[{"data":1,"prerenderedAt":-1},["ShallowReactive",2],{"category-planning-law-nl-2023":3},{"detail":4,"years":93},{"category":5,"year":11,"latestYear":11,"monthlyCounts":12,"decisions":38,"total":23,"page":14,"limit":92},{"id":6,"slug":7,"name":8,"country":9,"createdAt":10},112,"planning-law-nl","Planning Law","NL","2026-07-08T16:56:56.673Z",2023,[13,16,18,20,22,24,26,28,30,32,34,36],{"month":14,"count":15},1,0,{"month":17,"count":15},2,{"month":19,"count":15},3,{"month":21,"count":15},4,{"month":23,"count":14},5,{"month":25,"count":14},6,{"month":27,"count":17},7,{"month":29,"count":15},8,{"month":31,"count":15},9,{"month":33,"count":14},10,{"month":35,"count":15},11,{"month":37,"count":15},12,[39,53,63,72,82],{"id":40,"ecli":41,"slug":42,"caseNumber":43,"courtId":44,"decisionDate":45,"fullText":46,"summary":43,"language":47,"source":48,"sourceUrl":49,"sourceTimestamp":50,"parsedAt":51,"updatedAt":52},"670","ECLI:NL:RBZWB:2023:6790","ecli-nl-rbzwb-2023-6790","",64,"2023-10-03T00:00:00.000Z","RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT\n\nZittingsplaats Breda\n\nBestuursrecht\n\nzaaknummers: BRE 23\u002F3681 en 22\u002F5416 WABOA\n uitspraak van de voorzieningenrechter van 3 oktober 2023 in de zaken tussen\n \n [naam verzoeker 1] , [naam verzoeker 2] en [naam verzoeker 3] , uit [woonplaats] , verzoekers\n\nen\n\nhet college van burgemeester en wethouders van de gemeente Middelburg, het college.\n\nAls derde-partij neemt aan de zaken deel:\n\n [naam vergunninghouder]uit [woonplaats] (vergunninghouder)\n\n(gemachtigde: mr. C.A.F. Haans).\n\nInleiding\n\n1. In deze uitspraak beslist de voorzieningenrechter op het verzoek om voorlopige voorziening van verzoekers over de aan vergunninghouder verleende omgevingsvergunning voor het uitbreiden van de woning op het perceel [straatnaam] 4b in [woonplaats] en het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan.\n\n1.1.. Het college heeft deze omgevingsvergunning met het primaire besluit van 7 juni 2022 verleend.\n\n1.2.. Bij het bestreden besluit van 25 oktober 2022 heeft het college de bezwaren van verzoekers hiertegen ongegrond verklaard en de verleende omgevingsvergunning onder verbetering van de motivering gehandhaafd.\n\n1.3.. Verzoekers hebben hiertegen op 16 november 2022 beroep ingesteld. Op 12 juli 2023 hebben zij de voorzieningenrechter verzocht een voorlopige voorziening te treffen.\n\n1.4.. De voorzieningenrechter heeft het verzoek en het beroep op 19 september 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: verzoeker [naam verzoeker 1] , namens het college [naam vertegenwoordiger] en namens vergunninghouder zijn gemachtigde en zijn partner [naam partner] .\n\nBeoordeling door de voorzieningenrechter\n\nOordeel van de voorzieningenrechter\n\n2. De voorzieningenrechter van de rechtbank die bevoegd is of kan worden in de hoofdzaak kan op verzoek een voorlopige voorziening treffen indien onverwijlde spoed, gelet op de betrokken belangen, dat vereist.\n\nNaar het oordeel van de voorzieningenrechter hebben verzoekers een spoedeisend belang bij hun verzoek om voorlopige voorziening. Ter zitting is namens vergunninghouder bevestigd dat de werkzaamheden zijn begonnen.\n\n2.1.. De voorzieningenrechter verder is van oordeel dat nader onderzoek niet kan bijdragen aan de beoordeling van de beroepszaak en doet daarom niet alleen uitspraak op het verzoek om voorlopige voorziening, maar ook op het beroep.\n\n2.2.. De voorzieningenrechter wijst het verzoek om voorlopige voorziening af en verklaart het beroep ongegrond. Hierna legt de voorzieningenrechter uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.\n\nHet bouwplan\n\n3. Het bouwplan van vergunninghouder bestaat uit het verwijderen van de kapconstructie (zadeldak) van de vrijstaande woning en het realiseren van een verdieping met een plat dak. Verder wordt de bestaande schuur op het voorerf verwijderd en in plaats daarvan wordt een garage\u002Fberging gebouwd aan de linker voorzijde van de woning. Aan de achterkant wordt de bestaande serre afgebroken en vervangen door een iets grotere aanbouw.\n\nHet bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan] ’\n\n3. Het perceel ligt in het bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan] ’ en heeft daarin deels de bestemming ‘Wonen’ en deels de bestemming ‘Tuin’.\n\nHet college heeft vastgesteld dat het bouwplan van vergunninghouder op twee punten in strijd is met het bestemmingsplan:\n\nhet platte dak van de nieuwe verdieping heeft een (goot)hoogte van circa 6,1 meter, terwijl hoofdgebouwen een goothoogte mogen hebben van maximaal 4 meter; en\n\nde aanbouw aan de voorzijde van de woning bevindt zich op gronden met de bestemming ‘Tuin’, terwijl op deze gronden slechts bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gebouwd mogen worden.\n\nAfwijken van het bestemmingsplan\n\n4. Het college heeft op deze twee punten omgevingsvergunning verleend in afwijking van het bestemmingsplan met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), in samenhang met artikel 4, eerste en negende lid, van bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht (Bor).\n\n4.1.. Verzoekers voeren aan dat de aanbouw aan de voorzijde niet gebaseerd kan worden op artikel 4, negende lid, van bijlage II bij het Bor, omdat het bebouwde oppervlakte en het bouwvolume worden vergroot. Zij hebben ook geen andere grondslag kunnen vinden op grond waarvan de aanbouw aan de voorzijde vergund zou kunnen worden. Verzoekers stellen dat zij ook geen grondslag hebben kunnen vinden voor de overschrijding van de goothoogte. Het gaat volgens hen dus om cumulatieve (aanbouw aan de voorzijde én goothoogte) strijdigheid met het bestemmingsplan waarvoor geen grondslag is.\n\n4.2.. De voorzieningenrechter overweegt als volgt.\n\nIn artikel 4 van bijlage II bij het Bor heeft de wetgever categorieën van gevallen aangewezen waarin een omgevingsvergunning in afwijking van een bestemmingsplan kan worden verleend. Met het eerste lid is dat mogelijk gemaakt voor een bijbehorend bouwwerk of een uitbreiding daarvan. Onder bijbehorend bouwwerk wordt hierbij ook verstaan: een uitbreiding van het hoofdgebouw. Met het negende lid is dat mogelijk gemaakt voor het gebruiken van bouwwerken, eventueel in samenhang met bouwactiviteiten die de bebouwde oppervlakte of het bouwvolume niet vergroten.\n\nVolgens vaste rechtspraakvan de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS), de hoogste bestuursrechter in dit soort zaken, mogen artikel 4, eerste en negende lid, van het Bor met elkaar gecombineerd worden. De uitbreiding van het hoofdgebouw is een bijbehorend bouwwerk als bedoeld in het eerste lid. De bebouwde oppervlakte of het bouwvolume mag op grond van het negende lid niet worden vergroot, maar daar ziet nu juist de afwijking met het eerste lid op. En deze maakt ook de goothoogte van 6,1 meter mogelijk.\n\nDit betekent dat het college bevoegd is om op deze grondslag omgevingsvergunning te verlenen voor de afwijkingen van het bestemmingsplan.\n\nGoede ruimtelijke ordening\n\n5. Als een aanvraag in strijd is met het bestemmingsplan kan de omgevingsvergunning op grond van artikel 2.12, eerste lid, onder a, van de Wabo slechts worden verleend, indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening.\n\n5.1.. \n\nBij de beslissing om al dan niet toepassing te geven aan de hem toegekende bevoegdheid om in afwijking van het bestemmingsplan een aangevraagde omgevingsvergunning te verlenen, komt het college beleidsruimte toe en moet het de betrokken belangen afwegen. De bestuursrechter oordeelt niet zelf of verlening van de omgevingsvergunning in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.\n\nDe bestuursrechter beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit in overeenstemming is met het recht. Daarbij kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het besluit onevenredig zijn in verhouding tot de met de verlening van de omgevingsvergunning te dienen doelen.5.2.. In het primaire besluit heeft het college overwogen dat het afwijken geen onevenredige afbreuk doet aan de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken, en dat het geen onevenredige afbreuk doet aan het straat en bebouwingsbeeld. Het college is daarom van mening dat realisatie van het bouwplan ruimtelijk gezien aanvaardbaar is.\n\n5.3.. In bezwaar hebben verzoekers gewezen op artikel 2.2 van de ‘Beleidsregels afwijken van het bestemmingsplan’ van het college van 17 mei 2011 (hierna: de beleidsregels). Daarin staat:\n\n“2.2. Bijbehorend bouwwerk voor de voorgevel van de woning binnen de bebouwde kom\n\nIn de regel wordt medewerking verleend aan bouwplannen die gerealiseerd worden voor de voorgevelrooilijn zoals aangeduid in het vigerende bestemmingsplan, mits de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken en overkappingen niet meer bedraagt dan 6 m² en de goot (-of boeibord)hoogte niet meer dan 3 meter bedraagt. Afwijking van de regels van het bestemmingsplan mag niet tot gevolg hebben dat het samenhangend straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheid onevenredig worden aangetast.”\n\nAan deze bepaling van de beleidsregels wordt niet voldaan, omdat de aanbouw aan de voorzijde meer bedraagt dan 6 m².\n\n5.4.. Op advies van de bezwaarschriftencommissie heeft het college de ruimtelijke motivering in het bestreden besluit aangevuld. Het college stelt dat op grond van artikel 12 van de beleidsregels gemotiveerd afwijken in bijzondere gevallen mogelijk is, indien toepassing ervan in een specifieke situatie onredelijk zou zijn. In dit geval wordt het bouwplan uitgevoerd op een groot perceel, ligt de betreffende woning ver naar achteren en wordt een voor de woning gelegen bijgebouw (de schuur van circa 70 m2) verwijderd. Dit maakt dat deze uitbreiding van het hoofdgebouw voor de voorgevelrooilijn in deze specifieke situatie aanvaardbaar wordt geacht. De hoofdmassa van de woning blijft op dezelfde plek. De grotere duurzame moderne woning past bij de moderne bebouwing van [naam bestemmingsplan] bedrijventerrein en de dierenartsenpraktijk.\n\n5.5.. De voorzieningenrechter kan het college in deze motivering volgen. Daar staan tegenover de belangen van verzoekers. Ter zitting is komen vast te staan dat verzoekers [naam verzoeker 2] ( [straatnaam] 8) en [naam verzoeker 3] ( [straatnaam] 6) geen zicht hebben op de woning van vergunninghouder, omdat tussen [straatnaam] 4b en hun percelen een loods staat, die hen het zicht op het bouwplan ontneemt. Ter zitting is aangegeven dat zij vrezen voor een waardedaling van hun woning als gevolg van het bouwplan van vergunninghouder, maar de voorzieningenrechter ziet niet in waarom de waarde van hun woningen zou dalen als het uitzicht ongewijzigd is. Verzoeker [naam verzoeker 1] ( [straatnaam] 4) heeft wel direct zicht op het bouwplan. Voor wat betreft zijn belang moet echter worden vastgesteld dat de aanbouw aan de voorkant van de woning [straatnaam] 4b op een grotere afstand van de perceelsgrens met zijn perceel komt dan de oude schuur, dat deze wordt uitgevoerd met een houten wand en dat er een groene haag zal worden teruggeplaatst. Gelet daarop kan niet worden staande gehouden dat verzoeker [naam verzoeker 1] onevenredig in zijn belangen wordt geschaad omdat het college medewerking wil verlenen aan het bouwplan van vergunninghouder.\n\nAdvies WARK\n\n6. Verzoekers voeren aan dat zij pas op de hoorzitting van 8 september 2022 op de hoogte werden gebracht van het advies van het Walchers Adviesteam Ruimtelijke Kwaliteit (het WARK) van 12 augustus 2021. Zij vinden dat dit advies niet ten grondslag kan worden gelegd aan de pas op 13 april 2022 aangevraagde en op 7 juni 2022 verleende omgevingsvergunning. Dit advies had op grond van artikel 9.8, tweede lid, van de Bouwverordening van de gemeente Middelburg bij de aanvraag om omgevingsvergunning moeten worden gevoegd. Volgens verzoekers heeft het WARK zijn bevoegdheid overschreden door zich niet te beperken tot het geven van algemene informatie in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 7 van de ‘Verordening regelende de samenstelling, werkwijze en bevoegdheden van het WARK’. Bovendien staat in het advies ten onrechte dat ervan uitgegaan wordt dat het bestaande groen zo goed als volledig intact blijft. Daarvan is, gelet op de uitbreiding van het bebouwde oppervlak, geen sprake.\n\n6.1.. Het college stelt zich op het standpunt dat het zich wel mocht baseren op het advies van het WARK van 12 augustus 2021. Door het WARK worden bouwplannen beoordeeld op basis van de Nota Ruimtelijke Kwaliteit Middelburg van 2016. Deze nota is niet veranderd en ook het bouwplan is ongewijzigd, waardoor niet wordt ingezien dat het advies gedateerd zou zijn. Het WARK zou met andere woorden het ongewijzigde bouwplan nu dan ook niet anders beoordelen.\n\n6.2.. Hoewel het college niet aan een welstandsadvies is gebonden en de verantwoordelijkheid voor welstandstoetsing bij het college zelf ligt, mag het op dat advies afgaan, nadat is nagegaan of dit advies op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen, de redenering daarin begrijpelijk is en de getrokken conclusies daarop aansluiten. Deze verplichting is neergelegd in artikel 3:9 van de Awb voor de wettelijke adviseur en volgt uit artikel 3:2 van de Awb voor andere adviseurs. Het overnemen van een welstandsadvies behoeft in beginsel geen nadere toelichting. Dit is anders als de aanvrager of een derde-belanghebbende een advies van een andere deskundig te achten persoon of instantie heeft overgelegd of concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van het advies, de begrijpelijkheid van de in het advies gevolgde redenering of het aansluiten van de conclusies daarop naar voren heeft gebracht.\n\n6.3.. De voorzieningenrechter is van oordeel dat het college zich op het advies van het WARK mocht baseren. Nu de nota en het bouwplan niet gewijzigd zijn ten opzichte van de beoordeling op 12 augustus 2021, is er onvoldoende aanleiding om aan te nemen dat dit advies nu niet meer zou gelden. Verzoekers hebben geen tegenrapport ingediend van een ander deskundig te achten persoon of instantie. Dat verzoekers het bouwplan te ingrijpend en niet mooi vinden, is een subjectief standpunt dat onvoldoende is om aan het advies van het WARK te twijfelen. Het WARK vindt het bouwplan van vergunninghouder een aanzienlijke verbetering van de bestaande beeldkwaliteit. Zij gaan ervan uit, en dringen erop aan, dat het bestaande groen zo goed als volledig intact blijft, maar stellen dit niet als vereiste voor haar goedkeuring.\n\nOverleg\n\n7. Verzoekers geven aan dat zij betreuren dat er voor de aanvraag om een omgevingsvergunning geen overleg heeft plaatsgevonden tussen hen en vergunninghouder en\u002Fof de gemeente. Zij werden pas geconfronteerd met de plannen door de officiële publicatie van de omgevingsvergunning op 15 juni 2022, terwijl het WARK kennelijk al op 12 augustus 2021 op de hoogte was van de plannen.\n\n7.1.. Het college stelt dat het uiteraard raadzaam is dat omwonenden rechtsreeks door de initiatiefnemer over bouwplannen (vooraf) geïnformeerd worden. Dit is echter geen wettelijke verplichting. De gemeente publiceert bouwaanvragen. Dit geeft voor omwonenden de gelegenheid om hierover contact op te nemen met de initiatiefnemer.\n\n7.2.. De voorzieningenrechter overweegt op dit punt dat de huidige regelgeving voor het verlenen van een omgevingsvergunning in afwijking van een bestemmingsplan, als hier aan de orde, geen verplichting tot participatie of het verkrijgen van voldoende draagvlak bevat.\n\nConclusie en gevolgen\n\n8. Nu de beroepsgronden niet slagen, zal het beroep ongegrond worden verklaard. Het verzoek om een voorlopige voorziening zal worden afgewezen. Dit betekent dat de omgevingsvergunning in stand blijft.\n\n8.1. Voor een proceskostenvergoeding is geen aanleiding.\n\nBeslissing\n\nDe voorzieningenrechter:\n\nverklaart het beroep ongegrond;\n\nwijst het verzoek om voorlopige voorziening af.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. L.P. Hertsig, voorzieningenrechter, in aanwezigheid van mr. M.A. de Rooij, griffier, op 3 oktober 2023 en openbaar gemaakt door geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.\n\ngriffier\n\nvoorzieningenrechter\n\nEen afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:\n\nInformatie over hoger beroep\n\nEen partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.\n\nKan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening te treffen.\n\n Artikel 8:81, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).\n\n Met toepassing van artikel 8:86 van de Awb.\n\n Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de ABRvS van 29 maart 2017, ECLI:NL:RVS:2017:819.\n\n ABRvS 13 september 2023, ECLI:NL:RVS:2023:3465.\n\n ABRvS 7 september 2022, ECLI:NL:RVS:2022:2635.","nl","rechtspraak_nl","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBZWB:2023:6790","2023-10-02T00:00:00.000Z","2026-07-08T16:52:53.682Z","2026-07-13T00:28:42.314Z",{"id":54,"ecli":55,"slug":56,"caseNumber":43,"courtId":57,"decisionDate":58,"fullText":59,"summary":43,"language":47,"source":48,"sourceUrl":60,"sourceTimestamp":61,"parsedAt":51,"updatedAt":62},"545","ECLI:NL:RBGEL:2023:4236","ecli-nl-rbgel-2023-4236",60,"2023-07-25T00:00:00.000Z","RECHTBANK GELDERLAND\n\nZittingsplaats Arnhem\n\nBestuursrecht\n\nzaaknummer: ARN 19\u002F2059\n uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 juli 2023\n\nin de zaak tussen\n \n [Eiser A] , uit [plaats B] , eiser\n\n(gemachtigde: mr. B. Oudenaarden)\n\nen\n\nhet college van burgemeester en wethouders van de gemeente [plaats D], (het college)\n\n(gemachtigde: mr. L.J. Gerritsen).\n\nInleiding\n\nIn deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de afwijzing van de aanvraag van eiser om een tegemoetkoming in planschade.\n\nHet college heeft deze aanvraag met het besluit van 8 maart 2016 afgewezen. Met het bestreden besluit van 5 maart 2019 op het bezwaar van eiser is het college bij de afwijzing van de aanvraag gebleven.\n\nHet college heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.\n\nDe rechtbank heeft het beroep op 26 mei 2021 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, de gemachtigde van eiser en namens het college mr. G. Sterenborg.\n\nBij beslissing van 30 juni 2021 heeft de rechtbank het onderzoek heropend en de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak (hierna: de STAB) als deskundige benoemd.\n\nDe STAB heeft vervolgens een deskundigenbericht uitgebracht, neergelegd in het verslag van 1 september 2022 (hierna: het deskundigenbericht). Partijen hebben op de concept-versie daarvan gereageerd.\n\nPartijen zijn door de rechtbank in de gelegenheid gesteld op het definitieve deskundigenbericht te reageren. Het college heeft op 13 oktober 2022 een nadere reactie gegeven en eiser op 14 oktober 2022.\n\nOp verzoek van het college heeft de rechtbank het beroep op 13 juli 2023 nogmaals op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, de gemachtigde van eiser en namens het college mr. G. Sterenborg, gemachtigde mr. L.J. Gerritsen en mr. J.H.J. van Erk (SAOZ). Op de zitting zijn ook mr. G.A. Keus (STAB) en drs. J.Z. van ’t Hul (taxateur) als deskundigen gehoord.\n\nBeoordeling door de rechtbank\n\n1. Eiser is sinds 2 januari 2012 volledig eigenaar van de percelen aan [het adres C] te [plaats D] . Hij heeft het college op 31 december 2014 verzocht om een tegemoetkoming in de directe planschade die hij stelt te lijden als gevolg van het bestemmingsplan “Groot Sypel” (hierna: het nieuwe bestemmingsplan) dat op 18 april 2013 is vastgesteld en op 13 juni 2013 in werking is getreden. In het verzoek heeft eiser aangegeven dat onder het oude bestemmingsplan de ruime bedrijfsbestemming “Industrie” gold. In het nieuwe bestemmingsplan is een bedrijfsbestemming aan de gronden toegekend die de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden aanzienlijk beperkt. Alleen de bestaande functies (waaronder een bouwmarkt en een tankstation) zijn als zodanig bestemd, de verkoop van LPG is geheel wegbestemd en enige uitbreiding van het bebouwingsoppervlak is niet meer mogelijk. Eiser verwijst in de aanvraag naar taxaties die in zijn opdracht door Troostwijk Taxatie b.v. (hierna Troostwijk) en door Brandt Bedrijfshuisvesting (hierna Brandt) zijn verricht. Bij deze taxaties is de waardevermindering van een tankstation als gevolg van het wegbestemmen van de LPG-verkoop niet meegenomen. Troostwijk taxeert de waardevermindering op € 400.000 en Brandt op € 422.500. In de aanvraag gaat eiser uit van een schadebedrag van € 411.250 voor het bedrijfsonroerend goed (exclusief tankstation).\n\n2. Het college heeft advies gevraagd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ). In het planschadeadvies van december 2015 heeft de SAOZ een vergelijking gemaakt tussen de planologische mogelijkheden van het oude en het nieuwe bestemmingsplan. Uit deze vergelijking heeft de SAOZ de conclusie getrokken dat het nieuwe bestemmingsplan niet heeft geleid tot een nadeligere positie voor eiser.\n\nDe SAOZ stelt dat er enerzijds sprake is van een beperking in de bebouwingsmogelijkheden en anderzijds van een verruiming van de gebruiksmogelijkheden omdat het gebruik dat werd gedoogd, nu positief is bestemd. De beperking wordt aangemerkt als een planologisch nadeel. Het feit dat de bestaande detailhandel onder het oude regime werd gedoogd en op grond van het nieuwe regime positief is bestemd, kan volgens de SAOZ als een planologisch voordeel worden beschouwd. Naar het oordeel van de SAOZ laat de nieuwe bedrijfsbestemming daarnaast niet alleen de bestaande functies toe, maar ook de functies die in artikel 3.1, onder a, van het nieuwe bestemmingsplan zijn vermeld.\n\nOm na te gaan of het nieuwe bestemmingsplan per saldo heeft geleid tot een waardevermindering, heeft de SAOZ aan VTA Vastgoed Taxatie Advies (hierna: VTA) opdracht gegeven met inachtname van de planvergelijking een taxatie te verrichten. In de taxatie staat dat als gevolg van het bestemmingsplan “Groot Sypel” de waarde van de percelen met € 100.000,- is toegenomen. Volgens VTA blijkt uit de berekening dat eventuele uitbreidingen, dan wel sloop en nieuwbouw geen meerwaarde opleveren vanwege de hoge bouw-\u002Finvesteringskosten die daar mee gemoeid zijn. In feite ontlenen de percelen hun hoogste waarde aan de bestaande feitelijk aanwezige opstallen en het bestaande feitelijke gebruik.\n\nHet college heeft dit advies aan het primaire besluit ten grondslag gelegd.\n\n3. Eiser heeft bezwaar gemaakt tegen dit besluit.\n\nHet college heeft in het bestreden besluit het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Voor de motivering van het besluit is verwezen naar de nadere adviezen van de SAOZ van 23 mei 2018 (met bijbehorend taxatierapport) en 9 oktober 2018, met het advies van de bezwaarschriftencommissie en de nadere taxatie in opdracht van de SAOZ van 26 februari 2019.\n\nHeropeningsbeslissing\n\n4. De rechtbank heeft in de heropeningsbeslissing het volgende overwogen met betrekking tot de planvergelijking in de SAOZ-adviezen.\n\n“Uitleg nieuwe bestemmingsplan2.1.. Artikel 3.1 van het nieuwe bestemmingsplan “Groot Sypel” luidt als volgt:\n\nDe voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:\n\nbedrijven zoals die zijn opgenomen in bijlage 1 'Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging', met dien verstande dat de bedrijven uit categorie B en C niet aanpandig worden uitgevoerd aan gevoelige functies;\n\nde verkoop van motorbrandstoffen, lpg daaronder niet begrepen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg';\n\ntankshop ter plaatse van de aanduiding 'verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg', met dien verstande dat het verkoopvloeroppervlak niet meer mag bedragen dan 50 m2, met dien verstande dat:\n\n1. voor het perceel Hoofdweg 4 een maximum verkoopvloeroppervlak geldt van 110 m2;\n\n2. voor het perceel Verkeersweg 3 geldt dat het maximum verkoopvloeroppervlak van de tankshop tezamen met de broodjeszaak (onder i.) niet meer bedraagt dan 50 m2;\n\nuitsluitend een wasstraat, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - 1';\n\nuitsluitend een werkplaats, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - 2';\n\nuitsluitend een bouwmarkt, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - 1';\n\nuitsluitend bloemenwinkel [sic], ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - 2';\n\nhoreca in de categorie 1a zoals opgenomen in bijlage 2 'Staat van horeca-activiteiten', uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van horeca - 1 en met een maximum verkoopvloeroppervlak van 180 m2;\n\nbroodjeszaak, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van horeca - 2', met dien verstande dat het maximum verkoopvloeroppervlak van de broodjeszaak tezamen met de tankshop (onder c2) niet meer bedraagt dan 50 m2;\n\n(…)\n\n2.2.. Eiser stelt dat in het nieuwe bestemmingsplan met het gebruik van de term “uitsluitend een wasstraat\u002Fwerkplaats\u002Fbouwmarkt\u002Fbloemenwinkel, ter plaatse van (…)” in artikel 3.1, leden d, e, f en g, van de planregels enkel de genoemde functies zijn toegestaan, met uitsluiting van het in artikel 3.1, lid a, toegestane gebruik voor bedrijvigheid. Daarmee is volgens eiser sprake van een aanzienlijke beperking van de aanwendingsmogelijkheden, waar verweerder in het bestreden besluit geen rekening mee heeft gehouden.\n\n2.3.. \n\nIn het verweerschrift verwijst verweerder naar het uitgebrachte SAOZ-advies van 20 juli 2020. In dit advies verwijst SAOZ naar haar eerdere adviezen uit 2015 en 2018.\n\nIn deze adviezen geeft SAOZ aan dat het evident is dat het niet de bedoeling is dat enkel de genoemde functie, en geen normale bedrijvigheid is toegestaan. Het gaat om het verankeren van feitelijk bestaand gebruik, naast de normale toegestane bedrijvigheid. De toelichting onderschrijft deze uitleg, omdat daaruit blijkt dat bestaande detailhandelsfuncties wel zijn toegestaan, maar nieuwe detailhandelsfuncties niet.\n\nBeoordeling rechtbank2.4.. Uit vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling), zoals de uitspraak van 23 oktober 2019, (ECLI:NL:RVS:2019:3579, rechtsoverweging 15), volgt dat planregels omwille van de rechtszekerheid letterlijk dienen te worden uitgelegd. De niet bindende toelichting bij het bestemmingsplan heeft in zoverre betekenis dat deze over de bedoeling van de planwetgever meer inzicht kan geven indien de bestemming en de bijbehorende voorschriften waaraan moet worden getoetst, op zichzelf noch in samenhang duidelijk zijn.\n\n2.5.. De rechtbank is van oordeel dat bij een letterlijke lezing, gelet op de plaats van het woord ‘uitsluitend’ bij de leden d tot en met g, deze leden niet anders kunnen worden gelezen als dat ter plaatse van deze aanduiding enkel en alleen de genoemde functie is toegestaan. Door de plaatsing van het woord ‘uitsluitend’ voorafgaand aan het specifiek beoogde gebruik vindt er een uitsluiting plaats van overig gebruik binnen de desbetreffende aanduiding, waarmee ook het gebruik ten dienste van bedrijven zoals bedoeld in artikel 3.1, lid a, van de planregels niet is toegestaan. De rechtbank vindt steun voor deze opvatting in het feit dat de planwetgever bij andere leden, bijvoorbeeld c, en i, niet het woord ‘uitsluitend’ heeft opgenomen.\n\n2.6.. De rechtbank maakt uit het verweer van verweerder op dat het de bedoeling van de planwetgever is om de locatie waarin het van het in artikel 3.1, lid a, afwijkende gebruik te specificeren, zodat dit gebruik niet binnen het gehele perceel kan plaatsvinden maar enkel binnen de specifieke aanduidingen. In dat geval had het op de weg van de planwetgever gelegen om een gelijksoortige redactie als in de leden b en h te hanteren, waar het woord uitsluitend van toepassing wordt verklaard op de desbetreffende aanduiding. Zie in dit verband ook de uitspraak van de Afdeling van 27 februari 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:607, r.o. 3.2.).\n\nNaar het oordeel van de rechtbank is de planvergelijking op dit punt gebrekkig.\n\nDetailhandelsgebruik in relatie tot het oude bestemmingsplan2.7.. Artikel 23 van het oude bestemmingsplan “Wijziging voorschriften detailhandel Industrieterrein” (hierna: wijziging) luidt als volgt:\n\nDetailhandel op industrieterreinen is verboden, met dien verstande, dat dit verbod niet van toepassing is op de verkoop als ondergeschikte nevenactiviteit vanuit een bedrijf van in dat bedrijf vervaardigde goederen, met uitzondering van detailhandel in de sectoren textiel, schoeisel en lederwaren, voedings- en genotmiddelen en huishoudelijke artikelen.\n\nArtikel 34a van de wijziging luidt als volgt:\n\n1. Het is verboden om gronden en opstallen te gebruiken, in gebruik te geven of te laten gebruiken op een wijze of voor doeleinden, welke strijdig zijn met de uit het bestemmingsplan voortvloeiende bestemming van die gronden en opstallen.\n\n2. Het bepaalde in lid 1 is niet van toepassing op het gebruik dat bestond ten tijde van het van kracht worden van dit artikel, zolang in de aard van het gebruik geen wijziging wordt gebracht. Onder wijziging in de aard van het gebruik wordt in het kader van de uitoefening van detailhandel ook nadrukkelijk begrepen het wijziging brengen in de categorie van de te verkopen goederen.\n\n3. (…)\n\n2.8.. Eiser stelt dat op basis van de oude uitbreidingsplannen “Harderwyk 54” en Harderwyk 55” binnen de bestemming “Industrie” ook detailhandel was toegestaan. Dit blijkt ook uit het feit dat in februari 1985 de wijziging is vastgesteld, waarin artikel 23 van de uitbreidingsplannen is gewijzigd, waardoor detailhandel niet meer is toegestaan. In artikel 34a van de wijziging werd bestaande detailhandel op het moment van kracht worden van het artikel gelegaliseerd.\n\n2.9.. Eiser stelt dat het perceel op het moment van inwerkingtreding gebruikt werd voor detailhandel (bloemenwinkel, bouwmarkt, verkoop motorbrandstoffen, wasstraat en tankshop). Eiser heeft per brief van 26 september 2018 informatie aangeleverd waaruit volgens hem blijkt dat op de peildatum zoals genoemd in artikel 34a van de wijziging het perceel in gebruik was als bouwmarkt. De bezwaarschriftencommissie heeft deze informatie volgens eiser niet betrokken in haar advies. Bij het beroepschrift heeft eiser nieuwe informatie gevoegd waaruit volgens hem blijkt dat het gebruik als bouwmarkt onder de werking van artikel 34a van de wijziging valt.\n\n2.10.. Verweerder geeft met het SAOZ advies dat als bijlage bij het verweerschrift is gevoegd aan, dat detailhandel binnen de bestemming “Industrie” in het uitbreidingsplan in onderdelen “Harderwijk 55” niet was toegestaan. Verweerder onderbouwt dit standpunt met verwijzing naar uitspraken van de toenmalige Afdeling rechtspraak Raad van State waarin dit is uitgesproken. Het gebruik als bloemenshop is volgens verweerder wel toegestaan op grond van artikel 34a, lid 2, van de wijziging. Het gebruik als bouwmarkt, tankshop\u002Fbroodjeszaak en wasstraat valt volgens verweerder niet onder toegestaan gebruik op grond van artikel 34a, lid 2. Verweerder stelt dat met de door eiser aangeleverde informatie voor wat betreft het gebruik als bouwmarkt wellicht is aangetoond dat er detailhandel plaatsvond, maar stelt dat deze detailhandel ondergeschikt was aan de groothandelsactiviteiten op het perceel.\n\nBeoordeling rechtbank2.11.. \n\nIn het kader van de beslissing op een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade wordt onderzocht of de aanvrager als gevolg van een wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en schade lijdt of zal lijden. Hiertoe wordt een vergelijking gemaakt tussen het planologische regime na de inwerkingtreding van de wijziging, waarvan wordt gesteld dat deze schade heeft veroorzaakt, en het onmiddellijk daaraan voorafgaande planologisch regime. In die vergelijking neemt het bij een bestemmingsplan behorende overgangsrecht een speciale plaats in. Dit overgangsrecht strekt tot bescherming van een op grond van het oude planologische regime bestaande situatie die afwijkt van de nieuwe bestemmingsregeling voor de desbetreffende gronden. Dat die situatie niet past binnen de nieuwe bestemmingsregeling, betekent dat wordt beoogd om aan deze situatie een einde te maken binnen de planperiode, zoals de Afdeling onder meer bij uitspraak van 12 februari 1997 (AB 1997, 232) heeft overwogen. Die situatie mag dan voorlopig blijven bestaan. De bescherming van een overgangsregeling reikt echter minder ver dan de mogelijkheden die een positieve bestemming geeft.\n\nIn voormelde uitspraak van 12 februari 1997 heeft de Afdeling voorts overwogen dat de overgangsbepalingen bij een bestemmingsplan van een andere orde zijn dan de bestemmingsvoorschriften en dat het niet is toegestaan om een vergelijking te maken tussen de mogelijkheden ingevolge de overgangsbepalingen van het oude planologische regime en de mogelijkheden ingevolge de bestemmingsvoorschriften van het nieuwe planologische regime. De mogelijkheden ingevolge de overgangsbepalingen van het oude regime worden niet betrokken bij het antwoord op de vraag of het nieuwe regime een planologische verslechtering voor de aanvrager betekent. Hetzelfde geldt, in beginsel, voor de schadetaxatie, omdat deze plaatsvindt op basis van de planvergelijking. Uit de uitspraak van de Afdeling van 25 maart 2020, ECLI:NL:RVS:2020:856 volgt dat deze hoofdregel bij de beoordeling van vermogensschade, als in dit geval, onverkort van toepassing is.\n\n2.12.. Naar het oordeel van de rechtbank moet artikel 34a van de wijziging als overgangsrecht worden aangemerkt, nu het gaat om een uitsterfregeling, aangezien in de aard van het gebruik geen wijziging mag worden aangebracht. Hoewel verweerder op zitting heeft aangegeven dat deze bepaling niet als overgangsrecht moet worden gezien, neemt verweerder daarmee een ander standpunt in dan waar in het bestreden besluit vanuit wordt gegaan. Zo wordt artikel 34a van de wijziging in het besluit zelf, maar ook in het onderliggende SAOZ-advies van mei 2018 specifiek aangemerkt als overgangsrecht. Omdat het artikel moet worden aangemerkt als overgangsrechtelijke bepaling moet het bij de planvergelijking buiten de vergelijking worden gehouden.\n\n2.13.. De rechtbank is gezien het bovenstaande van oordeel dat bij een maximale planologische invulling het gebruik voor detailhandel, anders dan ondergeschikte detailhandel, op grond van het gebruiksverbod in artikel 23 van de wijziging verboden is.\n\n2.14.. Nu er naar het oordeel van de rechtbank in dit geval geen reden is om een uitzondering te maken op de hoofdregel zoals genoemd in overweging 2.12, volgt dat de detailhandelsfuncties, zelfs al zouden zij onder het overgangsrecht van artikel 34a van de wijziging zijn toegestaan, niet als maximale planologische mogelijkheden onder de oude planologie mochten worden meegenomen bij de planvergelijking. Nu verweerder de bloemenshop als passend onder het overgangsrecht van artikel 34a heeft meegenomen in de planvergelijking, is de planvergelijking op dit punt gebrekkig.”\n\nConclusie planvergelijking\n\n5. De rechtbank ziet geen aanleiding om op deze overwegingen terug te komen. Dit betekent dat het beroep gegrond is en het bestreden besluit voor vernietiging in aanmerking komt.\n\nInschakeling STAB\n\n6. De rechtbank heeft, om een finaal oordeel over dit geschil te geven, de STAB als deskundige benoemd en haar in overleg met partijen de volgende vragen voorgelegd:\n\n1. Heeft de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Groot Sypel”, rekening houdend met de conclusies in de heropeningsbeslissing van 30 juni 2021 van de rechtbank, geleid tot een planologische verslechtering ten opzichte van het voorgaande planologische regime voor de onroerende zaak van eiser?\n\n2. Zo ja, heeft deze planologische verslechtering op de waardepeildatum geleid tot een waardevermindering van de onroerende zaak?\n\n3. Zo ja, komt deze waardevermindering voor vergoeding in aanmerking?\n\n4. In hoeverre is er met de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Groot-Sypel -\n\nVerkeersweg 3” sprake van compensatie in natura?\n\nSTAB-advies\n\n7. De STAB heeft een vergelijking gemaakt tussen de maximale gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van het oude planologische regime (het “Uitbreidingsplan in onderdelen van de gemeente Harderwijk 54” in combinatie met het “Uitbreidingsplan in onderdelen van de gemeente Harderwijk 55” ,de “Herziening van het uitbreidingsplan in onderdelen van de gronden ten oosten van de Verkeersweg” en de herziening “Wijziging voorschriften detailhandel Industrieterrein”) en de maximale gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van het nieuwe bestemmingsplan “Groot Sypel”.\n\nPlanvergelijking7.1.. \n\nDe STAB concludeert dat het nieuwe planologische regime ten opzichte van de oude situatie enerzijds heeft geleid tot een planologisch voordeel, nu de gronden in het geheel voor detailhandel mogen worden gebruikt. Daarentegen is er ook planologisch nadeel ontstaan omdat er voorheen een zeer ruime bedrijfsbestemming bestond die nu is ingeperkt tot detailhandel waarbij slechts specifiek benoemde detailhandel op specifiek aangeduide locaties is toegestaan. Dit is ten opzichte van de oude planologische situatie een forse beperking van de gebruiksmogelijkheden. Daar komt bij dat de genoemde detailhandel alleen ter plaatse van het bouwvlak is toegestaan en niet buiten dit bouwvlak.\n\nOok is sprake van een beperking van de bouwmogelijkheden omdat de toegelaten oppervlakte aan bebouwing is verkleind van circa 5.500 m² naar circa 3.027,5 m² en de bouwhoogte is verlaagd van 15 meter naar 10 meter. Hierdoor is een bouwvolume van maximaal 29.925 m³ mogelijk terwijl voorheen naar schatting een bouwvolume van maximaal circa 82.500 m³ mogelijk was. Bovendien is in de nieuwe situatie de realisatie van een bedrijfswoning niet meer mogelijk. Deze wijziging heeft volgens de STAB voor eiser per saldo geleid tot een planologische verslechtering.\n\nDe planvergelijking is in het advies als volgt weergegeven:\n\n7.2.. Taxateur drs. J.Z. van 't Hul MRICS RT— CIS HypZert (MLV) van Cushman en Wakefield (hierna: de taxateur) heeft de onroerende zaak aan de Verkeersweg 3 te [plaats D] aan de hand van deze planvergelijking in de oude planologische situatie getaxeerd op € 1.360.000 en in de nieuwe planologische situatie op € 960.000. Uit de taxaties blijkt dat de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Groot Sypel” voor eiser heeft geleid tot planschade in de vorm van een waardevermindering van de onroerende zaak aan de Verkeersweg 3 te [plaats D] ter hoogte van € 400.000.\n\nActieve en passieve risicoaanvaarding7.3.. De STAB concludeert dat er geen sprake is van actieve risicoaanvaarding. Voor wat betreft passieve risicoaanvaarding overweegt de STAB dat eiser in verband met het voorontwerp-bestemmingsplan tussen 11 oktober 2012 en 20 december 2012 kennis kon hebben van het vervallen van de gebruiks- en bouwmogelijkheden en een bouwvergunning had kunnen aanvragen om de maximale bouwmogelijkheden te realiseren. Deze periode van 2 maanden is volgens de STAB, gelet op de bestaande bebouwings- en verhuursituatie en de voorbereidingstijd die nodig is, te kort om bijvoorbeeld een omgevingsvergunning voor bouwen aan te vragen of een nieuwe huurder te zoeken, zodat aan eiser geen passieve risicoaanvaarding kan worden tegengeworpen.\n\nNormaal maatschappelijk risico7.4.. De STAB gaat in het advies uit van een aftrek van 2 % wegens normaal maatschappelijk risico. Omdat de oude waarde op € 1.360.000 is getaxeerd, bedraagt de aftrek € 27.200 (2 % van € 1.360.000). Rekening houdend met deze vermindering, bedraagt het bedrag dat voor tegemoetkoming in planschade in aanmerking komt € 372.800.\n\nCompensatie in natura in verband met bestemmingsplan Groot-Sypel -Verkeersweg 37.5.. \n\nNaar aanleiding van het advies van de SAOZ heeft de gemeenteraad van Harderwijk op 23 november 2017 het bestemmingsplan “Groot-Sypel -Verkeersweg 3” vastgesteld. Het bestemmingsplan is op 18 januari 2018 in werking getreden.\n\nIn dit bestemmingsplan is de formulering van de regels voor de bestemming “Bedrijf” gewijzigd. Deze wijziging houdt in dat ter plaatse van de aanduidingen voor de wasstraat, werkplaats, bouwmarkt, bloemenwinkel en de broodjeszaak niet meer uitsluitend deze functies zijn toegestaan, maar deze functies én de bedrijven die zijn opgenomen in de 'Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging' van het bestemmingsplan “Groot Sypel”.\n\nDaarnaast is voor wat betreft de bouwmogelijkheden het bouwvlak aan de noordzijde vergroot en is het maximum bebouwingspercentage komen te vervallen.\n\nDe STAB is naar aanleiding van vraag 4 van de rechtbank ingegaan op dit bestemmingsplan en geeft aan dat door de gebruikswijziging het aantal toegelaten bedrijven op het perceel aanzienlijk is uitgebreid in vergelijking met de gebruiksmogelijkheden die het bestemmingsplan “Groot Sypel” bood. Ook de bouwmogelijkheden zijn uitgebreid tot een oppervlakte en bouwvolume van ongeveer 5.000 m² en 50.000 m³.\n\nDit ziet er in tabelvorm als volgt uit:\n\nVolgens de STAB hebben de verruiming van de gebruiksmogelijkheden en de vergroting van de bebouwingsmogelijkheden voor eiser geleid tot een planologische verbetering.\n\n7.6.. De taxateur heeft met inachtneming van deze planvergelijking een nieuwe taxatie verricht. Hij heeft de onroerende zaak in de oude planologische situatie direct vóór de peildatum van 18 januari 2018 getaxeerd op € 1.170.000. Hij heeft deze onroerende zaak in de nieuwe planologische situatie per peildatum van 18 januari 2018 getaxeerd op € 1.370.000. Uit de taxaties blijkt dat de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Groot-Sypel - Verkeersweg 3” voor eiser heeft geleid tot een waardevermeerdering van de onroerende zaak aan de Verkeersweg 3 te [plaats D] ter hoogte van € 200.000. Door deze compensatie in natura resteert een bedrag van € 172.800 (€ 372.800 - € 200.000) aan tegemoetkoming in planschade.\n\nPlanvergelijking (bebouwingspercentage)\n\n8. Het college is het niet eens met de planvergelijking en betoogt dat de STAB de bouwmogelijkheden in het nieuwe bestemmingsplan “Groot Sypel” heeft onderschat. Volgens het college geldt het maximale bebouwingspercentage van 75% op grond van de definitie van “bebouwingspercentage” in artikel 1.10 van de planregels niet voor het bouwvlak, maar voor het bouwperceel. Het nieuwe bestemmingsplan staat daarom een grotere oppervlakte aan gebouwen toe dan waar de STAB van is uitgegaan.\n\n8.1.. \n\nIn artikel 3.2, onder a van de planregels staat het volgende:\n\n“Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels:\n\n1. gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd;\n\n2. ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage (%)' bedraagt het bebouwingspercentage niet meer dan het aangegeven percentage;”\n\nIn artikel 1.10 is “bebouwingpercentage” als volgt gedefinieerd:\n\n“het in de regels aangegeven percentage dat de grootte aangeeft van het deel van het bouwperceel dat ten hoogste mag worden bebouwd.”\n\nIn artikel 1.24 is “bouwperceel” als volgt gedefinieerd:\n\n“een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.”\n\n8.2.. \n\nUit de bouwregel volgt dat ter plaatse van het aanduidingsvlak het bebouwingspercentage niet meer bedraagt dan het aangegeven percentage. In dit geval is dat 50 en 75 %. Deze bouwregel kan naar het oordeel van de rechtbank niet anders worden gelezen dan dat het bebouwingspercentage is gekoppeld aan het aanduidingsvlak op de plankaart, en niet aan het (gehele) bouwperceel. De definitie van “bebouwingspercentage” is hiermee niet in tegenspraak, nu uit deze definitie volgt dat het bebouwingspercentage ook kan zijn gekoppeld aan een deel van het bouwperceel. Een deel van een bouwperceel kan ook een specifiek aanduidingsvlak zijn.\n\nDe rechtbank ziet op dit punt geen aanleiding om het deskundigenadvies niet te volgen.\n\nTaxatie onder het oude planologische regime\n\n9. Het college stelt zich, onder verwijzing naar een reactie van de SAOZ van 13 oktober 2022, op het standpunt dat de waarde van het perceel onder het oude bestemmingsplan door de taxateur te laag is getaxeerd. De SAOZ geeft aan dat een marktwaarde van € 44 per m² te hoog is. Volgens de SAOZ zijn drie van de zes gehanteerde vergelijkingsobjecten (Handelsweg 4, Van Leeuwenhoekstraat 10 en Drielandendreef 34) onvoldoende representatief. Als deze objecten buiten beschouwing worden gelaten, moet worden geconcludeerd dat de representatieve huur van algemene bedrijfsruimte per m² gelegen moet zijn in een maximale bandbreedte van € 37 tot € 43 per m². De SAOZ geeft daarnaast aan dat een grote vloeroppervlakte resulteert in een lagere huurprijs per m², wat ook uit de tabel kan worden herleid. Volgens de SAOZ moet dat er toe leiden dat een representatieve huurprijs per m² meer in de orde van € 37 tot maximaal € 40 per m² moet worden vastgesteld.\n\nDe SAOZ geeft daarnaast aan dat het aanvangsrendement onjuist is. Het is gebruikelijk om voor een algemene bedrijfsruimte als de Verkeersweg 3 een aanvangsrendement te hanteren dat ten minste 2% hoger ligt dan het aanvangsrendement van een detailhandelsfunctie.\n\n9.1.. Zoals de Afdeling in overweging 8.11 van de overzichtsuitspraak heeft overwogen kan de bestuursrechter een taxatie slechts terughoudend toetsen.Daarbij is van belang dat de waardering van onroerende zaken niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar daarbij ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol spelen. De maatstaf bij de te verrichten toetsing is niet de eigen waardering door de rechter van de nadelen van de planologische wijziging, maar de vraag of grond bestaat voor het oordeel dat het bestuursorgaan, gelet op de motivering van het advies van de door het bestuursorgaan ingeschakelde deskundige, zich bij de besluitvorming niet in redelijkheid op dat deskundigenoordeel heeft kunnen baseren. Dit laat onverlet dat de besluitvorming dient te voldoen aan de eisen die het recht aan de zorgvuldigheid en de motivering stelt en dat de rechter de besluitvorming daaraan dient te toetsen.\n\n9.2.. \n\nNaar het oordeel van de rechtbank heeft de taxateur op zorgvuldige wijze verslag gedaan van zijn taxatie. In het taxatierapport heeft de taxateur inzichtelijk gemaakt welke factoren hij bij zijn taxatie heeft betrokken, welke referentieobjecten hij heeft gehanteerd en op welke punten deze referentieobjecten beter of minder zijn dan het perceel Verkeersweg 3. Dat drie van de zes opgevoerde referentieobjecten zich volgens het college niet goed laten vergelijken en dat is uitgegaan van een te laag aanvangsrendement, daargelaten of dit klopt, brengt op zichzelf niet met zich dat de taxatie op basis van verkeerde uitgangspunten heeft plaatsgevonden. Zoals hierboven is overwogen, spelen kennis, ervaring en intuïtie bij taxatie een rol, en er zijn in de taxatie meer factoren en vergelijkingsobjecten meegenomen dan waar het college gronden tegen heeft aangevoerd.\n\nDe rechtbank ziet in hetgeen het college naar voren heeft gebracht over het taxatierapport daarom geen aanknopingspunten voor het oordeel dat het rapport zodanige gebreken bevat, dat het niet kan worden gevolgd.\n\nActieve risicoaanvaarding\n\n10. Het college stelt zich op het standpunt dat er sprake is van actieve risicoaanvaarding. Volgens het college volgt uit de ontwerp-structuurvisie Groot Sypel, die vanaf 25 augustus 2021 gedurende 6 weken ter inzage heeft gelegen, dat een redelijk denkend en handelend koper\u002Feigenaar er op basis van deze structuurvisie rekening mee had moeten houden dat de planologische mogelijkheden zouden worden beperkt tot de bestaande situatie en dat uitbreidingsmogelijkheden zouden komen te vervallen. Het was volgens het college gelet op de passages op pagina 23, 31 en 33 van de structuurvisie duidelijk dat de huidige functies volgens het gemeentebestuur niet wenselijk waren en dat op termijn ingezet zou worden op een herontwikkeling tot woningbouw.\n\n10.1.. In artikel 6.3, aanhef en onder a, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) is bepaald dat burgemeester en wethouders bij hun beslissing op de aanvraag met betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade in ieder geval de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak betrekken.\n\n10.2.. \n\nDe voorzienbaarheid van een planologische wijziging moet beoordeeld worden aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de investeringsbeslissing, bijvoorbeeld op het moment van de aankoop van de onroerende zaak, voor een redelijk denkend en handelend koper, aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij moet rekening worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft.\n\nIndien de planschade voorzienbaar is, blijft deze voor rekening van de koper, omdat hij in dat geval wordt geacht de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling op het moment van de aankoop van de onroerende zaak te hebben aanvaard.\n\n10.3.. \n\nIn de kennisgeving wordt anders dan het college aangeeft niet gesproken over een ontwerp-structuurvisie, maar over een concept-structuurvisie. Ook op het voorblad staat “Concept gebiedsgerichte structuurvisie Groot Sypel”. Een concept-structuurvisie kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden aangemerkt als een concreet beleidsvoornemen. In de conceptfase van een structuurvisie zal een redelijk denkend en handelend koper rekening houden met de mogelijkheid dat die structuurvisie gewijzigd wordt vastgesteld.\n\nDe structuurvisie is pas vastgesteld op 2 februari 2012. Dit is na de (volledige) verkrijging van het eigendom door eiser, zodat actieve risicoaanvaarding niet aan eiser kan worden tegengeworpen. De rechtbank is het daarnaast met de STAB eens dat de structuurvisie ziet op de herontwikkeling naar woningbouw en dat hieruit niet volgt dat bestaande onbenutte bouw- en gebruiksmogelijkheden zullen worden wegbestemd, zodat ook daarom aan eiser geen actieve risicoaanvaarding kan worden tegengeworpen.\n\nDe rechtbank ziet op dit punt geen aanleiding om het deskundigenadvies niet te volgen.\n\nPassieve risicoaanvaarding\n\n11. Het college stelt zich ook op het standpunt dat er sprake is van passieve risicoaanvaarding. Volgens het college had eiser vanaf 25 augustus 2011 tot 20 december 2012 de mogelijkheid om de planologische mogelijkheden te benutten door bijvoorbeeld het indienen van een bouwaanvraag. Deze periode is nog langer voor de gebruiksmogelijkheden omdat de aanhoudingsplicht als gevolg van het ontwerp-bestemmingsplan niet aan gebruikswijzigingen in de weg staat. Eiser kon daarom tot juni 2013 gebruikswijzigingen doorvoeren. Het college verwijst naar de uitspraak van de Afdeling van 9 februari 2022 (ECLI:NL:RVS:2022:409) en heeft op de zitting ook nog verwezen naar de uitspraak van de Afdeling van 24 juli 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:2541).\n\n11.1.. \n\nVoor de beantwoording van de vraag of de aanvrager het risico dat de onder het oude planologische regime bestaande bouw- of gebruiksmogelijkheden op diens perceel zouden vervallen passief heeft aanvaard, is van belang of de voortekenen van de nadelige planologische wijziging reeds enige tijd zichtbaar waren.\n\nVoor de bevestigende beantwoording van de vraag of de aanvrager het risico dat de onder het oude planologische regime bestaande bouw- of gebruiksmogelijkheden van zijn onroerende zaak zouden vervallen passief heeft aanvaard, is voldoende dat, bezien vanuit de positie van een redelijk denkende en handelende eigenaar, aanleiding bestond rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse zou gaan veranderen in een voor hem ongunstige zin. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft.\n\nIndien wordt geoordeeld dat de nadelige planologische wijziging voorzienbaar was, dient vervolgens de vraag beantwoord te worden of onder het oude planologische regime concrete pogingen tot realisering van de bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn ondernomen. Het risico op verwezenlijking van planologisch nadeel wordt geacht passief te zijn aanvaard als er voorzienbaarheid is en indien geen concrete pogingen zijn gedaan tot realisering van de bouw- en gebruiksmogelijkheden die onder het nieuwe planologische regime zijn komen te vervallen, terwijl dit van een redelijk denkende en handelende eigenaar, vanaf de peildatum voor voorzienbaarheid, kon worden verlangd.\n\n11.2.. Zoals de rechtbank hiervoor heeft overwogen is de (concept)structuurvisie geen concreet beleidsvoornemen op grond waarvan voor eiser aanleiding bestond rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse zou gaan veranderen in een voor hem ongunstige zin, zodat voor risicoaanvaarding niet moet worden uitgegaan van de datum van 25 augustus 2012 (concept-structuurvisie) of 2 februari 2012 (vastgestelde structuurvisie), maar van de datum van het voorontwerp-bestemmingsplan.\n\n11.3.. \n\nDe rechtbank is van oordeel dat er geen knip kan worden gemaakt tussen de bouw- en de gebruiksmogelijkheden. De benutting van de maximale bouwmogelijkheden hangt onlosmakelijk samen met de gebruiksmogelijkheden in het nieuwe bestemmingsplan, aangezien de aanvraag op grond van artikel 3.3, eerste lid, van de Wabo moet worden aangehouden als het aangevraagde bouwwerk in strijd is met het nieuwe bestemmingsplan. Het is ook vaste jurisprudentie dat van een redelijk denkende en handelende eigenaar niet kan worden verwacht een bouwplan op te stellen en in te dienen, wetende dat een besluit op een aanvraag om bouwvergunning moet worden aangehouden en dat er een grote kans bestaat op voortzetting van de voorbereidingsbescherming.De door het college aangehaalde uitspraak van de Afdeling van 9 februari 2022 maakt het voorgaande niet anders, want in die zaak waren enkel de gebruiksmogelijkheden verslechterd, en niet de bouwmogelijkheden.\n\nDe rechtbank ziet daarom geen aanleiding om voor passieve risicoaanvaarding een langere termijn aan te houden dan de door de STAB gehanteerde termijn van 2,5 maanden tussen het voorontwerp-bestemmingsplan en het ontwerp-bestemmingsplan.\n\nNaar het oordeel van de rechtbank is deze periode van 2,5 maanden te kort om concrete pogingen te ondernemen tot verwezenlijking van de planologische bouw- en gebruiksmogelijkheden. Aan eiser kan daarom niet worden tegengeworpen dat hij geen aanvraag heeft ingediend om de bouw- en gebruiksmogelijkheden nog maximaal te benutten. Daar komt bij dat op dat moment sprake was van een bestaand huurcontract.\n\nIn de door het college aangehaalde uitspraken van de Afdeling van 9 februari 2022 en 24 juli 2019 was sprake van een veel langere periode waarin de aanvrager concrete benuttingspogingen kon ondernemen, namelijk respectievelijk één jaar en één jaar en vier maanden. Deze uitspraken zijn daarom niet vergelijkbaar.\n\nDe rechtbank ziet op dit punt geen aanleiding om het deskundigenadvies niet te volgen.\n\nCompensatie in natura\n\n12. Het college stelt dat de STAB een onjuiste systematiek heeft gehanteerd. Volgens het college dient bij de vraag of er sprake is van compensatie in natura primair beoordeeld te worden of de bouw- en gebruiksmogelijkheden met de vaststelling van het bestemmingsplan “Groot Sypel – Verkeersweg 3” weer zijn terugbestemd. Is dat het geval dan is de schade in natura gecompenseerd en is het niet nodig om de waarde van het perceel opnieuw te taxeren. Het college stelt dat de door de STAB gehanteerde systematiek ertoe leidt dat, ondanks dat eerder vervallen mogelijkheden volledig zijn terugbestemd, toch planschade als gevolg van het eerder vervallen van deze mogelijkheden overblijft. Volgens het college is met het bestemmingsplan “Groot Sypel – Verkeersweg 3” sprake van een volledige compensatie in natura.\n\n12.1.. \n\nIn het rapport van de STAB is ingegaan op het bestemmingsplan “Groot Sypel – Verkeersweg 3”. De STAB heeft overwogen dat met dit bestemmingsplan niet alle vervallen bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn hersteld, zodat er nog steeds sprake is van planologisch nadeel. Van volledige compensatie in natura is daarom – anders dan het college betoogt – geen sprake. De rechtbank ziet daarnaast geen aanleiding voor het oordeel dat de STAB in het rapport van een verkeerde systematiek is uitgegaan.\n\nDe rechtbank ziet op dit punt geen aanleiding om het deskundigenadvies niet te volgen.\n\n13. Het standpunt van eiser dat de compensatie in natura geen onderdeel uitmaakt van de omvang van het geschil volgt de rechtbank niet. Door het bestemmingsplan “Groot Sypel – Verkeersweg 3” buiten beschouwing te laten zou eiser immers twee maal worden gecompenseerd voor zijn planologisch nadeel.\n\nConclusie en gevolgen\n\n14. Het beroep is gegrond, omdat het bestreden besluit in strijd is met het motiveringsbeginsel. De rechtbank vernietigt daarom het bestreden besluit.\n\nOver finale geschilbeslechting overweegt de rechtbank als volgt. Het college heeft in zijn reactie en op de zitting aangegeven de schade (nogmaals) in natura te willen compenseren.\n\nCompensatie in natura is in beginsel niet onredelijk. Het bestuursorgaan mag bij het tegemoetkomen in de schade uitgaan van de wijze van compenseren die de laagste kosten met zich brengt. De vergoeding moet namelijk in dit geval uit schaarse publieke middelen worden bekostigd.In zijn reactie en op de zitting heeft het college echter niet concreet gemaakt waaruit de compensatie dan zou bestaan. De enkele verwijzing naar een kruimelgevallenafwijking die zou zijn verleend, maar niet is overgelegd, is onvoldoende omdat onduidelijk is of, en zo ja in hoeverre, de waarde van het perceel als gevolg van deze kruimelgevallenafwijking zal toenemen.\n\nOmdat het college de (tweede) compensatie in natura naar het oordeel van de rechtbank niet concreet heeft gemaakt en hij al een eerdere poging heeft gedaan om tot compensatie in natura over te gaan, wat gedeeltelijk is gelukt, ziet de rechtbank geen aanleiding om het college in de gelegenheid te stellen om het gebrek te herstellen door een nieuwe beslissing op bezwaar te nemen.\n\nDe rechtbank neemt daarom met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht zelf een beslissing door te bepalen dat aan eiser een tegemoetkoming in planschade van € 172.800 wordt toegekend, te vermeerderen met de wettelijke rente. Daarbij weegt de rechtbank ook mee dat deze planschadeprocedure al geruime tijd duurt; het schadeveroorzakende plan dateert uit 2013.\n\nProceskosten en griffierecht14.1.. \n\nOmdat het beroep gegrond is moet het college het griffierecht aan eiser vergoeden en krijgt eiser ook een vergoeding van zijn proceskosten. Het college moet deze vergoeding betalen. De proceskosten stelt de rechtbank voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 4.394,25 (1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, 0,5 punt voor de schriftelijke zienswijze na verslag deskundigenonderzoek en 1 punt voor de nadere zitting, met een waarde per punt van € 837). Voor de vaststelling van de wegingsfactor merkt de rechtbank het gewicht van de zaak, gelet op de complexiteit daarvan, als ‘zwaar’ aan.\n\nDe deskundigenkosten voor de taxaties die voorafgaand aan de aanvraag zijn verricht komen niet voor vergoeding in aanmerking. Uit jurisprudentie van de Afdeling volgt namelijk dat onder redelijkerwijs gemaakte kosten als bedoeld in artikel 6.5, onder a, van de Wro geen kosten vallen die een aanvrager maakt vóór het indienen van de aanvraag.\n\nBeslissing\n\nDe rechtbank:\n\n- verklaart het beroep gegrond;\n\n- vernietigt het besluit van 5 maart 2019;\n\n- bepaalt dat het college aan eiser als tegemoetkoming in planschade een bedrag van € 172.800, te vermeerderen met de wettelijke rente, betaalt;\n\n- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;\n\n- bepaalt dat het college het griffierecht van € 174,- aan eiser moet vergoeden;\n\n- veroordeelt het college tot betaling van € 4.394,25 aan proceskosten aan eiser.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. M.J.M. Verhoeven, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Mengerink, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 juli 2023\n\ngriffier\n\nrechter\n\nEen afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:\n\nInformatie over hoger beroep\n\nEen partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.\n\n Uitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582.\n\n Zie overweging 5.23 en 5.24 van de overzichtsuitspraak.\n\n Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 29 januari 2020, ECLI:NL:RVS:2020:282, r.o. 11.1.\n\nZie overwegingen 5.32 – 5.34 uit de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582.\n\n Zie overweging 5.37 uit de overzichtsuitspraak\n\n Zie overweging 7.1 de uitspraak van de Afdeling van 27 februari 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:615).\n\n Zie overweging 2.8.1 uit de uitspraak van 11 juli 2012 (ECLI:NL:RVS:2012:BX1032).","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBGEL:2023:4236","2023-07-24T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:28:36.045Z",{"id":64,"ecli":65,"slug":66,"caseNumber":43,"courtId":67,"decisionDate":68,"fullText":69,"summary":43,"language":47,"source":48,"sourceUrl":70,"sourceTimestamp":68,"parsedAt":51,"updatedAt":71},"1470","ECLI:NL:RBDHA:2023:10352","ecli-nl-rbdha-2023-10352",58,"2023-07-14T00:00:00.000Z","RECHTBANK DEN HAAG\n\nBestuursrecht\n\nzaaknummer: SGR 21\u002F5754\n uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 juli 2023 in de zaak tussen\n \n [eiser] , uit [woonplaats] , eiser\n\n(gemachtigde: mr. P.J.G. Goumans),\n\nen\n\nhet college van burgemeester en wethouders van Pijnacker-Nootdorp\n\n(gemachtigde: mr. S.W. Boot).\n\nInleiding\n\n1. In het besluit van 26 maart 2021 (primair besluit) heeft het college de bij besluit van 7 mei 1974 verleende vergunning voor de bouw van een bedrijfswoning ingetrokken.\n\n1.1.. Met het bestreden besluit van 20 juli 2021 op het bezwaar van eiser is het college bij de intrekking gebleven.\n\n1.2.. Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.\n\n1.3.. Het college heeft een verweerschrift ingediend.\n\n1.4.. De rechtbank heeft het beroep op 19 juni 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, bijgestaan door mr. Goumans, en namens het college mr. S.W. Boot, vergezeld door [naam] .\n\nTotstandkoming van het besluit\n\n2. Op 7 mei 1974 heeft het college aan de toenmalige eigenaar van het perceel [adres] nabij [nummer] , kadastraal bekend als: gemeente [gemeenteplaats] , sectie [X] , nummer [kadastraal nummer] , een omgevingsvergunning verleend voor de bouw van een bedrijfswoning ten behoeve van een varkensmesterij. Deze vergunning is op enig moment bij een opvolgend eigenaar in het ongerede geraakt.\n\n2.1.. Eiser is sinds 2015 eigenaar van het perceel. Hij heeft het college verzocht om een afschrift van de vergunning. Na diverse zoekpogingen is deze vergunning gevonden en op 9 maart 2021 aan eiser overhandigd. Tegelijkertijd heeft het college het voornemen kenbaar gemaakt aan eiser om de omgevingsvergunning voor de bouw van een bedrijfswoning in te trekken. Eiser heeft op 24 maart 2021 hiertegen een zienswijze tegen dit voornemen ingediend. Het college heeft de zienswijze niet gevolgd en de omgevingsvergunning ingetrokken in het primaire besluit.\n\n2.2.. Eiser heeft bezwaar ingediend tegen het intrekkingsbesluit. De gemeentelijke commissie behandeling bezwaarschriften (hierna: de commissie) heeft advies uitgebracht naar aanleiding van dit bezwaar. De commissie adviseert om het bezwaar ongegrond te verklaren en het primaire besluit in stand te laten. Het college heeft het advies overgenomen onder aanvulling van de motivering.\n\nBeoordeling door de rechtbank\n\n3. De rechtbank beoordeelt het beroep van eiser aan de hand van de beroepsgronden die hij heeft ingediend.\n\nMocht het college afwijken van het advies van de commissie?\n\n4. Eiser betoogt dat het college ten onrechte afwijkt van het advies van de commissie. De enkele verwijzing naar het verweerschrift is onvoldoende als onderbouwing voor die afwijking, nu de commissie commentaar heeft gegeven op dat verweerschrift.\n\n4.1.. In het bestreden besluit wordt door het college verwezen naar (delen van) het advies van de commissie. Verder wordt de conclusie van dat advies integraal overgenomen. Voor de motivering van de afwijking van de onderbouwing van het advies heeft het college volstaan met een verwijzing naar zijn verweerschrift in bezwaar. Naar het oordeel van de rechtbank maakt het gegeven dat de motivering van het advies niet geheel is overgenomen, niet dat er niet conform artikel 3:49 Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) is gehandeld. Het staat het college immers vrij tot een eigen overweging te komen ten aanzien van het advies. Voorts heeft het college mogen vasthouden aan zijn eerdere onderbouwing van de intrekking zoals verwoord in het verweerschrift in bezwaar. De grond slaagt niet.\n\nHeeft het college vooringenomen gehandeld?\n\n6. Eiser stelt dat het besluit in strijd is met het verbod op vooringenomenheid van artikel 2:4 Awb. Hiervoor zijn volgens eiser verschillende redenen. De behandelend ambtenaar is in het verleden betrokken geweest bij een handhavingszaak tegen eiser, waarbij het college in hoger beroep in het ongelijk is gesteld. Dezelfde ambtenaar heeft al begin 2021 aan eiser te kennen gegeven dat er op betreffende locatie geen bedrijfswoning mag worden gebouwd. Ook is het primaire besluit genomen twee dagen nadat de zienswijze is ingediend, zodat daarover geen college-overleg kan hebben plaatsgevonden. Daarnaast is de vergunning half januari 2021 gevonden, maar pas anderhalve maand later, tegelijkertijd met het voornemen tot intrekken, overhandigd. Hierdoor stond eiser voor een voldongen feit. Vervolgens heeft een toezichthouder van de gemeente gefrustreerd dat eiser de door hem spoorslags begonnen bouw van de bedrijfswoning kon voortzetten doordat hij weigerde de rooilijn aan te geven en de bouwhoogte te bepalen. Tot slot is er voor een ander adres in dezelfde gemeente ook reeds een bedrijfswoning toegestaan.\n\n6.1.. Het college bestrijdt dat de betreffende ambtenaar een persoonlijk belang bij de zaak heeft. Het is ook niet waar dat zij in haar eentje de hele behandeling van de procedure over de handhaving heeft gedaan. De besluitvorming rond het primaire besluit heeft plaatsgevonden door het hoofd Ruimte, Belastingen en Gegevensbeheer, die daartoe is gemandateerd. Het besluit is genomen me medeweten en instemming van het college. Van vooringenomenheid is dan ook volstrekt geen sprake volgens het college.\n\n6.2.1. Ingevolge artikel 2:4, eerste lid, van de Awb vervult het bestuursorgaan zijn taak zonder vooringenomenheid. Ingevolge het tweede lid waakt het bestuursorgaan ertegen dat tot het bestuursorgaan behorende of daarvoor werkzame personen die een persoonlijk belang bij een besluit hebben, de besluitvorming beïnvloeden.\n\n6.2.2.. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 15 maart 2017, ECLI:NL:RVS:2017:701) is in de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 2:4 van de Awb (Kamerstukken II 1998\u002F89, 21221, 3, p. 53–55) benadrukt dat de strekking van artikel 2:4 is dat het erom gaat dat het bestuursorgaan de hem toevertrouwde belangen niet oneigenlijk behartigt door zich bijvoorbeeld door persoonlijke belangen of voorkeuren te laten beïnvloeden. Het gaat erom, zo is in de toelichting opgemerkt, dat de overheid de nodige objectiviteit moet betrachten en zich niet door vooringenomenheid mag laten leiden.\n\n6.3.. De rechtbank ziet geen aanknopingspunten om te oordelen dat het college vooringenomen is geweest bij de totstandkoming van het besluit. Er is geen enkele aanwijzing dat een ambtenaar van de gemeente doelbewust heeft geacteerd om een bepaalde uitkomst te bewerkstelligen. Het enkele feit dat een behandelend ambtenaar ook betrokken is geweest bij een procedure die het college in hoger beroep heeft verloren is daarvoor onvoldoende. Dat de omgevingsvergunning pas enkele weken na de vondst naar eiser is opgestuurd is evenmin grond om vooringenomenheid aan te nemen. Het college heeft toegelicht dat na de vondst van de vergunning er eerst intern overleg heeft plaatsgevonden over hoe met de situatie om te gaan. Gelet op het feit dat het om een vergunning van 47 jaar terug ging, is dit voorstelbaar dat het college enige tijd nodig had om de belangen af te wegen en tot een conclusie te komen over de te volgen handelwijze. Verder is begrijpelijk dat het college na bekendmaking van het voornemen tot intrekken van de vergunning niet wilde meewerken aan het bepalen van de voorgevelrooilijn en bouwhoogte. Daarmee zou immers een dubbelzinnig signaal zijn afgegeven. Dat het college voor een bedrijfswoning op een ander perceel wel vergunning heeft verleend, is op zichzelf al evenmin een aanwijzing voor vooringenomenheid. De beroepsgrond slaagt niet.\n\n6.4.. Voor zover eiser met zijn grond over de verlening van een vergunning voor een bedrijfswoning op een ander perceel een beroep dat op het gelijkheidsbeginsel slaagt dit ook niet. Ter zitting heeft verweerder daarover onweersproken toegelicht dat het een andere situatie betrof en dat het ging om een perceel waar een ander bestemmingsplan op van toepassing is.\n\nWas het college bevoegd tot het nemen van het intrekkingsbesluit?\n\n7. Eiser voert aan dat het college niet bevoegd is om het intrekkingsbesluit te nemen, omdat hij al aan het bouwen was voordat het intrekkingsbesluit werd genomen. Ter onderbouwing verwijst eiser naar de uitspraak van 18 november 2002 van de rechtbank Roermond.\n\n7.1.. Het college betoogt dat de bevoegdheid tot het intrekken van een bouwvergunning ontstaat en blijft bestaan als niet binnen 26 weken gebruik wordt gemaakt van de verguning. Het alsnog gebruik maken van de vergunning, nadat reeds kenbaar was gemaakt dat het voornemen bestond de vergunning in te trekken, doet volgends het college aan de bevoegdheid niets af.\n\n7.2.. Ingevolge artikel 2.33, tweede lid, aanhef en onder a, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: de Wabo), voor zover hier van belang, kan het bevoegd gezag de omgevingsvergunning geheel of gedeeltelijk intrekken, voor zover gedurende 26 weken onderscheidenlijk de in de vergunning bepaalde termijn, geen handelingen zijn verricht met gebruikmaking van de vergunning.\n\n7.3.. Vaststaat dat van de vergunning van 7 mei 1974 geen gebruik is gemaakt binnen 26 weken. De werkzaamheden die eiser heeft uitgevoerd op het terrein zijn immers pas in maart 2021 gestart. Het college was daarom in beginsel bevoegd tot intrekking van de vergunning. De beroepsgrond slaagt niet.\n\nMocht het college in dit geval gebruikmaken van zijn bevoegdheid de omgevingsvergunning in te trekken?\n\n8. Volgens eiser zijn zijn belangen onvoldoende meegewogen in de besluitvorming. Het geen gebruik kun maken van de vergunning betekent financieel nadeel voor eiser. Ten eerste was het bestaan van de bouwmogelijkheid op het perceel verdisconteerd in de aankoopprijs van het perceel. Maar ook neemt de waarde van het gevestigde paardenfokkerijbedrijf af, doordat het niet mogelijk is om het voor een paardenfokkerij benodigde toezicht te houden. Eiser wijst erop dat de paardenfokkerij daar legaal is gevestigd. Voor zover verweerder stelt dat het bouwplan niet aan de bouwtechnische eisen voldoet, had hij de tijd moeten krijgen om de nodige aanpassingen door te voeren.\n\n8.1. Het college wijst erop dat de opeenvolgende bestemmingsplannen al sinds 1975 geen (woon)bebouwing ter plaatse toestaan. Verder is er sinds 2013 een bestendige gedragslijn dat verouderde vergunningen worden ingetrokken, zoals ook blijkt uit een uitspraak van de rechtbank Den Haag.Dat eiser alsnog gebruik wil maken van de vergunning, betekent niet dat het college niet over kan gaan op het intrekken van de vergunning. De algemene belangen die gediend zijn met de intrekking wegen volgens het college zwaarder dan de financiële belangen van eiser. Het college betwijfelt of een bedrijfswoning noodzakelijk is voor de paardenfokkerij. Eiser heeft het perceel immers aangekocht, ondanks de onzekerheid over het bestaan van een bouwvergunning. Tot slot is de destijds verleende vergunning niet in lijn met de huidige bouwregelgeving.\n\n8.2.. Zoals volgt uit vaste jurisprudentie, is de intrekking van een omgevingsvergunning geen verplichting, maar een bevoegdheid. Bij de toepassing van die bevoegdheid komt het bestuursorgaan beleidsruimte toe. De rechter toetst of het bestuursorgaan in redelijkheid tot zijn besluit heeft kunnen komen.\n\n8.3.. Het is eveneens vaste jurisprudentiedat bij de beslissing over intrekking van een omgevingsvergunning alle in aanmerking te nemen belangen moeten worden betrokken en tegen elkaar afgewogen. Daartoe behoren naast de door het bestuursorgaan gestelde belangen, waaronder het realiseren van gewijzigde planologische inzichten, ook de (financiële) belangen van de vergunninghouder. Daarbij mag in aanmerking worden genomen of het niet tijdig gebruik maken van de vergunning aan de vergunninghouder is toe te rekenen. De enkele omstandigheid dat de houder van een omgevingsvergunning niet aannemelijk weet te maken dat hij deze alsnog binnen korte termijn zal benutten, is voldoende om de intrekking van een ongebruikte vergunning te rechtvaardigen.\n\n8.4.. De rechtbank is niet gebleken van omstandigheden die het college ervan hadden moeten weerhouden om het bestreden besluit te nemen. Het college heeft in redelijkheid gewicht toe kunnen kennen aan de zeer lange periode waarin de vergunning niet is gebruikt. Dat de vergunning ook bij de gemeente in het ongerede was geraakt en eerst na diverse zoekpogingen is gevonden, vormt geen reden voor een ander oordeel, nu de verzoeken van eiser om de vergunning te zoeken zeer lange tijd na afloop van de 26-weken termijn bij het college binnen zijn gekomen. Verder mocht het college ook belang hechten aan een actueel vergunningenbestand waarin geen ongebruikte vergunningen zijn opgenomen die zijn verleend op basis van verouderde of vervallen regelgeving. Niet is gebleken dat het college daarin niet consistent handelt. Dat eiser ter zitting één voorbeeld heeft gegeven van een niet ingetrokken bouwvergunning die dertig jaar oud is en waarbij het plan nog niet is gerealiseerd, is onvoldoende om aan te nemen dat er geen sprake is van een bestendige gedragslijn.\n\n8.5.. Ook is van belang dat het planologische beleid van de gemeente sinds 1975 geen bedrijfswoningen meer toestaat. Het feit dat, volgens eiser, de vergunning onder het overgangsrecht valt van de elkaar opvolgende bestemmingsplannen, helpt hem niet, nu het meerdere bestemmingsplannen betreft en overgangsrecht niet legaliseert. Het college heeft onder deze omstandigheden geen aanleiding hoeven zien om eiser de kans te bieden het bouwplan zodanig aan te passen dat het voldoet aan het Bouwbesluit 2012, zoals dat thans luidt. Daar komt nog bij dat niet valt uit te sluiten dat het bouwplan zodanige wijzigingen behoeft dat in feite sprake zou zijn van een nieuwe aanvraag. Hoewel het door eiser gestelde financiële belang bij behoud van de vergunning aannemelijk is, maakt niet dat het ook doorslaggevend is. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat het voor het exploiteren van de paardenfokkerij noodzakelijk is dat een bedrijfswoning op het perceel wordt gerealiseerd. In dat kader acht de rechtbank van belang dat eiser ter zitting desgevraagd heeft aangegeven dat de paardenfokkerij al enige jaren functioneert. Bovendien heeft eiser welbewust een perceel gekocht waarvan hij slechts op basis van mededelingen van de verkoper aannam dat er in het verleden vergunning was verleend voor de bouw van een bedrijfswoning. Daarmee heeft hij een risico genomen, dat niet op het college kan worden afgewenteld. Dat eiser voorafgaand aan het primaire besluit al aanstalten had gemaakt om met de bouwwerkzaamheden te starten en in dat kader kosten heeft gemaakt ondanks dat hem al een voornemen tot intrekking van de vergunning was overhandigt, moet eveneens voor eigen rekening en risico komen. In het feit zelf dat deze werkzaamheden waren gestart heeft het college evenmin aanleiding hoeven zien om de intrekking van de vergunning af te zien, nu deze werkzaamheden pas zijn gestart na ontvangst van het voornemen tot intrekking van de vergunning. De beroepsgrond slaagt niet.\n\nConclusie en gevolgen\n\n9. Het college heeft in redelijkheid gebruik kunnen maken van zijn bevoegdheid om de bouwvergunning in te trekken. Het beroep is daarom ongegrond. Dat betekent dat het bestreden besluit in stand blijft.\n\n10. Eiser krijgt het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.\n\nBeslissing\n\nDe rechtbank verklaart het beroep ongegrond.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. D.A.J. Overdijk, rechter, in aanwezigheid van\n\nmr. M.W. ten Brummelhuis, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op\n\n14 juli 2023.\n\ngriffier\n\nrechter\n\nEen afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:\n\nInformatie over hoger beroep\n\nEen partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.\n\n Uitspraak van 18 november 2002 van de rechtbank Roermond, ECLI:NL:RBROE:2002:AF1580.\n\n Uitspraak van 29 juli 2020 van de rechtbank Den Haag, ECLI:NL:RBDHA:2020:8020.\n\n Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) van 30 oktober 2019, ECLI: NL:RVS:2019:3642.\n\n Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 5 juni 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1825.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBDHA:2023:10352","2026-07-13T00:29:22.590Z",{"id":73,"ecli":74,"slug":75,"caseNumber":43,"courtId":76,"decisionDate":77,"fullText":78,"summary":43,"language":47,"source":48,"sourceUrl":79,"sourceTimestamp":80,"parsedAt":51,"updatedAt":81},"539","ECLI:NL:RBMNE:2023:2552","ecli-nl-rbmne-2023-2552",63,"2023-06-01T00:00:00.000Z","RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND\n\nZittingsplaats Utrecht\n\nBestuursrecht\n\nzaaknummer: UTR 21\u002F3971\n uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 juni 2023 in de zaak tussen\n \n [eiseres] B.V., uit [vestigingsplaats] , eiseres\n\n(gemachtigde: mr. T.A.M. van Oosterhout),\n\nen\n\nhet college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amersfoort, verweerder\n\n(gemachtigde: mr. B. Eising)\n\nAls derde-partij neemt aan de zaak deel: [A] h.o.d.n. [derde-partij]\n\n(gemachtigde: mr. S.H. van den Ende).\n\nPartijen worden hierna aangeduid als: de [eiseres] , het college en [derde-partij] .\n\nInleiding\n\n1. Deze zaak gaat over de afwijzing van het verzoek van de [eiseres] om handhavend op te treden tegen de vergunningvoorwaarden bij de omgevingsvergunning die aan [derde-partij] is verleend.\n\n2. De [eiseres] is gevestigd op het perceel [adres 1] in [vestigingsplaats] . [derde-partij] exploiteert in het pand op het perceel [adres 2] het [derde-partij] . In 2015 is aan [derde-partij] een omgevingsvergunning verleend voor het verbouwen van een sporthal en fysiotherapiepraktijk en het realiseren van een bovenwoning met dakterras op dit perceel. De [eiseres] is opgekomen tegen de omgevingsvergunning omdat zij zorgen heeft over de parkeersituatie. De twee percelen hebben allebei een onbebouwd gedeelte. Op het onbebouwde deel van het perceel van de [eiseres] wordt geparkeerd door medewerkers en patiënten. Dit deel van het perceel grens aan het onbebouwde deel van het perceel van [derde-partij] , dat ook voor parkeren wordt gebruikt. Dat betekent dat zowel op het perceel van de [eiseres] als op het perceel van [derde-partij] parkeerplaatsen zijn. Om die parkeerplaatsen (aan beide kanten) te bereiken moet een auto over de middenstrook rijden. In het midden van die middenstrook bevindt zich de perceelsgrens. Het college heeft aan de omgevingsvergunning twee voorwaarden verbonden met betrekking tot het parkeren. Met de uitspraak van 30 maart 2020 heeft deze rechtbank uitspraak gedaan op het beroep van de [eiseres] tegen deze omgevingsvergunning.\n\n3. De [eiseres] heeft het college op 8 september 2020 verzocht om handhavend op te treden tegen [derde-partij] vanwege overtreding van de vergunningvoorwaarden. Het college heeft dit verzoek beoordeeld en is tot de conclusie gekomen dat geen sprake is van een overtreding van de vergunningvoorwaarden. De afwijzing van het handhavingsverzoek is met de beslissing op bezwaar van 13 augustus 2021 in stand gebleven. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van de [eiseres] tegen deze beslissing op bezwaar (hierna: het bestreden besluit).\n\n4. Voordat de rechtbank het beroep inhoudelijk zal beoordelen, zal zij het procesverloop in beroep schetsen, wat uitgebreider ingaan op de voorgeschiedenis en de vorige uitspraak van de rechtbank.\n\nProcesverloop in beroep\n\n5. De [eiseres] heeft op 21 september 2021 beroep ingesteld tegen de beslissing op bezwaar van 13 augustus 2021 en op 1 november 2021 de gronden ingediend. [derde-partij] heeft een korte schriftelijke reactie gegeven op het beroepschrift. De [eiseres] heeft nog een nader stuk met daarbij opnames van een rijproef toegestuurd.\n\n6. De rechtbank heeft het beroep op 22 november 2022 op zitting behandeld. Namens de [eiseres] zijn [B] en [C] verschenen, bijgestaan door gemachtigde mr. T.A.M. van Oosterhout. De gemachtigde van het college is verschenen. Namens [derde-partij] heeft [A] deelgenomen aan de zitting, bijgestaan door mr. S.H. van den Ende.\n\n7. De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst om partijen in de gelegenheid te stellen te onderzoeken of hun conflict door middel van mediaton kan worden opgelost. Er heeft een verkennend gesprek met een mediator plaatsgevonden, maar de mediator heeft daaruit geconcludeerd dat een mediationgesprek onvoldoende perspectief biedt om tot een gezamenlijke oplossing te komen. De mediator heeft opgemerkt dat wellicht een gesprek met de gemeente nog openingen kan bieden. [derde-partij] heeft aan de [eiseres] kenbaar gemaakt dit niet op voorhand af te wijzen, maar hier pas voor open te staan nadat uitspraak is gedaan op dit beroep.\n\n8. Met toestemming van partijen is geen nadere zitting gehouden. De rechtbank heeft het onderzoek op 20 april 2023 gesloten.\n\nEerdere procedures\n\n9. Partijen zijn al lang in conflict met elkaar over de parkeersituatie op de percelen. Het is begonnen in 2015 toen aan [derde-partij] een omgevingsvergunning is verleend voor het verbouwen van een sporthal en fysiotherapiepraktijk en het realiseren van een bovenwoning met dakterras op het perceel [adres 2] . Voor die tijd was dit perceel niet in gebruik waardoor de beschikbare ruimte ook gebruikt kon worden door de [eiseres] . Tegen de verleende omgevingsvergunning heeft de [eiseres] bezwaar en beroep ingesteld. Met de uitspraak van 6 maart 2018 vernietigde deze rechtbank de beslissing op bezwaar, waarmee de omgevingsvergunning in stand was gebleven, en kreeg het college de opdracht opnieuw op het bezwaar te beslissen.\n\n10. Met een nieuwe beslissing op bezwaar handhaafde het college de omgevingsvergunning, onder aanvulling van de motivering en met toevoeging van twee aanvullende voorwaarden. Het daartegen ingediende beroep van de [eiseres] is met de uitspraak van 6 maart 2020 gegrond verklaard, omdat deze rechtbank vond dat een deel van voorwaarde 2 vaag was geformuleerd en daardoor rechtsonzeker was. De rechtbank heeft zelf in de zaak voorzien en voorwaarde 2 gelet op het belang dat het college voor ogen stond bij het opleggen van deze voorwaarde gewijzigd vastgesteld. Voorwaarde 1 is ongewijzigd in stand gebleven. Verder oordeelde de rechtbank dat het college de omgevingsvergunning in redelijkheid heeft kunnen verlenen.\n\nBeoordeling door de rechtbank\n\n11. De rechtbank beoordeelt in deze zaak of het college het handhavingsverzoek van de [eiseres] terecht heeft afgewezen. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van de [eiseres] . De rechtbank zal eerst de formele beroepsgrond beoordelen en daarna de inhoudelijke beroepsgronden.\n\nHeeft het college op alle bezwaargronden beslist?\n\n12. De [eiseres] voert aan dat het bestreden besluit onvoldoende is gemotiveerd, omdat het college niet op alle bezwaargronden is ingegaan. Zo is het college niet ingegaan op de bezwaargrond dat het handhavingsverzoek niet alleen zag op een overtreding van de vergunningvoorschriften, maar ook een overtreding van het bestemmingsplan. Ook is het college niet ingegaan de bevindingen van de rijproef dat de middenstrook tussen de parkeerplaatsen op beide percelen vrij moet worden gehouden en de paaltjes en belijning dus strak tegen de parkeervakken geplaatst moeten worden om zonder problemen te kunnen in- en uitparkeren.\n\n13. De rechtbank stelt vast dat de bezwaren in het bestreden besluit samengevat staan weergegeven. Bij de beoordeling staat vermeld dat geen aanleiding bestaat om aan te nemen dat het plaatsen van paaltjes bij de parkeerplaatsen door [derde-partij] tot gevolg heeft dat de [eiseres] niet overeenkomstig de in het bestemmingsplan opgenomen (maatschappelijke) bestemming kan worden gebruikt. Omdat op deze bezwaargrond is ingegaan, bestaat geen grond voor het oordeel dat het bestreden besluit onvoldoende is gemotiveerd. Dat verder niet op alle bezwaren afzonderlijk is ingegaan, geeft de rechtbank ook geen reden om te oordelen dat het bestreden besluit onvoldoende is gemotiveerd. Het is de rechtbank niet gebleken dat bepaalde bezwaren of argumenten niet in de heroverweging zijn betrokken.\n\nHandhavingsverzoek\n\n14. De [eiseres] heeft verzocht om handhavend op te treden tegen het overtreding van de vergunningvoorwaarde 1, omdat [derde-partij] belemmert dat de parkeerplaatsen van de [eiseres] goed bereikbaar zijn en gebruikt kunnen worden. [derde-partij] heeft paaltjes geplaatst voor de parkeerplaatsen op zijn perceel, terwijl volgens de [eiseres] de middenstrook volledig vrij moet blijven. Ook vindt de [eiseres] dat het college erop moet toezien dat zij op juiste wijze invulling kan geven aan de bestemming die op het perceel rust.\n\nVergunningvoorwaarden\n\n15. Vergunningvoorwaarde 1 bepaalt dat vergunninghouder verplicht is om de negen parkeerplaatsen die zijn vereist om aan de parkeerbehoefte te voldoen, uiterlijk binnen drie maanden na dagtekening van dit besluit te hebben gerealiseerd. Tevens is hij verplicht om de negen parkeerplaatsen vervolgens beschikbaar, bruikbaar en bereikbaar te houden ten behoeve van het gebruik van het pand aan de [adres 2] . Het is vergunninghouder toegestaan om deze parkeerplaatsen op eigen terrein beschikbaar te houden met behulp van een verwijderbare ketting of opklapbaar hekje per parkeerplek met inachtneming van het in voorwaarde 2 gestelde.\n\n16. Vergunningvoorwaarde 2, zoals door de rechtbank vastgesteld, luidt als volgt: Het plaatsen van een hekwerk of andersoortige erfafscheiding door [derde-partij] op de perceelsgrens wordt niet toegestaan.\n\nMiddenstrook\n\n17. De [eiseres] betoogt dat [derde-partij] de vergunningvoorwaarden heeft overtreden. Door het plaatsen van paaltjes en het aanbrengen van belijning zijn hun eigen parkeerplaatsen praktisch onbereikbaar en ontoegankelijk. De [eiseres] wijst erop dat de middenstrook tussen de parkeerplaatsen op beide percelen vrij moet worden gehouden om zonder problemen te kunnen in- en uitparkeren. Dit blijkt klip en klaar uit de rijproef die heeft plaatsgevonden. Volgens de [eiseres] heeft de rechtbank in de vorige procedure de uitdrukkelijke aanwijzing gegeven dat het vrijhouden van de middenstrook de enige oplossing is van het conflict. Het college is hiervan ook op de hoogte.\n\n18. Naar aanleiding van het handhavingsverzoek heeft een inspecteur van het college in september 2020 twee controles op het perceel uitgevoerd. Daarbij zijn foto’s gemaakt van de situatie ter plaatse. Op de foto’s is te zien dat een erfafscheiding is geplaatst die bestaat uit losstaande paaltjes die door middel van een koord met elkaar verbonden zijn. Het college is van mening dat deze erfafscheiding, die niet op de perceelsgrens is geplaatst, niet in strijd is met de vergunningvoorschriften. In vergunningvoorwaarde 2 is geen specifieke afstand opgenomen waarbinnen het [derde-partij] niet is toegestaan de erfafscheiding te plaatsen.\n\n19. Het college heeft alleen bij een overtreding van een wettelijk voorschrift de bevoegdheid om handhavend op te treden. De rechtbank moet de vraag beantwoorden of het niet volledig vrijhouden van de middenstrook tussen de haakse parkeerplaatsen op beide percelen strijd oplevert met de vergunningvoorwaarden. De rechtbank oordeelt dat dit niet het geval is. Daartoe overweegt zij dat in de vergunningvoorwaarden niet expliciet is bepaald dat de middenstrook volledig vrij gehouden moet worden. Dat volgens de [eiseres] in de vorige procedure door de rechtbank het advies is gegeven om de middenstrook vrij te houden, laat onverlet dat bij de vraag of sprake is van een overtreding gekeken moet worden naar de vergunningvoorwaarden. De [eiseres] is niet in hoger beroep gegaan tegen de eerdere uitspraak van de rechtbank, waardoor de omgevingsvergunning met de voorwaarde 1 en de (gewijzigde) voorwaarde 2 in rechte is vast komen te staan en als uitgangspunt geldt in deze handhavingszaak. De inhoud van de vergunningvoorwaarden kan niet meer in deze procedure aan de orde gesteld worden.\n\n20. Op grond van vergunningvoorwaarde 1 mag [derde-partij] de parkeerplaatsen op het eigen perceel beschikbaar houden met behulp van een verwijderbare ketting als voorwaarde 2 in acht wordt genomen. De vergunningvoorwaarden 1 en 2 moeten in samenhang gelezen worden. Vergunningvoorwaarde 2 staat het niet toe dat een erfafscheiding op de perceelsgrens wordt geplaatst. In het bestreden besluit is uiteengezet dat [derde-partij] de paaltjes niet op de perceelsgrens heeft geplaatst, maar op enige afstand. De [eiseres] heeft gesteld dat belijning niet overeenkomst met de perceelsgrens, maar dat deze grens vóór de belijning ligt. Op basis hiervan kan vastgesteld worden dat de paaltjes met koorden niet op de perceelsgrens staan. Verder is van belang dat de paaltjes geen permanent karakter hebben en eenvoudig te verplaatsen zijn. Op basis van de dossierstukken en wat op zitting is besproken kan de rechtbank niet vaststellen dat met het plaatsen van de paaltjes sprake is van een overtreding van de vergunningvoorwaarden. Het beschikbaar, bruikbaar en bereikbaar houden van parkeerplaatsen, zoals in voorwaarde 1 staat, heeft betrekking op de parkeerplaatsen van [derde-partij] . De handelwijze van [derde-partij] maakt niet dat hier niet aan voldaan wordt. De rechtbank ziet ook het belang van een goede bereikbaarheid van de parkeerplaatsen van de [eiseres] , maar dat kan geen reden zijn om te oordelen dat [derde-partij] de vergunningvoorwaarden heeft overtreden.\n\nReclamebord\n\n21. De [eiseres] brengt ook naar voren dat het bij de toegang van de inrit geplaatste reclamebord een onnodige belemmering vormt. Het reclamebord staat op het perceel van [derde-partij] . De rechtbank is het met het college eens dat dit bord niet tot gevolg heeft dat de parkeerplaatsen van [derde-partij] niet beschikbaar, bruikbaar en bereikbaar zijn. Naar het oordeel van de rechtbank levert het reclamebord geen strijd met de vergunningvoorwaarden op.\n\nBestemmingsplan\n\n22. Volgens de [eiseres] wordt een inbreuk gemaakt op het bestemmingsplan. Omdat [derde-partij] het goed in-en uitrijden belemmert komt de spoedeisende zorg in gevaar.\n\n23. Het perceel van de [eiseres] heeft in het geldende bestemmingsplan de bestemming “Maatschappelijk”. Op deze bestemming en de bestemming “Sport” zoals dat op het perceel van [derde-partij] geldt, zijn ook parkeervoorzieningen toegestaan. Dat de huidige parkeersituatie door de [eiseres] als een probleem wordt ervaren, betekent niet dat dat perceel niet meer voor de maatschappelijke bestemming gebruikt kan worden. Van een overtreding van het bestemmingsplan door [derde-partij] is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake.\n\nAlternatieven\n\n24. De [eiseres] wijst erop dat er alternatieven voorhanden zijn waardoor alle parkeerplaatsen toegankelijk zijn, zoals het plaatsen van beugels of boorden voor de parkeerplaatsen van [derde-partij] . De rechtbank overweegt dat dit geen rol kan spelen bij de vraag die in deze zaak ter beoordeling voorligt. Dat laat onverlet dat een aanpassing van de huidige parkeersituatie een oplossing kan bieden voor de door de [eiseres] ervaren problemen. De rechtbank merkt in dit verband op dat zowel de [eiseres] als [derde-partij] kunnen onderzoeken wat zij zelf kunnen doen om tot een oplossing te komen. Zij zijn immers als eigenaren van de percelen gelijkwaardige partijen van elkaar.\n\nCollege is niet vooringenomen\n\n25. De [eiseres] meent dat het college vooringenomen is geweest, omdat bij de besluitvorming geen rekening is gehouden met de belangen van de [eiseres] . De rechtbank ziet geen aanknopingspunten om te oordelen dat het college vooringenomen is geweest is bij de beoordeling van het handhavingsverzoek. Naar aanleiding van dit verzoek hebben controles plaatsgevonden en op basis daarvan is het handhavingsverzoek beoordeeld. De besluitvorming geeft ook geen blijk van vooringenomenheid.\n\nConclusie en gevolgen\n\n26. De conclusie van de rechtbank is dat het college terecht heeft geconstateerd dat geen sprake is van een overtreding en dat hij daarom niet bevoegd is om handhavend op te treden. Het handhavingsverzoek is terecht afgewezen.\n\n27. Het beroep is ongegrond. De [eiseres] krijgt geen gelijk. Dit betekent dat de afwijzing van het handhavingsverzoek in stand blijft.\n\n28. De [eiseres] krijgt het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.\n\nBeslissing\n\nDe rechtbank verklaart het beroep ongegrond.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. S.C.J. van der Hoorn, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 1 juni 2023.\n\ngriffier\n\nrechter\n\nEen afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:\n\nInformatie over hoger beroep\n\nEen partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.\n\n ECLI:NL:RBMNE:2020:1260.\n\n ECLI:NL:RBMNE:2018:900.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBMNE:2023:2552","2023-05-30T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:28:35.774Z",{"id":83,"ecli":84,"slug":85,"caseNumber":43,"courtId":86,"decisionDate":87,"fullText":88,"summary":43,"language":47,"source":48,"sourceUrl":89,"sourceTimestamp":90,"parsedAt":51,"updatedAt":91},"2007","ECLI:NL:RBROT:2023:3500","ecli-nl-rbrot-2023-3500",61,"2023-05-03T00:00:00.000Z","Rechtbank Rotterdam\n\nBestuursrecht\n\nzaaknummer: ROT 21\u002F146\n\nuitspraak van de meervoudige kamer van 3 mei 2023 in de zaak tussen\n\n[C.V.01] C.V. en [bedrijf01] B.V. ( [C.V. en B.V.01] ), gevestigd respectievelijk te [vestigingsplaats01] en [vestigingsplaats02] , eiseressen,\n\ngemachtigde: mr. R.J.G. Bäcker,\n\nen\n\nhet college van burgemeester en wethouders van Rotterdam, verweerder,\n\ngemachtigde: mr. E. van Lunteren.\n\nAls derde-partij neemt aan het geding deel:\n\n[derde partij01] ( [derde partij01] ), te [plaats01] .\n\nProcesverloop\n\nBij besluit van 28 januari 2020 (het primaire besluit) heeft verweerder aan [derde partij01] een tegemoetkoming in de door hem geleden planschade toegekend van € 14.500,- (vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van ontvangst van de aanvraag).\n\nBij besluit van 3 december 2020 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van [C.V. en B.V.01] ongegrond verklaard.\n\n[C.V. en B.V.01] heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.\n\nBij brief van 15 maart 2022 heeft de rechtbank de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak Milieu en Ruimtelijke Ordening (StAB) als deskundige benoemd om de rechtbank van advies te dienen. Op 27 september 2022 heeft de StAB advies uitgebracht aan de rechtbank. Vervolgens hebben [C.V. en B.V.01] en verweerder gereageerd op het advies van de StAB.\n\nHet onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 januari 2023. De zaken zijn ter zitting gezamenlijk behandeld met de (overige planschade-) zaken met de zaaknummers ROT 20\u002F6887 t\u002Fm ROT 20\u002F6898, ROT 21\u002F142 t\u002Fm ROT 21\u002F145, ROT 21\u002F147, ROT 21\u002F148, ROT 21\u002F150, ROT 21\u002F151, ROT 21\u002F189, ROT 21\u002F3066 t\u002Fm ROT 21\u002F3080, ROT 21\u002F3640 t\u002Fm ROT 21\u002F3652, ROT 21\u002F6182 en ROT 22\u002F62.\n\nNamens [C.V. en B.V.01] is mr. R.J.G. Bäcker verschenen, bijgestaan door ing. [naam01] en mr. [naam02] (beiden werkzaam voor [bedrijf02] B.V. ( [bedrijf02] )) en vergezeld door mr. R.P.M.G. van der Boorn, mr. R.B. Pol en [naam03] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. A.M.H. Dellaert en mr. A. Hielkema, bijgestaan door ir. [naam04] , mr. drs. [naam05] en mr. [naam06] (alle drie werkzaam bij de Johan van Oldenbarnevelt Stichting (JvO). [derde partij01] is verschenen. Namens de StAB is bc. [naam07] verschenen, bijgestaan door [naam08] (hierna: [naam08] ; van Voorberg Makelaars te Rotterdam).\n\nOverwegingen\n\n1. Het wettelijk kader is opgenomen in een bijlage, die onderdeel uitmaakt van deze uitspraak.\n\nVastgestelde feiten en omstandigheden\n\n2. [derde partij01] is eigenaar van het appartement [adres01] te Rotterdam. Hij heeft dit appartement op 2 september 1997 in eigendom verkregen. Op 10 augustus 2018 heeft [derde partij01] bij verweerder een verzoek tot tegemoetkoming in planschade ingediend.\n\n3. Verweerder heeft de aanvraag om tegemoetkoming in planschade voor advisering voorgelegd aan JvO. Op 16 december 2019 heeft JvO een advies uitgebracht. Dit advies bestaat uit een algemeen rapport met als bijlage 1 een voor [derde partij01] specifiek gedeelte met een taxatierapport van de woning.\n\nIn het algemene rapport heeft JvO geconcludeerd dat als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan sprake is van een planologisch nadeliger situatie, waarbij de nadelige ruimtelijke effecten de wijziging van het karakter van de omgeving, een beperking van het uitzicht, (beperkte) toename van inkijk en (beperkte) schaduwhinder zijn. Voorts concludeert JvO dat de actieve risicoaanvaarding per zaak beoordeeld dient te worden, omdat daarbij het moment van aankoop bepalend is. Tot slot dient het normaal maatschappelijk risico gesteld te worden op 5% van de oude waarde van de woning.\n\nIn het specifieke deel is de planvergelijking toegespitst op het appartement van [derde partij01] , JvO heeft geconcludeerd dat voor [derde partij01] geen sprake is van actieve risicoaanvaarding omdat ten tijde van de aankoop het bestemmingsplan “Het Nieuwe Werk” gold. De waardevermindering is getaxeerd op (€ 310.000,- minus € 280.000,- is) € 30.000,-. Het normaal maatschappelijk risico is € 15.500,- (5% van € 310.000,-). Dit betekent dat een bedrag ter hoogte van (€ 30.000,- minus € 15.500,- is) € 14.500,- als tegemoetkoming in de planschade in aanmerking komt.\n\n3.1.. \nBij het primaire besluit heeft verweerder conform het advies van JvO besloten.\n\n4. Omdat [C.V. en B.V.01] van mening was dat er geen tegemoetkoming moest worden toegekend heeft zij bij verweerder bezwaar gemaakt. Bij het bestreden besluit zijn haar bezwaren overeenkomstig het advies van de Algemene Bezwaarschriftencommissie, kamer II (hierna: ABC), van 15 september 2020 ongegrond verklaard.\n\n4.1.. \n\nDe ABC heeft – samengevat – het volgende geadviseerd.\n\nDe ABC verwijst allereerst naar haar eerdere advies van 28 juni 2019 in soortgelijke zaken.\n\nDe ABC is van mening dat de taxateur ir. [naam04] ( [naam04] ) over afdoende expertise beschikt en ziet geen reden hem op grond van zijn specialisme op het gebied van buitengebiedtaxaties te diskwalificeren als taxateur van stedelijk vastgoed.\n\nOok overigens ziet de ABC niet dat sprake is van een zodanige taxatie bij JvO dat in de besluitvorming daar geen gebruik van had mogen worden gemaakt. De waarde van een garage\u002Fberging kan naar de bevinding van de taxateur niet worden beïnvloed door de planologische wijziging. De ABC ziet geen grond om consequenties te verbinden aan het niet meenemen van de garage in de taxatie.\n\nDe investeringsbeslissing van [derde partij01] met betrekking tot zijn appartement dateert van 2 september 1997. Op dat moment bestond er volgens de ABC nog geen concreet beleidsvoornemen aan de hand waarvan een redelijk denkend en handelend koper van dat appartement rekening moest houden met een ontwikkeling in de nabijheid als vervat in het bestemmingsplan \"Gedempte Zalmhaven\". Op basis van de tekst in paragraaf 2.1d van het plan “Binnenstad Rotterdam beleidskader voor verdere verdichting en beheer 1993-2000” (verder: Binnenstadsplan) komt – zoals de commissie eerder heeft uiteengezet – in de context aan de afbeelding niet de betekenis toe die [C.V. en B.V.01] daaraan gehecht wil zien. Volgens de ABC kan [derde partij01] geen actieve risicoaanvaarding worden tegengeworpen.\n\nTen aanzien van het normaal maatschappelijk risico (nmr) concludeert de ABC dat in dit geval terecht is uitgegaan van een percentage voor het nmr van 5%. De ABC beschouwt de komst van nieuwe hoogbouw zoals het Zalmhavencomplex in een stedelijke omgeving als een normale maatschappelijke ontwikkeling. De ABC meent verder dat verschillende beleidsstukken de komst van het Zalmhavencomplex enigszins voorspelden. Bovendien past de komst van het Zalmhavencomplex in de structuur van de omgeving. Binnen de ruimtelijke structuur van een stedelijke omgeving past de komst van een wooncomplex dat boven de bestaande bebouwing uitsteekt. Kortom: de komst van het Zalmhavencomplex lag in de lijn der verwachtingen. De ABC is niet gebleken van (individuele) omstandigheden die aanleiding geven tot een verlaging dan wel verhoging van het vastgestelde nmr van 5%.\n\n5. Voordat de rechtbank tot een bespreking van de beroepsgronden van [C.V. en B.V.01] overgaat, dient zij allereerst te beoordelen of de door [C.V. en B.V.01] op 12 januari 2023 ingediende reactie op het StAB-advies, met diverse bijlagen, bij de beoordeling van de beroepsgronden kan worden meegenomen.\n\n5.1.. \nDe rechtbank stelt vast dat de reactie van [C.V. en B.V.01] op het StAB-advies voldoet aan het bepaalde in artikel 8:58 van de Awb, namelijk dat tot 10 dagen voor de zitting nadere stukken kunnen worden ingediend. Na ter zitting de overige partijen hierover gehoord te hebben, beslist de rechtbank dat deze reactie en de daarbij gevoegde rapportages van het onderzoeks- en adviesbureau Ecorys van 10 november 2021, van [bedrijf02] van januari 2023 alsmede van Peutz van 9 januari 2023 toegestaan worden, temeer omdat verweerder, [derde partij01] en de StAB hier ter zitting voldoende adequaat op hebben kunnen reageren. Ter zake van het eveneens op 12 januari 2023 overgelegde rapport van One Simulations (windonderzoek) van 30 december 2022, beslist de rechtbank dat dit rapport, alsmede de passages in de stukken van [C.V. en B.V.01] die verwijzen naar dit onderzoek, wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing moet blijven. Het toestaan hiervan belemmert de goede voortgang van de procedure omdat zowel verweerder, [derde partij01] als de rechtbank zich hierop, gezien de inhoud en omvang daarvan, niet hebben kunnen voorbereiden. Verweerder heeft in dit verband ter zitting toegelicht dat het niet meer mogelijk was om het rapport van 30 december 2022 voor te leggen aan degene die daar binnen de gemeente over gaat. De rechtbank betrekt bij dit oordeel verder dat [C.V. en B.V.01] de stelling, dat van een verandering van het windklimaat op de balkons, terrassen en loggia’s van De Hoge Erasmus, De Hoge Heren en de Gedempte Zalmhaven door de ontwikkeling van de Zalmhaventoren geen sprake is, al geruime tijd gedurende de bezwaarprocedure alsmede in voormalige bezwaar- en beroepsprocedures in soortgelijke planschadezaken aan de orde heeft gesteld. De zittingsdatum is in overleg met partijen ruim een half jaar tevoren vastgesteld en het StAB-advies was eind september 2022 gereed. Naar het oordeel van de rechtbank valt niet in te zien dat dit rapport niet in een eerdere fase van de procedure kon worden ingediend. Dat, zoals [C.V. en B.V.01] ter zitting heeft aangevoerd, er maar weinig onderzoeksbureaus zijn die een dergelijk windhinderonderzoek kunnen uitvoeren en dat het enige tijd in beslag neemt alvorens een dergelijk onderzoek volledig is afgerond, maakt dat niet anders. Het eerst in een zo laat stadium indienen van zo’n omvangrijk rapport, waarbij voorzienbaar is dat de andere partijen zich hierover willen laten informeren door eventuele eigen deskundigen, acht de rechtbank in strijd met de goede procesorde.\n\nProcesvoering\n\n6. [C.V. en B.V.01] stelt dat zij verweerder meermaals heeft gevraagd om alle documenten ten aanzien van de onderhavige zaak toe te voegen aan het dossier. Nu verweerder dit onvoldoende heeft gedaan, heeft verweerder niet voldaan aan zijn plicht op grond van artikel 7:4, tweede lid, van de Awb. In dit verband merkt [C.V. en B.V.01] op dat verweerder heeft nagelaten alle bijbehorende (voorbereidings- en bekendmakings)documenten, die voor het beoordelen van de voorzienbaarheid van het project (de bouw van een woontoren van 188 m hoog met een stedenbouwkundig accent van 24 m, twee woontorens van ieder ongeveer 70 m hoog, een 20 m hoge plint en een parkeergarage) relevant zijn, toe te voegen aan het dossier. Omdat het begrip “alle op de zaak betrekking hebbende stukken” ruim moet worden uitgelegd, had verweerder alle in de ogen van [C.V. en B.V.01] ontbrekende stukken aan het dossier moeten toevoegen. Nu de ABC deze stukken niet heeft bestudeerd, heeft verweerder zich volgens [C.V. en B.V.01] niet kunnen baseren op het advies van de ABC.\n\n6.1.. \nDaarnaast verdient volgens [C.V. en B.V.01] opmerking dat de ABC in haar advies van 15 september 2020, dat ten grondslag ligt aan het bestreden besluit, het advies uit juni 2019 als herhaald en ingelast beschouwt, terwijl [derde partij01] in deze procedure geen partij was. Bovendien is het advies ook niet ingebracht in deze zaak en strookt die niet met hetgeen aan de orde is in deze zaak.\n\n6.2.. \nDe rechtbank ziet geen grond voor het oordeel dat de ABC, die in haar advies tevens de in dit verband door [C.V. en B.V.01] aangevoerde informatie en grieven in ogenschouw heeft genomen, over onvoldoende gegevens beschikte om verweerder van een deugdelijk advies te dienen. De stukken die volgens artikel 8:42 van de Awb door verweerder aan de rechtbank moeten worden toegezonden, waren reeds in de bezwaarschriftprocedure ter kennisneming beschikbaar.\n\n6.3.. \nOnbetwist is dat het advies van de ABC uit juni 2019, dat ten aanzien van deze procedure als herhaald en ingelast dient te worden beschouwd, bij [C.V. en B.V.01] zelf bekend is. Dat [derde partij01] , naar [C.V. en B.V.01] stelt, niet bekend zou zijn met het eerdere advies acht de rechtbank niet een omstandigheid waardoor [C.V. en B.V.01] rechtstreeks in haar belangen wordt geschaad. De stelling van [C.V. en B.V.01] ter zitting dat zij daarmee tevens aan heeft willen tonen dat verweerder allerlei informatie maar zoveel mogelijk op één hoop gooit terwijl met name de individuele situatie van belang is, doet hier, wat er ook van zij, naar het oordeel van de rechtbank niet aan af.\n\nVoorzienbaarheid (actieve risicoaanvaarding)\n\n7. [C.V. en B.V.01] stelt zich op het standpunt dat het project op grond van het Binnenstadsplan voor [derde partij01] voorzienbaar was en dat de schade, voor zover daarvan sprake zou zijn, ingevolge artikel 6.3, aanhef en onder a, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) geheel voor zijn rekening dient te blijven. Het Binnenstadsplan is volgens [C.V. en B.V.01] een beleidskader van en voor de gemeente Rotterdam met als doel “een ruimtelijk, functioneel kader te scheppen op basis waarvan toekomstige plannen kunnen worden beoordeeld, c.q. randvoorwaarden te geven voor verdere ontwikkelingen”.\n\nHet Binnenstadsplan bepaalt in dat kader onder andere het volgende:\n\n“\n\nZowel om stedebouwkundige redenen als om reden van gewenste programmatische sturing is in de Binnenstad en op de Kop van Zuid een zone aangewezen waar min of meer extreme hoogbouw (boven de 100 meter) is toegestaan. [...]. Een ander deel van deze hoogbouwzone, namelijk de Schiedamsedijk, Boompjes en Zalmhaven e.o. is primair bestemd voor woningbouw.”\n\nDe formulering “Zalmhaven e.o.” duidt er volgens [C.V. en B.V.01] op dat een ruim, niet exact begrensd gebied wordt bedoeld in de nabijheid van de inmiddels gedempte Zalmhaven.\n\nKortom: uit deze tekst had een redelijk denkend en handelend koper kunnen afleiden dat de mogelijkheid bestond dat op en rondom de Zalmhaven superhoogbouw (meer dan 100 m) zou kunnen komen. Het project wordt gerealiseerd op en naast de voormalige Zalmhaven. De voornoemde geciteerde tekst heeft dus te gelden als concreet beleidsvoornemen in de zin van voorzienbaarheid van het project, ook al stonden destijds de kans op realisatie en de omvang en details van het project nog niet vast.\n\nDit geldt te meer nu het doel van de nota is om een raamwerk te bieden op basis waarvan specifieke(re) plannen gedetailleerd(er) kunnen worden uitgewerkt.\n\nDaarnaast wordt nergens in het Binnenstadsplan duidelijk gemaakt dat de hoogbouwlocaties uit de tekst één op één zijn ingekleurd op het betreffende kaartje. Er wordt namelijk geen koppeling gemaakt tussen de tekst en het kaartje. Nu een koppeling tussen de tekst en de kaart ontbreekt, geldt dat de tekst leidend is. De kaart is slechts bedoeld als indicatieve aanduiding voor een groter gebied en leent zich door de schaal niet voor een precieze harde begrenzing.\n\n7.1.. \n\n[C.V. en B.V.01] stelt zich verder op het standpunt dat ook het meerjarenprogramma voor de jaren 1993-1996 een concreet beleidsvoornemen bevat. \"Zalmhaven” is namelijk opgenomen in zowel een lijst met \"zekere projecten” als in een lijst met \"studie projecten”. De laatste lijst is bedoeld om de woningproductie op lange termijn zeker te stellen. Hieruit kan worden opgemaakt dat destijds plannen bestonden om een of zelfs meerdere woningbouwprojecten op en\u002Fof rondom de gedempte Zalmhaven te realiseren.\n\nDe redenering in het Aanvullend Rapport 2 (p. 10) van JvO, dat een beschrijving naar een concrete locatie ontbreekt en daarom geen concreet beleidsvoornemen uit de projectenlijst valt af te leiden, is volgens [C.V. en B.V.01] niet goed te begrijpen. Immers, uit de toelichting en beschrijving van het gehele Binnenstadsplan blijkt dat het niet ging om specifieke afgebakende locaties en\u002Fof gebieden en dat details van ontwikkelingen in nadere plannen konden worden uitgewerkt. Bovendien is niet vereist dat de omvang en\u002Fof details van de planologische ontwikkeling vaststaan. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) heeft eerder geoordeeld dat het niet van belang is of alle locaties zijn aangeduid op de (plan)kaart (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 3 augustus 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2143). Dit maakt dat de opname van Zalmhaven in de projectenlijst een concreet beleidsvoornemen is, waaruit een potentiële koper had kunnen afleiden dat in het plangebied van het project superhoogbouw verwezenlijkt zou kunnen worden.\n\n7.2.. \n[C.V. en B.V.01] stelt dat een redelijk denkend en handelend koper van de woning via verschillende bronnen kennis had kunnen nemen van de hiervoor uiteengezette beleidsvoornemens. De hoogbouwplannen van de gemeente Rotterdam in het algemeen, en het Binnenstadsplan in het bijzonder, zijn openbaar gemaakt. Zo hebben de relevante stukken met betrekking tot het Binnenstadsplan in elk geval ter inzage gelegen, heeft een inspraakprocedure plaatsgevonden en kon een ieder de stedenbouwkundige ontwikkelingen bekijken in het informatiecentrum. Een redelijk denkend en handelend koper heeft dus kunnen begrijpen dat de gemeente Rotterdam het (beleids)voornemen had om in de omgeving van de gedempte Zalmhaven, en dus op de locatie van het project, (super)hoogbouw te (laten) realiseren. Voorzienbaarheid bestond vanaf het moment dat het concept-Binnenstadsplan gepresenteerd is\u002Fter inzage is gelegd in oktober 1992. Nu [derde partij01] zijn woning na die datum heeft gekocht moet de aanvraag voor een tegemoetkoming in de planschade worden afgewezen.\n\n7.3.. \n[C.V. en B.V.01] stelt voorts dat, voor zover niet reeds voorzienbaarheid op basis van het Binnenstadsplan wordt aangenomen, in ieder geval sprake is van voorzienbaarheid als gevolg van het ter inzage leggen op 25 augustus 2000 van het Hoogbouwbeleid 2000-2010, waarin onder andere wordt vermeld (i) dat in het Binnenstadsplan een hoogbouwzone is ingevoerd en dat er in de jaren daarna is gediscussieerd over hoogbouw en superhoogbouw met een hoogte van meer dan 250 m en (ii) hoeveel hoogbouw inmiddels is gerealiseerd. Daarnaast wijst [C.V. en B.V.01] op de datum van 14 mei 2008 omdat op die datum door de burgemeester van Rotterdam het voornemen is gepubliceerd om medewerking te verlenen aan een specifieke vrijstelling van het bestemmingsplan voor het project. Vervolgens hebben van 16 mei 2008 t\u002Fm 26 juni 2008 de stukken ten aanzien van de aangevraagde vrijstelling van het destijds geldende bestemmingsplan voor het project ter inzage gelegen en is op 22 februari 2011 de vrijstelling van het bestemmingsplan voor het project verleend.\n\n7.4.. \nDe rechtbank overweegt dat de voorzienbaarheid van een planologische wijziging beoordeeld dient te worden aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de investeringsbeslissing, bijvoorbeeld op het moment van de aankoop van de onroerende zaak, voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij moet rekening worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft. Indien de planschade voorzienbaar is, blijft deze voor rekening van de koper, omdat hij in dat geval wordt geacht de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling op het moment van de aankoop van de onroerende zaak te hebben aanvaard (zie de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582). De bestuursrechter dient het antwoord op de vraag of de planologische verandering ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak voor de aanvrager voorzienbaar was zonder terughoudendheid te toetsen.\n\n7.5.. \nDe rechtbank stelt - evenals de StAB in haar advies - vast dat bij de tekst in subparagraaf 2.1 d van het Binnenstadsplan een afbeelding is opgenomen met de tekst “Hoogbouwzone”. Op deze kaart van het centrum van Rotterdam zijn met de kleuren rood en geel zones aangegeven. De kleuren zijn niet nader geduid. Gezien de tekst lijkt de rode kleur te duiden op de hoogbouw die bedoeld is voor kantoren en de gele kleur op de hoogbouw bedoeld voor wonen. Uit latere stukken blijkt echter dat alleen de rode kleur op de hoogbouwzone duidt (zie o.a. het Binnenstadsplan 2000-2010, waar op kaart 1 “Hoogbouwbeleid 1993-2000” de hoogbouwzone is aangeduid).\n\nTussen partijen is niet in geschil dat het plangebied buiten de op de afbeelding aangeduide\n\nhoogbouwzone ligt. Net als de StAB merkt de rechtbank op dat de tekst op zichzelf geen duidelijke afbakening vormt van de genoemde hoogbouwzone. Ter verduidelijking zal een lezer dan afgaan op de begrenzing zoals aangegeven op de afbeelding. Bij gebrek aan een duidelijke begrenzing van de hoogbouwzone kan dan niet worden gesproken over een concreet beleidsvoornemen. Uit de rechtspraak blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling niet tot in detail behoeft te zijn uitgewerkt, maar meer belang wordt gehecht aan de aanduiding van de locatie. De rechtbank kan [C.V. en B.V.01] volgen in haar standpunt dat het Binnenstadsplan voldoende kenbaar was, maar dat neemt niet weg dat de begrenzing van de zone essentieel is. De passage “Zalmhaven e.o.” in het Binnenstadsplan verschaft onvoldoende duidelijkheid over een mogelijk te verwachten hoogbouwlocatie. Dat er in het Binnenstadsplan feitelijk geen koppeling is gemaakt tussen de tekst en het kaartje neemt niet weg dat een redelijk handelend koper na lezing van de tekst, die geen duidelijke afbakening van de genoemde hoogbouwzone geeft, dan ter verduidelijking zal afgaan op de begrenzing zoals aangegeven op de verbeelding. Nu daarbij van een duidelijke begrenzing van de hoogbouwzone geen sprake is, kan er dus niet worden gesproken over een concreet beleidsvoornemen op grond waarvan kopers konden weten dat de planologische situatie in ongunstige zin kon wijzigen.\n\nDat een redelijk denkend en handelend koper er volgens [C.V. en B.V.01] bij het interpreteren van de afbeelding van uit had moeten gaan dat de met rood aangegeven hoogbouwzones mogelijk kunnen resulteren in een groter of kleiner gebied, dan wel dat rekening moet worden gehouden met een ongunstige wijziging van het desbetreffende gebied, acht de rechtbank in strijd met het uitgangspunt in de rechtspraak dat beslissend is of op het moment van investering de mogelijkheid van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel zodanig kenbaar was dat hiermee bij de beslissing tot investering rekening kon worden gehouden.\n\n7.6.. \nDe vraag is vervolgens op welk moment er wel sprake is van een concreet beleidsvoornemen.\n\nAls hoofdstuk 10 van het Binnenstadsplan is het “Meerjarenprogramma binnenstad”\n\nopgenomen, met in paragraaf 10.2 de sectorale projecten. Zowel bij de “zekere projecten” als bij de “studie projecten” is de [C.V. en B.V.01] genoemd, voor 290, 157 en 80 woningen. Uit\n\nnavraag bij de gemeente door de StAB bleken dit projecten te zijn buiten het relevante plangebied.\n\nIn het Binnenstadsplan 2000-2010 is de hoogbouwzone uit de jaren 1993-2000 duidelijk aangegeven. Op kaart 2 is het “Hoogbouwbeleid 2000-2010” inzichtelijk gemaakt. Het plangebied is daarbij gearceerd aangeduid, hetgeen staat voor “In bestemmingsplannen uit te werken overgangsgebied”. Ten oosten is de hoogbouwzone in rood aangegeven, hetgeen staat voor een maximale hoogte van 150 m. Uit de tekst blijkt dat het hoogbouwbeleid geldt voor gebouwen hoger dan 70 m. Op basis van de tekst zou het plangebied nader onderzocht moeten worden om te bepalen op welke wijze dit kon fungeren als overgangsgebied naar de hoogbouwzone (derhalve vanaf 70 m tot 150 m). Deze nota is bekend gemaakt op 23 augustus 2000.\n\nOp 14 mei 2008 heeft de burgemeester van Rotterdam bekend gemaakt dat het college\n\nvoornemens was vrijstelling te verlenen voor het oorspronkelijke bouwplan van de\n\nprojectontwikkelaar. Dat bouwplan bestond toen uit een woontoren van 188 m (met een spits tot 213 m) met ten westen een appartementencomplex met hoogten van 31,5 tot 61,5 m en ten oosten een kantoorgebouw van 55 m. Op 22 februari 2011 is de vrijstelling, na aanpassing van het bouwplan, verleend.\n\nIn de Hoogbouwvisies van 2010 en 2011 is het project expliciet genoemd. In het bestemmingsplan “Scheepvaartkwartier” van juli 2013 is het project niet opgenomen, omdat inmiddels het vrijstellingsbesluit was ingetrokken, aangezien de benodigde stukken niet tijdig waren ingediend. Dit was echter reden voor de Afdeling om bij uitspraak van 3 september 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:3276) aan dit deel van het plangebied goedkeuring te onthouden. De Afdeling overwoog dat ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan ‘Scheepvaartkwartier” sprake was van een voldoende concreet voornemen van [C.V.01] C.V. om ter plaatse hoogbouw te realiseren.\n\nOp grond van het voorgaande is de rechtbank met inachtneming van het advies van de StAB van oordeel dat pas vanaf de bekendmaking van het voornemen om mee te werken aan de vrijstelling voor dit bouwplan op 14 mei 2008 voorzienbaar was dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin kon dan wel zou wijzigen. Weliswaar was al sinds de bekendmaking van de Hoogbouwvisie 2000-2010 op 23 augustus 2000 bekend dat het plangebied was gelegen in een overgangszone voor de hoogbouwzone, maar dit betrof twee onderzoeksgebieden waar eventueel hoogbouw vanaf 70 m tot 150 m kon komen, met daarnaast een gebied waar daarmee op verschillende manieren rekening kon worden gehouden. Dit is een te vroeg stadium om van voorzienbaarheid in de zin van een concreet beleidsvoornemen te kunnen spreken. De verwijzing van [C.V. en B.V.01] in haar reactie op het StAB-advies naar de uitspraak van de Afdeling van 9 augustus 2017, ECLI:NL:RVS:2017:2150, in de bestemmingsplanprocedure inzake dezelfde ontwikkeling ten aanzien van de in die procedure centraal staande Hoogbouwvisie 2011, kan haar niet baten. Dat de Afdeling daarbij oordeelt dat de tekst leidend is in het geval aan een in het beleidsdocument opgenomen afbeelding geen beleid is gekoppeld, betekent niet dat dit eveneens geldt voor het onderhavige geschil, waarin niet de Hoogbouwvisie 2011 maar het Binnenstadsplan centraal staat. Naast dat in het kader van een bestemmingsplanprocedure een ander toetsingskader geldt, is er in de Afdelingsuitspraak bovendien sprake van een afbeelding in een ander hoofdstuk. In dit geval staat de afbeelding niet voor niets onder de tekst in het Binnenstadsplan.\n\nDe rechtbank overweegt dat, nu het relevante investeringsmoment van [derde partij01] het moment van aankoop op 2 september 1997 was, van voorzienbaarheid ten tijde van de aankoop geen sprake is. Immers, eerst vanaf de bekendmaking van het voornemen om mee te werken aan de vrijstelling voor het project op 14 mei 2008 was het voorzienbaar dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin kon dan wel zou wijzigen.\n\nSchadefactoren8.1.. \nIn de volgende overwegingen beoordeelt de rechtbank hetgeen [C.V. en B.V.01] heeft gesteld omtrent “\n\nschaduwhinder”, “\nde wet van de afnemende meeropbrengst”, “\nde dynamische grootstedelijke omgeving” en\n“privacy\u002Finkijk en uitzicht”.\n\n8.2.. \nIn dit verband geeft de rechtbank allereerst – summier – de door de StAB gemaakte planvergelijking weer.\n\nDe gronden waren volgens de StAB in de oude situatie van het bestemmingsplan “Het Nieuwe Werk” vrijwel geheel te bebouwen, grotendeels tot een hoogte van 20 m en deels tot een hoogte van 10 m. Deze bebouwing had een totaal volume van circa (8.591 m2 x 20 m plus 2.523 m2 x 10 m=) 197.050 m3. In de nieuwe situatie van het bestemmingsplan “Gedempte Zalmhaven” zijn de gronden eveneens vrijwel geheel te bebouwen, met een laag gedeelte tot 20 m met daarboven drie torens, twee met een bouwhoogte van 70 m en één toren met een bouwhoogte van 190 m (met een hoogteaccent tot 215 m). Deze bebouwing heeft een totaal volume van circa (6.712 m2 x 20 m plus twee maal 664 m2 x 70 m plus 1.221 m2 x 190 m =) 459.190 m3. Dit betekent dat het bouwvolume ter plaatse met een factor van circa 2,33 is vermenigvuldigd. Daarbij zijn met name de drie torens van belang voor de hinder die omwonenden van de bebouwing zullen ervaren.\n\nWat betreft het gebruik waren de gronden dan wel de gebouwen in de oude situatie bestemd voor verschillende vormen van gebruik, zoals kantoren en wonen, maar ook horeca en winkels. Daarbij is van belang dat bij een uitbreiding van de bestaande bebouwing deze alleen gebruikt mocht worden voor wonen. In de nieuwe situatie zijn de gebruiks-mogelijkheden grotendeels vergelijkbaar met die in de oude situatie. Winkels zijn echter niet langer toegelaten. Daarentegen is een hotel expliciet wel toegelaten. Van groot belang is echter dat voor de gebruiksmogelijkheden - wonen en hotel uitgezonderd - een maximum bruto vloeroppervlakte geldt van 7.700 m2. Het voorgaande betekent met name dat gezien de grotere mogelijke bebouwingsmassa sprake zal zijn van een intensiever gebruik. De gebruiksmogelijkheden komen grosso modo overeen, met uitzondering van de mogelijkheid van detailhandel en de omvang van de gebruiksmogelijkheden anders dan wonen.\n\nHet appartement van [derde partij01] ligt op de 9e verdieping (10e bouwlaag). Naar schatting ligt het appartement daarmee op een hoogte van circa 27 m. De afstand van het appartement van [derde partij01] tot het deel waar onder het oude planologische regime tot 20 m hoog mocht worden gebouwd, bedraagt 51,5 m. De afstand van het appartement tot het deel waar onder het nieuwe planologische regime in het bouwvlak tot 20 m hoog mag worden gebouwd, bedraagt circa 57 m. De afstand tot het deel van het bouwvlak met een maximale hoogte van 190 m is 77 m. De afstanden tot de twee delen van het bouwvlak met een maximale bouwhoogte van 70 m bedragen respectievelijk 68 m en 102 m.\n\n8.3.. \nTer zitting heeft de rechtbank vastgesteld dat partijen zich in beginsel kunnen vinden in de door de StAB gemaakte planvergelijking. In het standpunt van [C.V. en B.V.01] , dat de wijziging van het bouwvlak voor de appartementen aan de Gedempte Zalmhaven betekent dat de meest nabijgelegen nieuwe bebouwing op een circa 10% grotere afstand wordt gesitueerd dan de bebouwing die conform het oude planologisch regime kon worden gerealiseerd, ziet de StAB geen verschil van inzicht tussen de uitgangspunten van het StAB-advies en het standpunt van [C.V. en B.V.01] . De StAB beaamt dat het bouwvlak iets verder weg ligt maar benadrukt dat de planvergelijking, zoals in de bebouwingsmogelijkheden is beschreven, zich met name toespitst op de te bouwen torens. Taxateur [naam09] heeft ter zitting bevestigd dat dit ook voor hem het uitgangspunt is geweest.\n\n8.4.. \n[C.V. en B.V.01] stelt zich op het standpunt dat JvO ten onrechte uit het bezonningsonderzoek concludeert dat nadeel door schaduwhinder zou ontstaan, terwijl het bezonningsonderzoek meldt dat schaduwhinder kán ontstaan. Volgens [C.V. en B.V.01] is er van schadeveroorzakende schaduwhinder geen sprake.\n\n8.4.1.. \nDe rechtbank is in navolging van het StAB-advies van oordeel dat in het bezonningsonderzoek van Peutz de situatie is beoordeeld conform de bepalingen uit de Hoogbouwvisie 2011 en de regels voor bezonning van woningen in de binnenstad van september 2013. In de Hoogbouwvisie wordt als maatgevende periode 21 maart tot en met 21 september gehanteerd. Voor de notitie van september 2013 wordt gekeken naar de situatie op 19 februari. Met name uit de in bijlage 2 van het rapport van Peutz uit 2015 opgenomen afbeeldingen is de schaduwwerking gedurende de dag en het jaar goed te zien. Daaruit volgt dat alle appartementen van aanvragers (met uitzondering van de Houtlaan) in meer of mindere mate hinder ondervinden door meer schaduwwerking als gevolg van de drie torens. Alleen de drie torens zijn van belang voor de beoordeling van de mogelijke schaduwhinder, omdat het lagere deel van de bebouwing immers voorheen reeds mogelijk was. Door hun hoogte en bouwvolume en de relatief korte afstand tot de omliggende bebouwing zullen de torens dus zorgen voor een afname van bezonning en een toename van beschaduwing voor de bebouwing ten noorden en noordwesten (Gedempte Zalmhaven en Scheepstimmermanslaan) en ten (zuid)oosten (Willemsplein). Dat is zoals gezegd niet het geval voor bebouwing ten zuiden van de torens (Houtlaan). De mate van schaduwhinder verschilt vanzelfsprekend gedurende het jaar, vanwege de stand van de zon.\n\nDat [bedrijf02] , de deskundige van [C.V. en B.V.01] , stelt dat de schaduwschade zodanig beperkt is dat er nog in voldoende mate bezonning overblijft, betekent naar het oordeel van de rechtbank niet dat er geen sprake is van een toename aan schaduwhinder, en wel zodanig dat een koper (in meer of mindere mate) rekening zal houden met een negatievere situatie dan voorheen vanwege de hoge woontorens in de directe omgeving. De vraag of er in voldoende mate bezonning over blijft past bovendien niet bij een planschadebeoordeling, omdat beoordeeld dient te worden of sprake is van een nadeliger situatie. Ter plaatse was voorheen geen toren van 150 m mogelijk. Dat de mate van schadeveroorzakende schaduwhinder per appartement verschilt komt uiteindelijk tot uitdrukking in de taxatie. De stelling van [C.V. en B.V.01] slaagt daarom niet.\n\n8.5.. \nTen aanzien van het standpunt van [C.V. en B.V.01] dat zowel JvO als de StAB in het kader van de beoordeling van de schadefactoren ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de wet van de afnemende meeropbrengst die in een grootstedelijk (hoogbouw)gebied geldt, overweegt de rechtbank als volgt.\n\n8.5.1.. \n[C.V. en B.V.01] stelt dat de StAB en JvO volledig voorbij gaan aan de positieve effecten van hoogbouw op omliggende woningen, die een waardestijging tot gevolg hebben. [C.V. en B.V.01] verwijst daarbij naar het rapport van Ecorys van 10 november 2021. Uit de resultaten van het onderzoek leidt Ecorys af dat de geografische afstand tot hoogbouw en wolkenkrabbers een positief effect heeft op de verkoopprijs van omliggende woningen ten opzichte van woningen die niet in de nabijheid van hoogbouwtorens gelegen zijn. Daarbovenop concludeert Ecorys dat tussen 2006 en de peildatum van 9 augustus 2017 de woningen in de aanwezigheid van één of meerdere hoogbouwtorens binnen een straal van 250 m 226% sterker in prijs zijn gestegen dan andere woningen in het onderzochte deel van Rotterdam.\n\nDaarnaast heeft ook direct zicht op hoogbouw volgens Ecorys een positieve invloed op de prijsstijging van woningen in het centrum van Rotterdam. Ecorys heeft geconcludeerd dat beide prijseffecten (de geografische nabijheid van hoogbouwtorens en het zicht op hoogbouwtorens) statistisch significant zijn en om die reden beide in ogenschouw genomen moeten worden. Ecorys komt om die reden tot de conclusie dat het netto prijseffect van hoogbouw op omliggende woningen positief is.\n\nSamengevat is [C.V. en B.V.01] van mening dat de StAB een veel te beperkte voordeelsverrekening in de planschadebeoordeling heeft betrokken. Uit de te verwachten waardevermeerdering, zoals onderzocht door Ecorys, alsmede de voordeelsverrekening die [bedrijf02] in lijn daarvan en na eigen onderzoek in de planschadetaxaties heeft betrokken, zou een grotere waardevermeerdering van de appartementen moeten volgen.\n\n8.5.2.. \nNaar het oordeel van de rechtbank wordt met de stelling van [C.V. en B.V.01] dat er sprake is van de wet van de afnemende meeropbrengst en dat een toename van de bouwmassa niet een recht evenredig nadeel met zich brengt, niet bestreden dat er in beginsel van een verslechtering van schadefactoren sprake zou kunnen zijn.\n\n[C.V. en B.V.01] stelt zich naar het oordeel van de rechtbank op zich terecht op het standpunt dat er door een mix van functies sprake is van enig voordeel als gevolg van een toegenomen grootstedelijke dynamiek en uitstraling. Uit de planologische vergelijking is echter gebleken dat ook in de oude situatie een mix van functies mogelijk was. De gebruiksmogelijkheden komen grotendeels overeen, waarbij de mogelijkheid van detailhandel is komen te vervallen en de mogelijkheid van een hotel is toegevoegd. Bovendien is in de nieuwe situatie een maximum bruto vloeroppervlakte gegeven voor de functies anders dan wonen en hotel. Dat betekent dat in de nieuwe situatie de omvang van andere gebruiksvormen planologisch gezien afneemt. Daar staat tegenover dat de totale gebruiksintensiteit door het toegenomen bouwvolume wel toeneemt. Deze grotere gebruiksintensiteit en bouwmassa dragen wel bij aan het grootstedelijke karakter van de omgeving, wat door (potentiële) kopers gezien kan worden als een voordeel, zowel qua dynamiek als qua uitstraling.\n\nDat volgens [C.V. en B.V.01] in het licht van de voornoemde rapportage van Ecorys het voordeel van een meer dynamische en grootstedelijke omgeving de nadelen overvleugelt, gaat naar het oordeel van de rechtbank niet op. Allereerst is van belang dat het algemene rapport van Ecorys niet is gebaseerd op de hier van belang zijnde peildatum. Bij de planologische vergelijking is niet de conclusie getrokken dat het evident is dat het planologische voordeel groter is dan de geconstateerde nadelen. Dat betekent dat een taxatie noodzakelijk is om de planschade vast te stellen. Gebleken is dat bij het meewegen van de voordelen de nadelen niet, zoals [C.V. en B.V.01] stelt, geheel worden weggestreept. Per saldo is er sprake van een nadeliger situatie.\n\n8.5.3.. \nHet planologisch nadeel betreft zowel fysieke hinder (zoals lichthinder) als een vermindering van uitzicht als een aantasting van de privacy: hoe meer mensen zicht hebben op en in een appartement, hoe groter de aantasting van de privacy. Ten aanzien van de stelling van [C.V. en B.V.01] dat de StAB in haar advies ten onrechte het oordeel van JvO volgt dat er een beperking is van uitzicht, overweegt de rechtbank dat ter zitting door de StAB is benadrukt dat het in dit verband gaat om een algemene vaststelling en dat het uiteindelijke nadeel tot uitdrukking wordt gebracht in de taxatie van met name de dichtbij het project gelegen appartementen. De StAB heeft daarbij nog toegelicht dat het niet alleen de Zalmhaventoren betreft maar ook de zogenoemde Kaantorens. Nu dit overeenkomt met de conclusie van JvO, dat voor de appartementen van de diverse aanvragers in meer of mindere mate nadeel zal ontstaan door zichtverlies, ziet de rechtbank geen aanleiding [C.V. en B.V.01] hierin te volgen.\n\nDe stelling van [C.V. en B.V.01] dat de StAB onvoldoende rekening heeft gehouden met de jurisprudentie op het gebied van vermindering van de privacy\u002Finkijk, volgt de rechtbank evenmin. De verwijzing in dit verband naar onder meer de uitspraak van de Afdeling van 5 november 2021, ECLI:NL:RVS:2021:2453, waarbij het gaat over de aantasting van privacy bij een afstand van 8 m tussen twee woningen, gaat niet op nu de situatie ter plaatse in het geheel niet vergelijkbaar is met deze procedure en het daarbij tevens gaat om een bestemmingsplanprocedure. De beoordeling of het woon- en leefklimaat daarbij onevenredig wordt aangetast is van een andere orde dan de beoordeling of er sprake is van een vermindering van waarde van een onroerende zaak als gevolg van een ruimtelijk besluit. Dat [bedrijf02] volgens [C.V. en B.V.01] aan de hand van foto’s vanuit de 30e verdieping van het Zalmhavencomplex inzichtelijk maakt hoezeer er sprake is van een behoorlijk beperkte inkijk, acht de rechtbank onvoldoende voor het oordeel dat de StAB in haar advies ten onrechte is uitgegaan van een beperkte toename van inkijk. Naast dat [naam09] eveneens foto’s heeft genomen waarbij de inkijk op een andere wijze wordt geopenbaard, heeft JvO aangegeven dat het op grond van de situering van de nieuwe bebouwing ten opzichte van die van de woningen van aanvragers, aannemelijk is dat voor de appartementen van de aanvragers in meer of mindere mate nadeel zal ontstaan door verlies van privacy (inkijk).\n\n8.6.. \nDe rechtbank stelt vast dat uit het StAB-advies volgt dat de StAB tot de conclusie is gekomen dat er meer schadefactoren zijn dan waarvan JvO is uitgegaan. Naast de door JvO vastgestelde planologische nadelen komt de StAB tot de conclusie dat ook windhinder en geluid- en lichthinder planologische nadelen zijn waar rekening mee moet worden gehouden. Uit de uitspraken van heden van deze rechtbank inzake de planschadeprocedures over het Zalmhavencomplex in de bovengenoemde zaaknummers, waaronder bijvoorbeeld ROT 20\u002F6898 en ROT 21\u002F148, volgt dat de rechtbank de redeneringen van de StAB omtrent de schadefactoren tot de hare heeft gemaakt. Dit betekent dat in die zaken de planologische vergelijking, zoals uitgevoerd door JvO, moet worden aangepast. Daarnaast is er sprake van meer relevante planologische nadelen dan waarvan JvO is uitgegaan en dient in die zaken daarom geconcludeerd te worden dat de taxaties van JvO op een onjuiste planvergelijking zijn gebaseerd. De rechtbank ziet geen aanleiding om in onderhavige zaak tot een andere conclusie te komen.\n\nTaxatie9.1.. \n[C.V. en B.V.01] stelt zich op het standpunt dat [naam04] niet een ter zake deskundig taxateur is met voldoende kennis van de lokale woningmarkt (stedelijk gebied). Voorts stelt [C.V. en B.V.01] dat de waardedaling van het appartement niet op de juiste wijze is vastgesteld. [C.V. en B.V.01] stelt dat de schade voor [derde partij01] is gekwalificeerd als “zware schade” en op 9% van de waarde van de woning vóór de peildatum is vastgesteld. Het vaststellen van de waardevermindering van de woning door deze uit te drukken in een percentage van de waarde op de peildatum onder het oude planologische regime mag echter niet als zelfstandige methode worden gebruikt om het planologisch nadeel vast te stellen. Het vermelden van een percentage is namelijk slechts bedoeld ter controle. Bovendien wordt door te werken met vaste percentages onvoldoende rekening gehouden met de weging van de relevante factoren per geval. [C.V. en B.V.01] stelt verder dat in andere gevallen van “zware schade\" een waardevermindering van rond de 5% wordt aangenomen (zie onder meer de uitspraak van de Afdeling van 24 december 2014, ECLI:NL:RVS:2014:4668). Voor zover dus al sprake is van schade, kan deze volgens [C.V. en B.V.01] hooguit 5% zijn.\n\n9.2.. \nDe rechtbank overweegt dat in de Wro en het Besluit ruimtelijke ordening geen expliciete eisen worden gesteld aan de taxateur of de taxatie. Zie in dit verband de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582. Alleen is van belang dat zijn\u002Fhaar werk zorgvuldig en navolgbaar moet zijn.\n\nAangezien taxateur [naam04] zich profileert als een rentmeesterkantoor, gericht op het buitengebied van de provincie Limburg, is hij, zoals de StAB ook heeft opgemerkt in haar advies, niet de meest geschikte taxateur voor appartementen in Rotterdam. Dat verweerder, naar ter zitting is gesteld, bewust heeft gekozen voor een taxateur van buiten Rotterdam om zodoende de onafhankelijkheid te waarborgen maakt naar het oordeel van de rechtbank nog niet dat een taxateur met als door hemzelf genoemde specialisatie, het buitengebied van Limburg, in dit geval als de meest geschikte taxateur kan worden aangemerkt. Dat [naam04] wel vaker namens verweerder taxatiewerkzaamheden verricht, doet daar niet aan af.\n\n9.3.. \nUit de rechtspraak van de Afdeling blijkt anderzijds dat de enkele stelling dat een taxateur niet ter plaatse is gevestigd of niet gespecialiseerd is in het type vastgoed niet betekent dat die taxateur niet over de benodigde deskundigheid beschikt om de taxatie uit te voeren (zie de uitspraken van de Afdeling van 16 juni 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:1269) en 31 augustus 2011 (ECLI:NL:RVS:2011:BR6373)).\n\n9.4.. \nDaargelaten of [naam04] kan worden aangemerkt als taxateur met voldoende kennis van de lokale woningmarkt, overweegt de rechtbank dat de taxatie van [naam04] in ieder geval op onderdelen op juiste wijze is vastgesteld. Ter zitting is gebleken dat [naam04] de appartementen, waaronder het appartement van [derde partij01] , ter plaatse heeft opgenomen. Daarnaast is ter zitting zowel door JvO als door de StAB verklaard dat de waarde van de berging en parkeerplaats niet wordt beïnvloed door de planologische wijziging. Dit betekent concreet dat het al dan niet meenemen van de waarde van de berging\u002Fparkeerplaats in de taxatie niet van invloed is op de uiteindelijke waardevermindering van het betreffende pand. De taxatie van [naam04] voldoet in zoverre.\n\n9.5.. \nIn zijn reactie op het StAB-advies en ter zitting heeft verweerder verklaard dat taxateur [naam04] zich op basis van de planologische vergelijking van JvO een oordeel heeft gevormd over de waarde van de woning voorafgaande aan de peildatum en de waarde na de peildatum. Verweerder ziet niet in dat de taxatie niet zou voldoen aan de door [C.V. en B.V.01] genoemde uitgangspunten. De woning is immers getaxeerd volgens de comparatieve methode (vergelijking aan de hand van referentiepanden). Deze methode kan, in samenhang met een opneming ter plaatse, leiden tot een voldoende betrouwbare taxatie. Gelet op de aard van de planologische mutatie en de daarmee gepaard gaande schadefactoren zoals door JvO vastgesteld, acht verweerder de getaxeerde waardedaling in overeenstemming met de in de jurisprudentie ontwikkelde lijn.\n\nDe StAB heeft er in haar advies op gewezen dat de waarde in de nieuwe situatie niet juist is vastgesteld, omdat dit is gebeurd aan de hand van een percentage van de oude waarde en niet in de vorm van een zelfstandige taxatie van de nieuwe situatie. Hoewel verweerder terecht stelt dat de taxatie van JvO van de oude waarde blijkens het individuele rapport is gebaseerd op een vergelijking aan de hand van referentiepanden, waarbij overigens geen vergelijkingscriteria zoals inhoud, oppervlakte, bouwjaar en kwaliteit zijn benoemd, volgt ook uit het individuele rapport dat JvO de waardevermindering van de woning van [derde partij01] op circa 9% van de vastgestelde taxatiewaarden heeft bepaald. Daaruit volgt niet op welke wijze JvO zelfstandig, aan de hand van een weging van de relevante schadefactoren, de marktwaarde van de nieuwe planologische situatie per peildatum van de inwerkingtreding van het nieuwe regime heeft bepaald. Hierdoor wordt niet voldaan aan de vaste rechtspraak dat percentages slechts ter controle mogen worden gebruikt (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 16 juni 2021, ECLI:NL:RVS:2021:1269, r.o. 11.13).\n\n9.6.. \nOp grond van het vorenstaande komt de rechtbank tot de conclusie dat de taxaties van [naam04] niet geheel onbruikbaar zijn, maar om verschillende redenen minder zorgvuldig en betrouwbaar te achten zijn. Gelet op een aantal door [C.V. en B.V.01] en de StAB aangevoerde, gerechtvaardigde bezwaren tegen de werkwijze van de taxateur, alsmede in het licht van de omstandigheid dat de taxaties op een onjuiste planvergelijking van JvO zijn gebaseerd, ziet de rechtbank voldoende aanleiding om de taxaties van [naam04] terzijde te leggen.\n\n10. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zal de rechtbank het advies van de StAB, waarin ligt besloten dat zij zich niet kan vinden in de (taxatie-)adviezen van JvO die verweerder aan de bestreden besluiten ten grondslag heeft gelegd, volgen. Naar het oordeel van de rechtbank is het noodzakelijk om de waardes in de oude en in de nieuwe planologische situatie opnieuw te laten bepalen, zodat de StAB terecht een nieuwe taxateur heeft aangezocht in de persoon [naam09] .\n\n[naam09] heeft na de opname van het appartement van [derde partij01] het volgende bepaald, per taxatiepeildatum 9 augustus 2017:\n\n• waarde in de oude planologische situatie: € 320.000,-;\n\n• waarde in de nieuwe planologische situatie: € 290.000,-;\n\n• waardevermindering: € 30.000,-.\n\n10.1.. \n[C.V. en B.V.01] heeft zich in dit verband op het standpunt gesteld dat zij in haar verdediging is geschaad doordat zij als enige van alle deelnemende partijen niet in de gelegenheid is gesteld om de door haar ingeschakelde taxateur ( [bedrijf02] ) aanwezig te laten zijn bij de opnames door [naam09] . [C.V. en B.V.01] acht deze handelswijze in strijd met artikel 6 van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM).\n\nIn artikel 6, eerste lid, van het EVRM is onder meer bepaald dat een ieder bij het vaststellen van zijn burgerlijke rechten en verplichtingen recht heeft op een eerlijke en openbare behandeling van zijn zaak, binnen een redelijke termijn, door een onafhankelijk en onpartijdig gerecht dat bij de wet is ingesteld. Het beginsel van \"equality of arms\" maakt deel uit van de eisen die artikel 6 van het EVRM stelt aan een eerlijk proces. Het recht op een eerlijk proces zoals dat in artikel 6 van het EVRM is neergelegd, betreft in beginsel de procedure bij de rechter. Het StAB-advies maakt hier onderdeel vanuit.\n\nDe rechtbank heeft de beroepen, waaronder dat van [C.V. en B.V.01] , ter advisering aan de StAB voorgelegd. De rechtbank ziet in de omstandigheid dat [bedrijf02] het appartement van [derde partij01] niet heeft kunnen betreden geen grond voor het oordeel dat [C.V. en B.V.01] hierdoor onevenredig in haar belangen is geschaad, nu niet aannemelijk is geworden dat [bedrijf02] niet op basis van zijn vakkennis en kennis van de plaatselijke markt, zonder de woning te betreden, een rapport heeft kunnen opstellen. De rechtbank overweegt daarnaast nog dat de StAB noch de rechtbank de bevoegdheid heeft om [derde partij01] te dwingen om de taxateur van [C.V. en B.V.01] zijn woning te laten betreden. Naar het oordeel van de rechtbank is het beginsel van equality of arms niet geschonden. [C.V. en B.V.01] heeft naar het oordeel van de rechtbank voldoende gelegenheid gehad om de taxaties, die onderdeel uitmaken van het StAB-advies en waarbij uitvoerig aan de hand van foto’s de situatie wordt beschreven, te weerspreken en hiertoe een contra-expertise in te dienen. [C.V. en B.V.01] heeft ook ruimschoots van deze gelegenheid gebruik gemaakt. Het betoog van [C.V. en B.V.01] slaagt daarom niet.\n\n10.2.. \nDe rechtbank ziet geen aanleiding om te twijfelen aan het taxatierapport van [naam09] . [naam09] heeft de schadefactoren (belemmering uitzicht, aantasting van privacy, licht- en geluidhinder, wind- en schaduwhinder) meegewogen en ook meegewogen dat er enig voordeel geldt voor een toegenomen grootstedelijke dynamiek en uitstraling. [naam09] heeft een geveltaxatie verricht en heeft gebruik gemaakt van eerdere taxatierapporten. Uit de uitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582) volgt dat de bestuursrechter een taxatie slechts terughoudend kan toetsen. Daarnaast mag de bestuursrechter in beginsel afgaan op de inhoud van het verslag van een deskundige. Dat is slechts anders indien dat verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd. Die situatie doet zich hier niet voor.\n\n10.3.. \nDe stellingen van verweerder en [C.V. en B.V.01] dat een bovenmatige planschade van bijna 10% niet bij de hier aan de orde zijnde schadefactoren past, slaagt niet. De rechtbank is van oordeel dat de planschaderechtspraak, waarbij in algemene zin enkele vuistregels worden geaccepteerd voor het begroten van de schade, niet altijd opgaat. Eén enkele schadefactor kan leiden tot een relatief hoge waardevermindering, terwijl een veelheid aan schadefactoren die slechts in geringe mate spelen kunnen leiden tot een geringe waardevermindering. Zoals de StAB heeft toegelicht is het uitgangspunt dat de waardevermindering wordt vastgesteld door het taxeren van zowel de oude als de nieuwe planologische situatie. Dat is, daarbij rekening houdend met de bijzondere omstandigheden van het geval, in de onderhavige zaak gebeurd. Dat volgens [C.V. en B.V.01] de StAB ten onrechte parkeerplaatsen\u002Fgarageboxen in de taxatie heeft meegenomen maakt, wat daar ook van zij, voor de hoogte van de waardedaling niet uit. Zowel JvO als de StAB hebben ter zitting verklaard dat de parkeerplaatsen\u002Fgarageboxen geen waardedaling ondervinden als gevolg van de gewijzigde planologische situatie. De rechtbank ziet geen aanleiding de door [naam09] middels taxatie vastgestelde waardevermindering van de woning van [derde partij01] voor onjuist te houden.\n\n10.4.. \nGelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de beroepsgronden van [C.V. en B.V.01] slagen. Verweerder heeft derhalve het taxatierapport van [naam04] ten onrechte aan de bestreden besluiten ten grondslag gelegd.\n\nNmr11.1.. \nVolgens [C.V. en B.V.01] heeft verweerder terecht geoordeeld dat er sprake is van een normale maatschappelijke ontwikkeling die in de lijn der verwachting ligt. Dat daarbij volgens de jurisprudentie een percentage tot (maximaal) 5% zou kunnen worden gehanteerd, acht [C.V. en B.V.01] onjuist. Het nmr is immers niet aan een maximum gebonden. [C.V. en B.V.01] wijst er in dit verband op dat (ook) uit de jurisprudentie over nadeelcompensatie voortvloeit dat een percentage van 5% in elk geval niet als een hard maximum mag worden gezien. Een drempel van 8% is in die jurisprudentie al expliciet aanvaardbaar geacht (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 15 juni 2016, ECLI:NL:RVS:2016:165). Een dergelijk percentage lijkt gezien de gegeven omstandigheden in deze casus een logisch minimum percentage te zijn.\n\n11.2.. \nDe StAB heeft zich in haar advies aangesloten bij de uitspraken van deze rechtbank van 18 maart 2022 (bijvoorbeeld ECLI:NL:RBROT:2022:1894) inzake de eerdere planschadezaken over het Zalmhavencomplex. Daarin is het volgende overwogen.\n\n\"(…)\n\nDe rechtbank overweegt dat de Afdeling met haar uitspraak van 3 november 2021\n\n(ECLI:NL:RVS:2021:2402) enkele handvatten heeft gegeven voor het bepalen van de drempel bij het nmr:\n\n\"(...) 7.15. De Afdeling zal voor het bepalen voor de hoogte van de drempel de volgende\n\nhandvatten geven. Indien de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke\n\nstructuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid\n\npast, mag het bestuursorgaan een drempel van 5 procent van de waarde van de onroerende\n\nzaak toepassen. Indien aan één van beide indicatoren maar voor een deel wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 4 procent in beginsel aangewezen. Indien aan één van beide indicatoren in zijn geheel niet wordt voldaan of indien aan beide indicatoren deels wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 3 procent in beginsel aangewezen. Indien slechts aan één van beide indicatoren voor een deel wordt voldaan, of indien aan beide indicatoren in het geheel niet wordt voldaan, is in beginsel het toepassen van het minimumforfait van 2 procent, zoals bedoeld in artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro aangewezen. (... )”\n\nDe rechtbank ziet in het licht van deze uitspraak aanleiding om te beoordelen of de\n\nontwikkeling past in \"de ruimtelijke structuur van de omgeving\" en \"in het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid\".\n\nDe rechtbank volgt de StAB in haar advies dat de ontwikkeling deels in de ruimtelijke structuur van de omgeving past. De directe omgeving in ogenschouw nemend past het\n\nZalmhavencomplex naar het oordeel van de rechtbank aan de oostzijde binnen de aard en de omvang van de bestaande ruimtelijke structuur van de omgeving, maar dit geldt niet voor de noord-, zuid- en westzijde aangezien zich daar voornamelijk laagbouw bevindt.\n\nVoor de vraag of de ontwikkeling gedurende een reeks van jaren in het gevoerde ruimtelijke\n\nbeleid past heeft de StAB geconcludeerd dat dit niet het geval is. In afwijking van de conclusie van de StAB is de rechtbank met (naam eiseres] van oordeel dat dit wel het geval is. Sinds het Hoogbouwbeleid uit het Binnenstadsplan 2000-2010 is het plangebied aangeduid als een overgangszone. Dit betekent dat het plangebied nader onderzocht zou worden om te bepalen op welke wijze dit zou kunnen fungeren als overgangsgebied naar de hoogbouwzone (vanaf 70 meter tot 150 meter). Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de planologische ontwikkeling eerder dan in 2010, wat het uitgangspunt van de StAB is, in de lijn der verwachtingen lag. De rechtbank is daarom van oordeel dat de ontwikkeling gedurende een reeks van jaren in het gevoerde ruimtelijke beleid past.\n\nOp basis van de voornoemde uitspraak van de Afdeling van 3 november 2021 volgt dat indien de ontwikkeling aan één van beide indicatoren maar voor een deel voldoet (in casu \"de ruimtelijke structuur van de omgeving\"), het hanteren van een drempel van 4% in plaats van 5% in beginsel aangewezen is. In hetgeen (naam eiseres] en [naam eiser] hebben aangevoerd ziet de rechtbank geen aanleiding hier in positieve dan wel in negatieve zin van of te wijken. Dit brengt de rechtbank daarom op een drempel van 4% van de waarde van de onroerende zaak. Verweerder heeft derhalve ten onrechte een drempel van 5% voor het nmr gehanteerd. Dit betekent dat de beroepsgronden van (naam eiseres] en [naam eiser] slagen.(…)\"\n\n11.3.. \nDe rechtbank ziet in de stellingen van zowel verweerder als [C.V. en B.V.01] in de reactie op het StAB-advies, dat de ontwikkeling van het project geheel past in de ruimtelijke structuur van de omgeving zodat een percentage van 5% (of meer, in de ogen van [C.V. en B.V.01] ) gerechtvaardigd is, geen aanleiding om met betrekking tot het nmr af te wijken van haar in de uitspraken van 18 maart 2022 opgenomen oordeel dat een drempel van 4% aangewezen is. Wat er ook zij van het gegeven dat er ook verder weg, naar het noorden aan de noord(west)zijde en naar het zuiden aan de zuid(west)zijde, hoogbouw is ontwikkeld, en in de toekomst nog verder zal toenemen, relevant is de ruimtelijke structuur in de directe omgeving van het project waarbij tevens geldt dat de Zalmhaventoren, de hoogste toren van Nederland, zich kenmerkt als een uitzonderlijke niet karakteristieke situatie. Het project voldoet dus deels aan de ruimtelijke structuur van de omgeving.\n\nConclusie\n\n12. Al hetgeen hiervoor is overwogen leidt de rechtbank tot de slotsom dat het beroep van [C.V. en B.V.01] gegrond is en dat het bestreden besluit vernietigd moet worden. De rechtbank ziet evenwel aanleiding om de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand te laten. Uit r.o. 10. volgt dat [derde partij01] als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan een schade in de vorm van een waardevermindering van het appartement van € 30.000,- heeft geleden. Deze schade was voor [derde partij01] niet voorzienbaar. Op grond van artikel 6.2, eerste lid, van de Wro en r.o. 11.3. kan in dit geval een drempel van 4% van de waarde van de woning onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade worden toegepast. De drempel van 4% is gelijk aan € 12.800,- (4% van € 320.000,-). Daarmee resteert volgens de StAB een bedrag van (€ 30.000,- – € 12.800,- =) € 17.200,- voor een tegemoetkoming in planschade, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van ontvangst van de aanvraag. Dit bedrag is hoger dan het planschadebedrag van verweerder ad € 14.500,-. Als de rechtbank het planschadebedrag van de StAB zou overnemen dan zou [C.V. en B.V.01] door het instellen van beroep benadeeld worden. Dat is in strijd met het verbod op reformatio in peius. Om die reden zal de rechtbank het bij het bestreden besluit toegekende planschadebedrag niet aanpassen.\n\n13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan [C.V. en B.V.01] het door haar betaalde griffierecht vergoedt.\n\n14. Voor een veroordeling in de door [C.V. en B.V.01] gemaakte proceskosten bestaat geen aanleiding. De reden is dat deze zaak er één is van 24 samenhangende zaken als bedoeld in artikel 3, tweede lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht en in een van de andere zaken een proceskostenvergoeding is toegekend.\n\nBeslissing\n\nDe rechtbank:\n\n- verklaart het beroep gegrond;\n\n- vernietigt het bestreden besluit;\n\n- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand blijven;\n\n- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 360,- aan [C.V. en B.V.01] te vergoeden.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. J. Fransen, voorzitter, en mr. A.S. Flikweert en mr. F.A. Mulder, leden, in aanwezigheid van mr. H.M. Hsu, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 3 mei 2023.\n\ngriffier\n\nvoorzitter\n\nEen afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:\n\nBent u het niet eens met deze uitspraak?\n\nAls u het niet eens bent met deze uitspraak en de tussenuitspraak, kunt u een brief sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.\n\nBijlage wettelijk kader\n\nWet ruimtelijke ordening\n\nArtikel 6.1\n\n1. Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.\n\n2. Een oorzaak als bedoeld in het eerste lid is:\n\na. een bepaling van een bestemmingsplan, beheersverordening of inpassingsplan, niet zijnde een bepaling als bedoeld in artikel 3.3, artikel 3.6, eerste lid, of artikel 3.38, derde of vierde lid;\n\n(...)\n\n3. De aanvraag bevat een motivering, alsmede een onderbouwing van de hoogte van de gevraagde tegemoetkoming.\n\n4. Een aanvraag voor een tegemoetkoming in schade ten gevolge van een oorzaak als bedoeld in het tweede lid, onder a, b, c, e, f of g, moet worden ingediend binnen vijf jaar na het moment waarop die oorzaak onherroepelijk is geworden.\n\n(...)\n\nArtikel 6.2\n\n1. Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager.\n\n2. In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager:\n\na. van schade in de vorm van een inkomensderving: een gedeelte gelijk aan twee procent van het inkomen onmiddellijk voor het ontstaan van de schade;\n\nb. van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een\n\ngedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is:\n\n1°. van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of\n\n2°. van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1.\n\nArtikel 6.3\n\nMet betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade betrekken burgemeester en wethouders bij hun beslissing op de aanvraag in ieder geval:\n\na. de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak;\n\nb. de mogelijkheden van de aanvrager om de schade te voorkomen of te beperken.\n\n(…)\n\nArtikel 6.4a\n\n1. Voor zover schade die op grond van de artikelen 6.1 tot en met 6.3 voor tegemoetkoming in aanmerking zou komen, haar grondslag vindt in een besluit op een verzoek om ten behoeve van de verwezenlijking van een project bepalingen in een bestemmingsplan op te nemen ofte wijzigen dan wel een omgevingsvergunning te verlenen voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, anders dan bedoeld in artikel 6.8 of 6.9, kunnen burgemeester en wethouders met de verzoeker overeenkomen dat die schade geheel of gedeeltelijk voor zijn rekening komt.\n\n2. De verzoeker die een overeenkomst als bedoeld in het eerste lid heeft gesloten, is belanghebbende bij een besluit van burgemeester en wethouders op een aanvraag om tegemoetkoming op grond van artikel 6.1 terzake van de vaststelling van het bestemmingsplan dan wel de verlening van de omgevingsvergunning waarom hij heeft verzocht.\n\n(...)\n\nArtikel 6.5\n\nIndien burgemeester en wethouders een tegemoetkoming als bedoeld in artikel 6.1 toekennen, vergoeden burgemeester en wethouders daarbij tevens:\n\na. de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand;\n\nb. de wettelijke rente, te rekenen met ingang van de datum van ontvangst van de aanvraag.\n\n(...)","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBROT:2023:3500","2023-04-25T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:29:49.665Z",20,[94,95,96,11,97],2026,2025,2024,2022]