[{"data":1,"prerenderedAt":-1},["ShallowReactive",2],{"category-rental-law-nl-2026":3},{"detail":4,"years":135},{"category":5,"year":11,"latestYear":11,"monthlyCounts":12,"decisions":38,"total":33,"page":14,"limit":134},{"id":6,"slug":7,"name":8,"country":9,"createdAt":10},71,"rental-law-nl","Rental Law","NL","2026-07-08T16:54:31.288Z",2026,[13,16,18,20,22,24,27,29,30,32,34,36],{"month":14,"count":15},1,0,{"month":17,"count":15},2,{"month":19,"count":14},3,{"month":21,"count":15},4,{"month":23,"count":15},5,{"month":25,"count":26},6,8,{"month":28,"count":14},7,{"month":26,"count":15},{"month":31,"count":15},9,{"month":33,"count":15},10,{"month":35,"count":15},11,{"month":37,"count":15},12,[39,52,62,71,80,89,98,106,115,124],{"id":40,"ecli":41,"slug":42,"caseNumber":43,"courtId":6,"decisionDate":44,"fullText":45,"summary":43,"language":46,"source":47,"sourceUrl":48,"sourceTimestamp":49,"parsedAt":50,"updatedAt":51},"1279","ECLI:NL:RBMNE:2026:4005","ecli-nl-rbmne-2026-4005","","2026-07-07T00:00:00.000Z","RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND\n\nCiviel recht\n\nKantonrechter\n\nZittingsplaats Lelystad\n\nZaaknummer: 12186196 \\ LV EXPL 26-15\n\nVonnis in kort geding van 7 juli 2026\n\nin de zaak van\n\nWOONSTICHTING CENTRADA,\n\nte Lelystad,\n\neisende partij,\n\nhierna te noemen: Centrada,\n\ngemachtigde: mr. L. Wanders,\n\ntegen\n\n [gedaagde partij],\n\nte [woonplaats] ,\n\ngedaagde partij,\n\nhierna te noemen: [gedaagde partij] ,\n\ngemachtigde: DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V..\n\n1. De procedure\n\n1.1.. \n\nHet verloop van de procedure blijkt uit:\n\n- de dagvaarding met 30 producties van 1 juni 2026, - de mondelinge behandeling van 23 juni 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, - de pleitnota van Centrada, - de pleitnota van [gedaagde partij] .\n\n2. De kern van de zaak\n\n2.1.. \n [gedaagde partij] huurt een woning van Centrada aan de [adres 1] in [woonplaats] . Centrada vordert ontruiming van het gehuurde, omdat Centrada meent dat [gedaagde partij] er niet zijn hoofdverblijf heeft. Centrada concludeert dit op basis van de huisbezoeken, een onderzoek met tandenstokers bij de voordeur, verklaringen van buren en het lage energieverbruik van [gedaagde partij] . [gedaagde partij] betwist dat hij niet in het gehuurde woont.\n\n2.2.. De kantonrechter vindt dat Centrada onvoldoende spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot onverwijlde ontruiming van het gehuurde. Daarbij weegt mee dat een ontruiming grote gevolgen voor [gedaagde partij] heeft. Centrada is daarom niet-ontvankelijk in haar vordering tot ontruiming.\n\n3. De beoordeling\n\nWat is er gebeurd?3.1.. Op 29 oktober 2025 heeft Centrada een anonieme melding ontvangen waarin de melder aangeeft dat [gedaagde partij] het gehuurde als opslag zou gebruiken en dat hij op de [adres 2] zou wonen.\n\n3.2.. Na de melding heeft Centrada een onderzoek ingesteld. Op 5 november 2025 heeft Centrada een bezoek aan het gehuurde gebracht. [gedaagde partij] bleek op dat moment aanwezig bij zijn buurvrouw [A] (hierna: [A] ) op de [adres 2] . Partijen hebben vervolgens gezamenlijk het gehuurde bezocht. Het gehuurde was gevuld met dozen. De koelkast was leeg, de slaapkamers waren niet toegankelijk en de badkamer stond vol met spullen.\n\n3.3.. Centrada heeft bij brief van 6 november 2025 aan [gedaagde partij] kenbaar gemaakt dat zij op basis van de bevindingen van de dag ervoor van oordeel is dat [gedaagde partij] het gehuurde niet als hoofdverblijf maar als opslagruimte gebruikt. [gedaagde partij] is in de gelegenheid gesteld om alsnog aan te tonen dat hij zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft, onder meer door verbruiksgegevens te overleggen. [gedaagde partij] heeft zijn verbruiksgegevens van Vitens en Essent aan Centrada gestuurd.\n\n3.4.. Op 24 november 2025 heeft opnieuw een huisbezoek plaatsgevonden. [gedaagde partij] had het gehuurde opgeruimd en de koelkast was gevuld met etenswaren (hoewel een aanzienlijk deel over de houdbaarheidsdatum was).\n\n3.5.. Op 11 februari 2025 heeft Centrada een brief gestuurd aan [gedaagde partij] met de mededeling dat zij de huurovereenkomst niet langer wenst voort te zetten vanwege woonfraude. Centrada heeft [gedaagde partij] de mogelijkheid geboden de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. [gedaagde partij] heeft in zijn e-mail van 13 februari 2025 laten weten daar niet toe bereid te zijn.\n\n3.6.. Vervolgens is Centrada op 17 februari 2026 opnieuw bij het gehuurde langsgegaan. [gedaagde partij] werd toen niet aangetroffen. In de periode van 17 februari 2026 tot 1 mei 2026 is Centrada op meerdere momenten bij het gehuurde geweest. Daarbij heeft Centrada meermaals een tandenstoker tussen de voordeur van [gedaagde partij] geplaatst om te bekijken hoeveel dagen die ongewijzigd op zijn plaats bleef.\n\nHet standpunt van Centrada3.7.. Centrada is na een anonieme melding een onderzoek gestart naar de bewoning door [gedaagde partij] . Centrada concludeert dat [gedaagde partij] de woning niet als hoofdverblijf gebruikt. Centrada betoogt dat haar onderzoek met de tandenstoker aantoont dat [gedaagde partij] gedurende langere aaneengesloten periodes de woning niet heeft betreden. Centrada heeft twee omwonenden gesproken waaruit Centrada afleidt dat [A] en [gedaagde partij] samenwonen. Samen met het lage gas- en water verbruik van [gedaagde partij] , leidt dit volgens Centrada tot de conclusie dat [gedaagde partij] niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Centrada wil dat [gedaagde partij] de woning ontruimt.\n\nHet standpunt van [gedaagde partij]3.8.. betoogt dat hij wel degelijk in het gehuurde woont. Hij is het niet met de bevindingen van Centrada eens. Volgens [gedaagde partij] kan de ‘tandenstokermethode’ bij de voordeur niet tot enige conclusie leiden. [gedaagde partij] zegt dat hij de woning regelmatig via de achterzijde verlaat, omdat zijn scootmobiel daar staat. [gedaagde partij] verklaart dat zijn waterverbruik laag is omdat hij vanwege watervrees geen gebruik maakt van de douche. In plaats daarvan wast [gedaagde partij] zich met de hand. Verder zegt [gedaagde partij] dat hij zuinig leeft. Over het gasgebruik licht [gedaagde partij] toe dat hij voor het opwarmen van water zijn kokend water kraan gebruikt, dat hij elektrisch kookt en dat hij de woning elektrisch verwarmt. [gedaagde partij] bevestigt dat hij regelmatig bij zijn buurvrouw [A] op nummer [adres 2] te vinden is, maar betwist dat hij bij haar woont. [gedaagde partij] en [A] zijn vrienden en verre familieleden. [A] is net als [gedaagde partij] in-\u002Fmindervalide en beide vinden steun aan elkaar. [gedaagde partij] zegt dat beiden in hun eigen woning slapen. [gedaagde partij] legt een verklaring van [A] over en een verklaring van een vriend.\n\nHet juridisch kader3.9.. In een kortgedingprocedure wordt aan de rechter gevraagd om een (spoed)maatregel te nemen. De wet gaat ervan uit dat er na de kortgedingprocedure ook een gewone rechtszaak (bodemprocedure) zal komen. In deze zaak wordt ontruiming gevorderd. Dat is een zeer ingrijpende en meestal onomkeerbare maatregel die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling daarvan moet grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.\n\n3.10.. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn als deze vooruitloopt op een vonnis in een bodemprocedure waarbij met een grote mate van waarschijnlijkheid ook de ontruiming zal worden bevolen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanig ernstige tekortkoming en van een zodanig spoedeisend belang dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht. Daarbij dient de kantonrechter uit te gaan van de feiten met de beperkte onderzoeksmogelijkheden die het kort geding hem biedt, aangezien formele bewijslevering in deze procedure in beginsel niet plaatsvindt.\n\nCentrada heeft onvoldoende spoedeisend belang3.11.. Allereerst dient dus te worden beoordeeld of sprake is van een spoedeisend belang aan de zijde van Centrada. Dit gaat om het spoedeisend belang als ontvankelijkheidseis. Dit spoedeisend belang moet worden beoordeeld op het moment van dit vonnis, uitgaande van datgene wat op de mondelinge behandeling door partijen naar voren is gebracht.\n\n3.12.. Centrada betoogt dat haar spoedeisend belang erin is gelegen dat de woning op korte termijn beschikbaar komt voor een nieuwe huurder die de woning daadwerkelijk zal bewonen. Het gaat om een sociale huurwoning waarvoor de wachtlijsten inmiddels zijn opgelopen tot meer dan acht jaar. Door het gehuurde niet zelf te bewonen, wordt de woning onttrokken aan de doelgroep waarvoor die bestemd is. Dit staat haaks op de maatschappelijke taak van Centrada om de schaarse sociale woonruimte beschikbaar te stellen aan woningzoekenden die daarop zijn aangewezen. [gedaagde partij] betwist dat Centrada een spoedeisend belang heeft.\n\n3.13.. Blijkens de rechtspraak van de Hoge Raad is het spoedeisend belang niet een op zichzelf staand vereiste waaraan uitsluitend het belang van eiser moet worden getoetst, maar moet aan de hand van een afweging van de belangen van beide partijen worden beoordeeld of eiser een voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorlopige voorziening.\n\n3.14.. Hoewel algemeen bekend is dat er lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen zijn, is de kantonrechter van oordeel dat het belang van Centrada bij een onverwijlde ontruiming, mede gelet op het belang van [gedaagde partij] , onvoldoende spoedeisend is. Daarbij weegt mee dat de huurovereenkomst sinds 2011 geduurd heeft en dat niet eerder sprake is geweest van onregelmatigheden. Ook weegt mee dat het onderzoek van Centrada sinds november 2026 loopt en 8 maanden later deze procedure is opgestart. Tegenover het belang van Centrada staat het belang van [gedaagde partij] , die slecht ter been is en een kwetsbare gezondheid heeft. Een ontruiming zou ingrijpende gevolgen voor [gedaagde partij] hebben. De afweging van deze belangen maakt dat de spoedeisendheid niet dusdanig is dat van Centrada niet kan worden gevergd dat zij een bodemprocedure start en het verloop hiervan afwacht.\n\nTen overvloede3.15.. Daarbij komt dat vooralsnog onvoldoende aannemelijk is geworden dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden. Hoewel de omstandigheden die Centrada naar voren heeft gebracht de schijn wekken dat [gedaagde partij] niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft, heeft [gedaagde partij] sinds het bezoek van 5 november 2025 verschillende maatregelen getroffen om de woning voldoende bewoonbaar te laten zijn. [gedaagde partij] erkent dat hij en zijn buurvrouw [A] onderling steun aan elkaar hebben en dat zij geregeld bij elkaar over de vloer komen, maar door [gedaagde partij] wordt uitdrukkelijk betwist dat sprake is van een gemeenschappelijk hoofdverblijf in de woning van [A] . Als de verhuurder gemotiveerd stelt dat de huurder geen hoofdverblijf heeft in het gehuurde, mag van de huurder worden verlangd dat hij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van zijn betwisting van de stellingen van de verhuurder om deze aanknopingspunten voor eventuele bewijslevering te verschaffen. In dat kader heeft [gedaagde partij] een toelichting gegeven over zijn lage energieverbruik, het gebruik van de achterdeur en heeft hij enkele verklaringen overgelegd. Onder deze omstandigheden is het vooralsnog niet zonder meer aannemelijk dat de bodemrechter tot de ontbinding van de huurovereenkomst zal overgaan. Desalniettemin dient [gedaagde partij] wel met die mogelijkheid rekening te houden.\n\nProceskosten3.16.. Centrada is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde partij] worden begroot op:\n\n- salaris gemachtigde\n\n€\n\n577,00\n\n- nakosten\n\n€\n\n21,50\n\n(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)\n\nTotaal\n\n€\n\n598,50\n\n3.17.. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.\n\n4. De beslissing\n\nDe kantonrechter\n\n4.1.. verklaart Centrada niet-ontvankelijk in haar vordering,\n\n4.2.. veroordeelt Centrada in de proceskosten van € 598,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Centrada niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,\n\n4.3.. verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2026.\n\nPM\u002F45352\n\n HR 29 november 2002, ECLI:NL:PHR:2002:AE4553.","nl","rechtspraak_nl","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBMNE:2026:4005","2026-07-06T00:00:00.000Z","2026-07-08T16:52:53.682Z","2026-07-13T00:29:13.644Z",{"id":53,"ecli":54,"slug":55,"caseNumber":43,"courtId":56,"decisionDate":57,"fullText":58,"summary":43,"language":46,"source":47,"sourceUrl":59,"sourceTimestamp":60,"parsedAt":50,"updatedAt":61},"366","ECLI:NL:GHARL:2026:4231","ecli-nl-gharl-2026-4231",70,"2026-06-30T00:00:00.000Z","GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN\n\nlocatie Leeuwarden\n\nafdeling civiel recht\n\nzaaknummer gerechtshof 200.360.530\u002F01\n\nzaaknummer rechtbank Midden-Nederland 11830324\n\narrest in kort geding van 30 juni 2026\n\nin de zaak van\n\n [appellant] B.V.\n\ndie is gevestigd in [vestigingsplaats]\n\nadvocaat: mr. J. van Hemel\n\nen\n\n1. [geïntimeerde1]\n\ndie woont in [woonplaats]\n\n2. [geïntimeerde2]\n\ndie woont in [woonplaats]\n\nadvocaat: mr. J. Veninga\n\nPartijen worden hierna aangeduid als [appellant],[geïntimeerde1]en[geïntimeerde2]. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] worden samen aangeduid als[geïntimeerden] c.s.\n\n1. De procedure\n\nNa het tussenarrest van het hof van 10 maart 2026 heeft op 29 mei 2026 een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Het verslag van die zitting (het proces-verbaal) is toegevoegd aan het dossier. Voorafgaand aan de zitting is van de zijde van [appellant] een akte met productie toegezonden (productie 20). Van de zijde van [geïntimeerden] c.s. waren drie nadere producties toegezonden (producties h5 t\u002Fm h7). Ook die stukken zijn toegevoegd aan het dossier. Aan het slot van de zitting is opnieuw een datum voor de uitspraak bepaald.\n\n2. De kern van de zaak\n\n2.1.. \n [geïntimeerden] c.s. huren van [appellant] een woning met tuin. Tussen partijen is in geschil of een strook grond die [geïntimeerden] c.s. gebruiken als deel van hun tuin, bij het gehuurde hoort. [appellant] meent dat de strook grond niet aan [geïntimeerden] c.s. verhuurd is en zij wil dat [geïntimeerden] c.s. die strook ontruimen.\n\n2.2.. In dit kort geding heeft [appellant] bij de kantonrechter gevorderd om, kort gezegd, [geïntimeerden] c.s. te bevelen de strook grond te ontruimen. Subsidiair heeft [appellant] gevorderd om [geïntimeerden] c.s. te bevelen een aantal zaken van de strook grond te verwijderen (onder meer een aantal tuinkassen en een schutting). De kantonrechter heeft de vorderingen op 29 september 2025 afgewezen wegens het ontbreken van spoedeisend belang.\n\n2.3.. \n [appellant] wil met dit hoger beroep bereiken dat de vorderingen alsnog worden toegewezen.\n\n2.4.. Het hof komt tot het oordeel dat de vorderingen van [appellant] in kort geding niet toewijsbaar zijn. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter daarom bekrachtigen. Dat oordeel wordt hieronder toegelicht.\n\n3. De feiten\n\n3.1.. \n [geïntimeerden] c.s. huren met ingang van 1 november 2017 een woning met tuin aan de [adres] in [woonplaats] . Naast en voor de woning bevindt zich een bedrijfshal met verdere bedrijfsruimten (adres [adres] ).\n\n3.2.. De verhuurders waren aanvankelijk de heer en mevrouw [verhuurders] (hierna samen: [verhuurders] c.s.). [verhuurders] c.s. waren eigenaar van zowel het perceel met woonhuis (kadastraal perceel 252) als het aangrenzende perceel met bedrijfsruimten (kadastraal perceel 253). De woning is ook wel aangeduid als bedrijfswoning.\n\n3.3.. \n [geïntimeerden] c.s. hebben vanaf het begin van de huur (in 2017), de strook grond achter de bedrijfshal gebruikt als onderdeel van hun tuin. Die strook grond ligt op het kadastrale perceel van de bedrijfshal (perceel 253). Bij aanvang van de huur stonden op de strook grond onder meer enkele vruchtbomen. [geïntimeerden] c.s. hebben er in de loop van de tijd onder meer een opslaghok, enkele tuinkassen en een schutting geplaatst.\n\n3.4.. De kadastrale kaart van de percelen is als volgt (de strook grond achter de bedrijfshal is geel gemarkeerd; de openbare weg ligt aan de noordwest-zijde; het deel van het bebouwingsvlak van nummer 218 dat op het kadastrale perceel 253 is geprojecteerd, is in werkelijkheid deel van de bedrijfsruimten):\n\n3.5.. In 2024 hebben [verhuurders] c.s. de twee percelen 252 en 253 met de woning en de bedrijfsruimten verkocht aan [appellant] . De levering aan [appellant] vond plaats op 2 januari 2025. [appellant] is zodoende sinds 2 januari 2025 de verhuurder van de woning met tuin.\n\n3.6.. In of omstreeks mei 2025 heeft [appellant] ten behoeve van de bedrijfsruimten een nieuwe brandverzekering afgesloten. De polis van die verzekering vermeldt onder meer:\n\n“Clausule BRA03 Buitenopslag\n\nOpslag buiten het gebouw is alleen toegestaan op voorwaarde dat:\n\n- Opslag buiten de bedrijfstijden plaatsvindt in metalen (rol)containers, die zijn afgesloten met een hardstalen hangslot.\n\n- Opslag van brandbare zaken zoals hout, pallets, brandbare emballage, brandbare goederen, afval en dergelijke plaatsvindt op minstens 10 meter uit de gevels en eventueel daaraan bevestigde luifels en afdaken.\n\nDe verzekerde garandeert aan de verzekeraar(s) dat aan de bovengenoemde voorwaarden is voldaan. Deze verzekering geschiedt daarom op de uitdrukkelijke voorwaarde dat aan de hierboven vermelde voorwaarden is voldaan. Indien op de ingangsdatum van de verzekering niet aan een garantie wordt voldaan heeft verzekerde, tot uiterlijk drie maanden na de ingangsdatum, de gelegenheid alsnog aan de garantie te voldoen zonder dat dit in die periode gevolgen voor de verzekering heeft.\n\nIndien na deze drie maanden en bij schade blijkt dat aan deze voorwaarden niet is voldaan, geldt er een extra eigen risico van 10% van het schadebedrag met een minimum van € 25.000 en een maximum van € 100.000 per gebeurtenis, tenzij de verzekerde aannemelijk maakt dat de schade door het ontbreken van de genoemde voorwaarden niet is veroorzaakt of vergroot.”\n\n3.7.. \n [appellant] heeft op 16 mei 2025 per e-mail aan [geïntimeerden] c.s. gemeld dat de strook achter de bedrijfshal geen onderdeel is van het gehuurde. [appellant] heeft daarbij verzocht de strook te ontruimen. [geïntimeerden] c.s. stellen zich op het standpunt dat de strook deel is van het gehuurde en zij hebben geen gehoor gegeven aan het verzoek tot ontruiming.\n\n3.8.. \n [appellant] heeft [geïntimeerden] c.s. op 18 augustus 2025 gedagvaard in kort geding. De kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland heeft bij vonnis in kort geding van 29 september 2025 de vorderingen van [appellant] afgewezen.\n\n4. De beoordeling\n\nSpoedeisend belang\n\n4.1.. \n [appellant] vordert in dit kort geding een aantal voorlopige voorzieningen. Het hof moet eerst beoordelen of er spoedeisend belang is bij die voorzieningen. Deze beoordeling moet plaatsvinden met afweging van de belangen van partijen.\n\n4.2.. Naar het oordeel van het hof ontbreekt het spoedeisend belang bij de vorderingen om [geïntimeerden] c.s. te gebieden het eigendomsrecht van [appellant] te eerbiedigen en daarop geen inbreuk te maken (primaire vorderingen sub 1 en sub 2) en bij de vordering om [geïntimeerden] c.s. te veroordelen de huurovereenkomst onverkort na te komen (subsidiaire vordering sub 1). Gezien het algemene karakter van die vorderingen is niet in te zien welk (spoedeisend) belang met toewijzing van die vorderingen is gediend.\n\n4.3.. Wat betreft de andere vorderingen acht het hof het spoedeisend belang in beginsel aanwezig. [appellant] vordert primair ontruiming van de strook grond; subsidiair vordert zij, naar het hof begrijpt, dat een aantal voorwerpen van de strook verwijderd worden. Volgens [appellant] kan zij door de wijze waarop [geïntimeerden] c.s. de strook grond gebruiken, niet voldoen aan de voorwaarden van haar brandverzekering. Daarnaast zou het gebruik van de strook [appellant] hinderen bij het vinden van een nieuwe huurder voor de bedrijfsruimten. Naar het oordeel van het hof is er gelet op de gestelde omstandigheden in beginsel een voldoende spoedeisend belang bij een beoordeling van de gevraagde voorlopige voorzieningen.\n\nHuur\n\n4.4.. \n [appellant] stelt zich primair op het standpunt dat de strook achter de bedrijfshal niet aan [geïntimeerden] c.s. verhuurd is. Volgens [appellant] hebben de vorige eigenaren – [verhuurders] c.s. – aan [geïntimeerden] c.s. toestemming gegeven om de vruchten te plukken van de bomen die op de strook staan. Dat betekent, aldus [appellant] , echter niet dat de strook ook aan [geïntimeerden] c.s. verhuurd is. Mogelijk kan de door [verhuurders] c.s. gegeven toestemming begrepen worden als het verlenen van een gebruiksrecht voor onbepaalde tijd. [appellant] heeft een eventueel gebruiksrecht echter opgezegd, zodat van een gebruiksrecht inmiddels geen sprake meer kan zijn. Dat betekent dat [geïntimeerden] c.s. de strook zonder recht of titel gebruiken, en het gebruik is in de gegeven omstandigheden ook onrechtmatig. [geïntimeerden] c.s. zijn dan ook gehouden om de strook grond te ontruimen, aldus telkens [appellant] .\n\n4.5.. Volgens [geïntimeerden] c.s. is de strook grond achter de bedrijfshal wel degelijk aan hen verhuurd. [geïntimeerden] c.s. verklaren dat zij voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst (in 2017) met de verhuurmakelaar, de heer [naam] , over de strook grond gesproken hebben. Daarbij hebben [geïntimeerden] c.s., zo stellen zij, laten weten dat zij alleen geïnteresseerd waren in de huur van de woning als zij ook gebruik zouden kunnen maken van de strook. [geïntimeerden] is bioloog, en [geïntimeerden] c.s. wilden zodoende graag een woning huren met een tuin die de nodige ruimte bood voor onder meer het kweken van planten. Volgens [geïntimeerden] c.s. heeft makelaar [naam] destijds namens de toenmalige verhuurders [verhuurders] c.s. bevestigd dat zij de strook grond – die volgens hen tot dat moment door [verhuurders] c.s. zélf als moestuin was gebruikt – mochten gebruiken. Zij zijn er dan ook altijd van uitgegaan dat de strook grond onderdeel is van het gehuurde, aldus telkens [geïntimeerden] c.s.\n\n4.6.. Het hof is van oordeel dat [geïntimeerden] c.s. in het kader van dit kort geding voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat de strook grond achter de bedrijfshal inderdaad onderdeel is van het gehuurde. [geïntimeerden] c.s. verklaren dat de strook in 2017 als onderdeel van het gehuurde aan hen in gebruik gegeven. Die verklaring vindt in enige mate steun in de door [appellant] overgelegde verklaringen van mevrouw [verhuurder] en van de betrokken verhuurmakelaar, de heer [naam] . [verhuurders] heeft over deze kwestie op 20 juni 2025 per WhatsApp aan [appellant] bericht:\n\n“(…) En bij nader denken nog even over de tuin. Er is destijds gesproken dat ze de vruchten van de zijtuin mochten plukken. Dwz de bessenstruiken, frambosen aardbeien en pruimenboom etc. Dat is dus wat anders dan een kas plaatsten etc. Eea is nooit rechtstreeks besproken. Altijd via [naam] van [naam makelaar] . Tevens zouden ze een hovenier gebruiken voor het tuin onderhoud. (…)”\n\nDe betrokken verhuurmakelaar, de heer [naam] van [naam makelaar] , schrijft over de kwestie in een e-mail aan [appellant] van 2 augustus 2025:\n\n“Per 01-11-2017 hebben wij namens onze opdrachtgever de woning [adres] verhuurd aan de heer [geïntimeerde1] en mevrouw [geïntimeerde2] .\n\nDit betrof de woning met de tuin conform de kadastrale kaart. De tuin achter het bedrijfsgedeelte hoort hier niet bij. Aangezien de huurder van het bedrijfspand deze tuin echter niet gebruikte, is mondeling overeengekomen dat de huurder van het woongedeelte dit gedeelte van de tuin mag gebruiken in die zin dat ze het mogen bijhouden c.q. snoeien en de vruchten van de planten mogen gebruiken. Voor het plaatsen van bouwwerken of het afsluiten van de tuin d.m.v. een schutting o.i.d. is nooit toestemming gegeven en is in onze periode van beheer van het pand ook nooit sprake van geweest.”\n\nMakelaar [naam] en mevrouw [verhuurder] verklaren dus dat aan [geïntimeerden] c.s. toestemming is gegeven om de strook grond te benutten in die zin dat [geïntimeerden] c.s. de vruchten mochten plukken. [naam] verklaart daarnaast dat met [geïntimeerden] c.s. is afgesproken dat zij de strook grond mogen gebruiken in die zin dat ze ‘het mogen bijhouden en snoeien’.\n\n4.7.. Van belang is verder dat vaststaat dat [geïntimeerden] c.s. de strook grond na aanvang van de huur feitelijk in gebruik hebben genomen. Daarbij hebben zij op de strook onder meer enkele tuinkassen en een opslaghok geplaatst. Volgens [geïntimeerden] c.s. hebben de vorige eigenaren en makelaar [naam] nooit kenbaar gemaakt dat dit gebruik van de strook niet toegestaan zou zijn. Daarbij merken [geïntimeerden] c.s. op dat [verhuurders] c.s. de percelen in 2024 te koop hebben aangeboden, dat makelaar [naam] daarbij optrad als verkoopmakelaar, en dat ook toen niet tegen [geïntimeerden] c.s. gezegd is dat het genoemde feitelijk gebruik niet toegestaan zou zijn. Toen [appellant] in 2024 de percelen samen met makelaar [naam] bezichtigde, zou [appellant] zelf [geïntimeerden] c.s. overigens juist gecomplimenteerd hebben met de (mede) op de strook grond aangelegde tuin. Een en ander is door [appellant] niet voldoende gemotiveerd weersproken.\n\n4.8.. \n [appellant] merkt op dat de huurovereenkomst vermeldt dat het gaat om huur van ‘ [adres] ’. [appellant] betoogt dat de huur dus alleen ziet op het kadastrale perceel 252 en niet ook op een deel van het kadastrale perceel 253. Dit betoog is tevergeefs. [geïntimeerden] c.s. wijzen er terecht op dat de huurovereenkomst daarbij niets vermeldt over de kadastrale percelen, en dat bijvoorbeeld ook niet vermeld wordt dat de huur slechts betrekking heeft op het kadastrale perceel van de woning. Verder hebben [geïntimeerden] c.s. onweersproken gesteld dat het gehuurde ook enkele parkeerplaatsen omvat die gelegen zijn op het kadastrale perceel van de bedrijfshal. De tekst van de huurovereenkomst vormt in de gegeven omstandigheden dan ook geen (voldoende) duidelijke aanwijzing dat de strook grond achter de bedrijfshal niet tot het gehuurde behoort.\n\n4.9.. Het hof komt alles afwegende tot de slotsom dat voorshands voldoende feiten en omstandigheden zijn gebleken die niet onaannemelijk maken dat de strook grond tot het gehuurde behoort. De verklaringen van [geïntimeerden] c.s. dat zij de strook huren, vinden (deels) steun in de verklaringen van makelaar [naam] en mevrouw [verhuurder] , en zij stroken kennelijk ook met de feitelijke gang van zaken sinds het aangaan van de huurovereenkomst in 2017. [appellant] heeft daar onvoldoende tegenover gesteld. Het hof ziet, gelet op het karakter van deze kortgedingprocedure, geen aanleiding om over te gaan tot nadere bewijslevering. Daarvoor zijn partijen aangewezen op een bodemprocedure. Dit betekent dat het hof er in dit kort geding voorlopig van uitgaat dat [geïntimeerden] c.s. de strook grond achter de bedrijfshal huren. De primaire vordering van [appellant] zal daarom ook in hoger beroep worden afgewezen.\n\nStrijd met de algemene huurbepalingen?\n\n4.10.. \n [appellant] stelt subsidiair – voor het geval dat aangenomen zou worden dat [geïntimeerden] c.s. de strook grond huren – dat [geïntimeerden] c.s. de strook gebruiken in strijd met het bepaalde in de huurovereenkomst. [appellant] wijst erop dat [geïntimeerden] c.s. op de strook onder meer kassen en een opberghok hebben geplaatst, en dat zij de strook aan de oostzijde hebben afgesloten met een schutting. Volgens [appellant] is op grond van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst het plaatsen van zulke voorwerpen alleen toegestaan met toestemming van de verhuurder. Die toestemming is, aldus [appellant] , nooit gegeven. [appellant] vordert daarom subsidiair dat [geïntimeerden] c.s. veroordeeld worden om de aanwezige (bouw)werken, opstallen, materialen, erfafscheidingen en dergelijke, van de strook grond te verwijderen.\n\n4.11.. Het hof zal ook de subsidiaire vordering afwijzen. Daarbij kan in het midden blijven of op grond van de huurvoorwaarden toestemming nodig was voor het plaatsen van de diverse objecten. [geïntimeerden] c.s. hebben namelijk toegelicht en onderbouwd dat de voorwerpen – of in elk geval de meeste ervan – al lange tijd op de strook aanwezig zijn, dat de vorige verhuurders ( [verhuurders] c.s.) en hun makelaar ( [naam] ) daarmee bekend waren, en dat er nooit tegen de aanwezigheid van de voorwerpen geprotesteerd is. Daarbij merkt het hof op dat [appellant] weliswaar betwist dat makelaar [naam] tussen 2017 en eind 2024 het gehuurde geregeld inspecteerde; niet ter discussie staat echter dat [geïntimeerden] c.s. en de aanvankelijke verhuurders ( [verhuurders] c.s.) alleen contact hadden via makelaar [naam] . Evenmin staat ter discussie dat diezelfde makelaar in het kader van de verkoop van de percelen, in 2024 op de strook grond is geweest, dat daarbij ook is gesproken met [geïntimeerden] c.s., en dat (ook) toen niet tegen de aanwezigheid van de voorwerpen geprotesteerd is. Het hof is van oordeel dat [geïntimeerden] c.s. daarmee in het kader van dit kort geding voldoende hebben aangetoond dat in de handelwijze van [verhuurders] c.s. en de door hen aangewezen makelaar [naam] , besloten lag dat toestemming gegeven werd voor het aanwezig hebben van de bedoelde voorwerpen. Dat dit geen schriftelijke toestemming was op een schriftelijk verzoek, kan hier – gelet ook op het feit dat het gaat om een al langere tijd bestaande situatie – naar het voorshands oordeel van het hof in redelijkheid niet aan [geïntimeerden] c.s. worden tegengeworpen. Het betoog van [appellant] dat de toestemming van de verhuurder ontbreekt, is in zoverre dan ook tevergeefs. Dat [geïntimeerden] c.s. op grond van de redelijkheid en billijkheid gehouden zouden zijn de voorwerpen te verwijderen, valt – gelet op het feit dat het gaat om een al langer bestaande situatie en het gegeven dat [appellant] de door haar genoemde brandverzekering pas nadien, in 2025, heeft afgesloten – evenmin in te zien. Ook in zoverre wordt het betoog van [appellant] dus verworpen.\n\n4.12.. Volgens [appellant] zijn er na 2 februari 2025 – de dag waarop zij eigenaar werd van de percelen – nog méér voorwerpen op de strook geplaatst. [geïntimeerden] c.s. erkennen dat er in de loop van 2025 nog – zonder toestemming van [appellant] – een schutting is geplaatst. Het gaat, naar het hof begrijpt, om de schutting aan de oostkant van de strook grond (de schutting die is aangegeven op de kaart die is opgenomen in rov. 3.4). Het hof ziet echter geen grond om [geïntimeerden] c.s. in het kader van dit kort geding te bevelen die schutting te verwijderen. [geïntimeerden] c.s. wijzen er namelijk terecht op dat de buitenopslag-clausule BRA03 in de verzekeringspolis van [appellant] kennelijk geen gevolgen verbindt aan het aanwezig hebben van een schutting (zie hierboven, onder 3.6). De aanwezigheid van de schutting vormt, zoals [geïntimeerden] c.s. opmerken, kennelijk geen vorm van ‘opslag’ als bedoeld die clausule. Dat de aanwezigheid van de schutting voor [appellant] risico’s oplevert vanwege de brandverzekering, valt dan ook niet in te zien, in elk geval niet zonder nadere toelichting en onderbouwing. Verder valt – ervan uitgaande dat [geïntimeerden] c.s. de strook grond huren – in redelijkheid niet in te zien waarom de aanwezigheid van de schutting [appellant] zou hinderen bij het vinden van een nieuwe huurder voor de bedrijfsruimten. Daarbij merkt het hof op dat de nooduitgang van het bedrijfspand kennelijk ook niet uitkomt op de strook grond achter de bedrijfshal, maar op het terras achter de woning van [geïntimeerden] c.s. Dat de aanwezigheid van de schutting – zoals [appellant] stelt – ertoe leidt dat er vanuit het bedrijfspand geen goede vluchtweg is, kan gelet op het ontbreken van nadere onderbouwing daarvan niet in te zien. Dit betekent dat het vereiste spoedeisend belang bij de vordering tot verwijdering van de schutting ontbreekt.\n\n4.13.. \n [appellant] heeft niet voldoende duidelijk gemaakt welke concrete objecten er – afgezien van de genoemde schutting – na 2 januari 2025 nog (zonder toestemming) op de strook grond geplaatst zouden zijn. Om die reden is de vordering tot verwijdering van de voorwerpen hier ook voor het overige niet toewijsbaar. Dit betekent dat de grieven van [appellant] alle tevergeefs zijn en dat de vorderingen van [appellant] ook in hoger beroep volledig zullen worden afgewezen.\n\nSlotsom\n\n4.14.. Het hoger beroep van [appellant] slaagt niet. Het vonnis van 29 september 2025 zal onder aanpassing van gronden worden bekrachtigd. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar veroordelen tot betaling van de proceskosten van het hoger beroep. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. [appellant] moet een redelijke termijn krijgen om de proceskosten te voldoen. Het hof zal daarom bepalen dat de wettelijke rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na de betekening.\n\n4.15.. De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een partij de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).\n\n5. De beslissing in kort geding\n\nHet hof:\n\n5.1.. bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Lelystad , van 29 september 2025;\n\n5.2.. veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerden] c.s.:\n\n€ 362 aan griffierecht;\n\n€ 2.580 aan salaris advocaat (2 punten x tarief II ad € 1.290 per punt);\n\n5.3.. bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag; als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;\n\n5.4.. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;\n\n5.5.. wijst af wat verder is gevorderd.\n\nDit arrest is gewezen door mrs. A.A.J. Smelt, J.H. Kuiper en W.F. Boele, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 30 juni 2026.\n\n Rb Midden-Nederland, zittingsplaats Lelystad (ktr) 29 september 2025 (niet gepubliceerd).\n\n Vgl. HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2026:4231","2026-06-26T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:28:26.265Z",{"id":63,"ecli":64,"slug":65,"caseNumber":43,"courtId":66,"decisionDate":57,"fullText":67,"summary":43,"language":46,"source":47,"sourceUrl":68,"sourceTimestamp":69,"parsedAt":50,"updatedAt":70},"894","ECLI:NL:RBNNE:2026:2550","ecli-nl-rbnne-2026-2550",65,"RECHTBANKNOORD-NEDERLAND\n\nCiviel recht\n\nKantonrechter\n\nZittingsplaats Groningen\n\nZaaknummer: 12236683 \\ VV EXPL 26-60\n\nVonnis in kort geding van 30 juni 2026\n\nin de zaak van\n\nde besloten vennootschap\n\n [eiser] B.V.,\n\ngevestigd te [plaats] ,\n\neisende partij,\n\nhierna te noemen: [eiser] ,\n\ngemachtigde: mr. E.T. van Dalen,\n\ntegen\n\n [gedaagde]handelend onder de naam [bedrijf],\n\nwonende te [plaats] ,\n\ngedaagde partij,\n\nhierna te noemen: [gedaagde] ,\n\nprocederend in persoon.\n\n1. De procedure\n\n1.1.. \n\nHet verloop van de procedure blijkt uit:\n\n- de dagvaarding - de mondelinge behandeling van 16 juni 2026, waarbij de heer [naam 1] , bijgestaan door zijn gemachtigde, en de heer [naam 2] namens [gedaagde] zijn verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken. De gemachtigde van [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling een overzicht van de actuele huurachterstand overgelegd.\n\n1.2.. Ten slotte is vonnis bepaald.\n\n2. De feiten\n\n2.1.. \n [gedaagde] huurt van [eiser] met ingang van 1 juli 2015 een pand aan het adres [adres] . Het pand is in eigendom van een derde partij, die het pand verhuurt aan [eiser] . Tussen [eiser] en [gedaagde] is een onderhuurovereenkomst gesloten.\n\n2.2.. De totale huurprijs bedraagt op dit moment € 3.719,62 per maand.2.3.. Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van [eiser] van toepassing verklaard. In de algemene voorwaarden is een boeteclausule opgenomen. Daarin is bepaald, voor zover hier van belang:\n\n“25.3 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…)”\n\n2.4.. \n [gedaagde] heeft sinds februari 2026 een huurachterstand laten ontstaan. [eiser] heeft daarin aanleiding gezien om dit kort geding te starten.\n\n3. Het geschil\n\n3.1.. \n [eiser] vordert, samengevat weergegeven en nadat zij haar eis tijdens de mondelinge behandeling heeft verminderd:\n\nontruiming van het pand aan de [adres] binnen veertien dagen na betekening,\n\nbetaling van een bedrag van € 12.221,86 (huurachterstand tot en met juni 2026),\n\nbetaling van de huur van € 3.719,62 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] het pand nog in gebruik mocht hebben,\n\nbetaling van een bedrag van € 1.200,00 (contractuele boete),\n\n [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure.\n\n3.2.. \n [gedaagde] voert verweer.\n\n3.3.. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.\n\n4. De beoordeling\n\nSpoedeisend belang\n\n4.1.. Mede gelet op de aard van de door haar ingestelde vorderingen en de aangevoerde omstandigheden, heeft [eiser] voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevraagde voorziening.\n\nHuurachterstand\n\n4.2.. Partijen zijn het erover eens dat de huidige huurachterstand, berekend tot en met de maand juni 2026, € 12.221,86 bedraagt. De kantonrechter zal [gedaagde] daarom veroordelen tot betaling van dit bedrag.\n\nOntruiming\n\n4.3.. \n [eiser] vordert ontruiming van het pand vanwege de huurachterstand die [gedaagde] heeft laten ontstaan. De kantonrechter stelt bij de beoordeling van deze vordering voorop dat een vordering tot ontruiming van een verhuurd pand in kort geding slechts toewijsbaar is indien met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden, terwijl niet van de verhuurder kan worden gevergd dat hij de beslissing in een bodemprocedure afwacht.\n\n4.4.. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan van ruim drie maanden. Gelet daarop is ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure met voldoende mate van waarschijnlijkheid te verwachten. Dat er sprake is van betalingsonmacht doet daaraan niet af. Dit is namelijk een omstandigheid die, hoe zwaarwegend die voor [gedaagde] ook is, hem niet ontslaat van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Daarbij komt dat [eiser] heeft toegelicht dat zij op haar beurt het pand ook huurt en iedere maand zelf ook de huur aan de eigenaar van het pand is verschuldigd. De kantonrechter begrijpt hieruit dat [eiser] afhankelijk is van de huurinkomsten van [gedaagde] om aan haar eigen betalingsverplichting te voldoen. Verder weegt mee dat namens [gedaagde] ter zitting is toegelicht dat er momenteel te weinig omzet wordt gegenereerd om de lopende kosten van de onderneming te voldoen en dat er meerdere dingen moeten gebeuren om de omzet weer te verhogen, zoals het lanceren van nieuwe marketing en het opknappen van het interieur. Daarmee zullen de nodige tijd en ook kosten gemoeid zijn. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat van [eiser] niet kan worden gevergd dat zij een beslissing in een bodemprocedure afwacht. De kantonrechter wijst de gevorderde ontruiming daarom toe.\n\n4.5.. Ten aanzien van de termijn waarbinnen de ontruiming moet plaatsvinden, overweegt de kantonrechter het volgende. Partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling besproken dat [gedaagde] aan [eiser] binnen één week na de mondelinge behandeling een betalingsvoorstel doet om de huurachterstand alsnog (in termijnen) te betalen, in een ultieme poging om te bezien of partijen hierover nadere afspraken kunnen maken om zo een ontruiming te voorkomen. Voor het geval die poging geen effect zal hebben en dit vonnis ten uitvoer wordt gelegd, heeft [eiser] aangegeven in te kunnen stemmen met een ontruimingstermijn van een maand. De kantonrechter zal de ontruimingstermijn daarom bepalen op 30 dagen na betekening van het vonnis.\n\nContractuele boete\n\n4.6.. \n [eiser] vordert betaling van de contractuele boete die is opgenomen in artikel 25.3 van de algemene voorwaarden, vanwege het niet tijdig betalen van de huur.\n\n4.7.. De kantonrechter overweegt dat het voor toewijzing van een geldvordering in kort geding nodig is dat deze vordering in voldoende mate vaststaat. Dat is naar het oordeel van de kantonrechter het geval, omdat vaststaat dat partijen de boeteclausule zijn overeengekomen en [gedaagde] de huur gedurende (in ieder geval) vier maanden niet op tijd heeft betaald. De kantonrechter zal [gedaagde] daarom veroordelen tot betaling van de gevorderde contractuele boete van € 1.200,00.\n\nHuurtermijnen tot de ontruiming\n\n4.8.. \n\n [eiser] vordert [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de huurprijs van € 3.719,62 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] het pand nog in gebruik mocht hebben. [gedaagde] heeft geen verweer gevoerd tegen deze vordering. De kantonrechter wijst de vordering daarom toe.\n\nProceskosten\n\n4.9.. \n [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:\n\n- kosten van de dagvaarding\n\n€\n\n130,16\n\n- griffierecht\n\n€\n\n1504,00\n\n- salaris gemachtigde\n\n€\n\n577,00\n\n- nakosten\n\n€\n\n144,00\n\n(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)\n\nTotaal\n\n€\n\n2.355,16\n\n5. De beslissing\n\nDe kantonrechter:\n\n5.1.. veroordeelt [gedaagde] om binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis het pand aan de [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiser] ,\n\n5.2.. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 12.221,86 aan achterstallige huur tot en met juni 2026,\n\n5.3.. \n\nveroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van\n\n€ 1.200,00 aan contractuele boete,\n\n5.4.. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 3.719,62 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] het pand aan de [adres] nog in gebruik mocht hebben,\n\n5.5.. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.355,16, te vermeerderen met de kosten van betekening voor het geval het vonnis wordt betekend,\n\n5.6.. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,\n\n5.7.. wijst het meer of anders gevorderde af.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. L.T. de Jonge en in het openbaar uitgesproken op 30 juni 2026.\n\n66449\u002FRG","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBNNE:2026:2550","2026-07-02T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:28:53.337Z",{"id":72,"ecli":73,"slug":74,"caseNumber":43,"courtId":75,"decisionDate":60,"fullText":76,"summary":43,"language":46,"source":47,"sourceUrl":77,"sourceTimestamp":78,"parsedAt":50,"updatedAt":79},"1601","ECLI:NL:RBAMS:2026:6168","ecli-nl-rbams-2026-6168",56,"RECHTBANK AMSTERDAM\n\nCiviel recht\n\nKantonrechter\n\nZaaknummer: 12048989 \\ CV EXPL 26-428\n\nVonnis in verzet van 26 juni 2026\n\nin de zaak van\n\n1. [eiser 1],\n\n2. [eiser 2],\n\nbeiden wonende te [woonplaats],\n\neisers in verzet,\n\nhierna samen te noemen: [eiseres] in vrouwelijk enkelvoud,\n\ngemachtigde: mr. R.M. Berendsen,\n\ntegen\n\nde besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid\n\nHASEDA INVESTMENTS B.V.,\n\ngevestigd te Utrecht,\n\ngedaagde in verzet,\n\nhierna te noemen: Haseda,\n\ngemachtigde: mr. dr. J. van Lochem.\n\n1. De procedure\n\n1.1.. Het verloop van de procedure blijkt uit:\n\n- de oorspronkelijke dagvaarding van 25 september 2025, met producties,\n\n- het verstekvonnis van 14 november 2025, hersteld op 12 december 2025, - de verzetdagvaarding van 24 december 2025 - een akte nadere producties van Haseda met drie producties. - het instructievonnis van 3 februari 2026, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,\n\n- de dagbepaling mondelinge behandeling.\n\n1.2.. Op 20 mei 2026 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens [eiseres] is [eiser 1] verschenen met een tolk vergezeld door de gemachtigde. Namens Haseda is [naam 1] verschenen vergezeld door de gemachtigde. Partijen hebben hun stellingen toegelicht, de gemachtigde van Haseda aan de hand van een pleitnotitie, en vragen van de kantonrechter beantwoord.\n\n1.3.. Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.\n\n2. De feiten\n\n2.1.. Sinds 2022 is Haseda eigenaar van het pand aan de [adres 1] te [plaats], bestaande uit vijf woonruimtes. Zij heeft het pand ingrijpend gerenoveerd.\n\n2.2.. Na de renovatie heeft Haseda een huurovereenkomst gesloten met [eiseres] met betrekking tot de zelfstandige woonruimte [adres 2] ingaande per 10 oktober 2024 tegen € 2.450,- aan kale huurprijs, € 175,- aan kosten voor gebruik van stoffering, meubilering en overige inventaris alsmede € 35,- aan voorschot servicekosten, per maand. In artikel 1.4 van de huurovereenkomst is bepaald: “Huurder heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst wel een kopie van het energielabel als bedoeld in het Besluit energieprestaties gebouwen of een kopie van de Energie-Index ten aanzien van het gehuurde ontvangen.”\n\n2.3.. Op 24 februari 2025 heeft [eiseres] een verzoek ingediend bij de Huurcommissie om de aanvangshuurprijs te toetsen.\n\n2.4.. Nadien is Haseda gebleken dat per abuis geen energielabel voor de woning was geregistreerd. Zij heeft deze direct aangevraagd en op 24 april 2025 is energielabel B voor de woning opgenomen, per 14 mei 2025 geregistreerd en ingebracht in de procedure bij de Huurcommissie.\n\n2.5.. Op 4 juni 2025 heeft in het kader van de procedure bij de Huurcommissie een onderzoek in de woning plaatsgevonden, waarvan op 13 juni 2025 een onderzoeksrapport is opgesteld. In het onderzoeksrapport is bij de puntentelling vanwege het ontbreken van een WOZ-beschikking de minimum WOZ waarde aangehouden (van € 73.607,-), te weten 10 punten, en is vanwege het ontbreken van een energielabel op de ingangsdatum van de huurovereenkomst uitgegaan van het bouwjaar van de woonruimte (te weten 1911), te weten een aftrek van 15 punten, waardoor de puntentelling uitkwam op 91 punten met een maximale huurprijs van € 542,99.\n\n2.6.. Op 26 juni 2025 heeft Haseda [naam 2] van Kroese Paternotte opdracht gegeven een WOZ taxatieverslag op te stellen met betrekking tot de woning. In de begeleidende brief bij het op 2 juli 2025 door Haseda ontvangen taxatieverslag is vermeld: “In het WOZ taxatieverslag wordt de WOZ waardering uiteengezet, waarbij tevens met behulp van referentietransacties de waarde onderbouwd wordt”. In het taxatieverslag is verder vermeld dat het doel van het taxatieverslag is: “het verkrijgen van inzicht in de ‘marktwaarde’ per waardepeildatum in het kader van de Wet WOZ”, is de waardepeildatum bepaald op 1 januari 2024 en is de waarde van de woning getaxeerd op € 480.500,-. Hasada heeft het taxatieverslag voorafgaand aan de zitting bij de huurcommissie op 23 juli 2025 aan de Huurcommissie gestuurd.\n\n2.7.. \n\nOp 1 augustus 2025 is de uitspraak van de Huurcommissie aan partijen verzonden. In de uitspraak heeft de Huurcommissie de redelijke kale huurprijs vastgesteld op € 542,99 per maand op basis van de in het onderzoeksrapport vastgesteld 91 punten, waarbij met betrekking tot de WOZ-waarde uitgegaan is van het bouwjaar van de woning. Ten aanzien van de punten voor de energieprestatie van de woning is het volgende overwogen:\n\n“Voor beantwoording van de vraag welk woningwaarderingsstelsel toegepast moet worden is de ingangsdatum van de huurovereenkomst bepalend. De huurovereenkomst is op 10 oktober 2024 ingegaan. Vanaf 1 juli 2024 behoort het waarderen van een later geregistreerd energielabel, zoals bedoeld in de uitspraak van de Hoge Raad [ECLI:NL:HR:2023:1005, ktr], niet meer tot de mogelijkheden.\n\nIn de toelichting op het Besluit huurprijzen woonruimte overwoog de wetgever het volgende.\n\nBij de toe te passen woningwaardering gaat het niet alleen om de toestand van de woning als zodanig, maar ook om aspecten waarvan de huurder of een derde kennis kan hebben op de relevante datum door opname van de woning en door het raadplegen van algemeen beschikbare informatie van de woning. Dit betekent dat een situatie denkbaar is dat er voor de woning geen geldig energielabel is vastgesteld op het moment dat de woning wordt verhuurd. De puntentoekenning voor de energieprestatie op de ingangsdatum van de huurovereenkomst dient in dat geval plaats te vinden aan de hand van het bouwjaar. Dit geldt ook indien op een later moment alsnog een geldig energielabel wordt bepaald.\n\nHet aantal punten bij “energieprestatie” wijzigt niet.”\n\n2.8.. Bij verstekvonnis van 14 november 2025, hersteld op 12 december 2025, is kort gezegd voor recht verklaard dat 63 punten inzake WOZ-waarde had moeten worden toegekend, 30 punten inzake de energieprestatie en dus aan het gehuurde een totaal puntenaantal had moeten worden toegekend van 189, bepaald dat het gehuurde daarom in de vrije sector valt en is [eiseres] veroordeeld tot het blijven betalen van de overeengekomen huurprijs van € 2.450,-, exclusief het overeengekomen (voorschot) servicekosten.\n\n3. Het geschil\n\n3.1.. \n [eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:\n\nhet verstekvonnis te vernietigen;\n\nde kale huurprijs per ingangsdatum van het huurcontract vast te stellen op € 847,05 per maand;\n\nHaseda te veroordelen tot terugbetaling van het onverschuldigd betaalde bedrag boven € 847,05, vermeerderd met de wettelijke rente, alsmede in de proceskosten.\n\n3.2.. \n [eiseres] stelt daartoe in de eerste plaats dat op grond van het voorschrift van onderdeel 11 van Bijlage I onder A bij het besluit huurprijzen woonruimte (BHW) slechts 85% van de getaxeerde WOZ-waarde had mogen worden meegenomen in de puntentelling, zodat het puntenaantal daarvoor maximaal 54 mocht bedragen. In tweede plaats stelt [eiseres] dat nu op de ingangsdatum van de huurovereenkomst geen energielabel was geregistreerd, daarvoor een aftrek van 15 punten moet worden gehanteerd, zoals de Huurcommissie heeft gedaan. Haseda is dan ook gehouden tot terugbetaling van het teveel aan betaalde huur.\n\n3.3.. Haseda voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.\n\n4. De beoordeling\n\nOntvankelijkheid4.1.. \n [eiseres] is tijdig in verzet gekomen, zodat zij daarin ontvankelijk is.\n\nAmbtshalve toetsing4.2.. De overeenkomst die in deze procedure centraal staat, is door een handelaar gesloten met consumenten. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93\u002F13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen).\n\n4.3.. De kantonrechter moet in iedere procedure ten aanzien van ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de overeenkomst en in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Bij die beoordeling is van belang of bedingen waaraan een consument gebonden is, zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. Of Haseda de consumenten ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant.\n\n4.4.. Haseda beroept zich in deze procedure op het huurprijsbeding in de huurovereenkomst (artikel 4.5). Dit huurprijsbeding is transparant en daarom op grond van artikel 4 lid 2 van de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid.\n\nWOZ-waarde4.5.. Tussen partijen is niet in geschil dat het taxatierapport van Kroese Paternotte in de puntentelling betrokken moet worden. [eiseres] stelt echter dat met slechts 85% van de getaxeerde waarde rekening gehouden moet worden. Daarin wordt zij niet gevolgd. Uit het taxatierapport volgt, zoals Hasenda aanvoert, voldoende dat de WOZ-waarde is getaxeerd en geen vrije marktwaarde. Het puntenaantal voor de WOZ-waarde wordt dan ook vastgesteld op 63.\n\nEnergieprestatie4.6.. Vaststaat dat op de ingangsdatum van de huurovereenkomst geen energielabel was geregistreerd en dat dit pas is gebeurd op 14 mei 2025. Verder is onbetwist gebleven dat de energieprestatie van de woning tussen de ingangsdatum en registratiedatum van het label niet is gewijzigd.\n\n4.7.. Partijen twisten over de vraag of na de inwerkingtreding van het Besluit huurprijzen woonruimte (hierna: het Besluit) op 1 juli 2024 het na de ingangsdatum van de huurovereenkomst verkregen energielabel betrokken mag worden in de puntentelling.\n\n4.8.. In het arrest van 30 juni 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1005), dus voorafgaande aan de inwerkingtreding van het Besluit, heeft de Hoge Raad in antwoord op prejudiciële vragen geoordeeld dat het “niet noodzakelijk is dat de energieprestatie uiterlijk op de peildatum is vastgesteld of dat de gegevens voor het bepalen van de energieprestatie uiterlijk op de peildatum zijn opgenomen. Dit laatste mag ook na de peildatum zijn gebeurd (zie hierna in 4.6.1.), als maar duidelijk is dat de feitelijke toestand van de woning, voor zover het de energieprestatie betreft, op het moment van de opname niet veranderd is ten opzichte van de ingangsdatum van de huurovereenkomst.”De Hoge Raad baseert zich daarbij op artikel 11 lid 5 van de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (UHW) dat bepaalt dat de huurcommissie de kwaliteit van de woonruimte en de redelijkheid van de huurprijs beoordeelt naar de toestand op de datum van ingang van de huurovereenkomst.4.9.. Met de invoering van de Wet Betaalbare Huur per 1 juli 2024 is een groot aantal wetten en besluiten gewijzigd. Ook is de Toelichting op het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte bij rubriek 4, per 1 juli 2024 gewijzigd, zoals ook de Huurcommissie heeft overwogen. Sinds die datum staat daarin vermeld dat er (voor toekenning van punten aan een energielabel) sprake moet zijn van “het voor een woning geldig vastgesteld energielabel”, alsmede dat daar waar een geldig energielabel ontbreekt de waardering van de energieprestatie wordt bepaald op basis van het bouwjaar van de woning. Nu echter in deze nota niet wordt gesproken over hoe dit zich verhoudt tot het bovengenoemde artikel 11 lid 5 UHW en de bovengenoemde beslissing van de Hoge Raad waarin de feitelijke toestand van het gehuurde op de ingangsdatum juist bepalend wordt geacht en er ook niet wordt gemeld dat hiervan uitdrukkelijk wordt afgeweken, wordt geen aanleiding gezien aan te sluiten bij de bovengenoemde nota van toelichting op het woningwaarderingsstelsel dat reeds bij aanvang van de huurovereenkomst sprake moet zijn van een officieel vastgesteld energielabel. Nu het label geregistreerd was op het moment dat de puntentelling door de Huurcommissie plaatsvond en tussentijds geen wijzigingen zijn geweest in de energieprestatie, had de Huurcommissie dit label moeten meenemen in de puntentelling.4.10.. De omstandigheid dat in de huurovereenkomst is bepaald dat een energielabel is afgegeven en deze bij aanvang van de huurovereenkomst is verstrekt aan huurder, terwijl dat niet het geval was, maakt het voorgaande niet anders. Deze verplichting komt weliswaar voort uit een Europese Richtlijn, maar deze richtlijn heeft tot doel het verbeteren van energieprestaties van gebouwen en niet consumentenbescherming ten aanzien van de huurprijs.\n\n4.11.. Bovenstaande leidt tot de slotsom dat het puntenaantal in het verstekvonnis terecht is vastgesteld op 63 punten voor de WOZ-waarde (na de WOZ-cap), op 30 punten voor de energieprestatie en het totaal op 189 punten. Dat betekent dat de woning in het hoog-segment valt en dat de in de huurovereenkomst genoemde huurprijs geldig is overeengekomen. Het verzet wordt dan ook ongegrond verklaard en het verstekvonnis bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij, wordt [eiseres] in de proceskosten in verzet veroordeeld.\n\n5. De beslissing\n\nde kantonrechter\n\n5.1.. verklaart het verzet ongegrond;\n\n5.2.. bekrachtigt het door deze rechtbank op 14 november 2025, hersteld op 12 december 2025, gewezen verstekvonnis met zaaknummer 11912145 CV EXPL 25-13731;\n\n5.3.. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van Haseda in de verzetprocedure, begroot op € 217,- aan salaris gemachtigde;\n\n5.4.. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 26 juni 2026.\n\n811","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2026:6168","2026-06-18T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:29:29.094Z",{"id":81,"ecli":82,"slug":83,"caseNumber":43,"courtId":84,"decisionDate":85,"fullText":86,"summary":43,"language":46,"source":47,"sourceUrl":87,"sourceTimestamp":57,"parsedAt":50,"updatedAt":88},"1829","ECLI:NL:RBGEL:2026:5156","ecli-nl-rbgel-2026-5156",68,"2026-06-25T00:00:00.000Z","RECHTBANKGELDERLAND\n\nCiviel recht\n\nKantonrechter\n\nZittingsplaats Zutphen\n\nZaaknummer: 12216454 \\ VV EXPL 26-26\n\nVonnis in kort geding van 25 juni 2026\n\nin de zaak van\n\nSTICHTING TORENSTAD MONUMENTENBEHEER,\n\nte Zutphen,\n\neisende partij,\n\nhierna te noemen: Torenstad,\n\ngemachtigde: mr. S. Goriya,\n\ntegen\n\n [naam gedaagde],\n\nte [woonplaats] ,\n\ngedaagde partij,\n\nhierna te noemen: [de gedaagde] ,\n\nprocederend in persoon.\n\n1. De procedure\n\n1.1.. Het verloop van de procedure blijkt uit:\n\n- de dagvaarding,\n\n- de mondelinge behandeling van 11 juni 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, - de pleitnota van Torenstad.\n\n2. De feiten\n\n2.1.. Tussen partijen is een huurovereenkomst tot stand gekomen op grond waarvan Torenstad per 1 februari 2024 de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde) aan [de gedaagde] heeft verhuurd. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van één jaar.\n\n2.2.. Bij brief van 7 november 2024 heeft Torenstad aan [de gedaagde] bericht dat de huurovereenkomst eindigt op 31 januari 2025.\n\n2.3.. Op 18 december 2024 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten op grond waarvan [de gedaagde] het gehuurde van Torenstad heeft gekocht onder voorbehoud van financiering. In de koopovereenkomst is de leveringsdatum bepaald op 31 januari 2025.\n\n2.4.. In het voorjaar van 2025 heeft [de gedaagde] Torenstad diverse malen verzocht de leveringsdatum uit te stellen en de termijn voor het financieringsvoorbehoud te verlengen omdat [de gedaagde] op dat moment geen hypothecaire geldlening kon verkrijgen voor de financiering van het gehuurde. Torenstad heeft met deze verzoeken ingestemd.\n\n2.5.. In juli 2025 hebben partijen afgesproken dat Torenstad de verkoop van het gehuurde weer openbaar kon opstarten en dat [de gedaagde] het gehuurde uiterlijk 31 januari 2026 zou opleveren aan Torenstad, alsmede dat [de gedaagde] een vergoeding van € 1.482,85 aan Torenstad zou betalen voor iedere maand dat hij het gehuurde niet zou opleveren.\n\n2.6.. Op 30 januari 2026 heeft [de gedaagde] geen medewerking verleend aan de door Torenstad aangekondigde eindinspectie en oplevering van het gehuurde.\n\n2.7.. Bij brief van 13 maart 2026 heeft de gemachtigde van Torenstad de koopovereenkomst tussen partijen buitengerechtelijk ontbonden.\n\n3. Het geschil\n\n3.1.. Torenstad vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:\n\n1. [de gedaagde] zal veroordelen om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, te ontruimen en ontruimd te houden en te verlaten met al het zijne en de zijnen, onder afgifte van alle sleutels aan Torenstad,\n\n2. [de gedaagde] zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 10.323,20, vermeerderd met een bedrag van € 1.482,85 per maand, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [de gedaagde] het gehuurde na 1 april 2026 onder zich houdt tot aan de dag van de feitelijke ontruiming en oplevering, vermeerderd met de wettelijke rente,\n\n3. althans een zodanige beslissing zal nemen als de kantonrechter in goede justitie zal vermenen te behoren,\n\nen [de gedaagde] zal veroordelen in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met wettelijke rente.\n\n3.2.. \n [de gedaagde] voert verweer en concludeert tot gedeeltelijke afwijzing van de vorderingen van Torenstad.\n\n3.3.. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.\n\n4. De beoordeling\n\n4.1.. Vooropgesteld wordt dat een vordering tot ontruiming in kort geding een maatregel is die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet – volgens vaste jurisprudentie – grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.\n\n4.2.. Torenstad legt primair aan de vordering tot ontruiming van het gehuurde ten grondslag dat partijen de huurovereenkomst zijn aangegaan voor bepaalde tijd en dat de huurovereenkomst daarom is geëindigd per 1 februari 2025.\n\n4.3.. Op grond van artikel 7:228 lid 1 BW (oud) eindigen huurovereenkomsten die zijn aangegaan vóór 1 juli 2024 en waarin een maximale looptijd van twee jaar is bepaald, wanneer de looptijd is verstreken en het einde van de huurovereenkomst tijdig en correct door de verhuurder is aangezegd.\n\n4.4.. In onderhavig geval hebben partijen een huurovereenkomst gesloten voor de duur van één jaar. Bij brief van 7 november 2024 heeft Torenstad het einde van de huurovereenkomst tijdig en correct aangezegd. Voldoende aannemelijk is dan ook dat de huurovereenkomst door het verstrijken van de looptijd is geëindigd per 1 februari 2025.\n\n4.5.. Uit de hiervoor uiteengezette feiten blijkt dat [de gedaagde] voor het eindigen van de huurovereenkomst het gehuurde van Torenstad heeft gekocht onder voorbehoud van financiering. Partijen zijn in dit kader overeengekomen dat [de gedaagde] in afwachting van de levering het gehuurde mocht blijven gebruiken tot uiterlijk 31 januari 2026 tegen een door [de gedaagde] te betalen vergoeding van € 1.482,85 per maand. Uiteindelijk is de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden omdat [de gedaagde] geen hypothecaire geldlening heeft kunnen verkrijgen voor de financiering van de woning. Naar voorshands oordeel van de kantonrechter heeft [de gedaagde] gelet op deze feiten en omstandigheden vanaf 1 februari 2026 geen recht of titel meer om het gehuurde te gebruiken.\n\n4.6.. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat een gevorderde ontruiming van het gehuurde in een bodemprocedure met grote mate van waarschijnlijkheid zal worden toegewezen omdat [de gedaagde] geen recht of titel meer heeft om het gehuurde te gebruiken. De in dit kort geding gevorderde ontruiming van het gehuurde zal daarom worden toegewezen. De ontruimingstermijn zal worden bepaald op veertien dagen na betekening van dit vonnis.\n\n4.7.. Torenstad vordert voorts betaling van een bedrag van € 10.323,20. Torenstad stelt daartoe dat [de gedaagde] de maandelijkse vergoeding van € 1.482,85 over de periode van oktober 2025 tot en met april 2026 niet (volledig) heeft betaald. [de gedaagde] heeft deze stelling en de hoogte van de gestelde betalingsachterstand niet betwist.\n\n4.8.. De kantonrechter overweegt dat [de gedaagde] over de maanden oktober tot en met januari 2026 een maandelijkse vergoeding van € 1.482,85 is verschuldigd op grond van de afspraken die partijen in juli 2025 met elkaar hebben gemaakt (zie hiervoor 2.5.). Vanaf 1 februari 2026 gebruikt [de gedaagde] het gehuurde zonder recht of titel. [de gedaagde] moet ook voor het gebruik vanaf deze datum een vergoeding aan Torenstad betalen omdat hij anders ongerechtvaardigd zou worden verrijkt. Deze vergoeding is gelijk aan de daarvoor door [de gedaagde] verschuldigde maandelijkse vergoeding van € 1.482,85. De vorderingen die strekken tot betaling van het bedrag van € 10.323,20 en de maandelijkse vergoeding van € 1.482,85 vanaf 1 mei 2026 tot aan de datum van de ontruiming zullen dan ook worden toegewezen. De niet betwiste wettelijke rente over het bedrag van € 10.323,20 is als op de wet gegrond eveneens toewijsbaar op de wijze zoals hierna in de beslissing is vermeld.\n\n4.9.. \n [de gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Torenstad worden vastgesteld en begroot op:\n\n- kosten van de dagvaarding\n\n€\n\n153,02\n\n- griffierecht\n\n€\n\n559,00\n\n- salaris gemachtigde\n\n€\n\n865,00\n\n- nakosten\n\n€\n\n144,00\n\n(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)\n\nTotaal\n\n€\n\n1.721,02\n\n5. De beslissing\n\nDe kantonrechter\n\n5.1.. veroordeelt [de gedaagde] om het gehuurde aan de [adres] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden en te verlaten met al het zijne en de zijnen, onder afgifte van alle sleutels aan Torenstad,\n\n5.2.. veroordeelt [de gedaagde] om aan Torenstad te betalen een bedrag van € 10.323,20, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de vervaldatum van de verschuldigde vergoedingen tot aan de dag van volledige betaling,\n\n5.3.. veroordeelt [de gedaagde] om aan Torenstad te betalen € 1.482,85 voor iedere maand vanaf 1 mei 2026 tot aan de dag der algehele ontruiming,\n\n5.4.. veroordeelt [de gedaagde] in de proceskosten van € 1.721,02, te vermeerderen met de kosten van betekening en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na heden,\n\n5.5.. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,\n\n5.6.. wijst het meer of anders gevorderde af.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. I.C.J.I.M. van Dorp en in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2026.\n\nlt","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBGEL:2026:5156","2026-07-13T00:29:40.840Z",{"id":90,"ecli":91,"slug":92,"caseNumber":43,"courtId":93,"decisionDate":94,"fullText":95,"summary":43,"language":46,"source":47,"sourceUrl":96,"sourceTimestamp":60,"parsedAt":50,"updatedAt":97},"897","ECLI:NL:RBROT:2026:7465","ecli-nl-rbrot-2026-7465",61,"2026-06-23T00:00:00.000Z","RECHTBANK ROTTERDAM\n\nlocatie Rotterdam\n\ndatum uitspraak: 23 juni 2026\n\nBeschikking van de kantonrechter\n\nin de zaak met zaaknummer 11570718 VZ VERZ 25-1262\n\nvan\n\n [bedrijf 1] B.V.,\n\ngevestigd in [plaats] ,\n\nverzoekster,\n\nvoormalig gemachtigden: mrs. R.J.G. Bäcker en D.H.P. Groen,\n\nhuidige gemachtigden: mrs. R.J.G. Bäcker en K.H.M Brackel,\n\ntegen\n\nde publiekrechtelijke rechtspersoon\n\nGemeente Rotterdam,\n\nzetelend in Rotterdam ,\n\nverweerder,\n\ngemachtigde: mr. N.C. van Eck,\n\nen in de zaak met zaaknummer 11993851 VZ VERZ 25-7082\n\nvan\n\n [bedrijf 1] B.V.,\n\ngevestigd in [plaats] ,\n\nverzoekster,\n\ngemachtigden: mrs. R.J.G. Bäcker en K.H.M Brackel,\n\ntegen\n\nde publiekrechtelijke rechtspersoon\n\nGemeente Rotterdam,\n\nzetelend in Rotterdam ,\n\nverweerder,\n\ngemachtigde: mr. N.C. van Eck.\n\nDe partijen worden hierna ‘ [verzoekster] ’ en ‘ [verweerder] ’ genoemd.\n\n1. De procedures1.1.. Het verloop van de procedures blijkt uit:\n\nhet verzoekschrift met bijlagen (ontvangen op 28 februari 2025), geregistreerd onder zaaknummer 11570718 VZ VERZ 25-1262;\n\nhet verweerschrift met bijlagen in reactie op dat verzoekschrift;\n\nde spreekaantekeningen van mr. Brackel met bijlage voor de zitting van 9 juli 2025;\n\nde spreekaantekeningen van mr. Van Eck met bijlage voor de zitting van 9 juli 2025;\n\nhet verzoekschrift met bijlagen (ontvangen op 28 november 2025), geregistreerd onder zaaknummer 11993851 VZ VERZ 25-7082;\n\nhet verweerschrift met bijlagen (ontvangen op 28 november 2025) in reactie op dat verzoekschrift;\n\nde spreekaantekeningen van mr. Brackel voor de zitting van 18 mei 2026;\n\nde spreekaantekeningen van mr. Van Eck voor de zitting van 18 mei 2026.\n\n1.2.. Op 9 juli 2025 is de zaak met zaaknummer 11570718 VZ VERZ 25-1262 tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:\n\nvan [verzoekster] [persoon A] ( [functie 1] ) en [persoon B] ( [functie 2] ) met mrs. Bäcker en Brackel;\n\nvan [verweerder] [persoon C] ( [functie 3] ) en [persoon D] ( [functie 4] ) met mr. Van Eck en verder van vastgoedbeheerder [naam vastgoedbeheerder] [persoon E] ( [functie 5] ).\n\n1.3.. De zaak met zaaknummer 11570718 VZ VERZ 25-1262 is vervolgens op verzoek van de partijen aangehouden voor onderling overleg.\n\n1.4.. Op 18 mei 2026 zijn beide zaken tegelijk op een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:\n\nvan [verzoekster] [persoon A] ( [functie 1] ) en [persoon B] ( [functie 2] ) met mrs. Bäcker en Brackel;\n\nvan [verweerder] [persoon C] ( [functie 3] ) en [persoon D] ( [functie 4] ) met mr. Van Eck.\n\n1.5.. Gelet op het hiervoor geschetste verloop van de procedures, beschouwt de kantonrechter de processtukken in zaaknummer 11993851 VZ VERZ 25-7082 mede als een aanvulling op de processtukken in zaaknummer 11570718 VZ VERZ 25-1262.\n\n2. De beoordeling\n\nWaar gaan de zaken over?\n\n2.1.. Tussen (de rechtsvoorganger van) [verzoekster] en [verweerder] is een huurovereenkomst tot stand gekomen voor de bedrijfsruimte aan [adres] in [plaats] ( [naam bedrijfsruimte] ), een en ander zoals omschreven in die overeenkomst. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 januari 2013. [verweerder] heeft in een brief van 20 december 2023 de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 december 2024 en aan [verzoekster] de ontruiming aangezegd per die datum. [verweerder] stelt zich in dat verband op het standpunt dat de huurovereenkomst valt onder het huurregime van artikel 7:230a BW. [verzoekster] is het daar niet mee eens en stemt niet in met de opzegging, maar stelt wel voorwaardelijk een verzoek in om haar rechten met betrekking tot ontruimingsbescherming veilig te stellen.\n\n2.2.. \n [verzoekster] verzoekt de kantonrechter primair haar niet-ontvankelijk te verklaren omdat sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW en een verklaring voor recht te geven dat de huurovereenkomst wordt beheerst door de artikelen 7:290 t\u002Fm 7:300 BW. Subsidiair en voorwaardelijk, namelijk voor het geval de kantonrechter oordeelt dat de huurovereenkomst wordt beheerst door artikel 7:230a BW, verzoekt [verzoekster] om de termijn waarbinnen de ontruiming moet plaatsvinden te verlengen. [verzoekster] meent namelijk dat haar belangen ernstiger worden geschaad door de ontruiming dan die van [verweerder] bij voortzetting van het gebruik door [verzoekster] . [verweerder] is het niet eens met de verzoeken en wil dat die worden afgewezen. [verweerder] vindt dat sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW en dat haar belangen bij ontruiming zwaarder wegen dan die van [verzoekster] bij voortgezet gebruik.\n\nWat is de kern?\n\n2.3.. \n [verzoekster] is ontvankelijk in haar verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn, omdat de huurovereenkomst onder het huurregime van artikel 7:230a BW valt en de huurovereenkomst is geëindigd. De beoordeling van het eerste verlengingsverzoek is niet meer relevant gelet op de verstreken tijd. Het tweede verlengingsverzoek wordt wel inhoudelijk beoordeeld en toegewezen: de ontruimingstermijn wordt verlengd tot en met 31 december 2026. Hierna wordt uitgelegd waarom dit de uitkomst is.\n\nin de zaak met zaaknummer 11570718 VZ VERZ 25-1262\n\nDe huurovereenkomst valt onder het huurregime van artikel 7:230a BW\n\n2.4.. De huurovereenkomst valt onder het huurregime van artikel 7:230a BW. Daartoe wordt als volgt overwogen.\n\n2.5.. Om het primaire verzoek te beoordelen moet worden vastgesteld of het gehuurde valt onder het huurregime van artikel 7:230a BW of onder het huurregime van artikel 7:290 BW. Een huurovereenkomst valt onder het huurregime van artikel 7:290 BW als sprake is van huur en verhuur van bedrijfsruimte (artikel 7:290 lid 1 BW). Onder bedrijfsruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is (artikel 7:290 lid 2 onder a BW). Bij de beantwoording van de vraag voor welk doel of met welke bestemming de ruimte is verhuurd, is beslissend wat partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan.\n\n2.5.1.. De partijen betrekken de voorgeschiedenis van de totstandkoming van de huurovereenkomst bij de kwalificatie. Die voorgeschiedenis is – kort samengevat – dat sinds 1997 (een vennootschap van) [bedrijf 2] (via rechtsvoorgangers) van [verweerder] circa 5.238 m2 ruimte aan de [adres] huurde. Over de contractuele bestemming van de oude huurovereenkomst zijn de partijen het niet helemaal eens, omdat zij uitgaan van twee verschillende versies van de oude huurovereenkomst. Volgens [verzoekster] is de contractuele bestemming “terminal, lounge, feestzaal annex cafe-restaurant”. [verweerder] wijst op een andere versie en stelt dat de bestemming verschillend is voor twee gedeeltes van de gehuurde ruimte: gedeelte A van in totaal 925 m2 is bestemd als café-restaurant en keuken met kantoorruimte, opslagruimte en toiletten en gedeelte B van in totaal 4.338 m2 heeft de bestemming entreehal met balie, terminal lounge\u002Ffeestzaal, kofferopstelruimte\u002Ffeestzaal en toiletten. De kantonrechter acht dit verschil evenwel niet relevant, omdat uit beide versies kan worden afgeleid dat slechts een deel van de ruimte is bestemd als café-restaurant. Wel relevant is dat de oude huurovereenkomst met ingang van 2013 is ‘gesplitst’ in twee huurovereenkomsten in die zin dat 578 m2 van de bovenverdieping wordt verhuurd aan (de rechtsvoorganger van) [bedrijf 3] B.V. (hierna: [bedrijf 3] ) en de benedenverdieping en een deel van de bovenverdieping (in totaal 4.174 m2) wordt verhuurd aan (de rechtsvoorganger van) [verzoekster] . Rondom de splitsing zijn wijzigingen aangebracht, waardoor de bovenverdieping – het deel dat nu door [bedrijf 3] wordt gehuurd – via een trap aan de buitenzijde een aparte ingang heeft gekregen. Die wijziging is ook vastgelegd in de nieuwe huurovereenkomst met [bedrijf 3] . Die huurovereenkomst is vormgegeven naar het model voor 290-bedrijfsruimte en daarin is als bestemming opgenomen: horecavoorziening met keuken, opslag en kantoorruimten.\n\n2.5.2.. Bovenaan de huurovereenkomst met [verzoekster] staat “huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” en de hierbij horende algemene bepalingen zijn van toepassing verklaard. Het gehuurde heeft als contractuele bestemming: evenementenlocatie. Vóór de totstandkoming van de huidige huurovereenkomst en ook nu wordt het (onderhavige) gehuurde (deel) ook als zodanig gebruikt door [verzoekster] . Daar is geen discussie over. De bedrijfsruimte is een lege hal en wordt alleen daadwerkelijk gebruikt als er een evenement is. Sommige van deze evenementen zijn periodiek terugkerende evenementen en worden niet alleen in het gehuurde georganiseerd, maar ook op locaties elders in Nederland. Van reguliere openingstijden of van even binnenlopen voor een hapje of drankje in het gehuurde is geen sprake. Er moet een evenement plaatsvinden en voor toegang tot het gehuurde tijdens een evenement moeten bezoekers een toegangskaart kopen. Ook externen kunnen gebruik maken van het gehuurde om een (besloten) evenement te organiseren. Het gehuurde beschikt zelf niet over horecafaciliteiten. Voor het verzorgen van eten en drinken tijdens evenementen maakte en maakt [verzoekster] gebruik van de faciliteiten van de ruimte die nu door [bedrijf 3] wordt gehuurd. Als dat niet meer mogelijk zou zijn, moet [verzoekster] externe catering inhuren, aldus [verzoekster] . Verder is van belang dat met [verzoekster] geen vaste huurprijs is afgesproken, maar afhankelijk van het aantal zogenoemde callsper jaar (eventueel) een basishuur en in ieder geval een vaste vergoeding per evenement. Deze afspraak houdt verband met de omstandigheid dat [verweerder] [naam bedrijfsruimte] voor een deel van de tijd verhuurt aan [bedrijf 4] B.V. (hierna: [bedrijf 4] ) als aankomst- en vertrekhal voor cruiseschepen. In de huurovereenkomst met [verzoekster] is vastgelegd dat het gebruik van de ruimte door [bedrijf 4] voorrang heeft. Als er eencallis en de ruimte moet door [bedrijf 4] worden gebruikt als aankomst- en vertrekhal, kan [verzoekster] op haar beurt geen gebruik maken van het gehuurde. Maar ook als er geencallszijn en [naam bedrijfsruimte] wel ter beschikking staat aan [verzoekster] , wordt het gehuurde uitsluitend geëxploiteerd als er een evenement plaatsvindt. Gelet op deze kenmerken kunnen de activiteiten van [verzoekster] niet worden gelijkgesteld met het uitoefenen van een restaurant- of cafébedrijf in een voor het algemeen publiek toegankelijk lokaal zoals bedoeld in artikel 7:290 BW. De door [verzoekster] aangevoerde omstandigheid dat een horecavergunning is afgegeven, brengt ook niet mee dat het gehuurde als restaurant- of cafébedrijf moet worden aangemerkt. Ook in het geval van een 230a-bedrijfsruimte kan een horecavergunning nodig zijn.\n\n2.5.3.. Dat [verzoekster] na de splitsing van de oude huurovereenkomst haar activiteiten op dezelfde manier heeft voortgezet als zij eerst deed – namelijk gebruik maken van de horecafaciliteiten van het nu door [bedrijf 3] gehuurde deel – overtuigt de kantonrechter niet van de stelling dat de partijen bij de totstandkoming van de huidige huurovereenkomst voor ogen hebben gehad dat het door [verzoekster] gehuurde wordt gebruikt als restaurant-, café- of daarmee gelijk te stellen bedrijf in de zin van artikel 7:290 BW. De contractueel afgesproken bestemming, de voorgeschiedenis van de totstandkoming van de huidige huurovereenkomst waarbij het horecagedeelte is afgesplitst van de evenementenlocatie en de wijzigingen in de feitelijke situatie duiden juist op het tegenovergestelde.\n\n2.5.4.. De kantonrechter volgt [verzoekster] ook niet in de stelling, die door [verweerder] wordt betwist, dat uit een aantal bepalingen uit de huurovereenkomst moet worden afgeleid dat de partijen het gehuurde als 290-bedrijfsruimte hebben willen kwalificeren. Een aantal bepalingen uit de huurovereenkomst vertoont inderdaad enige gelijkenis met het huurregime van artikel 7:290 BW, maar dat betekent nog niet dat het gehuurde moet worden gekwalificeerd als 290-bedrijfsruimte. De toepasselijkheid van artikel 7:230a BW laat namelijk onverlet dat de partijen zelf afspreken dat zij (bepaalde regels van) het dwingendrechtelijke huurregime van artikel 7:290 BW van overeenkomstige toepassing (kunnen) verklaren op de huurovereenkomst.\n\nDe huurovereenkomst is geëindigd\n\n2.6.. Voordat aan inhoudelijke beoordeling van het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn wordt toegekomen, moet de voorvraag worden beantwoord of de huurovereenkomst is geëindigd. De partijen denken daar namelijk allebei anders over. De kantonrechter beantwoordt de vraag bevestigend.\n\n2.6.1.. De kantonrechter volgt [verzoekster] niet in haar stelling dat de opzegging van de huurovereenkomst tegen 31 december 2024 geen effect sorteert. [verzoekster] is die mening toegedaan, omdat in de huurovereenkomst is bepaald dat de wettelijke opzeggingsgronden in acht moeten worden genomen en [verweerder] in strijd daarmee geen wettelijke opzeggingsgronden heeft genoemd in de opzeggingsbrief. De kantonrechter stelt vast dat er geen discussie is over hoe de betreffende bepaling in de huurovereenkomst (artikel 3.4) moet worden begrepen. De partijen gaan allebei ervan uit dat met ‘de wettelijke opzeggingsgronden’ de opzeggingsgronden zoals genoemd in artikel 7:296 BW worden bedoeld. In de opzeggingsbrief wordt weliswaar niet uitdrukkelijk benoemd dat de huurovereenkomst wordt opgezegd op grond van de belangenafweging zoals bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW, maar de kantonrechter is met [verweerder] eens dat [verzoekster] dit wel uit de motivering van de opzegging in die brief heeft moeten begrijpen.\n\n2.6.2.. \n [verzoekster] meent dat de huurovereenkomst niet door opzegging is geëindigd, omdat zij niet heeft ingestemd met de opzegging. Echter, instemming met de opzegging is niet nodig. Dat is wel zo als de regels van het huurregime van artikel 7:290 BW van toepassing zouden zijn, maar dat is niet het geval.\n\n [verzoekster] is ontvankelijk in haar verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn\n\n2.7.. Het primair verzochte wordt afgewezen. [verzoekster] is wél ontvankelijk in haar verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn, omdat de huurovereenkomst onder het huurregime van artikel 7:230a BW valt.\n\nHet (eerste) verlengingsverzoek wordt niet inhoudelijk beoordeeld\n\n2.8.. Hoewel [verzoekster] ontvankelijk is in het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn, beoordeelt de kantonrechter het (eerste) verlengingsverzoek niet inhoudelijk. De beoordeling van dat verzoek is niet meer relevant, omdat de (eerste) verlengingstermijn al is verstreken en de verplichting om te ontruimen geschorst is gebleven tot voorbij de maximale verlengingstermijn vanwege het tijdsverloop van de procedure (artikel 7:230a lid 3 BW).\n\nin de zaak met zaaknummer 11993851 VZ VERZ 25-7082\n\nAlleen het (tweede) verlengingsverzoek wordt beoordeeld\n\n2.9.. De kantonrechter beoordeelt het primair verzochte niet, omdat dat verzoek al in de eerste zaak is beoordeeld. Omdat [verzoekster] ontvankelijk is in haar verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn, wordt hierna wel het (tweede) verlengingsverzoek beoordeeld.\n\nDe ontruimingstermijn wordt verlengd tot en met 31 december 2026\n\n2.10.. Het verlengingsverzoek wordt toegewezen en de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden wordt verlengd met een jaar, tot en met 31 december 2026. Het oordeel wordt hierna toegelicht.\n\n2.11.. Vooropgesteld wordt dat een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn slechts wordt toegewezen als de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder (artikel 7:230a lid 4 BW). In de wet is ook een aantal verplichte afwijzingsgronden bepaald, maar die doen zich hier niet voor. In deze zaak staat de belangenafweging centraal.\n\n2.11.1.. \n [verweerder] voert als belang bij ontruiming van het gehuurde aan dat de bestaande constructie niet meer wenselijk en houdbaar is. De bestaande constructie houdt zoals gezegd in dat de ruimte voor een deel van de tijd in gebruik is bij [verzoekster] , namelijk voor dat deel van de tijd dat de ruimte niet wordt gebruikt door [bedrijf 4] als aankomst- en vertrekhal voor cruiseschepen. Volgens [verweerder] was bij aanvang van de huurovereenkomst met [verzoekster] in 2013 niet voorzien dat het aantal callsmet de jaren enorm zou toenemen, wat wel het geval is. Het aantalcallsis de afgelopen jaren vrijwel verdubbeld. Door de sterke toename van het aantalcallsen de afspraken in de huurovereenkomst is de vergoeding die [verzoekster] aan [verweerder] betaalt afhankelijk van diens bedrijfsvoering en niet kostendekkend; dat past niet langer binnen haar beleid, aldus [verweerder] . [verzoekster] betwist het voorgaande niet, maar voert aan dat het pijnpunt niet zit in de huurrelatie tussen haar en [verweerder] , maar in de huurrelatie tussen [bedrijf 4] en [verweerder] en de inhoud van de afspraken die [bedrijf 4] en [verweerder] hebben over vergoeding voor het gebruik van het gehuurde en de kosten ( [verzoekster] noemt dit een ‘all-in’ huurovereenkomst). [verweerder] heeft dat niet bestreden, dus de kantonrechter gaat uit van de juistheid hiervan.\n\n2.11.2.. De kantonrechter is met [verzoekster] eens dat ontruiming door [verzoekster] niet tegemoet komt aan het (financiële) belang dat [verweerder] stelt. Door ontruiming zal [verweerder] juist inkomsten (namelijk de huur van [verzoekster] ) mislopen en niet de financiële moeilijkheden oplossen. Er zijn geen concrete feiten en omstandigheden naar voren gebracht die dit anders maken. Tegen deze achtergrond valt niet in te zien waarom voortgezet gebruik van het gehuurde door [verzoekster] de belangen van [verweerder] schaadt.\n\n2.11.3.. \n [verzoekster] heeft wel belang bij voortgezet gebruik van het gehuurde en dat belang wordt geschaad als zij moet ontruimen. Zij licht toe dat er geen vervangende locaties zijn in [plaats] , dat het verlies van [naam bedrijfsruimte] als evenementenlocatie tot verlies van haar klantenkring zal leiden en dat zij haar onderneming zal moeten beëindigen omdat die dan niet langer levensvatbaar is. [verweerder] heeft nog wel andere locaties in [plaats] benoemd, maar [verzoekster] heeft gemotiveerd bestreden dat dat (beschikbare) alternatieven zijn.2.11.4.. Gelet op het voorgaande worden de belangen van [verzoekster] door ontruiming ernstiger geschaad dan de belangen van [verweerder] bij voortgezet gebruik door [verzoekster] . Dat leidt tot toewijzing van het verlengingsverzoek.\n\nin beide zaken\n\nProceskosten\n\n2.12.. De kantonrechter bepaalt dat de partijen de eigen proceskosten dragen. Dat betekent dat zij geen vergoeding hoeven te betalen voor de kosten die de andere partij heeft gemaakt.\n\n3. De beslissing\n\nDe kantonrechter:\n\nin de zaak met zaaknummer 11570718 VZ VERZ 25-1262\n\n3.1.. wijst het primair verzochte af;\n\n3.2.. bepaalt dat de partijen de eigen proceskosten dragen;\n\nin de zaak met zaaknummer 11993851 VZ VERZ 25-7082\n\n3.3.. verlengt de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden met een jaar, tot en met 31 december 2026;\n\n3.4.. bepaalt dat de partijen de eigen proceskosten dragen.\n\nDeze beschikking is gegeven door kantonrechter mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBROT:2026:7465","2026-07-13T00:28:53.564Z",{"id":99,"ecli":100,"slug":101,"caseNumber":43,"courtId":93,"decisionDate":102,"fullText":103,"summary":43,"language":46,"source":47,"sourceUrl":104,"sourceTimestamp":60,"parsedAt":50,"updatedAt":105},"793","ECLI:NL:RBROT:2026:7432","ecli-nl-rbrot-2026-7432","2026-06-12T00:00:00.000Z","RECHTBANK ROTTERDAM\n\nlocatie Rotterdam\n\nzaaknummer: 12019556 CV EXPL 25-27166\n\ndatum uitspraak: 12 juni 2026\n\nVonnis van de kantonrechter\n\nin de zaak van\n\n [eiseres 1] ,in haar hoedanigheid van testamentair vertegenwoordiger van de minderjarige[minderjarige],\n\nwoonplaats: [woonplaats 1] ,\n\nen\n\n [eiseres 2] ,\n\nwoonplaats: [woonplaats 2] ,\n\neiseressen,\n\ngemachtigde: mr. R.C.H. Bruinier,\n\ntegen\n\n [gedaagde], die handelt onder de naam[bedrijf],\n\nwoonplaats: [woonplaats 3] ,\n\ngedaagde,\n\ndie zelf procedeert.\n\nDe partijen worden hierna ‘ [eiseres 1] ’, ‘ [eiseres 2] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd. [eiseres 1] en [eiseres 2] zullen gezamenlijk worden aangeduid als ‘eiseressen’.\n\n1. De procedure1.1.. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:\n\nde dagvaarding van 9 december 2025, met bijlagen;\n\nhet antwoord van [gedaagde] , met één bijlage;\n\nde repliek, met bijlagen;\n\nde reactie van [gedaagde] .\n\n2. De beoordeling\n\nWat is de kern?\n\n2.1.. Eiseressen stellen zich op het standpunt dat tussen partijen op 19 januari 2025 een betalingsregeling tot stand is gekomen voor het aflossen van de huurachterstand. Volgens eiseressen is [gedaagde] deze betalingsregeling niet meer nagekomen ondanks sommaties vanaf 1 november 2025. Eiseressen eisen betaling van het nog resterende bedrag, vermeerderd met wettelijke rente en betaling van de proceskosten. [gedaagde] is het niet eens met de eis en beroept zich op een afspraak die al vóór 19 januari 2025 tot stand is gekomen. Volgens die afspraak zou zij de openstaande huurachterstand niet meer hoeven in te lossen als zij de door haar gehuurde loods eerder zou verlaten.2.2.. De kantonrechter is van oordeel dat eiseressen het gelijk aan hun zijde hebben. De eis wordt daarom toe gewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom.\n\nWat is er gebeurd?\n\n2.3.. \n [gedaagde] heeft op enig moment de bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats] (hierna: [bedrijf] ) gehuurd. Eigenaren van [bedrijf] waren destijds [persoon A] en [eiseres 2] . Op 15 november 2023 is [persoon A] overleden. Zijn enig erfgenaam is de minderjarige [minderjarige] , die in deze procedure wordt vertegenwoordigd door [eiseres 1] .\n\n2.4.. Vanaf januari 2024 heeft [gedaagde] een huurachterstand laten ontstaan.\n\n2.5.. \n [eiseres 2] heeft in haar mail van 30 augustus 2024 aan [gedaagde] de factuur voor de maand september 2024 gestuurd met daarin opgenomen de huurachterstand. Voorts heeft zij daarin dringend verzocht de huurachterstand te voldoen. Ook in de daarna gestuurde mails met de maandelijkse factuur is telkens verzocht om met een plan te komen omdat de huurachterstand te hoog is opgelopen.\n\n2.6.. Eiseressen hebben per aangetekende brief van 7 oktober 2024 en per mail van 18 oktober 2024 de huurovereenkomst tegen 1 december 2025 opgezegd.\n\n2.7.. Bij brief van 30 december 2024 heeft de gemachtigde van eiseressen [gedaagde] gesommeerd om de huurachterstand, vermeerderd met rente en buitengerechtelijke kosten te voldoen.\n\n2.8.. In reactie daarop heeft [gedaagde] per mail van 6 januari 2025 gereageerd. Daarin heeft zij onder meer aangegeven dat zij met betrekking tot de huurovereenkomst altijd contact heeft onderhouden met [eiseres 2] en [persoon B] en dat zij aan hen uitleg heeft gegeven over de oorzaak van de huurachterstand. Verder heeft zij aangegeven dat de huur nog niet zou zijn opgezegd, maar dat zij wel bezig is om de voorraad te verkopen zodat een oplevering mogelijk is. Ook geeft ze aan dat vanaf februari de lopende huur zal worden betaald, dat indien er meer mogelijkheden zijn ook de achterstand wordt ingelopen en dat het voor haar vreemd is dat het contact met [eiseres 2] en [persoon B] abrupt is verbroken en zij nu met een advocaat wordt geconfronteerd.\n\n2.9.. Per brief van 9 januari 2025 heeft de gemachtigde van eiseressen gereageerd en daarin onder meer aangegeven dat eiseressen een andere visie op de feitelijke gang van zaken hebben, dat de huurovereenkomst wel degelijk is opgezegd, dat [gedaagde] per Whatsapp de ontvangst van de mail van 18 oktober 2024 heeft bevestigd en dat de huur zonder meer op 30 november 2025 eindigt. In deze brief is ook een voorstel voor een betalingsregeling opgenomen:\n\n“1. De huurovereenkomst wordt beëindigd per 30 november 2025, één en ander met inachtneming van de opzegging van 7 oktober 2024. (…)\n\n2. De verschuldigde huur over 2025 blijft ongewijzigd op een bedrag van € 2.000,- per maand (…)\n\n3. Door u wordt voldaan de volledige vordering van cliënten. Deze bedraagt per 10 januari 2025:\n\nhoofdsom (openstaande huurtermijnen t\u002Fm januari 2025 € 26.000,00\n\nwettelijke vertragingsrente t\u002Fm 10 januari 2025 € 615,25\n\nbuitengerechtelijke kosten € 1.252,35\n\nreeds voldaan €(…) -\u002F-\n\nTotaal, behoudens rente p.m. € 19.367,60\n\n4. De in punt 3 omschreven vordering van cliënten, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 11 januari 2025 tot en met de dag van algehele voldoening, zal door u worden voldaan in maandelijkse termijnen van € 500,00. Deze termijnen dienen telkens uiterlijk te worden voldaan en zijn bijgeschreven op de eerste dag van elke maand, te beginnen op 1 februari 2025;\n\n5. Als u het vorenstaande niet, dan wel niet volledig of niet tijdig, nakomt dan zal (…) de mogelijkheid om in deelbetalingen (…) te voldoen (…) vervallen. De (…) vordering (…) is dan ineens en direct opeisbaar. (…)”\n\n2.10.. Per mail van 19 januari 2025 heeft [gedaagde] kenbaar gemaakt akkoord te gaan met het voorstel van 9 januari 2025.\n\n2.11.. \n [gedaagde] heeft [bedrijf] op 1 november 2025 opgeleverd. Het termijnbedrag voor de maand november 2025 heeft zij niet betaald.\n\n2.12.. Bij brief van 6 november 2025 heeft de gemachtigde van eiseressen aan [gedaagde] verzocht de termijn van de maand november 2025 van € 500,- alsnog te voldoen en er op gewezen dat bij niet tijdige betaling de restant vordering ineens en direct opeisbaar wordt.\n\n2.13.. Bij brief van 18 november 2025 heeft de gemachtigde van eiseressen [gedaagde] erop gewezen dat zij ondanks de brief van 6 november 2025 te kort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen op basis van de betalingsregeling van 19 januari 2025 omdat zij de termijnbetaling van november 2025 niet heeft betaald en dat de vordering van eiseressen nu ineens en direct opeisbaar is. De gemachtigde heeft daarom verzocht om het nog openstaande bedrag vermeerderd met rente tot en met 25 november 2025 te betalen.\n\n2.14.. \n [gedaagde] heeft op dit verzoek niet gereageerd.\n\n [gedaagde] moet een bedrag van € 15.246,21 betalen\n\n2.15.. \n [gedaagde] moet een bedrag van € 15.246,21 betalen omdat zij gebonden is aan de betalingsregeling van 19 januari 2025. Zij is aan de betalingsregeling gebonden omdat zij op 19 januari 2025 met deze betalingsregeling heeft ingestemd.\n\n2.16.. Aan de afspraken die partijen in de betalingsregeling hebben gemaakt zijn partijen gebonden, tenzij een van hen een geslaagd beroep op vernietiging of ontbinding doet. Hetgeen [gedaagde] heeft aangevoerd is geen grond voor vernietiging of ontbinding van de regeling.\n\n2.17.. Voor zover het klopt dat [gedaagde] al vóór 19 januari 2025 met [eiseres 2] en [persoon B] heeft afgesproken dat als zij [bedrijf] eerder zou verlaten de openstaande huurachterstand niet verder zou hoeven te worden ingelost, kan zij zich niet meer op die afspraak beroepen omdat zij nadien met het voorstel van de gemachtigde van eiseressen heeft ingestemd, zonder een voorbehoud te maken ten aanzien van hetgeen zij met [eiseres 2] en [persoon B] heeft afgesproken. Daarmee is die eerdere afspraak komen te vervallen.\n\n2.18.. Van [gedaagde] had verwacht mogen worden dat indien zij van mening was dat zij al een afspraak met [eiseres 2] en [persoon B] had gemaakt over het inlossen van de huurachterstand, zij hiervan melding zou maken bij de gemachtigde van eiseressen. Dat heeft zij niet gedaan. Zowel in de mail van 6 januari 2025 als in de mail van 19 januari 2025 is op geen enkele wijze kenbaar gemaakt dat er al sprake was van een eerdere afspraak met [eiseres 2] en [persoon B] .\n\n2.19.. In de dagvaarding hebben eiseressen de vordering gespecificeerd en gesteld dat deze € 15.246,21 bedraagt. De kantonrechter gaat van de juistheid van deze specificatie uit omdat [gedaagde] deze niet heeft weersproken.\n\n [gedaagde] moet rente betalen\n\n2.20.. \n [gedaagde] moet rente betalen. Rente is verschuldigd als er sprake is van vertraging in het voldoen van een geldsom. Partijen hebben in de betalingsregeling hier ook afspraken over gemaakt.\n\nVoorstel om € 2.000,- tegen finale kwijting te betalen\n\n2.21.. \n\n [gedaagde] erkent dat er een openstaand bedrag is, maar stelt dat door de gemaakte kosten haar financiële middelen zijn uitgeput. Zij is bereid om tegen finale kwijting € 2.000,- ineens te betalen. Eiseressen hebben met dit voorstel niet ingestemd.\n\nHoe vervelend de financiële omstandigheden van [gedaagde] ook zijn, deze hebben niet tot gevolg dat zij het openstaande bedrag van € 15.246,21 niet hoeft te betalen. Wel kan [gedaagde] na dit vonnis contact opnemen met de gemachtigde van eiseressen om te bezien of een betalingsregeling tot de mogelijkheden behoort.\n\n [gedaagde] moet de proceskosten betalen\n\n2.22.. De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan eiseressen moet betalen op € 144,47 aan dagvaardingskosten, € 732,00 aan griffierecht, € 864,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 432,00) en € 144,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.884,47. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.\n\nDit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad\n\n2.23.. Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat eiseressen dat eisen en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.\n\n3. De beslissing\n\nDe kantonrechter:\n\n3.1.. veroordeelt [gedaagde] om aan eiseressen te betalen € 15.246,21 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 14.367,60 vanaf 26 november 2025 tot de dag dat volledig is betaald;\n\n3.2.. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van eiseressen worden begroot op € 1.884,47 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;\n\n3.3.. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.\n\nDit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. I.W.M. Laurijssens en in het openbaar uitgesproken.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBROT:2026:7432","2026-07-13T00:28:48.251Z",{"id":107,"ecli":108,"slug":109,"caseNumber":43,"courtId":93,"decisionDate":110,"fullText":111,"summary":43,"language":46,"source":47,"sourceUrl":112,"sourceTimestamp":113,"parsedAt":50,"updatedAt":114},"888","ECLI:NL:RBROT:2026:6919","ecli-nl-rbrot-2026-6919","2026-06-10T00:00:00.000Z","RECHTBANK ROTTERDAM\n\nlocatie Rotterdam\n\nzaaknummer: 12189972 VV EXPL 26-220\n\ndatum uitspraak: 10 juni 2026\n\nVonnis in kort geding van de kantonrechter\n\nin de zaak van\n\nStichting Hef Wonen,\n\nvestigingsplaats: Rotterdam,\n\neiseres,\n\ngemachtigde: mr. I.M.M. Versloot,\n\ntegen\n\n [gedaagde],\n\nzonder bekende woon- of verblijfplaats binnen Nederland en daarbuiten,\n\ngedaagde,\n\ndie niet is verschenen.\n\nDe partijen worden hierna ‘Hef Wonen’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.\n\n1. De procedure1.1.. \n\nHet dossier bestaat uit de volgende processtukken:\n\n- de dagvaarding van 2 mei 2026, met bijlagen.\n\n1.2.. Op 27 mei 2026 is de zaak tijdens een zitting met Hef Wonen en mr. Versloot besproken. [gedaagde] is niet verschenen. Tegen hem is verstek verleend.\n\n2. De beoordeling\n\n2.1.. Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de eisende partij hierbij zoveel spoed heeft dat die de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten (artikel 254 lid 1 Rv). Uit de stellingen van Hef Wonen volgt dat deze spoed aanwezig is. De eis wordt toegewezen omdat deze niet onrechtmatig of ongegrond lijkt (artikel 139 Rv), met uitzondering van de ontruimingstermijn.\n\n2.2.. Hef Wonen verhuurt woonruimte aan [gedaagde] . In dit kort geding vordert Hef Wonen tijdelijke ontruiming van de woning in verband met uit te voeren werkzaamheden, binnen drie dagen na betekening van het vonnis (artikel 558 onder b Rv). In de dagvaarding heeft Hef Wonen gesteld dat de werkzaamheden eind juli beginnen; op de zitting heeft ze toegelicht dat er ruimte is om nog iets later te beginnen. De kantonrechter ziet daarom geen reden om de ontruiming op de gevraagde korte termijn toe te wijzen. Hef Wonen mag de woning (tijdelijk) ontruimen drie weken na betekening van dit vonnis.\n\n [gedaagde] moet de proceskosten betalen\n\n2.3.. De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Hef Wonen moet betalen op € 171,19 aan dagvaardingskosten, € 139,- aan griffierecht, € 577,- aan salaris voor de gemachtigde en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.031,19. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen met ingang van de vijftiende dag nadat dit vonnis is gewezen.\n\nDit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad\n\n2.4.. Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard , omdat Hef Wonen dat eist (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.\n\n3. De beslissing\n\nDe kantonrechter:\n\n3.1.. veroordeelt [gedaagde] om binnen drie weken na betekening van dit vonnis de woning aan het adres [adres] in Rotterdam en de bijbehorende berging te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Hef Wonen te stellen, voor zover en zo lang dat nodig is om de volgende werkzaamheden uit te voeren:\n\nvervangen badkamer, keuken en toilet;\n\nvervangen groepenkast;\n\nvervangen binnendeuren;\n\naanbrengen brandwerende voorzieningen balkon;\n\nvervangen bergingsdeur;\n\nvervangen asbesthoudende vensterbanken en kruipruimte;\n\nvervangen dekvloeren inclusief de afdichting van de vloeren van het balkon;\n\nvervangen kozijnen;\n\nvervangen intercomsysteem;\n\nplaatsen mechanisch ventilatiesysteem;\n\n3.2.. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen worden begroot op € 1.031,19 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;\n\n3.3.. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;\n\n3.4.. wijst al het andere af.\n\nDit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken.\n\n51909","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBROT:2026:6919","2026-06-16T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:28:53.060Z",{"id":116,"ecli":117,"slug":118,"caseNumber":43,"courtId":119,"decisionDate":120,"fullText":121,"summary":43,"language":46,"source":47,"sourceUrl":122,"sourceTimestamp":85,"parsedAt":50,"updatedAt":123},"1223","ECLI:NL:RBNHO:2026:7697","ecli-nl-rbnho-2026-7697",67,"2026-06-03T00:00:00.000Z","RECHTBANKNOORD-HOLLAND\n\nCiviel recht\n\nKantonrechter\n\nZittingsplaats Haarlem\n\nZaaknummer: 12091777 \\ CV EXPL 26-850\n\nVonnis van 3 juni 2026\n\nin de zaak van\n\n1. [eiser 1],\n\nte [plaats 1], 2. [eiser 2],\n\nte [plaats 1],\n\neisende partijen,\n\nhierna samen te noemen: [eisers],\n\ngemachtigde: mr. C.A. Gentile Martin,\n\ntegen\n\n1. [gedaagde 1],\n\nte [plaats 2], 2. [gedaagde 2],\n\nte [plaats 2],\n\ngedaagde partijen,\n\nhierna samen te noemen: [gedaagden],\n\nprocederend in persoon.\n\nDe zaak in het kortDe vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zijn toewijsbaar. Daarbij wordt een ontruimingstermijn aangehouden van twee maanden, omdat een minderjarig kind in het gehuurde woont. De gevorderde betaling van de huurachterstand van € 21.850,- is ook toewijsbaar. Het meer gevorderde is niet toewijsbaar, omdat de door [eisers] gestelde huurverhoging van € 150,00 per maand vanaf februari 2024 hoger lijkt dan mogelijk is uitgaande van de verhoging die de huurovereenkomst mogelijk maakt (conform de CPI) en die mogelijk is ingevolge artikel 7:248 lid 3 BW.\n\n1. De procedure\n\n1.1.. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 3 februari 2026 - het mondeling antwoord van 11 februari 2026\n\n- het tussenvonnis van 25 maart 2026 - de aanvullende producties die namens [eisers] zijn overgelegd\n\n- de mondelinge behandeling van 12 mei 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.\n\n1.2.. Ten slotte is vonnis bepaald.\n\n2. De feiten\n\n2.1.. \n [gedaagden] huurt vanaf 1 februari 2023 de woning aan de [adres] te [plaats 2] (hierna: het gehuurde) van [eisers]\n\n2.2.. In de huurovereenkomst staat: 4.5. Per betaalperiode van één maand bedraagt- de huurprijs € 1.850,-Huurprijswijziging(…)5.2. Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1. gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per 1 augustus en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhoging met maximaal 1%.\n\n2.3.. Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (ROZ 2017) van toepassing verklaard. In artikel 16 van deze algemene voorwaarden staat dat de huurprijs jaarlijks wordt verhoogd conform het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) en dat de wijziging ook geldt als daarvan geen mededeling aan de huurder is gedaan.\n\n2.4.. \n [gedaagden] heeft in de maanden maart 2024 tot en met december 2024 zeven keer een bedrag van € 2.000,- aan [eisers] overgemaakt en één keer een bedrag van € 1.850,-. Deze bedragen heeft [eisers] afgeschreven op de huur over maart tot en met oktober 2024. Vanaf februari 2025 heeft op negen momenten een steeds wisselend bedrag aan [eisers] betaald. De laatste betaling vond plaats op 17 oktober 2025. [eisers] heeft deze bedragen afgeschreven op de huur over de maanden november 2024 tot en mei 2025.\n\n2.5.. Bij aangetekende brief van 4 juli 2025 heeft de gemachtigde van [eisers] [gedaagden] gesommeerd tot betaling van een bedrag van € 11.450,- aan huurachterstand.\n\n2.6.. Bij vonnis van 15 oktober 2025 heeft de kantonrechter een door [eisers] ingestelde vordering tot betaling van huurachterstand en ontruiming van het gehuurde afgewezen. De kantonrechter overwoog daartoe dat de hoogte van de huurachterstand in kort geding niet kon worden vastgesteld omdat [gedaagden] aan de hand van bankafschriften verklaarde meer aan huur te hebben betaald dan hij verschuldigd was en de door [gedaagden] gemaakte kosten voor het opknappen van het gehuurde nog moesten worden verrekend met de huur.\n\n2.7.. Op 31 oktober 2025 heeft de gemachtigde van [eisers] de (toenmalige) gemachtigde van [gedaagden], die zich na het kort geding had gemeld, aangeschreven omdat volgens [eisers] sprake was van een huurachterstand van € 14.050,-.\n\n3. Het geschil\n\n3.1.. \n [eisers] vordert - samengevat - een verklaring voor recht dat [gedaagden] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, ontbinding van die huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en een veroordeling tot betaling van de huurachterstand, vermeerderd met rente en kosten.\n\n3.2.. \n [gedaagden] voert verweer. [gedaagden] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers], met veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.\n\n3.3.. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.\n\n4. De beoordeling\n\nDe verweren van [gedaagden] slagen grotendeels niet\n\n4.1.. De vorderingen van [eisers] zijn gegrond op zijn stelling dat [gedaagden] al geruime tijd de huur onbetaald heeft gelaten. [gedaagden] heeft daartegen de volgende verweren gevoerd.\n\n4.2.. Ten eerste heeft [gedaagden] aangevoerd dat de huur contant is betaald aan de heer [betrokkene], een door de verhuurder gestuurde tussenpersoon. Hoewel [eisers] heeft erkend dat [betrokkene] regelmatig als tussenpersoon voor hem is opgetreden omdat partijen wegens taalproblemen anders niet met elkaar konden communiceren, betwist hij dat sprake is geweest van contante betalingen. [eisers] accepteert uitsluitend betalingen per bank.\n\n4.3.. \n [gedaagden] heeft niet toegelicht over welke maanden hij de huur contant heeft betaald en welke bedragen hij op welke momenten heeft voldaan. Hij heeft ook niet uitgelegd waarom hij, nadat hij lange tijd de huur via de bank op een bankrekeningnummer van [eisers] had overgemaakt, tot contante betaling is overgegaan. Hij heeft alleen enkele Whatsapp berichten overgelegd waaruit weliswaar blijkt dat hij contact heeft gehad met [betrokkene] maar niet dat hij aan hem de huur contant heeft betaald. Dit verweer kan daarom niet slagen, ook niet omdat het strijdig lijkt te zijn met zijn verdere verweer.\n\n4.4.. Als tweede verweer heeft [gedaagden] namelijk aangevoerd dat hij de huur onbetaald heeft gelaten omdat hij het gehuurde, dat volgens [gedaagden] min of meer onbewoonbaar was, heeft opgeknapt (keuken, badkamer, schilderwerk) en [eisers] weigert de daarvoor aan hem verstuurde facturen te betalen. [eisers] heeft betwist dat hij toestemming heeft gegeven voor het op zijn kosten uitvoeren van werkzaamheden in het gehuurde.\n\n4.5.. Ook dit verweer kan niet slagen. [gedaagden] heeft niet toegelicht welke werkzaamheden hij wanneer heeft uitgevoerd en waarom die werkzaamheden noodzakelijk waren. Bovendien heeft hij niet onderbouwd dat [eisers] ermee had ingestemd dat [gedaagden] die werkzaamheden voor rekening van [eisers] zou uitvoeren. Als, zoals [gedaagden] stelt, de woning onbewoonbaar was, valt niet in te zien waarom hij pas ruim twee jaar na het ingaan van de huurovereenkomst gestopt is met de betaling van de huur en hij niet eerder heeft geprotesteerd bij [eisers]\n\n4.6.. \n [gedaagden] heeft ten slotte nog aangevoerd dat in de huurovereenkomst staat dat de huurprijs € 1.850,- per maand bedraagt, maar dat hij steeds € 2.000,- heeft betaald en hij dus te veel heeft betaald. Volgens [eisers] is de huurprijs conform de bepalingen in de huurovereenkomst verhoogd van € 1.850,- naar € 2.000,-. Als echter uitgegaan wordt van een huurprijs van € 1.850,- per maand heeft Hristov nog steeds een aanzienlijke huurachterstand, aldus [eisers]\n\n4.7.. \n\n [eisers] heeft niet toegelicht per wanneer de huurprijs is verhoogd van € 1.850,-\n\nnaar € 2.000,-. Een huurverhoging van € 150,- per maand lijkt hoger dan mogelijk is uitgaande van de verhoging die de huurovereenkomst mogelijk maakt (conform de CPI) en die mogelijk is ingevolge artikel 7:248 lid 3 BW. Gelet hierop moet ervan uit worden gegaan dat de huurprijs steeds € 1.850,- is gebleven. Ook in dat geval heeft [gedaagden] een huurachterstand die groter is dan drie maanden huur, te weten € 21.850,- (tot en met mei 2026).\n\nDe ontbinding, ontruiming en betaling van de huurachterstand zijn toewijsbaar.\n\n4.8.. Het voorgaande betekent dat de gevorderde verklaring voor recht kan worden toegewezen. [gedaagden] is immers tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Die tekortkoming is zodanig ernstig dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Ook de gevorderde huurachterstand van € 21.850,- tot en met mei 2026 is toewijsbaar, evenals de daarover gevorderde wettelijke rente.\n\n4.9.. De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen, omdat op grond van de wet alleen de deurwaarder een ontruiming van een woning mag uitvoeren.\n\n4.10.. \n [gedaagden] wordt niet veroordeeld tot betaling van de ontruimingskosten conform de specificatie van de kosten in het proces-verbaal van de deurwaarder. Die vordering is te onbepaald. Het staat nog niet vast of er kosten gemaakt worden voor een ontruiming door een deurwaarder en zo ja, hoe hoog die kosten zijn.\n\n4.11.. \n [gedaagden] heeft aangevoerd dat in het gehuurde tenminste één minderjarig kind woonachtig is. Er wonen nog meer kinderen van [gedaagden] maar deze zijn meerderjarig. Bij de beslissing of de ontruiming moet worden toegewezen, moet de kantonrechter de belangen van de minderjarige betrekken.Dat ontruiming van het gehuurde nadelig is voor het minderjarige kind, is evident. Dat maakt echter niet dat de gevorderde ontruiming zal worden afgewezen. De verantwoordelijkheid voor het welzijn van het minderjarige kind ligt immers primair bij de ouders. De kantonrechter zal evenwel aan de ontruiming een termijn van twee maanden verbinden zodat [gedaagden] meer tijd heeft om alternatieve huisvesting te zoeken.\n\n [gedaagden] wordt veroordeeld in de rente en kosten\n\n4.12.. \n [eisers] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter stelt vast dat [gedaagden] een consument is (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. De overeenkomst bevat een incassokostenbeding, artikel 25.2 van de algemene voorwaarden. Het is een beding dat is bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt en waarover niet afzonderlijk is onderhandeld. Omdat [gedaagden] een consument is, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of dit beding oneerlijk is in de zin van Richtlijn 93\u002F13\u002FEEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Het beding wijkt niet ten nadele van de consument af van de wettelijke regeling die zonder dat beding zou gelden. Het beding is daarom niet oneerlijk en staat niet aan toewijzing van incassokosten in de weg. De gevorderde vergoeding zal worden berekend op basis van de hoofdsom die in deze procedure wordt toegewezen. Daarom zal een bedrag van € 993,50 worden toegewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen.\n\n4.13.. \n [gedaagden] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:\n\n- kosten van de dagvaarding\n\n€\n\n154,09\n\n- griffierecht\n\n€\n\n753,00\n\n- salaris gemachtigde\n\n€\n\n86,00\n\n(2 punten × € 43,00)\n\n- nakosten\n\n€\n\n144,00\n\n(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)\n\nTotaal\n\n€\n\n1.137,09\n\n4.14.. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.\n\n5. De beslissing\n\nDe kantonrechter\n\n5.1.. verklaart voor recht dat [gedaagden] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens [eisers] welke voortvloeien uit de tussen partijen gesloten huurovereenkomst,\n\n5.2.. ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagden] om binnen twee maanden na de datum van dit vonnis de woning aan de [adres] te [plaats 2] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagden] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van [eisers] te stellen,\n\n5.3.. \n\nveroordeelt [gedaagden] om aan [eisers] te betalen € 21.850,- aan\n\nHuurachterstand over de maanden oktober 2025 tot en met mei 2026,\n\n5.4.. veroordeelt [gedaagden] om aan [eisers] te betalen de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 1 januari 2026 aan huur tot en met mei 2025 en de wettelijke rente over de huurtermijnen die vanaf juni 2026, exclusief kosten, telkens, na elke debetmutatie, heeft uitgestaan, tot de dag van volledige betaling,\n\n5.5.. veroordeelt [gedaagden] om aan [eisers] te betalen € 1.850,- per maand met ingang van de maand juni 2026 tot en met de ontruimingsdatum,\n\n5.6.. veroordeelt [gedaagden] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 993,50 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van volledige betaling,\n\n5.7.. veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van € 1.137,09, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,\n\n5.8.. veroordeelt [gedaagden] tot betaling van de wettelijke renteover de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,\n\n5.9.. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,\n\n5.10.. wijst het meer of anders gevorderde af.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 3 juni 2026.\n\n Artikel 556 lid 1 en artikel 557 Rv.\n\n Zie artikel 3 Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (IVRK).\n\n Als bedoeld in artikel 6:119 BW.\n\nAls bedoeld in artikel 6:119 BW.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBNHO:2026:7697","2026-07-13T00:29:10.861Z",{"id":125,"ecli":126,"slug":127,"caseNumber":43,"courtId":128,"decisionDate":129,"fullText":130,"summary":43,"language":46,"source":47,"sourceUrl":131,"sourceTimestamp":132,"parsedAt":50,"updatedAt":133},"1848","ECLI:NL:GHDHA:2026:468","ecli-nl-ghdha-2026-468",58,"2026-03-31T00:00:00.000Z","GERECHTSHOF DEN HAAG\n\nCiviel recht\n\nTeam Handel\n\nZaaknummer hof : 200.357.918\u002F01\n\nZaak- en rolnummer rechtbank : 11447058 \\ CV EXPL 24-4000\n\nArrest van 31 maart 2026\n\nin de zaak van\n\n1. [appellant 1] ,\n\n2. [appellant 2] ,\n\nbeiden wonende te [woonplaats] ,\n\nappellanten,\n\nadvocaat: mr. A.C. Mens, te Hoofddorp,\n\ntegen\n\n1. WOONSTICHTING STEK,\n\ngevestigd te Hillegom,\n\ngeïntimeerde,\n\nadvocaat: mr. J.B.L. van de Weteringe Buys-Kroon, te Rotterdam.\n\nHet hof noemt partijen hierna [appellant 1] , [appellant 2] of gezamenlijk [appellant 1] c.s. enerzijds en Stek anderzijds.1. De zaak in het kort1.1. Het gaat in dit hoger beroep om de vraag of [appellant 1] c.s. de huurovereenkomst met Stek mag voortzetten. De kantonrechter heeft geoordeeld dat van het voeren van een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de inmiddels overleden huurder geen sprake was en heeft [appellant 1] c.s. veroordeeld tot ontruiming van de huurwoning. Het hof komt tot hetzelfde oordeel en concludeert daarnaast dat [appellant 1] c.s. niet de vereiste huisvestingsvergunning heeft. Anders dan de kantonrechter, verklaart het hof de ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad. Stek kan dus niet ontruimen zolang er nog een rechtsmiddel open staat of is aangewend.2. Procesverloop in hoger beroep2.1. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:\n\nde dagvaarding van 31 juli 2025 met grieven en bijlagen, tevens houdende een incidentele vordering tot schorsing van de uitvoerbaar bij voorraadverklaring, waarmee [appellant 1] c.s. in hoger beroep zijn gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag (zittingsplaats Leiden) van 25 juni 2025 (het bestreden vonnis);\n\nde conclusie van antwoord in het incident van 26 augustus 2025;\n\nde e-mail van 8 september 2025 tot intrekking van de vordering in het incident;\n\nde memorie van antwoord van 21 oktober 2025 met bijlagen.3. Feitelijke achtergrond3.1. Tussen (de rechtsvoorganger van) Stek en de heer [naam] (hierna: [naam] ) is per 1 juli 2003 een huurovereenkomst tot stand gekomen ten aanzien van de woning aan de [woonplaats] (hierna: de woning).3.2. Uit de basisregistratie blijkt dat [appellant 1] c.s. op het adres van de woning staan ingeschreven.3.3. Op 28 juli 2024 is [naam] overleden. Hij verbleef op dat moment in Marokko.3.4. Op 25 september 2024 heeft de dochter van [naam] (tevens erfgenaam) de huurovereenkomst namens de erfgenamen opgezegd tegen 25 oktober 2024. De huuropzegging is op diezelfde dag bevestigd door Stek. Daarbij heeft Stek aangegeven dat op 26 september 2024 de voorinspectie en op 25 oktober 2024 de eindinspectie zal plaatsvinden.3.5. Op 26 september 2024 bracht Stek een bezoek aan de woning in verband met de (aangekondigde) voorinspectie. De woning is geïnspecteerd op twee afgesloten slaapkamers na. Dat zijn de kamers waarvan [appellant 1] en [appellant 2] gebruik maken. De erven van [naam] hebben aan Stek verklaard [appellant 1] en [appellant 2] niet te kennen.3.6. De gemachtigde van [appellant 1] c.s. heeft in een brief van 8 oktober 2024 aan Stek bericht dat [appellant 1] c.s. de huurovereenkomst op grond van artikel 7:268 BW voortzetten en niet aan de ontruiming van de woning zullen meewerken. Op 25 oktober 2024 heeft geen eindinspectie en oplevering van de huurwoning plaatsgevonden.4. Procedure bij de rechtbank4.1. \n [appellant 1] c.s. hebben Stek gedagvaard en gevorderd dat de kantonrechter bepaalt dat zij de huurovereenkomst met betrekking tot de woning met Stek mogen voortzetten. Stek heeft verweer gevoerd. Verder heeft Stek in reconventie gevorderd dat [appellant 1] c.s. worden veroordeeld tot ontruiming van de woning, uitvoerbaar bij voorraad.4.2. De kantonrechter heeft bij vonnis van 25 juni 2025 de vorderingen van [appellant 1] c.s. afgewezen en hen in reconventie veroordeeld om de woning binnen 14 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard en [appellant 1] c.s. zijn in de kosten van het geding veroordeeld.4.3. De voorzieningenrechter in de rechtbank Den Haag heeft bij vonnis in kort geding van 15 augustus 2025 de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis geschorst totdat in hoger beroep op de op artikel 7:268 lid 2 BW gebaseerde vordering van [appellant 1] c.s. is beslist.5. Vorderingen in hoger beroep5.1. \n [appellant 1] c.s. vorderen dat het hof het bestreden vonnis vernietigt en de beslissing op hun conventionele vordering om het huurrecht met betrekking tot de woning voort te zetten aan te houden nadat getuigen zijn gehoord en het hof in deze procedure arrest heeft gewezen. Bij incident hebben zij gevorderd dat het hof de uitvoerbaar bij voorraad verklaring van de veroordeling tot ontruiming van de woning schorst totdat onherroepelijk op hun conventionele vorderingen is beslist. Doordat de uitvoerbaar bij voorraad verklaring bij vonnis in kort geding van 15 augustus 2025 al is geschorst hebben zij die incidentele vordering weer ingetrokken.5.2. Stek concludeert dat het hof het hoger beroep van [appellant 1] c.s. ongegrond verklaart en het bestreden vonnis bekrachtigt, met veroordeling van [appellant 1] c.s. in de proceskosten in hoger beroep.6. Beoordeling in hoger beroepOnvoldoende gesteld voor duurzame gemeenschappelijke huishouding6.1. De vordering van appellanten in hoger beroep strekt strikt genomen niet tot toewijzing van de in eerste aanleg geformuleerde vorderingen van [appellant 1] c.s. , maar strekt ertoe dat iedere beslissing wordt aangehouden totdat getuigen zijn gehoord. Feitelijk is de vordering niets anders dan een bewijsaanbod. Zonder handhaving van de in eerste aanleg geformuleerde vordering bestaat daarbij geen belang. Omdat Stek er kennelijk ook vanuit gaat dat de vordering uit eerste aanleg ondanks de tekst van het petitum is gehandhaafd, zal het hof daar ook van uitgaan.6.2. Volgens [appellant 1] c.s. woont [appellant 2] al meer dan 20 jaar en [appellant 1] al bijna 12 jaar met [naam] in de woning. Volgens hen was er sprake van een duurzame gemeenschappelijke huishouding omdat zij [naam] hielpen met het huishouden, zij de kosten daarvan deelden en zij [naam] hielpen met zijn gezondheidsklachten. Stek betwist dat sprake is geweest van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.6.3. Het hof overweegt dat een persoon die in de woonruimte hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad op grond van artikel 7:268 lid 2 BW de huur voortzet gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder, en ook daarna als de rechter dit heeft bepaald op een vordering van die persoon, ingediend binnen de termijn van zes maanden en in elk geval zolang op deze vordering niet onherroepelijk is beslist. Die persoon moet aan de volgende voorwaarden voldoen om de huur te mogen voortzetten: a) hij moet zijn hoofdverblijf in de woning hebben en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd; b) hij moet voldoende waarborg bieden voor de betaling van de huur, en c) als het gaat om een woning waarvoor op grond van de gemeentelijke Huisvestingsverordening een huisvestingsvergunning nodig is, moet hij in de procedure een huisvestingsvergunning over (kunnen) leggen. De rechter moet de vordering om voortzetting van de huur afwijzen als niet aan (een van) deze drie voorwaarden is voldaan (artikel 7:268 lid 3 BW).6.4. Het hof stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat [appellant 1] c.s. samen met [naam] in de woning woonden en daar hun hoofdverblijf hadden. Dat betekent dat in de eerste plaats moet worden beoordeeld of zij met hem een duurzame gemeenschappelijke huishouding hadden. Bij die beoordeling moeten volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad alle omstandigheden van het geval in onderling verband worden gewaardeerd, waarbij mede van belang kan zijn of de overleden huurder en degene die aanspraak maakt op voortzetting van de huur gezamenlijk hebben voorzien in de kosten van de huisvesting of de kosten van levensonderhoud, alsmede of die andere persoon de verzorging van de huurder duurzaam op zich heeft genomen.Degene die een beroep doet op een gemeenschappelijke huishouding heeft een verzwaarde stelplicht.Als de verhuurder betwist dat sprake was van een gemeenschappelijke huishouding, dan moet de samenwoner voldoende concrete feiten over de gestelde gemeenschappelijke huishouding aanvoeren om voor de verhuurder duidelijk te maken tegen welke feiten hij zijn verweer precies moet richten. Daarbij geldt dat naarmate de verhuurder concreter is in het betwisten van een gemeenschappelijke huishouding, de samenwoner concreter moet zijn in zijn stellingen dat wel sprake is van een gemeenschappelijke huishouding.6.5. Doordat [appellant 1] c.s. zich op het standpunt stellen dat zij een gemeenschappelijke huishouding hadden met [naam] , rust op hen dus een verzwaarde stelplicht. Met hun eerste grief stellen [appellant 1] c.s. dat zij daar aan de hand van bankafschriften en drie verklaringen van getuigen aan hebben voldaan en dat zij verder alleen door middel van getuigenbewijs de gemeenschappelijke huishouding kunnen bewijzen. Het hof is van oordeel dat [appellant 1] c.s. niet aan hun verzwaarde stelplicht hebben voldaan en licht dat toe als volgt.6.6. Uit de door [appellant 1] c.s. overgelegde bankafschriften blijkt dat zij aan [naam] maandelijks een bedrag overmaakten. Volgens hen was dat voor de huur en energielasten en hebben zij alle overige kosten voor de huishouding voldaan. Uit de bankafschriften blijkt echter niet dat zij gezamenlijk hebben voorzien in de kosten van levensonderhoud en huisvesting. In eerste aanleg heeft Stek dat reeds gemotiveerd betwist, door erop te wijzen dat er alleen kosten voor boodschappen uit blijken, maar dat die kosten geenszins de kosten voor drie volwassen mannen dekken. Ondanks die specifieke betwisting van Stek en de overweging van de kantonrechter dat de bankafschriften niet getuigen van een gemeenschappelijke huishouding, hebben [appellant 1] c.s. ook in dit hoger beroep geen concrete feiten en\u002Fof omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat er wel degelijk sprake was van een gemeenschappelijke huishouding.6.7. Ook uit de door hen overgelegde verklaringen blijken geen concrete feiten waaruit het bestaan van een gemeenschappelijke huishouding kan worden afgeleid. Daartoe overweegt het hof dat het voor buitenstaanders in het algemeen lastig zal zijn om wetenschap te hebben van de huishouding waar zij zelf geen deel van uitmaken. Waarom deze getuigen daar wel specifiek over kunnen verklaren blijkt niet uit de verklaringen en is door [appellant 1] c.s. ook niet toegelicht. Die verklaringen zijn volledig identiek, in algemene bewoordingen opgesteld en niet voorzien van enige feiten en\u002Fof omstandigheden waaruit blijkt dat de ondertekenaars daadwerkelijk op de hoogte waren van de gestelde samenwoning, en waarop die verklaringen op zijn gebaseerd. Die verklaringen zijn aldus onvoldoende concreet om als onderbouwing van een gemeenschappelijke huishouding te dienen, laat staan dat ze iets zeggen over de duurzaamheid daarvan. Ook bij de duurzaamheid van de samenwoning zijn namelijk de nodige vragen te stellen: [appellant 1] en [appellant 2] zijn beiden gehuwd en hebben niet verklaard waarom zij desondanks een duurzame huishouding met een ander voeren. Daarnaast heeft Stek onbetwist en onderbouwd gesteld dat [appellant 1] met zijn echtgenote Mabruk en hun vier kinderen ingeschreven staan als woningzoekende en dat hij reageert op het woningaanbod.6.8. In hoger beroep hebben [appellant 1] c.s. niets over de verzorging van (de gezondheidsklachten van) [naam] aangevoerd. Voor zover zij zich op het standpunt stellen dat de gemeenschappelijke huishouding uit die verzorging blijkt, komt het hof tot hetzelfde oordeel als de kantonrechter. Tegenover de gemotiveerde betwisting van Stek dat [naam] in december 2023 al naar Marokko is vertrokken toen hij ziek werd en [appellant 1] c.s. hem dus niet hoefden te verzorgen hebben zij immers ook geen feiten en\u002Fof omstandigheden aangevoerd.6.9. Daarom komt het hof tot het oordeel dat [appellant 1] c.s. hun stelling dat er sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding met [naam] ook in hoger beroep onvoldoende concreet hebben onderbouwd. Dat betekent dat het hof niet aan bewijslevering toekomt, zodat het bewijsaanbod van [appellant 1] c.s. om enkele getuigen te horen wordt verworpen. Het hof wijst de vordering tot voortzetting van de huur van de woning door [appellant 1] c.s. dan ook af. Daarmee is het hof dus ook van oordeel dat [appellant 1] c.s. geen recht of titel hebben om in de woning te blijven en laat het de veroordeling tot ontruiming in stand. Aangezien de grieven 1, 3 en 4 van [appellant 1] c.s. uitgaan van het standpunt dat [appellant 1] c.s. in de woning mogen blijven, liggen die grieven voor afwijzing gereed. Ten aanzien van grief 4 voegt het hof daar het volgende aan toe. Zoals hierna zal blijken, is grief 2 terecht voorgesteld. Dat heeft echter geen gevolgen voor de conclusie dat [appellant 1] c.s. in eerste aanleg de (overwegend) in het ongelijk gestelde partij waren, zodat zij terecht in de kosten zijn veroordeeld.6.10. \n\nHet hof overweegt nog het volgende. Stek heeft al in eerste aanleg gesteld dat voor de woning een huisvestingsvergunning nodig is en dat [appellant 1] c.s. deze niet hebben overgelegd. [appellant 1] c.s. hebben dat niet bestreden, zodat het hof daarvan uitgaat. Op grond van artikel 7:268 lid 3 BW moet de vordering (ook) worden afgewezen indien [appellant 1] c.s. die huisvestingsvergunning niet overleggen. Zij hebben dat niet gedaan. De devolutieve werking van het hoger beroep brengt mee dat het hof ook bij het slagen van de grieven de vordering op deze grond zou moeten afwijzen.\n\nGeen grondslag voor uitvoerbaar bij voorraad verklaring bestreden vonnis6.11. De kantonrechter heeft de reconventionele vordering tot ontruiming toegewezen met de motivering dat niets zich daartegen verzet. Met hun tweede grief komen [appellant 1] c.s. op tegen de uitvoerbaar bij voorraad verklaring van de ontruiming van de woning in het vonnis. Volgens hen is dat in strijd met artikel 7:268 lid 2 BW. Volgens Stek verzet dat artikel zich niet tegen de uitvoerbaar bij voorraad verklaring van de ontruiming en voor zover dat wel het geval zou zijn, dan maken [appellant 1] c.s. volgens haar misbruik van recht.6.12. Het hof overweegt dat artikel 7:268 lid 2 BW bepaalt dat een samenwoner de huur voortzet zolang op zijn daartoe strekkende vordering niet onherroepelijk is beslist. Anders dan Stek stelt, volgt uit dat artikel dat uitvoerbaarverklaring bij voorraad van een tegenvordering tot ontruiming van de woning in beginsel is uitgesloten. Van dit - in de jurisprudentie bevestigde - wettelijke uitgangspunt kan (bij uitzondering) worden afgeweken indien wordt vastgesteld dat er sprake is van misbruik van recht door de huurder.6.13. Volgens Stek maken [appellant 1] c.s. misbruik van recht, omdat de vordering van [appellant 1] c.s. geen reële kans van slagen heeft en zij een groot belang heeft bij de door haar gevraagde ontruiming. Het hof overweegt dat van misbruik van recht sprake kan zijn als de eisende partij zijn vordering baseert op feiten of omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. Dat moet terughoudend worden beoordeeld.6.14. Zoals hiervoor is overwogen is tussen partijen niet in geschil dat [appellant 1] c.s. hun hoofdverblijf in de woning hebben. Verder hebben [appellant 1] c.s. aan de hand van de bankafschriften onderbouwd dat zij aan [naam] maandelijks een bedrag voor de huur en energielasten hebben overgemaakt. [appellant 1] c.s. hebben hun vordering in zoverre dus niet op onjuiste feiten gebaseerd. Hoewel het hof van oordeel is dat [appellant 1] c.s. hun stelling dat er sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding onvoldoende concreet hebben onderbouwd, betekent dat niet dat zij hadden moeten begrijpen dat hun vordering geen enkele kans van slagen had. Mede in het licht van de terughoudende toets, is het hof dan ook van oordeel dat [appellant 1] c.s. met hun vordering geen misbruik van recht maken. Dat betekent dat de tweede grief van [appellant 1] c.s. met betrekking tot de uitvoerbaar bij voorraadverklaring van de ontruiming van de woning slaagt. Conclusie en proceskosten6.15. De conclusie is dat de grieven 1, 3 en 4 van [appellant 1] c.s. niet slagen en grief 2 slaagt voor zover deze op de uitvoerbaar bij voorraadverklaring van de veroordeling tot ontruiming van de woning ziet. Daarom zal het hof het vonnis vernietigen voor zover het die uitvoerbaar bij voorraad verklaring betreft en voor het overige bekrachtigen.6.16. \n\nHet hof zal [appellant 1] c.s. als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van Stek op:\n\ngriffierecht € 827,- salaris advocaat € 1.290,- (1 punt × tarief II) nakosten € 189,-(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 2.306,-6.17. \n [appellant 1] c.s. hebben het incident pas ingetrokken nadat Stek een antwoordakte had genomen. Stek heeft dus wel een proceshandeling in het incident verricht. Die akte heeft zich echter beperkt tot twee korte alinea’s, omdat de voorzieningenrechter reeds de uitvoerbaar bij voorraadverklaring had geschorst. Gelet op de intrekking zal het hof [appellant 1] c.s. veroordelen in de kosten van het incident, maar die kosten aan de zijde van Stek begroten op nihil.7. Beslissing\n\nHet hof:\n\n- vernietigt het bestreden vonnis voor zover de veroordeling tot ontruiming van de woning uitvoerbaar bij voorraad is verklaard;\n\nen in zoverre opnieuw recht doende:\n\nwijst de reconventionele vordering tot uitvoerbaarheid bij voorraad van de veroordeling tot ontruiming af;\n\nbekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;\n\nwijst het in hoger beroep meer of anders gevorderde af;\n\nveroordeelt [appellant 1] c.s. in de kosten van het incident, aan de zijde van Stek begroot op nihil;\n\nveroordeelt [appellant 1] c.s. in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van Stek begroot op € 2.306,-;\n\nbepaalt dat als [appellant 1] c.s. niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak hebben voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellant 1] c.s. de kosten van die betekening moeten betalen, plus extra nakosten van € 98,-.\n\nDit arrest is gewezen door mr. M.H.J. Doornink, mr. J.J. van der Helm en mr. Th.G. Lautenbach en in het openbaar uitgesproken op 31 maart 2026 in aanwezigheid van de griffier.\n\n Vgl. HR 26 mei 2023, ECLI:NL:HR:2023:804, r.o. 3.2.2.\n\n HR 1 december 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1901, NJ1996\u002F181.\n\n Hof Den Haag 19 april 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:974. Hof Amsterdam 19 maart 2024,\n\nECLI:NL:GHAMS:2024:684.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:GHDHA:2026:468","2026-03-27T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:29:41.911Z",20,[11]]