[{"data":1,"prerenderedAt":-1},["ShallowReactive",2],{"court-category-arnhem-construction-law-nl":3},{"court":4,"category":9,"stats":15,"decisions":32,"total":16,"page":25,"limit":59},{"id":5,"name":6,"country":7,"slug":8},60,"Arnhem","nl","arnhem",{"id":10,"slug":11,"name":12,"country":13,"createdAt":14},73,"construction-law-nl","Construction Law","NL","2026-07-08T16:54:31.329Z",{"totalDecisions":16,"dateRange":17,"topProvisions":20},3,{"min":18,"max":19},"2024-09-24T00:00:00.000Z","2026-06-30T00:00:00.000Z",[21,26,29],{"provisionId":22,"code":23,"article":24,"count":25},"121941","Burgerlijk Wetboek","art. 7:758 lid 1",1,{"provisionId":27,"code":23,"article":28,"count":25},"121942","art. 7:754",{"provisionId":30,"code":23,"article":31,"count":25},"121943","art. 6:87",[33,44,52],{"id":34,"ecli":35,"slug":36,"caseNumber":37,"courtId":5,"decisionDate":19,"fullText":38,"summary":37,"language":7,"source":39,"sourceUrl":40,"sourceTimestamp":41,"parsedAt":42,"updatedAt":43},"374","ECLI:NL:GHARL:2026:4422","ecli-nl-gharl-2026-4422","","GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN\n\nlocatie Arnhem, afdeling civiel\n\nzaaknummer gerechtshof 200.333.323\n\nzaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht, 535824\n\narrest van 30 juni 2026\n\nin de zaak van\n\nBalm B.V.\n\ndie is gevestigd in Vianen\n\ndie hoger beroep heeft ingesteld\n\nen bij de rechtbank optrad als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie\n\nhierna: Balm\n\nadvocaat: mr. F.M.W. van Tol\n\ntegen\n\nde vereniging van eigenaars\n\nVereniging van Eigenaars Schaperstraat 2 tot en met 56\n\ndie is gevestigd in Dordrecht\n\nen bij de rechtbank optrad als eiseres in conventie, verweerster in reconventie\n\nhierna: de VvE\n\nadvocaat: mr. J.I. Jansen\n\n1. Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep\n\n1.1.. In het tussenarrest van 3 juni 2025 heeft het hof J.W.M. Bovend’Eerdt (hierna: de deskundige) benoemt tot deskundige. Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:\n\nhet definitief deskundigenbericht van 31 oktober 2025;\n\nde memorie na deskundigenbericht van de VvE;\n\nde memorie van antwoord na deskundigenbericht, tevens houdende een verzoek om terug te komen op bindende eindbeslissingen van Balm;\n\nde akte uitlating van de VvE.\n\n1.2.. Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.\n\n2. Het oordeel van het hof\n\nBindende eindbeslissingen\n\n2.1.. In het tussenarrest van 24 september 2024 (hierna: het tussenarrest) heeft het hof overwogen (i) dat er geen oplevering heeft plaatsgevonden op de door Balm gestelde data, (ii) dat de VvE tijdig heeft geklaagd en (iii) dat Balm haar waarschuwingsplicht heeft geschonden. Balm verzoekt het hof van deze eindbeslissingen terug te komen. Daaraan legt zij ten grondslag dat er sprake is van een nieuw feit en bewijsstuk en van feitelijke of juridische misslagen. Het hof ziet geen aanleiding terug te komen van de door Balm bedoelde eindbeslissingen en licht deze beslissing hierna toe.\n\nBeoordelingsmaatstaf\n\n2.2.. De rechter die in een tussenuitspraak een of meer geschilpunten uitdrukkelijk en zonder voorbehoud heeft beslist, is hieraan in beginsel in het verdere verloop van de procedure gebonden. De eisen van een goede procesorde kunnen echter meebrengen dat de rechter aan wie is gebleken dat een eerdere door hem gegeven, maar niet in een einduitspraak vervatte eindbeslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag, bevoegd is om, nadat partijen gelegenheid hebben gekregen zich daarover uit te laten, over te gaan tot heroverweging van die eindbeslissing, om te voorkomen dat op een ondeugdelijke grondslag een einduitspraak wordt gedaan.Als het verzoek wordt gedaan door een procespartij, dan moet het verzoek worden gemotiveerd met een verwijzing naar relevante feiten en omstandigheden. Als een partij slechts verzoekt om terug te komen op een bindende eindbeslissing, zonder daarbij feiten of omstandigheden aan te dragen waaruit kan blijken dat die beslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag, dan hoeft de rechter op zo'n verzoek niet in te gaan.In hoger beroep ligt in de eisen van een goede procesorde echter ook besloten het beginsel van concentratie van het processuele debat, zoals dat tot uitdrukking komt in de tweeconclusieregel. Dit beginsel kan meebrengen dat een verzoek om terug te komen van een eindbeslissing niet kan worden gebaseerd op stellingen of bewijsstukken die eerder hadden kunnen en moeten worden aangevoerd, ook als die stellingen niet kunnen worden aangemerkt als een nieuwe grief.\n\n(i) Geen oplevering op de door Balm gestelde datums\n\n2.3.. Balm heeft achtereenvolgens gesteld dat dat oplevering op 1 oktober 2019, 20 december 2019, dan wel 27 mei 2020 heeft plaatsgevonden. Het hof heeft overwogen dat op geen van die momenten sprake is geweest van een oplevering. Zo er al een oplevering heeft plaatsgevonden is dat na 27 mei 2020 geweest. Balm verzoekt het hof van die beslissing terug te komen omdat sprake is van een nieuw feit en bewijsstuk. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft dhr. [naam1] ( [functie] van de VvE) over de eindinspectie en goedkeuring door de Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid (hierna: OZHZ) verklaard: “Van achter het bureau. Met ons is nooit contact opgenomen. Ze zijn ook niet komen kijken.”Op een later moment heeft Balm naar aanleiding van die uitspraak navraag gedaan bij de OZHZ, zo stelt zij. Als productie 5 heeft Balm een e-mail van 22 november 2024 van OZHZ overgelegd, waarin op vragen van Balm wordt gereageerd. Over de e-mail van Bam met haar vragen aan OZHZ beschikt het hof niet. De reactie van OZHZ houdt het volgende in:\n\n“Naar aanleiding van uw onderstaande vragen heb ik de bijbehorende dossiers van deze zaak geraadpleegd.\n\nUit het verslag van de toezichthouder maak ik op dat er vanaf 24-10-2018 t\u002Fm 08-10-2019 een tiental controlebezoeken zijn uitgevoerd tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden. Uit het bezoek van 03-06-2019 blijkt dat Balm volop bezig was met lijmen van ankers. Daarna zijn nog verschillende controles uitgevoerd (26-08-2019 en 09-09-2019). Op 08-10-2019 is een eindcontrole uitgevoerd. De herstelwerkzaamheden waren toen gereed en aannemer was reeds vertrokken.\n\nWat ik uit het verslag opmaak is dat in het hele traject op verschillende momenten contact is geweest met de heren [naam1] en [naam2] van de VvE. Dit is via telefoon of mail gegaan. Voor OZHZ is de aannemer (Balm) de te inspecteren en aan te spreken partij.\n\nNa afronding van het project is voor zover ik kan nagaan geen contact meer met de VvE geweest. Omdat de betrokken toezichthouder niet meer bij ons werkt is dit niet meer te verifiëren.”\n\nBalm stelt dat uit het bericht van OZHZ in ieder geval volgt dat (a) OZHZ een eindinspectie heeft uitgevoerd op 8 oktober 2019, (b) Balm op dat moment was vertrokken, (c) de VvE (lees: de heer [naam1] ) bij de inspectie aanwezig is geweest althans bekend was met de datum van de eindinspectie en (d) tussen de VvE en OZHZ was besproken dat correspondentie (vooral) zou plaatsvinden tussen Balm en OZHZ. Dat is volgens haar in dit verband van belang.\n\n2.4.. Het hof stelt voorop dat het op de weg van Balm had gelegen eerder duidelijkheid te verkrijgen en te verschaffen over de onderwerpen waarover zij nu vragen aan OZHZ heeft gesteld voor zover zij dat van belang acht voor de beoordeling of oplevering heeft plaatsgevonden. De e-mail van OZHZ geeft verder geen aanleiding terug te komen van de beslissing dat geen oplevering op of omstreeks 1 oktober 2019 heeft plaatsgevonden. De hierboven weergegeven uitlating van [naam1] ter gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep ligt niet aan die beslissing ten grondslag. Dat er in oktober 2019 een eindcontrole heeft plaatsgevonden was het hof wel duidelijk, hoe de verhoudingen tussen Balm, OZHZ en de VvE lagen ook. Bij de beantwoording van de vraag of oplevering op of omstreeks 1 oktober 2019 heeft plaatsgevonden heeft het hof in het tussenarrest onder 3.5 overwogen dat aan de goedkeuring van OZHZ in dit verband geen betekenis toekomt, nu dit geen mededeling of gedraging is tussen Balm en de VvE. De in dit late stadium overgelegde e-mail van OZHZ werpt daar geen ander licht op. Dat Balm voor OZHZ de te inspecteren en aan te spreken partij is, bevestigt dat de VvE daarbuiten stond en onderstreept het belang van een mededeling of gedraging van Balm die oplevering impliceert. Het hof heeft op diezelfde plaats verder overwogen dat uit berichten van de VvE bleek dat zij niet op de hoogte was van de goedkeuring. Uit de e-mail van OZHZ volgt ook niet zij daarvan wel op de hoogte was. Balm concludeert dat uit deze e-mail blijkt dat de VvE in de persoon van [naam1] bij de eindkeuring aanwezig is geweest, althans bekend was met de datum van de eindinspectie. Dat is niet wat OZHZ schrijft. Zij deelt mee dat op 8 oktober 2019 een eindcontrole heeft plaatsgevonden, toen de herstelwerkzaamheden gereed waren en de aannemer was vertrokken. Verder deelt zij mee dat in het hele traject op verschillende momenten contact is geweest met onder andere [naam1] van de VvE. Een verband tussen dat contact en de eindcontrole legt OZHZ niet. Bovendien volgt uit de e-mail van OZHZ geen bekendheid van de VvE met de goedkeuring door OZHZ.\n\n2.5.. In het tussenarrest onder 3.7 en 3.9 heeft het hof gemotiveerd waarom ook op 20 december 2019 en 27 mei 2020 geen oplevering heeft plaatsgevonden. Voor zover Balm in haar nadere akte verzoekt van die beslissing terug te komen, is dat processtuk een herhaling van zetten, zonder dat Balm daarbij feiten of omstandigheden aandraagt waaruit kan blijken dat die beslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag. Het hof volstaat met een verwijzing naar de al gegeven motivering voor de beslissing daarover.\n\n(ii) De VvE heeft tijdig geklaagd\n\n2.6.. Het hof heeft in het tussenarrest onder 3.10 overwogen dat de VvE met haar brief van 8 juni 2020 binnen een redelijke termijn over het ontbreken van een goed afschot heeft geklaagd. Balm stelt dat deze beslissing niet is gemotiveerd. Dat kan het hof niet goed volgen. Verwezen wordt naar de motivering zoals die is opgenomen in voornoemde overweging. Anders dan Balm in haar nadere akte lijkt te veronderstellen, gaat het niet om de vraag of de VvE al eerder bekend was met problemen met het afschot, maar is in het oordeel van het hof bepalend dat de VvE in afwachting was van het bezoek van Balm om de oplevering en de daarbij behorende gebreken te bespreken. Pas toen duidelijk werd dat Balm, op de herstelwerkzaamheden aan één van de balkons na, niet bereid was meer werkzaamheden te verrichten, bestond er aanleiding daarover te klagen. Dat heeft de VvE toen ook gedaan. Voor zover Balm stelt dat het feitelijk onjuist is dat de VvE op Balm aan het wachten was voor een bezoek met betrekking tot de oplevering, bouwt haar betoog kennelijk voort op de stelling dat oplevering al eerder op een van de door haar genoemde data heeft plaatsgevonden. Die stelling heeft het hof verworpen.\n\n(iii) Balm heeft haar waarschuwingsplicht geschonden\n\n2.7.. In het tussenarrest onder 3.15 heeft het hof toegelicht dat Balm haar waarschuwingsplicht heeft geschonden. Het ging daarbij om de vraag of Balm de VvE had moeten waarschuwen dat het niet mogelijk was een voldoende afschot aan te brengen zonder een nieuwe verhoogde schrobrand aan te brengen, zoals Balm stelt. Wat Balm in haar nadere akte aanvoert om van die beslissing terug te komen, gaat voorbij aan de inhoud van het deskundigenbericht. Het hof heeft aan de deskundige de vraag gesteld of voor het alsnog realiseren van het vereiste afschot noodzakelijk is dat de schrobranden van de balkons worden aangepast of dat deze kunnen worden gehandhaafd. De deskundige heeft daarop geantwoord dat aanpassing van de bestaande schrobranden bij de door hem voorgestelde herstelwerkzaamheden niet nodig is. Dat brengt mee dat bij de verdere beoordeling na deskundigenbericht de stellingen over en weer omtrent de waarschuwingsplicht niet langer van belang zijn.\n\n2.8.. Het voorgaande geldt ook voor de stelling van Balm dat sprake is van een juridische misslag in het tussenarrest, omdat daarin haar stellingen over de zogenaamde ‘sowiesokosten’ niet zijn meegenomen. Balm heeft eerder het standpunt ingenomen dat de herstelkosten ‘sowiesokosten’ zijn, omdat het om kosten gaat die de VvE ook had moeten maken als Balm haar had gewaarschuwd. Deze stelling is gebaseerd op haar aanname dat het aanbrengen van afschot (i) géén onderdeel van de opdracht was en (ii) niet mogelijk was vanwege de te lage schrobranden. Balm ziet eraan voorbij dat het hof in het tussenarrest heeft overwogen dat het aanbrengen van afschot wél onderdeel van de opdracht was en dat ten tijde van het wijzen van het tussenarrest nog niet duidelijk was of wat Balm stelde over de schrobranden juist was. Nu met het deskundigenbericht duidelijk is dat aanpassing van de bestaande schrobranden bij de door voorgestelde herstelwerkzaamheden niet nodig is, kan Balm ook niet worden gevolgd in haar stelling dat de herstelkosten ‘sowiesokosten’ zijn.\n\nDeskundigenbericht\n\n2.9.. De deskundige heeft - na analyse van het procesdossier - onderzoek op locatie uitgevoerd. Na een overleg met partijen zijn de 24 balkons visueel beoordeeld en is er een inmeting uitgevoerd. Daarbij is het afschot bepaald met waterpassen en met behulp van een 3D scanner. De meetresultaten zijn uitgewerkt in hoogtemetingen. Vervolgens is het afschot van de balkons beoordeeld om te bepalen welke herstelwerkzaamheden nodig zijn om de situatie te herstellen. Van de herstelwerkzaamheden is een kostenraming opgesteld.2.10.. Onder zijn algemene bevindingen vermeldt de deskundige, voor zover hier van belang:\n\n“a. Afschot en vlakheid\n\nTijdens de inspectie op locatie is met behulp van waterpassen (een lange en een korte) het afschot en de afwatering van de balkons in beeld gebracht. Wat daarbij opvalt is dat bij vrijwel alle balkons (m.u.v. huisnr. 22) het vloeroppervlak vanaf de gevel afloopt richting de voorzijde van het balkon.(…) Aan de voorzijde van het balkon is het afschot wisselend. Op een aantal plaatsen is het gericht naar de hemelwaterafvoer(…)maar er zijn ook plekken waar het oppervlak vrij vlak is of zelfs van de afvoer af loopt.(…) Op basis van de waarnemingen op locatie is een goed beeld verkregen van het afschot maar de metingen met de 3D scanner geven hierover meer inzicht in detail. Dat geldt tevens voor de lokaal aangetroffen onvlakheden (lokaal hoge en lage punten) in het oppervlak. Op een aantal balkons zijn deze lokale onvlakheden geconstateerd(…).\n\nb. Schrobranden\n\nBij het onderzoek is geconstateerd dat bij alle 24 balkons een schrobrand aanwezig is. De hoogte varieert van enkele mm’s tot meerdere cm’s en dat zal uit de metingen met de 3D scanner naar voren komen.(…)Bij sommige balkons is tegen de balustrade een aanvullende afscherming voorzien van bijvoorbeeld rieten matten of een tuinscherm. Hierdoor kon de hoogte van de schrobrand niet overal worden bepaald.(…)\n\nc. Afvoeren\n\nBij elk van de balkons is aan één zijde een hemelwaterafvoer aanwezig. Bij de inspectie op locatie is geconstateerd dat deze afvoeren soms zeer verschillend zijn gemaakt. Soms is er vlak tegen de afvoer aan gewerkt maar er zijn ook plekken waar op een kort afstand van de afvoer het oppervlak steil afloopt. De afwerking van het oppervlak is daar plaatselijk grof.(…) Bij de inspectie is geconstateerd dat de mate van vervuiling van de afvoeren sterk verschilt. Sommige\n\nafvoeren zijn schoon(…) maar er zijn ook afvoeren waar veel vervuiling aanwezig is. Deze afvoeren zijn mogelijk nog nooit schoongemaakt en dit zal de afwatering op sommige balkons hinderen.(…)\n\nd. Plaatdikte\n\nGedurende de inspectie is op verschillende plaatsen indicatief de dikte van de balkons (incl. de schrobrand) bepaald. Dit is gedaan door aan de buitenzijde met een rolmaat de dikte te meten. Hieruit volgt dat de dikte van de balkons enigszins varieert en grofweg tussen 150 en 165 mm bedraagt. Deze variatie in dikte is zeer waarschijnlijk veroorzaakt doordat het hier in het werk vervaardigde balkons betreft waar zeer waarschijnlijk in een later handmatig schrobranden op gemaakt zijn. Enige variatie in de plaatdikte en de schrobrandhoogte zorgt voor de gemeten verschillen.(…)\n\ne. Vervuiling balkonoppervlak\n\nOver het algemeen gezien oogt het oppervlak van de balkons vervuild en grauw. Het oppervlak is vies en toont op plaatsen een vlekkenpatroon (donkergrijs, groen) dat mogelijk kan worden gerelateerd aan water dat bij tijd en wijle op het oppervlak blijft staan. De mate van vervuiling verschilt per balkon maar het uiterlijk van de meeste balkons doet vermoeden dat het oppervlak nooit, of slechts zeer zelden wordt gereinigd.(…) Bij verschillende huizen is er gewoonlijk een afwerking op het balkonoppervlak aanwezig. Bijvoorbeeld kunststof tegels of kunstgras. Voor de uitvoering van de inspectie is dit verwijderd maar op een aantal balkons is daarvan nog een aftekening zichtbaar.(…)\n\nf. Ruwheid afwerking\n\nDe ruwheid van afwerking van het oppervlak van de balkons varieert over de balkons. Op een aantal plaatsen is het oppervlak ruw en plaatselijk grof.(…) Door deze ruwheid zal het oppervlak meer vervuild raken en kan niet worden uitgesloten dat makkelijker water blijft staan op het oppervlak.(…)\n\ng. Loslaten afwerklaag\n\nTijdens de inspectie is geconstateerd dat op enkele plaatsen de afwerklaag die aanwezig is op het oppervlak loslaat. Het betreft een gering aantal plekken(…).”\n\nVervolgens bespreekt de deskundige de bevindingen ten aanzien van de individuele balkons, waarbij wordt verwezen naar bijlage C, waarin deze bevindingen per balkon nader zijn uitgewerkt.\n\n2.11.. Aan de beantwoording van de door het hof gestelde vragen laat de deskundige een ‘Eigen beschouwing’ voorafgaan. Die ‘Eigen beschouwing’ houdt, voor zover hier van belang, onder 5.1.1 het volgende in over de beoordelingscriteria:\n\n“In de eerste vraag aan de deskundige wordt verzocht om een toetsing van het afschot op de balkons aan de‘ten tijde van de versterkingswerkzaamheden geldende norm of de eisen van goed en deugdelijk werk’. Om dit te beoordelen is inzicht in verschillende aspecten noodzakelijk.\n\na. Afschot, afwatering en vlakheid\n\nBij het beoordelen van afschot van in dit geval een balkonplaat is het van belang om een onderscheid te maken tussen verschillende begrippen; afschot, vlakheid en afwatering.\n\nAfschot is een bewust aangebrachte helling in een vlak met als doel om vloeistof af te voeren naar een bepaald punt. In feite betreft het de hellingshoek(…) tussen het hoogste en het laagste punt waarbij het laagste punt bedoeld is als de plek waar de vloeistof naartoe moet stromen. Voor de balkons betreft de afvoer (HWA) het gewenste laagste punt. Afschot is een van de middelen om als doel een gewenste afwatering (doel) te realiseren.\n\nVlakheid verwijst naar lokale afwijkingen in het vloeroppervlak. Het betreft oneffenheden (licht hogere en lagere punten) in het vlak(…). Onvlakheden kunnen, afhankelijk van de omvang, de afwatering negatief beïnvloeden. Een passende vlakheid, in relatie tot het afschot, is een voorwaarde om afwatering mogelijk te maken.\n\nAfwatering wordt gedefinieerd als het geheel van maatregelen en voorzieningen die ervoor zorgen dat water op een gecontroleerde manier van het oppervlak wordt afgevoerd. Om het doel van een goed werkende afwatering te bereiken wordt een combinatie van middelen zoals afschot, vlakheid en afvoersystemen ingezet.(…)\n\nBij het creëren van een goede afwatering is enerzijds het afschot van belang maar anderzijds ook de vlakheid, in relatie tot de hellingshoek. Een vloer met een correct afschot kan toch water vasthouden als er sprake is van (te) grote onvlakheid. Op plekken waar maar weinig of geen afschot mogelijk is, is het voor een goed werkende afwatering noodzakelijk dat de vloer geen of slechts geringe onvlakheden kent. Een oppervlak met een hoge vlakheid maakt het mogelijk om zelfs met een vloeroppervlak met een minimaal (of theoretisch gezien zelfs geen) afschot een voldoende goede afwatering te bereiken. Voor een goede afwatering moeten de aspecten afschot en vlakheid in balans zijn.\n\nb. Criteria en richtlijnen\n\nDe versterkingswerkzaamheden vonden plaats in 2019, toen het Bouwbesluit 2012 van kracht was. In artikel 6.15 is vermeld:‘Een bouwwerk heeft een zodanige voorziening voor de afvoer van huishoudelijk afvalwater of hemelwater dat het water zonder nadelige gevolgen voor de gezondheid kan worden afgevoerd’.\n\nDe essentie daarvan is dat de afwatering zodanig moet functioneren dat er geen onveilige of ongewenste situaties ontstaan, waaronder ook gezondheidsrisico's vallen. Deze eis is functioneel, gericht op een resultaatsverplichting: het beschrijft wat bereikt moet worden, niethoe dat moet gebeuren. Het bouwbesluit schrijft geen specifieke technische oplossing voor en bevat ook geen expliciete eis voor het afschot (afschotpercentage) van constructies zoals balkons of galerijen.\n\nIn de praktijk wordt al decennialang een richtlijn voor het afschot van minimaal 1% tot 2% (oftewel 10-20 mm\u002Fm1) gehanteerd om regenwater effectief (deugdelijk) af te voeren en (langdurige) plasvorming te voorkomen. Dit is een breed geaccepteerde richtlijn (aanbeveling) binnen de bouwsector, maar is een richtlijn en geen wettelijke eis. Het is een vorm van handelingsadvies om problemen met afwatering in de praktijk zoveel mogelijk te voorkomen en aan de verwachting van een droog oppervlak binnen acceptabele tijd te voldoen. Omdat het geen wettelijke eis betreft, is een afschot van minder dan 10 mm\u002Fm¹ is niet per definitie een gebrek.\n\nBij het ontbreken van een specifiek criterium voor afwatering en afschot moeten we terugvallen op algemene criteria in lijn met het bouwbesluit. In beginsel geldt dat aandacht voor afwatering noodzakelijk is om ervoor te zorgen dat water adequaat kan worden afgevoerd. Daarnaast gelden de eisen van goed en deugdelijk werk waarbij functionele geschiktheid een bepalende rol speelt. Een balkon is gedefinieerd als een gebouwgebonden buitenruimte; een buitenruimte die verbonden is aan of deel uitmaakt van een gebouw (voorbeelden zijn een balkon, een veranda of een dakterras). Het maakt onderdeel uit van de woonfunctie en is dan ook bedoeld voor gebruik als buitenruimte bij een woning. Van een balkon mag worden verwacht dat de afwatering voldoende is, waardoor er mogelijk kortstondig wat water op het oppervlak blijft staan, maar dit water moet wel naar de afvoer kunnen stromen.\n\nDat is de eis van goed en deugdelijk werk. Daar wordt niet aan voldaan als het afschot zodanig is uitgevoerd dat het zijn functie - het afvoeren van hemelwater - niet kan vervullen, of wanneer het leidt tot schade, lekkage of (potentieel) onveilige situaties (bijv, gladheid). Een opdrachtgever mag redelijkerwijs verwachten dat een vakbekwame aannemer aandacht besteedt aan de afwatering en dergelijke risico's, zoveel als redelijkerwijs mogelijk, voorkomt.\n\nVoor een goed functionerende afwatering van balkons, waarbij afschot en vlakheid in balans zijn, gelden de volgende criteria als maatstaf voor goed en deugdelijk werk:\n\nHet vloeroppervlak bij de afvoerleiding moet het laagste punt zijn. Elders op het balkon moet het oppervlak minimaal even hoog of hoger liggen.\n\nEr zijn geen laaggelegen plekken in het oppervlak aanwezig zijn (dan bij het afvoerpunt) waar water zich kan verzamelen.\n\nEr zijn geen verhoogde delen in het oppervlak die de afvoer van water belemmeren of blokkeren.\n\nIn de memorie van Grieven [14] en de akte uitlating benoeming deskundige [26] is door Marxman advocaten verwezen naar de onderstaande tekst als de ‘BDA-regel\u002FBDA norm’.‘Een hoeveelheid water op het dak (direct na regen) van maximaal 5% van het dakoppervlak is toelaatbaar, mits deze hoeveelheid is verdeeld over meerdere plassen. De diepte van de plassen mag daarbij maximaal 5mm zijn’.\n\nOok dit betreft een richtlijn uit de praktijk (geen normtekst) die bedoeld is voor platte daken en met name in de beoordeling van de hoeveelheid water die direct na regenval op het oppervlak mag achterblijven. Een plat dak, zonder gebruiksfunctie als een dakterras of daktuin, wordt niet gezien als gebouwgebonden buitenruimte en is primair bedoeld als afscherming tegen weersinvloeden. Theoretisch gezien kan een balkon wellicht functioneren als een dak (voor de onderliggende bouwlaag) maar het heeft een andere primaire functie: een gebruik als toegankelijke buitenruimte. Hoewel er voor afschot van balkons geen specifieke eis is, kan de voornoemde BDA-richtlijn niet voor balkons van toepassing worden verklaard.”\n\n2.12.. Onder de ‘Eigen beschouwing’ onder 5.1.2 gaat de deskundige vervolgens in op het ontwerp van de versterking. Onder 5.1.3 is het volgende opgenomen over de praktijksituatie per balkon:\n\nIn deze paragraaf wordt het afschot (de afwatering) per balkon beoordeeld op basis van de hoogtemetingen en de bovengenoemde criteria. Daarbij wordt bekeken of het water vrij naar de afvoer kan lopen en het vloeroppervlak ter plaatse van de afvoer het laagste punt is. Verder wordt beoordeeld of er hoge plekken zijn die voorkomen dat het water naar de afvoer stroomt of juist lage plekken (anders dan de afvoer) waar het water heen kan stromen.\n\nEen balkon voldoet niet aan de criteria zoals benoemd in § 5.1.l.b indien:\n\nHet vloeroppervlak bij de afvoer niet het laagste punt is en er daardoor water kan blijven staan;\n\nIn het oppervlak lage plekken aanwezig zijn (anders dan richting de afvoer) waar het water naar toe stroomt. In dat geval is er sprake van tegenschot.\n\nIn het oppervlak (lokaal) hoge plekken aanwezig zijn die een obstructie vormen voor de afvoer van het water.\n\nHoewel dit de algemene eis is moet er rekening mee worden gehouden dat tijdens de uitvoering in de praktijk incidenteel afwijkingen kunnen ontstaan. Dit geldt in het bijzonder voor de uitvoering van deze specifieke versterkingsmaatregel die in feite per woning een maatwerkoplossing vereist. Van primair belang is de algehele afwatering van het balkonoppervlak. Wanneer in het oppervlak geringe afwijkingen zijn geconstateerd die de algehele afwatering van het balkon niet of nauwelijks beïnvloeden, worden deze niet als een gebrek beschouwd. Voor de balkons van bijvoorbeeld huisnummers 12, 16 en 34 betekent dit\n\ndat, ondanks de kleine afwijkingen, het oppervlak als voldoende is beoordeeld.\n\nDe individuele toetsing per balkon is beschreven in bijlage D. In de onderstaande tabel is deze beoordeling samengevat genummerd volgens de etages in het complex.\n\nUit de beoordeling volgt dat bij 17 van de 24 balkons het afschot over aanzienlijke delen van het oppervlak niet juist is gericht en het oppervlak daardoor niet goed kan afwateren. Daarmee wordt dus niet voldaan aan het in § 5.1.1.b beschreven criterium. Analyse van de balkonoppervlakken laat zien dat er tijdens de uitvoering wel aan gewerkt is om afschot te creëren maar over het geheel gezien is dit niet goed gelukt. Bij veel balkons is er toch ergens een (te) laag gebied aanwezig, ligt er ergens een hoge zone (die afwatering hindert), of is de afvoer niet het laagste punt. En daarmee wordt niet voldaan aan de in § 5.1.1.b vermelde criteria.\n\nAnalyse van de balkonoppervlakken en de nog resterende schrobranden laat ook zien dat met meer inspanning het afschot wel juist had kunnen worden gerealiseerd. Op alle balkons is verhoging van de lage plekken mogelijk zonder dat het oppervlak daarmee boven de schrobrand uitkomt. Ook is het zo dat de hogere plekken vooral zeer lokaal zijn waardoor het waarschijnlijk is dat enige verlaging van het oppervlak mogelijk is zonder de betondekking(mortel) op de aanwezige ankers negatief te beïnvloeden. Bovendien bevinden deze plekken zich op veel balkons nabij de schrobrand (de ankerstaven stoppen ca. 20 cm voor\n\nde schrobrand).\n\nDeze beoordeling is gebaseerd op de inmetingen van het oppervlak in combinatie met de eigen waarnemingen op locatie. Aspecten als de ruwheid van het oppervlak, vervuiling van het oppervlak en de afvoeren en de exacte afwerking van de vloeren bij de afvoeren zijn niet relevant voor het afschot en de algehele afwatering en zijn dan ook niet beoordeeld. Op een ruw oppervlak blijft theoretisch gezien wat meer water achter en zal wat meer vuil blijven liggen hetgeen kan betekenen dat het oppervlak vaker schoongemaakt dient te worden. Verder is het zo dat om ervoor te zorgen dat het balkonoppervlak goed kan afwateren het van belang is om de afvoer regelmatig schoon te maken.”\n\n2.13.. Onder 5.1.4 van de ‘Eigen beschouwing’ gaat de deskundige nader in op het herstel en de kosten daarvan.\n\n2.14.. Op de door het hof gestelde vragen heeft de deskundige de vervolgens volgende antwoorden gegeven:\n\nVraag 1\n\nOp welke balkons van de appartementen aan de Schaperstraat 2 tot en met 56 voldoet het afschot richting de hemelwaterafvoer niet aan de ten tijde van de versterkings-werkzaamheden geldende norm of de eisen van goed en deugdelijk werk? U dient daarbij uit te gaan van de versterkingswerkzaamheden zoals deze volgen uit de tussen de VvE en Balm gesloten overeenkomst en aan te geven welke norm voor het afschot u hanteert en waarop u deze norm baseert.\n\n“Bij 17 van de 24 balkons is het afschot op delen van het oppervlak niet juist gericht, waardoor het oppervlak niet goed kan afwateren. Het betreft de balkons van de huisnummers 10, 18, 22, 24, 26, 28, 30, 36, 38, 40, 42, 46, 48, 20, 52, 54, 56. Daarmee wordt niet voldaan aan de eisen van goed- en deugdelijk werk, en de functionele eis wat betreft afwatering uit het Bouwbesluit 2012. Er zijn geen wettelijke eisen voor afschot, ook niet specifiek voor balkons. Wel bestaat er een praktijkrichtlijn van 10 mm\u002Fm, bedoeld als handelingsadvies om afwateringsproblemen te voorkomen, maar deze geldt niet als toetsingscriterium.\n\nHet begrip afschot is onlosmakelijk verbonden aan het begrip afwatering. Voldoende afwatering is een doel waarbij afschot een van de middelen is om dat te bereiken. Een sterk afschot (de juiste kant op gericht) bevordert de afwatering, maar een beperkt afschot (of zelf een vlak oppervlak) hoeft geen probleem te zijn zolang de beoogde afwatering maar kan plaatsvinden. Voor een voldoende afwatering moeten de aspecten afschot en vlakheid in balans zijn. Aan de afwatering van een balkon, en als onderdeel daarvan het afschot, moet voldoende aandacht worden besteed om functioneel en veilig gebruik mogelijk te maken. Van een balkon mag worden verwacht dat het voldoende afwatert en er niet langdurig water kan blijven staan. Een opdrachtgever mag verwachten dat een vakbekwame aannemer aandacht besteedt aan de afwatering en redelijke maatregelen neemt om risico's te beperken.\n\nBij de uitgevoerde herstelwerkzaamheden werden aan de bovenzijde van de balkons versterkende ankers in de achterliggende vloerconstructie van het gebouw bevestigd. De hoogte van de ankers varieerde, wat invloed had op het realiseerbare afschot. In de praktijk is het afschot van de balkons van de gevel af gericht naar de schrobrand aan de voorzijde. Bij alle balkons is nog een schrobrand aanwezig en zou het water vanaf die zone naar de afvoer moeten stromen. Bij de uitvoering van de versterkingsmaatregelen is er zeer waarschijnlijk wel aan gewerkt om afschot te creëren maar over het geheel gezien is dat niet goed gelukt.\n\nDit blijkt uit de volgende warnemingen:\n\n■ Bij een aantal balkons is het vloeroppervlak bij de afvoer niet het laagste punt, waardoor afwatering gedeeltelijk wordt gehinderd;\n\n■ Bij een groot aantal balkons zijn laaggelegen plekken aanwezig (anders dan bij de afvoer) waar water naartoe stroomt en zich kan verzamelen.\n\n■ Bij een groot aantal balkons zijn hoger gelegen plekken aanwezig die de afvoer van water belemmeren of blokkeren.”\n\nVraag 2\n\nKan bij de balkons waar het afschot niet aan de geldende norm of de eisen van goed en deugdelijk werk voldoet, alsnog het vereiste afschot worden gerealiseerd? Zo ja, welke herstelwerkzaamheden zijn daarvoor nodig? U dient bij uw antwoord aan te geven of daarbij noodzakelijk is dat de schrobranden van de balkons worden aangepast of dat deze kunnen worden gehandhaafd.\n\n“Ja, bij balkons die niet voldoen aan de gestelde criteria kan alsnog voldoende afwatering worden gerealiseerd. Dit gebeurt door het plaatselijk verhogen en\u002Fof verlagen van het balkonoppervlak. Waar mogelijk is eerst gekeken naar het verhogen van het oppervlak om de betondekking op de aanwezige versterkende ankers niet negatief te beïnvloeden.\n\nVoor het verhogen van het oppervlak wordt, na het schoonmaken van de balkons, eerst de te verhogen zone gemarkeerd. Vervolgens wordt het oppervlak in deze zone geschuurd tot tenminste op (of net in) de aanwezig mortellaag. Na het aanbrengen van de juiste voorbehandelingsmaterialen wordt een laag materiaal aangebracht om het oppervlak op hoogte te brengen. Bij voorkeur wordt daarbij dezelfde K70-mortel gebruikt als in 2019, al is niet zeker of deze geschikt is voor dunne lagen (enkele mm’s dikte). Als dat niet het geval is moet een alternatief materiaal worden bepaald. Het ontstaan van naden tussen oud en nieuw materiaal moet daarbij zoveel mogelijk worden voorkomen. Na uitharding wordt het oppervlak voorbehandeld en voorzien van het carbonatatieremmende coatingsysteem (Grouttech Tricolastic).\n\nVoor het verlagen van het oppervlak wordt, na het schoonmaken van de balkons, eerst de te verlagen zone gemarkeerd. Vervolgens wordt het oppervlak in deze zone geschuurd tot de gewenste hoogte. Na het voorbehandelen van het oppervlak wordt aansluitend het carbonatatieremmende coatingsysteem (Grouttech Tricolastic) aangebracht.\n\nAanpassing van de bestaande schrobranden is bij deze herstelwerkzaamheden niet nodig. Bij het uitvoeren van de bewerkingen aan het oppervlak blijft de hoogte van het oppervlak lager dan de hoogte van de schrobranden.”\n\nVraag 3\n\nWelke kosten zijn gemoeid met de volgens u noodzakelijke herstelwerkzaamheden voor het alsnog realiseren van het vereiste afschot, gerekend naar het prijspeil op 21 december 2021? Indien de herstelwerkzaamheden per balkon verschillen, dient u de kosten per balkon aan te geven.\n\n“De kosten voor de herstelwerkzaamheden, gerekend naar het prijspeil van 21 december 2021, worden geraamd op € 20.145,79 incl. BTW. Dit is in §5.1.4.c toegelicht waarvan hieronder een samenvatting is gegeven.\n\nDe kosten voor de geadviseerde werkzaamheden zijn berekend door enerzijds de hoeveelheid (m2 oppervlak en m3 materiaal) werk per balkon te beschouwen. Daarvoor is de oppervlakte ingeschat (in m2) van het oppervlak dat zou moeten worden verhoogd of verlaagd. Anderzijds is de uitvoeringsduur beschouwd. In verhouding tot de benodigde uren voor herstel is de hoeveelheid materiaal en het te bewerken oppervlak beperkt. De tijd per balkon, gecombineerd met het verplaatsen van materiaal en materieel, is maatgevend voor de kosten. Uit de analyse volgt een geschatte uitvoeringsduur van 120 uur. Afgerond is dat 8 werkdagen met de ploeg van twee personen.\n\nDe samenvatting van de raming is als volgt waarbij tevens een raming tegen het prijspeil van 1 juli 2025 bijgevoegd:\n\nDe omvang van de maatregelen wisselen per balkon. Naar rato van de omvang zijn geraamde kosten per balkon als volgt:\n\nBij de bovenstaande kostenraming zijn in eerste instantie alleen de werkzaamheden voor de te behandelen delen van het oppervlak berekend. Bij lokaal herstel van de balkons ontstaan echter naden en overgangen in het oppervlak. Dit is niet alleen esthetisch minder fraai, maar vormt ook potentieel zwakke plekken die op termijn tot extra onderhoud kunnen leiden. Vanuit technisch oogpunt wordt daarom geadviseerd om alle balkons die behandeld worden volledig te voorzien van een nieuwe coating over het gehele vloeroppervlak binnen de schrobranden, ook op delen waar geen directe behandeling nodig is.\n\nVoor deze uitgebreidere werkzaamheden zijn de kosten als volgt geraamd op basis van prijspeil december 2021 en september 2025.\n\n”\n\nVraag 4\n\nAls het verhogen van de schrobranden behoort tot de noodzakelijke herstel werkzaamheden dient u de daaraan verbonden kosten, gerekend naar het prijspeil op 21 december 2021 afzonderlijk te benoemen.\n\n“Bij de uitvoering van de herstelwerkzaamheden is er bij géén van de balkons noodzaak om de schrobrand te verhogen. Het beantwoorden van deze vraag is dan ook niet aan de orde.”\n\nVraag 5\n\nIndien u tot een andere wijze van herstel of begroting van de kosten daarvan komt dan in het rapport van Top Expertise B. V. van 8 maart 2021 is vermeld, kunt u dan aangeven waarom u tot een ander oordeel komt? Kunt u beschrijven welke herstelwerkzaamheden Balm aan het balkon van de heer [naam2] (nummer 44) heeft verricht en toelichten of deze herstelwerkzaamheden afdoende zijn om de problemen op de andere balkons weg te nemen?\n\n“De werkzaamheden zoals beschreven komen op onderdelen overeen met hetgeen Top Expertise [9A] heeft benoemd maar wijken ook op punten af. Top Expertise beschrijft alleen het verhogen van het oppervlak, terwijl ook verlaging op diverse plekken noodzakelijk is. De beschrijving van Top Expertise omvat dus slechts een deel van de werkzaamheden.\n\nHet schuren en voorbehandelen van het oppervlak en het aanbrengen van een afschotlaag worden door Top Expertise ook benoemd en komen overeen. Daarna worden een aantal meer gedetailleerde zaken beschreven zoals het type afschotlaag (op basis van cement of epoxy) en de toepassing van een schraaplaag. Een schraaplaag kan één van de lagen in een toe te passen systeem zijn maar de noodzaak om deze toe te passen is afhankelijk van de keuze van het toe te passen systeem (epoxy-of cementgebonden materiaal). Meestal is een schraaplaag overigens een onder- of tussenlaag van 1-3 mm dik.\n\nHet is daarom essentieel eerst het toe te passen materiaal te kiezen, waarna bepaald kan worden welke lagen en behandelingen nodig zijn. In dit deskundigenbericht is uitgegaan van (zoveel als mogelijk) gebruik van de materialen die in 2019 zijn toegepast. En als dat niet kan heeft het de sterke voorkeur de te gebruiken materialen door de aannemer te laten bepalen omdat dit doorgaans tot (kwalitatief) de beste resultaten leidt.\n\nOok de kostenraming voor de herstelwerkzaamheden, zoals weergegeven in 5.1.4.C, wijken af van de kosten zoals berekend door Top Expertise. Op basis van de beperkte gegevens van de calculatie van Top Expertise is het lastig de oorzaak van dit verschil te duiden. In de calculatie die voor dit deskundigenbericht zijn gemaakt zijn reële kosten meegenomen volgens algemene ramingsmethodieken waarbij rekening is gehouden met directe kosten, indirecte kosten en onvoorziene kosten.\n\nNa melding van blaasvorming onder het beschermingssysteem voerder Balm in mei 2020 werkzaamheden uit aan het balkon van huisnummer 44. De blaasjes zijn verwijderd, de vloer is geschuurd en opnieuw voorzien van een coating. Deze werkzaamheden zijn beschreven in dossier [4A] en bevestigd door Balm tijdens het locatiebezoek voorafgaand aan het deskundigenonderzoek op locatie.\n\nDe uitgevoerde werkzaamheden zijn echter niet afdoende om de problemen op de andere balkons weg te nemen. De werkzaamheden benodigd om het afschot aan te passen gaan aanzienlijk verder dan hetgeen in mei 2020 is uitgevoerd bij huisnummer 44. Hoewel enkele bewerkingen gelijk zijn (schuren en opnieuw coaten) gaat het hier om werkzaamheden met een ander doel en zijn deze veel omvangrijker.”\n\nReactie VvE\n\n2.15.. De VvE sluit aan bij de bevindingen van de deskundige, maar vraagt het hof de schade in afwijking daarvan ex aequo et bonovast te stellen. Daarbij stelt zij voor uit te gaan van 1 juli 2025 als peildatum en naast de raming van de kosten door de deskundige bij de begroting van de herstelkosten ook een door de VvE overgelegde offerte van Betonrestore en de inhoud van het door haar eerder overlegde rapport van TopExpertise te betrekken. Op de daarin genoemde bedragen zou onder meer een inflatiecorrectie moeten worden toegepast over de periode tot de voorgestelde peildatum. Vervolgens noemt de VvE verschillende schadebedragen waarvan zou kunnen worden uitgegaan (primair€ 42.397,26, ca € 45.000 of in ieder geval € 40.250,subsidiairca. €35.000 tot €40.000).\n\n2.16.. De VvE kan hierin niet worden gevolgd. De rechtbank heeft de schade van de VvE begroot op € 40.250. De VvE heeft geen incidenteel hoger beroep ingesteld. Toewijzing van een hoger bedrag dan door de rechtbank vastgesteld, is daarom hoe dan ook niet aan de orde. De VvE ziet verder eraan voorbij dat in het tussenarrest onder 3.17 is overwogen en toegelicht dat voor de begroting van de herstelkosten moet worden uitgegaan van het prijspeil op 21 december 2021. Dat is ook in de vraagstelling aan de deskundige meegegeven. De deskundige heeft op eigen initiatief een tweede raming met als peildatum 1 juli 2025 gegeven. Daaraan zal het hof voorbijgaan. Het hof ziet ook in de overgelegde offerte van Betonrestore (die door de VvE ook veel eerder had kunnen worden overgelegd) en het rapport van TopExpertise geen aanleiding om af te wijken van de raming van de deskundige met als peildatum 21 december 2021. Betonrestore is - zoals de VvE zelf ook stelt - geen deskundige, maar een aannemer die niet over de informatie beschikte waarover de deskundige bij het opstellen van het deskundigenbericht heeft beschikt. Daarnaast had Betonrestore bij het opstellen van de offerte een eigen commercieel belang. In het tussenarrest onder 3.17 is voorts al toegelicht waarom niet kan worden uitgegaan van het rapport van TopExpertise. Onder andere is daar overwogen dat haar kostenopstelling onvoldoende inzichtelijk is, omdat niet duidelijk is waarop zij de door haar in aanmerking genomen bedragen baseert. Bovendien is zij uitgegaan van een onjuiste peildatum voor het te hanteren prijspeil.\n\nReactie Balm\n\n2.17.. Balm is het niet eens met de bevindingen van de deskundige. Zij concludeert dat de balkons niet gebrekkig zijn en dat zij geen schadevergoeding verschuldigd is. Als het hof oordeelt dat er wel een schadevergoeding verschuldigd is, moet het door de deskundige vastgestelde bedrag volgens Balm naar beneden worden gecorrigeerd. Hierna zal het hof bespreken wat Balm tegen het deskundigenbericht aanvoert en toelichten waarom dat het hof geen aanleiding geeft van het deskundigenbericht af te wijken.\n\n2.18.. Balm voert aan dat er altijd water kan en mag achterblijven op een balkon en dat de deskundige niet heeft aangegeven dat dit niet zo is. Volgens Balm is niet in te zien waarom de door haar genoemde richtlijn omtrent toegestane hoeveelheid plassen niet kan worden toegepast en voldoen alle balkons, althans in ieder geval de balkons waarbij de hemelwaterafvoer het laagste punt is, aan deze norm. Balm ziet eraan voorbij dat de deskundige heeft toegelicht dat dit een richtlijn uit de praktijk (geen normtekst) is, die is bedoeld voor platte daken en niet voor balkons van toepassing kan worden verklaard. Een plat dak zonder gebruiksfunctie is iets anders dan een balkon met gebruik als toegankelijke buitenruimte als functie. Het hof sluit aan bij het oordeel van de deskundige.\n\n2.19.. Het hof kan Balm ook niet volgen waar zij stelt dat de deskundige niet (in voldoende mate) heeft vastgesteld dat de afwatering incorrect zou zijn en het afwateren niet is onderzocht. De deskundige heeft ervoor gekozen het onderzoek uit te voeren met behulp van 3D scans en heeft op die manier een gedetailleerd beeld van de hoogteligging van het vloeroppervlak kunnen verkrijgen. De deskundige heeft ervoor kunnen kiezen het onderzoek niet te verrichten door water aan te brengen op het oppervlak van de balkons. Die keuze is door de deskundige ook toegelicht (“Dit onderzoek is echter veel lastiger uitvoerbaar, kost meer tijd, leidt potentieel tot hinder en is minder nauwkeurig”). Dat de deskundige (ook na regenval) geen plasvorming heeft waargenomen, zoals Balm aanvoert, doet niet af aan wat de deskundige wél heeft waargenomen. De deskundige heeft waargenomen (i) dat bij een aantal balkons het vloeroppervlak bij de afvoer niet het laagste punt is, waardoor afwatering gedeeltelijk wordt gehinderd, (ii) dat bij een groot aantal balkons laaggelegen plekken aanwezig zijn (anders dan bij de afvoer) waar water naar toestroomt en zich kan verzamelen en (iii) dat bij een groot aantal balkons hoger gelegen plekken aanwezig zijn die de afvoer van water belemmeren of blokkeren. Voldoende duidelijk is vervolgens waarom een aantal balkons wel en een aantal balkons niet als voldoende zijn beoordeeld. Het hof verwijst naar ‘Bijlage C, Inspectiebevindingen per balkon’ en ‘Bijlage D, Toetsing per balkon’ bij het deskundigenbericht. Omdat de waarnemingen van de deskundige berusten op 3D scans en niet op onderzoek door het aanbrengen van water op het oppervlak van de balkons, is voor de bevindingen niet van belang dat op balkons sprake is van vervuiling op de balkons en van de hemelwaterafvoer, zoals Balm benadrukt. Dat is door de deskundige in antwoord op vragen van Balm ook toegelicht. Anders dan Balm verder aanvoert, ligt in de conclusie van de deskundige besloten dat de huidige situatie een gevaar voor de gezondheid oplevert. In de ‘Eigen beschouwing’ onder ‘Criteria en richtlijnen’ citeert de deskundige artikel 6.15 van het Bouwbesluit 2012 (“Een bouwwerk heeft een zodanige voorziening voor de afvoer van huishoudelijk afvalwater of hemelwater dat het water zonder nadelige gevolgen voor de gezondheid kan worden afgevoerd”) en gaat de deskundige in op de essentie daarvan en de eisen van goed en deugdelijk werk. Bij de beantwoording van ‘Vraag 1’ concludeert de deskundige dat niet wordt voldaan aan de eisen van goed- en deugdelijk werk, en de functionele eis wat betreft afwatering uit het Bouwbesluit 2012. De door de deskundige voorgestelde herstelwerkzaamheden onderstrepen dat het realiseren van een voldoende afschot voor Balm ook ondanks de te verrichten versterkingswerkzaamheden mogelijk moet zijn geweest. De deskundige schrijft“dat met meer inspanning het afschot wel juist had kunnen worden gerealiseerd.”\n\n2.20.. Balm heeft eerder herstelwerkzaamheden aan het balkon van nr. 44 verricht. Balm is het niet eens met het oordeel van de deskundige dat deze herstelwerkzaamheden niet afdoende zijn om de problemen op de andere balkons weg te nemen. Zij wijst erop dat uit het deskundigenbericht volgt dat aan dit balkon geen werkzaamheden hoeven te worden verricht en dat de bewoner van nr. 44 niet heeft geklaagd over plasvorming. Het hof kan Balm ook daarin niet volgen. Op het bedoelde balkon is het afschot, blijkens het deskundigenbericht, op orde. Dat is ook het geval op enkele andere balkons, waaraan door Balm geen herstelwerkzaamheden zijn verricht. Dat het afschot op het balkon bij nr. 44 in orde is als gevolg van de door Balm verrichte herstelwerkzaamheden is niet gebleken en tegen de achtergrond van wat de deskundige daarover heeft bericht ook niet aannemelijk. De deskundige heeft toegelicht dat op dit balkon geen werkzaamheden zijn verricht met het oog op het afschot, maar om blaasvorming te verwijderen en dat de werkzaamheden die benodigd zijn om afschot te realiseren aanzienlijk verder gaan. Hoewel enkele bewerkingen gelijk zijn (schuren en opnieuw coaten) gaat het hier om werkzaamheden met een ander doel en zijn deze werkzaamheden veel omvangrijker.\n\n2.21.. Balm voert verder aan dat de VvE ten aanzien van elke bewoner moet aangeven of deze bewoner herstelwerkzaamheden uitgevoerd wenst te zien. Dat is volgens Balm onderdeel van de op de VvE rustende schadebeperkingsplicht. Het hof neemt aan - heel duidelijk is dat niet - dat deze stelling ten grondslag ligt aan de conclusie dat de schadevergoeding naar beneden moet worden gecorrigeerd. Dit standpunt is te laat ingenomen. Balm had daarop al in haar memorie van grieven een beroep moeten doen, dat heeft zij niet gedaan. Daarbij komt dat de schade hier weliswaar concreet per balkon is begroot, maar dat de aard van de schade rechtvaardigt dat vervolgens wordt geabstraheerd van het antwoord op de vraag of alle bewoners daadwerkelijk tot herstel overgaan.\n\nDe conclusie\n\n2.22.. Het hoger beroep betreft alleen de beslissing van de rechtbank in conventie. De beslissing in reconventie ligt niet ter beoordeling voor. Uit het voorgaande volgt dat Balm tevergeefs opkomt tegen verklaring voor recht dat zij toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst tussen partijen en aansprakelijk is voor de schade die de VvE daardoor heeft geleden (dictum onder 3.1) en tegen de beslissingen omtrent de kosten (dictum in conventie onder 3.3-3.5). Wel heeft Balm op goede grond hoger beroep ingesteld tegen de door de rechtbank toegewezen hoofdsom (dictum onder 3.2). Het in hoger beroep toe te wijzen bedrag ligt na deskundigenbericht aanzienlijk lager (€ 23.295,01). Het lag op de weg van de VvE de omvang van haar schade te onderbouwen. Dat heeft zij tot aan het deskundigenbericht onvoldoende gedaan. Het hof zal de kosten van de deskundige daarom gelijkelijk over partijen verdelen, zoals Balm heeft verzocht. De kosten van de deskundige zijn begroot op € 26.015 inclusief btw en zijn door de VvE bevoorschot. Balm zal worden veroordeeld tot betaling van € 13.007,50 aan de VvE ter zake de kosten van het deskundigenbericht. Het hof zal verder bepalen dat elke partij de eigen kosten van het hoger beroep moet dragen (compensatie van proceskosten) omdat partijen ieder deels ongelijk hebben gekregen.\n\n2.23.. De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).\n\n3. De beslissing\n\nHet hof:\n\n3.1.. bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht van 28 juni 2023 voor zover in conventie gewezen, met uitzondering van de beslissing onder 3.2 die hierbij wordt vernietigd;\n\n3.2.. veroordeelt Balm tot betaling van € 23.295,01 aan de VvE, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 1 augustus 2021 tot de dag van volledige betaling;\n\n3.3.. bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt van de procedure bij het hof;\n\n3.4.. veroordeelt Balm tot betaling van € 13.007,50 aan de VvE ter zake de door haar betaalde kosten van het deskundigenbericht;\n\n3.5.. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;\n\n3.6.. wijst af wat verder is gevorderd.\n\nDit arrest is gewezen door mrs. W.C. Haasnoot, G.D. Hoekstra en V. van der Kuil, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 30 juni 2026.\n\n HR 25 april 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC2800\n\n HR 12 mei 2017, ECLI:NL:HR:2017:869\n\n HR 8 mei 2015, ECLI:NL:HR:2015:1224","rechtspraak_nl","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2026:4422","2026-07-07T00:00:00.000Z","2026-07-08T16:52:53.682Z","2026-07-13T00:28:26.647Z",{"id":45,"ecli":46,"slug":47,"caseNumber":37,"courtId":5,"decisionDate":48,"fullText":49,"summary":37,"language":7,"source":39,"sourceUrl":50,"sourceTimestamp":48,"parsedAt":42,"updatedAt":51},"1020","ECLI:NL:GHARL:2026:1938","ecli-nl-gharl-2026-1938","2026-03-31T00:00:00.000Z","GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN\n\nlocatie Arnhem, afdeling civiel recht\n\nzaaknummer gerechtshof: 200.346.892\n\n(zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo: 301291)\n\narrest van 31 maart 2026\n\nin de zaak van\n\n1. [appellant1]\n\n2. [appellant2]\n\ndie beiden wonen in [woonplaats]\n\nhierna: samen: [appellanten] c.s. en ieder afzonderlijk: [appellant1] en [appellant2]\n\nadvocaat: mr. J.W. Vreugdenhil\n\ntegen\n\n [geïntimeerde]\n\ndie woont in [woonplaats]\n\nhierna: [geïntimeerde]\n\nadvocaat: mr. M.B. Bollen\n\n1. Het verdere verloop van de procedure bij het hof\n\n1.1.. Naar aanleiding van het arrest van 19 november 2024 heeft op 3 februari 2025 een (enkelvoudige) mondelinge behandeling na aanbrengen bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (proces-verbaal 1). Hierna heeft [appellanten] c.s. een memorie van grieven (met producties) genomen. [geïntimeerde] heeft geen memorie van antwoord genomen. Vervolgens heeft er op 14 januari 2026 een (meervoudige) mondelinge behandeling plaatsgevonden. Ook daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (proces-verbaal 2).\n\n1.2.. Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.\n\n2. De kern van de zaak\n\n2.1.. \n [appellanten] c.s. hebben in september 2022 van [geïntimeerde] een perceel grond samen met een daarop door [geïntimeerde] te bouwen woning gekocht. Toen er in april 2023 nog niet met de bouw van de woning was begonnen, hebben [appellanten] c.s. zich genoodzaakt gezien de koopovereenkomst te ontbinden. Daarbij hebben zij richting [geïntimeerde] aanspraak gemaakt op betaling van de contractuele boete ter hoogte van € 65.000,-. Volgens [geïntimeerde] was daar geen grondslag voor en drie maanden later heeft [geïntimeerde] op zijn beurt de koopovereenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op betaling door [appellanten] c.s. van de contractuele boete van € 65.000,-.\n\n2.2.. \n [appellanten] c.s. zijn vervolgens deze procedure gestart. Zij hebben daarin de rechtbank gevraagd om voor recht te verklaren dat zij de koopovereenkomst rechtsgeldig hebben ontbonden en om [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van de contractuele boete van € 65.000,-, te vermeerderen met rente en kosten. [geïntimeerde] heeft bij wijze van tegenvordering de rechtbank hetzelfde gevraagd maar dan ten aanzien van [appellanten] c.s. De rechtbank heeft de vorderingen van [appellanten] c.s. afgewezen en die van [geïntimeerde] toegewezen, waarbij zij de hoogte van de contractuele boete heeft gematigd tot € 6.500,-.\n\n2.3.. \n [appellanten] c.s. zijn het niet eens met deze beslissingen. De bedoeling van hun hoger beroep is dat hun afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen, en de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog worden afgewezen. Ook vragen zij om [geïntimeerde] te veroordelen om het bedrag dat zij op basis van het vonnis van de rechtbank aan hem hebben betaald aan hen terug te betalen.\n\n2.4.. Het hof zal beslissen dat [appellanten] c.s. de overeenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden en recht heeft op betaling van de contractuele boete van € 65.000,-, en niet [geïntimeerde] . Het vonnis van de rechtbank blijft dus niet in stand. Hierna licht het hof toe hoe het tot deze beslissingen is gekomen.\n\n3. De toelichting op de beslissing van het hof\n\nAchtergrond van de zaak\n\n3.1.. De rechtbank heeft de feiten weergegeven in rechtsoverwegingen 3.1 tot en met 3.15 van het bestreden vonnis. [appellanten] c.s. hebben met hun eerste grief bezwaar gemaakt tegen de tijdlijn waar de rechtbank van uit is gegaan. Het hof zal daar, waar relevant, rekening mee houden. Waar nodig aangevuld met andere feiten, komt het er samengevat op neer dat het volgende is voorgevallen.\n\n3.2.. \n [geïntimeerde] heeft het perceel grond, samen met een in zijn opdracht nog te bouwen woning, op enig moment te koop aangeboden. Een omgevingsvergunning voor de bouw van de woning was toen verleend. Die vergunning zag op een woning met houten balklagen in de constructie.\n\n3.3.. \n [appellanten] c.s. hebben zich rond 7 augustus 2022 gemeld bij de heer [naam1] , de verkoopmakelaar van [geïntimeerde] (hierna: de verkoopmakelaar). Tussen [appellanten] c.s. en de verkoopmakelaar is meerdere keren overleg geweest over de voorwaarden van de verkoop. [appellanten] c.s. hebben daarbij aangegeven dat zij in plaats van houten balklagen breedplaat betonvloeren in de constructie wensten.\n\n3.4.. Op 19 augustus 2022 heeft [geïntimeerde] het bod van [appellanten] c.s., te weten een koopprijs van € 650.000,- inclusief een constructie met breedplaat betonvloeren, geaccepteerd. Op 8 september 2022 hebben partijen de koopovereenkomst getekend. Daarin is opgenomen dat de woning geleverd zou worden “op de streefdatum van 1 april 2023 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen.”\n\n3.5.. De koopovereenkomst bevat een financieringsvoorbehoud. Op 3 november 2022 hebben [appellanten] c.s. aan de verkoopmakelaar bevestigd dat de hypotheek akkoord is bevonden door de geldverstrekker. De hypotheekofferte was geldig tot 13 april 2023.\n\n3.6.. In verband met de wijziging van de constructie (van houten balklagen naar breedplaat betonvloeren) moesten er nieuwe constructietekeningen komen. Op 9 november 2022 heeft [geïntimeerde] een nieuwe constructietekening gekregen. [geïntimeerde] heeft eerst geprobeerd onder de reeds afgegeven omgevingsvergunning toestemming te krijgen voor deze gewijzigde constructie. Daartoe heeft hij op 22 december 2022 aanvullende stukken ingediend bij de gemeente. De gemeente stelde zich echter op het standpunt dat er een nieuwe omgevingsvergunning aangevraagd moest worden. De nieuwe aanvraag is op 11 januari 2023 ingediend.\n\n3.7.. In januari en februari 2023 heeft er overleg plaatsgevonden tussen partijen om te komen tot een alternatieve constructie voor de verkoop in de vorm van een koop- en aanneemovereenkomst. Partijen zijn daar uiteindelijk niet uitgekomen.\n\n3.8.. Bij brief en e-mail van 30 maart 2023 hebben [appellanten] c.s. [geïntimeerde] in gebreke gesteld. Zij hebben hem daarbij gesommeerd om uiterlijk maandag 10 april 2023 de woning te leveren. In diezelfde e-mail hebben [appellanten] c.s aangegeven de woning nog steeds in eigendom te willen verkrijgen. Daarom is aan [geïntimeerde] nog de optie geboden om met [appellanten] c s een nieuwe koopovereenkomst te sluiten ter verkrijging van de grond op uiterlijk 10 april 2023 en tegelijkertijd een deugdelijke en volledige aannemingsovereenkomst voor de bouw van de woning op te maken. Daarbij gaven zij aan dat voor deze optie nog wel een akkoord van de geldverstrekkende bank nodig was.\n\n3.9.. Partijen hebben vervolgens in de week daarna geprobeerd om dit alternatieve voorstel van [appellanten] c.s. vorm te geven, maar dat is niet gelukt. Op 11 april 2023 hebben [appellanten] c.s. laten weten dat er onvoldoende basis is om de bouw\u002Fverkoop door te zetten en dat ontbinding de enige resterende optie is. Op 19 april 2023 hebben zij de koopovereenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op de contractuele boete ter hoogte van € 65.000,- (10% van de aankoopsom).\n\n3.10.. \n [geïntimeerde] heeft op 28 april 2023 laten weten niet akkoord te gaan met ontbinding en daarnaast medegedeeld dat de omgevingsvergunning per 18 april 2023 is verleend en er gebouwd kan gaan worden. [geïntimeerde] heeft hierbij aanspraak gemaakt op nakoming en op de contractuele boete. Op 24 juli 2023 heeft [geïntimeerde] de koopovereenkomst ontbonden en ook aanspraak gemaakt op de contractuele boete.\n\nDe beoordeling\n\n3.11.. Beide partijen zijn in deze zaak van mening dat zij de koopovereenkomst van hun kant rechtsgeldig hebben ontbonden vanwege een toerekenbare tekortkoming in de nakoming door hun wederpartij. Anders dan de rechtbank komt het hof tot de conclusie dat [appellanten] c.s. de overeenkomst konden ontbinden. Daarvoor is het volgende redengevend.\n\n3.12.. Volgens [appellanten] c.s. is [geïntimeerde] toerekenbaar tekortgeschoten in zijn verplichting om de woning per 1 april 2023 te leveren. Daartoe stellen zij dat 1 april 2023 een harde datum was. [geïntimeerde] betwist dat, volgens hem was 1 april 2023 slechts een streefdatum. Partijen verschillen dus van mening over de uitleg van artikel 4.1 in de koopovereenkomst (zie r.o. 3.4 hiervoor).\n\n3.13.. \n\nHet hof stelt voorop dat wanneer partijen discussie hebben over de inhoud van een overeenkomst, deze door uitleg moet worden bepaald volgens de zogenoemde Haviltex-maatstaf. Daarbij gaat het niet alleen om de taalkundige betekenis van de bewoordingen die bij het maken van de afspraak zijn gebruikt, maar komt het ook aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden daaraan redelijkerwijs mochten toekennen en op hetgeen\n\nze daarover over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Gelet op dit toetsingskader, overweegt het hof in deze zaak als volgt.\n\n3.14.. \n\nDe tekst van artikel 4.1 vermeldt dat 1 april 2023 een streefdatum is. Het woord “streefdatum” stond niet in de conceptovereenkomst die op 6 september 2022 aan [appellanten] c.s. is toegestuurd. Deze toevoeging is pas opgenomen in de koopovereenkomst die [appellanten] c.s. op 8 september 2022 hebben getekend. De reden voor deze last minute toevoeging van de zijde van [geïntimeerde] , zo begrijpt het hof, was erin gelegen dat het zo zou kunnen zijn dat de woning op 1 april 2023 nog niet helemaal af zou zijn, bijvoorbeeld omdat de kozijnen er nog niet in zaten of de warmtepomp er wellicht nog niet was. Gebleken was namelijk dat de levertijd van de breedplaat betonvloer in plaats van één maand (waar in de planning vanuit was gegaan) op dat moment drie maanden bedroeg, wat tot een vertraging in de bouw zou kunnen leiden. Deze langere levertijd van de betonvloeren is tussen [appellanten] c.s. en de verkoopmakelaar besproken op 6 september 2023. De verkoopmakelaar heeft toen aangegeven dat de datum van 1 april 2023 met deze langere levertijd volgens de aannemer “een uitdaging” zou worden, maar niet dat de leverdatum per definitie twee maanden op zou schuiven en\u002Fof dat deze op voorhand onhaalbaar was. In het gesprek van 16 december 2022 heeft [appellant1] aan de verkoopmakelaar ook aangegeven dat hij de mededeling destijds niet zo heeft begrepen dat de leverdatum per definitie twee maanden later werd. [appellant1] heeft daarnaast – onbetwist – gesteld dat de aannemer hun destijds heeft bevestigd dat het zo zou kunnen zijn dat er door deze langere levertijd op 1 april 2023 niet de volledige woning zoals gekocht, maar alleen een casco bouwwerk zonder details zou staan.\n\n [appellanten] c.s. was bereid om dit risico (van levering van een nog niet volledig af huis maar in het slechtste geval een casco) te nemen. Voor hen was slechts van belang dat er op 1 april 2023 iets zou staan dat geleverd kon worden. Dat was namelijk een vereiste voor de financiering, waarvoor 1 april 2023 als “harde” datum gold. Uit de overgelegde geluidsfragmenten van 19 augustus 2023 en 6 september 2022 kan worden opgemaakt dat de verkoopmakelaar er ook wetenschap van had dat voor de financiering een harde datum gold en er op 1 april 2022 iets moest staan dat geleverd kon worden. Hij vraagt namelijk onder andere aan [appellant1] : “Wat is dan de datum waarop wij uiterlijk moeten passeren, dus overdragen bij de notaris, die datum die moet ik even van jou weten”. Deze wetenschap van de verkoopmakelaar van [naam2] kan aan [geïntimeerde] worden toegerekend.\n\n3.15.. Een taalkundige uitleg van het woord “streefdatum” leidt in beginsel tot de conclusie dat de afgesproken datum geen fatale datum is en dat er voor [geïntimeerde] geen harde verplichting was om de woning op 1 april 2023 te leveren. Maar gelet op wat het hof hiervoor heeft overwogen, mocht [appellanten] c.s. artikel 4.1 van de koopovereenkomst in de gegeven omstandigheden zo begrijpen dat de verplichting die [geïntimeerde] hiermee op zich nam, inhield dat hij ernaar zou streven om de volledige woning, zoals door [appellanten] c.s. gekocht, op 1 april 2023 te leveren, maar dat er op die datum in ieder geval een casco bouwwerk zou staan dat geleverd kon worden. Het ligt ook niet in de rede dat [appellanten] c.s. akkoord zouden zijn gegaan met een streefdatum die [geïntimeerde] vervolgens naar believen kon invullen gelet op de omstandigheid dat 1 april 2023 als harde datum voor de financiering gold. Ook moesten zij hun eigen huis verkopen en daarvoor rekening kunnen houden met een datum waarop zij hun nieuwe huis zouden kunnen betrekken. Verder zou de toevoeging “of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen” in dit artikel ook zinledig zijn, als het [geïntimeerde] vrijstond om te bepalen wanneer hij zou leveren. Dit alles leidt ertoe dat de datum van 1 april 2023 dus inderdaad als fatale termijn heeft te gelden voor de verplichting om in ieder geval een casco woning te leveren.\n\n3.16.. Dat de datum van 1 april 2023 in onderling overleg is aangepast, zoals [geïntimeerde] betoogt, is niet gebleken. Het enkele feit dat [appellanten] c.s. zich er op enig moment bewust van moeten zijn geweest dat de datum van 1 april 2023 niet meer haalbaar was omdat er nog steeds niet gebouwd werd en dat gesproken is over een leverdatum in september 2023 is daarvoor onvoldoende. In het gesprek van december 2022 heeft [appellant1] aangegeven dat het niet zo kan zijn dat de oplevertermijn ineens maanden wordt opgeschoven. Verder hebben partijen in januari en februari 2023 overlegd over een andere juridische structurering van de aankoop (namelijk op basis van een koop- en aanneemovereenkomst), juist omdat de termijn van 1 april 2023 binnen de bestaande structuur (namelijk de koopovereenkomst van 8 september 2022) gelet op de financiering voor [appellant1] c.s. een hard gegeven was. In die overleggen en binnen die context is gesproken over oplevering in september 2023, wat geen probleem voor [appellanten] c.s. zou zijn als partijen tot een structurering op basis van een koop- en aanneemovereenkomst zouden komen. Onder deze omstandigheden moet het [geïntimeerde] duidelijk zijn geweest dat [appellanten] c.s. binnen de oorspronkelijke juridische structuur (alleen koopovereenkomst) vasthield aan de leverdatum van 1 april 2023 en niet heeft ingestemd met een latere leverdatum.\n\n3.17.. Niet ter discussie staat dat er op 1 april 2023 niets stond, ook geen casco bouwwerk. Er was überhaupt nog niet begonnen met de bouw. In zoverre is er dus sprake van een tekortkoming aan de kant van [geïntimeerde] . Deze tekortkoming is ook toerekenbaar aan [geïntimeerde] . Anders dan [geïntimeerde] betoogt, is de vertraging in de bouw namelijk niet door [appellant1] maar door [geïntimeerde] veroorzaakt. [geïntimeerde] heeft aan [appellanten] c.s. een woning verkocht met breedplaat betonvloeren. Kennelijk heeft hij zich er bij het doen van die toezegging geen rekenschap van gegeven dat voor de wijziging in de constructie die dit met zich bracht een nieuwe omgevingsvergunning nodig zou zijn. Zoveel wordt ook door de verkoopmakelaar bevestigd in het gesprek tussen [appellant1] en de verkoopmakelaar van 16 december 2022 (de verkoopmakelaar zeg daar dat hij tegen [geïntimeerde] heeft gezegd: “misschien heb je wel voor je beurt gepraat omdat je dat bouwkundig helemaal niet kon toezeggen, en moest je dat nog uitzoeken, maar je hebt dat wel gedaan”). Nadat hun bod (inclusief breedplaat betonvloeren) was geaccepteerd, hebben [appellanten] c.s. nog expliciet gevraagd of er een definitieve omgevingsvergunning was. Daarop is geantwoord dat deze er was. Daarbij is geen voorbehoud gemaakt voor een eventueel benodigde aanpassing dan wel vernieuwing van de vergunning in verband met de wijziging in de constructie van de woning. [appellanten] c.s. hoefden dan ook niet te verwachten dat een vergunningstraject tot vertraging in de bouw zou leiden. Daarbij komt dat dit traject verdere vertraging heeft opgelopen doordat [geïntimeerde] in november 2022 – ten onrechte – het standpunt heeft ingenomen dat de kosten gerelateerd aan de aanpassing in de constructie voor rekening van [appellanten] c.s. kwamen. Pas op 16 december 2022 is door de verkoopmakelaar toegezegd dat [geïntimeerde] hier toch geen meerprijs voor zou rekenen. Gelet op deze gang van zaken valt niet in te zien dat de aanpassing in de omgevingsvergunning voor wat betreft de constructie van de woning eerder had kunnen worden aangevraagd dan op 22 december 2022, zoals uiteindelijk is gedaan. De vertraging door het in verband met de gewijzigde constructie opnieuw te doorlopen vergunningtraject dient dan ook volledig voor rekening en risico van [geïntimeerde] te komen. Door deze vertraging kon er voor 18 april 2023 simpelweg niet gebouwd worden omdat er tot dat moment geen toereikende omgevingsvergunning was om de woning, zoals [geïntimeerde] die aan [appellanten] c.s. had verkocht, te bouwen (zie r.o. 3.10 hiervoor). [geïntimeerde] is dus toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting om op 1 april 2023 een (casco) woning te leveren.\n\n3.18.. \n [geïntimeerde] voert ten slotte nog aan dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. Hij heeft echter niet concreet gemaakt waarom niet, terwijl dat wel op zijn weg ligt (aangezien hij een beroep doet op de “tenzij”-bepaling van artikel 6:265 BW). Het hof gaat daaraan dan ook voorbij. Daarbij komt dat het belang bij ontbinding van [appellanten] c.s. duidelijk is: zonder ontbinding zou zij gebonden blijven aan de koop van een woning, zonder dat zij daarvoor financiering hadden. Het financieringsvoorbehoud was immers allang verlopen.\n\n3.19.. \n [appellanten] c.s. heeft ook voldaan aan de formele vereisten om tot ontbinding over te kunnen gaan. Zij hebben op 30 maart 2023 een ingebrekestelling gestuurd aan [geïntimeerde] , waarin zij hem een termijn van 11 dagen hebben gegeven. Artikel 11.1 van de koopovereenkomst, waarin het recht op ontbinding is neergelegd en waar [appellanten] c.s. zich op beroepen, schrijft in dit kader een ingebrekestelling met een termijn van acht dagen voor nakoming voor. Aan dit vereiste is dus voldaan. Het beroep dat [geïntimeerde] doet op artikel 6:82 BW, kan hem dan ook niet baten. In de koopovereenkomst zijn partijen immers afgeweken van deze bepaling van regelend recht en overeengekomen dat een ingebrekestelling met een termijn van acht dagen volstaat. Het hof is het eens dat een dergelijke termijn niet realistisch lijkt waar het de verplichting betreft om een (casco)woning te bouwen. Maar de praktische onmogelijkheid om binnen de in de koopovereenkomst voorgeschreven termijn voor een ingebrekestelling alsnog na te komen, wordt veroorzaakt doordat voor deze verkoop de model NVM koopovereenkomst voor een bestaande woning is gebruikt. De koopovereenkomst is opgesteld door (de verkoopmakelaar van) [geïntimeerde] . Zeker nu [appellanten] c.s. in dezen als consument hebben te gelden, is het hof van oordeel dat de gevolgen van het feit dat deze modelovereenkomst niet aansluit op het type koop dat is gesloten (namelijk van een nog te bouwen woning) voor rekening en risico van [geïntimeerde] dient te komen. Daarbij merkt het hof overigens op dat, voor zover in de koopovereenkomst niet zou zijn afgeweken van het algemeen verbintenissenrecht, er überhaupt geen ingebrekestelling nodig zou zijn geweest om het verzuim te laten intreden nu de datum van 1 april 2023 als een fatale termijn heeft te gelden (artikel 6:83 onder a BW).\n\n3.20.. Het voorgaande betekent dat [appellanten] c.s. de overeenkomst op 19 april 2023 rechtsgeldig heeft ontbonden én aanspraak kan maken op de contractuele boete van € 65.000,-, waarin artikel 11.2 voor de koopovereenkomst voorziet. Daarbij gaat het hof voorbij aan het beroep van [geïntimeerde] op matiging van de hoogte van de boete. Dat beroep heeft hij pas ter gelegenheid van de mondelinge behandeling bij het hof gedaan. Gelet op de tweeconclusieregel is dat te laat. Het hof zal de (primaire) vorderingen van [appellanten] c.s. op dit punt dan ook toewijzen.\n\n3.21.. De conclusie dat [appellanten] c.s. de overeenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden, betekent dat er op 24 juli 2023 geen overeenkomst meer bestond die [geïntimeerde] kon ontbinden. De vorderingen van [geïntimeerde] zal het hof dan ook alsnog afwijzen en hem veroordelen om aan [appellanten] c.s. terug te betalen wat zij op basis van het bestreden vonnis aan hem hebben betaald.\n\n3.22.. \n [appellanten] c.s. vorderen ten slotte ook buitengerechtelijke incassokosten van € 1.425,-. Die vordering zal het hof afwijzen. De aanmaning die [appellanten] c.s. aan [geïntimeerde] heeft gestuurd voldoet namelijk niet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW omdat daarin geen betalingstermijn van veertien dagen is gegeven die ingaat op de dag na ontvangst van de aanmaning door [geïntimeerde] .\n\nDe conclusie\n\n3.23.. Het hoger beroep slaagt. Omdat [geïntimeerde] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [geïntimeerde] tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de rechtbank in conventie en reconventie veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.\n\n3.24.. De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).\n\n4. De beslissing\n\nHet hof:\n\n4.1.. vernietigt het vonnis van de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo van 6 maart 2024 en, opnieuw recht doende, beslist:\n\n4.2.. verklaart voor recht dat de tussen partijen op 8 september 2022 gesloten koopovereenkomst betreffende de woning aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] , op 19 april 2023 is ontbonden;\n\n4.3.. \n\nveroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellanten] c.s. te betalen een bedrag van\n\n€ 65.000,- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 19 april 2023;\n\n4.4.. veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling aan [appellanten] c.s. van alles wat zij op grond van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] hebben betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de betaling door [appellanten] c.s. tot aan de dag van terugbetaling;\n\n4.5.. \n\nveroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van de volgende proceskosten van [appellanten] c.s. tot aan de uitspraak van de rechtbank in conventie en reconventie:\n\n€ 1.301,- aan griffierecht\n\n€ 128,31 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde]\n\n€ 3.642,- aan salaris van de advocaat van [appellanten] c.s. (3 procespunten x het toepasselijke tarief van € 1.214,-)\n\nen tot betaling van de volgende proceskosten van [appellanten] c.s. in hoger beroep:\n\n€ 798,- aan griffierecht\n\n€ 136,72 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde]\n\n€ 7.056,- aan salaris van de advocaat van [appellanten] c.s. (3 procespunten x het toepasselijke tarief van € 2.352,-);\n\n4.6.. bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;\n\n4.7.. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;\n\n4.8.. wijst af wat verder is gevorderd.\n\nDit arrest is gewezen door mrs. D.W.J.M. Kemperink, C. Hoogland en P.E. Lucassen, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 31 maart 2026.\n\nHR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2026:1938","2026-07-13T00:28:59.547Z",{"id":53,"ecli":54,"slug":55,"caseNumber":37,"courtId":5,"decisionDate":18,"fullText":56,"summary":37,"language":7,"source":39,"sourceUrl":57,"sourceTimestamp":18,"parsedAt":42,"updatedAt":58},"372","ECLI:NL:GHARL:2024:6034","ecli-nl-gharl-2024-6034","GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN\n\nlocatie Arnhem, afdeling civiel\n\nzaaknummer gerechtshof 200.333.323\n\nzaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht, 535824\n\narrest van 24 september 2024\n\nin de zaak van\n\nBalm B.V.\n\ndie is gevestigd in Vianen\n\ndie hoger beroep heeft ingesteld\n\nen bij de rechtbank optrad als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie\n\nhierna: Balm\n\nadvocaat: mr. J. de Wrede\n\ntegen\n\nde vereniging van eigenaars\n\nVereniging van Eigenaars Schaperstraat 2 tot en met 56\n\ndie is gevestigd in Dordrecht\n\nen bij de rechtbank optrad als eiseres in conventie, verweerster in reconventie\n\nhierna: de VvE\n\nadvocaat: mr. J.I. Jansen\n\n1. Het verloop van de procedure in hoger beroep\n\nNaar aanleiding van het arrest van 23 april 2024 heeft op 18 juni 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.\n\n2. De kern van de zaak\n\n2.1.. De VvE en Balm hebben een overeenkomst van aanneming van werk gesloten tot -kort gezegd - versterking van de balkons van twintig van de appartementen aan de Schaperstraat 2 tot en met 56 door Balm, aanbrengen van een dekvloer op de vier andere balkons, het schilderen van alle vierentwintig balkons en aanbrengen van een coating op alle vierentwintig balkons. Bij aanvang van de werkzaamheden bleek dat de aangeboden werkzaamheden niet mogelijk waren en is gekozen voor een alternatieve wijze van versterken van de twintig balkons. Ook is toen afgesproken dat de zogenoemde K70 mortel ook op de vier andere balkons zou worden aangebracht, in plaats van de aangeboden cement dekvloer.\n\n2.2.. \n\nDe aanleiding voor deze overeenkomst was een opgelegde last onder dwangsom aan de VvE, omdat de balkons niet voldeden aan diverse veiligheidseisen. De omgevingsdienst Zuid-Holland-Zuid (hierna: OZHZ) is als toezichthouder betrokken geweest bij de opdracht van de VvE aan Balm. Overeengekomen is dat Balm de werkzaamheden in overleg met en onder goedkeuring van OZHZ zal uitvoeren. Balm heeft de werkzaamheden uitgevoerd en op\n\n1 oktober 2019 de vierde termijnfactuur en de slottermijnfactuur aan de VvE verzonden. OZHZ heeft het werk op 8 oktober 2019 goedgekeurd en daarvan op 22 november 2019 schriftelijk mededeling aan de VvE gedaan. De VvE heeft de betaling van een bedrag van € 10.925,01 opgeschort en vervolgens de overeenkomst op 21 december 2021 gedeeltelijk buitengerechtelijk ontbonden, omdat er volgens de VvE gebreken in de uitgevoerde werkzaamheden zijn die door Balm moeten worden hersteld. Volgens de VvE heeft Balm onvoldoende afschot naar de hemelwaterafvoer aangebracht. Ook heeft Balm volgens de VvE een onjuiste coating aangebracht.\n\n2.3.. De VvE heeft - samengevat - in conventie bij de rechtbank gevorderd dat voor recht zal worden verklaard dat de overeenkomst met Balm rechtsgeldig is ontbonden en dat Balm aansprakelijk is voor de schade die zij heeft geleden als gevolg van haar toerekenbare tekortkomingen, met veroordeling van Balm tot vergoeding van de geleden schade en (proces)kosten. In reconventie heeft Balm betaling gevorderd van het nog onbetaald gelaten bedrag van € 10.925,01, met wettelijke handelsrente en (proces)kosten.\n\n2.4.. De rechtbank heeft geoordeeld dat het aanbrengen van een andere coating geen gebrek is. Het ontbreken van voldoende afschot is volgens de rechtbank wel een gebrek. De rechtbank heeft de gevorderde verklaring voor recht in conventie toegewezen en Balm veroordeeld tot betaling aan de VvE van € 40.250,-, met wettelijke rente, een bedrag aan buitengerechtelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid en de proceskosten. In reconventie heeft de rechtbank de VvE veroordeeld tot betaling aan Balm van € 10.925,01, met wettelijke handelsrente, een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten. Het meer of anders gevorderde in conventie en reconventie is afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de toegewezen vorderingen in conventie alsnog worden afgewezen.\n\n3. Het oordeel van het hof\n\n3.1.. Het hof is van oordeel dat de VvE binnen redelijke termijn bij Balm heeft geklaagd over het ontbreken van een voldoende afschot richting de hemelwaterafvoer. Het aanbrengen van afschot maakte onderdeel uit van de overeenkomst. Onvoldoende gemotiveerd is bestreden dat niet alle balkons daarover beschikken. Volgens Balm was het aanbrengen van voldoende afschot niet mogelijk zonder aanpassing van de schrobranden van de balkons. Daarvoor had Balm moeten waarschuwen. Op dit moment kan niet worden vastgesteld bij welke balkons het afschot onvoldoende is en is niet duidelijk wat de eventuele herstelkosten zijn. Het hof heeft daarom behoefte aan deskundige voorlichting.\n\nOplevering & klachttermijn\n\n3.2.. De eerste vraag die het hof moet beantwoorden is of Balm het werk aan de VVE heeft opgeleverd en, zo ja, wanneer zij dat dan heeft gedaan. Daarbij geldt het volgende. Als de aannemer te kennen geeft dat het werk klaar is om te worden opgeleverd en de opdrachtgever het werk niet binnen een redelijke termijn keurt en al dan niet onder voorbehoud aanvaardt, dan wel onder aanwijzing van de gebreken weigert, wordt de opdrachtgever geacht het werk stilzwijgend te hebben aanvaard. Na de aanvaarding wordt het werk als opgeleverd beschouwd (art. 7:758 lid 1 BW). De mededeling dat het werk klaar is om te worden opgeleverd kan ook besloten liggen in één of meer gedragingen van de aannemer.\n\n3.3.. In haar tussenvonnis van 15 maart 2023 heeft de rechtbank geoordeeld, dat als al gesproken kan worden van een oplevermoment, de oplevering op of na 27 mei 2020 heeft plaatsgevonden (rechtsoverweging 3.5). Balm kan zich met dat oordeel niet verenigen en voert daartegen met haar eerste grief verschillende bezwaren aan.\n\n3.4.. Balm stelt zich primair op het standpunt dat de oplevering heeft plaatsgevonden op 1 oktober 2019. Zij heeft op die datum mondeling meegedeeld dat het werk is afgerond en de vierde termijnfactuur en de slotfactuur aan de VvE verzonden. Overeengekomen is dat de vierde termijnfactuur zou worden verzonden op het moment dat de werkzaamheden gereed waren. Deze factuur is door de VvE ook betaald. Volgens Balm ligt in deze gedragingen de mededeling besloten dat het werk klaar is om te worden opgeleverd. Dat het werk voor oplevering gereed was, volgt ook daaruit dat OZHZ vervolgens een inspectie heeft uitgevoerd. De VvE heeft dit ook zo begrepen. Dat kan worden opgemaakt uit haar e-mail van 8 juni 2020, waarin zij schrijft dat Balm medio september 2019 diverse werkzaamheden heeft afgerond, aldus nog steeds Balm.\n\n3.5.. Het hof is van oordeel dat op 1 oktober 2019 geen oplevering heeft plaatsgevonden. De VvE betwist dat Balm op deze datum mondeling heeft meegedeeld dat het werk was afgerond. Balm heeft haar stelling (ook in hoger beroep) niet nader onderbouwd. Onduidelijk is hoe, waar en tegen wie dit zou zijn gezegd. Daarmee heeft Balm niet aan haar stelplicht voldaan en is voor bewijslevering geen plaats. Dat deze mededeling is gedaan, staat daarom niet vast. Bovendien blijkt uit de stukken dat het werk volgens de VvE nog niet klaar was om te worden opgeleverd. Dat was Balm ook bekend. Op 3 oktober 2019 schrijft de VvE aan Balm: “(…)N.a.v. de gedane werkzaamheden vroegen wij ons af of er nog vervolgstappen nodig zijn? Bij enkele leden, inclusief mijzelf, is de verwachting dat een zgn topcoat nog ontbreekt nu de bovenlaag op de balkons vrij korrelig en ‘grof’ is aangebracht en oogt als een soort grondlaag. Kunnen jullie dit bevestigen? Daarnaast hoor ik graag of er vanuit Balm nog contact is geweest met de Omgevingsdienst i.v.m. het opleveren en de eindcontrole.”In een e-mail bericht van 17 oktober 2017 aan Balm verwijst de VvE hiernaar en vraagt zij om een reactie. In een e-mailbericht van 13 november 2019 herinnert de VvE Balm nog eens aan haar eerdere berichten en herhaalt de VvE dat zij graag wil weten of er contact is geweest met OZHZ over het afronden van de werkzaamheden en de bijbehorende rapportage. Hieruit kan niet worden afgeleid dat ook de VvE van mening was dat het werk op 1 oktober 2019 is opgeleverd, zoals Balm in hoger beroep heeft aangevoerd. Ook van een (stilzwijgende) aanvaarding van het werk is onder deze omstandigheden geen sprake. Dat de VvE op een veel later datum spreekt over diverse werkzaamheden die medio september 2019 zijn afgerond, doet daaraan niet af. Het komt aan op wat de VvE op of omstreeks 1 oktober 2019 heeft begrepen en redelijkerwijs heeft kunnen begrijpen. Ook aan de goedkeuring van het werk door OZHZ in oktober 2019 komt in dit verband geen betekenis toe, nu dit geen mededeling of gedraging tussen Balm en de VVE is en bovendien uit de berichten van de VvE bleek dat zij niet op de hoogte was van deze goedkeuring. Zoals ook de rechtbank overweegt, heeft Balm de bij de VVE bestaande twijfel over de stand van het werk niet weggenomen. Balm heeft in een e-mail van 20 december 2019 gereageerd met onder meer de mededeling:“Ga regelen dat in de eerste week van januari [naam1] langs komt om de situatie te bekijken en bespreken.”\n\n3.6.. Subsidiair neemt Balm het standpunt in dat de oplevering heeft plaatsgevonden op 20 december 2019. Balm wijst erop dat zij in haar e-mail van deze datum ook heeft toegelicht waarom voor een andere coating is gekozen. Volgens haar is daarmee de oplevering meegedeeld en had de VvE dat ook moeten begrijpen. Nieuwe vragen over ‘vervolgwerkzaamheden’ zijn door de VvE niet gesteld. De mededeling dat ‘ [naam1] langs komt om de situatie te bekijken en bespreken’ had uitsluitend betrekking op door de VvE in november 2019 gemelde zichtbare ‘bubbeltjes’ op één van de balkons. Dat er op één van de balkons ‘bubbeltjes’ zichtbaar waren en in mei 2020 bij één bewoner herstelwerkzaamheden zijn verricht, brengt volgens Balm niet mee dat op 20 december 2020 geen oplevering heeft plaatsgevonden.\n\n3.7.. Ook in dit subsidiaire betoog volgt het hof Balm niet. De enkele uitleg over de gebruikte coating is niet te beschouwen als een mededeling dat het werk klaar is om te worden opgeleverd. Ook uit de rest van dit bericht heeft de VvE niet hoeven begrijpen dat Balm hiermee bedoelde duidelijk te maken dat het werk klaar was om te worden opgeleverd.\n\n3.8.. Meer subsidiair stelt Balm dat de oplevering op 27 mei 2020 heeft plaatsgevonden. Op die datum is Balm bij de VvE langsgekomen. Zij heeft toen twee appartementen bekeken en aan één balkon herstelwerkzaamheden verricht. Op 29 mei 2020 schrijft zij het volgende aan de bewoner van het appartement waar de herstelwerkzaamheden zijn verricht (die ook voorzitter van de VvE is): “Zoals besproken hebben we woensdag 27-05-2020 de rest punten van uw balkon aangepakt. Wij hebben de vloer nagekeken op blaasvorming en die verwijderd, waarna we de vloer licht hebben opgeschuurd en het vloerveld compleet hebben voorzien van een nieuwe laag coating. Hiermee is uw balkon op de juiste manier en naar tevredenheid hersteld. We verwachten dat hiermee zo spoedig mogelijk de laatste termijn betaald gaat worden.”Volgens Balm was de VvE daarmee ervan op de hoogte dat de herstelwerkzaamheden waren afgerond en had de VvE – met inachtneming van de eerdere berichtgeving dat het werk voor oplevering gereed was – moeten begrijpen dat er op 27 mei 2020 was opgeleverd.\n\n3.9.. Ook op 27 mei 2020 heeft geen oplevering plaatsgevonden. Het standpunt van Balm berust mede op het uitgangspunt dat sprake is geweest van eerdere berichtgeving dat het werk voor oplevering gereed was. Daarvan is niet gebleken. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is ook niet in te zien dat de hiervoor beschreven feitelijke gang van zaken op 27 mei 2020, al dan niet in combinatie met de inhoud van de e-mail van 29 mei 2020, door de VvE had moeten worden begrepen als een mededeling van deze strekking, met de daaraan gekoppelde rechtsgevolgen.\n\n3.10.. \n\nZo er al een oplevering heeft plaatsgevonden - wat de VvE betwist - is dat dus na 27 mei 2020 geweest. In ieder geval op 8 juni 2020 is door de VvE schriftelijk geklaagd over de kwaliteit van de verrichte werkzaamheden, waaronder over het ontbreken van een goed afschot op diverse balkons. De VvE kan niet worden tegengeworpen dat zij al eerder met de problemen met het afschot bekend moet zijn geweest en dat zij daarvan desondanks niet eerder melding heeft gemaakt. Zoals ook de rechtbank in het tussenvonnis heeft overwogen (rechtsoverweging 3.5), was de VvE in afwachting van het bezoek van Balm om de oplevering en de daarbij behorende gebreken te bespreken. Pas toen duidelijk werd dat Balm, op de herstelwerkzaamheden aan één van de balkons na, niet bereid was meer werkzaamheden te verrichten, bestond er aanleiding daarover te klagen. Dat heeft de VvE vervolgens ook gedaan. Met de brief van 8 juni 2020 is binnen een redelijke termijn over het ontbreken van een goed afschot geklaagd.\n\nAfschot\n\n3.11.. De rechtbank heeft tot uitganspunt genomen dat het aanbrengen van afschot naar de hemelwaterafvoer onderdeel van de overeenkomst uitmaakte. Dat wordt in hoger beroep door Balm met haar tweede grief bestreden. Kort gezegd stelt zij dat slechts bij vier balkons nieuwe dekvloeren zijn aangebracht en dat de werkzaamheden aan de andere balkons alleen betrekking hadden op het versterken en afwerken (aanbrengen van een coating). Met het aanbrengen van afschot hadden deze laatste werkzaamheden volgens Balm niets te maken. Indien en voor zover het afschot al onderdeel van de overeenkomst uitmaakte, betrof dat enkel de vier balkons waarbij een nieuwe dekvloer zou worden gerealiseerd.\n\n3.12.. Het hof gaat niet mee in het betoog van Balm. In de offerte van 29 april 2019, die ten grondslag ligt aan de opdracht van de VvE aan Balm, zijn onder het kopje: “Leveren en aanbrengen ankers aan 20 balkons” in een opsomming de op dat punt uit te voeren werkzaamheden opgenomen. Daarin staat:“Aanbrengen van K70 mortel onder afschot naar HWA.”Na een witregel staat in die offerte vervolgens als nieuwe zin:“Op de overige 4 balkons komt een gelijke dekvloer als de 20 versterkte vloeren”. Daaruit blijkt naar het oordeel van het hof dat de K70 mortel op afschot juist ziet op de twintig te versterken balkons. Tijdens de mondelinge behandeling is door Balm desgevraagd verduidelijkt dat de K70-mortel in afwijking van de offerte op alle balkons is aangebracht. Op de vier balkons die niet hoefden te worden versterkt, is deze mortel voor de nieuwe dekvloer gebruikt, in plaats van de aangeboden zandcement dekvloer. Daaruit mocht de VvE naar het oordeel van het hof begrijpen dat het aanbrengen onder afschot van de K70 mortel ook voor de andere vier balkons zou gelden.\n\n3.13.. Balm heeft vervolgens onvoldoende gemotiveerd bestreden dat niet alle balkons beschikken over voldoende afschot richting de hemelwaterafvoer. Op de mondelinge behandeling is door Balm toegelicht dat de dikte van de K70-mortel op de balkons varieerde, doordat de hoogte van de ankers varieerde en dat het maximaal te realiseren afschot met de bestaande schrobrand per balkon kon verschillen. Volgens Balm bleek tijdens het werk ‘na regenbuien, dat er beperkingen zaten in het afschot’. Volgens Balm is er toen niet aan het afschot gedacht en heeft de onderaannemer de opdracht gekregen het afschot ‘maximaal mee te nemen’. Balm heeft achteraf aangeboden maatregelen te treffen zoals die waren uitgevoerd bij het appartement van de heer [naam2] , of – als alternatief – de balkons te voorzien van speciale tegels. Een toereikende oplossing voor het ontbreken van voldoende afschot is dat niet. Het niet onder afschot aanbrengen van de K70 mortel voldoet niet aan de overeenkomst en evenmin aan de eisen van goed en deugdelijk werk.\n\n3.14.. De rechtbank heeft in haar tussenvonnis van 15 maart 2023 aangenomen dat Balm de VvE had moeten waarschuwen dat het niet mogelijk was een voldoende afschot aan te brengen zonder een nieuwe verhoogde schrobrand aan te brengen (art. 7:754 BW). Omdat Balm haar waarschuwingsplicht heeft geschonden, is zij aansprakelijk voor de gevolgen daarvan (rechtsoverweging 3.14). Balm bestrijdt in hoger beroep dat zij haar waarschuwingsplicht heeft geschonden. Zij stelt achtereenvolgens (i) dat op haar geen waarschuwingsplicht rustte omdat het afschot geen onderdeel van de overeenkomst uitmaakte, (ii) dat zij de problemen met het afschot en de noodzaak tot het verhogen van de schrobranden tijdens de werkzaamheden heeft aangekaart en (iii) dat geen nieuwe schrobranden konden worden aangebracht omdat de VvE daarvoor geen geld meer beschikbaar had.\n\n3.15.. Ook hierin volgt het hof Balm niet. Voor zover zij opnieuw ter discussie stelt dat het aanbrengen van voldoende afschot onderdeel van de overeenkomst was, wijst het hof naar wat daarover hiervoor is overwogen. Dat de problemen met het afschot en de noodzaak tot het verhogen van de schrobranden tijdens de werkzaamheden bij de VvE zijn aangekaart, is door de VvE bestreden en door Balm niet nader onderbouwd. Alle correspondentie waarnaar Balm in dit verband verwijst, dateert van na de opschorting van de betaling op 8 juni 2020. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft Balm ook bevestigd dat zij, toen duidelijk werd dat er door de andere wijze van uitvoeren van het werk onvoldoende afschot kon worden gerealiseerd, géén contact met de VVE heeft opgenomen omdat de VVE toch geen geld had om de schrobranden te verhogen. Ook het hof neemt daarom aan dat Balm niet aan haar waarschuwingsplicht heeft voldaan. Dat de VvE geen geld had voor de werkzaamheden die nodig waren om de schrobranden aan te passen teneinde voldoende afschot te realiseren, is door de VvE bestreden onder overlegging van een rekeningafschrift van de VvE uit de relevante periode, waaruit blijkt van een batig saldo van ongeveer € 15.000,-. Daarnaast stelt de VvE te beschikken over een spaarsaldo en heeft zij tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat de leden van de VvE ook hadden kunnen bijstorten als dat nodig zou zijn geweest. Op grond waarvan Balm heeft aangenomen dat de VvE geen geld beschikbaar had voor aanpassing van de schrobranden en waarom dit gegeven haar zou ontslaan van haar waarschuwingsplicht, heeft Balm in het licht hiervan onvoldoende nader onderbouwd.\n\nHerstelkosten\n\n3.16.. De VvE vordert betaling van de herstelkosten. De hoogte van het gevorderde bedrag heeft zij onderbouwd met een rapport en nader rapport van TopExpertise. De rechtbank is in haar eindvonnis uitgegaan van de schadebegroting van TopExpertise. Daarover klaagt Balm met haar derde grief terecht.\n\n3.17.. TopExpertise neemt tot uitgangspunt dat géén van de balkons over het volgens haar vereiste afschot van 10 mm\u002Fm1 beschikt. Zij heeft echter niet alle balkons onderzocht. Na beoordeling van door de VvE ter beschikking gestelde foto’s heeft TopExpertise geconcludeerd dat de door haar onderzochte balkons representatief zijn voor alle balkons. Een deugdelijke onderbouwing waarom de foto’s die conclusie rechtvaardigen, is in het rapport van TopExpertise niet te vinden. Ook is niet duidelijk hoe haar bevindingen te verenigen zijn met de opmerkingen van sommige bewoners bij de overgelegde foto’s, dat het water goed wegloopt en het afschot op orde is. Balm wijst er voorts terecht op dat verschillende bewoners bij de foto’s melding maken van plasvorming (wat door de VvE in de procedure niet als zelfstandige tekortkoming aan haar vorderingen ten grondslag is gelegd) en dat uit de foto’s niet blijkt wat de oorzaak daarvan is. Ook is het hof het met Balm eens dat de kostenopstelling van TopExpertise onvoldoende inzichtelijk is. Niet duidelijk is waarop zij de door haar in aanmerking genomen bedragen baseert. Daarbij is TopExpertise ook uitgegaan van een onjuiste peildatum voor het te hanteren prijspeil. Bij haar onderzoek heeft zij ‘de actuele kosten’ begroot. Naar het oordeel van het hof moet voor de begroting van de kosten worden uitgegaan van het prijspeil op 21 december 2021. Op deze datum heeft de VvE een ontbindingsverklaring afgegeven, die volgens beide partijen moet worden aangemerkt als een omzettingsverklaring (art. 6:87 BW). Vanaf dat moment kon de VvE een derde inschakelen om de werkzaamheden uit te laten voeren. Dat zij dit niet heeft gedaan, terwijl sindsdien de kosten van dergelijke werkzaamheden mogelijk zijn gestegen, komt voor haar rekening en risico.\n\n3.18.. Het is op dit moment niet bekend bij welke balkons sprake is van onvoldoende afschot richting de hemelwaterafvoer. Ook is niet helder welke herstelwerkzaamheden daarvoor noodzakelijk zijn en wat de daaraan verbonden kosten zijn. Het hof is daarom voornemens een deskundige te benoemen ter beantwoording van de volgende vragen:\n\n- Op welke balkons van de appartementen aan de Schaperstraat 2 tot en met 56 voldoet het afschot richting de hemelwaterafvoer nietaan de geldende norm of de eisen van goed en deugdelijk werk? U dient daarbij aan te geven welke norm voor het afschot u hanteert en waarop u deze norm baseert.\n\n- Kan bij de balkons waar het afschot niet aan de geldende norm of de eisen van goed en deugdelijk werk voldoet, alsnog het vereiste afschot worden gerealiseerd? Zo ja, welke herstelwerkzaamheden zijn daarvoor nodig? U dient bij uw antwoord aan te geven of daarbij noodzakelijk is dat de schrobranden van de balkons worden aangepast of dat deze kunnen worden gehandhaafd.\n\n- Welke kosten zijn gemoeid met de volgens u noodzakelijke herstelwerkzaamheden voor het alsnog realiseren van het vereiste afschot, gerekend naar het prijspeil op 21 december 2021? Indien de herstelwerkzaamheden per balkon verschillen, dient u de kosten per balkon aan te geven.\n\n- Als het verhogen van de schrobranden behoort tot de noodzakelijke herstelwerkzaamheden dient u de daaraan verbonden kosten, gerekend naar het prijspeil op 21 december 2021, afzonderlijk te benoemen.\n\n- Indien u tot een andere wijze van herstel of begroting van de kosten daarvan komt dan in het rapport van Top Expertise B.V. van 8 maart 2021 is vermeld, kunt u dan aangeven waarom u tot een ander oordeel komt?\n\n3.19.. Het hof zal Balm en de VvE in de gelegenheid stellen om tegelijkertijd een akte te nemen om vragen aan de deskundige voor te stellen en om zich uit te laten over de door het hof voorgestelde vragen, over de persoon, hoedanigheid en relevante kwaliteiten van de te benoemen deskundige, zijn of haar bereikbaarheid (adressen, telefoonnummers en e-mailadressen), de marges waarbinnen het loon van de deskundige mag of moet liggen (waaronder de maximale hoogte daarvan) en de verdere (algemene) voorwaarden waaronder de opdracht aan de deskundige zou moeten worden verstrekt. Het hof verzoekt aan partijen tijdig met elkaar in overleg te treden over in ieder geval de persoon van de te benoemen deskundige en zo mogelijk gezamenlijk een persoon voor te dragen. Indien partijen niet slagen in een gezamenlijke voordracht, verzoekt het hof aan partijen in hun tevoren over en weer aan elkaar toe te zenden akten in te gaan op de door de wederpartij voor te dragen personen en op eventuele bezwaren tegen benoeming van bepaalde personen, dan wel mee te delen dat partijen zich op dit punt refereren aan het oordeel van het hof. Het hof gaat ervan uit dat partijen er geen bezwaar tegen hebben als het hof een te benaderen deskundige desgewenst voorafgaand aan zijn of haar benoeming een kopie stuurt van het rapport van Top Expertise B.V. van 8 maart 2021. Indien partijen hiertegen bezwaar hebben, moeten zij dat in de te nemen akte aangeven. De VvE zal als eisende partij het nog te bepalen voorschot ter zake de te maken deskundigenkosten moeten betalen.\n\n3.20.. Na het deskundigenbericht zal het hof beslissen over de hoogte van de door Balm te vergoeden herstelkosten. Dan zal ook worden ingegaan op het standpunt van Balm dat deze kosten niet volledig voor vergoeding in aanmerking komen, omdat naast herstel sprake is van aanvullende werkzaamheden waarvan de kosten door de VvE gedragen moeten worden.\n\n4. De beslissing\n\nHet hof:\n\n4.1.. verwijst de zaak naar de rol van 22 oktober 2024, voor het nemen van een akte als bedoeld in 3.19 van dit arrest door beide partijen;\n\n4.2.. iedere verdere beslissing wordt aangehouden.\n\nDit arrest is gewezen door mrs. W.C. Haasnoot, G.D. Hoekstra en T.M. Sanders, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 september 2024.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2024:6034","2026-07-13T00:28:26.562Z",20]