[{"data":1,"prerenderedAt":-1},["ShallowReactive",2],{"court-category-haarlem-tenancy-law-nl":3},{"court":4,"category":9,"stats":15,"decisions":32,"total":16,"page":25,"limit":67},{"id":5,"name":6,"country":7,"slug":8},67,"Haarlem","nl","haarlem",{"id":10,"slug":11,"name":12,"country":13,"createdAt":14},30,"tenancy-law-nl","Tenancy Law","NL","2026-07-08T16:53:14.176Z",{"totalDecisions":16,"dateRange":17,"topProvisions":20},4,{"min":18,"max":19},"2026-04-22T00:00:00.000Z","2026-06-03T00:00:00.000Z",[21,26,29],{"provisionId":22,"code":23,"article":24,"count":25},"123339","Burgerlijk Wetboek","art. 7:309",1,{"provisionId":27,"code":23,"article":28,"count":25},"123341","art. 7:295 lid 1",{"provisionId":30,"code":23,"article":31,"count":25},"123390","art. 7:248 lid 3",[33,44,51,60],{"id":34,"ecli":35,"slug":36,"caseNumber":37,"courtId":5,"decisionDate":19,"fullText":38,"summary":37,"language":7,"source":39,"sourceUrl":40,"sourceTimestamp":41,"parsedAt":42,"updatedAt":43},"1204","ECLI:NL:RBNHO:2026:7695","ecli-nl-rbnho-2026-7695","","RECHTBANKNOORD-HOLLAND\n\nCiviel recht\n\nKantonrechter\n\nZittingsplaats Haarlem\n\nZaaknummer: 11973598 \\ CV EXPL 25-7767\n\nVonnis van 3 juni 2026\n\nin de zaak van\n\nNOVA DREEF B.V.,\n\nte Beverwijk,\n\neisende partij,\n\nhierna te noemen: NOVA Dreef,\n\ngemachtigde: mr. A. de Fouw,\n\ntegen\n\n [gedaagde], T.H.O.D.N. [bedrijf],\n\nte [plaats],\n\ngedaagde partij,\n\nhierna te noemen: [gedaagde],\n\ngemachtigde: mr. D.J.B. Bosscher.\n\nDe zaak in het kort\n\nVerhuurder heeft de al bijna zestig jaar durende huur van een winkelruimte opgezegd omdat zij het verouderde winkelcentrum waarin het gehuurde zich bevindt, gaat afbreken en herbouwen. Huurder kan volgens haar niet terugkeren in het gehuurde omdat deze ruimte betrokken gaat worden bij de ruimte die de supermarkt van verhuurder huurt. Volgens huurder leidt de huuropzegging tot liquidatie van zijn onderneming en hij wil zijn schade vergoed zien. De kantonrechter wijst de door de verhuurder gevorderde huurbeëindiging toe op grond van dringend eigen gebruik en overweegt (ten overvloede) dat die beëindiging ook op grond van de algemene belangenafweging zou zijn geslaagd. Het vonnis wordt gelet op de omstandigheden van dit geval uitvoerbaar bij voorraad verklaard.\n\nDe door huurder verlangde schadevergoeding, waarbij hij (zowel in conventie als in reconventie) aansluiting zoekt bij artikel 7:309 BW, wordt afgewezen. Van afbraak van het gehuurde in het algemeen belang of een onteigeningssituatie, waarop artikel 7:309 BW betrekking heeft, is geen sprake. Huurder heeft geen andere gronden aangevoerd waarop de gevorderde schadevergoeding is gebaseerd.\n\n1. De procedure\n\n1.1.. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding - de conclusie van antwoord tevens houdende voorwaardelijke eis in reconventie\n\n- het tussenvonnis van 28 januari 2026 - de aanvullende productie zijdens NOVA Dreef\n\n- de mondelinge behandeling van 7 mei 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt - de pleitaantekeningen die beide partijen hebben overgelegd en voorgedragen.\n\n1.2.. Ten slotte is vonnis bepaald.\n\n2. De feiten\n\n2.1. (. De rechtsvoorganger van) NOVA Dreef verhuurt met ingang van 1 december 1960 aan [gedaagde] de bedrijfsruimte aan het adres [adres 1] in [plaats] (hierna: het gehuurde). De huur loopt thans voor onbepaalde tijd. Op deze huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing. Het gehuurde is onderdeel van het winkelcentrum aan het [adres 2] te [plaats], waarvan NOVA Dreef op 2 januari 2023 eigenaar is geworden.2.2.. \n [gedaagde] exploiteert in het gehuurde een slijterij onder de naam ‘[bedrijf]'.\n\n2.3.. Het winkelcentrum aan het [adres 2] wordt in een grootschalige herontwikkeling betrokken. Het winkelcentrum – inclusief het gehuurde – zal hiervoor geheel worden gesloopt, waarna een nieuw winkelcentrum zal worden gebouwd met (grotendeels) ondergronds parkeren en daarboven ongeveer 260 woningen. De herontwikkeling maakt deel uit van een groter plan waarbij ook andere partijen betrokken zijn en past in de gemeentelijke Ontwikkelingsstrategie [plaats].2.4.. Deze herontwikkeling staat gepland om aan het einde van het eerste kwartaal van 2026 aan te vangen. Met de herontwikkeling zal een periode van circa drie of vier jaar gemoeid zijn. In die periode zal een deel van de huidige winkels in het winkelcentrum worden gehuisvest in een tijdelijk winkelcentrum. De huur van enkele andere winkels is beëindigd.\n\n2.5.. De omgevingsvergunning is op 21 juni 2024 bij de gemeente [plaats] aangevraagd en op 23 september 2025 verkregen.\n\n2.6.. Onderdeel van de herontwikkeling is ook de vergroting van de DekaMarkt supermarkt, die een vestiging in het winkelcentrum heeft, van circa 1.320 m2 naar 2.500 m2.\n\n2.7.. NOVA Dreef en DekaMarkt Supermarkten zijn vennootschappen die vallen onder dezelfde grootmoedermaatschappij, te weten DKM Holding B.V. NOVA Dreef is binnen dit concern belast met het beheren van vastgoed ten behoeve van andere in het concern aanwezige entiteiten, zoals DekaMarkt Supermarkten.\n\n2.8.. Bij brief van 29 april 2024 heeft NOVA Dreef de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd tegen 30 april 2025 vanwege de voorgenomen renovatie. Primair heeft zij zich in die brief beroepen op dringend eigen gebruiken subsidiair op de belangenafweging.\n\n2.9.. In reactie hierop heeft de gemachtigde van [gedaagde] bij brief van 10 juni 2024 laten weten dat [gedaagde] zich in beginsel niet zal verzetten tegen de door NOVA Dreef aangezegde opzegging van de huurovereenkomst. Wel heeft hij namens [gedaagde] aanspraak gemaakt op schadeloosstelling wegens gedwongen liquidatie omdat van [gedaagde], die zijn pensioengerechtigde leeftijd op 23 juli 2025 zou bereiken, niet kon worden verlangd dat hij zijn bedrijf elders zou voortzetten.\n\n2.10.. Bij brief van 12 december 2024 heeft de gemachtigde van NOVA Dreef aan [gedaagde] een tegemoetkoming van € 15.000,- aangeboden als de huurovereenkomst uiterlijk per 30 april 2025 zou worden beëindigd. Dat heeft [gedaagde] geweigerd.\n\n3. Het geschil\n\nIn conventie\n\n3.1.. NOVA Dreef vordert – samengevat – vaststelling het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst tussen partijen en ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.\n\n3.2.. NOVA Dreef legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Omdat [gedaagde] niet heeft ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst kan NOVA Dreef – op de gronden als vermeld in de opzegging – vorderen dat de kantonrechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. NOVA Dreef heeft aan de opzegging ten grondslag gelegd dat zij het gehuurde gelet op de geplande renovatie van het winkelcentrum zelf dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Als een beroep op die grondslag geen stand houdt, stelt Nova Dreef dat haar belang bij het beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] bij voortzetting daarvan.\n\n3.3.. \n [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] voert aan dat de primaire grondslag niet slaagt, omdat NOVA Dreef het gehuurde na de herontwikkeling niet zelf in duurzaam gebruik zal gaan nemen. Zij zal het gehuurde aan DekaMarkt supermarkt gaan verhuren. Ten aanzien van de subsidiaire grondslag voert [gedaagde] aan dat de belangenafweging in zijn voordeel moet uitvallen, omdat opzegging van de huurovereenkomst zal leiden tot feitelijke liquidatie van zijn onderneming, met de daarbij behorende kosten en verlies van toekomstige inkomsten tot gevolg. Meer subsidiair voert [gedaagde] aan dat beëindiging van de huur alleen kan plaatsvinden onder gelijktijdige toekenning van een schadevergoeding aan [gedaagde], waarbij hij aansluiting zoekt bij de schadevergoedingsmogelijkheid van artikel 7:309 BW.\n\n3.4.. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.\n\nIn reconventie\n\n3.5.. \n [gedaagde] vordert – in strikt voorwaardelijke reconventie, namelijk voor het geval een schadevergoeding niet als voorwaarde aan de beëindiging zal worden verbonden – betaling van € 110.000,00, met veroordeling van NOVA Dreef in de proceskosten.\n\n3.6.. \n [gedaagde] voert aan dat hij door de huurbeëindiging schade lijdt door verlies aan goodwill, het verlies van de kans op voortzetting van de onderneming en liquidatieschade.\n\n3.7.. NOVA Dreef voert verweer. Op het verweer wordt – voor zover van belang – bij de beoordeling van het geschil ingegaan.\n\n4. De beoordeling\n\nIn conventie\n\nHet beroep op dringend eigen gebruik slaagt4.1.. De eerste vraag die beantwoord moet worden is of NOVA Dreef aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Die vraag moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. NOVA Dreef moet daarbij aannemelijk maken dat zij:\n\nde wil heeft het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen, waarbij onder duurzaam gebruik begrepen wordt de renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, en;\n\nhet gehuurde daartoe dringend nodig heeft.\n\n4.2.. Niet in geschil is dat sprake is van concrete renovatieplannen aan de zijde van NOVA Dreef die al in een (vergaand) stadium van ontwikkeling en uitvoering zijn. NOVA Dreef heeft toegelicht dat het winkelcentrum waarvan het gehuurde deel uitmaakt en dat dateert uit 1960, aan het einde van haar technische levensduur is en niet meer aan de eisen van deze tijd voldoet. Het winkelcentrum zal worden betrokken in een grootschalige herontwikkeling die ook de bouw van woningen en een parkeergarage en de vernieuwing\u002Faanpassing van de openbare ruimte omvat en waarbij meerdere partijen betrokken zijn. Het belang van NOVA Dreef is niet alleen in de herontwikkeling van het verouderde winkelcentrum zelf gelegen, maar ook in het rendement dat zij na de renovatie zal gaan behalen: zij kan aan DekaMarkt supermarkt en de andere huurders in het winkelcentrum een aanzienlijk hogere huurprijs vragen dan in de huidige omstandigheden mogelijk is en huuropbrengsten verkrijgen wegens de op het winkelcentrum te bouwen woningen. De huuropbrengsten zullen meer dan het tienvoudige bedragen van de huidige huuropbrengsten. Het enkele feit dat het gehuurde zal worden opgenomen in de vestiging van de DekaMarkt supermarkt die wordt uitgebreid, brengt al mee dat de beoogde veranderingen wijzigingen in plaats en functie betreffen, waardoor de huur met [gedaagde] niet kan worden voortgezet. De huidige wijze waarop de ruimte geëxploiteerd wordt kan daardoor immers redelijkerwijs niet meer worden voortgezet. Het voorgaande wordt door [gedaagde] ook niet weersproken. Inmiddels beschikt NOVA Dreef over een omgevingsvergunning en zal zij in het laatste kwartaal van 2026 met de werkzaamheden kunnen beginnen. De gemeente [plaats] ondersteunt de herontwikkeling.\n\n4.3.. \n [gedaagde] heeft aangevoerd dat van voorgenomen eigen gebruik geen sprake is omdat NOVA Dreef na de renovatie de ruimte niet zelf in gebruik neemt, maar gaat verhuren aan DekaMarkt supermarkt. Weliswaar is DekaMarkt supermarkt aan NOVA Dreef gelieerd, maar van een nauwe verwantschap is geen sprake en NOVA Dreef is een vastgoed vennootschap met een omvangrijke, gemengde portefeuille die zich niet alleen richt op huisvesting van DekaMarkt supermarkten.\n\n4.4.. In de wet is bepaald dat onder duurzaam gebruik ook wordt begrepen de renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Dat betekent dat als de renovatie door de verhuurder zelf wordt uitgevoerd, zoals hier het geval is, al sprake is van dringend eigen gebruik zoals bedoeld in de wet. Met andere woorden: dat NOVA Dreef na de renovatie het gehuurde niet zelf gaat gebruiken maar gaat verhuren, is dus niet relevant. In die zin wijkt deze zaak ook af van het arrest Toka Mitra \u002FPTMwaarop [gedaagde] zich beroept omdat in die procedure de verhuurder de huur opzegde omdat zij het gehuurde wilde gaan verhuren aan een andere huurder die haar ruimte in het winkelcentrum wilde uitbreiden. Van een door de verhuurder uit te voeren renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, was dus geen sprake. De rechterlijke toets bij een beroep op dringend eigen gebruik ligt dus bij: i) de dringendheid, ii) de haalbaarheid van de plannen en iii) noodzaak van de beëindiging van de huurovereenkomst in verband met de renovatie. Uit hetgeen in r.o. 4.2. is overwogen, volgt dat NOVA Dreef voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat aan deze eisen is voldaan. Het voorgaande betekent dat het beroep van NOVA Dreef op dringend eigen gebruik slaagt en de belangen van [gedaagde] niet meer hoeven te worden meegewogen.\n\nDe belangen van NOVA Dreef bij beëindiging van de huur wegen in dit geval zwaarder\n\n4.5.. Overigens is de kantonrechter van oordeel dat ook als van dringend eigen gebruik geen sprake zou zijn, de belangenafweging in het voordeel van NOVA Dreef zou uitvallen. De belangen van NOVA Dreef bij de beëindiging van de huur zijn in r.o. 4.2. aan de orde geweest en die belangen zijn niet alleen gericht op de financiële positie van NOVA Dreef zelf, maar dienen ook een breder maatschappelijk doel (extra woningen en parkeerplaatsen, een noodzakelijke modernisering van een winkelcentrum en opwaardering en vergroening van de openbare ruimte).4.6.. \n [gedaagde] heeft hier tegen ingebracht dat in de DekaMarkt supermarkt een (interne) slijterij zal worden geplaatst. Voortzetting van de huurovereenkomst - al dan niet in een andere vorm - was dus wel degelijk een mogelijkheid geweest, maar DekaMarkt wil daaraan niet meewerken. Het einde van de huur houdt voor [gedaagde] een feitelijke liquidatie van zijn onderneming in. Hoewel hij de pensioengerechtigde leeftijd nadert, had [gedaagde] de exploitatie van de slijterij, die goed loopt en waarvan de omzet in de afgelopen jaren is gegroeid, nog enige tijd kunnen voortzetten waarna hij deze aan zijn dochter had kunnen overdoen. Verplaatsing van de slijterij in de nabije omgeving is niet mogelijk: er zijn geen geschikte bedrijfsruimten in een straal van circa één kilometer beschikbaar.\n\n4.7.. De kantonrechter is van oordeel dat het belangen van [gedaagde] niet opwegen tegen die van NOVA Dreef. Reden hiervoor is dat huur naar zijn aard tijdelijk is en dat een huurder van bedrijfsruimte er rekening mee moet houden dat de huur op enig moment eindigt. Dat geldt hier al helemaal omdat de huurovereenkomst vanaf 1960 aan (de familie van) [gedaagde] wordt verhuurd. Daarbij heeft [gedaagde] er ook rekening mee moeten houden dat het gehuurde zich bevindt in een verouderd winkelcentrum dat op enig moment gerenoveerd zou moeten worden, hetgeen zou kunnen leiden tot het einde van de huur. Weliswaar is aannemelijk dat het niet makkelijk zal zijn om in de nabijheid van het gehuurde een andere ruimte te vinden, maar dat dit onmogelijk is, is niet gebleken. [gedaagde] lijkt ook niet actief te hebben gezocht omdat hij zich kennelijk en mogelijk in het licht van zijn naderende pensioen neerlegt bij liquidatie van de slijterij. Verder heeft [gedaagde] weliswaar aangevoerd dat hij de slijterij na zijn pensioen aan zijn dochter zou willen overdoen, maar de realiteit van dat plan heeft hij niet onderbouwd. Ten slotte is van belang dat NOVA Dreef aan [gedaagde] een tegemoetkoming van € 15.000 is aangeboden. Het subsidiaire verweer van [gedaagde] kan dus ook niet slagen.\n\nDe vordering tot vaststelling van het einde van de huur en ontruiming is toewijsbaar\n\n4.8.. Gelet op het voorgaande zal de vordering tot vaststelling van het einde van de huur worden toegewezen.\n\n4.9.. Tijdens de mondelinge behandeling heeft NOVA Dreef desgevraagd verklaard dat zij er geen bezwaar tegen heeft om een langere ontruimingstermijn aan te houden. Zij heeft in dat kader verklaard dat de andere huurders die op dit moment in het winkelcentrum zijn gevestigd na de bouwvak overgaan naar het tijdelijke winkelcentrum, waarna zal worden aangevangen met de sloop van het winkelcentrum aan het [adres 2]. De kantonrechter neemt als feit van algemene bekendheid aan dat de bouwvak in Noord Nederland dit jaar loopt tot en met 7 augustus 2026. Gelet op het voorgaande zal zij bepalen dat de huurovereenkomst op 8 augustus 2026 zal eindigen. [gedaagde] moet het gehuurde uiterlijk tegen die datum ontruimen en te verlaten. Daarmee wordt aan [gedaagde] ook enige tijd gegund om tot liquidatie over te gaan.\n\nDe door [gedaagde] verzochte schadevergoeding is niet toewijsbaar\n\n4.10.. Meer subsidiair heeft [gedaagde] aangevoerd dat aan de beëindiging van de huur de voorwaarde moet worden verbonden dat hem een schadevergoeding van € 110.000,00 wordt toegekend. In dat verband zoekt [gedaagde] aansluiting bij het bepaalde in artikel 7:309 BW (afbraak van het gehuurde voor de uitvoering van werken in het algemeen belang. Volgens [gedaagde] is hier ook een situatie waarin een eigendomsovergang leidt tot een beëindiging van de huurovereenkomst en tot verlies van de reële kans op voortzetting van de onderneming. Pas nadat NOVA Dreef eigenaar is geworden van het gehuurde (in 2023), ontstond het streven om de huur te beëindigen vanwege de herontwikkeling die (mede) geschiedt in het algemeen belang.\n\n4.11.. Het betoog van [gedaagde] kan niet slagen. Ook hier geldt als uitgangspunt dat huur tijdelijk is en dat de verhuurder op enig moment de huur kan beëindigen zonder dat hij een vergoeding voor schade die de huurder daardoor lijdt, verschuldigd is. Met de negatieve gevolgen van een huurbeëindiging voor een huurder van winkelruimte wordt al rekening gehouden doordat die huurbeëindiging uitsluitend via de rechter kan worden bewerkstelligd, alleen op bepaalde momenten mogelijk is en moet zijn gebaseerd op in de wet gegeven gronden. De schadevergoeding die in de situatie van artikel 7:309 BW aan de orde is, betreft dan ook een uitzondering in een bijzondere situatie. Daarvan is geen sprake. De gemeente [plaats] ondersteunt weliswaar de wens tot herontwikkeling van het winkelcentrum, maar die herontwikkeling is niet gebaseerd op beleid van de overheid of de gemeente. Van afbraak van het gehuurde in het algemeen belang of een onteigeningssituatie, waarop artikel 7:309 BW betrekking heeft, is geen sprake. NOVA Dreef gaat het gehuurde renoveren en dan verhuren.\n\n4.12.. \n\nZou al aansluiting kunnen worden gezocht bij artikel 7:309 BW, dan heeft [gedaagde] alleen recht op de schade wegens het verlies van de kans dat de huurverhouding zonder de eigendomsoverdracht (waarbij NOVA Dreef eigenaar van het gehuurde werd) zou hebben voortgeduurd. Die kans moet gelet op de verstreken duur van de huurovereenkomst (ruim zestig jaar) en de verouderde staat van het winkelcentrum niet als groot worden ingeschat. Een op die kans gebaseerde schadeloosstelling kan in ieder geval niet gelijk worden gesteld aan de door [gedaagde] berekende schade die is gebaseerd op een vergoeding voor de goodwill en de ondernemingswaarde bij beëindiging van de huur.\n\nHet vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard4.13.. NOVA Dreef stelt dat gelet op de voorbereidingen en de tijd die met de realisatie van de herontwikkeling gemoeid gaat, het voor haar van belang is om zo spoedig mogelijk zekerheid te verkrijgen omtrent de datum waarop zij beschikking zal krijgen over het gehuurde. Om te voorkomen dat het vonnis niet ten uitvoer kan worden gelegd en niet op tijd kan worden gestart met de herontwikkeling, vordert NOVA Dreef dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.\n\n4.14.. Een opgezegde huurovereenkomst blijft na de dag waartegen rechtsgeldig is opgezegd, van rechtswege van kracht tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder tot vaststelling van het tijdstip waarop de overeenkomst zal eindigen. Alleen in het geval dat het verweer tegen een dergelijke vordering de rechter kennelijk ongegrond voorkomt, kan het vonnis uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Dat is het geval vanwege het volgende. [gedaagde] heeft erkend dat het gehuurde gesloopt zal gaan worden en dat hij, als de andere huurders vertrekken (al dan niet naar het tijdelijke winkelcentrum) hij niet als enige in het winkelcentrum de slijterij zal kunnen blijven exploiteren. Zijn verweer richt dan ook niet op de gevorderde beëindiging van de huur en de ontruiming van het gehuurde maar op het verkrijgen van een schadeloosstelling. In die zin is zijn verweer tegen het einde van de huur en ontruiming kennelijk ongegrond. Daarbij komt dat [gedaagde], gelet op het voorgaande, door het uitvoerbaar verklaren van dit vonnis niet in een onomkeerbare situatie terecht komt: ook na ontruiming van het gehuurde kan hij in hoger beroep nog procederen over de vraag of hij al dan niet recht heeft op een door NOVA Dreef te betalen schadevergoeding.\n\n [gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten\n\n4.15.. \n [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van NOVA Dreef worden begroot op:\n\n- kosten van de dagvaarding\n\n€\n\n119,40\n\n- griffierecht\n\n€\n\n135,00\n\n- salaris gemachtigde\n\n€\n\n720,00\n\n(2 punten × € 360,00)\n\n- nakosten\n\n€\n\n144,00\n\n(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)\n\nTotaal\n\n€\n\n1.118,40\n\n4.16.. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.\n\nIn reconventie\n\n4.17.. In reconventie heeft [gedaagde] een door NOVA Dreef te betalen schadevergoeding gevorderd voor het geval deze niet zou worden opgelegd als voorwaarde voor de beëindiging van de huurovereenkomst. Gelet op hetgeen in conventie is overwogen, moet de reconventionele vordering als ingesteld worden beschouwd.\n\n4.18.. \n [gedaagde] heeft niet gesteld of onderbouwd waarop die vordering is gebaseerd. Indien en voor zover hij hiervoor, net zoals in conventie, aansluiting zoekt bij het bepaalde in artikel 7:309 BW, geldt dat dit ook in reconventie niet kan leiden tot toewijzing van de verlangde schadevergoeding. De kantonrechter verwijst hiervoor naar hetgeen zij in r.o. 4.11. en 4.12. heeft overwogen. Een andere grondslag is niet aangevoerd en ziet de kantonrechter ook niet. De reconventionele vordering zal dan ook worden afgewezen.\n\n [gedaagde] wordt veroordeeld in de kosten4.19.. \n [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en wordt daarom veroordeeld in de proceskosten. Gelet op de verwevenheid met de eis in reconventie, worden de proceskosten zijdens NOVA Dreef vastgesteld op nihil.\n\n5. De beslissing\n\nDe kantonrechter\n\nIn conventie\n\n5.1.. stelt vast dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde gelegen aan het adres [adres 1] in [plaats] zal eindigen op 8 augustus 2026,5.2.. veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde uiterlijk op 8 augustus 2026 te ontruimen met afgifte van de sleutels aan NOVA Dreef,\n\n5.3.. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.118,40, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,5.4.. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke renteover de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,\n\n5.5.. verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,\n\n5.6.. wijst het meer of anders gevorderde af,\n\nIn reconventie\n\n5.7.. wijst de vorderingen af,\n\n5.8.. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, welke worden vastgesteld op nihil.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 3 juni 2026.\n\n Artikel 7:296 lid 1 sub b van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW).\n\n Artikel 7:296 lid 3 BW.\n\n Waarbij NOVA Dreef zich beroept op artikel 7:296 lid 1 sub b dan wel lid 3 BW.\n\n Waarbij [gedaagde] een beroep doet op het Toko Mitra-arrest, ECLI:NL:HR:2010:BM9758.\n\n ECLI:NL:HR:2010:BM9758.\n\n Artikel 7:295 lid 1 BW.\n\nAls bedoeld in artikel 6:119 BW.","rechtspraak_nl","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBNHO:2026:7695","2026-06-25T00:00:00.000Z","2026-07-08T16:52:53.682Z","2026-07-13T00:29:09.825Z",{"id":45,"ecli":46,"slug":47,"caseNumber":37,"courtId":5,"decisionDate":19,"fullText":48,"summary":37,"language":7,"source":39,"sourceUrl":49,"sourceTimestamp":41,"parsedAt":42,"updatedAt":50},"1223","ECLI:NL:RBNHO:2026:7697","ecli-nl-rbnho-2026-7697","RECHTBANKNOORD-HOLLAND\n\nCiviel recht\n\nKantonrechter\n\nZittingsplaats Haarlem\n\nZaaknummer: 12091777 \\ CV EXPL 26-850\n\nVonnis van 3 juni 2026\n\nin de zaak van\n\n1. [eiser 1],\n\nte [plaats 1], 2. [eiser 2],\n\nte [plaats 1],\n\neisende partijen,\n\nhierna samen te noemen: [eisers],\n\ngemachtigde: mr. C.A. Gentile Martin,\n\ntegen\n\n1. [gedaagde 1],\n\nte [plaats 2], 2. [gedaagde 2],\n\nte [plaats 2],\n\ngedaagde partijen,\n\nhierna samen te noemen: [gedaagden],\n\nprocederend in persoon.\n\nDe zaak in het kortDe vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zijn toewijsbaar. Daarbij wordt een ontruimingstermijn aangehouden van twee maanden, omdat een minderjarig kind in het gehuurde woont. De gevorderde betaling van de huurachterstand van € 21.850,- is ook toewijsbaar. Het meer gevorderde is niet toewijsbaar, omdat de door [eisers] gestelde huurverhoging van € 150,00 per maand vanaf februari 2024 hoger lijkt dan mogelijk is uitgaande van de verhoging die de huurovereenkomst mogelijk maakt (conform de CPI) en die mogelijk is ingevolge artikel 7:248 lid 3 BW.\n\n1. De procedure\n\n1.1.. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 3 februari 2026 - het mondeling antwoord van 11 februari 2026\n\n- het tussenvonnis van 25 maart 2026 - de aanvullende producties die namens [eisers] zijn overgelegd\n\n- de mondelinge behandeling van 12 mei 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.\n\n1.2.. Ten slotte is vonnis bepaald.\n\n2. De feiten\n\n2.1.. \n [gedaagden] huurt vanaf 1 februari 2023 de woning aan de [adres] te [plaats 2] (hierna: het gehuurde) van [eisers]\n\n2.2.. In de huurovereenkomst staat: 4.5. Per betaalperiode van één maand bedraagt- de huurprijs € 1.850,-Huurprijswijziging(…)5.2. Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1. gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per 1 augustus en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhoging met maximaal 1%.\n\n2.3.. Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (ROZ 2017) van toepassing verklaard. In artikel 16 van deze algemene voorwaarden staat dat de huurprijs jaarlijks wordt verhoogd conform het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) en dat de wijziging ook geldt als daarvan geen mededeling aan de huurder is gedaan.\n\n2.4.. \n [gedaagden] heeft in de maanden maart 2024 tot en met december 2024 zeven keer een bedrag van € 2.000,- aan [eisers] overgemaakt en één keer een bedrag van € 1.850,-. Deze bedragen heeft [eisers] afgeschreven op de huur over maart tot en met oktober 2024. Vanaf februari 2025 heeft op negen momenten een steeds wisselend bedrag aan [eisers] betaald. De laatste betaling vond plaats op 17 oktober 2025. [eisers] heeft deze bedragen afgeschreven op de huur over de maanden november 2024 tot en mei 2025.\n\n2.5.. Bij aangetekende brief van 4 juli 2025 heeft de gemachtigde van [eisers] [gedaagden] gesommeerd tot betaling van een bedrag van € 11.450,- aan huurachterstand.\n\n2.6.. Bij vonnis van 15 oktober 2025 heeft de kantonrechter een door [eisers] ingestelde vordering tot betaling van huurachterstand en ontruiming van het gehuurde afgewezen. De kantonrechter overwoog daartoe dat de hoogte van de huurachterstand in kort geding niet kon worden vastgesteld omdat [gedaagden] aan de hand van bankafschriften verklaarde meer aan huur te hebben betaald dan hij verschuldigd was en de door [gedaagden] gemaakte kosten voor het opknappen van het gehuurde nog moesten worden verrekend met de huur.\n\n2.7.. Op 31 oktober 2025 heeft de gemachtigde van [eisers] de (toenmalige) gemachtigde van [gedaagden], die zich na het kort geding had gemeld, aangeschreven omdat volgens [eisers] sprake was van een huurachterstand van € 14.050,-.\n\n3. Het geschil\n\n3.1.. \n [eisers] vordert - samengevat - een verklaring voor recht dat [gedaagden] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, ontbinding van die huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en een veroordeling tot betaling van de huurachterstand, vermeerderd met rente en kosten.\n\n3.2.. \n [gedaagden] voert verweer. [gedaagden] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers], met veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.\n\n3.3.. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.\n\n4. De beoordeling\n\nDe verweren van [gedaagden] slagen grotendeels niet\n\n4.1.. De vorderingen van [eisers] zijn gegrond op zijn stelling dat [gedaagden] al geruime tijd de huur onbetaald heeft gelaten. [gedaagden] heeft daartegen de volgende verweren gevoerd.\n\n4.2.. Ten eerste heeft [gedaagden] aangevoerd dat de huur contant is betaald aan de heer [betrokkene], een door de verhuurder gestuurde tussenpersoon. Hoewel [eisers] heeft erkend dat [betrokkene] regelmatig als tussenpersoon voor hem is opgetreden omdat partijen wegens taalproblemen anders niet met elkaar konden communiceren, betwist hij dat sprake is geweest van contante betalingen. [eisers] accepteert uitsluitend betalingen per bank.\n\n4.3.. \n [gedaagden] heeft niet toegelicht over welke maanden hij de huur contant heeft betaald en welke bedragen hij op welke momenten heeft voldaan. Hij heeft ook niet uitgelegd waarom hij, nadat hij lange tijd de huur via de bank op een bankrekeningnummer van [eisers] had overgemaakt, tot contante betaling is overgegaan. Hij heeft alleen enkele Whatsapp berichten overgelegd waaruit weliswaar blijkt dat hij contact heeft gehad met [betrokkene] maar niet dat hij aan hem de huur contant heeft betaald. Dit verweer kan daarom niet slagen, ook niet omdat het strijdig lijkt te zijn met zijn verdere verweer.\n\n4.4.. Als tweede verweer heeft [gedaagden] namelijk aangevoerd dat hij de huur onbetaald heeft gelaten omdat hij het gehuurde, dat volgens [gedaagden] min of meer onbewoonbaar was, heeft opgeknapt (keuken, badkamer, schilderwerk) en [eisers] weigert de daarvoor aan hem verstuurde facturen te betalen. [eisers] heeft betwist dat hij toestemming heeft gegeven voor het op zijn kosten uitvoeren van werkzaamheden in het gehuurde.\n\n4.5.. Ook dit verweer kan niet slagen. [gedaagden] heeft niet toegelicht welke werkzaamheden hij wanneer heeft uitgevoerd en waarom die werkzaamheden noodzakelijk waren. Bovendien heeft hij niet onderbouwd dat [eisers] ermee had ingestemd dat [gedaagden] die werkzaamheden voor rekening van [eisers] zou uitvoeren. Als, zoals [gedaagden] stelt, de woning onbewoonbaar was, valt niet in te zien waarom hij pas ruim twee jaar na het ingaan van de huurovereenkomst gestopt is met de betaling van de huur en hij niet eerder heeft geprotesteerd bij [eisers]\n\n4.6.. \n [gedaagden] heeft ten slotte nog aangevoerd dat in de huurovereenkomst staat dat de huurprijs € 1.850,- per maand bedraagt, maar dat hij steeds € 2.000,- heeft betaald en hij dus te veel heeft betaald. Volgens [eisers] is de huurprijs conform de bepalingen in de huurovereenkomst verhoogd van € 1.850,- naar € 2.000,-. Als echter uitgegaan wordt van een huurprijs van € 1.850,- per maand heeft Hristov nog steeds een aanzienlijke huurachterstand, aldus [eisers]\n\n4.7.. \n\n [eisers] heeft niet toegelicht per wanneer de huurprijs is verhoogd van € 1.850,-\n\nnaar € 2.000,-. Een huurverhoging van € 150,- per maand lijkt hoger dan mogelijk is uitgaande van de verhoging die de huurovereenkomst mogelijk maakt (conform de CPI) en die mogelijk is ingevolge artikel 7:248 lid 3 BW. Gelet hierop moet ervan uit worden gegaan dat de huurprijs steeds € 1.850,- is gebleven. Ook in dat geval heeft [gedaagden] een huurachterstand die groter is dan drie maanden huur, te weten € 21.850,- (tot en met mei 2026).\n\nDe ontbinding, ontruiming en betaling van de huurachterstand zijn toewijsbaar.\n\n4.8.. Het voorgaande betekent dat de gevorderde verklaring voor recht kan worden toegewezen. [gedaagden] is immers tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Die tekortkoming is zodanig ernstig dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Ook de gevorderde huurachterstand van € 21.850,- tot en met mei 2026 is toewijsbaar, evenals de daarover gevorderde wettelijke rente.\n\n4.9.. De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen, omdat op grond van de wet alleen de deurwaarder een ontruiming van een woning mag uitvoeren.\n\n4.10.. \n [gedaagden] wordt niet veroordeeld tot betaling van de ontruimingskosten conform de specificatie van de kosten in het proces-verbaal van de deurwaarder. Die vordering is te onbepaald. Het staat nog niet vast of er kosten gemaakt worden voor een ontruiming door een deurwaarder en zo ja, hoe hoog die kosten zijn.\n\n4.11.. \n [gedaagden] heeft aangevoerd dat in het gehuurde tenminste één minderjarig kind woonachtig is. Er wonen nog meer kinderen van [gedaagden] maar deze zijn meerderjarig. Bij de beslissing of de ontruiming moet worden toegewezen, moet de kantonrechter de belangen van de minderjarige betrekken.Dat ontruiming van het gehuurde nadelig is voor het minderjarige kind, is evident. Dat maakt echter niet dat de gevorderde ontruiming zal worden afgewezen. De verantwoordelijkheid voor het welzijn van het minderjarige kind ligt immers primair bij de ouders. De kantonrechter zal evenwel aan de ontruiming een termijn van twee maanden verbinden zodat [gedaagden] meer tijd heeft om alternatieve huisvesting te zoeken.\n\n [gedaagden] wordt veroordeeld in de rente en kosten\n\n4.12.. \n [eisers] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter stelt vast dat [gedaagden] een consument is (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. De overeenkomst bevat een incassokostenbeding, artikel 25.2 van de algemene voorwaarden. Het is een beding dat is bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt en waarover niet afzonderlijk is onderhandeld. Omdat [gedaagden] een consument is, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of dit beding oneerlijk is in de zin van Richtlijn 93\u002F13\u002FEEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Het beding wijkt niet ten nadele van de consument af van de wettelijke regeling die zonder dat beding zou gelden. Het beding is daarom niet oneerlijk en staat niet aan toewijzing van incassokosten in de weg. De gevorderde vergoeding zal worden berekend op basis van de hoofdsom die in deze procedure wordt toegewezen. Daarom zal een bedrag van € 993,50 worden toegewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen.\n\n4.13.. \n [gedaagden] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:\n\n- kosten van de dagvaarding\n\n€\n\n154,09\n\n- griffierecht\n\n€\n\n753,00\n\n- salaris gemachtigde\n\n€\n\n86,00\n\n(2 punten × € 43,00)\n\n- nakosten\n\n€\n\n144,00\n\n(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)\n\nTotaal\n\n€\n\n1.137,09\n\n4.14.. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.\n\n5. De beslissing\n\nDe kantonrechter\n\n5.1.. verklaart voor recht dat [gedaagden] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens [eisers] welke voortvloeien uit de tussen partijen gesloten huurovereenkomst,\n\n5.2.. ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagden] om binnen twee maanden na de datum van dit vonnis de woning aan de [adres] te [plaats 2] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagden] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van [eisers] te stellen,\n\n5.3.. \n\nveroordeelt [gedaagden] om aan [eisers] te betalen € 21.850,- aan\n\nHuurachterstand over de maanden oktober 2025 tot en met mei 2026,\n\n5.4.. veroordeelt [gedaagden] om aan [eisers] te betalen de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 1 januari 2026 aan huur tot en met mei 2025 en de wettelijke rente over de huurtermijnen die vanaf juni 2026, exclusief kosten, telkens, na elke debetmutatie, heeft uitgestaan, tot de dag van volledige betaling,\n\n5.5.. veroordeelt [gedaagden] om aan [eisers] te betalen € 1.850,- per maand met ingang van de maand juni 2026 tot en met de ontruimingsdatum,\n\n5.6.. veroordeelt [gedaagden] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 993,50 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van volledige betaling,\n\n5.7.. veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van € 1.137,09, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,\n\n5.8.. veroordeelt [gedaagden] tot betaling van de wettelijke renteover de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,\n\n5.9.. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,\n\n5.10.. wijst het meer of anders gevorderde af.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 3 juni 2026.\n\n Artikel 556 lid 1 en artikel 557 Rv.\n\n Zie artikel 3 Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (IVRK).\n\n Als bedoeld in artikel 6:119 BW.\n\nAls bedoeld in artikel 6:119 BW.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBNHO:2026:7697","2026-07-13T00:29:10.861Z",{"id":52,"ecli":53,"slug":54,"caseNumber":37,"courtId":5,"decisionDate":55,"fullText":56,"summary":37,"language":7,"source":39,"sourceUrl":57,"sourceTimestamp":58,"parsedAt":42,"updatedAt":59},"1582","ECLI:NL:RBNHO:2026:7573","ecli-nl-rbnho-2026-7573","2026-04-30T00:00:00.000Z","RECHTBANKNOORD-HOLLAND\n\nCiviel recht\n\nKantonrechter\n\nZittingsplaats Haarlem\n\nZaaknummer: 12048749 \\ VV EXPL 26-3\n\nVonnis in kort geding van 30 april 2026\n\nin de zaak van\n\n [eiser],\n\nte [plaats],\n\neisende partij in conventie,\n\nverwerende partij in reconventie,\n\nhierna te noemen: [eiser],\n\ngemachtigde: mr. R.P. Groot,\n\ntegen\n\nSTICHTING PRE WONEN,\n\nte Velserbroek,\n\ngedaagde partij in conventie,\n\neisende partij in reconventie,\n\nhierna te noemen: Pre Wonen,\n\ngemachtigde: mr. J.J.L. Boudewijn.\n\nDe zaak in het kort[eiser] heeft geen spoedeisend belang bij zijn vorderingen in conventie, zodat die vorderingen worden afgewezen. Ook de vorderingen in reconventie zijn niet toewijsbaar, omdat niet in zodanige hoge mate aannemelijk is dat [eiser] vanaf 1 oktober 2025 weer de volledige huur moet betalen.\n\n1. De procedure\n\n1.1.. Het verloop van de procedure blijkt uit:\n\n- de dagvaarding - de eis in reconventie\n\n- de aanvullende producties zijdens [eiser] - de mondelinge behandeling van 5 maart 2026, waarvan proces-verbaal is opgemaakt - een overzicht van de door Pre Wonen gestelde huurachterstand - de pleitnota van [eiser] - de pleitnota van Pre Wonen.\n\n1.2.. \n [eiser] heeft de kantonrechter na de mondelinge behandeling gewraakt, welke wraking bij beslissing van 9 april 2026 is afgewezen. Vonnis in dit geschil is vervolgens bepaald op vandaag.\n\n2. De feiten\n\n2.1.. \n [eiser] huurt per 7 september 2023 de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) van Pre Wonen voor een huurprijs van € 647,19 per maand.\n\n2.2.. \n [eiser] heeft de Huurcommissie op 27 februari 2024 verzocht de huurprijs voor de woning tijdelijk te verlagen vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. De Huurcommissie heeft op 31 juli 2024 uitspraak gedaan, waarin staat: “BeslissingDe woonruimte heeft op 1 januari 2024 het volgende ernstige gebrek. - De radiatorkraan in de kleine slaapkamer en in de keuken zitten vast en niet naar behoren bediend kunnen worden. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer Qa3).De geldende huurprijs van € 647,19 wordt vanaf 1 januari 1924 tijdelijk verlaagd tot€ 258,88 per maand.(…)”.2.3.. De gemachtigde van [eiser] heeft Pre Wonen bij brief van 3 februari 2025 verzocht de in de brief opgesomde gebreken te herstellen.\n\n2.4.. Op 6 oktober 2025 heeft Pre Wonen [eiser] een brief gestuurd, waarin staat: “(…) Naar aanleiding van de Huurcommissiezaak nr. 2401820 met betrekking tot de cv-ketel heeft firma [bedrijf] de benodigde werkzaamheden uitgevoerd. De gebreken zijn hiermee verholpen. Wij verzoeken u de bijgaande akkoordverklaring te ondertekenen en aan ons retour te zenden.(…)” [eiser] heeft de door Pre Wonen meegezonden akkoordverklaring niet ondertekend.\n\n3. Het geschil\n\nin conventie\n\n3.1.. \n [eiser] vordert – na wijziging van eis - dat Pre Wonen wordt veroordeeld tot herstel van de gebreken binnen en buiten de woning en betaling van een schadevergoeding van € 2.500,00, alsook dat de kantonrechter de huurprijs vermindert tot 40% van de geldende huurprijs, met veroordeling van Pre Wonen in de kosten.\n\n3.2.. \n [eiser] legt aan de vorderingen het volgende ten grondslag. De Huurcommissie heeft in de uitspraak van 31 juli 2024 geoordeeld dat in de woning meerdere gebreken aanwezig zijn die Pre Wonen moet herstellen. Ook zijn er andere gebreken in de woning, onder meer stankoverlast in de vorm van kookluchten afkomstig van de buren, geluidsoverlast van onder meer blaffende honden en bonkende waterleidingen. Ook in het gebouw waar de woning onderdeel van uitmaakt ondervindt [eiser] overlast, omdat ongenode gasten de flat betreden en ‘de boel’ vernielen en bevuilen. Pre Wonen moet ook deze gebreken verhelpen, hetgeen zij tot nu toe niet heeft gedaan. Gelet op de gebreken in de woning en in de omgeving van de woning, heeft [eiser] recht op een huurprijsvermindering van 40% van de huurprijs.\n\n3.3.. Pre Wonen voert verweer. Pre Wonen concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.\n\n3.4.. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.\n\nin reconventie\n\n3.5.. Pre Wonen vordert - samengevat - veroordeling van [eiser] tot betaling van € 2.329,86, alsook vaststelling van de huurprijs van € 783,81 per maand vanaf 1 april 2026.\n\n3.6.. Pre Wonen legt aan de vorderingen het volgende ten grondslag. Pre Wonen stelt dat de gebreken zoals vastgesteld door de Huurcommissie in haar uitspraak van 31 juli 2024 in september 2025 zijn verholpen, zodat [eiser] vanaf 1 oktober 2025 de volledige huurprijs aan Pre Wonen is verschuldigd. Doordat [eiser] een huurprijsvermindering is blijven hanteren, is een huurachterstand ontstaan van € 2.329,86.\n\n3.7.. \n [eiser] betwist dat de gebreken in de woning zijn verholpen. [eiser] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Pre Wonen, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Pre Wonen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Pre Wonen in de kosten van deze procedure.\n\n3.8.. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.\n\n4. De beoordeling\n\nin conventie\n\nHet juridisch kader\n\n4.1.. Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Voor toewijzing is nodig dat [eiser] daarbij een spoedeisend belang heeft. Hiervan is sprake als een onverwijlde voorziening is geboden en als van de eisende partij niet kan worden gevergd dat hij de afloop van een bodemprocedure afwacht. Het ligt op de weg van [eiser] om te stellen en te onderbouwen dat hij een spoedeisend belang heeft bij de vorderingen die hij instelt. De kantonrechter vormt zich een voorlopig oordeel over de vorderingen aan de hand van de stukken en de mondelinge behandeling. Of de gevraagde voorziening wordt verleend, hangt ook af van de afweging van de belangen van partijen.\n\n [eiser] heeft geen spoedeisend belang bij de vorderingen\n\n4.2.. Het spoedeisend belang ten aanzien van de gevorderde schadevergoeding is in zijn geheel niet toegelicht, noch is de gestelde schade toegelicht of onderbouwd, zodat dit deel van de vordering niet toewijsbaar is.\n\n4.3.. Ten aanzien van vordering tot het verhelpen van de gebreken binnen en buiten de woning overweegt de kantonrechter als volgt. [eiser] heeft desgevraagd tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat partijen al langer bezig zijn om de gebreken in de woning te verhelpen en de overlast rondom de woning te verminderen, maar partijen komen er samen niet uit. Pre Wonen heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard bezig te zijn met de voorbereiding van planmatig onderhoud, waarbij in ieder geval de algemene ruimtes zoals de entrees onder handen genomen zullen worden. Daarna komen ingrijpende renovaties aan de woning aan bod, aldus Pre Wonen.\n\n4.4.. De kantonrechter oordeelt dat Pre Wonen gehouden is gebreken in de woning te verhelpen. Het is daarbij aan [eiser] om te onderbouwen dat sprake is van een gebrek in de woning. Ten aanzien van de gebreken binnen de woning heeft [eiser] zijn stellingen – tegenover de gemotiveerde betwisting van Pre Wonen – onvoldoende onderbouwd. Daarbij komt dat het geschil tussen partijen al langer speelt, in ieder geval vanaf 1 januari 2024. Ook speelt mee dat [eiser] erkent dat bepaalde zaken wel degelijk door Pre Wonen worden opgepakt. Daarom is niet gebleken dat [eiser] onder deze omstandigheden zoveel spoed heeft bij zijn vorderingen dat van hem niet gevergd kan worden dat hij een bodemprocedure start om herstel van de gebreken te vragen en de uitkomst van die procedure af te wachten. De vorderingen die zien op herstel van de gebreken binnen de woning en vaststelling van een huurprijsvermindering in dit kort geding worden afgewezen.\n\n4.5.. De vordering tot het verhelpen van de gebreken buiten de woning is niet toewijsbaar, omdat elke grondslag daartoe ontbreekt. Pre Wonen is als verhuurder van de woning gehouden om gebreken in de woning te verhelpen, waarbij zij jegens [eiser] – kort gezegd – een verplichting heeft overlast van haar medehuurders waar mogelijk te beperken. Niet in geschil is dat de overlast en vernielingen buiten de woning wordt veroorzaakt door derden. Pre Wonen kan daarom in dit geval niet verplicht worden tot het verhelpen van deze overlast.\n\n [eiser] wordt veroordeeld in de kosten\n\n4.6.. \n [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Pre Wonen worden begroot op:\n\n- salaris gemachtigde\n\n€\n\n577,00\n\n- nakosten\n\n€\n\n144,00\n\n(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)\n\nTotaal\n\n€\n\n721,00\n\nin reconventie\n\n4.7.. Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande uit een veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De kantonrechter zal daarbij niet alleen moeten onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eisende partij (Pre Wonen) op de gedaagde partij ([eiser]) voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. In de afweging van de belangen van partijen moet de kantonrechter mede betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling mocht de bodemrechter anders beslissen.\n\n4.8.. Partijen twisten over de vraag of de door de Huurcommissie in de uitspraak van 31 juli 2024 vastgestelde gebreken zijn verholpen. Bij een geschil hierover kan de verhuurder (Pre Wonen) de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de vraag of de gebreken die aanleiding gaven tot een sanctie inmiddels zijn weggenomen.\n\n4.9.. \n\nHoewel [eiser] erkent dat Pre Wonen bepaalde zaken wel heeft opgepakt, heeft hij gemotiveerd betwist dat alle door de Huurcommissie vastgestelde gebreken in zijn woning zijn verholpen. Door deze gemotiveerde betwisting is niet in zodanige hoge mate aannemelijk dat [eiser] vanaf 1 oktober 2025 weer de volledige huur moet betalen dat dit in kortgeding kan worden toegewezen. Het is bij deze stand van zaken aan Pre Wonen om een verzoek bij de Huurcommissie in te dienen zoals bedoeld in rechtsoverweging 4.8. De vorderingen zijn niet toewijsbaar.\n\nPre Wonen wordt veroordeeld in de kosten\n\n4.10.. Pre Wonen is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [eiser] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal Pre Wonen niet worden veroordeeld tot betaling van de betekeningskosten. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:\n\n- salaris gemachtigde\n\n€\n\n577,00\n\n- nakosten\n\n€\n\n144,00\n\nTotaal\n\n€\n\n721,00\n\n5. De beslissing\n\nDe kantonrechter\n\nin conventie\n\n5.1.. wijst de vorderingen van [eiser] af,\n\n5.2.. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 721,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,\n\n5.3.. verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,\n\nin reconventie\n\n5.4.. wijst de vorderingen van Pre Wonen af,\n\n5.5.. veroordeelt Pre Wonen in de proceskosten van € 721,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,\n\n5.6.. verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.\n\n Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 30 april 2026.\n\n Artikel 7:257 van het Burgerlijk Wetboek in verbinding met artikel 16 lid 4 jo. 12 lid 5 Uitvoeringswet huurprijzen Woonruimte.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBNHO:2026:7573","2026-06-24T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:29:28.336Z",{"id":61,"ecli":62,"slug":63,"caseNumber":37,"courtId":5,"decisionDate":18,"fullText":64,"summary":37,"language":7,"source":39,"sourceUrl":65,"sourceTimestamp":41,"parsedAt":42,"updatedAt":66},"1187","ECLI:NL:RBNHO:2026:7696","ecli-nl-rbnho-2026-7696","RECHTBANKNOORD-HOLLAND\n\nCiviel recht\n\nKantonrechter\n\nZittingsplaats Haarlem\n\nZaaknummer: 11383186 \\ CV EXPL 24-7686\n\nVonnis van 22 april 2026\n\nin de zaak van\n\n [eiser],\n\nte [plaats 1],\n\neisende partij,\n\nhierna te noemen: [eiser],\n\ngemachtigde: mr. J. de Groot,\n\ntegen\n\n [gedaagde],\n\nte [plaats 2],\n\ngedaagde partij,\n\nhierna te noemen: [gedaagde],\n\ngemachtigde: mr. F.A. Bijlenga.\n\nDe zaak in het kort\n\n [eiser] vordert ontbinding van zijn huurovereenkomst met [gedaagde] en ontruiming van de gehuurde woning dan wel wijziging van de huurprijs. Hij stelt daartoe dat sprake is van onvoorziene omstandigheden, waardoor [gedaagde] een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mocht verwachten. Dit beroep slaagt niet. De vorderingen zijn niet toewijsbaar.\n\n1. De procedure\n\n1.1.. \n\nHet verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 24 oktober 2024, - de conclusie van antwoord van 15 januari 2025, - het tussenvonnis van 22 januari 2025, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,\n\n- de aanvullende producties namens [gedaagde], - de aanvullende productie namens [eiser], - de mondelinge behandeling van 23 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, - de pleitaantekeningen die door [eiser] zijn overgelegd en voorgedragen, - de mondelinge behandeling van 26 maart 2026.\n\n1.2.. \n\nTen slotte is vonnis bepaald.\n\n2. De feiten\n\n2.1.. \n [eiser] en [gedaagde] hebben een affectieve relatie gehad die in 2020 is geëindigd.\n\n2.2.. \n [eiser] verhuurt per 1 februari 2020 de woning aan de [adres] te [plaats 2] (hierna: de woning) aan [gedaagde] voor een huurprijs van € 500,00 per maand. Het betreft een zelfstandige woning van 140 m2. [gedaagde] woont thans alleen in de woning.\n\n2.3.. In de huurovereenkomst staat: “(…) - partijen kiezen nadrukkelijk niet voor de mogelijkheid van een kortdurende huurovereenkomst, maar voor een langdurige(re) en bestendige(re) huurrelatie;- partijen kiezen nadrukkelijk om geen gebruik te maken van het huurregime van twee (2) jaar (zelfstandige woonruimte) of vijf (5) jaar (onzelfstandige woonruimte) of korter ex artikel 7:271 lid 1 Burgerlijk Wetboek;- aan huurder komt huurbescherming toe vanaf aanvang huurovereenkomst;(…)Betalingsverplichting, betaalperiode4.1 Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit:- de huurprijs4.2 De kosten voor gas\u002Fwater\u002Felektra zijn voor rekening van verhuurder.”\n\n2.4.. Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte van 20 maart 2017’ van overeenkomstige toepassing verklaard.\n\n2.5.. \n [eiser] betaalde aanvankelijk € 500,00 per maand aan leefgeld aan [gedaagde]. Partijen zijn nader overeengekomen dat [eiser] vanaf december 2023 de aan de woning verbonden kosten voor gas, water en elektra van dit leefgeld mag aftrekken. Na aftrek van deze kosten ontvangt [gedaagde] van [eiser] € 166,00 aan leefgeld per maand.\n\n2.6.. In de e-mail van 12 september 2025 van [betrokkene] aan de gemachtigde van [eiser] staat: “(…) Hieronder geven wij een kostenanalyse voor de heer [eiser] voor het pand [adres] te [plaats 2], voor en na de gewijzigde situatie.(…)Na de wijziging valt het pand in Box 3 en komt de situatie er als volgt uit te zien. Doordat er geen sprake is van een normaal verhuurde woning moet als leegwaarderatio 5,5% worden gehanteerd waardoor over de volledige WOZ-waarde het fictief rendement dient te worden berekend.De (box3) inkomstenbelasting werd daarna als volgt berekend, 743.000 x 4% = 29.720 tegen 30% belasting = 8.916Na de aanpassing in de belastingwet wordt het dan als volgt berekend. 743.000 x 5,88% = 43.688 (verondersteld rendement) tegen 36% belasting = 15.727.(…)Het lijkt me duidelijk dat de gewijzigde situatie een enorme lastenverzwaring voor de heer [eiser] heeft veroorzaakt.(…)”.\n\n2.7.. In de e-mail van 13 januari 2020 van [eiser] aan [gedaagde] staat: “Hi [gedaagde], Zoals wij hebben besproken beloof ik je dat je ten alle tijden in de woning,[adres],zal kunnen blijven wonen.(…)”.2.8.. Partijen zijn zowel voor als na de mondelinge behandeling van 23 september 2025 én 26 maart 2026 met elkaar in overleg getreden. Dit heeft niet geleid tot beëindiging van het geschil.3. Het geschil\n\n3.1.. \n [eiser] vordert – na wijziging van eis en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – dat de kantonrechter: - primair; de huurovereenkomst ontbindt per 1 juli 2025, dan wel een in goede justitie te bepalen datum, met veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming, - subsidiair; de huurprijs per 1 juli 2025, althans een in goede justitie te bepalen datum, vast te stellen op € 1.750,00 per maand, - [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.\n\n3.2.. \n [eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. De gewijzigde fiscale behandeling van de woning, meer specifiek een door de wet- en regelgeving gewijzigde berekening van het belastbaar vermogen binnen Belasting Box 3, is zodanig dat deze als onvoorzienbare omstandigheidmoeten worden aangemerkt. Dit tezamen met de lage huurprijs van € 500,00 per maand maakt dat van [eiser] niet langer kan worden verlangd dat hij de huurovereenkomst (ongewijzigd) voortzet. [eiser] is bereid om [gedaagde] voor de ontbinding en ontruiming te compenseren met een bedrag van € 200.000,00 alsook door handhaving van een ontruimingstermijn van zes maanden.\n\n3.3.. \n [gedaagde] betwist dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid. De door [eiser] naar voren gebrachte omstandigheden worden niet, althans onvoldoende en te laat onderbouwd. [gedaagde] concludeert daarom tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.\n\n3.4.. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.\n\n4. De beoordeling\n\nEr is geen sprake van onvoorziene omstandigheden\n\n4.1.. De kantonrechter kan op verzoek van een van partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op de grond van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Aan de wijziging of ontbinding kan terugwerkende kracht worden verleend. Een wijziging of ontbinding wordt niet uitgesproken voor zover de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich erop beroept.\n\n4.2.. Er moet dus niet alleen sprake zijn van onvoorziene omstandigheden, maar deze moeten bovendien van dien aard zijn dat de redelijkheid en billijkheid met zich brengen dat [gedaagde] ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Bovendien moet het niet gaan om omstandigheden, die op grond van de aard van de overeenkomst of de in het maatschappelijk verkeer geldende opvattingen voor rekening van [eiser] als verhuurder behoren te blijven.4.3.. Voor de beantwoording van de vraag of sprake is van onvoorziene omstandigheden is bepalend wat partijen bij het aangaan van de overeenkomst op 1 februari 2020 voor ogen heeft gestaan en welke omstandigheden zij geacht kunnen worden daarin te hebben verdisconteerd.\n\n4.4.. Naar het oordeel van de kantonrechter zijn partijen na het verbreken van hun affectieve relatie een (voor [gedaagde] genereuze) regeling overeengekomen, waarbij [gedaagde] de woning mocht huren voor een huurprijs van € 500,00 per maand. Daarbij hebben het verbreken van de relatie én verschillende bij de mondelinge behandeling toegelichte persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] een rol gespeeld. Tijdens de mondelinge behandeling is door partijen verklaard dat [eiser] – ook ten tijde van het sluiten van deze huurovereenkomst – verschillende panden verhuurt en goed op de hoogte is van de huurbescherming die de wet huurders biedt. De kantonrechter begrijpt daarom dat de huurovereenkomst tot stand is gekomen zonder een zakelijk motief en met vergaande financiële gevolgen voor [eiser] in zijn hoedanigheid als verhuurder.\n\n4.5.. De vordering van [eiser] ziet – kort gezegd – op de naar zijn inzicht onvoorziene omstandigheid die is ontstaan door wijzigingen in de wet- en regelgeving, die hebben geleid tot een gewijzigde berekening van het belastbaar vermogen vallende in Belasting Box 3. Tijdens de mondeling behandeling heeft de gemachtigde van [eiser] desgevraagd nader toegelicht dat dit heeft geleid tot een zwaardere belastingplicht voor [eiser]. De fiscale wetswijzigingen zijn zodanig dat partijen daar bij aanvang van de huurovereenkomst geen rekening hadden (kunnen en) hoeven houden. Gelet op deze omstandigheden kan [gedaagde] een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet verwachten, aldus [eiser]. Ter onderbouwing heeft [eiser] een e-mail van zijn boekhouder, de heer [betrokkene], overgelegd waarin staat dat zijn lasten door de gewijzigde wet- en regelgeving met ruim € 15.000,00 zijn gestegen. [gedaagde] betwist (mede bij gebrek aan wetenschap) dat sprake is van een zodanige verzwaring van de belastingplicht van [eiser] dat dit als een onvoorziene omstandigheidmoet worden aangemerkt. De e-mail van de heer [betrokkene] moet daarbij als ongefundeerd worden gepasseerd, aldus [gedaagde].\n\n4.6.. De kantonrechter wil als feit van algemene bekendheid als uitgangspunt aannemen dat de nieuwe wet- en regelgeving heeft geleid tot een zwaardere belastingplicht voor de verhuurder van een niet door hem\u002Fhaar zelf bewoonde woning die voortvloeit uit de wijzigingen binnen Belasting Box 3. Tegenover de betwisting van [gedaagde] heeft [eiser] echter onvoldoende (concreet) onderbouwd welke financiële wijzigingen zich de afgelopen jaren hebben voorgedaan en waarom deze omstandigheden als onvoorzien zouden moeten worden aangemerkt.4.7.. De berekening van het belastbaar inkomen over het jaar 2020 en het jaar 2023 die tijdens de mondelinge behandeling van 23 september 2025 bij wijze van voorbeeld door (de gemachtigde van) [eiser] is uiteengezet, kan hem daarbij niet baten. Daarbij is allereerst de zogenaamde waarheidsplichtvan belang. Op grond daarvan hebben partijen de verplichting om de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig aan te voeren. De rechter mag, als deze verplichting niet wordt nageleefd, daaruit de gevolgtrekking maken, die zij geraden acht. De kantonrechter stelt vast dat in de dagvaarding is opgenomen dat de veranderingen van wet- en regelgeving, met name op fiscaal gebied moeten gelden als onvoorziene omstandigheden, maar dat uit het debat tussen partijen is gebleken dat tot op de mondelinge behandeling onduidelijk is gebleven of [eiser] daarbij voor ogen had dat de woning eerst in Belasting Box 1 belast werd en later in Belasting Box 3, dan wel de latere verzwaring van de belastingdruk in Belasting Box 3. Zelfs uit de door [eiser] ingebrachte e-mail van 12 september 2025 van kantoor Nooter blijkt niet welke onvoorziene omstandigheden worden bedoeld, omdat in deze e-mail zowel de wijziging dat de woning van Belasting Box 1 naar Belasting Box 3 gaat is vermeld, maar ook de later verzwaarde lasten in Belasting Box 3. In de dagvaarding is voorts geen cijfermatig vergelijkend overzicht opgenomen van de door partijen geregelde situatie en de situatie die [eiser] als onvoorzien stelt, noch is van deze beide situaties bij de dagvaarding een onderbouwing ingebracht. Door eerst in de mondelinge behandeling te verduidelijken dat de onvoorziene omstandigheden zouden zijn gelegen in de verzwaarde behandeling van niet zelf bewoonde woningen in Belasting Box 3 en daarbij concreter in te gaan op die fiscale behandeling heeft [eiser] naar het oordeel van de kantonrechter de waarheidsplicht zodanig geschonden dat er geen aanleiding is om hem verder in de gelegenheid te stellen zijn standpunt te onderbouwen. Voorts is van belang dat [eiser] ook op de zitting van 23 september 2025 de situatie op dat moment heeft vergeleken met de situatie dat hij nog zijn hoofdverblijf in de woning had en de met zijn uitschrijving gepaard gaande fiscale gevolgen niet kunnen gelden als ‘onvoorzien’.\n\n4.8.. Zoals hiervoor is overwogen was reeds bij aanvang van de huur geen sprake van zakelijke motieven bij deze huurovereenkomst. Voorts staat vast dat Henskens inmiddels, in afwijking van de oorspronkelijke afspraken, bijdraagt aan de kosten voor gas, water en elektra. Tegen deze achtergrond moeten strenge eisen gesteld worden aan de stelplicht van [eiser], waaraan hij naar het oordeel van de kantonrechter niet heeft voldaan.\n\n4.9.. De kantonrechter is bij deze stand van zaken van oordeel dat niet, althans onvoldoende is gebleken van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat [gedaagde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mocht verwachten.\n\n4.10. Voor zover [eiser] betoogt dat de stijgende energieprijzen als een onvoorziene omstandigheid moet worden gezien, slaagt dit betoog evenmin. Gelet op de stijgende energieprijzen zijn partijen in 2023 immers overeengekomen dat [eiser] de kosten voor het gas, water en elektra mag verrekenen met de door hem aan [gedaagde] te betalen leefgeldkosten. Daarom betaalt [eiser] vanaf december 2023 geen € 500,00, maar € 166,00 aan leefgeldkosten aan [gedaagde].\n\nDe vorderingen zijn niet toewijsbaar4.11. \n [eiser] beroept zich ten aanzien van zowel de primaire als de subsidiaire vordering op onvoorziene omstandigheden. Omdat een beroep daarop niet slaagt, betekent dat dat de primair gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst niet toewijsbaar is. De subsidiair gevorderde huurprijsverhoging is om diezelfde reden evenmin toewijsbaar.\n\n [eiser] wordt veroordeeld in de rente en kosten\n\n4.12. \n [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:\n\n- salaris gemachtigde\n\n€\n\n434,00\n\n(2 punten × € 217,00)\n\n- nakosten\n\n€\n\n108,50\n\n(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)\n\nTotaal\n\n€\n\n542,50\n\n5. De beslissing\n\nDe kantonrechter\n\n5.1.. wijst de vorderingen van [eiser] af,\n\n5.2.. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 542,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,\n\n5.3.. verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. S. Kleij en in het openbaar uitgesproken op 22 april 2026.\n\n Artikel 6:258 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW).\n\n Artikel 6:258 BW.\n\n Overweging 2.6.\n\n In de zin van artikel 6:258 BW.\n\n Artikel 21 van het wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv).","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBNHO:2026:7696","2026-07-13T00:29:08.841Z",20]