[{"data":1,"prerenderedAt":-1},["ShallowReactive",2],{"court-category-rotterdam-property-tax-nl":3},{"court":4,"category":9,"stats":15,"decisions":26,"total":16,"page":25,"limit":68},{"id":5,"name":6,"country":7,"slug":8},61,"Rotterdam","nl","rotterdam",{"id":10,"slug":11,"name":12,"country":13,"createdAt":14},76,"property-tax-nl","Property Tax","NL","2026-07-08T16:54:48.713Z",{"totalDecisions":16,"dateRange":17,"topProvisions":20},5,{"min":18,"max":19},"2024-10-02T00:00:00.000Z","2026-06-26T00:00:00.000Z",[21],{"provisionId":22,"code":23,"article":24,"count":25},"121826","Verordening","",1,[27,37,44,51,60],{"id":28,"ecli":29,"slug":30,"caseNumber":24,"courtId":5,"decisionDate":19,"fullText":31,"summary":24,"language":7,"source":32,"sourceUrl":33,"sourceTimestamp":34,"parsedAt":35,"updatedAt":36},"1110","ECLI:NL:RBROT:2026:7382","ecli-nl-rbrot-2026-7382","RECHTBANK ROTTERDAM\n\nBestuursrecht\n\nzaaknummer: ROT 24\u002F8537\n uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 juni 2026 in de zaak tussen\n [eiser], uit [plaatsnaam], eiser\n\nen\n\nde heffingsambtenaar van de gemeente Krimpen aan den IJssel\n\n(gemachtigde: [naam 1]).\n\nSamenvatting\n\n1. Eiser is het niet eens met de WOZ-waarde van zijn woning. De rechtbank komt tot het oordeel dat de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan, omdat de onderbouwing van de waarde niet inzichtelijk is wat betreft de grondwaarde en de heffingsambtenaar tegenstrijdige standpunten heeft ingenomen ten aanzien van de vergelijkingsobjecten. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat de door hem voorgestane waarde niet te laag is. De rechtbank stelt de waarde van de woning in goede justitie vast op € 495.000,-. Het beroep is gegrond.\n\nProcesverloop\n\n2. Met het besluit van 19 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) per de waardepeildatum van 1 januari 2023 vastgesteld op € 531.000,- op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Krimpen aan den IJssel voor het belastingjaar 2024 opgelegd.\n\n2.1.. Met de uitspraak op bezwaar van 9 augustus 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser tegen het besluit van 19 februari 2024 gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 530.000,-.\n\n2.2.. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.\n\n2.3.. De rechtbank heeft het beroep op de zitting van 4 juni 2026 behandeld. Hieraan heeft eiser deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar is [naam 2], taxateur, verschenen.\n\nBeoordeling door de rechtbank\n\n3. Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar houdt in wisselende mate rekening met de waterverdedigingsvrijstelling. In het aanslagbiljet wordt een vermindering van € 88.892,- gehanteerd, terwijl in de uitspraak op bezwaar de vermindering € 66.740,- bedraagt. Uit een taxatierapport van de Nationale Taxatie Service (NTS) van 5 september 2022 volgt dat de marktwaarde van de woning € 520.000,- bedraagt. Rekening houdend met de waterverdedigingsvrijstelling van € 88.892,- kan de WOZ-waarde niet meer dan € 431.108,- bedragen. Daarnaast is de heffingsambtenaar uitgegaan van een te grote woonoppervlakte, namelijk 141 m² in plaats van 121 m2. De naastgelegen woning is voor € 100.000,- minder dan de WOZ-waarde verkocht, waardoor het aannemelijk is dat de heffingsambtenaar de woning van eiser ook te hoog heeft gewaardeerd.\n\n4. Voor de beoordeling van het beroep zijn de volgende regels van belang. Aan een onroerende zaak wordt een waarde toegekend.Deze waarde is gelijk aan de prijs die de meestbiedende koper zou betalen bij een verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.\n\n5. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar erkend dat de grondprijs van de woning niet is vastgesteld conform de grondstaffel bij het in beroep overgelegde taxatierapport. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar in bezwaar uitdrukkelijk erkend dat de door eiser aangedragen verkoop van [adres 2] op 3 juni 2024 bruikbaar is voor de waardering, maar is hij voor het eerst tijdens de zitting in beroep op dat standpunt teruggekomen, omdat de verkoop meer dan een jaar na de waardepeildatum heeft plaatsgevonden en de verschillen tussen de woning en [adres 2] te groot zijn. Nu de onderbouwing van de waarde niet inzichtelijk is wat betreft de grondwaarde en de heffingsambtenaar tegenstrijdige standpunten heeft ingenomen ten aanzien van de vergelijkingsobjecten, heeft de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast voldaan.\n\n6. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat de door hem voorgestane waarde van € 431.000,- niet te laag is. Deze waarde is gebaseerd op het taxatierapport van NTS van 5 september 2022, waarin de woning is vergeleken met woningen die zijn verkocht op 15 en 27 november 2019 en 11 mei 2021. Deze verkopen hebben te ver voor de waardepeildatum van 1 januari 2023 plaatsgevonden om bruikbaar te zijn voor de waardering.Het taxatierapport kan daarom niet als uitgangspunt voor de waarde van de woning worden gebruikt.\n\n7. Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd het van haar gevraagde bewijs te leveren, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde van de woning in goede justitie vast op € 495.000,-.\n\nConclusie en gevolgen\n\n8. Het beroep is gegrond, omdat de uitspraak op bezwaar in strijd is met artikel 17 van de Wet WOZ. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar.\n\n9. De rechtbank neemt met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht nu zelf een beslissing en bepaalt dat de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 wordt verlaagd naar € 495.000,-. De aanslag onroerendezaakbelastingen wordt overeenkomstig verlaagd.\n\n10. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiser vergoeden. Eiser heeft geen proceskosten gemaakt die vergoed kunnen worden.\n\nBeslissing\n\nDe rechtbank:\n\n- verklaart het beroep gegrond;\n\nvernietigt de uitspraak op bezwaar;\n\nvermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 495.000,-;\n\nvermindert de voor de woning opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen tot een aanslag berekend naar een waarde van € 495.000,-;\n\nbepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;\n\nbepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan eiser moet vergoeden.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van\n\nmr. T.M. Helleman, griffier. Uitgesproken op 26 juni 2026.\n\ngriffier\n\nrechter\n\nDeze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.\n\nInformatie over hoger beroep\n\nEen partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.\n\nDigitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.\n\nKan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.\n\n Artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ.\n\nKamerstukkenII 1992\u002F93, 22885, nr. 3, blz. 44.\n\n HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300.\n\n Vgl. Hof Den Haag 9 december 2013, ECLI:NL:GHDHA:2013:4739.","rechtspraak_nl","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBROT:2026:7382","2026-06-25T00:00:00.000Z","2026-07-08T16:52:53.682Z","2026-07-13T00:29:04.606Z",{"id":38,"ecli":39,"slug":40,"caseNumber":24,"courtId":5,"decisionDate":19,"fullText":41,"summary":24,"language":7,"source":32,"sourceUrl":42,"sourceTimestamp":34,"parsedAt":35,"updatedAt":43},"1127","ECLI:NL:RBROT:2026:7383","ecli-nl-rbrot-2026-7383","RECHTBANK ROTTERDAM\n\nBestuursrecht\n\nzaaknummers: ROT 23\u002F4477 en ROT 25\u002F4522\n uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 juni 2026 in de zaken tussen\n [eiser], uit [plaatsnaam], eiser\n\nen\n\nde heffingsambtenaar van de gemeente Capelle aan den IJssel\n\n(gemachtigde: [naam 1]).\n\nSamenvatting\n\n1. Eiser en de heffingsambtenaar hebben voor het belastingjaar 2023 een compromis bereikt over de WOZ-waarde, maar eiser vindt dat hij recht heeft op een proceskostenvergoeding. De rechtbank oordeelt anders. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij kosten heeft gemaakt voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. De rechtbank stelt de WOZ-waarde vast conform het compromis. Het beroep van eiser tegen de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2025 is ongegrond.\n\nProcesverloop\n\n2. Met het besluit van 31 januari 2023 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 633.000,- op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).\n\n2.1.. Met besluit van 27 januari 2025 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning voor het belastingjaar 2025 vastgesteld op € 610.000,- op grond van de Wet WOZ.\n\n2.2.. Met de uitspraken op bezwaar van 18 mei 2023 en 30 april 2025 heeft de heffingsambtenaar de bezwaren van eiser tegen de besluiten van 31 januari 2023 en 27 januari 2025 ongegrond verklaard.\n\n2.3.. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar van 18 mei 2023 (ROT 23\u002F4477) en de uitspraak op bezwaar van 30 april 2025 (ROT 25\u002F4522).\n\n2.4.. De rechtbank heeft het beroep op de zitting van 4 juni 2026 gevoegd behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [naam 2], taxateur.\n\nBeoordeling door de rechtbank\n\nROT 23\u002F4477\n\n3. Tussen partijen is niet meer in geschil dat de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 te hoog is vastgesteld en € 564.000,- zou moeten bedragen. De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar van 18 mei 2023 daarom vernietigen, de waarde van de woning op dat bedrag vaststellen en de aanslag onroerendezaakbelasting overeenkomstig verminderen.\n\n4. Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar van 18 mei 2023 ten onrechte geen proceskostenvergoeding heeft toegekend. Dat eiser zich heeft laten bijstaan door een deskundige, blijkt uit de kwaliteit van zijn stukken en uit het feit dat de heffingsambtenaar hem uiteindelijk in het gelijk heeft gesteld. Eiser heeft ook zelf tijd en moeite gestoken in de bezwaarprocedure, die hij moest beginnen door een fout van de heffingsambtenaar. De wetgever heeft bedoeld dat ook eiser zelf recht heeft op een proceskostenvergoeding, omdat in artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ is bepaald dat dergelijke vergoedingen uitsluitend moeten worden uitbetaald op een bankrekening van de belanghebbende. De heffingsambtenaar had eiser erop moeten wijzen dat hij een verzoek tot vergoeding van de proceskosten had kunnen doen.4.1.. Voor de beoordeling van deze beroepsgrond zijn de volgende regels van belang. De kosten, die de belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken, worden door het bestuursorgaan uitsluitend vergoed op verzoek van de belanghebbende voor zover het bestreden besluit wordt herroepen wegens aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid.Een veroordeling in de kosten kan uitsluitend betrekking hebben op de kosten die zijn genoemd in het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb), waaronder de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.\n\n4.2.. \n\nNaar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar terecht geen proceskostenvergoeding aan eiser toegekend. Eiser heeft in bezwaar niet om een dergelijke vergoeding verzocht. Van een beroepsmatige rechtsbijstandverlener mag worden verwacht dat hij zijn klant informeert over de mogelijkheid tot een proceskostenvergoeding. De heffingsambtenaar was daarom niet verplicht eiser op die mogelijkheid te wijzen. Bovendien geldt dat, zelfs als eiser wel een dergelijk verzoek zou hebben gedaan, het niet aannemelijk is dat eiser daadwerkelijk kosten heeft gemaakt voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Voor het eerst op de zitting heeft eiser gesteld dat hij € 300,- zou hebben betaald aan ene [naam 3]. Eiser heeft geen factuur van of overeenkomst met [naam 3] overgelegd. Eiser heeft geweigerd de vraag van de rechtbank naar het beroep van [naam 3] te beantwoorden. De rechtbank kan daarom niet vaststellen dat [naam 3] beroepsmatig rechtsbijstand verleent. De kwaliteit van de processtukken is niet zodanig dat het niet anders kan dat [naam 3] beroepsmatig rechtsbijstand aan eiser heeft verleend. Dat eiser en de heffingsambtenaar overeenstemming hebben bereikt over de waarde van de woning, leidt evenmin tot die conclusie. Anders dan eiser betoogt, volgt uit artikel 30a van de Wet WOZ niet dat eiser zelf recht heeft op een proceskostenvergoeding. De beroepsgrond slaagt niet.\n\nROT 25\u002F4522\n\n5. Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning voor het belastingjaar 2025 onjuist heeft vastgesteld. Het is niet logisch dat de waarde in 2025 lager is dan in 2023.\n\n5.1.. Voor de beoordeling van deze beroepsgrond zijn de volgende regels van belang. Aan een onroerende zaak wordt een waarde toegekend.Deze waarde is gelijk aan de prijs die de meestbiedende koper zou betalen bij een verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.\n\n5.2.. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De heffingsambtenaar heeft de woning vergeleken met [adres 2], [adres 3] en [adres 4]. Deze objecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat zij op de belangrijkste waardebepalende kenmerken zoals woningtype, ligging en bouwjaar voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.\n\n5.3.. Wat eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Op de zitting heeft eiser onderkend dat als de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 wordt aangepast naar € 564.000,-, er sprake is van een logische opbouw van de WOZ-waarden. Hij heeft uitdrukkelijk verklaard dat hij het in dat geval eens is met de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde voor het belastingjaar 2025. De rechtbank laat de overige argumenten van eiser daarom onbesproken. De beroepsgrond slaagt niet.\n\nConclusie en gevolgen\n\n6. Het beroep in zaak ROT 23\u002F4477 is gegrond, omdat de uitspraak op bezwaar van 18 mei 2023 in strijd is met artikel 17 van de Wet WOZ. De rechtbank voorziet zelf in de zaak door te bepalen dat de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 wordt vastgesteld op € 564.000,- en de aanslag onroerendezaakbelasting overeenkomstig wordt verminderd.Het beroep in de zaak ROT 25\u002F4522 is ongegrond.\n\n7. Omdat het beroep in de zaak ROT 23\u002F4477 gegrond is, moet de heffingsambtenaar het in die zaak betaalde griffierecht aan eiser vergoeden. In de zaak ROT 25\u002F4522 krijgt eiser het griffierecht niet terug.\n\n8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij kosten heeft gemaakt voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. De rechtbank verwijst naar wat hiervoor onder 4.2 is overwogen.Beslissing\n\nDe rechtbank:\n\nverklaart het beroep in zaak ROT 23\u002F4477 gegrond;\n\nvernietigt de uitspraak op bezwaar van 18 mei 2023;\n\nvermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 tot een bedrag van € 564.000,-;\n\nvermindert de voor de woning opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het belastingjaar 2023 tot een aanslag berekend naar een waarde van € 564.000,-;\n\nbepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de uitspraak op bezwaar van 18 mei 2023;\n\nbepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden;\n\nverklaart het beroep in zaak ROT 25\u002F4522 ongegrond.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van\n\nmr. T.M. Helleman, griffier. Uitgesproken op 26 juni 2026.\n\ngriffier\n\nrechter\n\nDeze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.\n\nInformatie over hoger beroep\n\nEen partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.\n\nDigitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.\n\nKan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.\n\n Artikel 7:15 van de Algemene wet bestuursrecht.\n\n Artikel 1, aanhef en onder a, van het Bpb.\n\n Artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ.\n\nKamerstukken II1992\u002F93, 22885, nr. 3, p. 44.\n\n HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300.\n\n Artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBROT:2026:7383","2026-07-13T00:29:05.484Z",{"id":45,"ecli":46,"slug":47,"caseNumber":24,"courtId":5,"decisionDate":19,"fullText":48,"summary":24,"language":7,"source":32,"sourceUrl":49,"sourceTimestamp":34,"parsedAt":35,"updatedAt":50},"1129","ECLI:NL:RBROT:2026:7384","ecli-nl-rbrot-2026-7384","RECHTBANK ROTTERDAM\n\nBestuursrecht\n\nzaaknummer: ROT 24\u002F8461\n uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 juni 2026 in de zaak tussen\n [eiseres], uit [plaatsnaam], eiseres\n\nen\n\nde heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam\n\n(gemachtigde: [naam]).\n\nSamenvatting\n\n1. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres niet-ontvankelijk verklaard, omdat het te laat is ingediend. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar dat terecht gedaan. Eiseres had geen goede reden voor de termijnoverschrijding. Het beroep is ongegrond.\n\nProcesverloop\n\n2. Met het besluit van 27 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar een aanslag onroerendezaakbelasting voor gebruikers van een niet-woning aan eiseres opgelegd.\n\n2.1.. Met de uitspraak op bezwaar van 4 september 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres tegen het besluit van 27 februari 2024 niet-ontvankelijk verklaard.\n\n2.2.. Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.\n\n2.3.. De rechtbank heeft het beroep op de zitting van 4 juni 2026 behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.\n\nBeoordeling door de rechtbank\n\n3. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van eiseres tegen het besluit van 27 februari 2024 ontvangen op 26 juni 2024. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar niet-ontvankelijk verklaard, omdat het te laat is ingediend en niet is gebleken dat eiseres een goede reden had voor de termijnoverschrijding.\n\n4. Eiseres betoogt dat de heffingsambtenaar het bezwaar ten onrechte niet-ontvankelijk heeft verklaard. Zij heeft na ontvangst van het besluit van 27 februari 2024 direct contact opgenomen met de eigenaar van de onroerende zaak, omdat zij volgens de gebruikersovereenkomst geen vergoeding is verschuldigd voor het gebruik van de onroerende zaak. Eiseres ging ervan uit dat de eigenaar het verder zou regelen. Nadat zij een aanmaning had ontvangen, heeft zij alsnog bezwaar gemaakt.\n\n5. Voor de beoordeling van het beroep zijn de volgende regels van belang. De termijn voor het indienen van een bezwaarschrift bedraagt zes weken vanaf de dag na die waarop het besluit op de voorgeschreven wijze bekend is gemaakt.Een bezwaarschrift is tijdig ingediend indien het voor het einde van de termijn is ontvangen.Ten aanzien van een na afloop van de termijn ingediend bezwaar- of beroepschrift blijft niet-ontvankelijkverklaring op grond daarvan achterwege indien redelijkerwijs niet kan worden geoordeeld dat de indiener in verzuim is geweest.\n\n6. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar het bezwaar terecht niet-ontvankelijk verklaard. De laatste dag van de bezwaartermijn was 9 april 2024 en de heffingsambtenaar heeft het bezwaar daarna ontvangen. Dat eiseres erop vertrouwde dat de eigenaar van de onroerende zaak ervoor zou zorgen dat zij de aanslag niet hoefde te betalen, is geen goede reden voor de termijnoverschrijding. Eiseres had zelf tijdig bezwaar kunnen maken. De beroepsgrond slaagt niet.\n\n7. Omdat de heffingsambtenaar het bezwaar terecht niet-ontvankelijk heeft verklaard, komt de rechtbank niet toe aan de vraag of de heffingsambtenaar terecht een aanslag onroerendezaakbelasting voor gebruikers van een niet-woning aan eiseres heeft opgelegd. De rechtbank laat de argumenten die eiseres daarover heeft aangevoerd daarom buiten beschouwing.\n\nConclusie en gevolgen\n\n8. Het beroep is ongegrond.\n\n9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.\n\nBeslissing\n\nDe rechtbank verklaart het beroep ongegrond.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van\n\nmr. T.M. Helleman, griffier. Uitgesproken op 26 juni 2026.\n\ngriffier\n\nrechter\n\nDeze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.\n\nInformatie over hoger beroep\n\nEen partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.\n\nDigitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.\n\nKan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.\n\n Artikelen 6:7 en 6:8, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).\n\n Artikel 6:9, eerste lid, van de Awb.\n\n Artikel 6:11 van de Awb.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBROT:2026:7384","2026-07-13T00:29:05.575Z",{"id":52,"ecli":53,"slug":54,"caseNumber":24,"courtId":5,"decisionDate":55,"fullText":56,"summary":24,"language":7,"source":32,"sourceUrl":57,"sourceTimestamp":58,"parsedAt":35,"updatedAt":59},"1995","ECLI:NL:RBROT:2026:6165","ecli-nl-rbrot-2026-6165","2026-05-29T00:00:00.000Z","RECHTBANK ROTTERDAM\n\nBestuursrecht\n\nzaaknummer: ROT 24\u002F6064\n uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 mei 2026 in de zaak tussen\n [naam] , uit [woonplaats] , eiser\n\nen\n\nde heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam\n\n(gemachtigde: mr. R.P.M.M. Mols).\n\nProcesverloop\n\n1. Met het besluit van 29 september 2023 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [adres] MO001 voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 562.000,- op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) en aanslagen onroerendezaakbelasting aan eiser opgelegd.\n\n1.1.. Met de uitspraak op bezwaar van 21 juni 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser tegen het besluit van 29 september 2023 ongegrond verklaard.\n\n1.2.. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.\n\n1.3.. De rechtbank heeft het beroep op de zitting van 13 maart 2026 behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.\n\nBeoordeling door de rechtbank\n\nTotstandkoming van de uitspraak op bezwaar\n\n2. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak. Het is een kantoorpand uit 1908 met een vloeroppervlakte van 237 m². De heffingsambtenaar heeft de onroerende zaak aangemerkt als niet-woning en aan eiser aanslagen onroerendezaakbelasting voor eigenaren en gebruikers van een niet-woning opgelegd. Met de uitspraak op bezwaar is de heffingsambtenaar daarbij gebleven.\n\nObjectafbakening\n\n3. Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar de onroerende zaak onjuist heeft afgebakend. De onroerende zaak bestaat uit drie verdiepingen, die aan verschillende bedrijven worden verhuurd. Iedere verdieping moet als een afzonderlijk WOZ-object worden beschouwd.\n\n3.1.. Voor de beoordeling van deze beroepsgrond zijn de volgende regels van belang. Voor de toepassing van de Wet WOZ wordt als één onroerende zaak aangemerkt een gedeelte van een eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt.Om als afzonderlijk geheel te kunnen worden gebruikt, moet het gedeelte redelijk afsluitbaar zijn en zo kunnen worden gescheiden van de overige gedeelten van het gebouw.Bij een gebouwd eigendom dat als kantoor wordt gebruikt, is vereist dat dit gedeelte over alle voor een kantoorruimte noodzakelijke voorzieningen beschikt, waaronder een toiletvoorziening.\n\n3.2.. De rechtbank gaat uit van de volgende feiten. De onroerende zaak heeft drie verdiepingen. Iedere verdieping wordt aan een ander bedrijf verhuurd. Op iedere verdieping is een toiletvoorziening aanwezig. Deze voorzieningen zijn bereikbaar via het gemeenschappelijke trappenhuis. De kantoorruimtes op iedere verdieping zijn afsluitbaar, maar de toiletvoorzieningen bevinden zich in het niet-afsluitbare gedeelte van het gemeenschappelijke trappenhuis.\n\n3.3.. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de onroerende zaak juist afgebakend. De verdiepingen zijn niet blijkens hun indeling bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Het afsluitbare gedeelte van de kantoorruimtes beschikt niet over alle noodzakelijke voorzieningen, nu de toiletvoorzieningen per verdieping zijn gelegen op het niet-afsluitbare gedeelte van het gemeenschappelijke trappenhuis. Om als afzonderlijke geheel te kunnen gelden in de zin van de Wet WOZ, moet de toiletvoorziening zich bevinden in het afsluitbare gedeelte van de kantoorruimte. De beroepsgrond slaagt niet.\n\nAanslag onroerendezaakbelasting voor gebruikers\n\n4. Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar ten onrechte aan hem een aanslag onroerendezaakbelasting voor gebruikers heeft opgelegd. Hij is eigenaar van het hele pand, maar alle verdiepingen worden verhuurd, waarvan slechts één verdieping aan het bedrijf van eiser.\n\n4.1.. Voor de beoordeling van deze beroepsgrond zijn de volgende regels van belang. Ter zake van binnen de gemeente gelegen onroerende zaken kan onder de naam onroerende-zaakbelastingen worden geheven een belasting van degenen die onroerende zaken gebruiken.Bij de gebruikersbelasting wordt gebruik door degene aan wie een deel van een onroerende zaak in gebruik is gegeven, aangemerkt als gebruik door degene die dat deel in gebruik heeft gegeven.\n\n4.2.. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting voor gebruikers terecht aan eiser opgelegd. Eiser heeft de verdiepingen in gebruik gegeven aan zijn huurders. Op grond van de Verordening wordt eiser dan aangemerkt als gebruiker voor de gebruikersbelasting en is hij bevoegd die belasting te verhalen op zijn huurders. De beroepsgrond slaagt niet.\n\nBelastingtarief voor niet-woningen\n\n5. Eiser is het niet eens met het belastingtarief voor niet-woningen. Het verschil tussen de aanslag onroerendezaakbelasting voor het belastingjaar 2022 en het belastingjaar 2023 is onevenredig. Dit grote verschil is volgens eiser ingegeven door winstbejag van de gemeente en gefabriceerd om kosten te dekken. De naastgelegen woningen, die ook deels bedrijfsruimten zijn, zijn voor een veel lagere bedrag aangeslagen. Daarmee is sprake van rechtsongelijkheid.\n\n5.1.. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar terecht een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd tegen het belastingtarief voor niet-woningen. De onroerende zaak van eiser is aangemerkt als niet-woning en eiser heeft die kwalificatie niet betwist. Voor een niet-woning geldt het tarief van 0,3682% van de WOZ-waarde.De heffingsambtenaar heeft onbetwist gesteld dat de naastgelegen panden zijn aangemerkt als woning, waarvoor het lagere tarief van 0,0652% van de WOZ-waarde geldt. De gemeenteraad is grotendeels vrij in het vaststellen van de tarieven van de onroerendezaakbelastingen.Niet is gebleken van een onredelijke en willekeurige belastingheffing die de wetgever niet voor ogen kan hebben gehad bij het toekennen van de bevoegdheid om onroerendezaakbelastingen in te voeren. Evenmin is gebleken dat de nadelige gevolgen van het tarief voor niet-woningen onevenredig zijn in verhouding tot de met de tariefstelling te dienen doelen.De enkele stelling dat de aanslag onroerendezaakbelasting in het belastingjaar 2023 hoger is dan in het belastingjaar 2022, is daarvoor onvoldoende. De beroepsgrond slaagt niet.\n\nWOZ-waarde\n\n6. Eiser heeft op de zitting herhaaldelijk verklaard dat hij het eens is met de WOZ-waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld. Eiser handhaaft echter zijn bezwaren tegen de waarderingsmethoden die de heffingsambtenaar heeft gebruikt. Eiser is het ook niet eens met de kwalificatie van de onroerende zaak als monument. De rechtbank laat de bezwaren van eiser tegen de gebruikte waarderingsmethoden onbesproken, omdat eiser bij een bespreking geen belang heeft, nu hij het eens is met de vastgestelde WOZ-waarde. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat met de uitspraak op bezwaar geen monumentale status aan de onroerende zaak van eiser is toegekend, maar dat bij de waardering slechts is gezocht naar objecten die, net als de onroerende zaak, een monumentale uitstraling hebben. Conclusie en gevolgen\n\n7. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.\n\nBeslissing\n\nDe rechtbank verklaart het beroep ongegrond.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van\n\nmr. T.M. Helleman, griffier. Uitgesproken op 29 mei 2026.\n\ngriffier\n\nrechter\n\nDeze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.\n\nInformatie over hoger beroep\n\nEen partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.\n\nDigitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.\n\nKan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.\n\n Artikel 16, aanhef en onder c, van de Wet WOZ.\n\n HR 4 juni 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM6698.\n\n Hof Arnhem-Leeuwarden 14 maart 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:2105.\n\n Artikel 220, aanhef en onder a, van de Gemeentewet.\n\n Artikel 1, tweede lid, aanhef en onder a, van de Verordening onroerende-zaakbelasting 2023 van de gemeente Rotterdam (de Verordening).\n\n Artikel 5, eerste lid, aanhef en onder b, van de Verordening.\n\n Artikel 219, tweede lid, en artikel 220f, eerste lid, van de Gemeentewet.\n\n Vgl. Hof Den Haag 31 januari 2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:114.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBROT:2026:6165","2026-05-28T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:29:49.187Z",{"id":61,"ecli":62,"slug":63,"caseNumber":24,"courtId":5,"decisionDate":18,"fullText":64,"summary":24,"language":7,"source":32,"sourceUrl":65,"sourceTimestamp":66,"parsedAt":35,"updatedAt":67},"1604","ECLI:NL:RBROT:2024:9837","ecli-nl-rbrot-2024-9837","RECHTBANK ROTTERDAM\n\nBestuursrecht\n\nzaaknummer: ROT 23\u002F2712\n uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 oktober 2024 in de zaak tussen\n \n [eiser] , uit [plaats] , eiser,\n\ngemachtigde: mr. A. Bakker,\n\nen\n\nde heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] ,\n\ngemachtigde: mr. R.P.M.M. Mols.\n\nInleiding\n\n1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van 8 maart 2023.\n\n1.1.. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] in [plaats] (de woning) per 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 339.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [plaats] voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).\n\n1.2.. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de WOZ-waarde gehandhaafd.\n\n1.3.. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.\n\n1.4.. Eiser heeft nadere stukken ingediend.\n\n1.5.. De rechtbank heeft het beroep op 1 augustus 2024 op zitting behandeld. Aan de zitting hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar. Namens de heffingsambtenaar is ook [taxateur] verschenen.\n\nFeiten\n\n2. Eiser is eigenaar van de woning, een twee-onder-één-kapwoning uit het jaar 1981. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 131 m² en een perceeloppervlakte van 250 m². De woning heeft een garage.\n\nBeoordeling door de rechtbank\n\n3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning per 1 januari 2021 niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.\n\nHeeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?\n\n4. Eiser betoogt dat de waarde van de woning ten hoogste € 268.000,- bedraagt. De heffingsambtenaar heeft slechts in algemene bewoordingen aangegeven dat met eventuele verschillen tussen de woning en niet met name genoemde vergelijkingsobjecten rekening zou zijn gehouden. Eiser bestrijdt dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Eiser bestrijdt bij gebrek aan wetenschap dat de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten juist zijn. De heffingsambtenaar heeft niet duidelijk aangegeven welk deel van het perceel onder de vrijstelling voor waterverdedigingswerken valt. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met de slechte ligging van de woning nabij een bedrijventerrein en een gebied met kassen. Ter onderbouwing van zijn standpunten heeft eiser een WOZ-deskundigenrapport van 19 juli 2024 en overzichten van ‘De Juiste Waarde B.V.’ overgelegd. Ook heeft eiser informatie van Vastgoedpro (prijsontwikkeling woningen) overgelegd. De heffingsambtenaar heeft volgens eiser geen rekening gehouden met het achterstallig onderhoud en de minder goede voorzieningen van de woning.\n\n5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.\n\n6. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Uit het door verweerder overgelegde taxatierapport blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De vergelijkingsobjecten ( [vergelijkingsobject 1] , [vergelijkingsobject 2] , [vergelijkingsobject 3] , [vergelijkingsobject 4] en [vergelijkingsobject 5] ) zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De gemiddelde gecorrigeerde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten is hoger dan de vierkantemeterprijs van de woning.\n\n7. Wat eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Met de matrix heeft de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk gemaakt hoe de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn verdisconteerd. In de matrix heeft de heffingsambtenaar de waarde van de objectonderdelen vermeld. Het besluit is terzake voldoende gemotiveerd. Eiser heeft de juistheid van die objectkenmerken niet (gemotiveerd) betwist.\n\n7.1. Op de zitting heeft eiser verklaard dat de ligging van de woning aan of op een waterverdedigingswerk en nabij een bedrijventerrein en een gebied met kassen geen punten van geschil meer zijn. De rechtbank zal deze stellingen (en in combinatie daarmee het beroep op het zorgvuldigheids- en het rechtszekerheidsbeginsel) daarom verder niet bespreken. Eiser heeft zijn stelling dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, uitsluitend onderbouwd, door te wijzen op het verschil in bouwjaar waardoor met gebruikmaking van andere NEN-normen is gebouwd, hetgeen vooral tot verschil in de mogelijkheid tot energiebesparing leidt. Eiser heeft niet onderbouwd dat verweerder het onderhoudsniveau en het niveau van de voorzieningen van de woning anders had moeten waarderen dan hij heeft gedaan.\n\n7.2. In het door eiser overgelegde WOZ-deskundigenrapport wordt de waarde onderbouwd met verkoopcijfers van woningen die weliswaar een bouwjaar hebben dat meer overeenkomt met dat van de woning, maar die zijn gelegen in een andere wijk. De heffingsambtenaar heeft ter zitting uitgelegd dat de wijk waarin de woning van eiser ligt ( [wijk 1] ) een ander waardeniveau heeft dan de wijk waarin de woningen zijn gelegen waarmee in het door eiser overgelegde taxatierapport wordt vergeleken ( [wijk 2] ). De rechtbank volgt het standpunt van verweerder dat de vergelijkingsobjecten in het taxatierapport van eiser daardoor minder goed bruikbaar zijn.\n\n7.3. Tot slot is in de matrix van de heffingsambtenaar sprake van een bandbreedte van € 76.111,- (door het verschil) tussen de vierkantemeterprijs van de woning en de gemiddelde gecorrigeerde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten, waarin eventuele nadere verschillen, waaronder die in bouwjaar, geacht kunnen worden te zijn verdisconteerd. De beroepsgrond slaagt niet.\n\nConclusie en gevolgen\n\n8. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de woning hetzelfde blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.\n\nBeslissing\n\nDe rechtbank verklaart het beroep ongegrond.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. C. Laukens, rechter, in aanwezigheid van mr.Y.W. Geerts, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 2 oktober 2024.\n\nDe griffier is verhinderd\n\nde uitspraak te ondertekenen\n\ngriffier\n\nrechter\n\nInformatie over hoger beroep\n\nEen partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.\n\nDigitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.\n\n Kamerstukken II 1992\u002F93, 22 885, nr. 3, blz. 44.\n\n HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300.\n\n € 2.539 - € 1.958 * 131 = € 76.11.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBROT:2024:9837","2024-10-09T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:29:29.204Z",20]