[{"data":1,"prerenderedAt":-1},["ShallowReactive",2],{"category-property-law-de-2026":3},{"detail":4,"years":216},{"category":5,"year":11,"latestYear":11,"monthlyCounts":12,"decisions":38,"total":214,"page":14,"limit":215},{"id":6,"slug":7,"name":8,"country":9,"createdAt":10},403,"property-law-de","Property Law","DE","2026-07-08T22:44:37.406Z",2026,[13,16,19,21,22,24,25,28,30,32,34,36],{"month":14,"count":15},1,3,{"month":17,"count":18},2,4,{"month":15,"count":20},6,{"month":18,"count":17},{"month":23,"count":14},5,{"month":20,"count":17},{"month":26,"count":27},7,0,{"month":29,"count":27},8,{"month":31,"count":27},9,{"month":33,"count":27},10,{"month":35,"count":27},11,{"month":37,"count":27},12,[39,53,62,72,82,90,100,109,118,126,136,146,156,165,175,184,194,204],{"id":40,"ecli":41,"slug":42,"caseNumber":43,"courtId":44,"decisionDate":45,"fullText":46,"summary":47,"language":48,"source":49,"sourceUrl":50,"sourceTimestamp":45,"parsedAt":51,"updatedAt":52},"2033","ECLI:DE:NEURIS:KORE626062026","ecli-de-neuris-kore626062026","V ZR 116\u002F25",46,"2026-06-18T00:00:00.000Z","#  BGH, Beschluss vom 18. Juni 2026 - V ZR 116\u002F25 \n\n## Tenor\n\nDie Beschwerde der Beklagten gegen die Nichtzulassung der Revision in dem Beschluss des 5. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 20. Mai 2025 wird auf ihre Kosten als unzulässig verworfen.\n\nDer Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens beträgt 8.005,94 €.\n\n## Gründe\n\nI.\n\n1\\. Die Parteien sind Eigentümer benachbarter Grundstücke. Das Grundstück des Klägers verfügt nicht über eine Verbindung zu einem öffentlichen Weg. Der Kläger verlangt von der Beklagten, gestützt auf ein Notwegrecht, die Nutzung eines auf dem Grundstück der Beklagten verlaufenden und einen Bach überquerenden Weges als Zuwegung sowie für jeden Fall der Zerstörung die Wiederherstellung und die dauerhafte Instandhaltung des Weges zu dulden. \n\n2\\. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und den Kläger auf die Widerklage zur Zahlung einer jährlichen Notwegrente von 80,06 € verurteilt. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Beklagten durch Beschluss zurückgewiesen. Gegen die damit verbundene Nichtzulassung der Revision wendet sich die Beklagte mit ihrer Beschwerde, deren Zurückweisung der Kläger beantragt. II. \n\n3\\. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist unzulässig, weil der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer 20.000 € nicht übersteigt (§ 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO aF i.V.m. Art. 47 EGZPO). \n\n4\\. 1\\. Für die Wertgrenze der Nichtzulassungsbeschwerde nach § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO aF ist der Wert des Beschwerdegegenstands aus dem beabsichtigten Revisionsverfahren maßgebend. Um dem Revisionsgericht die Prüfung dieser Zulässigkeitsvoraussetzung zu ermöglichen, muss der Beschwerdeführer innerhalb laufender Begründungsfrist darlegen und gemäß § 294 ZPO glaubhaft machen, dass er mit der beabsichtigten Revision das Berufungsurteil in einem Umfang, der die Wertgrenze von 20.000 € übersteigt, abändern lassen will (vgl. Senat, Beschluss vom 11. Februar 2021 - V ZR 140\u002F20, WuM 2021, 333 Rn. 4 mwN). \n\n5\\. 2\\. Diesen Anforderungen genügt die Beschwerdebegründung nicht. \n\n6\\. a) Die Beschwer der zur Duldung des Notwegs verurteilten Beklagten bemisst sich nach der durch das Notwegrecht bewirkten Wertminderung des Grundstücks. Die ausgeurteilte Gegenleistung in Form der Notwegrente bleibt unberücksichtigt (vgl. Senat, Beschluss vom 22. März 2023 - V ZR 72\u002F22, BeckRS 2023, 9516 Rn. 6). \n\n7\\. b) Zu der maßgeblichen Wertminderung, die ihr Grundstück durch den Notweg erleidet, trägt die Beklagte nichts vor. Sie macht, wie die Erwiderung zu Recht rügt, keinerlei Angaben zu dem Verkehrswert ihres Grundstücks mit und ohne das Notwegrecht. Sie führt nur aus, ihre Beschwer aus der Verurteilung liege jedenfalls nicht unter dem von dem Berufungsgericht festgesetzten Streitwert von 35.000 €, weil die für das Grundstück bestehende Hochwassergefahr gerade erst durch das Wegerecht hervorgerufen werde und zu erheblichen Substanzschäden an Gebäuden sowie zu dem Verlust der Elementarversicherung geführt habe. Dieses Vorbringen ist nicht geeignet, eine 20.000 € übersteigende Beschwer darzulegen. In dem in einem Parallelverfahren vor dem Landgericht Hagen im Jahr 2023 erstellten Sachverständigengutachten, das im hiesigen Verfahren nach § 411a ZPO zur Ermittlung der Notwegrente verwertet worden ist, ist die Wertminderung, die das Grundstück der Beklagten durch die Pflicht zur Duldung des Notwegs durch einen anderen Nachbarn erleidet, gerade im Hinblick auf die ohnehin bestehende situationsbedingte Hochwassergefahr des Bachs als gering angesehen und mit nur 8.005,94 € ermittelt worden. Dass und warum diese Wertermittlung fehlerhaft ist, zeigt die Beschwerde nicht auf. Auf die Schäden, die die Beklagte durch Überflutungen des Bachlaufs in der Vergangenheit erlitten haben soll, kommt es nicht an, sondern nur auf den Wertverlust ihres Grundstücks infolge des Notwegs. \n\n8\\. Soweit der Senat in einem früheren Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren den Wert der Beschwer der zur Duldung des Notwegs eines weiteren Nachbarn verurteilten Beklagten mit mehr als 20.000 € bemessen hat, lagen dort keine Anhaltspunkte vor, die Anlass zu Zweifeln an der tatrichterlichen Wertfestsetzung des Berufungsgerichts hätten geben können. Nunmehr liegen wegen des von dem Landgericht nach § 411a ZPO verwerteten Verkehrswertgutachtens solche Anhaltspunkte vor, die die Nichtzulassungsbeschwerde für die gebotene Darlegung der Beschwer entkräften müsste. III. \n\n9\\. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. \n\n10\\. Der Gegenstandswert bemisst sich nach der Beschwer der Beklagten (§ 3 ZPO, § 47 Abs. 1 Satz 1 GKG). Auszugehen ist von der Wertminderung des Grundstücks von 8.005,94 €.Zu einer Änderung des Streitwerts für die Berufungsinstanz von Amts wegen gemäß § 63 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 GKG ist der Senat nicht befugt, weil die Einlegung einer Nichtzulassungsbeschwerde nicht zu dem Anfall der „Hauptsache“ führt (vgl. Senat, Beschluss vom 4. März 2026 \\- V ZR 142\u002F25, WuM 2026, 239 Rn. 3). \n\nBrückner Göbel Haberkamp Laube Grau","BGH, Beschluss vom 18. Juni 2026 - V ZR 116\u002F25","de","jurionline_de","","2026-07-08T22:18:01.451Z","2026-07-10T22:04:43.486Z",{"id":54,"ecli":55,"slug":56,"caseNumber":57,"courtId":44,"decisionDate":58,"fullText":59,"summary":60,"language":48,"source":49,"sourceUrl":50,"sourceTimestamp":58,"parsedAt":51,"updatedAt":61},"2061","ECLI:DE:NEURIS:KORE625972026","ecli-de-neuris-kore625972026","V ZR 62\u002F25","2026-06-11T00:00:00.000Z","#  BGH, Beschluss vom 11. Juni 2026 - V ZR 62\u002F25 \n\n## Tenor\n\nDie Beschwerde des Klägers gegen die Nichtzulassung der Revision in dem Urteil des Landgerichts Karlsruhe - Zivilkammer XI - vom 14. Februar 2025 wird auf seine Kosten zurückgewiesen.\n\nDer Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens beträgt 25.000 €.\n\n## Gründe\n\n1\\. 1\\. Der allein geltend gemachte Zulassungsgrund der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) ist nicht dargelegt. \n\n2\\. a) Zwar ist die Auffassung des Berufungsgerichts angreifbar, aufgrund der legitimierenden Wirkung des Beschlusses vom 17. Juli 2017 über die bauliche Maßnahme habe der Kläger die mit dem Betrieb des Blockheizkraftwerks durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einhergehenden Einwirkungen zu dulden. Denn jedenfalls die Bestandskraft eines Beschlusses, mit dem einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung gestattet wird, schließt nach der Senatsrechtsprechung gegen den Bauwilligen gerichtete Abwehransprüche anderer Wohnungseigentümer wegen Immissionen im räumlichen Bereich ihres Sondereigentums infolge der Nutzung der baulichen Veränderung nicht aus (vgl. Senat, Urteil vom 28. März 2025 \\- V ZR 105\u002F24, NJW 2025, 1569 Rn. 14). Für eine von der Beschwerde geltend gemachte Verletzung rechtlichen Gehörs ist gleichwohl nichts ersichtlich. Ob eine Verletzung rechtlichen Gehörs gegeben ist, ist allein aufgrund des materiell-rechtlichen Standpunkts des Berufungsgerichts zu beurteilen, auch wenn dieser unrichtig sein sollte. Denn Art. 103 Abs. 1 GG schützt nicht davor, dass das Gericht das Vorbringen eines Beteiligten aus Gründen des formellen oder materiellen Rechts teilweise oder ganz unberücksichtigt lässt, etwa weil es nach Ansicht des erkennenden Gerichts für die zu treffende Entscheidung unerheblich ist (vgl. BVerfG, NVwZ-RR 2021, 737 Rn. 13; BGH, Urteil vom 26. April 2018 - I ZR 269\u002F16, RdTW 2018, 286 Rn. 11, jeweils mwN). Nach diesen Grundsätzen verletzt das Berufungsgericht das rechtliche Gehör des Klägers nicht. Von seinem rechtlichen Standpunkt aus folgerichtig erachtet es den Vortrag des Klägers, Standort, Errichtung und Betrieb der Anlage entsprächen nicht dem aktuellen Stand der Technik, aufgrund der Legitimationswirkung des Beschlusses vom 17. Juli 2017 für unerheblich. \n\n3\\. b) Sinngemäß gilt dies ebenfalls für das Vorbringen der Beschwerde, das Berufungsurteil beruhe auf einer grundlegenden Verkennung der gefestigten Rechtsprechung des Senats und des Bundesverfassungsgerichts hinsichtlich der Duldungspflichten eines Wohnungseigentümers nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG und § 1004 Abs. 2 BGB. Auf eine Abwägung der betroffenen Rechtsgüter des Einwirkenden und des gestörten Wohnungseigentümers kommt es vom Rechtsstandpunkt des Berufungsgerichts aus nicht an. Eine Divergenz zu dem - ohnehin erst nach Erlass des Berufungsurteils ergangenen - Urteil des Senats vom 28. März 2025 (V ZR 105\u002F24, NJW 2025, 1569) macht die Beschwerde schon nicht geltend. \n\n4\\. 2\\. Von einer weiteren Begründung wird gemäß § 544 Abs. 6 Satz 2 ZPO abgesehen. \n\nBrückner Göbel Hamdorf Malik Grau","BGH, Beschluss vom 11. Juni 2026 - V ZR 62\u002F25","2026-07-10T22:04:46.340Z",{"id":63,"ecli":64,"slug":65,"caseNumber":66,"courtId":44,"decisionDate":67,"fullText":68,"summary":69,"language":48,"source":49,"sourceUrl":50,"sourceTimestamp":67,"parsedAt":70,"updatedAt":71},"2240","ECLI:DE:NEURIS:KORE625542026","ecli-de-neuris-kore625542026","XII ZR 109\u002F23","2026-05-06T00:00:00.000Z","#  BGH, 06.05.2026, XII ZR 109\u002F23 \n\n## Tenor\n\nAuf die Nichtzulassungsbeschwerde des Beklagten wird die Revision gegen das Urteil des 32. Zivilsenats des Oberlandesgerichts München vom 7. Dezember 2023 zugelassen, soweit der Beklagte darin verurteilt worden ist, die Räume und Flächen mit einer Innenfläche von 181 qm in G. , Erdgeschoss Westseite, großer L-förmiger Raum sowie kleiner Lagerraum, gelegen hinter dem rechten\u002Fkleineren von zwei Rolltoren auf der Westseite nebst dazugehöriger Schlüssel an den Kläger herauszugeben.\n\nAuf die Revision des Beklagten wird das vorgenannte Urteil im Umfang der Zulassung aufgehoben.\n\nDer Rechtsstreit wird insoweit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Oberlandesgericht zurückverwiesen.\n\nIm Übrigen bleibt das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde unterbrochen.\n\nDie Kostenentscheidung bleibt der Schlussentscheidung vorbehalten.\n\n## Gründe\n\nI.\n\n1\\. Der Kläger begehrt von dem Beklagten die Räumung und Herausgabe von gemieteten Geschäftsräumen. \n\n2\\. Der dem Streit zu Grunde liegende Mietvertrag aus dem Jahr 2015 wurde zwischen dem Zeugen F. als Erbbauberechtigtem und dem Beklagten als Mieter geschlossen. Am 17. August 2020 wurde dem Kläger das Grundstück vom Zeugen F., vertreten durch dessen Ehefrau, aufgelassen. Nachdem der Beklagte seit August 2020 keine Miete mehr gezahlt hatte, erklärte der Kläger nach seiner Eintragung als neuer Eigentümer in das Grundbuch mit Schriftsatz vom 7. Oktober 2021 die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs. \n\n3\\. Der Beklagte bestreitet die Rechtswirksamkeit der Auflassung mangels wirksamer Vertretung des Zeugen F. durch dessen Ehefrau und damit die Voraussetzungen des vom Kläger behaupteten Eigentumserwerbs und seiner Vermieterstellung. Die vorgelegte privatschriftliche Vollmacht des Zeugen aus dem Jahr 2006 sei gefälscht. Bei Errichtung der weiteren notariellen Vollmacht in 2019 sei der Zeuge bereits geschäftsunfähig gewesen. \n\n4\\. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Oberlandesgericht den Beklagten zur Herausgabe und Räumung verurteilt und die Revision nicht zugelassen. Dagegen wendet sich der Beklagte mit seiner Nichtzulassungsbeschwerde. \n\n5\\. Über das Vermögen des Beklagten ist während des laufenden Verfahrens der Nichtzulassungsbeschwerde das Insolvenzverfahren eröffnet worden. Nach gerichtlichem Hinweis auf eine Verfahrensunterbrechung gemäß § 240 Satz 1 ZPO hat der Kläger das Verfahren gegen die Insolvenzverwalterin aufgenommen. Diese hat durch Erklärung gegenüber dem Schuldner „das Mietobjekt“ aus dem Insolvenzbeschlag freigegeben, woraufhin der Kläger das Verfahren gegen den Beklagten fortgesetzt hat. II. \n\n6\\. Die statthafte und auch im Übrigen zulässige Nichtzulassungsbeschwerde hat Erfolg, soweit das Verfahren nicht mehr unterbrochen ist. Sie führt gemäß § 544 Abs. 9 ZPO hinsichtlich der Verurteilung zur Herausgabe der Räume zur Zulassung der Revision und zur Aufhebung des angegriffenen Urteils sowie zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. \n\n7\\. 1\\. Das Verfahren ist nur hinsichtlich der Verurteilung zur Herausgabe fortzuführen; im Übrigen - also soweit darüber hinausgehend Räumung verlangt wird - verbleibt es bei der Unterbrechung nach § 240 Satz 1 ZPO. \n\n8\\. a) Der Insolvenzverwalter kann Gegenstände aus der Insolvenzmasse freigeben (BGHZ 163, 32 = NJW 2005, 2015, 2016 und BGH Urteil vom 26. Januar 2006 - IX ZR 282\u002F03 - ZInsO 2006, 261 Rn. 14). Der Gegenstand wird in einem solchen Fall insolvenzfreies Vermögen des Schuldners. Das betrifft hier als Vermögensgegenstand die Stellung als Besitzer an dem Mietobjekt, die die Insolvenzverwalterin aus der Insolvenzmasse freigegeben hat. Damit ist der Schuldner wieder in die Stellung des Besitzers eingerückt, so dass das Verfahren auf Herausgabe der Mietsache gegen ihn fortgesetzt werden kann. Der Besitz ist nämlich nur dann massebefangen und der Insolvenzverwalter im Wege der Aussonderung zur Herausgabe verpflichtet, wenn er das Besitzrecht an den Räumen ausübt. Anderenfalls, wie hier aufgrund der sofort erfolgten Freigabe, kann der Berechtigte den Schuldner persönlich in Anspruch nehmen (vgl. Senatsbeschluss BGHZ 127, 156 = NJW 1994, 3232, 3233 zur früheren Konkursordnung). \n\n9\\. Eine Freigabe kann sich indessen nur auf positive Vermögenswerte beziehen. Verbindlichkeiten hingegen können nicht „freigegeben“ werden. Soweit der mietvertragliche Räumungsanspruch weiter reicht als der Herausgabeanspruch des Eigentümers, er insbesondere zum Inhalt hat, den Mietgegenstand bei Vertragsende im vertragsgemäß geschuldeten Zustand zurückzugeben, welchen der Mieter unter Umständen erst herzustellen hat, kann diese Pflicht nicht durch den Insolvenzverwalter „freigegeben“ werden. Der weitergehende Räumungsanspruch ist vielmehr eine Insolvenzforderung (Senatsbeschluss vom 7. Juli 2010 - XII ZR 158\u002F09 \\- NZM 2011, 75 Rn. 10 mwN). Insoweit kann der Prozess deswegen nicht gegen den Insolvenzschuldner fortgesetzt werden. \n\n10\\. b) Soweit das Verfahren hinsichtlich der Herausgabe nicht mehr unterbrochen ist, steht dessen Fortsetzung auch nicht die aufgrund vorläufig vollstreckbaren Urteils mittlerweile erfolgte Räumungsvollstreckung entgegen, da der Rechtsstreit über den Anspruch hierauf rechtshängig bleibt. \n\n11\\. c) Die teilweise Fortsetzung des Rechtsstreits wird zudem nicht dadurch gehindert, dass grundsätzlich nach § 301 ZPO keine Teilentscheidung ergehen darf, wenn die Gefahr widersprüchlicher Entscheidungen besteht. Dem Eigentümer steht die Substanz des Gegenstands zu, so dass ihm ein Abwarten bis zum ungewissen Eintritt des Zeitpunkts nach § 180 Abs. 2 InsO nicht zugemutet werden kann (Senatsbeschluss vom 7. Juli 2010 - XII ZR 158\u002F09 - NZM 2011, 75 Rn. 11 ff. mwN). Anhaltspunkte dafür, dass das unterbrochene Verfahren alsbald fortgesetzt werden kann, sind vorliegend nicht ersichtlich. \n\n12\\. 2\\. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt, der Zeuge F. sei aufgrund der privatschriftlichen Vollmacht aus dem Jahr 2006 bei der Auflassung wirksam durch seine Ehefrau vertreten worden. Nach deren beider Vernehmung sowie Inaugenscheinnahme der Vollmachtsurkunde aus dem Jahr 2006 ist es zur Überzeugung gelangt, dass diese echt sei. Das gegenbeweislich vom Beklagten angebotene schriftvergleichende Sachverständigengutachten sei nicht einzuholen, da sich sämtliche vom Beklagten vorgetragenen Anhaltspunkte für eine Fälschung unter anderem wegen des Augenscheins und der Zeugenaussagen als nicht stichhaltig erwiesen hätten. Der Beweisantritt sei daher „ins Blaue hinein“ erfolgt und bedeute eine unzulässige Ausforschung. Wegen der wirksamen Vollmacht aus dem Jahr 2006 komme es auf die Geschäftsunfähigkeit des Zeugen F. bei der Auflassung und Errichtung der notariellen Vollmacht nicht an. Der Kläger habe das Mietverhältnis nach Eigentumserwerb und Eintritt in den Mietvertrag wirksam aus wichtigem Grund wegen Zahlungsverzugs gekündigt. \n\n13\\. 3\\. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen, soweit das Verfahren nicht mehr unterbrochen ist. Die Beschwerde rügt zu Recht, dass der Beklagte durch die angefochtene Entscheidung in seinem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) verletzt ist. \n\n14\\. a) Art. 103 Abs. 1 GG verpflichtet das Gericht, die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. Die Nichtberücksichtigung eines erheblichen Beweisangebots verstößt dabei gegen Art. 103 Abs. 1 GG, wenn diese im Prozessrecht keine Stütze findet. Das gilt auch und insbesondere dann, wenn diese Nichtberücksichtigung auf einer vorweggenommenen tatrichterlichen Beweiswürdigung beruht, also der von einer Partei angebotene Beweis nicht erhoben wird, weil das Gericht dem unter Beweis gestellten Vorbringen wegen seiner bereits vorzeitig gewonnenen Überzeugung kein Gewicht mehr beimisst (vgl. Senatsbeschluss vom 26. April 2023 - XII ZR 83\u002F22 \\- NJW-RR 2023, 1128 Rn. 10 mwN). Gleiches gilt, wenn das Gericht offenkundig unrichtig eine beweisbewehrte Behauptung als unzulässige Ausforschung oder als „ins Blaue hinein“ aufgestellt angesehen hat. Bei der Annahme von Willkür in diesem Sinne ist aber Zurückhaltung geboten; in der Regel wird sie nur beim Fehlen jeglicher tatsächlicher Anhaltspunkte gerechtfertigt werden können (vgl. Senatsbeschluss vom 27. April 2022 - XII ZR 37\u002F21 \\- NZM 2022, 563 Rn. 10). \n\n15\\. b) Daran gemessen ist der Beklagte durch die angefochtene Entscheidung in seinem Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt. Die Ablehnung seines Beweisantrags auf Einholung eines schriftvergleichenden Gutachtens findet, jedenfalls mit der vom Berufungsgericht angeführten Begründung, im Prozessrecht keine Stütze. Vielmehr hätte das Berufungsgericht entweder ein Sachverständigengutachten einholen oder selbst eine Schriftvergleichung nach §§ 441, 442 ZPO durchführen müssen. \n\n16\\. aa) Die Echtheit der Vollmachtsurkunde ist beweisbedürftig. Der Beklagte hat deren Echtheit bestritten und die Urkunde damit gemäß § 439 Abs. 3 iVm Abs. 1 ZPO nicht anerkannt; deshalb bedarf deren Echtheit des Beweises (vgl. § 440 Abs. 1 ZPO). Da der Beklagte an der Errichtung der Urkunde selbst nicht beteiligt war, muss er sein Bestreiten nicht weiter substanziieren. Er ist vielmehr zu einem Bestreiten mit Nichtwissen gemäß §§ 439 Abs. 1, 138 Abs. 4 ZPO berechtigt (vgl. BGH Beschluss vom 17. September 2020 - V ZR 305\u002F19 - ZMR 2021, 203 Rn. 17). \n\n17\\. Der Beweisantritt des Beklagten war auch nicht unzulässig. Grundsätzlich gilt, dass einer Partei nicht verwehrt werden darf, eine tatsächliche Aufklärung auch hinsichtlich solcher Punkte zu verlangen, über die sie selbst kein zuverlässiges Wissen besitzt und auch nicht erlangen kann. Sie kann deshalb genötigt sein, eine von ihr nur vermutete Tatsache zu behaupten und unter Beweis zu stellen. Zudem schließt die Zulässigkeit des Bestreitens mit Nichtwissen die Verpflichtung der Partei zu substanziiertem Bestreiten aus. Unternimmt sie gleichwohl den Versuch, ihr Bestreiten näher zu begründen, so kann dies nicht zur Unbeachtlichkeit ihrer - zulässigen - Erklärung mit Nichtwissen führen, auch wenn sie dabei eine Behauptung ins Blaue hinein aufstellt, solange dies nicht offensichtlich willkürlich oder sonst rechtsmissbräuchlich ist (vgl. BGH Urteil vom 7. Juli 1988 - III ZR 111\u002F87 - NJW-RR 1989, 41, 43). Gemessen daran hat das Berufungsgericht den Beweisantritt des Beklagten unzutreffend auch als unzulässig bewertet, indem es sich darauf gestützt hat, dass die vom Beklagten - überobligatorisch - behaupteten Anhaltspunkte für eine Fälschung widerlegt seien. \n\n18\\. bb) Die beweisrechtlichen Grundsätze, nach denen die Echtheit oder Unechtheit einer Privaturkunde zu beurteilen ist, sind in der höchstrichterlichen Rechtsprechung geklärt. Nach § 441 Abs. 1 ZPO kann der Beweis der Echtheit oder Unechtheit einer Urkunde durch Schriftvergleichung geführt werden. Das Gericht kann den Schriftvergleich selbst durchführen. Dann handelt es sich um einen Beweis durch Augenschein im Sinne von § 371 ZPO. Das Gericht kann außerdem - ohne dass es dazu eines Parteiantrags bedarf - bei der Schriftvergleichung einen Sachverständigen hinzuziehen (§ 442 ZPO). Dies liegt im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts, das bei der Ermessensausübung seine eigene Sachkunde zu beurteilen hat (vgl. BGH Urteile vom 16. März 2017 - I ZR 205\u002F15 - NJW 2017, 3304 Rn. 11 und vom 3\\. November 1992 - XI ZR 56\u002F92 - NJW 1993, 534, 535). \n\n19\\. Auch wenn das Gericht bei der Würdigung der Schriftvergleichung nicht an Parteianträge zur Einholung eines Sachverständigengutachtens gebunden ist (BGH Urteil vom 16. März 2017 - I ZR 205\u002F15 - NJW 2017, 3304 Rn. 11), berechtigt dies nicht dazu, von einer Schriftvergleichung vollständig abzusehen und sich auf eine Inaugenscheinnahme der Vollmachtsurkunde und Zeugenvernehmungen zu beschränken. Namentlich die Überzeugung von der Glaubwürdigkeit eines Zeugen und der Glaubhaftigkeit seiner Aussage darf sich das Gericht regelmäßig erst nach Durchführung der vollständigen Beweisaufnahme bilden, die auch die Erhebung von Gegenbeweisen umfasst. \n\n20\\. Die Überzeugung, eine bestrittene Tatsache sei nach teilweiser Beweiserhebung bereits erwiesen, erlaubt es dem Gericht daher nicht, von der Erhebung weiterer zulässiger, für das Gegenteil angebotener Beweise abzusehen. Geschieht dies trotzdem, liegt darin eine unzulässige Vorwegnahme einer Beweiswürdigung, die gegen §§ 286, 440 Abs. 1 ZPO und Art. 103 Abs. 1 GG verstößt (BGH Beschluss vom 17. September 2020 - V ZR 305\u002F19 \\- ZMR 2021, 203 Rn. 18). Das Berufungsgericht hätte daher alle zu Gebote stehenden Beweise erheben müssen und sich nicht auf die Erhebung eines Teils der angetretenen Beweise beschränken dürfen. \n\n21\\. c) Die Verletzung des Anspruchs des Beklagten auf rechtliches Gehör ist auch entscheidungserheblich (§ 544 Abs. 9 ZPO), weil nicht auszuschließen ist, dass das Berufungsgericht, welches die Frage der Wirksamkeit der notariellen Vollmacht offengelassen hat, bei Durchführung einer Schriftvergleichung die Gültigkeit der privatschriftlichen Vollmacht und damit die Eigentümerstellung des Klägers verneint hätte. \n\nGuhling Nedden-Boeger Botur Müller Recknagel","BGH, 06.05.2026, XII ZR 109\u002F23","2026-07-08T22:20:03.722Z","2026-07-10T22:05:04.043Z",{"id":73,"ecli":74,"slug":75,"caseNumber":76,"courtId":44,"decisionDate":77,"fullText":78,"summary":79,"language":48,"source":49,"sourceUrl":50,"sourceTimestamp":77,"parsedAt":80,"updatedAt":81},"2422","ECLI:DE:NEURIS:KORE300072026","ecli-de-neuris-kore300072026","V ZR 125\u002F25","2026-04-17T00:00:00.000Z","#  BGH, Urteil vom 17. April 2026 - V ZR 125\u002F25 \n\n## Leitsatz\n\nZur Auslegung und Wirksamkeit einer Reallast über die Verpflichtung zur Zahlung eines sog. Grundpreises für ein Heizwerk.15\n\n## Tenor\n\nAuf die Revision der Klägerin und unter Zurückweisung der Anschlussrevision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Landshut - 1. Zivilkammer - vom 21. Mai 2025 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als darin zum Nachteil der Klägerin entschieden worden ist.\n\nIm Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\n## Tatbestand\n\n1\\. Die Parteien streiten über Zahlungsansprüche aus einer Reallast über die Wärmeversorgung aus einem Blockheizwerk (nachfolgend Heizwerk). Dieses wurde in den 1970er Jahren auf dem Grundstück mit der Flurstücknummer 1510 (nachfolgend Heizwerkgrundstück) errichtet, um dieses Grundstück und 36 benachbarte, jeweils auf real geteilten Grundstücken befindliche Reihenhäuser mit Warmwasser und Heizwärme zu versorgen, darunter das heute im Eigentum der Beklagten stehende Reihenhausgrundstück. Im Jahre 1979 bewilligte die damalige Eigentümerin sämtlicher Grundstücke wechselseitige beschränkte dingliche Rechte zur Absicherung der entgeltlichen Wärmeversorgung. Den (künftigen) Eigentümern der Wohnhausgrundstücke (spätere Reihenhäuser) wurde eine Reallast eingeräumt. Diesbezüglich heißt es in der Bewilligung vom 27. März 1979 u.a.: *„II. Reallast für Wärme- und Warmwasserversorgungsverpflichtung* *1) Auf dem (...) Grundstück Fl.Nr. 1510 ist ein Blockheizwerk (zentrale Heizungs- und Warmwasseraufbereitungsanlage) errichtet, das die auf den (...) Wohnhausgrundstücken befindlichen Gebäude mittels unterirdisch verlegter Rohrleitungen mit Wärme und Warmwasser versorgt.* *2) Frau (...) für sich und ihre Rechtsnachfolger im Eigentum des Grundstücks Fl.Nr. 1510 verpflichtet sich hiermit gegenüber den jeweiligen Eigentümern der Wohnhausgrundstücke (...), die auf diesen Wohnhausgrundstücken errichteten Gebäude mit Wärme und Warmwasser gegen Entgelt zu versorgen.“*\n\n2\\. Zugunsten des Heizwerkgrundstücks wurde an den Wohnhausgrundstücken, darunter dem der Beklagten, jeweils eine Reallast bestellt. In der in der Grundbucheintragung in Bezug genommenen Bewilligung heißt es u.a.: *„VI. Reallast für die Bezahlung einer Grundpreisentschädigung* *(...)* *Für die Bezahlung dieses Entgelts = Wärmelieferungspreis ist der zwischen Frau*[= Eigentümerin des Heizwerkgrundstücks]*und den Erwerbern der vorgenannten Wohnhausgrundstücke privatschriftlich abgeschlossene Vertrag maßgebend, der gegenwärtiger Erklärung beigefügt ist. Der Wärmelieferungspreis setzt sich zusammen aus dem Grundpreis und dem Arbeitspreis. Der Grundpreis beträgt derzeit 0,527 DM (...) je Quadratmeter beheizbarer Fläche und Monat der auf den einzelnen Wohnhausgrundstücken errichteten Gebäude. Der Grundpreis setzt sich zusammen aus folgenden Preisfaktoren:* *den Bedienungskosten mit 0,020 DM* *den Stromkosten mit 0,035 DM* *den Wartungskosten mit 0,014 DM* *der Kaminreinigung mit 0,001 DM* *den Versicherungen mit 0,017 DM* *den Verwaltungskosten mit 0,030 DM und* *der Wiederbeschaffungsrücklage mit 0,410 DM, worin die Kosten für die gesamte Heizanlage einschließlich der Rohrleitungen zu den versorgten Häusern bis zu den Verteilerstationen enthalten sind. (...)* *Der jeweilige Eigentümer der vorgenannten Wohnhausgrundstücke ist gegenüber dem jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 1510, auf welchem sich das Heizblockwerk befindet, verpflichtet, an diesen den für sein Gebäude maßgebenden Grundpreis auch dann zu entrichten, wenn er die Wärme- und Warmwasserversorgung aus dem Heizblockwerk auf Fl.Nr. 1510 nicht in Anspruch nimmt. Das gilt nicht für einen Zeitraum, während dessen der jeweilige Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 1510 nicht in der Lage ist, Wärme und Warmwasser zu liefern. Zur Sicherung vorstehender Verpflichtung bestellt hiermit Frau (...) an den vorgenannten Wohnhausgrundstücken zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks Fl. Nr. 1510 je eine Reallast (...).“*\n\n3\\. Weiter ist in der Bewilligung vorgesehen, dass sich der Grundpreis in dem Maße nach oben oder unten verändert, wie die Entwicklung der genannten Preisfaktoren anteilsmäßig die Selbstkosten des Wärmelieferanten beeinflusst. Diese in der Bewilligungsurkunde so bezeichnete „Grundpreiswertsicherungsvereinbarung“ sollte auch Inhalt der Reallasten sein. Die Landeszentralbank genehmigte die Klausel. Der Bewilligungsurkunde war als Anlage ein vorformulierter Wärmelieferungsvertrag zwischen der damaligen Grundstückseigentümerin und den jeweiligen Erwerbern der Reihenhausgrundstücke beigefügt, der jeweils eine unbegrenzte Laufzeit vorsah. \n\n4\\. Die damalige Eigentümerin veräußerte sodann die einzelnen Reihenhausgrundstücke. Das Heizwerkgrundstück teilte sie in Wohnungseigentum auf; es wurden darauf 94 Wohnungen errichtet. An dem Heizwerk wurde kein Sondereigentum gebildet. Bei der Klägerin handelt es sich um die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Sie schloss mit einer Rechtsvorgängerin der Beklagten einen Wärmelieferungsvertrag, den die Beklagte später übernahm. Im Jahre 1997 verpachteten die Wohnungseigentümer das Heizwerk an ein Energieunternehmen. Dieses liefert seitdem die Heizwärme als Fernwärme aus Geothermie und berechnet hierfür gegenüber der Klägerin einen Grundpreis und einen Arbeitspreis. Die Klägerin liefert aus dem Heizwerk Warmwasser. Sie ist nach wie vor Vertragspartnerin der mit den Reihenhauseigentümern geschlossenen Wärmelieferungsverträge; zwischen diesen und dem Energieunternehmen besteht kein Vertragsverhältnis. Die Beklagte koppelte sich von der Versorgung mit Fernwärme und mit Warmwasser aus dem Heizwerk ab, ließ sich eine eigene Heizungsanlage einbauen und kündigte den mit der Klägerin geschlossenen Wärmelieferungsvertrag zum 31\\. Dezember 2019. Die Klägerin akzeptierte die Kündigung, wies aber darauf hin, dass der Grundpreis weiter zu zahlen sei. \n\n5\\. Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin von der Beklagten Zahlung des Grundpreises für die Jahre 2020 bis 2023, insgesamt 5.364,57 € nebst Zinsen. Die Beklagte beantragt widerklagend die Feststellung, für den Zeitraum ab dem 1. Januar 2020 nicht weiter zu Grundpreiszahlungen verpflichtet zu sein. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht unter Abweisung der Widerklage im Übrigen festgestellt, dass die Beklagte zu den Grundpreiszahlungen zwischen dem 1. Januar 2024 und dem 21. Mai 2025 nicht verpflichtet ist, und die Berufung im Übrigen zurückgewiesen. Mit ihrer von dem Landgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klageziel weiter. Die Beklagte will mit ihrer Anschlussrevision für den Zeitraum ab dem 22. Mai 2025 die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils hinsichtlich der Widerklage erreichen. Die Parteien beantragen jeweils die Zurückweisung des gegnerischen Rechtsmittels. \n\n## Entscheidungsgründe\n\nA.\n\n6\\. Das Berufungsgericht meint, die Klägerin könne den Grundpreis nicht aus dem Wärmelieferungsvertrag verlangen, weil dieser beendet sei. Der Anspruch lasse sich auch nicht auf die Reallast stützen. Zwar könne die Verpflichtung zur wiederkehrenden Abnahme von Wärmeenergie durch eine Reallast gesichert werden. Die Klägerin habe aber die in der Reallast genannten Voraussetzungen für den Anspruch auf Zahlung des Grundpreises nicht erfüllt. Die betreffende Regelung in der Bewilligungsurkunde sei so auszulegen, dass der Grundpreis als Gegenleistung für im Heizwerk erzeugte Wärme und Warmwasser zu zahlen sei. Die Klägerin hätte daher eine Leistung aus dem Heizwerk anbieten müssen, um den Grundpreis verlangen zu können. Hierfür spreche auch, dass sich der Grundpreis an der Entwicklung der Selbstkosten des Wärmelieferanten orientiere. Der Preis für die von der Klägerin am Markt erworbene Fernwärme enthalte notwendigerweise den vom Anbieter kalkulierten Gewinnaufschlag, auch wenn die Klägerin ihrerseits keinen weiteren Aufschlag vornehme. Aufgrund der Eindeutigkeit der Regelung sei diese auch keiner ergänzenden Auslegung dahingehend zugänglich, dass der Klägerin ein Wahlrecht im Hinblick auf eine andere Art der Wärmeversorgung zustehen solle. Die Regelung enthalte gerade keinen Hinweis auf einen „Grundpreis Fernwärme“, wie ihn die Klägerin nunmehr in Rechnung stelle, und der den größten Teil der geltend gemachten Kosten ausmache. Soweit die Klägerin vortrage, das Heizwerk trage die Spitzenlast, wenn es so kalt sei, dass die Grundlast zur Deckung des Bedarfs nicht mehr ausreiche oder wenn infolge einer Störung in der Grundlasterzeugung oder -belieferung deren Ausfall durch die Reserveleistung des Heizwerks kompensiert werden müsse, lasse sich hierauf ebenfalls kein Anspruch auf Zahlung des Grundpreises stützen. Denn nach dem Wortlaut der Bewilligung sei eine dauerhafte, autark durch das Heizwerk erzeugte „Versorgung“ der Eigentümer mit Wärme und Warmwasser bezweckt bzw. geschuldet und nicht lediglich eine Abdeckung der Spitzenlast im Notfall. Eine Anpassung der Regelungen wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage komme nicht in Betracht, weil eine Versorgung des Quartiers mit Wärme aus dem Heizwerk noch möglich sei. Die Widerklage sei trotzdem teilweise zurückzuweisen, weil für den Klagezeitraum die Feststellung der fehlenden Zahlungspflicht bereits in der Klageabweisung enthalten und für zukünftige Zeiträume eine erneute Wärmelieferung aus dem Heizwerk nicht ausgeschlossen sei. B. \n\n7\\. Dies hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. I. Zur Revision der Klägerin \n\n8\\. Die Revision der Klägerin hat Erfolg. \n\n9\\. 1\\. Mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung lässt sich ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung des Grundpreises nicht verneinen. \n\n10\\. a) Im Ergebnis zutreffend geht das Berufungsgericht zunächst davon aus, dass die Klägerin zur klageweisen Geltendmachung von Zahlungsansprüchen aus der Reallast befugt ist. \n\n11\\. aa) Die aus der Reallast folgenden Zahlungsansprüche stehen materiellrechtlich allerdings nicht der GdWE, sondern den Wohnungseigentümern zu. Die Reallast wurde zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Heizwerkgrundstücks bestellt (sog. subjektiv-dingliche Reallast, vgl. § 1105 Abs. 2 BGB). Dieses herrschende, mit dem Heizwerk bebaute Grundstück war bei der Eintragung der Reallast in die Grundbücher der dienenden Wohngrundstücke noch ungeteilt. Mit der Teilung des Grundstücks nach dem Wohnungseigentumsgesetz blieb die Reallast als Bestandteil des Grundstücks bestehen (§ 96, § 1110 BGB). In Rechtsprechung und Literatur wird überwiegend angenommen, dass in einem solchen Fall die Vorschrift des § 1109 Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach bei Teilung des herrschenden Grundstücks die Reallast für die einzelnen Teile fortbesteht, entsprechende Anwendung findet (vgl. Linde, BWNotZ 1980, 29, 31 sowie zum wortgleichen § 1025 Satz 1 BGB BayObLG, MDR 1983, 935; NJW-RR 1990, 1043, 1044 [juris Rn. 19 ff.]; jurisPK-BGB\u002FMünch [15.3.2026], § 1025 BGB Rn. 4). Dies hätte zur Folge, dass die Reallast den Wohnungseigentümern nach § 1109 Abs. 1 Satz 2 Hs. 1 BGB jeweils anteilig zustünde, d.h. als Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB (vgl. Linde, aaO). Findet § 1109 BGB hingegen auf die Teilung des herrschenden Grundstücks in Wohnungs- oder Teileigentum keine Anwendung, wofür spricht, dass sich die Norm ihrem Wortlaut nach auf die Realteilung bezieht, dann ist die Reallast als Bestandteil des im Miteigentum der Wohnungseigentümer stehenden Grundstücks (§ 1 Abs. 2 WEG) nach § 1 Abs. 5 WEG Teil des Gemeinschaftseigentums (so jurisPK-BGB\u002FOtto [15.3.2026], § 1109 Rn. 8). Gleich ob § 1109 BGB auf Grundstücksteilungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz anwendbar ist oder nicht, steht die Reallast demnach materiell-rechtlich den Wohnungseigentümern und nicht der GdWE, hier der Klägerin, zu. \n\n12\\. bb) Gleichwohl ist die Klägerin befugt, Zahlungsansprüche aus der Reallast im eigenen Namen geltend zu machen. Dies folgt, wenn die Reallast als Bestandteil des Gemeinschaftseigentums anzusehen sein sollte, unmittelbar aus § 9a Abs. 2 Alt. 1 WEG. Nimmt man hingegen an, dass § 1109 BGB auf die Teilung des herrschenden Grundstücks nach den §§ 3, 8 WEG Anwendung findet, dann ist die GdWE ebenfalls zur Geltendmachung der Ansprüche befugt, und zwar entweder weil - insbesondere bei einer (hier nicht gegebenen) unteilbaren Leistung - ohnehin nur an alle Wohnungseigentümer geleistet werden kann ([§ 1109 Abs. 1 Satz 2 Hs. 2 i.V.m.] § 432 BGB, § 9a Abs. 2 Alt. 2 WEG) oder weil die Geltendmachung jeweils anteiliger (§ 1109 Abs. 1 Satz 2 Hs. 1 BGB) Zahlungsansprüche durch die einzelnen Wohnungseigentümer für die Eigentümer der belasteten Grundstücke in der Regel - und auch hier (bei 94 Wohnungen) - beschwerlicher wäre (§ 1109 Abs. 1 Satz 3 BGB, § 9a Abs. 2 Alt. 2 WEG). \n\n13\\. b) Die Beklagte ist für Zahlungsansprüche aus der Reallast passiv legitimiert. Die in dem Grundbuch des in ihrem Eigentum stehenden Grundstücks eingetragene Reallast verpflichtet die Beklagte gemäß § 1108 Abs. 1 BGB in Ermangelung einer abweichenden Regelung auch persönlich, die während der Dauer ihres Eigentums fällig werdenden Leistungen zu erbringen. \n\n14\\. c) Unzutreffend ist aber die Annahme des Berufungsgerichts, die Klägerin könne aus der Reallast die Zahlung des Grundpreises nur verlangen, wenn und solange sie die den Reihenhäusern zur Verfügung gestellte Wärme und das Warmwasser ausschließlich in dem Heizwerk erzeuge, was derzeit nicht der Fall sei. \n\n15\\. aa) Die von dem Berufungsgericht vorgenommene Auslegung der Reallast unterliegt der uneingeschränkten Nachprüfung durch den Senat. Dabei ist vorrangig auf Wortlaut und Sinn der Grundbucheintragung und der dort - wie hier - in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung abzustellen, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt (st. Rspr., vgl. etwa Senat, Urteil vom 19. Januar 2024 - V ZR 191\u002F22, ZfIR 2024, 152 Rn. 57 mwN). \n\n16\\. bb) Nach diesem Maßstab hat die Reallast den Inhalt, dass die Verpflichtung der Reihenhauseigentümer zur Zahlung des Grundpreises nicht davon abhängt, wie oft und wie viel Wärme und Warmwasser in dem Heizwerk erzeugt wird, solange dessen Betrieb nicht vorübergehend oder dauerhaft ganz eingestellt ist. \n\n17\\. (1) Die Bewilligung enthält ihrem Wortlaut nach keine Beschränkung der Verpflichtung zur Zahlung des Grundpreises dahingehend, dass diese nur besteht, wenn und solange die Klägerin den Reihenhauseigentümern die Lieferung von Wärme und Warmwasser anbietet, die ausschließlich in dem Heizwerk erzeugt werden. \n\n18\\. (a) Der Grundpreis soll - anders als der Arbeitspreis - ausdrücklich auch dann zu zahlen sein, wenn der jeweilige Eigentümer die Wärme- und Warmwasserversorgung aus dem Heizwerk nicht in Anspruch nimmt. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts soll er folglich nicht als Gegenleistung für Wärme und Warmwasser zu zahlen sein, die durch das Heizwerk erzeugt wird. Ausgeschlossen ist die Zahlungspflicht vielmehr nur für den Zeitraum, in dem die Klägerin nicht in der Lage ist, Wärme und Warmwasser zu liefern. Dass es sich dabei um Wärme und Warmwasser handeln muss, die ausschließlich in dem Heizwerk erzeugt wurden, lässt sich dieser Ausnahmeregelung nicht entnehmen. Sie ist daher nächstliegend so zu verstehen, dass es für den Ausschluss der Grundpreiszahlungspflicht nicht darauf ankommt, ob die Klägerin Wärme und Warmwasser in dem Heizwerk erzeugt und an die Reihenhäuser liefert. Vielmehr soll der Grundpreis nur dann nicht zu zahlen sein, wenn die Klägerin überhaupt nicht in der Lage ist, Wärme und Warmwasser - gleich wo und wie erzeugt - zu liefern. Eine solche Situation liegt nicht vor, denn die Klägerin beliefert die Reihenhäuser, mit Ausnahme des Hauses der Beklagten, mit Wärme und Warmwasser. \n\n19\\. (b) Dem Berufungsgericht wäre aber selbst dann nicht beizutreten, wenn man die Regelung so verstehen wollte, dass der Grundpreis nur zu zahlen ist, solange die Klägerin in der Lage ist, Wärme und Warmwasser in dem Heizwerk zu erzeugen. Denn es ist festgestellt, dass das Heizwerk derzeit noch Warmwasser erzeugt, und das Berufungsgericht nimmt ausdrücklich an, dass auch die Erzeugung von Wärme in dem Heizwerk weiterhin möglich ist und künftig wieder aufgenommen werden könnte. \n\n20\\. (2) Auch Sinn und Zweck der Regelung legen es nicht nahe, dass die Grundpreiszahlungspflicht davon abhängen soll, dass die Klägerin allen Reihenhauseigentümern jederzeit die Versorgung mit Wärme und Warmwasser anbietet, die ausschließlich in dem Heizwerk erzeugt werden. \n\n21\\. (a) Die Regelung zielt bei unbefangener Betrachtung zwar in der Tat zunächst darauf ab, die dauerhafte Versorgung des gesamten zu bebauenden Areals einschließlich der Reihenhausgrundstücke mit Wärme und Warmwasser aus dem Heizwerk sicherzustellen. Mit der Verpflichtung der Klägerin zur Belieferung der Wohnhäuser korrespondiert die Verpflichtung der Eigentümer der Hausgrundstücke zur Zahlung des Entgelts. Dieses soll sich nach den schuldrechtlichen Vereinbarungen in dem jeweiligen Wärmelieferungsvertrag richten. Zugleich wird aber die Verpflichtung zur Zahlung des Grundpreises dinglich abgesichert und von dem tatsächlichen Bezug von Wärme und Warmwasser aus dem Heizwerk losgelöst. Damit wird es einerseits den Eigentümern der Wohnhausgrundstücke ermöglicht, sich von der zentralen Wärmeversorgung aus dem Heizwerk „abzukoppeln“ und auf eine andere Heizart umzustellen. Andererseits wird sichergestellt, dass das Heizwerk unabhängig von der Anzahl der jeweiligen Abnehmer dauerhaft kostendeckend weiter betrieben werden kann, ohne dass die bei dem Betrieb anfallenden Grundkosten aufgrund der Kündigung Einzelner auf immer weniger verbleibende Eigentümer umzulegen sind, was deren Heizkosten zwangsläufig immer weiter erhöhen würde. Diesem erkennbaren Regelungszweck widerspräche es, wenn die Klägerin den Grundpreis von den „abgekoppelten“ Eigentümern nicht mehr verlangen könnte, obwohl sie das Heizwerk nach wie vor, wenn auch in verringertem Umfang, betreibt. \n\n22\\. (b) Die Auslegung des Berufungsgerichts verkennt zudem, dass der jeweilige Eigentümer des Heizwerks bei unzureichender Leistung, bei Öl-Lieferengpässen oder Betriebsstörungen auch gehalten sein kann, auf Wärmelieferungen aus anderer Quelle zurückzugreifen. Würde er sich hierdurch der Grundpreiszahlungen insgesamt begeben, bestünde das Risiko, dass er wirtschaftlich nicht in der Lage wäre, die Versorgung der Eigentümer auch in derartigen Störfällen aufrechtzuerhalten. Dem trägt die hierzu getroffene Regelung Rechnung, indem es für den Entfall der Grundpreiszahlungspflicht nur darauf ankommen soll, ob die Klägerin überhaupt (noch) in der Lage ist, Wärme und Warmwasser zu liefern, nicht aber darauf, ob diese just in dem Heizwerk erzeugt werden. \n\n23\\. (c) Soweit das Berufungsgericht darauf abstellt, dass sich die Grundpreiszahlungspflicht nur auf die Selbstkosten der Klägerin bezieht, während der von dem externen Fernwärmeversorger der Klägerin berechnete und von dieser an die Reihenhauseigentümer weiterbelastete Grundpreis einen Gewinnanteil enthält, ist dieser Umstand für das Bestehen der Grundpreiszahlungspflicht dem Grunde nach irrelevant. Insoweit stellt sich nur bei der Bemessung der Höhe des Zahlungsanspruchs die Frage, welche Kosten die Klägerin als Grundpreis gegenüber den Reihenhauseigentümern geltend machen kann, wenn sie Wärme nicht mehr selbst in dem Heizwerk erzeugt, sondern von Dritten einkauft und lediglich an die Reihenhäuser weiterleitet (hierzu näher unten Rn. 37 ff.). \n\n24\\. 2\\. Das angefochtene Urteil ist hinsichtlich der Klageabweisung auch nicht aus anderen Gründen richtig (§ 561 ZPO). \n\n25\\. a) Die Reallast ist, wovon auch das Berufungsgericht ausgeht, wirksam entstanden. \n\n26\\. aa) Es ist grundsätzlich zulässig, Wärmebezugspflichten dauerhaft dinglich abzusichern. \n\n27\\. (1) Nach der Rechtsprechung des Senats ist es im Grundsatz nicht zu beanstanden, wenn der Eigentümer des dienenden Grundstücks durch eine Grunddienstbarkeit verpflichtet wird, die Errichtung und den Betrieb von Heizungsanlagen zu unterlassen. Der dadurch entstehende faktische Zwang, Heizwärme von dem Betreiber des auf dem begünstigten Grundstück errichteten Heizwerks zu beziehen, führt nicht deshalb zu einer sittenwidrigen „Knebelung“ mit der Nichtigkeitsfolge des § 138 Abs. 1 BGB, weil eine solche Dienstbarkeit zeitlich unbegrenzt gilt (vgl. Senat, Urteil vom 2. März 1984 - V ZR 155\u002F83, WM 1984, 820 f. [juris Rn. 13 ff.]; Beschluss vom 17. Januar 2019 - V ZB 81\u002F18, NZM 2019, 448 Rn. 8). Denn eine Privatperson, die ein an ein Heizwerk angeschlossenes Haus bewohnt, hat - anders etwa als ein durch eine Bierbezugsdienstbarkeit gebundener Gastronom, der sich auf wechselnde Konsumgewohnheiten einzustellen hat - einen gleichmäßigen Bedarf an Wärme bzw. Warmwasser. Wie sie diesen Bedarf deckt, ist für sie von untergeordneter Bedeutung, sofern die Versorgung zu angemessenen Preisen geschieht. Demgegenüber ist ein Wärmeversorgungsunternehmen angesichts des hohen Investitionsaufwandes und der laufenden Unterhaltungskosten darauf angewiesen, die Kalkulation langfristig zu erhalten und auf eine breite Basis zahlreicher Abnahmepflichtiger zu stellen. Hinzu kommt, dass dem Betreiber eines Heizwerks kein beliebiger Markt offensteht, sondern aus technischen Gründen nur die Bewohner eines begrenzten Gebietes als Abnehmer in Frage kommen. Aufgrund dieser Erwägungen ist das Bestreben eines Versorgungsunternehmens, langfristige oder gar zeitlich unbegrenzte Bezugsbindungen durchzusetzen, nicht als sittenwidrig zu missbilligen (vgl. Senat, Urteil vom 2. März 1984 - V ZR 155\u002F83, aaO [juris Rn. 16]). Der Umstand, dass gemäß § 32 Abs. 1 Satz 1 AVBFernwärmeV die Laufzeit von Versorgungsverträgen, die nach Inkrafttreten dieser Verordnung zustande kommen, „höchstens 10 Jahre\" beträgt, ist für die Beurteilung der Sittenwidrigkeit des sachenrechtlichen Bestellungsgeschäftes ohne Bedeutung, wenn dieses - wie hier - vor Inkrafttreten der Verordnung im Jahre 1980 vorgenommen wurde (vgl. Senat, Urteil vom 2. März 1984 - V ZR 155\u002F83, aaO [juris Rn. 17]). \n\n28\\. (2) An dieser Rechtsprechung, die auf die hier in Rede stehende Absicherung der entgeltlichen Wärmeversorgung durch wechselseitige Bezugsrechte in der Form von Grunddienstbarkeiten und Zahlungspflichten in der Form von Reallasten sinngemäß zu übertragen ist, hält der Senat im Grundsatz fest. Das Berufungsgericht äußert zwar zu Recht Zweifel, ob die hier wiedergegebenen Ausführungen aus dem Jahre 1984 angesichts der zwischenzeitlich eingetretenen Klimakrise und der geänderten technischen Möglichkeiten noch uneingeschränkt Geltung beanspruchen können. Die Interessenlage an der langfristigen Absicherung der Wärmeversorgung über ein Heizwerk hat sich in den letzten Jahrzehnten wenn auch nicht grundlegend, so doch zumindest in einem gewissen Umfang gewandelt. Diese veränderte Interessenlage führt aber nicht zu einer anderen rechtlichen Beurteilung der Wirksamkeit dauerhafter Wärmebezugspflichten. \n\n29\\. (a) Auf Seiten des Wärmelieferanten besteht ungeachtet etwaiger gesetzlicher und technologischer Entwicklungen sein bei der Bestellung der Dienstbarkeit bzw. Reallast vorhandenes Interesse an einer langfristigen Absicherung des Betriebs des Heizwerks fort. Erst wenn neue Entwicklungen dazu führen, dass dieses insgesamt nicht mehr betrieben werden kann oder soll, entfällt dieses Interesse für die Zukunft. Dieser Umstand mag sich auf die Auslegung und Durchsetzbarkeit des dinglichen Rechts auswirken; für die Beurteilung der Wirksamkeit, für die es auf den Zeitpunkt der Bestellung und Eintragung des Rechts ankommt, ist er jedoch unerheblich. Aktuell zu beobachtende Entwicklungen, wie etwa die gesetzliche Vorgabe eines bestimmten Anteils erneuerbarer Energien oder steigende Preise für fossile Energieträger, mögen für die künftige Ausgestaltung vergleichbarer dinglicher Rechte eine Rolle spielen. Namentlich mag zu erwägen sein, wie dem Interesse des Wärmelieferanten Rechnung getragen werden kann, angesichts einer veränderten Gesetzeslage oder Marktsituation Wärme nicht mehr unmittelbar in dem - hier ölbetriebenen - Heizwerk zu erzeugen, sondern anderweitig zu beziehen und nur durch die vorhandenen Leitungen hindurchzuleiten. Dies ändert aber nichts daran, dass sein Interesse an der dauerhaften finanziellen Absicherung des Betriebs des Heizwerks - und ggf. der Amortisation von Investitionen (vgl. zu diesem, hier nicht relevanten Aspekt Reymann, DNotZ 2015, 883, 912 f.) - bis zu dessen endgültigen Stilllegung schützenswert ist. \n\n30\\. (b) Auf Seiten der Privatperson wird man heute nicht mehr davon ausgehen können, es spiele für sie generell keine Rolle, wie die Wärme erzeugt werde, solange die Versorgung zu angemessenen Preisen erfolge. Angesichts der mit der Nutzung fossiler Brennstoffe verbundenen Auswirkungen auf das Klima mag es etwa durchaus ein nachvollziehbares, über rein wirtschaftliche Aspekte hinausgehendes Interesse der Privatperson geben, sich von der Wärmeversorgung aus dem Heizwerk abzukoppeln und auf eine andere Heizart, namentlich auf die Nutzung erneuerbarer Energien, umzustellen. Dies führt aber nach Ansicht des Senats nicht dazu, dass eine dauerhafte (mittelbare) Bindung von Grundstückseigentümern an die Wärmeversorgung aus einem Heizwerk durch eine Grunddienstbarkeit oder eine Reallast nunmehr als sittenwidrige „Knebelung“ anzusehen und damit (ex tunc) unwirksam wäre. Vorliegend scheidet dies ohnehin aus, weil die in Rede stehenden dinglichen Rechte der Beklagten eine Abkoppelung von dem Heizwerk ausdrücklich gestatten und sie lediglich zur Zahlung eines Grundpreises verpflichtet bleibt. In anderen Fällen wäre einer übermäßigen Einschränkung der Wahlfreiheit der Abnehmer hinsichtlich ihrer Heizversorgung ggf. auf schuldrechtlicher Ebene entgegenzuwirken (s.u. Rn. 32 sowie Reymann, DNotZ 2015, 883, 913). \n\n31\\. bb) Die hier zu beurteilende Reallast ist auch nicht deswegen unwirksam, weil der jeweilige Eigentümer des Reihenhausgrundstücks auch dann - zeitlich unbegrenzt - zur Zahlung des Grundpreises verpflichtet bleibt, wenn er die Wärme- und Warmwasserversorgung aus dem Heizwerk nicht (mehr) in Anspruch nimmt. Diese Regelung führt im Zusammenspiel mit dem weiteren Regelungsgefüge im Gegenteil gegenüber der von dem Senat für wirksam erachteten zeitlich unbegrenzten Bezugsbindung (s.o. Rn. 27 ff.) zu einer Abmilderung des „Knebelungseffekts“ für die Eigentümer der Reihenhausgrundstücke. Denn es steht ihnen frei, sich - wie die Beklagte - von dem Heizwerk zu entkoppeln und eine eigene Heizung zu betreiben. Zwar wird sich dieses Vorgehen für den einzelnen Reihenhausbewohner erst dann als wirtschaftlich darstellen, wenn die erwarteten künftigen eigenen Heizkosten zuzüglich des weiter zu zahlenden Grundpreises für das Heizwerk insgesamt geringer sind als die bisherigen, aus Grundpreis und Arbeitspreis zusammengesetzten Kosten. Der mit der Lösungsmöglichkeit verbundene Vorteil ist aber ungeachtet dessen nicht gering zu schätzen. Denn der Abnehmer bleibt zum einen nicht auf „Gedeih und Verderb“ an einen bestimmten Energieträger (hier: Öl) gebunden, wenn dieser aufgrund steigender Marktpreise oder regulatorischer Maßnahmen auf Dauer teurer wird. Zum anderen hat er die Freiheit, aus anderen als rein wirtschaftlichen Erwägungen heraus auf eine andere Form der Wärmeerzeugung umzusteigen, etwa auf erneuerbare Energien, auch wenn sich dies unter Berücksichtigung des weiter zu zahlenden Grundpreises zumindest aktuell noch als teurer darstellen sollte. Mit Blick auf das Regelungsziel der Reallast, die Kalkulation für das Heizwerk angesichts des hohen Investitionsaufwandes, auch für die etwaige Wiederbeschaffung, und der laufenden Unterhaltungskosten langfristig zu erhalten und auf eine breite Basis zahlreicher Grundpreispflichtiger zu stellen, ist die dauerhafte Grundpreiszahlungspflicht daher nicht zu beanstanden. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die - hier mit dem Grundpreis abgebildeten - Festkosten von der Dimensionierung des Heizwerks abhängen, die sich am voraussichtlichen Wärmebedarf, d.h. an der zu beheizenden Gesamtwohnfläche orientieren muss (zutreffend OLG Koblenz, NJW-RR 2006, 1285, 1287 [juris Rn. 3]). \n\n32\\. b) Die Verpflichtung zur Zahlung des Grundpreises ist auch durchsetzbar. Dem steht insbesondere nicht entgegen, dass der Wärmelieferungsvertrag durch die von der Klägerin akzeptierte Kündigung der Beklagten beendet ist. Zwar kann der Beendigung des Wärmelieferungsvertrages Bedeutung für die Durchsetzbarkeit des dinglichen Rechts zukommen, wenn dieses dazu dient, die obligatorischen Bindungen abzusichern (vgl. Senat, Urteil vom 2. März 1984 \\- V ZR 155\u002F83, WM 1984, 820 [juris Rn. 20 f.] mwN). Der hier zu beurteilenden Reallast kommt ein solcher Sicherungscharakter aber nur hinsichtlich des Arbeitspreises zu. Denn für den aus Grundpreis und Arbeitspreis zusammengesetzten Wärmelieferungspreis soll nach der in der Bewilligung getroffenen Regelung der jeweilige Wärmelieferungsvertrag mit dem Reihenhauseigentümer maßgebend sein. Während der Arbeitspreis somit von dem Abschluss und Fortbestand des jeweiligen Vertrages (und der tatsächlichen Abnahme von Wärme) abhängen soll, ist der Grundpreis ausdrücklich auch dann zu entrichten, wenn der jeweilige Eigentümer die Wärme- und Warmwasserversorgung aus dem Heizwerk nicht in Anspruch nimmt. Insoweit begründet die Reallast also - was nicht zu beanstanden ist (s.o. Rn. 31) - eine selbständige, von dem Bestehen eines schuldrechtlichen Wärmelieferungsvertrages unabhängige Zahlungspflicht. Dieses Verständnis wird dadurch bestätigt, dass die Reallast in der Bewilligung ausdrücklich (nur) als „Reallast für die Bezahlung einer Grundpreisentschädigung“ bezeichnet wird. Dabei deutet auch die Bezeichnung als „Entschädigung“ darauf hin, dass die Pflicht zur Zahlung des Grundpreises von vertraglichen Zahlungspflichten nicht abhängen soll. \n\n33\\. 3\\. Die Revision der Klägerin ist auch insoweit begründet, als sie sich gegen die von dem Berufungsgericht auf die Widerklage ausgesprochene Feststellung wendet, dass die Beklagte nicht verpflichtet ist, für Zeiträume ab dem 1. Januar 2024 bis einschließlich 21\\. Mai 2025 Grundpreiszahlungen für die Versorgung mit Heizwärme und Warmwasser an die Klägerin zu entrichten. Denn der Klägerin steht der Grundpreis nach dem zuvor Gesagten jedenfalls dem Grunde nach zu, solange das Heizwerk - und sei es auch nur bei Spitzenlasten, Fernwärmeausfall und\u002Foder für die Erzeugung von Warmwasser - weiterhin betrieben wird. Der Widerklage könnte daher insoweit nur stattgegeben werden, wenn der Klägerin in dem genannten Zeitraum keine auf die in der Bewilligung genannten Positionen entfallenden Kosten entstanden sein sollten, die als Grundpreis auf die Beklagte umgelegt werden können. Hiervon kann auf der Grundlage der bisher getroffenen Feststellungen nicht ausgegangen werden. II. Zur Anschlussrevision der Beklagten \n\n34\\. Die nach § 554 ZPO statthafte und auch im Übrigen zulässige Anschlussrevision der Beklagten hat keinen Erfolg. Die Beklagte hat aus den vorgenannten Gründen keinen Anspruch auf die (weitergehende) Feststellung, dass sie in der Zeit nach dem 21. Mai 2025 nicht mehr zur Zahlung des Grundpreises verpflichtet ist. Der Widerklage könnte insoweit nur stattgegeben werden, wenn der Klägerin künftig keine Kosten mehr entstehen könnten, die als Grundpreis auf die Beklagte umgelegt werden können. Dies ist schon deshalb ausgeschlossen, weil die Klägerin das Heizwerk nach den Feststellungen des Berufungsgerichts auch zur Wärmeerzeugung wieder in Betrieb nehmen könnte. C. I. \n\n35\\. Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben, soweit darin zum Nachteil der Klägerin entschieden worden ist; insoweit ist es aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden, weil weitere Feststellungen zu treffen sind (§ 563 Abs. 3 ZPO). Das Berufungsgericht wird nunmehr zu prüfen haben, in welcher Höhe der Klägerin der geltend gemachte Zahlungsanspruch zusteht. Hiervon hängt nach dem zuvor Gesagten auch die Entscheidung über die Widerklage hinsichtlich des noch streitgegenständlichen Zeitraums vom 1. Januar 2024 bis zum 21. Mai 2025 ab, die nur dann Erfolg haben könnte, wenn der Klägerin in diesem Zeitraum keine als Grundpreis umzulegenden Kosten entstanden sein sollten. II. \n\n36\\. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin: \n\n37\\. Die Klägerin kann von der Beklagten aus der Reallast nicht ohne Weiteres die anteilige Zahlung eines ihr von dem Energieversorgungsunternehmen als einem Dritten für die Belieferung mit Fernwärme in Rechnung gestellten Grundpreises verlangen, sondern nur den Grundpreis, der die mit dem Betrieb des Heizwerks verbundenen Selbstkosten abbildet und sich aus den in der Eintragungsbewilligung im Einzelnen aufgeführten Preisfaktoren unter Berücksichtigung der dort geregelten Wertsicherung zusammensetzt. \n\n38\\. 1\\. Für die Bestimmung des Inhalts der Reallast ist auch insoweit vorrangig auf Wortlaut und Sinn der Grundbucheintragung und der Eintragungsbewilligung abzustellen, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt (s.o. Rn. 15). Dabei ist zu berücksichtigen, dass § 1105 BGB nach der Rechtsprechung des Senats keine fest bestimmte Leistung erfordert; es reicht aus, wenn der Leistungsumfang bestimmbar ist (vgl. Senat, Urteil vom 24. Oktober 1956 - V ZR 127\u002F55, BGHZ 22, 54, 58 [juris Rn. 38]; Urteil vom 17. Februar 1989 - V ZR 160\u002F87, BGHZ 111, 324, 326 [juris Rn. 11]). In diesem Zusammenhang bedeutet der Bestimmtheitsgrundsatz nicht, dass der Umfang der tatsächlichen Belastung in einem bestimmten Zeitpunkt aus der Eintragung selbst oder in Verbindung mit der Eintragungsbewilligung ohne weiteres ersichtlich sein muss. Es genügt, wenn Art, Gegenstand und Umfang der Leistung aufgrund objektiver Umstände bestimmbar sind, die auch außerhalb des Grundbuchs liegen können, sofern sie nachprüfbar und mindestens in der Eintragungsbewilligung angedeutet sind (vgl. Senat, Urteil vom 17. Februar 1989 - V ZR 160\u002F87, NJW-RR 1989,1098 [juris Rn. 17]; Beschluss vom 13. Juli 1995 - V ZB 43\u002F94, BGHZ 130, 342, 345 [juris Rn. 14]). \n\n39\\. 2\\. Nach der Eintragungsbewilligung soll der Grundpreis sich nach den Selbstkosten der Klägerin bei dem Betrieb des Heizwerks bestimmen, und sich aus den im Einzelnen aufgeführten Preisfaktoren zusammensetzen, namentlich den Bedienungskosten, den Stromkosten, den Wartungskosten, der Kaminreinigung, den Versicherungen, den Verwaltungskosten und der Wiederbeschaffungsrücklage, worin die Kosten für die gesamte Heizanlage einschließlich der Rohrleitungen zu den versorgten Häusern bis zu den Verteilerstationen enthalten sind. Die für die Erzeugung von Wärme und Warmwasser erforderlichen Brennstoffe sind hiervon nicht umfasst, sondern werden ersichtlich über den Arbeitspreis abgerechnet; die diesbezüglichen Kosten tragen nur die Eigentümer, die tatsächlich Wärme oder Warmwasser von der Klägerin beziehen. Der auch betragsmäßig im Einzelnen aufgeschlüsselte Grundpreis betrug bei Bestellung der Reallast zunächst 0,527 DM je Quadratmeter beheizbarer Fläche und Monat der auf den einzelnen Wohnhausgrundstücken errichteten Gebäude; er ist nach näherer Maßgabe der Regelung wertgesichert (vgl. § 1105 Abs. 2 Satz 2 BGB; zur Zulässigkeit von Wertsicherungsklauseln Senat, Urteil vom 17. Februar 1989 - V ZR 160\u002F87, BGHZ 111, 324, 326 ff.), und zwar dergestalt, dass er sich in dem Maße nach oben oder unten verändert, wie die Entwicklung der genannten Preisfaktoren anteilsmäßig die Selbstkosten des Wärmelieferanten beeinflussen. Die Klägerin kann somit für den von der Klage erfassten Zeitraum von der Beklagten nur die Zahlung des Grundpreises verlangen, der sich auf diese Weise anhand der genannten Preisfaktoren bezogen auf die tatsächlich bei dem Betrieb des Heizwerks angefallenen Kosten errechnet. \n\n40\\. 3\\. Ein der Klägerin von dem Energieversorgungsunternehmen als Dritten für die Belieferung mit Fernwärme berechneter Grundpreis, der nicht weiter aufgeschlüsselt und nicht nach den genannten Faktoren berechnet ist, steht ihr hingegen im Verhältnis zu der Beklagten aus der Reallast nicht zu. Von dem Dritten über den Grundpreis mitabgerechnete Leistungen könnte sie allerdings dann in den eigenen, gegenüber der Beklagten abgerechneten Grundpreis einrechnen, wenn die jeweilige Leistung einen der genannten Preisfaktoren betrifft, was beispielsweise hinsichtlich der Wartung etwaig im Eigentum der Klägerin stehender, von dem Heizwerk ausgehender Wärmeleitungen in Betracht kommen könnte. Dies setzte aber voraus, dass der Dritte seinen Grundpreis entsprechend aufschlüsselt und die Klägerin darlegt, und ggf. unter Beweis stellt, dass und in welchem Umfang es sich um eine Kostenposition handelt, die dem Heizwerk und einem der genannten Preisfaktoren zuzuordnen ist. Dass in der jeweiligen Position dann möglicherweise auch ein auf die konkrete Leistung bezogener Gewinnanteil des Dritten enthalten wäre, stünde der Weiterbelastung an die Beklagte nicht entgegen. Denn der Begriff „Selbstkosten“ erfordert es nicht, dass die Klägerin ihrerseits die jeweilige Leistung selbst erbringt, was ihr teilweise ersichtlich auch gar nicht möglich wäre (z.B. hinsichtlich der Bedienungskosten, der Stromkosten, der Wartungskosten, der Kaminreinigung und der Versicherungen). Ausgeschlossen ist lediglich, dass sie ihrerseits auf die ihr in Rechnung gestellten Kosten einen Aufschlag erhebt und hierdurch selbst einen Gewinn erzielt. \n\nBrückner Haberkamp Hamdorf Malik Laube","BGH, Urteil vom 17. April 2026 - V ZR 125\u002F25","2026-07-08T22:22:08.405Z","2026-07-10T22:05:24.065Z",{"id":83,"ecli":84,"slug":85,"caseNumber":86,"courtId":44,"decisionDate":77,"fullText":87,"summary":88,"language":48,"source":49,"sourceUrl":50,"sourceTimestamp":77,"parsedAt":80,"updatedAt":89},"2423","ECLI:DE:NEURIS:KORE310052026","ecli-de-neuris-kore310052026","V ZR 202\u002F24","#  BGH, Urteil vom 17. April 2026 - V ZR 202\u002F24 \n\n## Leitsatz\n\nIst der Schuldner zur Abgabe einer Willenserklärung Zug um Zug gegen Erbringung einer Gegenleistung verurteilt worden, gilt die Erklärung als abgegeben, sobald eine vollstreckbare Ausfertigung des rechtskräftigen Urteils nach §§ 726, 730 ZPO erteilt ist; es kommt nicht darauf an, ob die Voraussetzungen für die Klauselerteilung vorlagen.10 11\n\n## Tenor\n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Brandenburgischen Oberlandesgerichts \\- 5. Zivilsenat - vom 24. Oktober 2024 aufgehoben.\n\nDie Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Cottbus - 2. Zivilkammer \\- vom 3. Juli 2023 wird zurückgewiesen.\n\nDie Klägerin trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren.\n\nVon Rechts wegen\n\n## Tatbestand\n\n1\\. Die klagende Bank gewährte der Beklagten ein Darlehen, zu dessen Sicherung eine Grundschuld an einem der Beklagten gehörenden Grundstück bestellt wurde. In einem Vorprozess wurde die Klägerin verurteilt, der Beklagten eine Löschungsbewilligung für diese Grundschuld Zug um Zug gegen die Erbringung von Gegenleistungen zu erteilen. Der Beklagten wurde eine vollstreckbare Ausfertigung des rechtskräftigen Urteils durch den Rechtspfleger erteilt und die Grundschuld durch das Grundbuchamt gelöscht. \n\n2\\. Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin - gestützt auf die Ansicht, das Grundbuch sei unrichtig, weil eine vollstreckbare Ausfertigung nach § 726 Abs. 2 ZPO mangels Erbringung der Gegenleistungen bzw. Vorliegens eines Annahmeverzuges nicht hätte erteilt werden dürfen - die Beklagte zu verurteilen, ihre Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs insofern zu erteilen, als die Löschung der Grundschuld rückgängig gemacht und die Grundschuld wieder „ranggerecht“ in das Grundbuch eingetragen werde. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Oberlandesgericht der Klage stattgegeben. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt, möchte die Beklagte die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils erreichen. \n\n## Entscheidungsgründe\n\nI.\n\n3\\. Das Berufungsgericht meint, die Klägerin habe einen Anspruch auf Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs aus § 894 BGB. Das Grundbuch sei unrichtig. Die Abgabe der in dem Urteil des Vorprozesses titulierten Löschungsbewilligung sei nicht fingiert worden. Denn die nach dem Urteilstenor von der Beklagten Zug um Zug zu erbringenden Gegenleistungen habe diese weder erbracht noch die Klägerin derentwegen in Annahmeverzug gesetzt. Da mithin in materiell-rechtlicher Hinsicht die Voraussetzungen für die Erteilung der Vollstreckungsklausel nach § 726 ZPO nicht vorgelegen hätten, sei die Fiktion des § 894 ZPO nicht eingetreten. Die Grundschuld stehe noch immer der Klägerin zu. Der Anspruch der Klägerin auf Bewilligung einer erneuten ranggleichen Eintragung ergebe sich zudem aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB. II. \n\n4\\. Dies hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. \n\n5\\. 1\\. Mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung aus § 894 BGB nicht bejaht werden. \n\n6\\. a) Zutreffend ist dabei im Ausgangspunkt, dass die Klägerin von der Beklagten nach § 894 BGB die Zustimmung zur Grundbuchberichtigung im Wege der Wiedereintragung der Grundschuld verlangen könnte, wenn die Grundschuld trotz ihrer Löschung noch bestände. Denn dann wäre das Grundbuch im Hinblick auf die erfolgte Löschung unrichtig. Steht der Inhalt des Grundbuchs in Ansehung eines Rechts an dem Grundstück mit der wirklichen Rechtslage nicht im Einklang, so kann derjenige, dessen Recht nicht eingetragen ist, nach § 894 BGB die Zustimmung zu der Berichtigung des Grundbuchs von demjenigen verlangen, dessen Recht durch die Berichtigung betroffen wird. Der Anspruch aus § 894 BGB richtet sich dabei auf die Erteilung der im Grundbuchverfahren nach § 19 GBO erforderlichen Bewilligung in der nach § 29 GBO erforderlichen Form. Diese Bewilligung ist als reine Verfahrenshandlung lediglich darauf gerichtet, einen dem materiellen Recht entsprechenden Grundbuchstand herzustellen (vgl. Senat, Urteil vom 9. Februar 2018 - V ZR 299\u002F14, NJW 2019, 71 Rn. 27; Urteil vom 7. November 2025 - V ZR 155\u002F24, NJW 2026, 604 Rn. 15; jeweils mwN). \n\n7\\. b) Richtig ist auch, dass allein die Löschung der zugunsten der Klägerin bestellten Grundschuld nicht dazu führt, dass diese nicht mehr besteht. Zur Aufhebung einer Fremdgrundschuld bedarf es nämlich gemäß § 875 Abs. 1, § 1192 Abs. 1, § 1183 BGB neben der - hier erfolgten \\- Löschung der Eintragung im Grundbuch der Erklärung des Grundschuldberechtigten, dass er die Grundschuld aufgebe, und der Zustimmung des Eigentümers. Für eine wirksame Aufhebung der Grundschuld ist daher entscheidend, ob die titulierte Willenserklärung als abgegeben gilt. Denn der Tenor des Urteils des Vorprozesses ist dahingehend auszulegen, dass die Klägerin auch zur Abgabe der für die wirksame Aufhebung erforderlichen materiell-rechtlichen Aufhebungserklärung im Sinne von § 875 Abs. 1 Satz 1 BGB verurteilt wurde, und nicht lediglich, wie es das Berufungsgericht ungenau formuliert, zur Abgabe der grundbuchverfahrensrechtlichen Löschungsbewilligung im Sinne des § 19 GBO, deren Vorliegen für die materiell-rechtliche Wirksamkeit der Aufhebung unerheblich ist (vgl. MüKoBGB\u002FLettmeier, 10. Aufl., § 875 Rn. 24; Staudinger\u002FC. Heinze, BGB [2025], § 875 Rn. 29, 64). \n\n8\\. c) Ob eine titulierte Willenserklärung als abgegeben gilt, richtet sich - wie auch das Berufungsgericht erkennt - nach § 894 ZPO. \n\n9\\. aa) Gemäß § 894 Satz 1 ZPO gilt dann, wenn der Schuldner zur Abgabe einer Willenserklärung verurteilt ist, die Erklärung als abgegeben, sobald das Urteil Rechtskraft erlangt hat. Die Abgabe der Erklärung wird dabei mit der Wirkung fingiert, die der Schuldner durch die eigene Erklärung hätte schaffen sollen (vgl. Stein\u002FJonas\u002FBarthels, ZPO, 23\\. Aufl., § 894 Rn. 1). Die Fiktion hat damit Vollstreckungswirkung (vgl. BGH, Urteil vom 25. November 2004 - I ZR 49\u002F02, GRUR 2005, 320, 324) und macht eine Zwangstätigkeit staatlicher Vollstreckungsorgane überflüssig (vgl. Stein\u002FJonas\u002FBarthels, ZPO, 23. Aufl., § 894 Rn. 3); mit Rechtskraft des Urteils ist damit die Vollstreckung beendet. \n\n10\\. bb) Ist - wie hier - der Schuldner zur Abgabe einer Willenserklärung Zug um Zug gegen Erbringung einer Gegenleistung verurteilt worden, gilt die Erklärung gemäß § 894 Satz 2 i.V.m. Satz 1 ZPO nicht schon mit der Rechtskraft des Urteils als abgegeben, sondern erst, sobald eine vollstreckbare Ausfertigung des rechtskräftigen Urteils nach §§ 726, 730 ZPO erteilt ist; die Vollstreckung ist infolgedessen mit der Erteilung der Klausel beendet (vgl. MüKoZPO\u002FGruber, 7. Aufl., § 894 Rn. 24). Nach § 726 Abs. 2 ZPO bedarf es vor Erteilung einer vollstreckbaren Ausfertigung in diesem Fall des Beweises durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden, dass der Schuldner hinsichtlich der ihm gebührenden Leistung befriedigt oder in Verzug der Annahme ist. Anders verhält es sich bei der Vollstreckung von Urteilen, die nicht auf Abgabe einer Willenserklärung gerichtet sind. Insoweit wird der Abhängigkeit des vollstreckbaren Anspruchs von der Gegenleistung erst im Vollstreckungsverfahren nach §§ 756, 765 ZPO Rechnung getragen (vgl. BeckOK ZPO\u002FUlrici [1.12.2025], § 726 Rn. 7). Nur bei der Verurteilung zur Abgabe einer Willenserklärung, bei der es - wie ausgeführt (oben Rn. 9) - keiner gesonderten Vollstreckung bedarf, muss die Abhängigkeit der Leistung von einer Gegenleistung bereits im Klauselverfahren berücksichtigt werden (vgl. BeckOK ZPO\u002FUlrici [1.12.2025], § 726 Rn. 9.1). \n\n11\\. d) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts kommt es für die Wirkung des § 894 Satz 2 i.V.m. Satz 1 ZPO jedoch nicht darauf an, ob die Voraussetzungen für die Klauselerteilung vorlagen; das entspricht einhelliger und zutreffender Ansicht (vgl. nur BayObLG, Rpfleger 1983, 480, 481; OLG München, NJOZ 2014, 130; Schöner\u002FStöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl., Rn. 2756; Meikel\u002FBöttcher, GBO, 12. Aufl., § 19 Rn. 30; Demharter, GBO, 33. Aufl., § 19 Rn. 9; Bauer\u002FSchaub\u002FKilian, GBO, 5. Aufl., § 19 Rn. 21). \n\n12\\. aa) Dies macht bereits der Wortlaut des § 894 Satz 2 ZPO deutlich, der allein auf die Erteilung der Vollstreckungsklausel nach §§ 726, 730 ZPO abstellt, nicht aber auf das Vorliegen der Voraussetzungen der Klauselerteilung. Mit der Klauselerteilung ist die Zwangsvollstreckung nach § 894 Satz 2 ZPO beendet und die Erklärung gilt als abgegeben (s.o. Rn. 10). \n\n13\\. bb) Dass die Fiktionswirkung des § 894 Satz 2 i.V.m. Satz 1 ZPO unabhängig davon eintritt, ob die Klauselerteilung fehlerhaft war, ergibt sich zudem aus systematischen Erwägungen. Die sachlichen Voraussetzungen der Klauselerteilung sind grundsätzlich nur im Klauselerteilungsverfahren zu prüfen (vgl. Senat, Beschluss vom 13. Oktober 2011 - V ZB 90\u002F11, FGPrax 2012, 4 Rn. 15). Dies gilt auch und gerade bei einer Verurteilung zur Abgabe einer Willenserklärung, da eindeutig erkennbar sein muss, ob und wann die Erklärung abgegeben ist bzw. als abgegeben gilt. Nur dann hat eine solche Verurteilung im Rechtsverkehr einen Wert. Käme es für die Fiktion neben der Erteilung der Vollstreckungsklausel darüber hinaus darauf an, ob die Voraussetzungen für die Klauselerteilung vorlagen, ließe sich nicht eindeutig feststellen, ob die Erklärung als abgegeben gilt. Denn der Erklärungsempfänger \\- hier das Grundbuchamt - wird in der Regel nicht prüfen können, ob der Beweis dafür, dass der Schuldner befriedigt oder im Verzug der Annahme ist, bei der Erteilung der Klausel in der in § 726 ZPO vorgeschriebenen Form geführt worden war. \n\n14\\. cc) Da die Vollstreckung mit der Erteilung der Klausel beendet ist und die titulierte Willenserklärung als abgegeben gilt, handelt es sich bei der Eintragung aufgrund dieser Erklärung um ein reines Grundbuchgeschäft (vgl. Stein\u002FJonas\u002FBarthels, ZPO, 23. Aufl., § 894 Rn. 20 Fn. 111) und nicht - wie etwa bei der Eintragung einer Zwangshypothek (§ 867 ZPO), auf die die Erwiderung verweist - um eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung, bei der gemäß § 765 ZPO die Erbringung der Gegenleistung bzw. das Vorliegen eines Annahmeverzugs zu prüfen ist (vgl. MüKoZPO\u002FDörndorfer, 7. Aufl., § 867 Rn. 8; Stein\u002FJonas\u002FBartels, ZPO, 23. Aufl., § 867 Rn. 3; s.o. Rn. 10). \n\n15\\. dd) Ob der unmittelbaren Vollstreckungswirkung der Klauselerteilung durch die Ausgestaltung des Klauselerteilungsverfahrens Rechnung getragen werden muss bzw. ob und ggf. welche Rechtsbehelfe gegen die Klauselerteilung ergriffen werden könnten (vgl. hierzu MüKoZPO\u002FWolfsteiner\u002FK. Volmer, 7. Aufl., § 724 Rn. 5; Stein\u002FJonas\u002FBartels, ZPO, 23. Aufl., § 894 Rn. 29), ist hier nicht zu entscheiden. Selbst wenn Rechtsbehelfe gegen die Klausel eingelegt werden könnten, hätte dies nicht zur Folge, dass außerhalb dieser Rechtsbehelfsverfahren die Voraussetzungen der Klauselerteilung zu prüfen wären. \n\n16\\. 2\\. Die Bejahung des Anspruchs auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB durch das Berufungsgericht ist aus denselben Gründen von Rechtsfehlern beeinflusst. \n\n17\\. 3\\. Die Entscheidung stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Die Fiktion des § 894 Satz 2 i.V.m. Satz 1 ZPO scheidet nicht deswegen aus, weil die erteilte Vollstreckungsklausel nichtig ist. \n\n18\\. a) Die Nichtigkeit einer Vollstreckungsklausel kann - wie die Nichtigkeit eines Vollstreckungsaktes \\- nur ausnahmsweise und unter sehr engen Voraussetzungen angenommen werden (vgl. BGH, Beschluss vom 12. Januar 2012 - VII ZB 71\u002F09, NJW-RR 2012, 1146 Rn. 16). Es muss sich nicht nur um einen besonders schweren, sondern zusätzlich um einen bei verständiger Würdigung aller in Betracht kommenden Umstände offenkundigen Fehler handeln; es kommt darauf an, ob die schwere Fehlerhaftigkeit für einen unvoreingenommenen, mit den in Betracht kommenden Umständen vertrauten, verständigen Beobachter aus der Klausel ohne Weiteres ersichtlich ist (zur Nichtigkeit eines Vollstreckungsaktes vgl. BGH, Urteil vom 17. Dezember 1992 - IX ZR 226\u002F91, BGHZ 121, 98, 102 f.). \n\n19\\. b) Dass die Klausel, die von dem nach § 20 Nr. 12 RPflG funktionell zuständigen Rechtspfleger erteilt worden ist, mit derartigen offenkundigen Fehlern belastet ist (zu einem solchen Ausnahmefall OLG München, NJOZ 2014, 130, 131), bringt die Erwiderung nicht vor und ist auch sonst nicht ersichtlich. III. \n\n20\\. Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, weil weitere Feststellungen nicht zu treffen sind und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts ist zurückzuweisen, weil die Klage darin zu Recht abgewiesen worden ist. \n\n21\\. 1\\. Ein Grundbuchberichtigungsanspruch kann sich weder aus § 894 BGB noch aus § 812 BGB ergeben, da das Grundbuch im Hinblick auf die gelöschte Grundschuld richtig ist. Die Grundschuld ist wirksam aufgehoben worden. Mit der Fiktion der Abgabe der titulierten Erklärung ist die nach § 875 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche materiell-rechtliche Aufgabeerklärung erteilt worden (siehe oben Rn. 10); die nach § 875 Abs. 1 Satz 1 BGB notwendige Löschung der Grundschuld im Grundbuch ist erfolgt. In dem von der Beklagten im Grundbuchverfahren gestellten Antrag auf Löschung der Grundschuld liegt nach verständiger Auslegung zugleich die nach § 1192 Abs. 1 BGB i.V.m. § 1183 BGB erforderliche Eigentümerzustimmung zur Aufhebung der Grundschuld (vgl. BeckOGK\u002FVolmer, BGB [1.5.2026], § 1183 Rn. 35). Die Reihenfolge von materiell-rechtlicher Aufhebungserklärung und Löschung im Grundbuch ist für die Wirkung des § 875 Abs. 1 BGB ohne Belang (vgl. BeckOGK\u002FEnders, BGB [1.1.2026], § 875 Rn. 65). \n\n22\\. 2\\. Soweit die Revisionserwiderung geltend macht, es bestehe jedenfalls ein Anspruch auf Wiederbegründung der Grundschuld, ist ein derartiger Anspruch von dem Streitgegenstand nicht umfasst und daher nicht zu prüfen. Streitgegenständlich ist allein ein Anspruch auf die grundbuchverfahrensrechtlich gemäß § 19 GBO erforderliche Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs im Hinblick auf die gelöschte Grundschuld und nicht der Anspruch auf Neubestellung einer Grundschuld, der aufgrund § 873 Abs. 1 BGB auf die Verurteilung zur Abgabe dinglicher Erklärungen gerichtet wäre (vgl. Senat, Urteil vom 9. Februar 2018 - V ZR 299\u002F14, NJW 2019, 71 Rn. 27). Die anwaltlich vertretene Klägerin hat ihre Klage ausdrücklich und eindeutig auf einen „Anspruch auf Grundbuchberichtigung (§ 894 BGB)“ gestützt und auch dahingehend begründet. In der Berufungsbegründung wird ebenfalls lediglich gerügt, dass das Landgericht zu Unrecht einen Anspruch auf Grundbuchberichtigung verneint habe. Aus den von dem Prozessbevollmächtigten der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat weiter in Bezug genommenen Aktenbestandteilen ergibt sich nichts anderes. \n\n23\\. 3\\. Im Übrigen dürfte ein Anspruch auf Neubegründung der Grundschuld, der eine Wiederherstellung der Zurückbehaltungslage zur Folge hätte, nicht bestehen. Das gilt insbesondere für einen Anspruch aus Eingriffskondiktion (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB), auf den sich der Prozessbevollmächtigte der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat maßgeblich gestützt hat. Bei der Beendigung der Zurückbehaltungslage nach § 273 Abs. 1 BGB handelt es sich schon nicht um den Eingriff in den Zuweisungsgehalt einer Rechtsposition (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 10. Januar 2013 - VII ZR 259\u002F11, NJW 2013, 781 Rn. 23 f.). Ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB besitzt - ebenso wie schuldrechtlich begründete Ansprüche (vgl. BGH, Urteil vom 10. Januar 2013 - VII ZR 259\u002F11, aaO Rn. 24 mwN) - keinen bereicherungsrechtlich relevanten Zuweisungsgehalt. Wie sich schon aus § 274 Abs. 1 BGB ergibt, handelt es sich lediglich um ein temporäres Zwangsmittel zur Durchsetzung einer rein persönlichen Gegenforderung (vgl. BGH, Urteil vom 16. Mai 2019 - IX ZR 44\u002F18, BGHZ 222, 114 Rn. 26). IV. \n\n24\\. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO (Revision) bzw. § 97 Abs. 1 ZPO (Berufung). \n\nBrückner Haberkamp Hamdorf Malik Laube","BGH, Urteil vom 17. April 2026 - V ZR 202\u002F24","2026-07-10T22:05:24.158Z",{"id":91,"ecli":92,"slug":93,"caseNumber":94,"courtId":44,"decisionDate":95,"fullText":96,"summary":97,"language":48,"source":49,"sourceUrl":50,"sourceTimestamp":95,"parsedAt":98,"updatedAt":99},"2569","ECLI:DE:NEURIS:KORE706832026","ecli-de-neuris-kore706832026","V ZR 169\u002F24","2026-03-27T00:00:00.000Z","#  BGH, Urteil vom 27. März 2026 - V ZR 169\u002F24 \n\n## Leitsatz\n\nDer wegen arglistigen Verhaltens des Verkäufers nach Deliktsrecht zu ersetzende Differenzschaden des Käufers besteht in dem Betrag, um den der Käufer im Vertrauen auf die Angaben des Verkäufers die Kaufsache zu teuer erworben hat. Es kommt nicht darauf an, ob sich der Verkäufer auf einen Vertragsschluss zu einem niedrigeren Preis eingelassen hätte.27\n\n## Tenor\n\nAuf die Revisionen der Parteien und unter Zurückweisung der Anschlussrevision der Klägerin wird der Beschluss des Kammergerichts - 24. Zivilsenat - vom 9. September 2024 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Beklagten und bezogen auf den Feststellungsantrag zum Nachteil der Klägerin entschieden worden ist.\n\nIm Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur Verhandlung und neuen Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\n## Tatbestand\n\n1\\. Die Beklagten waren Eigentümer eines Grundstücks, das sie im Juni 2019 für 150.000 € erworben hatten. Das Grundstück befindet sich in einem Wochenendhausgebiet; eine Nutzung zum allgemeinen Wohnen ist nicht zulässig. Es ist bebaut mit einem Haus mit einer Wohnfläche von 49,83 qm nebst Anbau, der aus einem überdachten Pkw-Stellplatz und einem 4,59 qm großen Hauswirtschaftsraum besteht. Vor dem Haus befindet sich ein gepflasterter PKW-Stellplatz und im Garten steht ein 8 qm großes Gartenhaus. Im Jahr 2020 boten die Beklagten das Grundstück zum Verkauf an. In dem Maklerexposé wurde das Haus als freistehendes Einfamilienhaus bezeichnet. Die Klägerin kaufte mit notariellem Vertrag vom 6. November 2020 das Grundstück zu einem Preis von 325.000 € unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel. \n\n2\\. Mit der Klage nimmt die Klägerin die Beklagten als Gesamtschuldner auf Schadensersatz in Höhe von 160.000 € nebst Zinsen und vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Anspruch. Sie verlangt ferner festzustellen, dass die Forderung aus einer vorsätzlich begangenen unerlaubten Handlung der Beklagten herrührt. Das Landgericht hat die Beklagten zur Zahlung von 72.000 € nebst Zinsen und anteiliger vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Das Kammergericht hat die beiderseitigen Berufungen durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen. Dagegen wenden sich beide Parteien mit ihren Revisionen, soweit sie der Senat zugelassen hat; die Klägerin verfolgt ihren Feststellungsantrag weiter, während die Beklagten die vollständige Klageabweisung erreichen wollen. Mit der überdies eingelegten Anschlussrevision beantragt die Klägerin, der Klage insgesamt stattzugeben. Die Parteien beantragen jeweils die Zurückweisung des gegnerischen Rechtsmittels. \n\n## Entscheidungsgründe\n\nA.\n\n3\\. Das Berufungsgericht meint, die Klägerin habe gegen die Beklagten einen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 72.000 € aus § 437 Nr. 3, § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB aF, § 280 Abs. 1 BGB. Es stelle einen Sachmangel dar, dass das Grundstück in einem Wochenendhausgebiet liege und das Haus deshalb nicht zum dauerhaften Wohnen genutzt werden dürfe. Auf den vereinbarten Haftungsausschluss könnten sich die Beklagten nicht berufen. Dafür komme es nicht darauf an, ob sie, wie das Landgericht angenommen habe, eine Garantie für die Beschaffenheit der Kaufsache als Wohngrundstück übernommen hätten. Denn die Beklagten hätten den Umstand, dass das Haus nur als Wochenendhaus genutzt werden könne, arglistig verschwiegen. Sie hätten hiervon anhand der ihnen vom Voreigentümer übergebenen Grundrisszeichnung des Architekten Kenntnis gehabt und zumindest billigend in Kauf genommen, dass dieser Umstand für den Kaufentschluss der Klägerin entscheidende Bedeutung gehabt habe. Dementsprechend hätten sie die Klägerin von sich aus darüber aufklären müssen, und zwar unabhängig davon, ob sie die Vorstellung gehabt hätten, ein dauerhaftes Wohnen sei möglich. Die Schadenshöhe bemesse sich nach dem von dem Landgericht - sachverständig beraten - festgestellten Minderwert in Höhe von 72.000 €. Auf den von den Beklagten ihrerseits im Jahr 2019 gezahlten Kaufpreis komme es nicht an. Auch Kosten für den Abriss des Gartenhauses und des Wirtschaftshauses seien nicht zu berücksichtigen. \n\n4\\. Der Feststellungsantrag sei schon deshalb unbegründet, weil der Schadensersatzanspruch der Klägerin nicht aus einer vorsätzlich begangenen unerlaubten Handlung herrühre, sondern aus kaufrechtlicher Sachmängelhaftung. Bei einem deliktischen Schadensersatzanspruch aus § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB sei der zu ersetzende Vermögensschaden nach der sogenannten Differenzhypothese zu ermitteln. Die Klägerin hätte darlegen und beweisen müssen, dass sie ohne die Täuschungshandlung der Beklagten das Grundstück für einen um (mindestens) 72.000 € niedrigeren Kaufpreis hätte erwerben können. Dafür lägen keine Anhaltspunkte vor; vielmehr hätten die Beklagten unwidersprochen vorgetragen, es habe viele Interessenten für das Grundstück zum verlangten Kaufpreis von 325.000 € gegeben. \n\nB.\n\n5\\. I. Revision der Beklagten \n\n6\\. Die zulässige Revision der Beklagten hat Erfolg. \n\n7\\. 1\\. Im Ausgangspunkt zutreffend ist allerdings die Annahme des Berufungsgerichts, dass das Grundstück einen Sachmangel aufweist, weil es abweichend von den Angaben in dem Verkaufsexposé mit einem nicht zum dauerhaften Wohnen nutzbaren Haus bebaut ist. \n\n8\\. a) Nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 58 EGBGB noch anwendbaren, bis zum 31. Dezember 2021 geltenden Fassung (nachfolgend: aF; jetzt in der Sache unverändert § 434 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b] BGB) gehören zu der Sollbeschaffenheit gemäß § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB auch die Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf, wozu auch Angaben in einem Exposé zählen (st. Rspr.; vgl. Senat, Urteil vom 9. Februar 2018 - V ZR 274\u002F16, NJW 2018, 1954 Rn. 17 mwN; Beschluss vom 10. Oktober 2019 - V ZR 4\u002F19, NJW-RR 2020, 121 Rn. 14). Dabei macht es keinen Unterschied, ob es sich um ein von dem Verkäufer selbst erstelltes Exposé oder um ein Maklerexposé handelt (vgl. Senat, Urteil vom 19. Januar 2018 - V ZR 256\u002F16, NJW-RR 2018, 752 Rn. 10 mwN). \n\n9\\. b) Hier fand sich in dem Verkaufsexposé des Maklers die Angabe, dass das Grundstück mit einem freistehenden Einfamilienhaus bebaut sei. Die Klägerin konnte deshalb aus objektivierter Sicht (§§ 133, 157 BGB) erwarten, dass sie das Haus wie ein „normales“ Einfamilienhaus dauerhaft bewohnen dürfe. Tatsächlich liegt das Haus in einem bebauungsplanmäßig ausgewiesenen Wochenendhausgebiet (§ 10 BauNVO), das der Erholung dient. Infolgedessen fehlt es an der baurechtlich gesicherten Befugnis der Nutzung des Hauses zum dauerhaften Wohnen. \n\n10\\. 2\\. Richtig ist auch, dass die Beklagten wegen dieses Mangels, weil der vereinbarte allgemeine Haftungsausschluss auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB aF zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks erfasst (vgl. Senat, Urteil vom 25. Januar 2019 - V ZR 38\u002F18, NJW 2019, 2380 Rn. 21), nur haften, wenn sie den Mangel arglistig verschwiegen haben (§ 444 BGB). \n\n11\\. a) Arglistig im Sinne von § 444 BGB handelt bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels, wer einen Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Sachmangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (vgl. Senat, Urteil vom 25. Januar 2019 - V ZR 38\u002F18, NJW 2019, 2380 Rn. 22). Dabei trägt der Käufer die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen sämtlicher Umstände, die den Arglisttatbestand ausfüllen (vgl. Senat, Urteil vom 12. November 2010 - V ZR 181\u002F09, BGHZ 188, 43 Rn. 12). \n\n12\\. b) Die objektiven Voraussetzungen einer arglistigen Täuschung durch die Beklagten liegen vor. Die Offenbarungspflicht der Beklagten ergab sich schon daraus, dass die nicht mit Einschränkungen versehene Angabe in dem Verkaufsexposé, das Grundstück sei mit einem Einfamilienhaus bebaut, die Fehlvorstellung der Klägerin hervorrufen konnte, dass das Haus zu dauernden Wohnzwecken genutzt werden kann. Die Beklagten hätten offenlegen müssen, dass es sich nicht um ein „normales“ Einfamilienhaus, sondern um ein Wochenendhaus handelt, das nicht zum dauerhaften Wohnen genutzt werden darf. \n\n13\\. 3\\. Rechtsfehlerhaft ist aber die Annahme des Berufungsgerichts, auch die subjektive Seite der Arglist liege vor. \n\n14\\. a) Die objektive Seite genügt für die Bejahung der Arglist nicht. Erforderlich ist darüber hinaus, dass der subjektive Tatbestand der Arglist erfüllt ist (vgl. Senat, Urteil vom 6. März 2020 - V ZR 2\u002F19, VersR 2020, 1112 Rn. 7 f.). Bezugspunkt der subjektiven Seite der Arglist der Beklagten ist der Umstand, dass die Nutzung des Hauses zum dauerhaften Wohnen unzulässig ist. Arglist kann folglich nur bejaht werden, wenn die Beklagten gewusst oder für möglich gehalten haben, dass das Haus nicht dauerhaft zum Wohnen genutzt werden darf; dabei ist es unerheblich, ob sie auch den weiteren Schluss auf einen Sachmangel gezogen haben (vgl. Senat, Urteil vom 12. April 2013 - V ZR 266\u002F11, NZM 2013, 546 Rn. 14 mwN). \n\n15\\. b) Die getroffenen Feststellungen tragen die Annahme der Arglist nicht. Allein der Umstand, dass die Beklagten die auf den Grundrisszeichnung des Architekten angebrachten Vermerke „Bauvorhaben: Wochenendsiedlung Interessengemeinschaft R. “ und „Darstellung: Wochenendhaus Typ A 1“ kannten, ist entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts für den subjektiven Tatbestand der Arglist nicht ausreichend. Die Beklagten müssten sich vielmehr wegen dieser Vermerke in der Laiensphäre die Unzulässigkeit der Wohnnutzung vorgestellt haben. Das haben die Beklagten bestritten und vorgetragen, sie hätten nicht gewusst und auch nicht einmal für möglich gehalten, dass die Wohnnutzung unzulässig sei, weil sie bis zu dem Verkauf des Grundstücks an die Klägerin das Haus unbeanstandet ca. zehn Jahre lang dauerhaft bewohnt hätten, zuerst als Mieter und dann als Eigentümer, und dass sie dort mit ihrem Hauptwohnsitz gemeldet gewesen seien. Sie haben weiter vorgetragen, dass die in der Nachbarschaft liegenden Häuser ebenfalls beanstandungsfrei zum dauerhaften Wohnen genutzt worden seien. Mit diesem Sachvortrag hat sich das Berufungsgericht, wie die Revision zu Recht rügt, nicht auseinandergesetzt, weil es ihn für unerheblich gehalten hat. Sollten die Beklagten nicht erkannt haben, dass die dauerhafte Wohnnutzung des Hauses unzulässig ist, hätten sie subjektiv nicht arglistig gehandelt. \n\n16\\. 4\\. Das Berufungsurteil erweist sich insoweit auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO). \n\n17\\. a) Ein Anspruch auf Schadensersatz kann, anders als das Landgericht gemeint hat und was das Berufungsgericht offenlässt, nicht auf das Fehlen einer vereinbarten Beschaffenheit gemäß § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB aF gestützt werden. \n\n18\\. aa) Eine Beschaffenheitsvereinbarung, die von dem Haftungsausschluss nicht erfasst wäre (vgl. Senat, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78\u002F14, BGHZ 207, 349 Rn. 9), liegt vor, wenn der Verkäufer in vertragsgemäß bindender Weise die Gewähr für das Vorhandensein einer Eigenschaft der Kaufsache übernimmt und damit seine Bereitschaft zu erkennen gibt, für alle Folgen des Fehlens dieser Eigenschaft einzustehen. An das Vorliegen einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB aF sind strenge Anforderungen zu stellen. Sie kommt nur in eindeutigen Fällen in Betracht (st. Rspr.; zum Ganzen BGH, Urteil vom 10. April 2024 - VIII ZR 161\u002F23, NJW 2024, 2246 Rn. 30 mwN) und muss, um formwirksam in einem Grundstückskaufvertrag vereinbart zu werden, einen - wenn auch nur unvollkommenen - Ausdruck in der Urkunde finden (st. Rspr., statt aller Senat, Urteil vom 23. Juni 2023 - V ZR 89\u002F22, NJW 2023, 2942 Rn. 20 mwN). \n\n19\\. bb) Daran fehlt es. Entgegen der Ansicht des Landgerichts lässt sich der Angabe in dem Kaufvertrag, „[d]er Verkäufer garantiert, dass der Kaufgegenstand nicht den Bestimmungen des Wohnungsbindungsgesetzes oder einem Verwaltungsakt nach dem Wohnraumförderungsgesetz unterliegt ...“, nicht einmal ansatzweise entnehmen, dass die Beklagten die Gewähr dafür übernehmen wollten, dass die Nutzung des Hauses zum dauerhaften Wohnen zulässig ist. Es handelt sich um eine standardisierte Klausel, die nichts darüber besagt, ob das Haus im Zeitpunkt des Gefahrübergangs dauerhaft bewohnt werden darf. \n\n20\\. b) Auch die Annahme des Landgerichts, die Beklagten könnten sich gemäß § 242 BGB nicht auf den Haftungsausschluss berufen, ist fernliegend. Ob sich der Verkäufer auf einen im Kaufvertrag wirksam vereinbarten Haftungsausschluss für Sachmängel berufen kann, bestimmt sich allein nach § 444 BGB. \n\n21\\. II. Revision der Klägerin \n\n22\\. Die Revision der Klägerin ist im Umfang ihrer Zulassung durch den Senat ebenfalls begründet. Die Abweisung des Antrags der Klägerin festzustellen, dass die (titulierte) Forderung aus einer vorsätzlich begangenen unerlaubten Handlung der Beklagten herrührt, erweist sich als rechtsfehlerhaft. \n\n23\\. 1\\. Dabei legt das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei, wenn auch unausgesprochen, zugrunde, dass die Feststellungsklage zulässig ist. Insbesondere folgt das Feststellungsinteresse aus den erweiterten Vollstreckungsmöglichkeiten des § 850f Abs. 2 ZPO oder § 302 Nr. 1 InsO (vgl. BGH, Urteil vom 21. Dezember 2021 - VI ZR 457\u002F20, NJW-RR 2022, 566 Rn. 9; Urteil vom 13. November 2025 - IX ZR 127\u002F24, WM 2025, 2190 Rn. 28, jeweils mwN). \n\n24\\. 2\\. Mit der gegebenen Begründung kann ein aus einer vorsätzlich begangenen unerlaubten Handlung herrührender Schadensanspruch der Klägerin gegen die Beklagten aus § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB oder aus § 826 BGB nicht verneint werden. Die Annahme des Berufungsgerichts, für einen deliktischen Anspruch fehle es an einem Schaden, weil es viele Interessenten gegeben habe, die zur Zahlung eines Kaufpreises von 325.000 € bereit gewesen wären, trifft nicht zu. \n\n25\\. a) Wird Schadensersatz aus unerlaubter Handlung im Zusammenhang mit einem durch arglistiges Handeln zustande gekommenen Kaufvertrag geltend gemacht, so bestimmt sich der zu ersetzende Schaden nach § 249 BGB. Gemäß § 249 Abs. 1 BGB hat, wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre. \n\n26\\. b) Ob ein zu ersetzender Vermögensschaden vorliegt, ist - wovon das Berufungsgericht insoweit noch zutreffend ausgeht - bei Forderungen aus unerlaubter Handlung grundsätzlich nach der sogenannten Differenzhypothese zu ermitteln. Die Vermögenslage, die infolge des die Haftung begründenden Ereignisses eingetreten ist, ist mit derjenigen zu vergleichen, die ohne dieses Ereignis bestünde. Der nach § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB zum Schadensersatz Verpflichtete hat den Differenzschaden zu ersetzen (st. Rspr.; vgl. Senat, Urteil vom 26. September 1997 - V ZR 29\u002F96, NJW 1998, 302 [juris Rn. 25]; BGH, Beschluss vom 9. Juli 1986 - GSZ 1\u002F86, BGHZ 98, 212, 217 [juris Rn. 24]). Die Ersatzpflicht erfasst dabei grundsätzlich nicht das Erfüllungsinteresse oder positive Interesse, weil sie nicht an das Bestehen einer Verbindlichkeit und deren Nicht- oder Schlechterfüllung anknüpft (vgl. Lange\u002FSchiemann, Schadensersatz, 3. Aufl., S. 67, § 2 IV 4.). Sie beschränkt sich vielmehr auf das Erhaltungsinteresse (sog. Vertrauensschaden) und damit - wie bei dem Anspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss (§ 311 Abs. 2, § 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB) - auf das negative Interesse (zum Ganzen BGH, Urteil vom 6. Juli 2021 - VI ZR 40\u002F20, BGHZ 230, 224 Rn. 16 mwN; zu cic Senat, Urteil vom 19. Mai 2006 \\- V ZR 264\u002F05, BGHZ 168, 35 Rn. 21 mwN). \n\n27\\. c) Verkannt hat das Berufungsgericht aber, dass die Berechnung des Vertrauensschadens bei einem Kaufvertrag, an dem der Geschädigte festhalten will, nach ständiger Rechtsprechung in der Weise erfolgt, dass der Geschädigte so behandelt wird, als wäre es ihm bei Kenntnis der wahren Sachlage gelungen, den Vertrag zu einem niedrigeren Preis abzuschließen (vgl. Senat, Urteil vom 19. Mai 2006 - V ZR 264\u002F05, BGHZ 168, 35 Rn. 22 mwN). Ein Schaden des Käufers besteht folglich dann, wenn bei diesem Vergleich ein rechnerisches Minus verbleibt, wenn also der Vertragsschluss für den Käufer wirtschaftlich nachteilig gewesen ist. Das ist grundsätzlich dann der Fall, wenn die erworbene Kaufsache den Kaufpreis nicht wert ist, der Käufer die Kaufsache also zu teuer erworben hat (vgl. Senat, Urteil vom 26. September 1997 - V ZR 29\u002F96, NJW 1998, 302, 304 [juris Rn. 25]). Der wegen arglistigen Verhaltens des Verkäufers nach Deliktsrecht zu ersetzende Differenzschaden des Käufers besteht in dem Betrag, um den der Käufer im Vertrauen auf die Angaben des Verkäufers die Kaufsache zu teuer erworben hat. Es kommt - anders als bei der Geltendmachung des Erfüllungsinteresses (vgl. BGH, Urteil vom 24. Juni 1998 - XII ZR 126\u002F96, NJW 1998, 2900 [juris Rn. 15]) - nicht darauf an, ob sich der Verkäufer auf einen Vertragsschluss zu einem niedrigeren Preis eingelassen hätte. Entscheidend ist allein, wie sich der getäuschte Käufer bei Kenntnis der ihm verheimlichten Umstände verhalten hätte; verbleibende Unklarheiten gehen zu Lasten des aufklärungspflichtigen Verkäufers (zum Ganzen Senat, Urteil vom 19. Mai 2006 - V ZR 264\u002F05, BGHZ 168, 35 Rn. 22; BGH, Urteil vom 6. Juli 2021 - VI ZR 40\u002F20, BGHZ 230, 224 Rn. 16 ff., 21, jeweils mwN). \n\n28\\. d) Der Schaden der Klägerin besteht danach in dem Betrag, um den sie im Vertrauen auf eine zulässige dauerhafte Wohnnutzung das Grundstück zu teuer erworben hat. Das entspricht hier dem mangelbedingten Minderwert von 72.000 €. Ob es Interessenten gab, die mit den Beklagten einen Kaufvertrag zu dem verlangten Kaufpreis von 325.000 € abgeschlossen hätten, ist irrelevant; es kommt daher nicht mehr darauf an, dass darüber hinaus die Kenntnis der weiteren Interessenten von der Unzulässigkeit der Wohnnutzung nicht ersichtlich ist. \n\n29\\. e) Für die Haftung der Beklagten aus § 826 BGB gilt nichts Anderes. Besteht der Schaden im Sinne von § 249 Abs. 1 BGB - wie hier - in einer Wertdifferenz zwischen geschuldeter Leistung und Gegenleistung, so kann Ersatz dieser Differenz aus § 826 BGB verlangt werden (vgl. BGH, Urteil vom 6. Juli 2021 - VI ZR 40\u002F20, BGHZ 230, 224 Rn. 18). \n\n30\\. III. Anschlussrevision der Klägerin \n\n31\\. Die gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 ZPO statthafte und auch im Übrigen zulässige Anschlussrevision der Klägerin ist hingegen unbegründet. Die Rügen, die die Klägerin gegen die Ermittlung des Minderwerts des Grundstücks in Höhe von 72.000 € durch das Berufungsgericht mit dem Ziel der Zuerkennung des weitergehenden Schadensersatzes erhebt, greifen nicht durch. \n\n32\\. 1\\. Ohne Erfolg macht die Klägerin geltend, die Bewertung des Verkehrswerts des Grundstücks mit 254.000 € sei deshalb fehlerhaft, weil der gerichtliche Sachverständige den von den Beklagten im Jahr 2019 an die Voreigentümer gezahlten Kaufpreis von nur 150.000 € nicht als Vergleichspreis berücksichtigt habe, obwohl dieser täuschungsfrei zwischen Ortskundigen und deshalb marktkonform gebildet worden sei. \n\n33\\. a) Die Auswahl der geeigneten Wertermittlungsmethode zur Feststellung des tatsächlichen Wertes einer Immobilie steht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wenn das Gesetz nicht die Anwendung eines bestimmten Verfahrens anordnet, im pflichtgemäßen Ermessen des Tatrichters (vgl. Senat, Urteil vom 2. Juli 2004 - V ZR 213\u002F03, BGHZ 160, 8, 11 f. [juris Rn. 6]; BGH, Beschluss vom 8. Januar 2019 - XI ZR 535\u002F17, NJW-RR 2019, 497 Rn. 18, jeweils mwN). Das Revisionsgericht kann nur prüfen, ob das gewählte Verfahren nach den Besonderheiten des konkreten Falles geeignet ist, den vollen Gegenwert für den zu bewertenden Gegenstand zu erfassen, ohne das Wertbild zu verzerren (vgl. Senat, Urteil vom 12. Januar 2001 - V ZR 420\u002F99, NJW-RR 2001, 732, 733 [juris Rn. 12]). \n\n34\\. b) Einen Ermessensfehler zeigt die Revision nicht auf. Der Sachverständige und ihm folgend das Berufungsgericht haben den Verkehrswert unter Anwendung des Sachwertverfahrens (§ 35 i.V.m. § 53 Abs. 1 der Immobilienwertermittlungsverordnung vom 14. Juli 2021, BGBl I - S. 2805; nachfolgend: ImmoWertV 2021) aus den vorläufigen Sachwerten der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie aus dem Bodenwert ermittelt. Dabei hat das Berufungsgericht den Bodenwert nicht gemäß § 40 Abs. 1 i.V.m. § 53 Abs. 1 ImmoWertV 2021 im Vergleichswertverfahren, sondern nach § 40 Abs 2 ImmoWertV 2021 anhand des von ihm mit 120 €\u002Fqm bemessenen Bodenrichtwerts ermittelt. Es hat sich insoweit der Auffassung des Landgerichts angeschlossen, dass für das Vergleichswertverfahren zu wenige Vergleichsfälle vorliegen. Der im Juni 2019 von den Beklagten selbst gezahlte niedrigere Kaufpreis allein ist für die Ermittlung des Werts im November 2020 schon deshalb nicht aussagekräftig, weil, wie das Berufungsgericht, auch insoweit dem Sachverständigen folgend, festgestellt hat, es in der Zwischenzeit zu einem erheblichen Preisanstieg auf bis zu 272.000 € bei vergleichbaren Grundstücken in dem Wochenendhausgebiet gekommen ist. \n\n35\\. 2\\. Der Einwand der Klägerin, das Berufungsgericht habe nicht berücksichtigt, dass das Finanzamt für die Grundsteuer in der Vergangenheit und auch ab 2025 einen Bodenrichtwert für die gebietstypische Nutzungsart „SF - Sonstige Flächen“ in Höhe von nur 15 €\u002Fqm festgesetzt habe, greift nicht durch. Der Sachverständige und ihm folgend das Berufungsgericht haben das Grundstück als „Sonstige Fläche\" mit der Spezifizierung „Freizeit und Erholung\" eingeordnet, insoweit jedoch ausgeführt, in der Richtwertzone, für die 15 €\u002Fqm angesetzt würden, befänden sich zu einem erheblichen Teil einfache Laubenquartiere und Kleingartenanlagen. Mit einem herkömmlichen Kleingartengrundstück sei das erworbene Wochenendhausgrundstück nicht vergleichbar. Das hat das Berufungsgericht damit begründet, dass es sich um ein „abgeschlossene[s] homogene[s] Wochenendhausquartier mit wohnbauflächengleichem Standard der Erschließung und der baulichen Gesamtanlage“ handele. Die Ausstattung des Hauses entspreche der eines ganzjährig nutzbaren Wohnhauses und das Grundstück liege an einer ausgebauten Straße. Auch wenn es sich dabei, worauf die Anschlussrevision verweist, um einen Privatweg handelt, kann nach den getroffenen Feststellungen über diesen der auf dem Grundstück befindliche Stellplatz erreicht werden. Wenn das Berufungsgericht mit dieser Begründung sachverständig beraten einen höheren Bodenrichtwert als das Finanzamt ermittelt, hält sich das im Rahmen der nur eingeschränkt überprüfbaren tatrichterlichen Würdigung. \n\n36\\. 3\\. Ebenfalls erfolglos wendet die Anschlussrevision ein, bei der Wertermittlung hätte das Rückbaurisiko hinsichtlich des Anbaus und des Gartenhauses wertmindernd berücksichtigt werden müssen. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ist der Anbau 4,59 qm groß und entspricht damit den baurechtlichen Vorgaben. Ob es sich dabei um den früheren Geräteschuppen handelt, der nach 1999 ausgebaut worden ist, ist insoweit unerheblich. Die weitere, auf das Schreiben des Bezirksamts vom 19. Mai 1999 gestützte Annahme des Berufungsgerichts, das Gartenhaus werde geduldet, hält der nur eingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung ebenfalls stand. Dass trotz der jahrzehntelangen Duldung ein Rückbaurisiko besteht, zeigt die Anschlussrevision nicht auf. \n\n37\\. 4\\. Schließlich verweist die Anschlussrevision ohne Erfolg auf den erstinstanzlichen Sachvortrag der Klägerin vom 6. November 2023, dass der Boden der Wochenendhaussiedlung wertmindernd durch Müllaushub kontaminiert sei. Dass die Klägerin auf eine weitere gutachterliche Stellungnahme bzw. Anhörung des Gutachters betreffend eine Kontamination des Bodens hingewirkt bzw. in der Berufungsinstanz gerügt hat, dass dahingehende Einwendungen gegen das Sachverständigengutachten verfahrensfehlerhaft nicht berücksichtigt worden sind, zeigt die Anschlussrevision nicht auf. Eine entsprechende Verfahrensrüge hat sie nicht erhoben (§ 557 Abs. 3 Satz 2, § 551 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe b ZPO). \n\nC.\n\n38\\. I. Danach kann die Berufungsentscheidung insoweit keinen Bestand haben, als die Berufung der Klägerin in Bezug auf den Feststellungsantrag und die Berufung der Beklagten zurückgewiesen worden ist; sie ist in diesem Umfang aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO), weil im Hinblick auf die Arglist weitere Feststellungen zu treffen sind. Die Anschlussrevision der Klägerin war hingegen zurückzuweisen. \n\n39\\. II. In der Sache wird das Berufungsgericht zunächst den im Rahmen der sekundären Darlegungslast gehaltenen Vortrag der Beklagten zu der subjektiven Seite der Arglist würdigen müssen. Ggf. wird dem in der klägerischen Revisionsbegründung aufgezeigten Sachvortrag der auch für die subjektive Seite der Arglist darlegungs- und beweispflichtigen Klägerin (vgl. oben Rn. 11) nachzugehen sein. Danach sollen die Beklagten vor Aushändigung der Grundstücksunterlagen an die Klägerin die auf der Grundrisszeichnung des Architekten angebrachten Vermerke „Bauvorhaben: Wochenendsiedlung Interessengemeinschaft R. “ und „Darstellung: Wochenendhaus Typ A 1“ „gelöscht“ (d.h. vor dem Kopieren überdeckt) haben; sollte es sich so verhalten haben, könnte das dafür sprechen, dass die Beklagten die Bedeutung der Vermerke erkannt haben. Brückner Göbel Haberkamp Laube Grau","BGH, Urteil vom 27. März 2026 - V ZR 169\u002F24","2026-07-08T22:23:40.493Z","2026-07-10T22:05:38.360Z",{"id":101,"ecli":102,"slug":103,"caseNumber":104,"courtId":44,"decisionDate":105,"fullText":106,"summary":107,"language":48,"source":49,"sourceUrl":50,"sourceTimestamp":105,"parsedAt":98,"updatedAt":108},"2588","ECLI:DE:NEURIS:KORE706402026","ecli-de-neuris-kore706402026","VII ZR 68\u002F24","2026-03-26T00:00:00.000Z","#  BGH, Urteil vom 26. März 2026 - VII ZR 68\u002F24 \n\n## Leitsatz\n\n1\\. Die Verjährung eines Kostenvorschussanspruchs des Bestellers gemäß § 633 Abs. 3 BGB a.F. in Verbindung mit § 242 BGB beginnt erst mit Abnahme der Werkleistung zu laufen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 8. Juli 2010 - VII ZR 171\u002F08, BauR 2010, 1778 = NZBau 2010, 768). 33 35\n\n2\\. Eine von einem Bauträger gestellte Vertragsklausel, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter erfolgen soll, ohne dass dem Erwerber das Recht vorbehalten wird, das hergestellte Werk auf seine Abnahmefähigkeit zu überprüfen und die Abnahme selbst zu erklären, ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG wegen unangemessener Benachteiligung der Erwerber unwirksam. 37 42\n\nFür die Durchsetzbarkeit des Kostenvorschussanspruchs gemäß § 633 Abs. 3 BGB a.F. in Verbindung mit § 242 BGB wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums gilt in diesem Fall eine zeitliche Obergrenze von 30 Jahren ab dem Zeitpunkt der infolge der Unwirksamkeit der Abnahmeklausel fehlgeschlagenen Abnahme. 53\n\n## Tenor\n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 10. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 2. April 2024 aufgehoben.\n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen \n\n## Tatbestand\n\n1\\. Die klagende Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangt von der Beklagten einen Kostenvorschuss für Maßnahmen zur Beseitigung behaupteter Korrosionserscheinungen und Undichtigkeiten des Metall-Pultdachs der Wohnanlage F. in K. . \n\n2\\. Bei der Wohnanlage handelt es sich um ein älteres Mehrfamilienhaus, das von der Beklagten grundlegend saniert und durch einen Anbau erweitert wurde. Der ursprüngliche Holzdachstuhl mit Ziegeleindeckung wurde abgetragen und durch ein Vollgeschoss mit Pultdach ersetzt. Die Dacharbeiten wurden im Sommer 1999 abgeschlossen und von der Beklagten gegenüber den Handwerkern abgenommen. Die Streithelfer der Beklagten waren bei dem Bauvorhaben als Architekten mit allen Leistungsphasen der Objektplanung beauftragt. Die insgesamt 31 Wohneinheiten und 9 Teileigentumseinheiten wurden seitens der Beklagten in den Jahren 1999 bis 2001 durch jeweils gleichlautende Bauträgerverträge veräußert, ein Keller erst im Jahr 2002 an den Erwerber der Wohneinheit 25. \n\n3\\. In den anfangs geschlossenen Erwerberverträgen war in § 5 Nr. 4 jeweils vereinbart, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter erfolgen solle. Zu diesem Zweck wurden zwischen Mai 2000 und Mai 2001 Abnahmebegehungen durchgeführt. Nach erklärter Abnahme wurden noch zwei Wohneinheiten (Einheiten 22 und 23) sowie ein Keller veräußert. Diese sogenannten Nachzügler-Verträge enthielten in § 5 Nr. 4 die Vertragsbestimmung: *\"4. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist erfolgt*.*\"*\n\n4\\. Mit Beschluss vom 6. November 2017 zog die Klägerin die Geltendmachung von Mängelrechten in Bezug auf Mängel des errichteten Metall-Pultdaches an sich und ermächtigte die Verwalterin, Ansprüche gerichtlich geltend zu machen. Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 22. November 2017 forderte die Klägerin die Beklagte erfolglos auf, Mängel am Dach bis zum 22. Dezember 2017 zu beseitigen. Im Jahr 2018 leitete die Klägerin wegen Mängeln des Daches ein selbständiges Beweisverfahren ein. Mit Schriftsatz vom 8. Januar 2020 forderte sie die Beklagte zur Zahlung eines Kostenvorschusses zur Mängelbeseitigung in Höhe von 292.000 € unter Fristsetzung bis zum 22. Januar 2020 auf. \n\n5\\. Nachdem dies von der Beklagten verweigert worden war, hat die Klägerin Klage erhoben mit dem Ziel, die Beklagte zu verurteilen, an sie einen Kostenvorschuss zur Beseitigung der im Gutachten der Sachverständigen M. vom 18. Dezember 2019 festgestellten Mängel am Dach des Gebäudes in Höhe von 292.000 € zu zahlen, und festzustellen, dass die Beklagte ihr jegliche weitere Kosten und Schäden zu ersetzen hat, die ihr durch oder im Zusammenhang mit der Beseitigung der aufgeführten Mängel und Mangelfolgeschäden am Gebäude über diesen Betrag hinaus noch entstehen. \n\n6\\. Das Landgericht hat der Klage vollständig stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht die Klage abgewiesen. \n\n7\\. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. \n\n## Entscheidungsgründe\n\n8\\. Die Revision der Klägerin führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. \n\nI.\n\n9\\. Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in BauR 2024, 1230 veröffentlicht ist, hat \\- soweit für die Revision von Interesse - zur Begründung seiner Entscheidung Folgendes ausgeführt: \n\n10\\. Zwar treffe es zu, dass die Leistungen der Beklagten nicht wirksam abgenommen worden seien, da die Abnahmeklauseln in den Bauträgerverträgen der Erwerber einer Inhaltskontrolle nicht standhielten. Nachdem zwischen dem Abschluss des letzten Erwerbsvertrags und der Übergabe des Kellers, der Gegenstand des letzten Erwerbsvertrags gewesen sei, und der Hemmung der Verjährung über 15 Jahre vergangen seien, könne die Klägerin aber keine Gewährleistungsansprüche mehr durchsetzen. Denn die Beklagte berufe sich unter diesen Umständen mit Erfolg auf die Einrede der Verjährung. \n\n11\\. Die Klägerin sei prozessführungsbefugt. Sie habe die Geltendmachung der Rechte wegen der im Streit stehenden Mängel durch Beschluss vom 6. November 2017 wirksam an sich gezogen. \n\n12\\. Die formalen Voraussetzungen des geltend gemachten Kostenvorschussanspruchs seien erfüllt. Die streitgegenständlichen Gewährleistungsansprüche richteten sich nach dem werkvertraglichen Gewährleistungsrecht. Hinsichtlich der Erwerbsverträge, auf die aufgrund des Zeitpunkts des jeweiligen Vertragsschlusses unterschiedliche Fassungen des geltenden Rechts anzuwenden seien, sei im Ergebnis das für die Klägerin günstigere Recht zugrunde zu legen. \n\n13\\. Eine wirksame Abnahme liege nicht vor. Das Landgericht habe die Abnahmeklausel in den Erwerbsverträgen zutreffend für unwirksam gehalten, was zur Unwirksamkeit der auf der Grundlage dieser Klausel erklärten Abnahmen führe. Hinzu komme, dass einige Erwerber ihre Erwerbsverträge abgeschlossen hätten, nachdem eine Abnahme bereits erklärt worden sei. Die in diesen Nachzügler-Verträgen verwendeten Abnahmeklauseln seien ebenfalls unwirksam. Eine unangemessene Benachteiligung setze voraus, dass die Abweichung vom dispositiven Recht Nachteile von einigem Gewicht begründe. Nach der gesetzlichen Regelung des Werkvertragsrechts stelle die Abnahme ein originäres Erwerberrecht dar. Dem einzelnen Erwerber dürfe deshalb grundsätzlich nicht die Möglichkeit genommen werden, selbst frei darüber zu entscheiden, ob er die erbrachten Leistungen als im Wesentlichen vertragsgemäß anerkennen möchte. Danach liege eine unangemessene Benachteiligung der Erwerber vor. Die in den Erwerbsverträgen verwendete Klausel sei bei kundenfeindlichster Auslegung dahin zu verstehen, dass die Abnahme durch drei zu bestimmende Eigentümer unwiderruflich sein solle. Da sich aus der Klausel auch nicht eindeutig ergebe, dass sie einen Widerruf der Vollmacht nicht ausschließe, sei sie wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam. Die nach dem Vortrag der Beklagten zwischen Mai 2000 und Mai 2001 erklärten Abnahmen wirkten daher nur für die Erwerber, die die Abnahmeerklärung abgegeben hätten. Genehmigungen der übrigen Erwerber lägen nicht vor. \n\n14\\. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums sei auch nicht konkludent durch Ingebrauchnahme und Nutzung der Wohnungen oder vollständige Entrichtung der nach den Erwerbsverträgen geschuldeten Zahlungen erklärt worden. Alle Vertragsparteien seien davon ausgegangen, dass die Abnahme bereits auf der Grundlage von § 5 Nr. 4 der Erwerbsverträge wirksam erklärt worden sei, was einer konkludenten Abnahme entgegenstehe. Die Zahlung des Restkaufpreises oder die Ingebrauchnahme der Wohnungen stelle sich nach dem maßgeblichen Empfängerhorizont der Beklagten nicht als Erklärung dar, das Gemeinschaftseigentum sei im Wesentlichen vertragsgerecht hergestellt worden. Eine konkludente Abnahme komme erst in dem Zeitpunkt in Betracht, an dem die Erwerber Kenntnis von der Unwirksamkeit der erklärten Abnahme erlangt oder Zweifel bezüglich der betreffenden Wirksamkeit bekommen hätten. Den Erwerbern sei eine - unterstellt ab Juli 2015 vorliegende - Kenntnis der Verwalterin von der Unwirksamkeit der Abnahme daher erst ab dem Zeitpunkt des Beschlusses der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer am 6. November 2017 zuzurechnen gewesen. Nach diesem Zeitpunkt seien jedoch keine Umstände festzustellen, aus denen sich eine konkludente Abnahme habe ergeben können. \n\n15\\. Nach der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Rechtslage habe die fehlende Abnahme der Geltendmachung eines Mängelbeseitigungsanspruchs, auf dem der Aufwendungsersatzanspruch nach Ersatzvornahme und der daraus abgeleitete Kostenvorschussanspruch beruhe, nicht entgegengestanden. Nach der seit dem 1. Januar 2002 geltenden Rechtslage könnten Mängelansprüche wie der Anspruch auf Kostenvorschuss grundsätzlich erst ab Abnahme geltend gemacht werden. Dem Verwender unwirksamer Abnahmeklauseln sei es jedoch verwehrt, sich darauf zu berufen, dass der Kostenvorschussanspruch mangels Abnahme noch nicht bestehe, weil sich der Vertrag noch im Erfüllungsstadium befinde. \n\n16\\. Das Landgericht gelange aufgrund der Beweisaufnahme zutreffend zu dem Ergebnis, dass die Leistung der Beklagten mit Mängeln behaftet sei. Die Bitumendachbahn zwischen Blechunterseite und Tragschalung sei fehlerhaft mit feuchtigkeitsaufnehmendem Material ausgeführt worden. An starren Lötnähten der Entlüftungsrohre und Anschlussbleche bestehe das Risiko von Feuchtigkeitseintritten. Die Ausführung der Tragschalung mit kunstharzgebundenen Spanplatten habe bei Herstellung nicht den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprochen. Das Anschlussblech des Aufzugsschachts sei mangelhaft ausgeführt worden. Hierfür seien Kosten in Höhe von insgesamt 292.000 € aufzuwenden. \n\n17\\. Ein Abzug neu für alt sei nicht gerechtfertigt. Ein Vorteilsausgleich sei ausgeschlossen, weil die Beklagte mit der Mängelbeseitigung nur ihre vertragliche Verpflichtung zur Herstellung eines mangelfreien Werks erfülle. Der Vorschussanspruch enthalte zudem keine zu berücksichtigenden Sowieso-Kosten. \n\n18\\. Die Ansprüche der Klägerin seien nicht verwirkt. Die Voraussetzungen einer Verwirkung seien nicht schlüssig dargelegt worden. Es fehle am Vorliegen des erforderlichen Umstandsmoments. Die Beklagte habe zwar vorgetragen, dass sie davon ausgegangen sei, nicht mehr wegen des Dachs in Anspruch genommen zu werden. Dass sie sich in irgendeiner Weise darauf eingerichtet habe in dem Sinne, dass sie im Vertrauen darauf Dispositionen getroffen habe, habe sie jedoch trotz ausdrücklicher Nachfrage des Gerichts nicht vorgetragen. \n\n19\\. Die Beklagte berufe sich jedoch mit Erfolg darauf, dass der Durchsetzung der klägerischen Ansprüche die Einrede der Verjährung entgegenstehe. Dies gelte sowohl für Ansprüche aus Verträgen, auf die das Bürgerliche Gesetzbuch in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung anwendbar sei, als auch für Verträge, für die das ab dem 1. Januar 2002 geltende Recht maßgeblich sei. \n\n20\\. Der ursprüngliche Erfüllungsanspruch aller Erwerber sei nach § 199 Abs. 4 BGB verjährt. Der letzte Erfüllungsanspruch sei im Jahr 2002 fällig geworden und die Verjährung habe mit Abschluss des letzten Erwerbsvertrags am 19. November 2002 zu laufen begonnen. Dem stehe nicht entgegen, dass zu diesem Zeitpunkt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche nach den §§ 634, 634a BGB mangels wirksamer Abnahme noch nicht zu laufen begonnen hatte. Die teilweise vertretene Auffassung, der Erfüllungsanspruch könne nicht früher verjähren als der nach Abnahme bestehende Anspruch auf Mängelbeseitigung als modifizierter Erfüllungsanspruch überzeuge nicht, weil in diesem Fall ein unverjährbarer Anspruch entstände, wenn - aus welchen Gründen auch immer - eine wirksame Abnahme nicht stattfinde. Dies wäre mit dem Zweck der Verjährungsvorschriften nicht zu vereinbaren. \n\n21\\. Auch gegen die Mängelrechte der Klägerin erhebe die Beklagte mit Erfolg die Einrede der Verjährung. Die mit der Rechtsprechung zu unwirksamen Allgemeinen Geschäftsbedingungen verbundene Begünstigung der Erwerber, zu deren Schutz sich der Verwender nicht auf die Unwirksamkeit einer von ihm gestellten Allgemeinen Geschäftsbedingung berufen dürfe, müsse nach Treu und Glauben in dem Zeitpunkt enden, in dem sowohl der objektiv bestehende Erfüllungsanspruch tatsächlich verjährt sei als auch ein Mängelanspruch auf der Grundlage der vermeintlichen Abnahme verjährt wäre. Erwerber, die einer unwirksamen Klausel ausgesetzt seien, müssten nach Treu und Glauben nicht weitreichender geschützt werden, als es die Erwerber selbst erwartet hätten und hätten erwarten dürfen. Danach seien spätestens mit dem 19. November 2012 die letzten Erfüllungsansprüche und die letzten auf der Grundlage der unterstellten wirksamen Abnahme in Betracht kommenden Mängelrechte verjährt, ohne dass die Verjährungsfrist zuvor gehemmt oder unterbrochen worden wäre. \n\n22\\. Es entspreche nicht Treu und Glauben, wenn ein faktisch unverjährbares Recht geschaffen würde. Das nach § 306 Abs. 2 BGB an die Stelle unwirksamer Allgemeiner Geschäftsbedingungen tretende Gesetz sehe nicht vor, dass ein Bauträger, der sich unbegrenzt nicht auf die Unwirksamkeit der von ihm gestellten Abnahmeklausel berufen könne, gegenüber Mängelansprüchen der Erwerber faktisch nicht mehr den Beginn der Verjährungsfristen herbeiführen könne, weil sein Werk nach einigem Zeitablauf nicht mehr in dem geschuldeten Zustand sei und die Herstellung eines vertragsgemäßen Zustands einen unverhältnismäßigen Aufwand erfordern würde. \n\n23\\. Die Einstandspflicht der Beklagten für Mängel könne aufgrund der unwirksamen Abnahmeklauseln jedenfalls nicht weiter reichen als eine Haftung im Fall eines arglistigen Verschweigens eines Mangels. Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche hätte im Fall eines arglistigen Verhaltens der Beklagten spätestens nach zehn Jahren begonnen und hätte gemäß § 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 BGB spätestens fünf Jahre später geendet. Die Beklagte hätte daher selbst im Fall eines arglistigen Verschweigens eines Mangels längstens 15 Jahre für diesen Mangel einstehen müssen. \n\n24\\. Auch die Ansprüche der letzten Erwerber, die ihren Erwerbsvertrag im Jahr 2001 und damit unter Geltung des bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Schuldrechts abgeschlossen hätten, seien verjährt. Auf Erfüllungsansprüche aus den vor dem 1. Januar 2002 abgeschlossenen Erwerbsverträgen seien die ab dem 1. Januar 2002 geltenden Verjährungsfristen gerechnet ab dem 1. Januar 2002 anzuwenden. Dies führe dazu, dass die 10-Jahresfrist des § 199 Abs. 4 BGB am 1. Januar 2012 abgelaufen gewesen sei. Die an die Haftung für arglistiges Verhalten angelehnte Höchstfrist mit einer unmittelbar vor Verjährung des Erfüllungsanspruchs beginnenden fünfjährigen Verjährung des Gewährleistungsanspruchs habe daher nicht länger laufen können als bis zum 1. Januar 2017. \n\nII.\n\n25\\. Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. \n\n26\\. Auf der Grundlage der vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen kann ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung eines Kostenvorschusses für Mängel am Dach nicht abgelehnt werden. \n\n27\\. 1\\. Die Klägerin ist für die ursprünglich den Erwerbern der Wohnungseigentumseinheiten zustehenden Kostenvorschussansprüche, wie das Berufungsgericht zutreffend annimmt, prozessführungsbefugt. Unstreitig hat die Klägerin die Vorschussansprüche, die sich auf Mängel am Dach des Gebäudes und damit auf Mängel am Gemeinschaftseigentum beziehen, vor Erhebung der Klage durch Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 6. November 2017 an sich gezogen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH, Urteil vom 9. November 2023 - VII ZR 241\u002F22 Rn. 32, BauR 2024, 273 = NZBau 2024, 145; Beschluss vom 15. Februar 2023 - VII ZR 13\u002F22 Rn. 1, ZfBR 2023, 342; Beschluss vom 1. Februar 2023 \\- VII ZR 887\u002F21 Rn. 1, BauR 2023, 958; Urteil vom 11. November 2022 - V ZR 213\u002F21 Rn. 18 ff., 24 ff., 30 ff., BauR 2023, 471 = NZBau 2023, 92) besteht bei einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Prozessführungsbefugnis, die sich wie hier aus einem vor dem 1. Dezember 2020 erlassenen Vergemeinschaftungsbeschluss ergibt, auch nach der Neuregelung der Ausübungsbefugnis in § 9a Abs. 2 WEG fort. \n\n28\\. 2\\. Die Auffassung des Berufungsgerichts, die Beklagte könne dem Anspruch der Klägerin auf Zahlung eines Kostenvorschusses für Mängel am Dach gemäß § 633 Abs. 3 BGB a.F. in Verbindung mit § 242 BGB in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung (im Folgenden: a.F.) (st. Rspr.: vgl. nur BGH, Urteil vom 14. Januar 2010 - VII ZR 108\u002F08 Rn. 12, BGHZ 183, 366; Urteil vom 1. Februar 1990 - VII ZR 150\u002F89, BGHZ 110, 205, juris Rn. 9 m.w.N.; grundlegend BGH, Urteil vom 2. März 1967 - VII ZR 215\u002F64, BGHZ 47, 272, juris Rn. 35 ff.), soweit er auf Ansprüche von Erwerbern aus Erwerbsverträgen gestützt wird, die vor dem 1. Januar 2002 geschlossen worden sind, mit Erfolg die Einrede der Verjährung entgegenhalten, erweist sich als rechtsfehlerhaft. \n\n29\\. a) Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass auf die Erwerbsverträge, auch soweit sie nach Fertigstellung der vereinbarten Bauleistungen geschlossen worden sind, Werkvertragsrecht Anwendung findet und es für die Begründetheit des geltend gemachten Kostenvorschussanspruchs ausreicht, dass mindestens einem Erwerber ein solcher Anspruch gegen die Beklagte zusteht (vgl. BGH, Urteil vom 12. Mai 2016 \\- VII ZR 171\u002F15 Rn. 21 ff., BGHZ 210, 206; Urteil vom 21. Februar 1985 - VII ZR 72\u002F84, BauR 1985, 314, juris Rn. 13 ff.). \n\n30\\. b) Die Klägerin hat die Beklagte mit der unter Fristsetzung erfolgten Aufforderung zur Beseitigung der Mängel am Dach des Gebäudes vom 22. November 2017 wirksam in Verzug gesetzt. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hatte die Beklagte die Dachkonstruktion mit einer Bitumendachbahn zwischen Blechunterseite und Tragschalung erstellt, die mit feuchtigkeitsaufnehmendem Material ausgeführt worden ist. Das Berufungsgericht hat offengelassen, ob diese Art der Ausführung bereits im Jahr 1999 gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik verstieß und damit mangelhaft war oder ein solcher Verstoß erst ab dem Zeitpunkt der Ende 2000 in Kraft getretenen Neufassung der maßgeblichen DIN anzunehmen ist. Revisionsrechtlich ist daher das Vorbringen der Klägerin zugrunde zu legen, wonach die Ausführung der Bitumendachbahn mit feuchtigkeitsaufnehmendem Material bereits im Jahr 1999 nicht mehr den anerkannten Regeln der Technik entsprach und damit einen Mangel darstellte. \n\n31\\. Allerdings kommt ein Schuldner nicht in Verzug, wenn er sich auf eine Einrede stützen kann, die ihm ein dauerndes oder wenigstens zeitweiliges Leistungsverweigerungsrecht gewährt. War der Verzug bereits eingetreten, bevor die Einrede entstand, so findet er mit deren Entstehung sein Ende (vgl. BGH, Urteil vom 16. März 1988 - VIII ZR 184\u002F87, BGHZ 104, 6, juris Rn. 19 f. m.w.N.). \n\n32\\. Der Anspruch der Klägerin auf Beseitigung der Mängel am Dach gemäß § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. ist indes durchsetzbar, er ist insbesondere mangels wirksamer Abnahme (dazu nachfolgend unter c)) nicht verjährt. \n\n33\\. Nach Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB finden auf die am 1. Januar 2002 bestehenden und noch nicht verjährten Ansprüche die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Verjährung in der seit dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung Anwendung. Nach der Rechtsprechung des Senats zu der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Rechtslage gilt für den Anspruch auf Mängelbeseitigung gemäß § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. - auch wenn dieser Anspruch vor Abnahme entstanden ist - die Verjährungsfrist des § 638 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. (bei Bauwerken fünf Jahre), deren Lauf nach § 638 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. erst mit der Abnahme oder der endgültigen Abnahmeverweigerung beginnt. Die Vorschriften über die regelmäßige Verjährung gemäß §§ 195, 198 BGB a.F. finden danach auch auf vor der Abnahme entstandene Mängelansprüche keine Anwendung (vgl. BGH, Urteil vom 8\\. Juli 2010 - VII ZR 171\u002F08 Rn. 13 ff., BauR 2010, 1778 = NZBau 2010, 768). Da der Lauf der Verjährungsfrist mangels wirksamer Abnahme nicht begonnen hat, war der Anspruch der Klägerin auf Mängelbeseitigung gemäß § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. am 1. Januar 2002 nicht verjährt. \n\n34\\. Maßgeblich für die Beurteilung der Verjährung dieses Anspruchs sind deshalb grundsätzlich die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Verjährung in der seit dem 1\\. Januar 2002 geltenden Fassung. Nach § 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB beträgt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche bei Bauwerken - ebenso wie nach § 638 Abs. 1 BGB a.F. - fünf Jahre, beginnend mit der Abnahme. Diese Regelung gilt auch für einen \\- wie hier - vor Abnahme entstandenen Anspruch auf Mängelbeseitigung gemäß § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F., der den Mängelansprüchen zuzuordnen ist. Der Anspruch unterliegt danach - auch nach den seit dem 1. Januar 2002 geltenden Verjährungsregelungen - nicht der regelmäßigen Verjährung, § 200 Satz 1 BGB. Mangels wirksamer Abnahme hat der Lauf der fünfjährigen Verjährungsfrist nicht begonnen, so dass der Anspruch der Klägerin auf Beseitigung der Mängel am Dach gemäß § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. nicht verjährt ist. \n\n35\\. Nach § 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB verjährt auch der Anspruch der Erwerber auf Kostenvorschuss gemäß § 633 Abs. 3 BGB a.F. in Verbindung mit § 242 BGB nach den vorgenannten Grundsätzen in fünf Jahren beginnend ab Abnahme des Werks. \n\n36\\. c) Eine wirksame Abnahme durch die Erwerber liegt indes, wie das Berufungsgericht mit Recht ausführt, nicht vor. \n\n37\\. aa) Die in den Jahren 2000 und 2001 für die Erwerber ausdrücklich erklärten Abnahmen des Gemeinschaftseigentums haben die Abnahmewirkungen nicht herbeigeführt. Durch die in den Erwerbsverträgen vereinbarte Vertragsklausel, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter erfolgen sollte, sind diese nicht wirksam ermächtigt worden, die übrigen Erwerber hinsichtlich der Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu vertreten. Die in den Erwerbsverträgen enthaltenen, von der Beklagten gestellten Abnahmeklauseln sind wegen unangemessener Benachteiligung der Erwerber unwirksam. Dies gilt sowohl für die in den Erwerbsverträgen vereinbarten Klauseln, nach denen die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter erfolgen sollte, als auch für die in den sogenannten Nachzügler-Verträgen verwendeten Abnahmeklauseln. \n\n38\\. (1) Nach § 9 Abs. 1 AGBG ist eine formularmäßige Vertragsbestimmung unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Letzteres ist der Fall, wenn der Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen (vgl. BGH, Urteil vom 19. Januar 2023 \\- VII ZR 34\u002F20 Rn. 27, BGHZ 236, 96; Urteil vom 30. März 2017 - VII ZR 170\u002F16 Rn. 17, BauR 2017, 1202 = NZBau 2017, 275 zu § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Maßgeblicher Zeitpunkt für die Inhaltskontrolle nach § 9 Abs. 1, Abs. 2 AGBG und damit für die Bestimmung der für die Beurteilung einer unangemessenen Benachteiligung heranzuziehenden wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ist der Vertragsschluss (vgl. BGH, Urteil vom 19. Januar 2023 - VII ZR 34\u002F20 Rn. 27, BGHZ 236, 96; Urteil vom 25. Juni 2014 \\- VIII ZR 344\u002F13 Rn. 31 m.w.N., BGHZ 201, 363 zu § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). \n\n39\\. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind. Dabei ist in erster Linie der Wortlaut der auszulegenden Klausel maßgeblich (vgl. BGH, Urteil vom 19. Januar 2023 - VII ZR 34\u002F20 Rn. 29, BGHZ 236, 96; Urteil vom 9. Juli 2015 - VII ZR 5\u002F15 Rn. 26 m.w.N., BGHZ 206, 203). Ist der Wortlaut nicht eindeutig, kommt es entscheidend darauf an, wie die Klausel aus der Sicht der typischerweise an Geschäften dieser Art beteiligten Verkehrskreise zu verstehen ist (vgl. BGH, Urteil vom 19. Januar 2023 - VII ZR 34\u002F20 Rn. 30, BGHZ 236, 96; Urteil vom 8. September 2021 - VIII ZR 97\u002F19 Rn. 22, RdE 2022, 23). Dabei sind auch der Sinn und Zweck einer Klausel sowie systematische Gesichtspunkte zu berücksichtigen. Eine Formularklausel ist vor dem Hintergrund des gesamten Formularvertrags zu interpretieren (vgl. BGH, Urteil vom 19. Januar 2023 - VII ZR 34\u002F20 Rn. 30, BGHZ 236, 96; Urteil vom 8. September 2021 - VIII ZR 97\u002F19 Rn. 23, RdE 2022, 23; Urteil vom 10. Juni 2020 \\- VIII ZR 289\u002F19 Rn. 30, WM 2020, 1840). \n\n40\\. Sind nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsregeln mehrere Auslegungen rechtlich vertretbar, gehen Zweifel bei der Auslegung gemäß § 5 AGBG zu Lasten des Verwenders. Außer Betracht bleiben Verständnismöglichkeiten, die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fernliegend und nicht ernstlich in Erwägung zu ziehen sind (vgl. BGH, Urteil vom 19. Januar 2023 - VII ZR 34\u002F20 Rn. 30, BGHZ 236, 96; Urteil vom 5. Mai 2022 - VII ZR 176\u002F20 Rn. 30, BauR 2022, 1337 = NZBau 2022, 648; Urteil vom 20. Juli 2017 - VII ZR 259\u002F16 Rn. 19, BauR 2017, 1995 = NZBau 2018, 29 zu § 305c Abs. 2 BGB). Nach diesen Grundsätzen ist auch im Individualprozess gemäß § 5 AGBG die kundenfeindlichste Auslegung zugrunde zu legen, wenn diese im Rahmen einer vorzunehmenden Inhaltskontrolle zur Unwirksamkeit der Klausel führt und dadurch den Vertragspartner des Verwenders begünstigt (vgl. BGH, Urteil vom 19. Januar 2023 - VII ZR 34\u002F20 Rn. 30, BGHZ 236, 96; Urteil vom 12. Mai 2016 - VII ZR 171\u002F15 Rn. 42, BGHZ 210, 206 zu § 305c Abs. 2 BGB, jeweils m.w.N.). \n\n41\\. (2) Nach dieser Maßgabe lässt die Klausel über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums eine Auslegung dahingehend zu, dass die Erwerber nach dem Vertrag ausnahmslos verpflichtet waren, drei aus ihrer Mitte zu bestimmende Vertreter mit dieser Abnahme in ihrem Namen zu beauftragen. Hierfür spricht bereits der Wortlaut der Klausel. Danach \"erfolgt\" die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei \"aus der Mitte der Käufer zu wählende Vertreter\". Bei der Abnahme findet darüber hinaus eine gemeinsame Besichtigung statt, wobei \"eine von beiden Vertragsteilen zu unterzeichnende Niederschrift gefertigt\" wird. Dies kann von den Erwerbern ohne weiteres dahin verstanden werden, dass die gewählten Vertreter als Bevollmächtigte des jeweiligen Erwerbers die Abnahme vornehmen und die Niederschrift im Namen der Erwerber unterzeichnen. Einen Hinweis darauf, dass die Vollmacht widerruflich sein sollte, enthält die Klausel nicht. Vor diesem Hintergrund kann ihr jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung gemäß § 5 AGBG nicht entnommen werden, dass es sich insoweit lediglich um eine Option zugunsten der Erwerber handeln sollte und diese - nach Widerruf der Vollmacht - alternativ auch selbst die Abnahme des Gemeinschaftseigentums hätten durchführen können. \n\n42\\. Mit diesem Inhalt hält die Klausel einer Inhaltskontrolle nicht stand. Sie benachteiligt die Erwerber entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen, weil sie ihnen ihr nach § 640 Abs. 1 BGB zustehendes Recht entzieht, über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums selbst zu entscheiden, und ist damit unwirksam, § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG. Zwar kann der einzelne Erwerber einen Dritten mit der Erklärung der Abnahme beauftragen. Dies muss aber seiner freien Entscheidung überlassen bleiben. Eine Vertragsklausel, die den Erwerber zwingt, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen von ihm zu beauftragenden Dritten vornehmen zu lassen und diesem eine unwiderrufliche Vollmacht zu erteilen, weicht erheblich von den wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ab, ohne dass die Interessen des einzelnen Erwerbers angemessen berücksichtigt würden. Denn ihm wird sein nach der gesetzlichen Regelung bestehendes Recht, das hergestellte Werk auf seine Abnahmefähigkeit zu überprüfen und die Abnahme selbst zu erklären, durch diese Klausel vollständig entzogen. \n\n43\\. (3) Gleiches gilt für die in den Nachzügler-Verträgen verwendete Klausel, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums bereits erfolgt sei. Eine solche Klausel benachteiligt den Erwerber, wie der Senat bereits entschieden hat, entgegen Treu und Glauben unangemessen und ist daher nach § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 9. November 2023 \\- VII ZR 241\u002F22 Rn. 34, BauR 2024, 273 = NZBau 2024, 145; Urteil vom 12. Mai 2016 \\- VII ZR 171\u002F15 Rn. 43 ff., BGHZ 210, 206). \n\n44\\. bb) Auf der Grundlage der nicht mit einer Verfahrensrüge angegriffenen und daher für das Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Feststellungen hat das Berufungsgericht weiter zu Recht die Auffassung vertreten, dass die Voraussetzungen einer konkludenten Abnahme durch die Erwerber nicht vorliegen. Revisionsrechtlich beachtliche Rechtsfehler sind insoweit nicht ersichtlich. \n\n45\\. d) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist nicht von einem Ablauf der Verjährung für den geltend gemachten Kostenvorschussanspruch spätestens 15 Jahre, nachdem das fertiggestellte Werk durch den Unternehmer zur Abnahme angeboten wurde, auszugehen. \n\n46\\. aa) Für eine Zusammenrechnung der in § 199 Abs. 4 BGB für den Erfüllungsanspruch und in § 634a BGB für Mängelrechte geregelten Verjährungsfristen mit der Folge, dass die Zusammenrechnung dieser Fristen eine Obergrenze für die Verjährung darstellt, fehlt es an einer gesetzlichen Grundlage. Da die Verjährung der Mängelrechte, zu denen auch der Anspruch aus § 633 Abs. 3 BGB a.F. in Verbindung mit § 242 BGB gehört, in § 634a BGB gesondert geregelt ist, scheidet - wie ausgeführt (vgl. oben unter b) - ein Rückgriff auf die für sonstige Ansprüche geltende Vorschrift des § 199 Abs. 4 BGB grundsätzlich aus. \n\n47\\. Dem Kostenvorschussanspruch der Klägerin gemäß § 633 Abs. 3 BGB a.F. in Verbindung mit § 242 BGB kann dabei auch nicht entgegengehalten werden, dass der Herstellungsanspruch der Erwerber gemäß § 631 Abs. 1 BGB nach den seit dem 1. Januar 2002 geltenden (kürzeren) Verjährungsregelungen gemäß § 199 Abs. 4 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 6 Abs. 1, 4 EGBGB bereits verjährt wäre. Denn der Beklagten als Verwenderin der unwirksamen Formularklausel ist es jedenfalls nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, sich darauf zu berufen, dass es nicht zu einer wirksamen Abnahme des Gemeinschaftseigentums gekommen ist und deshalb der Herstellungsanspruch gemäß § 631 BGB verjährt wäre (vgl. BGH, Urteil vom 9. November 2023 - VII ZR 241\u002F22 Rn. 45, BauR 2024, 273 = NZBau 2024, 145; Urteil vom 30. Juni 2016 - VII ZR 188\u002F13 Rn. 26, BauR 2016, 1771 = NZBau 2016, 629; Urteil vom 12. Mai 2016 - VII ZR 171\u002F15 Rn. 57, BGHZ 210, 206; Urteil vom 25. Februar 2016 \\- VII ZR 49\u002F15 Rn. 43, BGHZ 209, 128). \n\n48\\. bb) Die Annahme, die Verjährung eines Anspruchs auf Zahlung eines Kostenvorschusses zur Mängelbeseitigung beginne im Fall einer wegen einer unwirksamen Vertragsklausel nicht wirksam erklärten Abnahme gemäß § 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB erst mit der Abnahme des Werks, verstößt nicht gegen das Rechtsstaatsprinzip. Dieses gebietet allerdings, die Möglichkeit, Ansprüche gestützt auf lange zurückliegende Sachverhalte geltend zu machen, durch Verjährungsregelungen zeitlich zu begrenzen (vgl. BVerfG, Beschluss vom 7. April 2021 - 1 BvR 176\u002F15 Rn. 22 f., NVwZ-RR 2021, 649). An einer solchen Begrenzung fehlt es hinsichtlich des von der Klägerin geltend gemachten Kostenvorschussanspruchs gemäß § 633 Abs. 3 BGB a.F. in Verbindung mit § 242 BGB jedoch nicht, da dieser nicht generell den Verjährungsregelungen entzogen ist. \n\n49\\. So hat der Unternehmer jederzeit die Möglichkeit, nach Herstellung der Abnahmereife eine wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums und damit den Beginn des Laufs der fünfjährigen Verjährungsfrist herbeizuführen. Nach § 640 Abs. 1 BGB ist der Erwerber verpflichtet, das vertragsgerecht hergestellte Gemeinschaftseigentum abzunehmen, und kann der Unternehmer auf Erfüllung dieser Pflicht klagen. Die Beklagte kann mithin auch jetzt noch, nach Beseitigung der geltend gemachten Mängel, die Abnahme verlangen. \n\n50\\. Die Herstellung der Abnahmereife ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts auch nicht deshalb von vornherein ausgeschlossen, weil das Werk nach einem erheblichen Zeitablauf \"gealtert\" ist und der geschuldete neuwertige Zustand des Gemeinschaftseigentums vom Unternehmer jetzt nicht mehr hergestellt werden könnte. Denn die Herstellung eines neuwertigen Zustands können die Erwerber in der vorliegenden Konstellation nicht verlangen. Vielmehr ist die Vereinbarung der Parteien zu dem bei der Abnahme geschuldeten Gemeinschaftseigentum im Falle einer wegen einer unwirksamen Abnahmeklausel gescheiterten wirksamen Abnahme des Gemeinschaftseigentums im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung gemäß §§ 133, 157 BGB in Verbindung mit § 242 BGB anzupassen. Die Parteien haben den Fall, dass die Abnahme wegen der Unwirksamkeit der Klausel scheitert und deshalb noch viele Jahre nach Übergabe des Werks ein Anspruch auf mangelfreie Herstellung bestehen kann, bei Vertragsschluss nicht bedacht. Hierauf beruht die Tatsache, dass das Werk inzwischen durch Zeitablauf gealtert ist und im Zeitpunkt einer nunmehr vorzunehmenden Abnahme nicht mehr neuwertig ist. Der Vertrag ist deshalb auf der Grundlage des hypothetischen Parteiwillens anzupassen, so dass darauf abzustellen ist, was die Vertragsparteien bei angemessener Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben als redliche Vertragspartner vereinbart hätten, wenn sie den nicht geregelten Fall bedacht hätten (vgl. BGH, Urteil vom 17. Mai 2018 - VII ZR 157\u002F17 Rn. 30 m.w.N., BauR 2018, 1403 = NZBau 2018, 524). Nach diesen Maßstäben hätten die Parteien redlicherweise vereinbart, dass die durch Zeitablauf und bestimmungsgemäße Nutzung ab der Übergabe des fertiggestellten Werks eingetretenen alterungs- und nutzungsbedingten Verschleißerscheinungen im Zeitpunkt der nunmehr vorzunehmenden Abnahme der Abnahmereife des Gemeinschaftseigentums nicht entgegenstehen. Denn die Erwerber haben seinerzeit mit der Übergabe des Objekts ein neuwertiges - wenn auch in Teilen mangelbehaftetes - Gemeinschaftseigentum erhalten und konnten dieses jahrelang wie vorgesehen nutzen. \n\n51\\. cc) Schließlich kann dahinstehen, ob - was das Berufungsgericht annimmt - die Erwerber nach § 242 BGB gegen sich gelten lassen müssten, dass die Verjährung des Kostenvorschussanspruchs bei fehlender Abnahme aufgrund einer unwirksamen Abnahmeklausel jedenfalls nicht länger sein dürfe als im Fall eines arglistigen Verhaltens der Beklagten. Denn die Verjährung des geltend gemachten Kostenvorschussanspruchs wäre für den Fall, dass die Beklagte den zugrundeliegenden Mangel arglistig verschwiegen hätte, vor Klageerhebung ebenfalls noch nicht eingetreten. \n\n52\\. Gemäß § 634a Abs. 3 BGB verjähren Mängelansprüche in der regelmäßigen Verjährungsfrist, wenn der Unternehmer den Mangel arglistig verschwiegen hat, jedoch nicht vor Ablauf der in § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB bestimmten Frist. Da es an einer wirksamen Abnahme fehlt, ist die danach mindestens zu beachtende fünfjährige Verjährungsfrist, gerechnet ab Abnahme der Werkleistung (vgl. OLG Karlsruhe, Urteil vom 24. Januar 2014 - 4 U 149\u002F13 Rn. 13, NZBau 2014, 290; Messerschmidt\u002FVoit\u002FMoufang\u002FKoos, Privates Baurecht, 5. Aufl., BGB § 634a Rn. 85-86; MünchKommBGB\u002FBusche, 9. Aufl., § 634a Rn. 54; Mansel, NJW 2002, 89, 96), noch nicht abgelaufen. \n\n53\\. e) Überdies gilt für die Durchsetzbarkeit des hier in Rede stehenden Kostenvorschussanspruchs \\- unabhängig von der oben aufgeführten Möglichkeit, eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums und damit den Beginn der fünfjährigen Verjährungsfrist herbeizuführen - eine zeitliche Obergrenze von 30 Jahren ab dem Zeitpunkt der infolge der Unwirksamkeit der Abnahmeklausel fehlgeschlagenen Abnahme. Die aus dem Vorstehenden folgende Dauer der Haftung des Unternehmers für Mängel am Gemeinschaftseigentum ist auch deshalb unter Rechtsstaatsgesichtspunkten nicht unzumutbar. \n\n54\\. Sofern sich diese Obergrenze von 30 Jahren nicht bereits aus einer Gesamtanalogie der gesetzlichen Regelungen zur Verjährung (vgl. § 197 Abs. 1, § 199 Abs. 2, Abs. 3 Nr. 2 und Abs. 3a BGB, daran anknüpfend auch § 202 Abs. 2 BGB) ergibt, stünde der Durchsetzbarkeit der Ansprüche nach Ablauf dieses Zeitraums der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in der Ausprägung des institutionellen Rechtsmissbrauchs entgegen. Aus den vorgenannten Verjährungsregelungen ergibt sich jedenfalls der Rechtsgedanke, dass der Gesetzgeber einen Zeitraum von maximal 30 Jahren - unbeschadet einer bereits zuvor eingetretenen Verjährung oder Verwirkung - als ausreichend ansieht, zur Geltendmachung eines Rechts verjährungshemmende Maßnahmen zu ergreifen. Dies gilt ohne Rücksicht auf die Entstehung der Ansprüche und ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis des Gläubigers von seinen Rechten. Entsprechend darf der Erwerber, der sich auf die Unwirksamkeit einer vom Unternehmer gestellten Klausel über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums berufen kann, redlicherweise nicht erwarten, seine auf Mängel des Gemeinschaftseigentums gestützten Rechte noch nach mehr als 30 Jahren durchsetzen zu können. \n\n55\\. Diese Frist ist im vorliegenden Fall hinsichtlich der infolge der vorgenannten Klauseln jeweils fehlgeschlagenen Abnahmen des Gemeinschaftseigentums noch nicht abgelaufen. \n\n56\\. 3\\. Die Entscheidung des Berufungsgerichts erweist sich nicht aus anderen Gründen als richtig, § 561 ZPO. Der von der Klägerin geltend gemachte Kostenvorschussanspruch ist, wie das Berufungsgericht mit Recht annimmt, nicht verwirkt. \n\n57\\. a) Ein Recht ist verwirkt, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen (Umstandsmoment). Letzteres ist der Fall, wenn der Verpflichtete bei objektiver Betrachtung aus dem Verhalten des Berechtigten entnehmen durfte, dass dieser sein Recht nicht mehr geltend machen werde. Ferner muss sich der Verpflichtete im Vertrauen auf das Verhalten des Berechtigten in seinen Maßnahmen so eingerichtet haben, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstünde (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteil vom 23. Januar 2014 - VII ZR 177\u002F13 Rn. 13, BauR 2014, 839 = NZBau 2014, 237; Urteil vom 29. Januar 2013 - EnZR 16\u002F12 Rn. 13 m.w.N., RdE 2013, 369). Die im Einzelfall vorzunehmende wertende Betrachtung der Gesamtumstände unter dem Gesichtspunkt des § 242 BGB obliegt in erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur eingeschränkt daraufhin überprüft werden, ob das Tatgericht die maßgeblichen Tatsachen vollständig festgestellt und gewürdigt und ob es die allgemein anerkannten Maßstäbe berücksichtigt und richtig angewandt hat (vgl. BGH, Urteil vom 6. Juli 2023 - VII ZR 151\u002F22 Rn. 38, BauR 2023, 1672 = NZBau 2024, 22; Urteil vom 8. Juli 2021 - I ZR 248\u002F19 Rn. 28, NJW 2022, 52). \n\n58\\. b) Nach diesen Maßstäben ist die Würdigung des Berufungsgerichts, die Beklagte habe nach den Umständen nicht darauf vertrauen dürfen, dass die Erwerber oder in Prozessstandschaft für diese die Klägerin einen Kostenvorschussanspruch wegen der Mängel der Dachkonstruktion des Gebäudes nicht mehr geltend machen würden, revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Da die Erwerber aufgrund der von der Beklagten gestellten unwirksamen Vertragsklausel über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums irrtümlich davon ausgingen, Abnahmen des Gemeinschaftseigentums seien in den Jahren 2000 und 2001 erfolgt, ist die verspätete Geltendmachung eines Kostenvorschussanspruchs durch die Erwerber hierdurch und daher letztlich durch ein vertragswidriges Verhalten der Beklagten veranlasst worden. Die Beklagte durfte aufgrund der durch die unwirksame Vertragsklausel begründeten Fehlvorstellung der Erwerber, dass eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums bereits stattgefunden hatte, nicht annehmen, dass nach Ablauf von fünf Jahren, nach denen die Erwerber ursprünglich von einer Verjährung ihrer Rechte ausgegangen waren, keine weiteren Ansprüche wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums gegen sie geltend gemacht würden. Ein dahingehendes Vertrauen der Beklagten ist nach den Umständen nicht schutzwürdig. Nach den nicht mit einer Verfahrensrüge angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat die Beklagte außerdem keine Umstände vorgetragen, aus denen sich entnehmen ließe, dass sie sich darauf eingerichtet hatte, von den Erwerbern nicht mehr wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums in Anspruch genommen zu werden, und im Vertrauen hierauf Dispositionen getroffen hatte. \n\n59\\. Anhaltspunkte dafür, dass die Erwerber trotz Kenntnis der Unwirksamkeit der vereinbarten Abnahmeklauseln für einen erheblichen Zeitraum von der Wahrnehmung ihrer Rechte abgesehen hatten und die Beklagte dieses Verhalten dahin bewerten durfte, dass Gewährleistungsrechte gegen sie nicht mehr erhoben werden würden, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Nach den nicht mit einer Verfahrensrüge angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hatten die Erwerber frühestens im Zeitpunkt des Vergemeinschaftungsbeschlusses vom 6\\. November 2017 Kenntnis von der Unwirksamkeit der vereinbarten Abnahmeklauseln und war ihnen eine mögliche Kenntnis der Verwalterin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuzurechnen (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 4. Juli 2014 - V ZR 183\u002F13 Rn. 15 ff., MDR 2014, 1134). Entgegen der Auffassung der Revisionsbeklagten führt nicht allein der Ablauf eines Zeitraums von 15 Jahren dazu, dass der Verwirkungseinwand für begründet erachtet werden müsste. Ob Verwirkung eingetreten ist oder nicht, ist nicht anhand starrer Fristen, sondern jeweils nach den Umständen des gegebenen Einzelfalls zu beurteilen. \n\n60\\. 4\\. Der Senat kann in der Sache nicht gemäß § 563 Abs. 3 ZPO selbst entscheiden, weil die Sache nach dem festgestellten Sachverhältnis nicht zur Endentscheidung reif ist. Das Berufungsgericht hat bislang keine hinreichenden Feststellungen dazu getroffen, dass die erbrachten Bauleistungen der Beklagten aufgrund der zwischen Blechunterseite und Tragschalung eingebrachten Bitumendachbahn mangelhaft sind und aus diesem Grund \\- unabhängig von den weiteren in Rede stehenden Mängeln des hergestellten Metall-Pultdachs \\- eine Mängelbeseitigung nur durch eine Neuherstellung des Dachs mit einem Kostenaufwand in Höhe von 292.000 € erfolgen kann. \n\n61\\. a) Das Landgericht ist aufgrund des Gutachtens der Sachverständigen M. davon überzeugt gewesen, dass die Beklagte entgegen den zum Zeitpunkt der Ausführung der Leistungen im Jahr 1999 geltenden Empfehlungen der technischen Regelwerke zwischen Blechunterseite und Tragschalung des Dachs ein feuchtigkeitsaufnehmendes Material und nicht, wie nach den Fachregeln für das Klempnerhandwerk erforderlich, eine kapillarbrechende Wasserablaufebene ausgeführt hat, was zur Folge hat, dass Feuchtigkeit unter die Titanzinkdeckung gelangen und das Zinkblech von der Unterseite korrodieren kann. Dieser Mangel erfordere eine Erneuerung des streitgegenständlichen Pultdachs mit Rückbau des Metalldachs und der Schalungsbahn sowie Neuaufbau des Dachs, wofür Kosten in Höhe von 292.000 € anfielen. \n\n62\\. b) Das Berufungsgericht hat demgegenüber offengelassen, ob - wie die Beklagte behauptet hat - das erstellte Dach im Zeitpunkt der Herstellung der Leistungen den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprochen hat und die von der Sachverständigen zugrunde gelegten Fachregeln erst nach der Ende des Jahres 2000 in Kraft getretenen Neufassung der maßgeblichen DIN als allgemein anerkannte Regeln der Technik zu beachten waren. \n\n63\\. c) Auf dieser Grundlage ist die Annahme des Berufungsgerichts, die Beklagte habe jedenfalls den Erwerbern der Wohneinheit 22 die Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik geschuldet, die im Zeitpunkt des Abschlusses ihres Erwerbsvertrags am 21. November 2001 galten, diesen Erwerbern stehe dem Grunde nach ein Kostenvorschussanspruch in Höhe von 292.000 € zu, von Rechtsfehlern beeinflusst. \n\n64\\. aa) Die Auslegung von Willenserklärungen ist grundsätzlich Angelegenheit des Tatrichters. Eine revisionsrechtliche Überprüfung findet allerdings dahin statt, ob Verstöße gegen gesetzliche Auslegungsregeln, anerkannte Auslegungsgrundsätze, sonstige Erfahrungssätze oder Denkgesetze vorliegen oder ob die Auslegung auf Verfahrensfehlern beruht. Zu den anerkannten Auslegungsgrundsätzen zählt der Grundsatz der beiderseitigen interessengerechten Vertragsauslegung (vgl. BGH, Urteil vom 14. November 2017 - VII ZR 65\u002F14 Rn. 22, BGHZ 217, 13; Urteil vom 31. August 2017 - VII ZR 5\u002F17 Rn. 24, BauR 2018, 99 = NZBau 2017, 718; Urteil vom 22. Oktober 2015 - VII ZR 58\u002F14 Rn. 15 f., NZBau 2016, 213, jeweils m.w.N.). Diese Maßstäbe hat das Berufungsgericht nicht hinreichend berücksichtigt. \n\n65\\. bb) Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts handelte es sich bei dem am 21. November 2001 geschlossenen Erwerbsvertrag um einen sogenannten Nachzügler-Vertrag, der nach Herstellung des Gebäudes geschlossen worden ist. \n\n66\\. Zwar ist in der Regel davon auszugehen, dass der Unternehmer dem Besteller stillschweigend bei Vertragsschluss die Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik verspricht. Entspricht die Werkleistung diesen nicht, liegt regelmäßig ein Werkmangel vor (vgl. BGH, Urteil vom 7. März 2013 - VII ZR 134\u002F12 Rn. 9, BauR 2013, 952 = NZBau 2013, 295; Urteil vom 21. April 2011 - VII ZR 130\u002F10 Rn. 11 m.w.N., NZBau 2011, 415). Nachzügler-Verträge, bei denen der Unternehmer gegenüber dem Erwerber eine Herstellungsverpflichtung nicht für ein noch herzustellendes Werk, sondern für ein bereits hergestelltes Werk übernimmt, sind im Regelfall dahin auszulegen, dass sich dieses Versprechen auf den Zeitpunkt der Herstellung des bereits vorhandenen Werks bezieht. Der Erwerber darf die Vertragserklärung des Unternehmers, wenn nicht weitere Umstände hinzutreten, nicht dahin verstehen, dass dieser sich zur Herstellung eines von dem bereits bestehenden Werk abweichenden Werks verpflichten will. Er erwirbt - für ihn erkennbar - eine bereits fertiggestellte Wohneinheit, die die im Erwerbsvertrag vereinbarte Beschaffenheit aufweisen muss und die der Unternehmer nach den geltenden allgemein anerkannten Regeln der Technik auszuführen hatte. \n\n67\\. Eine Verpflichtung der Beklagten gegenüber den Erwerbern der Wohneinheit 22, bei Abschluss des Erwerbsvertrags die in diesem Zeitpunkt geltenden allgemein anerkannten Regeln der Technik einzuhalten, kann dem Erwerbsvertrag vom 21. November 2001 nicht entnommen werden. Da weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind, kann der Senat die Auslegung des Erwerbsvertrags vom 21. November 2001 selbst vornehmen. Nach den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen wurde sämtlichen Erwerbsverträgen der in Bezug genommene Mustererwerbsvertrag zugrunde gelegt. Aus der Bezugnahme auf eine Baubeschreibung des Architektenbüros H. vom 26. Januar 1999 in § 1 3. c) des Erwerbsvertrags, in der Art und Umfang der von der Beklagten zu erbringenden Bauleistungen niedergelegt waren, kann nicht abgeleitet werden, dass sich die Beklagte zur Erbringung der dort beschriebenen Leistungen unter Beachtung der im Zeitpunkt des Vertragsschlusses am 21. November 2001 geltenden allgemein anerkannten Regeln der Technik verpflichten wollte. Dagegen spricht insbesondere, dass nach der vertraglichen Regelung in § 5 Nr. 4 die bereits erklärte Abnahme für die Nachzügler-Erwerber verbindlich sein sollte. Da sich die Erwerbsverträge sämtlicher Erwerber auf dasselbe Bauwerk beziehen und auch gleichlautende Erwerbsverträge geschlossen wurden, durften die Nachzügler-Erwerber die Vertragserklärung der Beklagten unter Berücksichtigung des Interesses der Beklagten, sich zur Herstellung nur dieses Bauwerks verpflichten zu wollen, nicht dahin auslegen, dass die Beklagte ihnen gegenüber eine weitergehende Herstellungsverpflichtung übernehmen wollte als gegenüber den übrigen Erwerbern. \n\n68\\. 5\\. Das angefochtene Urteil kann danach keinen Bestand haben und ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, um diesem die Möglichkeit zu geben, die erforderlichen Feststellungen nachzuholen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). \n\nIII.\n\n69\\. Für das weitere Verfahren weist der Senat vorsorglich auf Folgendes hin: \n\n70\\. Die Annahme des Berufungsgerichts, die Klägerin könne den geltend gemachten Kostenvorschussanspruch gemäß § 634 Nr. 2, § 637 Abs. 3 BGB auch auf den am 19. November 2002 geschlossenen Vertrag über den Erwerb eines Kellers durch den Erwerber der Wohneinheit 25 stützen, wird von den bisher getroffenen Feststellungen nicht getragen. Das Berufungsgericht hat Tatsachen dafür, dass aufgrund dieses Vertrags zugunsten des Erwerbers des Kellers ebenso wie der Erwerber der Wohnungseigentumseinheiten ein Herstellungsanspruch bezüglich des Gebäudes gegen die Beklagte begründet wurde, nicht festgestellt. Der Vertrag über den Erwerb des Kellers ist nicht vorgelegt worden. Nach dem von der Klägerin in erster Instanz vorgelegten Mustererwerbsvertrag, der sämtlichen auf den Erwerb von Wohnungs- und\u002Foder Teileigentum gerichteten Erwerbsverträgen zugrunde lag, ist das Wohnungseigentum jeweils mit einem bestimmten Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum entsprechend der in der Teilungserklärung bezeichneten Wohneinheiten und unter Bezugnahme auf die Baubeschreibung veräußert worden. Eine Mitveräußerung eines Kellerraums wird in dem Mustererwerbsvertrag dagegen nicht erwähnt. Der Inhalt der Teilungserklärung ist ebenfalls nicht festgestellt worden. \n\nPamp Halfmeier Graßnack Sacher Richterin am BundesgerichtshofDr. Brenneisen ist an der Bei-fügung ihrer Signatur gehindert,weil ihr keine funktionsfähigeSignaturkarte zur Verfügung steht. Pamp","BGH, Urteil vom 26. März 2026 - VII ZR 68\u002F24","2026-07-10T22:05:40.246Z",{"id":110,"ecli":111,"slug":112,"caseNumber":113,"courtId":114,"decisionDate":105,"fullText":115,"summary":116,"language":48,"source":49,"sourceUrl":50,"sourceTimestamp":105,"parsedAt":98,"updatedAt":117},"2604","ECLI:DE:NEURIS:WBRE202600386","ecli-de-neuris-wbre202600386","10 C 4.25",34,"#  BVerwG, Urteil vom 26. März 2026 - 10 C 4.25 \n\n## Tenor\n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg vom 12. September 2024 aufgehoben.\n\nDie Sache wird zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Oberverwaltungsgericht zurückverwiesen.\n\nDie Kostenentscheidung bleibt der Schlussentscheidung vorbehalten.\n\n## Tatbestand\n\n1\\. Die Klägerin begehrt zugunsten ihres Sohnes die Zahlung einer Entschädigung für eine bis Ende 2007 eingetretene Vernässung von dessen Forstflächen (rund 34 ha) infolge der Errichtung von Biberdämmen. In einem weiteren Verfahren (BVerwG 10 C 3.25) begehrt sie die Feststellung einer Entschädigungsberechtigung dem Grunde nach für Vernässungsschäden an weiteren 31 ha Holzbodenfläche und zwei Wirtschaftswegen, die ab Januar 2008 eingetreten sein sollen und zukünftig noch entstehen. \n\n2\\. Ihr während des Revisionsverfahrens verstorbener Ehemann, der ursprüngliche Kläger, hatte 1998 das Eigentum an zusammenhängenden forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken in Brandenburg erworben, die zu einem Großteil im Naturschutzgebiet G. liegen. Nach Hinzuerwerb kleinerer Flurstücke im Jahr 2002 belief sich die zusammengehörige, vergleichbar bewirtschaftete Holzbodenfläche des Forstbetriebs auf rund 230 ha. 2017 übertrug er den Forstbetrieb einschließlich der hier geltend gemachten Ansprüche auf seinen Sohn. \n\n3\\. Etwa ab dem Jahr 2000 siedelten sich in dem Forstrevier Elbebiber an. Die von diesen errichteten Dämme führten ab 2003 zu Überflutungen, welche die Holzproduktion auf einem nicht unerheblichen Teil der Flächen unmöglich gemacht haben sollen. \n\n4\\. Im April 2004 stellte der Ehemann der Klägerin einen Antrag auf Genehmigung des teilweisen Abbaus des Biberdammes am Ausgang des F. Sees und der vollständigen Beseitigung von Dämmen an einer Bahntrasse, den das Landesumweltamt im Januar 2005 ablehnte. Die darauf erhobene Klage war beim Verwaltungsgericht Potsdam erfolgreich. Das Oberverwaltungsgericht änderte die Entscheidung mit Urteil vom 31. März 2011 und wies die Klage ab. Mit Beschluss vom 20. September 2011 - 7 B 46.11 - wies das Bundesverwaltungsgericht die Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision zurück. \n\n5\\. Im Juli 2009 erhob der Ehemann der Klägerin beim Landgericht Potsdam Klage gegen das beklagte Land auf Zahlung einer Entschädigung in der Größenordnung von 137 573 € nebst Zinsen wegen Staatshaftung für denjenigen Schaden, der ihm durch die Vernässung von rund 34 ha seiner Forstflächen bis November 2007 infolge des Bescheides des Landesumweltamtes vom Januar 2005 entstanden sei. Für die Größe und Zusammensetzung der von ihm als vernässt bezeichneten Flächen bezog er sich auf ein zum Stichtag 6. November 2007 erstelltes Sachverständigengutachten. Nachdem er die Festsetzung einer solchen Entschädigung gestützt auf einen naturschutzrechtlichen Entschädigungsanspruch auch bei dem Beklagten erfolglos beantragt hatte, verwies das Landgericht die Klage an das Verwaltungsgericht. Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen. \n\n6\\. Das Oberverwaltungsgericht hat die Berufung mit Urteil vom 12. September 2024 zurückgewiesen. Der Kläger könne den mit dem Hauptantrag verfolgten Anspruch auf Zahlung einer Entschädigung gemäß § 68 Abs. 1 und 2 BNatSchG zwar unmittelbar gegenüber dem beklagten Land geltend machen. Der Anspruch hänge nicht von einer vorherigen Feststellung der Entschädigungsberechtigung dem Grunde nach ab, wenn die zuständige Behörde im Befreiungsverfahren - wie hier \\- entgegen den gesetzlichen Vorgaben nicht über die Entschädigungsberechtigung dem Grunde nach entschieden habe. Die zwischenzeitliche Übergabe des Forstbetriebs an den Sohn habe gemäß § 173 VwGO i. V. m. § 265 Abs. 2 Satz 1 ZPO keinen Einfluss auf den Prozess. Die Voraussetzungen des § 68 Abs. 1 BNatSchG für einen Entschädigungsanspruch lägen aber nicht vor. Der Kläger sei zwar Eigentümer von Grundstücken, die von den durch die Biberdämme verursachten Vernässungen betroffen seien, und er sei aufgrund naturschutzrechtlicher Vorschriften daran gehindert gewesen, diese Dämme zu beseitigen. Dies begründe jedoch keine im Einzelfall unzumutbare Belastung. Bezugspunkt der Prüfung, ob die naturschutzrechtlichen Beschränkungen zu einer unzumutbaren Belastung geführt haben, sei das Eigentum an dem aus zahlreichen Grundstücken bestehenden Forstrevier in seiner Gesamtheit. Es sei nicht auf jedes einzelne betroffene Buchgrundstück abzustellen, sondern auf eine wirtschaftlich verwertbare und im Wesentlichen gleich bewirtschaftete räumliche Einheit. Das vom Kläger Ende der 90er Jahre erworbene Forstrevier nebst der kleineren, später hinzuerworbenen und innerhalb seiner Grenzen gelegenen Teilflächen stelle eine solche Einheit dar. Die zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs und des nachfolgenden Erlasses der Verordnung über das Naturschutzgebiet vorhandene forstwirtschaftliche Nutzung sei auch eigentumsrechtlich geschützt gewesen. Weder diese Verordnung noch die gesetzlichen Biotopschutzregelungen hätten einer derartigen Nutzung entgegengestanden. Entscheidungserheblich sei hier nur auf die im vorliegenden Verfahren als vernässt geltend gemachten Flächen (rund 34 ha) abzustellen. Gleichwohl gehe der Senat auch hier von den in diesem und dem weiteren Verfahren 11 B 13.18 (nachgehend: BVerwG 10 C 3.25) insgesamt geltend gemachten Belastungen aus, unterstelle also, dass die Vernässungen den Verlust der forstlichen Nutzbarkeit von insgesamt rund 65 ha Holzbodenfläche und Beeinträchtigungen zweier Wirtschaftswege bewirkt hätten. Naturschutzrechtliche Regelungen, welche die Nutzbarkeit eines Grundstücks situationsbedingt einschränkten, seien aber Bestimmungen von Inhalt und Schranken des Eigentums, die regelmäßig entschädigungslos hinzunehmen seien. Nur für unverhältnismäßige Belastungen könne im Einzelfall ein Ausgleich verfassungsrechtlich geboten sein. Die forstwirtschaftliche Nutzbarkeit des Reviers sei hier nicht derart eingeschränkt, dass kein Raum mehr für einen sinnvollen privatnützigen Gebrauch des Eigentums verbleibe. Rund 72 % der Flächen des Reviers seien durch Biberdämme nicht beeinträchtigt und weiterhin forstwirtschaftlich nutzbar. Auch die jagdliche Nutzung sei weiterhin möglich. Die Bewirtschaftung des Gesamtreviers sei nach dem klägerischen Vorbringen auch nicht wirtschaftlich sinnlos geworden. Die Lage und Beschaffenheit der Flächen sprächen nicht nur für eine im Interesse der Allgemeinheit erheblich gesteigerte Sozialpflichtigkeit, sondern auch gegen ein schutzwürdiges Vertrauen des Klägers darauf, die Flächen in vollem Umfang dauerhaft ohne Beeinträchtigung forstwirtschaftlich nutzen zu können. So seien die Niederungsbereiche ohnehin zeitweise überflutet gewesen. Angesichts der havelnahen Lage und der Standortverhältnisse des Reviers habe der Kläger zudem nicht darauf vertrauen können, dass sich Biber nicht dort ansiedeln würden. Eine einseitige und unverhältnismäßige Belastung sei nicht dargelegt. Der Hilfsantrag auf Verpflichtung zur Feststellung einer Entschädigungsberechtigung dem Grunde nach bleibe aus denselben Gründen ohne Erfolg. \n\n7\\. Gegen das Urteil hat der vormalige Kläger Revision eingelegt, die nach seinem Tod von der Klägerin als Erbin fortgeführt wird. Sie rügt eine Verletzung von § 68 Abs. 1 BNatSchG. Das Berufungsgericht habe für die Bestimmung des Eigentums im Sinne dieser Vorschrift fehlerhaft auf das Forstrevier in seinem zu Beginn der Vernässung vorhandenen Bestand als wirtschaftliche Einheit abgestellt. Diese Auslegung der Norm sei mit Art. 14 GG nicht vereinbar. Das grundrechtlich geschützte Eigentum an den vernässten Waldflächen und dem aufstehenden Holz sei wirtschaftlich ausgehöhlt. Unzumutbar sei die Belastung auch deshalb, weil der vormalige Kläger die bisher rechtmäßige forstliche Nutzung der vernässten Flächen habe aufgeben müssen und keinerlei sinnvolle Nutzung mehr möglich sei. Ein Verlust der forstlichen Nutzbarkeit von mehr als 28 % Holzbodenfläche sei nicht zumutbar. Eine Zumutbarkeit lasse sich auch nicht mit der Situationsgebundenheit des Eigentums begründen. Mit der Einwanderung des Bibers habe nicht gerechnet werden müssen. Das Abstellen auf das Forstrevier als wirtschaftliche Einheit verletze zudem Art. 3 Abs. 1 GG. Eigentümer größerer Forstbetriebe würden gleichheitswidrig diskriminiert. Sei die Schwelle einer unzumutbaren Belastung bzw. der Sozialpflichtigkeit überschritten, seien die eingetretenen Belastungen voll zu entschädigen und nicht nur insoweit, als sie jenseits dieser Schwelle lägen. \n\n8\\. Die Klägerin beantragt, das Urteil des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg vom 12. September 2024 aufzuheben und die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg zurückzuverweisen. \n\n9\\. Der Beklagte beantragt, die Revision zurückzuweisen. \n\n10\\. Er verteidigt das angegriffene Urteil. \n\n11\\. Der Vertreter des Bundesinteresses beim Bundesverwaltungsgericht beteiligt sich nicht an dem Verfahren. \n\n## Entscheidungsgründe\n\n12\\. Das Verfahren ist durch den Tod des vormaligen Klägers nicht gemäß § 173 Satz 1 VwGO i. V. m. § 239 Abs. 1 ZPO unterbrochen worden. Denn dieser war durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten, der keinen Aussetzungsantrag gestellt hat (vgl. § 173 Satz 1 VwGO i. V. m. § 246 Abs. 1 ZPO). In einem solchen Fall wird das Verfahren mit Wirkung für und gegen die Erben - hier die Klägerin als Alleinerbin - fortgeführt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 6. Mai 2011 - 8 B 58.10 - juris Rn. 1; Jaspersen, in: BeckOK ZPO, Stand März 2026, § 246 Rn. 8 f.). Dem hat der Senat durch Berichtigung des Rubrums Rechnung getragen. \n\n13\\. Die zulässige Revision der Klägerin ist begründet. Das angefochtene Urteil beruht auf der Verletzung von Bundesrecht (§ 137 Abs. 1 Nr. 1 VwGO) und stellt sich nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 144 Abs. 4 VwGO). Die Auffassung des Oberverwaltungsgerichts, für die Prüfung des Vorliegens einer unzumutbaren Belastung sei hier auf das gesamte Forstrevier als wirtschaftlich verwertbare, im Wesentlichen gleich bewirtschaftete Einheit abzustellen, ist mit § 68 Abs. 1 BNatSchG nicht vereinbar. Da weitere tatsächliche Feststellungen zu treffen sein werden, war die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Oberverwaltungsgericht zurückzuverweisen (§ 144 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 VwGO). \n\n14\\. 1\\. Ohne Verletzung von Bundesrecht hat das Oberverwaltungsgericht die Zulässigkeit der Klage bejaht. Die Klägerin verfolgt das - unmittelbar auf Zahlung einer Entschädigung gerichtete - Klagebegehren zu Recht im Wege der allgemeinen Leistungsklage. Zutreffend hat das Berufungsgericht den gestellten Antrag als hinreichend bestimmt erachtet (UA S. 18). \n\n15\\. Im Ergebnis nicht zu beanstanden ist auch die Annahme, dass die zum Januar 2017 erfolgte Übertragung des Forstbetriebs auf den Sohn des vormaligen Klägers die Prozessführungsbefugnis des letzteren nicht berührt hat. Gemäß § 173 Satz 1 VwGO i. V. m. § 265 Abs. 2 Satz 1 ZPO hat die Veräußerung der in Streit befangenen Sache oder die Abtretung des geltend gemachten Anspruchs auf den Prozess keinen Einfluss. Hier ist jedenfalls die zweite Alternative einschlägig: Der im Revisionsverfahren vorgelegte Übergabevertrag zwischen dem vormaligen Kläger und seinem Sohn bestimmt, dass auch \"etwaige Entschädigungsforderungen aus Biberschäden am Grundbesitz, gleich gegen wen\" auf den Sohn übergehen sollten. Dies hat das Berufungsgericht zwar nicht festgestellt, sondern ausgeführt, eine Abtretung auch des hier in Rede stehenden Anspruchs sei weder mitgeteilt worden noch sonst ersichtlich. Das Revisionsgericht kann die Abtretung aber als unstreitige, bereits im Zeitpunkt des Berufungsurteils vorliegende Tatsache berücksichtigen (vgl. dazu Kraft, in: Eyermann, VwGO, 16. Aufl. 2022, § 137 Rn. 60 ff.). Nach dem Ableben des vormaligen Klägers ist nunmehr die Klägerin als dessen Gesamtrechtsnachfolgerin prozessführungsbefugt. Denn die Rechtsstellung aus § 265 Abs. 2 ZPO geht mit dem Tod des bisherigen Rechtsinhabers auf dessen Erben und nicht auf den neuen Rechtsinhaber über (vgl. BGH, Urteil vom 29\\. August 2012 - XII ZR 154\u002F09 - NJW 2012, 3642 Rn. 13). \n\n16\\. 2\\. Das Berufungsgericht hat den geltend gemachten Anspruch zutreffend an § 68 Abs. 1 BNatSchG i. d. F. des seit 1. März 2010 geltenden Gesetzes zur Neuregelung des Rechts des Naturschutzes und der Landschaftspflege vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542) gemessen. Diese Gesetzesfassung ist anwendbar, obwohl sich das Entschädigungsbegehren auch auf Zeiträume vor ihrem Inkrafttreten bezieht. Der Gesetzgeber war bei Inkraftsetzung der Neufassung des Bundesnaturschutzgesetzes zum 1. März 2010 gewillt, schon begonnene, aber noch nicht abgeschlossene Verwaltungs- und Gerichtsverfahren um naturschutzrechtliche Entschädigungen auch für zurückliegende Zeiträume auf eine einheitliche und verfassungskonforme Rechtsgrundlage zu stellen. Den Interessen von Betroffenen im Land Brandenburg widerspricht das nicht, weil die Regelung des § 68 Abs. 1 BNatSchG jedenfalls nicht ungünstiger ist als diejenige des außer Kraft getretenen § 71 BbgNatSchG (BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2018 - 4 C 2.17 - BVerwGE 162, 127 Rn. 13). \n\n17\\. 2.1 Inhaber des geltend gemachten Anspruchs und damit aktivlegitimiert ist nicht die Klägerin, sondern ihr Sohn, an den der vormalige Kläger etwaige Entschädigungsansprüche wegen Biberschäden abgetreten hat. Dieser materiellen Rechtslage hat die Klägerin in der mündlichen Verhandlung Rechnung getragen, in dem sie erklärt hat, dass sie die Zahlung des geltend gemachten Betrages an ihren Sohn begehrt. Eine solche Umstellung des Klageantrags ist noch in der Revisionsinstanz zulässig, wenn die Tatsache der Veräußerung oder Abtretung im Berufungsurteil festgestellt worden ist (vgl. BGH, Urteile vom 7. November 1957 - II ZR 280\u002F55 - NJW 1958, 98 \u003C99> und vom 17. November 2005 \\- IX ZR 8\u002F04 - juris Rn. 28). Dem ist der Fall gleichzustellen, dass die bereits vor Erlass des Berufungsurteils erfolgte Abtretung im Revisionsverfahren nachgewiesen worden ist und als unstreitige Tatsache vom Revisionsgericht berücksichtigt werden kann. \n\n18\\. 2.2 Nach § 68 Abs. 1 BNatSchG ist eine angemessene Entschädigung zu leisten, wenn Beschränkungen des Eigentums, die sich aufgrund von Vorschriften dieses Gesetzes, Rechtsvorschriften, die aufgrund dieses Gesetzes erlassen worden sind oder fortgelten, oder Naturschutzrecht der Länder ergeben, im Einzelfall zu einer unzumutbaren Belastung führen, der nicht durch andere Maßnahmen, insbesondere durch die Gewährung einer Ausnahme oder Befreiung, abgeholfen werden kann. Entschädigungspflichtige Körperschaft ist nach der nicht revisiblen Regelung des § 28 BbgNatSchAG in Brandenburg das beklagte Land (UA S. 20). \n\n19\\. § 68 BNatSchG gehört zu Kapitel 9 des Bundesnaturschutzgesetzes, das einen Teil der Fragen regeln soll, die sich im Zusammenhang mit einer verfassungskonformen Regelung der gesetzlich begründeten Einschränkungen des Eigentumsrechts nach Art. 14 GG stellen. Die Bestimmung dient im Zusammenspiel mit den Befreiungstatbeständen des § 67 BNatSchG dem Verhältnismäßigkeitsausgleich nach Maßgabe der verfassungsgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2018 - 4 C 2.17 - BVerwGE 162, 127 Rn. 12 m. w. N.). Nach § 67 BNatSchG kann u. a. von den Verboten des § 44 BNatSchG auf Antrag Befreiung gewährt werden, wenn die Durchführung der Vorschrift im Einzelfall zu einer unzumutbaren Belastung führen würde. Der Befreiung kommt Vorrang vor dem Entschädigungsanspruch zu, weil § 68 Abs. 1 BNatSchG den Entschädigungsanspruch von einer unzumutbaren Belastung abhängig macht, der nicht durch andere Maßnahmen, insbesondere durch die Gewährung einer Ausnahme oder Befreiung, abgeholfen werden kann (vgl. auch BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999 - 1 BvL 7\u002F91 - BVerfGE 100, 226 \u003C245 f.>). \n\n20\\. a) Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, dass der Entschädigungsanspruch eine vorherige Verwaltungsentscheidung über das Bestehen einer Entschädigungsberechtigung dem Grunde nach, wie sie in § 72 Nr. 11 BbgNatSchG a. F. bzw. nunmehr in § 29 Abs. 3 BbgNatSchAG vorgesehen war und ist, nicht voraussetzt. Habe die Verwaltung entgegen der gesetzlichen Verpflichtung bei der Ablehnung eines Befreiungsbegehrens nicht zugleich über das Bestehen eines Entschädigungsanspruchs dem Grunde nach entschieden, so könne der Betroffene unmittelbar auf Zahlung einer Entschädigung klagen. Dies verletzt kein Bundesrecht. Die landesrechtliche Regelung ist als solche nicht revisibel; der Landesgesetzgeber ist mit ihr einer vom Bundesverfassungsgericht erkannten, aus Art. 14 GG abgeleiteten Pflicht nachgekommen, die dem Schutz der von einer Eigentumsbeschränkung Betroffenen dient (vgl. BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999 - 1 BvL 7\u002F91 - BVerfGE 100, 226 \u003C246>). Soweit sie an den verfassungsrechtlichen Vorrang des Primärrechtsschutzes anknüpft, ist dieser Gegenstand der weiteren Tatbestandsvoraussetzungen des § 68 Abs. 1 BNatSchG (dazu sogleich unter b)). \n\n21\\. b) Im Ergebnis nicht zu beanstanden ist auch die Annahme des Berufungsgerichts, dass der vormalige Kläger durch Rechtsvorschriften u. a. des Bundesnaturschutzgesetzes an der Beseitigung, Öffnung oder anderweitigen Beeinträchtigung der Biberdämme gehindert war und er die durch diese verursachten Belastungen auch nicht durch eine Befreiung abwenden konnte. Dem stand im hier streitgegenständlichen Zeitraum das artenschutzrechtliche Störungsverbot aus § 42 Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG in der bis zum 17. Dezember 2007 geltenden Fassung (BGBl. 2002 I S. 1193) entgegen. Der damalige Kläger hat bis zum Ablauf des Zeitraums, für den er hier Entschädigung begehrt, auch umfassend, aber erfolglos versucht, dieser Beschränkung durch Erhalt einer Ausnahme oder Befreiung abzuhelfen. Seine Klage gegen den die Eigentumsbeschränkung aktualisierenden Bescheid des Landesumweltamtes vom 21. Januar 2005 ist bis zur letzten Instanz erfolglos geblieben (vgl. BVerwG, Beschluss vom 20. September 2011 - 7 B 46.11 - juris, vorgehend OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 31. März 2011 - 11 B 19.10 -). Soweit er es versäumt hatte, nach Umstellung der Klage auf eine Fortsetzungsfeststellungsklage vor dem Oberverwaltungsgericht ausdrücklich auch die Feststellung der Rechtswidrigkeit des die Befreiung ablehnenden Bescheides zu beantragen (vgl. BVerwG a. a. O., Rn. 16 - 18), wären die hier geltend gemachten Belastungen (bis Ende 2007) durch einen solchen Antrag nicht mehr zu verhindern gewesen. \n\n22\\. c) Das Oberverwaltungsgericht hat den Tatbestand des § 68 Abs. 1 BNatSchG verneint, weil das Verbot, schadensverursachende Biberdämme zu öffnen, zu beseitigen oder anderweitig zu beeinträchtigen, nicht zu einer unzumutbaren Belastung des Eigentums des vormaligen Klägers geführt habe. Maßgeblich dafür war seine Rechtsauffassung, für die Bestimmung des \"Eigentums\" im Sinne von § 68 Abs. 1 BNatSchG sei auf das Forstrevier G. als wirtschaftlich verwertbare, im Wesentlichen gleich bewirtschaftete Einheit abzustellen (ebenso OVG Lüneburg, Beschluss vom 17. Februar 2023 - 4 LA 212\u002F21 - juris Rn. 11) und nicht lediglich auf die vernässten Flächen oder einzelne Buchgrundstücke. An diesem Flächenumgriff hat es die Beeinträchtigung der Privatnützigkeit des Eigentums gemessen und ist ausgehend davon zu dem Ergebnis gekommen, der unterstellte Verlust der forstlichen Nutzbarkeit von - in beiden Verfahren insgesamt - rund 65 ha, d. h. 28 % des Forstreviers als wirtschaftlicher Einheit, sei hier nicht unzumutbar. Erst recht gelte dies für die im vorliegenden Verfahren nur zu berücksichtigenden rund 34 ha Forstflächen. Dieser Prüfungsansatz ist mit Bundesrecht nicht vereinbar. \n\n23\\. aa) Regelungen in einem Naturschutzgesetz oder einer Naturschutzverordnung, die die Nutzbarkeit eines Grundstücks situationsbedingt einschränken, sind Bestimmungen von Inhalt und Schranken des Eigentums im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG. Bei der Begrenzung von Eigentümerbefugnissen unterliegt der Gesetzgeber insoweit Schranken, als er die schutzwürdigen Interessen des Eigentümers und die Belange des Gemeinwohls in einen gerechten Ausgleich und ein ausgewogenes Verhältnis bringen muss und dabei insbesondere an den verfassungsrechtlichen Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und den Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG gebunden ist (BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999 \\- 1 BvL 7\u002F91 - BVerfGE 100, 226 \u003C240 f.> und Kammerbeschluss vom 15. September 2011 \\- 1 BvR 2232\u002F10 - NVwZ 2012, 429 Rn. 35). Begrenzungen der Eigentümerbefugnisse sind in diesem Rahmen als Ausfluss der Sozialgebundenheit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) grundsätzlich entschädigungslos hinzunehmen (BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999 \\- 1 BvL 7\u002F91 - BVerfGE 100, 226 \u003C241>). \n\n24\\. Verlässt der Gesetzgeber den durch die Schranken gesetzten Rahmen, so ist die gesetzliche Regelung unwirksam, hierauf gestützte Beschränkungen oder Belastungen sind rechtswidrig und können im Wege primären Rechtsschutzes abgewehrt werden (BVerfG, Beschluss vom 2\\. März 1999 - 1 BvL 7\u002F91 - BVerfGE 100, 226 \u003C241>). Es ist dem Gesetzgeber allerdings grundsätzlich nicht verwehrt, Eigentumsbeschränkungen, die er im öffentlichen Interesse für geboten hält, auch in Härtefällen durchzusetzen, wenn er durch kompensatorische Maßnahmen ansonsten unverhältnismäßige oder gleichheitswidrige Belastungen des Eigentümers vermeidet und schutzwürdigem Vertrauen angemessen Rechnung trägt (BVerfG, Beschluss vom 9. Januar 1991 - 1 BvR 929\u002F89 - BVerfGE 83, 201 \u003C212 f.> und Kammerbeschluss vom 15\\. September 2011 - 1 BvR 2232\u002F10 - NVwZ 2012, 429 Rn. 35). Ausgleichsregelungen im Anwendungsbereich des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG, die den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit in besonderen Härtefällen wahren und gleichheitswidrige Sonderopfer ausgleichen sollen, bedürfen zum einen einer gesetzlichen Grundlage. Sie sind zum anderen unzulänglich, wenn sie sich darauf beschränken, dem Betroffenen einen Entschädigungsanspruch in Geld zuzubilligen. Die Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG verlangt, dass in erster Linie Vorkehrungen getroffen werden, die eine unverhältnismäßige Belastung des Eigentümers real vermeiden und die Privatnützigkeit des Eigentums so weit wie möglich erhalten. Ist ein solcher Ausgleich im Einzelfall nicht oder nur mit unverhältnismäßigem Aufwand möglich, kann für diesen Fall ein finanzieller Ausgleich in Betracht kommen, oder es kann geboten sein, dem Eigentümer einen Anspruch auf Übernahme durch die öffentliche Hand zum Verkehrswert einzuräumen (BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999 - 1 BvL 7\u002F91 \\- BVerfGE 100, 226 \u003C245 f.> und Kammerbeschluss vom 15. September 2011 - 1 BvR 2232\u002F10 \\- NVwZ 2012, 429 Rn. 41). \n\n25\\. bb) Die Privatnützigkeit des Eigentums gehört nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zum Kernbereich der Eigentumsgarantie, der nicht ausgehöhlt werden darf. Dieser markiert zudem eine absolute Grenze zumutbarer Nutzungseinschränkungen im Einzelfall: Der Eigentümer eines Grundstücks muss Nutzungsbeschränkungen im Rahmen der Sozialbindung des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) zwar grundsätzlich entschädigungslos hinnehmen. Er hat keinen Anspruch auf die wirtschaftlichste Nutzung seines Grundstücks, wenn andere (nennenswerte) Nutzungen möglich bleiben, denn Art. 14 Abs. 1 GG schützt nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums (BVerwG, Urteil vom 25. Oktober 2018 - 4 C 9.17 - BVerwGE 163, 294 Rn. 29 m. w. N.). Unzumutbar ist eine Beschränkung der Eigentümerbefugnisse aber dann, wenn nicht mehr genügend Raum für einen privatnützigen Gebrauch des Eigentums oder für eine Verfügung über den Eigentumsgegenstand verbleibt oder wenn eine Nutzung, die bisher ausgeübt worden ist oder die sich nach Lage der Dinge objektiv anbietet, ohne jeglichen Ausgleich unterbunden wird (BVerwG, Beschlüsse vom 18. Juli 1997 - 4 BN 5.97 - NVwZ-RR 1998, 225 \u003C228> und vom 17. Januar 2000 - 6 BN 2.99 - NVwZ-RR 2000, 339 \u003C340> m. w. N.; Fellenberg, in: Lütkes\u002F​Ewer, BNatSchG, 3. Aufl. 2025, § 68 Rn. 6; Sauthoff, in: Schlacke, GK-BNatSchG, 3. Aufl. 2024, Vorbem. zu §§ 65 - 68 Rn. 38). \n\n26\\. cc) Der in § 68 BNatSchG verwendete Begriff des \"Eigentums\" umfasst alle durch Art. 14 GG geschützten Eigentumspositionen. Darunter fallen alle vermögenswerten Rechte, die dem Berechtigten von der Rechtsordnung in der Weise zugeordnet sind, dass er damit verbundene Befugnisse nach eigenverantwortlicher Entscheidung zu seinem privaten Nutzen ausüben darf (BVerfG, Beschluss vom 9. Januar 1991 - 1 BvR 929\u002F89 - BVerfGE 83, 201 \u003C209>; BVerwG, Urteil vom 25. Oktober 2018 - 4 C 9.17 - BVerwGE 163, 294 Rn. 24). Geschützt ist damit sowohl die private Zuordnung von Grundeigentum als auch die rechtmäßig ausgeübte, konkrete Nutzung dieses Grundeigentums, etwa durch forstliche Bewirtschaftung. Eine bereits rechtmäßig ausgeübte Nutzung genießt danach besonderen Schutz; sie verleiht der eigentumsrechtlichen Position bei Grundeigentum besonderes Gewicht (vgl. BVerfG, Kammerbeschluss vom 10. Oktober 1997 - 1 BvR 310\u002F84 - NJW 1998, 367 \u003C368>; BVerwG, Urteile vom 15. Februar 1990 - 4 C 47.89 - BVerwGE 84, 361 \u003C371> und vom 24. Juni 1993 - 7 C 26.92 - BVerwGE 94, 1 \u003C13>; BGH, Urteil vom 8. Juni 1978 - III ZR 161\u002F76 \\- BGHZ 72, 211 \u003C216 f.>; Sauthoff, in: Schlacke, GK-BNatSchG, 3. Aufl. 2024, Vorbem. zu §§ 65 - 68 Rn. 6). Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts war die ordnungsgemäße forstwirtschaftliche Nutzung der zum Revier G. gehörenden Flächen auch nach Erlass der Naturschutzgebietsverordnung zulässig und damit eigentumsrechtlich besonders geschützt; sie war auch bereits vor Beginn der Beeinträchtigung durch Biberdämme \"ins Werk gesetzt\". An diese Feststellungen, die sich u. a. auf irrevisibles Recht stützen, ist der Senat gebunden. \n\n27\\. dd) Unter Berücksichtigung der vorstehend dargelegten Maßstäbe und der - vereinzelt vorhandenen - höchstrichterlichen Rechtsprechung zu dem für die Beurteilung der Zumutbarkeit maßgeblichen Flächenumgriff in verschiedenen Fallgestaltungen ist hier entgegen der Rechtsauffassung des Berufungsgerichts nicht auf das gesamte, eine wirtschaftliche Einheit bildende Forstrevier in seinem bei Beginn der Vernässung vorhandenen Bestand (rund 230 ha) abzustellen. Vielmehr kommt es in erster Linie darauf an, ob gerade auf den infolge der Errichtung der Biberdämme beeinträchtigten Flächen, deren Umfang das Berufungsgericht mit rund 34 ha bzw. in beiden Verfahren zusammen rund 65 ha unterstellt hat, noch hinreichend Raum für eine privatnützige Verwendung verbleibt. Die abweichende Auffassung des Berufungsgerichts hätte zur Folge, dass die auf naturschutzrechtlichen Beschränkungen beruhende Unterbindung einer bisher rechtmäßig ausgeübten Nutzung von Grundeigentum (selbst einer enormen Größe) bis zur Grenze der Unwirtschaftlichkeit des eine wirtschaftliche Einheit bildenden Gesamtbetriebs entschädigungslos hinzunehmen wäre. Das ist mit dem besonderen Bestandsschutz der bereits rechtmäßig ausgeübten Nutzung und dem allgemeinen Gleichheitssatz nicht vereinbar. \n\n28\\. Das Bundesverfassungsgericht hat über die Frage der maßgeblichen Bezugsgröße der Zumutbarkeitsprüfung bei Eingriffen in eine rechtmäßig ausgeübte Nutzung auf Teilflächen noch nicht ausdrücklich entschieden. In einem Kammerbeschluss vom 10. Oktober 1997 (- 1 BvR 310\u002F84 - NJW 1998, 367 \u003C368>) hat es den Entzug der Nutzungsmöglichkeit einer kleinen Teilfläche für den Kiesabbau mit dem Hauptargument für zumutbar gehalten, der Beschwerdeführerin sei dort gerade kein bereits ausgeübtes Recht zum Kiesabbau entzogen worden, und sie könne diesen Teil ihres Grundstücks in den von der Landschaftsschutzverordnung gezogenen Grenzen weiter, insbesondere forstwirtschaftlich, nutzen. Die Feststellung, der \"bereits wasserrechtlich planfestgestellte Abbau in der fast achtmal größeren Nordgrube\" sei unberührt geblieben, schließt daran nur an. Dass der Entzug einer bereits rechtmäßig ausgeübten Nutzung und ein dadurch bewirkter Verlust der Privatnützigkeit eines Grundstücksteils schon dann entschädigungslos hinzunehmen ist, wenn diese Nutzung auf einem anderen, größeren Teil des Grundstücks zulässig bleibt, ist dem nicht zu entnehmen. Bei der Beurteilung der Vereinbarkeit der Ablehnung einer Abrissgenehmigung für ein denkmalgeschütztes Gebäude mit Art. 14 Abs. 1 GG hat das Bundesverfassungsgericht zwar darauf abgestellt, ob für den - über dieses Gebäude deutlich hinausreichenden - denkmalgeschützten Gesamtbestand eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzungsmöglichkeit verbleibt. Ausreichend sei, dass der Erhalt der denkmalgeschützten Gesamtanlage wirtschaftlich zumutbar sei (vgl. BVerfG, Kammerbeschluss vom 14. April 2010 - 1 BvR 2140\u002F08 - NVwZ 2010, 957 Rn. 22 f., 25). Auch diese Entscheidung betraf aber keinen Fall des Eingriffs in eine bereits rechtmäßig verwirklichte Nutzung. Vielmehr prägte die Existenz eines schutzwürdigen Denkmals den entsprechenden Teil des Grundstücks von Anfang an. \n\n29\\. Der 4. Senat des Bundesverwaltungsgerichts hat in einem Fall, der die Frage der fachplanungsrechtlichen Unzumutbarkeit der Beeinträchtigung einer bergrechtlichen Bewilligung betraf, entscheidend auf die beeinträchtigten Teilflächen abgestellt. Denn auch wenn die Privatnützigkeit der Bewilligung auf den Restflächen erhalten bleibe, gehe sie doch auf den \"gesperrten\" Teilflächen vollständig verloren. Letzteres sei maßgebend, solange nicht nur Teilflächen von unwesentlicher Bedeutung betroffen seien (Untergrenze). Mitentscheidend dafür waren Aspekte der Gleichbehandlung und der Vermeidung zufälliger Ergebnisse (vgl. BVerwG, Urteil vom 23. Mai 2023 - 4 C 1.22 - BVerwGE 178, 371 Rn. 58 f.). \n\n30\\. Diese Betrachtungsweise hält der erkennende Senat bei Eingriffen in eine bereits rechtmäßig verwirklichte Nutzung auch dann für sachgerecht, wenn es um die Bestimmung der - höher liegenden - verfassungsrechtlichen Zumutbarkeitsschwelle geht. Muss eine ins Werk gesetzte Nutzung aus naturschutzrechtlichen Gründen auf Teilflächen aufgegeben werden, muss der Eigentümer eine etwaige Entwertung dieser Flächen nicht schon dann entschädigungslos hinnehmen, wenn und weil er die bisherige Nutzung auf anderen Flächen in noch wirtschaftlicher Weise fortsetzen kann. Dass die beeinträchtigten Flächen mit den unbeeinträchtigten eine wirtschaftliche Einheit bilden mögen, ändert daran nichts. Die Ungleichbehandlung gegenüber einem Eigentümer, der nur belastete Flächen gleicher Größe besitzt, bedeutete ein Sonderopfer, das im Hinblick auf den besonderen Schutz der bereits rechtmäßig ausgeübten Nutzung nicht gerechtfertigt ist. \n\n31\\. Diese Rechtslage bedeutet nicht, dass die Entwertung jeder noch so kleinen oder unbedeutenden Teilfläche zu einem Entschädigungsanspruch führt. Das Verfahren bietet jedoch keinen Anlass, eine konkrete Untergrenze zu bestimmen. Die hier vom Berufungsgericht zugrunde gelegten Vernässungen und der damit verbundene Verlust der forstwirtschaftlichen Nutzbarkeit gehen in ihrem - unterstellten - Umfang über eine vernachlässigbare Größe deutlich hinaus. Das gilt auch, wenn entsprechend der zeitlichen Abfolge im vorliegenden Verfahren nur die bis Ende 2007 als vernässt geltend gemachten Forstflächen berücksichtigt werden. Rund 34 ha für die forstliche Nutzung verlorene Holzbodenfläche können sowohl absolut als auch bezogen auf die Gesamtrevierfläche von rund 230 ha nicht als unbedeutende Teilfläche außer Betracht bleiben. Das gilt bereits auf der Basis der vom Berufungsgericht zugrunde gelegten Annahme, dass den belasteten Flächen eine (höchstens) durchschnittliche, ihrem flächenmäßigen Anteil am Revier entsprechende Rentabilität zukommt (UA S. 41). Auf das Fehlen eines konkreten Vortrags der Klägerseite zur wirtschaftlichen Bedeutung gerade dieser Flächen kommt es daher nicht an. \n\n32\\. ee) Die Verfahrensrügen, die die Revision im vorstehenden Zusammenhang erhoben hat, greifen nicht durch. Denn die vermisste Sachverhaltsaufklärung und die gestellten Beweisanträge, deren Ablehnung beanstandet wird, waren auf der Grundlage der materiell-rechtlichen Rechtsauffassung des Berufungsgerichts nicht entscheidungserheblich. \n\n33\\. 2.3 Das angefochtene Urteil erweist sich nicht aus anderen Gründen im Ergebnis als richtig (§ 144 Abs. 4 VwGO). Auf der Grundlage der tatsächlichen Feststellungen des Oberverwaltungsgerichts lässt sich nicht abschließend feststellen, dass dem Sohn der Klägerin ein Entschädigungsanspruch nach § 68 Abs. 1 BNatSchG nicht zusteht. Eine tatrichterliche Prüfung und Würdigung der Frage, ob dem Sohn der Klägerin bei dem \\- unterstellten - biberbedingten Wegfall der zuvor ausgeübten forstlichen Nutzung auf rund 34 ha Holzbodenfläche (einschließlich des Verlusts des aufstehenden Holzes) noch genügend Raum für einen privatnützigen Gebrauch dieser Flächen verbleibt oder zumindest deren Veräußerung möglich ist, hat bisher nicht stattgefunden. Der Senat kann die Klageabweisung auch nicht auf der Grundlage anderweitiger Feststellungen im angefochtenen Urteil, etwa zur Möglichkeit der jagdlichen Nutzung (a)), der Situationsgebundenheit der klägerischen Flächen (b)) oder eines fehlenden Vertrauensschutzes (c)) bestätigen. Vielmehr ist das Verfahren zur Nachholung der fehlenden Feststellungen und Prüfung anhand des zutreffenden Maßstabes an das Oberverwaltungsgericht zurückzuverweisen (§ 144 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 VwGO). \n\n34\\. a) Die tatsächlichen Feststellungen im Berufungsurteil rechtfertigen nicht die Annahme, dass für eine privatnützige Verwendung der rund 34 ha, deren Verlust für eine forstliche Nutzung das Berufungsgericht unterstellt hat, wegen fortbestehender Möglichkeit einer jagdlichen Nutzung hinreichend Raum bleibt. Das Berufungsgericht hat zwar festgestellt, dass die jagdliche Nutzung des unter Einbeziehung der vernässten Flächen entstandenen und diese weiterhin umfassenden Eigenjagdbezirks weiter möglich sei. Auch diese Feststellung bezieht sich aber auf den fehlerhaft zu groß bemessenen Flächenumgriff in seiner Gesamtheit. Konkrete Feststellungen dazu, inwieweit gerade auf den überschwemmten Flächen eine jagdliche Nutzung möglich bleibt, und eine Würdigung, ob dieser im Verhältnis zu der entfallenen forstlichen Nutzung eine mehr als nur völlig untergeordnete wirtschaftliche Bedeutung zukommt (vgl. auch VGH Mannheim, Urteil vom 26. September 2024 - 5 S 1823\u002F23 \\- juris Rn. 82 f.), sind bisher nicht erfolgt. \n\n35\\. b) Auch die Situationsgebundenheit des Eigentums und die in diesem Zusammenhang getroffenen tatrichterlichen Feststellungen führen nicht zu dem Schluss, dass eine unzumutbare Belastung unabhängig von dem Umfang der vernässten Flächen und den Folgen für deren privatnützige Verwendung nicht vorliegt. § 68 BNatSchG geht - im Einklang mit Art. 14 Abs. 1 und 2 GG - davon aus, dass nutzungsregelnde Maßnahmen des Natur- und Landschaftsschutzes von den betroffenen Eigentümern grundsätzlich als Ausdruck der Situationsgebundenheit ihres Grundeigentums hinzunehmen sind und dass ihnen nur unter besonderen Voraussetzungen eine Entschädigung zusteht (vgl. zum damaligen Art. 36 BayNatSchG BVerwG, Urteil vom 24\\. Juni 1993 - 7 C 26.92 - BVerwGE 94, 1 \u003C10>). Eine aus der Situationsgebundenheit folgende gesteigerte Sozialbindung ist anzunehmen, wenn vorgefundene naturräumliche oder sonstige schutzwürdige Gegebenheiten ein Grundstück prägen und einer anderweitigen Nutzung an diesen Stellen entgegenstehen (vgl. etwa BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999 - 1 BvL 7\u002F91 - BVerfGE 100, 226 \u003C242> und Kammerbeschluss vom 14. April 2010 \\- 1 BvR 2140\u002F08 - NVwZ 2010, 957 Rn. 18 [Denkmal]; VGH München, Urteil vom 16. Juli 2025 - 14 N 24.759 - juris Rn. 51 ff. [Naturdenkmal]). Hat der Eigentümer allerdings bereits etwas \"ins Werk gesetzt\" und eine legale Nutzung verwirklicht, prägt diese ihrerseits die Situation des Grundstücks. Diese Nutzung hat dann nicht die Situationsgebundenheit gegen sich, sondern eine Situationsberechtigung für sich (BVerwG, Urteil vom 24. Juni 1993 - 7 C 26.92 - BVerwGE 94, 1 \u003C13>; vgl. auch Urteil vom 15. Februar 1990 - 4 C 47.89 - BVerwGE 84, 361 \u003C371>). Bei einer derartigen Sachlage kann der Aspekt der Situationsgebundenheit des Grundeigentums nur dann zum gänzlichen Ausschluss einer Entschädigung führen, wenn eine spätere Entwicklung, die zur Aufgabe der bisherigen Nutzung genötigt hat, aufgrund der Beschaffenheit des Grundeigentums konkret absehbar war (ähnlich zur Situationsgebundenheit von Bergwerkseigentum BVerwG, Urteil vom 25. Oktober 2018 - 4 C 9.17 - BVerwGE 163, 294 Rn. 35). \n\n36\\. Eine solche Schlussfolgerung wird von den Feststellungen des Berufungsgerichts zur Lage der vom Ehemann der Klägerin ab 1998 erworbenen Flächen in Niederungen und an einem Fließgewässer und dazu, dass der Biber bereits bei Erwerb des Reviers in dessen Umfeld - aber noch nicht im Revier selbst - heimisch war, nicht getragen. Dass sich Biber auf den klägerischen Flächen ansiedeln und durch den Bau von Dämmen zum Schutz ihrer Bauten dauerhafte großflächige Überschwemmungen bewirken würden, war angesichts dieser Gegebenheiten möglich. Dass eine Ansiedelung des Bibers im Hinblick auf die Beschaffenheit der Forstflächen konkret zu erwarten war, ergibt sich allein daraus aber noch nicht. Nur dann hätte eine Situation vorgelegen, die derjenigen vergleichbar wäre, dass das Grundeigentum des vormaligen Klägers bereits im Zeitpunkt des Erwerbs durch dort lebende Biber geprägt gewesen wäre. \n\n37\\. Daraus, dass die Naturschutzverordnung, die weite Teile der klägerischen Flächen erfasst, bei Kaufvertragsabschluss bereits im Entwurf vorlag, ergibt sich ebenfalls keine den Ausschluss einer Entschädigung rechtfertigende Situationsgebundenheit. Denn diese Naturschutzverordnung stand nach den Feststellungen des Berufungsgerichts der forstlichen Nutzung in dem vom vormaligen Kläger ausgeübten Umfang nicht entgegen (UA S. 30 f.). Zudem fand der Biber darin seinerzeit noch keine Erwähnung. \n\n38\\. c) Die Klage kann auch nicht allein mit der Begründung abgewiesen werden, der vormalige Kläger habe auf eine Fortführung der forstwirtschaftlichen Nutzung in dem vor der \"Einwanderung\" des Bibers in das Forstrevier möglichen Umfang nicht vertrauen können. Es habe insbesondere nicht darauf vertraut werden können, dass sich keine Biber im Gebiet des Reviers ansiedeln würden. Soweit die diesbezüglichen Ausführungen im Berufungsurteil dieses selbstständig tragen sollten, was offen bleiben kann, läge auch darin eine Verletzung von Bundesrecht. \n\n39\\. Dass Vertrauensschutzgesichtspunkte oder sonstige subjektive Umstände bei der hier zu beantwortenden Frage einer unzumutbaren Belastung überhaupt von - anspruchsausschließender \\- Bedeutung sein können, wird mit guten Gründen in Zweifel gezogen (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. Oktober 2018 - 4 C 9.17 - BVerwGE 163, 294 Rn. 38). Regelmäßig und jedenfalls im vorliegenden Fall sind mit dem grundsätzlichen Bestandsschutz einer bereits verwirklichten Nutzung und den hinsichtlich der Situationsgebundenheit zu berücksichtigenden Gesichtspunkten alle maßgeblichen Umstände erfasst. Wird eine bisher rechtmäßig ausgeübte Grundstücksnutzung unmöglich, ohne dass eine andere sinnvolle Nutzungsmöglichkeit verbleibt, und war dies nicht aufgrund der Beschaffenheit des Grundstücks oder der Rechtslage konkret absehbar, so hängt die Unzumutbarkeit der Belastung jedenfalls nicht von der zusätzlichen Voraussetzung eines - weitergehend - schutzwürdigen Vertrauens ab. Andernfalls würden die oben erwähnten Kriterien unterlaufen. \n\n40\\. 3\\. Mangels hinreichender tatsächlicher Feststellungen und eines weitergehenden Revisionsantrags kann der Senat nicht selbst in der Sache entscheiden. Die Sache ist daher zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Oberverwaltungsgericht zurückzuverweisen (§ 144 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 VwGO). Der Umfang der bis Ende 2007 infolge der zu duldenden Biberdämme eingetretenen Belastungen ist zwischen den Beteiligten umstritten und vom Berufungsgericht \\- da von seinem Rechtsstandpunkt aus nicht entscheidungserheblich - bisher nicht geklärt. Es fehlt an einer tatrichterlichen Aufklärung und Würdigung nicht nur des Umfangs der - gerade infolge von Biberaktivitäten - vernässten Flächen, sondern auch der Frage, ob darauf noch hinreichend Raum für eine privatnützige Verwendung bleibt. Dazu bedarf es näherer Feststellungen zu den Folgen der Vernässung für die forstwirtschaftliche Nutzbarkeit und zur Möglichkeit und Bedeutung einer anderweitigen Nutzung. Gegebenenfalls werden auch noch die notwendigen Feststellungen zur Höhe einer Entschädigung zu treffen sein. \n\n41\\. Entgegen der Auffassung der Klägerseite verpflichtet § 68 Abs. 1 BNatSchG allerdings nur zum Ausgleich derjenigen Belastungen, die die wegen der Sozialgebundenheit gerechtfertigte Belastung des Eigentums übersteigen (BVerfG, Kammerbeschluss vom 23. Februar 2010 \\- 1 BvR 2736\u002F08 - NVwZ 2010, 512 Rn. 43). \n\n42\\. 4\\. Die Zurückverweisung erfasst auch den Hilfsantrag auf Verpflichtung des Beklagten zur Feststellung einer Entschädigungsberechtigung dem Grunde nach.","BVerwG, Urteil vom 26. März 2026 - 10 C 4.25","2026-07-10T22:05:42.124Z",{"id":119,"ecli":120,"slug":121,"caseNumber":122,"courtId":114,"decisionDate":105,"fullText":123,"summary":124,"language":48,"source":49,"sourceUrl":50,"sourceTimestamp":105,"parsedAt":98,"updatedAt":125},"2605","ECLI:DE:NEURIS:WBRE202600387","ecli-de-neuris-wbre202600387","10 C 3.25","#  BVerwG, Urteil vom 26. März 2026 - 10 C 3.25 \n\n## Leitsatz\n\nFührt eine naturschutzrechtliche Beschränkung des Grundeigentums dazu, dass eine bereits rechtmäßig ausgeübte Nutzung aufgegeben werden muss, kommt es für die Prüfung der Frage, ob sich daraus im Einzelfall eine unzumutbare Belastung im Sinne von § 68 Abs. 1 BNatSchG ergibt, maßgeblich darauf an, ob auf den beeinträchtigten Flächen noch genügend Raum für einen privatnützigen Gebrauch des Eigentums oder für eine Verfügung über den Eigentumsgegenstand verbleibt.\n\n## Tenor\n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg vom 12. September 2024 aufgehoben.\n\nDie Sache wird zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Oberverwaltungsgericht zurückverwiesen.\n\nDie Kostenentscheidung bleibt der Schlussentscheidung vorbehalten.\n\n## Tatbestand\n\n1\\. Die Klägerin begehrt die Feststellung, dass ihr Sohn für die Vernässung seiner Forstflächen infolge der Errichtung von Biberdämmen dem Grunde nach entschädigungsberechtigt ist. Sie macht Vernässungsschäden an 31 ha Holzbodenfläche und zwei Wirtschaftswegen geltend, die ab Januar 2008 eingetreten sein sollen, und zukünftig noch entstehende vergleichbare Belastungen. In einem weiteren Verfahren (BVerwG 10 C 4.25) begehrt sie die Zahlung einer Entschädigung für eine bis Ende 2007 eingetretene Vernässung von rund 34 ha Holzbodenfläche. \n\n2\\. Ihr während des Revisionsverfahrens verstorbener Ehemann, der ursprüngliche Kläger, hatte 1998 das Eigentum an zusammenhängenden forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken in Brandenburg erworben, die zu einem Großteil im Naturschutzgebiet G. liegen. Nach Hinzuerwerb kleinerer Flurstücke im Jahr 2002 belief sich die zusammengehörige, vergleichbar bewirtschaftete Holzbodenfläche des Forstbetriebs auf rund 230 ha. 2017 übertrug er den Forstbetrieb einschließlich der hier geltend gemachten Ansprüche auf seinen Sohn. \n\n3\\. Etwa ab dem Jahr 2000 siedelten sich in dem Forstrevier Elbebiber an. Die von diesen errichteten Dämme führten ab 2003 zu Überflutungen, welche die Holzproduktion auf einem nicht unerheblichen Teil der Flächen unmöglich gemacht haben sollen. \n\n4\\. Im April 2004 stellte der Ehemann der Klägerin einen Antrag auf Genehmigung des teilweisen Abbaus des Biberdammes am Ausgang des F. Sees und der vollständigen Beseitigung von Dämmen an einer Bahntrasse, den das Landesumweltamt ablehnte. Die darauf erhobene Klage war beim Verwaltungsgericht Potsdam erfolgreich. Das Oberverwaltungsgericht änderte die Entscheidung mit Urteil vom 31. März 2011 und wies die Klage ab. Mit Beschluss vom 20. September 2011 - 7 B 46.11 - wies das Bundesverwaltungsgericht die Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision zurück. \n\n5\\. Nachdem der Ehemann der Klägerin im Jahr 2007 einige Biberdämme hatte beseitigen lassen, verpflichtete ihn die untere Naturschutzbehörde der Stadt Brandenburg an der Havel mit Verfügung vom 24. Januar 2008, \"jegliche Eingriffe, Öffnungen, Beseitigungen oder anderweitige Beeinträchtigung des Biberdammes am F. See bis zu einer abschließenden Gerichtsentscheidung sowie im H.-Graben nahe der Mündung in den M. See im Naturschutzgebiet und FFH-Gebiet 'G.' generell zu unterlassen.\" Mit Widerspruchsbescheid vom 16. Oktober 2009 lehnte der Beklagte auch die zwischenzeitlich hilfsweise gestellten Anträge auf Befreiung von den naturschutzrechtlichen Verboten und auf Gewährung einer Entschädigung für rund 22 ha Forstfläche ab. Dagegen erhob der Ehemann Klage, die das Verwaltungsgericht mit Urteil vom 29. Februar 2012 abwies. Im Berufungsverfahren beschränkte er sein Begehren zuletzt auf den Entschädigungsanspruch für Schäden, die ab Januar 2008 an zwischenzeitlich rund 31 ha Forstfläche und Teilstrecken zweier Wirtschaftswege eingetreten seien und zukünftig noch einträten. Die auf Beseitigung der Dämme gerichteten Anträge verfolgte er nicht weiter, weil seine geschädigten Flächen selbst bei einer Öffnung der Biberdämme nicht mehr für die Holzproduktion nutzbar sein würden. Den geltend gemachten Entschädigungsanspruch verneinte das Oberverwaltungsgericht in seinem Urteil vom 16. März 2017 - 11 B 17.12 - im Wesentlichen mit der Begründung, das Entschädigungsverlangen für Belastungen, die zwischen Januar 2008 und dem Zeitpunkt der erstinstanzlichen Entscheidung Ende Februar 2012 entstanden seien, könne schon wegen der rechtskräftig gewordenen, gerade auf die Zumutbarkeit dieser Belastungen gestützten Ablehnung des Befreiungsbegehrens keinen Erfolg haben. Auf die Revision des damaligen Klägers hob das Bundesverwaltungsgericht die Entscheidung mit Urteil vom 17. Mai 2018 - 4 C 2.17 \\- auf und verwies die Sache an das Oberverwaltungsgericht zurück. \n\n6\\. In dem erneuten Berufungsverfahren hat der damalige Kläger seinen Antrag auf \"Gewährung einer Entschädigung dem Grunde nach\" für Vernässungsschäden infolge der Errichtung von Biberdämmen ab Januar 2008 zuletzt nicht mehr auf die beiden näher benannten Biberdämme beschränkt. \n\n7\\. Mit Urteil vom 12. September 2024 hat das Oberverwaltungsgericht die Berufung wiederum zurückgewiesen. Die Klageerweiterung sei sachdienlich und damit gemäß § 91 VwGO zulässig. Die Klage sei jedoch unbegründet. Zwar habe die zwischenzeitliche Übergabe des Forstbetriebs an den Sohn gemäß § 173 VwGO i. V. m. § 265 Abs. 2 Satz 1 ZPO keinen Einfluss auf den Prozess. Die Voraussetzungen des § 68 Abs. 1 BNatSchG (i. V. m. § 29 Abs. 3 BbgNatSchAG) für einen Entschädigungsanspruch lägen aber nicht vor. Der Kläger sei zwar Eigentümer von Grundstücken, die von den durch die Biberdämme verursachten Vernässungen betroffen seien, und er sei aufgrund naturschutzrechtlicher Vorschriften daran gehindert gewesen, diese Dämme zu beseitigen. Dies begründe jedoch keine im Einzelfall unzumutbare Belastung. Bezugspunkt der Prüfung, ob die naturschutzrechtlichen Beschränkungen zu einer unzumutbaren Belastung geführt haben, sei das Eigentum an dem aus zahlreichen Grundstücken bestehenden Forstrevier in seiner Gesamtheit. Es sei nicht auf jedes einzelne betroffene Buchgrundstück abzustellen, sondern auf eine wirtschaftlich verwertbare und im Wesentlichen gleich bewirtschaftete räumliche Einheit. Das vom Kläger Ende der 90er Jahre erworbene Forstrevier G. nebst der kleineren, später hinzuerworbenen und innerhalb seiner Grenzen gelegenen Teilflächen stelle eine solche Einheit dar. Die zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs und des nachfolgenden Erlasses der Verordnung über das Naturschutzgebiet vorhandene forstwirtschaftliche Nutzung sei auch eigentumsrechtlich geschützt gewesen. Weder diese Verordnung noch die gesetzlichen Biotopschutzregelungen hätten einer derartigen Nutzung entgegengestanden. Zugunsten des Klägers werde unterstellt, dass die Vernässungen zu den in diesem und dem weiteren Verfahren 11 B 4\u002F20 (nachgehend: BVerwG 10 C 4.25) insgesamt geltend gemachten Schäden an seinen Forstflächen und Wegen geführt und mithin den Verlust der forstlichen Nutzbarkeit von insgesamt rund 65 ha Holzbodenfläche bewirkt hätten. Naturschutzrechtliche Regelungen, welche die Nutzbarkeit eines Grundstücks situationsbedingt einschränkten, seien aber Bestimmungen von Inhalt und Schranken des Eigentums, die regelmäßig entschädigungslos hinzunehmen seien. Nur für unverhältnismäßige Belastungen könne im Einzelfall ein Ausgleich verfassungsrechtlich geboten sein. Die forstwirtschaftliche Nutzbarkeit des Reviers sei hier nicht derart eingeschränkt, dass kein Raum mehr für einen sinnvollen privatnützigen Gebrauch des Eigentums verbleibe. Rund 72 % der Flächen des Reviers seien durch Biberdämme nicht beeinträchtigt und weiterhin forstwirtschaftlich nutzbar. Auch die jagdliche Nutzung sei weiterhin möglich. Die Bewirtschaftung des Gesamtreviers sei nach dem klägerischen Vorbringen auch nicht wirtschaftlich sinnlos geworden. Die Lage und Beschaffenheit der Flächen sprächen nicht nur für eine im Interesse der Allgemeinheit erheblich gesteigerte Sozialpflichtigkeit, sondern auch gegen ein schutzwürdiges Vertrauen des Klägers darauf, die Flächen in vollem Umfang dauerhaft ohne Beeinträchtigung forstwirtschaftlich nutzen zu können. So seien die Niederungsbereiche ohnehin zeitweise überflutet gewesen. Angesichts der havelnahen Lage und der Standortverhältnisse des Reviers habe der Kläger zudem nicht darauf vertrauen können, dass sich Biber nicht dort ansiedeln würden. Eine einseitige und unverhältnismäßige Belastung sei nicht dargelegt. Zukünftig noch entstehende Schäden durch die Biberdämme seien nicht absehbar. \n\n8\\. Gegen das Urteil hat der vormalige Kläger Revision eingelegt, die nach seinem Tod von der Klägerin als Erbin fortgeführt wird. Sie rügt eine Verletzung von § 68 Abs. 1 BNatSchG. Das Berufungsgericht habe für die Bestimmung des Eigentums im Sinne dieser Vorschrift fehlerhaft auf das Forstrevier in seinem zu Beginn der Vernässung vorhandenen Bestand als wirtschaftliche Einheit abgestellt. Diese Auslegung der Norm sei mit Art. 14 GG nicht vereinbar. Das grundrechtlich geschützte Eigentum an den vernässten Waldflächen und dem aufstehenden Holz sei wirtschaftlich ausgehöhlt. Unzumutbar sei die Belastung auch deshalb, weil der vormalige Kläger die bisher rechtmäßige forstliche Nutzung der vernässten Flächen habe aufgeben müssen und keinerlei sinnvolle Nutzung mehr möglich sei. Ein Verlust der forstlichen Nutzbarkeit von mehr als 28 % Holzbodenfläche sei nicht zumutbar. Eine Zumutbarkeit lasse sich auch nicht mit der Situationsgebundenheit des Eigentums begründen. Mit der Einwanderung des Bibers habe nicht gerechnet werden müssen. Das Abstellen auf das Forstrevier als wirtschaftliche Einheit verletze zudem Art. 3 Abs. 1 GG. Eigentümer größerer Forstbetriebe würden gleichheitswidrig diskriminiert. Sei die Schwelle einer unzumutbaren Belastung bzw. der Sozialpflichtigkeit überschritten, seien die eingetretenen Belastungen voll zu entschädigen und nicht nur insoweit, als sie jenseits dieser Schwelle lägen. \n\n9\\. Die Klägerin beantragt, das Urteil des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg vom 12. September 2024 und das Urteil des Verwaltungsgerichts Potsdam vom 29. Februar 2012 zu ändern und den Beklagten zu verpflichten festzustellen, dass dem Sohn der Klägerin, Herrn ..., dem Grunde nach eine Entschädigung für Schäden an seinen Forstflächen und -wegen zusteht, die durch Vernässung infolge der zu duldenden Biberdämme ab dem 24. Januar 2008 verursacht worden sind und zukünftig noch verursacht werden, und den Bescheid des Beklagten vom 24\\. Januar 2008 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 16. Oktober 2009 aufzuheben, soweit er dem entgegensteht. \n\n10\\. Der Beklagte beantragt, die Revision zurückzuweisen. \n\n11\\. Er verteidigt das angegriffene Urteil. \n\n12\\. Der Vertreter des Bundesinteresses beim Bundesverwaltungsgericht beteiligt sich nicht an dem Verfahren. \n\n## Entscheidungsgründe\n\n13\\. Das Verfahren ist durch den Tod des vormaligen Klägers nicht gemäß § 173 Satz 1 VwGO i. V. m. § 239 Abs. 1 ZPO unterbrochen worden. Denn dieser war durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten, der keinen Aussetzungsantrag gestellt hat (vgl. § 173 Satz 1 VwGO i. V. m. § 246 Abs. 1 ZPO). In einem solchen Fall wird das Verfahren mit Wirkung für und gegen die Erben - hier die Klägerin als Alleinerbin - fortgeführt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 6. Mai 2011 - 8 B 58.10 - juris Rn. 1; Jaspersen, in: BeckOK ZPO, Stand März 2026, § 246 Rn. 8 f.). Dem hat der Senat durch die Berichtigung des Rubrums Rechnung getragen. \n\n14\\. Die zulässige Revision der Klägerin ist begründet. Das angefochtene Urteil beruht auf der Verletzung von Bundesrecht (§ 137 Abs. 1 Nr. 1 VwGO) und stellt sich nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 144 Abs. 4 VwGO). Die Auffassung des Oberverwaltungsgerichts, für die Prüfung des Vorliegens einer unzumutbaren Belastung sei hier auf das gesamte Forstrevier als wirtschaftlich verwertbare, im Wesentlichen gleich bewirtschaftete Einheit abzustellen, ist mit § 68 Abs. 1 BNatSchG nicht vereinbar. Da weitere tatsächliche Feststellungen zu treffen sein werden, war die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Oberverwaltungsgericht zurückzuverweisen (§ 144 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 VwGO). \n\n15\\. 1\\. Ohne Verletzung von Bundesrecht hat das Oberverwaltungsgericht die Zulässigkeit der Klage bejaht. Die Klägerin verfolgt das Klagebegehren zutreffend mit der Verpflichtungsklage, da es auf den Erlass eines feststellenden Verwaltungsakts über das Bestehen eines Entschädigungsanspruchs dem Grunde nach gerichtet ist. § 29 Abs. 3 BbgNatSchAG sieht ausdrücklich vor, dass die Behörde bei Ablehnung einer naturschutzrechtlichen Befreiung darüber zu entscheiden hat, ob dem Antragsteller dem Grunde nach eine Entschädigung zusteht. Mit der Klage wird die ablehnende Entscheidung im Widerspruchsbescheid von 2009 angegriffen und deren Ersetzung durch eine positive Entscheidung begehrt. \n\n16\\. Soweit die Klage vor dem Berufungsgericht zuletzt dahin erweitert worden ist, dass sich das Entschädigungsbegehren auch auf Vernässungen bezieht, die infolge der Errichtung eines weiteren, in der Verfügung vom 24. Januar 2008 nicht genannten Biberdammes an der Bahn verursacht worden sind, hat das Berufungsgericht eine darin etwa liegende Klageänderung zutreffend für sachdienlich (§ 91 Abs. 1 Alt. 2 VwGO) und auch im Übrigen zulässig gehalten. \n\n17\\. Im Ergebnis nicht zu beanstanden ist auch die Annahme, dass die zum Januar 2017 erfolgte Übertragung des Forstbetriebs auf den Sohn des vormaligen Klägers die Prozessführungsbefugnis des letzteren nicht berührt hat. Gemäß § 173 Satz 1 VwGO i. V. m. § 265 Abs. 2 Satz 1 ZPO hat die Veräußerung der in Streit befangenen Sache oder die Abtretung des geltend gemachten Anspruchs auf den Prozess keinen Einfluss. Hier ist jedenfalls die zweite Alternative einschlägig: Der im Revisionsverfahren vorgelegte Übergabevertrag zwischen dem vormaligen Kläger und seinem Sohn bestimmt, dass auch \"etwaige Entschädigungsforderungen aus Biberschäden am Grundbesitz, gleich gegen wen\" auf den Sohn übergehen sollten. Dies hat das Berufungsgericht zwar nicht festgestellt, sondern ausgeführt, eine Abtretung auch des hier in Rede stehenden Anspruchs sei weder mitgeteilt worden noch sonst ersichtlich. Das Revisionsgericht kann die Abtretung aber als unstreitige, bereits im Zeitpunkt des Berufungsurteils vorliegende Tatsache berücksichtigen (vgl. dazu Kraft, in: Eyermann, VwGO, 16. Aufl. 2022, § 137 Rn. 60 ff.). Nach dem Ableben des vormaligen Klägers ist nunmehr die Klägerin als dessen Gesamtrechtsnachfolgerin prozessführungsbefugt. Denn die Rechtsstellung aus § 265 Abs. 2 ZPO geht mit dem Tod des bisherigen Rechtsinhabers auf dessen Erben und nicht auf den neuen Rechtsinhaber über (vgl. BGH, Urteil vom 29\\. August 2012 - XII ZR 154\u002F09 - NJW 2012, 3642 Rn. 13). \n\n18\\. 2\\. Das Berufungsgericht hat den geltend gemachten Anspruch zutreffend an § 68 Abs. 1 BNatSchG i. d. F. des seit 1. März 2010 geltenden Gesetzes zur Neuregelung des Rechts des Naturschutzes und der Landschaftspflege vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542) gemessen. Diese Gesetzesfassung ist anwendbar, obwohl sich das Entschädigungsbegehren auch auf Zeiträume vor ihrem Inkrafttreten bezieht. Der Gesetzgeber war bei Inkraftsetzung der Neufassung des Bundesnaturschutzgesetzes zum 1. März 2010 gewillt, schon begonnene, aber noch nicht abgeschlossene Verwaltungs- und Gerichtsverfahren um naturschutzrechtliche Entschädigungen auch für zurückliegende Zeiträume auf eine einheitliche und verfassungskonforme Rechtsgrundlage zu stellen. Den Interessen von Betroffenen im Land Brandenburg widerspricht das nicht, weil die Regelung des § 68 Abs. 1 BNatSchG jedenfalls nicht ungünstiger ist als diejenige des außer Kraft getretenen § 71 BbgNatSchG (BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2018 - 4 C 2.17 - BVerwGE 162, 127 Rn. 13). Zudem hat das Berufungsgericht § 29 Abs. 3 BbgNatSchAG vom 21. Januar 2013 herangezogen, der § 68 BNatSchG in verfahrensrechtlicher Hinsicht ergänzt und die zuständige Naturschutzbehörde verpflichtet, bei Ablehnung einer Befreiung nach § 67 BNatSchG zugleich darüber zu entscheiden, ob dem Antragsteller dem Grunde nach eine Entschädigung gemäß § 68 Abs. 1 BNatSchG zusteht. \n\n19\\. 2.1 Inhaber des geltend gemachten Anspruchs und damit aktivlegitimiert ist nicht die Klägerin, sondern ihr Sohn. Das gilt angesichts der erklärten umfassenden Abtretung durch den vormaligen Kläger auf den Sohn unabhängig davon, auf welchen Zeitraum sich die Entschädigungsansprüche beziehen. Auf die Frage, ob eine Entschädigung für vor 2017 eingetretene unzumutbare Belastungen materiell noch dem vormaligen Kläger zugestanden hätte, kommt es vor diesem Hintergrund nicht mehr an. Dieser materiellen Rechtslage hat die Klägerin durch die Umstellung ihres Antrags in der mündlichen Verhandlung Rechnung getragen. Eine solche Umstellung ist noch in der Revisionsinstanz zulässig, wenn die Tatsache der Veräußerung oder Abtretung im Berufungsurteil festgestellt worden ist (vgl. BGH, Urteile vom 7. November 1957 - II ZR 280\u002F55 - NJW 1958, 98 \u003C99> und vom 17. November 2005 - IX ZR 8\u002F04 - juris Rn. 28). Dem ist der Fall gleichzustellen, dass die bereits vor Erlass des Berufungsurteils erfolgte Abtretung im Revisionsverfahren nachgewiesen worden ist und als unstreitige Tatsache vom Revisionsgericht berücksichtigt werden kann. \n\n20\\. 2.2 Nach § 68 Abs. 1 BNatSchG ist eine angemessene Entschädigung zu leisten, wenn Beschränkungen des Eigentums, die sich aufgrund von Vorschriften dieses Gesetzes, Rechtsvorschriften, die aufgrund dieses Gesetzes erlassen worden sind oder fortgelten, oder Naturschutzrecht der Länder ergeben, im Einzelfall zu einer unzumutbaren Belastung führen, der nicht durch andere Maßnahmen, insbesondere durch die Gewährung einer Ausnahme oder Befreiung, abgeholfen werden kann. \n\n21\\. § 68 BNatSchG gehört zu Kapitel 9 des Bundesnaturschutzgesetzes, das einen Teil der Fragen regeln soll, die sich im Zusammenhang mit einer verfassungskonformen Regelung der gesetzlich begründeten Einschränkungen des Eigentumsrechts nach Art. 14 GG stellen. Die Bestimmung dient im Zusammenspiel mit den Befreiungstatbeständen des § 67 BNatSchG dem Verhältnismäßigkeitsausgleich nach Maßgabe der verfassungsgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2018 - 4 C 2.17 - BVerwGE 162, 127 Rn. 12 m. w. N.). Nach § 67 BNatSchG kann u. a. von den Verboten des § 44 BNatSchG auf Antrag Befreiung gewährt werden, wenn die Durchführung der Vorschrift im Einzelfall zu einer unzumutbaren Belastung führen würde. Der Befreiung kommt Vorrang vor dem Entschädigungsanspruch zu, weil § 68 Abs. 1 BNatSchG den Entschädigungsanspruch von einer unzumutbaren Belastung abhängig macht, der nicht durch andere Maßnahmen, insbesondere durch die Gewährung einer Ausnahme oder Befreiung, abgeholfen werden kann (vgl. auch BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999 - 1 BvL 7\u002F91 - BVerfGE 100, 226 \u003C245 f.>). \n\n22\\. a) Das Berufungsgericht hat im Ergebnis überwiegend zu Recht angenommen, dass der vormalige Kläger (bzw. ab 2017 sein Sohn) durch Rechtsvorschriften u. a. des Bundesnaturschutzgesetzes an der Beseitigung, Öffnung oder anderweitigen Beeinträchtigung der Biberdämme gehindert war und er die durch diese verursachten Belastungen auch nicht durch eine Befreiung abwenden konnte. Dem stand im hier streitgegenständlichen Zeitraum das artenschutzrechtliche Störungsverbot entgegen, das sich zunächst aus § 42 Abs. 1 Nr. 2 BNatSchG i. d. F. vom 12. Dezember 2007 (BGBl. I S. 2873) und seit dem 1. März 2010 inhaltsgleich aus § 44 Abs. 1 Nr. 2 BNatSchG ergab und durch die Verfügung vom 24. Januar 2008 auch im Einzelfall konkretisiert worden ist. Diese ist durch Urteil des Verwaltungsgerichts Potsdam vom 29. Februar 2012 bestätigt worden. \n\n23\\. Durch Ausnahme oder Befreiung ist u. a. dann keine Abhilfe möglich, wenn diese der Belastung faktisch nicht (mehr) abhelfen kann, weil sie dem Betroffenen nichts mehr nützt. Dann greift der Grundsatz des Vorrangs der Befreiung nicht ein und ist der Betroffene nicht gehindert, seinen Anspruch auf ein Entschädigungsbegehren zu beschränken (BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2018 - 4 C 2.17 - BVerwGE 162, 127 Rn. 21). Wenn und soweit die Erteilung einer Ausnahme oder Befreiung von den naturschutzrechtlichen Beschränkungen den Eintritt unzumutbarer Belastungen noch verhindern kann, ist nur dann keine Abhilfe auf diesem Weg möglich, wenn deren Erteilung endgültig abgelehnt worden ist. \n\n24\\. Dem vormaligen Kläger bzw. seinem Sohn war es nicht möglich, die ab Januar 2008 eingetretenen und bis zum rechtskräftigen Abschluss des vorliegenden Verfahrens noch eintretenden Belastungen durch erfolgreiche Beantragung einer Befreiung von den naturschutzrechtlichen Verboten abzuwenden. In seinem - insoweit rechtskräftig gewordenen - Urteil vom 29. Februar 2012 hat das Verwaltungsgericht entschieden, dass der damalige Kläger im maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung keinen Anspruch auf Erteilung einer Befreiung hatte, weil das Tatbestandsmerkmal der unzumutbaren Belastung nicht erfüllt war. Der Verzicht auf eine Weiterverfolgung des (Anfechtungs- und) Befreiungsbegehrens im Berufungsverfahren steht der Geltendmachung einer Entschädigung auch für Belastungen, die erst nach diesem Zeitpunkt eingetreten sind, hier ganz überwiegend nicht entgegen. Eine Befreiung setzt ebenso wie die Entschädigung eine im Einzelfall unzumutbare Belastung voraus, die der Beklagte hier bestreitet und deren Vorliegen oder Nichtvorliegen erst mit dem rechtskräftigen Abschluss des vorliegenden Rechtsstreits geklärt sein wird. Eine Weiterverfolgung (auch) des Befreiungsbegehrens hätte die bislang eingetretenen und bis zum rechtskräftigen Abschluss des Entschädigungsrechtsstreits noch eintretenden Belastungen deshalb aller Voraussicht nach nicht verhindern können. Das gilt auch für die Folgen des Biberdammes an der Eisenbahn, der nach der Auslegung des Berufungsgerichts nicht von der Verfügung vom 24. Januar 2008 umfasst und insbesondere nicht Gegenstand des dort beschiedenen Befreiungsbegehrens war. Denn der Beklagte hat das Vorliegen einer unzumutbaren Belastung nach der im Berufungsverfahren erklärten Klageerweiterung weiterhin nicht zugestanden, weshalb auch ein Befreiungsbegehren insoweit weiterhin streitig wäre. \n\n25\\. Soweit die Rechtsauffassung des Berufungsgerichts, die Belastungen seien durch eine Befreiung nicht abzuwenden (gewesen), auch solche Belastungen einschließen sollte, die nach dem Zeitpunkt der abschließenden Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreits noch eintreten, verletzt dies allerdings Bundesrecht. Insoweit kann der Anspruch durch den Vorrang der Befreiung ausgeschlossen sein. Das wäre der Fall, wenn und soweit solche Schäden durch eine nach einer für die Klägerseite positiven Entscheidung dieses Verfahrens tatbestandlich eröffnete Ermessensentscheidung über eine Befreiung gemäß § 67 Abs. 2 Satz 1 BNatSchG, die der Sohn der Klägerin auch dann noch unter Hinweis auf eine veränderte Sachlage beantragen könnte, verhindert werden könnten. Ob dies zutrifft, ist tatrichterlich bislang nicht festgestellt, weil es nach der Rechtsauffassung des Berufungsgerichts darauf nicht ankam. \n\n26\\. b) Das Oberverwaltungsgericht hat den Tatbestand des § 68 Abs. 1 BNatSchG verneint, weil das Verbot, schadensverursachende Biberdämme zu öffnen, zu beseitigen oder anderweitig zu beeinträchtigen, nicht zu einer unzumutbaren Belastung des Eigentums des vormaligen Klägers (bzw. jetzt seines Sohnes) geführt habe. Maßgeblich dafür war seine Rechtsauffassung, für die Bestimmung des \"Eigentums\" im Sinne von § 68 Abs. 1 BNatSchG sei auf das Forstrevier G. als wirtschaftlich verwertbare, im Wesentlichen gleich bewirtschaftete Einheit abzustellen (ebenso OVG Lüneburg, Beschluss vom 17. Februar 2023 - 4 LA 212\u002F21 - juris Rn. 11) und nicht lediglich auf die vernässten Flächen oder einzelne Buchgrundstücke. An diesem Flächenumgriff hat es die Beeinträchtigung der Privatnützigkeit des Eigentums gemessen und ist ausgehend davon zu dem Ergebnis gekommen, der unterstellte Verlust der forstlichen Nutzbarkeit von rund 65 ha, d. h. 28 % des Forstreviers als wirtschaftlicher Einheit sei hier nicht unzumutbar. Dieser Prüfungsansatz ist mit Bundesrecht nicht vereinbar. \n\n27\\. aa) Regelungen in einem Naturschutzgesetz oder einer Naturschutzverordnung, die die Nutzbarkeit eines Grundstücks situationsbedingt einschränken, sind Bestimmungen von Inhalt und Schranken des Eigentums im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG. Bei der Begrenzung von Eigentümerbefugnissen unterliegt der Gesetzgeber insoweit Schranken, als er die schutzwürdigen Interessen des Eigentümers und die Belange des Gemeinwohls in einen gerechten Ausgleich und ein ausgewogenes Verhältnis bringen muss und dabei insbesondere an den verfassungsrechtlichen Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und den Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG gebunden ist (BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999 \\- 1 BvL 7\u002F91 - BVerfGE 100, 226 \u003C240 f.> und Kammerbeschluss vom 15. September 2011 \\- 1 BvR 2232\u002F10 - NVwZ 2012, 429 Rn. 35). Begrenzungen der Eigentümerbefugnisse sind in diesem Rahmen als Ausfluss der Sozialgebundenheit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) grundsätzlich entschädigungslos hinzunehmen (BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999 \\- 1 BvL 7\u002F91 - BVerfGE 100, 226 \u003C241>). \n\n28\\. Verlässt der Gesetzgeber den durch die Schranken gesetzten Rahmen, so ist die gesetzliche Regelung unwirksam, hierauf gestützte Beschränkungen oder Belastungen sind rechtswidrig und können im Wege primären Rechtsschutzes abgewehrt werden (BVerfG, Beschluss vom 2\\. März 1999 - 1 BvL 7\u002F91 - BVerfGE 100, 226 \u003C241>). Es ist dem Gesetzgeber allerdings grundsätzlich nicht verwehrt, Eigentumsbeschränkungen, die er im öffentlichen Interesse für geboten hält, auch in Härtefällen durchzusetzen, wenn er durch kompensatorische Maßnahmen ansonsten unverhältnismäßige oder gleichheitswidrige Belastungen des Eigentümers vermeidet und schutzwürdigem Vertrauen angemessen Rechnung trägt (BVerfG, Beschluss vom 9. Januar 1991 - 1 BvR 929\u002F89 - BVerfGE 83, 201 \u003C212 f.> und Kammerbeschluss vom 15\\. September 2011 - 1 BvR 2232\u002F10 - NVwZ 2012, 429 Rn. 35). Ausgleichsregelungen im Anwendungsbereich des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG, die den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit in besonderen Härtefällen wahren und gleichheitswidrige Sonderopfer ausgleichen sollen, bedürfen zum einen einer gesetzlichen Grundlage. Sie sind zum anderen unzulänglich, wenn sie sich darauf beschränken, dem Betroffenen einen Entschädigungsanspruch in Geld zuzubilligen. Die Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG verlangt, dass in erster Linie Vorkehrungen getroffen werden, die eine unverhältnismäßige Belastung des Eigentümers real vermeiden und die Privatnützigkeit des Eigentums so weit wie möglich erhalten. Ist ein solcher Ausgleich im Einzelfall nicht oder nur mit unverhältnismäßigem Aufwand möglich, kann für diesen Fall ein finanzieller Ausgleich in Betracht kommen, oder es kann geboten sein, dem Eigentümer einen Anspruch auf Übernahme durch die öffentliche Hand zum Verkehrswert einzuräumen (BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999 - 1 BvL 7\u002F91 \\- BVerfGE 100, 226 \u003C245 f.> und Kammerbeschluss vom 15. September 2011 - 1 BvR 2232\u002F10 \\- NVwZ 2012, 429 Rn. 41). \n\n29\\. bb) Die Privatnützigkeit des Eigentums gehört nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zum Kernbereich der Eigentumsgarantie, der nicht ausgehöhlt werden darf. Dieser markiert zudem eine absolute Grenze zumutbarer Nutzungseinschränkungen im Einzelfall: Der Eigentümer eines Grundstücks muss Nutzungsbeschränkungen im Rahmen der Sozialbindung des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) zwar grundsätzlich entschädigungslos hinnehmen. Er hat keinen Anspruch auf die wirtschaftlichste Nutzung seines Grundstücks, wenn andere (nennenswerte) Nutzungen möglich bleiben, denn Art. 14 Abs. 1 GG schützt nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums (BVerwG, Urteil vom 25. Oktober 2018 - 4 C 9.17 - BVerwGE 163, 294 Rn. 29 m. w. N.). Unzumutbar ist eine Beschränkung der Eigentümerbefugnisse aber dann, wenn nicht mehr genügend Raum für einen privatnützigen Gebrauch des Eigentums oder für eine Verfügung über den Eigentumsgegenstand verbleibt oder wenn eine Nutzung, die bisher ausgeübt worden ist oder die sich nach Lage der Dinge objektiv anbietet, ohne jeglichen Ausgleich unterbunden wird (BVerwG, Beschlüsse vom 18. Juli 1997 - 4 BN 5.97 - NVwZ-RR 1998, 225 \u003C228> und vom 17. Januar 2000 - 6 BN 2.99 - NVwZ-RR 2000, 339 \u003C340> m. w. N.; Fellenberg, in: Lütkes\u002F​Ewer, BNatSchG, 3. Aufl. 2025, § 68 Rn. 6; Sauthoff, in: Schlacke, GK-BNatSchG, 3. Aufl. 2024, Vorbem. zu §§ 65 - 68 Rn. 38). \n\n30\\. cc) Der in § 68 BNatSchG verwendete Begriff des \"Eigentums\" umfasst alle durch Art. 14 GG geschützten Eigentumspositionen. Darunter fallen alle vermögenswerten Rechte, die dem Berechtigten von der Rechtsordnung in der Weise zugeordnet sind, dass er damit verbundene Befugnisse nach eigenverantwortlicher Entscheidung zu seinem privaten Nutzen ausüben darf (BVerfG, Beschluss vom 9. Januar 1991 - 1 BvR 929\u002F89 - BVerfGE 83, 201 \u003C209>; BVerwG, Urteil vom 25. Oktober 2018 - 4 C 9.17 - BVerwGE 163, 294 Rn. 24). Geschützt ist damit sowohl die private Zuordnung von Grundeigentum, als auch die rechtmäßig ausgeübte, konkrete Nutzung dieses Grundeigentums, etwa durch forstliche Bewirtschaftung. Eine bereits rechtmäßig ausgeübte Nutzung genießt danach besonderen Schutz; sie verleiht der eigentumsrechtlichen Position bei Grundeigentum besonderes Gewicht (vgl. BVerfG, Kammerbeschluss vom 10. Oktober 1997 - 1 BvR 310\u002F84 - NJW 1998, 367 \u003C368>; BVerwG, Urteile vom 15. Februar 1990 - 4 C 47.89 - BVerwGE 84, 361 \u003C371> und vom 24. Juni 1993 - 7 C 26.92 - BVerwGE 94, 1 \u003C13>; BGH, Urteil vom 8. Juni 1978 - III ZR 161\u002F76 \\- BGHZ 72, 211 \u003C216 f.>; Sauthoff, in: Schlacke, GK-BNatSchG, 3. Aufl. 2024, Vorbem. zu §§ 65 - 68 Rn. 6). Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts war die ordnungsgemäße forstwirtschaftliche Nutzung der zum Revier G. gehörenden Flächen auch nach Erlass der Naturschutzgebietsverordnung zulässig und damit eigentumsrechtlich besonders geschützt; sie war auch bereits vor Beginn der Beeinträchtigung durch Biberdämme \"ins Werk gesetzt\". An diese Feststellungen, die sich u. a. auf irrevisibles Recht stützen, ist der Senat gebunden. \n\n31\\. dd) Unter Berücksichtigung der vorstehend dargelegten Maßstäbe und der - vereinzelt vorhandenen - höchstrichterlichen Rechtsprechung zu dem für die Beurteilung der Zumutbarkeit maßgeblichen Flächenumgriff in verschiedenen Fallgestaltungen ist hier entgegen der Rechtsauffassung des Berufungsgerichts nicht auf das gesamte, eine wirtschaftliche Einheit bildende Forstrevier in seinem bei Beginn der Vernässung vorhandenen Bestand (rund 230 ha) abzustellen. Vielmehr kommt es in erster Linie darauf an, ob gerade auf den infolge der Errichtung der Biberdämme beeinträchtigten Flächen, deren Umfang das Berufungsgericht mit rund 65 ha unterstellt hat, noch hinreichend Raum für eine privatnützige Verwendung verbleibt. Die abweichende Auffassung des Berufungsgerichts hätte zur Folge, dass die auf naturschutzrechtlichen Beschränkungen beruhende Unterbindung einer bisher rechtmäßig ausgeübten Nutzung von Grundeigentum (selbst einer enormen Größe) bis zur Grenze der Unwirtschaftlichkeit des eine wirtschaftliche Einheit bildenden Gesamtbetriebs entschädigungslos hinzunehmen wäre. Das ist mit dem besonderen Bestandsschutz der bereits rechtmäßig ausgeübten Nutzung und dem allgemeinen Gleichheitssatz nicht vereinbar. \n\n32\\. Das Bundesverfassungsgericht hat über die Frage der maßgeblichen Bezugsgröße der Zumutbarkeitsprüfung bei Eingriffen in eine rechtmäßig ausgeübte Nutzung auf Teilflächen noch nicht ausdrücklich entschieden. In einem Kammerbeschluss vom 10. Oktober 1997 (- 1 BvR 310\u002F84 - NJW 1998, 367 \u003C368>) hat es den Entzug der Nutzungsmöglichkeit einer kleinen Teilfläche für den Kiesabbau mit dem Hauptargument für zumutbar gehalten, der Beschwerdeführerin sei dort gerade kein bereits ausgeübtes Recht zum Kiesabbau entzogen worden, und sie könne diesen Teil ihres Grundstücks in den von der Landschaftsschutzverordnung gezogenen Grenzen weiter, insbesondere forstwirtschaftlich, nutzen. Die Feststellung, der \"bereits wasserrechtlich planfestgestellte Abbau in der fast achtmal größeren Nordgrube\" sei unberührt geblieben, schließt daran nur an. Dass der Entzug einer bereits rechtmäßig ausgeübten Nutzung und ein dadurch bewirkter Verlust der Privatnützigkeit eines Grundstücksteils schon dann entschädigungslos hinzunehmen ist, wenn diese Nutzung auf einem anderen, größeren Teil des Grundstücks zulässig bleibt, ist dem nicht zu entnehmen. Bei der Beurteilung der Vereinbarkeit der Ablehnung einer Abrissgenehmigung für ein denkmalgeschütztes Gebäude mit Art. 14 Abs. 1 GG hat das Bundesverfassungsgericht zwar darauf abgestellt, ob für den - über dieses Gebäude deutlich hinausreichenden - denkmalgeschützten Gesamtbestand eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzungsmöglichkeit verbleibt. Ausreichend sei, dass der Erhalt der denkmalgeschützten Gesamtanlage wirtschaftlich zumutbar sei (vgl. BVerfG, Kammerbeschluss vom 14. April 2010 - 1 BvR 2140\u002F08 - NVwZ 2010, 957 Rn. 22 f., 25). Auch diese Entscheidung betraf aber keinen Fall des Eingriffs in eine bereits rechtmäßig verwirklichte Nutzung. Vielmehr prägte die Existenz eines schutzwürdigen Denkmals den entsprechenden Teil des Grundstücks von Anfang an. \n\n33\\. Der 4. Senat des Bundesverwaltungsgerichts hat in einem Fall, der die Frage der fachplanungsrechtlichen Unzumutbarkeit der Beeinträchtigung einer bergrechtlichen Bewilligung betraf, entscheidend auf die beeinträchtigten Teilflächen abgestellt. Denn auch wenn die Privatnützigkeit der Bewilligung auf den Restflächen erhalten bleibe, gehe sie doch auf den \"gesperrten\" Teilflächen vollständig verloren. Letzteres sei maßgebend, solange nicht nur Teilflächen von unwesentlicher Bedeutung betroffen seien (Untergrenze). Mitentscheidend dafür waren Aspekte der Gleichbehandlung und der Vermeidung zufälliger Ergebnisse (vgl. BVerwG, Urteil vom 23. Mai 2023 - 4 C 1.22 - BVerwGE 178, 371 Rn. 58 f.). \n\n34\\. Diese Betrachtungsweise hält der erkennende Senat bei Eingriffen in eine bereits rechtmäßig verwirklichte Nutzung auch dann für sachgerecht, wenn es um die Bestimmung der - höher liegenden - verfassungsrechtlichen Zumutbarkeitsschwelle geht. Muss eine ins Werk gesetzte Nutzung aus naturschutzrechtlichen Gründen auf Teilflächen aufgegeben werden, muss der Eigentümer eine etwaige Entwertung dieser Flächen nicht schon dann entschädigungslos hinnehmen, wenn und weil er die bisherige Nutzung auf anderen Flächen in noch wirtschaftlicher Weise fortsetzen kann. Dass die beeinträchtigten Flächen mit den unbeeinträchtigten eine wirtschaftliche Einheit bilden mögen, ändert daran nichts. Die Ungleichbehandlung gegenüber einem Eigentümer, der nur belastete Flächen gleicher Größe besitzt, bedeutete ein Sonderopfer, das im Hinblick auf den besonderen Schutz der bereits rechtmäßig ausgeübten Nutzung nicht gerechtfertigt ist. \n\n35\\. Diese Rechtslage bedeutet nicht, dass die Entwertung jeder noch so kleinen oder unbedeutenden Teilfläche zu einem Entschädigungsanspruch führt. Das Verfahren bietet jedoch keinen Anlass, eine konkrete Untergrenze zu bestimmen. Die hier vom Berufungsgericht zugrunde gelegten Vernässungen und der damit verbundene Verlust der forstwirtschaftlichen Nutzbarkeit gehen in ihrem - unterstellten - Umfang über eine vernachlässigbare Größe deutlich hinaus. Zutreffend hat das Berufungsgericht für die Prüfung der Zumutbarkeit der der Klägerseite entstandenen Belastungen nicht lediglich die in diesem Verfahren geltend gemachte Vernässung von rund 31 ha Forstfläche zugrunde gelegt, sondern die in dem weiteren Verfahren BVerwG 10 C 4.25 geltend gemachten Belastungen durch bis Ende 2007 eingetretene Vernässungen von weiteren rund 34 ha Holzbodenfläche mitberücksichtigt. Denn die mit dem hier zu beurteilenden, späteren Antrag geltend gemachten weiteren Belastungen können sich jedenfalls unter Berücksichtigung der bereits eingetretenen Belastungen als unzumutbar erweisen (UA S. 40). Der Gesamtumfang von (unterstellt) fast 65 ha für die forstliche Nutzung verlorener Holzbodenfläche kann sowohl absolut als auch bezogen auf die Gesamtrevierfläche von 224 ha nicht als unbedeutende Teilfläche außer Betracht bleiben. Das gilt bereits auf der Basis der vom Berufungsgericht zugrunde gelegten Annahme, dass den belasteten Flächen eine (höchstens) durchschnittliche, ihrem flächenmäßigen Anteil am Revier entsprechende Rentabilität zukommt (UA S. 45). Auf das Fehlen eines konkreten Vortrags der Klägerseite zur wirtschaftlichen Bedeutung gerade dieser Flächen kommt es daher nicht an. \n\n36\\. ee) Die Verfahrensrügen, die die Revision im vorstehenden Zusammenhang erhoben hat, greifen nicht durch. Denn die vermisste Sachverhaltsaufklärung und die gestellten Beweisanträge, deren Ablehnung beanstandet wird, waren auf der Grundlage der materiell-rechtlichen Rechtsauffassung des Berufungsgerichts nicht entscheidungserheblich. \n\n37\\. 2.3 Das angefochtene Urteil erweist sich nicht aus anderen Gründen im Ergebnis als richtig (§ 144 Abs. 4 VwGO). Auf der Grundlage der tatsächlichen Feststellungen des Oberverwaltungsgerichts lässt sich nicht abschließend feststellen, dass dem Sohn der Klägerin ein Entschädigungsanspruch nach § 68 Abs. 1 BNatSchG dem Grunde nach nicht zusteht. Eine tatrichterliche Prüfung und Würdigung der Frage, ob dem Sohn der Klägerin bei dem - unterstellten - biberbedingten Wegfall der zuvor ausgeübten forstlichen Nutzung auf insgesamt fast 65 ha Holzbodenfläche (einschließlich des Verlusts des aufstehenden Holzes) und den Einschränkungen der Nutzbarkeit der beiden Holzabfuhrwege in dem festgestellten Umfang noch genügend Raum für einen privatnützigen Gebrauch dieser Flächen verbleibt oder zumindest deren Veräußerung möglich ist, hat bisher nicht stattgefunden. Der Senat kann die Klageabweisung auch nicht auf der Grundlage anderweitiger Feststellungen im angefochtenen Urteil, etwa zur Möglichkeit der jagdlichen Nutzung (a)), der Situationsgebundenheit der klägerischen Flächen (b)) oder eines fehlenden Vertrauensschutzes (c)) bestätigen. Vielmehr ist das Verfahren zur Nachholung der fehlenden Feststellungen und Prüfung anhand des zutreffenden Maßstabes an das Oberverwaltungsgericht zurückzuverweisen (§ 144 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 VwGO). \n\n38\\. a) Die tatsächlichen Feststellungen im Berufungsurteil rechtfertigen nicht die Annahme, dass für eine privatnützige Verwendung der rund 65 ha, deren Verlust für eine forstliche Nutzung das Berufungsgericht unterstellt hat, wegen fortbestehender Möglichkeit einer jagdlichen Nutzung hinreichend Raum bleibt. Das Berufungsgericht hat zwar festgestellt, dass die jagdliche Nutzung des unter Einbeziehung der vernässten Flächen entstandenen und diese weiterhin umfassenden Eigenjagdbezirks weiter möglich sei. Auch diese Feststellung bezieht sich aber auf den fehlerhaft zu groß bemessenen Flächenumgriff in seiner Gesamtheit. Konkrete Feststellungen dazu, inwieweit gerade auf den überschwemmten Flächen eine jagdliche Nutzung möglich bleibt, und eine Würdigung, ob dieser im Verhältnis zu der entfallenen forstlichen Nutzung eine mehr als nur völlig untergeordnete wirtschaftliche Bedeutung zukommt (vgl. auch VGH Mannheim, Urteil vom 26. September 2024 - 5 S 1823\u002F23 \\- juris Rn. 82 f.), sind bisher nicht erfolgt. \n\n39\\. b) Auch die Situationsgebundenheit des Eigentums und die in diesem Zusammenhang getroffenen tatrichterlichen Feststellungen führen nicht zu dem Schluss, dass eine unzumutbare Belastung unabhängig von dem Umfang der vernässten Flächen und den Folgen für deren privatnützige Verwendung nicht vorliegt. § 68 BNatSchG geht - im Einklang mit Art. 14 Abs. 1 und 2 GG - davon aus, dass nutzungsregelnde Maßnahmen des Natur- und Landschaftsschutzes von den betroffenen Eigentümern grundsätzlich als Ausdruck der Situationsgebundenheit ihres Grundeigentums hinzunehmen sind und dass ihnen nur unter besonderen Voraussetzungen eine Entschädigung zusteht (vgl. zum damaligen Art. 36 BayNatSchG BVerwG, Urteil vom 24\\. Juni 1993 - 7 C 26.92 - BVerwGE 94, 1 \u003C10>). Eine aus der Situationsgebundenheit folgende gesteigerte Sozialbindung ist anzunehmen, wenn vorgefundene naturräumliche oder sonstige schutzwürdige Gegebenheiten ein Grundstück prägen und einer anderweitigen Nutzung an diesen Stellen entgegenstehen (vgl. etwa BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999 - 1 BvL 7\u002F91 - BVerfGE 100, 226 \u003C242> und Kammerbeschluss vom 14. April 2010 \\- 1 BvR 2140\u002F08 - NVwZ 2010, 957 Rn. 18 [Denkmal]; VGH München, Urteil vom 16. Juli 2025 - 14 N 24.759 - juris Rn. 51 ff. [Naturdenkmal]). Hat der Eigentümer allerdings bereits etwas \"ins Werk gesetzt\" und eine legale Nutzung verwirklicht, prägt diese ihrerseits die Situation des Grundstücks. Diese Nutzung hat dann nicht die Situationsgebundenheit gegen sich, sondern eine Situationsberechtigung für sich (BVerwG, Urteil vom 24. Juni 1993 - 7 C 26.92 - BVerwGE 94, 1 \u003C13>; vgl. auch Urteil vom 15. Februar 1990 - 4 C 47.89 - BVerwGE 84, 361 \u003C371>). Bei einer derartigen Sachlage kann der Aspekt der Situationsgebundenheit des Grundeigentums nur dann zum gänzlichen Ausschluss einer Entschädigung führen, wenn eine spätere Entwicklung, die zur Aufgabe der bisherigen Nutzung genötigt hat, aufgrund der Beschaffenheit des Grundeigentums konkret absehbar war (ähnlich zur Situationsgebundenheit von Bergwerkseigentum BVerwG, Urteil vom 25. Oktober 2018 ​- 4 C 9.17 - BVerwGE 163, 294 Rn. 35). \n\n40\\. Eine solche Schlussfolgerung wird von den Feststellungen des Berufungsgerichts zur Lage der vom Ehemann der Klägerin ab 1998 erworbenen Flächen in Niederungen und an einem Fließgewässer und dazu, dass der Biber bereits bei Erwerb des Reviers in dessen Umfeld - aber noch nicht im Revier selbst - heimisch war, nicht getragen. Dass sich Biber auf den klägerischen Flächen ansiedeln und durch den Bau von Dämmen zum Schutz ihrer Bauten dauerhafte großflächige Überschwemmungen bewirken würden, war angesichts dieser Gegebenheiten möglich. Dass eine Ansiedelung des Bibers im Hinblick auf die Beschaffenheit der Forstflächen konkret zu erwarten war, ergibt sich allein daraus aber noch nicht. Nur dann hätte eine Situation vorgelegen, die derjenigen vergleichbar wäre, dass das Grundeigentum des vormaligen Klägers bereits im Zeitpunkt des Erwerbs durch dort lebende Biber geprägt gewesen wäre. \n\n41\\. Daraus, dass die Naturschutzverordnung, die weite Teile der klägerischen Flächen erfasst, bei Kaufvertragsabschluss bereits im Entwurf vorlag, ergibt sich ebenfalls keine den Ausschluss einer Entschädigung rechtfertigende Situationsgebundenheit. Denn diese Naturschutzverordnung stand nach den Feststellungen des Berufungsgerichts der forstlichen Nutzung in dem vom vormaligen Kläger ausgeübten Umfang nicht entgegen (UA S. 35 f.). Zudem fand der Biber darin seinerzeit noch keine Erwähnung. \n\n42\\. c) Die Klage kann auch nicht allein mit der Begründung abgewiesen werden, der vormalige Kläger und später sein Sohn hätten auf eine Fortführung der forstwirtschaftlichen Nutzung in dem vor der \"Einwanderung\" des Bibers in das Forstrevier möglichen Umfang nicht vertrauen können. Es habe insbesondere nicht darauf vertraut werden können, dass sich keine Biber im Gebiet des Reviers ansiedeln würden. Soweit die diesbezüglichen Ausführungen im Berufungsurteil dieses selbstständig tragen sollten, was offen bleiben kann, läge auch darin eine Verletzung von Bundesrecht. \n\n43\\. Dass Vertrauensschutzgesichtspunkte oder sonstige subjektive Umstände bei der hier zu beantwortenden Frage einer unzumutbaren Belastung überhaupt von - anspruchsausschließender \\- Bedeutung sein können, wird mit guten Gründen in Zweifel gezogen (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. Oktober 2018 - 4 C 9.17 - BVerwGE 163, 294 Rn. 38). Regelmäßig und jedenfalls im vorliegenden Fall sind mit dem grundsätzlichen Bestandsschutz einer bereits verwirklichten Nutzung und den hinsichtlich der Situationsgebundenheit zu berücksichtigenden Gesichtspunkten alle maßgeblichen Umstände erfasst. Wird eine bisher rechtmäßig ausgeübte Grundstücksnutzung unmöglich, ohne dass eine andere sinnvolle Nutzungsmöglichkeit verbleibt, und war dies nicht aufgrund der Beschaffenheit des Grundstücks oder der Rechtslage konkret absehbar, so hängt die Unzumutbarkeit der Belastung jedenfalls nicht von der zusätzlichen Voraussetzung eines - weitergehend - schutzwürdigen Vertrauens ab. Andernfalls würden die oben erwähnten Kriterien unterlaufen. \n\n44\\. 2.4 Mangels hinreichender tatsächlicher Feststellungen kann der Senat nicht selbst in der Sache entscheiden. Die Sache ist daher zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Oberverwaltungsgericht zurückzuverweisen (§ 144 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 VwGO). Der Umfang der seit Januar 2008 infolge der zu duldenden Biberdämme eingetretenen Belastungen ist zwischen den Beteiligten umstritten und vom Berufungsgericht - da von seinem Rechtsstandpunkt aus nicht entscheidungserheblich - bisher nicht geklärt. Diese Klärung kann auch nicht der Entscheidung über die Höhe der Entschädigung vorbehalten bleiben. Denn auf der Grundlage der getroffenen Feststellungen lässt sich schon eine Entschädigungsberechtigung dem Grunde nach nicht abschließend feststellen. Es fehlt an einer tatrichterlichen Aufklärung und Würdigung nicht nur des Umfangs der - gerade infolge von Biberaktivitäten - vernässten Flächen, sondern auch der Frage, ob darauf noch hinreichend Raum für eine privatnützige Verwendung bleibt. Dazu bedarf es näherer Feststellungen zu den Folgen der Vernässung für die forstwirtschaftliche Nutzbarkeit und zur Möglichkeit und Bedeutung einer anderweitigen Nutzung. \n\n45\\. Entgegen der Auffassung der Klägerseite verpflichtet § 68 Abs. 1 BNatSchG allerdings nur zum Ausgleich derjenigen Belastungen, die die wegen der Sozialgebundenheit gerechtfertigte Belastung des Eigentums übersteigen (BVerfG, Kammerbeschluss vom 23. Februar 2010 \\- 1 BvR 2736\u002F08 - NVwZ 2010, 512 Rn. 43). \n\n46\\. Soweit die erneute Prüfung zu dem Ergebnis führt, dass bei dem Sohn der Klägerin bis zu dem dann maßgeblichen Zeitpunkt eine im Einzelfall unzumutbare und somit zu entschädigende Belastung eingetreten ist, kommt grundsätzlich in Betracht, in die Feststellung einer Entschädigungsberechtigung dem Grunde nach antragsgemäß auch künftig noch entstehende weitere Belastungen einzubeziehen. Dies setzt aber voraus, dass derartige zukünftige Belastungen nicht durch eine Befreiung von den naturschutzrechtlichen Verboten abgewendet werden können (s. o.).","BVerwG, Urteil vom 26. März 2026 - 10 C 3.25","2026-07-10T22:05:42.195Z",{"id":127,"ecli":128,"slug":129,"caseNumber":130,"courtId":44,"decisionDate":131,"fullText":132,"summary":133,"language":48,"source":49,"sourceUrl":50,"sourceTimestamp":131,"parsedAt":134,"updatedAt":135},"2712","ECLI:DE:NEURIS:KORE706712026","ecli-de-neuris-kore706712026","II ZR 91\u002F25","2026-03-17T00:00:00.000Z","\n\u003C!DOCTYPE HTML>\n\u003Chtml lang=\"de\">\n   \u003Chead>\n      \u003Cmeta http-equiv=\"Content-Type\" content=\"text\u002Fhtml; charset=UTF-8\">\n      \u003Ctitle>\n               \n                  BGH, 17.03.2026, II ZR 91\u002F25\n               \n            \u003C\u002Ftitle>\n   \u003C\u002Fhead>\n   \u003Cbody>\n      \u003Ch1 id=\"title\">\n         \n         BGH, 17.03.2026, II ZR 91\u002F25\n         \n         \u003C\u002Fh1>\n      \u003Csection id=\"tenor\">\n         \u003Ch2>Tenor\u003C\u002Fh2>\n         \n         \u003Cp>Auf die Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers wird das Urteil des 9. Zivilsenats des\n            Oberlandesgerichts Naumburg vom 22. Mai 2025 aufgehoben.\u003C\u002Fp>\n         \n         \u003Cp>Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Nichtzulassungsbeschwerdeverfahrens,\n            an das Berufungsgericht zurückverwiesen.\u003C\u002Fp>\n         \n         \u003Cp>Der Streitwert für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren wird auf 42.585,77 € festgesetzt.\u003C\u002Fp>\n         \u003C\u002Fsection>\n      \u003Csection id=\"gruende\">\n         \u003Ch2>Gründe\u003C\u002Fh2>\n         \n         \u003Cp style=\"text-align: center;\">I.\u003C\u002Fp>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-1\">1\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>Der Kläger und der Beklagte erwarben mit Vertrag vom 17. Januar 2020 einen mit Gewerbeeinheiten\n                  bebauten und vermieteten bzw. verpachteten Industriepark in H.                  zu\n                  hälftigem Miteigentum. Am 9.\u002F13. Juli 2020 schlossen sie einen Pachtvertrag mit der\n                  V.                                   GmbH & Co. KG über die Errichtung und den Betrieb\n                  einer Photovoltaikanlage auf Dachflächen von Gebäuden des Industrieparks.\u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-2\">2\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>Der Kläger, der bis kurz vor Beginn des Ukraine-Kriegs in O.              lebte, überließ\n                  dem Beklagten aus freundschaftlicher Verbundenheit die Verwaltung des Industrieparks.\n                  Der Beklagte zog die Miet- und Pachtzinsen zugunsten seines Privatkontos ein; ein\n                  separates Konto für den Gewerbepark wurde nicht geführt. Neue Mietverträge schloss\n                  der Beklagte ausschließlich im eigenen Namen ab, ohne den Kläger hierüber zu informieren\n                  oder seine Zustimmung einzuholen und ohne die Mieter darüber zu informieren, dass\n                  der Kläger Miteigentümer des Grundstücks war.\u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-3\">3\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>Nach seiner Flucht nach Deutschland hat der Kläger den Beklagten im Wege der Stufenklage\n                  zunächst auf Rechnungslegung über die Verwaltung des Industrieparks für die Kalenderjahre\n                  2020 und 2021 und, nach erfolgter Rechnungslegung, auf Zahlung des sich daraus ergebenden\n                  hälftigen Erlösanteils (abzüglich einer bereits erfolgten Zahlung von 2.400 €) in\n                  Höhe von 52.506,50 € in Anspruch genommen.\u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-4\">4\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>Das Landgericht hat dem Zahlungsantrag mit Schlussurteil in Höhe von 42.585,77 € mit\n                  der Begründung stattgegeben, die Parteien hätten eine Bruchteilsgemeinschaft gemäß\n                  §§ 741 ff. BGB an der Immobilie mit der stillschweigenden Vereinbarung begründet,\n                  dass der Beklagte die Verwaltung der ihnen als Miteigentümer gehörenden Grundstücke\n                  übernehme. Die dem Kläger gemäß § 743 Abs. 1 BGB zustehende Hälfte der Einnahmen belaufe\n                  sich nach den Auskünften des Beklagten abzüglich der bereits erfolgten Zahlung sowie\n                  wirksamer Aufrechnungen des Beklagten mit Gegenansprüchen in Höhe von 5.920,73 € auf\n                  den titulierten Betrag. Weitere Aufrechnungen des Beklagten in Höhe von insgesamt\n                  77.944,01 € seien nicht begründet.\u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-5\">5\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>Das Berufungsgericht hat das Schlussurteil auf die Berufung des Beklagten aufgehoben\n                  und den Zahlungsantrag insgesamt abgewiesen. Dagegen richtet sich die Nichtzulassungsbeschwerde\n                  des Klägers, mit der er die Wiederherstellung des landgerichtlichen Schlussurteils\n                  unter Korrektur der Kostenentscheidung und Streitwertfestsetzung erstrebt.\u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \n         \u003Cp style=\"text-align: center;\">II.\u003C\u002Fp>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-6\">6\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>Die Nichtzulassungsbeschwerde hat Erfolg und führt gemäß § 544 Abs. 9 ZPO unter Aufhebung\n                  des angefochtenen Urteils zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.\n                  Die Nichtzulassungsbeschwerde macht zu Recht geltend, dass das Berufungsgericht das\n                  Recht des Klägers auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) verletzt hat.\u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-7\">7\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>1. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt,\n                  entgegen der Annahme des Landgerichts hätten die Parteien nach den Gesamtumständen\n                  konkludent eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit dem gemeinsamen Ziel der Verwertung\n                  des jeweils von ihnen zur Hälfte erworbenen Gewerbeparks begründet. Das ergebe sich\n                  bereits aus ihrem Verhalten nach dem Erwerb des Gewerbeparks, namentlich dem Abschluss\n                  des Vertrags mit der V.                                   GmbH & Co. KG, aber auch\n                  aus dem Vortrag des Beklagten, wonach der Kläger bei seinen vierteljährlichen Besuchen\n                  (vor seiner Flucht nach Deutschland) Geld für die Vermietung\u002FVerpachtung in bar erhalten\n                  habe. Bei dem Erwerb des Grundstücks habe es sich möglicherweise noch um die Begründung\n                  einer Bruchteilsgemeinschaft gehandelt. Das gelte jedoch nicht für die Verwertung\n                  des Grundstücks, bei der in Anbetracht des Umfangs der wirtschaftlichen Tätigkeit\n                  eine bloße Bruchteilsgemeinschaft eher fernliegend sei.\u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-8\">8\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>Grundsätzlich könne ein Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts keine\n                  Einzelforderungen für sich gegen den anderen Gesellschafter geltend machen, sondern\n                  allenfalls zu Gunsten der Gesellschaft. Dass der Beklagte die Gesellschaft mit Schreiben\n                  vom 3. Juli 2024 gekündigt habe, ändere daran nichts. Zwar sehe § 712a BGB das Erlöschen\n                  der Gesellschaft ohne Liquidation vor, wenn nur noch ein Gesellschafter verbleibe.\n                  Nach § 712a Abs. 2 BGB sei dem Beklagten aber entsprechend § 728 BGB eine dem Wert\n                  seines Anteils entsprechende Abfindung zu zahlen. Dieser Wert sei nach § 728 Abs.\n                  2 BGB ggf. durch Schätzung zu ermitteln, könne aber keinesfalls in einzelnen Forderungen\n                  hinsichtlich einzelner Mietzinsen bestehen. Der Wert des Gesellschaftsanteils des\n                  Beklagten sei weder vorgetragen noch feststellbar; zudem hätte eine Klage auf Zahlung\n                  des Gesellschaftsanteils einen anderen Streitgegenstand. Geltend gemacht werde hier\n                  lediglich eine Einzelposition, die möglicherweise bei der Ermittlung des Anteilswerts\n                  Berücksichtigung finden müsste. Daraus einen Abfindungsanspruch zu ermitteln, sei\n                  nicht möglich. Die Klage sei weiterhin wegen der entgegenstehenden Durchsetzungssperre\n                  unabhängig davon abzuweisen, ob die Kündigung des Beklagten ordnungsgemäß erfolgt\n                  sei oder nicht.\u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-9\">9\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>2. Mit dieser Begründung hat das Berufungsgericht den Anspruch des Klägers auf Gewährung\n                  rechtlichen Gehörs gemäß Art. 103 Abs. 1 GG in entscheidungserheblicher Weise verletzt\n                  (§ 544 Abs. 9 ZPO).\u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-10\">10\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>a) Artikel 103 Abs. 1 GG verpflichtet das Gericht, die Anträge und Ausführungen der\n                  Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen, sofern das Vorbringen\n                  nicht nach den Prozessvorschriften ausnahmsweise unberücksichtigt bleiben kann oder\n                  muss. Zwar ist das Gericht nicht verpflichtet, sich mit jedem Vorbringen der Parteien\n                  in den Entscheidungsgründen ausdrücklich zu befassen. Ein Verstoß gegen Art. 103 Abs. 1\n                  GG ist aber anzunehmen, wenn besondere Umstände darauf schließen lassen, dass das\n                  Gericht ein tatsächliches Vorbringen eines Beteiligten entweder überhaupt nicht zur\n                  Kenntnis genommen oder bei seiner Entscheidung ersichtlich nicht in Erwägung gezogen\n                  hat (vgl. BVerfGE 28, 378, 384 f.; 47, 182, 187 f.; 54, 43, 46; 54, 92; BVerfG, NJW-RR\n                  1995, 377, 378; NJW 2025, 3349 Rn. 14; BGH, Beschluss vom 8. November 2016 - VI ZR\n                  512\u002F15, MDR 2017, 275 Rn. 6; jeweils mwN). Das ist etwa der Fall, wenn ein Gericht\n                  auf einen wesentlichen Punkt des Tatsachenvortrags einer Partei, der für das Verfahren\n                  nach dem Rechtsstandpunkt des Gerichts von erkennbarer Bedeutung ist, in den Entscheidungsgründen\n                  ohne ersichtlichen Grund nicht eingeht (vgl. BGH, Urteil vom 24. Januar 2006 - XI\n                  ZR 306\u002F04, juris Rn. 10; Beschluss vom 8. November 2016 - VI ZR 512\u002F15, MDR 2017,\n                  275 Rn. 6; Beschluss vom 21. Mai 2019 - II ZR 337\u002F17, ZIP 2019, 1719, 1721 Rn. 7;\n                  Beschluss vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 91\u002F20, NJW-RR 2022, 86 Rn. 16 f.; jeweils\n                  mwN).\u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-11\">11\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>b) Gemessen daran hat das Berufungsgericht den Anspruch des Klägers auf Gewährung\n                  rechtlichen Gehörs verletzt, indem es die von seinem Rechtsstandpunkt aus gebotene\n                  Umdeutung des Leistungsantrags des Klägers in einen Feststellungsantrag unterlassen\n                  hat.\u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-12\">12\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>aa) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats enthält die Leistungsklage des Gesellschafters,\n                  mit der er nach Auflösung der Gesellschaft einen auf das Gesellschaftsverhältnis gegründeten\n                  Zahlungsanspruch geltend macht, der nicht mehr selbständig geltend gemacht werden\n                  kann, ohne Weiteres auch das Feststellungsbegehren, dass die betreffende Forderung\n                  als unselbständiger Rechnungsposten in die Auseinandersetzungsrechnung einzustellen\n                  ist. Der Zahlungsantrag ist daher in einen entsprechenden Feststellungsantrag umzudeuten\n                  (siehe etwa BGH, Urteil vom 9. März 1992 - II ZR 195\u002F90, NJW 1992, 2757, 2758; Urteil\n                  vom 24. Oktober 1994 - II ZR 231\u002F93, NJW 1995, 188, 189; Urteil vom 18. März 2002\n                  - II ZR 103\u002F01, NZG 2002, 519; Urteil vom 4. Dezember 2012 - II ZR 159\u002F10, ZIP 2013,\n                  361 Rn. 46; Beschluss vom 8. Juli 2025 - II ZB 1\u002F25, ZIP 2025, 1854 Rn. 15 mwN). Eines\n                  entsprechenden (ausdrücklichen) Hilfsantrags der klagenden Partei bedarf es nicht\n                  (BGH, Urteil vom 22. Mai 2012 - II ZR 1\u002F11, ZIP 2012, 1710 Rn. 23; Urteil vom 22.\n                  Mai 2012 - II ZR 2\u002F11, ZIP 2012, 1500 Rn. 42 mwN).\u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-13\">13\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>bb) Demnach hätte das Berufungsgericht, ausgehend von seiner Annahme, dass die Parteien\n                  (jedenfalls) hinsichtlich der Verwertung des Immobilienparks eine Gesellschaft bürgerlichen\n                  Rechts begründet hatten und der selbständigen Geltendmachung der Zahlungsforderung\n                  des Klägers nach Kündigung der Gesellschaft durch den Beklagten die gesellschaftsrechtliche\n                  Durchsetzungssperre entgegenstehe, eine Umdeutung des Leistungs- in einen Feststellungsantrag\n                  vornehmen und dessen Begründetheit prüfen müssen.\u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-14\">14\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>Diese Umdeutung war auch nicht wegen eines entgegenstehenden Parteiwillens des Klägers\n                  ausgeschlossen (vgl. dazu MünchKommBGB\u002FSchäfer, 9. Aufl., § 735 Rn. 34; Kilian in\n                  Henssler\u002FStrohn, GesR, 6. Aufl., § 735 BGB Rn. 18). Dass der Kläger in den Instanzen\n                  der Annahme einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts entgegengetreten ist und damit\n                  die Durchsetzbarkeit seiner Forderung im Wege der Leistungsklage verteidigt hat, beruhte\n                  auf seiner rechtlichen Einordnung des Verhältnisses der Parteien als Bruchteilsgemeinschaft.\n                  Daraus folgt nicht, dass er, sollte das Gericht seiner Auffassung nicht folgen und\n                  das Eingreifen der Durchsetzungssperre bejahen, einer Umdeutung seines Leistungsantrags\n                  entgegentreten wollte. Vielmehr hat er im Anschluss an die Berufungsverhandlung mit\n                  Schriftsatz vom 6. Mai 2025 ausdrücklich hilfsweise auf die nach obiger Rechtsprechung\n                  gebotene Umdeutung verwiesen.\u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-15\">15\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>Das Berufungsgericht ist auf dieses im Zahlungsantrag des Klägers enthaltene Feststellungsbegehren\n                  in keiner Weise eingegangen, so dass davon auszugehen ist, dass es dies entweder überhaupt\n                  nicht zur Kenntnis genommen oder bei seiner Entscheidung nicht in Erwägung gezogen\n                  hat. Dazu hätte insbesondere deshalb Anlass bestanden, weil das Berufungsgericht selbst\n                  davon ausgegangen ist, dass der Kläger eine Einzelposition geltend mache, die möglicherweise\n                  bei der Ermittlung des Werts seines Gesellschaftsanteils Berücksichtigung finden müsse.\u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-16\">16\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>cc) Dieser Verstoß gegen Art. 103 Abs. 1 GG ist entscheidungserheblich. Es ist nicht\n                  auszuschließen, dass das Berufungsgericht, hätte es die gebotene Umdeutung des Klageantrags\n                  in ein Feststellungsbegehren vorgenommen, der Klage mit diesem Antrag stattgegeben\n                  hätte.\u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \n         \u003Cp style=\"text-align: center;\">III.\u003C\u002Fp>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-17\">17\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>Für das weitere Verfahren weist der Senat darauf hin, dass bereits die Annahme einer\n                  Gesellschaft bürgerlichen Rechts der Parteien auf Grundlage der vom Berufungsgericht\n                  festgestellten Tatsachen fraglich erscheint. Weder dem notariellen Kaufvertrag noch\n                  dem Pachtvertrag mit der V.                                 GmbH & Co. KG sind Anhaltspunkte\n                  für ein Handeln in gesellschafterlicher Verbundenheit zu entnehmen. Bloße Vereinbarungen\n                  über die Verwaltung und Nutzung des gemeinschaftlichen Gegenstands reichen für die\n                  Annahme einer Gesellschaft nicht aus; erforderlich ist vielmehr eine diesbezügliche\n                  gemeinschaftliche Zweckverfolgung mit entsprechender Förderungspflicht (vgl. BGH,\n                  Beschluss vom 20. Mai 1981 - V ZB 25\u002F79, WM 1981, 1334, juris Rn.12; Urteil vom 15.\n                  Oktober 1990 - II ZR 25\u002F90, NJW-RR 1991, 422, 433, juris Rn. 8; Urteil vom 12. November\n                  2007 - II ZR 183\u002F06, WM 2008, 28 Rn. 9; Urteil vom 4. Juli 2012 - XII ZR 94\u002F10, NJW\n                  2012, 3582 Rn. 21; Urteil vom 3. Februar 2016 - XII ZR 29\u002F13, ZIP 2016, 860 Rn. 22\n                  ff.).\u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-18\">18\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>Außerdem wird darauf hingewiesen, dass bei Annahme einer rechtsfähigen Gesellschaft\n                  bürgerlichen Rechts der Parteien näher zu prüfen sein dürfte, ob die gesellschaftsrechtliche\n                  Durchsetzungssperre ausnahmsweise nicht gilt, weil der Kläger möglicherweise aufgrund\n                  einer einfachen Auseinandersetzungsrechnung vorgehen und einen ihm danach jedenfalls\n                  zustehenden Mindestzahlungsanspruch geltend machen kann (vgl. BGH, Urteil vom 8. Dezember\n                  1960 - II ZR 234\u002F59, WM 1961, 323; Urteil vom 2. Juli 1962 - II ZR 204\u002F60, BGHZ 37,\n                  299, 305; Urteil vom 3. Mai 1976 - II ZR 92\u002F75, WM 1976, 789; Urteil vom 12. November\n                  1990 - II ZR 232\u002F89, NJW-RR 1991, 549; Urteil vom 10. Mai 1993 - II ZR 111\u002F92, ZIP\n                  1993, 919, 920; Urteil vom 5. Juli 1993 - II ZR 234\u002F92, ZIP 1993, 1307, 1309; Urteil\n                  vom 21. November 2005 - II ZR 17\u002F04, ZIP 2006, 232 Rn. 10 f.; Urteil vom 23. Oktober\n                  2006 - II ZR 192\u002F05, ZIP 2006, 2271 Rn. 9 f.; Beschluss vom 25. Januar 2011 - II ZR 280\u002F09,\n                  juris; Urteil vom 13. Oktober 2015 - II ZR 214\u002F13, ZIP 2016, 216 Rn. 15, 25).\u003C\u002Fp>\n               \n               \u003Cp>\n                  \u003Cspan style=\"color: rgb(0, 0, 0);\">Wöstmann\u003C\u002Fspan>                         \u003Cspan style=\"color: rgb(0, 0, 0);\">Bernau\u003C\u002Fspan>                         \u003Cspan style=\"color: rgb(0, 0, 0);\">Grüneberg\u003C\u002Fspan>\n                  \u003C\u002Fp>\n               \n               \u003Cp>                         \u003Cspan style=\"color: rgb(0, 0, 0);\">Sander\u003C\u002Fspan>                       \u003Cspan style=\"color: rgb(0, 0, 0);\">von Selle\u003C\u002Fspan>\n                  \u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \u003C\u002Fsection>\n   \u003C\u002Fbody>\n\u003C\u002Fhtml>\n","BGH, 17.03.2026, II ZR 91\u002F25","2026-07-08T22:24:42.765Z","2026-07-09T07:41:47.969Z",{"id":137,"ecli":138,"slug":139,"caseNumber":140,"courtId":44,"decisionDate":141,"fullText":142,"summary":143,"language":48,"source":49,"sourceUrl":50,"sourceTimestamp":141,"parsedAt":144,"updatedAt":145},"2746","ECLI:DE:NEURIS:KORE705352026","ecli-de-neuris-kore705352026","III ZR 182\u002F25","2026-03-12T00:00:00.000Z","#  Voraussetzungen einer Notarhaftung - Beurkundung einer Regelung zum Vorkaufsrecht in einem Grundstückskaufvertrag \n\n## Leitsatz\n\nBeurkundung einer Regelung zum Vorkaufsrecht in einem Grundstückskaufvertrag\n\n1\\. Der Notar verletzt die ihm gemäß § 17 Abs. 1 BeurkG obliegenden Amtspflichten, wenn er in einem Grundstückskaufvertrag eine Regelung zum gemeindlichen Vorkaufsrecht vorschlägt und beurkundet, aus der nicht deutlich wird, ob die dort bestimmten Rechtsfolgen bereits eintreten, wenn der das Vorkaufsrecht ausübenden Gemeinde dieses Recht i.S.v. § 24 Abs. 1 BauGB zusteht, oder ob zusätzlich erforderlich ist, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht gemäß § 26 BauGB ausgeschlossen ist.25 29\n\n2\\. Die Amtspflichten gemäß § 17 Abs. 1 BeurkG des Notars, der eine Regelung zum gemeindlichen Vorkaufsrecht in einem Grundstückskaufvertrag vorschlägt und beurkundet, schützen auch die Interessen der Vertragsparteien an einer rechtssicheren und Verzögerungsschäden vermeidenden Regelung.51\n\n3\\. Zur im Rahmen der haftungsausfüllenden Kausalität bestehenden Darlegungs- und Beweislast dafür, welche Formulierung der ein gemeindliches Vorkaufsrecht betreffenden Regelung in einem Grundstückskaufvertrag die Urkundsbeteiligten gewählt hätten, wenn der beklagte Notar seine Amtspflichten gemäß § 17 Abs. 1 BeurkG gewahrt hätte (Fortführung von Senat, Urteil vom 15. Juni 2023 - III ZR 44\u002F22, BGHZ 237, 165).41\n\n4\\. In einem Notarhaftungsprozess ist der Regressanspruch des Klägers gegen seine vormaligen Prozessbevollmächtigten, der darin begründet ist, dass diese einen - seinerseits gemäß § 839 Abs. 1 Satz 2 BGB subsidiären - Amtshaftungsanspruch gegen einen anderen öffentlich-rechtlichen Rechtsträger nicht offengehalten haben, keine anderweitige Ersatzmöglichkeit i.S.v. § 19 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 1 BNotO.58\n\n## Tenor\n\nAuf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 11. Zivilsenats des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts vom 4. September 2025 aufgehoben.\n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszugs, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\n## Tatbestand\n\n1\\. Der Kläger nimmt den beklagten Notar aus Amtshaftung auf Schadensersatz in Anspruch. \n\n2\\. Der Kläger verkaufte mit vom Beklagten entworfenem und beurkundetem Kaufvertrag vom 12. November 2018 das Grundstück S. in Hamburg an die Grundstücksgesellschaft S. GmbH & Co. KG zu einem Preis von 1.975.000 €, der am 31. Januar 2019 fällig sein sollte. Der Kaufvertrag enthielt in Nummer VIII. folgende Klausel: \"Sollte die Freie und Hansestadt Hamburg ein ihr zustehendes gesetzliches Vorkaufsrecht an dem Kaufgegenstand ausüben, tritt der Verkäufer seine Ansprüche aus dem Vertrag mit der Freie und Hansestadt Hamburg hiermit insoweit an den Käufer ab, als dieser bereits Zahlungen geleistet hat. Der Käufer nimmt die Abtretung an. Die Ansprüche des Käufers auf Erfüllung des Kaufvertrages oder Aufwands- oder Schadensersatz werden ausgeschlossen. Jede Partei ist in diesem Fall zum Rücktritt von diesem Kaufvertrag berechtigt; ….\" \n\n3\\. Am 19. November 2018 erklärte die Freie und Hansestadt Hamburg (künftig: die Stadt), die Ausübung eines gesetzlichen Vorkaufsrechts komme in Frage, da das Grundstück sich im Gebiet einer sozialen Erhaltungsverordnung befinde. Am 23. November 2018 wurden zugunsten der Käuferin eine Eigentumsvormerkung und am 10. Dezember 2018 zugunsten der Stadt eine Vormerkung gemäß § 28 Abs. 2 BauGB zur Sicherung des Anspruchs auf Übereignung des Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Mit Bescheid vom 7. Januar 2019 übte die Stadt das von ihr geltend gemachte Vorkaufsrecht aus. Hiergegen erhob die Käuferin Widerspruch und anschließend Anfechtungsklage vor dem Verwaltungsgericht. Auch der Kläger legte zunächst Widerspruch ein, nahm diesen jedoch später zurück. \n\n4\\. Eine Kaufpreiszahlung an den Kläger erfolgte in Anbetracht des anhängigen verwaltungsgerichtlichen Rechtsstreits und der damit verbundenen Unsicherheit über die Person des Käufers nicht. Mit Schreiben vom 10. Juli 2020 erklärte der Kläger gegenüber der Käuferin den Rücktritt vom Kaufvertrag. \n\n5\\. Am 22. Dezember 2020 schlossen der Kläger, die Käuferin und die Stadt einen dreiseitigen Vertrag. Wie dort vorgesehen, zahlte der Kläger 130.000 € an die Käuferin und nahm diese im Gegenzug ihre Anfechtungsklage zurück. Anschließend wurde der Kaufvertrag zwischen dem Kläger und der Stadt abgewickelt. Am 20. Februar 2021 erhielt der Kläger den Kaufpreis von der Stadt. \n\n6\\. Mit Urteil vom 9. November 2021 (BVerwGE 174, 109) entschied das Bundesverwaltungsgericht in einer anderen Sache, dass es für die Prüfung des Ausschlussgrundes für die Ausübung eines Vorkaufsrechts gemäß § 26 Nr. 4 BauGB nur darauf ankomme, ob der betroffene Grundbesitz entsprechend den städtebaulichen Zielsetzungen der Kommune errichtet und zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags dementsprechend genutzt werde. Vermutete künftige Veränderungen seien daher nicht zu berücksichtigen. \n\n7\\. Der Kläger hat vom Beklagten den Ersatz der Schäden von insgesamt 357.603,47 € geltend gemacht, die ihm daraus entstanden seien, dass er den Kaufpreis von der Stadt erst gut zwei Jahre nach dem mit der Käuferin vereinbarten Fälligkeitszeitpunkt erhalten habe. Des Weiteren hat er die Feststellung begehrt, dass der Beklagte ihm \"alle weiteren Schäden aus der sorgfaltswidrigen Formulierung des Grundstückskaufvertrages vom 12. November 2018, insbesondere der Verwendung des Wortes ‚ausüben‘ statt ‚erklären‘, bezogen auf das Vorkaufsrecht der Stadt Hamburg, zu ersetzen hat\". Er meint, der Beklagte habe eine Vertragsformulierung vorschlagen müssen, die von Anfang an verhindert hätte, dass es zu einem jahrelangen Streit zwischen Käuferin und Stadt über die Rechtmäßigkeit der Vorkaufsrechtsausübung komme und damit zu einer ebenso langen Unklarheit, ob er den Kaufpreis von der Käuferin oder von der Stadt verlangen könne. Der Beklagte hat widerklagend die Feststellung begehrt, dass der Kläger gegen ihn keinen Anspruch auf Zahlung von 88.875 € (Grunderwerbssteuer) sowie weiterer 40.000 € (Kosten eines Steuerstrafverfahrens) habe. \n\n8\\. Das Landgericht hat Klage und Widerklage abgewiesen. Auf die hiergegen gerichteten Berufungen beider Parteien hat das Oberlandesgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert. Es hat auf die Berufung des Beklagten der Widerklage stattgegeben. Auf die Berufung des Klägers hat es - unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen - festgestellt, dass die Klage dem Grunde nach gerechtfertigt ist, soweit der Kläger vom Beklagten den Ersatz des Schadens verlangt, der ihm dadurch entstanden ist, dass er den in dem Vertrag vom 12. November 2018 vereinbarten Kaufpreis nicht schon am 1. September 2019 erhielt. \n\n9\\. Hiergegen richtet sich die vom Oberlandesgericht zugelassene Revision des Beklagten. \n\n## Entscheidungsgründe\n\n10\\. Die zulässige Revision des Beklagten hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und Zurückverweisung der Sache an das Oberlandesgericht. \n\nI.\n\n11\\. Das Berufungsgericht hat zur Berufung des Klägers, soweit es sie für begründet erachtet hat, ausgeführt, dem Kläger stehe ein Schadensersatzanspruch dem Grunde nach teilweise zu. Dem Beklagten sei die Verletzung einer ihm gegenüber dem Kläger obliegenden Amtspflicht im Sinne von § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO vorzuwerfen. Bei der Beurkundung habe er seine Pflicht aus § 17 Abs. 1 BeurkG verletzt, den Willen der Kaufvertragsparteien zu erforschen, ihre Erklärungen in der Niederschrift klar und unzweideutig wiederzugeben und darauf zu achten, dass Irrtümer und Zweifel vermieden würden. Zwar müsse der Notar nach § 20 BeurkG nur darauf hinweisen, dass ein gesetzliches Vorkaufsrecht in Betracht komme. Wenn er aber über einen solchen Hinweis hinausgehend den Vertragsparteien eine bestimmte vertragliche Regelung vorschlage, oblägen ihm hierbei die Pflichten aus § 17 Abs. 1 BeurkG. \n\n12\\. Die Sachverhaltsaufklärung und die Ermittlung des Willens der Vertragsparteien seien mangelhaft gewesen. Der Beklagte habe konkreten Anlass und die Pflicht gehabt, die Vorstellungen der Parteien darüber aufzuklären, wie sie mit einer möglichen Vorkaufsrechtsausübung würden umgehen wollen. Es habe nahegelegen, dass sie unterschiedliche Vorstellungen darüber gehabt hätten, wann in einem solchen Fall die Ansprüche der Käuferin auf Erfüllung, Aufwands- und Schadensersatz ausgeschlossen und beide Parteien zum Rücktritt berechtigt sein sollten. Aus dem Namen der Käuferin sowie aus deren E-Mail vom 14. September 2018 habe sich ergeben, dass die Käuferin eigens zum Zweck des Erwerbs dieses Objekts gegründet worden sei, also ein großes Interesse an dem Erwerb gehabt habe, notfalls mit einer gewissen Verzögerung. Deutlich sei für den Beklagten auch gewesen, dass es für den Kläger nicht wichtig gewesen sei, wer das Grundstück erwerben würde, wohl aber, dass der Kaufpreis nicht lange auf sich warten lasse. Es habe sich für ihn verstehen müssen, dass dem Kläger bei Zahlungsverzögerung ein Schaden gedroht habe. \n\n13\\. Der Beklagte habe es auch versäumt, den Willen der Vertragsparteien zu ermitteln. Der Kläger habe bestritten, über Inhalt, Bedeutung, Risiken und alternative Gestaltungsmöglichkeiten belehrt worden zu sein. Dass er mit den Parteien die Frage erörtert habe, wie mit möglichen Abwicklungsverzögerungen aufgrund einer Vorkaufsrechtsausübung umzugehen sei, behaupte der Beklagte selbst nicht. \n\n14\\. Sowohl klar und unzweideutig als auch geeignet zur Vermeidung von Irrtümern und Zweifeln wäre es gewesen, wenn die Regelung wie folgt formuliert worden wäre: \"Sollte die Stadt fristgerecht ein gesetzliches Vorkaufsrecht ausüben, so sind die vertraglichen Ansprüche der Käuferin ausgeschlossen, und zwar auch dann, wenn das ausgeübte Vorkaufsrecht tatsächlich nicht bestand oder seine Ausübung unzulässig war.\" \n\n15\\. Klar wäre auch eine Regelung gewesen, die deutlich gemacht hätte, dass die Rechtsfolgen mit Bestandskraft des Ausübungsbescheides hätten eintreten sollen, die entweder schon durch Ablauf der Widerspruchs- beziehungsweise Klagefrist oder aber durch rechtskräftige Entscheidung über eine Anfechtungsklage hätte eintreten können. Denkbar und klar wäre es schließlich auch gewesen, der Käuferin die Anfechtung des Ausübungsbescheides nur bei Einwilligung des Verkäufers zu erlauben. \n\n16\\. Die vom Beklagten vorgeschlagene Regelung sei in mehrfacher Hinsicht unklar. So sehe sie für den Fall der Ausübung eines der Stadt zustehenden Vorkaufsrechts einerseits das Erlöschen der Erfüllungsansprüche der Käuferin vor, andererseits aber für denselben Fall auch ein Rücktrittsrecht der Vertragsparteien, das ohne Erfüllungsansprüche gegenstandslos erscheine. Vor allem aber schaffe die Regelung eine zusätzliche Unklarheit, indem sie die maßgeblichen Rechtsfolgen nur für den Fall anordne, dass das ausgeübte Vorkaufsrecht der Stadt auch wirklich zustehe. Zwar verweise der Beklagte auf die gesetzliche Differenzierung zwischen den Voraussetzungen für das Entstehen des Vorkaufsrechts einerseits und den negativen Voraussetzungen seiner Ausübung andererseits. Jedenfalls ein Laie habe aber zu dem Verständnis gelangen können, dass der Stadt ein Recht, welches sie nicht habe ausüben dürfen, auch nicht zugestanden habe. Bezeichnenderweise habe der Beklagte die Auffassung von der Unmaßgeblichkeit der Wirksamkeit der Ausübung selbst nicht durchgängig vertreten. Er könne sich nicht darauf berufen, dass in Formularhandbüchern ähnliche Formulierungen vorgeschlagen würden. Keiner dieser Vorschläge enthalte die Beschränkung der Rechtsfolgen, insbesondere des Erlöschens der Ansprüche des Käufers, auf den Fall der Ausübung eines der Stadt tatsächlich zustehenden Vorkaufsrechts. \n\n17\\. Weil der Beklagte es pflichtwidrig unterlassen habe, den Vertragsparteien eine klare, unzweideutige und zur Vermeidung von Irrtümern und Zweifeln geeignete Regelung vorzuschlagen, habe der Kläger den Kaufpreis nicht schon vor dem 1. September 2019 erhalten. Es wäre mit der Grundstücksgesellschaft S. GmbH & Co. KG oder einem anderen Käufer eine Regelung entsprechend der vorstehend an erster Stelle skizzierten Art zustande gekommen. \n\n18\\. Der Kläger könne nicht verlangen, so gestellt zu werden, wie er stünde, wenn er den Kaufpreis schon zum vereinbarten Fälligkeitszeitpunkt am 31. Januar 2019 oder zu einem sonstigen Zeitpunkt vor dem 1. September 2019 erhalten hätte. Möglicherweise hätte er den Kaufpreis auch erst an diesem Tag erhalten, wenn er mit der Käuferin eine Formulierung vereinbart hätte, durch die Unklarheiten der in Rede stehenden Art vermieden worden wären. \n\n19\\. Der Zurechnungszusammenhang zwischen der Pflichtverletzung des Beklagten und der Verzögerung der Kaufpreiszahlung sei nicht deshalb unterbrochen, weil der Kläger seinen Widerspruch gegen die Vorkaufsrechtsausübung zurückgenommen habe. Es sei nicht erkennbar, dass er den Kaufpreis andernfalls früher erlangt hätte. \n\n20\\. Dem Kläger stehe auch keine anderweitige Ersatzmöglichkeit zur Verfügung, die seinen Anspruch nach § 19 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 1 BNotO ausschließe. Ein Amtshaftungsanspruch gegen die Stadt stelle keine solche anderweitige Ersatzmöglichkeit dar, da er nach § 839 Abs. 1 Satz 2 BGB seinerseits subsidiär sei. Folgerichtig könne sich der Kläger auch nicht an seinen Prozessbevollmächtigten mit der Begründung halten, dieser habe ihm nicht die Möglichkeit eines solchen Amtshaftungsanspruchs offengehalten - etwa durch die Empfehlung, die Käuferin von der Rücknahme ihrer Anfechtungsklage abzuhalten. \n\n21\\. Die Ersatzpflicht des Beklagten sei auch nicht nach § 839 Abs. 3 BGB i.V.m. § 19 Abs. 1 Satz 3 BNotO ausgeschlossen. Es stehe nicht fest, dass der Schaden abgewendet worden wäre und der Kläger den Kaufpreis früher bekommen hätte, wenn er seinen Widerspruch gegen die Vorkaufsrechtsausübung nicht zurückgenommen hätte, sondern ebenfalls mit der Anfechtungsklage hiergegen vorgegangen wäre. \n\n22\\. Der Beklagte habe nicht ausreichend dargelegt, nicht fahrlässig gehandelt zu haben. Er habe dies insbesondere nicht durch den Hinweis auf Mustertexte dargelegt, die nicht exakt seiner Gestaltung entsprochen hätten. Außerdem habe sich ihm vor dem Hintergrund der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, nach der ein Hinweis darauf, dass ein gesetzliches Vorkaufsrecht in Betracht komme, regelmäßig als stillschweigend vereinbarte auflösende Bedingung des Kaufvertrags angesehen werde, Zweifel an der Sinnhaftigkeit des vereinbarten Rücktrittsrechts aufdrängen müssen. Diese Zweifel hätten sich ihm erst recht aufdrängen müssen, weil der Vertrag das automatische Erlöschen der Ansprüche der Käuferin sogar ausdrücklich geregelt habe. Zudem hätten Veröffentlichungen im Schrifttum auf die Gefahr von Verzögerungen bei Streit um die Wirksamkeit beziehungsweise Rechtmäßigkeit einer Vorkaufsrechtsausübung hingewiesen. Teilweise sei empfohlen worden, zur Vermeidung eines langen Schwebezustands die Rücktrittsmöglichkeit an die schlichte Ausübung des Vorkaufsrechts zu knüpfen und nicht an die Wirksamkeit dieser Ausübung. \n\n23\\. Dem Fahrlässigkeitsvorwurf stehe nicht die Kollegialgerichts-Richtlinie entgegen. Diese greife nicht ein, wenn die Annahme des Kollegialgerichts, die Amtshandlung sei rechtmäßig gewesen, auf einer unzureichenden tatsächlichen oder rechtlichen Beurteilungsgrundlage beruhe. Das Landgericht habe den Sachverhalt nicht erschöpfend gewürdigt. \n\nII.\n\n24\\. Diese Erwägungen halten der rechtlichen Überprüfung nicht in allen Punkten stand. Zwar hat das Oberlandesgericht zu Recht die Verletzung einer Amtspflicht im Sinne von § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO durch den Beklagten angenommen (nachfolgend zu 1). Rechtsfehlerhaft sind jedoch seine Erwägungen zur Kausalität zwischen der Amtspflichtverletzung und dem verzögerten Erhalt des Kaufpreises (nachfolgend zu 2). \n\n25\\. 1\\. Das Berufungsgericht hat zutreffend eine Amtspflichtverletzung des Beklagten im Sinne von § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO darin gesehen, dass dieser in Nummer VIII. des Kaufvertrages vom 12. November 2018 entgegen § 17 Abs. 1 BeurkG eine unklare und Zweifel über ihren Inhalt hervorrufende Regelung zum Vorkaufsrecht vorgeschlagen und beurkundet hat. \n\n26\\. Nach § 17 Abs. 1 Satz 1 und 2 BeurkG soll der Notar den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben. Dabei soll er darauf achten, dass Irrtümer und Zweifel vermieden sowie unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden. \n\n27\\. Das Berufungsgericht hat eine mehrfache Verletzung dieser Amtspflichten durch den Beklagten darin gesehen, dass dessen Sachverhaltsaufklärung mangelhaft gewesen sei, er versäumt habe, den Willen der Vertragsparteien zu ermitteln, und die von ihm vorgeschlagene und beurkundete Regelung zum Vorkaufsrecht weder klar noch unzweideutig oder Zweifel vermeidend gewesen sei. Im Folgenden hat es allerdings, worauf die Revision zu Recht hinweist, im Hinblick auf die Ursächlichkeit des Verhaltens des Beklagten für den vom Kläger geltend gemachten Schaden allein darauf abgestellt, dass der Beklagte es pflichtwidrig unterlassen habe, den Vertragsparteien eine klare, unzweideutige und zur Vermeidung von Irrtümern und Zweifeln geeignete Regelung vorzuschlagen. \n\n28\\. Eine solche Pflichtverletzung liegt vor. \n\n29\\. In diesem Zusammenhang kann dahinstehen, ob die vom Beklagten beurkundete Regelung, wie das Berufungsgericht meint, bereits deshalb gegen § 17 Abs. 1 Satz 1 und 2 BeurkG verstößt, weil sie für den Fall der Ausübung eines der Stadt zustehenden Vorkaufsrechts einerseits das Erlöschen der Erfüllungsansprüche der Käuferin vorsieht, andererseits aber für denselben Fall auch ein Rücktrittsrecht beider Vertragsparteien. Denn jedenfalls ist die Regelung, wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, deshalb unklar, weil sie die vorgesehenen Rechtsfolgen von zusätzlichen rechtlichen Kriterien abhängig macht und sie nur für den Fall bestimmt, dass die Stadt ein ihr \"zustehendes\" gesetzliches Vorkaufsrecht ausübt. Durch diese Formulierung wird unklar, ob die Rechtsfolgen auch dann eintreten, wenn der Stadt zwar ein Vorkaufsrecht zusteht, die Ausübung des Vorkaufsrechts aber ausgeschlossen und daher unwirksam ist. \n\n30\\. a) Mit der vorgenannten Wortwahl nimmt die vom Beklagten beurkundete Regelung ersichtlich Bezug auf § 24 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Danach \"steht\" der Gemeinde in bestimmten, dort aufgezählten Fällen beim Kauf von Grundstücken ein Vorkaufsrecht \"zu\". Vorliegend hat die Stadt bei der Ausübung des Vorkaufsrechts angeführt, das betroffene Grundstück befinde sich im Gebiet einer sozialen Erhaltungsverordnung. Damit hat sie sich auf ein Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB berufen. Die vom Beklagten beurkundete Regelung ist zwar insofern klar und eindeutig, dass die in ihr bestimmten Rechtsfolgen davon abhängig sind, dass das von der Stadt in Anspruch genommene Vorkaufsrecht ihr im Sinne von § 24 Abs. 1 BauGB auch tatsächlich \"zusteht\", das heißt seine in dieser Norm genannten rechtlichen Voraussetzungen gegeben sind. \n\n31\\. b) Die Regelung ist jedoch insofern unklar und nicht eindeutig, als offenbleibt, ob zusätzlich erforderlich ist, dass die Ausübung eines der Stadt \"zustehenden\" Vorkaufsrechts nicht gemäß § 26 BauGB ausgeschlossen ist. \n\n32\\. aa) Nach § 26 Nr. 4 BauGB ist die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB aufweist. Hierzu hat das Bundesverwaltungsgericht mit Urteil vom 9\\. November 2021 entschieden, dass der Ausübungsausschlussgrund des § 26 Nr. 4 BauGB auch bei Vorkaufsfällen im Gebiet einer Erhaltungssatzung (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 i.V.m. § 172 BauGB) greift, wenn das Grundstück entsprechend deren Zielen und Zwecken bebaut sei und genutzt werde. Dabei komme es maßgeblich auf die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts an, während mögliche zukünftige Entwicklungen nicht von Bedeutung seien (BVerwGE 174, 109 Ls und Rn. 21 ff). \n\n33\\. Ihren Bescheid vom 7. Januar 2019, mit der sie ein Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB ausübte, begründete die Stadt dagegen noch damit, die Ausübung des Vorkaufsrechts sei nicht nach § 26 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen, weil auch bevorstehende Beeinträchtigungen der Ziele und Zwecke der Erhaltungssatzung bei § 26 Nr. 4 BauGB nicht außer Betracht bleiben dürften (S. 6 f des Bescheides). \n\n34\\. bb) Das Berufungsgericht beanstandet zu Recht, dass die vom Beklagten beurkundete Bestimmung nicht hinreichend klar und eindeutig in Bezug auf die Frage ist, ob die in ihr genannten Rechtsfolgen auch voraussetzen, dass die Ausübung eines - der Gemeinde zustehenden - Vorkaufsrechts nicht gemäß § 26 BauGB ausgeschlossen ist. \n\n35\\. Die Regelungen zum Vorkaufsrecht in § 24 Abs. 1 BauGB und zum Ausschluss seiner Ausübung in § 26 BauGB weisen einen unmittelbaren rechtlichen Zusammenhang auf. Das Vorkaufsrecht darf gemäß § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dieser unbestimmte Rechtsbegriff wird im Sinne einer negativen Tatbestandsvoraussetzung durch die Ausübungsausschlussgründe nach § 26 BauGB normativ begrenzt. Der dortige Katalog konkretisiert Beispielsfälle, in denen das Allgemeinwohl die Ausübung des Vorkaufsrechts typischerweise nicht rechtfertigt (BVerwG aaO Rn. 13 mwN). Die Ausübung eines Vorkaufsrechts durch die Gemeinde hat mithin nur Erfolg, wenn sowohl ein Fall des § 24 Abs. 1 BauGB gegeben ist als auch die Ausschlussgründe des § 26 BauGB fehlen. Auf diesen Zusammenhang weist auch die amtliche Überschrift von § 26 BauGB \"Ausschluss des Vorkaufsrechts\" hin. Daher erschiene es nicht sinnvoll, in einem Grundstückskaufvertrag bei Ausübung eines Vorkaufsrechts bestimmte Rechtsfolgen nur daran zu knüpfen, dass das Vorkaufsrecht der Gemeinde zusteht, nicht aber auch daran, dass seine Ausübung wirksam ist, das heißt kein Ausschlussgrund im Sinne von § 26 BauGB vorliegt. \n\n36\\. Die vom Beklagten beurkundete Regelung könnte daher - wie seine vom Berufungsgericht angeführten Schreiben belegen (vgl. Seite 13 Abs. 2 des angefochtenen Urteils) - auch dahin verstanden werden, dass ihre Rechtsfolgen nur eintreten, wenn der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zusteht und sie es wirksam ausgeübt hat. Um dies hinreichend deutlich werden zu lassen, hätte es einer entsprechenden ausdrücklichen und klarstellenden Formulierung bedurft. Ihr Fehlen begründet die Unklarheit und mangelnde Eindeutigkeit der Regelung in Nummer VIII. des Kaufvertrages. \n\n37\\. 2\\. Jedoch ist die Annahme des Berufungsgerichts, weil der Beklagte es pflichtwidrig unterlassen habe, den Vertragsparteien eine klare, unzweideutige und zur Vermeidung von Irrtümern und Zweifeln geeignete Regelung vorzuschlagen, habe der Kläger den Kaufpreis nicht schon vor dem 1. September 2019 erhalten, nicht frei von Rechtsfehlern. \n\n38\\. a) Das Berufungsgericht hat seinen Feststellungen zur Kausalität zugrunde gelegt, sowohl der Kläger als auch die Käuferin wären zum Vorkaufsrecht statt mit der vom Beklagten vorgeschlagenen und beurkundeten auch mit der folgenden, klaren und unzweideutigen Regelung einverstanden gewesen: „Sollte die Stadt fristgerecht ein gesetzliches Vorkaufsrecht ausüben, so sind die vertraglichen Ansprüche der Käuferin ausgeschlossen, und zwar auch dann, wenn das ausgeübte Vorkaufsrecht tatsächlich nicht bestand oder seine Ausübung unzulässig war.\" \n\n39\\. Dass der Kläger mit einer solchen für ihn vorteilhaften Regelung einverstanden gewesen wäre, wenn der Beklagte sie pflichtgemäß vorgeschlagen hätte, sei vom Kläger vorgetragen und vom Beklagten nicht bestritten worden. Aber auch die Käuferin wäre mit einer solchen klaren Formulierung einverstanden gewesen, so dass der Kaufvertrag so zustande gekommen wäre. Seine gegenteilige Behauptung habe der Beklagte nicht unter Beweis gestellt. Sie sei auch unplausibel. Dass der Kläger den Verkauf seines Grundstücks nur mit einer Regelung der skizzierten Art vereinbart hätte, sei aber selbst dann anzunehmen, wenn man davon ausgehe, dass die Käuferin hiermit nicht einverstanden gewesen wäre. Denn dann wäre ein anderer Interessent hiermit einverstanden gewesen. \n\n40\\. b) Diese Ausführungen beruhen auf der Annahme, die Darlegungs- und Beweislast dafür, welche Formulierung der das Vorkaufsrecht betreffenden Regelung im Kaufvertrag die Vertragsparteien bei amtspflichtgemäßem Vorgehen des Beklagten gewählt hätten, liege bei diesem. Dies trifft indes, wie die Revision zu Recht beanstandet, nicht zu. \n\n41\\. aa) Zur Beantwortung der Frage, welchen Schaden eine Amtspflichtverletzung zur Folge hat, ist in den Blick zu nehmen, welchen Verlauf die Dinge bei pflichtgemäßem Verhalten genommen hätten und wie die Vermögenslage des Betroffenen sein würde, wenn der Notar die Pflichtverletzung nicht begangen hätte. Dabei hat grundsätzlich der Geschädigte den haftungsausfüllenden Ursachenzusammenhang zwischen dem Haftungsgrund und dem Eintritt des geltend gemachten Schadens darzulegen und nachzuweisen, wobei das Beweismaß des § 287 Abs. 1 ZPO gilt (Senat, Urteil vom 15. Juni 2023 - III ZR 44\u002F22, BGHZ 237, 165 Rn. 14 mwN). In diesem Zusammenhang kann sich der Geschädigte auf die Vermutung beratungsrichtigen Verhaltens nicht berufen, wenn es mehrere naheliegende Handlungsmöglichkeiten gibt (Senat aaO Rn. 17 ff, 23 f mwN). \n\n42\\. bb) In Anwendung dieser Grundsätze ist vorliegend in den Blick zu nehmen, welchen Verlauf die Dinge genommen hätten, wenn der Beklagte nicht seine Amtspflicht aus § 17 Abs. 1 BeurkG verletzt, sondern den Urkundsbeteiligten eine klare, unzweideutige und zur Vermeidung von Irrtümern und Zweifeln geeignete vertragliche Bestimmung zum Vorkaufsrecht vorgeschlagen hätte. Insbesondere ist zu fragen, ob die Vertragsparteien in diesem Fall eine andere Regelung der Rechtsfolgen bei Ausübung eines Vorkaufrechts seitens der Stadt vereinbart hätten und ob dann der vom Kläger geltend gemachte Schaden vermieden worden wäre. Für diesen haftungsausfüllenden Ursachenzusammenhang zwischen der Pflichtverletzung des Beklagten und dem vom Kläger geltend gemachten Verzögerungsschaden trägt der Kläger als Geschädigter die Darlegungs- und Beweislast. Da es ohne die Pflichtverletzung des Beklagten mehrere denkbare Handlungsmöglichkeiten gegeben hätte und insbesondere \\- wie auch das Berufungsgericht nicht verkennt (S. 10 des angefochtenen Urteils) - verschiedene vertragliche Bestimmungen zum Vorkaufsrecht mit unterschiedlichen Kausalverläufen im Hinblick auf das Schadensbild denkbar waren, auf die sich die Vertragsparteien hätten einigen können, besteht keine Vermutung dahingehend, dass sie sich auf die vom Berufungsgericht angenommene Regelung (vgl. vorstehend zu a) geeinigt hätten. Es genügt auch nicht, dass die Vereinbarung einer solchen Regelung \"plausibel\" beziehungsweise die gegenteilige Behauptung des Beklagten \"unplausibel\" ist (so aber das angefochtene Urteil S. 15). Vielmehr obliegt nach den vorstehenden Grundsätzen dem Kläger als Geschädigtem, sofern er die (hypothetische) Vereinbarung einer solchen vertraglichen Regelung dargelegt beziehungsweise sich die Annahme des Berufungsgerichts (stillschweigend) zu eigen gemacht hat, der entsprechende Beweis. \n\n43\\. cc) Dieser Beweis ist auch nicht mit der Hilfsüberlegung des Berufungsgerichts verzichtbar, wenn die Käuferin mit der vorstehenden vertraglichen Regelung zum Vorkaufsrecht nicht einverstanden gewesen wäre, wäre ein anderer Interessent hiermit einverstanden gewesen. Die Revision rügt insofern zu Recht, dass ein solcher alternativer Kausalverlauf von keiner der Parteien vorgetragen worden ist. Zudem obläge auch insofern dem Kläger die Beweislast, wenn der Beklagte - nach Gewährung rechtlichen Gehörs - dessen entsprechende Behauptung bestritten hätte. \n\n44\\. dd) Das Berufungsgericht wird nach alledem in dem neuen Berufungsverfahren den Parteien Gelegenheit zum weiteren Vortrag und dem Kläger zum Beweisantritt dazu zu gewähren haben, welchen Verlauf die Dinge genommen hätten, wenn der Beklagte nicht seine Amtspflicht aus § 17 Abs. 1 BeurkG verletzt hätte. \n\nIII.\n\n45\\. 1\\. Das angefochtene Urteil ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). \n\n46\\. 2\\. Im Umfang der Aufhebung ist die Sache, da sie noch nicht zur Endentscheidung reif ist, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). \n\n47\\. a) Die Sache ist nicht im Sinne einer Klageabweisung entscheidungsreif, weil - wie die Revision meint - die vom Kläger geltend gemachten Verzögerungsschäden außerhalb des Schutzbereichs der vom Beklagten verletzten Amtspflicht lägen. \n\n48\\. aa) Die Haftung des Notars für einen von ihm durch eine Amtspflichtverletzung verursachten Schaden kommt, wie allgemein im Schadensersatzrecht, nur in Betracht, wenn ihm dieser bei wertender Betrachtung zugerechnet werden kann. Auch im Notarhaftungsrecht kann Ersatz nur für solche Schadensfolgen verlangt werden, die im Schutzbereich der verletzten Norm liegen. Es muss sich mithin um Folgen handeln, die in den Bereich der Gefahren fallen, um derentwillen die Rechtsnorm erlassen wurde (vgl. nur Senat, Urteil vom 28. Mai 2020 - III ZR 58\u002F19, BGHZ 226, 39 Rn. 39 mwN). \n\n49\\. Die dem Notar nach § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG obliegende Pflicht, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu belehren, ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiederzugeben und darauf zu achten, dass Irrtümer und Zweifel vermieden werden, soll in erster Linie die Errichtung einer rechtswirksamen Urkunde über den wahren Willen der Beteiligten gewährleisten; diesem Zweck entsprechend reicht diese Pflicht grundsätzlich nur so weit, als eine Belehrung für das Zustandekommen einer formgültigen Urkunde erforderlich ist, die diesen Willen der Beteiligten vollständig und unzweideutig in der für das beabsichtigte Rechtsgeschäft zutreffenden Form rechtswirksam enthält (vgl. Senat, Urteil vom 22. Juli 2010 - III ZR 293\u002F09, BGHZ 186, 335 Rn. 16 mwN). \n\n50\\. Verstößt der Notar gegen die vorgenannte, ihm nach § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG obliegende Pflicht, indem er den Vertragsparteien keine klare, unzweideutige und zur Vermeidung von Irrtümern und Zweifeln geeignete Regelung vorschlägt, fallen solche Schäden in den Schutzbereich der verletzten Amtspflicht, die bei Beurkundung einer klaren und unzweideutigen Regelung, die seitens der Vertragsparteien nach entsprechender Belehrung durch den Notar vereinbart worden wäre, vermieden worden wären. \n\n51\\. bb) Auf den vorliegenden Fall übertragen bedeutet dies, dass die vom Kläger geltend gemachten Verzögerungsschäden in den Schutzbereich der vom Beklagten verletzten Amtspflicht fallen, wenn sie bei pflichtgemäßem Handeln, das heißt bei Belehrung und anschließender Beurkundung einer klaren, unzweideutigen und dem Willen der Vertragsparteien entsprechenden Regelung nicht entstanden wären. Insofern kann im gegenwärtigen Verfahrensstadium jedenfalls nicht ausgeschlossen werden, dass die Vertragsparteien bei pflichtgemäßem Verhalten des Beklagten eine - klare und unzweideutige - Regelung zum Vorkaufsrecht in der vom Berufungsgericht angenommenen Art getroffen hätten und im weiteren Verlauf die vom Kläger geltend gemachten Verzögerungsschäden nicht entstanden wären. Diese liegen damit im Schutzbereich der vom Beklagten verletzten Amtspflicht. \n\n52\\. Soweit die Revision meint, die Amtspflichten des Beklagten hätten nicht den Zweck zu gewährleisten, dass der Verkäufer bei rechtswidriger Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts von der Gemeinde den Kaufpreis erhalte, mag dies - isoliert betrachtet - richtig sein. Eine solche Betrachtungsweise verengt jedoch unzulässig den Blick auf eine rechtliche Bewertung des Verhaltens der Gemeinde. Ausgangspunkt für die Bestimmung des Schutzbereichs der vom Beklagten verletzten Amtspflicht sind auch im Falle einer notariell beurkundeten vertraglichen Regelung zum Vorkaufsrecht die in § 17 Abs. 1 BeurkG normierten Pflichten des Notars. Diese dienen - auf der Grundlage eines geklärten Sachverhalts und der Belehrung über die rechtliche Tragweite des Geschäfts - der Erforschung des Willens der Parteien sowie der klaren und unzweideutigen Wiedergabe ihrer hierauf beruhenden Erklärungen. Dementsprechend ist zur Klärung des Schutzbereichs der vom Beklagten verletzten Amtspflicht zu fragen, welche Regelung zum Vorkaufsrecht die Vertragsparteien bei nach den vorstehenden Grundsätzen pflichtgemäßem Verhalten des Beklagten getroffen hätten. \n\n53\\. Hätten sie, was im neuen Berufungsverfahren zu klären sein wird, im - rechtlich anzuerkennenden - Interesse an einer Vermeidung rechtlicher, mit dem Bestehen eines etwaigen Vorkaufsrechts und seiner wirksamen Ausübung verbundener Risiken und hierzu gegebenenfalls zu befürchtender Rechtsstreitigkeiten eine Regelung der vom Berufungsgericht angenommenen Art getroffen, kann - wie ausgeführt - nicht ausgeschlossen werden, dass im weiteren Verlauf die vom Kläger geltend gemachten Verzögerungsschäden nicht entstanden wären. Letztere fielen daher in den Schutzbereich der vom Beklagten verletzten Amtspflicht. Mit einer Regelung der vom Berufungsgericht angenommenen Art hätten die Vertragsparteien einen Ausschluss der Ansprüche der Käuferin auch für den Fall vereinbart, dass ein Vorkaufsrecht nicht besteht oder dessen Ausübung rechtswidrig ist. Damit wäre für den Kläger - nach Erlass des in der Ausübung des Vorkaufsrechts liegenden Verwaltungsakts beziehungsweise nach Abschluss eines gesonderten, von einem Vorkaufsrecht unabhängigen Kaufvertrags mit der Stadt - die Möglichkeit eröffnet worden, den Kaufpreis rechtssicher sowie zeitnah und mithin ohne Eintritt eines Verzögerungsschadens zu erhalten. \n\n54\\. Dagegen blendet die allein auf eine etwaige Rechtswidrigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts abstellende Sichtweise der Revision aus, dass durch die Beurkundung einer Vereinbarung über die Rechtsfolgen der rein tatsächlichen Ausübung eines Vorkaufsrechts die rechtlichen Risiken und zeitlichen Verzögerungen von vorneherein vermieden werden konnten. Sie verkürzt damit unzulässig den Schutzbereich der Amtspflichten nach § 17 Abs. 1 BeurkG. Diese bestehen, worauf die Revision hinweist, zwar auch darin, durch entsprechende kaufvertragliche Bestimmungen den Verkäufer davor zu schützen, im Hinblick auf die Eigentumsverschaffung doppelt von Käufer und Gemeinde in Anspruch genommen zu werden (vgl. Soester, RNotZ 2018, 1, 13 f; Salzig in Beck'sche Online-Formulare Vertrag [Stand: 01.09.2025], Ziff. 8.1.1 Rn. 16). Hierin erschöpft sich der Schutzbereich der notariellen Amtspflichten jedoch nicht. Vielmehr sind diese auch darauf gerichtet, die Interessen der Vertragsparteien an einer rechtssicheren und Verzögerungsschäden vermeidenden Regelung in dem zu beurkundenden Kaufvertrag umzusetzen. Dementsprechend vertritt *Soester* (aaO)**in seinem von der Revision herangezogenen Aufsatz die Auffassung, die Problematik, die entstehe, wenn die Beteiligten darüber uneinig seien, ob eine wirksame Vorkaufsrechtsausübung erfolgt sei, und dies gerichtlich geklärt werden müsse, könne vermieden werden, indem ein vertragliches Rücktrittsrecht für den Fall der Erklärung einer Vorkaufsrechtsausübung vereinbart werde. Das Anknüpfen des Rücktrittsrechts an den tatsächlichen Vorgang der Abgabe einer Vorkaufsrechtsausübungserklärung sei geeigneter, Klarheit über das Vorliegen der Voraussetzungen des Rücktrittsrechts zu schaffen.\n\n55\\. Der auf diese Weise bestimmte Schutzbereich der Amtspflichten nach § 17 Abs. 1 BeurkG verstößt entgegen der Auffassung der Revision auch nicht gegen den Vorrang des Primärrechtsschutzes (vgl. zu § 839 Abs. 3 BGB zB Senat, Urteil vom 19. Dezember 2024 - III ZR 24\u002F23, BGHZ 242, 341 Rn. 62 mwN). Der vom Kläger geltend gemachte Schaden ist darin begründet, dass die Kaufpreiszahlung infolge der rechtlichen Unsicherheit über die Wirksamkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts verzögert erfolgte. Eine solche Verzögerung und ein durch sie bedingter Schaden wären aber auch eingetreten, wenn der Kläger seinen Widerspruch gegen die Stadt nicht zurückgenommen, sondern weiterverfolgt hätte. \n\n56\\. b) Die Sache ist auch nicht deshalb im Sinne einer Klageabweisung entscheidungsreif, weil - wie die Revision meint - der Kläger gemäß § 19 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 1 BNotO auf andere Weise Ersatz zu erlangen vermag. \n\n57\\. aa) Zu Recht und von der Revision nicht angegriffen hat das Berufungsgericht einen Amtshaftungsanspruch gegen die Stadt gemäß § 839 Abs. 1 Satz 1 BGB als anderweitige Ersatzmöglichkeit wegen der auch insoweit gemäß § 839 Abs. 1 Satz 2 BGB gegebenen Subsidiarität unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Senats verneint (vgl. Senat, Urteil vom 12. Juli 2012 - III ZR 104\u002F11, NJW-RR 2013, 217 Rn. 40 mwN: Die öffentliche Hand wird, auch wenn es sich um unterschiedliche Rechtsträger handelt, als \"ein Ganzes\" angesehen, um zu verhindern, dass der geschädigte Bürger mit seinen Ansprüchen von einer öffentlichen Stelle an eine andere verwiesen wird). \n\n58\\. bb) Folgerichtig kommt aber auch, wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, ein Schadensersatzanspruch des Klägers gegen seinen Prozessbevollmächtigten nicht als anderweitige Ersatzmöglichkeit im Sinne von § 19 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 1 BNotO in Betracht. \n\n59\\. Die Revision sieht einen Schadensersatzanspruch des Klägers gegen seinen damaligen Prozessbevollmächtigten darin begründet, dass dieser nicht gerichtlich gegen die Stadt vorgegangen sei beziehungsweise dem Kläger nicht empfohlen habe, an der Anfechtungsklage gegen die Stadt festzuhalten mit der Folge, dass ein Amtshaftungsanspruch wegen des Verzögerungsschadens gegen die Stadt bestanden hätte und wegen der Hemmungswirkung der Anfechtungsklage nicht verjährt wäre. Ein pflichtgemäßes Verhalten der seinerzeitigen Prozessbevollmächtigten des Klägers hätte danach indes nur zu einem Anspruch des Klägers gegen die Stadt geführt, auf den der Beklagte den Kläger nach der vorgenannten Senatsrechtsprechung nicht gemäß § 19 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 1 BNotO hätte verweisen dürfen. Dann aber ist es nur konsequent, den Kläger auch nicht auf einen Regressanspruch gegen seinen Prozessbevollmächtigten zu verweisen, der deshalb bestehen soll, weil der Prozessbevollmächtigte einen im vorstehenden Sinne nicht verweisungsfähigen Amtshaftungsanspruch nicht offengehalten hat. Denn andernfalls würde auf diesem Umweg letztlich doch im Rahmen der Notarhaftung ein gegen einen anderen Amtsträger bestehender Amtshaftungsanspruch zur Begründung einer Subsidiarität des gegen den Notar bestehenden Anspruchs herangezogen. Durch das - unterstellt - pflichtwidrige Verhalten des Prozessbevollmächtigten des Klägers hätte letzterer lediglich einen Amtshaftungsanspruch verloren, auf den der von ihm in Anspruch genommene Beklagte ihn nicht hätte verweisen dürfen. Dann aber kann der Beklagte den Kläger auch nicht auf den entsprechenden Regressanspruch gegen dessen Prozessbevollmächtigten verweisen. Denn ein Verweis auf einen solchen Anspruch beinhaltete dem Sinn nach zugleich einen - nach den Grundsätzen der Senatsrechtsprechung indes nicht möglichen - Verweis auf den Amtshaftungsanspruch gegen die Stadt. \n\n60\\. Aus den vorgenannten Gründen steht der Inanspruchnahme des Beklagten entgegen der Revision auch nicht ein Mitverschulden des Klägers entgegen, weil dieser sich das - zum Verlust beziehungsweise zur Verjährung eines Amtshaftungsanspruchs gegen die Stadt führende - Verhalten seines Prozessbevollmächtigten zurechnen lassen müsste. \n\n61\\. c) Schließlich ist die Sache entgegen der Auffassung der Revision auch nicht deshalb im Sinne einer Klageabweisung entscheidungsreif, weil der Beklagte nicht schuldhaft gehandelt hat. \n\n62\\. aa) Der Geschädigte muss grundsätzlich das Verschulden des Amtsträgers darlegen und beweisen. Dabei genügt der Beweis eines Sachverhalts, der nach dem regelmäßigen Ablauf der Dinge die Folgerung begründet, dass ein Beamter seine Amtspflicht schuldhaft verletzt hat; auf dieser Grundlage besteht zugunsten des Geschädigten in Bezug auf das Verschulden des Amtsträgers ein Beweis des ersten Anscheins (Senat, Urteil vom 20\\. Oktober 2016 - III ZR 278\u002F15, BGHZ 212, 303 Rn. 40 mwN; BeckOGKBGB\u002FThomas, § 839 [Stand: 01.11.2025] Rn. 873). Ein solcher Sachverhalt ist gegeben, wenn der beklagte Notar - wie das Berufungsgericht vorliegend zutreffend festgestellt hat - unter Verletzung seiner Amtspflicht aus § 17 Abs. 1 BeurkG den Urkundsbeteiligten keine klare, unzweideutige und zur Vermeidung von Irrtümern und Zweifeln geeignete Regelung zum Vorkaufsrecht vorgeschlagen hat. Es kann daher dahinstehen, ob ein fahrlässiges Handeln des Beklagten, wie das Berufungsgericht meint, auch darin begründet liegt, dass sich dem Beklagten vor dem Hintergrund der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur - bei einem Hinweis auf das Vorkaufsrecht im Kaufvertrag - stillschweigend vereinbarten auflösenden Bedingung (vgl. BGH, Urteil vom 13. März 2009 - V ZR 157\u002F08, NJW-RR 2009, 1172 Rn. 16 f) Zweifel an der Sinnhaftigkeit des vereinbarten Rücktrittsrechts aufdrängen mussten. Gleiches gilt für die Frage, ob das \"Thema\" der Gefahr von Verzögerungen bei Streit um die Wirksamkeit einer Vorkaufsrechtsausübung \"greifbar in der Luft\" lag (so Seite 20 des angefochtenen Urteils). Vielmehr ergibt sich ein Verschulden des Beklagten bereits daraus, dass er im Hinblick auf die vertraglich vereinbarten Rechtsfolgen bei einer unwirksamen Ausübung des Vorkaufsrechts keine klare und eindeutige Regelung vorgeschlagen hat. \n\n63\\. bb) Ein Verschulden des Beklagten ist auch nicht auf der Grundlage der sogenannten Kollegialgerichts-Richtlinie zu verneinen. \n\n64\\. (1) Nach der Rechtsprechung des Senats trifft den Amtsträger in der Regel kein Verschulden, wenn ein mit mehreren Berufsrichtern besetztes Kollegialgericht die Amtstätigkeit als objektiv rechtmäßig angesehen hat. Diese sogenannte Kollegialgerichts-Richtlinie beruht auf der Erwägung, dass von einem Beamten eine bessere Rechtseinsicht als von einem mit mehreren Rechtskundigen besetzten Kollegialgericht regelmäßig nicht erwartet und verlangt werden kann (st. Rspr.; vgl. zuletzt Senat, Urteil vom 13. Februar 2025 \\- III ZR 63\u002F24, BGHZ 243, 71 Rn. 54 mwN). Eine Verneinung des Verschuldens ist indes nur gerechtfertigt, wenn das Kollegialgericht die Rechtmäßigkeit der Amtstätigkeit nach sorgfältiger Prüfung bejaht hat. Die Richtlinie greift daher nicht ein, wenn die Annahme des Kollegialgerichts, die Amtshandlung sei rechtmäßig gewesen, auf einer unzureichenden tatsächlichen oder rechtlichen Beurteilungsgrundlage beruht (Senat, aaO Rn. 55 mwN). \n\n65\\. (2) Nach diesen Grundsätzen kommt vorliegend, wie das Berufungsgericht jedenfalls im Ergebnis zutreffend erkannt hat, eine Anwendung der Kollegialgerichts-Richtlinie nicht in Betracht. Denn die Annahme des Landgerichts, es fehle an einer Amtspflichtverletzung des Beklagten, beruht auf einer unzureichenden rechtlichen Beurteilungsgrundlage. \n\n66\\. Dabei kann offenbleiben, ob, wie das Berufungsgericht meint, die Anwendbarkeit der Kollegialgerichts-Richtlinie ausscheidet, weil das Landgericht weder berücksichtigt hat, dass sich dem Beklagten aufdrängen musste, dass eine zügige Kaufpreiszahlung für den Kläger von existenzieller Wichtigkeit war, noch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dazu berücksichtigt hat, dass ein Kaufvertrag, der auf ein gemeindliches Vorkaufsrecht hinweist, regelmäßig als durch dessen Ausübung auflösend bedingt anzusehen ist. Denn das Urteil des Landgerichts beruht im Hinblick auf eine Amtspflichtverletzung des Beklagten jedenfalls insoweit auf einer unzureichenden rechtlichen Beurteilungsgrundlage, als das Landgericht die fehlende Klarheit und Eindeutigkeit der vom Beklagten vorgeschlagenen und beurkundeten Regelung zum Vorkaufsrecht (s.o. zu II. 1 b) nicht erkannt hat. Dabei hat es auch übersehen, dass - entgegen seiner Einschätzung - die vom Beklagten beurkundete Bestimmung zum Vorkaufsrecht nicht dem \"durch die einschlägigen Notarhandbücher gesetzten Standard\" (vgl. Urteil vom 12. März 2024, S. 10 ff) entspricht. Im Unterschied zu den in diesen Handbüchern vorgeschlagenen Klauseln, in denen als Voraussetzung der in ihnen bestimmten Rechtsfolgen allein die Ausübung des Vorkaufsrechts genannt wird, hat der Beklagte nämlich in der von ihm formulierten Regelung mit den Worten \"ein ihr zustehendes\" (Vorkaufsrecht) den Eintritt der dort bestimmten Rechtsfolgen von einer zusätzlichen, an § 24 Abs. 1 BauGB anknüpfenden rechtlichen Voraussetzung abhängig gemacht. Gerade hierdurch aber ist - wie ausgeführt - die Unklarheit und mangelnde Eindeutigkeit der Regelung in Bezug auf die Frage entstanden, ob neben dem Bestehen eines Vorkaufsrechts im Sinne von § 24 Abs. 1 BauGB auch das Fehlen eines Ausschlussgrundes für seine Ausübung im Sinne von § 26 BauGB erforderlich ist. \n\nVRiBGH Dr. Herrmannist wegen Urlaubs an derUnterschrift gehindert. Remmert Arend Remmert Böttcher Kessen","Voraussetzungen einer Notarhaftung - Beurkundung einer Regelung zum Vorkaufsrecht in einem Grundstückskaufvertrag","2026-07-08T22:25:13.381Z","2026-07-10T22:05:55.641Z",{"id":147,"ecli":148,"slug":149,"caseNumber":150,"courtId":44,"decisionDate":151,"fullText":152,"summary":153,"language":48,"source":49,"sourceUrl":50,"sourceTimestamp":151,"parsedAt":154,"updatedAt":155},"2901","ECLI:DE:NEURIS:KORE705602026","ecli-de-neuris-kore705602026","V ZR 98\u002F25","2026-02-27T00:00:00.000Z","#  BGH, Urteil vom 27. Februar 2026 - V ZR 98\u002F25 \n\n## Leitsatz\n\n1\\. Auch nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes kann ein Wohnungseigentümer das Bestehen konkreter Rechte und Pflichten, die sich aus der Gemeinschaftsordnung ergeben (hier: Kostentragung), gerichtlich feststellen lassen. Für eine solche Feststellungsklage ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer passivlegitimiert.11 16\n\n2\\. Das auf die Feststellungsklage ergehende Urteil wirkt in entsprechender Anwendung von § 44 Abs. 3 WEG für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei sind.21\n\n3\\. Besteht in einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Uneinigkeit über die zutreffende Auslegung oder die Wirksamkeit von Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, kann eine gerichtliche Entscheidung über die gegenseitigen Rechte und Pflichten nicht nur mit der Feststellungsklage, sondern auch mit der Beschlussersetzungsklage herbeigeführt werden (im Anschluss an Senat, Urteil vom 16. September 2022 - V ZR 69\u002F21, NJW 2023, 63 Rn. 15 ff.).24\n\n## Tenor\n\nDie Revision gegen das Urteil des Landgerichts München I - 36. Zivilkammer - vom 14. April 2025 wird auf Kosten der Streithelferin zurückgewiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\n## Tatbestand\n\n1\\. Die Beklagte ist eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), deren Mitglieder unter anderem die Kläger und die Streithelferin der Beklagten sind. Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus drei Wohnblöcken sowie 110 Tiefgaragenstellplätzen. In der Nachbarschaft wurden zahlreiche Reihenhäuser teils auf eigenen, teils auf wiederum in Wohnungseigentum geteilten Grundstücken errichtet. Die Tiefgarageneinheiten stehen überwiegend im Teileigentum von Eigentümern bzw. Sondereigentümern dieser Reihenhäuser, die nur insoweit zugleich Mitglieder der beklagten GdWE sind. So verhält es sich auch im Fall der Kläger, die Sondereigentümer eines Tiefgaragenstellplatzes sind. In der GdWE herrscht unter anderem Uneinigkeit darüber, wer die Kosten der Erneuerung eines Kinderspielplatzes auf dem Gemeinschaftsgrundstück tragen muss. Nach Ziffer II § 2 Nr. 1 der Gemeinschaftsordnung werden die Lasten und Kosten grundsätzlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile abgerechnet. Im Hinblick auf die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des Spielplatzes sowie weiterer Flächen enthält Ziffer II § 2 Nr. 4 der Gemeinschaftsordnung eine abweichende Regelung. Hiernach tragen diese Kosten „die Miteigentümer der Tiefgarage“ alleine, wobei auf jeden Eigentümer eines Reihenhausgrundstücks ein „Kostenanteil von 1,2 pro qm Wohn-\u002FNutzfläche“ und auf jeden Eigentümer eines Wohn-\u002FTeileigentums ein „Anteil von 1 pro qm Wohn-\u002FNutzfläche“ entfällt. \n\n2\\. Mit der gegen die GdWE gerichteten Klage möchten die Kläger - soweit von Interesse - festgestellt wissen, dass in der GdWE alle Lasten und Kosten, die mit den in Ziffer II § 2 Nr. 4 der Gemeinschaftsordnung genannten Flächen und Anlagen zusammenhängen, entsprechend der allgemeinen Kostentragungsregel in Ziffer II § 2 Nr. 1 Satz 1 der Gemeinschaftsordnung von allen Eigentümern nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen sind. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die von der Streithelferin hiergegen eingelegte Berufung ist vor dem Landgericht erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Kläger beantragen, möchte die Streithelferin weiterhin die Abweisung der Feststellungsklage erreichen. \n\n## Entscheidungsgründe\n\nI.\n\n3\\. Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist die Feststellungsklage zulässig. Der Antrag sei auf ein konkretes feststellungsfähiges Rechtsverhältnis im Sinne von § 256 ZPO gerichtet. Es handele sich nicht um die abstrakte Überprüfung von Normen der Gemeinschaftsordnung, die dem Wohnungseigentumsrecht fremd sei. Der Antrag betreffe vielmehr die konkrete Kostentragungspflicht der Eigentümer vor dem Hintergrund der anstehenden Spielplatzsanierung. Unter dem Gesichtspunkt des effektiven Rechtsschutzes sei es geboten, die in der Gemeinschaft hoch umstrittene Kostentragungspflicht bzw. die Kostenverteilung, die sich in unterschiedlichem Gewand stellen werde, „vor die Klammer zu ziehen“, um eine Aufsplitterung in weitere Streitigkeiten zu vermeiden. Daraus folge zugleich das Feststellungsinteresse. \n\n4\\. Die Feststellungsklage sei auch begründet. Die GdWE sei die richtige Beklagte. Zwar könnte für eine Passivlegitimation der übrigen Wohnungseigentümer sprechen, dass es sich um eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer handele. Indes wirke sich die Vereinbarung aufgrund des neu geordneten Organisationssystems typischerweise im Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer und der GdWE aus. Die Kostentragungspflicht der Kläger bestehe materiell-rechtlich gegenüber dem Verband und nicht gegenüber den einzelnen Miteigentümern. Danach richteten sich - spiegelbildlich - auch die Parteien des prozessualen Verhältnisses. Ob die übrigen Wohnungseigentümer möglicherweise analog § 44 Abs. 3 WEG an die Entscheidung des Gerichts gebunden seien, müsse nicht entschieden werden, da hier zu erwarten sei, dass der Streit durch die bilaterale Klärung zwischen der Streithelferin und der GdWE beigelegt werde. In der Sache sei die in Ziffer II § 2 Nr. 4 der Gemeinschaftsordnung getroffene Kostenregelung unwirksam, weil sie unbestimmt, unvollständig und letztlich nicht durchführbar sei. Unklar sei schon, nach welchen Vorgaben die maßgeblichen Wohn- und insbesondere die Nutzflächen ermittelt werden sollten. Zudem stünden diese Flächen nicht fest, und für eine Vermessung der nicht zu der GdWE gehörigen Reihenhäuser fehle die Beschlusskompetenz. Im Übrigen seien auch noch nicht alle Reihenhäuser gebaut. Unabhängig davon sei die Regelung willkürlich, weil sie auf Flächen von Einheiten außerhalb der GdWE abstelle. Da eine ergänzende Auslegung der Gemeinschaftsordnung wegen der Variationsbreite möglicher Alternativen ausscheide, habe die Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen zu erfolgen. \n\nII.\n\n5\\. Das hält rechtlicher Nachprüfung stand. \n\n6\\. 1\\. Das Berufungsurteil unterliegt in vollem Umfang der Überprüfung des Senats. Dem steht nicht entgegen, dass das Berufungsgericht die Revisionszulassung auf die Frage der Passivlegitimation bei Feststellungsklagen beschränkt hat. \n\n7\\. a) Bezogen auf die von dem Berufungsgericht bejahte Zulässigkeit der Feststellungsklage folgt dies bereits daraus, dass das Berufungsgericht die Prüfungskompetenz des Revisionsgerichts nicht einschränken kann, soweit Prozessvoraussetzungen - wie etwa die Zulässigkeit einer (Feststellungs-)Klage - von Amts wegen zu prüfen sind (vgl. BGH, Urteil vom 10\\. Oktober 2017 - XI ZR 456\u002F16, NJW 2018, 227 Rn. 10). \n\n8\\. b) Auch hinsichtlich der Begründetheit der Feststellungsklage ist eine Beschränkung der Zulassung auf die Passivlegitimation nicht möglich. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs scheidet nämlich die Beschränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen, bestimmte Anspruchsgrundlagen, Anspruchselemente oder Vorfragen aus (vgl. BGH, Urteil vom 27. März 2025 - I ZR 64\u002F24, GRUR 2025, 589 Rn. 12 ff.; Urteil vom 23. Juli 2024 - VI ZR 427\u002F23, NJW-RR 2024, 1185 Rn. 11). Bei der Passivlegitimation handelt es sich um ein bloßes Anspruchselement. Insoweit liegt es nicht anders als bei der Verjährung. Auch hierauf kann die Revision nicht beschränkt werden, weil die Beurteilung der Verjährung wiederum von der materiellrechtlichen Natur des Anspruchs abhängt (vgl. BGH, Beschluss vom 10. Februar 2011 - VII ZR 71\u002F10, NJW 2011, 1227 Rn. 11). \n\n9\\. 2\\. Ohne Rechtsfehler sieht das Berufungsgericht die Feststellungsklage als zulässig im Sinne des § 256 Abs. 1 ZPO an. \n\n10\\. a) Gegenstand einer Feststellungsklage nach § 256 ZPO kann nur das Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses sein, d.h. der aus einem konkreten Lebenssachverhalt entstandenen Rechtsbeziehungen; nicht zulässig ist eine Feststellung zur Klärung einzelner Vorfragen, zur Klärung der Elemente eines Rechtsverhältnisses oder zur Klärung der Berechnungsgrundlagen eines Anspruchs oder einer Leistungspflicht. Bezieht sich die Feststellungsklage auf die abstrakte Auslegung einer Kostenregelung in der Gemeinschaftsordnung, ist sie unzulässig (vgl. Senat, Urteil vom 13. Mai 2016 - V ZR 152\u002F15, NJW-RR 2016, 1107 Rn. 23). Allerdings ist bei der Auslegung des Klageantrags nicht am buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften, sondern der wirkliche Wille der Partei zu erforschen. Im Zweifel ist dasjenige gewollt, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der wohlverstandenen Interessenlage entspricht. Dementsprechend hat der Senat unter der Geltung des bisherigen Rechts eine Klage aller übrigen Wohnungseigentümer, die gegenüber einer einzelnen Wohnungseigentümerin feststellen lassen wollten, dass eine Kostenregelung in der Gemeinschaftsordnung in einem bestimmten Sinne zu verstehen ist, dahingehend ausgelegt, dass die Pflicht der Beklagten zur Tragung näher bezeichneter Kosten festgestellt werden sollte. So verstanden bezog sich der Antrag der Kläger auf ein gegenwärtiges Rechtsverhältnis (Senat, Urteil vom 13. Mai 2016 - V ZR 152\u002F15, aaO Rn. 5, 24). \n\n11\\. b) Auch nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) kann ein Wohnungseigentümer das Bestehen konkreter Rechte und Pflichten, die sich aus der Gemeinschaftsordnung ergeben, gerichtlich feststellen lassen. In diesem Sinne ist der Feststellungsantrag der Kläger mit den Vorinstanzen zu verstehen. Entgegen der Auffassung der Revision zielt er nicht lediglich auf eine abstrakte Auslegung von Ziff. II § 2 Nr. 4 der Gemeinschaftsordnung. Vielmehr möchten die Kläger Klarheit darüber haben, wie die in der Klausel beschriebenen Kosten zu verteilen sind. Weil sie Wohnungseigentümer sind, können sie die gegenseitigen Rechte und Pflichten aus der Gemeinschaftsordnung klären lassen. \n\n12\\. c) Zutreffend bejaht das Berufungsgericht auch das für die Feststellungsklage nach § 256 Abs. 1 ZPO weiter erforderliche Feststellungsinteresse. Angesichts der aktuellen Differenzen in der GdWE über den Inhalt bzw. die Wirksamkeit der maßgeblichen Kostenregelung und den Umfang der sich hieraus - auch für die Kläger - ergebenden Zahlungspflichten insbesondere im Zusammenhang mit der anstehenden Spielplatzsanierung können die Kläger eine verbindliche gerichtliche Entscheidung beanspruchen. Soweit die Revision meint, das Feststellungsinteresse fehle deshalb, weil andere Wohnungseigentümer an das Feststellungsurteil nicht gebunden seien, veranlasst dies keine abweichende Beurteilung. Wie noch zu zeigen sein wird (vgl. dazu Rn. 21 ff.), findet die Vorschrift des § 44 Abs. 3 WEG mit der hierin angeordneten Rechtskrafterstreckung auf die übrigen Wohnungseigentümer bei Feststellungsklagen der vorliegenden Art entsprechende Anwendung. Ohne Erfolg bleibt auch der Einwand des Prozessbevollmächtigten der Streithelferin in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat, die Kläger könnten eine gerichtliche Klärung der Kostentragungspflichten auch im Wege der Beschlussersetzungsklage erreichen. Das trifft zwar zu (vgl. dazu Rn. 24 ff.); dieses prozessuale Vorgehen wäre aber weder einfacher noch effektiver als die Feststellungsklage und ist daher nicht als vorrangig anzusehen. \n\n13\\. 3\\. Im Rahmen der Prüfung der Begründetheit der Feststellungsklage hält das Berufungsgericht die GdWE zu Recht für passivlegitimiert. Die Frage wird allerdings unterschiedlich beantwortet. \n\n14\\. a) Diskutiert wird sie vorrangig für solche Fälle, in denen ein Wohnungseigentümer im Wege der Feststellungsklage klären lassen will, ob eine Altvereinbarung fortgilt oder ob vielmehr wegen § 47 WEG die Normen des neuen Rechts gelten. Zum Teil wird insoweit die Auffassung vertreten, die Klage sei gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten, da § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG, wonach Beschlussklagen gegen die GdWE zu richten sind, nicht entsprechend angewendet werden könne (vgl. BeckOK WEG\u002FElzer [1.1.2026], § 47 Rn. 22; Riecke, ZWE 2023, 350, 351 f.). Anders verhalte es sich nur, wenn die GdWE sich auf die Vereinbarung berufe. Dies sei beispielsweise der Fall, wenn die GdWE dem Kläger ein Sondernutzungsrecht streitig mache (vgl. BeckOK WEG\u002FElzer [1.1.2026], § 47 Rn. 22 unter Verweis auf LG Frankfurt a.M, NJW-RR 2023, 1573 Rn. 17). Auf der Grundlage dieser Überlegungen müsste in Fällen der vorliegenden Art die Feststellungsklage gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichtet werden. \n\n15\\. b) Nach der Gegenauffassung ist richtiger Klagegegner die GdWE. Zur Begründung wird darauf hingewiesen, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nunmehr eine Verbandsaufgabe sei (§ 18 Abs. 1 WEG) und es letztlich um die Frage gehe, nach welchen Regeln diese zu erfolgen habe (vgl. Bärmann\u002FPick\u002FFichtner, WEG, 21. Aufl., § 47 Rn. 15; BeckOK BGB\u002F Zschieschack\u002FOrthmann [1.2.2026], § 47 WEG Rn. 18; Hogenschurz, IMR 2022, 514; Agatsy, MietRB 2023, 89, 90; im Ergebnis auch Lehmann-Richter\u002FWobst, Wohnungseigentumsrecht, 2\\. Aufl., Rn. 7.74 ff. sowie Dötsch\u002FHogenschurz in Festschrift Drasdo, 2023, S. 51, 59 f., die daneben die Klage gegen die übrigen Wohnungseigentümer ebenfalls als zulässig ansehen). \n\n16\\. c) Der Senat sieht die GdWE für eine solche Feststellungsklage als passivlegitimiert an. \n\n17\\. aa) Wie das Berufungsgericht zutreffend sieht, streitet hierfür maßgeblich die durch die Reform des Wohnungseigentumsrechts erfolgte Änderung der Struktur der GdWE. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt sowohl im Außenverhältnis als auch im Innenverhältnis nunmehr ausschließlich der GdWE (§ 18 Abs. 1 WEG). Der Begriff der Verwaltung im Sinne von § 18 Abs. 1 WEG ist weit zu verstehen. Er umfasst jede Entscheidung und Maßnahme mit rechtlicher oder tatsächlicher Beziehung zum Gemeinschaftseigentum oder Gemeinschaftsvermögen (vgl. zu dem Paradigmenwechsel Senat, Urteil vom 21. Juli 2023 - V ZR 90\u002F22, BGHZ 239, 1 Rn. 11). Sieht die Gemeinschaftsordnung etwa vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums „der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer“ bedarf, ist eine Klage auf Zustimmung zur Veräußerung stets gegen die GdWE zu richten (vgl. Senat, Urteil vom 22. März 2024 - V ZR 141\u002F23, NJW 2024, 2173 Rn. 12). Eine Bündelung der sich im Zusammenhang mit der Zustimmung zu einer Veräußerung stellenden Fragen durch die GdWE führt gegenüber der Inanspruchnahme aller übrigen Wohnungseigentümer zu einer deutlichen Verfahrensvereinfachung. Dies trägt auch dem Anliegen des Gesetzgebers Rechnung, der mit dem WEMoG das gerichtliche Verfahrensrecht modernisieren wollte, um schwer handhabbare Prozesse mit einer Vielzahl von Beteiligten und entsprechenden Kostenrisiken zu vermeiden (vgl. Senat, Urteil vom 22. März 2024 - V ZR 141\u002F23, aaO Rn. 12, 14 und 19; vgl. auch BT-Drucks. 19\u002F18791 S. 31, 83). Diesem Paradigmenwechsel muss auch bei der Frage des richtigen Klagegegners bei Streitigkeiten über die Anwendbarkeit bzw. die zutreffende Auslegung der Gemeinschaftsordnung Rechnung getragen werden. \n\n18\\. bb) Ohne Erfolg verweist die Revision darauf, dass eine Klage auf Änderung einer Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 WEG nach herrschender Meinung gegen die übrigen Wohnungseigentümer, nicht aber gegen die GdWE zu richten sei. Es bedarf keiner Entscheidung, ob diese zu § 10 Abs. 2 WEG vertretene Auffassung zutrifft (anhängig hierzu: Revisionsverfahren V ZR 158\u002F25). Denn hier geht es nicht um die konstitutive Änderung der Gemeinschaftsordnung. Vielmehr verfolgt die Feststellungsklage (lediglich) das Ziel, den Inhalt der sich aus der Gemeinschaftsordnung ergebenden Pflichten verbindlich klären zu lassen. Jedenfalls eine solche Klage ist wegen der Zuständigkeit der GdWE für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegen diese zu richten. \n\n19\\. cc) Entgegen der Auffassung der Revision lässt sich gegen die Passivlegitimation der GdWE auch nicht einwenden, ein entsprechendes Urteil entfalte gegenüber nicht an dem Prozess beteiligten Wohnungseigentümern keine Wirkung und könne deshalb den Streit über die Auslegung der Gemeinschaftsordnung nicht erschöpfend lösen. \n\n20\\. (1) Richtig ist allerdings, dass eine Feststellungsklage nach § 256 ZPO nach allgemeinen Regeln des Prozessrechts grundsätzlich nur zwischen den Prozessparteien wirkt; danach wären hier an dem Prozess nicht als Partei oder als Streithelfer beteiligte Wohnungseigentümer an das Urteil nicht gebunden. Für eine Erstreckung der Rechtskraft auf nicht am Rechtsstreit beteiligte Personen bedarf es einer gesetzlichen Anordnung. In Ermangelung einer solchen gesetzlichen Grundlage haben Feststellungsklagen von Gesellschaftern untereinander nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur Wirkung inter partes (vgl. BGH, Beschluss vom 16. April 2015 - I ZB 3\u002F14, NJW 2015, 3234 Rn. 15; Urteil vom 25. November 2002 - II ZR 69\u002F01, NJW-RR 2003, 826, 828 [juris Rn. 20]). Ohne Rechtskrafterstreckung, das ist der Revision zuzugeben, wäre die Passivlegitimation der GdWE nicht sinnvoll, weil die Gemeinschaftsordnung nur einheitlich gelten kann (vgl. hierzu Lehmann-Richter\u002FWobst, Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., Rn. 7.76). \n\n21\\. (2) Richtigerweise gibt es aber eine gesetzliche Grundlage für eine Rechtskrafterstreckung; denn das auf die Feststellungsklage eines einzelnen Wohnungseigentümers gegen die GdWE ergehende Urteil wirkt in entsprechender Anwendung von § 44 Abs. 3 WEG für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei sind. \n\n22\\. (a) Nach dem Wortlaut des § 44 Abs. 3 WEG und der systematischen Stellung ist die Vorschrift grundsätzlich allerdings nur auf Beschlussklagen anzuwenden, wozu die hier in Rede stehende Feststellungsklage nicht gehört. Das entspricht auch der Vorstellung des Gesetzgebers (vgl. BT-Drucks. 19\u002F18791 S. 83). \n\n23\\. (b) § 44 Abs. 3 WEG ist aber auf Feststellungsklagen analog anzuwenden. Die Interessenlage ist vergleichbar und die Vorschrift weist eine planwidrige Regelungslücke auf (zu den Voraussetzungen einer Analogie vgl. Senat, Beschluss vom 14. Juni 2007 - V ZB 102\u002F06, NJW 2007, 3124 Rn. 11 mwN). Der Gesetzgeber hat offenbar übersehen, dass ein Bedürfnis für die Erstreckung der Rechtskraft auf alle Wohnungseigentümer unabhängig davon, ob sie an dem Prozess beteiligt sind, nicht nur bei Beschlussklagen besteht, sondern auch dann, wenn die Auslegung oder die Wirksamkeit einer Regelung in der Gemeinschaftsordnung in der GdWE im Streit ist und mit einer Feststellungsklage einer verbindlichen Klärung zugeführt werden soll. Durch eine Vereinbarung werden Rechte und Pflichten sämtlicher Wohnungseigentümer begründet, die einheitlich für alle gelten. Könnten Wohnungseigentümer, die an einem Feststellungsprozess nicht förmlich beteiligt wurden, in einem weiteren Prozess eine Auslegung der Vereinbarung geltend machen, die von dem vorangegangenen Feststellungsurteil abweicht, widerspräche dies der Einheitlichkeit der Vereinbarung und hätte zur Folge, dass der Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung nach § 18 Abs. 2 WEG hinsichtlich derselben Regelung einen unterschiedlichen Inhalt hätte. Dieses ersichtlich nicht gewollte Ergebnis rechtfertigt die entsprechende Anwendung des § 44 Abs. 3 WEG und die hierin angeordnete Rechtskrafterstreckung auf alle Wohnungseigentümer (so auch Lehmann-Richter\u002FWobst, Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., Rn. 7.77; für Zwischenfeststellungsklagen im Zusammenhang mit Beschlussklagen ebenso Dötsch\u002FHogenschurz in Festschrift Drasdo, 2023, S. 51, 57). \n\n24\\. dd) Bestätigt wird die Annahme der Passivlegitimation der GdWE und der entsprechenden Anwendung von § 44 Abs. 3 WEG bei einer solchen Feststellungsklage schließlich durch die Überlegung, dass der Kläger sein Rechtsschutzziel auch mit der Beschlussersetzungsklage erreichen könnte. Besteht in einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Uneinigkeit über die zutreffende Auslegung oder die Wirksamkeit von Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, kann eine gerichtliche Entscheidung über die gegenseitigen Rechte und Pflichten nämlich nicht nur mit der Feststellungsklage, sondern auch mit der Beschlussersetzungsklage herbeigeführt werden. \n\n25\\. (1) Kommt es für die Frage, ob eine Verwaltungsmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, auf eine umstrittene und höchstrichterlich ungeklärte Rechtsfrage an, ist die GdWE nach der Rechtsprechung des Senats berechtigt, durch Mehrheitsbeschluss zu entscheiden, welche Auffassung für die künftige Verwaltungspraxis maßgeblich sein soll. Dies bedeutet zwar nicht, dass mit einem solchen Beschluss die Rechtslage - vergleichbar mit einem rechtskräftigen Urteil - abschließend verbindlich festgeschrieben wird. Findet aber ein entsprechender Beschlussantrag in der Eigentümerversammlung keine Mehrheit, kann der Beschluss mit einer Beschlussersetzungsklage, die nach § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG gegen die GdWE zu richten ist, gerichtlich erzwungen werden. Wird der Beschluss ersetzt, steht mit der Rechtskraft des Urteils fest, dass die in dem Beschluss beschriebene Verwaltungspraxis ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht (näher zum Ganzen Senat, Urteil vom 16. September 2022 - V ZR 69\u002F21, NJW 2023, 63 Rn. 15 ff. mwN). Dies gilt nach § 44 Abs. 3 WEG für alle Wohnungseigentümer. \n\n26\\. (2) Unsicherheiten in der Verwaltungspraxis können in gleicher Weise dann entstehen, wenn Unklarheiten über die Auslegung oder die Wirksamkeit einer Regelung in der Gemeinschaftsordnung (z.B. einer Kostenregelung) bestehen. Hierfür gelten die Überlegungen des Senats entsprechend (vgl. hierzu auch Dötsch\u002FHogenschurz in Festschrift Drasdo, 2023, S. 51, 62 ff.). Auch insoweit besteht eine Kompetenz der Wohnungseigentümer, mit Mehrheitsbeschluss festzulegen, welche Auslegung für die künftige Verwaltungspraxis maßgeblich sein soll. Besteht aber die Beschlusskompetenz, kann ein entsprechender Beschluss auch mit der Beschlussersetzungsklage erzwungen und auf diese Weise eine rechtskraftfähige Entscheidung über die zutreffende Auslegung der Gemeinschaftsordnung herbeigeführt werden. Insoweit geht es nicht - wie etwa bei einem Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG - um eine konstitutive Änderung der Gemeinschaftsordnung, sondern allein um die Feststellung ihres Inhalts. \n\n27\\. (3) Wählt der Kläger den danach eröffneten Weg einer Beschlussersetzungsklage, um eine für alle Wohnungseigentümer verbindliche gerichtliche Entscheidung darüber zu erhalten, wie eine bestimmte Regelung in der Gemeinschaftsordnung auszulegen bzw. ob sie wirksam ist, folgen die Passivlegitimation der GdWE und die Rechtskraftwirkung bereits unmittelbar aus § 44 Abs. 2 Satz 1 und Abs. 3 WEG. Hiermit wäre es nicht zu vereinbaren, die prozessual vorgesehene und auf dasselbe Rechtsschutzziel gerichtete Feststellungsklage hinsichtlich der Passivlegitimation und der Bindungswirkung des Urteils anderen Regeln zu unterwerfen. \n\n28\\. 4\\. Nicht zu beanstanden ist schließlich die - von dem Senat im Rahmen der Begründetheit der Klage ebenfalls zu überprüfende (vgl. Rn. 8) - Auffassung des Berufungsgerichts, dass Ziff. II § 2 Nr. 4 der Gemeinschaftsordnung unwirksam ist, weil die Regelung unbestimmt, unvollständig und auch praktisch nicht durchführbar ist. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird insoweit auf die Begründung des Berufungsgerichts Bezug genommen. Auch von der Revision werden hierzu keine Einwendungen erhoben. Damit hat die Kostenverteilung entsprechend der allgemeinen Kostenregelung in Ziff. II § 2 Nr. 1 der Gemeinschaftsordnung, die der gesetzlichen Regel des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG entspricht, nach Miteigentumsanteilen zu erfolgen. \n\nIII.\n\n29\\. Die Streithelferin hat die Kosten des Revisionsverfahrens nach § 97 Abs. 1 ZPO zu tragen, weil das von ihr ohne Beteiligung der von ihr unterstützten Partei eingelegte Rechtsmittel erfolglos geblieben ist (vgl. BGH, Urteil vom 5. Februar 1975 - VIII ZR 151\u002F73, juris Rn. 29 mwN). Brückner Göbel Haberkamp Laube Grau","(Möglichkeit eines Wohnungseigentümers zur gerichtlichen Klärung von Kostentragungspflichten; Passivlegitimation der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer)","2026-07-08T22:26:46.316Z","2026-07-10T22:06:10.257Z",{"id":157,"ecli":158,"slug":159,"caseNumber":160,"courtId":44,"decisionDate":161,"fullText":162,"summary":163,"language":48,"source":49,"sourceUrl":50,"sourceTimestamp":161,"parsedAt":154,"updatedAt":164},"2906","ECLI:DE:NEURIS:KORE704522026","ecli-de-neuris-kore704522026","III ZB 8\u002F25","2026-02-26T00:00:00.000Z","#  BGH, 26.02.2026, III ZB 8\u002F25 \n\n## Tenor\n\nDie Rechtsbeschwerde des Beklagten gegen den Beschluss des Hanseatischen Oberlandesgerichts \\- 12. Zivilsenat - vom 30. Januar 2025 - 12 U 11\u002F24 - wird als unzulässig verworfen.\n\nDie Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens trägt der Beklagte.\n\nDer Streitwert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf bis 500 € festgesetzt.\n\n## Gründe\n\nI.\n\n1\\. Die Parteien streiten über wechselseitige Ansprüche im Zusammenhang mit der Errichtung, der Vermietung sowie dem Verkauf eines Mehrfamilienhauses unter der Anschrift E. Straße 134 in H. . Der Kläger behauptet, die Parteien hätten für den unstreitig eingetretenen Fall des Hausverkaufs durch den Beklagten die hälftige Teilung des \"Veräußerungsgewinns\" vereinbart. \n\n2\\. Soweit für das vorliegende Verfahren von Bedeutung, hat der Kläger ursprünglich beantragt, den Beklagten zu verurteilen, ihm \"unter Vorlage des Kaufvertrags Auskunft über den Veräußerungsgewinn = Kaufpreis abzüglich Grunderwerbs- und Herstellungskosten des Objektes E. Straße 134 zu erteilen\". Nachdem das Landgericht ihn in der mündlichen Verhandlung darauf hingewiesen hatte, dass die Herstellungskosten für den Beklagten noch nicht endgültig ermittelbar sein dürften, hat der Kläger den vorstehenden Antrag mit der Maßgabe gestellt, \n\n3\\. \"dass es nur heißen soll Veräußerungsgewinn = Kaufpreis abzüglich Grunderwerbskosten des Objekts, dass also die Wörter 'und Herstellungskosten' entfallen.\" \n\n4\\. Das Landgericht hat den Beklagten durch Teilurteil verurteilt, dem Kläger unter Vorlage des Kaufvertrags Auskunft zu erteilen über den Kaufpreis abzüglich Grunderwerbskosten. Zur Begründung hat es ausgeführt, nachdem der Kläger auf den gerichtlichen Hinweis die Worte \"und Herstellungskosten\" aus seinem Antrag herausgenommen habe, sei der Antrag dahin auszulegen, dass der Kläger Auskunft über den Kaufpreis abzüglich Grunderwerbskosten begehre. Offensichtlich sei dies das von ihm verfolgte Interesse. Das Wort \"Veräußerungsgewinn\" passe nach Streichung der \"Herstellungskosten\" nicht mehr. Es liege auf der Hand, dass der Prozessbevollmächtigte des Klägers lediglich übersehen habe, auch das Wort \"Veräußerungsgewinn\" aus dem Antrag herauszunehmen. \n\n5\\. Der Kläger habe einen Anspruch gegen den Beklagten auf Erstellung einer Auskunft hinsichtlich des durch den Beklagten aus der Veräußerung der Immobilie erzielten Erlöses. Es stehe zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Parteien vereinbart hätten, dass der Kläger im Falle der Vermietung der Wohnungen nach Fertigstellung die Hälfte der Mieteinnahmen nach vorherigem Abzug der laufenden Kosten erhalten solle und für den Fall des Verkaufs der Immobilie - zusätzlich - die Hälfte des Veräußerungsgewinns. Da der Kläger über den Umfang seines Vergütungsanspruchs betreffend den Kaufpreis im Unklaren sei und der Beklagte die Auskunft unschwer geben könne, bestehe eine diesbezügliche Auskunftspflicht des Beklagten nach Treu und Glauben. Es bestehe ein Auskunftsrecht eines Vertragspartners gegen den anderen wegen der Bemessungsgrundlage seines Anspruchs. \n\n6\\. Das Landgericht hat sein Urteil gemäß § 709 ZPO gegen Sicherheitsleistung von 5.000 € für vorläufig vollstreckbar erklärt. \n\n7\\. Das Oberlandesgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten als unzulässig verworfen. Die für eine Berufung des Beklagten erforderliche Beschwer sei nicht erreicht. Die Beschwer bemesse sich nach dem Interesse des Beklagten, die Auskunft nicht erteilen zu müssen. Dabei komme es auf den Aufwand an Zeit und Kosten an, den die Erteilung der Auskunft erfordere. Es sei weder dargetan noch ersichtlich, dass der in dieser Weise zu ermittelnde Aufwand für die zu erteilende Auskunft über den Kaufpreis abzüglich Grunderwerbskosten den Betrag von 600 € übersteige. \n\n8\\. Mit der Rechtsbeschwerde will der Beklagte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und die Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht erreichen. \n\nII. \n\n9\\. Die Rechtsbeschwerde ist statthaft (§ 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 522 Abs. 1 Satz 4 ZPO), aber unzulässig, weil die Sache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordert (§ 574 Abs. 2 ZPO). Das Berufungsgericht hat jedenfalls im Ergebnis zu Recht die Berufung des Beklagten als unzulässig verworfen. \n\n10\\. 1\\. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass der Wert des Beschwerdegegenstands die Wertgrenze des § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO in der hier maßgeblichen bis zum 31. Dezember 2025 geltenden Fassung (vgl. § 47 Nr. 1 EGZPO) von 600 € nicht übersteigt. Dagegen bringt die Rechtsbeschwerde nichts vor. \n\n11\\. 2\\. Mit ihrer Rüge, das Berufungsgericht habe das Verfahrensgrundrecht des Beklagten auf Gewährung wirkungsvollen Rechtsschutzes aus Art. 2 Abs. 1 GG in Verbindung mit dem Rechtsstaatsprinzip verletzt, weil es die Berufung des Beklagten verworfen habe, ohne zuvor über die Zulassung des Rechtsmittels zu entscheiden, dringt die Rechtsbeschwerde nicht durch. Dabei kann auf sich beruhen, ob mit Blick auf seine Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit mit der gebotenen Eindeutigkeit festzustellen ist, dass das Landgericht nicht über die Zulassung der Berufung befunden hat, weil es von einer höheren Beschwer des Beklagten ausgegangen ist, sodass das Berufungsgericht die Zulassungsentscheidung hätte nachholen müssen (vgl. Senat, Beschluss vom 22. Februar 2024 - III ZB 65\u002F23, NJW-RR 2024, 610 Rn. 13 ff; BGH, Beschluss vom 13. Juli 2017 - I ZB 94\u002F17, juris Rn. 23 ff). Eine Zulassung der Berufung wäre ohnehin nicht in Betracht gekommen. \n\n12\\. Gemäß § 511 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 ZPO lässt das Gericht des ersten Rechtszugs die Berufung zu, wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert. Daran fehlt es hier. \n\n13\\. a) Entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde ist die Auslegung des Auskunftsantrags in seiner geänderten Fassung durch das Landgericht nicht zu beanstanden. \n\n14\\. aa) Der Auskunftsantrag, wie ihn der Kläger in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht gestellt hat, ist auslegungsbedürftig. Nach seinem Wortlaut hat der Kläger Auskunft über den \"Veräußerungsgewinn = Kaufpreis abzüglich Grunderwerbskosten\" verlangt. Es steht aber zwischen den Parteien nicht im Streit, dass der in Rede stehende Veräußerungsgewinn nicht dem (vom Beklagten erzielten) Kaufpreis abzüglich Grunderwerbskosten entspricht, sondern zu dessen Ermittlung jedenfalls zusätzlich die im ursprünglichen Klageantrag enthaltenen Herstellungskosten in Abzug zu bringen sind. \n\n15\\. bb) Die gebotene Auslegung führt entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde nicht dazu, dass der Kläger unverändert an seinem auf den \"Veräußerungsgewinn\" (= Kaufpreis abzüglich Grunderwerbs- und Herstellungskosten) gerichteten Auskunftsbegehren festgehalten hat. Einer solchen Auslegung steht der durch die veränderte Antragstellung unmissverständlich zum Ausdruck gekommene Wille des Klägers entgegen, sein ursprüngliches Begehren nicht in vollem Umfang weiterzuverfolgen. Die Prozesserklärung, dass die Worte \"und Herstellungskosten\" entfallen sollten, kann unter den gegebenen Umständen nur so verstanden werden, dass der Kläger - wovon das Landgericht ausgegangen ist - lediglich Auskunft über die Differenz zwischen Veräußerungserlös (Kaufpreis) und Grunderwerbskosten begehrt hat. Bei der unveränderten Verwendung des Begriffs \"Veräußerungsgewinn\" handelt es sich um eine versehentliche Falschbezeichnung. \n\n16\\. cc) Der Verweis der Rechtsbeschwerde auf die Klagebegründung führt zu keiner anderen Beurteilung. Inhalt und Reichweite des Klagebegehrens sind zwar unter Berücksichtigung der Klagebegründung auszulegen (vgl. zB BGH, Urteil vom 3. August 2021 - II ZR 123\u002F20, BGHZ 231, 17 Rn. 11 mwN). Soweit der Kläger den geltend gemachten Auskunftsanspruch mit einer Vereinbarung über die hälftige Teilung des \"Veräußerungsgewinns\" begründet und diesen Veräußerungsgewinn mit der Formel \"Kaufpreis abzüglich Grunderwerbs- und Herstellungskosten\" definiert hat, ändert dies aber nichts daran, dass er sein darauf gestütztes Auskunftsbegehren in der mündlichen Verhandlung zuletzt nur noch eingeschränkt (\"mit der Maßgabe, dass…\") weiterverfolgt hat. Im Übrigen ergibt sich aus den tatbestandlichen Feststellungen des Landgerichts, dass der Kläger seinen Antrag in Reaktion auf den gerichtlichen Hinweis angepasst hat, die Herstellungskosten dürften für den Beklagten noch nicht endgültig ermittelbar sein. Insoweit hat der Kläger offenkundig an seinem schriftsätzlichen Vorbringen zur Reichweite seines Auskunftsanspruchs nicht mehr festgehalten. \n\n17\\. b) Die Ausführungen des Landgerichts, wonach dem Kläger ein Anspruch auf Auskunft über den Kaufpreis abzüglich Grunderwerbskosten zustehe, sind auch nicht als willkürlich im Sinne des Art. 3 Abs. 1 GG anzusehen. Die Rüge der Rechtsbeschwerde, auf der Grundlage der Begründung des Landgerichts, dem Kläger stehe ein Anspruch auf Zahlung des hälftigen Veräußerungsgewinns zu, sei in keiner Weise nachvollziehbar, weshalb eine Auskunftspflicht über den Kaufpreis tituliert worden sei, ist unbegründet. \n\n18\\. aa) Nach § 242 BGB trifft den Schuldner im Rahmen einer Rechtsbeziehung ausnahmsweise eine Auskunftspflicht, wenn der Berechtigte in entschuldbarer Weise über Bestehen und Umfang seines Rechts im Ungewissen ist und der Verpflichtete die zur Beseitigung der Ungewissheit erforderliche Auskunft unschwer geben kann (st. Rspr., zB Senat, Urteil vom 8. Februar 2018 - III ZR 65\u002F17, WM 2018, 508 Rn. 23; BGH, Urteil vom 8. Mai 2024 - IV ZR 102\u002F23, ZfSch 2024, 579 Rn. 11; jew. mwN). \n\n19\\. bb) Davon ist das Landgericht zutreffend ausgegangen. Es hat einen vertraglichen Zahlungsanspruch des Klägers gegen den Beklagten in Höhe der Hälfte des vom Beklagten bei der Veräußerung der Immobilie E. Straße 134 erzielten Gewinns bejaht. Unter dem Gesichtspunkt eines Auskunftsanspruchs nach Treu und Glauben hat es weiter festgestellt, dass der Kläger betreffend den Kaufpreis im Unklaren sei und der Beklagte die Auskunft unschwer geben könne. Schließlich ergibt sich aus dem der Antragsänderung vorausgegangenen Hinweis, dass das Landgericht einen Auskunftsanspruch des Klägers betreffend die Herstellungskosten für nicht gegeben erachtet hat, weil dem Beklagten insoweit eine Auskunft (noch) unmöglich sei. \n\n20\\. cc) Entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde lässt sich der erhobene Willkürvorwurf auch nicht darauf stützen, für den vom Kläger zur Hälfte beanspruchten Veräußerungsgewinn sei nicht lediglich der Kaufpreis (abzüglich Grunderwerbskosten) maßgeblich. Es ist zwar richtig, dass bei einer Stufenklage die auf der ersten Stufe beanspruchte Auskunft der Bestimmbarkeit des Leistungsanspruchs dienen muss (vgl. Senat, Urteil vom 2. März 2000 - III ZR 65\u002F99, NJW 2000, 1645, 1646; BGH, Urteil vom 21. Oktober 2025 - EnZR 68\u002F23, WM 2025, 2247 Rn. 31 mwN). Der Kläger hat in Bezug auf die behauptete Absprache über die hälftige Teilung des sogenannten Veräußerungsgewinns indessen schon keine Stufenklage erhoben, sondern sich auf einen Auskunftsantrag beschränkt. \n\n21\\. Der Kläger hat nach dem Verhandlungsprotokoll in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht am 25. Juli 2024 - mit der oben wiedergegebenen Maßgabe - seinen Antrag \"aus dem Schriftsatz vom 25.03.2022, Bl. 582 d.A.\" gestellt. Dieser Schriftsatz enthält ausschließlich einen die ursprüngliche (Stufen-)Klage zu einem Überschuss aus der Vermietung des Hauses erweiternden Auskunftsantrag hinsichtlich des Veräußerungsgewinns. Nichts anderes ergibt sich aus dem im erstinstanzlichen Urteil genannten Schriftsatz des Klägers vom 18. November 2020. Er enthält ebenfalls nur einen - wortgleichen - Auskunftsantrag. Dementsprechend hat das Landgericht im Tatbestand der erstinstanzlichen Entscheidung keinen (unbestimmten) Leistungsantrag zum Veräußerungsgewinn wiedergegeben. \n\n22\\. Abgesehen davon hat der Beklagte den Kläger, der für ihn das in Rede stehende Mehrfamilienhaus errichtete, widerklagend im Wege einer Stufenklage darauf in Anspruch genommen, ihm unter Vorlage einer geordneten Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben eine Abrechnung über die Baukosten unter Beifügung der diesbezüglichen Rechnungen von Drittunternehmen und unter Beifügung der Überweisungsbelege an die Drittunternehmer zu erteilen. Der Beklagte geht offenbar selbst davon aus, dass dem Kläger die Herstellungskosten bereits bekannt sind mit der Folge, dass er zur Bestimmung des von ihm geltend gemachten hälftigen \"Veräußerungsgewinns\" lediglich die zuletzt begehrte Information über die Differenz zwischen dem erzielten Kaufpreis und den Grunderwerbskosten benötigt. Insoweit wäre die Entscheidung des Landgerichts selbst dann noch zumindest vertretbar und damit nicht willkürlich (vgl. zB BGH, Beschluss vom 16. Januar 2025 - V ZB 38\u002F24, juris Rn. 4; BVerfG, NJW 2019, 2690 Rn. 25; jew. mwN), wenn der Kläger eine Stufenklage erhoben hätte. Remmert Liepin","BGH, 26.02.2026, III ZB 8\u002F25","2026-07-10T22:06:10.734Z",{"id":166,"ecli":167,"slug":168,"caseNumber":169,"courtId":44,"decisionDate":170,"fullText":171,"summary":172,"language":48,"source":49,"sourceUrl":50,"sourceTimestamp":170,"parsedAt":173,"updatedAt":174},"3054","ECLI:DE:NEURIS:KORE600032026","ecli-de-neuris-kore600032026","V ZB 44\u002F25","2026-02-12T00:00:00.000Z","#  BGH, 12.02.2026, V ZB 44\u002F25 \n\n## Tenor\n\nDie Rechtsbeschwerde gegen den Beschluss des Oberlandesgerichts Stuttgart - 2. Zivilsenat \\- vom 13. Juni 2025 wird auf Kosten der Klägerin als unzulässig verworfen.\n\nDer Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt 35.000 €.\n\n## Gründe\n\nI.\n\n1\\. Die Parteien sind Eigentümer aneinandergrenzender, mit Reihenhäusern bebauter Grundstücke. An der Nordseite des Hauses der Beklagten befindet sich das Außengerät einer Klimaanlage. Mit der Klage hat die Klägerin ursprünglich beantragt, die Beklagte zu verpflichten, geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um die Klimaanlage, die Heizungsanlage und ein Marderschutzgerät so zu betreiben, dass keine wesentlichen Lärmimmissionen auf ihr Grundstück einwirken. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Mit der Berufung hat die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, durch geeignete Maßnahme zu verhindern, dass impulshafte Geräusche auf und in ihr Grundstück dringen. Das Berufungsgericht hat die Berufung als unzulässig verworfen. Dagegen wendet sich die Klägerin mit der Rechtsbeschwerde. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels. II. \n\n2\\. Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist die Berufung unzulässig. Die Berufungsbegründung genüge nicht den Anforderungen des § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO. Die formelhaft vorgebrachte Rüge einer „Rechtsverletzung“ und deren „Erheblichkeit“ bezögen sich ausschließlich auf eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör und auf eine der Klägerin nachteilige Beweiswürdigung. Es sei nicht dargelegt, welches Tatsachen- oder Beweisvorbringen von dem Landgericht nicht oder unvollständig zur Kenntnis genommen, missverstanden oder zu Unrecht zurückgewiesen worden sei. Auch eine der Klägerin nachteilige Beweiswürdigung sei nicht ausreichend begründet worden. Die Berufung unterliege dem Irrtum, das Landgericht habe eine unwesentliche Beeinträchtigung bejaht, die die Klägerin zu dulden habe. Das Landgericht habe vielmehr bereits eine Geräuscheinwirkung von dem Grundstück der Beklagten auf das Grundstück der Klägerin verneint. III. \n\n3\\. Die gemäß § 522 Abs. 1 Satz 4, § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO statthafte Rechtsbeschwerde ist unzulässig. Die Voraussetzungen des § 574 Abs. 2 ZPO sind nicht erfüllt. Insbesondere ist der Zugang zur Rechtsmittelinstanz nicht in unzumutbarer, aus Sachgründen nicht mehr zu rechtfertigender Weise erschwert worden (vgl. Senat, Beschluss vom 7. April 2022 - V ZB 11\u002F21, juris Rn. 3). Seine Beurteilung, die Berufungsbegründung der Klägerin genüge nicht den Anforderungen des § 520 Abs. 3 ZPO, entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, die insoweit weder fortzubilden noch zu ergänzen ist. \n\n4\\. 1\\. Nach § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO muss die Berufungsbegründung die Umstände bezeichnen, aus denen sich nach Ansicht des Berufungsklägers die Rechtsverletzung und deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung ergeben. Gemäß § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 ZPO muss sie konkrete Anhaltspunkte bezeichnen, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der Tatsachenfeststellungen in dem angefochtenen Urteil begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten. Dazu gehört eine aus sich heraus verständliche Angabe, welche bestimmten Punkte des angefochtenen Urteils der Berufungskläger bekämpft und welche Gründe er ihnen entgegensetzt (vgl. Senat, Beschluss vom 27. Januar 2022 - V ZB 90\u002F20, juris Rn. 5 mwN; Beschluss vom 20. Juli 2023 - V ZB 3\u002F23, Grundeigentum 2023, 100 Rn. 6). Die Berufungsbegründung muss auf den konkreten Streitfall zugeschnitten sein. Es reicht nicht aus, die Auffassung des Erstgerichts mit formularmäßigen Sätzen oder allgemeinen Redewendungen zu rügen oder lediglich auf das Vorbringen in erster Instanz zu verweisen (vgl. BGH, Beschluss vom 19. August 2021 - III ZB 23\u002F21, juris Rn. 8; Beschluss vom 18. November 2025 - VIII ZR 174\u002F25, juris Rn. 20, jeweils mwN). Dabei ist aber stets zu beachten, dass formelle Anforderungen an die Einlegung eines Rechtsmittels im Zivilprozess nicht weitergehen dürfen, als es durch ihren Zweck geboten ist (vgl. BGH, Beschluss vom 29. Juli 2025 - VI ZB 57\u002F24, juris Rn. 7 mwN). \n\n5\\. 2\\. Die Annahme des Berufungsgerichts, die Berufungsbegründung der Klägerin erfülle nicht die Mindestanforderungen des § 520 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 ZPO, ist nicht zu beanstanden. \n\n6\\. a) Das Landgericht hat seine Entscheidung damit begründet, die Klägerin habe nicht den Nachweis führen können, dass die beanstandeten Geräusche von dem Grundstück der Beklagten ausgingen. Der gerichtliche Sachverständige habe dort keine Anlagen oder Einrichtungen vorgefunden, die die von ihm festgestellten Geräusche verursachen könnten. Insbesondere die Klimaanlage am Haus der Beklagten sei dauerhaft außer Betrieb und komme als Geräuschquelle nicht mehr in Frage. Soweit die Klägerin zuletzt auf die von dem gerichtlichen Sachverständigen festgestellten Knallgeräusche verwiesen habe, könne allein aus der Behauptung, diese stammten nicht von ihr selbst, nicht auf das Haus der Beklagten als Quelle geschlossen werden; es kämen auch andere Ursachen in der näheren Umgebung in Betracht. \n\n7\\. b) Die Gründe, aus denen das Landgericht die Klage abgewiesen hat, hat die Klägerin mit der Berufungsbegründung nicht hinreichend angegriffen. \n\n8\\. aa) Entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde hat die Klägerin in der Berufungsbegründung nicht dargelegt, aus welchen Gründen die Auffassung in dem angefochtenen Urteil, wonach die Klimaanlage als Geräuschquelle ausscheidet, auf einer Rechtsverletzung (§ 513 i.V.m. § 546 ZPO) und einer unzureichenden Tatsachenfeststellung (§ 529 ZPO) beruhen soll. Die Klägerin hat, wie die Rechtsbeschwerde selbst aufzeigt, lediglich gerügt, es sei nicht festgestellt, dass die Klimaanlage im Zeitpunkt der Beweisaufnahme defekt gewesen und dass sie in der Vergangenheit nicht angeschlossen gewesen sei. Dabei hat sie sich nicht mit der Begründung des angefochtenen Urteils auseinandergesetzt, auf der Grundlage der Aussage des dazu vernommenen Zeugen stehe fest, dass die Klimaanlage bereits seit Jahren „abgeklemmt“ sei. Angriffe gegen die Würdigung des Zeugenbeweises sind in der Berufungsbegründung nicht enthalten. Die Klägerin hat lediglich die Feststellung negiert, die Klimaanlage sei dauerhaft außer Betrieb und komme als Geräuschquelle nicht (mehr) in Frage; das ist für eine ordnungsgemäße Berufungsbegründung nicht ausreichend. Gründe, warum die Tatsachenfeststellung in dem angefochtenen Urteil unrichtig und unvollständig ist und keine Bindungswirkung entfaltet, hat die Klägerin hingegen nicht dargelegt. Soweit die Beschwerde auf den Vortrag in der Berufungsbegründung verweist, es sei nicht ausgeschlossen, dass die Klimaanlage jederzeit erneut angeschlossen werden könne, kommt es darauf schon deshalb nicht an, weil dem Klageantrag zufolge Unterlassung nicht vorbeugend verlangt wird. \n\n9\\. bb) Die weitere Bezugnahme der Klägerin auf den Vortrag und die Beweisangebote erster Instanz ist nicht ansatzweise spezifiziert, sondern völlig pauschal und stellt deshalb entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde nach den oben genannten Grundsätzen (vgl. Rn. 4) keine zulässige Berufungsbegründung dar. IV. \n\n10\\. 1\\. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. \n\n11\\. 2\\. Den Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens hat der Senat mangels anderer Anhaltspunkte nach der Wertfestsetzung des Berufungsgerichts bestimmt. \n\nBrückner Haberkamp Hamdorf Malik Laube","BGH, 12.02.2026, V ZB 44\u002F25","2026-07-08T22:28:20.090Z","2026-07-10T22:06:25.738Z",{"id":176,"ecli":177,"slug":178,"caseNumber":179,"courtId":44,"decisionDate":170,"fullText":180,"summary":181,"language":48,"source":49,"sourceUrl":50,"sourceTimestamp":170,"parsedAt":182,"updatedAt":183},"3067","ECLI:DE:NEURIS:KORE706392026","ecli-de-neuris-kore706392026","V ZB 60\u002F25","#  Anforderungen an die Behördenzuständigkeit und das Eintragungserfordernis bei der Umwandlung einer strafprozessualen Arresthypothek in eine Zwangssicherungshypothek \n\n## Leitsatz\n\nEine in Vollziehung eines strafrechtlichen Vermögensarrests in das Grundbuch eingetragene Höchstbetragshypothek wandelt sich bei Vorliegen des Titels über die Arrestforderung nicht kraft Gesetzes in eine Zwangssicherungshypothek um; für die Umwandlung bedarf es vielmehr eines Ersuchens der für die Beitreibung der Forderung zuständigen Behörde an das Grundbuchamt und der Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch.14 15\n\n## Tenor\n\nDie Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss des 20. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 9. September 2025 wird zurückgewiesen.\n\nGerichtskosten werden nicht erhoben. Die zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung notwendigen Auslagen des Beteiligten zu 2 in der Rechtsbeschwerdeinstanz werden der Beteiligten zu 1 auferlegt.\n\n## Gründe\n\nI.\n\n1\\. Der Beteiligte zu 2 ist hälftiger Miteigentümer des im Eingang dieses Beschlusses bezeichneten Grundbesitzes. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main verurteilte ihn am 28. Januar 2021 in einem Staatsschutzverfahren wegen Mordes zu einer lebenslangen Freiheitsstrafe und legte ihm im Umfang seiner Verurteilung die Kosten des Verfahrens auf. Mit Beschluss vom 16. Dezember 2021 ordnete es zur Sicherung der Vollstreckung der voraussichtlichen Kosten des Strafverfahrens einen Vermögensarrest in Höhe von 150.000 € in das bewegliche und unbewegliche Vermögen des Beteiligten zu 2 an. Auf Ersuchen des Generalbundesanwalts beim Bundesgerichtshof wurde am 22. Dezember 2021 zugunsten der Beteiligten zu 1, der Bundesrepublik Deutschland, eine Höchstbetragshypothek in Höhe von bis zu 150.000 € zulasten des Miteigentumsanteils des Beteiligten zu 2 in das Grundbuch eingetragen. Im Jahre 2022 verwarf der Bundesgerichtshof die gegen das Urteil vom 28. Januar 2021 gerichteten Revisionen. Mit Schreiben vom 17. Januar 2025 teilte der Generalbundesanwalt mit, dass die Verfahrenskosten insgesamt 181.704,90 € betrügen, und ersuchte das Grundbuchamt, die eingetragene Höchstbetragshypothek in eine Zwangssicherungshypothek umzuwandeln und zugunsten der Beteiligten zu 1 auf dem Miteigentumsanteil des Beteiligten zu 2 eine weitere Zwangssicherungshypothek in Höhe von 31.704,90 € einzutragen. Das Grundbuchamt nahm beide Eintragungen vor. \n\n2\\. In einem ersten Beschwerdeverfahren wies das Oberlandesgericht das Grundbuchamt an, gegen die Eintragung der weiteren Zwangssicherungshypothek einen Widerspruch in das Grundbuch einzutragen. Die hiergegen gerichtete Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 1 wies der Senat mit Beschluss vom 16. Oktober 2025 (V ZB 28\u002F25, NJW 2026, 321) zurück. \n\n3\\. Im vorliegenden Verfahren hat das Oberlandesgericht das Grundbuchamt auf die Beschwerde des Beteiligten zu 2 angewiesen, in das Grundbuch einen Widerspruch gegen die Umwandlung der Höchstbetragshypothek in eine Zwangssicherungshypothek einzutragen. Mit ihrer zugelassenen Rechtsbeschwerde, deren Zurückweisung der Beteiligte zu 2 beantragt, will die Beteiligte zu 1 die Löschung des Widerspruchs erreichen. \n\nII.\n\n4\\. Das Beschwerdegericht meint, in das Grundbuch sei ein Amtswiderspruch einzutragen, weil das Grundbuchamt die Umwandlung der Höchstbetragshypothek in eine Zwangssicherungshypothek unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften vorgenommen habe. Stelle eine Behörde wie hier ein Ersuchen nach § 38 GBO, habe das Grundbuchamt unter anderem zu prüfen, ob die Behörde zur Stellung eines Ersuchens der in Rede stehenden Art abstrakt befugt sei. Eine solche Befugnis komme dem Generalbundesanwalt nicht zu. Sie folge nicht aus § 111k Abs. 1 Satz 2 StPO, da diese Vorschrift nur die zu dem Vollzug des Vermögensarrests erforderlichen Eintragungen betreffe. Vollzogen sei der Vermögensarrest aber bereits mit der Eintragung der Höchstbetragshypothek. Deren nachfolgende Umwandlung in eine Zwangssicherungshypothek gehöre nicht mehr zum Vollzug des Vermögensarrests, sondern stelle bereits eine Maßnahme zur Einziehung des Anspruchs dar und unterfalle damit dem Justizbeitreibungsgesetz. Vollstreckungsbehörden für die Beitreibung von Gerichtskosten seien nach § 2 Abs. 1 Satz 1 JBeitrG aber - von hier nicht vorliegenden Ausnahmen abgesehen - die Gerichtskassen. Durch die Eintragung sei das Grundbuch auch unrichtig geworden, denn bei Unzuständigkeit der ersuchenden Behörde entstehe die Zwangshypothek trotz Eintragung nicht und erfolge entsprechend auch keine wirksame Umwandlung der Höchstbetragshypothek. Eine solche Umwandlung finde bei Vorliegen eines rechtskräftigen Titels auch nicht ipso iure statt. \n\nIII.\n\n5\\. Die nach § 78 Abs. 1 GBO statthafte und gemäß § 78 Abs. 3 GBO i.V.m. § 71 FamFG auch im Übrigen zulässige Rechtsbeschwerde ist unbegründet. Das Beschwerdegericht hat das Grundbuchamt zu Recht angewiesen, gegen die Umschreibung der Höchstbetragshypothek in eine Zwangssicherungshypothek einen Amtswiderspruch zu Gunsten des Beteiligten zu 2 einzutragen. \n\n6\\. 1\\. Nach § 71 Abs. 2 Satz 1 GBO ist die Beschwerde gegen eine Eintragung, die unter dem Schutz des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs steht, grundsätzlich unzulässig. Sie kann aber nach § 71 Abs. 2 Satz 2 ZPO mit dem Ziel eingelegt werden, dass das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53 GBO einen Widerspruch gegen die Unrichtigkeit des Grundbuchs einzutragen (vgl. Senat, Beschluss vom 7. November 2024 - V ZB 6\u002F24, NJW 2025, 506 Rn. 7 mwN). Ein Widerspruch ist nach § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO von Amts wegen einzutragen, wenn das Grundbuchamt unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eine Eintragung vorgenommen hat, durch die das Grundbuch unrichtig geworden ist. \n\n7\\. 2\\. Diese Voraussetzungen liegen hier vor. \n\n8\\. a) Das Grundbuchamt hat bei der Umwandlung der Höchstbetragshypothek in eine Zwangssicherungshypothek gesetzliche Vorschriften verletzt, weil die von ihm zu prüfenden (siehe hierzu Senat, Beschluss vom 16. Oktober 2025 - V ZB 28\u002F25, WM 2025, 2294 Rn. 8) Voraussetzungen für ein Eintragungsersuchen nach § 38 GBO nicht vorgelegen haben. Befugt im Sinne dieser Vorschrift ist eine Behörde, wenn eine gesetzliche Vorschrift ihr das Recht gibt, das Grundbuchamt um die in Rede stehende Eintragung zu ersuchen (vgl. Senat, Beschluss vom 13. Januar 1956 - V ZB 49\u002F55, BGHZ 19, 355, 357 f. [juris Rn. 9]). Hieran fehlt es. Eine gesetzliche Regelung, die dem Generalbundesanwalt bei der - wie hier - isolierten Vollstreckung gerichtlicher Verfahrenskosten das Recht gibt, das Grundbuchamt um die Umwandlung einer Höchstbetragshypothek in eine Zwangssicherungshypothek zu ersuchen, gibt es nicht. \n\n9\\. aa) Die Befugnis folgt nicht aus § 111k Abs. 1 StPO. Nach dieser Vorschrift werden Beschlagnahme und Vermögensarrest durch die Staatsanwaltschaft vollzogen (Satz 1). Die erforderlichen Eintragungen in das Grundbuch werden auf Ersuchen der Staatsanwaltschaft bewirkt (Satz 2). Der Vermögensarrest in ein Grundstück wird durch Eintragung einer Sicherungshypothek bewirkt (§ 111f Abs. 2 Satz 1 StPO i.V.m. § 932 ZPO). Dabei ist nach § 932 Abs. 1 Satz 1 ZPO der für die Abwendungsbefugnis des Schuldners nach § 923 ZPO festgestellte Geldbetrag als der Höchstbetrag zu bezeichnen, für den das Grundstück oder die Berechtigung haftet. Mit der Eintragung der Arresthypothek in Form der Höchstbetragshypothek ist der Vermögensarrest somit vollzogen (vgl. MüKoStPO\u002FBittmann, 2. Aufl., § 111f Rn. 19). Bei der Umwandlung (§ 1186 BGB) der Höchstbetragshypothek (§ 1190 BGB) in eine Zwangssicherungshypothek (§ 867 ZPO) handelt es sich nicht mehr um eine Maßnahme zur Vollziehung des Arrests, sondern bereits um eine Maßnahme zur Einziehung der festgesetzten Kosten. Die Zuständigkeit für die Einziehung der Kosten von Strafverfahren richtet sich nicht nach der Strafprozessordnung, sondern nach dem Justizbeitreibungsgesetz. \n\n10\\. bb) Nach den Vorschriften des Justizbeitreibungsgesetzes ist der Generalbundesanwalt nur in beschränktem Umfang für die Beitreibung der Kosten von Strafverfahren zuständig. Für die hier in Rede stehende isolierte Vollstreckung von gerichtlichen Verfahrenskosten besteht eine solche Zuständigkeit nicht (vgl. näher Senat, Beschluss vom 16. Oktober 2025 - V ZB 28\u002F25, WM 2025, 2294 Rn. 12 ff.). \n\n11\\. b) Zu Recht geht das Beschwerdegericht davon aus, dass durch die unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften vorgenommene Eintragung das Grundbuch unrichtig geworden ist. \n\n12\\. aa) Liegen die von dem Grundbuchamt zu prüfenden Voraussetzungen für ein Ersuchen nach § 38 GBO auf Eintragung einer Zwangssicherungshypothek nicht vor, ist die gleichwohl vorgenommene Eintragung unwirksam mit der Folge, dass die Hypothek nicht gemäß § 867 Abs. 1 Satz 2 ZPO entsteht (vgl. Senat, Beschluss vom 16. Oktober 2025 - V ZB 28\u002F25, WM 2025, 2294 Rn. 18). Das gilt gleichermaßen für die - wie hier - im Wege der Umwandlung in das Grundbuch eingetragene Zwangssicherungshypothek. \n\n13\\. bb) Soweit die Rechtsbeschwerde meint, das Grundbuch sei durch die Eintragung der Umwandlung nicht unrichtig geworden, weil sich die Höchstbetragshypothek mit der Festsetzung der Kosten gegenüber dem Beteiligten zu 2 von selbst in eine Zwangssicherungshypothek umgewandelt habe, trifft dies nicht zu. \n\n14\\. (1) Wie bereits dargelegt, bietet die Höchstbetragssicherungshypothek als Arresthypothek dem Gläubiger lediglich eine Sicherheit, aber noch keine Befriedigungsmöglichkeit. Die Zwangsvollstreckung in das Grundstück ermöglicht erst die Zwangssicherungshypothek (vgl. §§ 866, 867 ZPO), sobald der Gläubiger gegen den Eigentümer einen Titel auf Duldung der Zwangsvollstreckung wegen der zuerkannten Forderung erlangt hat (§ 1147 BGB). Wie der Bundesgerichtshof bereits entschieden hat, führt das Vorliegen eines rechtskräftigen Titels über die Arrestforderung aber nicht dazu, dass aus der Arresthypothek kraft Gesetzes eine Zwangshypothek wird. Vielmehr muss der Arrestgläubiger, nachdem er einen Titel über die gesicherte Forderung erwirkt hat, zunächst seine Arresthypothek in eine Zwangshypothek - mit dem Rang der Arresthypothek - umwandeln lassen, und zwar entweder durch Einigung (§§ 877, 873, 1186 BGB) oder im Vollstreckungswege (vgl. § 867 Abs. 1, § 932 Abs. 2 ZPO) auf Antrag gegenüber dem Grundbuchamt unter Vorlage des Schuldtitels, der die Einigung und Eintragungsbewilligung des Grundstückseigentümers ersetzt, jeweils in Verbindung mit der Eintragung in das Grundbuch (vgl. zum Ganzen BGH, Urteil vom 15. April 1997 - IX ZR 112\u002F96, NJW 1997, 3230 [juris Rn. 39]). Dem folgt die übrige Rechtsprechung und die zivilrechtliche Literatur - soweit ersichtlich - einhellig (vgl. etwa OLG Köln, FGPrax 2004, 100, 101 f. [juris Rn. 20 f.]; Wieczorek\u002FSchütze\u002FThümmel, ZPO, 5. Aufl., § 932 Rn. 14; MüKoZPO\u002FDrescher, 7. Aufl., § 932 Rn. 12; Zöller\u002FG. Vollkommer, ZPO, 36. Aufl., § 932 Rn. 4; BeckOK ZPO\u002FElzer [1.12.2025], § 932 Rn. 58; Anders\u002FGehle\u002FBecker, ZPO, 84. Aufl., § 932 Rn. 6). \n\n15\\. (2) Für die vorliegend beantragte Umwandlung gilt nichts anderes. Eine in Vollziehung eines strafrechtlichen Vermögensarrests in das Grundbuch eingetragene Höchstbetragshypothek wandelt sich bei Vorliegen des Titels über die Arrestforderung nicht kraft Gesetzes in eine Zwangssicherungshypothek um; für die Umwandlung bedarf es vielmehr eines Ersuchens der für die Beitreibung der Forderung zuständigen Behörde an das Grundbuchamt und der Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch. \n\n16\\. (a) Die Strafprozessordnung stellt für diese Umwandlung keine von der Zivilprozessordnung abweichenden Regeln auf. Vielmehr sollen nach § 111f Abs. 2 Satz 2 StPO die §§ 928 bis 932 ZPO sinngemäß gelten; davon umfasst ist die Verweisung in § 932 Abs. 2 ZPO auf die Regelungen des § 867 Abs. 1 und 2 ZPO über die Zwangshypothek. Zwar befreit § 38 GBO die Behörde von dem Erfordernis, mit dem Antrag auf Eintragung einer Zwangssicherungshypothek den vollstreckbaren Schuldtitel vorzulegen (vgl. schon Senat, Beschluss vom 14. Juli 1951 - V ZB 4\u002F51, BGHZ 3, 140, 142, 147), hier also die Festsetzung von Verfahrenskosten gegenüber dem Beteiligten zu 2 in Höhe von 181.704,90 € (vgl. § 464b StPO). Das Gesetz bietet aber keine Anhaltspunkte für die Annahme, dass es nicht einmal eines solchen Ersuchens bedarf und sich die Umwandlung der Höchstbetragshypothek in eine Zwangssicherungshypothek außerhalb des Grundbuchs vollzieht, sobald die Kostenfestsetzung erfolgt ist, was zur Folge hätte, dass das Grundbuch kraft Gesetzes unrichtig würde. \n\n17\\. Ohne dass es darauf ankäme, ist auch nicht erkennbar, dass die automatische Umwandlung der Höchstbetragshypothek in eine Zwangssicherungshypothek für die vollstreckende Behörde nennenswerte Vorteile hätte. Denn sie müsste das hierdurch unrichtig gewordene Grundbuch zunächst berichtigen lassen, um aus der - außerhalb des Grundbuchs entstandenen - Zwangssicherungshypothek die Zwangsversteigerung betreiben zu können. \n\n18\\. Soweit die Rechtsbeschwerde die Ansicht vertritt, das Umwandlungserfordernis führe bei zwischenzeitlicher Veräußerung des Grundstücks zu Schwierigkeiten, teilt der Senat diese Sorge nicht. Denn die Eintragung der Sicherungshypothek gemäß § 111f Abs. 2 StPO i.V.m. § 932 ZPO hat nach § 111f Abs. 4, § 111h Abs. 1 Satz 1 StPO die Wirkung eines Veräußerungsverbots gemäß § 136 BGB, das ebenfalls in das Grundbuch einzutragen ist (vgl. Senat, Beschluss vom 21. November 2019 - V ZB 75\u002F18, NJW-RR 2020, 339 Rn. 5 aE) und somit auch den gutgläubigen Erwerb des Grundstücks nach § 892 BGB ausschließt. \n\n19\\. (b) Soweit die Rechtsbeschwerde auf Literaturstimmen verweist, die von einer automatischen Umwandlung der Höchstbetragshypothek ausgehen, führt dies zu keiner anderen Bewertung. \n\n20\\. (aa) Zunächst beziehen sich die von der Rechtsbeschwerde herangezogenen Fundstellen in der strafrechtlichen Literatur teils nur allgemein auf den Übergang von der Arrest- zur Vollstreckungspfändung, ohne insoweit zwischen beweglichen Sachen und Grundstücken zu unterscheiden (so etwa Johann in Löwe-Rosenberg, StPO, 28. Aufl., § 111j Rn. 42; Heine in Satzger\u002FSchluckebier\u002FWerner, StPO, 6. Aufl., § 111j Rn. 19; BeckOK StPO\u002FHuber [1.1.2026], § 111e Rn. 26 jeweils zum Wertersatz). Eine solche Unterscheidung ist indes geboten. Denn bei einem Arrest von beweglichen Gegenständen ist auch in der zivilrechtlichen Rechtsprechung und Literatur anerkannt, dass sich das Arrestpfandrecht mit der Erlangung eines vollstreckbaren Titels über die Arrestforderung (und Vorliegen der weiteren Vollstreckungsvoraussetzungen) kraft Gesetzes ohne weitere Pfändung in ein Vollstreckungspfandrecht umwandelt (vgl. RGZ 121, 349, 351 f.), bzw. - genauer - dass zu der Sicherungsfunktion des Arrestpfandrechts die Verwertungsfunktion hinzutritt (vgl. Stein\u002FJonas\u002FBruns, ZPO, 23. Aufl., § 930 Rn. 11; MüKoZPO\u002FDrescher, 7. Aufl., § 930 Rn. 10; BeckOK ZPO\u002FElzer [1.12.2025], § 930 Rn. 35) oder das Arrestpfandrecht zu einem Vollstreckungspfandrecht „erstarkt“ (so Wieczorek\u002FSchütze\u002FThümmel, ZPO, 5. Aufl., § 930 Rn. 12). Dies lässt sich auf Grundstücke schon deswegen nicht übertragen, weil ein Vollstreckungspfandrecht nur bei der Mobiliarvollstreckung entsteht (vgl. Senat, Beschluss vom 28. Mai 2020 - V ZB 56\u002F19, NJW 2020, 2337 Rn. 10). Das Erstarken eines Arrestpfandrechts zu einem Vollstreckungspfandrecht bei beweglichen Sachen kann überdies der Umwandlung einer Arresthypothek in eine Zwangssicherungshypothek auch deshalb nicht gleichgestellt werden, weil es eine dem Grundbuch vergleichbare Publizität rechtlicher Änderungen bei Mobilien nicht gibt. \n\n21\\. (bb) Soweit sich die von der Rechtsbeschwerde angeführte Literatur (auch) auf die Umwandlung der Arresthypothek in eine Zwangssicherungshypothek bezieht, wird die Rechtsansicht, diese Umwandlung vollziehe sich kraft Gesetzes, nicht näher begründet (vgl. etwa SK-StPO\u002FRogall\u002FSchumann, 6\\. Aufl., § 111f Rn. 11; MüKoStPO\u002FBittmann, 2. Aufl., § 111j Rn. 58; Schmitt\u002FKöhler, StPO, 68. Aufl., § 111e Rn. 17). Teilweise wird als Beleg auf die Gesetzesbegründung zu § 111h StPO Bezug genommen (so etwa bei KK-StPO\u002FSpillecke, 9. Aufl., § 111h Rn. 5). Diese verweist aber wiederum ihrerseits nur auf eine Kommentarstelle (BT-Drucks. 18\u002F9525 S. 78 mit MüKoStPO\u002FBittmann, 1. Aufl., § 111d Rn. 17), in der es lediglich heißt, „[d]ie rechtskräftige Zuerkennung der Arrestforderung führt zur Umwandlung der Arrest- in eine Zwangshypothek“. Hieraus ergibt sich schon nicht eindeutig, dass die Umwandlung (auch) im Falle der Arresthypothek kraft Gesetzes ohne Ersuchen an das Grundbuchamt erfolgen soll. Erst recht lässt sich der Fundstelle keine Begründung für eine solche automatische Umwandlung entnehmen. \n\n22\\. (cc) Überdies wird auch in der Literatur zu den §§ 111b ff. StPO teilweise davon ausgegangen, dass die Umwandlung der Arresthypothek in eine Zwangssicherungshypothek nicht kraft Gesetzes, sondern nur auf Ersuchen der Behörde erfolgt (vgl. etwa Savini, RpflStud 2025, 36, 38 sowie Rönnau, Vermögensabschöpfung, 2. Aufl., Rn. 209: „die Arresthypothek in eine Zwangshypothek umwandeln lassen kann“). Dies wird auch damit begründet, dass die strafprozessualen Vorschriften keinen normativen Anknüpfungspunkt dafür bieten, von der Rechtsauffassung der zivilprozessualen Rechtsprechung und Literatur zu § 932 ZPO für das Strafprozessrecht abzuweichen (so zutreffend El-Ghazi in Hilgendorf\u002FKudlich\u002FValerius, Handbuch des Strafrechts, Bd. 8, § 35 Rn. 103). Dem ist aus Sicht des Senats nichts hinzuzufügen. \n\nIV.\n\n23\\. Die Kostenentscheidung beruht auf § 84 FamFG, § 2 Abs. 1 Satz 1 GNotKG. Brückner Haberkamp Hamdorf Malik Laube","Anforderungen an die Behördenzuständigkeit und das Eintragungserfordernis bei der Umwandlung einer strafprozessualen Arresthypothek in eine Zwangssicherungshypothek","2026-07-08T22:28:50.866Z","2026-07-10T22:06:26.822Z",{"id":185,"ecli":186,"slug":187,"caseNumber":188,"courtId":44,"decisionDate":189,"fullText":190,"summary":191,"language":48,"source":49,"sourceUrl":50,"sourceTimestamp":189,"parsedAt":192,"updatedAt":193},"3203","ECLI:DE:NEURIS:KORE705002026","ecli-de-neuris-kore705002026","V ZR 76\u002F25","2026-01-30T00:00:00.000Z","#  BGH, Urteil vom 30. Januar 2026 - V ZR 76\u002F25 \n\n## Leitsatz\n\n1\\. Handelt jemand als Verwalter einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, obwohl er weder als Verwalter bestellt noch aufgrund eines gültigen Verwaltervertrags zum Handeln als Verwalter verpflichtet ist (sog. faktischer Verwalter), treffen ihn grundsätzlich dieselben Pflichten wie den wirksam bestellten bzw. aufgrund eines Vertrags verpflichteten Verwalter. Verletzt der faktische Verwalter diese Pflichten, haftet er der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 280 Abs. 1 BGB.18 25 36\n\n2\\. Schloss der Bauträger bzw. der teilende Eigentümer unter Geltung des Wohnungseigentumsgesetzes in der bis zum 30. November 2020 geltenden Fassung einen Vertrag im Interesse der künftigen Gemeinschaft im eigenen Namen, setzte der spätere Übergang auf die zwischenzeitlich entstandene Wohnungseigentümergemeinschaft regelmäßig eine Vertragsübernahme durch Beschluss voraus; ein entsprechendes Handeln im fremden Namen musste ebenfalls durch Beschluss genehmigt werden.29 32\n\n## Tenor\n\nDie Revision der Beklagten gegen das Urteil der 25. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 24. März 2025 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\n## Tatbestand\n\n1\\. Die Klägerin ist eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), die Beklagte ist ihre ehemalige Verwalterin. Das zugehörige bebaute Grundstück ist Teil eines ehemaligen Klinikgeländes mit zahlreichen einzelnen Häusern, die sich um einen dazugehörigen Park gruppieren. Der Gesamtkomplex stand im Eigentum einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), deren Gesellschafter der Geschäftsführer und die Prokuristin der Beklagten sind (im Folgenden Eheleute K.). Im Zuge der Sanierung und Aufteilung des Gesamtkomplexes entstanden bis zum Jahre 2012 mehrere - von der Klägerin zu unterscheidende - Wohnungseigentümergemeinschaften. Der Park steht bis heute im Eigentum der Eheleute K. Die Beklagte schloss am 24. September 2012 mit der Firma D. K. (im Folgenden Firma D.K.) einen Vertrag über die regelmäßige Pflege des Parks sowie weitere regelmäßige Arbeiten auf dem gesamten Areal. Am 25. März 2014 schlossen die Eheleute K. mit der Beklagten einen Vertrag über die Haus- und Grundstücksverwaltung des Gesamtkomplexes. \n\n2\\. Mit notarieller Urkunde vom 24. November 2014 teilte die GbR das die Klägerin betreffende Grundstück auf und bestellte die Beklagte zur ersten Verwalterin der zukünftigen GdWE. Sie veräußerte das Wohnungseigentum an verschiedene Personen; die ersten Erwerber wurden im Februar 2016 in das Grundbuch eingetragen. In der ersten Eigentümerversammlung am 15. Mai 2017 wurde die Beklagte entlastet und erneut als Verwalterin bis zum 31. Mai 2018 bestellt. Nach Ablauf dieser Zeit führte die Beklagte die Verwaltung der Klägerin zunächst faktisch fort. \n\n3\\. Von einem von der Beklagten im eigenen Namen für die Klägerin geführten Konto pfändete das Finanzamt am 19. Juli 2019 einen Betrag in Höhe von 12.280,52 €, von dem ein Betrag in Höhe von 6.000 € der Klägerin wieder gutgeschrieben wurde. In dem Zeitraum vom 15\\. Juni 2019 bis zum 5. August 2020 wurden von diesem Konto zudem auf Veranlassung der Beklagten Rechnungen der Firma D.K. für die Parkpflege in Höhe von insgesamt 16.541,17 € beglichen. \n\n4\\. Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin - soweit noch relevant - gestützt darauf, sie sei nicht zur Zahlung der Kosten für die Parkpflege verpflichtet gewesen und habe zudem einen Anspruch auf Erstattung eines Restbetrags von 6.280,52 € wegen der erfolgten Pfändung, die Zahlung von insgesamt 22.821,59 € nebst Zinsen. Die Beklagte beantragt mit ihrer Widerklage gestützt darauf, sie habe einen Anspruch auf Erstattung von ihr in den Jahren 2020 und 2021 gezahlter Parkpflegekosten sowie einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Hausgelder aus abgetretenem Recht der Eheleute K., die Klägerin zur Zahlung von 36.989,02 € nebst Zinsen zu verurteilen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Die Berufung der Beklagten ist erfolglos gewesen. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision will die Beklagte weiterhin die Abweisung der Klage und die Stattgabe der Widerklage erreichen. Die Klägerin beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels. \n\n## Entscheidungsgründe\n\nI.\n\n5\\. Nach Ansicht des Berufungsgerichts hat die Klägerin gegen die Beklagte einen Anspruch aus § 280 Abs. 1 BGB auf Zahlung von 16.541,17 € wegen der von ihrem Konto in der Zeit vom 28. Juni 2019 bis zum 5. August 2020 erfolgten Abbuchungen für die Kosten der Parkpflege. Die Beklagte habe ihre Pflichten als faktische Verwalterin verletzt, indem sie diese Zahlungen aus dem Gemeinschaftsvermögen veranlasst habe. Zwar sei die Beklagte als faktische Verwalterin entsprechend § 27 Abs. 1 Nr. 5 WEG aF berechtigt gewesen, Zahlungen zu bewirken, die mit der laufendenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhingen. Hierunter fielen aber die aufgrund des Vertrags vom 24. September 2012 an die Firma D.K. geleisteten Zahlungen nicht. Dieser Vertrag sei nicht zwischen der Firma D.K. und der damals noch nicht existenten Klägerin geschlossen worden, sondern zwischen der Firma D.K. und der Beklagten im eigenen Namen. \n\n6\\. Die Klägerin sei auch nicht in den Vertrag vom 24. September 2012 eingetreten. Weder aus der Beauftragung der Beklagten am 25. März 2014 mit der Haus- und Grundstücksverwaltung noch aus der Bestellung der Beklagten zur Verwalterin in der Teilungserklärung vom 24\\. November 2014 oder aus den Erwerbsverträgen mit den einzelnen Wohnungseigentümern ergebe sich ein solcher Vertragseintritt. Dass die Beklagte als Verwalterin für die Klägerin auf die Rechnungen der Firma D.K. Zahlungen geleistet habe, führe ebenso wenig zu einer Vertragsübernahme oder einer Genehmigung des Vertrags wie Beschlussfassungen über die Jahresabrechnungen. Die Beklagte sei ohne eine entsprechende Beschlussfassung weder zu dem Abschluss eines Vertrags über die Parkpflegekosten zu Lasten der Klägerin noch zu der Übernahme des Vertrags für die Klägerin berechtigt gewesen. Eine derartige Berechtigung ergebe sich insbesondere nicht aus § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 i.V.m. Abs. 1 Nr. 2 WEG aF, weil es sich weder um eine Angelegenheit der laufenden Verwaltung noch um die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums gehandelt habe. \n\n7\\. Soweit die Beklagte behaupte, im April 2014 sei zwischen den Eheleuten K. und den benachbarten Wohnungseigentümergemeinschaften vereinbart worden, dass letztere auf die Erstattung bestimmter Kosten verzichteten und die Klägerin im Gegenzug die Parkpflegekosten tragen solle, reiche der Vortrag nicht aus. Nicht hinreichend substantiiert sei auch der Vortrag, die Klägerin habe durch die Zahlungen Aufwendungen erspart. Die im Jahr 2017 erteilte Entlastung stehe dem Anspruch aus § 280 Abs. 1 BGB schon deswegen nicht entgegen, weil den Wohnungseigentümern die erfolgten Zahlungen nicht bekannt gewesen seien. \n\n8\\. Im Hinblick auf die zu Unrecht erfolgte Pfändung habe die Klägerin gegen die Beklagte noch einen Anspruch in Höhe von 6.280,52 €. Soweit die Beklagte vortrage, sie habe in Höhe von 5.000 € am 18. Oktober 2019 eine Verrechnung mit einem Anspruch auf Hausverwaltervergütung vorgenommen, fehle es an einer konkreten Darlegung der anspruchsbegründenden Umstände. \n\n9\\. Die Widerklage sei unbegründet. Da die Klägerin die Kosten der Parkpflege nicht tragen müsse, bestehe kein Anspruch auf deren Erstattung. Soweit die Beklagte in ihre Berechnung einen ihr von den Eheleuten K. abgetretenen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Hausgelder einstelle, genüge es zum einen nicht, wenn sie nur auf in Buchungslisten aufgeführte Beträge verweise. Zum anderen könne eine Korrektur von Überzahlungen nur über das Abrechnungssystem der GdWE erreicht werden, also durch Erstellung von Jahresabrechnungen. \n\nII.\n\n10\\. Die unbeschränkt zugelassene Revision hat keinen Erfolg. Sie ist teilweise unzulässig, im Übrigen ist sie unbegründet. \n\n11\\. 1\\. Die Revision ist mangels einer ordnungsgemäßen Begründung unzulässig, soweit die Beklagte sich gegen die Verurteilung zur Rückzahlung eines Teilbetrags von 1.280,52 € wegen der erfolgten Pfändung wendet. Gemäß § 551 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2a ZPO muss die Revisionsbegründung die bestimmte Bezeichnung der Umstände enthalten, aus denen sich die Rechtsverletzung ergibt. Sie muss sich mit den tragenden Gründen des Berufungsurteils auseinandersetzen und konkret darlegen, aus welchen Gründen das Urteil rechtsfehlerhaft sein soll (vgl. Senat, Urteil vom 20. Mai 2011 - V ZR 250\u002F10, WuM 2011, 543 Rn. 6 mwN). Die Begründung muss sich auf alle Teile des Urteils erstrecken, hinsichtlich derer eine Abänderung beantragt ist. Daran fehlt es bezüglich des Anspruchs auf Erstattung des gepfändeten Betrags in Höhe von 1.280,52 €. In der Revisionsbegründung wird lediglich ausgeführt, der dem Grunde nach in Höhe von 6.280,52 € bestehende Rückzahlungsanspruch sei in Höhe von 5.000 € durch Verrechnung erloschen. \n\n12\\. 2\\. Soweit sie zulässig ist, ist die Revision unbegründet. \n\n13\\. a) Die auf § 547 Nr. 1 ZPO gestützte Verfahrensrüge der Beklagten, das Berufungsgericht sei nicht vorschriftsmäßig besetzt gewesen, ist schon nicht ordnungsgemäß begründet worden. \n\n14\\. aa) Die Revisionsbegründung muss, soweit sie auf einen Verfahrensfehler gestützt wird, die Tatsachen bezeichnen, die den Mangel ergeben (§ 551 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2b ZPO). Zur ordnungsmäßigen Begründung einer Verfahrensrüge, die auf geschäftsinterne Vorgänge gestützt wird, muss die Revision zumindest darlegen, dass sie das Berufungsgericht erfolglos um Aufklärung ersucht habe (vgl. BGH, Beschluss vom 26. März 1986 - III ZR 114\u002F85, NJW 1986, 2115; Urteil vom 25. November 2022 - LwZR 5\u002F21, NJOZ 2023, 686 Rn. 8). \n\n15\\. bb) Die Revision macht insoweit geltend, die Unterschriften unter dem angefochtenen Urteil widersprächen der richterlichen Geschäftsverteilung. Für die Besetzung der 25\\. Zivilkammer benenne der Geschäftsverteilungsplan des Berufungsgerichts für das Jahr 2025 als zweiten Beisitzer den Richter am Landgericht P. . Unterschrieben habe das Urteil als zweiter Beisitzer jedoch der Richter B. . Ein Ausscheiden des Richters am Landgericht P. aus der 25. Zivilkammer gehe aus dem Geschäftsverteilungsplan für das Jahr 2025 indes nicht hervor. \n\n16\\. cc) Dies genügt, wie die Erwiderung zu Recht rügt, nicht für eine ordnungsmäßige Begründung der Besetzungsrüge. Ergeht - wie hier - eine Entscheidung im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO, ist sie von den Richtern zu fällen, die durch die Geschäftsverteilung als gesetzliche Richter (Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG, § 21e, § 21g GVG) zu dem für die Entscheidungsfindung maßgeblichen Zeitpunkt, also zum Zeitpunkt der letzten Beratung, bestimmt sind (vgl. Senat, Urteil vom 22. Dezember 1967 - V ZR 114\u002F64, MDR 1968, 314; BGH, Urteil vom 19. März 1992 - I ZR 122\u002F90, NJW-RR 1992, 1065). \n\n17\\. Die Revision legt nicht hinreichend dar, dass die unterzeichnenden Richter nicht diejenigen waren, die im Zeitpunkt der letzten Beratung zur Entscheidung als gesetzliche Richter bestimmt waren. Die Beratung, deren Datum nicht im Berufungsurteil angegeben ist, muss nach Ablauf der Schriftsatzfrist am 26. Februar 2025 und vor der Verkündung am 24\\. März 2025 erfolgt sein. Mit Wirkung zum 17. März 2025 war Richter B. aufgrund des Beschlusses des Präsidiums des Berufungsgerichts vom 14. März 2025 zum weiteren Beisitzer der 22. Zivilkammer bestimmt worden. Die 22. Zivilkammer ist nach dem Geschäftsverteilungsplan für das Jahr 2025 außerhalb von Beschwerde- und Notarkostensachen zur Vertretung der Richter der hier zuständigen 25. Zivilkammer berufen. Eine ordnungsgemäße Besetzung wäre mithin gegeben, wenn die Beschlussfassung in der Zeit ab dem 17. März 2025 erfolgt wäre und im Hinblick auf den Richter am Landgericht P. ein Verhinderungsfall vorgelegen hätte. Dass dies nicht der Fall war, macht die Revision nicht geltend. Ebenso wenig trägt sie vor, sie hätte sich beim Berufungsgericht erfolglos um Aufklärung über den Entscheidungszeitpunkt sowie das Vorliegen einer Verhinderung des Richters am Landgericht P. bemüht und könne deshalb hierzu keine näheren Angaben machen. \n\n18\\. b) In der Sache geht das Berufungsgericht zutreffend davon aus, dass der Klägerin gegen die Beklagte als ehemalige faktische Verwalterin aus § 280 Abs. 1 BGB wegen der gezahlten Parkpflegekosten ein Anspruch in Höhe von 16.541,17 € und wegen der erfolgten Pfändung ein Anspruch in Höhe von noch 5.000 € zusteht, da die Beklagte die ihr als faktische Verwalterin obliegenden schuldrechtlichen Pflichten verletzt hat. \n\n19\\. aa) Handelt jemand als Verwalter einer GdWE, obwohl er weder als Verwalter bestellt noch aufgrund eines gültigen Verwaltervertrags zum Handeln als Verwalter verpflichtet ist (sog. faktischer Verwalter), treffen ihn grundsätzlich dieselben Pflichten wie den wirksam bestellten bzw. aufgrund eines Vertrags verpflichteten Verwalter. Verletzt der faktische Verwalter diese Pflichten, haftet er der GdWE nach § 280 Abs. 1 BGB. \n\n20\\. (1) Nach allgemeiner und zutreffender Meinung besteht zwischen dem faktischen Verwalter und der GdWE eine schuldrechtliche Sonderverbindung. Dabei wird die Natur dieses schuldrechtlichen Rechtsverhältnisses unterschiedlich beurteilt. Der Bundesgerichtshof hat die Grundsätze der Geschäftsführung ohne Auftrag angewendet (vgl. BGH, Urteil vom 7. März 1989 - XI ZR 25\u002F88, NJW-RR 1989, 970; vgl. auch Urteil vom 6. März 1997 - III ZR 248\u002F95, NJW 1997, 2106, 2107). In der Literatur ist dies allerdings zum Teil auf Kritik gestoßen; es wird insofern vertreten, dass auf das Handeln des faktischen Verwalters vielmehr die im Gesellschaftsrecht entwickelten Grundsätze des fehlerhaften Anstellungsverhältnisses zu übertragen seien (so etwa BeckOGK\u002FGreiner, WEG [1.12.2025], § 26 Rn. 241, 244; Zschieschack in Jennißen, WEG, 8. Aufl., § 27 Rn. 198). Nach anderer Ansicht kann das Auftragsrecht Anwendung finden (vgl. N. Reh in Niedenführ, WEG, 14. Aufl., § 27 Rn. 301). \n\n21\\. (2) Einer Entscheidung über die Grundlage des Schuldverhältnisses bedarf es im Zusammenhang mit der - hier relevanten - Haftung nach § 280 Abs. 1 BGB allerdings nicht. Denn es besteht im Ergebnis Einigkeit, dass das aufgrund des Schuldverhältnisses bestehende Pflichtenprogramm des faktischen Verwalters dem eines bestellten Verwalters entspricht (vgl. LG Frankfurt a.M., ZWE 2021, 464 Rn. 11; BeckOGK\u002FGreiner, WEG [1.12.2025], § 26 Rn. 244; Hügel\u002FElzer, WEG, 4. Aufl., § 26 Rn. 70). Insbesondere muss der faktische Verwalter auch die Vermögensinteressen der GdWE wahren und darf keine unberechtigten Zahlungen vornehmen. \n\n22\\. bb) Hiervon ausgehend nimmt das Berufungsgericht im Ergebnis zu Recht an, dass die Beklagte ihre Pflicht zur ordnungsgemäßen Wahrnehmung der Geschäfte der Klägerin verletzt hat, indem sie aus dem Vermögen der Klägerin die Zahlungen an die Firma D.K. in Höhe von 16.541,17 € veranlasst hat. \n\n23\\. (1) Die Klägerin trägt schlüssig vor, dass die Beklagte durch die Veranlassung der Zahlungen ihre Pflichten verletzt hat. \n\n24\\. (a) Ein Vortrag ist schlüssig, wenn die vorgetragenen Tatsachen in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte Recht als in der Person des Klägers entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist hingegen nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. Das Gericht muss nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen (st. Rspr., vgl. Senat, Urteil vom 28. April 2023 - V ZR 270\u002F21, NJW-RR 2023, 1166 Rn. 22; BGH, Beschluss vom 11. Februar 2025 - VI ZR 185\u002F24, NJW-RR 2025, 767 Rn. 10, jeweils mwN). Ob und inwieweit ein an sich schlüssiger Sachvortrag näher substantiiert werden muss, richtet sich nach der Einlassung des Gegners (näher BGH, Beschluss vom 1. Juni 2005 - XII ZR 275\u002F02, NJW 2005, 2710, 2711 mwN). \n\n25\\. (b) Die Klägerin hat vorgetragen, die Pflichtverletzung liege darin, dass die Beklagte als faktische Verwalterin die Zahlungen an die Firma D.K. angewiesen habe, obwohl die Klägerin nicht Partei des Vertrags vom 24. September 2012 geworden sei. Dieser Vortrag genügt für die schlüssige Darlegung einer objektiven Pflichtverletzung in Gestalt unberechtigter Zahlungen aus dem Vermögen der Klägerin. \n\n26\\. (2) Gegen die Behauptung der Klägerin, sie sei nicht zur Zahlung der Parkpflegekosten verpflichtet gewesen, wendet sich die Beklagte ohne Erfolg. Der Grund hierfür liegt allerdings - anders als das Berufungsgericht meint - nicht in der fehlenden Substantiierung ihres Vortrags. Vielmehr ist ihr Verteidigungsvorbringen schon nicht erheblich. \n\n27\\. (a) Ein Vortrag ist erheblich, wenn mit ihm Tatsachen vorgetragen werden, die geeignet sind, in Verbindung mit einem Rechtssatz Einwendungen gegen das von dem Kläger geltend gemachte Recht zu begründen. Ob der Vortrag - abhängig vom Klägervorbringen - näher zu substantiieren ist, ist erst zu prüfen, wenn der Vortrag an sich erheblich ist. Die Anforderungen an die Schlüssigkeit des Klägervortrags gelten entsprechend (hierzu oben Rn. 24; vgl. BeckOK ZPO\u002F Bacher [1.12.2025], § 284 Rn. 37 ff.). \n\n28\\. (b) Aus dem Vortrag der Beklagten ergibt sich nicht, dass ein Anspruch der Firma D.K. gegen die Klägerin auf Zahlung der Parkpflegekosten aus dem Vertrag vom 24. September 2012 bestanden hat und die Zahlungen deshalb berechtigt waren. \n\n29\\. (aa) Zu dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses war die Klägerin - auch als werdende GdWE - noch nicht entstanden. Sie konnte daher nicht handeln und deswegen auch - wie es das Berufungsgericht zutreffend ausführt - selbst keine Verträge schließen. Die Klägerin entstand nach dem insofern anzuwendenden Wohnungseigentumsgesetz in der bis zum 30. November 2020 geltenden Fassung (im folgenden Wohnungseigentumsgesetz aF) als werdende GdWE erst in dem Zeitpunkt, in dem der erste Erwerber werdender Wohnungseigentümer wurde, und als GdWE mit der Eintragung des ersten Erwerbers in das Wohnungsgrundbuch (vgl. Senat, Urteil vom 14. Februar 2020 - V ZR 159\u002F19, NJW-RR 2020, 840 Rn. 9 mwN). Es ist ausgeschlossen, dass dies vor der Aufteilung am 24. November 2014 der Fall war. \n\n30\\. (bb) Obwohl es anders als nach heutiger Rechtslage (§ 9a Abs. 1 Satz 2 WEG) unter Geltung des Wohnungseigentumsgesetzes aF keine Ein-Personen-Gemeinschaft gab, musste der Bauträger bzw. der teilende Eigentümer aus praktischen Gründen regelmäßig Verträge \\- etwa für die Energieversorgung und die Verwaltung - mit Blick auf die noch nicht entstandene GdWE schließen. Auf diese Weise wurde sichergestellt, dass die Erwerber mit Besitzübergang ihr Wohnungseigentum gleich nutzen konnten. Vor diesem Hintergrund stellte sich regelmäßig - wie auch hier - die Frage, wie solche Verträge auf die zwischenzeitlich entstandene GdWE übertragen werden (vgl. dazu auch BT-Drucks. 19\u002F18791 S. 46). Die Übernahme der Verpflichtungen durch die Erwerber in den Erwerbsverträgen reichte - wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt - hierfür nicht aus. Sie konnte keine Verpflichtung der GdWE, sondern nur eine solche der Erwerber begründen (vgl. OLG Hamburg, ZWE 2024, 168 Rn. 34; Becker, ZWE 2007, 119, 120; Armbrüster, ZWE 2019, 66, 70). \n\n31\\. Schloss der Bauträger bzw. der teilende Eigentümer unter Geltung des Wohnungseigentumsgesetzes aF einen Vertrag im Interesse der künftigen Gemeinschaft im eigenen Namen, setzte der spätere Übergang auf die zwischenzeitlich entstandene Wohnungseigentümergemeinschaft infolgedessen nach allgemeiner Ansicht regelmäßig eine Vertragsübernahme (§§ 414 f. BGB) durch Beschluss voraus; ein entsprechendes Handeln im fremden Namen musste ebenfalls durch Beschluss genehmigt werden (vgl. OLG Hamburg, ZWE 2024, 168 Rn. 37; BeckOGK\u002FFalkner, WEG [1.12.2025], § 9a Rn. 133; Bärmann\u002F Suilmann, WEG, 14. Aufl. 2018, § 10 Rn. 71; Bärmann\u002FBecker, WEG, 14. Aufl. 2018, § 26 Rn. 128; ders., ZWE 2007, 119, 120). Diese Auffassung trifft zu; insbesondere musste sowohl einer Vertragsübernahme nach §§ 414 f. BGB als auch einer Genehmigung entsprechend § 177 BGB ein Beschluss der Wohnungseigentümer zugrunde liegen (aA wohl LG Köln, ZWE 2015, 35), sofern es nicht um Maßnahmen der laufenden Verwaltung ging. Denn zum einen erfolgt die Willensbildung der GdWE durch die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer nach § 23 Abs. 1 WEG. Zum anderen konnte der Verwalter die GdWE bei der Erklärung der Genehmigung bzw. der Erklärung der Übernahme gemäß § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG aF nur dann vertreten, wenn er hierzu durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss ermächtigt war. Denn die in § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 bis 6 WEG aF enumerativ geregelte Vertretungsmacht umfasste eine derartige Erklärung nur unter engen Voraussetzungen, insbesondere im Hinblick auf laufende Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung (§ 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 WEG aF). Eine wirksame Genehmigung oder Vertragsübernahme auf der Grundlage schlüssigen Verhaltens der Wohnungseigentümer oder des Verwalters war daher entgegen der von der Prozessbevollmächtigten der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat geäußerten Ansicht regelmäßig nicht möglich. \n\n32\\. (cc) Dies zugrunde gelegt, ergeben die von der Beklagten vorgetragenen Tatsachen keine Verpflichtung der Klägerin aus dem Vertrag vom 24. September 2012. Dabei kann dahinstehen, ob der Vertrag - wie die Revision im Sinne einer „antizipierten Vertretung“ geltend macht - im Namen der zukünftigen Klägerin oder - wovon das Berufungsgericht ausgeht - im Namen der Beklagten abgeschlossen wurde. So oder so bedürfte es einer Beschlussfassung der GdWE, um deren Verpflichtung aus diesem Vertrag zu begründen. Dass ein solcher Beschluss gefasst worden ist, macht die Beklagte nicht geltend. Eine Beschlussfassung über eine Jahresabrechnung oder eine Entlastung des Verwalters betrifft ersichtlich einen anderen Gegenstand. \n\n33\\. (c) Ebenso unerheblich ist der weitere Vortrag der Beklagten, es habe im April 2014 eine Vereinbarung zwischen den benachbarten Wohnungseigentümergemeinschaften und den damaligen Eigentümern des Grundstücks gegeben, in der sich die Klägerin zur Tragung der Kosten der Parkpflege verpflichtet habe. Zu dieser Zeit war die Klägerin noch nicht entstanden. Auch diese Vereinbarung hätte wiederum nur durch Beschluss auf die Klägerin übergehen können. Dass eine solche Beschlussfassung erfolgt ist, trägt die Beklagte nicht vor. Soweit die Revision auf Vortrag verweist, wonach die GdWE - bestehend aus den Eheleuten K. - nach erfolgter Aufteilung in einer Eigentümerversammlung die Übernahme der Parkpflege beschlossen hätte, ist dies schon deshalb unerheblich, weil eine Ein-Personen-Gemeinschaft damals rechtlich nicht vorgesehen war und die GbR als teilende und noch einzige Eigentümerin infolgedessen keine Beschlüsse fassen konnte. \n\n34\\. (d) Dass die Beklagte nach Entstehen der Klägerin als deren Vertreterin mit der Firma D.K. einen Vertrag über die Pflege des im Eigentum der Eheleute K. stehenden Parks geschlossen hat, trägt sie schon nicht vor. Auch insoweit hätte eine Genehmigung durch Beschluss erfolgen müssen, weil die Vertretungsmacht des Verwalters nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 bis 6 WEG aF - wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt - nicht den Abschluss von Verträgen über Grundstücke Dritter umfasste. \n\n35\\. (3) Durch die pflichtwidrige Zahlung der Kosten der Parkpflege aus dem Vermögen der Klägerin ist dieser ein Schaden in Höhe von 16.541,17 € entstanden, dessen Ersatz sie nach § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangen kann. Vortrag, der dem vermuteten Verschulden der Beklagten gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB entgegenstehen könnte, hat diese nicht gehalten. Entgegen der von der Prozessbevollmächtigten der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat geäußerten Ansicht ist der der Klägerin entstandene Schaden nicht deswegen niedriger anzusetzen, weil diese durch die Zahlung der Parkpflegekosten Aufwendungen erspart hätte. Die Darlegungslast für eine derartige Vorteilsanrechnung trägt grundsätzlich der Schädiger, hier also die Beklagte (vgl. Senat, Urteil vom 17\\. Oktober 2003 - V ZR 84\u002F02, NJW-RR 2004, 79, 81 mwN). Die schlichte Behauptung, die Klägerin habe durch die Zahlung der Parkpflegekosten Aufwendungen in Höhe von ca. 500 € monatlich erspart, ist wiederum nicht erheblich. \n\n36\\. (a) Dass die Klägerin durch die Übernahme der Parkpflegekosten eigene Kosten der Grünflächenpflege erspart hat, ergibt sich aus dem Vortrag der Beklagten nicht. Der Vertrag über die Parkpflege umfasst den Feststellungen zufolge zwar auch die „Reinigung der Fläche um“ und den „Rasenschnitt vor“ zu der Anlage der Klägerin gehörenden Gebäuden. Dem lässt sich aber schon nicht entnehmen, dass diese Flächen zu dem Grundstück der Mitglieder der Klägerin gehören. Ebenso wenig geht daraus hervor, dass die Kosten im Zusammenhang mit Wegerechten angefallen wären; beide Vorinstanzen haben darauf hingewiesen, dass völlig unklar geblieben ist, an welchen Flächen welche Rechte bestehen und inwiefern die Kosten bei der Klägerin angefallen wären. Ebenso wenig trägt die Beklagte vor, welche Kosten für die Pflege dieser Flächen entstanden wären, wenn sie im Gemeinschaftseigentum gestanden hätten und die Klägerin die Pflege selbst in Auftrag gegeben hätte. \n\n37\\. (b) Auch die Nutzung des Parks durch die Wohnungseigentümer führt entgegen der von der Prozessbevollmächtigten der Beklagten in der mündlichen Verhandlung geäußerten Ansicht nicht dazu, dass die Klägerin Aufwendungen erspart hat. Warum die bloße Nutzung eines fremden Parks zu dessen Pflege verpflichten soll, ergibt sich aus dem Vortrag nicht. \n\n38\\. cc) Gegenansprüche, die die Beklagte dem Anspruch aus § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB entgegenhalten könnte, werden nicht schlüssig vorgetragen. Ein Anspruch aus § 683 Satz 1 BGB auf Ersatz von Aufwendungen scheidet schon deswegen aus, weil die als Anspruchsstellerin insoweit darlegungspflichtige Beklagte keine Tatsachen vorträgt, aus denen sich ergibt, dass die Übernahme der Kosten der Parkpflege dem Interesse der Klägerin entsprach. Nach dem Vortrag der Beklagten war die Klägerin weder zur Tragung der Parkpflegekosten verpflichtet noch hatte sie durch die erfolgten Zahlungen einen sonstigen Vorteil (s.o. Rn. 36 f.). Auch Tatsachen, die einen Anspruch aus § 684 Satz 1 i.V.m. § 812 BGB begründen könnten, legt die Beklagte nicht dar. \n\n39\\. dd) Rechtsfehlerfrei ist auch die Annahme des Berufungsgerichts, dass die Klägerin im Hinblick auf den gepfändeten Betrag einen Anspruch auf Zahlung weiterer 5.000 € hat. Die Revision wendet sich nicht gegen den Zahlungsanspruch der Klägerin in Höhe von weiteren 5.000 €, sondern macht lediglich geltend, dieser Anspruch sei durch Verrechnung mit Hausverwalterabrechnungen in Höhe von 6.568,80 € erloschen. Allein die Behauptung, es habe eine entsprechende, nicht beglichene Rechnung gegeben, die die Beklagte allerdings nicht vorlegen könne, reicht aber nicht aus, um die bestrittenen Ansprüche auf eine Hausverwaltervergütung in dieser Höhe schlüssig darzulegen. \n\n40\\. c) Zu Recht verneint das Berufungsgericht schließlich den mit der Widerklage geltend gemachten Anspruch. \n\n41\\. aa) Ein Anspruch auf Rückerstattung der von der Beklagten übernommenen Kosten für die Parkpflege aus § 683 Satz 1 BGB oder § 684 Satz 1 i.V.m. § 812 BGB scheidet mangels schlüssiger Darlegung aus (s.o. Rn. 38). \n\n42\\. bb) Zutreffend geht das Berufungsgericht zudem davon aus, dass der von der Beklagten geltend gemachte, von den Eheleuten K. an sie abgetretene Anspruch auf Rückzahlung von „überzahlten Hausgeldern“ nicht besteht. Auch diesbezüglich fehlt es bereits an einer schlüssigen Darlegung. Denn ein direkter Anspruch der Wohnungseigentümer gegen die GdWE auf Rückzahlung überzahlter Hausgelder besteht grundsätzlich nicht; vielmehr können etwa erforderliche Korrekturen - wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt - nur über das Abrechnungssystem der GdWE im Rahmen der Jahresabrechnung erfolgen. Insofern gilt bei bewussten Überzahlungen von Hausgeldern - wie sie hier vorgetragen werden - nichts anderes als bei Zahlungen auf die Abrechnungsspitze einer später für ungültig erklärten Jahresabrechnung (hierzu Senat, Urteil vom 10. Juli 2020 - V ZR 178\u002F19, ZfIR 2020, 718 Rn. 12 ff.). Dass eine versehentliche Doppelzahlung vorliegt, die ausnahmsweise einen direkten Rückforderungsanspruch begründen könnte (vgl. Senat, Urteil vom 10. Juli 2020 - V ZR 178\u002F19, aaO Rn. 24), macht die Beklagte nicht geltend. \n\nIII.\n\n43\\. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Brückner Göbel Haberkamp Laube Grau","BGH, Urteil vom 30. Januar 2026 - V ZR 76\u002F25","2026-07-08T22:29:52.045Z","2026-07-10T22:06:39.009Z",{"id":195,"ecli":196,"slug":197,"caseNumber":198,"courtId":44,"decisionDate":199,"fullText":200,"summary":201,"language":48,"source":49,"sourceUrl":50,"sourceTimestamp":199,"parsedAt":202,"updatedAt":203},"3351","ECLI:DE:NEURIS:KORE701642026","ecli-de-neuris-kore701642026","VIII ZR 247\u002F24","2026-01-21T00:00:00.000Z","#  BGH, Urteil vom 21. Januar 2026 - VIII ZR 247\u002F24 \n\n## Leitsatz\n\n1\\. Bei der Einbringung vermieteten und an den Mieter überlassenen Wohnraums durch den vermietenden Alleineigentümer in eine aus ihm, seiner Ehefrau und den gemeinsamen Kindern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts handelt es sich um eine Veräußerung im Sinne von § 577a BGB.28\n\n2\\. Die Ausnahmeregelung des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB zur Privilegierung des Erwerbs vermieteten Wohnraums durch Personengesellschaften oder Erwerbermehrheiten, die aus Angehörigen derselben Familie oder desselben Haushalts bestehen, ist im Rahmen des Sperrfristtatbestands des § 577a Abs. 1 BGB weder unmittelbar noch analog anwendbar. Der Sperrfristtatbestand des § 577a Abs. 1 BGB ist in diesen Fällen auch nicht entsprechend teleologisch zu reduzieren.21 27 37 38 39\n\n## Tenor\n\nDie Revision der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts München I - 14. Zivilkammer - vom 25. Oktober 2024 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 25. Oktober 2024 wird zurückgewiesen.\n\nDie Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.\n\nVon Rechts wegen\n\n## Tatbestand\n\n1\\. Der Beklagte ist seit dem Jahr 2004 Mieter einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus in München. \n\n2\\. Mit notariellem Kaufvertrag vom 5. Februar 2021 erwarb G. W. das Alleineigentum am Hausgrundstück; die Eintragung im Grundbuch erfolgte am 31. Mai 2021. Mit notarieller Erklärung vom 28. September 2021 teilte er das Eigentum an dem Hausgrundstück gemäß § 8 WEG in Wohnungseigentum auf. \n\n3\\. Noch vor der Vollziehung der Teilungserklärung gründete G. W. gemeinsam mit seiner Ehefrau und den beiden (volljährigen) Kindern die klagende Gesellschaft bürgerlichen Rechts, deren Gesellschaftszweck unter anderem die Verwaltung und Nutzung des Grundstücks ist. Im Gesellschaftsvertrag verpflichtete er sich zur Einbringung \"des … Grundstücks … bzw. der durch Teilung nach § 8 WEG daraus entstehenden Wohnungs- und Teileigentumseinheiten\" in die Gesellschaft. \n\n4\\. Mit notarieller Urkunde vom 28. Dezember 2021 erklärte er zur Erfüllung der übernommenen Einlagepflicht unter Bezugnahme auf die noch nicht vollzogene Teilungserklärung vom 28\\. September 2021 die Auflassung zum Zweck der Übertragung des Alleineigentums an dem Hausgrundstück auf die Klägerin. \n\n5\\. Am 11. Februar 2022 wurden in Vollziehung der Teilungserklärung vom 28. September 2021 für jeden Miteigentumsanteil Grundbuchblätter angelegt; die Klägerin wurde als Eigentümerin sämtlicher Einheiten eingetragen. \n\n6\\. Mit Schreiben vom 27. Juli 2022 erklärte die Klägerin gegenüber dem Beklagten die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs zum 30. April 2023. Zur Begründung gab sie an, dass die sich in der Ausbildung befindliche Gesellschafterin S. W. - eines der beiden Kinder des vormaligen Alleineigentümers - die Wohnung für eigene Wohnzwecke beziehen wolle. \n\n7\\. Mit ihrer Klage hat die Klägerin die Verurteilung des Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt. Der Beklagte hat unter anderem eingewandt, dass im Zeitpunkt der Kündigungserklärung die Kündigungssperrfrist gemäß der Vorschrift des § 577a Abs. 1 BGB noch nicht abgelaufen gewesen sei. Das Amtsgericht hat den Beklagten antragsgemäß verurteilt. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. \n\n8\\. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. \n\n## Entscheidungsgründe\n\n9\\. Die Revision hat keinen Erfolg. \n\nI.\n\n10\\. Das Berufungsgericht (Landgericht München I, ZMR 2025, 202) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: \n\n11\\. Zwar bestünden keine Zweifel an dem seitens der Klägerin behaupteten Eigenbedarf. Die vom Amtsgericht gewonnene Überzeugung, dass die Klägerin einen ernsthaften Überlassungswillen habe und die Gesellschafterin S. W. in die Wohnung einziehen wolle, sei nicht zu beanstanden. \n\n12\\. Jedoch sei im Zeitpunkt der Kündigung die maßgebliche Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 1 Satz 2 der Bayerischen Mieterschutzverordnung noch nicht abgelaufen gewesen und die Eigenbedarfskündigung deshalb unwirksam. Die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 577a Abs. 1 BGB seien nach dem Wortlaut in der dort genannten chronologischen Reihenfolge gegeben. Insbesondere sei im Zeitpunkt der Vollziehung der Eigentumsumschreibung auf die Klägerin Wohnungseigentum bereits begründet gewesen, denn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sei unmittelbar durch die Anlegung der Wohnungsgrundbücher entstanden und die Veräußerung an die Klägerin erst durch deren Eintragung im Grundbuch abgeschlossen gewesen. \n\n13\\. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts sei die Vorschrift des § 577a Abs. 1 BGB nicht teleologisch zu reduzieren, da die Einbringung des Eigentums an dem Grundstück in die klagende Gesellschaft den Kreis der potentiellen Bedarfspersonen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB tatsächlich - um die nahen Angehörigen der weiteren Gesellschafter - erweitert habe. Auch im Hinblick auf § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB komme eine teleologische Reduktion des § 577a Abs. 1 BGB nicht in Betracht; diese Vorschrift regele eine andere Fallgestaltung, in der - anders als hier - eine zwischenzeitliche Aufteilung in Wohnungseigentum nicht stattgefunden habe. \n\nII.\n\n14\\. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass ein auf die Kündigungserklärung vom 27. Juli 2022 gestützter Anspruch der Klägerin auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht besteht, weil die Kündigung vor Ablauf der einschlägigen Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB erfolgt und deshalb unwirksam ist. \n\n15\\. 1\\. Zu Recht hat das Berufungsgericht die grundsätzliche Möglichkeit der Klägerin als Vermieterin von Wohnraum bejaht, für einen ihrer Gesellschafter Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geltend zu machen. \n\n16\\. Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats kann sich eine (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts in analoger Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen (vgl. nur Senatsurteile vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR 210\u002F10, NZM 2011, 276 Rn. 9 f. mwN; vom 21. März 2018 - VIII ZR 104\u002F17, BGHZ 218, 162 Rn. 14; vom 10. Juli 2024 - VIII ZR 276\u002F23, NZM 2024, 837 Rn. 14; vom 6\\. August 2025 - VIII ZR 161\u002F24, NZM 2025, 758 Rn. 44, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Aus der Neuregelung des Rechts der Gesellschaft bürgerlichen Rechts durch das am 1. Januar 2024 in Kraft getretene Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (Art. 137 Satz 1 MoPeG) ergibt sich, wie das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend angenommen hat, für die hier zu beurteilende Kündigung schon deshalb nichts anderes, weil diese bereits am 27. Juli 2022 ausgesprochen wurde und im Falle ihrer Wirksamkeit zur Beendigung des Mietverhältnisses schon zum 30. April 2023 geführt hätte (vgl. hierzu bereits Senatsurteil vom 10. Juli 2024 - VIII ZR 276\u002F23, aaO Rn. 15-17 mwN). \n\n17\\. 2\\. Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Klägerin im maßgeblichen Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung (vgl. hierzu Senatsurteile vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26\u002F03, WuM 2003, 569 unter II 3 a; vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356\u002F20, NZM 2022, 653 Rn. 34) gemäß § 577a Abs. 1 BGB gehindert war, sich zugunsten ihrer Gesellschafterin S. W. auf ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Eigenbedarf) zu berufen, und dass die Kündigung vom 27. Juli 2022 deshalb unwirksam ist (vgl. hierzu Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26\u002F03, aaO unter II 3 a, III). \n\n18\\. a) Dabei ist das Berufungsgericht (unausgesprochen) rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass im Streitfall die Vorschrift des § 577a BGB zur Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung in der seit dem 1. Mai 2013 geltenden Fassung maßgeblich ist, auch wenn der dem Mietverhältnis mit dem Beklagten zugrundeliegende Mietvertrag aus dem Jahr 2004 stammt. Denn die Wirksamkeit einer Kündigung ist den allgemeinen Grundsätzen des intertemporalen Rechts entsprechend nach dem im Zeitpunkt ihrer Erklärung geltenden Recht zu beurteilen (vgl. Senatsurteile vom 10. Juli 2024 - VIII ZR 276\u002F23, NZM 2024, 837 Rn. 15; vom 27. November 2024 - VIII ZR 159\u002F23, NZM 2025, 36 Rn. 23 f.; vom 6. August 2025 - VIII ZR 161\u002F24, NZM 2025, 758 Rn. 17, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). \n\n19\\. Gemäß § 577a Abs. 1 BGB kann sich ein Erwerber, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder Nr. 3 BGB (Tatbestände des Eigenbedarfs oder der wirtschaftlichen Verwertung) erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung - gemäß § 577a Abs. 2 BGB unter den dort genannten Voraussetzungen durch Rechtsverordnung der Landesregierung auf bis zu zehn Jahre verlängerbar - berufen. \n\n20\\. Dies gilt nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter - im Fall der Nummer 1 - an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert oder - im Fall der Nummer 2 - zu deren Gunsten mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird. Diese in Satz 1 enthaltene Regelung ist gemäß Satz 2 nicht anzuwenden, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist. \n\n21\\. b) Das Berufungsgericht hat ferner zu Recht den Sperrfristtatbestand des § 577a Abs. 1 BGB - und nicht denjenigen des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB - für einschlägig gehalten, wenn die Veräußerung an eine Personengesellschaft, wie hier die klagende Gesellschaft bürgerlichen Rechts, einen vermieteten und an den Mieter überlassenen Wohnraum nach dessen Umwandlung in Wohnungseigentum betrifft und damit die im ersten Absatz von § 577a BGB genannten Tatbestandsmerkmale in der dort aufgeführten zeitlichen Abfolge vorliegen. \n\n22\\. aa) Zwar ließe sich diese Fallgestaltung, wie der Senat im Rahmen der Revisionsverhandlung eingehend erörtert hat, im Einklang mit dem - allein an die Veräußerung vermieteten und an den Mieter überlassenen Wohnraums an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber anknüpfenden - Wortlaut des Absatzes 1a auch dem dort geregelten Sperrfristtatbestand zuordnen. Dies hätte für den Streitfall zur Folge, dass die in Satz 2 dieses Absatzes enthaltene, von den Parteien bezüglich ihrer Anwendbarkeit kontrovers erörterte Privilegierung des Erwerbs durch eine - wie hier - aus Angehörigen derselben Familie bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts unmittelbar einschlägig wäre. Die Klägerin wäre dann nicht gehindert gewesen, sich in der Kündigungserklärung vom 27. Juli 2022 auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu berufen. \n\n23\\. bb) Indessen ist der Sperrfristtatbestand des Absatzes 1a, wie sich vor allem aus dem in den Gesetzesmaterialien zum Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013 (BGBl. I S. 434; hierzu BT-Drucks. 17\u002F10485 S. 16, 26; BT-Plenarprotokoll 17\u002F195, S. 23337 D; BR-Plenarprotokoll 899, S. 350 B) zum Ausdruck gekommenen Willen des Gesetzgebers ergibt, allein dann einschlägig, wenn Gegenstand der Veräußerung (noch) nicht in Wohnungseigentum umgewandelter Wohnraum ist. \n\n24\\. Der erst nachträglich eingefügte Absatz 1a sollte den in Absatz 1 allein für den Fall der Umwandlung vermieteten Wohnraums in Wohnungseigentum und dessen anschließender Veräußerung geregelten zeitlich beschränkten Schutz des Mieters gegen Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen des Erwerbers ergänzen. Dieser Schutz sollte auf die - in der Praxis unter der Bezeichnung \"Münchener Modell\" bekanntgewordenen - Fallgestaltungen erstreckt werden, bei denen eine (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts oder eine Miteigentümergemeinschaft nach dem Erwerb des mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks zunächst auf die Begründung von Wohnungseigentum und den anschließenden Verkauf von Eigentumswohnungen an Interessenten verzichtet und stattdessen wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter oder der Miteigentümer kündigt. Solche Fallgestaltungen waren durch die (bis dahin allein) bestehende Regelung in Absatz 1 tatbestandlich nicht erfasst, obwohl das von einem Erwerb durch eine solche Gesellschaft oder Miteigentümergemeinschaft ausgehende Verdrängungsrisiko für den einzelnen Mieter als ebenso hoch anzusehen ist wie in dem von Absatz 1 erfassten Fall der Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und der anschließenden Veräußerung des Wohnungseigentums (vgl. BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 16, 26; Senatsurteile vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232\u002F15, BGHZ 213, 136 Rn. 40; vom 21. März 2018 - VIII ZR 104\u002F17, BGHZ 218, 162 Rn. 26 ff.; vom 6. August 2025 - VIII ZR 161\u002F24, NZM 2025, 758 Rn. 41 ff., zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). \n\n25\\. Nach der Begründung zum Gesetzentwurf der Bundesregierung war beabsichtigt, mit dem Tatbestand des Absatzes 1a (allein) diese Umgehung des Kündigungsschutzes bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu unterbinden und die diesbezüglich bestehende Schutzlücke zu schließen (vgl. BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 2, 16, 26; 17\u002F11894, S. 2, 22; BR-Plenarprotokoll 899, S. 350 B; BT-Plenarprotokoll 17\u002F195, S. 23337 D; siehe hierzu Senatsurteile vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232\u002F15, BGHZ 213, 136 Rn. 40; vom 21. März 2018 - VIII ZR 104\u002F17, BGHZ 218, 162 Rn. 26 ff.; vom 6. August 2025 - VIII ZR 161\u002F24, NZM 2025, 758 Rn. 41, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). \n\n26\\. Hingegen lässt sich der Entwurfsbegründung kein (hinreichender) Anhaltspunkt dahingehend entnehmen, dass mit der Regelung in Absatz 1a ein einheitlich für alle Fälle der Veräußerung vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit geltender Sperrfristtatbestand geschaffen werden sollte, mithin künftig auch die bis dahin von Absatz 1 erfassten Fälle des Erwerbs einer Eigentumswohnung durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder Erwerbermehrheit dem Tatbestand des Absatzes 1a unterstellt würden. Gegenteiliges ergibt sich auch nicht aus der in Satz 2 des Absatzes 1a enthaltenen Ausnahmebestimmung für derselben Familie oder demselben Haushalt angehörende Gesellschafter oder Erwerber, weil sich die mit ihr bezweckte Privilegierung dieses Erwerberkreises nach der Gestaltung des Normtextes sowie nach dem Inhalt der diesbezüglich erfolgten Entwurfsbegründung (vgl. BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 26) allein auf die von der Neuregelung in Absatz 1a betroffenen Fälle beziehen sollte. \n\n27\\. c) Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Annahme des Berufungsgerichts, dass die Voraussetzungen des Sperrfristtatbestands gemäß § 577a Abs. 1 BGB in der dort vorgesehenen zeitlichen Abfolge im Streitfall auch gegeben sind. \n\n28\\. aa) Bei der Einbringung des vermieteten Wohnraums in die klagende Gesellschaft bürgerlichen Rechts durch den jetzigen (Mit-)Gesellschafter und vormaligen Alleineigentümer G. W. handelt es sich - entgegen der Ansicht der Revision - um eine Veräußerung im Sinne von § 577a Abs. 1 BGB. \n\n29\\. (1) Der vorbezeichnete Begriff der Veräußerung knüpft an den Erwerb des Eigentums am vermieteten Wohnraum an. Mit der Vollendung des Eigentumserwerbs tritt der Erwerber gemäß § 566 Abs. 1 BGB anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Er erlangt dabei (auch) die mit dieser Rechtsstellung verbundene, bei einem berechtigten Interesse grundsätzlich bestehende Befugnis eines Vermieters zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1, 2 BGB, so dass ab diesem Zeitpunkt die mit der Umwandlung der Mieträume in Wohnungseigentum verbundene erhöhte Gefahr einer Verdrängung des Mieters aufgrund einer Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung besteht, vor welcher der Gesetzgeber den Mieter mit den Regelungen zur Kündigungssperrfrist schützen will (vgl. hierzu Senatsurteil vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356\u002F20, NZM 2022, 653 Rn. 37 mwN; siehe auch BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 26). Mit der Vollendung des Eigentumserwerbs durch Eintragung im Grundbuch beginnt dementsprechend der Lauf der Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteile vom 21. März 2018 - VIII ZR 104\u002F17, BGHZ 218, 162 Rn. 21 mwN; vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356\u002F20, aaO Rn. 45; Schmidt-Futterer\u002FBlank\u002FFervers, Mietrecht, 16. Aufl., § 577a BGB Rn. 15; Börstinghaus\u002FSiegmund\u002FSiegmund, Miete, 8. Aufl., § 577a BGB Rn. 9). \n\n30\\. Ein solcher Eigentumserwerb ist infolge der Einbringung des Hausgrundstücks mit dem an den Beklagten vermieteten Wohnraum durch G. W. in die klagende Gesellschaft bürgerlichen Rechts erfolgt. Nach den rechtsfehlerfreien und im Revisionsverfahren nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat G. W. zum Zwecke der Erfüllung seiner im Gesellschaftsvertrag begründeten Einlagepflicht die Auflassung zum Zwecke der Übertragung des Alleineigentums an dem Hausgrundstück auf die Klägerin erklärt und ist die Klägerin - mit der Folge eines Wechsels in der Vermieterstellung (vgl. § 566 Abs. 1 BGB) - als Alleineigentümerin des an den Beklagten vermieteten Wohnraums in das Grundbuch eingetragen worden. \n\n31\\. (2) Mit diesem Rechtsträgerwechsel von G. W. auf die klagende Gesellschaft bürgerlichen Rechts wurde - wie das Berufungsgericht entgegen der Ansicht der Revision zu Recht angenommen hat - auch ein neu in Betracht kommender, bis zu diesem Zeitpunkt für den Beklagten als Mieter nicht zu befürchtender Eigen- beziehungsweise Verwertungsbedarf geschaffen (vgl. zu diesem durch den Schutzzweck bedingten Erfordernis Senatsurteile vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231\u002F08, NZM 2009, 613 Rn. 21; vom 23. November 2011 - VIII ZR 74\u002F11, NZM 2012, 150 Rn. 19; vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356\u002F20, NZM 2022, 653 Rn. 38). Denn infolge der Möglichkeit der Klägerin, nachfolgend zu ihrem Eintritt in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten Eigenbedarf für einen oder mehrere ihrer vier Gesellschafter geltend zu machen, ist für die Bestimmung der nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB privilegierten Familien- und Haushaltsangehörigen des Vermieters nicht - wie zuvor - lediglich auf die Person des G. W. abzustellen, sondern nunmehr unmittelbar auf jeden der Gesellschafter, mithin auch auf die Ehefrau und die beiden - hier zudem bereits volljährigen - Kinder. Somit hat sich durch den Eigentumserwerb der Klägerin der privilegierte Personenkreis erweitert. \n\n32\\. bb) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht zudem angenommen, dass der an den Beklagten vermietete und überlassene Wohnraum bereits vor der Veräußerung an die Klägerin in Wohnungseigentum umgewandelt gewesen war und damit die in § 577a Abs. 1 BGB vorausgesetzte zeitliche Abfolge vorliegt. Anders als die Revision meint, ist auch insoweit der Zeitpunkt der Vollendung des Eigentumserwerbs maßgeblich, nicht hingegen - wie bei der Regelung zum Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 BGB (vgl. hierzu Senatsurteil vom 6. April 2016 - VIII ZR 143\u002F15, BGHZ 209, 358 Rn. 28 f.) - der Zeitpunkt des Abschlusses eines dem Eigentumserwerb zugrunde liegenden schuldrechtlichen Vertrags. \n\n33\\. Erfolgt die Begründung von Wohnungseigentum - wie hier - durch eine Teilungserklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt (§ 8 WEG), wird die Teilung gemäß der Vorschrift des § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam. Entscheidend ist der dingliche Vollzug, der hier durch die am 11. Februar 2022 erfolgte Eintragung der Teilungserklärung in das Grundbuch bewirkt wurde (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2016 - VIII ZR 143\u002F15, aaO Rn. 26). \n\n34\\. Die Eintragung der Klägerin als neue Eigentümerin des an den Beklagten vermieteten Wohnraums ist nach den rechtsfehlerfreien und insoweit im Revisionsverfahren nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts in die - dementsprechend bereits zuvor angelegten - Wohnungsgrundbücher (vgl. § 7 Abs. 1 Satz 1 WEG) erfolgt. \n\n35\\. cc) Entgegen der Ansicht der Revision ist der Umstand, dass die Gesellschafter der Klägerin derselben Familie angehören, für die Anwendung der Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB ohne Bedeutung. \n\n36\\. (1) Die in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB für die Fälle der Veräußerung vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit vorgesehene Ausnahmeregelung gilt in der hier gegebenen und (allein) nach § 577a Abs. 1 BGB zu beurteilenden Fallgestaltung des Erwerbs einer bereits in Wohnungseigentum umgewandelten Mietwohnung nicht (so auch Schmidt-Futterer\u002FBlank\u002FFervers, Mietrecht, 16. Aufl., § 577a BGB Rn. 18d). Ihre Anwendung ist auf den in § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB geregelten Sperrfristtatbestand beschränkt, wie sich aus dem Wortlaut des Satzes 2 und dessen unmittelbarer Anknüpfung an den in Satz 1 genannten Tatbestand sowie aus den allein auf den neu eingefügten Absatz 1a bezogenen Erwägungen des Gesetzgebers im Regierungsentwurf zum Mietrechtsänderungsgesetz ergibt (vgl. BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 26; siehe auch BR-Drucks. 313\u002F12, S. 35). \n\n37\\. (2) Anders als die Revision meint, ist weder die in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB enthaltene Ausnahmeregelung auf den Sperrfristtatbestand des § 577a Abs. 1 BGB analog anzuwenden noch der Anwendungsbereich des § 577a Abs. 1 BGB in ihrem Sinne einzuschränken, was auf eine teleologische Reduktion dieser Vorschrift hinausliefe. \n\n38\\. (a) Eine richterliche Rechtsfortbildung im Wege der teleologischen Reduktion setzt ebenso wie die Analogie eine verdeckte Regelungslücke im Sinne einer planwidrigen Unvollständigkeit des Gesetzes voraus (st. Rspr.; vgl. zur teleologischen Reduktion nur BGH, Urteile vom 1. Juli 2020 - VIII ZR 323\u002F18, NZM 2020, 834 Rn. 31; vom 17. Oktober 2023 - XI ZR 160\u002F22, NJW-RR 2024, 49 Rn. 18; Beschluss vom 4. September 2024 - IV ZB 37\u002F23, BGHZ 241, 158 Rn. 19; zur Analogie BGH, Beschluss vom 25. Januar 2022 - VIII ZR 359\u002F20, BGHZ 232, 284 Rn. 21; Urteil vom 27. Oktober 2022 - IX ZR 145\u002F21, NJW 2023, 1125 Rn. 13; jeweils mwN). Ob eine derartige Lücke besteht, ist vom Standpunkt des Gesetzes und der ihm zugrundeliegenden Regelungsabsicht zu beurteilen. Das Gesetz muss, gemessen an seiner eigenen Regelungsabsicht, unvollständig sein (vgl. Senatsurteile vom 1. Juli 2020 - VIII ZR 323\u002F18, aaO; vom 7. April 2021 - VIII ZR 49\u002F19, NJW 2021, 2281 Rn. 36). Die Planwidrigkeit muss dabei aufgrund konkreter Umstände positiv festgestellt werden können (vgl. Senatsurteil vom 24. Februar 2021 - VIII ZR 36\u002F20, BGHZ 229, 59 Rn. 40 mwN). \n\n39\\. (b) An einer solchen planwidrigen Unvollständigkeit der in § 577a Abs. 1 BGB enthaltenen Regelung zur Kündigungssperrfrist fehlt es. Im Hinblick auf die Entstehungsgeschichte der Vorschrift des § 577a BGB, insbesondere den Anlass für die Ergänzung des bestehenden Sperrfristtatbestandes des Absatzes 1 um die - eine besondere Fallgestaltung betreffende (vgl. hierzu bereits unter II 2b bb) - Regelung in Absatz 1a und die in der Entwurfsbegründung (BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 2 f., 16, 26; siehe auch BR-Drucks. 313\u002F1\u002F12, S. 11 f.; BT-Drucks. 17\u002F11894, S. 2) vom Gesetzgeber hierzu angestellten umfassenden Erwägungen zur bestehenden Vorschrift, zu deren Schwächen sowie zu den bei der beabsichtigten Schließung der Schutzlücke zu berücksichtigenden Interessen von Mieter und Erwerber des vermieteten Wohnraums gibt es keinen Anhaltspunkt dafür, dass die Aufnahme einer dem § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB entsprechenden Ausnahmebestimmung auch in den bestehenden, den Erwerb bereits in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnraums regelnden Sperrfristtatbestand des § 577a Abs. 1 BGB lediglich aus Versehen unterblieben wäre. \n\n40\\. (c) Entgegen der Ansicht der Revision ist eine dahingehende Auslegung oder Einschränkung des § 577a Abs. 1 BGB weder im Hinblick auf das - auch einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zustehende (vgl. hierzu BVerfG, NJW 2002, 3533) - Grundrecht auf Eigentum aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG noch wegen des allgemeinen Gleichheitssatzes aus Art. 3 Abs. 1 GG geboten. Die von der Revision zudem angeführten Bestimmungen der Charta der Grundrechte der Europäischen Union (Art. 17, 20 f.) kommen vorliegend gemäß deren Art. 51 Abs. 1 Satz 1 nicht zur Anwendung. \n\n41\\. (aa) Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG schützt nicht nur die Eigentumsposition des Vermieters. Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG (vgl. BVerfGE 89, 1, 6; BVerfG, NJW 2025, 3067 Rn. 20). Die Befugnisse von Mieter und Vermieter zuzuordnen und abzugrenzen, ist Aufgabe des Gesetzgebers. Er muss die schutzwürdigen Interessen beider Seiten berücksichtigen und in ein ausgewogenes Verhältnis bringen und hat dabei mehrere Gesichtspunkte zu beachten. Er muss den Vorgaben Rechnung tragen, die sich einerseits aus der grundgesetzlichen Anerkennung des Privateigentums durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und andererseits aus der verbindlichen Richtschnur des Art. 14 Abs. 2 GG ergeben (BVerfGE 25, 112, 117; 37, 132, 140), und berücksichtigen, dass sich Vermieter und Mieter gleichermaßen auf das Grundrecht aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG berufen können (BVerfGE 89, 1, 6 ff.; zu allem BVerfG, NZM 2011, 479 Rn. 29). \n\n42\\. Wie das Bundesverfassungsgericht bereits entschieden hat, ist der Gesetzgeber mit den Vorschriften zum Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB) und zur Kündigungssperrfrist (§ 577a BGB) diesen verfassungsrechtlichen Anforderungen gerecht geworden (vgl. BVerfG, NZM 2011, 479 Rn. 32). Dabei betraf die Beurteilung auch den - eine Ausnahmeregelung für den Erwerb des vermieteten Wohnraums durch aus Familien- oder Haushaltsangehörigen bestehenden Personengesellschaften oder Erwerbermehrheiten nicht enthaltenden und durch das Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013 nicht geänderten - Sperrfristtatbestand des § 577a Abs. 1 BGB. \n\n43\\. Danach hat der Gesetzgeber mit dem Vorkaufsrecht in § 577 BGB - ebenso wie mit dem in § 577a BGB vorgesehenen zeitlich begrenzten Schutz des Mieters gegen künftige Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen - die Dispositionsbefugnis des Eigentümers über sein Eigentum zwar eingeschränkt. Er hat dies aber zum Schutz des - seinerseits durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützten - Besitzrechts des Mieters und ohne übermäßige Beschränkung der Grundrechte des Eigentümers des Wohnraums getan. Die Vorschriften der §§ 577, 577a BGB dienen nach der Vorstellung des Gesetzgebers einem sachgerechten Ausgleich der beiderseitigen Grundrechtspositionen. Dem Vermieter bleibt auch bei der Anwendung der §§ 577, 577a BGB die Möglichkeit zur Veräußerung seines Eigentums grundsätzlich erhalten. Der Mieter kann sich vor der mit dem Verkauf der Wohnung nach deren Umwandlung in Wohnungseigentum verbundenen Verschlechterung seiner kündigungsrechtlichen Position durch die Ausübung des in § 577 BGB geregelten Vorkaufsrechts schützen; den Verkauf der Wohnung durch den Vermieter selbst kann er aber nicht verhindern (vgl. zu allem BVerfG, NZM 2011, 479 Rn. 32). Der Erwerber des vermieteten Wohnraums ist zum Schutz des Mieters (lediglich) für die Dauer der Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB in seiner Befugnis zur Beendigung des Mietverhältnisses im Wege einer Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung beschränkt, was der Gesetzgeber bei einer Bewertung der beiderseitigen Interessen als dem Erwerber einer vermieteten Eigentumswohnung zumutbar angesehen hat (vgl. BT-Drucks. 12\u002F3254 S. 48). \n\n44\\. Diese im Gesetz auf verfassungsmäßiger Grundlage zum Ausdruck gekommene Interessenabwägung haben die Gerichte, welche die durch die Eigentumsgarantie gezogenen Grenzen bei der Auslegung und Anwendung der kündigungsrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs zu beachten haben, in einer Weise nachzuvollziehen, die den Grundrechtsschutz des Eigentums beachtet und unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkungen vermeidet (vgl. BVerfG, NJW 2025, 3067 Rn. 22 mwN). Hiernach erfordert der - gebotene - sachgerechte Ausgleich der beiderseitigen verfassungsrechtlich geschützten Eigentumspositionen von Vermieter und Mieter entgegen der Ansicht der Revision nicht, den - unverändert gebliebenen - Sperrfristtatbestand des § 577a Abs. 1 BGB in dem Sinne auszulegen, dass die vom Gesetzgeber in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB für den dortigen Sperrfristtatbestand geregelte Ausnahme für den Fall des Erwerbs einer vermieteten Eigentumswohnung durch eine aus Angehörigen derselben Familie oder desselben Haushalts bestehende Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit zumindest wertungsmäßig übertragen wird. \n\n45\\. (bb) Die Ausgestaltung des Kündigungssperrfristtatbestands des § 577a Abs. 1 BGB ohne eine Ausnahmeregelung für den in Rede stehenden Erwerberkreis verstößt auch nicht gegen den allgemeinen Gleichheitssatz aus Art. 3 Abs. 1 GG. \n\n46\\. (α) Der allgemeine Gleichheitssatz gebietet dem Gesetzgeber, wesentlich Gleiches gleich und wesentlich Ungleiches ungleich zu behandeln (vgl. BVerfGE 145, 106 Rn. 98; 152, 274 Rn. 95; 168, 1 Rn. 139). Er gilt für ungleiche Belastungen wie auch für ungleiche Begünstigungen (vgl. BVerfGE 145, 106 Rn. 98; 160, 41 Rn. 51; 162, 277 Rn. 68; 164, 347 Rn. 129; BVerfG, Beschluss vom 23. Juli 2025 - 2 BvL 19\u002F14, juris Rn. 69). Zwar ist es grundsätzlich Sache des Gesetzgebers, diejenigen Sachverhalte auszuwählen, an die er dieselben Rechtsfolgen knüpft und die er so als rechtlich gleich qualifiziert. Diese Auswahl muss er jedoch sachgerecht treffen (vgl. BVerfGE 162, 277 Rn. 69; 164, 347 Rn. 129; 168, 1 Rn. 140; siehe hierzu im Einzelnen BVerfG, Beschluss vom 23. Juli 2025 - 2 BvL 19\u002F14, juris Rn. 70 f. mwN). \n\n47\\. (β) Nach diesem Maßstab verstößt die Regelung des § 577a Abs. 1 BGB zur Kündigungssperrfrist bei Erwerb einer bereits in Wohnungseigentum umgewandelten Mietwohnung entgegen der Ansicht der Revision nicht deshalb gegen Art. 3 Abs. 1 GG, weil sie - anders als der nachträglich eingefügte Sperrfristtatbestand des § 577a Abs. 1a BGB - eine Ausnahmeregelung für eine aus Angehörigen derselben Familie oder desselben Haushalts bestehende Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit nicht vorsieht. Die Sperrfristtatbestände der Absätze 1 und 1a der vorbezeichneten Vorschrift betreffen mit Blick auf den vom Gesetzgeber gewählten Anknüpfungspunkt unterschiedliche Lebenssachverhalte, deren rechtliche Behandlung nach dem Willen des Gesetzgebers wegen des von ihm beabsichtigten besonderen Mieterschutzes \\- verfassungsrechtlich zulässig - (lediglich weitgehend) angeglichen werden sollte. \n\n48\\. (αα) Trotz der Einfügung des für die Veräußerung vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit beziehungsweise für dessen Belastung zugunsten dieser Personen geltenden Absatzes 1a hat der Gesetzgeber die Grundkonzeption des § 577a BGB beibehalten. Nach dem Tatbestand des § 577a Abs. 1 BGB wird der dem Mieter gewährte besondere Kündigungsschutz grundsätzlich weder allein durch die mit einem Veräußerungsvorgang verbundene (personelle) Änderung auf der Vermieterseite noch durch die Begründung von Wohnungseigentum an den vermieteten Wohnräumen als solche ausgelöst. § 577a BGB soll nicht vor einer Eigenbedarfslage schützen, die unabhängig von einer Umwandlung der vermieteten Wohnräume in eine Eigentumswohnung besteht, und auch nicht schon dann eingreifen, wenn Wohnungseigentum begründet wird (vgl. Senatsurteil vom 6. August 2025 - VIII ZR 161\u002F24, NZM 2025, 758 Rn. 28 mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). \n\n49\\. Die vom Gesetzgeber in den Blick genommene erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfskündigung für den Mieter, welcher die Regelung zur Kündigungssperrfrist Rechnung tragen soll, droht jedoch dann, wenn der Eigentümer eines mit mehreren Mietwohnungen bebauten (ungeteilten) Grundstücks dieses durch nachträgliche Umwandlung in Wohnungseigentum (rechtlich) aufspaltet und die Eigentumswohnungen anschließend einzeln veräußert. Denn infolgedessen steht nunmehr regelmäßig jedem einzelnen Mieter - womit dieser bei Anmietung einer in einem Mehrfamilienmietshaus gelegenen Wohnung nicht zu rechnen brauchte - jeweils ein Eigentümer gegenüber, der sich hinsichtlich der betreffenden Wohnung auf Eigenbedarf berufen kann (vgl. BT-Drucks. 12\u002F3254, S. 48; Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26\u002F03, NZM 2003, 847 unter II 2 c bb [jeweils zu § 564b Abs. 2 BGB aF]; BVerfG, NZM 2011, 479 Rn. 32 [zu §§ 577, 577a BGB]) und der die Wohnung - wie häufig - zur Befriedigung des eigenen Wohnbedarfs erworben hat (vgl. zu diesem Wertungsgesichtspunkt Senatsurteil vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356\u002F20, NZM 2022, 653 Rn. 37 mwN). \n\n50\\. Insoweit ist es angesichts des Schutzzwecks der Kündigungssperrfrist sachgerecht, dass der Gesetzgeber auch für den Fall, dass es sich bei dem Erwerber der einzelnen Eigentumswohnung um eine aus Angehörigen derselben Familie oder desselben Haushalts bestehende Personenmehrheit handelt, dem Bestandsschutzinteresse des Mieters Vorrang gegenüber dem Interesse des Vermieters an der zeitnahen Geltendmachung des Eigenbedarfs eingeräumt und deshalb beim (Grund-)Tatbestand des § 577a Abs. 1 BGB keine - dem § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB entsprechende - Ausnahmeregelung getroffen hat. Der in diesen Fällen engen personalen Bindung zwischen den Erwerbern der einzelnen Wohnung wird dadurch hinreichend Rechnung getragen, dass (erst) ihr Vorhandensein die grundsätzliche Möglichkeit einer Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB eröffnet, deren Wahrnehmung durch Ausübung des Kündigungsrechts zum Schutz des Mieters lediglich für einen bestimmten Zeitraum nach dem Erwerb der Mietwohnung aufgeschoben ist. \n\n51\\. (ßß) Hingegen betrifft die Regelung in § 577a Abs. 1a BGB eine andere Sachverhaltsgestaltung. Gegenstand der Veräußerung ist hier nicht die einzelne, nachträglich in Wohnungseigentum umgewandelte Mietwohnung, sondern das noch ungeteilte Grundstück, auf dem sich mehrere Mietwohnungen befinden. Lediglich weil bei dem in Absatz 1a genannten besonderen Erwerberkreis \\- einer Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit - das Risiko einer Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung für den Mieter trotz des Verzichts auf eine Aufspaltung des mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks in einzelne Eigentumswohnungen und deren Verkauf als gleich hoch wie beim Erwerb einer einzelnen Eigentumswohnung zu bewerten ist, hat der Gesetzgeber in § 577a Abs. 1a BGB einen eigenen Sperrfristtatbestand eingeführt (vgl. hierzu ausführlich Senatsurteil vom 6. August 2025 - VIII ZR 161\u002F24, NZM 2025, 758 Rn. 30, 41 ff., jeweils mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). \n\n52\\. Insoweit ist es sachgerecht und hält sich der Gesetzgeber innerhalb des ihm eröffneten Spielraums, wenn er eine solche Vorgehensweise des Erwerbers von vermietetem Wohnraum zwar allgemein als - von ihm missbilligte - faktische Umgehung des mit der bisherigen Regelung in Absatz 1 bezweckten Kündigungsschutzes bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ansieht und dementsprechend zur Vermeidung einer solchen Umgehung mit dem Absatz 1a die Kündigungssperrfrist auch auf diese Fallgestaltungen erstreckt (vgl. BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 3, 16, 26), indessen bei einer aus Familien- oder Haushaltsangehörigen bestehenden Erwerbermehrheit deren Interesse an einer zeitnahen Selbstnutzung des mit mehreren vermieteten Wohnungen bebauten Grundstücks Vorrang gegenüber dem Schutzinteresse der jeweiligen Mieter der einzelnen Wohnungen einräumt (vgl. BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 26) und insoweit die Rechtsfolgen dieser Erstreckung abmildert. Dr. Bünger Kosziol Dr. Matussek Dr. Reichelt Messing","BGH, Urteil vom 21. Januar 2026 - VIII ZR 247\u002F24","2026-07-08T22:31:26.097Z","2026-07-10T22:06:54.922Z",{"id":205,"ecli":206,"slug":207,"caseNumber":208,"courtId":44,"decisionDate":209,"fullText":210,"summary":211,"language":48,"source":49,"sourceUrl":50,"sourceTimestamp":209,"parsedAt":212,"updatedAt":213},"3461","ECLI:DE:NEURIS:KORE701252026","ecli-de-neuris-kore701252026","V ZB 51\u002F25","2026-01-12T00:00:00.000Z","#  BGH, 12.01.2026, V ZB 51\u002F25 \n\n## Tenor\n\nAuf die Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 9 wird der Beschluss der 10. Zivilkammer des Landgerichts Essen vom 29. Juli 2025 aufgehoben.\n\nDie Sache wird zur erneuten Entscheidung - auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens \\- an das Beschwerdegericht zurückverwiesen.\n\nGerichtskosten für das Rechtsbeschwerdeverfahren werden nicht erhoben.\n\n## Gründe\n\nI.\n\n1\\. Die Beteiligte zu 9 wendet sich gegen den Zuschlag über das eingangs bezeichnete Zwangsversteigerungsobjekt an die weitere Beteiligte. Damit hat sie bei Amts- und Landgericht keinen Erfolg gehabt. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgt sie ihr Begehren weiter. \n\nII.\n\n2\\. 1\\. Die Rechtsbeschwerde ist zulässig. Insbesondere ist die Entscheidung über die Zulassung des Rechtsmittels nicht deshalb unwirksam, weil sie durch den Einzelrichter und nicht durch die Kammer erfolgt ist (st. Rspr., zuletzt Senat, Beschluss vom 7. März 2024 \\- V ZB 73\u002F23, juris Rn. 2 mwN). \n\n3\\. 2\\. Die angefochtene Entscheidung unterliegt bereits deshalb der Aufhebung, weil sie unter Verletzung des Verfassungsgebots des gesetzlichen Richters (Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG) ergangen ist. Der Einzelrichter hat bei Rechtssachen, in denen er einen Zulassungsgrund bejaht, zwingend das Verfahren an das Kollegium zu übertragen (§ 568 Satz 2 Nr. 2 ZPO). Bejaht er, wie hier, mit der Zulassungsentscheidung zugleich die \\- im Sinne aller in § 574 Abs. 2 ZPO genannten Zulassungsgründe zu verstehende - grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache, ist seine Entscheidung objektiv willkürlich und verstößt gegen das Verfassungsgebot des gesetzlichen Richters. Diesen Verstoß hat das Rechtsbeschwerdegericht von Amts wegen zu berücksichtigen (st. Rspr.; zuletzt Senat, Beschluss vom 7. März 2024 - V ZB 73\u002F23, juris Rn. 3 mwN). \n\n4\\. 3\\. Die Zurückverweisung der Sache erfolgt an den Einzelrichter, der zunächst unter Berücksichtigung der Rechtsbeschwerdebegründung zu überprüfen haben wird, ob die Voraussetzungen für eine Übertragung an die Kammer gemäß § 568 Satz 2 ZPO vorliegen (vgl. Senat, Beschluss vom 7. März 2024 - V ZB 73\u002F23, juris Rn. 4 mwN). \n\nIII.\n\n5\\. Die Entscheidung über die Nichterhebung von Gerichtskosten beruht auf § 21 Abs. 1 Satz 1 GKG Brückner Göbel Hamdorf Malik Grau","BGH, 12.01.2026, V ZB 51\u002F25","2026-07-08T22:32:28.533Z","2026-07-10T22:07:04.710Z",18,20,[11,217],2025]