[{"data":1,"prerenderedAt":-1},["ShallowReactive",2],{"category-construction-law-nl-2026":3},{"detail":4,"years":136},{"category":5,"year":11,"latestYear":11,"monthlyCounts":12,"decisions":38,"total":33,"page":14,"limit":135},{"id":6,"slug":7,"name":8,"country":9,"createdAt":10},73,"construction-law-nl","Construction Law","NL","2026-07-08T16:54:31.329Z",2026,[13,16,18,20,22,24,26,28,30,32,34,36],{"month":14,"count":15},1,0,{"month":17,"count":15},2,{"month":19,"count":19},3,{"month":21,"count":14},4,{"month":23,"count":14},5,{"month":25,"count":23},6,{"month":27,"count":15},7,{"month":29,"count":15},8,{"month":31,"count":15},9,{"month":33,"count":15},10,{"month":35,"count":15},11,{"month":37,"count":15},12,[39,53,62,71,78,88,98,108,116,126],{"id":40,"ecli":41,"slug":42,"caseNumber":43,"courtId":44,"decisionDate":45,"fullText":46,"summary":43,"language":47,"source":48,"sourceUrl":49,"sourceTimestamp":50,"parsedAt":51,"updatedAt":52},"374","ECLI:NL:GHARL:2026:4422","ecli-nl-gharl-2026-4422","",60,"2026-06-30T00:00:00.000Z","GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN\n\nlocatie Arnhem, afdeling civiel\n\nzaaknummer gerechtshof 200.333.323\n\nzaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht, 535824\n\narrest van 30 juni 2026\n\nin de zaak van\n\nBalm B.V.\n\ndie is gevestigd in Vianen\n\ndie hoger beroep heeft ingesteld\n\nen bij de rechtbank optrad als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie\n\nhierna: Balm\n\nadvocaat: mr. F.M.W. van Tol\n\ntegen\n\nde vereniging van eigenaars\n\nVereniging van Eigenaars Schaperstraat 2 tot en met 56\n\ndie is gevestigd in Dordrecht\n\nen bij de rechtbank optrad als eiseres in conventie, verweerster in reconventie\n\nhierna: de VvE\n\nadvocaat: mr. J.I. Jansen\n\n1. Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep\n\n1.1.. In het tussenarrest van 3 juni 2025 heeft het hof J.W.M. Bovend’Eerdt (hierna: de deskundige) benoemt tot deskundige. Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:\n\nhet definitief deskundigenbericht van 31 oktober 2025;\n\nde memorie na deskundigenbericht van de VvE;\n\nde memorie van antwoord na deskundigenbericht, tevens houdende een verzoek om terug te komen op bindende eindbeslissingen van Balm;\n\nde akte uitlating van de VvE.\n\n1.2.. Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.\n\n2. Het oordeel van het hof\n\nBindende eindbeslissingen\n\n2.1.. In het tussenarrest van 24 september 2024 (hierna: het tussenarrest) heeft het hof overwogen (i) dat er geen oplevering heeft plaatsgevonden op de door Balm gestelde data, (ii) dat de VvE tijdig heeft geklaagd en (iii) dat Balm haar waarschuwingsplicht heeft geschonden. Balm verzoekt het hof van deze eindbeslissingen terug te komen. Daaraan legt zij ten grondslag dat er sprake is van een nieuw feit en bewijsstuk en van feitelijke of juridische misslagen. Het hof ziet geen aanleiding terug te komen van de door Balm bedoelde eindbeslissingen en licht deze beslissing hierna toe.\n\nBeoordelingsmaatstaf\n\n2.2.. De rechter die in een tussenuitspraak een of meer geschilpunten uitdrukkelijk en zonder voorbehoud heeft beslist, is hieraan in beginsel in het verdere verloop van de procedure gebonden. De eisen van een goede procesorde kunnen echter meebrengen dat de rechter aan wie is gebleken dat een eerdere door hem gegeven, maar niet in een einduitspraak vervatte eindbeslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag, bevoegd is om, nadat partijen gelegenheid hebben gekregen zich daarover uit te laten, over te gaan tot heroverweging van die eindbeslissing, om te voorkomen dat op een ondeugdelijke grondslag een einduitspraak wordt gedaan.Als het verzoek wordt gedaan door een procespartij, dan moet het verzoek worden gemotiveerd met een verwijzing naar relevante feiten en omstandigheden. Als een partij slechts verzoekt om terug te komen op een bindende eindbeslissing, zonder daarbij feiten of omstandigheden aan te dragen waaruit kan blijken dat die beslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag, dan hoeft de rechter op zo'n verzoek niet in te gaan.In hoger beroep ligt in de eisen van een goede procesorde echter ook besloten het beginsel van concentratie van het processuele debat, zoals dat tot uitdrukking komt in de tweeconclusieregel. Dit beginsel kan meebrengen dat een verzoek om terug te komen van een eindbeslissing niet kan worden gebaseerd op stellingen of bewijsstukken die eerder hadden kunnen en moeten worden aangevoerd, ook als die stellingen niet kunnen worden aangemerkt als een nieuwe grief.\n\n(i) Geen oplevering op de door Balm gestelde datums\n\n2.3.. Balm heeft achtereenvolgens gesteld dat dat oplevering op 1 oktober 2019, 20 december 2019, dan wel 27 mei 2020 heeft plaatsgevonden. Het hof heeft overwogen dat op geen van die momenten sprake is geweest van een oplevering. Zo er al een oplevering heeft plaatsgevonden is dat na 27 mei 2020 geweest. Balm verzoekt het hof van die beslissing terug te komen omdat sprake is van een nieuw feit en bewijsstuk. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft dhr. [naam1] ( [functie] van de VvE) over de eindinspectie en goedkeuring door de Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid (hierna: OZHZ) verklaard: “Van achter het bureau. Met ons is nooit contact opgenomen. Ze zijn ook niet komen kijken.”Op een later moment heeft Balm naar aanleiding van die uitspraak navraag gedaan bij de OZHZ, zo stelt zij. Als productie 5 heeft Balm een e-mail van 22 november 2024 van OZHZ overgelegd, waarin op vragen van Balm wordt gereageerd. Over de e-mail van Bam met haar vragen aan OZHZ beschikt het hof niet. De reactie van OZHZ houdt het volgende in:\n\n“Naar aanleiding van uw onderstaande vragen heb ik de bijbehorende dossiers van deze zaak geraadpleegd.\n\nUit het verslag van de toezichthouder maak ik op dat er vanaf 24-10-2018 t\u002Fm 08-10-2019 een tiental controlebezoeken zijn uitgevoerd tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden. Uit het bezoek van 03-06-2019 blijkt dat Balm volop bezig was met lijmen van ankers. Daarna zijn nog verschillende controles uitgevoerd (26-08-2019 en 09-09-2019). Op 08-10-2019 is een eindcontrole uitgevoerd. De herstelwerkzaamheden waren toen gereed en aannemer was reeds vertrokken.\n\nWat ik uit het verslag opmaak is dat in het hele traject op verschillende momenten contact is geweest met de heren [naam1] en [naam2] van de VvE. Dit is via telefoon of mail gegaan. Voor OZHZ is de aannemer (Balm) de te inspecteren en aan te spreken partij.\n\nNa afronding van het project is voor zover ik kan nagaan geen contact meer met de VvE geweest. Omdat de betrokken toezichthouder niet meer bij ons werkt is dit niet meer te verifiëren.”\n\nBalm stelt dat uit het bericht van OZHZ in ieder geval volgt dat (a) OZHZ een eindinspectie heeft uitgevoerd op 8 oktober 2019, (b) Balm op dat moment was vertrokken, (c) de VvE (lees: de heer [naam1] ) bij de inspectie aanwezig is geweest althans bekend was met de datum van de eindinspectie en (d) tussen de VvE en OZHZ was besproken dat correspondentie (vooral) zou plaatsvinden tussen Balm en OZHZ. Dat is volgens haar in dit verband van belang.\n\n2.4.. Het hof stelt voorop dat het op de weg van Balm had gelegen eerder duidelijkheid te verkrijgen en te verschaffen over de onderwerpen waarover zij nu vragen aan OZHZ heeft gesteld voor zover zij dat van belang acht voor de beoordeling of oplevering heeft plaatsgevonden. De e-mail van OZHZ geeft verder geen aanleiding terug te komen van de beslissing dat geen oplevering op of omstreeks 1 oktober 2019 heeft plaatsgevonden. De hierboven weergegeven uitlating van [naam1] ter gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep ligt niet aan die beslissing ten grondslag. Dat er in oktober 2019 een eindcontrole heeft plaatsgevonden was het hof wel duidelijk, hoe de verhoudingen tussen Balm, OZHZ en de VvE lagen ook. Bij de beantwoording van de vraag of oplevering op of omstreeks 1 oktober 2019 heeft plaatsgevonden heeft het hof in het tussenarrest onder 3.5 overwogen dat aan de goedkeuring van OZHZ in dit verband geen betekenis toekomt, nu dit geen mededeling of gedraging is tussen Balm en de VvE. De in dit late stadium overgelegde e-mail van OZHZ werpt daar geen ander licht op. Dat Balm voor OZHZ de te inspecteren en aan te spreken partij is, bevestigt dat de VvE daarbuiten stond en onderstreept het belang van een mededeling of gedraging van Balm die oplevering impliceert. Het hof heeft op diezelfde plaats verder overwogen dat uit berichten van de VvE bleek dat zij niet op de hoogte was van de goedkeuring. Uit de e-mail van OZHZ volgt ook niet zij daarvan wel op de hoogte was. Balm concludeert dat uit deze e-mail blijkt dat de VvE in de persoon van [naam1] bij de eindkeuring aanwezig is geweest, althans bekend was met de datum van de eindinspectie. Dat is niet wat OZHZ schrijft. Zij deelt mee dat op 8 oktober 2019 een eindcontrole heeft plaatsgevonden, toen de herstelwerkzaamheden gereed waren en de aannemer was vertrokken. Verder deelt zij mee dat in het hele traject op verschillende momenten contact is geweest met onder andere [naam1] van de VvE. Een verband tussen dat contact en de eindcontrole legt OZHZ niet. Bovendien volgt uit de e-mail van OZHZ geen bekendheid van de VvE met de goedkeuring door OZHZ.\n\n2.5.. In het tussenarrest onder 3.7 en 3.9 heeft het hof gemotiveerd waarom ook op 20 december 2019 en 27 mei 2020 geen oplevering heeft plaatsgevonden. Voor zover Balm in haar nadere akte verzoekt van die beslissing terug te komen, is dat processtuk een herhaling van zetten, zonder dat Balm daarbij feiten of omstandigheden aandraagt waaruit kan blijken dat die beslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag. Het hof volstaat met een verwijzing naar de al gegeven motivering voor de beslissing daarover.\n\n(ii) De VvE heeft tijdig geklaagd\n\n2.6.. Het hof heeft in het tussenarrest onder 3.10 overwogen dat de VvE met haar brief van 8 juni 2020 binnen een redelijke termijn over het ontbreken van een goed afschot heeft geklaagd. Balm stelt dat deze beslissing niet is gemotiveerd. Dat kan het hof niet goed volgen. Verwezen wordt naar de motivering zoals die is opgenomen in voornoemde overweging. Anders dan Balm in haar nadere akte lijkt te veronderstellen, gaat het niet om de vraag of de VvE al eerder bekend was met problemen met het afschot, maar is in het oordeel van het hof bepalend dat de VvE in afwachting was van het bezoek van Balm om de oplevering en de daarbij behorende gebreken te bespreken. Pas toen duidelijk werd dat Balm, op de herstelwerkzaamheden aan één van de balkons na, niet bereid was meer werkzaamheden te verrichten, bestond er aanleiding daarover te klagen. Dat heeft de VvE toen ook gedaan. Voor zover Balm stelt dat het feitelijk onjuist is dat de VvE op Balm aan het wachten was voor een bezoek met betrekking tot de oplevering, bouwt haar betoog kennelijk voort op de stelling dat oplevering al eerder op een van de door haar genoemde data heeft plaatsgevonden. Die stelling heeft het hof verworpen.\n\n(iii) Balm heeft haar waarschuwingsplicht geschonden\n\n2.7.. In het tussenarrest onder 3.15 heeft het hof toegelicht dat Balm haar waarschuwingsplicht heeft geschonden. Het ging daarbij om de vraag of Balm de VvE had moeten waarschuwen dat het niet mogelijk was een voldoende afschot aan te brengen zonder een nieuwe verhoogde schrobrand aan te brengen, zoals Balm stelt. Wat Balm in haar nadere akte aanvoert om van die beslissing terug te komen, gaat voorbij aan de inhoud van het deskundigenbericht. Het hof heeft aan de deskundige de vraag gesteld of voor het alsnog realiseren van het vereiste afschot noodzakelijk is dat de schrobranden van de balkons worden aangepast of dat deze kunnen worden gehandhaafd. De deskundige heeft daarop geantwoord dat aanpassing van de bestaande schrobranden bij de door hem voorgestelde herstelwerkzaamheden niet nodig is. Dat brengt mee dat bij de verdere beoordeling na deskundigenbericht de stellingen over en weer omtrent de waarschuwingsplicht niet langer van belang zijn.\n\n2.8.. Het voorgaande geldt ook voor de stelling van Balm dat sprake is van een juridische misslag in het tussenarrest, omdat daarin haar stellingen over de zogenaamde ‘sowiesokosten’ niet zijn meegenomen. Balm heeft eerder het standpunt ingenomen dat de herstelkosten ‘sowiesokosten’ zijn, omdat het om kosten gaat die de VvE ook had moeten maken als Balm haar had gewaarschuwd. Deze stelling is gebaseerd op haar aanname dat het aanbrengen van afschot (i) géén onderdeel van de opdracht was en (ii) niet mogelijk was vanwege de te lage schrobranden. Balm ziet eraan voorbij dat het hof in het tussenarrest heeft overwogen dat het aanbrengen van afschot wél onderdeel van de opdracht was en dat ten tijde van het wijzen van het tussenarrest nog niet duidelijk was of wat Balm stelde over de schrobranden juist was. Nu met het deskundigenbericht duidelijk is dat aanpassing van de bestaande schrobranden bij de door voorgestelde herstelwerkzaamheden niet nodig is, kan Balm ook niet worden gevolgd in haar stelling dat de herstelkosten ‘sowiesokosten’ zijn.\n\nDeskundigenbericht\n\n2.9.. De deskundige heeft - na analyse van het procesdossier - onderzoek op locatie uitgevoerd. Na een overleg met partijen zijn de 24 balkons visueel beoordeeld en is er een inmeting uitgevoerd. Daarbij is het afschot bepaald met waterpassen en met behulp van een 3D scanner. De meetresultaten zijn uitgewerkt in hoogtemetingen. Vervolgens is het afschot van de balkons beoordeeld om te bepalen welke herstelwerkzaamheden nodig zijn om de situatie te herstellen. Van de herstelwerkzaamheden is een kostenraming opgesteld.2.10.. Onder zijn algemene bevindingen vermeldt de deskundige, voor zover hier van belang:\n\n“a. Afschot en vlakheid\n\nTijdens de inspectie op locatie is met behulp van waterpassen (een lange en een korte) het afschot en de afwatering van de balkons in beeld gebracht. Wat daarbij opvalt is dat bij vrijwel alle balkons (m.u.v. huisnr. 22) het vloeroppervlak vanaf de gevel afloopt richting de voorzijde van het balkon.(…) Aan de voorzijde van het balkon is het afschot wisselend. Op een aantal plaatsen is het gericht naar de hemelwaterafvoer(…)maar er zijn ook plekken waar het oppervlak vrij vlak is of zelfs van de afvoer af loopt.(…) Op basis van de waarnemingen op locatie is een goed beeld verkregen van het afschot maar de metingen met de 3D scanner geven hierover meer inzicht in detail. Dat geldt tevens voor de lokaal aangetroffen onvlakheden (lokaal hoge en lage punten) in het oppervlak. Op een aantal balkons zijn deze lokale onvlakheden geconstateerd(…).\n\nb. Schrobranden\n\nBij het onderzoek is geconstateerd dat bij alle 24 balkons een schrobrand aanwezig is. De hoogte varieert van enkele mm’s tot meerdere cm’s en dat zal uit de metingen met de 3D scanner naar voren komen.(…)Bij sommige balkons is tegen de balustrade een aanvullende afscherming voorzien van bijvoorbeeld rieten matten of een tuinscherm. Hierdoor kon de hoogte van de schrobrand niet overal worden bepaald.(…)\n\nc. Afvoeren\n\nBij elk van de balkons is aan één zijde een hemelwaterafvoer aanwezig. Bij de inspectie op locatie is geconstateerd dat deze afvoeren soms zeer verschillend zijn gemaakt. Soms is er vlak tegen de afvoer aan gewerkt maar er zijn ook plekken waar op een kort afstand van de afvoer het oppervlak steil afloopt. De afwerking van het oppervlak is daar plaatselijk grof.(…) Bij de inspectie is geconstateerd dat de mate van vervuiling van de afvoeren sterk verschilt. Sommige\n\nafvoeren zijn schoon(…) maar er zijn ook afvoeren waar veel vervuiling aanwezig is. Deze afvoeren zijn mogelijk nog nooit schoongemaakt en dit zal de afwatering op sommige balkons hinderen.(…)\n\nd. Plaatdikte\n\nGedurende de inspectie is op verschillende plaatsen indicatief de dikte van de balkons (incl. de schrobrand) bepaald. Dit is gedaan door aan de buitenzijde met een rolmaat de dikte te meten. Hieruit volgt dat de dikte van de balkons enigszins varieert en grofweg tussen 150 en 165 mm bedraagt. Deze variatie in dikte is zeer waarschijnlijk veroorzaakt doordat het hier in het werk vervaardigde balkons betreft waar zeer waarschijnlijk in een later handmatig schrobranden op gemaakt zijn. Enige variatie in de plaatdikte en de schrobrandhoogte zorgt voor de gemeten verschillen.(…)\n\ne. Vervuiling balkonoppervlak\n\nOver het algemeen gezien oogt het oppervlak van de balkons vervuild en grauw. Het oppervlak is vies en toont op plaatsen een vlekkenpatroon (donkergrijs, groen) dat mogelijk kan worden gerelateerd aan water dat bij tijd en wijle op het oppervlak blijft staan. De mate van vervuiling verschilt per balkon maar het uiterlijk van de meeste balkons doet vermoeden dat het oppervlak nooit, of slechts zeer zelden wordt gereinigd.(…) Bij verschillende huizen is er gewoonlijk een afwerking op het balkonoppervlak aanwezig. Bijvoorbeeld kunststof tegels of kunstgras. Voor de uitvoering van de inspectie is dit verwijderd maar op een aantal balkons is daarvan nog een aftekening zichtbaar.(…)\n\nf. Ruwheid afwerking\n\nDe ruwheid van afwerking van het oppervlak van de balkons varieert over de balkons. Op een aantal plaatsen is het oppervlak ruw en plaatselijk grof.(…) Door deze ruwheid zal het oppervlak meer vervuild raken en kan niet worden uitgesloten dat makkelijker water blijft staan op het oppervlak.(…)\n\ng. Loslaten afwerklaag\n\nTijdens de inspectie is geconstateerd dat op enkele plaatsen de afwerklaag die aanwezig is op het oppervlak loslaat. Het betreft een gering aantal plekken(…).”\n\nVervolgens bespreekt de deskundige de bevindingen ten aanzien van de individuele balkons, waarbij wordt verwezen naar bijlage C, waarin deze bevindingen per balkon nader zijn uitgewerkt.\n\n2.11.. Aan de beantwoording van de door het hof gestelde vragen laat de deskundige een ‘Eigen beschouwing’ voorafgaan. Die ‘Eigen beschouwing’ houdt, voor zover hier van belang, onder 5.1.1 het volgende in over de beoordelingscriteria:\n\n“In de eerste vraag aan de deskundige wordt verzocht om een toetsing van het afschot op de balkons aan de‘ten tijde van de versterkingswerkzaamheden geldende norm of de eisen van goed en deugdelijk werk’. Om dit te beoordelen is inzicht in verschillende aspecten noodzakelijk.\n\na. Afschot, afwatering en vlakheid\n\nBij het beoordelen van afschot van in dit geval een balkonplaat is het van belang om een onderscheid te maken tussen verschillende begrippen; afschot, vlakheid en afwatering.\n\nAfschot is een bewust aangebrachte helling in een vlak met als doel om vloeistof af te voeren naar een bepaald punt. In feite betreft het de hellingshoek(…) tussen het hoogste en het laagste punt waarbij het laagste punt bedoeld is als de plek waar de vloeistof naartoe moet stromen. Voor de balkons betreft de afvoer (HWA) het gewenste laagste punt. Afschot is een van de middelen om als doel een gewenste afwatering (doel) te realiseren.\n\nVlakheid verwijst naar lokale afwijkingen in het vloeroppervlak. Het betreft oneffenheden (licht hogere en lagere punten) in het vlak(…). Onvlakheden kunnen, afhankelijk van de omvang, de afwatering negatief beïnvloeden. Een passende vlakheid, in relatie tot het afschot, is een voorwaarde om afwatering mogelijk te maken.\n\nAfwatering wordt gedefinieerd als het geheel van maatregelen en voorzieningen die ervoor zorgen dat water op een gecontroleerde manier van het oppervlak wordt afgevoerd. Om het doel van een goed werkende afwatering te bereiken wordt een combinatie van middelen zoals afschot, vlakheid en afvoersystemen ingezet.(…)\n\nBij het creëren van een goede afwatering is enerzijds het afschot van belang maar anderzijds ook de vlakheid, in relatie tot de hellingshoek. Een vloer met een correct afschot kan toch water vasthouden als er sprake is van (te) grote onvlakheid. Op plekken waar maar weinig of geen afschot mogelijk is, is het voor een goed werkende afwatering noodzakelijk dat de vloer geen of slechts geringe onvlakheden kent. Een oppervlak met een hoge vlakheid maakt het mogelijk om zelfs met een vloeroppervlak met een minimaal (of theoretisch gezien zelfs geen) afschot een voldoende goede afwatering te bereiken. Voor een goede afwatering moeten de aspecten afschot en vlakheid in balans zijn.\n\nb. Criteria en richtlijnen\n\nDe versterkingswerkzaamheden vonden plaats in 2019, toen het Bouwbesluit 2012 van kracht was. In artikel 6.15 is vermeld:‘Een bouwwerk heeft een zodanige voorziening voor de afvoer van huishoudelijk afvalwater of hemelwater dat het water zonder nadelige gevolgen voor de gezondheid kan worden afgevoerd’.\n\nDe essentie daarvan is dat de afwatering zodanig moet functioneren dat er geen onveilige of ongewenste situaties ontstaan, waaronder ook gezondheidsrisico's vallen. Deze eis is functioneel, gericht op een resultaatsverplichting: het beschrijft wat bereikt moet worden, niethoe dat moet gebeuren. Het bouwbesluit schrijft geen specifieke technische oplossing voor en bevat ook geen expliciete eis voor het afschot (afschotpercentage) van constructies zoals balkons of galerijen.\n\nIn de praktijk wordt al decennialang een richtlijn voor het afschot van minimaal 1% tot 2% (oftewel 10-20 mm\u002Fm1) gehanteerd om regenwater effectief (deugdelijk) af te voeren en (langdurige) plasvorming te voorkomen. Dit is een breed geaccepteerde richtlijn (aanbeveling) binnen de bouwsector, maar is een richtlijn en geen wettelijke eis. Het is een vorm van handelingsadvies om problemen met afwatering in de praktijk zoveel mogelijk te voorkomen en aan de verwachting van een droog oppervlak binnen acceptabele tijd te voldoen. Omdat het geen wettelijke eis betreft, is een afschot van minder dan 10 mm\u002Fm¹ is niet per definitie een gebrek.\n\nBij het ontbreken van een specifiek criterium voor afwatering en afschot moeten we terugvallen op algemene criteria in lijn met het bouwbesluit. In beginsel geldt dat aandacht voor afwatering noodzakelijk is om ervoor te zorgen dat water adequaat kan worden afgevoerd. Daarnaast gelden de eisen van goed en deugdelijk werk waarbij functionele geschiktheid een bepalende rol speelt. Een balkon is gedefinieerd als een gebouwgebonden buitenruimte; een buitenruimte die verbonden is aan of deel uitmaakt van een gebouw (voorbeelden zijn een balkon, een veranda of een dakterras). Het maakt onderdeel uit van de woonfunctie en is dan ook bedoeld voor gebruik als buitenruimte bij een woning. Van een balkon mag worden verwacht dat de afwatering voldoende is, waardoor er mogelijk kortstondig wat water op het oppervlak blijft staan, maar dit water moet wel naar de afvoer kunnen stromen.\n\nDat is de eis van goed en deugdelijk werk. Daar wordt niet aan voldaan als het afschot zodanig is uitgevoerd dat het zijn functie - het afvoeren van hemelwater - niet kan vervullen, of wanneer het leidt tot schade, lekkage of (potentieel) onveilige situaties (bijv, gladheid). Een opdrachtgever mag redelijkerwijs verwachten dat een vakbekwame aannemer aandacht besteedt aan de afwatering en dergelijke risico's, zoveel als redelijkerwijs mogelijk, voorkomt.\n\nVoor een goed functionerende afwatering van balkons, waarbij afschot en vlakheid in balans zijn, gelden de volgende criteria als maatstaf voor goed en deugdelijk werk:\n\nHet vloeroppervlak bij de afvoerleiding moet het laagste punt zijn. Elders op het balkon moet het oppervlak minimaal even hoog of hoger liggen.\n\nEr zijn geen laaggelegen plekken in het oppervlak aanwezig zijn (dan bij het afvoerpunt) waar water zich kan verzamelen.\n\nEr zijn geen verhoogde delen in het oppervlak die de afvoer van water belemmeren of blokkeren.\n\nIn de memorie van Grieven [14] en de akte uitlating benoeming deskundige [26] is door Marxman advocaten verwezen naar de onderstaande tekst als de ‘BDA-regel\u002FBDA norm’.‘Een hoeveelheid water op het dak (direct na regen) van maximaal 5% van het dakoppervlak is toelaatbaar, mits deze hoeveelheid is verdeeld over meerdere plassen. De diepte van de plassen mag daarbij maximaal 5mm zijn’.\n\nOok dit betreft een richtlijn uit de praktijk (geen normtekst) die bedoeld is voor platte daken en met name in de beoordeling van de hoeveelheid water die direct na regenval op het oppervlak mag achterblijven. Een plat dak, zonder gebruiksfunctie als een dakterras of daktuin, wordt niet gezien als gebouwgebonden buitenruimte en is primair bedoeld als afscherming tegen weersinvloeden. Theoretisch gezien kan een balkon wellicht functioneren als een dak (voor de onderliggende bouwlaag) maar het heeft een andere primaire functie: een gebruik als toegankelijke buitenruimte. Hoewel er voor afschot van balkons geen specifieke eis is, kan de voornoemde BDA-richtlijn niet voor balkons van toepassing worden verklaard.”\n\n2.12.. Onder de ‘Eigen beschouwing’ onder 5.1.2 gaat de deskundige vervolgens in op het ontwerp van de versterking. Onder 5.1.3 is het volgende opgenomen over de praktijksituatie per balkon:\n\nIn deze paragraaf wordt het afschot (de afwatering) per balkon beoordeeld op basis van de hoogtemetingen en de bovengenoemde criteria. Daarbij wordt bekeken of het water vrij naar de afvoer kan lopen en het vloeroppervlak ter plaatse van de afvoer het laagste punt is. Verder wordt beoordeeld of er hoge plekken zijn die voorkomen dat het water naar de afvoer stroomt of juist lage plekken (anders dan de afvoer) waar het water heen kan stromen.\n\nEen balkon voldoet niet aan de criteria zoals benoemd in § 5.1.l.b indien:\n\nHet vloeroppervlak bij de afvoer niet het laagste punt is en er daardoor water kan blijven staan;\n\nIn het oppervlak lage plekken aanwezig zijn (anders dan richting de afvoer) waar het water naar toe stroomt. In dat geval is er sprake van tegenschot.\n\nIn het oppervlak (lokaal) hoge plekken aanwezig zijn die een obstructie vormen voor de afvoer van het water.\n\nHoewel dit de algemene eis is moet er rekening mee worden gehouden dat tijdens de uitvoering in de praktijk incidenteel afwijkingen kunnen ontstaan. Dit geldt in het bijzonder voor de uitvoering van deze specifieke versterkingsmaatregel die in feite per woning een maatwerkoplossing vereist. Van primair belang is de algehele afwatering van het balkonoppervlak. Wanneer in het oppervlak geringe afwijkingen zijn geconstateerd die de algehele afwatering van het balkon niet of nauwelijks beïnvloeden, worden deze niet als een gebrek beschouwd. Voor de balkons van bijvoorbeeld huisnummers 12, 16 en 34 betekent dit\n\ndat, ondanks de kleine afwijkingen, het oppervlak als voldoende is beoordeeld.\n\nDe individuele toetsing per balkon is beschreven in bijlage D. In de onderstaande tabel is deze beoordeling samengevat genummerd volgens de etages in het complex.\n\nUit de beoordeling volgt dat bij 17 van de 24 balkons het afschot over aanzienlijke delen van het oppervlak niet juist is gericht en het oppervlak daardoor niet goed kan afwateren. Daarmee wordt dus niet voldaan aan het in § 5.1.1.b beschreven criterium. Analyse van de balkonoppervlakken laat zien dat er tijdens de uitvoering wel aan gewerkt is om afschot te creëren maar over het geheel gezien is dit niet goed gelukt. Bij veel balkons is er toch ergens een (te) laag gebied aanwezig, ligt er ergens een hoge zone (die afwatering hindert), of is de afvoer niet het laagste punt. En daarmee wordt niet voldaan aan de in § 5.1.1.b vermelde criteria.\n\nAnalyse van de balkonoppervlakken en de nog resterende schrobranden laat ook zien dat met meer inspanning het afschot wel juist had kunnen worden gerealiseerd. Op alle balkons is verhoging van de lage plekken mogelijk zonder dat het oppervlak daarmee boven de schrobrand uitkomt. Ook is het zo dat de hogere plekken vooral zeer lokaal zijn waardoor het waarschijnlijk is dat enige verlaging van het oppervlak mogelijk is zonder de betondekking(mortel) op de aanwezige ankers negatief te beïnvloeden. Bovendien bevinden deze plekken zich op veel balkons nabij de schrobrand (de ankerstaven stoppen ca. 20 cm voor\n\nde schrobrand).\n\nDeze beoordeling is gebaseerd op de inmetingen van het oppervlak in combinatie met de eigen waarnemingen op locatie. Aspecten als de ruwheid van het oppervlak, vervuiling van het oppervlak en de afvoeren en de exacte afwerking van de vloeren bij de afvoeren zijn niet relevant voor het afschot en de algehele afwatering en zijn dan ook niet beoordeeld. Op een ruw oppervlak blijft theoretisch gezien wat meer water achter en zal wat meer vuil blijven liggen hetgeen kan betekenen dat het oppervlak vaker schoongemaakt dient te worden. Verder is het zo dat om ervoor te zorgen dat het balkonoppervlak goed kan afwateren het van belang is om de afvoer regelmatig schoon te maken.”\n\n2.13.. Onder 5.1.4 van de ‘Eigen beschouwing’ gaat de deskundige nader in op het herstel en de kosten daarvan.\n\n2.14.. Op de door het hof gestelde vragen heeft de deskundige de vervolgens volgende antwoorden gegeven:\n\nVraag 1\n\nOp welke balkons van de appartementen aan de Schaperstraat 2 tot en met 56 voldoet het afschot richting de hemelwaterafvoer niet aan de ten tijde van de versterkings-werkzaamheden geldende norm of de eisen van goed en deugdelijk werk? U dient daarbij uit te gaan van de versterkingswerkzaamheden zoals deze volgen uit de tussen de VvE en Balm gesloten overeenkomst en aan te geven welke norm voor het afschot u hanteert en waarop u deze norm baseert.\n\n“Bij 17 van de 24 balkons is het afschot op delen van het oppervlak niet juist gericht, waardoor het oppervlak niet goed kan afwateren. Het betreft de balkons van de huisnummers 10, 18, 22, 24, 26, 28, 30, 36, 38, 40, 42, 46, 48, 20, 52, 54, 56. Daarmee wordt niet voldaan aan de eisen van goed- en deugdelijk werk, en de functionele eis wat betreft afwatering uit het Bouwbesluit 2012. Er zijn geen wettelijke eisen voor afschot, ook niet specifiek voor balkons. Wel bestaat er een praktijkrichtlijn van 10 mm\u002Fm, bedoeld als handelingsadvies om afwateringsproblemen te voorkomen, maar deze geldt niet als toetsingscriterium.\n\nHet begrip afschot is onlosmakelijk verbonden aan het begrip afwatering. Voldoende afwatering is een doel waarbij afschot een van de middelen is om dat te bereiken. Een sterk afschot (de juiste kant op gericht) bevordert de afwatering, maar een beperkt afschot (of zelf een vlak oppervlak) hoeft geen probleem te zijn zolang de beoogde afwatering maar kan plaatsvinden. Voor een voldoende afwatering moeten de aspecten afschot en vlakheid in balans zijn. Aan de afwatering van een balkon, en als onderdeel daarvan het afschot, moet voldoende aandacht worden besteed om functioneel en veilig gebruik mogelijk te maken. Van een balkon mag worden verwacht dat het voldoende afwatert en er niet langdurig water kan blijven staan. Een opdrachtgever mag verwachten dat een vakbekwame aannemer aandacht besteedt aan de afwatering en redelijke maatregelen neemt om risico's te beperken.\n\nBij de uitgevoerde herstelwerkzaamheden werden aan de bovenzijde van de balkons versterkende ankers in de achterliggende vloerconstructie van het gebouw bevestigd. De hoogte van de ankers varieerde, wat invloed had op het realiseerbare afschot. In de praktijk is het afschot van de balkons van de gevel af gericht naar de schrobrand aan de voorzijde. Bij alle balkons is nog een schrobrand aanwezig en zou het water vanaf die zone naar de afvoer moeten stromen. Bij de uitvoering van de versterkingsmaatregelen is er zeer waarschijnlijk wel aan gewerkt om afschot te creëren maar over het geheel gezien is dat niet goed gelukt.\n\nDit blijkt uit de volgende warnemingen:\n\n■ Bij een aantal balkons is het vloeroppervlak bij de afvoer niet het laagste punt, waardoor afwatering gedeeltelijk wordt gehinderd;\n\n■ Bij een groot aantal balkons zijn laaggelegen plekken aanwezig (anders dan bij de afvoer) waar water naartoe stroomt en zich kan verzamelen.\n\n■ Bij een groot aantal balkons zijn hoger gelegen plekken aanwezig die de afvoer van water belemmeren of blokkeren.”\n\nVraag 2\n\nKan bij de balkons waar het afschot niet aan de geldende norm of de eisen van goed en deugdelijk werk voldoet, alsnog het vereiste afschot worden gerealiseerd? Zo ja, welke herstelwerkzaamheden zijn daarvoor nodig? U dient bij uw antwoord aan te geven of daarbij noodzakelijk is dat de schrobranden van de balkons worden aangepast of dat deze kunnen worden gehandhaafd.\n\n“Ja, bij balkons die niet voldoen aan de gestelde criteria kan alsnog voldoende afwatering worden gerealiseerd. Dit gebeurt door het plaatselijk verhogen en\u002Fof verlagen van het balkonoppervlak. Waar mogelijk is eerst gekeken naar het verhogen van het oppervlak om de betondekking op de aanwezige versterkende ankers niet negatief te beïnvloeden.\n\nVoor het verhogen van het oppervlak wordt, na het schoonmaken van de balkons, eerst de te verhogen zone gemarkeerd. Vervolgens wordt het oppervlak in deze zone geschuurd tot tenminste op (of net in) de aanwezig mortellaag. Na het aanbrengen van de juiste voorbehandelingsmaterialen wordt een laag materiaal aangebracht om het oppervlak op hoogte te brengen. Bij voorkeur wordt daarbij dezelfde K70-mortel gebruikt als in 2019, al is niet zeker of deze geschikt is voor dunne lagen (enkele mm’s dikte). Als dat niet het geval is moet een alternatief materiaal worden bepaald. Het ontstaan van naden tussen oud en nieuw materiaal moet daarbij zoveel mogelijk worden voorkomen. Na uitharding wordt het oppervlak voorbehandeld en voorzien van het carbonatatieremmende coatingsysteem (Grouttech Tricolastic).\n\nVoor het verlagen van het oppervlak wordt, na het schoonmaken van de balkons, eerst de te verlagen zone gemarkeerd. Vervolgens wordt het oppervlak in deze zone geschuurd tot de gewenste hoogte. Na het voorbehandelen van het oppervlak wordt aansluitend het carbonatatieremmende coatingsysteem (Grouttech Tricolastic) aangebracht.\n\nAanpassing van de bestaande schrobranden is bij deze herstelwerkzaamheden niet nodig. Bij het uitvoeren van de bewerkingen aan het oppervlak blijft de hoogte van het oppervlak lager dan de hoogte van de schrobranden.”\n\nVraag 3\n\nWelke kosten zijn gemoeid met de volgens u noodzakelijke herstelwerkzaamheden voor het alsnog realiseren van het vereiste afschot, gerekend naar het prijspeil op 21 december 2021? Indien de herstelwerkzaamheden per balkon verschillen, dient u de kosten per balkon aan te geven.\n\n“De kosten voor de herstelwerkzaamheden, gerekend naar het prijspeil van 21 december 2021, worden geraamd op € 20.145,79 incl. BTW. Dit is in §5.1.4.c toegelicht waarvan hieronder een samenvatting is gegeven.\n\nDe kosten voor de geadviseerde werkzaamheden zijn berekend door enerzijds de hoeveelheid (m2 oppervlak en m3 materiaal) werk per balkon te beschouwen. Daarvoor is de oppervlakte ingeschat (in m2) van het oppervlak dat zou moeten worden verhoogd of verlaagd. Anderzijds is de uitvoeringsduur beschouwd. In verhouding tot de benodigde uren voor herstel is de hoeveelheid materiaal en het te bewerken oppervlak beperkt. De tijd per balkon, gecombineerd met het verplaatsen van materiaal en materieel, is maatgevend voor de kosten. Uit de analyse volgt een geschatte uitvoeringsduur van 120 uur. Afgerond is dat 8 werkdagen met de ploeg van twee personen.\n\nDe samenvatting van de raming is als volgt waarbij tevens een raming tegen het prijspeil van 1 juli 2025 bijgevoegd:\n\nDe omvang van de maatregelen wisselen per balkon. Naar rato van de omvang zijn geraamde kosten per balkon als volgt:\n\nBij de bovenstaande kostenraming zijn in eerste instantie alleen de werkzaamheden voor de te behandelen delen van het oppervlak berekend. Bij lokaal herstel van de balkons ontstaan echter naden en overgangen in het oppervlak. Dit is niet alleen esthetisch minder fraai, maar vormt ook potentieel zwakke plekken die op termijn tot extra onderhoud kunnen leiden. Vanuit technisch oogpunt wordt daarom geadviseerd om alle balkons die behandeld worden volledig te voorzien van een nieuwe coating over het gehele vloeroppervlak binnen de schrobranden, ook op delen waar geen directe behandeling nodig is.\n\nVoor deze uitgebreidere werkzaamheden zijn de kosten als volgt geraamd op basis van prijspeil december 2021 en september 2025.\n\n”\n\nVraag 4\n\nAls het verhogen van de schrobranden behoort tot de noodzakelijke herstel werkzaamheden dient u de daaraan verbonden kosten, gerekend naar het prijspeil op 21 december 2021 afzonderlijk te benoemen.\n\n“Bij de uitvoering van de herstelwerkzaamheden is er bij géén van de balkons noodzaak om de schrobrand te verhogen. Het beantwoorden van deze vraag is dan ook niet aan de orde.”\n\nVraag 5\n\nIndien u tot een andere wijze van herstel of begroting van de kosten daarvan komt dan in het rapport van Top Expertise B. V. van 8 maart 2021 is vermeld, kunt u dan aangeven waarom u tot een ander oordeel komt? Kunt u beschrijven welke herstelwerkzaamheden Balm aan het balkon van de heer [naam2] (nummer 44) heeft verricht en toelichten of deze herstelwerkzaamheden afdoende zijn om de problemen op de andere balkons weg te nemen?\n\n“De werkzaamheden zoals beschreven komen op onderdelen overeen met hetgeen Top Expertise [9A] heeft benoemd maar wijken ook op punten af. Top Expertise beschrijft alleen het verhogen van het oppervlak, terwijl ook verlaging op diverse plekken noodzakelijk is. De beschrijving van Top Expertise omvat dus slechts een deel van de werkzaamheden.\n\nHet schuren en voorbehandelen van het oppervlak en het aanbrengen van een afschotlaag worden door Top Expertise ook benoemd en komen overeen. Daarna worden een aantal meer gedetailleerde zaken beschreven zoals het type afschotlaag (op basis van cement of epoxy) en de toepassing van een schraaplaag. Een schraaplaag kan één van de lagen in een toe te passen systeem zijn maar de noodzaak om deze toe te passen is afhankelijk van de keuze van het toe te passen systeem (epoxy-of cementgebonden materiaal). Meestal is een schraaplaag overigens een onder- of tussenlaag van 1-3 mm dik.\n\nHet is daarom essentieel eerst het toe te passen materiaal te kiezen, waarna bepaald kan worden welke lagen en behandelingen nodig zijn. In dit deskundigenbericht is uitgegaan van (zoveel als mogelijk) gebruik van de materialen die in 2019 zijn toegepast. En als dat niet kan heeft het de sterke voorkeur de te gebruiken materialen door de aannemer te laten bepalen omdat dit doorgaans tot (kwalitatief) de beste resultaten leidt.\n\nOok de kostenraming voor de herstelwerkzaamheden, zoals weergegeven in 5.1.4.C, wijken af van de kosten zoals berekend door Top Expertise. Op basis van de beperkte gegevens van de calculatie van Top Expertise is het lastig de oorzaak van dit verschil te duiden. In de calculatie die voor dit deskundigenbericht zijn gemaakt zijn reële kosten meegenomen volgens algemene ramingsmethodieken waarbij rekening is gehouden met directe kosten, indirecte kosten en onvoorziene kosten.\n\nNa melding van blaasvorming onder het beschermingssysteem voerder Balm in mei 2020 werkzaamheden uit aan het balkon van huisnummer 44. De blaasjes zijn verwijderd, de vloer is geschuurd en opnieuw voorzien van een coating. Deze werkzaamheden zijn beschreven in dossier [4A] en bevestigd door Balm tijdens het locatiebezoek voorafgaand aan het deskundigenonderzoek op locatie.\n\nDe uitgevoerde werkzaamheden zijn echter niet afdoende om de problemen op de andere balkons weg te nemen. De werkzaamheden benodigd om het afschot aan te passen gaan aanzienlijk verder dan hetgeen in mei 2020 is uitgevoerd bij huisnummer 44. Hoewel enkele bewerkingen gelijk zijn (schuren en opnieuw coaten) gaat het hier om werkzaamheden met een ander doel en zijn deze veel omvangrijker.”\n\nReactie VvE\n\n2.15.. De VvE sluit aan bij de bevindingen van de deskundige, maar vraagt het hof de schade in afwijking daarvan ex aequo et bonovast te stellen. Daarbij stelt zij voor uit te gaan van 1 juli 2025 als peildatum en naast de raming van de kosten door de deskundige bij de begroting van de herstelkosten ook een door de VvE overgelegde offerte van Betonrestore en de inhoud van het door haar eerder overlegde rapport van TopExpertise te betrekken. Op de daarin genoemde bedragen zou onder meer een inflatiecorrectie moeten worden toegepast over de periode tot de voorgestelde peildatum. Vervolgens noemt de VvE verschillende schadebedragen waarvan zou kunnen worden uitgegaan (primair€ 42.397,26, ca € 45.000 of in ieder geval € 40.250,subsidiairca. €35.000 tot €40.000).\n\n2.16.. De VvE kan hierin niet worden gevolgd. De rechtbank heeft de schade van de VvE begroot op € 40.250. De VvE heeft geen incidenteel hoger beroep ingesteld. Toewijzing van een hoger bedrag dan door de rechtbank vastgesteld, is daarom hoe dan ook niet aan de orde. De VvE ziet verder eraan voorbij dat in het tussenarrest onder 3.17 is overwogen en toegelicht dat voor de begroting van de herstelkosten moet worden uitgegaan van het prijspeil op 21 december 2021. Dat is ook in de vraagstelling aan de deskundige meegegeven. De deskundige heeft op eigen initiatief een tweede raming met als peildatum 1 juli 2025 gegeven. Daaraan zal het hof voorbijgaan. Het hof ziet ook in de overgelegde offerte van Betonrestore (die door de VvE ook veel eerder had kunnen worden overgelegd) en het rapport van TopExpertise geen aanleiding om af te wijken van de raming van de deskundige met als peildatum 21 december 2021. Betonrestore is - zoals de VvE zelf ook stelt - geen deskundige, maar een aannemer die niet over de informatie beschikte waarover de deskundige bij het opstellen van het deskundigenbericht heeft beschikt. Daarnaast had Betonrestore bij het opstellen van de offerte een eigen commercieel belang. In het tussenarrest onder 3.17 is voorts al toegelicht waarom niet kan worden uitgegaan van het rapport van TopExpertise. Onder andere is daar overwogen dat haar kostenopstelling onvoldoende inzichtelijk is, omdat niet duidelijk is waarop zij de door haar in aanmerking genomen bedragen baseert. Bovendien is zij uitgegaan van een onjuiste peildatum voor het te hanteren prijspeil.\n\nReactie Balm\n\n2.17.. Balm is het niet eens met de bevindingen van de deskundige. Zij concludeert dat de balkons niet gebrekkig zijn en dat zij geen schadevergoeding verschuldigd is. Als het hof oordeelt dat er wel een schadevergoeding verschuldigd is, moet het door de deskundige vastgestelde bedrag volgens Balm naar beneden worden gecorrigeerd. Hierna zal het hof bespreken wat Balm tegen het deskundigenbericht aanvoert en toelichten waarom dat het hof geen aanleiding geeft van het deskundigenbericht af te wijken.\n\n2.18.. Balm voert aan dat er altijd water kan en mag achterblijven op een balkon en dat de deskundige niet heeft aangegeven dat dit niet zo is. Volgens Balm is niet in te zien waarom de door haar genoemde richtlijn omtrent toegestane hoeveelheid plassen niet kan worden toegepast en voldoen alle balkons, althans in ieder geval de balkons waarbij de hemelwaterafvoer het laagste punt is, aan deze norm. Balm ziet eraan voorbij dat de deskundige heeft toegelicht dat dit een richtlijn uit de praktijk (geen normtekst) is, die is bedoeld voor platte daken en niet voor balkons van toepassing kan worden verklaard. Een plat dak zonder gebruiksfunctie is iets anders dan een balkon met gebruik als toegankelijke buitenruimte als functie. Het hof sluit aan bij het oordeel van de deskundige.\n\n2.19.. Het hof kan Balm ook niet volgen waar zij stelt dat de deskundige niet (in voldoende mate) heeft vastgesteld dat de afwatering incorrect zou zijn en het afwateren niet is onderzocht. De deskundige heeft ervoor gekozen het onderzoek uit te voeren met behulp van 3D scans en heeft op die manier een gedetailleerd beeld van de hoogteligging van het vloeroppervlak kunnen verkrijgen. De deskundige heeft ervoor kunnen kiezen het onderzoek niet te verrichten door water aan te brengen op het oppervlak van de balkons. Die keuze is door de deskundige ook toegelicht (“Dit onderzoek is echter veel lastiger uitvoerbaar, kost meer tijd, leidt potentieel tot hinder en is minder nauwkeurig”). Dat de deskundige (ook na regenval) geen plasvorming heeft waargenomen, zoals Balm aanvoert, doet niet af aan wat de deskundige wél heeft waargenomen. De deskundige heeft waargenomen (i) dat bij een aantal balkons het vloeroppervlak bij de afvoer niet het laagste punt is, waardoor afwatering gedeeltelijk wordt gehinderd, (ii) dat bij een groot aantal balkons laaggelegen plekken aanwezig zijn (anders dan bij de afvoer) waar water naar toestroomt en zich kan verzamelen en (iii) dat bij een groot aantal balkons hoger gelegen plekken aanwezig zijn die de afvoer van water belemmeren of blokkeren. Voldoende duidelijk is vervolgens waarom een aantal balkons wel en een aantal balkons niet als voldoende zijn beoordeeld. Het hof verwijst naar ‘Bijlage C, Inspectiebevindingen per balkon’ en ‘Bijlage D, Toetsing per balkon’ bij het deskundigenbericht. Omdat de waarnemingen van de deskundige berusten op 3D scans en niet op onderzoek door het aanbrengen van water op het oppervlak van de balkons, is voor de bevindingen niet van belang dat op balkons sprake is van vervuiling op de balkons en van de hemelwaterafvoer, zoals Balm benadrukt. Dat is door de deskundige in antwoord op vragen van Balm ook toegelicht. Anders dan Balm verder aanvoert, ligt in de conclusie van de deskundige besloten dat de huidige situatie een gevaar voor de gezondheid oplevert. In de ‘Eigen beschouwing’ onder ‘Criteria en richtlijnen’ citeert de deskundige artikel 6.15 van het Bouwbesluit 2012 (“Een bouwwerk heeft een zodanige voorziening voor de afvoer van huishoudelijk afvalwater of hemelwater dat het water zonder nadelige gevolgen voor de gezondheid kan worden afgevoerd”) en gaat de deskundige in op de essentie daarvan en de eisen van goed en deugdelijk werk. Bij de beantwoording van ‘Vraag 1’ concludeert de deskundige dat niet wordt voldaan aan de eisen van goed- en deugdelijk werk, en de functionele eis wat betreft afwatering uit het Bouwbesluit 2012. De door de deskundige voorgestelde herstelwerkzaamheden onderstrepen dat het realiseren van een voldoende afschot voor Balm ook ondanks de te verrichten versterkingswerkzaamheden mogelijk moet zijn geweest. De deskundige schrijft“dat met meer inspanning het afschot wel juist had kunnen worden gerealiseerd.”\n\n2.20.. Balm heeft eerder herstelwerkzaamheden aan het balkon van nr. 44 verricht. Balm is het niet eens met het oordeel van de deskundige dat deze herstelwerkzaamheden niet afdoende zijn om de problemen op de andere balkons weg te nemen. Zij wijst erop dat uit het deskundigenbericht volgt dat aan dit balkon geen werkzaamheden hoeven te worden verricht en dat de bewoner van nr. 44 niet heeft geklaagd over plasvorming. Het hof kan Balm ook daarin niet volgen. Op het bedoelde balkon is het afschot, blijkens het deskundigenbericht, op orde. Dat is ook het geval op enkele andere balkons, waaraan door Balm geen herstelwerkzaamheden zijn verricht. Dat het afschot op het balkon bij nr. 44 in orde is als gevolg van de door Balm verrichte herstelwerkzaamheden is niet gebleken en tegen de achtergrond van wat de deskundige daarover heeft bericht ook niet aannemelijk. De deskundige heeft toegelicht dat op dit balkon geen werkzaamheden zijn verricht met het oog op het afschot, maar om blaasvorming te verwijderen en dat de werkzaamheden die benodigd zijn om afschot te realiseren aanzienlijk verder gaan. Hoewel enkele bewerkingen gelijk zijn (schuren en opnieuw coaten) gaat het hier om werkzaamheden met een ander doel en zijn deze werkzaamheden veel omvangrijker.\n\n2.21.. Balm voert verder aan dat de VvE ten aanzien van elke bewoner moet aangeven of deze bewoner herstelwerkzaamheden uitgevoerd wenst te zien. Dat is volgens Balm onderdeel van de op de VvE rustende schadebeperkingsplicht. Het hof neemt aan - heel duidelijk is dat niet - dat deze stelling ten grondslag ligt aan de conclusie dat de schadevergoeding naar beneden moet worden gecorrigeerd. Dit standpunt is te laat ingenomen. Balm had daarop al in haar memorie van grieven een beroep moeten doen, dat heeft zij niet gedaan. Daarbij komt dat de schade hier weliswaar concreet per balkon is begroot, maar dat de aard van de schade rechtvaardigt dat vervolgens wordt geabstraheerd van het antwoord op de vraag of alle bewoners daadwerkelijk tot herstel overgaan.\n\nDe conclusie\n\n2.22.. Het hoger beroep betreft alleen de beslissing van de rechtbank in conventie. De beslissing in reconventie ligt niet ter beoordeling voor. Uit het voorgaande volgt dat Balm tevergeefs opkomt tegen verklaring voor recht dat zij toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst tussen partijen en aansprakelijk is voor de schade die de VvE daardoor heeft geleden (dictum onder 3.1) en tegen de beslissingen omtrent de kosten (dictum in conventie onder 3.3-3.5). Wel heeft Balm op goede grond hoger beroep ingesteld tegen de door de rechtbank toegewezen hoofdsom (dictum onder 3.2). Het in hoger beroep toe te wijzen bedrag ligt na deskundigenbericht aanzienlijk lager (€ 23.295,01). Het lag op de weg van de VvE de omvang van haar schade te onderbouwen. Dat heeft zij tot aan het deskundigenbericht onvoldoende gedaan. Het hof zal de kosten van de deskundige daarom gelijkelijk over partijen verdelen, zoals Balm heeft verzocht. De kosten van de deskundige zijn begroot op € 26.015 inclusief btw en zijn door de VvE bevoorschot. Balm zal worden veroordeeld tot betaling van € 13.007,50 aan de VvE ter zake de kosten van het deskundigenbericht. Het hof zal verder bepalen dat elke partij de eigen kosten van het hoger beroep moet dragen (compensatie van proceskosten) omdat partijen ieder deels ongelijk hebben gekregen.\n\n2.23.. De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).\n\n3. De beslissing\n\nHet hof:\n\n3.1.. bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht van 28 juni 2023 voor zover in conventie gewezen, met uitzondering van de beslissing onder 3.2 die hierbij wordt vernietigd;\n\n3.2.. veroordeelt Balm tot betaling van € 23.295,01 aan de VvE, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 1 augustus 2021 tot de dag van volledige betaling;\n\n3.3.. bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt van de procedure bij het hof;\n\n3.4.. veroordeelt Balm tot betaling van € 13.007,50 aan de VvE ter zake de door haar betaalde kosten van het deskundigenbericht;\n\n3.5.. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;\n\n3.6.. wijst af wat verder is gevorderd.\n\nDit arrest is gewezen door mrs. W.C. Haasnoot, G.D. Hoekstra en V. van der Kuil, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 30 juni 2026.\n\n HR 25 april 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC2800\n\n HR 12 mei 2017, ECLI:NL:HR:2017:869\n\n HR 8 mei 2015, ECLI:NL:HR:2015:1224","nl","rechtspraak_nl","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2026:4422","2026-07-07T00:00:00.000Z","2026-07-08T16:52:53.682Z","2026-07-13T00:28:26.647Z",{"id":54,"ecli":55,"slug":56,"caseNumber":43,"courtId":57,"decisionDate":45,"fullText":58,"summary":43,"language":47,"source":48,"sourceUrl":59,"sourceTimestamp":60,"parsedAt":51,"updatedAt":61},"1002","ECLI:NL:GHDHA:2026:2023","ecli-nl-ghdha-2026-2023",58,"GERECHTSHOF DEN HAAG\n\nCiviel recht\n\nTeam Handel\n\nZaaknummer hof : 200.351.028\u002F01\n\nZaak- en rolnummer rechtbank : C\u002F10\u002F667474 \u002F HA ZA 23-906\n\nArrest van 30 juni 2026\n\nin de zaak van\n\nSelecta Infrastructuur B.V.,\n\ngevestigd in Rotterdam,\n\nappellante in principaal hoger beroep,\n\ngeïntimeerde in incidenteel hoger beroep,\n\nadvocaat: mr. M.C. Franken-Schoemaker, kantoorhoudend in Houten,\n\ntegen\n\nDelta Infratechniek B.V.,\n\ngevestigd in Rijssen,\n\ngeïntimeerde in principaal hoger beroep,\n\nappellante in incidenteel hoger beroep,\n\nadvocaat: mr. H.J. Ligtenbarg, kantoorhoudend in Velp.\n\nHet hof noemt partijen hierna Selecta en Delta.\n\n1. De zaak in het kort1.1. Selecta heeft van Delta opdracht gekregen een glasvezelnetwerk aan te leggen. In het kader daarvan heeft zij boorwerkzaamheden verricht in de omgeving van het Leppa Akwadukt in Friesland. Daarbij heeft zij een folielaag in de bodem, toebehorend aan Rijkswaterstaat, doorboord. Dit heeft de uitstroom van bodemwater en het wegspoelen van zand en grond tot gevolg gehad. Het gaat in deze zaak om de vraag of Selecta jegens Delta is tekortgeschoten en de door Delta als gevolg van dit voorval geleden en nog te lijden schade moet vergoeden.1.2. De rechtbank heeft de door Selecta gevorderde verklaringen voor recht en de verwijzing naar de schadestaatprocedure grotendeels toegewezen. Het hof bekrachtigt het vonnis van de rechtbank.2. Procesverloop in hoger beroep2.1. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:\n\nde dagvaarding van 19 december 2024, waarmee Selecta in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 2 oktober 2024 (niet gepubliceerd);\n\nde memorie van grieven van Selecta, met bijlagen;\n\nde memorie van antwoord in het principaal appel tevens houdende memorie van grieven in het incidenteel appel van Delta, met producties;\n\nde memorie van antwoord in het incidenteel appel van Selecta.3. Feitelijke achtergrond3.1. Nu daarover geen discussie bestaat, gaat het hof uit van de door de rechtbank in haar vonnis van 2 oktober 2024 vastgestelde feiten, met een gering aantal aanpassingen en toevoegingen. Het gaat in deze zaak om het volgende.3.2. Delta is een vennootschap binnen het concern van Delta Rijssen Holding B.V.. Binnen de groep geeft Delta opdracht tot de aanleg van glasvezelnetwerken. De eigendom van die glasvezelnetwerken berust na de aanleg bij Delta Rijssen Glasvezel Investeringen B.V., al dan niet indirect, via projectvennootschappen.3.3. Selecta is een aannemingsbedrijf. Delta en Selecta werken regelmatig samen sinds 2013.3.4. Op 14 mei 2020 hebben Delta (aangeduid als Opdrachtgever) en Selecta (aangeduid als Aannemer) een raamovereenkomst gesloten. In de raamovereenkomst staat, voor zover relevant:\n\n“5a. De Aannemer is gehouden de aanleg van de glasvezel netwerken goed en deugdelijk, naar de bepalingen van deze overeenkomst en met inachtneming van de voor de aan te leggen glasvezel netwerken van belang zijnde of toepasselijke wettelijke voorschriften en beschikkingen van overheidswege, uit te voeren.\n\n5b. Tot de verplichtingen van de Aannemer behoort het verkrijgen van de benodigde vergunningen, instemmingen, beschikkingen, meldingen, toestemmingen en ontheffingen voor het aan te leggen glasvezel netwerk. Opdrachtgever zal Aannemer (juridisch) ondersteunen bij het formaliseren en verkrijgen van de vereiste\u002Fbenodigde toestemmingen.\n\n5c. De Aannemer stelt zich voor de aanvang van de werkzaamheden op de hoogte van de ligging van bestaande kabels en leidingen.\n\n5d. De Aannemer is verplicht de Opdrachtgever bij het aangaan of het tijdens het uitvoeren van deze overeenkomst te waarschuwen voor fouten of gebreken in de door hem voorgeschreven plannen, tekeningen, berekeningen of uitvoeringsvoorschriften, voor tekortkomingen in de door hem gegeven orders of aanwijzingen, alsmede voor gebreken in door de Opdrachtgever ter beschikking gestelde zaken, voor zover de Aannemer deze onvolkomenheden kende of had behoren te kennen.\n\n5e. De Aannemer vrijwaart de Opdrachtgever voor aanspraken van derden tot vergoeding van schade indien deze schade door de uitvoering van de aanleg van de glasvezel netwerken is toegebracht en te wijten is aan nalatigheid, onvoorzichtigheid of verkeerde handelingen van de Aannemer, zijn personeel, zijn eventuele onderaannemers of zijn leveranciers.”3.5. Een van de projecten, waartoe Delta onder de raamovereenkomst opdracht heeft gegeven, is de aanleg van een glasvezelnetwerk ten noorden van Heerenveen in onder meer de dorpen Akkrum, Aldeboam, Haskerdijken, Luinjeberd, Nes en Tjalleberd alsmede het gebied tussen en rondom deze dorpen.3.6. In het uitvoeringsgebied van dit project bevindt zich het Leppa Akwadukt, dat nabij Akkrum de A32 overspant. Het Leppa Akwadukt en de omringende grond zijn eigendom van Rijkswaterstaat.3.7. Partijen hebben nadere afspraken over dit project vastgelegd in een projectovereenkomst van 9 februari 2021. In artikel 1 van deze projectovereenkomst is ‘het Werk’ omschreven. Artikel 2 gaat over de aanneemsom. In dit artikel staat voor zover van belang het volgende:\n\n“De overeengekomen aanneemsom is inclusief:\n\n- (…)\n\n- Verkrijgen vereiste vergunningen, ontheffingen, beschikkingen, meldingen en toestemmingen in het kader van het ontwerp en de aanleg van het glasvezel netwerk\n\n(…)\n\nDe overeengekomen aanneemsom is exclusief:\n\n- (…)\n\n- (…)\n\n- De kosten van de vergunning en uitvoering van vergunning plichtige boringen\n\n(…)\n\nMateriaal, POP stations, vergunning plichtige boringen en gemeentelijke leges worden verzorgd door de Opdrachtgever. (…)”\n\nIn artikel 4a van de projectovereenkomst staat dat de afspraken in de raamovereenkomst (voor het overige) volledig van toepassing zijn.3.8. Op 3 mei 2021 heeft Selecta bij de gemeente Heerenveen een vergunning aangevraagd voor het uitvoeren van graaf- en boorwerkzaamheden. Die vergunning is haar op 11 mei 2021 verleend.3.9. Delta heeft Selecta per e-mail van 13 juli 2021 als volgt bericht:\n\n“Wij hebben zoals te doen gebruikelijk bij de start van een project oriëntatieklics opgevraagd voor Heerenveen Noord. In de bijlage vinden jullie per klic de Eis-Voorzorgsmaatregelen. Gaan jullie pro-actief in gesprek met deze partijen? Daarnaast is een overzicht van partijen opgenomen die in de grond actief zijn. In de map ‘selecta en delta’ zijn de oriëntatieklics en onderliggende bestanden daarnaast te vinden. (…).”\n\nRijkswaterstaat was een van de partijen die stond vermeld op de lijst die als bijlage bij deze e-mail was gevoegd.3.10. Selecta heeft op 30 november 2021 een KLIC-melding (voluit: Kabels en Leidingen Informatie Centrum, dat is een graafmelding bij het kadaster) gedaan. Zij heeft in reactie op die graafmelding twee standaardbrieven van Rijkswaterstaat ontvangen, waarin onder meer staat:\n\n“In de situatie, waar het om werkzaamheden in een risicovol gebied gaat, ontvangt u geen tekening. Dit kan voorkomen bij werkzaamheden in de buurt van stormvloedkeringen, zeeweringen, dijken, rivieren of verkeerscentrales. Voor de exacte ligging van deze k&l binnen dit gebied (of aanvullende informatie) dient u contact op te nemen met de postbus (mailadres)AreaalgeqevensNN@rws.nl . Geeft u hierbij duidelijk aan om welke locatie dit gaat (b.v. situatieschets, straatnaam, Google maps plaatje en\u002Fof coördinaten).\n\nGraag willen wij u erop attenderen dat u over een vergunning\u002Fmelding op grond van de Wet beheer Rijkswaterstaatswerken\u002FWaterwet moet beschikken om binnen het beheergebied van Rijkswaterstaat werkzaamheden uit te voeren. Meer informatie vindt u op de volgende links: (…).”3.11. En ook:\n\n“Kritisch Gebied\n\nOp basis van de door u verstrekte informatie bevindt uw melding zich in een kritisch gebied van Rijkswaterstaat. Gelieve contact op te nemen met de desbetreffende regio.”3.12. Op 21 december 2021 heeft Selecta in het kader van de opdracht van Delta boorwerkzaamheden uitgevoerd nabij het Leppa Akwadukt. Selecta beschikte op dat moment niet over een vergunning van Rijkswaterstaat als bedoeld in artikel 2 lid 1 van de Wet beheer rijkswaterstaatswerken (Wbr).3.13. Bij die werkzaamheden heeft Selecta een folielaag in de bodem, die toebehoorde aan Rijkswaterstaat, op een of meerdere plaatsen doorboord. De folie dient ertoe de zandlaag waarop het Leppa Akwadukt is gebouwd te stabiliseren en te behoeden voor wegspoelen. Als gevolg van de doorboring is een mengsel van bodemwater, zand en grond door de folielaag gedrongen en naar de evenwijdig aan de A32 liggende secundaire weg gestroomd. Rijkswaterstaat heeft terstond noodmaatregelen getroffen, zoals bronbemaling, om de uitstroom van bodemwater en het wegspoelen van zand en grond te beperken. Het is niet duidelijk wanneer de definitieve herstelmaatregelen zullen zijn voltooid.4. Procedure bij de rechtbank4.1. Delta heeft gevorderd, verkort weergegeven en voor zover in hoger beroep nog van belang, (III) een verklaring voor recht dat Selecta toerekenbaar is tekortgeschoten onder de projectovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde raamovereenkomst, (IV) een verklaring voor recht dat Selecta aansprakelijk is voor de schade die Delta heeft geleden en nog zal lijden en veroordeling van Selecta tot vergoeding van die schade, nader op te maken bij staat, (V) een verklaring voor recht dat Selecta op grond van de projectovereenkomst en de raamovereenkomst gehouden is om Delta te vrijwaren voor alle aanspraken van derden, waaronder doch niet uitsluitend van aanspraken van Rijkswaterstaat en (VI) een verklaring voor recht dat Selecta op grond van die vrijwaring gehouden is om alle bedragen die Delta betaalt en\u002Fof moet betalen ter zake de schade van Rijkswaterstaat binnen vijf dagen na een verzoek daartoe aan Delta te vergoeden.4.2. Aan deze vorderingen heeft Delta ten grondslag gelegd, samengevat, dat Selecta is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen die volgen uit (onder meer) artikelen 5a, 5b, 5c en 5d van de raamovereenkomst en op grond van art. 6:74 BW aansprakelijk is voor de schade die Delta lijdt. Delta doet in dit verband een beroep op de verplichting tot vrijwaring die ingevolge artikel 5e van de raamovereenkomst op Selecta rust.4.3. Selecta betwist dat zij is tekortgeschoten. Selecta erkent dat voor de werkzaamheden die zij op 20 december 2021 op de schadelocatie heeft uitgevoerd een vergunning van Rijkswaterstaat nodig was. Zij meent echter dat het ontbreken van die vergunning niet aan haar kan worden toegerekend, omdat a) Delta steevast het initiatief nam en voorafgaand aan deze werkzaamheden niet aan haar heeft gevraagd om een vergunning aan te vragen bij Rijkswaterstaat, b) zij niet wist en niet hoefde te begrijpen dat zich daar een onderdeel van een waterstaatswerk bevond, c) zij niet uit ervaring wist dat in de omgeving van aquaducten folie in de ondergrond kan liggen, d) er ter plaatse geen waarschuwingsbordjes aanwezig waren die de aanwezigheid van folie in de ondergrond markeerden, terwijl dit bij andere aquaducten die bij Rijkswaterstaat in beheer zijn, wel het geval is en e) zij over een vergunning van de gemeente Heerenveen beschikte voor de werkzaamheden ter plaatse van de schadelocatie. Selecta doet evenals Delta een beroep op artikel 5e van de raamovereenkomst; volgens haar gaat het om een bepaling die haar aansprakelijkheid beperkt. Subsidiair heeft Selecta aangevoerd dat de schade deels voor rekening van Delta moet blijven, omdat de schade mede een gevolg is van omstandigheden die aan Delta zijn toe te rekenen. In dit verband heeft Selecta erop gewezen dat partijen zijn overeengekomen dat Selecta geen ‘vergunning plichtige boringen’ zou uitvoeren.4.4. De rechtbank heeft bij vonnis van 2 oktober 2024 de hiervoor onder 4.1 weergegeven vorderingen grotendeels toegewezen. Zij heeft overwogen dat Selecta in strijd heeft gehandeld met artikel 5a en artikel 5b van de raamovereenkomst en dat deze tekortkoming toerekenbaar is. Selecta heeft daadwerkelijk een graafmelding gedaan en dat wijst erop dat zij dit tot haar taak rekende. Zij heeft de twee brieven die zij van Rijkswaterstaat ontving, waarin duidelijk stond dat zij een vergunning nodig had, genegeerd. Selecta komt geen beroep toe op artikel 5e van de raamovereenkomst, omdat die bepaling niet kan worden aangemerkt als een ten behoeve van Selecta overeengekomen beperking van de aansprakelijkheid, maar als een bepaling die beoogt Delta in staat te stellen eventuele aanspraken van derden op Selecta af te wenden. Het beroep van Selecta op eigen schuld (artikel 6:101 en artikel 6:102 BW) gaat volgens de rechtbank niet op. Selecta heeft niet voldoende toegelicht dat de schade mede een gevolg is van een omstandigheid die aan Delta kan worden toegerekend. Voor zover Delta al enige fout heeft gemaakt, is de ernst daarvan zo gering dat de billijkheid eist dat de vergoedingsplicht van Selecta geheel in stand blijft.4.5. Alleen de vordering van Delta tot een verklaring voor recht dat Selecta op grond van de verplichting tot vrijwaring die volgt uit artikel 5e van de raamovereenkomst gehouden is om binnen vijf dagen betalingsverzoeken van Delta te voldoen, is door de rechtbank afgewezen, omdat deze te ver strekt en onvoldoende steun vindt in de raamovereenkomst.4.6. Selecta is in de proceskosten veroordeeld.5. Beoordeling in hoger beroep5.1. Selecta heeft hoger beroep ingesteld. Zij vordert vernietiging van het vonnis van 2 oktober 2024 en veroordeling van Delta in de proceskosten.5.2. \n\nDelta heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de afwijzing van haar vordering onder VI (zie onder 4.5 hiervoor).\n\nPrincipaal hoger beroep5.3. Selecta heeft voorafgaand aan de genummerde grieven een overzicht van volgens haar relevante feiten en omstandigheden opgenomen. In dat overzicht zijn geen zelfstandige bezwaren opgenomen tegen het vonnis van de rechtbank. Het hof zal op deze feiten en omstandigheden, voor zover relevant, ingaan bij het bespreken van de grieven.5.4. Grief 1ziet op r.o. 4.9 van het vonnis. Selecta is van mening dat de rechtbank ten onrechte in het midden heeft gelaten of Delta grondroerder was. Volgens Selecta was Delta bij de uitvoering van de opdracht als hoofdaannemer aan te merken en dus tevens als grondroerder in de zin van artikel 1 van de Wet informatie-uitwisseling bovengrondse en ondergrondse netten en netwerken (WIBON). Daarom rustte op Delta een eigen verantwoordelijkheid voor wat betreftallegrondroerende werkzaamheden van het project. Selecta stelt in dit verband dat Delta op grond van artikel 2 WIBON verplicht was om voor aanvang van de grondroerende werkzaamheden een graafmelding te doen en onderzoek te verrichten naar de precieze ligging van de ondergrondse kabels.5.5. Het hof overweegt als volgt. Het doet er in de contractuele verhouding tussen Delta en Selecta niet toe of Delta wel of niet als grondroerder in de zin van de WIBON en\u002Fof als hoofdaannemer is aan te merken in het kader van de door Selecta verrichte werkzaamheden. Of Delta als zodanig is aan te merken kan wél van belang zijn in de verhouding tussen Delta en derden als Rijkswaterstaat die Delta tot schadevergoeding willen aanspraken en daarbij een beroep doen op verplichtingen die voor grondroerders uit de WIBON volgen. In de verhouding tussen Selecta en Delta echter gaat het erom of Selecta is tekortgeschoten in de nakoming van verplichtingen die volgen uit de tussen partijen gesloten projectovereenkomst en raamovereenkomst en uit dien hoofde aansprakelijk is voor de schade van Delta. Voor de beantwoording van die vraag is niet van belang of Delta grondroerder en\u002Fof hoofdaannemer is, nog daargelaten dat Delta in de verhouding Delta-Selecta evident opdrachtgever is en in die verhouding op Selecta de verantwoordelijkheid rustte om benodigde vergunningen aan te vragen. Grief 1 faalt derhalve.5.6. Grief 2is gericht tegen het oordeel van de rechtbank in r.o. 4.2 tot en met 4.5 van het vonnis dat Selecta toerekenbaar tekort is geschoten. Deze grief slaagt niet, om de hiernavolgende redenen.5.7. Selecta erkent dat zij een graafmelding heeft gedaan bij Rijkswaterstaat en dat zij naar aanleiding daarvan twee brieven heeft ontvangen van Rijkswaterstaat met de hiervoor onder 3.10 en 3.11 weergegeven tekst. Het hof is van oordeel dat de tekst van die brieven voor Selecta aanleiding gaf om op zijn minst voor mogelijk te houden dat een vergunning van Rijkswaterstaat nodig was voor het boren op de plek waar zij ook daadwerkelijk zou gaan boren, óók als de brieven niet specifiek betrekking hadden op de boring op de schadelocatie maar tevens op eventuele andere locaties in de zogeheten graafpolygoon. Selecta had navraag kunnen en moeten doen bij Rijkswaterstaat, waartoe de brief ‘Bijlage bij graafmelding’ ook uitnodigt. In weerwil van deze brieven heeft Selecta geen nader onderzoek verricht en geen vergunning bij Rijkswaterstaat aangevraagd. Door toch te boren en schade te veroorzaken, heeft Selecta in strijd gehandeld met artikel 5a, 5b en 5c van de raamovereenkomst.5.8. Het hof volgt dan ook niet het standpunt van Selecta dat zij niet toerekenbaar is tekortgeschoten omdat zij er niet op bedacht hoefde te zijn dat zij voor het boren op de schadelocatie een vergunning nodig had. De brieven van Rijkswaterstaat zijn duidelijk. In één van de brieven staat “Op basis van de door u verstrekte informatie bevindt uw melding zich in een kritisch gebied van Rijkswaterstaat.”Daarom kon Selecta niet zonder navraag te doen, ervan uitgaan dat de brieven van Rijkswaterstaat alleen gingen over de grond direct onder het Leppa Akwadukt. Zij kon niet aannemen dat de vergunning van de gemeente Heerenveen volstond en dat de afstand tussen de boorplek en het aquaduct zo groot was dat het boren niet in grond toebehorend aan Rijkswaterstaat zou plaatsvinden. Evenmin komt, gelet op de brieven van Rijkswaterstaat, betekenis toe aan het feit dat er ter plaatse van het folie geen waarschuwingsbordjes waren en dat Selecta geen ervaring had met het boren in de nabijheid van aquaducten.5.9. Dat Selecta op grond van artikel 2a van de projectovereenkomst geen verantwoordelijkheid droeg voor de uitvoering van ‘vergunning plichtige boringen’ (dat zijn zwaardere boringen met een grotere diameter en waarbij meer voorwerk nodig is), en dat Delta verantwoordelijk was voor dergelijke boringen, is niet van belang. Artikel 2a van de projectovereenkomst laat immers onverlet dat Selecta, bij boringen die zij wél uitvoert in het kader van de met Delta overeengekomen werkzaamheden, over de benodigde vergunning(en) moet beschikken. Dit volgt uit artikel 4a van de projectovereenkomst, op grond waarvan artikel 5a, 5b en 5c van de raamovereenkomst op de projectovereenkomst van toepassing zijn. Het hof volgt bovendien het standpunt van Delta dat de schadeveroorzakende boring niet een ‘vergunning plichtige boring’ in de zin van artikel 2a betrof. De ‘vergunning plichtige boring’ waarvoor Delta de verantwoordelijkheid droeg, betrof de boring exact onder het aquaduct (randnummer 29 memorie van antwoord, randnummer 2.19 memorie van grieven, alsmede productie 15 bij de memorie van grieven). De schadeveroorzakende boring van Selecta vond op enige afstand van het aquaduct plaats.5.10. Het hof behandelt hier ook de bij randnummer 2.33 van de memorie van grieven opgenomen stelling van Selecta dat de e-mail van Delta van 13 juli 2021 (zie 3.9 hiervoor) slechts het verzoek inhield om contact op te nemen met de partijen die een zogenoemde Eis-voorzorgsmaatregel hadden opgelegd. Deze stelling gaat niet op. In die e-mail staat de zin “Daarnaast is een overzicht van partijen opgenomen die in de grond actief zijn.”. Dat overzicht vermeldt onder andere Rijkswaterstaat Noord-Nederland. Naar het oordeel van het hof heeft Delta hiermee aan Selecta duidelijk gemaakt dat zij in het kader van haar werkzaamheden voor het project ten noorden van Heerenveen rekening moest houden met mogelijke belangen van Rijkswaterstaat.5.11. Het hof verwerpt in dit kader ten slotte het standpunt van Selecta dat er een waarschuwingsplicht op Delta rustte. Het hof kan dat – niet of onvoldoende toegelichte – standpunt niet rijmen met de verplichtingen die uit hoofde van de raamovereenkomst op Selecta rustten, met de inhoud van de e-mail van Delta van 13 juli 2021 aan Selecta, met het feit dat Selecta op 30 november 2021 zelf een KLIC-melding heeft gedaan en evenmin met het feit dat Selecta naar aanleiding van die graafmelding (waarschuwende) brieven van Rijkswaterstaat heeft ontvangen.5.12. Grief 3houdt in dat de rechtbank in r.o. 4.7 van het vonnis ten onrechte heeft geoordeeld dat artikel 5e van de raamovereenkomst geen beperking van aansprakelijkheid behelst.Grief 4klaagt over het oordeel van de rechtbank dat de schade is te wijten aan nalatigheid, onvoorzichtigheid of verkeerde handelingen van Selecta.5.13. Bij de uitleg van artikel 5e van de raamovereenkomst komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Het gaat hier om een overeenkomst tussen commerciële partijen (die zich, kort gezegd, bezig houden met de aanleg van glasvezelnetwerken). Daarom komt groot gewicht toe aan de taalkundige betekenis van de woorden van artikel 5e.5.14. Voor het leesgemak geeft het hof de tekst van artikel 5e nog eens weer:\n\n“5e. De Aannemer vrijwaart de Opdrachtgever voor aanspraken van derden tot vergoeding van schade indien deze schade door de uitvoering van de aanleg van de glasvezel netwerken is toegebracht en te wijten is aan nalatigheid, onvoorzichtigheid of verkeerde handelingen van de Aannemer, zijn personeel, zijn eventuele onderaannemers of zijn leveranciers.”5.15. Grief 3 faalt omdat artikel 5e van de raamovereenkomst Selecta uitdrukkelijk een verplichting oplegt tot vrijwaring van Delta voor aanspraken tot schadevergoeding van derden (“De Aannemer vrijwaart de Opdrachtgever (…)”). De omschrijving “nalatigheid, onvoorzichtigheid of verkeerde handelingen van de Aannemer, zijn personeel, zijn eventuele onderaannemers of zijn leveranciers” duidt niet op een (impliciete) beperking van aansprakelijkheid, maar juist op een omvangrijke vrijwaringsverplichting ten gunste van Delta omdat reeds een verkeerde handeling (met schade als gevolg) een verplichting tot vrijwaring kan doen ontstaan.5.16. Grief 4 faalt eveneens. Uit artikel 5e volgt als gezegd een omvangrijke vrijwaringsverplichting voor aanspraken van derden (als Rijkswaterstaat). Het hof is van oordeel dat op zijn minst sprake is geweest van een verkeerde handeling. Zoals de rechtbank heeft overwogen, is Selecta in strijd met de raamovereenkomst gaan boren in kritisch gebied, nadat zij door Rijkswaterstaat was gewaarschuwd om daarover eerst met Rijkswaterstaat contact op te nemen..5.17. Grief 5voert aan dat de rechtbank ten onrechte het beroep van Selecta op artikel 6:101 en artikel 6:102 BW heeft verworpen. Delta heeft immers evenmin onderkend dat een vergunning van Rijkswaterstaat vereist was, of wist dat wel maar heeft verzuimd om Selecta hiervan op de hoogte te brengen. Volgens Selecta is sprake van eigen schuld en\u002Fof medeschuld en behoort de schade in de interne draagplicht tussen Delta en Selecta voor een deel voor rekening van Delta te blijven.5.18. Ook deze grief faalt. Het was niet de taak van Delta om ten behoeve van de boring op de schadelocatie een vergunning aan te vragen. Uit artikel 5b van de raamovereenkomst volgt dat het tot de verplichtingen van Selecta behoort om benodigde vergunningen te verkrijgen. In de praktijk deed Selecta dat ook; Delta heeft bij akte ten behoeve van de mondelinge behandeling van 11 september 2024 een viertal vergunningsaanvragen van Selecta in de procedure gebracht (producties 26 t\u002Fm 29). Selecta heeft op 3 mei 2021 zelf een vergunning bij de gemeente Heerenveen aangevraagd, die haar op 11 mei 2021 is verleend (r.o. 2.7 vonnis). Voor de boring op de schadelocatie was het ook Selecta zelf die een graafmelding bij Rijkswaterstaat heeft gedaan. Het lag dus op de weg van Selecta om een vergunning aan te vragen, temeer na de ontvangst van de brieven van Rijkswaterstaat.5.19. Dat, zoals Selecta verder aanvoert ter onderbouwing van grief 5, de schade niet zou zijn ontstaan als Delta tijdig een onderaannemer had ingeschakeld voor het uitvoeren van de ‘vergunning plichtige boring’ waarmee de Boarn zou worden gekruist, omdat Selecta dan op de hoogte zou zijn gebracht van de folielaag in de grond, doet niet ter zake. Dit was, zoals Delta terecht heeft aangevoerd, een andere boring, op een andere plek en met een andere boortechniek. Het hof ziet onvoldoende verband tussen het door Selecta veronderstelde verzuim van Delta om tijdig een vergunning aan te vragen voor het boren onder de Boarn en de beslissing van Selecta om op enige afstand daarvan zonder vergunning te boren in grond van Rijkswaterstaat.5.20. Voor zover Selecta bedoelt dat Delta wist dat Selecta zonder de vereiste vergunning van Rijkswaterstaat zou gaan boren op de schadelocatie, en haar dus had moeten waarschuwen, heeft Selecta die stelling onvoldoende toegelicht.5.21. Grief 6klaagt over het oordeel van de rechtbank in r.o. 4.11 dat Delta voldoende belang heeft bij haar vorderingen onder III, IV en V van het petitum. Selecta wijst erop dat voor een verwijzing naar de schadestaatprocedure vereist is dat aannemelijk is dat schade is geleden of zal worden geleden. Rijkswaterstaat heeft Delta nog niet tot schadevergoeding aangesproken, en een eigenaar van een zonnepark die volgens Delta schade zou hebben geleden evenmin. Als Selecta al een verplichting heeft om Delta te vrijwaren, zou deze beperkt moeten zijn tot hetgeen waartoe Delta wordt veroordeeld. Delta kan niet een verklaring voor recht vorderen tot vrijwaring voor aanspraken van een onbeperkt aantal en niet nader gespecificeerde derden.5.22. Grief 7voert in het verlengde van grief 6 aan dat de rechtbank ten onrechte Selecta heeft veroordeeld om Delta te vrijwaren vooralleaanspraken van derden, waaronderaansprakenvan Rijkswaterstaat. Het gaat er volgens Selecta om of Deltagehoudenis deze aanspraken te vergoeden. De verklaring voor recht tot vrijwaring had daarom moeten worden begrensd tot ten hoogste datgene waartoe Delta jegens Rijkswaterstaat wordt veroordeeld.5.23. Ook deze grieven falen. Duidelijk is dat er schade is ontstaan door het doorboren van de folielaag bij het Leppa Akwaduct (zie onder meer productie 13 bij de akte overlegging producties van Delta). Het is bepaald niet denkbeeldig dat Rijkswaterstaat en eventuele andere derden op enig moment de schade proberen te verhalen op Delta als opdrachtgever van Selecta. Het hof acht het dus aannemelijk dat Delta schade zal lijden. De door de rechtbank uitgesproken verklaringen voor recht gaan niet te ver. Deze zijn beperkt tot de schade die het gevolg is van het doorboren van de folie van Rijkswaterstaat nabij het Leppa Akwadukt. Daarmee is de eventuele schadevergoedingsplicht van Selecta voldoende ingekaderd.5.24. De slotsom luidt dat geen van de grieven in het principaal hoger beroep doel treft.5.25. \n\nSelecta heeft in hoger beroep een bewijsaanbod gedaan. Zij heeft de namen van een groot aantal personen genoemd en daarbij in zijn algemeenheid vermeld over welke aspecten van het in deze procedure aan de orde zijnde project deze personen iets zouden kunnen verklaren, bijvoorbeeld “de communicatie tijdens de bouwvergaderingen”. Selecta heeft echter geen specifieke feiten en omstandigheden gesteld die, indien bewezen, tot een ander dan het hierboven weergegeven oordeel kunnen leiden. Haar bewijsaanbod wordt daarom als niet ter zake dienend gepasseerd.\n\nIncidenteel hoger beroep5.26. Grief 1van Delta – haar enige grief – noemt het oordeel van de rechtbank in r.o. 4.11 van het vonnis dat de vordering onder punt VI van het petitum niet kan worden toegewezen onbegrijpelijk. Volgens Delta vloeit deze vordering simpelweg voort uit de verplichting tot vrijwaring die op Selecta rust. Delta acht de gevorderde termijn van vijf dagen alleszins redelijk, maar kan leven met een door het hof te bepalen langere termijn. In een reguliere vrijwaringsprocedure moet de partij die moet vrijwaren het verschuldigde bedrag binnen twee dagen na betekening van het vonnis voldoen aan de gevrijwaarde partij. Delta biedt aan om de directeur van Delta te laten verklaren over de bedoelingen van partijen met betrekking tot de contractueel overeengekomen verplichting tot vrijwaring.5.27. Deze grief faalt. De termijn van vijf dagen vindt geen grondslag in de tussen Delta en Selecta gesloten overeenkomst(en). De vergelijking met de vrijwaringsprocedure (art. 210-216 Rv) gaat niet op. Het gaat hier om een contractuele verplichting tot vrijwaring; Selecta is niet betrokken in een door Rijkswaterstaat tegen Delta gestarte gerechtelijke procedure waarin schadevergoeding wordt gevorderd. Ten slotte kan ervan uitgegaan worden dat Delta voldoende uit de voeten kan met de door de rechtbank toegewezen vorderingen. Daarmee kan zij haar schade op Selecta verhalen, zo nodig in een volgende gerechtelijke procedure. In zoverre mist Delta dus belang bij de gevorderde verklaring voor recht.5.28. \n\nHet hof passeert het bewijsaanbod van Delta als niet ter zake dienend. Beslissend is wat in artikel 5e van de raamovereenkomst staat en hoe Selecta deze bepaling heeft mogen begrijpen. Delta heeft niet duidelijk gemaakt dat haar directeur iets kan verklaren dat tot een andere uitleg van artikel 5e kan leiden.\n\nConclusie en proceskosten5.29. De conclusie is dat noch het hoger beroep van Selecta, noch het hoger beroep van Delta slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal Selecta als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het principaal hoger beroep. Delta zal worden veroordeeld in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep.5.30. Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van Delta in het principaal hoger beroep op:\n\ngriffierecht € 827,-\n\nsalaris advocaat € 1.290,- (1 punt × tarief II)\n\nnakosten € 189,-(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)\n\nTotaal € 2.306,-5.31. De proceskosten van Selecta in het incidenteel hoger beroep worden begroot op € 645,- aan salaris advocaat (1 punt × 0,5 × tarief II).5.32. Het hof zal de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals vermeld in de beslissing.6. Beslissing\n\nHet hof:\n\nbekrachtigt het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 2 oktober 2024;\n\nveroordeelt Selecta in de kosten van de procedure in het principaal hoger beroep, aan de zijde van Delta tot op heden begroot op € 2.306, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als Selecta deze niet binnen veertien dagen na heden heeft betaald;\n\nbepaalt dat als Selecta niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, Selecta de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 98,-, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als Selecta deze niet binnen veertien dagen na betekening heeft betaald;\n\nveroordeelt Delta in de kosten van het incidenteel hoger beroep, aan de zijde van Selecta tot op heden begroot op € 645,-;\n\nverklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;\n\nwijst af wat in hoger beroep meer of anders is gevorderd;\n\nDit arrest is gewezen door mrs. K. Engel, D.A. Schreuder en F.J. Verbeek en in het openbaar uitgesproken op 30 juni 2026 in aanwezigheid van de griffier.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:GHDHA:2026:2023","2026-06-23T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:28:58.376Z",{"id":63,"ecli":64,"slug":65,"caseNumber":43,"courtId":66,"decisionDate":67,"fullText":68,"summary":43,"language":47,"source":48,"sourceUrl":69,"sourceTimestamp":45,"parsedAt":51,"updatedAt":70},"1836","ECLI:NL:RBGEL:2026:5163","ecli-nl-rbgel-2026-5163",68,"2026-06-24T00:00:00.000Z","RECHTBANKGELDERLAND\n\nCiviel recht\n\nKantonrechter\n\nZittingsplaats Zutphen\n\nZaaknummer: 11851903 \\ CV EXPL 25-2315\n\nVonnis van 24 juni 2026\n\nin de zaak van\n\nDEX CORPORATION B.V.,\n\nte Doetinchem,\n\neisende partij in conventie,\n\nverwerende partij in reconventie,\n\nhierna te noemen: Dex,\n\nprocederend bij haar directeur [directeur dex] ,\n\ntegen\n\n [naam gedaagde in conventie \u002F eisende in reconventie] B.V.,\n\nte [vestigingsplaats] ,\n\ngedaagde partij in conventie,\n\neisende partij in reconventie,\n\nhierna te noemen: [de gedaagde] ,\n\ngemachtigde: mr. T. Franzen.\n\n1. De procedure\n\n1.1.. Het verloop van de procedure blijkt uit:\n\n- het tussenvonnis van 18 maart 2026,\n\n- de e-mail van 9 april 2026 met productie van de zijde van Dex,\n\n- de akte met producties van de zijde van [de gedaagde] .\n\n1.2.. Ten slotte is vonnis bepaald.\n\n2. De verdere beoordeling in conventie en in reconventie\n\n2.1.. De kantonrechter blijft bij hetgeen is overwogen en beslist in het tussenvonnis van 18 maart 2026. In dit tussenvonnis is overwogen dat [de gedaagde] is tekortgeschoten in haar verplichtingen uit de overeenkomst en dat zij is gehouden de kosten te vergoeden die Dex moet maken om het terras door een derde te laten herstellen. Dex is in de gelegenheid gesteld om bij akte de door haar gestelde herstelkosten nader en aan de hand van stukken (bijvoorbeeld offertes) te onderbouwen.\n\n2.2.. Dex heeft ter onderbouwing van de gevorderde herstelkosten een offerte van 8 april 2026 van [bouwbedrijf] b.v. (hierna: [bouwbedrijf] ) overgelegd. In die offerte heeft [bouwbedrijf] alle door Dex gewenste herstelwerkzaamheden uiteengezet en de kosten daarvan begroot op een bedrag van in totaal € 37.322,21 (incl. btw).\n\n2.3.. \n [de gedaagde] heeft bij antwoordakte verweer gevoerd tegen de verschuldigdheid van diverse door [bouwbedrijf] geoffreerde posten, dan wel tegen de hoogte daarvan. Zijn verweer zal hierna, voor ieder onderdeel afzonderlijk, aan de orde komen.\n\n- plaatselijk vervangen van het tegelwerk\n\n2.3.1.. In de offerte van [bouwbedrijf] zijn kosten begroot voor het vervangen van de volledige tegelvloer. [de gedaagde] betwist dat alle tegels moeten worden vervangen. Volgens [de gedaagde] kan worden volstaan met het enkel vervangen van de tegels tussen de bestaande trap en de nog aan te brengen draingoot. Dit betreft een kwart van het totale tegelwerk, aldus [de gedaagde] .\n\n2.3.2.. Het verweer van [de gedaagde] faalt. Uit de rapportage 31 november 2025 van [bedrijf] blijkt dat zij als hersteloplossing heeft aangedragen: “alle tegels en dekvloer verwijderen”en“geheel nieuw tegelwerk aanbrengen”. In het tussenvonnis van 18 maart 2026 is ook overwogen dat het voor de hand ligt dat de door [bedrijf] aangedragen hersteloplossing tot uitgangspunt wordt genomen. In het licht van deze omstandigheden had het op de weg van [de gedaagde] gelegen de stelling dat ook kan worden volstaan met plaatselijk herstel, verder te onderbouwen. Die onderbouwing ontbreekt echter. Uit niets blijkt dat kan worden volstaan met het plaatselijk vervangen van het tegelwerk. Deze wijze van herstel ligt ook niet voor de hand in verband met het naar alle waarschijnlijkheid optredende kleurverschil tussen oude en de nieuwe tegels, ook wanneer deze tegels van hetzelfde merk en type zijn als de oorspronkelijke tegels. Uitgangspunt is dan ook dat alle tegels moeten worden verwijderd en dat geheel nieuw tegelwerk moet worden aangebracht.\n\n- ander merk en type tegel\n\n2.3.3.. In de offerte van [bouwbedrijf] zijn andere tegels begroot (Ceramax og. keramische tegels, totaalprijs € 2.420,00) dan de tegels die [de gedaagde] heeft geleverd en heeft gelegd (Gambini Jelling, totaalprijs € 1.544,47). De door [bouwbedrijf] begrote tegels zijn niet alleen zwaarder en hoger maar ook duurder dan de tegels die [de gedaagde] heeft gelegd. Uitgangspunt is echter dat Dex na herstel van de tegelvloer in de toestand wordt gebracht zoals die (vermoedelijk) zou zijn geweest indien de tekortkoming in de nakoming niet zou hebben plaatsgevonden. Dat betekent in dit geval de levering en deugdelijke plaatsing van de tegels van het merk Gambini Jelling, dan wel een soortgelijke tegel. Rekening houdend met een geschatte prijsstijging van 10% sinds 2023, worden de kosten voor het nogmaals aanschaffen van soortgelijke tegels geschat op een bedrag van € 1.698,92. Dit bedrag is voor de aanschaf van nieuwe tegels toewijsbaar.\n\n2.3.4.. Het voorgaande brengt met zich dat de kosten voor de huur van een vacuümheffer in verband met de zwaardere tegels niet voor toewijzing in aanmerking komen omdat deze kosten niet gemaakt hoeven te worden als uitgegaan wordt van de oorspronkelijke tegels.\n\n- muurafdekkers\n\n2.3.5.. In de offerte van [bouwbedrijf] zijn kosten begroot voor het verwijderen, leveren en aanbrengen van muurafdekkers, inclusief de daarvoor bijkomende kosten voor de aanschaf van lijm en zaag-, voeg-, stuc- en kitwerkzaamheden. Uit de offerte blijkt dat deze werkzaamheden volgens [bouwbedrijf] moeten worden verricht in verband met de nieuwe hoogte van de tegels (de nieuwe tegels zijn hoger dan de oorspronkelijke tegels). Zoals hiervoor al is overwogen, is [de gedaagde] niet gehouden om kosten aan Dex te betalen die het gevolg zijn van de aanschaf van een andere soort tegel dan de tegel die door [de gedaagde] is geleverd en geplaatst. Alle in de offerte begrote kosten die verband houden met het verwijderen, leveren en aanbrengen van de muurafdekkers komen daarom niet voor vergoeding in aanmerking.\n\n- AK 5% en W+R 3%\n\n2.3.6.. \n [de gedaagde] stelt dat in de offerte een aantal zaken is begroot die eigenlijk onder de posten AK (Algemene Kosten) en W+R (Winst en Risico) vallen, zoals de posten ‘autokosten’ en ‘opname, calculatie, werkvoorbereiding’. Dit verweer slaagt deels. Autokosten zijn kosten die in beginsel vallen onder de post AK (dit zijn eigen apparaatskosten van een aannemer die niet direct aan een bouwproject zijn toe te rekenen). Door Dex is niet gesteld en evenmin is gebleken waarom in dit geval op dit uitgangspunt een uitzondering moet worden gemaakt. De autokosten ter hoogte van € 730,00 zijn daarom onvoldoende onderbouwd en niet toewijsbaar. De overige door [de gedaagde] genoemde kosten (opname, calculatie en werkvoorbereiding) vallen niet onder de posten AK en W&R en is [de gedaagde] in beginsel aan Dex verschuldigd.\n\n- overige posten\n\n2.3.7.. Omdat niet alle in de offerte begrote werkzaamheden voor vergoeding in aanmerking komen, is het uit te voeren herstelwerk minder omvangrijk dan waar de offerte van uitgaat. Om deze reden zullen de navolgende posten uit de offerte worden geschat op 75% van de daarvoor begrote kosten:\n\n- opname, calculatie en werkvoorbereiding,\n\n- afwerken terras en tuinmuur,\n\n- stelpost diamantzaagwerk terrastegels en muurafdekkers,\n\n- stelpost kitwerk terrastegels en muurafdekkers,\n\n- opleveren en opruimen.\n\n- Btw\n\n2.3.8.. Dex is geen btw-plichtige ondernemer en hoeft dus de door [bouwbedrijf] begrote btw van 21% niet te betalen. Dit onderdeel van de vordering is daarom niet toewijsbaar.\n\n- Hoogte van begrote posten\n\n2.3.9.. \n [de gedaagde] heeft ten slotte in het algemeen gesteld dat [bouwbedrijf] de herstelkosten te hoog heeft geoffreerd maar heeft die stelling onvoldoende toegelicht en onderbouwd. De daartoe door [de gedaagde] overgelegde offertes van andere aannemers is daarvoor in elk geval niet voldoende. Weliswaar zijn in die offerte de herstelkosten op een lager bedrag begroot dan de offerte van [bouwbedrijf] maar in de door [de gedaagde] overgelegde offertes is uitgegaan van plaatselijk herstel van de tegelvloer terwijl uitgangspunt is dat de tegelvloer volledig moet worden vervangen. Deze offertes worden daarom buiten beschouwing gelaten.\n\n2.4.. Met inachtneming van het voorgaande zullen de totale herstelkosten worden vastgesteld op een bedrag van in totaal € 19.835,73. Dit bedrag is aan de hand van de offerte van [bouwbedrijf] als volgt opgebouwd:\n\nOpname, calculatie en werkvoorbereiding (75% van € 1.210,00)\n\n€ 907,50\n\nPlaatsen schaftkeet en huur chemisch toilet\n\n€ 740,00\n\nAfdekken bestaande hardstenen trap met underlayment og\n\n€ 560,00\n\nSloopwerk bestaande tegelvloer en afvoeren naar container\n\n€ 1.690,00\n\nSloopwerk bestaande cd-legbed en afvoeren naar container\n\n€ 1.690,00\n\nContainerkosten\n\n€ 750,00\n\nStellen hoogte regel voor dubbel afschot\n\n€ 290,00\n\nAanbrengen drainagemortel-legbed\n\n€ 3.020,00\n\nAanbrengen verzinkte krimnetjes in de drainagemortel-vloer\n\n€ 680,00\n\nLeveren tegels merk Gambini Jelling (zie hiervoor r.o. 2.3.3.)\n\n€ 1.698,92\n\nLeveren speciale flexibele lijm\n\n€ 500,00\n\nAanbrengen tegels\n\n€ 2.650,00\n\nInvoegen tegels\n\n€ 610,00\n\nStelpost diamantzaagwerk terrastegels en muurafdekkers (75% van € 750,00\n\n€ 562,50\n\nStelpost kitwerk terrastegels en muurafdekkers (75% € 500,00)\n\n€ 375,00\n\nAfwerken terras en tuinmuur (75% van € 1.460,00)\n\n€ 1.095,00\n\nOpleveren en opruimen (75% van € 730,00)\n\n€ 547,50\n\n Subtotaal\n\n€ 18.366,42\n\nAK 5%\n\n€ 918,32\n\nW+R 3%\n\n€ 550,99\n\n Totaal\n\n€ 19.835,73\n\n2.5.. De conclusie is dat de door Dex gevorderde hoofdsom toewijsbaar is tot een bedrag van € 19.835,73.\n\n2.6.. Dex vordert ook vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. In overeenstemming met het tarief dat is weergegeven in het (niet rechtstreeks van toepassing zijnde) Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten en dat geacht wordt redelijk te zijn, is dan ook een bedrag van € 973,36 aan buitengerechtelijke incassokosten toewijsbaar.\n\n2.7.. De door Dex gevorderde onderzoekskosten van [bedrijf] ad € 785,12 zijn aan te merken als kosten ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid en komen op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW voor vergoeding in aanmerking.\n\n2.8.. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vordering in conventie toewijsbaar is tot een bedrag van in totaal € 21.594,21 (€ 19.835,73 + € 973,36 + € 785,12).\n\n2.9.. \n [de gedaagde] heeft in conventie een beroep gedaan op verrekening met een tegenvordering die hij stelt te hebben op Dex en waarvan hij tevens in reconventie betaling vordert. Het gaat hierbij om de laatste termijn van de aanneemsom ter hoogte van € 1.866,68.\n\n2.10.. Dex is op grond van de overeenkomst tussen partijen – die niet is ontbonden – nog bedrag van € 1.866,68 verschuldigd aan [de gedaagde] . Dit is tussen partijen ook niet in geschil. Voorts is voldaan aan de vereisten van artikel 6:127 BW. Het beroep op verrekening slaagt dan ook. Zoals hiervoor al is overwogen is [de gedaagde] gehouden om een bedrag van € 21.594,21 aan Dex te voldoen. Na verrekening resteert een door [de gedaagde] aan Dex te betalen bedrag van in totaal € 19.727,53 (€ 21.594,21 -\u002F- € 1.866,68). Dit bedrag zal in conventie worden toegewezen.\n\n2.11.. De vordering in reconventie die strekt tot betaling van het bedrag van € 1.866,68 is tenietgegaan door verrekening en zal daarom worden afgewezen. Omdat het beroep op verrekening slaagt is Dex geen wettelijke rente aan [de gedaagde] verschuldigd.\n\n2.12.. \n [de gedaagde] is zowel in conventie als in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat Dex niet bij gemachtigde procedeert, is [de gedaagde] geen salaris gemachtigde verschuldigd. In plaats daarvan zal een bedrag van € 50,00 aan verletkosten worden toegewezen. Van de gevorderde nakosten zullen enkel de kosten van betekening worden toegewezen.\n\n2.12.1.. De proceskosten van Dex in conventie worden vastgesteld en begroot op:\n\n- kosten van de dagvaarding\n\n€\n\n122,35\n\n- griffierecht\n\n€\n\n1.461,00\n\n- verletkosten\n\n€\n\n50,00\n\nTotaal\n\n€\n\n1.633,35\n\n2.12.2.. Gelet op de uitkomst van de procedure in reconventie zullen de proceskosten in reconventie worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.\n\n3. De beslissing\n\nDe kantonrechter\n\nin conventie\n\n3.1.. verklaart voor recht dat [de gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verbintenissen uit de overeenkomst,\n\n3.2.. veroordeelt [de gedaagde] om aan Dex te betalen een bedrag van € 19.727,53,\n\n3.3.. veroordeelt [de gedaagde] in de proceskosten van € 1.633,35, te vermeerderen met de kosten van betekening,\n\n3.4.. wijst het meer of anders gevorderde af,\n\nin reconventie\n\n3.5.. wijst de vordering af,\n\n3.6.. compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt.\n\nDit vonnis is gewezen en in het openbaar uitgesproken door mr. S.E. Sijsma op 24 juni 2026.\n\nBij afwezigheid van mr. S.E. Sijsma is dit vonnis ondertekend door\n\nmr. M. Engelbert-Clarenbeek, kantonrechter.\n\nlt","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBGEL:2026:5163","2026-07-13T00:29:41.181Z",{"id":72,"ecli":73,"slug":74,"caseNumber":43,"courtId":57,"decisionDate":60,"fullText":75,"summary":43,"language":47,"source":48,"sourceUrl":76,"sourceTimestamp":60,"parsedAt":51,"updatedAt":77},"987","ECLI:NL:RBDHA:2026:16974","ecli-nl-rbdha-2026-16974","RECHTBANK DEN HAAG\n\nBestuursrecht\n\nzaaknummers: SGR 26\u002F3963 en SGR 26\u002F4309\n uitspraak van de voorzieningenrechter van 23 juni 2026 in de zaken tussen\n [verzoeker] VOF e.a., te [plaats] , verzoekers\n\n(gemachtigde: mr. P.J.L.J. Duijsens),\n\nen\n\nhet college van burgemeester en wethouders van Wassenaar, het college\n\n(gemachtigde: mr. P.M.J. de Haan).\n\nAls derde-partij neemt aan de zaak deel: Stichting [derde-partij], te [plaats] (vergunninghoudster).\n\n(gemachtigde: mr. drs. H.J.M. van Schie)\n\nSamenvatting\n\n1. Deze uitspraak op de verzoeken om een voorlopige voorziening gaat over (1) een verleende omgevingsvergunning voor het bouwen van een woon-zorg verblijf met 7 studio’s aan de [adres 1] en (2) een besluit waarbij ambtshalve maatwerkvoorschriften zijn opgesteld ten aanzien van de milieubelastende activiteit ‘telen van gewassen in de openlucht’. Verzoekers zijn het hier niet mee eens. Zij verzoeken daarom om een voorlopige voorziening en voeren daartoe een aantal gronden aan.\n\nDe voorzieningenrechter wijst in deze uitspraak de verzoeken af. Hierna legt de voorzieningenrechter uit hoe hij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. Het oordeel van de voorzieningenrechter heeft een voorlopig karakter en bindt de rechtbank in een (eventueel) bodemgeding niet.\n\nProcesverloop\n\n2. Verzoekers exploiteren aan de [adres 2] een tuinbouwbedrijf en een caravanstalling in de aanwezige kassen. Op 21 juli 2025 heeft vergunninghoudster een aanvraag om een omgevingsvergunning ingediend voor genoemd bouwplan. De gronden waarop het bouwplan betrekking heeft grenzen aan de noordoost zijde aan de percelen van verzoekers.\n\nBij afzonderlijke besluiten van 6 mei 2026 heeft het college vergunninghoudster een omgevingsvergunning verleend voor zowel een technische bouwactiviteit als een (buitenplanse) omgevingsplanactiviteit voor het hiervoor genoemde bouwplan.Verzoekers hebben hiertegen bezwaar gemaakt en de voorzieningenrechter gevraagd om een voorlopige voorziening te treffen (zaak SGR 26\u002F3963).\n\nMet het besluit van 1 mei 2026 heeft het college op grond van de Omgevingswet en het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) ambtshalve maatwerkvoorschriften opgesteld ten aanzien van de milieubelastende activiteit ‘telen van gewassen in de openlucht’ voor de percelen gelegen ten noorden van [adres 1] . Verzoekers hebben hiertegen eveneens bezwaar gemaakt en de voorzieningenrechter gevraagd om een voorlopige voorziening te treffen (zaak SGR 26\u002F4309).\n\nVerzoekers hebben tweemaal verzocht de bouw van de woon-zorgverblijven bij wijze van ordemaatregel stil te leggen. De voorzieningenrechter heeft beide verzoeken afgewezen.\n\nHet college heeft op de verzoeken gereageerd met een verweerschrift. Verzoekers hebben nadere stukken overgelegd.\n\nDe voorzieningenrechter heeft de verzoeken op 10 juni 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: verzoekers [naam 1] en [naam 2] , bijgestaan door hun gemachtigde, de gemachtigde van het college, vergezeld door [naam 3] , [naam 4] en [naam 5] en de gemachtigde van vergunninghoudster, vergezeld door [naam 6] .\n\nBeoordeling door de voorzieningenrechter\n\nZaak SGR 26\u002F4309\n\n3. De voorzieningenrechter stelt vast dat het college met het bestreden besluit van\n\n1 mei 2026 het volgende maatwerkvoorschrift heeft gesteld:\n\n“Binnen een afstand van 25 meter vanaf de zuidelijke perceelsgrens van de percelen aangeduid kadastraal als [kadastraal nummer 1] , [kadastraal nummer 2] , [kadastraal nummer 3] en [kadastraal nummer 4] , over een breedte van 50 meter gerekend vanaf de zuidwestelijke punt van perceel [kadastraal nummer 2] , mogen geen gewasbeschermingsmiddelen worden toegepast door middel van spuiten”.\n\nAangezien de in dit voorschrift genoemde percelen geen deel uitmaken van het bedrijf van verzoekers, geen eigendom zijn van verzoekers, niet worden geëxploiteerd door verzoekers, maar door een ander bedrijf en daarnaast het voorschrift geen toestemming en ook geen verplichting inhoudt voor verzoekers om een haag te plaatsen, heeft dit besluit naar het oordeel van de voorzieningenrechter geen rechtsgevolgen voor verzoekers. Verzoekers hebben er daarom geen belang bij om tegen dit besluit op te komen. De bezwaren van verzoekers tegen dit besluit zullen daarom naar verwachting niet-ontvankelijk worden verklaard. Het verzoek zal daarom worden afgewezen.\n\nZaak SGR 26\u002F3963\n\nOmvang van het verzoek\n\n4. Blijkens het verzoekschrift richt het verzoek zich tegen de omgevingsvergunning voor de (buitenplanse) omgevingsplanactiviteit en niet tegen de vergunning voor de technische bouwactiviteit. Aangezien geen verzoeksgronden zijn aangevoerd tegen de omgevingsvergunning die is verleend voor de technische bouwactiviteit, zal de voorzieningenrechter het verzoek, voor zover zich dat tegen dit besluit richt, afwijzen.\n\nSpoedeisend belang\n\n5. De voorzieningenrechter treft op grond van artikel 8:81, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) alleen een voorlopige voorziening als onverwijlde spoed dat vereist. Daarvan is onder meer sprake als zonder het treffen van een voorlopige voorziening sprake is van onomkeerbare gevolgen die met zich meebrengen dat de uitkomst van de bezwaarprocedure niet kan worden afgewacht.\n\n6. Verzoekers vrezen dat door de korte afstand tussen hun bedrijf en de voorziene woon-zorgfunctie een reëel risico bestaat dat toekomstige bewoners hinder zullen ondervinden van de bedrijfsactiviteiten en als gevolg daarvan beperkingen voor de bedrijfsvoering. Gebleken is dat vergunninghoudster reeds is gestart met de uitvoering van de werkzaamheden. Uit het overgelegde overzicht van de uit te voeren werkzaamheden van\n\n20 mei 2026 blijkt dat nog tot en met 15 oktober 2026 werkzaamheden plaatsvinden.\n\nDe eventuele nadelige gevolgen van de verleende omgevingsvergunning voor de bedrijfsvoering van het bedrijf van verzoekers kunnen zich naar het oordeel van de voorzieningenrechter pas voordoen na de ingebruikname van de woon-zorg verblijven. Op de zitting heeft vergunninghoudster verklaard dat hiervan pas eind december 2026 sprake zal zijn. Het college heeft in zijn e-mailbericht van 27 mei 2026 aangegeven dat de beslissing op bezwaar naar verwachting over 5 tot 6 maanden zal worden genomen. Op de zitting heeft het college bevestigd dat de beslissing op bezwaar vóór december 2026 wordt verwacht en aangegeven dat de hoorzitting in bezwaar naar verwachting op 24 juni 2026 zal worden gehouden. Dit betekent dat de beslissing op bezwaar naar alle waarschijnlijkheid zal zijn genomen voordat de woon-zorg verblijven in gebruik worden genomen. Daarnaast hebben verzoekers geen spoedeisend belang bij het stilleggen van de bouwactiviteiten, omdat die geen nadelige gevolgen hebben voor hun bedrijfsvoering.\n\nGelet hierop oordeelt de voorzieningenrechter dat een voldoende spoedeisend belang ontbreekt.\n\nEvident onrechtmatig?\n\n7. Omdat voldoende spoedeisend belang ontbreekt, kan de door verzoekers gevraagde voorziening alleen worden getroffen als het bestreden besluit evident onrechtmatig is. Met evident onrechtmatig wordt bedoeld dat zonder diepgaand onderzoek naar de relevante feiten en\u002Fof het recht zeer ernstig moet worden betwijfeld of het door het college ingenomen standpunt juist is en of het bestreden besluit uiteindelijk in stand zal blijven.\n\n8. Over de stelling van verzoekers dat in dit geval een verplichte advisering door de gemeenteraad geldt stelt de voorzieningenrechter vast dat de gemeenteraad van Wassenaar een lijst van gevallen heeft opgesteld - Lijst verzwaard adviesrecht en verplichte participatie gemeente Wassenaar 2023 - waarin hij het recht heeft om advies te geven over de aanvraag van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, zoals bedoeld in artikel 16.15a, aanhef en onder b, van de Omgevingswet. Het betreft onder meer (1) buitenplanse activiteiten, die strijdig zijn met beleidskaders, onafhankelijk van de omvang en impact van de activiteit (algemeen beginsel) en (2) een aantal specifieke categorieën, waaronder het bouwen van nieuw op te richten woonzorggebouwen of het uitbreiden van bestaande woonzorggebouwen, voor zover sprake is van een functieverandering naar deze maatschappelijke woonzorgfunctie, indien het bruto vloeroppervlak van 1.500 m2 wordt overschreden (categorie 5).\n\nNu verzoekers niet de categorie hebben genoemd op grond waarvan verplichte advisering door de raad is voorgeschreven, is het bestreden besluit naar voorlopig oordeel reeds hierom niet evident onrechtmatig. Voor zover verzoekers zich beroepen op categorie 5 van de lijst van gevallen is deze niet van toepassing, omdat de oppervlakte van het bouwplan minder dan 1500 m2 bedraagt.\n\n9. Ten aanzien van de stelling dat het college onvoldoende heeft onderzocht of als gevolg van de bedrijfsactiviteiten van verzoekers een goed woon- en leefklimaat is gewaarborgd stelt de voorzieningenrechter voorop dat bij de boordeling of sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat in het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties niet alleen rekening moet worden gehouden met de bestaande situatie, maar ook met de maximale planologische mogelijkheden.\n\n10. Het college stelt naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter terecht dat in de Notitie gezondheidsrisico blootstelling aan Gewasbeschermingsmiddelen van Adromi Groep (Adromi) van 10 november 2025, dat aan het bestreden besluit ten grondslag is gelegd, is uitgegaan van een maximale planologische invulling van de percelen van verzoekers. In paragraaf 2.4.3 en 7.2.2 van deze notitie wordt ingegaan op de huidige exploitatiewijze van het bedrijf van verzoekers en de gevolgen van het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen op de nieuwe woon- zorgfunctie. In paragraaf 7.2.3. van deze notitie zijn maatregelen voorgesteld in de situatie waarin de gronden waarop zich nu kassen bevinden worden geëxploiteerd als boomgaard. Adromi heeft geadviseerd dat reeds in de huidige feitelijke situatie in verband met het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen het gebied langs de bebouwing, 3 meter in zuidelijke richting en circa 13 meter in oostelijke richting, wordt afgebakend middels een afrastering of vergelijkbare voorziening, waarin regulier menselijk verblijf is uitgesloten. Deze gronden mogen alleen betreden worden in het kader van onderhoud (tuin en gebouw). In de noordoostelijke hoek van de bebouwing mogen geen te openen delen of inlaat van balansventilatie worden gesitueerd.\n\nIn de toekomstige situatie dat de kassen op het naastgelegen perceel van verzoekers worden gesloopt en die gronden worden geëxploiteerd als boomgaard wordt geadviseerd om een meegroeiende windhaag van 3,5 m hoog te plaatsen over de gehele lengte van het perceel met een over lengte van 25 meter om een goed woon- en leefklimaat te waarborgen. Overeenkomstig deze adviezen heeft het college in het bestreden besluit de door Adromi voorgestelde maatregelen als voorschrift 6 opgenomen. De stellingen van verzoekers dat Adromi uitgaat van een verkeerd beeld van de spuitfrequentie en spuittechnieken bij het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen op hun percelen, volgt de voorzieningenrechter niet, gelet op de beschrijving van het maximaal teeltscenario op pagina 10 van de notitie van Adromi. Hiermee heeft het college naar voorlopig oordeel voldoende onderbouwd dat als gevolg van het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen door verzoekers een goed woon- en leefklimaat is gewaarborgd in de woon-zorgverblijven en hun bedrijfsvoering niet onevenredig wordt belemmerd. Het bestreden besluit is dan ook niet evident onrechtmatig op basis van wat is aangevoerd ten aanzien van dit aspect.\n\n11. In de ruimtelijke motivering van BJZ.nu van december 2025, die aan het bestreden besluit ten grondslag is gelegd, is naar het oordeel van de voorzieningenrechter echter evident onvoldoende rekening gehouden met de bedrijfsbelangen van verzoekers ten aanzien van de milieuaspecten geur en geluid. Verzoekers hebben gemotiveerd gesteld dat er in verband met de exploitatie van hun bedrijf wel degelijk geluid- en geuraspecten spelen. De voorzieningenrechter stelt vast dat het college in het bestreden besluit, in navolging van de ruimtelijke motivering ten onrechte niet op deze milieuaspecten is ingegaan. Evenmin is in de ruimtelijke motivering uitgegaan van de maximale planologische mogelijkheden voor de percelen van verzoekers en de gevolgen daarvan voor de milieuaspecten geur en geluid. Daarmee heeft het college onvoldoende onderbouwd dat vanwege de milieuaspecten geur en geluid een goed woon- en leefklimaat is gewaarborgd. Het bestreden besluit is naar voorlopig oordeel in zoverre dan ook evident onrechtmatig.\n\n12. De voorzieningenrechter ziet hierin echter geen reden om een voorlopige voorziening te treffen, omdat dit gebrek hangende de bezwaarprocedure kan worden hersteld. Daarnaast ziet de voorzieningenrechter hierin geen reden om het bestreden besluit te schorsen, omdat de woon-zorgverblijven nog niet in gebruik zijn en naar alle waarschijnlijkheid voor die ingebruikname een besluit op bezwaar zal zijn genomen.\n\n13. In de overige gronden ziet de voorzieningenrechter geen aanleiding om te oordelen dat het bestreden besluit evident onrechtmatig is.\n\nConclusie en gevolgen\n\n14. De voorzieningenrechter wijst de verzoeken af. Dat betekent dat de bestreden besluiten niet worden geschorst. Voor vergoeding van het griffierecht of een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.\n\nBeslissing\n\nDe voorzieningenrechter wijst de verzoeken om voorlopige voorziening af.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. R.H. Smits, voorzieningenrechter, in aanwezigheid van drs. A.C.P. Witsiers, griffier.\n\nUitgesproken in het openbaar op 23 juni 2026.\n\ngriffier\n\nvoorzieningenrechter\n\nEen afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:\n\nTegen deze uitspraak staat geen hoger beroep of verzet open.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBDHA:2026:16974","2026-07-13T00:28:57.636Z",{"id":79,"ecli":80,"slug":81,"caseNumber":43,"courtId":82,"decisionDate":83,"fullText":84,"summary":43,"language":47,"source":48,"sourceUrl":85,"sourceTimestamp":86,"parsedAt":51,"updatedAt":87},"478","ECLI:NL:RBLIM:2026:5657","ecli-nl-rblim-2026-5657",74,"2026-06-17T00:00:00.000Z","RECHTBANK Limburg\n\nCiviel recht\n\nZittingsplaats Maastricht\n\nZaaknummer: C\u002F03\u002F337611 \u002F HA ZA 25-6\n\nVonnis van 17 juni 2026\n\nin de zaak van\n\n1. [eiser 1] ,\n\nte [plaats 1] , 2. [eiser 2],\n\nte [plaats 2] ,\n\neisers,\n\nadvocaat: mr. H.T.L. Janssen,\n\ntegen\n\n1. [gedaagde 1] ,\n\n2. [gedaagde 2],\n\nbeiden te [plaats 3] (Duitsland),\n\ngedaagden,\n\nadvocaat: mr. J.P. van Mulken.\n\nPartijen worden hierna [eisers] en [gedaagden] genoemd.\n\n1. De procedure\n\n1.1.. Het verloop van de procedure blijkt uit:\n\n- het tussenvonnis van 3 december 2025 - de akte van [eisers] van 7 januari 2026 - de akte van [gedaagden] van 7 januari 2026\n\n- de e-mail van de rechtbank van 2 februari 2026 aan partijen waarin zij geïnformeerd zijn dat de rechter die de zaak behandeld heeft tijdens de mondelinge behandeling en die het tussenvonnis van 3 december 2025 heeft gewezen, niet langer werkzaam is bij het team burgerlijk recht vanwege een roulatie naar een ander rechtsgebied en dat de zaak om die reden verder behandeld zal worden door de rechter die tijdens de mondelinge behandeling aanwezig was in de zaal.\n\n1.2.. Ten slotte is vonnis bepaald.\n\n2. De verdere beoordeling\n\nHet tussenvonnis van 3 december 2025\n\n2.1.. De rechtbank heeft in het tussenvonnis van 3 december 2025 (hierna: het tussenvonnis) in rov. 4.22. tot en met 4.28. een deskundigenonderzoek aangekondigd en partijen in de gelegenheid gesteld zich bij akte uit te laten over de wenselijkheid van een deskundigenbericht, het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n), de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen, en de maximaal acceptabele hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundige(n). Partijen hebben zich hierover uitgelaten bij akte.\n\nDe wenselijkheid van een deskundigenbericht\n\n2.2.. Volgens [eisers] is een deskundigenonderzoek niet nodig om de herstelkosten te begroten. Hun [deskundige 1] heeft immers al een begroting gemaakt. Voor zover de rechtbank toch een deskundige wil inschakelen, zullen zij hun medewerking daaraan verlenen.\n\n2.3.. \n [gedaagden] betogen dat eerst een deskundige benoemd moet worden om te onderzoeken wat er moet gebeuren om de zolderverdieping geschikt te maken als leefruimte. Dat hoeft niet per definitie te bestaan uit de werkzaamheden die genoemd zijn in het rapport van [deskundige 1] , aldus [gedaagden] Hun eigen deskundige heeft namelijk laten weten dat een bedrag van € 12.179,00 toereikend is om de zolderverdieping geschikt te maken als leefruimte. Een deskundige benoemen om de omvang van de herstelkosten te laten vaststellen, is volgens hen niet nodig, omdat zij instemmen met een bedrag van € 12.179,00 als vergoeding voor herstelkosten. Als de rechtbank toch een deskundige benoemt om de kosten van herstel te berekenen, kan het rapport van [deskundige 1] niet als uitgangspunt dienen. Hij is niet onafhankelijk, zo menen zij. Ook gaat hij in zijn berekening uit van een volledig geïsoleerd dak, terwijl dat niet nodig is om de zolderverdieping geschikt te maken als leefruimte. [gedaagden] wijzen in dat kader op de rechtsoverwegingen 4.12. en 4.13. van het tussenvonnis.\n\n2.4.. De rechtbank stelt het volgende voorop. In het tussenvonnis heeft de rechtbank de door [eisers] aangevoerde rechtsgronden voor hun vorderingen beoordeeld. Drie rechtsgronden slaagden niet, te weten onrechtmatige daad, dwaling en tekortkoming wegens schending vertrouwen dat het schuine dak van de woning geheel was geïsoleerd. De rechtsgrond tekortkoming wegens de aanwezigheid van een latent probleem dat de zolderverdieping ongeschikt maakt als leefruimte slaagde wel. De rechtbank volhardt bij deze oordelen.Verder heeft de rechtbank geoordeeld in dat tussenvonnis dat [gedaagden] bij conclusie van antwoord en tijdens de mondelinge behandeling niet hebben betwist dat herstel van het zolderplafond dient te geschieden overeenkomstig hetgeen daarover is opgenomen in het rapport van [deskundige 1] . Omdat partijen wel twistten over de hoogte van de kosten van die wijze van herstel heeft de rechtbank in het tussenvonnis geoordeeld dat een onafhankelijk deskundige nodig is om de omvang van de herstelkosten te begroten. De rechtbank volhardt ook bij deze oordelen.2.5.. \n [gedaagden] betwisten in de akte na het tussenvonnis alsnog de wijze van herstel zoals beschreven is door [deskundige 1] in zijn rapport. Deze betwisting is te laat aangevoerd in de procedure en wordt daarom gepasseerd. De verwijzing van [gedaagden] naar rov. 4.12. en 4.13. van het tussenvonnis kan hen niet baten. Die rechtsoverwegingen zagen immers op een andere, niet gehonoreerde rechtsgrond van [eisers] De slotsom is dat de rechtbank niet terugkomt op het oordeel dat de wijze van herstel, die [deskundige 1] beschreven heeft in zijn rapport, geldt als uitgangspunt voor de berekening van de herstelkosten. Het voorstel van [gedaagden] om eerst een deskundige te benoemen die beoordeelt wat er moet gebeuren om de zolderverdieping geschikt te maken als leefruimte, volgt de rechtbank daarom niet.\n\n2.6.. Omdat [gedaagden] de omvang van de kosten die [deskundige 1] berekend heeft, voor het tussenvonnis met offertes betwist had, heeft de rechtbank een deskundigenonderzoek naar de omvang van de herstelkosten nodig geacht. Hetgeen [eisers] in hun akte na het tussenvonnis hebben aangevoerd, leidt niet ertoe dat de rechtbank aanleiding ziet om terug te komen op dat oordeel. Het deskundigenonderzoek zal in dit vonnis dan ook worden bevolen.\n\nHet aantal deskundigen\n\n2.7.. Beide partijen achten benoeming van één deskundige voldoende. De rechtbank zal daarom volstaan met het benoemen van één deskundige.\n\nDe persoon van de deskundige\n\n2.8.. Partijen hebben de rechtbank bij akten na het tussenvonnis laten weten dat zij geen overeenstemming hebben bereikt over de benoeming van een deskundige. De griffier van de rechtbank heeft vervolgens als deskundige benaderd de heer ing. [deskundige 2] , verbonden aan [bedrijf] , die als deskundige ingeschreven is bij het Landelijk Register van Gerechtelijk Deskundigen. De deskundige heeft de rechtbank laten weten dat het hem vrijstaat om als deskundige op te treden in deze zaak. Na hierover in kennis te zijn gesteld, hebben beide partijen de rechtbank per mail bericht in te kunnen stemmen met benoeming van de heer [deskundige 2] . De rechtbank zal hem in dit vonnis als deskundige benoemen.\n\nDe vragen aan de deskundige\n\n2.9.. \n [eisers] stemmen in met de vragen die de rechtbank heeft voorgesteld in het tussenvonnis.\n\n2.10.. \n [gedaagden] stellen voor om als vraag te stellen: welke werkzaamheden zijn nodig om de zolderverdieping leefbaar te maken en hoeveel bedragen de kosten van deze werkzaamheden?\n\n2.11.. Gelet op wat de rechtbank hiervoor in dit vonnis heeft overwogen bij rov. 2.5 volgt de rechtbank [gedaagden] niet in de door hen voorgestelde vragen. De rechtbank zal aan de deskundige de vragen stellen:\n\n1. Hoeveel kost een herstel dat wordt verricht overeenkomstig de herstelwerkzaamheden opgenomen in het onderzoeksrapport van [deskundige 1] (gedateerd 24 september 2024)?\n\n2. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen, waarvan de rechter volgens u kennis moet nemen bij de verdere beoordeling?\n\n2.12.. \n [eisers] hebben laten weten dat zij niet bereid zijn om mee te werken aan destructief onderzoek door de deskundige, omdat zij de zolder inmiddels in gebruik hebben genomen. Nu de deskundige kan uitgaan van de wijze van herstel zoals beschreven door [deskundige 1] en hij alleen diens kostenbegroting hoeft te beoordelen, gaat de rechtbank er van uit dat de deskundige in het kader van zijn onderzoek geen destructief onderzoek hoeft te verrichten. Mocht de deskundige daardoor niet in staat zijn (op onderdelen) een goede begroting te maken van de kosten, dan zal dat blijken uit zijn rapport. In dat geval komt de onmogelijkheid van het niet (volledig) kunnen begroten van de kosten voor risico van [eisers] Mocht de deskundige ten behoeve van zijn onderzoek wel de woning willen bezoeken, ondanks dat destructief onderzoek niet nodig is, dan zal de deskundige partijen dat laten weten.\n\nDe kosten van de deskundige\n\n2.13.. De deskundige heeft het voorschot begroot op een bedrag van € 1.706,10 (inclusief btw). Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om hierop te reageren. Zij hebben geen bezwaar gemaakt tegen de begroting van het voorschot. De rechtbank zal het voorschot vaststellen op een bedrag van € 1.706,10 (inclusief btw).\n\n2.14.. De deskundige heeft de rechtbank meegedeeld dat er algemene voorwaarden van toepassing zijn. De rechtbank heeft partijen hiervan in kennis gesteld en hen de algemene voorwaarden ter kennisneming toegezonden. Partijen hebben daarna verklaard in te stemmen met benoeming van de deskundige. Over de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden hebben zij zich niet expliciet uitgelaten. De rechtbank begrijpt dat zij zich niet verzetten tegen de toepasselijkheid van deze voorwaarden. Gelet hierop aanvaardt de rechtbank dit voorbehoud van de deskundige voor zover deze algemene voorwaarden voorzien in een beperking van aansprakelijkheid. De publiekrechtelijke aard van de rechtsverhouding tussen de rechtbank en een deskundige, zoals geregeld in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv), verzet zich tegen integrale toepassing van de algemene voorwaarden. Voor de volledigheid merkt de rechtbank op dat deze aansprakelijkheidsbeperking van toepassing is op de verhouding tussen de deskundige en partijen.\n\nHet voorschot\n\n2.15.. In de vorige beslissing is al aangekondigd en toegelicht door welke partij het voorschot op de kosten van de deskundige moet worden betaald, namelijk [eisers]\n\n2.16.. \n [eisers] hebben laten weten dat zij van mening zijn dat [gedaagden] de kosten zouden moeten voorschieten, omdat zij de omvang van de kosten toereikend hebben toegelicht met het rapport van [deskundige 1] . Tegelijkertijd conformeren zij zich aan het oordeel van de rechtbank.\n\n2.17.. De rechtbank ziet geen aanleiding in hetgeen [eisers] hebben aangevoerd om terug te komen op het oordeel dat [eisers] op grond van de hoofdregel van artikel 195 Rv belast worden met betaling van het voorschot van de kosten van de deskundige.\n\nOverig\n\n2.18.. De rechtbank wijst erop dat partijen wettelijk verplicht zijn om mee te werken aan het onderzoek door de deskundige. De rechtbank zal deze verplichting uitwerken zoals hierna onder de beslissing omschreven is. Wordt aan een van deze verplichtingen niet voldaan, dan kan de rechtbank daaraan de gevolgen verbinden die zij geraden acht, ook in het nadeel van de desbetreffende partij.\n\n2.19.. Als een partij op verzoek van de deskundige of op eigen initiatief schriftelijke opmerkingen en verzoeken aan de deskundige toestuurt, moet zij daarvan direct een afschrift aan de wederpartij verstrekken.\n\n2.20.. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.\n\n3. De beslissing\n\nDe rechtbank\n\n3.1.. beveelt een onderzoek door een deskundige voor de beantwoording van de volgende vragen:\n\nHoeveel kost een herstel dat wordt verricht overeenkomstig de herstelwerkzaamheden opgenomen in het onderzoeksrapport van [deskundige 1] (gedateerd 24 september 2024)?\n\nZijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen, waarvan de rechter volgens u kennis moet nemen bij de verdere beoordeling?\n\n3.2.. benoemt tot deskundige:\n\nde heer ing. [deskundige 2] , verbonden aan [bedrijf] ,\n\n [adres] ,\n\n [telefoonnummer] ,\n\n [e-mailadres] ,\n\n3.3.. bepaalt dat de griffier een kopie van dit vonnis aan de deskundige zal toezenden,\n\nhet voorschot\n\n3.4.. stelt de hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundige vast op € 1.706,10 (inclusief btw),\n\n3.5.. bepaalt dat [eisers] het voorschot moeten overmaken binnen twee wekenna de datum van de nog te ontvangen nota met betaalinstructies van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak,\n\n3.6.. draagt de griffier op om de deskundige onmiddellijk in kennis te stellen van de betaling van het voorschot,\n\nhet onderzoek\n\n3.7.. bepaalt dat [eisers] het procesdossier in afschrift aan de deskundige moeten toesturen,\n\n3.8.. bepaalt dat de deskundige het onderzoek zelfstandig zal instellen op de door de deskundige in overleg met partijen te bepalen tijd en plaats,\n\n3.9.. wijst de deskundige erop dat:\n\n- de deskundige voor aanvang van het onderzoek kennis moet nemen van de Gedragscode voor gerechtelijk deskundigen in civielrechtelijke en bestuursrechtelijke zaken én van de Leidraad deskundigen in civiele zaken (beide te raadplegen op www.rechtspraak.nl),\n\n- de deskundige het onderzoek pas begint na het bericht van de griffier omtrent betaling van het voorschot,\n\n- de deskundige het onderzoek onmiddellijk staakt en contact opneemt met de griffier, als tijdens de uitvoering van de werkzaamheden het voorschot niet toereikend blijkt te zijn,\n\n- de deskundige bij het onderzoek de partijen in de gelegenheid moet stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat de deskundige in het schriftelijk bericht vermeldt of aan dit voorschrift is voldaan, onder vermelding van de eventueel gemaakte opmerkingen en\u002Fof gedane verzoeken,\n\n- de deskundige partijen bij een onderzoek van een object ter plaatse, gelegenheid moet bieden dit onderzoek bij te wonen; als slechts één partij (althans niet alle partijen) bij het onderzoek van objecten ter plaatse aanwezig is of zijn, de deskundige dit onderzoek niet mag uitvoeren, tenzij alle partijen zijn uitgenodigd om bij dat onderzoek aanwezig te zijn, en dat uit het rapport moet blijken dat hieraan is voldaan,\n\n- als partijen bij het onderzoek van objecten ter plaatse aanwezig zijn geweest, uit het rapport moet blijken welke opmerkingen zij hebben gemaakt en welke verzoeken zij hebben gedaan, en hoe de deskundige hierop heeft gereageerd,\n\n3.10.. bepaalt dat partijen nadere inlichtingen en gegevens aan de deskundige moeten verstrekken als de deskundige daarom vraagt, de deskundige toegang moeten verschaffen tot voor het onderzoek noodzakelijke plaatsen, en de deskundige ook voor het overige gelegenheid moeten geven om het onderzoek te verrichten,\n\nhet schriftelijk rapport\n\n3.11.. draagt de deskundige op om uiterlijk drie maandenna het schriftelijk bericht van de griffier over de betaling van het voorschot een schriftelijk en ondertekend rapport in drievoud ter griffie van de rechtbank in te leveren, met een gespecificeerde declaratie,\n\n3.12.. wijst de deskundige erop dat:\n\n- uit het schriftelijk rapport moet blijken op welke stukken het oordeel van de deskundige is gebaseerd,\n\n- de deskundige een concept van het rapport aan partijen moet toezenden, waarna partijen de gelegenheid krijgen om binnen vier weken daarover bij de deskundige opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat de deskundige in het definitieve rapport de door partijen gemaakte opmerkingen en verzoeken en de reactie van de deskundige daarop moet vermelden,\n\n3.13.. bepaalt dat partijen bij de deskundige geen gelegenheid hebben om op elkaars opmerkingen en verzoeken naar aanleiding van het concept-rapport te reageren,\n\noverige bepalingen\n\n3.14.. draagt de griffier op om de zaak op de rol te plaatsen:\n\n- als het voorschot niet binnen de daarvoor bepaalde (eventueel verlengde) termijn is ontvangen: voor akte uitlating voortprocederen van beide partijen op een termijn van twee weken of,\n\n- na ontvangst ter griffie van het rapport: voor conclusie na deskundigenbericht van beide partijen op een termijn van vier weken,\n\n3.15.. houdt iedere verdere beslissing aan.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. Etman en in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2026.\n\n Zie rov. 4.3. tot en met 4.17. van het tussenvonnis.\n\n Zie rov. 4.21. van het tussenvonnis.\n\n Productie 7 bij dagvaarding.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBLIM:2026:5657","2026-06-12T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:28:32.440Z",{"id":89,"ecli":90,"slug":91,"caseNumber":43,"courtId":92,"decisionDate":93,"fullText":94,"summary":43,"language":47,"source":48,"sourceUrl":95,"sourceTimestamp":96,"parsedAt":51,"updatedAt":97},"1986","ECLI:NL:RBROT:2026:7704","ecli-nl-rbrot-2026-7704",61,"2026-05-22T00:00:00.000Z","RECHTBANK ROTTERDAM\n\nBestuursrecht\n\nzaaknummer: ROT 26\u002F3326\n uitspraak van de voorzieningenrechter van 22 mei 2026 in de zaak tussen\n [naam 1] , uit [woonplaats 1] , verzoekster\n\nen\n\nhet college van burgemeester en wethouders van Lansingerland, het college\n\n(gemachtigden: mr. K. Kamila Kozlowska en mr. B.V. Hendriks).\n\nAls derde-partij neemt aan de zaak deel: [naam 2] en [naam 3] uit [woonplaats 2] (vergunninghouders).\n\nProcesverloop\n\n1. Met het besluit van 2 maart 2026 (het bestreden besluit) heeft het college een omgevingsvergunning verleend aan vergunninghouders voor de legalisatie van een overkapping met zonnepanelen op het dak van de overkapping in de achtertuin behorende bij de woning van vergunninghouders aan [straatnaam] in [woonplaats 2] (het perceel).Verzoekster woont naast vergunninghouders en heeft hiertegen bezwaar gemaakt en de voorzieningenrechter gevraagd om een voorlopige voorziening te treffen.\n\n1.1.. Het college heeft op het verzoek gereageerd met een verweerschrift. Vergunninghouders hebben ook schriftelijk gereageerd.\n\n1.2.. De voorzieningenrechter heeft het verzoek op 11 mei 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: verzoekster, de gemachtigde van het college en vergunninghouders.\n\nBeoordeling door de voorzieningenrechter\n\nWaar gaat de zaak over?\n\n2. Vergunninghouders hebben de overkapping in hun tuin gebouwd. Daarbij zijn ook de palen waaraan ook de schutting van verzoekster is verbonden vervangen door nieuwe palen. Zowel de schutting van verzoekster als de schutting en een deel van de overkapping van vergunninghouders zijn bevestigd aan deze nieuwe palen. Verzoekster heeft het college om handhaving verzocht en naar aanleiding van het constateringsrapport van 4 augustus 2025 hebben vergunninghouders een aanvraag om een omgevingsvergunning voor het bouwen (legaliseren) van de overkapping gedaan. Het college heeft de vergunning met het bestreden besluit verleend. Verzoekster is het hier niet mee eens. Zij heeft bezwaar gemaakt en verzoekt om een voorlopige voorziening te treffen. Zij stelt dat de overkapping over de erfgrens is gebouwd. Ook stelt ze dat de overkapping in strijd is met het omgevingsplan.\n\nIs er sprake van spoedeisend belang?\n\n3. De voorzieningenrechter treft op grond van artikel 8:81, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) alleen een voorlopige voorziening als “onverwijlde spoed” dat vereist. Vaststaat vast dat de overkapping met zonnepanelen reeds is gebouwd. Niet gebleken is van enige onomkeerbare situatie als er geen voorziening wordt getroffen. De op zitting gegeven onderbouwing van verzoekster dat de schutting op instorten staat, voor zover dit al door de overkapping komt, heeft zij niet aannemelijk gemaakt. Ook het betoog van verzoekster dat zij spoedeisend belang heeft bij een uitspraak door de voorzieningenrechter omdat het bestreden besluit evident onrechtmatig is nu er sprake is van een evident privaatrechtelijke belemmering, slaagt niet. Hoewel verzoekster een grensreconstructierapport van het Kadaster heeft overgelegd, is de burgerlijke rechter de eerst aangewezene om de vraag te beantwoorden of een privaatrechtelijke belemmering in de weg staat aan de uitvoering van een activiteit, waarbij de bewijslast wordt beheerst door de in die procedure geldende regels. De burgerlijke rechter heeft zich echter nog niet uitgelaten over deze kwestie. Daarbij merkt de voorzieningenrechter bovendien op dat in het geval de burgerlijke rechter zich wel heeft uitgelaten over de kwestie spoedeisendheid en evidente onrechtmatigheid ook nog geen gegeven is. De voorzieningenrechter merkt in dit verband op dat het college, gelet op het limitatief-imperatief stelsel, de omgevingsvergunning voor een binnenplanse omgevingsplanactiviteit ‘bouwen’ moet verlenen wanneer het bouwplan niet in strijd is met de voorwaarden die daaraan zijn gesteld in het omgevingsplan. Dit volgt uit artikel 5.18, eerste lid, van de Omgevingswet in samenhang met artikel 22.29 van het omgevingsplan en artikel 8.0a, eerste lid, van het Besluit kwaliteit leefomgeving. Ten slotte kan de voorzieningenrechter slechts een voorlopige voorziening treffen hangende de bodemprocedure en geen eindoordeel geven. Dat verzoekster het bestreden besluit door een onafhankelijke partij wil laten beoordelen maakt dan ook evenmin dat er spoedeisend belang bij het treffen van een voorlopige voorziening is.\n\nConclusie\n\n4. Er is geen sprake is van een spoedeisend belang van verzoeker bij het treffen van een voorlopige voorziening. Ook is de voorzieningenrechter niet gebleken dat het bestreden besluit (evident) onrechtmatig is, wat een aanleiding had kunnen zijn om een voorlopige voorziening te treffen. De voorzieningenrechter wijst het verzoek daarom af.\n\n5. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.\n\nBeslissing\n\nDe voorzieningenrechter wijst het verzoek om voorlopige voorziening af.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. C. Vogtschmidt, voorzieningenrechter, in aanwezigheid van mr. A. Regenboog, griffier.\n\nUitgesproken in het openbaar op 22 mei 2026.\n\nDe griffier is verhinderd deze uitspraak\n\nmede te ondertekenen\n\ngriffier\n\nvoorzieningenrechter\n\nEen afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:\n\nTegen deze uitspraak staat geen hoger beroep of verzet open.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBROT:2026:7704","2026-07-01T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:29:48.488Z",{"id":99,"ecli":100,"slug":101,"caseNumber":43,"courtId":102,"decisionDate":103,"fullText":104,"summary":43,"language":47,"source":48,"sourceUrl":105,"sourceTimestamp":106,"parsedAt":51,"updatedAt":107},"1902","ECLI:NL:RBNHO:2026:4154","ecli-nl-rbnho-2026-4154",67,"2026-04-01T00:00:00.000Z","RECHTBANKNOORD-HOLLAND\n\nCiviel recht\n\nKantonrechter\n\nZittingsplaats Haarlem\n\nZaaknummer: 11829306 \\ CV EXPL 25-5145\n\nVonnis van 1 april 2026\n\nin de zaak van\n\nde besloten vennootschap DHB BOUW B.V.,\n\ngevestigd en kantoorhoudende te Zandvoort,\n\neisende partij in conventie,\n\nverwerende partij in reconventie,\n\nhierna te noemen: DHB,\n\ngemachtigde: mr. K.R. Stephan (Tanger Advocaten),\n\ntegen\n\nde vereniging van eigenaren [gedaagde],\n\ngevestigd te [plaats 1] , kantoorhoudende te [plaats 2] ,\n\ngedaagde partij in conventie,\n\neisende partij in reconventie,\n\nhierna te noemen: de VvE,\n\ngemachtigde: mr. M.H.M. Muyrers (Stichting Achmea Rechtsbijstand).\n\n1. De procedure\n\n1.1.. Het verloop van de procedure blijkt uit:\n\n- de dagvaarding met producties;\n\n- de conclusie van antwoord met producties;\n\n- de e-mail van DHB met aanvullende producties;\n\n- de mondelinge behandeling van 10 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt; - de zittingsaantekeningen van DHB.\n\n1.2.. Ten slotte is vonnis bepaald.\n\n2. Feiten\n\n2.1.. In de periode 2023-2024 heeft een grootschalige renovatie van het appartementencomplex ‘ [naam 1] ’ plaatsgevonden (‘project Kolommenherstel’).\n\n2.2.. \n [bedrijf 1] B.V. (hierna: [bedrijf 1] ), vertegenwoordigd door [betrokkene] , was ten tijde van de renovatie (tot 22 maart 2024) de (zelfstandig bevoegde) bestuurder van de VvE.\n\n2.3.. De VvE heeft op 6 december 2023 met DHB een overeenkomst van aanneming van werk gesloten tot het uitvoeren van een deel van het werk. Partijen zijn een aanneemsom van € 38.192,93 inclusief btw overeengekomen. De overeenkomst is namens de VvE ondertekend door [bedrijf 1] . Op de overeenkomst zijn de algemene voorwaarden van DHB van toepassing.\n\n2.4.. Op 29 april 2024 heeft DHB het werk opgeleverd.\n\n2.5.. De VvE heeft de factuur van 15 april 2024 met kenmerk 2024041009 van € 3.089,03 inclusief btw (grotendeels) onbetaald gelaten.\n\n2.6.. Op 28 maart 2025 heeft [bedrijf 1] per e-mail verklaard:\n\n“Voor alle door DHB Bouw B.V, uitgevoerde werkzaamheden van het project Kolommenherstel en specifiek in en aan het appartement [naam 1] te [plaats 1] , geldt dat wij ([bedrijf 2] en [bedrijf 1] B.V.) aan DHB Bouw BV opdracht hebben verstrekt tot het uitvoeren van de geoffreerde werkzaamheden en het meerwerk en dat er ook overeenstemming was over het minderwerk en de verrekend daarvan.”\n\n2.7.. Op 8 mei 2025 heeft de VvE een deelbetaling van € 990,70 gedaan.\n\n3. Het geschil\n\nin conventie\n\n3.1.. DHB vordert - samengevat - veroordeling van de VvE tot betaling van € 2.492,24, vermeerderd met wettelijke (handels)rente en kosten.\n\n3.2.. DHB legt aan haar vordering ten grondslag dat de VvE met de tijdige en volledige betaling van het op 15 april 2024 in rekening gebrachte bedrag van € 3.089,03 in verzuim is gebleven. De deelbetaling van 8 mei 2025 komt eerst in mindering op de kosten, zodat na aftrek daarvan een vordering van € 2.492,24 resteert.\n\nin reconventie\n\n3.3.. De VvE vordert - samengevat - veroordeling van DHB tot betaling van primair € 990,70, subsidiair € 143,37 en zowel primair als subsidiair € 242,10 en € 1.635,00, te vermeerderen met de wettelijke rente.3.4.. \n\nDe VvE legt primair aan haar vordering ten grondslag dat de meerwerkovereenkomst waarop de factuur van 15 april 2024 is gebaseerd op grond van het consumentenrecht vernietigbaar is. Dat betekent dat de deelbetaling van 8 mei 2025 onverschuldigd is gedaan. Subsidiair stelt de VvE dat DHB ten onrechte dubbele (meerwerk)posten in rekening heeft gebracht. Daarnaast stelt de VvE (primair en subsidiair) dat DHB op verschillende facturen een te hoog bedrag aan btw in rekening heeft gebracht. Ook heeft DHB kosten in rekening gebracht voor schilderwerk dat helemaal niet is uitgevoerd.\n\n4. De beoordeling\n\nin conventie en in reconventie\n\n4.1.. De vorderingen in conventie en in reconventie lenen zich vanwege de samenhang voor gezamenlijke behandeling.\n\n4.2.. De kantonrechter stelt voorop dat partijen in beginsel een vaste prijs voor het werk zijn overeengekomen. Een nadere urenspecificatie en een overzicht van de gebruikte materialen is daarom niet nodig en doet niet ter zake. De factuur waarvan door DHB betaling wordt gevorderd heeft in de kern betrekking op 10% van deze aanneemsom. Aangezien het werk is opgeleverd, moet de VvE deze (slot)termijn in beginsel betalen. Op de factuur is daarnaast een btw-correctie toegepast en meer- en minderwerk verrekend.\n\nReflexwerking consumentenrecht?\n\n4.3.. De VvE stelt dat zij in de onderhavige kwestie als consument moet worden beschouwd. Volgens de VvE heeft DHB nagelaten om de VvE (volledig) te informeren over de extra kosten die voor het meerwerk in rekening zouden worden gebracht. Dit maakt de meerwerkovereenkomst vernietigbaar, aldus de VvE.\n\n4.4.. De kantonrechter volgt het standpunt van de VvE niet. De VvE is een rechtspersoon die voor zichzelf procedeert. Door deze rechtspersoonlijkheid kan de VvE geen consumentenbescherming onder de richtlijn oneerlijke handelspraktijken en afdeling 6.5.2b van het Burgerlijk Wetboek genieten omdat die bescherming is voorbehouden aan natuurlijke personen. Dit sluit echter niet uit dat een rechtspersoon, als deze een met consumenten vergelijkbare positie inneemt, mogelijk een beroep kan doen op de ‘reflexwerking’ van het consumentenrecht. De VvE heeft haar standpunt dat zij kan worden gelijkgesteld met een consument niet, althans onvoldoende, onderbouwd. Het enkele feit dat het in feite de appartementseigenaren zijn die DHB betalen, is onvoldoende om aan te nemen dat de VvE de overeenkomsten als consument heeft gesloten en\u002Fof de overeenkomsten nauwelijks zijn te onderscheiden van een consumententransactie. In tegendeel, het gaat in deze zaak om een grote VvE met een professionele beheersmaatschappij als bestuurder. De kantonrechter ziet daarom geen aanleiding voor toepassing van de reflexwerking van bedoelde artikelen.\n\nGoedkeuring meer- en minderwerk\n\n4.5.. \n\nDHB heeft een ondubbelzinnige verklaring van [bedrijf 1] overgelegd waaruit blijkt dat tussen partijen overeenstemming bestond over het meerwerk, het minderwerk en de verrekening daarvan. Deze goedkeuring van de (destijds) zelfstandig bevoegde bestuurder van de VvE maakt dat de gehele factuur, inclusief de verrekening van het meer- en minderwerk, toewijsbaar is. Dat [bedrijf 1] geen bestuurder meer was op het moment dat de factuur werd uitgebracht, doet daar niet aan af. De kantonrechter ziet daarom geen aanleiding om in te gaan om de stelling van de VvE dat DHB bepaalde meerwerkposten ten onrechte dubbel in rekening heeft gebracht. Voor zover de VvE van mening is dat [bedrijf 1] (een deel van) de kosten ten onrechte heeft geaccordeerd, ligt het op de weg van de VvE om haar oud-bestuurder in rechte te betrekken. Dat verandert echter niets aan haar betalingsverplichting jegens DHB.\n\nSchilderwerk\n\n4.6.. De VvE stelt verder dat DHB het geoffreerde schilderwerk (onderdeel van de initiële opdracht) niet naar behoren heeft uitgevoerd. Ook hier geldt echter dat het werkzaamheden betreft waarvoor [bedrijf 1] de opdracht heeft verstrekt, waarop hij als beheerder en bestuurder toezicht heeft gehouden bij de uitvoering en waarvoor hij betaling heeft geaccordeerd. Voor zover de VvE van mening is dat de betaling van deze werkzaamheden ten onrechte heeft plaatsgevonden, dient zij zich tot [bedrijf 1] te wenden.\n\nBtw-correctie\n\n4.7.. Tussen partijen is niet in geschil dat op stucwerk het verlaagde btw-tarief van 9% van toepassing is. DHB heeft op 16 september 2024 een creditnota (2024090023) uitgebracht ten bedrage van € 242,10. Deze creditnota heeft betrekking op de btw-correctie van 21% naar 9% met betrekking tot het (extra) stucwerk zoals vermeld op factuur 2024010012 d.d. 26 januari 2024. In de e-mailcorrespondentie van september 2024 heeft DHB aangegeven dat dit bedrag door de VvE in mindering kan worden gebracht op het nog aan DHB te betalen bedrag.\n\n4.8.. De creditnota en de e-mailcorrespondentie daarover dateren van ná 15 april 2024, zijnde de datum van de factuur waarvan in conventie betaling wordt gevorderd. Het ligt daarom niet voor de hand dat deze latere creditering reeds in die factuur of in de daarop toegepaste btw-correctie is verwerkt. Gesteld noch gebleken is dat de VvE de creditering inmiddels op een andere factuur in mindering heeft gebracht. Dat betekent dat de VvE het bedrag van € 242,10 nog afzonderlijk in mindering mag brengen op het door DHB gevorderde bedrag.\n\nConclusie\n\n4.9.. De conclusie is dat de VvE de factuur van € 3.089,03 aan DHB moet betalen. DHB moet op haar beurt een bedrag van € 242,10 aan de VvE (terug)betalen. Na verrekening resteert een bedrag van € 2.846,93 dat de VvE aan DHB moet betalen.\n\n4.10.. De buitengerechtelijke kosten zijn toewijsbaar over deze hoofdsom, tot een bedrag van € 409,69.\n\n4.11.. De wettelijke (handels)rente zal worden toegewezen over de toewijsbare hoofdsom vanaf 30 april 2024, zijnde de vervaldatum van de factuur waarvan betaling wordt gevorderd.\n\n4.12.. De VvE heeft een deelbetaling van € 990,70 gedaan. Deze deelbetaling strekt, gelet op het bepaalde in artikel 6:44 BW en wat hiervoor is overwogen, eerst in mindering op de buitengerechtelijke kosten. Dat maakt dat die kosten kunnen worden geacht volledig te zijn voldaan. Na aftrek van de buitengerechtelijke incassokosten resteert van de deelbetaling nog € 584,01. Dit bedrag wordt in mindering gebracht op de hoofdsom, zodat van de hoofdsom nog € 2.262,92 resteert. Dit bedrag wordt toegewezen.\n\n4.13.. De VvE is zowel in conventie als in reconventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Gezien de samenhang tussen de vorderingen zullen de proceskosten in reconventie worden begroot op nihil. De proceskosten van DHB in conventie worden begroot op:\n\n- kosten van de dagvaarding\n\n€\n\n122,35\n\n- griffierecht\n\n€\n\n514,00\n\n- salaris gemachtigde\n\n€\n\n434,00\n\n(2 punten × € 217,00)\n\n- nakosten\n\n€\n\n108,50\n\n(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)\n\nTotaal\n\n€\n\n1.178,85\n\n4.14.. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.\n\n5. De beslissing\n\nDe kantonrechter\n\nin conventie en in reconventie\n\n5.1.. veroordeelt de VvE om aan DHB te betalen een bedrag van € 2.262,92, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 30 april 2024, tot de dag van volledige betaling,\n\n5.2.. veroordeelt de VvE in de proceskosten, die aan de kant van DHB in conventie worden begroot op van € 1.178,85, en in reconventie worden begroot op nihil, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de VvE niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,\n\n5.3.. veroordeelt de VvE tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,\n\n5.4.. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,\n\n5.5.. wijst het meer of anders gevorderde af,\n\nDit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 1 april 2026.\n\nDe griffier De kantonrechter","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBNHO:2026:4154","2026-04-16T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:29:44.628Z",{"id":109,"ecli":110,"slug":111,"caseNumber":43,"courtId":44,"decisionDate":112,"fullText":113,"summary":43,"language":47,"source":48,"sourceUrl":114,"sourceTimestamp":112,"parsedAt":51,"updatedAt":115},"1020","ECLI:NL:GHARL:2026:1938","ecli-nl-gharl-2026-1938","2026-03-31T00:00:00.000Z","GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN\n\nlocatie Arnhem, afdeling civiel recht\n\nzaaknummer gerechtshof: 200.346.892\n\n(zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo: 301291)\n\narrest van 31 maart 2026\n\nin de zaak van\n\n1. [appellant1]\n\n2. [appellant2]\n\ndie beiden wonen in [woonplaats]\n\nhierna: samen: [appellanten] c.s. en ieder afzonderlijk: [appellant1] en [appellant2]\n\nadvocaat: mr. J.W. Vreugdenhil\n\ntegen\n\n [geïntimeerde]\n\ndie woont in [woonplaats]\n\nhierna: [geïntimeerde]\n\nadvocaat: mr. M.B. Bollen\n\n1. Het verdere verloop van de procedure bij het hof\n\n1.1.. Naar aanleiding van het arrest van 19 november 2024 heeft op 3 februari 2025 een (enkelvoudige) mondelinge behandeling na aanbrengen bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (proces-verbaal 1). Hierna heeft [appellanten] c.s. een memorie van grieven (met producties) genomen. [geïntimeerde] heeft geen memorie van antwoord genomen. Vervolgens heeft er op 14 januari 2026 een (meervoudige) mondelinge behandeling plaatsgevonden. Ook daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (proces-verbaal 2).\n\n1.2.. Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.\n\n2. De kern van de zaak\n\n2.1.. \n [appellanten] c.s. hebben in september 2022 van [geïntimeerde] een perceel grond samen met een daarop door [geïntimeerde] te bouwen woning gekocht. Toen er in april 2023 nog niet met de bouw van de woning was begonnen, hebben [appellanten] c.s. zich genoodzaakt gezien de koopovereenkomst te ontbinden. Daarbij hebben zij richting [geïntimeerde] aanspraak gemaakt op betaling van de contractuele boete ter hoogte van € 65.000,-. Volgens [geïntimeerde] was daar geen grondslag voor en drie maanden later heeft [geïntimeerde] op zijn beurt de koopovereenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op betaling door [appellanten] c.s. van de contractuele boete van € 65.000,-.\n\n2.2.. \n [appellanten] c.s. zijn vervolgens deze procedure gestart. Zij hebben daarin de rechtbank gevraagd om voor recht te verklaren dat zij de koopovereenkomst rechtsgeldig hebben ontbonden en om [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van de contractuele boete van € 65.000,-, te vermeerderen met rente en kosten. [geïntimeerde] heeft bij wijze van tegenvordering de rechtbank hetzelfde gevraagd maar dan ten aanzien van [appellanten] c.s. De rechtbank heeft de vorderingen van [appellanten] c.s. afgewezen en die van [geïntimeerde] toegewezen, waarbij zij de hoogte van de contractuele boete heeft gematigd tot € 6.500,-.\n\n2.3.. \n [appellanten] c.s. zijn het niet eens met deze beslissingen. De bedoeling van hun hoger beroep is dat hun afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen, en de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog worden afgewezen. Ook vragen zij om [geïntimeerde] te veroordelen om het bedrag dat zij op basis van het vonnis van de rechtbank aan hem hebben betaald aan hen terug te betalen.\n\n2.4.. Het hof zal beslissen dat [appellanten] c.s. de overeenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden en recht heeft op betaling van de contractuele boete van € 65.000,-, en niet [geïntimeerde] . Het vonnis van de rechtbank blijft dus niet in stand. Hierna licht het hof toe hoe het tot deze beslissingen is gekomen.\n\n3. De toelichting op de beslissing van het hof\n\nAchtergrond van de zaak\n\n3.1.. De rechtbank heeft de feiten weergegeven in rechtsoverwegingen 3.1 tot en met 3.15 van het bestreden vonnis. [appellanten] c.s. hebben met hun eerste grief bezwaar gemaakt tegen de tijdlijn waar de rechtbank van uit is gegaan. Het hof zal daar, waar relevant, rekening mee houden. Waar nodig aangevuld met andere feiten, komt het er samengevat op neer dat het volgende is voorgevallen.\n\n3.2.. \n [geïntimeerde] heeft het perceel grond, samen met een in zijn opdracht nog te bouwen woning, op enig moment te koop aangeboden. Een omgevingsvergunning voor de bouw van de woning was toen verleend. Die vergunning zag op een woning met houten balklagen in de constructie.\n\n3.3.. \n [appellanten] c.s. hebben zich rond 7 augustus 2022 gemeld bij de heer [naam1] , de verkoopmakelaar van [geïntimeerde] (hierna: de verkoopmakelaar). Tussen [appellanten] c.s. en de verkoopmakelaar is meerdere keren overleg geweest over de voorwaarden van de verkoop. [appellanten] c.s. hebben daarbij aangegeven dat zij in plaats van houten balklagen breedplaat betonvloeren in de constructie wensten.\n\n3.4.. Op 19 augustus 2022 heeft [geïntimeerde] het bod van [appellanten] c.s., te weten een koopprijs van € 650.000,- inclusief een constructie met breedplaat betonvloeren, geaccepteerd. Op 8 september 2022 hebben partijen de koopovereenkomst getekend. Daarin is opgenomen dat de woning geleverd zou worden “op de streefdatum van 1 april 2023 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen.”\n\n3.5.. De koopovereenkomst bevat een financieringsvoorbehoud. Op 3 november 2022 hebben [appellanten] c.s. aan de verkoopmakelaar bevestigd dat de hypotheek akkoord is bevonden door de geldverstrekker. De hypotheekofferte was geldig tot 13 april 2023.\n\n3.6.. In verband met de wijziging van de constructie (van houten balklagen naar breedplaat betonvloeren) moesten er nieuwe constructietekeningen komen. Op 9 november 2022 heeft [geïntimeerde] een nieuwe constructietekening gekregen. [geïntimeerde] heeft eerst geprobeerd onder de reeds afgegeven omgevingsvergunning toestemming te krijgen voor deze gewijzigde constructie. Daartoe heeft hij op 22 december 2022 aanvullende stukken ingediend bij de gemeente. De gemeente stelde zich echter op het standpunt dat er een nieuwe omgevingsvergunning aangevraagd moest worden. De nieuwe aanvraag is op 11 januari 2023 ingediend.\n\n3.7.. In januari en februari 2023 heeft er overleg plaatsgevonden tussen partijen om te komen tot een alternatieve constructie voor de verkoop in de vorm van een koop- en aanneemovereenkomst. Partijen zijn daar uiteindelijk niet uitgekomen.\n\n3.8.. Bij brief en e-mail van 30 maart 2023 hebben [appellanten] c.s. [geïntimeerde] in gebreke gesteld. Zij hebben hem daarbij gesommeerd om uiterlijk maandag 10 april 2023 de woning te leveren. In diezelfde e-mail hebben [appellanten] c.s aangegeven de woning nog steeds in eigendom te willen verkrijgen. Daarom is aan [geïntimeerde] nog de optie geboden om met [appellanten] c s een nieuwe koopovereenkomst te sluiten ter verkrijging van de grond op uiterlijk 10 april 2023 en tegelijkertijd een deugdelijke en volledige aannemingsovereenkomst voor de bouw van de woning op te maken. Daarbij gaven zij aan dat voor deze optie nog wel een akkoord van de geldverstrekkende bank nodig was.\n\n3.9.. Partijen hebben vervolgens in de week daarna geprobeerd om dit alternatieve voorstel van [appellanten] c.s. vorm te geven, maar dat is niet gelukt. Op 11 april 2023 hebben [appellanten] c.s. laten weten dat er onvoldoende basis is om de bouw\u002Fverkoop door te zetten en dat ontbinding de enige resterende optie is. Op 19 april 2023 hebben zij de koopovereenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op de contractuele boete ter hoogte van € 65.000,- (10% van de aankoopsom).\n\n3.10.. \n [geïntimeerde] heeft op 28 april 2023 laten weten niet akkoord te gaan met ontbinding en daarnaast medegedeeld dat de omgevingsvergunning per 18 april 2023 is verleend en er gebouwd kan gaan worden. [geïntimeerde] heeft hierbij aanspraak gemaakt op nakoming en op de contractuele boete. Op 24 juli 2023 heeft [geïntimeerde] de koopovereenkomst ontbonden en ook aanspraak gemaakt op de contractuele boete.\n\nDe beoordeling\n\n3.11.. Beide partijen zijn in deze zaak van mening dat zij de koopovereenkomst van hun kant rechtsgeldig hebben ontbonden vanwege een toerekenbare tekortkoming in de nakoming door hun wederpartij. Anders dan de rechtbank komt het hof tot de conclusie dat [appellanten] c.s. de overeenkomst konden ontbinden. Daarvoor is het volgende redengevend.\n\n3.12.. Volgens [appellanten] c.s. is [geïntimeerde] toerekenbaar tekortgeschoten in zijn verplichting om de woning per 1 april 2023 te leveren. Daartoe stellen zij dat 1 april 2023 een harde datum was. [geïntimeerde] betwist dat, volgens hem was 1 april 2023 slechts een streefdatum. Partijen verschillen dus van mening over de uitleg van artikel 4.1 in de koopovereenkomst (zie r.o. 3.4 hiervoor).\n\n3.13.. \n\nHet hof stelt voorop dat wanneer partijen discussie hebben over de inhoud van een overeenkomst, deze door uitleg moet worden bepaald volgens de zogenoemde Haviltex-maatstaf. Daarbij gaat het niet alleen om de taalkundige betekenis van de bewoordingen die bij het maken van de afspraak zijn gebruikt, maar komt het ook aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden daaraan redelijkerwijs mochten toekennen en op hetgeen\n\nze daarover over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Gelet op dit toetsingskader, overweegt het hof in deze zaak als volgt.\n\n3.14.. \n\nDe tekst van artikel 4.1 vermeldt dat 1 april 2023 een streefdatum is. Het woord “streefdatum” stond niet in de conceptovereenkomst die op 6 september 2022 aan [appellanten] c.s. is toegestuurd. Deze toevoeging is pas opgenomen in de koopovereenkomst die [appellanten] c.s. op 8 september 2022 hebben getekend. De reden voor deze last minute toevoeging van de zijde van [geïntimeerde] , zo begrijpt het hof, was erin gelegen dat het zo zou kunnen zijn dat de woning op 1 april 2023 nog niet helemaal af zou zijn, bijvoorbeeld omdat de kozijnen er nog niet in zaten of de warmtepomp er wellicht nog niet was. Gebleken was namelijk dat de levertijd van de breedplaat betonvloer in plaats van één maand (waar in de planning vanuit was gegaan) op dat moment drie maanden bedroeg, wat tot een vertraging in de bouw zou kunnen leiden. Deze langere levertijd van de betonvloeren is tussen [appellanten] c.s. en de verkoopmakelaar besproken op 6 september 2023. De verkoopmakelaar heeft toen aangegeven dat de datum van 1 april 2023 met deze langere levertijd volgens de aannemer “een uitdaging” zou worden, maar niet dat de leverdatum per definitie twee maanden op zou schuiven en\u002Fof dat deze op voorhand onhaalbaar was. In het gesprek van 16 december 2022 heeft [appellant1] aan de verkoopmakelaar ook aangegeven dat hij de mededeling destijds niet zo heeft begrepen dat de leverdatum per definitie twee maanden later werd. [appellant1] heeft daarnaast – onbetwist – gesteld dat de aannemer hun destijds heeft bevestigd dat het zo zou kunnen zijn dat er door deze langere levertijd op 1 april 2023 niet de volledige woning zoals gekocht, maar alleen een casco bouwwerk zonder details zou staan.\n\n [appellanten] c.s. was bereid om dit risico (van levering van een nog niet volledig af huis maar in het slechtste geval een casco) te nemen. Voor hen was slechts van belang dat er op 1 april 2023 iets zou staan dat geleverd kon worden. Dat was namelijk een vereiste voor de financiering, waarvoor 1 april 2023 als “harde” datum gold. Uit de overgelegde geluidsfragmenten van 19 augustus 2023 en 6 september 2022 kan worden opgemaakt dat de verkoopmakelaar er ook wetenschap van had dat voor de financiering een harde datum gold en er op 1 april 2022 iets moest staan dat geleverd kon worden. Hij vraagt namelijk onder andere aan [appellant1] : “Wat is dan de datum waarop wij uiterlijk moeten passeren, dus overdragen bij de notaris, die datum die moet ik even van jou weten”. Deze wetenschap van de verkoopmakelaar van [naam2] kan aan [geïntimeerde] worden toegerekend.\n\n3.15.. Een taalkundige uitleg van het woord “streefdatum” leidt in beginsel tot de conclusie dat de afgesproken datum geen fatale datum is en dat er voor [geïntimeerde] geen harde verplichting was om de woning op 1 april 2023 te leveren. Maar gelet op wat het hof hiervoor heeft overwogen, mocht [appellanten] c.s. artikel 4.1 van de koopovereenkomst in de gegeven omstandigheden zo begrijpen dat de verplichting die [geïntimeerde] hiermee op zich nam, inhield dat hij ernaar zou streven om de volledige woning, zoals door [appellanten] c.s. gekocht, op 1 april 2023 te leveren, maar dat er op die datum in ieder geval een casco bouwwerk zou staan dat geleverd kon worden. Het ligt ook niet in de rede dat [appellanten] c.s. akkoord zouden zijn gegaan met een streefdatum die [geïntimeerde] vervolgens naar believen kon invullen gelet op de omstandigheid dat 1 april 2023 als harde datum voor de financiering gold. Ook moesten zij hun eigen huis verkopen en daarvoor rekening kunnen houden met een datum waarop zij hun nieuwe huis zouden kunnen betrekken. Verder zou de toevoeging “of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen” in dit artikel ook zinledig zijn, als het [geïntimeerde] vrijstond om te bepalen wanneer hij zou leveren. Dit alles leidt ertoe dat de datum van 1 april 2023 dus inderdaad als fatale termijn heeft te gelden voor de verplichting om in ieder geval een casco woning te leveren.\n\n3.16.. Dat de datum van 1 april 2023 in onderling overleg is aangepast, zoals [geïntimeerde] betoogt, is niet gebleken. Het enkele feit dat [appellanten] c.s. zich er op enig moment bewust van moeten zijn geweest dat de datum van 1 april 2023 niet meer haalbaar was omdat er nog steeds niet gebouwd werd en dat gesproken is over een leverdatum in september 2023 is daarvoor onvoldoende. In het gesprek van december 2022 heeft [appellant1] aangegeven dat het niet zo kan zijn dat de oplevertermijn ineens maanden wordt opgeschoven. Verder hebben partijen in januari en februari 2023 overlegd over een andere juridische structurering van de aankoop (namelijk op basis van een koop- en aanneemovereenkomst), juist omdat de termijn van 1 april 2023 binnen de bestaande structuur (namelijk de koopovereenkomst van 8 september 2022) gelet op de financiering voor [appellant1] c.s. een hard gegeven was. In die overleggen en binnen die context is gesproken over oplevering in september 2023, wat geen probleem voor [appellanten] c.s. zou zijn als partijen tot een structurering op basis van een koop- en aanneemovereenkomst zouden komen. Onder deze omstandigheden moet het [geïntimeerde] duidelijk zijn geweest dat [appellanten] c.s. binnen de oorspronkelijke juridische structuur (alleen koopovereenkomst) vasthield aan de leverdatum van 1 april 2023 en niet heeft ingestemd met een latere leverdatum.\n\n3.17.. Niet ter discussie staat dat er op 1 april 2023 niets stond, ook geen casco bouwwerk. Er was überhaupt nog niet begonnen met de bouw. In zoverre is er dus sprake van een tekortkoming aan de kant van [geïntimeerde] . Deze tekortkoming is ook toerekenbaar aan [geïntimeerde] . Anders dan [geïntimeerde] betoogt, is de vertraging in de bouw namelijk niet door [appellant1] maar door [geïntimeerde] veroorzaakt. [geïntimeerde] heeft aan [appellanten] c.s. een woning verkocht met breedplaat betonvloeren. Kennelijk heeft hij zich er bij het doen van die toezegging geen rekenschap van gegeven dat voor de wijziging in de constructie die dit met zich bracht een nieuwe omgevingsvergunning nodig zou zijn. Zoveel wordt ook door de verkoopmakelaar bevestigd in het gesprek tussen [appellant1] en de verkoopmakelaar van 16 december 2022 (de verkoopmakelaar zeg daar dat hij tegen [geïntimeerde] heeft gezegd: “misschien heb je wel voor je beurt gepraat omdat je dat bouwkundig helemaal niet kon toezeggen, en moest je dat nog uitzoeken, maar je hebt dat wel gedaan”). Nadat hun bod (inclusief breedplaat betonvloeren) was geaccepteerd, hebben [appellanten] c.s. nog expliciet gevraagd of er een definitieve omgevingsvergunning was. Daarop is geantwoord dat deze er was. Daarbij is geen voorbehoud gemaakt voor een eventueel benodigde aanpassing dan wel vernieuwing van de vergunning in verband met de wijziging in de constructie van de woning. [appellanten] c.s. hoefden dan ook niet te verwachten dat een vergunningstraject tot vertraging in de bouw zou leiden. Daarbij komt dat dit traject verdere vertraging heeft opgelopen doordat [geïntimeerde] in november 2022 – ten onrechte – het standpunt heeft ingenomen dat de kosten gerelateerd aan de aanpassing in de constructie voor rekening van [appellanten] c.s. kwamen. Pas op 16 december 2022 is door de verkoopmakelaar toegezegd dat [geïntimeerde] hier toch geen meerprijs voor zou rekenen. Gelet op deze gang van zaken valt niet in te zien dat de aanpassing in de omgevingsvergunning voor wat betreft de constructie van de woning eerder had kunnen worden aangevraagd dan op 22 december 2022, zoals uiteindelijk is gedaan. De vertraging door het in verband met de gewijzigde constructie opnieuw te doorlopen vergunningtraject dient dan ook volledig voor rekening en risico van [geïntimeerde] te komen. Door deze vertraging kon er voor 18 april 2023 simpelweg niet gebouwd worden omdat er tot dat moment geen toereikende omgevingsvergunning was om de woning, zoals [geïntimeerde] die aan [appellanten] c.s. had verkocht, te bouwen (zie r.o. 3.10 hiervoor). [geïntimeerde] is dus toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting om op 1 april 2023 een (casco) woning te leveren.\n\n3.18.. \n [geïntimeerde] voert ten slotte nog aan dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. Hij heeft echter niet concreet gemaakt waarom niet, terwijl dat wel op zijn weg ligt (aangezien hij een beroep doet op de “tenzij”-bepaling van artikel 6:265 BW). Het hof gaat daaraan dan ook voorbij. Daarbij komt dat het belang bij ontbinding van [appellanten] c.s. duidelijk is: zonder ontbinding zou zij gebonden blijven aan de koop van een woning, zonder dat zij daarvoor financiering hadden. Het financieringsvoorbehoud was immers allang verlopen.\n\n3.19.. \n [appellanten] c.s. heeft ook voldaan aan de formele vereisten om tot ontbinding over te kunnen gaan. Zij hebben op 30 maart 2023 een ingebrekestelling gestuurd aan [geïntimeerde] , waarin zij hem een termijn van 11 dagen hebben gegeven. Artikel 11.1 van de koopovereenkomst, waarin het recht op ontbinding is neergelegd en waar [appellanten] c.s. zich op beroepen, schrijft in dit kader een ingebrekestelling met een termijn van acht dagen voor nakoming voor. Aan dit vereiste is dus voldaan. Het beroep dat [geïntimeerde] doet op artikel 6:82 BW, kan hem dan ook niet baten. In de koopovereenkomst zijn partijen immers afgeweken van deze bepaling van regelend recht en overeengekomen dat een ingebrekestelling met een termijn van acht dagen volstaat. Het hof is het eens dat een dergelijke termijn niet realistisch lijkt waar het de verplichting betreft om een (casco)woning te bouwen. Maar de praktische onmogelijkheid om binnen de in de koopovereenkomst voorgeschreven termijn voor een ingebrekestelling alsnog na te komen, wordt veroorzaakt doordat voor deze verkoop de model NVM koopovereenkomst voor een bestaande woning is gebruikt. De koopovereenkomst is opgesteld door (de verkoopmakelaar van) [geïntimeerde] . Zeker nu [appellanten] c.s. in dezen als consument hebben te gelden, is het hof van oordeel dat de gevolgen van het feit dat deze modelovereenkomst niet aansluit op het type koop dat is gesloten (namelijk van een nog te bouwen woning) voor rekening en risico van [geïntimeerde] dient te komen. Daarbij merkt het hof overigens op dat, voor zover in de koopovereenkomst niet zou zijn afgeweken van het algemeen verbintenissenrecht, er überhaupt geen ingebrekestelling nodig zou zijn geweest om het verzuim te laten intreden nu de datum van 1 april 2023 als een fatale termijn heeft te gelden (artikel 6:83 onder a BW).\n\n3.20.. Het voorgaande betekent dat [appellanten] c.s. de overeenkomst op 19 april 2023 rechtsgeldig heeft ontbonden én aanspraak kan maken op de contractuele boete van € 65.000,-, waarin artikel 11.2 voor de koopovereenkomst voorziet. Daarbij gaat het hof voorbij aan het beroep van [geïntimeerde] op matiging van de hoogte van de boete. Dat beroep heeft hij pas ter gelegenheid van de mondelinge behandeling bij het hof gedaan. Gelet op de tweeconclusieregel is dat te laat. Het hof zal de (primaire) vorderingen van [appellanten] c.s. op dit punt dan ook toewijzen.\n\n3.21.. De conclusie dat [appellanten] c.s. de overeenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden, betekent dat er op 24 juli 2023 geen overeenkomst meer bestond die [geïntimeerde] kon ontbinden. De vorderingen van [geïntimeerde] zal het hof dan ook alsnog afwijzen en hem veroordelen om aan [appellanten] c.s. terug te betalen wat zij op basis van het bestreden vonnis aan hem hebben betaald.\n\n3.22.. \n [appellanten] c.s. vorderen ten slotte ook buitengerechtelijke incassokosten van € 1.425,-. Die vordering zal het hof afwijzen. De aanmaning die [appellanten] c.s. aan [geïntimeerde] heeft gestuurd voldoet namelijk niet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW omdat daarin geen betalingstermijn van veertien dagen is gegeven die ingaat op de dag na ontvangst van de aanmaning door [geïntimeerde] .\n\nDe conclusie\n\n3.23.. Het hoger beroep slaagt. Omdat [geïntimeerde] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [geïntimeerde] tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de rechtbank in conventie en reconventie veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.\n\n3.24.. De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).\n\n4. De beslissing\n\nHet hof:\n\n4.1.. vernietigt het vonnis van de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo van 6 maart 2024 en, opnieuw recht doende, beslist:\n\n4.2.. verklaart voor recht dat de tussen partijen op 8 september 2022 gesloten koopovereenkomst betreffende de woning aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] , op 19 april 2023 is ontbonden;\n\n4.3.. \n\nveroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellanten] c.s. te betalen een bedrag van\n\n€ 65.000,- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 19 april 2023;\n\n4.4.. veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling aan [appellanten] c.s. van alles wat zij op grond van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] hebben betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de betaling door [appellanten] c.s. tot aan de dag van terugbetaling;\n\n4.5.. \n\nveroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van de volgende proceskosten van [appellanten] c.s. tot aan de uitspraak van de rechtbank in conventie en reconventie:\n\n€ 1.301,- aan griffierecht\n\n€ 128,31 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde]\n\n€ 3.642,- aan salaris van de advocaat van [appellanten] c.s. (3 procespunten x het toepasselijke tarief van € 1.214,-)\n\nen tot betaling van de volgende proceskosten van [appellanten] c.s. in hoger beroep:\n\n€ 798,- aan griffierecht\n\n€ 136,72 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde]\n\n€ 7.056,- aan salaris van de advocaat van [appellanten] c.s. (3 procespunten x het toepasselijke tarief van € 2.352,-);\n\n4.6.. bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;\n\n4.7.. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;\n\n4.8.. wijst af wat verder is gevorderd.\n\nDit arrest is gewezen door mrs. D.W.J.M. Kemperink, C. Hoogland en P.E. Lucassen, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 31 maart 2026.\n\nHR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2026:1938","2026-07-13T00:28:59.547Z",{"id":117,"ecli":118,"slug":119,"caseNumber":43,"courtId":120,"decisionDate":121,"fullText":122,"summary":43,"language":47,"source":48,"sourceUrl":123,"sourceTimestamp":124,"parsedAt":51,"updatedAt":125},"1018","ECLI:NL:RBLIM:2026:2787","ecli-nl-rblim-2026-2787",66,"2026-03-18T00:00:00.000Z","RECHTBANK Limburg\n\nCiviel recht\n\nZittingsplaats Roermond\n\nZaaknummer: C\u002F03\u002F335979 \u002F HA ZA 24-497\n\nVonnis van 18 maart 2026\n\nin de zaak van\n\n [koper],\n\nte [plaats],\n\neisende partij,\n\nhierna te noemen: [koper],\n\nadvocaat: mr. M.M. van den Boomen,\n\ntegen\n\n1. [verkoper 1],\n\nte [plaats], 2. [verkoper 2],\n\nte [plaats],\n\ngedaagde partijen,\n\nhierna samen in mannelijk enkelvoud te noemen: [kopers],\n\nadvocaat: mr. P.M. Jongeling.\n\n1. De procedure\n\n1.1.. Het verloop van de procedure tot en met 2 juli 2025 blijkt uit het tussenvonnis van die datum. Het verdere verloop blijkt uit:\n\n- het deskundigenbericht;\n\n- de conclusies na deskundigenbericht van [koper] en [kopers].\n\n1.2.. Ten slotte is vonnis bepaald.\n\n2. De verdere beoordeling\n\nHet tussenvonnis\n\n2.1.. De rechtbank verwijst naar het tussenvonnis van 2 juli 2025. In de kern draait deze zaak om het volgende.\n\n2.2.. \n [koper] heeft een woning gekocht van [kopers]. De woning is gebouwd in 1963. Begin jaren ’90 heeft [kopers] bij de woning een aanbouw laten realiseren.\n\n2.3.. \n [koper] heeft een parketteur ingeschakeld om een nieuwe vloer in de woning en aanbouw te leggen. De parketteur meldde bij [koper] dat dit niet mogelijk was, omdat de vloer in de aanbouw afloopt. Vervolgens heeft [koper] [adviseur] (hierna: [adviseur]) ingeschakeld om de aanbouw te onderzoeken. [adviseur] heeft vastgesteld dat de fundering van de aanbouw door de aannemer niet op de juiste wijze is aangebracht. De fundering wijkt af van de bouwtekeningen bij de omgevingsvergunning en is constructief niet in orde (zie het Deskundigenrapport beoordeling scheefstand aanbouw van [adviseur], productie 8 bij dagvaarding). Daardoor is de fundering gaan verzakken. [adviseur] schrijft verder in het rapport (eventuele spel- en typfouten overgenomen):\n\n“D. Belemmeren de gebreken dat in de woning kan worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast?\n\nHet gebruik van de aanbouw wordt belemmerd. Door de verkopende partij is niets aan de oorzaak van de verzakking gedaan, er zijn alleen werkzaamheden uitgevoerd aan de naden en schades welke ontstaan zijn door de verzakking. Ook zijn er na het herstellen van beschadigde oppervlaktes wederom scheuren ontstaan. Hiermee is vast te stellen dat de zakking niet geheel is gestabiliseerd en nog altijd verder tot uiting kan komen. Wanneer de aanbouw verder verzakt ontstaat gaan de diverse aansluitingen zoals daken en gevels het begeven waardoor vochtproblematiek ontstaat. Daarnaast geeft de parketteur volgens de aankopende partij aan geen egalisatie te willen aanbrengen op de vloer. Hij kan geen garantie geven wanneer de egalisatie toch aangebracht gaat worden.”\n\n2.4.. Tussen partijen is in geschil of woning beantwoordt aan de koopovereenkomst.\n\n2.5.. De rechtbank heeft – in overeenstemming met de procesafspraken van partijen – een deskundige benoemd om de mogelijkheden van herstel en de kosten daarvan te onderzoeken. Alvorens de rechtbank ingaat op het deskundigenrapport, zal de rechtbank de vraag beantwoorden of [kopers] tekort is geschoten in de nakoming van de op hem rustende verbintenis uit de koopovereenkomst.\n\nIs sprake van non-conformiteit?\n\n2.6.. \n [koper] stelt dat [kopers] haar de woning heeft verkocht, wetende dat de aanbouw aan het verzakken is. Volgens [koper] heeft [kopers] zijn mededelingsplicht geschonden, door in de koopovereenkomst en de daarbij horende vragenlijst de vraag naar een verzakking ontkennend te beantwoorden. [koper] stelt dat zij tijdens de bezichtigingen geen scheuren kon zien, deels omdat deze waren bijgewerkt (de scheuren in de woning) en deels omdat hier beplanting voor stond (de scheuren aan de buitenzijde van de woning).\n\n2.7.. \n [kopers] betwist dat hij op de hoogte was van de verzakking. [kopers] geeft aan dat de aanbouw in de jaren ’90 is geplaatst en dat hij in 2005 en in 2011\u002F2012 verschillende scheuren heeft laten wegwerken. Door de aannemers die de scheuren hebben weggewerkt is tegen [kopers] gezegd dat die scheuren het gevolg zijn van nieuw tegen oud aanbouwen. Volgens [kopers] heeft hij niet gezien dat nadien nieuwe scheuren zijn ontstaan. Ook is [kopers] het verloop in de vloer niet opgevallen. [kopers] wist dus niet van de (aanhoudende) verzakking, zodat [kopers] daaromtrent ook geen mededelingen kon doen. [kopers] voert verder aan dat hij niet wist dat de aannemer de aanbouw niet conform de bouwtekeningen heeft gerealiseerd.2.8.. \n\nDe rechtbank overweegt als volgt.\n\nIn de tussen partijen gesloten koopovereenkomst is – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen:\n\n“Artikel 6 Staat van de onroerende zaak \u002F Gebruik6.1.. \n\n De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen 'bijzondere lasten' zijn.\n\n(…)6.3.. \n\nDe onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woning.\n\nIndien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.\n\nVerkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.\n\nVoor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud’.\n\nVerkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”\n\n2.9.. Beide artikelen samen maken dat [kopers] enkel aansprakelijk is voor verborgen gebreken, die aan normaal gebruik van de woning in de weg staan. Volgens vaste rechtspraak houdt ‘normaal gebruik’ in dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Niet elke onvolkomenheid maakt dus dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik vereist zijn (Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414).\n\n2.10.. Tussen partijen is niet in geschil dat de aanbouw verzakt is. Dat sprake is van een verzakking en daarmee een scheefstand in de woning, maakt naar het oordeel van de rechtbank op zichzelf nog niet dat sprake is van een gebrek dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat.\n\n2.11.. \n [koper] heeft gemotiveerd gesteld dat de aanbouw steeds verder verzakt, hetgeen tot vochtproblematiek en andere problemen zal leiden. [koper] heeft daarbij onder meer verwezen naar het rapport van [adviseur]. Door [kopers] is onvoldoende gemotiveerd betwist dat sprake is van een nog steeds aanhoudende verzakking. Daarmee komt in deze procedure vast te staan dat de aanbouw nog steeds niet gestabiliseerd is en verder verzakt. Naar het oordeel van de rechtbank is het feit dat de aanbouw nog steeds aan het verzakken is wel een gebrek dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. Door [kopers] is de conclusie van [adviseur] (Deskundigenrapport beoordeling scheefstand aanbouw, productie 8 bij dagvaarding) immers niet weersproken dat bij verdere verzakking van de aanbouw de diverse aansluitingen, zoals daken en gevels, het zullen begeven waardoor er vochtproblematiek ontstaat.\n\n2.12.. Vervolgens moet de vraag worden beantwoord of de verzakkende aanbouw een gebrek is dat bekend of kenbaar was voor [koper] ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst. Met kenbare gebreken wordt aan de onderzoeksplicht van de koper gerefereerd. Ook gebreken die de koper niet kende maar die zij (wel) zou hebben ontdekt indien zij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van haar mocht worden gevergd, zijn kenbaar. Op de koper ([koper]) die zich op non-conformiteit beroept, rust ter zake de stelplicht en bewijslast. Zij zal in dat kader, indien aan de orde, ook gemotiveerd moeten stellen dat zij aan de op haar rustende onderzoeksplicht heeft voldaan (of dat er geen reden was voor onderzoek). Daarbij stelt de rechtbank voorop dat niet in alle gevallen een onderzoeksplicht geldt, maar dat er een aanleiding moet zijn om te twijfelen aan hetgeen is toegezegd ten aanzien van de eigenschappen van de woning.\n\n2.13.. \n [koper] heeft gesteld dat zij niet bekend was met de (aanhoudende) verzakking van de aanbouw. Verder stelt [koper] dat die verzakking voor haar ook niet kenbaar was en zij haar onderzoeksplicht niet heeft geschonden. Volgens [koper] had [kopers] moeten melden dat sprake is van een verzakkende aanbouw en prevaleert de mededelingsplicht van [kopers] boven een eventuele onderzoeksplicht aan de zijde van [koper]. [koper] verwijst in dat kader naar de vragenlijst bij de koopovereenkomst, waarin [kopers] de vragen naar een verzakking ontkennend heeft beantwoord. [koper] stelt dat de woning netjes was afgewerkt en zij nergens scheuren heeft geconstateerd tijdens de bezichtigingen. Aan de buitenzijde van de woning stond begroeiing vóór de (bijgewerkte) naad, zodat ook die scheur niet zichtbaar was, aldus [koper]. Volgens [koper] was er dan ook geen aanleiding om nader onderzoek te doen naar de staat van de aanbouw.\n\n2.14.. \n [kopers] betwist dat hij zijn mededelingsplicht heeft geschonden. [kopers] stelt dat hij niet wist dat sprake was van een verzakkende aanbouw. [kopers] voert aan dat hij jaren vóór de verkoop de zichtbare scheuren heeft laten herstellen door vakmensen, die [kopers] hebben verzekerd dat de scheurvorming normaal is bij een dergelijke aanbouw (oud tegen nieuw). Verder geeft [kopers] aan dat hij daarna geen nieuwe scheuren meer heeft geconstateerd. Voor [kopers] was er dan ook geen enkele reden om te twijfelen aan de mededelingen van de aannemers. Volgens [kopers] heeft [koper] haar onderzoeksplicht geschonden. [kopers] verwijst daarbij naar de in de koopovereenkomst opgenomen ouderdomsclausule, waarin staat:\n\n“artikel 20 Ouderdomsclausule\n\nKoper verklaart er mee bekend te zijn dat het Verkochte ruim 57 jaar oud is en dat de eisen die thans aan de kwaliteit van zaken van een soortgelijke aard gesteld mogen worden aanzienlijk hoger liggen dan ten tijde van de toenmalige inrichting. In afwijking van het bepaalde in artikel 6 van deze koopovereenkomst kan Verkoper niet garanderen dat de goederen vrij zijn van gebreken die het voorgenomen gebruik in de weg zouden kunnen staan en die direct dan wel indirect verband (kunnen) houden met de ouderdom.”\n\n2.15.. Naar het oordeel van de rechtbank is niet komen vast te staan dat [kopers] op de hoogte was van de verzakkende aanbouw, zodat [kopers] dit ook niet had kunnen vermelden in de vragenlijst of anderszins aan [koper] had kunnen mededelen. Dat [kopers] in het verleden scheuren heeft laten herstellen is onvoldoende om aan te nemen dat [kopers] bekend was met de verzakking. [koper] heeft geen andere feiten of omstandigheden gesteld waaruit de conclusie zou kunnen worden getrokken dat [kopers] wist van de verzakking. Van een schending van de mededelingsplicht kan dan ook geen sprake zijn. Bovendien heeft [koper] ter zitting verklaard dat zij de vragenlijst pas op het moment van ondertekenen van de koopovereenkomst heeft ontvangen, zodat de vragenlijst kennelijk geen (grote) rol heeft gespeeld in haar aankoopbeslissing.\n\n2.16.. De rechtbank is van oordeel dat de verzakking niet bekend of kenbaar was voor [koper]. Immers, [kopers] heeft gemotiveerd gesteld dat hij de verzakking nimmer heeft opgemerkt en na de herstelwerkzaamheden geen nieuwe scheuren meer heeft geconstateerd. Waarom [koper], die de woning slechts twee keer relatief kort heeft bezichtigd ten opzichte van [kopers] die er jaren heeft gewoond, dan wel bekend zou moeten zijn met een verzakking in de aanbouw, heeft [kopers] onvoldoende toegelicht. Er was dan ook geen enkele aanleiding voor [koper] om nader onderzoek te doen.\n\n2.17.. Het beroep op de ouderdomsclausule kan [kopers] niet baten. De ouderdomsclausule ziet enkel op gebreken die samenhangen met de ouderdom van de woning. Het gaat dan om de situatie dat ten tijde van de bouw van de woning (of in dit geval de aanbouw) andere bouwtechnische eisen golden, zodat men later geconstateerde gebreken niet kan meten aan de huidige standaarden. Daar is in dit geval geen sprake van. De problemen die zich voordoen aan het fundament van de aanbouw hangen niet samen met het bouwjaar van de aanbouw, maar met een constructiegebrek dat van meet af aan bestond. Vaststaat dat de aanbouw niet is gebouwd conform de bouwtekeningen en daarmee ook niet voldoet aan de eisen die er destijds aan werden gesteld.\n\n2.18.. Ook de stelling dat de parketteur van [koper] heeft gewezen op een scheefstand in de vloer treft geen doel. [koper] heeft gemotiveerd gesteld dat de parketteur dit pas heeft geconstateerd en gemeld na het ondertekenen van de koopovereenkomst, zodat geen sprake is van een gebrek dat kenbaar of bekend was ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst.\n\n2.19.. Het voorgaande betekent dat beide partijen niet meer hadden kunnen of moeten doen dan zij in de gegeven omstandigheden hebben gedaan. Geen van partijen treft dus een verwijt, omdat het gebrek niet kenbaar of bekend was. Op basis van de koopovereenkomst heeft [kopers] wel een garantie verstrekt dat de woning geen gebreken heeft die aan normaal gebruik van de woning in de weg staan. Dat maakt dat [kopers] op basis van artikel 6.3 van de koopovereenkomst voor dit gebrek aansprakelijk is voor de herstelkosten.\n\n2.20.. \n [koper] heeft een verklaring voor recht gevorderd dat [kopers] tekortgeschoten is in de nakoming van de op hem rustende verbintenis en gevraagd om de zaak te verwijzen naar de schadestaatprocedure voor het begroten van de schade. Daarnaast heeft [koper] gevorderd om [kopers] te veroordelen tot betaling van een voorschot van € 5.000,00. De rechtbank is van oordeel dat de schade in deze procedure redelijkerwijs begroot kan worden. Dat betekent dat de gevraagde verklaring voor recht niet zal worden toegewezen, omdat [koper] daar geen zelfstandig belang (meer) bij heeft. De rechtbank zal de schade meteen begroten en [kopers] veroordelen tot betaling daarvan. In het verlengde daarvan wordt ook het gevraagde voorschot afgewezen.\n\nHet deskundigenrapport (herstelmogelijkheden en -kosten)\n\n2.21.. Op verzoek van partijen en in opdracht van de rechtbank heeft de deskundige een deskundigenrapport opgesteld. De deskundige heeft drie herstelmethoden uitgewerkt met bijbehorende herstelkosten. Partijen hebben vervolgens de gelegenheid gekregen om op dit rapport en de begrote herstelkosten te reageren. Ondanks dat dit niet de oorspronkelijke inzet van de procedure was, hebben partijen zich dus reeds uit kunnen laten over de omvang van de schade en van die mogelijkheid ook gebruik gemaakt.\n\n2.22.. Zoals hiervoor reeds geoordeeld is het gebrek gelegen in het verder verzakken van de woning. Van belang is hierbij dat [koper] een woning met een waarneembare scheefstand heeft gekocht en dat hiervoor reeds is overwogen dat die scheefstand op zich geen gebrek met zich brengt dat in de weg staat aan normaal gebruik van de woning. Daarnaast heeft de rechtbank overwogen dat [kopers] geen verwijt treft. Dat betekent dat [kopers] conform artikel 6.3 van de koopovereenkomst uitsluitend aansprakelijk is voor de herstelkosten van het gebrek (dus het stabiliseren van de woning) en niet ook voor overige (aanvullende) schade, zoals het herstellen van de scheefstand of het egaliseren van de vloer. Uit het rapport van de deskundige volgt dat variant A hiervoor doelmatig is (zie onder 10.3, pagina 33 van het rapport). De rechtbank begroot de schade daarom overeenkomstig de herstelkosten voor variant A, zijnde een bedrag van € 31.150,00. Uiteraard staat het [koper] vrij om de gevolgschade te laten herstellen, maar die werkzaamheden komen, gelet op het vorenstaande, niet voor rekening van [kopers].\n\nBeslagkosten en proceskosten\n\n2.23.. \n [koper] vordert [kopers] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar. Het griffierecht van € 320,00 voor het beslagrekest is verrekend met het griffierecht dat in deze zaak is verschuldigd, zodat dit niet nog eens zal worden toegekend. De beslagkosten worden vastgesteld op € 419,45 voor kosten deurwaardersexploten en € 836,00 voor salaris advocaat (1,0 punt(en) × € 836,00 Tarief III), totaal € 1.255,45.\n\n2.24.. \n [kopers] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [koper] worden begroot op:\n\n- kosten van de dagvaarding\n\n€\n\n135,97;\n\n- griffierecht\n\n€\n\n1.325,00;\n\n- salaris advocaat\n\n€\n\n2.090,00\n\n(2,5 punten × € 836,00);\n\n- nakosten\n\n€\n\n189,00\n\n(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing);\n\ntotaal\n\n€\n\n3.739,97.\n\n2.25.. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.\n\n2.26.. De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.\n\n3. De beslissing\n\nDe rechtbank\n\n3.1.. veroordeelt [kopers] hoofdelijk tot betaling aan [koper] van een schadevergoeding van € 31.150,00,\n\n3.2.. veroordeelt [kopers] hoofdelijk in de beslagkosten, tot op heden vastgesteld op € 1.255,45,\n\n3.3.. veroordeelt [kopers] hoofdelijk in de proceskosten van € 3.739,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [kopers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,\n\n3.4.. veroordeelt [kopers] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de bedragen genoemd onder 3.1. tot en met 3.3. als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,\n\n3.5.. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,\n\n3.6.. wijst het meer of anders gevorderde af.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. dr. Verhoeven en in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2026.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBLIM:2026:2787","2026-03-24T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:28:59.430Z",{"id":127,"ecli":128,"slug":129,"caseNumber":43,"courtId":57,"decisionDate":130,"fullText":131,"summary":43,"language":47,"source":48,"sourceUrl":132,"sourceTimestamp":133,"parsedAt":51,"updatedAt":134},"1015","ECLI:NL:RBDHA:2026:4761","ecli-nl-rbdha-2026-4761","2026-03-04T00:00:00.000Z","RECHTBANK Den Haag\n\nTem handel\n\nZaaknummer: C\u002F09\u002F684656 \u002F HA ZA 25-382\n\nVonnis van 4 maart 2026\n\nin de zaak van\n\n1. [eiser] , te [woonplaats 1] ,\n\n2. [eiseres], te [woonplaats 1] ,\n\neisende partijen,\n\nhierna samen te noemen: [eisers] c.s.,\n\nadvocaat: mr. N.C. Ing, te Zoetermeer,\n\ntegen\n\n1. [gedaagde 1] B.V., te [vestigingsplaats] ,\n\n2. [gedaagde 2], te [woonplaats 2] ,\n\ngedaagde partijen,\n\nhierna: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , tezamen: [gedaagden] c.s.,\n\nadvocaat: mr. J. Bouwman-Treffers, te Honselersdijk.\n\n1. De procedure\n\n1.1.. Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:\n\n- de dagvaarding van 16 april 2025, met de producties 1 tot en met 20;\n\n- de conclusie van antwoord, met de productie 1 tot en met 4;\n\n- de akte overlegging nadere producties van [eisers] c.s., met de producties 21 tot en met 25;\n\n- een beter leesbare versie van productie 8 van [eisers] c.s.;\n\n- de producties 5 en 6 van [gedaagden] c.s.\n\n1.2.. Op 19 januari 2026 heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak nader toegelicht, pleitaantekeningen overgelegd, vragen van de rechtbank beantwoord en op elkaar gereageerd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er tijdens de mondelinge behandeling is voorgevallen.\n\n1.3.. Ten slotte is vonnis bepaald.\n\n2. De feiten\n\nOp grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.\n\n2.1.. Op 3 januari 2020 heeft [gedaagde 2] de vennootschap [bedrijfsnaam] B.V. (hierna [bedrijfsnaam] ) opgericht, met een geplaatst kapitaal van € 1.200. [gedaagde 1] was (tot het faillissement van [bedrijfsnaam] ) enig aandeelhouder en bestuurder van [bedrijfsnaam] . Enig aandeelhouder en bestuurder van [gedaagde 1] is [gedaagde 2] .\n\n2.2.. Begin februari 2021 is tussen [bedrijfsnaam] en [eisers] c.s. een overeenkomst tot aanneming van werk gesloten voor de verbouwing van hun woning (hierna: de woning). Op deze overeenkomst (hierna: de overeenkomst) zijn de algemene voorwaarden van [bedrijfsnaam] van toepassing. De projectleider van de verbouwing was [projectleider] (hierna: [projectleider] ), werknemer van [bedrijfsnaam] . [eisers] c.s. werden ondersteund door een architecte\u002F bouwbegeleidster.\n\n2.3.. \n [eisers] c.s. en [bedrijfsnaam] zijn een aanneemsom van € 441.273,57, inclusief BTWovereengekomen, welke in 18 termijnen zou worden voldaan. Overeengekomen is dat deze termijnen een voorschot inhielden op de uit te voeren werkzaamheden en dat deze termijnen ongeveer gelijk zouden lopen met de stand van het werk. Meerwerk zou apart tussendoor worden afgerekend en aan het einde zou nog een laatste meer- en minderfactuur worden opgesteld.\n\n2.4.. In februari 2021 zijn de werkzaamheden aan de woning gestart. Tot en met 5 oktober 2021 hebben [eisers] c.s. de termijnfacturen 1 tot en met 15 (€ 381.048,95) voldaan.\n\n2.5.. \n\nOp 4 oktober 2025 hebben [eisers] c.s. een termijnfactuur van € 26.476,42 (termijn 16) ontvangen. [eisers] heeft hierover contact opgenomen met [gedaagde 2] , omdat deze factuur volgens [eisers] geen gelijke tred hield met de voortgang van de werkzaamheden. [gedaagde 2] stelde zich op het standpunt dat de factuur betaald moest worden en dat anders de werkzaamheden zouden worden gestaakt. Op voorstel van [gedaagde 2] hebben [eisers] c.s. de factuur in twee gedeelten betaald, namelijk op 10 oktober 2021\n\n€ 13.238,21 en op 26 oktober 2021 nogmaals € 13.238,21.\n\n2.6.. Naar aanleiding van de ontvangst van een nieuwe termijnfactuur van € 26.476,42 (termijn 17) heeft [eisers] op 15 november 2021 wederom contact gehad met [gedaagde 2] . [eisers] stelde zich op het standpunt dat de woning eerst wind- en waterdicht zou moeten zijn, voordat deze factuur betaald zou worden.\n\n2.7.. Bij e-mail van 17 november 2021 heeft [gedaagde 2] [eisers] c.s. verzocht om termijnfactuur 17 te betalen. [gedaagde 2] heeft hierover geschreven:\n\n“In de bijlage de aangepaste planning zoals jullie gisteren hebben besproken.\n\nHier wil ik gelijk op inhaken m.b.t. de facturatie. Afgelopen week is er een termijn uitgegaan en dat zou inhouden dat hierna nog één termijn en verrekening meer- en minder werk moet worden gerekend.\n\nOm een hele lange discussie hierover te moeten voeren is zonde van onze tijd en ik wil dan ook het volgende doen.\n\n Termijn 17 zoals verstuurd.\n\n Facturatie meer- en minderwerk (+\u002F- € 7.879,21, exclusief BTW) na de 1e oplevering (na 13-12). Deze kan iets afwijken omdat er een post met een verrekenbare aantal in is verwerkt (MM-13). Hier rekenen we daadwerkelijke aantallen af\n\n Laatste termijn (€ 22.063,68 inclusief BTW) na oplevering en overdracht.”\n\n2.8.. Op 17 november 2021 was het saldo van de ING-rekening van [bedrijfsnaam] € 8,01 negatief.\n\n2.9.. Op 22 november 2021 hebben [eisers] c.s. termijnfactuur 17 betaald op deze ING-rekening.\n\n2.10.. Vervolgens heeft [gedaagde 2] op 23 november 2021 van de ING-rekening van [bedrijfsnaam] meerdere bedragen overgemaakt, onder meer een bedrag van € 12.876,82 aan [gedaagde 1] .\n\n2.11.. Op 25 november 2021 heeft [gedaagde 2] besloten het faillissement van [bedrijfsnaam] aan te vragen. Bij vonnis van 7 december 2021 is [bedrijfsnaam] in staat van faillissement verklaard.\n\n3. Het geschil\n\n3.1.. \n\n [eisers] c.s. vorderen, samengevat, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:\n\nI primair:[gedaagden] c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling van\n\n € 97.999,99, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 16 april 2025 tot de dag van algehele voldoening;\n\nII subsidiair:[gedaagden] c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling van\n\n € 26.476,22 met de wettelijke rente vanaf 10 oktober 2021 tot aan de dag van algehele voldoening en € 26.476,22, met de wettelijke rente vanaf 22 november 2021 tot de dag van algehele voldoening;\n\nIII primair en subsidiair:[gedaagden] c.s. hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente.\n\n3.2.. \n\nAan deze vorderingen hebben [eisers] c.s., samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. [gedaagden] c.s. hebben als (middellijk) bestuurders onrechtmatig gehandeld jegens [eisers] c.s. In de eerste plaats wisten of behoorden [gedaagden] c.s. bij het aangaan van de overeenkomst te weten dat [bedrijfsnaam] niet aan haar verplichtingen jegens [eisers] c.s. zou kunnen voldoen en dat zij evenmin verhaal zou bieden. In de tweede plaats heeft [gedaagde 2] toegelaten dat [bedrijfsnaam] niet zou nakomen en geen verhaal zou bieden. Hij heeft immers toegelaten dat door [eisers] c.s. betaalde termijnen die bestemd waren voor de verbouwing door [projectleider] voor andere doeleinden zijn gebruikt. [gedaagde 2] had als enige toegang tot de ING-rekening van [bedrijfsnaam] en had een waarborg moeten inbouwen om oneigenlijke besteding van de gelden te voorkomen.\n\nIn de derde plaats heeft [gedaagde 2] de termijnfacturen 16 en 17 laten betalen zonder dat deze opeisbaar waren en terwijl hij wist of had behoren te weten dat [bedrijfsnaam] hoogstwaarschijnlijk niet meer aan haar verplichtingen zou kunnen voldoen. Bovendien heeft [gedaagde 2] het op 23 november 2021 ontvangen bedrag gebruikt om [gedaagde 2] Adviesgroep te betalen.\n\nTen slotte heeft [gedaagde 2] vanaf november 2021 steeds toezeggingen gedaan, die hij niet heeft kunnen waarmaken. Hij heeft beloftes gedaan en op zijn minst de indruk gewekt dat hij ervoor zou zorgen dat de woning zou worden afgebouwd. Hij heeft [eisers] c.s. vijf maanden aan het lijntje gehouden. Als gevolg hiervan hebben [eisers] c.s. schade geleden. De door [eisers] c.s. geleden schade bestaat in hoofdsom uit € 95.001,96, berekend als volgt:\n\n- kosten herstel van de woning en kosten resterende werkzaamheden: € 146.392,96\n\n- uitgekeerd bedrag CAR-verzekering: € 24.690,00 -\u002F-\n\n- bedrag dat nog niet aan [bedrijfsnaam] was betaald: € 26.701,00-\u002F-\n\nTotaal: € 95.001,96\n\nOver dit bedrag zijn [gedaagden] c.s. wettelijke rente verschuldigd. Om proces-economische redenen beperken [eisers] c.s. hun primaire vordering tot € 97.999,99.\n\nVoor zover [gedaagden] c.s. niet aansprakelijk zijn voor de volledige schade, geldt dat zij aansprakelijk tot het beloop van de termijnen 16 en 17.\n\n3.3.. \n [gedaagden] c.s. concluderen tot afwijzing van de vorderingen.\n\n3.4.. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.\n\n4. De beoordeling\n\nBestuurdersaansprakelijkheid?\n\n4.1.. Allereerst aan de orde is of [gedaagden] c.s. als (middellijk) bestuurders van [bedrijfsnaam] op grond van onrechtmatige daad aansprakelijk zijn voor schade die [eisers] c.s. lijden ten gevolge van het niet geheel nakomen door [bedrijfsnaam] van de aannemingsovereenkomst. Die nakoming is niet meer mogelijk, omdat [bedrijfsnaam] in staat van faillissement verkeert.\n\n4.2.. De rechtbank stelt voorop dat, indien een vennootschap tekortschiet in de nakoming van een verbintenis, uitgangspunt is dat alleen de vennootschap aansprakelijk is voor daaruit voortvloeiende schade. Bij benadeling van een schuldeiser van een vennootschap door het onbetaald en onverhaalbaar blijven van diens vordering zal evenwel naast de aansprakelijkheid van de vennootschap mogelijk ook, afhankelijk van de omstandigheden van het concrete geval, grond zijn voor aansprakelijkheid van degene die als bestuurder (i) namens de vennootschap heeft gehandeld dan wel (ii) heeft bewerkstelligd of toegelaten dat de vennootschap haar wettelijke of contractuele verplichtingen niet nakomt. In beide gevallen mag in het algemeen alleen dan worden aangenomen dat de bestuurder jegens de schuldeiser van de vennootschap onrechtmatig heeft gehandeld waar hem, mede gelet op zijn verplichting tot een behoorlijke taakuitoefening als bedoeld in artikel 2:9 Burgerlijk Wetboek (BW), een voldoende ernstig verwijt kan worden gemaakt.\n\n4.3.. Voor de onder (i) bedoelde gevallen is in de rechtspraak de maatstaf aanvaard dat persoonlijke aansprakelijkheid van de bestuurder van de vennootschap kan worden aangenomen wanneer deze bij het namens de vennootschap aangaan van verbintenissen wist of redelijkerwijze behoorde te begrijpen dat de vennootschap niet aan haar verplichtingen zou kunnen voldoen en geen verhaal zou bieden, behoudens door de bestuurder aan te voeren omstandigheden op grond waarvan de conclusie gerechtvaardigd is dat hem ter zake van de benadeling geen persoonlijk verwijt gemaakt kan worden.Dit wordt ook wel de Beklamel-norm genoemd.4.4.. In de onder (ii) bedoelde gevallen kan de betrokken bestuurder voor schade van de schuldeiser aansprakelijk worden gehouden indien zijn handelen of nalaten als bestuurder ten opzichte van de schuldeiser in de gegeven omstandigheden zodanig onzorgvuldig is dat hem daarvan persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt. Van een dergelijk ernstig verwijt zal in ieder geval sprake kunnen zijn als komt vast te staan dat de bestuurder wist of redelijkerwijze had behoren te begrijpen dat de door hem bewerkstelligde of toegelaten handelwijze van de vennootschap tot gevolg zou hebben dat deze haar verplichtingen niet zou nakomen en ook geen verhaal zou bieden voor de als gevolg daarvan optredende schade. Er kunnen zich echter ook andere omstandigheden voordoen op grond waarvan een ernstig persoonlijk verwijt kan worden aangenomen.\n\n4.5.. Verder bepaalt artikel 2:11 BW dat de aansprakelijkheid van een rechtspersoon-bestuurder tevens rust op ieder die ten tijde van het ontstaan van de aansprakelijkheid van de rechtspersoon daarvan bestuurder is.\n\n4.6.. Op grond van de hoofdregel van het bewijsrecht (artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)) is het aan [eisers] c.s. om voldoende feiten en omstandigheden te stellen en, zo nodig, te bewijzen waaruit het onrechtmatig handelen en de aansprakelijkheid van [gedaagden] c.s. kunnen volgen.\n\nIs aan de Beklamel-norm voor aansprakelijkheid voldaan?\n\n4.7.. \n\nTer onderbouwing van hun stelling dat [gedaagden] c.s. bij het aangaan van de overeenkomst wist of behoorde te weten dat [bedrijfsnaam] de overeenkomst niet zou nakomen en geen verhaal zou bieden hebben [eisers] c.s. aangevoerd dat:\n\ni) [gedaagde 2] [bedrijfsnaam] heeft opgericht met een gering geplaatst kapitaal van € 1.200, zodat het vrijwel geen buffer had om eventuele tegenvallers op te vangen;\n\nii) [gedaagde 2] door het omvangrijke project bij [eisers] c.s. aan te nemen zonder een financiële buffer een groot risico heeft genomen, dat zich heeft verwezenlijkt.\n\n4.8.. \n\nDe rechtbank overweegt als volgt. In zijn algemeenheid kan niet worden verlangd dat een startend bedrijf een financiële buffer heeft. In dit geval is de overeenkomst met [eisers] c.s. ruim een jaar na de oprichting van [bedrijfsnaam] aangegaan, in welk jaar [bedrijfsnaam] als aannemer actief is geweest en zij, blijkens het overgelegde faillissementsverslag (productie 16 van [eisers] c.s.) een omzet van € 354.799 heeft behaald. Uit dit faillissementsverslag kan, anders dan [eisers] c.s. hebben gesteld, niet worden opgemaakt dat [bedrijfsnaam] in 2020 een verlies heeft geleden. In dat verslag is over 2020 immers een “Winst en verlies” van\n\n€ 23.778 vermeld. [eisers] c.s. hebben niet verder toegelicht hoe de financiële situatie van [bedrijfsnaam] was ten tijde van het aangaan van de overeenkomst. Of die situatie vergde dat [bedrijfsnaam] een (grotere) financiële buffer had, kan dus niet zonder meer worden aangenomen. Ten slotte is van belang dat [bedrijfsnaam] bijna negen maanden lang heeft gewerkt aan de woning van [eisers] c.s. en in die periode - zoals [eisers] ter zitting heeft verklaard - ongeveer 70% van de werkzaamheden heeft uitgevoerd. Reeds hieruit volgt dat het niet aannemelijk is dat bij het aangaan van de overeenkomst kon worden voorzien dat [bedrijfsnaam] niet in staat zou zijn de werkzaamheden te voltooien. Dit een en ander leidt tot het oordeel dat niet aan de Beklamel-norm voor aansprakelijkheid is voldaan.\n\nHeeft [gedaagde 2] toegelaten dat [bedrijfsnaam] niet zou nakomen en geen verhaal zou bieden?\n\n4.9.. Met betrekking tot het verwijt van [eisers] c.s., dat [gedaagde 2] heeft toegelaten dat van [eisers] c.s. ontvangen gelden die bestemd waren voor de verbouwing door [projectleider] voor andere doeleinden zijn gebruikt, wordt het volgende overwogen. [gedaagden] c.s. hebben betwist dat deze gelden oneigenlijk zijn besteed. Op dit punt hebben [eisers] c.s. geen nadere onderbouwing van hun stelling gegeven. Bovendien is van belang dat, zoals [gedaagden] c.s. onweersproken hebben aangevoerd, [bedrijfsnaam] in 2021 nog andere projecten had lopen en dat zij ook bedrijfskosten had. Hieruit volgt al dat de van [eisers] c.s. ontvangen gelden niet uitsluitend voor de verbouwing van de woning hoefden te worden gebruikt. Hierop strandt het verwijt van [eisers] c.s.\n\nMochten [gedaagden] c.s. betaling verlangen van de termijnfacturen 16 en 17?\n\n4.10.. Vervolgens is aan orde of [gedaagden] c.s. betaling hebben mogen verlangen van de termijnfacturen 16 en\u002Fof 17. Omdat deze facturen voorschotten inhielden op nog uit te voeren werkzaamheden, dient te worden beoordeeld of [gedaagden] c.s., toen zij de facturen lieten betalen, wisten of hebben behoren te weten dat [bedrijfsnaam] niet in staat zou zijn de daarop betrekking hebbende betreffende werkzaamheden uit te voeren en dat [bedrijfsnaam] geen verhaal zou bieden. Dat komt neer op een Beklameltoets.\n\n4.11.. \n [eisers] c.s. achten van belang dat de termijnfacturen nog niet verschuldigd waren gezien de stand van de werkzaamheden. Die enkele gestelde omstandigheid brengt echter niet mee dat [gedaagden] c.s. wist of behoorde te weten dat de bij die voorschotten behorende werkzaamheden niet zouden worden uitgevoerd en [bedrijfsnaam] geen verhaal zou bieden.\n\n4.12.. \n [gedaagde 2] Adviesgroep c.s. hebben de termijnfactuur 16 in twee gedeelten laten betalen op 10 respectievelijk 26 oktober 2021. Over de financiële situatie van [bedrijfsnaam] in oktober 2021 hebben [eisers] c.s. niets gesteld. Wel staat vast dat [gedaagde 1] op 26 oktober 2021 nog een bedrag van € 62.000 heeft geleend aan [bedrijfsnaam] en dat [gedaagde 2] bijna een maand later het faillissement van [bedrijfsnaam] heeft aangevraagd. Uit de geldlening zou kunnen worden afgeleid dat [bedrijfsnaam] een liquiditeitstekort had, maar op zichzelf niet dat het faillissement van [bedrijfsnaam] onafwendbaar was. Kennelijk was er voor [gedaagde 2] Adviesgroep nog voldoende reden om [bedrijfsnaam] van aanvullende middelen te voorzien. De vrij gebruikelijke zekerheden die bij deze geldlening zijn bedongen, wijzen ook niet in de richting van een aanstaand faillissement. [eisers] c.s. hebben dan ook onvoldoende onderbouwd dat [gedaagden] c.s. eind oktober 2021 al wist of behoorde te weten dat de met (voorschot)factuur 16 gemoeide prestatie niet zou worden geleverd en [bedrijfsnaam] geen verhaal zou bieden.\n\n4.13.. Dat is anders ten aanzien van de termijnfactuur 17. [gedaagde 2] Adviesgroep c.s. hebben die factuur laten betalen op 22 november 2021, drie dagen voordat [gedaagde 2] heeft besloten het faillissement van [bedrijfsnaam] aan te vragen. Gelet op dit zeer korte tijdsbestek moet ervan worden uitgegaan dat er op 22 november 2021 al sprake was van een zodanig penibele financiële situatie, dat het faillissement van [bedrijfsnaam] onafwendbaar, of op zijn minst zeer waarschijnlijk was. [gedaagden] c.s. hebben tenminste niet aangevoerd dat de situatie van [bedrijfsnaam] in dat tijdbestek (onvoorzien) wezenlijk is verslechterd. Als (middellijk) bestuurders moeten [gedaagde 2] Adviesgroep c.s. worden geacht op de hoogte te zijn van het financiële reilen en zeilen van [bedrijfsnaam] . Gelet op de penibele financiële situatie en omdat algemeen bekend is dat concurrente crediteuren in een faillissement vrijwel altijd achter het net vissen, is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde 2] Adviesgroep c.s. in die omstandigheden had moeten afzien van het laten betalen van voorschot factuur 17. In zoverre treft hun een ernstig verwijt jegens [eisers] c.s.\n\n4.14.. \n [gedaagden] c.s. hebben nog betoogd dat bestuurdersaansprakelijkheid niet kan worden aangenomen omdat [eisers] c.s. jegens [bedrijfsnaam] geen recht op terugbetaling van de termijnfacturen had. [gedaagden] c.s. beroepen zich op artikel 16.1 van de algemene voorwaarden, waarin is bepaald dat de overeenkomst wordt ontbonden als [bedrijfsnaam] in staat van faillissement wordt verklaard en op artikel 16.2, waarin is bepaald dat ingeval van ontbinding betaalde bedragen voor reeds uitgevoerde werkzaamheden niet worden gerestitueerd.\n\n4.15.. Dit betoog slaagt niet. Ontbinding van een wederkerige overeenkomst brengt een verbintenis tot ongedaanmaking van een door een partij ontvangen prestatie mee (artikel 6:171 BW). Bovendien hield de termijnfactuur 17 een voorschot in en zijn de daarop betrekking hebbende werkzaamheden niet uitgevoerd, zodat artikel 16.2 van de algemene voorwaarden niet van toepassing is.\n\nIs er tussen partijen een nieuwe overeenkomst tot stand gekomen?\n\n4.16.. Aan hun vordering op [gedaagde 2] hebben [eisers] c.s. ten slotte nog ten grondslag gelegd dat [gedaagde 2] , kort gezegd, vanaf eind november 2021 gedane toezeggingen niet heeft waargemaakt. Ter zitting is namens [eisers] c.s. verduidelijkt dat is bedoeld dat tussen partijen een nieuwe overeenkomst van aanneming van werk tot stand is gekomen, inhoudende dat [gedaagde 2] op zijn kosten zou zorgdragen voor het voltooien van de door [bedrijfsnaam] aangenomen werkzaamheden en dat [gedaagde 2] deze overeenkomst niet is nagekomen. [gedaagde 2] heeft betwist dat deze overeenkomst tot stand is gekomen. Volgens [gedaagde 2] heeft hij enkel [eisers] c.s. willen helpen aan een andere aannemer. Op [eisers] c.s. rust de bewijslast van het bestaan van de door hen gestelde nieuwe overeenkomst.\n\n4.17.. \n\nUitgangspunt in ons recht is dat een overeenkomst tot stand komt door aanbod en aanvaarding. Hierbij heeft te gelden dat het aanbod alle essentiële elementen van de te sluiten overeenkomst dient te bevatten om als aanbod te kunnen worden aangemerkt.\n\nHet antwoord op de vraag of een overeenkomst is tot stand gekomen, is afhankelijk van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden. Aanbod en aanvaarding hoeven niet uitdrukkelijk plaats te vinden; zij kunnen in elke vorm geschieden en kunnen besloten liggen in een of meer gedragingen.\n\n4.18.. \n\n [eisers] c.s. hebben ter onderbouwing van hun stelling verwezen naar hun productie 22. Deze productie betreft een kopie van een aantal WhatsApp-berichten uit de periode 22 januari 2022 tot en met 2 mei 2022. Uit deze berichten maakt de rechtbank op er door [gedaagden] c.s. voorbereidingen zijn getroffen voor het verder afbouwen van de woning door één of meer derden en dat die werkzaamheden uiteindelijk niet zijn opgestart. De correspondentie biedt geen aanknopingspunten voor de stelling dat de kosten van het voltooien voor rekening van [gedaagde 2] zouden zijn. [gedaagde 2] heeft in zijn bericht van 2 mei 2022 juist duidelijk gemaakt dat hij die kosten niet zou dragen:\n\n“Ik snap dat het voor jullie belangrijk is allemaal, maar concrete afspraken zijn er helaas niet gemaakt. Wel de toezegging en de belofte dat ik jullie niet zal laten vallen en waar mogelijk jullie zal (blijven) ondersteunen. Ik had een beeld en idee van hoe het e.e.a. wilde aanvliegen maar door diverse zaken is dat helaas niet gelukt. Dit heb ik ook elke keer aangegeven. Ook heb ik elke keer aangegeven het wel volgens de regels te willen uitvoeren omdat ik geen problemen wil achteraf voor mezelf en ook niet voor jullie. Dit gezegd hebbende dat ik pas concreet invulling kan doen als ik weet welke koers verantwoord is. Ik ga om die reden geen belofte maken (financieel gezien) die ik niet kan verantwoorden of kan nakomen.”\n\nGelet op dit een en ander hebben [eisers] c.s. onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd om te kunnen concluderen dat de door hen gestelde overeenkomst tot stand is gekomen. Hun vorderingen kunnen daarop dus niet worden gebaseerd.\n\nSlotsom\n\n4.19.. De slotsom is dat de vorderingen van [eisers] c.s. worden toegewezen tot een bedrag van € 26.476,42 (termijnfactuur 17), te vermeerderen met de daarover gevorderde wettelijke rente.\n\nProceskosten\n\n4.20.. Partijen zijn over en weer op punten in het ongelijk gesteld. Daarin ziet de rechtbank aanleiding om de proceskosten tussen partijen te compenseren.\n\n5. De beslissing\n\nDe rechtbank\n\n5.1.. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk tot betaling aan [eisers] c.s. van € 26.476,42, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 november 2021 tot de dag van algehele voldoening;\n\n5.2.. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;\n\n5.3.. compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;\n\n5.4.. wijst het meer of anders gevorderde af.\n\nDit vonnis is gewezen door (dhr.) mr. S.M. de Bruijn en in het openbaar uitgesproken op 4 maart 2026.\n\n 1554\n\n De bedragen in dit vonnis zijn steeds inclusief BTW.\n\nvgl. Hoge Raad 18 februari 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA4873, NHB\u002FOosterhof.\n\n vgl. Hoge Raad 6 oktober 1989, ECLI:NL:HR:1989:AB9521, Beklamel.\n\n vgl. Hoge Raad 8 december 2006, ECLI:NL:HR:2006:AZ0758, Ontvanger\u002FRoelofsen.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBDHA:2026:4761","2026-03-09T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:28:59.163Z",20,[11,137],2024]