[{"data":1,"prerenderedAt":-1},["ShallowReactive",2],{"category-tenancy-law-nl-2026":3},{"detail":4,"years":208},{"category":5,"year":11,"latestYear":11,"monthlyCounts":12,"decisions":39,"total":206,"page":14,"limit":207},{"id":6,"slug":7,"name":8,"country":9,"createdAt":10},30,"tenancy-law-nl","Tenancy Law","NL","2026-07-08T16:53:14.176Z",2026,[13,16,18,20,23,25,27,29,31,33,35,37],{"month":14,"count":15},1,0,{"month":17,"count":15},2,{"month":19,"count":19},3,{"month":21,"count":22},4,6,{"month":24,"count":22},5,{"month":22,"count":26},28,{"month":28,"count":14},7,{"month":30,"count":15},8,{"month":32,"count":15},9,{"month":34,"count":15},10,{"month":36,"count":15},11,{"month":38,"count":15},12,[40,54,64,72,80,88,97,105,113,122,129,136,145,152,161,168,175,184,191,198],{"id":41,"ecli":42,"slug":43,"caseNumber":44,"courtId":45,"decisionDate":46,"fullText":47,"summary":44,"language":48,"source":49,"sourceUrl":50,"sourceTimestamp":51,"parsedAt":52,"updatedAt":53},"1279","ECLI:NL:RBMNE:2026:4005","ecli-nl-rbmne-2026-4005","",71,"2026-07-07T00:00:00.000Z","RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND\n\nCiviel recht\n\nKantonrechter\n\nZittingsplaats Lelystad\n\nZaaknummer: 12186196 \\ LV EXPL 26-15\n\nVonnis in kort geding van 7 juli 2026\n\nin de zaak van\n\nWOONSTICHTING CENTRADA,\n\nte Lelystad,\n\neisende partij,\n\nhierna te noemen: Centrada,\n\ngemachtigde: mr. L. Wanders,\n\ntegen\n\n [gedaagde partij],\n\nte [woonplaats] ,\n\ngedaagde partij,\n\nhierna te noemen: [gedaagde partij] ,\n\ngemachtigde: DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V..\n\n1. De procedure\n\n1.1.. \n\nHet verloop van de procedure blijkt uit:\n\n- de dagvaarding met 30 producties van 1 juni 2026, - de mondelinge behandeling van 23 juni 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, - de pleitnota van Centrada, - de pleitnota van [gedaagde partij] .\n\n2. De kern van de zaak\n\n2.1.. \n [gedaagde partij] huurt een woning van Centrada aan de [adres 1] in [woonplaats] . Centrada vordert ontruiming van het gehuurde, omdat Centrada meent dat [gedaagde partij] er niet zijn hoofdverblijf heeft. Centrada concludeert dit op basis van de huisbezoeken, een onderzoek met tandenstokers bij de voordeur, verklaringen van buren en het lage energieverbruik van [gedaagde partij] . [gedaagde partij] betwist dat hij niet in het gehuurde woont.\n\n2.2.. De kantonrechter vindt dat Centrada onvoldoende spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot onverwijlde ontruiming van het gehuurde. Daarbij weegt mee dat een ontruiming grote gevolgen voor [gedaagde partij] heeft. Centrada is daarom niet-ontvankelijk in haar vordering tot ontruiming.\n\n3. De beoordeling\n\nWat is er gebeurd?3.1.. Op 29 oktober 2025 heeft Centrada een anonieme melding ontvangen waarin de melder aangeeft dat [gedaagde partij] het gehuurde als opslag zou gebruiken en dat hij op de [adres 2] zou wonen.\n\n3.2.. Na de melding heeft Centrada een onderzoek ingesteld. Op 5 november 2025 heeft Centrada een bezoek aan het gehuurde gebracht. [gedaagde partij] bleek op dat moment aanwezig bij zijn buurvrouw [A] (hierna: [A] ) op de [adres 2] . Partijen hebben vervolgens gezamenlijk het gehuurde bezocht. Het gehuurde was gevuld met dozen. De koelkast was leeg, de slaapkamers waren niet toegankelijk en de badkamer stond vol met spullen.\n\n3.3.. Centrada heeft bij brief van 6 november 2025 aan [gedaagde partij] kenbaar gemaakt dat zij op basis van de bevindingen van de dag ervoor van oordeel is dat [gedaagde partij] het gehuurde niet als hoofdverblijf maar als opslagruimte gebruikt. [gedaagde partij] is in de gelegenheid gesteld om alsnog aan te tonen dat hij zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft, onder meer door verbruiksgegevens te overleggen. [gedaagde partij] heeft zijn verbruiksgegevens van Vitens en Essent aan Centrada gestuurd.\n\n3.4.. Op 24 november 2025 heeft opnieuw een huisbezoek plaatsgevonden. [gedaagde partij] had het gehuurde opgeruimd en de koelkast was gevuld met etenswaren (hoewel een aanzienlijk deel over de houdbaarheidsdatum was).\n\n3.5.. Op 11 februari 2025 heeft Centrada een brief gestuurd aan [gedaagde partij] met de mededeling dat zij de huurovereenkomst niet langer wenst voort te zetten vanwege woonfraude. Centrada heeft [gedaagde partij] de mogelijkheid geboden de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. [gedaagde partij] heeft in zijn e-mail van 13 februari 2025 laten weten daar niet toe bereid te zijn.\n\n3.6.. Vervolgens is Centrada op 17 februari 2026 opnieuw bij het gehuurde langsgegaan. [gedaagde partij] werd toen niet aangetroffen. In de periode van 17 februari 2026 tot 1 mei 2026 is Centrada op meerdere momenten bij het gehuurde geweest. Daarbij heeft Centrada meermaals een tandenstoker tussen de voordeur van [gedaagde partij] geplaatst om te bekijken hoeveel dagen die ongewijzigd op zijn plaats bleef.\n\nHet standpunt van Centrada3.7.. Centrada is na een anonieme melding een onderzoek gestart naar de bewoning door [gedaagde partij] . Centrada concludeert dat [gedaagde partij] de woning niet als hoofdverblijf gebruikt. Centrada betoogt dat haar onderzoek met de tandenstoker aantoont dat [gedaagde partij] gedurende langere aaneengesloten periodes de woning niet heeft betreden. Centrada heeft twee omwonenden gesproken waaruit Centrada afleidt dat [A] en [gedaagde partij] samenwonen. Samen met het lage gas- en water verbruik van [gedaagde partij] , leidt dit volgens Centrada tot de conclusie dat [gedaagde partij] niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Centrada wil dat [gedaagde partij] de woning ontruimt.\n\nHet standpunt van [gedaagde partij]3.8.. betoogt dat hij wel degelijk in het gehuurde woont. Hij is het niet met de bevindingen van Centrada eens. Volgens [gedaagde partij] kan de ‘tandenstokermethode’ bij de voordeur niet tot enige conclusie leiden. [gedaagde partij] zegt dat hij de woning regelmatig via de achterzijde verlaat, omdat zijn scootmobiel daar staat. [gedaagde partij] verklaart dat zijn waterverbruik laag is omdat hij vanwege watervrees geen gebruik maakt van de douche. In plaats daarvan wast [gedaagde partij] zich met de hand. Verder zegt [gedaagde partij] dat hij zuinig leeft. Over het gasgebruik licht [gedaagde partij] toe dat hij voor het opwarmen van water zijn kokend water kraan gebruikt, dat hij elektrisch kookt en dat hij de woning elektrisch verwarmt. [gedaagde partij] bevestigt dat hij regelmatig bij zijn buurvrouw [A] op nummer [adres 2] te vinden is, maar betwist dat hij bij haar woont. [gedaagde partij] en [A] zijn vrienden en verre familieleden. [A] is net als [gedaagde partij] in-\u002Fmindervalide en beide vinden steun aan elkaar. [gedaagde partij] zegt dat beiden in hun eigen woning slapen. [gedaagde partij] legt een verklaring van [A] over en een verklaring van een vriend.\n\nHet juridisch kader3.9.. In een kortgedingprocedure wordt aan de rechter gevraagd om een (spoed)maatregel te nemen. De wet gaat ervan uit dat er na de kortgedingprocedure ook een gewone rechtszaak (bodemprocedure) zal komen. In deze zaak wordt ontruiming gevorderd. Dat is een zeer ingrijpende en meestal onomkeerbare maatregel die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling daarvan moet grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.\n\n3.10.. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn als deze vooruitloopt op een vonnis in een bodemprocedure waarbij met een grote mate van waarschijnlijkheid ook de ontruiming zal worden bevolen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanig ernstige tekortkoming en van een zodanig spoedeisend belang dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht. Daarbij dient de kantonrechter uit te gaan van de feiten met de beperkte onderzoeksmogelijkheden die het kort geding hem biedt, aangezien formele bewijslevering in deze procedure in beginsel niet plaatsvindt.\n\nCentrada heeft onvoldoende spoedeisend belang3.11.. Allereerst dient dus te worden beoordeeld of sprake is van een spoedeisend belang aan de zijde van Centrada. Dit gaat om het spoedeisend belang als ontvankelijkheidseis. Dit spoedeisend belang moet worden beoordeeld op het moment van dit vonnis, uitgaande van datgene wat op de mondelinge behandeling door partijen naar voren is gebracht.\n\n3.12.. Centrada betoogt dat haar spoedeisend belang erin is gelegen dat de woning op korte termijn beschikbaar komt voor een nieuwe huurder die de woning daadwerkelijk zal bewonen. Het gaat om een sociale huurwoning waarvoor de wachtlijsten inmiddels zijn opgelopen tot meer dan acht jaar. Door het gehuurde niet zelf te bewonen, wordt de woning onttrokken aan de doelgroep waarvoor die bestemd is. Dit staat haaks op de maatschappelijke taak van Centrada om de schaarse sociale woonruimte beschikbaar te stellen aan woningzoekenden die daarop zijn aangewezen. [gedaagde partij] betwist dat Centrada een spoedeisend belang heeft.\n\n3.13.. Blijkens de rechtspraak van de Hoge Raad is het spoedeisend belang niet een op zichzelf staand vereiste waaraan uitsluitend het belang van eiser moet worden getoetst, maar moet aan de hand van een afweging van de belangen van beide partijen worden beoordeeld of eiser een voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorlopige voorziening.\n\n3.14.. Hoewel algemeen bekend is dat er lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen zijn, is de kantonrechter van oordeel dat het belang van Centrada bij een onverwijlde ontruiming, mede gelet op het belang van [gedaagde partij] , onvoldoende spoedeisend is. Daarbij weegt mee dat de huurovereenkomst sinds 2011 geduurd heeft en dat niet eerder sprake is geweest van onregelmatigheden. Ook weegt mee dat het onderzoek van Centrada sinds november 2026 loopt en 8 maanden later deze procedure is opgestart. Tegenover het belang van Centrada staat het belang van [gedaagde partij] , die slecht ter been is en een kwetsbare gezondheid heeft. Een ontruiming zou ingrijpende gevolgen voor [gedaagde partij] hebben. De afweging van deze belangen maakt dat de spoedeisendheid niet dusdanig is dat van Centrada niet kan worden gevergd dat zij een bodemprocedure start en het verloop hiervan afwacht.\n\nTen overvloede3.15.. Daarbij komt dat vooralsnog onvoldoende aannemelijk is geworden dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden. Hoewel de omstandigheden die Centrada naar voren heeft gebracht de schijn wekken dat [gedaagde partij] niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft, heeft [gedaagde partij] sinds het bezoek van 5 november 2025 verschillende maatregelen getroffen om de woning voldoende bewoonbaar te laten zijn. [gedaagde partij] erkent dat hij en zijn buurvrouw [A] onderling steun aan elkaar hebben en dat zij geregeld bij elkaar over de vloer komen, maar door [gedaagde partij] wordt uitdrukkelijk betwist dat sprake is van een gemeenschappelijk hoofdverblijf in de woning van [A] . Als de verhuurder gemotiveerd stelt dat de huurder geen hoofdverblijf heeft in het gehuurde, mag van de huurder worden verlangd dat hij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van zijn betwisting van de stellingen van de verhuurder om deze aanknopingspunten voor eventuele bewijslevering te verschaffen. In dat kader heeft [gedaagde partij] een toelichting gegeven over zijn lage energieverbruik, het gebruik van de achterdeur en heeft hij enkele verklaringen overgelegd. Onder deze omstandigheden is het vooralsnog niet zonder meer aannemelijk dat de bodemrechter tot de ontbinding van de huurovereenkomst zal overgaan. Desalniettemin dient [gedaagde partij] wel met die mogelijkheid rekening te houden.\n\nProceskosten3.16.. Centrada is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde partij] worden begroot op:\n\n- salaris gemachtigde\n\n€\n\n577,00\n\n- nakosten\n\n€\n\n21,50\n\n(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)\n\nTotaal\n\n€\n\n598,50\n\n3.17.. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.\n\n4. De beslissing\n\nDe kantonrechter\n\n4.1.. verklaart Centrada niet-ontvankelijk in haar vordering,\n\n4.2.. veroordeelt Centrada in de proceskosten van € 598,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Centrada niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,\n\n4.3.. verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2026.\n\nPM\u002F45352\n\n HR 29 november 2002, ECLI:NL:PHR:2002:AE4553.","nl","rechtspraak_nl","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBMNE:2026:4005","2026-07-06T00:00:00.000Z","2026-07-08T16:52:53.682Z","2026-07-13T00:29:13.644Z",{"id":55,"ecli":56,"slug":57,"caseNumber":44,"courtId":58,"decisionDate":59,"fullText":60,"summary":44,"language":48,"source":49,"sourceUrl":61,"sourceTimestamp":62,"parsedAt":52,"updatedAt":63},"1734","ECLI:NL:RBAMS:2026:6642","ecli-nl-rbams-2026-6642",56,"2026-06-30T00:00:00.000Z","vonnis\n\nRECHTBANK AMSTERDAM\n\nAfdeling privaatrecht\n\nzaaknummer: 12228264 CV EXPL 26-6910\n\nvonnis van: 30 juni 2026\n\nfno.: 506\n\nvonnis van de kantonrechter\n\nI n z a k e\n\nde besloten vennootschap H & J Schipper B.V.\n\ngevestigd te Amstelveen\n\neisende partij\n\ngemachtigde: mr. M. van der Heijde (TienG Gerechtsdeurwaarders)\n\nt e g e n\n\n [gedaagde]\n\nwonende te [woonplaats]\n\ngedaagde partij\n\nniet verschenen\n\nVerloop van de procedure\n\nEisende partij heeft gedaagde partij gedagvaard. Gedaagde partij is niet verschenen. Tegen gedaagde partij is verstek verleend. De datum voor vonnis is bepaald op vandaag.\n\nGronden van de beslissing\n\n1. Eisende partij vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde alsmede betaling van de huurachterstand vermeerderd met rente en kosten.\n\nBesluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening\n\n2. De kantonrechter heeft vastgesteld dat eisende partij heeft voldaan aan de informatieplicht en de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening.\n\nAmbtshalve toetsing oneerlijke bedingen\n\n3. In deze procedure gaat het om een overeenkomst tussen een handelaar en een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93\u002F13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). Als er oneerlijke bepalingen in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden staan, moet de kantonrechter deze buiten toepassing laten. Eisende partij mag die bepalingen dan niet gebruiken en zij mag ook geen beroep meer doen op aanvullend recht (zie ECLI:EU:C:2021:68).\n\n4. Eisende partij heeft de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de zelfstandige woonruimte aan het adres [adres] en de daarop van toepassing zijnde Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (ROZ) 20 maart 2017 (verder: de algemene bepalingen) in het geding gebracht.\n\n5. Eisende partij stelt zich in de dagvaarding op het standpunt dat er geen sprake is van oneerlijke bedingen in de zin van Richtlijn 93\u002F13.\n\n6. Het huurprijsbeding (artikel 4.5) in de huurovereenkomst is een kernbeding. Dit beding is transparant en op grond van artikel 4 lid 2 van de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid.\n\n7. Het betreft geliberaliseerde huur. Artikel 5.2 (Huurprijswijziging) van de huurovereenkomst en artikel 16 (Huurprijswijziging) van de algemene bepalingen, zijn door de kantonrechter getoetst en worden niet oneerlijk bevonden.\n\n8. In artikel 12.16 van de huurovereenkomst staat voor zover relevant het volgende:\n\n\"Artikel 25.2, 17.1 en 17.4 van de Algemene Bepalingen Woonruimte 2017 zijn oneerlijke bedingen. De artikelen kunnen als doorgehaald worden beschouwd en zijn niet van toepassing op deze huurovereenkomst.\"\n\n9. Met betrekking tot dit artikel wordt het volgende overwogen.\n\n10. ROZ-modellen zijn modelcontracten voor de huur en verhuur van vastgoed, opgesteld door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). In de handleiding die door het ROZ is opgesteld en gepubliceerd op haar website staat dat de algemene bepalingen niet mogen worden gewijzigd. Wijzigingen of toevoegingen van de algemene bepalingen dienen te worden opgenomen in artikel 13 en volgende van de modelhuurovereenkomst. Verder staat in de handleiding dat aangeraden wordt gebruik te maken van de meest recente versie van de modellen van de ROZ.\n\n11. Gelet op hetgeen hiervoor overwogen is de wijze waarop eiseres de toepasselijkheid van (o.a.) artikel 25.2 van de algemene bepalingen heeft uitgesloten goed verdedigbaar, ware het niet dat ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst (november 2024) al een aantal maanden een nieuwe versie van het ROZ-model woonruimte beschikbaar was. In deze nieuwe versie van de algemene bepalingen, vastgesteld op 25 juli 2024 en op 6 augustus 2024 gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag, is het oneerlijke artikel 25.2 volledig weggelaten. Eiseres heeft er om haar moverende redenen kennelijk voor gekozen niet deze nieuwe versie van de algemene bepalingen op de huurovereenkomst van toepassing te laten zijn, maar een oud model waar een oneerlijk beding in staat en de toepasselijkheid daarvan middels een kruisverwijzing uit te sluiten.\n\n12. Gelet op het doel van de Richtlijn, dat erop gericht is oneerlijke bedingen uit overeenkomsten te verwijderen ter bescherming van de consument, acht de kantonrechter deze manier van uitsluiten van een oneerlijk beding in dit geval – vooral omdat er ook gekozen had kunnen worden voor een versie van de algemene bepalingen waarin dit beding volledig is weggelaten – op zichzelf oneerlijk.\n\n13. Zowel artikel 12.16 van de huurovereenkomst, als artikel 25.2 van de algemene bepalingen worden daarom vernietigd. De gevorderde buitengerechtelijke kosten worden afgewezen.\n\nDe vordering\n\n14. De vordering komt voorts niet onrechtmatig of ongegrond voor, behoudens hieronder met betrekking tot de ontruimingstermijn en de gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit voeren nog is overwogen.\n\n15. De ontruimingstermijn wordt gesteld op twee weken.\n\n16. Eisende partij heeft een machtiging gevorderd om zelf de ontruiming te bewerkstelligen. Dit is onverenigbaar met artikel 556 lid 1 Rv, dat voorschrijft dat de gedwongen ontruiming geschiedt door de deurwaarder. De deurwaarder zelf behoeft geen rechterlijke machtiging voor het inroepen van de hulp van de sterke arm. Die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard. De door eisende partij gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren, zal dan ook worden afgewezen.\n\n17. Gedaagde partij wordt veroordeeld in de proceskosten.\n\nBESLISSING\n\nDe kantonrechter:\n\nontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak (de zelfstandige woonruimte) aan het adres [adres];\n\nveroordeelt gedaagde partij om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin vanwege gedaagde partij bevindt, binnen twee weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van eisende partij te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;\n\nveroordeelt gedaagde partij om te betalen aan eisende partij:\n\n€ 2.756,28 ter zake van achterstallige huur, berekend tot en met 31 mei 2026, vermeerderd met de wettelijke rente over het voorgenoemde bedrag vanaf de dag der dagvaarding (4 mei 2026) tot de voldoening;\n\n€ 22,65 ter zake van wettelijke rente, berekend tot en met 3 mei 2026;\n\n€ 918,76 per maand vanaf 1 juni 2026 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt;\n\nveroordeelt de gedaagde partij in de kosten van het geding, aan de zijde van eisende partij tot aan deze uitspraak begroot op: € 153,02 aan explootkosten, € 253,00 aan salaris gemachtigde, € 529,00 aan griffierecht en € 72,00 aan nakosten voor zover van toepassing, inclusief BTW, te vermeerderen met de kosten van betekening, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis;\n\nverklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;\n\nwijst het meer of anders gevorderde af.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 30 juni 2026 in tegenwoordigheid van de griffier.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2026:6642","2026-07-01T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:29:36.300Z",{"id":65,"ecli":66,"slug":67,"caseNumber":44,"courtId":58,"decisionDate":59,"fullText":68,"summary":44,"language":48,"source":49,"sourceUrl":69,"sourceTimestamp":70,"parsedAt":52,"updatedAt":71},"1872","ECLI:NL:RBAMS:2026:6408","ecli-nl-rbams-2026-6408","RECHTBANKAMSTERDAM\n\nCiviel recht\n\nKantonrechter\n\nZaaknummer: 12010097 \\ CV EXPL 25-17175\n\nVonnis van 30 juni 2026\n\nin de zaak van\n\n [verhuurster],\n\nte [woonplaats] ,\n\neisende partij in conventie,\n\ngedaagde partij in (voorwaardelijke) reconventie,\n\nhierna te noemen: [verhuurster] ,\n\ngemachtigde: mr. J. Kouvarnta,\n\ntegen\n\n [huurder],\n\nte [woonplaats] ,\n\ngedaagde partij in conventie,\n\neisende partij in (voorwaardelijke) reconventie,\n\nhierna te noemen: [huurder] ,\n\ngemachtigde: mr. M. Wervenbos (DAS)\n\n1. De procedure\n\n1.1.. Het verloop van de procedure blijkt uit:\n\n- de dagvaarding met producties,\n\n- de conclusie van antwoord met producties,\n\n- het tussenvonnis van 13 maart 2026 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,\n\n- de dagbepaling mondelinge behandeling.\n\nVoorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft [huurder] nog nadere producties in het geding gebracht. [verhuurster] heeft een conclusie van antwoord in (voorwaardelijke) reconventie met nadere producties ingediend.\n\n1.2.. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 20 mei 2026. De griffier heeft daarvan aantekeningen gemaakt. [verhuurster] en [huurder] zijn verschenen met hun gemachtigden. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Beide gemachtigden hebben het woord gevoerd, onder meer aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen.\n\n1.3.. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.\n\n2. De feiten\n\n2.1.. \n [verhuurster] is eigenaresse van de woning aan het [adres] (hierna: de woning). Haar hypotheeklasten voor deze woning zijn thans € 641,42 bruto per maand.\n\n2.2.. \n [verhuurster] verhuurt deze woning sinds september 2016 aan [huurder] . [verhuurster] is op dat moment ingetrokken bij haar toenmalige echtgenoot. Omdat partijen het nooit eens zijn geworden over de huurcondities is de huurovereenkomst niet op schrift gesteld.\n\n2.3.. De huidige huurprijs voor de woning bedraagt € 1.177,00 per maand.\n\n2.4.. \n\nBij e-mailbericht van 4 maart 2023 heeft [huurder] [verhuurster] als volgt geïnformeerd: “(…) In het onderstaande verzoek herhaalde ik de reden waarom ik niet graag reparatieverzoeken aan jou stuur. Deze reden had ik telefonisch ook al met je gedeeld. De reden is omdat je vaker beloofd dingen op te lossen maar vervolgens niks (…) doet. (Zoals ‘het dossier’ lekkage en schimmelvorming van de badkamer en keuken dat inmiddels ruim 4,5 jaar duurt en waarvan de herstelwerkzaamheden nog steeds niet af zijn). (…). Ik informeer je alvast dat het uitblijven van een schriftelijke inhoudelijke reactie via email (…) en\u002Fof concrete oplossingen zal leiden tot de noodzaak om jou als verhuurder formeel in gebreke te stellen. Tevens kan een deel van de maandelijkse huur, ingaande bij de huur van de maand april 2023, tijdelijk worden ingehouden omdat verhuurder niet aan haar onderhoudsverplichtingen voldoet. (…).”\n\nOp 3 april 2023 en 30 mei 2023 heeft [huurder] opnieuw e-mailberichten naar [verhuurster] gestuurd waarin hij refereert aan gebreken in de woning.\n\n2.5.. Met ingang van 1 mei 2023 heeft [huurder] 20% van de huur ingehouden wegens door hem ervaren vocht- en schimmelgebreken in de woning.\n\n2.6.. Op 16 januari 2025 heeft [verhuurster] [huurder] bericht dat zij de huurovereenkomst wenste te beëindigen, omdat zij vanwege een naderende echtscheiding zelf de woning weer wilde betrekken. [huurder] heeft [verhuurster] op 15 mei 2025 bericht dat hij daaraan niet wil meewerken.\n\n2.7.. Op 9 september 2025 heeft [verhuurster] de huurovereenkomst met [huurder] opgezegd tegen 1 april 2026 op grond van dringend eigen gebruik. Op 10 september 2025 is de echtscheiding tussen [verhuurster] en haar toenmalige echtgenoot uitgesproken. Bij brief van 4 november 2025 heeft [huurder] [verhuurster] bericht dat hij niet instemt met de opzegging van de huurovereenkomst.\n\n2.8.. \n\nPer brief van 26 februari 2026 heeft de gemeente Amsterdam aan de beheerder van de VvE (die de gezamenlijke belangen van alle appartementen in het gebouw waarvan de woning deel uitmaakt, behartigt) bericht dat melding is gemaakt van vocht- en schimmelproblemen in de woning en dat daarom een inspectie in de woning is uitgevoerd. Als bijlage bij de brief is een voorzieningenlijst meegezonden waarin onder meer het volgende staat vermeld:\n\n“(…)\n\nHet aanwezige vocht in de woning condenseert op het plafond van de badkamer, gang en woonkamer met schimmelvorming tot gevolg. Zwarte schimmel is giftig en is daardoor een gevaar voor de gezondheid van personen. De schimmel moet worden verwijderd en het ontstaan van schimmel moet worden voorkomen, (art. 3.5 Bbl).\n\n(…)\n\nDe ventilatievoorziening in de badkamer heeft onvoldoende capaciteit (de gemeten waarde is 0,0 liter per seconde). Daardoor ontstaat een voor de gezondheid nadelige kwaliteit van de binnenlucht. Er moet een ventilatievoorziening met een afvoercapaciteit van ten minste 14 liter per seconde worden aangebracht, waarbij de afvoer van binnenlucht rechtstreeks naar buiten plaatsvindt. Dit kan gerealiseerd worden met een mechanische ventilatie, dan wel een oplossing hieraan gelijkwaardig.\n\n(…).”\n\nVerder staat daarin, voor zover hier van belang, ook vermeld dat in de kleine slaapkamer en op de kozijnen van de grote slaapkamer schimmel is geconstateerd. In de brief is de beheerder verzocht\u002Fgesommeerd om tot herstel van de geconstateerde gebreken over te gaan.\n\n2.5.. \n [huurder] heeft een inkomen van ruim € 6.000,00 netto per maand uit vast dienstverband. Daarnaast verricht hij af en toe tegen betaling werkzaamheden als zzp-er. [huurder] heeft een nieuwbouwwoning in [plaats 1] gekocht. Deze woning wordt naar verwachting medio 2027 opgeleverd.\n\n2.6.. \n [verhuurster] heeft een WW-uitkering van € 2.694,38 die binnenkort tot een einde komt. Als zij op dat moment nog geen baan heeft, zal zij daarna een beroep moeten doen op een bijstandsuitkering als zij daarvoor in aanmerking komt. Zij heeft een stacaravan gehuurd in [plaats 2] waarin zij tot en met mei tegen gereduceerde kosten mag verblijven.\n\n3. De vorderingen en het verweer in conventie\n\n3.1.. \n [verhuurster] vordert in conventie - samengevat - dat de kantonrechter de huurovereenkomst met betrekking tot de woning ontbindt en dat [huurder] wordt veroordeeld tot ontruiming daarvan. Verder vordert zij dat [huurder] wordt veroordeeld tot betaling van € 9.386,70 aan achterstallige huurpenningen en een maandelijkse gebruiksvergoeding gelijk aan de laatstelijk verschuldigde huur vanaf het moment van ontbinding tot de daadwerkelijke ontruiming, een en ander te vermeerderen met wettelijke rente en de proceskosten.\n\n3.2.. \n [verhuurster] legt aan haar vordering kort gezegd ten grondslag dat zij de woning vanwege haar echtscheiding en financiële situatie dringend nodig heeft voor eigen bewoning (artikel 7:274 lid 1 sub c BW) en dat haar belangen bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de belangen van [huurder] bij voortduring daarvan. [verhuurster] heeft nauwelijks inschrijfverleden voor een sociale huurwoning en onvoldoende inkomen voor een huurwoning in de vrije sector. Bovendien heeft zij een hond die zij onderdak moet geven. [huurder] beschikt over voldoende inkomen voor een woning in de vrije sector en uit overgelegde advertenties blijkt dat voor hem passende woonruimte elders te verkrijgen is. Vanaf 30 april 2023 betaalt [huurder] niet de volledige huurprijs waardoor een achterstand is ontstaan.\n\n3.3.. \n [huurder] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen. Volgens [huurder] heeft [verhuurster] de door haar gestelde dringendheid onvoldoende onderbouwd. De door haar gestelde omstandigheden zijn algemeen van aard en onvoldoende toegespitst op een actuele en concrete noodzaak tot bewoning van de woning. Het tijdverloop tussen de echtscheiding en de gevraagde huurbeëindiging per 1 april 2026 onderstrepen dat. Verder ontbreken controleerbare inkomens- en vermogensgegevens van [verhuurster] en is niet aannemelijk gemaakt dat zelfbewoning van de woning de enige reële oplossing is voor haar omstandigheden. Er is onvoldoende toegelicht welke woonalternatieven [verhuurster] voor zichtzelf heeft onderzocht. Als al sprake zou zijn van een dringende situatie, dient een belangenafweging in het voordeel van [huurder] uit te vallen gelet op i) de langdurige\u002Fernstige gebreken die zijn huurgenot aantasten, ii) het concrete vooruitzicht op zijn verhuizing in 2027 en iii) de forse impact van een tussentijdse verhuizing. Door de lange looptijd van de huurovereenkomst is sprake van sociale inbedding in het flatgebouw en [huurder] is gebonden aan de omgeving vanwege zijn arbeidslocatie en medische behandelingen die hij ondergaat. [verhuurster] heeft verder niet aangetoond dat - gelet op de financiële en medische situatie van [huurder] - passende vervangende woonruimte voor [huurder] voor handen is. Van een huurachterstand is geen sprake. Sinds mei 2023 heeft [huurder] 20% op de huur ingehouden vanwege aanwezige vocht- en schimmelgebreken, waarvan hij [verhuurster] vanaf 2017 mededeling heeft gedaan. Verder zijn in 2024 en 2025 gebreken ontstaan aan keukenapparatuur en lekkages bij kozijnen en deuren. Omdat na melding hiervan herstel uitbleef, heeft [huurder] enkele noodzakelijke reparaties zelf uit laten voeren en de kosten begin 2025 met de huur verrekend.\n\n3.4.. \n\nVoor het geval de beëindiging van de huurovereenkomst en de ontruiming worden toegewezen, maakt [huurder] in reconventie aanspraak op een forfaitaire verhuiskostenvergoeding van € 7.673,00. Verder vordert [huurder] , onvoorwaardelijk en na wijziging van eis, dat\n\ni) voor recht wordt verklaard dat de huurprijs met 20% mag worden verminderd vanaf 30 april 2023 tot het moment dat herstel van desbetreffende gebreken in de woning heeft plaatsgevonden, dan wel dat [verhuurster] wordt veroordeeld tot betaling van schadevergoeding wegens gederfd woongenot ter hoogte van de totaal toegepaste huurkorting van € 8.003,60, te vermeerderen met wettelijke rente;\n\nii) [verhuurster] wordt veroordeeld tot herstel van deze gebreken, zijnde lekkage-, vocht- en schimmelklachten en de daardoor ontstane gevolgschade, op straffe van verbeurte van een dwangsom en\n\niii) [verhuurster] wordt veroordeeld in de proceskosten.\n\n3.5.. \n [verhuurster] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen in reconventie.\n\n3.6.. Op de stelling van partijen zal hierna, voor zover nodig, nader worden ingegaan.\n\n4. De beoordeling in conventie en reconventie\n\n4.1.. Gelet op de samenhang worden de vorderingen in conventie en reconventie gezamenlijk behandeld.\n\n4.2.. Beantwoord moet worden of [verhuurster] een geslaagd beroep kan doen op dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c van het Burgerlijk Wetboek (BW). Op grond van dat artikel kan de kantonrechter een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst - zoals de vordering van [verhuurster] wordt begrepen - toewijzen als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij de woning zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. De kantonrechter moet daarbij de belangen van partijen tegen elkaar afwegen. Verder moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen.\n\nEr is sprake van dringend eigen gebruik\n\n4.3.. \n [verhuurster] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van dringend eigen gebruik, omdat zij zelf weer in de woning wil gaan wonen. Niet in geschil is dat de echtscheiding tussen [verhuurster] en haar ex-echtgenoot in november 2025 is uitgesproken en dat zij daardoor de door hen tot dat moment bewoonde woning moest verlaten omdat deze eigendom is van haar ex-echtgenoot. Zij heeft geen andere woonruimte ter beschikking, zodat zij vanaf het moment van de echtscheiding geen vaste verblijfplaats heeft. Zij heeft verbleven bij vrienden en verblijft op dit moment tijdelijk in een vakantiewoning in [plaats 2] . [huurder] heeft onvoldoende aangevoerd om aan de juistheid daarvan te twijfelen. De dringendheid van het eigen gebruik van de woning door [verhuurster] staat daarmee voldoende vast. Dat [verhuurster] een opzegtermijn van zes maanden heeft gehanteerd doet daar niet af.\n\nDe belangen van [verhuurster] wegen zwaarder dan de belangen van [huurder]\n\n4.4.. Gelet op de duur van de huurovereenkomst ligt voor de hand dat [huurder] een band met de buurt heeft opgebouwd. Ook is duidelijk dat [huurder] een belang heeft om in de woning te kunnen wonen totdat zijn nieuwbouwwoning gereed is, zodat hij niet twee keer hoeft te verhuizen. Dit belang is echter niet van zodanig gewicht dat een belangenafweging in zijn voordeel moet uitvallen. Tegenover het belang van [huurder] staat immers het belang van [verhuurster] om zo snel mogelijk in haar eigen woning te kunnen wonen. De nieuwbouwwoning van [huurder] wordt naar verwachting pas medio 2027 opgeleverd, zodat [verhuurster] gedurende die tijd elders zou moeten verblijven. Daarbij is van belang dat [verhuurster] voldoende onderbouwd heeft toegelicht dat zij thans leeft van een WW-uitkering waardoor zij financieel beperkt wordt om een andere passende woning te huren. De lasten daarvan zijn beduidend hoger dan de lasten van haar hypotheek. [huurder] heeft, gelet op zijn aanzienlijke inkomen, ruimere mogelijkheden voor het huren van een andere woning. Het door [huurder] aangevoerde argument dat dit hem dubbele woonlasten bezorgt (huur en hypotheekrente) gaat niet op. Dat is immers nu ook zo. [huurder] heeft verder gesteld dat hij vanwege zijn medische situatie (en behandelingen die hij moet ondergaan) en zijn werk gebonden is aan de locatie van de huurwoning. Deze stelling is echter in het geheel niet onderbouwd en valt niet te begrijpen tegen de achtergrond van het feit dat de door hem gekochte nieuwbouwwoning in [plaats 1] ligt. Aan die stelling wordt dan ook als ongemotiveerd voorbij gegaan. Evenmin valt in te zien waarom de aanwezigheid van gebreken in de woning het belang van [huurder] om daar te blijven wonen, onderstrepen. Het tegenovergestelde zou evengoed bepleit kunnen worden.\n\n4.5.. Samenvattend wegen de belangen van [verhuurster] bij dringend eigen gebruik van de woning zwaarder dan de belangen van [huurder] bij behoud van de woning. Van [verhuurster] kan in de gegeven omstandigheden niet worden gevergd dat de huurovereenkomst nog langer wordt voortgezet.\n\n [huurder] kan passende woonruimte verkrijgen\n\n4.6.. \n [verhuurster] heeft een overzicht van een aantal beschikbare huurwoningen in [locatie] overgelegd. Anders dan [huurder] heeft aangevoerd, valt niet in te zien waarom daaruit niet kan worden afgeleid dat passende woonruimte voor [huurder] beschikbaar is. Een concreet aanbod van een vervangende woning is niet vereist. [verhuurster] heeft dan ook - mede gelet op het inkomen van [huurder] en het feit dat hij alleenstaand is - aan haar stelplicht op dit punt voldaan. [huurder] heeft verder niet concreet betwist dat deze huurwoningen passend voor hem zouden kunnen zijn. Daarbij is van belang dat passende woonruimte niet gelijk hoeft te zijn aan de woning die [huurder] nu huurt. Ook woningen die bijvoorbeeld qua omvang of locatie een ander woongenot bieden dan de woning kunnen passend zijn. Gelet op het inkomen van [huurder] , geldt dit ook voor gelijkwaardige woningen met een hogere huurprijs. Hierbij speelt ook een rol dat vanwege (de medio 2027 verwachte oplevering van) de door [huurder] gekochte nieuwbouwwoning vervangende woonruimte slechts voor een beperkte duur noodzakelijk is, zodat aan de passendheid daarvan minder hoge eisen hoeven te worden gesteld. In dit verband weegt verder in het nadeel van [huurder] mee dat niet is gebleken dat hij zelf heeft geprobeerd om een andere woning te vinden, hij geen gebruik heeft gemaakt van het aanbod van [verhuurster] om van het netwerk van haar voormalige werkgever (een bedrijf dat bemiddelt bij de totstandkoming van huurovereenkomsten voor woonruimte) gebruik te maken voor het vinden van een andere huurwoning en hij de door een vriendin van [verhuurster] aan [huurder] aangeboden huurwoning heeft geweigerd. Aan het vereiste van andere passende woonruimte is in dit geval dan ook voldaan.\n\nEinde huurovereenkomst en ontruiming\n\n4.7.. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het beroep op dringend eigen gebruik slaagt. De vorderingen om een datum vast te stellen waarop de huurovereenkomst eindigt en de woning moet worden ontruimd, zullen daarom worden toegewezen zoals in de beslissing vermeld. Nu geen sprake is van ontbinding van de huurovereenkomst en de opgezegde huurovereenkomst van rechtswege van kracht blijft, kort gezegd totdat de rechter daarover onherroepelijk heeft beslist, wordt de vordering tot betaling van een gebruiksvergoeding afgewezen. [huurder] is op grond van de huurovereenkomst de huurprijs verschuldigd zolang hij het gehuurde niet heeft ontruimd.\n\nGebreken in de woning\u002Fhuurprijsvermindering\u002Fherstel\n\n4.8.. Het begrip gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW is voor woonruimte uitgewerkt in artikel 7:241 BW. Dat artikel verwijst naar het Besluit Gebreken (bijlage bij het Besluit huurprijzen woonruimte), door de huurcommissie uitgewerkt in het Beleidsboek Gebreken. Op grond van artikel 7:207 lid 1 BW kan een huurder in geval van vermindering van huurgenot door een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.\n\n4.9.. Ter onderbouwing van de door hem gestelde gebreken heeft [huurder] verwezen naar de e-mailberichten van 4 maart 2023, 3 april 2023 en 30 mei 2023 (zie 2.4 hiervoor). Uit die e-mailberichten valt slechts op te maken dat [huurder] (voldoende concreet) heeft geklaagd over vocht- en schimmelproblematiek in de badkamer en de keuken. Andere gebreken aan de woning worden in die e-mailberichten niet, althans niet voldoende, toegelicht. [huurder] noemt daarin weliswaar nog de reparatie van een deur en microwave\u002Foven, maar niet wat daarmee mis is. Mogelijk heeft hij andere gebreken wel toegelicht in eerdere e-mailcorrespondentie met [verhuurster] waarnaar wordt verwezen, maar die is niet in het geding gebracht. Bij gebreke daarvan kan niet worden vastgesteld of (en zo ja wanneer) [huurder] deze door hem gestelde gebreken voldoende onder de aandacht heeft gebracht van [verhuurster] , zoals is vereist om aanspraak te kunnen maken op huurvermindering.\n\n4.10.. Dat daadwerkelijk sprake is (geweest) van (vochtproblematiek en) schimmelvorming in de keuken, is evenwel onvoldoende onderbouwd. De aanwezigheid daarvan staat niet vermeld in het door de gemeente opgestelde rapport van de inspectie van de woning van 18 februari 2026. Voor zover [huurder] dit heeft willen onderbouwen met de door hem in het geding gebrachte foto’s, geldt dat op die foto’s niet valt te zien welke ruimte de keuken is.\n\n4.11.. In het rapport van de gemeente staat wel vermeld dat sprake is van schimmelvorming op het plafond van de badkamer. Volgens de gemeente heeft de ventilatievoorziening in de badkamer onvoldoende capaciteit en moet er mechanische ventilatie worden aangelegd. Ventilatiegebreken worden op grond van het beleidsboek gebreken van de huurcommissie pas als een ernstig gebrek worden aangemerkt als i) sprake is van onvoldoende mogelijkheid tot ventilatie waardoor ernstige stank- en vochtoverlast ontstaat of ii) vrijwel constant vocht- of schimmelvorming aanwezig is, veroorzaakt door condensatie van waterdamp als gevolg van onvoldoende ventilatiemogelijkheden of onvoldoende thermische kwaliteit van de constructiedelen in de badkamer, en als de vocht- en schimmelvorming aanwezig is over een oppervlakte van 0,25 m2 of meer (categorie C sub 1 en CNb3 van het gebrekenboek). [huurder] heeft niet gesteld dat sprake is van stankoverlast. Evenmin blijkt uit de door hem in het geding gebrachte foto’s (van januari 2026) of het rapport van de gemeente dat in de badkamer sprake is van vochtoverlast en\u002Fof schimmelvorming over een oppervlakte van 0,25 m2, laat staan dat dit het geval was over de gehele periode vanaf 1 mei 2023. In tegendeel, uit de e-mailberichten van [huurder] blijkt dat tussentijds maatregelen zijn getroffen om de schimmel te verhelpen en dat deze tijdelijk geholpen hebben. [huurder] heeft dus onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit volgt dat in de keuken en badkamer sprake is (geweest) van een schimmelgebrek dat vermindering van het huurgenot oplevert die een huurprijsvermindering rechtvaardigt. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen.\n\n4.12.. Op grond van het voorgaande worden de door [huurder] gevorderde verklaring voor recht dat de huurprijs wegens gebreken mocht worden verminderd, en de vorderingen tot vergoeding van schade en herstel van gebreken afgewezen. [huurder] moet de door hem ingehouden huur alsnog aan [verhuurster] betalen. [huurder] heeft onvoldoende weersproken aangevoerd dat dit - na verrekening van een aantal achterstallige reparaties in de woning waarvan [verhuurster] niet heeft betwist dat deze voor haar rekening behoren te komen - een bedrag betreft van € 8.003,60, zodat dit bedrag wordt toegewezen. Ook de daarover onbetwist gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen.\n\nVerhuis- en inrichtingskosten\n\n4.13.. \n [huurder] maakt op grond van artikel 7:275 lid 1 BW aanspraak op een bijdrage aan de verhuis- en inrichtingskosten. In dit geval geldt het in lid 4 van dat artikel genoemde minimumbedrag niet. [huurder] heeft zelf geen aanknopingspunten genoemd voor de door hem te maken kosten in geval van een verhuizing naar een andere woning. Omdat [huurder] een woning heeft gekocht die naar verwachting medio 2027 wordt opgeleverd, zal hooguit sprake zijn van een verhuizing naar een andere tijdelijke woning voor korte duur en is niet aannemelijk dat [huurder] daarvoor inrichtingskosten zal moeten maken. Wel is het redelijk dat [verhuurster] [huurder] in dat geval een tegemoetkoming betaalt voor deze (extra) verhuizing. Nu [huurder] niets heeft gesteld over de te maken kosten voor een dergelijke verhuizing, worden deze in redelijkheid begroot op € 2.000,00. Het enkele feit dat [verhuurster] over beperkte financiële middelen beschikt, maakt niet dat de tegemoetkoming niet kan worden toegewezen. De vergoeding van deze kosten is pas toewijsbaar als [huurder] de woning daadwerkelijk verlaat naar een tijdelijke woning vooruitlopend op de verhuizing naar zijn koopwoning. Gelet op de hoogte van het bedrag ziet de kantonrechter geen aanleiding om gebruik te maken van de in art. 7:275 lid 2 BW gegeven mogelijkheid om [verhuurster] een termijn te gunnen waarbinnen zij de opzegging kan intrekken.\n\nOverige vorderingen en proceskosten\n\n4.14.. \n [verhuurster] heeft een machtiging gevorderd om de ontruiming zo nodig met behulp van de deurwaarder en de sterke arm zelf te kunnen bewerkstelligen. Deze vordering wordt afgewezen. De wet schrijft namelijk al voor dat de gedwongen ontruiming gebeurt door een deurwaarder. Als [huurder] de woning niet tijdig zelf verlaat, dan zal [verhuurster] na betekening van dit vonnis op grond van de wet (artikelen 555 en verder, in samenhang met artikel 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering) de deurwaarder in moeten schakelen om [huurder] te dwingen de woning te verlaten.\n\n4.15.. Gedaagde is in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) in conventie betalen. De proceskosten van eisers worden in conventie begroot op:\n\n- kosten van de dagvaarding € 145,45\n\n- griffierecht € 257,00\n\n- salaris gemachtigde € 678,00 (2 punten × € 339,00)\n\n- nakosten € 72,00(plus de kosten van betekening zoals in de beslissing vermeld)\n\nTotaal € 1.152,45\n\nIn reconventie zijn partijen over en weer in het ongelijk gesteld, zodat de proceskosten worden gecompenseerd.\n\nDe beslissing wordt niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard\n\n4.15.. De gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad wordt, behoudens voor zover het om de proceskosten en de achterstallige huur gaat, afgewezen. In artikel 7:272 lid 1 BW is ten aanzien van huur van woonruimte bepaald dat een opgezegde huurovereenkomst in een geval als dit van rechtswege van kracht blijft, totdat de rechter kort gezegd daarover onherroepelijk heeft beslist. Daar kan slechts bij zeer bijzondere omstandigheden van worden afgeweken. Dergelijke zeer bijzondere omstandigheden zijn niet gebleken.\n\n5. De beslissing\n\nDe kantonrechter\n\nin conventie\n\n5.1.. stelt vast dat de huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan het [adres] eindigt op 30 september 2026,\n\n5.2.. veroordeelt [huurder] om de woning aan het [adres] te ontruimen per 30 september 2026, met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [verhuurster] zijn, en de sleutels af te geven aan [verhuurster] ,\n\n5.3.. veroordeelt [huurder] tot betaling van € 8.003,60 aan achterstallige huur, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van opeisbaarheid van iedere afzonderlijke huurtermijn tot de dag van betaling,\n\n5.4.. veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 1.152,45, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis,\n\n5.5.. verklaart de beslissingen onder 5.3 en 5.4 uitvoerbaar bij voorraad,\n\nin reconventie\n\n5.6.. stelt het bedrag dat [verhuurster] aan [huurder] moet betalen als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten vast op € 2.000,00,\n\n5.7.. compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,\n\nin conventie en reconventie\n\n5.8.. wijst het meer of anders gevorderde af.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. B. Brokkaar, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 30 juni 2026.\n\n42146","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2026:6408","2026-06-24T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:29:43.046Z",{"id":73,"ecli":74,"slug":75,"caseNumber":44,"courtId":76,"decisionDate":59,"fullText":77,"summary":44,"language":48,"source":49,"sourceUrl":78,"sourceTimestamp":62,"parsedAt":52,"updatedAt":79},"833","ECLI:NL:RBNNE:2026:2531","ecli-nl-rbnne-2026-2531",65,"RECHTBANKNOORD-NEDERLAND\n\nCiviel recht\n\nKantonrechter\n\nZittingsplaats Groningen\n\nZaaknummer: 11480794 \\ CV EXPL 25-66\n\nVonnis van 30 juni 2026\n\nin de zaak van\n\n [eiser],\n\nwonende te [woonplaats] ,\n\neiser,\n\nhierna te noemen: [eiser] ,\n\ngemachtigde: mr. J.A.M. Kamps,\n\ntegen\n\n [gedaagde],\n\nwonende te [woonplaats] ,\n\ngedaagde,\n\nhierna te noemen: [gedaagde] ,\n\ngemachtigde: mr. M. Goosen.\n\n1. De procedure\n\n1.1.. \n\nHet verloop van de procedure blijkt uit:\n\n- de dagvaarding; - de conclusie van antwoord; - de conclusie van repliek; - de conclusie van dupliek.\n\n1.2.. Ten slotte is vonnis bepaald.\n\n2. De feiten\n\n2.1.. Tussen mevrouw [naam] (hierna: [naam] ), een rechtsvoorganger van [gedaagde] , als verhuurder en [eiser] als huurder is op 1 oktober 2017 met ingang van diezelfde datum een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woonruimte aan [adres] . Het betreft een woning die in een appartementencomplex is gelegen.\n\n2.2.. In de huurovereenkomst is - voor zover van belang - het volgende bepaald:\n\n\"(…)\n\n 2. Voorwaarden\n\nDeze overeenkomst verplicht partijen tot naleving van de bepalingen van de wet met betrekking tot verhuur en huur van woonruimte voorzover daarvan in deze overeenkomst niet wordt afgeweken. Van deze overeenkomst maken deel uit de 'ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE', vastgesteld op 30 juli 2023 en gedeponeerd op 31 juli 2003 bij de griffie van de rechtbank te Den Haag en aldaar ingeschreven onder nummer 74\u002F2003, hierna te noemen 'algemene bepalingen'. Deze algemene bepalingen zijn partijen bekend. Huurder heeft hiervan een exemplaar ontvangen.\n\nDe algemene bepalingen zijn van toepassing behoudens voor zover daarvan in deze overeenkomst uitdrukkelijk is afgeweken, of toepassing ervan ten aanzien van het gehuurde niet mogelijk is.\n\n (…)\n\n Betalingsverplichting, betaalperiode4.1.. \n\nMet ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit\n\n- de huurprijs 615,-\n\n- de vergoeding voor de onder 6 genoemde bijkomende leveringen en diensten (servicekosten).\n\n- verwarming in 1e instantie 75,- p.m.4.2.. De vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten wordt bepaald overeenkomstig het bepaalde in 14.1 tot en met 14.7. van de algemene bepalingen. Op de vergoeding wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals daar is aangegeven.4.3.. De huurprijs en het voorschot op de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten zijn bij vooruitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft op de door verhuurder aangegeven wijze.4.4.. \n\nPer betaalperiode van één maand bedraagt\n\n- de huurprijs € 615,-\n\n- het voorschot op de vergoeding voor de door of vanwege\n\nverhuurder ten behoeve van huurder te verzorgen leveringen en diensten € 75,-\n\n ______\n\nZodat huurder per maand in totaal heeft te voldoen € 690,-\n\nZegge: zeshonderd en negentig euro4.5.. \n\nMet het oog op de datum van ingang van deze overeenkomst heeft de eerste betaalperiode betrekking op de periode van 01-10-17 tot en met 31-10-17 en is het over deze eerste periode verschuldigde bedrag € 690,-\n\nHuurder zal dit bedrag voldoen vóór of op 01-10-17 contant\n\n(…)\n\n5. Huurprijswijziging5.1.. \n\nDe huurprijs kan op voorstel van verhuurder voor het eerst per 01-07-2019 en vervolgens jaarlijks worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs bij gebreke waarvan de huurprijsaanpassing plaatsvindt overeenkomstig het gestelde in 5.2.\n\n(…)\n\n6. Leveringen en diensten\n\nDe door of vanwege verhuurder voor huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten zijn de volgende:\n\n- water\n\n- elektriciteit\n\n- (…)\"\n\n2.3.. Na aanvang van de huurovereenkomst werd door [eiser] aanvankelijk een bedrag van € 75,- per maand betaald voor verwarmingskosten. [eiser] heeft toen de woning door [naam] was verkocht aan een nieuwe eigenaar (vóór [gedaagde] ) op eigen naam een overeenkomst voor de levering van gas gesloten. Vanaf dat moment is [eiser] gestopt met het betalen van de verwarmingskosten van € 75,- per maand en betaalde hij nog slechts een huursom van € 615,- per maand.\n\n2.4.. \n [gedaagde] heeft nadat hij verhuurder van de woonruimte was geworden aanvankelijk geen servicekosten bij [eiser] in rekening gebracht.\n\n2.5.. \n [gedaagde] heeft [eiser] bij brief van 25 mei 2024 bericht dat de huur van de woonruimte per 1 juli 2024 verhoogd wordt tot een bedrag van € 745,14 per maand. In deze brief schrijft [gedaagde] onder meer:\n\n\"Zoals overeengekomen in artikel 5 van de huurovereenkomst zal per 1 juli 2024 de huur van het door u gehuurde pand worden herzien, zoals hieronder is omschreven.\n\nOude huur HuurherzieningNieuwe huur:\n\nKale huur € 615,-- Verhoging van 5,8% Kale huur € 650,67\n\nServicekosten € - Servicekosten € -\n\nGemeenschappelijk gas, water en elektra € 94,47\n\nAparte rekening juli 2023 tot juli 2024\n\nTotale huur € 745,14\n\nMet ingang van 1 juli 2024 bedraagt de door u verschuldigde huur € 745,14 per maand.\n\n(…)\n\nDit is de eerste huurverhoging in jaren, voorheen heb ik een jaarlijkse huurverhoging altijd\n\nvermeden, gezien de gestegen kosten is een verhoging nu opportuun.\n\n(…)\n\nDe gemeenschappelijke kosten voor gas, water en elektra worden per 1 juli 2024 eveneens per maand verrekend (voorschot).\n\nZoals genoemd, ontvangt u voor het afgelopen jaar hier een separate opgave en factuur voor.\n\n(…)\"\n\n2.6.. \n [gedaagde] heeft [eiser] bij brief van 15 juli 2024 een overzicht van de servicekosten over 2023toegezonden. Volgens dit overzicht komen de servicekosten per appartement op een bedrag van € 963,97 per jaar, zijnde € 80,33 per maand. Het overzicht ziet er als volgt uit:\n\nGemeenschappelijk gas, water en elektra. schoonmaak\n\nBron: jaarrekening 2024 vve\n\nper jaar\n\nper maand\n\n€ 15.645,58\n\nNutsvoorzieningen elektra\n\n€ 521,52\n\n€ 43,46\n\n€ 3.074,21\n\nEnergiemeting\n\n€ 102,47\n\n€ 8,54\n\n€ 3.493,11\n\nWater\n\n€ 116,44\n\n€ 9,70\n\n€ 5.606,28\n\nHuur boilers energiewacht\n\n€ 186,88\n\n€ 15,57\n\n€ 1.100,00\n\nContract schoonmaak\n\n€ 36,67\n\n€ 3,06\n\nNnb\n\nOnderhoud gemeenschappelijke cv\n\n€ 28.919,18\n\nTotaal voor 30 appartementen\n\n€ 963,97\n\n€ 80,33\n\n2.7.. De eerdergenoemde mevrouw [naam] heeft [eiser] bij e-mail van 23 juli 2024 de volgende verklaring toegezonden:\n\n\"(…)\n\nHuurder: [eiser] heeft op 01-10-2017 de woning aan [adres] gehuurd voor onbepaalde tijd van mevr. [naam] eigenaresse van de woning op 01-10-2017 voor het bedrag van € 615 euro inc servicekosten en exclusief verwarmingskosten.\n\nVerwarmingskosten groot 75 Euro zo als vermeld in het Huurovereenkomst tussen [eiser] en mevr. [naam] . Aangegaan op 01-10-2017.\n\nIk mevr. [naam] verklaar hier bij dat de huurder [eiser] de woning aan [adres] heeft gehuurd voor 615 euro inc service kosten en exc 75 euro verwarmingskosten totaal 690 euro (…)\"\n\n2.8.. \n [gedaagde] heeft de huurcommissie bij verzoek ingekomen bij de huurcommissie op 5 augustus 2024 verzocht om het aan [eiser] gedane voorstel tot huurverhoging te beoordelen. [eiser] heeft in deze procedure een bezwaarschrift ingediend. De Dienst van de huurcommissie heeft op of omstreeks 13 september 2024 een rapport van onderzoek opgesteld. Hierin staat onder meer vermeld:\n\n\"(…)\n\nBEVINDINGEN ONDERZOEKER\n\n Aard van de woonruimte : Zelfstandig\n\n Woonvorm : Meergezinswoning 3e etage\n\n Bouwjaar\u002Fbouwperiode : 1972\n\n Monument : Geen Rijksmonument\n\n Woningwaarde uitgedrukt in punten : 105\n\n Maximale huurprijs : € 633,58 per maand\n\n (…)\n\nAlgemene conclusie\n\nDe woningwaardering voor de onderzochte woonruimte is op basis van het onderzoek vastgesteld op 105 punten. De daarbij behorende maximale huurprijs bedraagt € 633,58 per maand.\n\nNu de voorgestelde huurprijs, op basis van de bevindingen uit het onderzoek, lager ligt dan de wettelijk toegestane maximale huurprijs, kan de voorgestelde huurprijs per 1 juli 2024 van € 650,67 per maand niet als redelijk worden aangemerkt. Op basis van de woningwaardering is per 1 juli 2024 een huurprijs van € 633,58 als redelijk aan te merken.\n\n(…)\"\n\n2.9.. De huurcommissie heeft bij uitspraak, verzonden aan partijen op 7 november 2024, beslist over het bezwaar van [eiser] tegen de door [gedaagde] voorgestelde huurverhoging. In deze uitspraak overweegt de huurcommissie onder meer:\n\n\"(…)\n\nHuurder betoogt dat er geen sprake is van een kale huurprijs maar van een all-in huurprijs. Dat blijkt volgens huurder uit de huurovereenkomst. Huurder geeft daarnaast aan dat er een gesprek is geweest tussen hem en de verhuurder waarbij laatstgenoemde geen juiste huurovereenkomst kon overleggen. Ook nadat huurder deze aan verhuurder heeft toegestuurd blijft verhuurder volgens huurder ontkennen dat er servicekosten verdisconteerd zitten in het bedrag van € 615,- per maand.\n\n(…)\n\nVerhuurder stelt dat er wel sprake is van een kale huurprijs van € 615,- per maand. Volgens hem blijkt dat duidelijk uit het contract. Naast de kale huurprijs is er een bedrag van € 75,- per maand verschuldigd voor de gemeenschappelijke servicekosten. Verder heeft de huurder zelf de aansluiting voor gas, water en elektra betaald.\n\nBeoordeling\n\nVanaf 1 juli 2024 mag de verhuurder de huurprijs standaard verhogen met maximaal 5,80%. Dit percentage geldt voor alle kamers, woonwagens, standplaatsen en voor zelfstandige woningen met een kale huurprijs boven de € 300,00.\n\n(…)\n\nBezwaargronden huurder\n\nDe huurder heeft bezwaar tegen de voorgestelde huurverhoging omdat er volgens huurder sprake is van een all-in huurprijs. Daarbij verwijst huurder naar bepalingen uit het huurcontract van 1 oktober 2017 en een verklaring van de (aanvankelijke) verhuurder van 15 augustus 2024. In het verlengde daarvan geeft huurder aan dat een huurverhoging van 5,8% leidt tot een verhoging boven de maximaal redelijke huurprijs. Daarnaast geeft huurder aan van mening te zijn dat er sprake moet zijn van een huurverlaging in plaats van een huurverhoging gelet op de volgens hem aanwezige gebreken in de woning. Tot slot maakt huurder bezwaar tegen het met terugwerkende kracht in rekening brengen van servicekosten en het in rekening brengen van servicekosten op basis van de geldende huurovereenkomst.\n\nDe commissie beoordeelt het bezwaar als volgt.\n\nAll-in huurprijs\n\nDe commissie is van oordeel dat de verhuurder voldoende aannemelijk heeft gemaakt, en de huurder onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken, dat er sprake is van een kale huurprijs van € 615,- per maand. Uit hetgeen partijen over en weer ter zitting hebben verklaard is de commissie gebleken dat de € 75,- aan servicekosten zoals opgenomen in de huurovereenkomst wordt betaald als vergoeding voor de door de verhuurder gemaakte gemeenschappelijke\u002FVvE kosten. Huurder heeft verklaard zelf zorg te dragen voor nutsvoorzieningen zoals gas, water en licht en hier ook zelf voor te betalen. Deze kosten zijn dus niet in de huur begrepen. Welke kosten wel in de huurprijs van € 75,- zouden zijn opgenomen, is door huurder niet voldoende gemotiveerd. Gelet op het voorgaande stelt de commissie vast dat er geen sprake is van een all-in huurprijs, althans dat hiervan niet voldoende is gebleken.\n\nVerhoging hoger dan toegelaten\n\nOp vrijdag 13 september 2024 heeft er een onderzoek aan de woonruimte van huurder plaatsgevonden. Aan de hand van dat onderzoek heeft de Huurcommissie de woning gewaardeerd op 105 punten. Op basis van dat puntenaantal bedraagt de maximale huurprijs voor de woning € 633,58 per maand. De verhuurder heeft huurder een huurverhogingsvoorstel doen toekomen waarin hij voorstelt de kale huurprijs te verhogen van € 615,- tot € 650,67 per maand. Dat bedrag is hoger dan de maximaal toegestane huurprijs voor de woning. De commissie is daarom van oordeel dat de voorgestelde huurverhoging niet redelijk is. Wel redelijk is een verhoging tot de maximale huurprijs van\n\n€ 633,58 per maand.\n\nOnderhoudsgebreken\n\nOnderhoudsgebreken of slechte kwaliteit van de woning zijn geen geldige redenen om de huurverhoging te weigeren. Dit is alleen anders als de Huurcommissie een tijdelijke huurverlaging wegens onderhoudsgebreken heeft uitgesproken. De Huurcommissie heeft echter geen verzoek van de huurder ontvangen om de onderhoudsgebreken te beoordelen. De commissie kan daarom niet meegaan in de stelling van huurder dat er sprake moet zijn van een huurverlaging.\n\n(…)\n\nServicekosten\n\nUit het bezwaar komt naar voren dat de huurder het niet eens is met de stijging van de servicekosten. Servicekosten zijn kosten die naast de kale huurprijs van een woning betaald worden voor door de verhuurder te leveren diensten. De jaarlijkse huurverhoging is echter gebaseerd op de kale huurprijs. De servicekosten spelen bij de huurverhoging geen rol en vallen buiten de beoordeling van deze procedure over de verhoging van de kale huurprijs.\n\n(…)\n\nBeslissing\n\n Het voorstel van de verhuurder om de huurprijs te verhogen met € 35,67 (5,80%) tot € 650,67 met ingang van 1 juli 2024 is niet redelijk.\n\n Een verhoging tot de maximale huurprijs van € 633,58 per maand met ingang van 1 juli 2024 is wel redelijk.\n\n(…)\"\n\n3. Het geschil\n\n3.1.. \n\n [eiser] vordert dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:\n\nI. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 549,01;\n\nII. vaststelt dat sprake is van een all-in huurprijs, met een oorspronkelijke, kale huurprijs van € 538,82 per maand;\n\nIII. [gedaagde] in de proceskosten veroordeelt.\n\n3.2.. \n [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met vaststelling van de kale huurprijs op een bedrag van € 638,58 per maand en vaststelling van de servicekosten op primair een bedrag van € 80,33 per maand en subsidiair op een bedrag van € 75,00 per maand, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis en - voor het geval voldoening van de proceskosten niet binnen deze termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening, een en ander bij vonnis uitvoerbaar te verklaren bij voorraad.\n\n3.3.. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.\n\n4. De beoordeling\n\nInleiding4.1.. Artikel 7:262 lid 1 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) bepaalt dat wanneer de huurcommissie op verzoek van de huurder of verhuurder uitspraak heeft gedaan, zij geacht worden te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarop de huurcommissie om een uitspraak is verzocht. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 23 april 2021bepaald dat wanneer een van partijen tijdig een vordering als bedoeld in artikel 7:262 lid 1 BW instelt, partijen in het geheel niet meer gebonden zijn aan de uitspraak van de huurcommissie.\n\n4.2.. De uitspraak van de huurcommissie is verzonden op 7 november 2024. De dagvaarding is op 2 januari 2025 aan [gedaagde] betekend, zodat [eiser] zich binnen genoemde termijn van acht weken tot de kantonrechter heeft gewend. De binding van partijen aan de uitspraak van de huurcommissie is derhalve in zijn geheel komen te vervallen. De kantonrechter dient de zaak daarom in volle omvang te beoordelen. In dat verband is van belang dat de Hoge Raad in genoemd arrest van 23 april 2021 heeft bepaald dat als de kantonrechter ten aanzien van bepaalde geschilpunten niet van bezwaren tegen de beslissing van de huurcommissie is gebleken, zij in haar beslissing met betrekking tot die geschilpunten de uitspraak van de huurcommissie zonder nadere motivering mag overnemen. Indien beide partijen ondubbelzinnig te kennen geven dat zij ten aanzien van bepaalde geschilpunten geen beslissing van de kantonrechter verlangen, dient de kantonrechter de beslissing van de huurcommissie over die geschilpunten te eerbiedigen. Zij zal daarmee bij de beslissing over samenhangende geschilpunten rekening dienen te houden. Voorts is van belang dat uit genoemd arrest blijkt dat geschilpunten door een gedaagde ook zonder een vordering in reconventie aan de kantonrechter kunnen worden voorgelegd.\n\n4.3.. De kantonrechter dient in deze procedure derhalve alleen een beslissing te geven over de onderdelen in de uitspraak van de huurcommissie waarover een uitspraak is verzocht. Voor de overige onderdelen van de uitspraak van de huurcommissie zal gelet op eerdergenoemd arrest die uitspraak worden gevolgd.\n\nIs er sprake van een all-in huurprijs?4.4.. \n [eiser] stelt zich op het standpunt dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst in 2017 een all-in huurprijs zijn overeengekomen die inclusief servicekosten € 615,00 bedroeg. Dit volgt uit de huurovereenkomst en wordt bevestigd door de schriftelijke verklaring van mevrouw [naam] , die de huurovereenkomst oorspronkelijk met [eiser] is aangegaan. Het gebruik van water en overige kosten is conform de huurovereenkomst nooit (eerder) in rekening gebracht door [naam] , de opvolgende eigenaar of [gedaagde] , omdat in de huurovereenkomst is opgenomen dat die levering door de verhuurder aan de huurder zonder extra kosten verzorgd dient te worden.\n\n4.5.. \n [gedaagde] betwist dat sprake is van een all-in huurprijs van € 615,00. Er is juist sprake van een kale huurprijs van € 615,00 exclusief servicekosten. Dit volgt uit de huurovereenkomst, waarin de huurprijs en de servicekosten worden uitgesplitst. In de huurovereenkomst wordt immers naast de kale huurprijs vermeld dat voor de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening wordt toegepast. Verder staat nog apart in de huurovereenkomst genoemd dat er voor verwarming een bedrag van € 75,00 per maand wordt betaald.\n\n4.6.. De kantonrechter overweegt dat ingevolge artikel 7:258 lid 1 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) sprake is van een all-in huurprijs als de huurovereenkomst meer omvat dan het enkele gebruik van de woonruimte en bij die overeenkomst slechts de hoogte van de prijs en niet die van de huurprijs van de woonruimte is vastgesteld. Dus als uit de huurovereenkomst niet kan worden opgemaakt wat de hoogte is van de huurprijs (de prijs voor het gebruik van de woonruimte) is sprake van een all-in huurprijs. De achtergrond hiervan is dat de huurder bekend moet zijn met welk deel van zijn totale betalingsverplichting de huurprijs omvat en welk deel de kosten voor nutsvoorzieningen en servicekosten zijn om een procedure daarover te kunnen voeren.\n\n4.7.. Bij de beantwoording van de vraag of tussen partijen sprake is van een all-in huurprijs dan wel van een kale huurprijs komt het in eerste instantie aan op de uitleg van de desbetreffende bepalingen van de huurovereenkomst. Hierbij stelt de kantonrechter voorop dat het voor de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van het contract mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn telkens van beslissende betekenis alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Dit betekent onder meer dat de uitleg van een schriftelijk contract niet alleen dient plaats te vinden op grond van de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het is gesteld. Ook buiten de tekst gelegen omstandigheden van het geval (de context) kunnen meebrengen dat aan de bepalingen van de overeenkomst een andere dan de taalkundige betekenis moet worden gegeven.\n\n4.8.. De kantonrechter stelt vast dat in artikel 4.1. van de huurovereenkomst bij de betalingsverplichting van de huurder een uitsplitsing is gemaakt in drie componenten: een huurprijs van € 615,00, een voorschot op de vergoeding voor de onder artikel 6 van de huurovereenkomst genoemde bijkomende leveringen en diensten (servicekosten) waarbij geen bedrag is genoemd en een vergoeding voor verwarming die op € 75,00 is gesteld. In artikel 4.4. van de huurovereenkomst is ook een onderscheid gemaakt tussen de huurprijs en het voorschot op de vergoeding voor de servicekosten. Een redelijke uitleg van deze contractuele bepalingen brengt naar het oordeel van de kantonrechter mee dat partijen hiermee een kale huurprijs van € 615,00 per maand voor de woonruimte zijn overeengekomen met daarnaast een aparte vergoeding voor servicekosten en een vergoeding voor verwarming en derhalve dat, anders dan [eiser] heeft betoogd, partijen géén all-in huurprijs zijn overeengekomen. Door deze uitsplitsing en de bijbehorende omschrijvingen is een duidelijk onderscheid gemaakt tussen de kale huurprijs en de servicekosten respectievelijk de verwarmingskosten. Bij een all-in prijs is juist kenmerkend dat niet is afgesproken welk deel van de huurprijs op de huur van de woonruimte ziet en welk deel op service- en nutsvoorzieningen ziet.\n\n4.9.. Uitgangspunt op grond van artikel 157 lid 2 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) is dat een ondertekende onderhandse akte, zoals de onderhavige huurovereenkomst, tussen partijen dwingend bewijs oplevert van de afspraken die daarin staan. Deze regel is ook van toepassing in dit geval waarbij de oorspronkelijke verhuurder [naam] inmiddels is opgevolgd door [gedaagde] .Dit betekent dat de kantonrechter er in beginsel vanuit heeft te gaan dat partijen een kale huurprijs van € 615,00 per maandexclusiefservicekosten zijn overeengekomen. Op grond van artikel 151 lid 2 Rv staat tegenbewijs tegen dit dwingende bewijs open. [eiser] heeft, mede onder overlegging van een schriftelijke verklaring van mevrouw [naam] , de oorspronkelijke verhuurder van de woonruimte, gesteld dat partijen een all-in huurprijs van € 615,00inclusiefservicekosten zijn overeengekomen. Daarmee heeft [eiser] naar het oordeel van de kantonrechter een begin van bewijs van deze van de tekst van de huurovereenkomst afwijkende afspraak geleverd. De kantonrechter zal [eiser] in staat stellen om verder bewijs te leveren om het tegenbewijs te kunnen vervolmaken, bijvoorbeeld door het laten horen van getuigen die over de gestelde afwijkende afspraak kunnen verklaren. Overeenkomstig het door hem gedane bewijsaanbod zal [eiser] tot dit tegenbewijs worden toegelaten.\n\n4.10.. In afwachting van de bewijslevering zal iedere verdere beslissing worden aangehouden.\n\n5. De beslissing\n\nDe kantonrechter:\n\n5.1.. laat [eiser] toe tot tegenbewijs tegen het uit de huurovereenkomst voortvloeiende dwingende bewijs dat partijen bij deze huurovereenkomst een kale huurprijs van € 615,00 exclusief servicekosten zijn overeengekomen;\n\n5.2.. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van dinsdag 14 juli 2026voor uitlating door [eiser] of hij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en\u002Fof door een ander bewijsmiddel;\n\n5.3.. bepaalt dat, als [eiser] geen bewijs door het horen van getuigen wil leveren maar wel bewijsstukken wil overleggen, hij die stukken dan direct in het geding moet brengen;\n\n5.4.. bepaalt dat, als [eiser] getuigen wil laten horen, hij de getuigen en de verhinderdata van de partijen en hun gemachtigden in de maanden december 2026 tot en met mei 2027 dan direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald;\n\n5.5.. \n\nbepaalt dat het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van\n\nmr. J. Boerlage-van den Bosch in het gerechtsgebouw te Groningen aan het Guyotplein 1;\n\n5.6.. bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de kantonrechter en de wederpartij moeten toesturen;\n\n5.7.. houdt iedere verdere beslissing aan.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. J. Boerlage-van den Bosch en in het openbaar uitgesproken op30 juni 2026.\n\n520\u002FMP\n\n In deze brief staat als jaar van afrekening weliswaar 2024 vermeld, maar partijen zijn het erover eens dat dit jaartal onjuist is en dat hier het jaar 2023 is bedoeld. De kantonrechter zal deze brief daarom in zoverre verbeterd lezen.\n\n ECLI:NL:HR:2021:657\n\n Vergelijk de conclusie van A-G E.B. Rank-Berenschot van 12 januari 2024, ECLI:NL:PHR:2024:42, 5.4. en verder.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBNNE:2026:2531","2026-07-13T00:28:50.232Z",{"id":81,"ecli":82,"slug":83,"caseNumber":44,"courtId":76,"decisionDate":59,"fullText":84,"summary":44,"language":48,"source":49,"sourceUrl":85,"sourceTimestamp":86,"parsedAt":52,"updatedAt":87},"894","ECLI:NL:RBNNE:2026:2550","ecli-nl-rbnne-2026-2550","RECHTBANKNOORD-NEDERLAND\n\nCiviel recht\n\nKantonrechter\n\nZittingsplaats Groningen\n\nZaaknummer: 12236683 \\ VV EXPL 26-60\n\nVonnis in kort geding van 30 juni 2026\n\nin de zaak van\n\nde besloten vennootschap\n\n [eiser] B.V.,\n\ngevestigd te [plaats] ,\n\neisende partij,\n\nhierna te noemen: [eiser] ,\n\ngemachtigde: mr. E.T. van Dalen,\n\ntegen\n\n [gedaagde]handelend onder de naam [bedrijf],\n\nwonende te [plaats] ,\n\ngedaagde partij,\n\nhierna te noemen: [gedaagde] ,\n\nprocederend in persoon.\n\n1. De procedure\n\n1.1.. \n\nHet verloop van de procedure blijkt uit:\n\n- de dagvaarding - de mondelinge behandeling van 16 juni 2026, waarbij de heer [naam 1] , bijgestaan door zijn gemachtigde, en de heer [naam 2] namens [gedaagde] zijn verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken. De gemachtigde van [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling een overzicht van de actuele huurachterstand overgelegd.\n\n1.2.. Ten slotte is vonnis bepaald.\n\n2. De feiten\n\n2.1.. \n [gedaagde] huurt van [eiser] met ingang van 1 juli 2015 een pand aan het adres [adres] . Het pand is in eigendom van een derde partij, die het pand verhuurt aan [eiser] . Tussen [eiser] en [gedaagde] is een onderhuurovereenkomst gesloten.\n\n2.2.. De totale huurprijs bedraagt op dit moment € 3.719,62 per maand.2.3.. Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van [eiser] van toepassing verklaard. In de algemene voorwaarden is een boeteclausule opgenomen. Daarin is bepaald, voor zover hier van belang:\n\n“25.3 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…)”\n\n2.4.. \n [gedaagde] heeft sinds februari 2026 een huurachterstand laten ontstaan. [eiser] heeft daarin aanleiding gezien om dit kort geding te starten.\n\n3. Het geschil\n\n3.1.. \n [eiser] vordert, samengevat weergegeven en nadat zij haar eis tijdens de mondelinge behandeling heeft verminderd:\n\nontruiming van het pand aan de [adres] binnen veertien dagen na betekening,\n\nbetaling van een bedrag van € 12.221,86 (huurachterstand tot en met juni 2026),\n\nbetaling van de huur van € 3.719,62 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] het pand nog in gebruik mocht hebben,\n\nbetaling van een bedrag van € 1.200,00 (contractuele boete),\n\n [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure.\n\n3.2.. \n [gedaagde] voert verweer.\n\n3.3.. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.\n\n4. De beoordeling\n\nSpoedeisend belang\n\n4.1.. Mede gelet op de aard van de door haar ingestelde vorderingen en de aangevoerde omstandigheden, heeft [eiser] voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevraagde voorziening.\n\nHuurachterstand\n\n4.2.. Partijen zijn het erover eens dat de huidige huurachterstand, berekend tot en met de maand juni 2026, € 12.221,86 bedraagt. De kantonrechter zal [gedaagde] daarom veroordelen tot betaling van dit bedrag.\n\nOntruiming\n\n4.3.. \n [eiser] vordert ontruiming van het pand vanwege de huurachterstand die [gedaagde] heeft laten ontstaan. De kantonrechter stelt bij de beoordeling van deze vordering voorop dat een vordering tot ontruiming van een verhuurd pand in kort geding slechts toewijsbaar is indien met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden, terwijl niet van de verhuurder kan worden gevergd dat hij de beslissing in een bodemprocedure afwacht.\n\n4.4.. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan van ruim drie maanden. Gelet daarop is ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure met voldoende mate van waarschijnlijkheid te verwachten. Dat er sprake is van betalingsonmacht doet daaraan niet af. Dit is namelijk een omstandigheid die, hoe zwaarwegend die voor [gedaagde] ook is, hem niet ontslaat van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Daarbij komt dat [eiser] heeft toegelicht dat zij op haar beurt het pand ook huurt en iedere maand zelf ook de huur aan de eigenaar van het pand is verschuldigd. De kantonrechter begrijpt hieruit dat [eiser] afhankelijk is van de huurinkomsten van [gedaagde] om aan haar eigen betalingsverplichting te voldoen. Verder weegt mee dat namens [gedaagde] ter zitting is toegelicht dat er momenteel te weinig omzet wordt gegenereerd om de lopende kosten van de onderneming te voldoen en dat er meerdere dingen moeten gebeuren om de omzet weer te verhogen, zoals het lanceren van nieuwe marketing en het opknappen van het interieur. Daarmee zullen de nodige tijd en ook kosten gemoeid zijn. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat van [eiser] niet kan worden gevergd dat zij een beslissing in een bodemprocedure afwacht. De kantonrechter wijst de gevorderde ontruiming daarom toe.\n\n4.5.. Ten aanzien van de termijn waarbinnen de ontruiming moet plaatsvinden, overweegt de kantonrechter het volgende. Partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling besproken dat [gedaagde] aan [eiser] binnen één week na de mondelinge behandeling een betalingsvoorstel doet om de huurachterstand alsnog (in termijnen) te betalen, in een ultieme poging om te bezien of partijen hierover nadere afspraken kunnen maken om zo een ontruiming te voorkomen. Voor het geval die poging geen effect zal hebben en dit vonnis ten uitvoer wordt gelegd, heeft [eiser] aangegeven in te kunnen stemmen met een ontruimingstermijn van een maand. De kantonrechter zal de ontruimingstermijn daarom bepalen op 30 dagen na betekening van het vonnis.\n\nContractuele boete\n\n4.6.. \n [eiser] vordert betaling van de contractuele boete die is opgenomen in artikel 25.3 van de algemene voorwaarden, vanwege het niet tijdig betalen van de huur.\n\n4.7.. De kantonrechter overweegt dat het voor toewijzing van een geldvordering in kort geding nodig is dat deze vordering in voldoende mate vaststaat. Dat is naar het oordeel van de kantonrechter het geval, omdat vaststaat dat partijen de boeteclausule zijn overeengekomen en [gedaagde] de huur gedurende (in ieder geval) vier maanden niet op tijd heeft betaald. De kantonrechter zal [gedaagde] daarom veroordelen tot betaling van de gevorderde contractuele boete van € 1.200,00.\n\nHuurtermijnen tot de ontruiming\n\n4.8.. \n\n [eiser] vordert [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de huurprijs van € 3.719,62 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] het pand nog in gebruik mocht hebben. [gedaagde] heeft geen verweer gevoerd tegen deze vordering. De kantonrechter wijst de vordering daarom toe.\n\nProceskosten\n\n4.9.. \n [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:\n\n- kosten van de dagvaarding\n\n€\n\n130,16\n\n- griffierecht\n\n€\n\n1504,00\n\n- salaris gemachtigde\n\n€\n\n577,00\n\n- nakosten\n\n€\n\n144,00\n\n(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)\n\nTotaal\n\n€\n\n2.355,16\n\n5. De beslissing\n\nDe kantonrechter:\n\n5.1.. veroordeelt [gedaagde] om binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis het pand aan de [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiser] ,\n\n5.2.. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 12.221,86 aan achterstallige huur tot en met juni 2026,\n\n5.3.. \n\nveroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van\n\n€ 1.200,00 aan contractuele boete,\n\n5.4.. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 3.719,62 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] het pand aan de [adres] nog in gebruik mocht hebben,\n\n5.5.. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.355,16, te vermeerderen met de kosten van betekening voor het geval het vonnis wordt betekend,\n\n5.6.. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,\n\n5.7.. wijst het meer of anders gevorderde af.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. L.T. de Jonge en in het openbaar uitgesproken op 30 juni 2026.\n\n66449\u002FRG","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBNNE:2026:2550","2026-07-02T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:28:53.337Z",{"id":89,"ecli":90,"slug":91,"caseNumber":44,"courtId":92,"decisionDate":59,"fullText":93,"summary":44,"language":48,"source":49,"sourceUrl":94,"sourceTimestamp":95,"parsedAt":52,"updatedAt":96},"366","ECLI:NL:GHARL:2026:4231","ecli-nl-gharl-2026-4231",70,"GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN\n\nlocatie Leeuwarden\n\nafdeling civiel recht\n\nzaaknummer gerechtshof 200.360.530\u002F01\n\nzaaknummer rechtbank Midden-Nederland 11830324\n\narrest in kort geding van 30 juni 2026\n\nin de zaak van\n\n [appellant] B.V.\n\ndie is gevestigd in [vestigingsplaats]\n\nadvocaat: mr. J. van Hemel\n\nen\n\n1. [geïntimeerde1]\n\ndie woont in [woonplaats]\n\n2. [geïntimeerde2]\n\ndie woont in [woonplaats]\n\nadvocaat: mr. J. Veninga\n\nPartijen worden hierna aangeduid als [appellant],[geïntimeerde1]en[geïntimeerde2]. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] worden samen aangeduid als[geïntimeerden] c.s.\n\n1. De procedure\n\nNa het tussenarrest van het hof van 10 maart 2026 heeft op 29 mei 2026 een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Het verslag van die zitting (het proces-verbaal) is toegevoegd aan het dossier. Voorafgaand aan de zitting is van de zijde van [appellant] een akte met productie toegezonden (productie 20). Van de zijde van [geïntimeerden] c.s. waren drie nadere producties toegezonden (producties h5 t\u002Fm h7). Ook die stukken zijn toegevoegd aan het dossier. Aan het slot van de zitting is opnieuw een datum voor de uitspraak bepaald.\n\n2. De kern van de zaak\n\n2.1.. \n [geïntimeerden] c.s. huren van [appellant] een woning met tuin. Tussen partijen is in geschil of een strook grond die [geïntimeerden] c.s. gebruiken als deel van hun tuin, bij het gehuurde hoort. [appellant] meent dat de strook grond niet aan [geïntimeerden] c.s. verhuurd is en zij wil dat [geïntimeerden] c.s. die strook ontruimen.\n\n2.2.. In dit kort geding heeft [appellant] bij de kantonrechter gevorderd om, kort gezegd, [geïntimeerden] c.s. te bevelen de strook grond te ontruimen. Subsidiair heeft [appellant] gevorderd om [geïntimeerden] c.s. te bevelen een aantal zaken van de strook grond te verwijderen (onder meer een aantal tuinkassen en een schutting). De kantonrechter heeft de vorderingen op 29 september 2025 afgewezen wegens het ontbreken van spoedeisend belang.\n\n2.3.. \n [appellant] wil met dit hoger beroep bereiken dat de vorderingen alsnog worden toegewezen.\n\n2.4.. Het hof komt tot het oordeel dat de vorderingen van [appellant] in kort geding niet toewijsbaar zijn. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter daarom bekrachtigen. Dat oordeel wordt hieronder toegelicht.\n\n3. De feiten\n\n3.1.. \n [geïntimeerden] c.s. huren met ingang van 1 november 2017 een woning met tuin aan de [adres] in [woonplaats] . Naast en voor de woning bevindt zich een bedrijfshal met verdere bedrijfsruimten (adres [adres] ).\n\n3.2.. De verhuurders waren aanvankelijk de heer en mevrouw [verhuurders] (hierna samen: [verhuurders] c.s.). [verhuurders] c.s. waren eigenaar van zowel het perceel met woonhuis (kadastraal perceel 252) als het aangrenzende perceel met bedrijfsruimten (kadastraal perceel 253). De woning is ook wel aangeduid als bedrijfswoning.\n\n3.3.. \n [geïntimeerden] c.s. hebben vanaf het begin van de huur (in 2017), de strook grond achter de bedrijfshal gebruikt als onderdeel van hun tuin. Die strook grond ligt op het kadastrale perceel van de bedrijfshal (perceel 253). Bij aanvang van de huur stonden op de strook grond onder meer enkele vruchtbomen. [geïntimeerden] c.s. hebben er in de loop van de tijd onder meer een opslaghok, enkele tuinkassen en een schutting geplaatst.\n\n3.4.. De kadastrale kaart van de percelen is als volgt (de strook grond achter de bedrijfshal is geel gemarkeerd; de openbare weg ligt aan de noordwest-zijde; het deel van het bebouwingsvlak van nummer 218 dat op het kadastrale perceel 253 is geprojecteerd, is in werkelijkheid deel van de bedrijfsruimten):\n\n3.5.. In 2024 hebben [verhuurders] c.s. de twee percelen 252 en 253 met de woning en de bedrijfsruimten verkocht aan [appellant] . De levering aan [appellant] vond plaats op 2 januari 2025. [appellant] is zodoende sinds 2 januari 2025 de verhuurder van de woning met tuin.\n\n3.6.. In of omstreeks mei 2025 heeft [appellant] ten behoeve van de bedrijfsruimten een nieuwe brandverzekering afgesloten. De polis van die verzekering vermeldt onder meer:\n\n“Clausule BRA03 Buitenopslag\n\nOpslag buiten het gebouw is alleen toegestaan op voorwaarde dat:\n\n- Opslag buiten de bedrijfstijden plaatsvindt in metalen (rol)containers, die zijn afgesloten met een hardstalen hangslot.\n\n- Opslag van brandbare zaken zoals hout, pallets, brandbare emballage, brandbare goederen, afval en dergelijke plaatsvindt op minstens 10 meter uit de gevels en eventueel daaraan bevestigde luifels en afdaken.\n\nDe verzekerde garandeert aan de verzekeraar(s) dat aan de bovengenoemde voorwaarden is voldaan. Deze verzekering geschiedt daarom op de uitdrukkelijke voorwaarde dat aan de hierboven vermelde voorwaarden is voldaan. Indien op de ingangsdatum van de verzekering niet aan een garantie wordt voldaan heeft verzekerde, tot uiterlijk drie maanden na de ingangsdatum, de gelegenheid alsnog aan de garantie te voldoen zonder dat dit in die periode gevolgen voor de verzekering heeft.\n\nIndien na deze drie maanden en bij schade blijkt dat aan deze voorwaarden niet is voldaan, geldt er een extra eigen risico van 10% van het schadebedrag met een minimum van € 25.000 en een maximum van € 100.000 per gebeurtenis, tenzij de verzekerde aannemelijk maakt dat de schade door het ontbreken van de genoemde voorwaarden niet is veroorzaakt of vergroot.”\n\n3.7.. \n [appellant] heeft op 16 mei 2025 per e-mail aan [geïntimeerden] c.s. gemeld dat de strook achter de bedrijfshal geen onderdeel is van het gehuurde. [appellant] heeft daarbij verzocht de strook te ontruimen. [geïntimeerden] c.s. stellen zich op het standpunt dat de strook deel is van het gehuurde en zij hebben geen gehoor gegeven aan het verzoek tot ontruiming.\n\n3.8.. \n [appellant] heeft [geïntimeerden] c.s. op 18 augustus 2025 gedagvaard in kort geding. De kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland heeft bij vonnis in kort geding van 29 september 2025 de vorderingen van [appellant] afgewezen.\n\n4. De beoordeling\n\nSpoedeisend belang\n\n4.1.. \n [appellant] vordert in dit kort geding een aantal voorlopige voorzieningen. Het hof moet eerst beoordelen of er spoedeisend belang is bij die voorzieningen. Deze beoordeling moet plaatsvinden met afweging van de belangen van partijen.\n\n4.2.. Naar het oordeel van het hof ontbreekt het spoedeisend belang bij de vorderingen om [geïntimeerden] c.s. te gebieden het eigendomsrecht van [appellant] te eerbiedigen en daarop geen inbreuk te maken (primaire vorderingen sub 1 en sub 2) en bij de vordering om [geïntimeerden] c.s. te veroordelen de huurovereenkomst onverkort na te komen (subsidiaire vordering sub 1). Gezien het algemene karakter van die vorderingen is niet in te zien welk (spoedeisend) belang met toewijzing van die vorderingen is gediend.\n\n4.3.. Wat betreft de andere vorderingen acht het hof het spoedeisend belang in beginsel aanwezig. [appellant] vordert primair ontruiming van de strook grond; subsidiair vordert zij, naar het hof begrijpt, dat een aantal voorwerpen van de strook verwijderd worden. Volgens [appellant] kan zij door de wijze waarop [geïntimeerden] c.s. de strook grond gebruiken, niet voldoen aan de voorwaarden van haar brandverzekering. Daarnaast zou het gebruik van de strook [appellant] hinderen bij het vinden van een nieuwe huurder voor de bedrijfsruimten. Naar het oordeel van het hof is er gelet op de gestelde omstandigheden in beginsel een voldoende spoedeisend belang bij een beoordeling van de gevraagde voorlopige voorzieningen.\n\nHuur\n\n4.4.. \n [appellant] stelt zich primair op het standpunt dat de strook achter de bedrijfshal niet aan [geïntimeerden] c.s. verhuurd is. Volgens [appellant] hebben de vorige eigenaren – [verhuurders] c.s. – aan [geïntimeerden] c.s. toestemming gegeven om de vruchten te plukken van de bomen die op de strook staan. Dat betekent, aldus [appellant] , echter niet dat de strook ook aan [geïntimeerden] c.s. verhuurd is. Mogelijk kan de door [verhuurders] c.s. gegeven toestemming begrepen worden als het verlenen van een gebruiksrecht voor onbepaalde tijd. [appellant] heeft een eventueel gebruiksrecht echter opgezegd, zodat van een gebruiksrecht inmiddels geen sprake meer kan zijn. Dat betekent dat [geïntimeerden] c.s. de strook zonder recht of titel gebruiken, en het gebruik is in de gegeven omstandigheden ook onrechtmatig. [geïntimeerden] c.s. zijn dan ook gehouden om de strook grond te ontruimen, aldus telkens [appellant] .\n\n4.5.. Volgens [geïntimeerden] c.s. is de strook grond achter de bedrijfshal wel degelijk aan hen verhuurd. [geïntimeerden] c.s. verklaren dat zij voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst (in 2017) met de verhuurmakelaar, de heer [naam] , over de strook grond gesproken hebben. Daarbij hebben [geïntimeerden] c.s., zo stellen zij, laten weten dat zij alleen geïnteresseerd waren in de huur van de woning als zij ook gebruik zouden kunnen maken van de strook. [geïntimeerden] is bioloog, en [geïntimeerden] c.s. wilden zodoende graag een woning huren met een tuin die de nodige ruimte bood voor onder meer het kweken van planten. Volgens [geïntimeerden] c.s. heeft makelaar [naam] destijds namens de toenmalige verhuurders [verhuurders] c.s. bevestigd dat zij de strook grond – die volgens hen tot dat moment door [verhuurders] c.s. zélf als moestuin was gebruikt – mochten gebruiken. Zij zijn er dan ook altijd van uitgegaan dat de strook grond onderdeel is van het gehuurde, aldus telkens [geïntimeerden] c.s.\n\n4.6.. Het hof is van oordeel dat [geïntimeerden] c.s. in het kader van dit kort geding voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat de strook grond achter de bedrijfshal inderdaad onderdeel is van het gehuurde. [geïntimeerden] c.s. verklaren dat de strook in 2017 als onderdeel van het gehuurde aan hen in gebruik gegeven. Die verklaring vindt in enige mate steun in de door [appellant] overgelegde verklaringen van mevrouw [verhuurder] en van de betrokken verhuurmakelaar, de heer [naam] . [verhuurders] heeft over deze kwestie op 20 juni 2025 per WhatsApp aan [appellant] bericht:\n\n“(…) En bij nader denken nog even over de tuin. Er is destijds gesproken dat ze de vruchten van de zijtuin mochten plukken. Dwz de bessenstruiken, frambosen aardbeien en pruimenboom etc. Dat is dus wat anders dan een kas plaatsten etc. Eea is nooit rechtstreeks besproken. Altijd via [naam] van [naam makelaar] . Tevens zouden ze een hovenier gebruiken voor het tuin onderhoud. (…)”\n\nDe betrokken verhuurmakelaar, de heer [naam] van [naam makelaar] , schrijft over de kwestie in een e-mail aan [appellant] van 2 augustus 2025:\n\n“Per 01-11-2017 hebben wij namens onze opdrachtgever de woning [adres] verhuurd aan de heer [geïntimeerde1] en mevrouw [geïntimeerde2] .\n\nDit betrof de woning met de tuin conform de kadastrale kaart. De tuin achter het bedrijfsgedeelte hoort hier niet bij. Aangezien de huurder van het bedrijfspand deze tuin echter niet gebruikte, is mondeling overeengekomen dat de huurder van het woongedeelte dit gedeelte van de tuin mag gebruiken in die zin dat ze het mogen bijhouden c.q. snoeien en de vruchten van de planten mogen gebruiken. Voor het plaatsen van bouwwerken of het afsluiten van de tuin d.m.v. een schutting o.i.d. is nooit toestemming gegeven en is in onze periode van beheer van het pand ook nooit sprake van geweest.”\n\nMakelaar [naam] en mevrouw [verhuurder] verklaren dus dat aan [geïntimeerden] c.s. toestemming is gegeven om de strook grond te benutten in die zin dat [geïntimeerden] c.s. de vruchten mochten plukken. [naam] verklaart daarnaast dat met [geïntimeerden] c.s. is afgesproken dat zij de strook grond mogen gebruiken in die zin dat ze ‘het mogen bijhouden en snoeien’.\n\n4.7.. Van belang is verder dat vaststaat dat [geïntimeerden] c.s. de strook grond na aanvang van de huur feitelijk in gebruik hebben genomen. Daarbij hebben zij op de strook onder meer enkele tuinkassen en een opslaghok geplaatst. Volgens [geïntimeerden] c.s. hebben de vorige eigenaren en makelaar [naam] nooit kenbaar gemaakt dat dit gebruik van de strook niet toegestaan zou zijn. Daarbij merken [geïntimeerden] c.s. op dat [verhuurders] c.s. de percelen in 2024 te koop hebben aangeboden, dat makelaar [naam] daarbij optrad als verkoopmakelaar, en dat ook toen niet tegen [geïntimeerden] c.s. gezegd is dat het genoemde feitelijk gebruik niet toegestaan zou zijn. Toen [appellant] in 2024 de percelen samen met makelaar [naam] bezichtigde, zou [appellant] zelf [geïntimeerden] c.s. overigens juist gecomplimenteerd hebben met de (mede) op de strook grond aangelegde tuin. Een en ander is door [appellant] niet voldoende gemotiveerd weersproken.\n\n4.8.. \n [appellant] merkt op dat de huurovereenkomst vermeldt dat het gaat om huur van ‘ [adres] ’. [appellant] betoogt dat de huur dus alleen ziet op het kadastrale perceel 252 en niet ook op een deel van het kadastrale perceel 253. Dit betoog is tevergeefs. [geïntimeerden] c.s. wijzen er terecht op dat de huurovereenkomst daarbij niets vermeldt over de kadastrale percelen, en dat bijvoorbeeld ook niet vermeld wordt dat de huur slechts betrekking heeft op het kadastrale perceel van de woning. Verder hebben [geïntimeerden] c.s. onweersproken gesteld dat het gehuurde ook enkele parkeerplaatsen omvat die gelegen zijn op het kadastrale perceel van de bedrijfshal. De tekst van de huurovereenkomst vormt in de gegeven omstandigheden dan ook geen (voldoende) duidelijke aanwijzing dat de strook grond achter de bedrijfshal niet tot het gehuurde behoort.\n\n4.9.. Het hof komt alles afwegende tot de slotsom dat voorshands voldoende feiten en omstandigheden zijn gebleken die niet onaannemelijk maken dat de strook grond tot het gehuurde behoort. De verklaringen van [geïntimeerden] c.s. dat zij de strook huren, vinden (deels) steun in de verklaringen van makelaar [naam] en mevrouw [verhuurder] , en zij stroken kennelijk ook met de feitelijke gang van zaken sinds het aangaan van de huurovereenkomst in 2017. [appellant] heeft daar onvoldoende tegenover gesteld. Het hof ziet, gelet op het karakter van deze kortgedingprocedure, geen aanleiding om over te gaan tot nadere bewijslevering. Daarvoor zijn partijen aangewezen op een bodemprocedure. Dit betekent dat het hof er in dit kort geding voorlopig van uitgaat dat [geïntimeerden] c.s. de strook grond achter de bedrijfshal huren. De primaire vordering van [appellant] zal daarom ook in hoger beroep worden afgewezen.\n\nStrijd met de algemene huurbepalingen?\n\n4.10.. \n [appellant] stelt subsidiair – voor het geval dat aangenomen zou worden dat [geïntimeerden] c.s. de strook grond huren – dat [geïntimeerden] c.s. de strook gebruiken in strijd met het bepaalde in de huurovereenkomst. [appellant] wijst erop dat [geïntimeerden] c.s. op de strook onder meer kassen en een opberghok hebben geplaatst, en dat zij de strook aan de oostzijde hebben afgesloten met een schutting. Volgens [appellant] is op grond van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst het plaatsen van zulke voorwerpen alleen toegestaan met toestemming van de verhuurder. Die toestemming is, aldus [appellant] , nooit gegeven. [appellant] vordert daarom subsidiair dat [geïntimeerden] c.s. veroordeeld worden om de aanwezige (bouw)werken, opstallen, materialen, erfafscheidingen en dergelijke, van de strook grond te verwijderen.\n\n4.11.. Het hof zal ook de subsidiaire vordering afwijzen. Daarbij kan in het midden blijven of op grond van de huurvoorwaarden toestemming nodig was voor het plaatsen van de diverse objecten. [geïntimeerden] c.s. hebben namelijk toegelicht en onderbouwd dat de voorwerpen – of in elk geval de meeste ervan – al lange tijd op de strook aanwezig zijn, dat de vorige verhuurders ( [verhuurders] c.s.) en hun makelaar ( [naam] ) daarmee bekend waren, en dat er nooit tegen de aanwezigheid van de voorwerpen geprotesteerd is. Daarbij merkt het hof op dat [appellant] weliswaar betwist dat makelaar [naam] tussen 2017 en eind 2024 het gehuurde geregeld inspecteerde; niet ter discussie staat echter dat [geïntimeerden] c.s. en de aanvankelijke verhuurders ( [verhuurders] c.s.) alleen contact hadden via makelaar [naam] . Evenmin staat ter discussie dat diezelfde makelaar in het kader van de verkoop van de percelen, in 2024 op de strook grond is geweest, dat daarbij ook is gesproken met [geïntimeerden] c.s., en dat (ook) toen niet tegen de aanwezigheid van de voorwerpen geprotesteerd is. Het hof is van oordeel dat [geïntimeerden] c.s. daarmee in het kader van dit kort geding voldoende hebben aangetoond dat in de handelwijze van [verhuurders] c.s. en de door hen aangewezen makelaar [naam] , besloten lag dat toestemming gegeven werd voor het aanwezig hebben van de bedoelde voorwerpen. Dat dit geen schriftelijke toestemming was op een schriftelijk verzoek, kan hier – gelet ook op het feit dat het gaat om een al langere tijd bestaande situatie – naar het voorshands oordeel van het hof in redelijkheid niet aan [geïntimeerden] c.s. worden tegengeworpen. Het betoog van [appellant] dat de toestemming van de verhuurder ontbreekt, is in zoverre dan ook tevergeefs. Dat [geïntimeerden] c.s. op grond van de redelijkheid en billijkheid gehouden zouden zijn de voorwerpen te verwijderen, valt – gelet op het feit dat het gaat om een al langer bestaande situatie en het gegeven dat [appellant] de door haar genoemde brandverzekering pas nadien, in 2025, heeft afgesloten – evenmin in te zien. Ook in zoverre wordt het betoog van [appellant] dus verworpen.\n\n4.12.. Volgens [appellant] zijn er na 2 februari 2025 – de dag waarop zij eigenaar werd van de percelen – nog méér voorwerpen op de strook geplaatst. [geïntimeerden] c.s. erkennen dat er in de loop van 2025 nog – zonder toestemming van [appellant] – een schutting is geplaatst. Het gaat, naar het hof begrijpt, om de schutting aan de oostkant van de strook grond (de schutting die is aangegeven op de kaart die is opgenomen in rov. 3.4). Het hof ziet echter geen grond om [geïntimeerden] c.s. in het kader van dit kort geding te bevelen die schutting te verwijderen. [geïntimeerden] c.s. wijzen er namelijk terecht op dat de buitenopslag-clausule BRA03 in de verzekeringspolis van [appellant] kennelijk geen gevolgen verbindt aan het aanwezig hebben van een schutting (zie hierboven, onder 3.6). De aanwezigheid van de schutting vormt, zoals [geïntimeerden] c.s. opmerken, kennelijk geen vorm van ‘opslag’ als bedoeld die clausule. Dat de aanwezigheid van de schutting voor [appellant] risico’s oplevert vanwege de brandverzekering, valt dan ook niet in te zien, in elk geval niet zonder nadere toelichting en onderbouwing. Verder valt – ervan uitgaande dat [geïntimeerden] c.s. de strook grond huren – in redelijkheid niet in te zien waarom de aanwezigheid van de schutting [appellant] zou hinderen bij het vinden van een nieuwe huurder voor de bedrijfsruimten. Daarbij merkt het hof op dat de nooduitgang van het bedrijfspand kennelijk ook niet uitkomt op de strook grond achter de bedrijfshal, maar op het terras achter de woning van [geïntimeerden] c.s. Dat de aanwezigheid van de schutting – zoals [appellant] stelt – ertoe leidt dat er vanuit het bedrijfspand geen goede vluchtweg is, kan gelet op het ontbreken van nadere onderbouwing daarvan niet in te zien. Dit betekent dat het vereiste spoedeisend belang bij de vordering tot verwijdering van de schutting ontbreekt.\n\n4.13.. \n [appellant] heeft niet voldoende duidelijk gemaakt welke concrete objecten er – afgezien van de genoemde schutting – na 2 januari 2025 nog (zonder toestemming) op de strook grond geplaatst zouden zijn. Om die reden is de vordering tot verwijdering van de voorwerpen hier ook voor het overige niet toewijsbaar. Dit betekent dat de grieven van [appellant] alle tevergeefs zijn en dat de vorderingen van [appellant] ook in hoger beroep volledig zullen worden afgewezen.\n\nSlotsom\n\n4.14.. Het hoger beroep van [appellant] slaagt niet. Het vonnis van 29 september 2025 zal onder aanpassing van gronden worden bekrachtigd. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar veroordelen tot betaling van de proceskosten van het hoger beroep. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. [appellant] moet een redelijke termijn krijgen om de proceskosten te voldoen. Het hof zal daarom bepalen dat de wettelijke rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na de betekening.\n\n4.15.. De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een partij de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).\n\n5. De beslissing in kort geding\n\nHet hof:\n\n5.1.. bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Lelystad , van 29 september 2025;\n\n5.2.. veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerden] c.s.:\n\n€ 362 aan griffierecht;\n\n€ 2.580 aan salaris advocaat (2 punten x tarief II ad € 1.290 per punt);\n\n5.3.. bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag; als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;\n\n5.4.. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;\n\n5.5.. wijst af wat verder is gevorderd.\n\nDit arrest is gewezen door mrs. A.A.J. Smelt, J.H. Kuiper en W.F. Boele, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 30 juni 2026.\n\n Rb Midden-Nederland, zittingsplaats Lelystad (ktr) 29 september 2025 (niet gepubliceerd).\n\n Vgl. HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2026:4231","2026-06-26T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:28:26.265Z",{"id":98,"ecli":99,"slug":100,"caseNumber":44,"courtId":58,"decisionDate":95,"fullText":101,"summary":44,"language":48,"source":49,"sourceUrl":102,"sourceTimestamp":103,"parsedAt":52,"updatedAt":104},"1601","ECLI:NL:RBAMS:2026:6168","ecli-nl-rbams-2026-6168","RECHTBANK AMSTERDAM\n\nCiviel recht\n\nKantonrechter\n\nZaaknummer: 12048989 \\ CV EXPL 26-428\n\nVonnis in verzet van 26 juni 2026\n\nin de zaak van\n\n1. [eiser 1],\n\n2. [eiser 2],\n\nbeiden wonende te [woonplaats],\n\neisers in verzet,\n\nhierna samen te noemen: [eiseres] in vrouwelijk enkelvoud,\n\ngemachtigde: mr. R.M. Berendsen,\n\ntegen\n\nde besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid\n\nHASEDA INVESTMENTS B.V.,\n\ngevestigd te Utrecht,\n\ngedaagde in verzet,\n\nhierna te noemen: Haseda,\n\ngemachtigde: mr. dr. J. van Lochem.\n\n1. De procedure\n\n1.1.. Het verloop van de procedure blijkt uit:\n\n- de oorspronkelijke dagvaarding van 25 september 2025, met producties,\n\n- het verstekvonnis van 14 november 2025, hersteld op 12 december 2025, - de verzetdagvaarding van 24 december 2025 - een akte nadere producties van Haseda met drie producties. - het instructievonnis van 3 februari 2026, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,\n\n- de dagbepaling mondelinge behandeling.\n\n1.2.. Op 20 mei 2026 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens [eiseres] is [eiser 1] verschenen met een tolk vergezeld door de gemachtigde. Namens Haseda is [naam 1] verschenen vergezeld door de gemachtigde. Partijen hebben hun stellingen toegelicht, de gemachtigde van Haseda aan de hand van een pleitnotitie, en vragen van de kantonrechter beantwoord.\n\n1.3.. Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.\n\n2. De feiten\n\n2.1.. Sinds 2022 is Haseda eigenaar van het pand aan de [adres 1] te [plaats], bestaande uit vijf woonruimtes. Zij heeft het pand ingrijpend gerenoveerd.\n\n2.2.. Na de renovatie heeft Haseda een huurovereenkomst gesloten met [eiseres] met betrekking tot de zelfstandige woonruimte [adres 2] ingaande per 10 oktober 2024 tegen € 2.450,- aan kale huurprijs, € 175,- aan kosten voor gebruik van stoffering, meubilering en overige inventaris alsmede € 35,- aan voorschot servicekosten, per maand. In artikel 1.4 van de huurovereenkomst is bepaald: “Huurder heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst wel een kopie van het energielabel als bedoeld in het Besluit energieprestaties gebouwen of een kopie van de Energie-Index ten aanzien van het gehuurde ontvangen.”\n\n2.3.. Op 24 februari 2025 heeft [eiseres] een verzoek ingediend bij de Huurcommissie om de aanvangshuurprijs te toetsen.\n\n2.4.. Nadien is Haseda gebleken dat per abuis geen energielabel voor de woning was geregistreerd. Zij heeft deze direct aangevraagd en op 24 april 2025 is energielabel B voor de woning opgenomen, per 14 mei 2025 geregistreerd en ingebracht in de procedure bij de Huurcommissie.\n\n2.5.. Op 4 juni 2025 heeft in het kader van de procedure bij de Huurcommissie een onderzoek in de woning plaatsgevonden, waarvan op 13 juni 2025 een onderzoeksrapport is opgesteld. In het onderzoeksrapport is bij de puntentelling vanwege het ontbreken van een WOZ-beschikking de minimum WOZ waarde aangehouden (van € 73.607,-), te weten 10 punten, en is vanwege het ontbreken van een energielabel op de ingangsdatum van de huurovereenkomst uitgegaan van het bouwjaar van de woonruimte (te weten 1911), te weten een aftrek van 15 punten, waardoor de puntentelling uitkwam op 91 punten met een maximale huurprijs van € 542,99.\n\n2.6.. Op 26 juni 2025 heeft Haseda [naam 2] van Kroese Paternotte opdracht gegeven een WOZ taxatieverslag op te stellen met betrekking tot de woning. In de begeleidende brief bij het op 2 juli 2025 door Haseda ontvangen taxatieverslag is vermeld: “In het WOZ taxatieverslag wordt de WOZ waardering uiteengezet, waarbij tevens met behulp van referentietransacties de waarde onderbouwd wordt”. In het taxatieverslag is verder vermeld dat het doel van het taxatieverslag is: “het verkrijgen van inzicht in de ‘marktwaarde’ per waardepeildatum in het kader van de Wet WOZ”, is de waardepeildatum bepaald op 1 januari 2024 en is de waarde van de woning getaxeerd op € 480.500,-. Hasada heeft het taxatieverslag voorafgaand aan de zitting bij de huurcommissie op 23 juli 2025 aan de Huurcommissie gestuurd.\n\n2.7.. \n\nOp 1 augustus 2025 is de uitspraak van de Huurcommissie aan partijen verzonden. In de uitspraak heeft de Huurcommissie de redelijke kale huurprijs vastgesteld op € 542,99 per maand op basis van de in het onderzoeksrapport vastgesteld 91 punten, waarbij met betrekking tot de WOZ-waarde uitgegaan is van het bouwjaar van de woning. Ten aanzien van de punten voor de energieprestatie van de woning is het volgende overwogen:\n\n“Voor beantwoording van de vraag welk woningwaarderingsstelsel toegepast moet worden is de ingangsdatum van de huurovereenkomst bepalend. De huurovereenkomst is op 10 oktober 2024 ingegaan. Vanaf 1 juli 2024 behoort het waarderen van een later geregistreerd energielabel, zoals bedoeld in de uitspraak van de Hoge Raad [ECLI:NL:HR:2023:1005, ktr], niet meer tot de mogelijkheden.\n\nIn de toelichting op het Besluit huurprijzen woonruimte overwoog de wetgever het volgende.\n\nBij de toe te passen woningwaardering gaat het niet alleen om de toestand van de woning als zodanig, maar ook om aspecten waarvan de huurder of een derde kennis kan hebben op de relevante datum door opname van de woning en door het raadplegen van algemeen beschikbare informatie van de woning. Dit betekent dat een situatie denkbaar is dat er voor de woning geen geldig energielabel is vastgesteld op het moment dat de woning wordt verhuurd. De puntentoekenning voor de energieprestatie op de ingangsdatum van de huurovereenkomst dient in dat geval plaats te vinden aan de hand van het bouwjaar. Dit geldt ook indien op een later moment alsnog een geldig energielabel wordt bepaald.\n\nHet aantal punten bij “energieprestatie” wijzigt niet.”\n\n2.8.. Bij verstekvonnis van 14 november 2025, hersteld op 12 december 2025, is kort gezegd voor recht verklaard dat 63 punten inzake WOZ-waarde had moeten worden toegekend, 30 punten inzake de energieprestatie en dus aan het gehuurde een totaal puntenaantal had moeten worden toegekend van 189, bepaald dat het gehuurde daarom in de vrije sector valt en is [eiseres] veroordeeld tot het blijven betalen van de overeengekomen huurprijs van € 2.450,-, exclusief het overeengekomen (voorschot) servicekosten.\n\n3. Het geschil\n\n3.1.. \n [eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:\n\nhet verstekvonnis te vernietigen;\n\nde kale huurprijs per ingangsdatum van het huurcontract vast te stellen op € 847,05 per maand;\n\nHaseda te veroordelen tot terugbetaling van het onverschuldigd betaalde bedrag boven € 847,05, vermeerderd met de wettelijke rente, alsmede in de proceskosten.\n\n3.2.. \n [eiseres] stelt daartoe in de eerste plaats dat op grond van het voorschrift van onderdeel 11 van Bijlage I onder A bij het besluit huurprijzen woonruimte (BHW) slechts 85% van de getaxeerde WOZ-waarde had mogen worden meegenomen in de puntentelling, zodat het puntenaantal daarvoor maximaal 54 mocht bedragen. In tweede plaats stelt [eiseres] dat nu op de ingangsdatum van de huurovereenkomst geen energielabel was geregistreerd, daarvoor een aftrek van 15 punten moet worden gehanteerd, zoals de Huurcommissie heeft gedaan. Haseda is dan ook gehouden tot terugbetaling van het teveel aan betaalde huur.\n\n3.3.. Haseda voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.\n\n4. De beoordeling\n\nOntvankelijkheid4.1.. \n [eiseres] is tijdig in verzet gekomen, zodat zij daarin ontvankelijk is.\n\nAmbtshalve toetsing4.2.. De overeenkomst die in deze procedure centraal staat, is door een handelaar gesloten met consumenten. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93\u002F13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen).\n\n4.3.. De kantonrechter moet in iedere procedure ten aanzien van ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de overeenkomst en in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Bij die beoordeling is van belang of bedingen waaraan een consument gebonden is, zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. Of Haseda de consumenten ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant.\n\n4.4.. Haseda beroept zich in deze procedure op het huurprijsbeding in de huurovereenkomst (artikel 4.5). Dit huurprijsbeding is transparant en daarom op grond van artikel 4 lid 2 van de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid.\n\nWOZ-waarde4.5.. Tussen partijen is niet in geschil dat het taxatierapport van Kroese Paternotte in de puntentelling betrokken moet worden. [eiseres] stelt echter dat met slechts 85% van de getaxeerde waarde rekening gehouden moet worden. Daarin wordt zij niet gevolgd. Uit het taxatierapport volgt, zoals Hasenda aanvoert, voldoende dat de WOZ-waarde is getaxeerd en geen vrije marktwaarde. Het puntenaantal voor de WOZ-waarde wordt dan ook vastgesteld op 63.\n\nEnergieprestatie4.6.. Vaststaat dat op de ingangsdatum van de huurovereenkomst geen energielabel was geregistreerd en dat dit pas is gebeurd op 14 mei 2025. Verder is onbetwist gebleven dat de energieprestatie van de woning tussen de ingangsdatum en registratiedatum van het label niet is gewijzigd.\n\n4.7.. Partijen twisten over de vraag of na de inwerkingtreding van het Besluit huurprijzen woonruimte (hierna: het Besluit) op 1 juli 2024 het na de ingangsdatum van de huurovereenkomst verkregen energielabel betrokken mag worden in de puntentelling.\n\n4.8.. In het arrest van 30 juni 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1005), dus voorafgaande aan de inwerkingtreding van het Besluit, heeft de Hoge Raad in antwoord op prejudiciële vragen geoordeeld dat het “niet noodzakelijk is dat de energieprestatie uiterlijk op de peildatum is vastgesteld of dat de gegevens voor het bepalen van de energieprestatie uiterlijk op de peildatum zijn opgenomen. Dit laatste mag ook na de peildatum zijn gebeurd (zie hierna in 4.6.1.), als maar duidelijk is dat de feitelijke toestand van de woning, voor zover het de energieprestatie betreft, op het moment van de opname niet veranderd is ten opzichte van de ingangsdatum van de huurovereenkomst.”De Hoge Raad baseert zich daarbij op artikel 11 lid 5 van de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (UHW) dat bepaalt dat de huurcommissie de kwaliteit van de woonruimte en de redelijkheid van de huurprijs beoordeelt naar de toestand op de datum van ingang van de huurovereenkomst.4.9.. Met de invoering van de Wet Betaalbare Huur per 1 juli 2024 is een groot aantal wetten en besluiten gewijzigd. Ook is de Toelichting op het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte bij rubriek 4, per 1 juli 2024 gewijzigd, zoals ook de Huurcommissie heeft overwogen. Sinds die datum staat daarin vermeld dat er (voor toekenning van punten aan een energielabel) sprake moet zijn van “het voor een woning geldig vastgesteld energielabel”, alsmede dat daar waar een geldig energielabel ontbreekt de waardering van de energieprestatie wordt bepaald op basis van het bouwjaar van de woning. Nu echter in deze nota niet wordt gesproken over hoe dit zich verhoudt tot het bovengenoemde artikel 11 lid 5 UHW en de bovengenoemde beslissing van de Hoge Raad waarin de feitelijke toestand van het gehuurde op de ingangsdatum juist bepalend wordt geacht en er ook niet wordt gemeld dat hiervan uitdrukkelijk wordt afgeweken, wordt geen aanleiding gezien aan te sluiten bij de bovengenoemde nota van toelichting op het woningwaarderingsstelsel dat reeds bij aanvang van de huurovereenkomst sprake moet zijn van een officieel vastgesteld energielabel. Nu het label geregistreerd was op het moment dat de puntentelling door de Huurcommissie plaatsvond en tussentijds geen wijzigingen zijn geweest in de energieprestatie, had de Huurcommissie dit label moeten meenemen in de puntentelling.4.10.. De omstandigheid dat in de huurovereenkomst is bepaald dat een energielabel is afgegeven en deze bij aanvang van de huurovereenkomst is verstrekt aan huurder, terwijl dat niet het geval was, maakt het voorgaande niet anders. Deze verplichting komt weliswaar voort uit een Europese Richtlijn, maar deze richtlijn heeft tot doel het verbeteren van energieprestaties van gebouwen en niet consumentenbescherming ten aanzien van de huurprijs.\n\n4.11.. Bovenstaande leidt tot de slotsom dat het puntenaantal in het verstekvonnis terecht is vastgesteld op 63 punten voor de WOZ-waarde (na de WOZ-cap), op 30 punten voor de energieprestatie en het totaal op 189 punten. Dat betekent dat de woning in het hoog-segment valt en dat de in de huurovereenkomst genoemde huurprijs geldig is overeengekomen. Het verzet wordt dan ook ongegrond verklaard en het verstekvonnis bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij, wordt [eiseres] in de proceskosten in verzet veroordeeld.\n\n5. De beslissing\n\nde kantonrechter\n\n5.1.. verklaart het verzet ongegrond;\n\n5.2.. bekrachtigt het door deze rechtbank op 14 november 2025, hersteld op 12 december 2025, gewezen verstekvonnis met zaaknummer 11912145 CV EXPL 25-13731;\n\n5.3.. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van Haseda in de verzetprocedure, begroot op € 217,- aan salaris gemachtigde;\n\n5.4.. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 26 juni 2026.\n\n811","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2026:6168","2026-06-18T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:29:29.094Z",{"id":106,"ecli":107,"slug":108,"caseNumber":44,"courtId":109,"decisionDate":95,"fullText":110,"summary":44,"language":48,"source":49,"sourceUrl":111,"sourceTimestamp":59,"parsedAt":52,"updatedAt":112},"904","ECLI:NL:RBOVE:2026:3710","ecli-nl-rbove-2026-3710",78,"RECHTBANKOVERIJSSEL\n\nCiviel recht\n\nKantonrechter\n\nZittingsplaats Enschede\n\nZaaknummer: 12215064 \\ CV EXPL 26-1307\n\nVonnis in kort geding van 26 juni 2026\n\nin de zaak van\n\nWONINGSTICHTING DE WOONPLAATS,\n\nte Enschede,\n\neisende partij,\n\nhierna te noemen: De Woonplaats,\n\ngemachtigde: mr. M. Douwenga,\n\ntegen\n\nSTICHTING HUMANITAS INKOMENSBEHEER,\n\nte Purmerend,\n\nin hoedanigheid van bewindvoerder van alle goederen van\n\n [betrokkene],\n\nwonende te [woonplaats],\n\ngedaagde partij,\n\nhierna te noemen: Stichting Humanitas,\n\ngemachtigde: mr. A. aan het Rot.\n\n1. De procedure\n\n1.1.. \n\nHet verloop van de procedure blijkt uit:\n\n- de dagvaarding met producties; - de mondelinge behandeling van 12 juni 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.\n\n2. De feiten\n\n2.1.. Woningstichting De Woonplaats verhuurt met ingang van 9 februari 2021 aan [betrokkene] de woning aan de [adres]. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Huurvoorwaarden van De Woonplaats, maar ook andere met [betrokkene] gemaakte specifieke afspraken die kort gezegd zien op het goed moeten onderhouden van de woning, op geen overlast veroorzaken en op het accepteren van hulpverlening. Dit nadat [betrokkene] in een vorige woning van De Woonplaats aanzienlijke overlast veroorzaakte.\n\n2.2.. Vanaf 2025 ontvangt De Woonplaats veel meldingen van diverse omwonenden. De meldingen gaan kort gezegd over geluidsoverlast, schelden, alcohol en\u002Fof drugsgebruik, drugshandel\u002F drugsverkeer en vernieling.\n\n3. Het geschil\n\n3.1.. \n\nDe Woonplaats vordert samengevat- ontruiming van de woning. In de dagvaarding bespreekt De Woonplaats onder meer de vele meldingen van omwonenden en de contacten die zij heeft gehad met de Politie. Al kort na het ingaan van de huurovereenkomst komt [betrokkene] de overeengekomen voorwaarden niet na. Zij komt afspraken voor huisbezoeken niet na, de woning wordt niet goed onderhouden en schoongemaakt, het raam van de voordeur wordt door haar ex-partner ingeslagen maar zij maakt hiervan geen melding etc.\n\nVanaf 2026 ging het snel bergafwaarts. Sommige omwonenden ervaren dagelijks overlast. De Woonplaats heeft gepoogd om een huisbezoek met [betrokkene] af te spreken maar dit werd twee keer afgezegd. Er is sprake van drugsgebruik door haar en de staat van de woning is ook zorgelijk. Volgens de Politie, die in mei 2026 in de woning is geweest naar aanleiding van één van de vele meldingen, ligt de hele woning in puin. De Woonplaats heeft [betrokkene] verzocht zelf de huurovereenkomst op te zeggen maar hierop is niet gereageerd. De Woonplaats vordert ontruiming van de woning vooruitlopend op ontbinding van de huurovereenkomst in een eventuele bodemprocedure. Het is vaste jurisprudentie dat het veroorzaken van overlast als hier aan de orde en het verwaarlozen van het gehuurde een tekortkoming oplevert die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.\n\n3.2.. \n\nStichting Humanitas voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van De Woonplaats, met veroordeling van De Woonplaats in de kosten van deze procedure.\n\nStichting Humanitas betwist het spoedeisend belang. Het is al anderhalve maand rustig, twee overlastmelders zijn inmiddels verhuisd, en het feit dat De Woonplaats de woning aan een ander wil verhuren is niet valide. De zaak is ook niet geschikt voor behandeling in kort geding. De Woonplaats onderbouwt de overlast met anonieme meldingen en die meldingen kunnen niet worden nagegaan. Stichting Humanitas betwist de overlastsituatie en de zorgelijke staat van het gehuurde. Stichting Humanitas wijst er op dat [betrokkene] stelt uitgezaaide kanker te hebben. Als tot ontruiming moet worden overgegaan dan dient de termijn verlengd te worden tot minimaal vier weken.\n\n4. De beoordeling\n\n4.1.. \n\nDe goederen van [betrokkene] staan onder bewind van Stichting Humanitas.\n\nDe uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten van de rechthebbende ([betrokkene]) zijn aan te merken als goederen in de zin van art. 1:431 lid 1 BW. De bewindvoerder treedt ten behoeve van de rechthebbende op als formele procespartij in een procedure betreffende een door de verhuurder gevorderde (ontbinding van de huurovereenkomst en) ontruiming van het gehuurde (Hoge Raad 7 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:525).\n\n4.2.. De kantonrechter overweegt dat de onderhavige vordering slechts toegewezen kan worden als het zeer waarschijnlijk is dat in de bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden en dat de ontruiming zal worden toegewezen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanig ernstige tekortkoming dat de beslissing in de bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Dit gelet op het definitieve karakter van de beslissing. Bij de beoordeling dienen alle omstandigheden van het geval meegewogen te worden.\n\n4.3.. De kantonrechter is, anders dan Stichting Humanitas, van oordeel dat er sprake is van een spoedeisend belang van De Woonplaats bij haar vorderingen. De Woonplaats heeft met de overgelegde meldingen en videobeelden voldoende aannemelijk gemaakt dat omwonenden ernstige overlast ervaren en dat twee omwonenden zelfs al hierom zijn verhuisd. Van De Woonplaats kan onder deze omstandigheden niet worden gevergd een bodemprocedure af te wachten.\n\n4.4.. De vele meldingen en videobeelden zijn inhoudelijk ook niet dan wel onvoldoende door Stichting Humanitas betwist. [betrokkene] zelf is door de bewindvoerder dan wel de gemachtigde uitgenodigd voor de zitting, om hierop een toelichting te geven, maar zij is niet verschenen. De op de foto’s zichtbare beschadigingen aan het gehuurde en de melding van de Politie afgelopen mei dat de woning binnen “in puin ligt” doet het ergste vermoeden qua staat van het gehuurde. De kantonrechter neemt in de beoordeling ook mee dat het hier al om een tweede kans gaat, om in een woning van De Woonplaats te wonen zonder de woning te verwaarlozen en overlast te veroorzaken.\n\n4.5.. De kantonrechter is er voldoende van overtuigd dat de tekortkomingen van [betrokkene]\u002FStichting Humanitas zullen leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst in een eventuele bodemprocedure. Daarop vooruitlopend kan in dit kort geding vast de ontruiming worden bevolen. De situatie is daarvoor ernstig genoeg. Dat [betrokkene] uitgezaaide kanker heeft is wel gesteld maar niet onderbouwd, terwijl De Woonplaats ook al eens om die onderbouwing heeft gevraagd (en deze niet heeft gekregen). Er is evenmin aanleiding af te wijken van de standaard ontruimingstermijn van twee weken.\n\n4.6.. De vordering van De Woonplaats zal daarom als volgt worden toegewezen. Stichting Humanitas is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Woningstichting de Woonplaats worden begroot op:\n\n- kosten van de dagvaarding\n\n€\n\n155,51\n\n- griffierecht\n\n€\n\n139,00\n\n- salaris gemachtigde\n\n€\n\n865,00\n\n- nakosten\n\n€\n\n144,00\n\n(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)\n\nTotaal\n\n€\n\n1.303,51\n\n5. De beslissing\n\nDe kantonrechter\n\n5.1.. veroordeelt Stichting Humanitas om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, in goede staat op te leveren en deze ontruimd te houden, en de sleutels af te geven aan De Woonplaats,\n\n5.2.. veroordeelt Stichting Humanitas in de proceskosten van € 1.303,51, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,\n\n5.3.. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. A.J. Louter en in het openbaar uitgesproken op\n\n26 juni 2026.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBOVE:2026:3710","2026-07-13T00:28:53.890Z",{"id":114,"ecli":115,"slug":116,"caseNumber":44,"courtId":117,"decisionDate":118,"fullText":119,"summary":44,"language":48,"source":49,"sourceUrl":120,"sourceTimestamp":59,"parsedAt":52,"updatedAt":121},"1829","ECLI:NL:RBGEL:2026:5156","ecli-nl-rbgel-2026-5156",68,"2026-06-25T00:00:00.000Z","RECHTBANKGELDERLAND\n\nCiviel recht\n\nKantonrechter\n\nZittingsplaats Zutphen\n\nZaaknummer: 12216454 \\ VV EXPL 26-26\n\nVonnis in kort geding van 25 juni 2026\n\nin de zaak van\n\nSTICHTING TORENSTAD MONUMENTENBEHEER,\n\nte Zutphen,\n\neisende partij,\n\nhierna te noemen: Torenstad,\n\ngemachtigde: mr. S. Goriya,\n\ntegen\n\n [naam gedaagde],\n\nte [woonplaats] ,\n\ngedaagde partij,\n\nhierna te noemen: [de gedaagde] ,\n\nprocederend in persoon.\n\n1. De procedure\n\n1.1.. Het verloop van de procedure blijkt uit:\n\n- de dagvaarding,\n\n- de mondelinge behandeling van 11 juni 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, - de pleitnota van Torenstad.\n\n2. De feiten\n\n2.1.. Tussen partijen is een huurovereenkomst tot stand gekomen op grond waarvan Torenstad per 1 februari 2024 de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde) aan [de gedaagde] heeft verhuurd. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van één jaar.\n\n2.2.. Bij brief van 7 november 2024 heeft Torenstad aan [de gedaagde] bericht dat de huurovereenkomst eindigt op 31 januari 2025.\n\n2.3.. Op 18 december 2024 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten op grond waarvan [de gedaagde] het gehuurde van Torenstad heeft gekocht onder voorbehoud van financiering. In de koopovereenkomst is de leveringsdatum bepaald op 31 januari 2025.\n\n2.4.. In het voorjaar van 2025 heeft [de gedaagde] Torenstad diverse malen verzocht de leveringsdatum uit te stellen en de termijn voor het financieringsvoorbehoud te verlengen omdat [de gedaagde] op dat moment geen hypothecaire geldlening kon verkrijgen voor de financiering van het gehuurde. Torenstad heeft met deze verzoeken ingestemd.\n\n2.5.. In juli 2025 hebben partijen afgesproken dat Torenstad de verkoop van het gehuurde weer openbaar kon opstarten en dat [de gedaagde] het gehuurde uiterlijk 31 januari 2026 zou opleveren aan Torenstad, alsmede dat [de gedaagde] een vergoeding van € 1.482,85 aan Torenstad zou betalen voor iedere maand dat hij het gehuurde niet zou opleveren.\n\n2.6.. Op 30 januari 2026 heeft [de gedaagde] geen medewerking verleend aan de door Torenstad aangekondigde eindinspectie en oplevering van het gehuurde.\n\n2.7.. Bij brief van 13 maart 2026 heeft de gemachtigde van Torenstad de koopovereenkomst tussen partijen buitengerechtelijk ontbonden.\n\n3. Het geschil\n\n3.1.. Torenstad vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:\n\n1. [de gedaagde] zal veroordelen om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, te ontruimen en ontruimd te houden en te verlaten met al het zijne en de zijnen, onder afgifte van alle sleutels aan Torenstad,\n\n2. [de gedaagde] zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 10.323,20, vermeerderd met een bedrag van € 1.482,85 per maand, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [de gedaagde] het gehuurde na 1 april 2026 onder zich houdt tot aan de dag van de feitelijke ontruiming en oplevering, vermeerderd met de wettelijke rente,\n\n3. althans een zodanige beslissing zal nemen als de kantonrechter in goede justitie zal vermenen te behoren,\n\nen [de gedaagde] zal veroordelen in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met wettelijke rente.\n\n3.2.. \n [de gedaagde] voert verweer en concludeert tot gedeeltelijke afwijzing van de vorderingen van Torenstad.\n\n3.3.. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.\n\n4. De beoordeling\n\n4.1.. Vooropgesteld wordt dat een vordering tot ontruiming in kort geding een maatregel is die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet – volgens vaste jurisprudentie – grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.\n\n4.2.. Torenstad legt primair aan de vordering tot ontruiming van het gehuurde ten grondslag dat partijen de huurovereenkomst zijn aangegaan voor bepaalde tijd en dat de huurovereenkomst daarom is geëindigd per 1 februari 2025.\n\n4.3.. Op grond van artikel 7:228 lid 1 BW (oud) eindigen huurovereenkomsten die zijn aangegaan vóór 1 juli 2024 en waarin een maximale looptijd van twee jaar is bepaald, wanneer de looptijd is verstreken en het einde van de huurovereenkomst tijdig en correct door de verhuurder is aangezegd.\n\n4.4.. In onderhavig geval hebben partijen een huurovereenkomst gesloten voor de duur van één jaar. Bij brief van 7 november 2024 heeft Torenstad het einde van de huurovereenkomst tijdig en correct aangezegd. Voldoende aannemelijk is dan ook dat de huurovereenkomst door het verstrijken van de looptijd is geëindigd per 1 februari 2025.\n\n4.5.. Uit de hiervoor uiteengezette feiten blijkt dat [de gedaagde] voor het eindigen van de huurovereenkomst het gehuurde van Torenstad heeft gekocht onder voorbehoud van financiering. Partijen zijn in dit kader overeengekomen dat [de gedaagde] in afwachting van de levering het gehuurde mocht blijven gebruiken tot uiterlijk 31 januari 2026 tegen een door [de gedaagde] te betalen vergoeding van € 1.482,85 per maand. Uiteindelijk is de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden omdat [de gedaagde] geen hypothecaire geldlening heeft kunnen verkrijgen voor de financiering van de woning. Naar voorshands oordeel van de kantonrechter heeft [de gedaagde] gelet op deze feiten en omstandigheden vanaf 1 februari 2026 geen recht of titel meer om het gehuurde te gebruiken.\n\n4.6.. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat een gevorderde ontruiming van het gehuurde in een bodemprocedure met grote mate van waarschijnlijkheid zal worden toegewezen omdat [de gedaagde] geen recht of titel meer heeft om het gehuurde te gebruiken. De in dit kort geding gevorderde ontruiming van het gehuurde zal daarom worden toegewezen. De ontruimingstermijn zal worden bepaald op veertien dagen na betekening van dit vonnis.\n\n4.7.. Torenstad vordert voorts betaling van een bedrag van € 10.323,20. Torenstad stelt daartoe dat [de gedaagde] de maandelijkse vergoeding van € 1.482,85 over de periode van oktober 2025 tot en met april 2026 niet (volledig) heeft betaald. [de gedaagde] heeft deze stelling en de hoogte van de gestelde betalingsachterstand niet betwist.\n\n4.8.. De kantonrechter overweegt dat [de gedaagde] over de maanden oktober tot en met januari 2026 een maandelijkse vergoeding van € 1.482,85 is verschuldigd op grond van de afspraken die partijen in juli 2025 met elkaar hebben gemaakt (zie hiervoor 2.5.). Vanaf 1 februari 2026 gebruikt [de gedaagde] het gehuurde zonder recht of titel. [de gedaagde] moet ook voor het gebruik vanaf deze datum een vergoeding aan Torenstad betalen omdat hij anders ongerechtvaardigd zou worden verrijkt. Deze vergoeding is gelijk aan de daarvoor door [de gedaagde] verschuldigde maandelijkse vergoeding van € 1.482,85. De vorderingen die strekken tot betaling van het bedrag van € 10.323,20 en de maandelijkse vergoeding van € 1.482,85 vanaf 1 mei 2026 tot aan de datum van de ontruiming zullen dan ook worden toegewezen. De niet betwiste wettelijke rente over het bedrag van € 10.323,20 is als op de wet gegrond eveneens toewijsbaar op de wijze zoals hierna in de beslissing is vermeld.\n\n4.9.. \n [de gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Torenstad worden vastgesteld en begroot op:\n\n- kosten van de dagvaarding\n\n€\n\n153,02\n\n- griffierecht\n\n€\n\n559,00\n\n- salaris gemachtigde\n\n€\n\n865,00\n\n- nakosten\n\n€\n\n144,00\n\n(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)\n\nTotaal\n\n€\n\n1.721,02\n\n5. De beslissing\n\nDe kantonrechter\n\n5.1.. veroordeelt [de gedaagde] om het gehuurde aan de [adres] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden en te verlaten met al het zijne en de zijnen, onder afgifte van alle sleutels aan Torenstad,\n\n5.2.. veroordeelt [de gedaagde] om aan Torenstad te betalen een bedrag van € 10.323,20, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de vervaldatum van de verschuldigde vergoedingen tot aan de dag van volledige betaling,\n\n5.3.. veroordeelt [de gedaagde] om aan Torenstad te betalen € 1.482,85 voor iedere maand vanaf 1 mei 2026 tot aan de dag der algehele ontruiming,\n\n5.4.. veroordeelt [de gedaagde] in de proceskosten van € 1.721,02, te vermeerderen met de kosten van betekening en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na heden,\n\n5.5.. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,\n\n5.6.. wijst het meer of anders gevorderde af.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. I.C.J.I.M. van Dorp en in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2026.\n\nlt","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBGEL:2026:5156","2026-07-13T00:29:40.840Z",{"id":123,"ecli":124,"slug":125,"caseNumber":44,"courtId":58,"decisionDate":118,"fullText":126,"summary":44,"language":48,"source":49,"sourceUrl":127,"sourceTimestamp":59,"parsedAt":52,"updatedAt":128},"1702","ECLI:NL:RBAMS:2026:6621","ecli-nl-rbams-2026-6621","RECHTBANKAMSTERDAM\n\nCiviel recht\n\nKantonrechter\n\nZaaknummer: 11747444 \\ CV EXPL 25-8261\n\nVonnis van 25 juni 2026\n\nin de zaak van\n\nSLOTERDAM VASTGOED B.V.,\n\ngevestigd te Woerden,\n\neisende partij in conventie,\n\nverwerende partij in reconventie,\n\nhierna te noemen: Sloterdam,\n\ngemachtigde: mr. M.J. Drijftholt,\n\ntegen\n\n [gedaagde],\n\nwonende te [woonplaats],\n\ngedaagde partij in conventie,\n\neisende partij in reconventie,\n\nhierna te noemen: [gedaagde],\n\ngemachtigde: mr. E.B. Doganer.\n\n1. De procedure\n\n1.1.. Het verloop van de procedure blijkt uit:\n\n- het vonnis in incident van 16 oktober 2025, met de daarin genoemde stukken,\n\n- de akte uitlaten van [gedaagde],\n\n- het tussenvonnis van 8 januari 2026 waarbij een mondelinge behandeling is bevolen, waarna daarvoor een dag is bepaald,\n\n- de conclusie van antwoord in reconventie tevens wijziging van eis in conventie met aanvullende producties,\n\n- de e-mail van 16 mei 2026 van [gedaagde] met aanvullende producties,\n\n- de e-mail van 19 mei 2026 van Sloterdam met aanvullende producties,\n\n- de mondelinge behandeling van 26 mei 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Op de mondelinge behandeling is Sloterdam verschenen vertegenwoordigd door mr. D.H. Denecke (waarnemer van de gemachtigde). [gedaagde] is verschenen, bijgestaan door mr. A. Sarioglu (waarnemer van de gemachtigde) en vergezeld door zijn partner. Partijen hebben hun standpunt, mede aan de hand van de door de gemachtigde voorgedragen en overgelegde spreekaantekeningen, verder toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord.\n\n1.2.. Ten slotte is vonnis bepaald.\n\n2. De feiten\n\n2.1.. Sloterdam heeft sinds 2016 aan [gedaagde] de woning verhuurd aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde).\n\n2.2.. Op 24 januari 2025 trof de beheerder van het gehuurde niet [gedaagde], maar [naam] (hierna: [naam]) aan in de woning.\n\n2.3.. In een e-mail op 29 januari 2025 heeft Sloterdam aan [gedaagde] meegedeeld dat het haar is gebleken dat [gedaagde] in de VS en Spanje woont\u002Fverblijft en dat hij het gehuurde heeft onderverhuurd dan wel in gebruik heeft gegeven aan een derde, terwijl dat niet is toegestaan. Sloterdam heeft [gedaagde] gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen en de woning te ontruimen.\n\n2.4.. Bij e-mail van 4 februari 2025 heeft [gedaagde] de huurovereenkomst opgezegd per 1 maart 2025. Daarna is een datum voor oplevering bepaald.\n\n2.5.. Op de opleverdatum waren zowel [gedaagde] als [naam] in de aanwezig. Zij hebben toen aan Sloterdam meegedeeld dat [naam] de woning niet zou verlaten. Op dit moment verblijft [naam] nog steeds in de woning.\n\n3. Het geschil\n\nIn conventie\n\n3.1.. Sloterdam vordert – samengevat en na wijziging van eis – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:\n\n [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 67.674,51 aan verbeurde boetes en winstafdrachten, te vermeerderen met de wettelijke rente,\n\n [gedaagde] te veroordelen tot een boete van € 41,08 per dag vanaf 17 mei 2025 tot aan de dag dat [gedaagde] volledige inlichtingen heeft verstrekt met betrekking tot de ingebruikgeving,\n\n [gedaagde] te veroordelen tot een boete van € 41,08 per dag vanaf 17 mei 2025 tot aan de ontruiming van het gehuurde,\n\nte verklaren voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de geleden en te lijden schade van Sloterdam die het gevolg is van het door [gedaagde] in gebruik geven van het gehuurde aan een derde,\n\n [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten,\n\n [gedaagde] te veroordelen in de werkelijke proceskosten.\n\n3.2.. Sloterdam legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (ROZ), versie 30 juli 2003 (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. [gedaagde] heeft in strijd met artikel 1.3 van die bepalingen het gehuurde in gebruik gegeven aan een derde. Ook werkt hij niet mee aan het onderzoek van Sloterdam naar de ingebruikgeving hetgeen op grond van artikel 1.5 verplicht is. Verder heeft hij in strijd met artikel 2.3 het gehuurde op 1 maart 2025 niet ontruimd en vrij van gebruik opgeleverd aan Sloterdam. Als gevolg hiervan heeft [gedaagde] op grond van artikel 1.4 en 20.6 diverse boetes verbeurd en is hij bovendien gehouden de genereerde inkomsten af te dragen. Ook is [gedaagde], gelet op het voorgaande, aansprakelijk voor de schade die Sloterdam lijdt. Tot slot maakt Sloterdam aanspraak op de buitengerechtelijke incassokosten en de werkelijke proceskosten.\n\n3.3.. \n [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Sloterdam in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.\n\nIn reconventie\n\n3.4.. \n [gedaagde] vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te verklaren voor recht dat de algemene bepalingen niet op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst van toepassing zijn, en voorwaardelijk – voor zover deze vordering wordt afgewezen:\n\nprimair: te verklaren voor recht dat de algemene bepalingen waar Sloterdam in de huurovereenkomst naar verwijst nietig, althans vernietigbaar zijn,\n\nsubsidiair: te verklaren voor recht dat de bepalingen 1.3, 1.4, 1.5, 2.3 en 20.6 onredelijk bezwarend zijn en daarom nietig, althans vernietigbaar zijn,\n\nmeer subsidiair: de boete te matigen tot nihil,\n\nmet veroordeling van Sloterdam in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.\n\n3.5.. Sloterdam voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.\n\n4. De beoordeling\n\nIn conventie\n\nAmbtshalve toetsing4.1.. In deze procedure gaat het om een overeenkomst tussen een handelaar en een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93\u002F13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). Als er oneerlijke bepalingen in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden staan, moet de kantonrechter deze vernietigen. Sloterdam mag die bepalingen dan niet gebruiken en zij mag ook geen beroep meer doen op aanvullend recht (zie ECLI:EU:C:2021:68).\n\n4.2.. Sloterdam beroept zich op hetgeen is bepaald in de artikelen 1.3, 1.4 en 20.6 van de algemene bepalingen.\n\n4.3.. \n\nIn artikel 1.4 is opgenomen:\n\n“Ingeval huurder handelt in strijd met het bepaalde in 1.3 (verbod op onderhuur dan wel ingebruikgeving aan een derde, toevoeging ktr.) verbeurt hij aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan driemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag met een minimum van € 45,- per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding wegens wanprestatie, alsmede schadevergoeding te vorderen voor zover de schade de boete overstijgt. Verder dient huurder alle daardoor verkregen inkomsten aan verhuurder af te dragen.”\n\n4.4.. \n\nEn in artikel 20.6 staat het volgende:\n\n“Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,- per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog aan die verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding of anderszins. Genoemd bedrag is gebaseerd op het prijspeil 1 januari 2003 en wordt met ingang van 1 januari 2004 jaarlijks geïndexeerd.”\n\n4.5.. Sloterdam heeft onvoldoende onderbouwd dat over deze bedingen is onderhandeld. Weliswaar heeft zij ter zitting aangevoerd dat het meesturen van de voorwaarden reeds een daad van onderhandeling is, maar zij kon desgevraagd niet beantwoorden of partijen ook over de individuele boetebepalingen hebben onderhandeld. Bij die stand van zaken is de kantonrechter van oordeel dat niet is gebleken dat over de bedingen is onderhandeld. Dat betekent dat de kantonrechter ambtshalve moet toetsen of deze bedingen eerlijk zijn.\n\n4.6.. Alvorens dat te doen heeft de kantonrechter Sloterdam tijdens de mondelinge behandeling in de gelegenheid gesteld zich daarover uit te laten. Sloterdam heeft daarop betoogd dat de bedingen eerlijk zijn. Artikel 1.4 is volgens Sloterdam voldoende gelimiteerd aangezien huurder zelf een einde kan maken aan de tekortkoming. Ook vindt er volgens Sloterdam geen cumulatie plaats van beide bedingen, omdat artikel 1.4 ziet op een bijzondere gedraging en op grond van het lex specialis principe het beding van 20.6 dan toepassing mist. Tot slot heeft Sloterdam aangevoerd dat zij zich niet tegelijkertijd op beide bedingen beroept ten aanzien van dezelfde overtreding.\n\n4.7.. De kantonrechter volgt Sloterdam daarin niet en is van oordeel dat de bedingen zoals die in de artikel 1.4 en 20.6 van de algemene bepalingen zijn neergelegd buiten toepassing moeten worden gelaten. Dat wordt hierna als volgt toegelicht.\n\n4.8.. Gelet op het Radlinger arrest (Hof van Justitie van 21 april 2016, ECLI:EU:C:2016:283) moet worden nagegaan wat het cumulatieve effect is van alle bedingen in een overeenkomst tussen een handelaar en een consument. Met andere woorden: de boetes moeten gezamenlijk beoordeeld worden. Een dergelijke beoordeling is gerechtvaardigd aangezien die bedingen in hun geheel toepasselijk zijn, ongeacht of de schuldeiser daadwerkelijk de volledige nakoming ervan nastreeft. Dat betekent dat niet relevant is dat Sloterdam zich niet tegelijkertijd op beide bedingen beroept, maar dat het erom gaat of Sloterdam zich tegelijkertijd op de bedingen kanberoepen.\n\n4.9.. Sloterdam heeft naar voren gebracht dat zij zich niet tegelijkertijd op beide bedingen kan beroepen en dat dus geen cumulatie plaatsvindt, omdat op grond van het lex specialis principe het algemene boetebeding in artikel 20.6 toepassing mist in het geval van onderhuur of ingebruikgeving. Dat ziet de kantonrechter anders. Omdat niet over de bedingen onderhandeld is, prevaleert de taalkundige uitleg. Dat geldt te meer omdat het voor een consument, uit beschermingsoogpunt, direct duidelijk moet zijn welk boetebeding wanneer van toepassing is. Uit de tekst van de algemene boetebepaling volgt dat die geldt bij iedere tekortkoming. Er is immers niet toegevoegd “voor zover geen boete is gesteld op een specifieke tekortkoming”. Dat artikel 1.4 als lex specialis moet worden gezien van artikel 20.6, in welk geval het algemene boetebeding van 20.6 niet van toepassing zou zijn, volgt dan ook niet zonder meer uit de tekst. Daarbij betrekt de kantonrechter ook nadrukkelijk in de overweging dat het doel van consumentenbescherming en richtlijn 93\u002F13 is om oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten tegen te gaan. Bij gebruikmaking van de bewoordingen zoals die in de genoemde bepalingen zijn opgenomen, valt niet uit te sluiten dat Sloterdam in of vooral ook buiten gerechte aanspraak kan maken op de boete uit de algemene boetebepaling én de specifieke boetebepaling. Voor zover Sloterdam daadwerkelijk artikel 1.4 als lex specialis heeft beoogd ten opzichte van het algemene boetebeding zoals opgenomen in artikel 20.6, had zij dit dan ook nadrukkelijk in de algemene voorwaarden moeten vermelden (bijvoorbeeld op de hiervoor genoemde wijze). Omdat zij dat niet heeft gedaan, is de kantonrechter van oordeel dat de algemene bepaling van artikel 20.6, naast het boetebeding in artikel 1.4, van toepassing is in geval van onderhuur of ingebruikgeving en dat Sloterdam zich dus op beide bepalingen zou kunnen beroepen.\n\n4.10.. Ook het verweer dat de boete van artikel 1.4 voldoende gelimiteerd is omdat de huurder zelf een einde kan maken aan de overtreding passeert de kantonrechter. Nog daargelaten dat situaties denkbaar zijn waarin de huurder niet op de hoogte is van een overtreding – in welk geval de boete oneindig doorloopt – zou die redenering in de kern betekenen dat een boetebeding in beginsel niet meer gelimiteerd hoeft te zijn; de betrokkene kan – wanneer hij daarvan wel op de hoogte is – in de meeste gevallen immers zelf een einde maken aan de tekortkoming. Daarbij komt dat het voorgaande ertoe zou leiden dat een huurder een boete van in totaal € 70,00 (te weten € 45,00 plus € 25,00) per dag verbeurt ingeval van onderhuur\u002Fingebruikgeving aan een derde, zonder dat deze boete is gemaximeerd. Daarnaast is in artikel 1.4 ook opgenomen dat deze boete geldt onverminderd het recht van verhuurder om ontbinding van de huurovereenkomst en afdracht van winst te vorderen. Ook wordt daarin de mogelijkheid gegeven om aanvullende schadevergoeding te vorderen voor zover die schade de boete overstijgt, waarmee het afwijkt van het wettelijke stelsel zoals neergelegd in artikel 6:92 lid 2 BW waarin is bepaald dat hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is, in plaats treedt van de schadevergoeding op grond van de wet. Dat betekent dat in geval van onderhuur of ingebruikgeving een huurder, naast het verlies van zijn woning, winstafdracht en aanvullende schadevergoeding, ook nog een ongelimiteerde boete boven het hoofd zou hangen. Naar het oordeel van de kantonechter wordt hierdoor het evenwicht tussen partijen aanzienlijk verstoord en komt een huurder daardoor in een zeer ongelijkwaardige positie terecht. Dat Sloterdam als verhuurder een groot belang heeft om onderhuur of ingebruikgeving doeltreffend tegen te gaan is evident, maar dat maakt nog niet dat een ongelimiteerde boete (laat staan in combinatie met de overige inhoud van artikel 1.4) het evenwicht niet zou verstoren en daarmee eerlijk wordt. Dat in dít geval de huurder reeds was verhuisd maakt dat niet anders.\n\n4.11.. De kantonrechter komt dan ook tot het slotsom dat de door Sloterdam gehanteerde bedingen zoals neergelegd in de artikelen 1.4 en 20.6 van de algemene voorwaarden, in onderlinge samenhang bezien, oneerlijk zijn. Dat betekent dat beide bedingen buiten toepassing worden gelaten. Dat geldt ten aanzien van artikel 1.4 niet alleen ten aanzien van het daarin neergelegde boetebeding, maar ook ten aanzien van het bepaalde in artikel 1.4 dat huurder alle verkregen inkomsten aan verhuurder moet afdragen en het onverminderde recht op aanvullende schadevergoeding, omdat (mede gelet op het voorgaande) deze afspraken niet los kunnen worden gezien van het overige dat in artikel 1.4 is bepaald.\n\nDe vordering4.12.. Omdat door Sloterdam gevorderde boetes gegrond zijn op oneerlijke bedingen die door de kantonrechter buiten toepassing worden gelaten, zijn de vorderingen die zien op de betaling van boetes niet toewijsbaar.\n\n4.13.. Dat geldt ook ten aanzien van de vordering tot afdracht van gemaakte winst, omdat die vordering eveneens is gebaseerd op het oneerlijk bevonden beding in artikel 1.4 van de algemene voorwaarden. Sloterdam kan op grond van de uitspraak van het Europees Hof van 27 januari 2021 (de Dexia-arresten) ook geen aanspraak maken op winstafdracht op grond van artikel 6:104 BW. Terugvallen daarop zou immers het afschrikwekkende karakter van de richtlijn ernstig verminderen. In dat geval zou voor de professionele gebruiker de noodzakelijke prikkel ontbreken om oneerlijke bedingen uit overeenkomsten met consumenten te verwijderen. Daarom bestaat voor toewijzing van de gevorderde winst geen grondslag en zal deze vordering worden afgewezen\n\n4.14.. De vordering tot verklaring voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor schade van Sloterdam is evenmin toewijsbaar. Zoals hiervoor overwogen biedt artikel 1.4, in afwijking van het wettelijk stelsel zoals neergelegd artikel 6:92 lid 2 BW, aan de verhuurder de mogelijkheid om aanvullende schadevergoeding te vorderen voor zover die schade de boete overstijgt. Daaruit volgt dat deze bepaling er mede op gericht is om schade te vergoeden. Nu artikel 1.4 in zijn geheel oneerlijk is bevonden, kan Sloterdam ook voor vergoeding van schade niet terugvallen op het wettelijke systeem. Bij die stand van zaken heeft Sloterdam geen belang bij de door haar gevorderde verklaring voor recht en zal deze vordering eveneens worden afgewezen.\n\n4.15.. Gelet op het voorgaande wordt ook de vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten afgewezen.\n\n4.16.. Sloterdam is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:\n\n- salaris gemachtigde\n\n€\n\n1.732,00\n\n(2 punten × € 866,00)\n\n- nakosten\n\n€\n\n144,00\n\n(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)\n\nTotaal\n\n€\n\n1.876,00\n\nIn reconventie4.17.. Gelet op de uitkomst in conventie, heeft [gedaagde] onvoldoende belang bij toewijzing van zijn vorderingen in reconventie, zodat deze worden afgewezen.\n\n4.18.. \n [gedaagde] wordt in de proceskosten in reconventie veroordeeld, aan de zijde van Sloterdam begroot op nihil.\n\n5. De beslissing\n\nDe kantonrechter\n\nIn conventie\n\n5.1.. wijst de vorderingen van Sloterdam af,\n\n5.2.. veroordeelt Sloterdam in de proceskosten van € 1.876,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Sloterdam niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.\n\n5.3.. veroordeelt Sloterdam in de wettelijke rente over de proceskosten, te voldoen vanaf de 15e dag na betekening van het vonnis.\n\nIn reconventie\n\n5.4.. wijst de vorderingen van [gedaagde] af,\n\n5.5.. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Sloterdam tot op heden begroot op nihil.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. M. Wiltjer en in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2026.\n\n58984","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2026:6621","2026-07-13T00:29:34.348Z",{"id":130,"ecli":131,"slug":132,"caseNumber":44,"courtId":58,"decisionDate":118,"fullText":133,"summary":44,"language":48,"source":49,"sourceUrl":134,"sourceTimestamp":86,"parsedAt":52,"updatedAt":135},"1075","ECLI:NL:RBAMS:2026:6716","ecli-nl-rbams-2026-6716","RECHTBANK AMSTERDAM\n\nCiviel recht\n\nKantonrechter\n\nZaaknummer: 11971975 \\ CV EXPL 25-16096\n\nVonnis van 25 juni 2026\n\nin de zaak van\n\n [eiser],\n\nwonende te [woonplaats 1],\n\neisende partij,\n\nhierna te noemen: [eiser],\n\ngemachtigde: mr. E.L.B. Hundscheidt,\n\ntegen\n\n [gedaagde],\n\nwonende te [woonplaats 2],\n\ngedaagde partij,\n\nhierna te noemen: [gedaagde],\n\nprocederend in persoon.\n\n1. De procedure\n\n1.1.. Het verloop van de procedure blijkt uit:\n\n- het tussenvonnis van 19 maart 2026, - de akte van [eiser], tevens houdende een voorwaardelijke vermeerdering van eis, met een productie,\n\n- de rolmededeling van 30 april 2026.\n\n1.2.. De akte die [eiser] naar aanleiding van het tussenvonnis heeft genomen is aan [gedaagde] toegestuurd. [gedaagde] is in de gelegenheid gesteld hierop te reageren, maar heeft dat niet gedaan.\n\n1.3.. \n [eiser] heeft naar aanleiding van de rolmededeling geen akte genomen.\n\n1.4.. Ten slotte is vonnis bepaald.\n\n2. De verdere beoordeling\n\n2.1.. Bij voornoemd tussenvonnis zijn partijen in de gelegenheid gesteld zich bij akte uit te laten over de oneerlijkheid en de gevolgen van het buiten toepassing laten van het in het tussenvonnis geciteerde boetebeding dat in de huurovereenkomst is opgenomen en aan de onderhavige vordering ten grondslag ligt.\n\n2.2.. \n [eiser] heeft laten weten, kort gezegd, dat [gedaagde] bij brief van 23 april 2024 in kennis is gesteld dat de huurovereenkomst tegen 23 juli 2025 zou worden beëindigd en de huurwoning zou moeten worden verlaten. [gedaagde] heeft dan ook ruim de tijd gekregen om een andere huurwoning te zoeken. [gedaagde] weigert de woning te verlaten en betaalt met ingang van 1 december 2025 ook geen gebruiksvergoeding meer voor de woning. Op dit moment bestaat er een huurachterstand van € 10.520,-, die maandelijks moet worden verhoogd met € 2.104,-. Door de houding van [gedaagde] kan [eiser] de woning niet verkopen en ook de overbruggingshypotheek niet aflossen. Ook ondervindt [eiser] bijkomende schade, waaronder een belastingaanslag van € 7.169,- voor het jaar 2024. Naar verwachting zal [eiser] dat bedrag aan belasting ook over het jaar 2025 moeten betalen. [eiser] verzoekt om toewijzing van de gevorderde schadevergoeding van € 50.000,- in verband met het onrechtmatig handelen door [gedaagde], waardoor [eiser] onevenredig financieel wordt getroffen. Mocht het beding toch oneerlijk zijn, dan verzoekt [eiser] om toewijzing van de huurachterstand, tot en met 1 april 2026 begroot op € 10.520,- alsmede ontbinding van de huurovereenkomst en toestemming voor ontruiming van de woning, aldus – steeds – [eiser].\n\n2.3.. Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de richtlijn). Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Daarbij moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten.\n\n2.4.. Gelet op het hiervoor weergegeven beoordelingskader, zijn de door [eiser] genoemde omstandigheden die zijn ontstaan na het sluiten van de huurovereenkomst, hoe vervelend deze ook voor haar zijn, niet van belang bij de oneerlijkheidstoets. Deze toets vindt immers plaats op het moment van sluiting van de overeenkomst. In dat verband heeft de kantonrechter in overweging 2.5 van het tussenvonnis al geoordeeld dat het boetebeding, zeker in combinatie met de verplichting om ook alle aanvullende schade te vergoeden, kan leiden tot een onevenredig hoge schadevergoeding. Het (onrechtmatig) handelen van [gedaagde] is daarbij niet relevant. Nu partijen niets hebben aangevoerd dat moet leiden tot een ander oordeel dan verwoord in het tussenvonnis, blijft overeind dat het boetebeding oneerlijk is en daarom buiten toepassing moet blijven. De gevorderde boete van € 50.000,- wordt dan ook afgewezen.\n\n2.5.. In haar akte verzoekt [eiser] in dat geval om toewijzing van de inmiddels ontstane huurachterstand. Dit is een wijziging van eis. Ondanks dat [eiser] naar aanleiding van de rolmededeling niet heeft laten weten waarom zij de huurachterstand, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zowel in de onderhavige procedure bij voorwaardelijke eisvermeerdering vordert alsook gelijktijdig in een afzonderlijke procedure, heeft de kantonrechter geconstateerd dat [eiser] in de afzonderlijke procedure naar aanleiding van de rolmededeling die in die zaak is uitgegaan een verzoek tot doorhaling van de procedure heeft gedaan. De andere zaak is daarmee afgedaan, zodat de voorwaardelijke eiswijziging in deze procedure zal worden toegelaten, waarbij van belang is dat [gedaagde] in de onderhavige procedure is verschenen en tegen de eiswijziging geen bezwaren kenbaar heeft gemaakt.\n\n2.6.. De (gewijzigde) eis van [eiser] is niet weersproken en kan worden toegewezen zoals hierna vermeld.\n\n2.7.. De ontruimingstermijn wordt naar vast beleid vastgesteld op 14 dagen na betekening van het vonnis.\n\n2.8.. Gelet op wat [eiser] heeft gesteld in haar akte, gaat de kantonrechter er vanuit dat zij de huur tot ontbinding vordert en een gebruiksvergoeding gelijk aan de laatst geldende huur tot aan de ontruiming. De gebruiksvergoeding na ontbinding wordt toegewezen tot en met de dag van de ontruiming. Dat wil zeggen naar rato, waarbij niet een gedeelte van de maand voor een gehele maand wordt gerekend.\n\n2.9.. \n [gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij aangemerkt en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Nu een gedeelte van de vordering is afgewezen wordt [gedaagde] veroordeeld in de proceskosten corresponderend bij het toegewezen gedeelte van de vordering. Het meer verschuldigde blijft voor rekening van [eiser]. Met inachtneming daarvan worden de proceskosten van [eiser] begroot op:\n\n- kosten van de dagvaarding\n\n€\n\n120,78\n\n- griffierecht\n\n€\n\n257,00\n\n- salaris gemachtigde\n\n€\n\n432,00\n\n(1 punt × € 432,00)\n\n- nakosten\n\n€\n\n72,00\n\n(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)\n\nTotaal\n\n€\n\n881,78\n\n3. De beslissing\n\nDe kantonrechter\n\n3.1.. ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres],\n\n3.2.. veroordeelt [gedaagde] de woning gelegen aan de [adres] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, met al het zijne en de zijnen te ontruimen en te verlaten en door overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen,\n\n3.3.. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen € 10.520,00 aan huurachterstand, berekend tot 1 mei 2026,\n\n3.4.. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen € 2.104,00 per maand vanaf 1 mei 2026 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt,\n\n3.5.. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 881,78, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis,\n\n3.6.. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,\n\n3.7.. wijst het meer of anders gevorderde af.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. E. Pennink en in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2026.\n\n991","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2026:6716","2026-07-13T00:29:02.791Z",{"id":137,"ecli":138,"slug":139,"caseNumber":44,"courtId":140,"decisionDate":70,"fullText":141,"summary":44,"language":48,"source":49,"sourceUrl":142,"sourceTimestamp":143,"parsedAt":52,"updatedAt":144},"844","ECLI:NL:RBMNE:2026:3969","ecli-nl-rbmne-2026-3969",79,"RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND\n\nCiviel recht\n\nKantonrechter\n\nZittingsplaats Almere\n\nZaaknummer: 12124131 \\ MC EXPL 26-1136\n\nVonnis van 24 juni 2026\n\nin de zaak van\n\n [eiseres] B.V,\n\ngevestigd te [plaats 1] ,\n\neisende partij,\n\nhierna te noemen: [eiseres] ,\n\ngemachtigde: mr. J.M. Koppert,\n\ntegen\n\n1. [gedaagde sub 1] ,\n\nwonende te [plaats 2] , 2. [gedaagde sub 2],\n\nwonende te [plaats 2] ,\n\ngedaagde partijen,\n\nhierna samen te noemen: [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ,\n\nprocederend in persoon.\n\n1. De procedure\n\n1.1. \n [eiseres] heeft [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op 24 februari 2026 gedagvaard voor de kantonrechter. Daarbij heeft [eiseres] zeven producties meegestuurd. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben mondeling en schriftelijk op de dagvaarding geantwoord. Daarbij hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] acht producties meegestuurd. De kantonrechter heeft besloten dat de zaak op een zitting verder besproken moet worden.\n\n1.2. De zaak is op 21 mei 2026 bij de kantonrechter besproken. Namens [eiseres] zijn haar gemachtigden de heer E.P. de Jong en mr. K. van Polen verschenen, waarnemend voor mr. Koppert. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat op de zitting is besproken.\n\n1.3. De kantonrechter heeft besloten dat schriftelijk uitspraak wordt gedaan. Dit is geen einduitspraak, maar een tussenuitspraak.\n\n2. De kern van de zaak\n\n2.1. Deze zaak gaat over de betaling van servicekostenafrekeningen van de jaren 2022 en 2023 (hierna: de afrekeningen). [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] huurden tot 2 januari 2023 het appartement aan de [adres] in [plaats 2] (hierna: het gehuurde) van [eiseres] . [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] willen de afrekeningen wel betalen, maar zij willen eerst uitleg krijgen over een aantal kostenposten in de afrekeningen. De vraag die centraal staat is of [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] (een deel van) de afrekeningen moeten betalen.\n\n2.2. De kantonrechter kan op basis van de stukken van partijen en dat wat op de zitting is besproken nog geen eindvonnis wijzen. De kantonrechter heeft nadere informatie nodig. Hierna wordt dit uitgelegd.\n\n3. Opmerking vooraf\n\n3.1. De kostenposten op de afrekeningen zijn niet één op één te herleiden naar de opgesomde posten in artikel 7 van de huurovereenkomst (hierna: artikel 7). Het is dan ook begrijpelijk dat de afrekeningen bij [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vragen oproepen en dat zij twijfelen aan de juistheid van de afrekeningen. Sterker nog, [eiseres] heeft op de zitting toegegeven dat zij met al haar (96) huurders in het complex in geschil is over de juistheid van de afrekeningen. Volgens [eiseres] kloppen de afrekeningen wel maar wordt de onduidelijkheid veroorzaakt door het systeem dat zij gebruikt voor het opmaken van de afrekeningen en is het lastig om het systeem aan te passen. Gelet op de vele signalen van huurders dat de afrekeningen niet juist of onduidelijk zijn, valt niet te begrijpen dat [eiseres] niet bij zichzelf te rade gaat. De kantonrechter geeft [eiseres] ernstig in overweging de afrekeningen in het vervolg zo in te richten dat de daarin genoemde kostenposten overeenkomen met die in artikel 7 dan wel de afrekeningen te voorzien van een toelichting, om discussie met en rechtszaken tegen haar (voormalige) huurders over de afrekeningen in de toekomst te voorkomen. Dit mag van een (professioneel) verhuurder worden verwacht.\n\n4. De beoordeling\n\nDe afrekeningen\n\n4.1. \n [eiseres] vordert in deze procedure betaling van de afrekeningen over de jaren 2022 en 2023. Zij heeft daarvoor [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de volgende afrekeningen gezonden.\n\nDe afrekening van het jaar 2022\n\nDe afrekening van het jaar 2023\n\nHet verweer van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2]\n\n4.2. \n [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn het niet volledig eens met de afrekeningen. Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn de kostenposten voor ‘gas’, ‘schoonmaakkosten’ en ‘huismeesterkosten’ onterecht in rekening gebracht. Die kostenposten worden namelijk niet in artikel 7 als servicekosten genoemd. Zij menen dan ook dat deze kosten op de betreffende afrekeningen op het gevorderde bedrag in mindering moeten worden gebracht.\n\nDe niet betwiste kostenposten in de afrekeningen van de jaren 2022 en 2023\n\n4.3. \n [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben alleen de kostenposten voor ‘gas’, ‘schoonmaakkosten’ en ‘huismeesterkosten’ betwist. Alle andere kostenposten (‘onderhoud buitenruimte’, ‘glasverzekering’, ‘internet en tv’, ‘verbruik electra’en ‘administratiekosten’) hebben zij niet betwist. Daarom moeten zij deze kostenposten betalen, wat neerkomt op de volgende bedragen:\n\nAfrekening van het jaar 2022:\n\nOnderhoud buitenruimte € 31,07\n\nGlasverzekering € 14,86\n\nInternet en TV € 106,38\n\nVerbruik electra € 692,04\n\nAdministratiekosten € 88,65\n\nTotaal € 933,00\n\nAfrekening van het jaar 2023:\n\nOnderhoud lift € 0,18\n\nOnderhoud buitenruimte € 0,25\n\nGlasverzekering € 0,08\n\nInternet en TV € 0,99\n\nVerbruik electra € 0,34 -\u002F-\n\nAdministratiekosten € 7,50\n\nTotaal € 8,66\n\nDe betwiste kostenposten in de afrekening van de jaren 2022 en 2023\n\n4.4. \n\nIn de huurovereenkomst tussen partijen is het volgende bepaald over wat onder de\n\nservicekosten vallen:\n\n‘4. Betalingsverplichting, betaalperiode\n\n(…)\n\n4.5.. \n\nPer betaalperiode van 3 maanden bedraagt de huursom:\n\n- de huurprijs € 3.150,00\n\n- het voorschot op de vergoeding in verband met levering van elektriciteit € 90,00\n\n- het voorschot op de vergoeding in verband met levering stadsverwarming € 90,00\n\n- het voorschot op de vergoeding in verband met levering van water € 15,00\n\n- *het voorschot op de vergoeding voor de overige zaken en diensten\n\n die geleverd worden in verband met de bewoning van het gehuurde\n\n (zie artikel 7 Servicekosten voor specificatie) € 30,00\n\nZodat huurder in totaal heeft te voldoen € 3.375,00\n\n(…)\n\n* genoemde voorschotbedragen zijn gebaseerd op de te verwachte kostprijs van het product\u002Fde dienstverlening over een volledig kalenderjaar. Deze voorschotbedragen zullen indien nodig jaarlijks worden heroverwogen en geïndexeerd. Ook wanneer binnen een huurperiode een of meerdere posten (nog) niet van toepassing zijn (geweest), worden deze kosten naar rato in rekening gebracht bij alle huurder in het object.\n\n(…)\n\n7.Servicekosten\n\nVerhuurder zal zorgdragen voor de levering van de volgende zaken en diensten in verband met de bewoning van het gehuurde:\n\n- glasbreuk gezamenlijke ruimte,\n\n- rioolontstopping gezamenlijke ruimte,\n\n- onderhoud bestrating,\n\n- bijvullen cv-installatie\u002Fboiler,\n\n- onderhoud stadsverwarming,\n\n- schoonmaken goten en afvoeren,\n\n- onderhoud en reparatie van kranen, algemene ruimte,\n\n- vervangen filters mechanische installaties,\n\n- administratiekosten 5%,\n\n- onderhoud en keuring brandhaspels,\n\n- onderhoud en keuring noodverlichting,\n\n- onderhoud en vervangen zekeringen algemene ruimte.\n\n(…)\n\n* De betwiste kostenposten: gas, schoonmaakkosten en huismeesterkosten\n\n4.5. \n [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn het niet eens met de in rekening gebrachte kosten voor ‘gas’. Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] is ‘gas’ in hun huurovereenkomst doorgestreept en mogen die kosten om die reden niet bij hen in rekening worden gebracht. Zij willen dat de afrekeningen met € 1.091,03 worden verminderd. Daarnaast worden de ‘schoonmaakkosten’ ende ‘huismeesterkosten’niet in artikel 7 als servicekosten genoemd. Ook is er nooit over de‘huismeesterkosten’gecorrespondeerd. Deze kosten moeten daarom ook in mindering worden gebracht, aldus [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] .\n\n4.6. Het is juist dat ‘gas’ in de huurovereenkomst is doorgestreept. ‘Gas’ wordt verder niet als servicekosten en\u002Fof levering van diensten genoemd. Op de zitting heeft [eiseres] toegelicht dat geen sprake is van levering van ‘gas’ in het complex waartoe het gehuurde behoort, maar dat in plaats daarvan ‘stadsverwarming’ wordt geleverd (artikel 4.5. van de huurovereenkomst). Waar in de afrekeningen ‘gas’ staat, wordt dus ‘stadsverwarming’ bedoeld. Hoewel de kantonrechter deze uitleg kan volgen, onderbouwt [eiseres] haar uitleg niet met stukken.\n\n4.7. Ook de in de afrekeningen opgevoerde ‘schoonmaakkosten’ en ‘huismeesterkosten’ worden niet als zodanig in artikel 7 genoemd. In artikel 7 wordt alleen ‘schoonmaken goten en afvoeren’ genoemd. Onduidelijk is of de in rekening gebrachte ‘schoonmaakkosten’ alleen zien op kosten voor ‘schoonmaken goten en afvoeren’ of dat ook andere schoonmaakkosten in rekening zijn gebracht. Ook is onduidelijk wat onder ‘huismeesterkosten’ valt. Op de zitting heeft [eiseres] weliswaar toegelicht dat het deels gaat om de standaardwerkzaamheden, zoals onderhoud van de cv-installatie, standaardkeuringen en het vervangen van filters, maar [eiseres] heeft dat op geen enkele wijze onderbouwd.\n\n4.8. Op basis van wat [eiseres] in het geding heeft gebracht kan de kantonrechter niet beoordelen en vaststellen of de in rekening gebrachte kosten voor ‘gas’, de ‘schoonmaakkosten’ en ‘huismeesterkosten’ juist zijn. De overgelegde afrekeningen zijn onvoldoende om vast te kunnen stellen of de betwiste kostenposten juist zijn, omdat de toelichting op en de onderliggende stukken van die betwiste kostenposten ontbreekt. Het is onbegrijpelijk dat [eiseres] deze stukken in aanloop naar de zitting niet alsnog in het geding heeft gebracht en vasthoudt aan haar standpunt dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] volgens vaste jurisprudentie alleen een inzagerecht hebben. [eiseres] miskent hiermee dat de stukken nodig zijn voor de beoordeling van (de juistheid van) de vordering door de kantonrechter en dat terwijl [eiseres] aangeeft dat zij de stukken paraat heeft en deze kunnen worden ingezien en\u002Fof geraadpleegd.\n\n4.9. \n [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] geven sinds 2023 bij herhaling aan te willen betalen, maar alleen wat zij op grond van de huurovereenkomst, de toepasselijke verdeelsleutels en het daadwerkelijke verbruik moeten betalen. Om dit te controleren hebben zij bij herhaling gevraagd om een onderbouwing van de afrekeningen. [eiseres] heeft daar nooit adequaat op gereageerd, tot de brief van haar gemachtigde van 16 januari 2026, al is bij die brief ook geen onderbouwing of toelichting gegeven. Het had [eiseres] , gelet op de vele verzoeken van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] sinds 2023, gesierd in dit geval een uitzondering te maken en de stukken wel aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] toe te zenden en hierover duidelijkheid te verschaffen alvorens een rechtszaak te starten.\n\nAkte uitlaten [eiseres] : inlichtingen geven\n\n4.10. Omdat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op de zitting hebben herhaald te willen betalen, vindt de kantonrechter het van belang dat [eiseres] een toelichting geeft op de afrekeningen en de onderliggende stukken bij de betwiste kostenposten in het geding brengt, zodat de juistheid van de afrekeningen kan worden vastgesteld. De kantonrechter draagt [eiseres] daarom op grond van artikel 22 van Wetboek Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) op om bij akte een toelichting te geven en\u002Fof de volgende stukken in het geding te brengen:\n\nTen aanzien van de kosten voor ‘gas’:\n\n- een toelichting op en onderbouwing van haar standpunt dat de gevorderde kostenpost ‘gas’ ziet op de levering van ‘stadsverwarming’ en een toelichting op en onderbouwing van de stijging van deze kosten;\n\n- een kostenberekening voor ‘gas’ van het jaar 2022 en de onderliggende stukken. Uit de berekening moet volgen hoe het bedrag van € 17.480,39 aan ‘energiekosten gas (vaste kosten 35% aantallen)’ en het bedrag van € 32.463,58 aan ‘energiekosten gas (variabele kosten 65% VVO)’ zijn opgebouwd en welke verdeelsleutel van toepassing is. De bijbehorende onderliggende stukken (bijvoorbeeld facturen) moeten in verband met de controleerbaarheid op dezelfde volgorde liggen als de opbouw van de kostenberekening.\n\n- een kostenberekening voor ‘gas’ van het jaar 2023 en de onderliggende stukken. Uit de berekening moet volgen hoe het bedrag van € 21.008,50 aan ‘energiekosten gas (vaste kosten 35% aantallen)’ en het bedrag van € 39.015,78 aan ‘energiekosten gas (variabele kosten 65% VVO)’ zijn opgebouwd en welke verdeelsleutel van toepassing is. De bijbehorende onderliggende stukken moeten in verband met de controleerbaarheid op dezelfde volgorde liggen.\n\nTen aanzien van de ‘schoonmaakkosten’:\n\n- een toelichting op wat onder de ‘schoonmaakkosten’ valt en waar dat uit blijkt (de grondslag);\n\n- een berekening van de ‘schoonmaakkosten’ van het jaar 2022 en de onderliggende stukken. Uit de berekening moet volgen hoe het totaalbedrag van € 9.814,28 aan ‘schoonmaakkosten’ is opgebouwd. De bijbehorende onderliggende stukken van de gemaakte en door [eiseres] betaalde schoonmaakkosten (bijvoorbeeld facturen) moeten in verband met de controleerbaarheid op dezelfde volgorde liggen als de opbouw van de kostenberekening.\n\n- een berekening van de ‘schoonmaakkosten’ van het jaar 2023 en de onderliggende stukken. Uit de berekening moet volgen hoe het totaalbedrag van € 8.450,15 aan ‘schoonmaakkosten’ is opgebouwd. De bijbehorende onderliggende stukken van de gemaakte en betaalde schoonmaakkosten (bijvoorbeeld facturen) moeten in verband met de controleerbaarheid op dezelfde volgorde liggen als de opbouw van de kostenberekening.\n\nTen aanzien van de ‘huismeesterkosten’:\n\n- een toelichting op wat onder de ‘huismeesterkosten’ valt en waar dat uit blijkt (de grondslag);\n\n- een berekening van de ‘huismeesterkosten’ van het jaar 2022 en de onderliggende stukken: uit de berekening moet volgen hoe het totaalbedrag van € 12.831,00 aan ‘huismeesterkosten’ is opgebouwd. De bijbehorende onderliggende stukken (bijvoorbeeld facturen) moeten in verband met de controleerbaarheid op dezelfde volgorde liggen als de opbouw van de kostenberekening.\n\n- een berekening van de ‘huismeesterkosten’ van het jaar 2023 en de onderliggende stukken: uit de berekening moet volgen hoe het totaalbedrag van € 5.759,60 aan ‘huismeesterkosten’ is opgebouwd. De bijbehorende onderliggende stukken (bijvoorbeeld facturen) moeten in verband met de controleerbaarheid op dezelfde volgorde liggen als de opbouw van de kostenberekening.\n\nDe gevolgen van het niet nemen van de akte door [eiseres]\n\n4.11. De kantonrechter wijst [eiseres] erop dat als [eiseres] nalaat de akte te nemen, vergoeding van de betwiste posten ten aanzien van ‘gas’, ‘schoonmaakkosten’ en de ‘huismeesterkosten’ zullen worden afgewezen, omdat in dat geval niet vast is komen te staan dat [eiseres] op grond van de huurovereenkomst deze voornoemde kostenposten bij [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in rekening had mogen brengen.\n\nAkte uitlaten [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2]\n\n4.12. Als [eiseres] een akte neemt, worden [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] daarna in de gelegenheid gesteld om daarop – eveneens bij akte – te reageren.\n\nDe betaalde en\u002Fof in rekening gebrachte voorschotten\n\n4.13. De betaalde en\u002Fof in rekening gebrachte voorschotten van de jaren 2022 en 2023 zullen, voor zover dat niet reeds uit de berekening en toelichting van [eiseres] blijkt, op de aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] door te belasten bedragen in mindering gebracht worden. De hoogte van de toewijsbare hoofdsom, zal in het eindvonnis worden vastgesteld.\n\nHet verdere verloop van de procedure\n\n4.14. De kantonrechter houdt iedere verdere beslissing aan in afwachting van de te nemen aktes.\n\n5. De beslissing\n\nDe kantonrechter\n\n5.1. verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 22 juli 2026 om 11.00 uurvoor akte uitlaten aan de zijde van [eiseres] zoals in r.o. 4.10. is bepaald;\n\n5.2. verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 19 augustus 2026 om 11.00 uurvoor antwoordakte aan de zijde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] .\n\n5.3. houdt iedere verdere beslissing aan.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. drs. B.G.W.P. Heijne en in het openbaar uitgesproken op 24 juni 2026.\n\nHHt\u002F32728","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBMNE:2026:3969","2026-07-05T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:28:50.818Z",{"id":146,"ecli":147,"slug":148,"caseNumber":44,"courtId":117,"decisionDate":70,"fullText":149,"summary":44,"language":48,"source":49,"sourceUrl":150,"sourceTimestamp":59,"parsedAt":52,"updatedAt":151},"1834","ECLI:NL:RBGEL:2026:5160","ecli-nl-rbgel-2026-5160","RECHTBANK GELDERLAND\n\nCiviel recht\n\nKantonrechter\n\nZittingsplaats Zutphen\n\nZaaknummer: 12018926 \\ CV EXPL 25-3465\n\nVonnis van 24 juni 2026\n\nin de zaak van\n\n [naam eiser],\n\nte [woonplaats] ,\n\neisende partij,\n\nhierna te noemen: [de eiser] ,\n\ngemachtigde: mr. K. Colakoglu,\n\ntegen\n\n [naam gedaagde],\n\nte [woonplaats] ,\n\ngedaagde partij,\n\nhierna te noemen: [de gedaagde] ,\n\ngemachtigde: mr. M.H. Hogeman.\n\n1. De procedure\n\n1.1.. Het verloop van de procedure blijkt uit:\n\n- het tussenvonnis van 4 maart 2026,\n\n- de voorafgaand aan de mondelinge behandeling door mr. Hogeman overgelegde aanvullende productie,\n\n- de mondelinge behandeling van 26 mei 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.\n\n1.2.. Ten slotte is vonnis bepaald.\n\n2. De feiten\n\n2.1.. \n [de gedaagde] is eigenaar van een bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] . [de gedaagde] heeft in het verleden een winkel in deze bedrijfsruimte geëxploiteerd.\n\n2.2.. Partijen hebben een huurovereenkomst met elkaar gesloten op grond waarvan [de gedaagde] met ingang van 1 januari 2024 voormelde bedrijfsruimte (hierna: het gehuurde) casco verhuurt aan [de eiser] voor een periode van tien jaar voor een huurprijs van € 15.000,00 per jaar.\n\n2.3.. \n\nOp de huurovereenkomst zijn de ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. Artikel 13.3 van de algemene bepalingen luidt als volgt:\n\n“Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade als gevolg van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek.”\n\n2.4.. Het gehuurde heeft een kelder onder de gehele begane grond. De kelder bestaat uit twee ruimtes, een grote ruimte waar de trap op uitkomt en een kleine ruimte. In de kleine ruimte staat een compressor voor de waterafvalscheiding en is een professionele afzuiginstallatie aanwezig.\n\n2.5.. Op 2 of 3 januari 2024 is de kelder onder water komen te staan. Kort hierna heeft [vochtweringsbedrijf] Vochtbestrijding B.V. (hierna: [vochtweringsbedrijf] ) in opdracht van [de gedaagde] de kelder met een waterstofzuiger en bouwdrogers droog gemaakt.\n\n2.6.. Begin 2024 heeft [de gedaagde] het gehuurde met toestemming van [de eiser] verbouwd tot een tandartspraktijk.\n\n2.7.. In maart 2024 heeft [vochtweringsbedrijf] de kelder gesaneerd. Daarbij heeft zij een bekuiping, vochtwerende mortel, aquastuc op de wanden en een vloeistofdichte vloer in de kelder aangebracht.\n\n2.8.. In april en mei 2024 is tussen partijen discussie ontstaan over de uitvoering van de verdere herstelwerkzaamheden in de kelder, bestaande uit het sauzen, het aanleggen van extra ventilatie en het aanbrengen van twee radiatoren in de kelder. [de eiser] heeft aangegeven eerst de kelder te willen laten beoordelen door een deskundige voordat in deze ruimte verdere werkzaamheden worden verricht.\n\n2.9.. \n\nOp 1 oktober 2024 heeft Bureau voor Bouwpathologie in opdracht van [de eiser] de kelder van het gehuurde onderzocht. In de daarvan opgestelde rapportage van 27 november 2024 is onder meer het volgende vermeld:\n\n“(…)\n\nWAARNEMINGEN\n\n(…)\n\nKleine kelderruimte\n\n6. De vloer is zichtbaar verkleurd door vocht (…)\n\n7. De wanden hebben vochtschade (…)\n\n8. De wanden zijn over verschillende plekken aan de onderzijde nat gemeten (…)\n\n9. De vloer is nat gemeten (…)\n\n10. Aan de bovenzijde is zichtbaar dat de aangebrachte stuclaag stopt (…)\n\n11. De aangebrachte stuclaag is ook niet aangebracht bij de riolerings- en verwarmingsbuizen (…)\n\n12. De wand waar geen laag stucwerk is aangebracht meet nat tot zeer nat (…)\n\n(…)\n\n14. De relatieve luchtvochtigheid in de kleine ruimte is 84,8 % gemeten (…)\n\n(…)\n\nGrote kelderruimte\n\n18. De wanden hebben vochtschade (…)\n\n19. De vloer heeft zoutuitslag (…)\n\n(…)\n\n21. De wanden zijn over verschillende plekken aan de onderzijde vochtig tot nat gemeten en verder naar boven droog tot vochtig (…)\n\n22. Het kalkzandsteen buitenspouwblad is nat (…)\n\n24. Er zijn voldoende ventilatieopeningen in de gevel (…)\n\n25. Aan de bovenzijde is zichtbaar dat de aangebrachte stuclaag stopt (…)\n\n26. De relatieve luchtvochtigheid in de grote ruimte is 84,0% gemeten (…)\n\nBuitenzijde\n\n27. Aan de buitenzijde zijn de ventilatieopeningen van de kelder zichtbaar afgedekt met een rooster (…)\n\nVRAAGBEANTWOORDING\n\n(…)\n\nVraag 1:\n\nWaardoor is de waterschade ontstaan, waardoor er lekkages zijn en er zich ook vocht en schimmel vorm?\n\nAntwoord:\n\nUit de bouwaanvraag d.d. 13 april 1987 blijkt dat er oorspronkelijk geen kelder onder de winkelruimte was bedoelt. Er zijn geen gegevens over de kelder op de bouwaanvraagtekeningen bekent. In Advies konstructie van [naam] d.d. 2 maart 1987 staat een doorsnede en berekening van de kelder (bijlage 2). Tijdens het onderzoek was zichtbaar dat de kelderwand opgebouwd is uit twee kalkzandsteenwanden met een ps isolatie strak ertussen. Uit de doorsnede is op te maken dat de kelder gebouwd is op een betonnen plaat met massief gemetselde wanden tot een bepaalde hoogte, wat overgaat in een spouwmuurconstructie. Op het binnenspouwblad ligt de begane grond vloer. Het grondwater zit op 1,6 meter onder maaiveld. De kelderwanden zijn aan de binnenzijde waterdicht gemaakt met cementstuc.\n\nEr zijn op twee plekken lekkages te herleiden in de kelder:\n\nOp maaiveldhoogte zijn er aan de buitenzijde gevelopeningen welke uitkomen in de spouw en bij openingen in het binnenspouwblad welke zorgen voor de ventilatie in de kelder. Op de ontvangen foto’s is de toestand te zien voor de werkzaamheden. Hierop is duidelijk een lijn te zien met natte wanden onder de lijn en droge wanden boven de lijn. De lijn is de overgang van de massief gemetselde wand op de spouwconstructie. Het hemelwater kan via de ventilatieopeningen de spouwconstructie in, maar ook door vochtdoorslag. Het hemelwater kan niet de spouw uit en hoopt zich aan de onderzijde op in de spouw. Het hemelwater trekt in en door het massief gemetselde wanden als een spons. De cementstuc moet voor de waterdichting zorgen. Dit functioneert niet naar behoren, waardoor de kelderwanden vochtig zijn en er schimmel kan ontstaan. Tijdens de herstelwerkzaamheden is AquaStuc gipspleister op de cementstuc aangebracht. AquaStuc pleister is speciaal voor natte ruimtes en is waterafstotend, maar zorgt niet voor de waterdichting.\n\nDe kim is niet waterdicht, waardoor het grondwater tussen de kelderplaat en de massief gemetselde wand door kan. Dit zorgt voor de natte kelderplaat tegen en rondom de wanden en de zoutafzetting op de kelderplaat.\n\nVraag 2:\n\nWat zijn de kosten voor herstel en\u002F of eventueel hersteladvies is?\n\nAntwoord:\n\nDoor de aanwezige PS isolatie in de spouw kan er geen waterdichte kering en spouwlood op maaiveldhoogte gemaakt worden. Een vlakafdichting aan de buitenzijde is niet mogelijk, omdat de kelder niet volledig vrij gegraven kan worden. Daarom is de mogelijke hersteloptie alleen een gietafdichting aan de binnenzijde. Deze methode wordt gekozen bij kalkzandsteen. Kalkzandsteen is niet of nauwelijks geschikt om een afdichtingslaag op aan te brengen. Deze steen accepteert geen primers. Er wordt bij deze methode een muur aan de binnenzijde tegen de wand gemetseld. De ruimte tussen de twee muren wordt gevuld met waterdichte gietmortel. De kelderruimte wordt hierdoor welk kleiner. De nieuwe kelderwanden moeten na de werkzaamheden worden gestuct en gesausd.\n\nDe kosten voor bovenstaande werkzaamheden worden geraamd op€ 73.500,- excl. B.T.W..\n\n2.10.. \n\nIn maart 2025 hebben [vochtweringsbedrijf] en [bedrijf] B.V. (hierna: [bedrijf] ) een onderzoek uitgevoerd naar de door [de eiser] gestelde vochtproblemen in de kelder. Bij brief van 10 april 2025 heeft [vochtweringsbedrijf] daarover aan [de gedaagde] bericht:\n\n“(…)\n\n1. Algemeen\n\n(…) De kelder is in mei 2024 opgeleverd zonder vochtproblemen. Tijdens dit onderzoek zijn uitgebreide vochtmetingen en thermografische inspecties verricht. De toegestane vochtwaarde van 12,8% is alleen overschreden in de kleine ruimte waar tandarts apparatuur staat die veel vocht uitstoot.\n\n2. Bevindingen\n\n Kimnaden zijn visueel onderzocht en met thermovisuele apparatuur. Er is géén lekkage waargenomen. De kimnaden zijn droog.\n\n De muren zijn blok voor blok gemeten met een vochtmeter en gescand met thermovisuele apparatuur. Ook hier is géén vocht vastgesteld. De muren zijn droog en daarmee is de conclusie dat de schimmelvorming het gevolg zou zijn van optrekkend vocht niet houdbaar.\n\n Vloer is eveneens over een langere periode middels een datalog stabiel gemeten, zonder signalen van optrekkend vocht.\n\n Ventilatie en verwarming zijn cruciale factoren: meetapparatuur (…) registreerde tussen 3 en 17 maart een gemiddelde temperatuur van 14,8 °C en een relatieve luchtvochtigheid van ca. 65%. Dit zijn suboptimale waarden voor een kelderruimte. Volgens de richtlijnen dient de temperatuur minimaal 18°C à 19°C te bedragen, ook is de luchtvochtigheid te hoog, deze zou rond de 50 tot max 55% mogen liggen.\n\n De vloerverwarming is aanwezig, maar wordt niet gebruikt door de huurder.\n\n De professionele ventilatie is uitgeschakeld door huurder. Hierdoor kan vochtige lucht niet worden afgevoerd, wat schimmelgroei in de hand werkt.\n\n In de ruimte met de tandartsmachine stijgt de luchtvochtigheid bij gebruik zelfs naar 74% (…) – wederom zonder afvoermechanisme vanwege de niet-functionerende ventilatie.\n\n3. Toelichting op de conclusies in het rapporthet rapport van Bureau voor Bouwpathologie, toevoeging kantonrechter]\n\nHet rapport stelt dat de kelderwand vocht doorlaat vanwege een gebrekkige binnenafdichting. Echter:\n\n Er is geen sprake van lekkage of optrekkend vocht zoals het rapport beweert.\n\n De schade die zichtbaar is, is veroorzaakt door interne factoren zoals onvoldoende ventilatie en verwarming.\n\n De aangebracht stuclaag en kitnaden zijn correct uitgevoerd en functioneren naar behoren. Er is geen visuele of meetbare schade aan deze afdichting.\n\n Het loslatende schilderwerk wordt veroorzaakt door schimmelvorming. Deze is mogelijk door de lage temperatuur, gebrekkige ventilatie en hoge luchtvochtigheid.\n\n4. Verantwoording en hersteladvies\n\nDe huidige situatie is het gevolg van het gedrag van de huurder:\n\n Het uitzetten van de ventilatie\n\n Het niet activeren van de vloerverwarming\n\n Het structureel niet openen van de trapdeur, waardoor luchtcirculatie wordt belemmerd\n\nOnder de huidige omstandigheden is sprake van gebruiksschade en achterstallig onderhoud door de huurder. Er is geen sprake van constructieve gebreken of gebrekkige waterafdichting.\n\n(…)”\n\n3. Het geschil\n\n3.1.. \n [de eiser] vordert, samengevat, dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:\n\n1. [de gedaagde] zal veroordelen om de gebreken aan\u002Fin het gehuurde zoals omschreven in het rapport van Bureau voor Bouwpathologie d.d. 27 november 2024 volledig en duurzaam te herstellen, uiterlijk binnen een termijn van één maand na betekening van het in deze te wijzen vonnis,\n\n2. de huurprijs van het gehuurde met ingang van 1 januari 2024, of een nader door de kantonrechter te bepalen datum, te verminderen met 25% of een nader door de kantonrechter vast te stellen percentage, tot en met het daadwerkelijk herstel van de genoemde gebreken,\n\n3. [de gedaagde] zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 7.524,62, vermeerderd met de wettelijk rente vanaf de respectievelijke vervaldata, 4. [de gedaagde] zal veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente.\n\n3.2.. \n [de gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [de eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [de eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [de eiser] in de kosten van deze procedure.\n\n3.3.. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.\n\n4. De beoordeling\n\n4.1.. \n [de eiser] stelt zich op het standpunt dat het gehuurde diverse gebreken heeft en vordert in deze procedure herstel van die gebreken (artikel 7:206 BW), een vermindering van de huurprijs tot het moment dat de gestelde gebreken door [de gedaagde] zijn verholpen (artikel 7:207 BW) en vergoeding van de schade die [de eiser] stelt te hebben geleden (7:208 BW).\n\n4.2.. Allereerst moet worden beoordeeld of sprake is van één of meerdere gebreken aan het gehuurde als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. In dit artikel is een gebrek omschreven als een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. De vraag of sprake is van een gebrek moet aan de hand van objectieve verifieerbare feitelijke gegevens worden vastgesteld.\n\n4.3.. \n [de eiser] stelt dat de kelder van het gehuurde ernstige gebreken heeft, namelijk vochtproblemen, lekkages en schimmelvorming. [de gedaagde] betwist dit en voert daartoe aan dat de muren van de kelder droog zijn en dat de hoge luchtvochtigheid in de kelder wordt veroorzaakt omdat [de eiser] het gehuurde onvoldoende verwarmt en ventileert.\n\n4.4.. De stelplicht en bewijslast van de stelling dat sprake is van lekkages en optrekkend vocht in de kelder, rusten op [de eiser] omdat zij zich op de rechtsgevolgen van die stelling beroept. [de eiser] heeft ter onderbouwing van de gestelde gebreken de rapportage van 27 november 2024 van Bureau voor Bouwpathologie (zie hiervoor 2.9.) overgelegd. Daarin is, kort gezegd, vermeld dat tijdens het onderzoek ter plaatse op 1 oktober 2024 de wanden en vloer in de kelder vochtig tot nat zijn gemeten en dat waterschade in de kelder is ontstaan omdat enerzijds hemelwater via de ventilatieopeningen in de spouwconstructie van de kelder terechtkomt en anderzijds hemelwater door de buitenmuren naar binnen trekt (optrekkend vocht).\n\n4.5.. \n [de gedaagde] betwist de juistheid van de bevindingen van Bureau voor Bouwpathologie. Ter onderbouwing van die betwisting verwijst zij naar de brief van 10 april 2025 van [vochtweringsbedrijf] (zie hiervoor 2.10.). In deze brief is, kort gezegd, vermeld dat [vochtweringsbedrijf] en [bedrijf] tijdens een verrichte contra-expertise in maart 2025 geen lekkages en vocht in de wanden of vloer hebben waargenomen en dat de zichtbare waterschade in de kelder wordt veroorzaakt door onvoldoende ventilatie en verwarming door [de eiser] .\n\n4.6.. De kantonrechter is van oordeel dat [de gedaagde] de juistheid van de bevindingen van Bureau voor Bouwpathologie voldoende gemotiveerd heeft weersproken door het laten uitvoeren van een contra-expertise door [vochtweringsbedrijf] en [bedrijf] . Het bewijs van de stelling dat in de kelder van het gehuurde sprake is van lekkages en optrekkend vocht, is daarom niet reeds op voorhand geleverd op grond van de door [de eiser] overgelegde rapportage van Bureau voor Bouwpathologie. Omdat evenmin uit de overige door [de eiser] overgelegde stukken voldoende bewijs is te putten, zal zij conform het door haar gedane aanbod tot bewijslevering worden toegelaten van haar stelling dat sprake is van lekkages en optrekkend vocht in de kelder.\n\n4.7.. Het ligt in de rede dat, gelet op de aard van het door [de eiser] te leveren bewijs, een deskundigenbericht wordt ingewonnen. Een onafhankelijke deskundige kan beoordelen of en in hoeverre sprake is van lekkages en optrekkend vocht in de kelder en zo ja, op welke wijze en tegen welke kosten deze gebreken hersteld kunnen worden. Alvorens tot benoeming van een deskundige wordt overgegaan, zal de kantonrechter de zaak naar de hierna te melden rol verwijzen opdat partijen zich kunnen uitlaten over de wenselijkheid van het deskundigenonderzoek, de persoon\u002Fpersonen van de te benoemen deskundige(n) en de aan deze voor te leggen vragen. Indien partijen zich wensen uit te laten over de persoon\u002Fpersonen van de te benoemen deskundige(n), wordt van partijen verwacht dat zij daarover met elkaar zullen overleggen en dat zij zoveel mogelijk een met elkaar overeenstemmend voorstel zullen voorleggen.\n\n4.8.. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.\n\n5. De beslissing\n\nDe kantonrechter\n\n5.1.. verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 22 juli 2026voor het nemen van een akte door beide partijen als bedoeld in r.o. 4.7.,\n\n5.2.. houdt iedere verdere beslissing aan.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. I.C.J.I.M. van Dorp en in het openbaar uitgesproken op 24 juni 2026.\n\nlt","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBGEL:2026:5160","2026-07-13T00:29:41.097Z",{"id":153,"ecli":154,"slug":155,"caseNumber":44,"courtId":156,"decisionDate":157,"fullText":158,"summary":44,"language":48,"source":49,"sourceUrl":159,"sourceTimestamp":95,"parsedAt":52,"updatedAt":160},"897","ECLI:NL:RBROT:2026:7465","ecli-nl-rbrot-2026-7465",61,"2026-06-23T00:00:00.000Z","RECHTBANK ROTTERDAM\n\nlocatie Rotterdam\n\ndatum uitspraak: 23 juni 2026\n\nBeschikking van de kantonrechter\n\nin de zaak met zaaknummer 11570718 VZ VERZ 25-1262\n\nvan\n\n [bedrijf 1] B.V.,\n\ngevestigd in [plaats] ,\n\nverzoekster,\n\nvoormalig gemachtigden: mrs. R.J.G. Bäcker en D.H.P. Groen,\n\nhuidige gemachtigden: mrs. R.J.G. Bäcker en K.H.M Brackel,\n\ntegen\n\nde publiekrechtelijke rechtspersoon\n\nGemeente Rotterdam,\n\nzetelend in Rotterdam ,\n\nverweerder,\n\ngemachtigde: mr. N.C. van Eck,\n\nen in de zaak met zaaknummer 11993851 VZ VERZ 25-7082\n\nvan\n\n [bedrijf 1] B.V.,\n\ngevestigd in [plaats] ,\n\nverzoekster,\n\ngemachtigden: mrs. R.J.G. Bäcker en K.H.M Brackel,\n\ntegen\n\nde publiekrechtelijke rechtspersoon\n\nGemeente Rotterdam,\n\nzetelend in Rotterdam ,\n\nverweerder,\n\ngemachtigde: mr. N.C. van Eck.\n\nDe partijen worden hierna ‘ [verzoekster] ’ en ‘ [verweerder] ’ genoemd.\n\n1. De procedures1.1.. Het verloop van de procedures blijkt uit:\n\nhet verzoekschrift met bijlagen (ontvangen op 28 februari 2025), geregistreerd onder zaaknummer 11570718 VZ VERZ 25-1262;\n\nhet verweerschrift met bijlagen in reactie op dat verzoekschrift;\n\nde spreekaantekeningen van mr. Brackel met bijlage voor de zitting van 9 juli 2025;\n\nde spreekaantekeningen van mr. Van Eck met bijlage voor de zitting van 9 juli 2025;\n\nhet verzoekschrift met bijlagen (ontvangen op 28 november 2025), geregistreerd onder zaaknummer 11993851 VZ VERZ 25-7082;\n\nhet verweerschrift met bijlagen (ontvangen op 28 november 2025) in reactie op dat verzoekschrift;\n\nde spreekaantekeningen van mr. Brackel voor de zitting van 18 mei 2026;\n\nde spreekaantekeningen van mr. Van Eck voor de zitting van 18 mei 2026.\n\n1.2.. Op 9 juli 2025 is de zaak met zaaknummer 11570718 VZ VERZ 25-1262 tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:\n\nvan [verzoekster] [persoon A] ( [functie 1] ) en [persoon B] ( [functie 2] ) met mrs. Bäcker en Brackel;\n\nvan [verweerder] [persoon C] ( [functie 3] ) en [persoon D] ( [functie 4] ) met mr. Van Eck en verder van vastgoedbeheerder [naam vastgoedbeheerder] [persoon E] ( [functie 5] ).\n\n1.3.. De zaak met zaaknummer 11570718 VZ VERZ 25-1262 is vervolgens op verzoek van de partijen aangehouden voor onderling overleg.\n\n1.4.. Op 18 mei 2026 zijn beide zaken tegelijk op een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:\n\nvan [verzoekster] [persoon A] ( [functie 1] ) en [persoon B] ( [functie 2] ) met mrs. Bäcker en Brackel;\n\nvan [verweerder] [persoon C] ( [functie 3] ) en [persoon D] ( [functie 4] ) met mr. Van Eck.\n\n1.5.. Gelet op het hiervoor geschetste verloop van de procedures, beschouwt de kantonrechter de processtukken in zaaknummer 11993851 VZ VERZ 25-7082 mede als een aanvulling op de processtukken in zaaknummer 11570718 VZ VERZ 25-1262.\n\n2. De beoordeling\n\nWaar gaan de zaken over?\n\n2.1.. Tussen (de rechtsvoorganger van) [verzoekster] en [verweerder] is een huurovereenkomst tot stand gekomen voor de bedrijfsruimte aan [adres] in [plaats] ( [naam bedrijfsruimte] ), een en ander zoals omschreven in die overeenkomst. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 januari 2013. [verweerder] heeft in een brief van 20 december 2023 de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 december 2024 en aan [verzoekster] de ontruiming aangezegd per die datum. [verweerder] stelt zich in dat verband op het standpunt dat de huurovereenkomst valt onder het huurregime van artikel 7:230a BW. [verzoekster] is het daar niet mee eens en stemt niet in met de opzegging, maar stelt wel voorwaardelijk een verzoek in om haar rechten met betrekking tot ontruimingsbescherming veilig te stellen.\n\n2.2.. \n [verzoekster] verzoekt de kantonrechter primair haar niet-ontvankelijk te verklaren omdat sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW en een verklaring voor recht te geven dat de huurovereenkomst wordt beheerst door de artikelen 7:290 t\u002Fm 7:300 BW. Subsidiair en voorwaardelijk, namelijk voor het geval de kantonrechter oordeelt dat de huurovereenkomst wordt beheerst door artikel 7:230a BW, verzoekt [verzoekster] om de termijn waarbinnen de ontruiming moet plaatsvinden te verlengen. [verzoekster] meent namelijk dat haar belangen ernstiger worden geschaad door de ontruiming dan die van [verweerder] bij voortzetting van het gebruik door [verzoekster] . [verweerder] is het niet eens met de verzoeken en wil dat die worden afgewezen. [verweerder] vindt dat sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW en dat haar belangen bij ontruiming zwaarder wegen dan die van [verzoekster] bij voortgezet gebruik.\n\nWat is de kern?\n\n2.3.. \n [verzoekster] is ontvankelijk in haar verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn, omdat de huurovereenkomst onder het huurregime van artikel 7:230a BW valt en de huurovereenkomst is geëindigd. De beoordeling van het eerste verlengingsverzoek is niet meer relevant gelet op de verstreken tijd. Het tweede verlengingsverzoek wordt wel inhoudelijk beoordeeld en toegewezen: de ontruimingstermijn wordt verlengd tot en met 31 december 2026. Hierna wordt uitgelegd waarom dit de uitkomst is.\n\nin de zaak met zaaknummer 11570718 VZ VERZ 25-1262\n\nDe huurovereenkomst valt onder het huurregime van artikel 7:230a BW\n\n2.4.. De huurovereenkomst valt onder het huurregime van artikel 7:230a BW. Daartoe wordt als volgt overwogen.\n\n2.5.. Om het primaire verzoek te beoordelen moet worden vastgesteld of het gehuurde valt onder het huurregime van artikel 7:230a BW of onder het huurregime van artikel 7:290 BW. Een huurovereenkomst valt onder het huurregime van artikel 7:290 BW als sprake is van huur en verhuur van bedrijfsruimte (artikel 7:290 lid 1 BW). Onder bedrijfsruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is (artikel 7:290 lid 2 onder a BW). Bij de beantwoording van de vraag voor welk doel of met welke bestemming de ruimte is verhuurd, is beslissend wat partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan.\n\n2.5.1.. De partijen betrekken de voorgeschiedenis van de totstandkoming van de huurovereenkomst bij de kwalificatie. Die voorgeschiedenis is – kort samengevat – dat sinds 1997 (een vennootschap van) [bedrijf 2] (via rechtsvoorgangers) van [verweerder] circa 5.238 m2 ruimte aan de [adres] huurde. Over de contractuele bestemming van de oude huurovereenkomst zijn de partijen het niet helemaal eens, omdat zij uitgaan van twee verschillende versies van de oude huurovereenkomst. Volgens [verzoekster] is de contractuele bestemming “terminal, lounge, feestzaal annex cafe-restaurant”. [verweerder] wijst op een andere versie en stelt dat de bestemming verschillend is voor twee gedeeltes van de gehuurde ruimte: gedeelte A van in totaal 925 m2 is bestemd als café-restaurant en keuken met kantoorruimte, opslagruimte en toiletten en gedeelte B van in totaal 4.338 m2 heeft de bestemming entreehal met balie, terminal lounge\u002Ffeestzaal, kofferopstelruimte\u002Ffeestzaal en toiletten. De kantonrechter acht dit verschil evenwel niet relevant, omdat uit beide versies kan worden afgeleid dat slechts een deel van de ruimte is bestemd als café-restaurant. Wel relevant is dat de oude huurovereenkomst met ingang van 2013 is ‘gesplitst’ in twee huurovereenkomsten in die zin dat 578 m2 van de bovenverdieping wordt verhuurd aan (de rechtsvoorganger van) [bedrijf 3] B.V. (hierna: [bedrijf 3] ) en de benedenverdieping en een deel van de bovenverdieping (in totaal 4.174 m2) wordt verhuurd aan (de rechtsvoorganger van) [verzoekster] . Rondom de splitsing zijn wijzigingen aangebracht, waardoor de bovenverdieping – het deel dat nu door [bedrijf 3] wordt gehuurd – via een trap aan de buitenzijde een aparte ingang heeft gekregen. Die wijziging is ook vastgelegd in de nieuwe huurovereenkomst met [bedrijf 3] . Die huurovereenkomst is vormgegeven naar het model voor 290-bedrijfsruimte en daarin is als bestemming opgenomen: horecavoorziening met keuken, opslag en kantoorruimten.\n\n2.5.2.. Bovenaan de huurovereenkomst met [verzoekster] staat “huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” en de hierbij horende algemene bepalingen zijn van toepassing verklaard. Het gehuurde heeft als contractuele bestemming: evenementenlocatie. Vóór de totstandkoming van de huidige huurovereenkomst en ook nu wordt het (onderhavige) gehuurde (deel) ook als zodanig gebruikt door [verzoekster] . Daar is geen discussie over. De bedrijfsruimte is een lege hal en wordt alleen daadwerkelijk gebruikt als er een evenement is. Sommige van deze evenementen zijn periodiek terugkerende evenementen en worden niet alleen in het gehuurde georganiseerd, maar ook op locaties elders in Nederland. Van reguliere openingstijden of van even binnenlopen voor een hapje of drankje in het gehuurde is geen sprake. Er moet een evenement plaatsvinden en voor toegang tot het gehuurde tijdens een evenement moeten bezoekers een toegangskaart kopen. Ook externen kunnen gebruik maken van het gehuurde om een (besloten) evenement te organiseren. Het gehuurde beschikt zelf niet over horecafaciliteiten. Voor het verzorgen van eten en drinken tijdens evenementen maakte en maakt [verzoekster] gebruik van de faciliteiten van de ruimte die nu door [bedrijf 3] wordt gehuurd. Als dat niet meer mogelijk zou zijn, moet [verzoekster] externe catering inhuren, aldus [verzoekster] . Verder is van belang dat met [verzoekster] geen vaste huurprijs is afgesproken, maar afhankelijk van het aantal zogenoemde callsper jaar (eventueel) een basishuur en in ieder geval een vaste vergoeding per evenement. Deze afspraak houdt verband met de omstandigheid dat [verweerder] [naam bedrijfsruimte] voor een deel van de tijd verhuurt aan [bedrijf 4] B.V. (hierna: [bedrijf 4] ) als aankomst- en vertrekhal voor cruiseschepen. In de huurovereenkomst met [verzoekster] is vastgelegd dat het gebruik van de ruimte door [bedrijf 4] voorrang heeft. Als er eencallis en de ruimte moet door [bedrijf 4] worden gebruikt als aankomst- en vertrekhal, kan [verzoekster] op haar beurt geen gebruik maken van het gehuurde. Maar ook als er geencallszijn en [naam bedrijfsruimte] wel ter beschikking staat aan [verzoekster] , wordt het gehuurde uitsluitend geëxploiteerd als er een evenement plaatsvindt. Gelet op deze kenmerken kunnen de activiteiten van [verzoekster] niet worden gelijkgesteld met het uitoefenen van een restaurant- of cafébedrijf in een voor het algemeen publiek toegankelijk lokaal zoals bedoeld in artikel 7:290 BW. De door [verzoekster] aangevoerde omstandigheid dat een horecavergunning is afgegeven, brengt ook niet mee dat het gehuurde als restaurant- of cafébedrijf moet worden aangemerkt. Ook in het geval van een 230a-bedrijfsruimte kan een horecavergunning nodig zijn.\n\n2.5.3.. Dat [verzoekster] na de splitsing van de oude huurovereenkomst haar activiteiten op dezelfde manier heeft voortgezet als zij eerst deed – namelijk gebruik maken van de horecafaciliteiten van het nu door [bedrijf 3] gehuurde deel – overtuigt de kantonrechter niet van de stelling dat de partijen bij de totstandkoming van de huidige huurovereenkomst voor ogen hebben gehad dat het door [verzoekster] gehuurde wordt gebruikt als restaurant-, café- of daarmee gelijk te stellen bedrijf in de zin van artikel 7:290 BW. De contractueel afgesproken bestemming, de voorgeschiedenis van de totstandkoming van de huidige huurovereenkomst waarbij het horecagedeelte is afgesplitst van de evenementenlocatie en de wijzigingen in de feitelijke situatie duiden juist op het tegenovergestelde.\n\n2.5.4.. De kantonrechter volgt [verzoekster] ook niet in de stelling, die door [verweerder] wordt betwist, dat uit een aantal bepalingen uit de huurovereenkomst moet worden afgeleid dat de partijen het gehuurde als 290-bedrijfsruimte hebben willen kwalificeren. Een aantal bepalingen uit de huurovereenkomst vertoont inderdaad enige gelijkenis met het huurregime van artikel 7:290 BW, maar dat betekent nog niet dat het gehuurde moet worden gekwalificeerd als 290-bedrijfsruimte. De toepasselijkheid van artikel 7:230a BW laat namelijk onverlet dat de partijen zelf afspreken dat zij (bepaalde regels van) het dwingendrechtelijke huurregime van artikel 7:290 BW van overeenkomstige toepassing (kunnen) verklaren op de huurovereenkomst.\n\nDe huurovereenkomst is geëindigd\n\n2.6.. Voordat aan inhoudelijke beoordeling van het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn wordt toegekomen, moet de voorvraag worden beantwoord of de huurovereenkomst is geëindigd. De partijen denken daar namelijk allebei anders over. De kantonrechter beantwoordt de vraag bevestigend.\n\n2.6.1.. De kantonrechter volgt [verzoekster] niet in haar stelling dat de opzegging van de huurovereenkomst tegen 31 december 2024 geen effect sorteert. [verzoekster] is die mening toegedaan, omdat in de huurovereenkomst is bepaald dat de wettelijke opzeggingsgronden in acht moeten worden genomen en [verweerder] in strijd daarmee geen wettelijke opzeggingsgronden heeft genoemd in de opzeggingsbrief. De kantonrechter stelt vast dat er geen discussie is over hoe de betreffende bepaling in de huurovereenkomst (artikel 3.4) moet worden begrepen. De partijen gaan allebei ervan uit dat met ‘de wettelijke opzeggingsgronden’ de opzeggingsgronden zoals genoemd in artikel 7:296 BW worden bedoeld. In de opzeggingsbrief wordt weliswaar niet uitdrukkelijk benoemd dat de huurovereenkomst wordt opgezegd op grond van de belangenafweging zoals bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW, maar de kantonrechter is met [verweerder] eens dat [verzoekster] dit wel uit de motivering van de opzegging in die brief heeft moeten begrijpen.\n\n2.6.2.. \n [verzoekster] meent dat de huurovereenkomst niet door opzegging is geëindigd, omdat zij niet heeft ingestemd met de opzegging. Echter, instemming met de opzegging is niet nodig. Dat is wel zo als de regels van het huurregime van artikel 7:290 BW van toepassing zouden zijn, maar dat is niet het geval.\n\n [verzoekster] is ontvankelijk in haar verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn\n\n2.7.. Het primair verzochte wordt afgewezen. [verzoekster] is wél ontvankelijk in haar verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn, omdat de huurovereenkomst onder het huurregime van artikel 7:230a BW valt.\n\nHet (eerste) verlengingsverzoek wordt niet inhoudelijk beoordeeld\n\n2.8.. Hoewel [verzoekster] ontvankelijk is in het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn, beoordeelt de kantonrechter het (eerste) verlengingsverzoek niet inhoudelijk. De beoordeling van dat verzoek is niet meer relevant, omdat de (eerste) verlengingstermijn al is verstreken en de verplichting om te ontruimen geschorst is gebleven tot voorbij de maximale verlengingstermijn vanwege het tijdsverloop van de procedure (artikel 7:230a lid 3 BW).\n\nin de zaak met zaaknummer 11993851 VZ VERZ 25-7082\n\nAlleen het (tweede) verlengingsverzoek wordt beoordeeld\n\n2.9.. De kantonrechter beoordeelt het primair verzochte niet, omdat dat verzoek al in de eerste zaak is beoordeeld. Omdat [verzoekster] ontvankelijk is in haar verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn, wordt hierna wel het (tweede) verlengingsverzoek beoordeeld.\n\nDe ontruimingstermijn wordt verlengd tot en met 31 december 2026\n\n2.10.. Het verlengingsverzoek wordt toegewezen en de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden wordt verlengd met een jaar, tot en met 31 december 2026. Het oordeel wordt hierna toegelicht.\n\n2.11.. Vooropgesteld wordt dat een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn slechts wordt toegewezen als de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder (artikel 7:230a lid 4 BW). In de wet is ook een aantal verplichte afwijzingsgronden bepaald, maar die doen zich hier niet voor. In deze zaak staat de belangenafweging centraal.\n\n2.11.1.. \n [verweerder] voert als belang bij ontruiming van het gehuurde aan dat de bestaande constructie niet meer wenselijk en houdbaar is. De bestaande constructie houdt zoals gezegd in dat de ruimte voor een deel van de tijd in gebruik is bij [verzoekster] , namelijk voor dat deel van de tijd dat de ruimte niet wordt gebruikt door [bedrijf 4] als aankomst- en vertrekhal voor cruiseschepen. Volgens [verweerder] was bij aanvang van de huurovereenkomst met [verzoekster] in 2013 niet voorzien dat het aantal callsmet de jaren enorm zou toenemen, wat wel het geval is. Het aantalcallsis de afgelopen jaren vrijwel verdubbeld. Door de sterke toename van het aantalcallsen de afspraken in de huurovereenkomst is de vergoeding die [verzoekster] aan [verweerder] betaalt afhankelijk van diens bedrijfsvoering en niet kostendekkend; dat past niet langer binnen haar beleid, aldus [verweerder] . [verzoekster] betwist het voorgaande niet, maar voert aan dat het pijnpunt niet zit in de huurrelatie tussen haar en [verweerder] , maar in de huurrelatie tussen [bedrijf 4] en [verweerder] en de inhoud van de afspraken die [bedrijf 4] en [verweerder] hebben over vergoeding voor het gebruik van het gehuurde en de kosten ( [verzoekster] noemt dit een ‘all-in’ huurovereenkomst). [verweerder] heeft dat niet bestreden, dus de kantonrechter gaat uit van de juistheid hiervan.\n\n2.11.2.. De kantonrechter is met [verzoekster] eens dat ontruiming door [verzoekster] niet tegemoet komt aan het (financiële) belang dat [verweerder] stelt. Door ontruiming zal [verweerder] juist inkomsten (namelijk de huur van [verzoekster] ) mislopen en niet de financiële moeilijkheden oplossen. Er zijn geen concrete feiten en omstandigheden naar voren gebracht die dit anders maken. Tegen deze achtergrond valt niet in te zien waarom voortgezet gebruik van het gehuurde door [verzoekster] de belangen van [verweerder] schaadt.\n\n2.11.3.. \n [verzoekster] heeft wel belang bij voortgezet gebruik van het gehuurde en dat belang wordt geschaad als zij moet ontruimen. Zij licht toe dat er geen vervangende locaties zijn in [plaats] , dat het verlies van [naam bedrijfsruimte] als evenementenlocatie tot verlies van haar klantenkring zal leiden en dat zij haar onderneming zal moeten beëindigen omdat die dan niet langer levensvatbaar is. [verweerder] heeft nog wel andere locaties in [plaats] benoemd, maar [verzoekster] heeft gemotiveerd bestreden dat dat (beschikbare) alternatieven zijn.2.11.4.. Gelet op het voorgaande worden de belangen van [verzoekster] door ontruiming ernstiger geschaad dan de belangen van [verweerder] bij voortgezet gebruik door [verzoekster] . Dat leidt tot toewijzing van het verlengingsverzoek.\n\nin beide zaken\n\nProceskosten\n\n2.12.. De kantonrechter bepaalt dat de partijen de eigen proceskosten dragen. Dat betekent dat zij geen vergoeding hoeven te betalen voor de kosten die de andere partij heeft gemaakt.\n\n3. De beslissing\n\nDe kantonrechter:\n\nin de zaak met zaaknummer 11570718 VZ VERZ 25-1262\n\n3.1.. wijst het primair verzochte af;\n\n3.2.. bepaalt dat de partijen de eigen proceskosten dragen;\n\nin de zaak met zaaknummer 11993851 VZ VERZ 25-7082\n\n3.3.. verlengt de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden met een jaar, tot en met 31 december 2026;\n\n3.4.. bepaalt dat de partijen de eigen proceskosten dragen.\n\nDeze beschikking is gegeven door kantonrechter mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBROT:2026:7465","2026-07-13T00:28:53.564Z",{"id":162,"ecli":163,"slug":164,"caseNumber":44,"courtId":58,"decisionDate":157,"fullText":165,"summary":44,"language":48,"source":49,"sourceUrl":166,"sourceTimestamp":118,"parsedAt":52,"updatedAt":167},"644","ECLI:NL:RBAMS:2026:6466","ecli-nl-rbams-2026-6466","vonnisRECHTBANK AMSTERDAM\n\nAfdeling privaatrecht\n\nzaaknummer: 11767194 CV EXPL 25-8864\n\nvonnis van: 23 juni 2026\n\nfno.: 58865\n\nvonnis van de kantonrechter\n\nI n z a k e\n\n [eiser]\n\nwonende te [woonplaats]\n\nEiser in conventie, verweerder in reconventie\n\nnader te noemen: [eiser]\n\ngemachtigde: mr. Y. Sasson\n\nt e g e n\n\nde stichting Stichting Stadgenoot\n\ngevestigd te Amsterdam\n\ngedaagde in conventie, eiseres in reconventie\n\nnader te noemen: verhuurder\n\ngemachtigde: mr. drs. S.J.M. Verhoeven.\n\n1. Het procesverloop\n\n1.1.. Het verloop van de procedure blijkt uit:\n\nde dagvaarding van 20 juni 2025, met producties;\n\nde conclusie van antwoord, tevens conclusie van eis in voorwaardelijke reconventie;\n\nhet instructievonnis van 9 september 2025, met dagbepaling mondelinge behandeling;\n\nde mondelinge behandeling op 19 december 2025;\n\nde dagbepaling van de voortzetting van de mondelinge behandeling;\n\nde akte aanvullende producties 1 en 2 van verhuurder;\n\nde akte aanvullende producties 9 en 10 van [eiser] .\n\n1.2.. Op 20 mei 2026 is de mondelinge behandeling voortgezet. [eiser] verscheen in persoon, vergezeld van vier toehoorders en bijgestaan door de gemachtigde. Namens verhuurder verscheen [eiser] , bijgestaan door de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht, verhuurder deed dat mede aan de hand van spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Van hetgeen is besproken ter zitting heeft de griffier aantekeningen gemaakt. Ten slotte is vonnis bepaald.\n\n2. De feiten\n\nAls gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:\n\n2.1.. \n [de moeder] , wijlen moeder van [eiser] (hierna: de moeder), huurde van de (rechtsvoorganger van) verhuurder de woning aan het [adres] (hierna: de woning). De woning werd sinds 1 augustus 1982 gehuurd door de moeder. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 86,55 m² en bestaat uit vier kamers.\n\n2.2.. \n [eiser] , thans 41 jaar oud, is op het adres van de woning geboren en heeft daar tot op heden altijd gewoond. In de verklaring van de huisarts van 7 februari 2025 is onder meer vermeld dat [eiser] bekend is met een lichte psychomotore retardatie en een lichte diplegia spastica, dat hij mantelzorger was voor moeder, dat hij boodschappen deed, het huishouden en dat hij kookte. Ook staat daarin dat [eiser] gebaat is bij een rustige en voorspelbare omgeving, moeite heeft met veranderingen, dat hij voor zichzelf kan zorgen en gebaat is te mogen blijven in de woning.\n\n2.3.. Eind november 2024 hebben de moeder en [eiser] bij verhuurder een gezamenlijk verzoek ingediend om [eiser] op grond van artikel 7:267 van het Burgerlijk Wetboek (BW) als medehuurder van de woning aan te merken; dit verzoek is op 3 januari 2025 per e-mail herhaald.\n\n2.4.. Naar aanleiding van het verzoek hebben, begin februari 2025 en op 13 februari 2025, gesprekken plaatsgevonden tussen [eiser] en (een medewerker van) verhuurder. Bij e-mail van 18 februari 2025 heeft verhuurder [eiser] bericht het verzoek af te wijzen, omdat naar haar oordeel niet was voldaan aan de criteria van artikel 7:267 lid 3 BW.\n\n2.5.. De moeder is op [overlijdensdatum] 2025 overleden. Voorafgaand aan haar overlijden verbleef zij in een verzorgingstehuis.\n\n2.6.. Bij brief van 26 maart 2025 heeft de gemachtigde van [eiser] verhuurder verzocht het verzoek tot medehuurderschap te heroverwegen.\n\n2.7.. Bij brief van 3 april 2025 heeft verhuurder geantwoord dat medehuurderschap na het overlijden van de moeder niet meer aan de orde is, dat moet worden uitgegaan van de situatie van artikel 7:268 lid 2 BW, en dat [eiser] niet in aanmerking komt voor de daarvoor benodigde huisvestingsvergunning omdat de woning gelet op haar omvang niet passend is voor een eenpersoonshuishouden. Verhuurder heeft zich daarbij steeds bereid verklaart een passende woning aan te bieden.\n\n2.8.. \n [eiser] woont nog steeds in de woning.\n\n3. De vorderingen en het verweer\n\nin conventie\n\n3.1.. \n\n [eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, dat:\n\nI. [eiser] medehuurder zal zijn van de woning, met ingang van de datum van het vonnis, althans met ingang van een door de rechter te bepalen tijdstip;\n\nII. verhuurder veroordeeld wordt tot het verlenen van medewerking aan het aanvragen en verkrijgen van een huisvestingsvergunning ten behoeve van [eiser] voor het bewonen van de woning;\n\nIII. verhuurder veroordeeld wordt tot betaling van de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten.\n\n3.2.. \n [eiser] legt aan zijn vordering – kort gezegd – ten grondslag dat hij ten tijde van het gezamenlijk met de moeder gedane verzoek voldeed aan alle vereisten voor medehuurderschap van artikel 7:267 lid 3 BW. Omdat dat verzoek reeds vóór het overlijden van de moeder is ingediend, is en blijft artikel 7:267 BW van toepassing en staat het overlijden niet aan toewijzing in de weg. Het niet beschikken over een huisvestingsvergunning is geen afwijzingsgrond onder artikel 7:267 lid 3 BW; een medehuurder wordt bij overlijden van de hoofdhuurder van rechtswege huurder (artikel 7:268 lid 1 BW), aldus [eiser] .\n\n3.3.. Verhuurder voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiser] , althans tot afwijzing van zijn vorderingen, met veroordeling van [eiser] in de proces- en nakosten.\n\nin voorwaardelijke reconventie\n\n3.4.. In reconventie vordert verhuurder, onder de voorwaarde dat [eiser] in conventie in het ongelijk wordt gesteld, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, dat [eiser] – kort gezegd – wordt veroordeeld de woning te ontruimen, en wel één maand nadat verhuurder aan [eiser] een passende sociale huurwoning in [woonplaats] te huur heeft aangeboden. Verhuurder verzoekt daarbij de uitvoerbaarverklaring bij voorraad gemotiveerd uit te spreken en tot slot [eiser] in de proces- en nakosten te veroordelen. Verhuurder legt aan de vordering ten grondslag dat de huurovereenkomst door het overlijden van de moeder is geëindigd op grond van artikel 7:268 BW en dat [eiser] de woning sindsdien zonder recht of titel gebruikt.\n\n3.5.. \n [eiser] heeft op zijn beurt daartegen verweer gevoerd. Op de standpunten van partijen over en weer wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.\n\n4. De beoordeling\n\nin conventie\n\n4.1.. \n [eiser] vordert op de voet van artikel 7:267 BW dat hij medehuurder van de woning wordt. Verhuurder stelt zich primair op het standpunt dat deze weg na het overlijden van de moeder niet meer openstaat en dat [eiser] daarom niet-ontvankelijk is. De kantonrechter ziet zich dus eerst gesteld voor de vraag of [eiser] , na het overlijden van de hoofdhuurder en vóórdat enige gerechtelijke procedure aanhangig was, nog een vordering tot medehuurderschap kan instellen. Die voorvraag is beslissend; pas als zij bevestigend wordt beantwoord, komt de kantonrechter toe aan de criteria van artikel 7:267 lid 3 BW.\n\nJuridisch kader\n\n4.2.. Een vordering tot medehuurderschap op grond van artikel 7:267 lid 1 BW kan worden ingesteld door de huurder én de beoogd medehuurder gezamenlijk, nadat zij de verhuurder eerst schriftelijk om instemming hebben verzocht en de verhuurder daarmee niet binnen drie maanden heeft ingestemd. De gezamenlijkheid van huurder en beoogd medehuurder is een voorwaarde voor het instellen van de vordering.\n\n4.3.. Voor de situatie ná het overlijden van de huurder kent de wet een andere regeling. De medehuurder zet de huur dan van rechtswege als huurder voort (artikel 7:268 lid 1 BW). Wie geen medehuurder is maar wel in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde, zet de huur gedurende zes maanden na het overlijden voort en daarna alleen indien hij binnen die termijn een vordering tot voortzetting heeft ingesteld (artikel 7:268 lid 2 BW). Tot de afwijzingsgronden van die voortzettingsvordering behoort dat de samenwoner niet beschikt over een vereiste huisvestingsvergunning (artikel 7:268 lid 3, aanhef en onder c, BW). Dat vergunningsvereiste geldt bij medehuurderschap op grond van artikel 7:267 BW niet.\n\nDe 7:267-route was na het overlijden niet meer begaanbaar\n\n4.4.. Vast staat dat de moeder, de huurder, op [overlijdensdatum] 2025 is overleden en dat de dagvaarding ruim vier maanden later, op 20 juni 2025, is uitgebracht. Op dat moment was er geen huurder meer die met [eiser] gezamenlijk een vordering kon instellen. [eiser] beroept zich op de uitspraken van de Hoge Raad van 10 oktober 1980 ( [naam 1] ) ECLI:NL:PHR:1980:AC1632, en 18 februari 1994 ( [naam 2] \u002F [naam 3] ) ECLI:NL:HR:1994:ZC1281. Het eerste arrest gaat niet over de hier voorliggende vraag. Het tweede arrest betreft wél over de hier voorliggende vraag, maar betreft een andere situatie.\n\n4.5.. In [naam 2] \u002F [naam 3] hadden de huurster en de beoogd medehuurder vóór het overlijden van de huurster gezamenlijk een gerechtelijke procedure tot medehuurderschap ingesteld; de huurster overleed pas daarna, hangende die procedure. De Hoge Raad oordeelde dat het verzoek ontvankelijk was omdat de huurder op de datum van indiening van het verzoek nog in leven was, en dat het medehuurderschap kon worden toegewezen met ingang van een datum vóór het overlijden, zodat de beoogd medehuurder de huur na het overlijden als huurder voortzette (thans artikel 7:268 lid 1 BW).\n\n4.6.. Bepalend in die zaak was dus of de huurder nog in leven was toen de gerechtelijke procedure werd ingesteld. In de nu aan de orde zijnde zaak is dat niet het geval. De moeder is op [overlijdensdatum] 2025 overleden en de dagvaarding is pas op 20 juni 2025 uitgebracht. Artikel 7:267 lid 1 BW benoemt expliciet dat “huurder en die andere persoon […] gezamenlijk” de rechter kunnen verzoeken om die persoon medehuurder te laten zijn. Anders dan in [naam 2] \u002F [naam 3] was vóór het overlijden geen gezamenlijke vordering tot medehuurderschap ingesteld. Het aan verhuurder gerichte verzoek van eind 2024 maakt dat niet anders: dat verzoek is slechts de voorwaarde om de gezamenlijke vordering bij de rechter te mogen instellen (artikel 7:267 lid 1 BW) en niet de vordering zelf. [eiser] kon na het overlijden langs de weg van artikel 7:267 BW dus geen medehuurder meer worden. Voor zijn positie als achterblijver kent de wet, zoals hiervoor al is overwogen, nadrukkelijk een eigen regeling (artikel 7:268 BW).De vordering tot vaststelling van het medehuurderschap kan dus uitsluitend samen met de huurder worden ingesteld. Daarvan is hier geen sprake. Dit betekent dat [eiser] niet-ontvankelijk wordt verklaard in zijn verzoek.4.7.. Ten aanzien van de vordering om medewerking te verlenen aan het verkrijgen van een huisvestingsvergunning heeft [eiser] geen belang. De verkrijging van een huisvestingsvergunning kan relevant zijn in het kader van de voortzetting van de huur in zin van artikel 7:268 BW. Door [eiser] is echter uitdrukkelijk naar voren gebracht dat deze procedure niet moet worden gezien als een vordering op grond van artikel 7:268 BW. Daarbij is de vervaltermijn van zes maanden na het overlijden van de huurder voor het instellen van een dergelijke vordering al geruime tijd verstreken. Deze vordering wordt dus afgewezen.\n\n4.8.. \n [eiser] wordt als de in conventie in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten van verhuurder worden begroot op:\n\n- salaris gemachtigde € 434,00 (2 x liquidatietarief á € 217,00)\n\n- nakosten € 72,00 (plus de kosten van betekening\n\n zoals vermeld in de beslissing)\n\n -----------\n\n totaal € 506,00\n\nin reconventie\n\n4.9.. Verhuurder heeft haar vordering tot ontruiming ingesteld onder de voorwaarde dat [eiser] in conventie in het ongelijk wordt gesteld. Gelet op de uitkomst van de procedure in conventie komt de kantonrechter toe aan de reconventionele vordering.\n\n4.10.. Door het overlijden van de moeder op [overlijdensdatum] 2025 is de huurovereenkomst geëindigd. [eiser] is geen medehuurder en verblijft in de woning zonder recht of titel.\n\n4.11.. De gevorderde ontruiming is dus toewijsbaar. Verhuurder heeft die vordering zelf verbonden aan de voorwaarde dat [eiser] de woning pas hoeft te ontruimen één maand nadat zij hem een passende sociale huurwoning in [woonplaats] te huur heeft aangeboden die hij na ondertekening van de huurovereenkomst direct in gebruik kan nemen. Hiermee bedoelt de verhuurder, zo volgt uit de dagvaarding, dat het moet gaat om een woning die in [woonplaats] ligt, ongeacht in welk stadsdeel dit ligt. De rechter zal de ontruiming in die vorm toewijzen.\n\nUitvoerbaarheid bij voorraad\n\n4.12.. Verhuurder heeft gevorderd het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en verzocht dat gemotiveerd te doen. [eiser] heeft zich daartegen verzet en aandacht gevraagd voor zijn medische situatie. De kantonrechter overweegt dat hier geen sprake is van een opgezegde huurovereenkomst, waarbij het wettelijke uitgangspunt is dat de huurovereenkomst van kracht blijft totdat hierover onherroepelijk is beslist door de rechter. [eiser] bevindt zich zonder recht of titel in de woning. Verhuurder heeft er, gezien haar wettelijke taak tot eerlijke verdeling van sociale huurwoningen, een zwaarwegend belang bij dat deze ruime sociale huurwoning beschikbaar komt voor een gezin. Daar komt bij dat [eiser] bij een ontruiming niet dakloos hoeft te worden, er wordt hem immers een alternatieve woning aangeboden. Het vonnis wordt daarom uitvoerbaar bij voorraad verklaard.\n\n4.13.. Ook in reconventie wordt [eiser] in het ongelijk gesteld. [eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. Deze kosten worden in reconventie vastgesteld op nihil.\n\nBESLISSING\n\nDe kantonrechter:\n\nin conventie\n\nI. verklaart [eiser] niet ontvankelijk in vordering I;\n\nII. wijst vordering II af;\n\nIII. veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van verhuurder tot en met vandaag vaststelt op € 506,00, voor zover van toepassing, inclusief btw en te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet hij ook de wettelijke\u002FBtag kosten van betekening betalen;\n\nin reconventie\n\nIV. veroordeelt [eiser] om de woning aan het [adres] , met medeneming van de zijnen en het zijne, te ontruimen en overeenkomstig de huurovereenkomst aan verhuurder op te leveren met inlevering van de sleutels, en wel één maand nadat verhuurder [eiser] een passende sociale huurwoning in [woonplaats] (betreffende alle stadsdelen) te huur heeft aangeboden;\n\nV. veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten welke aan de zijde van verhuurder worden begroot op nihil;\n\nin conventie en reconventie\n\nVI. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;\n\nVII. wijst het meer of anders gevorderde af.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. B.T. Beuving, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 23 juni 2026 in tegenwoordigheid de griffier.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2026:6466","2026-07-13T00:28:40.822Z",{"id":169,"ecli":170,"slug":171,"caseNumber":44,"courtId":92,"decisionDate":157,"fullText":172,"summary":44,"language":48,"source":49,"sourceUrl":173,"sourceTimestamp":59,"parsedAt":52,"updatedAt":174},"784","ECLI:NL:RBNNE:2026:2524","ecli-nl-rbnne-2026-2524","RECHTBANKNOORD-NEDERLAND\n\nCiviel recht\n\nKantonrechter\n\nZittingsplaats Leeuwarden\n\nZaaknummer: 11884450 \\ CV EXPL 25-5043\n\nVonnis van 23 juni 2026\n\nin de zaak van\n\n1. [eiser sub 1] ,\n\nte [plaats] ,\n\nhierna te noemen: [eiser sub 1] , 2. [eiser sub 2],\n\nen\n\n3. [eiser sub 3],\n\nbeiden te [plaats] ,\n\nhierna samen te noemen: [eiser sub 2 en 3] , 4. [eiser sub 4],\n\nte [plaats] ,\n\nhierna te noemen: [eiser sub 4] ,\n\neisende partijen in conventie,\n\nverwerende partijen in reconventie,\n\ngedaagden samen te noemen: de huurders,\n\ngemachtigde: mr. D. F. Briedé,\n\ntegen\n\nRECREATIECENTRUM DE HOLLE POARTE B.V.,\n\nte Makkum,\n\ngedaagde partij in conventie,\n\neisende partij in reconventie,\n\nhierna te noemen: De Holle Poarte,\n\ngemachtigde: mr. S.J. van Susante.\n\n1. De procedure\n\n1.1.. \n\nHet verloop van de procedure blijkt uit:\n\n- de dagvaarding - de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie - de conclusie van antwoord in reconventie - de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie en vermeerdering van eis - de conclusie van dupliek in reconventie.\n\n1.2.. Ten slotte is vonnis bepaald.\n\n2. De zaak in het kort\n\n2.1.. Eisers huren een staanplaats op veld [nummer] van Recreatiecentrum De Holle Poarte te Makkum. De Holle Poarte wil het veld herstructureren en heeft - met inachtneming van de Recron-voorwaarden - de huurovereenkomsten met 50 huurders, waaronder eisers, opgezegd tegen 30 september 2026. De huurders stellen kortgezegd dat de opzegging in strijd is met Europese consumentenrecht en met de redelijkheid en billijkheid. Er wordt volgens de huurders onvoldoende rekening gehouden met de door hen gedane investeringen in de kampeermiddelen en de (financiële) gevolgen die de opzegging voor hen heeft. De kantonrechter is van oordeel dat De Holle Poarte de huurovereenkomsten rechtsgeldig heeft opgezegd en dat er geen aanleiding bestaat om op grond van de redelijkheid en billijkheid anders te oordelen en\u002Fof een aanvullende vergoeding aan de huurders toe te komen. De kantonrechter legt dat oordeel hierna uit.\n\n3. De achtergrond van het geschil\n\n3.1.. De huurders huren staanplaatsen op De Holle Poarte te Makkum. Het gaat hier om plaatsen op veld [letter] [eiser sub 4] huurt sinds 15 augustus 1997 staanplaats [staanplaats 1] , [eiser sub 2 en 3] huurt sinds 2011 staanplaats [staanplaats 2] en [eiser sub 1] huurt sinds 3 april 2023 staanplaats [staanplaats 3] . Huurders hebben bedragen variërend van € 20.000,00 tot € 37.500,00 besteed aan de aanschaf (overname) van kampeermiddelen (caravan\u002Fchalet).\n\n3.2.. Van de huurovereenkomst met [eiser sub 4] is geen schriftelijke overeenkomst voorhanden. In de schriftelijke overeenkomsten met [eiser sub 1] en [eiser sub 2 en 3] zijn de Recron-voorwaarden van toepassing verklaard. De Recron-voorwaarden bepalen onder meer:\n\n Artikel 11: Beëindiging door de ondernemer\n\n 1. De ondernemer kan de overeenkomst schriftelijk beëindigen indien:\n\n (…..)\n\n h. de ondernemer een herstructureringsplan voor (een deel van) het terrein tot uitvoering gaat brengen waarvoor de plaats van recreant, waarop een verplaatsbaar of niet meer verplaatsbaar kampeermiddel is geplaatst, nodig is.\n\nOm tot opzegging te kunnen overgaan, moet de ondernemer een concreet en uitvoerbaar plan hebben in die zin dat een eventueel benodigde vergunning, wijziging of ontheffing van het bestemmingsplan is verleend, dan wel op redelijke termijn te verwachten is.\n\n 2. (…..)\n\n3. Bij opzegging wegens herstructurering zoals vermeld onder sub h van het eerste lid dient de ondernemer een opzegtermijn van één jaar in acht te nemen voor afloop van het lopende overeenkomstjaar.\n\n(,,,,,)\n\nArtikel 12: Herstructurering\n\n (…..)\n\n3. In geval van herstructurering waarbij de ondernemer de overeenkomst beëindigt, is de ondernemer verplicht de recreant zo mogelijk een plaats (minimaal gelijkwaardig) op het terrein aan te bieden, tenzij het kampeermiddel gezien de leeftijd van het kampeermiddel en\u002Fof de staat waarin dit verkeert, niet meer op het terrein past.\n\n(…..)\n\n5. a. Indien sprake is van een verplaatsbaar kampeermiddel en een minimaal\n\n gelijkwaardige plaats niet op het terrein beschikbaar is, heeft de recreant de plaats te ontruimen en heeft hij recht op een tegemoetkoming in de verplaatsingskosten indien hij de plaats heeft ontruimd overeenkomstig artikel 15 lid 1. (…..)\n\n6. De tegemoetkoming in de verplaatsingskosten van het kampeermiddel als bedoeld in lid 5 onder a (…..) bedraagt € 1.482. (…..)\n\n7. (…..) De laatste 6 maanden van de opzegtermijn van één jaar kan de recreant gratis gebruik maken van de plaats. (…..)\n\n3.3.. In november 2023 heeft De Holle Poarte haar plannen voor een herstructurering van de camping aan de huurders bekend gemaakt en in een informatiebijeenkomst op 16 maart 2024 heeft zij haar plannen toegelicht. Blijkens de versie van 1 maart 2025 betreft de herstructurering de jaarplaatsen [nummer] t\u002Fm [nummer] en [nummer] t\u002Fm [nummer] . Deze jaarplaatsen voor chalets en stacaravans zullen worden gewijzigd in kampeervelden bestaande uit gras voor 40 toeristische kampeerplekken (waarvan acht met privé-sanitair) voor tenten, toercaravans of campers. Het herstructureringsplan vermeld voorts:\n\nGezien de gestegen en veranderende vraag, willen we daarom het toeristisch kamperen op onze camping graag anders indelen en in omvang uitbreiden. Tegelijkertijd is het [letter] -terrein naar onze mening erg verouderd en zijn de kleine, smalle jaarplaatsen niet meer van deze tijd, waardoor er op dit terreingedeelte naar onze mening veel ruimte voor verbetering is.\n\nBij het plan zijn ook een plattegrond en sfeerbeelden van de nieuwe situatie gevoegd.\n\n3.4.. Bij brief van 28 maart 2025 heeft De Holle Poarte de huurovereenkomsten met de huurders opgezegd op grond van artikel 11, lid 1 aanhef en h van de Recron-voorwaarden tegen 1 oktober 2026 in verband met de voorgenomen herstructurering van de camping. Daarbij is een vergoeding aangeboden op grond van de Recron-voorwaarden, bestaande uit een tegemoetkoming in de kosten van € 1.920,00 indien de staanplaats leeg en opgeruimd wordt opgeleverd. Daarnaast heeft De Holle Poarte aangeboden het staangeld over de laatste zes maanden van de huurperiode te restitueren bij tijdige en lege oplevering.\n\n3.5.. Het betreft de beëindiging van huurovereenkomsten voor vaste plaatsen op slechts een deel van het gehele terrein, te weten veld [letter] Daarbij gaat het om in totaal 50 huurders, waarvan 47 hebben ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomsten en de staanplaatsen hebben ontruimd\u002Fzullen ontruimen.\n\n3.6.. Bij brief van 23 april 2025 is namens de huurders bezwaar gemaakt tegen de opzegging. De Holle Poarte heeft hier bij brief van 8 mei 2025 op gereageerd.\n\n4. De vorderingen\n\nin conventie\n\n4.1.. \n [eisers] vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:\n\nvoor zover Recron-voorwaarden niet van toepassing zijn:\n\n1. te verklaren voor recht dat De Holle Poarte onrechtmatig heeft gehandeld door bij aanvang van de huurovereenkomsten voor staanplaatsen met consument-huurders op onevenwichtige wijze voorwaarden te stellen, en\u002Fof zich schuldig heeft gemaakt aan oneerlijke handelspraktijken door geen rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van de huurders;\n\n2. te verklaren voor recht dat de huuropzegging door De Holle Poarte naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, zodat de huurovereenkomst dient voort te duren;\n\n3. voor het geval de opzegging in stand blijft of er opnieuw wordt opgezegd, of terugkeer van de huurder feitelijk onmogelijk wordt gemaakt, te verklaren voor recht dat De Holle Poarte gehouden is aan de huurder(s) schadevergoeding te betalen, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.\n\nvoor zover Recron-voorwaarden (analoog) van toepassing zijn:\n\nprimair:\n\n4. te verklaren voor recht dat de artikelen 11 lid 1 sub h, 11 lid 2-3 en 12 van de Recron-voorwaarden (herstructurering en beëindiging door de ondernemer) oneerlijke bedingen zijn in de zin van artikel 6:233 sub a BW juncto Richtlijn 93\u002F13\u002FEEG, en deze bepalingen te vernietigen wegens strijd met dwingendrechtelijke consumentenbescherming;\n\nsubsidiair:\n\n5. voor zover de artikelen niet volledig worden vernietigd, te verklaren voor recht dat genoemde bepalingen in dit concrete geval oneerlijk zijn en derhalve buiten toepassing blijven, met als gevolg dat beëindiging van de huurovereenkomst door De Holle Poarte op grond van herstructurering ongeldig is;\n\nmeer subsidiair:\n\n6. voor het geval de beëindiging van de huurovereenkomst door De Holle Poarte rechtsgeldig wordt geacht, te bepalen dat De Holle Poarte gehouden is tot volledige schadevergoeding van de door huurders gedane investeringen, nu het beding leidt tot een ongerechtvaardigde verschuiving van de financiële lasten van de ondernemer naar de consument, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;\n\nuiterst subsidiair:\n\n7. te verklaren voor recht dat De Holle Poarte gehouden is een billijke en evenredige compensatie te betalen aan de huurder(s) bij beëindiging wegens herstructurering, waarbij de tegemoetkoming zoals voorzien in artikel 12 lid 6 Recron (€ 1.482 \u002F\n\n€ 2.233) buiten toepassing blijft, voor zover deze kennelijk onredelijk is en strijdig met de vereisten van evenwicht en proportionaliteit uit Richtlijn 93\u002F13\u002FEEG;\n\nproceskosten\n\n8. De Holle Poarte te veroordelen in de kosten van de procedure, vermeerderd met de nakosten en de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis.\n\n4.2.. De Holle Poarte voert verweer. De Holle Poarte concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.\n\n4.3.. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.\n\nin reconventie\n\n4.4.. \n\nDe Holle Poarte vordert bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst met de huurders per 30 september 2026 is opgezegd en dat de huurders vanaf 1 oktober 2026 zonder recht of titel (jegens De Holle Poarte) op de betreffende jaarplaats verblijven, met veroordeling van de huurders in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente.\n\nBij conclusie van dupliek in conventie tevens repliek in reconventie heeft De Holle Poarte haar eis vermeerderd met een veroordeling van elk van de huurder om de door hen gehuurde staanplaats, met al degene die en al hetgeen - niet zijnde bij de kavel behorende zaken - dat zich daarin of daarop of elders op Recreatiecentrum De Holle Poarte bevinden respectievelijk bevindt, uiterlijk 1 oktober 2026, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, te verlaten en ontruimen en ter vrije en algehele beschikking aan De Holle Poarte te stellen, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag, of een gedeelte van een dag dat elk van de huurders in gebreke blijft om aan het in deze te wijzen vonnis te voldoen, met een maximum van\n\n€ 20.000,00, althans een dwangsom die de kantonrechter in goede justitie rechtmatig acht.\n\n4.5.. \n [eisers] voert verweer. [eisers] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van De Holle Poarte, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van De Holle Poarte in de kosten van deze procedure.\n\n4.6.. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.\n\n5. De beoordeling\n\nin conventie en in reconventie\n\nDe vorderingen en de vermeerdering van eis\n\n5.1.. Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze vorderingen gezamenlijk worden behandeld. De huurders hebben geen conclusie van repliek in conventie genomen, maar gelet op hun verweer tegen de reconventionele vordering van De Holle Poarte, gaat de kantonrechter ervan uit dat zij hun vorderingen in conventie onverkort handhaven.\n\n5.2.. De Holle Poarte heeft bij conclusie van dupliek in conventie tevens repliek in reconventie haar eis vermeerderd met ontruiming door de huurders van de door hen gehuurde staanplaatsen. De kantonrechter zal deze eisvermeerdering toestaan, nu huurders hierdoor niet in hun verdediging zijn geschaad. Uit de gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomsten per 1 oktober zijn geëindigd vloeit immers de verplichting van de huurders tot ontruiming van het gehuurde voort.\n\nPrejudiciële vragen\n\n5.3.. Huurders hebben drie prejudiciële vragen geformuleerd. De kantonrechter ziet geen aanleiding om deze vragen aan de Hoge Raad voor te leggen. Er is niet sprake van een procedure waarin een rechtsvraag aan de orde is die ook de afhandeling van vele vergelijkbare geschillen kan bevorderen. Daarvoor zijn de procedures te casuïstisch en is de uitkomst afhankelijk van alle omstandigheden van het geval.\n\nHuurovereenkomsten voor onbepaalde tijd\n\n5.4.. De kantonrechter stelt vast dat de huurovereenkomsten niet zijn aangegaan met het doel om voor één bepaalde periode te gelden en dan te eindigen. Het gaat daarentegen om huurovereenkomsten die jaarlijks automatisch worden verlengd, die in de praktijk vele jaren tot tientallen jaren plegen te blijven bestaan en die op grond van de toepasselijke contractuele voorwaarden alleen door opzegging door de huurder of verhuurder kunnen eindigen. De huurovereenkomsten hebben daarmee het karakter van duurovereenkomsten voor onbepaalde tijd. De huurders sluiten ook niet jaarlijks een nieuwe overeenkomst met De Holle Poarte, althans dit is gesteld noch gebleken. De aan de huurders in eigendom toebehorende caravans en chalets blijven ook gewoon op de kavels staan.\n\nToetsingsmaatstaf opzegging\n\n5.5.. De huurovereenkomsten tussen de huurders en Holle Poarte hebben betrekking op de huur van onbebouwde grond (staanplaatsen voor caravans en chalets). De wettelijke regelingen die aan huurders bijzondere bescherming bieden, zoals huurbescherming en\u002Fof ontruimingsbescherming bij de huur van woonruimte en\u002Fof bedrijfsruimte, zijn op deze huurovereenkomsten niet van toepassing. Wel zijn van toepassing de algemene regels uit de huurtitel van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW), aangevuld met de gewone regels van het verbintenissenrecht.\n\n5.6.. Dit betekent dat op de beëindiging van de huurovereenkomsten artikel 7:228 BW van toepassing is. Volgens lid 2 van dit artikel eindigt een huur die voor onbepaalde tijd is aangegaan of voor onbepaalde tijd is verlengd, door opzegging met een opzegtermijn van tenminste één maand. Artikel 7:228 BW is echter van regelend recht. Dat betekent dat partijen over het beëindigen van de huurovereenkomst andere afspraken kunnen maken, waarbij zij afwijken van artikel 7:228 BW.\n\n5.7.. \n\nVoor zover de Recron-voorwaarden van toepassing zijn - waarover hierna meer - dan zijn in dit geval partijen in artikel 11 van de deze voorwaarden overeengekomen dat De Holle Poarte de huurovereenkomst kan opzeggen wanneer zij een herstructureringsplan voor (een deel van) het terrein tot uitvoering gaat brengen waarvoor de plaats van recreant, waarop een verplaatsbaar of niet meer verplaatsbaar kampeermiddel is geplaatst, nodig is.\n\nOm tot opzegging te kunnen overgaan, moet de ondernemer een concreet en uitvoerbaar plan hebben in die zin dat een eventueel benodigde vergunning, wijziging of ontheffing van het bestemmingsplan is verleend, dan wel op redelijke termijn te verwachten is. Bij die opzegging wegens herstructurering dient De Holle Poarte een opzegtermijn van één jaar in acht te nemen.\n\nDe Recron-voorwaarden\n\n5.8.. Vast staat de er geen schriftelijke overeenkomst is met [eiser sub 4] . Dat bij het sluiten van de overeenkomst met [eiser sub 4] de Recron-voorwaarden van toepassing zijn verklaard, kan dan ook niet worden vastgesteld. Gelet op de datum waarop de overeenkomst met [eiser sub 4] is gesloten, kan in ieder geval worden vastgesteld dat dit niet de Recron-voorwaarden zijn zoals die in werking zijn getreden per 1 maart 2016. Dat deze voorwaarden bepalen dat ze ook van toepassing zijn op lopende contracten, maakt dat niet anders. Desalniettemin is ook [eiser sub 4] regelmatig (bij de verlenging van de huurovereenkomst) over de Recron-voorwaarden geïnformeerd, zoals De Holle Poarte gemotiveerd heeft onderbouwd. Zo staat een verwijzing naar de Recron-voorwaarden op de jaarlijkse facturen, zodat [eiser sub 4] met de inhoud van de door De Holle Poarte gehanteerde Recron-voorwaarden bekend wordt verondersteld. Dat brengt echter nog geen toepasselijkheid met zich.\n\n5.9.. Op de overeenkomsten met [eiser sub 2 en 3] en [eiser sub 1] zijn de Recron-voorwaarden wel van toepassing verklaard, zij het dat het in de overeenkomst met [eiser sub 2 en 3] uitsluitend is geschied in de 'koopovereenkomst met behoud van staanplaats'. Met het verweer van [eiser sub 2 en 3] en [eiser sub 1] dat de Recron-voorwaarden niet van toepassing zijn omdat deze niet ter hand zijn gesteld, miskennen zij dat een wederpartij ook dan aan de algemene voorwaarden gebonden is als bij het sluiten van de overeenkomst de gebruiker (De Holle Poarte) begreep of moest begrijpen dat zij de inhoud daarvan niet kende. De Recron-voorwaarden zijn dus wel van toepassing.\n\n5.10.. Het niet ter hand stellen van de Recron-voorwaarden zou kunnen leiden tot vernietigbaarheid van (een) beding(en) in die voorwaarden. Zowel [eiser sub 2 en 3] als [eiser sub 1] hebben echter in de 'koopovereenkomst met behoud van staanplaats' verklaart te hebben ontvangen en kennis te hebben genomen van de op het recreatiebedrijf geldende regels, zoals de Recron-voorwaarden. Nu [eiser sub 2 en 3] en [eiser sub 1] deze koopovereenkomsten hebben ondertekend, levert die verklaring in die overeenkomst dwingend bewijs op dat zij de Recron-voorwaarden hebben ontvangen. Het is aan [eiser sub 2 en 3] en [eiser sub 1] om tegenbewijs aan te dragen, maar [eiser sub 2 en 3] en [eiser sub 1] hebben geen feiten of omstandigheden aangevoerd die hun stelling dat zij de Recron-voorwaarden desondanks niet hebben ontvangen onderbouwen. Het beroep op vernietigbaarheid omdat de Recron-voorwaarden niet ter hand zouden zijn gesteld gaat dan ook niet op.\n\n5.11.. Dat een redelijke mogelijkheid tot kennisneming is geboden om van de voorwaarden kennis te nemen als bedoeld in artikel 6:233 onderdeel b en artikel 6:234 BW, sluit niet uit dat in een concreet geval sprake is van strijd met het transparantievereiste, wat kan leiden tot het oordeel dat een beding oneerlijk is en vernietigbaar op grond van art. 6:233 onderdeel a BW.\n\n5.12.. Bij de beoordeling of daarvan sprake is stelt de kantonrechter voorop dat de Recron-voorwaarden zijn opgesteld door ondernemersorganisatie Recron en de Consumentenbond. Gelet op de betrokkenheid van de Consumentenbond dient als uitgangspunt te gelden dat de belangen van de consumenten met deze voorwaarden voldoende zijn geborgd. De kantonrechter volgt huurders niet in hun stelling dat de Consumentenbond zich inmiddels heeft gedistantieerd van deze voorwaarden omdat deze niet zouden voldoen aan de vereisten van Europese richtlijnen. Uit de door huurders overgelegde productie blijkt dat de Consumentenbond stopt met tweezijdige algemene voorwaarden omdat deze overbodig zijn geworden doordat de wettelijke rechten van consumenten de laatste jaren sterk zijn uitgebreid. Nu de Consumentenbond wel betrokken is geweest bij de totstandkoming van de Recron-voorwaarden, acht de kantonrechter de belangen van de huurders voldoende gewaarborgd door deze voorwaarden. Desalniettemin zal de kantonrechter het beroep van de huurders op de Europese consumentenbescherming en de implementatie van de desbetreffende richtlijnen in de Nederlandse wetgeving hierna bespreken.\n\nEuropese consumentenbescherming\n\n5.13.. De huurders doen een beroep op de wettelijke rechten van de consumenten. De huurders beroepen zich op de Richtlijn 2005\u002F29\u002FEG (oneerlijke handelspraktijken), de Richtlijn 93\u002F13\u002FEEG (oneerlijke bedingen) en de Richtlijn 2011\u002F83EU (informatie bij consumentenovereenkomsten). Volgens huurders ontbreekt in de huurovereenkomst een deugdelijk en transparant opzegbeding, hetgeen in verband met de aanzienlijke financiële belangen van de huurders en de bekendheid van De Holle Poarte met de aard van de investeringen bijzonder problematisch is. Ook de Recron-voorwaarden bieden geen evenwichtige opzegregeling die rekening houdt met de financiële belangen van de huurders.\n\n5.14.. \n\nDe kantonrechter overweegt als volgt.\n\nDe huurders hebben zich in algemene bewoorden beroepen op de regels van het Europees consumentenrecht zonder specifiek aan te geven welke bepalingen in de overeenkomst en\u002Fof de Recron-voorwaarden nietig of vernietigbaar zijn. De kantonrechter zal (ambtshalve) toetsen of er sprake is van strijd met voormelde richtlijnen. Daarbij zal de kantonrechter aansluiten bij recente jurisprudentie op dit punt in vergelijkbare zaken over de opzegging van huurovereenkomsten van staanplaatsen op recreatieparken.\n\n5.15.. Richtlijn 93\u002F13 EEG bepaalt in artikel 3 lid 1 dat een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld als oneerlijk wordt beschouwd indien dit beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoord. Deze regel is geïmplementeerd in artikel 6:233 van het Burgerlijk Wetboek (BW). In deze procedure staat niet ter discussie dat de huurders consument zijn en dat De Holle Poarte een professionele partij is in de zin van deze Richtlijnen. Beoordeeld dient te worden of het contractuele evenwicht tussen De Holle Poarte als professionele partij en huurders als consumenten aanzienlijk is verstoord met de in artikel 11 van de Recron-voorwaarden opgenomen opzeggingsregeling. Daarvan is niet gebleken. Vast staat immers dat de wet de huurder in gevallen als deze geen huurbescherming biedt. Als in dit geval de opzeggingsregels uit de Recron-voorwaarden niet zouden gelden, zou teruggevallen moeten worden op regelend recht. Onderdeel van dit regelend recht is artikel 7:228 lid 2 BW. Het gaat hier namelijk om een duurovereenkomst die voor onbepaalde tijd is aangegaan en de huur heeft betrekking op een onroerende zaak (de staanplaats) zonder gebouw. Er is volgens die regeling alleen de verplichting om, kort gezegd, een huurtermijn van een maand in acht te nemen. De kantonrechter volgt de huurders niet voor zover zij stellen dat de wettelijke regeling een impliciet beding behelst, dat een ernstige verstoring van het contractuele evenwicht oplevert.\n\n5.16.. In dit geval bevatten de Recron-voorwaarden in artikel 11 e.v. opzeggingsregels die voor de huurder gunstiger zijn dan de wettelijke regeling. Huurders hebben onvoldoende onderbouwd waarom de opzeggingsregeling niettemin oneerlijk is. Daarbij verwijst de kantonrechter nogmaals naar de betrokkenheid van de Consumentenbond bij de totstandkoming van de Recron-voorwaarden. Evenmin valt in te zien waarom het opzeggingsbeding als zodanig is aan te merken als een oneerlijke handelspraktijk in de zin van Richtlijn 2025\u002F29EG (en artikel 6:193a e.v. BW). Waarom sprake zou zijn van onjuiste of misleidende informatie hebben huurders ook niet nader toegelicht.\n\n5.17.. Het beroep van huurders op de Richtlijn informatieplichten wordt evenmin gevolgd. Deze richtlijn, in de Nederlandse wet geïmplementeerd in artikel 6:230h lid 2, aanhef en onder f BW, is niet van toepassing op overeenkomsten voor het doen ontstaan, het verkrijgen of het overdragen van onroerend goed of rechten op onroerend goed. Bij de huurovereenkomst op grond van een jaarplaats op een camping verkrijgt de huurder op grond van een overeenkomst het gebruiksrecht op een onroerende zaak, zodat de bepalingen voor overeenkomsten tussen handelaren en consumenten niet van toepassing zijn in deze situatie.\n\n5.18.. Het betoog dat de opzeggingsregeling nietig of vernietigbaar is in verband met Europese consumentenbescherming zoals neergelegd in de diverse richtlijnen en de Nederlandse wetgeving, wordt daarom verworpen.\n\nOpzegging conform de Recron-voorwaarden\n\n5.19.. Zoals hiervoor reeds is overwogen, bevatten de Recron-voorwaarden in artikel 11 opzeggingsregels die voor de huurder gunstiger zijn dan de wettelijke regeling. De kantonrechter zal bij de beoordeling dan ook tot uitgangspunt nemen de vraag of De Holle Poarte bij de opzegging van de huurovereenkomsten het bepaalde in artikel 11 van de Recron-voorwaarden in acht heeft genomen.\n\n5.20.. De kantonrechter is van oordeel dat De Holle Poarte voldoende heeft aangetoond dat zij ten tijde van de opzegging serieuze, concrete plannen had voor herstructurering van het terrein en dat zij daartoe de staanplaatsen nodig had. Dat er belemmeringen zijn die aan de realisatie van de herstructurering in de weg staan of zouden kunnen staan, is niet gebleken. Daarbij acht de kantonrechter met name van belang dat het uitsluitend een interne inrichting van een deel van het terrein (veld F) betreft, waarbij 50 vaste staanplaatsen ruimte moeten maken voor toeristische kampeerplekken. Dat De Holle Poarte bepaalde bouwactiviteiten uit de vergunningaanvraag heeft verwijderd, maakt dat naar het oordeel van de kantonrechter niet anders. Bovendien heeft De Holle Poarte gemotiveerd toegelicht dat bepaalde bouwwerken vergunningsvrij geplaatst kunnen worden en dat zij voor infrastructurele werkzaamheden (zekerheidshalve) een vergunning heeft aangevraagd. Uit de correspondentie met de gemeente blijkt ook genoegzaam dat er geen nadere vergunningsvereisten zijn die aan de realisatie in de weg staan of zouden kunnen staan. De huurders hebben ook niet nader onderbouwd waarom de plannen van De Holle Poarte desondanks niet voldoende concreet en\u002Fof niet uitvoerbaar zouden zijn.\n\n5.21.. De Holle Poarte heeft niet alleen de in de Recron-voorwaarden genoemde termijn van een jaar in acht genomen, zij heeft de huurders reeds in november 2023 geïnformeerd over de herstructureringsplannen, waardoor zij bijna drie jaar de tijd hebben (gehad) om te anticiperen op de gevolgen van de opzegging. Daarnaast heeft De Holle Poarte de huurders de tegemoetkoming als bedoeld in artikel 12 van de Recron-voorwaarden aangeboden.\n\n5.22.. De kantonrechter komt dan ook tot de slotsom dat de opzegging is geschied overeenkomstig de Recron-voorwaarden.\n\nRedelijkheid en billijkheid\n\n5.23.. In het Goglio-arrest (ECLI:NL:HR:2018:141) over duurovereenkomsten heeft de Hoge Raad overwogen dat indien wet en overeenkomst niet voorzien in een regeling van de opzegging, de overeenkomst in beginsel opzegbaar is. Op grond van art. 6:248 lid 1 BW kunnen de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien daarvoor een voldoende zwaarwegende grond bestaat. Die eisen kunnen voorts in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat een bepaalde opzegtermijn in acht moet worden genomen òf dat de opzegging gepaard moet gaan met het aanbod tot betaling van een (schade)vergoeding. Ook als de wet of een duurovereenkomst wel voorziet in een regeling van de opzegging, kunnen, indien de wet en hetgeen tussen partijen is overeengekomen daarvoor ruimte laten, de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval op grond van art. 6:248 lid 1 BW meebrengen dat aan de opzegging nadere eisen gesteld worden.\n\n5.24.. Dat de huurders belang hebben bij een ongewijzigde situatie, mede omdat zij met veel plezier om De Holle Poarte verblijven en ze de nodige kosten hebben gemaakt voor de aanschaf van hun kampeermiddel, staat niet ter discussie. Dat betekent echter niet dat De Holle Poarte handelt in strijd met de redelijkheid en billijkheid door de huurovereenkomsten conform de Recron-voorwaarden op te zeggen omdat ze wenst over te gaan tot herstructurering van een deel van de camping.\n\n5.25.. Het betoog van de huurders dat het herstructureringsplan geen 'voldoende zwaarwegende grond' oplevert, zal de kantonrechter als ongegrond passeren. Anders dan de huurders menen is daarvoor niet vereist dat er sprake is van een dwingende noodzaak zoals veiligheidstekorten, milieuvervuiling, structureel verval of een overheidsopdracht. Dat voor opzegging van een duurovereenkomst een noodsituatie vereist zou zijn, zoals de huurders betogen, blijkt niet uit vaste jurisprudentie hierover. Ook wanneer het recreatiebedrijf uit commerciële overwegingen haar bedrijfsvoering wenst aan te passen aan de ontwikkelingen in de toeristensector, dan staat haar dat in beginsel vrij. Wel moeten haar herstructureringsplannen voldoende concreet en uitvoerbaar zijn en dient zij een redelijke opzegtermijn in acht te nemen. Zoals hiervoor reeds is overwogen heeft De Holle Poarte hier aan voldaan.\n\n5.26.. Bij een overeenkomst als deze kan het voorkomen dat de partij tot wie de opzegging is gericht, met het oog op het voortduren van de overeenkomst investeringen heeft gedaan welke niet enkel worden gecompenseerd door, of verdisconteerd in een bepaalde opzegtermijn. Afhankelijk van de omstandigheden van het geval kunnen, ondanks de redelijke duur van de opzegtermijn, de eisen van redelijkheid en billijkheid nopen tot toekenning van een schadevergoeding. Volgens huurders brengt de redelijkheid en billijkheid met zich dat De Holle Poarte een gepast aanbod tot betaling van schadevergoeding heeft te doen. De huurders hebben investeringen in hun kampeermiddel gedaan en De Holle Poarte heeft dit bevorderd en ervan geprofiteerd, aldus huurders.\n\n5.27.. De kantonrechter is van oordeel dat uit de redelijkheid en billijkheid geen eisen voortvloeien waaraan De Holle Poarte niet heeft voldaan. Zoals hiervoor reeds is overwogen rechtvaardigt de door De Holle Poarte voorgenomen herstructurering van haar terrein en de daarbij gehanteerde opzegtermijn de opzegging van de overeenkomst. Deze voorgenomen herstructurering acht de kantonrechter voldoende zwaarwegend en de opzegtermijn alleszins redelijk. Bovendien heeft De Holle Poarte de huurders een tegemoetkoming in de verplaatsingskosten aangeboden. De kantonrechter volgt de huurders niet in hun betoog dat deze schadeloosstelling onvoldoende is. Het gaat om in beginsel verplaatsbare chalets en caravans die in eigendom toebehoren aan de huurders. Dat het kampeermiddel van [eiser sub 4] door zijn technische\u002Fconstructieve staat niet meer verplaatsbaar zou zijn, zoals van de zijde van huurders gesteld, kan De Holle Poarte niet worden tegengeworpen. Dat de door de huurders betaalde prijs voor de kampeermiddelen mede is bepaald door, en onlosmakelijk is verbonden met de staanplaats zelf, kunnen de huurders De Holle Poarte evenmin tegenwerpen. Dat De Holle Poarte daarvan zou hebben geprofiteerd, zoals de huurders aanvoeren, is door De Holle Poarte gemotiveerd betwist. De huurders hebben ook niet nader toegelicht op welke wijze De Holle Poarte betrokken zou zijn geweest bij de totstandkoming van de prijs die de huurders voor hun kampeermiddel hebben betaald, anders dan dat De Holle Poarte in het verleden wel hebben bemiddeld bij de totstandkoming van de koopovereenkomst met behoud van staanplaats. Dat het voor de huurders lastig is om voor hun kampeermiddel een andere plek te vinden en dat een verhuizing kosten met zich brengt, betekent echter niet dat De Holle Poarte verplicht is in deze kosten bij te dragen of anderszins een hogere vergoeding aan de huurders te betalen dan in de Recron-voorwaarden staat vermeld (geïndexeerd naar het prijspeil van 2025 een bedrag van € 1.920).\n\n5.28.. Voorts acht de kantonrechter van belang dat De Holle Poarte beschikbaar gekomen vervangende plekken op de camping aan de huurders heeft aangeboden. Dat De Holle Poarte daarbij voorrang heeft gegeven aan huurders van wie het kampeermiddel wel voldeed aan de richtlijnen van De Holle Poarte, levert, anders dan huurders stellen, geen willekeur op. Gelet op de leeftijd en uitstraling van het kampeermiddel van de huurders heeft De Holle Poarte aangegeven dat het kampeermiddel niet voor verplaatsing in aanmerking komt, maar dat de huurders een chalet dienen te plaatsen dat voldoet aan de richtlijnen van De Holle Poarte. De huurders hebben niet betwist dat hun kampeermiddel alle ten minste 30 jaar zijn en dat deze qua uitstraling niet voldoen aan de richtlijnen van De Holle Poarte. Evenmin hebben zij betwist dat De Holle Poarte een gerechtvaardigd belang heeft bij een goede uitstraling van de camping in zijn geheel. Dat de huurders niet in staat zijn om een nieuw of jong-gebruikt kampeermiddel aan te schaffen, maakt echter niet dat de opzegging door De Holle Poarte naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.\n\n5.29.. Met betrekking tot [eiser sub 1] overweegt de kantonrechter tot slot dat zij weliswaar redelijk recent (in 2023) het kampeermiddel heeft gekocht, maar [eiser sub 1] heeft niet betwist dat er op dat moment geen herstructureringsplannen met betrekking tot veld [letter] waren. De Holle Poarte kan dan ook niet verweten worden dat zij [eiser sub 1] daarover niet heeft geïnformeerd. Voorts acht de kantonrechter van belang dat zowel in de 'koopovereenkomst met behoud van staanplaats' en in het 'Mietvertrag' is verwezen naar de Recron-voorwaarden. In de Recron-voorwaarden staat uitdrukkelijk vermeld dat de koopprijs van het kampeermiddel niet meer kan zijn dan de waarde van het kampeermiddel zelf, dus zonder de grond, zonder vergoeding van het plekje, de ligging en het uitzicht. Dat De Holle Poarte op enige wijze betrokken is geweest bij de totstandkoming van de koopovereenkomst met [eiser sub 1] , is niet gebleken. Er bestaat naar het oordeel van de kantonrechter dan ook geen aanleiding om, ondanks de relatief korte periode dat [eiser sub 1] van haar kampeermiddel en staanplaats heeft kunnen genieten, een hogere schadevergoeding toe te kennen.\n\n5.30.. Het door de huurders gedane beroep artikel 6:248 BW slaagt dan ook niet.\n\nMisbruik van recht\u002Fonrechtmatige daad\n\n5.31.. Uit de overwegingen over de rechtsgeldigheid van de door Holle Poarte gedane opzeggingen volgt dat er geen sprake is van misbruik van recht. Evenmin hebben de huurders bijzondere omstandigheden aangevoerd die maken dat er binnen de contractuele relatie sprake is van een onrechtmatig handelen van De Holle Poarte jegens de huurders.\n\nSlotsom\n\n5.32.. Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat de alle vorderingen van de huurders, die er enerzijds op gericht zijn de rechtsgeldigheid van de opzegging van de huurovereenkomsten aan te tasten en anderzijds om een financiële schadevergoeding te bewerkstelligen, zullen worden afgewezen.\n\nProceskosten\n\n5.33.. De huurders zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van De Holle Poarte worden begroot op:\n\n- salaris gemachtigde\n\n€\n\n506,00\n\n(2 punten × € 253,00)\n\n- nakosten\n\n€\n\n126,50\n\n(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)\n\nTotaal\n\n€\n\n632,50\n\nvoorts in reconventie\n\nEinde huurovereenkomst en ontruiming\n\n5.34.. De Holle Poarte vordert een verklaring voor recht dat de huurovereenkomsten per 30 september 2026 zijn opgezegd en dat de huurders vanaf 1 oktober 2026 zonder recht of titel op de betreffende jaarplaats verblijven. Bij vermeerdering van eis heeft De Holle Poarte daarnaast ontruiming van de gehuurde jaarplaatsen gevorderd. Nu er sprake is van een rechtsgeldige opzegging en de huurders geen aanspraak kunnen maken op een (schade)vergoeding die de aangeboden vergoeding op grond van de Recron-voorwaarden overstijgt, zijn de vorderingen toewijsbaar.\n\nUitvoerbaar bij voorraad\n\n5.35.. De veroordeling van huurders om de gehuurde staanplaatsen te ontruimen zal daarbij uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. De huurders hebben zich daartegen verzet, waarbij zij hebben verwezen naar het arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 27 mei 2025, waarbij het hof oordeelde dat het recreatiebedrijf jegens bepaalde huurders schadeplichtig was op grond van onrechtmatige daad en dat ontruiming pas mocht plaatsvinden na betaling van de schadevergoeding. Van een vergelijkbare situatie is echter geen sprake. Voorts hebben de huurders nog verwezen naar een tussenarrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 31 december 2024, waarbij een belangenafweging is uitgevallen in het voordeel van de recreanten. Ook deze vergelijking gaat niet op, omdat in die zaak het recreatiebedrijf nog geen concrete plannen voor de betreffende staanplaatsen had zodat haar belang bij ontruiming van de staanplaatsen beperkt was. Bovendien bevond in die zaak de procedure in hoger beroep zich inmiddels in een vergevorderd stadium. In het onderhavige geval, waarbij er wel concrete plannen zijn en 47 van de 50 staanplaatsen wel per 1 oktober 2026 zullen zijn ontruimd, weegt naar het oordeel van de kantonrechter het belang bij De Holle Poarte om haar herstructureringsplannen te kunnen verwezenlijken zwaarder dan het belang van de huurders dat zich feitelijk vertaalt in een financieel belang.\n\nDwangsom\n\n5.36.. Met betrekking tot de door De Holle Poarte gevorderde dwangsom, die de huurders disproportioneel vinden, overweegt de kantonrechter tot slot dat hij deze zal matigen tot een bedrag van € 100,00 per dag dat de huurders na betekening van dit vonnis per 1 oktober 2026 in gebreke blijven met de ontruiming van de door hen gehuurde staanplaatsen. Uiteraard zijn [eiser sub 1] , [eiser sub 2 en 3] en [eiser sub 4] slechts gehouden de door henzelf gehuurde staanplaats te ontruimen. De kantonrechter zal hier een maximum aan verbinden van € 5.000,00. De kantonrechter acht dit een voldoende prikkel voor nakoming.\n\nProceskosten\n\n5.37.. \n\nDe huurders zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van De Holle Poarte worden begroot op\n\n€ 253,00 (0,5 x 2 punten x € 253,00) aan salaris gemachtigde.\n\n6. De beslissing\n\nDe kantonrechter\n\nin conventie\n\n6.1.. wijst de vorderingen van [eiser sub 1] , [eiser sub 2 en 3] en [eiser sub 4] af,\n\n6.2.. veroordeelt [eiser sub 1] , [eiser sub 2 en 3] en [eiser sub 4] in de proceskosten van € 632,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,\n\nin reconventie\n\n6.3.. verklaart voor recht dat de huurovereenkomst met [eiser sub 1] , [eiser sub 2 en 3] en [eiser sub 4] per 30 september 2026 is opgezegd en dat zij vanaf 1 oktober 2026 zonder recht of titel op de desbetreffende jaarplaatsen verblijven,\n\n6.4.. veroordeelt [eiser sub 1] , [eiser sub 2 en 3] en [eiser sub 4] om de door hen gehuurde staanplaatsen, met al degene die en al hetgeen - niet zijnde bij de kavel behorende zaken - dat zich daarin of daarop bevindt, uiterlijk 1 oktober 2026 te verlaten en te ontruimen en ter vrije en algehele beschikking aan De Holle Poarte te stellen,\n\n6.5.. veroordeelt [eiser sub 1] , [eiser sub 2 en 3] en [eiser sub 4] ieder om aan De Holle Poarte een dwangsom te betalen van € 100,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij na betekening van dit vonnis niet aan de hoofdveroordeling onder 6.4. met betrekking tot de ontruiming van de door hen gehuurde staanplaats voldoen, tot een maximum van € 5.000,00 is bereikt,\n\n6.6.. veroordeelt de huurders in de proceskosten van € 253,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,\n\nin conventie en in reconventie\n\n6.7.. veroordeelt de huurders tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, vermeerderd met de kosten van betekening als de huurders niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,\n\n6.8.. verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen onder 6.2. en 6.4 tot en met 6.7. uitvoerbaar bij voorraad.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. M.R. Gans en in het openbaar uitgesproken op 23 juni 2026.\n\n471\n\n Artikel 6: 232 Burgerlijk Wetboek (BW)\n\n Artikel 6: 233 BW\n\n Artikel 157 lid 2 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)\n\n vgl. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 27 mei 2025 (ECLI:NL:GHARL:2025:3191), Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 11 november 2025 (ECLI:NL:GHARL:2025:7084) en Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 10 maart 2026 (ECLI:NL:GHARL:2026;1465).\n\n ECLI:NL:GHARL:2025:3191\n\n ECLI:NL:GHARL:2024:7991","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBNNE:2026:2524","2026-07-13T00:28:47.915Z",{"id":176,"ecli":177,"slug":178,"caseNumber":44,"courtId":179,"decisionDate":157,"fullText":180,"summary":44,"language":48,"source":49,"sourceUrl":181,"sourceTimestamp":182,"parsedAt":52,"updatedAt":183},"1063","ECLI:NL:RBOVE:2026:3795","ecli-nl-rbove-2026-3795",57,"RECHTBANKOVERIJSSEL\n\nCiviel recht\n\nKantonrechter\n\nZittingsplaats Zwolle\n\nZaaknummer: 11983032 \\ CV EXPL 25-3765\n\nVonnis van 23 juni 2026\n\nin de zaak van\n\nde stichting STICHTING WOONBEDRIJF IEDER1,\n\ngevestigd in Deventer,\n\neisende partij,\n\nhierna te noemen: Ieder1,\n\ngemachtigde: mr. J.J. Pullen en mr. R.F.A. Rorink\n\ntegen\n\n [gedaagde],\n\nwonende in [woonplaats],\n\ngedaagde partij,\n\nhierna te noemen: [gedaagde],\n\ngemachtigde: mr. E.J. Bijl.\n\n1. De zaak in het kort\n\n1.1. \n [gedaagde] huurt een woning van Ieder1. Ieder1 vordert in deze procedure ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, omdat volgens Ieder1 [gedaagde] zijn woning ter beschikking heeft gesteld aan vrouwen die zichzelf hebben geprostitueerd vanuit de woning. [gedaagde] heeft verklaard geen wetenschap te hebben van de prostitutieactiviteiten.\n\n1.2. De kantonrechter wijst de vordering van Ieder1 toe. Kort gezegd is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] rekening had te houden met prostitutieactiviteiten vanuit zijn woning en dat Aldi heeft nagelaten maatregelen te treffen die van hem als huurder verlangd hadden mogen worden.\n\n2. De procedure\n\n2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:\n\n- de dagvaarding, uitgebracht op 11 november 2025, - de conclusie van antwoord, - de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald\n\n- de mondelinge behandeling van 21 mei 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,\n\n- spreekaantekeningen van beide partijen.2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.\n\n3. De feiten\n\n3.1. Ieder1 verhuurt met ingang van 16 januari 2025 aan [gedaagde] de woning aan het adres [adres] (hierna: de woning). De huur bedraagt € 650,43 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd.\n\n3.2. Meerdere omwonenden, als ook een huismeester en een installateur die werkte in opdracht van Ieder1, hebben in mei en juni 2025 verklaringen aan Ieder1 afgelegd die er – kort samengevat – neerkomen dat bij hen het vermoeden bestaat dat er illegale prostitutie plaatsvindt vanuit de woning.\n\n3.3. Op 18 juni 2025 zijn twee medewerkers van Ieder1 en de wijkagent op huisbezoek geweest bij de woning. Diezelfde dag heeft Ieder1 aan [gedaagde] een brief gestuurd waarin zij [gedaagde] heeft gevraagd de huur vrijwillig op te zeggen en heeft aangegeven dat zij anders een procedure tegen [gedaagde] zou starten. [gedaagde] heeft de huur niet opgezegd.\n\n3.4. Ieder1 is op 29 juli 2025 een kort geding tegen [gedaagde] begonnen, met als doel ontruiming van de woning. Bij vonnis van 26 augustus 2025 heeft de kantonrechter de vordering van Ieder1 afgewezen, kort gezegd omdat onvoldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagde] op de hoogte was van illegale prostitutie in de woning of daarmee rekening moest houden.\n\n4. Het geschil\n\n4.1. Ieder1 vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.\n\n4.2. \n [gedaagde] voert verweer.\n\n4.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.\n\n5. De beoordeling\n\n5.1. De kern van het geschil is de vraag of sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Uit artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat iedere tekortkoming van een partij en de nakoming van één van haar verplichtingen kan leiden tot gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Daarnaast is een huurder op grond van artikel 7:213 BW gehouden zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als goed huurder te gedragen en op grond van artikel 7:214 BW verplicht het gehuurde overeenkomstig de bestemming te gebruiken. Op grond van artikel 7:219 BW kan de huurder ook aansprakelijk worden gesteld voor gedragingen van hen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarin bevinden.5.2. Gelet op wat er in het gehuurde is geconstateerd tijdens het huisbezoek van 18 juni 2025, de verklaringen van omwonenden en een installateur werkzaam in opdracht van Ieder1, en de advertenties van Kinky.nl ziet de kantonrechter geen reden om eraan te twijfelen dat de tijdens het huisbezoek in het gehuurde aangetroffen personen in de woning aanwezig waren met als doel het verrichten van prostitutieactiviteiten. Overigens is dit door [gedaagde] ook niet met zoveel woorden t weersproken.\n\n5.3. Deze zaak spitst zich toe op de vraag of [gedaagde] weet had van de prostitutieactiviteiten, of dat hij dit redelijkerwijs had moeten weten. [gedaagde] stelt dat dit niet zo is, en dat er daarom geen sprake is van een tekortkoming.\n\n5.4. \n\nDe kantonrechter overweegt dat een huurder op grond van artikel 7:219 BW met betrekking tot gedragingen van derden, die zich met zijn instemming in het gehuurde bevinden, ook zelf is tekortgeschoten, bijvoorbeeld door niet in te grijpen of onvoldoende toezicht te houden. Bij de beantwoording van de vraag of hiervan sprake is, moet de rechter rekening houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan is in elk geval sprake indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen (ECLI:NL:HR:2007:\n\nAZ8743).\n\n5.5. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende toezicht heeft uitgeoefend op de wijze waarop zijn (inmiddels) ex-vriendin gebruik maakte van de woning. Voor dit oordeel is van belang dat [gedaagde] zijn ex-vriendin, die hij eind mei 2025 in het centrum van Deventer op straat heeft leren kennen, vrijwel meteen een sleutel van de woning heeft gegeven en haar heeft toegestaan zijn woning te gebruiken op momenten dat hij zelf niet thuis was. Dit terwijl [gedaagde] naar eigen zeggen overdag vaak weg van huis was, bijvoorbeeld naar vrienden in Rotterdam, en dus geen zicht had op wat er in die woning gebeurde op die momenten. Verder is van belang dat [gedaagde] heeft verklaard dat zijn ex-vriendin op dat moment geen werk had, en dus niet om die reden zijn woning zou verlaten. De kantonrechter is van oordeel dat als je de sleutel van je woning onder deze omstandigheden aan iemand geeft die je nauwelijks kent, dit een bepaald risico met zich brengt. Hiermee heeft [gedaagde] zich niet als een goed huurder gedragen en is hij tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst\n\n5.6. Daar komt bij dat de kantonrechter het niet aannemelijk acht dat [gedaagde] helemaal geen weet had van wat er in zijn woning gebeurde. Hoewel [gedaagde] – zoals hij zelf stelt – overdag vaak van huis was, sliep hij naar eigen zeggen wel iedere nacht in de woning. Dit terwijl uit een van de verklaringen van omwonenden blijkt dat de prostitutieactiviteiten tot laat in de avond doorgingen. Dit maakt dat de kantonrechter het onwaarschijnlijk acht dat [gedaagde] niets gemerkt heeft van wat er zich in zijn woning heeft afgespeeld. Verder is van belang dat [gedaagde] op de zitting heeft verklaard dat de spullen die tijdens het huisbezoek zijn aangetroffen, onder andere condooms, vrouwelijke cosmeticaproducten en lingerie, eerder ook al steeds in zijn woning aanwezig waren. Dit had naar het oordeel van de kantonrechter bij [gedaagde] de nodige argwaan moeten wekken.\n\n5.7. Een tekortkoming rechtvaardigt in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, tenzij de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. [gedaagde] heeft een beroep gedaan op de uitzondering van artikel 6:265 lid 1 BW.\n\n5.8. De kantonrechter is van oordeel dat het laten plaatsvinden van illegale prostitutie in een sociale huurwoning geen tekortkoming van geringe betekenis is. Het is een feit van algemene bekendheid dat prostitutie kan leiden tot overlast voor de leefomgeving in een wijk. Daar komt bij dat Ieder1 een zwaarwegend belang heeft om hiertegen op te treden, en dat zij wat dit betreft een zero tolerance beleid hanteert. Verder heeft Ieder1 een zwaarwegend belang dat haar woningen worden gebruikt als woonruimte en niet voor andere doeleinden, mede gelet op haar taak om schaarse sociale huurwoningen te verdelen. De kantonrechter begrijpt dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning voor [gedaagde] ingrijpend zal zijn, gelet op zijn uitkeringsrecht, de samenhang van die uitkering met zijn taalcursus en het belang daarvan voor de integratie van [gedaagde], die waarschijnlijk komt stil te staan wanneer hij de woning moet verlaten. Maar dit belang weegt gelet op het voorgaande niet op tegen het belang van Ieder1.\n\n5.9. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal op grond van het voorgaande worden toegewezen.\n\nLangere ontruimingstermijn\n\n5.10. \n [gedaagde] heeft gevraagd om een langere ontruimingstermijn, namelijk van drie maanden. Hiertoe heeft [gedaagde] aangevoerd dat hij geen familie of vrienden heeft naar wie hij kan toegaan voor tijdelijk onderdak. De kantonrechter acht een termijn van een drie maanden te lang, maar ontruiming binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, zoals door Ieder1 gevraagd is, te kort voor [gedaagde] om onderdak te regelen. Een ontruimingstermijn van een maand na betekening van dit vonnis acht de kantonrechter in deze omstandigheden redelijk.\n\nDe proceskosten\n\n5.11. \n [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Ieder1 worden begroot op:\n\n- kosten van de dagvaarding\n\n€\n\n145,45\n\n- griffierecht\n\n€\n\n135,00\n\n- salaris gemachtigde\n\n€\n\n434,00\n\n(2 punten × € 217,00)\n\n- nakosten\n\n€\n\n108,50\n\n(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)\n\nTotaal\n\n€\n\n822,95\n\nUitvoerbaar bij voorraad\n\n5.12. Ieder1 heeft gevraagd om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, terwijl [gedaagde] heeft gevraagd om die af te wijzen. Uitvoerbaar bij voorraad betekent dat Ieder1 het vonnis direct kan (laten) uitvoeren, als [gedaagde] niet aan het vonnis (waaronder de veroordeling tot ontruiming) voldoet. [gedaagde] kan dus niet wachten met voldoen aan het vonnis in de periode dat tegen het vonnis nog hoger beroep mogelijk is of als hij hoger beroep heeft ingesteld en nog niet op dat hoger beroep is beslist. Het uitgangspunt is dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Van dit uitgangspunt kan worden afgeweken als de belangen van [gedaagde] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten zwaarder wegen dan de belangen van Ieder1 om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis. De belangen die hierbij worden meegewogen, zijn onder meer genoemd onder 5.8. De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval de belangen van Ieder1 zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde]. Daarom zal het vonnis volgens het uitgangspunt uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.\n\n6. De beslissing\n\nDe kantonrechter\n\n6.1. ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres],\n\n6.2. veroordeelt [gedaagde] om binnen een maand na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Ieder1 zijn, en de sleutels af te geven aan Ieder1,\n\n6.3. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 822,95, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,\n\n6.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,\n\n6.5. wijst het meer of anders gevorderde af.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. W.R.H. Lutjes en in het openbaar uitgesproken op 23 juni 2026. (wv)","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBOVE:2026:3795","2026-07-04T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:29:02.190Z",{"id":185,"ecli":186,"slug":187,"caseNumber":44,"courtId":179,"decisionDate":157,"fullText":188,"summary":44,"language":48,"source":49,"sourceUrl":189,"sourceTimestamp":182,"parsedAt":52,"updatedAt":190},"1078","ECLI:NL:RBOVE:2026:3796","ecli-nl-rbove-2026-3796","RECHTBANKOVERIJSSEL\n\nCiviel recht\n\nKantonrechter\n\nZittingsplaats Zwolle\n\nZaaknummer: 12124292 \\ CV EXPL 26-718\n\nVonnis van 23 juni 2026\n\nin de zaak van\n\nWONINGSTICHTING SALLANDWONEN,\n\nte Raalte,\n\neisende partij,\n\nhierna te noemen: SallandWonen,\n\ngemachtigde: BJK Gerechtsdeurwaarders Incassospecialisten,\n\ntegen\n\n [gedaagde],\n\nte [woonplaats 1] ,\n\ngedaagde partij,\n\nhierna te noemen: [gedaagde] ,\n\ngemachtigde: mr. S. de Vaal.\n\nDe zaak in het kort\n\nSallandWonen vordert ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en betaling van een huurachterstand van € 4.525,96. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] de huurachterstand erkent en dat deze ten tijde van de dagvaarding zes maanden bedroeg. Hoewel de achterstand is ontstaan door de intrekking van zijn bijstandsuitkering, is deze ernstig genoeg om ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen. De vorderingen van SallandWonen worden daarom toegewezen.\n\n1. De procedure\n\n1.1. \n\nHet verloop van de procedure blijkt uit:\n\n- de dagvaarding - de conclusie van antwoord.\n\n1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.\n\n2. De feiten\n\n2.1. SallandWonen verhuurt met ingang van 23 oktober 2024 aan [gedaagde] de woning aan het adres [adres] in [woonplaats 1] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt € 753,65 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Op deze huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing.\n\n2.2. \n [gedaagde] heeft (een deel van) de huur niet betaald. SallandWonen heeft [gedaagde] aangemaand onder andere op 9 september 2025 om aan zijn betalingsverplichtingen te voldoen.\n\n2.3. SallandWonen heeft [gedaagde] schriftelijk gewezen op de mogelijkheid van schuldhulpverlening bij betalingsachterstanden. [gedaagde] heeft daarop niet afwijzend gereageerd. SallandWonen heeft [gedaagde] daarna bij de gemeente aangemeld in het kader van vroegsignalering.\n\n3. Het geschil\n\n3.1. SallandWonen vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en betaling van € 4.525,96 aan huurachterstand met nevenvorderingen.\n\n3.2. SallandWonen legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] is in zijn verplichtingen als huurder tekortgeschoten, door niet (volledig) aan zijn betalingsverplichting te voldoen. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt volgens SallandWonen de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.\n\n3.3. \n [gedaagde] heeft bij conclusie van antwoord aangegeven dat de problemen zijn ontstaan door de intrekking van zijn bijstandsuitkering. In dit kader lopen er nog diverse procedures. [gedaagde] refereert zich aan het oordeel van de rechtbank.\n\n3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.\n\n4. De beoordeling\n\n4.1. De kantonrechter heeft vastgesteld dat SallandWonen heeft voldaan aan de informatieplicht en de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening.\n\n4.2. \n [gedaagde] erkent de huurachterstand, maar geeft aan dat deze door omstandigheden is ontstaan. Door de intrekking van zijn bijstandsuitkering kon [gedaagde] niet aan zijn betalingsverplichting voldoen. De conclusie uit het voorgaande is dat er berekend tot en met februari 2026 sprake is van een huurachterstand van € 4.525,96. Dit gedeelte van de vordering zal worden toegewezen.\n\n4.3. Over de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde overweegt de kantonrechter als volgt. De huurder is verplicht om de huur op tijd en volledig te betalen. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.De kantonrechter wijst een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Vaak zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de kantonrechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen.\n\n4.4. Op het moment van dagvaarden bedroeg de huurachterstand zes maanden. De huurachterstand is daarom ernstig genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden.\n\nMinderjarige kinderen\n\n4.5. In een procedure tot ontruiming van een woning behoort tot de relevante omstandigheden van het geval of er kinderen in de woning wonen. Als dat zo is, dan moeten de belangen van deze kinderen in kaart worden gebracht.Bij de beoordeling of de tekortkoming van de huurder ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt moeten deze belangen als ‘eerste overweging’ in aanmerking worden genomen.Dat betekent niet dat een ontruimingsvordering steeds moet worden afgewezen indien het in het belang van de betrokken kinderen is dat zij in het gehuurde kunnen blijven wonen, maar wel dat die belangen bijzonder gewicht in de schaal leggen.\n\n4.6. Volgens de gegevens uit de Basisregistratie Personen staan op het adres van het gehuurde twee minderjarige kinderen ingeschreven. Naar aanleiding hiervan heeft de verhuurder contact opgenomen met het Centrum voor Jeugd en Gezin [plaats 1]. Daaruit is gebleken dat de kinderen, hoewel zij op het adres van het gehuurde staan ingeschreven, feitelijk bij hun moeder in [plaats 2] wonen. Zij verblijven daar structureel en gaan daar ook naar school. [gedaagde] heeft deze feiten erkend.\n\n4.7. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal op grond van het voorgaande worden toegewezen. [gedaagde] zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen.\n\n4.8. SallandWonen wil ook dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot het betalen van een maandelijks bedrag van € 753,65, te rekenen vanaf de maand maart 2026 tot het moment dat [gedaagde] het gehuurde ontruimt. Dit is de huurprijs per maand en na het ontbinden van de huurovereenkomst is dit een gebruiksvergoeding voor de tijd dat [gedaagde] nog in het gehuurde verblijft. Deze vordering zal worden toegewezen.\n\nBuitengerechtelijke incassokosten en rente\n\n4.9. De huurovereenkomst is gesloten met een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93\u002F13\u002FEEG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). De voor de vordering relevante bedingen in artikel 13.1 tot en met 13.3 van de Algemene Huurvoorwaarden zijn getoetst en niet oneerlijk bevonden.\n\n4.10. SallandWonen vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] een consument is. Daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. SallandWonen heeft aan [gedaagde] een of meer aanmaningen gestuurd die voldoen aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Daarom zal een bedrag van € 522,94 worden toegewezen.\n\n4.11. \n [gedaagde] is te laat met het betalen van de verschillende huurtermijnen en dus zal de gevorderde wettelijke rente over de huurachterstand worden toegewezen.\n\nProceskosten\n\n4.12. \n [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van SallandWonen worden begroot op:\n\n- kosten van de dagvaarding\n\n€\n\n153,96\n\n- griffierecht\n\n€\n\n559,00\n\n- salaris gemachtigde\n\n€\n\n360,00\n\n(1 punt × € 360,00)\n\n- nakosten\n\n€\n\n144,00\n\nTotaal\n\n€\n\n1.216,96\n\n5. De beslissing\n\nDe kantonrechter\n\n5.1. ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres] in [woonplaats 1] ,\n\n5.2. veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van SallandWonen zijn, en de sleutels af te geven aan SallandWonen,\n\n5.3. veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan SallandWonen:\n\n- € 4.525,96 aan achterstallige huur tot en met februari 2026, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde huurtermijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van voldoening,\n\n- € 753,65 per maand vanaf 1 maart 2026 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,\n\n5.4. veroordeelt [gedaagde] om aan SallandWonen te betalen een bedrag van € 522,94 aan buitengerechtelijke kosten,\n\n5.5. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.216,96, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,\n\n5.6. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. R.F. van Aalst en in het openbaar uitgesproken op 23 juni 2026. (jb)\n\n Artikel 6:265 BW.\n\n HR 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810)\n\n HR 28 november 2025, ECLI:NL:HR:2025:1799.\n\n Artikel 3 van het Verdrag inzake de Rechten van het Kind.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBOVE:2026:3796","2026-07-13T00:29:02.979Z",{"id":192,"ecli":193,"slug":194,"caseNumber":44,"courtId":179,"decisionDate":157,"fullText":195,"summary":44,"language":48,"source":49,"sourceUrl":196,"sourceTimestamp":182,"parsedAt":52,"updatedAt":197},"1660","ECLI:NL:RBOVE:2026:3800","ecli-nl-rbove-2026-3800","RECHTBANKOVERIJSSEL\n\nCiviel recht\n\nKantonrechter\n\nZittingsplaats Zwolle\n\nZaaknummer: 11781627 \\ CV EXPL 25-2062\n\nVonnis van 23 juni 2026\n\nin de zaak van\n\nde stichting\n\nWONINGSTICHTING RENTREE,\n\nuit Deventer,\n\neisende partij,\n\nhierna te noemen: Rentree,\n\ngemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel,\n\ntegen\n\n [bewindvoerder],handelend onder de naam [bedrijf],\n\nin zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [gedaagde],\n\nuit [vestigingsplaats],\n\ngedaagde partij,\n\nhierna te noemen: de Bewindvoerder,\n\ngemachtigde: mr. A. aan het Rot.\n\n1. Samenvatting\n\n1.1. \n [gedaagde] huurt een woning van Rentree. Volgens Rentree onderhoudt [gedaagde] de woning niet. Daarom vraagt Rentree de kantonrechter om de huurovereenkomst te beëindigen (ontbinden).Rentree en de bewindvoerder hebben op de mondelinge behandeling afgesproken dat de zaak wordt aangehouden zodat Rentree de woning kan bezichtigen en er eventueel afspraken kunnen worden gemaakt met [gedaagde]. Mr. Aan het Rot heeft de kantonrechter vervolgens verzocht vonnis te wijzen. Of een huisbezoek heeft plaatsgevonden, zo nee, waarom niet en zo ja, wat de staat van de woning is, is de kantonrechter niet meegedeeld. Daarom wijst de kantonrechter een tussenvonnis waarin hij partijen verzoekt zich daarover uit te laten. Ook overweegt de kantonrechter alvast dat het verweer van de bewindvoerder dat Rentree niet-ontvankelijk is, niet slaagt.\n\n2. De procedure\n\n2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:\n\nde dagvaarding met producties van 2 juli 2025;\n\nde conclusie van antwoord met producties;\n\nproducties 5A tot en met 7E van de bewindvoerder;\n\nde mondelinge behandeling van 23 maart 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.\n\n2.2. \n\nNa de mondelinge behandeling is de zaak enige tijd aangehouden zodat\n\ner een afspraak kan worden gemaakt voor een huisbezoek door Rentree bij [gedaagde] en om\n\neventueel (onderhouds)afspraken te maken.\n\n2.3. \n\nPer e-mail van 22 mei 2026 heeft mr. Aan het Rot de griffie met kopie aan mr. Van\n\nWezel de kantonrechter verzocht om vonnis te wijzen. De griffie heeft van mr. Van Wezel\n\ngeen afzonderlijk bericht ontvangen.\n\n3. De feiten\n\n3.1. Sinds 25 november 2010 huurt [gedaagde] van Rentree de woning inclusief tuin aan de [adres] (hierna: het gehuurde).\n\n3.2. Bij verstekvonnis van 6 juli 2021 is de huurovereenkomst ontbonden en de ontruiming van het gehuurde toegewezen door de rechtbank Overijssel vanwege een huurachterstand die [gedaagde] had laten ontstaan.\n\n3.3. Rentree heeft de ontruiming niet doorgezet. [gedaagde] is in het gehuurde blijven wonen.\n\n3.4. Op 25 augustus 2021 zijn alle goederen die (zullen) toebehoren aan [gedaagde], wegens verkwisting of het hebben van problematische schulden door de rechtbank Overijssel onder bewind gesteld en is de bewindvoerder benoemd.\n\n3.5. Op 1 februari 2024 hebben Rentree en [gedaagde] in verband met de staat van de woning en de tuin een ‘allonge huurovereenkomst in het kader van gedragsaanwijzing’ (hierna: de gedragsaanwijzing) gesloten. In de gedragsaanwijzing staat – kort gezegd – hoe [gedaagde] het gehuurde moet onderhouden.\n\n3.6. Op 12 februari 2024 bericht de hulpverlener aan Rentree dat [gedaagde] hulp afhoudt. Hierna vindt er meermaals een multidisciplinaire overleg (hierna: MDO) plaats met verschillende hulpverleningsorganisaties en -instanties.\n\n3.7. Op 21 november 2024 ontvangt Rentree het bericht dat de hulpverlener van [gedaagde] de begeleiding per direct stopt in verband met de onveilige situatie die de honden van [gedaagde] veroorzaken en het gebrek aan eerlijkheid, samenwerking en vertrouwen. Hierna worden geplande huisbezoeken meerdere keren door [gedaagde] afgezegd.\n\n3.8. Op 15 mei 2025 vindt de laatste MDO plaats. In het verslag concluderen de ketenpartners dat de situatie onhoudbaar is en de grens is bereikt.\n\n3.9. Op 28 mei 2025 stuurt Rentree [gedaagde] een brief. In de brief wijst Rentree erop dat [gedaagde] zich al langere tijd niet aan de gedragsaanwijzing. Daarom kondigt Rentree aan dat zij naar de rechter gaat om de huurovereenkomst te laten ontbinden met het gevolg dat [gedaagde] het gehuurde zal moeten verlaten.\n\n4. Het geschil\n\nWat vordert Rentree en waarom?\n\n4.1. \n\nRentree vordert – samengevat en onder uitvoerbaarheid bij voorraad verklaring – primair ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.\n\nSubsidiair vordert Rentree ontbinding van de huurovereenkomst onder de opschortende voorwaarde dat [gedaagde] zich niet houdt aan de verplichtingen ervoor te zorgen dat:\n\nhet gehuurde in goede staat wordt onderhouden, schoon en opgeruimd is en blijft,\n\nde tuin in goede staat wordt onderhouden, schoon en opgeruimd is waarbij de tuin een nette en verzorgde indruk moet maken,\n\nzij zich als een goed huurder zal gedragen, en\n\nzij op afspraak medewerkers van Rentree ten minste twee keer per jaar tot de woning toelaat om het gehuurde te inspecteren.\n\nIn het geval dat de huurovereenkomst is ontbonden vanwege een van de opschortende voorwaarden, vordert Rentree ontruiming. Tot slot vordert Rentree veroordeling van de bewindvoerder tot betaling van de proceskosten.\n\n4.2. Aan haar vorderingen legt Rentree ten grondslag dat [gedaagde] tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst waardoor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is.\n\nWat vindt de bewindvoerder daarvan?\n\n4.3. De bewindvoerder voert verweer. Volgens hem moet de vorderingen tot (voorwaardelijke) ontbinding niet-ontvankelijk worden verklaard omdat de huurovereenkomst al is ontbonden. Daardoor kan Rentree volgens de bewindvoerder ook geen rechten aan de gedragsaanwijzing, die verbonden is aan de huurovereenkomst, ontlenen. Verder voert de bewindvoerder aan dat [gedaagde] de gedragsaanwijzing heeft getekend zonder te kunnen overzien wat de gevolgen daarvan waren. Dat maakt de gedragsaanwijzing een nietige rechtshandeling dan wel een rechtshandeling die vernietigd moet worden, want volgens de bewindvoerder heeft Rentree misbruik heeft gemaakt van de omstandigheden. [gedaagde] weerspreekt dat zij overlast (heeft) veroorzaakt en de bewindvoerder voert aan dat de tekortkomingen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming niet rechtvaardigen. Voor het geval de kantonrechter tot het oordeel zou komen dat ontbinding wel gerechtvaardigd is, verzoekt de bewindvoerder een termijn van maximaal één maand voor de ontruiming. Tot slot vraagt de bewindvoerder de kantonrechter om Rentree te veroordelen in de proceskosten. Mocht de bewindvoerder ongelijk krijgt, dan vraagt hij de kantonrechter om de proceskosten in verband het beschermingsbewind te compenseren.\n\n4.4. De kantonrechter gaat hierna, voor zover dat nodig is voor zijn beslissing, verder in op de stellingen van beide partijen.\n\n5. De beoordeling\n\nNiet-ontvankelijkheid\n\n5.1. Het meest verstrekkende verweer van de bewindvoerder is de niet-ontvankelijkheid van de vorderingen van Rentree omdat de huurovereenkomst op 6 juli 2021 al is ontbonden, daardoor niet meer bestaat en dus niet nogmaals kan worden ontbonden.\n\n5.2. Dit verweer slaag niet. De kantonrechter stelt namelijk vast dat er geen uitvoering is gegeven aan het vonnis van 6 juli 2021. In plaats daarvan is bewind ingesteld en is de gedragsaanwijzing gesloten. Het gehuurde is ook niet ontruimd. [gedaagde] woont er met goedvinden van Rentree nog steeds en blijft ook (dezelfde) huur betalen. Dat brengt met zich dat de huurovereenkomst gelet op artikel 7:230 BW voor onbepaalde tijd is verlengd. Dat partijen een andere bedoeling hadden, is niet gesteld en de kantonrechter ook niet gebleken.\n\nIs er sprake van een tekortkoming door [gedaagde]?\n\n5.3. Volgens de wet kan een huurovereenkomst worden ontbonden als een van de partijen niet goed nakomt (tekortschiet), tenzij dat tekortschieten op grond van de bijzondere aard of geringe betekenis ontbinding van de overeenkomst niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 en 7:231 van het Burgerlijk Wetboek). Bij de beoordeling of ontbinding mogelijk is, moet rekening worden gehouden met alle aangevoerde omstandigheden van het geval. In een huursituatie valt daaronder het woonbelang van de huurder en het belang van de verhuurder. Die belangen moet de kantonrechter tegen elkaar afwegen.\n\n5.4. De eerste vraag die de kantonrechter moet beantwoorden, is of [gedaagde] tekortgeschoten is. Volgens Rentree is dat het geval, omdat [gedaagde] het gehuurde slecht onderhoudt en haar honden geluids- en stankoverlast veroorzaken. Ter onderbouwing van haar standpunt over de staat van het gehuurde, heeft Rentree onder andere gewezen op een MDO verslag uit mei 2025 waarin de hulpverlener van [gedaagde] meedeelt dat het gehuurde er ‘verschillelijk uitziet’. Hierna zijn volgens Rentree geen berichten meer ontvangen over de staat van het gehuurde. Op de mondelinge behandeling heeft mevrouw [naam] (woonconsulent bij Rentree) toegelicht dat zij vijf maanden geleden voor het laatst in het gehuurde is geweest en over de staat van nu niets kan zeggen. Daartegenover staat dat de bewindvoerder foto’s heeft overgelegd van de woning en [gedaagde] op de mondelinge behandeling heeft uitgelegd dat het er nu netjes uitziet.\n\n5.5. Naar aanleiding van het debat dat partijen hebben gevoerd, hebben zij op de mondelinge behandeling afgesproken dat Rentree op huisbezoek zal komen zodat zij de actuele staat van het gehuurde kan beoordelen en er eventueel (onderhouds)afspraken kunnen worden gemaakt met [gedaagde]. Vervolgens heeft mr. Aan het Rot de kantonrechter verzocht vonnis te wijzen. Over de staat van de woning heeft geen van partijen iets meegedeeld, terwijl de kantonrechter die informatie nodig heeft om te kunnen beoordelen of er op dit moment sprake is van een zodanige tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en waardoor ontruiming op zijn plaats is.\n\n5.6. De kantonrechter wil dan ook geïnformeerd worden over de huidige staat van het gehuurde. Hij zal partijen in de gelegenheid stellen zich daarover uiterlijk 21 juli 2026uit te laten. Indien er geen huisbezoek door Rentree heeft plaatsgevonden, dienen partijen zich uit te laten over de reden waarom dat niet is gebeurd. Als er wel een huisbezoek heeft plaatsgevonden, dienen zij zich gemotiveerd uit te laten over de huidige staat van het gehuurde.\n\n5.7. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.\n\n6. De beslissing\n\nDe kantonrechter\n\n6.1. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van dinsdag 21 juli 2026voor het nemen van een akte door beide partijen over wat is vermeld onder overweging 5.6., waarna het schriftelijk debat tussen partijen in beginsel is geëindigd;\n\n6.2. houdt iedere verdere beslissing aan.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. R.F. van Aalst en in het openbaar uitgesproken op 23 juni 2026.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBOVE:2026:3800","2026-07-13T00:29:32.127Z",{"id":199,"ecli":200,"slug":201,"caseNumber":44,"courtId":156,"decisionDate":202,"fullText":203,"summary":44,"language":48,"source":49,"sourceUrl":204,"sourceTimestamp":95,"parsedAt":52,"updatedAt":205},"817","ECLI:NL:RBROT:2026:7445","ecli-nl-rbrot-2026-7445","2026-06-19T00:00:00.000Z","RECHTBANK ROTTERDAM\n\nlocatie Rotterdam\n\nzaaknummer: 11809129 CV EXPL 25-16089\n\ndatum uitspraak: 19 juni 2026\n\nVonnis van de kantonrechter\n\nin de zaak van\n\n [bedrijf] B.V.,\n\nvestigingsplaats: [plaats] ,\n\neiseres,\n\ngemachtigde: mr. J.A.M. van de Sande,\n\ntegen\n\n1. [gedaagde 1] ,\n\n2. [gedaagde 2],,\n\nwoonplaats: [woonplaats] ,\n\ngedaagden,\n\ngemachtigde: mr. V.J. Verhulst.\n\nDe partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’, ‘ [gedaagde 1] ’ en ‘ [gedaagde 2] ’ genoemd.\n\n1. De procedure1.1.. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:\n\nde dagvaarding van 16 juli 2025, met bijlagen;\n\nhet antwoord;\n\nde mail van [eiseres] van 19 mei 2026.\n\n1.2.. Op 19 mei 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij is [gedaagde 2] verschenen met [persoon A] , bijgestaan door haar gemachtigde. [eiseres] is niet verschenen.\n\n2. De beoordeling\n\nWat is de kern?\n\n2.1.. \n [eiseres] wil de woning die wordt gehuurd door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] renoveren. De fundering moet worden hersteld en onder andere de kozijnen, de daken en de technische installaties bevinden zich aan het einde van de levensduur. In totaal gaat het om bijna € 440.000,00 aan renovatiewerkzaamheden. [eiseres] geeft aan dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning tijdens de renovatie niet kunnen gebruiken en geven aan dat de huurinkomsten de huidige en toekomstige exploitatiekosten niet dekken. [eiseres] heeft de woning nodig voor eigen gebruik en heeft daarom de huurovereenkomst opgezegd. In deze procedure eist zij dat de kantonrechter bevestigt dat de huurovereenkomst op 1 oktober 2025 eindigt of een einddatum vaststelt. Daarnaast eist [eiseres] dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning verlaten onder verbeurte van een dwangsom als zij dit niet doen en dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld in de proceskosten.\n\n2.2.. \n [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn het niet eens met de opzegging. Zij vinden dat [eiseres] onvoldoende heeft onderbouwd dat de renovatiewerkzaamheden dringend zijn en nu moeten plaatsvinden. Daarnaast vinden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat de werkzaamheden kunnen plaatsvinden terwijl zij in de woning blijven wonen. Verder beargumenteren [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat zij meer belang hebben bij de woning dan [eiseres] heeft bij de renovatie van de woning. Tot slot betwisten zij dat passende woonruimte beschikbaar is. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vragen de kantonrechter dan ook de vorderingen af te wijzen en [eiseres] in de proceskosten te veroordelen.\n\n2.3.. \n [eiseres] heeft vervolgens vlak voor de zitting haar vorderingen ingetrokken en verzocht de procedure door te halen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben hiermee niet ingestemd. De kantonrechter zal daarom een oordeel geven over de proceskosten.\n\n [eiseres] moet de proceskosten betalen\n\n2.4.. Op grond van artikel 246 lid 1 Rv kan doorhaling van de procedure alleen plaatsvinden op verzoek van beide partijen. Nu daarvan geen sprake is, is doorhaling niet mogelijk.\n\n2.5.. De proceskosten komen voor rekening van [eiseres] , omdat zij na intrekking van haar vordering als de in het ongelijk gestelde partij wordt aangemerkt (artikel 237 Rv). Nu [gedaagde 1] en [gedaagde 2] al een conclusie van antwoord hebben ingediend en de vordering enkele uren voor de zitting pas is ingetrokken, worden de proceskosten aan de kant van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als volgt berekend: € 576,00 (2 punten x € 288,00) aan salaris voor de gemachtigde en € 144,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 720,00. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.\n\nDit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad\n\n2.6.. Dit vonnis wordt voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat eisen en [eiseres] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.\n\n3. De beslissing\n\nDe kantonrechter:\n\n3.1.. verstaat dat [eiseres] haar vorderingen op [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet langer handhaaft;\n\n3.2.. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden begroot op € 720,00;\n\n3.3.. verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad en wijst al het andere af.\n\nDit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBROT:2026:7445","2026-07-13T00:28:49.555Z",44,20,[11,209,210],2025,2024]