[{"data":1,"prerenderedAt":-1},["ShallowReactive",2],{"court-category-amsterdam-property-law-nl":3},{"court":4,"category":9,"stats":15,"decisions":21,"total":16,"page":58,"limit":59},{"id":5,"name":6,"country":7,"slug":8},56,"Amsterdam","nl","amsterdam",{"id":10,"slug":11,"name":12,"country":13,"createdAt":14},95,"property-law-nl","Property Law","NL","2026-07-08T16:56:12.367Z",{"totalDecisions":16,"dateRange":17,"topProvisions":20},4,{"min":18,"max":19},"2026-03-17T00:00:00.000Z","2026-06-11T00:00:00.000Z",[],[22,33,42,50],{"id":23,"ecli":24,"slug":25,"caseNumber":26,"courtId":5,"decisionDate":19,"fullText":27,"summary":26,"language":7,"source":28,"sourceUrl":29,"sourceTimestamp":30,"parsedAt":31,"updatedAt":32},"1630","ECLI:NL:RBAMS:2026:6615","ecli-nl-rbams-2026-6615","","RECHTBANKAMSTERDAM\n\nCiviel recht\n\nKantonrechter\n\nZaaknummer: 12239532 \\ KK EXPL 26-324\n\nVonnis in kort geding van 11 juni 2026\n\nin de zaak van\n\n [eiser],\n\nwonende te [woonplaats 1],\n\neisende partij,\n\nhierna te noemen: [eiser],\n\ngemachtigde: mr. R. Plieger,\n\ntegen\n\n [gedaagde],\n\nwonende te [woonplaats 2],\n\ngedaagde partij,\n\nhierna te noemen: [gedaagde],\n\ngemachtigde: mr. J.F. Kersten.\n\n1. De procedure\n\n1.1.. Het verloop van de procedure blijkt uit:\n\n- de dagvaarding van 26 mei 2026 met producties,\n\n- de e-mail van 3 juni 2026 van de gemachtigde van [gedaagde] met producties, - de mondelinge behandeling van 4 juni 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Partijen hebben vragen van de kantonrechter beantwoord en de gemachtigde van [gedaagde] heeft spreekaantekeningen voorgelezen en overgelegd.2. De feiten\n\n2.1.. \n [eiser], 85 jaar oud, is eigenaresse van de woning aan de [adres] te [plaats]. Tot voor kort verbleef zij in deze woning als zij voor haar werk in [plaats] was. Inmiddels is [eiser] gestopt met werken en zij wenst de woning te verkopen.\n\n2.2.. \n [gedaagde] is drie jaar geleden dakloos geworden en mocht van [eiser] sindsdien in de woning verblijven.\n\n2.3.. Op 14 juli 2025 heeft [eiser] [gedaagde] schriftelijk verzocht de woning binnen vijf dagen te verlaten.\n\n2.4.. Partijen hebben op 30 augustus 2025 een gebruikersovereenkomst gesloten op grond waarvan [gedaagde] nog tijdelijk in de woning mocht verblijven. In de overeenkomst staat dat [eiser] het verblijf op elk moment kan beëindigen zonder opgave van redenen.\n\n2.5.. Op 15 december 2025 heeft de gemachtigde van [eiser] [gedaagde] verzocht de woning op 31 december 2025 te verlaten.\n\n2.6.. \n [gedaagde] verblijft thans nog in de woning.\n\n3. Het geschil\n\n3.1.. \n [eiser] vordert – samengevat – de ontruiming van de woning aan de [adres] te [plaats], op straffe van een dwangsom en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.\n\n3.2.. \n [eiser] legt daaraan ten grondslag dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft en dat [eiser] belang heeft bij ontruiming van de woning.\n\n3.3.. \n [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] wil de woning wel verlaten, maar hij heeft nog geen alternatief gevonden. Hij heeft gezondheidsklachten en kan niet zonder meer verhuizen. Aan [gedaagde] is ook geen redelijke termijn verleend om de woning te ontruimen. [gedaagde] betwist dat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Ter zitting heeft [gedaagde] nog verklaard per 1 augustus 2026 de woning te kunnen verlaten.\n\n4. De beoordeling\n\n4.1.. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.\n\n4.2.. Het spoedeisend belang van [eiser] vloeit voort uit de aard van de vordering, te weten het beëindigen van een onrechtmatige situatie; naar de mening van [eiser] verblijft [gedaagde] zonder recht of titel in de woning.\n\n4.3.. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] een tijdelijk gebruiksrecht had om in de woning te verblijven en dat [eiser] dat recht bij brief van 15 december 2025 heeft opgezegd. Dat betekent dat [gedaagde] inderdaad zonder recht of titel in de woning verblijft en dat hij de woning moet verlaten.\n\n4.4.. Het verweer dat de in de opzeggingsbrief genoemde ontruimingstermijn onredelijk kort zou zijn, kan [gedaagde] niet meer baten. De opzegging dateert inmiddels van bijna een half jaar geleden, terwijl [gedaagde] nog steeds in de woning verblijft. [gedaagde] heeft met andere woorden al een half jaar de tijd gehad om andere woonruimte te vinden.\n\n4.5.. Dit betekent dat de kantonrechter de vordering tot ontruiming van de woning zal toewijzen en de ontruimingstermijn vaststelt op 14 dagen.4.6.. Gelet op het feit dat [eiser] met de toewijzing van de veroordeling tot ontruiming reeds een titel heeft om zelf, via de weg van de reële executie, tot gedwongen ontruiming over te gaan, dient zij te onderbouwen op grond waarvan een extra prikkel om tot ontruiming over te gaan in de vorm van een op te leggen dwangsom nodig is. Dit geldt te meer omdat voorkomen dient te worden dat [eiser] door het uitstellen van de gedwongen ontruiming de dwangsom kan laten oplopen. Nu een dergelijke onderbouwing ontbreekt, wordt de vordering tot het opleggen van een dwangsom bij gebrek aan belang afgewezen.\n\n4.7.. \n [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:\n\n- kosten van de dagvaarding\n\n€\n\n0,00\n\n- griffierecht\n\n€\n\n93,00\n\n- salaris gemachtigde\n\n€\n\n577,00\n\n- nakosten\n\n€\n\n72,00\n\n(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)\n\nTotaal\n\n€\n\n742,00\n\n5. De beslissing\n\nDe kantonrechter\n\n5.1.. veroordeelt [gedaagde] om de woning aan de [adres] te [plaats] binnen twee weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en ter beschikking van [eiser] te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;\n\n5.2.. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 742,00, te vermeerderen met de kosten van betekening, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis,\n\n5.3.. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,\n\n5.4.. wijst af het meer of anders gevorderde.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk en in het openbaar uitgesproken op 11 juni 2026.\n\n58984","rechtspraak_nl","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2026:6615","2026-06-30T00:00:00.000Z","2026-07-08T16:52:53.682Z","2026-07-13T00:29:30.519Z",{"id":34,"ecli":35,"slug":36,"caseNumber":26,"courtId":5,"decisionDate":37,"fullText":38,"summary":26,"language":7,"source":28,"sourceUrl":39,"sourceTimestamp":40,"parsedAt":31,"updatedAt":41},"1014","ECLI:NL:GHAMS:2026:833","ecli-nl-ghams-2026-833","2026-03-24T00:00:00.000Z","GERECHTSHOF AMSTERDAM\n\nafdeling civiel recht en belastingrecht, team I\n\nzaaknummer : 200.358.870\u002F01 KG\n\nzaaknummer rechtbank Noord-Holland : C\u002F15\u002F365791\u002F KG ZA 25-327\n\narrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 24 maart 2026\n\nin de zaak van\n\n [appellant],\n\ngevestigd te [plaats 2] ,\n\nappellante,\n\nadvocaat: mr. R. Bisschop te Amsterdam,\n\ntegen\n\n1. [geïntimeerde 1] ,\n\ngevestigd te [plaats 1] ,\n\n [nummer 5] . [geïntimeerde 2],\n\nwonend in [plaats 2] ,\n\ngeïntimeerden,\n\nadvocaat: mr. E. Hoekstra te Alkmaar.\n\nPartijen worden hierna ook [appellant] , [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] genoemd. Gezamenlijk worden geïntimeerden aangeduid als [geïntimeerden]\n\n1. De zaak in het kort\n\nPartijen hebben een overeenkomst gesloten voor de koop en levering van onroerende zaken. Koper vordert onder meer de levering van de verkochte percelen. Verkopers weigeren levering van de percelen, omdat koper volgens hen is tekortgeschoten in de nakoming van een op haar rustende verplichting om zich in te spannen om op de percelen woningen te bouwen. Anders dan de voorzieningenrechter is het hof van oordeel dat op koper niet een tot woningbouw strekkende inspanningsverplichting rust. Voor zover dat al anders zou zijn, is zij die verplichting nagekomen. Het hof vernietigt het bestreden vonnis en veroordeelt verkopers tot - onder meer - aanbieding van de percelen aan de gemeente overeenkomstig het daarop gevestigde voorkeursrecht en, in het geval dat de gemeente van haar voorkeursrecht geen gebruik maakt, levering van de percelen aan koper.\n\n2. Het geding in hoger beroep\n\n [appellant] is bij dagvaarding van 27 augustus 2025 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 30 juli 2025 van de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Holland, onder bovenvermeld zaaknummer in kort geding gewezen tussen [appellant] als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden (hierna: het bestreden vonnis). Bij de appeldagvaarding heeft [appellant] haar oorspronkelijke eis gewijzigd. De appeldagvaarding bevat de grieven en daaraan zijn producties gehecht.\n\nPartijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:\n\n- memorie van antwoord;\n\n- de bij H3-formulier van 22 december 2025 ingediende akte wijziging van eis van [appellant] , die ter zitting van 5 februari 2026 is genomen.\n\nOp 5 februari 2026 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De zaak is toegelicht door de voornoemde advocaten en zijdens [geïntimeerden] ook door mr. J.W.L. Vader, advocaat te Alkmaar, aan de hand van spreekaantekeningen die zijn overgelegd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord en nadere producties in het geding gebracht.\n\nTen slotte is arrest gevraagd.\n\n3. Feiten\n\nDe voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1. tot en met 2.12. de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Waar nodig aangevuld met andere relevante feiten, zijn de feiten de volgende.\n\n3.1.. \n [geïntimeerde 1] is eigenaar van de onroerende zaken plaatselijk bekend als [straat 1] [nummer 1] , [straat 2] [nummer 2] en [nummer 3] en [straat 3] [nummer 4] te [plaats 1] . [geïntimeerde 2] is eigenaar van de onroerende zaken plaatselijk bekend als [straat 3] [nummer 5] , [nummer 6] en [nummer 7] te [plaats 1] .\n\n3.2.. \n [appellant] is een vastgoedontwikkelaar. Zij heeft op 5 mei 2021 per e-mail een voorstel gedaan voor de koop van de onder 3.1. genoemde percelen (hierna: de percelen). In dat voorstel staat onder meer:\n\nAfname van de grond van Stad Alkmaar bv vindt plaats na #1 het verkrijgen van onherroepelijke omgevingsvergunning en 2# de bedrijfsrelocatie van Stad Alkmaar bv naar [plek] . Dit met een uiterlijke termijn van eind 2024 waarna de grond onherroepelijk door [appellant] afgenomen zal worden.\n\n3.3.. Eind augustus 2021 hebben [appellant] en [geïntimeerden] een intentieovereenkomst gesloten. In deze intentieovereenkomst staat onder meer het volgende:\n\nLevering van het Verkochte door Verkoper aan Koper vindt plaats nadat aan de volgende cumulatieve voorwaarden is voldaan:\n\na. het verkrijgen van een onherroepelijke omgevingsvergunning voor de door Koper beoogde ontwikkeling ter plaatse van het Verkochte (in koopovereenkomst nader te omschrijven); en\n\nb. het voltooien van de bedrijfsrelocatie van Verkoper naar de nieuwe locatie in [plek] ,\n\ndoch in alle gevallen uiterlijk op 31 december 2024.\n\n3.4.. Partijen hebben op 22 oktober 2021 een koopovereenkomst gesloten (verder: de koopovereenkomst) voor de koop van de percelen. In de koopovereenkomst staat onder meer het volgende:\n\nIn aanmerking nemende dat:\n\nA. Koper een projectontwikkelaar gespecialiseerd in woningbouw is.\n\n(…)\n\nE. De Gemeente in de op 5 oktober 2017 vastgestelde Omgevingsvisie [plaats 1] 2040 de ambitie heeft verwoord om de Kanaalzone [plaats 1] te transformeren. Onderdeel van deze ambitie is de transformatie van bedrijventerrein Overdie. Deze gebiedsontwikkeling is grofweg onderverdeeld in twee deelgebieden, te weten Overdie Zeglis en De Driehoek. (…)\n\nDe Driehoek betreft de percelen grond gelegen binnen het gebied dat begrensd is door de straten de [straat 3] , de [straat 1] en de [straat 2] . Koers 2021 van de Gemeente voorziet op dit moment in 15.000 m2 BVO wonen en woonwerkwoningen in De Driehoek.\n\nF. Koper reeds koopovereenkomsten met betrekking tot enkele percelen grond op het bedrijventerrein Overdie heeft gesloten en in samenspraak met de Gemeente bezig is de transformatie van het bedrijventerrein naar gemengd woon\u002Fwerk gebied vorm te geven middels een door koper opgesteld stedenbouwkundig plan.\n\nG. Koper in dat licht interesse heeft getoond in de verwerving van het object met als doel het object te transformeren naar woonruimte. (…)\n\nHOOFDSTUK 3(…)\n\n1. Koopprijs\n\n1) De vaste koopprijs voor het object is EURO 5.150.000,- te vermeerderen met kosten koper.\n\n2) Deze vaste koopprijs zal met een vaste prijs van EUR 17.500,- worden verhoogd per extra woning\u002Fwoonwerkwoning, welke, geheel dan wel ten dele, ter plaatse van het object door of namens verkoper meer gerealiseerd wordt dan de thans voorziene 85 woningen en woonwerkwoningen op het perceel van het object.\n\n(…)\n\nHOOFDSTUK 7\n\n1. Akte en datum van overdracht\n\nDe akte van overdracht (juridische levering) wordt ondertekend bij de notaris op uiterlijk31 december 2024, of zoveel eerder als aan de volgende cumulatieve voorwaarden is voldaan:\n\na. het verkrijgen van een onherroepelijke omgevingsvergunning voor de door koper beoogde ontwikkeling ter plaatse van het object; en\n\nb. het voltooien van de bedrijfsrelocatie van verkoper naar de nieuwe locatie in [plek] .\n\n3.5.. De koopovereenkomst is op 1 april 2022 op onderdelen gewijzigd door middel van een allonge. In deze allonge staat onder meer het volgende:\n\n4. Akte en datum van overdracht4.1. In tegenstelling tot de genoemde datum van juridische levering in Artikel 1 van hoofdstuk 7 van de Koopovereenkomst wordt de akte van overdracht (juridische levering) ondertekend bij de notaris uiterlijk op vrijdag29 april 2026, of zoveel eerder als aan de volgende cumulatieve voorwaarden is voldaan:\n\na. het verkrijgen van een onherroepelijke omgevingsvergunning voor de door Koper beoogde ontwikkeling ter plaatse van het Object; en\n\nb. het voltooien van de bedrijfsrelocatie van Verkoper naar de nieuwe bedrijfslocatie in [plek] .\n\nIn geval op 29 april 2026 niet aan één of beide van voornoemde cumulatieve voorwaarden wordt voldaan, treden Partijen in overleg over een mogelijke verlenging van deze datum waarbij bereidwillig naar de belangen van beide Partijen zal worden gekeken en op beide Partijen een inspanningsverplichting rust om tot een oplossing te komen.\n\n3.6.. De bedrijfsrelocatie van [geïntimeerde 1] naar [plek] heeft inmiddels plaatsgevonden.\n\n3.7.. De gemeente [plaats 1] heeft in een raadsinformatiebrief van december 2024 vermeld dat de ontwikkeling van Overdie naar een nieuwe woon-\u002Fwerkwijk afhankelijk is van de verplaatsing van twee bedrijven met een zware milieubelasting die daar nog aanwezig zijn. Zolang er geen zicht is op verplaatsing, is volgens de raadsinformatiebrief onzeker wanneer de realisatie van de nieuwe wijk tot stand kan komen.\n\n3.8.. Op 12 december 2024 heeft [appellant] een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij de gemeente [plaats 1] voor de bouw van bedrijfsunits op de percelen.\n\n3.9.. Bij brief van 12 mei 2025 heeft de gemeente [plaats 1] aan [appellant] - voor zover van belang - het volgende medegedeeld:\n\nOm te beoordelen of u belang hebt bij uw aanvraag hebben wij op 28 februari 2025 verzocht uw aanvraag aan te vullen. Meer in het bijzonder hebben wij verzocht om schriftelijke toestemming van de eigenaar van de grond waarop u voornemens bent te gaan bouwen. Uit het kadaster blijkt namelijk dat u nog geen eigenaar bent van de grond. Deze toestemming heeft u tot op heden niet aangeleverd. (…) Er is navraag gedaan bij de eigenaar van de grond of u toestemming hebt om het bouwplan waar de aanvraag op ziet te verwezenlijken. (…) De eigenaar heeft onder meer het volgende aangegeven.\n\n“Strekking en bedoeling van deze overeenkomsten was (en is dus nog steeds) dat de Grond door [appellant] zou worden getransformeerd naar woonruimte indachtig het plan ‘Koers 2021’. Ter realisatie van dit voornemen zou [appellant] een onherroepelijke omgevingsvergunning voor de bouw van woningen aanvragen bij de gemeente [plaats 1] voor deze beoogde ontwikkeling.”\n\n“De laatste stand van zaken is thans, dat [appellant] – volkomen in weerwil en afwijking van de gemaakte afspraken – een bouwaanvraag heeft ingediend voor het realiserenvan bedrijfsunits.”\n\n“Overigens kan de Gemeente in onze ogen niets anders dan de nieuwe, afwijkende aanvraag afwijzen. Zoals de Gemeente immers zelf terecht aangeeft passen deze plannen niet bij de afspraken die eerder zijn gemaakt. En wij zijn het daar volledig mee eens.”\n\n(…)\n\nMet toepassing van artikel 4:5, eerste lid, aanhef en onder c, van de Awb stellen wij uw aanvraag buiten behandeling. U hebt ondanks herhaaldelijk verzoek van ons daartoe niet de toestemming aangeleverd van de eigenaar. (…) U bent geen belanghebbende in de zin van artikel 1:2, eerste lid, van de Awb aangezien uw bouwplan niet kan worden verwezenlijkt.\n\n3.10.. \n [appellant] heeft [geïntimeerden] bij brief van 13 mei 2025 verzocht aan de gemeente [plaats 1] te bevestigen dat zij de percelen aan [appellant] zullen overdragen en dat het [appellant] na de overdracht vrij staat bedrijfsunits op de percelen te realiseren. Dit hebben [geïntimeerden] niet gedaan.\n\n3.11.. Op 16 mei 2025 heeft [appellant] bezwaar gemaakt tegen het besluit van de gemeente [plaats 1] om haar vergunningsaanvraag buiten behandeling te stellen. Op 11 juli 2025 heeft de gemeente [plaats 1] het bezwaar van [appellant] niet-ontvankelijk verklaard. Tegen dit besluit heeft [appellant] beroep ingesteld bij de rechtbank.\n\n3.12.. Op 20 en 22 mei 2025 heeft [appellant] , met verlof van de voorzieningenrechter, conservatoir leveringsbeslag op de percelen gelegd.\n\n3.13.. \n [appellant] heeft de koopovereenkomst op 23 juni 2025 op de voet van artikel 9.9 Omgevingsrecht doen inschrijven in de openbare registers.\n\n3.14.. De Gemeenteraad van de gemeente [plaats 1] heeft op 20 november 2025 besloten om op de voet van artikel 9 lid 1 sub b Omgevingswet een voorkeursrecht op de percelen te vestigen. Het voorkeursrecht is op 25 november 2025 ingeschreven in de openbare registers.\n\n4. Eerste aanleg\n\n4.1.. \n\n [appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd - samengevat - dat de voorzieningen-rechter:\n\nI. [geïntimeerden] veroordeelt om de percelen uiterlijk op 29 april 2026 aan [appellant] te leveren, of zoveel eerder als een onherroepelijke omgevingsvergunning is verkregen voor de door [appellant] beoogde ontwikkeling ter plaatse van de percelen, op straffe van een dwangsom;\n\nII. [geïntimeerden] gebiedt om schriftelijk aan de gemeente te verklaren dat het [appellant] na overdracht van de percelen is toegestaan om bedrijfsunits op de percelen te realiseren, op straffe van een dwangsom;\n\nIII. [geïntimeerden] gebiedt zich te onthouden van gedragingen die het verkrijgen van een onherroepelijke omgevingsvergunning voor de door [appellant] beoogde ontwikkeling ter plaatse van de percelen kunnen belemmeren, op straffe van een dwangsom;\n\nIV. [geïntimeerden] hoofdelijk veroordeelt in de beslagkosten;\n\nV. [geïntimeerden] hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten, met inbegrip van de nakosten, te vermeerderen rente.\n\n4.2.. De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis overwogen dat hij niet met voldoende mate van waarschijnlijkheid kan oordelen dat de rechter in een bodemprocedure van oordeel zal zijn dat de koopovereenkomst geen verplichting voor [appellant] inhoudt om woningen te realiseren op de percelen. De voorzieningenrechter heeft verder overwogen dat hij er niet van overtuigd is dat de realisatie van woningen op de percelen niet mogelijk zal zijn, mede gelet op de inhoud van het recent verschenen concept ontwikkelkader van de gemeente [plaats 1] . De voorzieningen-rechter heeft geoordeeld dat [geïntimeerden] daarom niet gehouden zijn om tegenover de gemeente te verklaren dat [appellant] op de percelen bedrijfsunits mag realiseren, noch dat haar verboden moet worden gedragingen te verrichten die de afgifte van een omgevingsvergunning daarvoor zouden kunnen belemmeren. Ook heeft de voorzieningenrechter geen aanleiding gezien om [geïntimeerden] al te veroordelen om de percelen aan [appellant] te leveren. De voorzieningenrechter heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.\n\n5. Het hoger beroep\n\n5.1.. \n [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis. Zij heeft in hoger beroep tweemaal haar eis gewijzigd; eerst in de appeldagvaarding en nogmaals bij akte wijziging eis. Na deze laatste wijziging luidt haar eis, samengevat, als volgt:\n\nPrimair:\n\nI. veroordeling van [geïntimeerden] om de percelen uiterlijk op 29 april 2026 aan [appellant] te leveren of zoveel eerder als een onherroepelijke omgevingsvergunning is verkregen voor de door [appellant] beoogde ontwikkeling ter plaatse van de percelen;\n\nII. te bepalen dat het arrest in de plaats treedt van de (wils)verklaringen van [geïntimeerden] die vereist zijn voor de levering van de percelen aan [appellant] , als [geïntimeerden] aan de veroordeling onder I. geen gevolg geven;\n\nSubsidiair, voor het geval op 29 april 2026 nog geen arrest is gewezen:\n\nIII. [geïntimeerden] te veroordelen de percelen aan [appellant] te leveren binnen zeven dagen na betekening van het arrest;\n\nIV. te bepalen dat het arrest in de plaats treedt van de (wils)verklaringen van [geïntimeerden] die vereist zijn voor de levering van de percelen aan [appellant] , als [geïntimeerden] aan de veroordeling onder III. geen gevolg geven;\n\nMeer subsidiair:\n\nV. [geïntimeerden] te veroordelen het bevoegd gezag van de gemeente [plaats 1] schriftelijk uit te nodigen om in onderhandeling te treden over vervreemding van de percelen aan de gemeente [plaats 1] en diezelfde dag afschrift van de uitnodiging aan de gemeente [plaats 1] aan [appellant] te sturen, uiterlijk op 29 april 2026, of zoveel eerder als een onherroepelijke omgevingsvergunning is verkregen voor de door [appellant] beoogde ontwikkeling ter plaatse van de percelen, op straffe van een hoofdelijk verschuldigde dwangsom van € 100.000,- per dag dat [geïntimeerden] daarmee in gebreke blijven met een maximum van € 10.000.000,- en binnen twee weken vanaf de dag waarop het bevoegd gezag heeft beslist dat het niet bereid is de percelen te kopen of op grond van een andere titel te verkrijgen, of binnen twee weken na het verstrijken van de in artikel 9.13 Omgevingswet bedoelde termijn als het bevoegd gezag niet tijdig een beslissing heeft genomen, de percelen aan [appellant] te leveren;\n\nVI. te bepalen dat het arrest in de plaats treedt van de (wils)verklaringen van [geïntimeerden] die vereist zijn voor de levering van de percelen aan [appellant] , als [geïntimeerden] aan de veroordeling onder V. geen gevolg geven;\n\nIn alle gevallen:\n\nVII. [geïntimeerden] te gebieden om binnen twee dagen na het arrest schriftelijk aan de gemeente [plaats 1] te verklaren dat het [appellant] na overdracht van de percelen is toegestaan om bedrijfsunits op de percelen te realiseren, op straffe van een dwangsom van € 100.000,- per dag dat [geïntimeerden] daarmee in gebreke blijven met een maximum van € 10.000.000,-;\n\nVIII. [geïntimeerden] te gebieden zich te onthouden van gedragingen die het verkrijgen van een onherroepelijke omgevingsvergunning voor de door [appellant] beoogde ontwikkeling ter plaatse van de percelen kunnen belemmeren, op straffe van een dwangsom van € 100.000,- per dag dat [geïntimeerden] daarmee in gebreke blijven met een maximum van € 10.000.000,-;\n\nIX. [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de beslagkosten, te betalen binnen veertien dagen na de datum van het arrest en - voor het geval betaling niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met rente;\n\nX. [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten in beide instanties, inclusief nakosten.\n\n5.2.. \n [geïntimeerden] hebben - samengevat - geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.\n\n6. Beoordeling\n\n6.1.. \n [appellant] heeft tegen het bestreden vonnis drie grieven aangevoerd. Grief I is gericht tegen de door de voorzieningenrechter gehanteerde uitleg van koopovereen-komst en de allonge. Met grief II betoogt [appellant] dat de voorzieningenrechter heeft miskend dat zij zich voldoende heeft ingespannen om woningen op de percelen te realiseren. Grief III ziet op de motivering van de beslissing van de voorzieningen-rechter om de vordering van [appellant] tot levering van de percelen af te wijzen.\n\nHet spoedeisend belang\n\n6.2.. \n [appellant] heeft aangevoerd dat zij bij de rechtbank beroep heeft ingesteld tegen het besluit van de gemeente om haar vergunningsaanvraag buiten behandeling te stellen. Zij heeft er belang bij dat het hof arrest wijst voordat de mondelinge behandeling in de beroepsprocedure plaatsvindt, omdat met toewijzing van de vorderingen van [appellant] de reden voor de gemeente om de vergunningsaanvraag niet in behandeling te nemen, zou wegvallen. Verder betoogt [appellant] dat zij er belang bij heeft tijdig te weten of [geïntimeerden] aan hun leveringsverplichting gaan voldoen, zodat zij tijdig een aannemer kan inschakelen en voorbereidingen voor de verkoop van de te bouwen bedrijfsunits kan treffen. In dit alles is naar het oordeel van het hof een voldoende spoedeisend belang gelegen. Dat de genoemde belangen van [appellant] commercieel van aard zijn, doet daaraan niet af.\n\nEiswijziging\n\n6.3.. \n [geïntimeerden] hebben aangevoerd dat de eerste eiswijziging van [appellant] moet worden geweigerd wegens strijd met de goede procesorde. Het hof volgt [geïntimeerden] daarin niet. De eiswijziging is door [appellant] direct bij appeldagvaarding gedaan en het gewijzigde petitum bevat - anders dan [geïntimeerden] betogen - geen vorderingen die naar hun aard ongeschikt zijn voor toewijzing in kort geding.\n\nUitleg van de koopovereenkomst\n\n6.4.. Deze zaak draait in de kern om de uitleg van de koopovereenkomst en de allonge, waarbij het debat zich toespitst op de volgende vragen:\n\na. Is [appellant] verplicht om zich in te spannen om woningen op de percelen te realiseren en, zo ja, hoe ver strekt die verplichting?\n\nb. Zijn [geïntimeerden] gehouden de percelen (uiterlijk) op 29 april 2026 aan [appellant] te leveren?\n\nBij de beantwoording van deze vragen stelt het hof voorop dat de vraag wat partijen zijn overeengekomen niet kan worden beantwoord enkel op grond van een zuiver taalkundige uitleg van de bewoordingen van de overeenkomst. Het komt\n\n- overeenkomstig de wilsvertrouwensleer - aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op wat zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.\n\nGeen verplichting tot woningbouw\n\n6.5.. Het hof stelt vast dat [geïntimeerden] niet hebben gesteld (en dat ook niet is gebleken) dat op [appellant] een resultaatsverplichting tot het bouwen van woningen rust. [geïntimeerden] stellen wel dat [appellant] eeninspanningsverplichting heeft om woningbouw op de percelen te realiseren, en dat zij in de nakoming van die verplichting is tekortgeschoten.\n\n6.6.. Tussen partijen is niet in geschil dat de koopovereenkomst geen expliciete bepaling bevat die [appellant] verplicht om zich in te spannen om op de percelen woningen te bouwen. De voorzieningenrechter heeft echter overwogen dat er aanwijzingen zijn dat [appellant] toch een dergelijke verplichting op zich heeft genomen. De voorzieningen-rechter heeft daarbij de tekst van de considerans van de koopovereenkomst betrokken en het feit dat de hoogte van het variabele deel van de overeengekomen koopprijs afhangt van het aantal woningen dat op de percelen wordt gebouwd. Met [appellant] is het hof van oordeel dat uit deze bepalingen niet volgt dat [appellant] een inspannings-verplichting tot woningbouw heeft aanvaard. De genoemde bepalingen illustreren weliswaar dat partijen bij het sluiten van de koopovereenkomst voor ogen stonddat er op de percelen woningen zouden worden gebouwd, maar daaruit volgt nog niet dat [appellant] zich tot woningbouw heeftverplicht. Dat geldt te meer nu partijen hebben verklaard dat zij niet over een verplichting tot woningbouw hebben gesproken, terwijl ook geen correspondentie in het geding is gebracht waaruit de door [geïntimeerden] gestelde afspraak volgt. Het hof betrekt bij zijn oordeel mede dat [geïntimeerden] zich bij de totstandkoming van de koopovereenkomst hebben laten bijstaan door een makelaar en een gespecialiseerde advocaat. Deze laatste heeft de tekst van de koopovereenkomst opgesteld, maar daarin niet de door [geïntimeerden] bepleite inspanningsverplichting opgenomen.\n\n [appellant] heeft voldaan aan eventuele inspanningsverplichting\n\n6.7.. Naar het voorlopige oordeel van het hof volgt uit de door partijen gemaakte afspraken dus geen op [appellant] rustende inspanningsverplichting om op de percelen woningen te realiseren. Als een dergelijke verplichting wel zou bestaan, dan geldt bovendien dat [appellant] naar het voorlopige oordeel van het hof aan die verplichting heeft voldaan. [appellant] heeft erop gewezen dat zij zich al sinds 2018 inspant voor de ontwikkeling van woningen op de percelen. Haar inspanningen hebben betrekking gehad op de volgende werkzaamheden en producten:\n\n- woningbouwbehoefteonderzoek;\n\n- onderzoek (on)mogelijkheid functiemenging;\n\n- stedenbouwkundig plan;\n\n- opstellen gebiedsexploitatie c.q. business case;\n\n- onderzoek naar milieutechnische belemmeringen van omliggende bedrijven dan wel eventuele planologische belemmeringen;\n\n- verwerving van de benodigde gronden in het plangebied;\n\n- overleg met aangrenzende eigenaren en gebruikers over de planontwikkeling en de eventueel noodzakelijke aanpassingen dan wel verwerving van benodigde percelen buiten het plangebied;\n\n- het opstellen van een financiële planning voor de herontwikkeling van het plangebied;\n\n- het maken en vastleggen van afspraken met de gemeente Alkmaar over de percelen; en\n\n- het voeren van gesprekken met een woningcorporatie over mogelijke sociale woningbouw op de percelen.\n\nDat deze inspanningen door [appellant] zijn verricht is door [geïntimeerden] onvoldoende weersproken en het betoog van [appellant] vindt bovendien steun in de door haar overgelegde stukken.\n\n6.8.. \n [geïntimeerden] hebben aangevoerd dat [appellant] , in aanvulling op de onder 6.7. genoemde inspanningen, ook gehouden was om een omgevingsvergunning aan te vragen voor de bouw van woningen. Deze stelling miskent echter dat er geen omgevingsplan van kracht is op grond waarvan een dergelijke vergunning aan [appellant] kan worden verleend. De mogelijke inspanningsverplichting van [appellant] strekt niet zover dat zij gehouden is om een vergunning aan te vragen die zij niet kan krijgen. Hetzelfde geldt voor het verwijt van [geïntimeerden] dat [appellant] geen bij woningbouw passend omgevingsplan in procedure heeft gebracht. [geïntimeerden] hebben namelijk in het geheel niet inzichtelijk gemaakt welke zin het zou hebben gehad als [appellant] een dergelijk concept omgevingsplan wel had geproduceerd, zo lang als de hindercirkels van Sterk Beton en IJzerwerf Overdie nog aan woningbouw ter plaatse in de weg staan. [geïntimeerden] betogen verder dat de inspanningsverplichting van [appellant] meebrengt dat zij geen bedrijfsunits mag ontwikkelen en in plaats daarvan moet wachten tot woningbouw in de toekomst alsnog mogelijk wordt. Ook dit betoog heeft geen succes. [appellant] spant zich al sinds 2018 in om woningbouw op de percelen te realiseren. Zij heeft op dit moment echter nog geen enkel concreet uitzicht op de mogelijkheid om woningen op de percelen te bouwen. Het toepasselijke omgevingsplan staat geen woningbouw toe, terwijl ook de twee hiervoor genoemde in het plangebied gevestigde industriële ondernemingen woningbouw verhinderen. De gemeente Alkmaar is al sinds 2020 met deze bedrijven in overleg, zonder dat dit heeft geresulteerd in hun verplaatsing. Niet gebleken is dat dit op korte termijn verandert. Onder deze omstandigheden strekt een mogelijke inspanningsverplichting van [appellant] in ieder geval niet zover dat zij, uitsluitend met het oog op het belang van [geïntimeerden] bij het incasseren van een zo hoog mogelijke (naar zijn aard onzekere) variabele koopprijs, nog langer vasthoudt aan haar oorspronkelijke voornemen om op de percelen woningbouw na te streven. Dat inmiddels door de gemeente een ontwikkelkader is vastgesteld waarin de ambitie wordt uitgesproken om in de toekomst woningen op de percelen te realiseren, doet daaraan onvoldoende af. Het ontwikkelkader is een beleidsdocument waaraan [appellant] geen rechten kan ontlenen. Daar komt bij dat ook in het ontwikkelkader staat dat woningbouw niet mogelijk is zolang de twee hiervoor genoemde industriële ondernemingen niet zijn verplaatst.\n\n6.9.. Uit het voorgaande volgt dat [appellant] niet jegens [geïntimeerden] is tekortgeschoten in de nakoming van enige (resultaats- of inspannings-) verplichting tot woningbouw. Een beroep op een dergelijke tekortkoming rechtvaardigt dus niet de weigering van [geïntimeerden] om de percelen aan [appellant] te leveren op de overeengekomen uiterlijke leveringsdatum.\n\nVerplichting tot levering\n\n6.10.. \n [geïntimeerden] hebben verder betoogd dat de vordering van [appellant] tot levering van de percelen niet kan worden toegewezen omdat in artikel 4.1 van de allonge staat dat partijen met elkaar in onderhandeling moeten treden over een uitgestelde leveringsdatum als niet aan één of beide van de in de bepaling genoemde voorwaarden wordt voldaan. Het hof volgt [geïntimeerden] ook niet in dit betoog. Uit de tekst van de allonge, mede bezien in het licht van de tekst van de e-mail van [appellant] van 5 mei 2021 (zie 3.2.), de tekst van de intentieovereenkomst (zie 3.3.) en de tekst van de koopovereenkomst (3.4.) volgt dat partijen er steeds van zijn uitgegaan dat levering van de percelen hoe dan ook op de overeengekomen uiterlijke leveringsdatum zou plaatsvinden, ongeacht de status op dat moment van de omgevingsvergunning van [appellant] . In de allonge is een passage aan de tekst van artikel 4.1 toegevoegd die voorziet in mogelijke onderhandelingen tussen partijen over uitstel van de levering. Uit de toelichting die partijen ter zitting hebben gegeven, volgt dat de in artikel 4.1 bedoelde onderhandelingen al hebben plaatsgevonden, maar zonder resultaat. Uit diezelfde toelichting (en uit het proces-verbaal van de zitting in eerste aanleg) volgt dat het recht om te onderhandelen over uitstel van de leveringsdatum in verband met de afwezigheid van de omgevingsvergunning was overeengekomen ten behoeve van [appellant] , zodat uitsluitend [appellant] een beroep op onderhandelingen over uitstel van de levering kan doen. [appellant] heeft echter om begrijpelijke redenen afgezien van verdere onderhandelingen. Zoals hiervoor is overwogen, heeft [appellant] immers geen concreet uitzicht op verlening van een omgevingsvergunning voor woningbouw. Verder onderhandelen over uitgestelde levering dient dus geen redelijk doel. De laatste zin van artikel 4.1 van de allonge staat dus niet in de weg aan toewijzing van de vordering tot levering van de percelen op de overeengekomen uiterlijke leveringsdatum.\n\nVoorkeursrecht gemeente [plaats 1]\n\n6.11.. Op grond van de koopovereenkomst kan [appellant] op 29 april 2026 (of zoveel eerder als zij de omgevingsvergunning verkrijgt) dus in beginsel jegens [geïntimeerden] aanspraak maken op levering van de percelen. De Gemeenteraad van de gemeente [plaats 1] heeft echter op 20 november 2025 besloten om een voorkeursrecht op de percelen te vestigen. Dit voorkeursrecht is op 25 november 2025 ingeschreven in de openbare registers. Op grond van artikel 9.7 van de Omgevingswet kunnen [geïntimeerden] als gevolg daarvan niet overgaan tot levering van de percelen zonder dat zij de gemeente [plaats 1] in de gelegenheid hebben gesteld de percelen te verkrijgen. [geïntimeerden] hebben aangevoerd dat het voorkeursrecht in de weg staat aan toewijzing van de vorderingen van [appellant] .\n\n6.12.. \n [appellant] heeft aangevoerd dat [geïntimeerden] geen beroep kunnen doen op het voorkeursrecht omdat [geïntimeerden] dit verweer niet reeds in hun memorie van antwoord naar voren hebben gebracht. Het hof gaat aan dit betoog voorbij. Het is immers [appellant] zelf die het voorkeursrecht eerst in haar akte van 22 december 2025 (en dus na de datum van de memorie van antwoord van [geïntimeerden] ) onderdeel van het processuele debat heeft gemaakt, stellende dat het voorkeursrecht een nieuw gebleken feit was dat rechtvaardigde dat zij, na de datum van haar memorie van grieven, haar eis wijzigde. Zij heeft daarmee zelf een succesvol beroep gedaan op een uitzondering op de twee-conclusieregel. Zij kan [geïntimeerden] vervolgens niet met een beroep op diezelfde twee-conclusieregel het recht ontzeggen om op die eiswijziging te reageren en daarbij in te gaan op het voorkeursrecht.\n\n6.13.. \n [appellant] heeft het hof verzocht om, op de voet van artikel 9.8 sub e Omgevingswet, de levering van de percelen te gelasten zonder dat uitoefening van het voorkeursrecht van de gemeente daaraan voorafgaat. Zij betoogt dat levering van de percelen op grond van een door het hof te wijzen arrest in deze zaak is te kwalificeren als een verkoop op grond van een rechterlijk bevel als bedoeld in voornoemd artikel, in welk geval vervreemding van de percelen zonder inachtneming van het voorkeursrecht van de Gemeente mogelijk is. Ook betoogt zij dat zij bij vernietiging van het bestreden vonnis in de positie moet worden gebracht waarin zij zich zou hebben bevonden als de voorzieningenrechter haar vorderingen in het bestreden vonnis zou hebben toegewezen.\n\n6.14.. Het hof volgt [appellant] niet. Zij heeft in eerste aanleg levering van de percelen gevorderd op 29 april 2026 of zoveel eerder als zij de omgevingsvergunning had verkregen. Het hof acht echter niet (voldoende) aannemelijk dat, als [geïntimeerden] wel de onder 3.10. bedoelde bevestiging aan de gemeente Alkmaar zou hebben gegeven, de aan [appellant] eventueel te verlenen vergunning vóór de afloop van de periode van zes maanden na de inschrijving van de koopovereenkomst onherroepelijk zou zijn geworden. Ook bij toewijzing van de vordering tot levering zou levering van de percelen vermoedelijk dus pas hebben plaatsgevonden na afloop van de periode van zes maanden na de dag van inschrijving van de koopovereenkomst in de openbare registers, zodat ook in dat geval het voorkeursrecht aan vervreemding aan [appellant] in de weg zou hebben gestaan. Door nu een veroordeling tot levering van de percelen uit te spreken met terzijdestelling van het voorkeursrecht van de gemeente, zou [appellant] een gunstiger positie verwerven. Daarvoor bestaat geen rechtvaardiging.\n\nVorderingen\n\n6.15.. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de vordering van [appellant] tot levering van de percelen vanaf de overeengekomen leveringsdatum toewijsbaar, maar moet daarbij het voorkeursrecht van de gemeente worden gerespecteerd. Het hof zal daarom de meer subsidiaire leveringsvordering van [appellant] toewijzen, zij het dat de gevorderde dwangsommen zullen worden gematigd zoals in het dictum bepaald. Omdat uit de opstelling van [geïntimeerden] is gebleken dat zij niet bereid zijn om mee te werken aan levering op de overeengekomen datum, heeft [appellant] er recht op en belang bij dat het hof bepaalt dat dit arrest in de plaats treedt van de (wilsverklaringen) van [geïntimeerden] die nodig zijn voor levering, als [geïntimeerden] – nadat de Gemeente Alkmaar in de gelegenheid is gesteld de percelen te verkrijgen en zij daartoe niet of niet tijdig overgaat – niet binnen vier weken (zoals bepaald onder 1. in het dictum) gevolg geven aan de veroordeling tot levering van de percelen. Anders dan [geïntimeerden] betogen, verzet het karakter van een kort geding zich niet tegen een dergelijke veroordeling.\n\n6.16.. Uit het voorgaande volgt ook dat [geïntimeerden] ten onrechte aan de gemeente Alkmaar hebben verklaard dat [appellant] op grond van de koopovereenkomst is gehouden om woningen op de percelen te realiseren. Het door [appellant] gevorderde gebod om een aangepaste verklaring af te leggen is daarom toewijsbaar, zij het in beperkte vorm. [geïntimeerden] zullen worden veroordeeld om te verklaren dat de koopovereenkomst geen verplichting bevat om woningen op de percelen te bouwen. De vraag of [appellant] daadwerkelijk bedrijfsunits op de percelen mag bouwen is van meer factoren afhankelijk dan slechts de inhoud van de koopovereenkomst, waarover [geïntimeerden] niet gehouden zijn te verklaren. Anders dan [geïntimeerden] aanvoeren, vormt de door [geïntimeerden] af te leggen verklaring geen onaanvaardbare doorkruising van de publiekrechtelijke besluitvorming; [geïntimeerden] zijn slechts gehouden te verklaren over de – in dit arrest vastgestelde – inhoud van de koopovereenkomst. Dat laat het besluitvormingsproces van de gemeente en de bestuursrechter voor het overige onverlet. Toewijzing van de vorderingen conform het dictum van dit arrest stuit evenmin af op de zogenaamde Windmill-jurisprudentie. Deze jurisprudentie beperkt overheden onder omstandigheden in het gebruik van privaatrechtelijke bevoegdheden als zij daarmee op onaanvaardbare wijze een publiekrechtelijke regeling zouden doorkruisen. De beperking geldt niet voor private partijen als [appellant] .\n\n6.17.. Het gevorderde gebod zich te onthouden van gedragingen die het verkrijgen van een omgevingsvergunning door [appellant] zouden kunnen belemmeren is naar het oordeel van het hof te algemeen en te onbepaald geformuleerd en zal daarom worden afgewezen. [geïntimeerden] zullen wel worden veroordeeld tot vergoeding van de door [appellant] gemaakte beslagkosten omdat [appellant] gelet op het voorgaande met recht leveringsbeslag op de percelen heeft gelegd.\n\nSlotsom, kosten\n\n6.18.. Het hoger beroep heeft deels succes. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd. Als de overwegend in het ongelijk gestelde partijen zullen [geïntimeerden] hoofdelijk worden veroordeeld in de proceskosten in beide instanties. Het hof stelt deze proceskosten als volgt vast:\n\nEerste aanleg:\n\n- explootkosten € 119,40\n\n- griffierecht € 714,-\n\n- salaris advocaat € 1.107,- (1 punt)\n\nTotaal € 1.940,40\n\nHoger beroep:\n\n- explootkosten € 119,40\n\n- griffierecht € 827,-\n\n- salaris advocaat € 2.580,- (2 punten)\n\nTotaal € 3.526,40\n\n7. Beslissing\n\nHet hof:\n\nvernietigt het bestreden vonnis;\n\nopnieuw rechtdoende:\n\n1. veroordeelt [geïntimeerden] om uiterlijk op 29 april 2026, of zoveel eerder als een onherroepelijke omgevingsvergunning is verkregen voor de door [appellant] beoogde ontwikkeling ter plaatse van de percelen, het bevoegd gezag van de gemeente Alkmaar schriftelijk uit te nodigen om in onderhandeling te treden over vervreemding van de percelen aan de gemeente Alkmaar en diezelfde dag afschrift van deze uitnodiging aan [appellant] te sturen, op straffe van een hoofdelijk verschuldigde dwangsom van € 25.000,- per dag dat [geïntimeerden] daarmee in gebreke blijven met een maximum van € 2.000.000,- en binnen vier weken vanaf de dag waarop het bevoegd gezag heeft beslist dat het niet bereid is de percelen te kopen of op grond van een andere titel te verkrijgen, of binnen vier weken na het verstrijken van de in artikel 9.13 Omgevingswet bedoelde termijn als het bevoegd gezag niet tijdig een beslissing heeft genomen, de percelen aan [appellant] te leveren;\n\n2. bepaalt dat dit arrest in de plaats treedt van de (wils)verklaringen van [geïntimeerden] die vereist zijn voor de levering van de percelen aan [appellant] , indien en voor zover [geïntimeerden] op grond van het bepaalde onder 1. gehouden zijn om de percelen aan [appellant] te leveren maar daartoe niet binnen de onder 1. genoemde termijn van vier weken overgaan;\n\n3. gebiedt [geïntimeerden] om binnen twee weken na dit arrest schriftelijk aan de gemeente Alkmaar te verklaren dat de tussen partijen gesloten overeenkomsten geen verplichting voor [appellant] bevatten om op de percelen woningbouw te realiseren, op straffe van een dwangsom van € 25.000,- per dag dat [geïntimeerden] daarmee in gebreke blijven met een maximum van € 2.500.000,-;\n\n4. veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk tot betaling van de beslagkosten, te betalen binnen veertien dagen na de datum van het arrest en - voor het geval betaling niet binnen die termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente;\n\n5. veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk in de proceskosten in beide instanties. De kosten voor de eerste aanleg worden tot nu vastgesteld op € 1.940,40. De kosten voor het hoger beroep worden tot nu vastgesteld op € 3.526,40;\n\n6. veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk tot betaling van € 189,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 98,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot als betekening van dit arrest plaatsvindt;\n\n7. verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;\n\n8. wijst het meer of anders gevorderde af.\n\nDit arrest is gewezen door mrs. M.J.R. Brons, J.C.W. Rang en Z.D. van Heesen- Laclé en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 24 maart 2026.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:GHAMS:2026:833","2026-03-27T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:28:59.105Z",{"id":43,"ecli":44,"slug":45,"caseNumber":26,"courtId":5,"decisionDate":37,"fullText":46,"summary":26,"language":7,"source":28,"sourceUrl":47,"sourceTimestamp":48,"parsedAt":31,"updatedAt":49},"1021","ECLI:NL:RBAMS:2026:3723","ecli-nl-rbams-2026-3723","RECHTBANKAMSTERDAM\n\nCiviel recht\n\nKantonrechter\n\nZaaknummer: 11908669 \\ CV EXPL 25-13567\n\nVonnis van 24 maart 2026\n\nin de zaak van\n\n1. [eiser 1],\n\nwonende te [woonplaats 1], 2. [eiser 2],\n\nwonende te [woonplaats 2],\n\neisers,\n\nhierna te noemen: [eiser 1] en\u002Fof [eiser 2],\n\nprocederend in persoon,\n\ntegen\n\n [gedaagde],\n\nwondende te [woonplaats 3],\n\ngedaagde,\n\nhierna te noemen: [gedaagde],\n\ngemachtigde: mr. M.J. Drijftholt.\n\n1. De procedure\n\n1.1.. Het verloop van de procedure blijkt uit:\n\n- de dagvaarding met producties van 18 september 2025;\n\n- de conclusie van antwoord met één productie;\n\n- het tussenvonnis van 16 januari 2026 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;\n\n- de mondelinge behandeling van 19 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.\n\n1.2.. De mondelinge behandeling is gehouden op 19 februari 2026. [eiser 1] en [eiser 2] zijn verschenen. Namens [gedaagde] is mr. Drijftholt verschenen. Partijen hebben vragen van de kantonrechter beantwoord en hun standpunten toegelicht. Daarna is vonnis bepaald op heden.\n\n2. De feiten\n\n2.1.. Het pand aan de [adres 1] is gesplitst in appartementsrechten. [gedaagde] is rechthebbende van het appartementsrecht van de bedrijfsruimte in het souterrain en op de begane grond. [eiser 2] was rechthebbende van het appartements-recht van de woning(en) op de eerste en tweede verdieping. [eiser 1] is rechthebbende van het appartementsrecht van de woning op de derde verdieping met zolder. Het breukdeel van de bedrijfsruimte bedraagt 1\u002F3 en dat van de woningen gezamenlijk 2\u002F3. Er is een “hoofd VvE”, bestaande uit de bedrijfsruimte en de woningen en een “onder-splitsing VvE”, bestaande uit de woningen. De bedrijfsruimte heeft één stem in de vergadering van de hoofd VvE en de woningen hebben gezamenlijk ook één stem.\n\n2.2.. \n\nOp 3 mei 1999 is het splitsingsreglement van de hoofd VvE gewijzigd in die zin dat:\n\n“In aanvulling op het bepaalde in artikel 3 sub a. van het reglement juncto artikel 9 lid 1 wordt bepaald dat niet tot de gemeenschappelijke zaken worden gerekend:\n\n- de buitengevels met inbegrip van raamkozijnen met glas, de deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk- en het privé-gedeelte;\n\n- de balkonconstructies;\n\n- het hang- en sluitwerk aan kozijnen en deuren welke aan of in de buitengevel van het gebouw zitten,\n\nZodat derhalve de kosten terzake van herstel en vernieuwing van deze zaken voor rekening zijn van de eigenaar van het betrokken appartementsrecht;”\n\n2.3.. \n\n [naam 1] (hierna: [naam 1]) is de contactpersoon van [gedaagde]. Bij e-mail van 11 februari 2025 heeft [eiser 2], met [eiser 1] in de cc, het volgende geschreven aan [naam 1]:\n\n“De onderstaande werkzaamheden komen voor rekening van de hoofd VVE (conform splitsingsakte):\n\nNieuw dak en goten: EUR 10.741\n\n(De)montage steiger: EUR 4.472\n\nHuur steiger EUR 697 per week * 2 weken\n\nStelpost: eventuele houtrot boeideel\n\nAandeel [gedaagde] is 1\u002F3 van deze kosten + BTW\n\nDe onderstaande werkzaamheden komen voor rekening van de onder-splitsing VVE (conform splitsingsakte):\n\nSchilder werkzaamheden.\n\nNB: het verven van de boeideel komt eigenlijk van de hoofd VVE, maar daar doen we niet moeilijk over.\n\nDe steiger zal langer dan 2 weken staan, de extra huurkosten zijn ook voor ons.\n\n [gedaagde] betaalt niet mee in deze kosten\n\nZie bijlagen.”\n\n2.4.. \n [gedaagde] heeft akkoord gegeven deze werkzaamheden te laten uitvoeren.\n\n2.5.. Omdat tijdens de werkzaamheden werd door de schilders geconstateerd dat sprake was van houtrot aan de dakgoten en dakkapellen. Daarop hebben [eiser 2] en [eiser 1] contact gezocht met [gedaagde] c.q. [naam 1]. Vervolgens is aan de vaste timmerman van [gedaagde] opdracht gegeven de dakgoot te herstellen. In totaal bedroegen de kosten voor alle werk-zaamheden € 31.586,00 in plaats van het aanvankelijk begrote bedrag van € 20.094,47 inclusief btw.3. Het geschil\n\n3.1.. \n [eiser 1] en [eiser 2] vorderen, samengevat, [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 3.274,00 vermeerderd met wettelijke rente vanaf 10 september 2025 en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten vermeerderd met wettelijke rente.\n\n3.2.. \n [eiser 1] en [eiser 2] stellen daartoe het volgende. De hoofd VvE is niet actief, maar dat is te wijten aan [gedaagde]. Als het aan [eiser 1] en [eiser 2] ligt wordt er jaarlijks een vergadering gehouden, een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) opgesteld en maandelijks betalingen gedaan ten behoeve van het reservefonds, maar hieraan wil [gedaagde] niet meewerken. Met [gedaagde] valt geen contact te leggen, alleen soms met zijn beheerder. Tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden bleek er veel houtrot te zijn aan de dakgoten en dakkapellen. Dat is hersteld door de timmerman van [gedaagde]. Het herstel van het houtrot heeft veel extra kosten met zich gebracht. Ook moesten de steigers daardoor langer blijven staan, wat ook extra kosten met zich bracht. De dakkappelen zijn onderdeel van het dak en zijn daarmee gemeen-schappelijk in de zin van het splitsingsreglement. Werkzaamheden aan de dakkapellen zijn daarom voor rekening van de hoofd VvE. In 2004 zijn er ook werkzaamheden aan de dak-kapellen verricht en toen zijn de kosten daarvan ook voor gemeenschappelijke rekening gekomen. Van de aanvankelijk begrote kosten van circa € 20.094,47 heeft [gedaagde] een bedrag van € 951,00 onbetaald gelaten en ten aanzien van het meerwerk dient [gedaagde] nog een bedrag van € 2.323,00 te betalen, dus in totaal een bedrag van € 3.274,00.\n\n3.3.. \n [gedaagde] heeft als volgt verweer gevoerd. [eiser 2] en [eiser 1] zijn niet-ontvankelijk. Volgens [eiser 2] en [eiser 1] komen de gevorderde kosten voor rekening van de hoofd VvE. De hoofd VvE is daarom de aangewezen partij om een vordering tot betaling tegen [gedaagde] als lid van de hoofd VvE in te stellen. Er is geen wettelijke grondslag op grond waarvan [eiser 1] en [eiser 2] in privé een vordering tegen [gedaagde] kunnen instellen. Daarbij geldt dat in alle gevallen waarin een VvE wil procederen, daartoe eerst een VvE-besluit moet worden genomen en dat ontbreekt. Verder geldt dat [eiser 2] voor het uitbrengen van de dagvaarding zijn appartementsrecht(en) heeft verkocht. Hij kan dan ook daarom geen vordering instellen jegens [gedaagde].\n\n3.4.. Verder heeft [gedaagde] aangevoerd dat [eiser 1] en [eiser 2] geen inzicht hebben gegeven in de kosten die zijn gemaakt. Het is [gedaagde] volstrekt onduidelijk op welke werkzaamheden en\u002Fof kosten de gevorderde € 951,00 en € 2.323,00 zien. Voor het eventuele meerwerk geldt dat daarover geen VvE-besluit is genomen waaruit blijkt dat extra werkzaamheden mochten worden uitgevoerd. Uit een niet met facturen onderbouwd overzicht van de kosten blijkt dat de huurkosten van de steiger in totaal bijna € 7.000,00 bedragen, dit terwijl de aanvankelijke kosten waren begroot op circa € 1.400,00 plus btw en [eiser 1] en [eiser 2] hebben toege-zegd dat eventuele extra steigerkosten voor hun rekening zouden komen. De splitsingsakte bepaalt dat buitengevels, inclusief de daarin opgenomen raamkozijnen, niet tot de gemeen-schappelijke gedeelten behoren. Een dakkapel vormt naar zijn aard en functie een buiten-gevel in de zin van de splitsingsakte. Werkzaamheden aan de dakkapellen komen dan ook niet voor rekening van de hoofd VvE. [gedaagde] is niet akkoord gegaan met het meerwerk. Uit coulance en om zijn goede wil te tonen, heeft hij toegezegd € 7.255,00 te betalen zodat een deel van de kosten toch is voldaan, aldus steeds [gedaagde].\n\n3.5.. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.4. De beoordeling\n\nZijn [eiser 1] en [eiser 2] ontvankelijk?\n\n4.1.. Een VvE heeft in beginsel toestemming nodig van de vergadering als zij een gerechtelijke procedure wil starten. Als de vergadering geen toestemming geeft voor een procedure, kan aan de kantonrechter een vervangende machtiging worden gevraagd. Ont-breekt de toestemming van de vergadering of is er door de kantonrechter geen vervangende machtiging verstrekt, dan dient een VvE niet-ontvankelijk te worden verklaard. Het voor-gaande betekent dat deze procedure eigenlijk door de hoofd VvE met toestemming van de vergadering, dan wel met een vervangende machtiging van de kantonrechter, aanhangig gemaakt had moeten worden. Desondanks zijn [eiser 1] en [eiser 2] ontvankelijk in hun vordering. Daarvoor is het volgende redengevend.\n\n4.2.. In dit geval zijn er in de vergadering van de hoofd VvE twee stemgerechtigden. [gedaagde] heeft immers één stem en [eiser 1] en [eiser 2] hebben als eigenaren van de woningen gezamenlijk ook één stem. In de praktijk zou dit hebben betekend dat tijdens een vergade-ring van de hoofd VvE waarin wordt gestemd over de vraag of tegen [gedaagde] een procedure moet worden gestart ter verkrijging van de in deze procedure gevorderde bedragen, de stemmen naar verwachting zouden staken. Het is immers niet aannemelijk dat [gedaagde] had ingestemd met een procedure tegen zichzelf, te meer nu hij in deze procedure de verschuldigdheid van de gevorderde kosten betwist. Kosten die door [eiser 1] en [eiser 2] in privé zijn voorgeschoten en zij nu rechtstreeks van [gedaagde] vorderen.\n\n4.3.. Daar komt bij dat in het geval [eiser 1] en [eiser 2] in deze procedure niet-ontvankelijk worden verklaard, dat zou betekenen dat zij vervolgens een vergadering van de hoofd VvE zullen moeten uitroepen waarin zij om toestemming vragen een procedure tegen [gedaagde] te starten, in welke vergadering de stemmen zullen staken, om vervolgens een vervangende machtiging aan de kantonrechter te vragen, welke zij in beginsel zullen krijgen, om vervolgens in een nieuwe procedure te vorderen wat zij feitelijk in deze procedure vorderen. Dit kan redelijkerwijs niet van [eiser 1] en [eiser 2] worden verlangd en komt de proceseconomie ook niet ten goede.\n\n4.4.. Dat [eiser 2] geen eigenaar meer is van het appartementsrecht doet aan zijn ontvankelijkheid niet af. In het geval (een deel van) de vordering van [eiser 1] en [eiser 2] wordt toegewezen, dient het bedrag aan [eiser 1] en [eiser 2] te worden betaald, omdat zij het in privé hebben voorgeschoten.\n\n4.5.. De conclusie is dat [eiser 1] en [eiser 2] in dit bijzondere geval ontvankelijk zijn in hun vordering.\n\nBehoren de dakkapellen tot de gemeenschappelijke gedeelten van de hoofd VvE\n\n4.6.. Partijen verschillen van mening of op basis van de akte van 3 mei 1999 de dak-kapellen gemeenschappelijk zijn of niet. Volgens [eiser 1] en [eiser 2] zijn de dakkapellen gemeenschappelijk, omdat deze behoren tot het dak. Volgens [gedaagde] behoren de dakkapellen tot de buitengevel en zijn ze daarom niet gemeenschappelijk.\n\n4.7.. Voor de vraag of de dakkapellen als dan niet behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten van de hoofd VvE, is leidend wat daarover in de splitsingsakte(n) is bepaald. Uitgangspunt is daarbij de in de splitsingsstukken tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen en omschrijvingen, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. Bij de vraag welke uitleg van de splitsingsstukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is kunnen ook de feitelijke kenmerken van het splitsingsobject een rol spelen (vlg Hoge Raad 1 november 2013, ECLI:NL: HR:2013:1078 en Hoge Raad 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337).\n\n4.8.. In de akte van 3 mei 1999 is bepaald, voor zover voor de beoordeling van belang, dat niet tot de gemeenschappelijke zaken worden gerekend de buitengevels met inbegrip van raamkozijnen met glas, de deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk- en het privé-gedeelte en het hang- en sluitwerk aan kozijnen en deuren welke aan of in de buitengevel van het gebouw zitten.\n\n4.9.. Een gevel is de buitenzijde of buitenmuur van een gebouw. Een dak is de bovenste afsluiting en overdekking van een gebouw. Het dak en de gevel vormen samen de zogenaamde ‘schil’, maar zijn twee aparte onderdelen van een gebouw. Een dakkapel maakt onderdeel uit van het dak. In de splitsingsakte staat dat de buitengevel - en dus niet het dak - niet tot de gemeenschappelijke zaken worden gerekend. Als het al de bedoeling zou zijn geweest om een dakkapel tot de buitengevel te laten horen, kan dit niet op basis van objec-tieve maatstaven worden afgeleid uit de in de splitsingsakte gebezigde bewoordingen en omschrijvingen. Die biedt daarvoor geen aanknopingspunt. Dat een dakkapel een raam-kozijn met al dan niet hang- en sluitwerk kan hebben, maakt nog niet dat een dakkapel daarmee tot de buitengevel behoort.\n\n4.10.. De conclusie is dat de dakkappelen tot het dak horen en daarmee tot de gemeenschappelijke gedeelten van de hoofd VvE.\n\nMoet [gedaagde] een bedrag betalen aan [eiser 1] en [eiser 2] (formeel: de hoofd VvE)\n\n4.11.. De kantonrechter begrijpt de stellingen van [eiser 1] en [eiser 2] aldus dat de aanvankelijke kosten van de werkzaamheden ten behoeve van de hoofd VvE waren begroot op € 20.094,47 inclusief btw, dat van dit bedrag 1\u002F3 deel (€ 6.698,16) voor rekening van [gedaagde] komt, dat hij ten aanzien van dat bedrag € 951,00 onbetaald heeft gelaten en hij ten aanzien van het latere meerwerk een bedrag van € 2.323,00 onbetaald heeft gelaten.\n\n4.12.. In zijn e-mail van 11 februari 2025 heeft [eiser 2] een overzicht gestuurd aan de beheerder van [gedaagde] met de verwachte kosten voor de werkzaamheden. Uit dat overzicht volgt dat voor de huur van de steiger een bedrag van € 697,00 exclusief btw per week is begroot, waarbij wordt uitgegaan van een huurperiode van twee weken. Dit maakte de verwachte kosten voor de steiger € 1.686,74 (€ 697,00 x 2 vermeerderd met 21% btw). In die e-mail staat dat de steiger langer dan twee weken zal blijven staan en dat de extra huurkosten voor [eiser 1] en [eiser 2] zijn. De steiger zou langer dan twee weken staan vanwege de schilderwerkzaamheden aan het gedeelte met de woningen van het pand, wat voor rekening van [eiser 1] en [eiser 2] komt.\n\n4.13.. De steigerkosten zijn echter veel hoger uitgevallen. Uit een door [eiser 1] en [eiser 2] opgesteld overzicht volgt dat de huurkosten van de steiger (dus exclusief vergunnings- en (de)montagekosten) uitkomen op in totaal een bedrag van € 6.976,00 inclusief btw. Tijdens de werkzaamheden is dus gebleken dat er veel houtrot was aan de dakgoten en de dakkapellen, die beide gemeenschappelijk zijn. Dit was een onvoorziene omstandigheid. Als het houtrot de reden is geweest dat de steiger veel langer is blijven staan dan gepland, kunnen [eiser 1] en [eiser 2] niet aan hun toezegging worden gehouden dat de extra huurkosten voor de steiger voor hun rekening komt. Die toezegging is namelijk gedaan met het oog op de schilderwerkzaamheden aan de woningen. Als de extra huurkosten voor de steiger voortkomen uit werkzaamheden die gemeenschappelijk zijn, dient [gedaagde] daaraan bij te dragen.\n\n4.14.. \n [eiser 1] en [eiser 2] hebben geen facturen voor het huren van de steiger in het geding gebracht. Ook is onduidelijk hoe lang de steiger uiteindelijk heeft gestaan. Op dit moment kan daarom geen oordeel worden gegeven over die kostenpost.\n\n4.15.. Verder geldt dat voor het repareren van het houtrot de vaste timmerman van [gedaagde] is ingeschakeld. De kosten die deze timmerman in rekening heeft gebracht bedragen volgens [eiser 1] en [eiser 2] € 7.151,00. Volgens [eiser 1] en [eiser 2] weet [gedaagde] hiervan, omdat zij de factuur van de timmerman aan [gedaagde] hebben doorgestuurd. Die factuur is echter niet in deze procedure in het geding gebracht. Onduidelijk is dus of de werkzaamheden van de timmerman volledig voor rekening van de hoofd VvE komen, of dat ook werkzaamheden ten behoeve van de woningen zijn verricht, die voor rekening van [eiser 1] en [eiser 2] komen.\n\n4.16.. In bovenstaande ziet de kantonrechter aanleiding [eiser 1] en [eiser 2] de gelegenheid te geven hun vordering nader te verduidelijken en met stukken te onderbouwen, waarop [gedaagde] vervolgens zal mogen reageren. Van [eiser 1] en [eiser 2] wordt verwacht dat zij onderbouwen op welke specifieke kosten de bedragen van € 951,00 en € 2.323,00 zien met overlegging van de onderliggende facturen, waaronder in ieder geval de facturen voor het huren van de steiger en de factuur van de timmerman.\n\n5. De beslissing\n\nDe kantonrechter\n\n5.1.. verwijst de zaak naar de rol van 21 april 2026 voor het bij akte indienen door [eiser 1] en [eiser 2] van een nadere onderbouwing en specificering van hun vordering zoals in r.o. 4.16 omschreven, waarna [gedaagde] bij akte zal mogen reageren,\n\n5.2.. houdt iedere verdere beslissing aan.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. M.V. Ulrici, kantonrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 24 maart 2026.\n\n57170.MVU","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2026:3723","2026-04-15T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:28:59.609Z",{"id":51,"ecli":52,"slug":53,"caseNumber":26,"courtId":5,"decisionDate":18,"fullText":54,"summary":26,"language":7,"source":28,"sourceUrl":55,"sourceTimestamp":56,"parsedAt":31,"updatedAt":57},"1013","ECLI:NL:GHAMS:2026:774","ecli-nl-ghams-2026-774","GERECHTSHOF AMSTERDAM\n\nafdeling civiel recht en belastingrecht\n\nzaaknummer : 200.350.668\u002F01\n\nzaak-\u002Frekestnummer rechtbank Noord-Holland : 11181594 \\ EJ VERZ 24-7\n\nbeschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 17 maart 2026\n\ninzake\n\nVERENIGING VAN EIGENAARS GEBOUW “ [straat] [nummer 1] , [nummer 2] EN [nummer 3] TE [plaats] ”,\n\ngevestigd te [plaats] , gemeente Purmerend,\n\nappellante,\n\nadvocaat: mr. J.W. van der Sloot te Voorthuizen,\n\ntegen\n\n1. [geïntimeerde 1] ,\n\n2. [geïntimeerde 2],\n\nbeiden wonend te [plaats] , gemeente Purmerend,\n\ngeïntimeerden,\n\nadvocaat: mr. M. Stokvis te Haarlem.\n\nPartijen worden hierna de VvE en [geïntimeerden] genoemd.\n\n1. De zaak in het kort\n\n [geïntimeerden] zijn gezamenlijk eigenaar van een appartementsrecht en op grond daarvan lid van de VvE. Zij hebben de kantonrechter om een vervangende machtiging verzocht voor de bouw en exploitatie van een B&B. Evenals de kantonrechter verleent het hof de verzochte vervangende machtiging.\n\n2. Het geding in hoger beroep\n\nDe VvE is bij beroepschrift, met producties, ontvangen ter griffie van het hof op 1 februari 2025, in hoger beroep gekomen van de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, zittingsplaats Zaanstad (hierna: de kantonrechter), op 7 november 2024 onder bovenvermeld zaak-\u002Frekestnummer heeft gegeven (hierna: de bestreden beschikking).\n\nOp 24 juni 2025 is ter griffie van het hof een verweerschrift in hoger beroep van [geïntimeerden] ingekomen.\n\nPartijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 15 januari 2026 laten toelichten door de hiervoor genoemde advocaten, beiden aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord en inlichtingen verstrekt. Beide partijen hebben nog producties in het geding gebracht.\n\nUitspraak is bepaald op heden.\n\nDe VvE heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden beschikking zal vernietigen en het verzoek van [geïntimeerden] alsnog zal afwijzen, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties.\n\n [geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging, met (naar het hof begrijpt:) veroordeling van de VvE in de kosten van het geding in hoger beroep inclusief nakosten.\n\n3. Feiten\n\n3.1.. De kantonrechter heeft onder 2.1. tot en met 2.14. van de bestreden beschikking de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. De juistheid van de vastgestelde feiten is in hoger beroep niet bestreden, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Wel heeft de VvE met grief I aangevoerd dat de feiten niet volledig zijn en moeten worden aangevuld. De grief slaagt niet. [geïntimeerden] hebben hiertegen terecht ingebracht dat de door de VvE gewenste aanvullingen geen onomstreden feiten zijn, maar door hen betwiste stellingen, die de kantonrechter bovendien wel degelijk bij zijn beoordeling heeft betrokken. Dit laatste zal ook het hof doen. Aangevuld met andere onomstreden feiten, komen de feiten neer op het volgende.\n\n3.2.. In 2014 hebben [geïntimeerden] samen met [naam 1] (hierna: [naam 1] ) een perceel grond gekocht aan de [straat] [nummer 1] te [plaats] . Daarop stonden onder meer een voormalig gemaalgebouw en een voormalige zoutloods. [geïntimeerden] en [naam 1] waren destijds vrienden. Zij hebben het perceel gekocht met de bedoeling om daar te gaan wonen en gezamenlijk (in het appartement dat hierna wordt aangeduid met appartement [nummer 3] ) een Bed and Breakfast(hierna: B&B) te gaan exploiteren. Omdat [geïntimeerden] hun aandeel daarin niet konden financieren, is de B&B er destijds niet gekomen.\n\n3.3.. Bij akte van splitsing van 22 september 2014 (hierna: de splitsingsakte) is het perceel gesplitst in drie appartementsrechten en is het “Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten” van januari 2006 (hierna: het modelreglement) met wijzigingen en aanvullingen die volgen uit de splitsingsakte van toepassing verklaard.\n\n3.4.. Aan [geïntimeerden] is bij de splitsing toegedeeld het appartementsrecht met appartementsindex 1 en huisnummer [nummer 1] . Aan [naam 1] zijn toegedeeld de appartementsrechten met de appartementsindexen 2 en 3, met de huisnummers [nummer 2] en [nummer 3] (hierna: appartement [nummer 1] , appartement [nummer 2] en appartement [nummer 3] ).\n\n3.5.. Tevens is de VvE opgericht, met [naam 1] als voorzitter. Het totaal aantal in de vergadering van eigenaars uit te brengen stemmen bedraagt drie, namelijk één stem voor elk appartementsrecht.\n\n3.6.. De splitsingsakte houdt verder in, voor zover van belang:\n\nA. HET GEBOUW EN DE DAARBIJ BEHORENDE GROND\n\nDe gerechtigde is eigenaar van het gebouw bestaande uit een vrijstaand voormalig gemaalgebouw en een voormalige zoutloods\u002Fschuur - hierna te noemen: het ‘gebouw’- met de daarbij behorende grond, plaatselijk bekend\n [straat] [nummer 1] te (…)\n [plaats], (…)\n\n(…)\n\nC. VOORGENOMEN SPLITSING IN APPARTEMENTSRECHTEN, SPLITSINGSTEKENING\n\nDe gerechtigde wenst over te gaan tot de splitsing van het gebouw met de daarbij behorende grond in appartementsrechten als bedoeld in artikel 5:106 van het Burgerlijk Wetboek, onder oprichting van een vereniging van eigenaars en vaststelling van een reglement als bedoeld in artikel 5:111 onder d van het Burgerlijk Wetboek.\n\nAan deze akte is daartoe een uit één bladbestaande tekening als bedoeld in artikel 5:109, lid 2 van het Burgerlijk Wetboek gehecht.\n\nOp die tekening zijn met de cijfers 1 tot en met 3 de gedeelten van het gebouw met aanbehoren aangegeven die bestemd zullen zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Het uitsluitend gebruiksrecht van die gedeelten zal zijn begrepen in de gerechtigdheid tot de bij deze akte te formeren appartementsrechten.\n\n(…)\n\nE. OMSCHRIJVING APPARTEMENTSRECHTEN\n\nHet gebouw met de daarbij behorende grond zal worden gesplitst in de volgende appartementsrechten:\n\n1. het appartementsrecht omvattende het uitsluitend gebruik van de woning gelegen op de begane grond, eerste verdieping en tweede verdieping van het gebouw, tuin en gedeelte van de schuur, plaatselijk bekend [straat] [nummer 1] (...), uitmakende (...) (276\u002F777) onverdeeld aandeel in het complex, bestaande uit het gebouw met drie woningen, schuur, tuin, onder- en bijbehorende grond, erf en verdere aanhorigheden, (...)\n\n2. (…) [straat] [nummer 2] (…), uitmakende (…) (283\u002F777) onverdeeld aandeel (…)\n\n3. (…) [straat] [nummer 3] (…), uitmakende (…) (218\u002F777) onverdeeld aandeel (…)\n\nG. UITWERKING MODELREGLEMENT\n\nArtikel 8\n\n(…)\n\nDe aandelen in de gemeenschap zijn vastgesteld aan de hand van de verhouding in oppervlakte van de voor uitsluitend eigen gebruik bestemde gedeelten blijkens een berekening die aan deze akte wordt gehecht, welke berekening is gemaakt aan de hand van de bruto vloer oppervlakten van de tot de privé gedeelten behorende woningen, exclusief buitenruimten, balkons en dakterrassen, inclusief de oppervlakte van helft van de woning scheidende binnenmuren en de gehele oppervlakte van de tot de privé gedeelten behorende buitenmuren.\n\n(…)\n\nH. WIJZIGINGEN EN\u002FOF AANVULLINGEN MODELREGLEMENT\n\n(…)\n\nArtikel 25\n\nAan het eerste lid wordt toegevoegd:\n\n“(…)\n\nVoorts is het toegestaan de privé gedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf.”\n\n3.7.. Het modelreglement houdt in, voor zover van belang:\n\nA. Definities en algemene bepalingen\n\nArtikel 1\n\nIn het reglement wordt verstaan onder:\n\na. “akte”: de akte van splitsing, (…);\n\n(…)\n\nf. “gebouw”: het gebouw of de gebouwen dat\u002Fdie in de splitsing is\u002Fzijn betrokken;\n\n(…)\n\nF. Gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken\n\n(…)\n\nArtikel 17\n\n1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:\n\na. de grond, de funderingen, de dragende muren, de kolommen, het geraamte van het gebouw, de gevels (daaronder begrepen de gevelbeplatingen en dilataties), de balkonconstructies, de galerijen, de daken (inclusief de waterkerende lagen), de dakbedekking, de dakkapellen, de schoorstenen, de rook- en ventilatiekanalen, de vuilstortkokers, de lift- en leidingschachten, alsmede de vloeren en de wanden die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke gedeelten of tussen (een) gemeenschappelijk(e) gedeelte(n) en (een) privé gedeelte(n) of tussen privé gedeelten;\n\n(…)\n\nArtikel 22\n\n1. Iedere op-, aan-, onder- of bijbouw zonder voorafgaande toestemming van de vergadering is verboden. Dit geldt ook als een eigenaar een recht van erfpacht of van opstal wenst te vestigen.\n\n(…)\n\nG. Gebruik, beheer en onderhoud van de privé gedeelten\n\nArtikel 25\n\n1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming. Een gebruik dat afwijkt van de in de akte nader gegeven bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering.\n\n(…)\n\n3.8.. \n [naam 1] heeft appartement [nummer 3] verkocht aan zijn ouders, [naam 2] en [naam 3] (hierna: [naam 3] ), en op 5 juli 2018 aan hen geleverd.\n\n3.9.. In de tuin behorend bij appartement [nummer 1] stonden ten tijde van de aankoop van het perceel twee garageboxen. Deze zijn niet in de splitsingsakte genoemd en niet in de splitsingstekening ingetekend. In 2021 hebben [geïntimeerden] aan de andere eigenaars gemeld dat zij van plan waren deze garageboxen af te breken en op de plaats daarvan een B&B te realiseren. In november 2021 hebben [geïntimeerden] de ontwerptekeningen aan [naam 1] en zijn partner laten zien en op 16 december 2021 aan [naam 3] .\n\n3.10.. De notulen van de vergadering van eigenaars van 16 december 2021, waarbij alle eigenaars aanwezig waren, houden in, voor zover van belang:\n\n [naam 4] en [naam 5][het hof begrijpt hier en verder: [geïntimeerden] ] willen een Bed en Breakfast beginnen op de plek waar de twee garageboxen nu staan. De plannen zijn nog niet zo concreet. Maar er zijn welk tekeningen die ze kunnen laten zien.\n\nEr moet nagedacht worden over parkeren, het hek dat open dicht gaat en de kinderen die op het plein spelen. Hoe kunnen we de veiligheid waarborgen? (…)\n\n [naam 6][het hof leest: [naam 3] ]vraagt of er onderzoek is gedaan naar de B&B’s in de omgeving. Loopt het een beetje en wat voor soort mensen komen er en hoelang blijven die gemiddeld. (…)\n\n Hoe wordt de privacy gewaarborgd? Hier is nog geen concreet antwoord op te geven maar [naam 4] en [naam 5] hebben privacy hoog zitten en willen absoluut niet dat wij of zijzelf last hebben van gasten in de B&B dus zij zullen hier zeker zorg voor dragen tegen de tijd dat de B&B concretere vormen aanneemt.\n\nWe komen hier later op terug.\n\n3.11.. Op 2 juni 2022 heeft de gemeente de op 19 november 2021 door [geïntimeerden] aangevraagde omgevingsvergunning verleend. In augustus 2022 hebben [geïntimeerden] de garageboxen gesloopt.\n\n3.12.. De notulen van de vergadering van eigenaars van 14 september 2022, waarbij alle eigenaars aanwezig waren, houden in, voor zover van belang:\n\nVorderingen B&B van nr. [nummer 1]\n\nMorgen ochtend gaan we heien.\n\nIs er een bouwagenda bekend? Nee niet duidelijk. Geven we per dag aan.\n\nEr was eerst een bouwaanvraag met plat dak gedaan maar die is afgewezen. Nu is er een aanvraag met een puntdak ingediend en die is goedgekeurd.\n\nWanneer kunnen we werkzaamheden verwachten en kunnen de auto’s op het plein blijven staan etc. Als we iets weten dan melden we het in de groepsapp.\n\nIn de vakantie heeft nr. [nummer 1] niets gemeld omdat er niemand was.\n\nEr wordt alles aan gedaan om de privacy te waarborgen. (...)\n\nNr. [nummer 2] vraagt of er huisregels op gesteld worden waarin wordt vastgelegd waar de B&B gasten mogen parkeren en van welk gedeelte zij gebruik kunnen maken etc. dit om zoveel mogelijk de eventuele overlast te beperken. Er wordt toegezegd dat er huisregels worden opgesteld.\n\n3.13.. De notulen van de vergadering van eigenaars van 26 september 2022, waarbij alle eigenaars aanwezig waren, houden in, voor zover van belang:\n\nNr. [nummer 1] is voornemens om in week 42 te gaan storten voor de B&B en dan de bult zand weg halen die nu op de plek ligt waar de container moet komen. (...)\n\nVraag van nr. [nummer 2] en b is of het een idee is om de ruimte die vrij komt dan vol te gooien met snippers?\n\n3.14.. Op 28 september 2022 hebben [geïntimeerden] het beton voor de B&B gestort. Op 25 februari 2023 hebben zij de muren geplaatst en op 11 maart 2023 de kozijnen.\n\n3.15.. Op 14 juni 2023 heeft [naam 1] in zijn hoedanigheid van voorzitter van de VvE aan [geïntimeerden] geschreven, voor zover van belang:\n\nIn naam van de Vve heb ik een juridisch onderzoek laten uitvoeren naar de status van het nieuwgebouwde object. Hieruit is gebleken dat met het slopen van het bestaande en het bouwen van een nieuw object in strijd is gehandeld met het splitsingsreglement en het modelreglement 2006. (…)\n\nZonder een meerderheid van stemmen mag het nieuw gebouwde object (…) niet blijven staan. (…)\n\nHierbij sommeert de Vve (…) de procedure voor het verkrijgen van toestemming voor de sloop, nieuwbouw en wijzigen splitsingsakte alsnog volgens de wettelijke bepalingen binnen een maand te starten en in stemming te brengen middels ALV. (…)\n\nVoor het geval [geïntimeerden] hieraan geen gehoor zouden geven, heeft de VvE een boete ex artikel 41 lid 2 van het modelreglement aangekondigd.\n\n3.16.. Op 17 juli 2023 hebben [geïntimeerden] (de gemachtigde van) de VvE per brief geantwoord, voor zover van belang:\n\nInhoudelijk draait de kwestie (…) om de status van het bijgebouw dat wij hebben gebouwd op ons privégedeelte. De andere eigenaren waren en zijn daar geheel mee akkoord, ook is het besproken in de vergadering, al is er dan geen formeel besluit genomen.\n\nPartijen hebben daarna verder gecorrespondeerd.\n\n3.17.. Op 26 oktober 2023 heeft een vergadering van eigenaars plaatsgevonden. Onder meer is gesproken over de B&B, waarvoor de vergadering volgens [naam 1] en [naam 3] geen toestemming heeft gegeven, over het vaststellen van een aan [geïntimeerden] op te leggen boete en het wijzigen van de splitsingsakte.\n\n3.18.. Op 16 februari 2024 hebben [geïntimeerden] in de vergadering van eigenaars een concept ingediend voor een wijziging van de splitsingsakte. De wijziging hield in dat werd bepaald dat appartementsrecht [nummer 1] mede omvat het uitsluitend gebruik van ‘een in de tuin geplaatste recreatiewoning waarin een “bed & breakfast” wordt uitgeoefend met huisnummer [nummer 4] ’. Over het voorstel is niet gestemd.\n\n3.19.. Op 26 maart 2024 heeft [naam 1] in zijn hoedanigheid van voorzitter van de VvE aan [geïntimeerden] geschreven, voor zover van belang:\n\nUit de vergadering van 16 februari 2024 is gebleken dat er bij een meerderheid van de leden geen draagvlak is voor de door jullie voorgestelde veranderingen in de splitsingsakte. (…)\n\nDe VvE sommeert jullie dan ook de B&B (…) binnen een maand te verwijderen. (…) Als na deze maand geen gehoor is gegeven aan de eis zal de dag boete vast gelegd in vergadering 26 oktober 2023 (…) van kracht worden.\n\n3.20.. De VvE heeft op 3 juli 2024 een dagvaarding aan [geïntimeerden] laten betekenen. In die bij de rechtbank aanhangig gemaakte procedure heeft de VvE onder meer een verklaring voor recht gevorderd dat de door [geïntimeerden] aangebrachte wijzigingen in strijd zijn met de splitsingsakte (hierna: de dagvaardingsprocedure).\n\n4. Eerste aanleg\n\n4.1.. Voor zover in hoger beroep nog aan de orde, hebben [geïntimeerden] in eerste aanleg verzocht dat de kantonrechter bij beschikking, uitvoerbaar bij voorraad, [geïntimeerden] op de voet van artikel 5:121 van het Burgerlijk Wetboek (BW) machtigt om de zich in de tuin deel uitmakend van appartement [nummer 1] bevindende schuur\u002Fgaragebox te verwijderen\u002Fslopen en te vervangen voor een nieuwe verblijfsruimte ten behoeve van het realiseren van een B&B, met inachtneming van de voorwaarden van de omgevingsvergunning, en hen machtigt die B&B te exploiteren, met veroordeling van de VvE in de proceskosten, met wettelijke rente. [geïntimeerden] hebben daaraan ten grondslag gelegd dat de VvE zonder redelijke grond toestemming weigert voor de sloop van de garageboxen en de bouw van de B&B.\n\n4.2.. De VvE heeft verweer gevoerd dat strekt tot afwijzing van het verzoek.\n\n4.3.. Samengevat heeft de kantonrechter bij de bestreden beschikking het verzoek van [geïntimeerden] met nevenvorderingen toegewezen en de vervangende machtiging verleend. De kantonrechter heeft daartoe het volgende overwogen. De garageboxen behoorden tot het privégedeelte van [geïntimeerden] en voor de sloop daarvan en de bouw van de B&B hoeft de splitsingsakte niet te worden gewijzigd. [geïntimeerden] hebben geen toestemming nodig van de VvE om de B&B te exploiteren, gelet op de in de splitsingsakte opgenomen aanvulling op artikel 25 van het modelreglement. Uit de door hen beschreven en door de VvE niet weersproken gang van zaken, hebben [geïntimeerden] redelijkerwijs mogen opmaken dat de VvE akkoord is gegaan met de sloop van de garageboxen en de bouw van de B&B. Ten slotte heeft de kantonrechter overwogen dat de VvE geen redelijke grond heeft om haar toestemming (alsnog) te weigeren.\n\n4.4.. Wat betreft de vraag of de splitsingsakte door de bouw van de B&B gewijzigd moet worden en de in deze zaak toepasselijke uitlegmaatstaf, heeft de kantonrechter het volgende overwogen (waarbij het hof voor ‘ [geïntimeerde 1] ’ steeds leest: [geïntimeerden] ):\n\nVervangende machtiging\n\n4.4.. \n [geïntimeerde 1] vraagt een vervangende machtiging op grond van artikel 5:121 BW om de garageboxen te vervangen door de reeds aanwezige B&B. In lid 1 van dit artikel is bepaald dat een appartementseigenaar voor een handeling waarvoor de medewerking of toestemming van de VvE nodig is, maar de VvE deze medewerking weigert, de toestemming of medewerking van de VvE vervangen kan worden door een machtiging van de kantonrechter. De machtiging kan worden verleend indien de medewerking of toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd.\n\n4.5.. Artikel 5:121 BW is niet van toepassing als het verrichten van de handeling waarvoor toestemming of medewerking nodig is, tot gevolg zou hebben dat er strijd met de splitsingsakte zou ontstaan. In dat geval moet de splitsingsakte worden gewijzigd. De kantonrechter zal daarom eerst de vraag beantwoorden of voor de sloop en de bouw van de B&B wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk is. Hiervoor is van belang of de garageboxen, althans de huidige B&B, tot het privégedeelte van [geïntimeerde 1] behoort, zoals [geïntimeerde 1] stelt, dan wel tot de gemeenschappelijke zaken van de VvE, zoals de VvE betoogt.\n\nPrivégedeelte of gemeenschappelijk gedeelte?\n\n4.6.. Voor de vaststelling van het recht tot het uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed is bepalend wat daarover is vastgelegd in de splitsingsstukken (de splitsingsakte en de aan de minuut daarvan gehechte tekening). Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de splitsingstekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening. Anders dan waar de VvE van lijkt uit te gaan, is in dit verband dus niet bepalend wat partijen al dan niet met elkaar hebben besproken, wat zij hebben bedoeld, of hoe zij de garageboxen hebben gebruikt. Het gaat erom wat zij daarover in de splitsingsstukken hebben vastgelegd.\n\n4.7.. \n\nDe rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van wat tot de privégedeelten\n\nrespectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Als de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is.\n\n4.8.. \n\nIn de splitsingsakte staat over het appartementsrecht van [geïntimeerde 1] :\n\n(…)[hof: de kantonrechter citeert hier artikel E. lid 1 van de splitsingsakte (zie 3.6.)]\n\n4.9.. \n\nDe garageboxen zijn niet in de splitsingsakte vermeld. Op de splitsingstekening zijn ze ook niet ingetekend. Wel is de tuin van [geïntimeerde 1] op de splitsingstekening ingetekend met een dikke lijn. [geïntimeerde 1] heeft ter zitting onbetwist verklaard dat privégedeelten en gemeenschappelijke gedeelten conform instructies van de notaris zijn aangegeven met respectievelijk dikke en dunne lijnen. Als partijen bij de splitsing hadden bedoeld de garageboxen gemeenschappelijk te laten zijn, dan zouden deze wél in de tekening zijn opgenomen en met dunne lijnen zijn aangegeven, zoals met de voormalige zoutloods wel is gebeurd, aldus [geïntimeerde 1] .\n\nDe kantonrechter volgt [geïntimeerde 1] in dit betoog en oordeelt dat de garageboxen tot het privégedeelte van [geïntimeerde 1] behoorden. Aannemelijk is dat derden die de splitsingstekening onder ogen krijgen, er bij gebreke van andersluidende aanwijzingen (dunne lijnen) van uitgaan dat de garageboxen die zich in het privégedeelte van [geïntimeerde 1] (zijn tuin) bevinden (althans bevonden), eveneens tot het privégedeelte van [geïntimeerde 1] behoren. Een andersluidend standpunt verdraagt zich ook simpelweg niet met het feit dat het appartementsrecht van [geïntimeerde 1] het uitsluitend gebruik van de daarbij behorende tuin heeft.\n\n4.10. (…). hoeft voor de verwijdering van de garageboxen en het bouwen van de B&B de splitsingsakte niet te worden gewijzigd, omdat dit geen wijziging van de goederenrechtelijke verhoudingen binnen de VvE brengt. Aangezien de tuin behoort tot het privégedeelte van [geïntimeerde 1] , leidt de bouw van de B&B immers niet tot een verandering in de begrenzing van de privégedeelten.\n\n4.11.. De conclusie is dat indien voor de bouw van de B&B toestemming van de VvE vereist was, artikel 5:121 BW van toepassing kan zijn wanneer de VvE deze toestemming zonder redelijke grond aan [geïntimeerde 1] weigert.\n\n5. Beoordeling\n\n5.1.. Tegen de hiervoor genoemde beslissingen uit de bestreden beschikking en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt de VvE in hoger beroep met elf grieven op, waarvan grief I al hiervoor bij de feitenvaststelling is besproken. De overige grieven zullen hierna per onderwerp en gedeeltelijk gezamenlijk worden behandeld.\n\nKunnen [geïntimeerden] in hun verzoek worden ontvangen?\n\n5.2.. Volgens de VvE heeft de kantonrechter [geïntimeerden] ten onrechte in hun verzoek ontvangen en heeft deze de vervangende machtiging prematuur verleend. De VvE heeft daartoe in de eerste plaats betoogd dat de kantonrechter de uitkomst van de dagvaardingsprocedure had moeten afwachten om te bezien of voor de sloop en bouw wijziging van de splitsingsakte was vereist, alvorens te beslissen over het verlenen van de vervangende machtiging. Voor zover de VvE dit betoog handhaaft - immers ter zitting in hoger beroep hebben partijen op vragen van het hof meegedeeld dat de rechtbank die procedure ambtshalve heeft geroyeerd, zodat de behandeling daarvan op dit moment stilligt - wordt dat verworpen. Ook in een verzoekschriftprocedure als deze heeft de kantonrechter te beoordelen of het afgeven van de verzochte vervangende machtiging een wijziging van de splitsingsakte vergt of niet. Het standpunt dat in dit kader aan de dagvaardingsprocedure voorrang toekomt, berust op een onjuiste rechtsopvatting.\n\n5.3. In de tweede plaats heeft de VvE aangevoerd dat [geïntimeerden] de vergadering van eigenaars nooit formeel om toestemming hebben verzocht voor de sloop van de garageboxen en de bouw van de B&B, zodat de vergadering ook nooit de toestemming heeft geweigerd. Dat de vergadering van eigenaars niet met het verzoek zou hebben ingestemd wanneer dat was voorgelegd, kan volgens de VvE niet als vaststaand worden aangenomen.\n\n5.4.. \n [geïntimeerden] hebben hiertegen primair aangevoerd dat zij de vergadering van eigenaars feitelijk wel om toestemming hebben gevraagd en dat deze ook - in een eerder stadium - toestemming heeft gegeven. Subsidiair hebben zij het standpunt ingenomen dat onder de gegeven omstandigheden ook zonder formeel besluit van de vergadering van eigenaars voor hen de weg van artikel 5:121 BW openstond.\n\n5.5.. Het hof is het met [geïntimeerden] eens. De vereniging van eigenaars bestaat in dit geval uit slechts drie leden, te weten [naam 1] , [naam 3] en [geïntimeerden] , waarbij [naam 1] en senior naaste familie van elkaar zijn. De vergadering van eigenaars kan ten hoogste deze drie leden omvatten, waarbij elk lid één stem heeft. Als ervan wordt uitgegaan, zoals betoogd door de VvE, dat [geïntimeerden] inderdaad geen toestemming hebben verzocht aan de vergadering van eigenaars en ook geen toestemming van dit orgaan hebben verkregen, welk standpunt de VvE voorstaat, dan was het onder de gegeven omstandigheden voor [geïntimeerden] niet zinvol om de vergadering alsnog om toestemming te vragen voor, kort gezegd, de sloop en bouw. Immers viel redelijkerwijs niet te verwachten dat [naam 1] en [naam 3] een van elkaar afwijkende stem zouden uitbrengen. Dat zij beiden niet op dezelfde lijn zaten wat betreft de bouw van de B&B door [geïntimeerden] , heeft de VvE niet gesteld en blijkt ook niet uit het dossier. Integendeel, uit de (onder de feiten genoemde) correspondentie en notulen van de vergaderingen blijkt dat zowel [naam 1] als senior van begin af aan bekend was met de plannen van [geïntimeerden] Aanvankelijk hebben [naam 1] en senior daar geen bezwaren tegen geuit en bij de plannen alleen een aantal praktische kanttekeningen geplaatst. Later hebben zij zich gezamenlijk tegen de B&B uitgesproken, zoals volgt uit de brief van 14 juni 2023 (zie 3.15.) en uit de notulen van de vergaderingen die na 14 juni 2023 hebben plaatsgevonden. Onder deze omstandigheden mochten [geïntimeerden] (uiteindelijk) menen dat er over de B&B geen overeenstemming zou kunnen worden bereikt binnen de VvE. De kantonrechter heeft [geïntimeerden] daarom terecht in hun op artikel 5:121 BW gebaseerde verzoek ontvangen, ook zonder dat daar een formeel besluit van de vergadering aan ten grondslag lag (vgl. HR 25-06-1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC1022).\n\nVereist de sloop van de garageboxen en de realisatie van de B&B een wijziging van de splitsingsakte?\n\n5.6.. De VvE heeft verder aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte artikel 5:121 BW toepasselijk heeft geacht. Volgens de VvE moet door de sloop van de garageboxen en de bouw van de B&B de splitsingsakte wel degelijk worden gewijzigd, zodat bedoeld artikel toepassing mist. De VvE heeft daartoe aangevoerd dat [geïntimeerden] en [naam 1] bij de splitsing in appartementsrechten doelbewust ervoor hebben gekozen om de (overigens oude en vervallen) garageboxen niet aan het appartementsrecht van [geïntimeerden] toe te bedelen, omdat [geïntimeerden] niet in staat waren om meer gebruiksoppervlakte mee te financieren. De garageboxen worden om die reden niet in de splitsingsakte benoemd en zijn daarom ook niet ingetekend in de splitsingstekening. Daarnaast hebben zij ten tijde van de splitsing ervoor gekozen om hun appartementsrechten zowel qua taxatiewaarde, gebruiksoppervlakte en aandeel van de breukdelen zo gelijk mogelijk te houden. Door de bouw van de B&B is een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk, omdat de splitsingsakte en splitsingstekening geen juist beeld meer geven van de omvang en verplichtingen van de appartementseigenaars. Bovendien corresponderen de gebruiksoppervlakten van de appartementsrechten niet meer met de wijze waarop het aandeel en de breukdelen in de akte zijn vastgesteld. Verder is de exploitatie van de B&B in strijd met de bestemming ‘tuin en buitenruimte’, die volgt uit de splitsingsakte. Daarnaast geldt dat het appartementsrecht van [geïntimeerden] aanzienlijk in waarde is gestegen. In het geval dat het hof van oordeel is dat wijziging van de splitsingsakte niet noodzakelijk is, heeft de VvE subsidiair het standpunt ingenomen dat het bij de B&B gaat om een bijgebouw dat door alle appartementseigenaren gebruikt mag worden, omdat het op grond van de splitsingsakte niet (bepaalbaar) als privégedeelte kan worden bestempeld. Ook om deze reden had de vervangende machtiging volgens de VvE niet moeten worden verleend.\n\n5.7.. \n [geïntimeerden] hebben hiertegen verweer gevoerd.\n\n5.8.. Voorgaande stellingen van de VvE brengen het hof niet tot een ander oordeel dan het oordeel van de kantonrechter dat wijziging van de splitsingsakte niet is vereist. Gelet op het te hanteren toetsingskader, dat niet in geschil is, verenigt het hof zich met de hiervoor weergegeven overwegingen 4.4. tot en met 4.11. van de bestreden beschikking en maakt deze tot de zijne. Het hof is, net als de kantonrechter, van oordeel dat de garageboxen tot het privégedeelte van [geïntimeerden] behoorden en dat de huidige B&B eveneens op het privégedeelte van [geïntimeerden] staat. De garageboxen stonden immers in de tuin van [geïntimeerden] die met een dikke lijn op de splitsingstekening is ingetekend. Omdat de ten tijde van de splitsing reeds aanwezige garageboxen niet op de tekening zijn ingetekend, kunnen derden op grond van de tekening ervan uitgaan dat de boxen zich in het privégedeelte van [geïntimeerden] bevonden, evenals thans de op de plek van de voormalige boxen gerealiseerde B&B. Dat de garageboxen doelbewust buiten de verdeling zouden zijn gehouden en gemeenschappelijk zijn gebleven, zoals de VvE heeft gesteld, maar [geïntimeerden] gemotiveerd hebben bestreden, is gelet op de te hanteren maatstaf niet relevant. Het gaat immers om een objectieve uitleg van de splitsingsakte en splitsingstekening. Wijziging van de splitsingsakte in verband met het feit dat [geïntimeerden] de garageboxen hebben gesloopt en vervangen voor een B&B is dus niet noodzakelijk, omdat daardoor geen goederenrechtelijke wijziging is opgetreden. De wijziging vindt immers plaats binnen het deel dat bestemd is voor het privégebruik van [geïntimeerden] en waarvan zij het exclusieve gebruiksrecht hebben. Ook het door de VvE subsidiair ingenomen standpunt strandt gelet op voorgaande uitleg van de splitsingsstukken.\n\n5.9.. Ten aanzien van het argument van de VvE dat zij zich op grond van artikel 17 van het modelreglement door de bouw van de B&B geconfronteerd ziet met een aanzienlijke vermeerdering van gemeenschappelijke delen en daarmee samenhangend, toenemende onderhoudskosten, en dat daarom de splitsingsakte aangepast moet worden, geldt het volgende. Naar het oordeel van het hof berust deze zienswijze op een verkeerde lezing van de splitsingsstukken. Het hof leest in artikel 17 lid 1 van het modelreglement in combinatie met de definitiebepaling van artikel 1 van dat reglement, niet dat de bouw van de B&B leidt tot meer gemeenschappelijke delen voor de VvE. Immers gaat het op grond van de aan het begrip ‘gebouw’ gegeven definitie om ‘het gebouw dat in de splitsing is betrokken’. Wanneer vervolgens de splitsingsakte ernaast wordt gelegd, wordt daarin met ‘het gebouw dat wordt gesplitst’ gedoeld op het voormalige gemaalgebouw en de voormalige zoutloods\u002Fschuur (zie de splitsingsakte onder A. en C.). De bouw van de B&B in de tuin en dus in het privégedeelte van [geïntimeerden] leidt bij deze lezing niet tot meer gemeenschappelijke delen en hogere onderhoudskosten voor de VvE; die kosten komen voor rekening van [geïntimeerden] Uit het voorgaande volgt ook dat de gebruiksoppervlakten van de appartementsrechten nog steeds corresponderen met de wijze waarop het aandeel en de breukdelen in de akte zijn vastgesteld. De stelling van de VvE ter zake dit laatste punt behoeft daarom geen nadere behandeling. Ook een eventuele waardestijging van het appartementsrecht van [geïntimeerden] is niet van belang.\n\n5.10.. Het argument dat de bouw van de B&B strijdig is met de in de splitsingsakte en splitsingstekening gegeven bestemming op de daaronder gelegen grond, te weten respectievelijk ‘tuin’ en ‘buitenruimte’, en dat een dergelijke bestemmingswijziging meebrengt dat de splitsingsakte moet worden aangepast, gaat evenmin op. Ten eerste is in de splitsingsakte immers aan artikel 25 van het modelreglement toegevoegd dat de “privé gedeelten” mogen worden geëxploiteerd als pension- of kamerverhuurbedrijf. Deze toestemming-bij-voorbaat is niet beperkt tot de woning. Daarbij komt dat artikel 25 bepaalt dat een appartementseigenaar met toestemming van de vergadering de in de akte nader gegeven bestemming kan wijzigen. Voor zover de bouw van de B&B al een bestemmingswijziging zou inhouden, geldt dus dat wijziging van de splitsingsakte daarvoor niet noodzakelijk is.\n\n5.11.. De tussenconclusie luidt dat de splitsingsakte door de bouw van de B&B niet hoeft te worden gewijzigd.\n\nHebben [geïntimeerden] toestemming nodig van de VvE voor exploitatie van de B&B?\n\n5.12.. Met de kantonrechter is het hof verder van oordeel dat de in de splitsingsakte opgenomen aanvulling op artikel 25 van het modelreglement meebrengt dat [geïntimeerden] geen toestemming van de VvE nodig hebben om de B&B te exploiteren. Voor de lezing van de VvE die inhoudt dat het [geïntimeerden] uitsluitend is toegestaan om een B&B te exploiteren in de bebouwing die in de splitsingstekening is ingetekend, ziet het hof onvoldoende aanknopingspunten.\n\nHeeft de VvE een redelijke grond om de toestemming te weigeren?\n\n5.13.. Net als de kantonrechter is het hof van oordeel dat [geïntimeerden] tot aan de brief van de VvE van 14 juni 2023 in redelijkheid hebben kunnen begrijpen dat deze akkoord ging met de bouw van de B&B en dat de VvE na deze datum geen redelijke grond had om toestemming te weigeren. De door de VvE in eerste aanleg genoemde bezwaren, te weten dat [geïntimeerden] hebben verzwegen dat zij de omgevingsvergunningen hebben aangevraagd, dat [geïntimeerden] de overige appartementseigenaren niet hebben geïnformeerd over de sloop van de garageboxen en deze hebben gesloopt tijdens hun afwezigheid en dat zij tot 14 september 2022 nooit duidelijk hebben gemaakt dat zij de B&B op korte termijn wilden realiseren, leveren onvoldoende grond op. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat het enkele ongenoegen van de VvE over deze feitelijke gang van zaken, geen redelijke grond oplevert om alsnog toestemming te weigeren.\n\n5.14.. Het feit dat de VvE de dagvaardingsprocedure aanhangig heeft gemaakt (zie 3.20.), zoals door de VvE in hoger beroep nog aangevoerd, levert evenmin een redelijke grond voor weigering op, aangezien dat veel later dan op 14 juni 2023 is gebeurd en die procedure gezien het hiervoor gegeven oordeel van het hof, hoe dan ook tot mislukken is gedoemd. Het argument dat de VvE door de bouw van de B&B meer onderhoudskosten voor haar rekening zal krijgen, gaat niet op, zoals het hof hiervoor al heeft overwogen. Dat de overige leden al in 2021 hun zorgen hebben uitgesproken over de waarborging van hun privacy en veiligheid en dat [geïntimeerden] daarop onvoldoende hebben gereageerd, levert evenmin een redelijke grond voor weigering op. Niet blijkt immers dat [geïntimeerden] die zorgen niet serieus hebben genomen. Daar komt bij dat [naam 1] inmiddels een twee meter hoge muur langs de erfgrens heeft opgetrokken, die de B&B geheel en al aan zijn zicht onttrekt. De VvE heeft tenslotte ter zitting in hoger beroep nog aangevoerd dat de overige leden van de VvE op grond van gemeentelijke regels zelf op het perceel in beginsel geen B&B meer kunnen beginnen. [geïntimeerden] hebben dit gemotiveerd betwist, zodat dit niet vast is komen te staan en verder niet kan meewegen. Het hof is van oordeel dat alle voorgaande door de VvE gegeven redenen voor weigering, ook wanneer zij in onderlinge samenhang worden bezien, geen redelijke grond opleveren om de toestemming te weigeren.\n\n5.15.. Uit het voorgaande vloeit voort dat het hof, met de kantonrechter, van oordeel is dat de verzochte vervangende machtiging kan worden verleend. De grieven, die voor het overige geen bespreking hoeven, falen.\n\nSlotsom en kosten\n\n5.16.. De slotsom luidt dat het hoger beroep geen succes heeft. De bestreden beschikking zal worden bekrachtigd. De VvE is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten daarvan. Voor een veroordeling van de VvE in de werkelijke kosten of voor toekenning van een hogere vergoeding dan op grond van het liquidatietarief gebruikelijk is, zoals [geïntimeerden] het hof hebben verzocht onder verwijzing naar artikel 21 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, ziet het hof in het daartoe gestelde geen aanleiding.\n\n6. Beslissing\n\nHet hof:\n\nbekrachtigt de bestreden beschikking;\n\nveroordeelt de VvE in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] vastgesteld op € 362,00 aan verschotten en € 2.580,00 voor salaris, en op € 189,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 98,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van deze beschikking plaatsvindt.\n\nDeze beschikking is gegeven door mrs. J.C.W. Rang, E.K. Veldhuijzen van Zanten en G.J.W. Pulles en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 17 maart 2026.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:GHAMS:2026:774","2026-03-20T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:28:59.046Z",1,20]