[{"data":1,"prerenderedAt":-1},["ShallowReactive",2],{"court-category-arnhem-contract-law-nl":3},{"court":4,"category":9,"stats":15,"decisions":54,"total":16,"page":25,"limit":142},{"id":5,"name":6,"country":7,"slug":8},60,"Arnhem","nl","arnhem",{"id":10,"slug":11,"name":12,"country":13,"createdAt":14},50,"contract-law-nl","Contract Law","NL","2026-07-08T16:53:53.185Z",{"totalDecisions":16,"dateRange":17,"topProvisions":20},10,{"min":18,"max":19},"2024-09-24T00:00:00.000Z","2026-06-30T00:00:00.000Z",[21,26,29,32,35,39,42,45,48,51],{"provisionId":22,"code":23,"article":24,"count":25},"121865","Burgerlijk Wetboek","art. 3:300 lid 2",1,{"provisionId":27,"code":23,"article":28,"count":25},"121866","art. 3:301 lid 2",{"provisionId":30,"code":23,"article":31,"count":25},"121867","art. 3:301",{"provisionId":33,"code":23,"article":34,"count":25},"121868","art. 3:301 lid 3",{"provisionId":36,"code":37,"article":38,"count":25},"121918","Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering","art. 196",{"provisionId":40,"code":37,"article":41,"count":25},"121919","art. 194 lid 1",{"provisionId":43,"code":37,"article":44,"count":25},"121920","art. 204",{"provisionId":46,"code":37,"article":47,"count":25},"121921","art. 196 lid 1",{"provisionId":49,"code":37,"article":50,"count":25},"121922","art. 22",{"provisionId":52,"code":37,"article":53,"count":25},"121923","art. 195",[55,66,75,83,92,101,109,117,126,135],{"id":56,"ecli":57,"slug":58,"caseNumber":59,"courtId":5,"decisionDate":19,"fullText":60,"summary":59,"language":7,"source":61,"sourceUrl":62,"sourceTimestamp":63,"parsedAt":64,"updatedAt":65},"374","ECLI:NL:GHARL:2026:4422","ecli-nl-gharl-2026-4422","","GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN\n\nlocatie Arnhem, afdeling civiel\n\nzaaknummer gerechtshof 200.333.323\n\nzaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht, 535824\n\narrest van 30 juni 2026\n\nin de zaak van\n\nBalm B.V.\n\ndie is gevestigd in Vianen\n\ndie hoger beroep heeft ingesteld\n\nen bij de rechtbank optrad als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie\n\nhierna: Balm\n\nadvocaat: mr. F.M.W. van Tol\n\ntegen\n\nde vereniging van eigenaars\n\nVereniging van Eigenaars Schaperstraat 2 tot en met 56\n\ndie is gevestigd in Dordrecht\n\nen bij de rechtbank optrad als eiseres in conventie, verweerster in reconventie\n\nhierna: de VvE\n\nadvocaat: mr. J.I. Jansen\n\n1. Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep\n\n1.1.. In het tussenarrest van 3 juni 2025 heeft het hof J.W.M. Bovend’Eerdt (hierna: de deskundige) benoemt tot deskundige. Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:\n\nhet definitief deskundigenbericht van 31 oktober 2025;\n\nde memorie na deskundigenbericht van de VvE;\n\nde memorie van antwoord na deskundigenbericht, tevens houdende een verzoek om terug te komen op bindende eindbeslissingen van Balm;\n\nde akte uitlating van de VvE.\n\n1.2.. Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.\n\n2. Het oordeel van het hof\n\nBindende eindbeslissingen\n\n2.1.. In het tussenarrest van 24 september 2024 (hierna: het tussenarrest) heeft het hof overwogen (i) dat er geen oplevering heeft plaatsgevonden op de door Balm gestelde data, (ii) dat de VvE tijdig heeft geklaagd en (iii) dat Balm haar waarschuwingsplicht heeft geschonden. Balm verzoekt het hof van deze eindbeslissingen terug te komen. Daaraan legt zij ten grondslag dat er sprake is van een nieuw feit en bewijsstuk en van feitelijke of juridische misslagen. Het hof ziet geen aanleiding terug te komen van de door Balm bedoelde eindbeslissingen en licht deze beslissing hierna toe.\n\nBeoordelingsmaatstaf\n\n2.2.. De rechter die in een tussenuitspraak een of meer geschilpunten uitdrukkelijk en zonder voorbehoud heeft beslist, is hieraan in beginsel in het verdere verloop van de procedure gebonden. De eisen van een goede procesorde kunnen echter meebrengen dat de rechter aan wie is gebleken dat een eerdere door hem gegeven, maar niet in een einduitspraak vervatte eindbeslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag, bevoegd is om, nadat partijen gelegenheid hebben gekregen zich daarover uit te laten, over te gaan tot heroverweging van die eindbeslissing, om te voorkomen dat op een ondeugdelijke grondslag een einduitspraak wordt gedaan.Als het verzoek wordt gedaan door een procespartij, dan moet het verzoek worden gemotiveerd met een verwijzing naar relevante feiten en omstandigheden. Als een partij slechts verzoekt om terug te komen op een bindende eindbeslissing, zonder daarbij feiten of omstandigheden aan te dragen waaruit kan blijken dat die beslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag, dan hoeft de rechter op zo'n verzoek niet in te gaan.In hoger beroep ligt in de eisen van een goede procesorde echter ook besloten het beginsel van concentratie van het processuele debat, zoals dat tot uitdrukking komt in de tweeconclusieregel. Dit beginsel kan meebrengen dat een verzoek om terug te komen van een eindbeslissing niet kan worden gebaseerd op stellingen of bewijsstukken die eerder hadden kunnen en moeten worden aangevoerd, ook als die stellingen niet kunnen worden aangemerkt als een nieuwe grief.\n\n(i) Geen oplevering op de door Balm gestelde datums\n\n2.3.. Balm heeft achtereenvolgens gesteld dat dat oplevering op 1 oktober 2019, 20 december 2019, dan wel 27 mei 2020 heeft plaatsgevonden. Het hof heeft overwogen dat op geen van die momenten sprake is geweest van een oplevering. Zo er al een oplevering heeft plaatsgevonden is dat na 27 mei 2020 geweest. Balm verzoekt het hof van die beslissing terug te komen omdat sprake is van een nieuw feit en bewijsstuk. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft dhr. [naam1] ( [functie] van de VvE) over de eindinspectie en goedkeuring door de Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid (hierna: OZHZ) verklaard: “Van achter het bureau. Met ons is nooit contact opgenomen. Ze zijn ook niet komen kijken.”Op een later moment heeft Balm naar aanleiding van die uitspraak navraag gedaan bij de OZHZ, zo stelt zij. Als productie 5 heeft Balm een e-mail van 22 november 2024 van OZHZ overgelegd, waarin op vragen van Balm wordt gereageerd. Over de e-mail van Bam met haar vragen aan OZHZ beschikt het hof niet. De reactie van OZHZ houdt het volgende in:\n\n“Naar aanleiding van uw onderstaande vragen heb ik de bijbehorende dossiers van deze zaak geraadpleegd.\n\nUit het verslag van de toezichthouder maak ik op dat er vanaf 24-10-2018 t\u002Fm 08-10-2019 een tiental controlebezoeken zijn uitgevoerd tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden. Uit het bezoek van 03-06-2019 blijkt dat Balm volop bezig was met lijmen van ankers. Daarna zijn nog verschillende controles uitgevoerd (26-08-2019 en 09-09-2019). Op 08-10-2019 is een eindcontrole uitgevoerd. De herstelwerkzaamheden waren toen gereed en aannemer was reeds vertrokken.\n\nWat ik uit het verslag opmaak is dat in het hele traject op verschillende momenten contact is geweest met de heren [naam1] en [naam2] van de VvE. Dit is via telefoon of mail gegaan. Voor OZHZ is de aannemer (Balm) de te inspecteren en aan te spreken partij.\n\nNa afronding van het project is voor zover ik kan nagaan geen contact meer met de VvE geweest. Omdat de betrokken toezichthouder niet meer bij ons werkt is dit niet meer te verifiëren.”\n\nBalm stelt dat uit het bericht van OZHZ in ieder geval volgt dat (a) OZHZ een eindinspectie heeft uitgevoerd op 8 oktober 2019, (b) Balm op dat moment was vertrokken, (c) de VvE (lees: de heer [naam1] ) bij de inspectie aanwezig is geweest althans bekend was met de datum van de eindinspectie en (d) tussen de VvE en OZHZ was besproken dat correspondentie (vooral) zou plaatsvinden tussen Balm en OZHZ. Dat is volgens haar in dit verband van belang.\n\n2.4.. Het hof stelt voorop dat het op de weg van Balm had gelegen eerder duidelijkheid te verkrijgen en te verschaffen over de onderwerpen waarover zij nu vragen aan OZHZ heeft gesteld voor zover zij dat van belang acht voor de beoordeling of oplevering heeft plaatsgevonden. De e-mail van OZHZ geeft verder geen aanleiding terug te komen van de beslissing dat geen oplevering op of omstreeks 1 oktober 2019 heeft plaatsgevonden. De hierboven weergegeven uitlating van [naam1] ter gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep ligt niet aan die beslissing ten grondslag. Dat er in oktober 2019 een eindcontrole heeft plaatsgevonden was het hof wel duidelijk, hoe de verhoudingen tussen Balm, OZHZ en de VvE lagen ook. Bij de beantwoording van de vraag of oplevering op of omstreeks 1 oktober 2019 heeft plaatsgevonden heeft het hof in het tussenarrest onder 3.5 overwogen dat aan de goedkeuring van OZHZ in dit verband geen betekenis toekomt, nu dit geen mededeling of gedraging is tussen Balm en de VvE. De in dit late stadium overgelegde e-mail van OZHZ werpt daar geen ander licht op. Dat Balm voor OZHZ de te inspecteren en aan te spreken partij is, bevestigt dat de VvE daarbuiten stond en onderstreept het belang van een mededeling of gedraging van Balm die oplevering impliceert. Het hof heeft op diezelfde plaats verder overwogen dat uit berichten van de VvE bleek dat zij niet op de hoogte was van de goedkeuring. Uit de e-mail van OZHZ volgt ook niet zij daarvan wel op de hoogte was. Balm concludeert dat uit deze e-mail blijkt dat de VvE in de persoon van [naam1] bij de eindkeuring aanwezig is geweest, althans bekend was met de datum van de eindinspectie. Dat is niet wat OZHZ schrijft. Zij deelt mee dat op 8 oktober 2019 een eindcontrole heeft plaatsgevonden, toen de herstelwerkzaamheden gereed waren en de aannemer was vertrokken. Verder deelt zij mee dat in het hele traject op verschillende momenten contact is geweest met onder andere [naam1] van de VvE. Een verband tussen dat contact en de eindcontrole legt OZHZ niet. Bovendien volgt uit de e-mail van OZHZ geen bekendheid van de VvE met de goedkeuring door OZHZ.\n\n2.5.. In het tussenarrest onder 3.7 en 3.9 heeft het hof gemotiveerd waarom ook op 20 december 2019 en 27 mei 2020 geen oplevering heeft plaatsgevonden. Voor zover Balm in haar nadere akte verzoekt van die beslissing terug te komen, is dat processtuk een herhaling van zetten, zonder dat Balm daarbij feiten of omstandigheden aandraagt waaruit kan blijken dat die beslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag. Het hof volstaat met een verwijzing naar de al gegeven motivering voor de beslissing daarover.\n\n(ii) De VvE heeft tijdig geklaagd\n\n2.6.. Het hof heeft in het tussenarrest onder 3.10 overwogen dat de VvE met haar brief van 8 juni 2020 binnen een redelijke termijn over het ontbreken van een goed afschot heeft geklaagd. Balm stelt dat deze beslissing niet is gemotiveerd. Dat kan het hof niet goed volgen. Verwezen wordt naar de motivering zoals die is opgenomen in voornoemde overweging. Anders dan Balm in haar nadere akte lijkt te veronderstellen, gaat het niet om de vraag of de VvE al eerder bekend was met problemen met het afschot, maar is in het oordeel van het hof bepalend dat de VvE in afwachting was van het bezoek van Balm om de oplevering en de daarbij behorende gebreken te bespreken. Pas toen duidelijk werd dat Balm, op de herstelwerkzaamheden aan één van de balkons na, niet bereid was meer werkzaamheden te verrichten, bestond er aanleiding daarover te klagen. Dat heeft de VvE toen ook gedaan. Voor zover Balm stelt dat het feitelijk onjuist is dat de VvE op Balm aan het wachten was voor een bezoek met betrekking tot de oplevering, bouwt haar betoog kennelijk voort op de stelling dat oplevering al eerder op een van de door haar genoemde data heeft plaatsgevonden. Die stelling heeft het hof verworpen.\n\n(iii) Balm heeft haar waarschuwingsplicht geschonden\n\n2.7.. In het tussenarrest onder 3.15 heeft het hof toegelicht dat Balm haar waarschuwingsplicht heeft geschonden. Het ging daarbij om de vraag of Balm de VvE had moeten waarschuwen dat het niet mogelijk was een voldoende afschot aan te brengen zonder een nieuwe verhoogde schrobrand aan te brengen, zoals Balm stelt. Wat Balm in haar nadere akte aanvoert om van die beslissing terug te komen, gaat voorbij aan de inhoud van het deskundigenbericht. Het hof heeft aan de deskundige de vraag gesteld of voor het alsnog realiseren van het vereiste afschot noodzakelijk is dat de schrobranden van de balkons worden aangepast of dat deze kunnen worden gehandhaafd. De deskundige heeft daarop geantwoord dat aanpassing van de bestaande schrobranden bij de door hem voorgestelde herstelwerkzaamheden niet nodig is. Dat brengt mee dat bij de verdere beoordeling na deskundigenbericht de stellingen over en weer omtrent de waarschuwingsplicht niet langer van belang zijn.\n\n2.8.. Het voorgaande geldt ook voor de stelling van Balm dat sprake is van een juridische misslag in het tussenarrest, omdat daarin haar stellingen over de zogenaamde ‘sowiesokosten’ niet zijn meegenomen. Balm heeft eerder het standpunt ingenomen dat de herstelkosten ‘sowiesokosten’ zijn, omdat het om kosten gaat die de VvE ook had moeten maken als Balm haar had gewaarschuwd. Deze stelling is gebaseerd op haar aanname dat het aanbrengen van afschot (i) géén onderdeel van de opdracht was en (ii) niet mogelijk was vanwege de te lage schrobranden. Balm ziet eraan voorbij dat het hof in het tussenarrest heeft overwogen dat het aanbrengen van afschot wél onderdeel van de opdracht was en dat ten tijde van het wijzen van het tussenarrest nog niet duidelijk was of wat Balm stelde over de schrobranden juist was. Nu met het deskundigenbericht duidelijk is dat aanpassing van de bestaande schrobranden bij de door voorgestelde herstelwerkzaamheden niet nodig is, kan Balm ook niet worden gevolgd in haar stelling dat de herstelkosten ‘sowiesokosten’ zijn.\n\nDeskundigenbericht\n\n2.9.. De deskundige heeft - na analyse van het procesdossier - onderzoek op locatie uitgevoerd. Na een overleg met partijen zijn de 24 balkons visueel beoordeeld en is er een inmeting uitgevoerd. Daarbij is het afschot bepaald met waterpassen en met behulp van een 3D scanner. De meetresultaten zijn uitgewerkt in hoogtemetingen. Vervolgens is het afschot van de balkons beoordeeld om te bepalen welke herstelwerkzaamheden nodig zijn om de situatie te herstellen. Van de herstelwerkzaamheden is een kostenraming opgesteld.2.10.. Onder zijn algemene bevindingen vermeldt de deskundige, voor zover hier van belang:\n\n“a. Afschot en vlakheid\n\nTijdens de inspectie op locatie is met behulp van waterpassen (een lange en een korte) het afschot en de afwatering van de balkons in beeld gebracht. Wat daarbij opvalt is dat bij vrijwel alle balkons (m.u.v. huisnr. 22) het vloeroppervlak vanaf de gevel afloopt richting de voorzijde van het balkon.(…) Aan de voorzijde van het balkon is het afschot wisselend. Op een aantal plaatsen is het gericht naar de hemelwaterafvoer(…)maar er zijn ook plekken waar het oppervlak vrij vlak is of zelfs van de afvoer af loopt.(…) Op basis van de waarnemingen op locatie is een goed beeld verkregen van het afschot maar de metingen met de 3D scanner geven hierover meer inzicht in detail. Dat geldt tevens voor de lokaal aangetroffen onvlakheden (lokaal hoge en lage punten) in het oppervlak. Op een aantal balkons zijn deze lokale onvlakheden geconstateerd(…).\n\nb. Schrobranden\n\nBij het onderzoek is geconstateerd dat bij alle 24 balkons een schrobrand aanwezig is. De hoogte varieert van enkele mm’s tot meerdere cm’s en dat zal uit de metingen met de 3D scanner naar voren komen.(…)Bij sommige balkons is tegen de balustrade een aanvullende afscherming voorzien van bijvoorbeeld rieten matten of een tuinscherm. Hierdoor kon de hoogte van de schrobrand niet overal worden bepaald.(…)\n\nc. Afvoeren\n\nBij elk van de balkons is aan één zijde een hemelwaterafvoer aanwezig. Bij de inspectie op locatie is geconstateerd dat deze afvoeren soms zeer verschillend zijn gemaakt. Soms is er vlak tegen de afvoer aan gewerkt maar er zijn ook plekken waar op een kort afstand van de afvoer het oppervlak steil afloopt. De afwerking van het oppervlak is daar plaatselijk grof.(…) Bij de inspectie is geconstateerd dat de mate van vervuiling van de afvoeren sterk verschilt. Sommige\n\nafvoeren zijn schoon(…) maar er zijn ook afvoeren waar veel vervuiling aanwezig is. Deze afvoeren zijn mogelijk nog nooit schoongemaakt en dit zal de afwatering op sommige balkons hinderen.(…)\n\nd. Plaatdikte\n\nGedurende de inspectie is op verschillende plaatsen indicatief de dikte van de balkons (incl. de schrobrand) bepaald. Dit is gedaan door aan de buitenzijde met een rolmaat de dikte te meten. Hieruit volgt dat de dikte van de balkons enigszins varieert en grofweg tussen 150 en 165 mm bedraagt. Deze variatie in dikte is zeer waarschijnlijk veroorzaakt doordat het hier in het werk vervaardigde balkons betreft waar zeer waarschijnlijk in een later handmatig schrobranden op gemaakt zijn. Enige variatie in de plaatdikte en de schrobrandhoogte zorgt voor de gemeten verschillen.(…)\n\ne. Vervuiling balkonoppervlak\n\nOver het algemeen gezien oogt het oppervlak van de balkons vervuild en grauw. Het oppervlak is vies en toont op plaatsen een vlekkenpatroon (donkergrijs, groen) dat mogelijk kan worden gerelateerd aan water dat bij tijd en wijle op het oppervlak blijft staan. De mate van vervuiling verschilt per balkon maar het uiterlijk van de meeste balkons doet vermoeden dat het oppervlak nooit, of slechts zeer zelden wordt gereinigd.(…) Bij verschillende huizen is er gewoonlijk een afwerking op het balkonoppervlak aanwezig. Bijvoorbeeld kunststof tegels of kunstgras. Voor de uitvoering van de inspectie is dit verwijderd maar op een aantal balkons is daarvan nog een aftekening zichtbaar.(…)\n\nf. Ruwheid afwerking\n\nDe ruwheid van afwerking van het oppervlak van de balkons varieert over de balkons. Op een aantal plaatsen is het oppervlak ruw en plaatselijk grof.(…) Door deze ruwheid zal het oppervlak meer vervuild raken en kan niet worden uitgesloten dat makkelijker water blijft staan op het oppervlak.(…)\n\ng. Loslaten afwerklaag\n\nTijdens de inspectie is geconstateerd dat op enkele plaatsen de afwerklaag die aanwezig is op het oppervlak loslaat. Het betreft een gering aantal plekken(…).”\n\nVervolgens bespreekt de deskundige de bevindingen ten aanzien van de individuele balkons, waarbij wordt verwezen naar bijlage C, waarin deze bevindingen per balkon nader zijn uitgewerkt.\n\n2.11.. Aan de beantwoording van de door het hof gestelde vragen laat de deskundige een ‘Eigen beschouwing’ voorafgaan. Die ‘Eigen beschouwing’ houdt, voor zover hier van belang, onder 5.1.1 het volgende in over de beoordelingscriteria:\n\n“In de eerste vraag aan de deskundige wordt verzocht om een toetsing van het afschot op de balkons aan de‘ten tijde van de versterkingswerkzaamheden geldende norm of de eisen van goed en deugdelijk werk’. Om dit te beoordelen is inzicht in verschillende aspecten noodzakelijk.\n\na. Afschot, afwatering en vlakheid\n\nBij het beoordelen van afschot van in dit geval een balkonplaat is het van belang om een onderscheid te maken tussen verschillende begrippen; afschot, vlakheid en afwatering.\n\nAfschot is een bewust aangebrachte helling in een vlak met als doel om vloeistof af te voeren naar een bepaald punt. In feite betreft het de hellingshoek(…) tussen het hoogste en het laagste punt waarbij het laagste punt bedoeld is als de plek waar de vloeistof naartoe moet stromen. Voor de balkons betreft de afvoer (HWA) het gewenste laagste punt. Afschot is een van de middelen om als doel een gewenste afwatering (doel) te realiseren.\n\nVlakheid verwijst naar lokale afwijkingen in het vloeroppervlak. Het betreft oneffenheden (licht hogere en lagere punten) in het vlak(…). Onvlakheden kunnen, afhankelijk van de omvang, de afwatering negatief beïnvloeden. Een passende vlakheid, in relatie tot het afschot, is een voorwaarde om afwatering mogelijk te maken.\n\nAfwatering wordt gedefinieerd als het geheel van maatregelen en voorzieningen die ervoor zorgen dat water op een gecontroleerde manier van het oppervlak wordt afgevoerd. Om het doel van een goed werkende afwatering te bereiken wordt een combinatie van middelen zoals afschot, vlakheid en afvoersystemen ingezet.(…)\n\nBij het creëren van een goede afwatering is enerzijds het afschot van belang maar anderzijds ook de vlakheid, in relatie tot de hellingshoek. Een vloer met een correct afschot kan toch water vasthouden als er sprake is van (te) grote onvlakheid. Op plekken waar maar weinig of geen afschot mogelijk is, is het voor een goed werkende afwatering noodzakelijk dat de vloer geen of slechts geringe onvlakheden kent. Een oppervlak met een hoge vlakheid maakt het mogelijk om zelfs met een vloeroppervlak met een minimaal (of theoretisch gezien zelfs geen) afschot een voldoende goede afwatering te bereiken. Voor een goede afwatering moeten de aspecten afschot en vlakheid in balans zijn.\n\nb. Criteria en richtlijnen\n\nDe versterkingswerkzaamheden vonden plaats in 2019, toen het Bouwbesluit 2012 van kracht was. In artikel 6.15 is vermeld:‘Een bouwwerk heeft een zodanige voorziening voor de afvoer van huishoudelijk afvalwater of hemelwater dat het water zonder nadelige gevolgen voor de gezondheid kan worden afgevoerd’.\n\nDe essentie daarvan is dat de afwatering zodanig moet functioneren dat er geen onveilige of ongewenste situaties ontstaan, waaronder ook gezondheidsrisico's vallen. Deze eis is functioneel, gericht op een resultaatsverplichting: het beschrijft wat bereikt moet worden, niethoe dat moet gebeuren. Het bouwbesluit schrijft geen specifieke technische oplossing voor en bevat ook geen expliciete eis voor het afschot (afschotpercentage) van constructies zoals balkons of galerijen.\n\nIn de praktijk wordt al decennialang een richtlijn voor het afschot van minimaal 1% tot 2% (oftewel 10-20 mm\u002Fm1) gehanteerd om regenwater effectief (deugdelijk) af te voeren en (langdurige) plasvorming te voorkomen. Dit is een breed geaccepteerde richtlijn (aanbeveling) binnen de bouwsector, maar is een richtlijn en geen wettelijke eis. Het is een vorm van handelingsadvies om problemen met afwatering in de praktijk zoveel mogelijk te voorkomen en aan de verwachting van een droog oppervlak binnen acceptabele tijd te voldoen. Omdat het geen wettelijke eis betreft, is een afschot van minder dan 10 mm\u002Fm¹ is niet per definitie een gebrek.\n\nBij het ontbreken van een specifiek criterium voor afwatering en afschot moeten we terugvallen op algemene criteria in lijn met het bouwbesluit. In beginsel geldt dat aandacht voor afwatering noodzakelijk is om ervoor te zorgen dat water adequaat kan worden afgevoerd. Daarnaast gelden de eisen van goed en deugdelijk werk waarbij functionele geschiktheid een bepalende rol speelt. Een balkon is gedefinieerd als een gebouwgebonden buitenruimte; een buitenruimte die verbonden is aan of deel uitmaakt van een gebouw (voorbeelden zijn een balkon, een veranda of een dakterras). Het maakt onderdeel uit van de woonfunctie en is dan ook bedoeld voor gebruik als buitenruimte bij een woning. Van een balkon mag worden verwacht dat de afwatering voldoende is, waardoor er mogelijk kortstondig wat water op het oppervlak blijft staan, maar dit water moet wel naar de afvoer kunnen stromen.\n\nDat is de eis van goed en deugdelijk werk. Daar wordt niet aan voldaan als het afschot zodanig is uitgevoerd dat het zijn functie - het afvoeren van hemelwater - niet kan vervullen, of wanneer het leidt tot schade, lekkage of (potentieel) onveilige situaties (bijv, gladheid). Een opdrachtgever mag redelijkerwijs verwachten dat een vakbekwame aannemer aandacht besteedt aan de afwatering en dergelijke risico's, zoveel als redelijkerwijs mogelijk, voorkomt.\n\nVoor een goed functionerende afwatering van balkons, waarbij afschot en vlakheid in balans zijn, gelden de volgende criteria als maatstaf voor goed en deugdelijk werk:\n\nHet vloeroppervlak bij de afvoerleiding moet het laagste punt zijn. Elders op het balkon moet het oppervlak minimaal even hoog of hoger liggen.\n\nEr zijn geen laaggelegen plekken in het oppervlak aanwezig zijn (dan bij het afvoerpunt) waar water zich kan verzamelen.\n\nEr zijn geen verhoogde delen in het oppervlak die de afvoer van water belemmeren of blokkeren.\n\nIn de memorie van Grieven [14] en de akte uitlating benoeming deskundige [26] is door Marxman advocaten verwezen naar de onderstaande tekst als de ‘BDA-regel\u002FBDA norm’.‘Een hoeveelheid water op het dak (direct na regen) van maximaal 5% van het dakoppervlak is toelaatbaar, mits deze hoeveelheid is verdeeld over meerdere plassen. De diepte van de plassen mag daarbij maximaal 5mm zijn’.\n\nOok dit betreft een richtlijn uit de praktijk (geen normtekst) die bedoeld is voor platte daken en met name in de beoordeling van de hoeveelheid water die direct na regenval op het oppervlak mag achterblijven. Een plat dak, zonder gebruiksfunctie als een dakterras of daktuin, wordt niet gezien als gebouwgebonden buitenruimte en is primair bedoeld als afscherming tegen weersinvloeden. Theoretisch gezien kan een balkon wellicht functioneren als een dak (voor de onderliggende bouwlaag) maar het heeft een andere primaire functie: een gebruik als toegankelijke buitenruimte. Hoewel er voor afschot van balkons geen specifieke eis is, kan de voornoemde BDA-richtlijn niet voor balkons van toepassing worden verklaard.”\n\n2.12.. Onder de ‘Eigen beschouwing’ onder 5.1.2 gaat de deskundige vervolgens in op het ontwerp van de versterking. Onder 5.1.3 is het volgende opgenomen over de praktijksituatie per balkon:\n\nIn deze paragraaf wordt het afschot (de afwatering) per balkon beoordeeld op basis van de hoogtemetingen en de bovengenoemde criteria. Daarbij wordt bekeken of het water vrij naar de afvoer kan lopen en het vloeroppervlak ter plaatse van de afvoer het laagste punt is. Verder wordt beoordeeld of er hoge plekken zijn die voorkomen dat het water naar de afvoer stroomt of juist lage plekken (anders dan de afvoer) waar het water heen kan stromen.\n\nEen balkon voldoet niet aan de criteria zoals benoemd in § 5.1.l.b indien:\n\nHet vloeroppervlak bij de afvoer niet het laagste punt is en er daardoor water kan blijven staan;\n\nIn het oppervlak lage plekken aanwezig zijn (anders dan richting de afvoer) waar het water naar toe stroomt. In dat geval is er sprake van tegenschot.\n\nIn het oppervlak (lokaal) hoge plekken aanwezig zijn die een obstructie vormen voor de afvoer van het water.\n\nHoewel dit de algemene eis is moet er rekening mee worden gehouden dat tijdens de uitvoering in de praktijk incidenteel afwijkingen kunnen ontstaan. Dit geldt in het bijzonder voor de uitvoering van deze specifieke versterkingsmaatregel die in feite per woning een maatwerkoplossing vereist. Van primair belang is de algehele afwatering van het balkonoppervlak. Wanneer in het oppervlak geringe afwijkingen zijn geconstateerd die de algehele afwatering van het balkon niet of nauwelijks beïnvloeden, worden deze niet als een gebrek beschouwd. Voor de balkons van bijvoorbeeld huisnummers 12, 16 en 34 betekent dit\n\ndat, ondanks de kleine afwijkingen, het oppervlak als voldoende is beoordeeld.\n\nDe individuele toetsing per balkon is beschreven in bijlage D. In de onderstaande tabel is deze beoordeling samengevat genummerd volgens de etages in het complex.\n\nUit de beoordeling volgt dat bij 17 van de 24 balkons het afschot over aanzienlijke delen van het oppervlak niet juist is gericht en het oppervlak daardoor niet goed kan afwateren. Daarmee wordt dus niet voldaan aan het in § 5.1.1.b beschreven criterium. Analyse van de balkonoppervlakken laat zien dat er tijdens de uitvoering wel aan gewerkt is om afschot te creëren maar over het geheel gezien is dit niet goed gelukt. Bij veel balkons is er toch ergens een (te) laag gebied aanwezig, ligt er ergens een hoge zone (die afwatering hindert), of is de afvoer niet het laagste punt. En daarmee wordt niet voldaan aan de in § 5.1.1.b vermelde criteria.\n\nAnalyse van de balkonoppervlakken en de nog resterende schrobranden laat ook zien dat met meer inspanning het afschot wel juist had kunnen worden gerealiseerd. Op alle balkons is verhoging van de lage plekken mogelijk zonder dat het oppervlak daarmee boven de schrobrand uitkomt. Ook is het zo dat de hogere plekken vooral zeer lokaal zijn waardoor het waarschijnlijk is dat enige verlaging van het oppervlak mogelijk is zonder de betondekking(mortel) op de aanwezige ankers negatief te beïnvloeden. Bovendien bevinden deze plekken zich op veel balkons nabij de schrobrand (de ankerstaven stoppen ca. 20 cm voor\n\nde schrobrand).\n\nDeze beoordeling is gebaseerd op de inmetingen van het oppervlak in combinatie met de eigen waarnemingen op locatie. Aspecten als de ruwheid van het oppervlak, vervuiling van het oppervlak en de afvoeren en de exacte afwerking van de vloeren bij de afvoeren zijn niet relevant voor het afschot en de algehele afwatering en zijn dan ook niet beoordeeld. Op een ruw oppervlak blijft theoretisch gezien wat meer water achter en zal wat meer vuil blijven liggen hetgeen kan betekenen dat het oppervlak vaker schoongemaakt dient te worden. Verder is het zo dat om ervoor te zorgen dat het balkonoppervlak goed kan afwateren het van belang is om de afvoer regelmatig schoon te maken.”\n\n2.13.. Onder 5.1.4 van de ‘Eigen beschouwing’ gaat de deskundige nader in op het herstel en de kosten daarvan.\n\n2.14.. Op de door het hof gestelde vragen heeft de deskundige de vervolgens volgende antwoorden gegeven:\n\nVraag 1\n\nOp welke balkons van de appartementen aan de Schaperstraat 2 tot en met 56 voldoet het afschot richting de hemelwaterafvoer niet aan de ten tijde van de versterkings-werkzaamheden geldende norm of de eisen van goed en deugdelijk werk? U dient daarbij uit te gaan van de versterkingswerkzaamheden zoals deze volgen uit de tussen de VvE en Balm gesloten overeenkomst en aan te geven welke norm voor het afschot u hanteert en waarop u deze norm baseert.\n\n“Bij 17 van de 24 balkons is het afschot op delen van het oppervlak niet juist gericht, waardoor het oppervlak niet goed kan afwateren. Het betreft de balkons van de huisnummers 10, 18, 22, 24, 26, 28, 30, 36, 38, 40, 42, 46, 48, 20, 52, 54, 56. Daarmee wordt niet voldaan aan de eisen van goed- en deugdelijk werk, en de functionele eis wat betreft afwatering uit het Bouwbesluit 2012. Er zijn geen wettelijke eisen voor afschot, ook niet specifiek voor balkons. Wel bestaat er een praktijkrichtlijn van 10 mm\u002Fm, bedoeld als handelingsadvies om afwateringsproblemen te voorkomen, maar deze geldt niet als toetsingscriterium.\n\nHet begrip afschot is onlosmakelijk verbonden aan het begrip afwatering. Voldoende afwatering is een doel waarbij afschot een van de middelen is om dat te bereiken. Een sterk afschot (de juiste kant op gericht) bevordert de afwatering, maar een beperkt afschot (of zelf een vlak oppervlak) hoeft geen probleem te zijn zolang de beoogde afwatering maar kan plaatsvinden. Voor een voldoende afwatering moeten de aspecten afschot en vlakheid in balans zijn. Aan de afwatering van een balkon, en als onderdeel daarvan het afschot, moet voldoende aandacht worden besteed om functioneel en veilig gebruik mogelijk te maken. Van een balkon mag worden verwacht dat het voldoende afwatert en er niet langdurig water kan blijven staan. Een opdrachtgever mag verwachten dat een vakbekwame aannemer aandacht besteedt aan de afwatering en redelijke maatregelen neemt om risico's te beperken.\n\nBij de uitgevoerde herstelwerkzaamheden werden aan de bovenzijde van de balkons versterkende ankers in de achterliggende vloerconstructie van het gebouw bevestigd. De hoogte van de ankers varieerde, wat invloed had op het realiseerbare afschot. In de praktijk is het afschot van de balkons van de gevel af gericht naar de schrobrand aan de voorzijde. Bij alle balkons is nog een schrobrand aanwezig en zou het water vanaf die zone naar de afvoer moeten stromen. Bij de uitvoering van de versterkingsmaatregelen is er zeer waarschijnlijk wel aan gewerkt om afschot te creëren maar over het geheel gezien is dat niet goed gelukt.\n\nDit blijkt uit de volgende warnemingen:\n\n■ Bij een aantal balkons is het vloeroppervlak bij de afvoer niet het laagste punt, waardoor afwatering gedeeltelijk wordt gehinderd;\n\n■ Bij een groot aantal balkons zijn laaggelegen plekken aanwezig (anders dan bij de afvoer) waar water naartoe stroomt en zich kan verzamelen.\n\n■ Bij een groot aantal balkons zijn hoger gelegen plekken aanwezig die de afvoer van water belemmeren of blokkeren.”\n\nVraag 2\n\nKan bij de balkons waar het afschot niet aan de geldende norm of de eisen van goed en deugdelijk werk voldoet, alsnog het vereiste afschot worden gerealiseerd? Zo ja, welke herstelwerkzaamheden zijn daarvoor nodig? U dient bij uw antwoord aan te geven of daarbij noodzakelijk is dat de schrobranden van de balkons worden aangepast of dat deze kunnen worden gehandhaafd.\n\n“Ja, bij balkons die niet voldoen aan de gestelde criteria kan alsnog voldoende afwatering worden gerealiseerd. Dit gebeurt door het plaatselijk verhogen en\u002Fof verlagen van het balkonoppervlak. Waar mogelijk is eerst gekeken naar het verhogen van het oppervlak om de betondekking op de aanwezige versterkende ankers niet negatief te beïnvloeden.\n\nVoor het verhogen van het oppervlak wordt, na het schoonmaken van de balkons, eerst de te verhogen zone gemarkeerd. Vervolgens wordt het oppervlak in deze zone geschuurd tot tenminste op (of net in) de aanwezig mortellaag. Na het aanbrengen van de juiste voorbehandelingsmaterialen wordt een laag materiaal aangebracht om het oppervlak op hoogte te brengen. Bij voorkeur wordt daarbij dezelfde K70-mortel gebruikt als in 2019, al is niet zeker of deze geschikt is voor dunne lagen (enkele mm’s dikte). Als dat niet het geval is moet een alternatief materiaal worden bepaald. Het ontstaan van naden tussen oud en nieuw materiaal moet daarbij zoveel mogelijk worden voorkomen. Na uitharding wordt het oppervlak voorbehandeld en voorzien van het carbonatatieremmende coatingsysteem (Grouttech Tricolastic).\n\nVoor het verlagen van het oppervlak wordt, na het schoonmaken van de balkons, eerst de te verlagen zone gemarkeerd. Vervolgens wordt het oppervlak in deze zone geschuurd tot de gewenste hoogte. Na het voorbehandelen van het oppervlak wordt aansluitend het carbonatatieremmende coatingsysteem (Grouttech Tricolastic) aangebracht.\n\nAanpassing van de bestaande schrobranden is bij deze herstelwerkzaamheden niet nodig. Bij het uitvoeren van de bewerkingen aan het oppervlak blijft de hoogte van het oppervlak lager dan de hoogte van de schrobranden.”\n\nVraag 3\n\nWelke kosten zijn gemoeid met de volgens u noodzakelijke herstelwerkzaamheden voor het alsnog realiseren van het vereiste afschot, gerekend naar het prijspeil op 21 december 2021? Indien de herstelwerkzaamheden per balkon verschillen, dient u de kosten per balkon aan te geven.\n\n“De kosten voor de herstelwerkzaamheden, gerekend naar het prijspeil van 21 december 2021, worden geraamd op € 20.145,79 incl. BTW. Dit is in §5.1.4.c toegelicht waarvan hieronder een samenvatting is gegeven.\n\nDe kosten voor de geadviseerde werkzaamheden zijn berekend door enerzijds de hoeveelheid (m2 oppervlak en m3 materiaal) werk per balkon te beschouwen. Daarvoor is de oppervlakte ingeschat (in m2) van het oppervlak dat zou moeten worden verhoogd of verlaagd. Anderzijds is de uitvoeringsduur beschouwd. In verhouding tot de benodigde uren voor herstel is de hoeveelheid materiaal en het te bewerken oppervlak beperkt. De tijd per balkon, gecombineerd met het verplaatsen van materiaal en materieel, is maatgevend voor de kosten. Uit de analyse volgt een geschatte uitvoeringsduur van 120 uur. Afgerond is dat 8 werkdagen met de ploeg van twee personen.\n\nDe samenvatting van de raming is als volgt waarbij tevens een raming tegen het prijspeil van 1 juli 2025 bijgevoegd:\n\nDe omvang van de maatregelen wisselen per balkon. Naar rato van de omvang zijn geraamde kosten per balkon als volgt:\n\nBij de bovenstaande kostenraming zijn in eerste instantie alleen de werkzaamheden voor de te behandelen delen van het oppervlak berekend. Bij lokaal herstel van de balkons ontstaan echter naden en overgangen in het oppervlak. Dit is niet alleen esthetisch minder fraai, maar vormt ook potentieel zwakke plekken die op termijn tot extra onderhoud kunnen leiden. Vanuit technisch oogpunt wordt daarom geadviseerd om alle balkons die behandeld worden volledig te voorzien van een nieuwe coating over het gehele vloeroppervlak binnen de schrobranden, ook op delen waar geen directe behandeling nodig is.\n\nVoor deze uitgebreidere werkzaamheden zijn de kosten als volgt geraamd op basis van prijspeil december 2021 en september 2025.\n\n”\n\nVraag 4\n\nAls het verhogen van de schrobranden behoort tot de noodzakelijke herstel werkzaamheden dient u de daaraan verbonden kosten, gerekend naar het prijspeil op 21 december 2021 afzonderlijk te benoemen.\n\n“Bij de uitvoering van de herstelwerkzaamheden is er bij géén van de balkons noodzaak om de schrobrand te verhogen. Het beantwoorden van deze vraag is dan ook niet aan de orde.”\n\nVraag 5\n\nIndien u tot een andere wijze van herstel of begroting van de kosten daarvan komt dan in het rapport van Top Expertise B. V. van 8 maart 2021 is vermeld, kunt u dan aangeven waarom u tot een ander oordeel komt? Kunt u beschrijven welke herstelwerkzaamheden Balm aan het balkon van de heer [naam2] (nummer 44) heeft verricht en toelichten of deze herstelwerkzaamheden afdoende zijn om de problemen op de andere balkons weg te nemen?\n\n“De werkzaamheden zoals beschreven komen op onderdelen overeen met hetgeen Top Expertise [9A] heeft benoemd maar wijken ook op punten af. Top Expertise beschrijft alleen het verhogen van het oppervlak, terwijl ook verlaging op diverse plekken noodzakelijk is. De beschrijving van Top Expertise omvat dus slechts een deel van de werkzaamheden.\n\nHet schuren en voorbehandelen van het oppervlak en het aanbrengen van een afschotlaag worden door Top Expertise ook benoemd en komen overeen. Daarna worden een aantal meer gedetailleerde zaken beschreven zoals het type afschotlaag (op basis van cement of epoxy) en de toepassing van een schraaplaag. Een schraaplaag kan één van de lagen in een toe te passen systeem zijn maar de noodzaak om deze toe te passen is afhankelijk van de keuze van het toe te passen systeem (epoxy-of cementgebonden materiaal). Meestal is een schraaplaag overigens een onder- of tussenlaag van 1-3 mm dik.\n\nHet is daarom essentieel eerst het toe te passen materiaal te kiezen, waarna bepaald kan worden welke lagen en behandelingen nodig zijn. In dit deskundigenbericht is uitgegaan van (zoveel als mogelijk) gebruik van de materialen die in 2019 zijn toegepast. En als dat niet kan heeft het de sterke voorkeur de te gebruiken materialen door de aannemer te laten bepalen omdat dit doorgaans tot (kwalitatief) de beste resultaten leidt.\n\nOok de kostenraming voor de herstelwerkzaamheden, zoals weergegeven in 5.1.4.C, wijken af van de kosten zoals berekend door Top Expertise. Op basis van de beperkte gegevens van de calculatie van Top Expertise is het lastig de oorzaak van dit verschil te duiden. In de calculatie die voor dit deskundigenbericht zijn gemaakt zijn reële kosten meegenomen volgens algemene ramingsmethodieken waarbij rekening is gehouden met directe kosten, indirecte kosten en onvoorziene kosten.\n\nNa melding van blaasvorming onder het beschermingssysteem voerder Balm in mei 2020 werkzaamheden uit aan het balkon van huisnummer 44. De blaasjes zijn verwijderd, de vloer is geschuurd en opnieuw voorzien van een coating. Deze werkzaamheden zijn beschreven in dossier [4A] en bevestigd door Balm tijdens het locatiebezoek voorafgaand aan het deskundigenonderzoek op locatie.\n\nDe uitgevoerde werkzaamheden zijn echter niet afdoende om de problemen op de andere balkons weg te nemen. De werkzaamheden benodigd om het afschot aan te passen gaan aanzienlijk verder dan hetgeen in mei 2020 is uitgevoerd bij huisnummer 44. Hoewel enkele bewerkingen gelijk zijn (schuren en opnieuw coaten) gaat het hier om werkzaamheden met een ander doel en zijn deze veel omvangrijker.”\n\nReactie VvE\n\n2.15.. De VvE sluit aan bij de bevindingen van de deskundige, maar vraagt het hof de schade in afwijking daarvan ex aequo et bonovast te stellen. Daarbij stelt zij voor uit te gaan van 1 juli 2025 als peildatum en naast de raming van de kosten door de deskundige bij de begroting van de herstelkosten ook een door de VvE overgelegde offerte van Betonrestore en de inhoud van het door haar eerder overlegde rapport van TopExpertise te betrekken. Op de daarin genoemde bedragen zou onder meer een inflatiecorrectie moeten worden toegepast over de periode tot de voorgestelde peildatum. Vervolgens noemt de VvE verschillende schadebedragen waarvan zou kunnen worden uitgegaan (primair€ 42.397,26, ca € 45.000 of in ieder geval € 40.250,subsidiairca. €35.000 tot €40.000).\n\n2.16.. De VvE kan hierin niet worden gevolgd. De rechtbank heeft de schade van de VvE begroot op € 40.250. De VvE heeft geen incidenteel hoger beroep ingesteld. Toewijzing van een hoger bedrag dan door de rechtbank vastgesteld, is daarom hoe dan ook niet aan de orde. De VvE ziet verder eraan voorbij dat in het tussenarrest onder 3.17 is overwogen en toegelicht dat voor de begroting van de herstelkosten moet worden uitgegaan van het prijspeil op 21 december 2021. Dat is ook in de vraagstelling aan de deskundige meegegeven. De deskundige heeft op eigen initiatief een tweede raming met als peildatum 1 juli 2025 gegeven. Daaraan zal het hof voorbijgaan. Het hof ziet ook in de overgelegde offerte van Betonrestore (die door de VvE ook veel eerder had kunnen worden overgelegd) en het rapport van TopExpertise geen aanleiding om af te wijken van de raming van de deskundige met als peildatum 21 december 2021. Betonrestore is - zoals de VvE zelf ook stelt - geen deskundige, maar een aannemer die niet over de informatie beschikte waarover de deskundige bij het opstellen van het deskundigenbericht heeft beschikt. Daarnaast had Betonrestore bij het opstellen van de offerte een eigen commercieel belang. In het tussenarrest onder 3.17 is voorts al toegelicht waarom niet kan worden uitgegaan van het rapport van TopExpertise. Onder andere is daar overwogen dat haar kostenopstelling onvoldoende inzichtelijk is, omdat niet duidelijk is waarop zij de door haar in aanmerking genomen bedragen baseert. Bovendien is zij uitgegaan van een onjuiste peildatum voor het te hanteren prijspeil.\n\nReactie Balm\n\n2.17.. Balm is het niet eens met de bevindingen van de deskundige. Zij concludeert dat de balkons niet gebrekkig zijn en dat zij geen schadevergoeding verschuldigd is. Als het hof oordeelt dat er wel een schadevergoeding verschuldigd is, moet het door de deskundige vastgestelde bedrag volgens Balm naar beneden worden gecorrigeerd. Hierna zal het hof bespreken wat Balm tegen het deskundigenbericht aanvoert en toelichten waarom dat het hof geen aanleiding geeft van het deskundigenbericht af te wijken.\n\n2.18.. Balm voert aan dat er altijd water kan en mag achterblijven op een balkon en dat de deskundige niet heeft aangegeven dat dit niet zo is. Volgens Balm is niet in te zien waarom de door haar genoemde richtlijn omtrent toegestane hoeveelheid plassen niet kan worden toegepast en voldoen alle balkons, althans in ieder geval de balkons waarbij de hemelwaterafvoer het laagste punt is, aan deze norm. Balm ziet eraan voorbij dat de deskundige heeft toegelicht dat dit een richtlijn uit de praktijk (geen normtekst) is, die is bedoeld voor platte daken en niet voor balkons van toepassing kan worden verklaard. Een plat dak zonder gebruiksfunctie is iets anders dan een balkon met gebruik als toegankelijke buitenruimte als functie. Het hof sluit aan bij het oordeel van de deskundige.\n\n2.19.. Het hof kan Balm ook niet volgen waar zij stelt dat de deskundige niet (in voldoende mate) heeft vastgesteld dat de afwatering incorrect zou zijn en het afwateren niet is onderzocht. De deskundige heeft ervoor gekozen het onderzoek uit te voeren met behulp van 3D scans en heeft op die manier een gedetailleerd beeld van de hoogteligging van het vloeroppervlak kunnen verkrijgen. De deskundige heeft ervoor kunnen kiezen het onderzoek niet te verrichten door water aan te brengen op het oppervlak van de balkons. Die keuze is door de deskundige ook toegelicht (“Dit onderzoek is echter veel lastiger uitvoerbaar, kost meer tijd, leidt potentieel tot hinder en is minder nauwkeurig”). Dat de deskundige (ook na regenval) geen plasvorming heeft waargenomen, zoals Balm aanvoert, doet niet af aan wat de deskundige wél heeft waargenomen. De deskundige heeft waargenomen (i) dat bij een aantal balkons het vloeroppervlak bij de afvoer niet het laagste punt is, waardoor afwatering gedeeltelijk wordt gehinderd, (ii) dat bij een groot aantal balkons laaggelegen plekken aanwezig zijn (anders dan bij de afvoer) waar water naar toestroomt en zich kan verzamelen en (iii) dat bij een groot aantal balkons hoger gelegen plekken aanwezig zijn die de afvoer van water belemmeren of blokkeren. Voldoende duidelijk is vervolgens waarom een aantal balkons wel en een aantal balkons niet als voldoende zijn beoordeeld. Het hof verwijst naar ‘Bijlage C, Inspectiebevindingen per balkon’ en ‘Bijlage D, Toetsing per balkon’ bij het deskundigenbericht. Omdat de waarnemingen van de deskundige berusten op 3D scans en niet op onderzoek door het aanbrengen van water op het oppervlak van de balkons, is voor de bevindingen niet van belang dat op balkons sprake is van vervuiling op de balkons en van de hemelwaterafvoer, zoals Balm benadrukt. Dat is door de deskundige in antwoord op vragen van Balm ook toegelicht. Anders dan Balm verder aanvoert, ligt in de conclusie van de deskundige besloten dat de huidige situatie een gevaar voor de gezondheid oplevert. In de ‘Eigen beschouwing’ onder ‘Criteria en richtlijnen’ citeert de deskundige artikel 6.15 van het Bouwbesluit 2012 (“Een bouwwerk heeft een zodanige voorziening voor de afvoer van huishoudelijk afvalwater of hemelwater dat het water zonder nadelige gevolgen voor de gezondheid kan worden afgevoerd”) en gaat de deskundige in op de essentie daarvan en de eisen van goed en deugdelijk werk. Bij de beantwoording van ‘Vraag 1’ concludeert de deskundige dat niet wordt voldaan aan de eisen van goed- en deugdelijk werk, en de functionele eis wat betreft afwatering uit het Bouwbesluit 2012. De door de deskundige voorgestelde herstelwerkzaamheden onderstrepen dat het realiseren van een voldoende afschot voor Balm ook ondanks de te verrichten versterkingswerkzaamheden mogelijk moet zijn geweest. De deskundige schrijft“dat met meer inspanning het afschot wel juist had kunnen worden gerealiseerd.”\n\n2.20.. Balm heeft eerder herstelwerkzaamheden aan het balkon van nr. 44 verricht. Balm is het niet eens met het oordeel van de deskundige dat deze herstelwerkzaamheden niet afdoende zijn om de problemen op de andere balkons weg te nemen. Zij wijst erop dat uit het deskundigenbericht volgt dat aan dit balkon geen werkzaamheden hoeven te worden verricht en dat de bewoner van nr. 44 niet heeft geklaagd over plasvorming. Het hof kan Balm ook daarin niet volgen. Op het bedoelde balkon is het afschot, blijkens het deskundigenbericht, op orde. Dat is ook het geval op enkele andere balkons, waaraan door Balm geen herstelwerkzaamheden zijn verricht. Dat het afschot op het balkon bij nr. 44 in orde is als gevolg van de door Balm verrichte herstelwerkzaamheden is niet gebleken en tegen de achtergrond van wat de deskundige daarover heeft bericht ook niet aannemelijk. De deskundige heeft toegelicht dat op dit balkon geen werkzaamheden zijn verricht met het oog op het afschot, maar om blaasvorming te verwijderen en dat de werkzaamheden die benodigd zijn om afschot te realiseren aanzienlijk verder gaan. Hoewel enkele bewerkingen gelijk zijn (schuren en opnieuw coaten) gaat het hier om werkzaamheden met een ander doel en zijn deze werkzaamheden veel omvangrijker.\n\n2.21.. Balm voert verder aan dat de VvE ten aanzien van elke bewoner moet aangeven of deze bewoner herstelwerkzaamheden uitgevoerd wenst te zien. Dat is volgens Balm onderdeel van de op de VvE rustende schadebeperkingsplicht. Het hof neemt aan - heel duidelijk is dat niet - dat deze stelling ten grondslag ligt aan de conclusie dat de schadevergoeding naar beneden moet worden gecorrigeerd. Dit standpunt is te laat ingenomen. Balm had daarop al in haar memorie van grieven een beroep moeten doen, dat heeft zij niet gedaan. Daarbij komt dat de schade hier weliswaar concreet per balkon is begroot, maar dat de aard van de schade rechtvaardigt dat vervolgens wordt geabstraheerd van het antwoord op de vraag of alle bewoners daadwerkelijk tot herstel overgaan.\n\nDe conclusie\n\n2.22.. Het hoger beroep betreft alleen de beslissing van de rechtbank in conventie. De beslissing in reconventie ligt niet ter beoordeling voor. Uit het voorgaande volgt dat Balm tevergeefs opkomt tegen verklaring voor recht dat zij toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst tussen partijen en aansprakelijk is voor de schade die de VvE daardoor heeft geleden (dictum onder 3.1) en tegen de beslissingen omtrent de kosten (dictum in conventie onder 3.3-3.5). Wel heeft Balm op goede grond hoger beroep ingesteld tegen de door de rechtbank toegewezen hoofdsom (dictum onder 3.2). Het in hoger beroep toe te wijzen bedrag ligt na deskundigenbericht aanzienlijk lager (€ 23.295,01). Het lag op de weg van de VvE de omvang van haar schade te onderbouwen. Dat heeft zij tot aan het deskundigenbericht onvoldoende gedaan. Het hof zal de kosten van de deskundige daarom gelijkelijk over partijen verdelen, zoals Balm heeft verzocht. De kosten van de deskundige zijn begroot op € 26.015 inclusief btw en zijn door de VvE bevoorschot. Balm zal worden veroordeeld tot betaling van € 13.007,50 aan de VvE ter zake de kosten van het deskundigenbericht. Het hof zal verder bepalen dat elke partij de eigen kosten van het hoger beroep moet dragen (compensatie van proceskosten) omdat partijen ieder deels ongelijk hebben gekregen.\n\n2.23.. De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).\n\n3. De beslissing\n\nHet hof:\n\n3.1.. bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht van 28 juni 2023 voor zover in conventie gewezen, met uitzondering van de beslissing onder 3.2 die hierbij wordt vernietigd;\n\n3.2.. veroordeelt Balm tot betaling van € 23.295,01 aan de VvE, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 1 augustus 2021 tot de dag van volledige betaling;\n\n3.3.. bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt van de procedure bij het hof;\n\n3.4.. veroordeelt Balm tot betaling van € 13.007,50 aan de VvE ter zake de door haar betaalde kosten van het deskundigenbericht;\n\n3.5.. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;\n\n3.6.. wijst af wat verder is gevorderd.\n\nDit arrest is gewezen door mrs. W.C. Haasnoot, G.D. Hoekstra en V. van der Kuil, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 30 juni 2026.\n\n HR 25 april 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC2800\n\n HR 12 mei 2017, ECLI:NL:HR:2017:869\n\n HR 8 mei 2015, ECLI:NL:HR:2015:1224","rechtspraak_nl","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2026:4422","2026-07-07T00:00:00.000Z","2026-07-08T16:52:53.682Z","2026-07-13T00:28:26.647Z",{"id":67,"ecli":68,"slug":69,"caseNumber":59,"courtId":5,"decisionDate":70,"fullText":71,"summary":59,"language":7,"source":61,"sourceUrl":72,"sourceTimestamp":73,"parsedAt":64,"updatedAt":74},"498","ECLI:NL:RBGEL:2026:5269","ecli-nl-rbgel-2026-5269","2026-06-03T00:00:00.000Z","RECHTBANKGELDERLAND\n\nCiviel recht\n\nKantonrechter\n\nZittingsplaats Arnhem\n\nZaaknummer: 11895264 \\ CV EXPL 25-7744\n\nVonnis van 3 juni 2026\n\nin de zaak van\n\nSOCIALFIND B.V.,\n\nte Tilburg,\n\neisende partij in conventie,\n\nverwerende partij in reconventie,\n\nhierna te noemen: SocialFind,\n\ngemachtigde: Invorderingsbedrijf B.V.,\n\ntegen\n\nRRA B.V. H.O.D.N. ONLINEKEUKENVEILING.NL,\n\nte Zaltbommel,\n\ngedaagde partij in conventie,\n\neisende partij in reconventie,\n\nhierna te noemen: RRA,\n\ngemachtigde: mr. M.C.J. de Schepper\n\n1. De procedure\n\n1.1.. Het verloop van de procedure blijkt uit:\n\n- het tussenvonnis van 17 december 2025 en de daarin genoemde processtukken;\n\n- de conclusie van antwoord in reconventie;\n\n- de mondelinge behandeling van 21 april 2026, waarop door SocialFind een e-mailbericht met 11 bijlagen is overgelegd en waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.\n\n1.2.. Ten slotte is vonnis bepaald.\n\n2. De feiten\n\n2.1.. SocialFind houdt zich bezig met de uitoefening van recruitment, arbeidsbemiddeling en job marketing.\n\n2.2.. \n [bedrijf gedaagde] B.V. (hierna: [bedrijf gedaagde] ) heeft als activiteiten het online verkopen en veilen van keukens, badkamers, kunst en meubels. [bedrijf gedaagde] heeft als handelsnamen Onlinekeukenveiling B.V. en www.onlinekeukenveiling.nl.\n\n2.3.. SocialFind sluit een overeenkomst met [bedrijf gedaagde] voor het verrichten van online marketing werkzaamheden door SocialFind tegen betaling door [bedrijf gedaagde] .\n\n2.4.. SocialFind stuurt facturen naar [bedrijf gedaagde] . De factuur van 16 augustus 2024 gericht aan de handelsnaam van [bedrijf gedaagde] , Onlinekeukenveiling B.V., ten bedrage van € 3.872,00, wordt niet betaald.\n\n2.5.. Op 28 augustus 2024 wordt RRA opgericht. Zij houdt zich bezig met de online verkoop van grootschalige consumentenartikelen.\n\n2.6.. Op 1 januari 2025 neemt RRA de website www.onlinekeukenveiling.nl met naam en de handelsactiviteit over van [bedrijf gedaagde] .\n\n2.7.. \n\nOp 31 januari 2025 stuurt [bestuurder VDC 1] (hierna: [bestuurder VDC 1] ) een e-mailbericht, met als ondertekening RRA B.V. h.o. Onlinekeukenveiling.nl, naar SocialFind met daarin onder meer:\n\n“Naar aanleiding van onze bespreking van afgelopen week nog even het volgende:\n\nFacturen vanaf 1-1-2025 graag stellen aan de vennootschap uit de bijlage\n\nRRA BV h.o. onlinkeukenveiling.nl”\n\n2.8.. Op 31 januari 2025 en 13 maart 2025 stuurt SocialFind een factuur naar RRA, namelijk factuur 2025-002 ten bedrage van € 3.872,00 en factuur 2025-0055 ten bedrage van € 3.872,00.\n\n2.9.. Voornoemde facturen, totaal ten bedrage van € 11.616,00, blijven ondanks betalingsherinneringen aan RRA onbetaald.\n\n3. Het geschil\n\nin conventie\n\n3.1.. SocialFind vordert - samengevat - uitvoerbaar bij voorraad, de veroordeling van RRA tot betaling van € 14.229,06, vermeerderd met rente en kosten.\n\n3.2.. \n\nSocialFind legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [bedrijf gedaagde] heeft aan haar de opdracht verstrekt om tegen betaling online marketingwerkzaamheden te verrichten.\n\nVoor de verrichte werkzaamheden heeft SocialFind facturen gestuurd naar haar. Bij\n\ne-mailbericht van 31 januari 2025 vraagt [bestuurder VDC 1] om de facturen per 1 januari 2025 op naam van RRA te zetten. RRA laat na om drie facturen, totaal ten bedrage van € 11.616,00, te betalen en schiet daardoor tekort in de nakoming van haar betalingsverplichting uit hoofde van de overeenkomst van opdracht. Wegens het uitblijven van de betaling heeft SocialFind haar vordering uit handen gegeven, reden waarom zij ook aanspraak maakt op de buitengerechtelijke incassokosten en rente.\n\n3.3.. RRA voert verweer. Zij voert primair aan dat SocialFind haar heeft gedagvaard uit hoofde van een rechtsverhouding waarbij zij geen partij is of is geweest. Zij heeft geen overeenkomst gesloten met RRA. Ook heeft zij niet de verplichtingen uit eventuele bestaande contracten tussen [bedrijf gedaagde] en SocialFind overgenomen. Subsidiair voert RRA aan dat als wordt geoordeeld dat sprake is van een overeenkomst tussen partijen, SocialFind de belangrijkste verplichtingen uit de overeenkomst niet heeft geleverd en daardoor tekort is geschoten in de nakoming. Zo heeft SocialFind geen dashboard gemaakt voor www.onlinekeukenveiling.nl, heeft RRA geen rapportages ontvangen van de prestaties van de SEO-inspanningen, ranking van zoekwoorden organisch verkeer en andere relevante statistieken, heeft SocialFind geen content-kalender gemaakt en heeft SocialFind geen strategisch plan (‘gtm’) opgesteld en geen statistieken verstrekt over de Google Analytics. RRA concludeert daarom tot niet-ontvankelijkheid van SocialFind, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van SocialFind, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van SocialFind in de daadwerkelijke kosten van deze procedure.\n\n3.4.. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.\n\nin reconventie\n\n3.5.. RRA vordert - samengevat - na vermeerdering van eis, uitvoerbaar bij voorraad, dat de kantonrechter:\n\nvoor recht verklaart dat tussen SocialFind en RRA geen overeenkomst tot stand is gekomen en dat RRA geen verplichtingen heeft jegens SocialFind uit dien hoofde;\n\nSocialFind veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 50.000,- aan voorschot schadevergoeding, althans een door de kantonrechter vast te stellen bedrag, en voor recht verklaart dat SocialFind gehouden is tot vergoeding van de gehele schade die zij heeft veroorzaakt ten laste van RRA, nader vast te stellen in een schadestaatprocedure;\n\nRRA veroordeelt in de (daadwerkelijke) proceskosten en nakosten, vermeerderd met rente.\n\n3.6.. RRA legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Tussen partijen is geen overeenkomst tot stand gekomen, maar wel tussen [bedrijf gedaagde] en SocialFind. SocialFind was (voorheen) de enige die toegang had tot de website www.onlinekeukenveiling.nl, die RRA heeft overgenomen van [bedrijf gedaagde] . Op het moment dat RRA eigenaar werd van de website www.onlinekeukenveiling.nl en SocialFind daar dus niet (meer) bij betrokken was, is er een grote terugval van 40-50% in bezoekers ontstaan. Op 20 april 2025 en 27 april 2025 heeft RRA een melding van Google ontvangen dat er een afwijking op de website van www.onlinekeukenveiling.nl is gedetecteerd. De enige logische conclusie is dat SocialFind in het kader van de vindbaarheid van de website, destijds nep-bezoekers heeft gekoppeld aan de website, zogenaamde ‘bots”. Nadat deze nepbezoekers zijn verwijderd, is de website www.onlinekeukenveilinq.nl teruggevallen in vindbaarheid, waardoor vervolgens een grote omzetdaling heeft plaatsgevonden van 58% in 2025 ten opzichte van 2024. Het omzetverlies moet SocialFinds aan haar vergoeden en zij vordert daarom een bedrag van € 50.000,- aan voorschot.\n\n3.7.. SocialFind voert verweer. Zij voert aan dat uit de gedragingen van RRA blijkt dat zij de samenwerking tussen SocialFind en [bedrijf gedaagde] aan de kant van [bedrijf gedaagde] per 1 januari 2025 heeft voortgezet, danwel dat zij de handelsnaam en onderneming per voornoemde datum heeft voortgezet. Zo heeft SocialFind bij e-mail van 20 januari 2025 de instructie van [bestuurder VDC 1] ontvangen om de facturen vanaf 1 januari 2025 op naam van RRA te zetten, heeft RRA de facturen niet betwist, heeft RRA bij e-mail van 14 februari 2025 aangegeven intern te overleggen over de verwerking van de facturen, heeft zij gevraagd of zij een overzicht van de facturen kan ontvangen en ondertekent zij haar e-mailberichten met “RRA B.V. h.o. Onlinekeukenveiling.nl”. Al deze omstandigheden bevestigen dat RRA zich presenteerde als contractspartij. Verder betwist SocialFind de schadevordering. Er is geen sprake van een toerekenbare tekortkoming aan haar kant; zij heeft alle overeengekomen werkzaamheden verricht. Er is geen causaal verband tussen de tekortkoming en de gestelde omzet- of bezoekersdaling c.q. de omvang van de schade. Verder hadden ook andere partijen toegang tot de website. Zo was er sprake van spoedmigratie, technische wijzigingen en discussie met het eerder ingeschakelde webdevelopment-bureau. Allemaal zelfstandige oorzaken die de vindbaarheid en conversie op een webshop kunnen beïnvloeden. SocialFind concludeert daarom tot niet-ontvankelijkheid van RRA, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van RRA, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van RRA in de kosten van deze procedure.\n\n3.8.. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.\n\n4. De beoordeling\n\nIn conventie\n\n4.1.. In conventie is tussen partijen in geschil of RRA de facturen, in totaal ten bedrage van € 11.616,00, aan SocialFind moet voldoen. RRA voert aan dat zij geen overeenkomst met SocialFind heeft gesloten en dat zij de onderneming [bedrijf gedaagde] en\u002Fof haar contractuele verplichtingen niet heeft overgenomen, maar alleen haar handelsnaam www.onlineukenveiling.nl door middel van een activa-transactie. Er rust op haar dan ook geen enkele verplichting om de facturen, waarvan SocialFind betaling vordert, te betalen, aldus RRA. De kantonrechter oordeelt als volgt.\n\n4.2.. Tussen partijen staat vast dat SocialFind geen overeenkomst heeft gesloten met RRA. SocialFind stelt dat uit de gedragingen van RRA blijkt dat RRA de samenwerking tussen SocialFind en [bedrijf gedaagde] heeft voortgezet per 1 januari 2025, danwel dat zij de handelsnaam en onderneming per voornoemde datum heeft voortgezet en\u002Fof dat zij zich ook presenteerde als contractspartij. De kantonrechter begrijpt hieruit dat SocialFind bedoelt dat [bedrijf gedaagde] door RRA is overgenomen, dan wel het contract tussen SocialFind en [bedrijf gedaagde] door RRA is overgenomen en\u002Fof dat sprake is van schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid waardoor RRA aan de overeenkomst gebonden is.\n\nBedrijfsovername\n\n4.3.. Een bedrijfsovername kan plaatsvinden via een aandelentransactie of een activa-passiva transactie. Bij een aandelentransactie gaan de aandelen naar de koper en blijft de onderneming ongewijzigd. Bij een activa-passiva transactie blijven de aandelen bij de verkoper, maar worden alle afzonderlijke vermogensbestanddelen overgedragen. RRA voert aan dat zij de website www.onlinekeuekenveiling.nl met naam en de handelsactiviteit heeft overgenomen door middel van een activa-transactie. Daarnaast betwist zij dat zij de rechten en plichten van [bedrijf gedaagde] jegens SocialFind heeft overgenomen.\n\n4.4.. De kantonrechter is van oordeel dat er diverse feiten en omstandigheden zijn die erop wijzen dat [bedrijf gedaagde] is overgenomen door RRA. Vast staat dat RRA op 1 januari 2025 de website www.onlinekeukenveiling.nl met naam en de handelsactiviteit heeft overgenomen van [bedrijf gedaagde] , dat [medewerker RRA 2] en [medewerker RRA 3] werkzaam waren bij [bedrijf gedaagde] en zijn overgenomen door RRA, dat voornoemde personen onder andere de contactpersonen waren van SocialFind en dit sinds RRA is opgericht niet is veranderd, dat [bestuurder VDC 1] bestuurder was van [bedrijf gedaagde] , dat [bestuurder VDC 1] bij e-mailbericht van 31 januari 2025, zoals geformuleerd in r.o. 2.7., aan SocialFind heeft gevraagd om de facturen per 1 januari 2025 op naam van RRA te zetten, dat de heer [bestuurder VDC 2] , roepnaam [bestuurder VDC 2] (hierna: [bestuurder VDC 2] ), een zoon van [bestuurder VDC 1] , RRA heeft opgericht, dat de heer [bestuurder VDC 3] , roepnaam [bestuurder VDC 3] (hierna: [bestuurder VDC 3] ), een zoon van [bestuurder VDC 1] , werkzaam is bij RRA en [bestuurder VDC 2] , [bestuurder VDC 3] , [bestuurder VDC 1] en nog een zoon van [bestuurder VDC 1] de bestuurders zijn van de VDC Group B.V., het moederbedrijf van RRA.\n\n4.5.. Naast voornoemde vaststaande feiten en omstandigheden heeft SocialFind onweersproken gesteld dat [bestuurder VDC 1] op 21 augustus 2024 een automatische incasso heeft ondertekend voor [bedrijf gedaagde] , dat zij, SocialFind, eind januari 2025 tijdens een etentje met [bestuurder VDC 1] heeft gesproken, waarbij ook [bestuurder VDC 2] aanwezig was, en [bestuurder VDC 1] daarin onder meer heeft gezegd dat hij van RRA is, dat [bedrijf gedaagde] is overgenomen door RRA, dat SocialFind vanaf 1 januari 2025 mocht factureren aan RRA en dat vanaf dat moment de automatische incasso van [bedrijf gedaagde] niet meer werkte. Ook heeft zij onweersproken gesteld dat [bedrijf gedaagde] en RRA dezelfde activiteiten verrichten. Op basis van deze feiten en omstandigheden oordeelt de kantonrechter daarom dat voorshands wordt aangenomen dat [bedrijf gedaagde] door RRA is overgenomen.\n\nAlle facturen aan SocialFind voldoen\n\n4.6.. Het gevolg van de voorshands aangenomen bedrijfsovername van [bedrijf gedaagde] door RRA is, dat RRA in de rechten en plichten treedt van [bedrijf gedaagde] jegens SocialFind. In beginsel moet RRA dan zowel de twee facturen op haar naam, de facturen 2025-002 en 2025-0055, als de factuur op naam van [bedrijf gedaagde] , de factuur 2024-0146, samen in totaal ten bedrage van € 11.616,00, aan SocialFind voldoen. SocialFind heeft voldoende gemotiveerd gesteld en onderbouwd dat zij de gefactureerde werkzaamheden heeft verricht. Zo stelt zij tijdens de mondelinge behandeling onweersproken, dat haar werkzaamheden in een digitale omgeving van Google zijn geplaatst, die altijd toegankelijk was voor RRA (en voorheen voor [bedrijf gedaagde] ). SocialFind was slechts een bezoeker op voornoemde digitale omgeving (waarvoor toestemming door [bedrijf gedaagde] is verleend) en zij kan als bezoeker geen wijzigingen ten aanzien van de toegang tot de omgeving doorvoeren. Dat is door RRA niet weersproken. Op RRA rust daarom in beginsel de verplichting om voornoemde facturen aan RRA te betalen.\n\nTegenbewijs\n\n4.7.. RRA wordt in de gelegenheid gesteld om te ontzenuwen dat sprake is van een bedrijfsovername van [bedrijf gedaagde] door RRA, door het leveren van tegenbewijs. Mocht RRA daarin slagen, dan rust op RRA geen verplichting om de factuur op naam van [bedrijf gedaagde] , de factuur 2024-0146 ten bedrage van € 3.872,00, aan SocialFind te voldoen. Voor wat betreft de verplichting van RRA om de facturen op haar naam, de facturen 2025-002 en 2025-0055, in totaal ten bedrage van € 7.744,-, aan SocialFind te voldoen, geldt het volgende.\n\nSchijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid\n\n4.8.. Op grond van artikel 3:69 lid 2 BW is RRA (ondanks het ontbreken van een toereikende volmacht) gebonden aan de overeenkomst die [bestuurder VDC 1] met Socialfind heeft gesloten als SocialFind op grond van een verklaring of gedraging van RRA heeft aangenomen en onder de gegeven omstandigheden ook redelijkerwijs mocht aannemen dat een toereikende volmacht was verleend. Voor toerekening van schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan op grond van vaste rechtspraak ook plaats zijn als SocialFind gerechtvaardigd heeft vertrouwd op de volmachtsverlening aan [bestuurder VDC 1] op grond van feiten en omstandigheden die voor risico van RRA komen en waaruit naar verkeersopvattingen zodanige schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid. De schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan tevens berusten op feiten en omstandigheden die zich hebben voorgedaan na de totstandkoming van de betrokken rechtshandeling. Van zodanige feiten en omstandigheden kan voorts sprake zijn ingeval van een niet-doen, waaronder het laten voortbestaan van een bepaalde situatie (zie in dit verband HR 12 januari 2001, ECLI:NL:HR:2001:AA9429 en HR 14 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1456).\n\n4.9.. Uit de in r.o. 4.4. en 4.5. uiteengezette feiten en omstandigheden blijkt onder andere dat [bestuurder VDC 1] zowel vanuit [bedrijf gedaagde] als vanuit RRA, de contactpersoon voor SocialFind was. Ten tijde van het sluiten van de overeenkomst tussen SocialFind en [bedrijf gedaagde] was [bestuurder VDC 1] bestuurder van [bedrijf gedaagde] . Uit de website van RRA blijkt dat [bestuurder VDC 1] de bedenker is van onlinekeukenveiling en ook (nog steeds) het gezicht is van RRA. Enige tijd na de oprichting van RRA heeft [bestuurder VDC 1] tijdens een diner aan SocialFind gevraagd om de facturen van [bedrijf gedaagde] op naam van RRA te zetten. Vast is komen te staan dat [bestuurder VDC 2] , de oprichter van RRA, daarbij aanwezig was. Daarmee heeft [bestuurder VDC 2] de veronderstelling laten ontstaan dat [bestuurder VDC 1] bevoegd was om RRA te vertegenwoordigen. Aldus is de indruk gewekt dat [bestuurder VDC 1] bevoegd was om voor RRA met SocialFind te handelen. Dat geldt temeer, omdat het hier gaat om een overeenkomst met een relatief gering financieel belang, waarbij dit sneller wordt aangenomen. Verder heeft RRA de facturen van SocialFind in eerste instantie zonder protest behouden. Op grond van deze feiten en omstandigheden, die voor risico komen van RRA en waaruit naar verkeeropvattingen schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid, heeft SocialFind er gerechtvaardigd op vertrouwd dat [bestuurder VDC 1] bevoegd was om RRA te vertegenwoordigen. Aan de stelling van RRA dat [bestuurder VDC 1] in zijn e-mailbericht van 31 januari 2025 heeft verwezen naar een uittreksel van de kamer van koophandel en SocialFind op basis daarvan had kunnen weten dat [bestuurder VDC 1] niet bevoegd was om RRA te vertegenwoordigen, gaat de kantonrechter voorbij. In de processtukken is het KVK-uittreksel niet bij voornoemd e-mailbericht opgenomen, waardoor de kantonrechter niet kan beoordelen welk KVK-uittreksel bij dat e-mailbericht heeft gezeten en of SocialFind op basis daarvan had kunnen en moeten weten of [bestuurder VDC 1] bevoegd was om RRA te vertegenwoordigen.\n\nIn conventie en reconventie\n\n4.10.. In afwachting van de uitkomst van de bewijslevering zal de kantonrechter iedere verdere beslissing in conventie en in reconventie aanhouden.\n\n5. De beslissing\n\nDe kantonrechter\n\nin conventie\n\n5.1.. laat RRA toe tot het tegenbewijs van de voorshands bewezen geachte stelling van SocialFind dat de vennootschap Onlinekeukenveiling B.V. door RRA is overgenomen,\n\n5.2.. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 1 juli 2026voor uitlating door RRA of zij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en\u002Fof door een ander bewijsmiddel,\n\n5.3.. bepaalt dat, als RRA geen bewijs door het horen van getuigen wil leveren maar wel bewijsstukkenwil overleggen, zij die stukken dan direct in het geding moet brengen,\n\n5.4.. bepaalt dat, als RRA getuigenwil laten horen, zij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun gemachtigden in de maandenseptember 2026tot en metnovember 2026dan direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,\n\n5.5.. bepaalt dat het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de zitting van mr. M.L. Braaksma, in het paleis van justitie te Arnhem, Walburgstraat 2-4,\n\n5.6.. bepaalt dat alle partijenuiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhooralle beschikbare bewijsstukkenaan de kantonrechter en de wederpartij moeten toesturen,\n\n5.7.. houdt iedere verdere beslissing aan,\n\nin reconventie\n\n5.8.. houdt iedere verdere beslissing aan.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. M.L. Braaksma en in het openbaar uitgesproken op 3 juni 2026.\n\n47414 \u002F 66349","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBGEL:2026:5269","2026-07-03T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:28:33.550Z",{"id":76,"ecli":77,"slug":78,"caseNumber":59,"courtId":5,"decisionDate":79,"fullText":80,"summary":59,"language":7,"source":61,"sourceUrl":81,"sourceTimestamp":79,"parsedAt":64,"updatedAt":82},"356","ECLI:NL:GHARL:2026:3510","ecli-nl-gharl-2026-3510","2026-06-02T00:00:00.000Z","GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN\n\nlocatie Arnhem, afdeling civiel\n\nzaaknummer gerechtshof 200.359.925\u002F02\n\nzaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht 566697\n\nbeschikking van 2 juni 2026\n\nin de zaak van\n\n [appellante] B.V. ( [appellante] )\n\ndie is gevestigd in [vestigingsplaats1]\n\nadvocaat: mr. J.J. van der Goen\n\nen\n\n [geïntimeerde] B.V. ( [geïntimeerde] )\n\ndie is gevestigd in [vestigingsplaats2]\n\nadvocaat: mr. R.W. de Vrey\n\n1. Het procesverloop\n\n1.1.. Het verloop van de procedure blijkt uit:\n\nhet verzoekschrift ex art. 196 jo. 195 jo. 194 Rv tot het bevelen van voorlopige bewijsverrichtingen met producties\n\nde brief van 13 november 2025 van mr. Van der Goen met producties\n\nhet verweerschrift met producties\n\nde akte uitlaten\n\nde antwoordakte.\n\n1.2.. Partijen hebben afgezien van een mondelinge behandeling van het verzoek.\n\n2. De kern van de zaak\n\n2.1.. Tussen partijen is een geschil ontstaan over de vraag of [geïntimeerde] royalty’s moet betalen aan [appellante] over de verkoopopbrengsten die [geïntimeerde] heeft gegenereerd met de in 2020 ontwikkelde space-in space-oplossing ‘ [naam1] ’ en de in mei 2025 ontwikkelde space-in space-oplossing ‘ [naam2] ’. Voor wat betreft [naam1] is [appellante] hierover een procedure gestart bij de rechtbank. De rechtbank heeft de vorderingen van [appellante] (grotendeels) afgewezen. [naam2] is op de markt gebracht nadat de rechtbank haar vonnis had gewezen.\n\n2.2.. Op 6 oktober 2025 heeft [appellante] een verzoekschrift ingediend waarin zij het hof verzoekt [geïntimeerde] te bevelen bepaalde gegevens aan haar te verstrekken. Vervolgens is op 7 oktober 2025 de dagvaarding van het hoger beroep van [appellante] tegen het vonnis van de rechtbank (hierna: de bodemzaak) bij het hof aangebracht en ingeschreven op de rol. Met het oog op de uitspraak in deze verzoekschriftprocedure is in de bodemzaak aan [appellante] uitstel verleend tot 9 juni 2026 voor het nemen van haar memorie van grieven.\n\n2.3.. Het hof zal het verzoek van [appellante] om [geïntimeerde] te bevelen bepaalde gegevens te verstrekken afwijzen omdat niet is voldaan aan de vereisten van de artikelen 194 tot en met 196 Rv. Het hof licht dit oordeel hierna verder toe.\n\n3. De toelichting op de beslissing van het hof\n\nDe feiten\n\n3.1.. \n [X] is – via zijn vennootschap [appellante] – betrokken geweest bij de ontwikkeling van zogenoemde space-in-space-oplossingen door (een dochtervennootschap van) [geïntimeerde] .\n\n3.2.. In 2014 heeft [appellante] met (de (rechts)voorganger van) [geïntimeerde] een licentieovereenkomst gesloten met betrekking tot de space-in-space oplossing ‘ [naam3] ’. In de licentieovereenkomst zijn afspraken gemaakt over de aan [appellante] toekomende royaltyvergoeding.\n\n3.3.. Naar aanleiding van nieuw ontwikkelde space-in-space-oplossingen hebben [appellante] en [geïntimeerde] in december 2015 en in januari 2019 aanvullende (royalty)afspraken gemaakt (hierna: de december 2015-afspraken en de januari 2019-afspraken).\n\n3.4.. \n [geïntimeerde] heeft [appellante] geen royalty’s betaald over de verkoopopbrengsten van de in 2020 ontwikkelde space-in-space-oplossing [naam1] en ook niet over de verkoopopbrengsten van de in mei 2025 ontwikkelde space-in-space-oplossing [naam2] .\n\nHet geschil bij en het oordeel van de rechtbank\n\n3.5.. In de procedure bij de rechtbank heeft [appellante] gevorderd dat de rechtbank voor recht verklaart dat [geïntimeerde] op grond van de licentieovereenkomst royalty’s aan [appellante] is verschuldigd over de netto omzet van [naam1] en de overige door [geïntimeerde] op de markt te brengen space-in-space-oplossingen en dat dit percentage 2% dan wel 1,25 % bedraagt. Daarnaast heeft [appellante] gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van (primair) de over de netto omzet van [naam1] verschuldigde royalty’s dan wel (subsidiair) een schadevergoeding op te maken bij staat. Tot slot heeft [appellante] gevorderd [geïntimeerde] , op straffe van verbeurte van een dwangsom, te veroordelen om [appellante] een opgave te verstrekken over het totaal van de verkopen van [naam1] .\n\n3.6.. Met uitzondering van de gevraagde verklaring voor recht dat de licentieovereenkomst een duurovereenkomst is die nog doorloopt, heeft de rechtbank de vorderingen van [appellante] afgewezen.\n\nHet verzoek\n\n3.7.. \n [appellante] heeft in de onderhavige verzoekschriftprocedure verzocht om [geïntimeerde] , uitvoerbaar bij voorraad, te bevelen binnen drie weken na deze beschikking, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000 per dag(deel), op kosten van [geïntimeerde] en met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten, aan [appellante] te verstrekken:\n\neen opgave als bedoeld in artikel 7.4 van de licentieovereenkomst betreffende het totaal van de verkopen van [naam1] en [naam2] ;\n\nde vijf jaaroverzichten (2016 tot en met 2019) van de door [Y] B.V. en\u002Fof [geïntimeerde] aan [de ontwerper] (hierna: de ontwerper) betaalde bedragen aan royalty’s van de verkoopopbrengst met betrekking tot [naam3] .\n\n3.8.. \n [appellante] wil over deze gegevens beschikken zodat zij haar vordering tot betaling van royalty’s uit hoofde van de licentieovereenkomst in hoger beroep zo concreet mogelijk kan maken en haar rechtspositie kan bepalen. [appellante] wil verder aantonen dat het standpunt van [geïntimeerde] over de bij haar gebruikelijke wijze van vergoeden van royalty’s en wat hierover in het vonnis is overwogen niet correct is.\n\n3.9.. \n [geïntimeerde] heeft verweer gevoerd en verzoekt [appellante] , uitvoerbaar bij voorraad, niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek, althans het verzochte af te wijzen en [appellante] te veroordelen in de proceskosten. Volgens [geïntimeerde] is [appellante] ten onrechte een separate verzoekschriftprocedure gestart, heeft zij onvoldoende belang bij de verzochte gegevens en zijn beide inzageverzoeken onvoldoende bepaald. Daarnaast voert [geïntimeerde] –onder meer – aan dat de eisen van een goede procesorde en gewichtige redenen zich tegen inzage verzetten. Voor het geval het verzoek (geheel of gedeeltelijk) wordt toegewezen verzoekt [geïntimeerde] de dwangsom te matigen.\n\nHet toetsingskader van de artikel 194 tot en met 196 Rv\n\n3.10.. Voordat een zaak aanhangig is of – als de zaak aanhangig is gemaakt – voordat de zaak op de rol is ingeschreven, kan de rechter op verzoek van een belanghebbende een of meer voorlopige bewijsverrichtingen bevelen.\n\n3.11.. De rechter wijst op grond van artikel 196 Rv het verzoek van een partij tot het bevelen van een voorlopige bewijsverrichting toe, tenzij:\n\nde informatie die wordt verlangd niet voldoende bepaald is;\n\nonvoldoende belang bij de informatie bestaat;\n\nhet verzoek in strijd is met de goede procesorde;\n\nsprake is van misbruik van bevoegdheid; of\n\nandere gewichtige redenen zich tegen de voorlopige bewijsverrichting verzetten.\n\nZo’n voorlopige bewijsverrichting kan bestaan uit het recht op inzage, afschrift of uittreksel (hierna gezamenlijk: inzage) van bepaalde gegevens. Op grond van artikel 194 lid 1 Rv (dat op grond van artikel 204 Rv van overeenkomstige toepassing is) komt het recht op inzage toe aan een partij bij een rechtsbetrekking tegenover degene die beschikt over bepaalde gegevens over die rechtsbetrekking, als zij daarbij voldoende belang heeft. Degene die inzage beoogt, moet aannemelijk maken dat hij daarbij voldoende belang heeft. Op grond van het tweede lid hoeft geen inzage te worden verstrekt als sprake is van een verschoningsrecht of als gewichtige redenen zich daartegen verzetten.\n\nHet hof komt toe aan de inhoudelijke beoordeling van het verzoek\n\n3.12.. Uit artikel 196 lid 1 Rv volgt dat voordat een aanhangig geding is ingeschreven op de rol, [appellante] het hof om een voorlopige bewijsverrichting kon verzoeken.Er is gedagvaard tegen de roldatum van 7 oktober 2025 en de zaak is vervolgens op deze datum ingeschreven op de rol. Dit betekent dat – anders dan [geïntimeerde] betoogt – het op 6 oktober 2025 bij het hof ingediende verzoek van [appellante] ontvankelijk is (zie hiervoor 2.2). Ook het argument van [geïntimeerde] dat het verzoekschrift tekortschiet omdat het niet een kernachtige omschrijving van het geschil omvat, leidt er niet toe dat het hof [appellante] niet-ontvankelijk zal verklaren. Dit valt immers uit het verzoekschrift wel degelijk af te leiden en is door [appellante] bovendien nader toegelicht in haar akte.\n\nGewichtige redenen en eisen van een goede procesorde verzetten zich tegen toewijzing van het verzoek\n\n3.13.. Er kunnen omstandigheden zijn waardoor van een partij of een derde geen medewerking aan een inzageverzoek kan worden gevergd. Hiervan is – onder meer – sprake als bij degene die over de verlangde gegevens beschikt gewichtige redenen bestaan die zich tegen de gegevensverstrekking verzetten en deze redenen zwaarder wegen dan het belang van degene die om de informatie verzoekt. De bescherming van vertrouwelijke bedrijfsinformatie valt onder het begrip gewichtige redenen.\n\n3.14.. \n [geïntimeerde] voert aan dat de verkoopgegevens van [naam1] en [naam2] kerncijfers van de onderneming betreffen en als vertrouwelijke bedrijfsinformatie hebben te gelden. Openbaarmaking van deze informatie kan de concurrentiepositie van [geïntimeerde] op de markt van space-in-space-oplossingen (onomkeerbaar) schaden, aldus [geïntimeerde] . Zij voegt hier aan toe dat [appellante] in dezelfde markt van kantooroplossingen opereert als [geïntimeerde] zodat er een reëel risico bestaat dat [appellante] de verkregen informatie voor andere doeleinden zal gebruiken dan uitsluitend voor deze procedure. Volgens [geïntimeerde] weegt haar belang bij de bescherming van haar vertrouwelijke bedrijfsinformatie zwaarder dan het belang van [appellante] bij de inzage in de door haar gevraagde gegevens. Voor wat betreft de verzochte inzage in de royaltybetalingen aan de ontwerper voegt [geïntimeerde] hier haar belang bij de bescherming van vertrouwelijke afspraken met derden en de bescherming van de belangen van de ontwerper die geen partij is in deze procedure aan toe.\n\n3.15.. Het hof stelt voorop dat de rechtbank heeft beslist dat [appellante] geen aanspraak heeft op royalty’s over de verkoopopbrengst van [naam1] . Deze vraag zal, naar het hof mede op grond van de appeldagvaarding aanneemt, in hoger beroep opnieuw worden voorgelegd. Dat geldt ook voor de (eventuele) royaltyaanspraken van [appellante] met betrekking tot de verkoopopbrengsten van de later ontwikkelde [naam2] . Pas wanneer in hoger beroep komt vast te staan dat [appellante] een royaltyvergoeding toekomt over de verkoopopbrengsten van [naam1] en\u002Fof [naam2] , kan de informatie waar [appellante] om verzoekt voor haar van belang zijn in verband met het vaststellen van de omvang van de aan haar toekomende royalty’s. Dit betekent dat het ten tijde van het beoordelen van dit verzoek niet duidelijk is of [appellante] de door haar verzochte informatie nodig zal (gaan) hebben in het kader van de procedure in hoger beroep. Onder die omstandigheden wegen, mede vanwege proceseconomische afwegingen, de belangen van [geïntimeerde] en de ontwerper bij het niet hoeven verstrekken van de hiervoor onder 3.14 omschreven gegevens op dit moment zwaarder dan het belang van [appellante] om kennis te nemen van de door haar verzochte informatie. Anders dan [appellante] betoogt valt deze belangenafweging niet anders uit vanwege een geheimhoudingsverplichting die op haar zou rusten of zou kunnen worden opgelegd. Ongeacht zo’n geheimhoudingsverplichting zou [appellante] immers kennis krijgen van vertrouwelijke bedrijfsinformatie waarvan op dat moment niet vaststaat dat zij daarover moet kunnen beschikken in het kader van de procedure in hoger beroep. Daar komt bij dat [geïntimeerde] heeft toegezegd dat zij de benodigde inzage in de verkoopcijfers betreffende [naam1] en [naam2] zal verstrekken op het moment dat komt vast te staan dat [appellante] recht heeft op royalty’s over de verkoopopbrengsten van deze space-in-space-oplossingen. Het hof overweegt daarbij ook dat [appellante] tijdens de procedure in hoger beroep zo nodig, op de voet van artikel 22 Rv dan wel op de voet van artikel 195 Rv, kan verzoeken dat het hof alsnog bepaalt dat zij inzage kan verkrijgen in de door haar op dat moment gewenste informatie.\n\n3.16.. Voor wat betreft de in onderdeel 3.7 onder b genoemde, door [appellante] verzochte jaaroverzichten van de aan de ontwerper betaalde royalty’s wordt in de belangenafweging tevens meegenomen dat het verzoek (ook) vertrouwelijke bedrijfsinformatie van een derde betreft met wie – naar nog onweersproken is – [geïntimeerde] geheimhouding is overeengekomen en die geen partij is in deze procedure. Verder geldt dat [appellante] , gelet op de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde] , onvoldoende onderbouwt op grond waarvan de (royalty)afspraken tussen [geïntimeerde] en de ontwerper relevant zijn voor de uitleg van de tussen [geïntimeerde] en [appellante] bestaande (royalty)afspraken en welk belang [appellante] heeft bij deze gegevens voor het vaststellen van haar rechtsverhouding in de hoofdzaak. Daarnaast licht [appellante] onvoldoende toe op welke wijze de onder b verzochte overzichten inzicht zouden geven in de afspraken op grond waarvan de royaltybedragen door [geïntimeerde] aan de ontwerper zijn betaald en niet uitsluitend aantonen wat de omvang van deze bedragen is geweest.\n\n3.17.. Het voorgaande brengt mee dat de gewichtige redenen aan de zijde van [geïntimeerde] (waaronder begrepen het belang van de ontwerper) tegen het verstrekken van de gevraagde gegevens zwaarder wegen dan het belang van [appellante] om die gegevens op dit moment te verkrijgen. Daarbij betrekt het hof, zoals eerder vermeld, redenen van proceseconomische aard. Voor wat betreft de in onderdeel 3.7 onder b genoemde informatie geldt bovendien dat niet is gebleken dat [appellante] voldoende belang heeft bij de verzochte inzage zodat het verzoek reeds om die reden niet voor toewijzing in aanmerking komt.\n\nGeen dwangsom3.18.. Gelet op hetgeen hiervoor is besproken, kunnen de overige door [geïntimeerde] aangevoerde bezwaren tegen het inzageverzoek onbesproken blijven. Ook de door [appellante] verzochte dwangsom en de daartegen door [geïntimeerde] aangevoerde bezwaren hoeven niet te worden besproken.\n\nDe conclusie3.19.. Het hof wijst het verzoek van [appellante] af. [appellante] zal worden veroordeeld in de proceskosten van [geïntimeerde] . Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.\n\n4. De beslissing\n\nHet hof:\n\n4.1.. wijst het verzoek van [appellante] af;\n\n4.2.. \n\nveroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] :\n\n€ 1.935 aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (1,5 x tarief II);\n\n4.3.. bepaalt dat deze kosten moeten worden betaald binnen veertien dagen na vandaag en dat als niet op tijd wordt betaald, die kosten dan worden verhoogd met de wettelijke rente;\n\n4.4.. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.\n\nDeze beschikking is gegeven door mrs. P.J. van der Korst, C. Bakker en R. Verkijk, ondertekend door mr. C. Bakker en is in het openbaar uitgesproken op 2 juni 2026.\n\n Kamerstukken II 2019\u002F20, 35498, nr. 3, p. 43 en 44.\n\nKamerstukken II 2019\u002F20, 35498, nr. 3 (https:\u002F\u002Fzoek.officielebekendmakingen.nl\u002Fkst-35498-3.html), p. 51","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2026:3510","2026-07-13T00:28:25.884Z",{"id":84,"ecli":85,"slug":86,"caseNumber":59,"courtId":5,"decisionDate":87,"fullText":88,"summary":59,"language":7,"source":61,"sourceUrl":89,"sourceTimestamp":90,"parsedAt":64,"updatedAt":91},"332","ECLI:NL:GHARL:2026:3325","ecli-nl-gharl-2026-3325","2026-05-26T00:00:00.000Z","GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN\n\nlocatie Arnhem, afdeling civiel\n\nzaaknummer gerechtshof 200.356.005\n\nzaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem 431023\n\narrest in het incident van 26 mei 2026\n\nin de zaak van\n\n1. [verkoper1]\n\ndie woont in [woonplaats1] (Portugal)\n\n2. [verkoper2]\n\ndie woont in [woonplaats2]\n\ndie hoger beroep hebben ingesteld\n\nen bij de rechtbank optraden als gedaagden in conventie en eisers in reconventie\n\nhierna samen te noemen: [verkopers]\n\nadvocaat: mr. B.P.J.M.L. Vliexs\n\nen\n\n1. [koper1] B.V.\n\ndie is gevestigd in [vestigingsplaats1]\n\n2. [koper2]\n\ndie woont in [woonplaats3]\n\n3. [koper3]\n\ndie woont in [woonplaats4]\n\ndie bij de rechtbank optraden als eisers in conventie en gedaagden in reconventie\n\nhierna samen te noemen: [kopers]\n\nadvocaat: mr. E.M. Uijttewaal\n\n1. Het verloop van de procedure in hoger beroep\n\n1.1.. \n [verkopers] hebben hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof tegen het vonnis dat de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, op 8 januari 2025 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:\n\nde dagvaarding in hoger beroep;\n\nde akte uitlaten ontvankelijkheid (ex art. 3:301 lid 2 i.v.m. art. 3:300 lid 2 BW) tevens houdende voorwaardelijk verzoek mondelinge behandeling;\n\nde antwoordakte uitlaten niet ontvankelijkheid.\n\n1.2.. Op 9 april 2026 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden bij het hof. Hierna heeft het hof arrest bepaald.\n\n2. De zaak in het kort\n\n2.1.. \n [kopers] en [verkopers] zijn met elkaar in onderhandeling getreden over de verkoop door [verkopers] aan [kopers] van een perceel landbouwgrond dat in eigendom toebehoort aan [verkopers] Tussen partijen is in geschil of tussen hen een koopovereenkomst tot stand is gekomen ten aanzien van het perceel landbouwgrond. Dit geschil heeft geleid tot de procedure bij de rechtbank.\n\n2.2.. \n\nDe rechtbank heeft (in conventie) de (primaire) vordering van [kopers] toegewezen en beslist:\n\n“(…)5.1.. verklaart voor recht dat dat tussen [kopers] enerzijds en [verkopers] anderzijds (…) een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot het perceel landbouwgrond (…),\n\n5.2.. veroordeelt [verkopers] hoofdelijk tot nakoming van de onder 5.1 genoemde koopovereenkomst door het perceel landbouwgrond (…) aan [kopers] te leveren, tegen ontvangst van de in de koopovereenkomst bepaalde koopprijs en [kopers] toe te laten de benodigde onderzoeken te verrichten;\n\n5.3.. bepaalt dat, indien [verkopers] niet aan de onder 5.2 genoemde veroordeling voldoen, dit vonnis op grond van artikel 3:300 lid 2 BW in de plaats treedt van de wilsverklaring van [verkopers] voor de medewerking aan het opmaken en passeren van de notariële leveringsakte en de toestemming om het perceel te betreden voor de benodigde onderzoeken;\n\n5.4.. veroordeelt [verkopers] hoofdelijk in de beslagkosten (…) te vermeerderen met de wettelijke rente,\n\n5.5.. veroordeelt [verkopers] hoofdelijk in de proceskosten (…),\n\n5.6.. veroordeelt [verkopers] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente (…) over de proceskosten (…),5.7.. \n\nverklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,\n\n(…)”,\n\nDaarnaast heeft de rechtbank (in reconventie) de vorderingen van [verkopers] om [kopers] te veroordelen tot opheffing van het beslag en schadevergoeding wegens het gelegde beslag afgewezen. Daarbij heeft de rechtbank, eveneens uitvoerbaar bij voorraad, [verkopers] veroordeeld in de proceskosten vermeerderd met de wettelijke rente.\n\n2.3.. \n [verkopers] hebben hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de rechtbank. In het geval sprake is van een uitspraak waarvan de rechter heeft bepaald dat zij in de plaats treedt van een (deel van een) tot levering van een registergoed bestemde akte, moet het hof ambtshalve beoordelen of is voldaan aan het voorschrift dat het instellen van hoger beroep binnen acht dagen na het instellen ervan is ingeschreven in het rechtsmiddelenregister van de rechtbank.\n\nUit de wet (artikel 3:301 lid 2 BW) volgt dat het hoger beroep niet-ontvankelijk is als niet wordt voldaan aan dit voorschrift. [verkopers] hebben niet tijdig in het rechtsmiddelregister laten inschrijven dat hoger beroep is ingesteld.\n\n2.4.. \n [verkopers] stellen zich op het standpunt dat zij ontvankelijk zijn in het hoger beroep om redenen die hierna in de beoordeling van de zaak nader zullen worden besproken. [kopers] nemen het standpunt in dat het hoger beroep van [verkopers] in zijn geheel niet-ontvankelijk moet worden verklaard.\n\n2.5.. Het hof zal beslissen dat [verkopers] niet-ontvankelijk zijn in hun hoger beroep en licht dat hierna toe. Dit betekent dat het vonnis van de rechtbank in stand blijft.\n\n3. De toelichting op de beslissing van het hof\n\nJuridisch kader3.1.. Rust op een partij de verbintenis om een registergoed over te dragen aan zijn wederpartij, maar werkt hij niet mee aan het opmaken en ondertekenen van de tot levering van het registergoed bestemde notariële akte, dan kan de rechter, op vordering van de wederpartij, bepalen dat zijn uitspraak in de plaats zal treden van de akte of een deel daarvan (artikel 3:300 lid 2 BW). Dit is een vorm van reële executie.\n\n3.2.. Op grond van artikel 3:301 lid 2 BW moet het hoger beroep tegen een uitspraak in de zin van artikel 3:300 lid 2 BW op straffe van niet-ontvankelijkheid binnen acht dagen na het instellen van het hoger beroep worden ingeschreven in het rechtsmiddelenregister van de rechtbank die de uitspraak heeft gedaan (hierna: het rechtsmiddelenregister). Artikel 3:301 lid 2 BW strekt ertoe de betrouwbaarheid van de openbare registers zoveel mogelijk te waarborgen met het oog op de rechtszekerheid die is vereist bij het verkrijgen van registergoederen. Dit brengt mee dat de rechter ambtshalve moet nagaan of aan het voorschrift is voldaan.\n\nUitleg artikel 3:300 lid 2 BW3.3.. Om vast te stellen of sprake is van een uitspraak als bedoeld in artikel 3:300 lid 2 BW (zie hiervoor onder 3.1) moet de rechter de uitspraak zo nodig uitleggen. Om daarbij uitlegperikelen te voorkomen verdient het – zoals dit hof eerder heeft beslist – aanbeveling dat partijen in hun vordering en vervolgens de rechter in zijn beslissing duidelijk vermelden dat de gevorderde reële executie is gebaseerd op artikel 3:300 lid 2 BW en dat met zoveel woorden wordt vermeld dat het vonnis in de plaats treedt van de akte of een gedeelte daarvan.\n\n3.4.. \n [verkopers] voeren aan dat de beslissing van de rechtbank in het dictum onder 5.3 niet kan worden aangemerkt als een rechterlijke uitspraak waarin is bepaald dat deze in de plaats treedt van (een deel van) de tot levering van een registergoed bestemde akte omdat deze niet valt onder de letterlijke tekst van artikel 3:301 BW.\n\n3.5.. De beslissing van de rechtbank in het dictum onder 5.3 heeft betrekking op een door partijen gezamenlijk op te maken notariële leveringsakte en is een letterlijke toewijzing van de vordering van [kopers] waarin een expliciete verwijzing naar artikel 3:300 lid 2 BW is opgenomen en waarin met zoveel woorden is vermeld dat het vonnis op grond van dat artikel “(…) in de plaats treedt van de wilsverklaring van [verkopers] voor de medewerking aan het opmaken en passeren van de notariële leveringsakte (…)”(zie hiervoor onder 2.2). Mede gelet op hetgeen hiervoor is vermeld moet deze beslissing van de rechtbank zo worden uitgelegd dat de rechtbank daarmee een deel van de notariële akte – te weten: de verklaring van [verkopers] – door het vonnis heeft vervangen.Dit betekent dat – anders dan [verkopers] aanvoeren – sprake is van een uitspraak in de zin van artikel 3:300 lid 2 BW.\n\nBeperkte strekking artikel 3:301 lid 2 BW3.6.. Het is vaste rechtspraak dat artikel 3:301 lid 2 BW, mede gelet op de zware sanctie van niet-ontvankelijkheid, een beperkte strekking heeft.Die beperkte strekking brengt mee dat artikel 3:301 lid 2 BW niet van toepassing is op gevallen die niet door de wettekst worden bestreken of waarin de betrouwbaarheid van de openbare registers niet in het geding is. De eis van inschrijving in het rechtsmiddelenregister geldt slechts voor gevallen waarin de bestreden uitspraak op het moment dat het rechtsmiddel wordt ingesteld, daadwerkelijk in de plaats van (een deel van) de akte van levering is getreden of nog kan treden. Artikel 3:301 lid 2 BW is dus niet van toepassing indien op het moment waarop het rechtsmiddel wordt aangewend, vaststaat dat de uitspraak niet ter vervanging van de akte van levering of een deel daarvan in de openbare registers is ingeschreven of nog kan worden ingeschreven.\n\n3.7.. \n [verkopers] voeren aan dat artikel 3:301 lid 2 BW niet aan de orde is omdat tot op heden geen notariële akte aan hen is voorgelegd met het verzoek daaraan hun medewerking te verlenen en dat laatste ook niet mogelijk is omdat de voorwaarden die [kopers] op grond van de koopovereenkomst moeten vervullen, nog niet zijn vervuld.\n\n3.8.. De verplichting om het hoger beroep in te schrijven in het rechtsmiddelenregister geldt ook als de bestreden uitspraak op het moment dat het rechtsmiddel wordt ingesteld nog in de plaats van een deel van de akte van levering kantreden (zie hiervoor onder 3.6). Die situatie doet zich in dit geval voor zodra [kopers] aan de in de koopovereenkomst gestelde voorwaarden voldoen en [verkopers] hun verplichting om het perceel landbouwgrond aan [kopers] te leveren vervolgens niet nakomen. Dit betekent dat de omstandigheid dat [kopers] nog geen gebruik hebben gemaakt van de mogelijkheid om het vonnis in de plaats te doen treden van een deel van de notariële akte niet tot gevolg heeft dat de eis van inschrijving niet geldt. [verkopers] moesten het hoger beroep dus inschrijven in het rechtsmiddelenregister. Het betoog van [verkopers] dat artikel 3:301 lid 2 BW toepassing mist omdat tussen partijen niet in geschil is dat onder de huidige omstandigheden nog geen levering van het perceel landbouwgrond kan plaatsvinden, zodat de betrouwbaarheid van de openbare registers niet in het geding is, gaat gelet op het bovenstaande evenmin op.\n\nReikwijdte onderzoek artikel 3:301 lid 2 BW3.9.. Bovendien geldt dat het onderzoek dat de rechter in het kader van artikel 3:301 lid 2 BW verricht niet zover gaat dat hij ook ambtshalve toetst of is voldaan aan de voorschriften voor de inschrijfbaarheid van het vonnis in de openbare registers. Dit betekent dat de rechter bij het beoordelen van de ontvankelijkheid van het hoger beroep alleen nagaat of het rechtsmiddel tijdig is ingeschreven in het rechtsmiddelenregister. Hij slaat daarbij geen acht op het moment waarop het vonnis is betekend aan de partij die het hoger beroep instelt (artikel 3:301 lid 1 onder b BW) of op de voorwaarden die aan de werking van het vonnis zijn verbonden (artikel 3:301 lid 3 BW).\n\n3.10.. Dit brengt mee dat hetgeen [verkopers] hebben aangevoerd ten aanzien van de nietige inschrijving van het vonnis in de openbare registers en het voorwaardelijke karakter van de leveringsplicht van [verkopers] buiten het bestek van het toetsingskader van artikel 3:301 lid 2 BW vallen en om die reden voor het overige onbesproken kunnen blijven.\n\nOmvang niet-ontvankelijkheid3.11.. Uit de beperkte strekking van artikel 3:301 lid 2 BW volgt ook dat niet tijdige inschrijving van het rechtsmiddel in het rechtsmiddelenregister alleen tot niet-ontvankelijkheid leidt voor zover met het rechtsmiddel wordt opgekomen tegen oordelen die betrekking hebben op het gedeelte van de bestreden uitspraak dat blijkens het dictum in de plaats treedt van de tot levering bestemde akte en de daarmee onlosmakelijk verbonden oordelen. \n\n3.12.. Zoals hiervoor is overwogen had het hoger beroep tegen het dictum onder 5.3 van het vonnis moeten worden ingeschreven in het rechtsmiddelenregister en is dat niet (tijdig) gebeurd. De in het dictum onder 5.2 van het vonnis opgenomen veroordeling van [verkopers] om het perceel landbouwgrond te leveren aan [kopers] en [kopers] toe te laten de benodigde onderzoeken te verrichten, staat in onlosmakelijk verband met de beslissing in het dictum onder 5.3. Ook de in het dictum onder 5.1 opgenomen verklaring voor recht dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen, is daarmee onlosmakelijk verbonden. De (ver)koop is immers de titel van de overdracht die door de levering wordt bewerkstelligd. Dit brengt mee dat [verkopers] ook niet kunnen worden ontvangen in hun hoger beroep tegen de titel die naar het oordeel van de rechtbank aan de leveringsplicht ten grondslag ligt. Ditzelfde geldt voor de proceskosten en de vorderingen in reconventie die onlosmakelijk zijn verbonden met de conventie.\n\n3.13.. Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof is aan de orde geweest dat [verkopers] niet met een aparte grief willen opkomen tegen de veroordeling in de beslagkosten zoals opgenomen in het dictum onder 5.4. Hieruit volgt dat dit onderdeel van het vonnis geen nadere bespreking behoeft. Het voorgaande brengt mee dat het hoger beroep niet-ontvankelijk is. De omstandigheid dat [verkopers] nog niet van grieven hebben gediend staat aan dat oordeel niet in de weg.\n\nDe conclusie3.14.. \n [verkopers] worden niet-ontvankelijk verklaard in hun hoger beroep en het hof komt niet toe aan een inhoudelijke beoordeling van de zaak. Omdat zij in het ongelijk worden gesteld, zullen [verkopers] worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.\n\n4. De beslissing\n\nHet hof:\n\n4.1.. verklaart [verkopers] niet-ontvankelijk in hun hoger beroep;\n\n4.2.. veroordeelt [verkopers] tot betaling van de proceskosten van het hoger beroep van [kopers] ter hoogte van: - € 1.935,- aan salaris van de advocaat van [kopers] (1,5 procespunt x het toepasselijke tarief II);\n\n4.3.. wijst af wat verder of anders is gevorderd.\n\nDit arrest is gewezen door mrs. R. Verkijk, D.M.I. De Waele en M. Schoemaker, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 26 mei 2026.\n\n HR 4 mei 2007, ECLI:NL:HR: 2007:AZ7615\n\n HR 11 september 2015, ECLI:NL:HR: 2015:2531 en Hof Arnhem -Leeuwarden 15 oktober 2024, ECL:I:NL:GHARL:2024:6344 r.o. 5.2\n\n Hof Arnhem-Leeuwarden 14 augustus 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:7369, r.o. 3.6\n\n HR 3 april 1987, ECLI:NL:HR:1987:AG5570 r.o. 3.3 en Hof Arnhem-Leeuwarden 14 augustus 2018, ECL:I:NL:GHARL:2018:7369 r.o. 3.6\n\n HR 4 mei 2007, ECLI:NL:HR: 2007:AZ7615 r.o. 3.4 en Hof Arnhem -Leeuwarden 15 oktober 2024, ECL:I:NL:GHARL:2024:6344 r.o. 5.3\n\n HR 27 maart 2020 ECLI:NL:HR: 2020:538 r.o. 3.5 en Hof Arnhem -Leeuwarden 15 oktober 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:6344 r.o. 5.3\n\n HR 4 mei 2007, ECLI:NL:HR:ECLI AZ7615 r.o. 3.3.1 en 3.3.2\n\n HR 11 september 2015, ECLI:NL:HR: 2015:2531 en Hof Arnhem -Leeuwarden 15 oktober 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:6344 r.o. 5.3\n\n Vgl HR 23 april 2021, ECLI:NL:HR: 2021:647 r.o. 3.3.1 en Hof ’s-Hertogenbosch 14 mei 2024, ECLI:NL:GHSHE:2024:1634 r.o. 3.6.7","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2026:3325","2026-05-27T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:28:24.835Z",{"id":93,"ecli":94,"slug":95,"caseNumber":59,"courtId":5,"decisionDate":96,"fullText":97,"summary":59,"language":7,"source":61,"sourceUrl":98,"sourceTimestamp":99,"parsedAt":64,"updatedAt":100},"1160","ECLI:NL:GHARL:2026:2983","ecli-nl-gharl-2026-2983","2026-05-12T00:00:00.000Z","GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN\n\nlocatie Arnhem\n\nafdeling civiel recht\n\nzaaknummer gerechtshof 200.339.415\n\nzaaknummer rechtbank Gelderland 10227599\n\narrest van 12 mei 2026\n\nin de zaak van\n\n [appellant]\n\ndie woont in [woonplaats]\n\nadvocaat: mr. M.B. Bollen\n\nen\n\nGemeente Arnhem\n\ndie is gevestigd in Arnhem\n\nadvocaat: mr. M.C. Willems-Muller\n\n1. Het verloop van de procedure in hoger beroep\n\n1.1.. \n [appellant] heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, (hierna: de kantonrechter) op 1 november 2023 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:\n\nde dagvaarding in hoger beroep;\n\nhet arrest van 7 mei 2024, waarbij een mondelinge behandeling ten overstaan van een nog aan te wijzen raadsheer-commissaris is bepaald (deze mondelinge behandeling heeft niet plaatsgevonden);\n\nde memorie van grieven, met producties;\n\nde memorie van antwoord;\n\nhet verslag (proces-verbaal) van de meervoudige mondelinge behandeling die op 18 december 2025 is gehouden en de daarin genoemde stukken die op 7 december 2025 door [appellant] aan het hof en de gemeente zijn verzonden maar door het hof toen niet waren ontvangen.\n\n2. De kern van de zaak\n\n2.1.. \n [appellant] heeft een woonschip gekocht. De vorige eigenaar huurde de ligplaats van het woonschip en de daaraan grenzende grond van de gemeente. Partijen zijn het niet eens over of er tussen hen een huurovereenkomst ten aanzien van de ligplaats en de daaraan grenzende grond tot stand is gekomen, of dat [appellant] hierop gerechtvaardigd mag vertrouwen en over hoe groot het stuk grond is dat hoort bij die ligplaats.\n\n2.2.. \n [appellant] heeft bij de kantonrechter gevorderd de gemeente te veroordelen de met hem gesloten huurovereenkomst na te komen door het door de landmeter ingemeten perceel van 336 m² aan hem ter beschikking te stellen, op straffe van een dwangsom.\n\n2.3.. De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vordering alsnog wordt toegewezen, waarbij in hoger beroep een hogere dwangsom wordt gevorderd.\n\n2.4.. Het hof zal beslissen dat tussen partijen geen huurovereenkomst tot stand is gekomen voor een perceel van 336 m² en licht dat hierna toe. Het hof laat het vonnis van de kantonrechter dus in stand.\n\n3. De toelichting op de beslissing van het hof\n\nDe feiten\n\n3.1.. \n [appellant] kocht in het najaar van 2021 of het begin van 2022 een woonschip, dat lag aan de [straatnaam] 4 in [woonplaats] (hierna: ligplaats nr. 4).\n\n3.2.. Aan de [straatnaam] zijn meerdere woonschepen gelegen. De eigenaren van die woonschepen huren ligplaatsen en de daarbij horende grond van de gemeente, die eigenaar is van de grond.\n\n3.3.. In het verleden, in ieder geval omstreeks 1983, hoorde bij ligplaats nr. 4 een stuk grond met een extra hoek eraan aan de kant van de ligplaats aan de [straatnaam] 5 (hierna: ligplaats nr. 5). De grond die toen bij ligplaats nr. 4 hoorde is op onderstaande tekening gearceerd aangegeven:\n\n3.4.. \n\nDe eigenaar waarvan [appellant] het woonschip heeft gekocht, huurde vanaf 1 januari 2008 ligplaats nr. 4 met de daarbij behorende grond van de gemeente. De aanvangshuurprijs was € 50,45 per maand en de huurprijs bedroeg begin 2022 € 68,93 per maand. De huurovereenkomst is aangegaan onder de volgende voorwaarden:\n\n‘(…)\n\nArtikel 1\n\nHet gehuurde is partijen, mede door de in het terrein aangegeven markeringen, voldoende bekend en behoeft derhalve geen nadere omschrijving.\n\nArtikel 2\n\n(…) De verkoop van de in het gehuurde gelegen woonboot mag pas plaatsvinden na schriftelijke vermelding daarvan van de huurder aan de verhuurder. (…) De Gemeente zal de nieuwe eigenaar een huurovereenkomst aanbieden op dezelfde voorwaarden, met een redelijke verhoging van het liggeld van maximaal 10% ten opzichte van de alsdan over die ligplaats geldende huurprijs, en mag de nieuwe eigenaar slechts als nieuwe huurder weigeren indien verwacht mag worden dat de nieuwe eigenaar zich niet als een goed huurder zal gedragen.\n\n(…)\n\nArtikel 9\n\nDe huurprijs zal jaarlijks (…) worden herzien, overeenkomstig de stijging of daling van het prijsindexcijfer van de gezinsconsumptie. (…)’\n\n3.5.. \n\nOp 25 november 2021 meldt de door [appellant] ingeschakelde gemachtigde per e-mail aan de gemeente dat de nieuwe eigenaren van ligplaats nr. 4 het stuk grond dat erbij hoort kadastraal willen laten inmeten. De gemeente reageert hierop dezelfde dag als volgt:\n\n‘(…) De huurovereenkomst die nu met de huidige eigenaar is afgesloten zal 1 op 1 over gaan (qua grootte) naar de nieuwe eigenaar. In principe zal inmeting van onze grond door onze landmeters worden verricht, (…).’\n\n3.6.. Een medewerkster van de gemeente mailt op 8 februari 2022 aan onder meer de gemachtigde van [appellant] en de eigenaar waarvan [appellant] het woonschip kocht dat zij op 15 februari 2022 aanwezig zal zijn ‘voor het uitzetten van de verhuurgrens van genoemde stroken gemeentegrond’. Daarbij merkt zij op dat de oplevering eveneens het startpunt is voor de verhuur aan de nieuwe eigenaar.\n\n3.7.. Op 11 februari 2022 heeft de Connectie de feitelijk bij de voormalige eigenaar van het door [appellant] gekochte woonschip in gebruik zijnde grond ingetekend op een kaart. Hierop is te zien dat die voormalige eigenaar van het woonschip een stuk grond met een extra hoek eraan gebruikte:\n\n3.8.. Op 15 februari 2022 vindt een inmeting van de verhuurgrens plaats door een landmeter van de Connectie.\n\n3.9.. \n\nTegelijkertijd is in aanwezigheid van onder meer een medewerkster van de gemeente een opleveringsrapport (gedateerd op 16 februari 2022) opgesteld dat is ondertekend door de gemachtigde van [appellant] en de toenmalige eigenaar van het door [appellant] gekochte woonschip. Daarin is het volgende vermeld:\n\n‘(…)\n\nOp 15 februari 2022 heeft er een inspectie plaatsgevonden aan het perceel [straatnaam] 4 (…) Het doel van deze inspectie was het inspecteren van het perceel en de daarop aanwezige opstallen. (…)\n\nHuidige Huurder en nieuwe huurde komen overeen dat de opstallen aanwezig op het perceel in de huidige staat een op een zullen worden overgenomen door de nieuwe huurder. Tijdens de inspectie zijn foto’s gemaakt van het perceel deze zijn in deze rapportage opgenomen.\n\nDeze rapportage ziet niet toe op de verhuurgrenzen als genoemd in de verhuurovereenkomst.\n\n(…)’.\n\n3.10.. \n\nEen medewerkster van de gemeente mailt op 17 februari 2022 het volgende aan onder meer de gemachtigde van [appellant] :\n\n‘(…)\n\nDinsdag 15 februari 2022 ben ik met de landmeter van de Connectie ter plaatse van [straatnaam] 4 geweest om de strook gemeentegrond uit te zetten voor de nieuwe eigenaar van [straatnaam] 4 en dus ook de nieuwe huurder van de strook gemeente grond.\n\nBij het uitzetten van de erfgrens is gebleken dat de verhuurgrenzen afwijken van hetgeen daadwerkelijk in gebruik is bij de bewoners (de oranje stippen\u002Fpiketpaaltjes geven de verhuurgrens aan).\n\nNa mijn vakantie ga ik in overleg met mijn collega’s van openbare ruimte en Juridische zaken hoe we met deze ontstane situatie moeten omgaan. Uiteraard stel ik met u in contact alvorens stappen te ondernemen.\n\n(…)’.\n\n3.11.. \n\nOp 3 maart 2022 stuurt de gemeente een e-mail aan de eigenaar van het woonschip gelegen aan ligplaats nr. 5, waarin staat:\n\n ‘(…)\n\nInzake de verhuurgrens deel ik u mede dat de gegevens die de landmeter heeft gebruikt voor de meting afkomstig zijn van het kadaster, zogenoemd veldwerk. Aan de hand van die gegevens zijn de oranje stippen\u002Fpaaltjes gezet. Omdat deze afwijken van het daadwerkelijke gebruik is het noodzakelijk dat wij deze afwijking en de eventuele gevolgen hiervan in kaart brengen. (…) De grootste afwijking zit in de verhuur\u002Fgebruik tussen nummer 4 en 5. De nieuwe bewoner van nummer 4 is hiervan op de hoogte en wacht de bevindingen af.\n\nDaarnaast hebben wij geconstateerd dat de deel van hetgeen door nummer 4 is gehuurd van de gemeente Arnhem en ook weer verhuurd zou worden aan de nieuwe eigenaar van nummer 4 door u in gebruik is genomen. (…)\n\nZoals ook met de bewoners van nummer 3, 4 en 6, gaan wij deze zaken in kaart brengen om daarna met de betrokken bewoners in overleg te treden. (…)’.\n\n3.12.. \n\nVervolgens mailt de gemeente op 14 maart 2022 aan de gemachtigde van [appellant] het volgende:\n\n‘(…) U gaf namens de heer [appellant] aan erop te staan dezelfde strook te kunnen huren die de rechtsvoorganger van de heer [appellant] ook van de gemeente huurde. Omdat we daarin van mening verschillen heb ik de vraag of de gemeente kan kiezen de heer [appellant] een verhuurvoorstel te doen die afwijkt van het geen de rechtsvoorganger huurde voorgelegd aan onze stadsadvocaat. (…)\n\nOmdat een nieuwe huurovereenkomst wordt aangeboden, kan de gemeente een nieuw aanbod doen, waarbij de grenzen worden aangeboden conform de feitelijke situatie.\n\nWij zullen de landmeters opdracht geven tot het opstellen van twee nieuwe tekeningen die recht doen aan het feitelijke gebruik van de gemeentegrond bij [straatnaam] 4 en 5. Zodra ik deze heb ontvangen, zal ik een huurovereenkomst op basis van deze tekening opstellen en aan u doen toekomen. (…)’\n\n3.13.. Medio maart 2022 heeft [appellant] een nieuw woonschip laten plaatsen bij ligplaats nr. 4 en hij is daar toen gaan wonen. Daarbij heeft hij een stuk grond van 291 m² in gebruik genomen. De naastgelegen grond was toen in gebruik bij de eigenaar van het woonschip gelegen aan ligplaats nr. 5.\n\n3.14.. \n\nOp 26 april 2022 stuurt de gemeente een e-mail aan de gemachtigde van [appellant] waarin staat:\n\n‘(…)\n\nIn de bijlage treft u aan de huurovereenkomst voor een strook gemeentegrond bij de ligplaats [straatnaam] 4 voor uw client de heer [appellant] .\n\nIk verzoek u de huurovereenkomst met uw client te bespreken en de gegevens van uw client in te vullen. Tevens verzoek ik u de foto’s die ter plaatse op 15 februari 2022 door u zijn gemaakt toe te voegen, deze foto’s maken deel uit van de huurovereenkomst.\n\n(…)\n\nIn de huurovereenkomst ben ik uitgegaan van een betaling per maand, zijnde € 161,28, (m2 huurprijs is € 5,76 per jaar). De gemeente Arnhem geeft de voorkeur aan dit maandelijks te incasseren, in de bijlage treft u een machtigingsformulier hiervoor aan. Wij verzoeken u uw client dit formulier te laten ondertekenen. Uiteraard staat het uw client vrij per kwartaal, half jaar of per jaar te betalen, dit verneem ik graag van u.\n\nHeeft u naar aanleiding van deze mail of inhoud van de huurovereenkomst nog vragen, dan kunt u dit doen middels een reply op deze mail. (…)’\n\n3.15.. Als bijlage bij de hiervoor genoemde e-mail van 26 april 2022 is een huurovereenkomst gevoegd tussen de gemeente Arnhem en [appellant] (hierna: de eerste huurovereenkomst). In de huurovereenkomst wordt voor het gehuurde verwezen naar de volgende kaart, te weten een perceel met schuine grenzen, zonder extra hoek:\n\nIn de eerste huurovereenkomst staat verder voor zover hier van belang het volgende:\n\nhet gehuurde heeft een omvang van 336 m²;\n\nde ingangsdatum is 1 april 2022;\n\nde aanvangshuurprijs bedraagt € 1.935,36 per jaar met een boekjaar van januari tot en met december;\n\nde betalingsverplichting van de huurder bestaat uit een huurprijs per kalendermaand van € 161,28, bij vooruitbetaling te voldoen;\n\nde eerste betaling heeft met het oog op de ingangsdatum betrekking op de periode van 1 april 2022 tot en met 31 mei 2022 en het over die periode verschuldigde bedrag van € 322,56 zal huurder voor of op 1 juni 2022 voldoen;\n\nhuurder heeft bij het aangaan van voorliggende huurovereenkomst de op het gehuurde gelegen schuur van de voormalige eigenaar van het woonschip overgenomen.\n\n3.16.. \n [appellant] reageert niet op de e-mail van de gemeente van 26 april 2022 en de daarbij gevoegde huurovereenkomst.\n\n3.17.. Bij e-mail van 13 mei 2022 stuurt de gemeente een aangepaste huurovereenkomst aan de gemachtigde van [appellant] (hierna: de tweede huurovereenkomst) met het verzoek die overeenkomst aan [appellant] voor te leggen, de ontbrekende persoonsgegevens van [appellant] door te geven zodat de definitieve huurovereenkomst opgesteld kan worden en ter ondertekening kan worden toegezonden. In de bij die e-mail gevoegde huurovereenkomst wordt voor het gehuurde verwezen naar de volgende kaart, te weten een perceel met rechte grenzen zonder de extra hoek:\n\nIn de tweede huurovereenkomst staat verder voor zover hier van belang het volgende:\n\nhet gehuurde heeft een omvang van 291 m²;\n\nde ingangsdatum is 1 maart 2022;\n\nde aanvangshuurprijs bedraagt € 827,16 per jaar met een boekjaar van januari tot en met december;\n\nde betalingsverplichting van de huurder bestaat uit een huurprijs per kalendermaand van € 68,93, bij vooruitbetaling te voldoen;\n\nde eerste betaling heeft met het oog op de ingangsdatum betrekking op de periode van 1 maart 2022 tot en met 31 mei 2022 en het over die periode verschuldigde bedrag van € 206,79 zal huurder voor of op 1 juni 2022 voldoen;\n\nhuurder heeft bij het aangaan van voorliggende huurovereenkomst de op het gehuurde gelegen schuur van de voormalige eigenaar van het woonschip overgenomen.\n\n3.18.. Op 16 juni 2022 komt een huurovereenkomst ten aanzien van de ligplaats nr. 5 tot stand tussen de gemeente en de eigenaar van het woonschip dat is gelegen op die ligplaats. In die huurovereenkomst wordt voor het gehuurde verwezen naar de volgende kaart, te weten een perceel met rechte grenzen dat aansluit op de grenzen van het perceel bij ligplaats nr. 4 zoals bedoeld in de op 13 mei 2022 aan de gemachtigde van [appellant] toegezonden huurovereenkomst:\n\n3.19.. Bij brief van 28 juni 2022 verzoekt de toenmalige advocaat van [appellant] de gemeente om haar verplichting uit de huurovereenkomst na te komen en aan [appellant] in gebruik te geven het gehuurde zoals aangeduid op de bij de eerste huurovereenkomst gevoegde kaart.\n\n3.20.. De gemeente laat bij brief van 14 juli 2022 weten hieraan geen gehoor te geven, omdat de eerste huurovereenkomst niet door [appellant] is geaccepteerd.\n\n3.21.. \n [appellant] betaalt vanaf 15 december 2022 tot in ieder geval 1 september 2023 (ongeveer) € 161,28 huur aan de gemeente, waarbij uit de omschrijving van in ieder geval de eerste betalingen volgt dat deze volgens [appellant] betrekking hebben op de maanden december 2022 en volgende.\n\nOp welk stuk grond maakt [appellant] aanspraak?\n\n3.22.. \n [appellant] vordert dat de gemeente wordt veroordeeld tot het ter beschikking stellen van een stuk grond van 336 m² bij ligplaats nr. 4, zoals weergegeven op de bij de eerste huurovereenkomst horende kaart. Op dit moment heeft hij de beschikking over een stuk grond van 291 m², zoals weergegeven op de bij de tweede huurovereenkomst horende kaart. Het extra stuk grond waarop hij aanspraak maakt is driehoekig van vorm en gelegen tussen de gele lijn en de links daarvan gelegen rode lijn op onderstaande foto.\n\nEr is geen huurovereenkomst tot stand gekomen\n\n3.23.. \n [appellant] stelt primair dat op 15 maart 2022 een mondelinge huurovereenkomst tot stand is gekomen tussen hem en de gemeente ten aanzien van het stuk grond van 336 m², welke mondelinge overeenkomst werd bevestigd door de op 26 april 2022 toegezonden schriftelijke overeenkomst. Subsidiair stelt hij dat hij het aanbod van 26 april 2022 heeft aanvaard. Meer subsidiair stelt hij dat het aanbod van 26 april 2022 niet is ingetrokken dan wel niet meer kon worden ingetrokken. Nog meer subsidiair stelt [appellant] dat hij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat een huurovereenkomst tot stand is gekomen. De gemeente voert hiertegen verweer.\n\n3.24.. Het hof is van oordeel dat er geen (mondelinge) huurovereenkomst tussen [appellant] en de gemeente tot stand is gekomen en zal dat hierna toelichten.\n\n3.25.. Het antwoord op de vraag of een overeenkomst tot stand is gekomen, is afhankelijk van wat beide partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten toekennen, hebben afgeleid. Een overeenkomst komt in het algemeen tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Aanbod en aanvaarding zijn rechtshandelingen. Een rechtshandeling vereist volgens artikel 3:33 BW een op een rechtsgevolg gerichte wil die zich door een verklaring openbaart. Zo’n verklaring kan in ieder vorm geschieden en kan ook in een of meer gedragingen besloten liggen, maar een tot een persoon gerichte verklaring moet om haar werking te hebben die persoon wel hebben bereikt (artikel 3:37 lid 1 en lid 3 BW).\n\n3.26.. Het hof zal daarom eerst vaststellen wanneer de gemeente aan [appellant] een aanbod heeft gedaan voor een te huren stuk grond bij ligplaats nr. 4 en vervolgens of het aanbod is aanvaard.\n\n3.27.. Vast staat dat in februari 2022 onduidelijkheid bestond over welk stuk grond hoorde bij ligplaats nr. 4. Uit de tekening van de Connectie van 11 februari 2022 blijkt dat de vorige eigenaar van het woonschip feitelijk een stuk grond met een extra hoek gebruikte, terwijl de gemeente vond dat de extra hoek niet tot het gehuurde behoorde. Op 15 februari 2022 heeft de landmeter van de Connectie op verzoek van de gemeente huurgrenzen uitgezet zoals deze volgens de gemeente moesten zijn. Uit de e-mail van 17 februari 2022 van de gemeente aan [appellant] volgt dat de gemeente zich nog aan het beraden was over hoe hiermee moest worden omgegaan. Hieruit volgt dat de gemeente op dat moment dus nog geen aanbod aan [appellant] heeft gedaan om het door de Connectie uitgezette stuk grond te huren.\n\n3.28.. Vervolgens mailt de gemeente op 3 maart 2022 met de eigenaar van het woonschip gelegen aan ligplaats nr. 5 over de ontstane situatie. De gemeente gaat er daarbij weliswaar vanuit dat die eigenaar een stuk grond in gebruik heeft dat eigenlijk hoort bij ligplaats nr. 4, maar hieruit kan niet worden geconcludeerd dat de gemeente dat stuk grond dan ook aan [appellant] aanbood. In die e-mail schrijft de gemeente namelijk ook dat zij een en ander in kaart gaat brengen en daarna met de betrokken bewoners in overleg zal treden.\n\n3.29.. Op 14 maart 2022 mailt de gemeente aan de gemachtigde van [appellant] dat [appellant] en de gemeente van mening verschilden over de te huren strook grond, dat de gemeente van mening is dat zij niet gebonden is aan hetgeen de vorige huurder van ligplaats nr. 4 huurde en dat zij de landmeters opdracht zal geven tot het opstellen van twee nieuwe tekeningen die recht doen aan het feitelijke gebruik van de grond bij de ligplaatsen nr. 4 en nr. 5. Het hof is van oordeel dat de gemeente op dat moment nog geen aanbod deed aan [appellant] , omdat de gemeente nog geen duidelijkheid gaf over alle essentialia van de huurovereenkomst. Er wordt in de e-mail van de gemeente namelijk niets gezegd over de huurprijs en tussen partijen staat vast dat zij ook niet met elkaar hebben gesproken over de huurprijs. Niet kan worden aangenomen dat partijen impliciet overeenstemming hadden over de in de eerste huurovereenkomst – welke volgens [appellant] een bevestiging was van de mondelinge overeenkomst – genoemde huurprijs van € 161,28 per maand. Deze huurprijs voldoet namelijk niet aan de in de huurovereenkomst van de rechtsvoorganger van [appellant] genoemde voorwaarde dat de huurprijs maximaal 10% mocht worden verhoogd, aangezien de rechtsvoorganger van [appellant] laatstelijk een huurprijs van € 68,93 per maand betaalde. Dat de prijs voor [appellant] niet relevant was – zoals tijdens de mondelinge behandeling namens hem is gesteld – maakt dit niet anders. Dit had [appellant] namelijk niet aan de gemeente laten weten, zodat er geen sprake kan zijn van een impliciete aanvaarding van een aanbod voor een huurovereenkomst met een nader te bepalen huurprijs.\n\n3.30.. Dat betekent dat de gemeente op 26 april 2022 voor het eerst een aanbod aan [appellant] heeft gedaan door toezending van de eerste huurovereenkomst. Dat de gemeente heeft gevraagd om invulling van een incassoformulier is een bevestiging van dit aanbod. Dit aanbod is door [appellant] niet aanvaard.\n\n3.31.. Niet in geschil is dat [appellant] niet richting de gemeente heeft gereageerd op de op 26 april 2022 toegezonden huurovereenkomst, zodat er geen sprake is van een expliciete verklaring waarmee het aanbod is aanvaard. Er zijn ook geen gedragingen gesteld of gebleken waaruit de gemeente op of voor 13 mei 2022 – de datum van toezending van de tweede huurovereenkomst voor het stuk grond van 291 m² – had moeten afleiden dat [appellant] de eerste huurovereenkomst had aanvaard. [appellant] is namelijk niet direct de huur gaan betalen. Ook heeft hij niet met medeweten van de gemeente het driehoekige stuk grond dat het verschil maakt tussen het perceel van 291 m² en 336 m² in gebruik genomen of de eigenaresse van het woonschip gelegen aan ligplaats nr. 5 er met medeweten van de gemeente op gewezen dat hij dit stuk grond in gebruik wilde nemen.\n\n3.32.. De volgende vraag is of de gemeente het aanbod van 26 april 2022 kon herroepen. Het hof is van oordeel dat de gemeente dat kon en dat op 13 mei 2022 ook heeft gedaan.\n\n3.33.. Op grond van artikel 6:219 BW kan een aanbod worden herroepen, tenzij het een termijn voor de aanvaarding inhoudt of de onherroepelijkheid ervan op andere wijze uit het aanbod volgt. Deze uitzonderingen zijn niet gesteld of gebleken. Volgens lid 2 van dit wetsartikel kan de herroeping alleen geschieden zolang het aanbod niet is aanvaard en ook geen mededeling van die aanvaarding is verzonden. Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat het aanbod van 26 april 2022 op 13 mei 2022 nog niet was aanvaard door [appellant] . Ook was er door [appellant] op 13 mei 2022 geen mededeling verzonden dat hij het aanbod aanvaardde. Dat betekent dat de gemeente het aanbod op 13 mei 2022 kon herroepen en dat zij dit door toezending van de tweede huurovereenkomst heeft gedaan. Vanaf 13 mei 2022 kon het aanbod van 26 april 2022 dus niet meer door [appellant] worden aanvaard. Uit de betaling op 15 december 2022 van de in de op 26 april 2022 toegezonden huurovereenkomst genoemde huur van € 161,28 kan dus geen aanvaarding van die huurovereenkomst worden afgeleid.\n\n3.34.. De stelling van [appellant] dat hij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat er op 26 april 2022 een huurovereenkomst tot stand is gekomen, slaagt ook niet. Het hof zal dat hierna uitleggen.\n\n3.35.. \n [appellant] stelt dat hij erop mocht vertrouwen dat op 26 april 2022 een huurovereenkomst tot stand is gekomen, omdat:\n\nhij onder dezelfde voorwaarden kon huren als zijn rechtsvoorganger;\n\nmet de gemeente op locatie is besproken dat hij de ligplaats onder diezelfde voorwaarden wil huren met dezelfde oppervlakte;\n\nde gemeente het gehuurde heeft laten inmeten waarna een omvang van het gehuurde van 336 m² is vastgesteld;\n\nhij een opleveringsrapport heeft laten opstellen dat op verzoek van de gemeente deel uitmaakt van de huurovereenkomst;\n\nhij op 26 april 2022 van de gemeente een huurovereenkomst heeft ontvangen die punt a tot en met c bevestigen.\n\nOmdat hij hierop gerechtvaardigd mocht vertrouwen, vindt [appellant] dat de gemeente het stuk grond van 336 m² aan hem ter beschikking moet stellen.\n\n3.36.. Dat in de huurovereenkomst van de vorige huurder van ligplaats nr. 4 is verwoord dat de gemeente de nieuwe eigenaar van het woonschip een huurovereenkomst zal aanbieden op dezelfde voorwaarden betekent niet dat [appellant] aanspraak kon maken op het stuk grond van 336 m². In februari \u002F maart 2022 was juist onduidelijk welk stuk grond de vorige huurder huurde, terwijl uit de tijdens de mondelinge behandeling namens [appellant] overgelegde stukken volgt dat de vorige huurder een stuk grond met de extra hoek huurde en niet het stuk grond van 336 m² zoals weergegeven op de kaart bij de op 26 april 2022 toegezonden huurovereenkomst. Dit is tussen partijen niet langer in geschil. De bepaling in de huurovereenkomst dat de gemeente aan de nieuwe eigenaar onder dezelfde voorwaarden een huurovereenkomst zal aanbieden, kan dus niet leiden tot toewijzing van de vordering van [appellant] die ziet op het stuk grond van 336 m² met rechte grenzen in plaats van de extra hoek.\n\n3.37.. Aan de inmeting op 15 februari 2022 door de Connectie in opdracht van de gemeente kon [appellant] ook niet het vertrouwen ontlenen dat het stuk grond van 336 m² aan hem zou worden verhuurd. Bij die inmeting bleek namelijk juist dat er discussie was over het stuk grond dat bij ligplaats nr. 4 hoorde. Voor zover dit ten tijde van de inmeting op 15 februari 2022 voor (de gemachtigde van) [appellant] niet duidelijk was, geldt dat de gemeente hem dit bij e-mail van 17 februari 2022 heeft laten weten. De medewerkster van de gemeente heeft toen immers bericht dat zij in overleg met collega’s van openbare ruimte en juridische zaken zal overleggen over hoe met de ontstane situatie moet worden omgegaan.\n\n3.38.. Om diezelfde reden kan [appellant] ook aan het opleveringsrapport van 16 februari 2022 niet het gerechtvaardigd vertrouwen ontlenen dat de gemeente het stuk grond van 336 m² aan hem zou verhuren. Het opleveringsrapport (dat weliswaar is opgesteld in aanwezigheid van een medewerker van de gemeente) ziet ook niet op de rechtsverhouding tussen [appellant] en de gemeente, maar is ondertekend door de gemachtigde van [appellant] en de toenmalige eigenaar van het door [appellant] gekochte woonschip. Bovendien is in het opleveringsrapport expliciet verwoord dat dit niet gaat over de verhuurgrenzen in de verhuurovereenkomst. Uit de omstandigheid dat de gemeente in haar e-mail van 8 februari 2022 heeft geschreven dat de oplevering eveneens het startpunt is voor de verhuur aan de nieuwe eigenaar volgt slechts dat partijen overeenstemming hebben over de ingangsdatum van een nog overeen te komen huurovereenkomst. Dat het opleveringsrapport aan de huurovereenkomst van 26 april 2022 zou worden gehecht, had geen betrekking op de omvang van het te huren stuk grond maar op de staat van het perceel en de zich daarop bevinden opstallen.\n\n3.39.. \n [appellant] heeft ook nog gesteld dat het stuk grond van 336 m² dezelfde grenzen heeft als de object-contouren uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (hierna: BAG-contouren) en dat hij er – naar het hof begrijpt – op mocht \u002F mag vertrouwen dat hij een perceel gelijk aan die contouren kan huren van de gemeente. Het hof volgt hem hierin niet. Zonder nadere toelichting valt niet in te zien waarom de gemeente gehouden zou zijn om bij de verhuur van ligplaats nr. 4 een stuk grond aan te bieden dat gelijk is aan de BAG-contouren en die nadere toelichting heeft [appellant] niet gegeven.\n\nDe conclusie\n\n3.40.. Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [appellant] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.\n\n3.41.. De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).\n\n4. De beslissing\n\nHet hof:\n\n4.1.. bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland van 1 november 2023;\n\n4.2.. \n\nveroordeelt [appellant] tot betaling van de proceskosten van de gemeente, tot op heden begroot op:\n\n€ 798 aan griffierecht\n\n€ 2.580 aan salaris van de advocaat van de gemeente (twee procespunten x het toepasselijke tarief II)\n\n4.3.. bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;\n\n4.4.. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;\n\n4.5.. wijst af wat verder is gevorderd.\n\nDit arrest is gewezen door mrs. S.I. Geerling, G.D. Hoekstra en M. Wallart, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 12 mei 2026.\n\nHR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2026:2983","2026-05-13T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:29:07.403Z",{"id":102,"ecli":103,"slug":104,"caseNumber":59,"courtId":5,"decisionDate":105,"fullText":106,"summary":59,"language":7,"source":61,"sourceUrl":107,"sourceTimestamp":105,"parsedAt":64,"updatedAt":108},"1020","ECLI:NL:GHARL:2026:1938","ecli-nl-gharl-2026-1938","2026-03-31T00:00:00.000Z","GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN\n\nlocatie Arnhem, afdeling civiel recht\n\nzaaknummer gerechtshof: 200.346.892\n\n(zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo: 301291)\n\narrest van 31 maart 2026\n\nin de zaak van\n\n1. [appellant1]\n\n2. [appellant2]\n\ndie beiden wonen in [woonplaats]\n\nhierna: samen: [appellanten] c.s. en ieder afzonderlijk: [appellant1] en [appellant2]\n\nadvocaat: mr. J.W. Vreugdenhil\n\ntegen\n\n [geïntimeerde]\n\ndie woont in [woonplaats]\n\nhierna: [geïntimeerde]\n\nadvocaat: mr. M.B. Bollen\n\n1. Het verdere verloop van de procedure bij het hof\n\n1.1.. Naar aanleiding van het arrest van 19 november 2024 heeft op 3 februari 2025 een (enkelvoudige) mondelinge behandeling na aanbrengen bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (proces-verbaal 1). Hierna heeft [appellanten] c.s. een memorie van grieven (met producties) genomen. [geïntimeerde] heeft geen memorie van antwoord genomen. Vervolgens heeft er op 14 januari 2026 een (meervoudige) mondelinge behandeling plaatsgevonden. Ook daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (proces-verbaal 2).\n\n1.2.. Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.\n\n2. De kern van de zaak\n\n2.1.. \n [appellanten] c.s. hebben in september 2022 van [geïntimeerde] een perceel grond samen met een daarop door [geïntimeerde] te bouwen woning gekocht. Toen er in april 2023 nog niet met de bouw van de woning was begonnen, hebben [appellanten] c.s. zich genoodzaakt gezien de koopovereenkomst te ontbinden. Daarbij hebben zij richting [geïntimeerde] aanspraak gemaakt op betaling van de contractuele boete ter hoogte van € 65.000,-. Volgens [geïntimeerde] was daar geen grondslag voor en drie maanden later heeft [geïntimeerde] op zijn beurt de koopovereenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op betaling door [appellanten] c.s. van de contractuele boete van € 65.000,-.\n\n2.2.. \n [appellanten] c.s. zijn vervolgens deze procedure gestart. Zij hebben daarin de rechtbank gevraagd om voor recht te verklaren dat zij de koopovereenkomst rechtsgeldig hebben ontbonden en om [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van de contractuele boete van € 65.000,-, te vermeerderen met rente en kosten. [geïntimeerde] heeft bij wijze van tegenvordering de rechtbank hetzelfde gevraagd maar dan ten aanzien van [appellanten] c.s. De rechtbank heeft de vorderingen van [appellanten] c.s. afgewezen en die van [geïntimeerde] toegewezen, waarbij zij de hoogte van de contractuele boete heeft gematigd tot € 6.500,-.\n\n2.3.. \n [appellanten] c.s. zijn het niet eens met deze beslissingen. De bedoeling van hun hoger beroep is dat hun afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen, en de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog worden afgewezen. Ook vragen zij om [geïntimeerde] te veroordelen om het bedrag dat zij op basis van het vonnis van de rechtbank aan hem hebben betaald aan hen terug te betalen.\n\n2.4.. Het hof zal beslissen dat [appellanten] c.s. de overeenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden en recht heeft op betaling van de contractuele boete van € 65.000,-, en niet [geïntimeerde] . Het vonnis van de rechtbank blijft dus niet in stand. Hierna licht het hof toe hoe het tot deze beslissingen is gekomen.\n\n3. De toelichting op de beslissing van het hof\n\nAchtergrond van de zaak\n\n3.1.. De rechtbank heeft de feiten weergegeven in rechtsoverwegingen 3.1 tot en met 3.15 van het bestreden vonnis. [appellanten] c.s. hebben met hun eerste grief bezwaar gemaakt tegen de tijdlijn waar de rechtbank van uit is gegaan. Het hof zal daar, waar relevant, rekening mee houden. Waar nodig aangevuld met andere feiten, komt het er samengevat op neer dat het volgende is voorgevallen.\n\n3.2.. \n [geïntimeerde] heeft het perceel grond, samen met een in zijn opdracht nog te bouwen woning, op enig moment te koop aangeboden. Een omgevingsvergunning voor de bouw van de woning was toen verleend. Die vergunning zag op een woning met houten balklagen in de constructie.\n\n3.3.. \n [appellanten] c.s. hebben zich rond 7 augustus 2022 gemeld bij de heer [naam1] , de verkoopmakelaar van [geïntimeerde] (hierna: de verkoopmakelaar). Tussen [appellanten] c.s. en de verkoopmakelaar is meerdere keren overleg geweest over de voorwaarden van de verkoop. [appellanten] c.s. hebben daarbij aangegeven dat zij in plaats van houten balklagen breedplaat betonvloeren in de constructie wensten.\n\n3.4.. Op 19 augustus 2022 heeft [geïntimeerde] het bod van [appellanten] c.s., te weten een koopprijs van € 650.000,- inclusief een constructie met breedplaat betonvloeren, geaccepteerd. Op 8 september 2022 hebben partijen de koopovereenkomst getekend. Daarin is opgenomen dat de woning geleverd zou worden “op de streefdatum van 1 april 2023 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen.”\n\n3.5.. De koopovereenkomst bevat een financieringsvoorbehoud. Op 3 november 2022 hebben [appellanten] c.s. aan de verkoopmakelaar bevestigd dat de hypotheek akkoord is bevonden door de geldverstrekker. De hypotheekofferte was geldig tot 13 april 2023.\n\n3.6.. In verband met de wijziging van de constructie (van houten balklagen naar breedplaat betonvloeren) moesten er nieuwe constructietekeningen komen. Op 9 november 2022 heeft [geïntimeerde] een nieuwe constructietekening gekregen. [geïntimeerde] heeft eerst geprobeerd onder de reeds afgegeven omgevingsvergunning toestemming te krijgen voor deze gewijzigde constructie. Daartoe heeft hij op 22 december 2022 aanvullende stukken ingediend bij de gemeente. De gemeente stelde zich echter op het standpunt dat er een nieuwe omgevingsvergunning aangevraagd moest worden. De nieuwe aanvraag is op 11 januari 2023 ingediend.\n\n3.7.. In januari en februari 2023 heeft er overleg plaatsgevonden tussen partijen om te komen tot een alternatieve constructie voor de verkoop in de vorm van een koop- en aanneemovereenkomst. Partijen zijn daar uiteindelijk niet uitgekomen.\n\n3.8.. Bij brief en e-mail van 30 maart 2023 hebben [appellanten] c.s. [geïntimeerde] in gebreke gesteld. Zij hebben hem daarbij gesommeerd om uiterlijk maandag 10 april 2023 de woning te leveren. In diezelfde e-mail hebben [appellanten] c.s aangegeven de woning nog steeds in eigendom te willen verkrijgen. Daarom is aan [geïntimeerde] nog de optie geboden om met [appellanten] c s een nieuwe koopovereenkomst te sluiten ter verkrijging van de grond op uiterlijk 10 april 2023 en tegelijkertijd een deugdelijke en volledige aannemingsovereenkomst voor de bouw van de woning op te maken. Daarbij gaven zij aan dat voor deze optie nog wel een akkoord van de geldverstrekkende bank nodig was.\n\n3.9.. Partijen hebben vervolgens in de week daarna geprobeerd om dit alternatieve voorstel van [appellanten] c.s. vorm te geven, maar dat is niet gelukt. Op 11 april 2023 hebben [appellanten] c.s. laten weten dat er onvoldoende basis is om de bouw\u002Fverkoop door te zetten en dat ontbinding de enige resterende optie is. Op 19 april 2023 hebben zij de koopovereenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op de contractuele boete ter hoogte van € 65.000,- (10% van de aankoopsom).\n\n3.10.. \n [geïntimeerde] heeft op 28 april 2023 laten weten niet akkoord te gaan met ontbinding en daarnaast medegedeeld dat de omgevingsvergunning per 18 april 2023 is verleend en er gebouwd kan gaan worden. [geïntimeerde] heeft hierbij aanspraak gemaakt op nakoming en op de contractuele boete. Op 24 juli 2023 heeft [geïntimeerde] de koopovereenkomst ontbonden en ook aanspraak gemaakt op de contractuele boete.\n\nDe beoordeling\n\n3.11.. Beide partijen zijn in deze zaak van mening dat zij de koopovereenkomst van hun kant rechtsgeldig hebben ontbonden vanwege een toerekenbare tekortkoming in de nakoming door hun wederpartij. Anders dan de rechtbank komt het hof tot de conclusie dat [appellanten] c.s. de overeenkomst konden ontbinden. Daarvoor is het volgende redengevend.\n\n3.12.. Volgens [appellanten] c.s. is [geïntimeerde] toerekenbaar tekortgeschoten in zijn verplichting om de woning per 1 april 2023 te leveren. Daartoe stellen zij dat 1 april 2023 een harde datum was. [geïntimeerde] betwist dat, volgens hem was 1 april 2023 slechts een streefdatum. Partijen verschillen dus van mening over de uitleg van artikel 4.1 in de koopovereenkomst (zie r.o. 3.4 hiervoor).\n\n3.13.. \n\nHet hof stelt voorop dat wanneer partijen discussie hebben over de inhoud van een overeenkomst, deze door uitleg moet worden bepaald volgens de zogenoemde Haviltex-maatstaf. Daarbij gaat het niet alleen om de taalkundige betekenis van de bewoordingen die bij het maken van de afspraak zijn gebruikt, maar komt het ook aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden daaraan redelijkerwijs mochten toekennen en op hetgeen\n\nze daarover over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Gelet op dit toetsingskader, overweegt het hof in deze zaak als volgt.\n\n3.14.. \n\nDe tekst van artikel 4.1 vermeldt dat 1 april 2023 een streefdatum is. Het woord “streefdatum” stond niet in de conceptovereenkomst die op 6 september 2022 aan [appellanten] c.s. is toegestuurd. Deze toevoeging is pas opgenomen in de koopovereenkomst die [appellanten] c.s. op 8 september 2022 hebben getekend. De reden voor deze last minute toevoeging van de zijde van [geïntimeerde] , zo begrijpt het hof, was erin gelegen dat het zo zou kunnen zijn dat de woning op 1 april 2023 nog niet helemaal af zou zijn, bijvoorbeeld omdat de kozijnen er nog niet in zaten of de warmtepomp er wellicht nog niet was. Gebleken was namelijk dat de levertijd van de breedplaat betonvloer in plaats van één maand (waar in de planning vanuit was gegaan) op dat moment drie maanden bedroeg, wat tot een vertraging in de bouw zou kunnen leiden. Deze langere levertijd van de betonvloeren is tussen [appellanten] c.s. en de verkoopmakelaar besproken op 6 september 2023. De verkoopmakelaar heeft toen aangegeven dat de datum van 1 april 2023 met deze langere levertijd volgens de aannemer “een uitdaging” zou worden, maar niet dat de leverdatum per definitie twee maanden op zou schuiven en\u002Fof dat deze op voorhand onhaalbaar was. In het gesprek van 16 december 2022 heeft [appellant1] aan de verkoopmakelaar ook aangegeven dat hij de mededeling destijds niet zo heeft begrepen dat de leverdatum per definitie twee maanden later werd. [appellant1] heeft daarnaast – onbetwist – gesteld dat de aannemer hun destijds heeft bevestigd dat het zo zou kunnen zijn dat er door deze langere levertijd op 1 april 2023 niet de volledige woning zoals gekocht, maar alleen een casco bouwwerk zonder details zou staan.\n\n [appellanten] c.s. was bereid om dit risico (van levering van een nog niet volledig af huis maar in het slechtste geval een casco) te nemen. Voor hen was slechts van belang dat er op 1 april 2023 iets zou staan dat geleverd kon worden. Dat was namelijk een vereiste voor de financiering, waarvoor 1 april 2023 als “harde” datum gold. Uit de overgelegde geluidsfragmenten van 19 augustus 2023 en 6 september 2022 kan worden opgemaakt dat de verkoopmakelaar er ook wetenschap van had dat voor de financiering een harde datum gold en er op 1 april 2022 iets moest staan dat geleverd kon worden. Hij vraagt namelijk onder andere aan [appellant1] : “Wat is dan de datum waarop wij uiterlijk moeten passeren, dus overdragen bij de notaris, die datum die moet ik even van jou weten”. Deze wetenschap van de verkoopmakelaar van [naam2] kan aan [geïntimeerde] worden toegerekend.\n\n3.15.. Een taalkundige uitleg van het woord “streefdatum” leidt in beginsel tot de conclusie dat de afgesproken datum geen fatale datum is en dat er voor [geïntimeerde] geen harde verplichting was om de woning op 1 april 2023 te leveren. Maar gelet op wat het hof hiervoor heeft overwogen, mocht [appellanten] c.s. artikel 4.1 van de koopovereenkomst in de gegeven omstandigheden zo begrijpen dat de verplichting die [geïntimeerde] hiermee op zich nam, inhield dat hij ernaar zou streven om de volledige woning, zoals door [appellanten] c.s. gekocht, op 1 april 2023 te leveren, maar dat er op die datum in ieder geval een casco bouwwerk zou staan dat geleverd kon worden. Het ligt ook niet in de rede dat [appellanten] c.s. akkoord zouden zijn gegaan met een streefdatum die [geïntimeerde] vervolgens naar believen kon invullen gelet op de omstandigheid dat 1 april 2023 als harde datum voor de financiering gold. Ook moesten zij hun eigen huis verkopen en daarvoor rekening kunnen houden met een datum waarop zij hun nieuwe huis zouden kunnen betrekken. Verder zou de toevoeging “of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen” in dit artikel ook zinledig zijn, als het [geïntimeerde] vrijstond om te bepalen wanneer hij zou leveren. Dit alles leidt ertoe dat de datum van 1 april 2023 dus inderdaad als fatale termijn heeft te gelden voor de verplichting om in ieder geval een casco woning te leveren.\n\n3.16.. Dat de datum van 1 april 2023 in onderling overleg is aangepast, zoals [geïntimeerde] betoogt, is niet gebleken. Het enkele feit dat [appellanten] c.s. zich er op enig moment bewust van moeten zijn geweest dat de datum van 1 april 2023 niet meer haalbaar was omdat er nog steeds niet gebouwd werd en dat gesproken is over een leverdatum in september 2023 is daarvoor onvoldoende. In het gesprek van december 2022 heeft [appellant1] aangegeven dat het niet zo kan zijn dat de oplevertermijn ineens maanden wordt opgeschoven. Verder hebben partijen in januari en februari 2023 overlegd over een andere juridische structurering van de aankoop (namelijk op basis van een koop- en aanneemovereenkomst), juist omdat de termijn van 1 april 2023 binnen de bestaande structuur (namelijk de koopovereenkomst van 8 september 2022) gelet op de financiering voor [appellant1] c.s. een hard gegeven was. In die overleggen en binnen die context is gesproken over oplevering in september 2023, wat geen probleem voor [appellanten] c.s. zou zijn als partijen tot een structurering op basis van een koop- en aanneemovereenkomst zouden komen. Onder deze omstandigheden moet het [geïntimeerde] duidelijk zijn geweest dat [appellanten] c.s. binnen de oorspronkelijke juridische structuur (alleen koopovereenkomst) vasthield aan de leverdatum van 1 april 2023 en niet heeft ingestemd met een latere leverdatum.\n\n3.17.. Niet ter discussie staat dat er op 1 april 2023 niets stond, ook geen casco bouwwerk. Er was überhaupt nog niet begonnen met de bouw. In zoverre is er dus sprake van een tekortkoming aan de kant van [geïntimeerde] . Deze tekortkoming is ook toerekenbaar aan [geïntimeerde] . Anders dan [geïntimeerde] betoogt, is de vertraging in de bouw namelijk niet door [appellant1] maar door [geïntimeerde] veroorzaakt. [geïntimeerde] heeft aan [appellanten] c.s. een woning verkocht met breedplaat betonvloeren. Kennelijk heeft hij zich er bij het doen van die toezegging geen rekenschap van gegeven dat voor de wijziging in de constructie die dit met zich bracht een nieuwe omgevingsvergunning nodig zou zijn. Zoveel wordt ook door de verkoopmakelaar bevestigd in het gesprek tussen [appellant1] en de verkoopmakelaar van 16 december 2022 (de verkoopmakelaar zeg daar dat hij tegen [geïntimeerde] heeft gezegd: “misschien heb je wel voor je beurt gepraat omdat je dat bouwkundig helemaal niet kon toezeggen, en moest je dat nog uitzoeken, maar je hebt dat wel gedaan”). Nadat hun bod (inclusief breedplaat betonvloeren) was geaccepteerd, hebben [appellanten] c.s. nog expliciet gevraagd of er een definitieve omgevingsvergunning was. Daarop is geantwoord dat deze er was. Daarbij is geen voorbehoud gemaakt voor een eventueel benodigde aanpassing dan wel vernieuwing van de vergunning in verband met de wijziging in de constructie van de woning. [appellanten] c.s. hoefden dan ook niet te verwachten dat een vergunningstraject tot vertraging in de bouw zou leiden. Daarbij komt dat dit traject verdere vertraging heeft opgelopen doordat [geïntimeerde] in november 2022 – ten onrechte – het standpunt heeft ingenomen dat de kosten gerelateerd aan de aanpassing in de constructie voor rekening van [appellanten] c.s. kwamen. Pas op 16 december 2022 is door de verkoopmakelaar toegezegd dat [geïntimeerde] hier toch geen meerprijs voor zou rekenen. Gelet op deze gang van zaken valt niet in te zien dat de aanpassing in de omgevingsvergunning voor wat betreft de constructie van de woning eerder had kunnen worden aangevraagd dan op 22 december 2022, zoals uiteindelijk is gedaan. De vertraging door het in verband met de gewijzigde constructie opnieuw te doorlopen vergunningtraject dient dan ook volledig voor rekening en risico van [geïntimeerde] te komen. Door deze vertraging kon er voor 18 april 2023 simpelweg niet gebouwd worden omdat er tot dat moment geen toereikende omgevingsvergunning was om de woning, zoals [geïntimeerde] die aan [appellanten] c.s. had verkocht, te bouwen (zie r.o. 3.10 hiervoor). [geïntimeerde] is dus toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting om op 1 april 2023 een (casco) woning te leveren.\n\n3.18.. \n [geïntimeerde] voert ten slotte nog aan dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. Hij heeft echter niet concreet gemaakt waarom niet, terwijl dat wel op zijn weg ligt (aangezien hij een beroep doet op de “tenzij”-bepaling van artikel 6:265 BW). Het hof gaat daaraan dan ook voorbij. Daarbij komt dat het belang bij ontbinding van [appellanten] c.s. duidelijk is: zonder ontbinding zou zij gebonden blijven aan de koop van een woning, zonder dat zij daarvoor financiering hadden. Het financieringsvoorbehoud was immers allang verlopen.\n\n3.19.. \n [appellanten] c.s. heeft ook voldaan aan de formele vereisten om tot ontbinding over te kunnen gaan. Zij hebben op 30 maart 2023 een ingebrekestelling gestuurd aan [geïntimeerde] , waarin zij hem een termijn van 11 dagen hebben gegeven. Artikel 11.1 van de koopovereenkomst, waarin het recht op ontbinding is neergelegd en waar [appellanten] c.s. zich op beroepen, schrijft in dit kader een ingebrekestelling met een termijn van acht dagen voor nakoming voor. Aan dit vereiste is dus voldaan. Het beroep dat [geïntimeerde] doet op artikel 6:82 BW, kan hem dan ook niet baten. In de koopovereenkomst zijn partijen immers afgeweken van deze bepaling van regelend recht en overeengekomen dat een ingebrekestelling met een termijn van acht dagen volstaat. Het hof is het eens dat een dergelijke termijn niet realistisch lijkt waar het de verplichting betreft om een (casco)woning te bouwen. Maar de praktische onmogelijkheid om binnen de in de koopovereenkomst voorgeschreven termijn voor een ingebrekestelling alsnog na te komen, wordt veroorzaakt doordat voor deze verkoop de model NVM koopovereenkomst voor een bestaande woning is gebruikt. De koopovereenkomst is opgesteld door (de verkoopmakelaar van) [geïntimeerde] . Zeker nu [appellanten] c.s. in dezen als consument hebben te gelden, is het hof van oordeel dat de gevolgen van het feit dat deze modelovereenkomst niet aansluit op het type koop dat is gesloten (namelijk van een nog te bouwen woning) voor rekening en risico van [geïntimeerde] dient te komen. Daarbij merkt het hof overigens op dat, voor zover in de koopovereenkomst niet zou zijn afgeweken van het algemeen verbintenissenrecht, er überhaupt geen ingebrekestelling nodig zou zijn geweest om het verzuim te laten intreden nu de datum van 1 april 2023 als een fatale termijn heeft te gelden (artikel 6:83 onder a BW).\n\n3.20.. Het voorgaande betekent dat [appellanten] c.s. de overeenkomst op 19 april 2023 rechtsgeldig heeft ontbonden én aanspraak kan maken op de contractuele boete van € 65.000,-, waarin artikel 11.2 voor de koopovereenkomst voorziet. Daarbij gaat het hof voorbij aan het beroep van [geïntimeerde] op matiging van de hoogte van de boete. Dat beroep heeft hij pas ter gelegenheid van de mondelinge behandeling bij het hof gedaan. Gelet op de tweeconclusieregel is dat te laat. Het hof zal de (primaire) vorderingen van [appellanten] c.s. op dit punt dan ook toewijzen.\n\n3.21.. De conclusie dat [appellanten] c.s. de overeenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden, betekent dat er op 24 juli 2023 geen overeenkomst meer bestond die [geïntimeerde] kon ontbinden. De vorderingen van [geïntimeerde] zal het hof dan ook alsnog afwijzen en hem veroordelen om aan [appellanten] c.s. terug te betalen wat zij op basis van het bestreden vonnis aan hem hebben betaald.\n\n3.22.. \n [appellanten] c.s. vorderen ten slotte ook buitengerechtelijke incassokosten van € 1.425,-. Die vordering zal het hof afwijzen. De aanmaning die [appellanten] c.s. aan [geïntimeerde] heeft gestuurd voldoet namelijk niet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW omdat daarin geen betalingstermijn van veertien dagen is gegeven die ingaat op de dag na ontvangst van de aanmaning door [geïntimeerde] .\n\nDe conclusie\n\n3.23.. Het hoger beroep slaagt. Omdat [geïntimeerde] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [geïntimeerde] tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de rechtbank in conventie en reconventie veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.\n\n3.24.. De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).\n\n4. De beslissing\n\nHet hof:\n\n4.1.. vernietigt het vonnis van de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo van 6 maart 2024 en, opnieuw recht doende, beslist:\n\n4.2.. verklaart voor recht dat de tussen partijen op 8 september 2022 gesloten koopovereenkomst betreffende de woning aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] , op 19 april 2023 is ontbonden;\n\n4.3.. \n\nveroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellanten] c.s. te betalen een bedrag van\n\n€ 65.000,- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 19 april 2023;\n\n4.4.. veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling aan [appellanten] c.s. van alles wat zij op grond van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] hebben betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de betaling door [appellanten] c.s. tot aan de dag van terugbetaling;\n\n4.5.. \n\nveroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van de volgende proceskosten van [appellanten] c.s. tot aan de uitspraak van de rechtbank in conventie en reconventie:\n\n€ 1.301,- aan griffierecht\n\n€ 128,31 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde]\n\n€ 3.642,- aan salaris van de advocaat van [appellanten] c.s. (3 procespunten x het toepasselijke tarief van € 1.214,-)\n\nen tot betaling van de volgende proceskosten van [appellanten] c.s. in hoger beroep:\n\n€ 798,- aan griffierecht\n\n€ 136,72 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde]\n\n€ 7.056,- aan salaris van de advocaat van [appellanten] c.s. (3 procespunten x het toepasselijke tarief van € 2.352,-);\n\n4.6.. bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;\n\n4.7.. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;\n\n4.8.. wijst af wat verder is gevorderd.\n\nDit arrest is gewezen door mrs. D.W.J.M. Kemperink, C. Hoogland en P.E. Lucassen, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 31 maart 2026.\n\nHR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2026:1938","2026-07-13T00:28:59.547Z",{"id":110,"ecli":111,"slug":112,"caseNumber":59,"courtId":5,"decisionDate":113,"fullText":114,"summary":59,"language":7,"source":61,"sourceUrl":115,"sourceTimestamp":113,"parsedAt":64,"updatedAt":116},"1016","ECLI:NL:GHARL:2026:1787","ecli-nl-gharl-2026-1787","2026-03-24T00:00:00.000Z","GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN\n\nlocatie Arnhem\n\nafdeling civiel recht\n\nzaaknummers gerechtshof 200.342.410 en 200.350.966\n\nzaaknummers rechtbank Midden-Nederland 543811 en 549648\n\narrest van 24 maart 2026\n\nin de hoofdzaak met zaaknummer 200.342.410 van\n\n [appellante]\n\ndie woont in [woonplaats1]\n\nhierna: [appellante]\n\nadvocaat: mr. J.M.M. Menu\n\nen\n\nHandelmaatschappij [naam] B.V.\n\ndie is gevestigd in [vestiginsplaats]\n\nhierna: [naam]\n\nadvocaat: mr. J.G. Kabalt\n\nen in de vrijwaringszaak met zaaknummer 200.350.966 van\n\nHandelmaatschappij [naam] B.V.\n\ndie is gevestigd in [vestiginsplaats]\n\nadvocaat: mr. J.G. Kabalt\n\nen\n\n1. KS Notarissen\n\ndie is gevestigd in Putten\n\n2. [geïntimeerde]\n\ndie woont in [woonplaats2]\n\nhierna gezamenlijk: de notaris\n\nadvocaat: mr. M.C.J. Höfelt\n\n1. Het verloop van de procedures in hoger beroep\n\n1.1.. \n [appellante] heeft bij dit hof hoger beroep ingesteld tegen het vonnis in de hoofdzaak dat de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, op 14 februari 2024 tussen haar en [naam] heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:\n\nde dagvaarding in hoger beroep\n\nde memorie van grieven tevens akte wijziging van eis\n\nde memorie van antwoord tevens memorie van grieven in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep\n\nde memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep\n\nhet verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 20 november 2025 is gehouden.\n\n1.2.. \n [naam] heeft op haar beurt hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van dezelfde rechtbank en dezelfde datum in de vrijwaringszaak, tussen haar en de notaris. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:\n\nde dagvaarding in hoger beroep\n\nde memorie van grieven\n\nde memorie van antwoord\n\nhet verslag van de mondelinge behandeling die op 20 november 2025 is gehouden.\n\n2. De kern van de zaak\n\n2.1.. \n [appellante] was sinds 1 maart 2016 erfpachter van een recreatiewoning met bijbehorende grond op het bungalowpark van [naam] . In het najaar van 2021 heeft [naam] de erfpachters laten weten dat zij de blote eigendom van de recreatiewoningen met bijbehorende percelen (hierna te noemen: de recreatiewoningen) aan de erfpachters wilde verkopen, mits minimaal 70% van de erfpachters bereid was te kopen. Nadat meer dan 70% van de erfpachters bereid was gebleken hun recreatiewoning te kopen, heeft verkoop en levering aan de overige erfpachters plaatsgevonden (in april\u002Fmei 2022). Tussen [naam] en [appellante] was echter een discussie ontstaan over de erfgrens van het perceel van [appellante] . Zij hebben geprobeerd daarover een regeling te treffen. Omdat [appellante] niet binnen de door [naam] gestelde termijn had gereageerd op een e-mail van [naam] , heeft [naam] afgezien van verkoop van de recreatiewoning aan [appellante] . [appellante] heeft nog wel de eerder van de notaris ontvangen koopovereenkomst ondertekend en aan de notaris gestuurd. Daarna heeft ook de notaris, namens [naam] , die overeenkomst ondertekend.\n\n2.2.. In de hoofdzaak gaat het om de vraag of tussen [appellante] en [naam] een koopovereenkomst tot stand is gekomen. [appellante] stelt van wel en [naam] betwist dat. In de vrijwaringszaak stelt [naam] zich op het standpunt dat als een koopovereenkomst wordt aangenomen, dat te wijten is aan een beroepsfout door de notaris. De notaris betwist dat.\n\n2.3.. \n [appellante] vordert in deze procedure dat [naam] wordt veroordeeld tot nakoming van die overeenkomst en tot betaling van onder meer de contractuele boete. Voor het geval wordt aangenomen dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen, stelt [naam] dat zij die overeenkomst heeft vernietigd of ontbonden. Zij vraagt (voorwaardelijk) een verklaring voor recht waarin dat wordt bevestigd.\n\n2.4.. In de vrijwaringszaak vordert [naam] , voor zover de vordering van [appellante] toewijsbaar is, dat de notaris wordt veroordeeld tot betaling aan [naam] van al datgene waartoe [naam] in de hoofdzaak jegens [appellante] wordt veroordeeld, vermeerderd met de kosten van [naam] .\n\n2.5.. De rechtbank heeft de vordering van [appellante] afgewezen. De vordering van [naam] in de vrijwaringszaak, die niet inhoudelijk beoordeeld hoefde te worden, is daarom ook afgewezen. [appellante] wil dat haar vordering in hoger beroep alsnog wordt toegewezen. Voor het geval dat zou gebeuren, is [naam] ook in hoger beroep gekomen tegen de afwijzing van haar vordering in vrijwaring.\n\n2.6.. Het hof is van oordeel dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen die nog steeds van kracht is. Het zal de vordering van [appellante] daarom grotendeels toewijzen. In de vrijwaringszaak zal de vordering worden afgewezen omdat geen causaal verband bestaat tussen de schade van [naam] en het handelen van de notaris. Deze beslissingen zullen hierna worden toegelicht (de hoofdzaak onder 3 en de vrijwaringszaak onder 4).\n\n3. De toelichting op de beslissing van het hof in de hoofdzaak\n\nGeen schriftelijkheidsvereiste\n\n3.1.. De rechtbank heeft geoordeeld dat, omdat [appellante] handelde als consument, artikel 7:2 BW voorschrijft dat een koopovereenkomst op schrift moet zijn gesteld. [appellante] is het daar niet mee eens. Zij voert aan dat nog voordat de koopovereenkomst door haar en de notaris op 6 mei 2022 werd ondertekend, al een mondelinge koopovereenkomst tot stand was gekomen. Een professionele verkoper als [naam] kan zich niet beroepen op het schriftelijkheidsvereiste, aldus [appellante] .\n\n3.2.. Het hof oordeelt als volgt. [appellante] voert terecht aan dat [naam] , als professionele verkoper, ook aan een mondelinge koopovereenkomst is gebonden. De Hoge Raad heeft in een arrest van 9 december 2011, onder verwijzing naar de wetgeschiedenis, namelijk uitgemaakt dat naast de particuliere koper alleen de particuliere verkoper (en dus niet de professionele verkoper) zich erop mag beroepen dat aan mondelinge overeenstemming over de koop van een woning (een tot bewoning bestemde onroerende zaak) geen rechtsgevolg toekomt. Hierna zal het hof ingaan op de vraag of tussen mondelinge overeenstemming is bereikt over de koop van de recreatiewoning.\n\nAanbod tot koop op 21 april 2022\n\n3.3.. \n [appellante] heeft verschillende momenten aangewezen waarop door aanbod en aanvaarding een koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen. [naam] heeft dat ten aanzien van al die momenten betwist.\n\n3.4.. Het hof is met de rechtbank van oordeel dat [naam] (pas) op 21 april 2022 een aanbod in de zin van artikel 6:217 BW gedaan. Voor de overwegingen dat vóór die datum tussen [naam] en [appellante] niet een overeenkomst door aanbod en aanvaarding tot stand was gekomen verwijst het hof naar, en sluit zich aan bij, de overwegingen van de rechtbank in 3.8 tot en met 3.11 van het vonnis. In het kort komt het erop neer dat de toezending van de niet ingevulde conceptkoopovereenkomst en -leveringsovereenkomst voorafgaand aan de voorlichtingsbijeenkomst van 9 november 2021 moet worden aangemerkt als een uitnodiging om in onderhandeling te treden, en dat ook op 20 december 2021 en 17 februari 2022 geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Daar voegt het hof nog aan toe dat [appellante] , naar aanleiding van de gerezen discussie over de erfgrens en het ontbreken van een heg, in haar email van 28 maart 2022 [naam] sommeerde de kwestie te regelen, waarbij zij opmerkte: “Voor de goede orde merk ik op dat wij deze kwestie sowieso opgelost willen hebben, ongeacht de verkoop of voortzetting erfpacht.”Dat onderschrijft dat [appellante] op dat moment ook zelf niet van mening was dat al een koopovereenkomst was gesloten.\n\n3.5.. De notaris, die op de hoogte was van de erfgrenskwestie, mailde op 5 april 2022 aan [appellante] dat hij, voordat zou worden overgegaan tot verdere werkzaamheden, in afwachting was van de aanvullende afspraken ten aanzien van de grenscorrectie. Een dag later stelde [appellante] aan [naam] voor dat [naam] € 1.000 in mindering zou brengen op de koopsom (voor kosten kadastrale grensmeting en het planten van de heg), met welk voorstel [naam] in een e-mail van dezelfde dag (6 april 2022) akkoord is gegaan. [appellante] heeft nog gesteld dat er op 20 april 2022, tijdens een telefoongesprek tussen [appellante] en de notaris, een koopovereenkomst gesloten zou zijn, maar dat is door [naam] gemotiveerd betwist.\n\n3.6.. \n\nWel is op 21 april 2022 namens [naam] een aanbod in de zin van artikel 6:217 BW gedaan. Op die datum stuurde de notaris de definitieve stukken aan [appellante] , inclusief een op naam van [appellante] ingevulde koopovereenkomst, waarin ook de koopprijs was ingevuld: € 118.621. Bij die stukken zat ook een brief van de notaris van 28 maart 2022, waarin stond:\n\n“Geachte heer en mevrouw [appellante] ,\n\nIn samenspraak met de heer [naam] en de bewoners commissie zenden wij u hierbij de Koopovereenkomst met Bijlagen, voor de eigendom van het perceel grond aan de [straat] , waarvan u reeds erfpachter bent.\n\nAls u besloten heeft om de aankoop te laten plaats vinden door anderen (…) geeft u dat per mail aan ons door (…)\n\nDe inhoud van de Bijlagen is de afgelopen weken besproken met leden van de commissie.\n\nNadat wij de door u ondertekende koopovereenkomst per post of per mail hebben ontvangen, nemen wij met u contact op om het volgende te bespreken:\n\n• komt u persoonlijk langs voor ondertekening of zullen wij een volmacht voor u opstellen? (…)”\n\nOok volgens [naam] gold de toezending van stukken op 21 april 2022 als een aanbod (zo merkt zij op in de memorie van antwoord onder 71). Op dat moment was ook al duidelijk dat was voldaan aan de voorwaarde dat minimaal 70% van de kavels moest worden verkocht. Dat dit aanbod door [appellante] is aanvaard blijkt hieronder.\n\nAanvaarding van dat aanbod op 5 mei 2022\n\n3.7.. \n\nTussen partijen staat vast dat [appellante] het aanbod van 21 april 2022 niet onmiddellijk heeft aanvaard. [appellante] en [naam] zijn doorgegaan met hun correspondentie over de erfgrens van het perceel van [appellante] . Op 29 april 2022 hebben partijen per e-mail gediscussieerd over de inhoud van de op 6 april 2022 gemaakte afspraak (met name de vraag of tegenover de korting van € 1.000 de verplichting voor [appellante] stond om op haar kosten een heg op de erfgrens te plaatsen en te zorgen voor de kadastrale inmeting). [appellante] liet weten geen verplichting op zich te hebben genomen. Volgens haar hield de afspraak in dat [naam] die kosten niet voor haar rekening hoefde te nemen en dat zij zelf met de buren tot overeenstemming over erfgrens en erfafscheiding zou proberen te komen. Zij verzocht om toezending van de door [naam] ondertekende koopovereenkomst, waarbij de koopprijs met € 1.000 was verlaagd. De advocaat van [naam] antwoordde op vrijdag 29 april 2022 om 14:33 uur:\n\n“als u mij niet vóór maandag 2 mei a.s. te 9:00 uur schriftelijk bevestigt dat u zelf de Kadastrale meting en plaatsing van de heg (al dan niet tezamen met de buren) regelt en de kosten daarvan draagt tegenover de korting van € 1.000,--, wenst cliënte niet (langer) aan u te verkopen en acht zij zich tevens vrij de bloot eigendom aan een derde partij te verkopen en te leveren.”\n\n3.8.. \n\nOp maandag 2 mei om 11:57 uur schreef de advocaat van [appellante] aan de advocaat van [naam] :\n\n“Tot mijn wendde zich mevrouw [appellante] , hierna te noemen cliënte, met het verzoek haar belangen te behartigen inzake de kwestie [adres1] [nummers] .\n\nIn reactie op uw onderstaande e-mailbericht van vrijdag jl. bevestig ik bij dezen dat cliënte de kadastrale inmeting inmiddels heeft aangevraagd.\n\nDonderdag a.s. zal ter plaatse nader overleg tussen cliënte, de buurman en een hovenier plaatsvinden over de vraag of op de erfgrens een heg zal worden geplaatst en, zo ja, wanneer en op welke wijze dat zal plaatsvinden en welke kosten daaraan zullen zijn verbonden. Vervolgens zal ik u vrijdag a.s. per e-mailbericht uitsluitsel geven over de tussen uw en mijn cliënte gerezen discussie.”\n\n3.9.. Daarop antwoordde de advocaat van [naam] op 3 mei 2022 aan de advocaat van [appellante] dat [appellante] de haar geboden termijn ongebruikt heeft laten verstrijken, zodat [naam] volledig vrij is om wel of niet aan [appellante] te verkopen. Op diezelfde dag liet de makelaar van [naam] aan de notaris weten dat [appellante] niet meer kon kopen en dat de andere erfpachters tot 15 mei 2022 de tijd kregen om de koopovereenkomst te tekenen. Daarna zou het aanbod aan de overige erfpachters vervallen. Op 5 mei 2022 schreef de advocaat van [appellante] aan de advocaat van [naam] dat er door aanbod en aanvaarding al overeenstemming was bereikt over de essentialia van de koopovereenkomst. Verder schreef hij dat [appellante] , om de levering van het verkochte op korte termijn toch doorgang te laten vinden, haar eerdere eis tot plaatsing van een heg op de erfgrens laat vallen, de feitelijke situatie accepteert en ook afziet van de eerder door haar voorgestelde afkoopsom. Als onbetwist staat vast dat de levering van de recreatiewoningen aan de overige erfpachters in mei 2022 heeft plaatsgevonden.\n\n3.10.. Het hof oordeelt als volgt. Vaststaat dat [appellante] niet binnen de in de e-mail van 29 april 2022 gestelde termijn heeft gereageerd op de door [naam] gevraagde bevestiging dat zij de kosten van de kadastrale inmeting en de plaatsing van een heg zal dragen. Partijen twisten echter onder meer over de vraag of [naam] deze termijn redelijkerwijs mocht stellen.\n\n3.11.. \n [appellante] stelt zich op het standpunt dat voor zover er op 29 april 2022 en\u002Fof 3 mei 2022 nog geen overeenstemming bestond over de essentialia van de koopovereenkomst, [naam] in strijd met de precontractuele redelijkheid en billijkheid heeft gehandeld door op vrijdag 29 april 2022 een nieuwe aanvullende eis te formuleren, met een deadline voor aanvaarding op maandagochtend 2 mei 2022 9:00 uur. Die eis week af van de op 21 april 2022 toegezonden koopakte, terwijl de termijn voor ondertekening daarvan (15 mei 2022) nog niet was verstreken. Verder was ook de ultrakorte termijn volgens [appellante] onredelijk en maakte die het [appellante] onmogelijk om deugdelijke juridische ruggenspraak te plegen, omdat de tussenliggende dagen in het weekend vielen.\n\n3.12.. \n [naam] stelt dat de voorwaarden van haar voorstel van 29 april 2022 helder waren en dat zij, nu [appellante] niet tijdig bevestigend had geantwoord, ervoor mocht kiezen om niet meer aan haar te verkopen. Volgens [naam] brengt de contractsvrijheid met zich dat zij mag bepalen met wie zij een overeenkomst afsluit en of zij de onderhandelingen stopt als partijen er niet uitkomen.\n\n3.13.. Het hof is het op dit punt eens met [appellante] . Gezien de omstandigheden van het geval was het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [naam] op 29 april 2022 nadere voorwaarden verbond aan haar aanbod van 21 april 2022 en dat aanbod op 3 of 5 mei 2022 herriep (introk). Dat partijen het niet eens bleken over de inhoud van de afspraak van 6 april 2022, maakte die herroeping ook niet aanvaardbaar. Het hof baseert dit oordeel op de volgende feiten en omstandigheden:\n\n [appellante] heeft, blijkens de e-mail van haar advocaat van 5 mei 2022, het aanbod van [naam] op die datum volledig en onvoorwaardelijk aanvaard; daarmee golden voor haar dezelfde koopvoorwaarden als voor de overige erfpachters;\n\nde (overige) erfpachters hadden tot 15 mei 2022 de tijd gekregen om de koopovereenkomst te ondertekenen; [appellante] heeft het aanbod dus ook binnen die termijn aanvaard;\n\n [naam] heeft [appellante] een onredelijk korte termijn gegeven voor een antwoord op de nadere eis van 29 april 2022 (namelijk van vrijdagmiddag 14:33 uur tot maandagochtend 9:00 uur), waardoor [appellante] onvoldoende tijd had om een advocaat te raadplegen; dat zij zelf advocaat is, maakt niet dat haar geen redelijke termijn voor een reactie moet worden gegund;\n\nniet is gesteld of gebleken dat [naam] schade heeft geleden door de (latere) aanvaarding door [appellante] ;\n\nhet enkele gegeven dat [naam] geïrriteerd is geraakt door de houding van [appellante] weegt niet op tegen het belang van [appellante] om de recreatiewoning te kunnen kopen; dat belang is des te groter omdat gepoogd wordt om permanente bewoning op het park mogelijk te maken.\n\n3.14.. Het voorgaande betekent dat met de aanvaarding door (de advocaat van) [appellante] op 5 mei 2022 op die datum overeenstemming is bereikt over de (voorwaarden van de) verkoop van de recreatiewoning aan [appellante] . De contractsvrijheid wordt hiermee niet beperkt omdat [naam] zich daarvóór had gebonden aan haar voorstel.\n\nDe koopovereenkomst is niet vernietigd of vernietigbaar\n\n3.15.. Het door [naam] gedane beroep op vernietiging\u002Fvernietigbaarheid wegens bedrog en\u002Fof misbruik van omstandigheden is gegrond op de stelling dat [appellante] , wetende dat er geen sprake was van overeenstemming, bij de notaris ten onrechte de indruk heeft gewekt dat er een akkoord was.\n\n3.16.. Uit het voorgaande is gebleken dat die stelling niet juist is: er bestond op 5 mei 2022 wél overeenstemming over de koop. Daarom moet de door [naam] gevorderde verklaring voor recht dat de koopovereenkomst rechtsgeldig is vernietigd worden afgewezen en kan het hof haar voorwaardelijke reconventionele vordering tot vernietiging niet toewijzen.\n\nDe koopovereenkomst is niet ontbonden en kan niet worden ontbonden\n\n3.17.. \n [naam] heeft, meer subsidiair, een beroep gedaan op ontbinding van de overeenkomst omdat in artikel 8 lid 3 van de op 21 april 2022 toegezonden koopovereenkomst staat: “Verkoper heeft het recht deze overeenkomst te ontbinden wanneer vóór 15 december 2021 niet 70% van de kavels is verkocht”en het quotum van 70% pas ná 15 december 2021 is gehaald.\n\n3.18.. Vaststaat dat [naam] voor het eerst op 11 mei 2022, dus na de totstandkoming van de koopovereenkomst, de ontbinding van de koopovereenkomst heeft ingeroepen. Vaststaat ook dat [naam] zich ten opzichte van de overige erfpachters niet op de gelijkluidende bepaling heeft beroepen. [naam] heeft niet toegelicht dat (en waarom) het haar op 11 mei 2022 of daarna nog vrij stond om een of meer koopovereenkomsten alsnog te laten vervallen – waarmee zij het overigens in de hand zou hebben dat haar 70%-voorwaarde wel of niet zou worden vervuld. Het hof is met [appellante] van oordeel dat het in ieder geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [naam] tegenover [appellante] op 11 mei 2022 nog een beroep op die ontbindende voorwaarde deed. Daarbij weegt het hof mee dat het op dat moment voor beide partijen duidelijk was dat het quotum was behaald: het bewonerscomité mailde dat al op 25 februari 2022 en op 3 mei 2022 liet de makelaar aan [naam] en de notaris met toezending van een lijst van kopers weten dat de koop definitief doorging en dat overgegaan kon worden tot het inplannen van transporten. Feitelijk ís ook aan meer dan 70% van de erfpachters de blote eigendom verkocht en geleverd, zo blijkt achteraf. De koopovereenkomst kon en kan dus niet meer op die grond worden ontbonden.\n\nVerklaring voor recht dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen\n\n3.19.. Als koopprijs van de recreatiewoning was afgesproken € 118.621 (zo is ook opgenomen in de op 21 april 2022 toegezonden koopovereenkomst). Vordering 1, een verklaring voor recht dat tussen [appellante] en [naam] een koopovereenkomst tot stand is gekomen inhoudende dat [appellante] de blote eigendom van de recreatiebungalow voor dat bedrag koopt, kan dan ook worden toegewezen.\n\nLeveringsverplichting\n\n3.20.. Op [naam] rustte ook (vanaf 5 mei 2022) de verplichting tot levering. Ook vordering 2 zal daarom worden toegewezen: de veroordeling van [naam] om binnen tien (naar het hof zal bepalen: werk-) dagen na betekening van het arrest mee te werken aan de levering van de recreatiewoning van [appellante] . De gevorderde dwangsom van € 5.000 per dag dat [naam] nalaat aan de levering haar medewerking te verlenen, zal worden afgewezen omdat [appellante] daarbij onvoldoende belang heeft. Zij heeft immers ook gevorderd dat het arrest in de plaats treedt van de – naar het hof begrijpt – notariële leveringsakte. Die vordering zal (op de voet van artikel 3:300 lid 2 BW) worden toegewezen indien, zoals gevorderd, [naam] binnen dertig dagen na betekening van het arrest haar medewerking aan de levering nog steeds niet heeft verleend.\n\nContractuele boete\n\n3.21.. \n\nOnder 3 vordert [appellante] om [naam] te veroordelen tot betaling van € 11.862, als verbeurde contractuele boete. [appellante] heeft in dit kader gesteld dat zij [naam] bij aangetekende brief van 8 juni 2022 in gebreke heeft gesteld. In die brief schrijft haar advocaat:\n\n“(…) U hebt de afgelopen weken kenbaar gemaakt niet aan de levering van het verkochte te zullen meewerken, primair omdat volgens u geen koopovereenkomst tot stand is gekomen en subsidiair omdat u de koopovereenkomst wenst te vernietigen c.q. te ontbinden. (…) 70% van de kavels is verkocht en inmiddels ook daadwerkelijk is geleverd. (…)\n\nGelet op uw voortdurende weigering om aan de levering van het verkochte mee te werken, ziet cliënte zich thans genoodzaakt u in gebreke te stellen.\n\nMet referte aan artikel 7 van de koopovereenkomst wordt u bij dezen gesommeerd om binnen acht dagen na dagtekening van deze brief schriftelijk aan mij kenbaar te maken dat u alsnog bereid bent om onvoorwaardelijk en op de kortst mogelijke termijn aan de levering van het verkochte mee te werken ten overstaan van één van de notarissen verbonden aan Kuiper & Van 't Spijker Notariskantoor.\n\nIndien en voor zover u tijdig en positief reageert, zal cliënte in samenspraak met u en de notaris een datum bepalen waarop de levering op de kortst mogelijke termijn zal plaatsvinden.\n\nIndien en voor zover u niet tijdig en positief reageert, zult u, door het enkele verstrijken van acht dagen na dagtekening van deze brief, een contractuele boete verbeuren van 10% van de koopprijs, zijnde € 11.862,10, onverminderd het recht van cliënte op aanvullende schadevergoeding. Vervolgens zal cliënte ten overstaan van de rechtbank vorderen dat u wordt veroordeeld tot de levering van het verkochte, de betaling van de boete ad € 11.862,10, alsmede de vergoeding van de proceskosten en de overige door cliënte geleden schade. (…)”\n\n3.22.. \n [naam] stelt zich op het standpunt dat zij geen boete is verschuldigd omdat in de brief van 8 juni 2022 geen termijn voor levering is genoemd, hetgeen ook niet kon omdat in de koopovereenkomst nog geen leveringsdatum was bepaald.\n\n3.23.. \n\nHet hof overweegt als volgt.\n\nIn artikel 7 van de (op 21 april 2022 toegezonden) koopovereenkomst is bepaald:\n\n“1. Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld,\n\nnalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van acht dagen. Gemelde termijn kan reeds lopen voordat een partij nalatig is.\n\n2. (…)\n\n3. Wanneer het verzuim betrekking heeft op het niet meewerken aan de feitelijke en\u002Fof juridische levering danwel op de voldoening van de koopprijs, zal de nalatige partij daarnaast ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren. De hoogte van deze boete is gelijk aan tien procent van de totale koopprijs. Voor zover de wederpartij meer schade lijdt, heeft hij, naast de boete, recht op aanvullende schadevergoeding. (…)”\n\nVaststaat dat [naam] op de sommatie om binnen acht dagen kenbaar te maken dat zij bereid is mee te werken aan levering, niet heeft gereageerd. Vervolgens heeft [appellante] [naam] op 17 augustus 2022 gedagvaard om, als aangekondigd, in rechte de levering te vorderen. [naam] heeft ook daarna geweigerd om mee te werken aan de levering, terwijl de overige verkochte woningen inmiddels aan de erfpachters waren geleverd. Nog daargelaten dat het verzuim op grond van artikel 6:83 aanhef en onder c BW zonder ingebrekestelling intreedt wanneer uit een mededeling van de schuldenaar moet worden afgeleid dat deze in de nakoming van de verbintenis zal tekortschieten, geldt dat de sommatie om binnen acht dagen te laten weten dat [naam] aan haar verplichting tot levering zal meewerken, wel degelijk een ingebrekestelling inhoudt. Zolang [naam] zou volharden in haar weigering was het immers niet zinvol al een leveringsdatum bij de notaris in te plannen. Op grond van artikel 7 lid 1 van de overeenkomst is [naam] vanaf 17 juni 2022 in verzuim. Op grond van artikel 7 lid 3 van de overeenkomst is daarom de gevorderde boete van € 11.862 (10% van de koopprijs) toewijsbaar. Ook de (met ingangsdatum 17 juni 2022) gevorderde wettelijke rente over de boete is gezien het voorgaande en bij gebrek aan afdoende betwisting toewijsbaar.\n\nErfpachtcanon\n\n3.24.. \n [appellante] heeft (na vermeerdering van eis) bij de rechtbank voorts gevorderd dat [naam] wordt veroordeeld tot betaling van in totaal € 6.657,83 aan door [appellante] ten onrechte betaalde erfpachtcanon over de periode april 2022 tot oktober 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 oktober 2023 (de datum waarop zij haar eis in conventie bij akte heeft vermeerderd). Daaraan heeft [appellante] in hoger beroep nog toegevoegd de betaalde bedragen aan erfpachtcanon van € 2.362,47 en € 2.453,13 over de periode van oktober 2023 en tot oktober 2024. Over het eerste bedrag vordert zij de wettelijke rente vanaf 7 oktober 2023 en over het tweede bedrag vanaf 4 april 2024. [appellante] heeft al deze bedragen onder protest betaald op door [naam] gestuurde facturen. Zij vordert verder [naam] te veroordelen tot betaling aan haar van de bedragen die zij na oktober 2024 maar voorafgaand aan het arrest heeft voldaan, ook weer vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de betaaldata. Volgens [appellante] volgt uit afspraken die [naam] in maart 2022 met het bewonerscomité heeft gemaakt dat de canon niet langer verschuldigd zou zijn. Zij verwijst naar de e-mail van 21 maart 2022 van het bewonerscomité aan de erfpachters waarin staat: “De afronding van de transacties zal plaatsvinden vanaf 3e week april (start 20 april) en tot uiterlijk eind mei 2022. Er vindt dan geen verrekening meer plaats van canon-gelden.”Omdat er al op 9 mei 2022 een door [appellante] en de notaris getekende koopovereenkomst lag, hoefde zij de canon vanaf april 2022 niet meer te betalen, aldus [appellante] . Zij vordert de betaalde bedragen primair terug op grond van onverschuldigde betaling, subsidiair als schadevergoeding vanwege de toerekenbare tekortkoming door [naam] in de nakoming van haar verplichting om tijdig aan de levering van het verkochte mee te werken, en meer subsidiair op grond van ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van [naam] .\n\n3.25.. \n [naam] voert als verweer aan dat de vordering moet worden afgewezen omdat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Verder voert zij aan dat er op haar geen leveringsverplichting rustte, omdat geen leveringsdatum was bepaald. Uit het voorgaande volgt al dat deze verweren niet op gaan (zie ook overweging 3.23). Subsidiair voert [naam] aan dat [appellante] de erfpachtcanon in ieder geval verschuldigd is tot het moment van levering. Alhoewel [appellante] in beginsel erfpachtcanon verschuldigd is zolang [naam] nog eigenaar is, gaat haar verweer niet op omdat [naam] , als overwogen, vanaf 17 juni 2022 in verzuim is met de levering. Alleen daardoor is [appellante] geen eigenaar geworden. [naam] heeft niet betwist dat de overige erfpachters, aan wie in mei 2022 hun recreatiewoning is geleverd, al vanaf april 2022 (dus ook voor een periode van enkele maanden waarin zij nog erfpachters waren) geen erfpachtcanon meer hebben betaald. Doordat [naam] toerekenbaar is tekortgeschoten in haar verplichting om de verkochte recreatiewoning tijdig aan [appellante] te leveren, heeft [appellante] schade geleden in de vorm van de betaalde erfpachtcanon. De vorderingen van [appellante] onder 4, 5 en 6 (alle ziend op de terugbetaling van de betaalde erfpachtcanon) zullen daarom op de subsidiaire grondslag worden toegewezen.\n\nOverdrachtsbelasting\n\n3.26.. Voorts stelt [appellante] schade te lijden doordat de overdrachtsbelasting per 1 januari 2023 is verhoogd van 8% naar 10,4%, wat gezien de koopprijs van € 118.621 neerkomt op een schade van € 2.864,90. Dat bedrag zal zij op het moment van de notariële levering extra moeten betalen. Bij eisvermeerdering heeft [appellante] gevorderd dat [naam] die schadevergoeding, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 3 oktober 2023, moet betalen. [appellante] legt daaraan ten grondslag dat [naam] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar contractuele verplichtingen door niet tijdig aan de levering van het verkochte mee te werken.\n\n3.27.. Ook wat betreft deze vordering heeft [naam] slechts aangevoerd dat een koopovereenkomst niet betekent dat er direct geleverd moet worden en dat [naam] , omdat er geen leveringsdatum is bepaald, niet tekort kan schieten in de nakoming daarvan. Hiervoor is al overwogen dat dit verweer faalt. Ook deze vordering (vordering 7) zal daarom worden toegewezen.\n\nTerugbetaling van de door [appellante] betaalde proceskosten\n\n3.28.. Onder 8 vordert [appellante] om [naam] op grond van onverschuldigde betaling te veroordelen tot terugbetaling van de door [appellante] op grond van het vonnis betaalde proceskosten ad € 4.542, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 23 februari 2024 (de betaaldag). Omdat het vonnis zal worden vernietigd en [naam] zal worden veroordeeld om de proceskosten bij de rechtbank te dragen, zal ook deze vordering worden toegewezen.\n\nBuitengerechtelijke kosten\n\n3.29.. Met betrekking tot de onder 9 gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten ad € 975 overweegt het hof als volgt. Omdat de vordering niet de betaling van een geldvordering uit overeenkomst betreft, maar een vordering tot levering, is niet het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing, maar het rapport BGK-Integraal. Dat rapport bepaalt dat bij buitengerechtelijke kosten als vorm van schadevergoeding de omvang van de vergoedingsverplichting wordt bepaald door de dubbele redelijkheidstoets van artikel 6:96 lid 2 onder c BW: als vermogensschade komen redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte in aanmerking. Daarbij geldt dat alleen kosten kunnen worden vergoed die zijn gemaakt ter zake van andere verrichtingen dan die waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding insluit (artikel 241 Rv). De stelplicht ter zake rust op degene die de buitengerechtelijke kosten vordert.\n\n3.30.. \n [appellante] stelt dat haar advocaat in de preprocessuele fase een dossier heeft samengesteld, inlichtingen en adviezen heeft verstrekt en een verdere strategie heeft bepaald. Daarnaast zijn er volgens [appellante] sommatiebrieven verstuurd (waarbij zij verwijst naar de in 3.21 aangehaalde brief van 8 juni 2022). [naam] betwist dat de gestelde verrichtingen niet ter voorbereiding of instructie van deze procedure zijn uitgevoerd (en dus onder de proceskostenveroordeling vallen). Hier heeft [appellante] niet op gereageerd. Ook overigens heeft [appellante] onvoldoende onderbouwd gesteld dat haar advocaat, behoudens het sturen van de sommatiebrief van 8 juni 2022, andere incassohandelingen heeft verricht om buiten rechte medewerking aan levering door [naam] voor elkaar te krijgen. Naar het oordeel van het hof behoort deze enkele sommatiebrief tot de verrichtingen ter voorbereiding van gedingstukken en instructie van de zaak waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding insluit. De eerdere bijstand met betrekking tot de eisen van [naam] over de inmeting van de erfgrens en de heg (zie 3.8 en 3.9), was niet bedoeld om voldoening buiten rechte te verkrijgen. Deze vordering tot vergoeding van incassokosten moet daarom worden afgewezen.\n\n4. De toelichting op de beslissing van het hof in de vrijwaringszaak\n\nGeen causaal verband\n\n4.1.. Het verwijt van [naam] aan de notaris ziet op het volgende. Nadat [appellante] op 6 mei 2022 de door haar ondertekende koopovereenkomst aan de notaris had gemaild, heeft de notaris op 9 mei 2022 diezelfde overeenkomst namens [naam] ondertekend en vervolgens aan [appellante] teruggezonden. [naam] stelt zich op het standpunt dat de notaris daardoor niet de zorg van een goed opdrachtnemer in acht heeft genomen (artikel 7:401 BW). Op 3 mei 2022 had [naam] immers al aan de notaris laten weten dat [appellante] de recreatiewoning niet meer mocht kopen. Volgens [naam] lijdt zij schade door de fout van de notaris. Als de notaris de overeenkomst niet ondertekend had teruggestuurd, had [appellante] zich namelijk niet kunnen beroepen op levering van de recreatiewoning. Daarom houdt [naam] de notaris aansprakelijk voor al haar schade en kosten.\n\n4.2.. De notaris betwist dat [naam] schade heeft geleden doordat hij de koopovereenkomst heeft ondertekend. Volgens hem was al voordien een bindende mondelinge koopovereenkomst tussen [naam] en [appellante] tot stand gekomen.\n\n4.3.. Het verweer van de notaris slaagt. Uit de overwegingen in de hoofdzaak blijkt dat [naam] en [appellante] op 5 mei 2022 overeenstemming hebben bereikt over de (voorwaarden van de) verkoop van de recreatiewoning aan [appellante] . Op grond daarvan had [naam] een leveringsverplichting jegens [appellante] . De schade die [naam] van de notaris vergoed wil krijgen is het gevolg van haar eigen weigering om te voldoen aan die leveringsverplichting. Die bestond al voordat de notaris het contract namens haar ondertekende. Hierop strandt de schadevordering tegen de notaris. Daarom hoeft de gestelde beroepsfout niet inhoudelijk beoordeeld te worden.\n\n5. Eindoverwegingen in de hoofdzaak en de vrijwaringszaak\n\nGeen bewijslevering\n\n5.1.. Omdat partijen geen voldoende concrete feiten hebben gesteld die tot een ander oordeel kunnen leiden, komt het hof niet toe aan bewijslevering. De bewijsaanbiedingen van partijen worden daarom gepasseerd.\n\nDe conclusie\n\n5.2.. Het principaal hoger beroep in de hoofdzaak slaagt grotendeels en het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep in de hoofdzaak faalt. Omdat [naam] in de hoofdzaak in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar veroordelen tot betaling van de proceskosten in de hoofdzaak, zowel bij het hof in principaal en incidenteel hoger beroep als bij de rechtbank (in conventie en in reconventie). Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover.De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.\n\n5.3.. Het hoger beroep in de vrijwaringszaak faalt. Omdat [naam] in de hoofdzaak in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar veroordelen tot betaling van de proceskosten in de vrijwaringszaak in hoger beroep. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.\n\n5.4.. De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).\n\n6. De beslissing\n\nHet hof:\n\nin de hoofdzaak\n\n6.1.. vernietigt het vonnis in de hoofdzaak van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, van 14 februari 2024 en beslist als volgt:\n\n6.2.. verklaart voor recht dat tussen [appellante] en [naam] een koopovereenkomst tot stand is gekomen inhoudende dat [appellante] voor de koopsom van € 118.621 koopt de blote eigendom van het kadastrale perceel en de daarop staande recreatiebungalow, plaatselijk bekend als [adres2] te [postcode] [plaats] , kadastraal bekend gemeente [gemeentenaam] , [sectie] , [nummer1] , groot 3.33 are, alsmede 1\u002F28e onverdeeld aandeel in het tot gemeenschappelijk gebruik bestemde terrein en water, gelegen aan en nabij de [adres1] te [postcode] [vestiginsplaats] , kadastraal bekend [gemeentenaam] , [sectie] , [nummer2] , [nummer3] , [nummer4] , [nummer5] , [nummer6] , [nummer7] , [nummer8] en [nummer9] , verder onder de voorwaarden zoals opgenomen in de op 21 april 2022 door de notaris aan [appellante] verzonden koopovereenkomst;\n\n6.3.. veroordeelt [naam] om binnen tien werkdagen na betekening van dit arrest voornoemde koopovereenkomst jegens [appellante] na te komen door mee te werken aan de levering aan [appellante] van de blote eigendom van het kadastrale perceel en de daarop staande recreatiebungalow, plaatselijk bekend als [adres2] te [postcode] [vestiginsplaats] , kadastraal bekend gemeente [gemeentenaam] , [sectie] , [nummer1] , groot 3.33 are, alsmede 1\u002F28e onverdeeld aandeel in het tot gemeenschappelijk gebruik bestemde terrein en water, gelegen aan en nabij de [adres1] te [postcode] [vestiginsplaats] , kadastraal bekend [gemeentenaam] , [sectie] , [nummer2] , [nummer3] , [nummer4] , [nummer5] , [nummer6] , [nummer7] , [nummer8] en [nummer9] , onder bepaling dat dit arrest in de plaats treedt van de notariële leveringsakte indien [naam] binnen dertig dagen na betekening van het arrest haar medewerking nog niet heeft verleend;\n\n6.4.. veroordeelt [naam] om aan [appellante] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 11.862 aan verbeurde contractuele boete, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 juni 2022 tot aan de dag der algehele voldoening;\n\n6.5.. veroordeelt [naam] tot terugbetaling aan [appellante] van betaalde canonbedragen over de periode vanaf 1 april 2022 tot 1 oktober 2023 van in totaal € 6.657,83, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 3 oktober 2023 tot aan de dag der algehele voldoening;\n\n6.6.. veroordeelt [naam] tot terugbetaling aan [appellante] van betaalde canonbedragen betreffende de periode 1 oktober 2023 tot 1 oktober 2024, te weten € 2.362,47, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 7 oktober 2023, en € 2.453,13, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 4 april 2024 tot aan de dag der algehele voldoening;\n\n6.7.. veroordeelt [naam] tot terugbetaling aan [appellante] van de canonbedragen die [appellante] met betrekking tot de periodes vanaf 1 oktober 2024 nog aan [naam] heeft betaald, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag dat [appellante] de canonbedragen aan [naam] heeft betaald tot aan de dag der algehele voldoening;\n\n6.8.. veroordeelt [naam] tot vergoeding aan [appellante] van € 2.864,90 wegens verhoogde overdrachtsbelasting, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 3 oktober 2023 tot aan de dag der algehele voldoening;\n\n6.9.. veroordeelt [naam] tot terugbetaling aan [appellante] van de door [appellante] op grond van het vonnis van 14 februari 2024 betaalde proceskosten ad € 4.542, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 23 februari 2024 tot aan de dag der algehele voldoening;\n\n6.10.. \n\nveroordeelt [naam] tot betaling van de volgende proceskosten in conventie van [appellante] tot aan de uitspraak van de rechtbank:\n\n€ 1.301 aan griffierecht\n\n€ 133,49 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [naam]\n\n€ 1.228 aan salaris van de advocaat van [appellante] (2 procespunten x het toepasselijke tarief II),\n\ntot betaling van de volgende proceskosten in reconventie tot aan de uitspraak van de rechtbank:\n\n€ 614 aan salaris van de advocaat van [appellante] (0,5 x 2 procespunten x het toepasselijke tarief II),\n\ntot betaling van de volgende proceskosten van [appellante] in principaal hoger beroep:\n\n€ 798 aan griffierecht\n\n€ 135,97 aan kosten voor het betekenen van de dagvaarding aan [naam]\n\n€ 2.580 aan salaris van de advocaat van [appellante] (2 procespunten x het toepasselijke tarief II),\n\nen tot betaling van de volgende proceskosten van [appellante] in incidenteel hoger beroep:\n\n€ 1.290 aan salaris van de advocaat van [appellante] (0,5 x 2 procespunten x het toepasselijke tarief II);\n\n6.11.. bepaalt dat al deze proceskosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;\n\n6.12.. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;\n\n6.13.. wijst af wat verder is gevorderd;\n\nin de vrijwaringszaak\n\n6.14.. bekrachtigt het vonnis in de vrijwaringszaak van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, van 14 februari 2024;\n\n6.15.. \n\nveroordeelt [naam] tot betaling van de volgende proceskosten van de notaris:\n\n€ 2.175 aan griffierecht\n\n€ 2.580 aan salaris van de advocaat van de notaris (2 procespunten x het toepasselijke tarief II);\n\n6.16.. wijst af wat verder is gevorderd.\n\nDit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, L.J. de Kerpel-van de Poel en P.E. Lucassen, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 maart 2026.\n\n HR 9 december 2011, ECLI:NL:HR:2011:BU7412\n\nHR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2026:1787","2026-07-13T00:28:59.232Z",{"id":118,"ecli":119,"slug":120,"caseNumber":59,"courtId":5,"decisionDate":121,"fullText":122,"summary":59,"language":7,"source":61,"sourceUrl":123,"sourceTimestamp":124,"parsedAt":64,"updatedAt":125},"1077","ECLI:NL:RBGEL:2025:2790","ecli-nl-rbgel-2025-2790","2025-01-08T00:00:00.000Z","RECHTBANK Gelderland\n\nCiviel recht\n\nZittingsplaats Arnhem\n\nZaaknummer: C\u002F05\u002F431023 \u002F HA ZA 24-52\n\nVonnis van 8 januari 2025\n\nin de zaak van\n\n1. [eiser 1] ,\n\nte [woonplaats] , 2. [eiser 2],\n\nte [woonplaats] , 3. [eiser 3],\n\nte [woonplaats] ,\n\neisende partijen,\n\nhierna samen te noemen: [eisers] ,\n\nadvocaat: mr. E.M. Uijttewaal,\n\ntegen\n\n1. [gedaagde 1] ,\n\nte [woonplaats] , 2. [gedaagde 2],\n\nte [woonplaats] ,\n\ngedaagde partijen,\n\nhierna samen te noemen: [gedaagden] ,\n\nadvocaat: mr. B.P.J.M.L. Vliexs.\n\n1. De procedure\n\n1.1.. Het verloop van de procedure blijkt uit:\n\n- het tussenvonnis van 2 oktober 2024\n\n- het bericht van 6 november 2024 met productie(s) van [gedaagden] - het bericht van 8 november 2024 met productie(s) van [eisers] - de mondelinge behandeling van 21 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.\n\n1.2.. Ten slotte is vonnis bepaald.\n\n2. De feiten\n\n2.1.. \n [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn broer en zus. [gedaagden] zijn eigenaar van een perceel landbouwgrond gelegen te [plaats] , kadastraal bekend als [perceel 1] (hierna: de landbouwgrond). [vader] (hierna: [vader] ) is hun vader.\n\n2.2.. \n [eiser 2] en [eiser 3] hebben een grondpositie in een potentieel ontwikkelgebied. De landbouwgrond ligt in dat gebied. [eiser 1] is voornemens in het potentiële ontwikkelgebied woningen te bouwen.\n\n2.3.. \n [eisers] hebben [gedaagden] benaderd met de vraag of [gedaagden] de landbouwgrond aan [eisers] willen verkopen. Het eerste gesprek tussen [eisers] en [gedaagden] over de verkoop van de landbouwgrond vond plaats op 3 februari 2021.\n\n2.4.. \n [gedaagden] hebben na dit gesprek [naam 1] (hierna: [naam 1] ) in de arm genomen. [naam 1] is voormalig notaris, thans als senior juridisch adviseur verbonden aan [bedrijf 1] en adviseert veelvuldig over (agrarische) grondtransacties.\n\n2.5.. \n\n [eisers] en [gedaagden] hebben op 22 juni 2021 opnieuw gesproken over de verkoop van de landbouwgrond. Tijdens dit gesprek is gesproken over een koopprijs van € 65,00 per vierkante meter, wat neerkomt op een koopprijs voor de landbouwgrond van € 6.362.200,00. Op 30 juni 2021 stuurde [naam 2] (hierna: [naam 2] ), namens [eisers] betrokken bij de gesprekken met [gedaagden] , per e-mail aan [gedaagden] en [vader] het volgende bericht:\n\n“(…)\n\nZoals op 22\u002F6 afgesproken, heb ik een brief gemaakt met daarin de afspraken die wij gemaakt hebben. Zie bijgevoegd.\n\nIk heb nadrukkelijk concept door de brief heen gezet, omdat hetniet de bedoeling is dat jullie deze brief werkelijk tekenen. Wij hebben immers afgesproken dat jullie alles nog eens zouden laten bezinken en nog eens na zouden gaan of jullie niets vergeten waren. Wij zouden dan in een vervolgbespreking (zo nodig) het document nog eens met elkaar bespreken.(…)\n\nParallel aan de verzending aan jullie, leg ik de brief tegelijk voor aan [bedrijf 2] voor advies.\n\n(…)”\n\n2.6.. \n\nIn de bijgevoegde brief (hierna: de conceptbrief) die aan [gedaagden] is gericht, staat voor zover relevant:\n\n“(…)\n\nOp 22 juni 2021 hebben [vader] en [gedaagde 2] gesproken met [eiser 3] , [eiser 2] en ondergetekende[rechtbank: [naam 2] ], op kantoor bij [bedrijf 3] in [plaats] . We hebben gesproken over de koop en verkoop van jullie perceel.\n\n(…)\n\nOvereengekomen is dat [gedaagde 2] en [gedaagde 1] het betreffende perceel verkopen en dat [eiser 3] , [eiser 2] en [eiser 1] in onverdeeld eigendom ieder voor 1\u002F3 deel kopen.\n\n(…)\n\nDe koopprijs bedraagt € 65,- per m2 kosten koper. De totale koopsom bedraagt derhalve € 6.362.200,-.\n\n(…)”\n\n2.7.. Op 25 augustus 2021 vond een gesprek plaats tussen [eisers] en [gedaagden] naar aanleiding waarvan de conceptbrief in track changes is aangepast. Op 10 september 2021 stuurde [naam 2] de aangepaste conceptbrief aan [gedaagden]\n\n2.8.. Op of omstreeks 13 september 2021 is namens [gedaagden] door [naam 1] gereageerd. [naam 1] heeft in track changes aanpassingen gedaan in de brief, waaronder de toevoeging dat [gedaagden] onder bepaalde voorwaarden zouden kunnen participeren in de door [eisers] beoogde ontwikkeling van de landbouwgrond.\n\n2.9.. \n\nOp 6 oktober 2021 stuurde [naam 2] de volgende e-mail aan [gedaagden] :\n\n“(…)\n\nAfgelopen week hebben [eiser 3] en ik met [vader] gesproken naar aanleiding van het commentaar van zijn adviseur. Wij hebben [vader] beloofd om onze brief aan te passen op basis van het besprokene. Zie bijgevoegd. [eiser 3] plant een afspraak met [vader] , zijn adviseur en ons drieën, om de brief nog een laatste maal met elkaar te bespreken.\n\n(…)”\n\n2.10.. \n\nEveneens op 6 oktober 2021 reageerde [eiser 3] per e-mail:\n\n“(…)\n\nZou het as dinsdag 12 om 9.30 uur oktober schikken te overleggen om voor alle partijen tot een goede vastlegging te komen.\n\nWe moeten samen met name nog even naar een geschikte formulering eind datum komen.\n\nDeze moet voor [vader] duidelijkheid verschaffen m.b.t. de eindtermijn en voor de kopers gelegenheid geven niet te sneuvelen voor de finish.\n\n(…)”\n\n2.11.. \n [eisers] en [gedaagden] hebben op 15 oktober 2021 wederom met elkaar gesproken. In dit gesprek hebben [gedaagden] voorgesteld dat [eisers] de koopprijs deels voldoen in geld en deels door een aantal op de landbouwgrond te bouwen woningen aan [gedaagden] te leveren, met het idee dat [gedaagden] die woningen zou kunnen verhuren.\n\n2.12.. \n\nOp 15 november 2021 stuurde [naam 2] de reactie namens [eisers] op dit voorstel:\n\n“(…)\n\nBeste [vader] ,\n\nVandaag heb je [eiser 3] gesproken. Jouw voorstel bleek voor ons gecompliceerder dan wij dachten.(…)\n\nZoals je vernomen hebt: in onze financiële uitwerking kwamen wij tot de conclusie dat wij, naast het geldbedrag van € 1.725.000,- een aantal van 18,5 woningen kunnen leveren om uit te komen op de afgesproken koopsom van € 6.362.200,-. Dit heeft onder meer te maken met de recent sterk gestegen bouwkosten.\n\nWij hebben echter ook jouw signaal aan [eiser 3] goed begrepen en vinden het van belang om er nu op eenvoudige wijze uit te komen met elkaar. Ik stel voor dat we elkaar nog éénmaal ontmoeten om het geheel tot een afronding te brengen en de brief te tekenen.\n\n(…)”2.13.. \n\nOp 17 november 2021 stuurde [naam 2] de volgende e-mail aan [vader] :\n\n“(…)\n\nConform afspraak vandaag met [eiser 3] , ontvang je bij deze e-mail de aangepaste afsprakenbrief.\n\n(…)”\n\n2.14.. \n\nOp 19 november 2021 stuurde [naam 1] namens [gedaagden] de volgende e-mail aan [eisers] :\n\n“(…)\n\nIk heb gekeken naar het concept van de brief van [naam 2] c.s. Inhoudelijk heb ik de navolgende punten die tenminste in de brief opgenomen moeten worden:\n\nEen minimale bouwkavel oppervlak. Ik verwacht van de koper dat zij een concreet en aanvaardbaar voorstel doen;\n\nEen minimale woonoppervlak voor de huurwoningen;\n\nEen opleverdatum van de huurwoning binnen een bepaalde periode na eerste omgevingsvergunning, deze dient realistisch te zijn en zodanig dat er tijdig over de huurinkomsten kan worden beschikt.\n\nOplevering van de woning dient te zijn: gebruikelijke toilet beneden, boven toilet en douche inclusief keuken, betegeling. De woningen dienen gebruiksklaar te zijn, door verkoper dient de vloerbedekking en het sauzen of behangen van de muren nog plaats te vinden.\n\nDe bestemming dient binnen 8 jaar na datum overeenkomst te zijn verleend. Geen verlening betekent een ontbinding koopovereenkomst zonder boete en verrekening van kosten.\n\nBinnen de genoemde 10 jaar dient er een aanvang te zijn gemaakt met de bouw van de huurwoningen en deze bouw dient in een bouwstroom te worden gebouwd.\n\nOntbindingen na 10 jaar kan onder de navolgende voorwaarden (wederkerige ontbinding):\n\nOntbinding dient te geschieden door een schriftelijke verklaring aan verkoper onder overlegging van de aanvragen tot het wijzigen van de bestemmingsplan voor de betreffende percelen van voornoemde 100ha. Deze aanvragen dienen uiterlijk …………………… na het vooroverleg volledig te zijn ingediend, en tevens bij een afwijzende beslissing tijdig bezwaar en beroep te zijn aangetekend en de betreffende procedures adequaat te zijn gevoerd van elke procedure inclusief het vooroverleg, aanvraag, bezwaar en beroep dienen alle drukken inclusief de rapporten en onderbouwingen door koper aan verkoper te worden aangeleverd binnen 2 maanden na het indienen. Indien koper aan het vorenstaande niet of niet tijdig heeft voldaan, dan wel de stukken niet volledig zijn, is koper verplicht aan verkoper uit te keren een bedrag van € 7 miljoen euro.\n\n8. Contractsovername:\n\nIedere partij kan door middel van contractsovername de overeenkomst overdragen aan de bloedverwant, aanverwant of juridische entiteit, onder borgstelling van de huidige partij gedurende de periode dat het perceel niet onvoorwaardelijk geleverd is en de woningen ten behoeve van verkoper niet zijn gebouwd.\n\nIk verwacht van de koper dat zij een concreet en aanvaardbaar voorstel doen, zodat de bijeenkomst van volgende week kan leiden tot een slot van de onderhandelingen. Mijns inziens zijn er nu te grote punten, om te spreken dat er een overeenkomst is.\n\n(…)”2.15.. \n\nOp 25 november 2021 bespraken [eisers] en [gedaagden] de aangepaste conceptbrief. Tijdens die bespreking zijn op verzoek van [gedaagden] nog twee handgeschreven zinnen toegevoegd aan de conceptbrief. De conceptbrief luidt dan als volgt:\n\n“(…)\n\nGeachte heer en mevrouw [gedaagde 1] , beste [gedaagde 2] en [gedaagde 1] ,\n\nDe afgelopen periode hebben [vader] en [gedaagde 2] gesproken met [eiser 3] , [eiser 2] en ondergetekende[rechtbank: [naam 2] ], op kantoor bij [bedrijf 3] in [plaats] . We hebben gesproken over de koop en verkoop van jullie perceel. Het perceel ligt tussen de [straat] , de boemelspoorlijn en [straat] en wordt kadastraal aangeduid als: [perceel 1] . De grond is agrarisch bestemd en agrarisch in gebruik. Er is geen bebouwing op de grond aanwezig.\n\nOvereengekomen is dat [gedaagde 2] en [gedaagde 1] het betreffende perceel verkopen en dat [eiser 3] , [eiser 2] en [eiser 1] in onverdeeld eigendom ieder voor 1\u002F3 deel kopen. Het perceel is momenteel verpacht. De pacht eindigt op 31 december 2025. Gedurende de periode dat er nog geen grondbewerkingen plaatsvinden heeft de pachter het gebruiksrecht.\n\nDe koopprijs bedraagt € 1.725.000, exclusief belastingen, kosten koper. Het bedrag wordt niet geïndexeerd. Levering en betaling van het perceel vindt plaats zodra de eerste onherroepelijke bouwvergunning voor woningbouw op de te leveren gronden verkregen is. De koopprijs bestaat voorts uit de levering van koper aan verkoper, om niet, bij eerste oplevering van woningen op het perceel, van 20 middenhuur-woningen van minimaal 100 m2 go, op een kavel van minimaal 110 mr en met Woningborg kwaliteitsniveau (inclusief (fietsen)berging, toilet beneden, toilet en douche boven, basisopstelling keukenmeubel zonder apparatuur, betegeling sanitaire ruimten, behangklaar, cementdekvloer o.g.). levering van deze woningen vindt fiscaal optimaal plaats (beoogd: betreffende percelen blijven op het moment van levering achter bij verkoper en worden door koper bebouwd).\n\nDe overeengekomen koop en verkoop heeft een looptijd van 10 jaar. Is binnen 8 jaar geen bestemming en binnen 10 jaar geen onherroepelijke bouwvergunning verkregen, dan wordt de overeenkomst ontbonden. Zodra de bouwvergunning verkregen is, zal de realisatie direct aanvangen en zijn Woningborg termijnen voor bouwtijd van toepassing.\n\n [eiser 3] , [eiser 2] en [eiser 1] kopen het perceel met het doel om dit voor eigen rekening en risico te ontwikkelen naar woonfuncties en aanverwante functies. Kopers zullen verkopers op de hoogte houden van de voortgang van de ontwikkeling en relevante stukken verstrekken.\n\n [gedaagde 2] en [gedaagde 1] zijn geen ondernemer voor de btw, zijn geen ontwikkellaar en nemen in deze ontwikkeling geen deel. Zij hebben de grond momenteel als onroerende goed in bezit in box 3 en wensen de grond als zodanig te vervreemden.\n\nOp het perceel rusten op het moment van levering geen rechten van derden of belemmeringen, die het gebruik of de ontwikkeling beperken.\n\nDe koopprijs is gebaseerd op een goede staat van het perceel. Er zijn geen verborgen gebreken, bodemvervuilingen, asbestvervuilingen, archeologische resten of explosieven aanwezig. De kopers krijgen voorafgaand aan de levering, doch uiterlijk 1,5 jaar na ondertekening van deze brief, gelegenheid om due diligence te verrichten op de staat van de locatie. Zij zullen zich hiertoe baseren op eigen onderzoek, dat zij voor eigen rekening uitvoeren. Als de resultaten niet conveniërend zijn, treden partijen in overleg en hebben kopers tot uiterlijk 1,5 jaar na de datum van ondertekening van deze brief het recht de koop te ontbinden.\n\nVerkopers en kopers leggen deze overeenkomst(brief) nader vast in een koopovereenkomst. [eiser 1] zal daartoe zo spoedig mogelijk een concept voorleggen ter beoordeling. Indien niet binnen 1 maand na ondertekening van deze brief een conveniërend concept is overlegd zal verkoper 1,5 maand na datum van deze brief een concept overeenkomst voorleggen.\n\nEr wordt één koopovereenkomst opgesteld met [gedaagde 2] en [gedaagde 1] samen als verkoper en [eiser 3] , [eiser 2] en [eiser 1] samen als koper. Deze respectievelijke vijf partijen kunnen ieder een bloedverwant, aanverwant of juridische entiteit, waarin zij een minimaal belang van 50% houden en minimaal 50% zeggenschap hebben, aanwijzen die bij notariële levering daadwerkelijk optreedt als afnemer, onder borgstelling van de huidige partij gedurende de periode dat het perceel niet onvoorwaardelijk geleverd is en de woningen ten behoeve van verkoper niet zijn gebouwd. De rechten en plichten van verkoop en koop zijn niet overdraagbaar aan een derde, anders dan na schriftelijke goedkeuring van de overige vier partijen.\n\nVerkopers verlenen medewerking aan fiscaal optimale levering, mits zij hier geen nadeel van ondervinden, zulks ter beoordeling van verkopers. Medewerking zal niet op onredelijke gronden worden geweigerd.\n\nKopers houden verkoper eens per half jaar op de hoogte over de vorderingen in de planontwikkeling middels een bijeenkomst waar verslag van gemaakt wordt.\n\n[rechtbank: begin handgeschreven toevoeging]\n\nHet half jaar te rekenen vanaf de datum van ondertekening van de overeenkomsten daaropvolgende vanaf elke bijeenkomst\u002Fverslag\n\n[rechtbank: eind handgeschreven toevoeging]\n\nKoper zal de plannen voor de huurwoningen schriftelijk goedkeuren op gezette moment, of hier gemotiveerd zijn goedkeuring op onthouden, waaronder in ieder geval het stedenbouwkundig plan, de aanvraag omgevingsvergunning en de oplevering.\n\nTot slot; nogmaals dank voor de prettige contacten tot op heden. Wij zetten deze graag voort in de nadere uitwerking van koop, verkoop en levering.\n\nGraag ontvang ik deze brief getekend retour, ter bevestiging van hetgeen wij overeengekomen zijn.\n\n[rechtbank: ruimte voor handtekeningen]\n\n[rechtbank: begin handgeschreven toevoeging]\n\nBij het tekenen van de overeenkomst vergoeden kopers aan verkoper € 5.000,- totaal aan advieskosten (zonder factuur) 25\u002F11\u002F2021. Huissen.\n\n[rechtbank: eind handgeschreven toevoeging]\n\n(…)”2.16.. \n\nOp 25 november 2021, de dag van de laatste bespreking, stuurde [eiser 3] de door [eisers] ondertekende en op iedere pagina geparafeerde brief per e-mail aan [gedaagden] en [vader] :\n\n“(…)\n\nOnderwerp:Overeenkomst [plaats]\n\nBijlagen:Overeenkomst 25 nov 2021 [gedaagde 1] [eiser 3] [eiser 1] [eiser 2] .pdf\n\n(…)\n\nZie in de bijlage de (gescande) door kopers getekende overeenkomst.\n\nGraag getekend retour zenden.\n\n(…)”\n\n2.17.. Op 30 november 2021 stuurde [vader] de ook door [gedaagden] ondertekende en op iedere pagina geparafeerde brief (met de inhoud zoals weergegeven in overweging 2.15 en overgelegd als productie 9 bij dagvaarding) (hierna: de brief) aan [eisers]\n\n2.18.. \n [eisers] hebben vervolgens een notaris opdracht gegeven om de brief nader uit te werken. Op 26 januari 2022 is een eerste concept aan [gedaagden] gestuurd en op 24 februari 2022 is daarover bij de notaris een bespreking geweest. Op 3 mei 2022 stuurde de notaris een aangepast concept aan partijen (zoals overgelegd als productie 12A bij dagvaarding). Daarna wisselden partijen nog enkele e-mails over een te houden bespreking naar aanleiding van het concept.\n\n2.19.. Op 22 juli 2022 lieten [gedaagden] per e-mail aan [eisers] weten dat er volgens hen weinig schot in de zaak zit, dat zij weinig vertrouwen hebben in een adequate voortzetting van de onderhandelingen en een sluitende vastlegging van het resultaat daarvan in een koopovereenkomst. [gedaagden] geven aan de onderhandelingen te willen staken.\n\n2.20.. Bij e-mail van 27 juli 2022 vroegen [eisers] om een gesprek met [gedaagden] Op 16 september 2022 lieten [gedaagden] weten daarvoor open te staan, maar alleen voor een fatsoenlijke afsluiting van de contacten. Op 23 september 2022 vond dat gesprek plaats. [gedaagden] heeft toen aangegeven moeite te hebben met de notaris. [eisers] stelde daarop voor om de brief te laten uitwerken door een andere notaris. [gedaagden] stemden daarmee in maar gaven aan dat te zien als ‘een laatste en uiterste mogelijkheid om tot een akkoord te komen’. Op 4 november 2022 lieten [gedaagden] per e-mail weten dat zij akkoord gingen met de door [eisers] voorgestelde notaris en herhaalden zij dit te zien als een uiterste mogelijkheid om tot een akkoord te komen.\n\n2.21.. \n\nVervolgens hebben [eisers] en [gedaagden] – al dan niet via hun adviseurs – gecorrespondeerd over de nadere uitwerking van de brief. De advocaat van [eisers] heeft in zijn brief van 16 maart 2023 een tiental punten opgesomd die volgens [gedaagden] nadere uitwerking behoeven in de koopovereenkomst:\n\n“(…)\n\n1.\n\nAls we het goed zien dan vallen de uitgangspunten uiteen in twee onderdelen:(…)\n\nHet eerste onderdeel is een koopovereenkomst en het tweede deel is dat niet. het lijkt een aannemingsovereenkomst te zijn.\n\n2.\n\nVoor de koopovereenkomst is het gebruikelijk dat een waarborgsom\u002Fbankgarantie wordt gesteld. Zijn hier afspraken over gemaakt?(…)\n\n3.\n\n(…)\n\nIs er exclusiviteit afgesproken? Is afgesproken dat de 20 woningen als eerste zullen worden gebouwd? Wat als verkopers de gronden in de tussentijd willen overdragen?(…)\n\n4.\n\nWat is de uiterste datum waarop de bestemmingsplanwijziging moet zijn aangevraagd?(…)\n\n5.\n\nWat bedoelen partijen met middenhuur woningen?(…)\n\n6.\n\nWij adviseren om als zekerheid voor de nakoming van de aannemingsovereenkomst te zijner tijd een eerste recht van hypotheek te bedingen op de gronden die aan kopers zullen worden overgedragen.(…)\n\n7.\n\nHoe worden de twintig woningen verdeeld?(…)\n\n8.\n\nIn de overeenkomst zal moeten worden opgenomen dat de woningen vrij op naam worden geleverd.(…)\n\n9.\n\nBij start bouw zal voldoende zekerheid moeten zijn gesteld door kopers over de afbouw van de woningen.(…)\n\n10.\n\nVoor wiens rekening komen de kadastrale splitsingen ten aanzien van de percelen van de huur-\u002Fbeleggingswoningen? Welk stuk grond gaat niet worden overgedragen in verband met de bouw van de twintig woningen?\n\n(…)”\n\n2.22.. Op 9 juli 2023 lieten [gedaagden] via hun advocaat weten dat zij de onderhandelingen definitief staken. Daarna hebben (de advocaten van) [eisers] en [gedaagden] nog gecorrespondeerd over onder meer de vraag of tussen partijen reeds een overeenkomst tot stand is gekomen en over het voortzetten van de onderhandelingen.\n\n2.23.. Op 17 april 2024 hebben [eisers] in verband met hetgeen zij in deze procedure vorderen conservatoir beslag laten leggen op de landbouwgrond.\n\n3. Het geschil\n\nin conventie\n\n3.1.. \n\n [eisers] vorderen dat de rechtbank bij vonnis, zoveel als mogelijk uitvoerbaar bij voorraad\n\nprimair\n\nI. verklaart voor recht dat tussen [eisers] enerzijds en [gedaagden] anderzijds op 25 november 2021 dan wel 28 november 2021 dan wel 30 november 2021, althans op enige andere in goede justitie vast te stellen datum een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot het perceel landbouwgrond, gelegen te [plaats] , kadastraal bekend als [perceel 1] , welke koopovereenkomst woordelijk is opgenomen in productie 9 van de dagvaarding;\n\nII. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot nakoming van de onder I genoemde koopovereenkomst door het perceel landbouwgrond, gelegen te [plaats] , kadastraal bekend als [perceel 1] conform de bepaling van de onder I genoemde koopovereenkomst aan [eisers] te leveren, tegen ontvangst van de in de koopovereenkomst bepaalde koopprijs en [eisers] toe te laten de benodigde onderzoeken te verrichten;\n\nIII. te bepalen dat, indien [gedaagden] niet aan de onder II genoemde veroordeling voldoen dit vonnis op grond van artikel 3:300 lid 2 BW in de plaats treedt van de wilsverklaring van [gedaagden] voor de medewerking aan het opmaken en passeren van de notariële leveringsakte en de toestemming om het perceel te betreden voor de benodigde onderzoeken;\n\nsubsidiair\n\nIV. [gedaagden] hoofdelijke veroordeelt om binnen veertien (14) dagen na de datum van dit vonnis met [eisers] een koopovereenkomst te sluiten, zoals deze als productie 12A van de dagvaarding is overgelegd, zulks op straffe van een dwangsom groot € 10.000,00 per dag, ingaande op de vijftiende (15e) dag na de datum van dit vonnis, tot aan de dag dat [gedaagden] aan deze veroordeling voldoen, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen groot € 3.000.000,00;\n\nmeer subsidiair\n\nV. verklaart voor recht dat de onderhandelingen tussen [eisers] en [gedaagden] in een zodanig stadium zijn geraakt dat het [gedaagden] niet langer vrij stond de onderhandelingen af te breken en [gedaagden] hoofdelijke veroordeelt om met [eisers] door te onderhandelen over de koopovereenkomst tot aankoop van het perceel landbouwgrond, gelegen te [plaats] , kadastraal bekend als [perceel 1] , waarbij de door partijen op 25 november 2021 gemaakte afspraken, zoals woordelijk opgenomen in productie 9 van de dagvaarding, reeds vaststaan, zulks op straffe van een dwangsom groot € 10.000,00 per dag, ingaande op de vijftiende (15e) dag na de datum van dit vonnis, tot aan de dag dat [gedaagden] aan deze veroordeling voldoen, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen groot € 3.000.000,00;\n\nmeest subsidiair\n\nVI. verklaart voor recht dat de onderhandelingen tussen [eisers] en [gedaagden] in een zodanig stadium zijn geraakt dat het [gedaagden] niet langer vrij stond de onderhandelingen af te breken althans niet zonder (schade)vergoeding, met veroordeling van [gedaagden] tot vergoeding van de door [eisers] geleden en nog te lijden schade, waaronder de gederfde winst, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente;\n\nzowel primair, subsidiair, meer subsidiair en meest subsidiair\n\nVII. [gedaagden] hoofdelijk, voor zover de een betaalt, de ander zal zijn bevrijd, veroordeelt in de kosten van onderhavig geding en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente over deze (proces)kosten vanaf de vijftiende dag na de dag van dit vonnis.\n\n3.2.. \n [eisers] leggen aan hun vorderingen het volgende ten grondslag. Tussen [eisers] en [gedaagden] is een koopovereenkomst zoals overgelegd als productie 9 bij dagvaarding tot stand gekomen op grond waarvan [gedaagden] onder meer ertoe zijn gehouden de landbouwgrond te leveren aan [eisers] en [eisers] toe te laten tot de landbouwgrond om de overeenkomen onderzoeken uit te (laten) voeren (primair). Indien voormelde koopovereenkomst niet tot stand is gekomen, was zijdens [eisers] sprake van gerechtvaardigd vertrouwen dat (de nadere uitwerking van) de koopovereenkomst in de vorm van de concept koopovereenkomst zoals overgelegd als productie 12A bij dagvaarding tot stand zou komen, zodat het [gedaagden] niet vrijstond de onderhandelingen af te breken. [gedaagden] zijn daarom gehouden de concept koopovereenkomst zoals overgelegd als productie 12A bij dagvaarding te sluiten (subsidiair), daarover door te onderhandelen (meer subsidiair) dan wel de schade die is veroorzaakt door het afbreken van de onderhandelingen te vergoeden (meest subsidiair).\n\n3.3.. \n [gedaagden] betwisten dat met [eisers] een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Volgens [gedaagden] is geen sprake van wilsovereenstemming over de koop\u002Fverkoop van de landbouwgrond, is geen sprake van wilsovereenstemming over de essentialia van een koopovereenkomst en is de door [eisers] gestelde wederprestatie om 20 middenhuur-woningen te leveren niet voldoende bepaalbaar. Volgens [gedaagden] houdt de brief die [eisers] als productie 9 bij dagvaarding heeft overgelegd niet meer in dan een intentie die afhankelijk is van de voorwaarde dat de nadere uitwerking van de brief in een koopovereenkomst naar tevredenheid is van [gedaagden] Die nadere uitwerking is er nooit gekomen, althans niet naar tevredenheid van [gedaagden] , ook niet in de vorm van de conceptkoopovereenkomst die [eisers] als productie 12A heeft overgelegd. [gedaagden] betwisten dat sprake is van gerechtvaardigd totstandkomingsvertrouwen bij [eisers] [gedaagden] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.\n\nin reconventie\n\n3.4.. \n [gedaagden] vorderen in reconventie dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,\n\n [eisers] veroordeelt om het door hen ten laste van [gedaagden] gelegde beslag binnen twee dagen na betekening van dit vonnis op te heffen, op straffe van verbeurte van een dwangsom aan ieder van hen van € 10.000,00 per dag met een maximum van € 500.000,00 dat [eisers] of één van hen in gebreke blijft; en\n\n [eisers] veroordeelt tot betaling aan [gedaagden] van alle schade op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet die [gedaagden] hebben geleden en\u002Fof nog zullen lijden als gevolg van de conservatoire beslaglegging door [eisers] ten laste van [gedaagden] ; en\n\n [eisers] veroordeelt in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen.\n\n3.5.. \n [gedaagden] leggen aan hun vorderingen in reconventie kort gezegd ten grondslag hetgeen [gedaagden] in conventie als verweer voeren: er is geen koopovereenkomst totstandgekomen en van gerechtvaardigd totstandkomingsvertrouwen bij [eisers] is geen sprake, zodat de vorderingen van [eisers] moeten worden afgewezen. Daarom is het conservatoire beslag van [eisers] op de landbouwgrond onrechtmatig.\n\n3.6.. \n [eisers] voeren verweer. Dat verweer komt kort gezegd erop neer dat de vorderingen van [eisers] in conventie toewijsbaar zijn, zodat van onrechtmatige beslaglegging geen sprake is. Daarnaast dient het gevorderde te worden afgewezen omdat [gedaagden] niet heeft gesteld of onderbouwd dat het beslag tot schade heeft geleid, aldus [eisers] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagden] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagden] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagden] in de kosten van deze procedure.\n\n3.7.. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.\n\n4. De beoordeling\n\nIn conventie en reconventie\n\n4.1.. In het licht van de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie zal de rechtbank deze gelijktijdig beoordelen.\n\n4.2.. \n [eisers] stellen dat zij met [gedaagden] in november 2021 in de vorm van de brief een koopovereenkomst hebben gesloten waaruit onder meer voor [gedaagden] de verbintenis volgt om de landbouwgrond te leveren aan [eisers] en voor [eisers] de verbintenissen volgen om daarvoor de koopprijs van € 1.725.000,00 te betalen en 20 middenhuur-woningen te leveren. Uit de totstandkoming en ondertekening van de brief volgt volgens [eisers] dat wilsovereenstemming is bereikt over de inhoud van de brief, die de essentialia van een koopovereenkomst bevat. De verbintenis om 20 middenhuur-woningen te leveren is voldoende bepaalbaar omdat uit de brief blijkt aan welke eisen de woningen moeten voldoen en levering fiscaal optimaal dient plaats te vinden, aldus [eisers] Uit de brief en de totstandkoming daarvan blijkt volgens [eisers] ook dat van een intentieovereenkomst of een voorwaardelijke overeenkomst geen sprake is.\n\n4.3.. \n [gedaagden] betwisten dat een koopovereenkomst ter zake de landbouwgrond tot stand is gekomen. Partijen hebben geen wilsovereenstemming bereikt over de essentialia van een koopovereenkomst, waaronder over de prijs, het te leveren object en alle punten die zijn opgesomd in de brief van 16 maart 2023 van de advocaat van [gedaagden] Daarnaast is de overeenkomst volgens [gedaagden] nietig, omdat niet wordt voldaan aan de eisen die de wet stelt aan een koopovereenkomst. De afspraak dat [eisers] 20 middenhuur-woningen leveren is volgens [gedaagden] niet voldoende bepaalbaar. In dit verband wijzen [gedaagden] eveneens op voormelde brief van de advocaat van [gedaagden] en stellen zij dat onduidelijk is op welke wijze de woningen geleverd zullen worden en wat in dat verband en anderszins de fiscale implicaties zijn. Daar komt bij dat [eisers] niet het bedrag van € 5.000,00 hebben betaald aan [gedaagden] terwijl dat betaald zou worden bij ondertekening van de overeenkomst. Daaruit, en uit het ontbreken van een sluitingsdatum in de concepten van de nadere uitwerking van de overeenkomst die de notaris heeft opgesteld, blijkt dat de brief niet kan worden beschouwd als een koopovereenkomst. Als al wel een koopovereenkomst tot stand is gekomen, is het een intentieovereenkomst die uitsluitend afspraken op hoofdlijnen bevat en is aangegaan onder de voorwaarde van nadere uitwerking van die afspraken. Die nadere uitwerking is er nooit gekomen, zodat geen sprake is van een totstandgekomen onvoorwaardelijke koopovereenkomst, aldus [gedaagden]\n\nHet juridisch kader\n\n4.4.. In artikel 6:217 BW is bepaald dat een overeenkomst tot stand komt door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Het doen van een aanbod en de aanvaarding daarvan zijn rechtshandelingen. In artikel 3:33 BW is bepaald dat een rechtshandeling een op rechtsgevolg gerichte wil vereist die zich door een verklaring heeft geopenbaard. Uit artikel 3:35 BW blijkt dat tegen hem die eens anders verklaring of gedraging, overeenkomstig de zin die hij daaraan onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht toekennen, heeft opgevat als een door die ander tot hem gerichte verklaring van een bepaalde strekking, geen beroep kan worden gedaan op het ontbreken van een met deze verklaring overeenstemmende wil. Blijkens artikel 3:37 lid 1 BW kunnen verklaringen, met inbegrip van mededelingen, in iedere vorm geschieden, en kunnen zij in een of meer gedragingen besloten liggen.\n\n4.5.. Het antwoord op de vraag of een overeenkomst tot stand is gekomen en hoe een overeenkomst moet worden uitgelegd, is afhankelijk van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard, uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden (de Haviltex-maatstaf; zie Hoge Raad 21 december 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD5352 en Hoge Raad 16 september 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ2213).\n\nWilsovereenstemming\n\n4.6.. Tussen partijen is de inhoud en de wijze van totstandkoming van de brief niet in geschil. Wel in geschil is of de brief een koopovereenkomst inhoudt, zoals [eisers] heeft gesteld en [gedaagden] heeft betwist. De rechtbank zal daarom eerst aan de hand van voormelde Haviltex-maatstaf beoordelen welke betekenis moet worden toegekend aan de brief.\n\n4.7.. Uit de onder de feiten vermelde omstandigheden over de totstandkoming en de inhoud van de brief en hetgeen partijen in dat verband over en weer hebben verklaard (zie overwegingen 2.3-2.17), trekt de rechtbank de volgende conclusies. Vast staat dat [eisers] reeds in het eerste gesprek met [gedaagden] duidelijk hebben gemaakt dat zij de landbouwgrond van [gedaagden] wilden kopen, zoals [gedaagden] ook ter zitting hebben bevestigd, en dat partijen daarover ongeveer tien maanden hebben onderhandeld. [eisers] hebben in juni 2021 een eerste concept van de brief aan [gedaagden] voorgelegd waarna partijen daarin over en weer aanpassingen hebben gedaan. [eisers] boden aanvankelijk een kale koopprijs voor de landbouwgrond. [gedaagden] hebben evenwel bedongen dat zij konden participeren in de beoogde ontwikkeling van de landbouwgrond door een deel van de koopprijs voldaan te krijgen in de vorm van 20 middenhuur-woningen. Hierover is door partijen onderhandeld. Op 19 november 2021 is namens [gedaagden] aan [eisers] gevraagd om een concreet en aanvaardbaar voorstel te doen zodat de bespreking van een week later tot een slot van de onderhandelingen zou kunnen leiden. De brief is naar aanleiding hiervan door [eisers] aangepast en op 25 november 2021 wederom besproken. [eisers] en [gedaagden] hebben in die bespreking naar het oordeel van de rechtbank wilsovereenstemming bereikt over de inhoud van de brief. Dat blijkt uit het voorgaande, de e-mail van [eiser 3] van 25 november 2021 aan [gedaagden] (zie overweging 2.16) en de ondertekening van de brief en de parafering van iedere pagina door beide partijen (zie overweging 2.17).\n\n4.8.. In de brief staat dat is overeengekomen dat [gedaagden] de landbouwgrond verkopen aan [eisers] tegen betaling van de koopprijs van € 1.725.000,00 en de levering van 20 middenhuur-woningen door [eisers] (zie overweging 2.15). Uit het samenstel van de door [gedaagden] en [eisers] over en weer afgelegde verklaringen gedurende de onderhandelingen (zie overwegingen 2.3-2.17, waarvan de kern hiervoor in overweging 4.7 is weergegeven) moet [gedaagden] redelijkerwijs hebben afgeleid dat de wil van [eisers] op voormelde koop was gericht en heeft [eisers] redelijkerwijs mogen afleiden dat de wil van [gedaagden] op voormelde verkoop was gericht. Derhalve komt vast te staan dat partijen wilsoverstemming hebben bereikt over de koop en verkoop van de landbouwgrond.\n\n4.9.. Dat [gedaagden] geen ervaring met of kennis van grondtransacties hebben, zoals [gedaagden] ter zitting onweersproken hebben aangevoerd, maakt het voorgaande niet anders. [gedaagden] hebben zich gedurende de onderhandelingen immers laten bijstaan door [naam 1] , wiens ervaring en kennis derhalve aan [gedaagden] kan worden toegerekend. [eisers] hebben onweersproken gesteld dat [naam 1] deskundig en ervaren is op het gebied van agrarische grondtransacties (zie overweging 2.4).\n\nIntentieovereenkomst en voorwaardelijke overeenkomst\n\n4.10.. Niet in geschil is dat de brief nader zou worden uitgewerkt. De brief vermeldt daarover: “Verkopers en kopers leggen deze overeenkomst(brief) nader vast in een koopovereenkomst.” en “Er wordt één koopovereenkomst opgesteld met [gedaagde 2] en [gedaagde 1] samen als verkoper en [eiser 3] , [eiser 2] en [eiser 1] samen als koper.”\n\n4.11.. \n [gedaagden] worden echter niet gevolgd in hun stelling dat de inhoud van de brief voorwaardelijk is overeengekomen, in die zin, dat een overeenkomst pas tot stand zou komen als de afspraken in de brief nader waren uitgewerkt of dat sprake is van een intentieovereenkomst. Uit hetgeen partijen gedurende de onderhandelingen over en weer hebben verklaard (zie overweging 2.3-2.17), blijkt immers niet dat partijen hebben beoogd om de door [gedaagden] gestelde voorwaardelijke overeenkomst of intentieovereenkomst aan te gaan. De inhoud van de brief wijst daar evenmin op, zoals [eisers] terecht hebben gesteld. In de brief staat immers dat de koop “is overeengekomen” (tweede alinea), “de overeengekomen koop en verkoop” (vierde alinea) en dat “deze overeenkomst(brief)” nader wordt vastgelegd in een koopovereenkomst (negende alinea). Een nadere vastlegging staat als zodanig niet in de weg aan de totstandkoming van een onvoorwaardelijke overeenkomst. Ook staat in de brief dat de overeenkomst wordt ontbonden als niet binnen 10 jaar een onherroepelijke bouwvergunning is verkregen en bevat de brief de mogelijkheid voor [eisers] om binnen anderhalf jaar na ondertekening van de brief de koop te ontbinden als de staat van de landbouwgrond daartoe aanleiding geeft. Dit alles wijst naar het oordeel van de rechtbank op de totstandkoming van een onvoorwaardelijke overeenkomst. Dat [naam 2] de brief voor advies zou voorleggen aan [bedrijf 2] (zie overweging 2.5) en een ‘afsprakenbrief’ heeft genoemd (zie overweging 2.13), zoals [gedaagden] in dit verband onweersproken hebben gesteld, maakt dat niet anders.\n\n4.12.. Na ondertekening van de brief hebben [eisers] aan een notaris opdracht gegeven om de brief nader uit te werken (zie overweging 2.18). In de concepten die de notaris in dat verband heeft opgesteld, is de sluitingsdatum opengelaten. Voor zover [gedaagden] hebben gesteld dat daaruit blijkt dat de brief het door [gedaagden] gestelde voorwaardelijke of intentionele karakter heeft, worden [gedaagden] daarin niet gevolgd. De sluitingsdatum in de concepten heeft naar het oordeel van de rechtbank uitsluitend betrekking op die concepten. Dat de nadere uitwerking van de brief van een latere datum is dan de brief zelf is inherent aan een nadere uitwerking en doet niet af aan de reeds op 25 november 2021 totstandgekomen onvoorwaardelijke overeenkomst.4.13.. Aan het slot van de brief is handgeschreven toegevoegd: “Bij het tekenen van de overeenkomst vergoeden kopers aan verkoper € 5.000,- totaal aan advieskosten(…)” (zie overweging 2.15). [gedaagden] hebben onweersproken gesteld dat [eisers] dat bedrag nog niet hebben betaald. Als partijen zijn overeengekomen dat die betaling zou worden gedaan na ondertekening van de nader uitgewerkte overeenkomst, zoals [gedaagden] lijken te stellen, dan brengt dat nog niet mee dat de brief het door [gedaagden] gestelde voorwaardelijke of intentionele karakter heeft. Een dergelijke afspraak kan immers ook worden gemaakt als partijen reeds een onvoorwaardelijke overeenkomst hadden gesloten, zoals hier naar het oordeel van de rechtbank het geval is.\n\nDe essentialia\n\n4.14.. De afspraak dat [gedaagden] de landbouwgrond aan [eisers] leveren en dat [eisers] daarvoor € 1.725.000,00 aan [gedaagden] betalen, is een koopovereenkomst in de zin van artikel 7:1 BW. In dat artikel is immers bepaald dat koop de overeenkomst is waarbij de een zich verbindt een zaak te geven en de ander om daarvoor een prijs in geld te betalen. De afspraak dat [gedaagden] de landbouwgrond aan [eisers] leveren en dat [eisers] daarvoor 20 middenhuur-woningen aan [gedaagden] leveren, is een ruilovereenkomst in de zin van artikel 7:49 BW. In dat artikel is immers bepaald dat ruil de overeenkomst is waarbij partijen zich verbinden elkaar over en weer een zaak in de plaats van een andere te geven. Uit het voorgaande volgt dat [eisers] en [gedaagden] wilsovereenstemming hebben bereikt over de essentialia van koop en ruil, zodat sprake is van een gemengde overeenkomst in de zin van artikel 6:215 BW.\n\n4.15.. Het verweer van [gedaagden] dat de koopovereenkomst nietig is omdat niet is voldaan aan de eisen die de wet daaraan stelt, wordt op grond van het voorgaande verworpen.\n\n4.16.. De punten die de advocaat van [gedaagden] in zijn brief van 16 maart 2023 opsomt (zie overweging 2.21), behoren niet tot de essentialia van koop of ruil. Voor zover [gedaagden] hebben bedoeld te stellen dat die punten voor hen zo essentieel waren dat [eisers] redelijkerwijs niet had mogen verwachten dat een overeenkomst tot stand zou komen totdat ook over die punten overeenstemming was bereikt, worden [gedaagden] in dat verweer niet gevolgd. Gesteld noch gebleken is immers dat [gedaagden] die punten onder de aandacht hebben gebracht van [eisers] voorafgaand aan het bereiken van wilsovereenstemming op 25 november 2021. Voor hetgeen partijen over en weer redelijkerwijs uit elkaars verklaringen hebben mogen afleiden, zijn die punten derhalve niet van belang. Daar komt nog bij dat de in de brief van 16 maart 2023 opgesomde punten met name betrekking hebben op de levering door [eisers] van 20 middenhuur-woningen en dat is nu juist in de brief terechtgekomen op voorstel van [gedaagden] Tegen deze achtergrond lag het des te meer op de weg van [gedaagden] om tijdig – voorafgaand aan het bereiken van wilsovereenstemming – aan [eisers] kenbaar te maken over welke punten volgens [gedaagden] (minimaal) overeenstemming zou moeten worden bereikt. Dat hebben [gedaagden] nagelaten.\n\n4.17.. \n\nTer zitting hebben [gedaagden] nog opgemerkt dat de brief uitsluitend is overeengekomen zodat ‘ [eisers] een verhaal zouden hebben bij de gemeente’. [eisers] hebben dit ter zitting betwist en [gedaagden] hebben niet nader toegelicht wat zij hiermee bedoelen. Deze stelling wordt daarom gepasseerd.\n\nDe bepaalbaarheid en de uitvoerbaarheid\n\n4.18.. In artikel 6:227 BW is bepaald dat de verbintenissen die partijen op zich nemen bepaalbaar moeten zijn. Bepaalbaar zijn de verbintenissen, wanneer de vaststelling naar van tevoren vaststaande criteria en zo nodig mede naar de eisen van redelijkheid en billijkheid kan geschieden. Aan de bepaalbaarheid worden niet al te strenge eisen gesteld.\n\n4.19.. \n\nTussen partijen staat niet ter discussie dat in de brief (zie overweging 2.15) het volgende is bepaald over de door [eisers] te leveren woningen:\n\n“(…) De koopprijs bestaat voorts uit de levering van koper aan verkoper, om niet, bij eerste oplevering van woningen op het perceel, van 20 middenhuur-woningen van minimaal 100 m2 go, op een kavel van minimaal 110 mr en met Woningborg kwaliteitsniveau (inclusief (fietsen)berging, toilet beneden, toilet en douche boven, basisopstelling keukenmeubel zonder apparatuur, betegeling sanitaire ruimten, behangklaar, cementdekvloer o.g.). Levering van deze woningen vindt fiscaal optimaal plaats (beoogd: betreffende percelen blijven op het moment van levering achter bij verkoper en worden door koper bebouwd).(…)”.\n\n4.20.. \n [eisers] hebben onweersproken gesteld dat het Woningborg kwaliteitsniveau op detailniveau voorschrijft aan welke eisen een nieuwbouwwoning moet voldoen en dat het Woningborg kwaliteitsniveau van toepassing is op de aan [gedaagden] te leveren woningen, zodat dat komt vast te staan.\n\n4.21.. Uit het voorgaande blijkt naar het oordeel van de rechtbank dat de verbintenis van [eisers] om 20 middenhuur-woningen te leveren aan [gedaagden] aan de hand van de in de brief opgenomen en derhalve vooraf vaststaande criteria voldoende bepaalbaar is. Immers bestaat geen twijfel over het aantal te leveren woningen, staat niet ter discussie dat de woningen gebouwd moeten worden op de landbouwgrond en is aan de hand van de in de brief vastgestelde criteria, waaronder het Woningborg kwaliteitsniveau, en zo nodig mede naar de eisen van redelijkheid en billijkheid vast te stellen aan welke eisen de woningen ten minste moeten voldoen. Ook volgt uit de brief dat de woningen worden geleverd bij eerste oplevering van woningen op de landbouwgrond.\n\n4.22.. Aan [gedaagden] kan worden toegegeven dat de verbintenis om 20 middenhuur-woningen te leveren meer in detail had kunnen worden uitgewerkt en dat bepaalde aspecten summier of niet geregeld zijn. Dat brengt op zichzelf echter niet mee dat de verbintenis in haar huidige vorm niet voldoende bepaalbaar is. Dat in de brief niet alle fiscale consequenties uitputtend worden geregeld en [gedaagden] nog vragen hadden over onder meer overdrachtsbelasting en btw, zoals [gedaagden] onweersproken hebben gesteld, maakt dat niet anders. Zoals [eisers] onweersproken hebben gesteld, bevat de brief immers afspraken op hoofdlijnen over de fiscale aspecten. Zo dient levering van de landbouwgrond fiscaal optimaal plaats te vinden en bovendien volgt uit de brief dat de koopprijs exclusief belastingen is en dat de woningen ‘om niet’ worden geleverd aan [gedaagden] , zodat de fiscale implicaties ter zake de koopprijs en de levering van de woningen [gedaagden] niet raken. Dat de wijze waarop de woningen uiteindelijk aan [eisers] geleverd worden – door het bebouwen van landbouwgrond die bij [gedaagden] is achtergebleven of door het terugleveren van bebouwde grond – niet is geregeld in de brief, zoals [gedaagden] onweersproken hebben gesteld, is niet van belang voor de beantwoording van de vraag of de verbintenis om 20 middenhuur-woningen te leveren voldoende bepaalbaar is. Het is immers in beginsel aan [eisers] om te bepalen op welke wijze zij de op hun rustende verbintenissen nakomen. Dat geldt ook voor de verbintenis om 20 middenhuur-woningen te leveren aan [gedaagden]\n\n4.23.. Voor zover [gedaagden] hebben gesteld dat het object van koop niet voldoende bepaalbaar is, worden zij daarin niet gevolgd. Op [gedaagden] rust immers de verbintenis om de landbouwgrond te leveren (zie overweging 2.1 en 2.15). Dat de nakoming door [eisers] van de op hun rustende verbintenis om de woningen te leveren aan [gedaagden] eventueel meebrengt dat een deel van de landbouwgrond bij [gedaagden] ten behoeve van de bebouwing achterblijft of bebouwd wordt teruggeleverd, doet daar niet aan af.\n\nDe conclusie\n\n4.24.. Uit het voorgaande volgt dat tussen [eisers] en [gedaagden] een koopovereenkomst tot stand is gekomen zoals overgelegd als productie 9 bij dagvaarding. [gedaagden] hebben geen verweer gevoerd tegen het onderzoek naar de staat van de landbouwgrond dat [eisers] willen (laten) uitvoeren. Dit betekent dat in conventie de primaire vorderingen onder I, II en III van [eisers] zullen worden toegewezen.\n\n4.25.. \n [eisers] hebben in verband met hetgeen zij in conventie hebben gevorderd beslag laten leggen op de landbouwgrond. [gedaagden] hebben gesteld dat dit beslag onrechtmatig is. Uit hetgeen in conventie is overwogen, volgt dat de primaire vorderingen van [eisers] zullen worden toegewezen. Het beslag is dus niet onrechtmatig. De vorderingen van [gedaagden] in reconventie zullen daarom worden afgewezen.\n\n(Proces)kosten\n\n4.26.. De rechtbank begrijpt dat [eisers] de beslagkosten van [gedaagden] willen vorderen. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar. De beslagkosten worden vastgesteld op € 344,52 en € 98,32 voor kosten deurwaardersexploten, € 688,00 voor griffierecht en € 614,00 voor salaris advocaat, derhalve in totaal € 1.744,84.\n\n4.27.. \n [gedaagden] zijn in conventie in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden in conventie begroot op:\n\n- kosten van de dagvaarding\n\n€\n\n112,37\n\n- griffierecht\n\n€\n\n688,00\n\n- salaris advocaat\n\n€\n\n1.228,00\n\n(2 punten × € 614,00)\n\n- nakosten\n\n€\n\n178,00\n\n(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)\n\nTotaal\n\n€\n\n2.206,37\n\n4.28.. \n [gedaagden] zijn in reconventie eveneens in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden in reconventie begroot op € 614,00 (1 punt x € 614,00).\n\n4.29.. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten in conventie en reconventie wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.\n\n4.30.. De veroordeling in conventie en in reconventie wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.\n\n5. De beslissing\n\nDe rechtbank\n\nin conventie\n\n5.1.. verklaart voor recht dat dat tussen [eisers] enerzijds en [gedaagden] anderzijds op 25 november 2021 een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot het perceel landbouwgrond, gelegen te [plaats] ), kadastraal bekend als [perceel 1] , welke koopovereenkomst woordelijk is opgenomen in productie 9 van de dagvaarding,\n\n5.2.. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot nakoming van de onder 5.1 genoemde koopovereenkomst door het perceel landbouwgrond, gelegen te [plaats] , kadastraal bekend als [perceel 1] conform de bepaling van de onder 5.1 genoemde koopovereenkomst aan [eisers] te leveren, tegen ontvangst van de in de koopovereenkomst bepaalde koopprijs en [eisers] toe te laten de benodigde onderzoeken te verrichten;\n\n5.3.. bepaalt dat, indien [gedaagden] niet aan de onder 5.2 genoemde veroordeling voldoen, dit vonnis op grond van artikel 3:300 lid 2 BW in de plaats treedt van de wilsverklaring van [gedaagden] voor de medewerking aan het opmaken en passeren van de notariële leveringsakte en de toestemming om het perceel te betreden voor de benodigde onderzoeken;\n\n5.4.. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de beslagkosten, tot op heden vastgesteld op € 1.744,84, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,\n\n5.5.. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 2.206,37, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,\n\n5.6.. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,\n\n5.7.. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,\n\n5.8.. wijst het meer of anders gevorderde af.\n\nin reconventie\n\n5.9.. wijst het gevorderde af,\n\n5.10.. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 614.00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,\n\n5.11.. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,\n\n5.12.. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor zover het betreft de proceskostenveroordeling.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. S.A. van den Toorn en in het openbaar uitgesproken op 8 januari 2025.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBGEL:2025:2790","2025-04-11T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:29:02.902Z",{"id":127,"ecli":128,"slug":129,"caseNumber":59,"courtId":5,"decisionDate":130,"fullText":131,"summary":59,"language":7,"source":61,"sourceUrl":132,"sourceTimestamp":133,"parsedAt":64,"updatedAt":134},"1878","ECLI:NL:GHARL:2024:7316","ecli-nl-gharl-2024-7316","2024-11-26T00:00:00.000Z","GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN\n\nlocatie Arnhem, afdeling civiel recht\n\nzaaknummer gerechtshof: 200.314.767\n\n(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht: 510156)\n\narrest van 26 november 2024\n\nin de zaak van\n\n [appellant]\n\ndie woont in [woonplaats1]\n\ndie hoger beroep heeft ingesteld (principaal hoger beroep)\n\nen bij de rechtbank optrad als gedaagde\n\nhierna: [appellant]\n\nadvocaat: mr. M.R. Meijer\n\ntegen\n\nZuidwal Holding B.V.\n\ndie is gevestigd in ‘s-Hertogenbosch\n\ndie ook hoger beroep heeft ingesteld (incidenteel hoger beroep)\n\nen bij de rechtbank optrad als eiseres\n\nhierna: Zuidwal\n\nadvocaat: mr. W.A.A.J. Fick-Nolet.\n\n1. Het verdere verloop van de procedure bij het hof\n\n1.1.. Naar aanleiding van het arrest van 16 april 2024 heeft [appellant] op 14 mei 2024 bij akte van depot het originele exemplaar van de ondertekende vaststellingsovereenkomst (hierna: de VSO) ter griffie gedeponeerd en op dezelfde rol een akte genomen met twee producties. In reactie op beide aktes heeft Zuidwal op 11 juni 2024 een antwoordakte genomen met een productie. Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.\n\n2. De verdere beoordeling van het geschil in hoger beroep\n\nIn het principale hoger beroep\n\n2.1.. In het tussenarrest is overwogen dat Zuidwal gemotiveerd heeft betwist dat de VSO van 19 december 2018 rechtsgeldig is, omdat deze nietig is wegens antedatering dan wel omdat deze op grond van een actio pauliana rechtsgeldig door haar is vernietigd. In dat arrest zijn de argumenten die Zuidwal daartoe heeft aangevoerd (gedeeltelijk) opgesomd. Gemakshalve neemt het hof deze hier nogmaals over.\n\n2.2.. Zuidwal heeft met betrekking tot de antedatering aangevoerd dat het onwaarschijnlijk is dat de VSO is gesloten op een moment dat de bonusaanspraak nog niet bestond en bovendien onduidelijk was of deze op enig moment zou ontstaan. De ondernemingen waarvoor de bonus zou worden uitbetaald waren nog niet verkocht en er was op dat moment ook nog geen uitzicht op verkoop van deze deelnemingen. Het valt volgens haar moeilijk in te zien dat in december 2018, toen er slechts sprake was van een voorwaardelijke aanspraak op een bonus, die zou worden gerelateerd aan een verkoop(prijs) van een deelneming, opeens een onvoorwaardelijke aanspraak werd gecreëerd per 1 april 2020, die dan precies gelijk zou zijn aan het op dat moment openstaande saldo van de lening van [appellant] bij Driesprong Finance. Bovendien wijst Zuidwal erop dat [appellant] zelf heeft gesteld dat het niet gebruikelijk was binnen het concern dat bonussen schriftelijk werden vastgelegd. De bonusafspraken waren daarom niet bekend bij de bij de administrateur [naam1] en de accountant. Verder wijst Zuidwal erop dat de layout en het lettertype van de VSO exact hetzelfde zijn als de overeenkomsten die [appellant] zelf eerder voor de aandeelhouder van Zuidwal, [naam2] , heeft opgesteld. Zuidwal trekt dan ook ernstig in twijfel dat deze VSO daadwerkelijk al in december 2018 is opgesteld. Zuidwal vermoedt, gezien deze ongerijmdheden, dat de VSO dateert van ná 29 juni 2020, de datum van het beslag. Zij heeft ook onmiddellijk toen ze met de VSO werd geconfronteerd, verzocht om de originele overeenkomst om deze aan een deskundigenonderzoek te kunnen onderwerpen, bijvoorbeeld om de inkt te dateren. De originele VSO was (tot dat moment ook in hoger beroep) echter niet overgelegd. Verder heeft zij gesteld dat de inhoud van de VSO in strijd is met de openbare orde en goede zeden. Als er al sprake zou zijn van een VSO van vóór de beslaglegging dan stelt Zuidwal dat zij deze rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft vernietigd bij brief van 15 december 2020 op grond van artikel 3:45 BW omdat deze verrekening paulianeus is.\n\n2.3.. \n\n [appellant] heeft betwist dat hij de overeenkomst zelf heeft opgesteld. Het was volgens hem een door de accountantin overleg met de partijen opgestelde overeenkomst.\n\nTijdens de mondelinge behandeling bij het hof heeft [appellant] aangevoerd dat over deze VSO naar aanleiding van het overlijden van [naam3] in 2018 overleg is gevoerd tussen de partijen en de accountant de heer [de accountant] , en dat [de accountant] naar aanleiding van dit overleg de VSO in concept op zijn computer heeft opgesteld, zijn computer heeft meegenomen naar het kantoor van [naam3] , de VSO daar in onderling overleg definitief heeft gemaakt en dat deze daar op 9 december 2018door de partijen is getekend.\n\n2.4.. Het hof heeft in het tussenarrest overwogen dat [appellant] zijn verklaring ingevolge artikel 476a lid 2 Rv en artikel 477a lid 2 Rv met nadere gegevens en bescheiden moest staven. Hoewel de bewijslast niet op hem rust, heeft [appellant] wel een verzwaarde motiveringsplicht ten aanzien van zijn verweer. Gezien de door Zuidwal aangevoerde verschillende omstandigheden die (ook bij het hof) vragen opriepen over de datering van de VSO, is [appellant] in de gelegenheid gesteld om aan de hand van enige vorm van documentatie rondom de datum van de totstandkoming van die VSO te laten zien dat deze inderdaad, zoals hij heeft gesteld, op 19 december 2018 en dus vóór de datum beslaglegging door de partijen is opgesteld en getekend. [appellant] is opgedragen in elk geval het originele exemplaar van de VSO met handtekeningen te overleggen en daarnaast de brongegevens van de VSO, waaruit de datum van het opstellenen demaker van het documentblijken (volgens [appellant] is dat de accountant [de accountant] ). Voor het overige is het aan [appellant] gelaten wat er nog aan aanvullende documentatie voorhanden is om zijn verklaring te staven dat de vordering op grond van de VSO niet meer bestond ten tijde van de beslaglegging.\n\nGeantedateerde VSO?\n\n2.5.. Het hof stelt vast dat afgezien van het originele exemplaar van de VSO er geen objectieve, verifieerbare bewijsstukken zijn overgelegd om de stelling te staven dat de VSO op 19 december 2018 door [de accountant] is opgesteld en ter plekke door de partijen is ondertekend. De gevraagde brongegevens zijn niet overgelegd. Volgens de accountant [de accountant] heeft hij geen brondocument van dit stuk in zijn dossier. Hij heeft geschreven dat dat bij hen ook niet gebruikelijkis omdat de werkwijzeover het algemeenis dat bij ontvangst van het ondertekende stuk het brondocument al dan niet met eerdere versies wordt verwijderd, om verwarring te voorkomen. Het hof vindt het moeilijk voorstelbaar dat een accountant in het zakelijk verkeer een in opdracht gemaakte VSO verwijdert; dat is bepaald niet de gangbare praktijk zoals het hof die in vele andere zaken heeft ervaren. De reden die [de accountant] hiervoor aanvoert, namelijkom verwarring te voorkomen, is ook niet sterk. Niet goed valt in te zien hoe er verwarring kan ontstaan tussen een ongetekend stuk en een door beide partijen getekend stuk. De accountant heeft ook niet vermeld dat hij het niet meer heeft vanwege een algehele computercrash of omdat het document is overschreven. Dat betekent dat normaliter een (forensisch) ICT-expert het verwijderde document mogelijk zou kunnen terugvinden. Dit is kennelijk niet geprobeerd, terwijl de datering van het stuk cruciaal is en de brongegevens een heel duidelijke aanwijzing daarvoor zouden bieden. Verder valt het hof ook op dat de accountant in geen van zijn schriftelijke verklaringen nadrukkelijk bevestigt dat hij zélf de VSO heeft opgesteld en wanneer dan. De afgelegde verklaringen zijn in algemeenheden geformuleerd en op verschillende manieren te interpreteren. Verder is er ook geen enkel ander bewijs overgelegd. Zo zou een factuur\u002Ftijdschrijfformulier met de omschrijvingopstellen VSOin de relevante periode al enig aanknopingspunt hebben kunnen opleveren.\n\n2.6.. Daarnaast heeft het hof [appellant] de mogelijkheid geboden om zijn stelling dat de partijen in 2018 met die (opstelling van de) VSO bezig waren met allerlei andere objectief verifieerbare bewijsstukken te staven. Te denken valt aan mails over het onderwerp of over de datum en tijd van de afspraak, dan wel een uittreksel uit een agenda, notulen of wat dies meer zij. Vastgesteld wordt dat er geen enkel ander stuk is overgelegd waaruit de beweerde afspraak over de VSO in december 2018 is op te maken. Daarover wordt weliswaar door [appellant] gesteld dat alles mondeling ging binnen het bedrijf, maar dat is kennelijk ook weer relatief: in het dossier bevinden zich immers wel stukken waarin na een succesvolle afronding van een project bonusafspraken worden vastgelegd. Bovendien mag toch in elk geval worden verwacht dat de accountant zakelijke afspraken per mail of in zijn agenda vastlegt. Het enige door [appellant] overgelegde stuk is echter het originele exemplaar van de VSO, waarvan in geschil is of deze is geantedateerd. Al deze feiten en omstandigheden in onderlinge samenhang bezien roepen nog steeds ernstige twijfel op over de echtheid van de datum van opstellen en ondertekenen van het overgelegde exemplaar. Dat [appellant] niet lijkt terug te deinzen voor acties waardoor bedragen niet (langer) onder een gelegd beslag vallen, blijkt ook nog uit het volgende. Kort nadat Zuidwal op 5 augustus 2022 executoriaal derdenbeslag had gelegd onder Adimec (een bedrijf waarvan [appellant] commissaris was), heeft [appellant] op 8 augustus 2022 aan Adimec een mail gestuurd. Daarin verzocht hij (onder verwijzing naar een volgens hem eerder gemaakte afspraak) de commissarisvergoeding vanaf 1 augustus 2022 niet meer aan hem privé maar aan zijn holding te betalen, met als gevolg dat de commissarisvergoeding niet onder het beslag zou vallen. Hoewel [appellant] beweerde dat deze afspraak over deze verloningswijziging al voor het gelegde derdenbeslag was gemaakt, heeft Adimec het bestaan van die afspraak betwist. De advocaat van Adimec heeft daarom hierover contact opgenomen met de advocaat van Zuidwal. Een en ander heeft zelfs geleid tot een vertrouwensbreuk met Adimec die [appellant] als commissaris heeft ontslagen.\n\n2.7.. Zuidwal heeft nogmaals verzocht om een deskundige te benoemen om nader onderzoek te doen naar de datering van het gedeponeerde stuk. Het hof is er ambtshalve mee bekend dat een deskundige door het verloop van inmiddels bijna 6 jaren of 4 jaren (uitgaande van 2018 of 2020) hoogstwaarschijnlijk geen uitspraak meer kan doen over de datering ervan. Hoewel het zeer onbevredigend is en het er ook alle schijn van heeft dat het stuk inderdaad is geantedateerd, zal het hof om proceseconomische redenen [appellant] niet toelaten tot (weer een ronde van) tegenbewijslevering of benoeming van een deskundige.\n\n2.8.. Het hof zal er in het navolgende om die reden veronderstellenderwijs van uitgaan dat de VSO inderdaad al op 19 december 2018 is gesloten. De vraag die dan voorligt is of deze door Zuidwal terecht op grond van de actio pauliana (artikel 3:45 BW) buitengerechtelijk is vernietigd. Het hof beantwoordt deze vraag bevestigend en overweegt daartoe het volgende.\n\nPaulianeus handelen\n\n2.9.. Uit artikel 3:45 BW volgt dat indien een schuldenaar bij het verrichten van een onverplichte rechtshandeling wist of behoorde te weten dat daarvan benadeling van een of meer schuldeisers in hun verhaalsmogelijkheden het gevolg zou zijn, de rechtshandeling vernietigbaar is en de vernietigingsgrond kan worden ingeroepen door iedere door de rechtshandeling in zijn verhaalsmogelijkheden benadeelde schuldeiser, onverschillig of zijn vordering vóór of na de handeling is ontstaan. Een rechtshandeling anders dan om niet kan wegens benadeling slechts worden vernietigd indien ook degenen met of jegens wie de schuldenaar de rechtshandeling verrichtte, wisten of behoorden te weten dat daarvan benadeling van een of meer schuldeisers het gevolg zou zijn.\n\nOnverplichte rechtshandeling\n\n2.10.. De rechtbank heeft terecht als uitgangspunt geformuleerd dat rechtshandelingen onverplicht zijn als die worden verricht zonder dat daartoe een op wet of overeenkomst berustende verplichting bestaat. De ‘verplichting’ is daarbij eng op te vatten. Het hof komt daarmee tot het oordeel dat het sluiten van de VSO tussen [appellant] en [naam4] als bestuurder namens Driesprong Participaties B.V. (Driesprong Participaties), Driesprong Finance B.V. (Driesprong Finance), Crisp Sensation Food B.V. (Crisp) en Beverage Innovations Holding B.V. (Beverage) als een onverplichte rechtshandeling in de zin van artikel 3:45 BW moet worden aangemerkt. Het feit dat [appellant] zou hebben aangegeven dat hij anders zijn werkzaamheden zou staken maakt niet dat er sprake is van een verplichte rechtshandeling.\n\nOm niet\n\n2.11.. Het gaat hier bovendien om een rechtshandeling om niet. Het openstaande te leen ontvangen bedrag van [appellant] van € 859.676 zou immers uiterlijk op 1 april 2020 worden weggestreept voor een nog te ontvangen bonus, die was toegezegd bij het afwikkelen van de transactie(s) met betrekking tot de zogenoemde Crisp- of Apique-activiteiten. Crisp en Apique waren start-ups waarbij Apique werd ontwikkeld vanuit Beverage. Vaststaat dat die transactie(s) op 1 april 2020 nog niet had(den) plaatsgevonden (en evenmin ten tijde van de mondelinge behandeling op 1 november 2023), zodat die bonus nog niet was vrijgevallen. De verwachting was volgens [appellant] dat die bonus de lening zou overtreffen, zodat deze ermee kon worden verrekend. Naast deze (in de toekomst liggende) bonus hebben de partijen in artikel 3 van de VSO weliswaar bepaald dat zij van mening zijn dat [appellant] op 1 april 2020 recht zal hebben op uitbetaling van het bedrag dat als vordering openstaat,maar niet valt in te zien waarop dat recht is gebaseerd. Er wordt in de VSO gesproken over door [appellant] verrichte werkzaamheden op het gebied van financieel bedrijfsmanagement. Deze werkzaamheden voerde hij echter uit in het kader van de overeenkomst van opdracht tussen de [namen3 en 4] -groep en de onderneming FBM, waarvan hij zelf partner was en die voor deze werkzaamheden ook factureerde, waarop vervolgens ook betalingen zijn verricht. De op geld waardeerbare werkzaamheden (om baat) werden dus via FBM gefactureerd en vergoed. Dit kan dan ook niet anders worden gezien dan als losstaand van de bonus. Dat heeft [appellant] zelf ook met zoveel woorden verklaard bij de rechtbank (zo blijkt uit het proces-verbaal). Hij heeft desgevraagd verklaard datdie ruim 8 ton niet waren voor zijn werkzaamheden omdat die uren via FBM werden vergoed en dat die 8 ton echt om een bonus ging. Weliswaar heeft [appellant] aangegeven dat hij daarnaast ook nog privé werkzaamheden heeft verricht maar dat is op geen enkele wijze onderbouwd, zodat aan die blote stelling voorbij wordt gegaan. De stelling dat hij de familie (de [namen3 en 4] -groep)altijd dag en nacht met raad en daad bijstond, is te vaag, onkwalificeerbaar en ook niet nader concreet gemaakt om bij te dragen aan het oordeel dat het hier daadwerkelijk zou gaan om een rechtshandeling om baat.\n\n2.12.. In een schriftelijke verklaring heeft [naam4] ook aangegeven dat de familie heel content was met het feit dat [appellant] hen al 31 jaar adviseerde en dag en nacht voor hen klaar stond. Hij heeft bevestigd dat [appellant] advieswerk door FBM aan hen werd gefactureerd. Daarnaast wilde men [appellant] graag belonen met de persoonlijke bonus. Dat is bijvoorbeeld ook bij de verkoop van de bedrijven Buitenhuis en VSI gedaan, omdat [appellant] het mede mogelijk had gemaakt dat deze bedrijven voor de familie zoveel had opgebracht. Er werd dan toegezegd dat ze na de verkoopop een mooie bonus konden rekenen, maar er werd geen bedrag genoemd of toegezegd. Het hof stelt vast dat zo’n bonus achteraf wordt toegekend en dat men er dus geen aanspraak op kan maken. Het gaat om het laten delen van mensen in een succesvolle transactie en het is in die zin in feite een gift die wordt gegund vanwege (jarenlange) persoonlijke betrokkenheid. De advieswerkzaamheden zijn echter gewoon betaald. Verder staat vast dat (in elk geval) tot op het moment van de mondelinge behandeling nog geen van de eerdergenoemde twee start-ups is verkocht. Een van deze start-ups is inmiddels zelfs failliet verklaard. Van een bonus is dan ook in het geheel (nog) geen sprake. Het moet er daarom voor worden gehouden dat het kwijtschelden van het saldo van het door [appellant] geleende geld in verband met een niet bestaande bonus onder bovengenoemde omstandigheden een rechtshandelingom nietis.\n\nBenadeling van schuldeisers2.13.. De vraag of sprake is van benadeling van schuldeisers wordt niet beoordeeld naar het moment waarop het sluiten van de overeenkomst plaatsvond, maar naar het moment waarop de schuldeiser de pauliana inroept of wanneer de rechter daarover moet oordelen. Nu Zuidwal een beroep heeft gedaan op artikel 3:45 BW, moet zij stellen en bewijzen dat voldaan is aan de voorwaarden. Het hof is het grotendeels eens met de overwegingen van de rechtbank hierover en neemt die voor een groot deel in het navolgende over.\n\n2.14.. Er is sprake van benadeling als schuldeisers minder geldelijke verhaalsmogelijkheden hebben dan wanneer de gewraakte rechtshandeling, in dit geval het sluiten van de VSO, niet had plaatsgevonden. Uit de rechtspraak blijkt dat van benadeling sprake kan zijn als het vermogen van de schuldenaar, dat voor verhaal vatbaar was, is verminderd. Ook als het vermogen gelijk blijft, maar er een verstoring in de verhaalsmogelijkheden plaatsvindt, kan er sprake zijn van benadeling.\n\n2.15.. \n [appellant] betwist dat schuldeisers zijn benadeeld door het sluiten van de VSO. Hij meent dat de verhaalsmogelijkheden van Zuidwal en andere schuldeisers niet zijn verminderd of gewijzigd door het sluiten van de VSO. Volgens [appellant] heeft Driesprong nooit, ook niet voorafgaand aan het sluiten van de VSO, een opeisbare vordering op hem gehad. Zij hadden de afspraak met elkaar gemaakt dat de rekening-courantschuld van [appellant] zou worden verrekend met zijn bonusaanspraken en dat hij nooit iets zou hoeven terugbetalen aan Driesprong. Dit is een bevrijdend verweer. Daardoor moet [appellant] bewijzen dat deze afspraak is gemaakt.\n\n2.16.. Dat is [appellant] niet gelukt. In hoger beroep heeft hij bezwaar gemaakt tegen de vaststelling van de rechtbank dat sprake is van een rekening-courantverhouding tussen Driesprong Finance en [appellant] . Het hof stelt voorop dat ook in de eigen stukken van [appellant] steeds wordt gerefereerd aan de rekening-courantverhouding. Zo vermelden de spreekaantekeningen die ten behoeve van de mondelinge behandeling bij de rechtbank zijn overgelegd de in rekening-courant geboektebedragen en devordering in rekening-courant. Dat [appellant] hier een andere rekening-courant zou bedoelen dan de wettelijke (artikel 6:140 BW) is verder niet nader gemotiveerd toegelicht. Daarbij is uitgangspunt dat in een rekening-courant verhouding het saldo van de rekening verschuldigd is. Zonder bijzondere afspraken is dit saldo ook opeisbaar. [appellant] heeft onvoldoende onderbouwd gesteld dat hij voorafgaand aan het sluiten van de VSO heeft afgesproken dat zijn rekening-courantschuld nooit opeisbaar zou zijn. [appellant] heeft geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat hij deze schuld niet hoeft terug te betalen. Dit blijkt ook niet uit de VSO. Als de partijen deze belangrijke afspraak met elkaar hadden gemaakt, had het voor de hand gelegen dat zij dit in de VSO hadden vastgelegd of daarover hadden gecorrespondeerd. Het gevolg van deze afspraak is namelijk dat [appellant] recht blijft houden op de uitgeleende bedragen vooruitlopend op de bonus, ook als het beoogde resultaat niet is behaald en hij dus geen recht zou hebben op een bonus. [appellant] heeft in hoger beroep betoogd dat in de VSO wel is opgenomen dat die afspraak is gemaakt dat de schuld nooit opeisbaar zou worden omdat per 1 april 2020 een openstaande schuld zou worden “omgekat” tot kosten. Dit is echter geen bewijs van de gestelde afspraak dat er nooit een opeisbare vordering zou zijn.\n\n2.17.. Ook in hoger beroep heeft [appellant] niet concreet kunnen maken wanneer en waar die afspraak zou zijn gemaakt dat ook deze rekening-courant schuld nooit opeisbaar zou zijn en hoe daarover is gesproken. Volgens de verklaring van [appellant] tijdens de mondelinge behandeling gingen deze opnames steeds in overleg en met goedkeuring van wijlen [naam3] . [appellant] heeft niet gemotiveerd en onderbouwd met stukken aangevoerd dat er een zo vergaande afspraak bestond dat [appellant] nooit iets terug hoefde te betalen (dus zelfs als hij ruim boven bestaande bonusafspraken geld zou opnemen), zodat er hoe dan ook geen opeisbare vordering op hem kan zijn ontstaan. Het hof beschouwt dit net als de rechtbank als een blote stelling, waardoor [appellant] niet wordt toegelaten tot het leveren van bewijs door het horen van getuigen. Daarbij valt op dat alle overgelegde verklaringen betrekking hebben op door Zuidwal uitdrukkelijk betwiste afspraken tussen [appellant] en de overleden [naam3] , die zélf dus niets meer kan bevestigen. Bijzonder opvallend is daarbij dat aanvankelijk noch de administrateur van Driesprong noch diens externe accountant van de beweerdelijke mondelinge afspraken op de hoogte waren, zoals [appellant] en [naam4]schriftelijk hebben verklaard respectievelijk in de memorie van grieven is vermeld. Opvallend is ook dat zowel [appellant] als [naam4] tijdens de mondelinge behandeling in eerste aanleg niet konden verklaren wanneer en waar de afspraak zou zijn gemaakt dat de rekeningcourantschuld nooit opeisbaar zou zijn en hoe daarover is gesproken, terwijl zij dat blijkens hun verklaringen van vier maanden na die mondelinge behandeling ineens wél zouden weten. Dat is onaannemelijk.\n\n2.18.. Om dezelfde reden kan een beroep op opschorting niet slagen. [appellant] heeft niet onderbouwd dat hij zijn schuld aan Driesprong Finance niet hoeft terug te betalen totdat hij een bonus krijgt van Driesprong Finance voor de verkoop van Crisp Sensation en Apiqe. Dat betekent dat de schuld van [appellant] aan Driesprong Finance zonder het sluiten van de VSO in beginsel opeisbaar was op het moment dat Zuidwal derdenbeslag legde onder [appellant] .\n\n2.19.. Vervolgens is de vraag of [appellant] ook zonder de VSO een verrekenbare aanspraak had op Driesprong Finance in verband met werkzaamheden voor Crisp Sensation en Apiqe. In dat geval zou er immers van benadeling van schuldeisers geen sprake zijn.\n\n2.20.. Volgens [appellant] is het bedrag van € 859.676 gelijk aan het bedrag dat hij in ieder geval als bonus zou krijgen. [appellant] heeft verder niet onderbouwd waarom hij toch aanspraak had op een bonus, ook als Crisp Sensation of Apiqe niet zouden zijn verkocht. Zoals hiervoor onder 2.11 overwogen is er niet gebleken van op geld waardeerbare extra werkzaamheden, naast de werkzaamheden van [appellant] die door FBM aan Driesprong Finance in rekening zijn gebracht, waarvoor € 859.676 een reële vergoeding is. Voor een reële vergoeding zou in beginsel moeten worden aangesloten bij gemaakte uren en een reëel uurtarief.\n\n2.21.. Als de VSO niet was gesloten, had [appellant] ten tijde van het leggen van derdenbeslag door Zuidwal in elk geval nog een opeisbare schuld van € 859.676 aan Driesprong gehad. Daarop had Zuidwal zich, dankzij het derdenbeslag, kunnen verhalen. Het was bij het sluiten van de VSO niet bekend of en wanneer [appellant] aanspraak zou maken op een bonus vanwege de verkoop van Crisp Sensation en\u002Fof Apiqe. Ook was nog niet bepaald hoe hoog deze bonus zou zijn. Daardoor zouden de uitbetaalde voorschotten op de bonus een schuld van [appellant] aan Driesprong Finance blijven. Dankzij de VSO is de schuld van [appellant] weggestreept tegen zijn aanspraak op datzelfde bedrag. Daardoor heeft hij een voordeel gehad ten opzichte van de andere crediteuren en zijn zij in hun verhaalsmogelijkheden benadeeld.\n\nWetenschap van benadeling2.22.. Zoals hiervoor onder 2.11 en 2.12 is overwogen is het sluiten van de VSO een rechtshandeling om niet. Dit betekent dat van wetenschap van benadeling aan de zijde van [appellant] (op grond van 3:45 lid 2 BW) geen sprake hoeft te zijn. Het hof is overigens van oordeel, zoals de rechtbank terecht heeft overwogen in rechtsoverweging 3.18 van het vonnis, dat bij [appellant] die wetenschap mag worden verondersteld. Het hof sluit zich bij die overwegingen aan en neemt deze ten overvloede over.\n\nSlotsom\n\n2.23.. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat het beroep van Zuidwal op artikel 3:45 BW slaagt. Het sluiten van de VSO is een paulianeuze rechtshandeling. Zuidwal heeft terecht de vernietiging van de VSO ingeroepen bij [appellant] bij mail van 9 september 2020 en ten aanzien van de vennootschappen Driesprong Finance, Driesprong Participaties, Crisp en Beverage bij brief van 15 december 2020, gericht aan [naam4] , bestuurder. Dit heeft als gevolg dat [appellant] ten tijde van de beslaglegging in elk geval nog een opeisbare schuld van € 859.676 had aan Driesprong toen Zuidwal derdenbeslag onder hem had gelegd.\n\nIn het incidentele hoger beroep\n\nDe verrekeningen eind 20182.24.. Zuidwal heeft gewezen op het feit dat er in 2018 op de beginbalans van de grootboekkaart lening [appellant]van Driesprong Finance een vordering op [appellant] stond van € 3.183.546,31. [appellant] heeft aangevoerd dat daarop blijkens dezelfde grootboekkaart in 2018 respectievelijk is verrekend een bedrag van € 1.580.000,- met omschrijving “Verr [appellant] ” en een bedrag van € 1.069.937,31 met omschrijving “Verr [appellant] corr rente”. Zuidwal heeft aangevoerd dat deze verrekeningen in rekening-courant niet rechtsgeldig hebben plaatsgevonden. Zuidwal heeft betwist dat in 2018 de op dat moment openstaande vordering van Driesprong Finance van € 3.183.546,31 op [appellant] mocht worden verrekend met een aanspraak op een bonus die hij kennelijk van Driesprong Participaties had gekregen. Die verrekening voldoet volgens haar niet aan de wettelijke vereisten van artikel 6:127 BW, omdat er geen sprake is van wederkerig schuldenaarschap.\n\n2.25.. In het tussenarrest heeft het hof daarover het volgende overwogen. Op de grootboekkaart 2018 van Driesprong Finance is een vordering op [appellant] geboekt. Het bestaan van de bonussen die volgens [appellant] zijn verrekend met die vordering blijkt echter niet uit de grootboekkaart van Driesprong Finance (hoewel [appellant] heeft aangevoerd dat alle aanspraken werden geboekt op Driesprong Finance). Tijdens de zitting in hoger beroep heeft [appellant] daarover nader toegelicht dat deze bonus bij Driesprong Participaties is ondergebracht, bij die vennootschap in de administratie is verwerkt en dus op de grootboekkaart van Driesprong Participaties is geboekt. Uitgangspunt is echter dat (kruiselingse) verrekening van vorderingen van en op [appellant] tussen verschillende vennootschappen binnen het [namen3 en 4] -concern in beginsel niet mogelijk is, tenzij dit uitdrukkelijk is overeengekomen. In deze procedure is wel een verklaring van de accountant [de accountant] overgelegd over gebruikelijke praktijken binnen de groep. De vraag is echter in hoeverre die “gebruiken binnen de groep” in overeenstemming zijn met de juridische en fiscale regels die binnen een groep van vennootschappen geldt. Afgezien van deze verklaring ontbreken stukken die de afspraken over kruiselingse verrekeningen laten zien. De afgelegde verklaring van [de accountant] geeft op zichzelf beschouwd onvoldoende inzicht op basis van welke afspraken deze kruiselingse verrekeningen mogelijk waren, hoe een en ander administratief is afgehandeld en of dit ook een juridisch houdbare afwikkeling is geweest.\n\n2.26.. Omdat [appellant] zich op een (kruiselingse) verrekening beroept tussen verschillende vennootschappen binnen de [namen3 en 4] -groep op grond waarvan een in 2018 bestaande vordering op hem is komen te vervallen, zal hij moeten bewijzen dat er in 2018 rechtsgeldig is verrekend. Het hof heeft de zaak daarom naar de rol verwezen om [appellant] de gelegenheid te bieden aan de hand van over te leggen objectieve bewijsstukken te laten zien dat is overeengekomen dat deze kruiselingse verrekeningen mogelijk waren binnen de [namen3 en 4] -groep en dat er op grond daarvan sprake is geweest van rechtsgeldige verrekeningen in 2018.\n\n2.27.. Bij akte heeft [appellant] twee producties overgelegd. Als eerste een e-mail van [naam4] van 8 mei 2024 waarin [naam4] verklaart dat er was afgesproken dat er voorschotten door [appellant] mochten worden opgenomen en niet zouden hoeven worden terugbetaald en verrekend vanwege zijn tomeloze inzet.\n\n2.28.. \n\nDaarnaast een brief van 13 mei 2024 van de accountant [de accountant] waarin hij onder meer het volgende heeft verklaard: Het is dus niet zo dat er vanuit [appellant] voor de toegezegde bonussen enkel een aanspraak op Driesprong Participaties bestond. De toezegging is gedaan op het niveau van de groep wat voor alle betrokken partijen (ook voor mij als accountant) inhield dat alle tot de groep behorende entiteiten zouden instaan voor betaling van de bonus. (…) In de praktijk is zo ook altijd gehandeld. De opnames door [appellant] zijn ten laste van verschillende entiteiten behorend tot de [namen3 en 4] Groep gedaan met de afspraak dat deze uiteindelijk tegen de bonusaanspraken zouden worden weggestreept, ongeacht met welke groepsvennootschap de aan de bonus gerelateerde transactie zou plaatsvinden. Dit is hoe de afspraak aan mij is toegelicht en op basis waarvan ik als accountant van de [namen3 en 4] Groep heb gehandeld.\n\nIk voeg daar nog het volgende aan toe. In een bedrijfsstructuur met meerdere besloten vennootschappen is het gebruikelijk dat deze vennootschappen elkaar toestaan bedragen voor elkaar te betalen en of te ontvangen. Deze toestemming wordt vastgelegd in een rekening-courant overeenkomst tussen deze vennootschappen onderling. (…) Hoe dan ook er ontstaat een rekening courant verhouding tussen deze vennootschappen. Voor dit soort zaken dient nu juist rekening-courant overeenkomst.\n\nOok binnen de [namen3 en 4] -groep bestaan rekening-courant overeenkomsten tussen de vennootschappen en worden zaken met elkaar verrekend. Als bijlage bij deze brief stuur ik een aantal van die rekening-courant overeenkomsten mee, die bevinden zich in de administratie van WEA (hof: het accountantskantoor). Ook stuur ik de laatst getekende rekening-courant overeenkomst tussen Driesprong Finance B.V. en Driesprong Participaties B.V. mee. Deze overeenkomsten worden met enige regelmaat geüpdatet indien bijvoorbeeld rentepercentages aangepast moeten worden, zekerheden worden verstrekt etc.\n\nNaar buiten toe treedt de [namen3 en 4] Groep als een eenheid op en maakt het de meeste leveranciers of afnemers enz. echt niet uit van welke vennootschap men iets te vorderen heeft of nog moet betalen. Dat de bonus door de [namen3 en 4] Groep op groepsniveau werd toegezegd, betekende ook letterlijk dat de groep als geheel verantwoordelijk was voor deze bonus aangezien men als [namen3 en 4] groep naar buiten is opgetreden in deze. Iedereen weet of kan weten welke vennootschappen er tot de [namen3 en 4] Groep behoren.\n\n2.29.. Vanzelfsprekend is het hof bekend met de praktijk van intercompany verhoudingen en boekingen. Ook is het hof bekend met de praktijk dat binnen een groep over en weer financieel wordt bijgesprongen waar nodig. Zoals in het tussenarrest echter reeds overwogen ligt in deze zaak de vraag ter beoordeling voor in hoeverre die “gebruiken binnen de groep” (administratief) zijn vastgelegd en in overeenstemming zijn met de juridische en fiscale regels die binnen een groep van vennootschappen gelden. Al vóór het tussenarrest was er een verklaring van [de accountant] die aangaf dat binnen de groep een gebruikelijke werkwijze bestond dat de voorschotten die aan de heer [appellant] zijn voldaan, betaald zijn door verschillende vennootschappen binnen de [namen3 en 4] -groep en vervolgens op het niveau van Driesprong Finance onderling in rekening-courant verwerkt zodat er uiteindelijk alleen bij Driesprong Finance een (voorlopige) vordering op de heer [appellant] in de boeken werd opgenomen. De bonusaanspraak zou volgens [de accountant] door verrekening zijn betaald, waarbij gelijktijdig de kosten intern zijn doorbelast aan Driesprong Participaties. Een en ander was volgens hem vanzelfsprekend in de jaarlijkse verslaglegging van de [namen3 en 4] verwerkt. Het hof heeft in het tussenarrest aangegeven dat een enkele verklaring van de accountant wat de gangbare praktijk was, onvoldoende is. Bovendien is tijdens de mondelinge behandeling ook met zoveel woorden door het hof benoemd dat een enkele verklaring van een accountant met louter grootboekkaarten van Driesprong Finance, zonder dat er onderliggende stukken (die leidend zijn) uit de administratie bekend zijn, of stukken met betrekking tot Driesprong Participaties, niet kan worden aangenomen dat aan de wettelijke vereisten voor verrekening is voldaan.\n\n2.30.. Bij deze beoordeling heeft immers het wettelijk kader te gelden dat voor een beroep op verrekening een verklaring is vereist van de schuldenaar aan zijn schuldeiser dat hij zijn schuld met zijn vordering verrekent (6:127 lid 1 BW). Indien de schuldenaar de bevoegdheid tot verrekening heeft gaan beide verbintenissen tot hun gezamenlijkbeloop teniet. Op grond van artikel 6:127 lid 2 BW bestaat de bevoegdheid tot verrekening indien is voldaan aan de vereisten dat de door de schuldenaar te vorderen prestatie beantwoordt aan zijn schuld jegensdezelfdewederpartij en dat hij bevoegd is zowel tot betaling van de schuld als tot het afdwingen van de betaling van zijn vordering. Op grond van artikel 6:127 lid 3 BW bestaat de bevoegdheid tot verrekeningnietten aanzien van een vordering en een schuld die in vanelkaar gescheiden vermogensvallen.\n\n2.31.. Het hof moet vaststellen dat ook na de rolverwijzing objectieve bewijsstukken ontbreken die de afspraken over onderlinge verrekeningen laten zien. Ook de nader afgelegde verklaring van [de accountant] geeft op zichzelf beschouwd geen inzicht op basis van welke concrete afspraken de hier betwiste kruiselingse verrekeningen destijds mogelijk waren, hoe een en ander administratief is afgehandeld en of dit ook een juridisch houdbare afwikkeling is geweest.\n\n2.32.. Er is achter de verklaring van [de accountant] bij deze akte een aantal rekening-courantovereenkomsten met kredietfaciliteit overgelegd, namelijk tussen Driesprong Participaties en drie andere tot de [namen3 en 4] -groep behorende vennootschappen, alle van 18 februari 2011, getekend door [naam4] namens beide vennootschappen (vermoedelijk gaat het hier om wijlen [naam3] , in elk geval betreft het duidelijk een andere handtekening dan die van [naam4] die bekend is uit het dossier). Naast deze overeenkomsten is er een rekening-courantovereenkomst met kredietfaciliteit overgelegd tussen Driesprong Finance en Driesprong Participaties, gedateerd 22 december 2020, getekend door [naam4] (vermoedelijk gaat het hier om [naam4] ). Dit is gelet op de erbij betrokken partijen de enige voor deze zaak relevante rekening-courant overeenkomst, maar deze dateert van 22 december 2020. Die datum ligt zowel ná de datum van het derdenbeslag op 29 juni 2020 als ná de datum van de kruiselingse verrekeningen in de grootboekkaarten. Het hof constateert dat er geen bewijs is overgelegd van een vóór laatstgenoemde datum bestaande overeenkomst op grond waarvan tussen deze twee vennootschappen kruiselings kon worden verrekend. De opmerking van [de accountant] dat iedereen weet of kan weten welke vennootschappen er tot de [namen3 en 4] -groep behoren en dat het (ook voor een schuldeiser) niet uitmaakt wie van de [namen3 en 4] -groep welke verplichting aan gaat, levert geen argument op voor de stelling dat mocht worden verrekend. De [namen3 en 4] -groep is een hele grote “kerstboom” van vennootschappen (het hof telt er meer dan vijftig) en het is niet voorstelbaar dat het de [namen3 en 4] -groep niets uitmaakt bij welke vennootschap een schuldeiser zich meldt, ongeacht de vennootschap waarmee zaken is gedaan. Ook de (later ingenomen) stelling dat indien [naam4] als bestuurder iets belooft, hij automatisch de hele [namen3 en 4] -groep (kennelijk hoofdelijk) verbindt, wordt niet nader onderbouwd. Zuidwal merkt in elk geval op dat zij de ervaring niet heeft dat elke vennootschap van de groep voor de schulden van de ander in staat.\n\n2.33.. Het hof constateert verder dat in de bijlage 1 Overige leningen en rekening-courant vorderingenbij de jaarrekening van Driesprong Finance van 2017 onder het rijtje als zevende een bedrag wordt vermeld van € 3.033.546, daarnaast het rijtje over 2016 toen dezelfde lening kennelijk € 2.725.026 bedroeg met daarachter het rentepercentage vermeld van 8,00 %. Links van dit rijtje zijn (vermoedelijk) de namen zwart gemaakt. In de bijlage 1Overige leningen en rekening-courant vorderingenbij de jaarrekening van Driesprong Finance van 2018, is vervolgens alleen het rijtje over 2018 vermeld (dus niet ernaast het rijtje van 2017, het rentepercentage en een (zwartgemaakte) kolom links ervan). Als zevende in die rij wordt een bedrag vermeld van € 873.856 (met daarbij een handgeschreven pijl en de letters HOH). Het hof gaat ervan uit dat dit de vordering op [appellant] wegens aan hem uitgeleende bedragen betreft. Weliswaar heeft [appellant] zich tijdens de tweede mondelinge behandeling in eerste aanleg op het standpunt gesteld dat geen sprake was van leningen maar voorschotten op een bonus en dat er nooit iets van hem kon worden gevorderd, maar dit standpunt overtuigt het hof niet. Op de grootboekkaarten werden de door [appellant] opgenomen bedragen geboekt op de grootboekrekening met als titellening [appellant], waarbij de jaarlijkse daarover verschuldigde rente eveneens in debet werd geboekt. Ook in de VSO wordt vermeld dat sprake is van eengeldlening,vorderingen op de schuldenaaren deop de balans van Driesprong Finance opgenomen vordering. Nergens spreekt men van een opgenomen voorschot op een bonus. Tot slot heeft [appellant] in een verzoekschrift voorlopig getuigenverhoorzelf gesteld dat hij van Driesprong Finance bedragen leende ten behoeve van de bouw van vakantieappartementen in Oostenrijk.\n\n2.34.. Vervolgens geldt dat de heer [naam1] , die de administratie van de vennootschappen verzorgde, in zijn schriftelijke verklaring van 28 oktober 2022 heeft aangegeven dat de verwerking van de aan [appellant] toegekende bonussen in de administratie van Driesprong Participaties is verwerkt in het boekjaar 2018. De [namen3 en 4] -groep is als zodanig geen juridische entiteit. Als een bestuurder een vennootschap wil verbinden voor een bepaalde verplichting dan moet duidelijk zijn welke vennootschap daarmee wordt gebonden. Van een hoofdelijke verbondenheid is niet gebleken. Er zijn – hoewel daartoe toegelaten – geen objectieve bewijsstukken uit de administratie overgelegd waarmee kan worden geverifieerd dat er een aanspraak was van [appellant] in 2018 van dezelfde grootte als zijn lening van Driesprong Finance. Er is evenmin inzichtelijk gemaakt door middel van berekeningen hoe de vordering met de daarop verschuldigde rentes is opgebouwd en in 2018 is teruggebracht tot € 873.856 door middel van de “geparkeerde” bonussen met rente daarover, terwijl Zuidwal ook daarover in de stukken heeft aangegeven dat die rekensom niet te maken is en het (ook om die reden) heeft betwist.\n\nSlotsom\n\n2.35.. De slotsom uit het voorgaande is dat [appellant] heeft nagelaten om (objectieve) verificatoire bewijsstukken over te leggen, zoals door het hof verzocht en die (betrekkelijk) eenvoudig te produceren (hadden) moeten zijn. De wet schrijft voor (artikel 476b lid 2 Rv) dat de verklaring van de derde-beslagene “zoveel mogelijk vergezeld gaat van een afschrift van tot staving dienende bescheiden”.In zoverre heeft [appellant] niet voldaan aan zijn verzwaarde motiveringsplicht en daarmee, ondanks de kansen die hij daartoe heeft gehad en ondanks de bestaande wettelijke regeling, aan Zuidwal de mogelijkheid ontnomen om deugdelijk te kunnen reageren op het betoog dat de schuld aan Driesprong Finance door verrekening rechtsgeldig teniet is gegaan. [appellant] heeft daarmee de wettelijke regeling miskend en zich gedragen in strijd met de goede procesorde. De overgelegde verklaringen van de accountant en de bestuurder [naam4] kunnen dat (zoals hiervoor al uitgebreid overwogen) niet goed maken, nu het om vage verklaringen gaat, waaruit niet blijkt welk bedrag, op welk moment, op basis van welke overeenkomst, tussen welke partijen precies kon worden verrekend. Onder deze omstandigheden heeft [appellant] te weinig concreet gesteld om nog te worden toegelaten tot bewijs van de (bevoegdheid tot de) gestelde verrekeningen in 2018.\n\nDe conclusie in het principaal en incidenteel appel\n\n2.36.. In deze verklaringsprocedure had het op de weg van [appellant] gelegen om zijn betwisting van de stelling van Zuidwal, dat [appellant] ten tijde van de beslaglegging een bedrag van € 3.673.793,31, dan wel € 3.523.793.31, dan wel € 994.133,92 dan wel € 859.676 aan Driesprong Finance schuldig was, voldoende nader te motiveren. Gezien de financiële verknochtheid tussen [appellant] en Driesprong Finance waarbij [appellant] in privé grote bedragen mocht opnemen bij Driesprong Finance en [appellant] ook privé zekerheden heeft afgegeven voor grote bedragen die Driesprong Finance van derden had geleend, gaat het hof ervan uit dat [appellant] zonder meer de medewerking van Driesprong Finance en Driesprong Participaties kreeg om die stukken en informatie die hij nodig had te verkrijgen, nu deze zich bij uitstek in het domein van [appellant] en de betreffende vennootschappen zouden moeten bevinden. In deze procedure heeft Driesprong Finance kennelijk ook haar medewerking gegeven nu zij aan [appellant] stukken uit de administratie en verklaringen van medewerkers en een bestuurder ter beschikking heeft gesteld. [appellant] heeft ook niet gesteld en er is ook niet anderszins gebleken dat hij niet in staat zou zijn om die gegevens in deze procedure aan te leveren. Nu [appellant] geen dan wel onvoldoende relevante stukken heeft aangeleverd, heeft hij de stellingen van Zuidwal onvoldoende gemotiveerd betwist. Hij heeft daarmee zijn verklaring onvoldoende gestaafd met gegevens en bescheiden, waardoor de verklaring niet voldoet aan de eisen die de wet daaraan stelt. Nu [appellant] de stellingen van Zuidwal onvoldoende gemotiveerd heeft betwist, komt het hof aan (tegen)bewijslevering niet toe. Het beroep op verrekening en de gedane derdenverklaring hadden bij uitstek door het aanleveren van al genoemde verificatoire bewijsstukken - en niet door het horen van getuigen - moeten worden onderbouwd, zodat (ook daarom, als niet ter zake dienend) het bewijsaanbod gepasseerd wordt, daargelaten dat niet is verduidelijkt wat de te horen getuigen meer of anders zouden kunnen verklaren dan zij in deze procedure (al dan niet schriftelijk) al hebben gedaan.\n\n2.37.. De conclusie is dat [appellant] onjuist heeft verklaard. Hij heeft verklaard niets aan Driesprong Finance verschuldigd te zijn terwijl er van moet worden uitgegaan dat hij op dat moment, op 29 juni 2020, een schuld aan Driesprong Finance had van € 3.523.793,31. Dit is het totaalbedrag dat volgens de grootboekkaarten van Driesprong Finance openstond in het boekjaar 2018 voordat er “verrekeningsbedragen\" van € 1.580.000 en € 1.069.937,31 op de openstaande lening in mindering werden gebracht. Het beslag heeft tot een bedrag van € 3.523.793,31 doel getroffen.\n\n2.38.. Het hof zal moeten vaststellen welk bedrag aan Zuidwal toekomt. Volgens haar overzicht heeft zij per 31 december 2022 een vordering op Driesprong Finance van nu nog ruim 5,5 miljoen euro die de hiervoor vermelde schuld van [appellant] aan Driesprong Finance ruimschoots overschrijdt. Nu het hier gaat om een executie van een derdenbeslag en (in artikel 477 lid 1 en 2 Rv in verbinding met artikel 480 Rv) wettelijk is voorgeschreven dat de betaling aan Zuidwal moet plaatsvinden via de deurwaarder, zal het hof de vordering tot betaling in die zin opvatten. [appellant] zal daarom worden veroordeeld om het gehele bedrag dat door het beslag is getroffen te betalen aan de deurwaarder van Zuidwal. Het hof zal het vonnis in zoverre vernietigen (dictum onder 4.1), ook omdat het door het derdenbeslag getroffen bedrag hoger is dan het door de rechtbank toegewezen bedrag, en voor het overige in stand laten met aanvulling van de beslissing zoals hierna te vermelden. Ten overvloede overweegt het hof nog dat Zuidwal bij haar eerste vordering dan geen belang meer heeft, zodat het hof de (impliciete) afwijzing daarvan door de rechtbank mede zal bekrachtigen.\n\n2.39.. De wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf veertien dagen na de betekening van het vonnis in eerste aanleg, dan wel (voor het geval het vonnis niet zou zijn betekend) veertien dagen na betekening van dit arrest.\n\n2.40.. Uit het vorenstaande volgt dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt en het incidenteel hoger beroep van Zuidwal wel. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [appellant] tot betaling van de proceskosten in het principaal en incidenteel hoger beroep veroordelen, met de wettelijke rente erover. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.\n\n2.41.. De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).\n\n3. De beslissing\n\nHet hof\n\nIn het principaal appel\n\n3.1.. bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 27 juli 2022, met uitzondering van de veroordeling in 4.1 van het dictum; en op dit punt opnieuw rechtdoende:\n\nIn het principaal en incidenteel appel\n\n3.2.. veroordeelt [appellant] om als derde-beslagene ten behoeve van Zuidwal aan de deurwaarder van Zuidwal te voldoen een bedrag van € 3.523.793,31 met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na de betekening van het vonnis in eerste aanleg (of: bij gebreke van die betekening na betekening van dit arrest);\n\n3.3.. \n\nveroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van Zuidwal\n\nin het principaal appel:\n\n€ 5.689 aan griffierecht\n\n€ 13.215 aan salaris van de advocaat van Zuidwal (2,5 procespunten x appeltarief VII)\n\nen\n\nin het incidenteel appel:\n\n€ 7.771,25 aan salaris van de advocaat van Zuidwal (2,5 procespunten x de helft van het appeltarief VIII;\n\n3.4.. bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;\n\n3.5.. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;\n\n3.6.. wijst af wat verder is gevorderd.\n\nDit arrest is gewezen door mrs. D.M.I. De Waele, C.M.E. Lagarde en H.M.L. Dings en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 26 november 2024.\n\n respectievelijk productie 7 en productie 8 bij de memorie van grieven.\n\n productie 53\n\n zoals volgt uit bijlage 3 bij de jaarrekening 2017 van Driesprong Finance.\n\nHR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2024:7316","2024-11-27T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:29:43.361Z",{"id":136,"ecli":137,"slug":138,"caseNumber":59,"courtId":5,"decisionDate":18,"fullText":139,"summary":59,"language":7,"source":61,"sourceUrl":140,"sourceTimestamp":18,"parsedAt":64,"updatedAt":141},"372","ECLI:NL:GHARL:2024:6034","ecli-nl-gharl-2024-6034","GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN\n\nlocatie Arnhem, afdeling civiel\n\nzaaknummer gerechtshof 200.333.323\n\nzaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht, 535824\n\narrest van 24 september 2024\n\nin de zaak van\n\nBalm B.V.\n\ndie is gevestigd in Vianen\n\ndie hoger beroep heeft ingesteld\n\nen bij de rechtbank optrad als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie\n\nhierna: Balm\n\nadvocaat: mr. J. de Wrede\n\ntegen\n\nde vereniging van eigenaars\n\nVereniging van Eigenaars Schaperstraat 2 tot en met 56\n\ndie is gevestigd in Dordrecht\n\nen bij de rechtbank optrad als eiseres in conventie, verweerster in reconventie\n\nhierna: de VvE\n\nadvocaat: mr. J.I. Jansen\n\n1. Het verloop van de procedure in hoger beroep\n\nNaar aanleiding van het arrest van 23 april 2024 heeft op 18 juni 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.\n\n2. De kern van de zaak\n\n2.1.. De VvE en Balm hebben een overeenkomst van aanneming van werk gesloten tot -kort gezegd - versterking van de balkons van twintig van de appartementen aan de Schaperstraat 2 tot en met 56 door Balm, aanbrengen van een dekvloer op de vier andere balkons, het schilderen van alle vierentwintig balkons en aanbrengen van een coating op alle vierentwintig balkons. Bij aanvang van de werkzaamheden bleek dat de aangeboden werkzaamheden niet mogelijk waren en is gekozen voor een alternatieve wijze van versterken van de twintig balkons. Ook is toen afgesproken dat de zogenoemde K70 mortel ook op de vier andere balkons zou worden aangebracht, in plaats van de aangeboden cement dekvloer.\n\n2.2.. \n\nDe aanleiding voor deze overeenkomst was een opgelegde last onder dwangsom aan de VvE, omdat de balkons niet voldeden aan diverse veiligheidseisen. De omgevingsdienst Zuid-Holland-Zuid (hierna: OZHZ) is als toezichthouder betrokken geweest bij de opdracht van de VvE aan Balm. Overeengekomen is dat Balm de werkzaamheden in overleg met en onder goedkeuring van OZHZ zal uitvoeren. Balm heeft de werkzaamheden uitgevoerd en op\n\n1 oktober 2019 de vierde termijnfactuur en de slottermijnfactuur aan de VvE verzonden. OZHZ heeft het werk op 8 oktober 2019 goedgekeurd en daarvan op 22 november 2019 schriftelijk mededeling aan de VvE gedaan. De VvE heeft de betaling van een bedrag van € 10.925,01 opgeschort en vervolgens de overeenkomst op 21 december 2021 gedeeltelijk buitengerechtelijk ontbonden, omdat er volgens de VvE gebreken in de uitgevoerde werkzaamheden zijn die door Balm moeten worden hersteld. Volgens de VvE heeft Balm onvoldoende afschot naar de hemelwaterafvoer aangebracht. Ook heeft Balm volgens de VvE een onjuiste coating aangebracht.\n\n2.3.. De VvE heeft - samengevat - in conventie bij de rechtbank gevorderd dat voor recht zal worden verklaard dat de overeenkomst met Balm rechtsgeldig is ontbonden en dat Balm aansprakelijk is voor de schade die zij heeft geleden als gevolg van haar toerekenbare tekortkomingen, met veroordeling van Balm tot vergoeding van de geleden schade en (proces)kosten. In reconventie heeft Balm betaling gevorderd van het nog onbetaald gelaten bedrag van € 10.925,01, met wettelijke handelsrente en (proces)kosten.\n\n2.4.. De rechtbank heeft geoordeeld dat het aanbrengen van een andere coating geen gebrek is. Het ontbreken van voldoende afschot is volgens de rechtbank wel een gebrek. De rechtbank heeft de gevorderde verklaring voor recht in conventie toegewezen en Balm veroordeeld tot betaling aan de VvE van € 40.250,-, met wettelijke rente, een bedrag aan buitengerechtelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid en de proceskosten. In reconventie heeft de rechtbank de VvE veroordeeld tot betaling aan Balm van € 10.925,01, met wettelijke handelsrente, een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten. Het meer of anders gevorderde in conventie en reconventie is afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de toegewezen vorderingen in conventie alsnog worden afgewezen.\n\n3. Het oordeel van het hof\n\n3.1.. Het hof is van oordeel dat de VvE binnen redelijke termijn bij Balm heeft geklaagd over het ontbreken van een voldoende afschot richting de hemelwaterafvoer. Het aanbrengen van afschot maakte onderdeel uit van de overeenkomst. Onvoldoende gemotiveerd is bestreden dat niet alle balkons daarover beschikken. Volgens Balm was het aanbrengen van voldoende afschot niet mogelijk zonder aanpassing van de schrobranden van de balkons. Daarvoor had Balm moeten waarschuwen. Op dit moment kan niet worden vastgesteld bij welke balkons het afschot onvoldoende is en is niet duidelijk wat de eventuele herstelkosten zijn. Het hof heeft daarom behoefte aan deskundige voorlichting.\n\nOplevering & klachttermijn\n\n3.2.. De eerste vraag die het hof moet beantwoorden is of Balm het werk aan de VVE heeft opgeleverd en, zo ja, wanneer zij dat dan heeft gedaan. Daarbij geldt het volgende. Als de aannemer te kennen geeft dat het werk klaar is om te worden opgeleverd en de opdrachtgever het werk niet binnen een redelijke termijn keurt en al dan niet onder voorbehoud aanvaardt, dan wel onder aanwijzing van de gebreken weigert, wordt de opdrachtgever geacht het werk stilzwijgend te hebben aanvaard. Na de aanvaarding wordt het werk als opgeleverd beschouwd (art. 7:758 lid 1 BW). De mededeling dat het werk klaar is om te worden opgeleverd kan ook besloten liggen in één of meer gedragingen van de aannemer.\n\n3.3.. In haar tussenvonnis van 15 maart 2023 heeft de rechtbank geoordeeld, dat als al gesproken kan worden van een oplevermoment, de oplevering op of na 27 mei 2020 heeft plaatsgevonden (rechtsoverweging 3.5). Balm kan zich met dat oordeel niet verenigen en voert daartegen met haar eerste grief verschillende bezwaren aan.\n\n3.4.. Balm stelt zich primair op het standpunt dat de oplevering heeft plaatsgevonden op 1 oktober 2019. Zij heeft op die datum mondeling meegedeeld dat het werk is afgerond en de vierde termijnfactuur en de slotfactuur aan de VvE verzonden. Overeengekomen is dat de vierde termijnfactuur zou worden verzonden op het moment dat de werkzaamheden gereed waren. Deze factuur is door de VvE ook betaald. Volgens Balm ligt in deze gedragingen de mededeling besloten dat het werk klaar is om te worden opgeleverd. Dat het werk voor oplevering gereed was, volgt ook daaruit dat OZHZ vervolgens een inspectie heeft uitgevoerd. De VvE heeft dit ook zo begrepen. Dat kan worden opgemaakt uit haar e-mail van 8 juni 2020, waarin zij schrijft dat Balm medio september 2019 diverse werkzaamheden heeft afgerond, aldus nog steeds Balm.\n\n3.5.. Het hof is van oordeel dat op 1 oktober 2019 geen oplevering heeft plaatsgevonden. De VvE betwist dat Balm op deze datum mondeling heeft meegedeeld dat het werk was afgerond. Balm heeft haar stelling (ook in hoger beroep) niet nader onderbouwd. Onduidelijk is hoe, waar en tegen wie dit zou zijn gezegd. Daarmee heeft Balm niet aan haar stelplicht voldaan en is voor bewijslevering geen plaats. Dat deze mededeling is gedaan, staat daarom niet vast. Bovendien blijkt uit de stukken dat het werk volgens de VvE nog niet klaar was om te worden opgeleverd. Dat was Balm ook bekend. Op 3 oktober 2019 schrijft de VvE aan Balm: “(…)N.a.v. de gedane werkzaamheden vroegen wij ons af of er nog vervolgstappen nodig zijn? Bij enkele leden, inclusief mijzelf, is de verwachting dat een zgn topcoat nog ontbreekt nu de bovenlaag op de balkons vrij korrelig en ‘grof’ is aangebracht en oogt als een soort grondlaag. Kunnen jullie dit bevestigen? Daarnaast hoor ik graag of er vanuit Balm nog contact is geweest met de Omgevingsdienst i.v.m. het opleveren en de eindcontrole.”In een e-mail bericht van 17 oktober 2017 aan Balm verwijst de VvE hiernaar en vraagt zij om een reactie. In een e-mailbericht van 13 november 2019 herinnert de VvE Balm nog eens aan haar eerdere berichten en herhaalt de VvE dat zij graag wil weten of er contact is geweest met OZHZ over het afronden van de werkzaamheden en de bijbehorende rapportage. Hieruit kan niet worden afgeleid dat ook de VvE van mening was dat het werk op 1 oktober 2019 is opgeleverd, zoals Balm in hoger beroep heeft aangevoerd. Ook van een (stilzwijgende) aanvaarding van het werk is onder deze omstandigheden geen sprake. Dat de VvE op een veel later datum spreekt over diverse werkzaamheden die medio september 2019 zijn afgerond, doet daaraan niet af. Het komt aan op wat de VvE op of omstreeks 1 oktober 2019 heeft begrepen en redelijkerwijs heeft kunnen begrijpen. Ook aan de goedkeuring van het werk door OZHZ in oktober 2019 komt in dit verband geen betekenis toe, nu dit geen mededeling of gedraging tussen Balm en de VVE is en bovendien uit de berichten van de VvE bleek dat zij niet op de hoogte was van deze goedkeuring. Zoals ook de rechtbank overweegt, heeft Balm de bij de VVE bestaande twijfel over de stand van het werk niet weggenomen. Balm heeft in een e-mail van 20 december 2019 gereageerd met onder meer de mededeling:“Ga regelen dat in de eerste week van januari [naam1] langs komt om de situatie te bekijken en bespreken.”\n\n3.6.. Subsidiair neemt Balm het standpunt in dat de oplevering heeft plaatsgevonden op 20 december 2019. Balm wijst erop dat zij in haar e-mail van deze datum ook heeft toegelicht waarom voor een andere coating is gekozen. Volgens haar is daarmee de oplevering meegedeeld en had de VvE dat ook moeten begrijpen. Nieuwe vragen over ‘vervolgwerkzaamheden’ zijn door de VvE niet gesteld. De mededeling dat ‘ [naam1] langs komt om de situatie te bekijken en bespreken’ had uitsluitend betrekking op door de VvE in november 2019 gemelde zichtbare ‘bubbeltjes’ op één van de balkons. Dat er op één van de balkons ‘bubbeltjes’ zichtbaar waren en in mei 2020 bij één bewoner herstelwerkzaamheden zijn verricht, brengt volgens Balm niet mee dat op 20 december 2020 geen oplevering heeft plaatsgevonden.\n\n3.7.. Ook in dit subsidiaire betoog volgt het hof Balm niet. De enkele uitleg over de gebruikte coating is niet te beschouwen als een mededeling dat het werk klaar is om te worden opgeleverd. Ook uit de rest van dit bericht heeft de VvE niet hoeven begrijpen dat Balm hiermee bedoelde duidelijk te maken dat het werk klaar was om te worden opgeleverd.\n\n3.8.. Meer subsidiair stelt Balm dat de oplevering op 27 mei 2020 heeft plaatsgevonden. Op die datum is Balm bij de VvE langsgekomen. Zij heeft toen twee appartementen bekeken en aan één balkon herstelwerkzaamheden verricht. Op 29 mei 2020 schrijft zij het volgende aan de bewoner van het appartement waar de herstelwerkzaamheden zijn verricht (die ook voorzitter van de VvE is): “Zoals besproken hebben we woensdag 27-05-2020 de rest punten van uw balkon aangepakt. Wij hebben de vloer nagekeken op blaasvorming en die verwijderd, waarna we de vloer licht hebben opgeschuurd en het vloerveld compleet hebben voorzien van een nieuwe laag coating. Hiermee is uw balkon op de juiste manier en naar tevredenheid hersteld. We verwachten dat hiermee zo spoedig mogelijk de laatste termijn betaald gaat worden.”Volgens Balm was de VvE daarmee ervan op de hoogte dat de herstelwerkzaamheden waren afgerond en had de VvE – met inachtneming van de eerdere berichtgeving dat het werk voor oplevering gereed was – moeten begrijpen dat er op 27 mei 2020 was opgeleverd.\n\n3.9.. Ook op 27 mei 2020 heeft geen oplevering plaatsgevonden. Het standpunt van Balm berust mede op het uitgangspunt dat sprake is geweest van eerdere berichtgeving dat het werk voor oplevering gereed was. Daarvan is niet gebleken. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is ook niet in te zien dat de hiervoor beschreven feitelijke gang van zaken op 27 mei 2020, al dan niet in combinatie met de inhoud van de e-mail van 29 mei 2020, door de VvE had moeten worden begrepen als een mededeling van deze strekking, met de daaraan gekoppelde rechtsgevolgen.\n\n3.10.. \n\nZo er al een oplevering heeft plaatsgevonden - wat de VvE betwist - is dat dus na 27 mei 2020 geweest. In ieder geval op 8 juni 2020 is door de VvE schriftelijk geklaagd over de kwaliteit van de verrichte werkzaamheden, waaronder over het ontbreken van een goed afschot op diverse balkons. De VvE kan niet worden tegengeworpen dat zij al eerder met de problemen met het afschot bekend moet zijn geweest en dat zij daarvan desondanks niet eerder melding heeft gemaakt. Zoals ook de rechtbank in het tussenvonnis heeft overwogen (rechtsoverweging 3.5), was de VvE in afwachting van het bezoek van Balm om de oplevering en de daarbij behorende gebreken te bespreken. Pas toen duidelijk werd dat Balm, op de herstelwerkzaamheden aan één van de balkons na, niet bereid was meer werkzaamheden te verrichten, bestond er aanleiding daarover te klagen. Dat heeft de VvE vervolgens ook gedaan. Met de brief van 8 juni 2020 is binnen een redelijke termijn over het ontbreken van een goed afschot geklaagd.\n\nAfschot\n\n3.11.. De rechtbank heeft tot uitganspunt genomen dat het aanbrengen van afschot naar de hemelwaterafvoer onderdeel van de overeenkomst uitmaakte. Dat wordt in hoger beroep door Balm met haar tweede grief bestreden. Kort gezegd stelt zij dat slechts bij vier balkons nieuwe dekvloeren zijn aangebracht en dat de werkzaamheden aan de andere balkons alleen betrekking hadden op het versterken en afwerken (aanbrengen van een coating). Met het aanbrengen van afschot hadden deze laatste werkzaamheden volgens Balm niets te maken. Indien en voor zover het afschot al onderdeel van de overeenkomst uitmaakte, betrof dat enkel de vier balkons waarbij een nieuwe dekvloer zou worden gerealiseerd.\n\n3.12.. Het hof gaat niet mee in het betoog van Balm. In de offerte van 29 april 2019, die ten grondslag ligt aan de opdracht van de VvE aan Balm, zijn onder het kopje: “Leveren en aanbrengen ankers aan 20 balkons” in een opsomming de op dat punt uit te voeren werkzaamheden opgenomen. Daarin staat:“Aanbrengen van K70 mortel onder afschot naar HWA.”Na een witregel staat in die offerte vervolgens als nieuwe zin:“Op de overige 4 balkons komt een gelijke dekvloer als de 20 versterkte vloeren”. Daaruit blijkt naar het oordeel van het hof dat de K70 mortel op afschot juist ziet op de twintig te versterken balkons. Tijdens de mondelinge behandeling is door Balm desgevraagd verduidelijkt dat de K70-mortel in afwijking van de offerte op alle balkons is aangebracht. Op de vier balkons die niet hoefden te worden versterkt, is deze mortel voor de nieuwe dekvloer gebruikt, in plaats van de aangeboden zandcement dekvloer. Daaruit mocht de VvE naar het oordeel van het hof begrijpen dat het aanbrengen onder afschot van de K70 mortel ook voor de andere vier balkons zou gelden.\n\n3.13.. Balm heeft vervolgens onvoldoende gemotiveerd bestreden dat niet alle balkons beschikken over voldoende afschot richting de hemelwaterafvoer. Op de mondelinge behandeling is door Balm toegelicht dat de dikte van de K70-mortel op de balkons varieerde, doordat de hoogte van de ankers varieerde en dat het maximaal te realiseren afschot met de bestaande schrobrand per balkon kon verschillen. Volgens Balm bleek tijdens het werk ‘na regenbuien, dat er beperkingen zaten in het afschot’. Volgens Balm is er toen niet aan het afschot gedacht en heeft de onderaannemer de opdracht gekregen het afschot ‘maximaal mee te nemen’. Balm heeft achteraf aangeboden maatregelen te treffen zoals die waren uitgevoerd bij het appartement van de heer [naam2] , of – als alternatief – de balkons te voorzien van speciale tegels. Een toereikende oplossing voor het ontbreken van voldoende afschot is dat niet. Het niet onder afschot aanbrengen van de K70 mortel voldoet niet aan de overeenkomst en evenmin aan de eisen van goed en deugdelijk werk.\n\n3.14.. De rechtbank heeft in haar tussenvonnis van 15 maart 2023 aangenomen dat Balm de VvE had moeten waarschuwen dat het niet mogelijk was een voldoende afschot aan te brengen zonder een nieuwe verhoogde schrobrand aan te brengen (art. 7:754 BW). Omdat Balm haar waarschuwingsplicht heeft geschonden, is zij aansprakelijk voor de gevolgen daarvan (rechtsoverweging 3.14). Balm bestrijdt in hoger beroep dat zij haar waarschuwingsplicht heeft geschonden. Zij stelt achtereenvolgens (i) dat op haar geen waarschuwingsplicht rustte omdat het afschot geen onderdeel van de overeenkomst uitmaakte, (ii) dat zij de problemen met het afschot en de noodzaak tot het verhogen van de schrobranden tijdens de werkzaamheden heeft aangekaart en (iii) dat geen nieuwe schrobranden konden worden aangebracht omdat de VvE daarvoor geen geld meer beschikbaar had.\n\n3.15.. Ook hierin volgt het hof Balm niet. Voor zover zij opnieuw ter discussie stelt dat het aanbrengen van voldoende afschot onderdeel van de overeenkomst was, wijst het hof naar wat daarover hiervoor is overwogen. Dat de problemen met het afschot en de noodzaak tot het verhogen van de schrobranden tijdens de werkzaamheden bij de VvE zijn aangekaart, is door de VvE bestreden en door Balm niet nader onderbouwd. Alle correspondentie waarnaar Balm in dit verband verwijst, dateert van na de opschorting van de betaling op 8 juni 2020. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft Balm ook bevestigd dat zij, toen duidelijk werd dat er door de andere wijze van uitvoeren van het werk onvoldoende afschot kon worden gerealiseerd, géén contact met de VVE heeft opgenomen omdat de VVE toch geen geld had om de schrobranden te verhogen. Ook het hof neemt daarom aan dat Balm niet aan haar waarschuwingsplicht heeft voldaan. Dat de VvE geen geld had voor de werkzaamheden die nodig waren om de schrobranden aan te passen teneinde voldoende afschot te realiseren, is door de VvE bestreden onder overlegging van een rekeningafschrift van de VvE uit de relevante periode, waaruit blijkt van een batig saldo van ongeveer € 15.000,-. Daarnaast stelt de VvE te beschikken over een spaarsaldo en heeft zij tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat de leden van de VvE ook hadden kunnen bijstorten als dat nodig zou zijn geweest. Op grond waarvan Balm heeft aangenomen dat de VvE geen geld beschikbaar had voor aanpassing van de schrobranden en waarom dit gegeven haar zou ontslaan van haar waarschuwingsplicht, heeft Balm in het licht hiervan onvoldoende nader onderbouwd.\n\nHerstelkosten\n\n3.16.. De VvE vordert betaling van de herstelkosten. De hoogte van het gevorderde bedrag heeft zij onderbouwd met een rapport en nader rapport van TopExpertise. De rechtbank is in haar eindvonnis uitgegaan van de schadebegroting van TopExpertise. Daarover klaagt Balm met haar derde grief terecht.\n\n3.17.. TopExpertise neemt tot uitgangspunt dat géén van de balkons over het volgens haar vereiste afschot van 10 mm\u002Fm1 beschikt. Zij heeft echter niet alle balkons onderzocht. Na beoordeling van door de VvE ter beschikking gestelde foto’s heeft TopExpertise geconcludeerd dat de door haar onderzochte balkons representatief zijn voor alle balkons. Een deugdelijke onderbouwing waarom de foto’s die conclusie rechtvaardigen, is in het rapport van TopExpertise niet te vinden. Ook is niet duidelijk hoe haar bevindingen te verenigen zijn met de opmerkingen van sommige bewoners bij de overgelegde foto’s, dat het water goed wegloopt en het afschot op orde is. Balm wijst er voorts terecht op dat verschillende bewoners bij de foto’s melding maken van plasvorming (wat door de VvE in de procedure niet als zelfstandige tekortkoming aan haar vorderingen ten grondslag is gelegd) en dat uit de foto’s niet blijkt wat de oorzaak daarvan is. Ook is het hof het met Balm eens dat de kostenopstelling van TopExpertise onvoldoende inzichtelijk is. Niet duidelijk is waarop zij de door haar in aanmerking genomen bedragen baseert. Daarbij is TopExpertise ook uitgegaan van een onjuiste peildatum voor het te hanteren prijspeil. Bij haar onderzoek heeft zij ‘de actuele kosten’ begroot. Naar het oordeel van het hof moet voor de begroting van de kosten worden uitgegaan van het prijspeil op 21 december 2021. Op deze datum heeft de VvE een ontbindingsverklaring afgegeven, die volgens beide partijen moet worden aangemerkt als een omzettingsverklaring (art. 6:87 BW). Vanaf dat moment kon de VvE een derde inschakelen om de werkzaamheden uit te laten voeren. Dat zij dit niet heeft gedaan, terwijl sindsdien de kosten van dergelijke werkzaamheden mogelijk zijn gestegen, komt voor haar rekening en risico.\n\n3.18.. Het is op dit moment niet bekend bij welke balkons sprake is van onvoldoende afschot richting de hemelwaterafvoer. Ook is niet helder welke herstelwerkzaamheden daarvoor noodzakelijk zijn en wat de daaraan verbonden kosten zijn. Het hof is daarom voornemens een deskundige te benoemen ter beantwoording van de volgende vragen:\n\n- Op welke balkons van de appartementen aan de Schaperstraat 2 tot en met 56 voldoet het afschot richting de hemelwaterafvoer nietaan de geldende norm of de eisen van goed en deugdelijk werk? U dient daarbij aan te geven welke norm voor het afschot u hanteert en waarop u deze norm baseert.\n\n- Kan bij de balkons waar het afschot niet aan de geldende norm of de eisen van goed en deugdelijk werk voldoet, alsnog het vereiste afschot worden gerealiseerd? Zo ja, welke herstelwerkzaamheden zijn daarvoor nodig? U dient bij uw antwoord aan te geven of daarbij noodzakelijk is dat de schrobranden van de balkons worden aangepast of dat deze kunnen worden gehandhaafd.\n\n- Welke kosten zijn gemoeid met de volgens u noodzakelijke herstelwerkzaamheden voor het alsnog realiseren van het vereiste afschot, gerekend naar het prijspeil op 21 december 2021? Indien de herstelwerkzaamheden per balkon verschillen, dient u de kosten per balkon aan te geven.\n\n- Als het verhogen van de schrobranden behoort tot de noodzakelijke herstelwerkzaamheden dient u de daaraan verbonden kosten, gerekend naar het prijspeil op 21 december 2021, afzonderlijk te benoemen.\n\n- Indien u tot een andere wijze van herstel of begroting van de kosten daarvan komt dan in het rapport van Top Expertise B.V. van 8 maart 2021 is vermeld, kunt u dan aangeven waarom u tot een ander oordeel komt?\n\n3.19.. Het hof zal Balm en de VvE in de gelegenheid stellen om tegelijkertijd een akte te nemen om vragen aan de deskundige voor te stellen en om zich uit te laten over de door het hof voorgestelde vragen, over de persoon, hoedanigheid en relevante kwaliteiten van de te benoemen deskundige, zijn of haar bereikbaarheid (adressen, telefoonnummers en e-mailadressen), de marges waarbinnen het loon van de deskundige mag of moet liggen (waaronder de maximale hoogte daarvan) en de verdere (algemene) voorwaarden waaronder de opdracht aan de deskundige zou moeten worden verstrekt. Het hof verzoekt aan partijen tijdig met elkaar in overleg te treden over in ieder geval de persoon van de te benoemen deskundige en zo mogelijk gezamenlijk een persoon voor te dragen. Indien partijen niet slagen in een gezamenlijke voordracht, verzoekt het hof aan partijen in hun tevoren over en weer aan elkaar toe te zenden akten in te gaan op de door de wederpartij voor te dragen personen en op eventuele bezwaren tegen benoeming van bepaalde personen, dan wel mee te delen dat partijen zich op dit punt refereren aan het oordeel van het hof. Het hof gaat ervan uit dat partijen er geen bezwaar tegen hebben als het hof een te benaderen deskundige desgewenst voorafgaand aan zijn of haar benoeming een kopie stuurt van het rapport van Top Expertise B.V. van 8 maart 2021. Indien partijen hiertegen bezwaar hebben, moeten zij dat in de te nemen akte aangeven. De VvE zal als eisende partij het nog te bepalen voorschot ter zake de te maken deskundigenkosten moeten betalen.\n\n3.20.. Na het deskundigenbericht zal het hof beslissen over de hoogte van de door Balm te vergoeden herstelkosten. Dan zal ook worden ingegaan op het standpunt van Balm dat deze kosten niet volledig voor vergoeding in aanmerking komen, omdat naast herstel sprake is van aanvullende werkzaamheden waarvan de kosten door de VvE gedragen moeten worden.\n\n4. De beslissing\n\nHet hof:\n\n4.1.. verwijst de zaak naar de rol van 22 oktober 2024, voor het nemen van een akte als bedoeld in 3.19 van dit arrest door beide partijen;\n\n4.2.. iedere verdere beslissing wordt aangehouden.\n\nDit arrest is gewezen door mrs. W.C. Haasnoot, G.D. Hoekstra en T.M. Sanders, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 september 2024.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2024:6034","2026-07-13T00:28:26.562Z",20]