[{"data":1,"prerenderedAt":-1},["ShallowReactive",2],{"court-category-den-haag-property-law-nl":3},{"court":4,"category":9,"stats":15,"decisions":32,"total":16,"page":25,"limit":67},{"id":5,"name":6,"country":7,"slug":8},58,"Den Haag","nl","den-haag",{"id":10,"slug":11,"name":12,"country":13,"createdAt":14},95,"property-law-nl","Property Law","NL","2026-07-08T16:56:12.367Z",{"totalDecisions":16,"dateRange":17,"topProvisions":20},4,{"min":18,"max":19},"2026-03-17T00:00:00.000Z","2026-06-24T00:00:00.000Z",[21,26,29],{"provisionId":22,"code":23,"article":24,"count":25},"122957","Burgerlijk Wetboek","art. 5:139",1,{"provisionId":27,"code":23,"article":28,"count":25},"122958","art. 2:14 lid 1",{"provisionId":30,"code":23,"article":31,"count":25},"122959","art. 5:129",[33,44,52,59],{"id":34,"ecli":35,"slug":36,"caseNumber":37,"courtId":5,"decisionDate":19,"fullText":38,"summary":37,"language":7,"source":39,"sourceUrl":40,"sourceTimestamp":41,"parsedAt":42,"updatedAt":43},"1806","ECLI:NL:RBDHA:2026:17173","ecli-nl-rbdha-2026-17173","","RECHTBANK Den Haag\n\nTeam handel\n\nzaak- \u002F rolnummer: C\u002F09\u002F691842 \u002F HA ZA 25\u002F823\n\nVonnis van 24 juni 2026\n\nin de zaak van\n\nDE BLOKWEG VASTGOED B.V.te Bergschenhoek\n\neiseres in conventie,\n\nverweerster in reconventie,\n\nadvocaat: mr. T.J. van Veen,\n\ntegen\n\n1. [gedaagden sub 1] te [woonplaats],\n\n2. [gedaagden sub 2]te [woonplaats],\n\ngedaagden in conventie,\n\neisers in reconventie,\n\nadvocaat: mr. K.W. Janssen.\n\nPartijen worden hierna ‘De Blokweg’ en ‘[gedaagden]’ genoemd.\n\n1. Samenvatting\n\n1.1.. De Blokweg heeft een kassencomplex gekocht van [gedaagden] die gedeeltelijk is geplaatst op een strook grond die deel uitmaakt van het woonperceel van [gedaagden] Tussen partijen is in geschil of deze strook grond aan De Blokweg is verkocht en geleverd. De rechtbank is van oordeel dat dit het geval is, omdat – samengevat – bij het sluiten van de koopovereenkomst een gemeenschappelijke partijbedoeling bestond om de kassen met ondergrond in eigendom over te dragen aan De Blokweg. Dat partijen bij de verkoop en levering niet expliciet hebben benoemd dat tot deze ondergrond ook een strook van het woonperceel van [gedaagden] behoorde, aangezien zij zich daar niet van bewust waren, doet daar niet aan af. Dat betekent dat De Blokweg eigenaar is geworden van de betreffende ondergrond. [gedaagden] worden veroordeeld medewerking te verlenen aan de aanpassing van de openbare registers aan de huidige eigendomsverhoudingen.\n\n2. De procedure\n\n2.1.. Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:\n\nde dagvaarding van 9 september 2025 met producties 1 tot en met 7;\n\nde conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie met producties 1 tot en met 7;\n\nde conclusie van antwoord in reconventie met producties 8 en 9.\n\n2.2.. Op 19 mei 2025 heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden. Daarbij waren partijen aanwezig c.q. vertegenwoordigd, bijgestaan door hun advocaten.\n\n3. De feiten\n\n3.1.. De Blokweg exploiteert een glastuinbouwbedrijf.\n\n3.2.. De Blokweg heeft, als koper, op 12 november 2012 een koopovereenkomst gesloten met [gedaagden] met betrekking tot een aantal percelen grond met daarop een kassencomplex, tegen een koopsom van € 2.700.000,-. In de tussen partijen gesloten schriftelijke koopovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:\n\n“Voornoemde ondergetekenden komen overeen: verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt:\n\nhet perceel tuinland, kadastraal bekend [kadastrale kenmerken] en [kadastraal kenmerk] gedeeltelijk (bijlage 2), (…) inclusief de hierop gestichte opstallen, glasopstanden en installaties, plaatselijk bekend [adres] te [plaats], (…).”\n\n3.3.. Ten aanzien van het gedeeltelijk in de verkoop betrokken [perceel 1] is in de koopovereenkomst in artikel 5.16 onder meer het volgende opgenomen:\n\n“de nieuwe grens bij het perceel kadastraal bekend [kadastraal kenmerk], gedeeltelijk ligt op de kasvoet van de gevel terplaatse. De eigendom van de kasvoet en gevel komt bij de notariële levering bij koper.”\n\n3.4.. \n [gedaagden] waren en zijn eigenaar (gebleven) van (onder meer) het aan de hiervoor bedoelde percelen grenzende perceel met – destijds – [perceel 2]. Op dat perceel is hun woonhuis gelegen. [perceel 2] ligt ten zuiden van [perceel 1], zoals zichtbaar is in de hiernaast weergegeven uitsnede uit een bij de koopovereenkomst gevoegd kaartje. Daarop is ook zichtbaar dat [perceel 1] om [perceel 2] heen loopt (zowel ten noorden als ten oosten daarvan ligt). De hiervoor bedoelde ‘nieuwe grens’ ligt op het gedeelte ten oosten van [perceel 2]: tot waar het kassencomplex ligt (inclusief kasvoet en gevel) wordt overgedragen (groen gearceerd), de rest van het perceel (niet groen gearceerd) blijft bij verkoper.\n\n3.5.. In de koopovereenkomst is verder onder meer het volgende opgenomen:\n\n“5.20.2 Wanneer koper c.q. diens rechtsopvolgers, een nieuwe kas bouwen op het verkochte en geen gebruik maken van de strook grond (…) ten noorden van perceel (…) [perceel 2], heeft verkoper c.q. diens rechtsopvolgers een recht van koop op deze strook tegen € 55,-- per m2 k.k. exclusief BTW.”\n\n3.6.. De levering heeft plaatsgevonden op 26 november 2012. In de notariële akte van levering is onder meer het volgende opgenomen:\n\n“Levering, Registergoed\n\nVerkoper heeft bij voornoemde koopovereenkomst aan koper verkocht en levert op grond daarvan (in eigendom) aan koper, die blijkens voormelde overeenkomst, van verkoper heeft gekocht en bij deze (in eigendom) aanvaardt:\n\nDe percelen tuinland, kadastraal bekend [kadastrale kenmerken] (…); en\n\neen gedeelte van het perceel kadastraal bekend [kadastraal kenmerk], dit gedeelte is ongeveer groot achtennegentig are twaalf centiare;\n\n(…);\n\ninclusief de hierop gestichte opstallen, glasopstanden en installaties, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats], (…).\n\n(…)\n\nNieuwe grens\n\nDe nieuwe grens bij het perceel met nummer [kadastraal kenmerk] ligt op de kasvoet van de gevel ter plaatse. De eigendom van de kasvoet en gevel komt bij de koper. Partijen verklaren exact te weten waar de nieuwe te vormen erfgrens gelegen zal zijn zodat zij verder geen kaartje aan willen hechten of een nog gedetailleerdere omschrijving van deze nieuwe te vormen erfgrens nodig achten.”\n\n3.7.. In 2014 is bij een meting door het kadaster vastgesteld dat het kassencomplex ten hoogte van [perceel 1] oversteekt op [perceel 2]. Het betreft een strook grond van ongeveer 27 meter breed en 2 meter diep.\n\n4. Het geschil\n\nIn conventie\n\n4.1.. De Blokweg vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:\n\nPrimair\n\n- [gedaagden] veroordeelt om binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis volledig medewerking te verlenen aan aanpassing van de openbare registers aldus dat daarin de eigendomssituatie van de percelen op 26 november 2012 kadastraal bekend [perceel 1] en [perceel 2], aldus zal worden weergegeven dat de eigendom tot en met de kasvoet van de gevels van de thans aanwezige kassen berust bij De Blokweg alsmede voor zover nodig volledig medewerking te verlenen aan de kadastrale splitsing van voormelde percelen;\n\nSubsidiair\n\n- [gedaagden] veroordeelt om binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis volledig medewerking te verlenen aan het doen verlijden van een notariële akte van eigendomsoverdracht aan De Blokweg zodanig dat de eigendom van de percelen op 26 november 2012 kadastraal bekend [perceel 1] en [perceel 2], tot en met de kasvoet van de gevels van de thans aanwezige kassen zal komen te berusten bij De Blokweg;\n\nPrimair en subsidiair\n\nZulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 voor iedere dag of gedeelte van een dag dat [gedaagden] voormelde medewerking niet verlenen met een maximum van € 500.000,00;\n\n [gedaagden] veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.\n\n4.2.. \n [gedaagden] concluderen tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van De Blokweg in de proceskosten.\n\n4.3.. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.\n\nIn reconventie\n\n4.4.. \n [gedaagden] vorderen dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:\n\nPrimair\n\n- De Blokweg veroordeelt om de op de grond van [gedaagden] geplaatste kas, binnen 28 dagen na het in deze te wijzen vonnis, althans binnen een door de rechtbank naar redelijkheid te bepalen termijn, te verwijderen en verwijderd te houden, op straffe van een dwangsom van € 500,- voor iedere dag of gedeelte van een dag met een maximum van € 25.000,-, dat De Blokweg geen of geen volledige uitvoering geeft aan hetgeen waartoe zij veroordeeld wordt;\n\nSubsidiair\n\n- Voor recht verklaart dat De Blokweg in het geval van verbouwing, sloop of verkoop van de kas gelegen op [perceel 2], het op [perceel 2] aanwezige gedeelte van de kas dient te verwijderen en de grond schoon dient op te leveren en ter beschikking aan [gedaagden] dient te stellen;\n\n4.5.. De Blokweg concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.\n\n4.6.. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.\n\n5. De beoordeling\n\nIn conventie en in reconventie\n\n5.1.. De rechtbank ziet aanleiding om de vorderingen in conventie en in reconventie gezamenlijk te bespreken.\n\n5.2.. De Blokweg stelt – samengevat – dat het bij het aangaan van de koopovereenkomst de bedoeling van partijen was om de kassen met de daarbij behorende ondergrond tot en met de kasvoet van de gevel in eigendom over te dragen aan De Blokweg. Partijen hebben daarbij niet geconstateerd dat een gedeelte van de verkochte kassen zich bevond op [perceel 2]. Nu [perceel 2] in zoverre gedeeltelijk aan hem is verkocht en geleverd, vordert De Blokweg primair – samengevat – dat [gedaagden] meewerken aan een correcte weergave hiervan in de openbare registers.\n\n5.3.. \n [gedaagden] betwisten dat de betreffende strook van [perceel 2] aan De Blokweg is verkocht en geleverd. In de tekst van de koopovereenkomst wordt dit perceel niet genoemd als over te dragen perceel. Daarnaast is uit de tekst van de koopovereenkomst af te leiden dat dit perceel eigendom van [gedaagden] blijft. Verder is er bij de koopovereenkomst een kaart gevoegd waarop de over te dragen grond is gearceerd. Uit die kaart blijkt dat de strook grond van [perceel 2] waar de kas op is geplaatst, niet is gearceerd en dus geen deel uitmaakte van de koopovereenkomst. Ook is er met betrekking tot [perceel 2] geen door partijen ondertekend kadastraal bericht bij de koopovereenkomst gevoegd, terwijl dit met betrekking tot alle over te dragen percelen wel is gedaan. [gedaagden] voeren tot slot aan dat partijen zijn overeengekomen dat wanneer de kas zou worden gesloopt, de nieuwe kas tot aan de erfgrens van [perceel 2] zou mogen worden gebouwd en dat, indien niet tot aan de erfgrens wordt gebouwd, [gedaagden] de onbebouwde grond van [perceel 1] in zoverre van de Blokweg zouden mogen kopen. Een dergelijke koopoptie is volgens [gedaagden] niet te verenigen met de door De Blokweg gegeven uitleg van de koopovereenkomst.\n\n5.4.. De rechtbank is van oordeel dat de strook grond van [perceel 2], voor zover die zich onder de kas bevindt, door [gedaagden] is verkocht aan De Blokweg. Daarvoor is van belang dat [gedaagden] ter zitting – samengevat – hebben verklaard dat zij met de verkoop beoogd hebben het gehele kassencomplex te verkopen en op dat moment niet wisten dat deze voor een deel op [perceel 2] stond. Ook namens De Blokweg is ter zitting verklaard dat De Blokweg beoogde het gehele kassencomplex te kopen en er op dat moment geen wetenschap bestond van de perceelsoverschrijding. Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bestond er dus een gemeenschappelijke partijbedoeling om de gehele kas met ondergrond te verkopen aan De Blokweg. Bij het vaststellen van de inhoud van de overeenkomst is die gemeenschappelijke partijbedoeling leidend. Aan uitleg van de overeenkomst (aan de hand van onder meer de tekst van de overeenkomst), wordt dan niet toegekomen.\n\n5.5.. Met de gemeenschappelijke partijbedoeling om de kas met ondergrond, die gedeeltelijk tot [perceel 2] behoort, in eigendom over te dragen aan De Blokweg is – anders dan [gedaagden] impliceren – niet onverenigbaar dat partijen een koopoptie zijn overeengekomen met betrekking tot een deel van [perceel 1] in geval de kas wordt afgebroken. Partijen hebben immers beiden verklaard dat zij zich er niet van bewust waren dat de kas gedeeltelijk op [perceel 2] ligt. Uit de koopoptie kan dus niet worden afgeleid dat partijen bewust het gedeelte van het kassencomplex dat op [perceel 2] ligt van de koop hebben willen uitsluiten.\n\n5.6.. De vervolgvraag is of de betreffende strook grond ook aan De Blokweg is geleverd. Bij de beantwoording van die vraag komt het aan op de in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak.\n\n5.7.. Hoewel in de notariële akte, evenals in de koopovereenkomst, [perceel 2] niet als (gedeeltelijk) over te dragen perceel is genoemd – wat logisch is nu partijen in de veronderstelling verkeerden dat de kas niet op dat perceel lag – is de rechtbank van oordeel dat het gedeelte van [perceel 2] waarop de kas ligt ook is geleverd. In de omschrijving van het verkochte in de akte verwijst immers ook naar ‘de gestichte opstallen, glasopstanden en installaties, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats]’, en het is niet in geschil dat het gehele kassencomplex zowel voor als na de verkoop en levering plaatselijk bekend was als ‘[adres]’. Bovendien blijkt uit de hiervoor onder 3.6 (slot) weergegeven passage over de nieuwe erfgrens op [perceel 1] dat partijen hebben afgezien van een nauwkeurige omschrijving of aangehechte kaart omdat voor hen duidelijk was wat wel en wat niet werd geleverd: het kassencomplex. Mede in dat licht volgt uit de leveringsakte genoegzaam dat het gehele kassencomplex tot het geleverde behoort.\n\n5.8.. Ten overvloede overweegt de rechtbank als volgt voor het geval dat de betreffende strook grond niet rechtsgeldig aan De Blokweg zou zijn geleverd. In dat geval heeft De Blokweg zich terecht beroepen op verkrijgende verjaring door bezit te goeder trouw gedurende een onafgebroken periode van 10 jaar. Vaststaat dat De Blokweg de betreffende strook in bezit heeft genomen op 26 november 2012 (de datum van levering van het kassencomplex). [gedaagden] hebben de stelling van De Blokweg dat sprake is van bezit te goeder trouw onvoldoende betwist, in het licht van het feit dat partijen er beide vanuit gingen dat aan De Blokweg het gehele kassencomplex was geleverd en het – in die situatie - aan een gebrek in de levering is te wijten dat De Blokweg niet het eigendom heeft verkregen. Gesteld noch gebleken is dat het bezit van De Blokweg teniet is gegaan voor ommekomst van de verjaringstermijn van 10 jaar, zodat deze in dat geval is voltooid.\n\n5.9.. De primaire vordering van De Blokweg zal worden toegewezen. [gedaagden] zullen - samengevat - worden veroordeeld medewerking te verlenen aan de aanpassing van de openbare registers aan de huidige eigendomsverhoudingen. De aan deze veroordeling te verbinden dwangsom zal worden gematigd zoals vermeld in de beslissing.\n\n5.10.. Nu de grond onder het kassencomplex niet aan [gedaagden] toebehoort, zal hun primaire vordering tot verwijdering van de kassen worden afgewezen.\n\n5.11.. Ook de subsidiaire vordering van [gedaagden] zal worden afgewezen. [gedaagden] hebben aan deze vordering ten grondslag gelegd dat partijen hebben afgesproken dat de kas in geval van verbouwing, sloop of verkoop zou worden verwijderd van [perceel 2]. Het bestaan van deze afspraak is door De Blokweg betwist en in het licht van die betwisting onvoldoende door [gedaagden] onderbouwd.\n\n5.12.. \n [gedaagden] zijn in conventie in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van De Blokweg in conventie worden begroot op:\n\n- dagvaarding € 122,16\n\n- griffierecht € 714,00\n\n- salaris advocaat € 1.306,00 (2 punten X tarief II ad € 653,00)\n\n- nakosten € 148,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)\n\nTotaal € 2.290,16\n\n5.13.. \n [gedaagden] zijn in reconventie eveneens in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] in reconventie worden begroot op:\n\n- salaris advocaat € 326,50 (0,5 punt X tarief II ad € 653,00)\n\n- nakosten € 148,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)\n\nTotaal € 474,50\n\n5.14.. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.\n\n6. De beslissing\n\nDe rechtbank:\n\nin conventie\n\n6.1.. veroordeelt [gedaagden] om binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis volledige medewerking te verlenen aan de aanpassing van de openbare registers, waarbij de eigendomssituatie van de percelen op 26 november 2012 kadastraal bekend [kadastraal kenmerk] en [perceel 2], aldus zal worden weergegeven dat de eigendom tot en met de kasvoet van de gevels van de thans aanwezige kassen berust bij De Blokweg alsmede, voor zover nodig, volledige medewerking te verlenen aan de kadastrale splitsing van deze percelen;\n\n6.2.. veroordeelt [gedaagden] om aan De Blokweg een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan waarop zij niet aan de hoofdveroordeling heeft voldaan, tot een maximum van € 10.000,00 is bereikt;\n\n6.3.. veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van De Blokweg van € 2.290,16, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe en te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de dag waarop dit vonnis is gewezen;\n\n6.4.. wijst het meer of anders gevorderde af;\n\nin reconventie\n\n6.5.. wijst de vorderingen van [gedaagden] af;\n\n6.6.. veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van De Blokweg van € 474,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe en te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de dag waarop dit vonnis is gewezen;\n\nin conventie en in reconventie\n\n6.7.. veroordeelt [gedaagden] tot betaling van € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend;\n\n6.8.. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.\n\nDit vonnis is gewezen door (dhr.) mr. S.M. de Bruijn en in het openbaar uitgesproken op 24 juni 2026.\n\n Vgl. HR 18 juni 2021, ECLI:NL:HR:2021:957 (Vereniging Albert Heijn Franchisenemers c.s.\u002FAlbert Heijn Franchising c.s.).\n\n HR 8 december 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8901.","rechtspraak_nl","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBDHA:2026:17173","2026-06-25T00:00:00.000Z","2026-07-08T16:52:53.682Z","2026-07-13T00:29:39.852Z",{"id":45,"ecli":46,"slug":47,"caseNumber":37,"courtId":5,"decisionDate":18,"fullText":48,"summary":37,"language":7,"source":39,"sourceUrl":49,"sourceTimestamp":50,"parsedAt":42,"updatedAt":51},"1849","ECLI:NL:GHDHA:2026:469","ecli-nl-ghdha-2026-469","GERECHTSHOF DEN HAAG\n\nCiviel recht\n\nTeam Handel\n\nZaaknummer hof : 200.311.086\u002F01\n\nZaak- en rolnummer rechtbank : C\u002F10\u002F592138 \u002F HA ZA 20-231\n\nArrest van 17 maart 2026\n\nin de zaak van\n\nJACM B.V.,\n\ngevestigd in Amsterdam,\n\nappellante,\n\nhierna te noemen: JACM ,\n\nadvocaat: voorheen mr. T.A. Vermeulen, te Amsterdam,\n\ntegen\n\n1. Aemstel Participaties B.V.,\n\ngevestigd te Zandvoort,\n\nhierna te noemen: AP,\n\nadvocaat: mr. M. Bitter, te Haarlem,\n\n2. [geïntimeerde] ,\n\nwonende te [woonplaats],\n\nhierna te noemen: [geïntimeerde] ,\n\nniet verschenen,\n\ngeïntimeerden,\n\nhierna samen te noemen: AP c.s.1. De zaak in het kort1.1. Het gaat in dit hoger beroep om de vraag of JACM aanspraak kan maken op boetes uit hoofde van een koopovereenkomst ten aanzien van enkele onroerende zaken. De rechtbank heeft dat deel van de vordering afgewezen en het hof komt tot dezelfde conclusie.2. Procesverloop in hoger beroep2.1. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:\n\nde dagvaarding van 20 mei 2022 waarmee JACM in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 23 februari 2022;\n\nde memorie van grieven van 9 augustus 2022;\n\nde memorie van antwoord, tevens vermeerdering van eis van AP van 8 augustus 2023 met bijlagen;\n\nde akte van JACM van 4 juli 2024 met bijlagen;\n\nde brieven namens AP van 2 juli 2024 en 7 maart 2025 met bijlagen;\n\nde akte namens AP van 27 mei 2025 met bijlagen.3. Feitelijke achtergrond3.1. AP en Stichting Bewaarentiteit Grondvermogen Woningen 1 (hierna: SBGW1) als verkopers en Stedelijke Huizen Maatschappij Onroerend Goed B.V. (hierna: SHMOG) als koper hebben op 4 januari 2018 een koopovereenkomst gesloten. Deze overeenkomst betrof de overdracht van het bloot eigendom, door SBGW1, en de overdracht van de rechten van erfpacht, door AP, van enkele panden aan de [straatnaam] aan SHMOG of aan een nader te noemen meester voor het totaalbedrag van € 750.000,00.3.2. \n\nDie overeenkomst vermeldt, voor zover hier relevant, onder meer het volgende:\n\n“De ondergetekenden:1. [geïntimeerde] , (...), te dezen handelend:a. als algemeen directeur van (...), welke vennootschap handelt als bestuurder van:Aemstel Participaties (...), hierna te noemen: \"Verkoper 1\";b. als mondeling gevolmachtigde van:Stichting Bewaarentiteit Grondvermogen Woningen 1 (...),hierna te noemen:\"Verkoper 2\";Verkoper 1 en Verkoper 2 hierna tezamen te noemen: \"Verkoper\";de geldigheid van vorenstaande mondelinge volmacht kon door de notaris ten tijde van het opmaken van deze koopovereenkomst niet worden gecontroleerd.\n\n(…)\n\nLeveringArtikel 9De Leveringsakte zal worden verleden op1 maart 2018 of zoveel eerder of later als Koper en Verkoper nader zullen overeenkomen, ten overstaan van de notaris.”3.3. \n\nArtikel VI lid 2 sub a van de algemene bepalingen van de overeenkomst, die onder de kop “Definities” op de overeenkomst van toepassing zijn verklaard, vermeldt:\n\n“Indien één van de partijen, na bij deurwaardersexploot in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen, na de dag waarop het deurwaardersexploot is uitgebracht, tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen -(...)- is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:a. uitvoering van de Koop te verlangen, in welk geval de partij die in verzuim is na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien ingegane dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van drie pro mille van de koopprijs; (…)”3.4. Op 1 maart 2018 is het onbezwaarde volle eigendom (en dus ook het recht van erfpacht) namens AP en SBGW1 niet aan SHMOG geleverd.3.5. Vanwege het uitblijven van de levering heeft SHMOG AP en SBGW1 bij brief van 27 maart 2018 in gebreke gesteld en bij exploot van 3 april 2018 gesommeerd om binnen acht dagen hun verplichtingen na te komen. In deze brief maakt SHMOG tevens aanspraak op contractuele boetes.3.6. \n\nOp 6 april 2018 is namens SBGW1 per e-mail het volgende aan [geïntimeerde] bericht:\n\n“De hoofddirectie heeft besloten om (voorlopig) geen medewerking (meer) te verlenen aan de levering van de blote eigendom van de [straatnaam] . Er is besloten om het dossier door medewerkers te laten beoordelen die tot op heden geen enkele relatie hebben gehad met het dossier Aemstel. Die gaan advies uitbrengen aan de hoofddirectie. Mijn rol en die van het bestuur is (voorlopig) uitgespeeld.”3.7. \n\nNamens SHMOG is op 9 april 2018 een brief aan SBGW1 verzonden waarin, voor zover hier relevant, onder meer het volgende staat:\n\n“Namens cliënte deel ik u mede dat zij ten onrechte Stichting Bewaarentiteit Grondvermogen Woningen 1 in gebreke heeft gesteld en in geding heeft betrokken. U kunt voornoemde brief en ingebrekestelling derhalve als niet-verzonden respectievelijk nietig beschouwen.”3.8. SHMOG heeft geen intrekking van haar ingebrekestelling aan AP verzonden. Evenmin is AP haar verplichtingen uit de oorspronkelijke overeenkomst jegens SHMOG nagekomen.3.9. SBGW1 heeft als verkoper op 1 november 2018 een koopovereenkomst met JACM als koper gesloten voor de verkoop van een groot aantal onroerende zaken. Daartoe behoort onder meer het bloot eigendom van de panden aan de [straatnaam] die ook in de koopovereenkomst van 4 januari 2018 zijn vermeld. Op 22 februari 2019 zijn die onroerende zaken door SBGW1 aan JACM geleverd. Uit de transportakte blijkt dat de totale koopprijs € 1.156.797,15 bedraagt.3.10. Op 12 maart 2019 hebben SHMOG en JACM een meestersverklaring ondertekend waarin onder meer het volgende staat:\n\n“Stedelijke Huizen Maatschappij Onroerend Goed heeft met de desbetreffende verkoper een koopovereenkomst gesloten, die op 4 januari 2018 is ondertekend – gemelde koopovereenkomst hierna te noemen: de'overeenkomst', welke overeenkomst aan deze verklaring is gehecht;\n\nStedelijke Huizen Maatschappij Onroerend Goed heeft zich bij de overeenkomst het recht voorbehouden nader haar meester te noemen.\n\nVerklaren als volgt:\n\nStedelijke Huizen Maatschappij Onroerend Goed verklaart van bedoeld recht gebruik te maken en nader als meester te benoemen: JACM ;\n\nJACM verklaart een kopie van de overeenkomst te hebben ontvangen;\n\nJACM aanvaardt voormelde benoeming en treedt mitsdien in alle voor Stedelijke Huizen Maatschappij Onroerend Goed uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen als ware zij zelf partij bij de overeenkomst. Onder bedoelde rechten en verplichtingen is mede begrepen - doch niet beperkt tot - het recht op levering van \"het Verkochte\", zoals vermeld in de overeenkomst, zulks onder de in de overeenkomst opgenomen voorwaarden.”3.11. De rechtbank Haarlem heeft [geïntimeerde] op 15 juni 2021 failliet verklaard met benoeming van mr. [curator] tot curator. Bij beschikking van 9 april 2024 is dat faillissement door de rechtbank opgeheven.4. Procedure bij de rechtbank4.1. \n\nDe rechtbank Rotterdam heeft de vorderingen van JACM bij verstekvonnis van 25 september 2019, gewezen onder zaak-\u002Frolnummer C\u002F10\u002F577716 \u002F HA ZA 19-633, integraal toegewezen als volgt:\n\n“De rechtbank,\n\nI. wijzigt de overeenkomst tussen [ JACM ] en [AP], zoals overgelegd als productie 1 bij dagvaarding, zodanig dat de volgende passage:\n\nkomen overeen:Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt de volle eigendom van de Registergoederen, vrij van erfpacht, hierna aan te duiden als: “het Verkochte\".\n\nDe koopprijs bedraagt voor het Verkochte:zevenhonderdvijftigduizend euro (€ 750,000,00).\n\nwordt gewijzigd in:\n\nkomen overeen:Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt, de rechten van erfpacht voor onbepaalde tijd, rustend op de percelen gelegen aan de [straatnaam] [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , hierna aan te duiden als: “het Verkochte”.\n\nDe koopprijs bedraagt voor het Verkochte: tweehonderdzesentachtigduizend negenhonderdvijfentachtig euro en achtenvijftig cent (€ 286.985,58)\n\nen wijzigt voorts artikel 9, dat als volgt komt te luiden:\n\nArtikel 9De voor eigendomsoverdracht vereiste akte tot levering, althans de inschrijving van het ten dezen te wijzen vonnis, zal worden verleden voor een door koper aan te wijzen notaris op een door koper te bepalen tijdstip.\n\nII. bepaalt dat dit vonnis in plaats treedt van de akte van levering van het onder 1. omschreven recht van erfpacht door [AP] aan [ JACM ];\n\nIII. veroordeelt [AP c.s.] hoofdelijk, des dat de één betalend de ander zal zijn bevrijd, om aan [ JACM ] te betalen het bedrag van € 384.849,12 (driehonderdvierentachtigduizend achthonderdnegenenveertig euro en twaalf cent), ter zake van contractuele boetes en bepaalt daarbij dat voormeld bedrag verrekend mag worden met de koopsom ter zake van de levering van de rechten van erfpacht voornoemd, voor zover nog door [ JACM ] verschuldigd;\n\nveroordeelt [AP c.s.] in de proceskosten tot aan deze uitspraak aan de zijde van [ JACM ] vastgesteld op € 4.119,75 aan verschotten en € 2.402,00 aan salaris voor de advocaat;\n\nverklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.”4.2. AP c.s. zijn bij verzetdagvaarding van 14 februari 2020 in verzet gekomen tegen het verstekvonnis. Daarbij hebben zij ook incidentele vorderingen en een reconventionele vordering ingesteld.4.3. In de verzetprocedurevorderden AP c.s. dat het verstekvonnis wordt vernietigd en dat JACM alsnog niet-ontvankelijk wordt verklaard in haar vorderingen, dan wel dat die vorderingen alsnog worden afgewezen..4.4. In reconventievorderden AP c.s. dat de rechtbank JACM veroordeelt om al hetgeen JACM ter uitvoering van het verstekvonnis heeft verricht ongedaan te maken, zodat AP c.s. zoveel mogelijk worden teruggebracht in de (feitelijke, juridische en economische) positie waarin zij zouden verkeren als het vonnis niet was gewezen, een en ander op straffe van verbeurte van een eenmalige dwangsom van € 1.000.000,00.4.5. Bij voorwaardelijke vermeerdering van eis in reconventievorderde AP daarnaast - verkort weergegeven - voor zover het verstekvonnis voor wat betreft onderdeel I en II van het dictum van het verstekvonnis in stand blijft:\n\n- Primair, JACM te veroordelen om te voldoen aan AP de waarde van de erfpachtrechten zoals geldend op de dag van de koopovereenkomst van 4 januari 2018 volgens productie 1 van de inleidende dagvaarding, althans op de dag van levering en overdracht van de erfpachtrechten ingevolge onderdeel II van het verstekvonnis, zoals die waarde zal blijken te zijn vastgesteld door een of meer deskundigen als door de rechtbank te benoemen;\n\n- Subsidiair, JACM te veroordelen aan AP een bedrag te voldoen van € 286.985,58 te vermeerderen met de rente en kosten zoals bepaald in laatstgenoemde koopovereenkomst, in het bijzonder artikel VI Algemene Bepalingen, althans de wettelijke rente ex artikel 6:119a, althans 6:119 BW.4.6. Bij antwoordakte tevens houdende akte eisvermeerdering heeft JACM de door haar gevorderde boete vermeerderd naar een bedrag van € 507.966,40.4.7. Bij vonnis van 30 september 2020 in de incidenten heeft de rechtbank Rotterdam AP c.s. niet-ontvankelijk verklaard in hun verzet tegen de onderdelen I en II van het verstekvonnis, vanwege het niet tijdig inschrijven van het hoger beroep als bedoeld in artikel 3:301 lid 2 BW. Voor het overige heeft de rechtbank AP c.s. wel ontvankelijk verklaard. De incidentele vordering van AP c.s. tegen de uitvoerbaar bij voorraad verklaring van het verstekvonnis is afgewezen.4.8. Bij vonnis in verzet van 23 februari 2022 heeft de rechtbank Rotterdam het verstekvonnis vernietigd wat betreft onderdeel III van het dictum en de proceskostenveroordeling. Met betrekking tot de vorderingen tegen [geïntimeerde] heeft de rechtbank overwogen dat de procedure vanwege zijn faillissement is geschorst op grond van artikel 29 Fw. In conventie heeft de rechtbank geoordeeld dat JACM niet binnen een redelijke termijn als meester is benoemd en dus geen partij bij de overeenkomst had kunnen worden. Aangezien zij op grond van het onherroepelijke verstekvonnis wel partij is geworden, heeft de rechtbank dat in de meest enge zin begrepen. Om die reden is JACM volgens de rechtbank geen partij geworden wat het boetebeding betreft, zodat haar vordering tot betaling daarvan is afgewezen. In reconventie heeft de rechtbank geoordeeld dat JACM de koopprijs aan AP is verschuldigd en de subsidiaire vordering daartoe ter hoogte van € 286.985,58 toegewezen. De proceskosten heeft de rechtbank gecompenseerd, zowel in conventie als reconventie.5. Vorderingen in hoger beroep5.1. JACM vordert in hoger beroep hetzelfde als bij de rechtbank. Bij akte heeft zij haar eis vermeerderd in die zin dat zij nu ook vordert dat het hof voor recht verklaart dat JACM gerechtigd is zich tegenover [geïntimeerde] op verrekening te beroepen tot een bedrag van ten minste € 482.925,27 en tegenover AP tot een bedrag van € 567.659,91, althans een in goede justitie te bepalen bedrag.5.2. Bij memorie van antwoord heeft AP haar reconventionele vordering vermeerderd. Die vermeerdering bestaat - zakelijk weergegeven - uit vergoeding van de schade, nader op te maken bij staat, die AP heeft geleden doordat de verkochte rechten van erfpacht op het moment van verkoop meer waard waren dan het door de rechtbank toegewezen bedrag van € 286.985,58.6. Beoordeling in hoger beroep\n\nDe vordering van JACM\n\nJACM is jegens [geïntimeerde] niet-ontvankelijk6.1. JACM is deze procedure in hoger beroep tegen zowel AP als [geïntimeerde] gestart. Het hof stelt vast dat de rechtbank in het vonnis van 23 februari 2022 onder randnummer 4.4. expliciet heeft overwogen dat de procedure tegen [geïntimeerde] in conventie op grond van artikel 29 Fw van rechtswege is geschorst, omdat de vorderingen van JACM voldoening van een verbintenis uit de boedel van [geïntimeerde] ten doel hebben. In overweging 4.5. heeft de rechtbank vervolgens opgenomen dat in conventie alleen nog over de vordering van JACM tegen AP dient te worden geoordeeld.6.2. \n\nDoordat de procedure tegen [geïntimeerde] in conventie is geschorst, bestaat er (nog) geen uitspraak tussen JACM en [geïntimeerde] waartegen JACM beroep kan instellen. Om die reden wordt JACM in deze procedure ten aanzien van [geïntimeerde] niet-ontvankelijk verklaard. Aangezien [geïntimeerde] niet is verschenen, bestaat voor een kostenveroordeling ten gunste van hem geen aanleiding.\n\nJACM is volledig partij geworden bij de oorspronkelijke overeenkomst6.3. Volgens JACM is op grond van het verstekvonnis van 25 september 2019 en het vonnis in incident van 30 september 2020 al in rechte komen vast te staan dat zij partij is geworden bij de volledige koopovereenkomst van 4 januari 2018. Om die reden heeft de rechtbank volgens haar ten onrechte geoordeeld dat zij slechts in de meest enge zin partij is geworden bij die overeenkomst. Voor zover de rechtbank in weerwil van die vonnissen al mocht toetsen of JACM partij bij de overeenkomst is geworden, stelt JACM zich op het standpunt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat zij niet binnen een redelijke termijn als meester is benoemd.6.4. AP stelt dat de koopovereenkomst van 4 januari 2018 na het sluiten van de koopovereenkomst tussen SBGW1 en JACM van 1 november 2018 niet meer bestaat, althans dat daar sindsdien geen beroep meer op kan worden gedaan. Voor zover er nog wel een beroep op die koopovereenkomst kan worden gedaan, is JACM daar volgens AP geen partij bij geworden omdat zij te laat als meester is benoemd.6.5. Voor zover de grieven van AP willen opkomen tegen (de niet-ontvankelijkverklaring van het verzet tegen) de onderdelen I en II van het dictum van het verstekvonnis, is AP in haar hoger beroep niet ontvankelijk. De niet-ontvankelijkverklaring in het vonnis van 30 september 2020 was immers een gedeeltelijk eindvonnis, waartegen direct had moeten worden geappelleerd, niet pas gelijktijdig met het appel tegen het eindvonnis (buiten de beroepstermijn, gerekend vanaf het vonnis van 30 september 2020). In die onderdelen I en II is bepaald dat JACM partij is geworden bij de overeenkomst met AP en wordt gewijzigd zoals gevorderd door JACM . Daarmee staat in rechte vast dat JACM partij is geworden bij de oorspronkelijke overeenkomst. AP heeft in hoger beroep ook met zoveel woorden naar voren gebracht dat zij berust in de overdracht van het recht van erfpacht, zoals door de rechtbank is bevolen (par. 17 memorie van antwoord).6.6. Het hof verwerpt het verweer van AP dat de overeenkomst niet meer bestaat, omdat niet is gebleken van een grond voor het tenietgaan van de overeenkomst. Het enkele feit dat er een nadere overeenkomst is gesloten tussen SGBW1 als verkoper en JACM als koper ten aanzien van het bloot eigendom van de percelen, brengt niet mee dat de eerdere overeenkomst, die ook betrekking had op het recht van erfpacht, zijn kracht verliest. Anders dan de rechtbank, ziet het hof ook geen grondslag voor de conclusie dat JACM slechts in “de meest enge zin” – wat dat ook moge betekenen - bij de overeenkomst partij is geworden. Door de niet-ontvankelijkheid van AP in het verzet tegen onderdelen I en II van het dictum van het verstekvonnis staat vast dat JACM als nader genoemde meester partij is geworden bij de koopovereenkomst. Niet goed in te zien is hoe zij slechts gedeeltelijk partij is geworden. Daarvoor is geen goede grond. Zelfs als JACM niet binnen een redelijke termijn als nadere meester is genoemd en dus eigenlijk geen partij bij de oorspronkelijke overeenkomst had kunnen worden, dan doet dat niet af aan het onherroepelijke oordeel in het verstekvonnis waaruit dat wel volgt. Het beroep op de artikelen 3:67 en 3:301 lid 2 BW maakt dat niet anders. Dat beroep had in een eventueel hoger beroep tegen het vonnis in het incident kunnen worden beoordeeld, maar kan nu niet afdoen aan het onherroepelijk karakter van het vonnis in het incident.6.7. \n\nIn zoverre slagen grieven I, VI en VII van JACM dan ook. Dat leidt echter niet tot toewijzing van de door haar gevorderde boete. Dat licht het hof hierna toe.\n\nSHMOG heeft aanspraak op de contractuele boete verwerkt6.8. Het is tussen partijen niet in geschil dat de levering van de onroerende zaken niet conform de koopovereenkomst van 4 januari 2018 heeft plaatsgevonden. Logischerwijs heeft SHMOG zowel AP als SBGW1 in gebreke gesteld en hen, met aanspraak op de contractuele boete, bij deurwaardersexploot van 3 april 2018 gesommeerd om alsnog aan hun verplichtingen te voldoen.6.9. Vervolgens heeft SHMOG op 9 april 2018 alleen aan SBGW1 te kennen gegeven dat zij de ingebrekestelling als nietig of niet verzonden kan beschouwen. Een reden waarom SHMOG van SBGW1 niet en van AP kennelijk nog wel nakoming verlangde blijkt niet uit de in het geding gebrachte stukken en evenmin heeft JACM , als nader genoemde meester van SHMOG, daarvoor een verklaring gegeven. Het hof overweegt dat AP c.s. met de e-mail van 6 april 2018 die namens SBGW1 aan [geïntimeerde] is verzonden hebben onderbouwd dat SBGW1 heeft besloten om (voorlopig) niet (meer) aan de levering aan SHMOG mee te werken. Aangezien SHMOG het volledig eigendom heeft gekocht en SBGW1 het bloot eigendom zou leveren, was de medewerking van SBGW1 noodzakelijk voor het door SHMOG beoogde gevolg, namelijk de verkrijging van het volle eigendom van de panden. Met andere woorden: levering alleen door AP van haar erfpachtrecht zou niet leiden tot het door partijen beoogde resultaat. Naar het oordeel van het hof past daarom het intrekken van alleen de ingebrekestelling aan de partij die het bloot eigendom zou leveren niet bij de situatie waarin SHMOG nog de nakoming van de volledige koopovereenkomst verlangde. Dat tussen partijen in geschil is of [geïntimeerde] namens SBGW1 als mondeling gemachtigde mocht optreden, doet daar niet aan af, temeer nu niet is gesteld of gebleken dat SBGW1 tegen [geïntimeerde] of tegen SHMOG die volmacht heeft betwist.6.10. Uit het feit dat SHMOG de ingebrekestelling jegens SBGW1 had ingetrokken, kon voor AP dus het beeld ontstaan dat zij niet langer aanspraak maakte op het verkrijgen van de volle eigendom van de panden. Het beeld dat SHMOG niet langer aanspraak maakte op de nakoming van de koopovereenkomst wordt verder versterkt door de omstandigheid dat nergens uit blijkt dat SHMOG jegens SBGW1 en JACM nog concreet aanspraak op de levering van het bloot eigendom aan haar heeft gemaakt. Kennelijk was die levering aan JACM voor SHMOG akkoord. Sterker nog, zij heeft juist JACM , de partij die het bloot eigendom na haar van SBGW1 heeft gekocht en wél geleverd heeft gekregen, ruim een jaar na de oorspronkelijke leverdatum als nadere meester benoemd. Het hof stelt dus vast dat SHMOG eerst haar ingebrekestelling tegen alleen SBGW1 heeft ingetrokken, vervolgens niet tegen levering door SBGW1 van het door haar gekochte deel aan een derde heeft geprotesteerd en later diezelfde derde zelfs als haar eigen nadere meester heeft benoemd, terwijl zij al die tijd tegen AP heeft stilgezeten. In die omstandigheden is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat SHMOG jegens AP nog een beroep op de boetebepaling van de koopovereenkomst kan doen. Conclusie6.11. \n\nHet hof concludeert dat SHMOG haar recht op nakoming van de boetebepaling in de algemene voorwaarden van de koopovereenkomst van 4 januari 2018 heeft verwerkt. Dat betekent dat SHMOG geen beroep meer kon doen op die boeteclausule jegens AP. Aangezien JACM in de rechten van SHMOG is getreden, kan JACM daar dus ook geen aanspraak op maken. De vordering van JACM tot veroordeling van AP tot betaling van de boetes wordt daarom afgewezen. Om die reden wordt de beslissing van de rechtbank bekrachtigd.\n\nDe vordering van AP\n\nGeen onrechtvaardigde verrijking6.12. AP heeft haar reconventionele vordering in hoger beroep vermeerderd. Zij stelt dat uit de akte van levering van 22 februari 2019, waarbij SBGW1 onder meer het bloot eigendom van de onroerende zaken die bij de koopovereenkomst van 4 januari 2018 zijn verkocht heeft geleverd aan JACM , geen koopprijs voor dat bloot eigendom is gespecificeerd. Aldus staat volgens haar niet vast dat het bloot eigendom voor € 463.014,42 aan JACM is verkocht. Aan de hand van een indicatie van een taxateur stelt zij zich op het standpunt dat de rechten van erfpacht op het moment van de levering aan JACM een waarde van € 870.000,00 hadden. Doordat de koopprijs in het verstekvonnis is bepaald op € 286.985,58 is AP verarmd en JACM ongerechtvaardigd verrijkt. De precieze hoogte van haar schade wenst zij nader op te laten maken bij staat.6.13. Het hof stelt voorop dat hij die ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander verplicht is, voor zover dit redelijk is, diens schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking. Een verrijking is ongerechtvaardigd indien daarvoor geen redelijke grond bestaat. Het hof overweegt dat AP, rechtsgeldig vertegenwoordigd door [geïntimeerde] , partij was bij de koopovereenkomst van 4 januari 2018. In die overeenkomst is een koopprijs opgenomen van € 750.000,00 voor het volledige eigendom van de onroerende zaken. Die koopprijs zag dus op zowel de door AP te leveren rechten van erfpacht als het door SBGW1 te leveren bloot eigendom van de onroerende zaken. Als kopende partij bij die overeenkomst hoeft JACM dus nooit meer dan € 750.000,00 voor het volledige eigendom van de onroerende zaken te betalen. Zelfs als de rechten van erfpacht ten tijde van de levering aan JACM meer dan dat totale bedrag waard zouden zijn, zoals AP stelt, dan zou JACM niet ongerechtvaardigd zijn verrijkt, omdat die verrijking dan zijn redelijke grondslag heeft in de mede door AP gesloten koopovereenkomst. Ook de verkrijging die op grond van het verstekvonnis heeft plaatsgevonden, en de betaling daarvoor, heeft uiteindelijk plaatsgevonden op grond van de overeenkomst en is dus niet zonder grond. Het hof komt daarom tot het oordeel dat AP haar stelling dat JACM ongerechtvaardigd is verrijkt niet voldoende concreet heeft onderbouwd.6.14. \n\nVoor zover AP met haar vermeerdering van eis heeft bedoeld dat JACM mogelijk een lager bedrag aan SBGW1 en daarom een lager totaalbedrag dan de overeengekomen € 750.000,00 heeft betaald, geldt eveneens dat AP daarvoor onvoldoende concrete onderbouwing heeft gegeven. De vermeerderde vordering van AP wordt daarom afgewezen.\n\nBeroep op verrekening in strijd met de tweeconclusie regel6.15. Met haar akte van 4 juli 2024 heeft JACM zich op verrekening beroepen tot een bedrag van tenminste € 482.925,27 tegenover [geïntimeerde] en tot een bedrag van € 567.659,91 tegenover AP. AP heeft uitdrukkelijk bezwaar gemaakt tegen dat beroep op verrekening, omdat deze naar haar mening in strijd is met de tweeconclusieregel en de goede procesorde.6.16. \n\nHet hof overweegt dat JACM haar verrekeningsverweer voor het eerst bij haar akte na de memorie van antwoord voert. De tweeconclusieregel vereist echter dat JACM als appellant al haar grieven en weren en ook nieuwe feiten en stellingen in de memorie van grieven aanvoert. Door AP is bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging, en aangezien JACM haar verweer bij executie van het vonnis alsnog jegens AP kan voeren doet zich naar het oordeel van het hof ook geen situatie voor waarin toepassing van de tweeconclusieregel in strijd zou komen met een goede procesorde. Het hof gaat dan ook aan het verrekeningsverweer van JACM voorbij vanwege strijd met de tweeconclusieregel.\n\nConclusie en proceskosten6.17. De conclusie is dat zowel de vermeerdering van eis van AP als het verrekeningsverweer van JACM niet slagen. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen.6.18. Het hof verwerpt het bewijsaanbod van AP aangezien het niet kenbaar betrekking heeft op feiten die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden. Datzelfde geldt voor het bewijsaanbod van JACM .6.19. \n\nHet hof zal JACM als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het principaal hoger beroep. Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van de AP c.s. op:\n\ngriffierecht € 5.689,- salaris advocaat € 8.428,50 (1,5 punt × tarief VII) nakosten € 189,-(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 14.306,506.20. Het hof zal de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals vermeld in de beslissing.6.21. Het hof zal AP als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep c.q. wat betreft de eisvermeerdering van AP in hoger beroep. Het hof begroot die proceskosten aan de zijde van JACM op nihil.7. Beslissing\n\nHet hof:\n\nverklaart JACM niet-ontvankelijk in haar in hoger beroep tegen [geïntimeerde] ingestelde vorderingen;\n\nbekrachtigt het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 23 februari 2022;\n\nveroordeelt JACM in de kosten van de procedure in principaal hoger beroep, aan de zijde van de AP c.s. begroot op € 14.306,50, en vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als JACM deze niet binnen veertien dagen na heden heeft betaald;\n\nbepaalt dat als JACM niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, JACM de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 98,-, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als JACM deze niet binnen veertien dagen na betekening heeft betaald;\n\nveroordeelt AP in de kosten van de procedure in incidenteel hoger beroep, aan de zijde van de JACM tot op heden begroot op nihil; wijst het in hoger beroep meer of anders gevorderde af;\n\nwijst het in hoger beroep meer of anders gevorderde af;\n\nverklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.\n\nDit arrest is gewezen door mr. M.H.J. Doornink, mr. J.J. van der Helm en mr. J.W. Frieling en in het openbaar uitgesproken op 17 maart 2026 in aanwezigheid van de griffier.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:GHDHA:2026:469","2026-03-27T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:29:41.968Z",{"id":53,"ecli":54,"slug":55,"caseNumber":37,"courtId":5,"decisionDate":18,"fullText":56,"summary":37,"language":7,"source":39,"sourceUrl":57,"sourceTimestamp":18,"parsedAt":42,"updatedAt":58},"1019","ECLI:NL:GHDHA:2026:402","ecli-nl-ghdha-2026-402","GERECHTSHOF DEN HAAG\n\nCiviel recht\n\nTeam Handel\n\nZaaknummer hof : 200.336.571\u002F01\n\nZaak- en rolnummer rechtbank : C\u002F10\u002F653878 \u002F HA ZA 23-225\n\nArrest van 17 maart 2026\n\nin de zaak van\n\nde besloten vennootschap Verknocht B.V.,\n\ngevestigd in Schiedam,\n\nappellante,\n\nadvocaat: mr. C.A.M. Jansen, kantoorhoudend in Amsterdam,\n\ntegen\n\n1. Vereniging van Eigenaars Flatgebouw [naam flatgebouw] aan de [adres] te [plaats],\n\ngevestigd in [vestigingsplaats] ,\n\ngeïntimeerden 2 t\u002Fm 74: leden VvE,\n\nwonend in [woonplaats] ,\n\ngeïntimeerden,\n\nadvocaat: mr. Y. Hilderink, kantoorhoudend in Rotterdam.\n\nHet hof noemt partijen hierna Verknocht en de VvE.1. De zaak in het kort1.1. In deze procedure gaat het om de vraag of de buitenruimte gelegen op het dak van de parkeergarage en de hellingbaan van het flatgebouw [naam flatgebouw] gemeenschappelijk eigendom is dan wel deel uitmaakt van het privé gedeelte van appartementsindex [1] , het appartement van Verknocht.1.2. De rechtbank heeft geoordeeld dat de buitenruimte en hellingbaan niet bij appartementsindex [1] horen, maar bij de gemeenschappelijke gedeelten van het flatgebouw. Het hof oordeelt anders: de buitenruimte en de hellingbaan behoren niet tot de gemeenschappelijke zaken, maar tot het privégedeelte van appartementsindex [1] , zodat Verknocht daar het exclusieve gebruiksrecht van heeft. De vorderingen van de VvE over de vergoeding van de kosten van het plaatsen van het hekwerk en de kosten voor wijziging van de splitsingsakte wijst het hof af.2. Procesverloop in hoger beroep2.1. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:\n\nde dagvaarding van 18 oktober 2023, waarmee Verknocht in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 19 juli 2023;\n\nde memorie van grieven van Verknocht, met bijlagen;\n\nde memorie van antwoord van de VvE, met bijlagen.2.2. Op 27 oktober 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd. Van de mondelinge behandeling is een proces-verbaal opgemaakt.3. Feitelijke achtergrond3.1. Verknocht is sinds 27 oktober 2020 eigenaar van appartementsindex [1] en [2] in een appartementencomplex aan de [adres] in [plaats] . Appartementsindex [2] is een parkeerplaats. Appartementsindex [1] was vanaf de oplevering van het appartementencomplex in 2001 een bedrijfsruimte, die in gebruik was als kinderdagverblijf.3.2. Verknocht is als eigenaar van appartementsrechten van rechtswege lid van de VvE. Vizier VvE Beheer is de (professioneel) beheerder van de VvE.3.3. \n\nDe splitsingsakte van 3 mei 2001 bepaalt, voor zover relevant:\n\n“SPLITSING.\n\nTer uitvoering van het vorenstaande wordt hierbij de onroerende zaak gesplitst in de volgende appartementsrechten:\n\n(…)\n\n [1] . het appartementsrecht, omvattende de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van maatschappelijke doeleinden en\u002Fof paramedische ruimten en\u002Fof een praktijkruimte en\u002Fof kinderdagverblijf en\u002Fof woonruimte op de tweede bouwlaag, met toebehoren, plaatselijk bekend [adres] te [plaats] , kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie [… 1] , appartementsindex [1] ; (…)\n\n [2] . het appartementsrecht, omvattende de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van drie parkeerplaatsen met inrit op buitenterrein (tweede bouwlaag), met toebehoren, plaatselijk ongenummerd, kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie [… 1] , appartementsindex [2] ; (…)\n\n(…)\n\nVASTSTELLING REGLEMENT VAN SPLITSING\n\nAls reglement van splitsing, als bedoeld in artikel 111 sub d van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, zal gelden het Reglement van Splitsing zoals dat is vastgesteld door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (op 2 januari 1992) (…), welk reglement wordt beschouwd als in de onderhavige akte woordelijk te zijn opgenomen, voor zover daarin geen wijzigingen en aanvullingen worden aangebracht door het hierna opgenomen.\n\nAANVULLEND REGLEMENT.\n\n(…)8. Afwijking van artikel 17 lid 1 van het modelreglement.\n\nIn afwijking van het bepaalde in artikel 17 lid 1 van het modelreglement moet de eigenaar\u002Fgebruiker van het appartementsrecht met index 11[hof: partijen duiden die aan als het penthouse]dulden dat van de tot het privégedeelte van dit appartementsrecht behorende buitenruimte gebruik wordt gemaakt voor het aanbrengen van steigerapparatuur en dergelijke ten behoeve van het noodzakelijke gevelonderhoud.9. Bestemming\n\nDe bestemming van de privé-gedeelten als bedoeld in artikel 17 lid 4 van het modelreglement is:\n\n(...)\n\nvoor het appartementsrecht met index [1] : maatschappelijke doeleinden en\u002Fof paramedische ruimten en\u002Fof praktijkruimte en\u002Fof kinderdagverblijf en\u002Fof woonruimte (...)”3.4. \n\nHet in de splitsingsakte van toepassing verklaarde “Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 1992” bepaalt in artikel 9:\n\n“1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:\n\n a. de funderingen, de dragende muren en de kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privé gedeelten, de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas, de deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé gedeelte, de balkonconstructies, de borstweringen, galerijen, de terrassen en de gangen, de daken, de schoorstenen en de ventilatiekanalen, de trappenhuizen en de hellingbanen, het hek- en traliewerk voor zover het geen privé tuinafscheidingen betreft, alsmede het (standaard) hang- en sluitwerk aan kozijnen welke aan de buitengevel van het gebouw zitten;”3.5. \n\nArtikel 10 van het modelreglement luidt als volgt:\n\n“Indien er twijfel bestaat of een gedeelte van het gebouw of een zaak al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en\u002Fof de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering.”3.6. Artikel 17 lid 1 van het modelreglement bepaalt dat iedere eigenaar en gebruiker het recht op uitsluitend gebruik van zijn privé gedeelte heeft mits hij de andere eigenaars en gebruikers niet onredelijk hindert.3.7. Artikel 18 lid 3 van het modelreglement bepaalt dat voor het verrichten van een handeling met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten of gemeenschappelijke zaken iedere eigenaar en gebruiker verplicht is mee te werken door toegang te geven tot en het gebruik toe te staan van een privé gedeelte.3.8. \n\nArtikel 38 van het modelreglement luidt, voor zover van belang:\n\n4. “Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zijn medewerking te verlenen aan de uitvoering van de besluiten der vergadering, voor zover dit redelijkerwijze van hem verlangd kan worden.(…)”3.9. \n\nVan de splitsingsakte van 3 mei 2001 maakt ook een splitsingstekening uit. Daarover staat op het tweede blad van de splitsingsakte achter “E” te lezen: “De onroerende zaak is (…) uitgelegd in een tekening als bedoeld in artikel 109 tweede lid van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, welke tekening aan deze akte is gehecht.\n\nDe tekening is goedgekeurd door de hypotheekbewaarder te Rotterdam, zulks blijkens aantekening de dato één mei tweeduizend één.\n\nOp de tekening is duidelijk met dikke omlijning aangegeven de begrenzing van de gedeelten van de onroerende zaak, welke bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.”3.10. Het deel van de splitsingstekening waarop appartementsindex [1] is weergegeven ziet er als volgt uit waarbij de daarop aangegeven buitenruimte in het kader van de onderhavige procedure door Verknocht rood is gearceerd. \n\n3.11. \n\nVolgens een notariële akte van 30 augustus 2001 is op die datum aan de Stichting [kinderopvang] (hierna ook te noemen: [kinderopvang] ) de eigendom geleverd van, voor zover hier van belang:\n\n“ het appartementsrecht, (...) appartementsindex [1] , welk appartementsrecht omvat:\n\na. het (35\u002F755e) onverdeeld aandeel in de gemeenschap, bestaande uit een perceel grond gelegen te [plaats] aan de [adres] (…) met (…) het flatgebouw (…) plaatselijk bekend [adres] (oneven) te [postcode en plaats] ;\n\nb. de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van (ruimten voor) maatschappelijke doeleinden en\u002Fof paramedische ruimten en\u002Fof een praktijkruimte en\u002Fof kinderdagverblijf (inclusief speelterrein) en\u002Fof woonruimte op de tweede, bouwlaag, met toebehoren, plaatselijk bekend [adres] te [plaats] .”3.12. Daarna is dit appartementsindex [1] , inclusief een buiten-speelplaats, gebruikt als kinderdagverblijf.3.13. In het najaar van 2008 heeft de VvE, met een bouwvergunning, een hekwerk laten plaatsen op de grens van de buitenruimten bij appartementsindex [1] en appartementsindex [2] , onder meer om inklimming van de speelplaats over het garagedak te voorkomen (hierna: het hek).3.14. Volgens een notariële akte van 27 oktober 2020 is op die datum aan Verknocht hetzelfde aandeel in de gemeenschap en het exclusief gebruiksrecht, zoals omschreven in de leveringsakte genoemd in rov 3.11, geleverd.3.15. Verknocht heeft appartementsindex [1] gesplitst in twee woningen. Voor deze verbouw van het kinderdagverblijf naar twee appartementen heeft de gemeente [plaats] een omgevingsvergunning verstrekt.3.16. De twee appartementen worden door Verknocht verhuurd en hebben nu twee huisnummers ( [nummers 1] ).3.17. \n\nHet Huishoudelijk Reglement 2020-2025 van de VvE bepaalt met rode letters:\n\n“Artikel 3.19 (vervallen)\n\nLeveranties aan het Kinderdagverblijf “ [naam kinderdagverblijf] ” dienen in principe te worden uitgevoerd via de eigen ingang van “ [naam kinderdagverblijf] ”.”\n\n3.18. \n\nDe heer [medewerker notariskantoor] (hierna: [medewerker notariskantoor] ), medewerker bij [notariskantoor] Notarissen, heeft bij e-mailbericht van 29 oktober 2021 onder meer geschreven:\n\n“Verder wordt in de splitsingsakte, in de omschrijving van appartementsrecht [1] , ook genoemd woonruimte met toebehoren.\n\nDe vraag is wat onder “toebehoren” wordt verstaan.\n\nWellicht is het raadzaam in de akte ondersplitsing dezelfde omschrijving te hanteren als in de splitsingsakte en “tuin” uit de omschrijving te verwijderen.”3.19. \n\nBij e-mailbericht van 5 augustus 2022 heeft [notaris] – de notaris ten overstaan van wie de splitsingsakte is gepasseerd – aan de advocaat van Verknocht geschreven, voor zover relevant:\n\n“Wat mij betreft en ik schrijf dat als de notaris, destijds verantwoordelijk voor de akte van splitsing, is er geen twijfel mogelijk.\n\nDe dikke zwarte omlijning is allesbepalend.\n\nAppartement [1] omvat mede ook het uitsluitend gebruiksrecht van de buitenruimte en hellingbaan. De omschrijving in de akte van splitsing is ondergeschikt aan de toepasselijke, aan de akte gehechte, tekening.\n\nZeker bij een invulling met niet wonen komt wel vaker voor dat de omschrijving niet exact omschrijft wat de tekening wel, als uitsluitend gebruiksrecht bestempeld.(Dat komt omdat de akte in de praktijk wordt opgemaakt, vóór dat de bouw start en bovendien de feitelijke invulling na realisatie kan wijzigen).\n\nAls kinderdagverblijf was een eigen rechtstreekse ontsluiting en buitenruimte een vereiste en daarom kreeg dit ook op deze wijze vorm.”3.20. Tussen Verknocht en het VvE-bestuur ontstond een geschil of de buitenruimte al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten van het complex behoort. Verknocht heeft bij de VvE-vergadering een stemverzoek ingediend, inhoudende dat de buitenruimte, zoals aangegeven op de splitsingstekeningen (binnen de dik omlijnde gedeelten, aldus omvattende de voormalige speelplaats en de hellingbaan), behoort tot het privé gedeelte van appartementsrecht [1] .3.21. \n\nIn de notulen van de algemene ledenvergadering van de VvE van 2 november 2022 staat, voor zover van belang:\n\n“4. Ingebracht stemverzoek Verknocht\n\n (…)\n\nEr wordt overgegaan tot stemming over het gevraagde besluit.\n\nDe uitkomst is:\n\n93 stemmen voor, 510 stemmen tegen.\n\nBesluit: de vergadering besluit met een meerderheid aan stemmen niet akkoord te gaan met het gevraagde besluit van Verknocht BV.”4. Procedure bij de rechtbank4.1. Verknocht heeft een verzoekschrift ingediend en samengevat primair verzocht een verklaring voor recht dat het besluit van de VvE van 2 november 2022 genoemd onder agendapunt 4 in de notulen (hierna: het stembesluit) nietig is, subsidiair i) een verklaring voor recht dat de buitenruimte en de hellingbaan toebehoort aan appartementsindex [1] en privé eigendom is van de eigenaar(s) van appartementsindex [1] en ii) vernietiging van het stembesluit van 2 november 2022 en schorsing van dat besluit totdat op het onderhavige verzoek onherroepelijk is beslist en meer subsidiair het treffen van een zodanige maatregel die redelijk en aangewezen wordt geacht, met veroordeling van de VvE in de proceskosten, waarbij Verknocht wordt uitgezonderd.4.2. De VvE stelt zich op het standpunt dat de buitenruimte en de hellingbaan behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementencomplex, zoals de VvE in haar vergadering van 2 november 2022 ook heeft besloten. Dit stembesluit is volgens de VVE nietig noch vernietigbaar.4.3. Bij mondelinge uitspraak van 30 januari 2023 heeft de kantonrechter geoordeeld dat de onderhavige zaak geen verzoekschriftprocedure, maar een dagvaardingsprocedure betreft. De kantonrechter overwoog dat de splitsingsstukken bepalend zijn voor de omvang van het appartementsrecht en dat een besluit van de vergadering geen wijziging kan brengen in de omvang van de gedeelten die dienen tot het uitsluitend gebruik van een appartementseigenaar. Een dergelijk besluit is in strijd met de wet en dus nietig, art. 2:14 BW. Of Verknocht al dan niet eigenaar is van een recht met uitsluitend gebruik van de buitenruimte moet volgens de kantonrechter in een dagvaardingsprocedure in rechte worden vastgesteld. Om die reden heeft de kantonrechter bevolen dat de procedure in de stand waarin deze zich bevindt zal worden voortgezet volgens de regels die gelden voor de dagvaardingsprocedure.4.4. Vervolgens heeft Verknocht de VvE gedagvaard voor de rechtbank en na voorwaardelijke vermeerdering en na vermindering van eis gevorderd: i) een verklaring voor recht dat de buitenruimte plus hellingbaan, zoals rood gearceerd (hof: zie hierboven onder rov. 3.10), hoort bij appartementsindex [1] , dus bij het appartementsrecht van Verknocht, en ii) voorwaardelijk, namelijk onder de voorwaarde dat de kantonrechter niet al bij de mondelinge uitspraak van 30 januari 2023 een uitspraak heeft gedaan over de nietigheid of vernietigbaarheid van het stembesluit: te verklaren voor recht dat het stembesluit van 2 november 2022 nietig is; iii) dit stembesluit te vernietigen en iv) hoofdelijke kostenveroordeling, met uitzondering van Verknocht.4.5. De VvE heeft na eiswijziging in reconventie gevorderd veroordeling van Verknocht om: 1. binnen dertig dagen na datum vonnis aan het bestuur ter goedkeuring voor te leggen een voorstel tot het op kosten van Verknocht aanpassen van het bellentableau, zodat huisnummer 167 wordt aangesloten op het systeem van het bellentableau, en bij afwijzing van het voorstel door het VvE bestuur steeds binnen twee weken na afwijzing een nieuw voorstel te doen en te herhalen totdat het voorstel door het bestuur van de VvE is goedgekeurd; 2. binnen dertig dagen na goedkeuring van het voorstel opdracht te geven voor het uitvoeren van de werkzaamheden, met dien verstande dat die werkzaamheden in ieder geval binnen een jaar na goedkeuring dienen te zijn uitgevoerd, op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag, met een maximum van € 50.000,00; 3. binnen dertig dagen na datum vonnis ter goedkeuring voorleggen aan het VvE bestuur van een voorstel tot het op kosten van Verknocht aanpassen althans vervangen van het brievenbuspaneel van flatgebouw [naam flatgebouw] , inhoudende dat huisnummer 167 een brievenbus krijgt en dat sprake is van doorlopende nummering van alle brievenbussen en bij afwijzing van het voorstel door het VvE bestuur steeds binnen twee weken na afwijzing een nieuw voorstel te doen en te herhalen totdat een voorstel wordt gedaan dat door het VvE bestuur wordt goedgekeurd en 4. binnen dertig dagen vanaf de dag na goedkeuring van het voorstel door het VvE bestuur opdracht te geven voor de in het goedgekeurde voorstel genoemde werkzaamheden, met dien verstande dat die werkzaamheden in ieder geval binnen een jaar na goedkeuring dienen te zijn uitgevoerd, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 200,00 per dag met een maximum van € 100.000,00. In voorwaardelijkereconventie – indien de vordering onder I in het petitum van de dagvaarding zal worden toegewezen – heeft de VvE gevorderd: 1. veroordeling van Verknocht tot betaling van € 24.863,86 ter zake van de kosten van het hek en € 10.000,00 aan legeskosten, te vermeerderen met rente en 2. veroordeling van Verknocht tot betaling van de met een wijziging van de akte van splitsing gemoeide kosten, met veroordeling van Verknocht in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met rente.4.6. De rechtbank heeft bij vonnis van 19 juli 2023 zowel de conventionele als de reconventionele vorderingen afgewezen. De rechtbank heeft in conventie– kort samengevat – overwogen dat de splitsingstekening pleit voor het standpunt van Verknocht dat de buitenruimte bij appartementsindex [1] hoort omdat hierop duidelijk te zien is dat de buitenruimte valt binnen de dikke lijnen die op de tekening de grenzen van appartementsindex [1] weergeven. De splitsingsakte pleit echter voor het standpunt van de VvE, aldus de rechtbank. In de splitsingsakte staat namelijk niet dat er een buitenruimte bij appartementsindex [1] hoort. De buitenruimte valt niet onder de bewoordingen “met toebehoren”. De buitenruimte heeft het karakter van een terras, een dak van de parkeergarage en\u002Fof een hellingbaan en deze behoren op grond van art. 9 lid 1 van het splitsingsreglement tot de gemeenschappelijke delen. De splitsingsakte geeft naar het oordeel van de rechtbank de doorslag omdat de splitsingsakte meerdere aanwijzingen bevat die pleiten in het voordeel van de VvE. Daarnaast zijn de rechtsgevolgen van gemeenschappelijk eigendom van de buitenruimte aannemelijker dan de rechtsgevolgen van het privébezit daarvan. De rechtbank concludeert dat de objectieve uitleg van de splitsingsstukken meebrengt dat de buitenruimte onderdeel is van de gemeenschappelijke delen van het flatgebouw en dus behoort tot het eigendom van de gezamenlijke appartementseigenaren.In reconventieheeft de rechtbank over de vorderingen met betrekking tot de eigen bel en brievenbus die bij het adres [adres] ontbreken overwogen dat de VvE niet heeft toegelicht wat de juridische grondslag daarvan is. De vorderingen kunnen niet worden gebaseerd op art. 38 lid 4 van het splitsingsreglement. De rechtbank wijst daarom deze vorderingen af. De voorwaardelijke vorderingen (de kosten van het hek en wijziging van de splitsingsakte) heeft de rechtbank inhoudelijk niet behandeld omdat de voorwaarde waaronder deze waren ingesteld niet werd vervuld.5. Vordering in hoger beroep5.1. Verknocht vordert in hoger beroep hetzelfde als bij de rechtbank.5.2. Kort gezegd zien de bezwaren van Verknocht (verwoord in elf grieven) op het volgende. Verknocht vindt dat de rechtbank ten onrechte de splitsingstekening niet leidend heeft geacht omdat daarmee de splitsende partijen, de betrokken notarissen en de splitsingstekenaar in zouden zijn gegaan tegen het Burgerlijk Wetboek, de Kadasterwet en de Uitvoeringsregeling Kadasterwet. Verder wijst Verknocht op de volgende feiten en omstandigheden: a) de dikke belijning op de splitsingstekening waarbinnen de privé gedeelten zijn getekend en de beschrijving van de buitenruimte als “terras” op de splitsingstekening, terwijl andere onderdelen juist de beschrijving “dak” hebben; b) de beleidsregels voor kinderdagverblijven die voorschrijven dat een kinderdagverblijf de beschikking moet hebben over een buitenruimte; c) er zijn geen erfdienstbaarheden gevestigd ten behoeve van appartementsindex [1] , terwijl het kinderdagverblijf (de rechtsvoorganger van appartementsindex [1] , hof) exclusief gebruik maakte van het speelterrein buiten; d) de hellingbaan en de buitenruimte geven (alleen) toegang tot appartementsindex [1] ; e) de kinderen van het kinderdagverblijf gingen via de hellingbaan naar het kinderdagverblijf en niet via de centrale hal; f) de gehele hellingbaan is afgesloten met een hekwerk, los van Verknocht (en haar huurders) hoeft niemand bij dit specifieke gedeelte aan de achterzijde van het complex te komen (zou de buitenruimte gemeenschappelijk zijn, dan zouden alle appartementseigenaars op het terras van Verknocht kunnen gaan zitten); g) art. 3.19 van het huishoudelijk reglement bepaalt dat leveranties aan het kinderdagverblijf “ [naam kinderdagverblijf] ” in principe dienen te worden uitgevoerd via de eigen ingang van “ [naam kinderdagverblijf] ”; h) de buitenruimte wordt in de splitsingsakte gedekt met de terminologie “met toebehoren”; net als in de beschrijving van appartementsindex 11 is ook bij appartementsindex [1] de buitenruimte niet afzonderlijk naast “met toebehoren” in de beschrijving opgenomen; i) de VvE heeft jegens het kinderdagverblijf nooit aanspraak gemaakt op een overeenkomst of een formeel gebruiksrecht omdat het kinderdagverblijf gebruik zou maken van een gemeenschappelijke ruimte en j) de verklaring van notaris mr. [notaris] die destijds verantwoordelijk was voor de akte van splitsing, welke splitsing is verricht door Woning Stichting [plaats] die destijds (in 2001) ook appartementsindex [1] heeft verkocht en toen expliciet (namelijk met: “inclusief speelterrein”) ook de buitenruimte heeft geleverd. Het Modelreglement waar de VvE een beroep op doet, waarin staat dat de daken, terrassen en hellingbanen gemeenschappelijk zijn, is volgens Verknocht niet bepalend omdat het een model is, dat niet wil zeggen dat bij het opstellen daarvan overal goed bij de concrete situatie is stilgestaan. Er is nog een hellingbaan, die wel gemeenschappelijk is, te weten de hellingbaan die naast de hoofdentree ligt en die leidt naar de gemeenschappelijke parkeergarage en waarmee de VvE-leden toegang tot hun parkeerplaatsen krijgen. Geen van de leden van de VvE heeft zijn of haar appartement gekocht met het doel om ook het gebruik van de buitenruimte van Verknocht te verwerven. In de Funda advertenties van appartement 183 en 187 wordt met geen woord gerept over een gezamenlijk terras. Ten slotte doet Verknocht nog een beroep op verkrijgende verjaring dan wel bevrijdende verjaring.5.3. De VvE voert onder meer de volgende argumenten aan voor haar standpunt. De splitsingstekening is niet doorslaggevend en is ook niet een verbijzondering van iets wat in de splitsingsakte niet geregeld is. In het Modelreglement, die in de splitsingsakte van toepassing is verklaard, is uitdrukkelijk geregeld dat terrassen, daken en hellingbanen gemeenschappelijk zijn. In de artikelen 1 tot en met 18 van de splitsingsakte is uitvoerig beschreven op welke punten is afgeweken van het Modelreglement. Dat is niet gebeurd ten aanzien van de buitenruimte op het dak van de parkeergarage en de hellingbaan ten aanzien van appartementsindex [1] , terwijl bij het penthouse (appartementsindex […] ) wel uitdrukkelijk is afgeweken (art. 8 van de splitsingsakte). De buitenruimte en de hellingbaan vallen volgens de VvE niet onder de omschrijving “met toebehoren” omdat alle appartementen deze omschrijving kennen, terwijl daar onbetwist geen buitenruimten bij horen. Het was de bedoeling dat appartementsindex [1] naast de toegang via de hellingbaan ook toegankelijk zou zijn via de gemeenschappelijke entree met het adres aan de [adres] . Er is geen opstalrecht, erfdienstbaarheid of recht van overpad gevestigd ter zake van de buitenruimte, het terras of de hellingbaan omdat dit bij gemeenschappelijk eigendom niet nodig is. Met betrekking tot het beroep op verjaring stelt de VvE dat dit niet kan slagen omdat iemand slechts houder kan zijn van een perceel dat in de splitsing is betrokken.6. Beoordeling in hoger beroepIs de VvE ontvankelijk?6.1. Verknocht heeft bepleit dat de VvE niet-ontvankelijk moet worden verklaard omdat de rechthebbende van het appartementsrecht aan de [adres] [3] (appartementsindex […] , met kadastrale aanduiding […] ) in rechte niet is opgeroepen en dat het vonnis vernietigd dient te worden omdat deze beslissing is genomen zonder dat alle eigenaren zijn opgeroepen. De VvE heeft niet betwist dat deze appartementseigenaar niet in deze procedure is gedagvaard.6.2. Het hof overweegt als volgt. De vordering tot vernietiging van het stembesluit van 2 november 2022 en de vordering voor recht te verklaren dat het stembesluit van 2 november 2022 nietig is hebben betrekking op de vaststelling van rechten en verplichtingen van de appartementseigenaars, en de beslissing op deze vorderingen bindt hen allen. De gevorderde verklaring voor recht dat de buitenruimte plus hellingbaan toebehoort aan appartementsindex [1] en dus privé aan Verknocht, betreft een processueel ondeelbare rechtsverhouding. Dit betekent dat de rechter op deze vorderingen slechts kan beslissen in een geding waarin alle appartementseigenaars zijn betrokken. Dit voorschrift geeft uitdrukking aan het in art. 6 EVRM en art. 19 Rv vervatte beginsel van hoor en wederhoor. De rechter moet er ambtshalve op toezien dat hieraan wordt voldaan.6.3. Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat de rechtbank niet op de vorderingen had mogen beslissen zonder aan Verknocht eerst de gelegenheid te geven alle appartementseigenaars op te roepen om over de vorderingen te worden gehoord.Bij de meervoudige mondelinge behandeling bij het hof heeft de eigenaar van het appartement aan de [adres] [3] , [naam] , telefonisch een volmacht verleend, inhoudende dat mr. Hilderink, de raadsvrouw van geïntimeerden, mede uit haar naam de procedure mocht en mag voeren. Zij heeft telefonisch aan deze raadsvrouw niet alleen de volmacht verleend (of bevestigd), maar ook toegelicht dat zij vanaf het moment van het indienen van het verzoekschrift op de hoogte is gehouden van (het verloop van) de gerechtelijke procedure. Omdat hiermee de lacune is gerepareerd en het beginsel van hoor en wederhoor in acht is genomen, zal het hof Verknocht ontvankelijk verklaren in haar hoger beroep.6.4. \n\nDe VvE heeft nog opgemerkt dat Verknocht niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar vorderingen tegen degenen die niet meer in het appartementencomplex wonen, maar inmiddels zijn verhuisd (geïntimeerden nummers 11, 12, 17, 18, 47 en 60). Omdat het vonnis (ook) beslissingen inhoudt over de proceskosten waarbij deze geïntimeerden betrokken waren, kan Verknocht belang hebben bij het hoger beroep tegen (ook) hen. Daarom zal het hof Verknocht niet niet-ontvankelijk verklaren in het hoger beroep tegen deze geïntimeerden.\n\nStembesluit nietig?6.5. Verknocht heeft voorwaardelijk gevorderd te verklaren voor recht dat het stembesluit van de VvE vergadering van 2 november 2022 nietig is, onder de voorwaarde dat de kantonrechter niet daarover al een uitspraak heeft gedaan.6.6. De voorwaarde is vervuld. In de mondelinge uitspraak heeft de kantonrechter weliswaar overwogen dat het besluit van de VvE nietig is, maar heeft dit niet in de dictum van de uitspraak opgenomen. In het dictum van de uitspraak is de zaak doorverwezen naar de dagvaardingsprocedure. Het hof komt dan ook toe aan een oordeel over deze vordering.6.7. Het hof wijst de vordering toe om de volgende reden. Wat de VvE beoogt met het bestreden besluit (het vaststellen dat de buitenruimte gemeenschappelijk is) brengt (mogelijk) een goederenrechtelijke (relevante) verandering in de omvang van appartementsindex [1] mee. Daarvoor is echter een wijziging van de splitsingsstukken vereist. De ten aanzien van de verkrijging van registergoederen vereiste rechtszekerheid verlangt immers dat verkrijgers van een appartementsrecht zich door raadpleging van de openbare registers op de hoogte kunnen stellen van de feiten die voor de (goederenrechtelijke) rechtstoestand van belang zijn, zodat de splitsingsstukken (akte van splitsing met reglement en de in art. 5:111 sub b BW bedoelde tekening) een juist beeld moeten geven van de omvang van de rechten en verplichtingen van de appartementsgerechtigden. Om benadeling van de appartementsgerechtigde te voorkomen is de wijziging van de akte van splitsing met waarborgen omkleed; art. 5:139 BW bepaalt dat wijziging van akte van splitsing slechts kan geschieden met medewerking van alle appartementseigenaren. In dit wettelijk stelsel ligt besloten dat niet kan worden volstaan met een eenvoudig, met meerderheid van stemmen genomen, besluit ingeval het gaat om het verlenen van toestemming voor het realiseren van goederenrechtelijk relevante wijzigingen in of aan het appartementengebouw.De VvE kan dus niet een bij de splitsing betrokken aandeel in het gebouw (een appartementsrecht) met een meerderheidsbesluit verkleinen of vergroten.6.8. \n\nDe conclusie luidt dat het stembesluit van de VvE vergadering (onder agendapunt 4) van 2 november 2022 nietig is op grond van art. 2:14 lid 1 BW in verbinding met art. 5:129 BW, omdat het zonder bijbehorende (met de vereiste meerderheid aangenomen) wijziging van de akte van splitsing in strijd is met de bestaande splitsingsakte. Daaraan doet niet af dat art. 10 van het Modelreglement 1992 bepaalt dat indien er twijfel bestaat of een gedeelte van het gebouw of een zaak al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en\u002Fof de gemeenschappelijke zaken behoort, hierover wordt beslist door de vergadering, want een modelreglement kan niet in strijd met de wet een verandering laten aanbrengen in de omvang van de geleverde appartementsrechten. Omdat de nietigheid van het besluit voortvloeit uit de wet is naast de nietigverklaring geen aparte vernietiging van het besluit, zoals door Verknocht verzocht, nodig. De onder 4.4 weergegeven vordering ii) zal worden toegewezen en vordering iii) zal worden afgewezen.\n\nMaatstaf voor de bepaling van de omvang van appartementsindex [1]6.9. \n\nUitgangspunt is dat voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed bepalend is wat daarover is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing, het reglement en de aan de minuut van die akte gehechte tekening), en dat het bij de uitleg daarvan aankomt op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening. De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. In geval van tegenstrijdigheid tussen de akte van splitsing en de splitsingstekening kan niet op voorhand ervan worden uitgegaan dat hetzij de akte van splitsing, hetzij de splitsingstekening de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan juist weergeeft. De rechter zal aan de hand van de aan de splitsingsstukken te ontlenen aanwijzingen – waaronder de mate van gedetailleerdheid waarin de desbetreffende gedeelten zijn omschreven in de tekst van de akte onderscheidenlijk zijn weergegeven in de splitsingstekening, en dat wat overigens uit de splitsingsstukken valt af te leiden over de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan – en gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden interpretaties zouden leiden, moeten bepalen of doorslaggevend gewicht toekomt aan de akte van splitsing dan wel aan de splitsingstekening. Onjuist is daarom dat in beginsel beslissende betekenis moet worden toegekend aan dat wat kan worden afgeleid uit de splitsingstekening of juist aan dat wat kan worden afgeleid uit de akte van splitsing.Indien splitsingsstukken die voor verschillende uitleg vatbaar zijn, verwijzen naar feitelijke kenmerken van het splitsingsobject, is het niet in strijd met een uitleg naar objectieve maatstaven om deze stukken mede aan de hand van waarneming van die feitelijke kenmerken uit te leggen. Voorts kan kennisneming van de situatie ter plaatse van belang zijn voor de beantwoording van de vraag welke uitleg van de splitsingsstukken tot de meest aannemelijke rechtsgevolgen leidt. Ook in dit opzicht kan het meewegen van de plaatselijke situatie dus verenigbaar zijn met een objectieve uitleg van de splitsingsstukken.\n\nSplitsingstekening en splitsingsakte6.10. Bepalend voor het antwoord op de vraag of de buitenruimte en de hellingbaan behoren tot het privé eigendom van Verknocht of tot de gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex zijn dus de splitsingsstukken. Het hof is van oordeel dat over de splitsingstekening (zie hiervoor in rov. 3.10) de splitsingsakte – onder E op pagina 2 van de akte – terecht bepaalt dat op de tekening duidelijk met dikke omlijning de begrenzing van de gedeelten van de onroerende zaak, die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, is aangegeven. De splitsingstekening bevat een duidelijke systematiek van dikkere en dunnere lijnen. Zaken binnen de dikke lijnen zijn privégedeelten en horen dus bij het betreffende appartementsrecht en zaken daarbuiten (omgeven door dunne lijnen) zijn gemeenschappelijke gedeelten. De dikke zwarte belijning op de splitsingstekening van het appartementencomplex is evident (zie de tekening in rov. 3.10); deze belijning duidt er helder op dat de buitenruimte en de hellingbaan (door Verknocht rood gearceerd) behoren bij appartementsindex [1] omdat deze buitenruimte duidelijk valt binnen deze dikke lijnen die op de splitsingstekening de grenzen van appartementsindex [1] weergegeven. Volgens de tekening behoort de buitenruimte dus duidelijk bij appartementsindex [1] en behoort deze niet tot de gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex.6.11. Niets in de splitsingsakte wijkt af van de splitsingstekening of wijst erop dat bedoeld is af te wijken van die tekening; de splitsingstekening en de splitsingsakte zijn niet contrair. Het hof is van oordeel dat, uitgaande van de gelijkwaardigheid van de splitsingsstukken en de eis dat uit oogpunt van rechtszekerheid afgegaan moet kunnen worden op wat in de registers bij het Kadaster staat, in deze de tekening doorslaggevend is omdat de tekening met de belijning volstrekt duidelijk is en gesteld noch gebleken is dat de (belijning in de) tekening niet klopt en de akte ook geen enkele duidelijke contra-indicatie geeft waaruit volgt dat de dikke lijnen niet (kunnen) kloppen.6.12. Zoals de VvE terecht heeft betoogd, kan uit de bewoordingen “met toebehoren” in de akte niet zonder meer worden gebracht dat de buitenruimte daar onder valt omdat alle appartementen de (algemene) omschrijving “met toebehoren” kennen, terwijl bij die appartementen, met uitzondering van het penthouse, geen buitenruimte hoort. Maar er is ook niets dat er op duidt dat de buitenruimte nietonder “met toebehoren” moet worden gebracht; ook het penthouse (appartementsindex 11) omvat alleen gebruik van de woning en parkeerbox “met toebehoren” zonder de aanwezige buitenruimte afzonderlijk te noemen. Het enkele feit dat in een omschrijving iets ontbreekt (bijvoorbeeld een buitenserre of balkon bij een appartement) betekent nog niet dat het feitelijk wel aanwezige, maar in de omschrijving ontbrekende, door anderen mag worden gebruikt, dus gemeenschappelijk is. De VvE lijkt het tegenovergestelde te betogen met haar stelling dat in afwijking van de tekening het gehele dak gemeenschappelijk is omdat “speelterrein” in de omschrijving van “kinderdagverblijf” ontbreekt. Ook hier dient door uitleg bepaald te worden wat tot het kinderdagverblijf behoort en het leidt voor het hof geen twijfel dat bij een school of kinderdagverblijf een speelterrein hoort. Het gebruik van het appartement dat volgens de splitsingsakte onder meer als kinderdagverblijf kan worden gebruikt omvat daarom ook het gebruik als speelterrein; het is een totaalvoorziening en wanneer het de bedoeling was dat een kinderdagverblijf zonder speelterrein was beoogd zou het voor de hand hebben gelegen dat dit in de akte zou staan. Verknocht heeft bovendien in dat kader onbetwist gesteld dat volgens de beleidsregels een speelruimte buiten ook een vereiste is voor een kinderdagverblijf. Notaris [notaris] , die zich destijds verantwoordelijk voelde voor de splitsingsakte en ten overstaan van wie de splitsingsakte is gepasseerd, heeft in dit verband verklaard dat de dikke zwarte omlijning allesbepalend is en dat bij een invulling met “niet wonen” het wel vaker voorkomt dat in de splitsingsakte (in woorden) niet exact wordt omschreven wat als uitsluitend gebruiksrecht wordt bestempeld. Dat komt volgens de notaris omdat de splitsingsakte in de praktijk wordt opgemaakt voordat de bouw is gestart en dat bovendien de feitelijke invulling na realisatie kan wijzigen, een opvatting die door de VvE niet is bestreden en het hof ook juist voor komt. Uit de overgelegde notariële akte van levering van 30 augustus 2001 blijkt dat destijds de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van de ruimteinclusief speelterrein(buiten) is geleverd aan het kinderdagverblijf.6.13. Verder moet acht geslagen worden op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de verschillende interpretaties zouden leiden. Relevant in dit verband is artikel 2 lid b van de akte van splitsing, dat luidt: “De schulden en kosten verbonden aan het schoonhouden, verlichten, onderhouden -vernieuwing daaronder begrepen- en de daarvoor benodigde energie, water, etcetera, van de entree voor de woningen, het trappenhuis, de liften, liftinstallaties en de parkeergarage komen voor rekening van de eigenaars van de appartementsrechten met indices [nummers 2] in de onderlinge verhouding als is bepaald in artikel 2 derde lid”.Deze bepaling vormt naar het oordeel van het hof een aanwijzing dat de buitenruimte en hellingbaan behoren tot appartementsindex [1] omdat appartementsindex [1] uitdrukkelijk is uitgesloten van het (mee) betalen aan kosten voor de gemeenschappelijke delen betreffende toegang tot de entree tot de appartementen, het trappenhuis, de liften, etcetera. Dit wijst erop dat appartementsindex [1] geen gebruik maakt van deze gemeenschappelijk gedeelten van het appartementencomplex, hetgeen ook voor de hand ligt als, zoals hier, het kinderdagverblijf een eigen entree had via de hellingbaan, zodat alle kinderen, ouders en personeel niet via de centrale hal naar het kinderdagverblijf hoefden te gaan. Voor het kinderdagverblijf was een eigen rechtstreekse ontsluiting vereist omdat het kinderdagverblijf een voor het publiek toegankelijke ruimte was. De hellingbaan waarover partijen discussiëren geeft ook alleen toegang tot appartementsindex [1] en niet tot de andere appartementen van het appartementencomplex.6.14. Dat Verknocht appartementsindex [1] heeft gekocht van het kinderdagverblijf om daar woningen te realiseren, maakt de uitleg van de splitsingsstukken niet anders omdat een verkrijging onder bijzondere titel de goederenrechtelijke verhoudingen niet wijzigt. Met andere woorden, voorgaande aanwijzingen en argumenten die pleiten voor het standpunt van Verknocht vervallen niet doordat het appartement door de rechtsopvolging nu voor woondoeleinden wordt gebruikt.6.15. De VvE heeft naar voren gebracht het belang van adequaat onderhoud van het dak van de parkeergarage. Voor dit onderhoud kan het volgens de VvE nodig zijn om het dak van de garage oftewel de buitenruimte te betreden. Als de buitenruimte bij appartementsindex [1] zou horen, zou het betreden van het dak van de parkeergarage niet mogelijk zijn zonder toestemming van de eigenaar van dat appartementsrecht. Wat betreft appartementsindex 11 (het penthouse) is dit volgens de VvE onder ogen gezien door in de splitsingsakte vast te leggen dat de eigenaar moet dulden dat van de tot het privégedeelte van dit appartementsrecht behorende buitenruimte gebruik wordt gemaakt voor het aanbrengen van steigerapparatuur en dergelijke ten behoeve van het noodzakelijke gevelonderhoud, maar de VvE wijst er op dat dit niet met betrekking tot appartementsindex [1] is gedaan. Het niet maken van een vergelijkbare bepaling in de splitsingsakte met betrekking tot appartementsindex [1] maakt naar het oordeel van het hof nog niet dat de buitenruimte op het dak van de parkeergarage gemeenschappelijk is. Het toepasselijke Modelreglement 1992 bepaalt immers weldat iedere eigenaar en gebruiker van een privé gedeelte ervoor moet zorgen dat de gemeenschappelijke gedeelten en zaken altijd goed bereikbaar zijn en dat de desbetreffende eigenaar of gebruiker, wanneer de toegang tot of het gebruik van een privé gedeelte naar het oordeel van het bestuur noodzakelijk is voor het verrichten van een handeling met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten of zaken, verplicht is hiertoe zijn toestemming en medewerking te verlenen. Daarnaast geldt bij het penthouse, zoals ter zitting is gebleken, dat daar niet naast het dak kan worden gestaan zodat voor onderhoud \u002F steigerbouw en dergelijke het privé gedeelte toegankelijk moet zijn, zodat er kennelijk aanleiding was om in een duldplicht door de eigenaar van het penthouse te voorzien. Dat dit niet voor het dak naast de speelplaats is opgenomen, is verklaarbaar omdat het dak gewoon gebruikt kan worden, namelijk dat deel van het dak dat niet in gebruik is\u002Fwas als speelplaats, en dit nog afgezien van de op grond van art. 18 lid 3 van het Modelreglement 1992 op de eigenaars rustende plicht tot meewerken.6.16. Verder heeft de VvE een beroep gedaan op het toepasselijke Modelreglement 1992, waarin in artikel 9 is bepaald dat onder meer terrassen, daken en hellingbanen gemeenschappelijk zijn. Dit is weliswaar juist, maar dat sluit niet uit dat appartement gerechtigden de bevoegdheid kunnen hebben tot het uitsluitend gebruik van een terras.6.17. Het argument van de VvE dat de VvE heeft betaald voor het hekwerk waarmee de hellingbaan aan de achterzijde is afgesloten overtuigt niet. De verbintenisrechtelijke afspraak dat de VvE betaalt voor het hekwerk om de buitenruimte op de grens met de gemeenschappelijke ruimte af te kunnen sluiten maakt de privé ruimte daardoor nog niet tot een gemeenschappelijke ruimte. Het vestigen van een erfdienstbaarheid, recht van opstal of recht van overpad is inderdaad niet nodig als er vanuit wordt gegaan dat sprake is van gemeenschappelijk eigendom, maar ook niet als er vanuit wordt gegaan dat de buitenruimte en hellingbaan behoren tot het aandeel van alleen de gerechtigde van appartementsindex [1] , die dan dus op grond van de splitsingsstukken al de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik daarvan heeft.6.18. \n\nDe conclusie is dat het hoger beroep van Verknocht slaagt. Daarom zal het hof het vonnis vernietigen en de eerste twee vorderingen toewijzen. Bij de derde vordering, vernietiging van het stembesluit heeft Verknocht geen belang omdat dit besluit al nietig is verklaard.\n\nVorderingen inzake het bellentableau, de brievenbussen en kosten6.19. Er is niet geappelleerd tegen de afwijzing van de vorderingen 1 en 2 van de VvE die betrekking hebben op het aanpassen van het bellentableau en de brievenbus. Het hof komt daarom niet toe aan een beslissing daarover.6.20. \n\nDe vorderingen ter zake van de kosten van het hek en de wijziging van de splitsingsakte, zijn ingesteld onder de voorwaarde dat de rechtbank oordeelt dat de buitenruimte bij appartementsindex [1] hoort. De rechtbank oordeelde dat dit niet het geval is, zodat zij deze vorderingen niet heeft beoordeeld. Gelet op de devolutieve werking van het hoger beroep zal het hof deze vorderingen alsnog behandelen.\n\nZijn de kosten met betrekking tot het hekwerk voor rekening van Verknocht?6.21. De VvE vindt dat Verknocht de kosten van het hekwerk en de betaalde legeskosten moet vergoeden. Het hekwerk staat op de grens van de buitenruimte en als de buitenruimte bij een appartementsrecht van Verknocht hoort, is het hekwerk volgens de VvE door natrekking eigendom geworden van Verknocht. Het hek staat ten dienste aan de buitenruimte op het dak van de parkeergarage. Het hek is namelijk geplaatst om inklimming van de speelplaats over het dak van de garage te voorkomen. De VvE heeft het hek betaald. Verknocht is daarom ongerechtvaardigd verrijkt, aldus de VvE. Verknocht heeft daartegen ingebracht dat de VvE blijkens de vergunningsaanvraag in ieder geval in 2008 al wist dat de buitenruimte bij appartementsindex [1] hoort. Verknocht wijst daarbij op de toelichting bij de aanvraag van de Bouwvergunning van 5 mei 2008 waarin, voor zover relevant, staat: “In overleg met het bestuur van de Stichting [kinderopvang] ( [kinderopvang] ) is besloten een bouwaanvraag in te dienen voor het plaatsen van een erfafscheiding, welke de op te richten kinderspeelplaats ten behoeve van voornoemde kinderopvang omsluit. (…) Er is gekozen om slechts een deel van het terrein af te zetten met dit hekwerk en wel een gedeelte aan de achterzijde van het terrein en een gedeelte aan de zijkant van het terrein, waardoor de openheid behouden blijft en er toch door de kinderen van het kinderdagverblijf in veiligheid kan worden gespeeld”.Verknocht wijst erop dat de VvE niet spreekt van een terras of gemeenschappelijke buitenplaats maar van een kinderspeelplaats ten behoeve van de kinderopvang, oftewel van een ruimte die toebehoort aan dit appartementsindex [1] . Verder beroept Verknocht zich op rechtsverwerking gezien het tijdsverloop van 15 jaar waarin de VvE hier nooit een punt van heeft gemaakt.6.22. \n\nHet hof wijst de vordering af. In de wetsgeschiedenis van art. 6:212 BW is opgemerkt dat een verrijking in geval van natrekking in beginsel ongerechtvaardigd is. Als uitgangspunt heeft echter niet ook te gelden dat in een geval van natrekking in beginsel sprake is van een verrijking. Als hoofdregel heeft, ook in een geval van natrekking, te gelden dat het aan de partij die zich op ongerechtvaardigde verrijking beroept (hier: de VvE) is om voldoende feiten en omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die kunnen leiden tot het oordeel dat de natrekking tot verrijking van de aangesprokene (hier: Verknocht) heeft geleid. Voor het hof staat vast dat het hekwerk is geplaatst in 2008, (lang) voordat Verknocht de appartementsrechten kocht (en betaalde) en dat het toen diende om de kinderopvang te omsluiten. Vast staat ook dat het destijds is bekostigd door de VvE naar aanleiding van een tussen de VvE en de kinderopvang (destijds de eigenaar van de appartementsrechten) gemaakte afspraak. Gelet op deze afspraak en het feit dat niet (de rechtsvoorganger van) Verknocht eigenaar van het hek door natrekking kan zijn geworden maar dat dit de gemeenschap is, kan het hof niet aannemen (althans niet zonder bijzondere toelichting, die niet is gegeven) dat de kinderopvang destijds ongerechtvaardigd werd verrijkt door de plaatsing van het hek en dat op Verknocht op deze grond de verplichting rust de schade van de VvE te vergoeden (art. 6:212 BW). De VvE heeft verder geen feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan het hof kan oordelen dat Verknochtwel door dat hekwerk ongerechtvaardigd werd verrijkt toen zij de appartementsrechten met de omheinde buitenruimten jaren later aankocht.\n\nDe kosten voor het wijzigen van de splitsingsakte6.23. Het hof is van oordeel dat deze vordering geen steun vindt in het recht. De vordering is gebaseerd op een eventuele wijziging van de splitsingsakte. Echter, dit wordt niet door Verknocht gevorderd. Zij wenst alleen een verklaring voor recht dat zij eigenaar is van het appartementsrecht dat de buitenruimte en hellingbaan omvat. Daarvoor is niet nodig dat de splitsingsakte wordt gewijzigd, omdat deze akte met de daaraan gehechte tekening dat al weergeeft. Zoals Verknocht terecht heeft aangevoerd, treft het beroep op de uitspraak van de Hoge Raad van 24 februari 2023geen doel omdat in die zaak sprake was van toedeling van een gemeenschappelijk gedeelte aan een van de appartementseigenaars, oftewel een wijziging in de eigendomsposities. Daarvan is in deze zaak geen sprake.6.24. \n\nDe slotsom luidt dat de reconventionele vorderingen, voor zover in hoger beroep nog van belang, worden afgewezen.\n\nProceskosten6.25. Bij een veroordeling van twee of meer partijen tot betaling van de proceskosten, geldt als uitgangspunt dat zij ieder voor het geheel aansprakelijk zijn en dus hoofdelijk zijn verbonden tot nakoming van die veroordeling. Het hof zal geïntimeerden hoofdelijk, met uitzondering van Verknocht, als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep.6.26. Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van Verknocht in eerste aanleg op € 247,96 (betekeningskosten, voor zover opgegeven, van de dagvaardingen), € 548,00 (griffierecht) en € 1.306,00 (salaris advocaat, 2 punten, tarief 2 ad € 653,00), totaal een bedrag € 2.101,96; en zal bepalen dat geïntimeerden deze kosten en na te melden proceskosten van Verknocht in hoger beroep moet betalen, met uitsluiting van Verknocht.6.27. \n\nHet hof begroot de proceskosten aan de zijde van Verknocht in hoger beroep op:\n\ndagvaarding € 157,34\n\ngriffierecht € 783,00\n\nsalaris advocaat € 2.580,00 (2 punten × tarief 2 ad € 1.290,00)\n\nnakosten € 189,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)\n\nTotaal € 3.709,34.7. Beslissing\n\nHet hof:\n\n- vernietigt het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 19 juli 2023;en opnieuw rechtdoende\n\nverklaart voor recht dat de buitenruimte en hellingbaan, zoals rood gearceerd in figuur twee in het inleidend verzoekschrift (zie rov. 3.10 van dit arrest), hoort bij appartementsindex [1] ;\n\nverklaart voor recht dat het stembesluit van 2 november 2022 nietig is;\n\nveroordeelt geïntimeerden hoofdelijk, met uitzondering van Verknocht, in de kosten van de procedure in eerste aanleg, aan de zijde van Verknocht begroot op € 2.101,96;\n\nveroordeelt geïntimeerden hoofdelijk, met uitzondering van Verknocht, in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van Verknocht begroot op € 3.709,34;\n\nbepaalt dat als geïntimeerden niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, geïntimeerden de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 98,00;\n\nverklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad, voor zover het de proceskostenveroordeling betreft;\n\nwijst af wat meer of anders is gevorderd.\n\nDit arrest is gewezen door mr. Th.G. Lautenbach, mr. G. Dulek-Schermers en mr. R.F. Groos en in het openbaar uitgesproken op 17 maart 2026 in aanwezigheid van de griffier.\n\n Vgl. HR 10 maart 2017; ECLI:NL:HGR:2017:411 voor de dagvaardingsprocedure en HR 21 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:916 voor de verzoekschriftprocedure en art.5:130 BW.\n\n Vgl. HR 24 mei 2002, ECLI:NL:HR:2022:AD9619\n\n vgl. HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078.\n\n vgl. HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337.\n\n In artikel 18 leden 2 en 3.\n\n ECLI:NL:HR:2023:286.\n\n Vgl. HR 23 december 2022, ECLI:NL:HR:2022:1942.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:GHDHA:2026:402","2026-07-13T00:28:59.483Z",{"id":60,"ecli":61,"slug":62,"caseNumber":37,"courtId":5,"decisionDate":18,"fullText":63,"summary":37,"language":7,"source":39,"sourceUrl":64,"sourceTimestamp":65,"parsedAt":42,"updatedAt":66},"1709","ECLI:NL:RBDHA:2026:16959","ecli-nl-rbdha-2026-16959","Rechtbank den haag\n\nTeam handel - voorzieningenrechter\n\nzaak- \u002F rolnummer: C\u002F09\u002F698812 \u002F KG ZA 26-113\n\nVonnis in kort geding van 17 maart 2026\n\nin de zaak van\n\n [eiser]te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,\n\neiser,\n\nadvocaat mr. F.L.P. Vulto te Den Haag,\n\ntegen:\n\nde Staat der Nederlanden, het Ministerie van Financiënte Den Haag,\n\ngedaagde,\n\nin persoon verschenen.\n\nPartijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘ [eiser] ’ en ‘de Staat’.\n\n1. De procedure\n\n1.1.. \n\nHet verloop van de procedure blijkt uit:\n\n- de op 13 februari 2026 betekende dagvaarding met producties 1 tot en met 16;\n\n- de door de Staat overgelegde conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 6;\n\n- de op 24 februari 2026 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door beide partijen pleitnotities zijn overgelegd.\n\n1.2.. Tijdens de zitting is vonnis bepaald op vandaag.\n\n2. De feiten\n\nOp grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.\n\n2.1.. Op 24 mei 2016 heeft de Ontvanger van de Belastingdienst (hierna: de Ontvanger) beslag gelegd op twee boten van het merk Baja, type 38 Special (hierna: de boten). Dit beslag vond plaats in verband met een vordering van de Ontvanger op [vennootschap] B.V. (hierna: de vennootschap). [eiser] is bestuurder van de vennootschap.\n\n2.2.. Op 19 december 2018 heeft de Ontvanger een brief van [eiser] ontvangen waarin hij in beroep gaat tegen de beslaglegging op de boten. [eiser] stelt in het beroep dat de boten geen eigendom zijn van de vennootschap, maar dat deze tot zijn privévermogen behoren. De Ontvanger heeft naar aanleiding van het beroep nadere stukken opgevraagd bij [eiser] , waarna op 25 februari 2019 een aantal stukken van [eiser] zijn ontvangen.\n\n2.3.. \n\nNa 25 februari 2019 is er door de Ontvanger geruime tijd geen vervolg gegeven aan de afhandeling van het beroep van [eiser] . Pas bij brief van 25 mei 2025 heeft [eiser] een reactie van de Ontvanger gekregen. In deze brief staat het volgende, voor zover nu relevant:\n\n“(…)\n\nOp 19 december 2018 heb ik uw brief ontvangen waarin u in beroep gaat tegen de beslaglegging op twee boten ten laste van [vennootschap] B.V. Dit beroep is gebaseerd op artikel 22 van de Invorderingswet 1990.\n\nIn het beroepschrift voert u aan dat de betreffende boten geen eigendom zijn van de B.V., maar tot uw privévermogen behoren.\n\nDoor omstandigheden is op het beroepschrift tot op heden geen beslissing genomen. De Ontvanger acht het wenselijk om alsnog inhoudelijk op het beroepschrift te beslissen. Hoewel het tijdsverloop tussen indiening van het beroepschrift en deze beschikking onwenselijk lang is, vormt dit geen belemmering om alsnog op zorgvuldige wijze een inhoudelijk besluit te nemen.\n\nOverwegingen en motivering\n\nArtikel 22 van de Invorderingswet 1990 biedt de belanghebbenden de mogelijkheid om op te komen tegen een beslagmaatregel als een zaak ten onrechte als verhaalsobject is aangemerkt. Aan de hand van de door u overlegde documenten en daarbij rekening houdend met het tijdsverloop, dient het beslag als onrechtmatig te worden aangemerkt. De Ontvanger komt hiermee tot het oordeel dat het beroep gegrond is.\n\nOpheffing beslag\n\nOmdat de Ontvanger hiermee uw beroepschrift gegrond heeft verklaard, zal de inbeslagname van de twee boten ongedaan worden gemaakt. Het beslag op de twee boten wordt hiermee per direct opgeheven. Wij maken graag met u een afspraak voor het ophalen van de boten. (…).\n\n(…)”\n\n2.4.. Op 26 juni 2025 heeft de teruggave van de twee boten plaatsgevonden. Na de teruggave van de boten heeft [eiser] deze op enig moment verkocht.\n\n2.5.. \n\nIn een brief van 8 juli 2025 laat de Ontvanger het volgende aan [eiser] weten:\n\n“(…)\n\nIn uw brief van 18 juni 2025 waarin u resumerend verzocht om verdeling van de kosten van het vervoer van de vaartuigen deel ik u mede hiermee in te stemmen. Ik vraag u om de factuur te overleggen en tevens kenbaar te maken naar welk rekeningnummer de helft van de gedeelde kosten kunnen worden overgemaakt.\n\n(…)”\n\n2.6.. Bij e-mail van 13 oktober 2025 heeft [eiser] de Ontvanger bericht dat hij de schade als gevolg van het beslag heeft geïnventariseerd en vastgesteld. Hij stelt – onder overlegging van een factuur van Delta Watersport – dat hij € 9.125,= (exclusief BTW) aan kosten heeft gemaakt voor transport, takelen en werkzaamheden door derden, staling en werkplaatstarief. In de e-mail staat dat van de transportkosten van € 2.000,= de helft voor rekening van [eiser] komt en dat daarmee ‘de eenvoudig te berekenen schade waarvan zonder beslag geen sprake zou zijn geweest’inclusief BTW € 9.831,25 bedraagt. [eiser] stelt verder in de e-mail dat hij ook schade heeft geleden als gevolg van waardeverlies door de boten negen jaar onrechtmatig in beslag te houden. Volgens [eiser] bedraagt het totale waardeverlies € 106.760,=. Ter onderbouwing van dit bedrag verwijst [eiser] naar“de officiële waarderingsbron van [naam] ”.Hij stelt voor in goed overleg tot een minnelijke regeling te komen.\n\n2.7.. \n\nBij brief van 4 november 2025 stelt de Ontvanger dat hij een deel van de kosten zoals vermeld op de factuur van Delta Watersport wil betalen, maar niet de kosten die verband houden met het verkoopklaar maken van de boten (vermeld onder “werkplaatstarief”). In de brief staat verder het volgende:\n\n“(…)\n\nVoor de financiële afwikkeling van de directe kosten ontvangen wij graag het betalingsbewijs behorend bij de factuur van Delta Transport. Na ontvangst en beoordeling stellen wij de toewijsbare directe kosten vast en keren wij uit. Ons eerdere aanbod inzake de transportkosten nemen wij in de eindafrekening mee.\n\nVoor de door u gestelde waardevermindering tussen een veronderstelde marktwaarde in 2016 en de verkoopopbrengst in 2025 zien wij op dit moment geen grond voor vergoeding. Over een periode van negen jaar spelen reguliere veroudering en marktontwikkeling een zelfstandige rol. Zonder een objectieve waardebepaling per peildatum 2016 van de twee vaartuigen en een onderbouwing van het causaal verband kan deze gevolgschade niet aan het beslag worden toegerekend. Mocht u dit onderdeel toch willen voortzetten, dan kan uitsluitend worden gedacht aan een onafhankelijke registertaxateur (pleziervaartuigen) voor zo’n waardebepaling. Zonder die basis handhaven wij ons standpunt.\n\n(…)”\n\nIn de brief staat verder dat de Ontvanger de wens deelt om het dossier tot een nette minnelijke oplossing te brengen. Hij nodigt [eiser] uit voor een eerste gesprek hierover. Dit gesprek heeft niet plaatsgevonden.\n\n2.8.. De Ontvanger heeft over het geschil met [eiser] contact gezocht met (de juristen van) het Ministerie van Financiën, waarna een medewerker van het Ministerie (hierna ook: de jurist van het Ministerie) de correspondentie met [eiser] over de afwikkeling van de schade door het beslag heeft voortgezet.\n\n2.9.. De jurist van het Ministerie heeft opdracht gegeven aan een taxateur (hierna: ‘de expert’) om de schade als gevolg van waardeverlies door tijdsverloop te begroten. De jurist van het Ministerie heeft via de advocaat van [eiser] een aantal foto’s ontvangen waarmee [eiser] zijn claim wilde onderbouwen. Deze foto’s zijn doorgeleid naar de expert. De expert heeft de schade als gevolg van waardeverlies door tijdsverloop begroot op € 31.250,= inclusief omzetbelasting. De jurist van het Ministerie heeft het rapport van de expert op 31 december 2025 aan de advocaat van [eiser] gezonden.\n\n2.10.. \n\nPer e-mail van 9 januari 2026 heeft de advocaat van [eiser] een conceptdagvaarding voor een kort geding aan de jurist van het Ministerie toegezonden. In de e-mail schrijft de advocaat dat het geduld van [eiser] op is, dat hij geen uitstel meer accepteert en wil dat er “juridisch wordt doorgepakt om een voorschot op de schadevergoeding af te dwingen”.In de e-mail staat verder het volgende:\n\n“(…)\n\nDaarbij wijs ik u op een specifiek punt: cliënt heeft mij de uitdrukkelijke opdracht gegeven om niet alleen de Staat, maar ook de betrokken ambtenaren (mevrouw (…) en de heer (…)) in privé in rechte te betrekken wegens onrechtmatig handelen en het bewust traineren van de afwikkeling. Hoewel ik mij als advocaat nog beraad op de proceseconomische wenselijkheid van deze specifieke stap in dit stadium, wilde ik u dit concept en de intentie van cliënt niet onthouden. Het tekent de frustratie en de ernst van de zaak.\n\n(…)”\n\n2.11.. \n\nPer e-mail van 12 januari 2026 heeft de jurist van het Ministerie aan de advocaat van [eiser] het volgende laten weten:\n\n“De Staat is bereid een bedrag van (€ 9.831,25 + € 25.910,-=) € 35.741,25 aan uw cliënt te vergoeden, indien uwerzijds wordt afgezien van een kort geding.\n\nDaarnaast geldt dat, ingeval uw cliënt alsnog een bodemprocedure wenst te beginnen, deze zich zal beperken tot hetgeen uw cliënt jegens de Staat meent als vordering te hebben, en het genoemde bedrag van € 35.741,25 alsdan strekt als voorschot op en ter verrekening met hetgeen de Staat ten gronde zal blijken schuldig te zijn.\n\n(…)”\n\n2.12.. \n\nPer e-mail van 12 januari 2026 heeft [eiser] zelf gereageerd op voormelde e-mail aan zijn advocaat. In zijn e-mail – gericht aan zijn advocaat, de jurist van het Ministerie en de Ontvanger – staat, voor zover nu van belang, het volgende:\n\n“(…)\n\nMet het genoemde bedrag van € 35.741,25 als voorwaarde om van het kort geding af te zien, kan ik akkoord gaan. (…)\n\nSecundaire voorwaarde is wel dat dit bedrag uiterlijk einde van week 3 (16 januari 2026) zal zijn bijgeschreven op rekeningnummer (…).\n\n(…)\n\nEveneens akkoord is dat het genoemde bedrag van € 35.741,25 tevens strekt als voorschot op en ter verrekening met hetgeen de Staat (uiteindelijk) ten gronde zal blijken schuldig te zijn.\n\nDe verdere voorwaarden die de heer (…) aan de bodemprocedure koppelt, zijn niet acceptabel.\n\nVooral de eis dat een eventuele bodemprocedure uitsluitend zou mogen zien op vorderingen jegens de Staat – waarbij ik ervan uitga dat hiermee wordt beoogd de betrokken ambtenaren in privé te vrijwaren – ervaar ik als een principieel probleem.\n\n(…)\n\nWel ben ik bereid om, uit proceseconomische overwegingen, in een eventuele bodemprocedure (vooralsnog) uitsluitend de Staat aan te spreken, maar uitsluitend indien dit niet inhoudt dat ik afstand doe van mijn rechten jegens individuele ambtenaren in een aparte procedure of in geval van nieuwe feiten, opzet of grove schuld.\n\n(…)”\n\n2.13.. \n\nPer e-mail van 13 januari 2026, in reactie op de onder 2.12 genoemde e-mail, heeft de jurist van het Ministerie als volgt bericht aan de advocaat van [eiser] :\n\n“(…)\n\nDe Staat is bereid het eerder geformuleerde schikkingsvoorstel in de door uw cliënt aangepaste vorm gestand te doen. Het voorstel komt daarmee te luiden als volgt:\n\nDe Staat is bereid een bedrag van (€ 9.831,25 + € 25.910,-=) € 35.741,25 aan uw cliënt te vergoeden, indien uwerzijds wordt afgezien van een kort geding.\n\nDaarnaast geldt dat, ingeval uw cliënt alsnog een bodemprocedure wenst te beginnen, deze zich thans zal beperken tot hetgeen uw cliënt jegens de Staat meent als vordering te hebben, en het genoemde bedrag van € 35.741,25 alsdan strekt als voorschot op en ter verrekening met hetgeen de Staat ten gronde zal blijken schuldig te zijn. Het voorgaande houdt niet in dat uw cliënt afstand doet van zijn rechten jegens individuele ambtenaren in een aparte procedure of in geval van nieuwe feiten, opzet of grove schuld.\n\nGraag ontvang ik, indien akkoord, hiervan een schriftelijke bevestiging van u.\n\nNa ontvangst daarvan zal ik zorg dragen voor uitbetaling van het overeengekomen bedrag. Ik merk daarbij op voorhand op dat het, gelet op mijn ervaringen, niet mogelijk is toe te zeggen dat dit bedrag vrijdag al zal worden uitgekeerd. Verder wijs ik er op dat standaard voorafgaand aan uitbetaling wordt bezien of er sprake is van betalingsachterstanden.\n\nVoor een kort geding zal echter nog een datum gevonden moeten worden en daarna zal twee weken moeten worden gewacht op een uitspraak, en geldt eenzelfde procedure rond uitbetaling. Het lijkt mij daarom niet zinvol die procedure om deze reden voort te zetten.\n\n(…)”\n\n2.14.. \n\nPer e-mail van 14 januari 2026, gericht aan zijn advocaat en in cc aan de jurist van het Ministerie en de Ontvanger, laat [eiser] het volgende weten in reactie op voormelde e-mail van 13 januari 2026 van het Ministerie:\n\n“(…)\n\nIk kan mij vinden in het door de Staat aangeboden bedrag van € 35.741,25 als voorschot op de uiteindelijk door de Staat verschuldigde schadevergoeding, onder de reeds door mij geformuleerde voorwaarden ten aanzien van de bodemprocedure en – met name – het behoud van de mogelijkheid om individuele ambtenaren afzonderlijk aan te spreken.\n\nMet de door de heer (…) genoemde extra termijn van veertien dagen voor uitbetaling kan ik mij daarentegen niet verenigen.\n\n(…)\n\nVanuit dat perspectief verzoek ik u de opgedwongen interval niet te zien als reden tot wachten, maar juist als gelegenheid om de kortgedingdagvaarding omgaand te (doen) uitbrengen de datum te laten bepalen.\n\n(…)”\n\n2.15.. \n\nNadat de jurist van het Ministerie in reactie op voormelde e-mail van 14 januari 2026 aan de advocaat van [eiser] heeft laten weten dat geen uitbetalingstermijn van veertien dagen wordt genoemd en vraagt om alsnog een akkoord op zijn laatste voorstel, stuurt [eiser] eveneens op 14 januari 2026 een e-mail aan zijn advocaat, in cc aan de jurist van het Ministerie en de Ontvanger, met de volgende inhoud:\n\n“(…)\n\nNaar aanleiding van de recente correspondentie met de heer (…) constateer ik dat strikt taalkundig en inhoudelijk kan worden verdedigd dat hij zichzelf niet daadwerkelijk tegenspreekt over de “twee weken”. De frictie zit verleer in het afwijzen van mijn harde eis van betaling uiterlijk 16 januari tegenover zijn beschrijving van vermeend “realistische” betaal- en vonnistermijnen.\n\nDat laat echter onverlet dat ik niet bereid ben twee weken af te wachten op ambtelijke contemplatie. Mijn instructie blijft dan ook ongewijzigd: laat de dagvaarding in kort geding gewoon uitbrengen.\n\n(…)”\n\n2.16.. Ook na 14 januari 2026 is er nog correspondentie geweest tussen partijen, maar dat heeft er niet toe geleid dat de Staat tot betaling van enig geldbedrag aan [eiser] is overgegaan. Op 3 februari 2026 heeft de advocaat van [eiser] de aanvraag voor dit kort geding ingediend.\n\n3. Het geschil\n\n3.1.. \n\n [eiser] vordert – zakelijk weergegeven:\n\nprimair:\n\n- de Staat te veroordelen aan [eiser] te betalen het bedrag van € 35.741,25, ter nakoming van de tussen partijen op 13 januari 20226 tot stand gekomen vaststellingsovereenkomst, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 13 januari 2026;\n\nsubsidiair:\n\n- de Staat te veroordelen om aan [eiser] een voorschot op de schadevergoeding ten bedrage van € 50.000,= te betalen, althans een zodanig bedrag als de voorzieningenrechter in goede justitie zal vermenen te behoren, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 28 mei 2025, althans vanaf de dag van dagvaarding;\n\nprimair en subsidiair:\n\n- de Staat te bevelen om aan [eiser] schriftelijk de volledige naam, vestigingsplaats en (register)kwalificaties te verschaffen van de door de Staat opgevoerde deskundige, in de stukken aangeduid als ‘Expert NN’;\n\nalle vorderingen op straffe van een dwangsom en alles met veroordeling van de Staat in de kosten van deze procedure.\n\n3.2.. Daartoe voert [eiser] – samengevat – het volgende aan. Tussen partijen is op 13 januari 2026 een bindende vaststellingsovereenkomst tot stand gekomen. De Staat is gehouden deze overeenkomst na te komen en het daarin vastgestelde bedrag van € 35.741,25 onverwijld aan [eiser] te voldoen. Voor zover geoordeeld wordt dat geen overeenkomst tot stand is gekomen, vordert [eiser] subsidiair schadevergoeding op grond van onrechtmatige daad. De Staat heeft in de beschikking van 28 mei 2025 expliciet erkend dat het beslag onrechtmatig was. De onrechtmatige daad bestaat uit twee componenten, namelijk een inbreuk op het eigendomsrecht gedurende negen jaar en de schending van de zorgplicht. De Staat heeft gedurende de beslagperiode grovelijke nagelaten de zorg van een ‘goed bewaarder’ te betrachten. De boten zijn zonder adequaat onderhoud weggezet, waardoor ze ten prooi zijn gevallen aan verval, ongedierte en technische veroudering. De waardevernietiging die in negen jaar is opgetreden, komt voor risico van de onrechtmatig beslaglegger. Het spoedeisend belang van [eiser] bij zijn primaire vordering vloeit volgens hem voort uit de aard van die vordering. Bovendien weegt de persoonlijke situatie van [eiser] zwaar. Hij is inmiddels 85 jaar en deze kwestie beheerst zijn leven bijna tien jaar. Van een man op deze leeftijd kan in redelijkheid niet worden gevergd de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten om te ontvangen wat de Staat al heeft toegezegd. Bovendien heeft [eiser] noodgedwongen uit privévermogen een bedrag van ongeveer € 19.000,= voorgeschoten aan derden om de boten veilig te stellen. Het is maatschappelijk onaanvaardbaar dat een burger als bankier voor de overheid moet fungeren nadat diezelfde overheid zijn eigendom negen jaar lang onrechtmatig heeft gegijzeld en laten verpauperen. Ook de proceshouding van de Staat maakt onmiddellijk ingrijpen noodzakelijk. De Staat heeft de afwikkeling stelselmatig getraineerd, door eerst negen jaar lang niet te beslissen, door te schermen met anonieme experts en daarna terug te komen op een al gesloten akkoord. Alleen een uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis kan dit patroon van ambtelijk traineren doorbreken, aldus [eiser] .\n\n3.3.. De Staat voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.\n\n4. De beoordeling van het geschil\n\nPrimaire vordering: nakoming vaststellingsovereenkomst\n\n4.1.. \n [eiser] legt aan zijn primaire vordering ten grondslag dat op 13 januari 2026 een vaststellingsovereenkomst tot stand is gekomen tussen [eiser] en de Staat die moet worden nagekomen. [eiser] stelt daartoe dat de Staat op 12 januari 2026 een aanbod heeft gedaanen dat hij dat aanbod per e-mail van dezelfde dag heeft aanvaard, waarna de Staat de wilsovereenstemming per e-mail van 13 januari 2026 heeft bevestigd.\n\n4.2.. Uit de tussen partijen gewisselde correspondentie kan naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet worden afgeleid dat – zoals [eiser] stelt – op 13 januari 2026 een bindende vaststellingsovereenkomst tot stand is gekomen. Het aanbod van de Staat van 12 januari 2026 is gedaan onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat [eiser] zou afzien van een kort geding. Die voorwaarde is één van de essentialia van de te bereiken overeenstemming, zoals [eiser] ook erkent. In reactie op dit aanbod schrijft [eiser] weliswaar dat hij instemt met het door de Staat aangeboden bedrag als voorwaarde om af te zien van een kort geding, maar hij heeft niet ingestemd met de voorwaarde dat een eventuele bodemprocedure alleen gericht mocht worden tegen de Staat en hij heeft een extra eis gesteld ten aanzien van een (uiterst korte) betaaltermijn (namelijk betaling uiterlijk op 16 januari 2026). Uit de reactie van [eiser] blijkt niet dat hij ook bereid is af te zien van een kort geding als de Staat niet instemt met de aanvullende voorwaarden die hij stelt. Uit deze reactie van [eiser] kan dan ook niet worden afgeleid dat er sprake is van overeenstemming over alle essentialia van de overeenkomst.\n\n4.3.. Voor zover de reactie van [eiser] van 12 januari 2026 moet worden aangemerkt als een nieuw aanbod, dan geldt dat dit aanbod door de Staat niet is aanvaard. Dit blijkt uit de reactie van de Staat van 13 januari 2026. Daarin stelt de Staat dat hij bereid is het schikkingsvoorstel in de door [eiser] aangepaste vorm ten aanzien van zijn rechten jegens individuele ambtenaren gestand te doen, Er wordt in die e-mail uitdrukkelijk gevraagd om aanvaarding van dat aanbod, én er wordt uitdrukkelijk nietingestemd met de voorwaarde van betaling op 16 januari 2026. De reacties van [eiser] van 14 januari 2026 daarop houden in dat hij niet instemt met de afwijzing van zijn“harde eis van betaling uiterlijk 16 januari”, inclusief een (herhaalde) instructie aan zijn advocaat om de dagvaarding in kort geding uit te brengen. Ook hieruit kan dus niet worden afgeleid dat op 12 of 13 januari 2026 overeenstemming is bereikt. Conclusie is dan ook dat de primaire vordering worden afgewezen.\n\n4.4.. Volledigheidshalve merkt de voorzieningenrechter nog op dat er ook na 14 januari 2026 nog correspondentie is geweest tussen partijen, maar die heeft er niet toe geleid dat op een later moment alsnog overeenstemming over een vaststellingsovereenkomst is bereikt. Dat stelt [eiser] ook niet.\n\n4.5.. Overigens heeft de Staat terecht gesteld dat [eiser] de waarheidsplicht van artikel 21 Rv heeft geschonden, onder andere door de tweede e-mail die [eiser] op 14 januari 2026 heeft gestuurd – waaruit blijkt dat [eiser] niet afziet van een kort geding – niet over te leggen. De Staat verzoekt de voorzieningenrechter daaraan de gevolgtrekking te verbinden die zij geraden acht. De voorzieningenrechter zal aan de schending van de waarheidsplicht geen ander gevolg verbinden dan de constatering ervan. Voor een andere gevolgtrekking ziet de voorzieningenrechter geen aanleiding, omdat zij – door overlegging van de e-mail door de Staat – alsnog kennis van die e-mail heeft kunnen nemen en de primaire vordering van [eiser] mede op grond van die e-mail wordt afgewezen.\n\nSubsidiaire vordering: voorschot op schadevergoeding\n\n4.6.. De Staat heeft (alleen) ten aanzien van de subsidiaire vordering (terecht) gesteld dat hij ten onrechte is gedagvaard. Op grond van artikel 3 lid 2 van de Invorderingswet treedt immers de Ontvanger in alle rechtsgedingen die uit zijn taakuitoefening voortvloeien als zodanig in rechte op. Daarom had ten aanzien van de subsidiaire vordering niet de Staat, maar de Ontvanger moeten worden gedagvaard. De Staat heeft [eiser] hier in aanloop naar dit kort geding, voorafgaand aan betekening van de dagvaarding, ook op gewezen.\n\n4.7.. Het is te verwachten dat een nieuw kort geding tegen de Ontvanger zal volgen als [eiser] niet-ontvankelijk wordt verklaard omdat hij de verkeerde partij heeft gedagvaard. Dat heeft de Staat ook erkend. De voorzieningenrechter acht dat uit oogpunt van proceseconomie en doelmatige van inzet van gemeenschapsmiddelen onwenselijk en ziet daarin aanleiding (ten overvloede) een inhoudelijk oordeel te geven over de subsidiaire vordering. Hierbij speelt ook een rol dat de Ontvanger weliswaar niet gedagvaard is, maar ter zitting wel aanwezig was en ook het woord heeft gevoerd, terwijl de Staat als gevolg van de schikkingsonderhandelingen die zijn gevoerd ook ten volle is geïnformeerd over de voorgeschiedenis in deze zaak.\n\n4.8.. Ten aanzien van geldvorderingen in kort geding is volgens vaste jurisprudentie terughoudendheid geboden. Een geldvordering is in kort geding alleen toewijsbaar als het bestaan van de vordering in zo’n mate aannemelijk is dat met een grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten moet zijn dat de bodemrecht de vordering zal toewijzen. Daarnaast moet sprake zijn van feiten of omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist en moet in de afweging van de belangen van partijen het restitutierisico betrokken te worden.\n\n4.9.. De voor toewijzing van de vordering in kort geding vereiste onverwijlde spoed ontbreekt naar het oordeel van de voorzieningenrechter. Zoals de Staat terecht stelt, is niet gebleken van enige financiële nood aan de zijde van [eiser] . Dat [eiser] een bedrag aan derden heeft betaald, levert geen spoedeisend belang op, nu niet is gebleken dat [eiser] daarvoor de middelen niet had. Ook uit de uitlatingen van [eiser] ter zitting blijkt dat van enig spoedeisend belang geen sprake is. Hij heeft immers verklaard dat het hem niet om de centen gaat, dat hij zonder kan en dat hij er geen boterham minder om eet. Het spoedeisend belang is evenmin gelegen in de omstandigheid dat het beslag al in 2016 is gelegd en dat deze kwestie al lang speelt. Weliswaar heeft de Ontvanger ten onrechte lange tijd niet beslist op het beroep van [eiser] tegen de beslaglegging, maar daar staat tegenover dat [eiser] de kwestie ook heeft laten rusten tot er in 2025 is beslist. Dat zijn leven, zoals in de dagvaarding wordt gesteld, wordt beheerst door het beslag blijkt nergens uit. Tot slot speelt de leeftijd van [eiser] geen rol van doorslaggevende betekenis in een geschil van uitsluitend financiële aard.\n\nPrimair en subsidiair: gegevens deskundige\n\n4.10.. In de pogingen om te komen tot overeenstemming over de afwikkeling van het beslag heeft de Staat zelf een expert ingeschakeld om een schadeberekening te maken. Deze expert wil niet dat zijn \u002F haar naam bij [eiser] bekend wordt. [eiser] vordert nu dat deze gegevens wel aan hem worden verstrekt. Deze vordering is door [eiser] niet afzonderlijk onderbouwd of van een grondslag voorzien. Alleen al hierom komt deze vordering niet voor toewijzing in aanmerking. Daar komt nog het volgende bij. De Staat heeft ervoor gekozen zelf een expert in te schakelen in de hoop dat er overeenstemming met [eiser] kon worden bereikt over de afwikkeling van door hem geleden schade. Dat doet geen afbreuk aan dat het uitgangspunt is dat het aan [eiser] is om de schade die hij stelt te hebben geleden te onderbouwen en het staat hem vrij om daartoe zelf een deskundige in te schakelen. Dat de Staat in het traject om te komen tot overeenstemming van zijn kant heeft besloten een expert in te schakelen leidt er niet toe dat hij – binnen het bestek van een kort geding – verplicht kan worden om de persoonsgegevens van de deskundige aan [eiser] te verstrekken.\n\nAfronding en proceskosten\n\n4.11.. Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen zullen de vorderingen van [eiser] worden afgewezen. De voorzieningenrechter merkt wel nog het volgende op. Ter zitting is aan de orde gekomen dat de Ontvanger al in juli 2025 heeft toegezegd dat helft van de kosten van het vervoer van de boten te zullen betalen. De factuur daarvan heeft [eiser] op 13 oktober 2025 al aan de Ontvanger toegestuurd (onderdeel van de factuur van Delta Watersport). Desondanks was ten tijde van de mondelinge behandeling het bedrag van de helft van de kosten van vervoer van de boten nog niet aan [eiser] uitbetaald. De Ontvanger – ter zitting aanwezig in persoon van de heer [medewerker belastingdienst] – heeft toegezegd alsnog opdracht te geven tot betaling van de helft van de transportkosten, waarbij echter wel voorafgaand aan uitbetaling gecontroleerd zal worden of er op grond van artikel 24 Invorderingswet 1990 aanleiding is om het uit te betalen bedrag te verrekenen met enig bedrag dat [eiser] nog schuldig is. De voorzieningenrechter gaat ervan uit dat aan deze toezegging inmiddels uitvoering is gegeven.\n\n4.12.. \n [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. Omdat de Staat in persoon is verschenen, heeft hij geen advocaatkosten gemaakt. De proceskosten van de Staat worden daarom begroot op € 3.083,= aan griffierecht. Deze kosten worden verhoogd met de kosten van betekening indien [eiser] niet tijdig de proceskosten aan de Staat betaalt, een en ander zoals opgenomen in het dictum.\n\n5. De beslissing\n\nDe voorzieningenrechter:\n\n5.1.. wijst de vorderingen van [eiser] af;\n\n5.2.. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van de Staat van € 3.083,=, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet hij de kosten van die betekening betalen.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. T.F. Hesselink en in het openbaar uitgesproken op 17 maart 2026.\n\nidt\n\nIn de e-mail van 13 oktober 2025 (zie onder 2.6) stelt [eiser] dat beide boten zijn verkocht voor in totaal € 65.000,=.\n\n Dit betreft de onder 2.11 geciteerde e-mail.\n\n Dit betreft de onder 2.12 geciteerde e-mail.\n\n Dit betreft de onder 2.13 geciteerde e-mail.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBDHA:2026:16959","2026-06-22T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:29:34.736Z",20]