[{"data":1,"prerenderedAt":-1},["ShallowReactive",2],{"court-category-middelburg-property-tax-nl":3},{"court":4,"category":9,"stats":15,"decisions":21,"total":16,"page":138,"limit":139},{"id":5,"name":6,"country":7,"slug":8},62,"Middelburg","nl","middelburg",{"id":10,"slug":11,"name":12,"country":13,"createdAt":14},76,"property-tax-nl","Property Tax","NL","2026-07-08T16:54:48.713Z",{"totalDecisions":16,"dateRange":17,"topProvisions":20},16,{"min":18,"max":19},"2026-06-18T00:00:00.000Z","2026-06-30T00:00:00.000Z",[],[22,32,39,46,53,60,67,74,81,88,95,102,109,116,123,130],{"id":23,"ecli":24,"slug":25,"caseNumber":26,"courtId":5,"decisionDate":19,"fullText":27,"summary":26,"language":7,"source":28,"sourceUrl":29,"sourceTimestamp":19,"parsedAt":30,"updatedAt":31},"801","ECLI:NL:RBZWB:2026:5823","ecli-nl-rbzwb-2026-5823","","RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT\n\nZittingsplaats Middelburg\n\nBelastingrecht\n\nzaaknummer: BRE 24\u002F1358\n uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 30 juni 2026 in de zaak tussen\n [belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,\n\n(gemachtigde: [gemachtigde 1] verbonden aan JUIST, onderdeel van Previcus Vastgoed),\n\nen\n\nde heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.\n\nBeslissing\n\n1. De rechtbank:\n\n- verklaart het beroep gegrond;\n\n- vernietigt de uitspraak op bezwaar;\n\n- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 538.000;\n\n- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;\n\n- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden;\n\n- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 3.200 aan proceskosten van belanghebbende.\n\nFeiten\n\n2. Belanghebbende is eigenaar van een woning (hierna: de woning). Het adres van de woning is: [adres] , te [woonplaats] .\n\n2.1.. Het is een vrijstaande semi-bungalow (bouwjaar 1971) met een gebruikersoppervlakte van 239 m2. De woning is gelegen op een perceel van 1.119 m2. De woning heeft een aangebouwde garage.\n\nProcesverloop\n\n3. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende betreffende de vastgestelde waardevan de woning voor het hierna genoemde belastingjaar:\n\n- Belastingjaar: 2023\n\n- Vastgestelde waarde: € 550.0003.1.. \n\nBelanghebbende heeft de bezwaarfase doorlopen. De uitkomst daarvan is:\n\n- Dictum: Bezwaar ongegrond\n\n- Vastgestelde waarde: € 550.000\n\n- Nevenbeslissingen: Niet van toepassing\n\n3.2.. Belanghebbende is tegen de uitspraak op bezwaar in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend.\n\n3.3.. \n\nDe rechtbank heeft het beroep op 17 maart 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:\n\n- Namens de gemachtigde: [gemachtigde 2]\n\n- Namens de heffingsambtenaar: [gemachtigde 3]\n\n3.4.. Tegen de aanslag onroerendezaakbelasting die met de beschikking WOZ samenhangt zijn geen aparte beroepsgronden aangevoerd.\n\n3.5.. De opbouw van deze uitspraak is afgestemd op het karakter van de grotere groep zaken van dezelfde gemachtigde waar dit dossier deel van uitmaakt. Het dossier is wel op zijn eigen merites beoordeeld.\n\nDe gronden voor de beslissing\n\n4. De standpunten van partijen met betrekking tot de waarde zijn als volgt:\n\n- Waarde volgens belanghebbende: € 505.000\n\n- Waarde volgens de heffingsambtenaar: € 550.000 is niet te hoog, gezien de getaxeerde waarde van € 555.000 in de beroepsfase.\n\n4.1.. Voor het juridisch kader van de beoordeling verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak.\n\nFormele beroepsgronden\n\n4.2.. Er zijn geen formele beslispunten in dit dossier.\n\nMateriële beroepsgronden\n\n4.3.. De heffingsambtenaar heeft in beroep een nieuw bewijsmiddel overgelegd: een matrix. Daarin is de woning getaxeerd op een bedrag van € 555.000. Daarop is van de zijde van belanghebbende een schriftelijke reactie ontvangen. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat hetgeen in de reactie op de matrix en tijdens de zitting naar voren is gebracht, de eerder ingenomen stellingen overschrijft.\n\nZijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?\n\n4.4.. Over de keuze van de referentiewoningen bestaat geen geschil. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Daartegen zijn geen beroepsgronden aangevoerd.4.5.. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type woning, uitstraling, ligging en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dicht bij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De rechtbank ziet ook dat er sprake is van een aantal verschillen tussen de woningen. Of daar door de heffingsambtenaar voldoende rekening mee is gehouden komt hieronder aan de orde.\n\nHeeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij op juiste wijze de marktgegevens heeft omgezet naar een rekengrootheid voor het bepalen van de waarde van de woning?\n\n4.6.. Belanghebbende stelt dat de berekening van het afnemend grensnut onvoldoende inzichtelijk is. Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld en met een eigen berekening onderbouwd dat toepassing van het leerstuk van afnemend grensnut leidt tot een andere conclusie dan die de heffingsambtenaar heeft gepresenteerd. De heffingsambtenaar heeft daar geen nadere uitleg tegenover gesteld en dus de twijfel niet weggenomen. Daarmee komt naar het oordeel van de rechtbank de overtuigingskracht aan de matrix te ontvallen en heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.\n\nDe door belanghebbende voorgestane waarde van de woning\n\n4.7.. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 505.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Met het bewijs dat is overgelegd is onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de woning ondergemiddeld gekwalificeerd moet worden op één of meer secundaire objectkenmerken. De omstandigheid dat belanghebbende minder woonplezier ervaart door onderhoud dat nog moet worden verricht, maakt niet dat sprake is van een ondergemiddelde staat die een waardedruk aannemelijk maakt.\n\nVaststellen van de waarde van de woning door de rechtbank\n\n4.8.. Omdat beide partijen er niet in zijn geslaagd om de door hen voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op waardepeildatum in goede justitie op € 538.000.\n\nConclusie en gevolgen\n\n5. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. Dat leidt tot het dictum dat is vermeld onder 1 van deze uitspraak.\n\n5.1.. De vergoeding van de proceskosten is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 666. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 934. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond, een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 3.200.\n\n5.2.. Verder is de rechtbank van oordeel dat de Wet herwaardering proceskosten WOZ en bpm niet van toepassing is. De rechtbank verwijst in dat kader naar het arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2025.De Wet herwaardering proceskosten WOZ en bpm wordt enkel toegepast voor besluiten die ná 1 januari 2024 zijn genomen. Zowel de beschikking als de uitspraak op bezwaar zijn gedaan voor 1 januari 2024.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier.\n\nDe rechter is buiten staat om deze uitspraak mede te ondertekenen.\n\ngriffier\n\nrechter\n\nDe uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.\n\nInformatie over hoger beroep\n\nEen partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.\n\nDigitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.\n\nBijlage: juridisch kader\n\nOp grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever \"de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding\".\n\nDe waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.\n\nPas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.\n\nEen beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.\n\n Artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)\n\n Hoge Raad 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46.\n\n Kamerstukken II 1992\u002F93, 22 885, nr. 3, blz. 44.","rechtspraak_nl","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBZWB:2026:5823","2026-07-08T16:52:53.682Z","2026-07-13T00:28:48.870Z",{"id":33,"ecli":34,"slug":35,"caseNumber":26,"courtId":5,"decisionDate":19,"fullText":36,"summary":26,"language":7,"source":28,"sourceUrl":37,"sourceTimestamp":19,"parsedAt":30,"updatedAt":38},"802","ECLI:NL:RBZWB:2026:5810","ecli-nl-rbzwb-2026-5810","RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT\n\nZittingsplaats Middelburg\n\nBelastingrecht\n\nzaaknummer: BRE 24\u002F1285\n uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 30 juni 2026 in de zaak tussen\n [belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,\n\n(gemachtigde: [gemachtigde 1] verbonden aan JUIST, onderdeel van Previcus Vastgoed),\n\nen\n\nde heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.\n\nBeslissing\n\n1. De rechtbank:\n\n- verklaart het beroep gegrond;\n\n- vernietigt de uitspraak op bezwaar;\n\n- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 188.000;\n\n- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;\n\n- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden;\n\n- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 3.200 aan proceskosten aan belanghebbende.\n\nFeiten\n\n2. Belanghebbende is eigenaar van een woning (hierna: de woning). Het adres van de woning is: [adres] , te [woonplaats] .\n\n2.1.. Het is een hoekwoning (bouwjaar 1955) met een gebruikersoppervlakte van 145 m2. De woning is een bedrijfswoning en is gelegen op een perceel van 360 m2\n\nProcesverloop\n\n3. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende betreffende de vastgestelde waardevan de woning voor het hierna genoemde belastingjaar:\n\n- Belastingjaar: 2023\n\n- Vastgestelde waarde: € 191.000\n\n3.1.. \n\nBelanghebbende heeft de bezwaarfase doorlopen. De uitkomst daarvan is:\n\n- Dictum: Bezwaar ongegrond\n\n- Vastgestelde waarde: € 191.000\n\n- Nevenbeslissingen: Niet van toepassing\n\n3.2.. Belanghebbende is tegen de uitspraak op bezwaar in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend.\n\n3.3.. \n\nDe rechtbank heeft het beroep op 17 maart 2026 op een zogeheten cluster-zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:\n\n- Namens de gemachtigde: [gemachtigde 2]\n\n- Namens de heffingsambtenaar: [gemachtigde 3]\n\n3.4.. Tegen de aanslag onroerendezaakbelasting die met de beschikking WOZ samenhangt, zijn geen aparte beroepsgronden aangevoerd.\n\n3.5.. De opbouw van deze uitspraak is afgestemd op het karakter van de grotere groep zaken van dezelfde gemachtigde waar dit dossier deel van uitmaakt. Het dossier is wel op zijn eigen merites beoordeeld.\n\nDe gronden voor de beslissing\n\n4. De standpunten van partijen met betrekking tot de waarde zijn als volgt:\n\n- Waarde volgens belanghebbende: € 182.000\n\n- Waarde volgens de heffingsambtenaar: € 191.000 is niet te hoog, gezien de getaxeerde waarde van € 219.000 in de beroepsfase.\n\n4.1.. Voor het juridisch kader van de beoordeling verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak.\n\nFormele beroepsgronden\n\n4.2.. Er zijn geen formele beslispunten in dit dossier.\n\nMateriële beroepsgronden\n\n4.3.. De heffingsambtenaar heeft in beroep een nieuw bewijsmiddel overgelegd: een matrix. Daarin is de woning getaxeerd op een bedrag van € 219.000. Daarop is van de zijde van belanghebbende een schriftelijke reactie ontvangen. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat hetgeen in de reactie op de matrix en tijdens de zitting naar voren is gebracht, de eerder ingenomen stellingen overschrijft.\n\nZijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?\n\n4.4.. Belanghebbende heeft de bruikbaarheid van de referentiewoningen betwist, omdat de woning van belanghebbende een bedrijfswoning betreft waarop ook de bestemming bedrijf ligt. Verder stelt belanghebbende dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning.\n\n4.5.. De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar heeft gekozen voor drie reguliere woningen als referentiewoningen, terwijl het betoog van belanghebbende impliceert dat vergeleken had moeten worden met bedrijfswoningen. Tussen partijen is niet in geschil dat de woning van belanghebbende een bedrijfswoning is. De rechtbank oordeelt dat het op de weg van de heffingsambtenaar had gelegen om de keuze voor reguliere woningen toe te lichten – mogelijk waren geen bedrijfswoningen beschikbaar – maar dat heeft de heffingsambtenaar niet gedaan. De rechtbank oordeelt daarom dat, gelet op de referenties van belanghebbende, de referentiewoningen van de heffingsambtenaar in beginsel niet als basis voor een analyse van de marktsituatie kunnen dienen.\n\n4.6.. Voor het geval deze referentiewoningen de enige drie vergelijkbare woningen waren, had naar het oordeel van de rechtbank het verschil in bestemming tot uitdrukking moeten komen. Dit blijkt niet uit de matrix. Dit leidt tot het oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.\n\n4.7.. De tussenconclusie is dat aan de matrix onvoldoende bewijskracht toekomt om de verdedigde waarde aannemelijk te maken.\n\nDe door belanghebbende voorgestane waarde van de woning\n\n4.8.. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 182.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. De heffingsambtenaar heeft de aannemelijkheid van de berekening van belanghebbende weersproken. Dat brengt mee dat de rechtbank de berekening van de waarde van belanghebbende op zijn aannemelijkheid zal toetsen. Belanghebbende heeft een waarde gesteld, maar daarvan geen berekening overgelegd. Gelet op de weerspreking door de heffingsambtenaar is die waarde onvoldoende aannemelijk gemaakt.\n\nVaststellen van de waarde van de woning door de rechtbank\n\n4.9.. Omdat beide partijen er niet in zijn geslaagd om de door hen voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 188.000.\n\nConclusie en gevolgen\n\n5. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. Dat leidt tot het dictum dat is vermeld in onderdeel 1 van deze uitspraak.\n\n5.1.. De vergoeding van de proceskosten is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 666. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 934. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond, een beroepschrift ingediend en aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 3.200.\n\n5.2.. Verder is de rechtbank van oordeel dat de Wet herwaardering proceskosten WOZ en bpm niet van toepassing is. De rechtbank verwijst in dat kader naar het arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2025.De Wet herwaardering proceskosten WOZ en bpm wordt enkel toegepast voor besluiten die ná 1 januari 2024 zijn genomen. Zowel de beschikking als de uitspraak op bezwaar zijn gedaan voor 1 januari 2024.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier.\n\nDe rechter is buiten staat om deze uitspraak mede te ondertekenen.\n\ngriffier\n\nrechter\n\nDe uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.\n\nInformatie over hoger beroep\n\nEen partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.\n\nDigitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.\n\nBijlage: juridisch kader\n\nOp grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever \"de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding\".\n\nDe waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.\n\nPas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.\n\nEen beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.\n\n Artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)\n\n Hoge Raad 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46.\n\n Kamerstukken II 1992\u002F93, 22 885, nr. 3, blz. 44.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBZWB:2026:5810","2026-07-13T00:28:48.905Z",{"id":40,"ecli":41,"slug":42,"caseNumber":26,"courtId":5,"decisionDate":19,"fullText":43,"summary":26,"language":7,"source":28,"sourceUrl":44,"sourceTimestamp":19,"parsedAt":30,"updatedAt":45},"803","ECLI:NL:RBZWB:2026:5811","ecli-nl-rbzwb-2026-5811","RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT\n\nZittingsplaats Middelburg\n\nBelastingrecht\n\nzaaknummer: BRE 24\u002F7209\n uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 30 juni 2026 in de zaak tussen\n [belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,\n\n(gemachtigde: [gemachtigde 1] verbonden aan JUIST, onderdeel van Previcus Vastgoed),\n\nen\n\nde heffingsambtenaar van Sabewa, de heffingsambtenaar.\n\nBeslissing\n\n1. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond en bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden.\n\nFeiten\n\n2. Belanghebbende is eigenaar van een woning (hierna: de woning). Het adres van de woning is: [adres] , te [woonplaats] .\n\n2.1.. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1920) met een gebruikersoppervlakte van 134 m2. De woning is gelegen op een perceel van 1.735 m2 en beschikt over extra grond ter grootte van 1.400 m2. De woning heeft een overkapping, dakkapel, bergingen en een aanbouw woonruimte.\n\nProcesverloop\n\n3. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende betreffende de vastgestelde waardevan de woning voor het hierna genoemde belastingjaar:\n\n- Belastingjaar: 2024\n\n- Vastgestelde waarde: € 390.000\n\n3.1.. \n\nBelanghebbende heeft de bezwaarfase doorlopen. De uitkomst daarvan is:\n\n- Dictum: Bezwaar ongegrond\n\n- Waarde na bezwaar: € 390.000\n\n- Nevenbeslissingen: Niet van toepassing\n\n3.2.. Belanghebbende is tegen de uitspraak op bezwaar in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een nader stuk.3.3.. \n\nDe rechtbank heeft het beroep op 17 maart 2026 op een zogeheten cluster-zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:\n\n- Namens de gemachtigde: [gemachtigde 2]\n\n- Namens de heffingsambtenaar: [gemachtigde 3]\n\n3.4.. Tegen de aanslag onroerendezaakbelasting die met de beschikking WOZ samenhangt zijn geen aparte beroepsgronden aangevoerd.\n\n3.5.. De opbouw van deze uitspraak is afgestemd op het karakter van de grotere groep zaken van dezelfde gemachtigde waar dit dossier deel van uitmaakt. Het dossier is wel op zijn eigen merites beoordeeld.\n\nDe gronden voor de beslissing\n\n4. De standpunten van partijen met betrekking tot de waarde zijn als volgt:\n\n- Waarde volgens belanghebbende: lager dan € 390.000\n\n- Waarde volgens de heffingsambtenaar: € 390.000 is niet te hoog, gezien de getaxeerde waarde van € 419.000 in de beroepsfase.\n\n4.1.. Voor het juridisch kader van de beoordeling verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak.\n\nFormele beroepsgronden\n\n4.2.. De heffingsambtenaar heeft op 4 en 6 maart 2026 nadere stukken ingediend.\n\n4.3.. Op zichzelf beschouwd zijn de nadere stukken binnengekomen nét voorafgaand aan de start van de termijn van 10 dagen voor de zitting, zoals bepaald in artikel 8:58 van de Awb. Gelet echter op het geheel van feiten en omstandigheden in deze zaak, ziet de rechtbank aanleiding om een strengere toets aan te leggen voor het bepalen van de bewijsmiddelen die zij ten grondslag legt aan haar oordeel. Voor de gehouden cluster-zitting heeft de rechtbank immers ruim voor de zitting, te weten op 11 februari 2026, kenbaar gemaakt dat deze zaak onderdeel uitmaakt van een grote groep zaken waarvoor een geclusterde behandeling aangewezen was, indachtig de grote hoeveelheid zaken en de grote capaciteit die dat vraagt van de Rechtspraak. Deze wijze van afdoening is gericht op het zo doelmatig mogelijk inzetten van schaarse capaciteiten, waaronder in het bijzonder zittingscapaciteit.\n\n4.4.. De verplichte gedingstukken (artikel 8:42 Awb stukken) zijn op 4 maart 2026 ingediend. Op 1 november 2024 en op 3 december 2024 heeft de rechtbank de heffingsambtenaar verzocht om het verweerschrift in te dienen en hem gewezen op de verplichting om de stukken die betrekking hebben op de zaak in te brengen. De termijn die de wet daarvoor bepaalt is vier weken na het opvragen ervan door de rechtbank. Reeds in zoverre is sprake van een schending van de goede procesorde. Omdat dit stukken zijn, waarvan belanghebbende geacht wordt ermee bekend te zijn, worden deze wel in de beoordeling betrokken.\n\n4.5.. De nadere stukken van de heffingsambtenaar bestaan in feite uit twee onderdelen: verweergronden en nader bewijs (het waarderapport). Het gedingstuk met daarin het verweer van de heffingsambtenaar is te laat ingediend. Immers, de verzending van de uitnodiging voor de zitting markeert de overgang van de fase van vooronderzoek (waarin het verweerschrift kan worden ingediend), naar de fase van het onderzoek ter zitting (waarin nog slechts nadere stukken kunnen worden ingediend). Dus hoewel de heffingsambtenaar de term 'verweerschrift' bezigt, kan het stuk van 6 maart 2026 die naam niet dragen. Het wordt daarom aangemerkt als nader stuk. Het zo laat indienen van verweergronden komt in strijd met de goede procesorde. Het gevolg daarvan is dat het inhoudelijke verweer als tardief wordt aangemerkt.\n\n4.6.. Het nadere bewijsmiddel in beroep, het waarderapport inclusief matrix, heeft een dagtekening van 6 februari 2026. Tussen het moment van opmaken van het rapport en het indienen ervan bij de rechtbank ligt ruim één maand. Voor het laten verstrijken van die tijd is geen overtuigende toelichting gekomen. Daar komt bij dat het beroepschrift met daarin de beroepsgronden reeds is ingediend op 22 oktober 2024. De heffingsambtenaar heeft dus ruim 16 maanden de tijd gehad om zich te beraden op het laten opmaken van een waarderapport met matrix en het tijdig in te dienen. De goede procesorde brengt mee dat als de heffingsambtenaar ervoor kiest om pas kort voor de zitting een dergelijk bewijsmiddel te laten opmaken, de kans dat deze nog in de beoordeling wordt betrokken, sterk afneemt. In dit geval zodanig dat dat niet meer het geval is.\n\n4.7.. Naar het oordeel van de rechtbank moeten de verweergronden en het waarderapport (inclusief matrix) daarom buiten beschouwing worden gelaten.\n\nMateriële beroepsgronden\n\n4.8.. Voor de beoordeling van het materiële geschil valt de rechtbank terug op hetgeen de heffingsambtenaar daarvoor heeft vastgelegd in het taxatieverslag en de uitspraak op bezwaar. De stellingen met betrekking tot artikel 30a Wet WOZ zijn ter zitting ingetrokken.\n\n4.9.. Als referentiewoningen in de bezwaarfase zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] te [plaats 1] , [referentiewoning 2] te [plaats 2] en [referentiewoning 3] te [plaats 1] . Belanghebbende stelt dat de referentiewoningen niet bruikbaar zijn, gezien deze zijn gelegen in een andere kern. Verder heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de voorzieningen en het onderhoud. Tot slot heeft belanghebbende gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning van belanghebbende nabij een grote landbouwschuur.\n\nZijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?\n\n4.10.. Naar het oordeel van de rechtbank is het aannemelijk dat er geen betere referentiewoningen beschikbaar waren, gezien de omvang van de dorpskern [woonplaats] . Door belanghebbende is niet aannemelijk gemaakt dat dit wel het geval is.\n\nIs met de onderlinge verschillen voldoende rekening gehouden?\n\n4.11.. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen. De rechtbank ziet dat de woning van belanghebbende last heeft van scheurvorming, maar dat is gezien het bouwjaar van de woning ook niet ongebruikelijk. De referentiewoningen hebben immers woningen uit dezelfde bouwperiode, hierdoor is het onderhoud verdisconteerd in de verkoopcijfers. De overige omstandigheden zijn voldoende ondervangen door kwalificatie factor 2 voor onderhoud van de woning van belanghebbende, verdergaande waardedruk is door belanghebbende niet aannemelijk gemaakt. Tot slot heeft belanghebbende de invloed van de ligging nabij een landbouwschuur niet aannemelijk gemaakt, de enkele aanwezigheid is daartoe onvoldoende.\n\n4.12.. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de stukken die wel tot het dossier worden gerekend (artikel 8:42 Awb stukken) net voldoende zijn om de verdedigde waarde te kunnen dragen. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld.\n\nConclusie en gevolgen\n\n5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten. Aan de schending van de goede procesorde verbindt de rechtbank de consequentie dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het griffierecht moet vergoeden. Dat leidt tot het dictum dat is vermeld in onderdeel 1 van deze uitspraak.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier.\n\nDe rechter is buiten staat om deze uitspraak mede te ondertekenen.\n\ngriffier\n\nrechter\n\nDe uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.\n\nInformatie over hoger beroep\n\nEen partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.\n\nDigitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.\n\nBijlage: juridisch kader\n\nOp grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever \"de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding\".\n\nDe waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.\n\nPas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.\n\nEen beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.\n\n Artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).\n\n Kamerstukken II 1992\u002F93, 22 885, nr. 3, blz. 44.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBZWB:2026:5811","2026-07-13T00:28:48.942Z",{"id":47,"ecli":48,"slug":49,"caseNumber":26,"courtId":5,"decisionDate":19,"fullText":50,"summary":26,"language":7,"source":28,"sourceUrl":51,"sourceTimestamp":19,"parsedAt":30,"updatedAt":52},"805","ECLI:NL:RBZWB:2026:5816","ecli-nl-rbzwb-2026-5816","RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT\n\nZittingsplaats Middelburg\n\nBelastingrecht\n\nzaaknummer: BRE 24\u002F7261\n uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 30 juni 2026 in de zaak tussen\n [belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,\n\n(gemachtigde: [gemachtigde 1] verbonden aan JUIST, onderdeel van Previcus Vastgoed),\n\nen\n\nde heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.\n\nBeslissing\n\n1. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.\n\nFeiten\n\n2. Belanghebbende is eigenaar van een woning (hierna: de woning). Het adres van de woning is: [adres] , te [woonplaats] .\n\n2.1.. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1884) met een gebruikersoppervlakte van 88 m2. De woning is gelegen op een perceel van 590 m2. De woning heeft een aangebouwde garage en een dakkapel.\n\nProcesverloop\n\n3. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende betreffende de vastgestelde waardevan de woning voor het hierna genoemde belastingjaar:\n\n- Belastingjaar: 2024\n\n- Vastgestelde waarde: € 240.000\n\n3.1.. \n\nBelanghebbende heeft de bezwaarfase doorlopen. De uitkomst daarvan is:\n\n- Dictum: Bezwaar ongegrond\n\n- Vastgestelde waarde: € 240.000\n\n- Nevenbeslissingen: Niet van toepassing\n\n3.2.. Belanghebbende is tegen de uitspraak op bezwaar in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Belanghebbende heeft nog een nader stuk ingediend.\n\n3.3.. \n\nDe rechtbank heeft het beroep op 17 maart 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:\n\n- Namens de gemachtigde: [gemachtigde 2]\n\n- Namens de heffingsambtenaar: [gemachtigde 3]\n\n3.4.. Tegen de aanslag onroerendezaakbelasting die met de beschikking WOZ samenhangt zijn geen aparte beroepsgronden aangevoerd.\n\nDe gronden voor de beslissing\n\n4. De standpunten van partijen met betrekking tot de waarde zijn als volgt:\n\n- Waarde volgens belanghebbende: € 221.000\n\n- Waarde volgens de heffingsambtenaar: € 240.000 is niet te hoog, gezien de getaxeerde waarde van € 241.000 in de beroepsfase.\n\n4.1.. Voor het juridisch kader van de beoordeling verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak.\n\nFormele beroepsgronden\n\n4.2.. Er zijn geen formele beslispunten in dit dossier.\n\nMateriële beroepsgronden\n\n4.3.. De heffingsambtenaar heeft in beroep een nieuw bewijsmiddel overgelegd: een matrix. Daarin is de woning getaxeerd op een bedrag van € 241.000. Daarop is van de zijde van belanghebbende een schriftelijke reactie ontvangen. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat hetgeen in de reactie op de matrix en tijdens de zitting naar voren is gebracht, de eerder ingenomen stellingen overschrijft. De stellingen met betrekking tot artikel 30a Wet WOZ zijn ter zitting ingetrokken.\n\nZijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?\n\n4.4.. Over de keuze van de referentiewoningen bestaat geen geschil. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Daartegen zijn geen beroepsgronden aangevoerd.\n\n4.5.. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, bouwjaar en gebruikersoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dicht bij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De rechtbank ziet ook dat er sprake is van een aantal verschillen tussen de woningen. Of daar door de heffingsambtenaar voldoende rekening mee is gehouden komt hieronder aan de orde.\n\nHeeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij op juiste wijze de marktgegevens heeft omgezet naar een rekengrootheid voor het bepalen van de waarde van de woning?\n\n4.6.. Belanghebbende stelt dat het verschil in ligging onvoldoende tot uiting komt. Ter onderbouwing omschrijft belanghebbende de ligging van de referentiewoningen in zijn beroepschrift. De heffingsambtenaar heeft deze stelling weersproken en gemotiveerd gesteld dat bij het opstellen van de matrix de taxateur de informatie uit de permanente marktanalyse verdisconteert in het waarderapport. Daartegenover heeft belanghebbende geen bewijsmiddelen aangebracht, zodat geconcludeerd moet worden dat deze stelling van onvoldoende gewicht is. De rechtbank ziet geen reden om uit eigen beweging via openbare bronnen de ligging van de referentiewoningen nader te onderzoeken. Het ligt op de weg van belanghebbende om daarvoor bewijsmiddelen aan te dragen.\n\n4.7.. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze hij uit de verkoopgegevens van de referentiewoningen (de marktgegevens) een rekengrootheid heeft bepaald om de waarde van de woning vast te stellen.\n\nHeeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op juiste wijze is opgebouwd, waardoor de conclusie is gerechtvaardigd dat de waarde niet te hoog is vastgesteld?\n\n4.8.. Ten aanzien van de waarde-opbouw van de woning op basis van de marktgegevens liggen geen beslispunten voor.\n\nSlotsom van de materiële beroepsgronden\n\n4.9.. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld.\n\nConclusie en gevolgen\n\n5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten. Dat leidt tot het dictum dat is vermeld in onderdeel 1 van deze uitspraak.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier.\n\nDe rechter is buiten staat om deze uitspraak mede te ondertekenen.\n\ngriffier\n\nrechter\n\nDe uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.\n\nInformatie over hoger beroep\n\nEen partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.\n\nDigitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.\n\nBijlage: juridisch kader\n\nOp grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever \"de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding\".\n\nDe waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.\n\nPas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.\n\nEen beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.\n\n Artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)\n\n Kamerstukken II 1992\u002F93, 22 885, nr. 3, blz. 44.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBZWB:2026:5816","2026-07-13T00:28:49.018Z",{"id":54,"ecli":55,"slug":56,"caseNumber":26,"courtId":5,"decisionDate":19,"fullText":57,"summary":26,"language":7,"source":28,"sourceUrl":58,"sourceTimestamp":19,"parsedAt":30,"updatedAt":59},"806","ECLI:NL:RBZWB:2026:5818","ecli-nl-rbzwb-2026-5818","RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT\n\nZittingsplaats Middelburg\n\nBelastingrecht\n\nzaaknummer: BRE 24\u002F7264\n uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 30 juni 2026 in de zaak tussen\n [belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,\n\n(gemachtigde: [gemachtigde 1] verbonden aan JUIST, onderdeel van Previcus Vastgoed),\n\nen\n\nde heffingsambtenaar van Sabewa, de heffingsambtenaar.\n\nBeslissing\n\n1. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond en bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden.\n\nFeiten\n\n2. Belanghebbende is eigenaar van een woning (hierna: de woning). Het adres van de woning is: [adres 1] , te [woonplaats] .\n\n2.1.. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1953) met een gebruikersoppervlakte van 96 m2. De woning is gelegen op een perceel van 205 m2. De woning heeft drie aanbouwen en een tuinhuis.\n\nProcesverloop\n\n3. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende betreffende de vastgestelde waardevan de woning voor het hierna genoemde belastingjaar:\n\n- Belastingjaar: 2024\n\n- Vastgestelde waarde: € 217.000\n\n3.1.. \n\nBelanghebbende heeft de bezwaarfase doorlopen. De uitkomst daarvan is:\n\n- Dictum: Bezwaar ongegrond\n\n- Waarde na bezwaar: € 217.000\n\n- Nevenbeslissingen: Niet van toepassing\n\n3.2.. Belanghebbende is tegen de uitspraak op bezwaar in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een nader stuk. Belanghebbende heeft ook nog een nader stuk ingediend.\n\n3.3.. \n\nDe rechtbank heeft het beroep op 17 maart 2026 op een zogeheten cluster-zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:\n\n- Namens de gemachtigde: [gemachtigde 2]\n\n- Namens de heffingsambtenaar: [gemachtigde 3]\n\n3.4.. Tegen de aanslag onroerendezaakbelasting die met de beschikking WOZ samenhangt zijn geen aparte beroepsgronden aangevoerd.\n\n3.5.. De opbouw van deze uitspraak is afgestemd op het karakter van de grotere groep zaken van dezelfde gemachtigde waar dit dossier deel van uitmaakt. Het dossier is wel op zijn eigen merites beoordeeld.\n\nDe gronden voor de beslissing\n\n4. De standpunten van partijen met betrekking tot de waarde zijn als volgt:\n\n- Waarde volgens belanghebbende: € 200.000\n\n- Waarde volgens de heffingsambtenaar: € 217.000 is niet te hoog, gezien de getaxeerde waarde van € 224.000 in de beroepsfase.\n\n4.1.. Voor het juridisch kader van de beoordeling verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak.\n\nFormele beroepsgronden\n\n4.2.. De heffingsambtenaar heeft op 4 en 6 maart 2026 nadere stukken ingediend.\n\n4.3.. Op zichzelf beschouwd zijn de nadere stukken binnengekomen nét voorafgaand aan de start van de termijn van 10 dagen voor de zitting, zoals bepaald in artikel 8:58 van de Awb. Gelet echter op het geheel van feiten en omstandigheden in deze zaak, ziet de rechtbank aanleiding om een strengere toets aan te leggen voor het bepalen van de bewijsmiddelen die zij ten grondslag legt aan haar oordeel. Voor de gehouden cluster-zitting heeft de rechtbank immers ruim voor de zitting, te weten op 11 februari 2026, kenbaar gemaakt dat deze zaak onderdeel uitmaakt van een grote groep zaken waarvoor een geclusterde behandeling aangewezen was, indachtig de grote hoeveelheid zaken en de grote capaciteit die dat vraagt van de Rechtspraak. Deze wijze van afdoening is gericht op het zo doelmatig mogelijk inzetten van schaarse capaciteiten, waaronder in het bijzonder zittingscapaciteit.\n\n4.4.. De verplichte gedingstukken (artikel 8:42 Awb stukken) zijn op 4 maart 2026 ingediend. Op 29 oktober 2024 en op 4 december 2024 heeft de rechtbank de heffingsambtenaar verzocht om het verweerschrift in te dienen en hem gewezen op de verplichting om de stukken die betrekking hebben op de zaak in te brengen. De termijn die de wet daarvoor bepaalt is vier weken na het opvragen ervan door de rechtbank. Reeds in zoverre is sprake van een schending van de goede procesorde. Omdat dit stukken zijn, waarvan belanghebbende geacht wordt ermee bekend te zijn, worden deze wel in de beoordeling betrokken.\n\n4.5.. De nadere stukken van de heffingsambtenaar bestaan in feite uit twee onderdelen: verweergronden en nader bewijs (het waarderapport). Het gedingstuk met daarin het verweer van de heffingsambtenaar is te laat ingediend. Immers, de verzending van de uitnodiging voor de zitting markeert de overgang van de fase van vooronderzoek (waarin het verweerschrift kan worden ingediend), naar de fase van het onderzoek ter zitting (waarin nog slechts nadere stukken kunnen worden ingediend). Dus hoewel de heffingsambtenaar de term 'verweerschrift' bezigt, kan het stuk van 6 maart 2026 die naam niet dragen. Het wordt daarom aangemerkt als nader stuk. Het zo laat indienen van verweergronden komt in strijd met de goede procesorde. Het gevolg daarvan is dat het inhoudelijke verweer als tardief wordt aangemerkt.\n\n4.6.. Het nadere bewijsmiddel in beroep, het waarderapport inclusief matrix, heeft een dagtekening van 10 november 2025. Tussen het moment van opmaken van het rapport en het indienen ervan bij de rechtbank ligt ruim 4 maanden. Voor het laten verstrijken van die tijd is geen overtuigende toelichting gekomen. Daar komt bij dat het beroepschrift met daarin de beroepsgronden is reeds ingediend op 24 oktober 2024. De heffingsambtenaar heeft dus ruim 16 maanden de tijd gehad om zich te beraden op het laten opmaken van een waarderapport met matrix. De goede procesorde brengt mee dat als de heffingsambtenaar ervoor kiest om pas kort voor de zitting een dergelijk bewijsmiddel te laten opmaken, de kans dat deze nog in de beoordeling wordt betrokken, sterk afneemt. In dit geval zodanig dat dat niet meer het geval is.\n\n4.7.. Naar het oordeel van de rechtbank moeten de verweergronden en het waarderapport (inclusief matrix) daarom buiten beschouwing worden gelaten.\n\nMateriële beroepsgronden\n\n4.8.. Voor de beoordeling van het materiële geschil valt de rechtbank terug op hetgeen de heffingsambtenaar daarvoor heeft vastgelegd in het taxatieverslag en de uitspraak op bezwaar. De stellingen met betrekking tot artikel 30a Wet WOZ zijn ter zitting ingetrokken. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat het aanvullend beroep niet de eerder ingenomen stellingen overschrijft en dat hij de stellingen uit het initiële beroepschrift nog steeds handhaaft.\n\nZijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?\n\n4.9.. Als referentiewoningen in de bezwaarfase zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] te [woonplaats] , [referentiewoning 2] te [woonplaats] en [referentiewoning 3] te [plaats] . Belanghebbende heeft de bruikbaarheid van de referentiewoning aan [referentiewoning 3] betwist, aangezien deze woning in een andere kern is gelegen. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt de beroepsgrond van belanghebbende niet. De rechtbank acht de woning aan [referentiewoning 3] voldoende vergelijkbaar vanwege het gebruiksoppervlakte. Daarbij merkt de rechtbank op dat het dorp [woonplaats] niet groot is, waardoor het verdedigbaar is dat de heffingsambtenaar een woning van een naastgelegen dorp heeft gebruikt voor de waardering.\n\nIs met de onderlinge verschillen voldoende rekening gehouden?\n\n4.10.. Belanghebbende heeft gesteld dat de hoofdbouw en de aanbouwen van de woning in hetzelfde bouwjaar zijn gebouwd. Om die reden is belanghebbende van mening dat de aanbouwen en het hoofdbouw niet afzonderlijk gewaardeerd dienen te worden, maar als één geheel en dat de heffingsambtenaar dan rekening dient te houden met het afnemend grensnut. De rechtbank overweegt dat de waarde van de woning kan worden getaxeerd, waarbij de woning wordt uitgesplitst in een hoofdbouw en aanbouw. De ratio hierachter is dat woningen, uitgesplitst naar objectonderdelen, beter met elkaar worden vergeleken. Slechts in uitzonderlijke gevallen is er ruimte om de aanbouw bij de hoofdbouw bij elkaar op te tellen en in zijn geheel als hoofdbouw te waarderen.Daarvan is in dit geval naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Dat de hoofdbouw en aanbouwen hetzelfde bouwjaar hebben en gelijktijdig zijn gebouwd, brengt niet met zich dat een uitsplitsing naar hoofdbouw en aanbouwen onjuist is.\n\n4.11.. Voor wat betreft de schimmelvorming, enkele beglazing, scheurvorming in de buitenmuren en slecht onderhouden schilderwerk, merkt de rechtbank op dat, met inachtneming van de door belanghebbende overlegde foto’s, de rechtbank niet tot de conclusie komt dat een lagere factor voor de KOUDV-factoren dient te worden toegepast. De woning van belanghebbende is zichtbaar in mindere staat dan de referentiewoningen, maar dat komt tot uiting in de verhoudingsgewijs hogere KOUDV-factoren van de referentiewoningen. Dat brengt mee dat de prijs per vierkante meter die de basis vormt voor de waardeberekening van de woning van belanghebbende, naar beneden toe wordt gecorrigeerd.\n\n4.12.. Ook de stelling dat de referentiewoning aan [adres 2] in een betere staat verkeert in vergelijking met de woning van belanghebbende, verandert het oordeel van de rechtbank niet. De rechtbank gaat uit van het taxatieverslag in de bezwaarfase en daarin is de woning aan [adres 2] niet gebruikt ter onderbouwing.\n\n4.13.. De stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de mindere ligging van de woning – aan een drukke doorgaande weg – volgt de rechtbank ook niet. Belanghebbende heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat en op welke wijze daar een waardedruk van uitgaat.\n\n4.14.. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de stukken die wel tot het dossier worden gerekend (artikel 8:42 Awb stukken) net voldoende zijn om de verdedigde waarde te kunnen dragen. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld.\n\nConclusie en gevolgen\n\n5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten. Aan de schending van de goede procesorde verbindt de rechtbank de consequentie dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het griffierecht moet vergoeden. Dat leidt tot het dictum dat is vermeld in onderdeel 1 van deze uitspraak.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier.\n\nDe rechter is buiten staat om deze uitspraak mede te ondertekenen.\n\ngriffier\n\nrechter\n\nDe uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.\n\nInformatie over hoger beroep\n\nEen partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.\n\nDigitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.\n\nBijlage: juridisch kader\n\nOp grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever \"de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding\".\n\nDe waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.\n\nPas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.\n\nEen beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.\n\n Artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).\n\n Vergelijkbaar: Rechtbank Oost-Brabant 4 mei 2023, ECLI:NL:RBOBR:2023:2280.\n\n Kamerstukken II 1992\u002F93, 22 885, nr. 3, blz. 44.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBZWB:2026:5818","2026-07-13T00:28:49.060Z",{"id":61,"ecli":62,"slug":63,"caseNumber":26,"courtId":5,"decisionDate":19,"fullText":64,"summary":26,"language":7,"source":28,"sourceUrl":65,"sourceTimestamp":19,"parsedAt":30,"updatedAt":66},"808","ECLI:NL:RBZWB:2026:5812","ecli-nl-rbzwb-2026-5812","RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT\n\nZittingsplaats Middelburg\n\nBelastingrecht\n\nzaaknummer: BRE 24\u002F7262\n uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 30 juni 2026 in de zaak tussen\n [belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,\n\n(gemachtigde: [gemachtigde 1] verbonden aan JUIST, onderdeel van Previcus Vastgoed),\n\nen\n\nde heffingsambtenaar van Sabewa, de heffingsambtenaar.\n\nBeslissing\n\n1. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond en bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden.\n\nFeiten\n\n2. Belanghebbende is eigenaar van een woning (hierna: de woning). Het adres van de woning is: [adres] , te [woonplaats] .\n\n2.1.. Het is een vrijstaande bungalow (bouwjaar 1966) met een gebruikersoppervlakte van 180 m2. De woning is gelegen op een perceel van 1.023 m2. De woning heeft een serre en twee garages.\n\nProcesverloop\n\n3. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende betreffende de vastgestelde waardevan de woning voor het hierna genoemde belastingjaar:\n\n- Belastingjaar: 2024\n\n- Vastgestelde waarde: € 430.000\n\n3.1.. \n\nBelanghebbende heeft de bezwaarfase doorlopen. De uitkomst daarvan is:\n\n- Dictum: Bezwaar ongegrond\n\n- Waarde na bezwaar: € 430.000\n\n- Nevenbeslissingen: Niet van toepassing\n\n3.2.. Belanghebbende is tegen de uitspraak op bezwaar in beroep gegaan.\n\n3.3.. \n\nDe rechtbank heeft het beroep op 17 maart 2026 op een zogeheten cluster-zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:\n\n- Namens de gemachtigde: [gemachtigde 2]\n\n- Namens de heffingsambtenaar: [gemachtigde 3]\n\n3.4.. Tegen de aanslag onroerendezaakbelasting die met de beschikking WOZ samenhangt zijn geen aparte beroepsgronden aangevoerd.\n\n3.5.. De opbouw van deze uitspraak is afgestemd op het karakter van de grotere groep zaken van dezelfde gemachtigde waar dit dossier deel van uitmaakt. Het dossier is wel op zijn eigen merites beoordeeld.\n\nDe gronden voor de beslissing\n\n4. De standpunten van partijen met betrekking tot de waarde zijn als volgt:\n\n- Waarde volgens belanghebbende: € 408.000\n\n- Waarde volgens de heffingsambtenaar: € 430.000 is niet te hoog, gezien de getaxeerde waarde van € 435.000 in de beroepsfase.\n\n4.1.. Voor het juridisch kader van de beoordeling verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak.\n\nFormele beroepsgronden\n\n4.2.. De heffingsambtenaar heeft op 4 maart 2026 een nader stuk ingediend.\n\n4.3.. Op zichzelf beschouwd is het nadere stuk binnengekomen nét voorafgaand aan de start van de termijn van 10 dagen voor de zitting, zoals bepaald in artikel 8:58 van de Awb. Gelet echter op het geheel van feiten en omstandigheden in deze zaak, ziet de rechtbank aanleiding om een strengere toets aan te leggen voor het bepalen van de bewijsmiddelen die zij ten grondslag legt aan haar oordeel. Voor de gehouden cluster-zitting heeft de rechtbank immers ruim voor de zitting, te weten op 11 februari 2026, kenbaar gemaakt dat deze zaak onderdeel uitmaakt van een grote groep zaken waarvoor een geclusterde behandeling aangewezen was, indachtig de grote hoeveelheid zaken en de grote capaciteit die dat vraagt van de Rechtspraak. Deze wijze van afdoening is gericht op het zo doelmatig mogelijk inzetten van schaarse capaciteiten, waaronder in het bijzonder zittingscapaciteit.\n\n4.4.. De verplichte gedingstukken (artikel 8:42 Awb stukken) zijn eveneens op 4 maart 2026 ingediend. Op 29 oktober 2024 en 4 december 2024 heeft de rechtbank de heffingsambtenaar verzocht om het verweerschrift in te dienen en hem gewezen op de verplichting om de stukken die betrekking hebben op de zaak in te brengen. De termijn die de wet daarvoor bepaalt is vier weken na het opvragen ervan door de rechtbank. Reeds in zoverre is sprake van een schending van de goede procesorde. Omdat dit stukken zijn, waarvan belanghebbende geacht wordt ermee bekend te zijn, worden deze wel in de beoordeling betrokken.\n\n4.5.. Het nadere stuk van de heffingsambtenaar van 4 maart 2026 bestaat in feite uit één onderdeel: het nader bewijs (het waarderapport). Van de mogelijkheid tot het indienen van een verweerschrift heeft de heffingsambtenaar geen gebruik gemaakt.4.6.. Het nadere bewijsmiddel in beroep, het waarderapport inclusief matrix, heeft als dagtekening 3 februari 2026. Tussen het moment van opmaken van het rapport en het indienen ervan bij de rechtbank ligt ruim één maand. Voor het laten verstrijken van die tijd is geen overtuigende toelichting gekomen. Daar komt bij dat het beroepschrift met daarin de beroepsgronden is reeds ingediend op 24 oktober 2024. De heffingsambtenaar heeft dus ruim 17 maanden de tijd gehad om zich te beraden op het laten opmaken van een waarderapport met matrix. De goede procesorde brengt mee dat als de heffingsambtenaar ervoor kiest om pas kort voor de zitting een dergelijk bewijsmiddel te laten opmaken, de kans dat deze nog in de beoordeling wordt betrokken, sterk afneemt. In dit geval zodanig dat dat niet meer het geval is.\n\n4.7.. Naar het oordeel van de rechtbank moet het waarderapport (inclusief matrix) daarom buiten beschouwing worden gelaten.\n\nMateriële beroepsgronden\n\n4.8.. Voor de beoordeling van het materiële geschil valt de rechtbank terug op hetgeen de heffingsambtenaar daarvoor heeft vastgelegd in het taxatieverslag en de uitspraak op bezwaar. De stellingen met betrekking tot artikel 30a Wet WOZ zijn ter zitting ingetrokken.\n\n4.9.. Als referentiewoningen in de bezwaarfase zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [woonplaats] . Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoningen. Belanghebbende voert hiertoe aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut en het matige onderhoud en voorzieningenniveau. Ter onderbouwing heeft belanghebbende een berekening overgelegd rekening houdend met het afnemend grensnut en correctie voor onderhoud en voorzieningen, uitgaande van de referentiewoningen van de heffingsambtenaar.\n\nZijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?\n\n4.10.. Ten aanzien van de keuze voor de referentiewoningen zijn geen aparte beroepsgronden aangedragen.\n\nIs met de onderlinge verschillen voldoende rekening gehouden?\n\n4.11.. De rechtbank volgt belanghebbende dat de heffingsambtenaar rekening dient te houden met het afnemend grensnut. De waarde per m² daalt immers naarmate de oppervlakte van een woning groter is. De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar uitgaat van een m2-prijs voor de woning van belanghebbende van € 1.447,95. Deze prijs ligt lager dan de gemiddelde PPE van de referentiewoningen na correctie van onderhoudsniveau en voorzieningenniveau. Om die reden acht de rechtbank aannemelijk dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut. Daarbij merkt de rechtbank op dat belanghebbende geen inzicht heeft gegeven in diens eigen berekening van het afnemend grensnut. Deze berekening overtuigt daarom niet.\n\nSlotsom van de materiële beroepsgronden\n\n4.12.. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de stukken die wel tot het dossier worden gerekend (artikel 8:42 Awb stukken) net voldoende zijn om de verdedigde waarde te kunnen dragen. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld.\n\nConclusie en gevolgen\n\n5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten. Aan de schending van de goede procesorde verbindt de rechtbank de consequentie dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het griffierecht moet vergoeden. Dat leidt tot het dictum dat is vermeld in onderdeel 1 van deze uitspraak.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier.\n\nDe rechter is buiten staat om deze uitspraak mede te ondertekenen.\n\ngriffier\n\nrechter\n\nDe uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.\n\nInformatie over hoger beroep\n\nEen partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.\n\nDigitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.\n\nBijlage: juridisch kader\n\nOp grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever \"de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding\".\n\nDe waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.\n\nPas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.\n\nEen beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.\n\n Artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).\n\n Kamerstukken II 1992\u002F93, 22 885, nr. 3, blz. 44.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBZWB:2026:5812","2026-07-13T00:28:49.156Z",{"id":68,"ecli":69,"slug":70,"caseNumber":26,"courtId":5,"decisionDate":19,"fullText":71,"summary":26,"language":7,"source":28,"sourceUrl":72,"sourceTimestamp":19,"parsedAt":30,"updatedAt":73},"809","ECLI:NL:RBZWB:2026:5817","ecli-nl-rbzwb-2026-5817","RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT\n\nZittingsplaats Middelburg\n\nBelastingrecht\n\nzaaknummer: BRE 24\u002F7263\n uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 30 juni 2026 in de zaak tussen\n [belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,\n\n(gemachtigde: [gemachtigde 1] verbonden aan JUIST, onderdeel van Previcus Vastgoed),\n\nen\n\nde heffingsambtenaar van Sabewa, de heffingsambtenaar.\n\nBeslissing\n\n1. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.\n\nFeiten\n\n2. Belanghebbende is eigenaar van een woning (hierna: de woning). Het adres van de woning is: [adres] , te [woonplaats] .\n\n2.1.. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1900) met een gebruikersoppervlakte van 111 m2. De woning is gelegen op een perceel van 390 m2. De woning heeft een tuinhuis, garage, serre en dakkapel.\n\nProcesverloop\n\n3. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende betreffende de vastgestelde waardevan de woning voor het hierna genoemde belastingjaar:\n\n- Belastingjaar: 2024\n\n- Vastgestelde waarde: € 252.000\n\n3.1.. \n\nBelanghebbende heeft de bezwaarfase doorlopen. De uitkomst daarvan is:\n\n- Dictum: Bezwaar ongegrond\n\n- Waarde na bezwaar: € 252.000\n\n- Nevenbeslissingen: Niet van toepassing\n\n3.2.. Belanghebbende is tegen de uitspraak op bezwaar in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een nader stuk. Belanghebbende heeft nog een nader stuk ingediend.\n\n3.3.. \n\nDe rechtbank heeft het beroep op 17 maart 2026 op een zogeheten cluster-zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:\n\n- Namens de gemachtigde: [gemachtigde 2]\n\n- Namens de heffingsambtenaar: [gemachtigde 3]\n\n3.4.. Tegen de aanslag onroerendezaakbelasting die met de beschikking WOZ samenhangt zijn geen aparte beroepsgronden aangevoerd.\n\n3.5.. De opbouw van deze uitspraak is afgestemd op het karakter van de grotere groep zaken van dezelfde gemachtigde waar dit dossier deel van uitmaakt. Het dossier is wel op zijn eigen merites beoordeeld.\n\nDe gronden voor de beslissing\n\n4. De standpunten van partijen met betrekking tot de waarde zijn als volgt:\n\n- Waarde volgens belanghebbende: € 235.000\n\n- Waarde volgens de heffingsambtenaar: € 252.000 is niet te hoog, gezien de getaxeerde waarde van € 275.000 in de beroepsfase.\n\n4.1.. Voor het juridisch kader van de beoordeling verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak.\n\nFormele beroepsgronden\n\n4.2.. De heffingsambtenaar heeft op 4 en 6 maart 2026 nadere stukken ingediend.\n\n4.3.. Op zichzelf beschouwd zijn de nadere stukken binnengekomen nét voorafgaand aan de start van de termijn van 10 dagen voor de zitting, zoals bepaald in artikel 8:58 van de Awb. Gelet echter op het geheel van feiten en omstandigheden in deze zaak, ziet de rechtbank aanleiding om een strengere toets aan te leggen voor het bepalen van de bewijsmiddelen die zij ten grondslag legt aan haar oordeel. Voor de gehouden cluster-zitting heeft de rechtbank immers ruim voor de zitting, te weten op 11 februari 2026, kenbaar gemaakt dat deze zaak onderdeel uitmaakt van een grote groep zaken waarvoor een geclusterde behandeling aangewezen was, indachtig de grote hoeveelheid zaken en de grote capaciteit die dat vraagt van de Rechtspraak. Deze wijze van afdoening is gericht op het zo doelmatig mogelijk inzetten van schaarse capaciteiten, waaronder in het bijzonder zittingscapaciteit.\n\n4.4.. De verplichte gedingstukken (artikel 8:42 Awb stukken) zijn op 24 juni 2025, dus tijdig, ingediend. Deze stukken worden tot de gedingstukken gerekend.\n\n4.5.. De nadere stukken van de heffingsambtenaar bestaan in feite uit twee onderdelen: verweergronden en nader bewijs (het waarderapport). Het gedingstuk met daarin het verweer van de heffingsambtenaar is te laat ingediend. Immers, de verzending van de uitnodiging voor de zitting markeert de overgang van de fase van vooronderzoek (waarin het verweerschrift kan worden ingediend), naar de fase van het onderzoek ter zitting (waarin nog slechts nadere stukken kunnen worden ingediend). Dus hoewel de heffingsambtenaar de term 'verweerschrift' bezigt, kan het stuk van 6 maart 2026 die naam niet dragen. Het wordt daarom aangemerkt als nader stuk. Het zo laat indienen van verweergronden komt in strijd met de goede procesorde. Het gevolg daarvan is dat het inhoudelijke verweer als tardief wordt aangemerkt.\n\n4.6.. Het nadere bewijsmiddel in beroep, het waarderapport inclusief matrix, heeft een dagtekening van 2 februari 2026. Tussen het moment van opmaken van het rapport en het indienen ervan bij de rechtbank ligt één maand. Voor het laten verstrijken van die tijd is geen overtuigende toelichting gekomen. Daar komt bij dat het beroepschrift met daarin de beroepsgronden is reeds ingediend op 24 oktober 2024. De heffingsambtenaar heeft dus ruim 17 maanden de tijd gehad om zich te beraden op het laten opmaken van een waarderapport met matrix. De goede procesorde brengt mee dat als de heffingsambtenaar ervoor kiest om pas kort voor de zitting een dergelijk bewijsmiddel te laten opmaken, de kans dat deze nog in de beoordeling wordt betrokken, sterk afneemt. In dit geval zodanig dat dat niet meer het geval is.\n\n4.7.. Naar het oordeel van de rechtbank moeten de verweergronden en het waarderapport (inclusief matrix) daarom buiten beschouwing worden gelaten.\n\nMateriële beroepsgronden\n\n4.8.. Voor de beoordeling van het materiële geschil valt de rechtbank terug op hetgeen de heffingsambtenaar daarvoor heeft vastgelegd in het taxatieverslag en de uitspraak op bezwaar. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat de beroepsgronden die in het nadere stuk danwel ter zitting zijn aangevoerd, de eerdere beroepsgronden overschrijven. De stellingen met betrekking tot artikel 30a Wet WOZ zijn ter zitting ingetrokken.\n\nZijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?\n\n4.9.. De heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase de referentiewoningen aan [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [woonplaats] gebruikt voor de waardering. Belanghebbende heeft de bruikbaarheid van de referentiewoning aan [referentiewoning 1] betwist, met als reden dat de referentiewoning is gelegen in het buitengebied en beschikt over een groot perceel.\n\n4.10.. De rechtbank overweegt als volgt. Het belastingrecht kenmerkt zich in vrije bewijsleer en bewijswaardering. Aan verschillende referentiewoningen kan daarom verschillende bewijskracht toekomen. De rechtbank ziet dat er verschillen zijn, maar gelet op de schaarste van de woningen in [woonplaats] is het niet aannemelijk dat andere en beter vergelijkbare woningen beschikbaar zijn. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met het verschil in ligging. Hetgeen wat belanghebbende heeft aangebracht, is onvoldoende om het taxatieverslag van de heffingsambtenaar te ontkrachten.\n\n4.11.. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de stukken die wel tot het dossier worden gerekend (artikel 8:42 Awb stukken) net voldoende zijn om de verdedigde waarde te kunnen dragen. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld.\n\nConclusie en gevolgen\n\n5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten. Dat leidt tot het dictum dat is vermeld in onderdeel 1 van deze uitspraak.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier.\n\nDe rechter is buiten staat om deze uitspraak mede te ondertekenen.\n\ngriffier\n\nrechter\n\nDe uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.\n\nInformatie over hoger beroep\n\nEen partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.\n\nDigitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.\n\nBijlage: juridisch kader\n\nOp grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever \"de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding\".\n\nDe waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.\n\nPas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.\n\nEen beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.\n\n Artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).\n\n Kamerstukken II 1992\u002F93, 22 885, nr. 3, blz. 44.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBZWB:2026:5817","2026-07-13T00:28:49.202Z",{"id":75,"ecli":76,"slug":77,"caseNumber":26,"courtId":5,"decisionDate":19,"fullText":78,"summary":26,"language":7,"source":28,"sourceUrl":79,"sourceTimestamp":19,"parsedAt":30,"updatedAt":80},"811","ECLI:NL:RBZWB:2026:5821","ecli-nl-rbzwb-2026-5821","RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT\n\nZittingsplaats Middelburg\n\nBelastingrecht\n\nzaaknummer: BRE 24\u002F7933\n uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 30 juni 2026 in de zaak tussen\n [belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,\n\n(gemachtigde: [gemachtigde] verbonden aan JUIST, onderdeel van Previcus Vastgoed),\n\nen\n\nde heffingsambtenaar van Sabewa, de heffingsambtenaar.\n\nBeslissing\n\n1. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond en bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden.\n\nFeiten\n\n2. Belanghebbende is eigenaar van een woning (hierna: de woning). Het adres van de woning is: [adres].\n\n2.1.. Het is een twee-onder-één-kapwoning (bouwjaar 1995) met een gebruikersoppervlakte van 149 m2. De woning is gelegen op een perceel van 281 m2. De woning heeft een aanbouw woonruimte en een garage.\n\nProcesverloop\n\n3. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende betreffende de vastgestelde waardevan de woning voor het hierna genoemde belastingjaar:\n\n- Belastingjaar: 2024\n\n- Vastgestelde waarde: € 389.000\n\n3.1.. \n\nBelanghebbende heeft de bezwaarfase doorlopen. De uitkomst daarvan is:\n\n- Dictum: Bezwaar ongegrond\n\n- Waarde na bezwaar: € 389.000\n\n- Nevenbeslissingen: Niet van toepassing\n\n3.2.. Belanghebbende is tegen de uitspraak op bezwaar in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een nader stuk. Belanghebbende heeft ook nog een nader stuk ingediend.3.3.. \n\nDe rechtbank heeft het beroep op 17 maart 2026 op een zogeheten cluster-zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:\n\n- Namens de gemachtigde: [naam 1]\n\n- Namens de heffingsambtenaar: [naam 2]\n\n3.4.. Tegen de aanslag onroerendezaakbelasting die met de beschikking WOZ samenhangt zijn geen aparte beroepsgronden aangevoerd.\n\n3.5.. De opbouw van deze uitspraak is afgestemd op het karakter van de grotere groep zaken van dezelfde gemachtigde waar dit dossier deel van uitmaakt. Het dossier is wel op zijn eigen merites beoordeeld.\n\nDe gronden voor de beslissing\n\n4. De standpunten van partijen met betrekking tot de waarde zijn als volgt:\n\n- Waarde volgens belanghebbende: € 375.000\n\n- Waarde volgens de heffingsambtenaar: € 389.000 is niet te hoog, gezien de getaxeerde waarde van € 401.000 in de beroepsfase.\n\n4.1.. Voor het juridisch kader van de beoordeling verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak.\n\nFormele beroepsgronden\n\n4.2.. De heffingsambtenaar heeft op 4 maart 2026 tweemaal nadere stukken stuk ingediend.\n\n4.3.. Op zichzelf beschouwd zijn de nadere stukken binnengekomen nét voorafgaand aan de start van de termijn van 10 dagen voor de zitting, zoals bepaald in artikel 8:58 van de Awb. Gelet echter op het geheel van feiten en omstandigheden in deze zaak, ziet de rechtbank aanleiding om een strengere toets aan te leggen voor het bepalen van de bewijsmiddelen die zij ten grondslag legt aan haar oordeel. Voor de gehouden cluster-zitting heeft de rechtbank immers ruim voor de zitting, te weten op 11 februari 2026, kenbaar gemaakt dat deze zaak onderdeel uitmaakt van een grote groep zaken waarvoor een geclusterde behandeling aangewezen was, indachtig de grote hoeveelheid zaken en de grote capaciteit die dat vraagt van de Rechtspraak. Deze wijze van afdoening is gericht op het zo doelmatig mogelijk inzetten van schaarse capaciteiten, waaronder in het bijzonder zittingscapaciteit.\n\n4.4.. De op 4 maart ingediende stukken bestaan onder meer uit de verplichte gedingstukken (artikel 8:42 Awb stukken). Op 5 december 2024 en op 20 januari 2025 heeft de rechtbank de heffingsambtenaar verzocht om het verweerschrift in te dienen en hem gewezen op de verplichting om de stukken die betrekking hebben op de zaak in te brengen. De termijn die de wet daarvoor bepaalt is vier weken na het opvragen ervan door de rechtbank. Reeds in zoverre is sprake van een schending van de goede procesorde. Omdat dit stukken zijn, waarvan belanghebbende geacht wordt ermee bekend te zijn, worden deze wel in de beoordeling betrokken.\n\n4.5.. De overige sets stukken van de heffingsambtenaar bestaan in feite uit twee onderdelen: verweergronden en nader bewijs (het waarderapport). Het gedingstuk met daarin het verweer van de heffingsambtenaar is te laat ingediend. Immers, de verzending van de uitnodiging voor de zitting markeert de overgang van de fase van vooronderzoek (waarin het verweerschrift kan worden ingediend), naar de fase van het onderzoek ter zitting (waarin nog slechts nadere stukken kunnen worden ingediend). Dus hoewel de heffingsambtenaar de term 'verweerschrift' bezigt, kan het stuk van 4 maart 2026 die naam niet dragen. Het wordt daarom aangemerkt als nader stuk. Het zo laat indienen van verweergronden komt eveneens in strijd met de goede procesorde. Het gevolg daarvan is dat het inhoudelijke verweer als tardief wordt aangemerkt.\n\n4.6.. Het nadere bewijsmiddel in beroep, het waarderapport inclusief matrix, heeft een dagtekening van 29 juli 2025. Tussen het moment van opmaken van het rapport en het indienen ervan bij de rechtbank ligt ruim 7 maanden. Voor het laten verstrijken van die tijd is geen overtuigende toelichting gekomen. Daar komt bij dat het beroepschrift met daarin de beroepsgronden is reeds ingediend op 20 november 2024. De heffingsambtenaar heeft dus nagenoeg 16 maanden de tijd gehad om zich te beraden op het laten opmaken van een waarderapport met matrix en het tijdig in te dienen. De goede procesorde brengt mee dat als de heffingsambtenaar ervoor kiest om pas kort voor de zitting een dergelijk bewijsmiddel te laten opmaken, de kans dat deze nog in de beoordeling wordt betrokken, sterk afneemt. In dit geval zodanig dat dat niet meer het geval is.\n\n4.7.. Naar het oordeel van de rechtbank moeten de verweergronden en het waarderapport (inclusief matrix) daarom buiten beschouwing worden gelaten.\n\nMateriële beroepsgronden\n\n4.8.. Voor de beoordeling van het materiële geschil valt de rechtbank terug op hetgeen de heffingsambtenaar daarvoor heeft vastgelegd in het taxatieverslag en de uitspraak op bezwaar. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat de beroepsgronden die in het nadere stuk danwel ter zitting zijn aangevoerd, de eerdere beroepsgronden overschrijven.\n\nZijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?\n\n4.9.. Ten aanzien van de keuze voor de referentiewoningen zijn geen aparte beroepsgronden aangedragen.\n\nIs met de onderlinge verschillen voldoende rekening gehouden?\n\n4.10.. Belanghebbende heeft in zijn aanvullend stuk gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met uitstraling en onderhoud van de woning (deze KOUDV-waarden zijn net als de voorzieningen ondergemiddeld, aldus belanghebbende) en dat daarom de WOZ-waarde moet worden verlaagd. Ter onderbouwing van zijn stelling heeft belanghebbende foto’s van de woning overgelegd. De heffingsambtenaar heeft in het taxatieverslag naar voren gebracht dat de woning ondergemiddeld scoort op het vlak van voorzieningen, dus dat is niet in geschil. Op basis van de foto’s van belanghebbende is de rechtbank van oordeel dat de staat van het onderhoud minder goed is dan gemiddeld, althans dan het gemiddelde dat uit de vergelijking met de referentiewoningen naar voren komt. Voor een onder-gemiddelde kwaliteit van de woning vormen de foto’s onvoldoende bewijs. Uit de matrix in het taxatieverslag blijkt echter dat de prijs per eenheid (PPE) van de woning al ruim beneden het gemiddelde van de PPE van de drie referentiewoningen ligt. Ook indien met een verminderde onderhoudstoestand alsnog rekening zou worden gehouden, dan nog is de waarde niet te hoog vastgesteld.\n\n4.11.. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de stukken die wel tot het dossier worden gerekend (artikel 8:42 Awb stukken) net voldoende zijn om de verdedigde waarde te kunnen dragen. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld.\n\nConclusie en gevolgen\n\n5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten. Aan de schending van de goede procesorde verbindt de rechtbank de consequentie dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het griffierecht moet vergoeden. Dat leidt tot het dictum dat is vermeld in onderdeel 1 van deze uitspraak.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier.\n\nDe rechter is buiten staat om deze uitspraak mede te ondertekenen.\n\ngriffier\n\nrechter\n\nDe uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.\n\nInformatie over hoger beroep\n\nEen partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.\n\nDigitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.\n\nBijlage: juridisch kader\n\nOp grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever \"de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding\".\n\nDe waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.\n\nPas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.\n\nEen beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.\n\n Artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).\n\n Kamerstukken II 1992\u002F93, 22 885, nr. 3, blz. 44.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBZWB:2026:5821","2026-07-13T00:28:49.297Z",{"id":82,"ecli":83,"slug":84,"caseNumber":26,"courtId":5,"decisionDate":19,"fullText":85,"summary":26,"language":7,"source":28,"sourceUrl":86,"sourceTimestamp":19,"parsedAt":30,"updatedAt":87},"813","ECLI:NL:RBZWB:2026:5819","ecli-nl-rbzwb-2026-5819","RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT\n\nZittingsplaats Middelburg\n\nBelastingrecht\n\nzaaknummer: BRE 24\u002F7268\n uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 30 juni 2026 in de zaak tussen\n [belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,\n\n(gemachtigde: [gemachtigde 1] verbonden aan JUIST, onderdeel van Previcus Vastgoed),\n\nen\n\nde heffingsambtenaar van Sabewa, de heffingsambtenaar.\n\nBeslissing\n\n1. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.\n\nFeiten\n\n2. Belanghebbende is eigenaar van een woning (hierna: de woning). Het adres van de woning is: [adres] , te [woonplaats] .\n\n2.1.. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 2004) met een gebruikersoppervlakte van 270 m2. De woning is gelegen op een perceel van 915 m2. De woning heeft een souterrain, tuinhuis, overkapping, dakkapel en garage.\n\nProcesverloop\n\n3. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende betreffende de vastgestelde waardevan de woning voor het hierna genoemde belastingjaar:\n\n- Belastingjaar: 2024\n\n- Vastgestelde waarde: € 929.000\n\n3.1.. \n\nBelanghebbende heeft de bezwaarfase doorlopen. De uitkomst daarvan is:\n\n- Dictum: Bezwaar ongegrond\n\n- Waarde na bezwaar: € 929.000\n\n- Nevenbeslissingen: Niet van toepassing\n\n3.2.. Belanghebbende is tegen de uitspraak op bezwaar in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een nader stuk.\n\n3.3.. \n\nDe rechtbank heeft het beroep op 17 maart 2026 op een zogeheten cluster-zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:\n\n- Namens de gemachtigde: [gemachtigde 2]\n\n- Namens de heffingsambtenaar: [gemachtigde 3]\n\n3.4.. Tegen de aanslag onroerendezaakbelasting die met de beschikking WOZ samenhangt zijn geen aparte beroepsgronden aangevoerd.\n\n3.5.. De opbouw van deze uitspraak is afgestemd op het karakter van de grotere groep zaken van dezelfde gemachtigde waar dit dossier deel van uitmaakt. Het dossier is wel op zijn eigen merites beoordeeld.\n\nDe gronden voor de beslissing\n\n4. De standpunten van partijen met betrekking tot de waarde zijn als volgt:\n\n- Waarde volgens belanghebbende: lager dan € 929.000\n\n- Waarde volgens de heffingsambtenaar: € 929.000 is niet te hoog, gezien de getaxeerde waarde van € 932.000 in de beroepsfase.\n\n4.1.. Voor het juridisch kader van de beoordeling verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak.\n\nFormele beroepsgronden\n\n4.2.. De heffingsambtenaar heeft op 4 en 6 maart 2026 nadere stukken ingediend.\n\n4.3.. Op zichzelf beschouwd zijn de nadere stukken binnengekomen nét voorafgaand aan de start van de termijn van 10 dagen voor de zitting, zoals bepaald in artikel 8:58 van de Awb. Gelet echter op het geheel van feiten en omstandigheden in deze zaak, ziet de rechtbank aanleiding om een strengere toets aan te leggen voor het bepalen van de bewijsmiddelen die zij ten grondslag legt aan haar oordeel. Voor de gehouden cluster-zitting heeft de rechtbank immers ruim voor de zitting, te weten op 11 februari 2026, kenbaar gemaakt dat deze zaak onderdeel uitmaakt van een grote groep zaken waarvoor een geclusterde behandeling aangewezen was, indachtig de grote hoeveelheid zaken en de grote capaciteit die dat vraagt van de Rechtspraak. Deze wijze van afdoening is gericht op het zo doelmatig mogelijk inzetten van schaarse capaciteiten, waaronder in het bijzonder zittingscapaciteit.\n\n4.4.. De verplichte gedingstukken (artikel 8:42 Awb stukken) zijn op 24 juni 2025, dus tijdig, ingediend. Deze stukken worden daarom tot de gedingstukken gerekend.\n\n4.5.. De nadere stukken van de heffingsambtenaar bestaan in feite uit twee onderdelen: verweergronden en nader bewijs (het waarderapport). Het gedingstuk met daarin het verweer van de heffingsambtenaar is te laat ingediend. Immers, de verzending van de uitnodiging voor de zitting markeert de overgang van de fase van vooronderzoek (waarin het verweerschrift kan worden ingediend), naar de fase van het onderzoek ter zitting (waarin nog slechts nadere stukken kunnen worden ingediend). Dus hoewel de heffingsambtenaar de term 'verweerschrift' bezigt, kan het stuk van 6 maart 2026 die naam niet dragen. Het wordt daarom aangemerkt als nader stuk. Het zo laat indienen van verweergronden komt in strijd met de goede procesorde. Het gevolg daarvan is dat het inhoudelijke verweer als tardief wordt aangemerkt.\n\n4.6.. Het nadere bewijsmiddel in beroep, het waarderapport inclusief matrix, heeft een dagtekening van 22 januari 2026. Tussen het moment van opmaken van het rapport en het indienen ervan bij de rechtbank ligt ruim één maand. Voor het laten verstrijken van die tijd is geen overtuigende toelichting gekomen. Daar komt bij dat het beroepschrift met daarin de beroepsgronden is reeds ingediend op 24 oktober 2024. De heffingsambtenaar heeft dus ruim 17 maanden de tijd gehad om zich te beraden op het laten opmaken van een waarderapport met matrix. De goede procesorde brengt mee dat als de heffingsambtenaar ervoor kiest om pas kort voor de zitting een dergelijk bewijsmiddel te laten opmaken, de kans dat deze nog in de beoordeling wordt betrokken, sterk afneemt. In dit geval zodanig dat dat niet meer het geval is.\n\n4.7.. Naar het oordeel van de rechtbank moeten de verweergronden en het waarderapport (inclusief matrix) daarom buiten beschouwing worden gelaten.\n\nMateriële beroepsgronden\n\n4.8.. Voor de beoordeling van het materiële geschil valt de rechtbank terug op hetgeen de heffingsambtenaar daarvoor heeft vastgelegd in het taxatieverslag en de uitspraak op bezwaar. De stellingen met betrekking tot artikel 30a Wet WOZ zijn ter zitting ingetrokken.\n\nZijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?\n\n4.9.. Als referentiewoningen in de bezwaarfase zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] te [plaats 1] , [referentiewoning 2] te [plaats 2] en [referentiewoning 3] te [plaats 3] . Belanghebbende stelt dat de referentiewoningen niet bruikbaar zijn, aangezien deze zijn gelegen in een andere kern.\n\n4.10.. De rechtbank acht de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar. De omstandigheid dat de woningen in een andere dorpskern gelegen zijn, maakt ze niet direct onbruikbaar. Het maakt dat de nadruk meer komt te liggen op het verdisconteren van de verschillen.\n\nIs met de onderlinge verschillen voldoende rekening gehouden?\n\n4.11.. Belanghebbende heeft geen toelichting gegeven op de wijze waarop de verschillen tussen de woningen tot uiting zijn gebracht. Gelet op deze beperkte weerspreking is de keuze voor de referentiewoningen en de berekening van de prijs per eenheid (PPE) aannemelijk.\n\n4.12.. Belanghebbende heeft ingebracht dat met twee kenmerken van de woning onvoldoende rekening is gehouden, de ligging en de inpandige garage. De rechtbank is van oordeel dat de invloed van naastgelegen sportvelden samenhangt met de woonbeleving. Belanghebbende heeft geen geobjectiveerde omstandigheden aangevoerd die aannemelijk maken dat de aanwezigheid van sportvelden voor de best biedende koper waardedrukkend is. Voor de denkbeeldige best biedende koper kan de nabijgelegen ligging juist van meerwaarde zijn.\n\n4.13.. Tot slot slaagt de beroepsgrond met betrekking tot de inpandige garage evenmin. De beroepsgrond is niet nader gespecificeerd en in het taxatieverslag is aan de inpandige garage een waarde van € 0 toegekend. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende met zijn betoog niet aannemelijk heeft gemaakt dat het tot een lagere WOZ-waarde leidt.\n\nSlotsom van de materiële beroepsgronden\n\n4.14.. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de stukken die wel tot het dossier worden gerekend (artikel 8:42 Awb stukken) net voldoende zijn om de verdedigde waarde te kunnen dragen. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld.\n\nConclusie en gevolgen\n\n5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten. Dat leidt tot het dictum dat is vermeld in onderdeel 1 van deze uitspraak.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier.\n\nDe rechter is buiten staat om deze uitspraak mede te ondertekenen\n\ngriffier\n\nrechter\n\nDe uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.\n\nInformatie over hoger beroep\n\nEen partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.\n\nDigitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.\n\nBijlage: juridisch kader\n\nOp grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever \"de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding\".\n\nDe waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.\n\nPas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.\n\nEen beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.\n\n Artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).\n\n Kamerstukken II 1992\u002F93, 22 885, nr. 3, blz. 44.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBZWB:2026:5819","2026-07-13T00:28:49.391Z",{"id":89,"ecli":90,"slug":91,"caseNumber":26,"courtId":5,"decisionDate":19,"fullText":92,"summary":26,"language":7,"source":28,"sourceUrl":93,"sourceTimestamp":19,"parsedAt":30,"updatedAt":94},"814","ECLI:NL:RBZWB:2026:5814","ecli-nl-rbzwb-2026-5814","RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT\n\nZittingsplaats Middelburg\n\nBelastingrecht\n\nzaaknummer: BRE 24\u002F8095\n uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 30 juni 2026 in de zaak tussen\n [belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,\n\n(gemachtigde: [gemachtigde] verbonden aan JUIST, onderdeel van Previcus Vastgoed),\n\nen\n\nde heffingsambtenaar van Sabewa, de heffingsambtenaar.\n\nBeslissing\n\n1. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond en bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden.\n\nFeiten\n\n2. Belanghebbende is eigenaar van een woning (hierna: de woning). Het adres van de woning is: [adres].\n\n2.1.. Het is een vrijstaande semibungalow (bouwjaar 1985) met een gebruikersoppervlakte van 201 m2. De woning is gelegen op een perceel van 940 m2. De woning heeft een garage en dakkapel.\n\nProcesverloop\n\n3. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende betreffende de vastgestelde waardevan de woning voor het hierna genoemde belastingjaar:\n\n- Belastingjaar: 2024\n\n- Vastgestelde waarde: € 632.000\n\n3.1.. \n\nBelanghebbende heeft de bezwaarfase doorlopen. De uitkomst daarvan is:\n\n- Dictum: Bezwaar ongegrond\n\n- Waarde na bezwaar: € 632.000\n\n- Nevenbeslissingen: Niet van toepassing\n\n3.2.. Belanghebbende is tegen de uitspraak op bezwaar in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een nader stuk.\n\n3.3.. \n\nDe rechtbank heeft het beroep op 17 maart 2026 op een zogeheten cluster-zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:\n\n- Namens de gemachtigde: [naam 1]\n\n- Namens de heffingsambtenaar: [naam 2]\n\n3.4.. Tegen de aanslag onroerendezaakbelasting die met de beschikking WOZ samenhangt zijn geen aparte beroepsgronden aangevoerd.\n\n3.5.. De opbouw van deze uitspraak is afgestemd op het karakter van de grotere groep zaken van dezelfde gemachtigde waar dit dossier deel van uitmaakt. Het dossier is wel op zijn eigen merites beoordeeld.\n\nDe gronden voor de beslissing\n\n4. De standpunten van partijen met betrekking tot de waarde zijn als volgt:\n\n- Waarde volgens belanghebbende: € 612.995,02\n\n- Waarde volgens de heffingsambtenaar: € 632.000 is niet te hoog, gezien de getaxeerde waarde van € 676.000 in de beroepsfase.\n\n4.1.. Voor het juridisch kader van de beoordeling verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak.\n\nFormele beroepsgronden\n\n4.2.. De heffingsambtenaar heeft op 4 en 6 maart 2026 nadere stukken ingediend.\n\n4.3.. Op zichzelf beschouwd zijn de nadere stukken binnengekomen nét voorafgaand aan de start van de termijn van 10 dagen voor de zitting, zoals bepaald in artikel 8:58 van de Awb. Gelet echter op het geheel van feiten en omstandigheden in deze zaak, ziet de rechtbank aanleiding om een strengere toets aan te leggen voor het bepalen van de bewijsmiddelen die zij ten grondslag legt aan haar oordeel. Voor de gehouden cluster-zitting heeft de rechtbank immers ruim voor de zitting, te weten op 11 februari 2026, kenbaar gemaakt dat deze zaak onderdeel uitmaakt van een grote groep zaken waarvoor een geclusterde behandeling aangewezen was, indachtig de grote hoeveelheid zaken en de grote capaciteit die dat vraagt van de Rechtspraak. Deze wijze van afdoening is gericht op het zo doelmatig mogelijk inzetten van schaarse capaciteiten, waaronder in het bijzonder zittingscapaciteit.\n\n4.4.. De verplichte gedingstukken (artikel 8:42 Awb stukken) zijn op 4 maart 2026 ingediend. Op 6 december 2024 en op 9 januari 2025 heeft de rechtbank de heffingsambtenaar verzocht om het verweerschrift in te dienen en hem gewezen op de verplichting om de stukken die betrekking hebben op de zaak in te brengen. De termijn die de wet daarvoor bepaalt is vier weken na het opvragen ervan door de rechtbank. Reeds in zoverre is sprake van een schending van de goede procesorde. Omdat dit stukken zijn, waarvan belanghebbende geacht wordt ermee bekend te zijn, worden deze wel in de beoordeling betrokken.\n\n4.5.. De nadere stukken van de heffingsambtenaar bestaan in feite uit twee onderdelen: verweergronden en nader bewijs (het waarderapport). Het gedingstuk met daarin het verweer van de heffingsambtenaar is eveneens te laat ingediend. Immers, de verzending van de uitnodiging voor de zitting markeert de overgang van de fase van vooronderzoek (waarin het verweerschrift kan worden ingediend), naar de fase van het onderzoek ter zitting (waarin nog slechts nadere stukken kunnen worden ingediend). Dus hoewel de heffingsambtenaar de term 'verweerschrift' bezigt, kan het stuk van 6 maart 2026 die naam niet dragen. Het wordt daarom aangemerkt als nader stuk. Het zo laat indienen van verweergronden komt in strijd met de goede procesorde. Het gevolg daarvan is dat het inhoudelijke verweer als tardief wordt aangemerkt.\n\n4.6.. Het nadere bewijsmiddel in beroep, het waarderapport inclusief matrix, heeft een dagtekening van 3 oktober 2025. Tussen het moment van opmaken van het rapport en het indienen ervan bij de rechtbank ligt ruim 5 maanden. Voor het laten verstrijken van die tijd is geen overtuigende toelichting gekomen. Daar komt bij dat het beroepschrift met daarin de beroepsgronden is reeds ingediend op 2 december 2024. De heffingsambtenaar heeft dus ruim een jaar de tijd gehad om zich te beraden op het laten opmaken van een waarderapport met matrix en het tijdig in te dienen. De goede procesorde brengt mee dat als de heffingsambtenaar ervoor kiest om pas kort voor de zitting een dergelijk bewijsmiddel te laten opmaken, de kans dat deze nog in de beoordeling wordt betrokken, sterk afneemt. In dit geval zodanig dat dat niet meer het geval is.\n\n4.7.. Naar het oordeel van de rechtbank moeten de verweergronden en het waarderapport (inclusief matrix) daarom buiten beschouwing worden gelaten.\n\nMateriële beroepsgronden\n\n4.8.. Voor de beoordeling van het materiële geschil valt de rechtbank terug op hetgeen de heffingsambtenaar daarvoor heeft vastgelegd in het taxatieverslag en de uitspraak op bezwaar. De stellingen met betrekking tot artikel 30a Wet WOZ zijn ter zitting ingetrokken.\n\nZijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?\n\n4.9.. Ten aanzien van de keuze voor de referentiewoningen zijn geen aparte beroepsgronden aangedragen.\n\nIs met de onderlinge verschillen voldoende rekening gehouden?\n\nBelanghebbende stelt dat de gemiddelde prijs per eenheid op basis van de referentiewoningen uitkomt op € 2.322,45. Indien daarnaast rekening wordt gehouden met het afnemend grensnut is de prijs per eenheid voor de woning van belanghebbende € 2.406,02, aldus belanghebbende. De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar in de taxatiematrix in de bezwaarfase uitgaat van € 2.141,22 voor prijs per eenheid voor de woning van belanghebbende. Dit is een lagere prijs per eenheid dan belanghebbende stelt. Verder heeft belanghebbende de waarde voor het perceel en de dakkapel niet betwist. De denktrant en de berekening van belanghebbende zijn daarom tegenstrijdig aan het ingenomen standpunt. Het betoog faalt.\n\n4.10.. \n\nGelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog heeft vastgesteld.\n\nConclusie en gevolgen\n\n5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten. Aan de schending van de goede procesorde verbindt de rechtbank de consequentie dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het griffierecht moet vergoeden.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier.\n\nDe rechter is buiten staat om deze uitspraak mede te ondertekenen.\n\ngriffier\n\nrechter\n\nDe uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.\n\nInformatie over hoger beroep\n\nEen partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.\n\nDigitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.\n\nBijlage: juridisch kader\n\nOp grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever \"de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding\".\n\nDe waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.\n\nPas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.\n\nEen beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.\n\n Artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).\n\n Kamerstukken II 1992\u002F93, 22 885, nr. 3, blz. 44.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBZWB:2026:5814","2026-07-13T00:28:49.440Z",{"id":96,"ecli":97,"slug":98,"caseNumber":26,"courtId":5,"decisionDate":19,"fullText":99,"summary":26,"language":7,"source":28,"sourceUrl":100,"sourceTimestamp":19,"parsedAt":30,"updatedAt":101},"799","ECLI:NL:RBZWB:2026:5809","ecli-nl-rbzwb-2026-5809","RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT\n\nZittingsplaats Middelburg\n\nBelastingrecht\n\nzaaknummer: BRE 24\u002F311\n uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 30 juni 2026 in de zaak tussen\n [belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,\n\n(gemachtigde: [gemachtigde 1] verbonden aan JUIST, onderdeel van Previcus Vastgoed),\n\nen\n\nde heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.\n\nBeslissing\n\n1. De rechtbank:\n\n- verklaart het beroep gegrond;\n\n- vernietigt de uitspraak op bezwaar;\n\n- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 400.000;\n\n- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;\n\n- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden;\n\n- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 4.134 aan proceskosten aan belanghebbende.\n\nFeiten\n\n2. Belanghebbende is eigenaar van een woning (hierna: de woning). Het adres van de woning is: [adres] , te [woonplaats] .\n\n2.1.. De woning is een vrijstaande woning (bouwjaar 2002) met een gebruikersoppervlakte van 176 m2. De woning is gelegen op een perceel van 11.870 m2. Daarnaast is er ook een loods op het perceel gelegen (bouwjaar 1954) met een oppervlakte van 130 m2.\n\n2.2.. Het kadastrale perceel bestaat deels uit tuin die bij de woning hoort, waarop ook de loods staat en deels uit een achter de tuin gelegen akker. De tuin en de akker zijn optisch van elkaar gescheiden door middel van een heg.\n\n2.3.. De woning met ondergrond, tuin en loods wordt verhuurd aan een particulier.\n\n2.4.. De akker wordt verhuurd aan een nabij gevestigde melkveeboer en is in gebruik voor de teelt van gewassen. De verhuur gebeurt in natura, namelijk doordat belanghebbende een perceel dat in eigendom is bij de melkveeboer mag gebruiken (door belanghebbende aangeduid als ‘ruil van percelen’). De gebruiksvoorwaarden van de akker zijn mondeling tot stand gekomen, gelden per bloeiseizoen en kunnen na afloop van elk bloeiseizoen worden beëindigd.\n\nProcesverloop\n\n3. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende betreffende de vastgestelde waardevan de woning voor het hierna genoemde belastingjaar:\n\n- Belastingjaar: 2023\n\n- Vastgestelde waarde: € 518.000\n\n3.1.. \n\nBelanghebbende heeft de bezwaarfase doorlopen. De uitkomst daarvan is:\n\n- Dictum: Bezwaar ongegrond\n\n- Vastgestelde waarde: € 518.000\n\n- Nevenbeslissingen: Niet van toepassing\n\n3.2.. Belanghebbende is tegen de uitspraak op bezwaar in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend op 22 januari 2026.\n\n3.3.. \n\nDe rechtbank heeft het beroep op 10 februari 2026 op een zogeheten cluster-zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:\n\n- Namens de gemachtigde: [gemachtigde 2]\n\n- Namens de heffingsambtenaar: [gemachtigde 3]\n\n3.4.. Aan het slot van de behandeling is het onderzoek ter zitting geschorst en is de zaak aangehouden. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt en aan partijen toegezonden. Beide partijen hebben een bewijsopdracht gekregen. Belanghebbende heeft daaraan een gevolg gegeven en op 5 maart 2026 een aanvullend stuk ingediend.\n\n3.5.. De rechtbank heeft de behandeling van het beroep ter zitting van 17 maart 2026 hervat op een nadere cluster-zitting. Hieraan hebben dezelfde procespartijen deelgenomen.\n\n3.6.. Tegen de aanslag onroerendezaakbelasting die met de beschikking WOZ samenhangt, zijn geen aparte beroepsgronden aangevoerd.\n\n3.7.. De opbouw van deze uitspraak is afgestemd op het karakter van de grotere groep zaken van dezelfde gemachtigde waar dit dossier deel van uitmaakt. Het dossier is wel op zijn eigen merites beoordeeld.\n\nDe gronden voor de beslissing\n\n4. De standpunten van partijen met betrekking tot de waarde zijn als volgt:\n\n- Waarde volgens belanghebbende: € 352.000\n\n- Waarde volgens de heffingsambtenaar: € 518.000 is niet te hoog, gezien de getaxeerde waarde van € 556.000 in de beroepsfase.\n\n4.1.. Voor het juridisch kader van de beoordeling verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak.\n\nFormele beroepsgronden\n\n4.2.. De rechtbank ziet zich voor de vraag gesteld of de objectafbakening voor dit object juist is. Belanghebbende schetst een feitencomplex dat daartoe aanleiding geeft, in het bijzonder de toelichting over het gesplitste gebruik van het perceel. Belanghebbende heeft echter geen standpunten ingenomen ten aanzien van het aspect ‘objectafbakening’. Desgevraagd hebben partijen ter zitting zich op het standpunt gesteld dat de objectafbakening vanuit het perspectief van belanghebbende ook niet relevant is, omdat het object voor hem één geheel vormt.\n\n4.3.. De rechtbank is van oordeel dat puur juridisch bezien de WOZ-beschikking onjuist is. De reden daarvoor is dat de akker voldoet aan het criterium dat deze ‘blijkens zijn indeling bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt’. Er is feitelijk ook sprake van twee verschillende gebruikers: de huurder van de woning en de gebruiker (huurder in natura) van de akker.\n\n4.4.. De rechtbank kan aan de voorgaande constatering niet achteloos voorbij gaan, omdat de toetsing van de objectafbakening een ambtshalve taak van de rechter is. De waardebepaling op de voet van Hoofdstuk III van de Wet WOZ begint ook bij de objectafbakening (16 Wet WOZ). Vanwege het dwingende karakter van artikel 16 van de Wet WOZ komt aan de heffingsambtenaar bij de objectafbakening bovendien geen beleidsvrijheid toe.\n\n4.5.. Toch zal de rechtbank aan de constatering dat sprake is van een onjuiste objectafbakening voor deze WOZ-beschikking geen consequenties verbinden. De reden daarvoor is dat belanghebbende onweersproken heeft gesteld dat voor de akker de cultuurgrondvrijstelling geldt.Dat maakt dat de akker buiten de waardebepaling voor de Wet WOZ blijft. Althans, de heffingsambtenaar heeft geen stellingen ingenomen die tot een andere (tussen)conclusie leiden.\n\n4.6.. Bij een onjuiste objectafbakening heeft de rechter (onder andere) de bevoegdheid om te bepalen dat het gedeelte dat ten onrechte tot de grondslag van de waardebepaling is gerekend, daaruit wordt weggelaten. Het is dan aan de heffingsambtenaar om te bepalen of voor dit afzonderlijke gedeelte een nieuwe, aparte, beschikking wordt vastgesteld. In dit geval is dat van geen reële betekenis, omdat de waarde in die eventuele beschikking dan zeer waarschijnlijk nul zou zijn.\n\n4.7.. Verder weegt de rechtbank mee dat de objectafbakening snel kan wijzigen als het gebruik van de afzonderlijke delen wijzigt. Gelet op het mondelinge karakter van de afspraken tussen belanghebbende en de melkveeboer kan dat zich vrij plots voordoen.\n\n4.8.. Alles afwegende zal de rechtbank in het onderstaande oordelen of de vastgestelde waarde aannemelijk is gemaakt, uitgaande van de woning, de ondergrond, de tuin en de loods. Ten behoeve van de leesbaarheid zal dit zelfstandige deel van de onroerende zaak worden aangeduid als ‘woning-deel’.\n\n4.9.. De rechtbank wijst de heffingsambtenaar op de omstandigheid dat het aangewezen is dat voor elk afzonderlijk belastingjaar de objectafbakening nauwkeurig wordt bekeken, om onduidelijkheid over dit aspect in opvolgende jaren te voorkomen, danwel te beperken.\n\nMateriële beroepsgronden\n\n4.10.. De heffingsambtenaar heeft in beroep een nieuw bewijsmiddel overgelegd: een matrix. Daarin is een getaxeerde waarde genoemd van € 556.000. Daarop is van de zijde van belanghebbende een schriftelijke reactie ontvangen. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat hetgeen in de aanvullende stukken van 22 januari 2026 en 5 maart 2026 en tijdens de zitting naar voren is gebracht, de eerder ingenomen stellingen overschrijft.\n\nZijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met het woning-deel?\n\n4.11.. Belanghebbende heeft de bruikbaarheid van de referentiewoningen betwist, omdat op het gehele kadastrale perceel (en daarmee ook op het woning-deel) een bedrijfsbestemming rust. Verder stelt belanghebbende dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van het woning-deel.\n\n4.12.. De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar heeft gekozen voor drie reguliere woningen als referentiewoningen, terwijl het betoog van belanghebbende impliceert dat vergeleken had moeten worden met bedrijfswoningen. Tussen partijen is niet in geschil dat het woning-deel een object met bedrijfsbestemming is. De rechtbank oordeelt dat het op de weg van de heffingsambtenaar had gelegen om de keuze voor reguliere woningen toe te lichten - mogelijk waren geen bedrijfswoningen beschikbaar – maar dat heeft de heffingsambtenaar niet gedaan. De rechtbank oordeelt daarom dat, gelet op de referenties van belanghebbende, de referentiewoningen van de heffingsambtenaar in beginsel niet als basis voor een analyse van de marktsituatie kunnen dienen.\n\n4.13.. Voor het geval deze referentiewoningen de enige drie vergelijkbare woningen waren, had naar het oordeel van de rechtbank het verschil in bestemming tot uitdrukking moeten komen. Dit blijkt niet uit de matrix. Dit leidt tot het oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met het woning-deel.\n\n4.14.. Ook indien ervan wordt uitgegaan dat de huurder het woning-deel gebruikt zonder dat van daaruit een bedrijf wordt geleid, maakt dat het oordeel niet anders. De omstandigheid dat de huidige bewoner het woning-deel gebruikt in strijd met het bestemmingsplan, is een omstandigheid die in de geobjectiveerde benadering (het perspectief van de denkbeeldige koper) buiten beschouwing moet worden gelaten.\n\n4.15.. De tussenconclusie is dat aan de matrix onvoldoende bewijskracht toekomt om de verdedigde waarde aannemelijk te maken.\n\nDe door belanghebbende voorgestane waarde van het woning-deel4.16.. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 352.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. De heffingsambtenaar heeft de aannemelijkheid van de berekening van belanghebbende weersproken. Dat brengt mee dat de rechtbank de berekening van de waarde van belanghebbende op zijn aannemelijkheid zal toetsen. Belanghebbende heeft een eigen berekening van de waarde overgelegd (genaamd Taxatiekaart Agrarisch Onroerend Goed), maar deze is niet gebaseerd op een analyse van marktinformatie zoals de Wet WOZ voorschrijft (verkoopgegevens van vergelijkbare objecten ontbreken). De rechtbank oordeelt daarom dat ook deze berekening niet kan worden gevolgd.\n\nVaststellen van de waarde van het woning-deel door de rechtbank\n\n4.17.. Omdat beide partijen er niet in zijn geslaagd om de door hen voorgestelde waarde van het woning-deel aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van het woning-deel op de waardepeildatum in goede justitie op € 400.000.\n\nConclusie en gevolgen\n\n5. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. Dat leidt tot het dictum dat is vermeld in onderdeel 1 van deze uitspraak.\n\n5.1.. De vergoeding van de proceskosten is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 666. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 934. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond, een beroepschrift ingediend en aan de (twee) zittingen van de rechtbank deelgenomen. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 4.134. Het verzoek van belanghebbende tot vergoeding van de kosten van het opmaken van de ‘Taxatiekaart Agrarisch Onroerend Goed’ wordt afgewezen. Belanghebbende heeft onvoldoende aangevoerd om aannemelijk te achten dat dit document een verslag van een deskundige is.\n\n5.2.. Verder is de rechtbank van oordeel dat de Wet herwaardering proceskosten WOZ en bpm niet van toepassing is. De rechtbank verwijst in dat kader naar het arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2025.De Wet herwaardering proceskosten WOZ en bpm wordt enkel toegepast voor besluiten die ná 1 januari 2024 zijn genomen. Zowel de beschikking als de uitspraak op bezwaar zijn gedaan voor 1 januari 2024.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier.\n\nDe rechter is buiten staat om deze uitspraak mede te ondertekenen.\n\ngriffier\n\nrechter\n\nDe uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.\n\nInformatie over hoger beroep\n\nEen partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.\n\nDigitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.\n\nBijlage: juridisch kader\n\nOp grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever \"de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding\".\n\nDe waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.\n\nPas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.\n\nEen beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.\n\n Artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)\n\n Hoge Raad 9 mei 2003, ECLI:NL:HR:AD6058.\n\n Artikel 1 lid 2 sub a van de Uitvoeringsregeling uitgezondere objecten Wet Waardering onroerende zaken\n\n Vergelijk ook Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 26 augustus 2024, ECLI:NL:RBZWB:2024:6049.\n\n Artikel 1, aanhef en onder b, van het Besluit Proceskosten bestuursrecht\n\n Hoge Raad 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46.\n\n Kamerstukken II 1992\u002F93, 22 885, nr. 3, blz. 44.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBZWB:2026:5809","2026-07-13T00:28:48.799Z",{"id":103,"ecli":104,"slug":105,"caseNumber":26,"courtId":5,"decisionDate":19,"fullText":106,"summary":26,"language":7,"source":28,"sourceUrl":107,"sourceTimestamp":19,"parsedAt":30,"updatedAt":108},"804","ECLI:NL:RBZWB:2026:5815","ecli-nl-rbzwb-2026-5815","RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT\n\nZittingsplaats Middelburg\n\nBelastingrecht\n\nzaaknummer: BRE 24\u002F7210\n uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 30 juni 2026 in de zaak tussen\n [belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,\n\n(gemachtigde: [gemachtigde 1] verbonden aan JUIST, onderdeel van Previcus Vastgoed),\n\nen\n\nde heffingsambtenaar van Sabewa, de heffingsambtenaar.\n\nBeslissing\n\n1. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.\n\nFeiten\n\n2. Belanghebbende is eigenaar van een woning (hierna: de woning). Het adres van de woning is: [adres] , te [woonplaats] .\n\n2.1.. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 2000) met een gebruikersoppervlakte van 224 m2. De woning is gelegen op een perceel van 694 m2. De woning heeft een tuinhuis en dakkapel.\n\nProcesverloop\n\n3. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende betreffende de vastgestelde waardevan de woning voor het hierna genoemde belastingjaar:\n\n- Belastingjaar: 2024\n\n- Vastgestelde waarde: € 668.000\n\n3.1.. \n\nBelanghebbende heeft de bezwaarfase doorlopen. De uitkomst daarvan is:\n\n- Dictum: Bezwaar ongegrond\n\n- Waarde na bezwaar: € 668.000\n\n- Nevenbeslissingen: Niet van toepassing\n\n3.2.. Belanghebbende is tegen de uitspraak op bezwaar in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een nader stuk. Belanghebbende heeft ook nog een nader stuk ingediend.\n\n3.3.. \n\nDe rechtbank heeft het beroep op 17 maart 2026 op een zogeheten cluster-zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:\n\n- Namens de gemachtigde: [gemachtigde 2]\n\n- Namens de heffingsambtenaar: [gemachtigde 3]\n\n3.4.. Tegen de aanslag onroerendezaakbelasting die met de beschikking WOZ samenhangt zijn geen aparte beroepsgronden aangevoerd.\n\n3.5.. De opbouw van deze uitspraak is afgestemd op het karakter van de grotere groep zaken van dezelfde gemachtigde waar dit dossier deel van uitmaakt. Het dossier is wel op zijn eigen merites beoordeeld.\n\nDe gronden voor de beslissing\n\n4. De standpunten van partijen met betrekking tot de waarde zijn als volgt:\n\n- Waarde volgens belanghebbende: € 650.000\n\n- Waarde volgens de heffingsambtenaar: € 668.000 is niet te hoog, gezien de getaxeerde waarde van € 680.000 in de beroepsfase.\n\n4.1.. Voor het juridisch kader van de beoordeling verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak.\n\nFormele beroepsgronden\n\n4.2.. De heffingsambtenaar heeft op 4 en 6 maart 2026 nadere stukken ingediend.\n\n4.3.. Op zichzelf beschouwd zijn de nadere stukken binnengekomen nét voorafgaand aan de start van de termijn van 10 dagen voor de zitting, zoals bepaald in artikel 8:58 van de Awb. Gelet echter op het geheel van feiten en omstandigheden in deze zaak, ziet de rechtbank aanleiding om een strengere toets aan te leggen voor het bepalen van de bewijsmiddelen die zij ten grondslag legt aan haar oordeel. Voor de gehouden cluster-zitting heeft de rechtbank immers ruim voor de zitting, te weten op 11 februari 2026, kenbaar gemaakt dat deze zaak onderdeel uitmaakt van een grote groep zaken waarvoor een geclusterde behandeling aangewezen was, indachtig de grote hoeveelheid zaken en de grote capaciteit die dat vraagt van de Rechtspraak. Deze wijze van afdoening is gericht op het zo doelmatig mogelijk inzetten van schaarse capaciteiten, waaronder in het bijzonder zittingscapaciteit.\n\n4.4.. De verplichte gedingstukken (artikel 8:42 Awb stukken) zijn op 24 juni 2025, dus tijdig, ingediend. Deze stukken worden daarom tot de gedingstukken gerekend.\n\n4.5.. De nadere stukken van de heffingsambtenaar bestaan in feite uit twee onderdelen: verweergronden en nader bewijs (het waarderapport). Het gedingstuk met daarin het verweer van de heffingsambtenaar is te laat ingediend. Immers, de verzending van de uitnodiging voor de zitting markeert de overgang van de fase van vooronderzoek (waarin het verweerschrift kan worden ingediend), naar de fase van het onderzoek ter zitting (waarin nog slechts nadere stukken kunnen worden ingediend). Dus hoewel de heffingsambtenaar de term 'verweerschrift' bezigt, kan het stuk van 6 maart 2026 die naam niet dragen. Het wordt daarom aangemerkt als nader stuk. Het zo laat indienen van verweergronden komt in strijd met de goede procesorde. Het gevolg daarvan is dat het inhoudelijke verweer als tardief wordt aangemerkt.\n\n4.6.. Het nadere bewijsmiddel in beroep, het waarderapport inclusief matrix, heeft een dagtekening van 12 februari 2026. Tussen het moment van opmaken van het rapport en het indienen ervan bij de rechtbank ligt één maand. Voor het laten verstrijken van die tijd is geen overtuigende toelichting gekomen. Daar komt bij dat het beroepschrift met daarin de beroepsgronden is reeds ingediend op 22 oktober 2024. De heffingsambtenaar heeft dus ruim 17 maanden de tijd gehad om zich te beraden op het laten opmaken van een waarderapport met matrix. De goede procesorde brengt mee dat als de heffingsambtenaar ervoor kiest om pas kort voor de zitting een dergelijk bewijsmiddel te laten opmaken en in te dienen, de kans dat deze nog in de beoordeling wordt betrokken, sterk afneemt. In dit geval zodanig dat dat niet meer het geval is.\n\n4.7.. Naar het oordeel van de rechtbank moeten de verweergronden en het waarderapport (inclusief matrix) daarom buiten beschouwing worden gelaten.\n\nMateriële beroepsgronden\n\n4.8.. Voor de beoordeling van het materiële geschil valt de rechtbank terug op hetgeen de heffingsambtenaar daarvoor heeft vastgelegd in het taxatieverslag en de uitspraak op bezwaar. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat de beroepsgronden die in het nadere stuk danwel ter zitting zijn aangevoerd, de eerdere beroepsgronden overschrijven. De stellingen met betrekking tot artikel 30a Wet WOZ zijn ter zitting ingetrokken.\n\n4.9.. Als referentiewoningen in de bezwaarfase zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] te [woonplaats] , [referentiewoning 2] te [woonplaats] en [referentiewoning 3] te [plaats] .\n\nZijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?\n\n4.10.. De rechtbank ziet anders dan belanghebbende bepleit, geen aanleiding voor het buiten beschouwing laten of ondergeschikt maken van de verkoopgegevens van één van de referentiewoningen uit het taxatieverslag. Alle drie de objecten zijn voldoende vergelijkbaar, gezien ligging, bouwjaar en oppervlakte. De daaruit voortvloeiende prijs per vierkante meter onderbouwt de vastgestelde waarde van de woning van belanghebbende.\n\nIs met de onderlinge verschillen voldoende rekening gehouden?\n\n4.11.. De waardedrukkende aspecten die belanghebbende te berde heeft gebracht, zijn weersproken en vervolgens niet met nadere bewijsmiddelen onderbouwd. Het betoog van belanghebbende slaagt daarom niet.\n\n4.12.. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de stukken die wel tot het dossier worden gerekend (artikel 8:42 Awb stukken) net voldoende zijn om de verdedigde waarde te kunnen dragen. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld.\n\nConclusie en gevolgen\n\n5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten. Dat leidt tot het dictum dat is vermeld in onderdeel 1 van deze uitspraak.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier.\n\nDe rechter is buiten staat om deze uitspraak mede te ondertekenen.\n\ngriffier\n\nrechter\n\nDe uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.\n\nInformatie over hoger beroep\n\nEen partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.\n\nDigitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.\n\nBijlage: juridisch kader\n\nOp grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever \"de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding\".\n\nDe waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.\n\nPas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.\n\nEen beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.\n\n Artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).\n\n Kamerstukken II 1992\u002F93, 22 885, nr. 3, blz. 44.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBZWB:2026:5815","2026-07-13T00:28:48.978Z",{"id":110,"ecli":111,"slug":112,"caseNumber":26,"courtId":5,"decisionDate":19,"fullText":113,"summary":26,"language":7,"source":28,"sourceUrl":114,"sourceTimestamp":19,"parsedAt":30,"updatedAt":115},"807","ECLI:NL:RBZWB:2026:5813","ecli-nl-rbzwb-2026-5813","RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT\n\nZittingsplaats Middelburg\n\nBelastingrecht\n\nzaaknummer: BRE 24\u002F7265\n uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 30 juni 2026 in de zaak tussen\n [belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,\n\n(gemachtigde: [gemachtigde 1] verbonden aan JUIST, onderdeel van Previcus Vastgoed),\n\nen\n\nde heffingsambtenaar van Sabewa, de heffingsambtenaar.\n\nBeslissing\n\n1. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond en bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden.\n\nFeiten\n\n2. Belanghebbende is eigenaar van een woning (hierna: de woning). Het adres van de woning is: [adres] , te [woonplaats] .\n\n2.1.. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1997) met een gebruikersoppervlakte van 365 m2. De woning is gelegen op een perceel van 6.875 m2. De woning heeft een garage.\n\nProcesverloop\n\n3. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende betreffende de vastgestelde waardevan de woning voor het hierna genoemde belastingjaar:\n\n- Belastingjaar: 2024\n\n- Vastgestelde waarde: € 777.000\n\n3.1.. \n\nBelanghebbende heeft de bezwaarfase doorlopen. De uitkomst daarvan is:\n\n- Dictum: Bezwaar ongegrond\n\n- Waarde na bezwaar: € 777.000\n\n- Nevenbeslissingen: Niet van toepassing\n\n3.2.. Belanghebbende is tegen de uitspraak op bezwaar in beroep gegaan.\n\n3.3.. \n\nDe rechtbank heeft het beroep op 17 maart 2026 op een zogeheten cluster-zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:\n\n- Namens de gemachtigde: [gemachtigde 2]\n\n- Namens de heffingsambtenaar: [gemachtigde 3]\n\n3.4.. Tegen de aanslag onroerendezaakbelasting die met de beschikking WOZ samenhangt zijn geen aparte beroepsgronden aangevoerd.\n\n3.5.. De opbouw van deze uitspraak is afgestemd op het karakter van de grotere groep zaken van dezelfde gemachtigde waar dit dossier deel van uitmaakt. Het dossier is wel op zijn eigen merites beoordeeld.\n\nDe gronden voor de beslissing\n\n4. De standpunten van partijen met betrekking tot de waarde zijn als volgt:\n\n- Waarde volgens belanghebbende: € 695.000\n\n- Waarde volgens de heffingsambtenaar: € 777.000 is niet te hoog, gezien de getaxeerde waarde van € 804.000 in de beroepsfase.\n\n4.1.. Voor het juridisch kader van de beoordeling verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak.\n\nFormele beroepsgronden\n\n4.2.. De heffingsambtenaar heeft op 4 en 6 maart 2026 nadere stukken ingediend.\n\n4.3.. Op zichzelf beschouwd zijn de nadere stukken binnengekomen nét voorafgaand aan de start van de termijn van 10 dagen voor de zitting, zoals bepaald in artikel 8:58 van de Awb. Gelet echter op het geheel van feiten en omstandigheden in deze zaak, ziet de rechtbank aanleiding om een strengere toets aan te leggen voor het bepalen van de bewijsmiddelen die zij ten grondslag legt aan haar oordeel. Voor de gehouden cluster-zitting heeft de rechtbank immers ruim voor de zitting, te weten op 11 februari 2026, kenbaar gemaakt dat deze zaak onderdeel uitmaakt van een grote groep zaken waarvoor een geclusterde behandeling aangewezen was, indachtig de grote hoeveelheid zaken en de grote capaciteit die dat vraagt van de Rechtspraak. Deze wijze van afdoening is gericht op het zo doelmatig mogelijk inzetten van schaarse capaciteiten, waaronder in het bijzonder zittingscapaciteit.\n\n4.4.. De verplichte gedingstukken (artikel 8:42 Awb stukken) zijn op 4 maart 2026 ingediend. Op 29 oktober 2024 en 4 december 2024 heeft de rechtbank de heffingsambtenaar verzocht om het verweerschrift in te dienen en hem gewezen op de verplichting om de stukken die betrekking hebben op de zaak in te brengen. De termijn die de wet daarvoor bepaalt is vier weken na het opvragen ervan door de rechtbank. Reeds in zoverre is sprake van een schending van de goede procesorde. Omdat dit stukken zijn, waarvan belanghebbende geacht wordt ermee bekend te zijn, worden deze wel in de beoordeling betrokken.\n\n4.5.. De nadere stukken van de heffingsambtenaar bestaan in feite uit twee onderdelen: verweergronden en nader bewijs (het waarderapport). Het gedingstuk met daarin het verweer van de heffingsambtenaar is te laat ingediend. Immers, de verzending van de uitnodiging voor de zitting markeert de overgang van de fase van vooronderzoek (waarin het verweerschrift kan worden ingediend), naar de fase van het onderzoek ter zitting (waarin nog slechts nadere stukken kunnen worden ingediend). Dus hoewel de heffingsambtenaar de term 'verweerschrift' bezigt, kan het stuk van 6 maart 2026 die naam niet dragen. Het wordt daarom aangemerkt als nader stuk. Het zo laat indienen van verweergronden komt in strijd met de goede procesorde. Het gevolg daarvan is dat het inhoudelijke verweer als tardief wordt aangemerkt.\n\n4.6.. Het nadere bewijsmiddel in beroep, het waarderapport inclusief matrix, heeft als dagtekening 4 februari 2026. Tussen het moment van opmaken van het rapport en het indienen ervan bij de rechtbank ligt ruim één maand. Voor het laten verstrijken van die tijd is geen overtuigende toelichting gekomen. Daar komt bij dat het beroepschrift met daarin de beroepsgronden is reeds ingediend op 24 oktober 2024. De heffingsambtenaar heeft dus ruim 17 maanden de tijd gehad om zich te beraden op het laten opmaken van een waarderapport met matrix en het tijdig in te dienen. De goede procesorde brengt mee dat als de heffingsambtenaar ervoor kiest om pas kort voor de zitting een dergelijk bewijsmiddel te laten opmaken, de kans dat deze nog in de beoordeling wordt betrokken, sterk afneemt. In dit geval zodanig dat dat niet meer het geval is.\n\n4.7.. Naar het oordeel van de rechtbank moeten de verweergronden en het waarderapport (inclusief matrix) daarom buiten beschouwing worden gelaten.\n\nMateriële beroepsgronden\n\n4.8.. Voor de beoordeling van het materiële geschil valt de rechtbank terug op hetgeen de heffingsambtenaar daarvoor heeft vastgelegd in het taxatieverslag en de uitspraak op bezwaar. De stellingen met betrekking tot artikel 30a Wet WOZ zijn ter zitting ingetrokken.\n\n4.9.. Als referentiewoningen in de bezwaarfase zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] en [referentiewoning 2] gelegen in [woonplaats] , en [referentiewoning 3] te [plaats] . Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoningen. Belanghebbende voert hiertoe aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut en de KOUDV-waarden van de referentiewoningen. Ter onderbouwing heeft belanghebbende een berekening overgelegd rekening houdend met het afnemend grensnut en correcties van de KOUDV-factoren van de referentiewoningen.\n\nZijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?\n\n4.10.. Ten aanzien van de keuze voor de referentiewoningen zijn geen aparte beroepsgronden aangedragen.\n\nIs met de onderlinge verschillen voldoende rekening gehouden?\n\n4.11.. De rechtbank volgt belanghebbende dat de heffingsambtenaar rekening dient te houden met het afnemend grensnut. De waarde per m² daalt immers naarmate de oppervlakte van een woning groter is. De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar uitgaat van een m2-prijs voor de woning van belanghebbende van € 1.498,92. Deze prijs ligt lager dan de gemiddelde prijs per eenheid (PPE) van de referentiewoningen na correctie van de KOUDV-factoren van de referentiewoningen. Om die reden acht de rechtbank aannemelijk dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut. Daarbij merkt de rechtbank op dat belanghebbende geen inzicht heeft gegeven in diens eigen berekening van het afnemend grensnut. Deze berekening overtuigt daarom niet.\n\nSlotsom van de materiële beroepsgronden\n\n4.12.. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de stukken die wel tot het dossier worden gerekend (artikel 8:42 Awb stukken) net voldoende zijn om de verdedigde waarde te kunnen dragen. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld.\n\nConclusie en gevolgen\n\n5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten. Aan de schending van de goede procesorde verbindt de rechtbank de consequentie dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het griffierecht moet vergoeden. Dat leidt tot het dictum dat is vermeld in onderdeel 1 van deze uitspraak.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier.\n\nDe rechter is buiten staat om deze uitspraak mede te ondertekenen.\n\ngriffier\n\nrechter\n\nDe uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.\n\nInformatie over hoger beroep\n\nEen partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.\n\nDigitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.\n\nBijlage: juridisch kader\n\nOp grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever \"de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding\".\n\nDe waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.\n\nPas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.\n\nEen beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.\n\n Artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).\n\n Kamerstukken II 1992\u002F93, 22 885, nr. 3, blz. 44.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBZWB:2026:5813","2026-07-13T00:28:49.107Z",{"id":117,"ecli":118,"slug":119,"caseNumber":26,"courtId":5,"decisionDate":19,"fullText":120,"summary":26,"language":7,"source":28,"sourceUrl":121,"sourceTimestamp":19,"parsedAt":30,"updatedAt":122},"810","ECLI:NL:RBZWB:2026:5822","ecli-nl-rbzwb-2026-5822","RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT\n\nZittingsplaats Middelburg\n\nBelastingrecht\n\nzaaknummer: BRE 24\u002F7303\n uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 30 juni 2026 in de zaak tussen\n [belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,\n\n(gemachtigde: [gemachtigde] verbonden aan JUIST, onderdeel van Previcus Vastgoed),\n\nen\n\nde heffingsambtenaar van Sabewa, de heffingsambtenaar.\n\nBeslissing\n\n1. De rechtbank:\n\n- verklaart het beroep gegrond;\n\n- vernietigt de uitspraak op bezwaar;\n\n- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 328.000;\n\n- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;\n\n- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden;\n\n- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 800 aan proceskosten van belanghebbende.\n\nFeiten\n\n2. Belanghebbende is eigenaar van een woning (hierna: de woning). Het adres van de woning is: [adres].\n\n2.1.. Het is een tussenwoning (bouwjaar 1933) met een gebruikersoppervlakte van 195 m2. De woning is gelegen op een perceel van 156 m2. De woning heeft een berging en dakkapel.\n\nProcesverloop\n\n3. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende betreffende de vastgestelde waardevan de woning voor het hierna genoemde belastingjaar:\n\n- Belastingjaar: 2024\n\n- Vastgestelde waarde: € 357.000\n\n3.1.. \n\nBelanghebbende heeft de bezwaarfase doorlopen. De uitkomst daarvan is:\n\n- Dictum: Bezwaar ongegrond\n\n- Waarde na bezwaar: € 357.000\n\n- Nevenbeslissingen: Niet van toepassing\n\n3.2.. Belanghebbende is tegen de uitspraak op bezwaar in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een nader stuk. Belanghebbende heeft ook nog een nader stuk ingediend.\n\n3.3.. \n\nDe rechtbank heeft het beroep op 17 maart 2026 op een zogeheten cluster-zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:\n\n- Namens de gemachtigde: [naam 1]\n\n- Namens de heffingsambtenaar: [naam 2]\n\n3.4.. Tegen de aanslag onroerendezaakbelasting die met de beschikking WOZ samenhangt zijn geen aparte beroepsgronden aangevoerd.\n\n3.5.. De opbouw van deze uitspraak is afgestemd op het karakter van de grotere groep zaken van dezelfde gemachtigde waar dit dossier deel van uitmaakt. Het dossier is wel op zijn eigen merites beoordeeld.\n\nDe gronden voor de beslissing\n\n4. De standpunten van partijen met betrekking tot de waarde zijn als volgt:\n\n- Waarde volgens belanghebbende: € 324.000\n\n- Waarde volgens de heffingsambtenaar: € 357.000 is niet te hoog, gezien de getaxeerde waarde van € 358.000 in de beroepsfase.\n\n4.1.. Voor het juridisch kader van de beoordeling verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak.\n\nFormele beroepsgronden\n\n4.2.. De heffingsambtenaar heeft op 4 en 6 maart 2026 nadere stukken ingediend.\n\n4.3.. Op zichzelf beschouwd zijn de nadere stukken binnengekomen nét voorafgaand aan de start van de termijn van 10 dagen voor de zitting, zoals bepaald in artikel 8:58 van de Awb. Gelet echter op het geheel van feiten en omstandigheden in deze zaak, ziet de rechtbank aanleiding om een strengere toets aan te leggen voor het bepalen van de bewijsmiddelen die zij ten grondslag legt aan haar oordeel. Voor de gehouden cluster-zitting heeft de rechtbank immers ruim voor de zitting, te weten op 11 februari 2026, kenbaar gemaakt dat deze zaak onderdeel uitmaakt van een grote groep zaken waarvoor een geclusterde behandeling aangewezen was, indachtig de grote hoeveelheid zaken en de grote capaciteit die dat vraagt van de Rechtspraak. Deze wijze van afdoening is gericht op het zo doelmatig mogelijk inzetten van schaarse capaciteiten, waaronder in het bijzonder zittingscapaciteit.\n\n4.4.. De verplichte gedingstukken (artikel 8:42 Awb stukken) zijn op 4 maart 2026 ingediend. Op 4 november 2024 en op 5 december 2024 heeft de rechtbank de heffingsambtenaar verzocht om het verweerschrift in te dienen en hem gewezen op de verplichting om de stukken die betrekking hebben op de zaak in te brengen. De termijn die de wet daarvoor bepaalt is vier weken na het opvragen ervan door de rechtbank. Reeds in zoverre is sprake van een schending van de goede procesorde. Omdat dit stukken zijn, waarvan belanghebbende geacht wordt ermee bekend te zijn, worden deze wel in de beoordeling betrokken.\n\n4.5.. De nadere stukken van de heffingsambtenaar bestaan in feite uit twee onderdelen: verweergronden en nader bewijs (het waarderapport). Het gedingstuk met daarin het verweer van de heffingsambtenaar is te laat ingediend. Immers, de verzending van de uitnodiging voor de zitting markeert de overgang van de fase van vooronderzoek (waarin het verweerschrift kan worden ingediend), naar de fase van het onderzoek ter zitting (waarin nog slechts nadere stukken kunnen worden ingediend). Dus hoewel de heffingsambtenaar de term 'verweerschrift' bezigt, kan het stuk van 6 maart 2026 die naam niet dragen. Het wordt daarom aangemerkt als nader stuk. Het zo laat indienen van verweergronden komt in strijd met de goede procesorde. Het gevolg daarvan is dat het inhoudelijke verweer als tardief wordt aangemerkt.\n\n4.6.. Het nadere bewijsmiddel in beroep, het waarderapport inclusief matrix, heeft een dagtekening van 9 februari 2026. Tussen het moment van opmaken van het rapport en het indienen ervan bij de rechtbank ligt ruim 4 maanden. Voor het laten verstrijken van die tijd is geen overtuigende toelichting gekomen. Daar komt bij dat het beroepschrift met daarin de beroepsgronden is reeds ingediend op 28 oktober 2024. De heffingsambtenaar heeft dus ruim 17 maanden de tijd gehad om zich te beraden op het laten opmaken van een waarderapport met matrix. De goede procesorde brengt mee dat als de heffingsambtenaar ervoor kiest om pas kort voor de zitting een dergelijk bewijsmiddel te laten opmaken, de kans dat deze nog in de beoordeling wordt betrokken, sterk afneemt. In dit geval zodanig dat dat niet meer het geval is.\n\n4.7.. Naar het oordeel van de rechtbank moeten de verweergronden en het waarderapport (inclusief matrix) daarom buiten beschouwing worden gelaten.\n\nMateriële beroepsgronden\n\n4.8.. Voor de beoordeling van het materiële geschil valt de rechtbank terug op hetgeen de heffingsambtenaar daarvoor heeft vastgelegd in het taxatieverslag en de uitspraak op bezwaar. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat de beroepsgronden die in het nadere stuk danwel ter zitting zijn aangevoerd, de eerdere beroepsgronden overschrijven. De stellingen met betrekking tot artikel 30a Wet WOZ zijn ter zitting ingetrokken.\n\nZijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?\n\n4.9.. Over de keuze van de referentiewoningen bestaat geen geschil. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Daartegen zijn geen beroepsgronden aangevoerd.\n\n4.10.. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, bouwjaar en gebruikersoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dicht bij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De rechtbank ziet ook dat er sprake is van een aantal verschillen tussen de woningen. Of daar door de heffingsambtenaar voldoende rekening mee is gehouden komt hieronder aan de orde.\n\nIs met de onderlinge verschillen voldoende rekening gehouden?\n\n4.11.. Belanghebbende heeft in zijn aanvullend stuk aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verzakking van de woning van belanghebbende. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar gesteld dat niet vast staat dat sprake is van een verzakking. Belanghebbende heeft tegenover de weerspreking bewijsmiddelen aangedragen in de vorm van foto’s, onder andere met de afbeelding van een waterpas. Daarmee is de verzakking aannemelijk gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met inachtneming van de door belanghebbende overlegde foto’s niet voldoende rekening gehouden met de verminderde kwaliteit van de woning van belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft niet gesteld of aannemelijk gemaakt dat de referentiewoningen uit het taxatieverslag dezelfde kwalitatieve gebreken hebben. Dus moet met dit verschil rekening worden gehouden. Indien een correctie voor kwaliteit wordt toegepast, leidt dit ertoe dat de getaxeerde waarde onder de beschikte waarde komt te liggen. Dit leidt tot het oordeel dat de beschikte waarde te hoog is vastgesteld.\n\nDe door belanghebbende voorgestane waarde van de woning\n\n4.12.. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt eerst de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 324.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. De rechtbank ziet geen reden om factor 1 toe te kennen voor de kwaliteit van de woning.\n\nVaststellen van de waarde van de woning door de rechtbank\n\n4.13.. Omdat beide partijen er niet in zijn geslaagd om de door hen voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 328.000.\n\nConclusie en gevolgen\n\n5. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. Dat leidt tot het dictum dat is vermeld in onderdeel 1 van deze uitspraak.\n\n5.1.. De vergoeding van de proceskosten is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft voor de bezwaarfase recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde van € 666. Belanghebbende heeft voor de beroepsfase recht op 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 934 per punt. De beschikking is op 24 februari 2024 opgelegd en de dagtekening van uitspraak op bezwaar is 16 september 2024, de forfaitaire proceskostenvergoeding wordt daarom op grond van artikel 30a, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ met een factor van 0,25 vermenigvuldigd. De vergoeding bedraagt in totaal € 800.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier.\n\nDe rechter is buiten staat om deze uitspraak mede te ondertekenen.\n\ngriffier\n\nrechter\n\nDe uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.\n\nInformatie over hoger beroep\n\nEen partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.\n\nDigitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.\n\nBijlage: juridisch kader\n\nOp grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever \"de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding\".\n\nDe waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.\n\nPas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.\n\nEen beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.\n\n Artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).\n\n Kamerstukken II 1992\u002F93, 22 885, nr. 3, blz. 44.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBZWB:2026:5822","2026-07-13T00:28:49.250Z",{"id":124,"ecli":125,"slug":126,"caseNumber":26,"courtId":5,"decisionDate":19,"fullText":127,"summary":26,"language":7,"source":28,"sourceUrl":128,"sourceTimestamp":19,"parsedAt":30,"updatedAt":129},"812","ECLI:NL:RBZWB:2026:5820","ecli-nl-rbzwb-2026-5820","RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT\n\nZittingsplaats Middelburg\n\nBelastingrecht\n\nzaaknummer: BRE 24\u002F7853\n uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 30 juni 2026 in de zaak tussen\n [belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,\n\n(gemachtigde: [gemachtigde] verbonden aan JUIST, onderdeel van Previcus Vastgoed),\n\nen\n\nde heffingsambtenaar van Sabewa, de heffingsambtenaar.\n\nBeslissing\n\n1. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond en bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden.\n\nFeiten\n\n2. Belanghebbende is eigenaar van een woning (hierna: de woning). Het adres van de woning is: [adres 1].\n\n2.1.. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1978) met een gebruikersoppervlakte van 282 m2. De woning is gelegen op een perceel van 3.495 m2. De woning heeft een garage, berging en dakkapel.\n\nProcesverloop\n\n3. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende betreffende de vastgestelde waardevan de woning voor het hierna genoemde belastingjaar:\n\n- Belastingjaar: 2024\n\n- Vastgestelde waarde: € 502.000\n\n3.1.. \n\nBelanghebbende heeft de bezwaarfase doorlopen. De uitkomst daarvan is:\n\n- Dictum: Bezwaar ongegrond\n\n- Waarde na bezwaar: € 502.000\n\n- Nevenbeslissingen: Niet van toepassing\n\n3.2.. Belanghebbende is tegen de uitspraak op bezwaar in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een nader stuk. Belanghebbende heeft ook nog een nader stuk ingediend.3.3.. \n\nDe rechtbank heeft het beroep op 17 maart 2026 op een zogeheten cluster-zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:\n\n- Namens de gemachtigde: [naam 1]\n\n- Namens de heffingsambtenaar: [naam 2]\n\n3.4.. Tegen de aanslag onroerendezaakbelasting die met de beschikking WOZ samenhangt zijn geen aparte beroepsgronden aangevoerd.\n\n3.5.. De opbouw van deze uitspraak is afgestemd op het karakter van de grotere groep zaken van dezelfde gemachtigde waar dit dossier deel van uitmaakt. Het dossier is wel op zijn eigen merites beoordeeld.\n\nDe gronden voor de beslissing\n\n4. De standpunten van partijen met betrekking tot de waarde zijn als volgt:\n\n- Waarde volgens belanghebbende: € 455.000\n\n- Waarde volgens de heffingsambtenaar: € 502.000 is niet te hoog, gezien de getaxeerde waarde van € 564.000 in de beroepsfase.\n\n4.1.. Voor het juridisch kader van de beoordeling verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak.\n\nFormele beroepsgronden\n\n4.2.. De heffingsambtenaar heeft op 4 en 6 maart 2026 nadere stukken ingediend.\n\n4.3.. Op zichzelf beschouwd zijn de nadere stukken binnengekomen nét voorafgaand aan de start van de termijn van 10 dagen voor de zitting, zoals bepaald in artikel 8:58 van de Awb. Gelet echter op het geheel van feiten en omstandigheden in deze zaak, ziet de rechtbank aanleiding om een strengere toets aan te leggen voor het bepalen van de bewijsmiddelen die zij ten grondslag legt aan haar oordeel. Voor de gehouden cluster-zitting heeft de rechtbank immers ruim voor de zitting, te weten op 11 februari 2026, kenbaar gemaakt dat deze zaak onderdeel uitmaakt van een grote groep zaken waarvoor een geclusterde behandeling aangewezen was, indachtig de grote hoeveelheid zaken en de grote capaciteit die dat vraagt van de Rechtspraak. Deze wijze van afdoening is gericht op het zo doelmatig mogelijk inzetten van schaarse capaciteiten, waaronder in het bijzonder zittingscapaciteit.\n\n4.4.. De verplichte gedingstukken (artikel 8:42 Awb stukken) zijn op 4 maart 2026 ingediend. Op 5 december 2024 en op 21 januari 2025 heeft de rechtbank de heffingsambtenaar verzocht om het verweerschrift in te dienen en hem gewezen op de verplichting om de stukken die betrekking hebben op de zaak in te brengen. De termijn die de wet daarvoor bepaalt is vier weken na het opvragen ervan door de rechtbank. Reeds in zoverre is sprake van een schending van de goede procesorde. Omdat dit stukken zijn, waarvan belanghebbende geacht wordt ermee bekend te zijn, worden deze wel in de beoordeling betrokken.\n\n4.5.. De nadere stukken van de heffingsambtenaar bestaan in feite uit twee onderdelen: verweergronden en nader bewijs (het waarderapport). Het gedingstuk met daarin het verweer van de heffingsambtenaar is te laat ingediend. Immers, de verzending van de uitnodiging voor de zitting markeert de overgang van de fase van vooronderzoek (waarin het verweerschrift kan worden ingediend), naar de fase van het onderzoek ter zitting (waarin nog slechts nadere stukken kunnen worden ingediend). Dus hoewel de heffingsambtenaar de term 'verweerschrift' bezigt, kan het stuk van 6 maart 2026 die naam niet dragen. Het wordt daarom aangemerkt als nader stuk. Het zo laat indienen van verweergronden komt in strijd met de goede procesorde. Het gevolg daarvan is dat het inhoudelijke verweer als tardief wordt aangemerkt.\n\n4.6.. Het nadere bewijsmiddel in beroep, het waarderapport inclusief matrix, heeft geen dagtekening. De rechtbank heeft dus geen informatie over het tijdverloop tussen het moment van opmaken van het rapport en het indienen ervan bij de rechtbank. Wel staat vast dat het beroepschrift met daarin de beroepsgronden reeds is ingediend op 18 november 2024. De heffingsambtenaar heeft dus ruim 16 maanden de tijd gehad om zich te beraden op het laten opmaken van een waarderapport met matrix en het tijdig in te dienen. De heffingsambtenaar heeft ervoor gekozen om pas kort voordat de 10-dagen termijn ingaat, het stuk zonder dagtekening in te dienen. De goede procesorde brengt mee dat de kans dat deze dan nog in de beoordeling wordt betrokken, sterk afneemt. In dit geval zodanig dat dat niet meer het geval is.\n\n4.7.. Naar het oordeel van de rechtbank moeten de verweergronden en het waarderapport (inclusief matrix) daarom buiten beschouwing worden gelaten.\n\nMateriële beroepsgronden\n\n4.8.. Voor de beoordeling van het materiële geschil valt de rechtbank terug op hetgeen de heffingsambtenaar daarvoor heeft vastgelegd in het taxatieverslag en de uitspraak op bezwaar. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat de beroepsgronden die in het nadere stuk danwel ter zitting zijn aangevoerd, de eerdere beroepsgronden overschrijven. De stellingen met betrekking tot artikel 30a Wet WOZ zijn ter zitting ingetrokken.\n\nZijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?\n\n4.9.. Als referentiewoningen in de bezwaarfase zijn gebruikt de woningen aan [adres 2], [adres 3] en [adres 4].\n\n4.10.. Belanghebbende heeft in zijn aanvullend stuk de bruikbaarheid van de referentiewoning aan [adres 4] betwist, met de toelichting dat deze referentiewoning een geheel ander type woning betreft. De rechtbank merkt op dat uit de taxatiematrix in bezwaar blijkt dat de garage van de referentiewoning aan [adres 4] is verbonden met de garage van diens buurwoning. Naar het oordeel van de rechtbank maakt dat niet dat deze woning minder bruikbaar is en is de woning voldoende bruikbaar. Hierna zal worden beoordeeld of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in objectkenmerken.\n\nIs met de onderlinge verschillen voldoende rekening gehouden?\n\n4.11.. De woning van belanghebbende is een vrijstaande woning. De woning wordt om die reden qua objectkenmerken hoger ingeschaald dan een woning die via een garage gekoppeld is aan een naastgelegen woning. De prijs per eenheid (PPE) die uit de analyse van de referentiewoningen is gedestilleerd zal dus eerder te laag zijn dan te hoog. De beroepsgrond van belanghebbende slaagt dus niet.\n\nSlotsom van de materiële beroepsgronden\n\n4.12.. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de stukken die wel tot het dossier worden gerekend (artikel 8:42 Awb stukken) net voldoende zijn om de verdedigde waarde te kunnen dragen. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld.\n\nConclusie en gevolgen\n\n5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten. Aan de schending van de goede procesorde verbindt de rechtbank de consequentie dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het griffierecht moet vergoeden. Dat leidt tot het dictum dat is vermeld in onderdeel 1 van deze uitspraak.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier.\n\nDe rechter is buiten staat om deze uitspraak mede te ondertekenen.\n\ngriffier\n\nrechter\n\nDe uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.\n\nInformatie over hoger beroep\n\nEen partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.\n\nDigitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.\n\nBijlage: juridisch kader\n\nOp grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever \"de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding\".\n\nDe waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.\n\nPas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.\n\nEen beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.\n\n Artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).\n\n Kamerstukken II 1992\u002F93, 22 885, nr. 3, blz. 44.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBZWB:2026:5820","2026-07-13T00:28:49.344Z",{"id":131,"ecli":132,"slug":133,"caseNumber":26,"courtId":5,"decisionDate":18,"fullText":134,"summary":26,"language":7,"source":28,"sourceUrl":135,"sourceTimestamp":136,"parsedAt":30,"updatedAt":137},"2011","ECLI:NL:RBZWB:2026:5520","ecli-nl-rbzwb-2026-5520","RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT\n\nZittingsplaats Middelburg\n\nBelastingrecht\n\nzaaknummer: BRE 24\u002F4241\n uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 18 juni 2026 in de zaak tussen\n \n [belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,\n\n(gemachtigde: [gemachtigde], verbonden aan WOZ kwadraat B.V.),\n\nen\n\nde heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.\n\nInleiding\n\n1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 14 maart 2024.\n\n1.1.. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 818.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Sluis voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).\n\n1.2.. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.\n\n1.3.. De rechtbank heeft het beroep op 8 mei 2026 op zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van belanghebbende deelgenomen. De heffingsambtenaar is, met bericht van verhindering, niet verschenen. De rechtbank merkt in dit kader op dat de heffingsambtenaar meermaals heeft verzocht om uitstel van de zitting, dan wel digitale deelname. De rechtbank heeft deze verzoeken afgewezen. De rechtbank gaat vanaf r.o. 3.2. in op de afwijzing van deze verzoeken.\n\nFeiten\n\n2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een appartement met bouwjaar 2018.\n\nBeoordeling door de rechtbank\n\n3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.\n\n3.1.. Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.\n\nVooraf:\n\n3.2.. De heffingsambtenaar heeft bij brief van 22 april 2026 verzocht om uitstel van de zitting. De heffingsambtenaar verzoekt als volgt:\n\n“In deze zaak is een zitting gepland op 8 mei aanstaande. Omdat op die dag in de ochtend ook door het Hof een zitting is gepland komen wij in tijdnood. Aangezien wij werken met een vaste gemachtigde verzoeken wij u vriendelijk de zittingen in\n\nMiddelburg te laten starten om 13:30 uur in de middag.”\n\nBij brief van 7 mei 2026 heeft de heffingsambtenaar dit verzoek herhaald:\n\n“Zoals eerder kenbaar gemaakt is op 8 mei ook een zitting gepland bij het Gerechtshof. Wij hebben zowel bij uw Rechtbank als het Hof een verzoek gedaan om te schuiven in het tijdstip. Dit verzoek is afgewezen. Het is voor ons mogelijk om vanaf 12:00 uur digitaal de zittingen bij te wonen. In dat geval ontvangen wij graag een link om deel te nemen. Mocht dit niet mogelijk zijn, dan verzoek ik de zittingen te verplaatsen zodat wij vanaf 13 uur fysiek aanwezig kunnen zijn.”\n\n3.3.. De rechtbank merkt op dat in de zittingsuitnodiging het volgende is vermeld:\n\n“De zaak zal op zitting worden behandeld op vrijdag 8 mei 2026, om 14.15\n\nuur. De behandeling van het beroep op de zitting duurt ongeveer 25 minuten.”\n\n3.4.. Nu partijen om 14.15 uur zijn uitgenodigd voor de zitting, heeft de rechtbank geen aanleiding gezien om het zittingstijdstip te wijzigen. De zitting is immers reeds gepland op een tijdstip waar de heffingsambtenaar om verzoekt. Het komt de rechtbank voor dat de heffingsambtenaar per abuis deze berichten in dit dossier heeft verstuurd. Overigens heeft geen gemachtigde zich gesteld in deze zaak namens de heffingsambtenaar.\n\n3.5.. Tevens heeft de rechtbank op de zittingsdag een e-mailbericht van de heffingsambtenaar ontvangen met het verzoek om digitaal aan de zitting deel te nemen. De heffingsambtenaar verzoekt als volgt:\n\n “Vanmiddag staat een zitting gepland in een aantal zaken waarin de gemachtigde van SaBeWa Zeeland namens ons zou optreden.\n\nEerder hebben wij al verzocht om deze zaken te verzetten, omdat onze gemachtigde diezelfde ochtend ook aanwezig moet zijn bij een hoger beroep bij het Gerechtshof in Den Bosch. Helaas bleek verplaatsing van beide zittingen niet mogelijk.\n\nDaarop hebben wij ervoor gekozen onze gemachtigde direct na afloop van de zitting in Den Bosch naar Middelburg te laten reizen, in de verwachting dat dit qua planning haalbaar zou zijn. Inmiddels blijkt echter dat de behandeling bij het Hof uitloopt, waardoor het voor onze gemachtigde niet mogelijk zal zijn om tijdig fysiek aanwezig te zijn.\n\nWij verzoeken u daarom vriendelijk of het mogelijk is een digitale deelnamelink toe te sturen, zodat onze gemachtigde alsnog op afstand aan de zitting kan deelnemen.”\n\n3.6.. De rechtbank heeft dit verzoek afgewezen. De rechtbank overweegt dat van een bestuursorgaan zoals SaBeWa mag worden verwacht dat zij meer dan één fysieke zitting per dag in het land aan kan.\n\nSchending artikel 8:42 van de Awb?\n\n3.7.. Op grond van artikel 8:42 van de Awb dient de heffingsambtenaar de op de zaak betrekking hebbende stukken in te dienen binnen vier weken na de dag van verzending van de gronden van het beroepschrift aan de heffingsambtenaar. Binnen deze termijn kan de heffingsambtenaar ook een verweerschrift indienen. Indien de rechter om een verweerschrift heeft verzocht, is de heffingsambtenaar gehouden binnen vier weken een verweerschrift in te dienen.\n\n3.8.. De rechtbank heeft de heffingsambtenaar bij brief van 7 juni 2024 verzocht om uiterlijk 5 juli 2024 een verweerschrift en de op de zaak betrekking hebbende stukken in te dienen. Bij rappelbrief van 6 september 2024 heeft de rechtbank de heffingsambtenaar opnieuw verzocht om uiterlijk 4 oktober 2024 op het verzoek van de rechtbank te reageren. De heffingsambtenaar heeft niet binnen de door de rechtbank gestelde termijnen op deze verzoeken gereageerd.\n\n3.9.. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar pas eerst op 7 mei 2026 – de zitting was op 8 mei 2026 - een document heeft ingediend zonder begeleidend schrijven wat kennelijk op de zaak betrekking heeft. Een verweerschrift is überhaupt niet ingediend. Ten aanzien van het door de heffingsambtenaar op 7 mei 2026 ingediende stuk, overweegt de rechtbank dat dit zodanig laat is, zonder dat daarbij een reden is gegeven waarom dit niet eerder kon, dat de rechtbank niet kan toestaan dit stuk nog toe te laten. De heffingsambtenaar ontneemt belanghebbende door dit onnodig late indienen de mogelijkheid om zich degelijk te kunnen voorbereiden op de zitting en om op een normale wijze te kunnen reageren op stukken. Op grond van de goede procesorde verklaart de rechtbank dit stuk dan ook tardief en aanleiding voor aanhouding ziet de rechtbank evenmin.\n\n3.10.. De heffingsambtenaar heeft voorts verzuimd een verweerschrift in te dienen en de op de zaak betrekking hebbende stukken in te dienen. Dat levert een schending van artikel 8:42 van de Awb op en op grond van 8:31 van de Awb kan de rechtbank daar gevolgen aan verbinden, wat ook zal gebeuren. De rechtbank ziet geen aanleiding om nog een termijn aan de heffingsambtenaar te verstrekken omdat het verzoek sinds juni 2024 met herhaling en nieuwe termijnen ruimschoot voldoende is geweest.\n\n3.11.. De rechtbank stelt vast dat het voor de rechtbank niet mogelijk is om de zaak op een juiste wijze inhoudelijk te beoordelen nu het dossier in verregaande mate incompleet is. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar zich desgevraagd niet verweerd en is niet ter zitting verschenen. De gevolgtrekking die de rechtbank, gelet op al deze feiten en omstandigheden geraden voorkomt is om de WOZ-waarde te verminderen zoals belanghebbende heeft betoogd.\n\n3.12.. Belanghebbende heeft in zijn beroepschrift een waarde van € 739.000 voorgesteld. De rechtbank zal de waarde van de woning gelet op het hiervoor overwogene verminderen tot € 739.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderen.\n\nConclusie en gevolgen\n\n4. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de bij beschikking vastgestelde waarde moet worden verminderd tot € 739.000. De aanslag OZB moet dienovereenkomstig worden verminderd.\n\n4.1.. Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.\n\n4.2.. Ook krijgt belanghebbende een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde van € 666 per punt, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 934 per punt, met een wegingsfactor 1. De totale vergoeding bedraagt € 3.200.\n\n4.3.. Voor toepassing van een vermenigvuldigingsfactor 0,25 op grond van het bepaalde in artikel 30a, tweede lid, van de Wet WOZ is geen aanleiding. De vermenigvuldigingsfactor van artikel 30a van de Wet WOZ is van toepassing indien aan belanghebbende rechtsbijstand wordt verleend door een beroepsmatig optredende gemachtigde, dan wel een kantoor, waarvan het bedrijfsmodel eruit bestaat dat: I) wordt opgetreden op basis van no cure no pay, II) daarbij zodanige afspraken met de cliënten worden gemaakt dat het bedrag van eventuele proceskostenvergoedingen aan de gemachtigde of aan het kantoor wordt afgedragen, III) de procedures op een zodanige wijze worden gevoerd dat de daarin toegekende proceskostenvergoedingen de in redelijkheid gemaakte kosten ver overtreffen. Gevallen die niet de hiervoor opgesomde kenmerken hebben, moeten worden aangemerkt als bijzondere gevallen in de zin van de tweede volzin van artikel 30a, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ, met als gevolg dat in die gevallen geen aanleiding bestaat tot vermenigvuldiging van de op basis van het Bpb berekende forfaitaire vergoeding met de factor 0,25 of 0,10.\n\n4.4.. Naar het oordeel van de rechtbank heeft gemachtigde aannemelijk gemaakt dat sprake is van een bijzonder geval als bedoeld in het arrest van de Hoge raad van 17 januari 2025. Gemachtigde heeft aannemelijk gemaakt dat zijn bedrijfsmodel niet is gebaseerd op het principe van no cure no pay. Hiertoe heeft gemachtigde een overzicht van zijn omzetgegevens over de jaren 2025 en 2026 overgelegd. Daarnaast heeft gemachtigde specifiek voor deze zaak aangetoond dat belanghebbende het financiële risico loopt bij de beroepsprocedure. Uit de door gemachtigde overgelegde factuur en betaalgegevens volgt dat € 350 aan belanghebbende in rekening is gebracht voor de beroepsfase en dat dit ook is betaald.\n\nBeslissing\n\nDe rechtbank:\n\n- verklaart het beroep gegrond;\n\n- vernietigt de uitspraak op bezwaar;\n\n- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 739.000;\n\n- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;\n\n- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan belanghebbende moet vergoeden;\n\n- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 3.200 aan proceskosten aan belanghebbende.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. V.A. Burgers, rechter, in aanwezigheid van mr. F. de Jong, griffier.\n\ngriffier\n\nrechter\n\nDe uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.\n\nDe uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.\n\nInformatie over hoger beroep\n\nEen partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.\n\nDigitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.\n\n Ingevolge artikel 8:31 van de Awb.\n\n Zie Hoge Raad van 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBZWB:2026:5520","2026-06-22T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:29:49.807Z",1,20]