[{"data":1,"prerenderedAt":-1},["ShallowReactive",2],{"court-category-rotterdam-property-law-nl":3},{"court":4,"category":9,"stats":15,"decisions":41,"total":16,"page":25,"limit":61},{"id":5,"name":6,"country":7,"slug":8},61,"Rotterdam","nl","rotterdam",{"id":10,"slug":11,"name":12,"country":13,"createdAt":14},95,"property-law-nl","Property Law","NL","2026-07-08T16:56:12.367Z",{"totalDecisions":16,"dateRange":17,"topProvisions":20},2,{"min":18,"max":19},"2026-03-06T00:00:00.000Z","2026-03-25T00:00:00.000Z",[21,26,29,32,35,38],{"provisionId":22,"code":23,"article":24,"count":25},"122964","Burgerlijk Wetboek","art. 3:99",1,{"provisionId":27,"code":23,"article":28,"count":25},"122965","art. 3:105",{"provisionId":30,"code":23,"article":31,"count":25},"122966","art. 3:105 lid 1",{"provisionId":33,"code":23,"article":34,"count":25},"122967","art. 3:306",{"provisionId":36,"code":23,"article":37,"count":25},"122968","art. 3:113 lid 1",{"provisionId":39,"code":23,"article":40,"count":25},"123007","art. 5:121 lid 1",[42,53],{"id":43,"ecli":44,"slug":45,"caseNumber":46,"courtId":5,"decisionDate":19,"fullText":47,"summary":46,"language":7,"source":48,"sourceUrl":49,"sourceTimestamp":50,"parsedAt":51,"updatedAt":52},"1022","ECLI:NL:RBROT:2026:4009","ecli-nl-rbrot-2026-4009","","RECHTBANK Rotterdam\n\nTeam handel en haven\n\nzaaknummer: C\u002F10\u002F706725 \u002F HA ZA 25-801\n\nVonnis van 25 maart 2026\n\nin de zaak van\n\nGEMEENTE ROTTERDAM,\n\ngevestigd in Rotterdam,\n\neiseres,\n\nadvocaat: mr. S.M. Conijnenberg,\n\ntegen\n\n1. [gedaagde 1], 2. [gedaagde 2],\n\nbeiden wonend in Hoek van Holland,\n\ngedaagden,\n\nadvocaat: mr. L.W. van de Wetering.\n\nPartijen worden hierna de gemeente en [gedaagden] genoemd.\n\n1. De zaak in het kort\n\n1.1.. Deze zaak gaat over een strook grond grenzend aan het perceel van [gedaagden] die door Westdijk als onderdeel van hun tuin wordt gebruikt. Uit het Kadaster volgt dat de gemeente eigenaar is van de strook. De gemeente vordert in deze procedure daarom ontruiming en teruggave van de strook. [gedaagden] vinden echter dat zij door verjaring eigenaar zijn geworden. De rechtbank komt tot het oordeel dat de strook door (in ieder geval) bevrijdende verjaring al voordat [gedaagden] dit perceel kochten, bij dit perceel is gaan horen. De vorderingen van de gemeente worden afgewezen en de tegenvorderingen van [gedaagden] worden toegewezen.\n\n2. De procedure\n\n2.1.. Het verloop van de procedure blijkt uit:\n\n- de dagvaarding, met producties 1 t\u002Fm 15, - de conclusie van antwoord in conventie, met eis in reconventie, met producties 1 t\u002Fm 4, - de brief namens de gemeente met productie 5,\n\n- de conclusie van antwoord in reconventie,\n\n- de mondelinge behandeling van 10 februari 2026, waarbij mr. Van de Wetering namens [gedaagden] spreekaantekeningen heeft voorgedragen.\n\n3. Waar gaat de zaak over?\n\n3.1.. \n [gedaagden] wonen sinds 31 augustus 2020 aan [adres]. Hun perceel is kadastraal bekend als [perceel 1]. Het perceel met kadastrale aanduiding [perceel 2] (hierna: de strook) is eigendom van de gemeente.\n\n3.2.. Volgens [gedaagden] maakt de strook al sinds de jaren 70’ onderdeel uit van [perceel 1] (hierna: de tuin). Zij vinden dat zij door verkrijgende verjaring, dan wel bevrijdende verjaring, eigenaar zijn geworden van de strook. [gedaagden] wijzen erop dat de coniferenhaag die de afscheiding vormt tussen hun perceel en het vakantiepark daarachter (aan de ‘bovenzijde’ van de strook) al sinds 1995\u002F1996 en dus meer dan twintig jaar op dezelfde plek staat en grotendeels de afscheiding vormt. Ook stellen [gedaagden] dat de tuin altijd als een geheel is onderhouden en dat zij en de vorige eigenaren van het perceel verschillende bezitsdaden hebben verricht waardoor het voor derden duidelijk was dat de strook bij de tuin hoorde. [gedaagden] ondersteunen hun stellingen met verklaringen van o.a. (oud-)buurtbewoners en (lucht)foto’s.\n\n3.3.. De gemeente betwist dat [gedaagden] door verjaring eigenaar zijn geworden van de strook. Volgens de gemeente is niet voldaan aan de vereisten voor verkrijgende verjaring (artikel 3:99 BW), omdat er geen sprake was van onafgebroken bezit gedurende tien jaar. Daarnaast waren [gedaagden] volgens de gemeente niet te goeder trouw, omdat zij een kadastrale kaart kregen bij het taxatierapport van de woning en dus konden zien dat de kadastrale erfgrens anders liep dan de werkelijke grens. Volgens de gemeente is bovendien niet voldaan aan de vereisten voor bevrijdende verjaring (artikel 3:105 BW), omdat voor zover sprake was van bezit, de verjaringstermijn pas rond 2010-2013 is gaan lopen en de termijn van twintig jaar dus nog niet verstreken is. Pas na 2010-2013 was de strook niet meer toegankelijk voor derden, omdat in die periode aan de straatkant door één van de vorige eigenaren een muurtje is geplaatst. Daarvoor stond er geen erfafscheiding aan de straatkant ter hoogte van de strook. Dat maakt volgens de gemeente dat er tot dan in ieder geval geen sprake was van inbezitneming van de strook.\n\n4. De vordering\n\nIn conventie\n\n4.1.. De gemeente vordert – samengevat – bij een uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis,\n\nPrimair\n\nI. een verklaring voor recht dat de gemeente eigenaar is van de strook,\n\nII. [gedaagden] te veroordelen om de strook te ontruimen en ter beschikking aan de gemeente te stellen, op straffe van een dwangsom van € 100,- per dag,\n\nSubsidiair\n\nIII. [gedaagden] te veroordelen om op grond van artikel 6:162 jo. 5:2 BW de strook te ontruimen en ter beschikking aan de gemeente te stellen,\n\nIV. als dat niet mogelijk is, om [gedaagden] te veroordelen om de economische waarde van de strook aan de gemeente de betalen, waarbij de gemeente uitgaat van € 16.544,- exclusief overdrachtsbelasting en kosten,\n\nPrimair en subsidiair\n\nV. [gedaagden] te veroordelen in de kosten van deze procedure.\n\n4.2.. \n [gedaagden] concluderen (samengevat) tot afwijzing van de vorderingen en tot veroordeling van de gemeente in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten.\n\nIn reconventie\n\n4.3.. \n [gedaagden] vorderen – samengevat – bij een uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis,\n\nI. een verklaring voor recht dat [gedaagden] eigenaar zijn geworden van de strook door verjaring en dat de gemeente indien nodig wordt veroordeeld om mee te werken aan het op naam laten stellen van de strook,\n\nII. de gemeente te veroordelen in de proceskosten.\n\n4.4.. De gemeente concludeert tot afwijzing van de vorderingen en tot veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.\n\n5. De beoordeling\n\n5.1.. Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie, behandelt de rechtbank deze gezamenlijk.\n\nJuridisch kader\n\n5.2.. Op grond van artikel 3:105 lid 1 BW verkrijgt hij die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid dat goed, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw. De in artikel 3:105 BW bedoelde verjaringstermijn bedraagt 20 jaar (art. 3:306 BW). Voor de beantwoording van de vraag of iemand een zaak in bezit heeft genomen, is bepalend of hij de feitelijke macht over die zaak is gaan uitoefenen (art. 3:113 lid 1 BW). Ingevolge 3:108 BW wordt het antwoord op de vraag of iemand de voor bezit vereiste feitelijke macht uitoefent, bepaald naar verkeersopvatting, met inachtneming van de op die bepaling volgende regels en overigens op grond van uiterlijke feiten (ECLI:NL:HR:2023:784)\n\n [gedaagden] zijn eigenaar van de strook\n\n5.3.. De rechtbank is van oordeel dat de rechtsvoorgangers van [gedaagden] de strook in bezit hebben genomen door de feitelijke macht over de strook uit te oefenen, in ieder geval vanaf het moment dat de coniferenhaag geplant werd rond 1995-1996. De coniferenhaag is geplaatst op de grens tussen de strook en het aangrenzende vakantiepark waarvan de grond ook in eigendom is van de gemeente. Daardoor en door de inrichting daarvan werd de strook optisch een geheel met de tuin. [gedaagden] hebben gesteld en de gemeente heeft niet betwist dat [gedaagden] en de vorige eigenaren sinds in ieder geval 1995-1996 de tuin inclusief de strook altijd als één geheel hebben onderhouden. Dit was voor derden kenbaar door de bezitsdaden die de vorige eigenaren en [gedaagden] hebben gepleegd, namelijk door het aanbrengen van doorlopende beplanting, door het aanbrengen van een bewateringssysteem dat ook in de strook lag en boven de strook zichtbaar was, door het egaliseren van de grond van zowel de tuin als de strook, door het plaatsen van een schuurtje dat deels op de strook stond en door het aanleggen van de bij een robotgrasmaaier behorende infrastructuur in de tuin en de strook. Deze stelling wordt ondersteund door verschillende (lucht)foto’s en verklaringen van (oud-)buurtbewoners. Bovendien heeft de gemeente na het planten van de coniferenhaag een hekwerk direct achter de haag aan de zijde van het vakantiepark geplaatst. Dit hek loopt door langs het einde van de Duinroosweg en is daar ook zichtbaar. Volgens de gemeente is dit hek geplaatst om het vakantiepark af te scheiden van de percelen aan o.a. de Duinroosweg en is toen niet gekeken naar de kadastrale grenzen. Dat moge zo zijn, maar het plaatsen van dit hek door de gemeente draagt eraan bij dat de strook optisch een geheel met de tuin is gaan vormen. Dat de gemeente tot de bouw van het muurtje aan de straatkant rond 2010-2013 feitelijk toegang had tot de strook via het aan de Duinrooswegweg grenzende uiterste puntje daarvan, staat niet in de weg aan inbezitneming daarvan (ECLI:NL:HR:2023:784).\n\n5.4.. Uit het voorgaande volgt dat de rechtsvoorgangers van [gedaagden] rond 2015-2016 door verkrijgende verjaring eigenaar zijn geworden van de strook. De vorige eigenaren hebben die eigendom in 2020 aan [gedaagden] overgedragen toen zij de woning kochten.\n\n5.5.. Aangezien het beroep van [gedaagden] op bevrijdende verjaring slaagt, behoeft hun beroep op verkrijgende verjaring geen bespreking meer en kan in het midden blijven of zij te goeder trouw waren bij de aankoop van de woning.\n\nDe ‘Heusden-vordering’ wordt afgewezen\n\n5.6.. De gemeente vordert, indien bevrijdende verjaring wordt aangenomen, op basis van onrechtmatige daad teruggave en ontruiming van de strook, dan wel een schadevergoeding, omdat de rechtsvoorgangers van [gedaagden] de strook onrechtmatig in gebruik hebben genomen. Deze vordering is gebaseerd op het “Heusden-arrest” (ECLI:NL:HR:2017:309). In dit arrest overwoog de Hoge Raad dat een partij die door verjaring eigenaar wordt van een stuk grond “bloot kan staan aan een vordering uit onrechtmatige daad van de (voormalige) rechthebbende die zijn eigendom aan die partij heeft verloren door de werking van art. 3:105 BW”. Dat oordeel is erop gebaseerd dat een persoon die een zaak in bezit neemt en houdt, wetende dat een ander daarvan eigenaar is, tegenover die eigenaar onrechtmatig handelt. Indien de voormalig eigenaar dat vordert en degene die de zaak in bezit heeft genomen nog steeds eigenaar is, kan de bezitter worden veroordeeld om bij wijze van schadevergoeding de wederrechtelijk in bezit genomen zaak aan de benadeelde in eigendom over te dragen. Daar is in deze zaak echter geen sprake van, omdat de gemeente haar eigendomsrecht op de strook al heeft verloren aan de rechtsvoorgangers van [gedaagden] hebben dus niet onrechtmatig gehandeld jegens de gemeente. De vordering wordt daarom afgewezen.\n\nConclusie\n\n5.7.. De rechtbank wijst de vorderingen in conventie af. De vorderingen van [gedaagden] in reconventie worden gelet op het voorgaande toegewezen.\n\nProceskosten\n\n5.8.. Omdat de gemeente in het ongelijk is gesteld, moet zij de proceskosten van [gedaagden] betalen. Vanwege de samenhang met de conventie worden geen punten toegekend voor de reconventie. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:\n\ngriffierecht € 331,00\n\nsalaris advocaat € 1.306,00 (2 punten x tarief II)\n\nnakosten € 178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beschikking)\n\ntotaal € 1.815,00\n\n6. De beslissing\n\nDe rechtbank\n\n6.1.. verklaart voor recht dat [gedaagden] eigenaar zijn van het perceel met kadastrale aanduiding [perceel 2],\n\n6.2.. bepaalt dat de gemeente binnen één maand na betekening van het vonnis haar medewerking moet verlenen om het perceel met kadastrale aanduiding [perceel 2] [perceel 2] op naam van [gedaagden] te laten stellen,\n\n6.3.. veroordeelt de gemeente in de proceskosten van € 1.815,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als de gemeente niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, moet [gedaagden] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,\n\n6.4.. verklaart dit vonnis wat betreft de beslissingen in 7.2. en 7.3. uitvoerbaar bij voorraad,\n\n6.5.. wijst het meer of anders gevorderde af.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. A.C. Rop en in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2026.\n\n3727\u002F2819","rechtspraak_nl","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBROT:2026:4009","2026-04-08T00:00:00.000Z","2026-07-08T16:52:53.682Z","2026-07-13T00:28:59.665Z",{"id":54,"ecli":55,"slug":56,"caseNumber":46,"courtId":5,"decisionDate":18,"fullText":57,"summary":46,"language":7,"source":48,"sourceUrl":58,"sourceTimestamp":59,"parsedAt":51,"updatedAt":60},"1037","ECLI:NL:RBROT:2026:4156","ecli-nl-rbrot-2026-4156","RECHTBANK ROTTERDAM\n\nlocatie Rotterdam\n\nzaaknummer: 11733154 VZ VERZ 25-4119\n\ndatum uitspraak: 6 maart 2026\n\nBeschikking van de kantonrechter\n\nin de zaak van\n\n [verzoeker 1]en\n\n [verzoeker 2],\n\nwoonplaats: Rotterdam,\n\nverzoekers, hierna in (mannelijk) enkelvoud: “ [verzoekende partij] ”,\n\ndie zelf procederen,\n\ntegen\n\n [verweerster],\n\nvestigingsplaats: Rotterdam,\n\nverweerster, hierna: “VVE”,\n\ngemachtigde: mr. S.J. Schultze.\n\n1. De procedure1.1.. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:\n\nhet verzoekschrift (ontvangen op 4 juni 2025), met bijlagen;\n\nhet verweerschrift van [naam 1] , met bijlagen;\n\nhet verweerschrift van [naam 2] en [naam 3] ;\n\nhet verweerschrift van de VVE, met bijlagen;\n\nde mail van 24 november 2025 van [naam 4] ;\n\nde spreekaantekeningen van [verzoekende partij] ;\n\nde akte van de VVE, met bijlagen;\n\nde reactie van [verzoekende partij] , met één bijlage.\n\n1.2.. Op 8 december 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: [verzoeker 1] samen met [verzoeker 2] , namens de VVE [naam 5] , secretaris van het bestuur, met mr. Schultze.\n\nDaarnaast zijn ook verschenen:\n\n [naam 6] van J en M Beheer en de volgende appartementseigenaren:\n\n [naam 7] ( [huisnummer 1] ), [naam 8] en [naam 9] ( [huisnummer 2] ), [naam 10] en [naam 11] ( [huisnummer 3] ), [naam 12] ( [huisnummer 4] ), [naam 2] en [naam 3] ( [huisnummer 5] ), [naam 13] ( [huisnummer 6] ), [naam 14] ( [huisnummer 7] ), [naam 15] ( [huisnummer 8] ) en [naam 16] ( [huisnummer 9] ).\n\n1.3.. Na de zitting heeft de kantonrechter de VVE in de gelegenheid gesteld om uiterlijk 8 januari 2026 een akte te nemen om te reageren op het verzoek van [verzoekende partij] tot vernietiging van het besluit en een toelichting te geven op de verdeling tussen de hoofd- en onder vve’s en dat [verzoekende partij] daarna binnen een termijn van 4 weken mag reageren.\n\n2. De beoordeling\n\nWaar gaat de zaak over?\n\n2.1.. \n [verzoekende partij] is eigenaar van een appartement in het [naam pand] gelegen op [locatie]. Het appartement van [verzoekende partij] bevindt zich op de 13e etage aan de zuidoostzijde. [verzoekende partij] heeft aan de ledenvergadering van de VVE toestemming gevraagd om een airco-unit te plaatsen op zijn loggia. De ledenvergadering van de VVE heeft niet ingestemd met het verzoek. In deze procedure vraagt [verzoekende partij] aan de kantonrechter om het besluit van de VVE te vernietigen en hem vervangende machtiging te verlenen voor het plaatsen van een airco-unit op zijn loggia. De VVE is van mening dat de verzoeken moeten worden afgewezen.\n\n2.2.. De kantonrechter wijst het verzoek van [verzoekende partij] af. Hierna wordt deze beslissing toegelicht.\n\nVerzoek tijdig ingediend2.3.. Tussen partijen is niet in geschil dat het verzoek van [verzoekende partij] tijdig is gedaan.\n\nIs het toestemmingsverzoek aan de juiste vve(’s) gericht?2.4.. De kantonrechter is van oordeel dat [verzoekende partij] het toestemmingsverzoek aan de juiste vereniging van eigenaren heeft gericht. Daartoe wordt het volgende overwogen.\n\n2.4.1.. In de onderhavige situatie is sprake van een hoofdsplitsing met ondersplitsingen en onder ondersplitsingen. In een schema ziet het er als volgt uit:\n\n2.4.2.. \n [verzoekende partij] is lid van de onder ondersplitsing A-5, zijnde de VVE.\n\n2.4.3.. In de akte van splitsing van de Hoofd-VvE is in artikel 51.3 opgenomen dat in geval van ondersplitsing het stemrecht van het in de ondersplitsing betrokken appartementsrecht door het bestuur van de vereniging van ondereigenaars wordt uitgebracht en dat die stemmen niet eensluidend behoeven te worden uitgebracht. In artikel 51.4 is bepaald dat de ondereigenaars bevoegd zijn de vergadering bij te wonen en dat uitsluitend het bestuur van de vereniging van ondereigenaars bevoegd is om in de vergadering van de Hoofd-VvE het woord te voeren.\n\n2.4.4.. Artikel 51.3 komt overeen met artikel 5:127 lid 3 BW. Dit betekent dat de appartementseigenaars van een ondergesplitst appartementsrecht gezamenlijk stemrecht hebben in de hoofdsplitsing. Dat stemrecht wordt door het bestuur van de ondersplitsing uitgebracht. Daarbij is van belang dat het bestuur van de ondersplitsing zelf geen inbreng heeft in hoe er zal worden gestemd, maar datgene wat is besloten in de vergadering van eigenaars in de ondersplitsing dient uit te voeren. Voor het nemen van een besluit in de Hoofd-VvE is aldus vereist dat daaraan voorafgaand in de vergaderingen van eigenaars van alle ondergesplitste appartementsrechten is voorvergaderd en besluiten zijn genomen .\n\n2.4.5.. In de akte van splitsing van de VVE (artikel 24.3) is, voor zover hier van belang, opgenomen dat het zichtbaar aanbrengen in, op of aan het gebouw van luchtbehandelings- en koelinstallaties slechts mag geschieden met toestemming van de vergadering of volgens regels te bepalen in het huishoudelijk reglement en dat dit ook geldt voor de tot de privé-gedeelten behorende buitenruimten. In artikel 26 van de akte van splitsing van de VVE is, voor zover hier van belang, bepaald dat toestemmingen en ontheffingen als bedoeld in artikel 24 uitsluitend kunnen worden verleend na vooraf verkregen goedkeuring van de hoofdvereniging (Hoofd-VvE) en de ondervereniging (A1).\n\n2.4.6.. Uit het voorgaande volgt dat [verzoekende partij] aldus voor het plaatsen van een airco-unit op zijn loggia zowel van de Hoofd-VvE en de ondervereniging (A1) voorafgaande toestemming nodig heeft. Immers, een airco-unit valt naar het oordeel van de kantonrechter onder de in artikel 24.3 bedoelde luchtbehandelings- en koelinstallaties.\n\n2.4.7.. Om de benodigde toestemming van de Hoofd-VvE en de ondervereniging (A1) te verkrijgen is het, zoals hiervoor onder 2.4.4 toegelicht, noodzakelijk dat de VVE een besluit neemt. Immers pas dan, nadat ook in A4 en A6 een besluit is genomen, kan in de ondervereniging (A1) een besluit worden genomen om vervolgens in de Hoofd-VvE een besluit te kunnen nemen.\n\n2.4.8.. Zonder toelichting van de VVE op welke wijze [verzoekende partij] zelf bij de Hoofd-VvE en\u002Fof de ondervereniging (A1) een toestemmingsverzoek kan indienen, gaat de kantonrechter er vanuit dat [verzoekende partij] in beginsel alleen bij de VVE een toestemmingsverzoek kan indienen. Dit is ook in lijn met artikel 51.4. Immers daarin is bepaald dat de ondereigenaars bevoegd zijn de vergadering van de Hoofd-VvE bij te wonen, maar niet het woord mogen voeren, wat is voorbehouden aan het bestuur van de vereniging van ondereigenaars. In het geval [verzoekende partij] zelf bij de Hoofd-VvE om toestemming zou kunnen vragen, is hij niet in de gelegenheid om het toestemmingsverzoek zelf toe te lichten. Dat kan niet de bedoeling zijn.\n\n2.4.9.. Nadat een besluit is genomen door de vergadering van de VVE, zal het bestuur van de VVE vervolgens het toestemmingsverzoek van [verzoekende partij] door moet zetten naar de vergadering van de ondervereniging (A1). Zodra in de vergadering van de ondervereniging (A1) een besluit is genomen zal het bestuur van die ondervereniging tot slot ervoor moeten zorgen dat het toestemmingsverzoek in de vergadering van de Hoofd-VvE wordt gebracht.\n\n2.4.10.. \n\n [verzoekende partij] heeft het toestemmingsverzoek van 20 februari 2025 (zie bijlage 1 bij het verzoek) gericht aan “de Algemene Ledenvergadering van de VvE Woonappartementen en\u002Fof VvE Woongebouw”. Uit de toelichting van partijen begrijpt de kantonrechter dat het toestemmingsverzoek daarmee is gericht aan de VVE (A5) en de ondervereniging (A1).\n\n [verzoekende partij] heeft aldus zijn toestemmingsverzoek aan de juiste vereniging van eigenaren, namelijk de VVE, gericht. Of de ondervereniging (A1) het verzoek ook op de agenda heeft gezet, is de kantonrechter niet bekend.\n\n [verzoekende partij] heeft de juiste vve in rechte betrokken\n\n2.5.. Omdat [verzoekende partij] (terecht) het toestemmingsverzoek aan de VVE heeft gericht en de vergadering van de VVE een besluit heeft genomen, heeft [verzoekende partij] de juiste vereniging van eigenaren in rechte betrokken. Immers [verzoekende partij] is het niet eens met het besluit van de VVE en wil dat het besluit wordt vernietigd.\n\n [verzoekende partij] heeft belang bij zijn verzoek\n\n2.6.. Omdat het besluit van de VVE leidend is voor de wijze waarop het bestuur van de VVE in de vergadering van de ondervereniging (A1) moet stemmen, heeft [verzoekende partij] belang bij zijn verzoek.\n\nGeen vernietiging van het besluit\n\n2.7.. De kantonrechter wijst het verzoek tot vernietiging van het besluit af.\n\n2.7.1.. Op grond van artikel 2:15 BW is een besluit van een orgaan van een vve vernietigbaar wegens 1) strijd met de wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen, 2) strijd met de redelijkheid en billijkheid van artikel 2:8 BW of 3) strijd met een reglement.\n\n2.7.2.. Naar aanleiding van de stelling van [verzoekende partij] dat op de tweede vergadering (6 mei 2025) er feitelijk slechts 39% negatieve stemmen waren van alle breukdelen heeft de VVE gesteld dat het besluit rechtsgeldig is genomen. Daartoe heeft de VVE aangevoerd dat in de tweede vergadering 1958 stemmen aanwezig waren en het besluit met 1452 stemmen (tegen) is genomen. Volgens de VVE was slechts een meerderheid vereist om het besluit te kunnen nemen. [verzoekende partij] heeft dit niet betwist, zodat niet gebleken is dat het besluit in strijd met de wettelijke of statutaire bepalingen of een reglement is genomen.\n\n2.7.3.. Wat betreft strijd met de redelijkheid en billijkheid wordt het volgende overwogen.\n\n2.7.4.. Uit artikel 2:8 BW volgt dat een vve en haar leden zich jegens elkaar moeten gedragen zoals de redelijkheid en billijkheid vordert. Een besluit is vernietigbaar indien het naar inhoud of totstandkoming in strijd is met deze verplichting. De toetsingsmaatstaf is of de vergadering van de vve bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Het gaat daarbij om een marginale toetsing van het besluit.\n\n2.7.5.. \n [verzoekende partij] heeft aangevoerd dat de wijze waarop de VVE het verzoek van [verzoekende partij] heeft geagendeerd tot gevolg had dat de indruk is ontstaan dat alleen indien het artikel met voorwaarden voor het plaatsen van airco’s zou worden ingestemd, toestemming zou kunnen worden verleend aan [verzoekende partij] en niet afzonderlijk wegens medische gronden. Hoewel de agendering van het verzoek op de vergadering van 14 april 2025 inderdaad de indruk wekt dat moet worden gestemd over toevoeging van het betreffende artikel, heeft [verzoekende partij] op deze vergadering zijn verzoek kunnen toelichten, zodat daarmee ook zijn verzoek naar voren is gebracht. In de notulen van de vergadering van 6 mei 2025 wordt het verzoek van [verzoekende partij] genoemd en ook op deze vergadering heeft [verzoekende partij] zijn verzoek mogen toelichten. Gelet hierop moet het voor de leden duidelijk zijn geweest dat er ook over het verzoek van [verzoekende partij] een besluit moest worden genomen. De VVE heeft gesteld dat op de vergadering van 6 mei 2025 ook een besluit is genomen op het verzoek van [verzoekende partij] . [verzoekende partij] heeft dat niet betwist. Bovendien heeft [verzoekende partij] deze procedure gestart, zodat hij er ook vanuit is gegaan dat er een besluit op zijn verzoek is genomen. Dat de VVE alvorens te beslissen over het verzoek van [verzoekende partij] algemene regels wil vaststellen onder welke voorwaarden airco’s kunnen worden geplaatst levert naar het oordeel van de kantonrechter geen strijd met de redelijkheid en billijkheid op.\n\n2.7.6.. \n [verzoekende partij] heeft ook aangevoerd dat er tijdens de vergadering op 14 april 2025 slechts beperkt tijd was om zijn verzoek toe te lichten omdat toen het punt aan bod kwam het al laat op de avond was en dat ook tijdens de vergadering op 6 mei 2025 de tijd beperkt was. Dat [verzoekende partij] daadwerkelijk zijn verzoek onvoldoende heeft kunnen toelichten is de kantonrechter niet gebleken. Uit de notulen van de vergadering van 6 mei 2025 kan worden afgeleid dat [verzoekende partij] zijn verzoek heeft kunnen toelichten en ook heeft gereageerd op bezwaren van andere leden. Dat er in strijd met de redelijkheid en billijkheid is gehandeld is de kantonrechter daarom niet gebleken.\n\n2.7.7.. \n [verzoekende partij] heeft aangegeven dat er medische redenen aan het verzoek ten grondslag liggen. Zijn echtgenote is hartpatiënt en heeft last van hartritmestoornissen. Voor haar gezondheid is zij gebaat bij een goede nachtrust. Om goed te kunnen slapen is het volgens [verzoekende partij] noodzakelijk dat in de nacht de temperatuur in de slaapkamer circa 18-19 graden is. Bij hogere temperaturen heeft zijn echtgenote door de hartritmestoornissen last van slapeloosheid. Volgens [verzoekende partij] is in de winter de temperatuur in de slaapkamer nooit onder de 21 graden en in de zomer nooit onder de 25 graden. De zonwering en de vloerkoeling in het appartement geven onvoldoende verlaging van de temperatuur. [verzoekende partij] heeft onderzoek gedaan naar verschillende manieren waarop de temperatuur kan worden verlaagd en is tot de conclusie gekomen dat het plaatsen van een airco met een buitenunit de beste oplossing is.\n\n2.7.8.. Tegenover het belang van [verzoekende partij] staan de belangen van de overige appartementseigenaren. De VVE heeft onder meer aangegeven dat de toestemming is geweigerd, omdat er zorgen zijn over geluidshinder, er alternatieve mogelijkheden zijn die tot minder overlast zullen leiden, risico’s met betrekking tot wijzigingen aan de gevel en problemen bij toekomstig onderhoud en precedentwerking.\n\n2.7.9.. Beide partijen hebben dus gerechtvaardigde belangen. Een van de belangen van de VVE is de zorg om geluidshinder. Het is aan [verzoekende partij] om de zorgen van de VVE over de geluidshinder weg te nemen. De wettelijke norm voor geluidshinder is maximaal 40 dB. [verzoekende partij] heeft aangevoerd dat de door hem beoogde buitenunit van de airco op 1 meter afstand een geluidsniveau van 46 dB heeft. Hij heeft verder aangevoerd dat de buitenunit op rubberen balken in combinatie met trillingdempers wordt gezet en voorts dat een geluidswerende omkasting over de buitenunit wordt geplaatst. Volgens [verzoekende partij] zal die omkasting voor circa 10 dB geluidsreductie zorgen en zal de glazenwand van de loggia ook een dempend effect hebben. Voorts heeft [verzoekende partij] aangevoerd dat de leverancier hem ervan heeft overtuigd dat het geluid van de buitenunit ruim onder de wettelijke norm zal blijven. Om te kunnen beoordelen of het geluidsniveau zoals door [verzoekende partij] gesteld onder de wettelijke norm van 40 dB zal blijven, is een deugdelijke onderbouwing vereist. Tegenover de betwisting van de VVE zijn de stellingen van [verzoekende partij] , zonder nadere onderbouwing, onvoldoende. Ook de eigen berekening die [verzoekende partij] heeft gemaakt via de site BerekenHet.nl is onvoldoende en te algemeen. Zo blijkt niet dat bij die berekening rekening is gehouden met de specifieke omstandigheden zoals plaatsing op een loggia. Het lag op de weg van [verzoekende partij] om een (onafhankelijk) deskundige te vragen aan de hand van een berekening inzichtelijk te maken dat het geluidsniveau van de buitenunit onder de wettelijke norm zal blijven. Omdat een berekening van een deskundige ontbreekt is onvoldoende komen vast te staan dat met de beoogde maatregelen zoals de rubberen balken en de omkasting de benodigde geluidsdemping wordt bereikt. Op grond hiervan heeft de VVE in redelijkheid kunnen besluiten de toestemming te weigeren.\n\n2.7.10.. Dat er geen (goede) alternatieve mogelijkheden zijn om voldoende koeling in de slaapkamer te bewerkstellingen, is aan [verzoekende partij] om te onderbouwen. De enkele stelling van [verzoekende partij] dat het niet kan, is daarvoor onvoldoende. Verwacht had mogen worden dat [verzoekende partij] een advies van een (onafhankelijk) deskundige zou overleggen waarin de mogelijkheden en onmogelijkheden worden besproken van bijvoorbeeld een aanvulling op de WTW-unit, plaatsing van een monoblock of een mobiele airco. Omdat een dergelijk advies van een deskundige ontbreekt, is onvoldoende komen vast te staan dat er geen (goede) alternatieve mogelijkheden zijn en heeft de VVE in redelijkheid kunnen besluiten de toestemming te weigeren.\n\n2.7.11.. De VVE heeft ook nog gewezen op de risico’s met betrekking tot wijzigingen aan de gevel en problemen bij toekomstig onderhoud. Deze bezwaren van de VVE kunnen worden ondervangen door het opstellen van aanvullende voorwaarden\u002Frichtlijnen in het huishoudelijk reglement of voorwaarden aan de te verlenen toestemming te verbinden. Als toestemming wordt verleend is precedentwerking mogelijk. Het enkele feit dat aan een eigenaar toestemming wordt verleend, heeft echter niet zonder meer tot gevolg dat ook aan andere eigenaren toestemming moet worden verleend. Per geval zal moeten worden beoordeeld of toestemming mogelijk is en aan de aanvullende voorwaarden\u002Frichtlijnen wordt voldaan.\n\nGeen vervangende machtiging\n\n2.8.. Uit het voorgaande volgt ook dat het verzoek van [verzoekende partij] om vervangende machtiging te verlenen voor plaatsing van een airco-unit op zijn loggia niet toewijsbaar is. De vereiste toestemming van de ledenvergadering kan weliswaar op grond van artikel 5:121 lid 1 BW worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter, maar alleen indien zich een situatie voordoet waarin de toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd. Aan dit criterium is in dit geval naar het oordeel van de kantonrechter niet voldaan.\n\n2.9.. In het geval wel een vervangende machtiging wordt verleend, heeft dat nog niet tot gevolg dat [verzoekende partij] de benodigde toestemming heeft. Immers die toestemming zal moeten komen van de ondervereniging (A1) en de Hoofd-VvE. De vervangende machtiging heeft in dat geval alleen tot gevolg dat het bestuur van de VVE in de vergadering van de ondervereniging (A1) overeenkomstig die vervangende machtiging moet stemmen.\n\n [verzoekende partij] moet de proceskosten betalen\n\n2.10.. Op grond van artikel 237 Rv is de hoofdregel dat de partij die in het ongelijk wordt gesteld wordt veroordeeld in de proceskosten. [verzoekende partij] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten dragen. Het feit dat het verzoek is gedaan om medische redenen, de VVE een rechtsbijstandsverzekering en een juridische dienstverleningsovereenkomst met een advocatenkantoor heeft en dat [verzoekende partij] als lid van de VVE meebetaald aan de kosten van de VVE voor deze zaak, biedt geen grond voor compensatie van de proceskosten. De kantonrechter begroot de kosten die [verzoekende partij] aan de VVE moet betalen op € 720,- aan salaris voor de gemachtigde (2,5 punten x € 288,-) en € 144,- aan nakosten. Dat is in totaal € 864,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als deze beschikking wordt betekend.\n\nDe beschikking is uitvoerbaar bij voorraad\n\n2.11.. Deze beschikking wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 288 Rv). Dat betekent dat de beschikking meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.\n\n3. De beslissing\n\nDe kantonrechter:\n\n3.1.. wijst de verzoeken van [verzoekende partij] af;\n\n3.2.. veroordeelt [verzoekende partij] in de proceskosten, die aan de kant van de VVE worden begroot op € 864,-;\n\n3.3.. verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.\n\nDeze beschikking is gegeven door kantonrechter mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.\n\n754","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBROT:2026:4156","2026-04-10T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:29:00.615Z",20]