[{"data":1,"prerenderedAt":-1},["ShallowReactive",2],{"court-category-zwolle-property-law-nl":3},{"court":4,"category":9,"stats":15,"decisions":39,"total":16,"page":25,"limit":59},{"id":5,"name":6,"country":7,"slug":8},57,"Zwolle","nl","zwolle",{"id":10,"slug":11,"name":12,"country":13,"createdAt":14},95,"property-law-nl","Property Law","NL","2026-07-08T16:56:12.367Z",{"totalDecisions":16,"dateRange":17,"topProvisions":20},2,{"min":18,"max":19},"2025-01-15T00:00:00.000Z","2026-06-24T00:00:00.000Z",[21,26,29,33,36],{"provisionId":22,"code":23,"article":24,"count":25},"121934","Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering","art. 87 lid 6",1,{"provisionId":27,"code":23,"article":28,"count":25},"121935","art. 21",{"provisionId":30,"code":31,"article":32,"count":25},"121936","Burgerlijk Wetboek","art. 6:94",{"provisionId":34,"code":31,"article":35,"count":25},"124059","art. 6:159",{"provisionId":37,"code":31,"article":38,"count":25},"124060","art. 6:159 lid 1",[40,51],{"id":41,"ecli":42,"slug":43,"caseNumber":44,"courtId":5,"decisionDate":19,"fullText":45,"summary":44,"language":7,"source":46,"sourceUrl":47,"sourceTimestamp":48,"parsedAt":49,"updatedAt":50},"1627","ECLI:NL:RBOVE:2026:3804","ecli-nl-rbove-2026-3804","","RECHTBANK Overijssel\n\nCiviel recht\n\nZittingsplaats Zwolle\n\nZaaknummer: C\u002F08\u002F339615 \u002F HA ZA 25-359\n\nVonnis van 24 juni 2026\n\nin de zaak van\n\n1. KO VASTGOED B.V.,\n\nte Balkbrug, 2. [partij A1] B.V.,\n\nte [vestigingsplaats 1] , 3. V.O.F. [partij A2],\n\nte [vestigingsplaats 2] , 4. [partij A3],\n\nte [woonplaats 1] , 5. [partij A4],\n\nte [woonplaats 2] , 6. KLEIN OEVER B.V.,\n\nte Balkbrug,\n\neisende partijen in conventie,\n\nverwerende partijen in reconventie,\n\nalle partijen hierna samen te noemen: KO Vastgoed c.s.\n\npartij sub 3. tot en met sub 5. hierna samen te noemen: [partij A2 t\u002Fm A4]\n\nadvocaat: mr. J. Smit,\n\ntegen\n\n1. V.O.F. [partij B1] ,\n\nte [vestigingsplaats 3] , 2. [partij B2],\n\nte [woonplaats 3] , 3. [partij B3],\n\nte [woonplaats 4] ,\n\ngedaagde partijen in conventie,\n\neisende partijen in reconventie,\n\nhierna samen te noemen: [partij B] ,\n\nadvocaat: mr. N.R. Breman-Kleine.\n\n1. De zaak en het oordeel in het kort\n\n1.1. \n [partij B] dreven een manage die [partij A2 t\u002Fm A4] (als rechtsvoorganger van KO Vastgoed) hebben overgenomen. [partij B] en [partij A2 t\u002Fm A4] hebben verder een gebruiksovereenkomst gesloten op grond waarvan [partij B] na de overdracht van de manege, een deel van de gebouwen en stallen om niet konden blijven gebruiken voor het (op)fokken en trainen van paarden. KO Vastgoed c.s. vinden dat [partij B] op meerdere punten tekort zijn geschoten in de nakoming van de gebruiksovereenkomst en hebben de gebruiksovereenkomst daarom buitengerechtelijk ontbonden. Zij vorderen in deze procedure onder andere ontruiming van het terrein en de gebouwen van de manege door [partij B] zijn het daar niet mee eens en vinden dat de vorderingen moeten worden afgewezen. Zij zijn verder van mening dat KO Vastgoed c.s. hen geld verschuldigd is voor spanten die KO Vastgoed c.s. hebben gebruikt voor de bouw van een stal en vorderen in reconventie betaling van een bedrag van € 66.422,95,-.\n\n1.2. De rechtbank is ten aanzien van het merendeel van de gestelde tekortkomingen van oordeel dat [partij B] niet tekort zijn geschoten in de nakoming van de gebruiksovereenkomst. Op een aantal punten zijn zij wel tekort geschoten in de nakoming van de gebruiksovereenkomst, maar die tekortkomingen rechtvaardigen niet de ontbinding van de overeenkomst. De vorderingen in conventie worden daarom afgewezen. De rechtbank is verder van oordeel dat de spanten eigendom van KO Vastgoed zijn en zal de vorderingen in reconventie ook afwijzen. De rechtbank legt hierna uit waarom.\n\n2. De procedure\n\n2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:\n\n- de dagvaarding; - de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie; - de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;\n\n- de conclusie van antwoord in reconventie;\n\n- de akte voorwaardelijke wijziging van eis van 19 maart 2026 van [partij B] ;\n\n- de akte overlegging producties van 20 maart 2026 van KO Vastgoed c.s.; - de mondelinge behandeling van 31 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.\n\n2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.\n\n3. De feiten\n\n3.1. \n [partij B] exploiteerden een paardenmanege in [vestigingsplaats 3] waar [partij A3] en [partij A4] hebben gewerkt. Op 1 september 2021 hebben [partij B] en [partij A2 t\u002Fm A4] een mondelinge koopovereenkomst gesloten, die op 8 december 2021 op schrift is gesteld, op basis waarvan [partij A2 t\u002Fm A4] de onderneming (met alle daarbij behorende roerende en onroerende goederen) hebben gekocht. Bij notariële akte heeft op 8 december 2021 de levering van de (on)roerende zaken plaatsgevonden.\n\n3.2. \n [partij A2 t\u002Fm A4] en [partij B] hebben op 8 december 2021 ook een ‘Overeenkomst Gebruik binnenbak met stallen’(hierna: gebruiksovereenkomst) gesloten. De gebruiksovereenkomst is voor onbepaalde tijd aangegaan en kan op grond van artikel 3.3 door [partij A2 t\u002Fm A4] niet opgezegd worden. In de gebruiksovereenkomst is verder onder andere het volgende opgenomen:\n\n“1.1 Eigenaar geeft zonder geldelijke tegenprestatie aan gebruiker en gebruiker gebruikt van eigenaar de binnenbak met stallen, hierna ‘het registergoed’ genoemd, plaatselijk bekendDe kleine binnenbak, verblijfsruimte, de vier voorste stallen en de tien sportboxen (…)1.2. Het registergoed is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als verblijfsruimte, binnenbak met stallen.1.3. \n\nHet is gebruiker niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van eigenaar een andere bestemming aan het registergoed te geven dan omschreven in artikel 1.2.\n\n(…)\n\nVoorwaarden\n\n(…)2.3. Deze overeenkomst is overdraagbaar aan mevrouw\n [naam] (…). Indien deze overeenkomst wordt overgedragen aan genoemde mevrouw [naam] , dan mag zij van de rechten op grond van deze overeenkomst gebruiken tot dat zij de AOW gerechtigde leeftijd heeft bereikt. Indien deze overeenkomst overgedragen wordt aan genoemde mevrouw [naam] en zij concurrerende werkzaamheden gaat verrichten, die de onderneming van eigenaar dermate schaden, dan kan eigenaar deze overeenkomst opzeggen.2.4. \n\nDeze overeenkomst is ook van toepassing op eventuele rechtsopvolgers van eigenaar en de uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen moeten bij eventuele verkoop van het object aan koper worden opgelegd. (…)\n\n(…)2.6. Gebruiker mag het gehuurde uitsluitend voor eigen gebruik gebruiken. Het registergoed mag niet worden onderverhuurd.\n\n3.3. Op 29 december 2022 is de onderneming van [partij A2 t\u002Fm A4] , inclusief de roerende en onroerende zaken, ingebracht in [partij A1] B.V. (hierna [partij A1] ). Op diezelfde dag heeft [partij A1] de onderneming ingebracht in KO Vastgoed B.V. (hierna: KO Vastgoed).\n\n3.4. Bij brief van onder andere 8 november 2024 en 28 maart 2025 hebben KO Vastgoed c.s. [partij B] medegedeeld dat zij in strijd handelen met de gebruiksovereenkomst door onder andere de verblijfsruimte te verhuren, te veel paarden te houden en het registergoed commercieel te exploiteren. Zij hebben hen in gebreke gesteld en gesommeerd:\n\n- De bewoning van de verblijfsruimte door [naam] te (doen) beëindigen.\n\n(…);\n\nDe in de binnenbak geplaatste boxen te ontruimen (…);\n\nHet gebruik van het Registergoed door [naam] te (doen) beëindigen;\n\nDe stalling van paarden en pony's die niet uw eigendom zijn te beëindigen;\n\nDe stalling van eigen pony’s en paarden te beperken tot maximaal tien paarden en vier pony’s in de daartoe bestemde vier voorste stallen en tien sportboxen;\n\nDe commerciële exploitatie van het Registergoed door u en\u002Fof [naam] te staken en gestaakt te houden.\n\n3.5. Op 13 mei 2025 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen partijen, maar dat heeft niet tot een oplossing geleid. Bij brief van 28 mei 2025 hebben KO Vastgoed c.s. geschreven de gebruiksovereenkomst te ontbinden.\n\n4. Het geschil\n\nin conventie\n\n4.1. \n\nKO Vastgoed c.s. vorderen uitvoerbaar bij voorraad:\n\nPrimair\n\nI. te verklaren voor recht dat de gebruiksovereenkomst niet (meer) geldt tussen KO Vastgoed en\u002Fof [partij A1] en\u002Fof v.o.f. [partij A2] en\u002Fof Klein Oever B.V. en\u002Fof [partij A3] en\u002Fof [partij A4] (individueel en\u002Fof gezamenlijk) enerzijds en [partij B2] en [partij B3] en v.o.f. Reestdalhoeve (individueel en\u002Fof gezamenlijk) anderzijds,\n\nSubsidiair\n\nI. voor het geval de gebruiksovereenkomst nog werking heeft, de gebruiksovereenkomst te ontbinden,\n\nZowel primair als subsidiair\n\nII. te verklaren voor recht dat de gebruiksovereenkomst geen verplichtingen (meer) schept voor KO Vastgoed c.s.,\n\nIII. [partij B] te veroordelen om het perceel [kadastrale aanduidingen] , binnen vier weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden,\n\nIV. hetgeen onder III. genoemd onder oplegging van een dwangsom van € 1.500,- per dag, met een maximum van € 300.000,-,\n\nV. [partij B2] en [partij B3] c.s. te verbieden om gebruik te maken van het perceel [kadastrale aanduidingen] , en daar niet met enig transportmiddel overheen te rijden, noch dit daarop te stallen,\n\nVI. hetgeen onder V. genoemd onder oplegging van een dwangsom van € 750,- per overtreding met een maximum van € 75.000,-\n\nVII. [partij B] te veroordelen in de kosten van de procedure.\n\n4.2. \n [partij B] voeren verweer. [partij B] concluderen in conventie tot niet-ontvankelijkheid van KO Vastgoed c.s., dan wel tot afwijzing van de vorderingen.\n\nin reconventie\n\n4.3. \n\n [partij B] vorderen - samengevat - de vennootschap onder firma [partij A2] alsmede haar vennoten [partij A3] en [partij A4] (verweerders in reconventie sub 3., 4. en 5) hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 66.422,95 incl. btw, te vermeerderen met de wettelijke rente,\n\n \n [partij B] vorderen daarnaast voorwaardelijk (voor het geval dat K.O. Vastgoed B.V., [partij A1] B.V. en\u002Fof Klein Oever B.V. daartoe kunnen worden aangesproken):\n\nK.O. Vastgoed B.V. en\u002Fof [partij A1] B.V. en\u002Fof Klein Oever B.V. (verweerders in reconventie sub 1., 2. en 6.) eveneens hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 66.422,95 incl. btw, te vermeerderen met de wettelijke rente,\n\nen zowel voorwaardelijk en onvoorwaardelijk, KO Vastgoed c.s. te veroordelen in de kosten van deze procedure.\n\n4.4. KO Vastgoed c.s. voeren verweer. KO Vastgoed c.s. concluderen in reconventie tot niet-ontvankelijkheid van [partij B] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij B] in de kosten van deze procedure.\n\n4.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.\n\n5. De beoordeling\n\nin conventie\n\n5.1. Omdat partijen verdeeld zijn over de vraag of KO Vastgoed door contractoverneming van [partij A2 t\u002Fm A4] , partij is geworden bij de gebruiksovereenkomst en de vorderingen in deze procedure (mede) kan instellen, zal de rechtbank die vraag eerst beantwoorden.\n\nKO Vastgoed is partij geworden bij gebruiksovereenkomst5.2. Volgens KO Vastgoed is zij partij geworden bij de gebruiksovereenkomst. Zij stelt daartoe het volgende. Op 29 december 2022 hebben [partij A2 t\u002Fm A4] de onderneming, inclusief de onroerende zaken ingebracht in [partij A1] . Op diezelfde dag heeft [partij A1] de onderneming inclusief de onroerende zaken ingebracht in KO Vastgoed. KO Vastgoed voert verder aan dat zij ook hebben voldaan aan de verplichting uit artikel 2.4. van de gebruiksovereenkomst, waaruit volgt dat de verplichtingen uit de gebruiksovereenkomst ook aan een eventuele derde verkrijger van de onroerende zaak moeten worden opgelegd. In zowel de akte van inbreng in [partij A1] , als de akte van inbreng in KO Vastgoed, is namelijk opgenomen dat de levering mede omvat alle aan de ingebrachte goederen verbonden rechten en verplichtingen. Volgens KO Vastgoed heeft zij daarom vanaf dat moment de rechtsverhouding van [partij A2 t\u002Fm A4] overgenomen.\n\n5.3. \n [partij B] betwisten dat KO Vastgoed door contractovername partij is geworden bij de gebruiksovereenkomst omdat zij daarmee niet hebben ingestemd, maar geven aan dat zij op dit punt verder geen verweer voeren en zich aan het oordeel van de rechtbank refereren.\n\n5.4. De rechtbank stelt voorop dat op grond van artikel 6:159 BW een partij bij een overeenkomst haar rechtsverhouding tot de wederpartij, met medewerking van deze laatste, kan overdragen aan een derde, bij een tussen haar en de derde opgemaakte akte. [partij A2 t\u002Fm A4] hebben hun rechten en verplichtingen op grond van de gebruiksovereenkomst aan KO Vastgoed overgedragen bij de akte inbreng in [partij A1] en akte inbreng KO Vastgoed, door te bepalen dat de levering mede omvat alle aan de ingebrachte goederen verbonden rechten en verplichtingen. Verder vereist artikel 6:159 BW medewerking van de wederpartij, in dit geval [partij B] De medewerking van de wederpartij bij de overdracht van de rechtsverhouding is vormvrij.\n\n5.5. Hoewel [partij B] aanvoeren dat zij niet expliciet hebben ingestemd met de contractovername door KO Vastgoed, was dat naar het oordeel van de rechtbank ook niet noodzakelijk omdat hun medewerking volgt uit hun gedragingen. Uit de door hen overgelegde e-mails van 30 juni 2023 en 9 december 2024, volgt namelijk dat zij vanaf de verkoop van de onderneming in 2021, althans (in ieder geval) vanaf 30 juni 2023, bekend waren met de inbreng van de onderneming in een besloten vennootschap en dat zij daar bij de verkoop van de onderneming bovendien toestemming voor hebben gegeven. Dat zij zoals zij stellen, niet wisten dat de besloten vennootschap waarin de onderneming zou worden ingebracht KO Vastgoed is, doet daar niet aan af. Omdat in artikel 2.4 van de gebruiksovereenkomst is voorzien in de situatie van overdracht van de onroerende zaak en [partij B] al langere tijd bekend waren met de inbreng in een besloten vennootschap en daar op voorhand toestemming voor hebben gegeven, moet worden aangenomen dat zij hun medewerking als bedoeld in artikel 6:159 lid 1 BW hebben verleend. Daarbij komt dat hun rechten op basis van de gebruiksovereenkomst in de akte inbreng door [partij A2 t\u002Fm A4] zijn gewaarborgd en dat ook niet gesteld of gebleken is dat [partij B] enig belang hebben bij het weerhouden van hun instemming. De rechtbank stelt daarom vast dat [partij A2 t\u002Fm A4] hun rechtsverhouding met [partij B] op grond van de gebruiksovereenkomst, via [partij A1] , hebben overgedragen aan KO Vastgoed.\n\nTekortkomingen in de nakoming van de gebruiksovereenkomst5.6. In deze zaak moet in conventie verder de vraag beantwoord worden of [partij B] tekort zijn geschoten in de nakoming van de gebruiksovereenkomst en of die tekortkomingen ertoe leiden dat KO Vastgoed gerechtigd was de gebruiksovereenkomst te ontbinden. De rechtbank overweegt vooropgesteld dat op grond van artikel 6:265 lid 1 BW iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.\n\n5.7. Omdat partijen op bepaalde onderdelen ook van mening verschillen over wat zij precies zijn overeengekomen in de gebruiksovereenkomst en hoe de bepalingen uit de betreffende overeenkomst uitgelegd moeten worden, zal de rechtbank daar in het navolgende op in gaan. Voor beantwoording van de vraag wat partijen in de gebruiksovereenkomst zijn overeengekomen gaat het niet om een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van de overeenkomst, maar ook om de zin die partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en hetgeen zij ten aanzien daarvan redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex-maatstaf).\n\n5.8. De rechtbank zal hierna per gestelde tekortkoming (waar nodig) aan de hand van de Haviltex-maatstaf vaststellen wat de inhoud van de verplichtingen van partijen op grond van de gebruiksovereenkomst is, of [partij B] tekort zijn geschoten in de nakoming van die verplichting en, indien daarvan sprake is, of die tekortkoming in de nakoming van die verplichtingen uit de overeenkomst ook de ontbinding van de gebruiksovereenkomst rechtvaardigt.\n\nTekortkoming I: paardenboxen in de binnenbak en het houden van teveel paarden5.9. KO Vastgoed c.s. stellen dat [partij B] paardenboxen in de kleine binnenbak hebben geplaatst en daarin paarden houden. Volgens KO Vastgoed c.s. handelen [partij B] daarmee in strijd met de gebruiksovereenkomst omdat de binnenbak alleen bestemd is om paarden te rijden en niet om boxen in te plaatsen en paarden in te stallen. Dat betekent volgens KO Vastgoed c.s. dat zij de bestemming van de ruimte hebben gewijzigd terwijl dat niet is toegestaan. Ter onderbouwing verwijzen zij naar artikel 1.2 en 1.3 van de gebruiksovereenkomst (zoals hiervoor onder 3.2. is geciteerd), waaruit volgt dat het registergoed uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als ‘verblijfsruimte, binnenbak met stallen’en dat het gebruiker niet toegestaan is om een andere bestemming aan het registergoed te geven.\n\n5.10. De rechtbank is van oordeel dat [partij B] op dit punt niet tekort zijn geschoten in de nakoming van de gebruiksovereenkomst. Zoals [partij B] hebben aangevoerd is de binnenbak in de jaren voorafgaand aan het sluiten van de gebruiksovereenkomst gedurende langere periodes, met plaatsing van boxen, gebruikt als stalruimte voor paarden en was die stalruimte bovendien bij het aangaan van de gebruiksovereenkomst ook aanwezig in de binnenbak. [partij B] hoefden daarom redelijkerwijs niet uit de tekst van de overeenkomst of de verklaringen en gedragingen van [partij A2 t\u002Fm A4] , af te leiden dat deze wijze van gebruik niet langer toegestaan zou zijn als gevolg van de gebruiksovereenkomst. Tussen partijen is ook niet in geschil dat het gebruiksrecht van [partij B] is ingegeven door de wens en de bedoeling van [partij B] om een deel van hun activiteiten, te weten het fokken en trainen van paarden, na de overdracht van de manege aan [partij A2 t\u002Fm A4] voort te zetten. Dan ligt het voor de hand dat het gebruik wordt voortgezet zoals ook voorafgaand aan het sluiten van de gebruiksovereenkomst plaatsvond. Dus met gebruik van de binnenbak als stalruimte. Niet gesteld of gebleken is dat partijen dat gebruik uitdrukkelijk hebben willen wijzigen. [partij B] zijn daarom op dit punt niet tekort geschoten in de nakoming van de overeenkomst.\n\n5.11. KO Vastgoed c.s. voeren verder aan dat [partij B] ook meer paarden houden dan is toegestaan op grond van de gebruiksovereenkomst. Volgens KO Vastgoed c.s. is het [partij B] toegestaan om maximaal 14 paarden of pony’s te houden omdat zij 14 stalplaatsen in gebruik heeft gekregen. De gebruiksovereenkomst gaat namelijk uit van ‘de vier voorste stallen en de tien sportboxen’. Het is voor KO Vastgoed c.s. van belang dat [partij B] niet meer paarden houden omdat er op basis van de milieuvergunning op de manege ruimte is voor 83 paarden of pony’s en KO Vastgoed c.s. in haar bedrijfsvoering wordt beperkt wanneer [partij B] meer paarden houden dan hen is toegestaan.\n\n5.12. De rechtbank overweegt als volgt. Tussen partijen is niet in geschil dat zij in de gebruiksovereenkomst niet expliciet een maximaal aantal te houden paarden zijn overeengekomen en dat daar ook niet over gesproken is. Partijen zijn het er over eens dat uit het beschikbare aantal stalplaatsen een maximum aantal paarden volgt, maar verschillen van mening over dat aantal. Volgens KO Vastgoed c.s. is dat 14 paarden of pony’s. Uit de brief van 12 december 2024 van [partij B] volgt dat dat aantal volgens hen 30 is omdat er ruimte is voor tien paarden in de sportboxen, vier paarden in de voorste stallen, acht paarden in de stallen in de binnenbak en acht paarden in de loopstal in de binnenbak.\n\n5.13. Naar het oordeel van de rechtbank mogen [partij B] op basis van de gebruiksovereenkomst 22 paarden of pony’s houden. Zoals hiervoor is overwogen zijn partijen geen maximum aantal paarden overeengekomen en komt wat zij zijn overeengekomen neer op wat zij redelijkerwijs uit de tekst van de overeenkomst en elkaars verklaring en gedragingen mochten afleiden. Omdat een optelsom van het fysieke aantal bestaande stalplaatsen uitkomt op 22, namelijk de tien sportboxen, de vier voorste stallen en de acht stallen in de binnenbak, gaat de rechtbank uit van een maximum van 22 paarden of pony’s. De rechtbank volgt [partij B] overigens niet in hun stelling dat zij ook nog acht plekken hebben in de loopstal die zij hebben gecreëerd in de binnenbak. Vaststaat namelijk dat partijen aanvankelijk een andere loopstal onder de gebruiksovereenkomst wilden brengen maar dat [partij A2 t\u002Fm A4] daarvan hebben afgezien en dat het gebruik van die loopstal uit de definitieve gebruiksovereenkomst is geschrapt. [partij B] voeren aan dat partijen daarom zijn overeengekomen dat [partij B] een nieuwe loopstal mochten creëren in de binnenbak, maar dat betwisten KO Vastgoed c.s. Omdat de loopstal niet meer in de definitieve gebruiksovereenkomst is opgenomen ligt het voor de hand dat partijen, in het geval dat zij overeen zijn gekomen dat er daarom een nieuwe loopstal in de binnenbak mocht worden gecreëerd, daarvoor een voorziening zouden hebben opgenomen in de gebruiksovereenkomst. Dat hebben zij niet gedaan.\n\n5.14. De rechtbank overweegt verder dat [partij B] op het moment van de buitengerechtelijke ontbinding 20 paarden of pony’s hielden. Omdat niet gesteld of gebleken is dat zij op dat moment meer paarden hielden dan het toegestane aantal van 22 zoals hiervoor is overwogen, zijn zij ook op dit onderdeel niet tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst.\n\nTekortkoming II: het gebruik van de vier voorste stallen als opslag5.15. KO Vastgoed c.s. stellen dat [partij B] tekort zijn geschoten in de nakoming van de gebruiksovereenkomst omdat zij de voorste vier stallen gebruiken als opslag, terwijl deze alleen gebruikt zouden mogen worden als stalruimte en het huidige gebruik een rommelige indruk geeft van het terrein van KO Vastgoed.\n\n5.16. De rechtbank oordeelt als volgt. Voor zover al zou moet worden aangenomen dat [partij B] bij het aangaan van de gebruiksovereenkomst hadden moeten begrijpen dat de vier voorste stallen alleen voor het stallen van paarden mochten worden gebruikt, geldt dat het gebruik van deze ruimtes als opslag voor paard en pony gerelateerde goederen, niet een zodanig ernstige schending van de gebruiksovereenkomst is dat het de ontbinding daarvan rechtvaardigt. KO Vastgoed c.s. hebben niet toegelicht of aannemelijk gemaakt dat KO Vastgoed van het gebruik enig nadeel ondervindt, dat het leidt tot schade aan haar onderneming of dat zij op andere wijze in haar belangen wordt geschaad.\n\nTekortkoming III: stalling paarden van derden, commerciële activiteiten5.17. KO Vastgoed c.s. stellen dat [partij B] niet alleen eigen paarden houden, maar ook paarden van derden stallen en een ‘all-in’ vergoeding vragen voor het verzorgen, trainen en stallen van die paarden. Volgens KO Vastgoed c.s. handelen zij daarmee in strijd met artikel 2.6 van de gebruiksovereenkomst omdat het registergoed volgens dat artikel alleen bestemd is voor eigen gebruik en het registergoed niet mag worden onderverhuurd. [partij B] betwisten niet dat zij paarden van derden trainen en stallen, maar betwisten wel dat dit in strijd is met de gebruiksovereenkomst. Volgens [partij B] zijn het eigen activiteiten die zij voor de overdracht van de onderneming ook al exploiteerden en dat zij met de gebruiksovereenkomst juist die activiteiten wilde voortzetten.\n\n5.18. KO Vastgoed c.s. voeren aan dat met ‘eigen gebruik’ zoals is opgenomen in artikel 2.6, ‘hobbymatig privé gebruik’ bedoeld is. Volgens KO Vastgoed c.s. was de insteek van de gebruiksovereenkomst dat [partij B] na hun pensioen hun commerciële activiteiten zouden staken en alleen hobbymatig paarden zouden houden, en dat het trainen en stallen van paarden van derden daar niet onder valt.\n\n5.19. Zoals de rechtbank hiervoor onder 5.10 heeft overwogen, was het de bedoeling van [partij B] om, na de overdracht van de onderneming (de manege) een deel van hun activiteiten voort te zetten, te weten het fokken en trainen van eigen en sporadisch andermans paarden. Zij hebben onweersproken aangevoerd dat om fiscale redenen deze activiteit (het fokken en trainen van paarden) ‘in privé’ is gedaan, maar dat het altijd een commerciële activiteit is geweest en dat dit nog steeds zo is. Omdat ook al voor het aangaan van de gebruiksovereenkomst, weliswaar sporadisch, andermans paarden werden getraind, hoefden zij de woorden ‘eigen gebruik’, redelijkerwijs niet zo te begrijpen dat het na overdracht van de onderneming en het sluiten van de gebruiksovereenkomst niet langer toegestaan was andermans paarden te trainen. Het trainen, stallen en verzorgen van paarden van derden als één ‘all-in’ activiteit, valt naar het oordeel van de rechtbank onder eigen (commercieel) gebruik. Dat gebruik betreft dan ook niet het onderverhuren van stalruimte aan derden (zoals een pensionstal), wat volgens de gebruiksovereenkomst niet toegestaan is. KO Vastgoed c.s. hebben tijdens de mondelinge behandeling nog aangevoerd dat zij uit de mededelingen van [partij B] dat zij met pensioen gingen mochten afleiden dat zij alleen nog hobbymatig gebruik zouden maken van de stallen, maar die stelling stuit af tegen het feit dat (zoals hiervoor overwogen) de gebruiksovereenkomst is ingegeven door de bedoeling van [partij B] om hun al bestaande commerciële activiteiten voort te zetten.\n\nTekortkoming IV: verhuur van de verblijfsruimte aan [naam]5.20. KO Vastgoed c.s. voeren aan dat [partij B] in strijd met de gebruiksovereenkomst de verblijfsruimte hebben verhuurd aan [naam] (hierna: [naam] ), terwijl onderverhuur en permanente bewoning van de verblijfsruimte op grond van de gebruiksovereenkomst niet toegestaan is. [partij B] erkennen dat maar voeren aan dat zij daarvan ten tijde van de verhuur aan [naam] niet op de hoogte waren en dat zij na de sommatie van KO Vastgoed, de bewoning binnen de gestelde termijn hebben beëindigd en dat [naam] zich op een ander adres heeft ingeschreven. Ter onderbouwing verwijzen zij naar de brief van de gemeente Hardenberg waaruit volgt dat [naam] zich per 19 december 2024, dus voor het einde van de door KO Vastgoed gestelde termijn op 20 december 2024, heeft ingeschreven op een ander adres.\n\n5.21. De rechtbank oordeelt als volgt. Omdat [partij B] in strijd met de gebruiksovereenkomst de verblijfruimte aan [naam] hebben verhuurd zijn zij tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de gebruiksovereenkomst. Hoewel deze tekortkoming uit het verleden niet ongedaan kan worden gemaakt, rechtvaardigt deze tekortkoming - in het licht van de sommatie van KO Vastgoed en de door haar gestelde termijn, en de uitschrijving van [naam] voor het einde van de termijn - de ontbinding van de gebruiksovereenkomst niet.\n\nTekortkoming V: niet naleven van parkeerbeleid en oneigenlijk gebruik wegen5.22. KO Vastgoed c.s. stellen dat [partij B] het parkeerbeleid op het terrein van KO Vastgoed niet naleven en dat zij oneigenlijk gebruik van de toegangswegen maken door daar met zware machines overheen te rijden naar hun achterliggende percelen, terwijl die percelen ook op een andere manier kunnen worden bereikt.\n\n5.23. De rechtbank overweegt vooropgesteld dat in de gebruiksovereenkomst geen expliciete afspraken zijn gemaakt over het gebruik van de toegangswegen en het terrein van KO Vastgoed. Echter is niet in geschil dat een redelijke uitleg van de gebruiksovereenkomst meebrengt dat het gebruik van de toegangswegen en de parkeergelegenheden op het terrein van KO Vastgoed door [partij B] en door hen aangewezen derden, is toegestaan omdat het gebruiksrecht anders niet kan worden uitgeoefend. Omdat het terrein van KO Vastgoed is dienen [partij B] en de vanwege hen aanwezige derden, zich aan de op het terrein geldende regels te houden, zoals het parkeerbeleid. Voorstelbaar is dan ook dat het structureel niet naleven van het parkeerbeleid en de andere op het terrein geldende regels kan leiden tot een grond voor ontbinding van de overeenkomst. De rechtbank overweegt verder dat uit de stellingen en door KO Vastgoed c.s. overgelegde stukken kan worden afgeleid dat overtredingen van het parkeerbeleid hebben plaatsgevonden. Dat is door [partij B] ook niet weersproken. Omdat de overtredingen van het parkeerbeleid incidenteel hebben plaatsgevonden en [partij B] tijdens de mondelinge behandeling het belang van de verkeersregels en het parkeerbeleid hebben erkend en hebben aangegeven zich daaraan (strikt) te zullen houden, rechtvaardigen die overtredingen niet de ontbinding van de gebruiksovereenkomst.\n\n5.24. KO Vastgoed c.s. stellen ook dat [partij B] zonder toestemming met zware landbouwvoertuigen over de toegangswegen van KO Vastgoed rijden om bij hun achterliggende percelen te komen. De rechtbank overweegt hierover dat de achterliggende percelen van [partij B] geen onderdeel zijn van de gebruiksovereenkomst en daarmee ook geen verband houden. Hoewel KO Vastgoed als eigenaar van de toegangswegen het (onnodig) gebruik daarvan kan verbieden, houdt dat geen verband met de gebruiksovereenkomst zodat de rechtbank daaraan voorbij gaat.\n\nTekortkoming VI: niet houden aan rookbeleid5.25. KO Vastgoed c.s. stellen dat [partij B] zich niet houden aan het rookbeleid op het terrein en in de stallen hebben gerookt. [partij B2] erkent dat hij in de stal heeft gerookt, maar voert aan dat hij zich, nadat hij daarop is aangesproken, aan het rookbeleid houdt.\n\n5.26. Zoals de rechtbank hiervoor onder 5.23 heeft geoordeeld brengt een redelijke uitleg van de gebruiksovereenkomst met zich mee dat [partij B] zich aan de door KO Vastgoed gestelde regels op het terrein dienen te houden, waaronder het rookbeleid. Ook hiervoor geldt dat het structureel niet naleven van dit beleid op enig moment de ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Nu is alleen komen vast te staan dat er incidenteel door [partij B2] in de stal is gerookt. Er is niet komen vast te staan dat hij dat nog heeft gedaan nadat hij daarop is aangesproken. De overtreding van het rookbeleid is daarom onvoldoende ernstig om ontbinding van de gebruiksovereenkomst te rechtvaardigen.\n\nTekortkoming VII: gebruik zaken van KO Vastgoed5.27. KO Vastgoed c.s. stellen dat [partij B] onrechtmatig gebruik maken van machines van KO Vastgoed en dat zij zich daarom niet gedragen op een wijze die van hen mag worden verwacht op basis van de gebruiksovereenkomst. [partij B] voeren aan dat partijen in de gebruiksovereenkomst niets zijn overeengekomen over het gebruik van machines, maar dat zij over en weer elkaars machines gebruikten en dat [partij B] ook een onkostenvergoeding voor dat gebruik betaalden. Verder hebben zij ter zitting aangevoerd dat zij inmiddels geen gebruik meer maken van de zaken van KO Vastgoed.\n\n5.28. De rechtbank oordeelt als volgt. Nu over het gebruik van machines geen afspraken zijn gemaakt in de gebruiksovereenkomst, is gebruik zonder toestemming niet aan te merken als schending van verplichtingen uit die overeenkomst, en kan dat niet leiden tot ontbinding van die overeenkomst.\n\nAfwijzing vorderingen in conventie5.29. Gelet op het voorgaande zijn [partij B] op de belangrijkste punten niet tekort geschoten in de nakoming van de gebruiksovereenkomst. Zij zijn op enkele punten wel tekort geschoten in de nakoming van hun verplichtingen op grond van de gebruiksovereenkomst, maar die tekortkomingen rechtvaardigen niet de ontbinding van de gebruiksovereenkomst omdat zij slechts incidenteel of gering van aard waren. Dat betekent dat de buitengerechtelijke ontbinding van de gebruiksovereenkomst door KO Vastgoed (c.s.) geen effect heeft gehad. De gevorderde verklaringen voor recht en de subsidiaire vordering tot ontbinding van de overeenkomst worden daarom afgewezen. Omdat de gebruiksovereenkomst tussen partijen blijft bestaan, zullen ook de vorderingen tot ontruiming en tot het opleggen van een verbod om het perceel van KO Vastgoed te betreden, worden afgewezen.\n\nProceskosten in conventie5.30. KO Vastgoed c.s. zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij B] worden begroot op:\n\n- griffierecht\n\n€\n\n714,00\n\n- salaris advocaat\n\n€\n\n1.306,00\n\n(2 punten × € 653,00)\n\n- nakosten\n\n€\n\n189,00\n\n(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)\n\nTotaal\n\n€\n\n2.209,00\n\nin reconventie\n\n5.31. In reconventie moet de vraag beantwoord worden of [partij A3] en [partij A4] c.s., althans KO Vastgoed c.s., een bedrag van € 66.422,95 aan [partij B] verschuldigd zijn voor ten onrechte in gebruik genomen spanten.\n\n5.32. \n [partij B] voeren aan dat zij in 2008 (gebruikte) houten spanten hebben gekocht en op het terrein van de manege hebben opgeslagen. Volgens [partij B] maakten die spanten geen deel uit van de roerende zaken die door [partij A2 t\u002Fm A4] zijn gekocht bij de bedrijfsovername en zijn die daarom nog eigendom van [partij B] Ter onderbouwing verwijzen zij naar een inboedellijst die onderdeel vormt van de koopovereenkomst, waar de spanten niet in zijn opgenomen. Omdat KO Vastgoed de spanten heeft gebruikt voor de bouw van een schuur moet daarvoor een vergoeding betaald worden, aldus [partij B]\n\n5.33. De rechtbank is van oordeel dat KO Vastgoed de spanten in eigendom heeft verkregen en overweegt daartoe als volgt. Uit artikel 1 van de koopovereenkomst tussen [partij A2 t\u002Fm A4] en [partij B] volgt dat alle roerende zaken aan [partij A2 t\u002Fm A4] zijn overgedragen. Daarnaast zijn de roerende zaken die niet onder de koopovereenkomst vallen, expliciet benoemd in artikel 12 lid 2 van de koopovereenkomst. Verder is uit de bewoordingen van artikel 12 lid 1 af te leiden dat, hoewel er lijsten van de over te nemen roerende zaken zijn opgesteld, die lijsten niet volledig beogen te zijn. In artikel 12.1 is opgenomen dat ondermeerin eigendom wordt overgedragen de roerende zakenzoals bij partijen bekend. KO Vastgoed c.s. hebben onbetwist aangevoerd dat partijen die bewoordingen hebben gebruikt omdat zij beoogden alle roerende zaken over te dragen, met uitzondering van de roerende zaken in artikel 12 lid 2. In de lijsten bij de koopovereenkomst hebben zij al zoveel mogelijk de bekende roerende zaken opgesomd die in ieder geval onder de koopovereenkomst zouden vallen, zonder dat zij daarmee beoogden een uitputtende lijst op te stellen. Tussen partijen is ook niet in geschil dat er meerdere voorbeelden zijn van roerende zaken die niet op de betreffende lijsten staan maar wel onder de verkoop vallen. Omdat partijen beoogden alle roerende zaken over te dragen met uitzondering van de in artikel 12 lid 2 van de koopovereenkomst opgesomde zaken en de spanten niet in artikel 12 lid 2 zijn opgenomen, moet worden aangenomen dat de spanten tijdens de bedrijfsovername aan [partij A2 t\u002Fm A4] zijn overgedragen en zij die dus in eigendom hebben verkregen. Die zaken hebben zij op hun beurt weer overgedragen aan KO Vastgoed. Omdat de spanten geen eigendom van [partij B] meer waren, is KO Vastgoed geen vergoeding verschuldigd voor het gebruik daarvan. De vordering in reconventie wordt daarom afgewezen.\n\nProceskosten in reconventie5.34. \n [partij B] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van KO Vastgoed c.s. worden begroot op:\n\n- salaris advocaat\n\n€\n\n1.306,00\n\n(2 punten × € 653,00)\n\n- nakosten\n\n€\n\n189,00\n\n(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)\n\nTotaal\n\n€\n\n1.495,00\n\n6. De beslissing\n\nDe rechtbank\n\nin conventie\n\n6.1. wijst de vorderingen van KO Vastgoed c.s. af,\n\n6.2. veroordeelt KO Vastgoed c.s. in de proceskosten van € 2.209,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als KO Vastgoed c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,\n\nin reconventie\n\n6.3. wijst de vorderingen van [partij B] af,\n\n6.4. veroordeelt [partij B] in de proceskosten van € 1.495,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [partij B] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,\n\nin conventie en reconventie\n\n6.5. verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. G.W.G. Wijnands en in het openbaar uitgesproken op 24 juni 2026.(mb)\n\n O.a. Hoge Raad 23 april 1999, ECLI:NL:HR:1999:ZC2897, NJ 1999,497.","rechtspraak_nl","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBOVE:2026:3804","2026-07-05T00:00:00.000Z","2026-07-08T16:52:53.682Z","2026-07-13T00:29:30.340Z",{"id":52,"ecli":53,"slug":54,"caseNumber":44,"courtId":5,"decisionDate":18,"fullText":55,"summary":44,"language":7,"source":46,"sourceUrl":56,"sourceTimestamp":57,"parsedAt":49,"updatedAt":58},"367","ECLI:NL:RBOVE:2025:229","ecli-nl-rbove-2025-229","RECHTBANK OVERIJSSEL\n\nTeam kanton en handelsrecht\n\nZittingsplaats Zwolle\n\nzaaknummer : C\u002F08\u002F314333 \u002F HA ZA 24-195\n\nVonnis van 15 januari 2025\n\nin de zaak van\n\n [eiser],\n\nwonende te [woonplaats 1],\n\neisende partij, verder te noemen ‘[eiser]’,\n\nadvocaat: mr. D.A. IJpelaar,\n\ntegen\n\n1. [gedaagde 1] en\n\n2. [gedaagde 2],\n\nbeiden wonende te [woonplaats 2],\n\ngedaagde partijen, verder te noemen ‘[gedaagde 1] en [gedaagde 2]’,\n\nadvocaat: mr. A.A. Bos.\n\n1. De procedure1.1.. Het verloop van de procedure blijkt uit:\n\nde dagvaarding,\n\nde conclusie van antwoord,\n\nde door [eiser] op 27 november 2024 in het geding gebrachte aanvullende productie (9),\n\nde mondelinge behandeling van 28 november 2024 en de daarvan door de griffier gemaakte aantekeningen,\n\nde spreekaantekeningen van mr. Bos.\n\n1.2.. Vervolgens is vonnis bepaald.\n\n2. Waar gaat deze zaak over?\n\n [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben van [eiser] een vakantiewoning op Curaçao gekocht. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] kregen de financiering daarvan echter niet rond. [eiser] vordert in deze zaak de tussen partijen afgesproken boete. De rechtbank wijst die vordering toe omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet hebben voldaan aan de voorwaarden voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud. Er is geen grond voor matiging.3. De feiten3.1.. \n [eiser] is eigenaar van een vakantiewoning, plaatselijk bekend als [adres], op Curaçao (hierna ook te noemen ‘de vakantiewoning’).\n\n3.2.. Op de website ‘[website]’ heeft [eiser] haar vakantiewoning te koop aangeboden. Als verkoopbemiddelaar van [eiser] trad op [bedrijf 1] B.V. (hierna te noemen ‘[bedrijf 1]’).\n\n3.3.. Tussen [eiser] als verkoopster en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als kopers is op 16 augustus 2023 een koopovereenkomst met betrekking tot de vakantiewoning gesloten. De koopprijs bedroeg € 650.000,-. Namens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] heeft [naam 1], verbonden aan [bedrijf 2] B.V. gevestigd op Curaçao (hierna te noemen ‘[bedrijf 2]’), bemiddeld bij het tot stand komen van een hypothecaire geldlening.\n\n3.4.. In artikel 5 van de koopovereenkomst tussen partijen is het volgende overeengekomen:\n\n“Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: op 6 oktober 2023 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van maximaal\n\n€ 455.000,- (…) geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen (…) Koper verplicht zich al het redelijk mogelijke te doen ten einde het hierboven bedoelde te verkrijgen. Indien aanspraak wordt gedaan op hierboven genoemde ontbindende voorwaarden dient koper er voor zorg te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via de gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering (…) wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat de afwijzing van een geldverstrekkende instelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd.”\n\n3.5.. Artikel 15 van de koopovereenkomst bepaalt, voor zover van belang, het volgende:\n\n“1. Bij niet of niet tijdige nakoming van de overeenkomst anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de nalatige aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente (…)\n\n2. Indien een van de partijen, na bij deurwaardersexploit in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van een of meer van zijn verplichtingen is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:\n\n(…)\n\nb. de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent (…) van de koopprijs.”\n\n3.6.. \n [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben een bedrag van € 65.000,00 ten titel van waarborgsom gestort onder de met de levering belaste notaris, [bedrijf 3] B.V. te Curaçao.\n\n3.7.. \n [bedrijf 2] heeft bij e-mail van 21 september 2023 een financieringsaanvraag gedaan bij Orco Bank N.V. te Curaçao.\n\n3.8.. \n [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben [bedrijf 1] bij e-mail van 3 oktober 2023 onder meer geschreven:\n\n“We hebben net met [naam 1] gesproken. De bank op Curaçao heeft de financiering goedgekeurd. Dus dat is echt heel fijn.”\n\n3.9.. Bij e-mail van 6 oktober 2023 heeft [bedrijf 2] aan [bedrijf 1] bericht:\n\n“Hierbij willen wij u op de hoogte stellen van de beslissing van de familie [gedaagde 1] om de aankoop van het pand [adres] (…) in te trekken op basis van de ontbindende voorwaarde zoals vastgelegd in Artikel 5 van genoemde koopovereenkomst. Helaas is het niet gelukt om een bindend financieringsaanbod te verkrijgen voor het bedrag van Euro 455.000.”\n\n3.10.. \n [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben bij e-mail van 7 oktober 2023 aan [bedrijf 1] geschreven:\n\n“Met pijn in ons hart hebben we toch moeten besluiten om van de koop af te zien. Gisteren kregen we een financiële tegenvaller te horen waardoor het onmogelijk is om de koop door te laten gaan.”\n\n3.11.. \n [bedrijf 1] heeft daarop bij e-mail van gelijke datum als volgt geantwoord:\n\n“Beste [gedaagde 2],Zoals vanochtend telefonisch is besproken bevestigde jij nogmaals (…) dat de financiering op Curaçao van € 455.000,- t.b.v. de aankoop van [adres] akkoord is, maar dat jullie als gevolg van de afwijzing van een tweede financiering bij de Rabobank in Nederland toch van de aankoop zouden willen afzien.”\n\n3.12.. Orco Bank heeft bij e-mail van 9 oktober 2023 aan [bedrijf 2] geschreven:\n\n“We hereby inform you that the mortgage request for Mr. [gedaagde 1] for the financing of [adres] has been declined as it does not sufficiently meet our credit criteria.”\n\n3.13.. \n\nBij e-mail van 19 oktober 2023 heeft [eiser] de koopovereenkomst met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ontbonden en aanspraak gemaakt op de overeengekomen boete van\n\n€ 65.000,00.\n\n3.14.. \n\nBij deurwaardersexploot van 17 april 2024 is aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een brief van de advocaat van [eiser] d.d. 16 april 2024 betekend waarin hij hen – kort gezegd – sommeert om binnen acht dagen de koopovereenkomst na te komen door de woning alsnog af te nemen. In deze brief is [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ook de contractuele boete aangezegd voor het geval aan de sommatie niet wordt voldaan.\n\n4. Het geschil4.1.. \n [eiser] vordert dat de rechtbank [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, des dat indien de één betaalt de ander zal zijn bevrijd, veroordeelt om aan [eiser] een bedrag van € 65.000,00 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening, alsmede om [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van het geding, te vermeerderen met wettelijke rente.\n\n4.2.. \n [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de vordering betwist.\n\n4.3.. Op de stellingen van partijen wordt – waar nodig – hierna ingegaan.\n\n5. De beoordelingBezwaar tegen overleggen (aanvullende) productie 9\n\n5.1.. \n [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben ter comparitie bezwaar gemaakt tegen het door [eiser] in het geding brengen van de aanvullende productie 9. Zij achten dit in strijd met het Procesreglement dat voorschrijft dat stukken waarop een partij zich ter zitting wil beroepen uiterlijk tien dagen voor de zitting moeten worden overgelegd. [eiser] heeft haar productie één dag voor de zitting in het geding gebracht en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] achten dat in strijd met de goede procesorde. Deze productie had volgens hen ook reeds bij de dagvaarding kunnen worden overgelegd.\n\n5.2.. \n [eiser] heeft zich op dit punt gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank.\n\n5.3.. Op grond van artikel 4.9 van het Landelijk Procesreglement, in verbinding met artikel 87 lid 6 Rv, dient een partij die bij gelegenheid van een mondelinge behandeling, getuigenverhoor of descente nog producties of andere bewijsstukken in het geding wenst te brengen ervoor zorg te dragen dat de rechtbank en de wederpartij uiterlijk tien kalenderdagen voor de zitting een afschrift van de in het geding te brengen producties of (andere) bewijsmiddelen hebben ontvangen. In deze procedure staat vast dat productie 9 van [eiser] niet tijdig is ingediend. Alhoewel aan de voorschriften van het Landelijk Procesreglement in het algemeen strak de hand moet worden gehouden zal de rechtbank aan het verzuim van [eiser] geen gevolg verbinden. Redengevend daartoe is dat de rechtbank de inhoud van dit stuk niet bij haar oordeelsvorming betrekt en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] derhalve niet in enig (proces)belang zijn geschaad. Het bezwaar van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wordt daarom verworpen.\n\nSchending waarheidsplicht ex artikel 21 Rv?\n\n5.4.. \n [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben tot hun verweer onder meer aangevoerd dat [eiser] de op haar rustende waarheidsplicht heeft geschonden door in haar dagvaarding niets te vermelden over de correspondentie die partijen na 7 oktober 2023 hebben gevoerd.\n\n5.5.. Partijen zijn op grond van artikel 21 Rv verplicht de voor de beslissing zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren. Als hieraan niet wordt voldaan kan de rechtbank hieruit de gevolgtrekking maken die haar geraden voorkomt.\n\n5.6.. Het verweer faalt echter. [eiser] heeft naar het oordeel van de rechtbank alle voor de beslissing ter zake dienende feiten en omstandigheden in haar dagvaarding opgenomen. De correspondentie waarop [gedaagde 1] en [gedaagde 2] doelen zou, wanneer deze wel door [eiser] in het geding zou zijn gebracht, naar het oordeel van de rechtbank niet tot een andersluidend oordeel hebben geleid.\n\nKern van de zaak\n\n5.7.. De hoofdvraag die in deze procedure voorligt is of de koopovereenkomst op 6 oktober 2023 is ontbonden toen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het financieringsvoorbehoud inriepen. [eiser] heeft primair aan haar vordering de grondslag gelegd de stelling dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hun beroep op de ontbindende voorwaarde niet (voldoende) hebben gedocumenteerd omdat er geen afwijzing van de geldverstrekker heeft plaatsgevonden, althans dat deze niet bij het inroepen van het financieringsvoorbehoud is overgelegd.\n\nHet financieringsvoorbehoud\n\n5.8.. De rechtbank moet allereerst dus de vraag beantwoorden wat partijen bedoeld hebben overeen te komen in artikel 5 van de koopovereenkomst en aan welke voorwaarden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moesten voldoen om zich hierop te kunnen beroepen.\n\n5.9.. Bij de uitleg van artikel 5 van de koopovereenkomst moet worden gekeken naar de gekozen formulering van dit artikel, de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs hieraan mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.\n\n5.10.. \n\nIn artikel 5 van de koopovereenkomst is bepaald dat indien [gedaagde 1] en [eiser] uiterlijk op 6 oktober 2023 geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling hebben verkregen voor een bedrag van\n\n€ 455.000,00), zij de koopovereenkomst kunnen ontbinden.\n\n5.11.. Uit de tekst van artikel 5 volgt vervolgens dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag ná deze datum moet zijn ontvangen. Dit was dus 7 oktober 2023. Dit betekent dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zich met de e-mail van [bedrijf 2] van 6 oktober 2023 tijdig op het financieringsvoorbehoud hebben beroepen.\n\n5.12.. Vervolgens is in artikel 5 van de koopovereenkomst bepaald dat indien [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de ontbinding wensen in te roepen als gevolg van het ontbreken van financiering dit “goed gedocumenteerd” moet gebeuren. Daaronder wordt volgens datzelfde artikel verstaan dat een afwijzing van één erkende geldverstrekkende bankinstelling moet worden overgelegd. De eis, dat een beroep op ontbinding goed gedocumenteerd dient te worden gedaan, strekt ertoe dat de verkoper moet kunnen controleren of een beroep op de juiste gronden wordt gedaan. De documentatieplicht is daarmee ondersteunend aan de inspanningsplicht en om de gedane “inspanning” aan te tonen. Uit de redactie van artikel 5 volgt naar het oordeel van de rechtbank dat deze afwijzing gelijktijdig met de mededeling waarbij de ontbinding van de overeenkomst werd ingeroepen moest worden overgelegd en niet pas op een later moment. Tussen partijen staat echter vast dat de afwijzing van Orco Bank noch bij de e-mail van [bedrijf 2] aan [bedrijf 1] van 6 oktober 2023, noch bij de e-mail van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan [bedrijf 1] van 7 oktober 2023, was gevoegd. Dat kon ook niet omdat de formele afwijzing van de Orco Bank dateert van 9 oktober 2023.\n\n5.13.. Daarmee hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de ontbinding dus niet op de daarvoor overeengekomen wijze en dus niet rechtsgeldig ingeroepenen faalt hun verweer dat zij aan hun documentatieplicht hebben voldaan. Dat de afwijzing van Orco Bankinhoudelijkwel aan de gestelde voorwaarden voldoet, zoals door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wordt aangevoerd, doet daar niet aan af.\n\n5.14.. Vast staat dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning niet binnen de hen daartoe in de ingebrekestelling gestelde termijn hebben afgenomen. Daarmee zijn zij in verzuim geraakt en zijn zij toerekenbaar geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst. Daaruit volgt dat [eiser] de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden en tevens dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om die reden de overeengekomen boete verschuldigd zijn.\n\nMatiging boete?\n\n5.15.. \n [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren, subsidiair, aan dat de gevorderde boete moet worden gematigd omdat [eiser] als gevolg van de ontbinding van de koopovereenkomst geen schade heeft geleden. Er is volgens hen sprake van een wanverhouding tussen de schade en de boete.\n\n5.16.. \n [eiser] betwist dat zij geen schade heeft geleden als gevolg van het inroepen van de ontbindende voorwaarde. Volgens [eiser] ligt haar schade in het feit dat haar vakantiewoning van de markt moest worden gehaald waardoor zij is geconfronteerd met dubbele woonlasten en extra makelaarskosten.\n\n5.17.. \n\nDe rechtbank ziet geen aanleiding de gevorderde contractuele boete te matigen. Voor matiging is ingevolge artikel 6:94 BW alleen grond, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Deze maatstaf brengt volgens de Hoge Raad (arrest van 27 april 2007, NJ 2007\u002F262) mee dat de rechter pas, als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van haar bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Verder is relevant dat het hier gaat om een overeenkomst tussen particulieren met betrekking tot de verkoop van een woning, waarbij het opnemen van een boetebeding van 10% van de koopprijs gebruikelijk is.\n\nDaargelaten dat volgens de parlementaire geschiedenis het enkele uiteenlopen van schade en boete onvoldoende grond vormt voor matiging zodat dit verweer enkel om die reden al moet stranden, heeft [eiser] door het benoemen van specifieke schadeposten voldoende aannemelijk gemaakt dat zij daadwerkelijk schade heeft geleden. In het licht van deze verklaring hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hun standpunt onvoldoende onderbouwd. Onder die omstandigheden bestaat er naar het oordeel van de rechtbank geen rechtvaardiging voor matiging van de contractuele boete.\n\nConclusie\n\n5.18.. De rechtbank komt dan ook tot de slotsom dat de vordering van [eiser] toewijsbaar is. De rechtbank zal [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daarom veroordelen tot betaling van de overeengekomen boete van € 65.000,00. De subsidiaire grondslag van de vordering, namelijk dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet voldoende aan hun inspanningsverplichting om tot de gewenste financiering te komen hebben voldaan, behoeft om die reden geen bespreking meer.\n\n5.19.. De rechtbank zal de veroordeling echter niet hoofdelijk uitspreken. Hoofdelijke verbondenheid tussen schuldenaren vloeit ingevolge artikel 6:6, tweede lid, BW immers uit wet, gewoonte of rechtshandeling voort. In deze procedure is niet gebleken dat de hoofdelijkheid uit de wet of de gewoonte voortvloeit en evenmin dat hoofdelijkheid is overeengekomen.\n\nProceskosten\n\n5.20.. Ten slotte worden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als de – in overwegende mate – in het ongelijk te stellen partijen in de kosten van de procedure veroordeeld. Ook ten aanzien van de proceskosten dient een hoofdelijke veroordeling achterwege te blijven. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:\n\n- kosten van de dagvaarding € 137,47\n\n- griffierecht € 1.325,00\n\n- salaris advocaat € 2.428,00 (2,00 punten x tarief VI € 1.214,00)\n\n- nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in\n\nhet dictum)\n\n __________\n\nTotaal € 4.068,47\n\n6. De beslissing\n\nDe rechtbank\n\n6.1.. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 65.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 mei 2024 tot aan de dag der algehele voldoening;\n\n6.2.. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op 4.068,47, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag indien zij de proceskosten niet binnen tien dagen na heden aan [eiser] hebben voldaan en te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet tijdig aan de veroordeling voldoen en het vonnis daadwerkelijk wordt betekend;\n\n6.3.. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;\n\n6.4.. wijst af het meer of anders gevorderde.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. J.N. Bartels en in het openbaar uitgesproken op 15 januari 2025 in tegenwoordigheid van de griffier (CdJ).\n\n(BJ(O)\n\nZie in dit verband o.m. Hof ‘s-Hertogenbosch 23 januari 2024, ECLI:NL:GHSHE:2024:143, en Rechtbank Midden-Nederland 1 november 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:5696.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBOVE:2025:229","2025-01-16T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:28:26.343Z",20]