ECLI:NL:GHAMS:2026:1768

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 25/771

3 februari 2026

uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X], wonende te [Z], belanghebbende,

(gemachtigden: G. Gieben en J.F.J.M. van Abbe)

tegen de uitspraak van 7 februari 2025 in de zaak met kenmerk HAA 24/1164 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak [A-straat] 8 te [Z] (de woning) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 339.000.

1.2.. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

1.3.. Het daartegen ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard.

1.4.. Belanghebbende heeft tijdig hoger beroep ingesteld. Na het instellen van het hoger beroep zijn de volgende stukken ingediend:

een aanvulling van de gronden van het hoger beroep door belanghebbende;

een verweerschrift door de heffingsambtenaar, en

nadere stukken van 29 december 2025 en van 8 januari 2026 door belanghebbende.

1.5.. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 januari 2026. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1..

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld, waarbij belanghebbende wordt aangeduid als ‘eiseres’:

“1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een hoekwoning, gebouwd in 1960. De gebruiksoppervlakte van de woning is 97 m². De woning is voorzien van een vrijstaande berging. De oppervlakte van het perceel is 185 m².”

2.2.. Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden zal ook het Hof daarvan uitgaan. Het Hof voegt daaraan het volgende toe.

2.3.. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar een pleitnota voorgedragen waarin onder meer het volgende is verklaard:

“Samengevat zijn de erfdienstbaarheden dat de voor- en zijtuin alleen als siertuin gebruikt mogen worden en geen uitzicht mogen beperken vanuit de aangrenzende woonerven, dat de daken/funderingen mogen oversteken, en de kleuren van het huis instant gehouden moeten worden (deze bepalingen zijn over en weer).

Met betrekking tot het voetpad geldt dat langs de zuidelijke grens (…) een meter voetpad is en op de grens tussen perceel IV en V (dit is nr 8) ook een meter voetpad is (dus een halve meter op de grens van nr 8).

Dit zijn echter normale erfdienstbaarheden. (…)

De rij-referentieobjecten aan [A-straat] 1, [B-straat] 14 en [C-straat] 23 hebben een vergelijkbaar pad achter de woningen, dit zijn namelijk gewone beperkingen.”

3. Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft onder andere het volgende overwogen (daarbij wordt de heffingsambtenaar aangeduid als ‘verweerder’):

“(…)

6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".

7. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

8. Om te beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden.

1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiseres?

2. Zo ja, heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?

Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?

9. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen.

10. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning van eiseres. De vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar en ligging betreft goed vergelijkbaar met de woning. De verschillen zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning.

Heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen?

11. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift en de matrix inzichtelijk en aannemelijk heeft gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

12. Verweerder heeft de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten geanalyseerd en daarbij rekening gehouden met het tijdsverloop tussen de transactiedata en de waardepeildatum, met de verschillen in grootte, ligging, kwaliteit en staat van onderhoud en met het al dan niet aanwezig zijn van bijgebouwen. Het op deze wijze analyseren van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft geresulteerd in een prijs per eenheid per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 2.582, € 2.632, € 2.465 en € 2.492. Het op gelijke wijze analyseren van de waarde van de woning heeft geleid tot een waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 2.562. De rechtbank is van oordeel dat de waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de woning niet in een onjuiste verhouding staat tot de geanalyseerde prijzen per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten. De prijs per vierkante meter gebruiksoppervlak van de woning ligt in lijn met de gemiddelde prijs per vierkante meter woonoppervlak van de vergelijkingsobjecten. Eiseres heeft gelet op hetgeen zij heeft aangevoerd, niet aannemelijk gemaakt dat een lagere waarde per vierkante meter voor de woning gerechtvaardigd is. Bij het voorgaande neemt de rechtbank tevens in aanmerking dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is en dat niet is vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door verweerder.

13. Anders dan eiseres stelt heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken en badkamer. Omdat de woning en de vergelijkingsobjecten uit een vergelijkbare bouwperiode stammen kan er in beginsel van worden uitgegaan dat de bouwkwaliteit, het onderhoud en de voorzieningen vergelijkbaar zijn. In de matrix heeft verweerder de factoren ‘kwaliteit’ en ‘onderhoud’ van zowel de woning als de vergelijkingsobjecten [B-straat] 14 en 19 als ‘3’ (gemiddeld) gekwalificeerd. Bij de vergelijkingsobjecten [C-straat] 23 en [A-straat] 1 zijn deze factoren, gelet op de gemoderniseerde voorzieningen, met een ‘4’ gekwalificeerd. De rechtbank oordeelt dan ook dat uit de matrix blijkt dat verweerder kenbaar en voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in de staat van kwaliteit en onderhoud tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dat de voorzieningen van de woning met een ‘2’ gekwalificeerd dienen te worden, zoals eiseres ter zitting heeft gesteld, wordt door de rechtbank niet gevolgd. De rechtbank is van oordeel dat op basis van de overgelegde foto’s van de keuken (er is geen foto van de badkamer overgelegd) in beroep niet kan worden geconcludeerd dat de keuken in de woning in een slechtere staat verkeert of ouder is dan de keukens van vergelijkingsobjecten uit dezelfde bouwperiode. De beroepsgrond slaagt niet. De keuken en badkamer zijn weliswaar wat ouder maar nog functioneel en bruikbaar. Bij het voorgaande neemt de rechtbank tevens in aanmerking dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is en dat niet is vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door verweerder.

14. Ten aanzien van het door eiseres drie dagen voor de zitting aangedragen vergelijkingsobject [A-straat] 12 in [Z] stelt de rechtbank allereerst vast dat dit nieuwe object zeer kort voor de zitting bekend is gemaakt aan de rechtbank en aan verweerder. De rechtbank stelt vervolgens vast dat dit object snel, binnen 17 dagen, is verkocht voor een hogere prijs dan de vraagprijs. Verweerder heeft ter zitting gesteld niet voldoende tijd te hebben gehad om dit nieuwe object met zijn taxateur te bespreken. Ook heeft verweerder de iWOZ-kaart niet kunnen bekijken. Onduidelijk blijft bijvoorbeeld of er sprake is van een familieaankoop.

14. De rechtbank heeft vastgesteld dat de nadere stukken met dagtekening 6 januari 2025 eerst op 20 januari jl. zijn ontvangen en daarna in de portal zijn geplaatste. Eerst vanaf dat tijdstip heeft verweerder over die informatie kunnen beschikken. Eiseres heeft het verschil in dagtekening en de kennelijke verzending niet opgehelderd. De rechtbank constateert een schending van het voorschrift van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht. De rechtbank heeft verweerder ambtshalve ter zitting in de gelegenheid gesteld om nog een schriftelijke correspondentie te starten. Verweerder heeft dat afgewezen nu hij van mening is dat de aangedragen vergelijkingsobjecten de eindwaarde van de woning op een deugdelijke wijze onderbouwen. De rechtbank respecteert dat standpunt.

15. De rechtbank overweegt dat het verweerder, in het licht van de op hem rustende plicht om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, vrij staat om een eigen keuze aan vergelijkingsobjecten te gebruiken. Dat hoeft niet de best denkbare keuze te zijn, maar de gehanteerde vergelijkingsobjecten moeten wel voldoende representatief zijn. Verweerder is dan ook in beginsel niet gehouden de door eiseres genoemde woning alsnog te betrekken in zijn vergelijking. Daarbij volgt de rechtbank het standpunt van verweerder dat gelet op de lage transactieprijs die significant afwijkt van de andere marktgegevens, waarvan vaststaat dat deze zijn gerealiseerd op de in artikel 17 van de Wet WOZ voorgeschreven wijze van koop en verkoop tussen onafhankelijke partijen. Eiseres op wie naar het oordeel van de rechtbank op dit onderdeel de bewijslast rust nu zij dit object ter onderbouwing van haar standpunt heeft aangedragen, is daarin niet geslaagd. Zij heeft niet dan wel onvoldoende aangedragen om aannemelijk te maken dat dit object, hoewel gelegen in dezelfde straat als de woning, ter onderbouwing kan dienen. De rechtbank kan derhalve niet vaststellen of het object goed vergelijkbaar is en mede in de afweging en oordeelsvorming moet worden betrokken. De gevolgen komen voor rekening van eiseres.

16. Het vorenstaande brengt de rechtbank tot het oordeel dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Hetgeen eiseres verder of overigens heeft aangevoerd brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.”

5. Beoordeling van het geschil

5.1.. In hoger beroep bepleit belanghebbende een waarde van € 271.000. Zij verwijst daartoe naar de verkoop van [A-straat] 12 te [Z]. Deze verkoop had zij in eerste aanleg ook reeds ingebracht, maar naar het oordeel van de rechtbank had zij onvoldoende aangedragen om aannemelijk te maken dat dit object ter onderbouwing van de waarde kan dienen (zie overweging 15 van de rechtbankuitspraak). Zij heeft in hoger beroep nadere informatie over de verkoop verstrekt en meent daarmee de bruikbaarheid van dit object aannemelijk te hebben gemaakt. Zij stelt dat dit object het best vergelijkbaar is met de woning. Het verschil in perceelgrootte tussen dit object (140 m2) en de woning (185 m2, zie 2.1) valt grotendeels weg tegen de erfdienstbaarheden die op de woning rusten. Ook het verschil in woningtype ([A-straat] 12 is een tussenwoning) is gelet op deze erfdienstbaarheden niet van belang, aldus belanghebbende. Daarbij heeft het vergelijkingsobject een modernere keuken en badkamer dan de woning. De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een nieuwe waardematrix ingebracht waarin ook [A-straat] 12 is opgenomen, maar belanghebbende meent dat de daarin opgenomen geïndexeerde verkoopprijs van dat object (€ 321.000) onjuist is. Zij acht een geïndexeerde waarde van € 290.000 zuiverder.

5.2.. Het Hof overweegt als volgt. In rechtsoverwegingen 6 en 7 heeft de rechtbank het toetsingskader juist weergegeven; ook het Hof zal hiervan uitgaan. Aan de op hem rustende bewijslast heeft de heffingsambtenaar onder andere invulling gegeven met de inbreng van een vergelijking (in een matrix) met een vijftal vergelijkingsobjecten verkocht rond de waardepeildatum. Drie daarvan zijn, evenals de woning, hoekwoning. Dit zijn [B-straat] 14 en 19 en [A-straat] 1, alle te [Z]. Met de heffingsambtenaar acht het Hof deze drie objecten goed met de woning vergelijkbaar. De heffingsambtenaar heeft in zijn vergelijking wel rekening gehouden met verschillen in de primaire objectkenmerken en kwaliteit, onderhoud en voorzieningen, maar niet met de op de woning rustende erfdienstbaarheden. Hij heeft verklaard dat deze erfdienstbaarheden geen invloed op de waardering hebben, aangezien het gebruikelijke erfdienstbaarheden zijn die bovendien tussen de buurwoningen over en weer gelden en voor de vergelijkingsobjecten [B-straat] 14 en [A-straat] 1 vergelijkbare rechten van overpad gelden (zie 2.3). Het Hof volgt de heffingsambtenaar daarin en is van oordeel dat door de vergelijking met objecten die wat dit betreft gelijkwaardig zijn met de erfdienstbaarheden voldoende rekening is gehouden. Ook overigens heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en deze drie vergelijkingsobjecten.

5.3.. De door de heffingsambtenaar afgeleide prijs per vierkante meter woonoppervlakte van de twee vergelijkingsobjecten aan de [B-straat] zijn hoger dan die welke hij voor de woning heeft gehanteerd (zie overweging 13 van de rechtbankuitspraak). Dat geldt niet voor het object [A-straat] 1 (kavel 196 m2, woonoppervlakte 104 m2). Daarvoor heeft de heffingsambtenaar een iets lagere prijs per vierkante meter woonoppervlakte afgeleid van € 2.492 (gecorrigeerd voor de betere kwaliteit, onderhoud en voorzieningen van dat object). Gelet op de verkoopprijs van dit object van € 550.123 (per 31 augustus 2022) acht het Hof deze afgeleide prijs per vierkante meter eerder te laag dan te hoog. Ook het gemiddelde van deze drie door de heffingsambtenaar afgeleide prijzen per vierkante meter is hoger dan die welke hij voor de woning heeft gehanteerd.

5.4.. Naast de drie hoekwoningen heeft de heffingsambtenaar de objecten [C-straat] 23 en [A-straat] 12, beide te [Z], in zijn matrix betrokken. Deze woningen zijn van een ander type (rijwoningen) dan de woning. Nu voldoende marktgegevens van betere vergelijkbare hoekwoningen beschikbaar zijn, acht het Hof de marktgegevens van deze minder goed vergelijkbare rijwoningen voor de beoordeling van de WOZ-waarde van minder gewicht.

5.5.. Het voorgaande brengt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar met zijn vergelijking met de drie in 5.3 genoemde objecten, aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem beschikte waarde niet te hoog is. Ook gewogen tegen de marktgegevens van de twee rijwoningen (zie 5.4) en tegen hetgeen belanghebbende daarover en overigens naar voren heeft gebracht, acht het Hof de heffingsambtenaar in de op hem rustende bewijslast geslaagd.

Slotsom5.6.. De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6. Kosten

Voor een veroordeling in de proceskosten bestaat geen aanleiding.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. J-P.R. van den Berg, voorzitter, C.J. Hummel en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.H. van Dapperen als griffier. De beslissing is op 3 februari 2026 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

(alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

de dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: