ECLI:NL:GHSHE:2026:574

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.340.807/01

arrest van 3 maart 2026

in de zaak van

[appellante],

wonende te [woonplaats] ,

appellante in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [appellante] ,

advocaat: mr. A.J.J. Kreutzkamp te Valkenburg aan de Geul,

tegen

[appellante] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellante in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [appellante] ,

advocaat: mr. R. Gijsen te Maastricht,

op het bij exploot van dagvaarding van 16 april 2024 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 17 januari 2024, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen tussen [appellante] als gedaagde en [appellante] als eiseres.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 10578555 \ CV EXPL 23-2699)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in principaal en incidenteel hoger beroep

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;

de door [appellante] genomen memorie van grieven in principaal hoger beroep met productie 1;

de door [appellante] genomen memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, tevens houdende een vermeerdering van eis, met producties A tot en met H;

de door [appellante] genomen memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep;

de door [appellante] genomen akte met producties I en J;

de door [appellante] genomen antwoordakte.

[appellante] heeft vervolgens haar procesdossier overgelegd aan het hof, terwijl [appellante] geen procesdossier heeft overgelegd. Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. Het hof merkt daar het volgende bij op.

Volgens blz. 1 onderaan van het proces-verbaal van de bij de kantonrechter gehouden mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van [appellante] daar melding gemaakt van door hem op 7 november 2023 ingediende stukken. De kantonrechter heeft toen opgemerkt dat die stukken niet in het dossier zitten, waarop de gemachtigde van [appellante] heeft meegedeeld dat de stukken door [appellante] zijn ingediend als conclusie van repliek terwijl geen gelegenheid was geboden voor het nemen van een conclusie van repliek. Uit onderdeel 1 van het vonnis blijkt niet dat deze stukken alsnog zijn toegelaten. Het hof gaat er daarom vanuit dat de betreffende stukken niet tot de gedingstukken van het geding bij de kantonrechter behoren. Naar het hof begrijpt, is de betreffende conclusie van repliek met producties 5 tot en met 21 wel overgelegd als productie B bij de memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep. Van de genoemde producties 5 tot en met 21 ontbreekt in het aan het hof overgelegde exemplaar echter productie 19, zodat het hof op die productie geen acht heeft kunnen slaan.

Bovenaan blz. 2 van het proces-verbaal van de bij de kantonrechter gehouden mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van [appellante] melding gemaakt van een productie 18, waaruit nog bepaalde door [appellante] verrichte betalingen zouden blijken (over september 2023 en oktober 2023). De gemachtigde van [appellante] heeft geen bezwaar gemaakt tegen het indienen van deze stukken. Uit onderdeel 1 van het vonnis blijkt echter niet dat de kantonrechter de stukken heeft toegelaten. Het hof heeft de stukken ook niet in het dossier aangetroffen, en daar dus geen acht op kunnen slaan.

3. De beoordeling in principaal en incidenteel hoger beroep

De vaststaande feiten en de kern van het geschil

3.1.1.. Het gaat in dit hoger beroep naar de kern genomen om de vraag of [appellante] als huurster van een woning van [appellante] zodanig tekort geschoten is in de nakoming van haar betalingsverplichtingen, dat de door de kantonrechter uitgesproken ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming van de woning gerechtvaardigd was. Ook is de vraag aan de orde of [appellante] recht heeft op schadevergoeding vanwege gebrekkige oplevering van de woning door [appellante] bij de ontruiming van de woning.

3.1.2.. In dit hoger beroep kan op hoofdlijnen worden uitgegaan van de volgende feiten.

a. [appellante] is met ingang van 1 september 2015 van [appellante] de woning aan [adres] , gaan huren tegen een jaarlijks te indexeren huurprijs. Volgens artikel 4.5 van de huurovereenkomst diende de huur telkens voor de eerste van elke maand te worden voldaan.

b. De huurprijs bedroeg met ingang van 1 januari 2022 € 890,-- per maand, met ingang van 1 januari 2023 € 930,-- per maand en met ingang van 1 januari 2024 € 970,-- per maand.

c. In 2019 is ten aanzien van [appellante] een schuldhulpverleningstraject gestart, waarna de Gemeentelijke Kredietbank gedurende dertig maanden de huur namens [appellante] heeft betaald. Over de periode tot en met september 2022 is alle huur met tussenkomst van de bewindvoerder betaald. Het kredietbeheer is omstreeks oktober 2022 geëindigd. [appellante] heeft destijds de huur voor oktober 2022 niet betaald.

d. Bij brief van 5 december 2022 heeft de vastgoedbeheerder van [appellante] , [xx] Vastgoedbeheer, aan [appellante] onder meer het volgende meegedeeld:

“Bij controle van onze administratie hebben wij geconstateerd dat u nog niet tot betaling van het onderstaande bent overgegaan. U bent daarmee in verzuim. De betalingstermijn is inmiddels ruim verstreken.

Huur maand oktober 1 oktober 2022 € 890,--

Huur maand november (gedeeltelijk) 1 november 2022 € 40,--

Huur maand december 1 december 2022 € 40,--

Wij verzoeken u voor een laatste maal, het bovenstaande totaalbedrag alsnog binnen 14 dagen te voldoen (…).

De termijn van 14 dagen vangt aan de dag nadat deze brief bij u is bezorgd.

Mocht het verschuldigde binnen de gestelde termijn niet in ons bezit zijn, dan stellen wij u reeds nu voor alsdan- en voor zover nog nodig- in gebreke en delen wij u mede dat u direct na het verstrijken van deze termijn conform de wet incassokosten verschuldigd bent.

Het bedrag van de incassokosten wordt verhoogd met de BTW daar wij de BTW niet kunnen verrekenen en op grond van de wet de BTW voor uw rekening zal komen.”

e. [appellante] heeft de huur over de periode vanaf januari 2023 niet steeds correct betaald. Het hof zal bij de beoordeling van grief I in principaal hoger beroep nader ingaan op de vanaf 1 januari 2023 ter zake huur verrichtte betalingen.

f. Tussen partijen heeft overleg plaatsgevonden over een betalingsregeling.

g. Bij brief van 7 april 2023 heeft de toenmalig gemachtigde van [appellante] aan [appellante] onder meer het volgende meegedeeld:

“U heeft (…) voor onbepaalde tijd in huur als huurder gehuurd de gebouwde onroerende zaak, gelegen aan de [adres] , (…) met de bestemming van woonruimte.

Deze huurovereenkomst wordt hierbij door mij aan U opgezegd, voor zoveel vereist

tegen 30 mei 2023.

Deze opzegging vindt plaats op de volgende grond(en):

Einde overeenkomst in zake huurachterstand van meer dan 3 maanden, en opkomende kosten van buiten gerechtelijke aard en wettelijke rente;

U reeds 96 maanden huurt van verhuurder en 41 maanden niet tijdig, te weinig, of niet betaald uw huurpenningen;

U het gehuurde niet goed onderhoud, ondanks meerdere aanzeggingen:

U de service medewerkers niet binnen laat ter onderhoud van het gehuurde, ondanks de vele afspraken daartoe;

U reeds ten zoveelste maal een betalingsregeling niet bent nagekomen;

U reeds meerdere malen te hebben aangegeven dat U een forse achterstand heeft in de huur penningen, zie brieven van [xx] vastgoedbeheer, en apps/mails van verhuurder;

U thans verschuldigd bent het bedrag van € 2830,00 zijnde de huur maanden oktober 2022, februari 2023, maart 2023, te termijnen in november en december 2022 te weinig

overgemaakt;

(…)

Indien U het bedrag van de huurpenningen en achterstallige betalingen niet voldoet binnen 7 werkdagen na heden een gerechtelijke procedure zal worden geëntameerd ten einde U bij vonnis uit het gehuurde te laten zetten desnoods met behulp van de deurwaarder;

(…)

Te betalen achterstallig € 2830,00

Huur april 2023 930,00

Totaal € 3760.00

Incasso kosten 501,00

BTIW over incassokosten 21% 105,21

Totaal te betalen € 4366,21”

• h. [appellante] is niet akkoord gegaan met de huuropzegging.

Het geding bij de kantonrechter

3.2.1.. In het geding bij de kantonrechter vorderde [appellante] , samengevat en met een door het hof toegevoegde letteraanduiding:

A. veroordeling van [appellante] tot betaling van € 3.438,21 aan achterstallige huur over de periode tot en met mei 2023, vermeerderd met wettelijke rente over dat bedrag vanaf 1 februari 2023;

B. veroordeling van [appellante] tot betaling van € 930,-- per maand ter zake huur of gebruikersvergoeding vanaf mei 2023 tot het tijdstip van de ontruiming, waarbij een ingegane maand als hele maand moet worden gerekend;

C. ontbinding van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst;

D. veroordeling van [appellante] tot ontruiming van het gehuurde met machtiging van [appellante] om, indien [appellante] daarmee in gebreke mocht blijven, de ontruiming zelf op kosten van [appellante] te doen uitvoeten;

met veroordeling van [appellante] in de proceskosten.

De door [appellante] onder A gevorderde hoofdsom van € 3.438,21 bestaat uit € 4.690,-- aan achterstallige huur over de periode tot en met mei 2023, vermeerderd met € 501,-- exclusief btw aan buitengerechtelijke kosten en € 105,21 aan btw over de buitengerechtelijke kosten, en vervolgens verminderd met het voor betekening van de dagvaarding nog betaalde bedrag van € 1.860,--.

3.2.2..

Aan deze vordering heeft [appellante] , samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

[appellante] is in meerdere opzichten toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door:

een huurachterstand te laten ontstaan en de huur meermaals te laat te betalen;

het gehuurde niet goed te onderhouden;

servicemedewerkers niet binnen te laten;

betalingsregelingen niet na te komen.

Daarom is ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [appellante] tot ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd.

3.2.3..
[appellante] heeft erkend dat sprake is van een huurachterstand en dat zij de huur regelmatig te laat heeft betaald. Zij heeft echter de gestelde hoogte van de huurachterstand betwist en ook de overige gestelde tekortkomingen betwist.

3.2.4.. In het geding bij de kantonrechter heeft op 21 november 2023 een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarvan is een proces-verbaal opgemaakt dat zich bij de gedingstukken bevindt.

3.2.5.. In het beroepen vonnis van 17 januari 2024 heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.

Ten tijde van de inleidende dagvaarding (hof: van 14 juni 2023) bedroeg de huurachterstand € 2.830,-- (€ 4.690,-- min € 1.860,--). Dat is iets meer dan drie maanden huur. Ten tijde van de mondelinge behandeling (hof: van 21 november 2023) bedroeg de huurachterstand € 2.580,--. Dat is iets minder dan drie maanden huur (rov. 4.1).

Dit betekent dat [appellante] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst (rov. 4.2).

Volgens vaste rechtspraak kan een huurachterstand van drie maanden of meer een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Dat de huurachterstand thans iets minder dan drie maanden bedraagt, brengt niet automatisch mee dat in dat geval de ontbinding en ontruiming zouden moeten worden afgewezen (rov. 4.3).

Er is niet komen vast te staan dat [appellante] het gehuurde niet goed zou onderhouden en dat zij geen servicemedewerkers zou toelaten. Deze verwijten kunnen dus geen grondslag vormen voor ontbinding van de huurovereenkomst (rov. 4.4).

Er is niet komen vast te staan dat [appellante] betalingsregelingen niet zou nakomen. Ook dit verwijt kan geen grondslag vormen voor ontbinding van de huurovereenkomst (rov. 4.5).

Er is wel komen vast te staan dat [appellante] de huur veelal, stelselmatig, niet, onvoldoende of te laat betaalt (rov. 4.6).

Beide tekortkomingen (een huurachterstand van bijna drie maanden en het voortdurend te laat betalen van de huur) zijn voldoende grondslag voor ontbinding van de huurovereenkomst en voor een veroordeling van [appellante] tot ontruiming van het gehuurde (rov. 4.7).

De kantonrechter zal [appellante] tevens veroordelen tot betaling van de in rov. 4.1 genoemde huurachterstand van € 2.580,--, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van de inleidende dagvaarding, zijnde 14 juni 2023, en tot betaling van de huurtermijnen vanaf 1 november 2023 dan wel een gebruiksvergoeding ter hoogte van de maandelijkse huur (rov. 4.8).

De vordering ter zake buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen omdat [appellante] aan [appellante] een aanmaning heeft verstuurd die niet voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW (rov. 4.9).

[appellante] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld (rov. 4.10).

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter:

de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden;

[appellante] veroordeeld om het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen;

[appellante] veroordeeld om aan [appellante] € 2.580,-- te voldoen, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 14 juni 2023;

[appellante] veroordeeld tot betaling aan [appellante] van € 930,-- per maand ter zake huur of gebruiksvergoeding voor iedere maand die vanaf 1 november 2023 tot het tijdstip van de ontruiming mocht verstrijken of zijn ingegaan.

Tot slot heeft de kantonrechter [appellante] in de proceskosten veroordeeld, het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard en het meer of anders gevorderde afgewezen.

Gebeurtenissen na het beroepen vonnis

3.3.. Na het wijzen van het beroepen vonnis heeft zich op hoofdlijnen nog het volgende voorgedaan (waarbij het hof de letteraanduiding uit rov. 3.1.2 van dit arrest vervolgt).

i. [appellante] heeft het gehuurde in mei 2024 verlaten; volgens [appellante] per 14 mei 2024.

j. Op 29 mei 2024 heeft [YY] Bouw aan [appellante] een prijsopgave ten bedrage van € 3.916,89 inclusief btw uitgebracht voor het verrichten van de in die prijsopgave opgesomde werkzaamheden in de woning en in de achtertuin.

k. [YY] Bouw heeft aan [appellante] een factuur van 18 december 2024 ten bedrage van € 3.916,89 inclusief btw gezonden voor het verrichten van de betreffende werkzaamheden.

l. [appellante] heeft deze factuur betaald op 14 december 2024.

Het geding in principaal en incidenteel hoger beroep

3.4.1..
[appellante] heeft in principaal hoger beroep drie grieven aangevoerd. Op basis van die grieven heeft [appellante] geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot:

afwijzing alsnog van de vorderingen van [appellante] ;

veroordeling van [appellante] om aan [appellante] alles terug te betalen dat [appellante] op grond van het beroepen vonnis aan [appellante] heeft betaald;

met veroordeling van [appellante] in de proceskosten.

3.4.2..
[appellante] heeft de grieven in principaal hoger beroep bestreden. [appellante] heeft voorts in incidenteel hoger beroep drie grieven aangevoerd tegen het beroepen vonnis. [appellante] heeft daarnaast haar eis vermeerderd. Zij vordert nu, naast bekrachtiging van het beroepen vonnis, veroordeling van [appellante] tot betaling van:

€ 3.770,-- aan achterstallige huur over de periode van oktober 2022 tot en met mei 2024;

€ 3.916,89 aan kosten van herstel van schade aan de woning;

€ 156,70 voor het ontstoppen van een regenpijp van de woning;

€ 606,21 inclusief btw aan buitengerechtelijke kosten.

met veroordeling van [appellante] in de proceskosten van het principaal en incidenteel hoger beroep, vermeerderd met wettelijke rente.

3.4.3.. De eiswijziging heeft tijdig plaatsgevonden en is toelaatbaar. Het hof zal recht doen op de gewijzigde eis.

3.4.4..
[appellante] heeft de grieven in incidenteel hoger beroep en de gewijzigde eis bestreden. Zij heeft in incidenteel hoger beroep geconcludeerd tot, kort gezegd, verwerping van de grieven in incidenteel hoger beroep en afwijzing van alle onderdelen van de eisvermeerdering, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep.

Over het belang van [appellante] bij het principaal hoger beroep

3.5.1..
[appellante] heeft in hoger beroep aangevoerd dat de vordering van [appellante] tot veroordeling van [appellante] om aan [appellante] alles terug te betalen dat [appellante] op grond van het beroepen vonnis aan [appellante] heeft betaald, neerkomt op een eis in reconventie die niet voor het eerst in hoger beroep kan worden ingesteld. Volgens [appellante] brengt dat mee dat [appellante] geen belang heeft bij haar principaal hoger beroep en dus niet-ontvankelijk moet worden verklaard.

3.5.2.. Het hof verwerpt dat betoog. De vordering van [appellante] tot veroordeling van [appellante] om aan [appellante] alles terug te betalen dat [appellante] op grond van het beroepen vonnis aan [appellante] heeft betaald, is geen eis in reconventie maar een toelaatbaar uitvloeisel van het door [appellante] ingestelde principaal hoger beroep. [appellante] heeft dus wel belang bij beoordeling van haar hoger beroep.

3.5.3..
[appellante] heeft bovendien een belang bij beoordeling van haar grieven tegen de door de kantonrechter uitgesproken ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde. Dat de ontruiming van de woning inmiddels heeft plaatsgevonden, neemt het belang bij beoordeling van de grieven niet weg. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat [appellante] weliswaar een andere woning heeft kunnen huren maar dat zij heeft gesteld dat het gedwongen vertrek uit het gehuurde en de gedwongen verhuizing voor haar kosten hebben meegebracht.

Over:

grief I in principaal hoger beroep: de hoogte van de huurachterstand

het onderdeel van de vermeerderde eis van [appellante] dat betrekking heeft op de huurachterstand

3.6.1..

Grief I in principaal hoger beroep is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de huurachterstand over de periode tot en met oktober 2023 ten tijde van de mondelinge behandeling van 21 november 2023 € 2.580,-- bedroeg.

Volgens [appellante] is dat oordeel onbegrijpelijk gelet op de door [appellante] bij de conclusie van antwoord van 30 augustus 2023 overgelegde betaalbewijzen en gelet op het feit dat volgens het proces-verbaal van de bij de kantonrechter op 21 november 2023 gehouden mondelinge behandeling ook de maanden september en oktober 2023 al waren betaald (blz. 2 bovenaan van het proces-verbaal).

3.6.2..
[appellante] heeft in (incidenteel) hoger beroep haar vordering met betrekking tot de achterstallige huur vermeerderd, althans gewijzigd. Zij vordert nu ter zake achterstallige huur over de periode van oktober 2022 tot en met mei 2024 een totaalbedrag van € 3.770,--. In bijlage A bij de memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, tevens inhoudende de eisvermeerdering, heeft [appellante] uiteengezet hoe zij tot dat bedrag is gekomen.

3.6.3.. Naar het hof begrijpt komt deze gewijzigde eis in de plaats van de door de kantonrechter uitgesproken veroordeling van [appellante] :

om aan [appellante] € 2.580,-- te voldoen ter zake achterstallige huur over de periode van oktober 2022 tot en met oktober 2023;

om aan [appellante] van € 930,-- per maand te voldoen ter zake huur of gebruiksvergoeding voor iedere maand die vanaf 1 november 2023 tot het tijdstip van de ontruiming mocht verstrijken of zijn ingegaan. Inmiddels staat vast dat het gehuurde in mei 2024 is ontruimd zodat de gebruiksvergoeding (volgens het in zoverre onbestreden oordeel van de kantonrechter) verschuldigd is tot en met mei 2024.

3.6.4.. Deze vordering houdt een vermeerdering van eis in ten aanzien van de maanden januari 2024 tot en met mei 2024. Waar [appellante] in het geding bij de kantonrechter een bedrag van € 930,-- per maand vorderde ter zake huur of gebruikersvergoeding vanaf mei 2023 tot het tijdstip van de ontruiming, vordert zij ten aanzien van de maanden januari 2024 tot en met mei 2024 nu een (verder) geïndexeerd bedrag van € 970,-- per maand. [appellante] heeft niet betwist dat zij over de periode vanaf 1 januari 2024 het geïndexeerde bedrag verschuldigd is. Uit de door haar als productie 1 bij de memorie van grieven overgelegde betaalbewijzen blijkt dat zij zelf over de maanden januari 2024 tot en met april 2024 het geïndexeerde bedrag van € 970,-- heeft betaald. Het hof zal er dus van uitgaan dat het door [appellante] over de maanden januari tot en met mei 2024 verschuldigde bedrag € 970,-- per maand bedraagt.

3.7.1.. Het hof moet nu naar aanleiding van grief I in principaal hoger beroep en naar aanleiding van de vermeerderde eis een oordeel geven over de hoogte van de huurachterstand ten tijde van de mondelinge behandeling (hetgeen van belang kan zijn voor de beslissing tot ontbinding van de huurovereenkomst) en over de hoogte van de huurachterstand per eind mei 2024. Het hof stelt daarbij voorop dat alle huurpenningen over de periode tot en met september 2022 volledig zijn betaald. Dat is tussen partijen niet in geschil. Aan de orde is de vraag hoe de huurachterstand zich in de periode van oktober 2022 tot en met mei 2024 heeft ontwikkeld. Het hof herhaalt voor de goede orde dat de huurbetalingsverplichting:

met ingang van 1 januari 2022 € 890,-- per maand bedroeg;

met ingang van 1 januari 2023 € 930,-- per maand bedroeg;

met ingang van 1 januari 2024 € 970,-- per maand bedroeg.

3.7.2.. Bij de beantwoording van de vraag hoe de huurachterstand zich heeft ontwikkeld, en meer in het bijzonder de vraag hoe hoog de huurachterstand was op de hierna in rov. 3.7.7 te noemen tijdstippen A en B, is van belang dat de huur volgens de huurovereenkomst vooruit moest worden betaald. Ook de kantonrechter heeft in rov. 4.1 van het vonnis geoordeeld dat de huur bij vooruitbetaling verschuldigd is. Naar het oordeel van het hof heeft [appellante] dat in hoger beroep onvoldoende betwist. Dat hierover andere afspraken zijn gemaakt, is uit de stellingen van [appellante] niet af te leiden. Voor zover het al zo zou zijn dat [appellante] aan [appellante] af en toe enig uitstel van betaling heeft gegund door niet direct tot betaling te sommeren als niet vóór de eerste van de maand was betaald, kan daaruit niet worden afgeleid dat [appellante] haar recht op vooruitbetaling van de huur heeft prijsgegeven. Het hof ziet daarom geen aanleiding om [appellante] op dit punt tot bewijs toe te laten.

3.7.3..

[appellante] heeft als productie 2 bij de conclusie van antwoord een aantal bankoverschrijvingen overgelegd waaruit de volgende betalingen van [appellante] aan [appellante] (verricht vóór het nemen van de conclusie van antwoord) blijken:

Datum betaling Bedrag Omschrijving

26 november 2022 € 850,-- huur nov 2022

20 december 2022 € 850,-- huur dec 2022

23 januari 2023 € 920,-- huur jan 23

24 januari 2023 € 10,-- restant huur jan 2023

23 maart 2023 € 930,-- huur maart 2023

20 april 2023 € 930,-- huur april

23 mei 2023 € 930,-- huur 2023

23 juni 2023 € 930,-- huur

21 juli 2023 € 930,-- huur Aug

21 juli 2023 € 100,-- achterstand huur oktober 2022

Verder blijken uit die bankafschrijvingen de volgende betalingen van [appellante] (kennelijk in mindering op de huur over oktober 2022) aan de door [appellante] ingeschakelde deurwaarder

Datum betaling Bedrag Omschrijving

1 maart 2023 € 100,-- (hier is een uitgebreid nummer weergegeven)

2 april 2023 € 100,-- (hier is een uitgebreid nummer weergegeven)

3.7.4..

[appellante] heeft als productie 1 bij de memorie van grieven in principaal hoger beroep een aantal bankafschriften overgelegd waaruit de volgende betalingen van [appellante] aan [appellante] (op één na verricht na de op 21 november 2023 bij de kantonrechter gehouden mondelinge behandeling) blijken:

Datum betaling Bedrag Omschrijving

20 november 2023 € 50,-- betalingsregeling bedrag nov

23 november 2023 € 930,-- huur dec

18 december 2023 € 930,-- huur Jan 2024

27 december 2023 € 50,-- regeling bedrag

22 januari 2024 € 90,-- restant Huur Jan 24 + restant aflossing

23 januari 2024 € 970,-- huur februari 24

23 januari 2024 € 100,-- betalings regeling

20 februari 2024 € 500,-- regeling bedrag

23 februari 2024 € 970,-- huur maart 2024

22 maart 2024 € 500,-- betalings regeling

29 maart 2024 € 970,-- huur april 2024

3.7.5.. Ter zake de periode tussen de conclusie van antwoord en de bij de kantonrechter gehouden mondelinge behandeling heeft [appellante] (afgezien van het bankafschrift van 20 november 2023) geen bankafschriften overgelegd. Bovenaan bladzijde 2 van het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 21 november 2023 is echter als mededeling van de gemachtigde van [appellante] vermeld dat de maanden september en oktober (hof: kennelijk van 2023) volledig betaald zijn. Dienovereenkomstig staat in de derde volzin van rov. 4.1 van het beroepen vonnis onder meer: “Op het moment van de mondelinge behandeling was de huur over september en oktober betaald, (…)”. [appellante] heeft zich hier op beroepen in de toelichting op grief I in principaal hoger.

3.7.6..
[appellante] heeft daarover echter een ander standpunt ingenomen. Zij beroept zich op een door haar in hoger beroep als productie A overgelegd overzicht van de door [appellante] in de periode van oktober 2022 tot en met mei 2024 verschuldigde huur en van de in mindering daarop door [appellante] verrichte betalingen. Op dat overzicht staan, naast de betalingen waarvan [appellante] bankafschriften heeft overgelegd:

een door [appellante] aan de maand augustus 2023 toegerekende betaling van 29 augustus 2023 met als omschrijving “huur september (correctie in uitleg). huur altijd vooruit betaald.”;

een betaling van 2 april 2024 van € 290,-- met als omschrijving “restant achterstand huur voldaan”;

een betaling van 22 juli 2024 van € 50,-- met als omschrijving “afbetaling”.

Het hof constateert dat de betaling van € 930,-- die [appellante] op 21 juli 2023 heeft gedaan onder vermelding van “huur Aug”door [appellante] kennelijk is toegerekend aan de op dat moment nog onbetaalde maand juli 2023, hetgeen het hof vooralsnog verdedigbaar acht. Dat brengt naar het voorlopig oordeel van het hof mee dat [appellante] de betaling van 29 augustus 2023 heeft mogen toerekenen aan de maand augustus 2023, die op dat moment immers nog onbetaald was.

3.7.7..

Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen om beide partijen in de gelegenheid te stellen gelijktijdig een akte te nemen.

[appellante] moet bij de door haar te nemen akte de bankafschriften overleggen van de door haar aan [appellante] gedane betalingen in de periode vanaf 21 juli 2023 (de datum van het laatste afschrift dat zij bij de conclusie van antwoord heeft overgelegd) tot 20 november 2023 (de datum van het eerste afschrift dat zij bij de memorie van grieven heeft overgelegd). Meer in het bijzonder dient [appellante] afschriften over te leggen van de door haar gestelde huurbetalingen over de maanden september 2023 en oktober 2023, en zo mogelijk november 2023, als zij meent dat die maand al vóór 20 november 2023 is betaald.

[appellante] moet hierbij tevens duidelijke berekeningen overleggen waaruit blijkt hoe hoog volgens haar de huurachterstand was:

A. ten tijde van de inleidende dagvaarding van 14 juni 2023;

B. ten tijde van de mondelinge behandeling van 21 november 2023;

C. ten tijde van het verlaten van de woning door [appellante] medio mei 2024;

een en ander uitgaande van de verplichting om de huur vóór de eerste van de betreffende maand te betalen.

[appellante] moet bij de door haar te nemen akte eveneens duidelijke berekeningen overleggen waaruit blijkt hoe hoog volgens haar de huurachterstand was:

A. ten tijde van de inleidende dagvaarding van 14 juni 2023;

B. ten tijde van de mondelinge behandeling van 21 november 2023;

C. ten tijde van het verlaten van de woning door [appellante] medio mei 2024;

een en ander uitgaande van de verplichting om de huur vóór de eerste van de betreffende maand te betalen.

De onder C bedoelde achterstand is van belang voor het bedrag dat het hof in hoger beroep ter zake huurachterstand moet toewijzen. De onder A en B bedoelde huurachterstanden kunnen van belang zij bij de naar aanleiding van grief III in principaal hoger beroep te verrichten beoordeling of de huurovereenkomst terecht door de kantonrechter is ontbonden.

3.7.8.. De partijen zullen daarna, eveneens gelijktijdig, gelegenheid krijgen om bij antwoordakte op elkaars akte te reageren.

3.7.9.. Het hof zal elk verder oordeel over grief I in principaal hoger beroep nu aanhouden.

Over:

grief II in principaal hoger beroep: stelselmatig onvoldoende of te laat betalen?

grief II in incidenteel hoger beroep: niet nakomen gesloten betalingsregelingen?

3.8.1..

Grief II in principaal hoger beroep is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellante] veelal, stelselmatig, de huur niet, onvoldoende of te laat betaalt.

Grief II in incidenteel hoger beroep is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat niet gebleken is dat [appellante] betalingsregelingen niet is nagekomen.

3.8.2.. Het hof zal elk oordeel over deze grieven aanhouden tot na de aktewisseling van partijen.

Over grief I in incidenteel hoger beroep: heeft [appellante] het gehuurde niet goed onderhouden en heeft [appellante] servicemedewerkers toegang tot het gehuurde geweigerd?

3.9.1.. Grief I in incidenteel hoger beroep is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat niet is komen vast te staan dat [appellante] :

het gehuurde niet goed heeft onderhouden;

servicemedewerkers toegang tot het gehuurde heeft geweigerd.

3.9.2.. Het hof zal elk oordeel over deze grief aanhouden tot na de aktewisseling van partijen.

Over grief III in principaal hoger beroep: was de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling van [appellante] tot ontruiming van de woning vanwege de tekortkomingen in de nakoming van de betalingsverplichtingen gerechtvaardigd?

3.10.1.. Grief III in principaal hoger beroep is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [appellante] tot ontruiming van de woning gerechtvaardigd was vanwege de tekortkomingen van [appellante] in de nakoming van de betalingsverplichtingen.

3.10.2.. Het hof zal elk oordeel over deze grief aanhouden tot na de aktewisseling van partijen.

Over het onderdeel van de vermeerderde eis van [appellante] dat betrekking heeft op de kosten van het ontstoppen van een regenpijp

3.11.1.. Als onderdeel van de vermeerderde eis vordert [appellante] veroordeling van [appellante] tot betaling van € 156,70 voor de kosten van het ontstoppen van een regenpijp. Ter onderbouwing van die vordering heeft [appellante] verwezen naar een factuur van 30 september 2023 ten bedrage van € 156,70, waarop als omschrijving onder meer is vermeld “Hoge Waterdruk werkzaamheden” en “Voorrijkosten”.

3.11.2.. Gelet op de factuurdatum gaat het hof er vanuit dat dit werkzaamheden zijn die ruim vóór de oplevering van mei 2024 zijn verricht. Het hof begrijpt uit punt 34 van de memorie van grieven in incidenteel hoger beroep en productie 17 daarbij, dat deze vordering berust op een verwijt van [appellante] dat [appellante] ervoor heeft gezorgd, althans toegestaan dat er stenen in de afwaterregenpijp terecht zijn gekomen, althans ervoor heeft gezorgd c.q. heeft toegestaan dat de bladvanger aan de bovenzijde van de regenpijp is verwijderd, waardoor stenen toegang hadden tot de regenpijp, zodat de afwatering niet meer plaatsvond en er wateroverlast ontstond.

3.11.3..
[appellante] heeft uitdrukkelijk betwist dat zij veroorzaakt heeft dat er stenen in de regenpijp terecht zijn gekomen. Volgens haar kunnen de gestelde ontstoppingskosten niet bij haar in rekening worden gebracht.

3.11.4..
[appellante] heeft slechts in algemene bewoordingen bewijs aangeboden van haar stellingen en dat dan “meer in het bijzonder door het overleggen van de aan deze memorie gehechte bijlagen.”Het hof constateert dat een voldoende gespecificeerd bewijsaanbod met betrekking tot de kwestie van de verstopping van de regenpijp ontbreekt. Het hof concludeert daarom dat niet is komen vast te staan dat [appellante] verwijtbaar heeft gehandeld ten aanzien van de verstopping van de regenpijp. Het hof zal dit onderdeel van de vermeerderde eis daarom afwijzen.

Over het onderdeel van de vermeerderde eis van [appellante] dat betrekking heeft op schade geconstateerd bij oplevering van het gehuurde

3.12.1.. Als onderdeel van de vermeerderde eis vordert [appellante] veroordeling van [appellante] tot betaling van € 3.916,89 ter zake schade aan het gehuurde, geconstateerd bij de oplevering van het gehuurde in mei 2024.

3.12.2.. Het hof zal elk oordeel over dit onderdeel van de vermeerderde eis aanhouden tot na de aktewisseling van partijen.

Over:

grief III in incidenteel hoger beroep: de vordering van [appellante] ter zake buitengerechtelijke incassokosten

het onderdeel van de vermeerderde eis van [appellante] dat betrekking heeft op buitengerechtelijke incassokosten

3.13.. Het hof zal elk oordeel aanhouden over:

grief III in incidenteel hoger beroep: de vordering van [appellante] ter zake buitengerechtelijke incassokosten;

het onderdeel van de vermeerderde eis van [appellante] dat betrekking heeft op buitengerechtelijke incassokosten.

Tussenconclusie

3.14.1.. Uit het voorgaande volgt dat de zaak nu naar de rol moet worden verwezen voor een akte, door beide partijen gelijktijdig te nemen, met de hiervoor in rov. 3.7.7 omschreven doeleinden. De akten zijn niet voor enig ander doel bestemd.

3.14.2.. De partijen zullen daarna de gelegenheid krijgen om, gelijktijdig, bij antwoordakte op elkaars akte te reageren.

3.14.3.. Het hof zal elk verder oordeel nu aanhouden.

4. De uitspraak

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van 31 maart 2026 voor een akte aan de zijde van beide partijen, gelijktijdig te nemen, met de hiervoor in rov. 3.7.7 omschreven doeleinden (waarna partijen de gelegenheid zullen krijgen om gelijktijdig bij antwoordakte op elkaars akte te reageren);

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, J.B. Smits en C.B.M. Scholten van Aschat en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 3 maart 2026.

griffier rolraadsheer