ECLI:NL:RBOVE:2026:3795

RECHTBANKOVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: 11983032 \ CV EXPL 25-3765

Vonnis van 23 juni 2026

in de zaak van

de stichting STICHTING WOONBEDRIJF IEDER1,

gevestigd in Deventer,

eisende partij,

hierna te noemen: Ieder1,

gemachtigde: mr. J.J. Pullen en mr. R.F.A. Rorink

tegen

[gedaagde],

wonende in [woonplaats],

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde],

gemachtigde: mr. E.J. Bijl.

1. De zaak in het kort

1.1. [gedaagde] huurt een woning van Ieder1. Ieder1 vordert in deze procedure ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, omdat volgens Ieder1 [gedaagde] zijn woning ter beschikking heeft gesteld aan vrouwen die zichzelf hebben geprostitueerd vanuit de woning. [gedaagde] heeft verklaard geen wetenschap te hebben van de prostitutieactiviteiten.

1.2. De kantonrechter wijst de vordering van Ieder1 toe. Kort gezegd is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] rekening had te houden met prostitutieactiviteiten vanuit zijn woning en dat Aldi heeft nagelaten maatregelen te treffen die van hem als huurder verlangd hadden mogen worden.

2. De procedure

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding, uitgebracht op 11 november 2025, - de conclusie van antwoord, - de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald

• de mondelinge behandeling van 21 mei 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,

• spreekaantekeningen van beide partijen.2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

3. De feiten

3.1. Ieder1 verhuurt met ingang van 16 januari 2025 aan [gedaagde] de woning aan het adres [adres] (hierna: de woning). De huur bedraagt € 650,43 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd.

3.2. Meerdere omwonenden, als ook een huismeester en een installateur die werkte in opdracht van Ieder1, hebben in mei en juni 2025 verklaringen aan Ieder1 afgelegd die er – kort samengevat – neerkomen dat bij hen het vermoeden bestaat dat er illegale prostitutie plaatsvindt vanuit de woning.

3.3. Op 18 juni 2025 zijn twee medewerkers van Ieder1 en de wijkagent op huisbezoek geweest bij de woning. Diezelfde dag heeft Ieder1 aan [gedaagde] een brief gestuurd waarin zij [gedaagde] heeft gevraagd de huur vrijwillig op te zeggen en heeft aangegeven dat zij anders een procedure tegen [gedaagde] zou starten. [gedaagde] heeft de huur niet opgezegd.

3.4. Ieder1 is op 29 juli 2025 een kort geding tegen [gedaagde] begonnen, met als doel ontruiming van de woning. Bij vonnis van 26 augustus 2025 heeft de kantonrechter de vordering van Ieder1 afgewezen, kort gezegd omdat onvoldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagde] op de hoogte was van illegale prostitutie in de woning of daarmee rekening moest houden.

4. Het geschil

4.1. Ieder1 vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

4.2. [gedaagde] voert verweer.

4.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5. De beoordeling

5.1. De kern van het geschil is de vraag of sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Uit artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat iedere tekortkoming van een partij en de nakoming van één van haar verplichtingen kan leiden tot gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Daarnaast is een huurder op grond van artikel 7:213 BW gehouden zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als goed huurder te gedragen en op grond van artikel 7:214 BW verplicht het gehuurde overeenkomstig de bestemming te gebruiken. Op grond van artikel 7:219 BW kan de huurder ook aansprakelijk worden gesteld voor gedragingen van hen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarin bevinden.5.2. Gelet op wat er in het gehuurde is geconstateerd tijdens het huisbezoek van 18 juni 2025, de verklaringen van omwonenden en een installateur werkzaam in opdracht van Ieder1, en de advertenties van Kinky.nl ziet de kantonrechter geen reden om eraan te twijfelen dat de tijdens het huisbezoek in het gehuurde aangetroffen personen in de woning aanwezig waren met als doel het verrichten van prostitutieactiviteiten. Overigens is dit door [gedaagde] ook niet met zoveel woorden t weersproken.

5.3. Deze zaak spitst zich toe op de vraag of [gedaagde] weet had van de prostitutieactiviteiten, of dat hij dit redelijkerwijs had moeten weten. [gedaagde] stelt dat dit niet zo is, en dat er daarom geen sprake is van een tekortkoming.

5.4. De kantonrechter overweegt dat een huurder op grond van artikel 7:219 BW met betrekking tot gedragingen van derden, die zich met zijn instemming in het gehuurde bevinden, ook zelf is tekortgeschoten, bijvoorbeeld door niet in te grijpen of onvoldoende toezicht te houden. Bij de beantwoording van de vraag of hiervan sprake is, moet de rechter rekening houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan is in elk geval sprake indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen (ECLI:NL:HR:2007:

AZ8743).

5.5. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende toezicht heeft uitgeoefend op de wijze waarop zijn (inmiddels) ex-vriendin gebruik maakte van de woning. Voor dit oordeel is van belang dat [gedaagde] zijn ex-vriendin, die hij eind mei 2025 in het centrum van Deventer op straat heeft leren kennen, vrijwel meteen een sleutel van de woning heeft gegeven en haar heeft toegestaan zijn woning te gebruiken op momenten dat hij zelf niet thuis was. Dit terwijl [gedaagde] naar eigen zeggen overdag vaak weg van huis was, bijvoorbeeld naar vrienden in Rotterdam, en dus geen zicht had op wat er in die woning gebeurde op die momenten. Verder is van belang dat [gedaagde] heeft verklaard dat zijn ex-vriendin op dat moment geen werk had, en dus niet om die reden zijn woning zou verlaten. De kantonrechter is van oordeel dat als je de sleutel van je woning onder deze omstandigheden aan iemand geeft die je nauwelijks kent, dit een bepaald risico met zich brengt. Hiermee heeft [gedaagde] zich niet als een goed huurder gedragen en is hij tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst

5.6. Daar komt bij dat de kantonrechter het niet aannemelijk acht dat [gedaagde] helemaal geen weet had van wat er in zijn woning gebeurde. Hoewel [gedaagde] – zoals hij zelf stelt – overdag vaak van huis was, sliep hij naar eigen zeggen wel iedere nacht in de woning. Dit terwijl uit een van de verklaringen van omwonenden blijkt dat de prostitutieactiviteiten tot laat in de avond doorgingen. Dit maakt dat de kantonrechter het onwaarschijnlijk acht dat [gedaagde] niets gemerkt heeft van wat er zich in zijn woning heeft afgespeeld. Verder is van belang dat [gedaagde] op de zitting heeft verklaard dat de spullen die tijdens het huisbezoek zijn aangetroffen, onder andere condooms, vrouwelijke cosmeticaproducten en lingerie, eerder ook al steeds in zijn woning aanwezig waren. Dit had naar het oordeel van de kantonrechter bij [gedaagde] de nodige argwaan moeten wekken.

5.7. Een tekortkoming rechtvaardigt in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, tenzij de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. [gedaagde] heeft een beroep gedaan op de uitzondering van artikel 6:265 lid 1 BW.

5.8. De kantonrechter is van oordeel dat het laten plaatsvinden van illegale prostitutie in een sociale huurwoning geen tekortkoming van geringe betekenis is. Het is een feit van algemene bekendheid dat prostitutie kan leiden tot overlast voor de leefomgeving in een wijk. Daar komt bij dat Ieder1 een zwaarwegend belang heeft om hiertegen op te treden, en dat zij wat dit betreft een zero tolerance beleid hanteert. Verder heeft Ieder1 een zwaarwegend belang dat haar woningen worden gebruikt als woonruimte en niet voor andere doeleinden, mede gelet op haar taak om schaarse sociale huurwoningen te verdelen. De kantonrechter begrijpt dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning voor [gedaagde] ingrijpend zal zijn, gelet op zijn uitkeringsrecht, de samenhang van die uitkering met zijn taalcursus en het belang daarvan voor de integratie van [gedaagde], die waarschijnlijk komt stil te staan wanneer hij de woning moet verlaten. Maar dit belang weegt gelet op het voorgaande niet op tegen het belang van Ieder1.

5.9. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal op grond van het voorgaande worden toegewezen.

Langere ontruimingstermijn

5.10. [gedaagde] heeft gevraagd om een langere ontruimingstermijn, namelijk van drie maanden. Hiertoe heeft [gedaagde] aangevoerd dat hij geen familie of vrienden heeft naar wie hij kan toegaan voor tijdelijk onderdak. De kantonrechter acht een termijn van een drie maanden te lang, maar ontruiming binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, zoals door Ieder1 gevraagd is, te kort voor [gedaagde] om onderdak te regelen. Een ontruimingstermijn van een maand na betekening van dit vonnis acht de kantonrechter in deze omstandigheden redelijk.

De proceskosten

5.11. [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Ieder1 worden begroot op:

• kosten van de dagvaarding

€

145,45

• griffierecht

€

135,00

• salaris gemachtigde

€

434,00

(2 punten × € 217,00)

• nakosten

€

108,50

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

822,95

Uitvoerbaar bij voorraad

5.12. Ieder1 heeft gevraagd om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, terwijl [gedaagde] heeft gevraagd om die af te wijzen. Uitvoerbaar bij voorraad betekent dat Ieder1 het vonnis direct kan (laten) uitvoeren, als [gedaagde] niet aan het vonnis (waaronder de veroordeling tot ontruiming) voldoet. [gedaagde] kan dus niet wachten met voldoen aan het vonnis in de periode dat tegen het vonnis nog hoger beroep mogelijk is of als hij hoger beroep heeft ingesteld en nog niet op dat hoger beroep is beslist. Het uitgangspunt is dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Van dit uitgangspunt kan worden afgeweken als de belangen van [gedaagde] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten zwaarder wegen dan de belangen van Ieder1 om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis. De belangen die hierbij worden meegewogen, zijn onder meer genoemd onder 5.8. De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval de belangen van Ieder1 zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde]. Daarom zal het vonnis volgens het uitgangspunt uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

6. De beslissing

De kantonrechter

6.1. ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres],

6.2. veroordeelt [gedaagde] om binnen een maand na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Ieder1 zijn, en de sleutels af te geven aan Ieder1,

6.3. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 822,95, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

6.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

6.5. wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.R.H. Lutjes en in het openbaar uitgesproken op 23 juni 2026. (wv)