ECLI:NL:RBOVE:2026:3806

RECHTBANK Overijssel

Civiel recht

Zittingsplaats Almelo

Zaaknummer: C/08/333571 / HA ZA 25-170

Vonnis van 24 juni 2026

in de zaak van

[eiser],

wonend te [woonplaats 1],

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser],

advocaat: mr. C.G. Mensink,

tegen

[gedaagde],

wonend te [woonplaats 2],

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde],

advocaat: mr. P.I. Meijers.

1. De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding met 22 producties, - de conclusie van antwoord met 10 producties, - de mondelinge behandeling van 16 april 2026.

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1. [gedaagde] heeft een woning aan de [adres] met bouwjaar 1933 te koop aangeboden voor een vraagprijs van € 249.000.

2.2. [eiser] had interesse in de woning en heeft opdracht gegeven aan [naam 1] van [bedrijf 1] (hierna te noemen: [naam 1]) voor aankoopinspectie. [naam 1] heeft de woning op 2 januari 2024 bezocht en heeft op 3 januari 2024 een Rapport Aankoopinspectie aan [eiser] gestuurd. Het rapport telt 45 pagina’s en er zijn 17 foto’s bijgevoegd.

2.3. Op 12 januari 2024 hebben [eiser] en [gedaagde] een koopovereenkomst gesloten, waarbij [gedaagde] de woning aan [eiser] verkoopt voor € 237.500. De akte van levering zal worden gepasseerd op 15 april 2024; dit is later op verzoek van [eiser] aangepast naar 15 mei 2024.

2.4. Op 7 mei 2025 heeft [eiser] – voordat de woning daadwerkelijk is verkocht - de sleutel van de woning ontvangen en heeft hij de woning bezocht samen met twee installateurs, met het doel aan en in de woning te verrichten werkzaamheden te inventariseren en te plannen.

2.5. Volgens [eiser] treft hij de woning op 7 mei 2024 aan in een andere staat dan tijdens de bezichtiging in januari daarvoor. Hij heeft [naam 1] opdracht gegeven om de woning op 13 mei 2024 opnieuw te inspecteren. [naam 1] legt zijn bevindingen vast in een verslag met 29 foto’s. In het verslag staat: ‘Doel inspectie: Vaststellen aard en omvang van verborgen of niet gemelde gebreken door verkoper.’

Op 19 juni 2024 heeft [naam 1] een nieuwe versie van het rapport Aankoopinspectie gemaakt. In de toelichting staat: Dit rapport is een aanvulling op de eerder uitgegeven rapportage van 02-01-2024. Dit op basis van wat ik me nog kan herinneren.

Op 10 september 2024 heeft [naam 1] nog een verklaring opgesteld betreffende aanduiding verschil opname 02-01-2024 en 13-05-2024.Dit gaat met name over schimmelvorming in de woning.

2.6. [eiser] heeft aan de notaris laten weten dat hij de woning op 15 mei 2024 niet zal afnemen.

2.7. Op 16 mei 2024 stuurt de gemachtigde van [eiser] een ingebrekestelling aan [gedaagde]. Hij eist dat [gedaagde] alle gebreken in het rapport van [naam 1] herstelt; pas nadat dit is gebeurd zal [eiser] de woning afnemen. Als herstel niet of niet tijdig wordt uitgevoerd zal [eiser] de koopovereenkomst ontbinden en de boete van 10% van de koopsom opeisen. [eiser] eist dat [gedaagde] binnen twee dagen laat weten of hij de herstelwerkzaamheden zal (laten) uitvoeren of dat hij instemt met ontbinding van de koopovereenkomst.

2.8. [gedaagde] heeft in kort geding gevorderd dat [eiser] de koopovereenkomst nakomt. In een vonnis van 3 september 2024 wordt

– voorlopig oordelend - het verweer van [eiser], dat er sprake is geweest van bedrog of dwaling, gepasseerd. De slagingskans van een vordering tot ontbinding van de koopovereenkomst op basis van non-conformiteit is naar het oordeel van de voorzieningenrechter gering. [eiser] wordt veroordeeld om binnen veertien dagen mee te werken aan de levering van de onroerende zaak en moet de contractuele boete van

€ 23.750,- betalen.

2.9. Bij dagvaarding van 16 september 2024 heeft [gedaagde] in kort geding gevorderd dat [eiser] het vonnis van 3 september 2024 nakomt. In een vonnis van 25 september 2024 wordt [eiser] veroordeeld tot betaling van een dwangsom van € 500,- per dag dat hij niet voldoet aan de in het vonnis van 3 september 2024 uitgesproken veroordeling, met een maximum van € 25.000,-.

2.10. [eiser] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van 3 september 2024.

Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in een arrest van 12 november 2024 het verweer, dat er sprake is van een onveilige woning met een ongezond leefklimaat, gepasseerd. Dat er in mei 2024 sprake was van nieuwe gebreken, heeft [eiser] niet aannemelijk gemaakt, aldus het Gerechtshof. Het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Overijssel wordt bekrachtigd.

2.11. [eiser] heeft ook hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van 25 september 2024. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in een arrest van 18 februari 2025 het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Overijssel bekrachtigd.

2.12. [eiser] heeft alle op basis van de veroordelingen aan [gedaagde] verschuldigde bedragen betaald. Voor contractuele boete, dwangsommen en vier keer proceskostenveroordeling heeft hij in totaal € 58.154,44 betaald.

2.13. Bij dagvaarding van 30 april 2025 heeft [gedaagde] in kort geding een nieuwe (hogere) dwangsom gevorderd om [eiser] te bewegen alsnog mee te werken aan de levering van de woning. In een vonnis van 22 mei 2025 (procedurenummer C/08/332139) is de vordering afgewezen, omdat eerdere dwangsommen [eiser] niet hebben aangezet om na te komen en [eiser] de zaak voor wil leggen aan de bodemrechter.

2.14. [gedaagde] heeft de koopovereenkomst ontbonden op 24 juni 2025 omdat hij de woning per 1 augustus 2025 voor € 224.00,- aan een andere partij heeft verkocht.

3. Het geschil

3.1. [eiser] vordert in deze procedure dat de rechtbank:

Primair

I Voorwaardelijk, voor zover de overeenkomst niet reeds buitengerechtelijk is vernietigd, de overeenkomst vernietigt;

Subsidiair

II Voorwaardelijk, in het geval dat de rechtbank oordeelt dat er geen grond bestaat voor vernietiging van de overeenkomst, de overeenkomst ontbindt;

Primair en subsidiair

III verklaart voor recht:

a. dat de tussen partijen gewezen vonnissen geen werking meer hebben, althans hun rechtskracht verloren hebben wegens het vervallen van de onderliggende rechtsverhouding;

b. dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade die [eiser] heeft geleden en nog zal lijden als gevolg van het verzuim/onrechtmatig handelen door [gedaagde];

IV bepaalt dat de in kort geding uitgesproken dwangsomveroordeling worden gematigd tot nihil;

V [gedaagde] veroordeelt om aan [eiser] te betalen:

a. voorwaardelijk, indien en voor zover de koopovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden of bij vonnis wordt ontbonden, de contractuele boete van € 23.750,-;

b. een totaal van € 48.750,- terzake betaalde boete en dwangsommen, te vermeerderen met rente;

c. een totaal van € 9.404,44 voor betaalde proceskostenveroordelingen, te vermeerderen met rente;

d. een bedrag van € 9.404,44 als voorschot op door [gedaagde] te betalen schade;

VI [gedaagde] veroordeelt in de kosten van de procedure.

Ter onderbouwing van de vorderingen voert [eiser] het volgende aan. Na het sluiten van de overeenkomst maar voor de geplande levering is gebleken dat de woning ernstige verborgen gebreken vertoonde, die [gedaagde] niet heeft gemeld, hoewel hij daartoe verplicht was. [eiser] stelt dat de woning daarom niet aan de overeenkomst beantwoordt en heeft de overeenkomst buitengerechtelijk vernietigd, althans ontbonden.

[gedaagde] had de vragenlijst bij de aangeboden woning niet juist ingevuld. Door de waarnemingen van [naam 1] van 13 mei 2024 te verwerken in het inspectierapport, zijn de verschillen tussen januari en mei 2024 goed te zien. Op 7 mei 2024 was [eiser] samen met (werknemers van) De Warmteman en [bedrijf 2]. Ook zij hebben een lijst met gebreken opgesteld en [bedrijf 2] schat de herstelkosten op € 63.186,20.

De overeenkomst is tot stand gekomen onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken. [gedaagde] heeft essentiële informatie achtergehouden, bijvoorbeeld door bepaalde dingen niet op de vragenlijst te vermelden. Daarmee heeft hij [eiser] bewogen een overeenkomst te sluiten die hij bij juiste en volledige informatieverstrekking niet zou hebben gesloten. Het gaat daarbij om:

vocht in de kruipruimte/kelder

lekkages en dakproblemen

vocht en schimmelproblemen

houtrot, houtvernielers en een verende vloer in de schuur

slecht sluitende ramen en deuren

problemen met technische installaties

opzettelijk verhullen gebreken tijdens bezichtiging.

Voor [naam 2] staat vastdat [gedaagde] de mededingingsplicht heeft geschonden, en in de conclusie van antwoord van augustus 2024 in procedure C/08/316736 heeft [eiser] de overeenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Voor zover dat geen doel heeft getroffen is er voldoende grond om de overeenkomst bij vonnis in de onderhavige procedure te vernietigen.

Omdat de vernietiging terugwerkende kracht heeft, heeft ieder betaling of prestatie op grond van die overeenkomst zonder rechtsgrond plaatsgevonden. Het kort geding vonnis van

3 september 2024 levert immers geen gezag van gewijsde op. De betaalde boete van 10% kan daarom worden teruggevorderd. Ook de dwangsommen verliezen hun grondslag door de vernietiging, omdat deze zijn verbeurd door de verplichting tot nakoming, die achteraf gezien nooit heeft bestaan, aldus [eiser].

3.2. [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. [gedaagde] betwist dat de woning niet voldeed aan de overeenkomst en/of dat er sprake was van ernstige gebreken. [eiser] heeft de woning zonder voorbehoud van bouwkundige keuring gekocht. Daarnaast heeft hij de woning voor de aankoop laten keuren dus hij kende de staat van de woning. Ook zijn partijen een ouderdomsclausule overeengekomen. [eiser] was op de hoogte van de staat van de woning en er waren geen heimelijk gebreken die verborgen zijn gebleven voor de aankoop.

Door de weigering van [eiser] om de woning in mei af te nemen, kwam [gedaagde] in een lastige situatie. Hij had zelf een andere woning gekocht, maar was voor de financiering en levering daarvan wel afhankelijk van de verkoop van zijn woning aan [eiser]. Een overbruggingskrediet was niet mogelijk en [gedaagde] heeft van de nieuwe woning af moeten zien, maar daarvoor wel kosten gemaakt. [gedaagde] heeft de woning aan de [adres] uiteindelijk voor een lagere prijs moeten voorkopen. Hij kan nu geen andere woning meer kopen en woont met zijn kinderen bij zijn ouders.

Tijdens de eerste kort geding procedure wees [eiser] vooral op vocht- en schimmelproblemen, maar uit de aankoopkeuring van [naam 1] blijkt dat dit bekend was voorafgaand aan de koop. Uit het rapport van de tweede inspectie blijken geen nieuwe gebreken. Wat betreft het vocht achter het toilet heeft [gedaagde] aangeboden een nieuw toilet te plaatsen en de centrale verwarming te herstellen, dus dat zijn geen reden om te ontbinden. Na de eerste procedure kwam [eiser] met andere bezwaren (zoals dat de hypotheekofferte was verlopen) en hij bleef tegen beter weten in procederen om van de koop af te komen. Tegen de vermeende gebreken voert [gedaagde] puntsgewijs verweer.

4. De beoordeling

4.1. Is de overeenkomst gesloten onder invloed van dwaling en/of bedrog en/of misbruik van omstandigheden?

[eiser] stelt in de eerste plaats dat hij de koopovereenkomst buitengerechtelijk heeft vernietigd, althans hij vordert dat de rechtbank de overeenkomst vernietigt, omdat er sprake is van dwaling, bedrog of misbruik van omstandigheden.

[eiser] voert ter onderbouwing aan dat de woning zoals hij die in januari 2024 heeft bezichtigd en heeft laten onderzoeken door [naam 1], wezenlijk anders is dan de woning zoals hij die in mei 2024 heeft gezien en heeft laten onderzoeken door [naam 1], en wel zó anders dat hij de overeenkomst niet gesloten zou hebben als hij in januari 2024 had beschikt over de juiste kennis. Dit is volgens [eiser] mede te wijten aan het handelen van [gedaagde], die overal meubels voor had staan en die essentiële informatie over gebreken aan de woning voor [eiser] heeft achtergehouden. Hij heeft relevante informatie verzwegen en zodoende [eiser] bewogen tot een aankoop, die hij niet – of niet onder dezelfde voorwaarden – zou hebben gedaan als hij juist was geïnformeerd. Voorbeeld daarvan is dat [gedaagde] de vragenlijsten van de makelaar onvolledig heeft ingevuld, waardoor niet te voorzien was hoeveel de kosten tot herstel zouden bedragen, aldus [eiser].

4.2. Was er sprake van een onjuiste voorstelling van zaken in januari 2024?

De vraag die de rechtbank moet beantwoorden, is of er daadwerkelijk sprake is geweest van een onjuiste voorstelling van zaken terzake (de staat van) de woning in januari 2024. Opgemerkt wordt dat het toetsmoment voor bedrog en dwaling ligt op het moment van aangaan van de overeenkomst.

De rechtbank oordeelt – evenals de voorzieningenrechter op 3 september 2024 – dat [eiser] niet heeft aangetoond dat in mei 2024 tot dat moment onzichtbare gebreken aan de woning zichtbaar werden, van zodanige aard en omvang dat er grond was/is voor vernietiging van de overeenkomst. Daarbij is van belang dat het om een ongeveer 90 jaar oude woning gaat en [eiser] deze op 2 januari 2024 heeft laten beoordelen door [naam 1]. Veel van de later genoemde problemen, zoals sporen van oude lekkages, verouderde elektra en een ouderwetse meterkast, vochtplekken op de muren, de matige staat van dakgoten en kozijnen, zijn al in het eerste rapport beschreven. Daar wordt ook al melding gemaakt van schimmelvlekken op de muren, een vochtige muur en vochtdoorslag. Er zitten foto’s bij met de omschrijving oude en nieuwe kleurcodering elektra, roest radiator slaapkamer, vocht in de kelder, 4 cm laag water in de kruipruimte, schimmelvormig woonkamer, schimmel achtergevel, ouderwetse meterkast.Veel onderdelen in het rapport zijn door [naam 1] beoordeeld met 0, 0/+ of +, hetgeen betekent matig of voldoende. Op geen enkel punt is de score ++ (goed) gegeven. De staat van de woning zoals beschreven in het rapport, duidt er niet op dat [gedaagde] op dat moment heeft geprobeerd gebreken te verbergen, door bijvoorbeeld provisorische reparaties te verrichten of zaken over te schilderen.

Het kan zijn dat vocht- en slijtageplekken nog beter zichtbaar waren nadat alle meubels en enkele kleedjes waren verwijderd, maar dat leidt niet tot de conclusie dat [gedaagde] de vochtproblemen in eerste instantie heeft proberen te verbergen. Er was immers genoeg van te zien. [eiser] had naar aanleiding van het rapport van [naam 1] nader onderzoek kunnen laten doen naar het vocht in de woning, maar dat heeft hij niet gedaan. Datzelfde geldt bijvoorbeeld voor punt 2.27 van het rapport Aarding nader laten onderzoeken in de badkamer. [eiser] heeft dat niet laten onderzoeken en heeft dus het risico genomen dat er een gebrek zou zijn op dit punt.

Dat één of meer radiatoren lekten was ook duidelijk in januari. Dat in mei inmiddels een handdoek was gelegd onder een radiator, betekent niet dat er een nieuw gebrek was. Dat de badkamer en de keuken minder schoon oogde dan tijdens de bezichtiging, en dat de woning niet goed was leeggeruimd, kan hebben bijgedragen aan de ervaren teleurstelling, maar dit zijn geen relevante omstandigheden in het kader van al of niet vernietigen van de overeenkomst.

Naar aanleiding van het eerste rapport van [naam 1], waarin al het nodige noodzakelijke onderhoud was genoemd, zijn partijen bovendien tot een lagere koopprijs gekomen. De minder goede staat van de woning was kennelijk duidelijk voor [eiser] toen hij deze besloot te kopen. Dat er water in de kruipruimte stond was toen ook bekend, en niet kan worden vastgesteld dat de verklaring van [gedaagde], dat water in de kruipruimte niet gebruikelijk was, niet klopt. Dat [gedaagde] volgens [eiser] de vragenlijst op sommige punten niet juist heeft ingevuld doet aan het voorgaande niet af, omdat [naam 1] dezelfde punten allemaal heeft nagelopen en er dus voor de aankoop voldoende informatie was over al die punten. Aangezien [eiser] opdracht had gegeven voor het onderzoek van [naam 1] ligt het voor de hand dat [eiser] dat rapport goed heeft doorgenomen. Hij had voor aankoop kunnen doorvragen op punten waarbij de bevindingen in het rapport niet klopten met wat er op de vragenlijst was ingevuld.

Dat [naam 1] in zijn rapport van 13 mei 2024 een aantal zaken noemt die volgens hem eerder niet zichtbaar waren, betekent niet dat deze opzettelijk verhuld waren. Onvoldoende is aangetoond dat deze ook bij een gedegen inspectie niet te zien waren geweest. In de bevindingen van 13 mei 2024 staat bijvoorbeeld bij Zolder binnen: Ramen en deuren sluiten niet goed. Was tijdens de rondgang niet goed te controleren.Bij andere punten is vermeld dat er eerder iets voor stond. Onvoldoende aannemelijk is geworden dat er niet méér en grondiger gecontroleerd had kunnen worden, door tijdens de inspectie te vragenKunnen we hier even achter of onder kijken?Zeker gezien het feit dat de woning is januari al op veel punten 0, 0/+ of + scoorde was er aanleiding om dat te doen.

Wat betreft de aanvullende verklaring van [naam 1] van 10 september 2024, waarin hij nog aanvullende opmerkingen maakt over schimmelvorming in de woning en zure penetrante geur in de woning op 13 mei 2024: aan deze verklaring worden geen gevolgen verbonden. Er staat over 13 mei 2024: Er was schimmel aanwezig in vrijwel de gehele woning. O.a. de zwarte schimmel was aanwezig, dit is een van de ergste en schadelijkste schimmelsoorten.

In de eerste plaats is de verklaring van 10 september 2024 weinig concreet en ontbreken foto’s. Maar bovenal is het opvallend dat – als de schimmelproblematiek zo erg is als [naam 1] stelt – dit niet in het eerdere rapport van 13 mei 2024 gelijk is gemeld. [naam 2] heeft, hoewel dat op zijn weg lag, niet kunnen verklaren waarom klachten die in september worden genoemd niet op 13 mei geconstateerd hadden kunnen worden.

Dat [eiser] de woning niet zou hebben gekocht als hij een beter beeld had gehad van de woning en de kosten voor diverse reparaties/aanpassingen, is niet aangetoond. [naam 1] had in januari 2024 immers ook al een raming van noodzakelijke werkzaamheden gemaakt en dat was als argument bij de onderhandelingen gebruikt. Het kan zo zijn dat de installateurs die op 7 mei 2024 mee waren in de woning een uitgebreidere offerte maakten, maar dat betekent niet dat [eiser] de woning niet zou hebben gekocht als hij die offertes eerder had ontvangen. Het is bovendien zijn eigen keuze geweest het zo aan te pakken.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de overeenkomst niet is vernietigd en niet zal worden vernietigd.

4.3. ontbinding van de overeenkomst

[eiser] vordert daarnaast dat de overeenkomst wordt ontbonden. Hij heeft [gedaagde] bij brief van 16 mei 2024 in gebreke gesteld en gevorderd dat alle gebreken worden hersteld, alvorens kan worden geleverd.

De woning is inmiddels aan een derde verkocht en [gedaagde] heeft daarom de overeenkomst per 1 augustus 2025 ontbonden, zodat de rechtbank dit niet meer kan doen. Maar als [gedaagde] de overeenkomst niet had ontbonden, zou de rechtbank niet overgaan tot ontbinding omdat niet gebleken is van tekortkomingen van zodanig ernst en omvang dat die de ontbinding met al haar gevolgen zouden rechtvaardigen. Daarbij wordt opgemerkt dat de ingebrekestelling een termijn had van twee dagen. Dat is veel te kort, zelfs nu er alleen werd gevraagd om een toezegging tot herstel te doen. [eiser] had in gesprek kunnen gaan met [gedaagde], maar heeft daar geen gelegenheid voor gegeven door gelijk te eisen dat álle gebreken in het rapport van [naam 1] worden hersteld. [eiser] stelde zich toen al onwrikbaar op en heeft daarmee de weg voor een oplossing tussen partijen afgesloten.

Bij dit alles wordt nog opgemerkt dat nadere bewijslevering naar het oordeel van de rechtbank niets kan opleveren dat de zaak anders maakt. De belangrijkste conclusie is immers dat door het eerste rapport van [naam 1] al vóór de koop duidelijk was dat de woning moest worden opgeknapt en dat daarin al voldoende aanwijzingen waren voor alle soorten gebreken, die [eiser] later ten grondslag heeft gelegd aan zijn vorderingen tot vernietiging en/of ontbinding.

4.4. afwijzing van de vorderingen

Nu de conclusie is dat de overeenkomst niet is vernietigd of alsnog wordt vernietigd verandert er niets aan de reeds gewezen vonnissen. Vordering sub II terzake ontbinding is ook niet toewijsbaar. Er is geen reden om de gestelde schade van [eiser] te laten vergoeden door [gedaagde], omdat niet is geconcludeerd van [gedaagde] in verzuim is geweest of onrechtmatig heeft gehandeld.

4.5. proceskosten

[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

• griffierecht

€

1.374,00

• salaris advocaat

€

1.290,00

(1 punt × € 1.290,00)

• nakosten

€

189,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.853,00

5. De beslissing

De rechtbank

5.1. wijst de vorderingen van [eiser] af,

5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagde] van € 2.853,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. U. van Houten en in het openbaar uitgesproken op 24 juni 2026.