ECLI:NL:RBROT:2025:15761

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 11886007 VV EXPL 25-550

datum uitspraak: 26 november 2025

Vonnis in kort geding van de kantonrechter

in de zaak van

[eiseres],

woonplaats: [woonplaats] ,

eiseres,

gemachtigde: mr. B. van Gestel,

tegen

Stichting Hef Wonen,

vestigingsplaats: Rotterdam ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. Y. Rijswijk.

De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘Hef Wonen’ genoemd.

1. De procedure1.1.. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 3 november 2025, met bijlagen;

het antwoord, met bijlagen;

de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [eiseres] .

1.2.. Op 12 november 2025 is de zaak tijdens een zitting met partijen besproken.

2. De beoordeling

Waar gaat de zaak over?

2.1..
[eiseres] huurt sinds 16 april 2014 een woning van Hef Wonen. Dit betreft een etagewoning op de begane grond. Sinds september 2023 heeft [eiseres] nieuwe bovenburen. Die bovenburen zijn een gezin, bestaande uit een man en vrouw met drie jonge kinderen, waarvan één kind autistisch is. Sindsdien ervaart [eiseres] geluidsoverlast afkomstig van die bovenburen. Sinds oktober 2023 heeft [eiseres] regelmatig meldingen gedaan bij Hef Wonen over de overlast. Volgens [eiseres] ervaart zij inmiddels al twee jaar dagelijks ernstige geluidsoverlast. Hef Wonen heeft naar aanleiding van de klachten van [eiseres] actie ondernomen om de ervaren overlast weg te nemen. Zo heeft zij de bovenburen steeds aangesproken op het veroorzaken van overlast, zowel mondeling in gesprekken als in brieven. Zij heeft ook de bovenburen gesommeerd om een ondervloer te leggen toen zij erachter kwam dat de bovenburen geen ondervloer hadden en het ontbreken daarvan als mogelijke veroorzaker van de ervaren overlast werd gezien. Verder heeft zij twee keer een geluidsmeting laten uitvoeren. Daarnaast heeft zij tevergeefs een poging tot het verzorgen van buurtbemiddeling gedaan. Inmiddels heeft Hef Wonen als oplossing met de bovenburen afgesproken dat zij de bovenburen zal verhuizen naar een andere woning.

2.2..
[eiseres] eist nu in deze procedure om Hef Wonen te veroordelen om “het gebrek te herstellen” en om aan [eiseres] tijdelijk, zolang de bovenburen nog niet zijn verhuisd en het gebrek niet is verholpen, andere woonruimte aan haar aan te bieden “en de kosten voor alle maatregelen die daarvoor moeten worden genomen, te dragen (waaronder verhuiskosten)”, op straffe van een dwangsom.

2.3..
[eiseres] stelt dat sprake is van een ernstig gebrek dat leidt tot een permanente inbreuk op haar huur- en woongenot, gezondheidsproblemen en tot verlies van inkomsten en vertraging van haar studie. Hef Wonen moet het gebrek op grond van de wet (artikel 7:206 lid 1 BW) verhelpen. Gezien de duur en ernst van de geluidsoverlast en het ontbreken van een concrete termijn en concrete maatregelen, kan van [eiseres] niet worden verlangd dat zij nog langer in deze situatie van ernstig verminderd huurgenot blijft.

2.4.. Hef Wonen is het niet eens met de eis. Hef Wonen begrijpt niet wat [eiseres] bedoelt met haar eis om Hef Wonen te veroordelen om “het gebrek te herstellen”. Zij stelt zich op het standpunt dat zij zich voldoende heeft ingespannen om de situatie tussen [eiseres] en de bovenburen op te lossen zodat er geen sprake is van een gebrek. Hef Wonen vindt ook dat [eiseres] geen belang heeft bij haar eis, omdat Hef Wonen al bezig is met het zoeken naar een andere woning voor de bovenburen van [eiseres] . Hef Wonen ziet verder geen grondslag om aan [eiseres] tijdelijk alternatieve woonruimte aan te bieden. Zij vindt dat als zij [eiseres] wel andere woonruimte moet aanbieden, zij daar een ruime termijn voor moet krijgen en dat een eventueel toe te wijzen dwangsom moet worden beperkt gelet op de krapte op de woningmarkt. Het deel van de eis over een (verhuis)kostenvergoeding beschouwt Hef Wonen als te onbepaald. Voor toewijzing van dit deel van de vordering bestaat geen grondslag, aldus Hef Wonen.

Juridisch kader in dit kort geding

2.5.. Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat de eisende partij heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor de wederpartij als deze uitspraak later wordt teruggedraaid. In kort geding kan (slechts) een voorlopige (orde)maatregel worden getroffen.

De geluidsmetingen

2.6.. De eerste geluidsmeting in de woning van [eiseres] vond plaats in de periode vanaf 29 augustus t/m 12 september 2024. In het rapport van die geluidsmeting is als volgt geconcludeerd:

“(…)

De hinderlijke geluiden bestaan uit zowel contact- als luchtgeluiden komende vanuit de bovenliggende woning op nr. [huisnummer] . Meestal veroorzaakt door 2 kinderen. Kind rent op blote voeten of sokken door de woning, gooit met een balletje of blokken en schreeuwt veelvuldig. Vaak huilt een kind ook. Ouders lijken hierin niet corrigerend op te treden. In totaal tellen wij 152 momenten waarbij de norm gedurende de dag-, avond- en nachturen wordt overschreden (Lden). Overlastgever is hiervoor gewaarschuwd, waardoor de gemeten geluidsvoorwaarden mogen worden beoordeeld incl. de “vermijdbaarheidsfactor” (…)

De woning wordt beoordeeld als klasse 4. De woning is gebouwd in 1982 en voorzien van subtype tussenvloeren. Deze vloer is laat het contactgeluid eenvoudiger door dan een betonnen vloer. Tussen de woning scheidende vloer en het plafond zit geen/ of onvoldoende isolatie.

Burengedrag wordt, door overlastontvanger beoordeeld als “Z5, hinderlijk lawaaiig gedrag”.

Dit wordt door onderzoeker ook als zodanig ervaren bij het beluisteren van de geluidsbestanden.

Het gedrag alsmede de gehorigheid van de woning zijn hier bepalend voor de mate van hinder. Overlastgever weet dit en zou hier zijn gedrag op aan kunnen passen, maar doet dit niet.

Volgens onderzoeker is hier sprake van onrechtmatige hinder.

(…)”

2.7.. Op 10 februari 2025 heeft Hef Wonen aan [eiseres] laten weten dat zij heeft geconstateerd dat de vloer van de bovenburen inmiddels voldeed aan de eisen die Hef Wonen stelt aan de vloer en dat Hef Wonen er daarmee van uitging dat de overlastklachten gestopt zijn en vallen onder normale leefgeluiden.

2.8..

Omdat Hef Wonen desondanks overlastklachten bleef ontvangen van [eiseres] , heeft zij een tweede geluidsmeting laten uitvoeren. Die tweede geluidsmeting vond plaats vanaf

26 mei tot 10 juni 2025. In het rapport van die geluidsmeting staat de volgende conclusie:

“(…)

De hinderlijke geluiden bestaan uit zowel contact- als luchtgeluiden komende vanuit de bovenliggende woning op nr. [huisnummer] . De meeste hinder wordt veroorzaakt door kinderen. Vooral het stampen en gillen/ krijsen van een kind zorgen voor de meeste hinder. Deze geluiden komen continue boven de gestelde norm. Kind stampt op blote voeten of sokken door de woning. Ouders lijken hierin niet corrigerend op te treden. In totaal tellen wij 243 momenten waarbij de norm gedurende de dag-, avond- en nachturen wordt overschreden (Lden). Overlastgever is hiervoor eerder gewaarschuwd, waardoor de gemeten geluidsvoorwaarden mogen worden beoordeeld incl. de “vermijdbaarheidsfactor” (…)

De woning wordt beoordeeld als klasse 4. De woning is gebouwd in 1982 en voorzien van subtype tussenvloeren. Deze vloer laat het contactgeluid eenvoudiger door dan een betonnen vloer.

Hierdoor zal er altijd meer geluiden hoorbaar zijn in de onderliggende woning.

Burengedrag wordt, door overlastontvanger beoordeeld als “Z5, hinderlijk lawaaiig gedrag”.

Dit wordt door onderzoeker ook als zodanig ervaren bij het beluisteren van de geluidsbestanden.

Het gedrag alsmede de gehorigheid van de woning zijn hier bepalend voor de mate van hinder. Overlastgever weet dit en zou hier zijn gedrag op aan kunnen passen, maar doet dit niet.

Volgens onderzoeker is hier sprake van onrechtmatige hinder.

(…)”

De vordering tot herstel van het gebrek is niet toewijsbaar

2.9..

De vordering tot herstel van het gebrek wordt afgewezen, omdat [eiseres] deze zeer algemeen geformuleerde vordering niet heeft geconcretiseerd. Feitelijk wil [eiseres] dat er een einde aan de overlast komt, maar onduidelijk is gebleven wat zij concreet van Hef Wonen in het kader van deze eis verwacht, nog daargelaten wat in deze zaak nu wel of niet als gebrek kan worden aangemerkt. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat [eiseres] uitdrukkelijk heeft gesteld dat zij niet de bedoeling heeft dat Hef Wonen een procedure start tegen de bovenburen met als doel de huurovereenkomst te ontbinden, omdat het niet haar bedoeling is dat Hef Wonen haar bovenburen, een gezin met jonge kinderen, op straat zet.

Hef Wonen moet aan [eiseres] tijdelijk andere woonruimte aanbieden

2.10.. In deze procedure moet als uitgangspunt worden genomen dat de bovenburen van [eiseres] structureel ernstige (geluids)overlast veroorzaken, ondanks dat ze daar herhaaldelijk op zijn aangesproken. Dit is immers objectief vastgesteld door middel van de geluidsmetingen, waarvan de kantonrechter vooral de laatste geluidsmeting van belang acht, omdat in de periode van die geluidsmeting de bovenburen een vloer met ondervloer hadden, die aan de door Hef Wonen gestelde eisen voldeed. De onderzoeker concludeert in beide rapporten dat er sprake is van onrechtmatige hinder. Hoewel uit het rapport lijkt te volgen dat de overlast vooral door kinderen wordt veroorzaakt, heeft [eiseres] op de zitting uiteindelijk onweersproken gesteld dat zij ook overlast ervaart door de volwassenen in de bovenwoning, die schreeuwen, en dat de kinderen daarop reageren.

2.11.. Van [eiseres] kan redelijkerwijs niet gevergd worden dat zij deze situatie van structureel ernstige overlast onbeperkt en eindeloos duldt. Hoewel Hef Wonen zich inspant om de ontstane situatie tussen [eiseres] en haar bovenburen op te lossen, wat er inmiddels in resulteert dat zij op zoek is naar een andere passende woning voor de bovenburen van [eiseres] , is er op dit moment geen sprake van een concreet vooruitzicht op een verhuizing van de bovenburen op korte termijn. Dit heeft er naast de schaarste aan huurwoningen mee te maken dat Hef Wonen tegemoet wil komen aan de wensen van die bovenburen voor een andere woning, bijvoorbeeld wat betreft type woning (het liefst een benedenwoning), grootte en locatie. In de tussentijd ervaart [eiseres] last van de overlast die haar bovenburen veroorzaken, en wordt tegen de overlast zelf niet met merkbaar effect opgetreden. [eiseres] heeft voldoende aannemelijk gemaakt, mede door overlegging van huisartsverklaringen, dat zij door de langdurige overlast gezondheidsklachten en problemen in het dagelijks functioneren ervaart. De kantonrechter is op grond van het voorgaande van oordeel dat aannemelijk is dat in een bodemprocedure wordt geoordeeld dat sprake is van een gebrek. Naar oordeel van de kantonrechter is inmiddels sprake van een voor [eiseres] onhoudbare situatie. Gelet op het voorgaande én omdat Hef Wonen in principe de verplichting heeft om aan haar huurders het rustig huurgenot te verschaffen, vindt de kantonrechter het in deze situatie gerechtvaardigd dat Hef Wonen wordt veroordeeld om aan [eiseres] tijdelijk, zolang haar bovenburen niet zijn verhuisd, andere passende woonruimte aan te bieden.

2.12.. Hef Wonen heeft op de zitting gesteld dat zij geen beschikbare woningen heeft om [eiseres] tijdelijk in te huisvesten. Zij heeft daarbij gewezen op haar beleid om woningen vrij te houden voor huurders die in verband met een calamiteit niet in hun huurwoning kunnen verblijven en heeft gesteld dat al die woningen bezet zijn. De kantonrechter ziet daarin aanleiding om aan Hef Wonen een ruimere termijn te gunnen om tijdelijke passende woonruimte voor [eiseres] te vinden. De kantonrechter acht een termijn van drie maanden na de datum van dit vonnis redelijk, waarbij wordt opgemerkt dat ervan wordt uitgegaan dat [eiseres] eerder een andere passende woning krijgt aangeboden als die eerder beschikbaar is.

Dwangsom

2.13.. De kantonrechter zal aan de veroordeling een dwangsom verbinden, met dien verstande dat de toe te wijzen dwangsom zal worden beperkt tot € 25,00 per dag met een maximum van € 2.000,00.

Hef Wonen hoeft geen verhuiskostenvergoeding of andere kosten aan [eiseres] te vergoeden

2.14..
[eiseres] heeft in de dagvaarding gesteld dat Hef Wonen [eiseres] per direct tijdelijke andere woonruimte moet aanbieden “op kosten van Hef Wonen”. Zij heeft verder geen, althans onvoldoende, onderbouwing gegeven voor dit deel van de eis. Zo heeft zij geen enkele grondslag voor toekenning van een (verhuis)kostenvergoeding genoemd, terwijl in de wet niet is voorzien in het toekennen van een (verhuis)kostenvergoeding voor een situatie zoals in deze zaak. Het is op dit moment bovendien niet zeker of [eiseres] kosten zal moeten maken voor een eventuele verhuizing en zo ja, hoeveel. Dit deel van de eis wordt daarom afgewezen.

Hef Wonen moet de proceskosten betalen

2.15.. De proceskosten komen voor rekening van Hef Wonen, omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die Hef Wonen aan [eiseres] moet betalen op € 90,00 aan griffierecht, € 814,00 aan salaris voor de gemachtigde en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.039,00. Er worden geen dagvaardingskosten toegewezen, omdat [eiseres] met een toevoeging procedeert.

Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad

2.16.. Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseres] dat eist en Hef Wonen daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

3. De beslissing

De kantonrechter:

3.1.. veroordeelt Hef Wonen om binnen drie maanden na de datum van dit vonnis aan [eiseres] tijdelijk, voor de duur dat de bovenburen van [eiseres] nog in hun huidige huurwoning verblijven, andere passende woonruimte aan te bieden, op straffe van een door Hef Wonen te verbeuren dwangsom van € 25,00 per dag voor iedere dag na de betekening van dit vonnis dat Hef Wonen in gebreke blijft om aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 2.000,00;

3.2.. veroordeelt Hef Wonen in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 1.039,00;

3.3.. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

3.4.. wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.W.M. Laurijssens en in het openbaar uitgesproken.

757