ECLI:NL:RBROT:2026:7465

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

datum uitspraak: 23 juni 2026

Beschikking van de kantonrechter

in de zaak met zaaknummer 11570718 VZ VERZ 25-1262

van

[bedrijf 1] B.V.,

gevestigd in [plaats] ,

verzoekster,

voormalig gemachtigden: mrs. R.J.G. Bäcker en D.H.P. Groen,

huidige gemachtigden: mrs. R.J.G. Bäcker en K.H.M Brackel,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

Gemeente Rotterdam,

zetelend in Rotterdam ,

verweerder,

gemachtigde: mr. N.C. van Eck,

en in de zaak met zaaknummer 11993851 VZ VERZ 25-7082

van

[bedrijf 1] B.V.,

gevestigd in [plaats] ,

verzoekster,

gemachtigden: mrs. R.J.G. Bäcker en K.H.M Brackel,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

Gemeente Rotterdam,

zetelend in Rotterdam ,

verweerder,

gemachtigde: mr. N.C. van Eck.

De partijen worden hierna ‘ [verzoekster] ’ en ‘ [verweerder] ’ genoemd.

1. De procedures1.1.. Het verloop van de procedures blijkt uit:

het verzoekschrift met bijlagen (ontvangen op 28 februari 2025), geregistreerd onder zaaknummer 11570718 VZ VERZ 25-1262;

het verweerschrift met bijlagen in reactie op dat verzoekschrift;

de spreekaantekeningen van mr. Brackel met bijlage voor de zitting van 9 juli 2025;

de spreekaantekeningen van mr. Van Eck met bijlage voor de zitting van 9 juli 2025;

het verzoekschrift met bijlagen (ontvangen op 28 november 2025), geregistreerd onder zaaknummer 11993851 VZ VERZ 25-7082;

het verweerschrift met bijlagen (ontvangen op 28 november 2025) in reactie op dat verzoekschrift;

de spreekaantekeningen van mr. Brackel voor de zitting van 18 mei 2026;

de spreekaantekeningen van mr. Van Eck voor de zitting van 18 mei 2026.

1.2.. Op 9 juli 2025 is de zaak met zaaknummer 11570718 VZ VERZ 25-1262 tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:

van [verzoekster] [persoon A] ( [functie 1] ) en [persoon B] ( [functie 2] ) met mrs. Bäcker en Brackel;

van [verweerder] [persoon C] ( [functie 3] ) en [persoon D] ( [functie 4] ) met mr. Van Eck en verder van vastgoedbeheerder [naam vastgoedbeheerder] [persoon E] ( [functie 5] ).

1.3.. De zaak met zaaknummer 11570718 VZ VERZ 25-1262 is vervolgens op verzoek van de partijen aangehouden voor onderling overleg.

1.4.. Op 18 mei 2026 zijn beide zaken tegelijk op een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:

van [verzoekster] [persoon A] ( [functie 1] ) en [persoon B] ( [functie 2] ) met mrs. Bäcker en Brackel;

van [verweerder] [persoon C] ( [functie 3] ) en [persoon D] ( [functie 4] ) met mr. Van Eck.

1.5.. Gelet op het hiervoor geschetste verloop van de procedures, beschouwt de kantonrechter de processtukken in zaaknummer 11993851 VZ VERZ 25-7082 mede als een aanvulling op de processtukken in zaaknummer 11570718 VZ VERZ 25-1262.

2. De beoordeling

Waar gaan de zaken over?

2.1.. Tussen (de rechtsvoorganger van) [verzoekster] en [verweerder] is een huurovereenkomst tot stand gekomen voor de bedrijfsruimte aan [adres] in [plaats] ( [naam bedrijfsruimte] ), een en ander zoals omschreven in die overeenkomst. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 januari 2013. [verweerder] heeft in een brief van 20 december 2023 de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 december 2024 en aan [verzoekster] de ontruiming aangezegd per die datum. [verweerder] stelt zich in dat verband op het standpunt dat de huurovereenkomst valt onder het huurregime van artikel 7:230a BW. [verzoekster] is het daar niet mee eens en stemt niet in met de opzegging, maar stelt wel voorwaardelijk een verzoek in om haar rechten met betrekking tot ontruimingsbescherming veilig te stellen.

2.2..
[verzoekster] verzoekt de kantonrechter primair haar niet-ontvankelijk te verklaren omdat sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW en een verklaring voor recht te geven dat de huurovereenkomst wordt beheerst door de artikelen 7:290 t/m 7:300 BW. Subsidiair en voorwaardelijk, namelijk voor het geval de kantonrechter oordeelt dat de huurovereenkomst wordt beheerst door artikel 7:230a BW, verzoekt [verzoekster] om de termijn waarbinnen de ontruiming moet plaatsvinden te verlengen. [verzoekster] meent namelijk dat haar belangen ernstiger worden geschaad door de ontruiming dan die van [verweerder] bij voortzetting van het gebruik door [verzoekster] . [verweerder] is het niet eens met de verzoeken en wil dat die worden afgewezen. [verweerder] vindt dat sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW en dat haar belangen bij ontruiming zwaarder wegen dan die van [verzoekster] bij voortgezet gebruik.

Wat is de kern?

2.3..
[verzoekster] is ontvankelijk in haar verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn, omdat de huurovereenkomst onder het huurregime van artikel 7:230a BW valt en de huurovereenkomst is geëindigd. De beoordeling van het eerste verlengingsverzoek is niet meer relevant gelet op de verstreken tijd. Het tweede verlengingsverzoek wordt wel inhoudelijk beoordeeld en toegewezen: de ontruimingstermijn wordt verlengd tot en met 31 december 2026. Hierna wordt uitgelegd waarom dit de uitkomst is.

in de zaak met zaaknummer 11570718 VZ VERZ 25-1262

De huurovereenkomst valt onder het huurregime van artikel 7:230a BW

2.4.. De huurovereenkomst valt onder het huurregime van artikel 7:230a BW. Daartoe wordt als volgt overwogen.

2.5.. Om het primaire verzoek te beoordelen moet worden vastgesteld of het gehuurde valt onder het huurregime van artikel 7:230a BW of onder het huurregime van artikel 7:290 BW. Een huurovereenkomst valt onder het huurregime van artikel 7:290 BW als sprake is van huur en verhuur van bedrijfsruimte (artikel 7:290 lid 1 BW). Onder bedrijfsruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is (artikel 7:290 lid 2 onder a BW). Bij de beantwoording van de vraag voor welk doel of met welke bestemming de ruimte is verhuurd, is beslissend wat partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan.

2.5.1.. De partijen betrekken de voorgeschiedenis van de totstandkoming van de huurovereenkomst bij de kwalificatie. Die voorgeschiedenis is – kort samengevat – dat sinds 1997 (een vennootschap van) [bedrijf 2] (via rechtsvoorgangers) van [verweerder] circa 5.238 m2 ruimte aan de [adres] huurde. Over de contractuele bestemming van de oude huurovereenkomst zijn de partijen het niet helemaal eens, omdat zij uitgaan van twee verschillende versies van de oude huurovereenkomst. Volgens [verzoekster] is de contractuele bestemming “terminal, lounge, feestzaal annex cafe-restaurant”. [verweerder] wijst op een andere versie en stelt dat de bestemming verschillend is voor twee gedeeltes van de gehuurde ruimte: gedeelte A van in totaal 925 m2 is bestemd als café-restaurant en keuken met kantoorruimte, opslagruimte en toiletten en gedeelte B van in totaal 4.338 m2 heeft de bestemming entreehal met balie, terminal lounge/feestzaal, kofferopstelruimte/feestzaal en toiletten. De kantonrechter acht dit verschil evenwel niet relevant, omdat uit beide versies kan worden afgeleid dat slechts een deel van de ruimte is bestemd als café-restaurant. Wel relevant is dat de oude huurovereenkomst met ingang van 2013 is ‘gesplitst’ in twee huurovereenkomsten in die zin dat 578 m2 van de bovenverdieping wordt verhuurd aan (de rechtsvoorganger van) [bedrijf 3] B.V. (hierna: [bedrijf 3] ) en de benedenverdieping en een deel van de bovenverdieping (in totaal 4.174 m2) wordt verhuurd aan (de rechtsvoorganger van) [verzoekster] . Rondom de splitsing zijn wijzigingen aangebracht, waardoor de bovenverdieping – het deel dat nu door [bedrijf 3] wordt gehuurd – via een trap aan de buitenzijde een aparte ingang heeft gekregen. Die wijziging is ook vastgelegd in de nieuwe huurovereenkomst met [bedrijf 3] . Die huurovereenkomst is vormgegeven naar het model voor 290-bedrijfsruimte en daarin is als bestemming opgenomen: horecavoorziening met keuken, opslag en kantoorruimten.

2.5.2.. Bovenaan de huurovereenkomst met [verzoekster] staat “huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” en de hierbij horende algemene bepalingen zijn van toepassing verklaard. Het gehuurde heeft als contractuele bestemming: evenementenlocatie. Vóór de totstandkoming van de huidige huurovereenkomst en ook nu wordt het (onderhavige) gehuurde (deel) ook als zodanig gebruikt door [verzoekster] . Daar is geen discussie over. De bedrijfsruimte is een lege hal en wordt alleen daadwerkelijk gebruikt als er een evenement is. Sommige van deze evenementen zijn periodiek terugkerende evenementen en worden niet alleen in het gehuurde georganiseerd, maar ook op locaties elders in Nederland. Van reguliere openingstijden of van even binnenlopen voor een hapje of drankje in het gehuurde is geen sprake. Er moet een evenement plaatsvinden en voor toegang tot het gehuurde tijdens een evenement moeten bezoekers een toegangskaart kopen. Ook externen kunnen gebruik maken van het gehuurde om een (besloten) evenement te organiseren. Het gehuurde beschikt zelf niet over horecafaciliteiten. Voor het verzorgen van eten en drinken tijdens evenementen maakte en maakt [verzoekster] gebruik van de faciliteiten van de ruimte die nu door [bedrijf 3] wordt gehuurd. Als dat niet meer mogelijk zou zijn, moet [verzoekster] externe catering inhuren, aldus [verzoekster] . Verder is van belang dat met [verzoekster] geen vaste huurprijs is afgesproken, maar afhankelijk van het aantal zogenoemde callsper jaar (eventueel) een basishuur en in ieder geval een vaste vergoeding per evenement. Deze afspraak houdt verband met de omstandigheid dat [verweerder] [naam bedrijfsruimte] voor een deel van de tijd verhuurt aan [bedrijf 4] B.V. (hierna: [bedrijf 4] ) als aankomst- en vertrekhal voor cruiseschepen. In de huurovereenkomst met [verzoekster] is vastgelegd dat het gebruik van de ruimte door [bedrijf 4] voorrang heeft. Als er eencallis en de ruimte moet door [bedrijf 4] worden gebruikt als aankomst- en vertrekhal, kan [verzoekster] op haar beurt geen gebruik maken van het gehuurde. Maar ook als er geencallszijn en [naam bedrijfsruimte] wel ter beschikking staat aan [verzoekster] , wordt het gehuurde uitsluitend geëxploiteerd als er een evenement plaatsvindt. Gelet op deze kenmerken kunnen de activiteiten van [verzoekster] niet worden gelijkgesteld met het uitoefenen van een restaurant- of cafébedrijf in een voor het algemeen publiek toegankelijk lokaal zoals bedoeld in artikel 7:290 BW. De door [verzoekster] aangevoerde omstandigheid dat een horecavergunning is afgegeven, brengt ook niet mee dat het gehuurde als restaurant- of cafébedrijf moet worden aangemerkt. Ook in het geval van een 230a-bedrijfsruimte kan een horecavergunning nodig zijn.

2.5.3.. Dat [verzoekster] na de splitsing van de oude huurovereenkomst haar activiteiten op dezelfde manier heeft voortgezet als zij eerst deed – namelijk gebruik maken van de horecafaciliteiten van het nu door [bedrijf 3] gehuurde deel – overtuigt de kantonrechter niet van de stelling dat de partijen bij de totstandkoming van de huidige huurovereenkomst voor ogen hebben gehad dat het door [verzoekster] gehuurde wordt gebruikt als restaurant-, café- of daarmee gelijk te stellen bedrijf in de zin van artikel 7:290 BW. De contractueel afgesproken bestemming, de voorgeschiedenis van de totstandkoming van de huidige huurovereenkomst waarbij het horecagedeelte is afgesplitst van de evenementenlocatie en de wijzigingen in de feitelijke situatie duiden juist op het tegenovergestelde.

2.5.4.. De kantonrechter volgt [verzoekster] ook niet in de stelling, die door [verweerder] wordt betwist, dat uit een aantal bepalingen uit de huurovereenkomst moet worden afgeleid dat de partijen het gehuurde als 290-bedrijfsruimte hebben willen kwalificeren. Een aantal bepalingen uit de huurovereenkomst vertoont inderdaad enige gelijkenis met het huurregime van artikel 7:290 BW, maar dat betekent nog niet dat het gehuurde moet worden gekwalificeerd als 290-bedrijfsruimte. De toepasselijkheid van artikel 7:230a BW laat namelijk onverlet dat de partijen zelf afspreken dat zij (bepaalde regels van) het dwingendrechtelijke huurregime van artikel 7:290 BW van overeenkomstige toepassing (kunnen) verklaren op de huurovereenkomst.

De huurovereenkomst is geëindigd

2.6.. Voordat aan inhoudelijke beoordeling van het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn wordt toegekomen, moet de voorvraag worden beantwoord of de huurovereenkomst is geëindigd. De partijen denken daar namelijk allebei anders over. De kantonrechter beantwoordt de vraag bevestigend.

2.6.1.. De kantonrechter volgt [verzoekster] niet in haar stelling dat de opzegging van de huurovereenkomst tegen 31 december 2024 geen effect sorteert. [verzoekster] is die mening toegedaan, omdat in de huurovereenkomst is bepaald dat de wettelijke opzeggingsgronden in acht moeten worden genomen en [verweerder] in strijd daarmee geen wettelijke opzeggingsgronden heeft genoemd in de opzeggingsbrief. De kantonrechter stelt vast dat er geen discussie is over hoe de betreffende bepaling in de huurovereenkomst (artikel 3.4) moet worden begrepen. De partijen gaan allebei ervan uit dat met ‘de wettelijke opzeggingsgronden’ de opzeggingsgronden zoals genoemd in artikel 7:296 BW worden bedoeld. In de opzeggingsbrief wordt weliswaar niet uitdrukkelijk benoemd dat de huurovereenkomst wordt opgezegd op grond van de belangenafweging zoals bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW, maar de kantonrechter is met [verweerder] eens dat [verzoekster] dit wel uit de motivering van de opzegging in die brief heeft moeten begrijpen.

2.6.2..
[verzoekster] meent dat de huurovereenkomst niet door opzegging is geëindigd, omdat zij niet heeft ingestemd met de opzegging. Echter, instemming met de opzegging is niet nodig. Dat is wel zo als de regels van het huurregime van artikel 7:290 BW van toepassing zouden zijn, maar dat is niet het geval.

[verzoekster] is ontvankelijk in haar verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn

2.7.. Het primair verzochte wordt afgewezen. [verzoekster] is wél ontvankelijk in haar verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn, omdat de huurovereenkomst onder het huurregime van artikel 7:230a BW valt.

Het (eerste) verlengingsverzoek wordt niet inhoudelijk beoordeeld

2.8.. Hoewel [verzoekster] ontvankelijk is in het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn, beoordeelt de kantonrechter het (eerste) verlengingsverzoek niet inhoudelijk. De beoordeling van dat verzoek is niet meer relevant, omdat de (eerste) verlengingstermijn al is verstreken en de verplichting om te ontruimen geschorst is gebleven tot voorbij de maximale verlengingstermijn vanwege het tijdsverloop van de procedure (artikel 7:230a lid 3 BW).

in de zaak met zaaknummer 11993851 VZ VERZ 25-7082

Alleen het (tweede) verlengingsverzoek wordt beoordeeld

2.9.. De kantonrechter beoordeelt het primair verzochte niet, omdat dat verzoek al in de eerste zaak is beoordeeld. Omdat [verzoekster] ontvankelijk is in haar verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn, wordt hierna wel het (tweede) verlengingsverzoek beoordeeld.

De ontruimingstermijn wordt verlengd tot en met 31 december 2026

2.10.. Het verlengingsverzoek wordt toegewezen en de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden wordt verlengd met een jaar, tot en met 31 december 2026. Het oordeel wordt hierna toegelicht.

2.11.. Vooropgesteld wordt dat een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn slechts wordt toegewezen als de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder (artikel 7:230a lid 4 BW). In de wet is ook een aantal verplichte afwijzingsgronden bepaald, maar die doen zich hier niet voor. In deze zaak staat de belangenafweging centraal.

2.11.1..
[verweerder] voert als belang bij ontruiming van het gehuurde aan dat de bestaande constructie niet meer wenselijk en houdbaar is. De bestaande constructie houdt zoals gezegd in dat de ruimte voor een deel van de tijd in gebruik is bij [verzoekster] , namelijk voor dat deel van de tijd dat de ruimte niet wordt gebruikt door [bedrijf 4] als aankomst- en vertrekhal voor cruiseschepen. Volgens [verweerder] was bij aanvang van de huurovereenkomst met [verzoekster] in 2013 niet voorzien dat het aantal callsmet de jaren enorm zou toenemen, wat wel het geval is. Het aantalcallsis de afgelopen jaren vrijwel verdubbeld. Door de sterke toename van het aantalcallsen de afspraken in de huurovereenkomst is de vergoeding die [verzoekster] aan [verweerder] betaalt afhankelijk van diens bedrijfsvoering en niet kostendekkend; dat past niet langer binnen haar beleid, aldus [verweerder] . [verzoekster] betwist het voorgaande niet, maar voert aan dat het pijnpunt niet zit in de huurrelatie tussen haar en [verweerder] , maar in de huurrelatie tussen [bedrijf 4] en [verweerder] en de inhoud van de afspraken die [bedrijf 4] en [verweerder] hebben over vergoeding voor het gebruik van het gehuurde en de kosten ( [verzoekster] noemt dit een ‘all-in’ huurovereenkomst). [verweerder] heeft dat niet bestreden, dus de kantonrechter gaat uit van de juistheid hiervan.

2.11.2.. De kantonrechter is met [verzoekster] eens dat ontruiming door [verzoekster] niet tegemoet komt aan het (financiële) belang dat [verweerder] stelt. Door ontruiming zal [verweerder] juist inkomsten (namelijk de huur van [verzoekster] ) mislopen en niet de financiële moeilijkheden oplossen. Er zijn geen concrete feiten en omstandigheden naar voren gebracht die dit anders maken. Tegen deze achtergrond valt niet in te zien waarom voortgezet gebruik van het gehuurde door [verzoekster] de belangen van [verweerder] schaadt.

2.11.3..
[verzoekster] heeft wel belang bij voortgezet gebruik van het gehuurde en dat belang wordt geschaad als zij moet ontruimen. Zij licht toe dat er geen vervangende locaties zijn in [plaats] , dat het verlies van [naam bedrijfsruimte] als evenementenlocatie tot verlies van haar klantenkring zal leiden en dat zij haar onderneming zal moeten beëindigen omdat die dan niet langer levensvatbaar is. [verweerder] heeft nog wel andere locaties in [plaats] benoemd, maar [verzoekster] heeft gemotiveerd bestreden dat dat (beschikbare) alternatieven zijn.2.11.4.. Gelet op het voorgaande worden de belangen van [verzoekster] door ontruiming ernstiger geschaad dan de belangen van [verweerder] bij voortgezet gebruik door [verzoekster] . Dat leidt tot toewijzing van het verlengingsverzoek.

in beide zaken

Proceskosten

2.12.. De kantonrechter bepaalt dat de partijen de eigen proceskosten dragen. Dat betekent dat zij geen vergoeding hoeven te betalen voor de kosten die de andere partij heeft gemaakt.

3. De beslissing

De kantonrechter:

in de zaak met zaaknummer 11570718 VZ VERZ 25-1262

3.1.. wijst het primair verzochte af;

3.2.. bepaalt dat de partijen de eigen proceskosten dragen;

in de zaak met zaaknummer 11993851 VZ VERZ 25-7082

3.3.. verlengt de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden met een jaar, tot en met 31 december 2026;

3.4.. bepaalt dat de partijen de eigen proceskosten dragen.

Deze beschikking is gegeven door kantonrechter mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.