[{"data":1,"prerenderedAt":-1},["ShallowReactive",2],{"court-category-amsterdam-tenancy-law-nl":3},{"court":4,"category":9,"stats":15,"decisions":53,"total":16,"page":25,"limit":132},{"id":5,"name":6,"country":7,"slug":8},56,"Amsterdam","nl","amsterdam",{"id":10,"slug":11,"name":12,"country":13,"createdAt":14},30,"tenancy-law-nl","Tenancy Law","NL","2026-07-08T16:53:14.176Z",{"totalDecisions":16,"dateRange":17,"topProvisions":20},9,{"min":18,"max":19},"2025-04-22T00:00:00.000Z","2026-06-30T00:00:00.000Z",[21,26,29,32,35,38,41,44,47,50],{"provisionId":22,"code":23,"article":24,"count":25},"122306","Burgerlijk Wetboek","art. 7:267 lid 3",1,{"provisionId":27,"code":23,"article":28,"count":25},"122307","art. 7:268 lid 2",{"provisionId":30,"code":23,"article":31,"count":25},"122308","art. 7:267",{"provisionId":33,"code":23,"article":34,"count":25},"122309","art. 7:268 lid 1",{"provisionId":36,"code":23,"article":37,"count":25},"122310","art. 7:268",{"provisionId":39,"code":23,"article":40,"count":25},"122311","art. 7:267 lid 1",{"provisionId":42,"code":23,"article":43,"count":25},"124416","art. 7:241",{"provisionId":45,"code":23,"article":46,"count":25},"124417","art. 7:207 lid 1",{"provisionId":48,"code":23,"article":49,"count":25},"124418","art. 7:275 lid 1",{"provisionId":51,"code":23,"article":52,"count":25},"124419","art. 7:275 lid 2",[54,65,73,82,91,98,106,115,124],{"id":55,"ecli":56,"slug":57,"caseNumber":58,"courtId":5,"decisionDate":19,"fullText":59,"summary":58,"language":7,"source":60,"sourceUrl":61,"sourceTimestamp":62,"parsedAt":63,"updatedAt":64},"1734","ECLI:NL:RBAMS:2026:6642","ecli-nl-rbams-2026-6642","","vonnis\n\nRECHTBANK AMSTERDAM\n\nAfdeling privaatrecht\n\nzaaknummer: 12228264 CV EXPL 26-6910\n\nvonnis van: 30 juni 2026\n\nfno.: 506\n\nvonnis van de kantonrechter\n\nI n z a k e\n\nde besloten vennootschap H & J Schipper B.V.\n\ngevestigd te Amstelveen\n\neisende partij\n\ngemachtigde: mr. M. van der Heijde (TienG Gerechtsdeurwaarders)\n\nt e g e n\n\n [gedaagde]\n\nwonende te [woonplaats]\n\ngedaagde partij\n\nniet verschenen\n\nVerloop van de procedure\n\nEisende partij heeft gedaagde partij gedagvaard. Gedaagde partij is niet verschenen. Tegen gedaagde partij is verstek verleend. De datum voor vonnis is bepaald op vandaag.\n\nGronden van de beslissing\n\n1. Eisende partij vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde alsmede betaling van de huurachterstand vermeerderd met rente en kosten.\n\nBesluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening\n\n2. De kantonrechter heeft vastgesteld dat eisende partij heeft voldaan aan de informatieplicht en de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening.\n\nAmbtshalve toetsing oneerlijke bedingen\n\n3. In deze procedure gaat het om een overeenkomst tussen een handelaar en een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93\u002F13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). Als er oneerlijke bepalingen in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden staan, moet de kantonrechter deze buiten toepassing laten. Eisende partij mag die bepalingen dan niet gebruiken en zij mag ook geen beroep meer doen op aanvullend recht (zie ECLI:EU:C:2021:68).\n\n4. Eisende partij heeft de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de zelfstandige woonruimte aan het adres [adres] en de daarop van toepassing zijnde Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (ROZ) 20 maart 2017 (verder: de algemene bepalingen) in het geding gebracht.\n\n5. Eisende partij stelt zich in de dagvaarding op het standpunt dat er geen sprake is van oneerlijke bedingen in de zin van Richtlijn 93\u002F13.\n\n6. Het huurprijsbeding (artikel 4.5) in de huurovereenkomst is een kernbeding. Dit beding is transparant en op grond van artikel 4 lid 2 van de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid.\n\n7. Het betreft geliberaliseerde huur. Artikel 5.2 (Huurprijswijziging) van de huurovereenkomst en artikel 16 (Huurprijswijziging) van de algemene bepalingen, zijn door de kantonrechter getoetst en worden niet oneerlijk bevonden.\n\n8. In artikel 12.16 van de huurovereenkomst staat voor zover relevant het volgende:\n\n\"Artikel 25.2, 17.1 en 17.4 van de Algemene Bepalingen Woonruimte 2017 zijn oneerlijke bedingen. De artikelen kunnen als doorgehaald worden beschouwd en zijn niet van toepassing op deze huurovereenkomst.\"\n\n9. Met betrekking tot dit artikel wordt het volgende overwogen.\n\n10. ROZ-modellen zijn modelcontracten voor de huur en verhuur van vastgoed, opgesteld door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). In de handleiding die door het ROZ is opgesteld en gepubliceerd op haar website staat dat de algemene bepalingen niet mogen worden gewijzigd. Wijzigingen of toevoegingen van de algemene bepalingen dienen te worden opgenomen in artikel 13 en volgende van de modelhuurovereenkomst. Verder staat in de handleiding dat aangeraden wordt gebruik te maken van de meest recente versie van de modellen van de ROZ.\n\n11. Gelet op hetgeen hiervoor overwogen is de wijze waarop eiseres de toepasselijkheid van (o.a.) artikel 25.2 van de algemene bepalingen heeft uitgesloten goed verdedigbaar, ware het niet dat ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst (november 2024) al een aantal maanden een nieuwe versie van het ROZ-model woonruimte beschikbaar was. In deze nieuwe versie van de algemene bepalingen, vastgesteld op 25 juli 2024 en op 6 augustus 2024 gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag, is het oneerlijke artikel 25.2 volledig weggelaten. Eiseres heeft er om haar moverende redenen kennelijk voor gekozen niet deze nieuwe versie van de algemene bepalingen op de huurovereenkomst van toepassing te laten zijn, maar een oud model waar een oneerlijk beding in staat en de toepasselijkheid daarvan middels een kruisverwijzing uit te sluiten.\n\n12. Gelet op het doel van de Richtlijn, dat erop gericht is oneerlijke bedingen uit overeenkomsten te verwijderen ter bescherming van de consument, acht de kantonrechter deze manier van uitsluiten van een oneerlijk beding in dit geval – vooral omdat er ook gekozen had kunnen worden voor een versie van de algemene bepalingen waarin dit beding volledig is weggelaten – op zichzelf oneerlijk.\n\n13. Zowel artikel 12.16 van de huurovereenkomst, als artikel 25.2 van de algemene bepalingen worden daarom vernietigd. De gevorderde buitengerechtelijke kosten worden afgewezen.\n\nDe vordering\n\n14. De vordering komt voorts niet onrechtmatig of ongegrond voor, behoudens hieronder met betrekking tot de ontruimingstermijn en de gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit voeren nog is overwogen.\n\n15. De ontruimingstermijn wordt gesteld op twee weken.\n\n16. Eisende partij heeft een machtiging gevorderd om zelf de ontruiming te bewerkstelligen. Dit is onverenigbaar met artikel 556 lid 1 Rv, dat voorschrijft dat de gedwongen ontruiming geschiedt door de deurwaarder. De deurwaarder zelf behoeft geen rechterlijke machtiging voor het inroepen van de hulp van de sterke arm. Die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard. De door eisende partij gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren, zal dan ook worden afgewezen.\n\n17. Gedaagde partij wordt veroordeeld in de proceskosten.\n\nBESLISSING\n\nDe kantonrechter:\n\nontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak (de zelfstandige woonruimte) aan het adres [adres];\n\nveroordeelt gedaagde partij om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin vanwege gedaagde partij bevindt, binnen twee weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van eisende partij te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;\n\nveroordeelt gedaagde partij om te betalen aan eisende partij:\n\n€ 2.756,28 ter zake van achterstallige huur, berekend tot en met 31 mei 2026, vermeerderd met de wettelijke rente over het voorgenoemde bedrag vanaf de dag der dagvaarding (4 mei 2026) tot de voldoening;\n\n€ 22,65 ter zake van wettelijke rente, berekend tot en met 3 mei 2026;\n\n€ 918,76 per maand vanaf 1 juni 2026 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt;\n\nveroordeelt de gedaagde partij in de kosten van het geding, aan de zijde van eisende partij tot aan deze uitspraak begroot op: € 153,02 aan explootkosten, € 253,00 aan salaris gemachtigde, € 529,00 aan griffierecht en € 72,00 aan nakosten voor zover van toepassing, inclusief BTW, te vermeerderen met de kosten van betekening, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis;\n\nverklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;\n\nwijst het meer of anders gevorderde af.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 30 juni 2026 in tegenwoordigheid van de griffier.","rechtspraak_nl","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2026:6642","2026-07-01T00:00:00.000Z","2026-07-08T16:52:53.682Z","2026-07-13T00:29:36.300Z",{"id":66,"ecli":67,"slug":68,"caseNumber":58,"courtId":5,"decisionDate":19,"fullText":69,"summary":58,"language":7,"source":60,"sourceUrl":70,"sourceTimestamp":71,"parsedAt":63,"updatedAt":72},"1872","ECLI:NL:RBAMS:2026:6408","ecli-nl-rbams-2026-6408","RECHTBANKAMSTERDAM\n\nCiviel recht\n\nKantonrechter\n\nZaaknummer: 12010097 \\ CV EXPL 25-17175\n\nVonnis van 30 juni 2026\n\nin de zaak van\n\n [verhuurster],\n\nte [woonplaats] ,\n\neisende partij in conventie,\n\ngedaagde partij in (voorwaardelijke) reconventie,\n\nhierna te noemen: [verhuurster] ,\n\ngemachtigde: mr. J. Kouvarnta,\n\ntegen\n\n [huurder],\n\nte [woonplaats] ,\n\ngedaagde partij in conventie,\n\neisende partij in (voorwaardelijke) reconventie,\n\nhierna te noemen: [huurder] ,\n\ngemachtigde: mr. M. Wervenbos (DAS)\n\n1. De procedure\n\n1.1.. Het verloop van de procedure blijkt uit:\n\n- de dagvaarding met producties,\n\n- de conclusie van antwoord met producties,\n\n- het tussenvonnis van 13 maart 2026 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,\n\n- de dagbepaling mondelinge behandeling.\n\nVoorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft [huurder] nog nadere producties in het geding gebracht. [verhuurster] heeft een conclusie van antwoord in (voorwaardelijke) reconventie met nadere producties ingediend.\n\n1.2.. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 20 mei 2026. De griffier heeft daarvan aantekeningen gemaakt. [verhuurster] en [huurder] zijn verschenen met hun gemachtigden. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Beide gemachtigden hebben het woord gevoerd, onder meer aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen.\n\n1.3.. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.\n\n2. De feiten\n\n2.1.. \n [verhuurster] is eigenaresse van de woning aan het [adres] (hierna: de woning). Haar hypotheeklasten voor deze woning zijn thans € 641,42 bruto per maand.\n\n2.2.. \n [verhuurster] verhuurt deze woning sinds september 2016 aan [huurder] . [verhuurster] is op dat moment ingetrokken bij haar toenmalige echtgenoot. Omdat partijen het nooit eens zijn geworden over de huurcondities is de huurovereenkomst niet op schrift gesteld.\n\n2.3.. De huidige huurprijs voor de woning bedraagt € 1.177,00 per maand.\n\n2.4.. \n\nBij e-mailbericht van 4 maart 2023 heeft [huurder] [verhuurster] als volgt geïnformeerd: “(…) In het onderstaande verzoek herhaalde ik de reden waarom ik niet graag reparatieverzoeken aan jou stuur. Deze reden had ik telefonisch ook al met je gedeeld. De reden is omdat je vaker beloofd dingen op te lossen maar vervolgens niks (…) doet. (Zoals ‘het dossier’ lekkage en schimmelvorming van de badkamer en keuken dat inmiddels ruim 4,5 jaar duurt en waarvan de herstelwerkzaamheden nog steeds niet af zijn). (…). Ik informeer je alvast dat het uitblijven van een schriftelijke inhoudelijke reactie via email (…) en\u002Fof concrete oplossingen zal leiden tot de noodzaak om jou als verhuurder formeel in gebreke te stellen. Tevens kan een deel van de maandelijkse huur, ingaande bij de huur van de maand april 2023, tijdelijk worden ingehouden omdat verhuurder niet aan haar onderhoudsverplichtingen voldoet. (…).”\n\nOp 3 april 2023 en 30 mei 2023 heeft [huurder] opnieuw e-mailberichten naar [verhuurster] gestuurd waarin hij refereert aan gebreken in de woning.\n\n2.5.. Met ingang van 1 mei 2023 heeft [huurder] 20% van de huur ingehouden wegens door hem ervaren vocht- en schimmelgebreken in de woning.\n\n2.6.. Op 16 januari 2025 heeft [verhuurster] [huurder] bericht dat zij de huurovereenkomst wenste te beëindigen, omdat zij vanwege een naderende echtscheiding zelf de woning weer wilde betrekken. [huurder] heeft [verhuurster] op 15 mei 2025 bericht dat hij daaraan niet wil meewerken.\n\n2.7.. Op 9 september 2025 heeft [verhuurster] de huurovereenkomst met [huurder] opgezegd tegen 1 april 2026 op grond van dringend eigen gebruik. Op 10 september 2025 is de echtscheiding tussen [verhuurster] en haar toenmalige echtgenoot uitgesproken. Bij brief van 4 november 2025 heeft [huurder] [verhuurster] bericht dat hij niet instemt met de opzegging van de huurovereenkomst.\n\n2.8.. \n\nPer brief van 26 februari 2026 heeft de gemeente Amsterdam aan de beheerder van de VvE (die de gezamenlijke belangen van alle appartementen in het gebouw waarvan de woning deel uitmaakt, behartigt) bericht dat melding is gemaakt van vocht- en schimmelproblemen in de woning en dat daarom een inspectie in de woning is uitgevoerd. Als bijlage bij de brief is een voorzieningenlijst meegezonden waarin onder meer het volgende staat vermeld:\n\n“(…)\n\nHet aanwezige vocht in de woning condenseert op het plafond van de badkamer, gang en woonkamer met schimmelvorming tot gevolg. Zwarte schimmel is giftig en is daardoor een gevaar voor de gezondheid van personen. De schimmel moet worden verwijderd en het ontstaan van schimmel moet worden voorkomen, (art. 3.5 Bbl).\n\n(…)\n\nDe ventilatievoorziening in de badkamer heeft onvoldoende capaciteit (de gemeten waarde is 0,0 liter per seconde). Daardoor ontstaat een voor de gezondheid nadelige kwaliteit van de binnenlucht. Er moet een ventilatievoorziening met een afvoercapaciteit van ten minste 14 liter per seconde worden aangebracht, waarbij de afvoer van binnenlucht rechtstreeks naar buiten plaatsvindt. Dit kan gerealiseerd worden met een mechanische ventilatie, dan wel een oplossing hieraan gelijkwaardig.\n\n(…).”\n\nVerder staat daarin, voor zover hier van belang, ook vermeld dat in de kleine slaapkamer en op de kozijnen van de grote slaapkamer schimmel is geconstateerd. In de brief is de beheerder verzocht\u002Fgesommeerd om tot herstel van de geconstateerde gebreken over te gaan.\n\n2.5.. \n [huurder] heeft een inkomen van ruim € 6.000,00 netto per maand uit vast dienstverband. Daarnaast verricht hij af en toe tegen betaling werkzaamheden als zzp-er. [huurder] heeft een nieuwbouwwoning in [plaats 1] gekocht. Deze woning wordt naar verwachting medio 2027 opgeleverd.\n\n2.6.. \n [verhuurster] heeft een WW-uitkering van € 2.694,38 die binnenkort tot een einde komt. Als zij op dat moment nog geen baan heeft, zal zij daarna een beroep moeten doen op een bijstandsuitkering als zij daarvoor in aanmerking komt. Zij heeft een stacaravan gehuurd in [plaats 2] waarin zij tot en met mei tegen gereduceerde kosten mag verblijven.\n\n3. De vorderingen en het verweer in conventie\n\n3.1.. \n [verhuurster] vordert in conventie - samengevat - dat de kantonrechter de huurovereenkomst met betrekking tot de woning ontbindt en dat [huurder] wordt veroordeeld tot ontruiming daarvan. Verder vordert zij dat [huurder] wordt veroordeeld tot betaling van € 9.386,70 aan achterstallige huurpenningen en een maandelijkse gebruiksvergoeding gelijk aan de laatstelijk verschuldigde huur vanaf het moment van ontbinding tot de daadwerkelijke ontruiming, een en ander te vermeerderen met wettelijke rente en de proceskosten.\n\n3.2.. \n [verhuurster] legt aan haar vordering kort gezegd ten grondslag dat zij de woning vanwege haar echtscheiding en financiële situatie dringend nodig heeft voor eigen bewoning (artikel 7:274 lid 1 sub c BW) en dat haar belangen bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de belangen van [huurder] bij voortduring daarvan. [verhuurster] heeft nauwelijks inschrijfverleden voor een sociale huurwoning en onvoldoende inkomen voor een huurwoning in de vrije sector. Bovendien heeft zij een hond die zij onderdak moet geven. [huurder] beschikt over voldoende inkomen voor een woning in de vrije sector en uit overgelegde advertenties blijkt dat voor hem passende woonruimte elders te verkrijgen is. Vanaf 30 april 2023 betaalt [huurder] niet de volledige huurprijs waardoor een achterstand is ontstaan.\n\n3.3.. \n [huurder] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen. Volgens [huurder] heeft [verhuurster] de door haar gestelde dringendheid onvoldoende onderbouwd. De door haar gestelde omstandigheden zijn algemeen van aard en onvoldoende toegespitst op een actuele en concrete noodzaak tot bewoning van de woning. Het tijdverloop tussen de echtscheiding en de gevraagde huurbeëindiging per 1 april 2026 onderstrepen dat. Verder ontbreken controleerbare inkomens- en vermogensgegevens van [verhuurster] en is niet aannemelijk gemaakt dat zelfbewoning van de woning de enige reële oplossing is voor haar omstandigheden. Er is onvoldoende toegelicht welke woonalternatieven [verhuurster] voor zichtzelf heeft onderzocht. Als al sprake zou zijn van een dringende situatie, dient een belangenafweging in het voordeel van [huurder] uit te vallen gelet op i) de langdurige\u002Fernstige gebreken die zijn huurgenot aantasten, ii) het concrete vooruitzicht op zijn verhuizing in 2027 en iii) de forse impact van een tussentijdse verhuizing. Door de lange looptijd van de huurovereenkomst is sprake van sociale inbedding in het flatgebouw en [huurder] is gebonden aan de omgeving vanwege zijn arbeidslocatie en medische behandelingen die hij ondergaat. [verhuurster] heeft verder niet aangetoond dat - gelet op de financiële en medische situatie van [huurder] - passende vervangende woonruimte voor [huurder] voor handen is. Van een huurachterstand is geen sprake. Sinds mei 2023 heeft [huurder] 20% op de huur ingehouden vanwege aanwezige vocht- en schimmelgebreken, waarvan hij [verhuurster] vanaf 2017 mededeling heeft gedaan. Verder zijn in 2024 en 2025 gebreken ontstaan aan keukenapparatuur en lekkages bij kozijnen en deuren. Omdat na melding hiervan herstel uitbleef, heeft [huurder] enkele noodzakelijke reparaties zelf uit laten voeren en de kosten begin 2025 met de huur verrekend.\n\n3.4.. \n\nVoor het geval de beëindiging van de huurovereenkomst en de ontruiming worden toegewezen, maakt [huurder] in reconventie aanspraak op een forfaitaire verhuiskostenvergoeding van € 7.673,00. Verder vordert [huurder] , onvoorwaardelijk en na wijziging van eis, dat\n\ni) voor recht wordt verklaard dat de huurprijs met 20% mag worden verminderd vanaf 30 april 2023 tot het moment dat herstel van desbetreffende gebreken in de woning heeft plaatsgevonden, dan wel dat [verhuurster] wordt veroordeeld tot betaling van schadevergoeding wegens gederfd woongenot ter hoogte van de totaal toegepaste huurkorting van € 8.003,60, te vermeerderen met wettelijke rente;\n\nii) [verhuurster] wordt veroordeeld tot herstel van deze gebreken, zijnde lekkage-, vocht- en schimmelklachten en de daardoor ontstane gevolgschade, op straffe van verbeurte van een dwangsom en\n\niii) [verhuurster] wordt veroordeeld in de proceskosten.\n\n3.5.. \n [verhuurster] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen in reconventie.\n\n3.6.. Op de stelling van partijen zal hierna, voor zover nodig, nader worden ingegaan.\n\n4. De beoordeling in conventie en reconventie\n\n4.1.. Gelet op de samenhang worden de vorderingen in conventie en reconventie gezamenlijk behandeld.\n\n4.2.. Beantwoord moet worden of [verhuurster] een geslaagd beroep kan doen op dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c van het Burgerlijk Wetboek (BW). Op grond van dat artikel kan de kantonrechter een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst - zoals de vordering van [verhuurster] wordt begrepen - toewijzen als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij de woning zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. De kantonrechter moet daarbij de belangen van partijen tegen elkaar afwegen. Verder moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen.\n\nEr is sprake van dringend eigen gebruik\n\n4.3.. \n [verhuurster] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van dringend eigen gebruik, omdat zij zelf weer in de woning wil gaan wonen. Niet in geschil is dat de echtscheiding tussen [verhuurster] en haar ex-echtgenoot in november 2025 is uitgesproken en dat zij daardoor de door hen tot dat moment bewoonde woning moest verlaten omdat deze eigendom is van haar ex-echtgenoot. Zij heeft geen andere woonruimte ter beschikking, zodat zij vanaf het moment van de echtscheiding geen vaste verblijfplaats heeft. Zij heeft verbleven bij vrienden en verblijft op dit moment tijdelijk in een vakantiewoning in [plaats 2] . [huurder] heeft onvoldoende aangevoerd om aan de juistheid daarvan te twijfelen. De dringendheid van het eigen gebruik van de woning door [verhuurster] staat daarmee voldoende vast. Dat [verhuurster] een opzegtermijn van zes maanden heeft gehanteerd doet daar niet af.\n\nDe belangen van [verhuurster] wegen zwaarder dan de belangen van [huurder]\n\n4.4.. Gelet op de duur van de huurovereenkomst ligt voor de hand dat [huurder] een band met de buurt heeft opgebouwd. Ook is duidelijk dat [huurder] een belang heeft om in de woning te kunnen wonen totdat zijn nieuwbouwwoning gereed is, zodat hij niet twee keer hoeft te verhuizen. Dit belang is echter niet van zodanig gewicht dat een belangenafweging in zijn voordeel moet uitvallen. Tegenover het belang van [huurder] staat immers het belang van [verhuurster] om zo snel mogelijk in haar eigen woning te kunnen wonen. De nieuwbouwwoning van [huurder] wordt naar verwachting pas medio 2027 opgeleverd, zodat [verhuurster] gedurende die tijd elders zou moeten verblijven. Daarbij is van belang dat [verhuurster] voldoende onderbouwd heeft toegelicht dat zij thans leeft van een WW-uitkering waardoor zij financieel beperkt wordt om een andere passende woning te huren. De lasten daarvan zijn beduidend hoger dan de lasten van haar hypotheek. [huurder] heeft, gelet op zijn aanzienlijke inkomen, ruimere mogelijkheden voor het huren van een andere woning. Het door [huurder] aangevoerde argument dat dit hem dubbele woonlasten bezorgt (huur en hypotheekrente) gaat niet op. Dat is immers nu ook zo. [huurder] heeft verder gesteld dat hij vanwege zijn medische situatie (en behandelingen die hij moet ondergaan) en zijn werk gebonden is aan de locatie van de huurwoning. Deze stelling is echter in het geheel niet onderbouwd en valt niet te begrijpen tegen de achtergrond van het feit dat de door hem gekochte nieuwbouwwoning in [plaats 1] ligt. Aan die stelling wordt dan ook als ongemotiveerd voorbij gegaan. Evenmin valt in te zien waarom de aanwezigheid van gebreken in de woning het belang van [huurder] om daar te blijven wonen, onderstrepen. Het tegenovergestelde zou evengoed bepleit kunnen worden.\n\n4.5.. Samenvattend wegen de belangen van [verhuurster] bij dringend eigen gebruik van de woning zwaarder dan de belangen van [huurder] bij behoud van de woning. Van [verhuurster] kan in de gegeven omstandigheden niet worden gevergd dat de huurovereenkomst nog langer wordt voortgezet.\n\n [huurder] kan passende woonruimte verkrijgen\n\n4.6.. \n [verhuurster] heeft een overzicht van een aantal beschikbare huurwoningen in [locatie] overgelegd. Anders dan [huurder] heeft aangevoerd, valt niet in te zien waarom daaruit niet kan worden afgeleid dat passende woonruimte voor [huurder] beschikbaar is. Een concreet aanbod van een vervangende woning is niet vereist. [verhuurster] heeft dan ook - mede gelet op het inkomen van [huurder] en het feit dat hij alleenstaand is - aan haar stelplicht op dit punt voldaan. [huurder] heeft verder niet concreet betwist dat deze huurwoningen passend voor hem zouden kunnen zijn. Daarbij is van belang dat passende woonruimte niet gelijk hoeft te zijn aan de woning die [huurder] nu huurt. Ook woningen die bijvoorbeeld qua omvang of locatie een ander woongenot bieden dan de woning kunnen passend zijn. Gelet op het inkomen van [huurder] , geldt dit ook voor gelijkwaardige woningen met een hogere huurprijs. Hierbij speelt ook een rol dat vanwege (de medio 2027 verwachte oplevering van) de door [huurder] gekochte nieuwbouwwoning vervangende woonruimte slechts voor een beperkte duur noodzakelijk is, zodat aan de passendheid daarvan minder hoge eisen hoeven te worden gesteld. In dit verband weegt verder in het nadeel van [huurder] mee dat niet is gebleken dat hij zelf heeft geprobeerd om een andere woning te vinden, hij geen gebruik heeft gemaakt van het aanbod van [verhuurster] om van het netwerk van haar voormalige werkgever (een bedrijf dat bemiddelt bij de totstandkoming van huurovereenkomsten voor woonruimte) gebruik te maken voor het vinden van een andere huurwoning en hij de door een vriendin van [verhuurster] aan [huurder] aangeboden huurwoning heeft geweigerd. Aan het vereiste van andere passende woonruimte is in dit geval dan ook voldaan.\n\nEinde huurovereenkomst en ontruiming\n\n4.7.. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het beroep op dringend eigen gebruik slaagt. De vorderingen om een datum vast te stellen waarop de huurovereenkomst eindigt en de woning moet worden ontruimd, zullen daarom worden toegewezen zoals in de beslissing vermeld. Nu geen sprake is van ontbinding van de huurovereenkomst en de opgezegde huurovereenkomst van rechtswege van kracht blijft, kort gezegd totdat de rechter daarover onherroepelijk heeft beslist, wordt de vordering tot betaling van een gebruiksvergoeding afgewezen. [huurder] is op grond van de huurovereenkomst de huurprijs verschuldigd zolang hij het gehuurde niet heeft ontruimd.\n\nGebreken in de woning\u002Fhuurprijsvermindering\u002Fherstel\n\n4.8.. Het begrip gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW is voor woonruimte uitgewerkt in artikel 7:241 BW. Dat artikel verwijst naar het Besluit Gebreken (bijlage bij het Besluit huurprijzen woonruimte), door de huurcommissie uitgewerkt in het Beleidsboek Gebreken. Op grond van artikel 7:207 lid 1 BW kan een huurder in geval van vermindering van huurgenot door een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.\n\n4.9.. Ter onderbouwing van de door hem gestelde gebreken heeft [huurder] verwezen naar de e-mailberichten van 4 maart 2023, 3 april 2023 en 30 mei 2023 (zie 2.4 hiervoor). Uit die e-mailberichten valt slechts op te maken dat [huurder] (voldoende concreet) heeft geklaagd over vocht- en schimmelproblematiek in de badkamer en de keuken. Andere gebreken aan de woning worden in die e-mailberichten niet, althans niet voldoende, toegelicht. [huurder] noemt daarin weliswaar nog de reparatie van een deur en microwave\u002Foven, maar niet wat daarmee mis is. Mogelijk heeft hij andere gebreken wel toegelicht in eerdere e-mailcorrespondentie met [verhuurster] waarnaar wordt verwezen, maar die is niet in het geding gebracht. Bij gebreke daarvan kan niet worden vastgesteld of (en zo ja wanneer) [huurder] deze door hem gestelde gebreken voldoende onder de aandacht heeft gebracht van [verhuurster] , zoals is vereist om aanspraak te kunnen maken op huurvermindering.\n\n4.10.. Dat daadwerkelijk sprake is (geweest) van (vochtproblematiek en) schimmelvorming in de keuken, is evenwel onvoldoende onderbouwd. De aanwezigheid daarvan staat niet vermeld in het door de gemeente opgestelde rapport van de inspectie van de woning van 18 februari 2026. Voor zover [huurder] dit heeft willen onderbouwen met de door hem in het geding gebrachte foto’s, geldt dat op die foto’s niet valt te zien welke ruimte de keuken is.\n\n4.11.. In het rapport van de gemeente staat wel vermeld dat sprake is van schimmelvorming op het plafond van de badkamer. Volgens de gemeente heeft de ventilatievoorziening in de badkamer onvoldoende capaciteit en moet er mechanische ventilatie worden aangelegd. Ventilatiegebreken worden op grond van het beleidsboek gebreken van de huurcommissie pas als een ernstig gebrek worden aangemerkt als i) sprake is van onvoldoende mogelijkheid tot ventilatie waardoor ernstige stank- en vochtoverlast ontstaat of ii) vrijwel constant vocht- of schimmelvorming aanwezig is, veroorzaakt door condensatie van waterdamp als gevolg van onvoldoende ventilatiemogelijkheden of onvoldoende thermische kwaliteit van de constructiedelen in de badkamer, en als de vocht- en schimmelvorming aanwezig is over een oppervlakte van 0,25 m2 of meer (categorie C sub 1 en CNb3 van het gebrekenboek). [huurder] heeft niet gesteld dat sprake is van stankoverlast. Evenmin blijkt uit de door hem in het geding gebrachte foto’s (van januari 2026) of het rapport van de gemeente dat in de badkamer sprake is van vochtoverlast en\u002Fof schimmelvorming over een oppervlakte van 0,25 m2, laat staan dat dit het geval was over de gehele periode vanaf 1 mei 2023. In tegendeel, uit de e-mailberichten van [huurder] blijkt dat tussentijds maatregelen zijn getroffen om de schimmel te verhelpen en dat deze tijdelijk geholpen hebben. [huurder] heeft dus onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit volgt dat in de keuken en badkamer sprake is (geweest) van een schimmelgebrek dat vermindering van het huurgenot oplevert die een huurprijsvermindering rechtvaardigt. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen.\n\n4.12.. Op grond van het voorgaande worden de door [huurder] gevorderde verklaring voor recht dat de huurprijs wegens gebreken mocht worden verminderd, en de vorderingen tot vergoeding van schade en herstel van gebreken afgewezen. [huurder] moet de door hem ingehouden huur alsnog aan [verhuurster] betalen. [huurder] heeft onvoldoende weersproken aangevoerd dat dit - na verrekening van een aantal achterstallige reparaties in de woning waarvan [verhuurster] niet heeft betwist dat deze voor haar rekening behoren te komen - een bedrag betreft van € 8.003,60, zodat dit bedrag wordt toegewezen. Ook de daarover onbetwist gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen.\n\nVerhuis- en inrichtingskosten\n\n4.13.. \n [huurder] maakt op grond van artikel 7:275 lid 1 BW aanspraak op een bijdrage aan de verhuis- en inrichtingskosten. In dit geval geldt het in lid 4 van dat artikel genoemde minimumbedrag niet. [huurder] heeft zelf geen aanknopingspunten genoemd voor de door hem te maken kosten in geval van een verhuizing naar een andere woning. Omdat [huurder] een woning heeft gekocht die naar verwachting medio 2027 wordt opgeleverd, zal hooguit sprake zijn van een verhuizing naar een andere tijdelijke woning voor korte duur en is niet aannemelijk dat [huurder] daarvoor inrichtingskosten zal moeten maken. Wel is het redelijk dat [verhuurster] [huurder] in dat geval een tegemoetkoming betaalt voor deze (extra) verhuizing. Nu [huurder] niets heeft gesteld over de te maken kosten voor een dergelijke verhuizing, worden deze in redelijkheid begroot op € 2.000,00. Het enkele feit dat [verhuurster] over beperkte financiële middelen beschikt, maakt niet dat de tegemoetkoming niet kan worden toegewezen. De vergoeding van deze kosten is pas toewijsbaar als [huurder] de woning daadwerkelijk verlaat naar een tijdelijke woning vooruitlopend op de verhuizing naar zijn koopwoning. Gelet op de hoogte van het bedrag ziet de kantonrechter geen aanleiding om gebruik te maken van de in art. 7:275 lid 2 BW gegeven mogelijkheid om [verhuurster] een termijn te gunnen waarbinnen zij de opzegging kan intrekken.\n\nOverige vorderingen en proceskosten\n\n4.14.. \n [verhuurster] heeft een machtiging gevorderd om de ontruiming zo nodig met behulp van de deurwaarder en de sterke arm zelf te kunnen bewerkstelligen. Deze vordering wordt afgewezen. De wet schrijft namelijk al voor dat de gedwongen ontruiming gebeurt door een deurwaarder. Als [huurder] de woning niet tijdig zelf verlaat, dan zal [verhuurster] na betekening van dit vonnis op grond van de wet (artikelen 555 en verder, in samenhang met artikel 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering) de deurwaarder in moeten schakelen om [huurder] te dwingen de woning te verlaten.\n\n4.15.. Gedaagde is in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) in conventie betalen. De proceskosten van eisers worden in conventie begroot op:\n\n- kosten van de dagvaarding € 145,45\n\n- griffierecht € 257,00\n\n- salaris gemachtigde € 678,00 (2 punten × € 339,00)\n\n- nakosten € 72,00(plus de kosten van betekening zoals in de beslissing vermeld)\n\nTotaal € 1.152,45\n\nIn reconventie zijn partijen over en weer in het ongelijk gesteld, zodat de proceskosten worden gecompenseerd.\n\nDe beslissing wordt niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard\n\n4.15.. De gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad wordt, behoudens voor zover het om de proceskosten en de achterstallige huur gaat, afgewezen. In artikel 7:272 lid 1 BW is ten aanzien van huur van woonruimte bepaald dat een opgezegde huurovereenkomst in een geval als dit van rechtswege van kracht blijft, totdat de rechter kort gezegd daarover onherroepelijk heeft beslist. Daar kan slechts bij zeer bijzondere omstandigheden van worden afgeweken. Dergelijke zeer bijzondere omstandigheden zijn niet gebleken.\n\n5. De beslissing\n\nDe kantonrechter\n\nin conventie\n\n5.1.. stelt vast dat de huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan het [adres] eindigt op 30 september 2026,\n\n5.2.. veroordeelt [huurder] om de woning aan het [adres] te ontruimen per 30 september 2026, met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [verhuurster] zijn, en de sleutels af te geven aan [verhuurster] ,\n\n5.3.. veroordeelt [huurder] tot betaling van € 8.003,60 aan achterstallige huur, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van opeisbaarheid van iedere afzonderlijke huurtermijn tot de dag van betaling,\n\n5.4.. veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 1.152,45, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis,\n\n5.5.. verklaart de beslissingen onder 5.3 en 5.4 uitvoerbaar bij voorraad,\n\nin reconventie\n\n5.6.. stelt het bedrag dat [verhuurster] aan [huurder] moet betalen als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten vast op € 2.000,00,\n\n5.7.. compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,\n\nin conventie en reconventie\n\n5.8.. wijst het meer of anders gevorderde af.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. B. Brokkaar, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 30 juni 2026.\n\n42146","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2026:6408","2026-06-24T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:29:43.046Z",{"id":74,"ecli":75,"slug":76,"caseNumber":58,"courtId":5,"decisionDate":77,"fullText":78,"summary":58,"language":7,"source":60,"sourceUrl":79,"sourceTimestamp":80,"parsedAt":63,"updatedAt":81},"1601","ECLI:NL:RBAMS:2026:6168","ecli-nl-rbams-2026-6168","2026-06-26T00:00:00.000Z","RECHTBANK AMSTERDAM\n\nCiviel recht\n\nKantonrechter\n\nZaaknummer: 12048989 \\ CV EXPL 26-428\n\nVonnis in verzet van 26 juni 2026\n\nin de zaak van\n\n1. [eiser 1],\n\n2. [eiser 2],\n\nbeiden wonende te [woonplaats],\n\neisers in verzet,\n\nhierna samen te noemen: [eiseres] in vrouwelijk enkelvoud,\n\ngemachtigde: mr. R.M. Berendsen,\n\ntegen\n\nde besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid\n\nHASEDA INVESTMENTS B.V.,\n\ngevestigd te Utrecht,\n\ngedaagde in verzet,\n\nhierna te noemen: Haseda,\n\ngemachtigde: mr. dr. J. van Lochem.\n\n1. De procedure\n\n1.1.. Het verloop van de procedure blijkt uit:\n\n- de oorspronkelijke dagvaarding van 25 september 2025, met producties,\n\n- het verstekvonnis van 14 november 2025, hersteld op 12 december 2025, - de verzetdagvaarding van 24 december 2025 - een akte nadere producties van Haseda met drie producties. - het instructievonnis van 3 februari 2026, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,\n\n- de dagbepaling mondelinge behandeling.\n\n1.2.. Op 20 mei 2026 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens [eiseres] is [eiser 1] verschenen met een tolk vergezeld door de gemachtigde. Namens Haseda is [naam 1] verschenen vergezeld door de gemachtigde. Partijen hebben hun stellingen toegelicht, de gemachtigde van Haseda aan de hand van een pleitnotitie, en vragen van de kantonrechter beantwoord.\n\n1.3.. Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.\n\n2. De feiten\n\n2.1.. Sinds 2022 is Haseda eigenaar van het pand aan de [adres 1] te [plaats], bestaande uit vijf woonruimtes. Zij heeft het pand ingrijpend gerenoveerd.\n\n2.2.. Na de renovatie heeft Haseda een huurovereenkomst gesloten met [eiseres] met betrekking tot de zelfstandige woonruimte [adres 2] ingaande per 10 oktober 2024 tegen € 2.450,- aan kale huurprijs, € 175,- aan kosten voor gebruik van stoffering, meubilering en overige inventaris alsmede € 35,- aan voorschot servicekosten, per maand. In artikel 1.4 van de huurovereenkomst is bepaald: “Huurder heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst wel een kopie van het energielabel als bedoeld in het Besluit energieprestaties gebouwen of een kopie van de Energie-Index ten aanzien van het gehuurde ontvangen.”\n\n2.3.. Op 24 februari 2025 heeft [eiseres] een verzoek ingediend bij de Huurcommissie om de aanvangshuurprijs te toetsen.\n\n2.4.. Nadien is Haseda gebleken dat per abuis geen energielabel voor de woning was geregistreerd. Zij heeft deze direct aangevraagd en op 24 april 2025 is energielabel B voor de woning opgenomen, per 14 mei 2025 geregistreerd en ingebracht in de procedure bij de Huurcommissie.\n\n2.5.. Op 4 juni 2025 heeft in het kader van de procedure bij de Huurcommissie een onderzoek in de woning plaatsgevonden, waarvan op 13 juni 2025 een onderzoeksrapport is opgesteld. In het onderzoeksrapport is bij de puntentelling vanwege het ontbreken van een WOZ-beschikking de minimum WOZ waarde aangehouden (van € 73.607,-), te weten 10 punten, en is vanwege het ontbreken van een energielabel op de ingangsdatum van de huurovereenkomst uitgegaan van het bouwjaar van de woonruimte (te weten 1911), te weten een aftrek van 15 punten, waardoor de puntentelling uitkwam op 91 punten met een maximale huurprijs van € 542,99.\n\n2.6.. Op 26 juni 2025 heeft Haseda [naam 2] van Kroese Paternotte opdracht gegeven een WOZ taxatieverslag op te stellen met betrekking tot de woning. In de begeleidende brief bij het op 2 juli 2025 door Haseda ontvangen taxatieverslag is vermeld: “In het WOZ taxatieverslag wordt de WOZ waardering uiteengezet, waarbij tevens met behulp van referentietransacties de waarde onderbouwd wordt”. In het taxatieverslag is verder vermeld dat het doel van het taxatieverslag is: “het verkrijgen van inzicht in de ‘marktwaarde’ per waardepeildatum in het kader van de Wet WOZ”, is de waardepeildatum bepaald op 1 januari 2024 en is de waarde van de woning getaxeerd op € 480.500,-. Hasada heeft het taxatieverslag voorafgaand aan de zitting bij de huurcommissie op 23 juli 2025 aan de Huurcommissie gestuurd.\n\n2.7.. \n\nOp 1 augustus 2025 is de uitspraak van de Huurcommissie aan partijen verzonden. In de uitspraak heeft de Huurcommissie de redelijke kale huurprijs vastgesteld op € 542,99 per maand op basis van de in het onderzoeksrapport vastgesteld 91 punten, waarbij met betrekking tot de WOZ-waarde uitgegaan is van het bouwjaar van de woning. Ten aanzien van de punten voor de energieprestatie van de woning is het volgende overwogen:\n\n“Voor beantwoording van de vraag welk woningwaarderingsstelsel toegepast moet worden is de ingangsdatum van de huurovereenkomst bepalend. De huurovereenkomst is op 10 oktober 2024 ingegaan. Vanaf 1 juli 2024 behoort het waarderen van een later geregistreerd energielabel, zoals bedoeld in de uitspraak van de Hoge Raad [ECLI:NL:HR:2023:1005, ktr], niet meer tot de mogelijkheden.\n\nIn de toelichting op het Besluit huurprijzen woonruimte overwoog de wetgever het volgende.\n\nBij de toe te passen woningwaardering gaat het niet alleen om de toestand van de woning als zodanig, maar ook om aspecten waarvan de huurder of een derde kennis kan hebben op de relevante datum door opname van de woning en door het raadplegen van algemeen beschikbare informatie van de woning. Dit betekent dat een situatie denkbaar is dat er voor de woning geen geldig energielabel is vastgesteld op het moment dat de woning wordt verhuurd. De puntentoekenning voor de energieprestatie op de ingangsdatum van de huurovereenkomst dient in dat geval plaats te vinden aan de hand van het bouwjaar. Dit geldt ook indien op een later moment alsnog een geldig energielabel wordt bepaald.\n\nHet aantal punten bij “energieprestatie” wijzigt niet.”\n\n2.8.. Bij verstekvonnis van 14 november 2025, hersteld op 12 december 2025, is kort gezegd voor recht verklaard dat 63 punten inzake WOZ-waarde had moeten worden toegekend, 30 punten inzake de energieprestatie en dus aan het gehuurde een totaal puntenaantal had moeten worden toegekend van 189, bepaald dat het gehuurde daarom in de vrije sector valt en is [eiseres] veroordeeld tot het blijven betalen van de overeengekomen huurprijs van € 2.450,-, exclusief het overeengekomen (voorschot) servicekosten.\n\n3. Het geschil\n\n3.1.. \n [eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:\n\nhet verstekvonnis te vernietigen;\n\nde kale huurprijs per ingangsdatum van het huurcontract vast te stellen op € 847,05 per maand;\n\nHaseda te veroordelen tot terugbetaling van het onverschuldigd betaalde bedrag boven € 847,05, vermeerderd met de wettelijke rente, alsmede in de proceskosten.\n\n3.2.. \n [eiseres] stelt daartoe in de eerste plaats dat op grond van het voorschrift van onderdeel 11 van Bijlage I onder A bij het besluit huurprijzen woonruimte (BHW) slechts 85% van de getaxeerde WOZ-waarde had mogen worden meegenomen in de puntentelling, zodat het puntenaantal daarvoor maximaal 54 mocht bedragen. In tweede plaats stelt [eiseres] dat nu op de ingangsdatum van de huurovereenkomst geen energielabel was geregistreerd, daarvoor een aftrek van 15 punten moet worden gehanteerd, zoals de Huurcommissie heeft gedaan. Haseda is dan ook gehouden tot terugbetaling van het teveel aan betaalde huur.\n\n3.3.. Haseda voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.\n\n4. De beoordeling\n\nOntvankelijkheid4.1.. \n [eiseres] is tijdig in verzet gekomen, zodat zij daarin ontvankelijk is.\n\nAmbtshalve toetsing4.2.. De overeenkomst die in deze procedure centraal staat, is door een handelaar gesloten met consumenten. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93\u002F13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen).\n\n4.3.. De kantonrechter moet in iedere procedure ten aanzien van ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de overeenkomst en in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Bij die beoordeling is van belang of bedingen waaraan een consument gebonden is, zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. Of Haseda de consumenten ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant.\n\n4.4.. Haseda beroept zich in deze procedure op het huurprijsbeding in de huurovereenkomst (artikel 4.5). Dit huurprijsbeding is transparant en daarom op grond van artikel 4 lid 2 van de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid.\n\nWOZ-waarde4.5.. Tussen partijen is niet in geschil dat het taxatierapport van Kroese Paternotte in de puntentelling betrokken moet worden. [eiseres] stelt echter dat met slechts 85% van de getaxeerde waarde rekening gehouden moet worden. Daarin wordt zij niet gevolgd. Uit het taxatierapport volgt, zoals Hasenda aanvoert, voldoende dat de WOZ-waarde is getaxeerd en geen vrije marktwaarde. Het puntenaantal voor de WOZ-waarde wordt dan ook vastgesteld op 63.\n\nEnergieprestatie4.6.. Vaststaat dat op de ingangsdatum van de huurovereenkomst geen energielabel was geregistreerd en dat dit pas is gebeurd op 14 mei 2025. Verder is onbetwist gebleven dat de energieprestatie van de woning tussen de ingangsdatum en registratiedatum van het label niet is gewijzigd.\n\n4.7.. Partijen twisten over de vraag of na de inwerkingtreding van het Besluit huurprijzen woonruimte (hierna: het Besluit) op 1 juli 2024 het na de ingangsdatum van de huurovereenkomst verkregen energielabel betrokken mag worden in de puntentelling.\n\n4.8.. In het arrest van 30 juni 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1005), dus voorafgaande aan de inwerkingtreding van het Besluit, heeft de Hoge Raad in antwoord op prejudiciële vragen geoordeeld dat het “niet noodzakelijk is dat de energieprestatie uiterlijk op de peildatum is vastgesteld of dat de gegevens voor het bepalen van de energieprestatie uiterlijk op de peildatum zijn opgenomen. Dit laatste mag ook na de peildatum zijn gebeurd (zie hierna in 4.6.1.), als maar duidelijk is dat de feitelijke toestand van de woning, voor zover het de energieprestatie betreft, op het moment van de opname niet veranderd is ten opzichte van de ingangsdatum van de huurovereenkomst.”De Hoge Raad baseert zich daarbij op artikel 11 lid 5 van de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (UHW) dat bepaalt dat de huurcommissie de kwaliteit van de woonruimte en de redelijkheid van de huurprijs beoordeelt naar de toestand op de datum van ingang van de huurovereenkomst.4.9.. Met de invoering van de Wet Betaalbare Huur per 1 juli 2024 is een groot aantal wetten en besluiten gewijzigd. Ook is de Toelichting op het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte bij rubriek 4, per 1 juli 2024 gewijzigd, zoals ook de Huurcommissie heeft overwogen. Sinds die datum staat daarin vermeld dat er (voor toekenning van punten aan een energielabel) sprake moet zijn van “het voor een woning geldig vastgesteld energielabel”, alsmede dat daar waar een geldig energielabel ontbreekt de waardering van de energieprestatie wordt bepaald op basis van het bouwjaar van de woning. Nu echter in deze nota niet wordt gesproken over hoe dit zich verhoudt tot het bovengenoemde artikel 11 lid 5 UHW en de bovengenoemde beslissing van de Hoge Raad waarin de feitelijke toestand van het gehuurde op de ingangsdatum juist bepalend wordt geacht en er ook niet wordt gemeld dat hiervan uitdrukkelijk wordt afgeweken, wordt geen aanleiding gezien aan te sluiten bij de bovengenoemde nota van toelichting op het woningwaarderingsstelsel dat reeds bij aanvang van de huurovereenkomst sprake moet zijn van een officieel vastgesteld energielabel. Nu het label geregistreerd was op het moment dat de puntentelling door de Huurcommissie plaatsvond en tussentijds geen wijzigingen zijn geweest in de energieprestatie, had de Huurcommissie dit label moeten meenemen in de puntentelling.4.10.. De omstandigheid dat in de huurovereenkomst is bepaald dat een energielabel is afgegeven en deze bij aanvang van de huurovereenkomst is verstrekt aan huurder, terwijl dat niet het geval was, maakt het voorgaande niet anders. Deze verplichting komt weliswaar voort uit een Europese Richtlijn, maar deze richtlijn heeft tot doel het verbeteren van energieprestaties van gebouwen en niet consumentenbescherming ten aanzien van de huurprijs.\n\n4.11.. Bovenstaande leidt tot de slotsom dat het puntenaantal in het verstekvonnis terecht is vastgesteld op 63 punten voor de WOZ-waarde (na de WOZ-cap), op 30 punten voor de energieprestatie en het totaal op 189 punten. Dat betekent dat de woning in het hoog-segment valt en dat de in de huurovereenkomst genoemde huurprijs geldig is overeengekomen. Het verzet wordt dan ook ongegrond verklaard en het verstekvonnis bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij, wordt [eiseres] in de proceskosten in verzet veroordeeld.\n\n5. De beslissing\n\nde kantonrechter\n\n5.1.. verklaart het verzet ongegrond;\n\n5.2.. bekrachtigt het door deze rechtbank op 14 november 2025, hersteld op 12 december 2025, gewezen verstekvonnis met zaaknummer 11912145 CV EXPL 25-13731;\n\n5.3.. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van Haseda in de verzetprocedure, begroot op € 217,- aan salaris gemachtigde;\n\n5.4.. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 26 juni 2026.\n\n811","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2026:6168","2026-06-18T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:29:29.094Z",{"id":83,"ecli":84,"slug":85,"caseNumber":58,"courtId":5,"decisionDate":86,"fullText":87,"summary":58,"language":7,"source":60,"sourceUrl":88,"sourceTimestamp":89,"parsedAt":63,"updatedAt":90},"1075","ECLI:NL:RBAMS:2026:6716","ecli-nl-rbams-2026-6716","2026-06-25T00:00:00.000Z","RECHTBANK AMSTERDAM\n\nCiviel recht\n\nKantonrechter\n\nZaaknummer: 11971975 \\ CV EXPL 25-16096\n\nVonnis van 25 juni 2026\n\nin de zaak van\n\n [eiser],\n\nwonende te [woonplaats 1],\n\neisende partij,\n\nhierna te noemen: [eiser],\n\ngemachtigde: mr. E.L.B. Hundscheidt,\n\ntegen\n\n [gedaagde],\n\nwonende te [woonplaats 2],\n\ngedaagde partij,\n\nhierna te noemen: [gedaagde],\n\nprocederend in persoon.\n\n1. De procedure\n\n1.1.. Het verloop van de procedure blijkt uit:\n\n- het tussenvonnis van 19 maart 2026, - de akte van [eiser], tevens houdende een voorwaardelijke vermeerdering van eis, met een productie,\n\n- de rolmededeling van 30 april 2026.\n\n1.2.. De akte die [eiser] naar aanleiding van het tussenvonnis heeft genomen is aan [gedaagde] toegestuurd. [gedaagde] is in de gelegenheid gesteld hierop te reageren, maar heeft dat niet gedaan.\n\n1.3.. \n [eiser] heeft naar aanleiding van de rolmededeling geen akte genomen.\n\n1.4.. Ten slotte is vonnis bepaald.\n\n2. De verdere beoordeling\n\n2.1.. Bij voornoemd tussenvonnis zijn partijen in de gelegenheid gesteld zich bij akte uit te laten over de oneerlijkheid en de gevolgen van het buiten toepassing laten van het in het tussenvonnis geciteerde boetebeding dat in de huurovereenkomst is opgenomen en aan de onderhavige vordering ten grondslag ligt.\n\n2.2.. \n [eiser] heeft laten weten, kort gezegd, dat [gedaagde] bij brief van 23 april 2024 in kennis is gesteld dat de huurovereenkomst tegen 23 juli 2025 zou worden beëindigd en de huurwoning zou moeten worden verlaten. [gedaagde] heeft dan ook ruim de tijd gekregen om een andere huurwoning te zoeken. [gedaagde] weigert de woning te verlaten en betaalt met ingang van 1 december 2025 ook geen gebruiksvergoeding meer voor de woning. Op dit moment bestaat er een huurachterstand van € 10.520,-, die maandelijks moet worden verhoogd met € 2.104,-. Door de houding van [gedaagde] kan [eiser] de woning niet verkopen en ook de overbruggingshypotheek niet aflossen. Ook ondervindt [eiser] bijkomende schade, waaronder een belastingaanslag van € 7.169,- voor het jaar 2024. Naar verwachting zal [eiser] dat bedrag aan belasting ook over het jaar 2025 moeten betalen. [eiser] verzoekt om toewijzing van de gevorderde schadevergoeding van € 50.000,- in verband met het onrechtmatig handelen door [gedaagde], waardoor [eiser] onevenredig financieel wordt getroffen. Mocht het beding toch oneerlijk zijn, dan verzoekt [eiser] om toewijzing van de huurachterstand, tot en met 1 april 2026 begroot op € 10.520,- alsmede ontbinding van de huurovereenkomst en toestemming voor ontruiming van de woning, aldus – steeds – [eiser].\n\n2.3.. Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de richtlijn). Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Daarbij moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten.\n\n2.4.. Gelet op het hiervoor weergegeven beoordelingskader, zijn de door [eiser] genoemde omstandigheden die zijn ontstaan na het sluiten van de huurovereenkomst, hoe vervelend deze ook voor haar zijn, niet van belang bij de oneerlijkheidstoets. Deze toets vindt immers plaats op het moment van sluiting van de overeenkomst. In dat verband heeft de kantonrechter in overweging 2.5 van het tussenvonnis al geoordeeld dat het boetebeding, zeker in combinatie met de verplichting om ook alle aanvullende schade te vergoeden, kan leiden tot een onevenredig hoge schadevergoeding. Het (onrechtmatig) handelen van [gedaagde] is daarbij niet relevant. Nu partijen niets hebben aangevoerd dat moet leiden tot een ander oordeel dan verwoord in het tussenvonnis, blijft overeind dat het boetebeding oneerlijk is en daarom buiten toepassing moet blijven. De gevorderde boete van € 50.000,- wordt dan ook afgewezen.\n\n2.5.. In haar akte verzoekt [eiser] in dat geval om toewijzing van de inmiddels ontstane huurachterstand. Dit is een wijziging van eis. Ondanks dat [eiser] naar aanleiding van de rolmededeling niet heeft laten weten waarom zij de huurachterstand, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zowel in de onderhavige procedure bij voorwaardelijke eisvermeerdering vordert alsook gelijktijdig in een afzonderlijke procedure, heeft de kantonrechter geconstateerd dat [eiser] in de afzonderlijke procedure naar aanleiding van de rolmededeling die in die zaak is uitgegaan een verzoek tot doorhaling van de procedure heeft gedaan. De andere zaak is daarmee afgedaan, zodat de voorwaardelijke eiswijziging in deze procedure zal worden toegelaten, waarbij van belang is dat [gedaagde] in de onderhavige procedure is verschenen en tegen de eiswijziging geen bezwaren kenbaar heeft gemaakt.\n\n2.6.. De (gewijzigde) eis van [eiser] is niet weersproken en kan worden toegewezen zoals hierna vermeld.\n\n2.7.. De ontruimingstermijn wordt naar vast beleid vastgesteld op 14 dagen na betekening van het vonnis.\n\n2.8.. Gelet op wat [eiser] heeft gesteld in haar akte, gaat de kantonrechter er vanuit dat zij de huur tot ontbinding vordert en een gebruiksvergoeding gelijk aan de laatst geldende huur tot aan de ontruiming. De gebruiksvergoeding na ontbinding wordt toegewezen tot en met de dag van de ontruiming. Dat wil zeggen naar rato, waarbij niet een gedeelte van de maand voor een gehele maand wordt gerekend.\n\n2.9.. \n [gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij aangemerkt en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Nu een gedeelte van de vordering is afgewezen wordt [gedaagde] veroordeeld in de proceskosten corresponderend bij het toegewezen gedeelte van de vordering. Het meer verschuldigde blijft voor rekening van [eiser]. Met inachtneming daarvan worden de proceskosten van [eiser] begroot op:\n\n- kosten van de dagvaarding\n\n€\n\n120,78\n\n- griffierecht\n\n€\n\n257,00\n\n- salaris gemachtigde\n\n€\n\n432,00\n\n(1 punt × € 432,00)\n\n- nakosten\n\n€\n\n72,00\n\n(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)\n\nTotaal\n\n€\n\n881,78\n\n3. De beslissing\n\nDe kantonrechter\n\n3.1.. ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres],\n\n3.2.. veroordeelt [gedaagde] de woning gelegen aan de [adres] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, met al het zijne en de zijnen te ontruimen en te verlaten en door overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen,\n\n3.3.. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen € 10.520,00 aan huurachterstand, berekend tot 1 mei 2026,\n\n3.4.. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen € 2.104,00 per maand vanaf 1 mei 2026 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt,\n\n3.5.. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 881,78, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis,\n\n3.6.. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,\n\n3.7.. wijst het meer of anders gevorderde af.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. E. Pennink en in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2026.\n\n991","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2026:6716","2026-07-02T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:29:02.791Z",{"id":92,"ecli":93,"slug":94,"caseNumber":58,"courtId":5,"decisionDate":86,"fullText":95,"summary":58,"language":7,"source":60,"sourceUrl":96,"sourceTimestamp":19,"parsedAt":63,"updatedAt":97},"1702","ECLI:NL:RBAMS:2026:6621","ecli-nl-rbams-2026-6621","RECHTBANKAMSTERDAM\n\nCiviel recht\n\nKantonrechter\n\nZaaknummer: 11747444 \\ CV EXPL 25-8261\n\nVonnis van 25 juni 2026\n\nin de zaak van\n\nSLOTERDAM VASTGOED B.V.,\n\ngevestigd te Woerden,\n\neisende partij in conventie,\n\nverwerende partij in reconventie,\n\nhierna te noemen: Sloterdam,\n\ngemachtigde: mr. M.J. Drijftholt,\n\ntegen\n\n [gedaagde],\n\nwonende te [woonplaats],\n\ngedaagde partij in conventie,\n\neisende partij in reconventie,\n\nhierna te noemen: [gedaagde],\n\ngemachtigde: mr. E.B. Doganer.\n\n1. De procedure\n\n1.1.. Het verloop van de procedure blijkt uit:\n\n- het vonnis in incident van 16 oktober 2025, met de daarin genoemde stukken,\n\n- de akte uitlaten van [gedaagde],\n\n- het tussenvonnis van 8 januari 2026 waarbij een mondelinge behandeling is bevolen, waarna daarvoor een dag is bepaald,\n\n- de conclusie van antwoord in reconventie tevens wijziging van eis in conventie met aanvullende producties,\n\n- de e-mail van 16 mei 2026 van [gedaagde] met aanvullende producties,\n\n- de e-mail van 19 mei 2026 van Sloterdam met aanvullende producties,\n\n- de mondelinge behandeling van 26 mei 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Op de mondelinge behandeling is Sloterdam verschenen vertegenwoordigd door mr. D.H. Denecke (waarnemer van de gemachtigde). [gedaagde] is verschenen, bijgestaan door mr. A. Sarioglu (waarnemer van de gemachtigde) en vergezeld door zijn partner. Partijen hebben hun standpunt, mede aan de hand van de door de gemachtigde voorgedragen en overgelegde spreekaantekeningen, verder toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord.\n\n1.2.. Ten slotte is vonnis bepaald.\n\n2. De feiten\n\n2.1.. Sloterdam heeft sinds 2016 aan [gedaagde] de woning verhuurd aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde).\n\n2.2.. Op 24 januari 2025 trof de beheerder van het gehuurde niet [gedaagde], maar [naam] (hierna: [naam]) aan in de woning.\n\n2.3.. In een e-mail op 29 januari 2025 heeft Sloterdam aan [gedaagde] meegedeeld dat het haar is gebleken dat [gedaagde] in de VS en Spanje woont\u002Fverblijft en dat hij het gehuurde heeft onderverhuurd dan wel in gebruik heeft gegeven aan een derde, terwijl dat niet is toegestaan. Sloterdam heeft [gedaagde] gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen en de woning te ontruimen.\n\n2.4.. Bij e-mail van 4 februari 2025 heeft [gedaagde] de huurovereenkomst opgezegd per 1 maart 2025. Daarna is een datum voor oplevering bepaald.\n\n2.5.. Op de opleverdatum waren zowel [gedaagde] als [naam] in de aanwezig. Zij hebben toen aan Sloterdam meegedeeld dat [naam] de woning niet zou verlaten. Op dit moment verblijft [naam] nog steeds in de woning.\n\n3. Het geschil\n\nIn conventie\n\n3.1.. Sloterdam vordert – samengevat en na wijziging van eis – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:\n\n [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 67.674,51 aan verbeurde boetes en winstafdrachten, te vermeerderen met de wettelijke rente,\n\n [gedaagde] te veroordelen tot een boete van € 41,08 per dag vanaf 17 mei 2025 tot aan de dag dat [gedaagde] volledige inlichtingen heeft verstrekt met betrekking tot de ingebruikgeving,\n\n [gedaagde] te veroordelen tot een boete van € 41,08 per dag vanaf 17 mei 2025 tot aan de ontruiming van het gehuurde,\n\nte verklaren voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de geleden en te lijden schade van Sloterdam die het gevolg is van het door [gedaagde] in gebruik geven van het gehuurde aan een derde,\n\n [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten,\n\n [gedaagde] te veroordelen in de werkelijke proceskosten.\n\n3.2.. Sloterdam legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (ROZ), versie 30 juli 2003 (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. [gedaagde] heeft in strijd met artikel 1.3 van die bepalingen het gehuurde in gebruik gegeven aan een derde. Ook werkt hij niet mee aan het onderzoek van Sloterdam naar de ingebruikgeving hetgeen op grond van artikel 1.5 verplicht is. Verder heeft hij in strijd met artikel 2.3 het gehuurde op 1 maart 2025 niet ontruimd en vrij van gebruik opgeleverd aan Sloterdam. Als gevolg hiervan heeft [gedaagde] op grond van artikel 1.4 en 20.6 diverse boetes verbeurd en is hij bovendien gehouden de genereerde inkomsten af te dragen. Ook is [gedaagde], gelet op het voorgaande, aansprakelijk voor de schade die Sloterdam lijdt. Tot slot maakt Sloterdam aanspraak op de buitengerechtelijke incassokosten en de werkelijke proceskosten.\n\n3.3.. \n [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Sloterdam in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.\n\nIn reconventie\n\n3.4.. \n [gedaagde] vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te verklaren voor recht dat de algemene bepalingen niet op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst van toepassing zijn, en voorwaardelijk – voor zover deze vordering wordt afgewezen:\n\nprimair: te verklaren voor recht dat de algemene bepalingen waar Sloterdam in de huurovereenkomst naar verwijst nietig, althans vernietigbaar zijn,\n\nsubsidiair: te verklaren voor recht dat de bepalingen 1.3, 1.4, 1.5, 2.3 en 20.6 onredelijk bezwarend zijn en daarom nietig, althans vernietigbaar zijn,\n\nmeer subsidiair: de boete te matigen tot nihil,\n\nmet veroordeling van Sloterdam in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.\n\n3.5.. Sloterdam voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.\n\n4. De beoordeling\n\nIn conventie\n\nAmbtshalve toetsing4.1.. In deze procedure gaat het om een overeenkomst tussen een handelaar en een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93\u002F13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). Als er oneerlijke bepalingen in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden staan, moet de kantonrechter deze vernietigen. Sloterdam mag die bepalingen dan niet gebruiken en zij mag ook geen beroep meer doen op aanvullend recht (zie ECLI:EU:C:2021:68).\n\n4.2.. Sloterdam beroept zich op hetgeen is bepaald in de artikelen 1.3, 1.4 en 20.6 van de algemene bepalingen.\n\n4.3.. \n\nIn artikel 1.4 is opgenomen:\n\n“Ingeval huurder handelt in strijd met het bepaalde in 1.3 (verbod op onderhuur dan wel ingebruikgeving aan een derde, toevoeging ktr.) verbeurt hij aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan driemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag met een minimum van € 45,- per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding wegens wanprestatie, alsmede schadevergoeding te vorderen voor zover de schade de boete overstijgt. Verder dient huurder alle daardoor verkregen inkomsten aan verhuurder af te dragen.”\n\n4.4.. \n\nEn in artikel 20.6 staat het volgende:\n\n“Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,- per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog aan die verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding of anderszins. Genoemd bedrag is gebaseerd op het prijspeil 1 januari 2003 en wordt met ingang van 1 januari 2004 jaarlijks geïndexeerd.”\n\n4.5.. Sloterdam heeft onvoldoende onderbouwd dat over deze bedingen is onderhandeld. Weliswaar heeft zij ter zitting aangevoerd dat het meesturen van de voorwaarden reeds een daad van onderhandeling is, maar zij kon desgevraagd niet beantwoorden of partijen ook over de individuele boetebepalingen hebben onderhandeld. Bij die stand van zaken is de kantonrechter van oordeel dat niet is gebleken dat over de bedingen is onderhandeld. Dat betekent dat de kantonrechter ambtshalve moet toetsen of deze bedingen eerlijk zijn.\n\n4.6.. Alvorens dat te doen heeft de kantonrechter Sloterdam tijdens de mondelinge behandeling in de gelegenheid gesteld zich daarover uit te laten. Sloterdam heeft daarop betoogd dat de bedingen eerlijk zijn. Artikel 1.4 is volgens Sloterdam voldoende gelimiteerd aangezien huurder zelf een einde kan maken aan de tekortkoming. Ook vindt er volgens Sloterdam geen cumulatie plaats van beide bedingen, omdat artikel 1.4 ziet op een bijzondere gedraging en op grond van het lex specialis principe het beding van 20.6 dan toepassing mist. Tot slot heeft Sloterdam aangevoerd dat zij zich niet tegelijkertijd op beide bedingen beroept ten aanzien van dezelfde overtreding.\n\n4.7.. De kantonrechter volgt Sloterdam daarin niet en is van oordeel dat de bedingen zoals die in de artikel 1.4 en 20.6 van de algemene bepalingen zijn neergelegd buiten toepassing moeten worden gelaten. Dat wordt hierna als volgt toegelicht.\n\n4.8.. Gelet op het Radlinger arrest (Hof van Justitie van 21 april 2016, ECLI:EU:C:2016:283) moet worden nagegaan wat het cumulatieve effect is van alle bedingen in een overeenkomst tussen een handelaar en een consument. Met andere woorden: de boetes moeten gezamenlijk beoordeeld worden. Een dergelijke beoordeling is gerechtvaardigd aangezien die bedingen in hun geheel toepasselijk zijn, ongeacht of de schuldeiser daadwerkelijk de volledige nakoming ervan nastreeft. Dat betekent dat niet relevant is dat Sloterdam zich niet tegelijkertijd op beide bedingen beroept, maar dat het erom gaat of Sloterdam zich tegelijkertijd op de bedingen kanberoepen.\n\n4.9.. Sloterdam heeft naar voren gebracht dat zij zich niet tegelijkertijd op beide bedingen kan beroepen en dat dus geen cumulatie plaatsvindt, omdat op grond van het lex specialis principe het algemene boetebeding in artikel 20.6 toepassing mist in het geval van onderhuur of ingebruikgeving. Dat ziet de kantonrechter anders. Omdat niet over de bedingen onderhandeld is, prevaleert de taalkundige uitleg. Dat geldt te meer omdat het voor een consument, uit beschermingsoogpunt, direct duidelijk moet zijn welk boetebeding wanneer van toepassing is. Uit de tekst van de algemene boetebepaling volgt dat die geldt bij iedere tekortkoming. Er is immers niet toegevoegd “voor zover geen boete is gesteld op een specifieke tekortkoming”. Dat artikel 1.4 als lex specialis moet worden gezien van artikel 20.6, in welk geval het algemene boetebeding van 20.6 niet van toepassing zou zijn, volgt dan ook niet zonder meer uit de tekst. Daarbij betrekt de kantonrechter ook nadrukkelijk in de overweging dat het doel van consumentenbescherming en richtlijn 93\u002F13 is om oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten tegen te gaan. Bij gebruikmaking van de bewoordingen zoals die in de genoemde bepalingen zijn opgenomen, valt niet uit te sluiten dat Sloterdam in of vooral ook buiten gerechte aanspraak kan maken op de boete uit de algemene boetebepaling én de specifieke boetebepaling. Voor zover Sloterdam daadwerkelijk artikel 1.4 als lex specialis heeft beoogd ten opzichte van het algemene boetebeding zoals opgenomen in artikel 20.6, had zij dit dan ook nadrukkelijk in de algemene voorwaarden moeten vermelden (bijvoorbeeld op de hiervoor genoemde wijze). Omdat zij dat niet heeft gedaan, is de kantonrechter van oordeel dat de algemene bepaling van artikel 20.6, naast het boetebeding in artikel 1.4, van toepassing is in geval van onderhuur of ingebruikgeving en dat Sloterdam zich dus op beide bepalingen zou kunnen beroepen.\n\n4.10.. Ook het verweer dat de boete van artikel 1.4 voldoende gelimiteerd is omdat de huurder zelf een einde kan maken aan de overtreding passeert de kantonrechter. Nog daargelaten dat situaties denkbaar zijn waarin de huurder niet op de hoogte is van een overtreding – in welk geval de boete oneindig doorloopt – zou die redenering in de kern betekenen dat een boetebeding in beginsel niet meer gelimiteerd hoeft te zijn; de betrokkene kan – wanneer hij daarvan wel op de hoogte is – in de meeste gevallen immers zelf een einde maken aan de tekortkoming. Daarbij komt dat het voorgaande ertoe zou leiden dat een huurder een boete van in totaal € 70,00 (te weten € 45,00 plus € 25,00) per dag verbeurt ingeval van onderhuur\u002Fingebruikgeving aan een derde, zonder dat deze boete is gemaximeerd. Daarnaast is in artikel 1.4 ook opgenomen dat deze boete geldt onverminderd het recht van verhuurder om ontbinding van de huurovereenkomst en afdracht van winst te vorderen. Ook wordt daarin de mogelijkheid gegeven om aanvullende schadevergoeding te vorderen voor zover die schade de boete overstijgt, waarmee het afwijkt van het wettelijke stelsel zoals neergelegd in artikel 6:92 lid 2 BW waarin is bepaald dat hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is, in plaats treedt van de schadevergoeding op grond van de wet. Dat betekent dat in geval van onderhuur of ingebruikgeving een huurder, naast het verlies van zijn woning, winstafdracht en aanvullende schadevergoeding, ook nog een ongelimiteerde boete boven het hoofd zou hangen. Naar het oordeel van de kantonechter wordt hierdoor het evenwicht tussen partijen aanzienlijk verstoord en komt een huurder daardoor in een zeer ongelijkwaardige positie terecht. Dat Sloterdam als verhuurder een groot belang heeft om onderhuur of ingebruikgeving doeltreffend tegen te gaan is evident, maar dat maakt nog niet dat een ongelimiteerde boete (laat staan in combinatie met de overige inhoud van artikel 1.4) het evenwicht niet zou verstoren en daarmee eerlijk wordt. Dat in dít geval de huurder reeds was verhuisd maakt dat niet anders.\n\n4.11.. De kantonrechter komt dan ook tot het slotsom dat de door Sloterdam gehanteerde bedingen zoals neergelegd in de artikelen 1.4 en 20.6 van de algemene voorwaarden, in onderlinge samenhang bezien, oneerlijk zijn. Dat betekent dat beide bedingen buiten toepassing worden gelaten. Dat geldt ten aanzien van artikel 1.4 niet alleen ten aanzien van het daarin neergelegde boetebeding, maar ook ten aanzien van het bepaalde in artikel 1.4 dat huurder alle verkregen inkomsten aan verhuurder moet afdragen en het onverminderde recht op aanvullende schadevergoeding, omdat (mede gelet op het voorgaande) deze afspraken niet los kunnen worden gezien van het overige dat in artikel 1.4 is bepaald.\n\nDe vordering4.12.. Omdat door Sloterdam gevorderde boetes gegrond zijn op oneerlijke bedingen die door de kantonrechter buiten toepassing worden gelaten, zijn de vorderingen die zien op de betaling van boetes niet toewijsbaar.\n\n4.13.. Dat geldt ook ten aanzien van de vordering tot afdracht van gemaakte winst, omdat die vordering eveneens is gebaseerd op het oneerlijk bevonden beding in artikel 1.4 van de algemene voorwaarden. Sloterdam kan op grond van de uitspraak van het Europees Hof van 27 januari 2021 (de Dexia-arresten) ook geen aanspraak maken op winstafdracht op grond van artikel 6:104 BW. Terugvallen daarop zou immers het afschrikwekkende karakter van de richtlijn ernstig verminderen. In dat geval zou voor de professionele gebruiker de noodzakelijke prikkel ontbreken om oneerlijke bedingen uit overeenkomsten met consumenten te verwijderen. Daarom bestaat voor toewijzing van de gevorderde winst geen grondslag en zal deze vordering worden afgewezen\n\n4.14.. De vordering tot verklaring voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor schade van Sloterdam is evenmin toewijsbaar. Zoals hiervoor overwogen biedt artikel 1.4, in afwijking van het wettelijk stelsel zoals neergelegd artikel 6:92 lid 2 BW, aan de verhuurder de mogelijkheid om aanvullende schadevergoeding te vorderen voor zover die schade de boete overstijgt. Daaruit volgt dat deze bepaling er mede op gericht is om schade te vergoeden. Nu artikel 1.4 in zijn geheel oneerlijk is bevonden, kan Sloterdam ook voor vergoeding van schade niet terugvallen op het wettelijke systeem. Bij die stand van zaken heeft Sloterdam geen belang bij de door haar gevorderde verklaring voor recht en zal deze vordering eveneens worden afgewezen.\n\n4.15.. Gelet op het voorgaande wordt ook de vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten afgewezen.\n\n4.16.. Sloterdam is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:\n\n- salaris gemachtigde\n\n€\n\n1.732,00\n\n(2 punten × € 866,00)\n\n- nakosten\n\n€\n\n144,00\n\n(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)\n\nTotaal\n\n€\n\n1.876,00\n\nIn reconventie4.17.. Gelet op de uitkomst in conventie, heeft [gedaagde] onvoldoende belang bij toewijzing van zijn vorderingen in reconventie, zodat deze worden afgewezen.\n\n4.18.. \n [gedaagde] wordt in de proceskosten in reconventie veroordeeld, aan de zijde van Sloterdam begroot op nihil.\n\n5. De beslissing\n\nDe kantonrechter\n\nIn conventie\n\n5.1.. wijst de vorderingen van Sloterdam af,\n\n5.2.. veroordeelt Sloterdam in de proceskosten van € 1.876,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Sloterdam niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.\n\n5.3.. veroordeelt Sloterdam in de wettelijke rente over de proceskosten, te voldoen vanaf de 15e dag na betekening van het vonnis.\n\nIn reconventie\n\n5.4.. wijst de vorderingen van [gedaagde] af,\n\n5.5.. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Sloterdam tot op heden begroot op nihil.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. M. Wiltjer en in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2026.\n\n58984","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2026:6621","2026-07-13T00:29:34.348Z",{"id":99,"ecli":100,"slug":101,"caseNumber":58,"courtId":5,"decisionDate":102,"fullText":103,"summary":58,"language":7,"source":60,"sourceUrl":104,"sourceTimestamp":86,"parsedAt":63,"updatedAt":105},"644","ECLI:NL:RBAMS:2026:6466","ecli-nl-rbams-2026-6466","2026-06-23T00:00:00.000Z","vonnisRECHTBANK AMSTERDAM\n\nAfdeling privaatrecht\n\nzaaknummer: 11767194 CV EXPL 25-8864\n\nvonnis van: 23 juni 2026\n\nfno.: 58865\n\nvonnis van de kantonrechter\n\nI n z a k e\n\n [eiser]\n\nwonende te [woonplaats]\n\nEiser in conventie, verweerder in reconventie\n\nnader te noemen: [eiser]\n\ngemachtigde: mr. Y. Sasson\n\nt e g e n\n\nde stichting Stichting Stadgenoot\n\ngevestigd te Amsterdam\n\ngedaagde in conventie, eiseres in reconventie\n\nnader te noemen: verhuurder\n\ngemachtigde: mr. drs. S.J.M. Verhoeven.\n\n1. Het procesverloop\n\n1.1.. Het verloop van de procedure blijkt uit:\n\nde dagvaarding van 20 juni 2025, met producties;\n\nde conclusie van antwoord, tevens conclusie van eis in voorwaardelijke reconventie;\n\nhet instructievonnis van 9 september 2025, met dagbepaling mondelinge behandeling;\n\nde mondelinge behandeling op 19 december 2025;\n\nde dagbepaling van de voortzetting van de mondelinge behandeling;\n\nde akte aanvullende producties 1 en 2 van verhuurder;\n\nde akte aanvullende producties 9 en 10 van [eiser] .\n\n1.2.. Op 20 mei 2026 is de mondelinge behandeling voortgezet. [eiser] verscheen in persoon, vergezeld van vier toehoorders en bijgestaan door de gemachtigde. Namens verhuurder verscheen [eiser] , bijgestaan door de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht, verhuurder deed dat mede aan de hand van spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Van hetgeen is besproken ter zitting heeft de griffier aantekeningen gemaakt. Ten slotte is vonnis bepaald.\n\n2. De feiten\n\nAls gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:\n\n2.1.. \n [de moeder] , wijlen moeder van [eiser] (hierna: de moeder), huurde van de (rechtsvoorganger van) verhuurder de woning aan het [adres] (hierna: de woning). De woning werd sinds 1 augustus 1982 gehuurd door de moeder. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 86,55 m² en bestaat uit vier kamers.\n\n2.2.. \n [eiser] , thans 41 jaar oud, is op het adres van de woning geboren en heeft daar tot op heden altijd gewoond. In de verklaring van de huisarts van 7 februari 2025 is onder meer vermeld dat [eiser] bekend is met een lichte psychomotore retardatie en een lichte diplegia spastica, dat hij mantelzorger was voor moeder, dat hij boodschappen deed, het huishouden en dat hij kookte. Ook staat daarin dat [eiser] gebaat is bij een rustige en voorspelbare omgeving, moeite heeft met veranderingen, dat hij voor zichzelf kan zorgen en gebaat is te mogen blijven in de woning.\n\n2.3.. Eind november 2024 hebben de moeder en [eiser] bij verhuurder een gezamenlijk verzoek ingediend om [eiser] op grond van artikel 7:267 van het Burgerlijk Wetboek (BW) als medehuurder van de woning aan te merken; dit verzoek is op 3 januari 2025 per e-mail herhaald.\n\n2.4.. Naar aanleiding van het verzoek hebben, begin februari 2025 en op 13 februari 2025, gesprekken plaatsgevonden tussen [eiser] en (een medewerker van) verhuurder. Bij e-mail van 18 februari 2025 heeft verhuurder [eiser] bericht het verzoek af te wijzen, omdat naar haar oordeel niet was voldaan aan de criteria van artikel 7:267 lid 3 BW.\n\n2.5.. De moeder is op [overlijdensdatum] 2025 overleden. Voorafgaand aan haar overlijden verbleef zij in een verzorgingstehuis.\n\n2.6.. Bij brief van 26 maart 2025 heeft de gemachtigde van [eiser] verhuurder verzocht het verzoek tot medehuurderschap te heroverwegen.\n\n2.7.. Bij brief van 3 april 2025 heeft verhuurder geantwoord dat medehuurderschap na het overlijden van de moeder niet meer aan de orde is, dat moet worden uitgegaan van de situatie van artikel 7:268 lid 2 BW, en dat [eiser] niet in aanmerking komt voor de daarvoor benodigde huisvestingsvergunning omdat de woning gelet op haar omvang niet passend is voor een eenpersoonshuishouden. Verhuurder heeft zich daarbij steeds bereid verklaart een passende woning aan te bieden.\n\n2.8.. \n [eiser] woont nog steeds in de woning.\n\n3. De vorderingen en het verweer\n\nin conventie\n\n3.1.. \n\n [eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, dat:\n\nI. [eiser] medehuurder zal zijn van de woning, met ingang van de datum van het vonnis, althans met ingang van een door de rechter te bepalen tijdstip;\n\nII. verhuurder veroordeeld wordt tot het verlenen van medewerking aan het aanvragen en verkrijgen van een huisvestingsvergunning ten behoeve van [eiser] voor het bewonen van de woning;\n\nIII. verhuurder veroordeeld wordt tot betaling van de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten.\n\n3.2.. \n [eiser] legt aan zijn vordering – kort gezegd – ten grondslag dat hij ten tijde van het gezamenlijk met de moeder gedane verzoek voldeed aan alle vereisten voor medehuurderschap van artikel 7:267 lid 3 BW. Omdat dat verzoek reeds vóór het overlijden van de moeder is ingediend, is en blijft artikel 7:267 BW van toepassing en staat het overlijden niet aan toewijzing in de weg. Het niet beschikken over een huisvestingsvergunning is geen afwijzingsgrond onder artikel 7:267 lid 3 BW; een medehuurder wordt bij overlijden van de hoofdhuurder van rechtswege huurder (artikel 7:268 lid 1 BW), aldus [eiser] .\n\n3.3.. Verhuurder voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiser] , althans tot afwijzing van zijn vorderingen, met veroordeling van [eiser] in de proces- en nakosten.\n\nin voorwaardelijke reconventie\n\n3.4.. In reconventie vordert verhuurder, onder de voorwaarde dat [eiser] in conventie in het ongelijk wordt gesteld, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, dat [eiser] – kort gezegd – wordt veroordeeld de woning te ontruimen, en wel één maand nadat verhuurder aan [eiser] een passende sociale huurwoning in [woonplaats] te huur heeft aangeboden. Verhuurder verzoekt daarbij de uitvoerbaarverklaring bij voorraad gemotiveerd uit te spreken en tot slot [eiser] in de proces- en nakosten te veroordelen. Verhuurder legt aan de vordering ten grondslag dat de huurovereenkomst door het overlijden van de moeder is geëindigd op grond van artikel 7:268 BW en dat [eiser] de woning sindsdien zonder recht of titel gebruikt.\n\n3.5.. \n [eiser] heeft op zijn beurt daartegen verweer gevoerd. Op de standpunten van partijen over en weer wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.\n\n4. De beoordeling\n\nin conventie\n\n4.1.. \n [eiser] vordert op de voet van artikel 7:267 BW dat hij medehuurder van de woning wordt. Verhuurder stelt zich primair op het standpunt dat deze weg na het overlijden van de moeder niet meer openstaat en dat [eiser] daarom niet-ontvankelijk is. De kantonrechter ziet zich dus eerst gesteld voor de vraag of [eiser] , na het overlijden van de hoofdhuurder en vóórdat enige gerechtelijke procedure aanhangig was, nog een vordering tot medehuurderschap kan instellen. Die voorvraag is beslissend; pas als zij bevestigend wordt beantwoord, komt de kantonrechter toe aan de criteria van artikel 7:267 lid 3 BW.\n\nJuridisch kader\n\n4.2.. Een vordering tot medehuurderschap op grond van artikel 7:267 lid 1 BW kan worden ingesteld door de huurder én de beoogd medehuurder gezamenlijk, nadat zij de verhuurder eerst schriftelijk om instemming hebben verzocht en de verhuurder daarmee niet binnen drie maanden heeft ingestemd. De gezamenlijkheid van huurder en beoogd medehuurder is een voorwaarde voor het instellen van de vordering.\n\n4.3.. Voor de situatie ná het overlijden van de huurder kent de wet een andere regeling. De medehuurder zet de huur dan van rechtswege als huurder voort (artikel 7:268 lid 1 BW). Wie geen medehuurder is maar wel in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde, zet de huur gedurende zes maanden na het overlijden voort en daarna alleen indien hij binnen die termijn een vordering tot voortzetting heeft ingesteld (artikel 7:268 lid 2 BW). Tot de afwijzingsgronden van die voortzettingsvordering behoort dat de samenwoner niet beschikt over een vereiste huisvestingsvergunning (artikel 7:268 lid 3, aanhef en onder c, BW). Dat vergunningsvereiste geldt bij medehuurderschap op grond van artikel 7:267 BW niet.\n\nDe 7:267-route was na het overlijden niet meer begaanbaar\n\n4.4.. Vast staat dat de moeder, de huurder, op [overlijdensdatum] 2025 is overleden en dat de dagvaarding ruim vier maanden later, op 20 juni 2025, is uitgebracht. Op dat moment was er geen huurder meer die met [eiser] gezamenlijk een vordering kon instellen. [eiser] beroept zich op de uitspraken van de Hoge Raad van 10 oktober 1980 ( [naam 1] ) ECLI:NL:PHR:1980:AC1632, en 18 februari 1994 ( [naam 2] \u002F [naam 3] ) ECLI:NL:HR:1994:ZC1281. Het eerste arrest gaat niet over de hier voorliggende vraag. Het tweede arrest betreft wél over de hier voorliggende vraag, maar betreft een andere situatie.\n\n4.5.. In [naam 2] \u002F [naam 3] hadden de huurster en de beoogd medehuurder vóór het overlijden van de huurster gezamenlijk een gerechtelijke procedure tot medehuurderschap ingesteld; de huurster overleed pas daarna, hangende die procedure. De Hoge Raad oordeelde dat het verzoek ontvankelijk was omdat de huurder op de datum van indiening van het verzoek nog in leven was, en dat het medehuurderschap kon worden toegewezen met ingang van een datum vóór het overlijden, zodat de beoogd medehuurder de huur na het overlijden als huurder voortzette (thans artikel 7:268 lid 1 BW).\n\n4.6.. Bepalend in die zaak was dus of de huurder nog in leven was toen de gerechtelijke procedure werd ingesteld. In de nu aan de orde zijnde zaak is dat niet het geval. De moeder is op [overlijdensdatum] 2025 overleden en de dagvaarding is pas op 20 juni 2025 uitgebracht. Artikel 7:267 lid 1 BW benoemt expliciet dat “huurder en die andere persoon […] gezamenlijk” de rechter kunnen verzoeken om die persoon medehuurder te laten zijn. Anders dan in [naam 2] \u002F [naam 3] was vóór het overlijden geen gezamenlijke vordering tot medehuurderschap ingesteld. Het aan verhuurder gerichte verzoek van eind 2024 maakt dat niet anders: dat verzoek is slechts de voorwaarde om de gezamenlijke vordering bij de rechter te mogen instellen (artikel 7:267 lid 1 BW) en niet de vordering zelf. [eiser] kon na het overlijden langs de weg van artikel 7:267 BW dus geen medehuurder meer worden. Voor zijn positie als achterblijver kent de wet, zoals hiervoor al is overwogen, nadrukkelijk een eigen regeling (artikel 7:268 BW).De vordering tot vaststelling van het medehuurderschap kan dus uitsluitend samen met de huurder worden ingesteld. Daarvan is hier geen sprake. Dit betekent dat [eiser] niet-ontvankelijk wordt verklaard in zijn verzoek.4.7.. Ten aanzien van de vordering om medewerking te verlenen aan het verkrijgen van een huisvestingsvergunning heeft [eiser] geen belang. De verkrijging van een huisvestingsvergunning kan relevant zijn in het kader van de voortzetting van de huur in zin van artikel 7:268 BW. Door [eiser] is echter uitdrukkelijk naar voren gebracht dat deze procedure niet moet worden gezien als een vordering op grond van artikel 7:268 BW. Daarbij is de vervaltermijn van zes maanden na het overlijden van de huurder voor het instellen van een dergelijke vordering al geruime tijd verstreken. Deze vordering wordt dus afgewezen.\n\n4.8.. \n [eiser] wordt als de in conventie in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten van verhuurder worden begroot op:\n\n- salaris gemachtigde € 434,00 (2 x liquidatietarief á € 217,00)\n\n- nakosten € 72,00 (plus de kosten van betekening\n\n zoals vermeld in de beslissing)\n\n -----------\n\n totaal € 506,00\n\nin reconventie\n\n4.9.. Verhuurder heeft haar vordering tot ontruiming ingesteld onder de voorwaarde dat [eiser] in conventie in het ongelijk wordt gesteld. Gelet op de uitkomst van de procedure in conventie komt de kantonrechter toe aan de reconventionele vordering.\n\n4.10.. Door het overlijden van de moeder op [overlijdensdatum] 2025 is de huurovereenkomst geëindigd. [eiser] is geen medehuurder en verblijft in de woning zonder recht of titel.\n\n4.11.. De gevorderde ontruiming is dus toewijsbaar. Verhuurder heeft die vordering zelf verbonden aan de voorwaarde dat [eiser] de woning pas hoeft te ontruimen één maand nadat zij hem een passende sociale huurwoning in [woonplaats] te huur heeft aangeboden die hij na ondertekening van de huurovereenkomst direct in gebruik kan nemen. Hiermee bedoelt de verhuurder, zo volgt uit de dagvaarding, dat het moet gaat om een woning die in [woonplaats] ligt, ongeacht in welk stadsdeel dit ligt. De rechter zal de ontruiming in die vorm toewijzen.\n\nUitvoerbaarheid bij voorraad\n\n4.12.. Verhuurder heeft gevorderd het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en verzocht dat gemotiveerd te doen. [eiser] heeft zich daartegen verzet en aandacht gevraagd voor zijn medische situatie. De kantonrechter overweegt dat hier geen sprake is van een opgezegde huurovereenkomst, waarbij het wettelijke uitgangspunt is dat de huurovereenkomst van kracht blijft totdat hierover onherroepelijk is beslist door de rechter. [eiser] bevindt zich zonder recht of titel in de woning. Verhuurder heeft er, gezien haar wettelijke taak tot eerlijke verdeling van sociale huurwoningen, een zwaarwegend belang bij dat deze ruime sociale huurwoning beschikbaar komt voor een gezin. Daar komt bij dat [eiser] bij een ontruiming niet dakloos hoeft te worden, er wordt hem immers een alternatieve woning aangeboden. Het vonnis wordt daarom uitvoerbaar bij voorraad verklaard.\n\n4.13.. Ook in reconventie wordt [eiser] in het ongelijk gesteld. [eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. Deze kosten worden in reconventie vastgesteld op nihil.\n\nBESLISSING\n\nDe kantonrechter:\n\nin conventie\n\nI. verklaart [eiser] niet ontvankelijk in vordering I;\n\nII. wijst vordering II af;\n\nIII. veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van verhuurder tot en met vandaag vaststelt op € 506,00, voor zover van toepassing, inclusief btw en te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet hij ook de wettelijke\u002FBtag kosten van betekening betalen;\n\nin reconventie\n\nIV. veroordeelt [eiser] om de woning aan het [adres] , met medeneming van de zijnen en het zijne, te ontruimen en overeenkomstig de huurovereenkomst aan verhuurder op te leveren met inlevering van de sleutels, en wel één maand nadat verhuurder [eiser] een passende sociale huurwoning in [woonplaats] (betreffende alle stadsdelen) te huur heeft aangeboden;\n\nV. veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten welke aan de zijde van verhuurder worden begroot op nihil;\n\nin conventie en reconventie\n\nVI. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;\n\nVII. wijst het meer of anders gevorderde af.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. B.T. Beuving, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 23 juni 2026 in tegenwoordigheid de griffier.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2026:6466","2026-07-13T00:28:40.822Z",{"id":107,"ecli":108,"slug":109,"caseNumber":58,"courtId":5,"decisionDate":110,"fullText":111,"summary":58,"language":7,"source":60,"sourceUrl":112,"sourceTimestamp":113,"parsedAt":63,"updatedAt":114},"1026","ECLI:NL:RBAMS:2026:4759","ecli-nl-rbams-2026-4759","2026-05-15T00:00:00.000Z","RECHTBANKAMSTERDAM\n\nCiviel recht\n\nKantonrechter\n\nZaaknummer: 11910381 \\ CV EXPL 25-13604\n\nVonnis van 15 mei 2026\n\nin de zaak van\n\nAMVEST RCF CUSTODIAN B.V.,\n\ngevestigd te Amsterdam,\n\neisende partij,\n\nhierna te noemen: Amvest,\n\ngemachtigde: Ultimoo Incasso B.V.,\n\ntegen\n\n [gedaagde],\n\nwonende te [woonplaats] ,\n\ngedaagde partij,\n\nhierna te noemen: [gedaagde] ,\n\ngemachtigde: mr. D.N. Allick.\n\n1. De procedure\n\n1.1.. De volgende processtukken bevinden zich in het dossier:\n\n- de dagvaarding van 24 september 2025, met producties;\n\n- de conclusie van antwoord;\n\n- het instructievonnis waarin een mondelinge behandeling is gelast;\n\n- de dagbepaling comparitie.\n\n1.2.. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 14 april 2026. Namens de gemachtigde van Amvest is verschenen de heer [naam] . Namens [gedaagde] is verschenen zijn gemachtigde. Amvest heeft voorafgaand aan de mondelinge behandeling een recente specificatie van de vordering overgelegd. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord.\n\n1.3.. Ten slotte is vonnis bepaald.\n\n2. De feiten\n\nAls gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:\n\n2.1.. Met ingang van 3 maart 2023 verhuurt Amvest aan [gedaagde] de woning gelegen aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde). In de tussen hen gesloten huurovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat de totale huurprijs van € 1.700,00 bestaat uit de (kale) huurprijs van € 1.615,00 en een voorschot op de servicekosten van € 85,00. Het maandelijks te betalen bedrag is bij vooruitbetaling verschuldigd.\n\n2.2.. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte volgens het ROZ-model van 20 maart 2017 van toepassing (hierna: de algemene bepalingen).\n\n2.3.. Van der Linden Vastgoedmanagement B.V. heeft bij brief van 19 februari 2025 namens Amvest aan [gedaagde] medegedeeld dat sprake is van een huurachterstand van € 3.826,64, dat dit bedrag binnen 14 dagen vanaf de dag nadat deze brief is bezorgd moet zijn betaald waarna, bij niet tijdige betaling, een bedrag van € 614,27 inclusief btw aan buitengerechtelijke incassokosten in rekening wordt gebracht.\n\n3. Het geschil\n\n3.1.. Amvest vordert na vermindering van eis – kort gezegd – veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de huurachterstand, buitengerechtelijke kosten, wettelijke rente en proceskosten. Haar vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde heeft zij ter zitting ingetrokken.\n\n3.2.. Amvest stelt dat de maandelijks verschuldigde huur op dit moment € 1.859,86 per maand bedraagt. Op het moment van dagvaarden had [gedaagde] een huurachterstand van € 8.972,93. Na het uitbrengen van de dagvaarding heeft [gedaagde] een deel van de achterstand ingelopen, zodat de huurachterstand per april 2026 nog € 1.769,86 bedroeg.\n\n3.3.. \n [gedaagde] voert verweer. Hij betwist dat er sprake is van een huurachterstand, en stelt dat hij bovendien nooit een mededeling van de huurverhoging heeft ontvangen. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Amvest, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Amvest, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Amvest in de kosten van deze procedure.\n\n3.4.. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.\n\n4. De beoordeling\n\nAmbtshalve toetsing oneerlijke bedingen\n\n4.1.. De overeenkomst die in deze procedure centraal staat, is gesloten met een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93\u002F13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen).\n\n4.2.. De kantonrechter moet in iedere procedure ten aanzien van ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de overeenkomst en in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Bij die beoordeling is van belang of bedingen waaraan een consument gebonden is, zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. Of Amvest de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant.\n\n4.3.. De artikelen 4.5 (huurprijs), 7 (servicekosten) en 12.1 (huurprijswijziging) van de huurovereenkomst en artikel 17.13 (wijziging voorschot servicekosten) 25.2 van de algemene bepalingen zijn relevant voor de vordering.\n\n4.4.. Het huurprijsbeding (artikel 4.5) en het servicekostenbeding (artikel 7) zijn transparant en op grond van artikel 4 lid 2 van de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid.\n\n4.5.. Artikel 17.13 (wijziging voorschot servicekosten) in de algemene voorwaarden wordt niet oneerlijk bevonden.\n\n4.6.. Artikel 12.1 luidt, voor zover hier van belang:\n\n12.1. Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft (...) geldt (...) het volgende:\n\na. De jaarlijks op 30 juni geldende huurprijs wordt voor het eerst per 1 juli volgend op de huuringangsdatum en vervolgens jaarlijks per 1 juli gewijzigd overeenkomstig het in de volgende leden bepaalde.\n\na. De huurprijs wordt jaarlijks gewijzigd met een percentage dat gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage zoals dat jaarlijks zijdens de bevoegd minister wordt vastgesteld voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs.\n\nb. Verhuurder heeft, in plaats van een huurprijswijziging conform het bepaalde in onder sub b van dit artikellid, de mogelijkheid de huurprijs te wijzigen op basis van de wijziging van het jaarprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2015=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). In dit geval vindt de berekening plaats volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van het kalenderjaar voorafgaand aan het kalenderjaar waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van zestiende kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast.\n\nc. Tevens heeft de verhuurder het recht om de te wijzigen huurprijs zoals omschreven op de wijzigingsdatum, naast de aanpassing overeenkomstig de in 12.1.b en 12.1.c vermelde indexering, daarboven te verhogen met maximaal 3%.\n\n(…)\n\nf. De gewijzigde huurprijs geldt ook indien van de wijziging aan de huurder geen of niet tijdig afzonderlijke mededeling wordt gedaan.\n\ng. Zowel de huurder als de verhuurder is bevoegd om telkens wanneer vijf jaren zijn\n\nverstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen overeengekomen of de door\n\nde kantonrechter vastgestelde aanpassing van de huurprijs aan de markthuurprijs is\n\ningegaan, bij de eerstvolgende huurprijsaanpassingsdatum (1 juli) herziening van de\n\nhuurprijs voor te stellen door middel van aanpassing van de huurprijs aan de\n\nontwikkelingen van markthuurprijs, met inachtneming van sub i van dit artikellid. (...)\n\n4.7.. Artikel 25.2 van de algemene bepalingen luidt als volgt:\n\n25.2. In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.”\n\n4.8.. De hiervoor geciteerde bedingen zijn te beschouwen als bedingen die zijn bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt en zijn geen kernbedingen. Er is niet gesteld of gebleken dat over de bedingen is onderhandeld.\n\nHuurprijswijzigingsbeding\n\n4.9.. Op grond van het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1780, rechtsoverwegingen 3.1.1 t\u002Fm 3.1.6) moeten een opslagbeding en een indexatiebeding met het oog op de beoordeling van de oneerlijkheid los van elkaar worden bezien. De kantonrechter is in dit geval van oordeel dat de huurprijswijzingsbedingen waar het hier om gaat niet kunnen worden gesplitst. De bedingen zijn zo opgesteld dat verhuurder vier keuzes heeft. De huur kan worden verhoogd met een percentage dat gelijk is aan het wettelijke toegestane percentage (1). De huur kan worden verhoogd overeenkomstig de consumentenprijsindex (CPI) (2). De huur kan worden verhoogd met een percentage dat gelijk is aan het wettelijke toegestane percentage, met daarnaast een opslag van maximaal 3% (3), en ten slotte kan de huur worden verhoogd overeenkomstig de consumentenprijsindex (CPI) met daarnaast een opslag van maximaal 3% (4). De bedingen zien alle drie op een verhoging van de huurprijs, die tegelijkertijd kunnen worden toegepast. Het hiervoor geciteerde opslagbeding uit artikel 12.1 lid c maakt het immers mogelijk om een opslag van maximaal 3% naast het beding gebaseerd op het wettelijke toegestane percentage (3) en de op de consumentenprijsindex gebaseerde indexatiebeding toe te passen (4). Door dat laatste kan de huurder geen inschatting maken van de te verwachten ontwikkeling van de huur, waardoor de economische gevolgen niet kunnen worden ingeschat. Bovendien klopt de nummering van artikel 12 niet, terwijl een prijswijzigingsbeding duidelijk en begrijpelijk moet zijn opgesteld.\n\n4.10.. Ten aanzien van het opslagbeding merkt de kantonrechter verder op dat het Gerechtshof Amsterdam op 10 maart 2026 (ECLI:NL:GHAMS:2026:619) heeft geoordeeld dat een opslagbeding van 3% oneerlijk kan zijn wanneer het beding niet de gronden bevat op basis waarvan de huurprijs kan worden aangepast. Deze gronden moeten een geldige reden vormen voor de wijziging van de huurprijs. In het huurprijswijzigingsbeding zoals hier aan de orde ontbreken de gronden op basis waarvan de huurprijs kan worden aangepast in het beding, alsmede een geldige reden voor de jaarlijkse wijziging van de huurprijs met een extra percentage boven de inflatiecorrectie. De huurder is derhalve volledig aan de willekeur van de verhuurder overgeleverd.\n\n4.11.. Tot slot hoeft de verhuurder de huurder over huurverhogingen niet voorafgaand aan de huurverhoging te informeren (artikel 12.1 onder f). De consument dient een reële mogelijkheid te hebben om de overeenkomst op te zeggen in het geval van een eenzijdige wijziging (RWE Vertrieb (ECLI:EU:C:2013:180) en Invitel (ECLI:EU:C:2012:242)). Zonder aankondiging heeft de consument echter geen mogelijkheid de huurovereenkomst te beëindigen alvorens de wijziging is doorgevoerd.\n\n4.12.. Eén en ander maakt dat het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen aanzienlijk wordt verstoord ten nadele van de huurder en het huurprijswijzigingsbeding daarom oneerlijk is. Omdat de huurovereenkomst zonder het beding kan voortbestaan, wordt het beding ambtshalve vernietigd. Verhuurder kan zich dus niet op het beding beroepen en evenmin aanspraak maken op aanvullend recht dat zonder het beding van toepassing zou zijn.\n\nHuurachterstand\n\n4.13.. Gelet op het voorgaande vernietigt de kantonrechter het huurprijswijzigingsbeding. Dat betekent dat de aanvangshuurprijs van € 1.700,00 inclusief servicekosten die in de huurovereenkomst staat altijd gelijk is gebleven. Uit de door Amvest overgelegde specificatie van de huurachterstand blijkt dat Amvest in ieder geval vanaf oktober 2024 maandelijks een bedrag van (minimaal) € 125,06 te veel in rekening heeft gebracht. Berekend tot en met april 2026 (19 maanden), is het te veel in rekening gebrachte bedrag hoger dan de huurachterstand van € 1.769,86. De vordering tot betaling van de huurachterstand wordt daarom afgewezen.\n\nArtikel 25.2 van de algemene bepalingen\n\n4.14.. Het beding over buitengerechtelijke incassokosten wijkt ten nadele van de consument af van de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten). Er wordt van uitgegaan dat de huurder (in beginsel) verplicht is om alle kosten te betalen die door Amvest zijn gemaakt door het niet nakomen van de huurovereenkomst. Dit kan ertoe leiden dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument komen en dit kan meer zijn dan wettelijk is toegestaan. Het beding over de buitengerechtelijke incassokosten is daarom oneerlijk en wordt vernietigd.\n\n4.15.. Artikel 25.2 van de algemene voorwaarden is bovendien oneerlijk omdat het de mogelijkheid biedt om meer proceskosten in rekening te brengen dan bij wet voorzien. De kantonrechter is op grond van de wet gehouden om de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten mogen niet lager worden vastgesteld dan het liquidatietarief. De Hoge Raad heeft op 4 juli 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1081) een prejudiciële vraag aan het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJEU) gesteld, kort gezegd, of een consument met toepassing van artikel 237 Rv kan worden veroordeeld in de proceskosten na vernietiging van het oneerlijke proceskostenbeding. Zolang hierover geen duidelijkheid bestaat, acht de kantonrechter het geheel achterwege laten van een proceskostenveroordeling in het geval van een huurovereenkomst niet passend. De proceskosten zullen dan ook volgens het gebruikelijke liquidatietarief worden toegewezen.\n\nProceskosten\n\n4.16.. Naar het oordeel van de kantonrechter is vast komen te staan dat op het moment van dagvaarden sprake was van een huurachterstand, ook indien slechts de aanvangshuurprijs in rekening zou zijn gebracht. [gedaagde] moet daarom de proceskosten van Amvest betalen. Aan de stelling van [gedaagde] dat betalingen voor de maanden juli 2025 en augustus 2025 niet in het betalingsoverzicht van Amvest zijn opgenomen wordt voorbijgegaan. Amvest betwist dat zij deze betalingen heeft ontvangen, en de door [gedaagde] overgelegde betalingsbewijzen bevatten geen rekeningnummer zodat niet kan worden vastgesteld dat deze betalingen naar het rekeningnummer van Amvest zijn overgemaakt.\n\nDe proceskosten van Amvest worden begroot op:\n\n- kosten van de dagvaarding\n\n€\n\n145,45\n\n- griffierecht\n\n€\n\n543,00\n\n- salaris gemachtigde\n\n€\n\n86,00\n\n(2 punten × € 43,00)\n\n- nakosten\n\n€\n\n21,50\n\n(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)\n\nTotaal\n\n€\n\n795,95\n\n5. De beslissing\n\nDe kantonrechter\n\n5.1.. wijst de vorderingen van Amvest af,\n\n5.2.. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 795,95, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,\n\n5.3.. verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,\n\n5.4.. wijst het meer of anders gevorderde af.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 15 mei 2026.\n\n64443","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2026:4759","2026-05-18T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:28:59.896Z",{"id":116,"ecli":117,"slug":118,"caseNumber":58,"courtId":5,"decisionDate":119,"fullText":120,"summary":58,"language":7,"source":60,"sourceUrl":121,"sourceTimestamp":122,"parsedAt":63,"updatedAt":123},"1025","ECLI:NL:RBAMS:2026:4326","ecli-nl-rbams-2026-4326","2026-04-02T00:00:00.000Z","vonnis\n\nRECHTBANK AMSTERDAM\n\nAfdeling privaatrecht\n\nzaaknummer: 12053161 CV EXPL 26-529\n\nvonnis van: 2 april 2026\n\nfno.: 506\n\nvonnis van de kantonrechter\n\nI n z a k e\n\nde besloten vennootschap [eiser] B.V.\n\ngevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats]\n\neisende partij\n\ngemachtigde: [gemachtigde]\n\nt e g e n\n\nde besloten vennootschap De Keijzer Bewindvoering B.V. in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde] , nader ook te noemen: de bewindvoerder.\n\nkantoorhoudende in de gemeente Vijfheerenlanden\n\ngedaagde partij\n\nprocederend in persoon\n\nVerloop van de procedure\n\n- dagvaarding van 6 januari 2026.\n\nHoewel daartoe in de gelegenheid gesteld, heeft gedaagde partij geen conclusie van antwoord genomen. Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.\n\nGronden van de beslissingBesluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening\n\n1. De kantonrechter heeft vastgesteld dat eisende partij in de dagvaarding voldoende heeft gesteld en toegelicht dat zij heeft voldaan aan de informatieplicht en de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening.\n\nAmbtshalve toetsing oneerlijke bedingen\n\n2. In deze procedure gaat het om een overeenkomst tussen een handelaar en een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93\u002F13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). Als er oneerlijke bepalingen in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden staan, moet de kantonrechter deze buiten toepassing laten. Eisende partij mag die bepalingen dan niet gebruiken en zij mag ook geen beroep meer doen op aanvullend recht (zie ECLI:EU:C:2021:68).\n\n3. Eisende partij heeft de tussen haar en [gedaagde] gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan het adres [adres] en de daarop van toepassing zijnde algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (ROZ) 20 maart 2017 (verder: de algemene voorwaarden) in het geding gebracht.\n\n4. Het huurprijsbeding en servicekostenbeding in de huurovereenkomst zijn kernbedingen. Deze bedingen zijn transparant en op grond van artikel 4 lid 2 van de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid.\n\n5. Het betreft geliberaliseerde huur. De bedingen die voor de beoordeling van de vordering relevant zijn, te weten artikel 5.1 (Huurprijswijziging) van de huurovereenkomst en de artikelen 16 (Huurprijswijziging) en 17.13 (Wijziging voorschot servicekosten) van de algemene voorwaarden zijn door de kantonrechter getoetst en worden niet oneerlijke bevonden.\n\n6. Tot slot is artikel 25.2 van de algemene voorwaarden door de kantonrechter getoetst.\n\nDit artikel luidt als volgt:\n\n25.2. In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechtelijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.\n\n7. Eisende partij heeft in de dagvaarding kort gezegd het standpunt ingenomen dat artikel 25.2 slechts van toepassing is ‘voor zover’ de WIK en het BIK niet van toepassing zijn. Artikel 25.2 beoogt, aldus eisende partij, geen afwijking op de wet te zijn, maar slechts een aanvulling.\n\n8. Daaromtrent overweegt de kantonrechter als volgt. Eisende partij stelt terecht dat in artikel 25.2 algemene bepalingen wordt verwezen naar wettelijke regels (het Besluit), maar dat neemt niet weg dat gedaagde als consument in beginsel verplicht is om bij niet nakoming van de huurovereenkomst allein dat verband door eisende partij gemaakte kosten te voldoen. De lezing van artikel 25.2 die eiseres voorstaat, die inhoudt dat artikel 25.2 alleen van toepassing is als de wet niet van toepassing is en zodoende alleen een aanvulling op de wet vormt, volgt onvoldoende duidelijk uit de tekst van artikel 25.2. Het beding over buitengerechtelijke incassokosten is daarom oneerlijk en zal buiten toepassing worden gelaten. De gevorderde buitengerechtelijke kosten worden afgewezen.\n\n9. Artikel 25.2 van de algemene voorwaarden is daarnaast ook oneerlijk omdat het de mogelijkheid biedt om meer proceskosten in rekening te brengen dan bij wet voorzien. De kantonrechter is op grond van de wet gehouden om de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten worden vastgesteld conform het liquidatietarief. De Hoge Raad heeft op 4 juli 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1081) de prejudiciële vraag aan het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJEU) gesteld, kort gezegd, of een consument met toepassing van artikel 237 Rv kan worden veroordeeld in de proceskosten na vernietiging van het oneerlijke proceskostenbeding. Zolang hierover geen duidelijkheid bestaat, acht de kantonrechter het geheel achterwege laten van een proceskostenveroordeling in het geval van een huurovereenkomst niet aangewezen. De proceskosten zullen dan ook volgens het gebruikelijke liquidatietarief worden toegewezen.\n\nDe vordering\n\n10. De vordering komt voor het overige niet onrechtmatig of ongegrond voor, behoudens hieronder met betrekking tot de rente nog is overwogen.\n\n11. De gevorderde rente over rente (al dan niet opgenomen in de opgegeven hoofdsom) wordt afgewezen nu ter zake onvoldoende is gesteld.\n\nBESLISSING\n\nDe kantonrechter:\n\nontbindt de tussen [gedaagde] en eisende partij bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak (de zelfstandige woonruimte) gelegen aan het adres [adres] ;\n\nveroordeelt de bewindvoerder om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin vanwege [gedaagde] bevindt, binnen twee weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van eisende partij te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;\n\nveroordeelt de bewindvoerder om tegen bewijs van kwijting aan eisende partij te betalen:\n\na) € 24.199,67 ter zake van achterstallige huur, berekend tot en met 31 december 2025, vermeerderd met de wettelijke rente over het voorgenoemde bedrag vanaf 31 december 2025 tot de voldoening;\n\nb) € 284,34 ter zake van wettelijke rente, berekend tot en met 30 december 2025;\n\nc) € 1.235,52 per maand vanaf 1 januari 2026 tot en met het eind van de maand\n\nwaarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden;\n\nveroordeelt de bewindvoerder in de kosten van het geding, aan de zijde van eisende partij tot aan deze uitspraak begroot op: € 127,08 aan explootkosten, € 543,00 aan salaris gemachtigde, € 1.504,00 aan griffierecht en € 72,00 aan nakosten voor zover van toepassing, inclusief BTW, te vermeerderen met de kosten van betekening, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis;\n\nverklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;\n\nwijst het meer of anders gevorderde af.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. J.H.J. Evers, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 2 april 2026 in tegenwoordigheid van de griffier.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2026:4326","2026-05-04T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:28:59.838Z",{"id":125,"ecli":126,"slug":127,"caseNumber":58,"courtId":5,"decisionDate":18,"fullText":128,"summary":58,"language":7,"source":60,"sourceUrl":129,"sourceTimestamp":130,"parsedAt":63,"updatedAt":131},"463","ECLI:NL:RBAMS:2025:2527","ecli-nl-rbams-2025-2527","RECHTBANK AMSTERDAM\n\nBestuursrecht\n\nzaaknummer: AMS 24\u002F5008\n uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 april 2025 in de zaak tussen\n \n [eiser] , uit [woonplaats] , eiser\n\n(gemachtigde: mr. R. Meinen),\n\nen\n\nhet college van burgemeester en wethouders van Amsterdam,verweerder (het college)\n\n(gemachtigde: mr. F.M.E. Schuttenhelm).\n\nInleiding\n\n1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de afwijzing van de aanvraag van eiser voor een urgentieverklaring.\n\n1.1.. Het college heeft deze aanvraag met het besluit van 31 januari 2024 afgewezen. Met het bestreden besluit van 31 juli 2024 op het bezwaar van eiser is het college bij de afwijzing van de aanvraag gebleven.\n\n1.2.. De rechtbank heeft het beroep op 12 maart 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van het college.\n\nBeoordeling door de rechtbank\n\n2. De rechtbank beoordeelt de afwijzing van de urgentieaanvraag van eiser. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.\n\n3. Eiser woont met zijn gezin vanaf 6 juli 2011 op het adres [adres] te [woonplaats] in een tweekamerwoning van 44m2 . Eiser heeft sinds 2018\u002F2019 last van schimmelvorming in de woning. Een recente lekkage in een waterleiding in een aangrenzende ruimte heeft de schimmelvorming verergerd. De woningbouwcorporatie heeft de lekkage verholpen en eiser en de woningbouwcorporatie zijn in gesprek over het plaatsen van bouwdrogers om het overtollig vocht af te voeren. Uit de onderliggende stukken en hetgeen op de zitting is besproken blijkt er echter sprake te zijn van een structureel probleem. In de afgelopen jaren heeft de woningcorporatie verschillende pogingen gedaan om de problemen op te lossen maar zonder succes. Op de zitting is gesproken over een steeds uitgestelde grootschalige renovatie waardoor eiser op termijn mogelijk in aanmerking komt voor urgentie op basis van stadsvernieuwing. Wegens de gebrekkige staat van de woning heeft de eiser een korting van 60% op zijn huur gekregen.\n\n4. Eiser heeft het college in de afgelopen jaren al meerdere malen benaderd\n\nvoor een urgentie vanwege de vocht- en schimmelproblematiek in zijn woning. Eiser heeft op 5 november 2023 een urgentieaanvraag gedaan op medische gronden omdat zijn echtgenote longklachten heeft. De zoon van eiser krijgt ook medicatie tegen longklachten. Eiser heeft de medische situatie van zijn vrouw en zoon onderbouwd met medische stukken. Tussen partijen is niet in geschil dat de echtgenote van eiser een longaandoening heeft en dat de luchtkwaliteit in de woning een negatief effect heeft op haar gezondheid. Eiser heeft ook uitdrukkelijk om hulp en steun van het college gevraagd om op minnelijke wijze uit de situatie te geraken. Zo heeft hij als voorbeeld genoemd dat het college een tijdelijke oplossing zou bieden door hem en zijn gezin tijdens de werkzaamheden op te vangen in een tijdelijke onderkomen.\n\n5. Het college heeft de urgentie afwezen omdat er sprake is van een aantal algemene weigeringsgronden. In dat geval wordt er geen medisch advies gevraagd van de GGD. Dat is alleen anders indien er sprake is van toepassing van de hardheidsclausule. De criteria voor het toepassen van de hardheidsclausule zijn erg streng, omdat in Amsterdam een groot tekort is aan woningen. Alleen als er sprake is van een acuut levensbedreigende situatie of iets vergelijkbaars is er aanleiding om de hardheidsclausule toe te passen.\n\n6. Eiser vindt dat zijn situatie aanleiding geeft om de hardheidsclausule toe te passen. Eiser heeft ter zitting onder meer verwezen naar een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 10 oktober 2023waarbij de besluitvorming in een soortgelijke situatie is vernietigd wegens een motiveringsgebrek. In die zaak was ook sprake van terugkerende schimmelvorming in de woning en luchtwegklachten van de bewoners. Die zaak lijkt op deze zaak omdat in beide zaken de problemen met de woning al lange tijd spelen en dat er ook sprake is van langdurige medische problematiek. Ook vergelijkbaar is de omstandigheid dat de bewoner op alle mogelijke manieren bezig is geweest om met de verhuurder tot een oplossing te komen. Eiser heeft in deze zaak bovendien afgedwongen dat de verhuurder hem een korting op zijn huur geeft en er wordt gesproken over een stadsvernieuwingstraject dat steeds vooruit wordt geschoven. Dit maakt echter volgens de rechtbank nog steeds niet dat voldaan is aan de vereisten voor het toepassen van de hardheidsclausule. Het college mag ervoor kiezen om alleen in het geval van acuut levensbedreigende problematiek een onderzoek te starten.\n\n7. Ook bij eisers gezin is niet gebleken van acute medische problematiek, maar het college heeft niet betwist dat sprake is van een groot en langdurig huisvestingsprobleem dat eiser op allerlei manieren maar zonder succes heeft geprobeerd om op te lossen. Onder die omstandigheden ontslaat een te verwachten weigering van een urgentieverklaring het college niet van zijn verplichting als gemeentelijke overheid om (bijvoorbeeld ook in samenspraak met de verhuurder) te trachten op afzienbare termijn te helpen komen tot een verbetering van de woonsituatie, zoals door eiser ook uitdrukkelijk is verzocht. Het college heeft daarvan tot dusver onvoldoende blijk gegeven. De rechtbank zal daarom het bestreden besluit vernietigen en het college opdragen een nieuw besluit te nemen met inachtneming van deze uitspraak. Voor een inhoudelijk vervolgdictum bestaat op dit moment geen aanleiding.Conclusie en gevolgen\n\n8. Het beroep is gegrond en het college zal in overleg met eiser moeten treden om (mogelijk met behulp van een andere gemeentelijke dienst) te trachten binnen afzienbare termijn te komen tot een oplossing,\n\n9. Omdat het beroep gegrond is moet het college het griffierecht aan eiser vergoeden en krijgt eiser ook een vergoeding van zijn proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.750,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 875,- en een wegingsfactor 1).\n\nBeslissing\n\nDe rechtbank;\n\nverklaart het beroep gegrond;\n\nvernietigt het bestreden besluit;\n\nbepaalt dat het college met inachtneming van deze uitspraak een nieuw besluit op bezwaar neemt binnen zes weken na verzending van deze uitspraak;\n\nbepaalt dat het college het griffierecht van € 187,- aan eiser moet vergoeden;\n\nveroordeelt het college in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.750,-\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. H.J. Tijselink, rechter, in aanwezigheid van mr.N. van der Kroft, griffier.\n\nUitgesproken in het openbaar op 22 april 2025.\n\ngriffier\n\nrechter\n\nEen afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:\n\nInformatie over hoger beroep\n\nEen partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.\n\n ECLI:NL:RBMNE:2023:5581.\n\n Zie bijvoorbeeld een uitspraak van de Afdeling bestuursrecht van de Raad van State van 3 juli 2024, ECLI:NL:RVS:2024:2713.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2025:2527","2025-04-17T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:28:31.662Z",20]