[{"data":1,"prerenderedAt":-1},["ShallowReactive",2],{"court-category-arnhem-property-law-nl":3},{"court":4,"category":9,"stats":15,"decisions":54,"total":16,"page":25,"limit":123},{"id":5,"name":6,"country":7,"slug":8},60,"Arnhem","nl","arnhem",{"id":10,"slug":11,"name":12,"country":13,"createdAt":14},95,"property-law-nl","Property Law","NL","2026-07-08T16:56:12.367Z",{"totalDecisions":16,"dateRange":17,"topProvisions":20},8,{"min":18,"max":19},"2025-01-08T00:00:00.000Z","2026-07-01T00:00:00.000Z",[21,26,30,33,36,39,42,45,48,51],{"provisionId":22,"code":23,"article":24,"count":25},"124290","Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering","art. 25",1,{"provisionId":27,"code":28,"article":29,"count":25},"124291","Burgerlijk Wetboek","art. 3:13 lid 1",{"provisionId":31,"code":28,"article":32,"count":25},"124292","art. 3:15",{"provisionId":34,"code":23,"article":35,"count":25},"122573","art. 194",{"provisionId":37,"code":28,"article":38,"count":25},"122574","art. 5:127 lid 3",{"provisionId":40,"code":28,"article":41,"count":25},"122575","art. 5:130 lid 2",{"provisionId":43,"code":28,"article":44,"count":25},"121865","art. 3:300 lid 2",{"provisionId":46,"code":28,"article":47,"count":25},"121866","art. 3:301 lid 2",{"provisionId":49,"code":28,"article":50,"count":25},"121867","art. 3:301",{"provisionId":52,"code":28,"article":53,"count":25},"121868","art. 3:301 lid 3",[55,66,74,82,91,99,107,115],{"id":56,"ecli":57,"slug":58,"caseNumber":59,"courtId":5,"decisionDate":19,"fullText":60,"summary":59,"language":7,"source":61,"sourceUrl":62,"sourceTimestamp":63,"parsedAt":64,"updatedAt":65},"815","ECLI:NL:RBGEL:2026:5229","ecli-nl-rbgel-2026-5229","","RECHTBANK Gelderland\n\nCiviel recht\n\nZittingsplaats Arnhem\n\nZaaknummer: C\u002F05\u002F466431 \u002F KG ZA 26-171\n\nVonnis in kort geding van 1 juli 2026\n\nin de zaak van\n\n [eiser],\n\nwonende in [woonplaats] ,\n\neisende partij,\n\nhierna te noemen: [eiser] ,\n\nadvocaat: mr. A. Dragt,\n\ntegen\n\nde vereniging\n\n [vereniging],\n\ngevestigd in [vestigingsplaats] ,\n\ngedaagde partij,\n\nhierna te noemen: [vereniging] ,\n\nadvocaat: mr. C. Sellis.\n\n1. De procedure\n\n1.1.. \n\nHet verloop van de procedure blijkt uit:\n\n- de dagvaarding met de producties 1 tot en met 20; - de conclusie van antwoord met de producties 1 tot en met 19; - de mondelinge behandeling van 17 juni 2026; - de pleitnota van [eiser] ; - de pleitnota van [vereniging] .\n\n1.2.. Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de voorzieningenrechter bepaald dat op 1 juli 2026 een vonnis zal worden gewezen.\n\n2. De zaak in het kort\n\n2.1.. \n [eiser] is eigenaar van een woning aan de [adres] in [vestigingsplaats] . Het pand aan de [adres] is in 1989 gesplitst in twee appartementsrechten, waarbij [vereniging] is opgericht. Eén appartementsrecht bestaat uit het souterrain en de parterre van het pand ( [adres] ). Het andere recht bestaat uit de eerste, tweede en derde etage ( [adres] ). Dit laatste recht is in 1995 in vier appartementsrechten gesplitst, waarbij de [vereniging 2] is opgericht. Deze VvE is nooit actief geweest; alle besluiten werden genomen en uitgevoerd in [vereniging] . Op deze besluitvorming, de uitvoering daarvan en het handelen van het bestuur heeft [eiser] kritiek. Hij is het ook niet eens met de besluiten die vanaf mei 2026 zijn genomen in de inmiddels geactiveerde [vereniging 2] .\n\n2.2.. In deze procedure vordert [eiser] dat [vereniging] wordt veroordeeld om een afschrift van een aantal stukken aan hem te verstrekken of daarin inzage te verlenen. Het gaat om onderdelen van de financiële administratie en informatie over de reparatie van het dak van het gebouw. Meer in het bijzonder gaat het om (a.) leesbare bankafschriften over de periode van 1 januari 2025 tot heden, (b.) facturen, bonnen en betaalverzoeken die ten grondslag liggen aan de bij- en afschrijvingen in die periode, (c.) een overeenkomst dan wel opdrachtbevestiging met Stellicher Advocaten, (d.) een overeenkomst dan wel opdrachtbevestiging met E-Legal en (e.) een offerte en factuur van het bedrijf [bedrijf] . Verder wil hij dat een dwangsom wordt opgelegd en dat [vereniging] zijn werkelijke proceskosten van € 5.510,34 betaalt.\n\n2.3.. De voorzieningenrechter wijst de vorderingen grotendeels af. Wel moet [vereniging] een afschrift van de offerte en factuur van [bedrijf] aan [eiser] verstrekken. De voorzieningenrechter legt hierna uit hoe hij tot dit oordeel is gekomen.\n\n3. De beoordeling\n\n3.1.. Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Voor de toewijzing hiervan is nodig dat [eiser] daarbij een spoedeisend belang heeft. De voorzieningenrechter vormt zich een voorlopig oordeel over de vordering aan de hand van de stukken en de mondelinge behandeling. Of de gevraagde voorziening wordt verleend, hangt ook af van de afweging van de belangen van partijen.\n\nDe bankafschriften en onderliggende stukken\n\n3.2.. Ten eerste stelt [eiser] dat hij recht heeft op inzage in de financiële administratie van [vereniging] op grond van artikel 41 lid 6 van het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 1983. Hierin staat het volgende: “Het bestuur is verplicht aan iedere eigenaar alle inlichtingen te verstrekken betreffende de administratie van het gebouw en het beheer van de fondsen, welke die eigenaar mocht verlangen, en hem op zijn verzoek inzage te verstrekken van alle op die administratie en dat beheer betrekking hebbende boeken, registers en bescheiden.” De VvE voert aan dat [eiser] geen beroep op dit artikel kan doen, omdat hij geen lid is van [vereniging] (maar uitsluitend van de onder- [vereniging 2] ). Of dat klopt, kan in het midden blijven. Artikel 41 lid 6 verplicht namelijk niet tot het verstrekken van een afschrift van de financiële administratie en onderliggende stukken, maar slechts tot het verstrekken van inlichtingen daarover en van inzage daarin.Ook als zou worden aangenomen dat [eiser] een beroep kan doen op artikel 41 lid 6 van het Modelreglement, is de voorzieningenrechter van oordeel dat de VvE aan de daarin opgenomen inzage- en inlichtingenplicht jegens [eiser] heeft voldaan.\n\n3.3.. \n [vereniging] heeft namelijk bij e-mail van 23 april 2026 aangeboden de gevraagde stukken ter inzage aan te bieden op 28 april 2026 tussen 17:00 uur en 21:00 uur. Het ging daarbij om de bankafschriften en onderhoudsoffertes; de onderliggende facturen en bonnen zouden op een later moment volgen. Als reactie daarop schrijft de advocaat van [eiser] op 24 april 2026 dat hij de bankafschriften, offertes en facturen per e-mail wil ontvangen en dat persoonsgegevens kunnen worden zwartgelakt. De voorzieningenrechter stelt vast dat [vereniging] rekeningafschriften over de periode van 1 januari 2025 tot 23 april 2026 heeft verstrekt aan [eiser] . Daarop zijn de begin- en eindsaldi, de data van de af- en bijschrijvingen en de bedragen daarvan zichtbaar maar zijn grote delen van de omschrijvingen van de transacties zwartgelakt. Verder heeft de VvE op 25 april 2026 een financieel overzicht van 1 januari 2025 tot 23 april 2026, de exploitatierekening en de begroting van de onder-VvE en de hoofd-VvE gevoegd bij de oproeping voor de oprichtingsvergadering van de [vereniging 2] , die ook [eiser] heeft ontvangen. Bij e-mail van 28 april 2026 schrijft de VvE dat zij geen reactie heeft gekregen op de uitnodiging om de stukken in te komen zien en dat als [eiser] alsnog gebruik wil maken van de inzagemogelijkheid, hij een nieuwe afspraak kan plannen per e-mail.\n\n3.4.. Omdat [eiser] dus op meerdere momenten inzage in de stukken is aangeboden, en hij nog altijd de mogelijkheid heeft om een nieuwe afspraak te plannen voor een inzagemoment, twijfelt de voorzieningenrechter in het licht van het voorgaande niet aan de bereidheid van de VvE om desgevraagd inlichtingen en inzage te geven. De weigering van de VvE om een afschrift van de gevraagde stukken te verstrekken, is daarvoor onvoldoende. Daartoe is zij, zoals hiervoor is overwogen, op grond van artikel 41 lid 6 van het Modelreglement ook niet gehouden. Voor zover de vordering ertoe strekt dat de VvE wordt veroordeeld om haar verplichtingen op grond van artikel 41 lid 6 van het Modelreglement na te komen, is de vordering daarom niet toewijsbaar.\n\n3.5.. Ten tweede stelt [eiser] dat hij recht heeft op afschrift en inzage op grond van de wet. Een partij bij een rechtsbetrekking heeft tegenover degene die beschikt over bepaalde gegevens over die rechtsbetrekking, recht op inzage, afschrift of uittreksel van die gegevens als zij daarbij voldoende belang heeft (artikel 194 Rv). Indien degene die beschikt over de bepaalde gegevens medewerking weigert, kan de voorzieningenrechter in spoedeisende gevallen inzage, afschrift of uittreksel van bepaalde gegevens bevelen (artikel 196 en 197 Rv). Hierbij geldt dat een inzagevordering niet per definitie een spoedeisend belang oplevert. De rechter wijst een verzoek tot inzage toe, tenzij hij van oordeel is dat:\n\na. de informatie die verlangd wordt, niet voldoende bepaald is;\n\nb. onvoldoende belang bij de voorlopige bewijsverrichting bestaat;\n\nc. het verzoek om voorlopige bewijsverrichtingen in strijd is met de goede procesorde;\n\nd. sprake is van misbruik van bevoegdheid; of\n\ne. andere gewichtige redenen bestaan die zich verzetten tegen de voorlopige bewijsverrichting.\n\n3.6.. Volgens [eiser] zijn de besluiten van [vereniging] nietig, omdat bij het nemen van die besluiten de ondersplitsing uit het oog is verloren. Het gaat onder meer om besluiten in de vergaderingen van 19 oktober 2025 en 15 maart 2026. De [vereniging 2] was niet geactiveerd, er was geen bestuur en er vonden geen vergaderingen plaats. De besluitvorming in [vereniging] was dan ook in strijd met artikel 5:127 lid 3 BW, omdat geen voorvergaderingen in de [vereniging 2] plaatsvonden en het bestuur van de [vereniging 2] niet de stemmen heeft uitgebracht. Verder zijn in [vereniging] besluiten genomen die thuishoren in de [vereniging 2] . Het bestuur van [vereniging] heeft nietige besluiten uitgevoerd en zich ten onrechte bevoegd geacht de [vereniging 2] te vertegenwoordigen. Het bestuur heeft ook zelfstandig – zonder ALV-besluit – betalingen verricht en betalingsverplichtingen aangegaan, waaronder het raadplegen van Stellicher Advocaten en het starten van een incassotraject bij E-Legal. De bestuurders van [vereniging] zijn ook daarom persoonlijk aansprakelijk. Verder kan [eiser] zonder inzicht in wat zich in het vorige en huidige boekjaar heeft afgespeeld niet inschatten wat het beginpunt van de onder-VvE zal zijn. Hij kan geen deugdelijke stemming uitbrengen op de vergaderingen van de [vereniging 2] . Op grond van artikel 5:130 lid 2 BW heeft [eiser] slechts één maand om de besluiten te vernietigen die zijn genomen op de vergaderingen van 21 mei 2026 en 14 juni 2026. Tot slot heeft [eiser] zijn appartement te koop aangeboden en heeft zijn makelaar meerdere vragen gesteld over de financiën van de VvE.\n\n3.7.. De voorzieningenrechter acht aannemelijk dat door alle appartementseigenaren lange tijd is gehandeld alsof er slechts één VvE was. Dit in elk geval tot de zitting bij de kantonrechter op 9 april 2026, waarop de juridische aspecten van de splitsing en ondersplitsing met partijen zijn besproken. Na de zitting bij de kantonrechter en het vonnis van de kantonrechter van 17 april 2026 zijn stappen gezet om de onder-VvE te activeren, waaronder een oprichtingsvergadering op 4 mei 2026 (waarbij [eiser] niet aanwezig was), inschrijving bij de Kamer van Koophandel en het openen van een bankrekening. Volgens [eiser] heeft het inactief zijn van de [vereniging 2] gevolgen voor de rechtmatigheid en rechtsgeldigheid van de besluitvorming in [vereniging] tot dat moment, maar hij heeft onvoldoende toegelicht waarom dat voldoende (spoedeisend) belang oplevert bij zijn vorderingen. Het is niet duidelijk geworden waarom voor het innemen en onderbouwen van het standpunt dat de genomen besluiten nietig zijn op de hiervoor in 3.6. genoemde grond en dat de bestuurders daarom aansprakelijk zijn, afhangt van de ontvangst van een afschrift van de financiële administratie. Ditzelfde geldt voor het innemen van het standpunt dat de besluiten van de [vereniging 2] vernietigbaar zijn. Nog daargelaten dat de termijn van één maand voor het vernietigen van de besluiten op de vergadering van 21 mei 2026 inmiddels is verstreken, heeft [eiser] slechts in algemene bewoordingen toegelicht dat hij ‘de besluiten’ wil kunnen controleren en zo nodig vernietigen. Voor zover het specifiek gaat om de décharge van de penningmeester van [vereniging] , die zou zijn verleend in de vergadering van 14 juni 2026 en die op de zitting is genoemd, heeft [eiser] onvoldoende toegelicht dat hij op basis van de informatie waarover hij reeds beschikt (de in 3.3. genoemde bankafschriften en financiële stukken) in combinatie met de geboden mogelijkheid tot inzage onvoldoende in staat is om controle uit te oefenen op de financiële gang van zaken binnen [vereniging] . Hierbij gaat de voorzieningenrechter ervan uit dat [eiser] , anders dan op basis van alleen de zwartgelakte bankafschriften, na inzage wél in staat is om vast te stellen aan wie er is betaald en waarop de betalingen berusten, al dan niet na een toelichting hierop door [vereniging] . Zo vroeg [eiser] zich af waarop een contante opname van € 1.200,00 op 10 en 12 maart 2026 ziet en heeft [vereniging] ter zitting toegelicht dat het gaat om de betaling van de vrijwilligersvergoeding aan het bestuur (waartoe de ALV heeft besloten). Waarom de geboden inzagemogelijkheid (in eerste instantie) niet volstaat en daarom belang bij ontvangst van een afschrift van de stukken bestaat, heeft [eiser] onvoldoende gemotiveerd. Dat de administratie van [vereniging] iets zegt over het beginpunt van de [vereniging 2] en dat [eiser] pas aan stemmingen binnen de [vereniging 2] kan deelnemen na ontvangst van een afschrift van de administratie van [vereniging] valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, dan ook niet in te zien. Evenmin heeft [eiser] uitgelegd welke vragen zijn verkoopmakelaar heeft gesteld en in welk opzicht hij die vragen niet zou kunnen beantwoorden op basis van de stukken waarover hij al beschikt en\u002Fof na inzage van de financiële administratie zoals aangeboden door de VvE. In zoverre heeft [eiser] onvoldoende belang bij zijn vorderingen en is de verlangde informatie ook niet voldoende bepaald, omdat [eiser] gelet op het voorgaande in staat moet worden geacht om concreter aan te geven van welke stukken hij kennis wil nemen en waarom.\n\n3.8.. Het voorgaande neemt niet weg dat er een oplossing moet komen voor de situatie die is ontstaan doordat er één VvE actief is geweest in plaats van twee. De voorzieningenrechter moet echter constateren dat van een constructieve samenwerking tussen [eiser] en het bestuur van de beide VvE’s op dit moment geen sprake is. Waar dat door komt en aan wie dat ligt, is niet zo belangrijk. Belangrijker is dat iedereen weer met plezier kan wonen in het gebouw en dat verdere juridisering van het conflict, met alle kosten van dien, wordt voorkomen. De voorzieningenrechter geeft partijen daarom nogmaals in overweging om na te denken over mediation, waarbij zowel zorgen als wensen en zowel het verleden als de toekomst onderwerpen van gesprek kunnen zijn.\n\nDe overeenkomst en opdrachtbevestiging van Stellicher en E-Legal\n\n3.9.. Met betrekking tot de overeenkomst en opdrachtbevestiging van Stellicher en E-Legal wordt het volgende overwogen. De VvE voert aan dat het bestuur bevoegd is tot het inschakelen van juridische deskundigen. Hiertegenover wijst [eiser] op artikel 41 lid 4 van het Modelreglement. Hierin staat dat het bestuur de machtiging van de vergadering behoeft voor het instellen van en berusten in rechtsvorderingen. Daarin staat dus niet, zoals [eiser] stelt, dat het bestuur een machtiging nodig had voor het verstrekken van een opdracht aan Stellicher en E-Legal, maar alleen dat zo’n machtiging nodig is voor het instellen van een rechtsvordering. Weliswaar staat vast dat het bestuur in de voornoemde procedure bij de kantonrechter een reconventionele vordering heeft ingesteld (en later weer heeft ingetrokken) maar de VvE heeft onweersproken naar voren gebracht dat Stellicher en E-Legal daarbij niet betrokken waren. Aan E-Legal zou een opdracht zijn verstrekt om incassomaatregelen te treffen jegens [eiser] omdat hij nooit contributie heeft betaald, maar vast staat dat geen incassoprocedure aanhangig is gemaakt en dat het is gebleven bij een aanmaning. Bij die stand van zaken heeft [eiser] onvoldoende toegelicht waarom voor de beoordeling of het bestuur buiten zijn boekje is gegaan door opdrachten te verstrekken aan Stellicher en E-Legal nodig is dat hij een afschrift van de overeenkomsten en opdrachten verkrijgt. Bij deze vorderingen heeft hij onvoldoende belang, waarbij de voorzieningenrechter ervan uitgaat dat ook deze stukken onderdeel zijn van de administratie die hij desgewenst kan inzien, zodat hij op die manier kan vaststellen hoeveel er is betaald.\n\nDe offerte en factuur van [bedrijf]\n\n3.10.. Dan blijft nog over de offerte en factuur van het bedrijf [bedrijf] . Er was een lekkage aan het gezamenlijke dak. In de ALV van 15 maart 2026 is een offerte van [bedrijf] goedgekeurd en tijdens de zitting bij de kantonrechter op 9 april 2026 heeft [vereniging] aangegeven dat het dak al is gerepareerd. Volgens [eiser] heeft hij er belang bij dat het dak daadwerkelijk is gerepareerd en het dak goed is gerepareerd, omdat zijn appartement zich recht onder het dak bevindt. Hij heeft daarom aan [vereniging] gevraagd om hem een opgave toe te sturen waaruit blijkt dat het dak is gerepareerd en wat er is gerepareerd. De VvE weigert dat. In het licht hiervan heeft [eiser] naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende belang bij zijn vordering. Dat de offerte van [bedrijf] reeds ter inzage heeft gelegen voor [eiser] voorafgaand aan de ALV van 15 maart 2026 en dat [eiser] de offerte toen niet heeft ingezien, zoals [vereniging] aanvoert, doet er niet aan af dat [eiser] er belang bij heeft te kunnen vaststellen dat het dak boven zijn hoofd is gerepareerd en hoe. Dat er onenigheid is ontstaan tussen [eiser] en een andere aannemer is zonder nadere toelichting, die ter zitting niet is gegeven, ook geen goede reden om deze stukken niet te verstrekken. Tijdens de zitting is met [vereniging] besproken dat het verstrekken van een afschrift, ook al zijn deze stukken nog niet gedigitaliseerd, niet bezwaarlijk is, zodat de vordering in zoverre toewijsbaar is.\n\n3.11.. De gevorderde dwangsom wordt afgewezen, omdat de voorzieningenrechter ervan uitgaat dat [vereniging] ook zonder dwangsom aan de veroordeling zal voldoen.\n\nDe proceskosten\n\n3.12.. Tot slot vordert [eiser] dat de VvE wordt veroordeeld tot vergoeding van zijn werkelijke proceskosten. Deze vordering zal, gelet op het feit dat [eiser] grotendeels ongelijk krijgt, worden afgewezen. En zelfs als de afschrift- en inzagevordering van [eiser] wel geheel zou zijn toegewezen, zou dit niet tot een veroordeling in de werkelijke proceskosten hebben geleid. Daarvoor is namelijk nodig dat sprake is van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen van [vereniging] . Wat [eiser] heeft gesteld, is onvoldoende om tot die conclusie te kunnen komen.\n\n3.13.. \n [eiser] krijgt grotendeels ongelijk. Hij moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de VvE worden begroot op:\n\n- griffierecht\n\n€\n\n735,00\n\n- salaris advocaat\n\n€\n\n1.177,00\n\n- nakosten\n\n€\n\n189,00\n\n(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)\n\nTotaal\n\n€\n\n2.101,00\n\n4. De beslissing\n\nDe voorzieningenrechter\n\n4.1.. veroordeelt de VvE tot het verstrekken van een afschrift van de offerte en factuur van het bedrijf [bedrijf] , zoals benoemd in de notulen van de ALV van 15 maart 2026 van [vereniging] ,\n\n4.2.. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 2.101,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,\n\n4.3.. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,\n\n4.4.. wijst het meer of anders gevorderde af.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. S.A.L. van de Sande en in het openbaar uitgesproken op 1 juli 2026.\n\n Vgl. Gerechtshof Amsterdam 22 april 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:1485.","rechtspraak_nl","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBGEL:2026:5229","2026-07-02T00:00:00.000Z","2026-07-08T16:52:53.682Z","2026-07-13T00:28:49.481Z",{"id":67,"ecli":68,"slug":69,"caseNumber":59,"courtId":5,"decisionDate":70,"fullText":71,"summary":59,"language":7,"source":61,"sourceUrl":72,"sourceTimestamp":70,"parsedAt":64,"updatedAt":73},"922","ECLI:NL:GHARL:2026:4191","ecli-nl-gharl-2026-4191","2026-06-25T00:00:00.000Z","GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN\n\nlocatie Arnhem\u002FLeeuwarden, afdeling civiel\n\nzaaknummer gerechtshof 200.364.502\n\nzaaknummer rechtbank Midden-Nederland 11808455\n\nbeschikking van 25 juni 2026\n\nin de zaak van\n\n [verzoekster] ( [verzoekster] )\n\ndie woont in [woonplaats1]\n\nadvocaat: mr. S.G. Dorrestein\n\nen\n\n [verweerster] ( [verweerster] )gevestigd in [woonplaats1] advocaat: mr. L.A.P. Arends\n\nals overige belanghebbenden zijn aangemerkt:\n\n [de bewindvoerder] ( [de bewindvoerder] )\n\ngevestigd in [vestigingsplaats1] ,\n\nen de zonen van [verzoekster] :\n\n [belanghebbende1]\n\ndie woont in [woonplaats2]\n\nen\n\n [belanghebbende2]\n\ndie woont in [woonplaats3]\n\nen\n\n [belanghebbende3]\n\ndie woont in [woonplaats1]\n\n1. Samenvatting\n\nDe kantonrechter heeft de goederen die [verzoekster] (zullen) toebehoren onder bewind gesteld en [de bewindvoerder] benoemd tot bewindvoerder. Het hof beslist dat dit zo moet blijven en legt hierna uit waarom.\n\n2. De feiten\n\n [verzoekster] is geboren [in] 1956. Zij heeft drie kinderen: [belanghebbende1] , [belanghebbende2] en [belanghebbende3] .\n\n3. De procedure bij de rechtbank\n\n3.1.. \n [verweerster] heeft de kantonrechter verzocht om een bewind in te stellen voor [verzoekster] en [de bewindvoerder] als bewindvoerder te benoemen.\n\n3.2.. De kantonrechter heeft dit verzoek toegewezen.\n\n3.3. Die beslissing is vastgelegd in een beschikking van 3 november 2025.\n\n4. De procedure bij het hof\n\n4.1.. \n\n [verzoekster] is het niet eens met de beslissing van de kantonrechter en zij komt daarom in hoger beroep.\n\n [verzoekster] verzoekt het hof de beslissing van de kantonrechter te vernietigen en het verzoek tot onderbewindstelling alsnog af te wijzen.\n\n4.2.. \n [verweerster] wil dat het hof de beslissing van de kantonrechter in stand laat.\n\n4.3.. Het hof heeft de volgende stukken ontvangen:\n\nhet beroepschrift ontvangen op 2 februari 2026\n\nhet verweerschrift van [verweerster]\n\nde stukken van [verzoekster] ingediend op 18 mei 2026\n\nde spreekaantekeningen van mr. Dorrestein\n\nde spreekaantekeningen van mr. Arends\n\n4.4.. De zitting bij het hof was op 28 mei 2026. Aanwezig waren:\n\n [verzoekster] en haar advocaat\n\neen vertegenwoordiger namens [verweerster] , haar advocaat en mr. D. Meijers\n\neen vertegenwoordiger namens [de bewindvoerder]\n\nzoon [belanghebbende2]\n\nDe neef van [verzoekster] en zijn echtgenote is bijzondere toegang verleend als toehoorder.\n\n5. Het oordeel van het hof\n\nWat staat in de wet?\n\n5.1.. In artikel 1:431 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) staat dat de rechter de goederen van een persoon onder bewind kan stellen. Dat kan om twee redenen. Een reden kan zijn dat iemand als gevolg van zijn lichamelijke of geestelijke toestand tijdelijk of duurzaam niet in staat is ten volle zijn vermogensrechtelijke belangen behoorlijk waar te nemen. De andere reden is als sprake is van verkwisting of het hebben van problematische schulden.\n\nHoe oordeelt het hof?\n\n5.2.. In deze zaak gaat het over het onder bewind stellen van de goederen van [verzoekster] . Het hof is van oordeel dat de kantonrechter een goede beslissing heeft gegeven omdat [verzoekster] vanwege haar lichamelijke of geestelijke toestand duurzaam niet in staat is haar vermogensrechtelijke belangen behoorlijk waar te nemen. Het hof legt hierna uit waarom.\n\n5.3.. \n [verzoekster] stelt dat zij in eerste aanleg is overvallen door de hulpverlening en onvoldoende was voorbereid op de online gehouden zitting bij de kantonrechter. [verzoekster] is in hoger beroep bijgestaan door haar advocaat en heeft haar standpunt uitgebreid verwoord, daarom is dit punt in hoger beroep niet meer van belang.\n\n5.4.. \n\nVaststaat dat [verzoekster] niet of nauwelijks kan lezen en schrijven. Zij heeft desgevraagd toegelicht dat zij daarom in het verleden regelmatig ondersteuning heeft gehad van vrienden en familie bij het afhandelen van haar financiële zaken. Het hof vindt het bewonderenswaardig dat [verzoekster] , ondanks haar beperkingen op het gebied van lezen en schrijven, tot op heden niet in financiële problemen is gekomen: er zijn geen schulden.\n\n [verweerster] heeft naar het oordeel van het hof voldoende nader onderbouwd dat de laatste jaren veel ondersteuning op administratief en financieel gebied door de ambulante begeleidster aan [verzoekster] is geboden. De ambulant begeleidster handelde wekelijks met [verzoekster] de post en bankzaken af. Ook ging zij met [verzoekster] pinnen. Daarbij adviseerde zij [verzoekster] vaak om niet meer dan een standaardbedrag op te nemen. [verzoekster] wilde graag meer uitgeven dan er binnen kwam. Deze ondersteuning bij de financiële zaken hoort officieel niet tot het takenpakket van [verweerster] en de begeleidster wil hiervoor ook geen verantwoordelijkheid (meer) dragen. Inmiddels hanteert [verweerster] strengere voorschriften en richtlijnen om te bezuinigen bij de verlening van de zorg, met name ook in tijd. Dit tezamen maakt dat de ambulante begeleidster de ondersteuning bij de afwikkeling van de administratie en bankzaken niet meer kan voortzetten. De ambulant begeleidster is niet bekend welke hulp de echtgenote van de neef verder heeft geboden. Op verzoek van [verzoekster] eindigt de ondersteuning door de ambulante begeleidster van [verweerster] overigens per 1 juni 2026.\n\nHet hof is van oordeel dat [verzoekster] de bevindingen van de ambulant begeleidster onvoldoende heeft weerlegd en voldoende vast staat dat [verzoekster] haar financiële belangen niet zelf kan behartigen. Duidelijk is dat [verzoekster] afhankelijk is van de hulp van welwillende familie en vrienden voor het afwikkelen van haar zaken op financieel gebied als er geen bewind wordt ingesteld en dat zij dan zeer kwetsbaar is. [verzoekster] woont bij haar broer in het vroegere huis van haar moeder. [verzoekster] weet niet of de broer bij wie zij woont een gezonde financiële situatie heeft. In eerste aanleg heeft [verzoekster] melding gemaakt van schulden van haar broer. Zoon [belanghebbende2] en de echtgenote van de neef van [verzoekster] zijn weliswaar bereid om [verzoekster] te ondersteunen, maar in een dergelijke situatie kan door derden toch nog gemakkelijk misbruik van [verzoekster] worden gemaakt op financieel gebied. [verzoekster] heeft ook niet verzocht om [belanghebbende2] of de echtgenoot van de neef tot bewindvoerder te benoemen. Daar komt nog bij dat [belanghebbende2] meer dan vijftien jaar geen contact heeft gehad met zijn moeder en het contact nog maar kort geleden (als gevolg van de oproep van het hof in het kader van dit hoger beroep) is hersteld. Dat [verzoekster] stelt dat veel vaste lasten automatisch worden afgeschreven en zij haar uitgaven vaak contant doet, maakt het oordeel van het hof niet anders.\n\nHet hof gaat voorbij aan de stelling van [verzoekster] dat [verweerster] geen oude medische gegevens mocht delen in deze procedure. Het is op grond de Algemene Verordening Gegevensbescherming toegestaan dat [verweerster] in de deze procedure medische gegevens inbrengt zonder toestemming van [verzoekster] . Bovendien zijn deze gegevens voor het hof niet van belang in het kader van de beslissing. Uit de toelichting van [verweerster] blijkt voor het hof al voldoende dat [verzoekster] niet in staat is om haar vermogensrechtelijke belangen zelf te behartigen.\n\nDe bewindvoerder heeft verklaard dat het bewind voor haar goed uitvoerbaar is, ondanks dat [verzoekster] op dit moment (nog) geen contact met haar wil. Voor de boedelbeschrijving heeft de bewindvoerder contact met de ambulant begeleidster gehad en verder heeft zij contact met [belanghebbende2] . Dat verloopt goed. De financiële middelen van [verzoekster] zijn maar net voldoende om rond te kunnen komen. De bewindvoerder heeft een beroep gedaan op een aantal regelingen voor de minima en het budget voor [verzoekster] wordt hierdoor iets verruimd. Er was geen financiële buffer aanwezig en die wordt in kleine stapjes opgebouwd. Verder is gebleken dat [verzoekster] voor de kosten van het bewind recht heeft op bijzondere bijstand.\n\nDit alles tezamen maakt dat het hof de beslissing van de kantonrechter in stand laat (bekrachtigt).\n\nProceskosten\n\n5.5. Het hof is vanwege de aard van de zaak van oordeel dat iedere partij de eigen proceskosten moet dragen (compensatie van proceskosten).\n\n6. De beslissing\n\nHet hof:\n\n6.1.. bekrachtigt de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht, van 3 november 2025;\n\n6.2.. compenseert de proceskosten;\n\n6.3.. wijst af wat verder is verzocht.\n\nDeze beschikking is gegeven door mrs. P.B. Kamminga, D.J.M. van de Voort en A.T. Bol, bijgestaan door de griffier, en is in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2026.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2026:4191","2026-07-13T00:28:54.667Z",{"id":75,"ecli":76,"slug":77,"caseNumber":59,"courtId":5,"decisionDate":78,"fullText":79,"summary":59,"language":7,"source":61,"sourceUrl":80,"sourceTimestamp":78,"parsedAt":64,"updatedAt":81},"900","ECLI:NL:GHARL:2026:3985","ecli-nl-gharl-2026-3985","2026-06-16T00:00:00.000Z","GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN\n\nlocatie Arnhem\n\nafdeling civiel recht\n\nzaaknummer gerechtshof 200.366.611\n\nzaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen 11807894\n\narrest in het incident van 16 juni 2026\n\nin de zaak van:\n\n1. [appellant1]\n\ndie woont in [woonplaats]\n\n2. [appellant2]\n\ndie woont in [woonplaats]\n\nhierna samen te noemen: [appellanten 1 en 2]\n\nadvocaat: mr. M.H.M. Deppenbroek\n\nen\n\nBewindvoeringsbureau De Toereikende Hand B.V. in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [geïntimeerde]\n\nhierna: De Toereikende Hand\n\ndie is gevestigd in Dedemsvaart\n\nadvocaat: mr. S.L. Geeraths\n\n1. Het verloop van de procedure in hoger beroep\n\n1.1.. \n [appellanten 1 en 2] hebben hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen, op 21 januari 2026 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:\n\nde dagvaarding in hoger beroep;\n\nde incidentele vordering tot schorsing van de executie met producties;\n\nde conclusie van antwoord in het incident met producties.\n\n1.2.. Vervolgens heeft het hof arrest in het incident bepaald.\n\n2. Het geschil\n\n2.1.. \n [geïntimeerde] , geboren in 1986, is de (stief)dochter van [appellanten 1 en 2] Vanwege de licht verstandelijke beperking van [geïntimeerde] , hebben [appellanten 1 en 2] haar financiën beheerd. [geïntimeerde] heeft in mei 2012 een woning gekocht aan de [adres] in [woonplaats appellanten] . In mei 2019 is [geïntimeerde] verhuisd naar een huurwoning, waarna [appellanten 1 en 2] hun intrek hebben genomen in de woning aan de [adres] . Bij beschikking van 29 mei 2024 van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen, is [geïntimeerde] onder bewind gesteld met benoeming van De Toereikende Hand tot bewindvoerder.\n\n2.2.. De Toereikende Hand heeft vervolgens bij de kantonrechter onder meer een veroordeling van [appellanten 1 en 2] tot ontruiming van de woning aan de [adres] gevorderd. Bij vonnis van 21 januari 2026 heeft de kantonrechter deze vordering toegewezen en dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard.\n\n2.3.. \n [appellanten 1 en 2] zijn in hoger beroep gekomen van dit vonnis. [appellanten 1 en 2] hebben in hoger beroep een incidentele vordering ingesteld primair tot schorsing van de uitvoerbaarverklaring bij voorraad van de veroordeling tot ontruiming en subsidiair tot voorafgaande zekerheidstelling in het geval de uitvoerbaarheid niet wordt geschorst. De Toereikende Hand heeft verweer gevoerd tegen deze incidentele vorderingen.\n\n3. Het oordeel van het hof\n\nJuridisch kader\n\n3.1.. Het hof begrijpt de vorderingen van [appellanten 1 en 2] als een vordering op grond van artikel 351 Rv tot schorsing van de tenuitvoerlegging van de veroordeling tot ontruiming. Een veroordeling zoals hier aan de orde is uitvoerbaar, ook als daartegen hoger beroep is ingesteld. Het hof kan de uitvoerbaarheid schorsen als het belang van de veroordeelde partij bij behoud van de bestaande toestand zwaarder weegt dan het belang van de wederpartij. Het hof gaat daarbij uit van de overwegingen en beslissingen van het vonnis van de kantonrechter. De kans van slagen van het hoger beroep blijft buiten beschouwing. Als blijkt dat de beslissing van de kantonrechter op een kennelijke misslag berust, kan het hof daaraan wel gevolgen voor de uitvoerbaarheid verbinden.\n\n3.2.. \n [appellanten 1 en 2] voeren aan dat zij het niet eens zijn met het vonnis van de kantonrechter. Omdat [appellanten 1 en 2] zich niet beroepen op een kennelijke misslag zal het hof hierna alleen ingaan op de belangenafweging. Het hof dient in dat kader te beoordelen of het belang van [appellanten 1 en 2] bij schorsing van de tenuitvoerlegging van de veroordeling tot ontruiming totdat op het hoger beroep is beslist, zwaarder weegt dan het belang van [geïntimeerde] bij de tenuitvoerlegging daarvan.\n\nBelangenafweging\n\n3.3.. \n [appellanten 1 en 2] voeren aan dat zij verknocht zijn aan de woning aan de [adres] vanwege de buren, vrienden en bekenden. Ontruiming van de woning zou een emotionele impact hebben. Gezien de leeftijd van (stief)vader en moeder, respectievelijk 68 en 65 jaar, de krapte op de woningmarkt en het feit dat vrienden en familie geen onderdak kunnen bieden, is het volgens [appellanten 1 en 2] zeer waarschijnlijk dat zij geen andere woning kunnen vinden. Bovendien zou ontruiming van de woning tot een onomkeerbare situatie leiden waarbij [geïntimeerde] geen verhaal kan bieden voor hun verhuiskosten als het bestreden vonnis wordt vernietigd, aldus [appellanten 1 en 2]\n\n3.4.. De Toereikende Hand voert, kort gezegd, aan dat door het financieel beheer van [appellanten 1 en 2] , een groot deel van het inkomen en vermogen van [geïntimeerde] is aangewend om te kunnen voorzien in de kosten van het levensonderhoud van [appellanten 1 en 2] Hierdoor is [geïntimeerde] volgens De Toereikende Hand in een schuldenpositie gekomen. Op mededeling van [appellanten 1 en 2] is [geïntimeerde] gaan wonen in de huurwoning tegen een maandelijkse huurprijs die ongeveer € 200,- ligt boven de hypothecaire maandlast van haar eigen woning aan de [adres] . Het is in het belang van [geïntimeerde] dat de woning aan de [adres] zo spoedig mogelijk wordt ontruimd, zodat zij hier weer zelf kan gaan wonen en een bedrag van € 200,- per maand bespaart. Op die manier kan zij de maandelijkse schade zo veel mogelijk beperken, aldus De Toereikende Hand.\n\n3.5.. \n [appellanten 1 en 2] hadden naar het oordeel van het hof ermee rekening moeten houden dat zij de woning op enig moment weer zouden moeten verlaten vanwege het financiële nadeel dat [geïntimeerde] sinds 2019 ondervindt door de hogere maandlasten. Dat zij hiermee ook rekening hebben gehouden, blijkt uit randnummer 11 van hun incidentele conclusie waarin ze schrijven dat als [geïntimeerde] terug zou willen naar de woning, zij zich niet als reguliere huurders maar als ouders zouden hebben gedragen in die zin dat zij dat in overleg mogelijk zouden hebben gemaakt. Hun leeftijd is niet dusdanig hoog dat een verhuizing als te bezwaarlijk gezien moet worden. [appellanten 1 en 2] hebben niet onderbouwd waarom de verknochtheid met de buren, vrienden en bekenden niet voortgezet kan worden in een andere woning. In dit kader hebben [appellanten 1 en 2] evenmin onderbouwd waarom zij niet in staat zouden zijn om alternatieve woonruimte te vinden. Ook hebben zij niet toegelicht welke pogingen zij hebben ondernomen om andere woonruimte te vinden sinds zij weten dat [geïntimeerde] de ontruiming vordert en waarom die pogingen tot dusver niet gelukt zijn en ook niet zullen lukken binnen de ontruimingstermijn van zes maanden die hen door de kantonrechter is gegeven. Dit betekent dat [appellanten 1 en 2] niet voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat zij bij het uitblijven van de gevorderde schorsing op straat komen te staan. Verder hebben [appellanten 1 en 2] niet onderbouwd op welke wijze de schorsing van de tenuitvoerlegging de onderlinge relatie tussen [appellanten 1 en 2] en [geïntimeerde] kan herstellen. Het had op de weg van [appellanten 1 en 2] gelegen om hun belang nader te onderbouwen. Tot slot geldt de omstandigheid dat een ontruiming mogelijk onomkeerbaar is en [appellanten 1 en 2] hierdoor schade lijden inherent is aan de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis. Dit (mogelijke) gevolg acht het hof ondergeschikt aan het belang van [geïntimeerde] bij de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis. In dit geval staat bovendien niet vast dat de ontruiming onomkeerbaar is; [geïntimeerde] heeft aangegeven zelf de woning te willen betrekken en deze niet te willen verkopen of verhuren.\n\n3.6.. In het licht van het voorgaande, is het hof van oordeel dat het belang van [geïntimeerde] bij de tenuitvoerlegging van de veroordeling tot ontruiming zwaarder weegt dan het belang van [appellanten 1 en 2] bij behoud van de bestaande toestand totdat op het hoger beroep is beslist. Hierbij is een belangrijk gezichtspunt dat de eerste rechter de vordering heeft toegewezen en dat moet worden voorkomen dat het instellen van hoger beroep wordt gebruikt als middel om uitstel van executie te verkrijgen.\n\nZekerheid\n\n3.7.. Voor de beoordeling van de subsidiaire vordering tot zekerheidsstelling geldt dezelfde toetsingsmaatstaf als voor de beoordeling van de primaire vordering tot schorsing van de uitvoerbaarverklaring.[appellanten 1 en 2] stellen dat voor de schadebegroting ten gevolge van een onrechtmatige tenuitvoerlegging, kan worden uitgegaan van de verhuis- en herinrichtingskosten van een verhuizing heen en terug, met opslag.\n\n3.8.. Het hof ziet geen aanleiding om aan de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis de voorwaarde van zekerheidstelling te verbinden. De door [appellanten 1 en 2] aangevoerde schadebegroting maakt niet dat het belang van [appellanten 1 en 2] bij zekerheidstelling zwaarder dient te wegen dan het belang van [geïntimeerde] bij het achterwege blijven daarvan. [appellanten 1 en 2] hebben onvoldoende gemotiveerd waarom [geïntimeerde] bij vernietiging van het bestreden vonnis niet in staat zal zijn tot restitutie en\u002Fof tot vergoeding van de door de ontruiming veroorzaakte schade.De enkele stelling dat voor [geïntimeerde] (grote) schade valt te duchten, is onvoldoende aanleiding om zekerheid op te leggen.\n\nDe conclusie\n\n3.9.. Het hof wijst de incidentele vordering af. Omdat [appellanten 1 en 2] in het ongelijk zullen worden gesteld, zal het hof [appellanten 1 en 2] tot betaling van de kosten van het incident veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.\n\n3.10.. De hoofdzaak wordt voortgezet in de stand waarin deze zich volgens het roljournaal bevindt. Verder houdt het hof iedere beslissing aan.\n\n4. De beslissing\n\nHet hof:\n\nin het incident\n\n4.1.. wijst de vordering af;\n\n4.2.. veroordeelt [appellanten 1 en 2] tot betaling van de proceskosten van het incident van De Toereikende Hand ter hoogte van € 1.290,- aan salaris van de advocaat van De Toereikende Hand (1 procespunt x het toepasselijke tarief II);\n\nin de hoofdzaak in hoger beroep\n\n4.3.. bepaalt dat de hoofdzaak wordt voortgezet in de stand waarin deze zich volgens het roljournaal bevindt;\n\n4.4.. houdt iedere verdere beslissing aan.\n\nDit arrest is gewezen door mrs. R. Prakke-Nieuwenhuizen, G.R. den Dekker en G.J. Meijer, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 16 juni 2026.\n\n HR 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2026.\n\n HR 20 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:688.\n\n HR 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2026.\n\n Vgl. HR 17 juni 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC1400, NJ1994\u002F591.\n\n Vgl. HR 5 januari 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC1949, NJ1996\u002F334.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2026:3985","2026-07-13T00:28:53.685Z",{"id":83,"ecli":84,"slug":85,"caseNumber":59,"courtId":5,"decisionDate":86,"fullText":87,"summary":59,"language":7,"source":61,"sourceUrl":88,"sourceTimestamp":89,"parsedAt":64,"updatedAt":90},"332","ECLI:NL:GHARL:2026:3325","ecli-nl-gharl-2026-3325","2026-05-26T00:00:00.000Z","GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN\n\nlocatie Arnhem, afdeling civiel\n\nzaaknummer gerechtshof 200.356.005\n\nzaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem 431023\n\narrest in het incident van 26 mei 2026\n\nin de zaak van\n\n1. [verkoper1]\n\ndie woont in [woonplaats1] (Portugal)\n\n2. [verkoper2]\n\ndie woont in [woonplaats2]\n\ndie hoger beroep hebben ingesteld\n\nen bij de rechtbank optraden als gedaagden in conventie en eisers in reconventie\n\nhierna samen te noemen: [verkopers]\n\nadvocaat: mr. B.P.J.M.L. Vliexs\n\nen\n\n1. [koper1] B.V.\n\ndie is gevestigd in [vestigingsplaats1]\n\n2. [koper2]\n\ndie woont in [woonplaats3]\n\n3. [koper3]\n\ndie woont in [woonplaats4]\n\ndie bij de rechtbank optraden als eisers in conventie en gedaagden in reconventie\n\nhierna samen te noemen: [kopers]\n\nadvocaat: mr. E.M. Uijttewaal\n\n1. Het verloop van de procedure in hoger beroep\n\n1.1.. \n [verkopers] hebben hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof tegen het vonnis dat de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, op 8 januari 2025 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:\n\nde dagvaarding in hoger beroep;\n\nde akte uitlaten ontvankelijkheid (ex art. 3:301 lid 2 i.v.m. art. 3:300 lid 2 BW) tevens houdende voorwaardelijk verzoek mondelinge behandeling;\n\nde antwoordakte uitlaten niet ontvankelijkheid.\n\n1.2.. Op 9 april 2026 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden bij het hof. Hierna heeft het hof arrest bepaald.\n\n2. De zaak in het kort\n\n2.1.. \n [kopers] en [verkopers] zijn met elkaar in onderhandeling getreden over de verkoop door [verkopers] aan [kopers] van een perceel landbouwgrond dat in eigendom toebehoort aan [verkopers] Tussen partijen is in geschil of tussen hen een koopovereenkomst tot stand is gekomen ten aanzien van het perceel landbouwgrond. Dit geschil heeft geleid tot de procedure bij de rechtbank.\n\n2.2.. \n\nDe rechtbank heeft (in conventie) de (primaire) vordering van [kopers] toegewezen en beslist:\n\n“(…)5.1.. verklaart voor recht dat dat tussen [kopers] enerzijds en [verkopers] anderzijds (…) een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot het perceel landbouwgrond (…),\n\n5.2.. veroordeelt [verkopers] hoofdelijk tot nakoming van de onder 5.1 genoemde koopovereenkomst door het perceel landbouwgrond (…) aan [kopers] te leveren, tegen ontvangst van de in de koopovereenkomst bepaalde koopprijs en [kopers] toe te laten de benodigde onderzoeken te verrichten;\n\n5.3.. bepaalt dat, indien [verkopers] niet aan de onder 5.2 genoemde veroordeling voldoen, dit vonnis op grond van artikel 3:300 lid 2 BW in de plaats treedt van de wilsverklaring van [verkopers] voor de medewerking aan het opmaken en passeren van de notariële leveringsakte en de toestemming om het perceel te betreden voor de benodigde onderzoeken;\n\n5.4.. veroordeelt [verkopers] hoofdelijk in de beslagkosten (…) te vermeerderen met de wettelijke rente,\n\n5.5.. veroordeelt [verkopers] hoofdelijk in de proceskosten (…),\n\n5.6.. veroordeelt [verkopers] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente (…) over de proceskosten (…),5.7.. \n\nverklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,\n\n(…)”,\n\nDaarnaast heeft de rechtbank (in reconventie) de vorderingen van [verkopers] om [kopers] te veroordelen tot opheffing van het beslag en schadevergoeding wegens het gelegde beslag afgewezen. Daarbij heeft de rechtbank, eveneens uitvoerbaar bij voorraad, [verkopers] veroordeeld in de proceskosten vermeerderd met de wettelijke rente.\n\n2.3.. \n [verkopers] hebben hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de rechtbank. In het geval sprake is van een uitspraak waarvan de rechter heeft bepaald dat zij in de plaats treedt van een (deel van een) tot levering van een registergoed bestemde akte, moet het hof ambtshalve beoordelen of is voldaan aan het voorschrift dat het instellen van hoger beroep binnen acht dagen na het instellen ervan is ingeschreven in het rechtsmiddelenregister van de rechtbank.\n\nUit de wet (artikel 3:301 lid 2 BW) volgt dat het hoger beroep niet-ontvankelijk is als niet wordt voldaan aan dit voorschrift. [verkopers] hebben niet tijdig in het rechtsmiddelregister laten inschrijven dat hoger beroep is ingesteld.\n\n2.4.. \n [verkopers] stellen zich op het standpunt dat zij ontvankelijk zijn in het hoger beroep om redenen die hierna in de beoordeling van de zaak nader zullen worden besproken. [kopers] nemen het standpunt in dat het hoger beroep van [verkopers] in zijn geheel niet-ontvankelijk moet worden verklaard.\n\n2.5.. Het hof zal beslissen dat [verkopers] niet-ontvankelijk zijn in hun hoger beroep en licht dat hierna toe. Dit betekent dat het vonnis van de rechtbank in stand blijft.\n\n3. De toelichting op de beslissing van het hof\n\nJuridisch kader3.1.. Rust op een partij de verbintenis om een registergoed over te dragen aan zijn wederpartij, maar werkt hij niet mee aan het opmaken en ondertekenen van de tot levering van het registergoed bestemde notariële akte, dan kan de rechter, op vordering van de wederpartij, bepalen dat zijn uitspraak in de plaats zal treden van de akte of een deel daarvan (artikel 3:300 lid 2 BW). Dit is een vorm van reële executie.\n\n3.2.. Op grond van artikel 3:301 lid 2 BW moet het hoger beroep tegen een uitspraak in de zin van artikel 3:300 lid 2 BW op straffe van niet-ontvankelijkheid binnen acht dagen na het instellen van het hoger beroep worden ingeschreven in het rechtsmiddelenregister van de rechtbank die de uitspraak heeft gedaan (hierna: het rechtsmiddelenregister). Artikel 3:301 lid 2 BW strekt ertoe de betrouwbaarheid van de openbare registers zoveel mogelijk te waarborgen met het oog op de rechtszekerheid die is vereist bij het verkrijgen van registergoederen. Dit brengt mee dat de rechter ambtshalve moet nagaan of aan het voorschrift is voldaan.\n\nUitleg artikel 3:300 lid 2 BW3.3.. Om vast te stellen of sprake is van een uitspraak als bedoeld in artikel 3:300 lid 2 BW (zie hiervoor onder 3.1) moet de rechter de uitspraak zo nodig uitleggen. Om daarbij uitlegperikelen te voorkomen verdient het – zoals dit hof eerder heeft beslist – aanbeveling dat partijen in hun vordering en vervolgens de rechter in zijn beslissing duidelijk vermelden dat de gevorderde reële executie is gebaseerd op artikel 3:300 lid 2 BW en dat met zoveel woorden wordt vermeld dat het vonnis in de plaats treedt van de akte of een gedeelte daarvan.\n\n3.4.. \n [verkopers] voeren aan dat de beslissing van de rechtbank in het dictum onder 5.3 niet kan worden aangemerkt als een rechterlijke uitspraak waarin is bepaald dat deze in de plaats treedt van (een deel van) de tot levering van een registergoed bestemde akte omdat deze niet valt onder de letterlijke tekst van artikel 3:301 BW.\n\n3.5.. De beslissing van de rechtbank in het dictum onder 5.3 heeft betrekking op een door partijen gezamenlijk op te maken notariële leveringsakte en is een letterlijke toewijzing van de vordering van [kopers] waarin een expliciete verwijzing naar artikel 3:300 lid 2 BW is opgenomen en waarin met zoveel woorden is vermeld dat het vonnis op grond van dat artikel “(…) in de plaats treedt van de wilsverklaring van [verkopers] voor de medewerking aan het opmaken en passeren van de notariële leveringsakte (…)”(zie hiervoor onder 2.2). Mede gelet op hetgeen hiervoor is vermeld moet deze beslissing van de rechtbank zo worden uitgelegd dat de rechtbank daarmee een deel van de notariële akte – te weten: de verklaring van [verkopers] – door het vonnis heeft vervangen.Dit betekent dat – anders dan [verkopers] aanvoeren – sprake is van een uitspraak in de zin van artikel 3:300 lid 2 BW.\n\nBeperkte strekking artikel 3:301 lid 2 BW3.6.. Het is vaste rechtspraak dat artikel 3:301 lid 2 BW, mede gelet op de zware sanctie van niet-ontvankelijkheid, een beperkte strekking heeft.Die beperkte strekking brengt mee dat artikel 3:301 lid 2 BW niet van toepassing is op gevallen die niet door de wettekst worden bestreken of waarin de betrouwbaarheid van de openbare registers niet in het geding is. De eis van inschrijving in het rechtsmiddelenregister geldt slechts voor gevallen waarin de bestreden uitspraak op het moment dat het rechtsmiddel wordt ingesteld, daadwerkelijk in de plaats van (een deel van) de akte van levering is getreden of nog kan treden. Artikel 3:301 lid 2 BW is dus niet van toepassing indien op het moment waarop het rechtsmiddel wordt aangewend, vaststaat dat de uitspraak niet ter vervanging van de akte van levering of een deel daarvan in de openbare registers is ingeschreven of nog kan worden ingeschreven.\n\n3.7.. \n [verkopers] voeren aan dat artikel 3:301 lid 2 BW niet aan de orde is omdat tot op heden geen notariële akte aan hen is voorgelegd met het verzoek daaraan hun medewerking te verlenen en dat laatste ook niet mogelijk is omdat de voorwaarden die [kopers] op grond van de koopovereenkomst moeten vervullen, nog niet zijn vervuld.\n\n3.8.. De verplichting om het hoger beroep in te schrijven in het rechtsmiddelenregister geldt ook als de bestreden uitspraak op het moment dat het rechtsmiddel wordt ingesteld nog in de plaats van een deel van de akte van levering kantreden (zie hiervoor onder 3.6). Die situatie doet zich in dit geval voor zodra [kopers] aan de in de koopovereenkomst gestelde voorwaarden voldoen en [verkopers] hun verplichting om het perceel landbouwgrond aan [kopers] te leveren vervolgens niet nakomen. Dit betekent dat de omstandigheid dat [kopers] nog geen gebruik hebben gemaakt van de mogelijkheid om het vonnis in de plaats te doen treden van een deel van de notariële akte niet tot gevolg heeft dat de eis van inschrijving niet geldt. [verkopers] moesten het hoger beroep dus inschrijven in het rechtsmiddelenregister. Het betoog van [verkopers] dat artikel 3:301 lid 2 BW toepassing mist omdat tussen partijen niet in geschil is dat onder de huidige omstandigheden nog geen levering van het perceel landbouwgrond kan plaatsvinden, zodat de betrouwbaarheid van de openbare registers niet in het geding is, gaat gelet op het bovenstaande evenmin op.\n\nReikwijdte onderzoek artikel 3:301 lid 2 BW3.9.. Bovendien geldt dat het onderzoek dat de rechter in het kader van artikel 3:301 lid 2 BW verricht niet zover gaat dat hij ook ambtshalve toetst of is voldaan aan de voorschriften voor de inschrijfbaarheid van het vonnis in de openbare registers. Dit betekent dat de rechter bij het beoordelen van de ontvankelijkheid van het hoger beroep alleen nagaat of het rechtsmiddel tijdig is ingeschreven in het rechtsmiddelenregister. Hij slaat daarbij geen acht op het moment waarop het vonnis is betekend aan de partij die het hoger beroep instelt (artikel 3:301 lid 1 onder b BW) of op de voorwaarden die aan de werking van het vonnis zijn verbonden (artikel 3:301 lid 3 BW).\n\n3.10.. Dit brengt mee dat hetgeen [verkopers] hebben aangevoerd ten aanzien van de nietige inschrijving van het vonnis in de openbare registers en het voorwaardelijke karakter van de leveringsplicht van [verkopers] buiten het bestek van het toetsingskader van artikel 3:301 lid 2 BW vallen en om die reden voor het overige onbesproken kunnen blijven.\n\nOmvang niet-ontvankelijkheid3.11.. Uit de beperkte strekking van artikel 3:301 lid 2 BW volgt ook dat niet tijdige inschrijving van het rechtsmiddel in het rechtsmiddelenregister alleen tot niet-ontvankelijkheid leidt voor zover met het rechtsmiddel wordt opgekomen tegen oordelen die betrekking hebben op het gedeelte van de bestreden uitspraak dat blijkens het dictum in de plaats treedt van de tot levering bestemde akte en de daarmee onlosmakelijk verbonden oordelen. \n\n3.12.. Zoals hiervoor is overwogen had het hoger beroep tegen het dictum onder 5.3 van het vonnis moeten worden ingeschreven in het rechtsmiddelenregister en is dat niet (tijdig) gebeurd. De in het dictum onder 5.2 van het vonnis opgenomen veroordeling van [verkopers] om het perceel landbouwgrond te leveren aan [kopers] en [kopers] toe te laten de benodigde onderzoeken te verrichten, staat in onlosmakelijk verband met de beslissing in het dictum onder 5.3. Ook de in het dictum onder 5.1 opgenomen verklaring voor recht dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen, is daarmee onlosmakelijk verbonden. De (ver)koop is immers de titel van de overdracht die door de levering wordt bewerkstelligd. Dit brengt mee dat [verkopers] ook niet kunnen worden ontvangen in hun hoger beroep tegen de titel die naar het oordeel van de rechtbank aan de leveringsplicht ten grondslag ligt. Ditzelfde geldt voor de proceskosten en de vorderingen in reconventie die onlosmakelijk zijn verbonden met de conventie.\n\n3.13.. Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof is aan de orde geweest dat [verkopers] niet met een aparte grief willen opkomen tegen de veroordeling in de beslagkosten zoals opgenomen in het dictum onder 5.4. Hieruit volgt dat dit onderdeel van het vonnis geen nadere bespreking behoeft. Het voorgaande brengt mee dat het hoger beroep niet-ontvankelijk is. De omstandigheid dat [verkopers] nog niet van grieven hebben gediend staat aan dat oordeel niet in de weg.\n\nDe conclusie3.14.. \n [verkopers] worden niet-ontvankelijk verklaard in hun hoger beroep en het hof komt niet toe aan een inhoudelijke beoordeling van de zaak. Omdat zij in het ongelijk worden gesteld, zullen [verkopers] worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.\n\n4. De beslissing\n\nHet hof:\n\n4.1.. verklaart [verkopers] niet-ontvankelijk in hun hoger beroep;\n\n4.2.. veroordeelt [verkopers] tot betaling van de proceskosten van het hoger beroep van [kopers] ter hoogte van: - € 1.935,- aan salaris van de advocaat van [kopers] (1,5 procespunt x het toepasselijke tarief II);\n\n4.3.. wijst af wat verder of anders is gevorderd.\n\nDit arrest is gewezen door mrs. R. Verkijk, D.M.I. De Waele en M. Schoemaker, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 26 mei 2026.\n\n HR 4 mei 2007, ECLI:NL:HR: 2007:AZ7615\n\n HR 11 september 2015, ECLI:NL:HR: 2015:2531 en Hof Arnhem -Leeuwarden 15 oktober 2024, ECL:I:NL:GHARL:2024:6344 r.o. 5.2\n\n Hof Arnhem-Leeuwarden 14 augustus 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:7369, r.o. 3.6\n\n HR 3 april 1987, ECLI:NL:HR:1987:AG5570 r.o. 3.3 en Hof Arnhem-Leeuwarden 14 augustus 2018, ECL:I:NL:GHARL:2018:7369 r.o. 3.6\n\n HR 4 mei 2007, ECLI:NL:HR: 2007:AZ7615 r.o. 3.4 en Hof Arnhem -Leeuwarden 15 oktober 2024, ECL:I:NL:GHARL:2024:6344 r.o. 5.3\n\n HR 27 maart 2020 ECLI:NL:HR: 2020:538 r.o. 3.5 en Hof Arnhem -Leeuwarden 15 oktober 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:6344 r.o. 5.3\n\n HR 4 mei 2007, ECLI:NL:HR:ECLI AZ7615 r.o. 3.3.1 en 3.3.2\n\n HR 11 september 2015, ECLI:NL:HR: 2015:2531 en Hof Arnhem -Leeuwarden 15 oktober 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:6344 r.o. 5.3\n\n Vgl HR 23 april 2021, ECLI:NL:HR: 2021:647 r.o. 3.3.1 en Hof ’s-Hertogenbosch 14 mei 2024, ECLI:NL:GHSHE:2024:1634 r.o. 3.6.7","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2026:3325","2026-05-27T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:28:24.835Z",{"id":92,"ecli":93,"slug":94,"caseNumber":59,"courtId":5,"decisionDate":95,"fullText":96,"summary":59,"language":7,"source":61,"sourceUrl":97,"sourceTimestamp":95,"parsedAt":64,"updatedAt":98},"1020","ECLI:NL:GHARL:2026:1938","ecli-nl-gharl-2026-1938","2026-03-31T00:00:00.000Z","GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN\n\nlocatie Arnhem, afdeling civiel recht\n\nzaaknummer gerechtshof: 200.346.892\n\n(zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo: 301291)\n\narrest van 31 maart 2026\n\nin de zaak van\n\n1. [appellant1]\n\n2. [appellant2]\n\ndie beiden wonen in [woonplaats]\n\nhierna: samen: [appellanten] c.s. en ieder afzonderlijk: [appellant1] en [appellant2]\n\nadvocaat: mr. J.W. Vreugdenhil\n\ntegen\n\n [geïntimeerde]\n\ndie woont in [woonplaats]\n\nhierna: [geïntimeerde]\n\nadvocaat: mr. M.B. Bollen\n\n1. Het verdere verloop van de procedure bij het hof\n\n1.1.. Naar aanleiding van het arrest van 19 november 2024 heeft op 3 februari 2025 een (enkelvoudige) mondelinge behandeling na aanbrengen bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (proces-verbaal 1). Hierna heeft [appellanten] c.s. een memorie van grieven (met producties) genomen. [geïntimeerde] heeft geen memorie van antwoord genomen. Vervolgens heeft er op 14 januari 2026 een (meervoudige) mondelinge behandeling plaatsgevonden. Ook daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (proces-verbaal 2).\n\n1.2.. Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.\n\n2. De kern van de zaak\n\n2.1.. \n [appellanten] c.s. hebben in september 2022 van [geïntimeerde] een perceel grond samen met een daarop door [geïntimeerde] te bouwen woning gekocht. Toen er in april 2023 nog niet met de bouw van de woning was begonnen, hebben [appellanten] c.s. zich genoodzaakt gezien de koopovereenkomst te ontbinden. Daarbij hebben zij richting [geïntimeerde] aanspraak gemaakt op betaling van de contractuele boete ter hoogte van € 65.000,-. Volgens [geïntimeerde] was daar geen grondslag voor en drie maanden later heeft [geïntimeerde] op zijn beurt de koopovereenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op betaling door [appellanten] c.s. van de contractuele boete van € 65.000,-.\n\n2.2.. \n [appellanten] c.s. zijn vervolgens deze procedure gestart. Zij hebben daarin de rechtbank gevraagd om voor recht te verklaren dat zij de koopovereenkomst rechtsgeldig hebben ontbonden en om [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van de contractuele boete van € 65.000,-, te vermeerderen met rente en kosten. [geïntimeerde] heeft bij wijze van tegenvordering de rechtbank hetzelfde gevraagd maar dan ten aanzien van [appellanten] c.s. De rechtbank heeft de vorderingen van [appellanten] c.s. afgewezen en die van [geïntimeerde] toegewezen, waarbij zij de hoogte van de contractuele boete heeft gematigd tot € 6.500,-.\n\n2.3.. \n [appellanten] c.s. zijn het niet eens met deze beslissingen. De bedoeling van hun hoger beroep is dat hun afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen, en de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog worden afgewezen. Ook vragen zij om [geïntimeerde] te veroordelen om het bedrag dat zij op basis van het vonnis van de rechtbank aan hem hebben betaald aan hen terug te betalen.\n\n2.4.. Het hof zal beslissen dat [appellanten] c.s. de overeenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden en recht heeft op betaling van de contractuele boete van € 65.000,-, en niet [geïntimeerde] . Het vonnis van de rechtbank blijft dus niet in stand. Hierna licht het hof toe hoe het tot deze beslissingen is gekomen.\n\n3. De toelichting op de beslissing van het hof\n\nAchtergrond van de zaak\n\n3.1.. De rechtbank heeft de feiten weergegeven in rechtsoverwegingen 3.1 tot en met 3.15 van het bestreden vonnis. [appellanten] c.s. hebben met hun eerste grief bezwaar gemaakt tegen de tijdlijn waar de rechtbank van uit is gegaan. Het hof zal daar, waar relevant, rekening mee houden. Waar nodig aangevuld met andere feiten, komt het er samengevat op neer dat het volgende is voorgevallen.\n\n3.2.. \n [geïntimeerde] heeft het perceel grond, samen met een in zijn opdracht nog te bouwen woning, op enig moment te koop aangeboden. Een omgevingsvergunning voor de bouw van de woning was toen verleend. Die vergunning zag op een woning met houten balklagen in de constructie.\n\n3.3.. \n [appellanten] c.s. hebben zich rond 7 augustus 2022 gemeld bij de heer [naam1] , de verkoopmakelaar van [geïntimeerde] (hierna: de verkoopmakelaar). Tussen [appellanten] c.s. en de verkoopmakelaar is meerdere keren overleg geweest over de voorwaarden van de verkoop. [appellanten] c.s. hebben daarbij aangegeven dat zij in plaats van houten balklagen breedplaat betonvloeren in de constructie wensten.\n\n3.4.. Op 19 augustus 2022 heeft [geïntimeerde] het bod van [appellanten] c.s., te weten een koopprijs van € 650.000,- inclusief een constructie met breedplaat betonvloeren, geaccepteerd. Op 8 september 2022 hebben partijen de koopovereenkomst getekend. Daarin is opgenomen dat de woning geleverd zou worden “op de streefdatum van 1 april 2023 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen.”\n\n3.5.. De koopovereenkomst bevat een financieringsvoorbehoud. Op 3 november 2022 hebben [appellanten] c.s. aan de verkoopmakelaar bevestigd dat de hypotheek akkoord is bevonden door de geldverstrekker. De hypotheekofferte was geldig tot 13 april 2023.\n\n3.6.. In verband met de wijziging van de constructie (van houten balklagen naar breedplaat betonvloeren) moesten er nieuwe constructietekeningen komen. Op 9 november 2022 heeft [geïntimeerde] een nieuwe constructietekening gekregen. [geïntimeerde] heeft eerst geprobeerd onder de reeds afgegeven omgevingsvergunning toestemming te krijgen voor deze gewijzigde constructie. Daartoe heeft hij op 22 december 2022 aanvullende stukken ingediend bij de gemeente. De gemeente stelde zich echter op het standpunt dat er een nieuwe omgevingsvergunning aangevraagd moest worden. De nieuwe aanvraag is op 11 januari 2023 ingediend.\n\n3.7.. In januari en februari 2023 heeft er overleg plaatsgevonden tussen partijen om te komen tot een alternatieve constructie voor de verkoop in de vorm van een koop- en aanneemovereenkomst. Partijen zijn daar uiteindelijk niet uitgekomen.\n\n3.8.. Bij brief en e-mail van 30 maart 2023 hebben [appellanten] c.s. [geïntimeerde] in gebreke gesteld. Zij hebben hem daarbij gesommeerd om uiterlijk maandag 10 april 2023 de woning te leveren. In diezelfde e-mail hebben [appellanten] c.s aangegeven de woning nog steeds in eigendom te willen verkrijgen. Daarom is aan [geïntimeerde] nog de optie geboden om met [appellanten] c s een nieuwe koopovereenkomst te sluiten ter verkrijging van de grond op uiterlijk 10 april 2023 en tegelijkertijd een deugdelijke en volledige aannemingsovereenkomst voor de bouw van de woning op te maken. Daarbij gaven zij aan dat voor deze optie nog wel een akkoord van de geldverstrekkende bank nodig was.\n\n3.9.. Partijen hebben vervolgens in de week daarna geprobeerd om dit alternatieve voorstel van [appellanten] c.s. vorm te geven, maar dat is niet gelukt. Op 11 april 2023 hebben [appellanten] c.s. laten weten dat er onvoldoende basis is om de bouw\u002Fverkoop door te zetten en dat ontbinding de enige resterende optie is. Op 19 april 2023 hebben zij de koopovereenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op de contractuele boete ter hoogte van € 65.000,- (10% van de aankoopsom).\n\n3.10.. \n [geïntimeerde] heeft op 28 april 2023 laten weten niet akkoord te gaan met ontbinding en daarnaast medegedeeld dat de omgevingsvergunning per 18 april 2023 is verleend en er gebouwd kan gaan worden. [geïntimeerde] heeft hierbij aanspraak gemaakt op nakoming en op de contractuele boete. Op 24 juli 2023 heeft [geïntimeerde] de koopovereenkomst ontbonden en ook aanspraak gemaakt op de contractuele boete.\n\nDe beoordeling\n\n3.11.. Beide partijen zijn in deze zaak van mening dat zij de koopovereenkomst van hun kant rechtsgeldig hebben ontbonden vanwege een toerekenbare tekortkoming in de nakoming door hun wederpartij. Anders dan de rechtbank komt het hof tot de conclusie dat [appellanten] c.s. de overeenkomst konden ontbinden. Daarvoor is het volgende redengevend.\n\n3.12.. Volgens [appellanten] c.s. is [geïntimeerde] toerekenbaar tekortgeschoten in zijn verplichting om de woning per 1 april 2023 te leveren. Daartoe stellen zij dat 1 april 2023 een harde datum was. [geïntimeerde] betwist dat, volgens hem was 1 april 2023 slechts een streefdatum. Partijen verschillen dus van mening over de uitleg van artikel 4.1 in de koopovereenkomst (zie r.o. 3.4 hiervoor).\n\n3.13.. \n\nHet hof stelt voorop dat wanneer partijen discussie hebben over de inhoud van een overeenkomst, deze door uitleg moet worden bepaald volgens de zogenoemde Haviltex-maatstaf. Daarbij gaat het niet alleen om de taalkundige betekenis van de bewoordingen die bij het maken van de afspraak zijn gebruikt, maar komt het ook aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden daaraan redelijkerwijs mochten toekennen en op hetgeen\n\nze daarover over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Gelet op dit toetsingskader, overweegt het hof in deze zaak als volgt.\n\n3.14.. \n\nDe tekst van artikel 4.1 vermeldt dat 1 april 2023 een streefdatum is. Het woord “streefdatum” stond niet in de conceptovereenkomst die op 6 september 2022 aan [appellanten] c.s. is toegestuurd. Deze toevoeging is pas opgenomen in de koopovereenkomst die [appellanten] c.s. op 8 september 2022 hebben getekend. De reden voor deze last minute toevoeging van de zijde van [geïntimeerde] , zo begrijpt het hof, was erin gelegen dat het zo zou kunnen zijn dat de woning op 1 april 2023 nog niet helemaal af zou zijn, bijvoorbeeld omdat de kozijnen er nog niet in zaten of de warmtepomp er wellicht nog niet was. Gebleken was namelijk dat de levertijd van de breedplaat betonvloer in plaats van één maand (waar in de planning vanuit was gegaan) op dat moment drie maanden bedroeg, wat tot een vertraging in de bouw zou kunnen leiden. Deze langere levertijd van de betonvloeren is tussen [appellanten] c.s. en de verkoopmakelaar besproken op 6 september 2023. De verkoopmakelaar heeft toen aangegeven dat de datum van 1 april 2023 met deze langere levertijd volgens de aannemer “een uitdaging” zou worden, maar niet dat de leverdatum per definitie twee maanden op zou schuiven en\u002Fof dat deze op voorhand onhaalbaar was. In het gesprek van 16 december 2022 heeft [appellant1] aan de verkoopmakelaar ook aangegeven dat hij de mededeling destijds niet zo heeft begrepen dat de leverdatum per definitie twee maanden later werd. [appellant1] heeft daarnaast – onbetwist – gesteld dat de aannemer hun destijds heeft bevestigd dat het zo zou kunnen zijn dat er door deze langere levertijd op 1 april 2023 niet de volledige woning zoals gekocht, maar alleen een casco bouwwerk zonder details zou staan.\n\n [appellanten] c.s. was bereid om dit risico (van levering van een nog niet volledig af huis maar in het slechtste geval een casco) te nemen. Voor hen was slechts van belang dat er op 1 april 2023 iets zou staan dat geleverd kon worden. Dat was namelijk een vereiste voor de financiering, waarvoor 1 april 2023 als “harde” datum gold. Uit de overgelegde geluidsfragmenten van 19 augustus 2023 en 6 september 2022 kan worden opgemaakt dat de verkoopmakelaar er ook wetenschap van had dat voor de financiering een harde datum gold en er op 1 april 2022 iets moest staan dat geleverd kon worden. Hij vraagt namelijk onder andere aan [appellant1] : “Wat is dan de datum waarop wij uiterlijk moeten passeren, dus overdragen bij de notaris, die datum die moet ik even van jou weten”. Deze wetenschap van de verkoopmakelaar van [naam2] kan aan [geïntimeerde] worden toegerekend.\n\n3.15.. Een taalkundige uitleg van het woord “streefdatum” leidt in beginsel tot de conclusie dat de afgesproken datum geen fatale datum is en dat er voor [geïntimeerde] geen harde verplichting was om de woning op 1 april 2023 te leveren. Maar gelet op wat het hof hiervoor heeft overwogen, mocht [appellanten] c.s. artikel 4.1 van de koopovereenkomst in de gegeven omstandigheden zo begrijpen dat de verplichting die [geïntimeerde] hiermee op zich nam, inhield dat hij ernaar zou streven om de volledige woning, zoals door [appellanten] c.s. gekocht, op 1 april 2023 te leveren, maar dat er op die datum in ieder geval een casco bouwwerk zou staan dat geleverd kon worden. Het ligt ook niet in de rede dat [appellanten] c.s. akkoord zouden zijn gegaan met een streefdatum die [geïntimeerde] vervolgens naar believen kon invullen gelet op de omstandigheid dat 1 april 2023 als harde datum voor de financiering gold. Ook moesten zij hun eigen huis verkopen en daarvoor rekening kunnen houden met een datum waarop zij hun nieuwe huis zouden kunnen betrekken. Verder zou de toevoeging “of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen” in dit artikel ook zinledig zijn, als het [geïntimeerde] vrijstond om te bepalen wanneer hij zou leveren. Dit alles leidt ertoe dat de datum van 1 april 2023 dus inderdaad als fatale termijn heeft te gelden voor de verplichting om in ieder geval een casco woning te leveren.\n\n3.16.. Dat de datum van 1 april 2023 in onderling overleg is aangepast, zoals [geïntimeerde] betoogt, is niet gebleken. Het enkele feit dat [appellanten] c.s. zich er op enig moment bewust van moeten zijn geweest dat de datum van 1 april 2023 niet meer haalbaar was omdat er nog steeds niet gebouwd werd en dat gesproken is over een leverdatum in september 2023 is daarvoor onvoldoende. In het gesprek van december 2022 heeft [appellant1] aangegeven dat het niet zo kan zijn dat de oplevertermijn ineens maanden wordt opgeschoven. Verder hebben partijen in januari en februari 2023 overlegd over een andere juridische structurering van de aankoop (namelijk op basis van een koop- en aanneemovereenkomst), juist omdat de termijn van 1 april 2023 binnen de bestaande structuur (namelijk de koopovereenkomst van 8 september 2022) gelet op de financiering voor [appellant1] c.s. een hard gegeven was. In die overleggen en binnen die context is gesproken over oplevering in september 2023, wat geen probleem voor [appellanten] c.s. zou zijn als partijen tot een structurering op basis van een koop- en aanneemovereenkomst zouden komen. Onder deze omstandigheden moet het [geïntimeerde] duidelijk zijn geweest dat [appellanten] c.s. binnen de oorspronkelijke juridische structuur (alleen koopovereenkomst) vasthield aan de leverdatum van 1 april 2023 en niet heeft ingestemd met een latere leverdatum.\n\n3.17.. Niet ter discussie staat dat er op 1 april 2023 niets stond, ook geen casco bouwwerk. Er was überhaupt nog niet begonnen met de bouw. In zoverre is er dus sprake van een tekortkoming aan de kant van [geïntimeerde] . Deze tekortkoming is ook toerekenbaar aan [geïntimeerde] . Anders dan [geïntimeerde] betoogt, is de vertraging in de bouw namelijk niet door [appellant1] maar door [geïntimeerde] veroorzaakt. [geïntimeerde] heeft aan [appellanten] c.s. een woning verkocht met breedplaat betonvloeren. Kennelijk heeft hij zich er bij het doen van die toezegging geen rekenschap van gegeven dat voor de wijziging in de constructie die dit met zich bracht een nieuwe omgevingsvergunning nodig zou zijn. Zoveel wordt ook door de verkoopmakelaar bevestigd in het gesprek tussen [appellant1] en de verkoopmakelaar van 16 december 2022 (de verkoopmakelaar zeg daar dat hij tegen [geïntimeerde] heeft gezegd: “misschien heb je wel voor je beurt gepraat omdat je dat bouwkundig helemaal niet kon toezeggen, en moest je dat nog uitzoeken, maar je hebt dat wel gedaan”). Nadat hun bod (inclusief breedplaat betonvloeren) was geaccepteerd, hebben [appellanten] c.s. nog expliciet gevraagd of er een definitieve omgevingsvergunning was. Daarop is geantwoord dat deze er was. Daarbij is geen voorbehoud gemaakt voor een eventueel benodigde aanpassing dan wel vernieuwing van de vergunning in verband met de wijziging in de constructie van de woning. [appellanten] c.s. hoefden dan ook niet te verwachten dat een vergunningstraject tot vertraging in de bouw zou leiden. Daarbij komt dat dit traject verdere vertraging heeft opgelopen doordat [geïntimeerde] in november 2022 – ten onrechte – het standpunt heeft ingenomen dat de kosten gerelateerd aan de aanpassing in de constructie voor rekening van [appellanten] c.s. kwamen. Pas op 16 december 2022 is door de verkoopmakelaar toegezegd dat [geïntimeerde] hier toch geen meerprijs voor zou rekenen. Gelet op deze gang van zaken valt niet in te zien dat de aanpassing in de omgevingsvergunning voor wat betreft de constructie van de woning eerder had kunnen worden aangevraagd dan op 22 december 2022, zoals uiteindelijk is gedaan. De vertraging door het in verband met de gewijzigde constructie opnieuw te doorlopen vergunningtraject dient dan ook volledig voor rekening en risico van [geïntimeerde] te komen. Door deze vertraging kon er voor 18 april 2023 simpelweg niet gebouwd worden omdat er tot dat moment geen toereikende omgevingsvergunning was om de woning, zoals [geïntimeerde] die aan [appellanten] c.s. had verkocht, te bouwen (zie r.o. 3.10 hiervoor). [geïntimeerde] is dus toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting om op 1 april 2023 een (casco) woning te leveren.\n\n3.18.. \n [geïntimeerde] voert ten slotte nog aan dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. Hij heeft echter niet concreet gemaakt waarom niet, terwijl dat wel op zijn weg ligt (aangezien hij een beroep doet op de “tenzij”-bepaling van artikel 6:265 BW). Het hof gaat daaraan dan ook voorbij. Daarbij komt dat het belang bij ontbinding van [appellanten] c.s. duidelijk is: zonder ontbinding zou zij gebonden blijven aan de koop van een woning, zonder dat zij daarvoor financiering hadden. Het financieringsvoorbehoud was immers allang verlopen.\n\n3.19.. \n [appellanten] c.s. heeft ook voldaan aan de formele vereisten om tot ontbinding over te kunnen gaan. Zij hebben op 30 maart 2023 een ingebrekestelling gestuurd aan [geïntimeerde] , waarin zij hem een termijn van 11 dagen hebben gegeven. Artikel 11.1 van de koopovereenkomst, waarin het recht op ontbinding is neergelegd en waar [appellanten] c.s. zich op beroepen, schrijft in dit kader een ingebrekestelling met een termijn van acht dagen voor nakoming voor. Aan dit vereiste is dus voldaan. Het beroep dat [geïntimeerde] doet op artikel 6:82 BW, kan hem dan ook niet baten. In de koopovereenkomst zijn partijen immers afgeweken van deze bepaling van regelend recht en overeengekomen dat een ingebrekestelling met een termijn van acht dagen volstaat. Het hof is het eens dat een dergelijke termijn niet realistisch lijkt waar het de verplichting betreft om een (casco)woning te bouwen. Maar de praktische onmogelijkheid om binnen de in de koopovereenkomst voorgeschreven termijn voor een ingebrekestelling alsnog na te komen, wordt veroorzaakt doordat voor deze verkoop de model NVM koopovereenkomst voor een bestaande woning is gebruikt. De koopovereenkomst is opgesteld door (de verkoopmakelaar van) [geïntimeerde] . Zeker nu [appellanten] c.s. in dezen als consument hebben te gelden, is het hof van oordeel dat de gevolgen van het feit dat deze modelovereenkomst niet aansluit op het type koop dat is gesloten (namelijk van een nog te bouwen woning) voor rekening en risico van [geïntimeerde] dient te komen. Daarbij merkt het hof overigens op dat, voor zover in de koopovereenkomst niet zou zijn afgeweken van het algemeen verbintenissenrecht, er überhaupt geen ingebrekestelling nodig zou zijn geweest om het verzuim te laten intreden nu de datum van 1 april 2023 als een fatale termijn heeft te gelden (artikel 6:83 onder a BW).\n\n3.20.. Het voorgaande betekent dat [appellanten] c.s. de overeenkomst op 19 april 2023 rechtsgeldig heeft ontbonden én aanspraak kan maken op de contractuele boete van € 65.000,-, waarin artikel 11.2 voor de koopovereenkomst voorziet. Daarbij gaat het hof voorbij aan het beroep van [geïntimeerde] op matiging van de hoogte van de boete. Dat beroep heeft hij pas ter gelegenheid van de mondelinge behandeling bij het hof gedaan. Gelet op de tweeconclusieregel is dat te laat. Het hof zal de (primaire) vorderingen van [appellanten] c.s. op dit punt dan ook toewijzen.\n\n3.21.. De conclusie dat [appellanten] c.s. de overeenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden, betekent dat er op 24 juli 2023 geen overeenkomst meer bestond die [geïntimeerde] kon ontbinden. De vorderingen van [geïntimeerde] zal het hof dan ook alsnog afwijzen en hem veroordelen om aan [appellanten] c.s. terug te betalen wat zij op basis van het bestreden vonnis aan hem hebben betaald.\n\n3.22.. \n [appellanten] c.s. vorderen ten slotte ook buitengerechtelijke incassokosten van € 1.425,-. Die vordering zal het hof afwijzen. De aanmaning die [appellanten] c.s. aan [geïntimeerde] heeft gestuurd voldoet namelijk niet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW omdat daarin geen betalingstermijn van veertien dagen is gegeven die ingaat op de dag na ontvangst van de aanmaning door [geïntimeerde] .\n\nDe conclusie\n\n3.23.. Het hoger beroep slaagt. Omdat [geïntimeerde] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [geïntimeerde] tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de rechtbank in conventie en reconventie veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.\n\n3.24.. De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).\n\n4. De beslissing\n\nHet hof:\n\n4.1.. vernietigt het vonnis van de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo van 6 maart 2024 en, opnieuw recht doende, beslist:\n\n4.2.. verklaart voor recht dat de tussen partijen op 8 september 2022 gesloten koopovereenkomst betreffende de woning aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] , op 19 april 2023 is ontbonden;\n\n4.3.. \n\nveroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellanten] c.s. te betalen een bedrag van\n\n€ 65.000,- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 19 april 2023;\n\n4.4.. veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling aan [appellanten] c.s. van alles wat zij op grond van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] hebben betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de betaling door [appellanten] c.s. tot aan de dag van terugbetaling;\n\n4.5.. \n\nveroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van de volgende proceskosten van [appellanten] c.s. tot aan de uitspraak van de rechtbank in conventie en reconventie:\n\n€ 1.301,- aan griffierecht\n\n€ 128,31 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde]\n\n€ 3.642,- aan salaris van de advocaat van [appellanten] c.s. (3 procespunten x het toepasselijke tarief van € 1.214,-)\n\nen tot betaling van de volgende proceskosten van [appellanten] c.s. in hoger beroep:\n\n€ 798,- aan griffierecht\n\n€ 136,72 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde]\n\n€ 7.056,- aan salaris van de advocaat van [appellanten] c.s. (3 procespunten x het toepasselijke tarief van € 2.352,-);\n\n4.6.. bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;\n\n4.7.. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;\n\n4.8.. wijst af wat verder is gevorderd.\n\nDit arrest is gewezen door mrs. D.W.J.M. Kemperink, C. Hoogland en P.E. Lucassen, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 31 maart 2026.\n\nHR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2026:1938","2026-07-13T00:28:59.547Z",{"id":100,"ecli":101,"slug":102,"caseNumber":59,"courtId":5,"decisionDate":103,"fullText":104,"summary":59,"language":7,"source":61,"sourceUrl":105,"sourceTimestamp":103,"parsedAt":64,"updatedAt":106},"1016","ECLI:NL:GHARL:2026:1787","ecli-nl-gharl-2026-1787","2026-03-24T00:00:00.000Z","GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN\n\nlocatie Arnhem\n\nafdeling civiel recht\n\nzaaknummers gerechtshof 200.342.410 en 200.350.966\n\nzaaknummers rechtbank Midden-Nederland 543811 en 549648\n\narrest van 24 maart 2026\n\nin de hoofdzaak met zaaknummer 200.342.410 van\n\n [appellante]\n\ndie woont in [woonplaats1]\n\nhierna: [appellante]\n\nadvocaat: mr. J.M.M. Menu\n\nen\n\nHandelmaatschappij [naam] B.V.\n\ndie is gevestigd in [vestiginsplaats]\n\nhierna: [naam]\n\nadvocaat: mr. J.G. Kabalt\n\nen in de vrijwaringszaak met zaaknummer 200.350.966 van\n\nHandelmaatschappij [naam] B.V.\n\ndie is gevestigd in [vestiginsplaats]\n\nadvocaat: mr. J.G. Kabalt\n\nen\n\n1. KS Notarissen\n\ndie is gevestigd in Putten\n\n2. [geïntimeerde]\n\ndie woont in [woonplaats2]\n\nhierna gezamenlijk: de notaris\n\nadvocaat: mr. M.C.J. Höfelt\n\n1. Het verloop van de procedures in hoger beroep\n\n1.1.. \n [appellante] heeft bij dit hof hoger beroep ingesteld tegen het vonnis in de hoofdzaak dat de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, op 14 februari 2024 tussen haar en [naam] heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:\n\nde dagvaarding in hoger beroep\n\nde memorie van grieven tevens akte wijziging van eis\n\nde memorie van antwoord tevens memorie van grieven in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep\n\nde memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep\n\nhet verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 20 november 2025 is gehouden.\n\n1.2.. \n [naam] heeft op haar beurt hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van dezelfde rechtbank en dezelfde datum in de vrijwaringszaak, tussen haar en de notaris. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:\n\nde dagvaarding in hoger beroep\n\nde memorie van grieven\n\nde memorie van antwoord\n\nhet verslag van de mondelinge behandeling die op 20 november 2025 is gehouden.\n\n2. De kern van de zaak\n\n2.1.. \n [appellante] was sinds 1 maart 2016 erfpachter van een recreatiewoning met bijbehorende grond op het bungalowpark van [naam] . In het najaar van 2021 heeft [naam] de erfpachters laten weten dat zij de blote eigendom van de recreatiewoningen met bijbehorende percelen (hierna te noemen: de recreatiewoningen) aan de erfpachters wilde verkopen, mits minimaal 70% van de erfpachters bereid was te kopen. Nadat meer dan 70% van de erfpachters bereid was gebleken hun recreatiewoning te kopen, heeft verkoop en levering aan de overige erfpachters plaatsgevonden (in april\u002Fmei 2022). Tussen [naam] en [appellante] was echter een discussie ontstaan over de erfgrens van het perceel van [appellante] . Zij hebben geprobeerd daarover een regeling te treffen. Omdat [appellante] niet binnen de door [naam] gestelde termijn had gereageerd op een e-mail van [naam] , heeft [naam] afgezien van verkoop van de recreatiewoning aan [appellante] . [appellante] heeft nog wel de eerder van de notaris ontvangen koopovereenkomst ondertekend en aan de notaris gestuurd. Daarna heeft ook de notaris, namens [naam] , die overeenkomst ondertekend.\n\n2.2.. In de hoofdzaak gaat het om de vraag of tussen [appellante] en [naam] een koopovereenkomst tot stand is gekomen. [appellante] stelt van wel en [naam] betwist dat. In de vrijwaringszaak stelt [naam] zich op het standpunt dat als een koopovereenkomst wordt aangenomen, dat te wijten is aan een beroepsfout door de notaris. De notaris betwist dat.\n\n2.3.. \n [appellante] vordert in deze procedure dat [naam] wordt veroordeeld tot nakoming van die overeenkomst en tot betaling van onder meer de contractuele boete. Voor het geval wordt aangenomen dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen, stelt [naam] dat zij die overeenkomst heeft vernietigd of ontbonden. Zij vraagt (voorwaardelijk) een verklaring voor recht waarin dat wordt bevestigd.\n\n2.4.. In de vrijwaringszaak vordert [naam] , voor zover de vordering van [appellante] toewijsbaar is, dat de notaris wordt veroordeeld tot betaling aan [naam] van al datgene waartoe [naam] in de hoofdzaak jegens [appellante] wordt veroordeeld, vermeerderd met de kosten van [naam] .\n\n2.5.. De rechtbank heeft de vordering van [appellante] afgewezen. De vordering van [naam] in de vrijwaringszaak, die niet inhoudelijk beoordeeld hoefde te worden, is daarom ook afgewezen. [appellante] wil dat haar vordering in hoger beroep alsnog wordt toegewezen. Voor het geval dat zou gebeuren, is [naam] ook in hoger beroep gekomen tegen de afwijzing van haar vordering in vrijwaring.\n\n2.6.. Het hof is van oordeel dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen die nog steeds van kracht is. Het zal de vordering van [appellante] daarom grotendeels toewijzen. In de vrijwaringszaak zal de vordering worden afgewezen omdat geen causaal verband bestaat tussen de schade van [naam] en het handelen van de notaris. Deze beslissingen zullen hierna worden toegelicht (de hoofdzaak onder 3 en de vrijwaringszaak onder 4).\n\n3. De toelichting op de beslissing van het hof in de hoofdzaak\n\nGeen schriftelijkheidsvereiste\n\n3.1.. De rechtbank heeft geoordeeld dat, omdat [appellante] handelde als consument, artikel 7:2 BW voorschrijft dat een koopovereenkomst op schrift moet zijn gesteld. [appellante] is het daar niet mee eens. Zij voert aan dat nog voordat de koopovereenkomst door haar en de notaris op 6 mei 2022 werd ondertekend, al een mondelinge koopovereenkomst tot stand was gekomen. Een professionele verkoper als [naam] kan zich niet beroepen op het schriftelijkheidsvereiste, aldus [appellante] .\n\n3.2.. Het hof oordeelt als volgt. [appellante] voert terecht aan dat [naam] , als professionele verkoper, ook aan een mondelinge koopovereenkomst is gebonden. De Hoge Raad heeft in een arrest van 9 december 2011, onder verwijzing naar de wetgeschiedenis, namelijk uitgemaakt dat naast de particuliere koper alleen de particuliere verkoper (en dus niet de professionele verkoper) zich erop mag beroepen dat aan mondelinge overeenstemming over de koop van een woning (een tot bewoning bestemde onroerende zaak) geen rechtsgevolg toekomt. Hierna zal het hof ingaan op de vraag of tussen mondelinge overeenstemming is bereikt over de koop van de recreatiewoning.\n\nAanbod tot koop op 21 april 2022\n\n3.3.. \n [appellante] heeft verschillende momenten aangewezen waarop door aanbod en aanvaarding een koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen. [naam] heeft dat ten aanzien van al die momenten betwist.\n\n3.4.. Het hof is met de rechtbank van oordeel dat [naam] (pas) op 21 april 2022 een aanbod in de zin van artikel 6:217 BW gedaan. Voor de overwegingen dat vóór die datum tussen [naam] en [appellante] niet een overeenkomst door aanbod en aanvaarding tot stand was gekomen verwijst het hof naar, en sluit zich aan bij, de overwegingen van de rechtbank in 3.8 tot en met 3.11 van het vonnis. In het kort komt het erop neer dat de toezending van de niet ingevulde conceptkoopovereenkomst en -leveringsovereenkomst voorafgaand aan de voorlichtingsbijeenkomst van 9 november 2021 moet worden aangemerkt als een uitnodiging om in onderhandeling te treden, en dat ook op 20 december 2021 en 17 februari 2022 geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Daar voegt het hof nog aan toe dat [appellante] , naar aanleiding van de gerezen discussie over de erfgrens en het ontbreken van een heg, in haar email van 28 maart 2022 [naam] sommeerde de kwestie te regelen, waarbij zij opmerkte: “Voor de goede orde merk ik op dat wij deze kwestie sowieso opgelost willen hebben, ongeacht de verkoop of voortzetting erfpacht.”Dat onderschrijft dat [appellante] op dat moment ook zelf niet van mening was dat al een koopovereenkomst was gesloten.\n\n3.5.. De notaris, die op de hoogte was van de erfgrenskwestie, mailde op 5 april 2022 aan [appellante] dat hij, voordat zou worden overgegaan tot verdere werkzaamheden, in afwachting was van de aanvullende afspraken ten aanzien van de grenscorrectie. Een dag later stelde [appellante] aan [naam] voor dat [naam] € 1.000 in mindering zou brengen op de koopsom (voor kosten kadastrale grensmeting en het planten van de heg), met welk voorstel [naam] in een e-mail van dezelfde dag (6 april 2022) akkoord is gegaan. [appellante] heeft nog gesteld dat er op 20 april 2022, tijdens een telefoongesprek tussen [appellante] en de notaris, een koopovereenkomst gesloten zou zijn, maar dat is door [naam] gemotiveerd betwist.\n\n3.6.. \n\nWel is op 21 april 2022 namens [naam] een aanbod in de zin van artikel 6:217 BW gedaan. Op die datum stuurde de notaris de definitieve stukken aan [appellante] , inclusief een op naam van [appellante] ingevulde koopovereenkomst, waarin ook de koopprijs was ingevuld: € 118.621. Bij die stukken zat ook een brief van de notaris van 28 maart 2022, waarin stond:\n\n“Geachte heer en mevrouw [appellante] ,\n\nIn samenspraak met de heer [naam] en de bewoners commissie zenden wij u hierbij de Koopovereenkomst met Bijlagen, voor de eigendom van het perceel grond aan de [straat] , waarvan u reeds erfpachter bent.\n\nAls u besloten heeft om de aankoop te laten plaats vinden door anderen (…) geeft u dat per mail aan ons door (…)\n\nDe inhoud van de Bijlagen is de afgelopen weken besproken met leden van de commissie.\n\nNadat wij de door u ondertekende koopovereenkomst per post of per mail hebben ontvangen, nemen wij met u contact op om het volgende te bespreken:\n\n• komt u persoonlijk langs voor ondertekening of zullen wij een volmacht voor u opstellen? (…)”\n\nOok volgens [naam] gold de toezending van stukken op 21 april 2022 als een aanbod (zo merkt zij op in de memorie van antwoord onder 71). Op dat moment was ook al duidelijk dat was voldaan aan de voorwaarde dat minimaal 70% van de kavels moest worden verkocht. Dat dit aanbod door [appellante] is aanvaard blijkt hieronder.\n\nAanvaarding van dat aanbod op 5 mei 2022\n\n3.7.. \n\nTussen partijen staat vast dat [appellante] het aanbod van 21 april 2022 niet onmiddellijk heeft aanvaard. [appellante] en [naam] zijn doorgegaan met hun correspondentie over de erfgrens van het perceel van [appellante] . Op 29 april 2022 hebben partijen per e-mail gediscussieerd over de inhoud van de op 6 april 2022 gemaakte afspraak (met name de vraag of tegenover de korting van € 1.000 de verplichting voor [appellante] stond om op haar kosten een heg op de erfgrens te plaatsen en te zorgen voor de kadastrale inmeting). [appellante] liet weten geen verplichting op zich te hebben genomen. Volgens haar hield de afspraak in dat [naam] die kosten niet voor haar rekening hoefde te nemen en dat zij zelf met de buren tot overeenstemming over erfgrens en erfafscheiding zou proberen te komen. Zij verzocht om toezending van de door [naam] ondertekende koopovereenkomst, waarbij de koopprijs met € 1.000 was verlaagd. De advocaat van [naam] antwoordde op vrijdag 29 april 2022 om 14:33 uur:\n\n“als u mij niet vóór maandag 2 mei a.s. te 9:00 uur schriftelijk bevestigt dat u zelf de Kadastrale meting en plaatsing van de heg (al dan niet tezamen met de buren) regelt en de kosten daarvan draagt tegenover de korting van € 1.000,--, wenst cliënte niet (langer) aan u te verkopen en acht zij zich tevens vrij de bloot eigendom aan een derde partij te verkopen en te leveren.”\n\n3.8.. \n\nOp maandag 2 mei om 11:57 uur schreef de advocaat van [appellante] aan de advocaat van [naam] :\n\n“Tot mijn wendde zich mevrouw [appellante] , hierna te noemen cliënte, met het verzoek haar belangen te behartigen inzake de kwestie [adres1] [nummers] .\n\nIn reactie op uw onderstaande e-mailbericht van vrijdag jl. bevestig ik bij dezen dat cliënte de kadastrale inmeting inmiddels heeft aangevraagd.\n\nDonderdag a.s. zal ter plaatse nader overleg tussen cliënte, de buurman en een hovenier plaatsvinden over de vraag of op de erfgrens een heg zal worden geplaatst en, zo ja, wanneer en op welke wijze dat zal plaatsvinden en welke kosten daaraan zullen zijn verbonden. Vervolgens zal ik u vrijdag a.s. per e-mailbericht uitsluitsel geven over de tussen uw en mijn cliënte gerezen discussie.”\n\n3.9.. Daarop antwoordde de advocaat van [naam] op 3 mei 2022 aan de advocaat van [appellante] dat [appellante] de haar geboden termijn ongebruikt heeft laten verstrijken, zodat [naam] volledig vrij is om wel of niet aan [appellante] te verkopen. Op diezelfde dag liet de makelaar van [naam] aan de notaris weten dat [appellante] niet meer kon kopen en dat de andere erfpachters tot 15 mei 2022 de tijd kregen om de koopovereenkomst te tekenen. Daarna zou het aanbod aan de overige erfpachters vervallen. Op 5 mei 2022 schreef de advocaat van [appellante] aan de advocaat van [naam] dat er door aanbod en aanvaarding al overeenstemming was bereikt over de essentialia van de koopovereenkomst. Verder schreef hij dat [appellante] , om de levering van het verkochte op korte termijn toch doorgang te laten vinden, haar eerdere eis tot plaatsing van een heg op de erfgrens laat vallen, de feitelijke situatie accepteert en ook afziet van de eerder door haar voorgestelde afkoopsom. Als onbetwist staat vast dat de levering van de recreatiewoningen aan de overige erfpachters in mei 2022 heeft plaatsgevonden.\n\n3.10.. Het hof oordeelt als volgt. Vaststaat dat [appellante] niet binnen de in de e-mail van 29 april 2022 gestelde termijn heeft gereageerd op de door [naam] gevraagde bevestiging dat zij de kosten van de kadastrale inmeting en de plaatsing van een heg zal dragen. Partijen twisten echter onder meer over de vraag of [naam] deze termijn redelijkerwijs mocht stellen.\n\n3.11.. \n [appellante] stelt zich op het standpunt dat voor zover er op 29 april 2022 en\u002Fof 3 mei 2022 nog geen overeenstemming bestond over de essentialia van de koopovereenkomst, [naam] in strijd met de precontractuele redelijkheid en billijkheid heeft gehandeld door op vrijdag 29 april 2022 een nieuwe aanvullende eis te formuleren, met een deadline voor aanvaarding op maandagochtend 2 mei 2022 9:00 uur. Die eis week af van de op 21 april 2022 toegezonden koopakte, terwijl de termijn voor ondertekening daarvan (15 mei 2022) nog niet was verstreken. Verder was ook de ultrakorte termijn volgens [appellante] onredelijk en maakte die het [appellante] onmogelijk om deugdelijke juridische ruggenspraak te plegen, omdat de tussenliggende dagen in het weekend vielen.\n\n3.12.. \n [naam] stelt dat de voorwaarden van haar voorstel van 29 april 2022 helder waren en dat zij, nu [appellante] niet tijdig bevestigend had geantwoord, ervoor mocht kiezen om niet meer aan haar te verkopen. Volgens [naam] brengt de contractsvrijheid met zich dat zij mag bepalen met wie zij een overeenkomst afsluit en of zij de onderhandelingen stopt als partijen er niet uitkomen.\n\n3.13.. Het hof is het op dit punt eens met [appellante] . Gezien de omstandigheden van het geval was het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [naam] op 29 april 2022 nadere voorwaarden verbond aan haar aanbod van 21 april 2022 en dat aanbod op 3 of 5 mei 2022 herriep (introk). Dat partijen het niet eens bleken over de inhoud van de afspraak van 6 april 2022, maakte die herroeping ook niet aanvaardbaar. Het hof baseert dit oordeel op de volgende feiten en omstandigheden:\n\n [appellante] heeft, blijkens de e-mail van haar advocaat van 5 mei 2022, het aanbod van [naam] op die datum volledig en onvoorwaardelijk aanvaard; daarmee golden voor haar dezelfde koopvoorwaarden als voor de overige erfpachters;\n\nde (overige) erfpachters hadden tot 15 mei 2022 de tijd gekregen om de koopovereenkomst te ondertekenen; [appellante] heeft het aanbod dus ook binnen die termijn aanvaard;\n\n [naam] heeft [appellante] een onredelijk korte termijn gegeven voor een antwoord op de nadere eis van 29 april 2022 (namelijk van vrijdagmiddag 14:33 uur tot maandagochtend 9:00 uur), waardoor [appellante] onvoldoende tijd had om een advocaat te raadplegen; dat zij zelf advocaat is, maakt niet dat haar geen redelijke termijn voor een reactie moet worden gegund;\n\nniet is gesteld of gebleken dat [naam] schade heeft geleden door de (latere) aanvaarding door [appellante] ;\n\nhet enkele gegeven dat [naam] geïrriteerd is geraakt door de houding van [appellante] weegt niet op tegen het belang van [appellante] om de recreatiewoning te kunnen kopen; dat belang is des te groter omdat gepoogd wordt om permanente bewoning op het park mogelijk te maken.\n\n3.14.. Het voorgaande betekent dat met de aanvaarding door (de advocaat van) [appellante] op 5 mei 2022 op die datum overeenstemming is bereikt over de (voorwaarden van de) verkoop van de recreatiewoning aan [appellante] . De contractsvrijheid wordt hiermee niet beperkt omdat [naam] zich daarvóór had gebonden aan haar voorstel.\n\nDe koopovereenkomst is niet vernietigd of vernietigbaar\n\n3.15.. Het door [naam] gedane beroep op vernietiging\u002Fvernietigbaarheid wegens bedrog en\u002Fof misbruik van omstandigheden is gegrond op de stelling dat [appellante] , wetende dat er geen sprake was van overeenstemming, bij de notaris ten onrechte de indruk heeft gewekt dat er een akkoord was.\n\n3.16.. Uit het voorgaande is gebleken dat die stelling niet juist is: er bestond op 5 mei 2022 wél overeenstemming over de koop. Daarom moet de door [naam] gevorderde verklaring voor recht dat de koopovereenkomst rechtsgeldig is vernietigd worden afgewezen en kan het hof haar voorwaardelijke reconventionele vordering tot vernietiging niet toewijzen.\n\nDe koopovereenkomst is niet ontbonden en kan niet worden ontbonden\n\n3.17.. \n [naam] heeft, meer subsidiair, een beroep gedaan op ontbinding van de overeenkomst omdat in artikel 8 lid 3 van de op 21 april 2022 toegezonden koopovereenkomst staat: “Verkoper heeft het recht deze overeenkomst te ontbinden wanneer vóór 15 december 2021 niet 70% van de kavels is verkocht”en het quotum van 70% pas ná 15 december 2021 is gehaald.\n\n3.18.. Vaststaat dat [naam] voor het eerst op 11 mei 2022, dus na de totstandkoming van de koopovereenkomst, de ontbinding van de koopovereenkomst heeft ingeroepen. Vaststaat ook dat [naam] zich ten opzichte van de overige erfpachters niet op de gelijkluidende bepaling heeft beroepen. [naam] heeft niet toegelicht dat (en waarom) het haar op 11 mei 2022 of daarna nog vrij stond om een of meer koopovereenkomsten alsnog te laten vervallen – waarmee zij het overigens in de hand zou hebben dat haar 70%-voorwaarde wel of niet zou worden vervuld. Het hof is met [appellante] van oordeel dat het in ieder geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [naam] tegenover [appellante] op 11 mei 2022 nog een beroep op die ontbindende voorwaarde deed. Daarbij weegt het hof mee dat het op dat moment voor beide partijen duidelijk was dat het quotum was behaald: het bewonerscomité mailde dat al op 25 februari 2022 en op 3 mei 2022 liet de makelaar aan [naam] en de notaris met toezending van een lijst van kopers weten dat de koop definitief doorging en dat overgegaan kon worden tot het inplannen van transporten. Feitelijk ís ook aan meer dan 70% van de erfpachters de blote eigendom verkocht en geleverd, zo blijkt achteraf. De koopovereenkomst kon en kan dus niet meer op die grond worden ontbonden.\n\nVerklaring voor recht dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen\n\n3.19.. Als koopprijs van de recreatiewoning was afgesproken € 118.621 (zo is ook opgenomen in de op 21 april 2022 toegezonden koopovereenkomst). Vordering 1, een verklaring voor recht dat tussen [appellante] en [naam] een koopovereenkomst tot stand is gekomen inhoudende dat [appellante] de blote eigendom van de recreatiebungalow voor dat bedrag koopt, kan dan ook worden toegewezen.\n\nLeveringsverplichting\n\n3.20.. Op [naam] rustte ook (vanaf 5 mei 2022) de verplichting tot levering. Ook vordering 2 zal daarom worden toegewezen: de veroordeling van [naam] om binnen tien (naar het hof zal bepalen: werk-) dagen na betekening van het arrest mee te werken aan de levering van de recreatiewoning van [appellante] . De gevorderde dwangsom van € 5.000 per dag dat [naam] nalaat aan de levering haar medewerking te verlenen, zal worden afgewezen omdat [appellante] daarbij onvoldoende belang heeft. Zij heeft immers ook gevorderd dat het arrest in de plaats treedt van de – naar het hof begrijpt – notariële leveringsakte. Die vordering zal (op de voet van artikel 3:300 lid 2 BW) worden toegewezen indien, zoals gevorderd, [naam] binnen dertig dagen na betekening van het arrest haar medewerking aan de levering nog steeds niet heeft verleend.\n\nContractuele boete\n\n3.21.. \n\nOnder 3 vordert [appellante] om [naam] te veroordelen tot betaling van € 11.862, als verbeurde contractuele boete. [appellante] heeft in dit kader gesteld dat zij [naam] bij aangetekende brief van 8 juni 2022 in gebreke heeft gesteld. In die brief schrijft haar advocaat:\n\n“(…) U hebt de afgelopen weken kenbaar gemaakt niet aan de levering van het verkochte te zullen meewerken, primair omdat volgens u geen koopovereenkomst tot stand is gekomen en subsidiair omdat u de koopovereenkomst wenst te vernietigen c.q. te ontbinden. (…) 70% van de kavels is verkocht en inmiddels ook daadwerkelijk is geleverd. (…)\n\nGelet op uw voortdurende weigering om aan de levering van het verkochte mee te werken, ziet cliënte zich thans genoodzaakt u in gebreke te stellen.\n\nMet referte aan artikel 7 van de koopovereenkomst wordt u bij dezen gesommeerd om binnen acht dagen na dagtekening van deze brief schriftelijk aan mij kenbaar te maken dat u alsnog bereid bent om onvoorwaardelijk en op de kortst mogelijke termijn aan de levering van het verkochte mee te werken ten overstaan van één van de notarissen verbonden aan Kuiper & Van 't Spijker Notariskantoor.\n\nIndien en voor zover u tijdig en positief reageert, zal cliënte in samenspraak met u en de notaris een datum bepalen waarop de levering op de kortst mogelijke termijn zal plaatsvinden.\n\nIndien en voor zover u niet tijdig en positief reageert, zult u, door het enkele verstrijken van acht dagen na dagtekening van deze brief, een contractuele boete verbeuren van 10% van de koopprijs, zijnde € 11.862,10, onverminderd het recht van cliënte op aanvullende schadevergoeding. Vervolgens zal cliënte ten overstaan van de rechtbank vorderen dat u wordt veroordeeld tot de levering van het verkochte, de betaling van de boete ad € 11.862,10, alsmede de vergoeding van de proceskosten en de overige door cliënte geleden schade. (…)”\n\n3.22.. \n [naam] stelt zich op het standpunt dat zij geen boete is verschuldigd omdat in de brief van 8 juni 2022 geen termijn voor levering is genoemd, hetgeen ook niet kon omdat in de koopovereenkomst nog geen leveringsdatum was bepaald.\n\n3.23.. \n\nHet hof overweegt als volgt.\n\nIn artikel 7 van de (op 21 april 2022 toegezonden) koopovereenkomst is bepaald:\n\n“1. Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld,\n\nnalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van acht dagen. Gemelde termijn kan reeds lopen voordat een partij nalatig is.\n\n2. (…)\n\n3. Wanneer het verzuim betrekking heeft op het niet meewerken aan de feitelijke en\u002Fof juridische levering danwel op de voldoening van de koopprijs, zal de nalatige partij daarnaast ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren. De hoogte van deze boete is gelijk aan tien procent van de totale koopprijs. Voor zover de wederpartij meer schade lijdt, heeft hij, naast de boete, recht op aanvullende schadevergoeding. (…)”\n\nVaststaat dat [naam] op de sommatie om binnen acht dagen kenbaar te maken dat zij bereid is mee te werken aan levering, niet heeft gereageerd. Vervolgens heeft [appellante] [naam] op 17 augustus 2022 gedagvaard om, als aangekondigd, in rechte de levering te vorderen. [naam] heeft ook daarna geweigerd om mee te werken aan de levering, terwijl de overige verkochte woningen inmiddels aan de erfpachters waren geleverd. Nog daargelaten dat het verzuim op grond van artikel 6:83 aanhef en onder c BW zonder ingebrekestelling intreedt wanneer uit een mededeling van de schuldenaar moet worden afgeleid dat deze in de nakoming van de verbintenis zal tekortschieten, geldt dat de sommatie om binnen acht dagen te laten weten dat [naam] aan haar verplichting tot levering zal meewerken, wel degelijk een ingebrekestelling inhoudt. Zolang [naam] zou volharden in haar weigering was het immers niet zinvol al een leveringsdatum bij de notaris in te plannen. Op grond van artikel 7 lid 1 van de overeenkomst is [naam] vanaf 17 juni 2022 in verzuim. Op grond van artikel 7 lid 3 van de overeenkomst is daarom de gevorderde boete van € 11.862 (10% van de koopprijs) toewijsbaar. Ook de (met ingangsdatum 17 juni 2022) gevorderde wettelijke rente over de boete is gezien het voorgaande en bij gebrek aan afdoende betwisting toewijsbaar.\n\nErfpachtcanon\n\n3.24.. \n [appellante] heeft (na vermeerdering van eis) bij de rechtbank voorts gevorderd dat [naam] wordt veroordeeld tot betaling van in totaal € 6.657,83 aan door [appellante] ten onrechte betaalde erfpachtcanon over de periode april 2022 tot oktober 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 oktober 2023 (de datum waarop zij haar eis in conventie bij akte heeft vermeerderd). Daaraan heeft [appellante] in hoger beroep nog toegevoegd de betaalde bedragen aan erfpachtcanon van € 2.362,47 en € 2.453,13 over de periode van oktober 2023 en tot oktober 2024. Over het eerste bedrag vordert zij de wettelijke rente vanaf 7 oktober 2023 en over het tweede bedrag vanaf 4 april 2024. [appellante] heeft al deze bedragen onder protest betaald op door [naam] gestuurde facturen. Zij vordert verder [naam] te veroordelen tot betaling aan haar van de bedragen die zij na oktober 2024 maar voorafgaand aan het arrest heeft voldaan, ook weer vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de betaaldata. Volgens [appellante] volgt uit afspraken die [naam] in maart 2022 met het bewonerscomité heeft gemaakt dat de canon niet langer verschuldigd zou zijn. Zij verwijst naar de e-mail van 21 maart 2022 van het bewonerscomité aan de erfpachters waarin staat: “De afronding van de transacties zal plaatsvinden vanaf 3e week april (start 20 april) en tot uiterlijk eind mei 2022. Er vindt dan geen verrekening meer plaats van canon-gelden.”Omdat er al op 9 mei 2022 een door [appellante] en de notaris getekende koopovereenkomst lag, hoefde zij de canon vanaf april 2022 niet meer te betalen, aldus [appellante] . Zij vordert de betaalde bedragen primair terug op grond van onverschuldigde betaling, subsidiair als schadevergoeding vanwege de toerekenbare tekortkoming door [naam] in de nakoming van haar verplichting om tijdig aan de levering van het verkochte mee te werken, en meer subsidiair op grond van ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van [naam] .\n\n3.25.. \n [naam] voert als verweer aan dat de vordering moet worden afgewezen omdat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Verder voert zij aan dat er op haar geen leveringsverplichting rustte, omdat geen leveringsdatum was bepaald. Uit het voorgaande volgt al dat deze verweren niet op gaan (zie ook overweging 3.23). Subsidiair voert [naam] aan dat [appellante] de erfpachtcanon in ieder geval verschuldigd is tot het moment van levering. Alhoewel [appellante] in beginsel erfpachtcanon verschuldigd is zolang [naam] nog eigenaar is, gaat haar verweer niet op omdat [naam] , als overwogen, vanaf 17 juni 2022 in verzuim is met de levering. Alleen daardoor is [appellante] geen eigenaar geworden. [naam] heeft niet betwist dat de overige erfpachters, aan wie in mei 2022 hun recreatiewoning is geleverd, al vanaf april 2022 (dus ook voor een periode van enkele maanden waarin zij nog erfpachters waren) geen erfpachtcanon meer hebben betaald. Doordat [naam] toerekenbaar is tekortgeschoten in haar verplichting om de verkochte recreatiewoning tijdig aan [appellante] te leveren, heeft [appellante] schade geleden in de vorm van de betaalde erfpachtcanon. De vorderingen van [appellante] onder 4, 5 en 6 (alle ziend op de terugbetaling van de betaalde erfpachtcanon) zullen daarom op de subsidiaire grondslag worden toegewezen.\n\nOverdrachtsbelasting\n\n3.26.. Voorts stelt [appellante] schade te lijden doordat de overdrachtsbelasting per 1 januari 2023 is verhoogd van 8% naar 10,4%, wat gezien de koopprijs van € 118.621 neerkomt op een schade van € 2.864,90. Dat bedrag zal zij op het moment van de notariële levering extra moeten betalen. Bij eisvermeerdering heeft [appellante] gevorderd dat [naam] die schadevergoeding, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 3 oktober 2023, moet betalen. [appellante] legt daaraan ten grondslag dat [naam] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar contractuele verplichtingen door niet tijdig aan de levering van het verkochte mee te werken.\n\n3.27.. Ook wat betreft deze vordering heeft [naam] slechts aangevoerd dat een koopovereenkomst niet betekent dat er direct geleverd moet worden en dat [naam] , omdat er geen leveringsdatum is bepaald, niet tekort kan schieten in de nakoming daarvan. Hiervoor is al overwogen dat dit verweer faalt. Ook deze vordering (vordering 7) zal daarom worden toegewezen.\n\nTerugbetaling van de door [appellante] betaalde proceskosten\n\n3.28.. Onder 8 vordert [appellante] om [naam] op grond van onverschuldigde betaling te veroordelen tot terugbetaling van de door [appellante] op grond van het vonnis betaalde proceskosten ad € 4.542, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 23 februari 2024 (de betaaldag). Omdat het vonnis zal worden vernietigd en [naam] zal worden veroordeeld om de proceskosten bij de rechtbank te dragen, zal ook deze vordering worden toegewezen.\n\nBuitengerechtelijke kosten\n\n3.29.. Met betrekking tot de onder 9 gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten ad € 975 overweegt het hof als volgt. Omdat de vordering niet de betaling van een geldvordering uit overeenkomst betreft, maar een vordering tot levering, is niet het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing, maar het rapport BGK-Integraal. Dat rapport bepaalt dat bij buitengerechtelijke kosten als vorm van schadevergoeding de omvang van de vergoedingsverplichting wordt bepaald door de dubbele redelijkheidstoets van artikel 6:96 lid 2 onder c BW: als vermogensschade komen redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte in aanmerking. Daarbij geldt dat alleen kosten kunnen worden vergoed die zijn gemaakt ter zake van andere verrichtingen dan die waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding insluit (artikel 241 Rv). De stelplicht ter zake rust op degene die de buitengerechtelijke kosten vordert.\n\n3.30.. \n [appellante] stelt dat haar advocaat in de preprocessuele fase een dossier heeft samengesteld, inlichtingen en adviezen heeft verstrekt en een verdere strategie heeft bepaald. Daarnaast zijn er volgens [appellante] sommatiebrieven verstuurd (waarbij zij verwijst naar de in 3.21 aangehaalde brief van 8 juni 2022). [naam] betwist dat de gestelde verrichtingen niet ter voorbereiding of instructie van deze procedure zijn uitgevoerd (en dus onder de proceskostenveroordeling vallen). Hier heeft [appellante] niet op gereageerd. Ook overigens heeft [appellante] onvoldoende onderbouwd gesteld dat haar advocaat, behoudens het sturen van de sommatiebrief van 8 juni 2022, andere incassohandelingen heeft verricht om buiten rechte medewerking aan levering door [naam] voor elkaar te krijgen. Naar het oordeel van het hof behoort deze enkele sommatiebrief tot de verrichtingen ter voorbereiding van gedingstukken en instructie van de zaak waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding insluit. De eerdere bijstand met betrekking tot de eisen van [naam] over de inmeting van de erfgrens en de heg (zie 3.8 en 3.9), was niet bedoeld om voldoening buiten rechte te verkrijgen. Deze vordering tot vergoeding van incassokosten moet daarom worden afgewezen.\n\n4. De toelichting op de beslissing van het hof in de vrijwaringszaak\n\nGeen causaal verband\n\n4.1.. Het verwijt van [naam] aan de notaris ziet op het volgende. Nadat [appellante] op 6 mei 2022 de door haar ondertekende koopovereenkomst aan de notaris had gemaild, heeft de notaris op 9 mei 2022 diezelfde overeenkomst namens [naam] ondertekend en vervolgens aan [appellante] teruggezonden. [naam] stelt zich op het standpunt dat de notaris daardoor niet de zorg van een goed opdrachtnemer in acht heeft genomen (artikel 7:401 BW). Op 3 mei 2022 had [naam] immers al aan de notaris laten weten dat [appellante] de recreatiewoning niet meer mocht kopen. Volgens [naam] lijdt zij schade door de fout van de notaris. Als de notaris de overeenkomst niet ondertekend had teruggestuurd, had [appellante] zich namelijk niet kunnen beroepen op levering van de recreatiewoning. Daarom houdt [naam] de notaris aansprakelijk voor al haar schade en kosten.\n\n4.2.. De notaris betwist dat [naam] schade heeft geleden doordat hij de koopovereenkomst heeft ondertekend. Volgens hem was al voordien een bindende mondelinge koopovereenkomst tussen [naam] en [appellante] tot stand gekomen.\n\n4.3.. Het verweer van de notaris slaagt. Uit de overwegingen in de hoofdzaak blijkt dat [naam] en [appellante] op 5 mei 2022 overeenstemming hebben bereikt over de (voorwaarden van de) verkoop van de recreatiewoning aan [appellante] . Op grond daarvan had [naam] een leveringsverplichting jegens [appellante] . De schade die [naam] van de notaris vergoed wil krijgen is het gevolg van haar eigen weigering om te voldoen aan die leveringsverplichting. Die bestond al voordat de notaris het contract namens haar ondertekende. Hierop strandt de schadevordering tegen de notaris. Daarom hoeft de gestelde beroepsfout niet inhoudelijk beoordeeld te worden.\n\n5. Eindoverwegingen in de hoofdzaak en de vrijwaringszaak\n\nGeen bewijslevering\n\n5.1.. Omdat partijen geen voldoende concrete feiten hebben gesteld die tot een ander oordeel kunnen leiden, komt het hof niet toe aan bewijslevering. De bewijsaanbiedingen van partijen worden daarom gepasseerd.\n\nDe conclusie\n\n5.2.. Het principaal hoger beroep in de hoofdzaak slaagt grotendeels en het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep in de hoofdzaak faalt. Omdat [naam] in de hoofdzaak in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar veroordelen tot betaling van de proceskosten in de hoofdzaak, zowel bij het hof in principaal en incidenteel hoger beroep als bij de rechtbank (in conventie en in reconventie). Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover.De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.\n\n5.3.. Het hoger beroep in de vrijwaringszaak faalt. Omdat [naam] in de hoofdzaak in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar veroordelen tot betaling van de proceskosten in de vrijwaringszaak in hoger beroep. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.\n\n5.4.. De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).\n\n6. De beslissing\n\nHet hof:\n\nin de hoofdzaak\n\n6.1.. vernietigt het vonnis in de hoofdzaak van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, van 14 februari 2024 en beslist als volgt:\n\n6.2.. verklaart voor recht dat tussen [appellante] en [naam] een koopovereenkomst tot stand is gekomen inhoudende dat [appellante] voor de koopsom van € 118.621 koopt de blote eigendom van het kadastrale perceel en de daarop staande recreatiebungalow, plaatselijk bekend als [adres2] te [postcode] [plaats] , kadastraal bekend gemeente [gemeentenaam] , [sectie] , [nummer1] , groot 3.33 are, alsmede 1\u002F28e onverdeeld aandeel in het tot gemeenschappelijk gebruik bestemde terrein en water, gelegen aan en nabij de [adres1] te [postcode] [vestiginsplaats] , kadastraal bekend [gemeentenaam] , [sectie] , [nummer2] , [nummer3] , [nummer4] , [nummer5] , [nummer6] , [nummer7] , [nummer8] en [nummer9] , verder onder de voorwaarden zoals opgenomen in de op 21 april 2022 door de notaris aan [appellante] verzonden koopovereenkomst;\n\n6.3.. veroordeelt [naam] om binnen tien werkdagen na betekening van dit arrest voornoemde koopovereenkomst jegens [appellante] na te komen door mee te werken aan de levering aan [appellante] van de blote eigendom van het kadastrale perceel en de daarop staande recreatiebungalow, plaatselijk bekend als [adres2] te [postcode] [vestiginsplaats] , kadastraal bekend gemeente [gemeentenaam] , [sectie] , [nummer1] , groot 3.33 are, alsmede 1\u002F28e onverdeeld aandeel in het tot gemeenschappelijk gebruik bestemde terrein en water, gelegen aan en nabij de [adres1] te [postcode] [vestiginsplaats] , kadastraal bekend [gemeentenaam] , [sectie] , [nummer2] , [nummer3] , [nummer4] , [nummer5] , [nummer6] , [nummer7] , [nummer8] en [nummer9] , onder bepaling dat dit arrest in de plaats treedt van de notariële leveringsakte indien [naam] binnen dertig dagen na betekening van het arrest haar medewerking nog niet heeft verleend;\n\n6.4.. veroordeelt [naam] om aan [appellante] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 11.862 aan verbeurde contractuele boete, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 juni 2022 tot aan de dag der algehele voldoening;\n\n6.5.. veroordeelt [naam] tot terugbetaling aan [appellante] van betaalde canonbedragen over de periode vanaf 1 april 2022 tot 1 oktober 2023 van in totaal € 6.657,83, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 3 oktober 2023 tot aan de dag der algehele voldoening;\n\n6.6.. veroordeelt [naam] tot terugbetaling aan [appellante] van betaalde canonbedragen betreffende de periode 1 oktober 2023 tot 1 oktober 2024, te weten € 2.362,47, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 7 oktober 2023, en € 2.453,13, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 4 april 2024 tot aan de dag der algehele voldoening;\n\n6.7.. veroordeelt [naam] tot terugbetaling aan [appellante] van de canonbedragen die [appellante] met betrekking tot de periodes vanaf 1 oktober 2024 nog aan [naam] heeft betaald, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag dat [appellante] de canonbedragen aan [naam] heeft betaald tot aan de dag der algehele voldoening;\n\n6.8.. veroordeelt [naam] tot vergoeding aan [appellante] van € 2.864,90 wegens verhoogde overdrachtsbelasting, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 3 oktober 2023 tot aan de dag der algehele voldoening;\n\n6.9.. veroordeelt [naam] tot terugbetaling aan [appellante] van de door [appellante] op grond van het vonnis van 14 februari 2024 betaalde proceskosten ad € 4.542, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 23 februari 2024 tot aan de dag der algehele voldoening;\n\n6.10.. \n\nveroordeelt [naam] tot betaling van de volgende proceskosten in conventie van [appellante] tot aan de uitspraak van de rechtbank:\n\n€ 1.301 aan griffierecht\n\n€ 133,49 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [naam]\n\n€ 1.228 aan salaris van de advocaat van [appellante] (2 procespunten x het toepasselijke tarief II),\n\ntot betaling van de volgende proceskosten in reconventie tot aan de uitspraak van de rechtbank:\n\n€ 614 aan salaris van de advocaat van [appellante] (0,5 x 2 procespunten x het toepasselijke tarief II),\n\ntot betaling van de volgende proceskosten van [appellante] in principaal hoger beroep:\n\n€ 798 aan griffierecht\n\n€ 135,97 aan kosten voor het betekenen van de dagvaarding aan [naam]\n\n€ 2.580 aan salaris van de advocaat van [appellante] (2 procespunten x het toepasselijke tarief II),\n\nen tot betaling van de volgende proceskosten van [appellante] in incidenteel hoger beroep:\n\n€ 1.290 aan salaris van de advocaat van [appellante] (0,5 x 2 procespunten x het toepasselijke tarief II);\n\n6.11.. bepaalt dat al deze proceskosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;\n\n6.12.. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;\n\n6.13.. wijst af wat verder is gevorderd;\n\nin de vrijwaringszaak\n\n6.14.. bekrachtigt het vonnis in de vrijwaringszaak van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, van 14 februari 2024;\n\n6.15.. \n\nveroordeelt [naam] tot betaling van de volgende proceskosten van de notaris:\n\n€ 2.175 aan griffierecht\n\n€ 2.580 aan salaris van de advocaat van de notaris (2 procespunten x het toepasselijke tarief II);\n\n6.16.. wijst af wat verder is gevorderd.\n\nDit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, L.J. de Kerpel-van de Poel en P.E. Lucassen, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 maart 2026.\n\n HR 9 december 2011, ECLI:NL:HR:2011:BU7412\n\nHR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2026:1787","2026-07-13T00:28:59.232Z",{"id":108,"ecli":109,"slug":110,"caseNumber":59,"courtId":5,"decisionDate":111,"fullText":112,"summary":59,"language":7,"source":61,"sourceUrl":113,"sourceTimestamp":111,"parsedAt":64,"updatedAt":114},"1784","ECLI:NL:RBGEL:2026:1905","ecli-nl-rbgel-2026-1905","2026-03-11T00:00:00.000Z","RECHTBANK Gelderland\n\nCiviel recht\n\nZittingsplaats Arnhem\n\nZaaknummer: C\u002F05\u002F451561 \u002F HA ZA 25-201\n\nVonnis van 11 maart 2026\n\nin de zaak van\n\nde stichting\n\nSTICHTING ZORGWONEN BRONBEEK,\n\ngevestigd te Gilze,\n\neisende partij in de hoofdzaak,\n\neisende partij in het incident,\n\nhierna te noemen: de Stichting,\n\nadvocaten: mr. E.W.J. van Dijk en mr. T.D. Rijs,\n\ntegen\n\nde publiekrechtelijke rechtspersoon\n\nGEMEENTE ARNHEM,\n\nzetelend te Arnhem,\n\ngedaagde partij in de hoofdzaak,\n\ngedaagde partij in het incident,\n\nhierna te noemen: de Gemeente,\n\nadvocaten: mr. A.M.E. van Wijk-Driessen en mr. T.E.P.A. Lam.\n\n1. De procedure\n\n1.1.. Het verloop van de procedure blijkt uit:\n\n- het tussenvonnis van 10 september 2025\n\n- het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 26 januari 2026.\n\n1.2.. Ten slotte is bepaald dat de rechtbank vandaag vonnis wijst in de hoofdzaak en in het incident ex artikel 223 Rv.\n\n2. De zaak in het kort\n\n2.1.. De Gemeente is eigenaar van een perceel aan [adres] . Op dit perceel is sinds 1968 een recht van erfpacht gevestigd. Dit recht van erfpacht is in 2018 overgedragen aan de Stichting. Na een voorlopige aanwijzing door het college van burgemeester en wethouders bij besluit van 23 november 2021 heeft de gemeenteraad op 16 februari 2022 een voorkeursrecht als bedoeld in de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) gevestigd op het perceel. Dit is nu een voorkeursrecht op grond van de Omgevingswet.\n\n2.2.. Deze zaak gaat over de vraag of dit voorkeursrecht in de weg staat aan vervreemding van het erfpachtrecht aan derden. De Stichting heeft namelijk bij brief van 21 november 2023 aan het college gevraagd om binnen vier weken de rechter te verzoeken om een oordeel over de prijs te geven, een en ander als bedoeld in artikel 13 lid 1 Wvg. Het college heeft geen verzoekschrift ingediend bij de rechtbank. Volgens de Stichting heeft zij daarom, gezien artikel 13 lid 3 Wvg, de vrijheid om het perceel te vervreemden aan derden.\n\n2.3.. De Stichting heeft het erfpachtrecht eind januari 2024 verkocht aan Stichtse Advies B.V. voor € 9.300.000,00. De levering, die in februari 2024 zou plaatsvinden, is echter niet doorgegaan. Dit na een e-mail van de advocaat van de Gemeente aan de notaris waarin staat dat de Stichting niet vrij is om het erfpachtrecht te verkopen. Op 23 oktober 2025 heeft de Stichting een koopovereenkomst gesloten met REB Projects B.V. voor € 6.525.000,00. De overeenkomst bevat een ontbindende voorwaarde in verband met het voorkeursrecht die tot 1 mei 2026 kan worden ingeroepen. De voorgenomen leveringsdatum is 1 juni 2026.\n\n2.4.. In de hoofdzaak vordert de Stichting – kort samengevat – verklaringen voor recht dat zij gedurende drie jaar na 22 december 2023 vrij is om het erfpachtrecht te vervreemden en dat de Gemeente onrechtmatig handelt door te stellen dat dit niet zo is en aldus de verkoop daarvan tegen te houden. Zij vordert ook een verklaring voor recht dat de Gemeente aansprakelijk is voor de schade die de Stichting lijdt en een veroordeling om die schade te vergoeden, op te maken bij staat. Zij vordert verder een bevel dat de Gemeente zich onthoudt van handelen dat de verkoop van het perceel belemmert of frustreert.\n\n2.5.. De Stichting heeft, tot slot, een provisionele vordering ingesteld, mede met het oog op de verkoop van het erfpachtrecht aan REB Projects (zie hierna in 4.1-4.3).\n\n2.6.. De Gemeente vindt dat alle vorderingen moeten worden afgewezen.\n\n2.7.. De rechtbank is van oordeel dat de Stichting niet vrij is om het erfpachtrecht aan derden te vervreemden en geen recht heeft op schadevergoeding. Zij legt hierna uit waarom.\n\n3. De beoordeling in de hoofdzaak\n\n3.1.. De rechtbank moet eerst beoordelen of de brief van de Stichting van 21 november 2023 kan worden aangemerkt als een verzoek aan het college als bedoeld in artikel 13 lid 1 van de Wvg. Ten tijde hier van belang luidde dit artikellid als volgt: “Indien burgemeester en wethouders en de vervreemder in onderhandeling zijn getreden ter bepaling van de vervreemdingsvoorwaarden en gehandeld is overeenkomstig de artikelen 11 en 12, eerste lid, kan de vervreemder aan burgemeester en wethouders verzoeken om binnen vier weken de rechter te verzoeken een oordeel over de prijs te geven.”\n\nAan de eisen van artikel 13 lid 1 Wvg, inclusief het onderhandelingsvereiste, is voldaan\n\n3.2.. Partijen zijn het erover eens dat is gehandeld overeenkomstig artikel 11 en 12 lid 1 Wvg. De Stichting heeft namelijk op 17 oktober 2023 aan het college laten weten dat zij bereid is het pand te verkopen tegen nader overeen te komen voorwaarden. Het college heeft vervolgens op 6 november 2023 aan de Stichting geschreven dat de Gemeente in beginsel bereid is het perceel aan te kopen tegen nader overeen te komen voorwaarden.\n\n3.3.. Vast staat ook dat de brief van de Stichting van 21 november 2023 tekstueel gezien een verzoek aan het college als bedoeld in artikel 13 lid 1 Wvg bevat. In deze brief staat:\n\n“Op 16 oktober jl. hebben wij als eigenaar van een pand aan [adres] , kadastraal bekend [gegevens kadaster] , door middel van aangehecht schrijven tot u gericht.\n\nIn het schrijven hebben wij aangegeven bereid te zijn voornoemde goed aan de gemeente te verkopen tegen nader overeen te komen voorwaarden. Echter hebben tot heden geen besluit ontvangen.\n\nDerhalve verzoeken wij, ingevolge art. 13 Wvg, om binnen vier(4) weken de rechter te verzoeken een oordeel over de prijs te geven.”\n\n3.4.. De Stichting stelt dat deze brief op 22 november 2023 is verzonden en op 24 november 2023 is bezorgd. De Gemeente betwist de ontvangst hiervan niet. Ook in zoverre is dus voldaan aan de ingangseisen van artikel 13 lid 1 Wvg.\n\n3.5.. Volgens de Gemeente was de Stichting echter op 21 november 2023 (nog) niet gerechtigd om een verzoek als bedoeld in artikel 13 lid 1 Wvg te doen, omdat niet aan het onderhandelingsvereiste werd voldaan. Hierover overweegt de rechtbank het volgende.\n\n3.6.. Uit de parlementaire geschiedenis van de oorspronkelijke aanbiedingsprocedure van de Wvg, zoals die tot 1 juli 2010 luidde, volgt dat de formele en procedurele voorschriften van de Wvg de vrijheid van partijen onverlet laten om de onderhandelingen te voeren naar eigen inzicht en op meer informele wijze. De wijze waarop partijen de onderhandelingen voeren, moet in beginsel aan hen worden overgelaten. Waar de wet termijnen noemt waarbinnen verzoeken moeten worden gedaan, hebben die termijnen de strekking in het belang van de verkoper een zo vlot mogelijk verloop van de voorkeursprocedure te waarborgen. In de artikelsgewijze toelichting staat verder dat de verkoper, als degene die uit eigen beweging tot vervreemding heeft besloten, ook zelf de voortgang van de onderhandelingen met de gemeente moet kunnen bepalen, aldus de memorie van toelichting.In de memorie van antwoord staat dat de woorden ‘in onderhandeling zijn getreden’ niet bedoelen dat al brieven zijn gewisseld of gesprekken zijn gevoerd. Zij duiden alleen aan dat partijen verkeren in een stadium van onderhandelen.Per 1 juli 2010 is de aanbiedingsprocedure vereenvoudigd. Uit de parlementaire geschiedenis hiervan volgt, deels in afwijking van voornoemde memorie van toelichting, het volgende. De wetgever is ervan uitgegaan dat partijen in beginsel door het voeren van onderhandelingen tot vaststelling van de vervreemdingsvoorwaarden komen. Daarom is in artikel 13 lid 1 Wvg vastgelegd dat partijen voorafgaand aan een eventuele rechterlijke procedure dienen te onderhandelen (brieven wisselen of gesprek(ken) voeren). De vervreemder kan een rechterlijke prijsbepalingsprocedure aanvragen wanneer partijen er gezamenlijk niet uitkomen, dat wil zeggen, als de onderhandelingen zonder resultaat blijven. Het uitgangspunt dat de vervreemder de voortgang van de onderhandelingen bepaalt, is gehandhaafd.\n\n3.7.. Tegen deze achtergrond en gelet op het navolgende is de rechtbank van oordeel dat wel degelijk aan het onderhandelingsvereiste is voldaan.\n\n3.8.. Na het beginselbesluit van 6 november 2023 verkeerden partijen in het stadium van onderhandelingen over de vervreemdingsvoorwaarden. In het beginselbesluit staat dat door de mededeling dat de Gemeente in beginsel bereid is het perceel aan te kopen tegen nader overeen te komen voorwaarden, de onderhandelingen formeel zijn gestart. De Gemeente betwist dat de Stichting de brief van 21 november 2023 heeft geschreven naar aanleiding van dit beginselbesluit, omdat in die brief staat “echter hebben tot op heden geen besluit ontvangen”. Daargelaten of het moment van het nemen van het beginselbesluit dan wel het moment van het bekendmaken van het beginselbesluit hier bepalend is, heeft de Stichting echter gesteld dat zij bedoelde dat het beginselbesluit niet formeel bij haar zelf was bezorgd. Het beginselbesluit was evenwel niet alleen per aangetekende brief aan de Stichting maar ook per e-mail aan mr. Rijs verzonden, zoals de Gemeente ter zitting heeft erkend. De Stichting stelt dat mr. Rijs deze e-mail met het beginselbesluit direct heeft doorgestuurd aan de Stichting, zodat de Stichting hiervan ten tijde van de verzending van de brief van 21 november 2023 op de hoogte was. De Gemeente heeft dit niet betwist. Vast staat dan ook dat partijen na 6 november 2023 in de fase van onderhandelingen verkeerden.\n\n3.9.. Het standpunt van de Gemeente dat partijen niet daadwerkelijk hebben onderhandeld, wordt verworpen. Bij brief van 3 juli 2023 heeft de Gemeente een aanbod van € 3.683.000,00 gedaan. Bij e-mail van 6 november 2023 heeft de Gemeente dit aanbod (samen met het beginselbesluit) opnieuw toegestuurd aan de advocaat en adviseur van de Stichting en schrijft zij dat zij dit aanbod tot 27 november 2023 gestand kan doen. Ter zitting is besproken dat de Stichting op enig moment heeft gezegd dat zij € 9.000.000,00 wilde, maar wanneer dit precies zou zijn gezegd, kon de Stichting niet aangeven. De heer [ambtenaar 3] van de Gemeente heeft verklaard dat de Stichting vóór 6 november 2023 mondeling zal hebben laten weten dat het aanbod van € 3.683.000,00 niet akkoord was, maar was hier niet zeker van. Wat hier ook van zij, vast staat dat er op 6 november 2023 een aanbod is gedaan door de Gemeente dat kennelijk niet aanvaardbaar was voor de Stichting. Dit moest de Gemeente redelijkerwijs afleiden uit de brief van 21 november 2023, ook al staat dat er niet met zoveel woorden in. De Gemeente wijst erop dat de Stichting voorafgaand aan de brief van 21 november 2023 niet (schriftelijk) aan de Gemeente heeft laten weten dat zij het aanbod van de Gemeente verwerpt en partijen dus niet op basis van die reactie in onderhandeling zijn getreden. Dat is echter geen vereiste voor het kunnen doen van een verzoek als bedoeld in artikel 13 lid 1 Wvg. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt immers dat de vervreemder degene is die de voortgang van de onderhandelingen bepaalt. De vervreemder bepaalt dus ook wanneer de voortgang van de onderhandelingen voor hem aanleiding vormt voor het indienen van een verzoek als bedoeld in artikel 13 lid 1 Wvg.\n\nDe Stichting heeft misbruik van haar bevoegdheid gemaakt\n\n3.10.. Het voorgaande betekent dat de rechtbank toekomt aan de beoordeling van het subsidiaire verweer van de Gemeente, namelijk dat het verzoek tot het starten van een prijsbepalingsprocedure is ingetrokken. In de conclusie van antwoord stelt de Gemeente dat op 28 november 2023 een bespreking plaatsvond waaruit zij mocht afleiden dat het verzoek was ingetrokken. Ter zitting heeft zij hieraan toegevoegd dat de Gemeente er niet op bedacht had hoeven zijn dat de Stichting een verzoek had ingediend, omdat daarna op 28 november 2023 is gesproken over het inschakelen van taxateurs. De Gemeente denkt dat het een bewuste strategie is dat de bestuurder van de Stichting, [bestuurder] , een brief stuurt aan een antwoordnummer die daardoor te laat aankomt bij de juiste personen binnen de Gemeente terwijl de Gemeente ondertussen alleen contact heeft met de adviseur van de Stichting, [adviseur] , die tijdens de bespreking op 28 november 2023 geen melding maakt van het verzoek dat de bestuurder heeft gedaan. Volgens de Gemeente werpt de Stichting rookgordijnen op, zodat zij net aan de wet voldoet en de Gemeente om de tuin kan leiden.\n\n3.11.. Onder aanvulling van rechtsgronden (artikel 25 Rv) moet dit verweer mede worden aangemerkt als een beroep op misbruik van bevoegdheid. Dit verweer slaagt.\n\n3.12.. In artikel 3:13 lid 1 BW is bepaald dat degene aan wie een bevoegdheid toekomt, haar niet kan inroepen voor zover hij haar misbruikt. In lid 2 staat dat een bevoegdheid onder meer kan worden misbruikt door haar uit te oefenen met geen ander doel dan een ander te schaden of met een ander doel dan waarvoor zij is verleend of in geval men, in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad, naar redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen. In artikel 3:15 BW is bepaald dat artikel 3:13 BW toepassing vindt buiten het vermogensrecht, voor zover de aard van de rechtsbetrekking zich daartegen niet verzet.\n\n3.13.. Ten eerste blijkt uit niets dat de intentie van de Stichting erop was gericht het erfpachtrecht daadwerkelijk aan de Gemeente te verkopen, noch op het bereiken van overeenstemming over de vervreemdingsvoorwaarden door middel van serieuze onderhandelingen. De in 3.2 genoemde brief van 17 oktober 2023 bevat slechts de mededeling dat de Stichting het pand wil verkopen tegen nader overeen te komen voorwaarden en bevat geen reactie op het aanbod van de Gemeente van 3 juli 2023 noch een indicatie van de voorwaarden waaronder de Stichting het erfpachtrecht wél zou willen verkopen. Op het aanbod van 3 juli 2023 is nooit schriftelijk gereageerd. Hier komt bij dat de Gemeente onbetwist heeft gesteld dat de Stichting de brief van 17 oktober 2023 heeft afgegeven aan het Loket Zuid van de Gemeente, waar alleen paspoorten kunnen worden aangevraagd. Gelet op deze wijze van afgifte lijkt het erop dat de Stichting beoogde dat het college niet binnen de zeswekentermijn een beginselbesluit zou nemen, zodat zij vervreemdingsvrijheid zou verkrijgen (artikel 12 lid 1 en 3 Wvg).\n\n3.14.. De Gemeente heeft het aanbod van 3 juli 2023 herhaald op 6 november 2023. In de betreffende e-mail schrijft [ambtenaar 1] van de Gemeente dat zij meerdere keren heeft aangeboden de aanbieding van 4 juli 2023, die was gebaseerd op een taxatie, in een gesprek toe te lichten en dat zij dit aanbod opnieuw wil doen. De Stichting heeft het verzoek ingediend op 21 november 2023. Deze brief bevat geen inhoudelijke reactie op het herhaalde aanbod van 6 november 2023 noch enige uitleg waarom een prijsvaststellingsprocedure volgens de Stichting opportuun is. In de dagvaarding staat dat het aanbod voor de Stichting niet acceptabel was en wat de Stichting betreft nooit tot overeenstemming zou kunnen leiden. Tijdens de zitting heeft de Stichting verklaard dat niet met de Gemeente is gecommuniceerd dat het aanbod van 6 november 2023 niet aanvaardbaar was voor de Stichting. Volgens de Stichting ligt dit besloten in de brief van 21 november 2023. Op zichzelf is dit juist (zie hiervoor in 3.9), maar het ontbreken van een inhoudelijke reactie maakt dat het college te minder bedacht hoeft te zijn op het verzoek tot het indienen van een verzoekschrift én stelt het college buiten staat om geïnformeerd te beslissen of het een verzoekschrift indient.\n\n3.15.. Hier komt bij dat het verzoek – in tegenstelling tot de brief van 17 oktober 2023 – is geadresseerd aan een antwoordnummer. Op de vraag waarom deze brief is geadresseerd aan een antwoordnummer heeft de Stichting ter zitting geantwoord dat de bestuurder het antwoordnummer kende en dacht “het is makkelijk zo.” Ter zitting heeft de Gemeente toegelicht dat de post aan het antwoordnummer wel op het stadhuis binnenkomt, maar dat de postkamer vervolgens moet uitzoeken waar de brief naartoe moet. Het verzoek van 21 november 2023 bevat hiertoe weinig aanknopingspunten. Zo stond op het verzoek geen kenmerk, contactpersoon of verwijzing naar het beginselbesluit. De Stichting moet hebben beseft dat zij de tijdige en zorgvuldige afhandeling van haar verzoek aldus bemoeilijkte en de kans dat het college niet op tijd een verzoekschrift zou indienen, zou vergroten. Dit wekt bij de rechtbank de indruk dat het doel van de Stichting was dat het college niet tijdig een verzoekschrift zou indienen, zodat zij vervreemdingsvrijheid zou verkrijgen (artikel 13 lid 3 Wvg). De Stichting heeft die indruk niet met een toereikende verklaring kunnen wegnemen.\n\n3.16.. Vast staat dat het verzoek pas na afloop van de vierwekentermijn van artikel 13 Wvg op het bureau van de behandelend ambtenaren, [ambtenaar 1] en [ambtenaar 2] , is terechtgekomen. Gedurende deze vier weken is verder geen melding gemaakt van het bestaan van het verzoek door de Stichting. Dit terwijl in de tussentijd wel een bespreking heeft plaatsgevonden tussen deze ambtenaren en de adviseur van de Stichting, [adviseur] , op 28 november 2023. Vast staat dat de ambtenaren van de Gemeente tijdens deze bespreking niet op de hoogte waren van het bestaan van het verzoek en dat [adviseur] hiervan geen melding heeft gemaakt. In het licht van het feit dat het verzoek op dat moment niet bekend was bij de relevante personen binnen de Gemeente en niet is besproken op 28 november 2023 heeft de Gemeente onvoldoende gemotiveerd gesteld waarom zij uit die bespreking redelijkerwijs heeft mogen afleiden dat de Stichting het verzoek van 21 november 2023 introk. Uit wat zij stelt over het onderwerp van deze bespreking (zie hierna in 3.17), kan dit niet worden afgeleid. Dit standpunt wordt derhalve in zoverre verworpen.\n\n3.17.. Partijen verschillen van mening over de vraag wat er tijdens die bespreking op 28 november 2023 is besproken dan wel is afgesproken. Volgens de Stichting was zij slechts geïnteresseerd in de onderbouwing van het aanbod van de Gemeente van 6 november 2023, is er niet onderhandeld en zijn er geen afspraken gemaakt. Volgens de Gemeente hebben partijen concrete afspraken gemaakt over de wijze waarop zij gezamenlijk tot een prijs van het erfpachtrecht wilden komen. Er zou een vervolgafspraak gepland worden waarbij de taxateurs van de Stichting en de Gemeente zouden aanschuiven en de [gebouwnaam] zou gezamenlijk bezichtigd worden. Op dit punt wijst de Gemeente op de e-mail van [ambtenaar 2] aan [adviseur] van 1 december 2023. Hierin staat dat [adviseur] tijdens de bespreking heeft aangegeven dat hij eerst met de bestuurder van de Stichting in overleg wilde gaan of hij akkoord is met de bezichtiging van de [gebouwnaam] door de taxateurs van de Stichting en de Gemeente en dat is afgesproken dat de Gemeente de reactie van [adviseur] afwacht.\n\n3.18.. De rechtbank stelt vast dat de vierwekentermijn nog niet was verstreken op het moment van verzending van deze e-mail. De Stichting althans haar adviseur hebben niet gereageerd op deze e-mail. Volgens de Stichting was dat omdat zij na de bespreking van 28 november 2023 de taxatie van de Stichting ontving, die hoger uitkwam dan de taxatie van de Gemeente. Maar (ook) dat heeft zij niet aan de Gemeente laten weten. Ter zitting heeft de Stichting verklaard dat de taxatie van de Stichting pas later, in het kader van een procedure over de opzegging van het erfpachtrecht, is gedeeld met de Gemeente. Weliswaar heeft de Stichting onder verwijzing naar een verklaring van [adviseur] naar voren gebracht dat hij niet over een mandaat beschikte, maar zij heeft de stelling van de Gemeente dat de Gemeente nog nooit iemand van de Stichting heeft gesproken (zoals haar bestuurder) en dat [adviseur] in de gesprekken naar voren werd geschoven als degene die sprak namens de Stichting niet betwist. Dit staat dus vast: de Gemeente sprak met [adviseur] en [adviseur] heeft na 28 november 2023 niet gecommuniceerd met de Gemeente.\n\n3.19.. De rechtbank acht ook feiten en omstandigheden van na het verstrijken van de vierwekentermijn relevant. Bij e-mail van 30 januari 2024 schrijft [ambtenaar 2] aan [adviseur] dat zij helaas niets meer van hem heeft vernomen, en graag van hem verneemt wat de status is. Ter zitting heeft de Stichting verklaard dat er in de tussentijd – dus tussen 1 december 2023 en 30 januari 2024 – geen contact is geweest tussen de Stichting en de Gemeente. Op de e-mail van 30 januari 2024 heeft de Stichting, althans haar adviseur, evenmin gereageerd. Hiermee staat vast dat de Stichting de Gemeente – los van het verzoek van 21 november 2023 zelf – niet alleen tijdens de vierwekentermijn niet op de hoogte heeft gesteld van het indienen van dit verzoek maar zich ook na het verstrijken hiervan niet direct op het standpunt heeft gesteld ten opzichte van de Gemeente dat die termijn was verstreken en zij dus (in haar ogen) vrij was om het erfpachtrecht aan derden te verkopen.\n\n3.20.. Eind januari 2024 heeft de Stichting het erfpachtrecht verkocht aan Stichtse Advies. In het dossier bevinden zich e-mails van Apollo Investments B.V. namens Stichtse Advies en [bestuurder] van de Stichting. In een e-mail van 19 februari 2024 schrijft Apollo dat [bestuurder] heeft aangegeven dat “het Wet Voorkeursrecht Gemeente dat op het object rustte er van af was”. Op dezelfde dag antwoordt [bestuurder] : “Dit staat bij kadaster nog wel geregistreerd maar wij zijn vrij om te verkopen. Dit is dus niet meer van toepassing.” En ook schrijft [bestuurder] : “De afgesproken leverdatum was 7 februari, ik wil niet langer meer wachten. Kun jij bevestigen dat de overdracht zal plaatsvinden uiterlijk 28 februari 2024?”\n\n3.21.. Ter zitting heeft de advocaat van de Gemeente toegelicht dat zij op 22 februari 2024 werd gebeld door notaris mr. [notaris] . Hij wilde met spoed weten of de Stichting mocht verkopen vanwege de levering de dag erna. De Stichting had tegen hem gezegd dat er geen voorkeursrecht meer gold, maar de notaris zag in de registers dat dit er wel nog was en hij wilde weten of het voorkeursrecht nog gold. De advocaat van de Gemeente heeft de notaris gevraagd om zijn vraag per e-mail te stellen. Er is niet gesproken over het niet tijdig indienen van een verzoekschrift door de Gemeente, aldus de Gemeente. De Stichting heeft dit niet betwist. Ter zitting heeft de advocaat van de Gemeente gezegd dat zij niet weet of zij zelf tegen de notaris heeft gezegd dat het verzoekschrift niet tijdig is ingediend.\n\n3.22.. In de e-mail van de notaris aan de advocaat van de Gemeente van 22 februari 2024 staat het volgende: “Op dit moment ben ik bezig te onderzoeken of het mogelijk zou zijn voor Stichting Zorgwonen Bronbeek om het recht van erfpacht over te dragen aan een andere partij. Gesteld wordt van de kant van Stichting Zorgwonen Bronbeek dat zij inmiddels vrij zouden zijn om het recht van erfpacht te verkopen. Zou u dat namens de gemeente kunnen bevestigen?” De advocaat van de gemeente antwoordt op 23 februari 2024: “de stelling van Stichting Zorgwonen Bronbeek dat zij inmiddels vrij zou zijn om het recht van erfpacht te verkopen is onjuist. De Wet Voorkeursrecht Gemeente is nog altijd van toepassing en de gemeente stemt niet in met verkoop van het recht van erfpacht.”\n\n3.23.. Tijdens de zitting heeft mr. Van Wijk-Driessen eerst gezegd dat zij er vrij zeker van was dat zij het verzoek van 21 november 2023 kende ten tijde van haar telefoongesprek en correspondentie van de notaris. Aan het einde van de zitting heeft mr. Lam echter naar voren gebracht dat zij pas bij e-mail van 15 maart 2024 door [ambtenaar 1] van de Gemeente op de hoogte is gebracht van het verzoek van 21 november 2023 en heeft hij uit deze e-mail, waarbij het verzoek zou zijn gevoegd, geciteerd. De Stichting wijst er terecht op dat een en ander niet met elkaar te rijmen is en dat de e-mail van 15 maart 2024 niet in het geding is gebracht. Het laatste standpunt van de Gemeente strookt echter wel daarmee dat eerst na februari 2024 is gecorrespondeerd tussen partijen over de stelling van de Stichting dat de Gemeente niet tijdig een verzoekschrift heeft ingediend. De rechtbank zal er dan ook van uitgaan dat de advocaat van de Gemeente in februari 2024 nog niet op de hoogte was van het verzoek van 21 november 2023.\n\n3.24.. De notaris schrijft op 23 februari 2024 aan Apollo en [bestuurder] dat er nu nog niet gepasseerd kan worden en ook niet op 28 februari 2024. Op 23 februari 2024 schrijft Apollo aan [bestuurder] dat hij telkenmale heeft aangegeven dat het voorkeursrecht eraf was en dat er zo spoedig mogelijk getransporteerd kan\u002Fmoet worden. De notaris geeft aan dat er niet getransporteerd kan worden. Hierdoor lijdt de koper schade, geeft zij de vordering uit handen en stelt de Stichting in gebreke. Onder verwijzing naar artikel 11.2 van de koopovereenkomst claimt zij 10% van de koopsom, aldus Apollo. Op 27 februari 2024 heeft de advocaat van Stichtse Advies een ingebrekestelling verstuurd. Op 4 maart 2024 maakt zij aanspraak op betaling van de contractuele boete van 10% ad € 930.000,00. Uiteindelijk heeft deze rechtbank eind 2024 op vordering van Stichtse Advies voor recht verklaard dat de Stichting is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en dat Stichtse Advies een geslaagd beroep kan doen op artikel 11.2 van de koopovereenkomst.\n\n3.25.. In het dossier zit een aangetekende brief van de Stichting aan de Gemeente van 26 februari 2024. Hierin staat dat de overdracht morgen dient plaats te vinden: “Op het pand was een voorkeursrecht gemeente gevestigd. Stichting Zorgwonen Bronbeek is hiervan nu vrij om te verkopen omdat u -de gemeente Arnhem- de rechtbank niet ingeschakeld heeft om een prijs te bepalen.” De gemeente wordt verzocht het voorkeursrecht uiterlijk op 27 februari 2024 om 17:00 uur door te halen. Bij brief van 28 februari 2024 schrijft de Stichting dat zij niet van de Gemeente heeft vernomen en verzoekt zij de Gemeente ervoor zorg te dragen dat het voorkeursrecht wordt doorgehaald zodat de leveringsakte uiterlijk vrijdag a.s. kan passeren.\n\n3.26.. De rechtbank stelt vast dat (ook) deze beide brieven zijn geadresseerd aan een antwoordnummer. Op de brieven staat geen contactpersoon of kenmerk. Wanneer de brieven zijn verzonden en ontvangen door de (behandelend ambtenaren binnen de) Gemeente heeft de Stichting niet vermeld. In de brief van 26 februari 2024 staat weliswaar dat de Stichting vrij is om te verkopen omdat de Gemeente de rechtbank niet heeft ingeschakeld om een prijs te bepalen, maar daarin wordt niet verwezen naar het verzoek van 21 november 2023 noch naar het feit dat de Gemeente niet binnen de vierwekentermijn van artikel 13 Wvg een verzoekschrift heeft ingediend. Deze brieven zijn al met al geen geschikt middel om ervoor te zorgen dat de Gemeente tijdig zou bevestigen dat inderdaad geen verzoekschrift was ingediend, zodat de levering alsnog doorgang zou kunnen vinden. Op de vraag of de Stichting in die periode nog op een andere manier heeft geprobeerd om contact op te nemen met de Gemeente om de levering te laten doorgaan, heeft de Stichting ter zitting ontkennend geantwoord.\n\n3.27.. Eerst na het niet doorgaan van de levering in februari 2024 stelt de (advocaat van de) Stichting zich schriftelijk op het standpunt ten opzichte van de Gemeente dat zij de vrijheid tot vervreemding aan derden heeft als gevolg van het overschrijden van de vierwekentermijn van artikel 13 Wvg naar aanleiding van het verzoek van 21 november 2023. Dat dit op enig moment vóór maart 2024 op voor de Gemeente voldoende duidelijke wijze is gebeurd, heeft de Stichting (los van de voornoemde brieven van 26 en 28 februari 2024) niet aangevoerd. Uit het telefoongesprek tussen de notaris en de advocaat van de Gemeente, zijn vraag per e-mail van 22 februari 2024, haar antwoord bij e-mail van 23 februari 2024 en de correspondentie tussen Apollo en [bestuurder] kan niet worden afgeleid dat de Stichting zich in die context met zoveel woorden op het standpunt heeft gesteld dat zij vrij was om het erfpachtrecht aan derden te verkopen omdat de vierwekentermijn van artikel 13 Wvg ongebruikt was verstreken na indiening van het verzoek van 21 november 2023. Uit termen als ‘het voorkeursrecht geldt niet meer’ en de Stichting ‘is vrij te verkopen’ hoefde de Gemeente bij gebrek aan een verwijzing naar het verzoek van 21 november 2023 niet te begrijpen dat de Stichting vond dat het rechtsgevolg van artikel 13 lid 3 Wvg (vervreemdingsvrijheid) was ingetreden, laat staan waarom.\n\n3.28.. Gelet op het voorgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat het handelen van de Stichting in november en december 2023 niet was gericht op het bereiken van overeenstemming over de vervreemdingsvoorwaarden noch op het starten van een gerechtelijke prijsbepalingsprocedure (omdat de taxaties van de Stichting en de Gemeente uiteenliepen), maar op het laten verstrijken van fatale termijnen door de Gemeente door een verzoek in te dienen en dat zoveel mogelijk buiten het zicht van de betrokken ambtenaren – met wie haar adviseur in dezelfde periode contact had – te houden. Het handelen van de Stichting in januari en februari 2024 was voorts niet geschikt om tijdig een bevestiging van de Gemeente te verkrijgen dat zij vrij was om het erfpachtrecht te vervreemden aan derden en de levering aan Stichtse Advies alsnog doorgang te laten vinden.\n\n3.29.. Tegen deze achtergrond concludeert de rechtbank dat de Stichting te kwader trouw heeft gehandeld en misbruik heeft gemaakt van de bevoegdheid op grond van artikel 13 lid 1 Wvg om een verzoek bij het college in te dienen. Dit betekent dat, hoewel vaststaat dat het college geen verzoekschrift heeft ingediend bij de rechtbank binnen de fatale termijn van vier weken van artikel 13 lid 1 Wvg, dit in de gegeven omstandigheden niet leidt tot het rechtsgevolg van artikel 13 lid 3 jo. artikel 12 lid 2 en 3 Wvg, namelijk dat de Stichting gedurende drie jaar de vrijheid tot vervreemding aan derden heeft. De hierop betrekking hebbende verklaring voor recht die wordt gevorderd, is daarom niet toewijsbaar.\n\nOnrechtmatige daad en schade\n\n3.30.. De Stichting stelt verder dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld en nog steeds onrechtmatig handelt door het standpunt in te nemen dat de situatie van artikel 13 lid 3 Wvg zich niet voordoet en dat de Stichting niet vrij is het erfpachtrecht te vervreemden en door dit standpunt ook uit te dragen richting de notaris. De voormelde e-mail van de advocaat van de Gemeente van 23 februari 2024 bevat een onjuiste mededeling. Dit standpunt is herhaald in een brief van de advocaat van de Gemeente van 9 september 2024 aan de advocaat van de Stichting, aldus de Stichting.\n\n3.31.. Uit wat hiervoor in 3.11 tot en met 3.29 is overwogen, volgt reeds dat van een onrechtmatige daad van de Gemeente geen sprake is. Nu het rechtsgevolg van artikel 13 lid 3 Wvg niet is ingetreden, is de mededeling aan de notaris niet feitelijk onjuist. De gevorderde verklaring voor recht dat de Gemeente onrechtmatig handelt en het gevorderde bevel aan de Gemeente om zich te onthouden van elk handelen dat de verkoop belemmert of frustreert, zullen daarom worden afgewezen. Ditzelfde geldt voor de gevorderde verklaring voor recht dat de Gemeente aansprakelijk is voor de schade die de Stichting lijdt als gevolg van de onrechtmatige daad van de Gemeente en de gevorderde veroordeling tot schadevergoeding, op te maken bij staat.\n\nTen overvloede: de Stichting heeft eigen schuld\n\n3.32.. Nu de Gemeente niet aansprakelijk is, wordt niet toegekomen aan de beoordeling van het eigenschuldverweer van de Gemeente. Ten overvloede overweegt de rechtbank hierover het volgende. Uit de hiervoor in 3.13 tot en met 3.18 vermelde gang van zaken volgt dat de Stichting het verzoek van 21 november 2023 zoveel mogelijk uit het zicht van de Gemeente heeft willen houden om zo de kans te vergroten dat het college niet tijdig een verzoekschrift zou indienen. Na het verstrijken van de vierwekentermijn heeft de Stichting het erfpachtrecht, zoals gezegd, eind januari 2024 verkocht aan Stichtse Advies. In de koopovereenkomst staat dat de leveringsakte uiterlijk 7 februari 2024 wordt gepasseerd, dat de verkoper instaat voor zijn bevoegdheid tot verkoop en eigendomsoverdracht, dat verkoper verklaart dat geen verplichtingen ten opzichte van derden bestaan wegens voorkeursrecht en dat de onroerende zaak niet meer is opgenomen in een (voorlopige) aanwijzing als bedoeld in de Wvg, althans dat zij thans vrij is de onroerende zaak te verkopen. Later werd de leveringsdatum 28 februari 2024. Uit de hiervoor in 3.19-3.27 beschreven gang van zaken volgt evenwel dat de Stichting zich in januari en februari 2024 niet ten opzichte van de Gemeente op het onmiskenbare standpunt heeft gesteld dat zij vrij was het erfpachtrecht te vervreemden aan derden (en waarom) noch voldoende tijdig en duidelijk heeft gevraagd aan de Gemeente om deze vervreemdingsvrijheid schriftelijk aan haar te bevestigen.Deze bevestiging was niet voorhanden ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst. De Stichting kon er redelijkerwijs niet van uitgaan dat de vraag van de notaris en haar brieven aan een antwoordnummer van 26 en 28 februari 2024 ertoe zouden leiden dat de Gemeente tijdig (dat wil zeggen: vóór de levering op 28 februari 2024) zou bevestigen dat de Stichting inderdaad de vrijheid tot vervreemding aan derden had. Niet alleen voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst maar ook ten tijde van de levering van het erfpachtrecht had de Stichting dus geen enkele zekerheid dat de Gemeente zich hier niet tegen zou verzetten met een beroep op het voorkeursrecht, terwijl zij wél met zoveel woorden aan Stichtse Advies heeft gegarandeerd dat het voorkeursrecht ‘ervan af was’ althans niet meer van toepassing was. In plaats van te vragen om uitstel van de levering heeft zij vervolgens erop aangedrongen bij Stichtse Advies dat de levering uiterlijk op 28 februari 2024 zou plaatsvinden. De schade die de Stichting stelt doordat het erfpachtrecht niet voor de overeengekomen koopprijs aan Stichtse Advies is geleverd (inclusief de misgelopen opbrengst, gemist rendement, misgelopen aflosmogelijkheden, doorlopende lasten, boete van 10% en kosten als bedoeld in artikel 6:96 lid 2 BW), is dus mede het gevolg van omstandigheden die aan de Stichting kunnen worden toegerekend. Zij had deze schade in elk geval kunnen voorkomen door duidelijk en transparant met de Gemeente te communiceren. In het licht daarvan moet de schade zozeer worden beschouwd als het gevolg van de gedragingen van de Stichting dat de schade geheel voor haar rekening moet blijven. Ook als de Gemeente wel onrechtmatig zou hebben gehandeld, zou de Stichting dus geen recht hebben gehad op schadevergoeding.\n\nProceskosten in de hoofdzaak\n\n3.33.. De Stichting krijgt ongelijk. Zij moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de Gemeente worden begroot op:\n\n- griffierecht\n\n€\n\n714,00\n\n- salaris advocaat\n\n€\n\n1.306,00\n\n(2 punten × € 653,00)\n\n- nakosten\n\n€\n\n189,00\n\n(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)\n\nTotaal\n\n€\n\n2.209,00\n\n3.34.. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.\n\n4. De beoordeling in het incident\n\n4.1.. De Stichting heeft op de voet van artikel 223 Rv gevorderd dat de rechtbank bij vonnis in het incident, uitvoerbaar bij voorraad en voor de duur van het geding in de hoofdzaak, voorlopige voorzieningen treft. Primair vordert zij een bevel dat de Gemeente zich onthoudt van elk handelen of nalaten met een beroep op het voorkeursrecht dat de verkoop van het perceel belemmert of frustreert, daaronder begrepen het in strijd hiermee verspreiden van informatie over de onroerende zaak, en dat de Gemeente in voorkomend geval de instrumenterend notaris op eerste verzoek meldt dat het voorkeursrecht niet aan levering in de weg staat, op straffe van verbeurte van een dwangsom. Subsidiair vordert zij een zodanige voorziening als de rechtbank in goede justitie geraden acht. Tot slot vordert zij een veroordeling van de Gemeente in de proceskosten en nakosten.\n\n4.2.. Deze vorderingen zullen worden afgewezen. Hiervoor is overwogen dat en waarom de vorderingen van de Stichting in de hoofdzaak niet toewijsbaar zijn. In de hoofdzaak wordt eindvonnis gewezen. Een voorlopige voorziening op de voet van artikel 223 Rv kan evenwel slechts worden getroffen voor de duur van het geding. Zij verliest haar werking zodra in de hoofdzaak einduitspraak wordt gedaan in de instantie die de voorziening heeft verleend, ongeacht of tegen die einduitspraak een rechtsmiddel wordt aangewend en of die einduitspraak uitvoerbaar bij voorraad is verklaard. Voor een eventuele procedure in hoger beroep kan de rechtbank geen voorlopige voorziening treffen. Gelet op een en ander heeft de Stichting geen belang bij de beoordeling van haar vorderingen in het incident.\n\n4.3.. De Stichting krijgt ongelijk. Zij moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De kosten van de gemeente worden begroot op € 653,00 aan salaris advocaat.\n\n5. De beslissing\n\nDe rechtbank\n\nin het incident\n\n5.1.. wijst de vorderingen van de Stichting af,\n\n5.2.. veroordeelt de Stichting in de proceskosten van € 653,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,\n\nin de hoofdzaak\n\n5.3.. wijst de vorderingen van de Stichting af,\n\n5.4.. veroordeelt de Stichting in de proceskosten van € 2.209,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als de Stichting niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,\n\n5.5.. veroordeelt de Stichting tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,\n\n5.6.. verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. S.A.L. van de Sande en in het openbaar uitgesproken op 11 maart 2026.\n\n1906\n\n Kamerstukken II 1975\u002F1976, 13713, nr. 3, p. 12, 16, 19.\n\n Kamerstukken II 1976\u002F1977, 13713, nr. 9, p. 35.\n\n Kamerstukken II 2007\u002F2008, 31285, nr. 3, p. 2-3 en 14.\n\n Rechtbank Gelderland 4 december 2024, C\u002F05\u002F435349 \u002F HA ZA 24-226 (niet gepubliceerd).\n\n Vgl. het vonnis Rechtbank Gelderland 4 december 2024, C\u002F05\u002F435349 \u002F HA ZA 24-226 (niet gepubliceerd), onder 4.14, waarop de Gemeente in dit verband wijst.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBGEL:2026:1905","2026-07-13T00:29:38.691Z",{"id":116,"ecli":117,"slug":118,"caseNumber":59,"courtId":5,"decisionDate":18,"fullText":119,"summary":59,"language":7,"source":61,"sourceUrl":120,"sourceTimestamp":121,"parsedAt":64,"updatedAt":122},"1077","ECLI:NL:RBGEL:2025:2790","ecli-nl-rbgel-2025-2790","RECHTBANK Gelderland\n\nCiviel recht\n\nZittingsplaats Arnhem\n\nZaaknummer: C\u002F05\u002F431023 \u002F HA ZA 24-52\n\nVonnis van 8 januari 2025\n\nin de zaak van\n\n1. [eiser 1] ,\n\nte [woonplaats] , 2. [eiser 2],\n\nte [woonplaats] , 3. [eiser 3],\n\nte [woonplaats] ,\n\neisende partijen,\n\nhierna samen te noemen: [eisers] ,\n\nadvocaat: mr. E.M. Uijttewaal,\n\ntegen\n\n1. [gedaagde 1] ,\n\nte [woonplaats] , 2. [gedaagde 2],\n\nte [woonplaats] ,\n\ngedaagde partijen,\n\nhierna samen te noemen: [gedaagden] ,\n\nadvocaat: mr. B.P.J.M.L. Vliexs.\n\n1. De procedure\n\n1.1.. Het verloop van de procedure blijkt uit:\n\n- het tussenvonnis van 2 oktober 2024\n\n- het bericht van 6 november 2024 met productie(s) van [gedaagden] - het bericht van 8 november 2024 met productie(s) van [eisers] - de mondelinge behandeling van 21 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.\n\n1.2.. Ten slotte is vonnis bepaald.\n\n2. De feiten\n\n2.1.. \n [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn broer en zus. [gedaagden] zijn eigenaar van een perceel landbouwgrond gelegen te [plaats] , kadastraal bekend als [perceel 1] (hierna: de landbouwgrond). [vader] (hierna: [vader] ) is hun vader.\n\n2.2.. \n [eiser 2] en [eiser 3] hebben een grondpositie in een potentieel ontwikkelgebied. De landbouwgrond ligt in dat gebied. [eiser 1] is voornemens in het potentiële ontwikkelgebied woningen te bouwen.\n\n2.3.. \n [eisers] hebben [gedaagden] benaderd met de vraag of [gedaagden] de landbouwgrond aan [eisers] willen verkopen. Het eerste gesprek tussen [eisers] en [gedaagden] over de verkoop van de landbouwgrond vond plaats op 3 februari 2021.\n\n2.4.. \n [gedaagden] hebben na dit gesprek [naam 1] (hierna: [naam 1] ) in de arm genomen. [naam 1] is voormalig notaris, thans als senior juridisch adviseur verbonden aan [bedrijf 1] en adviseert veelvuldig over (agrarische) grondtransacties.\n\n2.5.. \n\n [eisers] en [gedaagden] hebben op 22 juni 2021 opnieuw gesproken over de verkoop van de landbouwgrond. Tijdens dit gesprek is gesproken over een koopprijs van € 65,00 per vierkante meter, wat neerkomt op een koopprijs voor de landbouwgrond van € 6.362.200,00. Op 30 juni 2021 stuurde [naam 2] (hierna: [naam 2] ), namens [eisers] betrokken bij de gesprekken met [gedaagden] , per e-mail aan [gedaagden] en [vader] het volgende bericht:\n\n“(…)\n\nZoals op 22\u002F6 afgesproken, heb ik een brief gemaakt met daarin de afspraken die wij gemaakt hebben. Zie bijgevoegd.\n\nIk heb nadrukkelijk concept door de brief heen gezet, omdat hetniet de bedoeling is dat jullie deze brief werkelijk tekenen. Wij hebben immers afgesproken dat jullie alles nog eens zouden laten bezinken en nog eens na zouden gaan of jullie niets vergeten waren. Wij zouden dan in een vervolgbespreking (zo nodig) het document nog eens met elkaar bespreken.(…)\n\nParallel aan de verzending aan jullie, leg ik de brief tegelijk voor aan [bedrijf 2] voor advies.\n\n(…)”\n\n2.6.. \n\nIn de bijgevoegde brief (hierna: de conceptbrief) die aan [gedaagden] is gericht, staat voor zover relevant:\n\n“(…)\n\nOp 22 juni 2021 hebben [vader] en [gedaagde 2] gesproken met [eiser 3] , [eiser 2] en ondergetekende[rechtbank: [naam 2] ], op kantoor bij [bedrijf 3] in [plaats] . We hebben gesproken over de koop en verkoop van jullie perceel.\n\n(…)\n\nOvereengekomen is dat [gedaagde 2] en [gedaagde 1] het betreffende perceel verkopen en dat [eiser 3] , [eiser 2] en [eiser 1] in onverdeeld eigendom ieder voor 1\u002F3 deel kopen.\n\n(…)\n\nDe koopprijs bedraagt € 65,- per m2 kosten koper. De totale koopsom bedraagt derhalve € 6.362.200,-.\n\n(…)”\n\n2.7.. Op 25 augustus 2021 vond een gesprek plaats tussen [eisers] en [gedaagden] naar aanleiding waarvan de conceptbrief in track changes is aangepast. Op 10 september 2021 stuurde [naam 2] de aangepaste conceptbrief aan [gedaagden]\n\n2.8.. Op of omstreeks 13 september 2021 is namens [gedaagden] door [naam 1] gereageerd. [naam 1] heeft in track changes aanpassingen gedaan in de brief, waaronder de toevoeging dat [gedaagden] onder bepaalde voorwaarden zouden kunnen participeren in de door [eisers] beoogde ontwikkeling van de landbouwgrond.\n\n2.9.. \n\nOp 6 oktober 2021 stuurde [naam 2] de volgende e-mail aan [gedaagden] :\n\n“(…)\n\nAfgelopen week hebben [eiser 3] en ik met [vader] gesproken naar aanleiding van het commentaar van zijn adviseur. Wij hebben [vader] beloofd om onze brief aan te passen op basis van het besprokene. Zie bijgevoegd. [eiser 3] plant een afspraak met [vader] , zijn adviseur en ons drieën, om de brief nog een laatste maal met elkaar te bespreken.\n\n(…)”\n\n2.10.. \n\nEveneens op 6 oktober 2021 reageerde [eiser 3] per e-mail:\n\n“(…)\n\nZou het as dinsdag 12 om 9.30 uur oktober schikken te overleggen om voor alle partijen tot een goede vastlegging te komen.\n\nWe moeten samen met name nog even naar een geschikte formulering eind datum komen.\n\nDeze moet voor [vader] duidelijkheid verschaffen m.b.t. de eindtermijn en voor de kopers gelegenheid geven niet te sneuvelen voor de finish.\n\n(…)”\n\n2.11.. \n [eisers] en [gedaagden] hebben op 15 oktober 2021 wederom met elkaar gesproken. In dit gesprek hebben [gedaagden] voorgesteld dat [eisers] de koopprijs deels voldoen in geld en deels door een aantal op de landbouwgrond te bouwen woningen aan [gedaagden] te leveren, met het idee dat [gedaagden] die woningen zou kunnen verhuren.\n\n2.12.. \n\nOp 15 november 2021 stuurde [naam 2] de reactie namens [eisers] op dit voorstel:\n\n“(…)\n\nBeste [vader] ,\n\nVandaag heb je [eiser 3] gesproken. Jouw voorstel bleek voor ons gecompliceerder dan wij dachten.(…)\n\nZoals je vernomen hebt: in onze financiële uitwerking kwamen wij tot de conclusie dat wij, naast het geldbedrag van € 1.725.000,- een aantal van 18,5 woningen kunnen leveren om uit te komen op de afgesproken koopsom van € 6.362.200,-. Dit heeft onder meer te maken met de recent sterk gestegen bouwkosten.\n\nWij hebben echter ook jouw signaal aan [eiser 3] goed begrepen en vinden het van belang om er nu op eenvoudige wijze uit te komen met elkaar. Ik stel voor dat we elkaar nog éénmaal ontmoeten om het geheel tot een afronding te brengen en de brief te tekenen.\n\n(…)”2.13.. \n\nOp 17 november 2021 stuurde [naam 2] de volgende e-mail aan [vader] :\n\n“(…)\n\nConform afspraak vandaag met [eiser 3] , ontvang je bij deze e-mail de aangepaste afsprakenbrief.\n\n(…)”\n\n2.14.. \n\nOp 19 november 2021 stuurde [naam 1] namens [gedaagden] de volgende e-mail aan [eisers] :\n\n“(…)\n\nIk heb gekeken naar het concept van de brief van [naam 2] c.s. Inhoudelijk heb ik de navolgende punten die tenminste in de brief opgenomen moeten worden:\n\nEen minimale bouwkavel oppervlak. Ik verwacht van de koper dat zij een concreet en aanvaardbaar voorstel doen;\n\nEen minimale woonoppervlak voor de huurwoningen;\n\nEen opleverdatum van de huurwoning binnen een bepaalde periode na eerste omgevingsvergunning, deze dient realistisch te zijn en zodanig dat er tijdig over de huurinkomsten kan worden beschikt.\n\nOplevering van de woning dient te zijn: gebruikelijke toilet beneden, boven toilet en douche inclusief keuken, betegeling. De woningen dienen gebruiksklaar te zijn, door verkoper dient de vloerbedekking en het sauzen of behangen van de muren nog plaats te vinden.\n\nDe bestemming dient binnen 8 jaar na datum overeenkomst te zijn verleend. Geen verlening betekent een ontbinding koopovereenkomst zonder boete en verrekening van kosten.\n\nBinnen de genoemde 10 jaar dient er een aanvang te zijn gemaakt met de bouw van de huurwoningen en deze bouw dient in een bouwstroom te worden gebouwd.\n\nOntbindingen na 10 jaar kan onder de navolgende voorwaarden (wederkerige ontbinding):\n\nOntbinding dient te geschieden door een schriftelijke verklaring aan verkoper onder overlegging van de aanvragen tot het wijzigen van de bestemmingsplan voor de betreffende percelen van voornoemde 100ha. Deze aanvragen dienen uiterlijk …………………… na het vooroverleg volledig te zijn ingediend, en tevens bij een afwijzende beslissing tijdig bezwaar en beroep te zijn aangetekend en de betreffende procedures adequaat te zijn gevoerd van elke procedure inclusief het vooroverleg, aanvraag, bezwaar en beroep dienen alle drukken inclusief de rapporten en onderbouwingen door koper aan verkoper te worden aangeleverd binnen 2 maanden na het indienen. Indien koper aan het vorenstaande niet of niet tijdig heeft voldaan, dan wel de stukken niet volledig zijn, is koper verplicht aan verkoper uit te keren een bedrag van € 7 miljoen euro.\n\n8. Contractsovername:\n\nIedere partij kan door middel van contractsovername de overeenkomst overdragen aan de bloedverwant, aanverwant of juridische entiteit, onder borgstelling van de huidige partij gedurende de periode dat het perceel niet onvoorwaardelijk geleverd is en de woningen ten behoeve van verkoper niet zijn gebouwd.\n\nIk verwacht van de koper dat zij een concreet en aanvaardbaar voorstel doen, zodat de bijeenkomst van volgende week kan leiden tot een slot van de onderhandelingen. Mijns inziens zijn er nu te grote punten, om te spreken dat er een overeenkomst is.\n\n(…)”2.15.. \n\nOp 25 november 2021 bespraken [eisers] en [gedaagden] de aangepaste conceptbrief. Tijdens die bespreking zijn op verzoek van [gedaagden] nog twee handgeschreven zinnen toegevoegd aan de conceptbrief. De conceptbrief luidt dan als volgt:\n\n“(…)\n\nGeachte heer en mevrouw [gedaagde 1] , beste [gedaagde 2] en [gedaagde 1] ,\n\nDe afgelopen periode hebben [vader] en [gedaagde 2] gesproken met [eiser 3] , [eiser 2] en ondergetekende[rechtbank: [naam 2] ], op kantoor bij [bedrijf 3] in [plaats] . We hebben gesproken over de koop en verkoop van jullie perceel. Het perceel ligt tussen de [straat] , de boemelspoorlijn en [straat] en wordt kadastraal aangeduid als: [perceel 1] . De grond is agrarisch bestemd en agrarisch in gebruik. Er is geen bebouwing op de grond aanwezig.\n\nOvereengekomen is dat [gedaagde 2] en [gedaagde 1] het betreffende perceel verkopen en dat [eiser 3] , [eiser 2] en [eiser 1] in onverdeeld eigendom ieder voor 1\u002F3 deel kopen. Het perceel is momenteel verpacht. De pacht eindigt op 31 december 2025. Gedurende de periode dat er nog geen grondbewerkingen plaatsvinden heeft de pachter het gebruiksrecht.\n\nDe koopprijs bedraagt € 1.725.000, exclusief belastingen, kosten koper. Het bedrag wordt niet geïndexeerd. Levering en betaling van het perceel vindt plaats zodra de eerste onherroepelijke bouwvergunning voor woningbouw op de te leveren gronden verkregen is. De koopprijs bestaat voorts uit de levering van koper aan verkoper, om niet, bij eerste oplevering van woningen op het perceel, van 20 middenhuur-woningen van minimaal 100 m2 go, op een kavel van minimaal 110 mr en met Woningborg kwaliteitsniveau (inclusief (fietsen)berging, toilet beneden, toilet en douche boven, basisopstelling keukenmeubel zonder apparatuur, betegeling sanitaire ruimten, behangklaar, cementdekvloer o.g.). levering van deze woningen vindt fiscaal optimaal plaats (beoogd: betreffende percelen blijven op het moment van levering achter bij verkoper en worden door koper bebouwd).\n\nDe overeengekomen koop en verkoop heeft een looptijd van 10 jaar. Is binnen 8 jaar geen bestemming en binnen 10 jaar geen onherroepelijke bouwvergunning verkregen, dan wordt de overeenkomst ontbonden. Zodra de bouwvergunning verkregen is, zal de realisatie direct aanvangen en zijn Woningborg termijnen voor bouwtijd van toepassing.\n\n [eiser 3] , [eiser 2] en [eiser 1] kopen het perceel met het doel om dit voor eigen rekening en risico te ontwikkelen naar woonfuncties en aanverwante functies. Kopers zullen verkopers op de hoogte houden van de voortgang van de ontwikkeling en relevante stukken verstrekken.\n\n [gedaagde 2] en [gedaagde 1] zijn geen ondernemer voor de btw, zijn geen ontwikkellaar en nemen in deze ontwikkeling geen deel. Zij hebben de grond momenteel als onroerende goed in bezit in box 3 en wensen de grond als zodanig te vervreemden.\n\nOp het perceel rusten op het moment van levering geen rechten van derden of belemmeringen, die het gebruik of de ontwikkeling beperken.\n\nDe koopprijs is gebaseerd op een goede staat van het perceel. Er zijn geen verborgen gebreken, bodemvervuilingen, asbestvervuilingen, archeologische resten of explosieven aanwezig. De kopers krijgen voorafgaand aan de levering, doch uiterlijk 1,5 jaar na ondertekening van deze brief, gelegenheid om due diligence te verrichten op de staat van de locatie. Zij zullen zich hiertoe baseren op eigen onderzoek, dat zij voor eigen rekening uitvoeren. Als de resultaten niet conveniërend zijn, treden partijen in overleg en hebben kopers tot uiterlijk 1,5 jaar na de datum van ondertekening van deze brief het recht de koop te ontbinden.\n\nVerkopers en kopers leggen deze overeenkomst(brief) nader vast in een koopovereenkomst. [eiser 1] zal daartoe zo spoedig mogelijk een concept voorleggen ter beoordeling. Indien niet binnen 1 maand na ondertekening van deze brief een conveniërend concept is overlegd zal verkoper 1,5 maand na datum van deze brief een concept overeenkomst voorleggen.\n\nEr wordt één koopovereenkomst opgesteld met [gedaagde 2] en [gedaagde 1] samen als verkoper en [eiser 3] , [eiser 2] en [eiser 1] samen als koper. Deze respectievelijke vijf partijen kunnen ieder een bloedverwant, aanverwant of juridische entiteit, waarin zij een minimaal belang van 50% houden en minimaal 50% zeggenschap hebben, aanwijzen die bij notariële levering daadwerkelijk optreedt als afnemer, onder borgstelling van de huidige partij gedurende de periode dat het perceel niet onvoorwaardelijk geleverd is en de woningen ten behoeve van verkoper niet zijn gebouwd. De rechten en plichten van verkoop en koop zijn niet overdraagbaar aan een derde, anders dan na schriftelijke goedkeuring van de overige vier partijen.\n\nVerkopers verlenen medewerking aan fiscaal optimale levering, mits zij hier geen nadeel van ondervinden, zulks ter beoordeling van verkopers. Medewerking zal niet op onredelijke gronden worden geweigerd.\n\nKopers houden verkoper eens per half jaar op de hoogte over de vorderingen in de planontwikkeling middels een bijeenkomst waar verslag van gemaakt wordt.\n\n[rechtbank: begin handgeschreven toevoeging]\n\nHet half jaar te rekenen vanaf de datum van ondertekening van de overeenkomsten daaropvolgende vanaf elke bijeenkomst\u002Fverslag\n\n[rechtbank: eind handgeschreven toevoeging]\n\nKoper zal de plannen voor de huurwoningen schriftelijk goedkeuren op gezette moment, of hier gemotiveerd zijn goedkeuring op onthouden, waaronder in ieder geval het stedenbouwkundig plan, de aanvraag omgevingsvergunning en de oplevering.\n\nTot slot; nogmaals dank voor de prettige contacten tot op heden. Wij zetten deze graag voort in de nadere uitwerking van koop, verkoop en levering.\n\nGraag ontvang ik deze brief getekend retour, ter bevestiging van hetgeen wij overeengekomen zijn.\n\n[rechtbank: ruimte voor handtekeningen]\n\n[rechtbank: begin handgeschreven toevoeging]\n\nBij het tekenen van de overeenkomst vergoeden kopers aan verkoper € 5.000,- totaal aan advieskosten (zonder factuur) 25\u002F11\u002F2021. Huissen.\n\n[rechtbank: eind handgeschreven toevoeging]\n\n(…)”2.16.. \n\nOp 25 november 2021, de dag van de laatste bespreking, stuurde [eiser 3] de door [eisers] ondertekende en op iedere pagina geparafeerde brief per e-mail aan [gedaagden] en [vader] :\n\n“(…)\n\nOnderwerp:Overeenkomst [plaats]\n\nBijlagen:Overeenkomst 25 nov 2021 [gedaagde 1] [eiser 3] [eiser 1] [eiser 2] .pdf\n\n(…)\n\nZie in de bijlage de (gescande) door kopers getekende overeenkomst.\n\nGraag getekend retour zenden.\n\n(…)”\n\n2.17.. Op 30 november 2021 stuurde [vader] de ook door [gedaagden] ondertekende en op iedere pagina geparafeerde brief (met de inhoud zoals weergegeven in overweging 2.15 en overgelegd als productie 9 bij dagvaarding) (hierna: de brief) aan [eisers]\n\n2.18.. \n [eisers] hebben vervolgens een notaris opdracht gegeven om de brief nader uit te werken. Op 26 januari 2022 is een eerste concept aan [gedaagden] gestuurd en op 24 februari 2022 is daarover bij de notaris een bespreking geweest. Op 3 mei 2022 stuurde de notaris een aangepast concept aan partijen (zoals overgelegd als productie 12A bij dagvaarding). Daarna wisselden partijen nog enkele e-mails over een te houden bespreking naar aanleiding van het concept.\n\n2.19.. Op 22 juli 2022 lieten [gedaagden] per e-mail aan [eisers] weten dat er volgens hen weinig schot in de zaak zit, dat zij weinig vertrouwen hebben in een adequate voortzetting van de onderhandelingen en een sluitende vastlegging van het resultaat daarvan in een koopovereenkomst. [gedaagden] geven aan de onderhandelingen te willen staken.\n\n2.20.. Bij e-mail van 27 juli 2022 vroegen [eisers] om een gesprek met [gedaagden] Op 16 september 2022 lieten [gedaagden] weten daarvoor open te staan, maar alleen voor een fatsoenlijke afsluiting van de contacten. Op 23 september 2022 vond dat gesprek plaats. [gedaagden] heeft toen aangegeven moeite te hebben met de notaris. [eisers] stelde daarop voor om de brief te laten uitwerken door een andere notaris. [gedaagden] stemden daarmee in maar gaven aan dat te zien als ‘een laatste en uiterste mogelijkheid om tot een akkoord te komen’. Op 4 november 2022 lieten [gedaagden] per e-mail weten dat zij akkoord gingen met de door [eisers] voorgestelde notaris en herhaalden zij dit te zien als een uiterste mogelijkheid om tot een akkoord te komen.\n\n2.21.. \n\nVervolgens hebben [eisers] en [gedaagden] – al dan niet via hun adviseurs – gecorrespondeerd over de nadere uitwerking van de brief. De advocaat van [eisers] heeft in zijn brief van 16 maart 2023 een tiental punten opgesomd die volgens [gedaagden] nadere uitwerking behoeven in de koopovereenkomst:\n\n“(…)\n\n1.\n\nAls we het goed zien dan vallen de uitgangspunten uiteen in twee onderdelen:(…)\n\nHet eerste onderdeel is een koopovereenkomst en het tweede deel is dat niet. het lijkt een aannemingsovereenkomst te zijn.\n\n2.\n\nVoor de koopovereenkomst is het gebruikelijk dat een waarborgsom\u002Fbankgarantie wordt gesteld. Zijn hier afspraken over gemaakt?(…)\n\n3.\n\n(…)\n\nIs er exclusiviteit afgesproken? Is afgesproken dat de 20 woningen als eerste zullen worden gebouwd? Wat als verkopers de gronden in de tussentijd willen overdragen?(…)\n\n4.\n\nWat is de uiterste datum waarop de bestemmingsplanwijziging moet zijn aangevraagd?(…)\n\n5.\n\nWat bedoelen partijen met middenhuur woningen?(…)\n\n6.\n\nWij adviseren om als zekerheid voor de nakoming van de aannemingsovereenkomst te zijner tijd een eerste recht van hypotheek te bedingen op de gronden die aan kopers zullen worden overgedragen.(…)\n\n7.\n\nHoe worden de twintig woningen verdeeld?(…)\n\n8.\n\nIn de overeenkomst zal moeten worden opgenomen dat de woningen vrij op naam worden geleverd.(…)\n\n9.\n\nBij start bouw zal voldoende zekerheid moeten zijn gesteld door kopers over de afbouw van de woningen.(…)\n\n10.\n\nVoor wiens rekening komen de kadastrale splitsingen ten aanzien van de percelen van de huur-\u002Fbeleggingswoningen? Welk stuk grond gaat niet worden overgedragen in verband met de bouw van de twintig woningen?\n\n(…)”\n\n2.22.. Op 9 juli 2023 lieten [gedaagden] via hun advocaat weten dat zij de onderhandelingen definitief staken. Daarna hebben (de advocaten van) [eisers] en [gedaagden] nog gecorrespondeerd over onder meer de vraag of tussen partijen reeds een overeenkomst tot stand is gekomen en over het voortzetten van de onderhandelingen.\n\n2.23.. Op 17 april 2024 hebben [eisers] in verband met hetgeen zij in deze procedure vorderen conservatoir beslag laten leggen op de landbouwgrond.\n\n3. Het geschil\n\nin conventie\n\n3.1.. \n\n [eisers] vorderen dat de rechtbank bij vonnis, zoveel als mogelijk uitvoerbaar bij voorraad\n\nprimair\n\nI. verklaart voor recht dat tussen [eisers] enerzijds en [gedaagden] anderzijds op 25 november 2021 dan wel 28 november 2021 dan wel 30 november 2021, althans op enige andere in goede justitie vast te stellen datum een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot het perceel landbouwgrond, gelegen te [plaats] , kadastraal bekend als [perceel 1] , welke koopovereenkomst woordelijk is opgenomen in productie 9 van de dagvaarding;\n\nII. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot nakoming van de onder I genoemde koopovereenkomst door het perceel landbouwgrond, gelegen te [plaats] , kadastraal bekend als [perceel 1] conform de bepaling van de onder I genoemde koopovereenkomst aan [eisers] te leveren, tegen ontvangst van de in de koopovereenkomst bepaalde koopprijs en [eisers] toe te laten de benodigde onderzoeken te verrichten;\n\nIII. te bepalen dat, indien [gedaagden] niet aan de onder II genoemde veroordeling voldoen dit vonnis op grond van artikel 3:300 lid 2 BW in de plaats treedt van de wilsverklaring van [gedaagden] voor de medewerking aan het opmaken en passeren van de notariële leveringsakte en de toestemming om het perceel te betreden voor de benodigde onderzoeken;\n\nsubsidiair\n\nIV. [gedaagden] hoofdelijke veroordeelt om binnen veertien (14) dagen na de datum van dit vonnis met [eisers] een koopovereenkomst te sluiten, zoals deze als productie 12A van de dagvaarding is overgelegd, zulks op straffe van een dwangsom groot € 10.000,00 per dag, ingaande op de vijftiende (15e) dag na de datum van dit vonnis, tot aan de dag dat [gedaagden] aan deze veroordeling voldoen, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen groot € 3.000.000,00;\n\nmeer subsidiair\n\nV. verklaart voor recht dat de onderhandelingen tussen [eisers] en [gedaagden] in een zodanig stadium zijn geraakt dat het [gedaagden] niet langer vrij stond de onderhandelingen af te breken en [gedaagden] hoofdelijke veroordeelt om met [eisers] door te onderhandelen over de koopovereenkomst tot aankoop van het perceel landbouwgrond, gelegen te [plaats] , kadastraal bekend als [perceel 1] , waarbij de door partijen op 25 november 2021 gemaakte afspraken, zoals woordelijk opgenomen in productie 9 van de dagvaarding, reeds vaststaan, zulks op straffe van een dwangsom groot € 10.000,00 per dag, ingaande op de vijftiende (15e) dag na de datum van dit vonnis, tot aan de dag dat [gedaagden] aan deze veroordeling voldoen, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen groot € 3.000.000,00;\n\nmeest subsidiair\n\nVI. verklaart voor recht dat de onderhandelingen tussen [eisers] en [gedaagden] in een zodanig stadium zijn geraakt dat het [gedaagden] niet langer vrij stond de onderhandelingen af te breken althans niet zonder (schade)vergoeding, met veroordeling van [gedaagden] tot vergoeding van de door [eisers] geleden en nog te lijden schade, waaronder de gederfde winst, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente;\n\nzowel primair, subsidiair, meer subsidiair en meest subsidiair\n\nVII. [gedaagden] hoofdelijk, voor zover de een betaalt, de ander zal zijn bevrijd, veroordeelt in de kosten van onderhavig geding en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente over deze (proces)kosten vanaf de vijftiende dag na de dag van dit vonnis.\n\n3.2.. \n [eisers] leggen aan hun vorderingen het volgende ten grondslag. Tussen [eisers] en [gedaagden] is een koopovereenkomst zoals overgelegd als productie 9 bij dagvaarding tot stand gekomen op grond waarvan [gedaagden] onder meer ertoe zijn gehouden de landbouwgrond te leveren aan [eisers] en [eisers] toe te laten tot de landbouwgrond om de overeenkomen onderzoeken uit te (laten) voeren (primair). Indien voormelde koopovereenkomst niet tot stand is gekomen, was zijdens [eisers] sprake van gerechtvaardigd vertrouwen dat (de nadere uitwerking van) de koopovereenkomst in de vorm van de concept koopovereenkomst zoals overgelegd als productie 12A bij dagvaarding tot stand zou komen, zodat het [gedaagden] niet vrijstond de onderhandelingen af te breken. [gedaagden] zijn daarom gehouden de concept koopovereenkomst zoals overgelegd als productie 12A bij dagvaarding te sluiten (subsidiair), daarover door te onderhandelen (meer subsidiair) dan wel de schade die is veroorzaakt door het afbreken van de onderhandelingen te vergoeden (meest subsidiair).\n\n3.3.. \n [gedaagden] betwisten dat met [eisers] een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Volgens [gedaagden] is geen sprake van wilsovereenstemming over de koop\u002Fverkoop van de landbouwgrond, is geen sprake van wilsovereenstemming over de essentialia van een koopovereenkomst en is de door [eisers] gestelde wederprestatie om 20 middenhuur-woningen te leveren niet voldoende bepaalbaar. Volgens [gedaagden] houdt de brief die [eisers] als productie 9 bij dagvaarding heeft overgelegd niet meer in dan een intentie die afhankelijk is van de voorwaarde dat de nadere uitwerking van de brief in een koopovereenkomst naar tevredenheid is van [gedaagden] Die nadere uitwerking is er nooit gekomen, althans niet naar tevredenheid van [gedaagden] , ook niet in de vorm van de conceptkoopovereenkomst die [eisers] als productie 12A heeft overgelegd. [gedaagden] betwisten dat sprake is van gerechtvaardigd totstandkomingsvertrouwen bij [eisers] [gedaagden] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.\n\nin reconventie\n\n3.4.. \n [gedaagden] vorderen in reconventie dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,\n\n [eisers] veroordeelt om het door hen ten laste van [gedaagden] gelegde beslag binnen twee dagen na betekening van dit vonnis op te heffen, op straffe van verbeurte van een dwangsom aan ieder van hen van € 10.000,00 per dag met een maximum van € 500.000,00 dat [eisers] of één van hen in gebreke blijft; en\n\n [eisers] veroordeelt tot betaling aan [gedaagden] van alle schade op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet die [gedaagden] hebben geleden en\u002Fof nog zullen lijden als gevolg van de conservatoire beslaglegging door [eisers] ten laste van [gedaagden] ; en\n\n [eisers] veroordeelt in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen.\n\n3.5.. \n [gedaagden] leggen aan hun vorderingen in reconventie kort gezegd ten grondslag hetgeen [gedaagden] in conventie als verweer voeren: er is geen koopovereenkomst totstandgekomen en van gerechtvaardigd totstandkomingsvertrouwen bij [eisers] is geen sprake, zodat de vorderingen van [eisers] moeten worden afgewezen. Daarom is het conservatoire beslag van [eisers] op de landbouwgrond onrechtmatig.\n\n3.6.. \n [eisers] voeren verweer. Dat verweer komt kort gezegd erop neer dat de vorderingen van [eisers] in conventie toewijsbaar zijn, zodat van onrechtmatige beslaglegging geen sprake is. Daarnaast dient het gevorderde te worden afgewezen omdat [gedaagden] niet heeft gesteld of onderbouwd dat het beslag tot schade heeft geleid, aldus [eisers] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagden] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagden] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagden] in de kosten van deze procedure.\n\n3.7.. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.\n\n4. De beoordeling\n\nIn conventie en reconventie\n\n4.1.. In het licht van de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie zal de rechtbank deze gelijktijdig beoordelen.\n\n4.2.. \n [eisers] stellen dat zij met [gedaagden] in november 2021 in de vorm van de brief een koopovereenkomst hebben gesloten waaruit onder meer voor [gedaagden] de verbintenis volgt om de landbouwgrond te leveren aan [eisers] en voor [eisers] de verbintenissen volgen om daarvoor de koopprijs van € 1.725.000,00 te betalen en 20 middenhuur-woningen te leveren. Uit de totstandkoming en ondertekening van de brief volgt volgens [eisers] dat wilsovereenstemming is bereikt over de inhoud van de brief, die de essentialia van een koopovereenkomst bevat. De verbintenis om 20 middenhuur-woningen te leveren is voldoende bepaalbaar omdat uit de brief blijkt aan welke eisen de woningen moeten voldoen en levering fiscaal optimaal dient plaats te vinden, aldus [eisers] Uit de brief en de totstandkoming daarvan blijkt volgens [eisers] ook dat van een intentieovereenkomst of een voorwaardelijke overeenkomst geen sprake is.\n\n4.3.. \n [gedaagden] betwisten dat een koopovereenkomst ter zake de landbouwgrond tot stand is gekomen. Partijen hebben geen wilsovereenstemming bereikt over de essentialia van een koopovereenkomst, waaronder over de prijs, het te leveren object en alle punten die zijn opgesomd in de brief van 16 maart 2023 van de advocaat van [gedaagden] Daarnaast is de overeenkomst volgens [gedaagden] nietig, omdat niet wordt voldaan aan de eisen die de wet stelt aan een koopovereenkomst. De afspraak dat [eisers] 20 middenhuur-woningen leveren is volgens [gedaagden] niet voldoende bepaalbaar. In dit verband wijzen [gedaagden] eveneens op voormelde brief van de advocaat van [gedaagden] en stellen zij dat onduidelijk is op welke wijze de woningen geleverd zullen worden en wat in dat verband en anderszins de fiscale implicaties zijn. Daar komt bij dat [eisers] niet het bedrag van € 5.000,00 hebben betaald aan [gedaagden] terwijl dat betaald zou worden bij ondertekening van de overeenkomst. Daaruit, en uit het ontbreken van een sluitingsdatum in de concepten van de nadere uitwerking van de overeenkomst die de notaris heeft opgesteld, blijkt dat de brief niet kan worden beschouwd als een koopovereenkomst. Als al wel een koopovereenkomst tot stand is gekomen, is het een intentieovereenkomst die uitsluitend afspraken op hoofdlijnen bevat en is aangegaan onder de voorwaarde van nadere uitwerking van die afspraken. Die nadere uitwerking is er nooit gekomen, zodat geen sprake is van een totstandgekomen onvoorwaardelijke koopovereenkomst, aldus [gedaagden]\n\nHet juridisch kader\n\n4.4.. In artikel 6:217 BW is bepaald dat een overeenkomst tot stand komt door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Het doen van een aanbod en de aanvaarding daarvan zijn rechtshandelingen. In artikel 3:33 BW is bepaald dat een rechtshandeling een op rechtsgevolg gerichte wil vereist die zich door een verklaring heeft geopenbaard. Uit artikel 3:35 BW blijkt dat tegen hem die eens anders verklaring of gedraging, overeenkomstig de zin die hij daaraan onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht toekennen, heeft opgevat als een door die ander tot hem gerichte verklaring van een bepaalde strekking, geen beroep kan worden gedaan op het ontbreken van een met deze verklaring overeenstemmende wil. Blijkens artikel 3:37 lid 1 BW kunnen verklaringen, met inbegrip van mededelingen, in iedere vorm geschieden, en kunnen zij in een of meer gedragingen besloten liggen.\n\n4.5.. Het antwoord op de vraag of een overeenkomst tot stand is gekomen en hoe een overeenkomst moet worden uitgelegd, is afhankelijk van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard, uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden (de Haviltex-maatstaf; zie Hoge Raad 21 december 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD5352 en Hoge Raad 16 september 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ2213).\n\nWilsovereenstemming\n\n4.6.. Tussen partijen is de inhoud en de wijze van totstandkoming van de brief niet in geschil. Wel in geschil is of de brief een koopovereenkomst inhoudt, zoals [eisers] heeft gesteld en [gedaagden] heeft betwist. De rechtbank zal daarom eerst aan de hand van voormelde Haviltex-maatstaf beoordelen welke betekenis moet worden toegekend aan de brief.\n\n4.7.. Uit de onder de feiten vermelde omstandigheden over de totstandkoming en de inhoud van de brief en hetgeen partijen in dat verband over en weer hebben verklaard (zie overwegingen 2.3-2.17), trekt de rechtbank de volgende conclusies. Vast staat dat [eisers] reeds in het eerste gesprek met [gedaagden] duidelijk hebben gemaakt dat zij de landbouwgrond van [gedaagden] wilden kopen, zoals [gedaagden] ook ter zitting hebben bevestigd, en dat partijen daarover ongeveer tien maanden hebben onderhandeld. [eisers] hebben in juni 2021 een eerste concept van de brief aan [gedaagden] voorgelegd waarna partijen daarin over en weer aanpassingen hebben gedaan. [eisers] boden aanvankelijk een kale koopprijs voor de landbouwgrond. [gedaagden] hebben evenwel bedongen dat zij konden participeren in de beoogde ontwikkeling van de landbouwgrond door een deel van de koopprijs voldaan te krijgen in de vorm van 20 middenhuur-woningen. Hierover is door partijen onderhandeld. Op 19 november 2021 is namens [gedaagden] aan [eisers] gevraagd om een concreet en aanvaardbaar voorstel te doen zodat de bespreking van een week later tot een slot van de onderhandelingen zou kunnen leiden. De brief is naar aanleiding hiervan door [eisers] aangepast en op 25 november 2021 wederom besproken. [eisers] en [gedaagden] hebben in die bespreking naar het oordeel van de rechtbank wilsovereenstemming bereikt over de inhoud van de brief. Dat blijkt uit het voorgaande, de e-mail van [eiser 3] van 25 november 2021 aan [gedaagden] (zie overweging 2.16) en de ondertekening van de brief en de parafering van iedere pagina door beide partijen (zie overweging 2.17).\n\n4.8.. In de brief staat dat is overeengekomen dat [gedaagden] de landbouwgrond verkopen aan [eisers] tegen betaling van de koopprijs van € 1.725.000,00 en de levering van 20 middenhuur-woningen door [eisers] (zie overweging 2.15). Uit het samenstel van de door [gedaagden] en [eisers] over en weer afgelegde verklaringen gedurende de onderhandelingen (zie overwegingen 2.3-2.17, waarvan de kern hiervoor in overweging 4.7 is weergegeven) moet [gedaagden] redelijkerwijs hebben afgeleid dat de wil van [eisers] op voormelde koop was gericht en heeft [eisers] redelijkerwijs mogen afleiden dat de wil van [gedaagden] op voormelde verkoop was gericht. Derhalve komt vast te staan dat partijen wilsoverstemming hebben bereikt over de koop en verkoop van de landbouwgrond.\n\n4.9.. Dat [gedaagden] geen ervaring met of kennis van grondtransacties hebben, zoals [gedaagden] ter zitting onweersproken hebben aangevoerd, maakt het voorgaande niet anders. [gedaagden] hebben zich gedurende de onderhandelingen immers laten bijstaan door [naam 1] , wiens ervaring en kennis derhalve aan [gedaagden] kan worden toegerekend. [eisers] hebben onweersproken gesteld dat [naam 1] deskundig en ervaren is op het gebied van agrarische grondtransacties (zie overweging 2.4).\n\nIntentieovereenkomst en voorwaardelijke overeenkomst\n\n4.10.. Niet in geschil is dat de brief nader zou worden uitgewerkt. De brief vermeldt daarover: “Verkopers en kopers leggen deze overeenkomst(brief) nader vast in een koopovereenkomst.” en “Er wordt één koopovereenkomst opgesteld met [gedaagde 2] en [gedaagde 1] samen als verkoper en [eiser 3] , [eiser 2] en [eiser 1] samen als koper.”\n\n4.11.. \n [gedaagden] worden echter niet gevolgd in hun stelling dat de inhoud van de brief voorwaardelijk is overeengekomen, in die zin, dat een overeenkomst pas tot stand zou komen als de afspraken in de brief nader waren uitgewerkt of dat sprake is van een intentieovereenkomst. Uit hetgeen partijen gedurende de onderhandelingen over en weer hebben verklaard (zie overweging 2.3-2.17), blijkt immers niet dat partijen hebben beoogd om de door [gedaagden] gestelde voorwaardelijke overeenkomst of intentieovereenkomst aan te gaan. De inhoud van de brief wijst daar evenmin op, zoals [eisers] terecht hebben gesteld. In de brief staat immers dat de koop “is overeengekomen” (tweede alinea), “de overeengekomen koop en verkoop” (vierde alinea) en dat “deze overeenkomst(brief)” nader wordt vastgelegd in een koopovereenkomst (negende alinea). Een nadere vastlegging staat als zodanig niet in de weg aan de totstandkoming van een onvoorwaardelijke overeenkomst. Ook staat in de brief dat de overeenkomst wordt ontbonden als niet binnen 10 jaar een onherroepelijke bouwvergunning is verkregen en bevat de brief de mogelijkheid voor [eisers] om binnen anderhalf jaar na ondertekening van de brief de koop te ontbinden als de staat van de landbouwgrond daartoe aanleiding geeft. Dit alles wijst naar het oordeel van de rechtbank op de totstandkoming van een onvoorwaardelijke overeenkomst. Dat [naam 2] de brief voor advies zou voorleggen aan [bedrijf 2] (zie overweging 2.5) en een ‘afsprakenbrief’ heeft genoemd (zie overweging 2.13), zoals [gedaagden] in dit verband onweersproken hebben gesteld, maakt dat niet anders.\n\n4.12.. Na ondertekening van de brief hebben [eisers] aan een notaris opdracht gegeven om de brief nader uit te werken (zie overweging 2.18). In de concepten die de notaris in dat verband heeft opgesteld, is de sluitingsdatum opengelaten. Voor zover [gedaagden] hebben gesteld dat daaruit blijkt dat de brief het door [gedaagden] gestelde voorwaardelijke of intentionele karakter heeft, worden [gedaagden] daarin niet gevolgd. De sluitingsdatum in de concepten heeft naar het oordeel van de rechtbank uitsluitend betrekking op die concepten. Dat de nadere uitwerking van de brief van een latere datum is dan de brief zelf is inherent aan een nadere uitwerking en doet niet af aan de reeds op 25 november 2021 totstandgekomen onvoorwaardelijke overeenkomst.4.13.. Aan het slot van de brief is handgeschreven toegevoegd: “Bij het tekenen van de overeenkomst vergoeden kopers aan verkoper € 5.000,- totaal aan advieskosten(…)” (zie overweging 2.15). [gedaagden] hebben onweersproken gesteld dat [eisers] dat bedrag nog niet hebben betaald. Als partijen zijn overeengekomen dat die betaling zou worden gedaan na ondertekening van de nader uitgewerkte overeenkomst, zoals [gedaagden] lijken te stellen, dan brengt dat nog niet mee dat de brief het door [gedaagden] gestelde voorwaardelijke of intentionele karakter heeft. Een dergelijke afspraak kan immers ook worden gemaakt als partijen reeds een onvoorwaardelijke overeenkomst hadden gesloten, zoals hier naar het oordeel van de rechtbank het geval is.\n\nDe essentialia\n\n4.14.. De afspraak dat [gedaagden] de landbouwgrond aan [eisers] leveren en dat [eisers] daarvoor € 1.725.000,00 aan [gedaagden] betalen, is een koopovereenkomst in de zin van artikel 7:1 BW. In dat artikel is immers bepaald dat koop de overeenkomst is waarbij de een zich verbindt een zaak te geven en de ander om daarvoor een prijs in geld te betalen. De afspraak dat [gedaagden] de landbouwgrond aan [eisers] leveren en dat [eisers] daarvoor 20 middenhuur-woningen aan [gedaagden] leveren, is een ruilovereenkomst in de zin van artikel 7:49 BW. In dat artikel is immers bepaald dat ruil de overeenkomst is waarbij partijen zich verbinden elkaar over en weer een zaak in de plaats van een andere te geven. Uit het voorgaande volgt dat [eisers] en [gedaagden] wilsovereenstemming hebben bereikt over de essentialia van koop en ruil, zodat sprake is van een gemengde overeenkomst in de zin van artikel 6:215 BW.\n\n4.15.. Het verweer van [gedaagden] dat de koopovereenkomst nietig is omdat niet is voldaan aan de eisen die de wet daaraan stelt, wordt op grond van het voorgaande verworpen.\n\n4.16.. De punten die de advocaat van [gedaagden] in zijn brief van 16 maart 2023 opsomt (zie overweging 2.21), behoren niet tot de essentialia van koop of ruil. Voor zover [gedaagden] hebben bedoeld te stellen dat die punten voor hen zo essentieel waren dat [eisers] redelijkerwijs niet had mogen verwachten dat een overeenkomst tot stand zou komen totdat ook over die punten overeenstemming was bereikt, worden [gedaagden] in dat verweer niet gevolgd. Gesteld noch gebleken is immers dat [gedaagden] die punten onder de aandacht hebben gebracht van [eisers] voorafgaand aan het bereiken van wilsovereenstemming op 25 november 2021. Voor hetgeen partijen over en weer redelijkerwijs uit elkaars verklaringen hebben mogen afleiden, zijn die punten derhalve niet van belang. Daar komt nog bij dat de in de brief van 16 maart 2023 opgesomde punten met name betrekking hebben op de levering door [eisers] van 20 middenhuur-woningen en dat is nu juist in de brief terechtgekomen op voorstel van [gedaagden] Tegen deze achtergrond lag het des te meer op de weg van [gedaagden] om tijdig – voorafgaand aan het bereiken van wilsovereenstemming – aan [eisers] kenbaar te maken over welke punten volgens [gedaagden] (minimaal) overeenstemming zou moeten worden bereikt. Dat hebben [gedaagden] nagelaten.\n\n4.17.. \n\nTer zitting hebben [gedaagden] nog opgemerkt dat de brief uitsluitend is overeengekomen zodat ‘ [eisers] een verhaal zouden hebben bij de gemeente’. [eisers] hebben dit ter zitting betwist en [gedaagden] hebben niet nader toegelicht wat zij hiermee bedoelen. Deze stelling wordt daarom gepasseerd.\n\nDe bepaalbaarheid en de uitvoerbaarheid\n\n4.18.. In artikel 6:227 BW is bepaald dat de verbintenissen die partijen op zich nemen bepaalbaar moeten zijn. Bepaalbaar zijn de verbintenissen, wanneer de vaststelling naar van tevoren vaststaande criteria en zo nodig mede naar de eisen van redelijkheid en billijkheid kan geschieden. Aan de bepaalbaarheid worden niet al te strenge eisen gesteld.\n\n4.19.. \n\nTussen partijen staat niet ter discussie dat in de brief (zie overweging 2.15) het volgende is bepaald over de door [eisers] te leveren woningen:\n\n“(…) De koopprijs bestaat voorts uit de levering van koper aan verkoper, om niet, bij eerste oplevering van woningen op het perceel, van 20 middenhuur-woningen van minimaal 100 m2 go, op een kavel van minimaal 110 mr en met Woningborg kwaliteitsniveau (inclusief (fietsen)berging, toilet beneden, toilet en douche boven, basisopstelling keukenmeubel zonder apparatuur, betegeling sanitaire ruimten, behangklaar, cementdekvloer o.g.). Levering van deze woningen vindt fiscaal optimaal plaats (beoogd: betreffende percelen blijven op het moment van levering achter bij verkoper en worden door koper bebouwd).(…)”.\n\n4.20.. \n [eisers] hebben onweersproken gesteld dat het Woningborg kwaliteitsniveau op detailniveau voorschrijft aan welke eisen een nieuwbouwwoning moet voldoen en dat het Woningborg kwaliteitsniveau van toepassing is op de aan [gedaagden] te leveren woningen, zodat dat komt vast te staan.\n\n4.21.. Uit het voorgaande blijkt naar het oordeel van de rechtbank dat de verbintenis van [eisers] om 20 middenhuur-woningen te leveren aan [gedaagden] aan de hand van de in de brief opgenomen en derhalve vooraf vaststaande criteria voldoende bepaalbaar is. Immers bestaat geen twijfel over het aantal te leveren woningen, staat niet ter discussie dat de woningen gebouwd moeten worden op de landbouwgrond en is aan de hand van de in de brief vastgestelde criteria, waaronder het Woningborg kwaliteitsniveau, en zo nodig mede naar de eisen van redelijkheid en billijkheid vast te stellen aan welke eisen de woningen ten minste moeten voldoen. Ook volgt uit de brief dat de woningen worden geleverd bij eerste oplevering van woningen op de landbouwgrond.\n\n4.22.. Aan [gedaagden] kan worden toegegeven dat de verbintenis om 20 middenhuur-woningen te leveren meer in detail had kunnen worden uitgewerkt en dat bepaalde aspecten summier of niet geregeld zijn. Dat brengt op zichzelf echter niet mee dat de verbintenis in haar huidige vorm niet voldoende bepaalbaar is. Dat in de brief niet alle fiscale consequenties uitputtend worden geregeld en [gedaagden] nog vragen hadden over onder meer overdrachtsbelasting en btw, zoals [gedaagden] onweersproken hebben gesteld, maakt dat niet anders. Zoals [eisers] onweersproken hebben gesteld, bevat de brief immers afspraken op hoofdlijnen over de fiscale aspecten. Zo dient levering van de landbouwgrond fiscaal optimaal plaats te vinden en bovendien volgt uit de brief dat de koopprijs exclusief belastingen is en dat de woningen ‘om niet’ worden geleverd aan [gedaagden] , zodat de fiscale implicaties ter zake de koopprijs en de levering van de woningen [gedaagden] niet raken. Dat de wijze waarop de woningen uiteindelijk aan [eisers] geleverd worden – door het bebouwen van landbouwgrond die bij [gedaagden] is achtergebleven of door het terugleveren van bebouwde grond – niet is geregeld in de brief, zoals [gedaagden] onweersproken hebben gesteld, is niet van belang voor de beantwoording van de vraag of de verbintenis om 20 middenhuur-woningen te leveren voldoende bepaalbaar is. Het is immers in beginsel aan [eisers] om te bepalen op welke wijze zij de op hun rustende verbintenissen nakomen. Dat geldt ook voor de verbintenis om 20 middenhuur-woningen te leveren aan [gedaagden]\n\n4.23.. Voor zover [gedaagden] hebben gesteld dat het object van koop niet voldoende bepaalbaar is, worden zij daarin niet gevolgd. Op [gedaagden] rust immers de verbintenis om de landbouwgrond te leveren (zie overweging 2.1 en 2.15). Dat de nakoming door [eisers] van de op hun rustende verbintenis om de woningen te leveren aan [gedaagden] eventueel meebrengt dat een deel van de landbouwgrond bij [gedaagden] ten behoeve van de bebouwing achterblijft of bebouwd wordt teruggeleverd, doet daar niet aan af.\n\nDe conclusie\n\n4.24.. Uit het voorgaande volgt dat tussen [eisers] en [gedaagden] een koopovereenkomst tot stand is gekomen zoals overgelegd als productie 9 bij dagvaarding. [gedaagden] hebben geen verweer gevoerd tegen het onderzoek naar de staat van de landbouwgrond dat [eisers] willen (laten) uitvoeren. Dit betekent dat in conventie de primaire vorderingen onder I, II en III van [eisers] zullen worden toegewezen.\n\n4.25.. \n [eisers] hebben in verband met hetgeen zij in conventie hebben gevorderd beslag laten leggen op de landbouwgrond. [gedaagden] hebben gesteld dat dit beslag onrechtmatig is. Uit hetgeen in conventie is overwogen, volgt dat de primaire vorderingen van [eisers] zullen worden toegewezen. Het beslag is dus niet onrechtmatig. De vorderingen van [gedaagden] in reconventie zullen daarom worden afgewezen.\n\n(Proces)kosten\n\n4.26.. De rechtbank begrijpt dat [eisers] de beslagkosten van [gedaagden] willen vorderen. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar. De beslagkosten worden vastgesteld op € 344,52 en € 98,32 voor kosten deurwaardersexploten, € 688,00 voor griffierecht en € 614,00 voor salaris advocaat, derhalve in totaal € 1.744,84.\n\n4.27.. \n [gedaagden] zijn in conventie in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden in conventie begroot op:\n\n- kosten van de dagvaarding\n\n€\n\n112,37\n\n- griffierecht\n\n€\n\n688,00\n\n- salaris advocaat\n\n€\n\n1.228,00\n\n(2 punten × € 614,00)\n\n- nakosten\n\n€\n\n178,00\n\n(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)\n\nTotaal\n\n€\n\n2.206,37\n\n4.28.. \n [gedaagden] zijn in reconventie eveneens in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden in reconventie begroot op € 614,00 (1 punt x € 614,00).\n\n4.29.. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten in conventie en reconventie wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.\n\n4.30.. De veroordeling in conventie en in reconventie wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.\n\n5. De beslissing\n\nDe rechtbank\n\nin conventie\n\n5.1.. verklaart voor recht dat dat tussen [eisers] enerzijds en [gedaagden] anderzijds op 25 november 2021 een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot het perceel landbouwgrond, gelegen te [plaats] ), kadastraal bekend als [perceel 1] , welke koopovereenkomst woordelijk is opgenomen in productie 9 van de dagvaarding,\n\n5.2.. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot nakoming van de onder 5.1 genoemde koopovereenkomst door het perceel landbouwgrond, gelegen te [plaats] , kadastraal bekend als [perceel 1] conform de bepaling van de onder 5.1 genoemde koopovereenkomst aan [eisers] te leveren, tegen ontvangst van de in de koopovereenkomst bepaalde koopprijs en [eisers] toe te laten de benodigde onderzoeken te verrichten;\n\n5.3.. bepaalt dat, indien [gedaagden] niet aan de onder 5.2 genoemde veroordeling voldoen, dit vonnis op grond van artikel 3:300 lid 2 BW in de plaats treedt van de wilsverklaring van [gedaagden] voor de medewerking aan het opmaken en passeren van de notariële leveringsakte en de toestemming om het perceel te betreden voor de benodigde onderzoeken;\n\n5.4.. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de beslagkosten, tot op heden vastgesteld op € 1.744,84, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,\n\n5.5.. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 2.206,37, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,\n\n5.6.. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,\n\n5.7.. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,\n\n5.8.. wijst het meer of anders gevorderde af.\n\nin reconventie\n\n5.9.. wijst het gevorderde af,\n\n5.10.. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 614.00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,\n\n5.11.. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,\n\n5.12.. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor zover het betreft de proceskostenveroordeling.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. S.A. van den Toorn en in het openbaar uitgesproken op 8 januari 2025.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBGEL:2025:2790","2025-04-11T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:29:02.902Z",20]