[{"data":1,"prerenderedAt":-1},["ShallowReactive",2],{"court-category-haarlem-civil-procedure-nl":3},{"court":4,"category":9,"stats":15,"decisions":26,"total":16,"page":25,"limit":62},{"id":5,"name":6,"country":7,"slug":8},67,"Haarlem","nl","haarlem",{"id":10,"slug":11,"name":12,"country":13,"createdAt":14},55,"civil-procedure-nl","Civil Procedure","NL","2026-07-08T16:54:05.484Z",{"totalDecisions":16,"dateRange":17,"topProvisions":20},4,{"min":18,"max":19},"2026-04-30T00:00:00.000Z","2026-06-24T00:00:00.000Z",[21],{"provisionId":22,"code":23,"article":24,"count":25},"123390","Burgerlijk Wetboek","art. 7:248 lid 3",1,[27,38,46,55],{"id":28,"ecli":29,"slug":30,"caseNumber":31,"courtId":5,"decisionDate":19,"fullText":32,"summary":31,"language":7,"source":33,"sourceUrl":34,"sourceTimestamp":35,"parsedAt":36,"updatedAt":37},"1928","ECLI:NL:RBNHO:2026:7505","ecli-nl-rbnho-2026-7505","","RECHTBANK Noord-Holland\n\nCiviel recht\n\nZittingsplaats Haarlem\n\nZaaknummer: C\u002F15\u002F377432 \u002F KG ZA 26-238\n\nVonnis in kort geding van 24 juni 2026\n\nin de zaak van\n\n [eiser],\n\nte [plaats 1],\n\neisende partij in conventie,\n\nverwerende partij in reconventie,\n\nhierna te noemen: [eiser],\n\nadvocaat: mr. E. Bongers,\n\ntegen\n\n [gedaagde],\n\nte [plaats 1],\n\ngedaagde partij in conventie,\n\neisende partij in reconventie,\n\nhierna te noemen: [gedaagde],\n\nadvocaat: mr. S.R. Baetens.\n\n1. De zaak in het kort\n\n1.1.. \n\n [eiser] en [gedaagde] zijn broer en zus en hebben samen een recreatiewoning van hun moeder geërfd. De rechtbank heeft bij vonnis van 11 juni 2025 (het vonnis) geoordeeld dat de woning te koop moet worden aangeboden, waarbij [gedaagde] de gelegenheid krijgt de woning over te nemen tegen een waarde die gelijk is aan het hoogst uitgebrachte bod.\n\n [eiser] meent dat de verkoop bij inschrijving niet tot een bruikbare uitkomst heeft geleid en wil dat [gedaagde] meewerkt aan verkoop voor een zo hoog mogelijke opbrengst en op zo’n kort mogelijke termijn, waarbij zij eventueel het hoogste bod mag evenaren. Ook vordert [eiser] staking\u002Fschorsing van de uitvoering van de veroordeling tot betaling van dwangsommen aan haar. [gedaagde] meent dat zij op juiste wijze het hoogste bod heeft geëvenaard en dat de woning voor dat bedrag aan haar moet worden toegedeeld. Omdat [eiser] daar niet aan meewerkt, vordert zij een veroordeling ex artikel 3:300 BW, althans om haar vervangende toestemming te verlenen om tot verdeling te komen. Er is volgens haar geen aanleiding om de executie van dwangsommen te staken of schorsen. Zij vordert juist een verhoging van de dwangsommen om [eiser] mee te laten werken aan de uitvoering van het vonnis.\n\n1.2.. \n\nGelet op de omstandigheden tijdens de uitvoering van de in het vonnis gelaste wijze van verdeling en op het feit dat in het vonnis is overwogen dat [eiser] er belang bij had dat de waarde van de woning werd bepaald door de woning (aan derden) te koop aan te bieden, heeft [eiser] voldoende aannemelijk gemaakt dat het verkoopproces niet heeft geleid tot vaststelling van een marktprijs, waartegen [gedaagde] de woning over zou mogen nemen. [gedaagde] zal daarom, met uitvoerbaar bij voorraad verklaring, worden veroordeeld om de aangekondigde executie van dwangsommen op te schorten, totdat in rechte is vastgesteld dat zij recht heeft op toedeling van de woning.\n\nOmdat de conclusie vooralsnog is dat niet op juiste wijze uitvoering is gegeven aan de in het vonnis gelaste wijze van verdeling, zal [gedaagde] worden veroordeeld mee te werken aan het opnieuw in verkoop brengen van de woning overeenkomstig 5.2. en 5.3. van het vonnis. Ook zal [gedaagde] worden veroordeeld om zich te onthouden van alle activiteiten die het verkoopproces belemmeren en\u002Fof potentiële kopers kort gezegd kunnen afschrikken, op straffe van een dwangsom. Deze twee veroordelingen zullen geclausuleerd uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, om aan het belang van [gedaagde] om in twee instanties over deze kwestie te procederen recht te doen. De vorderingen van [gedaagde] worden afgewezen.\n\n2. De procedure\n\n2.1.. Het verloop van de procedure blijkt uit:\n\n- de dagvaarding met 35 producties\n\n- de conclusie van antwoord in kort geding tevens houdende eis in reconventie met 12 producties\n\n- de akte in het geding brengen productie tevens aanvulling eis van de kant van [eiser]\n\n- de aanvullende productie 36 van de kant van [eiser]\n\n- de mondelinge behandeling van 24 juni 2026, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt - de pleitnota van de kant van [eiser].\n\n3. De feiten\n\n3.1.. Partijen zijn de kinderen en de (enige) twee erfgenamen van de op 12 januari 2024 overleden [erflaatster] (hierna: erflaatster.\n\n3.2.. Tot de nalatenschap van erflaatster behoort (onder meer) een recreatiewoning, gelegen aan de [adres 1] [plaats 2] (hierna: de woning).\n\n3.3.. Aan de woning is een hypothecaire geldlening verbonden van circa € 144.000,-.\n\n3.4.. De WOZ-waarde van de woning op peildatum 1 januari 2023 is (na bezwaar) € 310.000,-, op peildatum 1 januari 2024 € 300.000,- en op peildatum 1 januari 2025 € 395.000,-.\n\n3.5.. In februari 2025 is een vergelijkbare woning, aan de [adres 2], verkocht voor een koopprijs van € 400.000,-. De vraagprijs bedroeg € 395.000,-. De woning heeft maar kort te koop gestaan.\n\n3.6.. Bij vonnis van 11 juni 2025 (hierna: het vonnis) heeft deze rechtbank de volgende veroordeling tussen partijen uitgesproken:\n\nin conventie\n\n5.1.. gelast de wijze van verdeling van de tot de nalatenschap van erflaatster behorende woning op de wijze zoals in het navolgende vermeld;\n\nin reconventie\n\n5.2.. veroordeelt [gedaagde] om binnen één week na betekening van dit vonnis medewerking te verlenen aan het verstrekken van een opdracht aan makelaar [bedrijf] om de woning te koop te zetten conform de NVM-Richtlijn Inschrijvingsvoorwaarden, waarbij [gedaagde] de gelegenheid heeft om binnen vijf werkdagen na de dag van kennisneming van de biedingen mede te delen dat zij de woning aan zich wil laten toedelen tegen de waarde die gelijk is aan de hoogste bieding, waarbij de overdracht aan dient plaats vinden binnen een termijn die niet meer is dan één maand langer dan die waartegen de hoogste bieder de woning zou kunnen afnemen;\n\n5.3.. veroordeelt tot betaling aan van een dwangsom van € 250,- per dag of gedeelte daarvan dat niet aan de veroordeling in 5.2 van dit vonnis voldoet, tot een maximum van € 10.000,- is bereikt;\n\nin conventie, verder\n\n5.4.. veroordeelt , binnen twee weken na het verstrekken van de opdracht aan de makelaar in overeenstemming met het bepaalde in 5.2 van dit vonnis, om:\n\nalle noodzakelijke medewerking te verlenen aan de door de makelaar gestelde verkoopvoorwaarden, zoals het openstellen van de woning voor bezichtigingen, het hanteren van een vraag- en laatprijs, zoals door de makelaar wordt geadviseerd, en alle overige activiteiten die door de makelaar zinvol worden geacht om tot een verkoop van de woning te komen, waarbij voorts kan worden gedacht aan het in schone, opgeruimde, verzorgde en representatieve staat te laten bevinden van de woning, een en ander volgens de aanwijzingen van de makelaar;\n\nmedewerking te verlenen aan alle verkoopduidingen die op het perceel en\u002Fof de woning door de makelaar zullen worden aangebracht;\n\n5.5.. veroordeelt - voor het geval (in overeenstemming met het bepaalde in 5.2 van dit vonnis) heeft medegedeeld dat zij de woning aan zich wil laten toedelen - om binnen twee weken na een daartoe strekkend schriftelijk verzoek van , zijn medewerking te verlenen aan het notarieel transport van zijn aandeel in de woning aan , mits de akte in overeenstemming is met hetgeen in dit vonnis is bepaald en geen bepalingen inhoudt die afwijken van wat in de gegeven omstandigheden gebruikelijk is, zulks ter beoordeling van de notaris ten overstaan van wie de akte gepasseerd wordt;\n\n5.6.. veroordeelt - voor het geval niet (in overeenstemming met het bepaalde in van dit vonnis) heeft medegedeeld dat zij de woning aan zich wil laten toedelen - om, steeds binnen twee weken na een daartoe strekkend schriftelijk verzoek van :\n\nalle noodzakelijke medewerking te verlenen aan de totstandkoming van een verkoopovereenkomst;\n\nuiterlijk twee dagen voor de dag waarop de woning aan de kopende partij moet worden geleverd, de in zijn bezit zijnde sleutels ter vrije beschikking aan de kopende partij, althans de passerend notaris te stellen;\n\nalle noodzakelijke medewerking te verlenen aan de notariële levering van de woning, waaronder alle handelingen die nodig zijn om de door de notaris op te stellen akte van levering op het overeengekomen tijdstip te doen passeren;\n\nen bepaalt dat de netto verkoopopbrengst (na aflossing van de hypothecaire geldlening en na voldoening van de met de verkoop gepaard gaande kosten, zoals de makelaarskosten) bij helfte aan partijen wordt overgemaakt;\n\n5.7.. veroordeelt tot betaling aan van een dwangsom van € 250,- per dag of gedeelte daarvan dat niet aan de veroordeling in 5.4, 5.5 en\u002Fof 5.6 van dit vonnis voldoet, tot een maximum van € 10.000,- is bereikt;\n\nin conventie en in reconventie\n\n5.8.. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;\n\n3.7.. Met het oog op de verkoop van de woning hebben partijen een opdracht tot dienstverlening verstrekt aan [bedrijf] B.V (hierna: de makelaar) voor een vraagprijs van € 449.500,- kosten koper, waarin is opgenomen dat de verkoop zal plaatsvinden conform vonnis en volgens de NVM-Richtlijn Inschrijvingsvoorwaarden verkoop bij inschrijving. Ook is vermeld dat inschrijfformulieren in gesloten envelop afgegeven kunnen worden op het kantoor van de makelaar of per e-mail aan de makelaar, waarbij beide verkopers pas na sluiting inschrijvingstermijn tegelijkertijd op de hoogte worden gebracht van alle biedingen.\n\n3.8.. Bij brief van 4 september 2025 hebben de advocaten van partijen een gezamenlijk verkoopvoorstel aan de makelaar voorgelegd. Dit hield onder meer in dat de makelaar het sluitingstijdstip (voor de biedingen) zou bepalen en dat dit uiterlijk 31 oktober 2025 zou zijn. Verder is in het voorstel – voor zover relevant – opgenomen:\n\nBiedingen worden door geïnteresseerden in een gesloten enveloppe bij u op kantoor ingediend, zodat de biedingen voor zowel verkopers als u niet transparant zijn gedurende het biedingsproces. Dit om beïnvloeding te voorkomen;\n\nDe enveloppen worden in het bijzijn van beide partijen geopend;\n\n [gedaagde] wordt daarna in de gelegenheid gesteld om binnen vijf werkdagen te laten weten of zij de woning aan zich wil laten toedelen tegen de waarde van de hoogste bieding;\n\nBesluit [gedaagde] de woning niet aan zich te laten toedelen tegen de waarde van de hoogste bieding, dan zal de woning worden verkocht aan de hoogste bieder;\n\n3.9.. De woning is vervolgens in verkoop gebracht. Op de website van de makelaar en op Funda was vermeld dat biedingen tot uiterlijk 31 oktober 2025 uitgebracht konden worden.\n\n3.10.. De enveloppen met biedingen zouden in eerste instantie op dinsdag 4 november 2025 worden geopend, maar op initiatief van de makelaar en met instemming van partijen zijn de datum en het tijdstip gewijzigd in vrijdag 31 oktober om 12.00.\n\n3.11.. Bij het openen van de enveloppen op 31 oktober 2025 om 12.00 bleken er twee biedingen te zijn gedaan. Eén door [gedaagde] voor € 300.000,- en één door [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]), een vriendin van [gedaagde], voor € 302.500,-.\n\n3.12.. De makelaar heeft partijen diezelfde dag om 23.00 uur via whatsapp geïnformeerd dat hij ‘s avonds op zijn kantoor een nieuwe envelop met een biedingsformulier had aangetroffen. Het was een bieding van [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2]) voor € 400.016,-.\n\n3.13.. De makelaar heeft op 3 november 2025 per email aan partijen onder meer het volgende geschreven:\n\nIk vermoed dat het volgende is gebeurd. Wij hebben op de website en verstrekte\n\nbiedingsformulieren gemeld dat de uiterlijke termijn om een eenmalig voorstel te doen per gesloten enveloppe op 31 oktober zou zijn. In de week voorafgaand aan 31 oktober hebben wij alle kandidaten die een bezichtiging in de agenda hebben gehad per email benaderd dat de inschrijving 31 oktober 12 uur sloot. Begin oktober hebben jullie ook mee gedaan aan de NVW open huizenroute. De derde bieder zal hoogstwaarschijnlijk een bezoeker van het open huis zijn geweest en daarom later het bod hebben bezorgd aan ons kantoor.\n\n(…).\n\nIk wil van jullie allebei per email bevestigd zien hoe we met de 3 biedingen omgaan en of [gedaagde] eventueel de woning zelf afneemt en tegen welke prijs. Ik ga er niet tussen zitten. Ik heb er ook geen mening over, jullie moeten dit zelf bepalen middels het vonnis van de rechtbank.\n\n3.14.. \n [gedaagde] heeft via haar advocaat het standpunt ingenomen dat de bieding van [betrokkene 2] buiten beschouwing moet blijven, omdat die te laat is binnengekomen. In de email van 6 november 2025 heeft de advocaat bevestigd dat [gedaagde] de toedeling van de woning verlangt tegen het hoogste bod van € 302.500,- en onder dezelfde voorwaarden als door de hoogste bieder zijn gedaan. In de email is een financieringsvoorbehoud van 12 weken genoemd en dat de levering zo spoedig mogelijk plaatsvindt, doch niet later dan 1 april 2026.\n\n3.15.. Op 18 november 2025 heeft [eiser] via zijn advocaat aan [gedaagde] laten weten dat het bod van [betrokkene 2] wel tijdig, namelijk voor 31 oktober 2025 24.00 uur, is uitgebracht. Hij constateert dat [gedaagde] de gelegenheid heeft gehad die bieding te evenaren, maar die ongebruikt heeft gelaten, zodat de makelaar geïnstrueerd moet worden om een koopovereenkomst op te stellen tussen [betrokkene 2] en partijen.\n\n3.16.. Nader overleg tussen partijen heeft er toe geleid dat zij op 30 december 2025 de makelaar hebben verzocht om [betrokkene 2] te vragen of hij nog bereid was de woning voor het door hem geboden bedrag af te nemen. [betrokkene 2] heeft de makelaar daarop bericht dat hij al had besloten om van de koop af te zien.\n\n3.17.. \n [gedaagde] heeft bij een notaris een concept akte van verdeling op laten maken en heeft via haar advocaat op 26 februari 2026 [eiser] gevraagd om zijn medewerking te verlenen aan het passeren daarvan op 12 maart 2026. De advocaat schrijft ook dat het vonnis al eerder is betekend en [eiser] vanaf 13 maart € 250,- per dag aan dwangsom verschuldigd is als hij geen medewerking verleent. [eiser] heeft zijn medewerking niet verleend.\n\n3.18.. \n [eiser] heeft op 12 maart 2026 [gedaagde] via zijn advocaat gesommeerd om akkoord te gaan met verkoop van de woning op zo’n kort mogelijke termijn tegen een zo hoog mogelijke opbrengst. Daarbij is aangegeven dat een clausule kan worden toegevoegd die [gedaagde] het recht geeft om binnen 24 uur na het uitbrengen van een bieding die door de makelaar acceptabel wordt geacht, bedoelde bieding qua prijs, overdrachtsdatum en ontbindende voorwaarden te evenaren. [gedaagde] heeft hier niet op gereageerd.\n\n3.19.. Op 22 april 2026 is [eiser] bij deurwaardersexploot aangezegd dat hij dwangsommen heeft verbeurd van 13 maart 2026 tot en met 21 april 2026 tot een maximum van € 10.000,00, met bevel tot betaling en aankondiging van beslaglegging.\n\n3.20.. \n [eiser] heeft [gedaagde] op 24 april 2026 gesommeerd te verklaren dat zij de aangekondigde executie zal staken\u002Fopschorten totdat tussen partijen in rechte vast staat dat zij op basis van de in september\u002Foktober 2025 gevolgde biedprocedure recht heeft op toedeling van de woning aan haar en op de dwangsommen. [gedaagde] heeft niet op de sommatie gereageerd.\n\n4. Het geschil\n\nin conventie\n\n4.1.. \n [eiser] vordert, samengevat, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:\n\n [gedaagde] te veroordelen om haar medewerking te verstrekken aan een (standaard) opdracht tot dienstverlening aan makelaar [bedrijf], althans een andere door de voorzieningenrechter aan te wijzen NVM-makelaar in de regio [naam], gericht op verkoop van de woning, waarbij partijen zich verplichten de instructies van de makelaar gericht op het bereiken van een zo hoog mogelijke opbrengst op zo’n kort mogelijke termijn te volgen, (subsidiair) met dien verstande dat [gedaagde] het recht heeft om binnen 24 uur na ontvangst van een kennisgeving van de makelaar van een door een derde uitgebrachte bieding die door hem qua prijs, overdrachtsdatum en ontbindende voorwaarden acceptabel wordt geacht, middels een schriftelijk bericht aan de makelaar en [eiser] kenbaar te maken dat zij die bieding wil evenaren en de woning toegedeeld wil krijgen tegen dezelfde prijs of dezelfde of betere voorwaarden als bedoelde bieder aan zijn bod verbonden had;\n\n [gedaagde] te veroordelen zich te onthouden van alle activiteiten die het verkoopproces belemmeren en\u002Fof potentiële kopers er van kunnen weerhouden om een koopovereenkomst voor de woning te sluiten, te voltooien of af te ronden;\n\n [gedaagde] te veroordelen na totstandkoming van een koopovereenkomst (met een derde) alle noodzakelijke medewerking te verlenen aan het notarieel transport, waaronder alle handelingen die nodig zijn om de door de notaris op te stellen leveringsakte op het met de koper overeengekomen tijdstip te doen passeren;\n\nstaking of schorsing van de tenuitvoerlegging van het vonnis van 11 juni 2025, voor zover dit ziet op de veroordeling van [eiser] tot betaling aan [gedaagde] van de dwangsom vermeld in 5.7. van het vonnis,\n\neen en ander op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 voor elke keer dat zij na betekening van het te wijzen vonnis nalaat aan één van de verzochte veroordelingen onder 1 tot en met 4 te voldoen;\n\n5. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.\n\n4.2.. \n [eiser] legt aan de vordering het ten grondslag dat [gedaagde] de mogelijkheid onbenut heeft gelaten om de bieding van [betrokkene 2] te evenaren. Omdat [betrokkene 2] door toedoen en tegenwerking van [gedaagde] is afgehaakt en zijn bod niet meer gestand wil doen, heeft de verkoop bij inschrijving niet tot een bruikbare uitkomst geleid. Dat is ook het geval als aangenomen zou worden dat het bod van [betrokkene 2] te laat was uitgebracht, gelet op de samenspanning tussen [gedaagde] en [betrokkene 1], aldus [eiser]. Aangezien [gedaagde] al tijdens de rechtbankprocedure in 2025 heeft laten weten dat als de woning aanmerkelijk meer waard zou zijn dan uit de toen door haar in het geding gebrachte taxaties zou blijken, zij deze niet wil overnemen. Partijen kunnen daarom slechts één ding doen: de woning via de gebruikelijke route verkopen, met als doel op zo’n kort mogelijke termijn een zo hoog mogelijke opbrengst te bereiken, aldus nog steeds [eiser].\n\n4.3.. \n [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van zijn vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure, omdat deze volgens haar overbodig zijn gemaakt. Als de voorzieningenrechter één of meer vorderingen toewijst, verzoekt zij om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, omdat dit zal leiden tot een onomkeerbaar resultaat, namelijk verkoop van de woning aan een derde. Het belang van [gedaagde] om in twee instanties over deze voorlopige voorziening te kunnen procederen, weegt zwaarder dan het niet door [eiser] onderbouwde spoedeisende belang om direct na een te wijzen vonnis tot een gedwongen verkoop te kunnen komen, aldus nog steeds [gedaagde].\n\n4.4.. \n [gedaagde] voert onder meer aan dat zij op juiste wijze het hoogste bod heeft geëvenaard en dat de woning voor dat bedrag aan haar moet worden toegedeeld. Er is daarom geen aanleiding om de executie van dwangsommen (jegens [eiser]) te staken of schorsen. Het is niet [gedaagde], maar [eiser] die tekortschiet in de nakoming van het door de rechtbank gewezen vonnis, aldus [gedaagde].\n\n4.5.. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.\n\nin reconventie\n\n4.6.. \n [gedaagde] vordert om, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:\n\nte verstaan dat het maximum van € 10.000,- aan verbeurde dwangsommen ter zake van de veroordeling, als opgelegd aan [eiser] bij vonnis van 11 juni 2025 is bereikt;\n\n [eiser] te veroordelen om aan [gedaagde] een dwangsom te betalen van € 5.000,- voor iedere dag dat hij, na betekening van het te wijzen vonnis, niet aan de nakoming van een onderdeel van het vonnis van 11 juni 2025 voldoet en daarbij te bepalen dat daaraan een maximum wordt verbonden van € 150.000,-, althans, een bedrag dat de voorzieningenrechter in goede justitie juist acht;\n\nte bepalen dat, wanneer het maximum van het in dit vonnis opgelegde dwangsommen is bereikt zonder tijdige nakoming door [eiser] van het vonnis van 11 juni 2025, dit vonnis op grond van art. 3:300 lid 2 BW in de plaats komt van alle schriftelijke wilsverklaringen van [eiser] in de notariële akte van levering (productie 6), die eventueel na op initiatief van de notaris tot stand gekomen wijzigingen naar diens professionele overtuiging kan worden gepasseerd en voor zover deze wilsuitingen benodigd zijn om tot eigendomsoverdracht van zijn aandeel in de recreatiewoning aan [gedaagde] te komen;\n\nalthans aan [gedaagde] vervangende toestemming te verlenen om namens [eiser] over te gaan tot de ondertekening van de verdelingsakte, die is overgelegd als productie 5, die eventueel na op initiatief van de notaris tot stand gekomen wijzigingen naar diens professionele overtuiging kan worden gepasseerd en voor zover deze wilsuitingen benodigd zijn om tot eigendomsoverdracht van zijn aandeel in de woning aan [gedaagde] te komen;\n\n [eiser] te veroordelen in de kosten van dit geding in reconventie, de nakosten daaronder begrepen, te vermeerderen met wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis tot de dag van algehele voldoening.\n\n4.7.. \n [gedaagde] legt aan de vordering ten grondslag dat de rechtbank in het vonnis een wijze van verdeling heeft gelast waar uitvoering aan is gegeven. [eiser] werkt echter niet mee aan de laatste stap: medewerking aan de notariële akte van verdeling van woning aan haar. Het dwangmiddel dat de rechtbank heeft opgelegd is niet voldoende om [eiser] te bewegen aan de door de rechtbank vastgestelde wijze van verdeling te voldoen. Zij vordert daarom verhoging van de dwangsommen. Voor het geval [eiser] ook dan niet nakomt, vordert zij dat het vonnis in de plaats komt van alle schriftelijke wilsverklaringen van [eiser] in de notariële akte van levering en meer subsidiair vervangende toestemming om namens [eiser] over te gaan tot ondertekenen van de verdelingsakte.\n\n4.8.. \n [eiser] voert verweer. [eiser] concludeert dat toewijzing van het in conventie gevorderde impliceert dat de vorderingen van [gedaagde] in reconventie niet toewijsbaar zijn.\n\n4.9.. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.\n\n5. De beoordeling\n\nin conventie en reconventie\n\nSpoedeisend belang\n\n5.1.. Tussen partijen is sprake van een geschil over de uitvoering van de in het vonnis gelaste wijze van verdeling van de woning. Een verschil van inzicht over de uitkomst van het biedingsproces heeft tot een impasse geleid. Daarnaast heeft [gedaagde] aangevoerd dat zij de offerte die zij heeft liggen voor het overnemen van de woning maar een beperkte geldigheidsduur heeft, en haar mogelijk daarna niet nogmaals een aanbod wordt gedaan of tegen ongunstiger voorwaarden. Hiermee is het spoedeisend belang gegeven van zowel de vorderingen van [eiser] in conventie als die van [gedaagde] in reconventie.\n\nin conventie en in reconventie\n\nStaking \u002F schorsing executie dwangsommen\n\n5.2.. In dit geding gaat het in de kern om de vraag of, zoals [gedaagde] stelt, zij conform het vonnis heeft gehandeld en de voorwaarden waaronder de dwangsom door [eiser] is verschuldigd, zijn vervuld. Om die vraag te kunnen beantwoorden moet eerst beoordeeld worden of [eiser] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat niet aan die voorwaarden is voldaan, en dat, gelet op bij de tenuitvoerlegging op grond van na het vonnis aan het licht gekomen feiten, niet van hem gevergd kan worden dat hij zijn medewerking verleent aan toedeling van de woning aan [gedaagde] voor € 302.500,-.\n\nIs conform vonnis gehandeld?\n\n5.3.. \n [eiser] stelt dat niet het bod van [betrokkene 1], maar het bod van [betrokkene 2] het hoogste bod was dat is uitgebracht en dat [gedaagde] de mogelijkheid onbenut heeft gelaten om dat bod te evenaren. Daarom is volgens hem niet aan de voorwaarden voldaan om de woning aan [gedaagde] toe te delen. [gedaagde] betwist dat en voert aan dat het bod van [betrokkene 2] niet als een bieding kan worden gezien, omdat het biedingstraject al was geëindigd.\n\n5.4.. De voorzieningenrechter is van oordeel dat [eiser] niet kan volhouden dat het biedingsproces na op 31 oktober 2025 12.00 nog doorliep. Partijen hebben de makelaar in hun brief van 4 september 2025 (3.8) de opdracht gegeven om het sluitingstijdstip te bepalen en slechts aangegeven dat dit uiterlijk 31 oktober 2025 zou zijn. Op initiatief van de makelaar en met instemming van partijen is besloten om de enveloppen op 31 oktober 2025 om 12.00 te openen (3.10). Daarmee is het biedingstraject die dag om 12.00 gesloten. Dat vervroeging van het tijdstip mogelijk voor [betrokkene 2] niet kenbaar is geweest, doet daar niet aan af. Het gaat immers om de tussen partijen in onderling overleg ter uitvoering van het vonnis gemaakte afspraken. Dat brengt mee dat die bieding van [betrokkene 2] buiten beschouwing moet blijven en voorshands uitgangspunt is dat het bod van [betrokkene 1] van € 302.500,- het hoogste bod is dat is uitgebracht. Daarmee is aan de orde de vraag of [gedaagde] door tijdig mee te delen dat zij de woning tegen die waarde aan zich wil laten toedelen, aan de voorwaarden heeft voldaan waaronder [eiser] medewerking aan toedeling moet verlenen.\n\n5.5.. \n [eiser] heeft dat betwist met de stelling dat (hem) is gebleken dat er tussen [gedaagde] en [betrokkene 1] onderlinge afstemming heeft plaatsgehad over de door beide uitgebrachte biedingen. Volgens hem heeft de verkoop daarom niet tot een bruikbare uitkomst geleid. Het ging immers om de vaststelling van een marktprijs door derden te vragen een bieding uit te brengen en daar is – zo begrijpt de voorzieningenrechter zijn stelling – geen sprake van wanneer biedingen met de belanghebbende bij de uitkomst van dat proces zijn beïnvloed. [gedaagde] heeft betwist dat daarvan sprake is geweest.\n\n5.6.. De voorzieningenrechter is van oordeel dat niet kan worden uitgesloten dat er afstemming tussen haar en [betrokkene 1] heeft plaatsgevonden. [gedaagde] heeft immers niet betwist dat zij met betrekking tot de biedingsmogelijkheid en het biedproces contact met [betrokkene 1] heeft gehad, die een vriendin van haar is en peettante van haar dochter. Daarnaast heeft [eiser] erop gewezen dat zij beide dezelfde versie van het biedingsformulier hebben gebruikt, een versie die qua lay-out afwijkt van het biedingsformulier dat de makelaar gebruikt. Wat er ook zij van dat laatste, uit een verklaring van [betrokkene 1] van 1 mei 2026 blijkt dat zij het formulier voor zichzelf en [gedaagde] heeft uitgeprint. Ook heeft zij verklaard dat [gedaagde] haar erop heeft gewezen dat de woning beschikbaar was voor aankoop en dat het haar bekend was dat [gedaagde] zelf ook een bod wilde uitbrengen. De verklaring luidt als volgt:\n\nHierbij verklaar ik. [betrokkene 1] dat ik interesse had in de recreatiewoning [adres 1] te [plaats 2]. Ik heb de woning op 29 september 2025 bezichtigd met de makelaar. Hierna heb ik op 13 oktober 2025 een bod van € 302.500, uitgebracht in een gesloten envelop.\n\nIk ben enige tijd daarvoor door [gedaagde] op de hoogte gebracht van de beschikbaarheid van de woning. Ik zag de aankoop van de recreatiewoning als een mooie investering. Ik heb zelf de hoogte van mijn bod bepaald: ik heb deze gebaseerd op de WOZ-waarde die € 300.000.- bedroeg. Ik wist dat [gedaagde] zelf ook een bod wilde uitbrengen en heb haar daarvoor een biedingsformulier gegeven. Ik heb het biedingsformulier van de makelaar op 29 september ontvangen en uitgeprint vanuit Outlook.live.com: het was een docx document; mogelijk is de lay out daardoor bij het printen wat versprongen. Ik heb niets aan de inhoud of tekst gewijzigd.\n\nOp 27 oktober vernam ik van de makelaar dat de inschrijving sloot op 31 oktober 12.00 uur en ik heb mijn bod uiterlijk die dag nog tot 12.00 kon inleveren, waarna de enveloppen samen met de verkopers geopend zouden worden.\n\n5.7.. De voorzieningenrechter acht het bod van [betrokkene 1] gelet op de vraagprijs van € 449.500,- opvallend laag, namelijk € 2.500,- boven de WOZ-waarde van € 300.000,-. Ook is opmerkelijk dat [gedaagde] de WOZ-waarde heeft geboden, terwijl zij in de eerder gevoerde bodemprocedure nog bereid was de woning op basis van taxaties voor € 310.000,- respectievelijk € 322.500,- over te nemen en een gelijksoortige woning inmiddels voor € 400.000,- was verkocht (3.5). De voorzieningenrechter acht in dat verband de verklaring van [gedaagde] niet geloofwaardig dat als zij [betrokkene 1] had laten weten dat ze zelf zou meebieden, zij een nog veel lager bedrag zou hebben genoemd. Daarbij komt dat [gedaagde] in de voorbereiding van het verkoopproces veel belang hechtte aan een gesloten proces met geheimhouding en onbekendheid van alle betrokkenen met de biedingen. Dat verhoudt zich niet met het feit dat zij zelf informatie heeft uitgewisseld met iemand van wie ze wist dat zij zou gaan bieden. Als uitleg voor het contact met [betrokkene 1], heeft [gedaagde] verklaard dat zij bang was dat [eiser] misbruik zou maken door een kennis ook mee te laten bieden. Feitelijk heeft [gedaagde] dat zelf gedaan en daarmee de door haar zelf overeengekomen nadere procedureafspraken geschonden. Het vonnis van 11 juni 2025 strekt er evidentelijk toe om een zuiver proces van marktconsultatie in te richten. Aan het proces zoals dat feitelijk is gevoerd kleven voldoende smetten om te oordelen dat niet op juiste wijze uitvoering is gegeven aan de in het vonnis gelaste wijze van verdeling. Onder die omstandigheden kan [gedaagde] niet van [eiser] vergen dat hij meewerkt aan toedeling van de woning aan [gedaagde] voor € 302.500,-.\n\n5.8.. Dit brengt mee dat de vordering van [eiser] in conventie onder 4, om [gedaagde] te veroordelen de aangekondigde executie van dwangsommen op te schorten totdat in rechte is vastgesteld dat [gedaagde] recht heeft op toedeling van de woning toewijsbaar is. Deze zal uitvoerbaar bij voorraad worden toegewezen.\n\n5.9.. De gevorderde dwangsom zal worden toegewezen als gevorderd, maar wordt beperkt zoals in de beslissing vermeld.\n\nin conventie en in reconventie\n\n5.10.. Gelet op het oordeel in conventie, dat erop neerkomt dat [gedaagde] toedeling van de woning aan zichzelf voor een waarde van € 302.500,- vooralsnog niet kan afdwingen, zullen alle vorderingen in reconventie worden afgewezen.\n\nin conventie verder\n\n5.11.. Omdat de conclusie vooralsnog is dat niet op juiste wijze uitvoering is gegeven aan de in het vonnis gelaste wijze van verdeling, zal [gedaagde] worden veroordeeld om mee te werken aan het opnieuw in verkoop brengen van de woning, echter overeenkomstig het vonnis van 11 juni 2025. De vordering onder 1 van [eiser] zal in die zin worden toegewezen. Dat betekent dat [eiser] zich ook ditmaal zal moeten houden aan de in het vonnis aan hem opgelegde verplichtingen. Partijen kunnen het elkaar makkelijker maken door in overleg met de makelaar een vraagprijs vast te stellen die ertoe kan leiden dat de belangstelling in de markt voor de woning wat groter wordt zonder dat [gedaagde]’s kansen op succesvol matchen geheel verdwijnen. (Uiteraard staat het hen ook overigens vrij om afspraken te maken die zonder verder gedoe tot afwikkeling van deze kwestie kunnen leiden.)\n\n5.12.. De vordering onder 2, dat [gedaagde] zich zal onthouden van alle activiteiten die het verkoopproces belemmeren en\u002Fof potentiële kopers kort gezegd kunnen afschrikken, zal ook worden toegewezen. De voorzieningenrechter acht toewijzing van deze vordering met dwangsom gepast, gelet op de niet weersproken feiten dat [gedaagde] Funda met succes heeft gesommeerd de woning van de site te halen en briefjes op de ramen van de woning heeft geplakt en na verwijdering is blijven plakken met daarop teksten dat de woning niet te koop is en verwijzing naar het vonnis van 11 juni 2025. De dwangsom wordt beperkt tot € 500,- per dag met een maximum van € 20.000,-.\n\n5.13.. De voorzieningenrechter zal de toewijzing van vordering 1 en 2 ook uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Aan het belang van [gedaagde] om in twee instanties over deze kwestie te procederen zal recht worden gedaan door te bepalen dat [eiser] aan deze uitvoerbaar bij voorraad verklaring geen rechten kan ontlenen indien en zolang [gedaagde] toezegt dat zij de aan de woning verbonden vaste lasten volledig betaalt en die toezegging ook in de praktijk brengt.\n\n5.14.. De vordering onder 3, die ziet op medewerking van [gedaagde] aan alle handelingen die nodig zijn voor de levering van de woning na totstandkoming van een koopovereenkomst, zal worden afgewezen. Gelet op de inhoud van het vonnis van 11 juni 2025 heeft [eiser] bij die vordering geen belang.\n\nin conventie en in reconventie\n\nProceskosten\n\n5.15.. Gelet op de relatie tussen partijen zullen de proceskosten tussen hen in conventie en reconventie worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.\n\n6. De beslissing\n\nDe voorzieningenrechter\n\nin conventie\n\n6.1.. veroordeelt [gedaagde] om de op 22 april 2026 aangekondigde executie op te schorten, voor zover dit ziet op de veroordeling van [eiser] tot betaling aan [gedaagde] van de dwangsom vermeld in 5.7. van het vonnis, en de deurwaarder dienovereenkomstig te instrueren, totdat in rechte is vastgesteld dat [gedaagde] als uitkomst van de in september\u002Foktober 2025 gevolgde inschrijvingsprocedure recht heeft op toedeling van de onverdeelde helft van de woning,\n\n6.2.. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 5.000,00 voor iedere keer of elke dag dat zij niet aan de hoofdveroordeling onder 6.1 voldoet, tot een maximum van € 25.000,00 is bereikt,\n\n6.3.. veroordeelt [gedaagde], na betekening van dit vonnis, om medewerking te verlenen aan het opnieuw in verkoop brengen van de woning aan het [adres 1] te [plaats 2], overeenkomstig het hiervoor sub 3.6 aangehaalde vonnis,\n\n6.4.. veroordeelt [gedaagde], na betekening van dit vonnis, om zich te onthouden van alle activiteiten die het verkoopproces van de woning aan het [adres 1] te [plaats 2] belemmeren en\u002Fof potentiële kopers er van kunnen weerhouden om een koopovereenkomst voor de woning te sluiten, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag dat [gedaagde], na betekening van dit vonnis, nalaat aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 20.000,-,\n\n6.5.. compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,\n\n6.6.. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, en bepaalt dat [eiser] aan de uitvoerbaar bij voorraad verklaring van de onder 6.3 en 6.4 genoemde beslissing geen rechten kan ontlenen indien en zolang [gedaagde] toezegt dat zij de aan de woning verbonden vaste lasten volledig betaalt en die toezegging ook in de praktijk brengt,\n\n6.7.. wijst het meer of anders gevorderde af,\n\nin reconventie\n\n6.8.. wijst de vorderingen van [gedaagde] af,\n\n6.9.. compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken op 24 juni 2026.\n\n1621","rechtspraak_nl","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBNHO:2026:7505","2026-06-23T00:00:00.000Z","2026-07-08T16:52:53.682Z","2026-07-13T00:29:45.957Z",{"id":39,"ecli":40,"slug":41,"caseNumber":31,"courtId":5,"decisionDate":42,"fullText":43,"summary":31,"language":7,"source":33,"sourceUrl":44,"sourceTimestamp":19,"parsedAt":36,"updatedAt":45},"981","ECLI:NL:RBNHO:2026:7582","ecli-nl-rbnho-2026-7582","2026-06-10T00:00:00.000Z","RECHTBANKNOORD-HOLLAND\n\nCiviel recht\n\nKantonrechter\n\nZittingsplaats Haarlem\n\nZaaknummer \u002F rekestnummer: 11907888 \\ EJ VERZ 25-53\n\nBeschikking van 10 juni 2026\n\nin de zaak van\n\n [verzoeker],\n\nte [plaats],\n\nverzoekende partij,\n\nhierna te noemen: [VVE 1],\n\ngemachtigde: mr. L. Rietbergen,\n\ntegen\n\nHOORNE VASTGOED B.V.,\n\nte Uitgeest,\n\nverwerende partij,\n\nhierna te noemen: Hoorne Vastgoed,\n\ngemachtigde: mr. R.A.M. Schram,\n\nDe zaak in het kort[VVE 1] heeft geen procesvolmacht voor het voeren van deze procedure, zodat zij niet-ontvankelijk is in haar verzoeken.\n\n1. De procedure\n\n1.1.. Het verloop van de procedure blijkt uit:\n\n- het verzoekschrift - het aanvullend verzoekschrift van 31 maart 2025\n\n- het verweerschrift\n\n- de mondelinge behandeling van 21 april 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt - de pleitaantekeningen die namens [VVE 1] zijn overgelegd en voorgedragen.1.2.. De beschikking is bepaald op vandaag.\n\n2. De feiten\n\n2.1.. Het [naam] bestaat uit een parkeergarage met bergingen in de kelder, winkels op de begane grond en 79 woningen op de 1e, 2e, 3e en 4e verdieping.\n\n2.2.. Bij akte van 5 juli 2005, ingeschreven in het kadaster onder nummer 19243\u002F150, (hierna: splitsingsakte) is het complex gesplitst in drie appartementsrechten, te weten 79 woningen met index A1, winkels\u002Fbedrijfsruimte(n) met index A2 en een parkeergarage met index A3.\n\n2.3.. Binnen de [VVE 1] zijn de drie hiervoor genoemde appartementsrechten opnieuw gesplitst in verschillende appartementsrechten, waarbij namens het appartementsrecht met index A1 de [VVE 2], namens het appartementsrecht met index A2 de [VVE 3] en namens het appartementsrecht met index A3 de [VVE 4] optreedt.\n\n2.4.. Hoorne Vastgoed is lid van de [VVE 3] en de [VVE 4].\n\n2.5.. In de splitsingsakte staat onder meer: “Artikel 41(…)4. Het bestuur behoeft de machtiging van de vergadering voor het instellen van en berusten in rechtsvorderingen en het aangaan van dadingen, alsmede voor het verrichten van rechtshandelingen en het geven van kwijtingen een belang van een nader door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaande. Het bestuur behoeft geen machtiging om in een geding verweer te voeren en voor het nemen van conservatoire maatregelen.(…)”.\n\n2.6.. Op de algemene ledenvergadering (hierna: ALV) van 6 november 2025 is tegen het besluit tot het verlenen van een bestuursprocesvolmacht aan het bestuur van [VVE 1] gestemd. Er wordt door de ALV geen procesvolmacht verleent aan het bestuur.\n\n3. Het verzoek en het verweer\n\n3.1.. \n [VVE 1] verzoekt de kantonrechter: - het besluit genomen op de ALV van 4 september 2025 om geen boetebesluit vast te stellen, te vernietigen; - voor recht te verklaren dat Hoorne Vastgoed misbruik maakt van een meerderheidsmacht; - [VVE 1] te machtigen tot het vaststellen van het voorgestelde boetebesluit als behandeld op de ALV van 4 september 2025 en haar te machtigen om al datgene te doen wat daartoe vereist is; - Hoorne Vastgoed te veroordelen in de proceskosten.\n\n3.2.. Bij aanvullend verzoek van 31 maart 2026 heeft [VVE 1] de kantonrechter verzocht het bestuur van [VVE 1] een procesvolmacht te verlenen zoals door haar verzocht en op de ALV van 6 november 2025 gepasseerd.3.3.. Aan het verzoek heeft [VVE 1] het volgende ten grondslag gelegd. Het besluit van de ALV van 4 september 2025 om geen boetebesluit vast te stellen moet worden vernietigd, omdat dit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Daarbij komt dat een vervangende machtiging kan worden verleend, indien de medewerking of toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd. Volgens [VVE 1] is daar sprake van. Aanleiding om het boetebesluit ter besluitvorming voor te leggen is de weigering van Hoorne Vastgoed om gebruikersverklaringen zoals bedoeld in artikel 42 van de splitsingsakte af te geven. Het niet overleggen van die verklaringen belemmert het bestuur van [VVE 1] zeer ernstig in de uitvoering van haar taken. Hoewel Hoorne Vastgoed mag stemmen conform haar eigen belang, worden de individuele eigenaren (de kantonrechter begrijpt: de individuele eigenaren die lid zijn van de [VVE 2] en\u002Fof [VVE 4]) onredelijk benadeeld, omdat een boetebesluit hen rechtszekerheid biedt en het bestuur van [VVE 1] in staat stelt de regels adequaat te handhaven.\n\n3.4.. Hoorne Vastgoed verzet zich tegen toewijzing van het verzoek. Op haar verweer wordt – voor zover van belang – bij de beoordeling ingegaan.\n\n4. De beoordeling\n\n4.1.. Daargelaten de vraag (1) of het bestuur van [VVE 1] middels een verzoek bij de kantonrechter haar eigen besluiten kan (laten) vernietigen, waarbij zij feitelijk optreedt als verzoeker én verweerder, alsook de vraag (2) of Hoorne Vastgoed als verweerder in dit geschil kan worden aangemerkt, overweegt de kantonrechter als volgt.\n\nDe procesvolmacht ontbreekt\n\n4.2.. Op grond van artikel 41 lid 4 van het splitsingsreglement behoeft het bestuur van [VVE 1] een machtiging van de ALV voor het instellen van en berusten in rechtsvorderingen en het aangaan van dadingen, alsmede voor het verrichten van rechtshandelingen en het geven van kwijtingen een belang van een nader door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaande. Het bestuur behoeft geen machtiging om in een geding verweer te voeren en voor het nemen van conservatoire maatregelen.\n\n4.3.. In het onderhavige geval is niet in geschil dat bij besluit van 6 november 2025 tegen een bestuursprocesvolmacht is gestemd. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [VVE 1] desgevraagd verklaard dat zij tegen dit besluit geen procedure tot vernietiging daarvan is gestart. Ook is de termijn om tegen dat besluit een verzoek tot vernietiging in te dienen op 7 december 2025 verstreken. Daarmee is het besluit onherroepelijk vast komen te staan. [VVE 1] was daarom niet gemachtigd om de verzoeken zoals omschreven in het verzoekschrift van 6 oktober 2025 aan de kantonrechter voor te leggen. Voor het aanvullende verzoek van 31 maart 2026 om [VVE 1] een vervangende procesvolmacht te verlenen, heeft [VVE 1] evenmin een procesvolmacht overgelegd.\n\n4.4.. Omdat geen sprake is van een procesvolmacht afgegeven door de ALV voor het voeren van deze procedure, noch van een vervangende machtiging daartoe van de kantonrechter, moet het bestuur van [VVE 1] niet ontvankelijk te worden verklaard in haar verzoeken. Dit betekent dat aan een inhoudelijke beoordeling van die verzoeken niet kan worden toegekomen.\n\n4.5.. \n\nDat mr. Gentil is gemachtigd om deze procedure namens [VVE 1] te voeren, waarna mr. Rietbergen voor mr. Gentil heeft waargenomen, zoals tijdens de mondelinge behandeling door mr. Rietbergen is verklaard, is gemotiveerd betwist en vervolgens niet weersproken. Dit betoog van [VVE 1] leidt daarom niet tot een ander oordeel.\n\n [VVE 1] wordt veroordeeld in de proceskosten\n\n4.6.. \n [VVE 1] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Hoorne Vastgoed worden begroot op:\n\n- salaris gemachtigde\n\n€\n\n174,00\n\n(2 punten × € 87,00)\n\n- nakosten\n\n€\n\n43,50\n\n(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)\n\nTotaal\n\n€\n\n217,50\n\n5. De beslissing\n\nDe kantonrechter\n\n5.1.. verklaart [VVE 1] niet ontvankelijk in haar verzoeken,\n\n5.2.. veroordeelt [VVE 1] in de proceskosten van € 217,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [VVE 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,\n\n5.3.. verklaart deze beschikking – voor wat betreft de proceskostenveroordeling – uitvoerbaar bij voorraad.\n\nDeze beschikking is gegeven door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 10 juni 2026.\n\n Waarbij [VVE 1] een beroep doet op onder meer artikel 5:130 jo 2:15 lid 1 sub b jo 2:8 BW.\n\n Op grond van artikel 5:121 BW.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBNHO:2026:7582","2026-07-13T00:28:57.363Z",{"id":47,"ecli":48,"slug":49,"caseNumber":31,"courtId":5,"decisionDate":50,"fullText":51,"summary":31,"language":7,"source":33,"sourceUrl":52,"sourceTimestamp":53,"parsedAt":36,"updatedAt":54},"1223","ECLI:NL:RBNHO:2026:7697","ecli-nl-rbnho-2026-7697","2026-06-03T00:00:00.000Z","RECHTBANKNOORD-HOLLAND\n\nCiviel recht\n\nKantonrechter\n\nZittingsplaats Haarlem\n\nZaaknummer: 12091777 \\ CV EXPL 26-850\n\nVonnis van 3 juni 2026\n\nin de zaak van\n\n1. [eiser 1],\n\nte [plaats 1], 2. [eiser 2],\n\nte [plaats 1],\n\neisende partijen,\n\nhierna samen te noemen: [eisers],\n\ngemachtigde: mr. C.A. Gentile Martin,\n\ntegen\n\n1. [gedaagde 1],\n\nte [plaats 2], 2. [gedaagde 2],\n\nte [plaats 2],\n\ngedaagde partijen,\n\nhierna samen te noemen: [gedaagden],\n\nprocederend in persoon.\n\nDe zaak in het kortDe vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zijn toewijsbaar. Daarbij wordt een ontruimingstermijn aangehouden van twee maanden, omdat een minderjarig kind in het gehuurde woont. De gevorderde betaling van de huurachterstand van € 21.850,- is ook toewijsbaar. Het meer gevorderde is niet toewijsbaar, omdat de door [eisers] gestelde huurverhoging van € 150,00 per maand vanaf februari 2024 hoger lijkt dan mogelijk is uitgaande van de verhoging die de huurovereenkomst mogelijk maakt (conform de CPI) en die mogelijk is ingevolge artikel 7:248 lid 3 BW.\n\n1. De procedure\n\n1.1.. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 3 februari 2026 - het mondeling antwoord van 11 februari 2026\n\n- het tussenvonnis van 25 maart 2026 - de aanvullende producties die namens [eisers] zijn overgelegd\n\n- de mondelinge behandeling van 12 mei 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.\n\n1.2.. Ten slotte is vonnis bepaald.\n\n2. De feiten\n\n2.1.. \n [gedaagden] huurt vanaf 1 februari 2023 de woning aan de [adres] te [plaats 2] (hierna: het gehuurde) van [eisers]\n\n2.2.. In de huurovereenkomst staat: 4.5. Per betaalperiode van één maand bedraagt- de huurprijs € 1.850,-Huurprijswijziging(…)5.2. Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1. gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per 1 augustus en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhoging met maximaal 1%.\n\n2.3.. Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (ROZ 2017) van toepassing verklaard. In artikel 16 van deze algemene voorwaarden staat dat de huurprijs jaarlijks wordt verhoogd conform het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) en dat de wijziging ook geldt als daarvan geen mededeling aan de huurder is gedaan.\n\n2.4.. \n [gedaagden] heeft in de maanden maart 2024 tot en met december 2024 zeven keer een bedrag van € 2.000,- aan [eisers] overgemaakt en één keer een bedrag van € 1.850,-. Deze bedragen heeft [eisers] afgeschreven op de huur over maart tot en met oktober 2024. Vanaf februari 2025 heeft op negen momenten een steeds wisselend bedrag aan [eisers] betaald. De laatste betaling vond plaats op 17 oktober 2025. [eisers] heeft deze bedragen afgeschreven op de huur over de maanden november 2024 tot en mei 2025.\n\n2.5.. Bij aangetekende brief van 4 juli 2025 heeft de gemachtigde van [eisers] [gedaagden] gesommeerd tot betaling van een bedrag van € 11.450,- aan huurachterstand.\n\n2.6.. Bij vonnis van 15 oktober 2025 heeft de kantonrechter een door [eisers] ingestelde vordering tot betaling van huurachterstand en ontruiming van het gehuurde afgewezen. De kantonrechter overwoog daartoe dat de hoogte van de huurachterstand in kort geding niet kon worden vastgesteld omdat [gedaagden] aan de hand van bankafschriften verklaarde meer aan huur te hebben betaald dan hij verschuldigd was en de door [gedaagden] gemaakte kosten voor het opknappen van het gehuurde nog moesten worden verrekend met de huur.\n\n2.7.. Op 31 oktober 2025 heeft de gemachtigde van [eisers] de (toenmalige) gemachtigde van [gedaagden], die zich na het kort geding had gemeld, aangeschreven omdat volgens [eisers] sprake was van een huurachterstand van € 14.050,-.\n\n3. Het geschil\n\n3.1.. \n [eisers] vordert - samengevat - een verklaring voor recht dat [gedaagden] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, ontbinding van die huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en een veroordeling tot betaling van de huurachterstand, vermeerderd met rente en kosten.\n\n3.2.. \n [gedaagden] voert verweer. [gedaagden] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers], met veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.\n\n3.3.. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.\n\n4. De beoordeling\n\nDe verweren van [gedaagden] slagen grotendeels niet\n\n4.1.. De vorderingen van [eisers] zijn gegrond op zijn stelling dat [gedaagden] al geruime tijd de huur onbetaald heeft gelaten. [gedaagden] heeft daartegen de volgende verweren gevoerd.\n\n4.2.. Ten eerste heeft [gedaagden] aangevoerd dat de huur contant is betaald aan de heer [betrokkene], een door de verhuurder gestuurde tussenpersoon. Hoewel [eisers] heeft erkend dat [betrokkene] regelmatig als tussenpersoon voor hem is opgetreden omdat partijen wegens taalproblemen anders niet met elkaar konden communiceren, betwist hij dat sprake is geweest van contante betalingen. [eisers] accepteert uitsluitend betalingen per bank.\n\n4.3.. \n [gedaagden] heeft niet toegelicht over welke maanden hij de huur contant heeft betaald en welke bedragen hij op welke momenten heeft voldaan. Hij heeft ook niet uitgelegd waarom hij, nadat hij lange tijd de huur via de bank op een bankrekeningnummer van [eisers] had overgemaakt, tot contante betaling is overgegaan. Hij heeft alleen enkele Whatsapp berichten overgelegd waaruit weliswaar blijkt dat hij contact heeft gehad met [betrokkene] maar niet dat hij aan hem de huur contant heeft betaald. Dit verweer kan daarom niet slagen, ook niet omdat het strijdig lijkt te zijn met zijn verdere verweer.\n\n4.4.. Als tweede verweer heeft [gedaagden] namelijk aangevoerd dat hij de huur onbetaald heeft gelaten omdat hij het gehuurde, dat volgens [gedaagden] min of meer onbewoonbaar was, heeft opgeknapt (keuken, badkamer, schilderwerk) en [eisers] weigert de daarvoor aan hem verstuurde facturen te betalen. [eisers] heeft betwist dat hij toestemming heeft gegeven voor het op zijn kosten uitvoeren van werkzaamheden in het gehuurde.\n\n4.5.. Ook dit verweer kan niet slagen. [gedaagden] heeft niet toegelicht welke werkzaamheden hij wanneer heeft uitgevoerd en waarom die werkzaamheden noodzakelijk waren. Bovendien heeft hij niet onderbouwd dat [eisers] ermee had ingestemd dat [gedaagden] die werkzaamheden voor rekening van [eisers] zou uitvoeren. Als, zoals [gedaagden] stelt, de woning onbewoonbaar was, valt niet in te zien waarom hij pas ruim twee jaar na het ingaan van de huurovereenkomst gestopt is met de betaling van de huur en hij niet eerder heeft geprotesteerd bij [eisers]\n\n4.6.. \n [gedaagden] heeft ten slotte nog aangevoerd dat in de huurovereenkomst staat dat de huurprijs € 1.850,- per maand bedraagt, maar dat hij steeds € 2.000,- heeft betaald en hij dus te veel heeft betaald. Volgens [eisers] is de huurprijs conform de bepalingen in de huurovereenkomst verhoogd van € 1.850,- naar € 2.000,-. Als echter uitgegaan wordt van een huurprijs van € 1.850,- per maand heeft Hristov nog steeds een aanzienlijke huurachterstand, aldus [eisers]\n\n4.7.. \n\n [eisers] heeft niet toegelicht per wanneer de huurprijs is verhoogd van € 1.850,-\n\nnaar € 2.000,-. Een huurverhoging van € 150,- per maand lijkt hoger dan mogelijk is uitgaande van de verhoging die de huurovereenkomst mogelijk maakt (conform de CPI) en die mogelijk is ingevolge artikel 7:248 lid 3 BW. Gelet hierop moet ervan uit worden gegaan dat de huurprijs steeds € 1.850,- is gebleven. Ook in dat geval heeft [gedaagden] een huurachterstand die groter is dan drie maanden huur, te weten € 21.850,- (tot en met mei 2026).\n\nDe ontbinding, ontruiming en betaling van de huurachterstand zijn toewijsbaar.\n\n4.8.. Het voorgaande betekent dat de gevorderde verklaring voor recht kan worden toegewezen. [gedaagden] is immers tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Die tekortkoming is zodanig ernstig dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Ook de gevorderde huurachterstand van € 21.850,- tot en met mei 2026 is toewijsbaar, evenals de daarover gevorderde wettelijke rente.\n\n4.9.. De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen, omdat op grond van de wet alleen de deurwaarder een ontruiming van een woning mag uitvoeren.\n\n4.10.. \n [gedaagden] wordt niet veroordeeld tot betaling van de ontruimingskosten conform de specificatie van de kosten in het proces-verbaal van de deurwaarder. Die vordering is te onbepaald. Het staat nog niet vast of er kosten gemaakt worden voor een ontruiming door een deurwaarder en zo ja, hoe hoog die kosten zijn.\n\n4.11.. \n [gedaagden] heeft aangevoerd dat in het gehuurde tenminste één minderjarig kind woonachtig is. Er wonen nog meer kinderen van [gedaagden] maar deze zijn meerderjarig. Bij de beslissing of de ontruiming moet worden toegewezen, moet de kantonrechter de belangen van de minderjarige betrekken.Dat ontruiming van het gehuurde nadelig is voor het minderjarige kind, is evident. Dat maakt echter niet dat de gevorderde ontruiming zal worden afgewezen. De verantwoordelijkheid voor het welzijn van het minderjarige kind ligt immers primair bij de ouders. De kantonrechter zal evenwel aan de ontruiming een termijn van twee maanden verbinden zodat [gedaagden] meer tijd heeft om alternatieve huisvesting te zoeken.\n\n [gedaagden] wordt veroordeeld in de rente en kosten\n\n4.12.. \n [eisers] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter stelt vast dat [gedaagden] een consument is (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. De overeenkomst bevat een incassokostenbeding, artikel 25.2 van de algemene voorwaarden. Het is een beding dat is bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt en waarover niet afzonderlijk is onderhandeld. Omdat [gedaagden] een consument is, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of dit beding oneerlijk is in de zin van Richtlijn 93\u002F13\u002FEEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Het beding wijkt niet ten nadele van de consument af van de wettelijke regeling die zonder dat beding zou gelden. Het beding is daarom niet oneerlijk en staat niet aan toewijzing van incassokosten in de weg. De gevorderde vergoeding zal worden berekend op basis van de hoofdsom die in deze procedure wordt toegewezen. Daarom zal een bedrag van € 993,50 worden toegewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen.\n\n4.13.. \n [gedaagden] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:\n\n- kosten van de dagvaarding\n\n€\n\n154,09\n\n- griffierecht\n\n€\n\n753,00\n\n- salaris gemachtigde\n\n€\n\n86,00\n\n(2 punten × € 43,00)\n\n- nakosten\n\n€\n\n144,00\n\n(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)\n\nTotaal\n\n€\n\n1.137,09\n\n4.14.. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.\n\n5. De beslissing\n\nDe kantonrechter\n\n5.1.. verklaart voor recht dat [gedaagden] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens [eisers] welke voortvloeien uit de tussen partijen gesloten huurovereenkomst,\n\n5.2.. ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagden] om binnen twee maanden na de datum van dit vonnis de woning aan de [adres] te [plaats 2] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagden] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van [eisers] te stellen,\n\n5.3.. \n\nveroordeelt [gedaagden] om aan [eisers] te betalen € 21.850,- aan\n\nHuurachterstand over de maanden oktober 2025 tot en met mei 2026,\n\n5.4.. veroordeelt [gedaagden] om aan [eisers] te betalen de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 1 januari 2026 aan huur tot en met mei 2025 en de wettelijke rente over de huurtermijnen die vanaf juni 2026, exclusief kosten, telkens, na elke debetmutatie, heeft uitgestaan, tot de dag van volledige betaling,\n\n5.5.. veroordeelt [gedaagden] om aan [eisers] te betalen € 1.850,- per maand met ingang van de maand juni 2026 tot en met de ontruimingsdatum,\n\n5.6.. veroordeelt [gedaagden] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 993,50 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van volledige betaling,\n\n5.7.. veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van € 1.137,09, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,\n\n5.8.. veroordeelt [gedaagden] tot betaling van de wettelijke renteover de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,\n\n5.9.. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,\n\n5.10.. wijst het meer of anders gevorderde af.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 3 juni 2026.\n\n Artikel 556 lid 1 en artikel 557 Rv.\n\n Zie artikel 3 Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (IVRK).\n\n Als bedoeld in artikel 6:119 BW.\n\nAls bedoeld in artikel 6:119 BW.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBNHO:2026:7697","2026-06-25T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:29:10.861Z",{"id":56,"ecli":57,"slug":58,"caseNumber":31,"courtId":5,"decisionDate":18,"fullText":59,"summary":31,"language":7,"source":33,"sourceUrl":60,"sourceTimestamp":19,"parsedAt":36,"updatedAt":61},"1582","ECLI:NL:RBNHO:2026:7573","ecli-nl-rbnho-2026-7573","RECHTBANKNOORD-HOLLAND\n\nCiviel recht\n\nKantonrechter\n\nZittingsplaats Haarlem\n\nZaaknummer: 12048749 \\ VV EXPL 26-3\n\nVonnis in kort geding van 30 april 2026\n\nin de zaak van\n\n [eiser],\n\nte [plaats],\n\neisende partij in conventie,\n\nverwerende partij in reconventie,\n\nhierna te noemen: [eiser],\n\ngemachtigde: mr. R.P. Groot,\n\ntegen\n\nSTICHTING PRE WONEN,\n\nte Velserbroek,\n\ngedaagde partij in conventie,\n\neisende partij in reconventie,\n\nhierna te noemen: Pre Wonen,\n\ngemachtigde: mr. J.J.L. Boudewijn.\n\nDe zaak in het kort[eiser] heeft geen spoedeisend belang bij zijn vorderingen in conventie, zodat die vorderingen worden afgewezen. Ook de vorderingen in reconventie zijn niet toewijsbaar, omdat niet in zodanige hoge mate aannemelijk is dat [eiser] vanaf 1 oktober 2025 weer de volledige huur moet betalen.\n\n1. De procedure\n\n1.1.. Het verloop van de procedure blijkt uit:\n\n- de dagvaarding - de eis in reconventie\n\n- de aanvullende producties zijdens [eiser] - de mondelinge behandeling van 5 maart 2026, waarvan proces-verbaal is opgemaakt - een overzicht van de door Pre Wonen gestelde huurachterstand - de pleitnota van [eiser] - de pleitnota van Pre Wonen.\n\n1.2.. \n [eiser] heeft de kantonrechter na de mondelinge behandeling gewraakt, welke wraking bij beslissing van 9 april 2026 is afgewezen. Vonnis in dit geschil is vervolgens bepaald op vandaag.\n\n2. De feiten\n\n2.1.. \n [eiser] huurt per 7 september 2023 de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) van Pre Wonen voor een huurprijs van € 647,19 per maand.\n\n2.2.. \n [eiser] heeft de Huurcommissie op 27 februari 2024 verzocht de huurprijs voor de woning tijdelijk te verlagen vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. De Huurcommissie heeft op 31 juli 2024 uitspraak gedaan, waarin staat: “BeslissingDe woonruimte heeft op 1 januari 2024 het volgende ernstige gebrek. - De radiatorkraan in de kleine slaapkamer en in de keuken zitten vast en niet naar behoren bediend kunnen worden. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer Qa3).De geldende huurprijs van € 647,19 wordt vanaf 1 januari 1924 tijdelijk verlaagd tot€ 258,88 per maand.(…)”.2.3.. De gemachtigde van [eiser] heeft Pre Wonen bij brief van 3 februari 2025 verzocht de in de brief opgesomde gebreken te herstellen.\n\n2.4.. Op 6 oktober 2025 heeft Pre Wonen [eiser] een brief gestuurd, waarin staat: “(…) Naar aanleiding van de Huurcommissiezaak nr. 2401820 met betrekking tot de cv-ketel heeft firma [bedrijf] de benodigde werkzaamheden uitgevoerd. De gebreken zijn hiermee verholpen. Wij verzoeken u de bijgaande akkoordverklaring te ondertekenen en aan ons retour te zenden.(…)” [eiser] heeft de door Pre Wonen meegezonden akkoordverklaring niet ondertekend.\n\n3. Het geschil\n\nin conventie\n\n3.1.. \n [eiser] vordert – na wijziging van eis - dat Pre Wonen wordt veroordeeld tot herstel van de gebreken binnen en buiten de woning en betaling van een schadevergoeding van € 2.500,00, alsook dat de kantonrechter de huurprijs vermindert tot 40% van de geldende huurprijs, met veroordeling van Pre Wonen in de kosten.\n\n3.2.. \n [eiser] legt aan de vorderingen het volgende ten grondslag. De Huurcommissie heeft in de uitspraak van 31 juli 2024 geoordeeld dat in de woning meerdere gebreken aanwezig zijn die Pre Wonen moet herstellen. Ook zijn er andere gebreken in de woning, onder meer stankoverlast in de vorm van kookluchten afkomstig van de buren, geluidsoverlast van onder meer blaffende honden en bonkende waterleidingen. Ook in het gebouw waar de woning onderdeel van uitmaakt ondervindt [eiser] overlast, omdat ongenode gasten de flat betreden en ‘de boel’ vernielen en bevuilen. Pre Wonen moet ook deze gebreken verhelpen, hetgeen zij tot nu toe niet heeft gedaan. Gelet op de gebreken in de woning en in de omgeving van de woning, heeft [eiser] recht op een huurprijsvermindering van 40% van de huurprijs.\n\n3.3.. Pre Wonen voert verweer. Pre Wonen concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.\n\n3.4.. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.\n\nin reconventie\n\n3.5.. Pre Wonen vordert - samengevat - veroordeling van [eiser] tot betaling van € 2.329,86, alsook vaststelling van de huurprijs van € 783,81 per maand vanaf 1 april 2026.\n\n3.6.. Pre Wonen legt aan de vorderingen het volgende ten grondslag. Pre Wonen stelt dat de gebreken zoals vastgesteld door de Huurcommissie in haar uitspraak van 31 juli 2024 in september 2025 zijn verholpen, zodat [eiser] vanaf 1 oktober 2025 de volledige huurprijs aan Pre Wonen is verschuldigd. Doordat [eiser] een huurprijsvermindering is blijven hanteren, is een huurachterstand ontstaan van € 2.329,86.\n\n3.7.. \n [eiser] betwist dat de gebreken in de woning zijn verholpen. [eiser] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Pre Wonen, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Pre Wonen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Pre Wonen in de kosten van deze procedure.\n\n3.8.. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.\n\n4. De beoordeling\n\nin conventie\n\nHet juridisch kader\n\n4.1.. Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Voor toewijzing is nodig dat [eiser] daarbij een spoedeisend belang heeft. Hiervan is sprake als een onverwijlde voorziening is geboden en als van de eisende partij niet kan worden gevergd dat hij de afloop van een bodemprocedure afwacht. Het ligt op de weg van [eiser] om te stellen en te onderbouwen dat hij een spoedeisend belang heeft bij de vorderingen die hij instelt. De kantonrechter vormt zich een voorlopig oordeel over de vorderingen aan de hand van de stukken en de mondelinge behandeling. Of de gevraagde voorziening wordt verleend, hangt ook af van de afweging van de belangen van partijen.\n\n [eiser] heeft geen spoedeisend belang bij de vorderingen\n\n4.2.. Het spoedeisend belang ten aanzien van de gevorderde schadevergoeding is in zijn geheel niet toegelicht, noch is de gestelde schade toegelicht of onderbouwd, zodat dit deel van de vordering niet toewijsbaar is.\n\n4.3.. Ten aanzien van vordering tot het verhelpen van de gebreken binnen en buiten de woning overweegt de kantonrechter als volgt. [eiser] heeft desgevraagd tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat partijen al langer bezig zijn om de gebreken in de woning te verhelpen en de overlast rondom de woning te verminderen, maar partijen komen er samen niet uit. Pre Wonen heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard bezig te zijn met de voorbereiding van planmatig onderhoud, waarbij in ieder geval de algemene ruimtes zoals de entrees onder handen genomen zullen worden. Daarna komen ingrijpende renovaties aan de woning aan bod, aldus Pre Wonen.\n\n4.4.. De kantonrechter oordeelt dat Pre Wonen gehouden is gebreken in de woning te verhelpen. Het is daarbij aan [eiser] om te onderbouwen dat sprake is van een gebrek in de woning. Ten aanzien van de gebreken binnen de woning heeft [eiser] zijn stellingen – tegenover de gemotiveerde betwisting van Pre Wonen – onvoldoende onderbouwd. Daarbij komt dat het geschil tussen partijen al langer speelt, in ieder geval vanaf 1 januari 2024. Ook speelt mee dat [eiser] erkent dat bepaalde zaken wel degelijk door Pre Wonen worden opgepakt. Daarom is niet gebleken dat [eiser] onder deze omstandigheden zoveel spoed heeft bij zijn vorderingen dat van hem niet gevergd kan worden dat hij een bodemprocedure start om herstel van de gebreken te vragen en de uitkomst van die procedure af te wachten. De vorderingen die zien op herstel van de gebreken binnen de woning en vaststelling van een huurprijsvermindering in dit kort geding worden afgewezen.\n\n4.5.. De vordering tot het verhelpen van de gebreken buiten de woning is niet toewijsbaar, omdat elke grondslag daartoe ontbreekt. Pre Wonen is als verhuurder van de woning gehouden om gebreken in de woning te verhelpen, waarbij zij jegens [eiser] – kort gezegd – een verplichting heeft overlast van haar medehuurders waar mogelijk te beperken. Niet in geschil is dat de overlast en vernielingen buiten de woning wordt veroorzaakt door derden. Pre Wonen kan daarom in dit geval niet verplicht worden tot het verhelpen van deze overlast.\n\n [eiser] wordt veroordeeld in de kosten\n\n4.6.. \n [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Pre Wonen worden begroot op:\n\n- salaris gemachtigde\n\n€\n\n577,00\n\n- nakosten\n\n€\n\n144,00\n\n(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)\n\nTotaal\n\n€\n\n721,00\n\nin reconventie\n\n4.7.. Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande uit een veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De kantonrechter zal daarbij niet alleen moeten onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eisende partij (Pre Wonen) op de gedaagde partij ([eiser]) voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. In de afweging van de belangen van partijen moet de kantonrechter mede betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling mocht de bodemrechter anders beslissen.\n\n4.8.. Partijen twisten over de vraag of de door de Huurcommissie in de uitspraak van 31 juli 2024 vastgestelde gebreken zijn verholpen. Bij een geschil hierover kan de verhuurder (Pre Wonen) de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de vraag of de gebreken die aanleiding gaven tot een sanctie inmiddels zijn weggenomen.\n\n4.9.. \n\nHoewel [eiser] erkent dat Pre Wonen bepaalde zaken wel heeft opgepakt, heeft hij gemotiveerd betwist dat alle door de Huurcommissie vastgestelde gebreken in zijn woning zijn verholpen. Door deze gemotiveerde betwisting is niet in zodanige hoge mate aannemelijk dat [eiser] vanaf 1 oktober 2025 weer de volledige huur moet betalen dat dit in kortgeding kan worden toegewezen. Het is bij deze stand van zaken aan Pre Wonen om een verzoek bij de Huurcommissie in te dienen zoals bedoeld in rechtsoverweging 4.8. De vorderingen zijn niet toewijsbaar.\n\nPre Wonen wordt veroordeeld in de kosten\n\n4.10.. Pre Wonen is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [eiser] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal Pre Wonen niet worden veroordeeld tot betaling van de betekeningskosten. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:\n\n- salaris gemachtigde\n\n€\n\n577,00\n\n- nakosten\n\n€\n\n144,00\n\nTotaal\n\n€\n\n721,00\n\n5. De beslissing\n\nDe kantonrechter\n\nin conventie\n\n5.1.. wijst de vorderingen van [eiser] af,\n\n5.2.. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 721,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,\n\n5.3.. verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,\n\nin reconventie\n\n5.4.. wijst de vorderingen van Pre Wonen af,\n\n5.5.. veroordeelt Pre Wonen in de proceskosten van € 721,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,\n\n5.6.. verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.\n\n Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 30 april 2026.\n\n Artikel 7:257 van het Burgerlijk Wetboek in verbinding met artikel 16 lid 4 jo. 12 lid 5 Uitvoeringswet huurprijzen Woonruimte.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBNHO:2026:7573","2026-07-13T00:29:28.336Z",20]