[{"data":1,"prerenderedAt":-1},["ShallowReactive",2],{"court-category-roermond-property-law-nl":3},{"court":4,"category":9,"stats":15,"decisions":53,"total":16,"page":25,"limit":105},{"id":5,"name":6,"country":7,"slug":8},66,"Roermond","nl","roermond",{"id":10,"slug":11,"name":12,"country":13,"createdAt":14},95,"property-law-nl","Property Law","NL","2026-07-08T16:56:12.367Z",{"totalDecisions":16,"dateRange":17,"topProvisions":20},6,{"min":18,"max":19},"2026-03-18T00:00:00.000Z","2026-06-17T00:00:00.000Z",[21,26,29,32,35,38,41,44,47,50],{"provisionId":22,"code":23,"article":24,"count":25},"123376","Burgerlijk Wetboek","art. 5:130",1,{"provisionId":27,"code":23,"article":28,"count":25},"123381","art. 5:126 lid 1",{"provisionId":30,"code":23,"article":31,"count":25},"123382","art. 5:126 lid 2",{"provisionId":33,"code":23,"article":34,"count":25},"122061","art. 3:40 lid 2",{"provisionId":36,"code":23,"article":37,"count":25},"122062","art. 3:44 lid 4",{"provisionId":39,"code":23,"article":40,"count":25},"122063","art. 6:228",{"provisionId":42,"code":23,"article":43,"count":25},"122064","art. 6:248",{"provisionId":45,"code":23,"article":46,"count":25},"122065","art. 3:300",{"provisionId":48,"code":23,"article":49,"count":25},"122066","art. 3:178",{"provisionId":51,"code":23,"article":52,"count":25},"122067","art. 10:159",[54,65,73,82,90,98],{"id":55,"ecli":56,"slug":57,"caseNumber":58,"courtId":5,"decisionDate":19,"fullText":59,"summary":58,"language":7,"source":60,"sourceUrl":61,"sourceTimestamp":62,"parsedAt":63,"updatedAt":64},"473","ECLI:NL:RBLIM:2026:4453","ecli-nl-rblim-2026-4453","","RECHTBANK Limburg\n\nCiviel recht\n\nZittingsplaats Roermond\n\nZaaknummer: C\u002F03\u002F346740 \u002F HA ZA 25-467\n\nVonnis van 17 juni 2026\n\nin de zaak van\n\n [de man],\n\nte [plaats 1] (België),\n\neisende partij in conventie, tevens verwerende partij in reconventie,\n\nhierna te noemen: [de man] ,\n\nadvocaat: mr. R.M.J.K.M. Teeuwen,\n\ntegen\n\n [de vrouw],\n\nte [plaats 2] ,\n\ngedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie,\n\nhierna te noemen: [de vrouw] ,\n\nadvocaat: mr. R.A.J. van der Leeuw.\n\n1. De procedure\n\n1.1.. Het verloop van de procedure blijkt uit:\n\n- de dagvaarding van 21 oktober 2025,\n\n- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, - de conclusie van antwoord in reconventie,\n\n- de mondelinge behandeling van 16 april 2026 en de tijdens de mondelinge behandeling\n\novergelegde spreekaantekeningen van [de vrouw] en de door [de man] overgelegde uitspraak van het gerechtshof Den Haag.\n\n1.2.. Ten slotte is vonnis bepaald.\n\n2. De feiten\n\n2.1.. Partijen hebben gedurende een periode van vier jaren een affectieve relatie met elkaar gehad. De relatie is in november 2024 geëindigd. Zij zijn niet gehuwd (geweest) en\u002Fof geregistreerd partners van elkaar (geweest) en hebben ook geen samenlevingsovereenkomst met elkaar gesloten.\n\n2.2.. Op 5 oktober 2020 zijn partijen gezamenlijk eigenaar geworden van de woning aan [adres] (hierna: de woning). De woning is aangekocht voor een bedrag van € 195.000,-. Voor de aanschaf van de woning hebben partijen een hypothecaire geldlening afgesloten bij NIBC Bank. Op 25 november 2024 bedroeg deze hypothecaire geldlening € 174.164,82.\n\n3. Het geschil\n\nIn conventie\n\n3.1.. \n [de man] vordert - samengevat - dat de rechtbank, uitvoerbaar bij voorraad:\n\nTen aanzien van de overeenkomst d.d. 16 november 2024:\n\nvoor recht verklaart dat deze:\n\nI. Primair: nietig is op grond van art. 3:40 lid 2 BW, althans dat de daarin opgenomen bepalingen zoals onder punt 26 en 27 van de dagvaarding zijn opgenomen nietig zijn, zodat de overeenkomst als geheel geen rechtsgevolg kan hebben, althans dat de overeenkomst op grond van art. 3:40 lid 2 BW vernietigd dient te worden nu de overeenkomst naar haar strekking in strijd is met de wet;\n\nII. Subsidiair: bij schrijven d.d. 28 maart 2025 buitengerechtelijk is vernietigd op grond van art. 3:44 lid 4 BW (misbruik van omstandigheden), althans deze te vernietigen op grond van art. 3:44 lid 4 BW;\n\nIII. Meer subsidiair: bij schrijven d.d. 28 maart 2025 buitengerechtelijk is vernietigd op grond van art. 6:228 BW (dwaling), althans deze te vernietigen op grond van art. 6:228 BW;\n\nIV. Nog meer subsidiair: nietig is, althans buiten toepassing blijft wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid op grond van art. 6:248 BW en daaraan aldus geen rechtsgevolgen kunnen worden ontleend;\n\nUiterst subsidiair\n\nV. de overeenkomst d.d. 16 november 2024 op grond van art. 67:74 [de rechtbank begrijpt: 6:74] jo. 6:265 BW ontbindt wegens wanprestatie;\n\nIn alle gevallen:\n\nVI. [de vrouw] op straffe van een dwangsom veroordeelt haar medewerking te verlenen aan het geven van de opdracht aan [makelaar 1] , althans een door de rechtbank aan te wijzen makelaar\u002Ftaxateur, om tot taxatie van de woning over te gaan op grond van art. 3:178 jo 3:300 BW, waaronder begrepen de verplichting om haar handtekening te zetten onder de benodigde stukken binnen 7 dagen na vonnis, waarbij de kosten van de taxatie voor haar rekening komen nu de woning aan haar toegedeeld zal worden;\n\nalthansvoor het geval [de vrouw] ondanks de dwangsom weigerachtig blijft haar medewerking aan de taxatie te verlenen, bepaalt dat het vonnis in de plaats treedt van de vereiste wilsverklaring\u002Fhandtekening van [de vrouw] voor het verstrekken van de opdracht aan de taxateur, waarbij uitdrukkelijk wordt bepaald dat de kosten van de taxatie voor rekening van [de vrouw] zullen komen op grond van art. 3:300 BW;\n\nVII. De verdeling van de woning gelast op grond van art 3:178 jo 3:300 BW, waarbij de woning aan [de vrouw] wordt toegedeeld tegen betaling van de helft van de getaxeerde waarde aan [de man] , met inbegrip van de op deze woning rustende hypotheek bij NIBC onder ontslag van de hoofdelijke aansprakelijkheid van [de man] ter zake de aan de woning verbonden hypotheekschuld, binnen 3 maanden na het in dezen te wijzen vonnis, waarbij zij binnen 4 weken na kennisneming van de taxatiewaarde ondubbelzinnig schriftelijk aan [de man] te kennen dient te geven of zij de woning voor de taxatiewaarde over zal nemen, zonder enig financieringsvoorbehoud en waarbij de (notariële) kosten van de overname van de woning door [de vrouw] volledig ten laste van [de vrouw] zullen komen,\n\nalthans, bij gebreke van toedeling aan [de vrouw] omdat [de rechtbank begrijpt: zij] binnen de gestelde termijn van 4 weken na kennisneming van de getaxeerde waarde schriftelijk heeft aangegeven de woning niet over te nemen, beveelt dat de woning aan een derde wordt verkocht en binnen 14 dagen na de schriftelijke mededeling van [de vrouw] dat zij de woning niet over zal nemen, te koop wordt aangeboden via een gecertificeerd makelaar (lid van NVM of VBO), met verdeling van de opbrengst bij helfte tussen partijen, waarbij [de vrouw] op straffe van een dwangsom wordt veroordeeld haar medewerking te verlenen aan het geven van de opdracht aan deze makelaar, waaronder begrepen de verplichting om haar handtekening te zetten onder de benodigde stukken, waarbij de kosten van de verkoop tussen partijen bij helfte worden gedeeld,\n\nalthansvoor het geval [de vrouw] ondanks de genoemde dwangsom weigerachtig blijft haar medewerking aan het verkooptraject te verlenen, bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van de vereiste wilsverklaring\u002Fhandtekening van [de vrouw] voor het verstrekken van de opdracht aan de makelaar met een verdeling van de kosten van de verkoop bij helfte tussen partijen op grond van art. 3:300 BW;\n\nVIII. De verdeling van de (voormalig) gemeenschappelijke bankrekening bij de Rabobank met kenmerk [rekeningnummer 1] gelast op grond van art 3:166 jo. 3:178 jo. 3:300 BW met verdeling van het saldo per 16 november 2024 bij helfte tussen partijen en [de vrouw] op straffe van een dwangsom veroordeelt tot betaling van het aandeel van [de man] aan hem alsmede haar medewerking te verlenen aan het verstrekken van het saldo d.d. 16 november 2024, binnen 14 dagen na het in deze te wijzen vonnis,\n\nalthansbepaalt dat, voor het geval [de vrouw] ondanks de genoemde dwangsom weigerachtig blijft het saldo op de peildatum prijs te geven, bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van de vereiste wilsverklaring\u002Fhandtekening van [de vrouw] voor het verkrijgen van het banksaldo op grond van art. 3:300 BW;\n\nIX. De verdeling van de auto merk Ford Focus met [kenteken 1] gelast op grond van art 3:178 BW, waarbij de auto aan [de vrouw] wordt toegedeeld tegen betaling van de helft van de waarde, zijnde € 3.750,- aan [de man] binnen 14 dagen na vonnis, althans een dusdanig bedrag dat de rechtbank geraden acht;\n\nX. [de vrouw] veroordeelt in de reële kosten van deze procedure, alsmede de nakosten en buitengerechtelijke kosten ad € 1.175,-, te vermeerderen met de wettelijke rente, althans, [de vrouw] te veroordeelt in de kosten van deze procedure overeenkomstig het liquidatietarief, alsmede de nakosten, buitengerechtelijke kosten ad € 1.175,- en wettelijke rente.\n\nIn reconventie\n\n3.2.. \n [de vrouw] vordert dat de kantonrechter [begrepen wordt: de rechtbank] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [nummering aangebracht door de rechtbank]:\n\nverklaart voor recht dat aan [de vrouw] het gebruiksrecht van de woning toekomt uiterlijk tot de woning aan haar wordt toegescheiden, dan wel de eigendom van de woning is geleverd aan de koper;\n\nverklaart voor recht dat de overeenkomst van 16 november 2024 rechtsgeldig is overeengekomen en [de man] gehouden is tot nakoming daarvan;\n\n [de man] veroordeelt tot nakoming van de overeenkomst en de wijze van verdeling van de gemeenschap dienovereenkomstig als volgt vast stelt:\n\nAan [de vrouw] wordt toegedeeld:\n\nde auto merk Ford, type Focus met [kenteken 1] , zonder nadere verrekening;\n\nde woning tegen de openstaande hypotheeksom, althans tegen de WOZ-waarde onder de voorwaarde dat:\n\n- [de vrouw] in staat is om uiterlijk vóór 16 november 2029, althans binnen drie maanden na de datum vonnis de overname van het aandeel van [de man] in de woning te financieren en dat [de man] zal kunnen worden ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid uit hoofde van de hypothecaire geldlening;\n\n- dat de overwaarde volledig aan [de vrouw] toekomt;\n\n- dat de kosten van het notariële transport voor rekening van [de vrouw] komen, in het geval de woning aan haar wordt toegedeeld.\n\nIn het geval [de vrouw] niet uiterlijk 16 november 2029, althans niet binnen drie maanden na datum van het vonnis in staat is de overname van de woning te financieren bepaalt:\n\n- dat de woning uiterlijk op 16 november 2029, althans onverwijld nadat drie maanden zijn verstreken na vonnis, te koop wordt gezet bij [makelaar 2] te [plaats 2] ;\n\n- dat beide partijen bevoegd zijn namens hen beiden de opdracht aan de makelaar te verstrekken;\n\n- dat partijen in overleg met de makelaar de verkoopovereenkomst zullen aangaan met degene die de hoogste prijs biedt, indien en voor zover die prijs volgens beide partijen, gezien de onroerend goed markt ter plaatse en de kwaliteit van de woning de beste mogelijke prijs is. In het geval partijen het niet eens kunnen worden over de vraag of een aanbod de beste mogelijke prijs is, dan zal de makelaar die naar beste weten en kunnen bindend bepalen;\n\n- dat [de man] verplicht is zijn medewerking te verlenen aan het tekenen van de koopovereenkomst en aan het notariële transport van de woning aan de koper;\n\n- dat iedere partij gehouden is om de helft van de kosten van de makelaar en de overige kosten terzake de verkoop en levering van de woning te dragen;\n\n- dat de hypotheekschuld zal worden afgelost uit de verkoopopbrengst van de woning;\n\n- dat de netto-verkoopopbrengst aan [de vrouw] toekomt.\n\nIn alle gevallen te bepalen dat [de man] gehouden is aan de verkoop en de daaropvolgende overdracht en notariële levering zijn medewerking te verlenen aan alle daartoe benodigde handelingen en dat indien [de man] die medewerking niet op eerste verzoek van [de vrouw] verleent, het vonnis in de plaats treedt van de toestemming, medewerking, wilsverklaring en \u002Fof handtekening van\n\n [de man] .\n\n4. [de man] te veroordelen in de kosten van deze procedure.\n\nIn conventie en in reconventie\n\n3.3.. Partijen voeren over en weer verweer.\n\n3.4.. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.\n\n4. De beoordeling\n\n4.1.. Gezien de samenhang tussen de vorderingen in conventie en de vorderingen in reconventie zal de rechtbank de vorderingen gezamenlijk beoordelen.\n\nRechtsmacht en toepasselijk recht4.2.. \n [de man] woont in België; [de vrouw] in Nederland. De zaak heeft daarmee een internationale component. De rechtbank moet daarom ambtshalve beoordelen of zij bevoegd is om van het geschil kennis te nemen en welk recht van toepassing is op het geschil.\n\n4.2.1.. Omdat sprake is van een handelszaak is in deze zaak van toepassing de Herschikte EEX-Vo.Omdat de gedaagde partij in conventie ( [de vrouw] ) in Nederland woont en er geen gerecht is dat op grond van de verordeningexclusief bevoegd is, komt de rechtbank ten aanzien van de vordering in conventie rechtsmacht toe.Nu de reconventionele vorderingen voortspruiten uit hetzelfde rechtsfeit waarop de conventionele vordering is gegrond, heeft de Nederlandse rechter ook ten aanzien van die vorderingen rechtsmacht.Dit betekent dat de rechtbank bevoegd is om kennis te nemen van het geschil.\n\n4.2.2.. Ten aanzien van het toepasselijke recht overweegt de rechtbank als volgt. [de man] baseert de vorderingen op vernietiging c.q. nietigheid van de op 16 november 2024 tussen partijen geslotenovereenkomst en vordert verdeling op basis van de wet. De vorderingen in reconventie zijn gebaseerd op contractuele verbintenissen uit hoofde van de tussen partijen gesloten overeenkomst. Op de niet op de overeenkomst gebaseerde vorderingen is de Rome-II verordening van toepassing.Daaruit volgt(eventueel in samenhang met artikel 10:159 BW) dat op die vorderingen Nederlands recht van toepassing is. Voor wat betreft de verdeling van de woning volgt dat uit artikel 10:127 BW. Op de vorderingen die zijn gebaseerd op contractuele verbintenissen (uit hoofde van de tussen partijen gesloten overeenkomst) is van toepassing de Rome-I Verordening.Daaruit volgt dat ook op die vorderingen Nederlands recht van toepassing is.\n\nDe overeenkomst van 16 november 20244.3.. Niet in geschil is dat [de vrouw] op 16 november 2024 een door haar in de Nederlandse taal opgemaakte, handgeschreven overeenkomst aan [de man] heeft voorgelegd en dat [de man] die overeenkomst die dag heeft ondertekend (hierna: de overeenkomst). Hierin is opgenomen dat partijen “in verband met het beindigen [sic] van hun relatie de volgende zaken zijn overeengekomen”. Samengevat worden vervolgens de volgende afspraken genoemd [nummering aangebracht door de rechtbank]:\n\n [de man] verlaat eind november 2024 definitief de woning;\n\n [de vrouw] zal samen met haar kinderen in de woning blijven;\n\n [de man] blijft voor onbepaalde tijd medeverantwoordelijk voor de door bij partijen bij NIBC afgenomen hypotheek;\n\n [de man] wordt per direct vrijgesteld van zijn verplichtingen t.o.v. de woning en lening, [de vrouw] neemt deze verplichtingen op zich;\n\n [de man] doet afstand van al zijn rechten t.o.v. de woning en de lening;\n\n [de man] doet afstand van zijn rechten op een af-\u002Fuitkoopsom en van zijn deel bij verkoop van de woning en van zijn deel van de woning bij het overlijden van [de vrouw] ;\n\nBij het overlijden van [de vrouw] zal haar deel van de woning en het deel van [de man] worden overgedragen aan de drie kinderen van [de vrouw] ;\n\nBij het overlijden van [de man] zal zijn deel overgedragen worden aan [de vrouw] ;\n\n [de vrouw] zal € 4000,- en een auto van het merk Audi (TT) met het [kenteken 2] aan [de man] geven;\n\n [de man] neemt zijn eigen bezittingen mee uit de woning, de overige spullen blijven achter bij [de vrouw] ;\n\nVerder zijn partijen elkaar niets verschuldigd.\n\n4.4.. Naar het oordeel van de rechtbank hebben partijen in de overeenkomst kennelijk getracht overeenstemming over de verdeling in de zin van artikel 3:182 BW te bereiken. In die overeenkomst heeft [de man] verklaard afstand te doen “van al zijn rechten ten opzichte van de woning en de lening” en van “een af-\u002Fuitkoopsom” en “zijn deel bij verkoop van de woning”. Van een overeenstemming over de verdeling als bedoeld in voornoemd artikel is evenwel slechts sprake indien partijen het niet alleen eens zijn geworden over de feitelijke verdeling maar ook over de financiële consequenties daarvan.Daarvoor is naar het oordeel van de rechtbank in dit geval in ieder geval vereist dat bij partijen bekend was wat de waarde was van de woning, zodat partijen duidelijk was waarvan afstand werd gedaan door [de man] . Uit de overeenkomst volgt niet dat partijen zich bewust waren wat de financiële consequenties van de overeenkomst en bijvoorbeeld bekend waren met de (over)waarde van de woning. Ter zitting is door [de man] ook bevestigd dat hij ten tijde van het sluiten van de overeenkomst niet bekend was met de waarde van de woning. De rechtbank is derhalve van oordeel dat tussen partijen niet een rechtsgeldige verdeling in de zin van artikel 3:182 BW tot stand is gekomen.\n\n4.5.. Voor wat betreft het deel van de overeenkomst waarin partijen hebben beschikt over hun uiterste wil geldt het volgende. Ten aanzien van de bepaling waarin is opgenomen dat bij het overlijden van [de man] [de vrouw] zijn deel van de woning zal ontvangen (h.), geldt dat partijen het erover eens zijn dat deze bepaling nietig is. Voor wat betreft de bepaling uit de overeenkomst waarin is bepaald dat bij het overlijden van [de vrouw] [de man] afstand doet van zijn rechten op een af-\u002Fuitkoopsom en van zijn deel bij verkoop van de woning en van zijn deel van de woning (f.) en dat bij het overlijden van [de vrouw] haar deel van de woning en het deel van [de man] zal worden overgedragen aan de drie kinderen van [de vrouw] (g.), geldt het volgende. De rechtbank begrijpt een en ander aldus dat [de man] zijn deel van de woning zal overdragen aan de kinderen van [de vrouw] onder de opschortende voorwaarde dat [de vrouw] overlijdt en de ontbindende voorwaarde dat [de man] op dat moment nog in leven is. De kinderen zijn evenwel geen partij bij de overeenkomst. Er is derhalve sprake van een derdenbeding in de zin van artikel 6:253 BW. Dat het derdenbeding de kinderen heeft bereikt en\u002Fof dat zij het hebben aanvaard is niet door [de vrouw] gesteld en ook overigens niet gebleken. Nu uit de overeenkomst niet volgt dat partijen het recht om het beding te herroepen hebben uitgesloten (en de situatie van lid 4 dus niet aan de orde is), kan het beding op grond van het bepaalde in artikel 6:253 lid 2 BW door degene die het heeft gemaakt tot de aanvaarding worden herroepen. [de man] was dus bevoegd het derdenbeding te herroepen middels een verklaring gericht tot [de vrouw] of de kinderen. De rechtbank merkt in ieder geval de brief van 28 maart 2025 van [de man] aan [de vrouw] (productie 6 bij dagvaarding) waarbij de buitengerechtelijke vernietiging van de overeenkomst wordt ingeroepen aan als een herroeping van het derdenbeding. Dit leidt tot de conclusie dat de door [de vrouw] op de overeenkomst gebaseerde vorderingen moeten worden afgewezen. Gelet op het voorgaande ziet de rechtbank geen aanleiding om nader in te gaan op de gestelde nietigheid of vernietigbaarheid van de overeenkomst. De door [de man] ter zake gevorderde verklaringen voor recht zullen worden afgewezen.\n\n4.6.. Uit het bovenstaande volgt dat niet kan worden aangenomen dat sprake is van overeenstemming over de verdeling van de woning. Voor zover [de vrouw] bedoeld heeft zich subsidiair te beroepen op uitsluiting van de bevoegdheid om verdeling te vorderen voor onbepaalde tijd overweegt de rechtbank als volgt. In artikel 3:178 lid 1 BW is voor zover hier van belang bepaald dat ieder der deelgenoten te allen tijde verdeling van een gemeenschappelijk goed kan vorderen. In lid 5 is bepaald dat zij die bevoegd zijn verdeling te vorderen hun bevoegdheid daartoe een of meer malen bij overeenkomst kunnen uitsluiten, maar telkens voor ten hoogste vijf jaren. [de vrouw] heeft gesteld dat partijen uitsluiting van de verdeling voor onbepaalde tijd zijn overeengekomen door af te spreken dat [de man] , ‘ondanks zijn vertrek, voor onbepaalde tijd stilzwijgend samen met mevr. [de vrouw] deze hypotheek aanhouden, zodat mw. [de vrouw] de mogelijkheid heeft in deze woning te blijven’. Nu dat in strijd is met een dwingende wetsbepaling is [de vrouw] van mening dat een redelijke wetstoepassing meebrengt dat de afspraak tussen partijen om de verdeling uit te sluiten geldt voor vijf jaar. [de man] bestrijdt dit. [de man] stelt dat de afspraken de strekking hadden om [de vrouw] en haar kinderen tijdelijk in de woning te laten wonen. Volgens [de man] is het nimmer de zijn bedoeling geweest dat [de vrouw] (op grond van deze afspraken) in de woning zou blijven, terwijl [de man] hieraan tot in lengte der dagen verbonden zou blijven. De rechtbank overweegt dat [de vrouw] dit in feite ook erkent, zij stelt immers dat sprake was van een gebruiksrecht tot de woning zou worden verkocht of tot het moment dat zij de bestaande hypothecaire lening zou kunnen overnemen. De rechtbank trekt hieruit de conclusie dat partijen met de gemaakte afspraken nimmer beoogd hebben de bevoegdheid tot het vorderen van verdeling (voor vijf jaar) uit te sluiten als bedoeld in artikel 3:178 lid 5 BW.\n\n4.7.. Nu geen verdeling tot stand is gekomen en de bevoegdheid verdeling te vorderen ook niet is uitgesloten zal de rechtbank de (wijze van) verdeling vaststellen. Tussen partijen staat vast dat ten aanzien van onderstaande zaken sprake is van een eenvoudige gemeenschap in de zin van artikel 3:166 BW:\n\nde woning;\n\nde gemeenschappelijke bankrekeningen\n\nDe woning4.8.. Partijen zijn het erover eens dat de woning in beginsel kan worden toegedeeld aan [de vrouw] . Naar het oordeel van de rechtbank moet de woning derhalve eerst worden getaxeerd. [de vrouw] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de door [de man] voorgestelde taxateur, [makelaar 1] . De rechtbank zal de door [de man] ter zake van de taxatie van de woning en toedeling van de woning aan [de vrouw] ingestelde vorderingen toewijzen zoals in het dictum is bepaald. Omdat een dwangsom naar het oordeel van de rechtbank geldt als voldoende prikkel tot nakoming wordt de vordering van [de man] die ertoe strekt het vonnis in de plaats te laten treden afgewezen. Dit geldt voor alle vorderingen van [de man] waaraan zowel een dwangsom als een indeplaatstreding van het vonnis is gevorderd. De gevorderde dwangsom (€ 500,- per dag, met een maximum van € 25.000,-) zal worden toegewezen.\n\n4.9.. De rechtbank zal bepalen dat [de vrouw] binnen vier weken nadat de taxatiewaarde bekend is, schriftelijk aan [de man] kenbaar zal dienen te maken of zij de woning voor die waarde aan haar toebedeeld wenst te zien. Voor het geval [de vrouw] dit wenst, zal de rechtbank bepalen dat die toedeling c.q. levering binnen drie maanden nadat de taxatiewaarde bekend is geworden, zijn beslag zal moeten krijgen; [de vrouw] dient dan de volledige hypotheekschuld op zich te nemen (zo nodig met ontslag van [de man] uit de hoofdelijke aansprakelijkheid) en dient dan de helft van de overwaarde aan [de man] te vergoeden. Beide partijen hebben gesteld dat zij uit hun eigen vermogen geïnvesteerd hebben in (verbouwing van) de woning, maar geen van beide partijen heeft dat onderbouwd en geen van partijen heeft daar een rechtsgevolg aan verbonden, zodat dit geen gevolgen heeft voor de verdeling van de overwaarde die derhalve bij helfte dient te geschieden. De rechtbank ziet geen aanleiding om dit vonnis in het geval dat de woning aan [de vrouw] wordt toebedeeld ex artikel 3:300 BW in de plaats te laten treden van de medewerking van [de man] aan de notariële levering aan [de vrouw] .\n\n4.10.. \n\nIndien [de vrouw] afziet van toedeling van de woning aan haar tegen de taxatiewaarde, of binnen drie maanden nadat de taxatiewaarde bekend is geworden toedeling c.q. levering aan haar niet heeft plaatsgevonden, zal de woning verkocht moeten worden aan een derde zoals door beide partijen gevorderd en zoals -met aanpassingen-toegewezen zoals in het dictum weergegeven. Daarbij zal de rechtbank bepalen dat partijen een verkoopopdracht zullen geven aan de door [de vrouw] genoemde makelaar ( [makelaar 2] te [plaats 2] ), waartegen door [de man] geen inhoudelijk verweer is gevoerd. [de man] vordert dat de verkoop ter hand wordt genomen door een gecertificeerd makelaar. Nu [makelaar 2] een NVM-makelaar is wordt aan die wens tegemoetgekomen. Indien [makelaar 2] de opdracht weigert zullen partijen in onderling overleg een andere makelaar moeten benaderen. De rechtbank ziet aanleiding om aan de noodzakelijke medewerking aan de verkoop voor beide partijen een dwangsom te verbinden.\n\nHet nu reeds veroordelen van [de man] tot het meewerken aan verkoop en notariële levering aan een derde is naar het oordeel van de rechtbank prematuur. Er zal vooreerst duidelijk moeten worden of [de vrouw] de woning wenst en kan overnemen dan wel deze moet worden verkocht aan een derde. Dit deel van de vordering in reconventie wordt afgewezen.\n\nNu door geen van beide partijen een ander standpunt is ingenomen dient de overwaarde na verkoop bij helfte te worden verdeeld.\n\nBankrekeningen4.11.. Tussen partijen is niet in geschil dat er ten tijde van de verbreking van de samenwoning sprake was van een tweetal gezamenlijke bankrekeningen met een gezamenlijk banksaldo. Deze vertoonden op 16 november 2024 de volgende saldi:\n\n [rekeningnummer 1] (Rabo Totaalrekening) ad € 103,30 en\n\n [rekeningnummer 2] (Rabo SpaarRekening) ad € 5.000,-.\n\n4.12.. De bankrekeningen staan inmiddels op naam van [de vrouw] . Aangezien [de vrouw] lopende de procedure inzage heeft verschaft in de saldi op voornoemde rekeningen, hoeft de vordering van [de man] strekkende tot inzage ter zake geen bespreking meer.\n\n4.13.. De rechtbank is van oordeel dat de saldi op datum 16 november 2024 bij helfte moeten worden verdeeld. [de vrouw] dient [de man] in dat kader een bedrag van € 2.551,65 te betalen. De daarop door [de man] toegespitste vordering kan worden toegewezen. De gevorderde dwangsom wordt afgewezen omdat geen dwangsom kan worden verbonden aan een veroordeling tot betaling van een geldsom.\n\nFord Focus4.14.. Tot slot debatteren partijen over de Ford Focus met [kenteken 1] (hierna: de auto). [de man] stelt dat de auto gezamenlijk eigendom is en dat deze verdeeld moet worden. [de vrouw] stelt zich op het standpunt dat de auto haar eigendom is. De rechtbank overweegt dat niet in geschil is dat [de vrouw] de auto heeft gekocht, dat het kenteken op haar naam is gesteld en dat zij degene was die gebruik maakte van de auto. De rechtbank is van oordeel dat de auto niet verdeeld hoeft te worden omdat deze eigendom van [de vrouw] is, althans niet is gebleken dat deze gezamenlijk eigendom is. Het enkele feit dat de auto mogelijk voor een deel is voldaan uit van [de man] afkomstige middelen kan eventueel leiden tot een vorderingsrecht (waarop geen beroep is gedaan), maar is onvoldoende om aan te nemen dat sprake is van gezamenlijk eigendom van de auto. Ook het feit dat [de man] de opbrengst van de Audi, die zijn eigendom was, wel heeft gedeeld met [de vrouw] kan er niet toe leiden dat de Ford Focus als gezamenlijk eigendom moet worden aangemerkt.\n\nGebruiksrecht woning4.15.. \n [de vrouw] vordert voor het overige nog om voor recht te verklaren dat aan [de vrouw] het gebruiksrecht van de woning toekomt uiterlijk tot de woning aan haar wordt toegescheiden, dan wel de eigendom van de woning is geleverd aan de koper. Deze vordering wordt toegewezen zoals in het dictum is bepaald.\n\nProceskosten4.16.. De rechtbank zal de proceskosten tussen partijen zowel in conventie als in reconventie compenseren in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt. De rechtbank ziet geen aanleiding om in dit geval af te wijken van het gebruik dat proceskosten in geval van ex-partners worden gecompenseerd.\n\n5. De beslissing\n\nDe rechtbank:\n\nin conventie en in reconventie\n\nten aanzien van de woning\n\n5.1.. veroordeelt [de vrouw] om binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis haar medewerking te verlenen aan het geven van de opdracht aan [makelaar 1] te [plaats 2] om tot taxatie van de woning over te gaan, waaronder begrepen de verplichting om haar handtekening te zetten onder de benodigde stukken,\n\n5.2.. veroordeelt [de vrouw] tot betaling van een dwangsom van € 500,-, voor iedere dag of gedeelte van een dag dat zij niet aan het in 5.1 genoemde voldoet, tot een maximum van € 25.000,- is bereikt,\n\n5.3.. bepaalt dat de kosten van de in 5.1 genoemde taxatie voor rekening van [de vrouw] komen nu de woning aan haar toegedeeld zal worden,\n\n5.4.. bepaalt dat [de vrouw] binnen vier weken nadat de taxatiewaarde bekend is, schriftelijk aan [de man] kenbaar dient te maken of zij de woning voor die waarde aan zich toebedeeld wenst te zien, in welk geval de toedeling c.q. levering binnen drie maanden na bekendmaking van de taxatiewaarde dient te geschieden tegen:\n\novername van de volledige hypotheekschulden (en eventuele daaruit ontstane betalingsachterstanden) door [de vrouw] ,\n\nvergoeding door [de vrouw] aan [de man] van de helft van de overwaarde,\n\nbetaling van de (notariële) kosten verbonden aan de overname van de woning door [de vrouw] .\n\n5.5.. bepaalt dat indien [de vrouw] de woning tegen de taxatiewaarde toebedeeld wenst te zien en is voldaan aan de in 5.4. genoemde voorwaarden [de man] gehouden is zijn medewerking te verlenen aan de notariële levering aan [de vrouw] en alle daartoe benodigde handelingen te verrichten,\n\n5.6.. bepaalt, in het geval dat [de vrouw] afziet van toedeling, dan wel in het geval dat binnen drie maanden nadat de taxatiewaarde bekend is geworden toedeling c.q. levering van de woning aan [de vrouw] niet heeft plaatsgevonden, de woning aan een derde moet worden verkocht en door [makelaar 2] te [plaats 2] (voor zover deze laatste daarmee instemt) in de verkoop gebracht zal worden, waarbij ieder der partijen voor de helft gerechtigd is tot de netto verkoopopbrengst. Indien [makelaar 2] de verkoopopdracht weigert dienen partijen zich tot een andere in onderling overleg te bepalen makelaar te wenden,\n\n5.7.. bepaalt, in het geval de woning ingevolge het bepaalde onder 5.6 aan een derde wordt verkocht:\n\ndat beide partijen hun medewerking dienen te verlenen aan het geven van de opdracht aan voornoemde makelaar dan wel de in onderling overleg bepaalde makelaar, waaronder begrepen de verplichting om hun handtekeningen te zetten onder de benodigde stukken en veroordeelt partijen over en weer tot betaling van een dwangsom van € 500,-, voor iedere dag of gedeelte van een dag dat zij hier niet aan voldoen, tot een maximum van € 25.000,- is bereikt,\n\ndat partijen in overleg met de makelaar de verkoopovereenkomst zullen aangaan met degene die de hoogste prijs biedt, indien en voor zover partijen het erover eens zijn dat die prijs de best mogelijke prijs is. In het geval partijen het niet eens kunnen worden over de vraag of een aanbod de best mogelijke prijs is, dan zullen zij zich conformeren aan het advies van de makelaar, op straffe van een dwangsom van € 500,-, voor iedere dag of gedeelte van een dag dat zij hier niet aan voldoen, tot een maximum van € 25.000,- is bereikt,\n\ndat ieder van partijen gehouden is om de helft van de kosten van de makelaar en de overige kosten ter zake de verkoop en levering van de woning te dragen,\n\nten aanzien van de bankrekeningen5.8.. bepaalt onder verwijzing naar r.o. 4.13 dat [de vrouw] aan [de man] uit hoofde van verdeling van de voormalig gemeenschappelijke bankrekeningen met rekeningnummers: [rekeningnummer 1] (Rabo Totaalrekening) en [rekeningnummer 2] (Rabo SpaarRekening) een bedrag van € 2.551,65 moet betalen en veroordeelt [de vrouw] tot betaling daarvan aan [de man] ,\n\nvoor het overige5.9.. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,\n\n5.10.. verklaart voor recht dat aan [de vrouw] het gebruiksrecht van de woning toekomt uiterlijk tot de woning aan haar wordt toebedeeld, dan wel de eigendom van de woning is overgedragen aan een derde,\n\n5.11.. wijst het meer of anders gevorderde af,\n\n5.12.. compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. Roeffen en in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2026.\n\n van 19 juni 2018, ECLI:NL:GHDHA:2018:1638\n\n Verordening (EU) nr. 2015\u002F2012 betreffende de rechterlijke bevoegdheid, de erkenning en de tenuitvoerlegging van beslissingen in burgerlijke en handelszaken van de Raad van 12 december 2012 (herschikking), (Brussel Ibis), artikel 1 EEX-Vo II\n\n artikel 24 EEX-Vo II\n\n op grond van artikel 4 van de EEX-Vo II\n\n artikel 8 lid 3 EEX-Vo II\n\n Verordening (EG) nr. 864\u002F2007 van het Europees Parlement en de Raad van 11 juli 2007 betreffende het recht dat van toepassing is op niet-contractuele verbintenissen\n\n artikel 10 lid 2 Rome II-Vo\n\n Verordening (EG) nr. 593\u002F2008 van het Europees Parlement en de Raad van 17 juni 2008 inzake het recht dat van toepassing is op verbintenissen uit overeenkomst\n\n artikel 4 lid 4 Rome I-Vo\n\n HR 08-02-2013, ECLI:NL:HR:2013:BY4279 met noot L.C.A. Verstappen en zie ook: Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 4 juni 2024, ECLI:NL:GHSHE:2024:1853","rechtspraak_nl","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBLIM:2026:4453","2026-05-07T00:00:00.000Z","2026-07-08T16:52:53.682Z","2026-07-13T00:28:32.222Z",{"id":66,"ecli":67,"slug":68,"caseNumber":58,"courtId":5,"decisionDate":19,"fullText":69,"summary":58,"language":7,"source":60,"sourceUrl":70,"sourceTimestamp":71,"parsedAt":63,"updatedAt":72},"476","ECLI:NL:RBLIM:2026:5577","ecli-nl-rblim-2026-5577","RECHTBANK Limburg\n\nCiviel recht\n\nZittingsplaats Roermond\n\nZaaknummer: C\u002F03\u002F345605 \u002F HA ZA 25-414\n\nVonnis van 17 juni 2026\n\nin de zaak van\n\n1. [verkoper 1] ,\n\nte [plaats] , 2. [verkoper 2],\n\nte [plaats] ,\n\neisende partijen,\n\nhierna samen te noemen: [verkopers] ,\n\nadvocaat: mr. S.C.W. van Wijk,\n\ntegen\n\n [koper],\n\nte [plaats] ,\n\ngedaagde partij,\n\nhierna te noemen: [koper] ,\n\nadvocaat: mr. Th.J.H.M. Linssen en mr. F. Alberts.\n\n1. Inleiding1.1.. \n [verkopers] heeft een woning met grond gekocht van [koper] . Daarna bleek de grond vervuild met glas en asbest en bleek dat het dak vernieuwd moest worden. [verkopers] wil dat de koopovereenkomst alsnog wordt nagekomen doordat er wordt gesaneerd, dan wel dat de schade die zij hierdoor lijdt wordt vergoed.\n\n2. De procedure\n\n2.1.. Het verloop van de procedure blijkt uit:\n\n- de dagvaarding met producties 1 tot en met 34,\n\n- de akte overlegging producties 35 tot en met 38 alsmede vermeerdering eis, - de conclusie van antwoord met productie 1,\n\n- akte in het geding brengen producties 39 tot en met 41 van [verkopers] ,\n\n- akte indienen aanvullende producties 2 en 3 van [koper]\n\n- de mondelinge behandeling van 9 april 2026, waarbij door beide partijen spreekaantekeningen zijn overlegd.\n\n2.2.. Ten slotte is vonnis bepaald.\n\n3. De feiten\n\n3.1.. Bij koopovereenkomst van 12 september 2022 heeft [verkopers] van [koper] een woning met grond aan [adres] gekocht. Op het perceel vond in het verleden glastuinbouw plaats door de inmiddels overleden echtgenoot van [koper] . Na staking van de tuinderij zijn de kassen gesloopt. Later is de woning met grond aan [verkopers] verkocht.\n\n3.2.. Op 24 april 2023 is de woning met grond aan [verkopers] geleverd. Bij mail van 12 juni 2023 heeft [verkopers] zich tot de verkoopmakelaar van [koper] gewend en gemeld dat op en in de grond van het perceel glas is aangetroffen. Bij brief van 4 juli 2024 heeft [verkopers] [koper] aansprakelijk gesteld voor alle geleden en nog te lijden schade, omdat de grond door het glas niet veilig als agrarische grond kan worden gebruikt. Op 31 juli 2024 heeft [koper] aan [verkopers] verzocht om haar stelling te onderbouwen met bewijsmiddelen.\n\n3.3.. \n [verkopers] heeft daarop een deskundige ingeschakeld, Arnicon B.V. (verder te noemen: Arnicon). Deze deskundige heeft een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd en daarover een rapport opgesteld van 10 oktober 2024 (verder te noemen: het eerste deskundigenrapport). Vervolgens heeft deze deskundige een aanvullend onderzoek verricht en daarover een rapport uitgebracht van 17 januari 2025 (verder te noemen: het tweede deskundigenrapport). Uit de rapportages blijkt dat het perceel is vervuild met glas, schadelijke stoffen, zware metalen en asbest.\n\n3.4.. \n [verkopers] heeft de rapportages gedeeld met [koper] en haar bij mails van 21 februari 2025 en 14 mei 2025 gesommeerd een aanvang te maken met het (laten) saneren van de bodemverontreiniging ten aanzien van het glas en het asbest. [koper] heeft aangegeven geen gehoor te geven aan deze sommaties en aansprakelijkheid afgewezen bij brief van 21 mei 2025.\n\n4. Het geschil\n\n4.1.. \n\n [verkopers] vordert na vermeerdering van eis – kort samengevat- dat de rechtbank:\n\nI. ten aanzien van de bodemverontreiniging met glas:\n\n- primair [koper] veroordeelt om de koopovereenkomst na te komen, hetgeen inhoudt dat [koper] de saneringswerkzaamheden voor het glas binnen een bepaalde termijn aanvangt en uitvoert en er vervolgens een verklaring van het bevoegd gezag komt dat de sanering correct is uitgevoerd,\n\n- subsidiair [koper] veroordeelt tot het betalen van een voorschot van\n\n€ 205.102,50 op de schade en haar veroordeelt tot vergoeding van de verdere schade, nader op te maken bij staat,\n\n- meer subsidiair verklaart voor recht dat de tussen partijen gesloten overeenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen en de gevolgen van de koopovereenkomst wijzigt door de koopprijs te verlagen met een bedrag gelijk aan sanering van het glas.\n\nII. ten aanzien van de bodemverontreiniging met asbest:\n\n- primair [koper] veroordeelt om de koopovereenkomst na te komen, hetgeen inhoudt dat [koper] de saneringswerkzaamheden voor het asbest binnen een bepaalde termijn aanvangt en uitvoert en er vervolgens een verklaring van het bevoegd gezag komt dat de sanering correct is uitgevoerd,\n\n- subsidiair [koper] veroordeelt tot het betalen van een voorschot van\n\n€ 190.160,52 op de schade en haar veroordeelt tot vergoeding van de verdere schade, nader op te maken bij staat,\n\n- meer subsidiair verklaart voor recht dat de tussen partijen gesloten overeenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen en de gevolgen van de koopovereenkomst wijzigt door de koopprijs te verlagen met een bedrag gelijk aan sanering van het asbest.\n\nIII. ten aanzien van het dak:\n\n- primair [koper] veroordeelt om een schadevergoeding van € 99.671,05 te betalen aan [verkopers] ,\n\n- subsidiair de gevolgen van koopovereenkomst wijzigt door de koopprijs te verlagen met het bedrag van € 99.671,05,\n\nIV. [koper] veroordeelt om een voorschot van € 135.000 op de gevolgschade te betalen en haar veroordeelt tot vergoeding van de verdere gevolgschade, nader op te maken bij staat,\n\nV. [koper] veroordeelt om € 33.154,00 aan deskundigenkosten te betalen aan [verkopers] ,\n\nVI. [koper] veroordeelt om € 5.944,54 aan buitengerechtelijke kosten aan [verkopers] te betalen,\n\nVII. [koper] veroordeelt om € 4.603,81 aan beslagkosten te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente,\n\nVIII. [koper] veroordeelt in de proceskosten, de nakosten daarbij inbegrepen.\n\n4.2.. \n [verkopers] legt aan haar vorderingen, kort samengevat, het volgende ten grondslag. [verkopers] heeft de woning met grond gekocht in de veronderstelling dat zij een woning met grond kocht geschikt voor normaal gebruik als woonruimte met agrarische bestemming. [verkopers] wil in de woning wonen, mini-zeboes houden en fokken, andere dieren houden en wil chalets plaatsen om een B&B te beginnen. Volgens [verkopers] houdt een woonruimte met agrarische bestemming in dat het perceel naar gangbaar spraakgebruik gebruikt moet kunnen worden voor akkerbouw of het houden van dieren. [verkopers] werd na de levering van de woning met grond echter geconfronteerd met de volgende verborgen gebreken:\n\nverontreiniging van de grond met glas;\n\nverontreiniging van de grond met asbest; en\n\nslechte staat van het dak.\n\nNu het perceel vervuild blijkt te zijn met glas en asbest, is het niet mogelijk om het perceel te gebruiken voor akkerbouw of het houden van dieren. Voorts stelt [verkopers] dat de woning niet geschikt is (geweest) voor normaal gebruik als gevolg van de omvangrijke gebreken aan het dak. Door de diverse gebreken is [koper] tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. De uiteindelijke saneringskosten van glas en asbest, en de schade voor het mislopen inkomsten B&B zijn mogelijk hoger dan de al gevorderde bedragen, vandaar dat [verkopers] een voorschot op de schade vraagt met verwijzing naar de schadestaatprocedure voor het geval blijkt dat de schade en kosten hoger uitvallen dan het reeds gevorderde bedrag.\n\n4.3.. \n [koper] betwist het bestaan van de gebreken niet, maar voert verschillende verweren die - heel kort samengevat- op het volgende neer komen:\n\ner is geen sprake van wanprestatie ten aanzien van het glas en asbest omdat dit het normale gebruik van de woning en de grond niet in de wegstaat;\n\n [koper] heeft geen mededelingsplicht geschonden, wat [koper] wist heeft [koper] ook medegedeeld;\n\n [verkopers] heeft niet voldaan aan haar onderzoeksplicht;\n\nIn de koopovereenkomst staat een exoneratieclausule waardoor de aanwezigheid van asbest voor rekening en risico van [verkopers] komt;\n\n [verkopers] heeft te laat geklaagd ten aanzien van het dak door pas in de dagvaarding van september 2025 melding te maken van de gebreken hieraan, terwijl het dak twee jaar eerder al is hersteld;\n\nIn de koopovereenkomst staat een ouderdomsclausule waardoor de gebreken in het dak voor rekening en risico van [verkopers] komen;\n\n [verkopers] heeft niet onderzocht of met minder ingrijpende saneringsmaatregelen kan worden volstaan.\n\n4.4.. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.\n\n5. De beoordeling\n\nWat zegt de koopovereenkomst?\n\n5.1.. In artikel 6.1 van de koopovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat [verkopers] alle gebreken, zowel de zichtbare als niet zichtbare aanvaardt. Dit artikel luidt:6.1.. \n\n De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen 'bijzondere lasten' zijn.\n\nDit betekent dat de zichtbare en onzichtbare gebreken die er al waren ten tijde van de koopovereenkomst voor rekening en risico van [verkopers] zijn.\n\n5.2.. \n\nIn artikel 6.3 van de koopovereenkomst heeft [koper] gegarandeerd dat de woning en de grond geen gebreken hebben die aan normaal gebruik als woonruimte met agrarische bestemming in de weg staan.\n\nIn het artikel staat namelijk het volgende:6.3.. \n\n De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woonruimte met agrarische bestemming. (zie bijlage ruimtelijke plannen\u002F bestemmingsplan.)\n\nIndien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.\n\nVerkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.\n\n5.3.. In artikel 6.4.3 van de koopovereenkomst is een zogenaamde exoneratieclausule ten aanzien van asbest opgenomen. In dit artikel staat:6.4.3.. \n\nAan verkoper is niet bekend of\u002FAan koper is bekend dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt.\n\nIn de onroerende zaak kunnen asbesthoudende stoffen\u002Fmaterialen aanwezig zijn. Indien deze worden verwijderd dienen door koper maatregelen en voorzieningen te worden getroffen die de wetgeving voorschrijft. Koper verklaart met deze wetgeving bekend te zijn en aanvaardt alle aansprakelijkheid en gevolgen die uit de aanwezigheid van asbest en\u002Fof de verwijdering van asbest uit de onroerende zaak kan voortvloeien.\n\nIn afwijking van artikel 6.3. van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst als gevolg van de aanwezigheid van enig asbest in welke samenstelling en\u002Fof op welke plaats dan ook voor rekening en risico van koper.\n\nDit houdt in dat in de woning en de grond asbesthoudende stoffen\u002Fmaterialen aanwezig kunnen zijn en dat dit voor rekening en risico van [verkopers] komt. Bij aanwezigheid van asbest kan zij er geen beroep op doen dat de woning en de grond niet beantwoordt aan de overeenkomst en kan zij ook geen beroep doen op de garantiebepaling van artikel 6.3. waarin is opgenomen dat de onroerende zaak geschikt is voor normaal gebruik als woning met een agrarische bestemming.\n\nDe aanwezigheid van glas en asbest\n\n5.4.. \n [koper] heeft de aanwezigheid van glas en asbest zoals die omschreven is in de deskundigenrapporten niet betwist, waarmee die aanwezigheid is komen vast te staan.\n\nNormaal gebruik als woonruimte met agrarische bestemming\n\n5.5.. In artikel 6.3 van koopovereenkomst staat dat de woning met de grond bij levering de eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor het normale gebruik als woonruimte met agrarische bestemming. Voor de interpretatie van ‘normaal gebruik’ moet volgens de Hoge Raad worden gekeken naar wat hieronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan ten aanzien van de grond en de zich daarop bevindende bebouwing.Volgens [verkopers] houdt een woonruimte met agrarische bestemming naar gangbaar spraakgebruik in dat de woning met de grond geschikt is voor akkerbouw of het houden van dieren. De rechtbank is het hiermee eens en gaat er daarom vanuit dat de garantie ziet op de geschiktheid van de grond voor akkerbouw of het houden van dieren.\n\nTussenconclusie\n\n5.6.. De artikelen 6.1 en 6.3 in de koopovereenkomst samen maken dat gebreken die nietin de weg staan aan het normale gebruik als woonruimte met agrarische bestemming voor rekening en risico van [verkopers] komen en gebreken dieweldaaraan in de weg staan voor rekening en risico van [koper] komen. Het normale gebruik als woonruimte met agrarische bestemming houdt in dat de grond gebruikt moet kunnen worden voor akkerbouw en veehouderij. Uitzondering daarop vormt de eventuele aanwezigheid van asbesthoudende stoffen\u002Fmaterialen: de gevolgen van de aanwezigheid van asbesthoudende stoffen\u002Fmaterialen zijn voor [verkopers] . Als de woning niet kan worden gebruikt als woning en\u002Fof de grond niet kan worden gebruikt voor akkerbouw of veehouderij door de aanwezigheid van asbest, kan [verkopers] [koper] dus niet hierop aanspreken en moet zij de gevolgen daarvan zelf dragen. In het recht geldt het algemene rechtsbeginsel afspraak is afspraak (pacta sunt servanda) zodat zowel [verkopers] als [koper] aan deze afspraken vast zitten. De afspraken zijn gemaakt met het oog op de juridische vraag of er sprake is van wanprestatie als er na levering van de woning gebreken blijken te zijn.\n\n5.7.. De rechtbank bespreekt de verschillende gestelde gebreken (glas, asbest en dak) afzonderlijk.\n\nTen aanzien van het glas pleegt [koper] wanprestatie\n\nHet perceel is niet geschikt voor normaal gebruik\n\n5.8.. \n [verkopers] stelt dat het perceel, gelet op de aanwezigheid van glas zoals omschreven in de deskundigenrapportages, niet gebruikt kan worden voor het houden van dieren of akkerbouw. [verkopers] onderbouwt dit door de beide deskundigenrapporten.\n\n5.9.. \n\nIn het eerste deskundigenrapport is in de conclusie (paragraaf 4.2) opgenomen:\n\nTijdens de uitvoering van de onderzoeken is zowel op het maaiveld als in de grond glas aangetroffen. De oppervlakte waarover glas op het maaiveld is aangetroffen wordt ingeschat op ca. 3.850 m2. In het gebied ten zuiden van de woonboerderij langs de weg, opp. ca. 1.350 m2, is daarbij sprake van ‘veel glas’. De oppervlakte waarover glas tot 50 cm in de grond is aangetroffen betreft tenminste 12.380 m2, te weten het gebied waar de kassen hebben gestaan.\n\nEr is dus zowel glas in het maaiveld als in de grond aangetroffen.\n\n5.10.. \n\nIn het eerste deskundigenrapport is in de conclusie (paragraaf 4.3) opgenomen:\n\nZolang op het maaiveld glas aanwezig is, zouden grazende dieren zich daaraan kunnen verwonden.\n\nDe grazende dieren kunnen zich dus aan het glas in het maaiveld verwonden.\n\n5.11.. \n\nIn het tweede deskundigenrapport is in de conclusie (paragraaf 5.2) opgenomen:\n\nOp basis van de uitgezeefde hoeveelheden glas wordt geschat dat er in totaal zo’n 84 ton glas in de bodem aanwezig is. Het in de bodem aangetoonde glas betreft een aantasting van de kwaliteit van de bodem, welke zeer waarschijnlijk door de sloophandelingen in 2018-2019 is ontstaan. Op basis van de zorgplicht in de voormalige Wet bodembescherming en de algemene zorgplicht in de huidige Omgevingswet dient de aantasting zoveel als mogelijk ongedaan te worden gemaakt.\n\nHet gaat dus om zo’n 84 ton glas wat een aantasting van de bodem is. Volgens het rapport dient, op basis van de Wet bodembescherming en de Omgevingswet, de aantasting ongedaan te worden gemaakt.\n\nVerweer [koper] t.a.v. normaal gebruik slaagt niet\n\n5.12.. \n [koper] voert verweer en stelt dat de geconstateerde aanwezigheid van glas op 50 centimeter onder het maaiveld het beoogde gebruik voor het houden van mini-zeboes niet in de weg staat. Mini-zeboes zijn grazers en geen gravers, aldus [koper] .\n\n5.13.. Dit verweer slaagt niet. De rechtbank oordeelt dat de woning met grond niet de feitelijke eigenschappen bezit die voor het normale gebruik als woonruimte met agrarische bestemming vereist zijn. Door het aangetroffen glas is de grond niet voor dit normale gebruik geschikt. Uit het eerste deskundigenrapport blijkt dat dieren zich kunnen verwonden aan het glas in het maaiveld en dat de kwaliteit van de bodem is aangetast door het glas in de bodem. Het gaat om een enorme hoeveelheid glas, maar liefst 84 ton, die volgens het tweede deskundigenrapport over een groot oppervlakte verspreid ligt. Dit maakt dat de grond ongeschikt is voor het houden van dieren en voor akkerbouw. In haar verweer gaat [koper] voorbij aan het deskundigenrapport waaruit blijkt dat grazende dieren zich aan het glas kunnen verwonden. Bovendien is de rechtbank van oordeel dat het beoogde gebruikvan [verkopers] (het houden van mini-zeboes) irrelevant is. Relevant is hetgegarandeerde normale gebruikin de koopovereenkomst, namelijk: het gebruik als woonruimte met agrarische bestemming (veehouderij en akkerbouw). Beide zijn niet mogelijk door de verontreiniging met glas.\n\nVerweer [koper] t.a.v. onderzoeksplicht [verkopers] slaagt niet\n\n5.14.. Volgens [koper] had [verkopers] zelf onderzoek moeten doen naar de bodemverontreiniging met glas en door dit niet te doen heeft [verkopers] haar onderzoeksplicht geschonden. Dit verweer faalt. Omdat het normale gebruik als woning met een agrarische bestemming is gegarandeerd, hoefde [verkopers] niet zelf te onderzoeken of de grond wel geschikt was voor agrarische doeleinden.\n\nTussenconclusie\n\n5.15.. \n [koper] heeft niet geleverd wat zij heeft gegarandeerd, namelijk een onroerende zaak met de feitelijke eigenschappen die geschikt zijn voor normaal gebruik als woonruimte met agrarische bestemming. De woning met grond is dus non-conform en [koper] is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. [verkopers] is op grond van deze tekortkoming gerechtigd nakoming of schadevergoeding te vorderen.\n\nToewijzing schadevergoeding in plaats van nakoming\n\n5.16.. De primaire vordering van [verkopers] houdt in dat zij nakoming vordert in de vorm van sanering. Tijdens de mondeling behandeling is aan [koper] voorgehouden dat haar primaire vordering vanwege de wijze van formulering bij toewijzing op praktische problemen stuit. Voor sanering is [koper] afhankelijk van een derde partij en het bevoegd gezag dat een sanering moet goedkeuren. Daarbij heeft [verkopers] aan deze nakoming termijnen verbonden te weten het binnen één maand na betekening van het vonnis starten met de sanering en het binnen twee maanden na de start voltooien van de sanering danwel andere door de rechtbank in goede justitie te bepalen termijnen. De rechtbank heeft echter geen handvaten gekregen om in alle redelijkheid realistische termijnen vast te stellen. Dit klemt omdat onduidelijk is op welke termijn een saneerder aan de slag zou kunnen gaan en hoeveel tijd een sanering in beslag zou nemen. De praktisch moeilijke uitvoerbaarheid van het primair gevorderde, leidt ertoe dat de rechtbank het primair gevorderde afwijst.\n\n5.17.. \n [verkopers] vordert subsidiair een voorschot van € 205.102,50 op de schade die zij lijdt door de verontreiniging met glas, met verwijzing naar de schadestaatprocedure voor het geval dat blijkt dat de schade hoger uitvalt dan het voorschot. [verkopers] stelt ter onderbouwing dat de schade die zij lijdt, bestaat uit de saneringskosten die zij voor het glas moet maken. Zij heeft de noodzaak van de sanering en de hoogte van het voorschot voldoende onderbouwd met de kostenraming daarvan door de deskundige.\n\n5.18.. \n [koper] heeft de hoogte van de saneringskosten betwist. [koper] voert aan dat niet onderzocht is of met minder ingrijpende saneringsmaatregelen kan worden volstaan. Ter zitting heeft [koper] toegelicht dat zij hiermee bedoelt dat een minder vergaande sanering wellicht ook voldoende zou kunnen zijn. [koper] kon hier echter geen concrete uitwerking van geven ter zitting en heeft dit op geen enkele wijze nader onderbouwd. De rechtbank is dan ook van oordeel dat dit verweer van [koper] onvoldoende is onderbouwd.\n\n5.19.. De rechtbank wijst het voorschot op de saneringskosten toe voor het bedrag zoals door [verkopers] gevorderd, te weten € 205.102,50. De rechtbank wijst ook de wettelijke rente hierover toe vanaf 8 maart 2025. Op 21 februari 2025 heeft [verkopers] namelijk per brief [koper] op de hoogte gesteld van het deskundigenrapport en gevorderd dat [verkopers] binnen 14 dagen een aanvang maakt met het saneren van de bodemverontreiniging. Dat is niet gebeurd. Het verzuim is daarom per 8 maart 2025 ingetreden.\n\n5.20.. \n\nDe rechtbank wijst ook de vordering toe tot verwijzing naar de schadestaatprocedure voor het geval blijkt dat de saneringskosten hoger uitvallen dan het voorschot. Er zijn namelijk aanwijzingen dat de kosten hoger zullen uitvallen om de volgende reden.\n\nIn het deskundigenrapport zijn de saneringskosten voor het glas begroot op € 205.102,50. Hierbij is opgenomen dat deze raming enkel een inschatting betreft van de te verwachten kosten en is uitgegaan van een ‘best-case scenario’ waarin een aantal omstandigheden gunstig uitvallen. Naast deze begroting van de schade in het deskundigenrapport heeft [verkopers] tevens een offerte van GMI Bodemmanagement in het geding gebracht waarin de kosten van de sanering van glas en asbest tezamen op € 721.000 worden begroot. De offerte maakt het niet mogelijk om de kosten van de glassanering separaat te berekenen. Wel is duidelijk dat dit een fors hoger bedrag is dan het bedrag waarop de sanering voor glas en asbest bij elkaar in het deskundigenrapport van Arnicon worden geraamd. Daarin worden de kosten van de asbestsanering namelijk geschat op € 190.160,52. Omdat de kostenraming van GMI Bodemmanagement ruim 3 ton hoger uitvalt dan de kostenraming van Arnicon, is het dus zeer wel mogelijk dat in werkelijkheid de kosten hoger gaan uitvallen dan het voorschot. Tegelijkertijd is het voor de rechtbank niet mogelijk om de saneringskosten te begroten op basis van de offerte van GMI Bodemmanagement omdat daarin de kosten van de glassanering niet van de kosten van de asbestsanering kunnen worden gescheiden. Dit maakt verwijzing naar de schadestaatprocedure noodzakelijk.\n\nTen aanzien van het asbest pleegt [koper] geen wanprestatie\n\n5.21.. \n\n [verkopers] stelt dat de asbestverontreiniging, zoals omschreven in het tweede deskundigenrapport, een normaal gebruik als woonruimte met agrarische bestemming in de weg staat. Zij onderbouwt dit met het tweede deskundigenrapport waarin in de conclusie (paragraaf 5.2) is opgenomen:\n\nUit de onderzoeksresultaten wordt geconcludeerd, dat er sprake is van bodemverontreiniging met asbest bij de stallen en langs het erf. De hoeveelheid tot boven de interventiewaarde met asbest verontreinigde grond wordt op basis van de beschikbare gegevens geschat op 375 m3 of 650 ton.\n\nNaar schatting zit er dus 650 ton asbest in de grond. Zolang de grond met asbest besmet is, kan de grond niet worden gebruikt voor akkerbouw, terwijl [koper] dit gebruik wel heeft gegarandeerd, aldus [verkopers] . Volgens [verkopers] kan [koper] geen beroep doen op de exoneratieclausule omdat deze niet zover strekt dat de aansprakelijkheid voor asbest op het hele perceel is uitgesloten. Partijen hebben met deze exoneratieclausule alleen bedoeld de aansprakelijkheid vanwege aanwezigheid van asbest in of om woning en onder de bestrating uit te sluiten, aldus [verkopers] . [verkopers] stelt tevens dat [koper] geen beroep op de exoneratieclausule toekomt nu zij haar mededelingsplicht ten aanzien van asbest heeft geschonden.\n\n5.22.. \n [koper] voert hiertegen verweer. [koper] stelt dat het door de exoneratieclausule niet mogelijk is om de schade ten aanzien van het asbest op [koper] te verhalen. Daarbij stelt zij dat de aanwezigheid van het ondergrondse asbest het beoogde gebruik van het perceel niet in de weg staat. De mini-zeboes kunnen hier gewoon grazen. [koper] betwist daarnaast dat zij haar mededelingsplicht heeft geschonden. [koper] was niet op de hoogte van de oorzaak en\u002Fof omvang van de gebreken, waaronder het asbest.\n\nExoneratiebeding asbest is van toepassing op de gehele onroerende zaak5.23.. De rechtbank oordeelt dat [koper] ten aanzien van het asbest rechtsgeldig een beroep kan doen op de exoneratieclausule, waardoor zij niet is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. Het ligt op de weg van [verkopers] om haar stelling nader te onderbouwen dat partijen de bedoeling hadden dat de exoneratieclausule alleen van toepassing was op het asbest in en om de woning en onder de bestrating, in tegenstelling tot de woordelijke tekst uit de overeenkomst die zich niet hiertoe beperkt. [verkopers] heeft echter geen dan wel onvoldoende feiten of omstandigheden gesteld, waaruit blijkt dat zij ervan uit mocht gaan dat het exoneratiebeding alleen van toepassing was op het asbest in de grond en de bestrating. Daarmee slaagt het verweer van [koper] dat het asbest in de grond onder de exoneratieclausule valt.\n\nMededelingsplicht grijpt niet in op een mogelijk beroep op exonoratie5.24.. De stelling van [verkopers] dat [koper] geen beroep op de exoneratieclausule toekomt omdat zij haar mededelingsplicht ten aanzien van het asbest heeft geschonden, gaat niet op. [koper] heeft ten aanzien van het asbest haar mededelingsplicht niet geschonden; wat zij wist, heeft zij gemeld. [koper] stelt namelijk dat zij gemeld heeft dat er op het perceel glastuinbouw heeft plaatsgevonden en dat deze glastuinderij gesloopt is. [verkopers] betwist niet dat [koper] dit gemeld heeft. Beide partijen waren dus op de hoogte van de voormalige glastuinderij en de sloop daarvan. Beide partijen stellen daarnaast dat het algemeen bekend is dat er een groot risico bestaat op het gebruik van asbest in kassen die stammen uit de jaren ‘70 van de vorige eeuw. De mededelingsplicht heeft alleen betrekking op gebreken waarvan de verkoper weet of vermoedt dat de koper ze niet kent. Omdat beide partijen stellen dat het algemeen bekend is dat er een groot risico bestaat op het gebruik van asbest in de gesloopte kassen, valt dit niet onder de mededelingsplicht van [koper] .\n\nTussenconclusie\n\n5.25.. Uit bovenstaande volgt dat de aanwezigheid van het asbest de woning en de grond niet non-conform maakt vanwege de exoneratieclausule en dat [verkopers] ten aanzien van de aanwezigheid van het asbest geen rechtsgeldig beroep kan doen op de garantiebepaling dat de woning en de grond geschikt is voor normaal gebruik als woning met een agrarische bestemming. Vordering II van [verkopers] die gebaseerd is op de aanwezigheid van asbest in de grond wordt dan ook afgewezen in alle varianten (primair, subsidiair en meer subsidiair).\n\nTen aanzien van het dak: [verkopers] heeft te laat geklaagd\n\n5.26.. \n [verkopers] stelt dat het dak in erbarmelijke staat was waardoor zij onverwijld de opdracht heeft moeten geven het dak te vervangen, zonder [koper] eerst in gebreke te stellen. Als gevolg van de omvangrijke gebreken aan het dak, is de woning niet geschikt (geweest) voor normaal gebruik. [koper] wijst op de klachtplicht: [verkopers] heeft de woning in 2023 geleverd gekregen en in het najaar van 2023 was het dak reeds gerepareerd. Pas bij de dagvaarding, in september 2025, heeft [verkopers] melding gemaakt van dit gebrek. Hierdoor heeft [verkopers] volgens [koper] te laat geklaagd, waardoor zij zich niet meer op non-conformiteit van het dak kan beroepen.\n\nWat is de klachtplicht?\n\n5.27.. De wet stelt dat een koper binnen korte tijd na het ontdekken van een gebrek de verkoper moet informeren. Doet de koper dit niet, kan hij zich niet meer op non-conformiteit beroepen, wat leidt tot verval van zijn rechten. Dit wordt de klachtplicht genoemd en is vastgelegd in artikel 7:23 Burgerlijk Wetboek (verder te noemen: BW). De vraag of op tijd is geklaagd moet worden beantwoord aan de hand van alle relevante omstandigheden, er geldt dus geen vaste termijn.\n\n5.28.. De rechtbank oordeelt dat [verkopers] te laat geklaagd heeft. [verkopers] heeft het gebrek in 2023 ontdekt en hersteld. Pas ruim 2 jaar nadat het gebrek is ontdekt, heeft [verkopers] het gebrek aan [koper] medegedeeld. Naar het oordeel van de rechtbank is dit te laat. Als gevolg daarvan kan [verkopers] er geen beroep meer doen dat het dak van de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. Vordering III van [verkopers] ten aanzien van het dak wordt daarom afgewezen (zowel primair als subsidiair).\n\nTussenconclusie\n\n5.29.. Uit bovenstaande volgt dat het beroep op wanprestatie ten aanzien van het dak niet slaagt omdat [verkopers] te laat heeft geklaagd.\n\nGevolgschade – Immateriële schade\n\n5.30.. \n [verkopers] vordert vergoeding van immateriële schade op grond van artikel 6:106 sub b BW. Volgens dit artikel heeft de benadeelde recht op immateriële schadevergoeding als de benadeelde lichamelijk letsel heeft opgelopen, in zijn eer of goede naam is geschaad of op andere wijze in zijn persoon is aangetast. [verkopers] beroept zich op deze laatste categorie, aantasting van haar persoon op andere wijze.\n\n5.31.. De rechtbank stelt voorop dat de wetgever de lat voor toekenning van immateriële schade hoog heeft willen leggen. De rechter dient terughoudend te zijn en degene die zich beroept op ‘aantasting van zijn persoon op andere wijze’ dient dit met concrete gegevens te onderbouwen.Uitgangspunt bij ‘aantasting van de persoon op andere wijze’ is dat sprake moet zijn van geestelijk letsel wat naar objectieve maatstaven kan worden vastgesteld, zoals een psychiatrische ziekte.Daarvan is in deze zaak geen sprake.\n\n5.32.. \n [verkopers] stelt dagelijks het weiland te moeten inspecteren om te zorgen dat haar dieren en kinderen zich niet verwonden aan het glas. Deze situatie duurt al twee jaar en het einde is nog niet in zicht, aldus [verkopers] . Hoewel de rechtbank begrijpt dat sprake is van een situatie die voor [verkopers] veel zorgen met zich meebrengt, is dit niet voldoende voor het toekennen van een immateriële schadevergoeding.\n\n5.33.. Het vorenstaande leidt tot het oordeel van de rechtbank dat de gevorderde immateriële schadevergoeding wordt afgewezen.\n\nGevolgschade – Misgelopen inkomsten\n\n5.34.. \n [verkopers] stelt dat zij inkomsten misloopt als gevolg van het niet kunnen realiseren van (vakantie)huisjes op haar perceel door de verontreiniging van de grond met glas en asbest. Omdat [koper] alleen kan worden aangesproken op de aanwezigheid van het glas, zoals hiervoor overwogen, zal het asbest hier verder buiten beschouwing worden gelaten.\n\n5.35.. Alleen schade die in verband staat met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van de schuldenaar berust, komt voor vergoeding in aanmerking. Deze schade moet, als gevolg van de gebeurtenis, aan de schuldenaar worden toegerekend. Dit is vastgelegd in artikel 6:98 BW.\n\n5.36.. \n [verkopers] heeft voldoende onderbouwd dat zij voornemens was om op het perceel een B&B te starten. Zo heeft [verkopers] dit voornemen reeds kenbaar gemaakt bij het uitbrengen van het bod op de woning op 16 augustus 2022. Alvorens gestart kan worden met het realiseren van de (vakantie)huisjes op het perceel, dient de grond niet verontreinigd te zijn. De rechtbank acht het dan ook aannemelijk dat het niet mogelijk is om te starten met een B&B wanneer de grond 84 ton glas bevat. Hierdoor is sprake van schade, namelijk het mislopen van inkomsten, die in verband staat met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van de schuldenaar berust, namelijk de aanwezigheid van het glas.\n\n5.37.. De rechtbank oordeelt dan ook dat het causale verband tussen de schade (de gederfde inkomsten) en de verontreinigde grond met glas voldoende bewezen is. [verkopers] heeft de hoogte van de schade, naar oordeel van de rechtbank, niet voldoende onderbouwd. De onderbouwing van de schade betreft een globale berekening waarbij sprake zou zijn van 4 huisjes met een gemiddelde bezetting van 50% en een tarief van € 100,00 per nacht. Een nadere onderbouwing ontbreekt, bijvoorbeeld van het gegeven dat [verkopers] voornemens zou zijn om vier huisjes te bouwen, het soort B&B dat gebouwd zou worden, een onderbouwing van de aanname van een bezetting van 50% of een onderbouwing van het tarief in vergelijking met soortgelijke B&B’s in de omgeving. Het is voor de rechtbank niet mogelijk om een begroting van de schadevergoeding te maken. De rechtbank verwijst [verkopers] voor de omvang van deze schade dan ook naar de schadestaatprocedure.\n\nNevenvorderingen\n\nDeskundigenkosten\n\n5.38.. \n [verkopers] vordert als vergoeding van de buitengerechtelijke kosten in de zin van artikel 6:96 lid 2 sub b BW de kosten van de door haar ingeschakelde deskundige Arnicon, vermeerderd met de wettelijke rente. Op basis van artikel 6:96 lid 2 sub b BW komen redelijke kosten die zijn gemaakt om schade en aansprakelijkheid vast te stellen, voor vergoeding in aanmerking. Hieronder vallen deskundigenkosten.\n\n5.39.. Arnicon heeft twee deskundigenrapporten opgesteld. Het eerste deskundigenrapport betreft een verkennend bodemonderzoek. Doel van dit onderzoek was met relatief geringe onderzoeksinspanning de algemene bodemkwaliteit vaststellen. [verkopers] heeft de kosten van het eerste deskundigenrapport voldaan op basis van twee facturen die door [verkopers] zijn overlegd. Uit deze facturen volgt dat de totale kosten voor het eerste deskundigenrapport € 9.559,00 inclusief btw zijn. Het tweede deskundigenrapport betreft een aanvullend onderzoek naar de bodemverontreiniging om de omvang van de verontreiniging verder vast te stellen. De kosten voor het tweede deskundigenrapport zijn voldaan op basis van twee facturen die [verkopers] heeft overlegd, hieruit volgt dat de kosten voor het tweede deskundigenonderzoek € 23.595,00 inclusief btw zijn. De totale deskundigenkosten voor het eerste en het tweede deskundigenrapport bedragen totaal € 33.154,00.\n\n5.40.. De rechtbank oordeelt dat beide deskundigenrapporten nodig zijn geweest om de schade en aansprakelijkheid van [koper] ten aanzien van het glas vast te stellen. Dit leidt ertoe dat de deskundigenkosten toewijsbaar zijn. De rechtbank wijst ook de wettelijke rente hierover toe vanaf 8 maart 2025. Op 21 februari 2025 heeft [verkopers] namelijk per brief [koper] op de hoogte gesteld van het deskundigenrapport en gevorderd dat [verkopers] binnen 14 dagen een aanvang maakt met het saneren van de bodemverontreiniging. Dat is niet gebeurd. Het verzuim is daarom per 8 maart 2025 ingetreden.\n\nBuitengerechtelijke incassokosten5.41.. \n [verkopers] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Aangezien een deel van de gevorderde hoofdsom wordt afgewezen, worden de gevorderde buitengerechtelijke kosten toegewezen tot het wettelijk tarief dat hoort bij het aan hoofdsom toegewezen bedrag. Er wordt daarom een bedrag van € 2.966,28 toegewezen.\n\nBeslagkosten5.42.. Met betrekking tot de gevorderde vergoeding van de beslagkosten overweegt de rechtbank als volgt. Als uitgangspunt geldt dat de kosten van het beslag van de beslagene kunnen worden teruggevorderd, tenzij het beslag nietig, onnodig of onrechtmatig was (art. 706 Rv). Het is aan de beslagene om de nietigheid, het onnodige of de onrechtmatigheid van het beslag aan te tonen. Ten aanzien van het beslag heeft [koper] geen verweer gevoerd. Dit betekent dat ook de vordering tot vergoeding van de beslagkosten zal worden toegewezen.\n\n5.43.. De beslagkosten worden als volgt begroot:\n\n- griffierecht conservatoir beslag\n\n€\n\n0,00\n\n- beslag tot levering onroerende zaak\n\n€\n\n260,36\n\n- derdenbeslag\n\n€\n\n299,93\n\n- leges kadaster inschrijving\n\n€\n\n79,00\n\n- overbetekening beslagene\n\n103,67\n\n- informatiekosten\n\n13,05\n\n- overheidsheffing\n\n14,80\n\n- geliquideerd salaris (1 punt, tarief VII)\n\n2.885,00\n\nTotaal\n\n€\n\n3.655,81\n\nHet griffierecht is op nihil gesteld omdat dit al volledig is geheven in de bodemprocedure. Het geliquideerd salaris is gebaseerd op het toegewezen bedrag.\n\nProceskosten5.44.. Hoewel een deel van haar vorderingen is afgewezen, heeft [verkopers] deze procedure moeten starten om schadevergoeding te verkrijgen. [koper] moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [verkopers] worden op basis van het toegewezen bedrag begroot op:\n\n- kosten van de dagvaarding\n\n€\n\n144,47\n\n- griffierecht\n\n€\n\n2.723,00\n\n- salaris advocaat\n\n€\n\n5.770,00\n\n(2 punten × € 2.885,00)\n\n- nakosten\n\n€\n\n189,00\n\n(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)\n\nTotaal\n\n€\n\n8.826,47\n\n5.45.. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.\n\n6. De beslissing\n\nDe rechtbank\n\n6.1.. veroordeelt [koper] om € 205.102,50 aan [verkopers] te betalen als voorschot op de schade ten aanzien van het glas in de grond, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 8 maart 2025 tot aan de dag van de algehele voldoening,\n\n6.2.. veroordeelt [koper] tot vergoeding aan [verkopers] van de nog door [verkopers] geleden en te lijden schade ten aanzien van het glas in de grond, deze schade nader op te maken bij staat,\n\n6.3.. \n\nveroordeelt [koper] om aan [verkopers] te betalen een bedrag van\n\n€ 33.154,00 aan deskundigenkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 8 maart 2025 tot aan de dag van algehele voldoening,\n\n6.4.. \n\nveroordeelt [koper] om aan [verkopers] te betalen een bedrag van\n\n€ 2.966,28 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van volledige betaling,\n\n6.5.. \n\nveroordeelt [koper] in de beslagkosten, tot op heden vastgesteld op\n\n€ 3.655,81, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,\n\n6.6.. veroordeelt [koper] in de proceskosten van € 8.826,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [koper] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,\n\n6.7.. veroordeelt [koper] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,\n\n6.8.. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,\n\n6.9.. wijst het meer of anders gevorderde af.\n\nDit vonnis is gewezen door mr.drs. Van Duin en in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2026.\n\n HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414\n\n HR 15 maart 2019, ECLI:NL:HR:2019:376 (https:\u002F\u002Fwww.inview.nl\u002Fdocument\u002Fid4a0e135bfeb14c8787c596c0742af279),NJ 2019\u002F162 (https:\u002F\u002Fwww.inview.nl\u002Fdocument\u002Fidfeab1399df654be6b14ebba91fa4725b)(EBI)\n\n HR 9 mei 2003, NJ 2005\u002F168 (https:\u002F\u002Fwww.inview.nl\u002Fdocument\u002Fid157620030509c01246hrnj2005168dosred)(B\u002FNoord Brabant); HR 19 december 2003,NJ 2004\u002F348 (https:\u002F\u002Fwww.inview.nl\u002Fdocument\u002Fid157620031219c02165hrnj2004348dosred)(J\u002FStaat) en HR 15 maart 2019,ECLI:NL:HR:2019:376 (https:\u002F\u002Fwww.inview.nl\u002Fdocument\u002Fid4a0e135bfeb14c8787c596c0742af279),NJ 2019\u002F162 (https:\u002F\u002Fwww.inview.nl\u002Fdocument\u002Fidfeab1399df654be6b14ebba91fa4725b)(EBI)","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBLIM:2026:5577","2026-06-10T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:28:32.342Z",{"id":74,"ecli":75,"slug":76,"caseNumber":58,"courtId":5,"decisionDate":77,"fullText":78,"summary":58,"language":7,"source":60,"sourceUrl":79,"sourceTimestamp":80,"parsedAt":63,"updatedAt":81},"1219","ECLI:NL:RBLIM:2026:5256","ecli-nl-rblim-2026-5256","2026-06-15T00:00:00.000Z","RECHTBANK LIMBURG\n\nCiviel recht\n\nKantonrechter\n\nZittingsplaats Roermond\n\nZaaknummer \u002F rekestnummer: 11833539 \\ OV VERZ 25-37\n\nBeschikking van 15 juni 2026\n\nin de zaak van\n\n [verzoekende partij],\n\nte [plaats 1] ,\n\nverzoekende partij,\n\nhierna te noemen: [verzoekende partij] ,\n\nprocederend in persoon,\n\ntegen\n\nVERENIGING VAN EIGENAARS [verwerende partij],\n\nte [plaats 2] ,\n\nverwerende partij,\n\nhierna te noemen: de VvE,\n\ngemachtigde: mr. B.A.L.H. Robijns.\n\nTevens worden ex artikel 5:130 BW als belanghebbenden aangemerkt de hierna te noemen appartementseigenaren\u002Fstemgerechtigden:\n\n1. [belanghebbende 1] BV\n\n [adres 1]\n\n2. [belanghebbende 2]\n\n [adres 2]\n\n3. [belanghebbende 3]\n\n [adres 3]\n\n4. [belanghebbende 4]\n\n [adres 4]\n\n5. [belanghebbende 5]\n\n [adres 5]\n\n6. [belanghebbende 6] BV\n\n [adres 6]\n\n7. [belanghebbende 7]\n\n [adres 7]\n\n8. [belanghebbende 8]\n\n [adres 8]\n\n9. [belanghebbende 9]\n\n [adres 9]\n\n10. [belanghebbende 10]\n\n [adres 10]\n\n11. [belanghebbende 11]\n\n [adres 11]\n\n12. [belanghebbende 12]\n\n [adres 12]\n\n13. [belanghebbende 13]\n\n [adres 13]\n\n14. [belanghebbende 14]\n\n [adres 14]\n\n15. [belanghebbende 15]\n\n [adres 15]\n\n16. [belanghebbende 16]\n\n [adres 16]\n\n17. [belanghebbende 17]\n\n [adres 17]\n\n18. [belanghebbende 18]\n\n [adres 18]\n\n19. [belanghebbende 19]\n\n [adres 19]\n\n20. [belanghebbende 20]\n\n [adres 20]\n\n21. [belanghebbende 21]\n\n [adres 21]\n\n22. [belanghebbende 22]\n\n [adres 22]\n\n23. [belanghebbende 23]\n\n [adres 23]\n\n24. [belanghebbende 24]\n\n [adres 24]\n\n25. [belanghebbende 25]\n\n [adres 25]\n\n26. [belanghebbende 26]\n\n [adres 26]\n\n27. [belanghebbende 27]\n\n [adres 27]\n\n28. [belanghebbende 28]\n\n [adres 28]\n\n29. De erven van mw. [belanghebbende 29]\n\n [adres 29]\n\n30. [belanghebbende 30]\n\n [adres 30]\n\n31. [belanghebbende 31]\n\n [adres 31]\n\n32. [belanghebbende 32]\n\n [adres 32]\n\n33. [belanghebbende 33]\n\n [adres 33]\n\n34. [belanghebbende 34]\n\n [adres 34]\n\n35. [belanghebbende 35] BV\n\n [adres 35]\n\n36. [belanghebbende 36]\n\n [adres 36]\n\n37. [belanghebbende 37]\n\n [adres 37]\n\n38. [belanghebbende 38]\n\n [adres 38]\n\n39. Stichting [belanghebbende 39]\n\n [adres 39]\n\nhierna samen te noemen: de belanghebbenden.\n\n1. De procedure\n\n1.1.. Het verloop van de procedure blijkt uit:\n\nhet verzoekschrift van [verzoekende partij] van 8 augustus 2025\n\nhet aanvullend verzoekschrift met bijlagen A t\u002Fm G alsmede een toelichting op het verzoek tot vernietiging met bijlagen 1 t\u002Fm 15 van [verzoekende partij] van 24 oktober 2025\n\nhet bericht van [belanghebbende 20] , door de kantonrechter ontvangen op 1 december 2025\n\nhet bericht van [belanghebbende 16] , door de kantonrechter ontvangen op 5 december 2025\n\nhet bericht van [belanghebbende 13] , door de kantonrechter ontvangen op 8 december 2025\n\nhet bericht van [belanghebbende 37] , door de kantonrechter ontvangen op 8 december 2025\n\nhet bericht van [belanghebbende 2] , door de kantonrechter ontvangen op 8 december 2025\n\nhet verweerschrift van de VvE, door de kantonrechter ontvangen op 8 december 2025\n\nde mondelinge behandeling van 15 december 2025\n\nhet bericht van de VvE met een aangepaste adressenlijst, door de kantonrechter ontvangen op 29 januari 2026\n\nhet bericht van Stichting Bewaring Dutch Residential XVI, door de kantonrechter ontvangen op 12 maart 2026\n\nhet bericht van [belanghebbende 10] , door de kantonrechter ontvangen op 28 april 2026\n\nde mondelinge behandeling van 18 mei 2026.\n\n1.2.. De uitspraak van de beschikking is bepaald op vandaag.\n\n2. De feiten\n\n2.1.. Bij akte van splitsing van 29 januari 1985 is het appartementencomplex [verwerende partij] gesplitst in 142 appartementsrechten, recht gevende op het uitsluitend gebruik van – kort gezegd – winkelruimte, woonruimte, een kantoor, bergingen of parkeerplaatsen. Met de splitsingsakte is ook de VvE opgericht. In de splitsingsakte is het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van 22 november 1983 van toepassing verklaard, met wijzingen en aanvullingen zoals in de splitsingsakte is bepaald.\n\n2.2.. Op 29 september 2006 is de splitsingsakte gewijzigd, in die zin dat het totaal aantal parkeerplaatsen is uitgebreid en de ligging van een aantal parkeerplaatsen is gewijzigd. Daarnaast is bepaald dat een boekjaar loopt van 1 juli van ieder jaar tot en met 30 juni van het daaropvolgend jaar.\n\n2.3.. \n [verzoekende partij] is eigenaar van de appartementsrechten met nummer [nummer 1] (woning), [nummer 2] (berging) en [nummer 3] (parkeerplaats), die deel uitmaken van het onderhavige appartementencomplex.\n\n2.4.. De bestuurder\u002Fbeheerder van de VvE is MVGM Vastgoedmanagement BV (hierna: MVGM).\n\n2.5.. Tijdens de algemene ledenvergadering (ALV) van 9 december 2024 heeft de VvE een begroting vastgesteld van € 181.720,-, met als ingangsdatum 1 juli 2025.\n\n2.6.. Op 11 juni 2025 heeft wederom een ledenvergadering plaatsgevonden, waarin is voorgesteld om de eerder vastgestelde begroting te verhogen. Tijdens die ALV waren 2.433 van de 6.506 stemmen (37,4%) aanwezig of vertegenwoordigd, hetgeen onvoldoende is om rechtsgeldige en gekwalificeerde besluiten te kunnen nemen. De geagendeerde onderwerpen zijn wel besproken door de aanwezigen.\n\n2.7.. Vervolgens is op 11 juli 2025 een tweede ALV (een machtigingsvergadering) gelast. Daarbij waren 1.947 van de 6.506 (29,93%) stemmen aanwezig of vertegenwoordigd. Tijdens die vergadering zijn dezelfde agendapunten besproken als in de ledenvergadering van de maand daarvoor.\n\n2.8.. In de notulen van de vergadering van 11 juli 2025 is – samengevat en voor zover in deze procedure van belang – het volgende opgenomen. MVGM heeft een aantal problemen in achterstallig onderhoud en de daarmee gepaard gaande kosten gesignaleerd. MVGM heeft twee opties voor een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) voorgesteld, namelijk (1) regulier onderhoud volgens het MJOP rekening houdende met de huidige situatie en (2) MJOP waarin al het onderhoud dat niet direct te maken heeft met veiligheid of de instandhouding van de VvE wordt doorgeschoven naar jaren met minder gepland onderhoud. Verder is toegelicht dat de VvE geen lening kan verkrijgen voor het uit te voeren onderhoud, omdat er sprake is van een te grote debiteurenachterstand binnen de VvE. Vervolgens is de begroting besproken. Met een meerderheid van stemmen (stemmen voor: 1.551, stemmen tegen: 396) heeft de ALV besloten de begroting 2025-2026 vast te stellen op een bedrag van € 264.672,00, ingaande per 1 juli 2025. Tot slot is in de notulen opgenomen dat de aanwezige leden vinden dat de kritische punten richting MVGM beter genotuleerd hadden moeten worden.\n\n2.9.. In de besluitenlijst bij de notulen van de vergadering van 11 juli 2025 is verder opgenomen dat de ALV akkoord gaat met de (her)benoeming van MVGM als bestuurder, onder de voorwaarde dat de VvE het verbetertraject (waaronder MJOP-optie 2 en spaarplan) volgt. MVGM heeft in reactie daarop aangegeven dat indien hier wezenlijk van wordt afgeweken zonder gedragen besluit, MVGM de bestuursfunctie zal neerleggen.\n\n3. Het verzoek en het verweer\n\n3.1.. Het verzoek van [verzoekende partij] strekt – samengevat – tot vernietiging van het besluit van de VvE tot verhoging van de maandelijkse servicebijdragen met 54,4% per 1 juli 2025. [verzoekende partij] verzoekt de kantonrechter om te bepalen dat de VvE gehouden is een nieuwe ledenvergadering bijeen te roepen waarin dit onderwerp op een transparante en zorgvuldige wijze opnieuw, in combinatie met een afgerond verduurzamingstraject, wordt besproken en in stemming wordt gebracht, waarbij de inbreng van de leden volledig moet worden vastgelegd in de notulen. Tot slot verzoekt [verzoekende partij] om de VvE in de proceskosten te veroordelen.\n\n3.2.. Aan het verzoek heeft [verzoekende partij] ten grondslag gelegd dat besluitvorming niet op een zorgvuldige en transparante wijze heeft kunnen plaatsvinden. [verzoekende partij] voert daartoe het volgende aan:\n\nTijdens de ALV op 9 december 2024 is al een rechtsgeldig besluit genomen over de begroting, zodat het besluit van 11 juli 2025 afwijkt van het Modelreglement waarin is bepaald dat slechts tijdens één vergadering per jaar over de begroting wordt beslist.\n\nDe verhoging leidt tot een forse lastenstijging van gemiddeld 54% van de leden.\n\nMVGM heeft druk uitgeoefend tijdens de vergadering door te dreigen haar bestuursfunctie neer te leggen indien de verhoogde begroting niet wordt aangenomen.\n\nOndanks het aan MVGM toegekende incassomandaat heeft MVGM twee jaar lang niet adequaat de bijdragen geïnd.\n\nDe onmogelijkheid om externe financiering aan te trekken is het gevolg van nalatig debiteurenbeheer van MVGM, niet van externe omstandigheden.\n\nDaarnaast wijst [verzoekende partij] erop dat MVGM tijdens de vergadering van 11 juni 2025 en de machtigingsvergadering van 11 juli 2025, in haar hoedanigheid van beheerder en bestuurder, druk heeft uitgeoefend op de ALV door te dreigen de bestuursfunctie neer te leggen indien de verhoogde begroting niet zou worden aangenomen. Daarmee is het besluit volgens [verzoekende partij] tot stand gekomen onder druk en zonder vrije, zorgvuldige besluitvorming.\n\n3.3.. De VvE voert verweer. De VvE stelt zich op het standpunt dat de notulen van de vergaderingen een zakelijke en correcte weergave van de besproken onderwerpen bevatten. Tijdens de vergaderingen is gesproken over de financiële positie, de staat van onderhoud, het meerjarenonderhoudsplan (MJOP), de noodzakelijke reserveringen en de begroting. De vergadering heeft overeenkomstig artikel 4 lid 4 van het Modelreglement 1983 de begroting en de bijdragen vastgesteld. De meerderheid stemde vóór, zodat het besluit rechtsgeldig tot stand is gekomen.\n\n3.4.. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.\n\n4. De beoordeling\n\nOntvankelijkheid\n\n4.1.. Op grond van artikel 5:130 lid 2 BW moet het verzoek tot vernietiging van een besluit van een orgaan van de vereniging van eigenaars worden gedaan binnen een maand na de dag waarop de verzoeker van het besluit heeft kennis genomen of heeft kunnen kennis nemen.\n\n4.2.. De kantonrechter stelt vast dat het verzoekschrift op 8 augustus 2025 bij de kantonrechter is ingediend en de verzoeken betrekking hebben op besluiten genomen op 11 juli 2025. Het verzoek is zodoende tijdig, binnen een maand na de genomen besluiten, ingediend. [verzoekende partij] is ontvankelijk in zijn verzoek.\n\nInhoudelijke beoordeling\n\n4.3.. De kantonrechter stelt voorop dat vernietiging van een besluit van de VvE kan worden uitgesproken indien:\n\nhet besluit in strijd is met de statutaire bepalingen (waaronder de bepalingen van de splitsingsakte en de daarvan deel uitmakende reglementen) die het tot stand komen van besluiten regelen; voor het overige leidt strijd met de statuten blijkens artikel 2:14 BW tot nietigheid van het besluit;\n\nhet besluit is genomen in strijd met de redelijkheid en billijkheid die de VvE en degenen die krachtens de wet en statuten bij haar organisatie zijn betrokken, jegens elkander in acht moeten nemen bij hun gedragingen (art. 5:130 BW jo art. 2:15 BW jo art. 2:8 BW).\n\nOproeping eigenaren\n\n4.4.. In tegenstelling tot hetgeen [verzoekende partij] betoogt is in artikel 5 lid 1 van het Modelreglement niet bepaald dat maximaal één keer per jaar een besluit over de begroting kan worden genomen. Daarin is bepaald dat in ieder geval eens per jaar een begroting wordt vastgesteld door de ALV, maar hierin is niet opgenomen dat de begroting tussentijds niet kan worden bijgesteld indien dit nodig wordt geacht. Een dergelijk besluit tot het bijstellen van de begroting kan door de ALV worden genomen, mits aan alle vereisten is voldaan voor het rechtsgeldig nemen van besluiten.\n\n4.5.. Door [verzoekende partij] is aangevoerd dat het besluit niet voldoet aan de wettelijke en statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelt. Meer specifiek heeft [verzoekende partij] zich op het standpunt gesteld dat tijdens de vergadering geen besluitvorming kon plaatsvinden, omdat niet is gebleken dat alle eigenaren op de juiste wijze zijn opgeroepen. [verzoekende partij] verwijst in dat kader naar de mondelinge behandeling van 15 december 2025, waarbij de kantonrechter heeft medegedeeld dat de adressenlijst niet actueel was en sommige oproepingsbrieven die door de kantonrechter zijn verstuurd, de eigenaren niet hebben bereikt. Naar aanleiding daarvan heeft de VvE een geactualiseerde adressenlijst opgesteld en aangeleverd. [verzoekende partij] heeft betoogd dat nu de adressenlijst niet juist was, niet duidelijk is of de eigenaren allemaal op de juiste wijze zijn opgeroepen.\n\n4.6.. De kantonrechter overweegt als volgt. Weliswaar klopten niet alle adressen op de oorspronkelijke lijst, maar dat leidt nog niet tot de conclusie dat de door de VvE verstuurde oproepingsbrieven voor de ALV de eigenaren niet hebben bereikt. Daarvoor is bepalend dat [verzoekende partij] en Vaessen tijdens de mondelinge behandeling hebben aangegeven dat de VvE alle eigenaren steeds per e-mail hebben opgeroepen, behoudens voor zover de betreffende eigenaar geen gebruik maakte van e-mail. Niet gesteld noch gebleken is dat de emailberichten niet zouden zijn aangekomen. Daarnaast heeft de kantonrechter alle eigenaren op basis van de nieuwe adressenlijst opgeroepen. Er hebben zich bij de kantonrechter geen eigenaren gemeld, die niet juist zouden zijn opgeroepen door de VvE of eigenaren die niet op de hoogte zouden zijn van de vergaderingen. [verzoekende partij] heeft zijn geuite vermoeden, dat niet alle eigenaren juist zouden zijn opgeroepen door de VvE, niet nader onderbouwd. [verzoekende partij] heeft ook niet aangevoerd welke eigenaren niet (juist) zouden zijn opgeroepen en wat dit volgens hem zou betekenen voor de stemverhoudingen of het quorum. De kantonrechter gaat dan ook voorbij aan de stelling dat tijdens de vergadering geen besluitvorming had mogen plaatsvinden.\n\nNotulen\n\n4.7.. \n [verzoekende partij] stelt dat de notulen van de vergadering van 11 juni 2025 een onjuiste en volledige weergave bevatten van hetgeen tijdens die vergadering is besproken. Volgens [verzoekende partij] hebben de eigenaren tijdens de machtigingsvergadering van 11 juli 2025 grotendeels via volmacht gestemd zonder dat zij de volledige en juiste informatie tot hun beschikking hadden van de vergadering van 11 juni 2025. Hierdoor konden de eigenaren de gevolgen van hun stem niet overzien en zijn zij misleid in hun besluitvorming.\n\n4.8.. De kantonrechter overweegt dat de notulen alleen een zakelijke weergave van hetgeen is besproken hoeven te bevatten en dat niet alles woordelijk hoeft te worden weergegeven. De notulen vermelden in ieder geval over welke onderwerpen gestemd zal worden en de perikelen rondom het MJOP, de verhoging van de bijdragen en het niet kunnen verkrijgen van een lening. Ook is aangekondigd dat MVGM haar bestuursfunctie zal neerleggen indien er geen nieuw MJOP wordt vastgesteld. [verzoekende partij] heeft onvoldoende gemotiveerd gesteld welke specifieke informatie ontbreekt, waardoor eigenaren op een verkeerd been zouden zijn gezet. De kantonrechter geeft MVGM wel mee dat wanneer zij afspraken maakt over het op voorhand verstrekken van concept notulen, zij zich ook aan die afspraken hoort te houden. Echter, het niet nakomen van die afspraak maakt nog niet dat de notulen onjuist zijn. [verzoekende partij] heeft in dat kader slechts in algemene bewoordingen aangegeven dat de kritiek van enkele eigenaren op het functioneren van MVGM onvoldoende blijkt uit de notulen. Dat is onvoldoende om van een onjuiste vaststelling van de notulen uit te gaan. Het verzoek tot vernietiging van dit besluit is daarom op deze grond niet toewijsbaar.\n\nRedelijkheid en billijkheid\n\n4.9.. Dit brengt de kantonrechter tot de beoordeling van de stelling dat het genomen besluit in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid. De kantonrechter is bevoegd een genomen besluit vol te toetsen, maar in de jurisprudentie en literatuur wordt over het algemeen aangenomen dat de kantonrechter zich bij het uitvoeren van die toets terughoudend dient op te stellen. De reden daarvoor is onder andere gelegen in het feit dat het besluit afkomstig is van de algemene ledenvergadering, het hoogste orgaan van de vereniging. Het past de rechter niet om een dergelijk democratisch genomen besluit te wegen op een goudschaaltje. Daarbij komt dat de toets gelegen is in de vraag of het besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Dat is een hoge drempel. Het gaat er niet om of wellicht een beter besluit denkbaar is, maar of sprake is van een onredelijk of onbillijk besluit.\n\n4.10.. \n\nHet gaat in dezen om het besluit van de VvE tot verhoging van de maandelijkse servicebijdragen met 54,4% per 1 juli 2025. De kantonrechter overweegt daarover als volgt. Op grond van artikel 5:126 lid 1 BW dient de vereniging een reservefonds in stand te houden ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten. Met de invoering van de Wet verbetering functioneren vereniging van eigenaars van 29 mei 2017, die is verwerkt in artikel 5:126 lid 2 BW, is deze verplichting geconcretiseerd. Zo is in deze bepaling opgenomen dat de jaarlijkse reservering van het reservefonds ten minste 0,5 procent bedraagt van de herbouwwaarde van het gebouw of:\n\n“(…) ten minste het bedrag (bedraagt) dat is vastgesteld door de vergadering van eigenaars ter uitvoering van een door de vergadering van eigenaars vastgesteld onderhoudsplan van ten hoogste vijf jaren oud (…) dat betrekking heeft op een periode van tien jaar en waarin de benodigde onderhouds- en herstelwerkzaamheden alsmede de geplande vernieuwingen zijn opgenomen daaronder mede begrepen een berekening van de aan die werkzaamheden en vernieuwingen verbonden kosten en een gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren.”\n\n4.11.. De VvE heeft gemotiveerd dat het besluit tot verhoging van de periodieke bijdrage is gebaseerd op de begroting. De begroting vloeit op haar beurt voort uit de verplichting van de VvE om een reservefonds in stand te houden, waarmee de meerjarige onderhoudskosten kunnen worden bestreden. Verder heeft de VvE aangevoerd dat in het verleden onvoldoende middelen zijn gereserveerd om de onderhoudskosten te kunnen dragen, zodat een verhoging van de bijdragen noodzakelijk was. MVGM heeft toegelicht dat door verschillende claims wegens onder andere putcorrosie de reserves van de VvE flink waren gedaald, zodat de VvE niet (meer) beschikte over voldoende reserves in geval van calamiteiten. De VvE heeft benadrukt dat dit ook tijdens de vergadering is besproken.\n\n4.12.. Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt uit de notulen van de afgelopen jaren dat MVGM als beheerder regelmatig heeft gewezen op achterstallig onderhoud en dat de VvE er steeds voor heeft gekozen om die onderhoudsverplichting en de daarmee gepaard gaande kosten op de lange baan te schuiven. Dat een kostenverhoging op enig moment onvermijdelijk wordt, ligt dan voor de hand. Het had weliswaar op de weg van MVGM gelegen om dit punt tijdens de begrotingsvaststelling in december 2024 aan de orde te stellen, maar dat maakt niet dat het verhogen van de begroting in 2025 in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.\n\n4.13.. De kantonrechter heeft begrip voor de stelling van [verzoekende partij] en andere belanghebbenden dat zij zich voor het blok gezet voelden toen MVGM heeft medegedeeld niet langer de beheerder te willen zijn als de eigenaren niet zouden instemmen met een verhoging van de bijdrage. Echter, de kantonrechter heeft ook begrip voor de situatie van MVGM, die niet langer verantwoordelijk wilde zijn voor een VvE waarbinnen noodzakelijke onderhoudsverplichtingen steeds werden uitgesteld. Het risico van alsmaar uitgesteld onderhoud, mogelijkerwijs resulterend in grotere calamiteiten, wilde MVGM niet dragen. MVGM heeft daarom, mede in het belang van alle eigenaren, de noodzaak duidelijk gemaakt van het verhogen van de bijdrage en het uitvoeren van het achterstallig onderhoud.\n\n4.14.. Dat het besluit leidt tot een forse lastenstijging voor de eigenaren is een gevolg van het jarenlang uitstellen van (reserveren voor) onderhoud. Dit punt op zichzelf maakt nog niet dat het besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.\n\nVerzaken zorgplicht\n\n4.15.. Tot slot heeft [verzoekende partij] aangevoerd dat MVGM haar zorgplicht heeft geschonden, door geen adequaat debiteurenbeleid te voeren, haar incassomandaat niet te gebruiken en zodoende ervoor te hebben gezorgd dat de VvE niet in aanmerking komt voor een externe lening. [verzoekende partij] heeft daarbij zelf al aangegeven dat deze kritiek op MVGM geen grond is voor vernietiging van het genomen besluit, maar dat dit eerder maakt dat men in een situatie terecht is gekomen waar men moet ingrijpen, met name met het oog op het debiteurensaldo.\n\n4.16.. De kantonrechter overweegt dat deze kritiek op MVGM inderdaad geen grond is voor vernietiging van het genomen besluit rondom de verhoging van de bijdrage. Het verzoek van [verzoekende partij] tot vernietiging van het besluit tot verhoging van de bijdrage zal dan ook worden afgewezen. In het verlengde daarvan zal ook het verzoek om te bepalen dat een nieuwe vergadering moet worden gehouden over dit onderwerp worden afgewezen.\n\nProceskosten\n\n4.17.. Gelet op de rechtsverhouding tussen partijen en de aard van het geschil, ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten tussen hen te compenseren op de in de beslissing vermelde wijze.\n\n5. De beslissing\n\nDe kantonrechter\n\n5.1.. wijst de verzoeken af,\n\n5.2.. compenseert de proceskosten in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt.\n\nDeze beschikking is gegeven door mr. Piëtte en in het openbaar uitgesproken op 15 juni 2026.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBLIM:2026:5256","2026-05-28T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:29:10.664Z",{"id":83,"ecli":84,"slug":85,"caseNumber":58,"courtId":5,"decisionDate":71,"fullText":86,"summary":58,"language":7,"source":60,"sourceUrl":87,"sourceTimestamp":88,"parsedAt":63,"updatedAt":89},"1673","ECLI:NL:RBLIM:2026:5627","ecli-nl-rblim-2026-5627","RECHTBANKLIMBURG\n\nCiviel recht\n\nKantonrechter\n\nZittingsplaats Roermond\n\nZaaknummer: 11930140 \\ CV EXPL 25-4478\n\nVonnis van 10 juni 2026\n\nin de zaak van\n\nde vereniging [V.v.E.],\n\nstatutair gevestigd te [plaats] ,\n\neisende partij,\n\nhierna te noemen: de VvE,\n\ngemachtigde: [gemachtigde] ,\n\ntegen\n\nde besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid CASA B.V.,\n\nstatutair gevestigd te Roermond,\n\ngedaagde partij,\n\nhierna te noemen: Casa,\n\ngemachtigde: mr. T.G.M. Scheers.\n\n1. De procedure\n\n1.1.. \n\nHet verloop van de procedure blijkt uit:\n\n- het tussenvonnis van 18 maart 2026, - de akte van Casa met producties, - de antwoordakte van de VvE tevens houdende wijziging van eis met één productie.\n\n1.2.. Ten slotte is vonnis bepaald.\n\n2. De verdere beoordeling\n\nHet tussenvonnis van 18 maart 2026\n\n2.1.. De kantonrechter heeft Casa bij tussenvonnis van 18 maart 2026 in de gelegenheid gesteld haar stelling dat zij de voorschotten over de maanden november en december 2025 en januari 2026 heeft betaald, te bewijzen.\n\nDe akten naar aanleiding van het tussenvonnis\n\n2.2.. Casa heeft vervolgens de volgende producties overgelegd:\n\nproductie C-004: betalingsbewijs factuur november 2025 ( [factuurnummer 1] ) d.d. 09-02-2026;\n\nproductie C-005: factuur december 2025 ( [factuurnummer 2] ) en betalingsbewijs d.d. 09-02-2026;\n\nproductie C-006: factuur januari 2026 ( [factuurnummer 3] ) en betalingsbewijs d.d. 09-02-2026.\n\n2.3.. De VvE erkent dat het voorschot over de maand januari 2026 is betaald. Zij blijft echter erbij dat de voorschotten over november en december 2025 niet zijn betaald. De VvE heeft hiernaast haar vordering opnieuw vermeerderd, omdat volgens haar de voorschotbijdragen over de maanden maart, april en mei 2026 wederom onbetaald zijn gebleven door Casa. Zij vordert thans veroordeling van Casa tot betaling van een hoofdsom van € 6.207,36 en handhaaft daarnaast de bij dagvaarding gevorderde buitengerechtelijke incassokosten.\n\nDe tweede vermeerdering van eis en de incassokosten\n\n2.4.. Zolang de rechter nog geen eindvonnis heeft gewezen, is de eiser bevoegd zijn eis of de gronden daarvan te wijzigen (artikel 130 Rv). De gedaagde is bevoegd hiertegen bezwaar te maken, op grond dat de verandering of vermeerdering in strijd is met de eisen van een goede procesorde. De rechter kan op dezelfde grond ook ambtshalve een verandering of vermeerdering van eis buiten beschouwing laten.\n\n2.5.. Casa heeft geen bezwaar gemaakt tegen de wijziging van eis. De kantonrechter zal de wijziging van eis evenwel buiten beschouwing laten, omdat deze in strijd is met de eisen van een goede procesorde. In deze zaak heeft de VvE bij conclusie van repliek voor de eerste keer haar eis gewijzigd. De tweede eiswijziging ligt in het verlengde van de eerste eiswijziging. Het lijkt erop dat de VvE telkens in het geval gaandeweg de procedure betalingstermijnen verstrijken, haar eis vermeerdert. In het geval de kantonrechter dat toe staat, komt deze procedure nooit tot een einde. Casa moet in het kader van hoor en wederhoor immers telkens in de gelegenheid worden gesteld op de eisvermeerdering te reageren, waarna mogelijk weer nieuwe betalingstermijnen verstrijken en weer een eisvermeerdering wordt ingesteld, waarop Casa weer moet kunnen reageren. Deze wijze van procederen is in strijd met de eisen van een goede procesorde. Het ligt op de weg van de VvE als eisende partij om haar vordering zo te formuleren dat in het geval tijdens de procedure opnieuw betalingstermijnen verstrijken, Casa kan worden veroordeeld tot betaling van de opeisbaar geworden bedragen. Dit heeft de VvE niet gedaan. Dit komt voor haar rekening en risico.\n\n2.6.. Over de gevorderde incassokosten heeft de kantonrechter bij tussenvonnis al een bindende eindbeslissing genomen, inhoudend dat dit onderdeel van de vordering wordt afgewezen. De kantonrechter ziet in de stelling van de VvE dat zij haar vordering ten aanzien van de incassokosten handhaaft, geen aanleiding om van dit oordeel terug te komen.\n\nDe bij antwoordakte in het geding gebrachte productie\n\n2.7.. De VvE heeft bij antwoordakte nog een productie in het geding gebracht. De kantonrechter laat deze bij de beoordeling buiten beschouwing aangezien Casa daarop niet heeft kunnen reageren.\n\nDe voorschotten over november en december 2025 en januari 2026\n\n2.8.. Allereerst stelt de kantonrechter vast dat de VvE erkent dat de voorschotbijdrage over de maand januari 2026 is voldaan. Dat brengt mee dat de vordering van de VvE ook op dit punt wordt afgewezen.\n\n2.9.. Voor zover de vordering ertoe strekt dat Casa wordt veroordeeld tot betaling van de voorschotten over de maanden november en december 2025, ligt deze eveneens voor afwijzing gereed. Hiervoor is het volgende redengevend. Casa heeft als productie C-004 en C-005 gegevens in het geding gebracht. Deze heeft zij evenals de productie die ziet op de erkende betaling van het voorschot over de maand januari 2026, aangeduid als ‘betalingsbewijzen’. Hierop is telkens (op een verschillend tijdstip) een afboeking zichtbaar op 9 februari 2026, de datum waarop ook de erkende betaling over de maand januari 2026 is verricht. Het afgeboekte bedrag is gelijk aan verschuldigde voorschot van € 775,92 en de VvE is als begunstigde partij vermeld. Daar komt bij dat het op deze stukken vermelde bankrekeningnummer overeenkomt met het door de VvE op haar facturen vermelde rekeningnummer bij de Rabobank. Daarmee heeft Casa afdoende bewezen dat (ook) deze bedragen aan de VvE zijn voldaan.\n\nProceskosten\n\n2.10.. Op grond van artikel 12 van de Wet griffierechten burgerlijke zaken (Wgbz) wordt het griffierecht verhoogd tot het griffierecht dat verschuldigd zou zijn geweest indien de vermeerderde eis reeds in de dagvaarding was opgenomen. Het verschuldigde griffierecht bedraagt daarom thans € 559,00. Nu de VvE bij het aanbrengen van de dagvaarding reeds een bedrag van € 514,00 aan griffierecht heeft voldaan, wordt het griffierecht verhoogd met € 45,00, welk bedrag de VvE alsnog dient te voldoen.\n\n2.11.. De VvE is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Casa worden begroot op:\n\n- salaris gemachtigde\n\n€\n\n720,00\n\n(2 punten × € 360,00)\n\n- nakosten\n\n€\n\n144,00\n\n(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)\n\nTotaal\n\n€\n\n864,00\n\n2.11.1.. Gelet op de inhoud van de akte van Casa ziet de kantonrechter geen aanleiding daarvoor een 0,5 salarispunt toe te kennen.\n\n2.12.. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen op de manier zoals vermeld in de beslissing.\n\n3. De beslissing\n\nDe kantonrechter:\n\n3.1.. wijst de vordering af,\n\n3.2.. veroordeelt de VvE in de proceskosten van € 864,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de VvE niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,\n\n3.3.. veroordeelt de VvE tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,\n\n3.4.. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,\n\n3.5.. wijst het meer of anders gevorderde af.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. Lafghani en in het openbaar uitgesproken op 10 juni 2026.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBLIM:2026:5627","2026-06-11T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:29:32.811Z",{"id":91,"ecli":92,"slug":93,"caseNumber":58,"courtId":5,"decisionDate":94,"fullText":95,"summary":58,"language":7,"source":60,"sourceUrl":96,"sourceTimestamp":94,"parsedAt":63,"updatedAt":97},"943","ECLI:NL:RBLIM:2026:2754","ecli-nl-rblim-2026-2754","2026-03-24T00:00:00.000Z","RECHTBANK Limburg\n\nBestuursrecht\n\nZittingsplaats Roermond\n\nZaaknummers: ROE 25\u002F1468, 25\u002F1681, 25\u002F1683 en 25\u002F1684\n\nUitspraak van de meervoudige kamer van 24 maart 2026 op het verzoek om bekrachtiging van een onteigeningsbeschikking van\n\nde raad van de gemeente Maastricht,\n\ngemachtigde: mr. S. Fraats.\n\nTegen de onteigeningsbeschikking zijn drie bedenkingen ingediend door:\n\n [belanghebbende 1] , eigenaar van en wonende aan de [adres 1] - [adres 2] te [woonplaats] , hierna [belanghebbende 1] ,\n\n [belanghebbende 2] , huurder en wonende aan de [adres 2] te [woonplaats] , hierna [belanghebbende 2] ,\n\n [belanghebbende 3] , wonende aan de [adres 2] te [woonplaats] hierna [belanghebbende 3] .\n\nalle drie vertegenwoordigd door gemachtigde mr. D.N. Lavain.\n\n1. Inleiding en leeswijzer\n\n1.1.. Deze uitspraak gaat over het verzoek om bekrachtiging van de onteigeningsbeschikking van 27 mei 2025.\n\n1.2.. De rechtbank heeft bedenkingen ontvangen van [belanghebbende 1] als eigenaar, [belanghebbende 3] als (partner van [belanghebbende 1] en mede-)bewoonster en [belanghebbende 2] als huurder. Na een beoordeling van het verzoek aan de hand van de wettelijk voorgeschreven ambtshalve basistoets en de bedenkingen beslist de rechtbank dat is voldaan aan de wettelijke vereisten, dat sprake is van een onteigeningsbelang en dat de onteigening noodzakelijk en urgent is. Het verzoek tot bekrachtiging wordt toegewezen.\n\n1.3.. Deze uitspraak is als volgt opgebouwd. Onder (2) is het procesverloop opgenomen. Daarna gaat de rechtbank in op de procespartijen (3) en wordt het verzoek tot bekrachtiging beschreven (4). De rechtbank gaat verder met de voorvragen: de omvang van haar toetsing (5), de ontvankelijkheid van het verzoek om bekrachtiging (6) en de vraag of de onteigeningsbeschikking door het bevoegde orgaan genomen is (7). Vervolgens komt de toetsing aan de wettelijke vormvoorschriften aan bod (8). Daarna komt de rechtbank toe aan de toetsing aan de wettelijke criteria om tot onteigening te kunnen overgaan, namelijk het onteigeningsbelang (9), de noodzaak (10) en de urgentie (11). Tot slot worden de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (12), de proceskosten (13) en het griffierrecht 14) besproken. Helemaal aan het einde staat de volledige beslissing van de rechtbank (15).\n\n2. Het procesverloop2.1.. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Maastricht (hierna het college) heeft de rechtbank op 24 juni 2025 – namens de raad van de gemeente Maastricht (hierna: de raad) – verzocht om de onteigeningsbeschikking van de raad van 27 mei 2025 te bekrachtigen. De onteigeningsbeschikking ziet op onteigening van de onroerende zaak kadastraal bekend als gemeente Maastricht, [kadasternummer] (297 vierkante meter groot) ten name van [belanghebbende 1] .\n\n2.2.. De rechtbank heeft de gemeente Maastricht (de onteigenaar) aangemerkt als derde-partij en in de gelegenheid gesteld als partij aan het geding deel te nemen. De gemeente heeft van die gelegenheid geen gebruik gemaakt.\n\n2.3.. \n [belanghebbende 1] , [belanghebbende 3] en [belanghebbende 2] hebben op 21 juli 2025 hun bedenkingen (met 1 productie) ingediend en de gronden van hun bedenkingen op 22 augustus 2025 (met producties 2 tot en met 8) aangevuld.\n\n2.4.. Vervolgens heeft de raad bij verweerschrift van 9 oktober 2025 op de bedenkingen gereageerd.\n\n2.5.. Bij brief van 12 november 2025 heeft de raad een brief van 6 november 2025 van het college gericht aan [belanghebbende 1] overgelegd, waarin een laatste aanbod voor een schadeloosstelling is gedaan.2.6.. Bij brief van 14 november 2025 hebben [belanghebbende 1] , [belanghebbende 3] en [belanghebbende 2] producties 9 tot en met 15 overgelegd.\n\n2.7.. De rechtbank heeft [belanghebbende 1] , [belanghebbende 3] en [belanghebbende 2] in de gelegenheid gesteld om een overzicht in te dienen van de gemaakte kosten van rechtsbijstand. Bij brief van 19 september 2025 heeft hun gemachtigde een aantal facturen en (concept)declaraties toegezonden.\n\n2.8.. Op 27 november 2025 heeft een onderzoek ter plaatse van het te onteigenen onroerend goed plaatsgevonden en aansluitend een zitting op de rechtbank. Het onderzoek ter plaatse is gehouden om – ter voorbereiding op de zitting – informatie te krijgen over de feitelijke situatie ter plaatse.Hiervan is een proces-verbaal opgemaakt.\n\n2.9.. Tijdens de aansluitende zitting heeft de rechtbank (meervoudige kamer) het verzoek om bekrachtiging en de bedenkingen behandeld. Daarbij waren aanwezig:\n\n [belanghebbende 1] , [belanghebbende 3] en [belanghebbende 2] , bijgestaan door hun gemachtigde.\n\nnamens de raad:\n\n- [naam 1] , specialist vastgoedverwervingen,\n\n- [naam 2] , vastgoedjurist,\n\n- [naam 3] , projectleider stedelijke ontwikkeling, bijgestaan door mr. Fraats voornoemd.\n\n- [naam 4] van 2Rocks Estate, projectontwikkelaar.2.10.. Tijdens de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbenden nog een aanvullend kostenoverzicht overgelegd. De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting daarna gesloten.\n\n2.11.. Eerder is – voor de uitvoering van hetzelfde onteigeningsplan – op basis van het toen nog niet onherroepelijke bestemmingsplan Palace-Wyck onder de voorheen geldende Onteigeningswet een Koninklijk Besluit verkregen op 16 februari 2022(hierna: het KB). Dit KB was slechts twee jaar geldig.Aangezien het bestemmingsplan pas na het vervallen van het KB (per 24 juni 2024) onherroepelijk is geworden en pas daarna tot dagvaarding konworden overgegaan, moet de onteigeningsprocedure opnieuw worden doorlopen onder de per 1 januari 2024 in werking getreden Omgevingswet (Ow).\n\n2.12.. Vanwege het eerder afgegeven KB is verzocht deze procedure versneld te behandelen. Bij brief van 23 juli 2025 heeft de rechtbank dit verzoek afgewezen, omdat de rechtbank daarin onvoldoende aanleiding zag voor het oordeel dat de zaak spoedeisend is in de zin van artikel 16.101 van de Ow.\n\n3. De (vertegenwoordiging van) procespartijen\n\n3.1.. Mr. Fraats heeft zich gesteld in deze procedure namens de raad en het college. De rechtbank stelt echter vast dat het college geen procespartij in deze bekrachtigingsprocedure is. De raad is het bevoegd gezag als bedoeld in artikel 11.4, eerste lid, onder a, van de Ow. De gemeente is de onteigenaar als bedoeld in artikel 11.2, tweede lid, onder a, van de Ow. De aanleiding voor het stellen namens zowel het college als de raad is waarschijnlijk gelegen in het feit dat het college in deze procedure het verzoek tot bekrachtiging heeft ingediend namens de raad.Op de vraag of het college dat namens de raad mocht doen gaat de rechtbank in onder 7 bij bespreking van de daarop gerichte bedenking. Het enkele gegeven dat het college namens de raad het verzoek heeft ingediend, maakt het college echter niet, naast de raad, tevens een partij in deze procedure.\n\n3.2.. De rechtbank heeft als belanghebbenden bij het verzoek aangemerkt:\n\n [belanghebbende 1] , omdat hij eigenaar is,\n\n [belanghebbende 2] , omdat hij huurder is in de zin van artikel 16.97 aanhef en onder i van de Ow. Hoewel de raad aanvankelijk heeft betwist dat [belanghebbende 2] huurder is, heeft de raad dat standpunt na ontvangst van de huurovereenkomst verlaten.\n\n [belanghebbende 3] , omdat zij woont in het te onteigenen pand en daarom (rechts)gevolgen ondervindt van onteigening. Daarmee is zij belanghebbende in de zin van artikel 1:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).Tijdens de zitting is nog de vraag opgeworpen of [belanghebbende 3] als huurder moet worden aangemerkt (zoals door de Kroon is gedaan in het KB), maar naar het oordeel van de rechtbank is zij geen huurder in de zin van artikel 16.97 aanhef en onder i van de Ow. Zij is naar eigen zeggen in het verleden wel huurster geweest, maar die huurovereenkomst is op enig moment beëindigd omdat zij een relatie is aangegaan met [belanghebbende 1] . [belanghebbende 1] en zijn levenspartner [belanghebbende 3] hebben vervolgens een samenlevingsovereenkomst gesloten, die in de procedure is ingebracht. [belanghebbende 3] heeft aangevoerd dat zij maandelijks een bedrag betaalt aan [belanghebbende 1] , maar zij doet dat naar het oordeel van de rechtbank niet ten titel van huur, maar ten titel van levensonderhoud. Dat zij geen huurder is in voormelde zin betekent echter niet dat zij geen belanghebbende kan zijn bij de onteigeningsbeschikking, nu de opsomming in artikel 16.97 van de Ow niet limitatief is.\n\n3.3.. De indieners van de bedenkingen worden hierna samen aangeduid als: belanghebbenden.\n\n3.4.. De rechtbank is niet gebleken dat er nog andere belanghebbenden zijn.\n\n4. Het verzoek tot bekrachtiging4.1.. De raad is voornemens om in het centrum van Maastricht, in het stadsdeel Wyck, het gebied tussen de Lage Barakken, Bourgognestraat, Wycker Grachtstraat en Wycker Brugstraat (hierna: plangebied “Palace”) te herontwikkelen. De naam Palace is een verwijzing naar de voormalige bioscoop Cinema Palace gelegen aan de Lage Barakken. De raad wil het gebied herontwikkelen door het bouwen van een hotel, zeven stadsvilla’s en een ondergrondse parkeergarage. Het is de bedoeling om ten behoeve van deze ontwikkeling de bebouwing in het plangebied (bestaande uit zeven woningen met bijbehorende opstallen en het oude pand van de voormalige bioscoop) te slopen, behoudens de voorgevel van de voormalige Cinema Palace.\n\n4.2.. Om de ontwikkeling van plangebied “Palace” mogelijk te maken, heeft de raad op 20 april 2021 het bestemmingsplan Palace Wyck e.o. vastgesteld, waarbij zijn betrokken de ingediende zienswijzen, waaronder die van [belanghebbende 3] . Met de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) van 26 juni 2024is het bestemmingsplan, dat sinds 1 januari 2024 onderdeel is van (het tijdelijke deel van) het Omgevingsplan gemeente Maastricht, onherroepelijk geworden.\n\n4.3.. De herontwikkeling kan volgens de raad alleen worden uitgevoerd als de woning (met ondergrond, tuin en bijbehorende opstallen) van [belanghebbende 1] wordt verworven. De raad heeft daarom op 27 mei 2025 een onteigeningsbeschikking gegeven en heeft deze, met de bijbehorende stukken na publicatie van de kennisgeving daarvan in het Gemeentebladvan 16 juni tot en met 27 juli 2025 ter inzage gelegd. De raad heeft in de (gereviseerde) onteigeningsbeschikking besloten om:\n\nI de onroerende zaak die is vermeld op de lijst van 22 april 2025 die behoort bij dit besluit ter onteigening aan te wijzen op naam van gemeente Maastricht;\n\nII de rechtbank Limburg te verzoeken om dit besluit te bekrachtigen;\n\nIII het college van burgemeester en wethouders te belasten met de indiening van dit verzoek tot bekrachtiging bij de rechtbank;\n\nIV het college van burgemeester en wethouders op te dragen al datgene te doen (besluiten te nemen dan wel handelingen te verrichten) dat bijdraagt aan de bekrachtiging van dit onteigeningsbesluit;\n\nV het college van burgemeester en wethouders op te dragen om bij het wegvallen van de grondslag of noodzaak van onteigening, de bekrachtigingsprocedure voor de betreffende onroerende zaak te beëindigen;\n\nVI het college van burgemeester en wethouders te belasten met de indiening van het verzoek aan de rechtbank tot vaststelling van de schadeloosstelling ten gevolge van de onteigening en de verdere afwikkeling van dat verzoek;\n\nVII het college van burgemeester en wethouders te belasten met indiening van het verzoek aan een notaris tot het verlijden van de onteigeningsakte en de verdere afwikkeling van dat verzoek.\n\n4.4.. Bij brieven van 11 juni 2025 (verzonden op 12 juni 2025) hebben [belanghebbende 1] , [belanghebbende 3] en [belanghebbende 2] een afschrift van de kennisgeving en de onteigeningsbeschikking toegezonden gekregen. Daarbij is tevens aangegeven dat daartegen schriftelijke bedenkingen kunnen worden ingediend bij de rechtbank Limburg.\n\n5. De omvang van de toetsing door de rechtbank\n\n5.1.. De rechtbank doet uitspraak op grondslag van het verzoekschrift, de ambtshalve basistoets, de bedenkingen, de overgelegde stukken, het verhandelde tijdens het vooronderzoek (waaronder het onderzoek ter plaatse) en het onderzoek ter zitting.De rechtbank beoordeelt het verzoek in beginselnaar het moment van bekrachtiging (de zogenoemde ‘ex nunc-toetsing’), zoals ook de wetgever voor ogen heeft gehad volgens de memorie van toelichting.Dit past naar het oordeel van de rechtbank ook bij de aard van deze bekrachtigingsprocedure en de rol die de bestuursrechter daarbij heeft.\n\n6. De ontvankelijkheid van het verzoek om bekrachtiging\n\n6.1.. In artikel 16.96 van de Ow is bepaald dat de termijn voor het indienen van een verzoek om bekrachtiging van een onteigeningsbeschikking zes weken bedraagt. Deze termijn begint de dag na die waarop de onteigeningsbeschikking ter inzage is gelegd en hiervan kennis is gegeven. De beschikking van 27 mei 2025 is op 16 juni 2025 ter inzage gelegd en daarvan is op 13 juni 2025 kennisgegeven, terwijl binnen zes weken daarna, op 24 juni 2025, het verzoek tot bekrachtiging is ingediend. Daarmee is het verzoek tijdig ingediend.\n\n6.2.. Verder voldoet het verzoek aan de indieningsvereisten van artikel 16.93 van de Ow en is de rechtbank Limburg bevoegd, omdat de te onteigenen onroerende zaak is gelegen in Maastricht. De niet nader gemotiveerde bedenking dat het verzoek niet voldoet aan de vereisten van voormeld artikel wordt gepasseerd.\n\n6.3.. Gelet op het voorgaande is het verzoek om bekrachtiging ontvankelijk.\n\n7. Bevoegdheid tot het nemen van de onteigeningsbeschikking en tot het indienen van het verzoek om bekrachtiging\n\n7.1.. Door belanghebbenden is betoogd dat de onteigeningsbeschikking door het college is genomen en niet door de raad, dat de onteigeningsbeschikking is voorbereid, ter inzage gelegd en genomen door het college en ook dat het verzoek tot bekrachtiging door het college is ingediend, waardoor de besluitvorming ongeldig is. De regelingen over mandaat in de Gemeentewet (hierna: Gemw) en Awb doen volgens hen niet af aan de strikte vormvoorschriften zoals opgenomen in de Ow.\n\n7.2.. Deze bedenking slaagt niet. In tegenstelling tot wat belanghebbenden stellen is de onteigeningsbeschikking genomen door de raad conform artikel 11.4 van de Ow en niet door het college. Dit volgt ook uit de beschikking zelf. De bevoegdheid om tot onteigening te besluiten kan inderdaad niet worden gedelegeerd, maar dat betekent niet dat de raad de voorbereiding en uitvoering van de onteigeningsbeschikking niet mag overlaten aan het college (het dagelijks bestuur) op grond van artikel 160, eerste lid, aanhef en onder b van de Gemw. Daarop zijn de gewone regels van Gemw van toepassing. In de onteigeningsbeschikking heeft de raad diverse uitvoeringshandelingen (zoals het indienen van het verzoek tot bekrachtiging) gemandateerd aan het college. Daarom mocht het college het bekrachtigingsverzoek indienen namens de raad.\n\n8. De wettelijke vormvoorschriften\n\nDe gevolgde procedure (ambtshalve basistoets en bedenkingen)\n\n8.1.. Uit artikel 16.33b van de Ow volgt dat afdeling 3.4 van de Awb van toepassing is op de voorbereiding van een onteigeningsbeschikking. Daarom wordt hierna eerst beoordeeld of deze uniforme openbare voorbereidingsprocedure correct is doorlopen.\n\n8.2.. De raad heeft op 22 april 2025 een ontwerp-onteigeningsbeschikking vastgesteld. Overeenkomstig artikel 3:11 en 3:16 van de Awb heeft de ontwerp-onteigeningsbeschikking inclusief de stukken die redelijkerwijs nodig zijn voor een beoordeling van het ontwerpin de periode 17 februari tot en met 30 maart 2025 ter inzage gelegen in de gemeente Maastricht, de gemeente waar de onroerende zaak is gelegen. Overeenkomstig artikel 3:12 van de Awb heeft het college van de ontwerp-onteigeningsbeschikking en de terinzagelegging daarvan op 14 februari 2025 openbaar kennis gegeven in het Gemeentebladen op elektronische wijze. De rechtbank stelt vast dat de kennisgeving voldoet aan de vormvoorschriften.\n\n8.3.. Voorafgaand aan de terinzagelegging moet de ontwerp-onteigeningsbeschikking worden toegezonden aan belanghebbenden in de zin van artikel 16.97 van de Ow.Belanghebbenden wijzen erop dat dit voorschrift is geschonden omdat de ontwerp-onteigeningsbeschikking uitsluitend aan [belanghebbende 1] en dus niet aan alle belanghebbenden is toegezonden. De rechtbank overweegt hierover als volgt.\n\n8.3.1.. Bij brief van 12 februari 2025 is de ontwerp-onteigeningsbeschikking toegezonden aan [belanghebbende 1] . Deze brief is tevens ter kennisname per e-mail verzonden aan mr. Lavain. Hoewel deze brief is gericht aan [belanghebbende 1] gaat de rechtbank er vanuit dat deze brief redelijkerwijs ook is ontvangen door [belanghebbende 3] omdat zij op hetzelfde adres samenwoont met [belanghebbende 1] en één huishouding met hem vormt. Gelet hierop is ten aanzien van [belanghebbende 1] en [belanghebbende 3] dus voldaan aan het toezendingsvereiste. Terzijde merkt de rechtbank op dat beiden ook een zienswijze hebben ingediend.\n\n8.3.2.. Bij brief van 12 februari 2025 is [belanghebbende 2] geïnformeerd dat is besloten over de ontwerp-onteigeningsbeschikking en dat alle stukken ter inzage liggen. Strikt genomen moet bij deze kennisgeving aan [belanghebbende 2] als huurder ook de ontwerp-onteigeningsbeschikking zelf worden bijgevoegd en moet hij erop worden gewezen dat hij een zienswijze kan indienen. Dat is niet gebeurd. Dat is een gebrek. De rechtbank ziet aanleiding om dit gebrek in de totstandkoming van de onteigeningsbeschikking te passeren met toepassing van artikel 6:22 van de Awb juncto artikel 16.113 van de Ow omdat [belanghebbende 2] daardoor niet is benadeeld (en van andere belanghebbenden die daardoor benadeeld kunnen zijn geen sprake is). Bij dat oordeel speelt ook de passieve houding van [belanghebbende 2] zelf een rol. De rechtbank zal dit hierna verder toelichten.\n\n8.3.3.. De achterliggende gedachte bij de toezendplicht van artikel 3:13 van de Awb is het informeren van de meest direct betrokken belanghebbenden. In de brief die [belanghebbende 2] heeft ontvangen wordt hij erop gewezen dat er een ontwerp-onteigeningsbeschikking is die ter inzage is gelegd. Daarbij wordt tevens vermeld waar en wanneer de ontwerp- onteigeningsbeschikking en bijbehorende stukken kunnen worden ingezien. Desondanks heeft [belanghebbende 2] kennelijk geen actie ondernomen om die ontwerp-onteigeningsbeschikking te verkrijgen en\u002Fof zienswijzen in te dienen. Daar komt bij dat [belanghebbende 2] door de gemeente al veel eerder op de hoogte is gebracht van de plannen. Uit het logboek blijkt dat al vanaf 13 augustus 2020 naar hem is gecommuniceerd over deze (voorgenomen) onteigening. Aangezien [belanghebbende 2] in het BRP ingeschreven staat op [adres 2] heeft de gemeente hem meerdere keren (volgens de raad zelfs negen keer) aangeschreven met de vraag welke status hij heeft. Hij heeft daar nooit op gereageerd. Ondanks dat is de gemeente hem blijven informeren over de stand van zaken. Zo heeft [belanghebbende 2] destijds bij brief van 12 april 2022 het KB toegestuurd gekregen en is hij gewezen op de mogelijkheden die hij had onder de oude Onteigeningswet om daartegen op te komen. Ook bij brieven van 23 juli 2024 en 7 januari 2025 is hij geïnformeerd over de stand van zaken (het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan respectievelijk het doorzetten van het voorgenomen besluit tot onteigening). Daar komt bij dat [belanghebbende 1] , [belanghebbende 3] en [belanghebbende 2] in hetzelfde huis wonen en ook op zitting is gebleken dat zij een nauw contact met elkaar onderhouden en in deze bekrachtigingsprocedure gezamenlijk optreden. Zij hebben alle drie dezelfde advocaat en hebben alle drie vrijwel identieke bedenkingen ingediend. Dat maakt dat aannemelijk is dat zij elkaar ook in de voorbereidende fase op de hoogte hebben gehouden van de plannen en de mogelijkheden om daartegen op te komen. Gelet op de passieve houding van [belanghebbende 2] jegens de gemeente in de voorbereidende fase, acht de rechtbank het niet aannemelijk dat als bij de brief van 12 februari 2025 de ontwerp-onteigeningsbeschikking zelf was gevoegd en hij was gewezen op de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen, [belanghebbende 2] van die mogelijkheid wel gebruik had gemaakt. Daar komt bij dat in dit geval – gezien de vrijwel identieke bedenkingen – het niet in de rede ligt dat een zienswijze zou zijn ingediend met een andere inhoud dan de door [belanghebbende 1] en [belanghebbende 3] ingediende en door de raad beoordeelde zienswijze. Daarom is de rechtbank van oordeel dat [belanghebbende 2] niet is benadeeld. Gelet op het voorgaande kan het onder 8.3.2 genoemde gebrek thans niet leiden tot het (in verhouding tot dat gebrek vergaande) oordeel dat het verzoek tot bekrachtiging moet worden afgewezen.\n\n8.3.4.. Belanghebbenden stellen dat artikel 6:22 van de Awb niet van toepassing is in de onderhavige procedure, maar daar gaat de rechtbank aan voorbij. Dit artikel is immers van toepassing verklaard in artikel 16.113 van de Ow.\n\n8.4.. De gemeente heeft – zoals al genoemd – twee zienswijzen ontvangen, namelijk die van [belanghebbende 1] en [belanghebbende 3] van 28 maart 2025, ingediend door hun gemachtigde mr. Lavain. De zienswijzen van [belanghebbende 1] en [belanghebbende 3] zijn tijdig, binnen de zes wekentermijn van artikel 3:11 en 3:16 van de Awb ontvangen. Tijdens de geplande hoorzitting op 1 april 2025 is niemand verschenen. De zienswijzen zijn ongegrond verklaard.\n\n8.5.. Door belanghebbenden is erop gewezen dat de gemeente aanvankelijk ten onrechte geen inzage in het logboek aan hun gemachtigde heeft willen verlenen. De rechtbank overweegt hierover als volgt.\n\n8.5.1.. Hetgeen belanghebbenden stellen is feitelijk juist. Op 12 februari 2025 is de ontwerp-onteigeningsbeschikking toegezonden en medegedeeld dat het logboek kan worden ingezien als mr. Lavain een machtiging laat zien. Op 5 maart 2025 heeft mr. Lavain navraag gedaan op grond waarvan hem om een machtiging is gevraagd en uiteindelijk wordt vanuit de gemeente bij brief van 17 maart 2025 medegedeeld dat een machtiging inderdaad niet nodig is. De gemeente is daarmee na het ‘protest’ van mr. Lavain binnen twee weken van het onjuiste standpunt – het vereisen van een machtiging van iemand van wie redelijkerwijs duidelijk is dat hij een advocaat is die als gemachtigde van betrokkenen optreedt –teruggekomen. De gemachtigde van belanghebbenden heeft vervolgens op 20 maart 2025 het logboek ingezien en tijdig een zienswijze kunnen indienen.\n\n8.5.2.. Hoewel van schending van een wettelijk vormvoorschrift geen sprake is, is de gemachtigde wel belemmerd in het inzien van stukken en die belemmering heeft een niet verwaarloosbaar deel van de inzage- en zienswijzentermijn “afgesnoept”. De rechtbank ziet dit als een gebrek in (de vereiste zorgvuldige voorbereiding van) de besluitvorming. Omdat belanghebbenden hierdoor uiteindelijk niet juridisch benadeeld zijn, passeert de rechtbank ook dit gebrek met toepassing van artikel 6:22 van de Awb.\n\nDe overige bedenkingen\n\n8.6.. Belanghebbenden geven aan dat de ontwerp-onteigeningsbeschikking niet voldoet aan de vereisten van het Omgevingsbesluit (artikel 7.5. en verder) en niet aan de vereisten van de Omgevingsregeling (artikel 7.4 en artikel 7:215 b en verder). Deze bedenking is echter niet gemotiveerd en de rechtbank ziet hierin, gelet op de door haar verrichte basistoets, geen aanleiding voor de conclusie dat de onteigeningsbeschikking niet volgens de wettelijke vormvoorschriften is voorbereid.8.7.. Verder voeren belanghebbenden aan dat de onteigeningsbeschikking niet aan de vereisten voldoet van artikel 16.33d van de Ow (rechtsmiddelenclausule). De rechtbank overweegt hierover als volgt.\n\n8.7.1.. Aanvankelijk stond in de onder 4.3. geciteerde beschikking onder II “rechtbank te Maastricht” vermeld. De raad heeft deze aanduiding aangemerkt als een kennelijke verschrijving en heeft dit (in de vorm van rectificatie van de oorspronkelijke beschikking) hersteld. In het digitale systeem van de gemeenteraad is de oorspronkelijke beschikking als “vervallen” aangemerkt en is een “Rev” (revisie) document opgenomen waarin onder II “rechtbank Limburg” is vermeld.\n\n8.7.2.. Naar het oordeel van de rechtbank kon en mocht de raad deze evidente verschrijving in de oorspronkelijke onteigeningsbeschikking herstellen op de wijze zoals zij dat heeft gedaan. De verschrijving is evident omdat de rechtbank Maastricht in 2013 is opgehouden te bestaan en is opgegaan in de rechtbank Limburg. Bovendien staat in het raadsvoorstel wel de rechtbank Limburg genoemd als gerecht dat moet beslissen op het bekrachtigingsverzoek. Niemand wordt benadeeld door de kennelijke verschrijving en het herstel, omdat zelfs als de onteigeningsbeschikking niet was hersteld en als de bedenkingen van belanghebbenden zouden zijn gericht aan de rechtbank Maastricht, deze ook zouden zijn ontvangen door de rechtbank Limburg op de griffie van de afdeling bestuursrecht en in behandeling zouden zijn genomen.\n\nConclusie over de wettelijke vormvoorschriften\n\n8.8.. De rechtbank komt, mede gelet op het voorgaande, op basis van de ambtshalve basistoets en gezien de bedenkingen, tot de conclusie dat, behoudens twee gebreken die worden gepasseerd, aan alle wettelijke vormvoorschriften is voldaan en dat de onteigeningsbeschikking van 27 mei 2025 juist is voorbereid.\n\n9. Het onteigeningsbelang\n\nJuridisch kader\n\n9.1.. Op grond van artikel 14, eerste lid, van de Grondwet kan onteigening alleen geschieden in het algemeen belang. Artikel 11.1 van de Ow concretiseert dit naar ‘het algemeen belang van het ontwikkelen, gebruiken of beheren van de fysieke leefomgeving’. Artikel 11.5 van de Ow, dat de criteria geeft voor onteigening, regelt in dit verband (onder a) dat een onteigeningsbeschikking alleen kan worden gegeven in het belang van het ontwikkelen, gebruiken of beheren van de fysieke leefomgeving. Dit wordt ook wel het onteigeningsbelang genoemd. Artikel 11.6 van de Ow regelt vervolgens wanneer sprake is van een onteigeningsbelang, namelijk – voor zover in deze zaak van belang – als de beoogde vorm van ontwikkeling of gebruik mogelijk is gemaakt in een vastgesteld omgevingsplan.Als het onteigeningsbelang ontbreekt, moet de rechtbank het verzoek tot bekrachtiging afwijzen, zo volgt uit artikel 16.107, onder b van de Ow. Dit toetst de rechtbank aan de hand van de bedenkingen, maar ook ambtshalve.\n\nAmbtshalve toetsing door de rechtbank\n\n9.2.. De ontwikkeling van het gebied Palace Wyck en omgeving is vastgelegd in het bestemmingsplan ‘Palace Wyck e.o.’, vastgesteld op 28 februari 2023, dat thans onderdeel uitmaakt van het (tijdelijk deel van het) Omgevingsplan gemeente Maastricht. Dit omgevingsplan is ingevolge het wettelijke systeem de grondslag voor het onteigeningsbelang. Het onteigeningsbelang zorgt voor de verbinding tussen onteigening en het omgevingsrechtelijke besluit, in dit geval het omgevingsplan.Met voornoemd in het omgevingsplan opgenomen bestemmingsplan is het onteigeningsbelang in beginsel gegeven.\n\n9.3.. In de toelichting bij het bestemmingsplan zijn de bestaande situatie en de beoogde ontwikkeling beschreven. In de bestaande situatie is sprake van een gesloten bouwblok dat niet openbaar toegankelijk is. Een groot deel van de bebouwing staat al jaren leeg, is bouwkundig in slechte staat, verwaarloosd en beklad met graffiti.\n\n9.4.. Na de uitspraak van de Afdeling van 26 juni 2024is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden (en dus in stand gebleven als onderdeel van het omgevingsplan, waarvan het met ingang van 1 januari 2024 van rechtswege onderdeel is gaan uitmaken). De Afdeling heeft in deze uitspraak onder meer overwogen:\n\n“(…) Het wegbestemmen van de woning van [appellant sub 3] is in het algemeen belang. Het bestemmingsplan omvat de herontwikkeling van het gebied (…). Deze herontwikkeling houdt niet alleen de bouw van een hotel in, maar ook de bouw van 7 stadsvilla’s, waarvan er één mag worden gesplitst in twee woningen, en een ondergrondse parkeergarage. Daarnaast worden er (openbare) verbindingsroutes gerealiseerd in de vorm van nieuwe straatjes met binnenstadbestrating, kenmerkend voor het centrum van Maastricht. Dit met als doel een einde te maken aan de verpauperde bebouwing ter plaatse, bestaande uit een oude cinema, verouderde garages die beklad zijn met graffiti en verouderde woningen.\n\nDe raad heeft zich verder op het standpunt gesteld dat het noodzakelijk is om de bebouwing aan een deel van de Bourgognestraat en de Lage Barakken te slopen ten behoeve van de realisatie van het plan. Handhaving van de woning van [appellant sub 3] maakt het realiseren van de ondergrondse parkeergarage en het bovengrondse programma onhaalbaar en is daarom vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet mogelijk. Bovendien is de woning van [appellant sub 3] vanuit cultuur- en bouwhistorisch oogpunt niet zodanig waardevol of uniek dat deze behouden zou moeten blijven.\n\nDe raad heeft zich op het standpunt gesteld dat een uitbreiding van de woonfunctie binnen het plangebied nooit een realistisch alternatief is geweest. Op grond van het bestemmingsplan \"St. Maartenspoort\u002FWyck\" is al vanaf 2001 woningbouw toegestaan in het plangebied, maar er heeft zich nooit een initiatiefnemer gemeld met een plan om daar alleen woningbouw te realiseren. Een uitbreiding van de woonfunctie binnen het plangebied is bovendien vanuit gemeentelijk, regionaal en provinciaal beleidsmatig oogpunt ongewenst, zo volgt uit de Woonprogrammering Maastricht 2016, de Woonprogrammering Maastricht 2020, alsmede de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg en de Omgevingsverordening Limburg 2014.\n\n(…)\n\n32.4.. \n\nNaar het oordeel van de Afdeling heeft de raad zich op het standpunt mogen stellen dat [appellant sub 3] niet onevenredig wordt benadeeld door het wegbestemmen van zijn woning en de als gevolg daarvan beoogde onteigening. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de raad het algemeen belang dat gediend is met het plan zwaarder mogen laten wegen dan het belang van [appellant sub 3] bij het behoud van zijn woning. De Afdeling ziet geen aanleiding voor het oordeel dat de raad het belang van [appellant sub 3] onvoldoende heeft meegewogen. Daartoe overweegt de Afdeling als volgt. Het wegbestemmen van de woning van [appellant sub 3] dient een algemeen belang. Door de sloop van de rij woningen aan de Bourgognestraat die, behalve de woning van [appellant sub 3], allemaal leeg staan, wordt de herontwikkeling van het gebied (…) mogelijk gemaakt. Deze herontwikkeling heeft als doel een einde te maken aan de verpauperde bebouwing ter plaatse. De herontwikkeling die het bestemmingsplan mogelijk maakt kan niet worden bereikt als de woning van [appellant sub 3] behouden blijft. Zijn woning ligt op een centrale plek in het plangebied. Behoud van zijn woning zou betekenen dat de ondergrondse parkeergarage, het gebouw waarin de hotelappartementen worden verwezenlijkt en 2 stadsvilla’s niet kunnen worden gerealiseerd. Op de zitting heeft de architect toegelicht dat er geen opties mogelijk waren waarbij de woning van [appellant sub 3] kon worden behouden. Een alternatief waarbij om zijn woning heen zou worden gebouwd was niet haalbaar.\n\nGelet op het vorenstaande ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat de raad onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar alternatieven waarbij zowel de woning van [appellant sub 3] behouden kan blijven als het plan kan worden gerealiseerd. De Afdeling begrijpt dat het wegbestemmen van de woning aangrijpende gevolgen voor [appellant sub 3] heeft. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de raad echter voldoende onderbouwd dat het onvermijdelijk is dat de woning van [appellant sub 3] moet wijken in het kader van de herontwikkeling. De raad heeft daarbij een doorslaggevend belang mogen hechten aan de omstandigheid dat [appellant sub 3] volledig schadeloos zal worden gesteld en de omstandigheid dat er geen alternatief bestaat voor de projectrealisatie.”\n\n9.5.. Uit het voorgaande volgt dat sprake is van een verpauperd gebied en dat de herontwikkeling, zoals mogelijk gemaakt in het bestemmingsplan, daaraan een einde moet maken. Dat volgt ook uit de ‘Zakelijke beschrijving behorend bij de ontwerp-onteigeningsbeschikking inzake onteigeningsplan Palace Wyck voor gemeente Maastricht’. De Afdeling heeft expliciet geoordeeld dat het wegbestemmen van de woning een algemeen belang dient, dat het onvermijdelijk is dat de woning moet wijken in het kader van de herontwikkeling en dat de raad het algemeen belang zwaarder heeft mogen laten wegen dan het belang van [belanghebbende 1] bij het behoud van zijn woning. De Afdeling heeft daarbij ook de wijze van uitvoering van het bestemmingsplan betrokken, zoals blijkt uit het bestemmingsplan en de daarbij behorende toelichting. De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat de raad het onteigeningsbelang voldoende heeft onderbouwd.\n\nDe bedenkingen over het onteigeningsbelang\n\n9.6.. Belanghebbenden voeren aan dat geen sprake is van een algemeen belang, maar alleen van een privaat, commercieel belang, met name gelet op de ontwikkeling van een hotel ter plaatse. In dit verband stellen belanghebbenden ook dat sprake is van (verpakte) staatssteun.\n\n9.7.. De rechtbank overweegt hierover dat hiervoor is uiteengezet welk algemeen belang gediend is met de ontwikkeling. Dat betreft met name de integrale herontwikkeling van het verpauperde gebied, met bestemmingen\u002F functies waarvan moet worden uitgegaan dat die in overeenstemming zijn met een goede ruimtelijke ordening. Dat laatste staat ingevolge de Afdelingsuitspraak over het bestemmingsplan ook vast. Daarmee is tevens sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan deze locatie. Het hotel maakt onderdeel uit van deze herontwikkeling en moet gelet op het voorgaande geacht worden ook in het algemeen belang te zijn. Naast het algemene belang van herontwikkeling van het verpauperde gebied, kan ook van een horecafunctie in de binnenstad van Maastricht niet worden gezegd dat deze niet (tevens) het algemeen belang dient. Dat de uitvoering ter hand zal worden genomen door een projectontwikkelaar en dat wat betreft het hotel sprake zal zijn van commerciële exploitatie ontneemt niet het algemeen belang aan de herontwikkeling.Van een louter algemeen belang hoeft immers geen sprake te zijn. Van een situatie waarin ondanks een vastgesteld (en in dit geval zelfs onherroepelijk) planologisch besluit geen onteigeningsbelang kan worden aangenomen omdat uitsluitend een particulier belang wordt behartigd,is geen sprake. De stelling van belanghebbenden dat gelet op het particuliere belang sprake is van verkapte staatssteun is niet onderbouwd en is ook niet relevant voor de vraag of sprake is van een onteigeningsbelang.\n\n9.8.. Belanghebbenden voeren verder aan dat het belang om ter plaatse een hotel te exploiteren niet opweegt tegen het eigendomsbelang van [belanghebbende 1] en de belangen op een woning van [belanghebbende 3] en [belanghebbende 2] . Zij hebben dit op zitting symbolisch uitgebeeld met een weegschaal met daarop een hart en stenen.\n\n9.9.. \n\nDe rechtbank merkt hierover het volgende op. De toets van het onteigeningsbelang zoals die voortvloeit uit de Omgevingswet (en ook uit de jurisprudentie van de Kroon) behelst in deze zaak nauwelijks meer dan beantwoording van de vraag of de ontwikkeling mogelijk is gemaakt in het omgevingsplan. De rechtbank kan eigenlijk niet anders dan oordelen dat hier sprake is van een onteigeningsbelang. Dit komt ook door de expliciete oordelen van de Afdeling in de uitspraak over het in het (tijdelijk deel van het) omgevingsplan opgenomen bestemmingsplan, zoals het oordeel dat de raad het algemeen belang zwaarder heeft mogen laten wegen dan het belang van [belanghebbende 1] bij het behoud vanzijn woning.De Afdeling lijkt daarmee niet alleen de (motivering voor de) ruimtelijk-planologische aanvaardbaarheid te hebben getoetst, maar ook reeds een doorkijk te hebben gegeven naar de vraag of ten behoeve van het bestemmingsplan onteigend mag worden. In het kader van de uitvoerbaarheid van de (van het huidige gebruik afwijkende) bestemming en de aanvaardbaarheid van het wegbestemmen van dat huidige gebruik is dat ook niet vreemd. De conclusie is eigenlijk dat, nu het bestemmingsplan is vastgesteld en de eindstreep heeft gehaald, in beginsel elk middel tot verwezenlijking daarvan, dus ook het meest verstrekkende middel van onteigening, geoorloofd is. Althans dat het belang van verwezenlijking van het bestemmingsplan moet prevaleren boven het eigendomsbelang (en de andere belangen) waarvoor belanghebbenden opkomen. Voor de rechtbank is er gezien het voorgaande bij de beoordeling van het onteigeningsbelang (vrijwel) geen ruimte meer voor een inhoudelijke toets of het belang van de voorgestane ontwikkeling zwaarder moet wegen dan het belang van de belanghebbenden.\n\nAls de rechtbank de verdergaande vraag zou gaan beantwoorden, namelijk de vraag of de gekozen ontwikkeling de ontwikkeling is die de voorkeur zou moeten hebben op deze locatie, dan zou de rechtbank op de stoel van de raad gaan zitten en deels ook op de stoel van de Afdeling. De gemeenteraad is het democratisch gelegitimeerde bestuursorgaan dat het ruimtelijk-planologische beleid in een gemeente bepaalt en de rechter kan en mag dat beleid slechts terughoudend toetsen en die toets vindt plaats in (in dit geval) de bestemmingsplanprocedure. De vraag of aan een hotel behoefte is, is in de stukken beantwoord met de onderbouwing dat hiervoor marktruimte is; dat betekent dat een hotel in dit segment op deze locatie dus levensvatbaar is. De verdergaande vraag of dit de functie is die de stad Maastricht en haar inwoners, bedrijven, bezoekers en anderen het meeste ten goede komt, is een vraag van politieke aard die de rechtbank om die reden niet mag beantwoorden. De raad heeft die vraag wel expliciet bevestigend beantwoord en op zitting is gezegd dat de raad nog steeds achter het plan staat. Ook de vraag of er geen plan kon worden bedacht (al dan niet met een geheel andere invulling van het gebied dan waarvoor nu gekozen is) kan de rechtbank in het kader van het onteigeningsbelang niet behandelen.\n\nDe rechtbank moet het doen met de door de Afdeling reeds getoetste keuze van de raad om de gekozen ontwikkeling met onder meer een hotelfunctie, en de wijze van uitvoering daarvan, belangrijker te vinden dan een andere ontwikkeling en\u002Fof dan een ontwikkeling die rekening zou houden met behoud van de woning. Dat betekent dat de rechtbank in het kader van de toets of sprake is van een onteigeningsbelang, ook niet toekomt aan de vraag of de verpaupering van het gebied ook kan worden aangepakt met andere middelen of via een andere invulling dan een hotel.\n\nConclusie over het onteigeningsbelang\n\n9.10.. De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat de onteigening in het belang van het ontwikkelen en gebruiken van de fysieke leefomgeving is als bedoeld in artikel 11.5 van de Ow en dat dus sprake is van een onteigeningsbelang.\n\n10. De noodzaak tot onteigening\n\nJuridisch kader en inleidende opmerkingen10.1.. Op grond van artikel 11.5 onder b van de Ow kan een onteigeningsbeschikking alleen worden gegeven als de onteigening noodzakelijk is. Het verzoek om bekrachtiging moet volgens artikel 16.107 aanhef en onder c van de Ow door de rechtbank worden afgewezen als niet is voldaan aan dit noodzaakcriterium. De rechtbank toetst de noodzaak aan de hand van de bedenkingen, maar ook ambtshalve.\n\n10.2.. De Kroon heeft in haar KB met inachtneming van de door belanghebbende ingenomen standpunten beslist dat voldaan is aan voormeld vereiste van minnelijk overleg dat ook onder de oude Onteigeningswet (artikel 17) gold.\n\n10.3.. De rechtbank beoordeelt hierna eerst of de onroerende zaak (de woning) noodzakelijk is voor het plan. Daarna zal de rechtbank beoordelen of de onderhandelingen met belanghebbenden door het bevoegde orgaan zijn gevoerd en, indien hiervan sprake is, of een redelijke poging tot minnelijk overleg heeft plaatsgevonden. Bij deze beoordeling betrekt de rechtbank de ingediende bedenkingen.\n\nIs de onroerende zaak noodzakelijk voor het plan?\n\n10.4.. Belanghebbenden voeren aan dat onvoldoende is gesteld en onderbouwd dat de onroerende zaak noodzakelijk is voor de realisatie van het plan, vooral nu op dezelfde locatie een nieuwe woning wordt gerealiseerd. Volgens belanghebbenden valt daarom niet in te zien waarom de onroerende zaak niet wordt behouden en er niet gewoon omheen wordt gebouwd.\n\n10.4.1.. De rechtbank overweegt hierover dat hetgeen belanghebbenden aanvoeren argumenten betreft die mede van planologische aard zijn. Deze argumenten zijn ook allemaal in de planologische procedure aan de orde geweest die tot de – hiervoor reeds onder 9.4. weergegeven – uitspraak van de Afdeling van 26 juni 2024 heeft geleid. In die uitspraak heeft de Afdeling onder 32.4. beoordeeld of de herontwikkeling die het bestemmingsplan mogelijk maakt, kan worden verwezenlijkt en zijn ook planologische alternatieven beoordeeld. De Afdeling heeft daartoe overwogen dat de herontwikkeling die het bestemmingsplan mogelijk maakt niet kan worden bereikt als de woning van [belanghebbende 1] behouden blijft. Zijn woning ligt op een centrale plek in het plangebied. Behoud van zijn woning zou betekenen dat de ondergrondse parkeergarage, het gebouw waarin de hotelappartementen worden verwezenlijkt en twee stadsvilla’s niet kunnen worden gerealiseerd. Daarbij heeft de Afdeling ook geoordeeld dat geen aanleiding bestaat voor het oordeel dat de raad onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar alternatieven waarbij zowel de woning van [belanghebbende 1] behouden kan blijven als het plan kan worden gerealiseerd. Gelet op het voorgaande volgt uit de planologische procedure dat de onroerende zaak noodzakelijk is voor het plan en dat voldoende onderbouwd is dat er geen alternatieven zijn om het beoogde doel te bereiken. De rechtbank ziet geen aanleiding dat oordeel niet te volgen. Ook nu, in de onteigeningsprocedure, is niet gebleken van dergelijke alternatieven, zodat de rechtbank geen aanleiding ziet voor het oordeel dat onvoldoende is onderbouwd dat de onroerende zaak noodzakelijk is voor het plan.\n\nIs onderhandeld door het bevoegde orgaan?\n\n10.5.. Artikel 11.7 van de Ow schrijft voor dat de onteigenaar een redelijke poging tot minnelijke verwerving van de onroerende zaak moet doen. Zoals hiervoor onder 3.1. al is vastgesteld, is de gemeente Maastricht de onteigenaar.\n\n10.6.. Volgens belanghebbenden is de burgemeester degene die de gemeente in en buiten rechte vertegenwoordigt en daarom had de burgemeester de onderhandelingen moeten voeren en niet het college. De rechtbank volgt belanghebbenden daarin niet en overweegt daartoe het volgende.10.6.1.. \n\nIn artikel 6 van de Gemw is de samenstelling van het gemeentebestuur bepaald: in elke gemeente is een raad, een college en een burgemeester. Bij deze drie bestuursorganen berust primair de gemeentelijke bestuurstaak.\n\nIn artikel 171, lid 1 van de Gemw is bepaald dat de burgemeester de gemeente in en buiten rechte vertegenwoordigt en dat hieronder ook het verrichten van privaatrechtelijke rechtshandelingen valt. In de Gemw is echter ook bepaald dat het college is belast met het dagelijks bestuur van de gemeente en daarnaast als belangrijke taak heeft het voorbereiden van door de raad te nemen besluiten en het uitvoeren van door de raad genomen besluiten. Op grond van artikel 160, eerste lid en onder d en onder e van de Gemw is het college in ieder geval bevoegd tot privaatrechtelijke rechtshandelingen van de gemeente te besluiten en te besluiten namens de gemeente, het college of de raad rechtsgedingen, bezwaarprocedures of administratief beroepsprocedures te voeren of handelingen ter voorbereiding daarop te verrichten, tenzij de raad, voor zover het de raad aangaat, in voorkomende gevallen anders beslist. Het college is dus bevoegd te besluiten tot het verrichten van privaatrechtelijke rechtshandelingen en het verrichten van die handelingen is een bevoegdheid van de burgemeester. Het voorgaande betekent dat het college, waarvan de burgemeester overigens onderdeel uitmaakt, ook het bevoegde orgaan binnen de gemeente is om de onderhandelingen met belanghebbenden te voeren en – in het verlengde daarvan – te besluiten tot het aangaan van een (minnelijke) overeenkomst en dat de burgemeester het orgaan is dat die privaatrechtelijke rechtshandeling (het tot stand brengen van de minnelijke overeenkomst) verricht door deze overeenkomst te ondertekenen. Gelet daarop is de rechtbank van oordeel dat de brieven met aanbiedingen aan belanghebbenden namens het college van burgemeester en wethouders door het bevoegde orgaan binnen de gemeente – en daarmee door dan wel namens de onteigenaar – zijn uitgebracht.\n\nIs een redelijke poging gedaan tot minnelijke verwerving?\n\n10.7.. Volgens belanghebbenden heeft de gemeente geen redelijke en serieuze pogingen tot minnelijke verwerving gedaan anders dan dat enkele brieven met irreële biedingen zijn verstuurd. Ook heeft de gemeente geen externe partij\u002Fbemiddelaar betrokken om dergelijke minnelijke pogingen te ondernemen, terwijl dat gelet op de zorgvuldigheid wel op diens weg lag. Een concreet, reëel en actueel aanbod heeft nooit plaatsgevonden. Een vooraf verzekerde schadeloosstelling ontbreekt en verder ontbreekt een passende alternatieve huisvestingslocatie in de directe woonomgeving voor [belanghebbende 1] . De gemeente heeft verder geen, althans onvoldoende oog gehad voor de huurders van [belanghebbende 1] en de – onevenredig nadelige – gevolgen die zij van de onteigening ondervinden. Een concreet en serieus aanbod aan de huurders ontbreekt. Hun schade is aanzienlijk omdat zonder de onteigening de huurverhouding voor onbepaalde\u002Foneindige duur zou zijn voortgezet. [belanghebbende 1] zelf lijdt schade omdat andere huurders onder de dreiging van de onteigening de huur hebben opgezegd en hij geen nieuwe huurders heeft kunnen vinden waardoor hij huurinkomsten derft.\n\n10.8.. In artikel 11.7 van de Ow staat dat de noodzaak tot onteigening in ieder geval ontbreekt als de onteigenaar geen redelijke poging heeft gedaan (i) tot minnelijke verwerving van de onroerende zaak en (ii) om overeenstemming te bereiken over het vervallen van zakelijke of persoonlijke rechten op de onroerende zaak en aannemelijk is dat hierover niet op afzienbare termijn alsnog overeenstemming kan worden bereikt. Met deze voorwaarde wordt het ultimum remedium-karakter van het onteigeningsinstrument gewaarborgd. Het minnelijk overleg moet serieus zijn; het mag geen te verwaarlozen formaliteit zijn.Wat onder een redelijke poging moet worden verstaan hangt volgens de memorie van toelichting af van de concrete omstandigheden van het geval. In het stelsel van onteigening kan de eigenaar niet worden verplicht om een schadeloosstelling anders dan in geld te aanvaardenen daarom moet in ieder geval een aanbod in geld worden gedaan dat betrekking heeft op de onroerende zaak zoals deze in de onteigeningsbeschikking zal worden aangewezen.In het geval er naast de eigenaar andere rechthebbenden zijn en de eigenaar niet is staat of bereid is de onroerende zaak vrij van lasten en rechten te leveren, zal de onteigenaar met die andere rechthebbenden moeten onderhandelen.\n\n10.9.. Met betrekking tot [belanghebbende 1] , de eigenaar van de onroerende zaak, overweegt de rechtbank dat hij op grond van artikel 15.17 van de Ow kwalificeert als belanghebbende die recht heeft op schadeloosstelling onder de Omgevingswet en dat de gemeente daarom – kort gezegd – een redelijke poging tot minnelijke verwerving van zijn onroerende zaak moet doen.\n\n10.10.. Wat betreft [belanghebbende 3] overweegt de rechtbank dat zij, zoals hiervoor is overwogen onder 3.2., de levenspartner van [belanghebbende 1] is. Los van de vraag of zij in die hoedanigheid onder artikel 15.27 van de Ow kwalificeert als een belanghebbende die recht heeft op schadeloosstelling onder de Omgevingswet en dus ook los van de vraag of de gemeente daarom met haar moest onderhandelen, stelt de rechtbank op grond van het overgelegde logboek vast dat [belanghebbende 3] in de periode 20 januari 2021 tot en met 7 januari 2025 meermaals door de gemeente is aangeschreven in het kader van minnelijk overleg.\n\n10.11.. Over [belanghebbende 2] overweegt de rechtbank dat tussen partijen niet (langer) in geschil is dat hij huurder is van de [adres 2] . Daarmee kwalificeert [belanghebbende 2] op grond van artikel 15.27, eerste lid en onder h van de Ow als belanghebbende die recht heeft op schadeloosstelling onder de Omgevingswet. De gemeente diende daarom ook met [belanghebbende 2] minnelijk te onderhandelen.\n\n10.12.. De rechtbank stelt vast dat uit het logboek van [belanghebbende 1] volgt dat de gemeente meerdere brieven aan [belanghebbende 1] en diens gemachtigde heeft gestuurd waarin een schriftelijk bod is gedaan. Zo heeft de gemeente in de periode van 10 juni 2011 tot het KB tweemaal een aanbod gedaan, te weten een bod van € 410.000,-- k.k. op 10 juni 2011 en een bod van € 750.000,-- k.k. plus tweemaal een PM-post (voor kosten van deskundige bijstand en eventuele belastingschade) op 20 juli 2020, welk bod herhaald is bij brieven van 25 augustus 2020, 21 januari 2021, 16 maart 2021 en 26 juli 2021. De gemeente heeft in die periode, hoewel daar meerdere keren om is verzocht, geen toestemming voor een inpandige taxatie verkregen en [belanghebbende 1] heeft zich in die periode, zo volgt ook uit het KB, niet bereid getoond tot enige vorm van overleg noch zijn eisen wat betreft de hoogte van de schadeloosstelling kenbaar gemaakt. Na het KB hebben diverse gesprekken plaatsgevonden waarin is aangegeven dat [belanghebbende 1] nog steeds niet bereid is tot verkoop van de onroerende zaak en waarbij aan de orde is geweest dat wordt bezien of een passend alternatief haalbaar is. Vervolgens heeft de gemeente opnieuw tweemaal een aanbod gedaan. Het eerste bod van € 918.00,-- k.k. plus twee maal een PM-post is op 23 juli 2024 gedaan, welk bod bij brieven van 18 oktober 2024 en 7 januari 2025 gestand is gedaan. Het tweede, tevens laatste, bod van € 930.750,-- k.k. plus eenmaal een PM-post is op 6 november 2025 gedaan. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze biedingen, waarbij steeds is onderbouwd op welke wijze het geboden bedrag is berekend, niet onredelijk.De rechtbank betrekt daarbij dat de gemeente steeds erop heeft gewezen dat het geboden bedrag slechts is gebaseerd op externe gegevens en niet op een inpandige opname en dat de gemeente daarom ook in ieder van die brieven steeds heeft verzocht haar in de gelegenheid te stellen om een inpandige opname te laten verrichten door een onafhankelijke taxateur. [belanghebbende 1] heeft echter nooit toestemming tot een inpandige opname gegeven. [belanghebbende 1] heeft verder slechts één keer op een bieding gereageerd en op 25 september 2025 een tegenbod gedaan. Dit tegenbod, dat ruim viermaal zo hoog was als het voorlaatste geactualiseerde bod van de gemeente van € 918.000,-- plus tweemaal een PM-post, is naar het oordeel van de rechtbank echter niet onderbouwd, nu op geen enkele manier inzichtelijk is gemaakt hoe dit bedrag is berekend. Desgevraagd ter zitting heeft de gemachtigde toegelicht dat dit tegenaanbod werd gedaan om te bezien hoe ver de gemeente bereid was te gaan. Verder is het slechts één keer tot een gesprek tussen de gemeente en de gemachtigde van [belanghebbende 1] gekomen waarbij de gemachtigde heeft aangegeven de bestemmingsplanprocedure bij de Afdeling te willen afwachten alvorens zij verder in gesprek over de verwerving van de onroerende zaak willen gaan.\n\n10.13.. Uit de logboeken van [belanghebbende 3] en [belanghebbende 2] volgt dat de gemeente ook aan hen op 23 juli 2024 een bod heeft gedaan door aan ieder van hen een bedrag van € 12.500,-- te bieden, maar ook zij hebben daarop niet gereageerd en dat geldt ook voor de nadien verstuurde (rappel)brieven van de gemeente van 18 oktober 2024 en 7 en 8 januari 2025 waarbij de gemeente aangeeft in contact te willen komen om over hun respectievelijke belangen te praten.\n\n10.14.. Op grond van wat hiervoor is overwogen onder 10.12 en 10.13 is de rechtbank van oordeel dat de gemeente zowel wat betreft [belanghebbende 1] als [belanghebbende 3] en [belanghebbende 2] een redelijke poging heeft ondernomen om de onroerende zaak minnelijk te verwerven dan wel om overeenstemming te bereiken over het vervallen van zakelijke of persoonlijke rechten op die zaak. In ieder geval was ten tijde van het verzoek tot bekrachtiging aannemelijk dat niet op afzienbare termijn alsnog overeenstemming kon worden bereikt over de minnelijke verwerving van de onroerende zaak of over het vervallen van zakelijke of persoonlijke rechten op de onroerende zaak.\n\n10.15.. Hetgeen belanghebbenden hebben aangevoerd met betrekking tot passende, alternatieve huisvesting, leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Zowel onder de Omgevingswet als onder de oude Onteigeningswet is het uitgangspunt dat de eigenaar een volledige schadeloosstelling in geld toekomt. Daarmee bestaat dus geenszins de verplichting tot schadeloosstelling in een andere vorm, bijvoorbeeld in de vorm van alternatieve huisvesting. De mogelijkheid tot schadeloosstelling in een andere vorm kan in het minnelijk overleg echter wel aan de orde komen. Indien een belanghebbende in het minnelijk overleg immers duidelijk maakt de voorkeur te geven aan vervangende grond of een andere oplossing, dan moet de onteigenaar nagaan of hieraan tegemoet kan worden gekomen. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit het (samengevoegde) logboek met betrekking tot [belanghebbende 1] en [belanghebbende 3] dat [belanghebbende 3] ten tijde van het gesprek van 28 juli 2022 – in ieder geval voor haar zelf maar ook als vertegenwoordiger van [belanghebbende 1] voor hem – heeft kenbaar gemaakt geen schadeloosstelling in geld maar in de vorm van een alternatieve woning te wensen. Uit het logboek volgt ook dat de gemeente op 30 augustus 2022 per e-mail aan [belanghebbende 3] twee mogelijke alternatieve woningen heeft genoemd en dat op 10 mei 2023 nog een gesprek tussen de wethouder en [belanghebbende 3] heeft plaatsgevonden over te koop staande panden en dat dit niet naar wens van [belanghebbende 3] was. Naar het oordeel van rechtbank heeft de gemeente daarmee in het kader van het minnelijke overleg in voldoende mate onderzocht of alternatieve huisvesting in de directe woonomgeving van [belanghebbende 1] mogelijk was.\n\nConclusie over de noodzaak tot onteigening\n\n10.16.. De rechtbank komt gelet op het voorgaande tot de conclusie dat de onteigening noodzakelijk is.\n\n11. De urgentie\n\nJuridisch kader11.1.. Op grond van artikel 11.5, onder c van de Ow kan een onteigeningsbeschikking alleen worden gegeven als de onteigening urgent is. Uit artikel 11.11 van de Ow volgt dat de urgentie in ieder geval ontbreekt als niet aannemelijk is dat binnen drie jaar na het inschrijven van de onteigeningsakte een begin wordt gemaakt met de verwezenlijking van de beoogde vorm van ontwikkeling waarvoor de onteigening nodig is. Het bestuursorgaan dat de onteigeningsbeschikking geeft, moet daarom in de onteigeningsbeschikking motiveren, aan de hand van een concrete planning, dat de termijn van drie jaar gehaald zal worden. Als de onteigening niet urgent is, moet de rechtbank het verzoek tot bekrachtiging afwijzen, zo volgt uit artikel 16.107, onder d van de Ow. Dit toetst de rechtbank aan de hand van de bedenkingen, maar ook ambtshalve.\n\n11.2.. Ook onder de hiervoor (tot 1 januari 2024) geldende Onteigeningswet en de op grond daarvan gegeven jurisprudentie van de Kroon, gold al het urgentie-vereiste. Dat was in de kern hetzelfde vereiste als nu in de Omgevingswet staat opgenomen, zij het dat toen nog een andere termijn gold. Voor de Kroon was het voor het aannemelijk maken dat de gestelde termijn zou worden gehaald, in beginsel voldoende dat een (globale) planning was overgelegd.\n\nToetsing van de urgentie\n\n11.3.. De raad heeft in de onteigeningsbeschikking, in de ‘zakelijke beschrijving’ op pagina 5, de volgende planning opgenomen:\n\n“ - Eigendomsverkrijging in 2026 met aansluitend bouwrijp maken van het plangebied;\n\nRealisatie nieuwbouw van het complete plan is voorzien in 2027;\n\nOplevering van de nieuwbouw is voorzien in 2028.”\n\n11.4.. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de raad daarmee, mede gezien de hierboven beschreven Kroon-jurisprudentie, voldoende gemotiveerd dat uiterlijk drie jaar na het inschrijven van de onteigeningsakte een begin zal zijn gemaakt met de verwezenlijking van de beoogde ontwikkeling. De rechtbank acht deze planning wat betreft de start van de verwezenlijking realistisch.\n\n11.5.. Belanghebbenden hebben in hun bedenkingen aangevoerd dat de urgentie om tot onteigening over te gaan ontbreekt. Zij hebben in dat kader de volgende argumenten aangevoerd:\n\nEr is door de raad geen inzicht gegeven in de uitvoering van de plannen;\n\nDe plannen om ‘Palace Wyck” te ontwikkelen lopen al lange tijd. Er is in het kader van deze onteigeningsprocedure niet ingegaan op actuele financiële prijsstijgingen en de huidige stikstofproblematiek, (toename van) verkeersbewegingen en de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan. De eerdere onderzoeken hiernaar zijn inmiddels gedateerd en een actueel onderzoek naar de haalbaarheid van het plan ontbreekt;\n\nDe projectontwikkelaar en architect van het plan zijn in onmin met elkaar geraakt, hetgeen gevolgen heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan. Ook is er een amendement ingediend bij de gemeenteraad en heeft [belanghebbende 1] een verzoek tot ontbinding van de koopovereenkomst tussen de gemeente en de projectontwikkelaar ingediend, als dit wordt ingewilligd dan kan het plan niet meer worden uitgevoerd.11.6.. Naar het oordeel van de rechtbank kan hetgeen belanghebbenden hebben aangevoerd niet leiden tot het oordeel dat de urgentie om tot onteigening over te gaan ontbreekt. De rechtbank licht dat hieronder toe.\n\n11.6.1.. Door de raad is, in tegenstelling tot wat belanghebbenden aanvoeren, wel degelijk inzicht gegeven in de uitvoering van de plannen, namelijk zoals hiervoor onder 11.3 al vermeld, in de ‘zakelijke beschrijving’ op pagina 5.11.6.2.. De haalbaarheid van het plan, en specifiek de financiële haalbaarheid, de (toename van) verkeersbewegingen en maatschappelijke uitvoerbaarheid, is onderzocht in het kader van de vaststelling van het bestemmingsplan “Palace Wyck eo” en hoort ook in die procedure thuis: het zijn planologische aspecten.Het bestemmingsplan “Palace Wyck e.o.” is inmiddels onherroepelijk en daarmee is de haalbaarheid van het plan in juridische zin een gegeven. De ex nunc-toets gaat niet zover dat deze afdoet aan een in werking getreden en onherroepelijk bestemmingsplan en dat de in de bestemmingsplanprocedure verrichte toets zou moeten worden overgedaan. In het kader van deze onteigeningsprocedure hoeven deze onderzoeken dus niet geactualiseerd te worden. Deze planologische aspecten kunnen in de onteigeningsprocedure alleen nog een rol spelen voor zover nieuwe (planologische) informatie of nieuwe feiten en omstandigheden maken dat geoordeeld moet worden dat het bestemmingsplan niet meer verwezenlijkt kan worden of als aannemelijk is dat er thans geen vergunningen (zoals voor het bouwen of voor het uitstoten van stikstof op een Natura-2000 gebied) meer kunnen worden verleend. Zonder de benodigde vergunningen kan het plan waarvoor onteigening nodig is, immers niet gerealiseerd worden. In het onderhavige geval is er geen enkele reden om aan te nemen dat de vergunningen naar de huidige stand van zaken niet verleend zouden kunnen worden en zijn er ook geen andere nieuwe (planologische) feiten en omstandigheden gesteld die de realisatie van het bestemmingsplan onmogelijk maken.11.6.3.. Belanghebbenden hebben in de stukken onderbouwd dat de projectontwikkelaar en de architect met elkaar in onmin zijn geraakt. Ook is er een motie ingediend in de gemeenteraad door een aantal politieke partijen ten einde de koopovereenkomst tussen de gemeente en de projectontwikkelaar te ontbinden en is ook door [belanghebbende 1] verzocht tot ontbinding van de koopovereenkomst met de projectontwikkelaar. Volgens belanghebbenden staat de uitvoerbaarheid van het plan daardoor op losse schroeven. Ter zitting heeft [naam 4] namens de projectontwikkelaar bevestigd dat architect [naam architect] niet langer bij het plan betrokken is. Dit vormt volgens hem echter geen belemmering voor de uitvoering van het plan, omdat zo nodig een andere architect kan worden aangetrokken. De projectontwikkelaar wil nog steeds tot uitvoering van het plan overgaan, liefst zo snel mogelijk. Ter zake het amendement in de gemeenteraad heeft de rechtbank vastgesteld dat eind maart\u002Fbegin april 2025 inderdaad een amendement is ingediend in de gemeenteraad met als doel de koopovereenkomst tussen de gemeente en de projectontwikkelaar te ontbinden. Dit amendement is echter nog voor de behandeling daarvan ook weer ingetrokken. Vervolgens is door de raad de onteigeningsbeschikking genomen, waaruit volgt dat de raad het plan (nog steeds) wenst uit te voeren. Op het verzoek tot ontbinding van de koopovereenkomst dat op 1 maart 2024 bij de gemeente, de raad, de burgemeester en het college is ingediend door [belanghebbende 1] is op 15 mei 2024 een afwijzende beslissing genomen door het college. Volgens de rechtbank is hiermee duidelijk geworden dat het plan – zowel van de kant van de projectontwikkelaar als van de kant van de raad en de gemeente – nog steeds uitvoerbaar is en niet op losse schroeven staat, zoals in de bedenkingen aangevoerd.\n\nConclusie ten aanzien van de urgentie\n\n11.7.. Alles overziend komt de rechtbank tot de conclusie dat de onteigening urgent is.\n\n12. Schending algemene beginselen van behoorlijk bestuur\n\n12.1.. Belanghebbenden hebben een uitdrukkelijk beroep gedaan op enkele beginselen van behoorlijk bestuur. Belanghebbenden hebben gesteld dat de onteigeningsbeschikking in strijd met het vertrouwensbeginsel, het evenredigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel en het zorgvuldigheidsbeginsel tot stand is gekomen. Alleen ten aanzien van het evenredigheidsbeginsel hebben belanghebbenden deze stelling gestaafd. Voor zover de bedenking dus ziet op een vermeende schending van het motiveringsbeginsel, zorgvuldigheidsbeginsel en vertrouwensbeginsel, kan die niet slagen. Voor zover de ambtshalve basistoets van de rechtbank reikt, is de rechtbank ook niet gebleken van een dergelijke schending.\n\n12.2.. Ten aanzien van het beroep op het evenredigheidsbeginsel geldt dat de gemachtigde ter zitting heeft aangegeven dat hierop alleen (nog) door [belanghebbende 1] een beroep wordt gedaan. De rechtbank beschouwt het beroep hierop door de overige belanghebbenden daarom als ingetrokken.\n\n12.3.. Namens [belanghebbende 1] is in dit kader - samengevat – het volgende aangevoerd. De onteigeningsbeschikking is onevenwichtig. [belanghebbende 1] is 94 jaar oud en de te onteigenen woning betreft een familiewoning, al drie generaties lang. [belanghebbende 1] wil niets liever dan zijn laatste jaren nog doorbrengen in zijn vertrouwde omgeving. Hiervoor heeft de raad niet voldoende oog gehad. De gevolgen van de onteigeningsbeschikking zijn onevenredig zwaar voor [belanghebbende 1] . Het is inhumaan om een man van dergelijk hoge leeftijd zijn huis af te nemen, terwijl ook kan worden afgewacht tot hij zelf de woning verlaten heeft. Primair had volgens [belanghebbende 1] de onteigeningsbeschikking hierom niet genomen mogen worden. Subsidiair stelt [belanghebbende 1] zich op het standpunt dat de onteigeningsbeschikking alleen genomen had mogen worden als aan hem een persoonlijk recht was toegekend om nog een aantal jaar in de woning te mogen blijven wonen.\n\n12.4.. De raad heeft zich op het standpunt gesteld dat in de onderhavige procedure geen afzonderlijke toets aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, of aan het evenredigheidsbeginsel, kan plaatsvinden. Deze beginselen, en ook de toets daaraan, is namelijk reeds verdisconteerd in de toets aan het belang, de noodzaak en de urgentie. Bovendien is in de jurisprudentie onder de Kroon reeds uitgemaakt dat geabstraheerd moet worden van argumenten zoals door [belanghebbende 1] aangevoerd. Het verlenen van een persoonlijk recht tot bewoning aan [belanghebbende 1] had onderwerp kunnen zijn van het minnelijk overleg, maar dit heeft [belanghebbende 1] afgehouden. Het zou alsnog in de schadeloosstellingsprocedure aan bod kunnen komen, maar de raad erkent gelijktijdig dat dit feitelijk een gepasseerd station is omdat de gemeente niet meer langer wil wachten met de ontwikkeling van plangebied “Palace”, aldus de raad.\n\n12.5.. De rechtbank ziet zich allereerst voor de vraag gesteld of er – los van de criteria belang, noodzaak en urgentie – in deze procedure ook ruimte is voor een toets aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, in het bijzonder het evenredigheidsbeginsel. De rechtbank beantwoordt die vraag bevestigend. Er is, ook bij het nemen van een onteigeningsbeschikking, sprake van handelen van een bestuursorgaan. Daarop zijn de algemene beginselen van behoorlijk bestuur van toepassing.Weliswaar is er deels een overlap met de in de bijzondere wet specifiek voorgeschreven toets aan het onteigeningsbelang, de noodzaak en de urgentie, maar dat laat onverlet dat de algemene beginselen van behoorlijk bestuur van toepassing zijn en de rechtbank is van oordeel dat er ook nog ruimte bestaat voor een toets daaraan omdat deze een ruimere reikwijdte hebben dan de specifiek benoemde toetsingscriteria. In zoverre is de onteigeningsbeschikking ook niet anders dan andere beschikkingen als bedoeld in artikel 1:3, tweede lid, van de Awb. Het evenredigheidsbeginsel is neergelegd in artikel 3:4, tweede lid, van de Awb. Die bepaling geldt voor alle besluiten waarbij het bestuursorgaan beleidsruimte heeft en waaraan het dus op grond van artikel 3:4, eerste lid, van de Awb een afweging van de rechtstreeks betrokken belangen ten grondslag moet leggen.Het voorgaande is overigens bevestigd in de Kroon-jurisprudentie onder de Onteigeningswet, waarin ook is toegekomen aan een toets aan algemene beginselen van behoorlijk bestuur.\n\n12.6.. Dit betekent dat de rechtbank toekomt aan een toets aan het evenredigheidsbeginsel. Artikel 3:4, tweede lid, van de Awb bepaalt dat de voor een of meer belanghebbenden nadelige gevolgen van een besluit niet onevenredig mogen zijn in verhouding tot de met het besluit te dienen doelen. Gelet op de al genoemde uitspraak van de Afdeling van 2 februari 2022 kunnen de factoren geschiktheid, noodzaak en evenwichtigheid bij de toetsing van een besluit aan de norm van artikel 3:4, tweede lid, van de Awb een rol spelen. De intensiteit van de toetsing aan het evenredigheidsbeginsel, en dus aan deze factoren, wordt bepaald door onder meer de aard en de mate van de beleidsruimte van het bestuursorgaan, de aard en het gewicht van de met het besluit te dienen doelen en de aard van de betrokken belangen en de mate waarin deze door het besluit worden geraakt. Naarmate die belangen zwaarder wegen, de nadelige gevolgen van het besluit ernstiger zijn of het besluit een grotere inbreuk maakt op fundamentele rechten, zal de toetsing intensiever zijn.\n\n12.7.. De rechtbank overweegt dat sprake is van een zeer ingrijpend, belastend besluit. Het eigendomsrecht – het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben- van [belanghebbende 1] wordt hem namelijk ontnomen en dit eigendom betreft zijn woning, waar hij daadwerkelijk woont. Dit heeft voor hem grote gevolgen. De rechtbank ziet daarom aanleiding om intensief te toetsen aan het evenredigheidsbeginsel en de factoren geschiktheid, noodzaak en evenwichtigheid bij die toetsing te betrekken. De rechtbank zal de volgende twee vragen beantwoorden en gelet op de aangevoerde bedenkingen zal met name de tweede vraag uitvoerig besproken worden:\n\nIs het besluit geschikt en noodzakelijk om het doel te bereiken?\n\nIs het besluit evenwichtig?\n\nVoor het antwoord op de eerste vraag (i) verwijst de rechtbank naar de overwegingen die onder 9 (onteigeningsbelang) en 10 (noodzaak) van deze uitspraak zijn opgenomen ten aanzien van het belang en de noodzaak. In zoverre is, zo oordeelt de rechtbank met de raad, ook sprake van een overlap tussen de toetsing aan deze criteria en het evenredigheidsbeginsel. Van een geschikt middel om het beoogde doel te bereiken is voorts sprake omdat (zolang belanghebbenden, en met name [belanghebbende 1] als eigenaar, niet meewerken aan realisatie van de door de raad beoogde ontwikkeling) met geen enkel ander middel het doel dat de raad voor ogen heeft kan worden bereikt. Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit het voorgaande dat onteigening zowel geschikt als noodzakelijk is om het doel (de ontwikkeling van het plangebied “Palace”) te bereiken.\n\n12.8.. Ten aanzien van de tweede vraag (ii) overweegt de rechtbank het volgende. [belanghebbende 1] doet een beroep op zijn hoge leeftijd en op het gegeven dat de te onteigenen woning in feite een familie-erfstuk is. De rechtbank ziet in dat het voor [belanghebbende 1] zeker niet gemakkelijk zal zijn om op zijn hoge leeftijd nog te verhuizen en elders te aarden en zich thuis te voelen. Tegelijkertijd is [belanghebbende 1] in zijn wens ook niet anders dan vele andere ouderen, die het liefst ook tot aan het einde van hun leven nog in hun eigen woning zouden willen blijven wonen. Om uiteenlopende redenen is dat dikwijls niet mogelijk, bijvoorbeeld doordat de woning niet geschikt is voor een oudere die slecht ter been is of doordat diegene geen (mantel)zorg heeft in de woning. Ook deze ouderen moeten daarom vanwege externe omstandigheden, evenals [belanghebbende 1] moet bij onteigening, hun vertrouwde woning verlaten. [belanghebbende 1] is ook niet de enige of eerste oudere die vanwege een onteigening zijn woning zal moeten verlaten. Daarnaast heeft de rechtbank vastgesteld dat [belanghebbende 1] in dezelfde buurt in Maastricht nog over een andere woning beschikt, waar hij in het verleden ook enkele jaren gewoond heeft. Het lijkt dus niet onmogelijk voor [belanghebbende 1] om ook elders te kunnen wonen en aarden. Het feit dat de te onteigenen woning van [belanghebbende 1] al generaties lang in zijn familie is, maakt dat persoonlijk – emotioneel gezien – voor [belanghebbende 1] sprake is van een groot verlies. Dit verlies kan niet worden gecompenseerd in de schadeloosstellingsprocedure, omdat dit niet in geld uit te drukken is. De rechtbank onderkent dat het voor [belanghebbende 1] ontzettend verdrietig is als hij de woning, die al zolang in zijn familie is, verliest. Ook deze omstandigheid is echter niet extra bijzonder, of anders gezegd: niet bijzonder genoeg om – vooral ook gelet op de wettelijke criteria – onteigening niet toe te staan. Het komt niet zelden voor dat een persoon wiens onroerende zaak onteigend wordt, daarmee een emotionele band heeft. Samenvattend zijn de aangevoerde omstandigheden, die de rechtbank moet objectiveren, naar het oordeel van de rechtbank niet zo uitzonderlijk dat zij op zichzelf beschouwd het oordeel rechtvaardigen dat de raad niet in redelijkheid van zijn bevoegdheid tot het geven van een onteigeningsbeschikking gebruik had mogen maken en daarmee dat de rechtbank de onteigeningsbeschikking niet kan bekrachtigen. Dit geldt eens te meer als deze omstandigheden worden afgezet tegen het algemeen belang dat met de onteigening wordt gediend, zoals ook volgt uit hetgeen hiervoor onder 9 (onteigeningsbelang) en 10 (noodzaak) is weergegeven. Door de sloop van (onder meer) de woning van [belanghebbende 1] wordt het plan “Palace” mogelijk, hetgeen een herontwikkeling betreft die een einde maakt aan de verpauperde bebouwing ter plaatse en de rechtbank moet ervan uitgaan dat een alternatief waarbij de woning behouden blijft, niet mogelijk is.\n\n12.9.. De rechtbank komt tot de conclusie dat de onteigeningsbeschikking niet onevenredig is. De bedenking slaagt niet. Aangezien het evenredigheidsbeginsel niet wordt geschonden wordt ook niet aan het subsidiaire standpunt over het vestigen van een persoonlijk recht toegekomen. Door het vestigen van een persoonlijk recht zou de onevenredigheid kunnen worden opgeheven, maar daarvoor moet wel eerst sprake zijn van onevenredigheid en zoals geoordeeld is daarvan geen sprake.\n\n13. De proceskosten\n\n13.1.. Belanghebbenden maken aanspraak op proceskosten op grond van artikelen 16.111 en 16.112 van de Ow.\n\nJuridisch kader13.2.. De uitspraak houdt op grond van artikel 16.111 van de Ow in dat het bestuursorgaan wordt veroordeeld in de kosten die een belanghebbende die bedenkingen tegen de onteigeningsbeschikking heeft ingebracht, in verband met de behandeling van het verzoek naar aard en omvang redelijkerwijs heeft moeten maken. Het moet gaan om kosten die de belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.\n\n13.3.. Het bestuursorgaan wordt daarnaast veroordeeld in de kosten die de belanghebbende die bedenkingen heeft ingediend, heeft gemaakt in de fase voor de vaststelling van de onteigeningsbeschikking. De uitspraak houdt daarom op grond van artikel 16.112 van de Ow ook in dat het bestuursorgaan wordt veroordeeld in de kosten die de belanghebbende die een bedenking tegen de onteigeningsbeschikking heeft ingebracht, naar aard en omvang redelijkerwijs heeft moeten maken voor:\n\ndoor een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand of andere deskundige bijstand voor het overleg over de minnelijke verwerving, bedoeld in artikel 11.7, eerste lid, en\n\ndoor een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand of andere deskundige bijstand in verband met het naar voren brengen van een zienswijze en de behandeling daarvan bij de voorbereiding van de onteigeningsbeschikking.\n\n13.4.. De kostenveroordelingen worden uitgesproken ongeacht of de onteigeningsbeschikking wordt bekrachtigd. Het gaat ook hier om de werkelijke kosten van (rechts)bijstand, voor zover deze redelijk zijn. Het woord ‘redelijkerwijs’ betekent hier een tweeledige redelijkheidstoets. Dit betekent dat beoordeeld dient te worden of de bijstand redelijkerwijs is ingeroepen en of de kosten daarvan redelijk zijn.\n\nDe standpunten van partijen\n\n13.5.. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van belanghebbenden zijn kosten opgegeven en tijdens de zitting heeft hij nog een bijgewerkte concept declaratie overgelegd. Desgevraagd heeft hij ter zitting aangegeven dat er niet meer kosten zijn waarop door belanghebbenden aanspraak wordt gemaakt. Hij heeft aangegeven dat het dossier van [belanghebbende 1] zijn hoofddossier betreft en hij daarin zijn hoofdwerkzaamheden heeft gedeclareerd. In de dossiers [belanghebbende 3] en [belanghebbende 2] heeft hij slechts op onderdelen zijn werkzaamheden moeten differentiëren. Deze dossiers “liften” grotendeels mee op het dossier van [belanghebbende 1] . Daarom heeft hij in die zaken een fixed fee (vaste prijs) met [belanghebbende 2] en [belanghebbende 3] afgesproken. Belanghebbenden maken in totaal aanspraak op de volgende kosten:\n\n€ 3.038,-- inclusief btw (werkzaamheden voor [belanghebbende 1] in de zienswijzefase)\n\n€ 1.203,95 inclusief btw (werkzaamheden voor [belanghebbende 3] in de zienswijzefase)\n\n€ 9.165,22 inclusief btw (werkzaamheden m.b.t. gronden bedenkingen [belanghebbende 1] )\n\n€ 907,50 inclusief btw (werkzaamheden m.b.t. gronden bedenkingen [belanghebbende 3] )\n\n€ 907,50 inclusief btw (werkzaamheden m.b.t. gronden bedenkingen [belanghebbende 2] )\n\n€ 8.745,24 inclusief btw (werkzaamheden periode 5 september tot en met 27 november 2025)\n\n€ 87,95 (onkosten van de attributen gebruikt tijdens de zitting)\n\nTotaal € 24.055,36 inclusief btw.\n\nBelanghebbenden stellen dat de opgevoerde kosten de dubbele redelijkheidstoets kunnen doorstaan.\n\n13.6.. De raad acht het redelijk dat belanghebbenden zich hebben laten bijstaan door een advocaat. Hij verzet zich wel tegen de omvang van de door de gemachtigde opgevoerde kosten en stelt daartoe het volgende. De tegen de ontwerp-beschikking ingebrachte zienswijzen zijn identiek aan de zienswijzen die eerder bij de Kroon aan de orde zijn geweest (en van de hand zijn gewezen). Bovendien beslaan de zienswijzen maar 1,5 pagina en betreft het slechts enkele niet onderbouwde stellingen. Verder maakt de raad bezwaar tegen de vaste prijsafspraak zonder specificatie van de verrichte werkzaamheden. De bedenkingen van belanghebbenden zijn op de namen van procespartijen na identiek, terwijl voor [belanghebbende 3] en [belanghebbende 2] per bedenkingengeschrift omgerekend drie uren worden geteld. Dat acht de raad niet redelijk.\n\nDe beoordeling van de kosten\n\n13.7.. Naar het oordeel van de rechtbank bieden de artikelen 16.111 en 16.112 van de Ow geen grond voor de gevorderde onkosten van de attributen (een plastic hart en vacuüm verpakt vlees, totaal € 87,97) die de advocaat heeft aangeschaft om zijn betoog kracht bij te zetten, zodat die niet voor vergoeding in aanmerking komen.\n\n13.8.. De rechtbank acht het net als de raad redelijk dat belanghebbenden zich zowel in de zienswijzenfase, tijdens het minnelijk traject en in deze bekrachtigingsprocedure hebben laten bijstaan door een advocaat. Voor wat betreft de tweede stap van de dubbele redelijkheidstoets overweegt de rechtbank het volgende.\n\n13.9.. De gemachtigde heeft € 4.241,95 aan kosten opgevoerd betrekking hebbend op de zienswijzenfase. In dossier [belanghebbende 1] heeft hij 12 uur en 40 minuten (tegen een uurtarief van € 245,-- exclusief btw) besteed aan deze fase en voor [belanghebbende 3] is daar bovenop een fixed fee van € 995,-- exclusief btw gerekend. Naar aanleiding van het verweer van de raad daartegen is ter zitting nog aangevoerd dat het indienen van de zienswijzen enkel strategisch is geweest en dat daarin ook kosten zitten van studie. Dat er kosten voor studie\u002Fbestuderen van stukken en het opstellen van zienswijzen in rekening zijn gebracht is redelijk maar de hoogte van het aantal uren komt de rechtbank gelet op de specialistische kennis die mag worden verondersteld bij de gemachtigde, de beperkte inhoud van de zienswijze en het overige verweer van de raad daartegen bovenmatig voor. De rechtbank acht het redelijk dat een totaalbedrag van € 3.000,-- voor vergoeding in aanmerking komt terzake kosten in de zin van artikel 16.112 onder b van de Ow. Kosten in de zin van artikel 16.112 onder a van de Ow zijn niet opgevoerd.\n\n13.10.. Voor wat betreft kosten als bedoeld in artikel 16.111 van de Ow heeft de gemachtigde bovenop het hoofddossier van [belanghebbende 1] (tot 5 september 2025 € 9.165,22) voor [belanghebbende 3] en [belanghebbende 2] beiden een fixed fee gerekend van ieder € 907,50. Dit zou een redelijke vergoeding zijn voor de differentiaties die hij voor deze dossiers ten opzichte van het hoofddossier [belanghebbende 1] zou hebben gemaakt. De ingediende bedenkingen zijn nagenoeg identiek. Verder is geen verklaring gegeven voor het totaal aan extra kosten dat is gemaakt in de dossiers [belanghebbende 3] en [belanghebbende 2] . Dat maakt het lastig om de kosten gemaakt in deze dossiers op redelijkheid te beoordelen. Dat er extra werkzaamheden zijn verricht in de dossiers [belanghebbende 3] en [belanghebbende 2] wil de rechtbank wel aannemen. Alles overwegende acht de rechtbank een totaalbedrag van € 1.250,-- daarvoor redelijk. Tegen de laatste conceptdeclaratie en de declaratie in het hoofddossier [belanghebbende 1] betrekking hebbende op deze procedure) is geen verweer gevoerd en de bedragen van € 8.745,24 en € 9.165,22 beiden inclusief btw komen de rechtbank verder ook niet onredelijk voor, zodat die bedragen voor vergoeding in aanmerking komen.\n\n13.11.. De conclusie is dat de rechtbank totaal een bedrag van € 22.160,46 zal toewijzen. Van dit bedrag deelt de rechtbank een bedrag van € 19.410,46 toe aan [belanghebbende 1] , € 2.125,-- aan [belanghebbende 3] en € 625,-- aan [belanghebbende 2] .\n\n14. Het griffierecht\n\n14.1.. \n\nConform artikel 16:110 van de Ow bepaalt de rechtbank dat het griffierecht dat van het bestuursorgaan wordt geheven € 997,-- (€ 397,-- plus drie keer € 200,--) bedraagt.\n\nBeslissing\n\nDe rechtbank\n\nwijst het verzoek van de raad om bekrachtiging van de onteigeningsbeschikking van 27 mei 2025 toe en bekrachtigt daarmee deze onteigeningsbeschikking;\n\nheft van de raad een bedrag van € 997,-- aan griffierecht;\n\nveroordeelt de raad tot betaling van € 19.410,46 aan kosten voor [belanghebbende 1] , € 2.125,-- aan kosten voor [belanghebbende 3] en € 625,-- aan kosten voor [belanghebbende 2] .\n\nDeze uitspraak is gedaan door, mr. A. Snijders, voorzitter, mr. G.J. Krens en mr. C. Drent, leden, in aanwezigheid van mr. S. Smits-Rijs, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 24 maart 2026.\n\ngriffier voorzitter\n\nEen afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 24 maart 2026.\n\nTegen deze uitspraak kunnen belanghebbenden en het bestuursorgaan hoger beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (artikel 16.117 van de Ow). Het hoger beroepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.\n\n het betrof een onderzoek ter plaatse door bestuursrechter als bedoeld in artikel 8:50 van de Awb juncto artikel 16.113 van de Omgevingswet.\n\n Staatscourant (hierna: Stc.) 12 april 2022, nr. 9277.\n\n Artikel 78 lid 8 Onteigeningswet (oud).\n\n Dat het bestemmingsplan onherroepelijk moest zijn voordat tot dagvaarding kon worden overgegaan blijkt uit het KB.\n\n Artikel 16.93 lid 1 van de Ow\n\n Hiermee is niet geoordeeld dat [belanghebbende 3] ook belanghebbende is als bedoeld in artikel 15.27 van de Ow. Die beoordeling is aan de civiele rechter voorbehouden.\n\n ECLI:NL:RVS:2024:2609.\n\n Gemeenteblad 2025, 254688.\n\n Artikel 16.107 van de Ow.\n\n Artikel 16.106, eerste lid, van de Ow.\n\n Waar dat anders is, vermeldt de rechtbank dat expliciet.\n\n Kamerstukken II 2018\u002F19 35133, nr. 3, p. 117.\n\n Zie ook artikel 7.6. Omgevingsbesluit en artikel 7.215c Omgevingsregeling.\n\n Gemeenteblad 2025, 62674.\n\n Artikel 16.33d van de Ow en artikel 3:12 van de Awb.\n\n Artikel 16.33b van de Ow juncto artikel 3:13 van de Awb.\n\n De voorwaarde dat dit onder uitsluiting van de bestaande vorm van (ontwikkeling of) gebruik mogelijk moet zijn gemaakt, geldt in deze zaak niet op grond van het overgangsrecht in artikel 4.4a van de Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet, omdat de onteigening plaatsvindt op grond van een bestemmingsplan dat onderdeel uitmaakt van het tijdelijk deel van het omgevingsplan.\n\n Kamerstukken II 2018\u002F2019 35133, 3, p. 92 en 105.\n\n Paragraaf 1.1.1 en hoofdstuk 3 van de toelichting.\n\n ECLI:NL:RVS:2024:2609.\n\n Vergelijk KB 31 mei 2017, nr. 2017000914, Stc. 2017, nr. 32538 en KB 21 november 2017, nr. 2017002002, Stc. 2018, nr. 196.\n\n Vergelijk KB 21 januari 2000, nr. 00.000205, Stc. 2000, nr. 38.\n\nHR 8 april 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZD2955, NJ 1999\u002F24.\n\nHR 22 maart 1989, NJ 1990\u002F251 (Vierboom\u002FWinschoten) en HR 27 oktober 2006, NJ 2008\u002F3 (Nieuwe Werklust Kleiwarenfabriek\u002FStaat).\n\nKamerstukken II 2018\u002F2019 35133, 3, p. 109 en 110.\n\n Dit oordeel staat los van (het oordeel over) de uiteindelijk vast te stellen schadeloosstelling, hetzij door partijen zelf hetzij door de civiele rechter.\n\n Zie onder meer KB 30 november 2021, Stc. 2022, 487.\n\n Zie KB 12 mei 2023, Stc. 2023, 15943 en KB 6 oktober 2022, Stc. 2022, 30293.\n\n Dit volgt voor het (gecodificeerde) evenredigheidsbeginsel uit artikel 3:4 van de Awb.\n\n Zie de uitspraak van de Afdeling van 2 februari 2022, ECLI:NL:RVS:2022:285, r.o 7.3.\n\n Zie KB 23 augustus 2016, nr. 2016001393, Stc. 2016, nr. 47624 en (de eerdere Kroonbeslissing over plangebied “Palace”) en het KB 16 februari 2022, nr. 2022000299, Stc. 2022, nr. 9277.\n\n Artikel 5:1, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBLIM:2026:2754","2026-07-13T00:28:56.049Z",{"id":99,"ecli":100,"slug":101,"caseNumber":58,"courtId":5,"decisionDate":18,"fullText":102,"summary":58,"language":7,"source":60,"sourceUrl":103,"sourceTimestamp":94,"parsedAt":63,"updatedAt":104},"1018","ECLI:NL:RBLIM:2026:2787","ecli-nl-rblim-2026-2787","RECHTBANK Limburg\n\nCiviel recht\n\nZittingsplaats Roermond\n\nZaaknummer: C\u002F03\u002F335979 \u002F HA ZA 24-497\n\nVonnis van 18 maart 2026\n\nin de zaak van\n\n [koper],\n\nte [plaats],\n\neisende partij,\n\nhierna te noemen: [koper],\n\nadvocaat: mr. M.M. van den Boomen,\n\ntegen\n\n1. [verkoper 1],\n\nte [plaats], 2. [verkoper 2],\n\nte [plaats],\n\ngedaagde partijen,\n\nhierna samen in mannelijk enkelvoud te noemen: [kopers],\n\nadvocaat: mr. P.M. Jongeling.\n\n1. De procedure\n\n1.1.. Het verloop van de procedure tot en met 2 juli 2025 blijkt uit het tussenvonnis van die datum. Het verdere verloop blijkt uit:\n\n- het deskundigenbericht;\n\n- de conclusies na deskundigenbericht van [koper] en [kopers].\n\n1.2.. Ten slotte is vonnis bepaald.\n\n2. De verdere beoordeling\n\nHet tussenvonnis\n\n2.1.. De rechtbank verwijst naar het tussenvonnis van 2 juli 2025. In de kern draait deze zaak om het volgende.\n\n2.2.. \n [koper] heeft een woning gekocht van [kopers]. De woning is gebouwd in 1963. Begin jaren ’90 heeft [kopers] bij de woning een aanbouw laten realiseren.\n\n2.3.. \n [koper] heeft een parketteur ingeschakeld om een nieuwe vloer in de woning en aanbouw te leggen. De parketteur meldde bij [koper] dat dit niet mogelijk was, omdat de vloer in de aanbouw afloopt. Vervolgens heeft [koper] [adviseur] (hierna: [adviseur]) ingeschakeld om de aanbouw te onderzoeken. [adviseur] heeft vastgesteld dat de fundering van de aanbouw door de aannemer niet op de juiste wijze is aangebracht. De fundering wijkt af van de bouwtekeningen bij de omgevingsvergunning en is constructief niet in orde (zie het Deskundigenrapport beoordeling scheefstand aanbouw van [adviseur], productie 8 bij dagvaarding). Daardoor is de fundering gaan verzakken. [adviseur] schrijft verder in het rapport (eventuele spel- en typfouten overgenomen):\n\n“D. Belemmeren de gebreken dat in de woning kan worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast?\n\nHet gebruik van de aanbouw wordt belemmerd. Door de verkopende partij is niets aan de oorzaak van de verzakking gedaan, er zijn alleen werkzaamheden uitgevoerd aan de naden en schades welke ontstaan zijn door de verzakking. Ook zijn er na het herstellen van beschadigde oppervlaktes wederom scheuren ontstaan. Hiermee is vast te stellen dat de zakking niet geheel is gestabiliseerd en nog altijd verder tot uiting kan komen. Wanneer de aanbouw verder verzakt ontstaat gaan de diverse aansluitingen zoals daken en gevels het begeven waardoor vochtproblematiek ontstaat. Daarnaast geeft de parketteur volgens de aankopende partij aan geen egalisatie te willen aanbrengen op de vloer. Hij kan geen garantie geven wanneer de egalisatie toch aangebracht gaat worden.”\n\n2.4.. Tussen partijen is in geschil of woning beantwoordt aan de koopovereenkomst.\n\n2.5.. De rechtbank heeft – in overeenstemming met de procesafspraken van partijen – een deskundige benoemd om de mogelijkheden van herstel en de kosten daarvan te onderzoeken. Alvorens de rechtbank ingaat op het deskundigenrapport, zal de rechtbank de vraag beantwoorden of [kopers] tekort is geschoten in de nakoming van de op hem rustende verbintenis uit de koopovereenkomst.\n\nIs sprake van non-conformiteit?\n\n2.6.. \n [koper] stelt dat [kopers] haar de woning heeft verkocht, wetende dat de aanbouw aan het verzakken is. Volgens [koper] heeft [kopers] zijn mededelingsplicht geschonden, door in de koopovereenkomst en de daarbij horende vragenlijst de vraag naar een verzakking ontkennend te beantwoorden. [koper] stelt dat zij tijdens de bezichtigingen geen scheuren kon zien, deels omdat deze waren bijgewerkt (de scheuren in de woning) en deels omdat hier beplanting voor stond (de scheuren aan de buitenzijde van de woning).\n\n2.7.. \n [kopers] betwist dat hij op de hoogte was van de verzakking. [kopers] geeft aan dat de aanbouw in de jaren ’90 is geplaatst en dat hij in 2005 en in 2011\u002F2012 verschillende scheuren heeft laten wegwerken. Door de aannemers die de scheuren hebben weggewerkt is tegen [kopers] gezegd dat die scheuren het gevolg zijn van nieuw tegen oud aanbouwen. Volgens [kopers] heeft hij niet gezien dat nadien nieuwe scheuren zijn ontstaan. Ook is [kopers] het verloop in de vloer niet opgevallen. [kopers] wist dus niet van de (aanhoudende) verzakking, zodat [kopers] daaromtrent ook geen mededelingen kon doen. [kopers] voert verder aan dat hij niet wist dat de aannemer de aanbouw niet conform de bouwtekeningen heeft gerealiseerd.2.8.. \n\nDe rechtbank overweegt als volgt.\n\nIn de tussen partijen gesloten koopovereenkomst is – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen:\n\n“Artikel 6 Staat van de onroerende zaak \u002F Gebruik6.1.. \n\n De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen 'bijzondere lasten' zijn.\n\n(…)6.3.. \n\nDe onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woning.\n\nIndien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.\n\nVerkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.\n\nVoor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud’.\n\nVerkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”\n\n2.9.. Beide artikelen samen maken dat [kopers] enkel aansprakelijk is voor verborgen gebreken, die aan normaal gebruik van de woning in de weg staan. Volgens vaste rechtspraak houdt ‘normaal gebruik’ in dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Niet elke onvolkomenheid maakt dus dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik vereist zijn (Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414).\n\n2.10.. Tussen partijen is niet in geschil dat de aanbouw verzakt is. Dat sprake is van een verzakking en daarmee een scheefstand in de woning, maakt naar het oordeel van de rechtbank op zichzelf nog niet dat sprake is van een gebrek dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat.\n\n2.11.. \n [koper] heeft gemotiveerd gesteld dat de aanbouw steeds verder verzakt, hetgeen tot vochtproblematiek en andere problemen zal leiden. [koper] heeft daarbij onder meer verwezen naar het rapport van [adviseur]. Door [kopers] is onvoldoende gemotiveerd betwist dat sprake is van een nog steeds aanhoudende verzakking. Daarmee komt in deze procedure vast te staan dat de aanbouw nog steeds niet gestabiliseerd is en verder verzakt. Naar het oordeel van de rechtbank is het feit dat de aanbouw nog steeds aan het verzakken is wel een gebrek dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. Door [kopers] is de conclusie van [adviseur] (Deskundigenrapport beoordeling scheefstand aanbouw, productie 8 bij dagvaarding) immers niet weersproken dat bij verdere verzakking van de aanbouw de diverse aansluitingen, zoals daken en gevels, het zullen begeven waardoor er vochtproblematiek ontstaat.\n\n2.12.. Vervolgens moet de vraag worden beantwoord of de verzakkende aanbouw een gebrek is dat bekend of kenbaar was voor [koper] ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst. Met kenbare gebreken wordt aan de onderzoeksplicht van de koper gerefereerd. Ook gebreken die de koper niet kende maar die zij (wel) zou hebben ontdekt indien zij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van haar mocht worden gevergd, zijn kenbaar. Op de koper ([koper]) die zich op non-conformiteit beroept, rust ter zake de stelplicht en bewijslast. Zij zal in dat kader, indien aan de orde, ook gemotiveerd moeten stellen dat zij aan de op haar rustende onderzoeksplicht heeft voldaan (of dat er geen reden was voor onderzoek). Daarbij stelt de rechtbank voorop dat niet in alle gevallen een onderzoeksplicht geldt, maar dat er een aanleiding moet zijn om te twijfelen aan hetgeen is toegezegd ten aanzien van de eigenschappen van de woning.\n\n2.13.. \n [koper] heeft gesteld dat zij niet bekend was met de (aanhoudende) verzakking van de aanbouw. Verder stelt [koper] dat die verzakking voor haar ook niet kenbaar was en zij haar onderzoeksplicht niet heeft geschonden. Volgens [koper] had [kopers] moeten melden dat sprake is van een verzakkende aanbouw en prevaleert de mededelingsplicht van [kopers] boven een eventuele onderzoeksplicht aan de zijde van [koper]. [koper] verwijst in dat kader naar de vragenlijst bij de koopovereenkomst, waarin [kopers] de vragen naar een verzakking ontkennend heeft beantwoord. [koper] stelt dat de woning netjes was afgewerkt en zij nergens scheuren heeft geconstateerd tijdens de bezichtigingen. Aan de buitenzijde van de woning stond begroeiing vóór de (bijgewerkte) naad, zodat ook die scheur niet zichtbaar was, aldus [koper]. Volgens [koper] was er dan ook geen aanleiding om nader onderzoek te doen naar de staat van de aanbouw.\n\n2.14.. \n [kopers] betwist dat hij zijn mededelingsplicht heeft geschonden. [kopers] stelt dat hij niet wist dat sprake was van een verzakkende aanbouw. [kopers] voert aan dat hij jaren vóór de verkoop de zichtbare scheuren heeft laten herstellen door vakmensen, die [kopers] hebben verzekerd dat de scheurvorming normaal is bij een dergelijke aanbouw (oud tegen nieuw). Verder geeft [kopers] aan dat hij daarna geen nieuwe scheuren meer heeft geconstateerd. Voor [kopers] was er dan ook geen enkele reden om te twijfelen aan de mededelingen van de aannemers. Volgens [kopers] heeft [koper] haar onderzoeksplicht geschonden. [kopers] verwijst daarbij naar de in de koopovereenkomst opgenomen ouderdomsclausule, waarin staat:\n\n“artikel 20 Ouderdomsclausule\n\nKoper verklaart er mee bekend te zijn dat het Verkochte ruim 57 jaar oud is en dat de eisen die thans aan de kwaliteit van zaken van een soortgelijke aard gesteld mogen worden aanzienlijk hoger liggen dan ten tijde van de toenmalige inrichting. In afwijking van het bepaalde in artikel 6 van deze koopovereenkomst kan Verkoper niet garanderen dat de goederen vrij zijn van gebreken die het voorgenomen gebruik in de weg zouden kunnen staan en die direct dan wel indirect verband (kunnen) houden met de ouderdom.”\n\n2.15.. Naar het oordeel van de rechtbank is niet komen vast te staan dat [kopers] op de hoogte was van de verzakkende aanbouw, zodat [kopers] dit ook niet had kunnen vermelden in de vragenlijst of anderszins aan [koper] had kunnen mededelen. Dat [kopers] in het verleden scheuren heeft laten herstellen is onvoldoende om aan te nemen dat [kopers] bekend was met de verzakking. [koper] heeft geen andere feiten of omstandigheden gesteld waaruit de conclusie zou kunnen worden getrokken dat [kopers] wist van de verzakking. Van een schending van de mededelingsplicht kan dan ook geen sprake zijn. Bovendien heeft [koper] ter zitting verklaard dat zij de vragenlijst pas op het moment van ondertekenen van de koopovereenkomst heeft ontvangen, zodat de vragenlijst kennelijk geen (grote) rol heeft gespeeld in haar aankoopbeslissing.\n\n2.16.. De rechtbank is van oordeel dat de verzakking niet bekend of kenbaar was voor [koper]. Immers, [kopers] heeft gemotiveerd gesteld dat hij de verzakking nimmer heeft opgemerkt en na de herstelwerkzaamheden geen nieuwe scheuren meer heeft geconstateerd. Waarom [koper], die de woning slechts twee keer relatief kort heeft bezichtigd ten opzichte van [kopers] die er jaren heeft gewoond, dan wel bekend zou moeten zijn met een verzakking in de aanbouw, heeft [kopers] onvoldoende toegelicht. Er was dan ook geen enkele aanleiding voor [koper] om nader onderzoek te doen.\n\n2.17.. Het beroep op de ouderdomsclausule kan [kopers] niet baten. De ouderdomsclausule ziet enkel op gebreken die samenhangen met de ouderdom van de woning. Het gaat dan om de situatie dat ten tijde van de bouw van de woning (of in dit geval de aanbouw) andere bouwtechnische eisen golden, zodat men later geconstateerde gebreken niet kan meten aan de huidige standaarden. Daar is in dit geval geen sprake van. De problemen die zich voordoen aan het fundament van de aanbouw hangen niet samen met het bouwjaar van de aanbouw, maar met een constructiegebrek dat van meet af aan bestond. Vaststaat dat de aanbouw niet is gebouwd conform de bouwtekeningen en daarmee ook niet voldoet aan de eisen die er destijds aan werden gesteld.\n\n2.18.. Ook de stelling dat de parketteur van [koper] heeft gewezen op een scheefstand in de vloer treft geen doel. [koper] heeft gemotiveerd gesteld dat de parketteur dit pas heeft geconstateerd en gemeld na het ondertekenen van de koopovereenkomst, zodat geen sprake is van een gebrek dat kenbaar of bekend was ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst.\n\n2.19.. Het voorgaande betekent dat beide partijen niet meer hadden kunnen of moeten doen dan zij in de gegeven omstandigheden hebben gedaan. Geen van partijen treft dus een verwijt, omdat het gebrek niet kenbaar of bekend was. Op basis van de koopovereenkomst heeft [kopers] wel een garantie verstrekt dat de woning geen gebreken heeft die aan normaal gebruik van de woning in de weg staan. Dat maakt dat [kopers] op basis van artikel 6.3 van de koopovereenkomst voor dit gebrek aansprakelijk is voor de herstelkosten.\n\n2.20.. \n [koper] heeft een verklaring voor recht gevorderd dat [kopers] tekortgeschoten is in de nakoming van de op hem rustende verbintenis en gevraagd om de zaak te verwijzen naar de schadestaatprocedure voor het begroten van de schade. Daarnaast heeft [koper] gevorderd om [kopers] te veroordelen tot betaling van een voorschot van € 5.000,00. De rechtbank is van oordeel dat de schade in deze procedure redelijkerwijs begroot kan worden. Dat betekent dat de gevraagde verklaring voor recht niet zal worden toegewezen, omdat [koper] daar geen zelfstandig belang (meer) bij heeft. De rechtbank zal de schade meteen begroten en [kopers] veroordelen tot betaling daarvan. In het verlengde daarvan wordt ook het gevraagde voorschot afgewezen.\n\nHet deskundigenrapport (herstelmogelijkheden en -kosten)\n\n2.21.. Op verzoek van partijen en in opdracht van de rechtbank heeft de deskundige een deskundigenrapport opgesteld. De deskundige heeft drie herstelmethoden uitgewerkt met bijbehorende herstelkosten. Partijen hebben vervolgens de gelegenheid gekregen om op dit rapport en de begrote herstelkosten te reageren. Ondanks dat dit niet de oorspronkelijke inzet van de procedure was, hebben partijen zich dus reeds uit kunnen laten over de omvang van de schade en van die mogelijkheid ook gebruik gemaakt.\n\n2.22.. Zoals hiervoor reeds geoordeeld is het gebrek gelegen in het verder verzakken van de woning. Van belang is hierbij dat [koper] een woning met een waarneembare scheefstand heeft gekocht en dat hiervoor reeds is overwogen dat die scheefstand op zich geen gebrek met zich brengt dat in de weg staat aan normaal gebruik van de woning. Daarnaast heeft de rechtbank overwogen dat [kopers] geen verwijt treft. Dat betekent dat [kopers] conform artikel 6.3 van de koopovereenkomst uitsluitend aansprakelijk is voor de herstelkosten van het gebrek (dus het stabiliseren van de woning) en niet ook voor overige (aanvullende) schade, zoals het herstellen van de scheefstand of het egaliseren van de vloer. Uit het rapport van de deskundige volgt dat variant A hiervoor doelmatig is (zie onder 10.3, pagina 33 van het rapport). De rechtbank begroot de schade daarom overeenkomstig de herstelkosten voor variant A, zijnde een bedrag van € 31.150,00. Uiteraard staat het [koper] vrij om de gevolgschade te laten herstellen, maar die werkzaamheden komen, gelet op het vorenstaande, niet voor rekening van [kopers].\n\nBeslagkosten en proceskosten\n\n2.23.. \n [koper] vordert [kopers] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar. Het griffierecht van € 320,00 voor het beslagrekest is verrekend met het griffierecht dat in deze zaak is verschuldigd, zodat dit niet nog eens zal worden toegekend. De beslagkosten worden vastgesteld op € 419,45 voor kosten deurwaardersexploten en € 836,00 voor salaris advocaat (1,0 punt(en) × € 836,00 Tarief III), totaal € 1.255,45.\n\n2.24.. \n [kopers] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [koper] worden begroot op:\n\n- kosten van de dagvaarding\n\n€\n\n135,97;\n\n- griffierecht\n\n€\n\n1.325,00;\n\n- salaris advocaat\n\n€\n\n2.090,00\n\n(2,5 punten × € 836,00);\n\n- nakosten\n\n€\n\n189,00\n\n(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing);\n\ntotaal\n\n€\n\n3.739,97.\n\n2.25.. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.\n\n2.26.. De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.\n\n3. De beslissing\n\nDe rechtbank\n\n3.1.. veroordeelt [kopers] hoofdelijk tot betaling aan [koper] van een schadevergoeding van € 31.150,00,\n\n3.2.. veroordeelt [kopers] hoofdelijk in de beslagkosten, tot op heden vastgesteld op € 1.255,45,\n\n3.3.. veroordeelt [kopers] hoofdelijk in de proceskosten van € 3.739,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [kopers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,\n\n3.4.. veroordeelt [kopers] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de bedragen genoemd onder 3.1. tot en met 3.3. als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,\n\n3.5.. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,\n\n3.6.. wijst het meer of anders gevorderde af.\n\nDit vonnis is gewezen door mr. dr. Verhoeven en in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2026.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBLIM:2026:2787","2026-07-13T00:28:59.430Z",20]