[{"data":1,"prerenderedAt":-1},["ShallowReactive",2],{"category-tenancy-law-de-2025":3},{"detail":4,"years":242},{"category":5,"year":11,"latestYear":11,"monthlyCounts":12,"decisions":38,"total":240,"page":14,"limit":241},{"id":6,"slug":7,"name":8,"country":9,"createdAt":10},434,"tenancy-law-de","Tenancy Law","DE","2026-07-08T22:50:58.917Z",2025,[13,16,18,21,22,24,26,28,30,32,34,36],{"month":14,"count":15},1,0,{"month":17,"count":15},2,{"month":19,"count":20},3,4,{"month":20,"count":19},{"month":23,"count":19},5,{"month":25,"count":14},6,{"month":27,"count":20},7,{"month":29,"count":17},8,{"month":31,"count":14},9,{"month":33,"count":17},10,{"month":35,"count":15},11,{"month":37,"count":17},12,[39,53,63,73,83,93,103,113,123,134,144,154,164,174,184,194,204,213,221,231],{"id":40,"ecli":41,"slug":42,"caseNumber":43,"courtId":44,"decisionDate":45,"fullText":46,"summary":47,"language":48,"source":49,"sourceUrl":50,"sourceTimestamp":45,"parsedAt":51,"updatedAt":52},"3565","ECLI:DE:NEURIS:KORE730042025","ecli-de-neuris-kore730042025","VIII ZR 56\u002F25",46,"2025-12-17T00:00:00.000Z","#  Anwendbarkeit der Regelungen der sog. Mietpreisbremse auf die Vereinbarung einer reduzierten Miete während eines laufenden Mietverhältnisses \n\n## Leitsatz\n\nAuf die Vereinbarung einer reduzierten Miete während eines laufenden Mietverhältnisses finden die Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) keine Anwendung (Fortführung von Senatsurteil vom 28\\. September 2022 - VIII ZR 300\u002F21, NJW-RR 2022, 1666).43\n\n## Tenor\n\nAuf die Revision des Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin II - Zivilkammer 63 - vom 11. Februar 2025 unter Verwerfung des weitergehenden Rechtsmittels als unzulässig im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als der Beklagte zur Erteilung von Auskunft verurteilt worden ist.\n\nDie Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 24. April 2024 wird auch insoweit zurückgewiesen.\n\nVon den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin ein Viertel und der Beklagte drei Viertel zu tragen.\n\nVon Rechts wegen\n\n## Tatbestand\n\n1\\. Die Klägerin macht gegen den Beklagten als Eigentümer einer Wohnung in Berlin Ansprüche wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB in der bis zum 22. Juli 2025 geltenden Fassung [im Folgenden aF] in Verbindung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 19. Mai 2020, in Kraft getreten am 1\\. Juni 2020, außer Kraft getreten mit Ablauf des 31. Mai 2025, GVBl. 2020, 343) geltend. Der Beklagte begehrt widerklagend die Räumung und Herausgabe der Wohnung. \n\n2\\. Der Beklagte ist Eigentümer eines Gebäudes mit mehreren Mietwohnungen in Berlin, das gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Als dort mehrere Wohnungen leer standen, vereinbarte er mit Herrn L. (im Folgenden: Zwischenmieter), dass dieser die Wohnungen anmiete, weil es \"für ihn kein Problem sei, Untermieter für die Wohnungen zu finden\". Der Zwischenmieter schloss mit dem Beklagten auf der Grundlage dieser Vereinbarung zumindest zwei Mietverträge über dem Beklagten gehörende Wohnungen. Bei der streitgegenständlichen Wohnung handelt es sich um eine dieser Wohnungen. Hinsichtlich dieser schloss der Zwischenmieter mit der Klägerin und einer weiteren Mieterin, die später einvernehmlich aus dem Mietverhältnis ausgeschieden ist, mit Wirkung ab 1. Juni 2020 einen \"Untermietvertrag\". Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete betrug zunächst 670 €; sie war nicht höher als die zwischen dem Zwischenmieter und dem Beklagten vereinbarte Nettokaltmiete. \n\n3\\. Am 23. April 2021 sandte der Zwischenmieter der Klägerin und der Mitmieterin eine E-Mail, in der er fragte, was sie davon hielten, wenn \"wir die Miete (Nettokalt) von ursprünglich 670 € um 15 % reduzieren. Dies würde dann auch für die Nachzahlung gelten\". \n\n4\\. Die Klägerin antwortete mit E-Mail von demselben Tag, sie nähmen das Angebot gerne an. Weiter heißt es dort: \"Von 670 € Kaltmiete plus der 15 % Mietminderung wären das dann 579,50 € Kaltmiete pro Monat. Dies werden wir dann bei der Mietrückzahlung beachten\". \n\n5\\. Am 27. April 2021 erwiderte der Zwischenmieter hierauf per E-Mail und verwies auf das beigefügte \"Schreiben mit der Mietanpassung\". In diesem auf den 27. April 2021 datierenden Schreiben an die Klägerin und ihre Mitmieterin heißt es unter der Überschrift \"Nachtrag zum Mietvertrag\u002FAnpassung der Netto-Kalt-Miete\", dass die Nettokaltmiete rückwirkend zum 1. Dezember 2020 um 15 % reduziert werde (von 670 € auf 579,50 €). \n\n6\\. Am 30. April 2021 kündigte der Beklagte das Mietverhältnis mit dem Zwischenmieter. An diesem Tag suchte der Beklagte die Klägerin auf und überreichte ihr ein Schreiben, mit dem er sie von dieser Kündigung unterrichtete und im Hinblick hierauf die Zahlung von Nutzungsentgelt für die Wohnung forderte. Den Abschluss eines Mietvertrags mit der Klägerin lehnte der Beklagte - auch im weiteren Verlauf - ab. Die Klägerin zahlt seither den bislang als Miete an den Zwischenmieter bezahlten Betrag an den Beklagten. \n\n7\\. Mit Schreiben vom 27. März 2023 rügte die Klägerin gegenüber dem Beklagten gemäß § 556g Abs. 2 BGB einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die vermietete Wohnung und verlangte unter Fristsetzung unter anderem Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB. \n\n8\\. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin Auskunftsansprüche im Zusammenhang mit den Regelungen über die \"Mietpreisbremse\" geltend gemacht und die Rückzahlung von ihrer Ansicht nach überzahlter Miete in Höhe von 206,36 € für den Monat Mai 2021 sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten, jeweils nebst Zinsen, begehrt. Der Beklagte hat im Wege der Widerklage die Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangt. \n\n9\\. Die Klage und die Widerklage haben in der ersten Instanz keinen Erfolg gehabt. Auf die Berufung der Klägerin, mit der sie ihre erstinstanzlichen Klageanträge mit Ausnahme des Antrags auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten weiterverfolgt hat, hat das Landgericht den Beklagten zur Erteilung der begehrten Auskunft verurteilt. Die weitergehende Berufung der Klägerin sowie die Anschlussberufung des Beklagten, mit der er weiterhin die Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangt hat, hat das Landgericht zurückgewiesen. \n\n10\\. Mit der vom Berufungsgericht bezüglich der Auswirkungen einer nach Abschluss des Mietvertrags ohne äußeren Anlass erfolgten Herabsetzung der Miete auf die Anwendbarkeit der §§ 556d ff. BGB zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungs- sowie sein Widerklagebegehren weiter. \n\n## Entscheidungsgründe\n\n11\\. Die Revision ist teilweise unzulässig. Soweit sie zulässig ist, hat sie dagegen Erfolg. \n\nI.\n\n12\\. Das Berufungsgericht (LG Berlin II, Urteil vom 11. Februar 2025 - 63 S 141\u002F24, juris) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: \n\n13\\. Der Klägerin stehe der geltend gemachte Auskunftsanspruch aus § 556g Abs. 3 BGB zu. Die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB seien anwendbar. \n\n14\\. Zwischen den Parteien bestehe ein Mietverhältnis. Zwar sei nach der zutreffenden Auffassung des Amtsgerichts ein Mietvertrag nicht anlässlich des Vorsprechens des Beklagten bei der Klägerin am 30. April 2021 geschlossen worden. Ein Mietverhältnis sei jedoch durch den Wegfall des ehemaligen Zwischenmieters nach § 565 Abs. 1 BGB zustande gekommen. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift lägen vor. Für diesen Mietvertrag gälten die Rechte und Pflichten des bisher zwischen der Klägerin und dem Zwischenmieter bestehenden Mietvertrags. \n\n15\\. Die Regelungen der §§ 556d ff. BGB seien dementsprechend auf den neuen Mietvertrag anwendbar, wenn sie bereits in dem Mietverhältnis zwischen der Klägerin und dem Zwischenmieter gegolten hätten. Dies sei hier der Fall. Die genannten Vorschriften seien ursprünglich auf den Mietvertrag zwischen der Klägerin und dem Zwischenmieter anwendbar und die vereinbarte Nettokaltmiete hiernach unstreitig überhöht gewesen. Die Anwendung dieser Vorschriften sei nicht wegen der im April 2021 erfolgten Senkung der Miete ausgeschlossen. Zum einen habe es sich hierbei nur um einen \"einseitigen Verzicht\" des Zwischenmieters auf einen Teil der Miete gehandelt und nicht um die Vereinbarung einer Mietreduzierung. Zum anderen bildete eine solche - sollte sie anzunehmen sein - nicht den Rechtsgrund für die künftigen Mietforderungen des Vermieters. Vielmehr sei Rechtsgrund hierfür weiterhin die ursprüngliche Vereinbarung. Die Absenkung der Miete ersetze diese nicht, sondern führe nur zu einem Verzicht beziehungsweise einer Einwendung der Mieterin hinsichtlich einer die abgesenkte Miete übersteigenden Forderung des Vermieters. Dies gelte jedenfalls dann, wenn - wie hier - ein nachvollziehbarer Grund für die Senkung der Miete von dem Vermieter weder vorgetragen noch sonst ersichtlich sei, wobei dahingestellt bleiben könne, ob - wie die Klägerin vermute - der einzige Grund für die Senkung der Miete darin gelegen habe, sie um ihre Rechte aus der Mietpreisbremse zu bringen. \n\n16\\. Da demnach die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB anwendbar seien, bestehe der geltend gemachte Auskunftsanspruch aus § 556g Abs. 3 BGB. \n\nII.\n\n17\\. Hiergegen wendet sich die Revision teilweise - hinsichtlich der Verurteilung zur Auskunftserteilung - mit Erfolg. \n\n18\\. 1\\. Die Revision ist als unzulässig zu verwerfen (§ 543 Abs. 1, § 552 Abs. 1 ZPO), soweit sie sich dagegen wendet, dass das Berufungsgericht im Hinblick auf den mit der Klage geltend gemachten Auskunftsanspruch die tatbestandlichen Voraussetzungen eines Eintritts des Beklagten gemäß § 565 BGB in die Rechte und Pflichten des zwischen der Klägerin und dem Zwischenmieter geschlossenen Mietvertrags bejaht und den mit der Widerklage geltend gemachten Anspruch des Beklagten gegen die Klägerin auf Räumung und Herausgabe verneint hat. Insoweit ist die Revision mangels Zulassung nicht statthaft. Das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision wirksam auf die Entscheidung über den geltend gemachten Auskunftsanspruch der Klägerin gegen den gemäß § 565 BGB wirksam in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen der Klägerin und dem Zwischenvermieter eingetretenen Beklagten beschränkt. \n\n19\\. a) Eine solche Beschränkung muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern kann sich auch aus den Entscheidungsgründen ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt. Hat das Berufungsgericht die Revision wegen einer Rechtsfrage zugelassen, die nur für einen eindeutig abgrenzbaren Teil des Streitstoffs von Bedeutung ist, kann die gebotene Auslegung der Entscheidungsgründe ergeben, dass die Zulassung der Revision auf diesen Teil des Streitstoffs beschränkt ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 10. Mai 2023 - VIII ZR 204\u002F21, juris Rn. 23; vom 6. Juli 2022 - VIII ZR 155\u002F21, juris Rn. 20; vom 15. September 2021 - VIII ZR 76\u002F20, WM 2021, 2046 Rn. 19; Senatsbeschlüsse vom 21. Februar 2023 - VIII ZR 106\u002F21, juris Rn. 6; vom 30. November 2021 - VIII ZR 81\u002F20, juris Rn. 7; jeweils mwN). \n\n20\\. So verhält es sich hier. Denn das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen, \"weil sich der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 28. September 2022 (VIII ZR 300\u002F21, NJW-RR 2022, 1666) zwar zu der Frage geäußert hat, wie sich ein nach Abschluss des Mietvertrags ausgebrachtes Mieterhöhungsverlangen, dem der Mieter zugestimmt hat, auf die Anwendbarkeit der §§ 556d ff. BGB auswirkt, nicht jedoch hinsichtlich einer ohne äußeren Anlass erfolgten Herabsetzung der Miete\". Diese Frage stellt sich nur für den mit der Klage geltend gemachten Auskunftsanspruch der Klägerin nach § 556g Abs. 3 BGB gegen den gemäß § 565 BGB wirksam in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen der Klägerin und dem Zwischenvermieter eingetretenen Beklagten. Sie stellt sich hingegen nicht im Rahmen der tatbestandlichen Voraussetzungen des § 565 BGB, mithin bei der Beurteilung, ob der Zwischenmieter nach dem mit dem Beklagten geschlossenen Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten sollte, sowie im Rahmen der Prüfung des mit der Widerklage geltend gemachten Anspruchs auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. \n\n21\\. b) Diese Beschränkung der Zulassung ist - entgegen der Auffassung der Revision - auch wirksam. Zwar ist eine Beschränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente unzulässig (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 27. November 2024 - VIII ZR 159\u002F23, WRP 2025, 346 Rn. 17; vom 10. Mai 2023 - VIII ZR 204\u002F21, juris Rn. 25; vom 31. August 2022 - VIII ZR 232\u002F21, juris Rn. 22; vom 6. Juli 2022 - VIII ZR 155\u002F21, juris Rn. 22; vom 15. September 2021 - VIII ZR 76\u002F20, WM 2021, 2046 Rn. 20; Senatsbeschluss vom 21. Februar 2023 - VIII ZR 106\u002F21, juris Rn. 8; jeweils mwN). Anerkanntermaßen hat das Berufungsgericht jedoch die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbständigen und abtrennbaren Teil des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte. Dabei muss es sich nicht um einen eigenen Streitgegenstand handeln und der betroffene Teil des Streitstoffs auf der Ebene der Berufungsinstanz nicht teilurteilsfähig sein; zulässig ist auch eine Beschränkung der Revisionszulassung auf einen abtrennbaren Teil eines prozessualen Anspruchs (vgl. Senatsurteil vom 18. Dezember 2024 - VIII ZR 16\u002F23, BGHZ 242, 299 Rn. 16; Senatsbeschluss vom 21. Februar 2023 - VIII ZR 106\u002F21, aaO; jeweils mwN). Hierfür ist es erforderlich, dass der von der Zulassungsbeschränkung betroffene Teil des Streitstoffs in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Widerspruch zu dem unanfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 27. November 2024 - VIII ZR 159\u002F23, aaO Rn. 18; vom 10. Mai 2023 - VIII ZR 204\u002F21, aaO; vom 31. August 2022 - VIII ZR 232\u002F21, aaO; vom 6. Juli 2022 - VIII ZR 155\u002F21, aaO; jeweils mwN). \n\n22\\. Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Das Auskunftsbegehren der Klägerin gegenüber dem Beklagten aus § 556g Abs. 3 BGB betrifft einen selbständigen Teil des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig sowohl von der Frage, ob im Verhältnis zwischen dem Beklagten und dem Zwischenmieter eine gewerbliche Zwischenmiete nach § 565 BGB vorlag, als auch von dem Bestehen des Anspruchs auf Räumung und Herausgabe des Beklagten gegen die Klägerin beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Widerspruch zu dem jeweils nicht anfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann. \n\n23\\. 2\\. Soweit die Revision hiernach zulässig ist, ist sie begründet. \n\n24\\. Das Berufungsgericht hat einen Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten auf Erteilung der begehrten Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB zu Unrecht bejaht. Die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) sind im Verhältnis zwischen der Klägerin und dem Beklagten, anders als das Berufungsgericht angenommen hat, nicht anwendbar. Denn die beanstandete Miete beruht nicht auf einer zwischen der Klägerin und dem Zwischenmieter geschlossenen Vereinbarung bei Beginn des Mietverhältnisses, in dessen Rechte und Pflichten der Beklagte nach § 565 BGB eingetreten ist, sondern auf einer nachträglichen, einvernehmlich vereinbarten Mietreduzierung, für die die Regelungen der §§ 556d ff. BGB nicht gelten. \n\n25\\. a) Ausgehend von der - aufgrund der wirksamen Beschränkung der Revisionszulassung vom Senat nicht überprüfbaren - Auffassung des Berufungsgerichts, wonach der Beklagte hier gemäß § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB in die Rechte und Pflichten des zwischen der Klägerin und dem Zwischenmieter bestehenden Mietverhältnisses eingetreten ist, hat das Berufungsgericht es für die Frage der Anwendbarkeit der Regelungen über die Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) zutreffend für maßgeblich gehalten, ob die zwischen dem Zwischenmieter und der Klägerin vereinbarte Miete der Überprüfung nach den Regelungen der §§ 556d ff. BGB unterlag. \n\n26\\. Denn unabhängig davon, ob in den Fällen der gewerblichen Zwischenvermietung bei einem Vermieterwechsel nach § 565 BGB - wie im Fall des § 566 BGB (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 4. September 2019 - XII ZR 52\u002F18, BGHZ 223, 106 Rn. 24; vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 224\u002F13, NZM 2015, 79 Rn. 41; jeweils mwN) - kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen dem Vermieter und dem Mieter entsteht, allerdings mit uneingeschränkt demselben Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Zwischenmieter bestanden hat, oder ob das Mietverhältnis vollständig mit allen Rechten und Pflichten auf den Vermieter übergeht (offengelassen in Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 394\u002F03, NJW 2005, 2552 unter II 1; vgl. zum Streitstand: Staudinger\u002FV. Emmerich, BGB, Neubearb. 2024, § 565 Rn. 20 ff.; MünchKommBGB\u002FHäublein, 9\\. Aufl., § 565 Rn. 21 ff.; Schmidt-Futterer\u002FStreyl, Mietrecht, 16. Aufl., § 565 BGB Rn. 28), wurde durch den Eintritt des Beklagten in die Rechte und Pflichten des zwischen dem Zwischenmieter und der Klägerin bestehenden Mietverhältnisses nach § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht im Sinne des § 556d Abs. 1 BGB eine nach den Regelungen über die zulässige Höhe bei Mietbeginn (§§ 556d ff. BGB) überprüfbare Miete neu vereinbart (vgl. hierzu auch Staudinger\u002FV. Emmerich, BGB, Neubearb. 2024, § 556d Rn. 9; MünchKommBGB\u002FArtz, 9\\. Aufl., § 556d Rn. 10; Schmidt-Futterer\u002FBörstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl., § 556d BGB Rn. 28). \n\n27\\. Vielmehr ist auf die im Zeitpunkt des Eintritts des Beklagten in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Zwischenmieter und der Klägerin bestehende Vereinbarung zur Miethöhe abzustellen. Dementsprechend gelten die Regelungen der §§ 556d ff. BGB für die in dem Vertragsverhältnis zwischen dem Beklagten und der Klägerin maßgebliche Miete nur dann, wenn die im Zeitpunkt des Eintritts des Beklagten zwischen dem Zwischenmieter und der Klägerin vereinbarte Miete nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB überprüfbar war. Dies ist nicht der Fall. \n\n28\\. b) Mit Rechtsfehlern behaftet ist die in diesem Zusammenhang vorgenommene Auslegung des Berufungsgerichts, wonach den hier im Rahmen der Reduzierung der Miete abgegebenen Erklärungen des Zwischenmieters und der Klägerin nicht eine vertragliche Vereinbarung einer Mietreduzierung zu entnehmen sei, sondern nur ein einseitiger Verzicht des Zwischenmieters vorgelegen habe. Ebenfalls rechtsfehlerhaft ist die - hilfsweise vorgenommene - weitere Auslegung des Berufungsgerichts, wonach selbst bei der Annahme einer Vertragsänderung eine solche nur zu einem Verzicht beziehungsweise einer Einwendung der Klägerin hinsichtlich einer die abgesenkte Miete übersteigenden Forderung des Zwischenmieters geführt habe, während die Mietforderung weiterhin auf der ursprünglichen, zu Beginn des Mietverhältnisses geschlossenen vertraglichen Vereinbarung habe beruhen sollen. \n\n29\\. aa) Die tatrichterliche Auslegung von Individualerklärungen der Parteien kann vom Revisionsgericht zwar nur eingeschränkt daraufhin überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerügten Verfahrensfehlern beruht (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteile vom 23. Juli 2025 - VIII ZR 240\u002F24, ZIP 2025, 2569 Rn. 23; vom 10\\. April 2024 - VIII ZR 161\u002F23, NJW 2024, 2246 Rn. 31; vom 28. September 2022 - VIII ZR 300\u002F21, NJW-RR 2022, 1666 Rn. 14; vom 10. November 2021 - VIII ZR 187\u002F20, BGHZ 232, 1 Rn. 35; jeweils mwN). \n\n30\\. Die Auslegung des Berufungsgerichts hält jedoch einer an diesen Maßstäben ausgerichteten Prüfung nicht stand. Das Berufungsgericht hat bei der Würdigung der Erklärungen der Parteien wesentlichen Auslegungsstoff außer Acht gelassen und zudem dem Auslegungsgrundsatz einer nach beiden Seiten hin interessengerechten Auslegung des Parteiwillens (§§ 133, 157 BGB), bei der neben allen Umständen des Einzelfalls auch die Gebote von Treu und Glauben zu berücksichtigen sind (vgl. Senatsurteile vom 23. Juli 2025 - VIII ZR 240\u002F24, aaO Rn. 26; vom 28. September 2022 - VIII ZR 300\u002F21, aaO Rn. 15 mwN; vom 21. Juli 2021 - VIII ZR 254\u002F20, BGHZ 230, 296 Rn. 68), nicht hinreichend Rechnung getragen. Der Senat ist deshalb an das Auslegungsergebnis des Berufungsgerichts nicht gebunden und kann, da weitere tatsächliche Feststellungen insoweit nicht zu erwarten sind, hier die betreffende Auslegung selbst vornehmen (vgl. etwa Senatsurteile vom 23. Juli 2025 - VIII ZR 240\u002F24, aaO; vom 21. Juli 2021 - VIII ZR 254\u002F20, aaO Rn. 72; vom 6. Dezember 2017 - VIII ZR 219\u002F16, NJW-RR 2018, 822 Rn. 31; jeweils mwN). \n\n31\\. bb) Unter zutreffender Berücksichtigung aller Umstände führt die gebotene, nach beiden Seiten hin interessengerechte Auslegung hier - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - zu dem Ergebnis, dass der Zwischenmieter und die Klägerin eine wirksame Vereinbarung über die Reduzierung der Nettokaltmiete auf 579,50 € geschlossen haben, die den Rechtsgrund für die daraufhin jeweils erbrachten reduzierten Mietzahlungen darstellt, wobei Gegenstand der Vereinbarung der neue Gesamtbetrag war, auf den die Miete reduziert wurde (vgl. zu Mieterhöhungsvereinbarungen: Senatsurteile vom 28. September 2022 - VIII ZR 300\u002F21, NJW-RR 2022, 1666 Rn. 15 ff.; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 234\u002F18, NJW-RR 2020, 523 Rn. 15). \n\n32\\. (1) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts lag hier eine vertragliche Vereinbarung über die Reduzierung der Miete und nicht eine einseitige Verzichtserklärung des Zwischenmieters vor. \n\n33\\. Das Berufungsgericht hat bereits im Ausgangspunkt verkannt, dass auf schuldrechtliche Forderungen nicht einseitig, sondern nur durch Vertrag (§ 397 BGB) verzichtet werden kann (vgl. BGH, Urteile vom 4. Dezember 2015 - V ZR 142\u002F14, NZM 2016, 582 Rn. 24; vom 7. März 2002 - IX ZR 293\u002F00, NJW 2002, 1788 unter III 2 a; vom 4. Dezember 1986 \\- III ZR 51\u002F85, NJW 1987, 3203 unter II 1 b; vom 20. Mai 1958 - VIII ZR 329\u002F56, NJW 1958, 1231 unter I 2). \n\n34\\. Es hat darüber hinaus bei seiner Auslegung den aus der von ihm in Bezug genommenen Anlage \"Ab1\" ersichtlichen Inhalt der Erklärungen der Klägerin und des Zwischenmieters nicht hinreichend in den Blick genommen und deshalb verkannt, dass der Reduzierung der Miete beiderseitige vertragliche Willenserklärungen zugrunde lagen, die übereinstimmend auf eine Reduzierung der Miete gerichtet waren. Die Auffassung des Berufungsgerichts, die Anfrage des Zwischenmieters, was die Klägerin und ihre Mitmieterin davon hielten, wenn \"wir die Miete (Nettokalt) von ursprünglich 670 € um 15 % reduzieren\", sei wegen der Formulierung als Frage kein annahmefähiges Angebot gewesen, trifft nicht zu. Diese Erklärung konnte nach dem maßgeblichen objektiven Empfängerhorizont offensichtlich nur als Angebot zur Reduzierung der Nettokaltmiete um 15 % verstanden werden, die sich auf die Zukunft sowie auf Grund der entsprechenden Erklärung auch auf die Berechnung von aus der Vergangenheit bestehenden Nachzahlungsansprüchen bezog. Dementsprechend haben die Klägerin und ihre Mitmieterin die Erklärung auch als Angebot verstanden und dieses Angebot in ihrer E-Mail vom 23. April 2021 ausdrücklich angenommen. Damit ist nach den allgemein gültigen Regelungen (§§ 145 ff. BGB), wonach eine vertragliche (Änderungs-)Vereinbarung durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen zustande kommt, die Reduzierung der Nettokaltmiete zwischen den Parteien vertraglich vereinbart worden, wobei sich diese nach den übereinstimmenden Erklärungen der Parteien auch auf damals bestehende Mietnachzahlungsansprüche beziehen sollte. Der von dem Zwischenmieter nachfolgend übersandte \"Nachtrag zum Mietvertrag\" vom 27. April 2021 bestätigte die bereits getroffene vertragliche Reduzierung der Miete und stellte - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - nicht etwa eine einseitige Verzichtserklärung des Zwischenmieters dar. Soweit das Landgericht dieser - unzutreffend - angenommenen Verzichtserklärung zudem eine die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag \"umgestaltende Wirkung\" zusprechen will, verkennt es, dass Verträge grundsätzlich und so auch hier nur durch vertragliche Vereinbarungen und nicht durch einseitige Erklärung geändert werden können. \n\n35\\. (2) Die vertragliche Vereinbarung zwischen der Klägerin und dem Zwischenmieter war dabei - entgegen der hilfsweise von dem Berufungsgericht vorgenommenen weiteren Auslegung - nicht dahingehend zu verstehen, dass die bisherige vertragliche Vereinbarung unverändert fortbestehen und die Vereinbarung über die Reduzierung der Miete lediglich zu einem \"Verzicht beziehungsweise einer Einwendung der Mieterin hinsichtlich einer die abgesenkte Miete übersteigenden Forderung des Vermieters\" führen sollte. Diese Auslegung des Berufungsgerichts verkennt den Bedeutungsgehalt der beiderseitigen vertraglichen Erklärungen und widerspricht einer nach beiden Seiten hin interessengerechten Vertragsauslegung. \n\n36\\. (a) Bereits aus dem Wortlaut der beiderseitigen Erklärungen ergibt sich eindeutig, dass die Klägerin und der Zwischenmieter die bisherige Miete auf einen neuen Betrag herabsetzen und nicht lediglich eine Einwendung gegen den weiterhin vertraglich in voller Höhe bestehenden Mietzahlungsanspruch begründen wollten. Denn dort ist nicht isoliert von einem Reduzierungsbetrag und einer Einwendung oder einem Verzicht in Höhe dieses Betrags, sondern stets von der Reduzierung der bisherigen Miete und von der Gesamthöhe der neuen Miete die Rede. \n\n37\\. (b) Eine solche Deutung entspricht auch dem Sinn und Zweck der vorliegenden Mietreduzierungsvereinbarung sowie der Interessenlage beider Parteien bei der Reduzierung der Miete. Insoweit gilt hier - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und der Revisionserwiderung - nichts anderes als bei einer auf Verlangen des Vermieters getroffenen Mieterhöhungsvereinbarung (vgl. hierzu Senatsurteile vom 28. September 2022 - VIII ZR 300\u002F21, NJW-RR 2022, 1666 Rn. 15 ff.; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 234\u002F18, NJW-RR 2020, 523 Rn. 15). Denn die Mietreduzierungsvereinbarung war hier darauf gerichtet, den bestehenden Mietvertrag hinsichtlich der Miethöhe einvernehmlich zu ändern. Dies erfolgte (auch) vor dem Hintergrund, dass die Parteien ausweislich der zwischen ihnen geführten, oben wiedergegebenen Korrespondenz, in der auch von einer Nachzahlung und einer Mietrückzahlung die Rede war, einen Regelungsbedarf hinsichtlich der Miethöhe sahen. Ihren Erklärungen ist eindeutig zu entnehmen, dass sie das Mietverhältnis mit der in Rede stehenden Änderung zur Miethöhe fortsetzen wollten. Entscheidend war für die Vertragsparteien somit für die weitere vertragliche Beziehung nicht, um welchen Betrag die ursprüngliche Miete reduziert wurde, sondern wie hoch die künftig zu zahlende Miete sein sollte. Mit der Mietreduzierungsvereinbarung wollten die Parteien demnach ab dem vereinbarten Termin die bisherige Miete ändern und auf einen neuen Betrag festsetzen. Dementsprechend umfasste ihr Bindungswille nicht nur die Höhe der Änderung, sondern insbesondere auch den neuen Gesamtbetrag. \n\n38\\. Die nach Auffassung des Berufungsgerichts demgegenüber ab dem Wirksamwerden der Mieterhöhung eintretende Aufgliederung zum einen in eine der ursprünglichen Miethöhe entsprechende und weiterhin auf der Grundlage des ursprünglichen Mietvertrags geschuldete Miete und zum anderen eine hiergegen auf Grund der nachträglichen Reduzierungsvereinbarung bestehende Einwendung oder einen Verzicht in Höhe des reduzierten Betrags wäre künstlich und führte zu einer Zersplitterung eines einheitlichen Lebenssachverhalts, die dem beschriebenen Sinn und Zweck der hier vorliegenden Mietreduzierungsvereinbarung sowie der beiderseitigen Interessenlage der Parteien zuwiderliefe. \n\n39\\. (c) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann dieser Auslegung nicht entgegengehalten werden, dass ein Mieter, dem ein Mietreduzierungsangebot gemacht werde, - anders als etwa ein mit einer Mieterhöhung konfrontierter Mieter - keinen Anlass habe, dieses Angebot des Vermieters sorgfältig zu prüfen, weil er nicht damit rechnen müsse, eine Senkung der Miete könne zu einem Verlust von Rechten - etwa den Rechten aus einem etwaigen Verstoß der bisherigen und der reduzierten Miete gegen die Regelungen über die \"Mietpreisbremse\" (§§ 556d ff. BGB) - führen. \n\n40\\. Denn diese Auffassung nimmt nicht hinreichend in den Blick, dass - wie hier - auch der Zustimmung zu einer Mietreduzierung nach objektivem Empfängerhorizont das uneingeschränkte Einverständnis mit der neuen Miethöhe zu entnehmen sein kann und der Mieter in diesem Fall damit erklärt, die reduzierte Miete künftig als vertragsgemäß anzuerkennen. \n\n41\\. Ohnehin trifft die Annahme, ein Mieter habe bei dem Angebot einer Mietreduzierung keinen Anlass zu einer sorgfältigen Prüfung der Rechtslage, jedenfalls in dieser Allgemeinheit nicht zu. Gerade bei einer von dem Vermieter vorgeschlagenen Mietreduzierung drängt sich einem Mieter grundsätzlich die Frage nach dem Anlass eines derartigen, für den Vermieter auf den ersten Blick nachteiligen Angebots auf und liegt es nahe, dass für den Vermieter sich durch die Verringerung der Miete auch - möglicherweise nicht unmittelbar ersichtliche - Vorteile ergeben könnten. \n\n42\\. cc) Im Zeitpunkt des Eintritts des Beklagten in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen der Klägerin und dem Zwischenmieter gemäß § 565 BGB galt der Mietvertrag demnach in der hinsichtlich der Miethöhe geänderten Fassung. Mit diesem Inhalt besteht dementsprechend auch das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und dem Beklagten. Etwas anderes ergibt sich nicht aus der gemäß § 565 Abs. 2 BGB im Fall des § 565 Abs. 1 BGB entsprechend geltenden Vorschrift des § 566c BGB. Dabei bedarf es keiner abschließenden Entscheidung, ob diese Bestimmung auf eine Vereinbarung einer Mietreduzierung, die nicht zu einer Vorverlagerung des Zeitpunkts der Mietzahlung führt, zur Anwendung kommt (vgl. hierzu BeckOGK-BGB\u002FHarke, Stand: 1. Oktober 2025, § 566c Rn. 9; MünchKommBGB\u002FHäublein, 9\\. Aufl., § 566c Rn. 9 f.; Schmidt-Futterer\u002FStreyl, Mietrecht, 16. Aufl., § 566c BGB Rn. 17; vgl. auch BGH, Urteile vom 23. Februar 2012 - IX ZR 29\u002F11, NJW 2012, 1881 Rn. 14; vom 28. November 2001 - XII ZR 197\u002F99, NJW-RR 2002, 730 unter 2 a; vgl. grundlegend zu der inhaltsgleichen Vorschrift des § 574 BGB aF Senatsurteile vom 5. November 1997 \\- VIII ZR 55\u002F97, BGHZ 137, 106, 111 ff.; vom 30. November 1966 - VIII ZR 145\u002F65, NJW 1967, 555 unter 1, 2; vom 11. Juli 1962 - VIII ZR 98\u002F61, BGHZ 37, 346, 351 ff.). Denn jedenfalls hat der Beklagte hier deutlich zu erkennen gegeben, dass er von der Klägerin für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung nicht mehr als den Betrag der reduzierten Miethöhe verlangt. \n\n43\\. c) Im Hinblick auf die somit vorliegende und auch im Verhältnis zwischen der Klägerin und dem Beklagten geltende nachträgliche Mietreduzierungsvereinbarung kommt hinsichtlich der reduzierten Miete eine unmittelbare Anwendung der Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) nicht in Betracht. \n\n44\\. Diese Regelungen gelten sowohl nach ihrem Wortlaut als auch nach ihrem Sinn und Zweck sowie nach dem Willen des Gesetzgebers nur für Vereinbarungen der Miete zu Beginn des Mietverhältnisses (vgl. Senatsurteil vom 28. September 2022 - VIII ZR 300\u002F21, NJW-RR 2022, 1666 Rn. 22 ff.). Bereits die amtliche Überschrift des entsprechenden Kapitels 2, Unterkapitel 1a spricht von \"Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn\". Gleiches gilt für die amtliche Überschrift von § 556d BGB (\"Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn\") sowie für die maßgebliche Grundnorm des § 556d Abs. 1 BGB, wonach die Miete bei einer Wohnung, die in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen darf. \n\n45\\. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollte durch diese Vorschrift die zulässige Miete bei Wiedervermietungen von Wohnraum in den betroffenen Gebieten begrenzt werden, um der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwirken und den Anreiz, Bestandsmieter zu verdrängen, zu vermindern, weil große Mietsteigerungen bei Abschluss eines neuen Mietverhältnisses nicht mehr möglich sein würden (vgl. Begründung des Entwurfs eines Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung [Mietrechtsnovellierungsgesetz - MietNovG], BT-Drucks. 18\u002F3121, S. 7, 11, 15 f.). Dieser Zielsetzung entsprechend heißt es in der Gesetzesbegründung, dass die Begrenzung der zulässigen Miete auf 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete \"nur für den Zeitpunkt der Wiedervermietung\" gelte und spätere Mieterhöhungen weiterhin möglich seien (BT-Drucks. 18\u002F3121, S. 16). \n\n46\\. Der Verweis der Gesetzesbegründung auf die Zulässigkeit \"späterer Mieterhöhungen\" bedeutet nicht, dass für nach Vertragsschluss vorgenommene Mietreduzierungen etwas anderes gelten würde, bei diesen etwa die reduzierte Miete einer Überprüfung unterläge. Denn entscheidend ist, dass nach dem Wortlaut und der Zielsetzung des Gesetzes nur die bei Vertragsschluss vereinbarte Miete einer Überprüfung nach den Regelungen der §§ 556d ff. BGB unterliegen sollte, während nach Vertragsschluss getroffene Vereinbarungen zur Miethöhe nicht an diesen Vorschriften zu messen sein sollten. Die exemplarisch vom Gesetzgeber genannte nach Vertragsschluss einvernehmlich vereinbarte Mieterhöhung ist dabei der Regelfall, eine Mietreduzierung die Ausnahme, was erklärt, warum der Gesetzgeber diese nicht ebenfalls erwähnt hat. \n\n47\\. d) Auch eine analoge Anwendung der genannten Vorschriften auf die Vereinbarung einer reduzierten Miete in einem laufenden Mietverhältnis scheidet aus. \n\n48\\. aa) Angesichts des eindeutigen gesetzgeberischen Willens, wonach die Vorschriften nur für Vereinbarungen über die Miethöhe bei Vertragsbeginn gelten sollen (BT-Drucks. 18\u002F3121, aaO), fehlt es bereits an einer für eine Analogiebildung erforderlichen planwidrigen Regelungslücke. \n\n49\\. bb) Ohnehin ist - was ebenfalls Voraussetzung für eine Analogie wäre (vgl. nur BGH, Urteile vom 11. November 2024 - AnwZ (Brfg) 22\u002F23, NJW 2025, 584 Rn. 36; vom 24. Februar 2021 - VIII ZR 36\u002F20, BGHZ 229, 59 Rn. 41; jeweils mwN) - die Interessenlage des gesetzlich geregelten Falls der Vereinbarung einer Miethöhe zu Beginn des Mietverhältnisses nicht mit derjenigen der Vereinbarung einer Mietreduzierung in einem laufenden Mietverhältnis vergleichbar. Im Hinblick darauf, dass in letzterem Fall im Zeitpunkt der Vereinbarung bereits ein Mietverhältnis besteht und der Mieter einer solchen Vereinbarung nicht zustimmen muss, besteht weder eine Gefahr der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen oder eines Bestandsmieters noch bedarf es - ebenso wie bei der Vereinbarung einer Mieterhöhung in einem bestehenden Mietverhältnis (vgl. hierzu Senatsurteil vom 28. September 2022 - VIII ZR 300\u002F21, NJW-RR 2022, 1666 Rn. 26) - eines Schutzes des Mieters, der, wenn er ein Angebot auf eine Mietreduzierung erhält, dieses sorgfältig prüfen und - etwa wenn er Nachteile hierdurch befürchtet - ablehnen kann, ohne dass \\- anders als bei der Ablehnung der von dem potentiellen Vermieter vorgeschlagenen Miethöhe bei dem Neuabschluss eines Mietverhältnisses - die Gefahr des Verlusts der Mietwohnung besteht. Der Umstand, dass ein Mieter möglicherweise nicht prüft und deshalb auch nicht erkennt, dass durch die Mietreduzierung eine Überprüfbarkeit der Miethöhe nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB entfällt, begründet eine Vergleichbarkeit mit der Situation eines Mieters, der bei Vertragsschluss einer möglicherweise überhöhten Miete zustimmt in der Befürchtung, ansonsten die von ihm benötigte Mietwohnung nicht zu erhalten, nicht. \n\n50\\. e) Dem Beklagten ist es auch nicht wegen Rechtsmissbrauchs nach § 242 BGB versagt, sich auf die nach Vertragsschluss vereinbarte Mietreduzierung und die hieraus folgende Nichtanwendbarkeit der Regelungen in §§ 556d ff. BGB zu berufen. Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten des Beklagten ist weder vom Berufungsgericht festgestellt noch sonst zu erkennen. \n\n51\\. f) Die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB finden mithin auf die in dem Mietverhältnis zwischen den Parteien ab dem Zeitpunkt der Mietreduzierung vereinbarte Miete keine Anwendung, so dass ein Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten auf eine Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB nicht besteht. \n\n52\\. Ein Auskunftsanspruch besteht auch nicht im Hinblick auf eine etwaige überhöhte Miete bis zu der Mietreduzierungsvereinbarung. Denn insoweit kann - unabhängig von der Frage, ob Ansprüche aus der Zeit vor dem Eintritt des Beklagten in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis nach § 565 BGB gegen den Beklagten geltend gemacht werden könnten (siehe hierzu oben unter II 2 a) - von vornherein schon deshalb kein Rückzahlungsanspruch der Klägerin bestehen, weil diese einen Verstoß gegen die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB erstmals am 27. März 2023, mithin mehr als 30 Monate nach Mietvertragsbeginn am 1. Juni 2020, gerügt hat (§ 556g Abs. 2 Satz 3 BGB). Dementsprechend besteht schon deshalb kein Rechtsschutzbedürfnis mehr für eine diesbezügliche Auskunft. \n\nIII.\n\n53\\. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit der Beklagte zur Erteilung einer Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB verurteilt wurde; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es weiterer Feststellungen nicht bedarf und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur gänzlichen Zurückweisung der Berufung der Klägerin und damit zur vollständigen Wiederherstellung des klageabweisenden erstinstanzlichen Urteils. Dr. Bünger Dr. Liebert Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Reichelt","Anwendbarkeit der Regelungen der sog. Mietpreisbremse auf die Vereinbarung einer reduzierten Miete während eines laufenden Mietverhältnisses","de","jurionline_de","","2026-07-08T22:33:30.176Z","2026-07-10T22:07:15.216Z",{"id":54,"ecli":55,"slug":56,"caseNumber":57,"courtId":44,"decisionDate":58,"fullText":59,"summary":60,"language":48,"source":49,"sourceUrl":50,"sourceTimestamp":58,"parsedAt":61,"updatedAt":62},"3888","ECLI:DE:NEURIS:KORE704572026","ecli-de-neuris-kore704572026","VIII ZR 274\u002F23","2025-12-02T00:00:00.000Z","#  BGH, Beschluss vom 2. Dezember 2025 - VIII ZR 274\u002F23 \n\n## Tenor\n\nDer Senat beabsichtigt, die Revision der Klägerin durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.\n\n## Gründe\n\nI.\n\n1\\. Die Beklagte zu 2 ist seit dem Jahr 1972 Mieterin einer Dreizimmerwohnung der Klägerin in B. . Sie bewohnt diese gemeinsam mit ihrem Sohn, dem Beklagten zu 1. In dem noch mit der vormaligen Eigentümerin geschlossenen Mietvertrag ist geregelt, dass bauliche Veränderungen durch den Mieter - insbesondere Um- und Einbauten - nur vorgenommen werden dürfen, wenn der Vermieter schriftlich zustimmt und die bauaufsichtliche Genehmigung erteilt wird. In einem Nachtrag zum Mietvertrag ist bestimmt, dass sämtliche Schönheitsreparaturen sowie das Streichen der Fenster innen und außen in regelmäßigen Abständen vom Mieter durchzuführen sind und sämtliche Reparaturen innerhalb der Wohnung - auch am elektrischen Leitungsnetz - zu Lasten des Mieters gehen. \n\n2\\. Nach einer Besichtigung der Wohnung im Juli 2021 mahnte die Klägerin, welche das Objekt, in welchem sich die vermietete Wohnung befindet, im Jahr 2019 erworben hatte, die Beklagten wegen unbefugter Eingriffe in ihr Eigentum an der Wohnung ab und forderte sie auf, sämtliche baulichen Veränderungen zurückzubauen und den früheren Zustand wiederherzustellen. Die Klägerin erklärte zwischen August 2021 und Dezember 2022 mehrfach die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses, gestützt auf seitens der Beklagten durchgeführte bauliche Veränderungen in der Wohnung sowie auf einen unwahren (Prozess-)Vortrag der Beklagten zum Zeitpunkt der Vornahme der Baumaßnahmen. \n\n3\\. Die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage hat das Amtsgericht abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Landgericht zurückgewiesen. \n\n4\\. Das Berufungsgericht (LG Berlin [Zivilkammer 64], WuM 2024, 204 ff.) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: \n\n5\\. Ein hinreichend erheblicher Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses durch eine ordentliche oder gar außerordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1, § 543 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB habe nicht vorgelegen. Das Mietverhältnis sei daher durch die Kündigungserklärungen der Klägerin nicht beendet worden. \n\n6\\. Rechte der Klägerin aus dem Eigentum an dem Gebäude oder aus dem Mietverhältnis seien durch die von den Beklagten im Jahr 2021 durchgeführte Modernisierung und den Umbau des Badezimmers nicht verletzt worden. Die Beklagten hätten schlüssig vorgetragen und durch ein Schreiben aus dem Jahr 1977 belegt, dass das Badezimmer - teilweise schon zu Beginn des Mietverhältnisses, teilweise Anfang der 1990er Jahre - umfangreich mit Wissen und Billigung der damaligen Vermieterin auf Kosten der Mieter sowie durch diese umgebaut worden sei. Mangels hinreichenden Klägervortrags sei mithin davon auszugehen, dass die im Zuge der Baumaßnahmen im Jahr 2021 erneuerte Badezimmerausstattung bereits auf Mieterkosten eingebracht gewesen sei. Zwar möge die Klägerin formal Eigentümerin dieser Einbauten gewesen sein. Die Beklagten seien aber dennoch gemäß § 539 Abs. 2 BGB berechtigt gewesen, die von ihnen eingebrachten Einbauten wieder wegzunehmen und durch neue zu ersetzen. \n\n7\\. Soweit die Beklagten im Zuge der Baderneuerung eine Trockenbauwand vor eine Bestandswand hätten setzen lassen, um einen Vorsprung zu beseitigen und dort Rohre und ein Hänge-WC unterzubringen, handele es sich um eine Modernisierung, die zur Verbesserung des Wohnwerts und Erhöhung des Werts der Immobilie insgesamt geführt habe. Entsprechendes gelte für die im oberen Bereich der Bestandswand ausgeführten Schlitze mit dort eingesetzten schmalen Fenstern, die dazu führten, dass in das Badezimmer Tageslicht einfallen könne; auch diese Maßnahme stelle eine objektiv wohnwertverbessernde Modernisierung dar. Dies gelte selbst dann, wenn - wie von der Klägerin behauptet - die Auswahl oder die Ausführung der eingebauten schmalen Fenster mangelhaft gewesen seien mit der Folge, dass eine ausreichende Versorgung des Bades mit Tageslicht nicht sichergestellt werden könne und die durch die Nutzung des Bades entstehenden Geräusche deutlicher in der Küche wahrzunehmen seien als früher durch die geschlossene Wand. In diesem Fall führe der Einbau der Fenster zwar objektiv nicht zu einer Verbesserung des Wohnwerts, die Beklagten seien gleichwohl zu einem sofortigen Rückbau dieser Maßnahmen nicht verpflichtet. Denn der Klägerin sei nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB zuzumuten, ihren Anspruch auf Wiederherstellung des vormaligen Wandzustands bis zum Ende des Mietverhältnisses zurückzustellen. Zwar böte die eigenmächtige Baumaßnahme an der Badezimmerwand Anlass für eine Abmahnung der Beklagten und stellten künftige weitere eigenmächtige Wohnungsumgestaltungen durch die Beklagten auch einen Kündigungsgrund dar. Zum jetzigen Zeitpunkt sei es aber (noch) unverhältnismäßig, das Mietverhältnis wegen der ungenehmigten Umgestaltung der Badezimmerwand zu beenden. \n\n8\\. Soweit die Klägerin rüge, die Beklagten hätten ohne ihre Zustimmung in der Küche eine Unterdecke mit integrierten Beleuchtungskörpern eingebaut und Elektro- und Wasserinstallationen von der - gleichzeitig abgerissenen - Trennwand zum Wohnzimmer zu der gegenüberliegenden Wand verlegt, übersehe sie, dass der Herdanschluss und die Anschlüsse für Frisch- und Abwasser bereits zu Beginn des Mietverhältnisses mit Billigung der Vermieterin geschaffen und von den damaligen Mietern finanziert worden seien. Daher habe es den Beklagten nach § 539 Abs. 2 BGB freigestanden, die von ihnen geschaffenen Anschlüsse innerhalb der Küche zu verlegen. Zudem sei gegen den fachgerechten Einbau einer abgehängten Decke mit Beleuchtungselementen ohnehin nichts zu erinnern, da eine solche am Ende des Mietverhältnisses unproblematisch und rückstandslos entfernt werden könne; eine solche Maßnahme sei vom vertragsgemäßen Mietgebrauch gedeckt. \n\n9\\. Auch die Entfernung der Trennwand samt der bereits bei Beginn des Mietverhältnisses mieterseits eingebauten Tür und die damit verbundene vollständige Öffnung der Küche hin zum Wohnzimmer stellten keine rechtswidrige Beschädigung der Mietsache dar, die eine Beendigung des Mietverhältnisses nach sich ziehen müsste. Die damit einhergehende Umgestaltung sei zwar nicht ohne weiteres als wohnwertverbessernde Maßnahme einzuordnen, sondern könne je nach persönlichem Geschmack und Bedarf eines Mieters oder Eigentümers sowohl als vorteilhaft oder auch als nachteilig angesehen werden. Nach dem Ergebnis der erstinstanzlichen Beweisaufnahme stehe jedoch fest, dass die von den Beklagten entfernte Wand im unteren Bereich durch Feuchtigkeit und Schimmel beschädigt und daher zumindest reparaturbedürftig gewesen sei. Die Klägerin habe daher zwar einen Anspruch auf Wiederherstellung der Wand und einer gegenüber dem Wohnzimmer abgeschlossenen Küche, könne diesen aber nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB im laufenden Mietverhältnis nicht durchsetzen. Keine Verletzung der Rechte der Klägerin liege schließlich in der Überarbeitung der Türen und Böden, zu der sich die Beklagten auf Grund der vorliegend “außergewöhnlich extensiven Schönheitsreparaturklausel“ hätten befugt sehen dürfen. \n\n10\\. Auch die auf einen unwahren (Prozess-)Vortrag der Beklagten gestützten Kündigungen der Klägerin hätten nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt. Soweit die Beklagten einzelne Baumaßnahmen wahrheitswidrig rückdatiert hätten, sei diese Fehldarstellung der tatsächlichen Abläufe objektiv nicht dazu geeignet gewesen, ihre prozessuale Situation zu verbessern, da die durchgeführten Baumaßnahmen sich entweder auf Mietereinbauten aus den 1990er Jahren bezogen oder - wenn nicht objektiv, dann zumindest aus vertretbarer Sicht der Beklagten - zu einer Verbesserung der Mietsache geführt hätten. In subjektiver Hinsicht sei der vor dem Hintergrund der Bestandsaufnahme über den Zustand der Wohnung durch die Klägerin offensichtlich untaugliche Versuch der Beklagten, die Klägerin über den tatsächlichen Bauverlauf zu täuschen, zwar als unredliches Verhalten vorwerfbar. Mangels objektiver Gefahr für das Vermögen und die berechtigten Interessen der Klägerin sei dieser einmalige Verstoß der Beklagten gegen ihre Vertragspflichten jedoch - auch vor dem Hintergrund der in der Leugnung eines Mietverhältnisses und in zahlreichen haltlosen Kündigungsversuchen liegenden nicht unerheblichen Vertragsverletzungen der Klägerin - nicht hinreichend schwerwiegend, um die Beendigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen. \n\n11\\. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. \n\nII.\n\n12\\. 1\\. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO). \n\n13\\. a) Das Berufungsgericht hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen, weil es für klärungsbedürftig gehalten hat, unter welchen Umständen die mieterseitige Durchführung ungenehmigter, aber nach Geschmack der Mieter wohnwerterhöhender Baumaßnahmen sofort fällige Rückbauansprüche des Vermieters auslösen und eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen könnten sowie unter welchen weiteren Umständen der objektiv untaugliche Versuch, die eigene Prozesssituation durch leicht widerlegbare unwahre Angaben zu verbessern, einen Kündigungsgrund begründen könne. \n\n14\\. b) Die vom Berufungsgericht damit angenommene grundsätzliche Bedeutung kommt dem Streitfall \\- bezogen auf beide von ihm aufgeworfenen Rechtsfragen - nicht zu. \n\n15\\. Grundsätzliche Bedeutung hat eine Rechtssache, wenn sie eine entscheidungserhebliche, klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfrage aufwirft, die sich in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen kann und deswegen das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an der einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt, das heißt allgemein von Bedeutung ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsbeschlüsse vom 25. Juni 2024 - VIII ZR 203\u002F23, juris Rn. 12 mwN; vom 8. April 2025 - VIII ZR 245\u002F22, NZM 2025, 593 Rn. 17). \n\n16\\. aa) Daran gemessen kommt der ersten, vom Berufungsgericht formulierten Frage nach der Kündigungsrelevanz ungenehmigter Baumaßnahmen eines Mieters beziehungsweise eines unterlassenen Rückbaus keine grundsätzliche Bedeutung zu. Denn ob ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB oder ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB durch eine ordentliche Kündigung vorliegt, entzieht sich ebenso wie die Beurteilung der Erheblichkeit einer Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Hinblick auf die Vielgestaltigkeit der Geschehensabläufe und der auf beiden Seiten zu berücksichtigenden Belange einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung. Vielmehr bedarf es insoweit stets einer umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalls (vgl. nur Senatsurteil vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 70\u002F19, NZM 2021, 271 Rn. 20; Senatsbeschluss vom 8. August 2023 - VIII ZR 234\u002F22, NJW-RR 2023, 1432 Rn. 11; jeweils mwN). Es ist demnach einer abstrakt-generellen Klärung bereits nicht zugänglich und von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls abhängig, ob und inwiefern mieterseitig vorgenommene, vom Vermieter nicht genehmigte Umbaumaßnahmen oder die (unberechtigte) Verweigerung von Rückbaumaßnahmen eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. \n\n17\\. bb) Auch die weitere, vom Berufungsgericht aufgeworfene Frage, unter welchen Voraussetzungen unrichtige Angaben des Mieters im Prozess einen Grund für die Kündigung des Mietverhältnisses sein können, erweist sich nach dem vorgenannten Maßstab nicht als grundsätzlich. Denn durch die Rechtsprechung des Senats sind auch die Voraussetzungen, unter denen bewusst unrichtiges Vorbringen eines Mieters innerhalb eines Mietrechtsstreits im Einzelfall einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB oder eine die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründende Pflichtverletzung darstellen können, bereits seit längerem geklärt (vgl. Senatsurteil vom 4. Dezember 1985 - VIII ZR 33\u002F85, WuM 1986, 60 unter II 1 [zur fristlosen Kündigung eines Pachtverhältnisses nach § 554a BGB aF]; Senatsbeschluss vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 91\u002F20, WuM 2021, 753 Rn. 40) und jüngst - nach Erlass des Berufungsurteils - nochmals bekräftigt worden (vgl. Senatsurteil vom 25. Oktober 2023 - VIII ZR 147\u002F22, WuM 2024, 36 Rn. 15), so dass die Anwendung dieser Grundsätze (auch) auf Fallgestaltungen wie die vorliegende vorgezeichnet ist. Auch insoweit wirft der Streitfall - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - einen weitergehenden abstrakten Klärungsbedarf nicht auf. \n\n18\\. c) Sonstige Revisionszulassungsgründe sind ebenfalls nicht ersichtlich. Insbesondere scheidet aus den vorgenannten Gründen auch die Annahme eines Rechtsfortbildungsbedarfs im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO aus. \n\n19\\. 2\\. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg (§ 552a Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht ist jedenfalls im Ergebnis ohne Rechtsfehler zu der Beurteilung gelangt, dass die von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen unwirksam sind, weil unter den im Streitfall gegebenen besonderen Umständen weder ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung vorlag (§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB) noch ein berechtigtes Interesse der Klägerin die Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertigte (§ 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). \n\n20\\. a) Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB liegt ein wichtiger Grund insbesondere vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet. Ob die Rechte des Vermieters durch einen vertragswidrigen Gebrauch in erheblichem Maß verletzt sind, ist grundsätzlich anhand der besonderen Umstände aufgrund einer Abwägung der Interessen beider Parteien zu entscheiden (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 14. Juli 1993 - VIII ARZ 1\u002F93, NJW 1993, 2528 unter IV 3 [zu § 553 BGB aF]). \n\n21\\. Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis (ordentlich) nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ob der Vermieter angesichts einer schuldhaften Pflichtverletzung des Mieters ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, ist anhand einer umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu beurteilen (vgl. Senatsurteile vom 2. Februar 2011 - VIII ZR 74\u002F10, NJW 2011, 1065 Rn. 20; vom 25. Oktober 2023 - VIII ZR 147\u002F22, WuM 2024, 36 Rn. 14; Senatsbeschlüsse vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 91\u002F20, WuM 2021, 753 Rn. 31; vom 8. August 2023 - VIII ZR 234\u002F22, juris Rn. 11; jeweils mwN). \n\n22\\. Die Beurteilung der Erheblichkeit einer Pflichtverletzung im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB unterliegt - ebenso wie die Frage, ob ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB vorliegt - der tatrichterlichen Würdigung, die vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden kann, ob die maßgebenden Tatsachen vollständig und fehlerfrei festgestellt und gewürdigt und ob die allgemein anerkannten Maßstäbe berücksichtigt und richtig angewandt worden sind (vgl. Senatsurteile vom 15\\. April 2015 - VIII ZR 281\u002F13, NJW 2015, 2417 Rn. 19 [zu § 543 Abs. 1 Satz 2 und § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB]; vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 70\u002F19, NJW-RR 2021, 204 Rn. 21 [zu § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB]; vom 25. Oktober 2023 - VIII ZR 147\u002F22, WuM 2024, 36 Rn. 15 [zu § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB]; jeweils mwN). \n\n23\\. b) Einer an diesem Maßstab ausgerichteten revisionsrechtlichen Prüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts stand. \n\n24\\. aa) Dies gilt zunächst für die Annahme des Berufungsgerichts, weder die Vornahme der baulichen Veränderungen noch die Verweigerung eines Rückbaus durch die Beklagten rechtfertigten die von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen. \n\n25\\. (1) Diesbezüglich hat das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutreffend in den Blick genommen, dass dem Mieter, der die Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch erhält (vgl. § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB), Eingriffe in die Substanz, insbesondere bauliche Veränderungen, regelmäßig nicht gestattet sind. Er ist daher mit Rücksicht auf die schutzwürdigen Interessen des Vermieters an der Wahrung und Erhaltung seines Eigentums (auch ohne vertraglichen Vorbehalt) verpflichtet, die vorherige Zustimmung des Vermieters zu beabsichtigten baulichen Änderungen einzuholen (Senatsurteil vom 26. Juni 1974 - VIII ZR 43\u002F73, NJW 1974, 1463 unter I). Der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen. Die Erteilung einer derartigen Erlaubnis steht vielmehr im Ermessen des Vermieters, der sein Ermessen jedoch nicht missbräuchlich ausüben darf (Senatsurteile vom 14. September 2011 - VIII ZR 10\u002F11, WuM 2011, 671 Rn. 11; vom 20. Juni 2012 - VIII ZR 110\u002F11, NJW 2012, 2954 Rn. 15). \n\n26\\. (2) Hiervon ausgehend ist das Berufungsgericht in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender tatrichterlicher Würdigung unter Berücksichtigung der besonderen Einzelfallumstände zu der Überzeugung gelangt, dass den mieterseits vorgenommenen baulichen Veränderungen jedenfalls kein die ordentliche Kündigung rechtfertigendes Gewicht zukommt und es insoweit erst recht an einem wichtigen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung fehlt. Insbesondere ist es nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht im Rahmen der gebotenen Gesamtwürdigung tragend auf die außerordentlich lange Dauer des Mietverhältnisses und den Umstand abgestellt hat, dass umfangreiche Baumaßnahmen bereits zu Beginn des Mietverhältnisses in den 1970er Jahren und zu Anfang der 1990er Jahre jeweils mit Zustimmung der damaligen Eigentümerin des Grundstücks mit einem erheblichen eigenen Kostenaufwand von den Mietern durchgeführt worden waren und es bei den von der Klägerin nunmehr beanstandeten Veränderungen teilweise um die Ersetzung der dabei von den Mietern eingebrachten Einrichtungen ging. Die insoweit von der Revision erhobene Gehörsrüge hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet. Von einer Begründung wird abgesehen (§ 564 Satz 1 ZPO). \n\n27\\. bb) Auch die Annahme des Berufungsgerichts, die Klägerin könne die Kündigungen des Mietverhältnisses nicht mit Erfolg auf die wahrheitswidrige Rückdatierung der Baumaßnahmen durch die Beklagten vor und im Räumungsrechtsstreit stützen, hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand. \n\n28\\. Das Berufungsgericht hat insoweit maßgeblich auf die Bedeutung und Tragweite des unzutreffenden Sachvortrags der Beklagten und damit die Schwere und die Folgen der Pflichtverletzung abgestellt und dabei das eigene vorangegangene vertragswidrige Verhalten der Klägerin berücksichtigt (vgl. dazu Senatsurteile vom 4. Juni 2014 - VIII ZR 289\u002F13, NJW 2014, 2566 Rn. 14; vom 25. Oktober 2023 - VIII ZR 147\u002F22, WuM 2024, 36 Rn. 14). Letzteres hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei zum einen aus den mehrfach unberechtigt erklärten Kündigungen und zum anderen aus dem Umstand hergeleitet, dass die Klägerin in erster Instanz das mit der Beklagten zu 2 bestehende Mietverhältnis zunächst noch geleugnet hatte. \n\n29\\. Dem hält die Revision ohne Erfolg entgegen, die falsche Darstellung der tatsächlichen Abläufe sei entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts objektiv dazu geeignet gewesen, die prozessuale Situation der Beklagten zu verbessern, da sich die Klägerin jedenfalls im Hinblick auf die Entfernung der Wand zwischen Küche und Wohnzimmer und die Veränderung der Wand zwischen Bad und Küche auf einen Kündigungsgrund stützen könne. Dies trifft nach den obigen Ausführungen nicht zu. Soweit die Revision darüber hinaus geltend macht, die Beklagten hätten der Klägerin vorgeworfen, sie wolle aus Profitgründen eine 82-jährige Mieterin aus der Wohnung vertreiben, obwohl diese in Wahrheit seit langem von der Tochter des Beklagten zu 1 bewohnt werde, findet dieses Vorbringen in den Feststellungen des Berufungsgerichts keine Stütze. \n\nIII.\n\n30\\. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Kosziol Dr. Schmidt Dr. Reichelt Messing Dr. Böhm \n\n## Sonstiger Langtext\n\n**Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Rücknahme erledigt worden.**","BGH, Beschluss vom 2. Dezember 2025 - VIII ZR 274\u002F23","2026-07-08T22:37:08.551Z","2026-07-10T22:07:47.389Z",{"id":64,"ecli":65,"slug":66,"caseNumber":67,"courtId":44,"decisionDate":68,"fullText":69,"summary":70,"language":48,"source":49,"sourceUrl":50,"sourceTimestamp":68,"parsedAt":71,"updatedAt":72},"4356","ECLI:DE:NEURIS:KORE727142025","ecli-de-neuris-kore727142025","VIII ZR 17\u002F25","2025-10-28T00:00:00.000Z","#  Notwendigkeit eines Sachverständigengutachtens bei Geltendmachung einer unzumutbaren Härte durch gekündigten Mieter \n\n## Leitsatz\n\nZur Verletzung des Anspruchs eines Mieters auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) im Falle der Geltendmachung einer unzumutbaren Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (im Anschluss an Senatsbeschlüsse vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64\u002F19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 13 ff.; vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96\u002F22, NZM 2023, 210 Rn. 13 ff.; vom 26. August 2025 - VIII ZR 262\u002F24, juris Rn. 17 ff.).18 21 22\n\n## Tenor\n\nAuf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Kempten (Allgäu) - 5. Zivilkammer - vom 13. Dezember 2024 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben als hinsichtlich der Härtereglung nach §§ 574 ff. BGB - bezüglich der Klage sowie der Widerklage - zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist.\n\nIm Übrigen wird die Beschwerde der Beklagten gegen die Nichtzulassung der Revision in dem vorstehend genannten Urteil zurückgewiesen.\n\nDie Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Nichtzulassungsbeschwerdeverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.\n\nDer Gegenstandswert für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren wird auf bis zu 8.000 € festgesetzt.\n\n## Gründe\n\n1\\. Die Beklagte ist seit dem Jahr 1993 Mieterin einer circa 100 m² großen Wohnung der Kläger in einem Mehrfamilienhaus in Kempten. Im Dezember 2021 erklärten die Kläger \\- der Kläger zu 1 ist der Sohn, die Klägerin zu 2 die Schwiegertochter der Beklagten - die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs, da ihre Tochter und deren Familie die Wohnung benötigten. \n\n2\\. Die Beklagte widersprach der Kündigung, berief sich auf das Vorliegen von Härtegründen (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) und legte diesbezüglich mehrere (fach-)ärztliche Atteste vor. \n\n3\\. Das Amtsgericht hat die Beklagte antragsgemäß zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt sowie deren auf die Einräumung der alleinigen Nutzung von zwei Kellerräumen gerichteten Widerklage lediglich bezüglich eines dieser Räume stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen; auf die Anschlussberufung der Kläger hat es die Widerklage insgesamt abgewiesen. Die Revision hat es nicht zugelassen. \n\n4\\. Hiergegen wendet sich die Beklagte mit der Nichtzulassungsbeschwerde, mit der sie ihre auf die Abweisung der Klage sowie auf die Zuerkennung der Widerklageansprüche gerichteten Begehren weiterverfolgt. \n\nII.\n\n5\\. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: \n\n6\\. Die Beklagte sei zur Räumung und Herausgabe der an sie vermieteten Wohnung verpflichtet (§ 546 Abs. 1 BGB), weil die ordentliche Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis beendet habe. Die derzeit von der Beklagten genutzte Wohnung werde für die Tochter der Kläger sowie deren Familie (Ehemann und zwei minderjährige Kinder) benötigt, welche derzeit nach ihrem - im Vertrauen auf den Auszug der Beklagten - bereits erfolgten Umzug übergangsweise eine rund 40 m² große Wohnung im Erdgeschoss des Anwesens, die der Beklagten seitens der Kläger zuvor als Alternativwohnung angeboten worden sei, bewohnten. \n\n7\\. Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten der Kläger liege nicht vor. Diese hätten mehrmals versucht, im Interesse aller Beteiligten eine innerfamiliäre Regelung herbeizuführen, indem sie der Beklagten neben der Erdgeschosswohnung auch eine Wohnung im Nachbarhaus zur Nutzung angeboten hätten, was die Beklagte jeweils abgelehnt habe. \n\n8\\. Das Mietverhältnis sei entgegen der Ansicht der Beklagten nicht aufgrund ihres Härteeinwands (§§ 574 ff. BGB) fortzusetzen, insbesondere weder aufgrund des hohen Alters der - im Jahr 1938 geborenen - Beklagten noch aufgrund deren gesundheitlicher Situation, zu welcher unter Bezugnahme auf ärztliche Atteste auch in der Berufungsinstanz näher ausgeführt worden sei. \n\n9\\. Ein Sachverständigengutachten zu den behaupteten gesundheitlichen Folgen eines Umzugs für die Beklagte, zu deren Schweregrad sowie dazu, mit welcher Wahrscheinlichkeit diese eintreten könnten, sei nicht einzuholen gewesen. Im vorliegend besonders gelagerten Einzelfall sei die von der Beklagten dargelegte und unter Beweis gestellte gesundheitliche Situation nicht entscheidungserheblich. \n\n10\\. Denn der Sachvortrag der Beklagten zu ihrer fehlenden Umzugsfähigkeit sei widersprüchlich. Einerseits werde deren gesundheitliche Situation als Argument dafür angeführt, sie könne aus der Wohnung nicht ausziehen und sei mithin nicht umzugsfähig. Andererseits habe das Amtsgericht bindend festgestellt, dass die Beklagte ohnehin vorhabe, in zwei bis vier Jahren in ein Heim für Betreutes Wohnen (nicht in ein Pflegeheim) umzuziehen, und sie es daher vermeiden wolle, zweimal innerhalb weniger Jahre die Wohnung zu wechseln, was für sich betrachtet nachvollziehbar sei, aber eine entsprechende Umzugsfähigkeit voraussetze. Aufgrund der Widersprüchlichkeit des Sachvortrags zur Frage der fehlenden Umzugsfähigkeit aus gesundheitlichen Gründen fehle es in dieser besonders gelagerten Einzelfallkonstellation bereits aus prozessualen Gründen an der Entscheidungserheblichkeit des medizinischen Sachverhalts. \n\n11\\. Im Übrigen habe das Amtsgericht nachvollziehbar und überzeugend dargelegt, aus welchen weiteren Gründen kein Härtefall auf Seiten der Beklagten bestehe. Dem sei aus der Sicht der Berufungskammer nichts hinzuzufügen. \n\n12\\. Der seitens der Beklagten mit der Widerklage geltend gemachte Anspruch auf die Einräumung der alleinigen Nutzung von zwei Kellerräumen bestehe - ungeachtet etwaiger Nutzungsabreden der Parteien - jedenfalls aufgrund der wirksamen Kündigung des (einheitlichen) Mietverhältnisses nicht. \n\nIII.\n\n13\\. Die zulässige Nichtzulassungsbeschwerde hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang in der Sache Erfolg (§ 544 Abs. 9 ZPO), weil die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung insoweit eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO). \n\n14\\. Das Berufungsgericht hat, soweit es hinsichtlich der Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB und des dort geregelten Anspruchs des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses zum Nachteil der Beklagten erkannt hat, deren Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) in entscheidungserheblicher Weise verletzt. Denn es hat im Rahmen seiner Prüfung zum Vorliegen einer unzumutbaren Härte (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) den gebotenen Beweis durch Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht erhoben. Dies führt gemäß § 544 Abs. 9 ZPO zu einer - auf diesen selbständigen Teil des Streitstoffs beschränkten (vgl. hierzu Senatsbeschlüsse vom 26. März 2024 - VIII ZR 89\u002F23, WRP 2024, 822 Rn. 14; vom 26. August 2025 - VIII ZR 262\u002F24, juris Rn. 16; siehe auch Senatsurteil vom 10. April 2024 - VIII ZR 114\u002F22, NZM 2024, 469 Rn. 17; jeweils mwN) - Aufhebung der angefochtenen Entscheidung. \n\n15\\. 1\\. Das Gebot rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) verpflichtet das Gericht, die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen (st. Rspr.; vgl. etwa BVerfG, NJW 2022, 3413 Rn. 26; Senatsbeschluss vom 20. Mai 2025 \\- VIII ZR 137\u002F24, juris Rn. 16; jeweils mwN). Als grundrechtsgleiches Recht soll es sicherstellen, dass die Entscheidung frei von Verfahrensfehlern ergeht, die ihren Grund in der unterlassenen Kenntnisnahme und der Nichtberücksichtigung des Sachvortrags der Parteien haben (vgl. nur Senatsbeschlüsse vom 23. April 2024 - VIII ZR 35\u002F23, NJW 2024, 2393 Rn. 11; vom 20. Mai 2025 - VIII ZR 137\u002F24, aaO; vom 26. August 2025 \\- VIII ZR 262\u002F24, aaO Rn. 17; jeweils mwN). \n\n16\\. In diesem Sinne gebietet Art. 103 Abs. 1 GG in Verbindung mit den Grundsätzen der Zivilprozessordnung die Berücksichtigung erheblicher Beweisanträge. Die Nichtberücksichtigung eines solchen erheblichen Beweisangebots verstößt gegen Art. 103 Abs. 1 GG, wenn sie im Prozessrecht keine Stütze mehr findet (st. Rspr.; siehe hierzu etwa BVerfG, Beschluss vom 16. Januar 2024 - 2 BvR 1114\u002F23, juris Rn. 30; Senatsbeschlüsse vom 26. März 2024 \\- VIII ZR 89\u002F23, NJW-RR 2024, 738 Rn. 16; vom 14. Januar 2025 - VIII ZR 100\u002F24, juris Rn. 18; vom 26. August 2025 - VIII ZR 262\u002F24, aaO Rn. 18). \n\n17\\. Das gilt auch dann, wenn die Nichtberücksichtigung des Beweisangebots darauf beruht, dass das Gericht verfahrensfehlerhaft überspannte Anforderungen an den Vortrag der Partei gestellt hat (vgl. Senatsbeschluss vom 21. Februar 2017 - VIII ZR 1\u002F16, NJW 2017, 1877 Rn. 10 mwN). Eine solche nur scheinbar das Parteivorbringen würdigende Verfahrensweise stellt sich als Weigerung des Tatrichters dar, in der nach Art. 103 Abs. 1 GG gebotenen Weise den Parteivortrag zur Kenntnis zu nehmen und sich mit ihm inhaltlich auseinanderzusetzen (vgl. BGH, Urteil vom 22. Juni 2009 - II ZR 143\u002F08, NJW 2009, 2598 Rn. 2; Beschlüsse vom 21. Februar 2017 - VIII ZR 1\u002F16, aaO; vom 22. Juni 2021 - VIII ZR 134\u002F20, NJW-RR 2021, 1093 Rn. 16; vom 9. Mai 2023 - VIII ZR 160\u002F21, juris Rn. 16). \n\n18\\. 2\\. Gemessen an diesen Maßstäben ist dem Berufungsgericht eine Verletzung des Anspruchs der Beklagten auf Gewährung rechtlichen Gehörs aus Art. 103 Abs. 1 GG anzulasten. \n\n19\\. Wie die Nichtzulassungsbeschwerde mit Recht rügt, durfte das Berufungsgericht das Vorliegen einer Härte (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht verneinen, ohne den (angebotenen) Sachverständigenbeweis zu dem behaupteten Beschwerdebild sowie zu den gesundheitlichen Auswirkungen eines erzwungenen Umzugs für die Beklagte zu erheben. Denn hierzu hat die Beklagte hinreichend substantiiert vorgetragen. Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts durfte es nicht deshalb von der gebotenen Beweiserhebung absehen, weil das Vorbringen der Beklagten \"zur fehlenden Umzugsfähigkeit\" widersprüchlich sei. \n\n20\\. a) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn dessen Beendigung für ihn, seine Familie oder seine Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. \n\n21\\. aa) Der Tatrichter ist dabei gehalten, sich durch gründliche und sorgfältige Sachverhaltsfeststellung vom Vorliegen der von dem Mieter geltend gemachten Härtegründe und der berechtigten Interessen des Vermieters zu überzeugen. Einen Härtegrund in diesem Sinn stellen nicht nur - wovon das Berufungsgericht offensichtlich ausgegangen ist (dazu nachfolgend unter b bb) - solche Erkrankungen dar, die einen Umzug des Mieters nicht zulassen. Vielmehr können nach der Rechtsprechung des Senats auch Erkrankungen in Verbindung mit weiteren Umständen oder (allein) die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation eines (schwer) erkrankten Mieters im Falle eines Wohnungswechsels einen Härtegrund darstellen (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180\u002F18, BGHZ 222, 133 Rn. 31, 37; Senatsbeschlüsse vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64\u002F19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 16; vom 30. August 2022 - VIII ZR 429\u002F21, NJW-RR 2022, 1453 Rn. 14; vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96\u002F22, NZM 2023, 210 Rn. 17). \n\n22\\. bb) Macht der Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels durch hinreichend substantiierten Prozessvortrag ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend, haben sich die Tatsacheninstanzen - beim Fehlen eigener Sachkunde - regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann. Diese Verpflichtung zu besonders sorgfältiger Nachprüfung des Parteivorbringens bei schwerwiegenden Eingriffen in das Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit folgt nicht zuletzt aus der grundrechtlichen Verbürgung in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180\u002F18, aaO Rn. 41, und VIII ZR 167\u002F17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 37; vom 10. April 2024 - VIII ZR 114\u002F22, NZM 2024, 469 Rn. 23; Senatsbeschlüsse vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64\u002F19, aaO Rn. 18; vom 30. August 2022 \\- VIII ZR 429\u002F21, aaO Rn. 16; vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96\u002F22, aaO Rn. 19; siehe auch BVerfG, NJW 2022, 2537 Rn. 23; NJW 2025, 2834 Rn. 6 [jeweils zu § 765a ZPO]). \n\n23\\. Im Falle des Bestreitens ist regelmäßig die - beim Fehlen eines entsprechenden Beweisantritts von Amts wegen vorzunehmende (§ 144 ZPO) - Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der Erkrankung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180\u002F18, aaO Rn. 44; vom 16\\. April 2025 - VIII ZR 270\u002F22, NZM 2025, 470 Rn. 16; Senatsbeschluss vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68\u002F19, NZM 2021, 361 Rn. 44). Dabei sind nicht nur Feststellungen zu der Art und dem Ausmaß der Erkrankungen sowie den damit konkret einhergehenden gesundheitlichen Einschränkungen, sondern auch zu den konkret feststellbaren oder zumindest zu befürchtenden Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswechsels zu treffen, wobei im letzteren Fall auch die Schwere und der Grad der Wahrscheinlichkeit der zu befürchtenden gesundheitlichen Einschränkungen zu klären ist. Erst dies versetzt den Tatrichter in einem solchen Fall in die Lage, die Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendigen Abwägung sachgerecht zu gewichten (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180\u002F18, aaO; vom 28. April 2021 - VIII ZR 6\u002F19, NJW-RR 2021, 1312 Rn. 31; Senatsbeschlüsse vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96\u002F22, aaO Rn. 20; vom 26. August 2025 - VIII ZR 262\u002F24, juris Rn. 28). \n\n24\\. Der erforderliche hinreichend substantiierte Vortrag des Mieters kann insbesondere durch Vorlage eines (ausführlichen) fachärztlichen Attests untermauert werden (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180\u002F18, aaO Rn. 44, 48, und VIII ZR 167\u002F17, aaO Rn. 38; vom 28. April 2021 - VIII ZR 6\u002F19, aaO Rn. 28; vom 16. April 2025 - VIII ZR 270\u002F22, aaO Rn. 16, 20; Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64\u002F19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 19 ff.). Von einem Mieter als medizinischen Laien ist über die - erfolgte - Vorlage eines solchen fachärztlichen Attests hinaus nicht zu verlangen, noch weitere \\- meist nur durch einen Gutachter zu liefernde - Angaben zu den gesundheitlichen Folgen, insbesondere zu deren Schwere und zu der Ernsthaftigkeit zu befürchtender Nachteile, zu tätigen (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180\u002F18, aaO; vom 28. April 2021 - VIII ZR 6\u002F19, aaO; vom 16. April 2025 - VIII ZR 270\u002F22, aaO Rn. 16; Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96\u002F22, aaO Rn. 21; BVerfG, NJW-RR 1993, 463, 464 [zur ausreichenden Substantiierung eines auf ein ausführliches ärztliches Attest gestützten Vortrags]; siehe auch Senatsurteil vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68\u002F19, NJW-RR 2021, 461 Rn. 44 mwN). \n\n25\\. b) Hiernach bestand vorliegend die Verpflichtung zur Einholung eines Sachverständigengutachtens. \n\n26\\. aa) Die Nichtzulassungsbeschwerde macht zu Recht geltend, die Beklagte habe - anders als das Berufungsgericht unter Bezugnahme auf die Feststellungen des Amtsgerichts gemeint hat - bis zum maßgebenden Zeitpunkt des Schlusses der letzten mündlichen Verhandlung in den Tatsacheninstanzen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 10. April 2024 - VIII ZR 114\u002F22, WuM 2024, 281 Rn. 49 mwN) hinreichend substantiiert zu den nachteiligen gesundheitlichen Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswechsels vorgetragen. \n\n27\\. (1) Die gegenteilige Annahme des Berufungsgerichts, wonach der Vortrag der Beklagten \"jeglicher Anknüpfungstatsachen\" für das Vorliegen einer Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB entbehre, beruht auf einem Gehörsverstoß (Art. 103 Abs. 1 GG), weil es das - durch entsprechende (fach-)ärztliche Atteste untermauerte - Vorbringen der Beklagten in zentralen Punkten nicht berücksichtigt hat. \n\n28\\. Aus dem Vortrag der Beklagten und mehreren - zu dessen Untermauerung - vorgelegten (fach-)ärztlichen Attesten folgt, dass bei ihr eine \"depressive Anpassungsstörung bei psychosozialer Belastungssituation\" beziehungsweise eine \"depressive Erkrankung\" diagnostiziert wurde. So ist bereits in einem - von den Vorinstanzen nicht explizit in den Blick genommenen - Attest des Hausarztes der Beklagten von Oktober 2021 die Rede davon, dass bei ihr eine \"zunehmende medikamentös schwer einstellbare mittelgradige depressive Episode\" sowie \"zunehmende Depressionen seit dem Tod des Ehemannes\" vorliegen. Zudem hat die Beklagte das - in den Urteilen der Vorinstanzen ebenfalls nicht erwähnte - Attest einer Fachärztin für Neurologie und Psychiatrie vom 11. Dezember 2022 vorgelegt, in welchem ausgeführt ist, die Beklagte befinde sich seit 2019 in fachärztlicher Behandlung im Rahmen \"einer depressiven Erkrankung\". Das körperliche Befinden der Beklagten habe sich in den letzten zwei Jahren erheblich verschlechtert (Herzerkrankung). Aufgrund ihres aktuell sehr schlechten und labilen psychischen Zustands sei der Beklagten \"in nächster Zeit ein Umzug nicht zumutbar.\" \n\n29\\. Damit übereinstimmend attestierte die vorgenannte Fachärztin am 6. August 2024, bei der Beklagten liege diagnostisch auf psychiatrischem Fachgebiet eine mittlerweile langanhaltende chronische Depression vor, deren psychisches Befinden habe sich trotz fortlaufender Behandlungsmaßnahmen weiter verschlechtert, sie baue mittlerweile auch körperlich zusehends ab mit Nachlassen auch kognitiver Leistungen. Der Beklagten sei ein Umzug \"aufgrund ihres sehr schlechten psychischen und auch körperlichen Befindens aus fachärztlicher Sicht nicht zumutbar\". \n\n30\\. (2) Hiernach war das Berufungsgericht gehalten, sich - wie ausgeführt - mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen für die Beklagte mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann. \n\n31\\. Die Nichtzulassungsbeschwerde verweist zutreffend darauf, dass das Berufungsgericht, welches insoweit auf die Feststellungen des Amtsgerichts Bezug genommen hat, die Nichteinholung eines Sachverständigengutachtens nicht mit Erfolg darauf stützen kann, die Beklagte leide \"nicht unter psychiatrischen Erkrankungen\" und auch nicht unter \"sonstigen kognitiven Einschränkungen\". Denn zu dieser - dem Inhalt der vorgenannten Atteste widersprechenden - Schlussfolgerung ist das Berufungsgericht ersichtlich ohne eigene, von ihm auch nicht aufgezeigte medizinische Sachkunde (vgl. hierzu Senatsbeschlüsse vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96\u002F22, NZM 2023, 210 Rn. 24; vom 26. August 2025 - VIII ZR 262\u002F24, juris Rn. 19, 43; jeweils mwN) gelangt. \n\n32\\. Ebenso unter Anmaßung einer eigenen, nicht aufgezeigten Sachkunde, hat das Berufungsgericht \\- wiederum bezugnehmend auf die Feststellungen des Amtsgerichts - angenommen, der Grund für die \"psychische Belastung\" der Beklagten läge nicht überwiegend in dem Wunsch, in der vertrauten Wohnung zu bleiben, sondern in deren Unfähigkeit, gemeinsam mit den Familienmitgliedern eine Lösung für die gegenwärtige Situation zu finden und sei \"in erheblichem Maß auf ihr eigenes Verhalten, nicht ausschließlich auf den Zwang zum Wohnungswechsel zurückzuführen.\" Das Berufungsgericht hat nicht dargelegt, inwiefern es über die medizinische Kompetenz verfügt, sowohl die Ursache als auch den Schweregrad der psychischen Erkrankungen der Beklagten zu ermitteln. \n\n33\\. bb) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist die Einholung eines Sachverständigengutachtens auch nicht \"aus prozessualen Gründen\" entbehrlich, weil die Beklagte \"zur Frage der fehlenden Umzugsfähigkeit aus gesundheitlichen Gründen\" widersprüchlich vorgetragen habe. \n\n34\\. (1) Zum einen lässt die Schlussfolgerung des Berufungsgerichts, wonach ein widersprüchlicher \\- und damit ein die prozessuale Wahrheitspflicht (§ 138 Abs. 1 ZPO) missachtender (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 14. Juli 1987 - VI ZR 199\u002F86, NJW-RR 1987, 1469 unter II 1 a; vom 20. September 2002 - V ZR 170\u002F01, NJW-RR 2003, 69 unter II 2 c) - Sachvortrag der Beklagten darin liege, dass diese einerseits behaupte, \"nicht umzugsfähig\" zu sein, obgleich sie andererseits ohnehin vorhabe, in zwei bis vier Jahren in ein Heim für betreutes Wohnen umzuziehen, wesentliches Vorbringen unberücksichtigt. Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, begründet die Beklagte ihren Härteeinwand (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht allein mit dem pauschalen Verweis auf ihre fehlende Umzugsfähigkeit. Vielmehr hat sie - wie ausgeführt - hinreichend substantiiert zu ihrer gesundheitlichen Situation sowie zu den Folgen eines erzwungenen Wohnungswechsels vorgetragen und durch ihre Behauptung, \"nicht umzugsfähig\" zu sein, lediglich die sich aus den von ihr vorgelegten Attesten ergebende Schlussfolgerung wiedergegeben. \n\n35\\. Insoweit hat das Berufungsgericht verkannt, dass ein Härtegrund im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB - soweit vorliegend von Relevanz - nicht nur dann gegeben ist, wenn auf Seiten des Mieters ein gesundheitlicher Zustand vorliegt, der für sich genommen einen Umzug bereits nicht zulässt, sondern - wie ausgeführt - auch dann, wenn die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels besteht. Ferner hat es auch insoweit wiederum ersichtlich ohne eigene, von ihm auch nicht aufgezeigte medizinische Sachkunde angenommen, der Wille der Beklagten, die Wohnung freiwillig zu gegebener Zeit zu verlassen, stehe der Annahme einer erheblichen Verschlechterung deren Gesundheitszustands bei einem erzwungenen Wohnungswechsel - und damit dem möglichen Vorliegen einer Härte gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB - entgegen. \n\n36\\. Es ist vielmehr einer sachverständigen Bewertung vorbehalten, ob und gegebenenfalls welche Relevanz der von der Beklagten in Aussicht gestellte freiwillige Umzug für deren gesundheitliche Situation im Falle eines erzwungenen Auszugs aus der von ihr gemieteten Wohnung hat. Hierbei wird auch in den Blick zu nehmen sein, ob etwaige gesundheitliche Auswirkungen möglicherweise wegfallen beziehungsweise weniger erheblich sind, wenn sie in eine der (im selben Haus beziehungsweise im Nachbarhaus gelegenen) Wohnungen umzieht, welche ihr seitens der Kläger angeboten wurden. \n\n37\\. (2) Zum anderen fände die Nichterhebung des Beweises durch die Einholung eines Sachverständigengutachtens selbst bei einem widersprüchlichen Sachvortrag der Beklagten zu ihrer \"Umzugsunfähigkeit\" \\- zu welcher sie bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht vorgetragen hat - entgegen der Annahme des Berufungsgerichts im Prozessrecht keine Stütze. \n\n38\\. Denn auch ein möglicherweise widersprüchlicher Vortrag erlaubt es dem Gericht nicht, den (angebotenen) Beweis nicht zu erheben. Eine Partei ist nicht gehindert, ihr Vorbringen im Laufe des Rechtsstreits zu ändern, insbesondere zu präzisieren, zu ergänzen oder zu berichtigen (vgl. BGH, Urteil vom 21. Juni 2018 - IX ZR 129\u002F17, NJW-RR 2018, 1150 Rn. 21 mwN; Beschluss vom 8. September 2021 - VIII ZR 258\u002F20, juris Rn. 23). Dabei entstehende etwaige Widersprüchlichkeiten im Parteivortrag können allenfalls im Rahmen der Beweiswürdigung Beachtung finden (vgl. BGH, Urteile vom 13. März 2012 - II ZR 50\u002F09, NJW-RR 2012, 728 Rn. 16; vom 21. Juni 2018 - IX ZR 129\u002F17, aaO; jeweils mwN). Jedoch können sie nicht dazu führen, dass Beweise überhaupt nicht erhoben werden (BGH, Beschluss vom 27. Juli 2016 - XII ZR 59\u002F14, NJW-RR 2016, 1291 Rn. 12 mwN). Dies käme einer vorweggenommenen Beweiswürdigung gleich, die das rechtliche Gehör der übergangenen Partei verletzt (vgl. BGH, Beschlüsse vom 21. Oktober 2014 - VIII ZR 34\u002F14, NJW-RR 2015, 910 Rn. 18; vom 27. Juli 2016 - XII ZR 59\u002F14, aaO; vom 8. September 2021 - VIII ZR 258\u002F20, aaO; vom 20. November 2024 - VII ZR 191\u002F23, WM 2025, 532 Rn. 11; jeweils mwN). \n\n39\\. 3\\. Die Gehörsverletzung ist auch entscheidungserheblich (§ 544 Abs. 9 ZPO). \n\n40\\. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht nach entsprechender Beweisaufnahme vom Vorliegen eines Härtegrundes im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB ausgegangen wäre (vgl. Senatsbeschlüsse vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96\u002F22, NZM 2023, 210 Rn. 26 mwN; vom 26. August 2025 - VIII ZR 262\u002F24, juris Rn. 45). \n\n41\\. Zudem kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht - im Fall der Bejahung einer Härte in vorstehendem Sinne - bei der anschließenden Würdigung und Gewichtung der beiderseitigen Belange der Parteien - trotz des auf Klägerseite vorliegenden dringenden Interesses am Freiwerden der Wohnung zugunsten ihrer derzeit in erheblich beengten Verhältnissen lebenden Tochter - die gesundheitlichen Beeinträchtigungen der Beklagten sowie deren etwaige - hinsichtlich Art, Umfang sowie den konkreten Auswirkungen im Einzelnen durch Sachverständigengutachten zu klärende - Verschlechterung im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels mit ihrem entsprechenden Gewicht in die gebotene Abwägung mit den Interessen der Kläger eingestellt hätte und damit im Ergebnis zu einer abweichenden Beurteilung des Fortsetzungsverlangens der Beklagten (§§ 574, 574a BGB) gelangt wäre (vgl. Senatsbeschlüsse vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96\u002F22, aaO Rn. 27 mwN; vom 26. August 2025 - VIII ZR 262\u002F24, aaO Rn. 46; siehe auch Senatsurteil vom 10. April 2024 - VIII ZR 114\u002F22, NZM 2024, 469 Rn. 52 ff. [zu einer im Regelfall nur auf bestimmte Zeit anzuordnenden Fortsetzung des Mietverhältnisses]). \n\n42\\. 4\\. Die weitere von der Nichtzulassungsbeschwerde erhobene Rüge hat der Senat geprüft, jedoch nicht für durchgreifend erachtet. Von einer Begründung wird insoweit abgesehen (§ 544 Abs. 6 Satz 2 ZPO). \n\nIV.\n\n43\\. Nach alledem ist das angefochtene Urteil in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang aufzuheben und der Rechtsstreit insoweit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 544 Abs. 9 ZPO). \n\n44\\. Die Aufhebung des Berufungsurteils in vorgenanntem Umfang erfasst auch die auf die Einräumung der alleinigen Nutzung von zwei Kellerräumen gerichtete, vom Berufungsgericht abgewiesene Widerklage der Beklagten. Denn nach den rechtsfehlerfreien und insoweit unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts handelt es sich um ein einheitliches Mietverhältnis über die Wohn- und Kellerräume und ist - mangels entsprechender Feststellungen des Berufungsgerichts - zu Gunsten der Beklagten zu unterstellen, dass ihr nach dem Mietvertrag das Recht zur Nutzung von zwei Kellerräumen zusteht (§ 535 Abs. 1 Satz 1 BGB). Da das Berufungsgericht die Abweisung der Widerklage ausschließlich damit begründet hat, das Mietverhältnis sei aufgrund der wirksamen Eigenbedarfskündigung beendet (§ 542 Abs. 1 BGB), nicht auf den Widerspruch der Beklagten hin fortzusetzen (§ 574 Abs. 1, § 574a BGB) und letzteres - wie ausgeführt - keinen Bestand hat, erfasst die teilweise Aufhebung des Berufungsurteils insoweit auch die Widerklage. \n\n45\\. Durch den vorliegenden Beschluss des Senats ist der Senatsbeschluss vom 8. April 2025 (VIII ZR 17\u002F25, NJW-RR 2025, 644) über die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung gegenstandslos. Dr. Bünger Dr. Liebert Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm","Notwendigkeit eines Sachverständigengutachtens bei Geltendmachung einer unzumutbaren Härte durch gekündigten Mieter","2026-07-08T22:41:50.552Z","2026-07-10T22:08:36.917Z",{"id":74,"ecli":75,"slug":76,"caseNumber":77,"courtId":44,"decisionDate":78,"fullText":79,"summary":80,"language":48,"source":49,"sourceUrl":50,"sourceTimestamp":78,"parsedAt":81,"updatedAt":82},"4634","ECLI:DE:NEURIS:KORE706182026","ecli-de-neuris-kore706182026","VIII ZR 11\u002F24","2025-10-07T00:00:00.000Z","#  Berechtigtes Interesse an Untervermietung nach Auszug einzelner Personen \n\n## Tenor\n\nDer Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen.\n\n## Gründe\n\nI.\n\n1\\. Die Kläger sind Mieter einer Dreizimmerwohnung der Beklagten in Berlin. Der Mietvertrag wurde zunächst nur mit den Klägern zu 1 und zu 2 geschlossen. Noch vor dem Mietbeginn (1. Mai 2020) wurde vereinbart, dass der Kläger zu 3 als weiterer Mieter in den Mietvertrag eintritt. \n\n2\\. Dieser zog im September 2022 aus der Wohnung aus. Die Kläger baten die Beklagte deshalb um die Erlaubnis, das bisher vom Kläger zu 3 bewohnte Zimmer ab dem 1. Oktober 2022 an eine namentlich benannte Person unterzuvermieten. Die Beklagte lehnte dies ab. \n\n3\\. Die auf eine \"Genehmigung\" der Untervermietung eines Zimmers in der von den Klägern angemieteten Wohnung an eine namentlich benannte Untermieterin gerichtete Klage hat vor dem Amtsgericht Erfolg gehabt. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. \n\n4\\. Das Berufungsgericht (LG Berlin, WuM 2024, 81) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: \n\n5\\. Den Klägern stehe gemäß § 553 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Genehmigung der beabsichtigten teilweisen Gebrauchsüberlassung zu. Ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung im Sinne der vorgenannten Norm liege jedenfalls bei den Klägern zu 1 und zu 2 vor. \n\n6\\. Sie beabsichtigten, die Wohnung weiterhin auf der Grundlage des bestehenden Mietvertrags zu nutzen und den bislang auf den Kläger zu 3 entfallenden Mietanteil nach dessen Auszug nicht selbst zu übernehmen. Diesen solle stattdessen die Untermieterin tragen, da die Kläger zu 1 und zu 2 den aus der Wohnung ausgezogenen Kläger zu 3 nicht im Wege des Gesamtschuldnerausgleichs (§ 426 Abs. 2 Satz 1 BGB) auf die Zahlung seines bisherigen Mietanteils in Anspruch nehmen möchten. Andernfalls hätten die Kläger zu 1 und zu 2 zu befürchten, der Kläger zu 3 werde seine nunmehr aus zwei Mietverhältnissen resultierenden Zahlungsverpflichtungen dadurch reduzieren, dass er eine Beendigung des vorliegenden Mietverhältnisses über die von ihm nicht mehr genutzte Wohnung herbeiführe, indem er die Kläger zu 1 und zu 2 - mit der Folge deren Wohnungsverlusts - auf die Mitwirkung an der hierfür erforderlichen gemeinsamen Kündigung in Anspruch nehme. Einem solchen Anspruch des Klägers zu 3 stünde § 242 BGB nicht entgegen, da sich die Beklagte einer Vertragsfortsetzung nur mit den Klägern zu 1 und zu 2 oder einer Auswechselung des Klägers zu 3 durch die Untermieterin ausdrücklich verweigert habe. \n\n7\\. In einer solchen Situation hätten die in der Wohnung verbleibenden Mieter ein berechtigtes Interesse daran, den bisher im Innenverhältnis auf den ausgezogenen Mitmieter entfallenden Anteil der Miete durch die Aufnahme eines Untermieters zu kompensieren, sofern dadurch \\- wie hier - die Gefahr einer vom ausgezogenen Mieter veranlassten Beendigung des gesamten Mietverhältnisses beseitigt oder jedenfalls verringert werde. \n\n8\\. Es bedürfe keiner abschließenden Entscheidung, ob dem endgültig aus der Wohnung ausgezogenen Kläger zu 3 - anders als den Klägern zu 1 und zu 2 - ein berechtigtes Interesse an der teilweisen Gebrauchsüberlassung fehle. Denn der Anspruch einer Mietermehrheit auf Erteilung der Erlaubnis zur teilweisen Gebrauchsüberlassung der Mietsache an einen Dritten setze nicht voraus, dass das dafür erforderliche berechtigte Interesse bei sämtlichen Mietern vorliege. Vielmehr genüge es, dass dieses Interesse in der Person eines von mehreren Mietern gegeben sei. Diese Voraussetzung sei in Person der Kläger zu 1 und zu 2 erfüllt. \n\n9\\. Der Anspruch auf die teilweise Gebrauchsüberlassung sei nicht aufschiebend bedingt durch eine Zustimmung der Kläger zur Erhöhung der Miete um einen sogenannten Untermietzuschlag (§ 553 Abs. 2 BGB). Die Voraussetzungen der vorgenannten Norm seien nicht erfüllt, da der Beklagten die Erlaubniserteilung auch ohne die Erhebung eines Untermietzuschlags zumutbar sei. Bei der Prüfung der Frage, ob dem Vermieter die Überlassung eines Teils der Wohnung an einen Untermieter nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten sei (§ 553 Abs. 2 BGB), seien - entgegen anderer Ansicht - schematische Wertungen, wonach für die Erhebung des Untermietzuschlags stets und schon die stärkere Belegung der Wohnung oder die Erzielung zusätzlicher (Untermiet-)Einnahmen durch den Mieter ausreiche, aufgrund des Ausnahmecharakters der Bestimmung des § 553 Abs. 2 BGB nicht gerechtfertigt. Gemessen an diesem Regel-Ausnahme-Verhältnis sowie der - bei Überlassung eines Zimmers der Wohnung an die Untermieterin - unveränderten Belegung der Wohnung mit nur drei Personen lägen keine Umstände vor, welche die hier in Rede stehende Gebrauchsüberlassung ohne Erhebung eines Untermietzuschlags als für die Beklagte unzumutbar erscheinen ließen. \n\n10\\. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. \n\nII.\n\n11\\. 1\\. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO). \n\n12\\. a) Das Berufungsgericht hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung und zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zugelassen, um eine Klärung \"der aufgeworfenen abstrakten Rechtsfragen zur Reichweite der §§ 553 Abs. 1 und 2 BGB zu ermöglichen\". Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts hat die Rechtssache weder eine grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch bedarf es einer Entscheidung des Revisionsgerichts \\- aus Gründen einer etwaigen Divergenz - zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO). \n\n13\\. b) Grundsätzliche Bedeutung hat eine Rechtssache, wenn sie eine entscheidungserhebliche, klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfrage aufwirft, die sich in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen kann und deswegen das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an der einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt, das heißt allgemein von Bedeutung ist (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Beschlüsse vom 27. März 2003 - V ZR 291\u002F02, BGHZ 154, 288, 291; vom 9. Juni 2020 - VIII ZR 315\u002F19, NJW 2020, 3312 Rn. 9; vom 9. November 2021 - VIII ZR 362\u002F19, NJW-RR 2022, 336 Rn. 12; vom 25. April 2023 - VIII ZR 184\u002F21, juris Rn. 9; jeweils mwN). Eine Rechtsfrage kann danach einer Sache grundsätzliche Bedeutung nicht verleihen, wenn sie für die Rechtssache nicht entscheidungserheblich ist (vgl. BGH, Beschlüsse vom 7. Januar 2003 - X ZR 82\u002F02, BGHZ 153, 254, 256 mwN; vom 9. August 2022 - VIII ZR 298\u002F20, NZM 2022, 871 Rn. 10; vom 25. April 2023 - VIII ZR 184\u002F21, aaO). \n\n14\\. Der Revisionszulassungsgrund der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) ist unter dem Gesichtspunkt einer - hier vom Berufungsgericht wohl angenommenen - Divergenz gegeben, wenn die anzufechtende Entscheidung von der Entscheidung eines höher- oder gleichrangigen Gerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht (vgl. BGH, Beschlüsse vom 27. März 2003 - V ZR 291\u002F02, BGHZ 154, 288, 292 f.; vom 3. Juli 2018 - VIII ZR 227\u002F16, RdE 2018, 529 Rn. 13; vom 27. September 2023 - VII ZR 15\u002F23, juris Rn. 17; jeweils mwN). Erforderlich ist ferner, dass die vermeintlich divergierenden abstrakten Rechtssätze aus der angefochtenen Entscheidung und der Vorentscheidung (jeweils) entscheidungserheblich sind (vgl. BGH, Beschlüsse vom 1. Oktober 2002 - XI ZR 71\u002F02, BGHZ 152, 181, 186; vom 19. Februar 2013 - VIII ZR 178\u002F12, juris Rn. 5; vom 16\\. Oktober 2018 - II ZR 70\u002F16, NJW-RR 2019, 524 Rn. 19 f.; vom 7. März 2024 - IX ZA 17\u002F23, ZInsO 2024, 1180 Rn. 19; MünchKommZPO\u002FKrüger, 7. Aufl., § 543 Rn. 27). \n\n15\\. c) Hiernach liegt keiner der vorgenannten Zulassungsgründe vor. Zwar vertritt das Berufungsgericht zu der Frage, unter welchen Voraussetzungen dem Vermieter die Überlassung der Wohnung an einen Dritten nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten ist (§ 553 Abs. 2 BGB), eine Rechtsansicht, welche - unter anderem - von derjenigen der 64. Zivilkammer des Landgerichts Berlin abweicht. Jedoch sind die hiermit zusammenhängenden Fragen vorliegend nicht entscheidungserheblich. \n\n16\\. aa) Es bedarf keiner Entscheidung, ob die Voraussetzungen der Bestimmung des § 553 Abs. 2 BGB ungeachtet weiterer Umstände des Einzelfalls bereits dann vorliegen, wenn infolge der Untervermietung eine \"stärkere Belegung der Wohnung\" gegeben ist (vgl. LG Berlin, Urteil vom 21. August 2019 - 64 S 266\u002F18, juris Rn. 4; LG Berlin [Zivilkammer 64], WuM 2019, 373; LG Berlin [Zivilkammer 66], WuM 2019, 85, 86 ff.) oder ob - so die Rechtsansicht des Berufungsgerichts - eine derartige \"schematische Wertung\" ausscheidet. \n\n17\\. Denn nach den rechtsfehlerfreien und insoweit unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts erhöht sich vorliegend die Zahl der Wohnungsnutzer auch nach einer Untervermietung nicht. Die seitens der Beklagten vermietete Wohnung wurde seit Beginn des Mietverhältnisses von drei Personen - den Klägern - genutzt und diese Zahl bleibt nach dem endgültigen Auszug des Klägers zu 3 und der beabsichtigten Aufnahme der Untermieterin unverändert. Der Umstand, dass der Kläger zu 3 - worauf die Revision insoweit zutreffend verweist - nach wie vor Partei des Mietvertrags ist und daher dem Grunde nach das Recht hat, sich weiterhin in der Wohnung aufzuhalten, ändert hieran nichts. Denn der Kläger zu 3 ist - wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei und unangegriffen festgestellt hat - \"endgültig\" aus der Wohnung ausgezogen und nutzt diese \"nicht mehr\". Somit lägen auch nach der vorgenannten, vom Berufungsgericht abgelehnten Rechtsansicht die Voraussetzungen der Vorschrift des § 553 Abs. 2 BGB - ungeachtet des Umstands, dass die Beklagte die Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung zu keinem Zeitpunkt davon abhängig gemacht hat, dass sich die Kläger mit einer Mieterhöhung einverstanden erklären - nicht vor. \n\n18\\. bb) Ebenso nicht entscheidungserheblich ist die von dem Berufungsgericht zudem aufgeworfene Rechtsfrage, ob im Falle der \"Erzielung zusätzlicher (Untermiet-)Einnahmen durch den Mieter\" der Vermieter das Recht hat, die Genehmigung der Untervermietung von der Zahlung einer höheren Miete (§ 553 Abs. 2 BGB) abhängig zu machen (sog. Partizipation am Untermietzins, so LG Berlin, Urteil vom 21. August 2019 - 64 S 266\u002F18, juris Rn. 3; LG Berlin [Zivilkammer 64], WuM 2023, 690, 691 [Revision anhängig unter VIII ZR 228\u002F23]). Denn es ist weder festgestellt noch - angesichts einer von den Klägern gegenüber der Beklagten geschuldeten Bruttomiete von monatlich 1.012 € und der beabsichtigten Erhebung einer (Brutto-)Untermiete in Höhe von 330 € - ersichtlich, dass die Kläger durch die Untervermietung einen \"Gewinn\" erzielen. Übergangenen Sachvortrag hierzu zeigt auch die Revision nicht auf. \n\n19\\. Soweit die Revision insoweit darauf verweist, die Kläger zu 1 und zu 2 hätten sich mit dem ursprünglichen Vertragsschluss - wonach sie zunächst alleinige Mieter der Wohnung waren - bewusst der Gefahr ausgesetzt, (jedenfalls zeitweise) den gesamten Mietzins zu zweit begleichen zu müssen, so dass diese \"Risikoentscheidung\" bei der Prüfung der Voraussetzungen des § 553 Abs. 2 BGB zu berücksichtigen sei, verkennt sie, dass die Kläger zu 1 und zu 2 ein solches \"Risiko\" nicht traf. Denn ausweislich des - mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten - abgeschlossenen Mietvertrags wurde ihnen ausdrücklich die Erlaubnis zur Untervermietung ab dem Mietbeginn (1. Mai 2020) bis zum 30. September 2020 erteilt. Dies hatte nach dem unbestrittenen Klägervortrag seinen Grund darin, dass von Anfang an beabsichtigt gewesen sei, den Mietvertrag mit allen drei Klägern zu schließen, der Kläger zu 3 jedoch die Unterschrift zunächst aufgrund eines Auslandsaufenthalts nicht habe leisten können, so dass geplant gewesen sei, bis zu dessen Rückkehr - welche dann früher erfolgt sei, so dass die Nachtragsvereinbarung habe geschlossen werden können - ein Zimmer unterzuvermieten. \n\n20\\. d) Soweit das Berufungsgericht eine \"höchstrichterliche Klärung der aufgeworfenen abstrakten Rechtsfragen zur Reichweite\" auch des § 553 Abs. 1 BGB, mithin zum Vorliegen eines berechtigten Interesses des Mieters an der teilweisen Gebrauchsüberlassung an Dritte, als geboten ansieht, liegt keiner der in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO aufgeführten Revisionszulassungsgründe vor. Durch die Rechtsprechung des Senats sind die Voraussetzungen, unter denen ein Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat, geklärt (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober 1984 - VIII ARZ 2\u002F84, BGHZ 92, 213, 219; Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4\u002F05, NJW 2006, 1200 Rn. 8; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105\u002F17, BGHZ 217, 263 Rn. 53 ff., 58; vom 13. September 2023 - VIII ZR 109\u002F22, WuM 2023, 686 Rn. 20; vom 27. September 2023 - VIII ZR 88\u002F22, WuM 2023, 751 Rn. 17 ff.; jeweils mwN). Einen weitergehenden abstrakten Klärungsbedarf wirft der Streitfall nicht auf. Dies gilt entgegen der Ansicht der Revision auch bezüglich der Frage, wann dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann (§ 553 Abs. 1 Satz 2 BGB). \n\n21\\. 2\\. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg (§ 552a Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei einen Anspruch der Kläger gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung eines Zimmers der Wohnung an die von ihnen benannte Untermieterin bejaht. \n\n22\\. a) Nach der Vorschrift des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter von dem Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse hieran entsteht. Ein Interesse des Mieters in diesem Sinne ist schon dann anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober 1984 - VIII ARZ 2\u002F84, BGHZ 92, 213, 218 [zu § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB in der Fassung vor Inkrafttreten des Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts [Mietrechtsreformgesetz] vom 19. Juni 2001, BGBl. I S. 1149, am 1. September 2001]). Als berechtigt ist dabei nach der ständigen Rechtsprechung des Senats jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober 1984 - VIII ARZ 2\u002F84, aaO S. 219; Senatsurteile vom 23\\. November 2005 - VIII ZR 4\u002F05, NJW 2006, 1200 Rn. 8; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349\u002F13, NJW 2014, 2717 Rn. 14; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105\u002F17, BGHZ 217, 263 Rn. 53; vom 13. September 2023 - VIII ZR 109\u002F22, WuM 2023, 686 Rn. 20; vom 27. September 2023 - VIII ZR 88\u002F22, WuM 2023, 751 Rn. 17). \n\n23\\. Nach der Rechtsprechung des Senats ist der Wunsch des Mieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen grundsätzlich als berechtigtes Interesse an der Untervermietung eines Teils der Wohnung anzuerkennen (Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4\u002F05, aaO; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349\u002F13, aaO; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105\u002F17, aaO Rn. 55). Denn der Gesetzgeber hat mit der Schaffung der Norm erkennbar unter anderem die Absicht verfolgt, dem Mieter eine Kostenentlastung durch eine Untervermietung zu ermöglichen (vgl. Senatsurteile vom 31. Januar 2018 \\- VIII ZR 105\u002F17, aaO; vom 27. September 2023 - VIII ZR 88\u002F22, aaO Rn. 18). \n\n24\\. Zur Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse vorliegt, sind die tatsächlichen Umstände, auf denen der Wunsch des Mieters zur Aufnahme eines Dritten in die Wohnung beruht, unter Berücksichtigung des mieterschützenden Zwecks der Regelung des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB umfassend zu würdigen (vgl. Senatsurteile vom 23. November 2005 \\- VIII ZR 4\u002F05, aaO [zu einer berufsbedingten doppelten Haushaltsführung]; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349\u002F13, aaO Rn. 13 [zu einem mehrjährigen berufsbedingten Auslandsaufenthalt]; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105\u002F17, aaO Rn. 53, 55 [zur Beteiligung des Untermieters an der Miete nach dem Auszug des bisherigen Mitbewohners]; vom 27. September 2023 \\- VIII ZR 88\u002F22, aaO Rn. 19 [zur Untervermietung bei einer aus beruflichen Gründen genutzten Nebenwohnung]). \n\n25\\. b) Diesen Maßstäben wird die Entscheidung des Berufungsgerichts gerecht. \n\n26\\. aa) Das Berufungsgericht ist rechtsfehlerfrei - und von der Revision insoweit nicht angegriffen - davon ausgegangen, dass es vorliegend ausreichend ist, wenn das nach Vorstehendem erforderliche berechtigte Interesse an der Untervermietung (§ 553 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht bei allen drei Mietern, sondern (lediglich) bei den die Wohnung \\- im Gegensatz zum Kläger zu 3 - weiterhin nutzenden Klägern zu 1 und zu 2 gegeben ist. \n\n27\\. Der Senat hat es bei Vorliegen einer - wie hier - Mehrheit von Mietern bisher offen lassen können, ob es in einem solchen Fall stets genügt, dass nur einer von mehreren Mietern ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB vorweisen kann (vgl. Senatsurteil vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105\u002F17, BGHZ 217, 263 Rn. 58; bejahend Staudinger\u002FV. Emmerich, BGB, Neubearb. 2024, § 553 Rn. 7; Börstinghaus\u002FSiegmund\u002FSiegmund, Miete, 8. Aufl., § 553 BGB Rn. 7; Schmidt-Futterer\u002FFlatow, Mietrecht, 16. Aufl., § 553 BGB Rn. 3, 4). Diese Frage kann auch vorliegend offen bleiben, denn das Interesse eines einzelnen von mehreren Mietern begründet jedenfalls dann ein berechtigtes Interesse, wenn der Mitmieter - hier der Kläger zu 3 - aus der Wohnung ausgezogen ist und der in der Wohnung verbleibende Mieter - wie hier die Kläger zu 1 und zu 2 - aufgrund dieser Sachlage (sei es aus persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen) einen Dritten in die Wohnung aufnehmen will (vgl. Senatsurteil vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105\u002F17, aaO). Diese Voraussetzungen sind vorliegend gegeben, da der Kläger zu 3 - wie ausgeführt - \"endgültig\" aus der Wohnung ausgezogen ist und diese nicht mehr nutzt, weshalb die Kläger zu 1 und zu 2 zur Verringerung der sie treffenden Zahlungspflichten ein Zimmer der Wohnung untervermieten möchten. \n\n28\\. bb) Dieser Wunsch der Kläger zu 1 und zu 2 nach einer Verringerung der von ihnen zu tragenden - zur Vermeidung einer Zahlungsverzugskündigung auch den Anteil des Klägers zu 3 umfassenden - Mietaufwendungen ist vorliegend als ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen. \n\n29\\. Dem steht - was das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat - nicht entgegen, dass der Kläger zu 3, weil er weiterhin die (Rechts-)Stellung eines Mieters der Wohnung innehat, nach wie vor Schuldner der Miete ist und auf die Zahlung seines bisherigen Mietanteils im Wege des Gesamtschuldnerausgleichs (§ 426 Abs. 2 Satz 1 BGB) von den Klägern zu 1 und zu 2 im Innenverhältnis in Anspruch genommen werden könnte. Dabei kann dahinstehen, ob im Falle des Auszugs einzelner Mieter den in der Wohnung verbleibenden Mietern ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung allein deshalb fehlen kann, weil sie die Möglichkeit haben, den zwar aus der Wohnung ausgezogenen, nicht jedoch seine Stellung als Mieter verlierenden Mitmieter bei Zahlung (auch) dessen Mietanteils an den Vermieter im Wege des Gesamtschuldnerausgleichs in Anspruch zu nehmen, und hierdurch ihre Mietaufwendungen auf das ursprüngliche Maß reduzieren können (ablehnend LG München, ZMR 2022, 212, 214; Staudinger\u002FV. Emmerich, BGB, Neubearb. 2024, § 553 Rn. 27). \n\n30\\. Jedenfalls in einer Fallgestaltung wie der vorliegenden, in welcher die Beklagte als Vermieterin - nach dem Auszug des Klägers zu 3 - sowohl eine Vertragsfortsetzung nur mit den in der Wohnung verbleibenden Mietern (Kläger zu 1 und zu 2) als auch eine \"Auswechselung\" des Klägers zu 3 durch die Untermieterin ausdrücklich verweigert (vgl. zum Mitwirkungserfordernis aller am Mietverhältnis beteiligen Personen Senatsurteile vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105\u002F17, BGHZ 217, 263 Rn. 24; vom 27. April 2022 - VIII ZR 304\u002F21, BGHZ 233, 215 Rn. 15), kann den die Wohnung weiterhin nutzenden Mietern ein berechtigtes Interesse daran, den bisher auf den ausgezogenen Mieter entfallenden Anteil der Miete durch die Aufnahme einer Untermieterin auszugleichen, nicht abgesprochen werden. Denn im Falle der Inanspruchnahme des Klägers zu 3 auf Zahlung von dessen Mietanteil bestünde - wovon das Berufungsgericht zutreffend und von der Revision unangegriffen ausgegangen ist - die Gefahr, dass dieser seinerseits die Kläger zu 1 und zu 2 auf Zustimmung zur Kündigung des Mietverhältnisses in Anspruch nimmt, so dass den in der Wohnung verbleibenden Mietern deren Verlust droht (vgl. hierzu Senatsurteil vom 16. März 2005 - VIII ZR 14\u002F04, NJW 2005, 1715 unter [II] 2). Gerade hiervor soll die Vorschrift des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB den Mieter jedoch schützen (vgl. hierzu Senatsurteile vom 13. September 2023 - VIII ZR 109\u002F22, WuM 2023, 686 Rn. 24, 29; vom 27. September 2023 - VIII ZR 88\u002F22, WuM 2023, 751 Rn. 30; jeweils mwN). \n\n31\\. cc) Entgegen der Ansicht der Revision ist der Beklagten die teilweise Überlassung der Wohnung an die benannte Untermieterin nicht unzumutbar. Nach der Vorschrift des § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung dann nicht verlangen, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. \n\n32\\. Anders als die Beklagte mit ihrer Revision erstmals meint, \"drängen\" sich nicht \"mehrere Umstände\" auf, durch welche die Kläger das persönliche Vertrauensverhältnis zur Beklagten derart gestört hätten, dass es für diese unzumutbar erscheine, ihre Erlaubnis zur Untervermietung zu erteilen. Die Revision kann sich - ungeachtet der Frage einer rechtlichen Relevanz dieser Umstände - insoweit nicht mit Erfolg darauf berufen, die Kläger hätten trotz der verweigerten Zustimmung der Beklagten bereits einen Untermietvertrag geschlossen, hierzu im Prozess unwahr vorgetragen, wodurch das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien gestört sei, sowie der Untermieterin den Gebrauch der Wohnung \"wohl\" bereits eingeräumt. \n\n33\\. (1) Denn nach den rechtsfehlerfreien und insoweit unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts sowie den von ihm in Bezug genommenen Feststellungen des Amtsgerichts war es gerade die Beklagte, welche fortwährend auf der Vorlage des Untermietvertrags bestanden, diese als \"erforderlich\" angesehen und die Ansicht vertreten hat, es bestünde kein Anspruch der Kläger auf Erteilung der Untermieterlaubnis, solange ihr nicht die Einsicht in den Untermietvertrag gewährt werde. Hierdurch hat die Beklagte zugleich zu erkennen gegeben, dass ein bereits von den Klägern abgeschlossener Untermietvertrag für sich genommen aus ihrer Sicht das Vertrauensverhältnis zu den Mietern nicht störte und der - zunächst gehaltene - Vortrag der Kläger im Prozess, ein solcher Untermietvertrag sei (noch) nicht geschlossen, für sie keine (maßgebende) Bedeutung hatte. \n\n34\\. (2) Eine - trotz fehlender Erlaubnis durch die Beklagte - bereits erfolgte Überlassung eines Zimmers der Wohnung an die Untermieterin ist nicht festgestellt. Im Gegenteil ist das Berufungsgericht von einer lediglich \"beabsichtigten Untervermietung\" ausgegangen. Übergangenen Sachvortrag zeigt die Revision insoweit nicht auf, sondern äußert lediglich die - nicht belegte - Vermutung, der Untermieterin sei der Gebrauch des Zimmers \"wohl\" bereits eingeräumt worden. \n\n35\\. Überdies hat die Prozessbevollmächtigte der Beklagten im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht nach der Vorlage des Untermietvertrags und der Anhörung des Klägers zu 3 erklärt, sie \"stelle unstreitig, dass die Gebrauchsüberlassung so, wie von den Klägern vorgetragen, tatsächlich erfolgen soll\", ist mithin selbst von einer erst in der Zukunft beabsichtigten Gebrauchsüberlassung ausgegangen. \n\n36\\. dd) Die Revision kann sich zur Begründung ihrer Ansicht, es sei der Beklagten im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB unzumutbar, den Klägern die Erlaubnis zu einer Untervermietung zu erteilen, auch nicht mit Erfolg darauf berufen, diese verhielten sich widersprüchlich (§ 242 BGB), weil sie sich einerseits gegenüber der Beklagten darauf beriefen, zu einer Untervermietung berechtigt zu sein, andererseits eine solche ihrer Untermieterin im Untermietvertrag jedoch verwehrten. Denn Sachvortrag der Parteien zum Inhalt des Untermietvertrags in den Tatsacheninstanzen ist nicht erfolgt und demzufolge enthält weder das Berufungsurteil noch das Protokoll der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht diesbezügliche tatsächliche Feststellungen (§ 559 Abs. 1 Satz 1 ZPO). \n\n37\\. Der somit neue Tatsachenvortrag der Beklagten zum Inhalt des Untermietvertrags ist in der Revisionsinstanz auch nicht ausnahmsweise zu berücksichtigen (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 12. März 2008 - VIII ZR 71\u002F07, NJW 2008, 1661 Rn. 25; vom 6. Februar 2013 \\- VIII ZR 374\u002F11, NJW 2013, 1365 Rn. 21; vom 23. September 2014 - VI ZR 358\u002F13, BGHZ 202, 242 Rn. 21; vom 23. März 2023 - I ZR 17\u002F22, BGHZ 237, 1 Rn. 31; jeweils mwN). Insbesondere handelt es sich nicht um - unstreitige - Tatsachen, die erst während des Revisionsverfahrens beziehungsweise nach Schluss der letzten mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz eingetreten sind. \n\n38\\. ee) Der Einwand der Revision, es hätte berücksichtigt werden müssen, dass es durch eine Untervermietung für die Beklagte zu einem \"erhöhten Räumungs- und Prozessaufwand\" komme, da sie - im Falle der Beendigung des Hauptmietverhältnisses und eines nicht freiwilligen Auszugs der Untermieterin - sowohl die Mieter als auch die Untermieterin auf Räumung verklagen müsse, lässt außer Betracht, dass (allein) dieser Umstand bereits dem Grunde nach nicht dazu führen kann, dem Mieter einen Anspruch nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB zu versagen. \n\n39\\. Die Vorschrift des § 553 Abs. 1 BGB legt die zu berücksichtigenden Interessen abschließend fest (vgl. Senatsurteil vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349\u002F13, NJW 2014, 2717 Rn. 28). Hierzu gehört das von der Revision angeführte Vermieterinteresse nicht. Denn der von ihr beschriebene - mögliche - Mehraufwand ist eine (zwangsläufige) Folge einer Untervermietung. \n\n40\\. ff) Soweit die Revision überdies geltend macht, das Berufungsgericht habe die Interessen der Beklagten nicht im Rahmen der Abwägung nach § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB - sondern unzureichend erst im Rahmen der Prüfung der Vorschrift des § 553 Abs. 2 BGB - berücksichtigt und habe demzufolge die nach § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB erforderliche Interessenabwägung \"völlig ausgeklammert\", ist nicht ersichtlich, welche - gegenüber den vorgenannten Interessen der Beklagten weitergehenden - Interessen hierbei zu berücksichtigen gewesen sein sollten. Einen übergangenen Sachvortrag zeigt die Revision - auch insoweit - nicht auf. \n\n41\\. gg) Schließlich ist das Berufungsgericht - entgegen der Ansicht der Revision - unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls rechtsfehlerfrei zu der Beurteilung gelangt, dass die Voraussetzungen, nach denen die Beklagte die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung davon abhängig machen könnte, dass sich die Kläger mit einer angemessenen Erhöhung der Miete einverstanden erklärten (§ 553 Abs. 2 BGB), nicht vorliegen. \n\nIII.\n\n42\\. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Bünger Dr. Liebert Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Reichelt \n\n## Sonstiger Langtext\n\n**Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Rücknahme erledigt worden.**","Berechtigtes Interesse an Untervermietung nach Auszug einzelner Personen","2026-07-08T22:44:56.843Z","2026-07-10T22:09:06.676Z",{"id":84,"ecli":85,"slug":86,"caseNumber":87,"courtId":44,"decisionDate":88,"fullText":89,"summary":90,"language":48,"source":49,"sourceUrl":50,"sourceTimestamp":88,"parsedAt":91,"updatedAt":92},"4949","ECLI:DE:NEURIS:KORE724772025","ecli-de-neuris-kore724772025","VIII ZB 25\u002F25","2025-09-16T00:00:00.000Z","#  BGH, Beschluss vom 16. September 2025 - VIII ZB 25\u002F25 \n\n## Leitsatz\n\nZur Formwirksamkeit der Einreichung eines nicht-qualifiziert elektronisch signierten Schriftsatzes über das besondere elektronische Anwaltspostfach einer prozessbevollmächtigten anwaltlichen Berufsausübungsgesellschaft.17 20\n\n## Tenor\n\nAuf die Rechtsbeschwerde der Klägerin wird der Beschluss des Landgerichts Frankfurt am Main - 11. Zivilkammer - vom 20. März 2025 aufgehoben.\n\nDie Sache wird zur erneuten Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.\n\nDer Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens wird auf bis zu 16.000 € festgesetzt.\n\n## Gründe\n\nI.\n\n1\\. Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung nebst Stellplatz. \n\n2\\. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Hiergegen hat die Klägerin durch eine von ihr zur Prozessbevollmächtigten bestellte Rechtsanwaltsgesellschaft, eine Partnerschaftsgesellschaft mit beschränkter Berufshaftung, frist- und formgerecht Berufung eingelegt. Innerhalb der Berufungsbegründungsfrist ging bei dem Berufungsgericht eine über das besondere elektronische Anwaltspostfach (beA) der prozessbevollmächtigten Rechtsanwaltsgesellschaft (im Folgenden: Gesellschaftspostfach) übermittelte Berufungsbegründung ein. Diese schloss mit dem Namenszug eines Rechtsanwalts, der vertretungsberechtigter Partner der prozessbevollmächtigten Rechtsanwaltsgesellschaft ist. \n\n3\\. In dem Prüfvermerk betreffend die Nachricht, mit der die Berufungsbegründung übermittelt wurde, wird bestätigt, dass die Nachricht auf einem sicheren Übermittlungsweg aus einem besonderen elektronischen Postfach übermittelt wurde. Als Absender ist die Rechtsanwaltsgesellschaft benannt. Zudem wurde ein vertrauenswürdiger Herkunftsnachweis (im Folgenden auch: VHN) erstellt. Aus allgemeinen technischen Gründen ist weder aus dem Prüfvermerk noch aus dem VHN ersichtlich, welche natürliche Person die Übermittlung mittels des Gesellschaftspostfachs vorgenommen hat. \n\n4\\. Nach einem Hinweis des Berufungsgerichts auf Bedenken hinsichtlich der Zulässigkeit der Berufung im Hinblick darauf, dass zwischen dem Absender der Nachricht (Rechtsanwaltsgesellschaft) und der signierenden Person (Rechtsanwalt) keine Identität bestehe, hat die Klägerin mit von dem Berufungsgericht in Bezug genommenem Schriftsatz vom 17. März 2025 vorgetragen, der - für die prozessbevollmächtigte Rechtsanwaltsgesellschaft vertretungsberechtigte - Rechtsanwalt, der die Berufungsbegründung (einfach) signiert habe, habe deren Versand über seine Zugangsberechtigung aus dem Gesellschaftspostfach veranlasst, was sich aus dem beigefügten Nachrichtenjournal ergebe. \n\n5\\. Das Landgericht hat die Berufung als unzulässig verworfen. Zur Begründung hat es - soweit für das Rechtsbeschwerdeverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: \n\n6\\. Die Berufung sei unzulässig, da sie nicht formgerecht begründet worden sei. Denn sie sei nicht in elektronischer Form mit qualifizierter Signatur oder mit einfacher Signatur auf einem sicheren Übermittlungsweg eingereicht worden. Letzteres scheitere daran, dass laut Prüfvermerk der Absender der Berufungsbegründungsschrift nicht der in dem Schriftsatz genannte Rechtsanwalt, sondern die Rechtsanwaltsgesellschaft sei. Die Identität zwischen der einfach signierenden Person und dem Absender der Nachricht sei jedoch erforderlich. Die einfache Signatur solle - wie die eigene Unterschrift oder die qualifizierte elektronische Signatur - die Identifizierung des Urhebers der schriftlichen Verfahrenshandlung ermöglichen und dessen unbedingten Willen zum Ausdruck bringen, die volle Verantwortung für den Inhalt des Schriftsatzes zu übernehmen und diesen bei Gericht einzureichen. Es müsse deshalb sichergestellt sein, dass die von dem Übermittlungsweg ausgewiesene Person mit der Person identisch sei, welche mit der wiedergegebenen Unterschrift die inhaltliche Verantwortung für das Dokument übernehme. Der sichere Übermittlungsweg gewährleiste die Identität des Absenders nur dann, wenn die verantwortende Person, also der Rechtsanwalt als Inhaber des beA, den Versand selbst vornehme. Da vorliegend die Kanzlei als Absender genannt sei und ein konkreter Rechtsanwalt als Absender nicht ermittelt werden könne, fehle es an dieser Voraussetzung. \n\n7\\. Dagegen wendet sich die Rechtsbeschwerde der Klägerin. \n\nII.\n\n8\\. Die Rechtsbeschwerde hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. \n\n9\\. 1\\. Die nach § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 522 Abs. 1 Satz 4 ZPO statthafte und auch den Form- und Fristerfordernissen genügende Rechtsbeschwerde ist zulässig, weil die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts erfordert (§ 574 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 2 ZPO). Die angefochtene Entscheidung verletzt \\- wie die Rechtsbeschwerde zu Recht geltend macht - in entscheidungserheblicher Weise das Verfahrensgrundrecht der Klägerin auf Gewährung wirkungsvollen Rechtsschutzes (Art. 2 Abs. 1 GG in Verbindung mit dem Rechtsstaatsprinzip). Danach darf einer Partei der Zugang zu einer in der Verfahrensordnung eingeräumten Instanz nicht in unzumutbarer, aus Sachgründen nicht mehr zu rechtfertigender Weise erschwert werden (st. Rspr.; vgl. BVerfGE 74, 228, 234; BVerfG, NZA 2016, 122 Rn. 10; BGH, Beschlüsse vom 16. Januar 2024 - VI ZB 45\u002F23, NJW-RR 2024, 474 Rn. 6; vom 7. März 2023 - VI ZB 74\u002F22, NJW 2023, 2280 Rn. 6; vom 13. Dezember 2022 - VIII ZB 43\u002F22, WuM 2023, 224 Rn. 9; vom 12. Juli 2016 - VIII ZB 55\u002F15, WuM 2016,632 Rn. 1; jeweils mwN). Nach dieser Maßgabe hat das Berufungsgericht der Klägerin den Zugang zu der Berufungsinstanz unzulässig verwehrt, indem es ihre Berufung mit der Begründung verworfen hat, es fehle an einer ordnungsgemäßen Berufungsbegründung, weil diese nicht von dem Rechtsanwalt über das besondere elektronische Anwaltspostfach versandt worden sei, der sie einfach signiert habe. \n\n10\\. Darüber hinaus hat das Berufungsgericht - wie die Rechtsbeschwerde ebenfalls zutreffend geltend macht - den Anspruch der Klägerin auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) dadurch verletzt, dass es deren Vortrag zur Einhaltung der vom Gesetzgeber für eine wirksame Übermittlung mittels eines Gesellschaftspostfachs aufgestellten Voraussetzungen und zu der Einreichung der Berufungsbegründung über das Gesellschaftspostfach der prozessbevollmächtigten anwaltlichen Berufsausübungsgesellschaft (im Folgenden auch: Berufsausübungsgesellschaft) durch den Rechtsanwalt, der die Berufungsbegründung signiert hat, nicht beachtet und erwogen hat. \n\n11\\. 2\\. Die Rechtsbeschwerde hat auch in der Sache Erfolg. \n\n12\\. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Berufung nicht als unzulässig verworfen werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Berufungsbegründung der Klägerin in einer den Anforderungen des § 130a Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 ZPO entsprechenden Weise wirksam als elektronisches Dokument bei dem zuständigen Gericht eingegangen. \n\n13\\. Nach § 130a Abs. 3 Satz 1 ZPO muss ein elektronisches Dokument entweder mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg eingereicht werden. Ein sicherer Übermittlungsweg ist nach § 130a Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 ZPO unter anderem die Übermittlung zwischen den besonderen elektronischen Anwaltspostfächern nach §§ 31a und 31b BRAO und der elektronischen Poststelle des Gerichts. \n\n14\\. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht die Voraussetzungen einer wirksamen Einreichung der Berufungsbegründung der Klägerin nach diesen Vorgaben verneint. Die Berufungsbegründung der Klägerin war im Sinne des § 130a Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 ZPO von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg - dem Gesellschaftspostfach der prozessbevollmächtigten Berufsausübungsgesellschaft (§ 130a Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 ZPO in Verbindung mit § 31b BRAO) - eingereicht worden. \n\n15\\. a) Eine einfache Signatur der Berufungsbegründung von einem für die prozessbevollmächtigte Berufsausübungsgesellschaft vertretungsberechtigten und postulationsfähigen Rechtsanwalt lag vor. Hierfür genügt es, wenn am Ende des Schriftsatzes der Name des Verfassers maschinenschriftlich wiedergegeben ist (vgl. BGH, Beschlüsse vom 8. Juli 2025 - VIII ZB 12\u002F25, juris Rn. 15; vom 9. April 2025 - XII ZB 599\u002F23, NJW 2025, 2257 Rn. 6; vom 30\\. November 2023 - III ZB 4\u002F23, NJW-RR 2024, 331 Rn. 10; vom 7. September 2022 - XII ZB 215\u002F22, NJW 2022, 3512 Rn. 10). Dies war hier der Fall. \n\n16\\. b) Die Berufungsbegründung wurde auch wirksam über einen sicheren Übermittlungsweg eingereicht. \n\n17\\. aa) Im Zuge der Einführung eines Gesellschaftspostfachs für Berufsausübungsgesellschaften durch das Gesetz zur Neuregelung des Berufsrechts der anwaltlichen und steuerberatenden Berufsausübungsgesellschaften sowie zur Änderung weiterer Vorschriften im Bereich der rechtsberatenden Berufe vom 7. Juli 2021 (BGBl. I S. 2363) hat der Gesetzgeber durch den in § 130a Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 ZPO eingefügten Verweis auf die Regelung über das Gesellschaftspostfach (§ 31b BRAO) die Übermittlung über ein solches als sicheren Übermittlungsweg qualifiziert, über den eine formwahrende Einreichung von nicht-qualifiziert elektronisch signierten Dokumenten grundsätzlich möglich ist. Dies entspricht dem ausdrücklichen Willen des Gesetzgebers, der die Versendung eines Schriftsatzes über ein Gesellschaftspostfach im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens - anders als noch in dem ursprünglichen Entwurf des vorbezeichneten Gesetzes (vgl. BT-Drucks. 19\u002F27670, S. 157) - als sicheren Übermittlungsweg qualifiziert hat, um zugelassenen Berufsausübungsgesellschaften zu ermöglichen, auf diesem Weg elektronische Dokumente bei Gericht einzureichen, ohne eine qualifizierte elektronische Signatur zu nutzen (vgl. BT-Drucks. 19\u002F30516, S. 50 f., 70). Hierdurch sollte der Regelung in § 59l Abs. 1 Satz 1 BRAO, wonach Berufsausübungsgesellschaften als Prozess- oder Verfahrensbevollmächtigte bestellt werden können, auch für den Bereich des Empfangs und der Übermittlung von elektronischen Dokumenten Rechnung getragen werden (vgl. BT-Drucks. 19\u002F27670, S. 342). \n\n18\\. bb) Während bei einem persönlichen besonderen Anwaltspostfach eine wirksame Übermittlung nicht-qualifiziert elektronisch signierter Dokumente auf einem sicheren Übermittlungsweg nur durch den Postfachinhaber selbst ausgeführt werden kann und dieser nach § 23 Abs. 3 Satz 5 der Verordnung über die Rechtsanwaltsverzeichnisse und die besonderen elektronischen Anwaltspostfächer (Rechtsanwaltsverzeichnis- und -postfachverordnung - RAVPV) das Recht hierzu nicht auf andere Personen übertragen kann, erfolgt bei einem Gesellschaftspostfach notwendigerweise die Versendung durch eine natürliche Person, die mithin nicht Postfachinhaberin ist. Diese Person muss, um eine wirksame Übermittlung eines einfach signierten elektronischen Dokuments über ein Gesellschaftspostfach vornehmen zu können, für die Gesellschaft vertretungsberechtigt und selbst postulationsfähig sein. Denn die Berufsausübungsgesellschaft kann nur durch ihrerseits postulationsfähige vertretungsberechtigte Personen vertreten werden (vgl. § 59l Abs. 2 BRAO). Die Berufsausübungsgesellschaft darf deshalb nach § 23 Abs. 3 Satz 7 RAVPV das Recht, nicht-qualifiziert elektronisch signierte Dokumente für sie auf einem sicheren Übermittlungsweg zu versenden, nur solchen vertretungsberechtigten Rechtsanwälten einräumen, die ihren Beruf in der Berufsausübungsgesellschaft ausüben (sogenannte VHN-Berechtigte). \n\n19\\. Um dem Empfänger einer über ein Gesellschaftspostfach versandten Nachricht die Überprüfung der Vertretungsbefugnis und der Postulationsfähigkeit der die Nachricht versendenden natürlichen Person zu ermöglichen, hat die Bundesrechtsanwaltskammer nach § 20 Abs. 3 Nr. 2 RAVPV zu gewährleisten, dass bei der Übermittlung eines Dokuments mit einer nicht-qualifizierten elektronischen Signatur über ein Gesellschaftspostfach für den Empfänger feststellbar ist, dass die Nachricht durch einen Rechtsanwalt versandt wurde, der zur Vertretung der Berufsausübungsgesellschaft berechtigt ist. Dies erfolgt dadurch, dass das System prüft, ob im Zeitpunkt des Nachrichtenversands eine Person an dem Postfach angemeldet ist, die über die VHN-Berechtigung der Berufsausübungsgesellschaft verfügt. Nur in diesem Fall erhält die Nachricht einen vertrauenswürdigen Herkunftsnachweis (VHN) und wird in dem zugehörigen Prüfvermerk aufgeführt, dass die Nachricht auf einem sicheren Übermittlungsweg aus einem besonderen elektronischen Anwaltspostfach eingereicht wurde (vgl. BT-Drucks. 20\u002F1672, S. 26; Information der BRAK zur Einführung des Gesellschaftspostfach, abrufbar unter https:\u002F\u002Fportal.beasupport.de\u002Ffragen-antworten\u002Fkategorie\u002Fallgemeine-fragen\u002Finformationen-zur-einfuehrung-des-gesellschaftspostfachs, Suchnummer 6056; jurisPK-ERV\u002FMüller, Stand: 23. Juni 2025, § 130a ZPO Rn. 197 ff., 231 ff., 274). \n\n20\\. cc) Die vorgenannten Voraussetzungen für eine wirksame Einreichung auf dem sicheren Übermittlungsweg des Gesellschaftspostfachs liegen hier hinsichtlich der Berufungsbegründung vor. Diese wurde über das Gesellschaftspostfach der von der Klägerin als Prozessbevollmächtigte bestellten Berufsausübungsgesellschaft eingereicht. Ein vertrauenswürdiger Herkunftsnachweis und damit der Nachweis der Einreichung durch eine hierzu nach § 23 Abs. 3 Satz 7 RAVPV berechtigte Person, liegt vor. \n\n21\\. dd) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht eine wirksame Einreichung der Berufungsbegründungschrift deshalb verneint, weil diese durch den einfach signierenden Rechtsanwalt versandt werden müsse, aus dem Prüfvermerk sowie dem vertrauenswürdigen Herkunftsnachweis jedoch kein konkreter Rechtsanwalt als Absender ermittelt werden könne. \n\n22\\. (1) Der Umstand, dass das Dokument von einem Rechtsanwalt einfach signiert wurde, der sichere Übermittlungsweg ihn jedoch nicht als Absender ausweist, hindert als solcher eine wirksame Übermittlung bei der Versendung über ein Gesellschaftspostfach nicht. Denn dies ist systemimmanent dadurch bedingt, dass Postfachinhaberin des nicht personengebundenen Gesellschaftspostfachs die prozessbevollmächtigte Berufsausübungsgesellschaft ist, die dementsprechend auch als Absenderin der Nachricht ausgewiesen wird. Diese muss sich jedoch notwendigerweise sowohl bei der Signatur als auch bei der Durchführung des Versands durch eine - nicht als Absender der Nachricht erscheinende - natürliche Person vertreten lassen. Würde - was das Berufungsgericht zumindest andeutet - dennoch gefordert, dass der signierende Rechtsanwalt als Absender der Nachricht ausgewiesen wird, wäre eine Einreichung eines nicht-qualifiziert elektronisch signierten Schriftsatzes über ein Gesellschaftspostfach stets unzulässig. Dies widerspräche dem Willen des Gesetzgebers, der diese Möglichkeit ausdrücklich eröffnen wollte. \n\n23\\. (2) Vieles spricht, anders als das Berufungsgericht offenbar gemeint hat, dafür, dass im Fall der Bevollmächtigung einer Berufsausübungsgesellschaft und der Nutzung von deren Gesellschaftspostfach eine Identität zwischen dem Rechtsanwalt, der den Schriftsatz für die prozessbevollmächtigte Berufsausübungsgesellschaft einfach signiert, und dem die Versendung vornehmenden Rechtsanwalt nicht erforderlich ist. \n\n24\\. Die Frage, ob im Fall der Prozessbevollmächtigung einer Berufsausübungsgesellschaft und der Nutzung von deren Gesellschaftspostfach für die Einreichung eines nicht-qualifiziert elektronisch signierten Dokuments derselbe Rechtsanwalt, der in Vertretung der Gesellschaft das Dokument einfach signiert hat, auch die Versendung unter Anmeldung an dem Gesellschaftspostfach und Nutzung seiner VHN-Berechtigung vornehmen muss, wird unterschiedlich beurteilt und ist bislang höchstrichterlich nicht geklärt (verneinend: FG Köln, DStRE 2025, 304 Rn. 20 [zu § 52a Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2, Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 FGO]; jurisPK-ERV\u002FMüller, Stand: 23. Juni 2025, § 130a ZPO Rn. 208.2, 217.1, 223 f., 279 f.; Müller, E-Justice Handbuch, 8. Aufl., S. 138 f., 194 f.; bejahend: Jungbauer\u002FJungbauer, Das besondere elektronische Anwaltspostfach (beA) und der ERV, 4. Aufl., § 2 Rn. 36; offen und im Hinblick darauf die Nutzung einer qualifizierten elektronischen Signatur empfehlend: BRAK und DAV, beA-Newsletter 8\u002F2022 vom 29. September 2022, abrufbar unter www.brak.de). \n\n25\\. (a) Nach einhelliger höchstrichterlicher Rechtsprechung ist es bei der Einreichung eines nicht-qualifiziert elektronisch signierten Dokuments über ein persönliches elektronisches Anwaltspostfach Wirksamkeitsvoraussetzung, dass der das Dokument einfach signierende verantwortliche Prozessbevollmächtigte die Übermittlung über sein beA selbst vornimmt (vgl. BGH, Beschlüsse vom 8. Juli 2025 - VIII ZB 12\u002F25, juris Rn. 18; vom 3. Juli 2024 \\- XII ZB 538\u002F23, NJW 2024, 2996 Rn. 9; vom 7. Mai 2024 - VI ZB 22\u002F23, NJW-RR 2024, 1058 Rn. 5 f.;**vom 7. September 2022 - XII ZB 215\u002F22, NJW 2022, 3512 Rn. 15; vom 30. März 2022 - XII ZB 311\u002F21, NJW 2022, 2415 Rn. 11; vom 4. Oktober 2023 - 3 StR 292\u002F23, juris Rn. 2 [zu § 32a Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2, Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 StPO]; BAG, NJW 2020, 2351 Rn. 13 ff.; BFH, DStR 2025, 100 Rn. 23 f. [zu § 52a Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2, Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 FGO]; BVerwG, NVwZ 2022, 649 Rn. 4 ff. [zu § 55a Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2, Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 VwGO]; BSG, NJW 2022, 1334 Rn. 7 [zu § 65a Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2, Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 SGG]).\n\n26\\. (b) Diese Rechtsprechung kann jedoch - was das Berufungsgericht verkannt hat - nicht ohne Weiteres auf die Übermittlung eines nicht-qualifiziert elektronisch signierten Dokuments mittels des Gesellschaftspostfachs einer prozessbevollmächtigten Berufsausübungsgesellschaft übertragen werden. Zum einen handelt es sich bei dem Gesellschaftspostfach - wie bei einem besonderen Behördenpostfach (§ 130a Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 ZPO) und anders als bei dem einem Anwalt persönlich zugeordneten elektronischen Anwaltspostfach - um ein nicht personengebundenes besonderes elektronisches Anwaltspostfach. Zum anderen müssen bei der Prozessbevollmächtigung einer Berufsausübungsgesellschaft sowohl die Signatur als auch der Versand notwendigerweise durch vertretungsberechtigte Rechtsanwälte ausgeführt werden (siehe oben II 2 b bb).**Auf Grund dieser Unterschiede entsprechen die Anforderungen zur Sicherstellung der Authentizität und Integrität des auf dem sicheren Übermittlungsweg eines Gesellschaftspostfachs eingereichten Dokuments nicht denjenigen für die Einreichung über ein persönliches elektronisches Anwaltspostfach eines prozessbevollmächtigten Rechtsanwalts.\n\n27\\. Eine als Prozessbevollmächtigte beauftragte Berufsausübungsgesellschaft hat zwar gemäß § 59l Abs. 1 Satz 2 BRAO die Rechte und Pflichten eines Rechtsanwalts und trägt damit letztlich die Verantwortung für die Erfüllung der anwaltlichen Pflichten, sie muss sich hierbei aber notwendigerweise durch natürliche Personen vertreten lassen, die ihrerseits postulationsfähig sein müssen (§ 59l Abs. 2 BRAO). Diese Rechtslage wird im Rahmen der Bestimmungen über die Berechtigungen zur Nutzung des besonderen Anwaltspostfachs für die Einreichung nicht-qualifiziert elektronisch signierter Dokumente nachvollzogen. Die Berufsausübungsgesellschaft als Postfachinhaberin darf - und muss - zur Ermöglichung einer Einreichung, die nur eine natürliche Person vornehmen kann, dieses Recht auf natürliche Personen übertragen. Die Übertragung darf hierbei nur auf vertretungsberechtigte Rechtsanwälte, die ihren Beruf in der Berufsausübungsgesellschaft ausüben, erfolgen (§ 23 Abs. 3 Satz 7 RAVPV). Die Bundesrechtsanwaltskammer hat zu gewährleisten, dass der Empfänger diese Vorgaben überprüfen kann (§ 20 Abs. 3 Nr. 2 RAVPV). \n\n28\\. (c) Vor diesem Hintergrund ist der sichere Übermittlungsweg mittels eines nicht personengebundenen Gesellschaftspostfachs, bei dem durch die vorstehend genannten Regelungen der Rechtsanwaltsverzeichnis- und -postfachverordnung die Authentizität mit Blick auf die Herkunft eines übermittelten Dokuments von der prozessbevollmächtigten Gesellschaft gewährleistet werden soll, mit dem ebenfalls nicht personengebundenen Übermittlungsweg mittels eines besonderen Behördenpostfachs und den dort zur Gewährleistung der Authentizität in § 8 der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung \\- ERVV) getroffenen Regelungen vergleichbar. Hiernach stellt die Behörde als Postfachinhaberin den Zugang bestimmten Zugangsberechtigten zur Verfügung, die über ein Zertifikat und Passwort eine Versendung aus dem Behördenpostfach vornehmen können. Die Versendung durch einen Zugangsberechtigten wird durch den vertrauenswürdigen Herkunftsnachweis bestätigt (vgl. BGH, Beschluss vom 6. April 2023 - I ZB 84\u002F22, NJW-RR 2023, 906 Rn. 18 f., 28 ff.). \n\n29\\. Für eine wirksame Einreichung eines nicht-qualifiziert elektronisch signierten Dokuments über den gemäß § 130a Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 ZPO sicheren Übermittlungsweg eines besonderen elektronischen Behördenpostfachs bedarf es nach höchstrichterlicher Rechtsprechung einer Personenidentität zwischen sendender und einfach signierender Person nicht (vgl. BGH, Beschluss vom 6. April 2023 - I ZB 84\u002F22, NJW-RR 2023, 906 Rn. 28 ff.; BAG, NZA 2024, 1735 Rn. 19 ff. [zu § 46c Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 ArbGG]; BVerwG, Beschluss vom 18\\. Mai 2020 - 1 B 23\u002F20, 1 PKH 14\u002F20, juris Rn. 5 [zu § 55a Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 VwGO]; jurisPK-ERV\u002FMüller, Stand: 23. Juni 2025, § 130a ZPO Rn. 223 ff.; Müller, RDi 2022, 92, 95). Vielmehr genügt der über den vertrauenswürdigen Herkunftsnachweis (VHN) bestätigte Umstand, dass bei der Übersendung ein nach § 8 Abs. 1 bis 4 ERVV mit Zertifikat und Zertifikats-Passwort ausgestatteter zugangsberechtigter Beschäftigter des Postfachinhabers mit den vom Postfachinhaber zur Verfügung gestellten Zugangsdaten bei dem Verzeichnisdienst angemeldet war (vgl. BGH, Beschluss vom 6. April 2023 - I ZB 84\u002F22, aaO Rn. 19, 28 ff.; BAG, aaO Rn. 19). Denn durch die Einreichung über einen sicheren Übermittlungsweg ist die Authentizität des Dokuments mit Blick auf dessen Herkunft von der befugten Behörde gewährleistet und damit der Gefahr begegnet, dass nicht zu der Behörde gehörende Personen ein fingiertes Dokument einreichen (vgl. BGH, Beschluss vom 6. April 2023 \\- I ZB 84\u002F22, aaO Rn. 28; BAG, aaO Rn. 20). \n\n30\\. (d) Vor dem Hintergrund der Vergleichbarkeit der nicht personengebundenen Übermittlungswege mittels eines Gesellschaftspostfachs und eines Behördenpostfachs liegt es nahe, entsprechend der vorgenannten Rechtsprechung auch im Fall der Übermittlung eines nicht-qualifiziert elektronisch signierten Dokuments für eine prozessbevollmächtigte Berufsausübungsgesellschaft über ein Gesellschaftspostfach grundsätzlich - und anders als im Fall einer Einreichung durch einen prozessbevollmächtigten einfach signierenden Rechtsanwalt über dessen persönliches Anwaltspostfach - eine Identität zwischen dem einfach signierenden Rechtsanwalt und dem den Sendevorgang über das Gesellschaftspostfach veranlassenden VHN-berechtigten Rechtsanwalt nicht als erforderlich anzusehen. \n\n31\\. (3) Diese Frage bedarf hier indes keiner abschließenden Entscheidung. Denn die Berufungsbegründung wurde - was das Berufungsgericht verkannt hat - nachweislich von demjenigen für die prozessbevollmächtigte Gesellschaft vertretungsberechtigten Rechtsanwalt über das Gesellschaftspostfach versandt, der diesen Schriftsatz auch einfach signiert hat. \n\n32\\. Zwar ergibt sich dies nicht bereits aus dem Prüfprotokoll und dem vertrauenswürdigen Herkunftsnachweis (VHN). Diesen Dokumenten ist jeweils nur zu entnehmen, dass die Übermittlung durch einen VHN-Berechtigten erfolgt ist, während die Identität der die Nachricht versendenden Person - jedenfalls derzeit und so auch hier - aus technischen Gründen hieraus nicht ersichtlich ist (vgl. BRAK und DAV, beA-Newsletter 8\u002F2022 vom 29\\. September 2022, abrufbar unter www.brak.de). Welcher Rechtsanwalt die Nachricht versandt hat, lässt sich indes über das der betreffenden Nachricht zuzuordnende Nachrichtenjournal nachvollziehen, das erkennen lässt, welcher Nutzer zum Zeitpunkt des Versands an dem Gesellschaftspostfach angemeldet war und unter welchem Benutzernamen der Versand erfolgte (vgl. BRAK und DAV, beA-Newsletter 8\u002F2022 vom 29. September 2022; aaO). Dies ist - was das Berufungsgericht außer Betracht gelassen hat - zum Nachweis der Personenidentität ausreichend. \n\n33\\. Die Unwirksamkeit der Einreichung des elektronischen Schriftsatzes kann dagegen nicht damit begründet werden, dass das Gericht die Identität des Versenders nicht über das ihm selbst unmittelbar zugängliche Prüfprotokoll und den zugehörigen vertrauenswürdigen Herkunftsnachweis feststellen kann. Auch wenn der Gesetzgeber ausweislich der Begründung des Gesetzes zur Ergänzung der Regelungen zur Umsetzung der Digitalisierungsrichtlinie und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 15. Juli 2022 (BGBl. I S. 1146), mit dem die letztlich in Kraft getretenen Fassungen der Regelungen zum Gesellschaftspostfach eingeführt wurden, davon ausging, dass die Identität des versendenden VHN-Berechtigten zumindest über die Visitenkarte unter der Nutzer-ID angegeben werden sollte (BT­Drucks. 20\u002F1672, S. 26), ist diese Angabe für die Wirksamkeit der Übermittlung nicht maßgeblich, sondern dient allein der erleichterten Feststellbarkeit des für die Wirksamkeit der Ermittlung erforderlichen Umstands, dass die Berufsausübungsgesellschaft durch einen vertretungsberechtigten Rechtsanwalt vertreten wurde (vgl. BT-Drucks. 20\u002F1672, aaO). \n\n34\\. Es würde den Zugang einer prozessbevollmächtigten Berufsausübungsgesellschaft - hier - zu der Berufungsinstanz in aus Sachgründen nicht zu rechtfertigender Weise unzumutbar einschränken, wenn ihr die fehlende Angabe der Identität des versendenden Rechtsanwalts in dem Prüfprotokoll und dem vertrauenswürdigen Herkunftsnachweis entgegengehalten werden dürfte und ihr der anderweitige Nachweis durch das Nachrichtenjournal versagt würde, obwohl die fehlende Erkennbarkeit der Identität der versendenden Person auf technischen Problemen beruht, die nicht im Einflussbereich der das Gesellschaftspostfach zulässigerweise als sicheren Übermittlungsweg nutzenden prozessbevollmächtigten Berufsausübungsgesellschaft liegen (vgl. Jungbauer\u002FJungbauer, Das besondere elektronische Anwaltspostfach (beA) und der ERV, 4. Aufl., § 2 Rn. 36). \n\n35\\. Dementsprechend ist - was das Berufungsgericht nicht hinreichend in den Blick genommen hat - durch das von der Klägerin vorgelegte Nachrichtenjournal nachgewiesen, dass hier derselbe Rechtsanwalt die Berufungsbegründung sowohl signiert als auch über das Gesellschaftspostfach an das Gericht gesandt hat. \n\n36\\. 3\\. Nach alledem kann die angefochtene Entscheidung keinen Bestand haben. Sie ist aufzuheben und die Sache ist an das Berufungsgericht zur erneuten Entscheidung über die Berufung zurückzuverweisen (§ 577 Abs. 4 Satz 1 ZPO). \n\nDr. Bünger Dr. Liebert Dr. Schmidt Dr. Matussek Richterin Dr. Böhmist wegen Erkrankungan der Unterschriftgehindert. Dr. Bünger","BGH, Beschluss vom 16. September 2025 - VIII ZB 25\u002F25","2026-07-08T22:48:05.471Z","2026-07-10T22:09:38.021Z",{"id":94,"ecli":95,"slug":96,"caseNumber":97,"courtId":44,"decisionDate":98,"fullText":99,"summary":100,"language":48,"source":49,"sourceUrl":50,"sourceTimestamp":98,"parsedAt":101,"updatedAt":102},"5123","ECLI:DE:NEURIS:KORE723722025","ecli-de-neuris-kore723722025","VIII ZR 262\u002F24","2025-08-26T00:00:00.000Z","#  Verletzung rechtlichen Gehörs eines auf Räumung verklagten Mieters bei Geltendmachung einer unzumutbaren Härte; Anforderungen an Sachverständigengutachten \n\n## Leitsatz\n\nDas Gericht verletzt den Anspruch des auf Räumung verklagten Mieters auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG), wenn es das Vorliegen der geltend gemachten unzumutbaren Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB auf der Grundlage unvollständiger, unzureichender und in sich widersprüchlicher - teils für den Mieter günstiger - Ausführungen des gerichtlich bestellten Sachverständigen ohne die gebotene weitere Beweiserhebung und zudem unter Inanspruchnahme nicht gegebener eigener Sachkunde verneint.17 24 29\n\n## Tenor\n\nAuf die Nichtzulassungsbeschwerde des Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin II - Zivilkammer 64 - vom 23. Oktober 2024 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als hinsichtlich der Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB zum Nachteil des Beklagten erkannt worden ist.\n\nDie Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Nichtzulassungsbeschwerdeverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen.\n\nDer Gegenstandswert für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren wird auf bis zu 9.000 € festgesetzt.\n\n## Gründe\n\nI.\n\n1\\. Der im Jahr 1939 geborene Beklagte bewohnt aufgrund eines mit der Voreigentümerin geschlossenen Mietvertrags seit dem Jahr 1982 eine Dreizimmerwohnung in Berlin.**Er hält sich zudem häufig für einige Tage in seinem Einfamilienhaus in Travemünde auf, wohin er jeweils mit der Bahn reist.\n\n2\\. Die Kläger erwarben das Grundstück im Juli 2021. Mit Schreiben vom 1. November 2021 erklärten sie die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs. Der Beklagte widersprach der Kündigung und wies darauf hin, dass ein Umzug zu einer erheblichen psychischen Beeinträchtigung führen würde. \n\n3\\. Mit der vorliegenden Klage haben die Kläger den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch genommen. Der Beklagte hat im Rechtsstreit unter anderem geltend gemacht, für einen betagten Mieter wie ihn sei unabhängig von den sonstigen Folgen bereits der Wohnungsverlust für sich genommen eine Härte; er sei aufgrund der langjährigen Mietdauer stark in das soziale Gefüge der Nachbarschaft eingebunden und habe die Wohnung mit großem persönlichen und finanziellen Aufwand seinen Bedürfnissen angepasst, auf eigene Kosten renoviert und liebevoll eingerichtet. Unter Vorlage fachärztlicher Stellungnahmen hat er zudem behauptet, er sei gesundheitlich stark beeinträchtigt. Ein erzwungener Umzug führte zu einer erheblichen psychischen Beeinträchtigung verbunden mit starken, möglicherweise lebensbedrohlichen Depressionen; es drohe eine suizidale Krise. Es bestehe ein hohes Herzinfarkt- und Schlaganfallrisiko; unter Belastung komme es wahrscheinlich im Zusammenhang mit einem Herzklappenfehler an der Mitralklappe zu ausgeprägten Herzrhythmusstörungen. Im Juni 2024 sei eine Zerreißung der Herzklappe aufgetreten; in Folge der Herzklappenoperation sei er schon körperlich nicht in der Lage, die Wohnung zu räumen. \n\n4\\. Die Kläger haben die von dem Beklagten vorgetragenen gesundheitlichen Einschränkungen in Abrede gestellt. \n\n5\\. Das Amtsgericht hat der Klage nach Einholung eines neurologisch-psychiatrischen Sachverständigengutachtens stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung, mit der sich der Beklagte allein noch gegen die Ablehnung eines Härtefalls gewandt hat, hat das Landgericht nach dessen persönlicher Anhörung zurückgewiesen. Die Revision hat es nicht zugelassen. \n\n6\\. Hiergegen wendet sich der Beklagte mit der Nichtzulassungsbeschwerde, mit der er sein auf Abweisung der Klage gerichtetes Begehren weiterverfolgt. \n\nII.\n\n7\\. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: \n\n8\\. Das Amtsgericht habe zu Recht und mit zutreffender Begründung einen Anspruch des Beklagten auf Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 Abs. 1 BGB zur Abwendung einer unzumutbaren Härte verneint. Auf der Grundlage der Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen lasse sich eine Härte nicht feststellen. Zu folgen sei insbesondere der überzeugend begründeten - und mit dem vom Beklagten gewonnenen persönlichen Eindruck zu vereinbarenden - Einschätzung des Sachverständigen, wonach der Räumungsrechtsstreit bei dem Beklagten entgegen der eingereichten fachärztlichen Atteste keine schwere depressive Episode ausgelöst habe, sondern insoweit lediglich eine leichte depressive Störung feststellbar sei. Soweit der Sachverständige daneben im Bereich der kognitiven Leistungen eine Kurzzeitgedächtnisstörung und Verlangsamung festgestellt habe, hätten sich bei der Anhörung des Beklagten in der Verhandlung keine spürbaren Auswirkungen dieser Beeinträchtigung gezeigt beziehungsweise sei nur eine gering ausgeprägte Beeinträchtigung feststellbar. \n\n9\\. Dem Amtsgericht sei uneingeschränkt darin zuzustimmen, dass der Sachverständige die zunächst im schriftlichen Gutachten in den Raum gestellten durch einen Umzug drohenden drastischen Gesundheitsgefahren bis hin zu einem möglichen Suizid zunehmend relativiert und abgeschwächt habe. Er habe im Rahmen seiner Anhörung klargestellt, dass die organischen Hirnveränderungen beim Beklagten ausweislich der Tests zwar zu altersunüblich vermehrten Störungen führten, jedoch \"diskret vermehrt, aber nicht viel\". Vor dem Hintergrund dieser Klarstellung sei mit dem Amtsgericht davon auszugehen, dass das vom Sachverständigen zuvor genannte Beispiel älterer Personen, die durch eine Umfeldveränderung jegliche Orientierung verlören, keinen konkreten Bezug zum Beklagten und dem Grad der Ausprägung seiner Beeinträchtigung habe. \n\n10\\. Dies belegten auch die häufigen selbständigen Reisen des Beklagten mit öffentlichen Verkehrsmitteln, die sich mit einer schwerwiegenden dementiellen Erkrankung nicht in Übereinstimmung bringen ließen. Hätte der Beklagte wegen einer hirnorganischen Beeinträchtigung tatsächlich die plötzliche Einbuße seiner Orientierungsfähigkeit infolge abrupter Umfeldveränderungen konkret zu befürchten, erschlösse sich nicht, weshalb er sich zu Bahnfahrten zwischen Berlin und Travemünde mehrmals im Monat sowie zu unbegleiteten Fernflugreisen auf die Seychellen in der Lage sehe. Im Lichte der mündlichen Wertung des Sachverständigen - es sei nicht medizinisch belegbar, aber sehr naheliegend, dass Änderungen der Lebenssituation des Beklagten \"nicht so gut wären\" - sei seine schriftliche Begutachtung - es sei eine irreparable Dekompensation des jetzigen Zustands zu erwarten, wobei es dann in einem kurzzeitigen luziden Zustand im Rahmen einer willentlichen Entscheidungssituation auch zu einer Selbsttötung kommen könne - überholt. Der Sachverständige habe im Rahmen der Anhörung auch im Übrigen nicht bestätigt, dass die Beendigung des Mietverhältnisses voraussichtlich schwerwiegende gesundheitliche Folgen für den Beklagten haben würde, sondern sich auf die Aussage beschränkt, dass Umfeldveränderungen wahrscheinlich \"nicht so gut wären\", und im Übrigen jegliche Prognose künftiger Entwicklungen abgelehnt. \n\n11\\. Es sei nicht erforderlich, gemäß § 412 ZPO einen weiteren Sachverständigen zu bemühen oder ein weiteres Gutachten einzuholen. Die Ausführungen des Sachverständigen seien jedenfalls insoweit verwertbar und belastbar, als dieser keine schwere, sondern bloß eine leichte depressive Störung diagnostiziert habe. Eine in den ärztlichen Attesten angegebene Gefahr der Selbsttötung für den Fall der Räumungsverurteilung sei auf dieser Grundlage nicht festzustellen. \n\n12\\. Eine solche Feststellung könne auch nicht unter Berücksichtigung der persönlichen Anhörung des Beklagten getroffen werden. Zwar habe dieser überzeugend dargetan, dass die von ihm über viele Jahre hinweg mit hohem Aufwand eingerichtete und gepflegte Wohnung für ihn von zentraler Bedeutung sei und er eine Verurteilung zur Räumung als untragbaren Verlust empfinden würde. Dies stelle indessen - für sich genommen - keinen berücksichtigungsfähigen Härtegrund dar. Soweit der Beklagte mitgeteilt habe, er werde, falls er künftig in \"irgendeiner Unterkunft\" wohnen müsse, keinen Sinn mehr in seinem Leben erkennen, sondern dieses nur noch als \"Warten auf den Tod\" empfinden können, sei zwar die tatsächliche Entwicklung und Umsetzung von Suizidgedanken im Falle einer Zwangsräumung nicht auszuschließen. Eine greifbar erhöhte Wahrscheinlichkeit dafür sei aber angesichts des im Übrigen durchaus lebensbejahenden Eindrucks, den der Beklagte bei seiner Anhörung und durch seine aktive Lebensgestaltung hinterlassen habe, nicht festzustellen. Die Ausführungen des Beklagten seien eher als Appell anzusehen, um eine Klageabweisung zu erreichen. \n\n13\\. Schließlich ergebe sich eine unzumutbare Härte unter Berücksichtigung der insoweit vorrangigen Interessen der Kläger auch nicht aus der Herzklappenoperation des Beklagten im Juni 2024 und den fortwirkenden Beeinträchtigungen seiner Gesundheit. Angesichts der fortgesetzten regelmäßigen Reisen zwischen Berlin und Travemünde, die er ohne Begleitung mittels öffentlicher Verkehrsmittel bewältigen könne, liege eine Räumungsunfähigkeit aus Gründen physischer Erkrankungen offensichtlich nicht vor. Ein Wohnungsumzug lasse sich unter Zuhilfenahme von Dienstleistern und Vertrauten so gestalten, dass es aktiver körperlicher Arbeit der Bewohner nicht bedürfe; auch eine verminderte Belastbarkeit und Leistungsfähigkeit des Beklagten könne durch schonende Organisation des Umzugsgeschehens berücksichtigt werden. \n\nIII.\n\n14\\. Die zulässige Nichtzulassungsbeschwerde hat in der Sache Erfolg (§ 544 Abs. 9 ZPO), weil die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO). Das Berufungsgericht hat, indem es hinsichtlich der Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB und des dort geregelten Anspruchs des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses zum Nachteil des Beklagten erkannt hat, dessen Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) in entscheidungserheblicher Weise verletzt. \n\n15\\. Denn es hat bei seiner Prüfung zum Vorliegen einer unzumutbaren Härte (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) hinsichtlich der vom Beklagten behaupteten psychischen Beeinträchtigungen und der im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels insoweit drohenden Verschlechterung der gesundheitlichen Situation (teilweise) Ausführungen in dem gerichtlichen (neurologisch-psychiatrischen) Sachverständigengutachten zugrunde gelegt, obgleich diese unvollständig, unzureichend und zum Teil in sich widersprüchlich sind. Insoweit hat es zum Nachteil des Beklagten von der gebotenen weiteren Aufklärung des Sachverhalts in gehörswidriger Weise abgesehen (hierzu nachfolgend unter 2 a). Ferner hat das Berufungsgericht von der Erhebung des angebotenen (kardiologischen) Sachverständigenbeweises zu der vom Beklagten zudem behaupteten Herzerkrankung und den sich (auch) hieraus ergebenden gesundheitlichen Auswirkungen einer Räumungsverurteilung abgesehen, ohne dass dies im Prozessrecht eine Stütze findet (hierzu nachfolgend unter 2 b). \n\n16\\. Dies führt gemäß § 544 Abs. 9 ZPO zur Aufhebung des auf die Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB und den dort geregelten Anspruch des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses beschränkten Berufungsurteils (vgl. zur wirksamen Beschränkung des Rechtsmittels in diesen Fällen nur Senatsurteil vom 10. April 2024 - VIII ZR 114\u002F22, NZM 2024, 469 Rn. 17 mwN). \n\n17\\. 1\\. Das Gebot rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) verpflichtet das Gericht, die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen (st. Rspr.; vgl. etwa BVerfG, NJW 2022, 3413 Rn. 26; Senatsbeschluss vom 20. Mai 2025 \\- VIII ZR 137\u002F24, juris Rn. 16; jeweils mwN). Als grundrechtsgleiches Recht soll es sicherstellen, dass die Entscheidung frei von Verfahrensfehlern ergeht, die ihren Grund in der unterlassenen Kenntnisnahme und der Nichtberücksichtigung des Sachvortrags der Parteien haben (vgl. nur Senatsbeschlüsse vom 8. August 2023 - VIII ZR 20\u002F23, NJW 2023, 3496 Rn. 12; vom 23. April 2024 - VIII ZR 35\u002F23, NJW 2024, 2393 Rn. 11; vom 20. Mai 2025 - VIII ZR 137\u002F24, aaO). \n\n18\\. In diesem Sinne gebietet Art. 103 Abs. 1 GG in Verbindung mit den Grundsätzen der Zivilprozessordnung die Berücksichtigung erheblicher Beweisanträge. Die Nichtberücksichtigung eines solchen erheblichen Beweisangebots verstößt gegen Art. 103 Abs. 1 GG, wenn sie im Prozessrecht keine Stütze mehr findet (st. Rspr.; siehe hierzu etwa BVerfG, Beschluss vom 16. Januar 2024 - 2 BvR 1114\u002F23, juris Rn. 30; Senatsbeschlüsse vom 5. Oktober 2022 - VIII ZR 88\u002F21, WM 2022, 2242 Rn. 10; vom 26. März 2024 - VIII ZR 89\u002F23, NJW-RR 2024, 738 Rn. 16; vom 14. Januar 2025 - VIII ZR 100\u002F24, juris Rn. 18). \n\n19\\. Der Tatrichter darf, wenn es um die Beurteilung einer Fachwissen voraussetzenden Frage geht, auf die Einholung eines Sachverständigengutachtens nur verzichten, wenn er entsprechende eigene besondere Sachkunde auszuweisen vermag (vgl. BGH, Beschlüsse vom 12. März 2024 \\- VI ZR 283\u002F21, NJW-RR 2024, 547 Rn. 10; vom 26. März 2024 - VIII ZR 89\u002F23, juris Rn. 19; vom 23. Juli 2024 - VI ZR 41\u002F22, NJW-RR 2024, 1187 Rn. 11; jeweils mwN; siehe auch Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96\u002F22, NZM 2023, 210 Rn. 24 f.). Zudem muss er, wenn er bei seiner Entscheidung eigene Sachkunde in Anspruch nehmen will, den Parteien zuvor einen entsprechenden Hinweis erteilen und ihnen Gelegenheit geben, auf den Hinweis zu reagieren und ihren Tatsachenvortrag zu ergänzen (vgl. BGH, Beschlüsse vom 26. März 2024 - VIII ZR 89\u002F23, aaO; vom 23. Juli 2024 - VI ZR 41\u002F22, aaO Rn. 13; jeweils mwN). \n\n20\\. Äußerungen medizinischer Sachverständiger muss der Tatrichter kritisch auf ihre Vollständigkeit und Widerspruchsfreiheit prüfen und insbesondere auf die Aufklärung von Widersprüchen hinwirken, die sich innerhalb der Begutachtung eines Sachverständigen - etwa zwischen den im Einklang mit Behandlungsunterlagen stehenden Ausführungen des Sachverständigen im schriftlichen Gutachten und seinen Angaben in der mündlichen Verhandlung (vgl. hierzu BGH, Beschluss vom 16. Juni 2015 - VI ZR 332\u002F14, VersR 2015, 1293 Rn. 6) - ergeben (vgl. BGH, Urteile vom 4. März 1997 - VI ZR 354\u002F95, NJW 1997, 1638 unter II 1 b mwN; vom 19. Juli 2017 - IV ZR 535\u002F15, NJW-RR 2017, 1066 Rn. 25). Erkennbar widersprüchliche Gutachten sind keine ausreichende Grundlage für die Überzeugungsbildung des Gerichts (vgl. BGH, Urteil vom 16. November 2021 - VI ZR 100\u002F20, NJW 2022, 539 Rn. 16; Beschlüsse vom 2. Juli 2013 - VI ZR 110\u002F13, NJW 2014, 74 Rn. 7; vom 5. November 2019 - VIII ZR 344\u002F18, NJW-RR 2020, 186 Rn. 13). \n\n21\\. Da Art. 103 Abs. 1 GG als Prozessgrundrecht sichern soll, dass die Entscheidung frei von Verfahrensfehlern ergeht (vgl. BVerfGE 21, 191, 194), hat das Gericht die einander widersprechenden Ausführungen sorgfältig und kritisch zu würdigen sowie den Sachverhalt weiter aufzuklären (vgl. Senatsbeschluss vom 5. November 2019 - VIII ZR 344\u002F18, aaO [für Widersprüche zwischen dem gerichtlichen Sachverständigengutachten und einem Privatgutachten]). Vermag der gerichtlich bestellte Sachverständige Unklarheiten, Zweifel oder Widersprüche weder durch schriftliche Ergänzung seines Gutachtens noch im Rahmen seiner Anhörung auszuräumen, muss der Tatrichter im Rahmen seiner Verpflichtung zur Sachaufklärung gemäß § 412 ZPO ein weiteres Gutachten einholen (vgl. BGH, Beschlüsse vom 5. November 2019 - VIII ZR 344\u002F18, aaO Rn. 14; vom 26. Februar 2020 - IV ZR 220\u002F19, VersR 2020, 639 Rn. 12 [jeweils für den Fall von Widersprüchen zwischen dem gerichtlichen Gutachten und einem Privatgutachten]). Auch darf der Tatrichter nicht ohne Darlegung eigener Sachkunde und ohne Beratung durch einen - gegebenenfalls anderen - Sachverständigen von den fachkundigen Feststellungen und Einschätzungen des von ihm gerade wegen fehlender eigener Sachkunde beauftragten Gutachters abweichen. Gegebenenfalls muss es (auch insoweit) die Beauftragung eines anderen Sachverständigen in Erwägung ziehen (vgl. hierzu BVerfG, NJW 2019, 2012 Rn. 26; BGH, Beschluss vom 23. Juli 2024 - VI ZR 41\u002F22, NJW-RR 2024, 1187 Rn. 12 mwN). \n\n22\\. Sieht das Gericht demgegenüber von der - nach den vorstehenden Ausführungen gebotenen - weiteren Beweiserhebung ab und entspricht damit dem Beweisantrag der Partei nur unvollkommen, findet dies - wie ausgeführt - im Prozessrecht keine Stütze mehr und verletzt damit das rechtliche Gehör der Partei (vgl. BVerfG, Beschluss vom 20. Februar 2008 - 1 BvR 2389\u002F06, juris Rn. 29). \n\n23\\. Da sich eine Partei die bei einer Beweisaufnahme zutage tretenden, ihr günstigen Umstände \\- und damit auch die mit dem eigenen Vortrag korrespondierenden Ausführungen eines gerichtlich bestellten Sachverständigen - regelmäßig zumindest hilfsweise zu eigen macht (vgl. BGH, Beschlüsse vom 5. November 2019 - VIII ZR 344\u002F18, aaO Rn. 12; vom 6\\. September 2022 - VIII ZR 352\u002F21, MDR 2022, 1364 Rn. 15; vom 29. Mai 2024 - IV ZR 189\u002F23, juris Rn. 13; jeweils mwN), ist der Anspruch der betreffenden Partei auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) auch dann verletzt, wenn das Gericht Unklarheiten oder Widersprüche im Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen nicht (hinreichend) aufklärt, sondern diese Ausführungen des Sachverständigen nicht beziehungsweise nicht hinreichend berücksichtigt (vgl. hierzu auch Senatsbeschluss vom 5. November 2019 \\- VIII ZR 344\u002F18, aaO Leitsatz und Rn. 17 f.). \n\n24\\. 2\\. Gemessen hieran rügt die Nichtzulassungsbeschwerde mit Erfolg, dass dem Berufungsgericht, indem es hinsichtlich der Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB zum Nachteil des Beklagten erkannt hat, in mehrfacher Hinsicht eine Verletzung von dessen Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) anzulasten ist. \n\n25\\. a) Dies gilt zunächst für die Würdigung des Berufungsgerichts zum Vorhandensein psychischer Beeinträchtigungen beim Beklagten und zu den insoweit zu erwartenden Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswechsels. Das Berufungsgericht hat insoweit Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen zugrunde gelegt, obwohl diese unvollständig, unzureichend und zum Teil in sich widersprüchlich sind, und zum Nachteil des Beklagten von der gebotenen weiteren Aufklärung des Sachverhalts in gehörswidriger Weise abgesehen. \n\n26\\. aa) Nach der Senatsrechtsprechung können Erkrankungen des Mieters in Verbindung mit weiteren Umständen einen Härtegrund im Sinne des § 574 BGB darstellen. In bestimmten Fällen, nämlich wenn der gesundheitliche Zustand des Mieters einen Umzug nicht zulässt oder im Falle eines Wohnungswechsels zumindest die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters besteht, kann sogar allein dies einen Härtegrund darstellen (vgl. nur Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180\u002F18, BGHZ 222, 133 Rn. 31; vom 10. April 2024 - VIII ZR 114\u002F22, NZM 2024, 469 Rn. 22; jeweils mwN). \n\n27\\. Insoweit haben sich die Tatsacheninstanzen - beim Fehlen eigener Sachkunde - regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann, wenn der Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels durch hinreichend substantiierten Prozessvortrag ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend macht. Diese Verpflichtung zu besonders sorgfältiger Nachprüfung des Parteivorbringens bei schwerwiegenden Eingriffen in das Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit folgt nicht zuletzt aus der grundrechtlichen Verbürgung in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG (vgl. nur Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII 180\u002F18, aaO Rn. 41; vom 10. April 2024 - VIII ZR 114\u002F22, aaO Rn. 23; vom 16. April 2025 - VIII ZR 270\u002F22, NZM 2025, 470 Rn. 15; Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96\u002F22, NZM 2023, 210 Rn. 19; jeweils mwN). \n\n28\\. Im Falle des Bestreitens ist regelmäßig die - beim Fehlen eines entsprechenden Beweisantritts von Amts wegen vorzunehmende (§ 144 ZPO) - Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der Erkrankung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180\u002F18, aaO Rn. 44; vom 16\\. April 2025 - VIII ZR 270\u002F22, aaO Rn. 16; Senatsbeschluss vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68\u002F19, NZM 2021, 361 Rn. 44). Dabei sind nicht nur Feststellungen zu der Art und dem Ausmaß der Erkrankungen sowie den damit konkret einhergehenden gesundheitlichen Einschränkungen, sondern auch zu den konkret feststellbaren oder zumindest zu befürchtenden Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswechsels zu treffen, wobei im letzteren Fall auch die Schwere und der Grad der Wahrscheinlichkeit der zu befürchtenden gesundheitlichen Einschränkungen zu klären ist. Erst dies versetzt den Tatrichter in einem solchen Fall in die Lage, die Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendigen Abwägung sachgerecht zu gewichten (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180\u002F18, aaO; vom 28. April 2021 - VIII ZR 6\u002F19, NJW-RR 2021, 1312 Rn. 31; Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96\u002F22, aaO Rn. 20 mwN). \n\n29\\. bb) Gemessen hieran sind die Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen im Streitfall keine ausreichende Grundlage für die Überzeugungsbildung des Gerichts hinsichtlich des Vorliegens der von dem Beklagten behaupteten psychischen Beeinträchtigungen und der im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels insoweit drohenden Verschlechterung seiner gesundheitlichen Situation. Denn sie sind unzureichend, unvollständig und zum Teil in sich widersprüchlich. \n\n30\\. (1) Der gerichtliche Sachverständige ist in seinem erstinstanzlich erstatteten neurologisch-psychiatrischen Gutachten zu dem Ergebnis gelangt, dass bei dem Beklagten neurologisch \"Hinweise auf eine Polyneuropathie und eine cerebral verursachte Ataxie\" bestünden. Psychopathologisch seien eine \"leichte depressive Störung gesamthaft\" sowie im Wesentlichen im Bereich der kognitiven Leistungen eine Kurzzeitgedächtnisstörung und eine Verlangsamung festzustellen. Es gebe Hinweise auf eine affektiv-kognitive Leistungsstörung, die Ausdruck einer arteriosklerotischen Encephalopathie - einer durch im Alter entstandene Gefäßveränderungen eingetretene, vorliegend nicht altersgerechte, organische Veränderung des Hirngewebes - sei. \n\n31\\. (2) Bezogen auf die - nach der Senatsrechtsprechung maßgebliche (vgl. nur Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180\u002F18, BGHZ 222, 133 Rn. 44 f.) - Beurteilung, wie sich diese Erkrankung auf die Lebensweise, insbesondere auf die Autonomie und die psychische und physische Verfassung des Beklagten auswirkt und ob sie - gegebenenfalls in Zusammenhang mit anderen Faktoren (etwa dem Alter des Beklagten, der von diesem geltend gemachten Verwurzelung in der Wohngegend) - zumindest ernsthaft eine erhebliche Verschlechterung von dessen gesundheitlicher oder persönlicher Situation befürchten lässt, hat der gerichtliche Sachverständige lediglich einige wenige abstrakte Ausführungen gemacht. \n\n32\\. So hat er in seinem schriftlichen Gutachten angegeben, die krankhaften Zustände seien \"in der Gesamtheit … im Durchschnitt … noch in einem teilkompensierten Bereich, wobei diese sich nur als wesentliche Beeinträchtigung feststellen\" ließen. Der Beklagte sei \"in seiner aktuellen Bereichssituation kompensiert und orientiert lebensfähig\". Bei einer Änderung der (Umfeld-)Bedingungen sei jedoch eine \"nicht mehr kompensierbare und damit rückbildungsfähige cere-brale Störung im Sinne eines arteriosklerotischen Demenzzustands\" zu erwarten, der nicht therapeutisch beeinflusst werden könne. Zu der vom Beklagten vorgebrachten drohenden \"suizidalen Krise\" hat der Sachverständige im schriftlichen Gutachten ausgeführt, ein Suizid sei (im Falle der Dekompensation) \"möglich\", und dies dahingehend erklärt, dass dies eine \"willentliche Entscheidungssituation beinhalten\" würde und sich \"dann allenfalls in einem kurzzeitigen luziden Zustand … ergeben könnte\". \n\n33\\. Diese Ausführungen reichen nicht aus, um dem Gericht eine angemessene Beurteilung des geltend gemachten Härtegrundes und - im Rahmen der Interessenabwägung - eine ordnungsgemäße Gewichtung der beiderseitigen Interessen zu ermöglichen. Denn auf ihrer Grundlage vermag sich der Tatrichter kein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem erzwungenen Umzug des Beklagten verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann (vgl. hierzu Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180\u002F18, BGHZ 222, 133 Rn. 41; vom 10. April 2024 - VIII ZR 114\u002F22, NZM 2024, 469 Rn. 23; vom 16\\. April 2025 - VIII ZR 270\u002F22, NZM 2025, 470 Rn. 15; Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96\u002F22, NZM 2023, 210 Rn. 19). \n\n34\\. (3) Zudem sind die Ausführungen des Sachverständigen zu Art, Ausmaß und Wahrscheinlichkeit der durch einen erzwungenen Umzug drohenden erheblichen gesundheitlichen Nachteile für den Beklagten zum Teil in sich widersprüchlich. \n\n35\\. In seinem schriftlichen Gutachten hat der Sachverständige den Eintritt einer Verschlechterung der gesundheitlichen und persönlichen Situation des Beklagten einschließlich der Möglichkeit eines Suizids noch als sichere Folge einer Umfeldveränderung dargestellt. Ferner hat er ausgeführt, eine therapeutische Beeinflussung des zu erwartenden Zustands sei \"kausal nicht möglich\". In der ergänzenden schriftlichen Stellungnahme hat er eine abrupte Änderung des Umfelds sogar als \"schwerwiegend traumatisierendes Ereignis\" bezeichnet. \n\n36\\. Demgegenüber hat der Sachverständige im Rahmen der Anhörung vor dem Amtsgericht ausgeführt, dass \"[i]m Grunde … jede Veränderung dieses gelebten Lebensraums zu einer Störung führen\" könne. Beispielhaft hat er Orientierungsprobleme älterer Menschen im Krankenhaus genannt und hinzugefügt, es handele sich um \"eine Vermutung, … die nicht medizinisch abgesichert ist\". Er halte es für \"sehr naheliegend\", dass Änderungen in der Lebenssituation des Beklagten \"nicht so gut wären\". Im Zusammenhang mit diesen Ausführungen hat der Sachverständige erklärt, \"dies [sei] für die Zukunft auch nicht beurteilbar\". Die Antwort auf die Frage, inwieweit ein erzwungener Umzug die Lebensweise des Beklagten beeinflussen würde, sei \"keine medizinische Einschätzung\", weswegen er \"dazu nichts konkret sagen\" könne. Ob therapeutische Maßnahmen die Beeinträchtigungen auffangen könnten in einem Fall, in dem der Patient \"nicht allein effektiv gefühlsmäßig beeinträchtigt\" sei, sondern zudem organische Störungen wie eine Enzephalopathie hinzukämen, sei \"nicht vorauszusehen\". Aussagen hierzu könne er als Gutachter nicht treffen. \n\n37\\. Eine Begründung für diese unterschiedlichen Beurteilungen - die zudem im Widerspruch zu den von dem Beklagten eingereichten fachpsychiatrischen Stellungnahmen stehen, nach welchen bei dem Beklagten eine schwere depressive Episode sowie eine schwere ängstlich-depressive Belastungsreaktion diagnostiziert worden sei, aufgrund derer eine räumliche Veränderung mit Sicherheit erhebliche Gesundheitsgefährdungen bis hin zu einer suizidalen Krise herbeiführe - hat der gerichtliche Sachverständige nicht gegeben. \n\n38\\. (4) Das Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen ist auch insoweit unvollständig, wie die von den Parteien im Rechtsstreit angesprochenen und in ihrer Bedeutung für die in Rede stehenden Härteregelung unterschiedlich eingeschätzten besonderen Umstände in der bisherigen persönlichen Lebensgestaltung des Beklagten - insbesondere das zwischen Berlin und Travemünde aufgeteilte Wohnen mit der hiermit verbundenen selbständigen Führung von zwei Haushalten und Vornahme regelmäßiger Bahnfahrten zwischen beiden Orten - offenkundig nur unzureichend in die Bewertung einbezogen wurden. Der Sachverständige hat in der ergänzenden schriftlichen Stellungnahme zu der diesbezüglichen Fragestellung erklärt, sie sei als \"Forderung an den Gutachter nicht weiterführend\". Für seine daran anknüpfende Schlussfolgerung, gerade aus dem Führen eines vollständig selbständigen und geordneten Lebens im Alter von (damals) 82 Jahren folge, dass eine abrupte Änderung dieses Lebensbereiches ein schwerwiegend traumatisierendes Ereignis sei, fehlt jede Begründung. Überdies war bereits die im schriftlichen Gutachten dargestellte Befunderhebung und diagnostische Bewertung von den Klägern unter Bezugnahme auf ausführliche privatgutachterliche Stellungnahmen als unvollständig und nicht nachvollziehbar gerügt worden, womit sich weder der Sachverständige noch das Amtsgericht im Einzelnen befasst haben. \n\n39\\. cc) Vor diesem Hintergrund war das Berufungsgericht verpflichtet, diese offenkundigen Unklarheiten, Unvollständigkeiten und Widersprüche der gutachterlichen Ausführungen aufzuklären und auf vollständige und widerspruchsfreie Feststellungen hinzuwirken. Hiervon hat es in gehörswidriger Weise zum Nachteil des Beklagten abgesehen, indem es Teile der gutachterlichen Ausführungen, nämlich die von ihm gleichwohl als \"überzeugend begründet\" und \"insoweit verwertbar und belastbar\" bezeichnete Einschätzung des Sachverständigen zum Vorhandensein lediglich einer leichten depressiven Störung für seine Entscheidung herangezogen und auf dieser Grundlage eine unzumutbare Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB verneint hat, während es die - für den Beklagten günstigen - Feststellungen des schriftlichen Gutachtens - ohne den gerichtlich bestellten Sachverständigen im Berufungsverfahren ergänzend zu befragen und ersichtlich ohne selbst über die hierfür erforderliche medizinische Sachkunde zu verfügen und aufzuzeigen - als im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung nicht (mehr) maßgeblich bewertet (\"relativiert\", \"überholt\", \"klargestellt\", \"erschlösse sich nicht\", \"nicht in Übereinstimmung zu bringen\") und deshalb unberücksichtigt gelassen hat. \n\n40\\. b) Des Weiteren rügt die Nichtzulassungsbeschwerde mit Erfolg, dass das Berufungsgericht nicht von der Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der behaupteten Herzerkrankung des Beklagten und den damit verbundenen drohenden gesundheitlichen Folgen eines erzwungenen Umzugs absehen durfte. \n\n41\\. aa) Das vom Beklagten im Berufungsrechtszug eingereichte \"kardiologische Gutachten\" eines Facharztes für Innere Medizin mit Schwerpunkt Kardiologie berichtet von einer Anfang Juni 2024 eingetretenen Zerreißung einer Herzklappe, die nach intensivmedizinischer Stabilisierung des Beklagten einen operativen Eingriff erfordert habe. Zudem heißt es dort weiter, dass die postoperative Erholung aufgrund des Alters des Beklagten und der sehr schweren Herzerkrankung nur schleppend und beschwerlich verlaufen und im Weiteren erhebliche Komplikationen eingetreten seien. Der Beklagte sei infolge der Operation noch deutlich angegriffen und eine valide Aussage über die benötigte Genesungszeit im Augenblick nicht möglich; der drohende Wohnungsverlust komme deshalb zur Unzeit und solle auch unter diesen medizinischen Gesichtspunkten überdacht werden. \n\n42\\. Dementsprechend hat der Beklagte vorgetragen, aufgrund dessen schon körperlich nicht zur Räumung der Wohnung in der Lage zu sein. Diese Ausführungen stehen im Einklang mit dem von ihm bereits erstinstanzlich eingereichten Arztbericht desselben Kardiologen vom Mai 2022, wonach aufgrund der ausgeprägten Atherosklerose der Aorta ein hohes Herzinfarkt- und Schlaganfallrisiko bestehe und es - wahrscheinlich in Zusammenschau mit dem Herzklappenfehler an der Mitralklappe - unter Belastung zu ausgeprägten Herzrhythmusstörungen komme. \n\n43\\. bb) Zu diesem - für die Beurteilung des Vorliegens einer Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB erheblichen - Vortrag hat das Berufungsgericht - wiederum ersichtlich ohne eigene, von ihm auch nicht aufgezeigte medizinische Sachkunde (vgl. Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96\u002F22, NZM 2023, 210 Rn. 24 mwN) - ausgeführt, angesichts der fortgesetzten regelmäßigen Reisen des Beklagten mittels öffentlicher Verkehrsmittel und ohne Begleitung zwischen Berlin und Travemünde liege \"eine Räumungsunfähigkeit des Beklagten aus Gründen physischer Erkrankungen offensichtlich nicht vor\". Ob ein solcher Rückschluss aus den (unstreitigen) Bahnfahrten des Beklagten zu seinem Haus in Travemünde zum Zwecke eines jeweils mehrtägigen Aufenthalts im Allgemeinen und auch im konkreten Fall möglich ist, ist indessen eine Sachfrage, die nur mit der erforderlichen medizinischen Sachkunde - und zudem nur aufgrund weiterer Informationen über die Modalitäten der Reisen und des jeweiligen Aufenthalts - beantwortet werden kann. \n\n44\\. 3\\. Die Gehörsverletzungen sind auch entscheidungserheblich (§ 544 Abs. 9 ZPO). \n\n45\\. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht nach ergänzender Beweisaufnahme beziehungsweise - vorliegend nach den Gesamtumständen sogar naheliegender - Einholung eines neuen Gutachtens (§ 412 ZPO) zu der behaupteten psychischen Erkrankung sowie nach (erstmaliger) Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der behaupteten Herzerkrankung des Beklagten und den jeweils drohenden gesundheitlichen Folgen eines erzwungenen Umzugs vom Vorliegen eines Härtegrundes im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB ausgegangen wäre (vgl. Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96\u002F22, aaO Rn. 26 mwN). Der Beklagte hat insoweit ausreichenden und rechtzeitigen Vortrag gehalten und diesen durch Vorlage mehrerer ausführlicher fachärztlicher Atteste und Berichte untermauert (vgl. hierzu Senatsurteil vom 16. April 2025 - VIII ZR 270\u002F22, NZM 2025, 470 Rn. 16 mwN). Dass er die Herzbeschwerden in seinem Widerspruch vom 28. April 2022 nicht (ausdrücklich) angegeben hat, ist dabei unschädlich (vgl. Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96\u002F22, aaO Rn. 23 mwN). \n\n46\\. Zudem kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht - im Fall der Bejahung einer Härte in vorstehendem Sinne - bei der anschließenden Würdigung und Gewichtung der beiderseitigen Belange der Parteien die gesundheitlichen Beeinträchtigungen des Beklagten sowie deren etwaige - hinsichtlich Art, Umfang sowie den konkreten Auswirkungen im Einzelnen durch Sachverständigengutachten zu klärende - Verschlechterungen im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels mit ihrem entsprechenden Gewicht in die gebotene Abwägung mit den Interessen der Kläger eingestellt hätte und damit im Ergebnis zu einer abweichenden Beurteilung des Fortsetzungsverlangens des Beklagten (§§ 574, 574a BGB) gelangt wäre (vgl. Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96\u002F22, aaO Rn. 27 mwN). \n\n47\\. 4\\. Die weiteren von der Nichtzulassungsbeschwerde erhobenen Rügen hat der Senat geprüft, jedoch nicht für durchgreifend erachtet. Von einer Begründung wird insoweit abgesehen (§ 544 Abs. 6 Satz 2 ZPO). \n\nIV.\n\n48\\. Nach alledem ist das angefochtene Urteil in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang aufzuheben und der Rechtsstreit insoweit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 544 Abs. 9 ZPO). Der Senat macht dabei von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch, der auch im Beschlussverfahren nach § 544 Abs. 9 ZPO entsprechend herangezogen werden kann (Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96\u002F22, aaO Rn. 29 mwN). \n\nKosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Reichelt RinBGH Dr. Böhm istwegen Erkrankung ander Unterschrift gehindert. Kosziol","Verletzung rechtlichen Gehörs eines auf Räumung verklagten Mieters bei Geltendmachung einer unzumutbaren Härte; Anforderungen an Sachverständigengutachten","2026-07-08T22:50:10.770Z","2026-07-10T22:09:53.760Z",{"id":104,"ecli":105,"slug":106,"caseNumber":107,"courtId":44,"decisionDate":108,"fullText":109,"summary":110,"language":48,"source":49,"sourceUrl":50,"sourceTimestamp":108,"parsedAt":111,"updatedAt":112},"5317","ECLI:DE:NEURIS:KORE719882025","ecli-de-neuris-kore719882025","VIII ZR 161\u002F24","2025-08-06T00:00:00.000Z","#  Kündigungssperrfrist bei Erwerb von Wohnungseigentum; Anwendung des § 577a Abs. 2a BGB bei gestufter Veräußerung durch Personengesellschaft \n\n## Leitsatz\n\n1\\. Die Veräußerung vermieteten Wohnraums an eine Personenhandelsgesellschaft (hier: GmbH & Co. KG) löst nicht die in der Vorschrift des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB geregelte Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen des Erwerbers aus.40 51\n\n2\\. Eine (erstmalige) Veräußerung vermieteten Wohnraums nach dessen Umwandlung in Wohnungseigentum lässt (ausnahmsweise) nicht die Kündigungssperrfrist gemäß § 577a Abs. 1 BGB beginnen, wenn sie einem Erwerb des noch nicht aufgeteilten Hausgrundstücks durch eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit im Sinne des § 577a Abs. 1a BGB nachfolgt (§ 577a Abs. 2a BGB). Soweit die Vorschrift des § 577a Abs. 2a BGB für diesen Fall den Zeitpunkt der Veräußerung an die Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit auch im Verhältnis zum Erwerber des Wohnungseigentums für maßgeblich erklärt, setzt sie nicht voraus, dass es sich bei dem Erwerber um einen der Gesellschafter oder der Miteigentümer handelt.25 30 32 50\n\n## Tenor\n\nDie Revision der Kläger gegen das Urteil des Landgerichts München I - 14. Zivilkammer - vom 9. August 2024 wird zurückgewiesen.\n\nDie Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.\n\nVon Rechts wegen\n\n## Tatbestand\n\n1\\. Die Beklagten sind seit 2004 Mieter einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus in München. \n\n2\\. Ende 2011\u002FAnfang 2012 erwarb die L. GmbH & Co. KG (im Folgenden auch: Ersterwerberin) das Eigentum am gesamten Anwesen. Sie teilte mittels notarieller Erklärung vom 20. Juni 2012 das Eigentum an dem Hausgrundstück gemäß § 8 WEG in Wohnungseigentum auf; die Vollziehung im Grundbuch erfolgte am 4. April 2013. \n\n3\\. Mit notariellem Kaufvertrag vom 23. Februar 2016 veräußerte die Ersterwerberin die den Beklagten vermietete Wohnung an die Kläger. Diese wurden am 8. März 2017 im Wohnungsgrundbuch eingetragen. \n\n4\\. Mit Schreiben vom 2. September 2022 erklärten die Kläger gegenüber den Beklagten die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs zum 31. März 2023. \n\n5\\. Mit ihrer Klage haben die Kläger die Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt. Die Beklagten haben unter anderem eingewandt, dass im Zeitpunkt der Kündigungserklärung die Kündigungssperrfrist gemäß der Vorschrift des § 577a Abs. 1, 2 BGB noch nicht abgelaufen gewesen sei. Das Amtsgericht hat die Beklagten antragsgemäß verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. \n\n6\\. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. \n\n## Entscheidungsgründe\n\n7\\. Die Revision hat keinen Erfolg. \n\nI.\n\n8\\. Das Berufungsgericht (LG München I, ZMR 2025, 23) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: \n\n9\\. Ein Anspruch der Kläger auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung bestehe nicht. Die Eigenbedarfskündigung sei wegen Verstoßes gegen eine gesetzliche Kündigungsbeschränkung unwirksam. Die (zehnjährige) Kündigungssperrfrist der - im Streitfall maßgeblichen - Vorschrift des § 577a Abs. 1, 2 BGB in Verbindung mit § 1 Satz 2 der Bayerischen Mieterschutzverordnung sei im Zeitpunkt der Kündigung noch nicht abgelaufen gewesen. In der vorliegenden Konstellation komme es maßgeblich darauf an, dass die Kündigung nicht durch die Ersterwerberin vor Begründung des Wohnungseigentums, sondern erst durch die Zweiterwerber - die Kläger - nach der Umwandlung des Wohnraums in Wohnungseigentum erfolgt sei. Die Kläger seien als Ersterwerber des neu geschaffenen Wohnungseigentums anzusehen. Deshalb sei die Vorschrift des § 577a Abs. 1 BGB einschlägig, deren Frist aber erst mit der Eintragung der Kläger im Grundbuch im März 2017 begonnen habe. \n\n10\\. Hingegen griffen die mit Wirkung zum 1. Mai 2013 eingeführten und auf die Veräußerung der vermieteten Wohnräume an eine Personengesellschaft abstellenden Neuregelungen in § 577a Abs. 1a, 2a BGB - unabhängig von der Frage nach ihrer zeitlichen Anwendbarkeit im Streitfall - in sachlicher Hinsicht nicht ein. Sie seien teleologisch zu reduzieren, namentlich vor dem Hintergrund des gesetzlich intendierten Mieterschutzes. \n\n11\\. Der Gesetzgeber habe mit der Neuregelung eine Gesetzeslücke schließen wollen, die sich in dem - von § 577a Abs. 1 BGB nicht erfassten - Fall eines Erwerbs der gesamten vermieteten Immobilie durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts und einer anschließenden Begründung von Wohnungseigentum an den vermieteten Wohnräumen ergeben habe. Die Gesetzesbegründung stelle ausschließlich und konkret auf diese Gesellschaftsform ab, nicht aber allgemein auf Personenhandelsgesellschaften, und begründe dies mit dem erhöhten Verdrängungsrisiko, welches bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts bestehe und sich bereits bei einem Erwerb durch die Gesellschaft selbst verwirklicht habe. Denn schon diese dürfe nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs eines oder mehrerer ihrer Gesellschafter kündigen. Eine weitere Möglichkeit zur Kündigung wegen Eigenbedarfs ergebe sich bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts dann, wenn einem Gesellschafter im Rahmen der Auseinandersetzung die Eigentumswohnung zugewiesen werde und dieser Eigenbedarf geltend mache. Beiden Fällen sei gemein, dass die Eigenbedarfsperson bereits Gesellschafter der ursprünglich erwerbenden Gesellschaft gewesen sei. Dieser beim Erwerb des ungeteilten Anwesens vorhandene Gesellschafter dürfe im Falle der Kündigung auf das Erwerbsdatum der Gesellschaft zurückgreifen; die Sperrfrist werde also bereits mit der Eintragung der Personengesellschaft im Grundbuch ausgelöst. Nur diesen Fall meine § 577a Abs. 2a BGB. \n\n12\\. Ein solches Verdrängungsrisiko bestehe bei Personenhandelsgesellschaften, zu der die vorliegend ersterwerbende GmbH & Co. KG gehöre, nicht. Die Kündigung des Mietverhältnisses durch eine solche Gesellschaft wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters sei per se nicht zulässig. Es bestehe folglich kein tragfähiger Grund für die Vorverlegung der Sperrfrist auf den Erwerb durch die Gesellschaft. \n\n13\\. Im Streitfall seien die Kläger weder selbst Erwerber des ungeteilten Anwesens noch Gesellschafter der Ersterwerberin gewesen. Damit sei der Anwendungsbereich des § 577a Abs. 1a, 2a BGB letztlich nicht eröffnet. \n\nII.\n\n14\\. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung - teilweise allerdings nur im Ergebnisstand; die Revision ist daher zurückzuweisen. \n\n15\\. Das Berufungsgericht hat zu Recht einen Anspruch der Kläger auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) verneint, weil das mit den Beklagten bestehende Mietverhältnis, in welches die Kläger nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und im Revisionsverfahren nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts aufgrund des Erwerbs der Wohnung auf Vermieterseite eingetreten waren (§ 566 Abs. 1 BGB), nicht durch die Eigenbedarfskündigung der Kläger vom 2. September 2022 beendet wurde. \n\n16\\. Die Kläger konnten sich im Zeitpunkt des Zugangs der vorbezeichneten Kündigungserklärung nach der Vorschrift des § 577a Abs. 1, 2 BGB in Verbindung mit § 1 der Verordnung der Bayerischen Staatsregierung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung - MiSchuV) vom 14. Dezember 2021 (GVBl. S. 674) nicht auf ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen. \n\n17\\. 1\\. Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass für die Beurteilung der Wirksamkeit der von den Klägern erklärten ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) die Vorschrift des § 577a BGB über die Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung in der seit dem 1. Mai 2013 geltenden Fassung maßgeblich ist und somit auch die - von den Parteien hinsichtlich ihrer Bedeutung für den Streitfall kontrovers erörterten - Neuregelungen der Absätze 1a und 2a zu berücksichtigen sind. Die Wirksamkeit einer Kündigung ist den allgemeinen Grundsätzen des intertemporalen Rechts entsprechend nach dem im Zeitpunkt ihrer Erklärung geltenden Recht zu beurteilen (vgl. Senatsurteile vom 10. Juli 2024 - VIII ZR 276\u002F23, NZM 2024, 837 Rn. 15; vom 27\\. November 2024 - VIII ZR 159\u002F23, NZM 2025, 36 Rn. 23 f.; jeweils mwN). \n\n18\\. a) Nach § 577a Abs. 1 BGB kann sich ein Erwerber, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder Nr. 3 BGB (Tatbestände des Eigenbedarfs oder der wirtschaftlichen Verwertung) erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen. \n\n19\\. Dies gilt nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter - im Fall der Nummer 1 dieser Bestimmung - an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert oder - im Fall der Nummer 2 - zu deren Gunsten mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird. Wird nachfolgend hierzu Wohnungseigentum begründet, beginnt die Frist, innerhalb der eine Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung ausgeschlossen ist, nach § 577a Abs. 2a BGB bereits mit der vorgenannten Veräußerung oder Belastung. \n\n20\\. b) Diese Kündigungssperrfrist kann gemäß § 577a Abs. 2 BGB durch Rechtsverordnung der Landesregierungen auf bis zu zehn Jahre verlängert werden, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete durch die Rechtsverordnung bestimmt sind. \n\n21\\. Das Berufungsgericht ist - ohne dies zu vertiefen und ohne dass dies von den Parteien im Revisionsverfahren angegriffen wird - rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass der Freistaat Bayern von dieser Ermächtigung wirksam Gebrauch gemacht und die Kündigungssperrfrist mit der hier einschlägigen, am 1. Januar 2022 in Kraft getretenen (verlängerten) Mieterschutzverordnung für das Gebiet der Stadt München, in dem die streitgegenständliche Wohnung gelegen ist, auf zehn Jahre verlängert hat (vgl. zu der diesbezüglich von Amts wegen vorzunehmenden Prüfung Senatsurteil vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356\u002F20, NZM 2022, 653 Rn. 20 ff. mwN). \n\n22\\. 2\\. Diese Sperrfrist war, wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat, bei Zugang der Eigenbedarfskündigung der Kläger vom 2. September 2022 noch nicht abgelaufen. \n\n23\\. a) Das Berufungsgericht hat den Beginn der Kündigungssperrfrist unter Heranziehung der Vorschrift des § 577a Abs. 1 BGB bestimmt. Es hat die Kläger als erstmalige Erwerber der vermieteten Wohnung nach deren Umwandlung in Wohnungseigentum durch die veräußernde L. GmbH & Co. KG und dementsprechend den Eigentumserwerb der Kläger im März 2017 als fristauslösende Veräußerung im Sinne der vorbezeichneten Vorschrift angesehen. \n\n24\\. Demgegenüber meint die Revision - in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht -, es sei für den Beginn der Kündigungssperrfrist in Anwendung der Vorschrift des § 577a Abs. 1a Satz 1, Abs. 2a BGB auf den schon Anfang 2012 erfolgten Erwerb des Hausgrundstücks mit den vermieteten Wohnräumen durch die L. GmbH & Co. KG abzustellen, weshalb die zehnjährige Kündigungssperrfrist bei Zugang der Kündigungserklärung im September 2022 bereits abgelaufen gewesen sei. \n\n25\\. b) Mit dieser Sichtweise kann die Revision nicht durchdringen; die Würdigung des Berufungsgerichts trifft - im Ergebnis - zu. Da der Erwerb des noch ungeteilten Hausgrundstücks durch die L. GmbH & Co. KG nicht dem Tatbestand des § 577a Abs. 1a BGB unterfällt und deshalb auch die Vorschrift des § 577a Abs. 2a BGB über die zeitliche Vorverlagerung des Fristbeginns nicht einschlägig ist, verbleibt es bei der durch § 577a Abs. 1 BGB angeordneten grundsätzlichen Anknüpfung der Kündigungssperrfrist an den Zeitpunkt der (erstmaligen) Veräußerung der zuvor in Wohnungseigentum umgewandelten Mietwohnung. Demzufolge begann die zehnjährige Kündigungssperrfrist im Streitfall erst mit dem Eigentumserwerb der Kläger im März 2017. \n\n26\\. aa) Das Berufungsgericht ist - wie das Amtsgericht - rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass nach der vom Gesetzgeber gewählten Regelungskonzeption des § 577a BGB eine Veräußerung des zuvor gebildeten Wohnungseigentums die Kündigungssperrfrist (ausnahmsweise) nicht nach § 577a Abs. 1 BGB beginnen lässt, wenn sie einem Erwerb des noch nicht aufgeteilten Hausgrundstücks durch eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit beziehungsweise einer Belastung zugunsten dieses Personenkreises im Sinne des § 577a Abs. 1a BGB nachfolgt. Vielmehr soll dann, wenn es zuvor eine solche Veräußerung oder Belastung gegeben hat, gemäß § 577a Abs. 2a BGB deren Vornahme für den Beginn der Kündigungssperrfrist - auch im Hinblick auf die nachfolgende (und für sich betrachtet eigentlich die Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB auslösende) Veräußerung des Wohnungseigentums - maßgeblich sein. Insoweit enthält § 577a Abs. 2a BGB eine - gegenüber § 577a Abs. 1 BGB vorrangige - Sonderregelung zum Fristbeginn für die von § 577a Abs. 1a BGB erfassten Fälle, wie sich neben dem Wortlaut des betreffenden Absatzes aus der Regelungssystematik sowie Sinn und Zweck der Vorschrift des § 577a BGB ergibt. \n\n27\\. (1) Die Vorschrift des § 577a BGB dient dem - zeitlich begrenzten - Schutz des Mieters vor einer Kündigung bei der Umwandlung vermieteter Wohnungen in Eigentumswohnungen (vgl. BT-Drucks. 14\u002F4553, S. 3, 38; 17\u002F10485, S. 2 f., 16). \n\n28\\. Die durch sie angeordnete zeitliche Kündigungssperre zugunsten des Mieters wird tatbestandlich grundsätzlich weder allein durch die mit einem Veräußerungsvorgang verbundene (personelle) Änderung auf der Vermieterseite noch durch die Begründung von Wohnungseigentum an den vermieteten Wohnräumen als solcher ausgelöst. Wie der Senat bereits entschieden hat, soll § 577a BGB nicht vor einer Eigenbedarfslage schützen, die unabhängig von einer Umwandlung der vermieteten Wohnräume in eine Eigentumswohnung besteht, und auch nicht schon dann eingreifen, wenn Wohnungseigentum begründet wird (vgl. Senatsurteile vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231\u002F08, NZM 2009, 613 Rn. 19; vom 23. November 2011 - VIII ZR 74\u002F11, NZM 2012, 150 Rn. 18; vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356\u002F20, NZM 2022, 653 Rn. 37). \n\n29\\. (2) Der Gesetzgeber hat die Gewährung des Kündigungsschutzes durch § 577a BGB vielmehr \\- im Grundsatz - an das Vorliegen beider Elemente in einer bestimmten zeitlichen Reihenfolge (zuerst Begründung von Wohnungseigentum an den vermieteten Wohnräumen, dann Veräußerung dieses Wohnungseigentums) geknüpft. Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut des § 577a Abs. 1 BGB und wird gestützt von dem aus den Gesetzesmaterialien ersichtlichen Regelungswillen des Gesetzgebers, den Mieter vor dem erhöhten Kündigungsrisiko zu schützen, das mit einem Erwerb umgewandelter Eigentumswohnungen insbesondere zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs verbunden ist (vgl. BT-Drucks. 11\u002F6374, S. 5 [zu § 564 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB aF]; Senatsurteil vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356\u002F20, NZM 2022, 653 Rn. 37 mwN). Die Kündigungssperrfrist beginnt demzufolge nach § 577a Abs. 1 BGB grundsätzlich mit der (erstmaligen) Veräußerung der in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnräume im Sinne der Eintragung des Erwerbers der Eigentumswohnung im Grundbuch (vgl. zu letzterem Senatsurteil vom 10. Juli 2024 - VIII ZR 276\u002F23, NZM 2024, 837 Rn. 24 mwN). \n\n30\\. (3) Soweit der Gesetzgeber, um eine Umgehung des nach § 577a Abs. 1 BGB bezweckten Mieterschutzes zu verhindern, im Rahmen des nachträglich eingefügten Absatzes 1a für den Beginn der Kündigungssperrfrist auf das (weitere) Erfordernis einer vorherigen Umwandlung in Wohnungseigentum verzichtet hat und (allein) die Veräußerung des vermieteten Wohnraums genügen lässt (siehe hierzu Senatsurteile vom 21. März 2018 - VIII ZR 104\u002F17, BGHZ 218, 162 Rn. 23, 30; vom 2. September 2020 - VIII ZR 35\u002F19, NZM 2020, 984 Rn. 16), betrifft dies ausschließlich den dort geregelten besonderen Fall des Erwerbs durch eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit. Mit Absatz 1a wird der Anwendungsbereich der in § 577a Abs. 1 BGB vorgesehenen zeitlichen Kündigungssperre ausgedehnt (vgl. BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 26), weil der Gesetzgeber das Risiko für den einzelnen Mieter, im Wege der Eigenbedarfskündigung aus der Wohnung verdrängt zu werden, bereits beim Erwerb vermieteten Wohnraums durch den in Absatz 1a genannten Erwerberkreis als in gleicher Weise erhöht angesehen hat wie im Fall einer unmittelbaren Umwandlung der Mietwohnung in Wohnungseigentum (vgl. BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 16, 26; Senatsurteil vom 21. März 2018 - VIII ZR 104\u002F17, BGHZ 218, 162 Rn. 40). \n\n31\\. Die alleinige tatbestandliche Anknüpfung von § 577a Abs. 1a BGB an die Veräußerung (beziehungsweise den hier nicht einschlägigen Fall einer Belastung) als solche bleibt gemäß der Vorschrift des § 577a Abs. 2a BGB für den Beginn der Kündigungssperrfrist auch dann maßgeblich, wenn die Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit nachfolgend zum Erwerb eines ungeteilten Hausgrundstücks noch Wohnungseigentum begründet. Ausweislich der Gesetzesmaterialien hat der Gesetzgeber mit der in § 577a Abs. 2a BGB getroffenen Anordnung verhindern wollen, dass als Folge der Umwandlung in Wohnungseigentum \"erneut eine Sperrfrist zu laufen beginnt\" (vgl. BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 26). Da es keine mietrechtliche Vorschrift gibt, nach der allein der Vorgang der Begründung von Wohnungseigentum die Kündigungssperrfrist auslöst, hat sich der Gesetzgeber insoweit ersichtlich auf den Sperrfristtatbestand nach § 577a Abs. 1 BGB bezogen und mit der Bestimmung in § 577a Abs. 2a BGB zum Fristenlauf eine Regelung für den Fall der der Begründung von Wohnungseigentum durch die Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit nachfolgenden (erstmaligen) Veräußerung dieses Wohnungseigentums getroffen. \n\n32\\. Mithin schränkt die Regelung in § 577a Abs. 2a BGB den Anwendungsbereich des § 577a Abs. 1 BGB dahingehend ein, dass die - für sich betrachtet tatbestandsmäßige - (erstmalige) Veräußerung neu begründeten Wohnungseigentums an den vermieteten Wohnräumen die in § 577a Abs. 1 BGB geregelte Kündigungssperrfrist dann nicht auslöst, wenn die Umwandlung der Wohnung in Wohnungseigentum zeitlich nachfolgend zu einem Erwerb des nicht aufgeteilten Hausgrundstücks durch eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit im Sinne von § 577a Abs. 1a BGB stattfand. \n\n33\\. bb) Das Berufungsgericht hat - jedenfalls im Ergebnis - rechtsfehlerfrei angenommen, dass im Streitfall die Begründung von Wohnungseigentum an den vermieteten Wohnräumen und dessen Veräußerung an die Kläger nicht nachfolgend zu einem Erwerb durch eine Personengesellschaft im Sinne des § 577a Abs. 1a BGB stattfanden und dass deshalb der von § 577a Abs. 1 BGB angeordnete Beginn der (hier zehnjährigen) Kündigungssperrfrist mit dem Eigentumserwerb der Kläger im März 2017 - und nicht gemäß § 577a Abs. 1a, 2a BGB der Zeitpunkt der Veräußerung des ungeteilten Hausgrundstücks an die L. GmbH & Co. KG Anfang 2012 - maßgeblich ist. \n\n34\\. (1) Dabei ist es allerdings - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - nicht von Bedeutung, dass die Kläger als Erwerber des Wohnungseigentums nicht auch Gesellschafter der Ersterwerberin (gewesen) sind. Denn die durch die Vorschrift des § 577a Abs. 2a BGB angeordnete Maßgeblichkeit des Zeitpunkts der Veräußerung an die Gesellschaft im Sinne von § 577a Abs. 1a BGB hängt nicht davon ab, dass der der anschließenden Begründung von Wohnungseigentum nachfolgende (erstmalige) Erwerb des Wohnungseigentums gerade durch einen Gesellschafter erfolgt (in diesem Sinne aber möglicherweise Schmidt-Futterer\u002FBlank\u002FFervers, Mietrecht, 16. Aufl., § 577a BGB Rn. 23a). Aus dem Wortlaut ergibt sich ein solches Erfordernis ebenso wenig wie aus der Systematik und dem vom Gesetzgeber mit der Regelung in § 577a Abs. 1a, 2a BGB verfolgten Zweck. \n\n35\\. Die Regelung des § 577a Abs. 2a BGB trifft zwar - wie ausgeführt - eine Bestimmung zum Fristenlauf für den Fall der einer Begründung von Wohnungseigentum durch die Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit nachfolgenden Veräußerung des Wohnungseigentums (vgl. BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 26). Da sie diese weitere Veräußerung selbst jedoch nicht erwähnt, lässt sich dem Wortlaut auch keine Bestimmung zu dem als Erwerber des neu begründeten Wohnungseigentums in Betracht kommenden Personenkreis entnehmen. \n\n36\\. Der vom Gesetzgeber mit der Kündigungssperrfrist bezweckte zeitlich beschränkte Schutz des Mieters erfordert es nicht, bei der dem Erwerb durch eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit im Sinne des § 577a Abs. 1a BGB nachfolgenden Veräußerung zwischenzeitlich begründeten Wohnungseigentums danach zu unterscheiden, ob die Veräußerung an einen der Gesellschafter oder Miteigentümer erfolgt oder aber an einen Dritten. Wie ausgeführt, sollte die mit § 577a Abs. 1a BGB beabsichtigte Erstreckung der in § 577a Abs. 1 BGB vorgesehenen zeitlichen Kündigungssperre auf die Fälle der Veräußerung an eine Personenmehrheit (vgl. Senatsurteil vom 21. März 2018 - VIII ZR 104\u002F17, BGHZ 218, 162 Rn. 28) dem bereits damit - unabhängig von einer Umwandlung der vermieteten Wohnräume in Wohnungseigentum - verbundenen erhöhten Verdrängungsrisiko für den Mieter Rechnung tragen. Dieser Regelungszweck ist dadurch erreicht, dass die Kündigungssperrfrist bereits mit der Veräußerung an die Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit ausgelöst wird und im Weiteren für ihre gesamte Dauer die Kündigungsmöglichkeiten (auch) eines jeden nachfolgenden Erwerbers einschränkt (vgl. auch BT-Drucks. 14\u002F4553, S. 73). \n\n37\\. Den Gesetzesmaterialien lassen sich auch keine Anhaltspunkte dafür entnehmen, dass der Gesetzgeber bei der Anordnung des § 577a Abs. 2a BGB allein den Fall der Weiterveräußerung an einen Mitgesellschafter oder Miteigentümer im Blick gehabt hätte und (nur) für diesen den (erneuten) Lauf einer Kündigungssperrfrist (nach § 577a Abs. 1 BGB) hätte ausschließen wollen. Hiergegen spricht schon, dass die Weiterveräußerung des Wohnungseigentums an einen der Gesellschafter oder Miteigentümer gerade keine Veräußerung im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB darstellt. Denn eine solche setzt angesichts des Schutzzwecks der Vorschrift einen tatsächlichen Wechsel in der Person des Wohnungseigentümers dergestalt voraus, dass damit ein neu in Betracht kommender, bis zu diesem Zeitpunkt für den Mieter nicht zu befürchtender Eigen- beziehungsweise Verwertungsbedarf geschaffen wird (vgl. Senatsurteile vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231\u002F08, NZM 2009, 613 Rn. 21; vom 23. November 2011 - VIII ZR 74\u002F11, NZM 2012, 150 Rn. 19; vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356\u002F20, NZM 2022, 653 Rn. 38). Hieran fehlt es indessen, wenn eine Kündigung wegen Eigenbedarfs im Hinblick auf den Erlangungswunsch eines Gesellschafters oder Miteigentümers bereits zuvor hätte erfolgen können. \n\n38\\. (2) Die L. GmbH & Co. KG, die das ungeteilte Hausgrundstück erworben hatte, gehört jedoch - wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat - nicht zu dem in der Vorschrift des § 577a Abs. 1a BGB genannten Erwerberkreis. Denn sie ist keine \"Personengesellschaft\" im Sinne der vorbezeichneten Vorschrift. \n\n39\\. (a) Maßgebend für die Auslegung von Gesetzen ist der in der Norm zum Ausdruck kommende objektivierte Wille des Gesetzgebers, wie er sich aus dem Wortlaut der Vorschrift und dem Sinnzusammenhang ergibt, in den sie hineingestellt ist. Der Erfassung des objektiven Willens des Gesetzgebers dienen die anerkannten Methoden der Gesetzesauslegung aus dem Wortlaut der Norm, der Systematik, ihrem Sinn und Zweck sowie aus den Gesetzesmaterialien und der Entstehungsgeschichte, die einander nicht ausschließen, sondern sich gegenseitig ergänzen. Unter ihnen hat keine einen unbedingten Vorrang vor einer anderen. Ausgangspunkt der Auslegung ist der Wortlaut der Vorschrift. Er gibt allerdings nicht immer hinreichende Hinweise auf den Willen des Gesetzgebers. Unter Umständen wird erst im Zusammenhang mit Sinn und Zweck des Gesetzes oder anderen Auslegungsgesichtspunkten die im Wortlaut ausgedrückte, vom Gesetzgeber verfolgte Regelungskonzeption deutlich, der sich das Gericht nicht entgegenstellen darf. Seine Aufgabe beschränkt sich darauf, die intendierte Regelungskonzeption bezogen auf den konkreten Fall - auch unter gewandelten Bedingungen - möglichst zuverlässig zur Geltung zu bringen (vgl. BVerfGE 168, 1 Rn. 118 mwN; Senatsurteil vom 21. März 2018 - VIII ZR 104\u002F17, BGHZ 218, 162 Rn. 34 mwN; siehe auch Senatsurteil vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91\u002F20, NJW-RR 2022, 80 Rn. 32). \n\n40\\. (b) Nach diesem Maßstab ist § 577a Abs. 1a, 2a BGB entgegen der Ansicht der Revision und des überwiegenden Teils des mietrechtlichen Schrifttums (vgl. nur MünchKommBGB\u002FHäublein, 9\\. Aufl., § 577a Rn. 12; Schmidt-Futterer\u002FBlank\u002FFervers, Mietrecht, 16. Aufl., § 577a BGB Rn. 18b, 18e; BeckOGK-BGB\u002FKlühs, Stand: 1. April 2025, § 577a Rn. 48; Börstinghaus\u002FSiegmund\u002FSiegmund, Miete, 8. Aufl., § 577a BGB Rn. 17; BeckOK-BGB\u002FCaspers, Stand: 1. Mai 2025, § 577 Rn. 12a, 12b; Staudinger\u002FRolfs, BGB, Neubearb. 2024, § 577a Rn. 24; Lützenkirchen\u002FDickersbach, Mietrecht, 3. Aufl., § 577a BGB Rn. 53 f.) nicht dahingehend auszulegen, dass auch die Veräußerung des vermieteten Wohnraums an Personenhandelsgesellschaften - wie hier eine GmbH & Co. KG - unter den Tatbestand fällt (wie hier BeckOK-Mietrecht\u002FBruns, Stand: 1. Mai 2025, § 577a BGB Rn. 18; Erman\u002FLützenkirchen\u002FSelk, BGB, 17. Aufl., § 577a Rn. 6c). Soweit der Wortlaut der Vorschrift mit der Verwendung des Begriffs der Personengesellschaft darauf hindeutet, dass neben der Gesellschaft bürgerlichen Rechts weitergehend auch Personenhandelsgesellschaften (offene Handelsgesellschaft und Kommanditgesellschaft) erfasst sein könnten, drückt er den Regelungswillen des Gesetzgebers, wie er sich unter Berücksichtigung der Entstehungsgeschichte sowie von Sinn und Zweck der nachträglich eingefügten Vorschriften und des Gesamtzusammenhangs der einschlägigen Regelungen ergibt, nicht hinreichend deutlich aus. Er ist daher in dem Sinne (einschränkend) auszulegen, dass von dem Begriff der Personengesellschaft in § 577a Abs. 1a BGB nicht die Personenhandelsgesellschaften wie die hier in Rede stehende GmbH & Co. KG erfasst sind. \n\n41\\. (aa) Der Gesetzgeber wollte mit der Ergänzung der in § 577a Abs. 1, 2 BGB für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB vorgesehenen zeitlichen Kündigungssperre um den in Rede stehenden Absatz 1a ausweislich der Gesetzesmaterialien die in der Praxis aufgetretene Umgehung des Kündigungsschutzes insbesondere nach dem sogenannten \"Münchener Modell\" unterbinden (vgl. BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 2, 3, 16; BR-Plenarprotokoll 899, S. 350 A und B; BT-Plenarprotokoll 17\u002F195, S. 23337 D; siehe hierzu Senatsurteile vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232\u002F15, BGHZ 213, 136 Rn. 40; vom 21. März 2018 - VIII ZR 104\u002F17, BGHZ 218, 162 Rn. 26 ff.). \n\n42\\. Er hat bei diesen ihm bekannt gewordenen Fallgestaltungen, in denen eine (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts oder eine Miteigentümergemeinschaft nach dem Erwerb des mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks zunächst auf die Begründung von Wohnungseigentum und den anschließenden Verkauf von Eigentumswohnungen an Interessenten verzichtete und stattdessen wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter oder der Miteigentümer kündigte, das von einem Erwerb durch eine solche Gesellschaft oder Miteigentümergemeinschaft ausgehende Verdrängungsrisiko für den einzelnen Mieter als ebenso hoch angesehen wie in dem von der seinerzeit bereits bestehenden Vorschrift des § 577a Abs. 1 BGB zum Schutz des Mieters geregelten Fall der Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und der anschließenden Veräußerung des Wohnungseigentums (vgl. BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 16, 26). \n\n43\\. Dabei ist der Gesetzgeber zu Recht davon ausgegangen, dass in einem Anwesen mit mehreren vermieteten Wohnungen (auch) für jeden einzelnen Mieter das Risiko, im Wege der Eigenbedarfskündigung aus der Wohnung verdrängt zu werden, bei einem Erwerb durch eine Personengesellschaft oder durch mehrere Erwerber steigt. Denn es liegt auf der Hand, dass sich mit jeder weiteren Person, deren Eigenbedarf dem Mieter gegenüber geltend gemacht werden kann, die Wahrscheinlichkeit für den Mieter erhöht, auch tatsächlich wegen Eigenbedarfs in Anspruch genommen zu werden (vgl. Senatsurteil vom 21. März 2018 - VIII ZR 104\u002F17, BGHZ 218, 162 Rn. 56 unter Hinweis auf BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 16, 26). \n\n44\\. Vor allem aber hat der Gesetzgeber ausweislich der Gesetzesbegründung maßgeblich darauf abgestellt, dass die Gefährdungslage für den Mieter, die den Gesetzgeber zur Einführung der Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB im Falle der Begründung und Veräußerung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnräumen veranlasst hatte, in diesen Fällen bereits mit dem Erwerb des vermieteten Wohnraums entsteht. Denn die Miteigentümergemeinschaft kann sich für einen der Miteigentümer (vgl. hierzu Senatsurteil vom 22. Juni 2022 \\- VIII ZR 356\u002F20, NZM 2022, 653 Rn. 44 mwN) beziehungsweise - nach der von den Gesetzesmaterialien ausdrücklich in Bezug genommenen Senatsrechtsprechung - die (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts für einen ihrer Gesellschafter auf Eigenbedarf berufen (vgl. hierzu Senatsurteile vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR 210\u002F10, NZM 2011, 276 Rn. 9 f. mwN; vom 21. März 2018 \\- VIII ZR 104\u002F17, BGHZ 218, 162 Rn. 14; vom 10. Juli 2024 - VIII ZR 276\u002F23, NZM 2024, 837 Rn. 14-17 [auch zum Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts \\- MoPeG]), weshalb schon ab ihrem Eintritt in das bestehende Mietverhältnis - unabhängig von einer Begründung von Wohnungseigentum - für den Mieter das Risiko einer Eigenbedarfskündigung des Mietverhältnisses besteht (vgl. BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 3, 16, 26). \n\n45\\. Da die (bis dahin allein) bestehende Regelung zur Kündigungssperrfrist (§ 577a Abs. 1 BGB) mit ihrer Anknüpfung (erst) an die einer Umwandlung des vermieteten Wohnraums nachfolgende Veräußerung des Wohnungseigentums diese Fallgestaltungen nicht erfasste, waren die mietrechtlichen Vorschriften zum Schutz der Mieter bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen nach Ansicht des Gesetzgebers unzureichend (BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 2). Mit den Neuregelungen sollte \"diese Schutzlücke\" geschlossen und eine faktische Umgehung des Kündigungsschutzes bei der Umwandlung \"insbesondere nach dem ´Münchener Modell´\" unterbunden werden (BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 3, 16). \n\n46\\. (bb) Dementsprechend befassen sich die Ausführungen in den Gesetzesmaterialien ausführlich (allein) mit der Situation bei Veräußerungen an eine (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder eine Miteigentümergemeinschaft und der in diesen Fällen bestehenden Schutzlücke (vgl. BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 16). \n\n47\\. So sollte die Ergänzung des § 577a BGB durch den neuen Absatz 1a nichts an der - im Rahmen des Münchener Modells genutzten - Befugnis der (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts beziehungsweise der Miteigentümergemeinschaft ändern, ein ordentliches Kündigungsrecht auf den Eigenbedarf der erwerbenden Gesellschafter oder Miteigentümer zu stützen. Jedoch sollte die Personenmehrheit daran gehindert werden, innerhalb der Frist des Absatzes 1 dieses berechtigte Interesse eines Gesellschafters oder Miteigentümers geltend zu machen (vgl. BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 3, 16, 26; siehe hierzu auch Senatsurteil vom 21. März 2018 - VIII ZR 104\u002F17, BGHZ 218, 162 Rn. 40, 53). \n\n48\\. Im Weiteren heißt es in der Gesetzesbegründung (BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 26): \"Damit löst jede Veräußerung eines mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder an mehrere Erwerber die Sperrfrist nach Absatz 1 aus.\" \n\n49\\. Auch die Erläuterung der Regelung des Absatzes 2a zum Fristenlauf bei nach einem Erwerb gemäß Absatz 1a erfolgender Umwandlung des Objekts in Wohnungseigentum erwähnt ausdrücklich (und allein) die Gesellschaft bürgerlichen Rechts und die Miteigentümergemeinschaft. So heißt es dort (BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 26): \"Der Anwendungsbereich der Kündigungssperrfrist nach § 577a wird durch Absatz 1a auf die Veräußerung von vermietetem Wohnraum an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder mehrere Erwerber oder die Belastung zu Gunsten dieser ausgedehnt. (…) Der Mieter soll vor dem erhöhten Verdrängungsrisiko bei einer Veräußerung an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder mehrere Erwerber geschützt werden. Dieses Risiko hat sich mit dem Erwerb der mit Mietwohnraum bebauten Liegenschaft oder der Belastung des Wohnraums nach § 567 Absatz 1 bereits verwirklicht und wird durch eine nachfolgende Begründung von Wohnungseigentum nicht erhöht.\" \n\n50\\. (cc) Vor diesem Hintergrund wird erst im Zusammenhang mit der Entstehungsgeschichte und den aus den Gesetzesmaterialien ersichtlichen Erwägungen zum Sinn und Zweck der Neuregelung deutlich, dass der Gesetzgeber die Zielrichtung der Kündigungssperrfrist als besonderen Kündigungsschutz bei der Wohnungsumwandlung auch für die von Absatz 1a erfassten Fälle beibehalten wollte und die für die tatbestandliche Anknüpfung allein an den Veräußerungsvorgang sowie für die von Absatz 2a angeordnete zeitliche Vorverlagerung des Fristbeginns maßgebliche Erwägung des Gesetzgebers - nämlich der durch die frühzeitige Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung zugunsten eines Mitglieds der erwerbenden Personenmehrheit auch vor der Begründung und Weiterveräußerung von Wohnungseigentum entstehenden Gefährdungslage zu begegnen - allein bei der (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder der Miteigentümergemeinschaft trägt. \n\n51\\. Insbesondere lässt sich die Senatsrechtsprechung, nach der eine (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts ein Wohnraummietverhältnis grundsätzlich wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen darf, wie der Senat bereits entschieden hat, nicht auf Personenhandelsgesellschaften wie die Kommanditgesellschaft oder die offene Handelsgesellschaft - und somit auch nicht auf die im Streitfall in Rede stehende GmbH & Co. KG - übertragen (vgl. Senatsurteil vom 15. Dezember 2010 \\- VIII ZR 210\u002F10, NZM 2011, 276 Rn. 9-11; vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232\u002F15, BGHZ 213, 136 Rn. 52). \n\n52\\. (dd) Insoweit ist der vom Gesetzgeber im Normtext des Absatzes 1a verwendete Begriff der \"Personengesellschaft\" zu weit gefasst. Aus den Gesetzesmaterialien ergeben sich keine Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber damit die Neuregelung auf Personenhandelsgesellschaften wie die hier in Rede stehende GmbH & Co. KG hätte erstrecken wollen, auf welche die der Neuregelung zugrundeliegende gesetzgeberische Erwägung nicht zutrifft. \n\n53\\. (aaa) Soweit in der Begründung zum Gesetzesentwurf ausdrücklich von der Verhinderung einer Umgehung \"über andere rechtliche Konstruktionen als den Erwerb nach Absatz 1a Satz 1 Nummer 1\" die Rede ist, bezieht sich dies allein auf die Ergänzung in Absatz 1a Satz 1 Nummer 2 und den dort geregelten Fall der Belastung des Grundstücks mit einem dinglichen Recht (vgl. BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 26). \n\n54\\. (bbb) Dem von der Revision sowie von der oben genannten Literatur zur Begründung ihrer gegenteiligen Ansicht angeführten Umstand, dass § 577a Abs. 1a, 2a BGB für den Zeitraum der Kündigungssperrfrist auch Verwertungskündigungen nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ausschließt, solche Kündigungen aber - anders als diejenigen wegen Eigenbedarfs im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB - nach allgemeiner Auffassung auch von einer Personenhandelsgesellschaft oder Kapitalgesellschaft (vgl. hierzu Senatsurteil vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356\u002F20, NZM 2022, 653 Rn. 45) erklärt werden können, kommt bei der Bestimmung des durch das Tatbestandsmerkmal \"Personengesellschaft\" erfassten Erwerberkreises unter gesetzessystematischen Gesichtspunkten keine maßgebende Bedeutung zu. \n\n55\\. Denn der - gegenüber Absatz 1 erfolgten - Erweiterung der tatbestandlichen Anknüpfung der Kündigungssperrfrist (allein) an den in Absatz 1a genannten Vorgang der Veräußerung (beziehungsweise der Belastung) und der von Absatz 2a angeordneten zeitlichen Vorverlagerung des Fristbeginns auch bei nachfolgender Umwandlung liegt die gesetzgeberische Wertung zugrunde, dass der Mieter vor dem bereits mit dem Erwerb durch eine Personenmehrheit verbundenen - und damit unabhängig von der Begründung von Wohnungseigentum an den einzelnen Wohneinheiten bestehenden - Risiko einer Eigenbedarfskündigung zugunsten von deren Mitgliedern beziehungsweise Gesellschaftern geschützt werden müsse. Die Einbeziehung auch der Verwertungskündigung in die ursprünglich nur für Eigenbedarfskündigungen vorgesehene zeitliche Kündigungsbeschränkung (§ 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB aF) durch das Gesetz vom 20. Juli 1990 zur Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters bei der Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen (BGBl. I S. 1456) erfolgte demgegenüber nur zur Ergänzung des dem Mieter gewährten Schutzes vor der im Falle der Umwandlung in Wohnungseigentum bestehenden Gefahr einer Eigenbedarfskündigung durch den Erwerber. Sie sollte verhindern, dass infolge der - verlängerten - Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen und wegen der damit verbundenen Verringerung des wirtschaftlichen Werts der Wohnung für den erwerbenden Eigentümer der Kündigungsgrund der wirtschaftlichen Verwertung an Bedeutung gewinnt (vgl. BT-Drucks. 11\u002F6374, S. 7; Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 127\u002F08, NZM 2009, 430 Rn. 15). \n\n56\\. Während der Vermieter, der im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Umwandlung der vermieteten Wohnräume in Wohnungseigentum deren Veräußerung beabsichtigt, durch § 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbs. 3 BGB an einer Verwertungskündigung gehindert ist, wäre dem Ersterwerber des umgewandelten Wohnraums ohne die Einbeziehung der Verwertungskündigung in die Kündigungssperrfrist eine solche Kündigung möglich gewesen. Der Gesetzgeber hat diese Schutzlücke schließen und dem Mieter umgewandelten Wohnraums gegen Kündigungen des Erwerbers wegen Veräußerungsabsichten den gleichen Schutz wie gegen Eigenbedarfskündigungen gewähren wollen (BT-Drucks. 11\u002F6374, S. 7). Der zeitlich befristete Ausschluss einer Verwertungskündigung sichert somit den Kündigungsschutz des Mieters im Zusammenhang mit der Umwandlung vermieteter Wohnungen in Eigentumswohnungen ab (so ausdrücklich BT-Drucks. 11\u002F6374, S. 1). Wie der Senat bereits entschieden hat, hat sich an dieser Schutzrichtung durch die Zusammenführung der Sperrfristregelungen in § 577a BGB durch das Mietrechtsreformgesetz nichts geändert (vgl. Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 127\u002F08, aaO). \n\n57\\. c) Nach alledem ist die für eine Eigenbedarfskündigung des Mietverhältnisses seitens der Kläger maßgebliche zehnjährige Kündigungssperrfrist im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung vom 2. September 2022 noch nicht abgelaufen gewesen. Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Dr. Reichelt","Kündigungssperrfrist bei Erwerb von Wohnungseigentum; Anwendung des § 577a Abs. 2a BGB bei gestufter Veräußerung durch Personengesellschaft","2026-07-08T22:52:13.404Z","2026-07-10T22:10:13.882Z",{"id":114,"ecli":115,"slug":116,"caseNumber":117,"courtId":44,"decisionDate":118,"fullText":119,"summary":120,"language":48,"source":49,"sourceUrl":50,"sourceTimestamp":118,"parsedAt":121,"updatedAt":122},"5498","ECLI:DE:NEURIS:KORE718472025","ecli-de-neuris-kore718472025","VIII ZR 287\u002F23","2025-07-23T00:00:00.000Z","#  Wohnraummiete: Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach Schonfristzahlung des Mieters \n\n## Tenor\n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 66 - vom 15. November 2023 aufgehoben.\n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen \n\n## Tatbestand\n\n1\\. Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 16. März 2006 eine Wohnung der Klägerin in Berlin. Die monatliche Nettokaltmiete betrug zuletzt 666,42 €. Der Beklagte befand sich seit April 2019 mit der Zahlung der Miete wiederholt in Verzug und wurde von der Klägerin mehrfach gemahnt. \n\n2\\. Da der Beklagte die Mieten für die Monate Dezember 2020 und Februar 2021 nicht zahlte, erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 10. Februar 2021 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Der Beklagte zahlte die ausstehende Miete kurze Zeit später an die Klägerin. \n\n3\\. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage der Klägerin stattgegeben. Auf die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Räumungsklage abgewiesen. \n\n4\\. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. \n\n## Entscheidungsgründe\n\n5\\. Die Revision hat Erfolg. \n\nI.\n\n6\\. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: \n\n7\\. Es sei aus Rechtsgründen daran festzuhalten, dass eine rechtzeitige Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB neben einer etwaigen - hier nicht erklärten - außerordentlichen Kündigung (§ 543 BGB) auch eine fristgemäß erklärte ordentliche Kündigung (§ 573 BGB) heile, sofern diese auf denselben (ausgeglichenen) Zahlungsrückstand gestützt werde. Das Amtsgericht habe deshalb zu Unrecht angenommen, dass trotz der unstreitig erfolgten Schonfristzahlung ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe gegen den Beklagten gegeben sei. \n\n8\\. Zur Begründung werde zunächst auf das Urteil des Berufungsgerichts vom 1. Juli 2022 (66 S 200\u002F21) verwiesen. Die Annahme bindenden Gesetzesrechts, die der Bundesgerichtshof in seinen Urteilen vom 13. Oktober 2021 (VIII ZR 91\u002F20) und vom 5. Oktober 2022 (VIII ZR 307\u002F21) befürwortet habe, sei zur Frage der Wirkungen einer Schonfristzahlung nicht begründbar. Dies habe das Berufungsgericht auch in seinem Urteil vom 31. März 2023 (66 S 149\u002F22) ausführlich begründet. \n\nII.\n\n9\\. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. \n\n10\\. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein auf die im Schreiben vom 10\\. Februar 2021 erklärte ordentliche Kündigung gestützter Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der von diesem angemieteten Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist diese auf die ausgebliebenen Mietzahlungen des Beklagten gestützte Kündigung nicht infolge der Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirksam geworden. Eine solche Zahlung hat (lediglich) Folgen für eine - vorliegend von der Klägerin nicht ausgesprochene - fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB); eine auf den zum Kündigungszeitpunkt bestehenden Mietrückstand gestützte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB - deren Voraussetzungen im Übrigen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107\u002F12, BGHZ 195, 64 Rn. 18 ff.) zugunsten der Klägerin im Revisionsverfahren mangels entsprechender Feststellungen des Berufungsgerichts zu unterstellen sind - bleibt von der Schonfristzahlung unberührt. Die entsprechende Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ist hierauf weder unmittelbar noch analog anwendbar. \n\n11\\. Der Senat hat über Urteile des Berufungsgerichts, deren Argumentation zur Erstreckung der Schonfristzahlung auf eine fristgemäße ordentliche Kündigung mit derjenigen in dem vorliegend angefochtenen Urteil übereinstimmt, bereits mehrfach, zuletzt mit seinem Urteil vom 9. April 2025 (VIII ZR 145\u002F24, juris Rn. 10 ff. mwN) entschieden. Da das hier in Rede stehende Berufungsurteil neue Gesichtspunkte nicht enthält, wird zur näheren Begründung auf die Ausführungen im vorgenannten Senatsurteil - sowie auf die dort in Bezug genommenen zahlreichen Entscheidungen des Senats - vollumfänglich verwiesen. \n\nIII.\n\n12\\. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Dr. Bünger Kosziol Dr. Liebert Dr. Schmidt Dr. Reichelt","Wohnraummiete: Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach Schonfristzahlung des Mieters","2026-07-08T22:53:46.176Z","2026-07-10T22:10:31.659Z",{"id":124,"ecli":125,"slug":126,"caseNumber":127,"courtId":128,"decisionDate":129,"fullText":130,"summary":131,"language":48,"source":49,"sourceUrl":50,"sourceTimestamp":129,"parsedAt":132,"updatedAt":133},"5547","ECLI:DE:NEURIS:KVRE463022501","ecli-de-neuris-kvre463022501","1 BvR 1428\u002F24",39,"2025-07-21T00:00:00.000Z","#  Nichtannahmebeschluss: Erfolglose Verfassungsbeschwerde eines Wohnungsmieters gegen Verurteilung zur Räumung und Herausgabe der Wohnung - eigentumsrechtlicher Schutz des Besitzrechts an der gemieteten Wohnung umfasst auch Recht auf eigenverantwortliche Gestaltung des Wohnens - allerdings hier unzureichende Beschwerdebegründung bei Anhaltspunkten für drohende Substanzverletzung der Wohnung \n\n## Tenor\n\n1\\. Dem Beschwerdeführer wird Wiedereinsetzung in den vorigen Stand der Verfassungsbeschwerdefrist gewährt.\n\n2\\. Die Verfassungsbeschwerde wird nicht zur Entscheidung angenommen.\n\n## Gründe\n\n1\\. Die Verfassungsbeschwerde richtet sich gegen die zivilgerichtliche Verurteilung zur Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung. \n\n## I.\n\n2\\. 1\\. Der Beschwerdeführer ist seit 2001 Mieter einer Wohnung in (…). Zuvor hatte er seit 1984 in demselben Haus eine Wohnung angemietet. Der Mietvertrag enthält eine Bestimmung, wonach die Vermieterin nur in besonderen Ausnahmefällen kündigen kann, wenn gewichtige berechtigte Interessen eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Vermieterin ist ein Wohnungsunternehmen, deren Anteile überwiegend mittelbar von der Freien Hansestadt Bremen gehalten werden. Der Beschwerdeführer löste im April 2022 einen Brandalarm aus, nach eigenen Angaben, weil er sich auf einer Kochplatte in der Duschkabine eine Mahlzeit zubereitet und dabei über Kopfhörer so laut Musik gehört habe, dass er den Feueralarm nicht bemerkt habe. Im anlässlich des Feuerwehreinsatzes verfassten Polizeibericht vermerkten die Einsatzkräfte, die Wohnung sei in einem \"katastrophalen Zustand\". Ein Lüften der Wohnung oder andere Maßnahmen seitens der Feuerwehr seien jedoch nicht erforderlich gewesen. Nachdem die Vermieterin den Beschwerdeführer abgemahnt hatte, kündigte sie den Mietvertrag im Juni 2022 außerordentlich, hilfsweise ordentlich. Sie verwies unter anderem auf eine Verdreckung, Vermüllung und Zustellung der Räumlichkeiten durch den Beschwerdeführer. \n\n3\\. 2\\. Auf die Klage der Vermieterin verurteilte das Amtsgericht den Beschwerdeführer zur Räumung und Herausgabe der Wohnung. Das Mietverhältnis sei durch außerordentliche Kündigung der Vermieterin nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB beendet worden. Der Beschwerdeführer habe die Mietsache in erheblichem Umfang verwahrlosen lassen; auch liege ein übermäßiger Gebrauch durch Überlastung der Mietsache vor.Zwar habe eine Beschädigung der Wohnung nicht festgestellt werden können.Wegen des vernachlässigten Zustands der Wohnung sei der Eintritt eines Schadens aber signifikant wahrscheinlicher als bei vertragsgerechtem Verhalten. \n\n4\\. 3\\. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beschwerdeführers wies das Landgericht zurück. Es könne dahinstehen, ob die aus dem Zustand der Wohnung vom Amtsgericht gezogene Schlussfolgerung einer signifikanten Erhöhung der Wahrscheinlichkeit des Eintritts eines Schadens für die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung ausreiche. Die Vermieterin habe das Mietverhältnis jedenfalls wirksam ordentlich nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gekündigt. Als (Neben-)Pflicht aus dem Mietvertrag folge, die Mietsache mit der gebotenen Sorgfalt zu behandeln und nur im üblichen Sinne zu bewohnen und zu benutzen. Auch unter Berücksichtigung dessen, dass hinsichtlich des einzuhaltenden Maßes an Ordnung und Sauberkeit einer Wohnung aufgrund des grundrechtlich geschützten Persönlichkeitsrechts eines Mieters eine erhebliche Bandbreite zuzugestehen sei, verlasse die Nutzung der Wohnung durch den Beschwerdeführer den noch üblichen Rahmen. Die Wohnung sei nach den durch das Amtsgericht getroffenen Feststellungen so zugestellt und teilweise vermüllt gewesen, dass man einige Räume gar nicht oder nur schwer habe betreten können. Eine erhöhte Verschmutzung mit damit einhergehenden drohenden Konsequenzen für die Substanz und die hygienische Situation sei zudem dadurch gegeben, dass die Wohnung nicht mehr im erforderlichen Maß gereinigt werden könne, da hierfür die Flächen nicht begehbar und damit zum Putzen nicht erreichbar seien. \n\n5\\. 4\\. Das Urteil des Landgerichts wurde dem Bevollmächtigten des Beschwerdeführers am 22\\. April 2024 zugestellt. Am 22. Mai 2024 versuchte dieser ab 21.23 Uhr, die Verfassungsbeschwerde nebst Anlagen wiederholt als Telefax-Schreiben an das Gericht zu übersenden. Bis 24 Uhr gingen gleichwohl die Verfassungsbeschwerde und ein Teil der Anlagen lediglich unvollständig ein. Am 4. Juni 2024 ist die Verfassungsbeschwerde mit sämtlichen Anlagen per Post eingegangen. \n\n## II.\n\n6\\. Mit seiner Verfassungsbeschwerde rügt der Beschwerdeführer eine Verletzung von Art. 2 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 1 Abs. 1, Art. 13 Abs. 1 und Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG. \n\n7\\. 1\\. Die Gerichte hätten bei der Auslegung und Anwendung von § 543 Abs. 2 Nr. 2 und § 573 Abs. 1 BGB nicht in gebotenem Maß zwischen den Grundrechten des Beschwerdeführers einerseits und der Vermieterin andererseits abgewogen. Das Amtsgericht habe die Grundrechte des Beschwerdeführers überhaupt nicht berücksichtigt. Das Landgericht verkenne die Grundrechte des Beschwerdeführers. Weder das Amtsgericht noch das Landgericht hätten eine erhebliche Beeinträchtigung der Mietwohnung festgestellt. Es seien weder Feststellungen zu einer Beschädigung der Bausubstanz, etwa durch Schimmel- oder Feuchtigkeitsschäden, noch zu Verschmutzung, Geruch, Gestank, verdorbenen Lebensmitteln oder Exkrementen getroffen worden. Eine ungewöhnliche Nutzung der Wohnung begründe aber keinen vertragswidrigen Gebrauch. Die Wohnung sei verfassungsrechtlich als höchstpersönlicher Lebensraum geschützt. Es sei von der freien Persönlichkeitsentfaltung des Beschwerdeführers umfasst, wie er in seiner Wohnung seinen Besitz und sein Eigentum unterbringe. Eine besondere Gefährdung der Wohnung ergebe sich durch die in Rede stehende Nutzung nicht. Hinzu käme, dass der Beschwerdeführer seit 40 Jahren seinen Lebensmittelpunkt in dem verfahrensgegenständlichen Haus habe. \n\n8\\. 2\\. Zugleich beantragt der Beschwerdeführer Wiedereinsetzung in den vorigen Stand der Verfassungsbeschwerdefrist. \n\n9\\. 3\\. Mit Beschluss vom 8. Oktober 2024 hat die Kammer eine einstweilige Anordnung erlassen und die Vollstreckung aus dem Räumungsurteil bis zur Entscheidung über die Verfassungsbeschwerde, längstens jedoch für sechs Monate ausgesetzt. Diese einstweilige Anordnung hat die Kammer mit Beschluss vom 24. März 2025 für weitere sechs Monate wiederholt. \n\n10\\. 4\\. Zur Verfassungsbeschwerde haben die Klägerin des Ausgangsverfahrens, der Senat der Freien Hansestadt Bremen und der Bundesgerichtshof Stellung genommen. \n\n11\\. a) Die Klägerin des Ausgangsverfahrens meint, die Verfassungsbeschwerde sei jedenfalls unbegründet. Die Kündigung rechtfertige sich durch den Zustand der Wohnung. Der Beschwerdeführer habe die Wohnung entgegen seiner Behauptung nicht \"wohnungstypisch\" gebraucht, sondern verwahrlosen lassen. Ferner liege ein übermäßiger Gebrauch vor. \n\n12\\. b) Die Freie Hansestadt Bremen hält die Lösung der Fachgerichte für verfassungsrechtlich vertretbar. Auch wenn noch kein Schaden festgestellt werden könne, liege es im Fall des Beschwerdeführers auf der Hand, dass die Substanz der Mietsache stärker bedroht sei. Eine ausführliche Abwägung sei entbehrlich gewesen, weil das Interesse des Vermieters, eine Zerstörung seines Eigentums nicht weiter abwarten zu müssen, offensichtlich überwiegendes Gewicht habe. \n\n13\\. c) Nach der Stellungnahme des Bundesgerichtshofs sei weder für § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 noch für § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB zwingende Voraussetzung, dass die Mietsache bereits beschädigt worden ist. Die Rechte des Vermieters könnten schon durch konkret sachgefährdende Nutzung der Wohnung verletzt sein. Die Sachgefährdung dürfe aber nicht nur geringfügig sein. Entscheidend seien die Umstände des Einzelfalls. \n\n14\\. 5\\. Die Akten des Ausgangsverfahrens haben der Kammer vorgelegen. \n\n## III.\n\n15\\. Die Verfassungsbeschwerde wird nicht zur Entscheidung angenommen. Es fehlt an einem Annahmegrund im Sinne von § 93a Abs. 2 BVerfGG, weil die Verfassungsbeschwerde in der Sache keine Erfolgsaussichten hat. Die Verfassungsbeschwerde ist unzulässig. \n\n16\\. 1\\. Der Zulässigkeit der Verfassungsbeschwerde steht indes nicht entgegen, dass die Beschwerdeschrift samt Anlagen nur unvollständig innerhalb der Einlegungs- und Begründungsfrist des § 93 Abs. 1 Satz 1 BVerfGG beim Bundesverfassungsgericht einging. Dem Beschwerdeführer war nach § 93 Abs. 2 BVerfGG Wiedereinsetzung in den vorigen Stand der Verfassungsbeschwerdefrist zu gewähren, denn er war ohne sein Verschulden gehindert, diese Frist einzuhalten. Die Einhaltung der Monatsfrist scheiterte an der nicht ordnungsgemäßen Übermittlung der Verfassungsbeschwerde per Telefax. Ein Verschulden seitens des Beschwerdeführers oder dessen Bevollmächtigten ist nicht zu erkennen. Der Bevollmächtigte des Beschwerdeführers hat rechtzeitig mit dem Übermittlungsversuch begonnen (vgl. BVerfG, Beschluss der 3\\. Kammer des Zweiten Senats vom 19. November 1999 - 2 BvR 565\u002F98 -, Rn. 3 f.; Beschluss der 2. Kammer des Ersten Senats vom 20. Januar 2006 - 1 BvR 2683\u002F05 -, Rn. 6 f.). Dass eine Übermittlung an einer in dessen Verantwortungssphäre liegenden fehlenden Funktionstüchtigkeit des absendenden Geräts gescheitert wäre, ist nicht festzustellen. Er hat anwaltlich versichert, dass Übertragungsprobleme bei dem erst 2023 erworbenen Gerät bis dahin nicht aufgetreten waren. \n\n17\\. 2\\. Soweit sich die Verfassungsbeschwerde gegen die Entscheidung des Amtsgerichts richtet, ist sie indes wegen fehlendem Rechtsschutzbedürfnis unzulässig. Der Beschwerdeführer ist durch das amtsgerichtliche Urteil nicht mehr beschwert. Das Landgericht hat auf die Berufung des Beschwerdeführers eine eigene Sachprüfung vorgenommen und seine Entscheidung auf neue, von jenen des Amtsgerichts ausdrücklich abweichende, rechtliche Erwägungen gestützt. Damit ist die vorhergehende Entscheidung des Amtsgerichts prozessual überholt (vgl. BVerfGK 10, 134 \u003C138>; BVerfG, Beschluss der 1. Kammer des Ersten Senats vom 31\\. März 2020 - 1 BvR 2392\u002F19 -, Rn. 9; Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 15. Februar 2023 - 1 BvR 1773\u002F22 -, Rn. 7;stRspr). Ein dennoch fortbestehendes Rechtsschutzbedürfnis, sich gegen das amtsgerichtliche Urteil wenden zu können, ist weder dargelegt noch erkennbar. \n\n18\\. 3\\. Soweit sich die Verfassungsbeschwerde gegen das Urteil des Landgerichts richtet, genügt sie nicht den Anforderungen aus § 23 Abs. 1 Satz 2, § 92 BVerfGG. Der Beschwerdeführer legt die Möglichkeit der Verletzung der von ihm als verletzt gerügten Grundrechte letztlich nicht in einer Weise dar, die eine Annahme zur Entscheidung angezeigt erscheinen lassen. \n\n19\\. a) Verfassungsrechtlicher Prüfungsmaßstab ist allein Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG. \n\n20\\. aa) Das Besitzrecht an einer gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne dieser grundrechtlichen Freiheitsgewährleistung. Die Wohnung ist für jede Person Mittelpunkt ihrer privaten Existenz. Das Individuum ist auf ihren Gebrauch zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse sowie zur Freiheitssicherung und Entfaltung seiner Persönlichkeit angewiesen. Der Großteil der Bevölkerung kann zur Deckung seines Wohnbedarfs jedoch nicht auf Eigentum zurückgreifen, sondern ist gezwungen, Wohnraum zu mieten. Das Besitzrecht des Mieters erfüllt daher Funktionen, wie sie typischerweise dem Sacheigentum zukommen. Es genießt aus diesen Gründen den verfassungsrechtlichen Schutz des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG (vgl. BVerfGE 89, 1 \u003C5 ff.>; BVerfG, Beschluss der 1. Kammer des Ersten Senats vom 18\\. Oktober 1993 - 1 BvR 1335\u002F93 -, NJW 1994, S. 41 \u003C41 f.>; Beschluss der 2. Kammer des Ersten Senats vom 16. Januar 2004 - 1 BvR 2285\u002F03 -, Rn. 9). \n\n21\\. bb) Die Nutzung des Eigentums soll dem Eigentümer ermöglichen, sein Leben nach eigenen, selbstverantwortlich entwickelten Vorstellungen zu gestalten. Die grundrechtliche Eigentumsverbürgung enthält damit Elemente des allgemeinen Persönlichkeitsrechts (vgl. BVerfGE 79, 292 \u003C303 f.>; BVerfG, a.a.O., NJW 1994, S. 41 \u003C42>). Dies gilt in besonderem Maße für die Wohnnutzung, denn die Wohnung eines Menschen ist Teil seines persönlichen Lebenszuschnitts (vgl. BVerfGE 79, 292 \u003C304>). Im Wohnen entfaltet sich die Persönlichkeit des Einzelnen in privater räumlicher Sphäre. Art. 14 Abs. 1 GG schützt den vertragstreuen Mieter daher gegen einen Verlust seiner Wohnung, der nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters begründet ist. Die Wohnung als der räumliche Mittelpunkt freier Entfaltung seiner Persönlichkeit, als Freiraum eigenverantwortlicher Betätigung, darf dem Mieter nicht ohne beachtliche Gründe durch Kündigung entzogen werden (vgl. BVerfGE 68, 361 \u003C371>; 89, 1 \u003C9>; BVerfG, a.a.O., NJW 1994, S. 41 \u003C42>). Der Rechtsposition des wohnenden Mieters verleiht das verfassungsrechtlich geschützte Recht zur freien Persönlichkeitsentfaltung in diesem Sinne ein besonderes Gewicht (vgl. Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin, Beschluss vom 29. November 2024 - 45\u002F24 -, Rn. 13). \n\n22\\. b) Die Fachgerichte haben die durch die Eigentumsgarantie gezogenen Grenzen bei Auslegung und Anwendung der kündigungsrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs zu beachten und müssen die im Gesetz auf verfassungsmäßiger Grundlage zum Ausdruck kommende Interessenabwägung in einer Weise nachvollziehen, die den Grundrechtsschutz des Eigentums beachtet und unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkungen vermeidet (vgl. BVerfGE 79, 292 \u003C303>; 89, 1 \u003C9>; BVerfG, a.a.O., NJW 1994, S. 41 \u003C41 f.>; Beschluss der 2. Kammer des Ersten Senats vom 16. Januar 2004 - 1 BvR 2285\u002F03 -, Rn. 9 f.). Die Schwelle eines Verstoßes gegen Verfassungsrecht, den das Bundesverfassungsgericht zu korrigieren hat, ist erreicht, wenn die Entscheidung der Zivilgerichte Auslegungsfehler erkennen lässt, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung eines Grundrechts, insbesondere vom Umfang seines Schutzbereichs, beruhen und auch in ihrer materiellen Bedeutung für den konkreten Rechtsfall von einigem Gewicht sind (vgl. BVerfGE 18, 85 \u003C93>; 89, 1 \u003C9 f.>; 148, 267 \u003C281 Rn. 34>; stRspr). Der Eigentumsschutz des Mieters steht demnach gerichtlichen Entscheidungen entgegen, die die Bedeutung und Tragweite von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG für die Rechtsposition des Mieters verkennen (vgl. BVerfGE 89, 1 \u003C10>). \n\n23\\. aa) Letzteres kann der Fall sein, wenn Fachgerichte Wohnenden die eigenverantwortliche Entscheidung darüber absprechen, wie sie ihr Wohnen gestalten wollen. Denn es gehört zum Recht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit, den eigenen Wohnbedarf nach den eigenen Vorstellungen zu bestimmen. Zum Recht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit von Wohnraummietern gehört grundsätzlich, die eigene Wohnung so einzurichten und so zu leben, wie sie es für richtig halten. Diese Entscheidung haben die Gerichte zu achten (vgl. BVerfGE 85, 214 \u003C218 f.>). Der Wunsch, eine bestimmte Wohnung auf eine bestimmte Art zu bewohnen, kann dabei nicht ausschließlich oder in erster Linie an objektiven Kriterien gemessen werden. Er hängt vielmehr eng mit dem bisherigen Lebensweg eines Menschen, seinen Zukunftsplänen und seinen persönlichen Vorstellungen und Bedürfnissen zusammen (vgl. BVerfGE 79, 292 \u003C304 f.>). Vor diesem Hintergrund steht in Räumungsprozessen das von Art. 14 Abs. 1 GG umfasste Persönlichkeitsrecht des Mieters insbesondere Entscheidungen entgegen, durch die das Mietgericht dem Mieter seine Vorstellungen von angemessenem Wohnen aufdrängt (vgl. BVerfGE 85, 214 \u003C218>; 89, 1 \u003C13>). Weder kann ein Vermieter seinen Mietern eine bestimmte Lebensform vorgeben noch können Fachgerichte ihre Auffassung von Wohnen als Maßstab ansetzen. \n\n24\\. bb) Ferner haben die Zivilgerichte bei der Auslegung und Anwendung der einschlägigen Bestimmungen der §§ 573 ff. BGB neben dem Erlangungsinteresse des Vermieters auch das Bestandsinteresse des Mieters zu berücksichtigen, diese widerstreitenden Belange gegeneinander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen (vgl. BVerfGE 89, 1 \u003C9 f.>; BVerfG, Beschluss der 2. Kammer des Ersten Senats vom 9. Oktober 2014 - 1 BvR 2335\u002F14 -, Rn. 12). In Hinblick auf Art. 14 Abs. 1 GG sind vor Annahme einer eine Räumungskündigung rechtfertigenden Pflichtverletzung des Mieters einerseits das Eigentumsrecht des Mieters am Besitz der Mietwohnung, und in diesem Zusammenhang insbesondere auch die Dauer des Mietverhältnisses, sowie andererseits das Eigentum des Vermieters an der Mietsache und seine Beeinträchtigung durch das Verhalten des Mieters umfassend zu würdigen (vgl. BVerfG, Beschluss der 2. Kammer des Ersten Senats vom 16. Januar 2004 - 1 BvR 2285\u002F03 -, Rn. 13). Das dabei gefundene Ergebnis ist vom Bundesverfassungsgericht nur in eingeschränktem Umfang überprüfbar (vgl. BVerfGE 129, 78 \u003C102>; 134, 204 \u003C234 Rn. 103>). Es ist mit Art. 14 Abs. 1 GG aber jedenfalls nicht vereinbar, wenn ohne Feststellungen dazu, welche konkreten Nachteile der Vermieterin aus dem Wohnverhalten des Mieters erwachsen, deren Interessen der Vorrang gegeben wird, ohne entgegenstehende Belange des Mieters einzustellen (vgl. BVerfG, Beschluss der 1. Kammer des Ersten Senats vom 18. Oktober 1993 - 1 BvR 1335\u002F93 -, NJW 1994, S. 41 \u003C42>). \n\n25\\. c) Der Beschwerdeführer hat nicht hinreichend substantiiert dargelegt, dass das angegriffene Urteil des Landgerichts bei Auslegung und Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB diesen spezifisch verfassungsrechtlichen Anforderungen nicht gerecht würde, weil es die Bedeutung und Tragweite (der persönlichkeitsrechtlichen Dimension) von Art. 14 Abs. 1 GG grundsätzlich verkannt hätte. \n\n26\\. aa) Anders als das Amtsgericht stützt das Landgericht seine Entscheidung zwar auch auf die Begründung, aus dem Mietvertrag ergebe sich die vertragliche Nebenpflicht, die Mietsache mit gebotener Sorgfalt zu behandeln und nur \"im üblichen Sinne\" zu bewohnen und zu benutzen. Diese Nebenpflicht habe der Beschwerdeführer verletzt, indem er die Wohnung derart zugestellt habe, dass die Räume teils nicht oder nur schwer begehbar seien. Die Wohnnutzung des Beschwerdeführers verlasse damit den \"üblichen Rahmen\". Stellte das Landgericht ausschließlich auf diese Begründung ab - wovon der Beschwerdeführer auszugehen scheint - läge ein Verstoß gegen Art. 14 Abs. 1 GG in der Tat nahe. Denn das von dieser Verfassungsnorm umfasste allgemeine Persönlichkeitsrecht verwehrt es Fachgerichten, an die Stelle der gebotenen Feststellungen einer Beeinträchtigung der Rechte der Vermieterin ihre Vorstellung von angemessenem Wohnverhalten zu setzen. \n\n27\\. Der Beschwerdeführer setzt sich jedoch letztlich nicht hinreichend mit der angegriffenen Entscheidung des Landgerichts und der sie tragenden Feststellungen auseinander. Denn vorliegend trifft das Landgericht zwar keine eigenen Feststellungen dazu, dass und wie das Wohnverhalten des Beschwerdeführers Rechte der vermietenden Eigentümerin konkret beeinträchtigt. Jedoch nimmt es auf die tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts und dessen Schlussfolgerung, aus dem Zustand der Wohnung könne auf eine signifikant erhöhte Wahrscheinlichkeit des Eintritts eines Schadens an der Wohnung geschlossen werden, ausdrücklich Bezug. Auch wenn das Landgericht anführt, die Wohnung könne nicht mehr im erforderlichen Maß gereinigt werden, weil bestimmte Flächen schlicht nicht begehbar seien, deutet es drohende Substanzverletzungen zumindest an. Dies greift der Beschwerdeführer lediglich in tatsächlicher Hinsicht an. Die Verletzung spezifischen Verfassungsrechts ist damit nicht substantiiert dargetan. \n\n28\\. bb) Vor diesem Hintergrund hat der Beschwerdeführer auch nicht hinreichend substantiiert dargelegt, dass das Landgericht bei der Gesamtabwägung seine Grundrechte grundsätzlich verkannt und einseitig den Interessen der Vermieterin den Vorrang gegeben hat. Denn ein beidseitiges Abwägen ist in den Ausführungen des Landgerichts, wonach auch unter Berücksichtigung des verfassungsrechtlich verankerten Persönlichkeitsrechts von einer vertraglichen Pflichtverletzung des Beschwerdeführers auszugehen sei, zumindest erkennbar. Zwar macht der Beschwerdeführer zu Recht geltend, dass das Landgericht im Sinne einer umfassenden Abwägung auch berücksichtigen musste, dass der Beschwerdeführer die verfahrensgegenständliche Wohnung bereits seit 23 Jahren bewohnt und in demselben Haus seit 40 Jahren seinen Lebensmittelpunkt hat. Ebenso wären der gesundheitliche Zustand des Beschwerdeführers, das mietvertraglich eingeschränkte Kündigungsrecht sowie der Umstand, dass die Vermieterin als in überwiegend öffentlicher Hand stehendes Unternehmen selbst wohl nicht grundrechtsberechtigt ist, einzustellen gewesen. Auf der anderen Seite war hier allerdings zu würdigen, dass der Beschwerdeführer durch sein Verhalten in der Vergangenheit bereits einen Feuerwehreinsatz ausgelöst hat und die Vermieterin ihm in verschiedener Hinsicht unkooperatives Verhalten vorwirft. Nach dieser Sachlage hätte es einer substantiierten Begründung bedurft, weshalb das Landgericht auch im Ergebnis einseitig den Belangen der Vermieterin gefolgt ist. \n\n29\\. 4\\. Von einer weitergehenden Begründung der Nichtannahme der Verfassungsbeschwerde zur Entscheidung wird gemäß § 93d Abs. 1 Satz 3 BVerfGG abgesehen. \n\n30\\. Diese Entscheidung ist unanfechtbar.","Nichtannahmebeschluss: Erfolglose Verfassungsbeschwerde eines Wohnungsmieters gegen Verurteilung zur Räumung und Herausgabe der Wohnung - eigentumsrechtlicher Schutz des Besitzrechts an der gemieteten Wohnung umfasst auch Recht auf eigenverantwortliche Gestaltung des Wohnens - allerdings hier unzureichende Beschwerdebegründung bei Anhaltspunkten für drohende Substanzverletzung der Wohnung","2026-07-08T22:54:17.945Z","2026-07-10T22:10:36.687Z",{"id":135,"ecli":136,"slug":137,"caseNumber":138,"courtId":44,"decisionDate":139,"fullText":140,"summary":141,"language":48,"source":49,"sourceUrl":50,"sourceTimestamp":139,"parsedAt":142,"updatedAt":143},"5570","ECLI:DE:NEURIS:KORE718612025","ecli-de-neuris-kore718612025","III ZR 92\u002F24","2025-07-17T00:00:00.000Z","#  Altvertrag über die Anpachtung eines Kleingartens: Ordentliche Kündigung wegen Hinderung der Gemeinde an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung - Kündigung eines fiktiven Dauerkleingartens \n\n## Leitsatz\n\nKündigung eines fiktiven Dauerkleingartens\n\nEin Pachtverhältnis betreffend einen sogenannten fiktiven Dauerkleingarten i.S.v. § 16 Abs. 2 BKleingG kann vom Verpächter nicht gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG gekündigt werden.13 17\n\n## Tenor\n\nDie Revision der Beklagten gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 18. Juli 2024 wird zurückgewiesen.\n\nDie Kosten des Revisionsrechtszugs hat die Beklagte zu tragen.\n\nVon Rechts wegen\n\n## Tatbestand\n\n1\\. Die Parteien streiten um die Wirksamkeit der Kündigung eines Pachtvertrages betreffend die Teilfläche einer Kleingartenanlage. \n\n2\\. Die beklagte Stadt ist Eigentümerin der Fläche. Sie verpachtete diese im Rahmen eines Generalpachtvertrags an den Kläger, der die Parzellen als Zwischenpächter an einzelne Kleingärtner weiterverpachtete. Die Ursprungsfassung des Generalpachtvertrags wurde vor Inkrafttreten des Bundeskleingartengesetzes (BKleingG) geschlossen. Für die Fläche gibt es keinen Bebauungsplan. \n\n3\\. Mit Schreiben vom 31. Januar 2022 kündigte die Beklagte für eine Teilfläche von elf Kleingartenparzellen das Pachtverhältnis zum 30. November 2022. Sie beabsichtigt, die Teilfläche an eine Investorin zu verkaufen, um dort öffentlich geförderten Wohnraum, eine Kindertagesstätte sowie einen öffentlichen Spielplatz zu bauen. Die Beklagte erteilte der Investorin am 14. Juni 2022 einen für drei Jahre geltenden positiven Bauvorbescheid über die planungsrechtliche Zulässigkeit der Errichtung von acht Wohngebäuden. \n\n4\\. Der Kläger begehrt die Feststellung, dass die Kündigung der Beklagten vom 31. Januar 2022 unwirksam ist. Er ist der Ansicht, dass auf den Teilflächen eine andere als eine kleingärtnerische Nutzung planungsrechtlich unzulässig ist. \n\n5\\. Das Amtsgericht hat die Klage zugesprochen. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit der von ihm zugelassenen Revision begehrt die Beklagte die Aufhebung des Berufungsurteils und die Abweisung der Klage. \n\n## Entscheidungsgründe\n\n6\\. Die zulässige Revision der Beklagten ist unbegründet. I. \n\n7\\. Das Berufungsgericht hat ausgeführt, es fehle ein Kündigungsgrund, so dass die Unwirksamkeit der Kündigung festzustellen sei. Es komme nur eine ordentliche Kündigung nach § 9 BKleingG in Betracht und hier allein eine solche nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG. Die Kündigungsgründe in § 9 Abs. 1 Nr. 5 und 6 BKleingG setzten ein abgeschlossenes Planfeststellungsverfahren beziehungsweise einen Bebauungsplan voraus. Beide seien nicht gegeben. \n\n8\\. Die Vorschrift des § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG sei indes vorliegend nicht anwendbar. Der Kleingarten, auf den sich die Teilkündigung beziehe, sei ein Kleingarten nach § 16 Abs. 2 BKleingG. Nach dieser Vorschrift seien vor Inkrafttreten des Bundeskleingartengesetzes geschlossene Pachtverträge über Kleingärten, die bei Inkrafttreten des Gesetzes keine Dauerkleingärten seien, wie Verträge über Dauerkleingärten zu behandeln, wenn - wie hier - die Gemeinde Eigentümerin der Grundstücke sei. Da ein Dauerkleingarten nach § 1 Abs. 3 BKleingG ein solcher sei, der auf einer Fläche liege, die im Bebauungsplan entsprechend festgesetzt sei, könne für solche Kleingärten niemals eine Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG erfolgen. Denn aufgrund der Festsetzung im Bebauungsplan als Nutzung für Kleingärten sei eine andere Nutzung planungsrechtlich nicht zulässig, was § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG indes voraussetze. Dementsprechend könnten solche Verträge nur nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 und 6 BKleingG gekündigt werden, das heißt wenn ein neuer Bebauungsplan erlassen worden sei, der eine andere Nutzung vorsehe, oder ein solches Planfeststellungsverfahren abgeschlossen sei. \n\n9\\. Da Verträge über fiktive Dauerkleingärten gemäß § 16 Abs. 2 BKleingG wie Verträge über Dauerkleingärten zu behandeln seien, müsse für sie ebenfalls die Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG ausgeschlossen sein. Dies sei auch den Erwägungen des Gesetzgebers zu entnehmen, der eine Nutzungsänderung ausdrücklich davon abhängig gemacht habe, dass sie planungsrechtlich vorgesehen und nicht nur planungsrechtlich zulässig sei. Planungsrechtlich vorgesehen sei die Nutzungsänderung im Fall eines abgeschlossenen Planfeststellungsverfahrens beziehungsweise bei Vorliegen eines Bebauungsplans. Demgegenüber stelle § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG auf die planungsrechtliche Zulässigkeit, das heißt die \"theoretische\" Zulässigkeit ab. Solle es mithin bei der bisher ausgeübten kleingärtnerischen Nutzung verbleiben, bis eine andere Nutzung planungsrechtlich vorgesehen sei, könne dies nur bedeuten, dass eine Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG allein wegen der planungsrechtlichen Zulässigkeit nicht in Betracht komme. Der Anwendungsbereich dieser Norm sei daher für Kleingärten nach § 16 Abs. 2 BKleingG gesperrt. \n\n10\\. Zudem setze die für Dauerkleingärten geltende Ersatzbeschaffungspflicht nach § 14 BKleingG voraus, dass eine Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 und 6 vorliege. Diese Sonderregelung, die nach § 16 Abs. 2 BKleingG auch für fiktive Dauerkleingärten gelte, käme für letztere nicht zur Anwendung, wenn man die Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG zulasse. In der Folge wären solche Kleingärten doppelt benachteiligt, zunächst durch die Möglichkeit der Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG und sodann dadurch, dass sie nicht ausgleichspflichtig nach § 14 BKleingG wären. Dies sei mit dem Willen des Gesetzgebers nicht zu vereinbaren. II. \n\n11\\. Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung stand. Die (Teil-)Kündigung der Beklagten vom 31. Januar 2022 des mit dem Kläger bestehenden Pachtverhältnisses ist unwirksam. \n\n12\\. Zu Recht und von der Revision nicht angegriffen ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass vorliegend allein eine Kündigung des Pachtverhältnisses nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG in Betracht kommt. Danach kann der Verpächter den Kleingartenpachtvertrag kündigen, wenn planungsrechtlich eine andere als die kleingärtnerische Nutzung zulässig ist und der Eigentümer durch die Fortsetzung des Pachtverhältnisses an einer anderen wirtschaftlichen Verwertung gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleidet. \n\n13\\. Ebenso zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass in der vorliegenden Konstellation eines fiktiven Dauerkleingartens § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG nicht anwendbar ist mit der Folge, dass eine Kündigung des entsprechenden Pachtverhältnisses nicht auf diese Vorschrift gestützt werden kann. Die hiergegen gerichteten Angriffe der Revision bleiben ohne Erfolg. \n\n14\\. 1\\. Nach § 16 Abs. 2 BKleingG sind vor Inkrafttreten des Bundeskleingartengesetzes geschlossene Verträge über Kleingärten, die bei Inkrafttreten dieses Gesetzes keine Dauerkleingärten sind, wie Verträge über Dauerkleingärten zu behandeln, wenn die Gemeinde Eigentümerin der Grundstücke ist. Zwischen den Parteien steht nicht im Streit, dass § 16 Abs. 2 BKleingG auf den zwischen ihnen geschlossenen Pachtvertrag Anwendung findet. Dementsprechend ist dieser wie ein Vertrag über Dauerkleingärten zu behandeln. \n\n15\\. 2\\. Bei Dauerkleingärten kommt, wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, eine Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG nicht in Betracht (BGH, Urteil vom 21. April 1995 - V ZR 63\u002F94, MDR 1995, 789, 790; OLG Rostock, Urteil vom 16. März 2017 \\- 3 U 75\u002F16, juris Rn. 7; Rehm in Mainczyk\u002FNessler, Bundeskleingartengesetz, 13. Aufl., § 9 Rn. 22; Stang, Bundeskleingartengesetz, 2. Aufl., § 9 Rn. 29; Burger, NJW 2023, 1020 Rn. 18; vgl. auch Otte in Ernst\u002FZinkahn\u002FBielenberg\u002FKrautzberger, Baugesetzbuch, 113\\. Ergänzungslieferung 2014, § 9 KleingG Rn. 11 sowie Beschlussempfehlung und Bericht des Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau zu dem Regierungsentwurf eines Bundeskleingartengesetzes, BT-Drucks. 9\u002F2232 S. 20). \n\n16\\. Gemäß § 1 Abs. 3 BKleingG ist ein Dauerkleingarten ein Kleingarten auf einer Fläche, die im Bebauungsplan für Dauerkleingärten festgesetzt ist. Hieraus folgt, dass für solche Kleingärten eine Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG ausgeschlossen ist, weil in Anbetracht der Festsetzung im Bebauungsplan eine andere als die kleingärtnerische Nutzung planungsrechtlich nicht zulässig ist (OLG Rostock; Rehm; Stang; jew. aaO). Der Kündigungstatbestand des § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG gilt nur für Fälle, in denen für das Kleingartengrundstück kein Bebauungsplan besteht (Senat, Beschluss vom 13. Februar 2014 - III ZR 250\u002F13, NZM 2014, 352 Rn. 19 mwN). Soweit sich die Revision demgegenüber auf die Möglichkeit von Befreiungen von den Festsetzungen eines Bebauungsplans nach § 31 Abs. 2 und 3 BauGB beruft, kann offenbleiben, ob im Falle solcher Befreiungen § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG ausnahmsweise auch auf Dauerkleingärten Anwendung findet. Denn weder hat die Beklagte vorgetragen, dass vorliegend die Voraussetzungen einer solchen Befreiung gegeben sind, noch hat sie in dem Vorbescheid vom 14. Juni 2022 eine - ohnehin nicht beantragte - Befreiung gemäß § 31 BauGB erteilt. \n\n17\\. 3\\. Da Pachtverträge über sogenannte fiktive Dauerkleingärten gemäß § 16 Abs. 2 BKleingG wie Verträge über Dauerkleingärten i.S.v. § 1 Abs. 3 BKleingG zu behandeln sind, kommt auch bei ihnen eine Kündigung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG nicht in Betracht (OLG Rostock aaO Rn. 8; Rehm aaO Rn. 23; Otte aaO; Stang aaO; Burger aaO). Eine Behandlung \"wie\" Verträge über Dauerkleingärten bedeutet, dass auch Pachtverträge über sogenannte fiktive Dauerkleingärten so zu behandeln sind, als ob die betroffenen Kleingärten sich auf einer Fläche befänden, die in einem Bebauungsplan für Dauerkleingärten festgesetzt ist (vgl. § 1 Abs. 3 BKleingG), selbst wenn dies, wie hier, nicht der Fall ist. Folglich kann die Gemeinde zwar die fiktiven Dauerkleingärten anderweitig (zB für Wohnbebauung) überplanen. Solange aber eine andere Nutzung planungsrechtlich nicht vorgesehen ist, soll es im Interesse der Kleingärtner bei der bisher ausgeübten Nutzung verbleiben (Otte aaO, 76. Ergänzungslieferung 2005, BKleingG § 16 Rn. 4). \n\n18\\. Ein solches Verständnis von § 16 Abs. 2 BKleingG folgt aus dem Zweck dieser Vorschrift, die Umnutzung der Flächen unter den Vorbehalt eines Bebauungsplans zu stellen (vgl. Burger aaO). Zu Recht verweist das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang auf die Gesetzesbegründung. Danach soll es bei der bisher ausgeübten Nutzung (als Kleingarten) verbleiben, solange keine andere Nutzung planungsrechtlich \"vorgesehen\" ist. Die Gemeinde könne kleingärtnerisch genutzte Flächen einer anderen Nutzung zuführen, indem sie einen entsprechenden Bebauungsplan aufstelle (Regierungsentwurf eines Bundeskleingartengesetzes, BT-Drucks. 9\u002F1900 S. 18). Aus dieser Formulierung ergibt sich, dass eine andere Nutzung planungsrechtlich nur dann - als Voraussetzung einer Nutzungsänderung - \"vorgesehen\" ist, wenn die Gemeinde einen entsprechenden Bebauungsplan aufstellt. Dem Erfordernis der Aufstellung eines Bebauungsplans würde es zuwiderlaufen, wenn der Verpächter des sogenannten fiktiven Dauerkleingartens den Pachtvertrag gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG schon deshalb kündigen könnte, weil die andere Nutzung auch ohne einen entsprechenden Bebauungsplan planungsrechtlich zulässig wäre. \n\n19\\. Entgegen der Auffassung der Revision hat dieser Wille des Gesetzgebers im Gesetzeswortlaut auch einen hinreichenden Anhalt gefunden. Mit der Verwendung des Begriffs des Dauerkleingartens nimmt § 16 Abs. 2 BKleingG unmittelbar auf dessen Definition in § 1 Abs. 3 BKleingG Bezug. Sind aber die in Bezug genommenen Dauerkleingärten solche Kleingärten, deren Fläche in einem Bebauungsplan für Dauerkleingärten festgesetzt ist, ergibt sich aus dem Gesetzeswortlaut hinreichend, dass auch sogenannte fiktive Dauerkleingärten so zu behandeln sind, als ob ihre Fläche von einem solchen Bebauungsplan umfasst wäre. Damit erfordert die Änderung ihrer Nutzung einen geänderten Bebauungsplan beziehungsweise, da im Falle eines fiktiven Dauerkleingartens tatsächlich kein Bebauungsplan besteht, die Aufstellung eines die geänderte Nutzung vorsehenden Bebauungsplans. \n\n20\\. Soweit die Revision geltend macht, § 16 Abs. 2 BKleingG ordne nicht die Gleichbehandlung von Dauerkleingärten und sonstigen Kleingärten, sondern nur eine Gleichbehandlung der diesbezüglichen Pachtverträge an, erschließt sich nicht, welche abweichende Rechtsfolge sich hieraus ergeben soll. Das gilt auch, soweit die Revision meint, § 16 Abs. 2 BKleingG regele nur zivilrechtliche Fragen. Zwar entfaltet die Bestimmung keine Rechtsfolgen in Bezug auf die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der Bebauung von Kleingartenflächen. Sie knüpft jedoch in ihren zivilrechtlichen Rechtsfolgen an die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit dergestalt an, dass - wie ausgeführt - über den Verweis auf § 1 Abs. 3 BKleingG (auch) bei sogenannten fiktiven Dauerkleingärten eine Kündigung des Pachtverhältnisses nur bei Aufstellung eines eine andere als die kleingärtnerische Nutzung vorsehenden Bebauungsplanes möglich ist und daher eine Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG nicht in Betracht kommt. \n\n21\\. 4\\. Das Berufungsgericht hat entgegen der Revision auch nicht die Tatbestandswirkung des Bauvorbescheides vom 14. Juni 2022 im Hinblick auf die planungsrechtliche Zulässigkeit des von diesem Bescheid betroffenen Bauvorhabens verkannt. \n\n22\\. a) Die Tatbestandswirkung eines Verwaltungsakts besagt, dass dieser als staatlicher Hoheitsakt mit dem von ihm in Anspruch genommenen Inhalt von allen rechtsanwendenden Stellen (Behörden und Gerichte, soweit sie nicht zur Entscheidung über Rechtsbehelfe gegen den Bescheid berufen sind) zu beachten und eigenen Entscheidungen zugrunde zu legen ist (BGH, Urteil vom 19. Juni 1998 - V ZR 43\u002F97, NJW 1998, 3055 f mwN). Hierfür genügt es, dass der Bescheid existent geworden ist, also den Innenbereich der Verwaltung verlassen hat. Dies ist der Fall, wenn er einem von mehreren Adressaten oder Betroffenen bekannt gegeben worden ist. Mit diesem Zeitpunkt tritt die Selbstbindung der Behörde an den erlassenen Bescheid ein. Ihr Gegenstück ist die Tatbestandswirkung für Entscheidungen, die andere Behörden und die Gerichte zu treffen haben (BGH aaO). \n\n23\\. b) Vorliegend wurde mit dem Bauvorbescheid vom 14. Juni 2022 zwar die planungsrechtliche Zulässigkeit des betroffenen Bauvorhabens festgestellt. Dabei kann offenbleiben, ob in Anbetracht der auf drei Jahre begrenzten und zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vom 17. Juli 2025 abgelaufenen Gültigkeit des Vorbescheides dessen Tatbestandswirkung mittlerweile ausscheidet. Denn jedenfalls folgte aus einer solchen Tatbestandswirkung nicht die Zulässigkeit einer Kündigung des zwischen den Parteien bestehenden Pachtverhältnisses nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG. \n\n24\\. Die in dem Vorbescheid festgestellte planungsrechtliche Zulässigkeit einer anderen als der kleingärtnerischen Nutzung könnte allein für die Kündigung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG von Bedeutung sein. Indes kommt - wie ausgeführt - im Falle eines sogenannten fiktiven Dauerkleingartens eine Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG von vorneherein nicht in Betracht. Erforderlich ist vielmehr, dass eine andere als die kleingärtnerische Nutzung ausdrücklich \"vorgesehen\" ist, und damit ein entsprechender Bebauungsplan. Dieser wird durch den Vorbescheid vom 14. Juni 2022 nicht festgestellt mit der Folge, dass dessen Tatbestandswirkung vorliegend kündigungsrechtlich ins Leere geht. \n\n25\\. 5\\. Beabsichtigt die Beklagte, die von der Kündigung des Pachtvertrages betroffene Teilfläche einer anderen als der kleingärtnerischen Nutzung zuzuführen, ist sie nach alledem auf die Aufstellung eines Bebauungsplans zu verweisen (vgl. Regierungsentwurf eines Bundeskleingartengesetzes aaO). \n\nHerrmann Remmert Arend RiBGH Prof. Dr. Kessenist wegen Urlaubs verhindertzu unterschreiben. Böttcher Hermann","Altvertrag über die Anpachtung eines Kleingartens: Ordentliche Kündigung wegen Hinderung der Gemeinde an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung - Kündigung eines fiktiven Dauerkleingartens","2026-07-08T22:54:49.430Z","2026-07-10T22:10:38.943Z",{"id":145,"ecli":146,"slug":147,"caseNumber":148,"courtId":44,"decisionDate":149,"fullText":150,"summary":151,"language":48,"source":49,"sourceUrl":50,"sourceTimestamp":149,"parsedAt":152,"updatedAt":153},"5621","ECLI:DE:NEURIS:KORE719782025","ecli-de-neuris-kore719782025","VIII ZB 69\u002F24","2025-07-15T00:00:00.000Z","#  Rechtliches Interesse an der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete; Grenzen des selbständigen Beweisverfahrens im Mieterhöhungsverfahren \n\n## Leitsatz\n\nEin rechtliches Interesse gemäß § 485 Abs. 2 ZPO an der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB oder an der Feststellung von Wohnwertmerkmalen, mit deren Hilfe Zu- und Abschläge vom Mittelwert der einschlägigen Mietspiegelspanne zur Bestimmung der konkreten ortsüblichen Einzelvergleichsmiete vorgenommen werden können, besteht grundsätzlich nicht. Die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens nach § 485 Abs. 2 ZPO lässt sich weder mit der Ausgestaltung des in den §§ 558 ff. BGB geregelten Mieterhöhungsverfahrens noch mit den hiermit verfolgten Zwecken vereinbaren. Auch ist die Anordnung eines solchen Beweisverfahrens zur Vermeidung eines Rechtsstreits über eine von dem Vermieter begehrte Mieterhöhung nicht erforderlich.20 25 37\n\n## Tenor\n\nDie Rechtsbeschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss des Landgerichts Berlin II - Zivilkammer 64 - vom 23. Oktober 2024 wird zurückgewiesen.\n\nDie Antragsteller haben die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.\n\nDer Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens wird auf die Wertstufe bis 3.000 € festgesetzt.\n\n## Gründe\n\nI.\n\n1\\. Die Antragsteller sind Vermieter, der Antragsgegner ist Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Berlin. \n\n2\\. Mit Schreiben vom 28. Dezember 2023 verlangten die Antragsteller die Zustimmung des Antragsgegners zu einer Mieterhöhung. Der Antragsgegner stimmte der Mieterhöhung nicht zu und stellte unter anderem die zu ihrer Begründung herangezogenen wohnwerterhöhenden Merkmale in Abrede. \n\n3\\. Die Antragsteller haben daraufhin bei dem Amtsgericht die Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens im Wege eines selbständigen Beweisverfahrens zu 18 Fragen betreffend verschiedene Merkmale des Mietobjekts beantragt. \n\n4\\. Das Amtsgericht hat diesen Antrag als unzulässig zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt, bei sämtlichen Beweisfragen gehe es um reine Tatsachenfeststellungen, die dem Augenschein zugänglich seien. Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Antragsteller hat das Landgericht zurückgewiesen. \n\n5\\. Mit der vom Beschwerdegericht - wegen der von ihm als grundsätzlich angesehenen Frage der Zulässigkeit der Anordnung eines selbständigen Beweisverfahrens zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete - zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgen die Antragsteller ihr auf Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens gerichtetes Begehren weiter. \n\nII.\n\n6\\. Die Rechtsbeschwerde hat keinen Erfolg. \n\n7\\. 1\\. Das Beschwerdegericht (LG Berlin II [Zivilkammer 64], ZMR 2025, 400) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Rechtsbeschwerdeverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: \n\n8\\. Das Amtsgericht habe zu Recht und mit zutreffender Begründung entschieden, dass das selbständige Beweisverfahren gemäß § 485 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO nicht eröffnet sei, um die Einordnung einer Wohnung innerhalb einer Mietpreisspanne zu klären, indem ein Sachverständigengutachten über positive und negative Wohnwertmerkmale eingeholt werde, die in der im Berliner Mietspiegel enthaltenen \"Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung\" genannt seien. \n\n9\\. Anders als vereinzelt vertreten werde, lasse sich die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung im Wege des selbständigen Beweisverfahrens regelmäßig nicht unter dem Aspekt der Ermittlung des \"Werts der Sache\" im Sinne des § 485 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO rechtfertigen, wenn das selbständige Beweisverfahren nach Angaben des Antragstellers der Vermeidung eines Rechtsstreits um ein zukünftiges Mieterhöhungsverlangen dienen solle. Denn ohne ein konkretes Mieterhöhungsverlangen bleibe unklar, für welchen Stichtag die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden müsse, so dass es ohne die Existenz eines konkreten Mieterhöhungsverlangens an einem schutzwürdigen Interesse an der Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens fehle. Zudem wäre das selbständige Beweisverfahren in solchen Fällen eher geeignet, eine durch die Einholung eines Sachverständigengutachtens aufwendige gerichtliche Auseinandersetzung zu erzwingen, anstatt sie zu vermeiden. Auch müsse der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen - auch wenn er es auf das in § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB vorgesehene Begründungsmittel des Sachverständigengutachtens stützen wolle - auf eigene Kosten vorbereiten und könne nicht im Wege des selbständigen Beweisverfahrens diese Kosten auf den Mieter abwälzen. \n\n10\\. Komme ein selbständiges Beweisverfahren zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung im Hinblick auf ein zukünftiges Mieterhöhungsverlangen schon grundsätzlich nicht in Frage, so stelle sich die vorliegend angestrebte Beweiserhebung zur Feststellung von Anknüpfungstatsachen für die Anwendung der dem Berliner Mietspiegel beigegebenen \"Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung\" erst recht als unzulässig dar. \n\n11\\. Zum einen seien die in der \"Orientierungshilfe\" bezeichneten Wohnwertmerkmale, ebenso wie die von den Antragstellern formulierten 18 Beweisfragen, nicht stets und ohne weiteres nur mit der besonderen Expertise eines Sachverständigen festzustellen. Vielmehr würde hierfür typischerweise die bloße Inaugenscheinnahme der Wohnung und des Grundstücks ausreichen, die jedoch nur auf der Grundlage der - hier nicht gegebenen - Voraussetzungen der Vorschrift des § 485 Abs. 1 ZPO angeordnet werden könne. \n\n12\\. Zum anderen diene die \"Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung\" gerade dazu, die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete im Fall eines Rechtsstreits gemäß § 287 ZPO schätzen zu können, um den Parteien so den zeitlichen und finanziellen Aufwand einer Beweiserhebung durch Sachverständigengutachten zu ersparen. \n\n13\\. 2\\. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Die - gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO statthafte und auch im Übrigen zulässige (§ 575 ZPO) - Rechtsbeschwerde ist daher zurückzuweisen. Das Beschwerdegericht hat frei von Rechtsfehlern angenommen, dass die Voraussetzungen für die Anordnung eines selbständigen Beweisverfahrens gemäß § 485 Abs. 1, 2 ZPO nicht vorliegen. Insbesondere hat es ein rechtliches Interesse der Antragsteller gemäß § 485 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Satz 2 ZPO zu Recht verneint. \n\n14\\. a) Das Beschwerdegericht ist zunächst zutreffend und von der Rechtsbeschwerde nicht angegriffen davon ausgegangen, dass der Antrag auf Anordnung eines selbständigen Beweisverfahrens nicht gemäß § 485 Abs. 1 ZPO zulässig ist. Denn der Antragsgegner hat einer solchen Anordnung nicht zugestimmt und es ist auch nicht zu besorgen, dass das Beweismittel verloren geht oder seine Benutzung erschwert wird. \n\n15\\. b) Entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde ist die Anordnung des selbständigen Beweisverfahrens auch nicht gemäß § 485 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Satz 2 ZPO zulässig. \n\n16\\. aa) Eine Partei kann gemäß § 485 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO unter anderem dann die schriftliche Begutachtung durch einen Sachverständigen beantragen, wenn ein Rechtsstreit noch nicht anhängig ist und sie ein rechtliches Interesse daran hat, dass der Zustand oder der Wert einer Sache festgestellt wird. Ein solches rechtliches Interesse ist anzunehmen, wenn die Feststellung der Vermeidung eines Rechtsstreits dienen kann (§ 485 Abs. 2 Satz 2 ZPO). \n\n17\\. bb) Ob diese Voraussetzungen im hier gegebenen Fall der begehrten Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete vorliegen können, ist in Rechtsprechung und Literatur in vielfacher Weise umstritten. \n\n18\\. (1) Teilweise wird dies mit der Begründung bejaht, dass sich unter den weit zu verstehenden Begriff des \"Werts\" einer Sache auch der Ertragswert (Mietwert) einer Sache subsumieren lasse und in diesen Fällen auch ein rechtliches Interesse bestehe (vgl. LG Köln [10. ZK], WuM 1995, 490 f.; Scholl, NZM 1999, 396, 398 f.; derselbe, WuM 1997, 307 ff.; Zöller\u002FHerget, ZPO, 35. Aufl., § 485 Rn. 9; Seibel\u002FKoos, Selbständiges Beweisverfahren im privaten Baurecht, 2. Aufl., § 485 ZPO Rn. 26). \n\n19\\. (2) Nach anderer - auch vom Beschwerdegericht vertretenen - Ansicht ist die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete dagegen unzulässig (vgl. AG Hamburg, Beschluss vom 16. Januar 2024 - 49 H 3\u002F23, juris Rn. 3 ff.; LG Köln [1. ZK], WuM 1996, 484; LG Berlin, NJW-RR 1997, 585, 586; LG Freiburg, WuM 1997, 337; LG Braunschweig, WuM 1996, 291; Schmidt-Futterer\u002FBörstinghaus, Mietrecht, 16\\. Aufl., § 558b BGB Rn. 136 ff.; Lützenkirchen\u002FDickersbach, Mietrecht, 3. Aufl., § 558a BGB Rn. 116b; Lützenkirchen\u002FMonschau, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 7. Aufl., M Rn. 503; Musielak\u002FVoit\u002FRöß, ZPO, 22. Aufl., § 485 Rn. 12; Stein\u002FJonas\u002FBerger, ZPO, 23\\. Aufl., § 485 Rn. 20; Wieczorek\u002FSchütze\u002FAhrens, ZPO, 5. Aufl., § 485 Rn. 48; BeckOK-BGB\u002FSchüller, Stand: 1. Mai 2025, § 558b Rn. 33; MünchKommBGB\u002FArtz, 9. Aufl., § 558b Rn. 17; Anders\u002FGehle\u002FBünnigmann, ZPO, 83. Aufl., § 485 Rn. 20; BeckOK-ZPO\u002FKratz, Stand: 1. März 2025, § 485 Rn. 35.1). Dies wird teilweise damit begründet, dass es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht um einen Wert der (Miet-)Sache im Sinne von § 485 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO handele (vgl. LG Köln [1. ZK], aaO; LG Berlin, aaO; LG Braunschweig, aaO; Schmidt-Futterer\u002FBörstinghaus, aaO Rn. 137; Musielak\u002FVoit\u002FRöß, aaO; Stein\u002FJonas\u002FBerger, aaO; Wieczorek\u002FSchütze\u002FAhrens, aaO), teilweise aber auch damit, dass vor einem Mieterhöhungsverlangen noch kein durchsetzbarer Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung bestehe (vgl. Lützenkirchen\u002FDickersbach, aaO; Lützenkirchen\u002FMonschau, aaO M Rn. 504; Börstinghaus, WuM 2024, 131) beziehungsweise nicht feststehe, auf welcher Grundlage, insbesondere für welchen Zeitpunkt eine Begutachtung erfolgen solle (vgl. Lützenkirchen\u002FDickersbach, aaO; Börstinghaus, aaO S. 132). Ferner wird angeführt, dass es sich bei der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete um eine bloße, dem Sachverständigenbeweis nicht zugängliche Rechtsfrage handele (vgl. AG Hamburg, aaO Rn. 3; BeckOK-BGB\u002FSchüller, aaO; Lützenkirchen\u002FMonschau, aaO M Rn. 505). Schließlich wird die Unzulässigkeit der Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens damit begründet, dass die Vorschriften der §§ 558a ff. BGB die spezielleren Regelungen darstellten (vgl. AG Hamburg, aaO Rn. 6 [\"§ 558a BGB\"]; Schmidt-Futterer\u002FBörstinghaus, aaO Rn. 138 [\"§ 558b Abs. 2 BGB\"]; Lützenkirchen\u002FDickersbach, aaO [\"§ 558a BGB\"]). \n\n20\\. cc) Die vorstehend (unter (2)) genannte Auffassung trifft schon aus dem zuletzt genannten Gesichtspunkt zu. Ein rechtliches Interesse gemäß § 485 Abs. 2 ZPO an der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB oder - wie im vorliegenden Fall - an der Feststellung von Wohnwertmerkmalen, mit deren Hilfe Zu- und Abschläge vom Mittelwert der einschlägigen Mietspiegelspanne zur Bestimmung der konkreten ortsüblichen Einzelvergleichsmiete vorgenommen werden können (vgl. hierzu Senatsurteil vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245\u002F17, NJW-RR 2019, 458 Rn. 14), besteht grundsätzlich nicht. Die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens nach § 485 Abs. 2 ZPO lässt sich weder mit der Ausgestaltung des in den §§ 558 ff. BGB geregelten Mieterhöhungsverfahrens noch mit den hiermit verfolgten Zwecken vereinbaren. Auch ist die Anordnung eines solchen Beweisverfahrens zur Vermeidung eines Rechtsstreits über eine von dem Vermieter begehrte Mieterhöhung nicht erforderlich. \n\n21\\. (1) Nach dem in den §§ 558 ff. BGB geregelten System, das es dem Vermieter ermöglicht, im laufenden Mietverhältnis die Miete unter gewissen Voraussetzungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen (vgl. BT-Drucks. 14\u002F4553, S. 36), kann der Vermieter nicht ohne weiteres die mit dem Mieter vereinbarte Miete bis zu der ortsüblichen Vergleichsmiete anheben oder diesen auf Erteilung seiner Zustimmung zu der begehrten Erhöhung verklagen. Vielmehr kann der Vermieter gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, nur dann verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist und mindestens ein Jahr seit der letzten Mieterhöhung verstrichen ist. Nach § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform (§ 126b BGB) zu erklären und zu begründen, wobei gemäß § 558a Abs. 2 BGB zur Begründung auf die dort genannten Begründungsmittel Bezug genommen werden kann. Bezieht sich der Vermieter hierbei auf das Gutachten eines Sachverständigen, so hat er grundsätzlich die Kosten für die Einholung eines solchen Gutachtens zu tragen (vgl. Schmidt-Futterer\u002FBörstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl., § 558a BGB Rn. 95 ff.; Lützenkirchen\u002FDickersbach, Mietrecht, 3\\. Aufl., § 558a BGB Rn. 101). \n\n22\\. Nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens steht dem Mieter gemäß § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB eine bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats währende Überlegungsfrist zu, ob er der begehrten Mieterhöhung zustimmt oder nicht. Soweit der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen ganz oder teilweise nicht zustimmt, muss der Vermieter dann innerhalb einer Frist von weiteren drei Monaten auf Erteilung der Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 Satz 2 BGB). Der Ablauf dieser Klagefrist hat zur Folge, dass das betreffende Erhöhungsverlangen des Vermieters als nicht gestellt gilt beziehungsweise als unwirksam angesehen wird (BT-Drucks. VI\u002F2421, S. 4; 9\u002F2079, S. 16; siehe auch Senatsurteil vom 29. April 2020 \\- VIII ZR 355\u002F18, NJW 2020, 1947 Rn. 25). Es handelt sich um eine Ausschlussfrist (vgl. BT-Drucks. 14\u002F4553, S. 56; siehe auch Senatsurteile vom 29. April 2020 - VIII ZR 355\u002F18, aaO Rn. 21 ff.; vom 6. April 2022 - VIII ZR 219\u002F20, NJW-RR 2022, 952 Rn. 36). \n\n23\\. Mit dieser Ausgestaltung der Regelungen über das Mieterhöhungsverfahren hat der Gesetzgeber dem von ihm beabsichtigten angemessenen und gerechten Ausgleich der unterschiedlichen Interessen von Mietern und Vermietern Rechnung getragen (vgl. BT-Drucks. 14\u002F4553, S. 34). \n\n24\\. (2) Das selbständige Beweisverfahren stellt dagegen einen abgekoppelten, eigenständigen und vorweggenommenen Teil eines etwa nachfolgenden Hauptsacheprozesses dar (vgl. BGH, Urteil vom 27. Januar 2011 - VII ZR 186\u002F09, BGHZ 188, 128 Rn. 38). Die selbständige Beweiserhebung steht in Fällen, in denen sich eine Partei auf Tatsachen beruft, über die selbständig Beweis erhoben worden ist, nach § 493 Abs. 1 ZPO einer Beweisaufnahme vor dem Prozessgericht gleich, soweit die jeweiligen Verfahrensbeteiligten identisch sind (vgl. BGH, Beschlüsse vom 14. November 2017 - VIII ZR 101\u002F17, NJW 2018, 1171 Rn. 13; vom 28. September 2023 - V ZR 3\u002F23, juris Rn. 11). In diesem Fall gehören die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens und damit auch die Kosten des Sachverständigengutachtens zu den Kosten des anschließenden Hauptsacheverfahrens (vgl. BGH, Beschlüsse vom 24. Juni 2004 - VII ZB 11\u002F03, NJW 2004, 3121 unter II 2 a; vom 13. Dezember 2006 - XII ZB 176\u002F03, NJW 2007, 1279 Rn. 19; vom 6. Juni 2024 - V ZB 67\u002F23, NJW 2024, 2403 Rn. 7), deren Verteilung sich grundsätzlich nach dem Ausgang des Rechtsstreits richtet (§§ 91 ff. ZPO). \n\n25\\. (3) Könnte der Vermieter bereits vor der Erklärung eines Mieterhöhungsverlangens ein Sachverständigengutachten im selbständigen Beweisverfahren zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete oder der Wohnwertmerkmale einholen, führte dies regelmäßig dazu, dass die zum Schutz des Mieters in den §§ 558 ff. BGB vorgesehenen Fristen und weiteren Anforderungen umgangen würden. Denn der Mieter müsste sich gegebenenfalls noch vor Ablauf der Wartefristen des § 558 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB, jedenfalls aber - obwohl er nach der Zielsetzung des Gesetzgebers vor Entscheidungen unter Zeitdruck geschützt werden soll (vgl. BT-Drucks. 7\u002F2011, S. 11 [zu § 2 MHG]) - bereits vor dem Beginn der ihm nach § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB zu gewährenden Überlegungsfrist zu dem Sachverständigengutachten äußern, um nicht Gefahr zu laufen, mit seinen Einwänden gegen dieses in einem nachfolgenden Hauptsacheprozess (verfahrensrechtlich) ausgeschlossen zu sein (vgl. BGH, Urteil vom 11\\. Juni 2010 - V ZR 85\u002F09, NJW 2010, 2873 Rn. 27 [zum Verstreichenlassen einer im selbständigen Beweisverfahren gesetzten Frist nach § 492 Abs. 1, § 411 Abs. 4 Satz 2 ZPO]). Außerdem müsste der Mieter diese Einwände vorbringen, ohne über die mit einem Mieterhöhungsverlangen verbundenen Informationen (§ 558a Abs. 1, 2 BGB) zu verfügen. Überdies könnte ein neues Gutachten im Hauptsacheprozess nur unter den engen Voraussetzungen des § 412 ZPO eingeholt werden (vgl. BGH, Beschlüsse vom 13. September 2005 - VI ZB 84\u002F04, BGHZ 164, 94, 97 mwN; vom 14. November 2017 - VIII ZR 101\u002F17, NJW 2018, 1171 Rn. 14). \n\n26\\. Hinzu kommt, dass das Gericht gemäß § 494a Abs. 1 ZPO nach Beendigung der Beweiserhebung im selbständigen Beweisverfahren auf Antrag ohne mündliche Verhandlung anzuordnen hat, dass der Antragsteller binnen einer zu bestimmenden Frist Klage zu erheben hat, obwohl im Mieterhöhungsverfahren die Klagefrist gemäß § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB erst nach der Erklärung des Erhöhungsverlangens und nach dem Ablauf der dem Mieter gemäß § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB zu gewährenden Überlegungsfrist läuft (vgl. hierzu auch Lützenkirchen\u002FDickersbach, Mietrecht, 3. Aufl., § 558a BGB Rn. 116b). \n\n27\\. Sollte die Anordnung eines selbständigen Beweisverfahrens dagegen im Fall eines bereits erklärten Mieterhöhungsverlangens erst nach dem Ablauf der Überlegungsfrist gemäß § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB erfolgen, könnte das selbständige Beweisverfahren seinen Zweck, einen Hauptsacheprozess zu vermeiden, nur erfüllen, wenn es - was aufgrund der verfahrensrechtlichen Ausgestaltung des selbständigen Beweisverfahrens regelmäßig sehr unwahrscheinlich sein dürfte - innerhalb der nur mit drei Monaten bemessenen Ausschlussfrist gemäß § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB abgeschlossen wäre. Denn binnen dieser Frist müsste der Vermieter eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung erheben, andernfalls verlöre sein Mieterhöhungsverlangen - wie bereits aufgezeigt - die Wirksamkeit beziehungsweise gälte als nicht gestellt. \n\n28\\. Überdies würde der Mieter bei Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens gegebenenfalls mit den Kosten für die Einholung des Sachverständigengutachtens belastet, während er nach dem vom Gesetzgeber beabsichtigten angemessenen und gerechten Ausgleich der Interessen von Vermietern und Mietern (vgl. BT-Drucks. 14\u002F4553, S. 34) bei der Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens solche Kosten regelmäßig nicht zu tragen hätte. \n\n29\\. (4) Die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete oder der zu ihrer Bestimmung benötigten Wohnwertmerkmale ist darüber hinaus auch nicht zur Erreichung des mit diesem Verfahren verfolgten Zwecks der Vermeidung eines Hauptsacheverfahrens erforderlich. Dieser Zweck wird durch die sehr differenzierte, einen angemessenen und gerechten Ausgleich der unterschiedlichen Interessen von Mietern und Vermietern herbeiführende Ausgestaltung des Mieterhöhungsverfahrens (vgl. BT-Drucks. 14\u002F4553, aaO) bereits erreicht. \n\n30\\. (a) Das selbständige Beweisverfahren dient im Fall des § 485 Abs. 2 ZPO der Vorbereitung einer gütlichen Einigung der Parteien und damit der Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten, bei denen in erster Linie über tatsächliche Fragen gestritten wird (vgl. BT-Drucks. 11\u002F3621, S. 23; siehe auch BGH, Beschlüsse vom 14. März 2018 - V ZB 131\u002F17, NJW 2018, 1749 Rn. 16; vom 9. November 2023 - I ZB 32\u002F23, NJW-RR 2024, 475 Rn. 30). \n\n31\\. (b) Auch das Mieterhöhungsverfahren gemäß §§ 558 ff. BGB und die zu seiner Vorbereitung gegebenenfalls erforderlichen Maßnahmen zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind darauf ausgerichtet, Rechtsstreitigkeiten zwischen den Mietvertragsparteien zu vermeiden. \n\n32\\. So hat der Vermieter, der das Mieterhöhungsverlangen - wie hier - mit Hilfe eines Sachverständigen begründen möchte, zunächst die Möglichkeit, die vermietete Wohnung gemeinsam mit dem von ihm beauftragten Sachverständigen - oder auch alleine - zu besichtigen, damit die Beschaffenheit der Wohnung im Sinne von § 558 Abs. 2 BGB möglichst realitätsnah in die Begutachtung und damit in die durch den Sachverständigen zu ermittelnde ortsübliche Vergleichsmiete einfließen kann (vgl. Senatsbeschluss vom 28. November 2023 - VIII ZR 77\u002F23, NJW-RR 2024, 357 Rn. 20). Bereits hierbei handelt es sich um eine Maßnahme, die aufgrund der Berücksichtigung etwaiger besonderer Eigenheiten des konkreten Mietobjekts geeignet ist, überflüssige Prozesse zu vermeiden, indem sie die Bereitschaft des Mieters zu einer außergerichtlichen Einigung fördert (vgl. Senatsurteile vom 11. Juli 2018 \\- VIII ZR 190\u002F17, WuM 2018, 509 Rn. 20 f.; und VIII ZR 136\u002F17, NJW 2018, 742 Rn. 21 f.; Senatsbeschluss vom 28. November 2023 - VIII ZR 77\u002F23, aaO Rn. 21). Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter sich zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens nicht auf ein Sachverständigengutachten, sondern auf ein anderes der in § 558a Abs. 2 BGB genannten Begründungsmittel beziehen möchte. Der Vermieter ist somit für die Ermittlung der Wohnwertmerkmale nicht darauf angewiesen, ein selbständiges Beweisverfahren durchzuführen. \n\n33\\. Weiterhin soll die Begründung des Mieterhöhungsverlangens gemäß § 558a BGB dem Mieter \\- auch im Interesse einer außergerichtlichen Einigung zur Vermeidung überflüssiger Prozesse - die Möglichkeit eröffnen, die sachliche Berechtigung des Verlangens zu überprüfen und sich darüber schlüssig zu werden, ob er diesem zustimmt oder nicht (vgl. Senatsurteile vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136\u002F17, NJW 2018, 2792 Rn. 18, 22; vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 236\u002F18, WuM 2020, 86 Rn. 15; vom 29. April 2020 - VIII ZR 355\u002F18, NJW 2020, 1947 Rn. 47; jeweils mwN). \n\n34\\. Bezieht sich der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf ein Sachverständigengutachten, so muss es sich hierbei gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB um das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen handeln. Diese besondere Anforderung an die Qualifikation des Sachverständigen, die derjenigen im selbständigen Beweisverfahren jedenfalls entspricht (§ 492 Abs. 1, § 404 Abs. 3 ZPO), soll dem Mieter eine Nachprüfung von dessen Eignung ersparen (vgl. BT-Drucks. 7\u002F2011, S. 10 [zu § 2 MHG]) und somit ebenfalls eine gerichtliche Auseinandersetzung verhindern. \n\n35\\. Zur weiteren Vereinfachung und Objektivierung des Mieterhöhungsverfahrens sowie zur Streitvermeidung hat der Gesetzgeber darüber hinaus die Möglichkeit vorgesehen, dass sich der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auch auf einen qualifizierten Mietspiegel stützen kann, der nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde und den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt sein muss (vgl. § 558d Abs. 1 Satz 1 BGB; siehe auch BT­Drucks. 14\u002F4553, S. 36). \n\n36\\. Schließlich bezweckt die dem Vermieter eingeräumte Klagefrist die Vermeidung unnötiger Rechtsstreitigkeiten, indem sie den Parteien ausreichend Zeit für eine außergerichtliche einvernehmliche Streitbeilegung bietet (vgl. BT­Drucks., aaO S. 56). \n\n37\\. Das Mieterhöhungsverfahren ist demnach mit seinen sehr differenzierten und umfassenden Regelungen so ausgestaltet, dass ein Rechtsstreit zwischen den Mietvertragsparteien vermieden werden kann. Ein rechtliches Interesse gemäß § 485 Abs. 2 ZPO an der Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete oder von Wohnwertmerkmalen besteht deshalb daneben grundsätzlich nicht. \n\n38\\. dd) Nach diesen Grundsätzen hat das Beschwerdegericht zu Recht ein rechtliches Interesse der Antragsteller im Sinne von § 485 Abs. 2 ZPO verneint. \n\nDr. Bünger RiBGH Dr. Schmidtist wegen Urlaubsan der Unterschriftverhindert Wiegand Dr. Bünger Dr. Matussek Dr. Reichelt","Rechtliches Interesse an der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete; Grenzen des selbständigen Beweisverfahrens im Mieterhöhungsverfahren","2026-07-08T22:55:21.610Z","2026-07-10T22:10:44.214Z",{"id":155,"ecli":156,"slug":157,"caseNumber":158,"courtId":44,"decisionDate":159,"fullText":160,"summary":161,"language":48,"source":49,"sourceUrl":50,"sourceTimestamp":159,"parsedAt":162,"updatedAt":163},"6009","ECLI:DE:NEURIS:KORE717782025","ecli-de-neuris-kore717782025","VIII ZR 291\u002F23","2025-06-18T00:00:00.000Z","#  Wohnraummiete: Vorenthaltung der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses; fehlender Rückerlangungswille des Vermieters; bereicherungsrechtlicher Nutzungsersatzanspruch des Vermieters; Bemessung des Werts der herauszugebenden Nutzungen \n\n## Leitsatz\n\n1\\. Die Mietsache wird dem Vermieter dann im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB nach Beendigung des Mietverhältnisses vorenthalten, wenn - kumulativ - der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (Bestätigung von Senatsurteil vom 12. Juli 2017 - VIII ZR 214\u002F16, NJW 2017, 2997 Rn. 19, 25; siehe auch BGH, Urteil vom 13. März 2013 - XII ZR 34\u002F12, BGHZ 196, 318 Rn. 23; jeweils m.w.N.).24\n\n2\\. An einem Rückerlangungswillen des Vermieters fehlt es etwa, wenn er - trotz Kündigung des Mieters - vom Fortbestehen des Mietverhältnisses ausgeht (Bestätigung von Senatsurteil vom 12. Juli 2017 - VIII ZR 214\u002F16, aaO Rn. 20 f.; siehe auch BGH, Urteil vom 13. März 2013 - XII ZR 34\u002F12, aaO; jeweils mwN).24\n\n3\\. Für einen bereicherungsrechtlichen Nutzungsersatzanspruch des Vermieters, der dann gegeben sein kann, wenn der (ehemalige) Mieter die Sache über die vereinbarte Laufzeit hinaus nutzt, kommt es maßgeblich auf die tatsächlich gezogenen Nutzungen an; der bloße (unmittelbare oder mittelbare) Besitz an der Wohnung reicht hierfür nicht aus (Bestätigung von Senatsurteil vom 12. Juli 2017 - VIII ZR 214\u002F16, aaO Rn. 30 ff.; vgl. auch BGH, Urteile vom 7. März 2013 - III ZR 231\u002F12, BGHZ 196, 285 Rn. 26, vom 15\\. Dezember 1999 - XII ZR 154\u002F97, NJW-RR 2000, 382 unter 4 [zu § 557 BGB aF]; jeweils mwN).36\n\n4\\. Zur Bemessung des Werts der nach dieser Maßgabe herauszugebenden Nutzungen, wenn der (ehemalige) Mieter die Wohnung nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit nicht mehr als solche - also zum Wohnen -, sondern nur noch in der Form nutzt, dass er einige Möbelstücke dort belässt.38 41\n\n## Tenor\n\nDie Revision des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Hanau - 2. Zivilkammer - vom 22. November 2023 wird zurückgewiesen.\n\nDer Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.\n\nVon Rechts wegen\n\n## Tatbestand\n\n1\\. Der Kläger war seit September 2016 Mieter einer Wohnung des Beklagten in Hanau. Die monatliche Nettomiete belief sich auf 1.090 €. Das ordentliche Kündigungsrecht schlossen die Parteien im Mietvertrag wechselseitig für die Dauer von 60 Monaten aus. Bei Vertragsbeginn leistete der Kläger eine Barkaution in Höhe von 2.500 € an den Beklagten. \n\n2\\. Im Mai 2017 sprach der Kläger eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31\\. August 2017 aus. In einem - im Oktober 2019 abgeschlossenen - Vorprozess wurde rechtskräftig entschieden, dass diese Kündigung das Mietverhältnis zum 31. August 2017 beendet hat. \n\n3\\. Ab Februar 2018 nutzte der Kläger die Wohnung nicht mehr als solche, beließ dort aber noch eine Einbauküche und einige Möbelstücke. Er leistete für die Monate Februar bis einschließlich Mai 2018 sowie Juli und August 2018 - unter Vorbehalt - Zahlungen an den Beklagten in einer Gesamthöhe von 9.270 € (Nettomiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung und Garagenmiete). Im September 2018 kündigte der Beklagte das Mietverhältnis außerordentlich wegen Zahlungsverzugs und forderte den Kläger zur Rückgabe der Mietsache zum 30. September 2018 auf. Am 15. Oktober 2018 gab der Kläger die zur Mietsache gehörenden Schlüssel an den Beklagten heraus. \n\n4\\. Im vorliegenden Rechtsstreit hat der Kläger die Rückzahlung der unter Vorbehalt geleisteten Zahlungen in Höhe von insgesamt 9.270 € sowie der Kaution in Höhe von 2.500 € geltend gemacht. Gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch hat der Beklagte mit behaupteten Gegenansprüchen wegen einer angeblichen Beschädigung der Mietsache einerseits und wegen der Nutzung der Wohnung durch den Kläger in den Monaten Juni, September und Oktober 2018 andererseits aufgerechnet. Den insoweit überschießenden Betrag hat der Beklagte nebst einem behaupteten Nachzahlungsanspruch aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2017 und 2018 widerklagend geltend gemacht. \n\n5\\. Der auf Zahlung von insgesamt 11.770 € nebst Zinsen gerichteten Klage hat das Amtsgericht in Höhe von 10.265 € nebst Zinsen stattgegeben; die Klage im Übrigen hat es ebenso wie die Widerklage abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung des Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. \n\n6\\. Mit der vom Berufungsgericht - im Hinblick auf die Auslegung des § 546a BGB und die bereicherungsrechtliche Bestimmung des \"Nutzwerts\" einer Wohnung - zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte allein sein Klageabweisungsbegehren und dieses zuletzt insofern weiter, als er zur Zahlung eines Betrags von mehr als 2.505 € nebst Zinsen verurteilt wurde. \n\n## Entscheidungsgründe\n\n7\\. Die Revision hat keinen Erfolg. \n\nI.\n\n8\\. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: \n\n9\\. Das Amtsgericht sei zu Recht davon ausgegangen, dass der Kläger die für den Zeitraum von Februar bis August 2018 in Höhe von insgesamt 9.270 € unter Vorbehalt an den Beklagten geleisteten Zahlungen überwiegend, nämlich in Höhe von 8.430 €, zurückverlangen könne. Dem Beklagten stehe für diesen Zeitraum infolge der Beendigung des Mietverhältnisses zum 31. August 2017 weder ein Anspruch auf Miete zu noch lägen die Voraussetzungen für einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB vor. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gelte, dass ein Mieter dem Vermieter die Mietsache nicht im Sinne dieser Vorschrift vorenthalte, wenn der Vermieter - wie hier - trotz einer Kündigung des Mieters von dem Fortbestehen des Mietverhältnisses ausgehe. In einem solchen Fall fehle es dem Vermieter nämlich an dem erforderlichen Rückerlangungswillen. \n\n10\\. Demgemäß stehe dem Beklagten lediglich ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung zu. Allein die Tatsache, dass der Kläger in dem maßgeblichen Zeitraum den Besitz an der Wohnung innegehabt habe, begründe allerdings noch nicht einen zu ersetzenden \"Nutzwert\". Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs komme es insoweit vielmehr ausschließlich auf die tatsächlich gezogenen Nutzungen an. Diese beschränkten sich im Streitfall darauf, dass der Kläger eine Einbauküche sowie einige Möbelstücke in der Wohnung belassen, diese also nur noch als Lagerraum genutzt habe. Die vom Amtsgericht nach § 287 ZPO vorgenommene Schätzung, dass der Wert einer solchen Nutzung mit 120 € pro Monat - und nicht etwa, wie vom Beklagten mit Blick auf die 180 m² große Wohnung befürwortet, in Höhe von monatlich 6 € pro Quadratmeter - zu bemessen sei, sei sachgerecht. Zutreffend habe das Amtsgericht vor diesem Hintergrund angenommen, dass der Beklagte einen Betrag von 840 € (7 x 120 €) behalten dürfe, der Rückzahlungsanspruch des Klägers sich mithin insoweit auf 8.430 € belaufe. \n\n11\\. Ebenfalls zu Recht habe das Amtsgericht daneben einen Anspruch des Klägers auf teilweise Rückzahlung der von ihm geleisteten Barkaution bejaht. Hierbei sei es zutreffend davon ausgegangen, dass der Beklagte gegen den ursprünglich bestehenden Rückzahlungsanspruch des Klägers in Höhe von 2.500 € mit Gegenforderungen in Höhe von insgesamt 665 € wirksam aufgerechnet habe, so dass sich der Anspruch des Klägers auf 1.835 € verringere. Die berechtigten Gegenforderungen setzten sich zusammen aus einem Anspruch des Beklagten aus ungerechtfertigter Bereicherung in Höhe von 120 € wegen der bereits beschriebenen Nutzung der Wohnung durch den Kläger im September 2018 einerseits und aus einem Anspruch des Beklagten auf Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB für den Zeitraum vom 1\\. bis zum 15. Oktober 2018 in Höhe von 545 € andererseits. Indem der Beklagte das Mietverhältnis seinerseits zum 30. September 2018 gekündigt habe, habe er nämlich deutlich zum Ausdruck gebracht, dass er den Besitz an der Wohnung ab diesem Zeitpunkt zurückerlangen wolle. Für den nachfolgenden Zeitraum bis zur Schlüsselrückgabe am 15\\. Oktober 2018 könne er deshalb nach § 546a Abs. 1 BGB anteilig - also zur Hälfte - die Zahlung der vereinbarten Nettomiete von 1.090 € monatlich beanspruchen. \n\nII.\n\n12\\. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand, so dass die Revision des Beklagten zurückzuweisen ist. \n\n13\\. 1\\. Die Revision ist in dem Umfang, in dem der Beklagte das Berufungsurteil angreift, zulässig, insbesondere gemäß § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO statthaft. \n\n14\\. Dabei kann offenbleiben, ob das Berufungsgericht die Revisionszulassung nach § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO wirksam beschränkt hat. Denn eine solche Beschränkung der Revisionszulassung führte hier jedenfalls nicht dazu, dass eine Sachentscheidung des Revisionsgerichts über den vorliegend durch die Revisionsanträge des Beklagten ohnehin beschränkten Gegenstand des Revisionsverfahrens (§ 557 Abs. 1 ZPO) ausgeschlossen wäre. \n\n15\\. a) Eine Beschränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente ist unzulässig (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 26. April 2016 - XI ZR 108\u002F15, WM 2016, 1031 Rn. 11; vom 22. September 2016 - VII ZR 298\u002F14, BGHZ 212, 90 Rn. 18; vom 7. Juli 2021 - VIII ZR 167\u002F20, WuM 2021, 621 Rn. 14; vom 15. September 2021 - VIII ZR 76\u002F20, WM 2021, 2046 Rn. 20; vom 27. November 2024 - VIII ZR 159\u002F23, WRP 2025, 346 Rn. 17; jeweils mwN). Anerkanntermaßen hat das Berufungsgericht jedoch die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte. Dafür ist es erforderlich, dass der von der Zulassungsbeschränkung betroffene Teil des Streits in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Widerspruch zu dem unanfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 15. März 2017 \\- VIII ZR 295\u002F15, NJW 2017, 2679 Rn. 13 f.; vom 6. April 2022 - VIII ZR 219\u002F20, WuM 2022, 331 Rn. 16 f.; vom 10. April 2024 - VIII ZR 114\u002F22, NJW-RR 2024, 697 Rn. 16; vom 27. November 2024 - VIII ZR 159\u002F23, aaO Rn. 18; jeweils mwN). \n\n16\\. b) Danach käme eine wirksame Beschränkung der Revisionszulassung - die erforderliche Eindeutigkeit unterstellt - hier allenfalls dahingehend in Betracht, dass die vom Beklagten gegenüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch des Klägers (primär) zur Aufrechnung gestellte Schadensersatzforderung wegen einer behaupteten Beschädigung der Mietsache einerseits und der vom Beklagten mit der Widerklage geltend gemachte Nachzahlungsanspruch aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2017 und 2018 andererseits einer revisionsrechtlichen Überprüfung entzogen wären. Denn den - insoweit in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht nicht weiter abgrenzbaren - Streitstoff im Übrigen betreffen die vom Berufungsgericht zur Begründung der Revisionszulassung formulierten Fragen (\"Auslegung von § 546a BGB\" in Bezug auf \"die Anforderungen an einen Nutzungswillen eines Vermieters\" und \"Voraussetzungen für ein festgestelltes Nutzungsinteresse eines Mieters an einer Wohnung\" sowie die \"Schätzgrundlagen zur Beurteilung eines solchen\") insgesamt. \n\n17\\. c) Die demnach - allenfalls - aufgrund einer Zulassungsbeschränkung der revisionsrechtlichen Überprüfung entzogenen, vom Berufungsgericht verneinten vorgenannten (Gegen-)Ansprüche des Beklagten sind vorliegend aber ohnehin bereits nach § 557 Abs. 1 ZPO vom Umfang der Revisionsprüfung ausgeschlossen. Denn der Beklagte wendet sich gemäß seinen Revisionsanträgen weder - soweit er die Zuerkennung des selbständigen prozessualen Anspruchs des Klägers auf Rückzahlung der Barkaution in Höhe von 1.835 € bekämpft - gegen die Entscheidung des Berufungsgerichts, dass seine insoweit (primär) zur Aufrechnung gestellte Gegenforderung wegen einer behaupteten Beschädigung der Mietsache nicht besteht, noch gegen die Abweisung seiner Widerklage durch die Vorinstanzen. \n\n18\\. 2\\. In der Sache hat die Revision jedoch keinen Erfolg. \n\n19\\. Das Berufungsgericht hat im Ergebnis rechtsfehlerfrei entschieden, dass dem Kläger gegen den Beklagten ein Zahlungsanspruch in Höhe von insgesamt 10.265 € nebst Zinsen zusteht. Richtigerweise setzt sich dieser Gesamtbetrag allerdings dergestalt zusammen, dass der Kläger gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB wegen der unter Vorbehalt für die Monate Februar bis einschließlich Mai 2018 sowie für Juli und August 2018 unstreitig geleisteten Zahlungen in Höhe von insgesamt 9.270 € eine Rückzahlung in Höhe von 8.550 € \\- statt, wie vom Berufungsgericht angenommen, in Höhe von 8.430 € - verlangen kann (dazu nachfolgend unter a) und dem Kläger ein (restlicher) Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von 1.715 € - statt, wie vom Berufungsgericht angenommen, in Höhe von 1.835 € - zusteht (dazu nachfolgend unter b). Eine - unzulässige - reformatio in peius zu Lasten des Beklagten ist mit der vorgenannten Änderung der materiell-rechtlichen Begründung für die (überwiegende) Zuerkennung des Klageantrags nicht verbunden, da sich die Rechtsfolge \\- namentlich die Gesamtsumme, zu deren Zahlung das Berufungsgericht den Beklagten verurteilt hat - hierdurch nicht zum Nachteil des Beklagten verändert. \n\n20\\. a) Der Kläger hat gegen den Beklagten gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB einen Anspruch auf Zahlung von 8.550 €. \n\n21\\. Unstreitig hat der Kläger an den Beklagten für die Monate Februar 2018 bis einschließlich Mai 2018 sowie Juli und August 2018 unter Vorbehalt Zahlungen in Höhe von insgesamt 9.270 € erbracht. Diese Leistung hat der Beklagte in Höhe von 8.550 € ohne Rechtsgrund erlangt, weshalb er in diesem Umfang zur Herausgabe an den Kläger verpflichtet ist. Ein rechtlicher Grund für das Behaltendürfen der Leistung besteht nämlich - wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat - nur in Höhe von 120 € pro Monat. In Bezug auf die vorgenannten sechs Monate ergibt sich daraus ein Betrag in Höhe von insgesamt 720 €. \n\n22\\. aa) Entgegen der Auffassung der Revision ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass dem Beklagten für die vorbezeichneten Monate ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB nicht zusteht. \n\n23\\. (1) Gemäß dieser Vorschrift kann der Vermieter, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. \n\n24\\. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besagt der Begriff der Vorenthaltung, der - entgegen der in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vorgebrachten Auffassung der Revision - nicht lediglich für die Bemessung der Höhe des Anspruchs des Vermieters, sondern bereits für das Bestehen dieses Anspruchs entscheidend ist, dass - kumulativ (Senatsurteil vom 12. Juli 2017 - VIII ZR 214\u002F16, NJW 2017, 2997 Rn. 25) - der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht. An dem danach zur Erfüllung des Tatbestands der Vorenthaltung erforderlichen Rückerlangungswillen des Vermieters fehlt es, wenn der Wille des Vermieters nicht auf die Rückgabe der Mietsache gerichtet ist, etwa weil er vom Fortbestehen des Mietverhältnisses ausgeht (BGH, Urteile vom 22. März 1960 - VIII ZR 177\u002F59, NJW 1960, 909 unter II b; vom 21. Februar 1973 - VIII ZR 44\u002F71, WM 1973, 383 unter III 3 b [jeweils zu § 557 BGB aF]; vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 103\u002F03, WM 2004, 1187 unter II 2 a; vom 2. November 2005 - XII ZR 233\u002F03, NJW 2006, 140 Rn. 25; vom 16. November 2005 - VIII ZR 218\u002F04, NJW-RR 2006, 229 unter II A 1; vom 13. März 2013 - XII ZR 34\u002F12, BGHZ 196, 318 Rn. 23; vom 12. Juli 2017 - VIII ZR 214\u002F16, aaO Rn. 19 f.; jeweils mwN). \n\n25\\. Demgemäß hat der Bundesgerichtshof bereits mehrfach entschieden, dass ein Anspruch nach § 546a BGB ausscheidet, wenn der Vermieter die Auffassung vertritt, die Kündigung des Mieters sei unwirksam und er die Rückgabe der Wohnung nicht geltend macht (BGH, Urteile vom 21. Februar 1973 - VIII ZR 44\u002F71, aaO [zu § 557 BGB aF]; vom 2. November 2005 - XII ZR 233\u002F03, aaO; vom 16. November 2005 - VIII ZR 218\u002F04, aaO; vom 13. März 2013 - XII ZR 34\u002F12, aaO; vom 12. Juli 2017 - VIII ZR 214\u002F16, aaO Rn. 21). \n\n26\\. (2) Die (weiteren) gegen diese Rechtsprechung vorgebrachten Einwände der Revision bleiben ohne Erfolg. \n\n27\\. (a) Die Revision macht unter Berufung auf eine Literaturstimme (BeckOGK-BGB\u002FZehelein, Stand: 1. Januar 2024, § 546a Rn. 46 f. [unverändert Stand: 1. April 2025]) geltend, der tatsächliche Wille des Vermieters sei - wenn nach einer Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter Streit über die Wirksamkeit der Kündigung bestehe und der Mieter entweder keine Mietzahlungen oder Mietzahlungen lediglich unter Vorbehalt erbringe - auf die Rückerlangung der Mietsache gerichtet, falls der Mieter sich im Prozess durchsetze. Schließlich halte der Vermieter den Mieter nur deshalb am Vertrag fest, weil er einen Gegenwert für die Nutzung erhalten wolle. Für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses wolle er die Mietsache hingegen zurückerhalten. \n\n28\\. Es gebe keinen Grund, die Ungewissheit der Rechtslage, die nicht selten deshalb bestehe, weil Tatsachen aus dem Bereich des Mieters zu klären seien und weil sich Rechtsfragen stellten, deren Beantwortung durch das Gericht nicht sicher vorhersehbar sei, im Ergebnis allein dem Vermieter anzulasten. Der Mieter könne der Ungewissheit der Rechtslage Rechnung tragen, indem er Mietzahlungen unter Vorbehalt erbringe, so dass er seine Leistungen später gegebenenfalls - trotz Kenntnis der Nichtschuld (§ 814 BGB) - zurückfordern könne. \n\n29\\. (b) Diese Argumentation vermag nicht zu überzeugen. Das von der vorgenannten Literaturstimme gebildete, von der Revision herangezogene Konstrukt eines bedingt - für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses - bestehenden Rückerlangungswillens des Vermieters ist schon deshalb abzulehnen, weil dessen Anerkennung - wie die Revisionserwiderung mit Recht geltend macht - zur Folge hätte, dass das wirtschaftliche Risiko, das sich einzig daraus ergibt, dass der Vermieter die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter für unwirksam hält, ohne sachlichen Grund einseitig auf den Mieter verlagert würde. \n\n30\\. (aa) Die von der Revision vertretene Ansicht führte unbilliger Weise zu dem Ergebnis, dass die auf dem Streit zwischen den Mietparteien über die Wirksamkeit einer vom Mieter ausgesprochenen Kündigung beruhende Rechtsunsicherheit in jedem Fall, also insbesondere selbst dann zu Lasten des Mieters ginge, wenn sich seine Auffassung, dass das Mietverhältnis durch die von ihm erklärte Kündigung beendet sei, als zutreffend herausstellte. Er sähe sich in diesem Fall nämlich gleichwohl - da nach Auffassung der Revision dann (rückwirkend) von einem für die Vorenthaltung der Mietsache erforderlichen Rückerlangungswillen des Vermieters auszugehen wäre - bei Vorliegen auch der sonstigen Voraussetzungen einem - der Höhe nach regelmäßig der vereinbarten Miete entsprechenden - Nutzungsentschädigungsanspruch nach § 546a Abs. 1 BGB ausgesetzt. Das bedeutete insbesondere dann einen erheblichen Nachteil für ihn, wenn er - wie im Streitfall - in dem (sich letztlich als berechtigt erweisenden) Vertrauen auf die Richtigkeit seiner Rechtsansicht nach Ablauf des Mietverhältnisses bereits aus der Wohnung ausgezogen ist. \n\n31\\. Entgegen der Auffassung der Revision nützte es dem Mieter in einer solchen Fallkonstellation auch nicht, bis zur (gerichtlichen) Klärung der Rechtslage Mietzahlungen nur unter Vorbehalt zu erbringen. Denn ein bereicherungsrechtlicher Rückzahlungsanspruch stünde ihm unter Zugrundelegung der Rechtsauffassung der Revision gerade nicht zu, da der Vermieter die Leistungen des Mieters dann nach Maßgabe des § 546a Abs. 1 BGB behalten dürfte. \n\n32\\. (bb) Demgegenüber führt die von der Revision kritisierte, oben aufgezeigte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu dem sach- und interessengerechten Ergebnis, dass die Rechtsunsicherheit, die im Fall eines Rechtsstreits über die Wirksamkeit einer vom Mieter ausgesprochenen Kündigung - bis zur (gerichtlichen) Klärung - für beide Seiten gleichermaßen besteht, zu Lasten derjenigen Partei geht, deren Standpunkt sich als unzutreffend erweist. Stellt sich heraus, dass die Kündigung des Mieters unwirksam ist, steht dem Vermieter aus § 535 Abs. 2 BGB ein Anspruch auf die vereinbarte Miete für die Laufzeit des Mietvertrags auch dann zu, wenn der Mieter bereits aus der Wohnung ausgezogen ist und in diesem Zeitraum auch sonst keine Nutzungen aus der Wohnung gezogen hat. Erweist sich die Kündigung des Mieters - wie in der hier zu beurteilenden Fallkonstellation - hingegen als wirksam, hat der Vermieter für den Zeitraum nach Beendigung des Mietverhältnisses weder aus § 535 Abs. 2 BGB noch nach Maßgabe des § 546a Abs. 1 BGB einen Anspruch in Höhe der vereinbarten Miete. Tatsächlich durch den (ehemaligen) Mieter gezogene Nutzungen hat dieser allerdings nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung \\- in der Regel in Gestalt eines Wertersatzes - an den Vermieter herauszugeben (dazu nachfolgend unter bb). \n\n33\\. (3) Das Berufungsgericht ist demnach mit Recht davon ausgegangen, dass dem Beklagten der für einen Nutzungsentschädigungsanspruch nach § 546a Abs. 1 BGB erforderliche Rücknahmewille in dem hier maßgeblichen Zeitraum von Februar 2018 bis einschließlich August 2018 fehlte, was wiederum zur Folge hat, dass der Kläger ihm die Wohnung in diesem Zeitraum nicht im Sinne von § 546a Abs. 1 BGB vorenthalten hat. \n\n34\\. Der Beklagte ging nach den insoweit rechtsfehlerfreien und unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts bis zu dem Zeitpunkt, zu dem er das Mietverhältnis seinerseits außerordentlich gekündigt hat, also bis Ende September 2018, von einem Fortbestand des Mietverhältnisses aus. Denn er erachtete die im Mai 2017 durch den Kläger ausgesprochene ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses für unwirksam und beantragte demgemäß in dem im Juli 2017 eingeleiteten, durch zwei Instanzen geführten und erst im Oktober 2019 abgeschlossenen Vorprozess durchweg die Abweisung der Klage des hiesigen Klägers auf Feststellung, dass dessen Kündigung das Mietverhältnis zum 31. August 2017 beendet habe. \n\n35\\. bb) Ebenfalls rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass dem Beklagten wegen ungerechtfertigter Bereicherung für den Zeitraum von Februar 2018 bis einschließlich September 2018 nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, Satz 2 Alt. 1, § 818 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf die Herausgabe gezogener Nutzungen - in Gestalt eines Wertersatzes nach § 818 Abs. 2 BGB (vgl. Senatsurteil vom 12. Juli 2017 - VIII ZR 214\u002F16, NJW 2017, 2997 Rn. 33 mwN) - zusteht. Diesen Anspruch hat das Berufungsgericht entgegen der Auffassung der Revision mit 120 € pro Monat auch nicht zu niedrig bemessen. Im Ergebnis handelt es sich bei den vom Kläger für die Monate Februar bis einschließlich Mai 2018 sowie Juli und August 2018 unter Vorbehalt erbrachten Zahlungen daher (nur) in Höhe von insgesamt 720 € nicht um rechtsgrundlose Leistungen. \n\n36\\. (1) Nutzt ein Mieter oder ein auf Grund eines sonstigen Vertragsverhältnisses Nutzungsberechtigter die Sache über die vereinbarte Laufzeit hinaus, so ist er ohne rechtlichen Grund auf Kosten des Vermieters oder sonstigen Rechtsinhabers um den tatsächlich gezogenen Nutzungswert bereichert und nach § 812 Abs. 1, § 818 Abs. 1 BGB zu dessen Herausgabe verpflichtet (BGH, Urteile vom 12. Juli 2017 - VIII ZR 214\u002F16, aaO Rn. 30; vom 29. Januar 2015 \\- IX ZR 279\u002F13, BGHZ 204, 83 Rn. 84; vgl. auch BGH, Urteile vom 15. Dezember 1999 \\- XII ZR 154\u002F97, NJW-RR 2000, 382 unter 4; vom 21. Dezember 1988 - VIII ZR 277\u002F87, NJW 1989, 2133 unter III 3; vom 21. Februar 1973 - VIII ZR 44\u002F71, WM 1973, 383 unter III 3 c mwN [jeweils zu § 557 BGB aF]). Für einen solchen Bereicherungsanspruch reicht der bloße (unmittelbare oder mittelbare) Besitz an der Wohnung allerdings nicht aus (BGH, Urteile vom 12. Juli 2017 - VIII ZR 214\u002F16, aaO Rn. 31; vom 15. Dezember 1999 \\- XII ZR 154\u002F97, aaO). \n\n37\\. Vielmehr kommt es für einen bereicherungsrechtlichen Nutzungsersatzanspruch maßgeblich auf die tatsächlich gezogenen Nutzungen an (BGH, Urteile vom 7. März 2013 - III ZR 231\u002F12, BGHZ 196, 285 Rn. 26; vom 12. Juli 2017 - VIII ZR 214\u002F16, aaO Rn. 32; siehe ferner BGH, Urteile vom 15. Dezember 1998 - XI ZR 323\u002F97, ZIP 1999, 528 unter II 1 a mwN; vom 26. November 1999 - V ZR 302\u002F98, NJW 2000, 1031 unter II 5; vom 17. Mai 2017 - IV ZR 403\u002F15, NJW-RR 2017, 1061 Rn. 11 mwN). Der Zweck des Bereicherungsrechts ist - von den Ausnahmefällen der § 818 Abs. 4, § 819 BGB abgesehen - (lediglich) darauf gerichtet, eine tatsächlich erlangte rechtsgrundlose Bereicherung abzuschöpfen und sie demjenigen zuzuführen, dem sie nach der Rechtsordnung gebührt. Danach kann von einer Bereicherung im Sinne der §§ 812 ff. BGB in der Regel nur gesprochen werden, wenn und soweit der Bereicherte eine echte Vermögensvermehrung erfahren hat. Deshalb gilt als allgemein anerkannter Grundsatz, dass die Herausgabepflicht des Bereicherten keinesfalls zu einer Verminderung seines Vermögens über den wirklichen Betrag der Bereicherung hinaus führen darf (BGH, Urteile vom 12. Juli 2017 - VIII ZR 214\u002F16, aaO; vom 7. März 2013 - III ZR 231\u002F12, aaO Rn. 27). \n\n38\\. (2) Diesen Grundsätzen wird die Entscheidung des Berufungsgerichts gerecht. Insbesondere ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht der Bestimmung des Ersatzanspruchs des Beklagten eine Nutzung der Wohnung durch den Kläger ausschließlich als Lagerraum zugrunde gelegt hat (dazu nachfolgend unter (a)). Die Bemessung des Nutzungsersatzanspruchs durch das Berufungsgericht mit (lediglich) 120 € pro Monat begegnet vor diesem Hintergrund ebenfalls keinen Bedenken (dazu nachfolgend unter (b)). \n\n39\\. (a) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, der Nutzungswert, den der Kläger wegen ungerechtfertigter Bereicherung herauszugeben habe, sei nicht - wie vom Berufungsgericht angenommen - fiktiv nach dem Mietwert entsprechender Lagerräumlichkeiten, sondern nach dem objektiven Mietwert der betroffenen Wohnung zu bestimmen. \n\n40\\. (aa) Die Revision weist zwar zutreffend darauf hin, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs regelmäßig der objektive Mietwert der Sache als Bemessungsgrundlage für die nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung herauszugebenden Nutzungen heranzuziehen ist, wenn der (ehemalige) Mieter die Mietsache nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit - ohne sie dem Vermieter im Sinne von § 546a Abs. 1 BGB vorzuenthalten - weiternutzt (vgl. BGH, Urteile vom 21. Februar 1973 - VIII ZR 44\u002F71, WM 1973, 383 unter III 3 c [juris Rn. 59]; vom 21. Dezember 1988 - VIII ZR 277\u002F87, NJW 1989, 2133 unter III 3; vom 15. Dezember 1999 - XII ZR 154\u002F97, NJW-RR 2000, 382 unter 4; vom 6. August 2008 - XII ZR 67\u002F06, BGHZ 178, 16 Rn. 49; vgl. auch BGH, Urteil vom 12. März 2021 - V ZR 181\u002F19, ZInsO 2021, 1388 Rn. 29). Diese Rechtsprechung bezieht sich indes ausschließlich auf Fallkonstellationen, in denen der (ehemalige) Mieter die Mieträume nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit zu dem Zweck weiter genutzt hat, den er bereits mit der ursprünglichen, zwischenzeitlich beendeten Anmietung des Objekts vertragsgemäß verfolgt hat. In einem solchen Fall ist es sach- und interessengerecht, die tatsächlich gezogenen Nutzungen anhand des objektiven Mietwerts der Sache zu bemessen. \n\n41\\. (bb) Der Streitfall unterscheidet sich hiervon insofern maßgeblich, als der Kläger die Wohnung in dem hier zu beurteilenden Zeitraum gemäß den insoweit rechtsfehlerfreien und unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht mehr als solche - also zum Wohnen -, sondern nur noch in der Form genutzt hat, dass er einige Möbelstücke und seine Einbauküche dort belassen hat, und damit nicht in der dem Zweck des beendeten Wohnraummietvertrags entsprechenden Weise Gebrauch von ihr gemacht hat. Es widerspräche dem bereits aufgezeigten Grundsatz, dass von einer Bereicherung im Sinne der §§ 812 ff. BGB in der Regel nur gesprochen werden kann, wenn und soweit der Bereicherte eine echte Vermögensvermehrung erfahren hat, weshalb die Herausgabepflicht des Bereicherten keinesfalls zu einer Verminderung seines Vermögens über den wirklichen Betrag der Bereicherung hinaus führen darf (BGH, Urteile vom 7. März 2013 - III ZR 231\u002F12, BGHZ 196, 285 Rn. 27; vom 12. Juli 2017- VIII ZR 214\u002F16, NJW 2017, 2997 Rn. 30 ff.), wenn zur Bemessung des Nutzungsersatzanspruchs auch unter diesen Umständen auf den objektiven Mietwert der Wohnung zurückgegriffen würde. \n\n42\\. Denn eine Bereicherung des Klägers in dem vorgenannten Sinn kann hier nur insofern angenommen werden, als ihm anderweitige Aufwendungen für die Aufbewahrung der in der Wohnung belassenen Gegenstände nicht entstanden sind. Der objektive Mietwert bildete somit vorliegend nicht den Wert der tatsächlich gezogenen Nutzungen ab, sondern stattdessen den Wert der allein aufgrund des (unmittelbaren oder mittelbaren) Besitzes gegebenen Nutzungsmöglichkeit, auf den es nach den aufgezeigten Grundsätzen indes nicht ankommt. \n\n43\\. (cc) Etwas anderes gilt entgegen der Auffassung der Revision auch nicht mit Blick auf das Urteil des XII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 15. Dezember 1999 (XII ZR 154\u002F97, NJW-RR 2000, 382 unter 4). Zwar befasst sich diese Entscheidung unter anderem mit dem Umfang eines bereicherungsrechtlichen Nutzungsersatzanspruchs, wenn der Mieter nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit einzelne Gegenstände auf dem gemieteten Gelände zurücklässt, und führt hierzu aus, dass der - nach dem objektiven Mietwert der Sache zu bemessende - Anspruch in diesem Fall grundsätzlich nur den Nutzungswert der von den zurückgebliebenen Sachen konkret belegten Fläche umfasst, es sei denn, dem Rechtsinhaber würde damit die eigene Nutzungsmöglichkeit vollständig genommen. Daraus ist jedoch, anders als die Revision meint, nicht zu schließen, dass der Nutzungsersatzanspruch im Streitfall anhand des objektiven Mietwerts der gesamten Wohnung oder - wie die Revision hilfsweise geltend macht - jedenfalls anhand des objektiven Mietwerts des mit den Gegenständen des Klägers belegten Teils der Wohnung zu bemessen wäre. \n\n44\\. Die vorgenannte Entscheidung behandelt in dem genannten Zusammenhang die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen eine flächenmäßig nur teilweise Nutzung eines (ehemals) insgesamt gemieteten, aber auch in Teilen vermietbaren Betriebsgeländes durch den (ehemaligen) Mieter zu einer Beschränkung des bereicherungsrechtlichen Nutzungsersatzanspruchs führt. Um eine rein flächenmäßig begrenzte Nutzung der Mietsache durch den (ehemaligen) Mieter geht es im Streitfall indes nicht entscheidend. Vielmehr stellt sich hier die \\- in der vorbezeichneten Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht behandelte - Frage, wie durch einen (ehemaligen) Mieter aus der Mietsache tatsächlich gezogene Nutzungen zu bewerten sind, wenn diese ihrer Art nach nicht mit der dem ursprünglichen Vertragszweck entsprechenden Nutzung vergleichbar sind und das Nutzungspotenzial der Mietsache durch sie - in qualitativer Hinsicht - nicht annähernd ausgeschöpft wird. \n\n45\\. Dieser Umstand kann bei der Bemessung des Nutzungsersatzanspruchs nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung jedenfalls dann nicht unberücksichtigt bleiben, wenn die verkehrsüblichen Kosten für die Anmietung von Räumlichkeiten zum Zwecke der tatsächlich gezogenen Nutzungen signifikant niedriger als diejenigen Kosten sind, die für die vertragsgemäße Nutzung der ursprünglich angemieteten Räume üblicherweise aufzuwenden sind. Dies ist - wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat und auch die Revision nicht in Frage stellt - bei der hier gegebenen Nutzung einer Mietwohnung einzig zur Aufbewahrung von einigen dort noch belassenen Möbelstücken einschließlich einer Einbauküche der Fall. \n\n46\\. Wie bereits aufgezeigt, bildete der objektive Mietwert der Wohnung in einer solchen Sachverhaltskonstellation den Wert der tatsächlich durch den (ehemaligen) Mieter gezogenen Nutzungen nicht ab. Vielmehr ist es sachgerecht, den Wert dieser Nutzungen unter den vorbezeichneten Umständen anhand derjenigen Kosten zu bestimmen, die der (ehemalige) Wohnungsmieter für die Miete eines entsprechenden Lagerraums hätte aufwenden müssen. \n\n47\\. (b) Ausgehend hiervon ist die Beurteilung des Berufungsgerichts, wonach der Wert der vom Kläger nach dem Ende der Mietzeit aus der Wohnung tatsächlich gezogenen Nutzungen in Gestalt der Lagerung einiger Möbelstücke und einer Einbauküche mit 120 € pro Monat zu bemessen ist, revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Dass diese Bewertung - unter Heranziehung verkehrsüblicher Kosten für die Miete eines entsprechenden Lagerraums - rechtsfehlerhaft sei, macht auch die Revision nicht geltend. \n\n48\\. (3) Unter Zugrundelegung dieser Bewertung besteht in Bezug auf die vom Kläger unter Vorbehalt erbrachten Zahlungen in Höhe von insgesamt 9.270 € **ein rechtlicher Grund für das Behaltendürfen seitens des Beklagten in Höhe von insgesamt 720 €, während es sich bei den über diesen Betrag hinausgehenden Zahlungen (8.550 €) um - nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB herauszugebende - Leistungen des Klägers ohne Rechtsgrund handelt.**Mit Blick darauf, dass sich die vorgenannten Zahlungen des Klägers gemäß den insoweit rechtsfehlerfreien und unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts auf die Monate Februar bis einschließlich Mai 2018 sowie Juli und August 2018 bezogen, können die monatlichen Nutzungsersatzansprüche des Beklagten auch nur bezogen auf diese Monate einen Rechtsgrund für die Leistungen des Klägers bilden, mithin in Höhe von insgesamt 720 € (6 x 120 €).\n\n49\\. Eine Berücksichtigung der weiteren - wegen der Nutzung der Wohnung durch den Kläger in den Monaten Juni, September und Oktober 2018 - im Raum stehenden Ansprüche des Beklagten im Rahmen des bereicherungsrechtlichen Rückzahlungsanspruchs des Klägers scheidet zudem deshalb aus, weil diese weiteren Forderungen des Beklagten gegen den Kläger durch Aufrechnung gegenüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch des Klägers erloschen sind (dazu nachfolgend unter b bb). \n\n50\\. b) Der Kläger hat gegen den Beklagten ferner einen Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von 1.715 €. \n\n51\\. aa) Es steht zwischen den Parteien nicht im Streit, dass ein Kautionsrückzahlungsanspruch des Klägers gegen den Beklagten in Höhe von 2.500 € entstanden ist. \n\n52\\. bb) Dieser Anspruch des Klägers ist durch (Primär-)Aufrechnung in Höhe von 785 € erloschen (§ 389 BGB). Gemäß den revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Feststellungen des Berufungsgerichts hat der Beklagte gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Klägers mit seinen Ansprüchen, die ihm gegen den Kläger wegen dessen (Weiter-)Nutzung der Wohnung in den Monaten Juni, September und Oktober 2018 zustehen, wirksam die Aufrechnung erklärt (§ 388 BGB). Die zur Aufrechnung gestellten, nach § 387 BGB aufrechenbaren Gegenforderungen des Beklagten bestehen in Höhe von insgesamt 785 €. \n\n53\\. (1) Zum einen hat der Beklagte aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, Satz 2 Alt. 1, § 818 Abs. 1, 2 BGB einen Nutzungsersatzanspruch gegen den Kläger in Höhe von monatlich 120 € für die Monate Juni und September 2018, insgesamt mithin in Höhe von 240 €. Für diese beiden Monate gelten die obigen Ausführungen zu den Nutzungsersatzansprüchen des Beklagten für die Monate Februar bis Mai 2018 sowie Juli und August 2018, auf die insoweit verwiesen wird, gleichermaßen. \n\n54\\. (2) Dass der Beklagte zum anderen für den Zeitraum vom 1. bis zum 15. Oktober 2018 einen Zahlungsanspruch gegen den Kläger in Höhe von 545 € hat, ist revisionsrechtlich nach Maßgabe des § 557 Abs. 1 ZPO zugrunde zu legen. Denn das Berufungsgericht hat für diesen Zeitraum einen Nutzungsentschädigungsanspruch des Beklagten aus § 546a Abs. 1 BGB in der besagten Höhe bejaht und die Revision macht einen darüber hinausgehenden Anspruch des Beklagten insoweit nicht geltend. \n\n55\\. c) Im Ergebnis hat das Berufungsgericht dem Kläger somit zu Recht Zahlungsansprüche in Höhe von insgesamt 10.265 € (8.550 € + 1.715 €) zuerkannt. Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Dr. Böhm","Wohnraummiete: Vorenthaltung der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses; fehlender Rückerlangungswille des Vermieters; bereicherungsrechtlicher Nutzungsersatzanspruch des Vermieters; Bemessung des Werts der herauszugebenden Nutzungen","2026-07-08T22:58:57.427Z","2026-07-10T22:11:23.771Z",{"id":165,"ecli":166,"slug":167,"caseNumber":168,"courtId":44,"decisionDate":169,"fullText":170,"summary":171,"language":48,"source":49,"sourceUrl":50,"sourceTimestamp":169,"parsedAt":172,"updatedAt":173},"6386","ECLI:DE:NEURIS:KORE712292025","ecli-de-neuris-kore712292025","VIII ZR 201\u002F23","2025-05-21T00:00:00.000Z","#  Vorkaufsrecht eines Mieters auch bei Umwandlung in Teileigentum \n\n## Leitsatz\n\n1\\. In analoger Anwendung des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB kann auch dann ein Vorkaufsrecht des Mieters entstehen, wenn anstelle von Wohnungseigentum Teileigentum an zu Wohnzwecken vermieteten Räumlichkeiten begründet wird.18\n\n2\\. Die Frist des § 577 Abs. 1 Satz 3 in Verbindung mit § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB ist eine Ausschlussfrist, die nach ihrem Ablauf nicht mehr der Disposition der Parteien unterliegt (Fortführung von Senatsurteil vom 2. Dezember 1970 - VIII ZR 77\u002F69, BGHZ 55, 71, 75 [noch zur inhaltsgleichen Vorgängervorschrift des § 510 Abs. 2 BGB aF]).40\n\n## Tenor\n\nDie Revision des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Stuttgart - 5. Zivilkammer - vom 4. August 2023 wird zurückgewiesen.\n\nDer Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.\n\nVon Rechts wegen\n\n## Tatbestand\n\n1\\. Der Kläger ist seit September 2006 Mieter von zu Wohnzwecken vermieteten Räumen, die sich in einem Mehrparteienhaus mit insgesamt zwölf Einheiten befinden. Mitte Dezember 2017 begründete der Beklagte in seiner Eigenschaft als Testamentsvollstrecker der verstorbenen Grundstückseigentümerin und Vermieterin Teileigentum an diesen Räumen (Einheit 7), wobei dem jeweiligen Eigentümer in der Teilungserklärung unter anderem gestattet war, Teileigentum in Wohnungseigentum umzuwandeln und die Räume entsprechend den baurechtlichen Vorschriften zu Wohnräumen aus- oder umzubauen. \n\n2\\. Mit notariellem Kaufvertrag vom 28. Dezember 2017 veräußerte der Beklagte die Einheiten 4 bis 12 des vorgenannten Mehrparteienhauses für insgesamt 2,98 Millionen €, wovon 504.000 € auf die Wohnung des Klägers entfielen, an die A. GmbH (im Folgenden: Käuferin). Diese übersandte dem Kläger im Januar 2018 eine teilweise geschwärzte Kopie des Kaufvertrags und teilte ihm mit, dass ein Verkauf erfolgt sei und ihm ein Vorkaufsrecht zustehe, das er innerhalb von zwei Monaten nach Empfang dieser Mitteilung ausüben müsse. Im März 2018 erhielt der Kläger zudem von dem Beklagten die Teilungserklärung und den vorläufigen Aufteilungsplan. \n\n3\\. Im Juli 2018 wurde die Käuferin als Eigentümerin der von dem Kläger bewohnten Teileigentumseinheit im Grundbuch eingetragen. Am 18. Dezember 2018 teilte der Beklagte dem Kläger schriftlich mit, er könne es sich noch überlegen, ob er die Wohnung erwerben wolle, und es stehe ihm frei, in den Kaufvertrag einzutreten. Mit Schreiben vom 30. August 2019 erklärte der Kläger, er übe das ihm zustehende Vorkaufsrecht bezüglich der von ihm gemieteten Wohnung aus. \n\n4\\. In der Folgezeit veräußerte die Käuferin die Wohnung zu einem Kaufpreis von 560.000 € weiter; die Erwerber wurden im Juli 2021 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. \n\n5\\. Der Kläger hat geltend gemacht, der Beklagte habe durch die Begründung von Teil- statt Wohnungseigentum an der vom Kläger bewohnten Einheit die Entstehung seines Vorkaufsrechts als Mieter bewusst vereitelt beziehungsweise ihn an der Ausübung eines (etwaigen) Vorkaufsrechts gehindert. Dadurch sei ihm ein Schaden von 205.000 € entstanden, der sich aus der Differenz zwischen dem von der Käuferin erzielten Weiterverkaufspreis und dem Wert der Immobilie ergebe, der - ausgehend vom Anteil am Gesamtwert aller verkauften Einheiten - lediglich 355.000 € betrage. \n\n6\\. Die auf Zahlung dieses Betrags nebst Zinsen, hilfsweise auf Feststellung der Schadenersatzverpflichtung, sowie auf Erstattung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten gerichtete Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter. \n\n## Entscheidungsgründe\n\n7\\. Die Revision hat keinen Erfolg. Da sie durch das Berufungsgericht unbeschränkt zugelassen worden ist, ist die vom Kläger zudem vorsorglich erhobene Nichtzulassungsbeschwerde gegenstandslos (vgl. Senatsurteile vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 17\u002F18, juris Rn. 7; vom 15. Mai 2024 - VIII ZR 226\u002F22, NJW 2024, 2680 Rn. 19). \n\nI.\n\n8\\. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: \n\n9\\. Dem Kläger stehe ein Anspruch auf Schadensersatz nicht zu. Der Beklagte habe die Entstehung eines Vorkaufsrechts zugunsten des Klägers nicht vereitelt, sondern dieses sei vielmehr nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB entstanden. Die Berufungskammer teile die Auffassung der - soweit ersichtlich - einhelligen Meinung in der Literatur, dass Teileigentum dem Wohnungseigentum im Hinblick auf die Anwendbarkeit dieser Vorschrift gleichstehe. Ein Vorkaufsrecht entstehe daher auch dann, wenn das spätere Teileigentum zu Wohnzwecken vermietet werde. \n\n10\\. Die Voraussetzungen des § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB lägen vor, insbesondere seien die Eigentumseinheiten im Kaufvertrag hinreichend bestimmt gewesen und habe sich die Aufteilungsabsicht des Beklagten objektiv manifestiert. Es handele sich nicht um einen unzulässigen \"en bloc\"-Verkauf, sondern um einen sogenannten Paketverkauf mehrerer Wohnungseigentumseinheiten. \n\n11\\. Eine Pflichtverletzung des Beklagten sei auch nicht im Hinblick auf die den Beklagten nach § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1, 2 BGB treffenden Mitteilungspflichten feststellbar. Der Kläger sei den gesetzlichen Vorgaben entsprechend sowohl über den Kaufvertrag als auch über das Bestehen eines gesetzlichen Vorkaufsrechts informiert worden. Dafür sei die Übersendung der geschwärzten Fassung des Kaufvertrags im Januar 2018 ausreichend gewesen. Zudem habe der Kläger im März 2018 die Teilungserklärung und den vorläufigen Aufteilungsplan erhalten. \n\n12\\. Das Vorkaufsrecht sei nicht innerhalb der Frist des § 469 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB ausgeübt worden; daher sei es erloschen. Die zweimonatige Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts habe spätestens mit Erhalt der Teilungserklärung und des vorläufigen Aufteilungsplans im März 2018 zu laufen begonnen, so dass diese im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts Ende August 2019 bereits abgelaufen gewesen sei. Da es sich bei dieser Frist um eine Ausschlussfrist handele, sei sie einer Hemmung oder nachträglichen Genehmigung nicht zugänglich. Daher ändere auch das Schreiben des Beklagten vom 18. Dezember 2018 nichts am Verlust des Vorkaufsrechts. \n\n13\\. Schließlich seien auch keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass der Beklagte den Kläger pflichtwidrig an der fristgemäßen Ausübung seines Vorkaufsrechts gehindert habe, indem er ausgehend vom Gesamtkaufpreis bewusst einen zu hohen Preis für seine Wohnung im Verhältnis zu den weiteren verkauften Einheiten festgesetzt habe. Den im Kaufvertrag vom 28. Dezember 2017 festgesetzten Kaufpreisen lasse sich kein auffälliges Missverhältnis entnehmen. \n\n14\\. Der hilfsweise geltend gemachte Feststellungsanspruch sowie der Anspruch auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten bestünden mangels Pflichtverletzung des Beklagten beziehungsweise mangels Hauptforderung nicht. \n\nII.\n\n15\\. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. \n\n16\\. Das Berufungsgericht hat - teilweise allerdings nur im Ergebnis - zutreffend Schadensersatzansprüche des Klägers wegen einer (vermeintlichen) Vereitelung sowohl der Entstehung als auch der Ausübung eines Vorkaufsrechts abgelehnt, so dass die Klage auch im Hilfsantrag abzuweisen war. \n\n17\\. 1\\. Ohne revisionsrechtlich durchgreifenden Rechtsfehler hat das Berufungsgericht einen Anspruch des Klägers auf Schadensersatz nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag wegen einer pflichtwidrigen Vereitelung der Entstehung eines Vorkaufsrechtes nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB verneint. Denn ein solches Vorkaufsrecht kommt auch - wenngleich aufgrund einer analogen Anwendung dieser Vorschrift - bei der Begründung von Teileigentum in Betracht und ist im Streitfall auch entstanden. \n\n18\\. a) Das Berufungsgericht ist im Ergebnis zu Recht davon ausgegangen, dass ein Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB auch entstehen kann, wenn an Räumen, die \\- wie hier - als Wohnraum vermietet worden sind, nach der Überlassung an den Mieter nicht Wohnungs-, sondern Teileigentum begründet worden ist beziehungsweise werden soll. \n\n19\\. aa) Eine direkte Anwendung der vorgenannten Bestimmung scheidet zwar - anders als das Berufungsgericht offenbar gemeint hat - aus, da der Beklagte an den dem Kläger vermieteten Räumen Wohnungseigentum weder begründet noch dies beabsichtigt hat und die Begründung von Teileigentum von der Vorschrift des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht erfasst ist. \n\n20\\. Nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt, wenn vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft werden. \n\n21\\. Den Begriff des Wohnungseigentums definiert der Gesetzgeber in § 1 Abs. 1 Halbs. 1, Abs. 2 WEG als Sondereigentum an einer Wohnung und unterscheidet ihn vom Begriff des Teileigentums, das an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes begründet werden kann (§ 1 Abs. 1 Halbs. 2, Abs. 3 WEG). Mangels entsprechender Anhaltspunkte in den Gesetzesmaterialien (vgl. BT-Drucks. 8\u002F3403, S. 3, 35, 40 f.; 12\u002F3254, S. 40; 14\u002F4553, S. 46, 72) ist nicht anzunehmen, dass der Gesetzgeber den Begriff des Wohnungseigentums in § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB in einem abweichenden - auch Teileigentum umfassenden - Sinn verstanden wissen wollte. Soweit der Gesetzgeber in § 1 Abs. 6 WEG (früher § 1 Abs. 5 WEG) angeordnet hat, dass für das Teileigentum die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend gelten, fehlt im Zusammenhang mit der Vorschrift des § 577 BGB eine dahingehende Regelung (vgl. demgegenüber MünchKommBGB\u002FHäublein, 9. Aufl. 2023, § 577 Rn. 8 [eine Übertragung des Rechtsgedankens des § 1 Abs. 6 WEG auf § 577 BGB befürwortend]; vgl. auch Falkner, MittBayNot 2016, 378, 380). \n\n22\\. bb) Die Vorschrift des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB ist auf den Fall der (beabsichtigten) Begründung von Teileigentum jedoch analog anzuwenden. \n\n23\\. Eine Analogie ist nur zulässig, wenn das Gesetz eine planwidrige Regelungslücke enthält und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht soweit mit dem Tatbestand, den der Gesetzgeber geregelt hat, vergleichbar ist, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessenabwägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen Abwägungsergebnis gekommen (st. Rspr.; siehe nur Senatsurteil vom 24. Februar 2021 - VIII ZR 36\u002F20, BGHZ 229, 59 Rn. 38 mwN). \n\n24\\. (1) Eine Analogie setzt daher voraus, dass die Übertragung der gesetzlichen Regelung auf den ungeregelten Fall nicht durch eine gesetzgeberische Entscheidung ausgeschlossen ist (BGH, Urteile vom 14. Dezember 2017 - IX ZR 118\u002F17, ZIP 2018, 233 Rn. 15; vom 28\\. November 2019 - IX ZR 239\u002F18, BGHZ 224, 177 Rn. 16; vom 24. Februar 2021 - VIII ZR 36\u002F20, aaO Rn. 39). Die Lücke muss sich also aus einem unbeabsichtigten Abweichen des Gesetzgebers von seinem - dem konkreten Gesetzgebungsvorhaben zugrundeliegenden - Regelungsplan ergeben (BGH, Urteile vom 14. Dezember 2006 - IX ZR 92\u002F05, BGHZ 170, 187 Rn. 15; vom 21. Januar 2010 - IX ZR 65\u002F09, BGHZ 184, 101 Rn. 32; vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232\u002F15, BGHZ 213, 136 Rn. 33; vom 18. Januar 2017 - VIII ZR 278\u002F15, NVwZ-RR 2017, 372 Rn. 32; vom 24. Februar 2021 - VIII ZR 36\u002F20, aaO Rn. 40), wie er sich aus dem Gesetz selbst im Wege der historischen und teleologischen Auslegung ergibt (BGH, Urteile vom 14. Dezember 2006 - IX ZR 92\u002F05, aaO; vom 18. Januar 2017 - VIII ZR 278\u002F15, aaO; vom 24. Februar 2021 - VIII ZR 36\u002F20, aaO) und aufgrund konkreter Umstände positiv festgestellt werden kann (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 13. April 2006 - IX ZR 22\u002F05, BGHZ 167, 178 Rn. 18; vom 18. Januar 2017 - VIII ZR 278\u002F15, aaO; vom 24. Februar 2021 - VIII ZR 36\u002F20, aaO; vgl. auch BVerfGE 118, 212, 243; 128, 193, 210: \"erkennbar planwidrige Gesetzeslücke\"). Eine solche planwidrige Gesetzeslücke liegt hier vor. \n\n25\\. Ein Vorkaufsrecht des Mieters hat der Gesetzgeber erstmals durch das Gesetz zur Änderung des Wohnungsbindungsgesetzes und des zweiten Wohnungsbaugesetzes vom 20. Februar 1980 (Wohnungsbauänderungsgesetz 1980 - WoBauÄndG 1980, BGBl. I S. 159) für Mieter von Sozialwohnungen bei deren Umwandlung in Eigentumswohnungen (vgl. BT-Drucks. 8\u002F3403, S. 3, 35, 40 f.) in § 2b des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) aF für den preisgebundenen öffentlich geförderten Wohnraum geregelt und dieses sodann in der Folge durch Art. 4 Nr. 7 des Vierten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Juli 1993 (Viertes Mietrechtsänderungsgesetz; BGBl. I S. 1257) mit der Bestimmung des § 570b BGB aF (heute § 577 BGB) auf den frei finanzierten oder bindungsfrei gewordenen Wohnungsbestand erweitert. Er hat diese Ausdehnung damit begründet, dass der Schutz des Mieters vor einer Verdrängung im Zusammenhang mit einer Umwandlung bei frei finanzierten Wohnungen nicht weniger dringlich sei als bei Sozialwohnungen (BT-Drucks. 12\u002F3254, S. 40; siehe auch Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126\u002F07, NJW 2008, 2257 Rn. 8). Im Zuge der Mietrechtsreform im Jahre 2001 wurde die bis dahin geltende Regelung mit der Vorschrift des § 577 BGB im Wesentlichen übernommen (BGBl. I S. 1149). \n\n26\\. Die Gesetzesmaterialien enthalten keine Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber bei dem von ihm bezweckten Schutz des Mieters den Umstand bedacht hätte, dass die zu Wohnzwecken vermieteten Räume nicht - wie dies angesichts der bisherigen Nutzung zu erwarten gewesen wäre - in Wohnungseigentum, sondern in Teileigentum umgewandelt werden könnten. Es kann daher nicht angenommen werden, der Gesetzgeber habe den Mieter durch die Einführung eines gesetzlichen Vorkaufsrechts zwar bei der Begründung von Wohnungseigentum schützen, von einem solchen Schutz bei der Begründung von Teileigentum an den zu Wohnzwecken vermieteten und genutzten Räumen hingegen bewusst absehen wollen (siehe auch Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126\u002F07, NJW 2008, 2257 Rn. 8; BVerfG, NZM 2011, 479 Rn. 20, 23). \n\n27\\. Der somit gegebenen Planwidrigkeit der Regelungslücke steht auch nicht etwa entgegen, dass in einem früheren Gesetzentwurf (Entwurf eines Gesetzes zur Wiederherstellung eines sozialen Mietrechts) die Möglichkeit von Umgehungen des Mietervorkaufsrechts durch \"andere rechtliche Gestaltungen, die zu einem wirtschaftlich vergleichbaren Ergebnis führen\", in den Blick genommen worden war (BT-Drucks. 12\u002F3013, S. 8, 18; 12\u002F5110, S. 3, 10, 19 [Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses]). Denn eine entsprechende Regelung wurde vom Gesetzgeber nicht weiterverfolgt, ohne dass erkennbar wäre, dass er im Sinne einer bewussten Regelungslücke hiervon hätte absehen wollen. \n\n28\\. (2) Weiter ist für eine Analogie erforderlich, dass die Interessenlage des gesetzlich geregelten Falls mit der des zu entscheidenden Falls übereinstimmt, wobei zusätzlich auch die Wertungsgrundlage und die gesetzgeberische Interessenbewertung der Gesetzesnorm auf den zu entscheidenden Fall zutreffen müssen (BGH, Urteile vom 14. Dezember 2017 \\- IX ZR 118\u002F17, ZIP 2018, 233 Rn. 15; vom 28. November 2019 - IX ZR 239\u002F18, BGHZ 224, 177 Rn. 16; vom 24. Februar 2021 - VIII ZR 36\u002F20, BGHZ 229, 59 Rn. 41). Auch diese Voraussetzungen liegen vor. \n\n29\\. (a) Die Einführung eines allgemeinen Vorkaufsrechts in § 570b BGB aF erfolgte vor allem, wie oben bereits erwähnt, um einheitlich sowohl Mieter von Sozialwohnungen als auch Mieter von freifinanzierten Wohnungen vor spekulativen Umwandlungen und damit einhergehender Verdrängung im Zusammenhang mit der Umwandlung der von ihnen bewohnten Wohnungen in Eigentumswohnungen zu schützen (BT-Drucks. 12\u002F3254, S. 40 iVm BT-Drucks. 8\u002F3403, S. 35; siehe auch Senatsurteile vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126\u002F07, NJW 2008, 2257 Rn. 8; vom 23. Februar 2022 - VIII ZR 305\u002F20, BGHZ 233, 54 Rn. 38). Eine solche Verdrängung droht, da immer dann, wenn ein Eigentümer mehrere Einheiten von Wohnraum aufspaltet und einzeln veräußert, regelmäßig jedem Mieter ein Eigentümer gegenübersteht, der sich auf den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs berufen kann (vgl. BVerfG, NJW 2011, 1723 Rn. 32). Nach der Vorstellung des Gesetzgebers dient die Einräumung des Vorkaufsrechts zugunsten des Mieters durch die Vorschrift des § 577 BGB einem sachgerechten Ausgleich der beiderseitigen Grundrechtspositionen. Zwar schränkt ein solches Vorkaufsrecht die Dispositionsbefugnis des Eigentümers über sein Eigentum ein, dies erfolgt jedoch zum Schutz des seinerseits ebenfalls durch Art. 14 Abs. 1 GG (vgl. BVerfGE 89, 1, 5 ff.) geschützten Besitzrechts des Mieters an der gemieteten Wohnung (BVerfG, NJW 2011, 1723 Rn. 32). Das Vorkaufsrecht belässt dem Vermieter hierbei die Möglichkeit der Veräußerung seines Eigentums; der Mieter kann sich durch die Ausübung des Vorkaufsrechts vor einer Verschlechterung seiner kündigungsrechtlichen Position durch die Veräußerung schützen (vgl. BT­Drucks. 12\u002F3254, S. 40; BVerfG, NJW 2011, 1723 Rn. 32). Zugleich war dem Gesetzgeber daran gelegen, dem Mieter die Möglichkeit zu eröffnen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter für die Wohnung zu zahlen bereit ist (BT-Drucks. 12\u002F3254, aaO; Senatsurteile vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51\u002F14, NJW 2015, 1516 Rn. 37 f.; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126\u002F07, aaO Rn. 9; vom 23. Februar 2022 - VIII ZR 305\u002F20, aaO). \n\n30\\. (b) Diese die Gewährung des Vorkaufsrechts tragende gesetzgeberische Erwägung eines besonderen Schutzbedarfs des Mieters trifft in gleicher Weise zu, wenn die zu Wohnzwecken gemieteten und genutzten Räume nach deren Überlassung an den Mieter in Teil- statt in Wohnungseigentum umgewandelt werden oder werden sollen. \n\n31\\. Denn in beiden Fällen steht dem Mieter nach einem Verkauf ein neuer Vermieter gegenüber, der sich - soweit die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind - auf Eigenbedarf oder ein sonstiges zur Kündigung berechtigendes Interesse berufen kann (vgl. Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126\u002F07, aaO). Dieses verschärfte Risiko einer Eigenbedarfskündigung entfällt auch nicht etwa deshalb, weil an zu Wohnzwecken überlassenen Räumen Teileigentum (§ 1 Abs. 1 Halbs. 2, Abs. 3 WEG) begründet wird. Denn die damit getroffene Zweckbestimmung führt nicht etwa dazu, dass die von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB für eine Eigenbedarfskündigung vorausgesetzte Nutzung dieser Räume als Wohnung (nunmehr) ohne weiteres unzulässig wäre. Jedenfalls kann die Zweckbestimmung nachträglich geändert werden und die Änderung sogar durch den Erwerber allein ohne Zustimmung der übrigen Gemeinschaftsmitglieder erfolgen, wenn - wie hier - die Teilungserklärung im weiteren Sinn (genauer: die Gemeinschaftsordnung; vgl. BGH, Urteile vom 23. März 2018 - V ZR 307\u002F16, NZM 2018, 754 Rn. 6; vom 16. Juli 2021 - V ZR 284\u002F19, NZM 2021, 717 Rn. 19) einen entsprechenden Änderungsvorbehalt enthält (BGH, Urteil vom 16. Juli 2021 - V ZR 284\u002F19, aaO Rn. 19, 23). Auch das vom Gesetzgeber anerkannte Interesse des Mieters, durch Ausübung eines Vorkaufsrechts selbst Eigentümer der von ihm bewohnten Räumlichkeiten zu werden, ist vor diesem Hintergrund im Fall einer Umwandlung in Teileigentum nicht geringer als im Fall einer Umwandlung in Wohnungseigentum (vgl. Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126\u002F07, aaO; BVerfG, NZM 2011, 479 Rn. 26; jeweils zur Realteilung). \n\n32\\. Soweit die Revision in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat gemeint hat, die analoge Anwendung von § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB auf das Teileigentum widerspreche dem Schutzzweck der Vorschrift, weil der Mieter wegen der damit einhergehenden Unklarheit über die weitere Nutzbarkeit der von ihm bewohnten Räume zu Wohnzwecken sowie wegen der auf eine Gewerbeeinheit zugeschnittenen Kaufvertragsbedingungen von der Ausübung des Vorkaufsrechts abgehalten werde, steht dies der gebotenen Gleichbehandlung von Wohnungs- und Teileigentum nicht entgegen. Denn die damit verbundene Ausdehnung des Anwendungsbereichs des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB führt nicht zu einer Verschlechterung der Rechtsstellung des Mieters, sondern eröffnet ihm - weitergehend - die Möglichkeit, auch im Fall der (beabsichtigten) Begründung von Teileigentum durch den Vermieter die von ihm bewohnten Räume zu erwerben. Gegen etwaige rechtsmissbräuchliche Gestaltungen ist der Mieter im Rahmen der allgemeinen Bestimmungen (§§ 138, 242 BGB) geschützt (vgl. BGH, Urteile vom 11. Dezember 1963 \\- V ZR 41\u002F62, NJW 1964, 540 unter 2; vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271\u002F04, NJW-RR 2005, 1534 unter II 1; vom 30. Juni 2017 - V ZR 232\u002F16, NZM 2017, 815 Rn. 20; vom 23. Februar 2022 - VIII ZR 305\u002F20, BGHZ 233, 54 Rn. 23 ff.). \n\n33\\. (3) Die somit aus den vorstehend genannten Gründen gebotene analoge Anwendung der Vorschrift des § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB auf die vorliegend gegebene Fallgestaltung der Begründung von Teileigentum entspricht - jedenfalls im Ergebnis - der auch im Schrifttum, soweit ersichtlich, einhellig vertretenen Auffassung (vgl. BeckOGK-BGB\u002FKlühs, Stand: 1. Oktober 2024, § 577 Rn. 7; Siegmund in Blank\u002FBörstinghaus\u002FSiegmund, Miete, 7\\. Aufl., § 577 BGB Rn. 10; Schmidt-Futterer\u002FBlank\u002FFervers, Mietrecht, 16. Aufl., § 577 BGB Rn. 11; MünchKommBGB\u002FHäublein, 9. Aufl. 2023, § 577 Rn. 8; Bachmayer BWNotZ 2004, 25; Falkner, MittBayNot 2016, 378, 380; Heintz, Vorkaufsrecht des Mieters, 1998, Rn. 71; Wirth, NZM 1998, 390). \n\n34\\. b) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht die tatbestandlichen Voraussetzungen der - gemäß den vorstehenden Ausführungen analog anzuwendenden - Regelung des § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB bejaht. Dies wird auch von den Parteien im Revisionsverfahren nicht in Zweifel gezogen. \n\n35\\. 2\\. Zutreffend ist das Berufungsgericht auch davon ausgegangen, dass dem Kläger ein von ihm wegen vermeintlicher Vereitelung der Ausübung seines Vorkaufsrechts geltend gemachter Anspruch auf Schadensersatz nach § 311a Abs. 1, 2 Satz 1, § 275 Abs. 1, 4, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB nicht zusteht. \n\n36\\. a) Den Vorkaufsverpflichteten trifft bei rechtzeitiger Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Vorkaufsberechtigten aus dem hierdurch zustande kommenden Kaufvertrag nach § 433 Abs. 1 Satz 1 BGB die Pflicht, diesem das Eigentum am Vorkaufsgegenstand zu verschaffen. Kann er diese Verpflichtung aufgrund einer - wie hier - bereits erfolgten Eigentumsübertragung auf einen Dritten nicht mehr erfüllen, steht dem Vorkaufsberechtigten ein Schadensersatzanspruch nach den oben genannten Bestimmungen zu (vgl. wegen der Einzelheiten Senatsurteil vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51\u002F14, NJW 2015, 1516 Rn. 22 ff.). \n\n37\\. b) Eine solche Verpflichtung des Beklagten zur Auflassung der Wohnung an den Kläger bestand vorliegend indes nicht, da der Kläger sein Vorkaufsrecht nicht rechtzeitig innerhalb der zweimonatigen Frist des § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 1 BGB ausgeübt hat. Wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, war das Vorkaufsrecht des Klägers zum Zeitpunkt der Ausübung am 30. August 2019 bereits erloschen. \n\n38\\. aa) Die für den Fristenlauf maßgeblichen Mitteilungen über den Inhalt des Kaufvertrags sowie das Bestehen eines Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 1, 2, § 577 Abs. 2 BGB; vgl. hierzu Senatsurteil vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51\u002F14, NJW 2015, 1516 Rn. 24) lagen dem Kläger spätestens im März 2018 vor. Die zweimonatige Frist des § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 1 BGB war daher zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Kläger am 30. August 2019 längst verstrichen. Gegen diese zutreffende Beurteilung des Berufungsgerichts wendet sich auch die Revision nicht. \n\n39\\. bb) Soweit die Revision meint, der Kläger könne das Vorkaufsrecht auch nach Ablauf der Ausübungsfrist gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB im Hinblick auf den Inhalt des Schreibens des Beklagten vom 18. Dezember 2018 noch ausüben, weil die vorgenannte Frist disponibel sei, trifft dies nicht zu. \n\n40\\. (1) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs handelt es sich bei dieser Frist - wie die Revision auch selbst einräumt - um eine Ausschlussfrist (vgl. BGH, Urteile vom 15. Juni 1960 - V ZR 191\u002F58, BGHZ 32, 375, 382 f.; vom 3. Juni 1966 - V ZR 116\u002F65, WM 1966, 891 unter B 2 b; vom 2. Dezember 1970 - VIII ZR 77\u002F69, BGHZ 55, 71, 75; vom 23. Mai 1973 - VIII ZR 57\u002F72, NJW 1973, 1365 unter II 2; vom 29. Oktober 1993 \\- V ZR 136\u002F92, NJW 1994, 315 unter III 1; jeweils zur inhaltsgleichen Vorgängervorschrift des § 510 Abs. 2 BGB aF; vom 23. Juni 2006 - V ZR 17\u002F06, BGHZ 168, 152 Rn. 16, 18 [zu § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB]). Ihr Ablauf hat - wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat - den Untergang des Vorkaufsrechts zur Folge (vgl. Senatsurteil vom 18\\. Januar 2006 - VIII ZR 94\u002F05, NJW 2006, 903 Rn. 10 mwN), so dass dieses auch hinsichtlich seiner zeitlichen Geltendmachung nicht mehr Gegenstand einer Vereinbarung zwischen den Parteien sein und auch nicht durch eine Genehmigung seitens des Vorkaufsverpflichteten geheilt werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 15. Juni 1960 - V ZR 191\u002F58, aaO; BeckOGK-BGB\u002FDaum, Stand: 1. Januar 2024, § 469 Rn. 24; jurisPK-BGB\u002FSeichter, Stand: 17. Mai 2023, § 469 Rn. 22; Staudinger\u002FSchermeier, BGB, Neubearb. 2024, § 469 Rn. 14; BeckOK-BGB\u002FFaust, Stand: 1. Februar 2025, § 469 Rn. 7). \n\n41\\. (2) Etwas anderes ergibt sich entgegen der Auffassung der Revision auch nicht aus den Vorschriften der § 469 Abs. 2 Satz 2 und § 577 Abs. 5 BGB. Die Parteien können nach § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 2 Satz 2 BGB zwar statt der vom Gesetz für die Ausübung des Vorkaufsrechts vorgesehenen Frist vertraglich eine andere (längere) Frist bestimmen. Auch verbietet § 577 Abs. 5 BGB abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters. Aus diesen Bestimmungen folgt - entgegen der Auffassung der Revision - jedoch nicht, dass die Parteien den Fristenlauf - zugunsten des Mieters - erneut in Gang setzen könnten, nachdem die Frist bereits abgelaufen ist. Denn die Fristgebundenheit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckt im Interesse klarer Rechtsverhältnisse (vgl. BGH, Urteil vom 15. Juni 1960 - V ZR 191\u002F58, aaO, S. 383; BeckOGK-BGB\u002FDaum, aaO), eine zügige Entscheidung über die Ausübung dieses Rechts zu gewährleisten. Um dies zu erreichen, wird einerseits dem Verpflichteten eine Mitteilungspflicht auferlegt, andererseits dem Berechtigten eine Ausschlussfrist gesetzt, deren Lauf mit dem Zugang der Mitteilung vom Vorkaufsfall einsetzt (vgl. Staudinger\u002FSchermeier, BGB, Neubearb. 2024, § 469 Rn. 1, 14 mwN). Ungewissheiten, die für die Beteiligten im Hinblick auf die Ausübung des Vorkaufsrechts - und die damit verbundene Einschränkung der Möglichkeiten des Vorkaufsverpflichteten - eintreten können, sollen möglichst kurzgehalten werden (Mugdan, Die gesamten Materialien zum BGB, Band 2, S. 195 und 794; BeckOGK-BGB\u002FDaum, aaO Rn. 1; MünchKommBGB\u002FMaultzsch, aaO Rn. 1 mwN). \n\n42\\. (3) Die Erklärung des Beklagten im Schreiben vom 18. Dezember 2018 hatte damit auf die bereits zuvor abgelaufene Ausübungsfrist keinen Einfluss mehr, da das Vorkaufsrecht zu diesem Zeitpunkt bereits untergegangen war. \n\n43\\. 3\\. Gleichfalls rechtsfehlerfrei ist die Annahme des Berufungsgerichts, der Beklagte habe den Kläger - entgegen dessen Annahme - nicht pflichtwidrig durch die Vereinbarung eines überhöhten Einzelkaufpreises für die von ihm gemietete Wohnung an der fristgemäßen Ausübung seines Vorkaufsrechtes gehindert. Die von der Revision hiergegen erhobene Verfahrensrüge hat der Senat geprüft und nicht für durchgreifend erachtet. Von einer näheren Begründung wird gemäß § 564 Satz 1 ZPO abgesehen. Dr. Bünger Kosziol Dr. Matussek Dr. Reichelt Messing","Vorkaufsrecht eines Mieters auch bei Umwandlung in Teileigentum","2026-07-08T23:03:11.289Z","2026-07-10T22:12:01.711Z",{"id":175,"ecli":176,"slug":177,"caseNumber":178,"courtId":128,"decisionDate":179,"fullText":180,"summary":181,"language":48,"source":49,"sourceUrl":50,"sourceTimestamp":179,"parsedAt":182,"updatedAt":183},"6460","ECLI:DE:NEURIS:KVRE462192501","ecli-de-neuris-kvre462192501","2 BvQ 32\u002F25","2025-05-18T00:00:00.000Z","#  Erfolgreicher isolierter Eilantrag auf Aussetzung einer Zwangsräumung - unzureichende Berücksichtigung besonderer Gefahren für hochschwangere Räumungsschuldnerin sowie ungeborenes Kind - Zweifel an menschenwürdiger Unterbringung bei Durchführung der Räumung - Folgenabwägung \n\n## Tenor\n\nDie Zwangsvollstreckung aus dem Vergleich des Amtsgerichts Schwabach - 1 C 379\u002F23 \\- vom 18. Januar 2024 wird einstweilen bis zur Entscheidung über die noch einzulegende Verfassungsbeschwerde, längstens für die Dauer von sechs Monaten, ausgesetzt.\n\n## Gründe\n\n1\\. 1\\. Nach § 32 Abs. 1 BVerfGG kann das Bundesverfassungsgericht im Streitfall einen Zustand durch einstweilige Anordnung vorläufig regeln, wenn dies zur Abwehr schwerer Nachteile oder aus einem anderen wichtigen Grund zum gemeinen Wohl dringend geboten ist. \n\n2\\. Bei der Prüfung dieser Voraussetzungen ist ein strenger Maßstab anzulegen. Dabei haben die Gründe, die für die Verfassungswidrigkeit der angegriffenen Hoheitsakte angeführt werden, grundsätzlich außer Betracht zu bleiben, es sei denn, das in der Hauptsache zu verfolgende Begehren, hier also die Verfassungsbeschwerde, erweist sich von vornherein als unzulässig oder offensichtlich unbegründet. Bei offenem Ausgang des Verfassungsbeschwerdeverfahrens muss das Bundesverfassungsgericht die Folgen abwägen, die eintreten würden, wenn die einstweilige Anordnung nicht erginge, die Verfassungsbeschwerde aber Erfolg hätte, gegenüber den Nachteilen, die entstünden, wenn die begehrte einstweilige Anordnung erlassen würde, der Verfassungsbeschwerde aber der Erfolg zu versagen wäre (vgl. BVerfGE 76, 253 \u003C255>; 99, 57 \u003C66>; stRspr). Ist ein Hauptsacheverfahren noch nicht anhängig, ist ein Eilantrag nur zulässig, wenn der Streitfall als Hauptsache in zulässiger Weise vor das Bundesverfassungsgericht gebracht werden könnte (vgl. BVerfGE 105, 235 \u003C238>; stRspr). \n\n3\\. 2\\. Nach diesen Maßstäben hat der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung Erfolg. \n\n4\\. a) Eine noch einzulegende Verfassungsbeschwerde wäre weder von vornherein unzulässig noch offensichtlich unbegründet. \n\n5\\. Die Sachaufklärung und Begründung der angegriffenen Entscheidungen des Amtsgerichts begegnen im Hinblick auf das von den Antragstellern geltend gemachte Grundrecht des Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG (körperliche Unversehrtheit) verfassungsrechtlichen Bedenken. \n\n6\\. aa) Die Vollstreckungsgerichte haben in ihrer Verfahrensgestaltung die erforderlichen Vorkehrungen zu treffen, damit Verfassungsverletzungen durch Zwangsvollstreckungsmaßnahmen ausgeschlossen werden und dadurch der sich aus dem Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit ergebenden Schutzpflicht staatlicher Organe Genüge getan wird (vgl. BVerfGE 52, 214 \u003C219 f.>). Es ist Aufgabe der staatlichen Organe, Grundrechtsverletzungen nach Möglichkeit auszuschließen (vgl. BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Zweiten Senats vom 29. Juni 2022 - 2 BvR 447\u002F22 -, Rn. 39 m.w.N.). Macht der Vollstreckungsschuldner für den Fall einer Zwangsräumung substantiiert ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend, haben sich die Tatsacheninstanzen - beim Fehlen eigener Sachkunde - zur Achtung verfassungsrechtlich verbürgter Rechtspositionen wie in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann (vgl. BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Zweiten Senats vom 29. Juni 2022 - 2 BvR 447\u002F22 -, Rn. 40 m.w.N.). \n\n7\\. bb) Eine Gefährdung des unter dem Schutz des Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG stehenden Rechts des Schuldners auf Leben und körperliche Unversehrtheit kann im Vollstreckungsschutzverfahren nicht nur bei der konkreten Gefahr eines Suizids gegeben sein. Die Vollstreckung kann auch aus anderen Gründen eine konkrete Gefahr für das Leben des Schuldners begründen oder wegen schwerwiegender gesundheitlicher Risiken eine mit den guten Sitten unvereinbare Härte im Sinne von § 765a ZPO darstellen (vgl. BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Zweiten Senats vom 29. Juni 2022 - 2 BvR 447\u002F22 -, Rn. 42 m.w.N.). Einzubeziehen sind dabei nicht nur die Gefahren für Leben und Gesundheit des Schuldners während des Räumungsvorgangs, sondern auch die Lebens- und Gesundheitsgefahren im Anschluss an die Zwangsräumung (vgl. BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Zweiten Senats vom 29. Juni 2022 - 2 BvR 447\u002F22 -, Rn. 43 m.w.N.). \n\n8\\. cc) Das Grundrecht aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG verpflichtet die Vollstreckungsgerichte, bei der Prüfung der Voraussetzungen des § 765a ZPO auch die Wertentscheidungen des Grundgesetzes und die dem Schuldner in der Zwangsvollstreckung gewährleisteten Grundrechte zu berücksichtigen. Eine unter Beachtung dieser Grundsätze vorgenommene Würdigung aller Umstände kann in besonders gelagerten Einzelfällen dazu führen, dass die Vollstreckung für einen längeren Zeitraum und - in absoluten Ausnahmefällen - auf unbestimmte Zeit einzustellen ist (vgl. BVerfG, Beschlüsse der 3. Kammer des Zweiten Senats vom 29. Juni 2022 - 2 BvR 447\u002F22 -, Rn. 38; vom 10. Januar 2024 - 2 BvR 26\u002F24 -, Rn. 7 m.w.N.). \n\n9\\. dd) Es spricht derzeit einiges dafür, dass das Amtsgericht diesen Anforderungen im Hinblick auf die besondere Situation der schwangeren Antragstellerin zu 2. und ihrer Familie nicht gerecht geworden ist. Die Antragsteller haben unter Vorlage eines Krankenhausberichts auf die geplante primäre Sectio der Antragstellerin zu 2. am 23. Mai 2025 hingewiesen. Es ist zweifelhaft, ob die gesundheitliche Situation der Antragstellerin zu 2. im Hinblick auf das Grundrecht auf körperliche Unversehrtheit (Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG), die sich unmittelbar vor einer Entbindung durch einen Kaiserschnitt befindet, vom Amtsgericht hinreichend gewürdigt worden ist. Gleiches gilt zur Versorgung des noch ungeborenen Kindes in einer Notunterkunft. Die Antragsteller haben wiederholt vorgetragen, dass eine Unterbringung in Containern der Gemeinde das Mindestmaß an medizinischer und hygienischer Grundversorgung angesichts der konkreten Situation der Antragsteller vermissen lasse. \n\n10\\. (1) In seinem den beantragten Räumungsschutz ablehnenden Beschluss hat das Amtsgericht bereits die gebotene Abwägung der beiderseitigen Interessen von Gläubiger und Schuldnern unter Hinweis darauf unterlassen, dass das Vorbringen der Antragsteller bereits keine mit den guten Sitten nicht vereinbare Härte im Sinne des § 765a Abs. 1 ZPO darstelle. Offensichtlich ging das Amtsgericht im angegriffenen Beschluss vom 13. Mai 2025 zunächst davon aus, dass die Schwangerschaft trotz der ausdrücklichen Bescheinigung des Krankenhauses nicht ausreichend nachgewiesen sei (\"erneut schwanger geworden sein soll\"), ohne dies näher aufzuklären. Dementsprechend hielt es wohl eine Abwägung für verzichtbar. Dies ist verfassungsrechtlich bedenklich. Denn die Begründung des Amtsgerichts, mit dem es eine weitere Aufklärung letztlich für verzichtbar hielt, ist nicht tragfähig. Das Amtsgericht meint im angegriffenen Beschluss vom 13. Mai 2025, die Antragsteller könnten sich im vorliegenden Fall nicht auf staatliche Schutzpflichten berufen, weil die erneute Schwangerschaft im Hinblick auf ihre finanzielle Situation \"geradezu fahrlässig\" erscheine. Im Beschluss wird dann ergänzend die in der Antragschrift nicht dargelegte nähere Erkrankung des Antragstellers zu 1. und des minderjährigen Kindes zu Lasten der Antragsteller gewertet, ohne dass insoweit das Erfordernis einer Abwägung erörtert wurde. \n\n11\\. (2) In seinem Nichtabhilfebeschluss bezüglich der eingelegten sofortigen Beschwerde nimmt das Amtsgericht zwar vordergründig eine Abwägung vor, räumt aber dem \"durch Art. 19 Abs. 4 und 14 GG geschützten titulierten Räumungsanspruch des Gläubigers\" Vorrang ein. Dies lässt besorgen, dass es an einer hinreichenden Berücksichtigung der grundrechtlich geschützten Positionen der Antragstellerin zu 2. und ihrem ungeborenen Kind im Rahmen der Abwägung fehlt. Auch der in diesem Zusammenhang erfolgte Verweis auf den Beschluss des Landgerichts Augsburg vom 19. September 2012 - 41 T 3377\u002F12 \\- lässt die Besorgnis aufkommen, dass es an der gebotenen Berücksichtigung und anschließenden Abwägung der Umstände des Einzelfalls fehlt. Insbesondere haben sich die Antragsteller nach ihrem Vorbringen um die Zuweisung von Wohnraum bei der Gemeinde bemüht. \n\n12\\. Auch der Verweis im Nichtabhilfebeschluss des Amtsgerichts auf die Zuständigkeit der Ordnungsbehörde für den Schutz der Antragsteller begegnet verfassungsrechtlichen Bedenken. Ist mit der Fortsetzung der Zwangsvollstreckung eine Lebens- oder Gesundheitsgefahr verbunden, bedeutet dies zwar noch nicht, dass ohne Weiteres Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO gewährt werden muss. Vielmehr ist eine Einstellung der Zwangsvollstreckung nicht notwendig, wenn der Gefahr durch geeignete Maßnahmen begegnet werden kann. Dies setzt aber voraus, dass die Fachgerichte die Geeignetheit der Maßnahmen sorgfältig geprüft und insbesondere deren Vornahme sichergestellt haben (vgl. BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Zweiten Senats vom 8. August 2019 - 2 BvR 305\u002F19 -, Rn. 33, m.w.N.). \n\n13\\. Es ist Aufgabe der zuständigen staatlichen Stellen, eine menschenwürdige Unterbringung im Sinne von Art. 1 Abs. 1 GG sicherzustellen. Verfassungsrechtlich nicht unbedenklich erscheint es, wenn das Amtsgericht im Nichtabhilfebeschluss meint, dass es nicht seine Aufgabe sei, eine Zwangsvollstreckung trotz drohender menschenunwürdiger Bedingungen im Fall der Unterbringung vorläufig einzustellen. Insofern wäre es bei der Ablehnung des Antrags auf Vollstreckungsschutz Aufgabe des Vollstreckungsgerichts gewesen, zunächst zu prüfen und notfalls sicherzustellen, dass die konkrete Unterkunft für die Bedürfnisse der Antragstellerin zu 2. nach der Entbindung und des ungeborenen Kindes dem Mindestmaß an menschenwürdiger Unterbringung entspricht. \n\n14\\. b) Da nach alledem eine nach Erschöpfung des Rechtswegs noch zu erhebende Verfassungsbeschwerde weder von vornherein unzulässig noch offensichtlich unbegründet ist, ist über den Antrag auf einstweilige Anordnung nach Maßgabe einer Folgenabwägung zu entscheiden. Diese fällt zugunsten der Antragsteller aus. \n\n15\\. Erginge die einstweilige Anordnung nicht, erwiese sich die noch einzulegende Verfassungsbeschwerde später aber als begründet, wäre nicht auszuschließen, dass aufgrund der Durchführung der Zwangsräumung möglicherweise nicht rückgängig zu machende Folgen für Leib und Leben der Antragstellerin zu 2. und ihres ungeborenen Kindes eintreten. Mangels Feststellungen des Amtsgerichts zu den konkreten Umständen der Antragstellerin zu 2., die sich am 23\\. Mai 2025 einem Kaiserschnitt unterziehen soll, und der der Familie in Aussicht gestellten Notunterkunft in einem Container ist es nicht möglich, die Zumutbarkeit der geplanten Unterbringung verantwortbar einzuschätzen. Es liegt jedenfalls nicht fern, dass die Zwangsräumung vier Tage vor dem Eingriff mit einer erheblichen Gefährdung der körperlichen Unversehrtheit der Antragstellerin zu 2. und des ungeborenen Kindes verbunden ist. \n\n16\\. Erginge demgegenüber die einstweilige Anordnung, bliebe die noch einzulegende Verfassungsbeschwerde aber später ohne Erfolg, so verzögerte sich die Zwangsräumung voraussichtlich nur um einige Monate. Dies wiegt insgesamt weniger schwer als die den Antragstellern drohenden Nachteile. \n\n17\\. 3\\. Gemäß § 32 Abs. 2 Satz 2 BVerfGG wurde wegen der besonderen Dringlichkeit im Hinblick auf die bereits am 19. Mai 2025 um 8:30 Uhr bevorstehende Räumung davon abgesehen, den Begünstigten des Ausgangsverfahrens und den Äußerungsberechtigten Gelegenheit zur Stellungnahme zu dem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung zu geben.","Erfolgreicher isolierter Eilantrag auf Aussetzung einer Zwangsräumung - unzureichende Berücksichtigung besonderer Gefahren für hochschwangere Räumungsschuldnerin sowie ungeborenes Kind - Zweifel an menschenwürdiger Unterbringung bei Durchführung der Räumung - Folgenabwägung","2026-07-08T23:03:42.042Z","2026-07-10T22:12:09.473Z",{"id":185,"ecli":186,"slug":187,"caseNumber":188,"courtId":44,"decisionDate":189,"fullText":190,"summary":191,"language":48,"source":49,"sourceUrl":50,"sourceTimestamp":189,"parsedAt":192,"updatedAt":193},"6513","ECLI:DE:NEURIS:KORE712732025","ecli-de-neuris-kore712732025","VIII ZR 256\u002F23","2025-05-14T00:00:00.000Z","#  Fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses bei ausstehender Bankbürgschaft \n\n## Leitsatz\n\nIst ein Mieter mit der Leistung einer als Mietsicherheit (§ 551 BGB) vereinbarten Bankbürgschaft im Verzug, kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht nach § 569 Abs. 2a BGB fristlos kündigen, weil eine Bankbürgschaft nicht in den Anwendungsbereich dieses Kündigungstatbestands fällt.23 27 37\n\n## Tenor\n\nDie Revision des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main - 11. Zivilkammer - vom 23. Oktober 2023 wird als unzulässig verworfen, soweit das Berufungsgericht hinsichtlich der Widerklage zum Nachteil des Beklagten entschieden hat.\n\nDie insoweit vorsorglich eingelegte Beschwerde des Beklagten gegen die teilweise Nichtzulassung der Revision in dem vorbezeichneten Urteil wird zurückgewiesen.\n\nAuf die Revision des Beklagten wird das vorbezeichnete Urteil im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung des Beklagten gegen das Teilurteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 1. Dezember 2022 hinsichtlich seiner Verurteilung zur Räumung und Herausgabe der Mietwohnung nebst einem Tiefgaragenstellplatz zurückgewiesen worden ist.\n\nIm Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\n## Tatbestand\n\n1\\. Der Beklagte war seit Januar 2020 Mieter einer Wohnung der Klägerin nebst Tiefgaragenstellplatz in F. . Die monatliche Nettokaltmiete betrug 1.950 € zuzüglich einer Betriebskostenpauschale in Höhe von 250 €. Die Parteien vereinbarten im Mietvertrag die Stellung einer Mietsicherheit durch den Beklagten wie folgt: \"§ 4 Kaution Der Mieter leistet bei Abschluss des Mietvertrages eine Kaution in Höhe von 4.400,00 €. Diese ist spätestens zur Übergabe der Wohnung in Form einer unbefristeten, selbstschuldnerischen Bankbürgschaft zu erbringen.\" \n\n2\\. Die Klägerin überließ dem Beklagten die Wohnung; dieser erbrachte - trotz entsprechender Ankündigung - die Bankbürgschaft nicht. Mit Schreiben vom 11. Mai 2020 erklärte die Klägerin die außerordentliche fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen unterbliebener Leistung der Mietsicherheit. \n\n3\\. Gestützt auf diese - sowie auf weitere Kündigungen - hat die Klägerin Klage auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung sowie auf Zahlung rückständiger Miete und vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten erhoben. Nach Begleichung sämtlicher Mietrückstände durch die Bundesagentur für Arbeit hat die Klägerin den Rechtsstreit insoweit (einseitig) für erledigt erklärt. \n\n4\\. Das Amtsgericht hat den Beklagten mit Teilurteil - allein gestützt auf die Kündigung der Klägerin vom 11. Mai 2020 - zur Räumung und Herausgabe der Wohnung nebst Tiefgaragenstellplatz verurteilt und die von ihm erhobene, auf Feststellung, dass der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag auf unbestimmte Zeit fortbesteht, gerichtete Widerklage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. \n\n5\\. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision und der vorsorglich eingelegten Nichtzulassungsbeschwerde verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren sowie seinen Widerklageantrag weiter. \n\n## Entscheidungsgründe\n\n6\\. Die - ohne Verstoß gegen Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG durch den Einzelrichter zugelassene (vgl. Senatsurteile vom 29. April 2020 - VIII ZR 355\u002F18, NJW 2020, 1947 Rn. 12; vom 12\\. Juli 2023 - VIII ZR 125\u002F22, juris Rn. 12 mwN; Senatsbeschluss vom 27. September 2023 - VIII ZR 117\u002F22, NJW-RR 2023, 1438 Rn. 5) - Revision hat, soweit sie eröffnet ist, Erfolg. \n\nI.\n\n7\\. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: \n\n8\\. Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zu, da sie das Mietverhältnis wirksam nach § 569 Abs. 2a BGB fristlos gekündigt habe. \n\n9\\. Gemäß den Bestimmungen der § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 2a Satz 1 BGB liege ein Grund für die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 BGB in Höhe eines Betrags im Verzug sei, der der zweifachen Monatsmiete entspreche. Diese Voraussetzungen lägen vor, da der Beklagte die Mietsicherheit nicht erbracht habe. Insbesondere erfasse der Kündigungstatbestand des § 569 Abs. 2a BGB auch eine Kautionsabrede in Form der Stellung einer Bankbürgschaft. \n\n10\\. Zwar werde im Schrifttum vertreten, den Anwendungsbereich dieser Bestimmung auf solche Sicherheiten zu beschränken, die durch Geldleistung zu erbringen seien. Hierfür sprächen systematische Argumente. Der Kündigungsgrund sei der \"Zahlungsverzug\" mit der Mietkaution. Einen Zahlungsverzug gebe es nur in den Fällen, in denen der Mieter eine Geldsumme bereitzustellen habe. \n\n11\\. Jedoch sei nach einer anderen Ansicht der Wortlaut des § 569 Abs. 2a BGB eindeutig. Dieser verweise auf die gesamte Vorschrift des § 551 BGB, die wiederum alle Arten von Mietsicherheiten erfasse. Aus dem in der Gesetzesbegründung verwendeten Begriff der \"Zahlungsverpflichtung\" des Mieters könnten keine tragfähigen Schlüsse auf den Anwendungsbereich der Norm gezogen werden, da nicht anzunehmen sei, der Gesetzgeber habe hiermit zum Ausdruck bringen wollen, andere Arten von Sicherheiten als Geldleistungen auszuschließen. \n\n12\\. Die Kammer schließe sich der letztgenannten Ansicht an. Aus dem eindeutigen Wortlaut des Kündigungstatbestands des § 569 Abs. 2a BGB lasse sich eine Begrenzung auf bestimmte Formen der Mietsicherheit nicht entnehmen. Eine teleologische Reduktion des Anwendungsbereichs sei nicht angezeigt. Die Gesetzesbegründung sei für sich genommen wenig aussagekräftig und der Gesetzeszweck spreche gegen eine teleologische Reduktion. Denn mit der - eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls nicht voraussetzenden - Kündigungsmöglichkeit des § 569 Abs. 2a BGB habe der Vermieter schon zu Beginn des Mietverhältnisses geschützt sowie die Bedeutung der Mietsicherheit als Instrument zur Verringerung seines Ausfallrisikos hervorgehoben werden sollen. Sei der Mieter bereits bei Beginn des Mietverhältnisses mit der Leistung der Sicherheit im Rückstand, sei dies ein Frühindikator für ein vertragswidriges Verhalten, auf welches der Vermieter zeitnah mit der Kündigung reagieren können solle. Es sollten wirtschaftliche Schäden, die durch solche Mieter verursacht würden, die das Mietverhältnis bereits in betrügerischer Absicht begründeten und keine Miete zahlten, eingedämmt werden. Diesem Anliegen könne nur Rechnung getragen werden, wenn alle Arten der Mietsicherheiten im Sinne des § 551 BGB - mithin auch eine Bankbürgschaft - von der Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB erfasst würden. Denn das Interesse des Vermieters, dessen Schutz der Kündigungstatbestand diene, sei in allen Fällen dasselbe. \n\n13\\. Die Widerklage des Beklagten, gerichtet auf die Feststellung, dass der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag auf unbestimmte Zeit fortbestehe, sei mangels Rechtsschutzbedürfnisses unzulässig. Denn von der Entscheidung über den mit der Klage rechtshängig gemachten Räumungs- und Herausgabeanspruch werde auch der Streitgegenstand der Feststellungswiderklage erfasst. Wäre keine der von der Klägerin erklärten Kündigungen wirksam, wäre die Klage abzuweisen und stünde rechtskräftig fest, dass das Mietverhältnis nicht durch eine der Kündigungserklärungen beendet worden sei. Dies sei aber gerade auch der Streitgegenstand der Widerklage. \n\nII.\n\n14\\. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung, soweit sie aufgrund des beschränkten Umfangs der Revisionszulassung eröffnet ist, nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) nicht bejaht werden. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts kann die Klägerin die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund der Nichtleistung der als Mietsicherheit (§ 551 BGB) vereinbarten Bankbürgschaft seitens des Beklagten nicht mit Erfolg auf die Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB stützen. Denn eine solche Mietsicherheit fällt nicht in den Anwendungsbereich dieses Kündigungstatbestands. \n\n15\\. 1\\. Soweit der Beklagte mit seiner Revision auch die Abweisung der auf Feststellung des Fortbestands des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit gerichteten Widerklage angreift, ist sie bereits nicht statthaft (§ 542 Abs. 1, § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO) und damit als unzulässig zu verwerfen (§ 552 Abs. 1 ZPO). Denn das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision zulässigerweise auf die wegen Verzugs des Beklagten mit der Stellung der Mietkautionsbürgschaft ausgesprochene fristlose Kündigung beschränkt, welche Gegenstand der Klage ist und auf die das Amtsgericht in seinem Teilurteil die Verurteilung des Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung allein gestützt hat. \n\n16\\. a) Eine solche Beschränkung der Zulassung der Revision muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern kann sich auch aus den Entscheidungsgründen ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt. Hat das Berufungsgericht die Revision wegen einer Rechtsfrage zugelassen, die nur für einen eindeutig abgrenzbaren Teil des Streitstoffs von Bedeutung ist, kann die gebotene Auslegung der Entscheidungsgründe ergeben, dass die Zulassung der Revision auf diesen Teil des Streitstoffs beschränkt ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 361\u002F18, BGHZ 224, 195 Rn. 24; vom 20. Dezember 2023 - VIII ZR 309\u002F21, juris Rn. 26; vom 18. Dezember 2024 - VIII ZR 16\u002F23, NZM 2025, 247 Rn. 13; jeweils mwN). \n\n17\\. So verhält es sich hier. Das Berufungsgericht hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) zugelassen, weil zur Auslegung des § 569 Abs. 2a BGB - konkret zur Frage, ob der Verzug des Mieters mit der Leistung einer Bankbürgschaft den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt - unterschiedliche Ansichten vertreten werden und diese Rechtsfrage bislang höchstrichterlich nicht geklärt sei. Diese Frage stellt sich - aus der insoweit maßgeblichen Sicht des Berufungsgerichts - nur bei dem mit der Klage verfolgten Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung und der diese (auch) nach der Ansicht des Berufungsgerichts (allein) tragenden fristlosen Kündigung wegen Verzugs des Beklagten mit der Erbringung der Mietkaution (§ 569 Abs. 2a BGB). Sie ist damit nur für einen eindeutig abgrenzbaren selbständigen Teil des Streitstoffs maßgebend. Hingegen stellt sich die vorgenannte Frage nicht bei der auf die Feststellung des Fortbestands des Mietverhältnisses gerichteten Widerklage des Beklagten, die das Berufungsgericht bereits als unzulässig angesehen hat. \n\n18\\. b) Diese Beschränkung der Zulassung der Revision ist auch wirksam. Zwar ist eine Beschränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente unzulässig. Anerkanntermaßen hat das Berufungsgericht jedoch die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbständigen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte. Voraussetzung hierfür ist eine Selbständigkeit des von der Zulassungsbeschränkung erfassten Teils des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Widerspruch zu dem unanfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 20. Dezember 2023 - VIII ZR 309\u002F21, juris Rn. 28; vom 18. Dezember 2024 - VIII ZR 16\u002F23, NZM 2025, 247 Rn. 16 f.; jeweils mwN; Senatsbeschluss vom 21. Februar 2023 - VIII ZR 106\u002F21, juris Rn. 8 f.). \n\n19\\. Nach diesem Maßstab kann die Zulassung der Revision im Streitfall auf den mit der Klage verfolgten und auf die fristlose Kündigung der Klägerin wegen Nichterbringung der Kautionsbürgschaft durch den Beklagten (§ 569 Abs. 2a BGB) gestützten Räumungsanspruch beschränkt werden (vgl. zur Möglichkeit der Beschränkung der Revisionszulassung auf eine von mehreren Kündigungen Senatsurteile vom 19. September 2018 - VIII ZR 261\u002F17, WuM 2018, 758 Rn. 17; vom 27. November 2024 - VIII ZR 159\u002F23, WRP 2025, 346 Rn. 20; jeweils mwN). Denn dieser betrifft einen selbständigen Teil des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig vom dem mit der Widerklage verfolgten Feststellungsbegehren beurteilt werden und auch im Fall einer Zurückverweisung kein Widerspruch zum nicht anfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann. \n\n20\\. Zum einen geht selbst die Revision davon aus, dass die vorgenannte Kündigung vom 11. Mai 2020 nicht (mehr) Gegenstand der Prüfung im Rahmen der Widerklage ist, da sie zur Begründung der aus ihrer Sicht gegebenen Zulässigkeit der Widerklage ausführt, deren Streitgegenstand umfasse - lediglich - solche Kündigungen, die \"im Nachgang\", mithin zeitlich nach der Kündigung wegen Nichterbringung der Mietsicherheit erklärt worden seien. Zum anderen bedarf die vorgenannte Frage bei der auf die Feststellung des Fortbestands des Mietverhältnisses gerichteten Widerklage des Beklagten keiner eigenständigen (erneuten) inhaltlichen Prüfung. Denn ob eine Beendigung des Mietverhältnisses wegen der auf § 569 Abs. 2a BGB gestützten Kündigung eingetreten ist, wird - als Vorfrage - bereits im Rahmen der (Räumungs-)Klage entschieden. \n\n21\\. 2\\. Die vorsorglich eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde ist unbegründet, weil die Rechtssache bezüglich der - von der Revisionszulassung nicht umfassten - Widerklage weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung insoweit eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Von einer näheren Begründung wird gemäß § 544 Abs. 6 Satz 2 Halbs. 2 ZPO diesbezüglich abgesehen. \n\n22\\. 3\\. Soweit die Revision eröffnet ist, ist sie begründet. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts sind die Voraussetzungen für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nach § 569 Abs. 2a BGB nicht gegeben, weil die zwischen den Parteien vereinbarte Mietsicherheit in Form einer Bankbürgschaft nicht in den Anwendungsbereich dieser Vorschrift fällt. \n\n23\\. a) Nach § 569 Abs. 2a Satz 1 BGB liegt ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 BGB in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen (§ 569 Abs. 2a Satz 2 BGB). Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB bedarf es nicht (§ 569 Abs. 2a Satz 3 BGB). \n\n24\\. Der Anwendungsbereich dieses Kündigungstatbestands ist umstritten. \n\n25\\. Nach einer - auch vom Berufungsgericht vertretenen - Ansicht erfasst die Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB alle Arten von Sicherheitsleistungen im Sinne von § 551 BGB, mithin auch die hier in Rede stehende Bankbürgschaft (vgl. BeckOGK-BGB\u002FGeib, Stand: 1\\. Januar 2025, § 569 Rn. 50; BeckOK-BGB\u002FWöstmann, Stand: 1. Februar 2025, § 569 Rn. 14; jurisPK-BGB\u002FTiedemann, Stand: 17. Dezember 2024, § 569 Rn. 125; Erman\u002FLützenkirchen\u002FSelk, BGB, 17. Aufl., § 569 Rn. 15b; Lützenkirchen\u002FLützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl., § 569 Rn. 79, 82; Sommer, IMR 2014, 139 Rn. 14 ff.; Schmid, MDR 2014, 940; Zehelein, WuM 2013, 133, 135; einschränkend Dauner-Lieb\u002FLangen\u002FHinz, BGB, 4. Aufl., § 569 Rn. 50 [Anwendung bei einer Bürgschaft, wobei ein kündigungsrelevanter Verzug erst durch die Fälligkeit der zweiten Monatsmiete ausgelöst werde]). \n\n26\\. Nach einer anderen Ansicht berechtigt lediglich der Verzug des Mieters mit der Leistung einer Barkaution beziehungsweise einer Geldsumme (§ 551 Abs. 2, 3 BGB) den Vermieter zur fristlosen Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB (vgl. Staudinger\u002FV. Emmerich, BGB, Neubearb. 2024, § 569 Rn. 66; Schmidt-Futterer\u002FStreyl, Mietrecht, 16. Aufl., § 569 BGB Rn. 61; Siegmund in: Blank\u002FBörstinghaus\u002FSiegmund, Miete, 7. Aufl., § 569 BGB Rn. 39; Grüneberg\u002FWeidenkaff, BGB, 84. Aufl., § 569 Rn. 14a; Bub\u002FTreier\u002FFleindl, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kapitel IV Rn. 398; MünchKommBGB\u002FHäublein, 9\\. Aufl., § 569 Rn. 33 [gestützt auf eine teleologische Reduktion der Norm]; Wiek, WuM 2013, 195, 198; J. Emmerich, WuM 2013, 323, 326; Horst, MDR 2013, 249; Karabulut, WuM 2014, 186, 187 und 191). Ist eine andere Art von Mietsicherheit vereinbart, könne der Vermieter das Mietverhältnis lediglich - unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls sowie der jeweiligen weiteren Voraussetzungen - fristlos nach § 543 Abs. 1 BGB beziehungsweise ordentlich nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB kündigen (vgl. Staudinger\u002FV. Emmerich, aaO Rn. 66 aE; Schmidt-Futterer\u002FStreyl, aaO Rn. 57, 61; Siegmund in: Blank\u002FBörstinghaus\u002FSiegmund, aaO). \n\n27\\. b) Die zuletzt genannte Auffassung trifft zu. Ist der Mieter - wie vorliegend der Beklagte - mit der Leistung einer als Mietsicherheit vereinbarten Bankbürgschaft im Verzug, kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht nach § 569 Abs. 2a BGB fristlos kündigen. \n\n28\\. aa) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ergibt sich aus dem Wortlaut der Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB nicht \"eindeutig\", dass hiervon sämtliche Formen von Mietsicherheiten erfasst würden. Vielmehr ist der Ausschluss einer Bankbürgschaft als Mietsicherheit aus dem Anwendungsbereich der Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB vom möglichen Wortsinn gedeckt; entgegen der Ansicht der Revision bedarf es somit keiner teleologischen Reduktion der Norm. \n\n29\\. Das Berufungsgericht hat nicht hinreichend berücksichtigt, dass eine grammatische Gesetzesauslegung das nach dem Wortlaut sprachlich Mögliche, also den möglichen Wortsinn zu ermitteln hat (vgl. hierzu Senatsurteil vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91\u002F20, NZM 2022, 49 Rn. 33 mwN). Die Bestimmung des Wortsinns wiederum hat nicht isoliert, sondern im Zusammenhang des Normtextes zu erfolgen (BGH, Beschluss vom 25. Oktober 2006 - 1 StR 384\u002F06, NJW 2007, 524 Rn. 12; Möllers, Juristische Methodenlehre, 6. Aufl., § 4 Rn. 42). \n\n30\\. Demgegenüber hat das Berufungsgericht zur Begründung seiner Ansicht, wonach sich aus dem Wortlaut des § 569 Abs. 2a BGB eine Begrenzung auf bestimmte Formen von Mietsicherheiten nicht entnehmen lasse, allein darauf abgestellt, dass die Vorschrift allgemein und ohne einschränkenden Zusatz auf eine \"Sicherheitsleistung nach § 551\" verweise. Somit hat das Berufungsgericht bereits aus Teilen des Wortlauts der Norm auf deren Anwendungsbereich geschlossen, jedoch zur Auslegung des Begriffs \"Sicherheitsleistung\" nicht - wie geboten - den gesamten Normtext von § 569 Abs. 2a BGB in den Blick genommen. \n\n31\\. Hiernach kann zur Bestimmung der vom Kündigungstatbestand des § 569 Abs. 2a BGB erfassten Arten von \"Sicherheitsleistungen\" nicht allein der Verweis auf § 551 BGB herangezogen werden, sondern ist auch zu berücksichtigen, dass der Mieter mit einer Sicherheitsleistung in Höhe \"eines Betrages\" im Verzug sein muss, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Obgleich auch eine Bürgschaft durch den Mieter über einen bestimmten \"Betrag\" gestellt wird, ergibt sich aus dem Erfordernis einer betragsmäßigen Berechnung des Rückstands, dass nur solche Mietsicherheiten unter § 569 Abs. 2a BGB fallen, die in Form eines (teilbaren) Geldbetrags (Geldsumme beziehungsweise Barkaution) zu leisten sind. \n\n32\\. bb) Die systematische Stellung und die Konzeption der Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB sprechen ebenfalls für einen Ausschluss der Bankbürgschaft aus deren Anwendungsbereich. Denn zum einen weist der Kündigungstatbestand einen Gleichlauf mit den Voraussetzungen der Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) auf. Zum anderen folgt dies aus dem systematischen Zusammenhang der Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB zu der die Stellung einer Mietsicherheit regelnden Bestimmung des § 551 Abs. 1 BGB. \n\n33\\. (1) Die in § 569 Abs. 2a BGB geregelte Befugnis des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses im Falle des Verzugs des Mieters mit der Leistung einer Mietsicherheit ist an die Kündigung wegen Verzugs des Mieters mit der Mietzahlung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) angelehnt (vgl. BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 25). Hiermit wollte der Gesetzgeber einen \"Gleichlauf\" zwischen den beiden Kündigungstatbeständen herstellen (vgl. BT-Drucks. aaO S. 26). Die Normierung nicht direkt in § 543 BGB, sondern in der - die Vorschrift des § 543 BGB ergänzenden (vgl. hierzu Senatsurteil vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91\u002F20, NZM 2022, 49 Rn. 42) - Bestimmung des § 569 BGB, erklärt sich daraus, dass sie nach dem Willen des Gesetzgebers ausschließlich für den Bereich der Wohnraummiete Geltung beanspruchen soll (vgl. BT-Drucks. aaO S. 25). \n\n34\\. Hierin erschöpfen sich entgegen vertretener Ansicht (vgl. Sommer, IMR 2014, 139 Rn. 16) die aus der systematischen Betrachtung der Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB zu ziehenden Schlussfolgerungen bezüglich deren Anwendungsbereichs jedoch nicht. Vielmehr folgt aus der Stellung dieser Bestimmung unmittelbar vor dem die Zahlungsverzugskündigung \"ergänzend\" regelnden Absatz 3 des § 569 BGB sowie aus deren sonstigen - mit denen der Zahlungsverzugskündigung übereinstimmenden - Voraussetzungen, dass diese nur solche Fälle erfassen soll, in denen die Mietsicherheit in Form einer Geldsumme (Barkaution) zu erbringen ist. \n\n35\\. Denn ebenso wie die fristlose Kündigung wegen Verzugs des Mieters mit der Mietzahlung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b, Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB) erfordert auch die Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB einen Verzug in Höhe von zwei Monatsmieten und bedarf es weder des Setzens einer Abhilfefrist noch einer Abmahnung (§ 569 Abs. 2a Satz 3 BGB). Wiederum in Übereinstimmung mit der Zahlungsverzugskündigung sind die Fälle des Nachholrechts des Mieters (§ 569 Abs. 2a Satz 4 iVm § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB) sowie der Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 2a Satz 4 iVm Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB) geregelt. \n\n36\\. (2) Ferner ergibt sich aus dem systematischen Zusammenhang der Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB zu der die Stellung einer Mietsicherheit regelnden Bestimmung des § 551 BGB, dass unter den Kündigungstatbestand nur solche Sicherheiten fallen, welche der Mieter in Teilleistungen erbringen kann, was bei einer Bankbürgschaft grundsätzlich nicht der Fall ist (§ 266 BGB). \n\n37\\. Denn die fristlose Kündigung setzt einen Verzug des Mieters mit einem Betrag der Sicherheitsleistung voraus, \"der der zweifachen Monatsmiete\" entspricht. Da die Höhe der Sicherheitsleistung gemäß § 551 Abs. 1 BGB jedoch bis zum dreifachen der monatlichen Nettokaltmiete betragen darf, die Kündigung nach Vorstehendem aber bereits zulässig ist, wenn der Mieter lediglich mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten im Verzug ist, wird deutlich, dass der Kündigungstatbestand des § 569 Abs. 2a BGB nur solche Mietsicherheiten erfasst, welche durch Teilleistungen erbracht werden können. Eine solche Teilzahlungsmöglichkeit normiert § 551 Abs. 2 BGB - zum Schutz des Mieters vor einer finanziellen Überforderung zu Beginn des Mietverhältnisses (vgl. BT-Drucks. 9\u002F2079, S. 14; BT-Drucks. 14\u002F4553, S. 48) - jedoch nur für den Fall, dass als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen ist. Demgegenüber sieht das Gesetz die Leistung einer Mietkautionsbürgschaft in Raten nicht vor; ein Recht des Mieters auf Teilleistungen besteht insoweit grundsätzlich nicht (§ 266 BGB; vgl. auch Staudinger\u002FV. Emmerich, BGB, Neubearb. 2024, § 551 Rn. 44; Kraemer, NZM 2001, 737, 738 f.). \n\n38\\. cc) Zudem folgt, worauf die Revision zutreffend verweist, auch aus der Entstehungsgeschichte des § 569 Abs. 2a BGB die Nichtanwendbarkeit dieser Kündigungsbestimmung auf eine Mietsicherheit in Form einer Bankbürgschaft. \n\n39\\. Denn gleichzeitig mit der Einführung dieser Bestimmung wurde die Befugnis des Mieters zu Teilzahlungen bei Sicherheiten in Form einer Geldsumme in § 551 Abs. 2 BGB differenzierter als zuvor geregelt. Nach dem vorherigen Rechtszustand war der Mieter zwar bereits zu drei Teilzahlungen berechtigt. Es war jedoch lediglich die Fälligkeit der ersten Rate - zu Beginn des Mietverhältnisses - normiert. Der Gesetzgeber sah zur näheren Ausgestaltung der Fälligkeit der beiden übrigen Raten der Geldsumme deshalb eine Veranlassung, weil der neue Kündigungsgrund des § 569 Abs. 2a BGB geschaffen wurde (vgl. BT­Drucks. 17\u002F10485, S. 18) und ging somit ersichtlich von dessen Zusammenhang mit der - in Teilleistungen möglichen - Erbringung der Mietsicherheit in Form einer Geldsumme beziehungsweise als Barkaution aus. \n\n40\\. dd) Schließlich sprechen der Sinn und Zweck des § 569 Abs. 2a BGB dafür, dieses Kündigungsrecht des Vermieters nicht auf den Fall des Verzugs des Mieters mit der Leistung einer Bankbürgschaft zu erstrecken. Denn die Regelungsabsicht des Gesetzgebers bezog sich lediglich auf solche Fallgestaltungen, in denen es zu einer \"Nichtzahlung\" der Kaution durch den Mieter kommt. Zudem bedarf ein Vermieter, welcher eine Bankbürgschaft als Mietsicherheit verlangen kann, des vom Gesetzgeber beabsichtigten Schutzes vor einem vertragsuntreuen Verhalten des Mieters bereits zu Beginn des Mietverhältnisses nicht in gleichem Maße, wie im Falle einer vereinbarten Barkaution beziehungsweise einer Geldsumme. \n\n41\\. (1) Aus den Gesetzesmaterialien folgt, dass nach dem Willen des Gesetzgebers - der, wie bereits ausgeführt (siehe oben unter II 3 b aa), entgegen der in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vertretenen Auffassung der Revisionserwiderung im Gesetzeswortlaut seinen Niederschlag gefunden hat - durch die Schaffung des Kündigungstatbestands des § 569 Abs. 2a BGB ausschließlich die Fallgestaltung einer zwischen den Mietvertragsparteien vereinbarten Barkaution beziehungsweise einer Geldsumme erfasst werden sollte. \n\n42\\. Denn der Anlass für die Normierung eines Rechts des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses war der Umstand, dass es aus Sicht des Gesetzgebers nach vormaliger Rechtslage \"nicht zweifelsfrei\" war, ob und unter welchen konkreten Voraussetzungen eine solche Kündigung möglich ist, wenn der Mieter seiner Pflicht zur Leistung der vereinbarten Sicherheit nicht (fristgerecht) nachkommt. Lediglich für den Bereich der Geschäftsraummiete sei entschieden, dass der Vermieter bei Nichtzahlung der gesamten Kaution durch den Mieter nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zur fristlosen Kündigung berechtigt sei (BT­Drucks. 17\u002F10485, S. 25 unter Verweis auf BGH, Urteil vom 12. März 2007 - XII ZR 36\u002F05, NZM 2007, 400). In der Literatur werde überwiegend davon ausgegangen, diese Rechtsprechung sei auch auf Wohnraummietverhältnisse übertragbar, und angenommen, bereits ein Verzug mit einem Betrag, der eine Monatsmiete übersteige, reiche für eine fristlose Kündigung aus, wobei eine Abmahnung unverzichtbar sei (vgl. BT­Drucks. aaO). \n\n43\\. Ausgehend von dieser so beschriebenen - unklaren - Rechtslage formulierte der Gesetzgeber seine Regelungsabsicht einschränkend dahingehend, dass \"nunmehr\" die Voraussetzungen einer (fristlosen) Kündigung wegen \"Nichtzahlung der Kaution\" für den Bereich der Wohnraummiete geregelt werden sollten (vgl. BT-Drucks. aaO). Hieraus folgt, dass die neu geschaffene Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB nicht sämtliche, sondern lediglich solche Vertragsverletzungen des Mieters erfasst, die in der \"Nichtzahlung\" einer Mietsicherheit liegen. Demgegenüber sollte die Nichtleistung von anderen Arten der Kaution einer ausdrücklichen (Kündigungs-)Regelung nicht zugeführt werden. \n\n44\\. Somit wollte der Gesetzgeber den Anwendungsbereich der - die Kündigungsmöglichkeit des Vermieters von Wohnraum gegenüber den im Gewerberaummietrecht geltenden Grundsätzen (vgl. BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 25 unter Verweis auf BGH, Urteil vom 12. März 2007 - XII ZR 36\u002F05, NZM 2007, 400) erweiternden - Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB beschränken, was sich über die hier in Rede stehende Art der erfassten Mietsicherheit hinaus auch daran zeigt, dass die Kündigungsmöglichkeit nur beim erstmaligen Verzug mit der Leistung der Mietsicherheit gelten sollte. Demgegenüber ist aus Sicht des Gesetzgebers für eine fristlose Kündigung kein Raum, wenn der Mieter mit der vom Vermieter geforderten Wiederauffüllung der Sicherheit nach deren Inanspruchnahme durch den Vermieter in Verzug gerät (vgl. BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 25; Staudinger\u002FV. Emmerich, BGB, Neubearb. 2024, § 569 Rn. 66). \n\n45\\. (2) Der Wille des Gesetzgebers zu einer die Bankbürgschaft nicht erfassenden Regelung der (fristlosen) Kündigungsmöglichkeit des Vermieters nach § 569 Abs. 2a BGB wird auch durch dessen weiteren Sprachgebrauch deutlich. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist die Gesetzesbegründung diesbezüglich nicht etwa \"wenig aussagekräftig\", sondern ergibt sich aus deren Formulierung, die mehrfach von der \"Zahlung\" der Sicherheitsleistung spricht, vielmehr mit der gebotenen Klarheit, dass der Gesetzgeber nur solche Vermieter vor einem vertragsuntreuen Verhalten des Mieters schützen wollte, welche eine Geldsumme beziehungsweise eine Barkaution beanspruchen können. \n\n46\\. Denn der Gesetzgeber betont die Bedeutung der Mietsicherheit als ein wichtiges Instrument, um das Ausfallrisiko des Vermieters zu verringern, so dass dieser in dem Fall, in welchem der Mieter die vereinbarte Sicherheit nicht oder verspätet \"zahlt\", ebenso zu behandeln sei, wie im Falle der unterbliebenen oder verspäteten Mietzahlung (vgl. BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 16). Daher regele die neu geschaffene Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB (nunmehr) die Voraussetzungen einer Kündigung \"wegen Nichtzahlung der Kaution\". Der Vermieter erhalte hierdurch eine bessere Handhabe gegen einen Vertragspartner, der sich bereits zu Beginn des Mietverhältnisses seinen vertraglichen \"Zahlungsverpflichtungen\" entziehe (vgl. BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 25, 45; vgl. auch BR-Drucks. 313\u002F1\u002F12, S. 11; BT-Drucks. 17\u002F11894, S. 2). Der Gesetzgeber spricht von der fristlosen Kündigung wegen eines \"Zahlungsrückstands\" mit der Kaution und wollte - wie ausgeführt - bezüglich der Schaffung des § 569 Abs. 2a BGB insgesamt einen \"Gleichlauf\" mit der fristlosen Kündigung wegen des Verzugs des Mieters mit der Mietzahlung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) herstellen (vgl. BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 26). \n\n47\\. (3) Des vorgenannten, mit der Schaffung der Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB bezweckten Schutzes vor einem vertragsuntreuen Verhalten des Mieters bedarf derjenige Vermieter, welcher - worüber er, obgleich Art und Höhe der Sicherheitsleistung der vertraglichen Vereinbarung der Mietvertragsparteien unterliegen, \"in der Regel bestimmt\" (vgl. BT-Drucks. 14\u002F4553, S. 48) - eine Bankbürgschaft als Mietsicherheit im Sinne von § 551 Abs. 1 BGB beanspruchen kann, nicht in gleichem Maße wie jener, demgegenüber der Mieter eine Geldsumme beziehungsweise eine Barkaution zu leisten hat. \n\n48\\. Denn im letztgenannten Fall, in welchem dem Mieter das Recht zusteht, die Geldsumme in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu erbringen (§ 551 Abs. 2 BGB), muss der Vermieter die Mietwohnung bereits dann an den Mieter überlassen, wenn dieser die erste Rate geleistet hat; lediglich wegen der ersten Rate hat der Vermieter vor Übergabe der Mietsache ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB; vgl. BGH, Beschluss vom 8. Juli 1998 - XII ZR 32\u002F97, NJW-RR 1998, 1464; BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 18; Grüneberg\u002FWeidenkaff, BGB, 84. Aufl., § 551 Rn. 5; Spielbauer\u002FSchneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 551 BGB Rn. 67). \n\n49\\. Demgegenüber steht dem Vermieter bei Nichtleistung der Kautionsbürgschaft ein umfassendes Zurückbehaltungsrecht zu (§ 273 BGB). Er muss die Wohnung dem Mieter erst überlassen, wenn dieser die Bürgschaft (in voller Höhe) erbracht hat, weil die Kautionsbürgschaft \\- wenn nicht anderweitige Parteivereinbarungen getroffen werden - wie ausgeführt nicht in Raten geleistet werden darf (§ 266 BGB) und somit zum Fälligkeitszeitpunkt (§ 271 BGB) in voller Höhe vom Mieter zu stellen ist (vgl. MünchKommBGB\u002FBieber, 9. Aufl., § 551 Rn. 16; BeckOGK-BGB\u002FSiegmund, Stand: 1. Januar 2025, § 551 Rn. 74; Spielbauer\u002FSchneider, aaO). Vor einem vertragsuntreuen Verhalten des Mieters ist der Vermieter somit - was das Berufungsgericht bei der Prüfung der Interessenlage der Mietvertragsparteien nicht in den Blick genommen hat - durch sein Zurückbehaltungsrecht hinreichend geschützt. \n\n50\\. Würde man dem Vermieter dennoch das Recht zugestehen, das Mietverhältnis gemäß § 569 Abs. 2a BGB fristlos zu kündigen, weil der Mieter mit der Erbringung einer Bankbürgschaft im Verzug ist, käme regelmäßig dem Gesichtspunkt Bedeutung zu, ob der Vermieter sich mit dem Ausspruch der Kündigung treuwidrig (§ 242 BGB) verhält. Ist - wie vorliegend - die Bürgschaft (spätestens) \"zur Übergabe der Wohnung\" fällig (§ 271 Abs. 2 BGB), gerät der Mieter, der die Bankbürgschaft nicht leistet, ab der Überlassung der Mietsache \\- bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen - ohne Mahnung in Verzug und wäre damit der Tatbestand des § 569 Abs. 2a BGB erfüllt. Somit könnte derjenige Vermieter, welcher sein Zurückbehaltungsrecht nicht ausübt und die Wohnung trotz Nichtleistung der Bürgschaft bereits an den Mieter überlässt, das Mietverhältnis - regelmäßig - am Tag nach der Überlassung fristlos kündigen. In einem solchen Fall würde der Vermieter sich jedoch dem Vorwurf eines widersprüchlichen und damit treuwidrigen Verhaltens (§ 242 BGB) aussetzen (vgl. Karabulut, WuM 2014, 186, 191). \n\n51\\. Dass der Gesetzgeber auch einem solchen Vermieter, der sich dergestalt widersprüchlich verhält, dennoch grundsätzlich das Recht hätte zugestehen wollen, das Mietverhältnis fristlos nach § 569 Abs. 2a BGB - ohne Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien - zu kündigen und den Mieter lediglich auf den - demgegenüber erst nach umfassender Bewertung der gesamten Einzelfallumstände zu beurteilenden - Einwand des individuellen Rechtsmissbrauchs (§ 242 BGB; vgl. hierzu Senatsurteile vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163\u002F18, BGHZ 226, 208 Rn. 42 und VIII ZR 270\u002F18, WuM 2020, 559 Rn. 37; jeweils mwN) hätte verweisen wollen, kann nicht angenommen werden. \n\n52\\. (4) Schließlich ist der Vermieter durch den Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit nach § 569 Abs. 2a BGB im Falle einer als Mietsicherheit vereinbarten Bankbürgschaft - worauf die Revision zutreffend verweist - auch hinsichtlich der Beendigung des Mietverhältnisses nicht schutzlos gestellt. \n\n53\\. Da in einem solchen Fall der Anwendungsbereich des vorgenannten Kündigungstatbestands nicht eröffnet ist, steht dem Vermieter sowohl die fristlose Kündigungsmöglichkeit nach § 543 Abs. 1 BGB als auch die Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB offen (vgl. hierzu Staudinger\u002FV. Emmerich, BGB, Neubearb. 2024, § 569 Rn. 66 aE; Schmidt-Futterer\u002FStreyl, Mietrecht, 16. Aufl., § 569 BGB Rn. 57, 61; Siegmund in: Blank\u002FBörstinghaus\u002FSiegmund, Miete, 7. Aufl., § 569 Rn. 39). Zwar stellen beide Kündigungstatbestände im Vergleich zu § 569 Abs. 2a BGB weitere Voraussetzungen auf. Jedoch ermöglichen sie - bei Vorliegen dieser Voraussetzungen, insbesondere der gebotenen Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls (vgl. Senatsurteile vom 8. Dezember 2004 - VIII ZR 218\u002F03, NZM 2005, 300 unter II 3; vom 9. November 2016 - VIII ZR 73\u002F16, NZM 2017, 26 Rn. 20 [jeweils zu § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB]; vom 25. Oktober 2023 - VIII ZR 147\u002F22, NZM 2024, 30 Rn. 14 mwN [zu § 573 BGB]) - dem Vermieter das Mietverhältnis aufgrund des vertragswidrigen Verhaltens des Mieters zu beenden. \n\nIII.\n\n54\\. Nach alledem kann das Berufungsurteil in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob das Mietverhältnis durch eine der weiteren, seitens der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen (wegen Zahlungsverzugs des Beklagten beziehungsweise wegen Eigenbedarfs) beendet wurde. \n\n55\\. Sollte das Berufungsgericht in Erwägung ziehen, aufgrund der Nichtleistung der Bankbürgschaft einen wichtigen Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB oder eine schuldhafte nicht unerhebliche Vertragspflichtverletzung des Beklagten im Sinne von § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB - nach wie ausgeführt gebotener Gesamtbetrachtung - anzunehmen, wird es Gelegenheit haben, auf den Einwand des Beklagten einzugehen, wonach es sich bei der die Mietsicherheit regelnden Bestimmung des § 4 des Mietvertrags um eine - unwirksame - Allgemeine Geschäftsbedingung handele. Anders als das Berufungsgericht - dessen Revisionszulassung entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung insoweit nicht beschränkt ist - gemeint hat, ist der entsprechende Vortrag des Beklagten zum Vorliegen Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht gemäß § 531 Abs. 2 ZPO präkludiert. Denn bereits aus dem Inhalt und der Gestaltung des Mietvertrags ergibt sich vorliegend ein - von der Klägerin als Verwenderin zu widerlegender - Anschein dafür, dass die Klauseln und damit auch diejenige, welche die Pflicht des Beklagten zur Erbringung einer Bankbürgschaft regelt, zur mehrfachen Verwendung vorformuliert sind (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB; vgl. hierzu Senatsurteil vom 3\\. Dezember 2014 ­ VIII ZR 224\u002F13, WuM 2015, 80 Rn. 15; Senatsbeschluss vom 20. November 2012 - VIII ZR 137\u002F12, WuM 2013, 293 Rn. 6; jeweils mwN; Erman\u002FLooschelders, BGB, 17\\. Aufl., § 305 Rn. 58; zur (Teil-)Unwirksamkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen bezüglich einer Bürgschaftsstellung, insbesondere des unbeschränkten Verzichts des Bürgen auf die Aufrechnung vgl. BGH, Urteile vom 16. Januar 2003 - IX ZR 171\u002F00, BGHZ 153, 293, 299 f.; vom 25. Januar 2022 - XI ZR 255\u002F20, BGHZ 232, 300 Rn. 22; Börstinghaus in: Blank\u002FBörstinghaus\u002FSiegmund, Miete, 7. Aufl., § 551 Rn. 15). \n\n56\\. Die Sache ist daher im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Bünger Dr. Schmidt Dr. Reichelt Messing Dr. Böhm","Fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses bei ausstehender Bankbürgschaft","2026-07-08T23:04:44.489Z","2026-07-10T22:12:13.991Z",{"id":195,"ecli":196,"slug":197,"caseNumber":198,"courtId":44,"decisionDate":199,"fullText":200,"summary":201,"language":48,"source":49,"sourceUrl":50,"sourceTimestamp":199,"parsedAt":202,"updatedAt":203},"6840","ECLI:DE:NEURIS:KORE711352025","ecli-de-neuris-kore711352025","XII ZR 48\u002F24","2025-04-16T00:00:00.000Z","#  Insolvenzverfahren: Nichtigkeit einer persönlichen Dienstbarkeit zur Sicherung der mietrechtlichen Nutzungsbefugnisse des Mieters \n\n## Tenor\n\nDie Beschwerde der Klägerin gegen die Nichtzulassung der Revision in dem Urteil des 5\\. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 8. Mai 2024 wird zurückgewiesen.\n\nDie Klägerin hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen (§ 97 ZPO).\n\nWert: bis 30.000 €\n\n## Gründe\n\n1\\. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). \n\n2\\. Insbesondere ist bereits höchstrichterlich geklärt, dass die einer persönlichen Dienstbarkeit zur Sicherung der mietrechtlichen Nutzungsbefugnisse des Mieters (sog. Mieterdienstbarkeit) zugrundliegende Sicherungsabrede nicht nach § 111 iVm § 119 InsO nichtig ist (vgl. BGH Urteil vom 27. Juni 2014 - V ZR 51\u002F13 - NZM 2014, 790 Rn. 11; vgl. auch BGH Beschuss vom 7. April 2011 - V ZB 11\u002F10 - NZM 2012, 392 Rn. 13 ff.). \n\n3\\. Von einer weiteren Begründung wird gemäß § 544 Abs. 6 Satz 2 Halbsatz 2 ZPO abgesehen. Guhling Günter Nedden-Boeger Krüger Pernice","Insolvenzverfahren: Nichtigkeit einer persönlichen Dienstbarkeit zur Sicherung der mietrechtlichen Nutzungsbefugnisse des Mieters","2026-07-08T23:07:51.082Z","2026-07-10T22:12:44.705Z",{"id":205,"ecli":206,"slug":207,"caseNumber":67,"courtId":44,"decisionDate":208,"fullText":209,"summary":210,"language":48,"source":49,"sourceUrl":50,"sourceTimestamp":208,"parsedAt":211,"updatedAt":212},"6944","ECLI:DE:NEURIS:KORE708882025","ecli-de-neuris-kore708882025","2025-04-08T00:00:00.000Z","#  Räumungsvollstreckung nach Eigenbedarfskündigung: Einstweilige Einstellung der Vollstreckung nach Ablehnung eines Vollstreckungsschutzantrags durch das Berufungsgericht; Einstellungsentscheidung durch das Revisionsgericht im Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren \n\n## Tenor\n\nDie Zwangsvollstreckung aus dem Urteil des Landgerichts Kempten (Allgäu) - 5. Zivilkammer - vom 13. Dezember 2024 (52 S 669\u002F24) in Verbindung mit dem Urteil des Amtsgerichts Kempten (Allgäu) vom 10. April 2024 (7 C 46\u002F23) wird bis zur Entscheidung über die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten mit der Maßgabe eingestellt, dass die Zwangsvollstreckung unzulässig bleibt, wenn die Beklagte ab Mai 2025 die Zahlung der (zuletzt) vertraglich vereinbarten Monatsmiete zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung gemäß den Bedingungen des Mietvertrags an die Kläger vornimmt.\n\n## Gründe\n\nI.\n\n1\\. Die Beklagte ist seit dem Jahr 1993 Mieterin einer circa 100 m² großen Wohnung der Kläger in einem Mehrfamilienhaus in Kempten. Aufgrund einer - im Dezember 2021 erklärten - Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs ist die Beklagte erstinstanzlich zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt worden. Ihre hiergegen gerichtete Berufung hat das Landgericht - ebenso wie einen Vollstreckungsschutzantrag (§ 712 ZPO) - zurückgewiesen. \n\n2\\. Das Berufungsgericht hat die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) bejaht. Die derzeit von der Beklagten genutzte Wohnung werde für die Tochter der Kläger sowie deren Familie (Ehemann und zwei minderjährige Kinder) benötigt, welche derzeit nach ihrem - im Vertrauen auf den Auszug der Beklagten - bereits erfolgten Umzug übergangsweise eine rund 40 m² große Wohnung im Erdgeschoss des Anwesens, die der Beklagten seitens der Kläger zuvor als Alternativwohnung angeboten worden sei, bewohnten. \n\n3\\. Das Mietverhältnis sei entgegen der Ansicht der Beklagten nicht aufgrund ihres Härteeinwands (§§ 574 ff. BGB) fortzusetzen, insbesondere weder aufgrund des hohen Alters der - im Jahr 1938 geborenen - Beklagten noch aufgrund der von ihr zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung behaupteten gesundheitlichen Situation, die unter Bezugnahme auf ärztliche Atteste auch in der Berufungsinstanz näher ausgeführt worden sei. \n\n4\\. Ein Sachverständigengutachten zu den gesundheitlichen Folgen eines Umzugs für die Beklagte, zu deren Schweregrad sowie dazu, mit welcher Wahrscheinlichkeit diese eintreten könnten, sei nicht einzuholen gewesen. Im vorliegend besonders gelagerten Einzelfall sei die von der Beklagten dargelegte und unter Beweis gestellte gesundheitliche Situation nicht entscheidungserheblich. \n\n5\\. Denn der Sachvortrag der Beklagten zu ihrer fehlenden Umzugsfähigkeit sei widersprüchlich. Einerseits werde die gesundheitliche Situation der Beklagten als Argument dafür angeführt, sie könne aus der Wohnung nicht ausziehen und sei mithin nicht umzugsfähig. Andererseits habe das Amtsgericht bindend festgestellt, dass die Beklagte ohnehin vorhabe, in zwei bis vier Jahren in ein Heim für Betreutes Wohnen (nicht in ein Pflegeheim) umzuziehen, und sie es daher vermeiden wolle, zweimal innerhalb weniger Jahre umzuziehen, was für sich betrachtet nachvollziehbar sei, aber eine entsprechende Umzugsfähigkeit voraussetze. Aufgrund der Widersprüchlichkeit des Sachvortrags zur Frage der fehlenden Umzugsfähigkeit aus gesundheitlichen Gründen fehle es in dieser besonders gelagerten Einzelfallkonstellation bereits aus prozessualen Gründen an der Entscheidungserheblichkeit des medizinischen Sachverhalts. \n\n6\\. Dagegen wendet sich die Beklagte mit der - noch nicht begründeten - Nichtzulassungsbeschwerde und beantragt die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung. \n\nII.\n\n7\\. Der Antrag auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg. \n\n8\\. 1\\. Nach § 719 Abs. 2 Satz 1 ZPO, der gemäß § 544 Abs. 7 Satz 2 ZPO in dem hier gegebenen Fall der Nichtzulassungsbeschwerde entsprechende Anwendung findet, kann das Revisionsgericht die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung aus einem für vorläufig vollstreckbar erklärten Urteil anordnen, wenn die Vollstreckung dem Schuldner einen nicht zu ersetzenden Nachteil bringen würde und nicht ein überwiegendes Interesse des Gläubigers entgegensteht. \n\n9\\. 2\\. Diese Voraussetzungen liegen hier vor. \n\n10\\. a) Durch die Vollstreckung des Räumungstitels würde der Beklagten ein unwiederbringlicher Nachteil entstehen. Zwar haben die Kläger aufgrund des geltend gemachten Eigenbedarfs ebenfalls nicht unerhebliche Nachteile im Falle des vorläufigen Verbleibens der Beklagten in der Wohnung zu erwarten. Sie können der Eigenbedarfsperson - ihrer Tochter nebst deren Familie -, welche derzeit mit vier Personen in einer nur circa 40 m² großen Wohnung lebt, die vermietete Wohnung nicht überlassen. Jedoch überwiegen diese Nachteile \\- auch in Anbetracht der der Beklagten seitens der Kläger zahlreich angebotenen Ersatzwohnungen (vgl. zur Anbietpflicht des Vermieters Senatsurteile vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232\u002F15, BGHZ 213, 136 Rn. 54 ff. mwN; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270\u002F15, NJW 2017, 1474 Rn. 22) - nicht die von der Beklagten zu vergegenwärtigenden Nachteile. Denn diese sieht sich - mit überwiegender Wahrscheinlichkeit (§ 719 Abs. 2 Satz 2 ZPO; vgl. hierzu Senatsbeschluss vom 13. März 2007 - VIII ZR 2\u002F07, WuM 2007, 209 Rn. 5) - einem nicht rückgängig machbaren Verlust der Mietwohnung ausgesetzt. Vor einem solchen ist sie, unter der Bedingung der künftigen fristgerechten Leistung der monatlichen Miete zuzüglich der Nebenkostenvorauszahlung, einstweilen zu schützen. \n\n11\\. b) Die Beklagte kann sich vorliegend auf einen derartigen unersetzlichen Nachteil auch berufen. \n\n12\\. Nicht unersetzlich sind Nachteile, die der Schuldner selbst vermeiden kann. Deswegen kann er sich nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich nur dann darauf berufen, die Zwangsvollstreckung bringe ihm einen nicht zu ersetzenden Nachteil, wenn er in der Berufungsinstanz einen Vollstreckungsschutzantrag nach § 712 ZPO gestellt hat (vgl. hierzu Senatsbeschlüsse vom 27. Februar 2018 - VIII ZR 39\u002F18, WuM 2018, 221 Rn. 5; vom 26. September 2018 - VIII ZR 290\u002F18, NJW-RR 2019, 72 Rn. 7; vom 18. Juli 2023 - VIII ZA 6\u002F23, juris Rn. 9; jeweils mwN). Dies hat die Beklagte getan; ihr Vollstreckungsschutzantrag nach § 712 ZPO wurde vom Berufungsgericht im Wege eines Ergänzungsurteils zurückgewiesen. \n\n13\\. c) Der Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten fehlt es im gegenwärtigen Verfahrensstadium nicht an der für eine Einstellung der Zwangsvollstreckung erforderlichen Erfolgsaussicht. \n\n14\\. Eine einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung nach § 719 Abs. 2, § 544 Abs. 7 Satz 2 ZPO setzt - unter anderem - voraus, dass das eingelegte Rechtsmittel Aussicht auf Erfolg hat (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Beschlüsse vom 2. Januar 2020 - VIII ZR 328\u002F19, NZM 2020, 105 Rn. 5; vom 25. August 2020 - VIII ZR 59\u002F20, NJW-RR 2020, 1275 Rn. 6; vom 9. Februar 2023 - V ZA 3\u002F23, juris Rn. 3; vom 18. Juli 2023 - VIII ZA 6\u002F23, aaO Rn. 12; jeweils mwN). Dies ist vorliegend der Fall. \n\n15\\. aa) Die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten ist zulässig, insbesondere ist der Beschwerdewert (§ 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) erreicht. \n\n16\\. bb) Dass die noch zu begründende Nichtzulassungsbeschwerde auch in der Sache Erfolg haben kann, kann unter Berücksichtigung der Ausführungen der Beklagten im Antrag auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung sowie der Feststellungen des Berufungsgerichts derzeit nicht ausgeschlossen werden. Dr. Bünger Dr. Liebert Dr. Schmidt Dr. Reichelt Dr. Böhm","Räumungsvollstreckung nach Eigenbedarfskündigung: Einstweilige Einstellung der Vollstreckung nach Ablehnung eines Vollstreckungsschutzantrags durch das Berufungsgericht; Einstellungsentscheidung durch das Revisionsgericht im Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren","2026-07-08T23:08:52.276Z","2026-07-10T22:12:54.580Z",{"id":214,"ecli":215,"slug":216,"caseNumber":217,"courtId":44,"decisionDate":208,"fullText":218,"summary":219,"language":48,"source":49,"sourceUrl":50,"sourceTimestamp":208,"parsedAt":211,"updatedAt":220},"6930","ECLI:DE:NEURIS:KORE715102025","ecli-de-neuris-kore715102025","VIII ZR 245\u002F22","#  Wohnraummietvertrag: Anforderungen an das Aushandeln einer Quotenabgeltungsklausel \n\n## Tenor\n\nDer Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen.\n\n## Gründe\n\nI.\n\n1\\. Die Klägerin war Mieterin einer Wohnung der Beklagten, die gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. \n\n2\\. Nach dem am 10. Februar 2017 geschlossenen Mietvertrag sollte das Mietverhältnis zum 1\\. Februar 2017 beginnen und auf unbestimmte Zeit laufen. \n\n3\\. Der Mietvertrag enthielt unter anderem folgende Regelungen: \"§ 2 Mietdauer und Kündigung […] 2\\. Der Mietvertrag kann mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende, auf Wunsch des Mieters jedoch frühestens zum Ablauf von 24 Monaten seit Mietbeginn, gekündigt werden (Mindestlaufzeit: 24 Monate) und nicht erst nach 48 Monaten, wie eigentlich vom Vermieter gewünscht. […] Wird die Wohnung zurückgegeben, bevor die Schönheitsreparaturen fällig sind, verpflichtet sich der Mieter für das Entgegenkommen des Vermieters hinsichtlich der Verkürzung der Mindestlaufzeit anteilige Kosten für die Schönheitsreparaturen - einschließlich voraussichtlicher Mehrwertsteuer - entsprechend dem Kostenvoranschlag des Vermieters oder eines vom Vermieter eingeholten Kostenvoranschlags eines Fachbetriebes oder eines Bauingenieurs zu zahlen, die dem Grad der durch sie erfolgten Abnutzung der jeweiligen Teilbereiche der Wohnung entsprechen. […] […] Die Parteien sind sich darüber einig, dass bei der vorstehenden Verkürzung der Mindestlaufzeit die Wirksamkeit der Verpflichtung des Mieters zur Durchführung fälliger Schönheitsreparaturarbeiten sowie insbesondere [die] Verpflichtung zur Übernahme anteiliger diesbezüglicher Kosten bei Auszug vor Fälligkeit von besonderer Bedeutung sind. […] […] § 11 Schönheitsreparaturen 1\\. Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt auf eigene Kosten der Mieter. […] […] 7\\. Besteht das Mietverhältnis bei Auszug der Mieter schon länger als ein Jahr oder liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, und endet das Mietverhältnis vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen, sind die Mieter verpflichtet, anteilige Kosten für die Schönheitsreparaturen - einschließlich voraussichtlicher Mehrwertsteuer - entsprechend eines Kostenvoranschlags des Vermieters oder eines vom Vermieter eingeholten Kostenvoranschlags eines Fachbetriebes oder eines Bauingenieurs zu zahlen, die dem Grad der durch sie erfolgten Abnutzung der jeweiligen Teilbereiche der Wohnung entsprechen. […]\" \n\n4\\. Zudem war im Mietvertrag eine Staffelmietvereinbarung enthalten, nach der sich die monatliche Nettokaltmiete von anfangs 713 € zum 1. März eines jeden Jahres erhöhen sollte und für den Zeitraum ab März 2019 auf 795 € belief. Die Beklagte hatte bereits mit dem vorherigen Mieter der Wohnung eine Staffelmiete vereinbart; der Mietvertrag aus dem Jahr 2014 sah zum Zeitpunkt des Auszugs des Vormieters eine monatliche Nettokaltmiete in Höhe von 713 € vor, die sich nachfolgend jährlich weiter erhöhen und für die Zeit ab Januar 2019 804 € betragen sollte. \n\n5\\. Mit Schreiben vom 25. Februar 2019 rügte die Klägerin gegenüber der Beklagten unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB), soweit die vereinbarte und von ihr auch gezahlte Nettokaltmiete mehr als monatlich 713 € betrug. \n\n6\\. Das Mietverhältnis der Parteien endete am 31. März 2020. Die Beklagte lehnte die Rückzahlung der Mietkaution in Höhe eines Teilbetrags von 700,65 € unter Verweis auf von der Klägerin nach dem Mietvertrag anteilig zu tragende Kosten für die Durchführung von Schönheitsreparaturen ab. \n\n7\\. Die auf Rückerstattung der für die Monate März 2019 bis März 2020 gezahlten Miete in Höhe eines Teilbetrags von monatlich jeweils 82 € (795 € - 713 €), insgesamt 1.066 €, sowie auf Rückzahlung des Kautionsbetrags in Höhe von 700,65 €, jeweils nebst Zinsen, gerichtete Klage hat vor dem Amtsgericht - mit Ausnahme eines Teils der Zinsen - Erfolg gehabt. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. \n\n8\\. Das Berufungsgericht (LG Berlin, WuM 2023, 694) hat zur Begründung seiner Entscheidung \\- soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - ausgeführt: \n\n9\\. Die Klägerin habe einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe des geltend gemachten Teilbetrags gemäß § 556d Abs. 1, 2, § 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB aF, § 557a Abs. 4, § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB in Verbindung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung sowie Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB. Das Amtsgericht habe bei der Bestimmung der preisrechtlich zulässigen Miete, die keinen Bedenken begegne und von der Berufung hinsichtlich der im Ausgangspunkt zugrunde gelegten ortsüblichen Vergleichsmiete auch nicht gesondert angegriffen werde, zutreffend erkannt, dass die im Mietvertrag getroffene Vereinbarung über die Nettokaltmiete sowie die vereinbarten Mietzinsstaffeln unwirksam seien, soweit sie die höhere Vormiete von 713 € überschritten. Die erst nach der Beendigung des Vormietverhältnisses eintretenden weiteren Staffelmieterhöhungen seien im Rahmen des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zu berücksichtigen. Mit diesem am eindeutigen Wortlaut der aufgrund ihres Ausnahmecharakters eng auszulegenden Norm orientierten Ergebnis sei auch der vom Gesetzgeber bezweckte Bestandsschutz für den Vermieter gewährleistet; dieser habe hinsichtlich der Mietstaffeln, die wegen des früheren Mietendes nicht mehr zum Tragen gekommen seien, noch keine ausnahmsweise schutzwürdige Vermögensposition erlangt. \n\n10\\. Die Klägerin habe zudem einen fälligen Anspruch auf Rückzahlung der restlichen Kaution, da der Beklagten keine Gegenansprüche aus der im Mietvertrag vereinbarten Quotenabgeltungsklausel zustünden. Zutreffend sei das Amtsgericht davon ausgegangen, dass es sich bei der in § 2 Ziffer 2, § 11 Ziffer 7 des Mietvertrags enthaltenen Regelung um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB handele, die gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sei. Nicht zu folgen sei der Ansicht der Berufung, wonach es sich insbesondere aufgrund der der Klägerin eingeräumten Wahlmöglichkeit zwischen der ursprünglichen Vertragsversion, nach der die Schönheitsreparaturen entsprechend der gesetzlichen Regelung von der Beklagten zu tragen gewesen seien, und dem auf ausdrücklichen Wunsch der Klägerin auch hinsichtlich der verkürzten Mindestlaufzeit ihren Bedürfnissen angepassten und von ihr ohne Beanstandungen unbeeinflusst ausgewählten Vertragstext um eine ungeachtet der Vorformulierung beider Alternativen als Vertragsbedingung nach § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB ausgehandelte Regelung handele. \n\n11\\. Nach der Rechtsprechung könne von einem Aushandeln im Sinne dieser Vorschrift nicht bereits aufgrund des rein formalen Umstands einer Auswahl aus mehreren vorformulierten Alternativen gesprochen werden. Der Verwender müsse vielmehr den in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellen und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen mit zumindest der effektiven Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen zu beeinflussen, einräumen. Gemessen hieran sei bereits nach dem eigenen Vorbringen der Beklagten nicht von einer Individualvereinbarung auszugehen. Die Beklagte habe sich lediglich darauf berufen, sie hätte über die veränderten Bestimmungen verhandelt, wenn die Klägerin diese von ihr durch den Wunsch einer abweichenden Abrede unter anderem bezüglich der Schönheitsreparaturen ausgelösten Änderungen von sich aus hinterfragt hätte. Damit habe die Beklagte aber ebenso wie mit der angebotenen Besprechung des geänderten zweiten Vertragsentwurfs nicht dargelegt, dass sie ihre Verhandlungsbereitschaft zu der hier streitigen Klausel verbunden mit dem Angebot der konkreten Möglichkeit einer Veränderung der Regelung im Interesse der Klägerin deutlich und ernsthaft erklärt hätte. Zudem habe sich die Klägerin als Mietinteressentin schon angesichts des angespannten Wohnungsmarkts und des hierdurch entstehenden Drucks nicht in einer gleichberechtigten Verhandlungsposition befunden, die ihr ohne Weiteres eigene vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten im Sinne einer freien Verhandlung ermöglicht hätte. \n\n12\\. Eine andere Beurteilung sei auch nicht deshalb gerechtfertigt, weil der Klägerin die Verkürzung der vertraglichen Mindestlaufzeit zugutekäme, zu welcher die Beklagte im Gesamtpaket mit der Übernahme der Schönheitsreparaturen durch die Klägerin bereit gewesen sei. Dies ändere nichts an der nachteiligen Wirkung der durch die Quotenabgeltungsklausel zudem erweiterten Schönheitsreparaturklausel, deren gesetzesfremder Kern nicht allein durch die damit verbundene Aufnahme einer dem Mieter entgegenkommenden Klausel ernsthaft zur Disposition gestellt werde. Zudem beziehe sich ein Aushandeln jeweils nur auf bestimmte Vertragsbedingungen und könne auch nur bezogen auf die jeweilige Klausel zur Nichtanwendung der §§ 305 ff. BGB führen. \n\n13\\. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. \n\nII.\n\n14\\. 1\\. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO). \n\n15\\. a) Das Berufungsgericht hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung der Fragen zugelassen, ob bei der Ermittlung der Vormiete im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB die im Vormietverhältnis vereinbarten, wegen dessen Beendigung aber nicht mehr wirksam gewordenen weiteren Staffelmieterhöhungen zu berücksichtigen seien und wann im Falle einer Auswahlentscheidung des Vertragspartners für die vorformulierte streitgegenständliche Vertragsvariante ein Aushandeln im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB gegeben sei. \n\n16\\. b) Die vom Berufungsgericht angenommene grundsätzliche Bedeutung kommt der vorliegenden Rechtssache im Hinblick auf keine dieser Fragen zu. \n\n17\\. aa) Grundsätzliche Bedeutung hat eine Rechtssache, wenn sie eine entscheidungserhebliche, klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfrage aufwirft, die sich in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen kann und deswegen das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an der einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt, das heißt allgemein von Bedeutung ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsbeschluss vom 25. Juni 2024 - VIII ZR 203\u002F23, juris Rn. 12 mwN). \n\n18\\. bb) Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. \n\n19\\. (1) Es kann dahingestellt bleiben, ob die Frage nach der Heranziehung im Vormietverhältnis vereinbarter, bei dessen Beendigung aber noch nicht wirksam gewordener Mietstaffeln als von dem vorherigen Mieter der Wohnung zuletzt geschuldete Miete im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB im Zeitpunkt der Entscheidung des Berufungsgerichts angesichts des von ihm als eindeutig bezeichneten Wortlauts der Vorschrift und des von ihm angeführten (einhelligen) Schrifttums klärungsbedürftig gewesen ist. Sie ist jedenfalls mit dem \\- nach Erlass des Berufungsurteils ergangenen - Senatsurteil vom 18. Dezember 2024 (VIII ZR 16\u002F23, NZM 2025, 247 Rn. 21 f., zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt) in dem vom Berufungsgericht angenommenen Sinne entschieden (vgl. zu dem bei § 552a ZPO maßgeblichen Zeitpunkt BGH, Beschlüsse vom 20. Januar 2005 - I ZR 255\u002F02, NJW-RR 2005, 650 unter II 1 mwN; vom 9. September 2014 - IV ZR 99\u002F12, juris Rn. 6 f.; vom 21. Februar 2023 – VIII ZR 106\u002F21, juris Rn. 16). \n\n20\\. (2) Auch die weitere vom Berufungsgericht zur Begründung seiner Zulassungsentscheidung angeführte Frage nach den an ein Aushandeln von Vertragsbedingungen im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB zu stellenden Anforderungen ist weder im Allgemeinen noch bezogen auf den Fall einer dem Vertragspartner des Verwenders eingeräumten Auswahl zwischen verschiedenen vorformulierten Vertragsvarianten klärungsbedürftig. Sie lässt sich anhand der gefestigten - und vom Berufungsgericht auch zitierten - höchstrichterlichen Rechtsprechung beantworten (zu den allgemeinen Anforderungen vgl. nur BGH, Urteile vom 26. März 2015 - VII ZR 92\u002F14, BGHZ 204, 346 Rn. 33; vom 28. Juli 2015 - XI ZR 434\u002F14, BGHZ 206, 305 Rn. 23; vom 6. März 2024 - VIII ZR 79\u002F22, NZM 2024, 376 Rn. 24; Beschlüsse vom 20. November 2012 - VIII ZR 137\u002F12, WuM 2013, 293 Rn. 7; vom 19. März 2019 - XI ZR 9\u002F18, NJW 2019, 2080 Rn. 14; jeweils mwN; zur Auswahlmöglichkeit vgl. nur BGH, Urteile vom 7. Februar 1996 - IV ZR 16\u002F95, NJW 1996, 1676 unter II 2 a; vom 17\\. Februar 2010 - VIII ZR 67\u002F09, BGHZ 184, 259 Rn. 18 [zum Stellen von Vertragsbedingungen]; vom 10. Oktober 2013 - VII ZR 19\u002F12, NJW 2014, 206 Rn. 19 f.; vom 6. März 2024 - VIII ZR 79\u002F22, aaO; jeweils mwN). Einen weitergehenden abstrakten Klärungsbedarf wirft der Streitfall nicht auf. \n\n21\\. 2\\. Die - ohne Verstoß gegen Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG durch die Einzelrichterin zugelassene (vgl. Senatsbeschluss vom 25. April 2023 - VIII ZR 184\u002F21, juris Rn. 20 mwN) - Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg (§ 552a Satz 1 ZPO). \n\n22\\. a) Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei einen Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Rückzahlung der in den Monaten März 2019 bis März 2020 gezahlten Miete in Höhe eines Teilbetrags von monatlich jeweils 82 € (795 € - 713 €) gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB in Verbindung mit § 557a Abs. 4 Satz 1, 2, § 556g Abs. 1 Satz 2, 3 BGB bejaht. Die diesen Zeitraum betreffende Staffelmietvereinbarung der Parteien ist wegen Verstoßes gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in der seit dem 1. Juni 2015 geltenden Fassung in Verbindung mit der Ersten Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 (vgl. Art. 229 § 35 Abs. 1 EGBGB) unwirksam, soweit die vereinbarte Nettokaltmiete einen Betrag von monatlich 713 € überschreitet. \n\n23\\. aa) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Beklagte eine - wie hier bei Beginn der in Rede stehenden Mietstaffel zum 1. März 2019 (vgl. § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB) - den zulässigen Höchstbetrag nach der Vorschrift des § 556d Abs. 1 BGB übersteigende Miete maximal bis zur Höhe der von dem vorherigen Mieter der Wohnung zuletzt geschuldeten monatlichen Nettokaltmiete verlangen kann (§ 556e Abs. 1 Satz 1 BGB). Nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts wurde von dem vorherigen Mieter der Wohnung bei Beendigung des Vormietverhältnisses entsprechend der dort getroffenen Staffelmietvereinbarung eine Nettokaltmiete von monatlich 713 € gezahlt. Diese ist nicht ihrerseits an den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zu messen, die erst nach dem Abschluss des Vormietvertrags im Jahr 2014 in Kraft getreten sind (vgl. Art. 229 § 35 Abs. 1 EGBGB). \n\n24\\. bb) Soweit die Revision weitergehend meint, im Falle einer im Vormietverhältnis getroffenen Staffelmietvereinbarung sei aus Gründen des Bestandsschutzes nicht (lediglich) die vom vorherigen Mieter zuletzt gezahlte Nettokaltmiete, sondern vielmehr die für den nun in Rede stehenden Zeitraum vereinbarte (künftige) Mietstaffel - vorliegend demnach eine Nettokaltmiete von monatlich 804 € - maßgeblich, trifft dies nicht zu. Diese Mietstaffel war wegen der zuvor erfolgten Beendigung des Vormietverhältnisses nicht mehr zur Geltung gelangt, weshalb der vorherige Mieter den genannten Betrag der Beklagten auch nicht im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB \"zuletzt schuldete\". Die Heranziehung einer solchen späteren Mietstaffel stünde nicht nur im Widerspruch zum Wortlaut der als Ausnahmevorschrift eng auszulegenden Norm, sondern auch zum Regelungswillen des Gesetzgebers, wie er sich aus den Gesetzesmaterialien zum Mietrechtsnovellierungsgesetz ergibt (vgl. hierzu Senatsurteil vom 18. Dezember 2024 - VIII ZR 16\u002F23, NZM 2025, 247 Rn. 21 f. mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). \n\n25\\. b) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht zudem einen (fälligen) Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Rückzahlung der Mietkaution (§ 551 BGB in Verbindung mit der zwischen den Mietvertragsparteien getroffenen Sicherungsabrede) in Höhe des von der Beklagten einbehaltenen Betrags von 700,65 € bejaht. Denn der Beklagten steht ihrerseits kein Anspruch gegen die Klägerin gemäß § 535 Abs. 1 BGB in Verbindung mit der zwischen den Parteien in § 2 Ziffer 2 in Verbindung mit § 11 Ziffer 7 des Mietvertrags vereinbarten Quotenabgeltungsklausel auf Zahlung der für die Renovierung der Wohnung (anteilig) aufzuwendenden Kosten zu, mit dem sie wirksam gemäß §§ 387, 389 BGB hätte aufrechnen können. \n\n26\\. aa) Die Revision stellt nicht in Abrede, dass die von den Parteien im Mietvertrag vereinbarte Quotenabgeltungsklausel, die der Klägerin als Mieterin der Wohnung einen Teil der zukünftig entstehenden Kosten für Schönheitsreparaturen für den Fall auferlegt, dass das Mietverhältnis - wie hier - vor Fälligkeit der ihr nach der mietvertraglichen Vereinbarung zukommenden Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen endet, dann unwirksam ist - und damit ein aufrechenbarer Gegenanspruch der Beklagten nicht besteht -, wenn es sich bei dieser Vereinbarung um eine Allgemeine Geschäftsbedingung (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB) handelt. Denn diese benachteiligt die Klägerin nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen, weil sie von ihr verlangt, zur Ermittlung der auf sie bei Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrere hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen (vgl. nur Senatsurteile vom 18. März 2015 - VIII ZR 242\u002F13, BGHZ 204, 316 Rn. 24 ff.; vom 6. März 2024 - VIII ZR 79\u002F22, NZM 2024, 376 Rn. 15). \n\n27\\. bb) Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht aber auch rechtsfehlerfrei angenommen, dass es sich bei der im Mietvertrag enthaltenen und von der Beklagten vorformulierten Quotenabgeltungsklausel um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB - und nicht um eine von den Parteien individuell ausgehandelte Vertragsklausel (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB) - handelt. \n\n28\\. (1) Die Revision macht ohne Erfolg geltend, der Klägerin seien entgegen der Annahme der Vorinstanzen von der Beklagten nicht zwei vorformulierte Vertragsklauseln - eine Fassung mit Schönheitsreparaturklausel sowie geringerer Miete und eine Fassung ohne eine solche Klausel sowie mit höherer Miete - zur Auswahl vorgelegt worden, sondern die Parteien seien auf der Grundlage eines der Klägerin präsentierten Mietvertragsentwurfs der Beklagten in Vertragsverhandlungen eingetreten und hätten sich individualvertraglich auf Abweichungen von diesem ersten Entwurf - eine von der Klägerin gewünschte Verkürzung der Laufzeit des Mietvertrags sowie eine Herabsetzung der monatlichen Nettokaltmiete um 56 € im Gegenzug unter anderem zur Übernahme der Schönheitsreparaturen und zur Zahlung anteiliger Kosten für bei Auszug noch nicht fällige Schönheitsreparaturen durch die Klägerin - verständigt. \n\n29\\. (a) Damit kann die Revision schon deshalb nicht durchdringen, weil es sich bei den von der Revision - als unrichtig - beanstandeten Ausführungen um tatbestandliche Feststellungen des Berufungsgerichts handelt. Hierzu zählen auch die in den Urteilsgründen getroffenen tatsächlichen Feststellungen. Diese sind dem Revisionsverfahren zugrunde zu legen, weil die Beklagte sie nicht im Wege eines Tatbestandsberichtigungsantrags nach § 320 ZPO angegriffen hat (vgl. nur Senatsurteil vom 23. März 2022 - VIII ZR 133\u002F20, NZM 2022, 413 Rn. 28 f. mwN). \n\n30\\. (b) War damit nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachverhalt der Klägerin durch die Beklagte allein die Wahlmöglichkeit zwischen zwei von der Beklagten vorgegebenen und vorformulierten Vertragsbedingungen (einer mit und einer ohne Übernahme von Schönheitsreparaturen beziehungsweise einer anteiligen Kostenbeteiligung) eröffnet, so macht dies die von der Klägerin gewählte Alternative grundsätzlich noch nicht zu einer Individualabrede (vgl. BGH, Urteile vom 17. Februar 2010 - VIII ZR 67\u002F09, BGHZ 184, 259 Rn. 18; vom 10\\. Oktober 2013 - VII ZR 19\u002F12, NJW 2014, 206 Rn. 19 f.; [jeweils zum Stellen von Vertragsbedingungen]; vom 6. März 2024 - VIII ZR 79\u002F22, NZM 2024, 376 Rn. 24; Erman\u002FLooschelders, BGB, 17. Aufl., § 305 Rn. 21 mwN). Wie der Senat für eine vergleichbare Gestaltung bereits ausgeführt hat, genügt allein der Umstand, dass der Vermieter dem Mieter die Wahlmöglichkeit zwischen der Übernahme der Schönheitsreparaturen und der Zahlung einer niedrigeren Miete einerseits sowie einer höheren Mietzahlung bei Nichtausführung von Schönheitsreparaturen andererseits eingeräumt hat, nicht ohne Weiteres für ein Aushandeln im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB und damit für das Vorliegen einer wirksamen (individualvertraglichen) Quotenabgeltungsklausel (vgl. Senatsurteil vom 6. März 2024 - VIII ZR 79\u002F22, aaO Rn. 25). \n\n31\\. (2) Ungeachtet dessen tragen die von der Revision angesprochenen Änderungen des (ersten) Vertragsentwurfs - die Verkürzung der Laufzeit des Mietvertrags, die Herabsetzung der Nettokaltmiete im Gegenzug zu einer Übernahme von Schönheitsreparaturen und diesbezüglicher anteiliger Kosten, die Möglichkeit einer ratenweisen Zahlung der Mietkaution - nicht die Annahme, die Bedingungen des Mietvertrags und insbesondere die in Rede stehende, die Quotenabgeltungsklausel enthaltende Vertragsbestimmung seien von den Parteien individuell ausgehandelt worden. Das gilt auch bezogen auf das Argument der Revision, eine Gestaltungsfreiheit der Klägerin zur Wahrung eigener Interessen könne wegen der Bereitschaft der Beklagten, den geänderten Vertragsentwurf mit der Klägerin zu besprechen und auf deren etwaige Wünsche einzugehen, nicht zweifelhaft seien. \n\n32\\. (a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bedeutet Aushandeln mehr als Verhandeln. Es genügt nicht, dass das gestellte Formular dem Verhandlungspartner bekannt ist und nicht auf Bedenken stößt, dass der Inhalt lediglich erläutert oder erörtert wird und den Vorstellungen des Partners entspricht. Von einem Aushandeln in diesem Sinne kann vielmehr nur dann gesprochen werden, wenn der Verwender zunächst den in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen \"gesetzesfremden Kerngehalt\", also die den wesentlichen Inhalt der gesetzlichen Regelung ändernden oder ergänzenden Bestimmungen, inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumt mit zumindest der realen Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen zu beeinflussen. Er muss sich also deutlich und ernsthaft zur gewünschten Änderung einzelner Klauseln bereit erklären (st. Rspr.; siehe nur BGH, Urteile vom 26. März 2015 - VII ZR 92\u002F14, BGHZ 204, 346 Rn. 33; vom 28\\. Juli 2015 - XI ZR 434\u002F14, BGHZ 206, 305 Rn. 23 f.; vom 6. März 2024 - VIII ZR 79\u002F22, NZM 2024, 376 Rn. 24; Beschlüsse vom 20. November 2012 - VIII ZR 137\u002F12, WuM 2013, 293 Rn. 7; vom 19. März 2019 - XI ZR 9\u002F18, NJW 2019, 2080 Rn. 14). \n\n33\\. Die Darlegungslast für ein individuelles Aushandeln trifft den Verwender (vgl. BGH, Urteile vom 26. März 2015 - VII ZR 92\u002F14, aaO; vom 15. Februar 2017 - IV ZR 91\u002F16, NJW 2017, 2346 Rn. 12; jeweils mwN; Beschlüsse vom 20. November 2012 - VIII ZR 137\u002F12, aaO Rn. 6 mwN; vom 19. März 2019 - XI ZR 9\u002F18, aaO). An die substantiierte Darlegung der ernsthaften Verhandlungsbereitschaft des Verwenders und der weiteren Merkmale für ein Aushandeln sind strenge Anforderungen zu stellen (vgl. Senatsbeschluss vom 20\\. November 2012 - VIII ZR 137\u002F12, aaO Rn. 7 mwN). \n\n34\\. (b) Nach diesen Grundsätzen sind - wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat - im Streitfall die Voraussetzungen für ein Aushandeln (gerade) der in Rede stehenden Vertragsklausel über die quotenmäßige Abgeltung bei Vertragsbeendigung noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen nicht gegeben. \n\n35\\. Nach dem Vortrag der Beklagten wurden sowohl der ursprüngliche als auch der schließlich unterzeichnete - geänderte - Vertragstext durch die Beklagte als Grundlage für den abzuschließenden Mietvertrag in die Vertragsverhandlungen eingebracht. Weder aus den Feststellungen des Berufungsgerichts noch aus dem von der Revision angeführten Vorbringen der Beklagten zum Inhalt und Ablauf der Vertragsverhandlungen ergibt sich, dass die Beklagte gegenüber der Klägerin deutlich und ernsthaft ihre Bereitschaft erklärt hätte, diesen von ihr vorformulierten Vertragstext - einschließlich der darin enthaltenen detaillierten Regelungen zur Übernahme der Schönheitsreparaturen nebst der in Rede stehenden Quotenabgeltungsklausel, welche die Beklagte als mit der von der Klägerin gewünschten Verkürzung der vertraglichen Mindestlaufzeit zu einem Gesamtpaket verbunden angesehen hat - ernsthaft zur Disposition zu stellen und es der Klägerin damit freizustellen, ohne weiteres ein abweichendes Vertragsformular auszuwählen oder den vorformulierten Vertragstext durch die Einbringung eigener Textvorschläge abzuändern (vgl. Senatsurteil vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 26\u002F15, NZM 2016, 214 Rn. 29 f. mwN [zum Stellen von Vertragsbedingungen]). \n\n36\\. Soweit die Beklagte sich demgegenüber darauf beruft, sie sei - wie die erfolgten Änderungen des ersten Vertragsentwurfs und das der Klägerin unterbreitete Angebot eines weiteren Gesprächstermins zeigten - bereit gewesen, auf Wünsche der Klägerin einzugehen, hat sie damit allenfalls allgemein eine Verhandlungsbereitschaft zum Ausdruck gebracht. Dies genügt ebenso wenig für die Annahme, der Vertragstext sei insgesamt oder hinsichtlich der vorliegend in Rede stehenden Quotenabgeltungsklausel individuell ausgehandelt, wie der Umstand, dass die Klägerin die von der Beklagten eingeräumte Möglichkeit einer Besprechung zu dem geänderten Vertragstext nicht genutzt, sondern diesen ohne Äußerung von Änderungswünschen unterzeichnet hat (vgl. BGH, Urteile vom 14. April 2005 - VII ZR 56\u002F04, NZBau 2005, 460 unter II 2; vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 26\u002F15, aaO Rn. 30 f. [zum Stellen von Vertragsbedingungen]; siehe auch BGH, Beschluss vom 19. März 2019 \\- XI ZR 9\u002F18, NJW 2019, 2080 Rn. 16 f.; jeweils mwN). \n\n37\\. Zudem ist eine Klausel nicht schon dann nach § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB ausgehandelt worden, wenn nach Verhandlungen über verschiedene andere Teilaspekte eines Vertrags dort Vertragsbedingungen geändert worden sind. Zwar mögen die Vertragspartner bei solchen Verhandlungen jeweils für sich ihre wirtschaftliche Position als einheitliches Paket beurteilt haben (vgl. BGH, Beschluss vom 19. März 2019 - XI ZR 9\u002F18, NJW 2019, 2080 Rn. 15), wie dies die Beklagte hinsichtlich ihrer Interessenlage auch vorgebracht hat (Verkürzung der Laufzeit im Gesamtpaket mit der Übernahme von Schönheitsreparaturen). Das rechtfertigt es aber nicht, eine vom Verwender gestellte, konkret nicht verhandelte und unverändert in den Vertrag übernommene Vertragsbedingung - hier die in Rede stehende Quotenabgeltungsklausel - als ausgehandelt anzusehen. Denn das Aushandeln muss sich nach dem Gesetzeswortlaut jeweils auf bestimmte Vertragsbedingungen beziehen (\"im Einzelnen\") und führt nur in diesem Umfang (\"soweit\") zur Nichtanwendung der §§ 305 ff. BGB (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 19. Juni 1996 - VIII ZR 189\u002F95, ZIP 1996, 1997 unter II 1 c bb; vom 23. Januar 2003 - VII ZR 210\u002F01, BGHZ 153, 311, 322 f. [jeweils zu § 1 AGBGB aF]; vom 4. Februar 2025 - XI ZR 183\u002F23, WM 2025, 482 Rn. 31; Beschlüsse vom 5. März 2013 - VIII ZR 137\u002F12, NZM 2013, 307 Rn. 7 ff.; vom 19. März 2019 - XI ZR 9\u002F18, aaO; vom 6. März 2024 - VIII ZR 79\u002F22, NZM 2024, 376 Rn. 24). \n\n38\\. 3\\. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Bünger Dr. Liebert Dr. Schmidt Dr. Reichelt Dr. Böhm \n\n## Sonstiger Langtext\n\n**Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Rücknahme der Revision erledigt worden.**","Wohnraummietvertrag: Anforderungen an das Aushandeln einer Quotenabgeltungsklausel","2026-07-10T22:12:53.384Z",{"id":222,"ecli":223,"slug":224,"caseNumber":225,"courtId":44,"decisionDate":226,"fullText":227,"summary":228,"language":48,"source":49,"sourceUrl":50,"sourceTimestamp":226,"parsedAt":229,"updatedAt":230},"7111","ECLI:DE:NEURIS:KORE711032025","ecli-de-neuris-kore711032025","VIII ZR 282\u002F23","2025-03-26T00:00:00.000Z","#  (Mieterhöhung aufgrund einer energetischen Modernisierung) \n\n## Leitsatz\n\nZur Feststellung der nachhaltigen Einsparung von Endenergie bei einer energetischen Modernisierung der Mietsache (§ 555b Nr. 1 BGB; im Anschluss an Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 283\u002F23).26\n\n## Tenor\n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Bremen - 2. Zivilkammer - vom 9. November 2023 aufgehoben.\n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.\n\nDas Urteil ist vorläufig vollstreckbar.\n\nVon Rechts wegen\n\n## Tatbestand\n\n1\\. Die Klägerinnen waren bis Ende April 2019 Mieterinnen einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung der Beklagten in B. . \n\n2\\. Mit Schreiben vom 15. März 2017 kündigte die Beklagte den Klägerinnen die Modernisierung der in dem Haus befindlichen Heizungsanlage durch den erstmaligen Einbau einer Gaszentralheizung einschließlich zentraler Warmwasseraufbereitung an Stelle der bis dahin in den Wohnungen vorhandenen Einzelöfen (Kombithermen) an und informierte diese unter anderem über die Einzelheiten der geplanten Arbeiten. Nach der Durchführung der Arbeiten erklärte die Beklagte mit Schreiben vom 26. Oktober 2017 den Klägerinnen gegenüber eine Erhöhung der monatlichen Grundmiete ab dem 1. Januar 2018 von 460 € um 39 € auf 499 €. Die Klägerinnen zahlten diesen Erhöhungsbetrag bis zum Ende des Mietverhältnisses. \n\n3\\. Mit der vorliegenden Klage haben die Klägerinnen zuletzt - soweit für das Revisionsverfahren von Bedeutung - die Erstattung ihrer Ansicht nach wegen der Modernisierungsmieterhöhung zu viel gezahlter Miete in Höhe von 624 € begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht - nach Einholung eines Sachverständigengutachtens - zurückgewiesen. \n\n4\\. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Beklagte die vollständige Abweisung der Klage. \n\n## Entscheidungsgründe\n\n5\\. Die Revision hat Erfolg. \n\n6\\. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Klägerinnen in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis der Klägerinnen, sondern auf einer Sachprüfung. \n\nI.\n\n7\\. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: \n\n8\\. Den Klägerinnen stehe gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete zu. \n\n9\\. Entgegen der Annahme des Amtsgerichts sei das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten allerdings nicht formell unwirksam. Es entspreche vielmehr den vom Bundesgerichtshof in drei mittlerweile ergangenen Entscheidungen vom 20. Juli 2022 (VIII ZR 337\u002F21, VIII ZR 339\u002F21, VIII ZR 361\u002F21) dargestellten Voraussetzungen. \n\n10\\. Das Modernisierungsmieterhöhungsverlangen sei indes materiell unwirksam. \n\n11\\. Gemäß § 559 Abs. 1 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung könne ein Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durchgeführt habe. Die hier lediglich in Betracht kommende energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB setze voraus, dass die Beklagte bauliche Veränderungen vorgenommen habe, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart werde (§ 555b Nr. 1 BGB). Diese Voraussetzungen seien vorliegend nicht erfüllt, da durch die bauliche Maßnahme keine Endenergie nachhaltig eingespart worden sei. \n\n12\\. Dies stehe nach Durchführung der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Berufungsgerichts fest. Der Sachverständige habe in den Jahren nach der baulichen Maßnahme, also in den Jahren 2018 bis 2022, eine Einsparung von Endenergie gegenüber dem Zeitraum vor der Maßnahme mangels Vorliegens von Angaben über den tatsächlichen Verbrauch für den Zeitraum vor dem Einbau der neuen Heizungsanlage nicht feststellen können. Angaben über den tatsächlichen Verbrauch seien jedoch zur Beurteilung, ob durch den Austausch der Heizungsanlage nachhaltig Endenergie eingespart werde, unerlässlich. Eine nachhaltige Einsparung liege nur dann vor, wenn überhaupt eine messbare Einsparung erzielt werde und diese auch dauerhaft sei. Die Einsparung von Endenergie könne mithin allein anhand eines Vergleichs des tatsächlichen Verbrauchs vor und nach der Maßnahme festgestellt werden, wobei die Kammer davon ausgehe, dass aufgrund jährlicher Schwankungen im Energieverbrauch insofern jedenfalls ein Zeitraum von jeweils vier bis fünf Jahren einen belastbaren Durchschnittswert für den jährlichen Energieverbrauch vor und nach der Maßnahme gewährleiste. \n\n13\\. Tatsächliche Verbrauchswerte aus den Jahren vor der Maßnahme hätten nicht vorgelegen. Den vom Sachverständigen für das Jahr 2016 angegebenen Wert habe dieser der von der Beklagten vorgelegten Berechnung der Energieeinsparung entnommen. Dessen Herkunft habe der Sachverständige nicht herleiten können. Er sei insoweit davon ausgegangen, dass es sich um eine theoretische Berechnung auf der Grundlage eines Vergleichsgebäudes handele. Ob eine Vergleichbarkeit bestehe, habe der Sachverständige nicht einschätzen können, so dass ihm eine Aussage dazu, ob nach der Heizungsmodernisierung Endenergie eingespart werde, nicht möglich gewesen sei. \n\n14\\. Diese fehlende Aufklärbarkeit gehe zulasten der für die Berechtigung der Mieterhöhung darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten. Dass der Beklagten keine Verbrauchswerte für den Zeitraum vor Durchführung der Maßnahme vorlägen, da die Mieter zuvor eigene Energielieferungsverträge mit dem Energieversorger abgeschlossen hätten, ändere hieran nichts. Es obliege auch in diesen Fällen der Beklagten, die einzelnen Verbrauchswerte bei den Mietern oder den Energieversorgern zu erfragen, um einen jährlichen Gesamtverbrauch des Objekts darlegen zu können. \n\n15\\. Das Vorliegen einer dauerhaften Endenergieeinsparung könne auch nicht allein deshalb bejaht werden, weil eine Energieeinsparung mit dem - hier erfolgten - Einbau eines Brennwertkessels grundsätzlich möglich sei und die prognostischen Berechnungen der Beklagten im Vorfeld der Maßnahme eine solche ergeben hätten, zumal - so die Annahme des Berufungsgerichts - die Beklagte \"die Grundlagen\" für die Berechnung ihrer prognostizierten Energieeinsparung nicht \"offengelegt\" habe. \n\nII.\n\n16\\. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punkten nicht stand. \n\n17\\. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerinnen auf Rückzahlung der geleisteten Mieterhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nicht bejaht werden. Das Berufungsgericht hat der Prüfung, ob es mangels einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie aufgrund des von der Beklagten veranlassten Einbaus einer neuen Heizungsanlage an einer zu einer Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 EBGB anzuwendenden, bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung berechtigenden Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB in der bis zum 30. November 2021 geltenden Fassung (inhaltlich identisch mit heutiger Fassung, daher im Folgenden: [aF]) und damit an einem Rechtsgrund für die von den Klägerinnen geleisteten Mieterhöhungsbeträge fehlt, einen falschen rechtlichen Maßstab zugrunde gelegt. Auch die von dem Berufungsgericht diesbezüglich angenommene Verteilung der Darlegungs- und Beweislast ist von durchgreifenden Rechtsfehlern beeinflusst. \n\n18\\. 1\\. Das Berufungsgericht hat noch frei von Rechtsfehlern angenommen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten den formellen Begründungsanforderungen des § 559b BGB gerecht wird (vgl. zu den Anforderungen im Allgemeinen Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361\u002F21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 16 ff., VIII ZR 337\u002F21, juris Rn. 18 ff. und VIII ZR 339\u002F21, juris Rn. 19 ff.). Insbesondere ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass es einer Aufschlüsselung der für die hier durchgeführte Modernisierungsmaßnahme (\"Modernisierung der Heizungsanlage\") entstandenen Gesamtkosten in der der Erhöhungserklärung beigefügten, als \"Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung\" bezeichneten Anlage nach einzelnen Gewerken nicht bedurfte (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 \\- VIII ZR 361\u002F21, aaO Rn. 32; VIII ZR 337\u002F21, aaO Rn. 35 und VIII ZR 339\u002F21, aaO Rn. 33; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336\u002F21, NJW 2022, 3705 Rn. 23, VIII ZR 338\u002F21, VIII ZR 340\u002F21 und VIII ZR 344\u002F21, jeweils juris Rn. 23; vom 23. November 2022 - VIII ZR 59\u002F21, NJW 2023, 360 Rn. 25; vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29\u002F22, NJW-RR 2023, 371 Rn. 15). \n\n19\\. 2\\. Nicht frei von Rechtsfehlern sind hingegen die Feststellungen des Berufungsgerichts zur materiellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens der Beklagten. \n\n20\\. a) Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durchgeführt hat. Modernisierungsmaßnahmen im Sinne der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB [aF] sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung). \n\n21\\. Die Beurteilung der Frage, ob eine solche Modernisierungsmaßnahme vorliegt, ist zwar das Ergebnis einer tatrichterlichen Würdigung, die in der Revisionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden kann, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, in dem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 9. Oktober 2019 - VIII ZR 21\u002F19, NJW 2020, 835 Rn. 21; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22\u002F20, NJW­RR 2021, 1017 Rn. 35; vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 373\u002F21, NJW-RR 2023, 988 Rn. 24; jeweils mwN). \n\n22\\. b) Solche Fehler sind dem Berufungsgericht indes unterlaufen. \n\n23\\. aa) Im Ausgangspunkt noch zutreffend hat das Berufungsgericht - wenn auch unausgesprochen - angenommen, dass der hier erfolgte, erstmalige Einbau einer Gaszentralheizung einschließlich Warmwasseraufbereitung eine bauliche Veränderung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB [aF] darstellt. Denn der Begriff der baulichen Veränderungen ist weit auszulegen und erfasst nicht nur Eingriffe in die bauliche Substanz (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2015 \\- VIII ZR 290\u002F14, NJW 2015, 2487 Rn. 12; vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213\u002F21, NJW-RR 2023, 1250 Rn. 22), sondern auch - wie hier - Veränderungen der Anlagentechnik des Gebäudes (vgl. BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 18; siehe auch Senatsurteil vom 24. Mai 2023 \\- VIII ZR 213\u002F21, aaO). \n\n24\\. bb) Auch hat das Berufungsgericht noch zutreffend erkannt, dass es für die Einordnung einer Baumaßnahme als energetische Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB und damit für eine nachhaltige Einsparung von Endenergie lediglich darauf ankommt, dass überhaupt eine messbare Einsparung erzielt wird und diese dauerhaft ist, nicht jedoch auf deren Größenordnung (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 23. November 2022 - VIII ZR 59\u002F21, NJW 2023, 360 Rn. 20; vom 3. März 2004 - VIII ZR 151\u002F03, WuM 2004, 288 unter II 2 b [für preisgebundenen Wohnraum]; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3\u002F01, BGHZ 150, 277, 282 f. [zu § 3 MHG]; siehe auch BT-Drucks. 8\u002F1782, S. 6 [zu § 3 MHG]). \n\n25\\. cc) Das Berufungsgericht hat jedoch mit seiner Annahme, eine nachhaltige Einsparung von Endenergie könne allein anhand des tatsächlichen Verbrauchs in dem Gebäude, in welchem sich das Mietobjekt befindet, innerhalb eines Zeitraums von vier bis fünf Jahren vor und nach der von dem Vermieter ergriffenen Maßnahme festgestellt werden, den Maßstab für die Ermittlung einer solchen Einsparung verkannt. Diese Annahme des Berufungsgerichts findet bereits im Wortlaut des Gesetzes (§ 555b Nr. 1 BGB) keine Stütze. Sie steht überdies im Widerspruch sowohl zu der Gesetzessystematik der Vorschriften der §§ 555c, 559b BGB als auch zu der vom Gesetzgeber mit den Vorschriften der §§ 555b ff.; 559 ff. BGB über die Duldung und die Umlegbarkeit von (energetischen) Modernisierungskosten verfolgten Zielsetzung. \n\n26\\. Der Vermieter kann eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB [aF] vielmehr bereits dann verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Veränderung hervorgerufene messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. \n\n27\\. Bereits die von dem Berufungsgericht befürwortete generelle Anknüpfung (allein) an den tatsächlichen Energieverbrauch zur Feststellung der durch die Maßnahme verursachten Einsparung von Endenergie ist rechtsfehlerhaft (siehe hierzu nachfolgend unter (1)). Dies gilt erst recht hinsichtlich des vom Berufungsgericht herangezogenen Betrachtungszeitraums von vier bis fünf Jahren (siehe hierzu unter (2)). \n\n28\\. (1) Bei der Beurteilung, ob durch die bauliche Veränderung in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (§ 555b Nr. 1 BGB), kann entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts grundsätzlich nicht ausschließlich auf den tatsächlichen Energieverbrauch in dem Gebäude abgestellt werden (aA BeckOK-Mietrecht\u002FMüller, Stand: 1. Februar 2025, § 555b BGB Rn. 14.1). \n\n29\\. (a) Der Begriff der Endenergie wird in § 555b BGB nicht näher bestimmt. Nach der Gesetzesbegründung ist hierunter die Menge an Energie zu verstehen, die der Anlagentechnik eines Gebäudes (Heizungsanlage, raumlufttechnische Anlage, Warmwasserbereitungsanlage) zur Verfügung stehen muss, um die für den \"Endverbraucher\" (also insbesondere den Mieter) erforderliche Nutzenergie sowie die Verluste der Anlagentechnik bei der Übergabe, der Verteilung, der Speicherung und der Erzeugung im Gebäude zu decken (vgl. BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 19). Die zur Versorgung eines Gebäudes benötigte Endenergie wird an der \"Schnittstelle\" Gebäudehülle gemessen und dort etwa in Form von Heizöl, Erdgas, Braunkohlebriketts, Holzpellets, Strom oder Fernwärme übergeben. Der Begriff der Endenergie ist somit weiter als derjenige der Nutzenergie. Unter Nutzenergie wird diejenige Menge an Energie verstanden, die für eine bestimmte Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (z.B. erwärmter Raum, warmes Wasser etc.) erforderlich ist, wobei hier weder die Umwandlungsverluste der Anlagentechnik (z.B. Heizkessel) und des Verteilungssystems (z.B. Leitungssystem einer Zentralheizung) noch die für den Betrieb der Anlagentechnik benötigte Hilfsenergie (z.B. Pumpenstrom) Berücksichtigung finden (vgl. BT-Drucks., aaO). \n\n30\\. (b) Eine Einsparung der so verstandenen Endenergie wird nach der Vorstellung des Gesetzgebers zum einen typischerweise dann erzielt, wenn zur Erbringung derselben Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (vgl. zum Bezug der Einsparung zur Mietsache BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 14; siehe auch Hinz, NZM 2013, 209, 212; Spielbauer\u002FSchneider\u002FEttl, Mietrecht, 2\\. Aufl., § 555b BGB Rn. 3) weniger Nutzenergie als vor der Modernisierung erforderlich ist (beispielsweise durch Wärmedämmung der Gebäudehülle oder einen Fenstertausch). Zum anderen ist eine solche Einsparung zu verzeichnen, wenn die Nutzenergie mit größerer Effizienz (beispielsweise durch Erneuerung des Heizkessels oder die Verringerung der Wärmeverluste zwischen Heizkessel und Heizkörpern) zur Verfügung gestellt wird (BT-Drucks., aaO), also für die gleiche Menge Nutzenergie weniger \"zu bezahlende\" Endenergie aufgewandt werden muss (BT-Drucks., aaO; vgl. BeckOK-BGB\u002FSchlosser, Stand: 1. Februar 2025, § 555b Rn. 10; MünchKommBGB\u002FArtz, 9. Aufl., § 555b Rn. 5). \n\n31\\. (c) Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB [aF] muss die Endenergieeinsparung \"durch\" die bauliche Veränderung herbeigeführt, also von dieser verursacht worden sein. Hingegen wird der vom Berufungsgericht als Maßstab herangezogene tatsächliche Energieverbrauch in einem Gebäude vor und nach einer solchen Maßnahme nicht allein durch die jeweilige bauliche Veränderung, sondern durch eine Vielzahl von Parametern bestimmt (vgl. Börstinghaus\u002FMeyer\u002FBörstinghaus, Das neue GEG, 1. Aufl., § 3 Rn. 26 [zu den Angaben in der Modernisierungsankündigung]), die sich im Regelfall jedoch weder im Vorfeld sicher abschätzen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 2. März 2021 - 67 S 108\u002F19, juris Rn. 10 [zum Austausch von Fenstern]) noch im Nachhinein (vollständig) aufklären und feststellen lassen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 12\\. Dezember 2018 - 64 S 119\u002F17, juris Rn. 43 [zu Dämmmaßnahmen und dem Austausch von Fenstern]). So wird der tatsächliche Verbrauch von Endenergie in einem Gebäude \\- worauf die Revision zutreffend verweist - insbesondere auch durch das Wetter, den Leerstand einzelner Mietwohnungen, die Anzahl der Bewohner und deren Nutzerverhalten beeinflusst (vgl.Börstinghaus\u002FMeyer\u002FBörstinghaus, aaO; zum Verbrauchsverhalten des betroffenen Mieters siehe auch LG Berlin, Urteil vom 27. November 2006 - 67 S 285\u002F05, juris Rn. 17 [zu § 554 Abs. 2 BGB aF]; vgl. auch jurisPK-BGB\u002FHeilmann, Stand: 25. Juni 2024, § 555b Rn. 14). Allein durch den Vergleich des tatsächlichen Energieverbrauchs in dem Gebäude vor und nach der baulichen Veränderung lässt sich daher - auch bei Vornahme einer sogenannten Witterungsbereinigung, wie sie im vorliegenden Fall durch den von dem Berufungsgericht beauftragten Sachverständigen durchgeführt worden ist - nicht sicher abschätzen, ob und inwieweit Endenergie gerade durch die bauliche Veränderung eingespart worden und ob diese Einsparung von Dauer ist. \n\n32\\. (d) Vor diesem Hintergrund hat der Gesetzgeber in den - unter gesetzessystematischen Gesichtspunkten in den Blick zu nehmenden - Vorschriften der § 555c Abs. 3 und § 559b Abs. 1 Satz 3 BGB eine Erleichterung hinsichtlich der Darlegung der Energieeinsparung vorgenommen. Er hat - um die Darlegung der mit der Modernisierungsmaßnahme verbundenen Energieeinsparung für den Vermieter zu vereinfachen - bestimmt, dass der Vermieter sowohl bei deren Ankündigung gemäß § 555c Abs. 3 BGB in der hier anwendbaren, bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (inhaltlich identisch mit heutiger Fassung, daher im Folgenden: [aF]) als auch im Rahmen der Mieterhöhungserklärung (§ 559b Abs. 1 Satz 3 BGB iVm § 555c Abs. 3 BGB [aF]) auf anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen kann (vgl. BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 14, 17, 20 f., 25; MünchKommBGB\u002FArtz, 9. Aufl., § 555c Rn. 22). Diese Bemühungen um eine Vereinfachung liefen aber ins Leere, wenn für die Bestimmung der Energieeinsparung letztlich doch der tatsächliche Verbrauch mehrerer Jahre herangezogen werden müsste. Diesen anerkannten Pauschalwerten kann deshalb nicht mit Erfolg ein individuelles Nutzerverhalten entgegengesetzt werden (vgl. Schmidt-Futterer\u002FEisenschmid, Mietrecht, 16. Aufl., § 555c BGB Rn. 58). \n\n33\\. (e) Die von dem Berufungsgericht befürwortete Anknüpfung an den tatsächlichen Energieverbrauch liefe demgegenüber auch dem Ziel des Gesetzgebers zuwider, durch die Neuregelung des Rechts der Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in den §§ 555a ff. BGB unter Abstimmung mit dem Mieterhöhungsrecht nach Modernisierung (§§ 559-559b BGB) neben der bestmöglichen Entfaltung der Ziele der Ressourcenschonung und des Klimaschutzes die Interessen von Vermietern und Mietern fair auszutarieren. Nach dem erklärten Willen des Gesetzgebers sollen einerseits die Mieter vor überzogenen Mieterhöhungen geschützt werden. Andererseits müssen für die Vermieter angemessene Bedingungen für die wirtschaftliche Verwertung ihres Eigentums bestehen (vgl. BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 13). An einem solchen angemessenen Interessenausgleich fehlte es jedoch, wenn - entsprechend der Auffassung des Berufungsgerichts - lediglich auf den tatsächlichen Verbrauch zur Bemessung der Einsparung von Endenergie abgestellt würde. Denn für den Vermieter besteht grundsätzlich keine Möglichkeit, das Nutzerverhalten der Mieter vor und nach der baulichen Maßnahme zu beeinflussen. Dies gilt auch für den einzelnen Mieter mit Blick auf das Nutzerverhalten der anderen Bewohner in dem von ihm bewohnten Gebäude. \n\n34\\. (f) Der Vermieter könnte in Anbetracht dessen vor Beginn der von ihm geplanten Modernisierungsmaßnahme bei einem Abstellen auf den tatsächlichen Verbrauch nur schwer absehen, ob er deren Kosten im Wege einer Mieterhöhung zumindest teilweise auf die Mieter umlegen kann. Das gilt im besonderen Maße dann, wenn - wie im vorliegenden Fall - mit der Modernisierung erstmals eine zentrale Versorgung installiert wird und dem Vermieter daher tatsächliche Verbrauchsdaten für den Zeitraum vor der Modernisierung insoweit nicht vorliegen. \n\n35\\. Aufgrund dieser Unwägbarkeiten bestünde für den Vermieter nicht der mit der Vorschrift des § 559 BGB bezweckte Anreiz, angesichts der gesetzlich vorgesehenen Möglichkeit der Umlage der auf eine Verbesserung der Mietsache entfallenden Kosten auf den Mieter diese Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen (vgl. BT-Drucks. 14\u002F4553, S. 58; BT-Drucks. 7\u002F2011, S. 11 [zu § 3 MHG]; siehe auch Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81\u002F19, WuM 2020, 493 Rn. 44; vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 367\u002F18, WuM 2021, 109 Rn. 25; vom 11. Mai 2022 - VIII ZR 379\u002F20, NJW-RR 2022, 877 Rn. 44). \n\n36\\. (2) Erst recht ist deshalb die Annahme des Berufungsgerichts, ein belastbarer Durchschnittswert für den jährlichen Energieverbrauch könne dadurch ermittelt werden, dass der tatsächliche Energieverbrauch innerhalb eines bestimmten Zeitraums vor und nach der Maßnahme - den das Berufungsgericht mit jeweils vier bis fünf Jahren bemessen hat - zu der Bestimmung des Durchschnittswerts herangezogen wird, unzutreffend. Eine solche auf mehrere Jahre erstreckte Datengrundlage mag zwar Schwankungen aufgrund des Nutzerverhaltens ausgleichen (vgl. Theobald\u002FKühling\u002FSöfker, Energierecht, Stand: 126. EL Juli 2024, § 19 EnEV Rn. 15 [zu § 19 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 EnEV aF]). Der Vermieter hätte in diesem Fall aber erst nach Ablauf dieses Zeitraums Gewissheit, ob er eine Modernisierungsmieterhöhung gegenüber dem Mieter mit Erfolg geltend machen kann. \n\n37\\. Eine solche \"Sperrfrist\" für die Geltendmachung der Modernisierungsmieterhöhung sieht das Gesetz - worauf die Revision zu Recht hinweist - indes nicht vor. Dem Wortlaut des § 559 Abs. 1 BGB aF lässt sich in zeitlicher Hinsicht lediglich entnehmen, dass der Vermieter eine Mieterhöhung nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahme, das heißt grundsätzlich nach Abschluss der Arbeiten (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88\u002F13, NJW 2015, 934 Rn. 39; vom 28. April 2021 - VIII ZR 5\u002F20, NJW-RR 2021, 735 Rn. 14 [jeweils zu § 559b BGB]), verlangen kann; eine über diesen Zeitpunkt hinausgehende Frist zur Geltendmachung der Mieterhöhung geht aus dieser Regelung ebenso wenig hervor wie aus der Bestimmung des § 559b BGB über die formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung. \n\n38\\. Auch würde eine solche Frist zu einer unverhältnismäßigen Belastung des Vermieters führen, wenn bei ihm zwar die Kosten der Modernisierung anfielen, er diese aber nach Abschluss der Arbeiten nicht zeitnah - wenigstens teilweise - auf den Mieter umlegen könnte, sondern bis zu fünf Jahre mit der Abgabe der Mieterhöhungserklärung warten müsste. Dies würde weder dem von dem Gesetzgeber angestrebten Ziel, die Interessen der Vermieter, Mieter sowie die gesamtgesellschaftlichen Interessen an einer (energetischen) Modernisierung von Gebäuden miteinander in Einklang zu bringen (vgl. BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 13), noch dem - bereits unter II 2 b cc (1) (f) erwähnten - gesetzgeberischen Bestreben, dem Vermieter einen Anreiz für die Vornahme der Modernisierungsmaßnahme zu geben, gerecht. \n\n39\\. (3) Dementsprechend kann der Vermieter - was das Berufungsgericht verkannt hat - eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB [aF] bereits dann verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Veränderung hervorgerufene messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Dies hat der Tatrichter unter Berücksichtigung der baulichen Gegebenheiten - gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe - zu beurteilen, wobei auch auf anerkannte Pauschalwerte - wie etwa diejenigen in der (zum hier maßgeblichen Zeitpunkt geltenden) Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 14. Dezember 2021 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 10485, S. 20 f.; 25) - zurückgegriffen werden kann. Die Feststellung einer solchen Einsparung nur mit Hilfe eines Vergleichs der tatsächlichen Jahresverbrauchswerte vor und nach der Maßnahme kommt dagegen aus den vorstehend aufgezeigten Gründen grundsätzlich nicht in Betracht. \n\n40\\. dd) Darüber hinaus hat das Berufungsgericht - was der Senat auch ohne ausdrückliche Revisionsrüge nachzuprüfen hat (vgl. Senatsurteil vom 7. Februar 2018 - VIII ZR 189\u002F17, NJW 2018, 1599 Rn. 12 mwN) - rechtsfehlerhaft angenommen, dass die Beklagte die Darlegungs- und Beweislast für die Voraussetzungen einer Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF im Rahmen des von den Klägerinnen vorliegend geltend gemachten Anspruchs auf Rückzahlung der Mieterhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB treffe. \n\n41\\. (1) Erklärt der Vermieter gemäß § 559 Abs. 1, § 559b Abs. 1 Satz 1 BGB eine Erhöhung der Miete, trifft ihn zwar nach allgemeinen Regeln grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Voraussetzungen für die Erhöhung der Miete vorliegen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81\u002F19, WuM 2020, 493 Rn. 49; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361\u002F21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 49; vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29\u002F22, NJW-RR 2023, 371 Rn. 20). Dies gilt jedoch nicht, wenn der Mieter - wie hier - die Rückzahlung der von ihm geleisteten Erhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB verlangt (vgl. Hinz, MDR 2021, 1436 Rn. 43). Denn die Darlegungs- und Beweislast für die tatsächlichen Voraussetzungen eines Anspruchs auf Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung - und somit auch für das Nichtbestehen eines Rechtsgrunds der erbrachten Leistung - trägt grundsätzlich der Anspruchsteller (vgl. BGH, Urteile vom 5. Februar 2003 - VIII ZR 111\u002F02, BGHZ 154, 5, 8; vom 11. März 2014 - X ZR 150\u002F11, NJW 2014, 2275 Rn. 11; vom 28. Juli 2015 - XI ZR 434\u002F14, BGHZ 206, 305 Rn. 21; jeweils mwN; siehe auch zur unterschiedlichen Verteilung der Darlegungs- und Beweislast bei vertraglichen und bereicherungsrechtlichen Ansprüchen BGH, Beschluss vom 17. Januar 2012 - XI ZR 254\u002F10, WM 2012, 746 Rn. 6 mwN). Allerdings trifft den Leistungsempfänger eine sekundäre Darlegungslast. Der Anspruchsteller muss daher nur denjenigen Rechtsgrund ausräumen, der sich aus dem Vortrag des Leistungsempfängers ergibt (vgl. BGH, Urteile vom 11. März 2014 - X ZR 150\u002F11, aaO Rn. 17; vom 28. Juli 2015 - XI ZR 434\u002F14, aaO). \n\n42\\. (2) Ausgehend hiervon hat das Berufungsgericht zu Unrecht angenommen, die fehlende Aufklärbarkeit des vorliegenden Sachverhalts dahingehend, ob nach der von der Beklagten vorgenommenen Heizungsmodernisierung Endenergie eingespart werde, gehe zu Lasten der Beklagten als Vermieterin. Denn bei der von der Beklagten erklärten Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF handelt es sich im vorliegenden Fall um den möglichen Rechtsgrund für die von den Klägerinnen geleisteten Zahlungen der Mieterhöhungsbeträge, so dass das Fehlen der Voraussetzungen einer solchen Mieterhöhung von den Klägerinnen darzulegen und zu beweisen ist und die Beklagte insoweit nur eine sekundäre Darlegungslast trifft. \n\nIII.\n\n43\\. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es nach den obigen Ausführungen weiterer tatsächlicher Feststellungen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung bedarf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Vorsorglich weist der Senat darauf hin, dass das bereits eingeholte Sachverständigengutachten zur Beurteilung des Vorliegens einer energetischen Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB [aF] nach Maßgabe der Rechtsaufassung des Senats nicht geeignet ist. \n\nRechtsbehelfsbelehrung \n\n44\\. Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchsschrift einzulegen. Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm \n\n## Sonstiger Langtext\n\n**Berichtigungsbeschluss vom 20. Mai 2025**\n\nTenor: \n\nDas Versäumnisurteil vom 26. März 2025 wird wegen offenbarer Unrichtigkeit gemäß § 319 Abs. 1 ZPO in den Gründen unter Randnummer 39 dahingehend berichtigt, dass es statt:\n\n\"Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Daten-verwendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 14. Dezember 2021 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 10485, S. 20 f., 25)\"\n\nrichtig heißt:\n\n\"Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Daten-verwendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 4. Dezember 2020 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 20 f., 25)\".\n\nDr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm","(Mieterhöhung aufgrund einer energetischen Modernisierung)","2026-07-08T23:10:25.998Z","2026-07-10T22:13:10.759Z",{"id":232,"ecli":233,"slug":234,"caseNumber":235,"courtId":44,"decisionDate":226,"fullText":236,"summary":237,"language":48,"source":49,"sourceUrl":50,"sourceTimestamp":226,"parsedAt":238,"updatedAt":239},"7117","ECLI:DE:NEURIS:KORE711052025","ecli-de-neuris-kore711052025","VIII ZR 280\u002F23","#  Mieterhöhung aufgrund einer energetischen Modernisierung \n\n## Leitsatz\n\nZur Feststellung der nachhaltigen Einsparung von Endenergie bei einer energetischen Modernisierung der Mietsache (§ 555b Nr. 1 BGB; im Anschluss an Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 283\u002F23).\n\n## Tenor\n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Bremen - 2. Zivilkammer - vom 9. November 2023 aufgehoben.\n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.\n\nDas Urteil ist vorläufig vollstreckbar.\n\nVon Rechts wegen\n\n## Tatbestand\n\n1\\. Der Kläger ist seit Oktober 2000 Mieter einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung der Beklagten in B. . \n\n2\\. Mit Schreiben vom 12. Januar 2016 kündigte die Beklagte dem Kläger die Modernisierung der in dem Haus befindlichen Heizungsanlage durch den Austausch des vorhandenen Niedertemperaturkessels gegen einen modulierend geregelten Gas-Brennwertkessel sowie die Durchführung eines \"hydraulischen Abgleichs\" an und informierte diesen unter anderem über die Einzelheiten der geplanten Arbeiten. Nach der Durchführung der Arbeiten erklärte die Beklagte mit Schreiben vom 19. Juli 2016 dem Kläger gegenüber eine Erhöhung der monatlichen Grundmiete ab dem 1. Oktober 2016 von 319,40 € um 20 € auf 339,40 €. Der Kläger zahlte diesen Erhöhungsbetrag bis einschließlich April 2018. \n\n3\\. Mit der vorliegenden Klage hat der Kläger die Beklagte auf Erstattung seiner Ansicht nach wegen der Modernisierungsmieterhöhung zu viel gezahlter Miete in Höhe von 380 € sowie auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten, jeweils nebst Zinsen, in Anspruch genommen. Ferner hat er die Feststellung begehrt, dass die Grundmieterhöhung um 20 € monatlich nicht wirksam sei. Das Amtsgericht hat der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht nach einer ergänzenden Begutachtung durch den Sachverständigen zurückgewiesen. \n\n4\\. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. \n\n## Entscheidungsgründe\n\n5\\. Die Revision hat Erfolg. \n\n6\\. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da der Kläger in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis des Klägers, sondern auf einer Sachprüfung. \n\nI.\n\n7\\. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: \n\n8\\. Der Kläger habe einen Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB sowie auf die Feststellung, dass der Beklagten gegen ihn aus der Mieterhöhungserklärung kein Anspruch auf Zahlung einer monatlich um 20 € erhöhten Miete gemäß § 559 Abs. 1 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung ab dem 1. Oktober 2016 zustehe, da das Modernisierungsmieterhöhungsverlangen materiell unwirksam sei. \n\n9\\. Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF könne ein Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durchgeführt habe. Die hier lediglich in Betracht kommende energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB setze voraus, dass die Beklagte bauliche Veränderungen vorgenommen habe, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart werde (§ 555b Nr. 1 BGB). Diese Voraussetzungen seien vorliegend nicht erfüllt, da durch die bauliche Maßnahme keine Endenergie nachhaltig einspart worden sei. \n\n10\\. Dies stehe nach Durchführung der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Berufungsgerichts fest. Es habe in den Jahren nach der baulichen Maßnahme, also in den Jahren 2017 bis 2022, eine Einsparung von Endenergie gegenüber dem Zeitraum vor der Maßnahme, also den Jahren 2013 bis 2016, nicht feststellen können. Dies ergebe sich aus den jährlichen Verbrauchswerten, die der Sachverständige ermittelt habe. \n\n11\\. An der Richtigkeit der Berechnung des Endenergieverbrauchs bestünden keine Zweifel. Soweit der Sachverständige den durchschnittlichen Verbrauch der Jahre 2004 bis 2017 demjenigen der Jahre 2018 bis 2022 gegenübergestellt habe, sei dies zum einen dahingehend zu korrigieren gewesen, dass der Verbrauch des Jahres 2017 aufgrund des bereits im Jahr 2016 stattgefundenen Austauschs der Heizungsanlage in den Durchschnittsverbrauch für den Zeitraum nach der Maßnahme habe eingerechnet werden müssen. Zum anderen sei die Berücksichtigung sämtlicher von der Beklagten mitgeteilten Jahresverbrauchswerte vor dem Einbau der neuen Heizungsanlage nicht erforderlich gewesen. Das Berufungsgericht vertrete insoweit die Auffassung, dass erforderlich, aber auch ausreichend sei, den Durchschnittsverbrauch der vier bis fünf Jahre vor der Maßnahme mit demjenigen aus den vier bis fünf Jahren nach der Maßnahme zu vergleichen, um einen aussagkräftigen Vergleich anstellen zu können. Um eine Vergleichbarkeit herzustellen, sei es angezeigt, einen annähernden Gleichlauf der Zeiträume herzustellen. Dies führe zudem nicht zu einem abweichenden Ergebnis. \n\n12\\. Dass der Verbrauch sowohl vor dem Einbau der neuen Heizungsanlage als auch danach geschwankt und in einzelnen Jahren nach der Maßnahme niedriger als in einzelnen Jahren vor der Maßnahme gelegen habe, führe nicht zu der Annahme, dass eine nachhaltige Einsparung von Endenergie vorliege. Denn eine Einsparung sei nur dann nachhaltig, wenn überhaupt eine messbare Einsparung erzielt werde und diese auch dauerhaft sei. \n\n13\\. Jedenfalls an dem Kriterium der Dauerhaftigkeit fehle es hier. Nach der Ansicht des Berufungsgerichts könne für die Beurteilung, ob eine nachhaltige Einsparung von Endenergie vorliege, nicht allein der Verbrauch aus dem Jahr vor der Modernisierung als Referenzwert herangezogen werden, weil es dann je nachdem, ob es sich um ein Jahr mit besonders niedrigem oder hohem Jahresverbrauch gehandelt habe, zu der Bewertung der Modernisierungsmaßnahme als endenergieeinsparend oder nicht käme. Dies zeige sich im vorliegenden Fall, in dem es zu erheblichen Schwankungen im Verbrauch von Endenergie in den fünf Jahren vor der Maßnahme gekommen sei. Um derartige Zufälligkeiten möglichst zu vermeiden, sei ein Zeitraum von mehreren Jahren heranzuziehen, wobei sich aus einem Zeitraum von fünf Jahren jedenfalls ein verlässlicher Durchschnittswert ergebe. Auch für den Energieverbrauch nach Durchführung der Maßnahme erscheine ein Zeitraum von vier bis fünf Jahren angemessen, um einen verlässlichen Durchschnittswert des Energieverbrauchs zu ermitteln. \n\n14\\. Das Vorliegen einer dauerhaften Endenergieeinsparung könne auch nicht allein deshalb bejaht werden, weil eine Energieeinsparung mit dem - hier erfolgten - Einbau eines Brennwertkessels grundsätzlich möglich sei und die prognostischen Berechnungen der Beklagten im Vorfeld der Maßnahme eine solche ergeben hätten, zumal - so die Annahme des Berufungsgerichts - die Beklagte \"die Grundlagen\" für die Berechnung der von ihr prognostizierten Energieeinsparung nicht \"offengelegt\" habe. \n\n15\\. Der Sachverständige habe den erhöhten Verbrauch an Endenergie nach der Maßnahme anhand seiner Feststellungen im Ortstermin auch plausibel begründen können. So sei nach seinen Feststellungen zur Regelung der Heizleistung als Referenzraum der Heizungsraum ausgewählt und eine Raumtemperatur von 25 Grad vorgegeben worden, welche - da der Heizungsraum unbeheizt sei - nur durch die Abwärme des Heizkessels erreicht werden könne, was dazu führe, dass dieser dauerhaft heize. \n\nII.\n\n16\\. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punkten nicht stand. \n\n17\\. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können weder die von dem Kläger begehrte Feststellung der Unwirksamkeit der auf § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB anzuwendenden, bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) gestützten Erhöhung der monatlichen Miete ab dem 1. Oktober 2016 um 20 € getroffen noch ein Anspruch des Klägers auf Rückzahlung bereits geleisteter Erhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB und auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten gemäß § 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB, jeweils nebst Zinsen, bejaht werden. Das Berufungsgericht hat der Prüfung, ob durch den von der Beklagten veranlassten Einbau eines Gas-Brennwertkessels nebst hydraulischem Abgleich nachhaltig Endenergie in Bezug auf die Mietsache eingespart wird und damit eine zu einer Mieterhöhung berechtigende Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB in der bis zum 30. November 2021 geltenden Fassung (inhaltlich identisch mit heutiger Fassung, daher im Folgenden: [aF]) vorliegt, einen falschen rechtlichen Maßstab zugrunde gelegt. \n\n18\\. 1\\. Das Berufungsgericht ist zunächst - unausgesprochen - rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten den formellen Begründungsanforderungen des § 559b BGB gerecht wird (vgl. zu den Anforderungen im Allgemeinen Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361\u002F21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 16 ff., VIII ZR 337\u002F21, juris Rn. 18 ff., und VIII ZR 339\u002F21, juris Rn. 19 ff.). Insbesondere bedurfte es einer Aufschlüsselung der für die hier durchgeführte Modernisierungsmaßnahme (\"Modernisierung der Heizungsanlage\") entstandenen Gesamtkosten in der der Erhöhungserklärung beigefügten, als \"Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung\" bezeichneten Anlage nach einzelnen Gewerken nicht (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361\u002F21, aaO Rn. 32; VIII ZR 337\u002F21, aaO Rn. 35 und VIII ZR 339\u002F21, aaO Rn. 33; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336\u002F21, NJW 2022, 3705 Rn. 23, VIII ZR 338\u002F21, VIII ZR 340\u002F21 und VIII ZR 344\u002F21, jeweils juris Rn. 23; vom 23. November 2022 - VIII ZR 59\u002F21, NJW 2023, 360 Rn. 25; vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29\u002F22, NJW-RR 2023, 371 Rn. 15). \n\n19\\. 2\\. Nicht frei von Rechtsfehlern sind hingegen die Feststellungen des Berufungsgerichts zur materiellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens der Beklagten. \n\n20\\. a) Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durchgeführt hat. Modernisierungsmaßnahmen im Sinne der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB [aF] sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung). \n\n21\\. Die Beurteilung der Frage, ob eine solche Modernisierungsmaßnahme vorliegt, ist zwar das Ergebnis einer tatrichterlichen Würdigung, die in der Revisionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden kann, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, in dem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 9. Oktober 2019 - VIII ZR 21\u002F19, NJW 2020, 835 Rn. 21; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22\u002F20, NJW-RR 2021, 1017 Rn. 35; vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 373\u002F21, NJW-RR 2023, 988 Rn. 24; jeweils mwN). \n\n22\\. b) Solche Fehler sind dem Berufungsgericht indes unterlaufen. \n\n23\\. aa) Im Ausgangspunkt noch zutreffend hat das Berufungsgericht - wenn auch wiederum unausgesprochen - angenommen, dass der hier erfolgte erstmalige Einbau eines Gas-Brennwertkessels nebst Durchführung eines hydraulischen Abgleichs eine bauliche Veränderung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB [aF] darstellt. Denn der Begriff der baulichen Veränderungen ist weit auszulegen und erfasst nicht nur Eingriffe in die bauliche Substanz (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 290\u002F14, NJW 2015, 2487 Rn. 12; vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213\u002F21, NJW-RR 2023, 1250 Rn. 22), sondern auch - wie hier - Veränderungen der Anlagentechnik des Gebäudes (vgl. BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 18; siehe auch Senatsurteil vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213\u002F21, aaO). \n\n24\\. bb) Auch hat das Berufungsgericht noch zutreffend erkannt, dass es für die Einordnung einer Baumaßnahme als energetische Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB und damit für eine nachhaltige Einsparung von Endenergie lediglich darauf ankommt, dass überhaupt eine messbare Einsparung erzielt wird und diese dauerhaft ist, nicht jedoch auf deren Größenordnung (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 23. November 2022 - VIII ZR 59\u002F21, NJW 2023, 360 Rn. 20; vom 3. März 2004 - VIII ZR 151\u002F03, WuM 2004, 288 unter II 2 b [für preisgebundenen Wohnraum]; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3\u002F01, BGHZ 150, 277, 282 f. [zu § 3 MHG]; siehe auch BT-Drucks. 8\u002F1782, S. 6 [zu § 3 MHG]). \n\n25\\. cc) Das Berufungsgericht hat jedoch mit seiner Annahme, eine nachhaltige Einsparung von Endenergie könne allein anhand des tatsächlichen Verbrauchs in dem Gebäude, in welchem sich das Mietobjekt befindet, innerhalb eines Zeitraums von vier bis fünf Jahren vor und nach der von dem Vermieter ergriffenen Maßnahme festgestellt werden, den Maßstab für die Ermittlung einer solchen Einsparung verkannt. Diese Annahme des Berufungsgerichts findet bereits im Wortlaut des Gesetzes (§ 555b Nr. 1 BGB) keine Stütze. Sie steht überdies im Widerspruch sowohl zu der Gesetzessystematik der Vorschriften der §§ 555c, 559b BGB als auch zu der vom Gesetzgeber mit den Vorschriften der §§ 555b ff., 559 ff. BGB über die Duldung und die Umlegbarkeit von (energetischen) Modernisierungskosten verfolgten Zielsetzung. \n\n26\\. Der Vermieter kann eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB [aF] vielmehr bereits dann verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Veränderung hervorgerufene messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. \n\n27\\. Bereits die von dem Berufungsgericht befürwortete generelle Anknüpfung (allein) an den tatsächlichen Energieverbrauch zur Feststellung der durch die Maßnahme verursachten Einsparung von Endenergie ist rechtsfehlerhaft (siehe hierzu nachfolgend unter (1)). Dies gilt erst recht hinsichtlich des vom Berufungsgericht herangezogenen Betrachtungszeitraums von vier bis fünf Jahren (siehe hierzu unter (2)). Überdies darf der Ermittlung tatsächlicher Verbrauchswerte nicht eine fehlerhafte Einstellung der Heizungsanlage zugrunde gelegt werden (siehe hierzu unter (3)). \n\n28\\. (1) Bei der Beurteilung, ob durch die bauliche Veränderung in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (§ 555b Nr. 1 BGB), kann entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts grundsätzlich nicht ausschließlich auf den tatsächlichen Energieverbrauch in dem Gebäude abgestellt werden (aA BeckOK-Mietrecht\u002FMüller, Stand: 1. Februar 2025, § 555b BGB Rn. 14.1). \n\n29\\. (a) Der Begriff der Endenergie wird in § 555b BGB nicht näher bestimmt. Nach der Gesetzesbegründung ist hierunter die Menge an Energie zu verstehen, die der Anlagentechnik eines Gebäudes (Heizungsanlage, raumlufttechnische Anlage, Warmwasserbereitungsanlage) zur Verfügung stehen muss, um die für den \"Endverbraucher\" (also insbesondere den Mieter) erforderliche Nutzenergie sowie die Verluste der Anlagentechnik bei der Übergabe, der Verteilung, der Speicherung und der Erzeugung im Gebäude zu decken (vgl. BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 19). Die zur Versorgung eines Gebäudes benötigte Endenergie wird an der \"Schnittstelle\" Gebäudehülle gemessen und dort etwa in Form von Heizöl, Erdgas, Braunkohlebriketts, Holzpellets, Strom oder Fernwärme übergeben. Der Begriff der Endenergie ist somit weiter als derjenige der Nutzenergie. Unter Nutz-energie wird diejenige Menge an Energie verstanden, die für eine bestimmte Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (z.B. erwärmter Raum, warmes Wasser etc.) erforderlich ist, wobei hier weder die Umwandlungsverluste der Anlagentechnik (z.B. Heizkessel) und des Verteilungssystems (z.B. Leitungssystem einer Zentralheizung) noch die für den Betrieb der Anlagentechnik benötigte Hilfsenergie (z.B. Pumpenstrom) Berücksichtigung finden (vgl. BT-Drucks., aaO). \n\n30\\. (b) Eine Einsparung der so verstandenen Endenergie wird nach der Vorstellung des Gesetzgebers zum einen typischerweise dann erzielt, wenn zur Erbringung derselben Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (vgl. zum Bezug der Einsparung zur Mietsache BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 14; siehe auch Hinz, NZM 2013, 209, 212; Spielbauer\u002FSchneider\u002FEttl, Mietrecht, 2\\. Aufl., § 555b BGB Rn. 3) weniger Nutzenergie als vor der Modernisierung erforderlich ist (beispielsweise durch Wärmedämmung der Gebäudehülle oder einen Fenstertausch). Zum anderen ist eine solche Einsparung zu verzeichnen, wenn die Nutzenergie mit größerer Effizienz (beispielsweise durch Erneuerung des Heizkessels oder die Verringerung der Wärmeverluste zwischen Heizkessel und Heizkörpern) zur Verfügung gestellt wird (BT-Drucks., aaO), also für die gleiche Menge Nutzenergie weniger \"zu bezahlende\" Endenergie aufgewandt werden muss (vgl. BT-Drucks.; aaO; BeckOK-BGB\u002FSchlosser, Stand: 1. Februar 2025, § 555b Rn. 10; MünchKommBGB\u002FArtz, 9. Aufl., § 555b Rn. 5). \n\n31\\. (c) Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB [aF] muss die Endenergieeinsparung \"durch\" die bauliche Veränderung herbeigeführt, also von dieser verursacht worden sein. Hingegen wird der vom Berufungsgericht als Maßstab herangezogene tatsächliche Energieverbrauch in einem Gebäude vor und nach einer solchen Maßnahme nicht allein durch die jeweilige bauliche Veränderung, sondern durch eine Vielzahl von Parametern bestimmt (vgl. Börstinghaus\u002FMeyer\u002FBörstinghaus, Das neue GEG, 1. Aufl., § 3 Rn. 26 [zu den Angaben in der Modernisierungsankündigung]), die sich im Regelfall jedoch weder im Vorfeld sicher abschätzen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 2. März 2021 - 67 S 108\u002F19, juris Rn. 10 [zum Austausch von Fenstern]) noch im Nachhinein (vollständig) aufklären und feststellen lassen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 12\\. Dezember 2018 - 64 S 119\u002F17, juris Rn. 43 [zu Dämmmaßnahmen und dem Austausch von Fenstern]). So wird der tatsächliche Verbrauch von Endenergie in einem Gebäude \\- worauf die Revision zutreffend verweist - insbesondere auch durch das Wetter, den Leerstand einzelner Mietwohnungen, die Anzahl der Bewohner und deren Nutzerverhalten beeinflusst (vgl. Börstinghaus\u002FMeyer\u002FBörstinghaus, aaO; zum Verbrauchsverhalten des betroffenen Mieters siehe auch LG Berlin, Urteil vom 27. November 2006 - 67 S 285\u002F05, juris Rn. 17 [zu § 554 Abs. 2 BGB aF]; vgl. auch jurisPK-BGB\u002FHeilmann, Stand: 25. Juni 2024, § 555b Rn. 14). Allein durch den Vergleich des tatsächlichen Energieverbrauchs in dem Gebäude vor und nach der baulichen Veränderung lässt sich daher - auch bei Vornahme einer sogenannten Witterungsbereinigung, wie sie im vorliegenden Fall durch den von dem Berufungsgericht beauftragten Sachverständigen durchgeführt worden ist - nicht sicher abschätzen, ob und inwieweit Endenergie gerade durch die bauliche Veränderung eingespart worden und ob diese Einsparung von Dauer ist. \n\n32\\. (d) Vor diesem Hintergrund hat der Gesetzgeber in den - unter gesetzessystematischen Gesichtspunkten in den Blick zu nehmenden - Vorschriften der § 555c Abs. 3 und § 559b Abs. 1 Satz 3 BGB eine Erleichterung hinsichtlich der Darlegung der Energieeinsparung vorgenommen. Er hat - um die Darlegung der mit der Modernisierungsmaßnahme verbundenen Energieeinsparung für den Vermieter zu vereinfachen - bestimmt, dass der Vermieter sowohl bei deren Ankündigung gemäß § 555c Abs. 3 BGB in der hier anwendbaren, bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (inhaltlich identisch mit heutiger Fassung, daher im Folgenden: [aF]) als auch im Rahmen der Mieterhöhungserklärung (§ 559b Abs. 1 Satz 3 BGB iVm § 555c Abs. 3 BGB [aF]) auf anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen kann (vgl. BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 14, 17, 20 f., 25; MünchKommBGB\u002FArtz, 9. Aufl., § 555c Rn. 22). Diese Bemühungen um eine Vereinfachung liefen aber ins Leere, wenn für die Bestimmung der Energieeinsparung letztlich doch der tatsächliche Verbrauch herangezogen werden müsste. Diesen anerkannten Pauschalwerten kann deshalb nicht mit Erfolg ein individuelles Nutzerverhalten entgegengesetzt werden (vgl. Schmidt-Futterer\u002FEisenschmid, Mietrecht, 16. Aufl., § 555c BGB Rn. 58). \n\n33\\. (e) Die von dem Berufungsgericht befürwortete Anknüpfung an den tatsächlichen Energieverbrauch liefe demgegenüber auch dem Ziel des Gesetzgebers zuwider, durch die Neuregelung des Rechts der Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in den §§ 555a ff. BGB unter Abstimmung mit dem Mieterhöhungsrecht nach Modernisierung (§§ 559-559b BGB) neben der bestmöglichen Entfaltung der Ziele der Ressourcenschonung und des Klimaschutzes die Interessen von Vermietern und Mietern fair auszutarieren. Nach dem erklärten Willen des Gesetzgebers sollen einerseits die Mieter vor überzogenen Mieterhöhungen geschützt werden. Andererseits müssen für die Vermieter angemessene Bedingungen für die wirtschaftliche Verwertung ihres Eigentums bestehen (vgl. BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 13 f.). An einem solchen angemessenen Interessenausgleich fehlte es jedoch, wenn - entsprechend der Auffassung des Berufungsgerichts - lediglich auf den tatsächlichen Verbrauch zur Bemessung der Einsparung von Endenergie abgestellt würde. Denn für den Vermieter besteht grundsätzlich keine Möglichkeit, das Nutzerverhalten der Mieter vor und nach der baulichen Maßnahme zu beeinflussen. Dies gilt auch für den einzelnen Mieter mit Blick auf das Nutzerverhalten der anderen Bewohner in dem von ihm bewohnten Gebäude. \n\n34\\. (f) Der Vermieter könnte in Anbetracht dessen vor Beginn der von ihm geplanten Modernisierungsmaßnahme bei einem Abstellen auf den tatsächlichen Verbrauch nur schwer absehen, ob er deren Kosten im Wege einer Mieterhöhung zumindest teilweise auf die Mieter umlegen kann. \n\n35\\. Aufgrund dieser Unwägbarkeiten bestünde für den Vermieter nicht der mit der Vorschrift des § 559 BGB bezweckte Anreiz, angesichts der gesetzlich vorgesehenen Möglichkeit der Umlage der auf eine Verbesserung der Mietsache entfallenden Kosten auf den Mieter diese Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen (vgl. BT-Drucks. 14\u002F4553, S. 58; BT-Drucks. 7\u002F2011, S. 11 [zu § 3 MHG]; siehe auch Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81\u002F19, WuM 2020, 493 Rn. 44; vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 367\u002F18, WuM 2021, 109 Rn. 25; vom 11. Mai 2022 - VIII ZR 379\u002F20, NJW-RR 2022, 877 Rn. 44). \n\n36\\. (2) Erst recht ist deshalb die Annahme des Berufungsgerichts, ein belastbarer Durchschnittswert für den jährlichen Energieverbrauch könne dadurch ermittelt werden, dass der tatsächliche Energieverbrauch innerhalb eines bestimmten Zeitraums vor und nach der Maßnahme - den das Berufungsgericht mit jeweils vier bis fünf Jahren bemessen hat - zu der Bestimmung des Durchschnittswerts herangezogen wird, unzutreffend. Eine solche auf mehrere Jahre erstreckte Datengrundlage mag zwar Schwankungen aufgrund des Nutzerverhaltens ausgleichen (vgl. Theobald\u002FKühling\u002FSöfker, Energierecht, Stand: 126. EL 2024, § 19 EnEV Rn. 15 [zu § 19 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 EnEV aF]). Der Vermieter hätte in diesem Fall aber erst nach Ablauf dieses Zeitraums Gewissheit, ob er eine Modernisierungsmieterhöhung gegenüber dem Mieter mit Erfolg geltend machen kann. \n\n37\\. Eine solche \"Sperrfrist\" für die Geltendmachung der Modernisierungsmieterhöhung sieht das Gesetz - worauf die Revision zu Recht hinweist - indes nicht vor. Dem Wortlaut des § 559 Abs. 1 BGB aF lässt sich in zeitlicher Hinsicht lediglich entnehmen, dass der Vermieter eine Mieterhöhung nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahme, das heißt grundsätzlich nach Abschluss der Arbeiten (vgl. Senatsurteile vom 28. April 2021 - VIII ZR 5\u002F20, NJW-RR 2021, 735 Rn. 14; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88\u002F13, NJW 2015, 934 Rn. 39 [jeweils zu § 559b BGB]), verlangen kann; eine über diesen Zeitpunkt hinausgehende Frist zur Geltendmachung der Mieterhöhung geht aus dieser Regelung ebenso wenig hervor wie aus der Bestimmung des § 559b BGB über die formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung. \n\n38\\. Auch würde eine solche Frist zu einer unverhältnismäßigen Belastung des Vermieters führen, wenn bei ihm zwar die Kosten der Modernisierung anfielen, er diese aber nach Abschluss der Arbeiten nicht zeitnah - wenigstens teilweise - auf den Mieter umlegen könnte, sondern bis zu fünf Jahre mit der Abgabe der Mieterhöhungserklärung warten müsste. Dies würde weder dem von dem Gesetzgeber angestrebten Ziel, die Interessen der Vermieter, Mieter sowie die gesamtgesellschaftlichen Interessen an einer (energetischen) Modernisierung von Gebäuden miteinander in Einklang zu bringen (vgl. BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 13), noch dem - bereits unter II 2 b cc (1) (f) erwähnten - gesetzgeberischen Bestreben, dem Vermieter einen Anreiz für die Vornahme der Modernisierungsmaßnahme zu geben, gerecht. \n\n39\\. (3) Das Berufungsgericht hat bei seiner rechtsfehlerhaften Sichtweise überdies verkannt, dass der Ermittlung tatsächlicher Verbrauchswerte nicht eine fehlerhafte Einstellung der Heizungsanlage zugrunde gelegt werden darf. Denn nach dem Willen des Gesetzgebers sollen - wie bereits aufgezeigt - allein die durch eine - auf Dauer angelegte - bauliche Veränderung hervorgerufenen Einsparungen den Vermieter zu einer - ebenfalls dauerhaften - Erhöhung der Miete berechtigen (vgl. BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 18, 24; siehe auch BeckOK-Mietrecht\u002FMüller, Stand: 1. Februar 2025, § 555b BGB Rn. 22). Würde man für den vorzunehmenden Vergleich des Energieverbrauchs vor und nach der baulichen Maßnahme immer die tatsächlichen \\- möglicherweise wie hier nach den von dem Berufungsgericht getroffenen Feststellungen fehlerhaften - Einstellungen der Heizungsanlage zugrunde legen, liefe der Vermieter Gefahr, aufgrund der Auswirkungen eines - etwa erst nachträglich aufgetretenen - Bedienungsfehlers auf den Energieverbrauch dauerhaft auf eine Mieterhöhung verzichten zu müssen, obwohl es bei einer ordnungsgemäßen Bedienung der neu installierten Heizungsanlage zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie gekommen wäre und bei einer Behebung des Fehlers auch jederzeit noch kommen könnte. Bei einem solchen Vergleich ist daher maßgeblich auf eine fehlerfrei eingestellte Heizungsanlage abzustellen. \n\n40\\. Auch ist der Mieter mit Blick auf einen solchen - hier festgestellten - Bedienungsfehler gegenüber dem Vermieter nicht schutzlos gestellt. Soweit hierin eine Pflichtverletzung liegt, kann der Mieter gegenüber seinem Vermieter jedenfalls einen Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB geltend machen. \n\n41\\. (4) Dementsprechend kann der Vermieter - was das Berufungsgericht verkannt hat - eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB [aF] bereits dann verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Veränderung hervorgerufene messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Dies hat der Tatrichter unter Berücksichtigung der baulichen Gegebenheiten - gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe - zu beurteilen, wobei auch auf anerkannte Pauschalwerte - wie etwa diejenigen in der (zum hier maßgeblichen Zeitpunkt geltenden) Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 14. Dezember 2021 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 10485, S. 20 f.; 25) - zurückgegriffen werden kann. Die Feststellung einer solchen Einsparung nur mit Hilfe eines Vergleichs der tatsächlichen Jahresverbrauchswerte vor und nach der Maßnahme kommt dagegen aus den vorstehend aufgezeigten Gründen grundsätzlich nicht in Betracht. \n\nIII.\n\n42\\. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es nach den obigen Ausführungen weiterer tatsächlicher Feststellungen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung bedarf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Vorsorglich weist der Senat darauf hin, dass das bereits eingeholte Sachverständigengutachten zur Beurteilung des Vorliegens einer energetischen Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB [aF] nach Maßgabe der Rechtsauffassung des Senats nicht geeignet ist. Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchsschrift einzulegen. Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm \n\n## Sonstiger Langtext\n\n**Berichtigungsbeschluss vom 20. Mai 2025**\n\nTenor: \n\nDas Versäumnisurteil vom 26. März 2025 wird wegen offenbarer Unrichtigkeit gemäß § 319 Abs. 1 ZPO in den Gründen unter Randnummer 41 dahingehend berichtigt, dass es statt:\n\n\"Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 14. Dezember 2021 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 10485, S. 20 f., 25)\"\n\nrichtig heißt:\n\n\"Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 4. Dezember 2020 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 20 f., 25)\".\n\nDr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt \n\nDr. Matussek Dr. Böhm","Mieterhöhung aufgrund einer energetischen Modernisierung","2026-07-08T23:10:58.417Z","2026-07-10T22:13:10.997Z",22,20,[243,11],2026]