[{"data":1,"prerenderedAt":-1},["ShallowReactive",2],{"category-tenancy-law-de-2026":3},{"detail":4,"years":74},{"category":5,"year":11,"latestYear":11,"monthlyCounts":12,"decisions":38,"total":18,"page":14,"limit":73},{"id":6,"slug":7,"name":8,"country":9,"createdAt":10},434,"tenancy-law-de","Tenancy Law","DE","2026-07-08T22:50:58.917Z",2026,[13,15,17,20,22,24,26,28,30,32,34,36],{"month":14,"count":14},1,{"month":16,"count":14},2,{"month":18,"count":19},3,0,{"month":21,"count":19},4,{"month":23,"count":14},5,{"month":25,"count":19},6,{"month":27,"count":19},7,{"month":29,"count":19},8,{"month":31,"count":19},9,{"month":33,"count":19},10,{"month":35,"count":19},11,{"month":37,"count":19},12,[39,53,63],{"id":40,"ecli":41,"slug":42,"caseNumber":43,"courtId":44,"decisionDate":45,"fullText":46,"summary":47,"language":48,"source":49,"sourceUrl":50,"sourceTimestamp":45,"parsedAt":51,"updatedAt":52},"2186","ECLI:DE:NEURIS:KORE303722026","ecli-de-neuris-kore303722026","XII ZR 74\u002F24",46,"2026-05-13T00:00:00.000Z","#  Gewerbliche Miete und Wucher: Pflicht des Gerichts zur sachverständigen Beratung bei Ermittlung der orts- oder marktüblichen Miete \n\n## Leitsatz\n\nFür die Beurteilung, ob ein Mietvertrag als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig ist, ist der Marktwert der Nutzungsüberlassung anhand der Miete zu ermitteln, die für vergleichbare Objekte erzielt wird. In der Regel wird sich der Tatrichter bei der Ermittlung der orts- oder marktüblichen Miete einschließlich der Frage, welche Objekte vergleichbar sind, sachverständig beraten lassen müssen und für den Fall, dass ausnahmsweise keine geeigneten Vergleichsobjekte gefunden werden können, einen mit der konkreten Marktsituation vertrauten Sachverständigen beurteilen lassen müssen, welche Miete für dieses besondere Objekt erzielt werden kann (im Anschluss an Senatsurteile vom 30. Juni 2004 - XII ZR 11\u002F01, NZM 2004, 741 und vom 10. Juli 2002 - XII ZR 314\u002F00, NZM 2002, 822).10 11\n\n## Tenor\n\nAuf die Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers wird die Revision gegen das Urteil des 2\\. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 2. August 2024 zugelassen.\n\nAuf die Revision des Klägers wird das vorgenannte Urteil aufgehoben. Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens einschließlich der Kosten der Nichtzulassungsbeschwerde, an das Oberlandesgericht zurückverwiesen.\n\nWert: 104.545 €\n\n## Gründe\n\nI.\n\n1\\. Der Kläger macht als Insolvenzverwalter über das Vermögen der F. GmbH (im Folgenden: Gemeinschuldnerin) Ansprüche auf Zahlung von rückständiger Untermiete gegen den Beklagten als persönlich haftenden Gesellschafter der C. OHG geltend. \n\n2\\. Die Gemeinschuldnerin hatte von der Hauptvermieterin mit Mietvertrag vom 18. September 2015 Gewerberäume im sechsten und siebten Obergeschoss einer Immobilie in F. angemietet, darunter die sogenannte Mietfläche 1, bestehend aus Fitnessfläche, Bar- und Loungefläche, anteiliger Allgemeinfläche und Terrasse im siebten Obergeschoss sowie weiterer Terrasse im sechsten Obergeschoss. Die zwischen den Parteien des Hauptmietvertrags für diese Mietfläche vereinbarte Miete (Kaltmiete) betrug monatlich 35 € pro Quadratmeter für die umbaute Fläche und 10 € pro Quadratmeter für die Terrassen, insgesamt 14.261,40 € netto. Von der Mietfläche 1 vermietete die Gemeinschuldnerin die genannten Flächen im siebten Obergeschoss sowie die Hälfte der Terrasse im sechsten Obergeschoss mit Vertrag vom 26. Oktober 2016 zu einer Kaltmiete von 33.355,56 € netto an die C. OHG unter. Beide Mietverträge wurden für die Gemeinschuldnerin von dem Zeugen W. unterzeichnet, der zugleich Gesellschafter einer GmbH war, die neben dem Beklagten persönlich haftender Gesellschafter der C. OHG war und in Vermögensverfall geriet. \n\n3\\. Gegenstand der Klage sind Mietrückstände aus dem Jahr 2017. Das Landgericht hat den Mietvertrag für wirksam erachtet und den Beklagten zur Zahlung von 37.274,79 € nebst Zinsen verurteilt. In Höhe von 67.270,02 € hat es die Klage im Hinblick auf Gegenforderungen des Beklagten als zur Zeit unbegründet und die weitergehende Klage ohne Einschränkung abgewiesen. Auf die Berufung des Beklagten hat das Oberlandesgericht unter Zurückweisung der auf Zahlung auch der 67.270,02 € gerichteten Berufung des Klägers das Urteil des Landgerichts abgeändert und die Klage insgesamt abgewiesen. Dagegen wendet sich der Kläger mit der Nichtzulassungsbeschwerde, mit der er sein zweitinstanzliches Zahlungsbegehren weiterverfolgt. II. \n\n4\\. Die statthafte und auch im Übrigen zulässige Nichtzulassungsbeschwerde ist begründet. Sie führt gemäß § 544 Abs. 9 ZPO zur Zulassung der Revision und zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung sowie zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. \n\n5\\. 1\\. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt, der Untermietvertrag sei als wucherähnliches Rechtsgeschäft gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig. Es bestehe keine Notwendigkeit, die ortsübliche Miete durch Sachverständigengutachten festzustellen, weil sich diese wegen der besonderen Umstände des Einzelfalls aufgrund des unstreitigen Parteivorbringens ermitteln lasse und sich nach dem Gewerbemarktbericht der IHK F. auf 18 € bis 38,50 € pro Quadratmeter belaufen habe. Es sei ausgeschlossen, dass die Gemeinschuldnerin die Flächen besonders günstig angemietet habe, da der von ihr zu zahlende Quadratmeterpreis von 35 € nahe an der oberen Grenze der marktüblichen Preise gelegen habe. Daher sei die Miete aus dem Hauptmietvertrag als objektiver Mietwert zugrunde zu legen. Mit der C. OHG habe die Gemeinschuldnerin sodann mehr als das Doppelte dessen vereinbart, was sie selbst für die Mietfläche 1 zu zahlen gehabt habe. \n\n6\\. Aufgrund des auffälligen, groben Missverhältnisses sei die subjektive Seite des Tatbestandes des § 138 Abs. 1 BGB indiziert. Der Geschäftsführer der Gemeinschuldnerin, der Zeuge W., habe die ortsübliche Miete aus dem rund ein Jahr zuvor geschlossenen Hauptmietvertrag genau gekannt. Er sei Kaufmann, Initiator des Projekts und habe dessen Validität und Rentabilität durch einen persönlich haftenden Gesellschafter (den Beklagten) und eine hohe Untermiete gegenüber der finanzierenden Bank darstellen müssen. Demgegenüber habe der Beklagte zwar Erfahrungen als Selbständiger im medizinischen Heilberuf, nicht aber in der Anmietung einer Gewerbeimmobilie gehabt. Der Anspruch der Gemeinschuldnerin auf Nutzungsentschädigung für die danach vertragslose Überlassung von Räumen gemäß §§ 812, 818 Abs. 2 BGB bemesse sich nach der ortsüblichen Bruttomiete und sei durch die bereits geleisteten Zahlungen erloschen. \n\n7\\. 2\\. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen. Der Kläger rügt zu Recht, dass er durch die angefochtene Entscheidung in seinem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) verletzt ist. \n\n8\\. a) Art. 103 Abs. 1 GG verpflichtet das Gericht, die Ausführungen der Parteien zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. Das Gebot des rechtlichen Gehörs als Prozessgrundrecht soll dabei sicherstellen, dass die Entscheidung frei von Rechtsfehlern ergeht, die ihren Grund in der unterlassenen Kenntnisnahme und Nichtberücksichtigung des Sachvortrags der Parteien haben. Art. 103 Abs. 1 GG gebietet hierbei auch die Berücksichtigung entscheidungserheblicher Beweisanträge. Die Nichtberücksichtigung eines erheblichen Beweisangebots verstößt gegen Art. 103 Abs. 1 GG in Verbindung mit den Grundsätzen der Zivilprozessordnung, wenn sie im Prozessrecht keine Stütze findet (st. Rspr.; vgl. Senatsbeschluss vom 12. Mai 2021 - XII ZR 152\u002F19 - FamRZ 2021, 1297 Rn. 10 mwN). \n\n9\\. b) Nach diesen Maßstäben durfte das Berufungsgericht den (als Gegenbeweis zu verstehenden) Antrag des Klägers auf Einholung eines Sachverständigengutachtens für seine Behauptung, die im vom Beklagten vorgelegten Gewerbemarktbericht der IHK F. ausgewiesene Miete für Büroräume gelte nicht für das hiesige Objekt und die im Untermietvertrag vereinbarte Miete entspreche der ortsüblichen Miete, nicht ablehnen. \n\n10\\. aa) Zutreffend ist der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, dass ein Vertrag als wucherähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig ist, wenn Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis zueinander stehen und weitere Umstände hinzukommen, z.B. eine verwerfliche Gesinnung des durch den Vertrag objektiv Begünstigten. Auch bei gewerblichen Mietverträgen liegt ein auffälliges Missverhältnis vor, wenn die vereinbarte Miete um knapp 100 % höher oder niedriger ist als der objektive Marktwert der Gebrauchsüberlassung. Marktwert ist der übliche Wert, der für eine vergleichbare Leistung auf dem Markt zu zahlen ist. Bei Miet- und Pachtverhältnissen ist demnach der Marktwert der Nutzungsüberlassung regelmäßig anhand der Miete oder Pacht zu ermitteln, die für vergleichbare Objekte erzielt wird (Senatsurteile vom 30. Juni 2004 - XII ZR 11\u002F01 - NZM 2004, 741 mwN und vom 10. Juli 2002 - XII ZR 314\u002F00 - NZM 2002, 822, 823 mwN). \n\n11\\. Stehen ausnahmsweise vergleichbare Objekte nicht zur Verfügung, sind gegebenenfalls andere Erfahrungswerte heranzuziehen. Auch in einem solchen Fall darf aber auf die Ermittlung des objektiven (Verkehrs-)Wertes nicht verzichtet und der Maßstab der Orts- bzw. Marktüblichkeit nicht verlassen werden (Senatsurteile vom 30. Juni 2004 - XII ZR 11\u002F01 - NZM 2004, 741 und BGHZ 141, 257 = NZM 1999, 664, 667). In der Regel wird sich der Tatrichter bei der Ermittlung der orts- oder marktüblichen Miete einschließlich der Frage, welche Objekte vergleichbar sind, sachverständig beraten und für den Fall, dass ausnahmsweise keine geeigneten Vergleichsobjekte gefunden werden können, einen mit der konkreten Marktsituation vertrauten Sachverständigen beurteilen lassen müssen, welche Miete für dieses besondere Objekt erzielt werden kann (vgl. Senatsurteile vom 30\\. Juni 2004 - XII ZR 11\u002F01 - NZM 2004, 741 und vom 10. Juli 2002 - XII ZR 314\u002F00 \\- NZM 2002, 822, 823). \n\n12\\. bb) Nach diesen Grundsätzen findet die Auffassung des Berufungsgerichts, die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung der ortsüblichen Miete sei nicht notwendig, im Prozessrecht keine Stütze. Das Berufungsgericht hat die ein Jahr zuvor im Hauptmietvertrag für die Mietfläche 1 vereinbarte Miete als objektiven Mietwert mit der Begründung zugrunde gelegt, dieser liege im (oberen) Bereich dessen, was im Gewerbemarktbericht der IHK F. für gewerbliche Büroflächen in der Spitzenlage X. für das Jahr 2015 ausgewiesen sei. Gewerbliche Büroflächen kämen der hier vereinbarten Verwendung der Mietflächen als Fitnessstudio mit Bar noch am nächsten. Von einer Vergleichbarkeit, die der Kläger unter Antritt des Gegenbeweises bestritten hat, durfte das Berufungsgericht aber nicht ohne sachverständige Beratung ausgehen. Der weitere Hinweis des Berufungsgerichts darauf, dass der Hauptmietvertrag im sechsten Obergeschoss ärztliche Behandlungs- und Besprechungsräume vorsehe, kann die Heranziehung der Miete für Büroflächen als Vergleichsgröße schon deshalb nicht rechtfertigen, weil diese Räume nicht Gegenstand des Untermietvertrags waren. Der Gewerbemarktbericht der IHK F. für das Jahr 2015 gab mit der dort ausgewiesenen Miete für Büroflächen keinen Aufschluss über die im Jahr 2016 ortsübliche Miete für ein Fitnessstudio mit Bar in der Spitzenlage X., weshalb ein Sachverständiger mit der Ermittlung der ortsüblichen Miete zu beauftragen war. \n\n13\\. c) Die gerügte Gehörsverletzung ist entscheidungserheblich (§ 544 Abs. 9 ZPO). Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass auf der Grundlage eines Sachverständigengutachtens ein auffälliges Missverhältnis zwischen der vereinbarten und der ortsüblichen Miete zu verneinen und der Vertrag mithin als wirksam anzusehen gewesen wäre. Ob Gegenansprüche der C. OHG oder des Beklagten geltend gemacht werden können, hat das Berufungsgericht offen gelassen. \n\n14\\. 3\\. Nach alledem ist das Urteil des Berufungsgerichts gemäß § 544 Abs. 9 ZPO aufzuheben und der Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. \n\n15\\. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin: Sollte das Berufungsgericht sachverständig beraten erneut zu dem Ergebnis kommen, dass die Miete auffällig überhöht war, so kann deswegen nicht von vornherein vermutet werden, die Gemeinschuldnerin habe aus verwerflicher Gesinnung gehandelt. Vielmehr ist bei gewerblichen Pacht- und Mietverhältnissen angesichts der für die Vertragsparteien bestehenden Bewertungsschwierigkeiten im Rahmen der Prüfung, ob aus einem auffälligen Missverhältnis auf die Nichtigkeit des Geschäfts geschlossen werden kann, regelmäßig eine tatrichterliche Würdigung erforderlich, ob das auffällige Missverhältnis für den Begünstigten erkennbar war. Das setzt voraus, dass auch der Marktwert der Leistung für ihn in etwa erkennbar war (vgl. Senatsurteile vom 30. Juni 2004 - XII ZR 11\u002F01 - NZM 2004, 741 f. und vom 13. Juni 2001 - XII ZR 49\u002F99 - NZM 2001, 810, 812). Die Kenntnis von der 2015 im Hauptmietvertrag vereinbarten Miete für die Mietfläche 1 ließe vorliegend daher nur dann auf eine verwerfliche Gesinnung des Geschäftsführers der Gemeinschuldnerin schließen, wenn diese Miete mit der ortsüblichen Miete im Jahr 2016 gleichzusetzen wäre und der Geschäftsführer dies erkennen konnte. Weiter wird das Berufungsgericht zu berücksichtigen haben, dass die Gemeinschuldnerin den Untermietvertrag mit einer OHG abgeschlossen hat. Die Vollkaufmann-Eigenschaft des Benachteiligten (hier gemäß § 6 Abs. 1 HGB) begründet aber in aller Regel die widerlegliche Vermutung, dass der Begünstigte nicht in verwerflicher Weise eine persönliche oder geschäftliche Unterlegenheit des Benachteiligten ausgenutzt hat (vgl. BGH Urteil vom 5. Mai 2003 - XI ZR 226\u002F02 - NJW 2003, 2230, 2231 mwN). \n\nGuhling Botur Müller Krüger Pernice","Gewerbliche Miete und Wucher: Pflicht des Gerichts zur sachverständigen Beratung bei Ermittlung der orts- oder marktüblichen Miete","de","jurionline_de","","2026-07-08T22:19:33.555Z","2026-07-10T22:04:58.430Z",{"id":54,"ecli":55,"slug":56,"caseNumber":57,"courtId":44,"decisionDate":58,"fullText":59,"summary":60,"language":48,"source":49,"sourceUrl":50,"sourceTimestamp":58,"parsedAt":61,"updatedAt":62},"2979","ECLI:DE:NEURIS:KORE704872026","ecli-de-neuris-kore704872026","VIII ZR 228\u002F25","2026-02-24T00:00:00.000Z","#  BGH, 24.02.2026, VIII ZR 228\u002F25 \n\n## Tenor\n\nDer Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.\n\nDer Wert des Nichtzulassungsbeschwerdeverfahrens beträgt 16.800 €.\n\n## Gründe\n\nI.\n\n1\\. Der Kläger hat von dem Beklagten und dessen Ehefrau, der vormaligen Beklagten zu 1, die Räumung und Herausgabe einer an diese vermieteten Doppelhaushälfte begehrt. \n\n2\\. Die Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Hiergegen hat sich der Kläger mit der Nichtzulassungsbeschwerde gewandt. Nach deren Begründung hat er - aufgrund der zwischenzeitlich erfolgten Räumung und Herausgabe der Doppelhaushälfte - den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt. \n\n3\\. Im Laufe des Nichtzulassungsbeschwerdeverfahrens ist die vormalige Beklagte zu 1 verstorben. Der Beklagte hat als deren Rechtsnachfolger das Verfahren diesbezüglich gemäß § 239 Abs. 1 ZPO aufgenommen und der Erledigungserklärung des Klägers insgesamt zugestimmt. \n\nII.\n\n4\\. Nachdem der Rechtsstreit im Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren von den Parteien übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt worden ist, ist gemäß § 91a Abs. 1 ZPO - nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands - (nur) noch über die Kosten des Rechtsstreits zu befinden. Bei der insoweit gebotenen summarischen Prüfung ist der mutmaßliche Ausgang des Beschwerde- und gegebenenfalls des Revisionsverfahrens zu berücksichtigen. Es kommt daher darauf an, ob die Nichtzulassungsbeschwerde des in den Vorinstanzen unterlegenen Klägers zur Zulassung der Revision geführt und - falls dies zu bejahen ist - welchen Ausgang der weitere Rechtsstreit im Anschluss daran voraussichtlich genommen hätte (vgl. BGH, Beschlüsse vom 9. Februar 2021 - VIII ZR 346\u002F19, NJW 2021, 1887 Rn. 4; vom 15. Dezember 2017 - I ZR 258\u002F14, GRUR 2018, 335 Rn. 20; vom 9. Juni 2010 - XII ZR 183\u002F08, juris Rn. 2 f.). \n\n5\\. Danach sind die Kosten in vollem Umfang dem Kläger aufzuerlegen. Eine für den Kläger günstigere Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits könnte nur getroffen werden, wenn nach dem Sach- und Streitstand bei Eintritt des erledigenden Ereignisses die Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision Erfolg gehabt und die Durchführung der Revision zu einer Verurteilung des Beklagten geführt hätte (vgl. BGH, Beschlüsse vom 15. Dezember 2017 - I ZR 258\u002F14, aaO; vom 9. Juni 2010 - XII ZR 183\u002F08, aaO). \n\n6\\. Dies ist nicht der Fall. Denn die Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers hätte keinen Erfolg gehabt. Sie wäre vielmehr zurückgewiesen worden, weil weder die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hatte noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert hätten (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Von einer näheren Begründung wird entsprechend § 544 Abs. 6 Satz 2 Halbs. 2 ZPO abgesehen. Dr. Bünger Dr. Liebert Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek","BGH, 24.02.2026, VIII ZR 228\u002F25","2026-07-08T22:27:49.465Z","2026-07-10T22:06:18.212Z",{"id":64,"ecli":65,"slug":66,"caseNumber":67,"courtId":44,"decisionDate":68,"fullText":69,"summary":70,"language":48,"source":49,"sourceUrl":50,"sourceTimestamp":68,"parsedAt":71,"updatedAt":72},"3351","ECLI:DE:NEURIS:KORE701642026","ecli-de-neuris-kore701642026","VIII ZR 247\u002F24","2026-01-21T00:00:00.000Z","#  BGH, Urteil vom 21. Januar 2026 - VIII ZR 247\u002F24 \n\n## Leitsatz\n\n1\\. Bei der Einbringung vermieteten und an den Mieter überlassenen Wohnraums durch den vermietenden Alleineigentümer in eine aus ihm, seiner Ehefrau und den gemeinsamen Kindern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts handelt es sich um eine Veräußerung im Sinne von § 577a BGB.28\n\n2\\. Die Ausnahmeregelung des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB zur Privilegierung des Erwerbs vermieteten Wohnraums durch Personengesellschaften oder Erwerbermehrheiten, die aus Angehörigen derselben Familie oder desselben Haushalts bestehen, ist im Rahmen des Sperrfristtatbestands des § 577a Abs. 1 BGB weder unmittelbar noch analog anwendbar. Der Sperrfristtatbestand des § 577a Abs. 1 BGB ist in diesen Fällen auch nicht entsprechend teleologisch zu reduzieren.21 27 37 38 39\n\n## Tenor\n\nDie Revision der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts München I - 14. Zivilkammer - vom 25. Oktober 2024 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 25. Oktober 2024 wird zurückgewiesen.\n\nDie Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.\n\nVon Rechts wegen\n\n## Tatbestand\n\n1\\. Der Beklagte ist seit dem Jahr 2004 Mieter einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus in München. \n\n2\\. Mit notariellem Kaufvertrag vom 5. Februar 2021 erwarb G. W. das Alleineigentum am Hausgrundstück; die Eintragung im Grundbuch erfolgte am 31. Mai 2021. Mit notarieller Erklärung vom 28. September 2021 teilte er das Eigentum an dem Hausgrundstück gemäß § 8 WEG in Wohnungseigentum auf. \n\n3\\. Noch vor der Vollziehung der Teilungserklärung gründete G. W. gemeinsam mit seiner Ehefrau und den beiden (volljährigen) Kindern die klagende Gesellschaft bürgerlichen Rechts, deren Gesellschaftszweck unter anderem die Verwaltung und Nutzung des Grundstücks ist. Im Gesellschaftsvertrag verpflichtete er sich zur Einbringung \"des … Grundstücks … bzw. der durch Teilung nach § 8 WEG daraus entstehenden Wohnungs- und Teileigentumseinheiten\" in die Gesellschaft. \n\n4\\. Mit notarieller Urkunde vom 28. Dezember 2021 erklärte er zur Erfüllung der übernommenen Einlagepflicht unter Bezugnahme auf die noch nicht vollzogene Teilungserklärung vom 28\\. September 2021 die Auflassung zum Zweck der Übertragung des Alleineigentums an dem Hausgrundstück auf die Klägerin. \n\n5\\. Am 11. Februar 2022 wurden in Vollziehung der Teilungserklärung vom 28. September 2021 für jeden Miteigentumsanteil Grundbuchblätter angelegt; die Klägerin wurde als Eigentümerin sämtlicher Einheiten eingetragen. \n\n6\\. Mit Schreiben vom 27. Juli 2022 erklärte die Klägerin gegenüber dem Beklagten die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs zum 30. April 2023. Zur Begründung gab sie an, dass die sich in der Ausbildung befindliche Gesellschafterin S. W. - eines der beiden Kinder des vormaligen Alleineigentümers - die Wohnung für eigene Wohnzwecke beziehen wolle. \n\n7\\. Mit ihrer Klage hat die Klägerin die Verurteilung des Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt. Der Beklagte hat unter anderem eingewandt, dass im Zeitpunkt der Kündigungserklärung die Kündigungssperrfrist gemäß der Vorschrift des § 577a Abs. 1 BGB noch nicht abgelaufen gewesen sei. Das Amtsgericht hat den Beklagten antragsgemäß verurteilt. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. \n\n8\\. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. \n\n## Entscheidungsgründe\n\n9\\. Die Revision hat keinen Erfolg. \n\nI.\n\n10\\. Das Berufungsgericht (Landgericht München I, ZMR 2025, 202) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: \n\n11\\. Zwar bestünden keine Zweifel an dem seitens der Klägerin behaupteten Eigenbedarf. Die vom Amtsgericht gewonnene Überzeugung, dass die Klägerin einen ernsthaften Überlassungswillen habe und die Gesellschafterin S. W. in die Wohnung einziehen wolle, sei nicht zu beanstanden. \n\n12\\. Jedoch sei im Zeitpunkt der Kündigung die maßgebliche Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 1 Satz 2 der Bayerischen Mieterschutzverordnung noch nicht abgelaufen gewesen und die Eigenbedarfskündigung deshalb unwirksam. Die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 577a Abs. 1 BGB seien nach dem Wortlaut in der dort genannten chronologischen Reihenfolge gegeben. Insbesondere sei im Zeitpunkt der Vollziehung der Eigentumsumschreibung auf die Klägerin Wohnungseigentum bereits begründet gewesen, denn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sei unmittelbar durch die Anlegung der Wohnungsgrundbücher entstanden und die Veräußerung an die Klägerin erst durch deren Eintragung im Grundbuch abgeschlossen gewesen. \n\n13\\. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts sei die Vorschrift des § 577a Abs. 1 BGB nicht teleologisch zu reduzieren, da die Einbringung des Eigentums an dem Grundstück in die klagende Gesellschaft den Kreis der potentiellen Bedarfspersonen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB tatsächlich - um die nahen Angehörigen der weiteren Gesellschafter - erweitert habe. Auch im Hinblick auf § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB komme eine teleologische Reduktion des § 577a Abs. 1 BGB nicht in Betracht; diese Vorschrift regele eine andere Fallgestaltung, in der - anders als hier - eine zwischenzeitliche Aufteilung in Wohnungseigentum nicht stattgefunden habe. \n\nII.\n\n14\\. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass ein auf die Kündigungserklärung vom 27. Juli 2022 gestützter Anspruch der Klägerin auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht besteht, weil die Kündigung vor Ablauf der einschlägigen Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB erfolgt und deshalb unwirksam ist. \n\n15\\. 1\\. Zu Recht hat das Berufungsgericht die grundsätzliche Möglichkeit der Klägerin als Vermieterin von Wohnraum bejaht, für einen ihrer Gesellschafter Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geltend zu machen. \n\n16\\. Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats kann sich eine (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts in analoger Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen (vgl. nur Senatsurteile vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR 210\u002F10, NZM 2011, 276 Rn. 9 f. mwN; vom 21. März 2018 - VIII ZR 104\u002F17, BGHZ 218, 162 Rn. 14; vom 10. Juli 2024 - VIII ZR 276\u002F23, NZM 2024, 837 Rn. 14; vom 6\\. August 2025 - VIII ZR 161\u002F24, NZM 2025, 758 Rn. 44, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Aus der Neuregelung des Rechts der Gesellschaft bürgerlichen Rechts durch das am 1. Januar 2024 in Kraft getretene Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (Art. 137 Satz 1 MoPeG) ergibt sich, wie das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend angenommen hat, für die hier zu beurteilende Kündigung schon deshalb nichts anderes, weil diese bereits am 27. Juli 2022 ausgesprochen wurde und im Falle ihrer Wirksamkeit zur Beendigung des Mietverhältnisses schon zum 30. April 2023 geführt hätte (vgl. hierzu bereits Senatsurteil vom 10. Juli 2024 - VIII ZR 276\u002F23, aaO Rn. 15-17 mwN). \n\n17\\. 2\\. Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Klägerin im maßgeblichen Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung (vgl. hierzu Senatsurteile vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26\u002F03, WuM 2003, 569 unter II 3 a; vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356\u002F20, NZM 2022, 653 Rn. 34) gemäß § 577a Abs. 1 BGB gehindert war, sich zugunsten ihrer Gesellschafterin S. W. auf ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Eigenbedarf) zu berufen, und dass die Kündigung vom 27. Juli 2022 deshalb unwirksam ist (vgl. hierzu Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26\u002F03, aaO unter II 3 a, III). \n\n18\\. a) Dabei ist das Berufungsgericht (unausgesprochen) rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass im Streitfall die Vorschrift des § 577a BGB zur Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung in der seit dem 1. Mai 2013 geltenden Fassung maßgeblich ist, auch wenn der dem Mietverhältnis mit dem Beklagten zugrundeliegende Mietvertrag aus dem Jahr 2004 stammt. Denn die Wirksamkeit einer Kündigung ist den allgemeinen Grundsätzen des intertemporalen Rechts entsprechend nach dem im Zeitpunkt ihrer Erklärung geltenden Recht zu beurteilen (vgl. Senatsurteile vom 10. Juli 2024 - VIII ZR 276\u002F23, NZM 2024, 837 Rn. 15; vom 27. November 2024 - VIII ZR 159\u002F23, NZM 2025, 36 Rn. 23 f.; vom 6. August 2025 - VIII ZR 161\u002F24, NZM 2025, 758 Rn. 17, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). \n\n19\\. Gemäß § 577a Abs. 1 BGB kann sich ein Erwerber, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder Nr. 3 BGB (Tatbestände des Eigenbedarfs oder der wirtschaftlichen Verwertung) erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung - gemäß § 577a Abs. 2 BGB unter den dort genannten Voraussetzungen durch Rechtsverordnung der Landesregierung auf bis zu zehn Jahre verlängerbar - berufen. \n\n20\\. Dies gilt nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter - im Fall der Nummer 1 - an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert oder - im Fall der Nummer 2 - zu deren Gunsten mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird. Diese in Satz 1 enthaltene Regelung ist gemäß Satz 2 nicht anzuwenden, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist. \n\n21\\. b) Das Berufungsgericht hat ferner zu Recht den Sperrfristtatbestand des § 577a Abs. 1 BGB - und nicht denjenigen des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB - für einschlägig gehalten, wenn die Veräußerung an eine Personengesellschaft, wie hier die klagende Gesellschaft bürgerlichen Rechts, einen vermieteten und an den Mieter überlassenen Wohnraum nach dessen Umwandlung in Wohnungseigentum betrifft und damit die im ersten Absatz von § 577a BGB genannten Tatbestandsmerkmale in der dort aufgeführten zeitlichen Abfolge vorliegen. \n\n22\\. aa) Zwar ließe sich diese Fallgestaltung, wie der Senat im Rahmen der Revisionsverhandlung eingehend erörtert hat, im Einklang mit dem - allein an die Veräußerung vermieteten und an den Mieter überlassenen Wohnraums an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber anknüpfenden - Wortlaut des Absatzes 1a auch dem dort geregelten Sperrfristtatbestand zuordnen. Dies hätte für den Streitfall zur Folge, dass die in Satz 2 dieses Absatzes enthaltene, von den Parteien bezüglich ihrer Anwendbarkeit kontrovers erörterte Privilegierung des Erwerbs durch eine - wie hier - aus Angehörigen derselben Familie bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts unmittelbar einschlägig wäre. Die Klägerin wäre dann nicht gehindert gewesen, sich in der Kündigungserklärung vom 27. Juli 2022 auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu berufen. \n\n23\\. bb) Indessen ist der Sperrfristtatbestand des Absatzes 1a, wie sich vor allem aus dem in den Gesetzesmaterialien zum Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013 (BGBl. I S. 434; hierzu BT-Drucks. 17\u002F10485 S. 16, 26; BT-Plenarprotokoll 17\u002F195, S. 23337 D; BR-Plenarprotokoll 899, S. 350 B) zum Ausdruck gekommenen Willen des Gesetzgebers ergibt, allein dann einschlägig, wenn Gegenstand der Veräußerung (noch) nicht in Wohnungseigentum umgewandelter Wohnraum ist. \n\n24\\. Der erst nachträglich eingefügte Absatz 1a sollte den in Absatz 1 allein für den Fall der Umwandlung vermieteten Wohnraums in Wohnungseigentum und dessen anschließender Veräußerung geregelten zeitlich beschränkten Schutz des Mieters gegen Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen des Erwerbers ergänzen. Dieser Schutz sollte auf die - in der Praxis unter der Bezeichnung \"Münchener Modell\" bekanntgewordenen - Fallgestaltungen erstreckt werden, bei denen eine (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts oder eine Miteigentümergemeinschaft nach dem Erwerb des mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks zunächst auf die Begründung von Wohnungseigentum und den anschließenden Verkauf von Eigentumswohnungen an Interessenten verzichtet und stattdessen wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter oder der Miteigentümer kündigt. Solche Fallgestaltungen waren durch die (bis dahin allein) bestehende Regelung in Absatz 1 tatbestandlich nicht erfasst, obwohl das von einem Erwerb durch eine solche Gesellschaft oder Miteigentümergemeinschaft ausgehende Verdrängungsrisiko für den einzelnen Mieter als ebenso hoch anzusehen ist wie in dem von Absatz 1 erfassten Fall der Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und der anschließenden Veräußerung des Wohnungseigentums (vgl. BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 16, 26; Senatsurteile vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232\u002F15, BGHZ 213, 136 Rn. 40; vom 21. März 2018 - VIII ZR 104\u002F17, BGHZ 218, 162 Rn. 26 ff.; vom 6. August 2025 - VIII ZR 161\u002F24, NZM 2025, 758 Rn. 41 ff., zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). \n\n25\\. Nach der Begründung zum Gesetzentwurf der Bundesregierung war beabsichtigt, mit dem Tatbestand des Absatzes 1a (allein) diese Umgehung des Kündigungsschutzes bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu unterbinden und die diesbezüglich bestehende Schutzlücke zu schließen (vgl. BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 2, 16, 26; 17\u002F11894, S. 2, 22; BR-Plenarprotokoll 899, S. 350 B; BT-Plenarprotokoll 17\u002F195, S. 23337 D; siehe hierzu Senatsurteile vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232\u002F15, BGHZ 213, 136 Rn. 40; vom 21. März 2018 - VIII ZR 104\u002F17, BGHZ 218, 162 Rn. 26 ff.; vom 6. August 2025 - VIII ZR 161\u002F24, NZM 2025, 758 Rn. 41, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). \n\n26\\. Hingegen lässt sich der Entwurfsbegründung kein (hinreichender) Anhaltspunkt dahingehend entnehmen, dass mit der Regelung in Absatz 1a ein einheitlich für alle Fälle der Veräußerung vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit geltender Sperrfristtatbestand geschaffen werden sollte, mithin künftig auch die bis dahin von Absatz 1 erfassten Fälle des Erwerbs einer Eigentumswohnung durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder Erwerbermehrheit dem Tatbestand des Absatzes 1a unterstellt würden. Gegenteiliges ergibt sich auch nicht aus der in Satz 2 des Absatzes 1a enthaltenen Ausnahmebestimmung für derselben Familie oder demselben Haushalt angehörende Gesellschafter oder Erwerber, weil sich die mit ihr bezweckte Privilegierung dieses Erwerberkreises nach der Gestaltung des Normtextes sowie nach dem Inhalt der diesbezüglich erfolgten Entwurfsbegründung (vgl. BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 26) allein auf die von der Neuregelung in Absatz 1a betroffenen Fälle beziehen sollte. \n\n27\\. c) Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Annahme des Berufungsgerichts, dass die Voraussetzungen des Sperrfristtatbestands gemäß § 577a Abs. 1 BGB in der dort vorgesehenen zeitlichen Abfolge im Streitfall auch gegeben sind. \n\n28\\. aa) Bei der Einbringung des vermieteten Wohnraums in die klagende Gesellschaft bürgerlichen Rechts durch den jetzigen (Mit-)Gesellschafter und vormaligen Alleineigentümer G. W. handelt es sich - entgegen der Ansicht der Revision - um eine Veräußerung im Sinne von § 577a Abs. 1 BGB. \n\n29\\. (1) Der vorbezeichnete Begriff der Veräußerung knüpft an den Erwerb des Eigentums am vermieteten Wohnraum an. Mit der Vollendung des Eigentumserwerbs tritt der Erwerber gemäß § 566 Abs. 1 BGB anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Er erlangt dabei (auch) die mit dieser Rechtsstellung verbundene, bei einem berechtigten Interesse grundsätzlich bestehende Befugnis eines Vermieters zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1, 2 BGB, so dass ab diesem Zeitpunkt die mit der Umwandlung der Mieträume in Wohnungseigentum verbundene erhöhte Gefahr einer Verdrängung des Mieters aufgrund einer Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung besteht, vor welcher der Gesetzgeber den Mieter mit den Regelungen zur Kündigungssperrfrist schützen will (vgl. hierzu Senatsurteil vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356\u002F20, NZM 2022, 653 Rn. 37 mwN; siehe auch BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 26). Mit der Vollendung des Eigentumserwerbs durch Eintragung im Grundbuch beginnt dementsprechend der Lauf der Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteile vom 21. März 2018 - VIII ZR 104\u002F17, BGHZ 218, 162 Rn. 21 mwN; vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356\u002F20, aaO Rn. 45; Schmidt-Futterer\u002FBlank\u002FFervers, Mietrecht, 16. Aufl., § 577a BGB Rn. 15; Börstinghaus\u002FSiegmund\u002FSiegmund, Miete, 8. Aufl., § 577a BGB Rn. 9). \n\n30\\. Ein solcher Eigentumserwerb ist infolge der Einbringung des Hausgrundstücks mit dem an den Beklagten vermieteten Wohnraum durch G. W. in die klagende Gesellschaft bürgerlichen Rechts erfolgt. Nach den rechtsfehlerfreien und im Revisionsverfahren nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat G. W. zum Zwecke der Erfüllung seiner im Gesellschaftsvertrag begründeten Einlagepflicht die Auflassung zum Zwecke der Übertragung des Alleineigentums an dem Hausgrundstück auf die Klägerin erklärt und ist die Klägerin - mit der Folge eines Wechsels in der Vermieterstellung (vgl. § 566 Abs. 1 BGB) - als Alleineigentümerin des an den Beklagten vermieteten Wohnraums in das Grundbuch eingetragen worden. \n\n31\\. (2) Mit diesem Rechtsträgerwechsel von G. W. auf die klagende Gesellschaft bürgerlichen Rechts wurde - wie das Berufungsgericht entgegen der Ansicht der Revision zu Recht angenommen hat - auch ein neu in Betracht kommender, bis zu diesem Zeitpunkt für den Beklagten als Mieter nicht zu befürchtender Eigen- beziehungsweise Verwertungsbedarf geschaffen (vgl. zu diesem durch den Schutzzweck bedingten Erfordernis Senatsurteile vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231\u002F08, NZM 2009, 613 Rn. 21; vom 23. November 2011 - VIII ZR 74\u002F11, NZM 2012, 150 Rn. 19; vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356\u002F20, NZM 2022, 653 Rn. 38). Denn infolge der Möglichkeit der Klägerin, nachfolgend zu ihrem Eintritt in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten Eigenbedarf für einen oder mehrere ihrer vier Gesellschafter geltend zu machen, ist für die Bestimmung der nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB privilegierten Familien- und Haushaltsangehörigen des Vermieters nicht - wie zuvor - lediglich auf die Person des G. W. abzustellen, sondern nunmehr unmittelbar auf jeden der Gesellschafter, mithin auch auf die Ehefrau und die beiden - hier zudem bereits volljährigen - Kinder. Somit hat sich durch den Eigentumserwerb der Klägerin der privilegierte Personenkreis erweitert. \n\n32\\. bb) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht zudem angenommen, dass der an den Beklagten vermietete und überlassene Wohnraum bereits vor der Veräußerung an die Klägerin in Wohnungseigentum umgewandelt gewesen war und damit die in § 577a Abs. 1 BGB vorausgesetzte zeitliche Abfolge vorliegt. Anders als die Revision meint, ist auch insoweit der Zeitpunkt der Vollendung des Eigentumserwerbs maßgeblich, nicht hingegen - wie bei der Regelung zum Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 BGB (vgl. hierzu Senatsurteil vom 6. April 2016 - VIII ZR 143\u002F15, BGHZ 209, 358 Rn. 28 f.) - der Zeitpunkt des Abschlusses eines dem Eigentumserwerb zugrunde liegenden schuldrechtlichen Vertrags. \n\n33\\. Erfolgt die Begründung von Wohnungseigentum - wie hier - durch eine Teilungserklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt (§ 8 WEG), wird die Teilung gemäß der Vorschrift des § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam. Entscheidend ist der dingliche Vollzug, der hier durch die am 11. Februar 2022 erfolgte Eintragung der Teilungserklärung in das Grundbuch bewirkt wurde (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2016 - VIII ZR 143\u002F15, aaO Rn. 26). \n\n34\\. Die Eintragung der Klägerin als neue Eigentümerin des an den Beklagten vermieteten Wohnraums ist nach den rechtsfehlerfreien und insoweit im Revisionsverfahren nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts in die - dementsprechend bereits zuvor angelegten - Wohnungsgrundbücher (vgl. § 7 Abs. 1 Satz 1 WEG) erfolgt. \n\n35\\. cc) Entgegen der Ansicht der Revision ist der Umstand, dass die Gesellschafter der Klägerin derselben Familie angehören, für die Anwendung der Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB ohne Bedeutung. \n\n36\\. (1) Die in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB für die Fälle der Veräußerung vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit vorgesehene Ausnahmeregelung gilt in der hier gegebenen und (allein) nach § 577a Abs. 1 BGB zu beurteilenden Fallgestaltung des Erwerbs einer bereits in Wohnungseigentum umgewandelten Mietwohnung nicht (so auch Schmidt-Futterer\u002FBlank\u002FFervers, Mietrecht, 16. Aufl., § 577a BGB Rn. 18d). Ihre Anwendung ist auf den in § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB geregelten Sperrfristtatbestand beschränkt, wie sich aus dem Wortlaut des Satzes 2 und dessen unmittelbarer Anknüpfung an den in Satz 1 genannten Tatbestand sowie aus den allein auf den neu eingefügten Absatz 1a bezogenen Erwägungen des Gesetzgebers im Regierungsentwurf zum Mietrechtsänderungsgesetz ergibt (vgl. BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 26; siehe auch BR-Drucks. 313\u002F12, S. 35). \n\n37\\. (2) Anders als die Revision meint, ist weder die in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB enthaltene Ausnahmeregelung auf den Sperrfristtatbestand des § 577a Abs. 1 BGB analog anzuwenden noch der Anwendungsbereich des § 577a Abs. 1 BGB in ihrem Sinne einzuschränken, was auf eine teleologische Reduktion dieser Vorschrift hinausliefe. \n\n38\\. (a) Eine richterliche Rechtsfortbildung im Wege der teleologischen Reduktion setzt ebenso wie die Analogie eine verdeckte Regelungslücke im Sinne einer planwidrigen Unvollständigkeit des Gesetzes voraus (st. Rspr.; vgl. zur teleologischen Reduktion nur BGH, Urteile vom 1. Juli 2020 - VIII ZR 323\u002F18, NZM 2020, 834 Rn. 31; vom 17. Oktober 2023 - XI ZR 160\u002F22, NJW-RR 2024, 49 Rn. 18; Beschluss vom 4. September 2024 - IV ZB 37\u002F23, BGHZ 241, 158 Rn. 19; zur Analogie BGH, Beschluss vom 25. Januar 2022 - VIII ZR 359\u002F20, BGHZ 232, 284 Rn. 21; Urteil vom 27. Oktober 2022 - IX ZR 145\u002F21, NJW 2023, 1125 Rn. 13; jeweils mwN). Ob eine derartige Lücke besteht, ist vom Standpunkt des Gesetzes und der ihm zugrundeliegenden Regelungsabsicht zu beurteilen. Das Gesetz muss, gemessen an seiner eigenen Regelungsabsicht, unvollständig sein (vgl. Senatsurteile vom 1. Juli 2020 - VIII ZR 323\u002F18, aaO; vom 7. April 2021 - VIII ZR 49\u002F19, NJW 2021, 2281 Rn. 36). Die Planwidrigkeit muss dabei aufgrund konkreter Umstände positiv festgestellt werden können (vgl. Senatsurteil vom 24. Februar 2021 - VIII ZR 36\u002F20, BGHZ 229, 59 Rn. 40 mwN). \n\n39\\. (b) An einer solchen planwidrigen Unvollständigkeit der in § 577a Abs. 1 BGB enthaltenen Regelung zur Kündigungssperrfrist fehlt es. Im Hinblick auf die Entstehungsgeschichte der Vorschrift des § 577a BGB, insbesondere den Anlass für die Ergänzung des bestehenden Sperrfristtatbestandes des Absatzes 1 um die - eine besondere Fallgestaltung betreffende (vgl. hierzu bereits unter II 2b bb) - Regelung in Absatz 1a und die in der Entwurfsbegründung (BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 2 f., 16, 26; siehe auch BR-Drucks. 313\u002F1\u002F12, S. 11 f.; BT-Drucks. 17\u002F11894, S. 2) vom Gesetzgeber hierzu angestellten umfassenden Erwägungen zur bestehenden Vorschrift, zu deren Schwächen sowie zu den bei der beabsichtigten Schließung der Schutzlücke zu berücksichtigenden Interessen von Mieter und Erwerber des vermieteten Wohnraums gibt es keinen Anhaltspunkt dafür, dass die Aufnahme einer dem § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB entsprechenden Ausnahmebestimmung auch in den bestehenden, den Erwerb bereits in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnraums regelnden Sperrfristtatbestand des § 577a Abs. 1 BGB lediglich aus Versehen unterblieben wäre. \n\n40\\. (c) Entgegen der Ansicht der Revision ist eine dahingehende Auslegung oder Einschränkung des § 577a Abs. 1 BGB weder im Hinblick auf das - auch einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zustehende (vgl. hierzu BVerfG, NJW 2002, 3533) - Grundrecht auf Eigentum aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG noch wegen des allgemeinen Gleichheitssatzes aus Art. 3 Abs. 1 GG geboten. Die von der Revision zudem angeführten Bestimmungen der Charta der Grundrechte der Europäischen Union (Art. 17, 20 f.) kommen vorliegend gemäß deren Art. 51 Abs. 1 Satz 1 nicht zur Anwendung. \n\n41\\. (aa) Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG schützt nicht nur die Eigentumsposition des Vermieters. Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG (vgl. BVerfGE 89, 1, 6; BVerfG, NJW 2025, 3067 Rn. 20). Die Befugnisse von Mieter und Vermieter zuzuordnen und abzugrenzen, ist Aufgabe des Gesetzgebers. Er muss die schutzwürdigen Interessen beider Seiten berücksichtigen und in ein ausgewogenes Verhältnis bringen und hat dabei mehrere Gesichtspunkte zu beachten. Er muss den Vorgaben Rechnung tragen, die sich einerseits aus der grundgesetzlichen Anerkennung des Privateigentums durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und andererseits aus der verbindlichen Richtschnur des Art. 14 Abs. 2 GG ergeben (BVerfGE 25, 112, 117; 37, 132, 140), und berücksichtigen, dass sich Vermieter und Mieter gleichermaßen auf das Grundrecht aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG berufen können (BVerfGE 89, 1, 6 ff.; zu allem BVerfG, NZM 2011, 479 Rn. 29). \n\n42\\. Wie das Bundesverfassungsgericht bereits entschieden hat, ist der Gesetzgeber mit den Vorschriften zum Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB) und zur Kündigungssperrfrist (§ 577a BGB) diesen verfassungsrechtlichen Anforderungen gerecht geworden (vgl. BVerfG, NZM 2011, 479 Rn. 32). Dabei betraf die Beurteilung auch den - eine Ausnahmeregelung für den Erwerb des vermieteten Wohnraums durch aus Familien- oder Haushaltsangehörigen bestehenden Personengesellschaften oder Erwerbermehrheiten nicht enthaltenden und durch das Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013 nicht geänderten - Sperrfristtatbestand des § 577a Abs. 1 BGB. \n\n43\\. Danach hat der Gesetzgeber mit dem Vorkaufsrecht in § 577 BGB - ebenso wie mit dem in § 577a BGB vorgesehenen zeitlich begrenzten Schutz des Mieters gegen künftige Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen - die Dispositionsbefugnis des Eigentümers über sein Eigentum zwar eingeschränkt. Er hat dies aber zum Schutz des - seinerseits durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützten - Besitzrechts des Mieters und ohne übermäßige Beschränkung der Grundrechte des Eigentümers des Wohnraums getan. Die Vorschriften der §§ 577, 577a BGB dienen nach der Vorstellung des Gesetzgebers einem sachgerechten Ausgleich der beiderseitigen Grundrechtspositionen. Dem Vermieter bleibt auch bei der Anwendung der §§ 577, 577a BGB die Möglichkeit zur Veräußerung seines Eigentums grundsätzlich erhalten. Der Mieter kann sich vor der mit dem Verkauf der Wohnung nach deren Umwandlung in Wohnungseigentum verbundenen Verschlechterung seiner kündigungsrechtlichen Position durch die Ausübung des in § 577 BGB geregelten Vorkaufsrechts schützen; den Verkauf der Wohnung durch den Vermieter selbst kann er aber nicht verhindern (vgl. zu allem BVerfG, NZM 2011, 479 Rn. 32). Der Erwerber des vermieteten Wohnraums ist zum Schutz des Mieters (lediglich) für die Dauer der Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB in seiner Befugnis zur Beendigung des Mietverhältnisses im Wege einer Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung beschränkt, was der Gesetzgeber bei einer Bewertung der beiderseitigen Interessen als dem Erwerber einer vermieteten Eigentumswohnung zumutbar angesehen hat (vgl. BT-Drucks. 12\u002F3254 S. 48). \n\n44\\. Diese im Gesetz auf verfassungsmäßiger Grundlage zum Ausdruck gekommene Interessenabwägung haben die Gerichte, welche die durch die Eigentumsgarantie gezogenen Grenzen bei der Auslegung und Anwendung der kündigungsrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs zu beachten haben, in einer Weise nachzuvollziehen, die den Grundrechtsschutz des Eigentums beachtet und unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkungen vermeidet (vgl. BVerfG, NJW 2025, 3067 Rn. 22 mwN). Hiernach erfordert der - gebotene - sachgerechte Ausgleich der beiderseitigen verfassungsrechtlich geschützten Eigentumspositionen von Vermieter und Mieter entgegen der Ansicht der Revision nicht, den - unverändert gebliebenen - Sperrfristtatbestand des § 577a Abs. 1 BGB in dem Sinne auszulegen, dass die vom Gesetzgeber in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB für den dortigen Sperrfristtatbestand geregelte Ausnahme für den Fall des Erwerbs einer vermieteten Eigentumswohnung durch eine aus Angehörigen derselben Familie oder desselben Haushalts bestehende Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit zumindest wertungsmäßig übertragen wird. \n\n45\\. (bb) Die Ausgestaltung des Kündigungssperrfristtatbestands des § 577a Abs. 1 BGB ohne eine Ausnahmeregelung für den in Rede stehenden Erwerberkreis verstößt auch nicht gegen den allgemeinen Gleichheitssatz aus Art. 3 Abs. 1 GG. \n\n46\\. (α) Der allgemeine Gleichheitssatz gebietet dem Gesetzgeber, wesentlich Gleiches gleich und wesentlich Ungleiches ungleich zu behandeln (vgl. BVerfGE 145, 106 Rn. 98; 152, 274 Rn. 95; 168, 1 Rn. 139). Er gilt für ungleiche Belastungen wie auch für ungleiche Begünstigungen (vgl. BVerfGE 145, 106 Rn. 98; 160, 41 Rn. 51; 162, 277 Rn. 68; 164, 347 Rn. 129; BVerfG, Beschluss vom 23. Juli 2025 - 2 BvL 19\u002F14, juris Rn. 69). Zwar ist es grundsätzlich Sache des Gesetzgebers, diejenigen Sachverhalte auszuwählen, an die er dieselben Rechtsfolgen knüpft und die er so als rechtlich gleich qualifiziert. Diese Auswahl muss er jedoch sachgerecht treffen (vgl. BVerfGE 162, 277 Rn. 69; 164, 347 Rn. 129; 168, 1 Rn. 140; siehe hierzu im Einzelnen BVerfG, Beschluss vom 23. Juli 2025 - 2 BvL 19\u002F14, juris Rn. 70 f. mwN). \n\n47\\. (β) Nach diesem Maßstab verstößt die Regelung des § 577a Abs. 1 BGB zur Kündigungssperrfrist bei Erwerb einer bereits in Wohnungseigentum umgewandelten Mietwohnung entgegen der Ansicht der Revision nicht deshalb gegen Art. 3 Abs. 1 GG, weil sie - anders als der nachträglich eingefügte Sperrfristtatbestand des § 577a Abs. 1a BGB - eine Ausnahmeregelung für eine aus Angehörigen derselben Familie oder desselben Haushalts bestehende Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit nicht vorsieht. Die Sperrfristtatbestände der Absätze 1 und 1a der vorbezeichneten Vorschrift betreffen mit Blick auf den vom Gesetzgeber gewählten Anknüpfungspunkt unterschiedliche Lebenssachverhalte, deren rechtliche Behandlung nach dem Willen des Gesetzgebers wegen des von ihm beabsichtigten besonderen Mieterschutzes \\- verfassungsrechtlich zulässig - (lediglich weitgehend) angeglichen werden sollte. \n\n48\\. (αα) Trotz der Einfügung des für die Veräußerung vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit beziehungsweise für dessen Belastung zugunsten dieser Personen geltenden Absatzes 1a hat der Gesetzgeber die Grundkonzeption des § 577a BGB beibehalten. Nach dem Tatbestand des § 577a Abs. 1 BGB wird der dem Mieter gewährte besondere Kündigungsschutz grundsätzlich weder allein durch die mit einem Veräußerungsvorgang verbundene (personelle) Änderung auf der Vermieterseite noch durch die Begründung von Wohnungseigentum an den vermieteten Wohnräumen als solche ausgelöst. § 577a BGB soll nicht vor einer Eigenbedarfslage schützen, die unabhängig von einer Umwandlung der vermieteten Wohnräume in eine Eigentumswohnung besteht, und auch nicht schon dann eingreifen, wenn Wohnungseigentum begründet wird (vgl. Senatsurteil vom 6. August 2025 - VIII ZR 161\u002F24, NZM 2025, 758 Rn. 28 mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). \n\n49\\. Die vom Gesetzgeber in den Blick genommene erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfskündigung für den Mieter, welcher die Regelung zur Kündigungssperrfrist Rechnung tragen soll, droht jedoch dann, wenn der Eigentümer eines mit mehreren Mietwohnungen bebauten (ungeteilten) Grundstücks dieses durch nachträgliche Umwandlung in Wohnungseigentum (rechtlich) aufspaltet und die Eigentumswohnungen anschließend einzeln veräußert. Denn infolgedessen steht nunmehr regelmäßig jedem einzelnen Mieter - womit dieser bei Anmietung einer in einem Mehrfamilienmietshaus gelegenen Wohnung nicht zu rechnen brauchte - jeweils ein Eigentümer gegenüber, der sich hinsichtlich der betreffenden Wohnung auf Eigenbedarf berufen kann (vgl. BT-Drucks. 12\u002F3254, S. 48; Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26\u002F03, NZM 2003, 847 unter II 2 c bb [jeweils zu § 564b Abs. 2 BGB aF]; BVerfG, NZM 2011, 479 Rn. 32 [zu §§ 577, 577a BGB]) und der die Wohnung - wie häufig - zur Befriedigung des eigenen Wohnbedarfs erworben hat (vgl. zu diesem Wertungsgesichtspunkt Senatsurteil vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356\u002F20, NZM 2022, 653 Rn. 37 mwN). \n\n50\\. Insoweit ist es angesichts des Schutzzwecks der Kündigungssperrfrist sachgerecht, dass der Gesetzgeber auch für den Fall, dass es sich bei dem Erwerber der einzelnen Eigentumswohnung um eine aus Angehörigen derselben Familie oder desselben Haushalts bestehende Personenmehrheit handelt, dem Bestandsschutzinteresse des Mieters Vorrang gegenüber dem Interesse des Vermieters an der zeitnahen Geltendmachung des Eigenbedarfs eingeräumt und deshalb beim (Grund-)Tatbestand des § 577a Abs. 1 BGB keine - dem § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB entsprechende - Ausnahmeregelung getroffen hat. Der in diesen Fällen engen personalen Bindung zwischen den Erwerbern der einzelnen Wohnung wird dadurch hinreichend Rechnung getragen, dass (erst) ihr Vorhandensein die grundsätzliche Möglichkeit einer Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB eröffnet, deren Wahrnehmung durch Ausübung des Kündigungsrechts zum Schutz des Mieters lediglich für einen bestimmten Zeitraum nach dem Erwerb der Mietwohnung aufgeschoben ist. \n\n51\\. (ßß) Hingegen betrifft die Regelung in § 577a Abs. 1a BGB eine andere Sachverhaltsgestaltung. Gegenstand der Veräußerung ist hier nicht die einzelne, nachträglich in Wohnungseigentum umgewandelte Mietwohnung, sondern das noch ungeteilte Grundstück, auf dem sich mehrere Mietwohnungen befinden. Lediglich weil bei dem in Absatz 1a genannten besonderen Erwerberkreis \\- einer Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit - das Risiko einer Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung für den Mieter trotz des Verzichts auf eine Aufspaltung des mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks in einzelne Eigentumswohnungen und deren Verkauf als gleich hoch wie beim Erwerb einer einzelnen Eigentumswohnung zu bewerten ist, hat der Gesetzgeber in § 577a Abs. 1a BGB einen eigenen Sperrfristtatbestand eingeführt (vgl. hierzu ausführlich Senatsurteil vom 6. August 2025 - VIII ZR 161\u002F24, NZM 2025, 758 Rn. 30, 41 ff., jeweils mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). \n\n52\\. Insoweit ist es sachgerecht und hält sich der Gesetzgeber innerhalb des ihm eröffneten Spielraums, wenn er eine solche Vorgehensweise des Erwerbers von vermietetem Wohnraum zwar allgemein als - von ihm missbilligte - faktische Umgehung des mit der bisherigen Regelung in Absatz 1 bezweckten Kündigungsschutzes bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ansieht und dementsprechend zur Vermeidung einer solchen Umgehung mit dem Absatz 1a die Kündigungssperrfrist auch auf diese Fallgestaltungen erstreckt (vgl. BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 3, 16, 26), indessen bei einer aus Familien- oder Haushaltsangehörigen bestehenden Erwerbermehrheit deren Interesse an einer zeitnahen Selbstnutzung des mit mehreren vermieteten Wohnungen bebauten Grundstücks Vorrang gegenüber dem Schutzinteresse der jeweiligen Mieter der einzelnen Wohnungen einräumt (vgl. BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 26) und insoweit die Rechtsfolgen dieser Erstreckung abmildert. Dr. Bünger Kosziol Dr. Matussek Dr. Reichelt Messing","BGH, Urteil vom 21. Januar 2026 - VIII ZR 247\u002F24","2026-07-08T22:31:26.097Z","2026-07-10T22:06:54.922Z",20,[11,75],2025]