[{"data":1,"prerenderedAt":-1},["ShallowReactive",2],{"court-category-bundesgerichtshof-property-law-de":3},{"court":4,"category":9,"stats":15,"decisions":54,"total":16,"page":25,"limit":248},{"id":5,"name":6,"country":7,"slug":8},46,"Bundesgerichtshof","de","bundesgerichtshof",{"id":10,"slug":11,"name":12,"country":13,"createdAt":14},403,"property-law-de","Property Law","DE","2026-07-08T22:44:37.406Z",{"totalDecisions":16,"dateRange":17,"topProvisions":20},61,{"min":18,"max":19},"2025-03-13T00:00:00.000Z","2026-06-18T00:00:00.000Z",[21,26,29,32,36,39,43,46,49,51],{"provisionId":22,"code":23,"article":24,"count":25},"116707","Bürgerliches Gesetzbuch","§ 1976",1,{"provisionId":27,"code":23,"article":28,"count":25},"114659","§ 566",{"provisionId":30,"code":23,"article":31,"count":25},"121721","§ 728",{"provisionId":33,"code":34,"article":35,"count":25},"113395","Strafgesetzbuch","§ 156",{"provisionId":37,"code":34,"article":38,"count":25},"113396","§ 161",{"provisionId":40,"code":41,"article":42,"count":25},"115164","Zivilprozessordnung","§ 546",{"provisionId":44,"code":23,"article":45,"count":25},"113566","§ 894",{"provisionId":47,"code":41,"article":48,"count":25},"113567","§ 726",{"provisionId":50,"code":41,"article":45,"count":25},"113568",{"provisionId":52,"code":23,"article":53,"count":25},"113569","§ 1183",[55,66,75,85,95,103,113,122,132,142,152,161,171,180,190,200,210,220,230,238],{"id":56,"ecli":57,"slug":58,"caseNumber":59,"courtId":5,"decisionDate":19,"fullText":60,"summary":61,"language":7,"source":62,"sourceUrl":63,"sourceTimestamp":19,"parsedAt":64,"updatedAt":65},"2033","ECLI:DE:NEURIS:KORE626062026","ecli-de-neuris-kore626062026","V ZR 116\u002F25","#  BGH, Beschluss vom 18. Juni 2026 - V ZR 116\u002F25 \n\n## Tenor\n\nDie Beschwerde der Beklagten gegen die Nichtzulassung der Revision in dem Beschluss des 5. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 20. Mai 2025 wird auf ihre Kosten als unzulässig verworfen.\n\nDer Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens beträgt 8.005,94 €.\n\n## Gründe\n\nI.\n\n1\\. Die Parteien sind Eigentümer benachbarter Grundstücke. Das Grundstück des Klägers verfügt nicht über eine Verbindung zu einem öffentlichen Weg. Der Kläger verlangt von der Beklagten, gestützt auf ein Notwegrecht, die Nutzung eines auf dem Grundstück der Beklagten verlaufenden und einen Bach überquerenden Weges als Zuwegung sowie für jeden Fall der Zerstörung die Wiederherstellung und die dauerhafte Instandhaltung des Weges zu dulden. \n\n2\\. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und den Kläger auf die Widerklage zur Zahlung einer jährlichen Notwegrente von 80,06 € verurteilt. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Beklagten durch Beschluss zurückgewiesen. Gegen die damit verbundene Nichtzulassung der Revision wendet sich die Beklagte mit ihrer Beschwerde, deren Zurückweisung der Kläger beantragt. II. \n\n3\\. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist unzulässig, weil der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer 20.000 € nicht übersteigt (§ 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO aF i.V.m. Art. 47 EGZPO). \n\n4\\. 1\\. Für die Wertgrenze der Nichtzulassungsbeschwerde nach § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO aF ist der Wert des Beschwerdegegenstands aus dem beabsichtigten Revisionsverfahren maßgebend. Um dem Revisionsgericht die Prüfung dieser Zulässigkeitsvoraussetzung zu ermöglichen, muss der Beschwerdeführer innerhalb laufender Begründungsfrist darlegen und gemäß § 294 ZPO glaubhaft machen, dass er mit der beabsichtigten Revision das Berufungsurteil in einem Umfang, der die Wertgrenze von 20.000 € übersteigt, abändern lassen will (vgl. Senat, Beschluss vom 11. Februar 2021 - V ZR 140\u002F20, WuM 2021, 333 Rn. 4 mwN). \n\n5\\. 2\\. Diesen Anforderungen genügt die Beschwerdebegründung nicht. \n\n6\\. a) Die Beschwer der zur Duldung des Notwegs verurteilten Beklagten bemisst sich nach der durch das Notwegrecht bewirkten Wertminderung des Grundstücks. Die ausgeurteilte Gegenleistung in Form der Notwegrente bleibt unberücksichtigt (vgl. Senat, Beschluss vom 22. März 2023 - V ZR 72\u002F22, BeckRS 2023, 9516 Rn. 6). \n\n7\\. b) Zu der maßgeblichen Wertminderung, die ihr Grundstück durch den Notweg erleidet, trägt die Beklagte nichts vor. Sie macht, wie die Erwiderung zu Recht rügt, keinerlei Angaben zu dem Verkehrswert ihres Grundstücks mit und ohne das Notwegrecht. Sie führt nur aus, ihre Beschwer aus der Verurteilung liege jedenfalls nicht unter dem von dem Berufungsgericht festgesetzten Streitwert von 35.000 €, weil die für das Grundstück bestehende Hochwassergefahr gerade erst durch das Wegerecht hervorgerufen werde und zu erheblichen Substanzschäden an Gebäuden sowie zu dem Verlust der Elementarversicherung geführt habe. Dieses Vorbringen ist nicht geeignet, eine 20.000 € übersteigende Beschwer darzulegen. In dem in einem Parallelverfahren vor dem Landgericht Hagen im Jahr 2023 erstellten Sachverständigengutachten, das im hiesigen Verfahren nach § 411a ZPO zur Ermittlung der Notwegrente verwertet worden ist, ist die Wertminderung, die das Grundstück der Beklagten durch die Pflicht zur Duldung des Notwegs durch einen anderen Nachbarn erleidet, gerade im Hinblick auf die ohnehin bestehende situationsbedingte Hochwassergefahr des Bachs als gering angesehen und mit nur 8.005,94 € ermittelt worden. Dass und warum diese Wertermittlung fehlerhaft ist, zeigt die Beschwerde nicht auf. Auf die Schäden, die die Beklagte durch Überflutungen des Bachlaufs in der Vergangenheit erlitten haben soll, kommt es nicht an, sondern nur auf den Wertverlust ihres Grundstücks infolge des Notwegs. \n\n8\\. Soweit der Senat in einem früheren Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren den Wert der Beschwer der zur Duldung des Notwegs eines weiteren Nachbarn verurteilten Beklagten mit mehr als 20.000 € bemessen hat, lagen dort keine Anhaltspunkte vor, die Anlass zu Zweifeln an der tatrichterlichen Wertfestsetzung des Berufungsgerichts hätten geben können. Nunmehr liegen wegen des von dem Landgericht nach § 411a ZPO verwerteten Verkehrswertgutachtens solche Anhaltspunkte vor, die die Nichtzulassungsbeschwerde für die gebotene Darlegung der Beschwer entkräften müsste. III. \n\n9\\. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. \n\n10\\. Der Gegenstandswert bemisst sich nach der Beschwer der Beklagten (§ 3 ZPO, § 47 Abs. 1 Satz 1 GKG). Auszugehen ist von der Wertminderung des Grundstücks von 8.005,94 €.Zu einer Änderung des Streitwerts für die Berufungsinstanz von Amts wegen gemäß § 63 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 GKG ist der Senat nicht befugt, weil die Einlegung einer Nichtzulassungsbeschwerde nicht zu dem Anfall der „Hauptsache“ führt (vgl. Senat, Beschluss vom 4. März 2026 \\- V ZR 142\u002F25, WuM 2026, 239 Rn. 3). \n\nBrückner Göbel Haberkamp Laube Grau","BGH, Beschluss vom 18. Juni 2026 - V ZR 116\u002F25","jurionline_de","","2026-07-08T22:18:01.451Z","2026-07-10T22:04:43.486Z",{"id":67,"ecli":68,"slug":69,"caseNumber":70,"courtId":5,"decisionDate":71,"fullText":72,"summary":73,"language":7,"source":62,"sourceUrl":63,"sourceTimestamp":71,"parsedAt":64,"updatedAt":74},"2061","ECLI:DE:NEURIS:KORE625972026","ecli-de-neuris-kore625972026","V ZR 62\u002F25","2026-06-11T00:00:00.000Z","#  BGH, Beschluss vom 11. Juni 2026 - V ZR 62\u002F25 \n\n## Tenor\n\nDie Beschwerde des Klägers gegen die Nichtzulassung der Revision in dem Urteil des Landgerichts Karlsruhe - Zivilkammer XI - vom 14. Februar 2025 wird auf seine Kosten zurückgewiesen.\n\nDer Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens beträgt 25.000 €.\n\n## Gründe\n\n1\\. 1\\. Der allein geltend gemachte Zulassungsgrund der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) ist nicht dargelegt. \n\n2\\. a) Zwar ist die Auffassung des Berufungsgerichts angreifbar, aufgrund der legitimierenden Wirkung des Beschlusses vom 17. Juli 2017 über die bauliche Maßnahme habe der Kläger die mit dem Betrieb des Blockheizkraftwerks durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einhergehenden Einwirkungen zu dulden. Denn jedenfalls die Bestandskraft eines Beschlusses, mit dem einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung gestattet wird, schließt nach der Senatsrechtsprechung gegen den Bauwilligen gerichtete Abwehransprüche anderer Wohnungseigentümer wegen Immissionen im räumlichen Bereich ihres Sondereigentums infolge der Nutzung der baulichen Veränderung nicht aus (vgl. Senat, Urteil vom 28. März 2025 \\- V ZR 105\u002F24, NJW 2025, 1569 Rn. 14). Für eine von der Beschwerde geltend gemachte Verletzung rechtlichen Gehörs ist gleichwohl nichts ersichtlich. Ob eine Verletzung rechtlichen Gehörs gegeben ist, ist allein aufgrund des materiell-rechtlichen Standpunkts des Berufungsgerichts zu beurteilen, auch wenn dieser unrichtig sein sollte. Denn Art. 103 Abs. 1 GG schützt nicht davor, dass das Gericht das Vorbringen eines Beteiligten aus Gründen des formellen oder materiellen Rechts teilweise oder ganz unberücksichtigt lässt, etwa weil es nach Ansicht des erkennenden Gerichts für die zu treffende Entscheidung unerheblich ist (vgl. BVerfG, NVwZ-RR 2021, 737 Rn. 13; BGH, Urteil vom 26. April 2018 - I ZR 269\u002F16, RdTW 2018, 286 Rn. 11, jeweils mwN). Nach diesen Grundsätzen verletzt das Berufungsgericht das rechtliche Gehör des Klägers nicht. Von seinem rechtlichen Standpunkt aus folgerichtig erachtet es den Vortrag des Klägers, Standort, Errichtung und Betrieb der Anlage entsprächen nicht dem aktuellen Stand der Technik, aufgrund der Legitimationswirkung des Beschlusses vom 17. Juli 2017 für unerheblich. \n\n3\\. b) Sinngemäß gilt dies ebenfalls für das Vorbringen der Beschwerde, das Berufungsurteil beruhe auf einer grundlegenden Verkennung der gefestigten Rechtsprechung des Senats und des Bundesverfassungsgerichts hinsichtlich der Duldungspflichten eines Wohnungseigentümers nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG und § 1004 Abs. 2 BGB. Auf eine Abwägung der betroffenen Rechtsgüter des Einwirkenden und des gestörten Wohnungseigentümers kommt es vom Rechtsstandpunkt des Berufungsgerichts aus nicht an. Eine Divergenz zu dem - ohnehin erst nach Erlass des Berufungsurteils ergangenen - Urteil des Senats vom 28. März 2025 (V ZR 105\u002F24, NJW 2025, 1569) macht die Beschwerde schon nicht geltend. \n\n4\\. 2\\. Von einer weiteren Begründung wird gemäß § 544 Abs. 6 Satz 2 ZPO abgesehen. \n\nBrückner Göbel Hamdorf Malik Grau","BGH, Beschluss vom 11. Juni 2026 - V ZR 62\u002F25","2026-07-10T22:04:46.340Z",{"id":76,"ecli":77,"slug":78,"caseNumber":79,"courtId":5,"decisionDate":80,"fullText":81,"summary":82,"language":7,"source":62,"sourceUrl":63,"sourceTimestamp":80,"parsedAt":83,"updatedAt":84},"2240","ECLI:DE:NEURIS:KORE625542026","ecli-de-neuris-kore625542026","XII ZR 109\u002F23","2026-05-06T00:00:00.000Z","#  BGH, 06.05.2026, XII ZR 109\u002F23 \n\n## Tenor\n\nAuf die Nichtzulassungsbeschwerde des Beklagten wird die Revision gegen das Urteil des 32. Zivilsenats des Oberlandesgerichts München vom 7. Dezember 2023 zugelassen, soweit der Beklagte darin verurteilt worden ist, die Räume und Flächen mit einer Innenfläche von 181 qm in G. , Erdgeschoss Westseite, großer L-förmiger Raum sowie kleiner Lagerraum, gelegen hinter dem rechten\u002Fkleineren von zwei Rolltoren auf der Westseite nebst dazugehöriger Schlüssel an den Kläger herauszugeben.\n\nAuf die Revision des Beklagten wird das vorgenannte Urteil im Umfang der Zulassung aufgehoben.\n\nDer Rechtsstreit wird insoweit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Oberlandesgericht zurückverwiesen.\n\nIm Übrigen bleibt das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde unterbrochen.\n\nDie Kostenentscheidung bleibt der Schlussentscheidung vorbehalten.\n\n## Gründe\n\nI.\n\n1\\. Der Kläger begehrt von dem Beklagten die Räumung und Herausgabe von gemieteten Geschäftsräumen. \n\n2\\. Der dem Streit zu Grunde liegende Mietvertrag aus dem Jahr 2015 wurde zwischen dem Zeugen F. als Erbbauberechtigtem und dem Beklagten als Mieter geschlossen. Am 17. August 2020 wurde dem Kläger das Grundstück vom Zeugen F., vertreten durch dessen Ehefrau, aufgelassen. Nachdem der Beklagte seit August 2020 keine Miete mehr gezahlt hatte, erklärte der Kläger nach seiner Eintragung als neuer Eigentümer in das Grundbuch mit Schriftsatz vom 7. Oktober 2021 die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs. \n\n3\\. Der Beklagte bestreitet die Rechtswirksamkeit der Auflassung mangels wirksamer Vertretung des Zeugen F. durch dessen Ehefrau und damit die Voraussetzungen des vom Kläger behaupteten Eigentumserwerbs und seiner Vermieterstellung. Die vorgelegte privatschriftliche Vollmacht des Zeugen aus dem Jahr 2006 sei gefälscht. Bei Errichtung der weiteren notariellen Vollmacht in 2019 sei der Zeuge bereits geschäftsunfähig gewesen. \n\n4\\. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Oberlandesgericht den Beklagten zur Herausgabe und Räumung verurteilt und die Revision nicht zugelassen. Dagegen wendet sich der Beklagte mit seiner Nichtzulassungsbeschwerde. \n\n5\\. Über das Vermögen des Beklagten ist während des laufenden Verfahrens der Nichtzulassungsbeschwerde das Insolvenzverfahren eröffnet worden. Nach gerichtlichem Hinweis auf eine Verfahrensunterbrechung gemäß § 240 Satz 1 ZPO hat der Kläger das Verfahren gegen die Insolvenzverwalterin aufgenommen. Diese hat durch Erklärung gegenüber dem Schuldner „das Mietobjekt“ aus dem Insolvenzbeschlag freigegeben, woraufhin der Kläger das Verfahren gegen den Beklagten fortgesetzt hat. II. \n\n6\\. Die statthafte und auch im Übrigen zulässige Nichtzulassungsbeschwerde hat Erfolg, soweit das Verfahren nicht mehr unterbrochen ist. Sie führt gemäß § 544 Abs. 9 ZPO hinsichtlich der Verurteilung zur Herausgabe der Räume zur Zulassung der Revision und zur Aufhebung des angegriffenen Urteils sowie zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. \n\n7\\. 1\\. Das Verfahren ist nur hinsichtlich der Verurteilung zur Herausgabe fortzuführen; im Übrigen - also soweit darüber hinausgehend Räumung verlangt wird - verbleibt es bei der Unterbrechung nach § 240 Satz 1 ZPO. \n\n8\\. a) Der Insolvenzverwalter kann Gegenstände aus der Insolvenzmasse freigeben (BGHZ 163, 32 = NJW 2005, 2015, 2016 und BGH Urteil vom 26. Januar 2006 - IX ZR 282\u002F03 - ZInsO 2006, 261 Rn. 14). Der Gegenstand wird in einem solchen Fall insolvenzfreies Vermögen des Schuldners. Das betrifft hier als Vermögensgegenstand die Stellung als Besitzer an dem Mietobjekt, die die Insolvenzverwalterin aus der Insolvenzmasse freigegeben hat. Damit ist der Schuldner wieder in die Stellung des Besitzers eingerückt, so dass das Verfahren auf Herausgabe der Mietsache gegen ihn fortgesetzt werden kann. Der Besitz ist nämlich nur dann massebefangen und der Insolvenzverwalter im Wege der Aussonderung zur Herausgabe verpflichtet, wenn er das Besitzrecht an den Räumen ausübt. Anderenfalls, wie hier aufgrund der sofort erfolgten Freigabe, kann der Berechtigte den Schuldner persönlich in Anspruch nehmen (vgl. Senatsbeschluss BGHZ 127, 156 = NJW 1994, 3232, 3233 zur früheren Konkursordnung). \n\n9\\. Eine Freigabe kann sich indessen nur auf positive Vermögenswerte beziehen. Verbindlichkeiten hingegen können nicht „freigegeben“ werden. Soweit der mietvertragliche Räumungsanspruch weiter reicht als der Herausgabeanspruch des Eigentümers, er insbesondere zum Inhalt hat, den Mietgegenstand bei Vertragsende im vertragsgemäß geschuldeten Zustand zurückzugeben, welchen der Mieter unter Umständen erst herzustellen hat, kann diese Pflicht nicht durch den Insolvenzverwalter „freigegeben“ werden. Der weitergehende Räumungsanspruch ist vielmehr eine Insolvenzforderung (Senatsbeschluss vom 7. Juli 2010 - XII ZR 158\u002F09 \\- NZM 2011, 75 Rn. 10 mwN). Insoweit kann der Prozess deswegen nicht gegen den Insolvenzschuldner fortgesetzt werden. \n\n10\\. b) Soweit das Verfahren hinsichtlich der Herausgabe nicht mehr unterbrochen ist, steht dessen Fortsetzung auch nicht die aufgrund vorläufig vollstreckbaren Urteils mittlerweile erfolgte Räumungsvollstreckung entgegen, da der Rechtsstreit über den Anspruch hierauf rechtshängig bleibt. \n\n11\\. c) Die teilweise Fortsetzung des Rechtsstreits wird zudem nicht dadurch gehindert, dass grundsätzlich nach § 301 ZPO keine Teilentscheidung ergehen darf, wenn die Gefahr widersprüchlicher Entscheidungen besteht. Dem Eigentümer steht die Substanz des Gegenstands zu, so dass ihm ein Abwarten bis zum ungewissen Eintritt des Zeitpunkts nach § 180 Abs. 2 InsO nicht zugemutet werden kann (Senatsbeschluss vom 7. Juli 2010 - XII ZR 158\u002F09 - NZM 2011, 75 Rn. 11 ff. mwN). Anhaltspunkte dafür, dass das unterbrochene Verfahren alsbald fortgesetzt werden kann, sind vorliegend nicht ersichtlich. \n\n12\\. 2\\. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt, der Zeuge F. sei aufgrund der privatschriftlichen Vollmacht aus dem Jahr 2006 bei der Auflassung wirksam durch seine Ehefrau vertreten worden. Nach deren beider Vernehmung sowie Inaugenscheinnahme der Vollmachtsurkunde aus dem Jahr 2006 ist es zur Überzeugung gelangt, dass diese echt sei. Das gegenbeweislich vom Beklagten angebotene schriftvergleichende Sachverständigengutachten sei nicht einzuholen, da sich sämtliche vom Beklagten vorgetragenen Anhaltspunkte für eine Fälschung unter anderem wegen des Augenscheins und der Zeugenaussagen als nicht stichhaltig erwiesen hätten. Der Beweisantritt sei daher „ins Blaue hinein“ erfolgt und bedeute eine unzulässige Ausforschung. Wegen der wirksamen Vollmacht aus dem Jahr 2006 komme es auf die Geschäftsunfähigkeit des Zeugen F. bei der Auflassung und Errichtung der notariellen Vollmacht nicht an. Der Kläger habe das Mietverhältnis nach Eigentumserwerb und Eintritt in den Mietvertrag wirksam aus wichtigem Grund wegen Zahlungsverzugs gekündigt. \n\n13\\. 3\\. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen, soweit das Verfahren nicht mehr unterbrochen ist. Die Beschwerde rügt zu Recht, dass der Beklagte durch die angefochtene Entscheidung in seinem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) verletzt ist. \n\n14\\. a) Art. 103 Abs. 1 GG verpflichtet das Gericht, die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. Die Nichtberücksichtigung eines erheblichen Beweisangebots verstößt dabei gegen Art. 103 Abs. 1 GG, wenn diese im Prozessrecht keine Stütze findet. Das gilt auch und insbesondere dann, wenn diese Nichtberücksichtigung auf einer vorweggenommenen tatrichterlichen Beweiswürdigung beruht, also der von einer Partei angebotene Beweis nicht erhoben wird, weil das Gericht dem unter Beweis gestellten Vorbringen wegen seiner bereits vorzeitig gewonnenen Überzeugung kein Gewicht mehr beimisst (vgl. Senatsbeschluss vom 26. April 2023 - XII ZR 83\u002F22 \\- NJW-RR 2023, 1128 Rn. 10 mwN). Gleiches gilt, wenn das Gericht offenkundig unrichtig eine beweisbewehrte Behauptung als unzulässige Ausforschung oder als „ins Blaue hinein“ aufgestellt angesehen hat. Bei der Annahme von Willkür in diesem Sinne ist aber Zurückhaltung geboten; in der Regel wird sie nur beim Fehlen jeglicher tatsächlicher Anhaltspunkte gerechtfertigt werden können (vgl. Senatsbeschluss vom 27. April 2022 - XII ZR 37\u002F21 \\- NZM 2022, 563 Rn. 10). \n\n15\\. b) Daran gemessen ist der Beklagte durch die angefochtene Entscheidung in seinem Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt. Die Ablehnung seines Beweisantrags auf Einholung eines schriftvergleichenden Gutachtens findet, jedenfalls mit der vom Berufungsgericht angeführten Begründung, im Prozessrecht keine Stütze. Vielmehr hätte das Berufungsgericht entweder ein Sachverständigengutachten einholen oder selbst eine Schriftvergleichung nach §§ 441, 442 ZPO durchführen müssen. \n\n16\\. aa) Die Echtheit der Vollmachtsurkunde ist beweisbedürftig. Der Beklagte hat deren Echtheit bestritten und die Urkunde damit gemäß § 439 Abs. 3 iVm Abs. 1 ZPO nicht anerkannt; deshalb bedarf deren Echtheit des Beweises (vgl. § 440 Abs. 1 ZPO). Da der Beklagte an der Errichtung der Urkunde selbst nicht beteiligt war, muss er sein Bestreiten nicht weiter substanziieren. Er ist vielmehr zu einem Bestreiten mit Nichtwissen gemäß §§ 439 Abs. 1, 138 Abs. 4 ZPO berechtigt (vgl. BGH Beschluss vom 17. September 2020 - V ZR 305\u002F19 - ZMR 2021, 203 Rn. 17). \n\n17\\. Der Beweisantritt des Beklagten war auch nicht unzulässig. Grundsätzlich gilt, dass einer Partei nicht verwehrt werden darf, eine tatsächliche Aufklärung auch hinsichtlich solcher Punkte zu verlangen, über die sie selbst kein zuverlässiges Wissen besitzt und auch nicht erlangen kann. Sie kann deshalb genötigt sein, eine von ihr nur vermutete Tatsache zu behaupten und unter Beweis zu stellen. Zudem schließt die Zulässigkeit des Bestreitens mit Nichtwissen die Verpflichtung der Partei zu substanziiertem Bestreiten aus. Unternimmt sie gleichwohl den Versuch, ihr Bestreiten näher zu begründen, so kann dies nicht zur Unbeachtlichkeit ihrer - zulässigen - Erklärung mit Nichtwissen führen, auch wenn sie dabei eine Behauptung ins Blaue hinein aufstellt, solange dies nicht offensichtlich willkürlich oder sonst rechtsmissbräuchlich ist (vgl. BGH Urteil vom 7. Juli 1988 - III ZR 111\u002F87 - NJW-RR 1989, 41, 43). Gemessen daran hat das Berufungsgericht den Beweisantritt des Beklagten unzutreffend auch als unzulässig bewertet, indem es sich darauf gestützt hat, dass die vom Beklagten - überobligatorisch - behaupteten Anhaltspunkte für eine Fälschung widerlegt seien. \n\n18\\. bb) Die beweisrechtlichen Grundsätze, nach denen die Echtheit oder Unechtheit einer Privaturkunde zu beurteilen ist, sind in der höchstrichterlichen Rechtsprechung geklärt. Nach § 441 Abs. 1 ZPO kann der Beweis der Echtheit oder Unechtheit einer Urkunde durch Schriftvergleichung geführt werden. Das Gericht kann den Schriftvergleich selbst durchführen. Dann handelt es sich um einen Beweis durch Augenschein im Sinne von § 371 ZPO. Das Gericht kann außerdem - ohne dass es dazu eines Parteiantrags bedarf - bei der Schriftvergleichung einen Sachverständigen hinzuziehen (§ 442 ZPO). Dies liegt im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts, das bei der Ermessensausübung seine eigene Sachkunde zu beurteilen hat (vgl. BGH Urteile vom 16. März 2017 - I ZR 205\u002F15 - NJW 2017, 3304 Rn. 11 und vom 3\\. November 1992 - XI ZR 56\u002F92 - NJW 1993, 534, 535). \n\n19\\. Auch wenn das Gericht bei der Würdigung der Schriftvergleichung nicht an Parteianträge zur Einholung eines Sachverständigengutachtens gebunden ist (BGH Urteil vom 16. März 2017 - I ZR 205\u002F15 - NJW 2017, 3304 Rn. 11), berechtigt dies nicht dazu, von einer Schriftvergleichung vollständig abzusehen und sich auf eine Inaugenscheinnahme der Vollmachtsurkunde und Zeugenvernehmungen zu beschränken. Namentlich die Überzeugung von der Glaubwürdigkeit eines Zeugen und der Glaubhaftigkeit seiner Aussage darf sich das Gericht regelmäßig erst nach Durchführung der vollständigen Beweisaufnahme bilden, die auch die Erhebung von Gegenbeweisen umfasst. \n\n20\\. Die Überzeugung, eine bestrittene Tatsache sei nach teilweiser Beweiserhebung bereits erwiesen, erlaubt es dem Gericht daher nicht, von der Erhebung weiterer zulässiger, für das Gegenteil angebotener Beweise abzusehen. Geschieht dies trotzdem, liegt darin eine unzulässige Vorwegnahme einer Beweiswürdigung, die gegen §§ 286, 440 Abs. 1 ZPO und Art. 103 Abs. 1 GG verstößt (BGH Beschluss vom 17. September 2020 - V ZR 305\u002F19 \\- ZMR 2021, 203 Rn. 18). Das Berufungsgericht hätte daher alle zu Gebote stehenden Beweise erheben müssen und sich nicht auf die Erhebung eines Teils der angetretenen Beweise beschränken dürfen. \n\n21\\. c) Die Verletzung des Anspruchs des Beklagten auf rechtliches Gehör ist auch entscheidungserheblich (§ 544 Abs. 9 ZPO), weil nicht auszuschließen ist, dass das Berufungsgericht, welches die Frage der Wirksamkeit der notariellen Vollmacht offengelassen hat, bei Durchführung einer Schriftvergleichung die Gültigkeit der privatschriftlichen Vollmacht und damit die Eigentümerstellung des Klägers verneint hätte. \n\nGuhling Nedden-Boeger Botur Müller Recknagel","BGH, 06.05.2026, XII ZR 109\u002F23","2026-07-08T22:20:03.722Z","2026-07-10T22:05:04.043Z",{"id":86,"ecli":87,"slug":88,"caseNumber":89,"courtId":5,"decisionDate":90,"fullText":91,"summary":92,"language":7,"source":62,"sourceUrl":63,"sourceTimestamp":90,"parsedAt":93,"updatedAt":94},"2423","ECLI:DE:NEURIS:KORE310052026","ecli-de-neuris-kore310052026","V ZR 202\u002F24","2026-04-17T00:00:00.000Z","#  BGH, Urteil vom 17. April 2026 - V ZR 202\u002F24 \n\n## Leitsatz\n\nIst der Schuldner zur Abgabe einer Willenserklärung Zug um Zug gegen Erbringung einer Gegenleistung verurteilt worden, gilt die Erklärung als abgegeben, sobald eine vollstreckbare Ausfertigung des rechtskräftigen Urteils nach §§ 726, 730 ZPO erteilt ist; es kommt nicht darauf an, ob die Voraussetzungen für die Klauselerteilung vorlagen.10 11\n\n## Tenor\n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Brandenburgischen Oberlandesgerichts \\- 5. Zivilsenat - vom 24. Oktober 2024 aufgehoben.\n\nDie Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Cottbus - 2. Zivilkammer \\- vom 3. Juli 2023 wird zurückgewiesen.\n\nDie Klägerin trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren.\n\nVon Rechts wegen\n\n## Tatbestand\n\n1\\. Die klagende Bank gewährte der Beklagten ein Darlehen, zu dessen Sicherung eine Grundschuld an einem der Beklagten gehörenden Grundstück bestellt wurde. In einem Vorprozess wurde die Klägerin verurteilt, der Beklagten eine Löschungsbewilligung für diese Grundschuld Zug um Zug gegen die Erbringung von Gegenleistungen zu erteilen. Der Beklagten wurde eine vollstreckbare Ausfertigung des rechtskräftigen Urteils durch den Rechtspfleger erteilt und die Grundschuld durch das Grundbuchamt gelöscht. \n\n2\\. Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin - gestützt auf die Ansicht, das Grundbuch sei unrichtig, weil eine vollstreckbare Ausfertigung nach § 726 Abs. 2 ZPO mangels Erbringung der Gegenleistungen bzw. Vorliegens eines Annahmeverzuges nicht hätte erteilt werden dürfen - die Beklagte zu verurteilen, ihre Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs insofern zu erteilen, als die Löschung der Grundschuld rückgängig gemacht und die Grundschuld wieder „ranggerecht“ in das Grundbuch eingetragen werde. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Oberlandesgericht der Klage stattgegeben. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt, möchte die Beklagte die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils erreichen. \n\n## Entscheidungsgründe\n\nI.\n\n3\\. Das Berufungsgericht meint, die Klägerin habe einen Anspruch auf Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs aus § 894 BGB. Das Grundbuch sei unrichtig. Die Abgabe der in dem Urteil des Vorprozesses titulierten Löschungsbewilligung sei nicht fingiert worden. Denn die nach dem Urteilstenor von der Beklagten Zug um Zug zu erbringenden Gegenleistungen habe diese weder erbracht noch die Klägerin derentwegen in Annahmeverzug gesetzt. Da mithin in materiell-rechtlicher Hinsicht die Voraussetzungen für die Erteilung der Vollstreckungsklausel nach § 726 ZPO nicht vorgelegen hätten, sei die Fiktion des § 894 ZPO nicht eingetreten. Die Grundschuld stehe noch immer der Klägerin zu. Der Anspruch der Klägerin auf Bewilligung einer erneuten ranggleichen Eintragung ergebe sich zudem aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB. II. \n\n4\\. Dies hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. \n\n5\\. 1\\. Mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung aus § 894 BGB nicht bejaht werden. \n\n6\\. a) Zutreffend ist dabei im Ausgangspunkt, dass die Klägerin von der Beklagten nach § 894 BGB die Zustimmung zur Grundbuchberichtigung im Wege der Wiedereintragung der Grundschuld verlangen könnte, wenn die Grundschuld trotz ihrer Löschung noch bestände. Denn dann wäre das Grundbuch im Hinblick auf die erfolgte Löschung unrichtig. Steht der Inhalt des Grundbuchs in Ansehung eines Rechts an dem Grundstück mit der wirklichen Rechtslage nicht im Einklang, so kann derjenige, dessen Recht nicht eingetragen ist, nach § 894 BGB die Zustimmung zu der Berichtigung des Grundbuchs von demjenigen verlangen, dessen Recht durch die Berichtigung betroffen wird. Der Anspruch aus § 894 BGB richtet sich dabei auf die Erteilung der im Grundbuchverfahren nach § 19 GBO erforderlichen Bewilligung in der nach § 29 GBO erforderlichen Form. Diese Bewilligung ist als reine Verfahrenshandlung lediglich darauf gerichtet, einen dem materiellen Recht entsprechenden Grundbuchstand herzustellen (vgl. Senat, Urteil vom 9. Februar 2018 - V ZR 299\u002F14, NJW 2019, 71 Rn. 27; Urteil vom 7. November 2025 - V ZR 155\u002F24, NJW 2026, 604 Rn. 15; jeweils mwN). \n\n7\\. b) Richtig ist auch, dass allein die Löschung der zugunsten der Klägerin bestellten Grundschuld nicht dazu führt, dass diese nicht mehr besteht. Zur Aufhebung einer Fremdgrundschuld bedarf es nämlich gemäß § 875 Abs. 1, § 1192 Abs. 1, § 1183 BGB neben der - hier erfolgten \\- Löschung der Eintragung im Grundbuch der Erklärung des Grundschuldberechtigten, dass er die Grundschuld aufgebe, und der Zustimmung des Eigentümers. Für eine wirksame Aufhebung der Grundschuld ist daher entscheidend, ob die titulierte Willenserklärung als abgegeben gilt. Denn der Tenor des Urteils des Vorprozesses ist dahingehend auszulegen, dass die Klägerin auch zur Abgabe der für die wirksame Aufhebung erforderlichen materiell-rechtlichen Aufhebungserklärung im Sinne von § 875 Abs. 1 Satz 1 BGB verurteilt wurde, und nicht lediglich, wie es das Berufungsgericht ungenau formuliert, zur Abgabe der grundbuchverfahrensrechtlichen Löschungsbewilligung im Sinne des § 19 GBO, deren Vorliegen für die materiell-rechtliche Wirksamkeit der Aufhebung unerheblich ist (vgl. MüKoBGB\u002FLettmeier, 10. Aufl., § 875 Rn. 24; Staudinger\u002FC. Heinze, BGB [2025], § 875 Rn. 29, 64). \n\n8\\. c) Ob eine titulierte Willenserklärung als abgegeben gilt, richtet sich - wie auch das Berufungsgericht erkennt - nach § 894 ZPO. \n\n9\\. aa) Gemäß § 894 Satz 1 ZPO gilt dann, wenn der Schuldner zur Abgabe einer Willenserklärung verurteilt ist, die Erklärung als abgegeben, sobald das Urteil Rechtskraft erlangt hat. Die Abgabe der Erklärung wird dabei mit der Wirkung fingiert, die der Schuldner durch die eigene Erklärung hätte schaffen sollen (vgl. Stein\u002FJonas\u002FBarthels, ZPO, 23\\. Aufl., § 894 Rn. 1). Die Fiktion hat damit Vollstreckungswirkung (vgl. BGH, Urteil vom 25. November 2004 - I ZR 49\u002F02, GRUR 2005, 320, 324) und macht eine Zwangstätigkeit staatlicher Vollstreckungsorgane überflüssig (vgl. Stein\u002FJonas\u002FBarthels, ZPO, 23. Aufl., § 894 Rn. 3); mit Rechtskraft des Urteils ist damit die Vollstreckung beendet. \n\n10\\. bb) Ist - wie hier - der Schuldner zur Abgabe einer Willenserklärung Zug um Zug gegen Erbringung einer Gegenleistung verurteilt worden, gilt die Erklärung gemäß § 894 Satz 2 i.V.m. Satz 1 ZPO nicht schon mit der Rechtskraft des Urteils als abgegeben, sondern erst, sobald eine vollstreckbare Ausfertigung des rechtskräftigen Urteils nach §§ 726, 730 ZPO erteilt ist; die Vollstreckung ist infolgedessen mit der Erteilung der Klausel beendet (vgl. MüKoZPO\u002FGruber, 7. Aufl., § 894 Rn. 24). Nach § 726 Abs. 2 ZPO bedarf es vor Erteilung einer vollstreckbaren Ausfertigung in diesem Fall des Beweises durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden, dass der Schuldner hinsichtlich der ihm gebührenden Leistung befriedigt oder in Verzug der Annahme ist. Anders verhält es sich bei der Vollstreckung von Urteilen, die nicht auf Abgabe einer Willenserklärung gerichtet sind. Insoweit wird der Abhängigkeit des vollstreckbaren Anspruchs von der Gegenleistung erst im Vollstreckungsverfahren nach §§ 756, 765 ZPO Rechnung getragen (vgl. BeckOK ZPO\u002FUlrici [1.12.2025], § 726 Rn. 7). Nur bei der Verurteilung zur Abgabe einer Willenserklärung, bei der es - wie ausgeführt (oben Rn. 9) - keiner gesonderten Vollstreckung bedarf, muss die Abhängigkeit der Leistung von einer Gegenleistung bereits im Klauselverfahren berücksichtigt werden (vgl. BeckOK ZPO\u002FUlrici [1.12.2025], § 726 Rn. 9.1). \n\n11\\. d) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts kommt es für die Wirkung des § 894 Satz 2 i.V.m. Satz 1 ZPO jedoch nicht darauf an, ob die Voraussetzungen für die Klauselerteilung vorlagen; das entspricht einhelliger und zutreffender Ansicht (vgl. nur BayObLG, Rpfleger 1983, 480, 481; OLG München, NJOZ 2014, 130; Schöner\u002FStöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl., Rn. 2756; Meikel\u002FBöttcher, GBO, 12. Aufl., § 19 Rn. 30; Demharter, GBO, 33. Aufl., § 19 Rn. 9; Bauer\u002FSchaub\u002FKilian, GBO, 5. Aufl., § 19 Rn. 21). \n\n12\\. aa) Dies macht bereits der Wortlaut des § 894 Satz 2 ZPO deutlich, der allein auf die Erteilung der Vollstreckungsklausel nach §§ 726, 730 ZPO abstellt, nicht aber auf das Vorliegen der Voraussetzungen der Klauselerteilung. Mit der Klauselerteilung ist die Zwangsvollstreckung nach § 894 Satz 2 ZPO beendet und die Erklärung gilt als abgegeben (s.o. Rn. 10). \n\n13\\. bb) Dass die Fiktionswirkung des § 894 Satz 2 i.V.m. Satz 1 ZPO unabhängig davon eintritt, ob die Klauselerteilung fehlerhaft war, ergibt sich zudem aus systematischen Erwägungen. Die sachlichen Voraussetzungen der Klauselerteilung sind grundsätzlich nur im Klauselerteilungsverfahren zu prüfen (vgl. Senat, Beschluss vom 13. Oktober 2011 - V ZB 90\u002F11, FGPrax 2012, 4 Rn. 15). Dies gilt auch und gerade bei einer Verurteilung zur Abgabe einer Willenserklärung, da eindeutig erkennbar sein muss, ob und wann die Erklärung abgegeben ist bzw. als abgegeben gilt. Nur dann hat eine solche Verurteilung im Rechtsverkehr einen Wert. Käme es für die Fiktion neben der Erteilung der Vollstreckungsklausel darüber hinaus darauf an, ob die Voraussetzungen für die Klauselerteilung vorlagen, ließe sich nicht eindeutig feststellen, ob die Erklärung als abgegeben gilt. Denn der Erklärungsempfänger \\- hier das Grundbuchamt - wird in der Regel nicht prüfen können, ob der Beweis dafür, dass der Schuldner befriedigt oder im Verzug der Annahme ist, bei der Erteilung der Klausel in der in § 726 ZPO vorgeschriebenen Form geführt worden war. \n\n14\\. cc) Da die Vollstreckung mit der Erteilung der Klausel beendet ist und die titulierte Willenserklärung als abgegeben gilt, handelt es sich bei der Eintragung aufgrund dieser Erklärung um ein reines Grundbuchgeschäft (vgl. Stein\u002FJonas\u002FBarthels, ZPO, 23. Aufl., § 894 Rn. 20 Fn. 111) und nicht - wie etwa bei der Eintragung einer Zwangshypothek (§ 867 ZPO), auf die die Erwiderung verweist - um eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung, bei der gemäß § 765 ZPO die Erbringung der Gegenleistung bzw. das Vorliegen eines Annahmeverzugs zu prüfen ist (vgl. MüKoZPO\u002FDörndorfer, 7. Aufl., § 867 Rn. 8; Stein\u002FJonas\u002FBartels, ZPO, 23. Aufl., § 867 Rn. 3; s.o. Rn. 10). \n\n15\\. dd) Ob der unmittelbaren Vollstreckungswirkung der Klauselerteilung durch die Ausgestaltung des Klauselerteilungsverfahrens Rechnung getragen werden muss bzw. ob und ggf. welche Rechtsbehelfe gegen die Klauselerteilung ergriffen werden könnten (vgl. hierzu MüKoZPO\u002FWolfsteiner\u002FK. Volmer, 7. Aufl., § 724 Rn. 5; Stein\u002FJonas\u002FBartels, ZPO, 23. Aufl., § 894 Rn. 29), ist hier nicht zu entscheiden. Selbst wenn Rechtsbehelfe gegen die Klausel eingelegt werden könnten, hätte dies nicht zur Folge, dass außerhalb dieser Rechtsbehelfsverfahren die Voraussetzungen der Klauselerteilung zu prüfen wären. \n\n16\\. 2\\. Die Bejahung des Anspruchs auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB durch das Berufungsgericht ist aus denselben Gründen von Rechtsfehlern beeinflusst. \n\n17\\. 3\\. Die Entscheidung stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Die Fiktion des § 894 Satz 2 i.V.m. Satz 1 ZPO scheidet nicht deswegen aus, weil die erteilte Vollstreckungsklausel nichtig ist. \n\n18\\. a) Die Nichtigkeit einer Vollstreckungsklausel kann - wie die Nichtigkeit eines Vollstreckungsaktes \\- nur ausnahmsweise und unter sehr engen Voraussetzungen angenommen werden (vgl. BGH, Beschluss vom 12. Januar 2012 - VII ZB 71\u002F09, NJW-RR 2012, 1146 Rn. 16). Es muss sich nicht nur um einen besonders schweren, sondern zusätzlich um einen bei verständiger Würdigung aller in Betracht kommenden Umstände offenkundigen Fehler handeln; es kommt darauf an, ob die schwere Fehlerhaftigkeit für einen unvoreingenommenen, mit den in Betracht kommenden Umständen vertrauten, verständigen Beobachter aus der Klausel ohne Weiteres ersichtlich ist (zur Nichtigkeit eines Vollstreckungsaktes vgl. BGH, Urteil vom 17. Dezember 1992 - IX ZR 226\u002F91, BGHZ 121, 98, 102 f.). \n\n19\\. b) Dass die Klausel, die von dem nach § 20 Nr. 12 RPflG funktionell zuständigen Rechtspfleger erteilt worden ist, mit derartigen offenkundigen Fehlern belastet ist (zu einem solchen Ausnahmefall OLG München, NJOZ 2014, 130, 131), bringt die Erwiderung nicht vor und ist auch sonst nicht ersichtlich. III. \n\n20\\. Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, weil weitere Feststellungen nicht zu treffen sind und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts ist zurückzuweisen, weil die Klage darin zu Recht abgewiesen worden ist. \n\n21\\. 1\\. Ein Grundbuchberichtigungsanspruch kann sich weder aus § 894 BGB noch aus § 812 BGB ergeben, da das Grundbuch im Hinblick auf die gelöschte Grundschuld richtig ist. Die Grundschuld ist wirksam aufgehoben worden. Mit der Fiktion der Abgabe der titulierten Erklärung ist die nach § 875 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche materiell-rechtliche Aufgabeerklärung erteilt worden (siehe oben Rn. 10); die nach § 875 Abs. 1 Satz 1 BGB notwendige Löschung der Grundschuld im Grundbuch ist erfolgt. In dem von der Beklagten im Grundbuchverfahren gestellten Antrag auf Löschung der Grundschuld liegt nach verständiger Auslegung zugleich die nach § 1192 Abs. 1 BGB i.V.m. § 1183 BGB erforderliche Eigentümerzustimmung zur Aufhebung der Grundschuld (vgl. BeckOGK\u002FVolmer, BGB [1.5.2026], § 1183 Rn. 35). Die Reihenfolge von materiell-rechtlicher Aufhebungserklärung und Löschung im Grundbuch ist für die Wirkung des § 875 Abs. 1 BGB ohne Belang (vgl. BeckOGK\u002FEnders, BGB [1.1.2026], § 875 Rn. 65). \n\n22\\. 2\\. Soweit die Revisionserwiderung geltend macht, es bestehe jedenfalls ein Anspruch auf Wiederbegründung der Grundschuld, ist ein derartiger Anspruch von dem Streitgegenstand nicht umfasst und daher nicht zu prüfen. Streitgegenständlich ist allein ein Anspruch auf die grundbuchverfahrensrechtlich gemäß § 19 GBO erforderliche Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs im Hinblick auf die gelöschte Grundschuld und nicht der Anspruch auf Neubestellung einer Grundschuld, der aufgrund § 873 Abs. 1 BGB auf die Verurteilung zur Abgabe dinglicher Erklärungen gerichtet wäre (vgl. Senat, Urteil vom 9. Februar 2018 - V ZR 299\u002F14, NJW 2019, 71 Rn. 27). Die anwaltlich vertretene Klägerin hat ihre Klage ausdrücklich und eindeutig auf einen „Anspruch auf Grundbuchberichtigung (§ 894 BGB)“ gestützt und auch dahingehend begründet. In der Berufungsbegründung wird ebenfalls lediglich gerügt, dass das Landgericht zu Unrecht einen Anspruch auf Grundbuchberichtigung verneint habe. Aus den von dem Prozessbevollmächtigten der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat weiter in Bezug genommenen Aktenbestandteilen ergibt sich nichts anderes. \n\n23\\. 3\\. Im Übrigen dürfte ein Anspruch auf Neubegründung der Grundschuld, der eine Wiederherstellung der Zurückbehaltungslage zur Folge hätte, nicht bestehen. Das gilt insbesondere für einen Anspruch aus Eingriffskondiktion (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB), auf den sich der Prozessbevollmächtigte der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat maßgeblich gestützt hat. Bei der Beendigung der Zurückbehaltungslage nach § 273 Abs. 1 BGB handelt es sich schon nicht um den Eingriff in den Zuweisungsgehalt einer Rechtsposition (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 10. Januar 2013 - VII ZR 259\u002F11, NJW 2013, 781 Rn. 23 f.). Ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB besitzt - ebenso wie schuldrechtlich begründete Ansprüche (vgl. BGH, Urteil vom 10. Januar 2013 - VII ZR 259\u002F11, aaO Rn. 24 mwN) - keinen bereicherungsrechtlich relevanten Zuweisungsgehalt. Wie sich schon aus § 274 Abs. 1 BGB ergibt, handelt es sich lediglich um ein temporäres Zwangsmittel zur Durchsetzung einer rein persönlichen Gegenforderung (vgl. BGH, Urteil vom 16. Mai 2019 - IX ZR 44\u002F18, BGHZ 222, 114 Rn. 26). IV. \n\n24\\. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO (Revision) bzw. § 97 Abs. 1 ZPO (Berufung). \n\nBrückner Haberkamp Hamdorf Malik Laube","BGH, Urteil vom 17. April 2026 - V ZR 202\u002F24","2026-07-08T22:22:08.405Z","2026-07-10T22:05:24.158Z",{"id":96,"ecli":97,"slug":98,"caseNumber":99,"courtId":5,"decisionDate":90,"fullText":100,"summary":101,"language":7,"source":62,"sourceUrl":63,"sourceTimestamp":90,"parsedAt":93,"updatedAt":102},"2422","ECLI:DE:NEURIS:KORE300072026","ecli-de-neuris-kore300072026","V ZR 125\u002F25","#  BGH, Urteil vom 17. April 2026 - V ZR 125\u002F25 \n\n## Leitsatz\n\nZur Auslegung und Wirksamkeit einer Reallast über die Verpflichtung zur Zahlung eines sog. Grundpreises für ein Heizwerk.15\n\n## Tenor\n\nAuf die Revision der Klägerin und unter Zurückweisung der Anschlussrevision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Landshut - 1. Zivilkammer - vom 21. Mai 2025 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als darin zum Nachteil der Klägerin entschieden worden ist.\n\nIm Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\n## Tatbestand\n\n1\\. Die Parteien streiten über Zahlungsansprüche aus einer Reallast über die Wärmeversorgung aus einem Blockheizwerk (nachfolgend Heizwerk). Dieses wurde in den 1970er Jahren auf dem Grundstück mit der Flurstücknummer 1510 (nachfolgend Heizwerkgrundstück) errichtet, um dieses Grundstück und 36 benachbarte, jeweils auf real geteilten Grundstücken befindliche Reihenhäuser mit Warmwasser und Heizwärme zu versorgen, darunter das heute im Eigentum der Beklagten stehende Reihenhausgrundstück. Im Jahre 1979 bewilligte die damalige Eigentümerin sämtlicher Grundstücke wechselseitige beschränkte dingliche Rechte zur Absicherung der entgeltlichen Wärmeversorgung. Den (künftigen) Eigentümern der Wohnhausgrundstücke (spätere Reihenhäuser) wurde eine Reallast eingeräumt. Diesbezüglich heißt es in der Bewilligung vom 27. März 1979 u.a.: *„II. Reallast für Wärme- und Warmwasserversorgungsverpflichtung* *1) Auf dem (...) Grundstück Fl.Nr. 1510 ist ein Blockheizwerk (zentrale Heizungs- und Warmwasseraufbereitungsanlage) errichtet, das die auf den (...) Wohnhausgrundstücken befindlichen Gebäude mittels unterirdisch verlegter Rohrleitungen mit Wärme und Warmwasser versorgt.* *2) Frau (...) für sich und ihre Rechtsnachfolger im Eigentum des Grundstücks Fl.Nr. 1510 verpflichtet sich hiermit gegenüber den jeweiligen Eigentümern der Wohnhausgrundstücke (...), die auf diesen Wohnhausgrundstücken errichteten Gebäude mit Wärme und Warmwasser gegen Entgelt zu versorgen.“*\n\n2\\. Zugunsten des Heizwerkgrundstücks wurde an den Wohnhausgrundstücken, darunter dem der Beklagten, jeweils eine Reallast bestellt. In der in der Grundbucheintragung in Bezug genommenen Bewilligung heißt es u.a.: *„VI. Reallast für die Bezahlung einer Grundpreisentschädigung* *(...)* *Für die Bezahlung dieses Entgelts = Wärmelieferungspreis ist der zwischen Frau*[= Eigentümerin des Heizwerkgrundstücks]*und den Erwerbern der vorgenannten Wohnhausgrundstücke privatschriftlich abgeschlossene Vertrag maßgebend, der gegenwärtiger Erklärung beigefügt ist. Der Wärmelieferungspreis setzt sich zusammen aus dem Grundpreis und dem Arbeitspreis. Der Grundpreis beträgt derzeit 0,527 DM (...) je Quadratmeter beheizbarer Fläche und Monat der auf den einzelnen Wohnhausgrundstücken errichteten Gebäude. Der Grundpreis setzt sich zusammen aus folgenden Preisfaktoren:* *den Bedienungskosten mit 0,020 DM* *den Stromkosten mit 0,035 DM* *den Wartungskosten mit 0,014 DM* *der Kaminreinigung mit 0,001 DM* *den Versicherungen mit 0,017 DM* *den Verwaltungskosten mit 0,030 DM und* *der Wiederbeschaffungsrücklage mit 0,410 DM, worin die Kosten für die gesamte Heizanlage einschließlich der Rohrleitungen zu den versorgten Häusern bis zu den Verteilerstationen enthalten sind. (...)* *Der jeweilige Eigentümer der vorgenannten Wohnhausgrundstücke ist gegenüber dem jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 1510, auf welchem sich das Heizblockwerk befindet, verpflichtet, an diesen den für sein Gebäude maßgebenden Grundpreis auch dann zu entrichten, wenn er die Wärme- und Warmwasserversorgung aus dem Heizblockwerk auf Fl.Nr. 1510 nicht in Anspruch nimmt. Das gilt nicht für einen Zeitraum, während dessen der jeweilige Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 1510 nicht in der Lage ist, Wärme und Warmwasser zu liefern. Zur Sicherung vorstehender Verpflichtung bestellt hiermit Frau (...) an den vorgenannten Wohnhausgrundstücken zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks Fl. Nr. 1510 je eine Reallast (...).“*\n\n3\\. Weiter ist in der Bewilligung vorgesehen, dass sich der Grundpreis in dem Maße nach oben oder unten verändert, wie die Entwicklung der genannten Preisfaktoren anteilsmäßig die Selbstkosten des Wärmelieferanten beeinflusst. Diese in der Bewilligungsurkunde so bezeichnete „Grundpreiswertsicherungsvereinbarung“ sollte auch Inhalt der Reallasten sein. Die Landeszentralbank genehmigte die Klausel. Der Bewilligungsurkunde war als Anlage ein vorformulierter Wärmelieferungsvertrag zwischen der damaligen Grundstückseigentümerin und den jeweiligen Erwerbern der Reihenhausgrundstücke beigefügt, der jeweils eine unbegrenzte Laufzeit vorsah. \n\n4\\. Die damalige Eigentümerin veräußerte sodann die einzelnen Reihenhausgrundstücke. Das Heizwerkgrundstück teilte sie in Wohnungseigentum auf; es wurden darauf 94 Wohnungen errichtet. An dem Heizwerk wurde kein Sondereigentum gebildet. Bei der Klägerin handelt es sich um die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Sie schloss mit einer Rechtsvorgängerin der Beklagten einen Wärmelieferungsvertrag, den die Beklagte später übernahm. Im Jahre 1997 verpachteten die Wohnungseigentümer das Heizwerk an ein Energieunternehmen. Dieses liefert seitdem die Heizwärme als Fernwärme aus Geothermie und berechnet hierfür gegenüber der Klägerin einen Grundpreis und einen Arbeitspreis. Die Klägerin liefert aus dem Heizwerk Warmwasser. Sie ist nach wie vor Vertragspartnerin der mit den Reihenhauseigentümern geschlossenen Wärmelieferungsverträge; zwischen diesen und dem Energieunternehmen besteht kein Vertragsverhältnis. Die Beklagte koppelte sich von der Versorgung mit Fernwärme und mit Warmwasser aus dem Heizwerk ab, ließ sich eine eigene Heizungsanlage einbauen und kündigte den mit der Klägerin geschlossenen Wärmelieferungsvertrag zum 31\\. Dezember 2019. Die Klägerin akzeptierte die Kündigung, wies aber darauf hin, dass der Grundpreis weiter zu zahlen sei. \n\n5\\. Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin von der Beklagten Zahlung des Grundpreises für die Jahre 2020 bis 2023, insgesamt 5.364,57 € nebst Zinsen. Die Beklagte beantragt widerklagend die Feststellung, für den Zeitraum ab dem 1. Januar 2020 nicht weiter zu Grundpreiszahlungen verpflichtet zu sein. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht unter Abweisung der Widerklage im Übrigen festgestellt, dass die Beklagte zu den Grundpreiszahlungen zwischen dem 1. Januar 2024 und dem 21. Mai 2025 nicht verpflichtet ist, und die Berufung im Übrigen zurückgewiesen. Mit ihrer von dem Landgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klageziel weiter. Die Beklagte will mit ihrer Anschlussrevision für den Zeitraum ab dem 22. Mai 2025 die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils hinsichtlich der Widerklage erreichen. Die Parteien beantragen jeweils die Zurückweisung des gegnerischen Rechtsmittels. \n\n## Entscheidungsgründe\n\nA.\n\n6\\. Das Berufungsgericht meint, die Klägerin könne den Grundpreis nicht aus dem Wärmelieferungsvertrag verlangen, weil dieser beendet sei. Der Anspruch lasse sich auch nicht auf die Reallast stützen. Zwar könne die Verpflichtung zur wiederkehrenden Abnahme von Wärmeenergie durch eine Reallast gesichert werden. Die Klägerin habe aber die in der Reallast genannten Voraussetzungen für den Anspruch auf Zahlung des Grundpreises nicht erfüllt. Die betreffende Regelung in der Bewilligungsurkunde sei so auszulegen, dass der Grundpreis als Gegenleistung für im Heizwerk erzeugte Wärme und Warmwasser zu zahlen sei. Die Klägerin hätte daher eine Leistung aus dem Heizwerk anbieten müssen, um den Grundpreis verlangen zu können. Hierfür spreche auch, dass sich der Grundpreis an der Entwicklung der Selbstkosten des Wärmelieferanten orientiere. Der Preis für die von der Klägerin am Markt erworbene Fernwärme enthalte notwendigerweise den vom Anbieter kalkulierten Gewinnaufschlag, auch wenn die Klägerin ihrerseits keinen weiteren Aufschlag vornehme. Aufgrund der Eindeutigkeit der Regelung sei diese auch keiner ergänzenden Auslegung dahingehend zugänglich, dass der Klägerin ein Wahlrecht im Hinblick auf eine andere Art der Wärmeversorgung zustehen solle. Die Regelung enthalte gerade keinen Hinweis auf einen „Grundpreis Fernwärme“, wie ihn die Klägerin nunmehr in Rechnung stelle, und der den größten Teil der geltend gemachten Kosten ausmache. Soweit die Klägerin vortrage, das Heizwerk trage die Spitzenlast, wenn es so kalt sei, dass die Grundlast zur Deckung des Bedarfs nicht mehr ausreiche oder wenn infolge einer Störung in der Grundlasterzeugung oder -belieferung deren Ausfall durch die Reserveleistung des Heizwerks kompensiert werden müsse, lasse sich hierauf ebenfalls kein Anspruch auf Zahlung des Grundpreises stützen. Denn nach dem Wortlaut der Bewilligung sei eine dauerhafte, autark durch das Heizwerk erzeugte „Versorgung“ der Eigentümer mit Wärme und Warmwasser bezweckt bzw. geschuldet und nicht lediglich eine Abdeckung der Spitzenlast im Notfall. Eine Anpassung der Regelungen wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage komme nicht in Betracht, weil eine Versorgung des Quartiers mit Wärme aus dem Heizwerk noch möglich sei. Die Widerklage sei trotzdem teilweise zurückzuweisen, weil für den Klagezeitraum die Feststellung der fehlenden Zahlungspflicht bereits in der Klageabweisung enthalten und für zukünftige Zeiträume eine erneute Wärmelieferung aus dem Heizwerk nicht ausgeschlossen sei. B. \n\n7\\. Dies hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. I. Zur Revision der Klägerin \n\n8\\. Die Revision der Klägerin hat Erfolg. \n\n9\\. 1\\. Mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung lässt sich ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung des Grundpreises nicht verneinen. \n\n10\\. a) Im Ergebnis zutreffend geht das Berufungsgericht zunächst davon aus, dass die Klägerin zur klageweisen Geltendmachung von Zahlungsansprüchen aus der Reallast befugt ist. \n\n11\\. aa) Die aus der Reallast folgenden Zahlungsansprüche stehen materiellrechtlich allerdings nicht der GdWE, sondern den Wohnungseigentümern zu. Die Reallast wurde zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Heizwerkgrundstücks bestellt (sog. subjektiv-dingliche Reallast, vgl. § 1105 Abs. 2 BGB). Dieses herrschende, mit dem Heizwerk bebaute Grundstück war bei der Eintragung der Reallast in die Grundbücher der dienenden Wohngrundstücke noch ungeteilt. Mit der Teilung des Grundstücks nach dem Wohnungseigentumsgesetz blieb die Reallast als Bestandteil des Grundstücks bestehen (§ 96, § 1110 BGB). In Rechtsprechung und Literatur wird überwiegend angenommen, dass in einem solchen Fall die Vorschrift des § 1109 Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach bei Teilung des herrschenden Grundstücks die Reallast für die einzelnen Teile fortbesteht, entsprechende Anwendung findet (vgl. Linde, BWNotZ 1980, 29, 31 sowie zum wortgleichen § 1025 Satz 1 BGB BayObLG, MDR 1983, 935; NJW-RR 1990, 1043, 1044 [juris Rn. 19 ff.]; jurisPK-BGB\u002FMünch [15.3.2026], § 1025 BGB Rn. 4). Dies hätte zur Folge, dass die Reallast den Wohnungseigentümern nach § 1109 Abs. 1 Satz 2 Hs. 1 BGB jeweils anteilig zustünde, d.h. als Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB (vgl. Linde, aaO). Findet § 1109 BGB hingegen auf die Teilung des herrschenden Grundstücks in Wohnungs- oder Teileigentum keine Anwendung, wofür spricht, dass sich die Norm ihrem Wortlaut nach auf die Realteilung bezieht, dann ist die Reallast als Bestandteil des im Miteigentum der Wohnungseigentümer stehenden Grundstücks (§ 1 Abs. 2 WEG) nach § 1 Abs. 5 WEG Teil des Gemeinschaftseigentums (so jurisPK-BGB\u002FOtto [15.3.2026], § 1109 Rn. 8). Gleich ob § 1109 BGB auf Grundstücksteilungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz anwendbar ist oder nicht, steht die Reallast demnach materiell-rechtlich den Wohnungseigentümern und nicht der GdWE, hier der Klägerin, zu. \n\n12\\. bb) Gleichwohl ist die Klägerin befugt, Zahlungsansprüche aus der Reallast im eigenen Namen geltend zu machen. Dies folgt, wenn die Reallast als Bestandteil des Gemeinschaftseigentums anzusehen sein sollte, unmittelbar aus § 9a Abs. 2 Alt. 1 WEG. Nimmt man hingegen an, dass § 1109 BGB auf die Teilung des herrschenden Grundstücks nach den §§ 3, 8 WEG Anwendung findet, dann ist die GdWE ebenfalls zur Geltendmachung der Ansprüche befugt, und zwar entweder weil - insbesondere bei einer (hier nicht gegebenen) unteilbaren Leistung - ohnehin nur an alle Wohnungseigentümer geleistet werden kann ([§ 1109 Abs. 1 Satz 2 Hs. 2 i.V.m.] § 432 BGB, § 9a Abs. 2 Alt. 2 WEG) oder weil die Geltendmachung jeweils anteiliger (§ 1109 Abs. 1 Satz 2 Hs. 1 BGB) Zahlungsansprüche durch die einzelnen Wohnungseigentümer für die Eigentümer der belasteten Grundstücke in der Regel - und auch hier (bei 94 Wohnungen) - beschwerlicher wäre (§ 1109 Abs. 1 Satz 3 BGB, § 9a Abs. 2 Alt. 2 WEG). \n\n13\\. b) Die Beklagte ist für Zahlungsansprüche aus der Reallast passiv legitimiert. Die in dem Grundbuch des in ihrem Eigentum stehenden Grundstücks eingetragene Reallast verpflichtet die Beklagte gemäß § 1108 Abs. 1 BGB in Ermangelung einer abweichenden Regelung auch persönlich, die während der Dauer ihres Eigentums fällig werdenden Leistungen zu erbringen. \n\n14\\. c) Unzutreffend ist aber die Annahme des Berufungsgerichts, die Klägerin könne aus der Reallast die Zahlung des Grundpreises nur verlangen, wenn und solange sie die den Reihenhäusern zur Verfügung gestellte Wärme und das Warmwasser ausschließlich in dem Heizwerk erzeuge, was derzeit nicht der Fall sei. \n\n15\\. aa) Die von dem Berufungsgericht vorgenommene Auslegung der Reallast unterliegt der uneingeschränkten Nachprüfung durch den Senat. Dabei ist vorrangig auf Wortlaut und Sinn der Grundbucheintragung und der dort - wie hier - in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung abzustellen, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt (st. Rspr., vgl. etwa Senat, Urteil vom 19. Januar 2024 - V ZR 191\u002F22, ZfIR 2024, 152 Rn. 57 mwN). \n\n16\\. bb) Nach diesem Maßstab hat die Reallast den Inhalt, dass die Verpflichtung der Reihenhauseigentümer zur Zahlung des Grundpreises nicht davon abhängt, wie oft und wie viel Wärme und Warmwasser in dem Heizwerk erzeugt wird, solange dessen Betrieb nicht vorübergehend oder dauerhaft ganz eingestellt ist. \n\n17\\. (1) Die Bewilligung enthält ihrem Wortlaut nach keine Beschränkung der Verpflichtung zur Zahlung des Grundpreises dahingehend, dass diese nur besteht, wenn und solange die Klägerin den Reihenhauseigentümern die Lieferung von Wärme und Warmwasser anbietet, die ausschließlich in dem Heizwerk erzeugt werden. \n\n18\\. (a) Der Grundpreis soll - anders als der Arbeitspreis - ausdrücklich auch dann zu zahlen sein, wenn der jeweilige Eigentümer die Wärme- und Warmwasserversorgung aus dem Heizwerk nicht in Anspruch nimmt. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts soll er folglich nicht als Gegenleistung für Wärme und Warmwasser zu zahlen sein, die durch das Heizwerk erzeugt wird. Ausgeschlossen ist die Zahlungspflicht vielmehr nur für den Zeitraum, in dem die Klägerin nicht in der Lage ist, Wärme und Warmwasser zu liefern. Dass es sich dabei um Wärme und Warmwasser handeln muss, die ausschließlich in dem Heizwerk erzeugt wurden, lässt sich dieser Ausnahmeregelung nicht entnehmen. Sie ist daher nächstliegend so zu verstehen, dass es für den Ausschluss der Grundpreiszahlungspflicht nicht darauf ankommt, ob die Klägerin Wärme und Warmwasser in dem Heizwerk erzeugt und an die Reihenhäuser liefert. Vielmehr soll der Grundpreis nur dann nicht zu zahlen sein, wenn die Klägerin überhaupt nicht in der Lage ist, Wärme und Warmwasser - gleich wo und wie erzeugt - zu liefern. Eine solche Situation liegt nicht vor, denn die Klägerin beliefert die Reihenhäuser, mit Ausnahme des Hauses der Beklagten, mit Wärme und Warmwasser. \n\n19\\. (b) Dem Berufungsgericht wäre aber selbst dann nicht beizutreten, wenn man die Regelung so verstehen wollte, dass der Grundpreis nur zu zahlen ist, solange die Klägerin in der Lage ist, Wärme und Warmwasser in dem Heizwerk zu erzeugen. Denn es ist festgestellt, dass das Heizwerk derzeit noch Warmwasser erzeugt, und das Berufungsgericht nimmt ausdrücklich an, dass auch die Erzeugung von Wärme in dem Heizwerk weiterhin möglich ist und künftig wieder aufgenommen werden könnte. \n\n20\\. (2) Auch Sinn und Zweck der Regelung legen es nicht nahe, dass die Grundpreiszahlungspflicht davon abhängen soll, dass die Klägerin allen Reihenhauseigentümern jederzeit die Versorgung mit Wärme und Warmwasser anbietet, die ausschließlich in dem Heizwerk erzeugt werden. \n\n21\\. (a) Die Regelung zielt bei unbefangener Betrachtung zwar in der Tat zunächst darauf ab, die dauerhafte Versorgung des gesamten zu bebauenden Areals einschließlich der Reihenhausgrundstücke mit Wärme und Warmwasser aus dem Heizwerk sicherzustellen. Mit der Verpflichtung der Klägerin zur Belieferung der Wohnhäuser korrespondiert die Verpflichtung der Eigentümer der Hausgrundstücke zur Zahlung des Entgelts. Dieses soll sich nach den schuldrechtlichen Vereinbarungen in dem jeweiligen Wärmelieferungsvertrag richten. Zugleich wird aber die Verpflichtung zur Zahlung des Grundpreises dinglich abgesichert und von dem tatsächlichen Bezug von Wärme und Warmwasser aus dem Heizwerk losgelöst. Damit wird es einerseits den Eigentümern der Wohnhausgrundstücke ermöglicht, sich von der zentralen Wärmeversorgung aus dem Heizwerk „abzukoppeln“ und auf eine andere Heizart umzustellen. Andererseits wird sichergestellt, dass das Heizwerk unabhängig von der Anzahl der jeweiligen Abnehmer dauerhaft kostendeckend weiter betrieben werden kann, ohne dass die bei dem Betrieb anfallenden Grundkosten aufgrund der Kündigung Einzelner auf immer weniger verbleibende Eigentümer umzulegen sind, was deren Heizkosten zwangsläufig immer weiter erhöhen würde. Diesem erkennbaren Regelungszweck widerspräche es, wenn die Klägerin den Grundpreis von den „abgekoppelten“ Eigentümern nicht mehr verlangen könnte, obwohl sie das Heizwerk nach wie vor, wenn auch in verringertem Umfang, betreibt. \n\n22\\. (b) Die Auslegung des Berufungsgerichts verkennt zudem, dass der jeweilige Eigentümer des Heizwerks bei unzureichender Leistung, bei Öl-Lieferengpässen oder Betriebsstörungen auch gehalten sein kann, auf Wärmelieferungen aus anderer Quelle zurückzugreifen. Würde er sich hierdurch der Grundpreiszahlungen insgesamt begeben, bestünde das Risiko, dass er wirtschaftlich nicht in der Lage wäre, die Versorgung der Eigentümer auch in derartigen Störfällen aufrechtzuerhalten. Dem trägt die hierzu getroffene Regelung Rechnung, indem es für den Entfall der Grundpreiszahlungspflicht nur darauf ankommen soll, ob die Klägerin überhaupt (noch) in der Lage ist, Wärme und Warmwasser zu liefern, nicht aber darauf, ob diese just in dem Heizwerk erzeugt werden. \n\n23\\. (c) Soweit das Berufungsgericht darauf abstellt, dass sich die Grundpreiszahlungspflicht nur auf die Selbstkosten der Klägerin bezieht, während der von dem externen Fernwärmeversorger der Klägerin berechnete und von dieser an die Reihenhauseigentümer weiterbelastete Grundpreis einen Gewinnanteil enthält, ist dieser Umstand für das Bestehen der Grundpreiszahlungspflicht dem Grunde nach irrelevant. Insoweit stellt sich nur bei der Bemessung der Höhe des Zahlungsanspruchs die Frage, welche Kosten die Klägerin als Grundpreis gegenüber den Reihenhauseigentümern geltend machen kann, wenn sie Wärme nicht mehr selbst in dem Heizwerk erzeugt, sondern von Dritten einkauft und lediglich an die Reihenhäuser weiterleitet (hierzu näher unten Rn. 37 ff.). \n\n24\\. 2\\. Das angefochtene Urteil ist hinsichtlich der Klageabweisung auch nicht aus anderen Gründen richtig (§ 561 ZPO). \n\n25\\. a) Die Reallast ist, wovon auch das Berufungsgericht ausgeht, wirksam entstanden. \n\n26\\. aa) Es ist grundsätzlich zulässig, Wärmebezugspflichten dauerhaft dinglich abzusichern. \n\n27\\. (1) Nach der Rechtsprechung des Senats ist es im Grundsatz nicht zu beanstanden, wenn der Eigentümer des dienenden Grundstücks durch eine Grunddienstbarkeit verpflichtet wird, die Errichtung und den Betrieb von Heizungsanlagen zu unterlassen. Der dadurch entstehende faktische Zwang, Heizwärme von dem Betreiber des auf dem begünstigten Grundstück errichteten Heizwerks zu beziehen, führt nicht deshalb zu einer sittenwidrigen „Knebelung“ mit der Nichtigkeitsfolge des § 138 Abs. 1 BGB, weil eine solche Dienstbarkeit zeitlich unbegrenzt gilt (vgl. Senat, Urteil vom 2. März 1984 - V ZR 155\u002F83, WM 1984, 820 f. [juris Rn. 13 ff.]; Beschluss vom 17. Januar 2019 - V ZB 81\u002F18, NZM 2019, 448 Rn. 8). Denn eine Privatperson, die ein an ein Heizwerk angeschlossenes Haus bewohnt, hat - anders etwa als ein durch eine Bierbezugsdienstbarkeit gebundener Gastronom, der sich auf wechselnde Konsumgewohnheiten einzustellen hat - einen gleichmäßigen Bedarf an Wärme bzw. Warmwasser. Wie sie diesen Bedarf deckt, ist für sie von untergeordneter Bedeutung, sofern die Versorgung zu angemessenen Preisen geschieht. Demgegenüber ist ein Wärmeversorgungsunternehmen angesichts des hohen Investitionsaufwandes und der laufenden Unterhaltungskosten darauf angewiesen, die Kalkulation langfristig zu erhalten und auf eine breite Basis zahlreicher Abnahmepflichtiger zu stellen. Hinzu kommt, dass dem Betreiber eines Heizwerks kein beliebiger Markt offensteht, sondern aus technischen Gründen nur die Bewohner eines begrenzten Gebietes als Abnehmer in Frage kommen. Aufgrund dieser Erwägungen ist das Bestreben eines Versorgungsunternehmens, langfristige oder gar zeitlich unbegrenzte Bezugsbindungen durchzusetzen, nicht als sittenwidrig zu missbilligen (vgl. Senat, Urteil vom 2. März 1984 - V ZR 155\u002F83, aaO [juris Rn. 16]). Der Umstand, dass gemäß § 32 Abs. 1 Satz 1 AVBFernwärmeV die Laufzeit von Versorgungsverträgen, die nach Inkrafttreten dieser Verordnung zustande kommen, „höchstens 10 Jahre\" beträgt, ist für die Beurteilung der Sittenwidrigkeit des sachenrechtlichen Bestellungsgeschäftes ohne Bedeutung, wenn dieses - wie hier - vor Inkrafttreten der Verordnung im Jahre 1980 vorgenommen wurde (vgl. Senat, Urteil vom 2. März 1984 - V ZR 155\u002F83, aaO [juris Rn. 17]). \n\n28\\. (2) An dieser Rechtsprechung, die auf die hier in Rede stehende Absicherung der entgeltlichen Wärmeversorgung durch wechselseitige Bezugsrechte in der Form von Grunddienstbarkeiten und Zahlungspflichten in der Form von Reallasten sinngemäß zu übertragen ist, hält der Senat im Grundsatz fest. Das Berufungsgericht äußert zwar zu Recht Zweifel, ob die hier wiedergegebenen Ausführungen aus dem Jahre 1984 angesichts der zwischenzeitlich eingetretenen Klimakrise und der geänderten technischen Möglichkeiten noch uneingeschränkt Geltung beanspruchen können. Die Interessenlage an der langfristigen Absicherung der Wärmeversorgung über ein Heizwerk hat sich in den letzten Jahrzehnten wenn auch nicht grundlegend, so doch zumindest in einem gewissen Umfang gewandelt. Diese veränderte Interessenlage führt aber nicht zu einer anderen rechtlichen Beurteilung der Wirksamkeit dauerhafter Wärmebezugspflichten. \n\n29\\. (a) Auf Seiten des Wärmelieferanten besteht ungeachtet etwaiger gesetzlicher und technologischer Entwicklungen sein bei der Bestellung der Dienstbarkeit bzw. Reallast vorhandenes Interesse an einer langfristigen Absicherung des Betriebs des Heizwerks fort. Erst wenn neue Entwicklungen dazu führen, dass dieses insgesamt nicht mehr betrieben werden kann oder soll, entfällt dieses Interesse für die Zukunft. Dieser Umstand mag sich auf die Auslegung und Durchsetzbarkeit des dinglichen Rechts auswirken; für die Beurteilung der Wirksamkeit, für die es auf den Zeitpunkt der Bestellung und Eintragung des Rechts ankommt, ist er jedoch unerheblich. Aktuell zu beobachtende Entwicklungen, wie etwa die gesetzliche Vorgabe eines bestimmten Anteils erneuerbarer Energien oder steigende Preise für fossile Energieträger, mögen für die künftige Ausgestaltung vergleichbarer dinglicher Rechte eine Rolle spielen. Namentlich mag zu erwägen sein, wie dem Interesse des Wärmelieferanten Rechnung getragen werden kann, angesichts einer veränderten Gesetzeslage oder Marktsituation Wärme nicht mehr unmittelbar in dem - hier ölbetriebenen - Heizwerk zu erzeugen, sondern anderweitig zu beziehen und nur durch die vorhandenen Leitungen hindurchzuleiten. Dies ändert aber nichts daran, dass sein Interesse an der dauerhaften finanziellen Absicherung des Betriebs des Heizwerks - und ggf. der Amortisation von Investitionen (vgl. zu diesem, hier nicht relevanten Aspekt Reymann, DNotZ 2015, 883, 912 f.) - bis zu dessen endgültigen Stilllegung schützenswert ist. \n\n30\\. (b) Auf Seiten der Privatperson wird man heute nicht mehr davon ausgehen können, es spiele für sie generell keine Rolle, wie die Wärme erzeugt werde, solange die Versorgung zu angemessenen Preisen erfolge. Angesichts der mit der Nutzung fossiler Brennstoffe verbundenen Auswirkungen auf das Klima mag es etwa durchaus ein nachvollziehbares, über rein wirtschaftliche Aspekte hinausgehendes Interesse der Privatperson geben, sich von der Wärmeversorgung aus dem Heizwerk abzukoppeln und auf eine andere Heizart, namentlich auf die Nutzung erneuerbarer Energien, umzustellen. Dies führt aber nach Ansicht des Senats nicht dazu, dass eine dauerhafte (mittelbare) Bindung von Grundstückseigentümern an die Wärmeversorgung aus einem Heizwerk durch eine Grunddienstbarkeit oder eine Reallast nunmehr als sittenwidrige „Knebelung“ anzusehen und damit (ex tunc) unwirksam wäre. Vorliegend scheidet dies ohnehin aus, weil die in Rede stehenden dinglichen Rechte der Beklagten eine Abkoppelung von dem Heizwerk ausdrücklich gestatten und sie lediglich zur Zahlung eines Grundpreises verpflichtet bleibt. In anderen Fällen wäre einer übermäßigen Einschränkung der Wahlfreiheit der Abnehmer hinsichtlich ihrer Heizversorgung ggf. auf schuldrechtlicher Ebene entgegenzuwirken (s.u. Rn. 32 sowie Reymann, DNotZ 2015, 883, 913). \n\n31\\. bb) Die hier zu beurteilende Reallast ist auch nicht deswegen unwirksam, weil der jeweilige Eigentümer des Reihenhausgrundstücks auch dann - zeitlich unbegrenzt - zur Zahlung des Grundpreises verpflichtet bleibt, wenn er die Wärme- und Warmwasserversorgung aus dem Heizwerk nicht (mehr) in Anspruch nimmt. Diese Regelung führt im Zusammenspiel mit dem weiteren Regelungsgefüge im Gegenteil gegenüber der von dem Senat für wirksam erachteten zeitlich unbegrenzten Bezugsbindung (s.o. Rn. 27 ff.) zu einer Abmilderung des „Knebelungseffekts“ für die Eigentümer der Reihenhausgrundstücke. Denn es steht ihnen frei, sich - wie die Beklagte - von dem Heizwerk zu entkoppeln und eine eigene Heizung zu betreiben. Zwar wird sich dieses Vorgehen für den einzelnen Reihenhausbewohner erst dann als wirtschaftlich darstellen, wenn die erwarteten künftigen eigenen Heizkosten zuzüglich des weiter zu zahlenden Grundpreises für das Heizwerk insgesamt geringer sind als die bisherigen, aus Grundpreis und Arbeitspreis zusammengesetzten Kosten. Der mit der Lösungsmöglichkeit verbundene Vorteil ist aber ungeachtet dessen nicht gering zu schätzen. Denn der Abnehmer bleibt zum einen nicht auf „Gedeih und Verderb“ an einen bestimmten Energieträger (hier: Öl) gebunden, wenn dieser aufgrund steigender Marktpreise oder regulatorischer Maßnahmen auf Dauer teurer wird. Zum anderen hat er die Freiheit, aus anderen als rein wirtschaftlichen Erwägungen heraus auf eine andere Form der Wärmeerzeugung umzusteigen, etwa auf erneuerbare Energien, auch wenn sich dies unter Berücksichtigung des weiter zu zahlenden Grundpreises zumindest aktuell noch als teurer darstellen sollte. Mit Blick auf das Regelungsziel der Reallast, die Kalkulation für das Heizwerk angesichts des hohen Investitionsaufwandes, auch für die etwaige Wiederbeschaffung, und der laufenden Unterhaltungskosten langfristig zu erhalten und auf eine breite Basis zahlreicher Grundpreispflichtiger zu stellen, ist die dauerhafte Grundpreiszahlungspflicht daher nicht zu beanstanden. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die - hier mit dem Grundpreis abgebildeten - Festkosten von der Dimensionierung des Heizwerks abhängen, die sich am voraussichtlichen Wärmebedarf, d.h. an der zu beheizenden Gesamtwohnfläche orientieren muss (zutreffend OLG Koblenz, NJW-RR 2006, 1285, 1287 [juris Rn. 3]). \n\n32\\. b) Die Verpflichtung zur Zahlung des Grundpreises ist auch durchsetzbar. Dem steht insbesondere nicht entgegen, dass der Wärmelieferungsvertrag durch die von der Klägerin akzeptierte Kündigung der Beklagten beendet ist. Zwar kann der Beendigung des Wärmelieferungsvertrages Bedeutung für die Durchsetzbarkeit des dinglichen Rechts zukommen, wenn dieses dazu dient, die obligatorischen Bindungen abzusichern (vgl. Senat, Urteil vom 2. März 1984 \\- V ZR 155\u002F83, WM 1984, 820 [juris Rn. 20 f.] mwN). Der hier zu beurteilenden Reallast kommt ein solcher Sicherungscharakter aber nur hinsichtlich des Arbeitspreises zu. Denn für den aus Grundpreis und Arbeitspreis zusammengesetzten Wärmelieferungspreis soll nach der in der Bewilligung getroffenen Regelung der jeweilige Wärmelieferungsvertrag mit dem Reihenhauseigentümer maßgebend sein. Während der Arbeitspreis somit von dem Abschluss und Fortbestand des jeweiligen Vertrages (und der tatsächlichen Abnahme von Wärme) abhängen soll, ist der Grundpreis ausdrücklich auch dann zu entrichten, wenn der jeweilige Eigentümer die Wärme- und Warmwasserversorgung aus dem Heizwerk nicht in Anspruch nimmt. Insoweit begründet die Reallast also - was nicht zu beanstanden ist (s.o. Rn. 31) - eine selbständige, von dem Bestehen eines schuldrechtlichen Wärmelieferungsvertrages unabhängige Zahlungspflicht. Dieses Verständnis wird dadurch bestätigt, dass die Reallast in der Bewilligung ausdrücklich (nur) als „Reallast für die Bezahlung einer Grundpreisentschädigung“ bezeichnet wird. Dabei deutet auch die Bezeichnung als „Entschädigung“ darauf hin, dass die Pflicht zur Zahlung des Grundpreises von vertraglichen Zahlungspflichten nicht abhängen soll. \n\n33\\. 3\\. Die Revision der Klägerin ist auch insoweit begründet, als sie sich gegen die von dem Berufungsgericht auf die Widerklage ausgesprochene Feststellung wendet, dass die Beklagte nicht verpflichtet ist, für Zeiträume ab dem 1. Januar 2024 bis einschließlich 21\\. Mai 2025 Grundpreiszahlungen für die Versorgung mit Heizwärme und Warmwasser an die Klägerin zu entrichten. Denn der Klägerin steht der Grundpreis nach dem zuvor Gesagten jedenfalls dem Grunde nach zu, solange das Heizwerk - und sei es auch nur bei Spitzenlasten, Fernwärmeausfall und\u002Foder für die Erzeugung von Warmwasser - weiterhin betrieben wird. Der Widerklage könnte daher insoweit nur stattgegeben werden, wenn der Klägerin in dem genannten Zeitraum keine auf die in der Bewilligung genannten Positionen entfallenden Kosten entstanden sein sollten, die als Grundpreis auf die Beklagte umgelegt werden können. Hiervon kann auf der Grundlage der bisher getroffenen Feststellungen nicht ausgegangen werden. II. Zur Anschlussrevision der Beklagten \n\n34\\. Die nach § 554 ZPO statthafte und auch im Übrigen zulässige Anschlussrevision der Beklagten hat keinen Erfolg. Die Beklagte hat aus den vorgenannten Gründen keinen Anspruch auf die (weitergehende) Feststellung, dass sie in der Zeit nach dem 21. Mai 2025 nicht mehr zur Zahlung des Grundpreises verpflichtet ist. Der Widerklage könnte insoweit nur stattgegeben werden, wenn der Klägerin künftig keine Kosten mehr entstehen könnten, die als Grundpreis auf die Beklagte umgelegt werden können. Dies ist schon deshalb ausgeschlossen, weil die Klägerin das Heizwerk nach den Feststellungen des Berufungsgerichts auch zur Wärmeerzeugung wieder in Betrieb nehmen könnte. C. I. \n\n35\\. Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben, soweit darin zum Nachteil der Klägerin entschieden worden ist; insoweit ist es aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden, weil weitere Feststellungen zu treffen sind (§ 563 Abs. 3 ZPO). Das Berufungsgericht wird nunmehr zu prüfen haben, in welcher Höhe der Klägerin der geltend gemachte Zahlungsanspruch zusteht. Hiervon hängt nach dem zuvor Gesagten auch die Entscheidung über die Widerklage hinsichtlich des noch streitgegenständlichen Zeitraums vom 1. Januar 2024 bis zum 21. Mai 2025 ab, die nur dann Erfolg haben könnte, wenn der Klägerin in diesem Zeitraum keine als Grundpreis umzulegenden Kosten entstanden sein sollten. II. \n\n36\\. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin: \n\n37\\. Die Klägerin kann von der Beklagten aus der Reallast nicht ohne Weiteres die anteilige Zahlung eines ihr von dem Energieversorgungsunternehmen als einem Dritten für die Belieferung mit Fernwärme in Rechnung gestellten Grundpreises verlangen, sondern nur den Grundpreis, der die mit dem Betrieb des Heizwerks verbundenen Selbstkosten abbildet und sich aus den in der Eintragungsbewilligung im Einzelnen aufgeführten Preisfaktoren unter Berücksichtigung der dort geregelten Wertsicherung zusammensetzt. \n\n38\\. 1\\. Für die Bestimmung des Inhalts der Reallast ist auch insoweit vorrangig auf Wortlaut und Sinn der Grundbucheintragung und der Eintragungsbewilligung abzustellen, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt (s.o. Rn. 15). Dabei ist zu berücksichtigen, dass § 1105 BGB nach der Rechtsprechung des Senats keine fest bestimmte Leistung erfordert; es reicht aus, wenn der Leistungsumfang bestimmbar ist (vgl. Senat, Urteil vom 24. Oktober 1956 - V ZR 127\u002F55, BGHZ 22, 54, 58 [juris Rn. 38]; Urteil vom 17. Februar 1989 - V ZR 160\u002F87, BGHZ 111, 324, 326 [juris Rn. 11]). In diesem Zusammenhang bedeutet der Bestimmtheitsgrundsatz nicht, dass der Umfang der tatsächlichen Belastung in einem bestimmten Zeitpunkt aus der Eintragung selbst oder in Verbindung mit der Eintragungsbewilligung ohne weiteres ersichtlich sein muss. Es genügt, wenn Art, Gegenstand und Umfang der Leistung aufgrund objektiver Umstände bestimmbar sind, die auch außerhalb des Grundbuchs liegen können, sofern sie nachprüfbar und mindestens in der Eintragungsbewilligung angedeutet sind (vgl. Senat, Urteil vom 17. Februar 1989 - V ZR 160\u002F87, NJW-RR 1989,1098 [juris Rn. 17]; Beschluss vom 13. Juli 1995 - V ZB 43\u002F94, BGHZ 130, 342, 345 [juris Rn. 14]). \n\n39\\. 2\\. Nach der Eintragungsbewilligung soll der Grundpreis sich nach den Selbstkosten der Klägerin bei dem Betrieb des Heizwerks bestimmen, und sich aus den im Einzelnen aufgeführten Preisfaktoren zusammensetzen, namentlich den Bedienungskosten, den Stromkosten, den Wartungskosten, der Kaminreinigung, den Versicherungen, den Verwaltungskosten und der Wiederbeschaffungsrücklage, worin die Kosten für die gesamte Heizanlage einschließlich der Rohrleitungen zu den versorgten Häusern bis zu den Verteilerstationen enthalten sind. Die für die Erzeugung von Wärme und Warmwasser erforderlichen Brennstoffe sind hiervon nicht umfasst, sondern werden ersichtlich über den Arbeitspreis abgerechnet; die diesbezüglichen Kosten tragen nur die Eigentümer, die tatsächlich Wärme oder Warmwasser von der Klägerin beziehen. Der auch betragsmäßig im Einzelnen aufgeschlüsselte Grundpreis betrug bei Bestellung der Reallast zunächst 0,527 DM je Quadratmeter beheizbarer Fläche und Monat der auf den einzelnen Wohnhausgrundstücken errichteten Gebäude; er ist nach näherer Maßgabe der Regelung wertgesichert (vgl. § 1105 Abs. 2 Satz 2 BGB; zur Zulässigkeit von Wertsicherungsklauseln Senat, Urteil vom 17. Februar 1989 - V ZR 160\u002F87, BGHZ 111, 324, 326 ff.), und zwar dergestalt, dass er sich in dem Maße nach oben oder unten verändert, wie die Entwicklung der genannten Preisfaktoren anteilsmäßig die Selbstkosten des Wärmelieferanten beeinflussen. Die Klägerin kann somit für den von der Klage erfassten Zeitraum von der Beklagten nur die Zahlung des Grundpreises verlangen, der sich auf diese Weise anhand der genannten Preisfaktoren bezogen auf die tatsächlich bei dem Betrieb des Heizwerks angefallenen Kosten errechnet. \n\n40\\. 3\\. Ein der Klägerin von dem Energieversorgungsunternehmen als Dritten für die Belieferung mit Fernwärme berechneter Grundpreis, der nicht weiter aufgeschlüsselt und nicht nach den genannten Faktoren berechnet ist, steht ihr hingegen im Verhältnis zu der Beklagten aus der Reallast nicht zu. Von dem Dritten über den Grundpreis mitabgerechnete Leistungen könnte sie allerdings dann in den eigenen, gegenüber der Beklagten abgerechneten Grundpreis einrechnen, wenn die jeweilige Leistung einen der genannten Preisfaktoren betrifft, was beispielsweise hinsichtlich der Wartung etwaig im Eigentum der Klägerin stehender, von dem Heizwerk ausgehender Wärmeleitungen in Betracht kommen könnte. Dies setzte aber voraus, dass der Dritte seinen Grundpreis entsprechend aufschlüsselt und die Klägerin darlegt, und ggf. unter Beweis stellt, dass und in welchem Umfang es sich um eine Kostenposition handelt, die dem Heizwerk und einem der genannten Preisfaktoren zuzuordnen ist. Dass in der jeweiligen Position dann möglicherweise auch ein auf die konkrete Leistung bezogener Gewinnanteil des Dritten enthalten wäre, stünde der Weiterbelastung an die Beklagte nicht entgegen. Denn der Begriff „Selbstkosten“ erfordert es nicht, dass die Klägerin ihrerseits die jeweilige Leistung selbst erbringt, was ihr teilweise ersichtlich auch gar nicht möglich wäre (z.B. hinsichtlich der Bedienungskosten, der Stromkosten, der Wartungskosten, der Kaminreinigung und der Versicherungen). Ausgeschlossen ist lediglich, dass sie ihrerseits auf die ihr in Rechnung gestellten Kosten einen Aufschlag erhebt und hierdurch selbst einen Gewinn erzielt. \n\nBrückner Haberkamp Hamdorf Malik Laube","BGH, Urteil vom 17. April 2026 - V ZR 125\u002F25","2026-07-10T22:05:24.065Z",{"id":104,"ecli":105,"slug":106,"caseNumber":107,"courtId":5,"decisionDate":108,"fullText":109,"summary":110,"language":7,"source":62,"sourceUrl":63,"sourceTimestamp":108,"parsedAt":111,"updatedAt":112},"2569","ECLI:DE:NEURIS:KORE706832026","ecli-de-neuris-kore706832026","V ZR 169\u002F24","2026-03-27T00:00:00.000Z","#  BGH, Urteil vom 27. März 2026 - V ZR 169\u002F24 \n\n## Leitsatz\n\nDer wegen arglistigen Verhaltens des Verkäufers nach Deliktsrecht zu ersetzende Differenzschaden des Käufers besteht in dem Betrag, um den der Käufer im Vertrauen auf die Angaben des Verkäufers die Kaufsache zu teuer erworben hat. Es kommt nicht darauf an, ob sich der Verkäufer auf einen Vertragsschluss zu einem niedrigeren Preis eingelassen hätte.27\n\n## Tenor\n\nAuf die Revisionen der Parteien und unter Zurückweisung der Anschlussrevision der Klägerin wird der Beschluss des Kammergerichts - 24. Zivilsenat - vom 9. September 2024 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Beklagten und bezogen auf den Feststellungsantrag zum Nachteil der Klägerin entschieden worden ist.\n\nIm Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur Verhandlung und neuen Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\n## Tatbestand\n\n1\\. Die Beklagten waren Eigentümer eines Grundstücks, das sie im Juni 2019 für 150.000 € erworben hatten. Das Grundstück befindet sich in einem Wochenendhausgebiet; eine Nutzung zum allgemeinen Wohnen ist nicht zulässig. Es ist bebaut mit einem Haus mit einer Wohnfläche von 49,83 qm nebst Anbau, der aus einem überdachten Pkw-Stellplatz und einem 4,59 qm großen Hauswirtschaftsraum besteht. Vor dem Haus befindet sich ein gepflasterter PKW-Stellplatz und im Garten steht ein 8 qm großes Gartenhaus. Im Jahr 2020 boten die Beklagten das Grundstück zum Verkauf an. In dem Maklerexposé wurde das Haus als freistehendes Einfamilienhaus bezeichnet. Die Klägerin kaufte mit notariellem Vertrag vom 6. November 2020 das Grundstück zu einem Preis von 325.000 € unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel. \n\n2\\. Mit der Klage nimmt die Klägerin die Beklagten als Gesamtschuldner auf Schadensersatz in Höhe von 160.000 € nebst Zinsen und vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Anspruch. Sie verlangt ferner festzustellen, dass die Forderung aus einer vorsätzlich begangenen unerlaubten Handlung der Beklagten herrührt. Das Landgericht hat die Beklagten zur Zahlung von 72.000 € nebst Zinsen und anteiliger vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Das Kammergericht hat die beiderseitigen Berufungen durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen. Dagegen wenden sich beide Parteien mit ihren Revisionen, soweit sie der Senat zugelassen hat; die Klägerin verfolgt ihren Feststellungsantrag weiter, während die Beklagten die vollständige Klageabweisung erreichen wollen. Mit der überdies eingelegten Anschlussrevision beantragt die Klägerin, der Klage insgesamt stattzugeben. Die Parteien beantragen jeweils die Zurückweisung des gegnerischen Rechtsmittels. \n\n## Entscheidungsgründe\n\nA.\n\n3\\. Das Berufungsgericht meint, die Klägerin habe gegen die Beklagten einen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 72.000 € aus § 437 Nr. 3, § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB aF, § 280 Abs. 1 BGB. Es stelle einen Sachmangel dar, dass das Grundstück in einem Wochenendhausgebiet liege und das Haus deshalb nicht zum dauerhaften Wohnen genutzt werden dürfe. Auf den vereinbarten Haftungsausschluss könnten sich die Beklagten nicht berufen. Dafür komme es nicht darauf an, ob sie, wie das Landgericht angenommen habe, eine Garantie für die Beschaffenheit der Kaufsache als Wohngrundstück übernommen hätten. Denn die Beklagten hätten den Umstand, dass das Haus nur als Wochenendhaus genutzt werden könne, arglistig verschwiegen. Sie hätten hiervon anhand der ihnen vom Voreigentümer übergebenen Grundrisszeichnung des Architekten Kenntnis gehabt und zumindest billigend in Kauf genommen, dass dieser Umstand für den Kaufentschluss der Klägerin entscheidende Bedeutung gehabt habe. Dementsprechend hätten sie die Klägerin von sich aus darüber aufklären müssen, und zwar unabhängig davon, ob sie die Vorstellung gehabt hätten, ein dauerhaftes Wohnen sei möglich. Die Schadenshöhe bemesse sich nach dem von dem Landgericht - sachverständig beraten - festgestellten Minderwert in Höhe von 72.000 €. Auf den von den Beklagten ihrerseits im Jahr 2019 gezahlten Kaufpreis komme es nicht an. Auch Kosten für den Abriss des Gartenhauses und des Wirtschaftshauses seien nicht zu berücksichtigen. \n\n4\\. Der Feststellungsantrag sei schon deshalb unbegründet, weil der Schadensersatzanspruch der Klägerin nicht aus einer vorsätzlich begangenen unerlaubten Handlung herrühre, sondern aus kaufrechtlicher Sachmängelhaftung. Bei einem deliktischen Schadensersatzanspruch aus § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB sei der zu ersetzende Vermögensschaden nach der sogenannten Differenzhypothese zu ermitteln. Die Klägerin hätte darlegen und beweisen müssen, dass sie ohne die Täuschungshandlung der Beklagten das Grundstück für einen um (mindestens) 72.000 € niedrigeren Kaufpreis hätte erwerben können. Dafür lägen keine Anhaltspunkte vor; vielmehr hätten die Beklagten unwidersprochen vorgetragen, es habe viele Interessenten für das Grundstück zum verlangten Kaufpreis von 325.000 € gegeben. \n\nB.\n\n5\\. I. Revision der Beklagten \n\n6\\. Die zulässige Revision der Beklagten hat Erfolg. \n\n7\\. 1\\. Im Ausgangspunkt zutreffend ist allerdings die Annahme des Berufungsgerichts, dass das Grundstück einen Sachmangel aufweist, weil es abweichend von den Angaben in dem Verkaufsexposé mit einem nicht zum dauerhaften Wohnen nutzbaren Haus bebaut ist. \n\n8\\. a) Nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 58 EGBGB noch anwendbaren, bis zum 31. Dezember 2021 geltenden Fassung (nachfolgend: aF; jetzt in der Sache unverändert § 434 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b] BGB) gehören zu der Sollbeschaffenheit gemäß § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB auch die Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf, wozu auch Angaben in einem Exposé zählen (st. Rspr.; vgl. Senat, Urteil vom 9. Februar 2018 - V ZR 274\u002F16, NJW 2018, 1954 Rn. 17 mwN; Beschluss vom 10. Oktober 2019 - V ZR 4\u002F19, NJW-RR 2020, 121 Rn. 14). Dabei macht es keinen Unterschied, ob es sich um ein von dem Verkäufer selbst erstelltes Exposé oder um ein Maklerexposé handelt (vgl. Senat, Urteil vom 19. Januar 2018 - V ZR 256\u002F16, NJW-RR 2018, 752 Rn. 10 mwN). \n\n9\\. b) Hier fand sich in dem Verkaufsexposé des Maklers die Angabe, dass das Grundstück mit einem freistehenden Einfamilienhaus bebaut sei. Die Klägerin konnte deshalb aus objektivierter Sicht (§§ 133, 157 BGB) erwarten, dass sie das Haus wie ein „normales“ Einfamilienhaus dauerhaft bewohnen dürfe. Tatsächlich liegt das Haus in einem bebauungsplanmäßig ausgewiesenen Wochenendhausgebiet (§ 10 BauNVO), das der Erholung dient. Infolgedessen fehlt es an der baurechtlich gesicherten Befugnis der Nutzung des Hauses zum dauerhaften Wohnen. \n\n10\\. 2\\. Richtig ist auch, dass die Beklagten wegen dieses Mangels, weil der vereinbarte allgemeine Haftungsausschluss auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB aF zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks erfasst (vgl. Senat, Urteil vom 25. Januar 2019 - V ZR 38\u002F18, NJW 2019, 2380 Rn. 21), nur haften, wenn sie den Mangel arglistig verschwiegen haben (§ 444 BGB). \n\n11\\. a) Arglistig im Sinne von § 444 BGB handelt bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels, wer einen Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Sachmangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (vgl. Senat, Urteil vom 25. Januar 2019 - V ZR 38\u002F18, NJW 2019, 2380 Rn. 22). Dabei trägt der Käufer die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen sämtlicher Umstände, die den Arglisttatbestand ausfüllen (vgl. Senat, Urteil vom 12. November 2010 - V ZR 181\u002F09, BGHZ 188, 43 Rn. 12). \n\n12\\. b) Die objektiven Voraussetzungen einer arglistigen Täuschung durch die Beklagten liegen vor. Die Offenbarungspflicht der Beklagten ergab sich schon daraus, dass die nicht mit Einschränkungen versehene Angabe in dem Verkaufsexposé, das Grundstück sei mit einem Einfamilienhaus bebaut, die Fehlvorstellung der Klägerin hervorrufen konnte, dass das Haus zu dauernden Wohnzwecken genutzt werden kann. Die Beklagten hätten offenlegen müssen, dass es sich nicht um ein „normales“ Einfamilienhaus, sondern um ein Wochenendhaus handelt, das nicht zum dauerhaften Wohnen genutzt werden darf. \n\n13\\. 3\\. Rechtsfehlerhaft ist aber die Annahme des Berufungsgerichts, auch die subjektive Seite der Arglist liege vor. \n\n14\\. a) Die objektive Seite genügt für die Bejahung der Arglist nicht. Erforderlich ist darüber hinaus, dass der subjektive Tatbestand der Arglist erfüllt ist (vgl. Senat, Urteil vom 6. März 2020 - V ZR 2\u002F19, VersR 2020, 1112 Rn. 7 f.). Bezugspunkt der subjektiven Seite der Arglist der Beklagten ist der Umstand, dass die Nutzung des Hauses zum dauerhaften Wohnen unzulässig ist. Arglist kann folglich nur bejaht werden, wenn die Beklagten gewusst oder für möglich gehalten haben, dass das Haus nicht dauerhaft zum Wohnen genutzt werden darf; dabei ist es unerheblich, ob sie auch den weiteren Schluss auf einen Sachmangel gezogen haben (vgl. Senat, Urteil vom 12. April 2013 - V ZR 266\u002F11, NZM 2013, 546 Rn. 14 mwN). \n\n15\\. b) Die getroffenen Feststellungen tragen die Annahme der Arglist nicht. Allein der Umstand, dass die Beklagten die auf den Grundrisszeichnung des Architekten angebrachten Vermerke „Bauvorhaben: Wochenendsiedlung Interessengemeinschaft R. “ und „Darstellung: Wochenendhaus Typ A 1“ kannten, ist entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts für den subjektiven Tatbestand der Arglist nicht ausreichend. Die Beklagten müssten sich vielmehr wegen dieser Vermerke in der Laiensphäre die Unzulässigkeit der Wohnnutzung vorgestellt haben. Das haben die Beklagten bestritten und vorgetragen, sie hätten nicht gewusst und auch nicht einmal für möglich gehalten, dass die Wohnnutzung unzulässig sei, weil sie bis zu dem Verkauf des Grundstücks an die Klägerin das Haus unbeanstandet ca. zehn Jahre lang dauerhaft bewohnt hätten, zuerst als Mieter und dann als Eigentümer, und dass sie dort mit ihrem Hauptwohnsitz gemeldet gewesen seien. Sie haben weiter vorgetragen, dass die in der Nachbarschaft liegenden Häuser ebenfalls beanstandungsfrei zum dauerhaften Wohnen genutzt worden seien. Mit diesem Sachvortrag hat sich das Berufungsgericht, wie die Revision zu Recht rügt, nicht auseinandergesetzt, weil es ihn für unerheblich gehalten hat. Sollten die Beklagten nicht erkannt haben, dass die dauerhafte Wohnnutzung des Hauses unzulässig ist, hätten sie subjektiv nicht arglistig gehandelt. \n\n16\\. 4\\. Das Berufungsurteil erweist sich insoweit auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO). \n\n17\\. a) Ein Anspruch auf Schadensersatz kann, anders als das Landgericht gemeint hat und was das Berufungsgericht offenlässt, nicht auf das Fehlen einer vereinbarten Beschaffenheit gemäß § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB aF gestützt werden. \n\n18\\. aa) Eine Beschaffenheitsvereinbarung, die von dem Haftungsausschluss nicht erfasst wäre (vgl. Senat, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78\u002F14, BGHZ 207, 349 Rn. 9), liegt vor, wenn der Verkäufer in vertragsgemäß bindender Weise die Gewähr für das Vorhandensein einer Eigenschaft der Kaufsache übernimmt und damit seine Bereitschaft zu erkennen gibt, für alle Folgen des Fehlens dieser Eigenschaft einzustehen. An das Vorliegen einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB aF sind strenge Anforderungen zu stellen. Sie kommt nur in eindeutigen Fällen in Betracht (st. Rspr.; zum Ganzen BGH, Urteil vom 10. April 2024 - VIII ZR 161\u002F23, NJW 2024, 2246 Rn. 30 mwN) und muss, um formwirksam in einem Grundstückskaufvertrag vereinbart zu werden, einen - wenn auch nur unvollkommenen - Ausdruck in der Urkunde finden (st. Rspr., statt aller Senat, Urteil vom 23. Juni 2023 - V ZR 89\u002F22, NJW 2023, 2942 Rn. 20 mwN). \n\n19\\. bb) Daran fehlt es. Entgegen der Ansicht des Landgerichts lässt sich der Angabe in dem Kaufvertrag, „[d]er Verkäufer garantiert, dass der Kaufgegenstand nicht den Bestimmungen des Wohnungsbindungsgesetzes oder einem Verwaltungsakt nach dem Wohnraumförderungsgesetz unterliegt ...“, nicht einmal ansatzweise entnehmen, dass die Beklagten die Gewähr dafür übernehmen wollten, dass die Nutzung des Hauses zum dauerhaften Wohnen zulässig ist. Es handelt sich um eine standardisierte Klausel, die nichts darüber besagt, ob das Haus im Zeitpunkt des Gefahrübergangs dauerhaft bewohnt werden darf. \n\n20\\. b) Auch die Annahme des Landgerichts, die Beklagten könnten sich gemäß § 242 BGB nicht auf den Haftungsausschluss berufen, ist fernliegend. Ob sich der Verkäufer auf einen im Kaufvertrag wirksam vereinbarten Haftungsausschluss für Sachmängel berufen kann, bestimmt sich allein nach § 444 BGB. \n\n21\\. II. Revision der Klägerin \n\n22\\. Die Revision der Klägerin ist im Umfang ihrer Zulassung durch den Senat ebenfalls begründet. Die Abweisung des Antrags der Klägerin festzustellen, dass die (titulierte) Forderung aus einer vorsätzlich begangenen unerlaubten Handlung der Beklagten herrührt, erweist sich als rechtsfehlerhaft. \n\n23\\. 1\\. Dabei legt das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei, wenn auch unausgesprochen, zugrunde, dass die Feststellungsklage zulässig ist. Insbesondere folgt das Feststellungsinteresse aus den erweiterten Vollstreckungsmöglichkeiten des § 850f Abs. 2 ZPO oder § 302 Nr. 1 InsO (vgl. BGH, Urteil vom 21. Dezember 2021 - VI ZR 457\u002F20, NJW-RR 2022, 566 Rn. 9; Urteil vom 13. November 2025 - IX ZR 127\u002F24, WM 2025, 2190 Rn. 28, jeweils mwN). \n\n24\\. 2\\. Mit der gegebenen Begründung kann ein aus einer vorsätzlich begangenen unerlaubten Handlung herrührender Schadensanspruch der Klägerin gegen die Beklagten aus § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB oder aus § 826 BGB nicht verneint werden. Die Annahme des Berufungsgerichts, für einen deliktischen Anspruch fehle es an einem Schaden, weil es viele Interessenten gegeben habe, die zur Zahlung eines Kaufpreises von 325.000 € bereit gewesen wären, trifft nicht zu. \n\n25\\. a) Wird Schadensersatz aus unerlaubter Handlung im Zusammenhang mit einem durch arglistiges Handeln zustande gekommenen Kaufvertrag geltend gemacht, so bestimmt sich der zu ersetzende Schaden nach § 249 BGB. Gemäß § 249 Abs. 1 BGB hat, wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre. \n\n26\\. b) Ob ein zu ersetzender Vermögensschaden vorliegt, ist - wovon das Berufungsgericht insoweit noch zutreffend ausgeht - bei Forderungen aus unerlaubter Handlung grundsätzlich nach der sogenannten Differenzhypothese zu ermitteln. Die Vermögenslage, die infolge des die Haftung begründenden Ereignisses eingetreten ist, ist mit derjenigen zu vergleichen, die ohne dieses Ereignis bestünde. Der nach § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB zum Schadensersatz Verpflichtete hat den Differenzschaden zu ersetzen (st. Rspr.; vgl. Senat, Urteil vom 26. September 1997 - V ZR 29\u002F96, NJW 1998, 302 [juris Rn. 25]; BGH, Beschluss vom 9. Juli 1986 - GSZ 1\u002F86, BGHZ 98, 212, 217 [juris Rn. 24]). Die Ersatzpflicht erfasst dabei grundsätzlich nicht das Erfüllungsinteresse oder positive Interesse, weil sie nicht an das Bestehen einer Verbindlichkeit und deren Nicht- oder Schlechterfüllung anknüpft (vgl. Lange\u002FSchiemann, Schadensersatz, 3. Aufl., S. 67, § 2 IV 4.). Sie beschränkt sich vielmehr auf das Erhaltungsinteresse (sog. Vertrauensschaden) und damit - wie bei dem Anspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss (§ 311 Abs. 2, § 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB) - auf das negative Interesse (zum Ganzen BGH, Urteil vom 6. Juli 2021 - VI ZR 40\u002F20, BGHZ 230, 224 Rn. 16 mwN; zu cic Senat, Urteil vom 19. Mai 2006 \\- V ZR 264\u002F05, BGHZ 168, 35 Rn. 21 mwN). \n\n27\\. c) Verkannt hat das Berufungsgericht aber, dass die Berechnung des Vertrauensschadens bei einem Kaufvertrag, an dem der Geschädigte festhalten will, nach ständiger Rechtsprechung in der Weise erfolgt, dass der Geschädigte so behandelt wird, als wäre es ihm bei Kenntnis der wahren Sachlage gelungen, den Vertrag zu einem niedrigeren Preis abzuschließen (vgl. Senat, Urteil vom 19. Mai 2006 - V ZR 264\u002F05, BGHZ 168, 35 Rn. 22 mwN). Ein Schaden des Käufers besteht folglich dann, wenn bei diesem Vergleich ein rechnerisches Minus verbleibt, wenn also der Vertragsschluss für den Käufer wirtschaftlich nachteilig gewesen ist. Das ist grundsätzlich dann der Fall, wenn die erworbene Kaufsache den Kaufpreis nicht wert ist, der Käufer die Kaufsache also zu teuer erworben hat (vgl. Senat, Urteil vom 26. September 1997 - V ZR 29\u002F96, NJW 1998, 302, 304 [juris Rn. 25]). Der wegen arglistigen Verhaltens des Verkäufers nach Deliktsrecht zu ersetzende Differenzschaden des Käufers besteht in dem Betrag, um den der Käufer im Vertrauen auf die Angaben des Verkäufers die Kaufsache zu teuer erworben hat. Es kommt - anders als bei der Geltendmachung des Erfüllungsinteresses (vgl. BGH, Urteil vom 24. Juni 1998 - XII ZR 126\u002F96, NJW 1998, 2900 [juris Rn. 15]) - nicht darauf an, ob sich der Verkäufer auf einen Vertragsschluss zu einem niedrigeren Preis eingelassen hätte. Entscheidend ist allein, wie sich der getäuschte Käufer bei Kenntnis der ihm verheimlichten Umstände verhalten hätte; verbleibende Unklarheiten gehen zu Lasten des aufklärungspflichtigen Verkäufers (zum Ganzen Senat, Urteil vom 19. Mai 2006 - V ZR 264\u002F05, BGHZ 168, 35 Rn. 22; BGH, Urteil vom 6. Juli 2021 - VI ZR 40\u002F20, BGHZ 230, 224 Rn. 16 ff., 21, jeweils mwN). \n\n28\\. d) Der Schaden der Klägerin besteht danach in dem Betrag, um den sie im Vertrauen auf eine zulässige dauerhafte Wohnnutzung das Grundstück zu teuer erworben hat. Das entspricht hier dem mangelbedingten Minderwert von 72.000 €. Ob es Interessenten gab, die mit den Beklagten einen Kaufvertrag zu dem verlangten Kaufpreis von 325.000 € abgeschlossen hätten, ist irrelevant; es kommt daher nicht mehr darauf an, dass darüber hinaus die Kenntnis der weiteren Interessenten von der Unzulässigkeit der Wohnnutzung nicht ersichtlich ist. \n\n29\\. e) Für die Haftung der Beklagten aus § 826 BGB gilt nichts Anderes. Besteht der Schaden im Sinne von § 249 Abs. 1 BGB - wie hier - in einer Wertdifferenz zwischen geschuldeter Leistung und Gegenleistung, so kann Ersatz dieser Differenz aus § 826 BGB verlangt werden (vgl. BGH, Urteil vom 6. Juli 2021 - VI ZR 40\u002F20, BGHZ 230, 224 Rn. 18). \n\n30\\. III. Anschlussrevision der Klägerin \n\n31\\. Die gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 ZPO statthafte und auch im Übrigen zulässige Anschlussrevision der Klägerin ist hingegen unbegründet. Die Rügen, die die Klägerin gegen die Ermittlung des Minderwerts des Grundstücks in Höhe von 72.000 € durch das Berufungsgericht mit dem Ziel der Zuerkennung des weitergehenden Schadensersatzes erhebt, greifen nicht durch. \n\n32\\. 1\\. Ohne Erfolg macht die Klägerin geltend, die Bewertung des Verkehrswerts des Grundstücks mit 254.000 € sei deshalb fehlerhaft, weil der gerichtliche Sachverständige den von den Beklagten im Jahr 2019 an die Voreigentümer gezahlten Kaufpreis von nur 150.000 € nicht als Vergleichspreis berücksichtigt habe, obwohl dieser täuschungsfrei zwischen Ortskundigen und deshalb marktkonform gebildet worden sei. \n\n33\\. a) Die Auswahl der geeigneten Wertermittlungsmethode zur Feststellung des tatsächlichen Wertes einer Immobilie steht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wenn das Gesetz nicht die Anwendung eines bestimmten Verfahrens anordnet, im pflichtgemäßen Ermessen des Tatrichters (vgl. Senat, Urteil vom 2. Juli 2004 - V ZR 213\u002F03, BGHZ 160, 8, 11 f. [juris Rn. 6]; BGH, Beschluss vom 8. Januar 2019 - XI ZR 535\u002F17, NJW-RR 2019, 497 Rn. 18, jeweils mwN). Das Revisionsgericht kann nur prüfen, ob das gewählte Verfahren nach den Besonderheiten des konkreten Falles geeignet ist, den vollen Gegenwert für den zu bewertenden Gegenstand zu erfassen, ohne das Wertbild zu verzerren (vgl. Senat, Urteil vom 12. Januar 2001 - V ZR 420\u002F99, NJW-RR 2001, 732, 733 [juris Rn. 12]). \n\n34\\. b) Einen Ermessensfehler zeigt die Revision nicht auf. Der Sachverständige und ihm folgend das Berufungsgericht haben den Verkehrswert unter Anwendung des Sachwertverfahrens (§ 35 i.V.m. § 53 Abs. 1 der Immobilienwertermittlungsverordnung vom 14. Juli 2021, BGBl I - S. 2805; nachfolgend: ImmoWertV 2021) aus den vorläufigen Sachwerten der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie aus dem Bodenwert ermittelt. Dabei hat das Berufungsgericht den Bodenwert nicht gemäß § 40 Abs. 1 i.V.m. § 53 Abs. 1 ImmoWertV 2021 im Vergleichswertverfahren, sondern nach § 40 Abs 2 ImmoWertV 2021 anhand des von ihm mit 120 €\u002Fqm bemessenen Bodenrichtwerts ermittelt. Es hat sich insoweit der Auffassung des Landgerichts angeschlossen, dass für das Vergleichswertverfahren zu wenige Vergleichsfälle vorliegen. Der im Juni 2019 von den Beklagten selbst gezahlte niedrigere Kaufpreis allein ist für die Ermittlung des Werts im November 2020 schon deshalb nicht aussagekräftig, weil, wie das Berufungsgericht, auch insoweit dem Sachverständigen folgend, festgestellt hat, es in der Zwischenzeit zu einem erheblichen Preisanstieg auf bis zu 272.000 € bei vergleichbaren Grundstücken in dem Wochenendhausgebiet gekommen ist. \n\n35\\. 2\\. Der Einwand der Klägerin, das Berufungsgericht habe nicht berücksichtigt, dass das Finanzamt für die Grundsteuer in der Vergangenheit und auch ab 2025 einen Bodenrichtwert für die gebietstypische Nutzungsart „SF - Sonstige Flächen“ in Höhe von nur 15 €\u002Fqm festgesetzt habe, greift nicht durch. Der Sachverständige und ihm folgend das Berufungsgericht haben das Grundstück als „Sonstige Fläche\" mit der Spezifizierung „Freizeit und Erholung\" eingeordnet, insoweit jedoch ausgeführt, in der Richtwertzone, für die 15 €\u002Fqm angesetzt würden, befänden sich zu einem erheblichen Teil einfache Laubenquartiere und Kleingartenanlagen. Mit einem herkömmlichen Kleingartengrundstück sei das erworbene Wochenendhausgrundstück nicht vergleichbar. Das hat das Berufungsgericht damit begründet, dass es sich um ein „abgeschlossene[s] homogene[s] Wochenendhausquartier mit wohnbauflächengleichem Standard der Erschließung und der baulichen Gesamtanlage“ handele. Die Ausstattung des Hauses entspreche der eines ganzjährig nutzbaren Wohnhauses und das Grundstück liege an einer ausgebauten Straße. Auch wenn es sich dabei, worauf die Anschlussrevision verweist, um einen Privatweg handelt, kann nach den getroffenen Feststellungen über diesen der auf dem Grundstück befindliche Stellplatz erreicht werden. Wenn das Berufungsgericht mit dieser Begründung sachverständig beraten einen höheren Bodenrichtwert als das Finanzamt ermittelt, hält sich das im Rahmen der nur eingeschränkt überprüfbaren tatrichterlichen Würdigung. \n\n36\\. 3\\. Ebenfalls erfolglos wendet die Anschlussrevision ein, bei der Wertermittlung hätte das Rückbaurisiko hinsichtlich des Anbaus und des Gartenhauses wertmindernd berücksichtigt werden müssen. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ist der Anbau 4,59 qm groß und entspricht damit den baurechtlichen Vorgaben. Ob es sich dabei um den früheren Geräteschuppen handelt, der nach 1999 ausgebaut worden ist, ist insoweit unerheblich. Die weitere, auf das Schreiben des Bezirksamts vom 19. Mai 1999 gestützte Annahme des Berufungsgerichts, das Gartenhaus werde geduldet, hält der nur eingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung ebenfalls stand. Dass trotz der jahrzehntelangen Duldung ein Rückbaurisiko besteht, zeigt die Anschlussrevision nicht auf. \n\n37\\. 4\\. Schließlich verweist die Anschlussrevision ohne Erfolg auf den erstinstanzlichen Sachvortrag der Klägerin vom 6. November 2023, dass der Boden der Wochenendhaussiedlung wertmindernd durch Müllaushub kontaminiert sei. Dass die Klägerin auf eine weitere gutachterliche Stellungnahme bzw. Anhörung des Gutachters betreffend eine Kontamination des Bodens hingewirkt bzw. in der Berufungsinstanz gerügt hat, dass dahingehende Einwendungen gegen das Sachverständigengutachten verfahrensfehlerhaft nicht berücksichtigt worden sind, zeigt die Anschlussrevision nicht auf. Eine entsprechende Verfahrensrüge hat sie nicht erhoben (§ 557 Abs. 3 Satz 2, § 551 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe b ZPO). \n\nC.\n\n38\\. I. Danach kann die Berufungsentscheidung insoweit keinen Bestand haben, als die Berufung der Klägerin in Bezug auf den Feststellungsantrag und die Berufung der Beklagten zurückgewiesen worden ist; sie ist in diesem Umfang aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO), weil im Hinblick auf die Arglist weitere Feststellungen zu treffen sind. Die Anschlussrevision der Klägerin war hingegen zurückzuweisen. \n\n39\\. II. In der Sache wird das Berufungsgericht zunächst den im Rahmen der sekundären Darlegungslast gehaltenen Vortrag der Beklagten zu der subjektiven Seite der Arglist würdigen müssen. Ggf. wird dem in der klägerischen Revisionsbegründung aufgezeigten Sachvortrag der auch für die subjektive Seite der Arglist darlegungs- und beweispflichtigen Klägerin (vgl. oben Rn. 11) nachzugehen sein. Danach sollen die Beklagten vor Aushändigung der Grundstücksunterlagen an die Klägerin die auf der Grundrisszeichnung des Architekten angebrachten Vermerke „Bauvorhaben: Wochenendsiedlung Interessengemeinschaft R. “ und „Darstellung: Wochenendhaus Typ A 1“ „gelöscht“ (d.h. vor dem Kopieren überdeckt) haben; sollte es sich so verhalten haben, könnte das dafür sprechen, dass die Beklagten die Bedeutung der Vermerke erkannt haben. Brückner Göbel Haberkamp Laube Grau","BGH, Urteil vom 27. März 2026 - V ZR 169\u002F24","2026-07-08T22:23:40.493Z","2026-07-10T22:05:38.360Z",{"id":114,"ecli":115,"slug":116,"caseNumber":117,"courtId":5,"decisionDate":118,"fullText":119,"summary":120,"language":7,"source":62,"sourceUrl":63,"sourceTimestamp":118,"parsedAt":111,"updatedAt":121},"2588","ECLI:DE:NEURIS:KORE706402026","ecli-de-neuris-kore706402026","VII ZR 68\u002F24","2026-03-26T00:00:00.000Z","#  BGH, Urteil vom 26. März 2026 - VII ZR 68\u002F24 \n\n## Leitsatz\n\n1\\. Die Verjährung eines Kostenvorschussanspruchs des Bestellers gemäß § 633 Abs. 3 BGB a.F. in Verbindung mit § 242 BGB beginnt erst mit Abnahme der Werkleistung zu laufen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 8. Juli 2010 - VII ZR 171\u002F08, BauR 2010, 1778 = NZBau 2010, 768). 33 35\n\n2\\. Eine von einem Bauträger gestellte Vertragsklausel, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter erfolgen soll, ohne dass dem Erwerber das Recht vorbehalten wird, das hergestellte Werk auf seine Abnahmefähigkeit zu überprüfen und die Abnahme selbst zu erklären, ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG wegen unangemessener Benachteiligung der Erwerber unwirksam. 37 42\n\nFür die Durchsetzbarkeit des Kostenvorschussanspruchs gemäß § 633 Abs. 3 BGB a.F. in Verbindung mit § 242 BGB wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums gilt in diesem Fall eine zeitliche Obergrenze von 30 Jahren ab dem Zeitpunkt der infolge der Unwirksamkeit der Abnahmeklausel fehlgeschlagenen Abnahme. 53\n\n## Tenor\n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 10. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 2. April 2024 aufgehoben.\n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen \n\n## Tatbestand\n\n1\\. Die klagende Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangt von der Beklagten einen Kostenvorschuss für Maßnahmen zur Beseitigung behaupteter Korrosionserscheinungen und Undichtigkeiten des Metall-Pultdachs der Wohnanlage F. in K. . \n\n2\\. Bei der Wohnanlage handelt es sich um ein älteres Mehrfamilienhaus, das von der Beklagten grundlegend saniert und durch einen Anbau erweitert wurde. Der ursprüngliche Holzdachstuhl mit Ziegeleindeckung wurde abgetragen und durch ein Vollgeschoss mit Pultdach ersetzt. Die Dacharbeiten wurden im Sommer 1999 abgeschlossen und von der Beklagten gegenüber den Handwerkern abgenommen. Die Streithelfer der Beklagten waren bei dem Bauvorhaben als Architekten mit allen Leistungsphasen der Objektplanung beauftragt. Die insgesamt 31 Wohneinheiten und 9 Teileigentumseinheiten wurden seitens der Beklagten in den Jahren 1999 bis 2001 durch jeweils gleichlautende Bauträgerverträge veräußert, ein Keller erst im Jahr 2002 an den Erwerber der Wohneinheit 25. \n\n3\\. In den anfangs geschlossenen Erwerberverträgen war in § 5 Nr. 4 jeweils vereinbart, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter erfolgen solle. Zu diesem Zweck wurden zwischen Mai 2000 und Mai 2001 Abnahmebegehungen durchgeführt. Nach erklärter Abnahme wurden noch zwei Wohneinheiten (Einheiten 22 und 23) sowie ein Keller veräußert. Diese sogenannten Nachzügler-Verträge enthielten in § 5 Nr. 4 die Vertragsbestimmung: *\"4. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist erfolgt*.*\"*\n\n4\\. Mit Beschluss vom 6. November 2017 zog die Klägerin die Geltendmachung von Mängelrechten in Bezug auf Mängel des errichteten Metall-Pultdaches an sich und ermächtigte die Verwalterin, Ansprüche gerichtlich geltend zu machen. Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 22. November 2017 forderte die Klägerin die Beklagte erfolglos auf, Mängel am Dach bis zum 22. Dezember 2017 zu beseitigen. Im Jahr 2018 leitete die Klägerin wegen Mängeln des Daches ein selbständiges Beweisverfahren ein. Mit Schriftsatz vom 8. Januar 2020 forderte sie die Beklagte zur Zahlung eines Kostenvorschusses zur Mängelbeseitigung in Höhe von 292.000 € unter Fristsetzung bis zum 22. Januar 2020 auf. \n\n5\\. Nachdem dies von der Beklagten verweigert worden war, hat die Klägerin Klage erhoben mit dem Ziel, die Beklagte zu verurteilen, an sie einen Kostenvorschuss zur Beseitigung der im Gutachten der Sachverständigen M. vom 18. Dezember 2019 festgestellten Mängel am Dach des Gebäudes in Höhe von 292.000 € zu zahlen, und festzustellen, dass die Beklagte ihr jegliche weitere Kosten und Schäden zu ersetzen hat, die ihr durch oder im Zusammenhang mit der Beseitigung der aufgeführten Mängel und Mangelfolgeschäden am Gebäude über diesen Betrag hinaus noch entstehen. \n\n6\\. Das Landgericht hat der Klage vollständig stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht die Klage abgewiesen. \n\n7\\. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. \n\n## Entscheidungsgründe\n\n8\\. Die Revision der Klägerin führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. \n\nI.\n\n9\\. Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in BauR 2024, 1230 veröffentlicht ist, hat \\- soweit für die Revision von Interesse - zur Begründung seiner Entscheidung Folgendes ausgeführt: \n\n10\\. Zwar treffe es zu, dass die Leistungen der Beklagten nicht wirksam abgenommen worden seien, da die Abnahmeklauseln in den Bauträgerverträgen der Erwerber einer Inhaltskontrolle nicht standhielten. Nachdem zwischen dem Abschluss des letzten Erwerbsvertrags und der Übergabe des Kellers, der Gegenstand des letzten Erwerbsvertrags gewesen sei, und der Hemmung der Verjährung über 15 Jahre vergangen seien, könne die Klägerin aber keine Gewährleistungsansprüche mehr durchsetzen. Denn die Beklagte berufe sich unter diesen Umständen mit Erfolg auf die Einrede der Verjährung. \n\n11\\. Die Klägerin sei prozessführungsbefugt. Sie habe die Geltendmachung der Rechte wegen der im Streit stehenden Mängel durch Beschluss vom 6. November 2017 wirksam an sich gezogen. \n\n12\\. Die formalen Voraussetzungen des geltend gemachten Kostenvorschussanspruchs seien erfüllt. Die streitgegenständlichen Gewährleistungsansprüche richteten sich nach dem werkvertraglichen Gewährleistungsrecht. Hinsichtlich der Erwerbsverträge, auf die aufgrund des Zeitpunkts des jeweiligen Vertragsschlusses unterschiedliche Fassungen des geltenden Rechts anzuwenden seien, sei im Ergebnis das für die Klägerin günstigere Recht zugrunde zu legen. \n\n13\\. Eine wirksame Abnahme liege nicht vor. Das Landgericht habe die Abnahmeklausel in den Erwerbsverträgen zutreffend für unwirksam gehalten, was zur Unwirksamkeit der auf der Grundlage dieser Klausel erklärten Abnahmen führe. Hinzu komme, dass einige Erwerber ihre Erwerbsverträge abgeschlossen hätten, nachdem eine Abnahme bereits erklärt worden sei. Die in diesen Nachzügler-Verträgen verwendeten Abnahmeklauseln seien ebenfalls unwirksam. Eine unangemessene Benachteiligung setze voraus, dass die Abweichung vom dispositiven Recht Nachteile von einigem Gewicht begründe. Nach der gesetzlichen Regelung des Werkvertragsrechts stelle die Abnahme ein originäres Erwerberrecht dar. Dem einzelnen Erwerber dürfe deshalb grundsätzlich nicht die Möglichkeit genommen werden, selbst frei darüber zu entscheiden, ob er die erbrachten Leistungen als im Wesentlichen vertragsgemäß anerkennen möchte. Danach liege eine unangemessene Benachteiligung der Erwerber vor. Die in den Erwerbsverträgen verwendete Klausel sei bei kundenfeindlichster Auslegung dahin zu verstehen, dass die Abnahme durch drei zu bestimmende Eigentümer unwiderruflich sein solle. Da sich aus der Klausel auch nicht eindeutig ergebe, dass sie einen Widerruf der Vollmacht nicht ausschließe, sei sie wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam. Die nach dem Vortrag der Beklagten zwischen Mai 2000 und Mai 2001 erklärten Abnahmen wirkten daher nur für die Erwerber, die die Abnahmeerklärung abgegeben hätten. Genehmigungen der übrigen Erwerber lägen nicht vor. \n\n14\\. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums sei auch nicht konkludent durch Ingebrauchnahme und Nutzung der Wohnungen oder vollständige Entrichtung der nach den Erwerbsverträgen geschuldeten Zahlungen erklärt worden. Alle Vertragsparteien seien davon ausgegangen, dass die Abnahme bereits auf der Grundlage von § 5 Nr. 4 der Erwerbsverträge wirksam erklärt worden sei, was einer konkludenten Abnahme entgegenstehe. Die Zahlung des Restkaufpreises oder die Ingebrauchnahme der Wohnungen stelle sich nach dem maßgeblichen Empfängerhorizont der Beklagten nicht als Erklärung dar, das Gemeinschaftseigentum sei im Wesentlichen vertragsgerecht hergestellt worden. Eine konkludente Abnahme komme erst in dem Zeitpunkt in Betracht, an dem die Erwerber Kenntnis von der Unwirksamkeit der erklärten Abnahme erlangt oder Zweifel bezüglich der betreffenden Wirksamkeit bekommen hätten. Den Erwerbern sei eine - unterstellt ab Juli 2015 vorliegende - Kenntnis der Verwalterin von der Unwirksamkeit der Abnahme daher erst ab dem Zeitpunkt des Beschlusses der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer am 6. November 2017 zuzurechnen gewesen. Nach diesem Zeitpunkt seien jedoch keine Umstände festzustellen, aus denen sich eine konkludente Abnahme habe ergeben können. \n\n15\\. Nach der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Rechtslage habe die fehlende Abnahme der Geltendmachung eines Mängelbeseitigungsanspruchs, auf dem der Aufwendungsersatzanspruch nach Ersatzvornahme und der daraus abgeleitete Kostenvorschussanspruch beruhe, nicht entgegengestanden. Nach der seit dem 1. Januar 2002 geltenden Rechtslage könnten Mängelansprüche wie der Anspruch auf Kostenvorschuss grundsätzlich erst ab Abnahme geltend gemacht werden. Dem Verwender unwirksamer Abnahmeklauseln sei es jedoch verwehrt, sich darauf zu berufen, dass der Kostenvorschussanspruch mangels Abnahme noch nicht bestehe, weil sich der Vertrag noch im Erfüllungsstadium befinde. \n\n16\\. Das Landgericht gelange aufgrund der Beweisaufnahme zutreffend zu dem Ergebnis, dass die Leistung der Beklagten mit Mängeln behaftet sei. Die Bitumendachbahn zwischen Blechunterseite und Tragschalung sei fehlerhaft mit feuchtigkeitsaufnehmendem Material ausgeführt worden. An starren Lötnähten der Entlüftungsrohre und Anschlussbleche bestehe das Risiko von Feuchtigkeitseintritten. Die Ausführung der Tragschalung mit kunstharzgebundenen Spanplatten habe bei Herstellung nicht den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprochen. Das Anschlussblech des Aufzugsschachts sei mangelhaft ausgeführt worden. Hierfür seien Kosten in Höhe von insgesamt 292.000 € aufzuwenden. \n\n17\\. Ein Abzug neu für alt sei nicht gerechtfertigt. Ein Vorteilsausgleich sei ausgeschlossen, weil die Beklagte mit der Mängelbeseitigung nur ihre vertragliche Verpflichtung zur Herstellung eines mangelfreien Werks erfülle. Der Vorschussanspruch enthalte zudem keine zu berücksichtigenden Sowieso-Kosten. \n\n18\\. Die Ansprüche der Klägerin seien nicht verwirkt. Die Voraussetzungen einer Verwirkung seien nicht schlüssig dargelegt worden. Es fehle am Vorliegen des erforderlichen Umstandsmoments. Die Beklagte habe zwar vorgetragen, dass sie davon ausgegangen sei, nicht mehr wegen des Dachs in Anspruch genommen zu werden. Dass sie sich in irgendeiner Weise darauf eingerichtet habe in dem Sinne, dass sie im Vertrauen darauf Dispositionen getroffen habe, habe sie jedoch trotz ausdrücklicher Nachfrage des Gerichts nicht vorgetragen. \n\n19\\. Die Beklagte berufe sich jedoch mit Erfolg darauf, dass der Durchsetzung der klägerischen Ansprüche die Einrede der Verjährung entgegenstehe. Dies gelte sowohl für Ansprüche aus Verträgen, auf die das Bürgerliche Gesetzbuch in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung anwendbar sei, als auch für Verträge, für die das ab dem 1. Januar 2002 geltende Recht maßgeblich sei. \n\n20\\. Der ursprüngliche Erfüllungsanspruch aller Erwerber sei nach § 199 Abs. 4 BGB verjährt. Der letzte Erfüllungsanspruch sei im Jahr 2002 fällig geworden und die Verjährung habe mit Abschluss des letzten Erwerbsvertrags am 19. November 2002 zu laufen begonnen. Dem stehe nicht entgegen, dass zu diesem Zeitpunkt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche nach den §§ 634, 634a BGB mangels wirksamer Abnahme noch nicht zu laufen begonnen hatte. Die teilweise vertretene Auffassung, der Erfüllungsanspruch könne nicht früher verjähren als der nach Abnahme bestehende Anspruch auf Mängelbeseitigung als modifizierter Erfüllungsanspruch überzeuge nicht, weil in diesem Fall ein unverjährbarer Anspruch entstände, wenn - aus welchen Gründen auch immer - eine wirksame Abnahme nicht stattfinde. Dies wäre mit dem Zweck der Verjährungsvorschriften nicht zu vereinbaren. \n\n21\\. Auch gegen die Mängelrechte der Klägerin erhebe die Beklagte mit Erfolg die Einrede der Verjährung. Die mit der Rechtsprechung zu unwirksamen Allgemeinen Geschäftsbedingungen verbundene Begünstigung der Erwerber, zu deren Schutz sich der Verwender nicht auf die Unwirksamkeit einer von ihm gestellten Allgemeinen Geschäftsbedingung berufen dürfe, müsse nach Treu und Glauben in dem Zeitpunkt enden, in dem sowohl der objektiv bestehende Erfüllungsanspruch tatsächlich verjährt sei als auch ein Mängelanspruch auf der Grundlage der vermeintlichen Abnahme verjährt wäre. Erwerber, die einer unwirksamen Klausel ausgesetzt seien, müssten nach Treu und Glauben nicht weitreichender geschützt werden, als es die Erwerber selbst erwartet hätten und hätten erwarten dürfen. Danach seien spätestens mit dem 19. November 2012 die letzten Erfüllungsansprüche und die letzten auf der Grundlage der unterstellten wirksamen Abnahme in Betracht kommenden Mängelrechte verjährt, ohne dass die Verjährungsfrist zuvor gehemmt oder unterbrochen worden wäre. \n\n22\\. Es entspreche nicht Treu und Glauben, wenn ein faktisch unverjährbares Recht geschaffen würde. Das nach § 306 Abs. 2 BGB an die Stelle unwirksamer Allgemeiner Geschäftsbedingungen tretende Gesetz sehe nicht vor, dass ein Bauträger, der sich unbegrenzt nicht auf die Unwirksamkeit der von ihm gestellten Abnahmeklausel berufen könne, gegenüber Mängelansprüchen der Erwerber faktisch nicht mehr den Beginn der Verjährungsfristen herbeiführen könne, weil sein Werk nach einigem Zeitablauf nicht mehr in dem geschuldeten Zustand sei und die Herstellung eines vertragsgemäßen Zustands einen unverhältnismäßigen Aufwand erfordern würde. \n\n23\\. Die Einstandspflicht der Beklagten für Mängel könne aufgrund der unwirksamen Abnahmeklauseln jedenfalls nicht weiter reichen als eine Haftung im Fall eines arglistigen Verschweigens eines Mangels. Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche hätte im Fall eines arglistigen Verhaltens der Beklagten spätestens nach zehn Jahren begonnen und hätte gemäß § 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 BGB spätestens fünf Jahre später geendet. Die Beklagte hätte daher selbst im Fall eines arglistigen Verschweigens eines Mangels längstens 15 Jahre für diesen Mangel einstehen müssen. \n\n24\\. Auch die Ansprüche der letzten Erwerber, die ihren Erwerbsvertrag im Jahr 2001 und damit unter Geltung des bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Schuldrechts abgeschlossen hätten, seien verjährt. Auf Erfüllungsansprüche aus den vor dem 1. Januar 2002 abgeschlossenen Erwerbsverträgen seien die ab dem 1. Januar 2002 geltenden Verjährungsfristen gerechnet ab dem 1. Januar 2002 anzuwenden. Dies führe dazu, dass die 10-Jahresfrist des § 199 Abs. 4 BGB am 1. Januar 2012 abgelaufen gewesen sei. Die an die Haftung für arglistiges Verhalten angelehnte Höchstfrist mit einer unmittelbar vor Verjährung des Erfüllungsanspruchs beginnenden fünfjährigen Verjährung des Gewährleistungsanspruchs habe daher nicht länger laufen können als bis zum 1. Januar 2017. \n\nII.\n\n25\\. Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. \n\n26\\. Auf der Grundlage der vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen kann ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung eines Kostenvorschusses für Mängel am Dach nicht abgelehnt werden. \n\n27\\. 1\\. Die Klägerin ist für die ursprünglich den Erwerbern der Wohnungseigentumseinheiten zustehenden Kostenvorschussansprüche, wie das Berufungsgericht zutreffend annimmt, prozessführungsbefugt. Unstreitig hat die Klägerin die Vorschussansprüche, die sich auf Mängel am Dach des Gebäudes und damit auf Mängel am Gemeinschaftseigentum beziehen, vor Erhebung der Klage durch Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 6. November 2017 an sich gezogen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH, Urteil vom 9. November 2023 - VII ZR 241\u002F22 Rn. 32, BauR 2024, 273 = NZBau 2024, 145; Beschluss vom 15. Februar 2023 - VII ZR 13\u002F22 Rn. 1, ZfBR 2023, 342; Beschluss vom 1. Februar 2023 \\- VII ZR 887\u002F21 Rn. 1, BauR 2023, 958; Urteil vom 11. November 2022 - V ZR 213\u002F21 Rn. 18 ff., 24 ff., 30 ff., BauR 2023, 471 = NZBau 2023, 92) besteht bei einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Prozessführungsbefugnis, die sich wie hier aus einem vor dem 1. Dezember 2020 erlassenen Vergemeinschaftungsbeschluss ergibt, auch nach der Neuregelung der Ausübungsbefugnis in § 9a Abs. 2 WEG fort. \n\n28\\. 2\\. Die Auffassung des Berufungsgerichts, die Beklagte könne dem Anspruch der Klägerin auf Zahlung eines Kostenvorschusses für Mängel am Dach gemäß § 633 Abs. 3 BGB a.F. in Verbindung mit § 242 BGB in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung (im Folgenden: a.F.) (st. Rspr.: vgl. nur BGH, Urteil vom 14. Januar 2010 - VII ZR 108\u002F08 Rn. 12, BGHZ 183, 366; Urteil vom 1. Februar 1990 - VII ZR 150\u002F89, BGHZ 110, 205, juris Rn. 9 m.w.N.; grundlegend BGH, Urteil vom 2. März 1967 - VII ZR 215\u002F64, BGHZ 47, 272, juris Rn. 35 ff.), soweit er auf Ansprüche von Erwerbern aus Erwerbsverträgen gestützt wird, die vor dem 1. Januar 2002 geschlossen worden sind, mit Erfolg die Einrede der Verjährung entgegenhalten, erweist sich als rechtsfehlerhaft. \n\n29\\. a) Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass auf die Erwerbsverträge, auch soweit sie nach Fertigstellung der vereinbarten Bauleistungen geschlossen worden sind, Werkvertragsrecht Anwendung findet und es für die Begründetheit des geltend gemachten Kostenvorschussanspruchs ausreicht, dass mindestens einem Erwerber ein solcher Anspruch gegen die Beklagte zusteht (vgl. BGH, Urteil vom 12. Mai 2016 \\- VII ZR 171\u002F15 Rn. 21 ff., BGHZ 210, 206; Urteil vom 21. Februar 1985 - VII ZR 72\u002F84, BauR 1985, 314, juris Rn. 13 ff.). \n\n30\\. b) Die Klägerin hat die Beklagte mit der unter Fristsetzung erfolgten Aufforderung zur Beseitigung der Mängel am Dach des Gebäudes vom 22. November 2017 wirksam in Verzug gesetzt. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hatte die Beklagte die Dachkonstruktion mit einer Bitumendachbahn zwischen Blechunterseite und Tragschalung erstellt, die mit feuchtigkeitsaufnehmendem Material ausgeführt worden ist. Das Berufungsgericht hat offengelassen, ob diese Art der Ausführung bereits im Jahr 1999 gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik verstieß und damit mangelhaft war oder ein solcher Verstoß erst ab dem Zeitpunkt der Ende 2000 in Kraft getretenen Neufassung der maßgeblichen DIN anzunehmen ist. Revisionsrechtlich ist daher das Vorbringen der Klägerin zugrunde zu legen, wonach die Ausführung der Bitumendachbahn mit feuchtigkeitsaufnehmendem Material bereits im Jahr 1999 nicht mehr den anerkannten Regeln der Technik entsprach und damit einen Mangel darstellte. \n\n31\\. Allerdings kommt ein Schuldner nicht in Verzug, wenn er sich auf eine Einrede stützen kann, die ihm ein dauerndes oder wenigstens zeitweiliges Leistungsverweigerungsrecht gewährt. War der Verzug bereits eingetreten, bevor die Einrede entstand, so findet er mit deren Entstehung sein Ende (vgl. BGH, Urteil vom 16. März 1988 - VIII ZR 184\u002F87, BGHZ 104, 6, juris Rn. 19 f. m.w.N.). \n\n32\\. Der Anspruch der Klägerin auf Beseitigung der Mängel am Dach gemäß § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. ist indes durchsetzbar, er ist insbesondere mangels wirksamer Abnahme (dazu nachfolgend unter c)) nicht verjährt. \n\n33\\. Nach Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB finden auf die am 1. Januar 2002 bestehenden und noch nicht verjährten Ansprüche die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Verjährung in der seit dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung Anwendung. Nach der Rechtsprechung des Senats zu der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Rechtslage gilt für den Anspruch auf Mängelbeseitigung gemäß § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. - auch wenn dieser Anspruch vor Abnahme entstanden ist - die Verjährungsfrist des § 638 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. (bei Bauwerken fünf Jahre), deren Lauf nach § 638 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. erst mit der Abnahme oder der endgültigen Abnahmeverweigerung beginnt. Die Vorschriften über die regelmäßige Verjährung gemäß §§ 195, 198 BGB a.F. finden danach auch auf vor der Abnahme entstandene Mängelansprüche keine Anwendung (vgl. BGH, Urteil vom 8\\. Juli 2010 - VII ZR 171\u002F08 Rn. 13 ff., BauR 2010, 1778 = NZBau 2010, 768). Da der Lauf der Verjährungsfrist mangels wirksamer Abnahme nicht begonnen hat, war der Anspruch der Klägerin auf Mängelbeseitigung gemäß § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. am 1. Januar 2002 nicht verjährt. \n\n34\\. Maßgeblich für die Beurteilung der Verjährung dieses Anspruchs sind deshalb grundsätzlich die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Verjährung in der seit dem 1\\. Januar 2002 geltenden Fassung. Nach § 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB beträgt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche bei Bauwerken - ebenso wie nach § 638 Abs. 1 BGB a.F. - fünf Jahre, beginnend mit der Abnahme. Diese Regelung gilt auch für einen \\- wie hier - vor Abnahme entstandenen Anspruch auf Mängelbeseitigung gemäß § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F., der den Mängelansprüchen zuzuordnen ist. Der Anspruch unterliegt danach - auch nach den seit dem 1. Januar 2002 geltenden Verjährungsregelungen - nicht der regelmäßigen Verjährung, § 200 Satz 1 BGB. Mangels wirksamer Abnahme hat der Lauf der fünfjährigen Verjährungsfrist nicht begonnen, so dass der Anspruch der Klägerin auf Beseitigung der Mängel am Dach gemäß § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. nicht verjährt ist. \n\n35\\. Nach § 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB verjährt auch der Anspruch der Erwerber auf Kostenvorschuss gemäß § 633 Abs. 3 BGB a.F. in Verbindung mit § 242 BGB nach den vorgenannten Grundsätzen in fünf Jahren beginnend ab Abnahme des Werks. \n\n36\\. c) Eine wirksame Abnahme durch die Erwerber liegt indes, wie das Berufungsgericht mit Recht ausführt, nicht vor. \n\n37\\. aa) Die in den Jahren 2000 und 2001 für die Erwerber ausdrücklich erklärten Abnahmen des Gemeinschaftseigentums haben die Abnahmewirkungen nicht herbeigeführt. Durch die in den Erwerbsverträgen vereinbarte Vertragsklausel, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter erfolgen sollte, sind diese nicht wirksam ermächtigt worden, die übrigen Erwerber hinsichtlich der Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu vertreten. Die in den Erwerbsverträgen enthaltenen, von der Beklagten gestellten Abnahmeklauseln sind wegen unangemessener Benachteiligung der Erwerber unwirksam. Dies gilt sowohl für die in den Erwerbsverträgen vereinbarten Klauseln, nach denen die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter erfolgen sollte, als auch für die in den sogenannten Nachzügler-Verträgen verwendeten Abnahmeklauseln. \n\n38\\. (1) Nach § 9 Abs. 1 AGBG ist eine formularmäßige Vertragsbestimmung unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Letzteres ist der Fall, wenn der Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen (vgl. BGH, Urteil vom 19. Januar 2023 \\- VII ZR 34\u002F20 Rn. 27, BGHZ 236, 96; Urteil vom 30. März 2017 - VII ZR 170\u002F16 Rn. 17, BauR 2017, 1202 = NZBau 2017, 275 zu § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Maßgeblicher Zeitpunkt für die Inhaltskontrolle nach § 9 Abs. 1, Abs. 2 AGBG und damit für die Bestimmung der für die Beurteilung einer unangemessenen Benachteiligung heranzuziehenden wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ist der Vertragsschluss (vgl. BGH, Urteil vom 19. Januar 2023 - VII ZR 34\u002F20 Rn. 27, BGHZ 236, 96; Urteil vom 25. Juni 2014 \\- VIII ZR 344\u002F13 Rn. 31 m.w.N., BGHZ 201, 363 zu § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). \n\n39\\. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind. Dabei ist in erster Linie der Wortlaut der auszulegenden Klausel maßgeblich (vgl. BGH, Urteil vom 19. Januar 2023 - VII ZR 34\u002F20 Rn. 29, BGHZ 236, 96; Urteil vom 9. Juli 2015 - VII ZR 5\u002F15 Rn. 26 m.w.N., BGHZ 206, 203). Ist der Wortlaut nicht eindeutig, kommt es entscheidend darauf an, wie die Klausel aus der Sicht der typischerweise an Geschäften dieser Art beteiligten Verkehrskreise zu verstehen ist (vgl. BGH, Urteil vom 19. Januar 2023 - VII ZR 34\u002F20 Rn. 30, BGHZ 236, 96; Urteil vom 8. September 2021 - VIII ZR 97\u002F19 Rn. 22, RdE 2022, 23). Dabei sind auch der Sinn und Zweck einer Klausel sowie systematische Gesichtspunkte zu berücksichtigen. Eine Formularklausel ist vor dem Hintergrund des gesamten Formularvertrags zu interpretieren (vgl. BGH, Urteil vom 19. Januar 2023 - VII ZR 34\u002F20 Rn. 30, BGHZ 236, 96; Urteil vom 8. September 2021 - VIII ZR 97\u002F19 Rn. 23, RdE 2022, 23; Urteil vom 10. Juni 2020 \\- VIII ZR 289\u002F19 Rn. 30, WM 2020, 1840). \n\n40\\. Sind nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsregeln mehrere Auslegungen rechtlich vertretbar, gehen Zweifel bei der Auslegung gemäß § 5 AGBG zu Lasten des Verwenders. Außer Betracht bleiben Verständnismöglichkeiten, die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fernliegend und nicht ernstlich in Erwägung zu ziehen sind (vgl. BGH, Urteil vom 19. Januar 2023 - VII ZR 34\u002F20 Rn. 30, BGHZ 236, 96; Urteil vom 5. Mai 2022 - VII ZR 176\u002F20 Rn. 30, BauR 2022, 1337 = NZBau 2022, 648; Urteil vom 20. Juli 2017 - VII ZR 259\u002F16 Rn. 19, BauR 2017, 1995 = NZBau 2018, 29 zu § 305c Abs. 2 BGB). Nach diesen Grundsätzen ist auch im Individualprozess gemäß § 5 AGBG die kundenfeindlichste Auslegung zugrunde zu legen, wenn diese im Rahmen einer vorzunehmenden Inhaltskontrolle zur Unwirksamkeit der Klausel führt und dadurch den Vertragspartner des Verwenders begünstigt (vgl. BGH, Urteil vom 19. Januar 2023 - VII ZR 34\u002F20 Rn. 30, BGHZ 236, 96; Urteil vom 12. Mai 2016 - VII ZR 171\u002F15 Rn. 42, BGHZ 210, 206 zu § 305c Abs. 2 BGB, jeweils m.w.N.). \n\n41\\. (2) Nach dieser Maßgabe lässt die Klausel über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums eine Auslegung dahingehend zu, dass die Erwerber nach dem Vertrag ausnahmslos verpflichtet waren, drei aus ihrer Mitte zu bestimmende Vertreter mit dieser Abnahme in ihrem Namen zu beauftragen. Hierfür spricht bereits der Wortlaut der Klausel. Danach \"erfolgt\" die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei \"aus der Mitte der Käufer zu wählende Vertreter\". Bei der Abnahme findet darüber hinaus eine gemeinsame Besichtigung statt, wobei \"eine von beiden Vertragsteilen zu unterzeichnende Niederschrift gefertigt\" wird. Dies kann von den Erwerbern ohne weiteres dahin verstanden werden, dass die gewählten Vertreter als Bevollmächtigte des jeweiligen Erwerbers die Abnahme vornehmen und die Niederschrift im Namen der Erwerber unterzeichnen. Einen Hinweis darauf, dass die Vollmacht widerruflich sein sollte, enthält die Klausel nicht. Vor diesem Hintergrund kann ihr jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung gemäß § 5 AGBG nicht entnommen werden, dass es sich insoweit lediglich um eine Option zugunsten der Erwerber handeln sollte und diese - nach Widerruf der Vollmacht - alternativ auch selbst die Abnahme des Gemeinschaftseigentums hätten durchführen können. \n\n42\\. Mit diesem Inhalt hält die Klausel einer Inhaltskontrolle nicht stand. Sie benachteiligt die Erwerber entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen, weil sie ihnen ihr nach § 640 Abs. 1 BGB zustehendes Recht entzieht, über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums selbst zu entscheiden, und ist damit unwirksam, § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG. Zwar kann der einzelne Erwerber einen Dritten mit der Erklärung der Abnahme beauftragen. Dies muss aber seiner freien Entscheidung überlassen bleiben. Eine Vertragsklausel, die den Erwerber zwingt, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen von ihm zu beauftragenden Dritten vornehmen zu lassen und diesem eine unwiderrufliche Vollmacht zu erteilen, weicht erheblich von den wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ab, ohne dass die Interessen des einzelnen Erwerbers angemessen berücksichtigt würden. Denn ihm wird sein nach der gesetzlichen Regelung bestehendes Recht, das hergestellte Werk auf seine Abnahmefähigkeit zu überprüfen und die Abnahme selbst zu erklären, durch diese Klausel vollständig entzogen. \n\n43\\. (3) Gleiches gilt für die in den Nachzügler-Verträgen verwendete Klausel, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums bereits erfolgt sei. Eine solche Klausel benachteiligt den Erwerber, wie der Senat bereits entschieden hat, entgegen Treu und Glauben unangemessen und ist daher nach § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 9. November 2023 \\- VII ZR 241\u002F22 Rn. 34, BauR 2024, 273 = NZBau 2024, 145; Urteil vom 12. Mai 2016 \\- VII ZR 171\u002F15 Rn. 43 ff., BGHZ 210, 206). \n\n44\\. bb) Auf der Grundlage der nicht mit einer Verfahrensrüge angegriffenen und daher für das Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Feststellungen hat das Berufungsgericht weiter zu Recht die Auffassung vertreten, dass die Voraussetzungen einer konkludenten Abnahme durch die Erwerber nicht vorliegen. Revisionsrechtlich beachtliche Rechtsfehler sind insoweit nicht ersichtlich. \n\n45\\. d) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist nicht von einem Ablauf der Verjährung für den geltend gemachten Kostenvorschussanspruch spätestens 15 Jahre, nachdem das fertiggestellte Werk durch den Unternehmer zur Abnahme angeboten wurde, auszugehen. \n\n46\\. aa) Für eine Zusammenrechnung der in § 199 Abs. 4 BGB für den Erfüllungsanspruch und in § 634a BGB für Mängelrechte geregelten Verjährungsfristen mit der Folge, dass die Zusammenrechnung dieser Fristen eine Obergrenze für die Verjährung darstellt, fehlt es an einer gesetzlichen Grundlage. Da die Verjährung der Mängelrechte, zu denen auch der Anspruch aus § 633 Abs. 3 BGB a.F. in Verbindung mit § 242 BGB gehört, in § 634a BGB gesondert geregelt ist, scheidet - wie ausgeführt (vgl. oben unter b) - ein Rückgriff auf die für sonstige Ansprüche geltende Vorschrift des § 199 Abs. 4 BGB grundsätzlich aus. \n\n47\\. Dem Kostenvorschussanspruch der Klägerin gemäß § 633 Abs. 3 BGB a.F. in Verbindung mit § 242 BGB kann dabei auch nicht entgegengehalten werden, dass der Herstellungsanspruch der Erwerber gemäß § 631 Abs. 1 BGB nach den seit dem 1. Januar 2002 geltenden (kürzeren) Verjährungsregelungen gemäß § 199 Abs. 4 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 6 Abs. 1, 4 EGBGB bereits verjährt wäre. Denn der Beklagten als Verwenderin der unwirksamen Formularklausel ist es jedenfalls nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, sich darauf zu berufen, dass es nicht zu einer wirksamen Abnahme des Gemeinschaftseigentums gekommen ist und deshalb der Herstellungsanspruch gemäß § 631 BGB verjährt wäre (vgl. BGH, Urteil vom 9. November 2023 - VII ZR 241\u002F22 Rn. 45, BauR 2024, 273 = NZBau 2024, 145; Urteil vom 30. Juni 2016 - VII ZR 188\u002F13 Rn. 26, BauR 2016, 1771 = NZBau 2016, 629; Urteil vom 12. Mai 2016 - VII ZR 171\u002F15 Rn. 57, BGHZ 210, 206; Urteil vom 25. Februar 2016 \\- VII ZR 49\u002F15 Rn. 43, BGHZ 209, 128). \n\n48\\. bb) Die Annahme, die Verjährung eines Anspruchs auf Zahlung eines Kostenvorschusses zur Mängelbeseitigung beginne im Fall einer wegen einer unwirksamen Vertragsklausel nicht wirksam erklärten Abnahme gemäß § 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB erst mit der Abnahme des Werks, verstößt nicht gegen das Rechtsstaatsprinzip. Dieses gebietet allerdings, die Möglichkeit, Ansprüche gestützt auf lange zurückliegende Sachverhalte geltend zu machen, durch Verjährungsregelungen zeitlich zu begrenzen (vgl. BVerfG, Beschluss vom 7. April 2021 - 1 BvR 176\u002F15 Rn. 22 f., NVwZ-RR 2021, 649). An einer solchen Begrenzung fehlt es hinsichtlich des von der Klägerin geltend gemachten Kostenvorschussanspruchs gemäß § 633 Abs. 3 BGB a.F. in Verbindung mit § 242 BGB jedoch nicht, da dieser nicht generell den Verjährungsregelungen entzogen ist. \n\n49\\. So hat der Unternehmer jederzeit die Möglichkeit, nach Herstellung der Abnahmereife eine wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums und damit den Beginn des Laufs der fünfjährigen Verjährungsfrist herbeizuführen. Nach § 640 Abs. 1 BGB ist der Erwerber verpflichtet, das vertragsgerecht hergestellte Gemeinschaftseigentum abzunehmen, und kann der Unternehmer auf Erfüllung dieser Pflicht klagen. Die Beklagte kann mithin auch jetzt noch, nach Beseitigung der geltend gemachten Mängel, die Abnahme verlangen. \n\n50\\. Die Herstellung der Abnahmereife ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts auch nicht deshalb von vornherein ausgeschlossen, weil das Werk nach einem erheblichen Zeitablauf \"gealtert\" ist und der geschuldete neuwertige Zustand des Gemeinschaftseigentums vom Unternehmer jetzt nicht mehr hergestellt werden könnte. Denn die Herstellung eines neuwertigen Zustands können die Erwerber in der vorliegenden Konstellation nicht verlangen. Vielmehr ist die Vereinbarung der Parteien zu dem bei der Abnahme geschuldeten Gemeinschaftseigentum im Falle einer wegen einer unwirksamen Abnahmeklausel gescheiterten wirksamen Abnahme des Gemeinschaftseigentums im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung gemäß §§ 133, 157 BGB in Verbindung mit § 242 BGB anzupassen. Die Parteien haben den Fall, dass die Abnahme wegen der Unwirksamkeit der Klausel scheitert und deshalb noch viele Jahre nach Übergabe des Werks ein Anspruch auf mangelfreie Herstellung bestehen kann, bei Vertragsschluss nicht bedacht. Hierauf beruht die Tatsache, dass das Werk inzwischen durch Zeitablauf gealtert ist und im Zeitpunkt einer nunmehr vorzunehmenden Abnahme nicht mehr neuwertig ist. Der Vertrag ist deshalb auf der Grundlage des hypothetischen Parteiwillens anzupassen, so dass darauf abzustellen ist, was die Vertragsparteien bei angemessener Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben als redliche Vertragspartner vereinbart hätten, wenn sie den nicht geregelten Fall bedacht hätten (vgl. BGH, Urteil vom 17. Mai 2018 - VII ZR 157\u002F17 Rn. 30 m.w.N., BauR 2018, 1403 = NZBau 2018, 524). Nach diesen Maßstäben hätten die Parteien redlicherweise vereinbart, dass die durch Zeitablauf und bestimmungsgemäße Nutzung ab der Übergabe des fertiggestellten Werks eingetretenen alterungs- und nutzungsbedingten Verschleißerscheinungen im Zeitpunkt der nunmehr vorzunehmenden Abnahme der Abnahmereife des Gemeinschaftseigentums nicht entgegenstehen. Denn die Erwerber haben seinerzeit mit der Übergabe des Objekts ein neuwertiges - wenn auch in Teilen mangelbehaftetes - Gemeinschaftseigentum erhalten und konnten dieses jahrelang wie vorgesehen nutzen. \n\n51\\. cc) Schließlich kann dahinstehen, ob - was das Berufungsgericht annimmt - die Erwerber nach § 242 BGB gegen sich gelten lassen müssten, dass die Verjährung des Kostenvorschussanspruchs bei fehlender Abnahme aufgrund einer unwirksamen Abnahmeklausel jedenfalls nicht länger sein dürfe als im Fall eines arglistigen Verhaltens der Beklagten. Denn die Verjährung des geltend gemachten Kostenvorschussanspruchs wäre für den Fall, dass die Beklagte den zugrundeliegenden Mangel arglistig verschwiegen hätte, vor Klageerhebung ebenfalls noch nicht eingetreten. \n\n52\\. Gemäß § 634a Abs. 3 BGB verjähren Mängelansprüche in der regelmäßigen Verjährungsfrist, wenn der Unternehmer den Mangel arglistig verschwiegen hat, jedoch nicht vor Ablauf der in § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB bestimmten Frist. Da es an einer wirksamen Abnahme fehlt, ist die danach mindestens zu beachtende fünfjährige Verjährungsfrist, gerechnet ab Abnahme der Werkleistung (vgl. OLG Karlsruhe, Urteil vom 24. Januar 2014 - 4 U 149\u002F13 Rn. 13, NZBau 2014, 290; Messerschmidt\u002FVoit\u002FMoufang\u002FKoos, Privates Baurecht, 5. Aufl., BGB § 634a Rn. 85-86; MünchKommBGB\u002FBusche, 9. Aufl., § 634a Rn. 54; Mansel, NJW 2002, 89, 96), noch nicht abgelaufen. \n\n53\\. e) Überdies gilt für die Durchsetzbarkeit des hier in Rede stehenden Kostenvorschussanspruchs \\- unabhängig von der oben aufgeführten Möglichkeit, eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums und damit den Beginn der fünfjährigen Verjährungsfrist herbeizuführen - eine zeitliche Obergrenze von 30 Jahren ab dem Zeitpunkt der infolge der Unwirksamkeit der Abnahmeklausel fehlgeschlagenen Abnahme. Die aus dem Vorstehenden folgende Dauer der Haftung des Unternehmers für Mängel am Gemeinschaftseigentum ist auch deshalb unter Rechtsstaatsgesichtspunkten nicht unzumutbar. \n\n54\\. Sofern sich diese Obergrenze von 30 Jahren nicht bereits aus einer Gesamtanalogie der gesetzlichen Regelungen zur Verjährung (vgl. § 197 Abs. 1, § 199 Abs. 2, Abs. 3 Nr. 2 und Abs. 3a BGB, daran anknüpfend auch § 202 Abs. 2 BGB) ergibt, stünde der Durchsetzbarkeit der Ansprüche nach Ablauf dieses Zeitraums der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in der Ausprägung des institutionellen Rechtsmissbrauchs entgegen. Aus den vorgenannten Verjährungsregelungen ergibt sich jedenfalls der Rechtsgedanke, dass der Gesetzgeber einen Zeitraum von maximal 30 Jahren - unbeschadet einer bereits zuvor eingetretenen Verjährung oder Verwirkung - als ausreichend ansieht, zur Geltendmachung eines Rechts verjährungshemmende Maßnahmen zu ergreifen. Dies gilt ohne Rücksicht auf die Entstehung der Ansprüche und ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis des Gläubigers von seinen Rechten. Entsprechend darf der Erwerber, der sich auf die Unwirksamkeit einer vom Unternehmer gestellten Klausel über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums berufen kann, redlicherweise nicht erwarten, seine auf Mängel des Gemeinschaftseigentums gestützten Rechte noch nach mehr als 30 Jahren durchsetzen zu können. \n\n55\\. Diese Frist ist im vorliegenden Fall hinsichtlich der infolge der vorgenannten Klauseln jeweils fehlgeschlagenen Abnahmen des Gemeinschaftseigentums noch nicht abgelaufen. \n\n56\\. 3\\. Die Entscheidung des Berufungsgerichts erweist sich nicht aus anderen Gründen als richtig, § 561 ZPO. Der von der Klägerin geltend gemachte Kostenvorschussanspruch ist, wie das Berufungsgericht mit Recht annimmt, nicht verwirkt. \n\n57\\. a) Ein Recht ist verwirkt, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen (Umstandsmoment). Letzteres ist der Fall, wenn der Verpflichtete bei objektiver Betrachtung aus dem Verhalten des Berechtigten entnehmen durfte, dass dieser sein Recht nicht mehr geltend machen werde. Ferner muss sich der Verpflichtete im Vertrauen auf das Verhalten des Berechtigten in seinen Maßnahmen so eingerichtet haben, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstünde (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteil vom 23. Januar 2014 - VII ZR 177\u002F13 Rn. 13, BauR 2014, 839 = NZBau 2014, 237; Urteil vom 29. Januar 2013 - EnZR 16\u002F12 Rn. 13 m.w.N., RdE 2013, 369). Die im Einzelfall vorzunehmende wertende Betrachtung der Gesamtumstände unter dem Gesichtspunkt des § 242 BGB obliegt in erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur eingeschränkt daraufhin überprüft werden, ob das Tatgericht die maßgeblichen Tatsachen vollständig festgestellt und gewürdigt und ob es die allgemein anerkannten Maßstäbe berücksichtigt und richtig angewandt hat (vgl. BGH, Urteil vom 6. Juli 2023 - VII ZR 151\u002F22 Rn. 38, BauR 2023, 1672 = NZBau 2024, 22; Urteil vom 8. Juli 2021 - I ZR 248\u002F19 Rn. 28, NJW 2022, 52). \n\n58\\. b) Nach diesen Maßstäben ist die Würdigung des Berufungsgerichts, die Beklagte habe nach den Umständen nicht darauf vertrauen dürfen, dass die Erwerber oder in Prozessstandschaft für diese die Klägerin einen Kostenvorschussanspruch wegen der Mängel der Dachkonstruktion des Gebäudes nicht mehr geltend machen würden, revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Da die Erwerber aufgrund der von der Beklagten gestellten unwirksamen Vertragsklausel über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums irrtümlich davon ausgingen, Abnahmen des Gemeinschaftseigentums seien in den Jahren 2000 und 2001 erfolgt, ist die verspätete Geltendmachung eines Kostenvorschussanspruchs durch die Erwerber hierdurch und daher letztlich durch ein vertragswidriges Verhalten der Beklagten veranlasst worden. Die Beklagte durfte aufgrund der durch die unwirksame Vertragsklausel begründeten Fehlvorstellung der Erwerber, dass eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums bereits stattgefunden hatte, nicht annehmen, dass nach Ablauf von fünf Jahren, nach denen die Erwerber ursprünglich von einer Verjährung ihrer Rechte ausgegangen waren, keine weiteren Ansprüche wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums gegen sie geltend gemacht würden. Ein dahingehendes Vertrauen der Beklagten ist nach den Umständen nicht schutzwürdig. Nach den nicht mit einer Verfahrensrüge angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat die Beklagte außerdem keine Umstände vorgetragen, aus denen sich entnehmen ließe, dass sie sich darauf eingerichtet hatte, von den Erwerbern nicht mehr wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums in Anspruch genommen zu werden, und im Vertrauen hierauf Dispositionen getroffen hatte. \n\n59\\. Anhaltspunkte dafür, dass die Erwerber trotz Kenntnis der Unwirksamkeit der vereinbarten Abnahmeklauseln für einen erheblichen Zeitraum von der Wahrnehmung ihrer Rechte abgesehen hatten und die Beklagte dieses Verhalten dahin bewerten durfte, dass Gewährleistungsrechte gegen sie nicht mehr erhoben werden würden, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Nach den nicht mit einer Verfahrensrüge angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hatten die Erwerber frühestens im Zeitpunkt des Vergemeinschaftungsbeschlusses vom 6\\. November 2017 Kenntnis von der Unwirksamkeit der vereinbarten Abnahmeklauseln und war ihnen eine mögliche Kenntnis der Verwalterin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuzurechnen (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 4. Juli 2014 - V ZR 183\u002F13 Rn. 15 ff., MDR 2014, 1134). Entgegen der Auffassung der Revisionsbeklagten führt nicht allein der Ablauf eines Zeitraums von 15 Jahren dazu, dass der Verwirkungseinwand für begründet erachtet werden müsste. Ob Verwirkung eingetreten ist oder nicht, ist nicht anhand starrer Fristen, sondern jeweils nach den Umständen des gegebenen Einzelfalls zu beurteilen. \n\n60\\. 4\\. Der Senat kann in der Sache nicht gemäß § 563 Abs. 3 ZPO selbst entscheiden, weil die Sache nach dem festgestellten Sachverhältnis nicht zur Endentscheidung reif ist. Das Berufungsgericht hat bislang keine hinreichenden Feststellungen dazu getroffen, dass die erbrachten Bauleistungen der Beklagten aufgrund der zwischen Blechunterseite und Tragschalung eingebrachten Bitumendachbahn mangelhaft sind und aus diesem Grund \\- unabhängig von den weiteren in Rede stehenden Mängeln des hergestellten Metall-Pultdachs \\- eine Mängelbeseitigung nur durch eine Neuherstellung des Dachs mit einem Kostenaufwand in Höhe von 292.000 € erfolgen kann. \n\n61\\. a) Das Landgericht ist aufgrund des Gutachtens der Sachverständigen M. davon überzeugt gewesen, dass die Beklagte entgegen den zum Zeitpunkt der Ausführung der Leistungen im Jahr 1999 geltenden Empfehlungen der technischen Regelwerke zwischen Blechunterseite und Tragschalung des Dachs ein feuchtigkeitsaufnehmendes Material und nicht, wie nach den Fachregeln für das Klempnerhandwerk erforderlich, eine kapillarbrechende Wasserablaufebene ausgeführt hat, was zur Folge hat, dass Feuchtigkeit unter die Titanzinkdeckung gelangen und das Zinkblech von der Unterseite korrodieren kann. Dieser Mangel erfordere eine Erneuerung des streitgegenständlichen Pultdachs mit Rückbau des Metalldachs und der Schalungsbahn sowie Neuaufbau des Dachs, wofür Kosten in Höhe von 292.000 € anfielen. \n\n62\\. b) Das Berufungsgericht hat demgegenüber offengelassen, ob - wie die Beklagte behauptet hat - das erstellte Dach im Zeitpunkt der Herstellung der Leistungen den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprochen hat und die von der Sachverständigen zugrunde gelegten Fachregeln erst nach der Ende des Jahres 2000 in Kraft getretenen Neufassung der maßgeblichen DIN als allgemein anerkannte Regeln der Technik zu beachten waren. \n\n63\\. c) Auf dieser Grundlage ist die Annahme des Berufungsgerichts, die Beklagte habe jedenfalls den Erwerbern der Wohneinheit 22 die Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik geschuldet, die im Zeitpunkt des Abschlusses ihres Erwerbsvertrags am 21. November 2001 galten, diesen Erwerbern stehe dem Grunde nach ein Kostenvorschussanspruch in Höhe von 292.000 € zu, von Rechtsfehlern beeinflusst. \n\n64\\. aa) Die Auslegung von Willenserklärungen ist grundsätzlich Angelegenheit des Tatrichters. Eine revisionsrechtliche Überprüfung findet allerdings dahin statt, ob Verstöße gegen gesetzliche Auslegungsregeln, anerkannte Auslegungsgrundsätze, sonstige Erfahrungssätze oder Denkgesetze vorliegen oder ob die Auslegung auf Verfahrensfehlern beruht. Zu den anerkannten Auslegungsgrundsätzen zählt der Grundsatz der beiderseitigen interessengerechten Vertragsauslegung (vgl. BGH, Urteil vom 14. November 2017 - VII ZR 65\u002F14 Rn. 22, BGHZ 217, 13; Urteil vom 31. August 2017 - VII ZR 5\u002F17 Rn. 24, BauR 2018, 99 = NZBau 2017, 718; Urteil vom 22. Oktober 2015 - VII ZR 58\u002F14 Rn. 15 f., NZBau 2016, 213, jeweils m.w.N.). Diese Maßstäbe hat das Berufungsgericht nicht hinreichend berücksichtigt. \n\n65\\. bb) Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts handelte es sich bei dem am 21. November 2001 geschlossenen Erwerbsvertrag um einen sogenannten Nachzügler-Vertrag, der nach Herstellung des Gebäudes geschlossen worden ist. \n\n66\\. Zwar ist in der Regel davon auszugehen, dass der Unternehmer dem Besteller stillschweigend bei Vertragsschluss die Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik verspricht. Entspricht die Werkleistung diesen nicht, liegt regelmäßig ein Werkmangel vor (vgl. BGH, Urteil vom 7. März 2013 - VII ZR 134\u002F12 Rn. 9, BauR 2013, 952 = NZBau 2013, 295; Urteil vom 21. April 2011 - VII ZR 130\u002F10 Rn. 11 m.w.N., NZBau 2011, 415). Nachzügler-Verträge, bei denen der Unternehmer gegenüber dem Erwerber eine Herstellungsverpflichtung nicht für ein noch herzustellendes Werk, sondern für ein bereits hergestelltes Werk übernimmt, sind im Regelfall dahin auszulegen, dass sich dieses Versprechen auf den Zeitpunkt der Herstellung des bereits vorhandenen Werks bezieht. Der Erwerber darf die Vertragserklärung des Unternehmers, wenn nicht weitere Umstände hinzutreten, nicht dahin verstehen, dass dieser sich zur Herstellung eines von dem bereits bestehenden Werk abweichenden Werks verpflichten will. Er erwirbt - für ihn erkennbar - eine bereits fertiggestellte Wohneinheit, die die im Erwerbsvertrag vereinbarte Beschaffenheit aufweisen muss und die der Unternehmer nach den geltenden allgemein anerkannten Regeln der Technik auszuführen hatte. \n\n67\\. Eine Verpflichtung der Beklagten gegenüber den Erwerbern der Wohneinheit 22, bei Abschluss des Erwerbsvertrags die in diesem Zeitpunkt geltenden allgemein anerkannten Regeln der Technik einzuhalten, kann dem Erwerbsvertrag vom 21. November 2001 nicht entnommen werden. Da weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind, kann der Senat die Auslegung des Erwerbsvertrags vom 21. November 2001 selbst vornehmen. Nach den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen wurde sämtlichen Erwerbsverträgen der in Bezug genommene Mustererwerbsvertrag zugrunde gelegt. Aus der Bezugnahme auf eine Baubeschreibung des Architektenbüros H. vom 26. Januar 1999 in § 1 3. c) des Erwerbsvertrags, in der Art und Umfang der von der Beklagten zu erbringenden Bauleistungen niedergelegt waren, kann nicht abgeleitet werden, dass sich die Beklagte zur Erbringung der dort beschriebenen Leistungen unter Beachtung der im Zeitpunkt des Vertragsschlusses am 21. November 2001 geltenden allgemein anerkannten Regeln der Technik verpflichten wollte. Dagegen spricht insbesondere, dass nach der vertraglichen Regelung in § 5 Nr. 4 die bereits erklärte Abnahme für die Nachzügler-Erwerber verbindlich sein sollte. Da sich die Erwerbsverträge sämtlicher Erwerber auf dasselbe Bauwerk beziehen und auch gleichlautende Erwerbsverträge geschlossen wurden, durften die Nachzügler-Erwerber die Vertragserklärung der Beklagten unter Berücksichtigung des Interesses der Beklagten, sich zur Herstellung nur dieses Bauwerks verpflichten zu wollen, nicht dahin auslegen, dass die Beklagte ihnen gegenüber eine weitergehende Herstellungsverpflichtung übernehmen wollte als gegenüber den übrigen Erwerbern. \n\n68\\. 5\\. Das angefochtene Urteil kann danach keinen Bestand haben und ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, um diesem die Möglichkeit zu geben, die erforderlichen Feststellungen nachzuholen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). \n\nIII.\n\n69\\. Für das weitere Verfahren weist der Senat vorsorglich auf Folgendes hin: \n\n70\\. Die Annahme des Berufungsgerichts, die Klägerin könne den geltend gemachten Kostenvorschussanspruch gemäß § 634 Nr. 2, § 637 Abs. 3 BGB auch auf den am 19. November 2002 geschlossenen Vertrag über den Erwerb eines Kellers durch den Erwerber der Wohneinheit 25 stützen, wird von den bisher getroffenen Feststellungen nicht getragen. Das Berufungsgericht hat Tatsachen dafür, dass aufgrund dieses Vertrags zugunsten des Erwerbers des Kellers ebenso wie der Erwerber der Wohnungseigentumseinheiten ein Herstellungsanspruch bezüglich des Gebäudes gegen die Beklagte begründet wurde, nicht festgestellt. Der Vertrag über den Erwerb des Kellers ist nicht vorgelegt worden. Nach dem von der Klägerin in erster Instanz vorgelegten Mustererwerbsvertrag, der sämtlichen auf den Erwerb von Wohnungs- und\u002Foder Teileigentum gerichteten Erwerbsverträgen zugrunde lag, ist das Wohnungseigentum jeweils mit einem bestimmten Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum entsprechend der in der Teilungserklärung bezeichneten Wohneinheiten und unter Bezugnahme auf die Baubeschreibung veräußert worden. Eine Mitveräußerung eines Kellerraums wird in dem Mustererwerbsvertrag dagegen nicht erwähnt. Der Inhalt der Teilungserklärung ist ebenfalls nicht festgestellt worden. \n\nPamp Halfmeier Graßnack Sacher Richterin am BundesgerichtshofDr. Brenneisen ist an der Bei-fügung ihrer Signatur gehindert,weil ihr keine funktionsfähigeSignaturkarte zur Verfügung steht. Pamp","BGH, Urteil vom 26. März 2026 - VII ZR 68\u002F24","2026-07-10T22:05:40.246Z",{"id":123,"ecli":124,"slug":125,"caseNumber":126,"courtId":5,"decisionDate":127,"fullText":128,"summary":129,"language":7,"source":62,"sourceUrl":63,"sourceTimestamp":127,"parsedAt":130,"updatedAt":131},"2712","ECLI:DE:NEURIS:KORE706712026","ecli-de-neuris-kore706712026","II ZR 91\u002F25","2026-03-17T00:00:00.000Z","\n\u003C!DOCTYPE HTML>\n\u003Chtml lang=\"de\">\n   \u003Chead>\n      \u003Cmeta http-equiv=\"Content-Type\" content=\"text\u002Fhtml; charset=UTF-8\">\n      \u003Ctitle>\n               \n                  BGH, 17.03.2026, II ZR 91\u002F25\n               \n            \u003C\u002Ftitle>\n   \u003C\u002Fhead>\n   \u003Cbody>\n      \u003Ch1 id=\"title\">\n         \n         BGH, 17.03.2026, II ZR 91\u002F25\n         \n         \u003C\u002Fh1>\n      \u003Csection id=\"tenor\">\n         \u003Ch2>Tenor\u003C\u002Fh2>\n         \n         \u003Cp>Auf die Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers wird das Urteil des 9. Zivilsenats des\n            Oberlandesgerichts Naumburg vom 22. Mai 2025 aufgehoben.\u003C\u002Fp>\n         \n         \u003Cp>Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Nichtzulassungsbeschwerdeverfahrens,\n            an das Berufungsgericht zurückverwiesen.\u003C\u002Fp>\n         \n         \u003Cp>Der Streitwert für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren wird auf 42.585,77 € festgesetzt.\u003C\u002Fp>\n         \u003C\u002Fsection>\n      \u003Csection id=\"gruende\">\n         \u003Ch2>Gründe\u003C\u002Fh2>\n         \n         \u003Cp style=\"text-align: center;\">I.\u003C\u002Fp>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-1\">1\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>Der Kläger und der Beklagte erwarben mit Vertrag vom 17. Januar 2020 einen mit Gewerbeeinheiten\n                  bebauten und vermieteten bzw. verpachteten Industriepark in H.                  zu\n                  hälftigem Miteigentum. Am 9.\u002F13. Juli 2020 schlossen sie einen Pachtvertrag mit der\n                  V.                                   GmbH & Co. KG über die Errichtung und den Betrieb\n                  einer Photovoltaikanlage auf Dachflächen von Gebäuden des Industrieparks.\u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-2\">2\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>Der Kläger, der bis kurz vor Beginn des Ukraine-Kriegs in O.              lebte, überließ\n                  dem Beklagten aus freundschaftlicher Verbundenheit die Verwaltung des Industrieparks.\n                  Der Beklagte zog die Miet- und Pachtzinsen zugunsten seines Privatkontos ein; ein\n                  separates Konto für den Gewerbepark wurde nicht geführt. Neue Mietverträge schloss\n                  der Beklagte ausschließlich im eigenen Namen ab, ohne den Kläger hierüber zu informieren\n                  oder seine Zustimmung einzuholen und ohne die Mieter darüber zu informieren, dass\n                  der Kläger Miteigentümer des Grundstücks war.\u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-3\">3\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>Nach seiner Flucht nach Deutschland hat der Kläger den Beklagten im Wege der Stufenklage\n                  zunächst auf Rechnungslegung über die Verwaltung des Industrieparks für die Kalenderjahre\n                  2020 und 2021 und, nach erfolgter Rechnungslegung, auf Zahlung des sich daraus ergebenden\n                  hälftigen Erlösanteils (abzüglich einer bereits erfolgten Zahlung von 2.400 €) in\n                  Höhe von 52.506,50 € in Anspruch genommen.\u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-4\">4\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>Das Landgericht hat dem Zahlungsantrag mit Schlussurteil in Höhe von 42.585,77 € mit\n                  der Begründung stattgegeben, die Parteien hätten eine Bruchteilsgemeinschaft gemäß\n                  §§ 741 ff. BGB an der Immobilie mit der stillschweigenden Vereinbarung begründet,\n                  dass der Beklagte die Verwaltung der ihnen als Miteigentümer gehörenden Grundstücke\n                  übernehme. Die dem Kläger gemäß § 743 Abs. 1 BGB zustehende Hälfte der Einnahmen belaufe\n                  sich nach den Auskünften des Beklagten abzüglich der bereits erfolgten Zahlung sowie\n                  wirksamer Aufrechnungen des Beklagten mit Gegenansprüchen in Höhe von 5.920,73 € auf\n                  den titulierten Betrag. Weitere Aufrechnungen des Beklagten in Höhe von insgesamt\n                  77.944,01 € seien nicht begründet.\u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-5\">5\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>Das Berufungsgericht hat das Schlussurteil auf die Berufung des Beklagten aufgehoben\n                  und den Zahlungsantrag insgesamt abgewiesen. Dagegen richtet sich die Nichtzulassungsbeschwerde\n                  des Klägers, mit der er die Wiederherstellung des landgerichtlichen Schlussurteils\n                  unter Korrektur der Kostenentscheidung und Streitwertfestsetzung erstrebt.\u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \n         \u003Cp style=\"text-align: center;\">II.\u003C\u002Fp>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-6\">6\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>Die Nichtzulassungsbeschwerde hat Erfolg und führt gemäß § 544 Abs. 9 ZPO unter Aufhebung\n                  des angefochtenen Urteils zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.\n                  Die Nichtzulassungsbeschwerde macht zu Recht geltend, dass das Berufungsgericht das\n                  Recht des Klägers auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) verletzt hat.\u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-7\">7\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>1. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt,\n                  entgegen der Annahme des Landgerichts hätten die Parteien nach den Gesamtumständen\n                  konkludent eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit dem gemeinsamen Ziel der Verwertung\n                  des jeweils von ihnen zur Hälfte erworbenen Gewerbeparks begründet. Das ergebe sich\n                  bereits aus ihrem Verhalten nach dem Erwerb des Gewerbeparks, namentlich dem Abschluss\n                  des Vertrags mit der V.                                   GmbH & Co. KG, aber auch\n                  aus dem Vortrag des Beklagten, wonach der Kläger bei seinen vierteljährlichen Besuchen\n                  (vor seiner Flucht nach Deutschland) Geld für die Vermietung\u002FVerpachtung in bar erhalten\n                  habe. Bei dem Erwerb des Grundstücks habe es sich möglicherweise noch um die Begründung\n                  einer Bruchteilsgemeinschaft gehandelt. Das gelte jedoch nicht für die Verwertung\n                  des Grundstücks, bei der in Anbetracht des Umfangs der wirtschaftlichen Tätigkeit\n                  eine bloße Bruchteilsgemeinschaft eher fernliegend sei.\u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-8\">8\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>Grundsätzlich könne ein Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts keine\n                  Einzelforderungen für sich gegen den anderen Gesellschafter geltend machen, sondern\n                  allenfalls zu Gunsten der Gesellschaft. Dass der Beklagte die Gesellschaft mit Schreiben\n                  vom 3. Juli 2024 gekündigt habe, ändere daran nichts. Zwar sehe § 712a BGB das Erlöschen\n                  der Gesellschaft ohne Liquidation vor, wenn nur noch ein Gesellschafter verbleibe.\n                  Nach § 712a Abs. 2 BGB sei dem Beklagten aber entsprechend § 728 BGB eine dem Wert\n                  seines Anteils entsprechende Abfindung zu zahlen. Dieser Wert sei nach § 728 Abs.\n                  2 BGB ggf. durch Schätzung zu ermitteln, könne aber keinesfalls in einzelnen Forderungen\n                  hinsichtlich einzelner Mietzinsen bestehen. Der Wert des Gesellschaftsanteils des\n                  Beklagten sei weder vorgetragen noch feststellbar; zudem hätte eine Klage auf Zahlung\n                  des Gesellschaftsanteils einen anderen Streitgegenstand. Geltend gemacht werde hier\n                  lediglich eine Einzelposition, die möglicherweise bei der Ermittlung des Anteilswerts\n                  Berücksichtigung finden müsste. Daraus einen Abfindungsanspruch zu ermitteln, sei\n                  nicht möglich. Die Klage sei weiterhin wegen der entgegenstehenden Durchsetzungssperre\n                  unabhängig davon abzuweisen, ob die Kündigung des Beklagten ordnungsgemäß erfolgt\n                  sei oder nicht.\u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-9\">9\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>2. Mit dieser Begründung hat das Berufungsgericht den Anspruch des Klägers auf Gewährung\n                  rechtlichen Gehörs gemäß Art. 103 Abs. 1 GG in entscheidungserheblicher Weise verletzt\n                  (§ 544 Abs. 9 ZPO).\u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-10\">10\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>a) Artikel 103 Abs. 1 GG verpflichtet das Gericht, die Anträge und Ausführungen der\n                  Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen, sofern das Vorbringen\n                  nicht nach den Prozessvorschriften ausnahmsweise unberücksichtigt bleiben kann oder\n                  muss. Zwar ist das Gericht nicht verpflichtet, sich mit jedem Vorbringen der Parteien\n                  in den Entscheidungsgründen ausdrücklich zu befassen. Ein Verstoß gegen Art. 103 Abs. 1\n                  GG ist aber anzunehmen, wenn besondere Umstände darauf schließen lassen, dass das\n                  Gericht ein tatsächliches Vorbringen eines Beteiligten entweder überhaupt nicht zur\n                  Kenntnis genommen oder bei seiner Entscheidung ersichtlich nicht in Erwägung gezogen\n                  hat (vgl. BVerfGE 28, 378, 384 f.; 47, 182, 187 f.; 54, 43, 46; 54, 92; BVerfG, NJW-RR\n                  1995, 377, 378; NJW 2025, 3349 Rn. 14; BGH, Beschluss vom 8. November 2016 - VI ZR\n                  512\u002F15, MDR 2017, 275 Rn. 6; jeweils mwN). Das ist etwa der Fall, wenn ein Gericht\n                  auf einen wesentlichen Punkt des Tatsachenvortrags einer Partei, der für das Verfahren\n                  nach dem Rechtsstandpunkt des Gerichts von erkennbarer Bedeutung ist, in den Entscheidungsgründen\n                  ohne ersichtlichen Grund nicht eingeht (vgl. BGH, Urteil vom 24. Januar 2006 - XI\n                  ZR 306\u002F04, juris Rn. 10; Beschluss vom 8. November 2016 - VI ZR 512\u002F15, MDR 2017,\n                  275 Rn. 6; Beschluss vom 21. Mai 2019 - II ZR 337\u002F17, ZIP 2019, 1719, 1721 Rn. 7;\n                  Beschluss vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 91\u002F20, NJW-RR 2022, 86 Rn. 16 f.; jeweils\n                  mwN).\u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-11\">11\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>b) Gemessen daran hat das Berufungsgericht den Anspruch des Klägers auf Gewährung\n                  rechtlichen Gehörs verletzt, indem es die von seinem Rechtsstandpunkt aus gebotene\n                  Umdeutung des Leistungsantrags des Klägers in einen Feststellungsantrag unterlassen\n                  hat.\u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-12\">12\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>aa) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats enthält die Leistungsklage des Gesellschafters,\n                  mit der er nach Auflösung der Gesellschaft einen auf das Gesellschaftsverhältnis gegründeten\n                  Zahlungsanspruch geltend macht, der nicht mehr selbständig geltend gemacht werden\n                  kann, ohne Weiteres auch das Feststellungsbegehren, dass die betreffende Forderung\n                  als unselbständiger Rechnungsposten in die Auseinandersetzungsrechnung einzustellen\n                  ist. Der Zahlungsantrag ist daher in einen entsprechenden Feststellungsantrag umzudeuten\n                  (siehe etwa BGH, Urteil vom 9. März 1992 - II ZR 195\u002F90, NJW 1992, 2757, 2758; Urteil\n                  vom 24. Oktober 1994 - II ZR 231\u002F93, NJW 1995, 188, 189; Urteil vom 18. März 2002\n                  - II ZR 103\u002F01, NZG 2002, 519; Urteil vom 4. Dezember 2012 - II ZR 159\u002F10, ZIP 2013,\n                  361 Rn. 46; Beschluss vom 8. Juli 2025 - II ZB 1\u002F25, ZIP 2025, 1854 Rn. 15 mwN). Eines\n                  entsprechenden (ausdrücklichen) Hilfsantrags der klagenden Partei bedarf es nicht\n                  (BGH, Urteil vom 22. Mai 2012 - II ZR 1\u002F11, ZIP 2012, 1710 Rn. 23; Urteil vom 22.\n                  Mai 2012 - II ZR 2\u002F11, ZIP 2012, 1500 Rn. 42 mwN).\u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-13\">13\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>bb) Demnach hätte das Berufungsgericht, ausgehend von seiner Annahme, dass die Parteien\n                  (jedenfalls) hinsichtlich der Verwertung des Immobilienparks eine Gesellschaft bürgerlichen\n                  Rechts begründet hatten und der selbständigen Geltendmachung der Zahlungsforderung\n                  des Klägers nach Kündigung der Gesellschaft durch den Beklagten die gesellschaftsrechtliche\n                  Durchsetzungssperre entgegenstehe, eine Umdeutung des Leistungs- in einen Feststellungsantrag\n                  vornehmen und dessen Begründetheit prüfen müssen.\u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-14\">14\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>Diese Umdeutung war auch nicht wegen eines entgegenstehenden Parteiwillens des Klägers\n                  ausgeschlossen (vgl. dazu MünchKommBGB\u002FSchäfer, 9. Aufl., § 735 Rn. 34; Kilian in\n                  Henssler\u002FStrohn, GesR, 6. Aufl., § 735 BGB Rn. 18). Dass der Kläger in den Instanzen\n                  der Annahme einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts entgegengetreten ist und damit\n                  die Durchsetzbarkeit seiner Forderung im Wege der Leistungsklage verteidigt hat, beruhte\n                  auf seiner rechtlichen Einordnung des Verhältnisses der Parteien als Bruchteilsgemeinschaft.\n                  Daraus folgt nicht, dass er, sollte das Gericht seiner Auffassung nicht folgen und\n                  das Eingreifen der Durchsetzungssperre bejahen, einer Umdeutung seines Leistungsantrags\n                  entgegentreten wollte. Vielmehr hat er im Anschluss an die Berufungsverhandlung mit\n                  Schriftsatz vom 6. Mai 2025 ausdrücklich hilfsweise auf die nach obiger Rechtsprechung\n                  gebotene Umdeutung verwiesen.\u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-15\">15\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>Das Berufungsgericht ist auf dieses im Zahlungsantrag des Klägers enthaltene Feststellungsbegehren\n                  in keiner Weise eingegangen, so dass davon auszugehen ist, dass es dies entweder überhaupt\n                  nicht zur Kenntnis genommen oder bei seiner Entscheidung nicht in Erwägung gezogen\n                  hat. Dazu hätte insbesondere deshalb Anlass bestanden, weil das Berufungsgericht selbst\n                  davon ausgegangen ist, dass der Kläger eine Einzelposition geltend mache, die möglicherweise\n                  bei der Ermittlung des Werts seines Gesellschaftsanteils Berücksichtigung finden müsse.\u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-16\">16\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>cc) Dieser Verstoß gegen Art. 103 Abs. 1 GG ist entscheidungserheblich. Es ist nicht\n                  auszuschließen, dass das Berufungsgericht, hätte es die gebotene Umdeutung des Klageantrags\n                  in ein Feststellungsbegehren vorgenommen, der Klage mit diesem Antrag stattgegeben\n                  hätte.\u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \n         \u003Cp style=\"text-align: center;\">III.\u003C\u002Fp>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-17\">17\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>Für das weitere Verfahren weist der Senat darauf hin, dass bereits die Annahme einer\n                  Gesellschaft bürgerlichen Rechts der Parteien auf Grundlage der vom Berufungsgericht\n                  festgestellten Tatsachen fraglich erscheint. Weder dem notariellen Kaufvertrag noch\n                  dem Pachtvertrag mit der V.                                 GmbH & Co. KG sind Anhaltspunkte\n                  für ein Handeln in gesellschafterlicher Verbundenheit zu entnehmen. Bloße Vereinbarungen\n                  über die Verwaltung und Nutzung des gemeinschaftlichen Gegenstands reichen für die\n                  Annahme einer Gesellschaft nicht aus; erforderlich ist vielmehr eine diesbezügliche\n                  gemeinschaftliche Zweckverfolgung mit entsprechender Förderungspflicht (vgl. BGH,\n                  Beschluss vom 20. Mai 1981 - V ZB 25\u002F79, WM 1981, 1334, juris Rn.12; Urteil vom 15.\n                  Oktober 1990 - II ZR 25\u002F90, NJW-RR 1991, 422, 433, juris Rn. 8; Urteil vom 12. November\n                  2007 - II ZR 183\u002F06, WM 2008, 28 Rn. 9; Urteil vom 4. Juli 2012 - XII ZR 94\u002F10, NJW\n                  2012, 3582 Rn. 21; Urteil vom 3. Februar 2016 - XII ZR 29\u002F13, ZIP 2016, 860 Rn. 22\n                  ff.).\u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-18\">18\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>Außerdem wird darauf hingewiesen, dass bei Annahme einer rechtsfähigen Gesellschaft\n                  bürgerlichen Rechts der Parteien näher zu prüfen sein dürfte, ob die gesellschaftsrechtliche\n                  Durchsetzungssperre ausnahmsweise nicht gilt, weil der Kläger möglicherweise aufgrund\n                  einer einfachen Auseinandersetzungsrechnung vorgehen und einen ihm danach jedenfalls\n                  zustehenden Mindestzahlungsanspruch geltend machen kann (vgl. BGH, Urteil vom 8. Dezember\n                  1960 - II ZR 234\u002F59, WM 1961, 323; Urteil vom 2. Juli 1962 - II ZR 204\u002F60, BGHZ 37,\n                  299, 305; Urteil vom 3. Mai 1976 - II ZR 92\u002F75, WM 1976, 789; Urteil vom 12. November\n                  1990 - II ZR 232\u002F89, NJW-RR 1991, 549; Urteil vom 10. Mai 1993 - II ZR 111\u002F92, ZIP\n                  1993, 919, 920; Urteil vom 5. Juli 1993 - II ZR 234\u002F92, ZIP 1993, 1307, 1309; Urteil\n                  vom 21. November 2005 - II ZR 17\u002F04, ZIP 2006, 232 Rn. 10 f.; Urteil vom 23. Oktober\n                  2006 - II ZR 192\u002F05, ZIP 2006, 2271 Rn. 9 f.; Beschluss vom 25. Januar 2011 - II ZR 280\u002F09,\n                  juris; Urteil vom 13. Oktober 2015 - II ZR 214\u002F13, ZIP 2016, 216 Rn. 15, 25).\u003C\u002Fp>\n               \n               \u003Cp>\n                  \u003Cspan style=\"color: rgb(0, 0, 0);\">Wöstmann\u003C\u002Fspan>                         \u003Cspan style=\"color: rgb(0, 0, 0);\">Bernau\u003C\u002Fspan>                         \u003Cspan style=\"color: rgb(0, 0, 0);\">Grüneberg\u003C\u002Fspan>\n                  \u003C\u002Fp>\n               \n               \u003Cp>                         \u003Cspan style=\"color: rgb(0, 0, 0);\">Sander\u003C\u002Fspan>                       \u003Cspan style=\"color: rgb(0, 0, 0);\">von Selle\u003C\u002Fspan>\n                  \u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \u003C\u002Fsection>\n   \u003C\u002Fbody>\n\u003C\u002Fhtml>\n","BGH, 17.03.2026, II ZR 91\u002F25","2026-07-08T22:24:42.765Z","2026-07-09T07:41:47.969Z",{"id":133,"ecli":134,"slug":135,"caseNumber":136,"courtId":5,"decisionDate":137,"fullText":138,"summary":139,"language":7,"source":62,"sourceUrl":63,"sourceTimestamp":137,"parsedAt":140,"updatedAt":141},"2746","ECLI:DE:NEURIS:KORE705352026","ecli-de-neuris-kore705352026","III ZR 182\u002F25","2026-03-12T00:00:00.000Z","#  Voraussetzungen einer Notarhaftung - Beurkundung einer Regelung zum Vorkaufsrecht in einem Grundstückskaufvertrag \n\n## Leitsatz\n\nBeurkundung einer Regelung zum Vorkaufsrecht in einem Grundstückskaufvertrag\n\n1\\. Der Notar verletzt die ihm gemäß § 17 Abs. 1 BeurkG obliegenden Amtspflichten, wenn er in einem Grundstückskaufvertrag eine Regelung zum gemeindlichen Vorkaufsrecht vorschlägt und beurkundet, aus der nicht deutlich wird, ob die dort bestimmten Rechtsfolgen bereits eintreten, wenn der das Vorkaufsrecht ausübenden Gemeinde dieses Recht i.S.v. § 24 Abs. 1 BauGB zusteht, oder ob zusätzlich erforderlich ist, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht gemäß § 26 BauGB ausgeschlossen ist.25 29\n\n2\\. Die Amtspflichten gemäß § 17 Abs. 1 BeurkG des Notars, der eine Regelung zum gemeindlichen Vorkaufsrecht in einem Grundstückskaufvertrag vorschlägt und beurkundet, schützen auch die Interessen der Vertragsparteien an einer rechtssicheren und Verzögerungsschäden vermeidenden Regelung.51\n\n3\\. Zur im Rahmen der haftungsausfüllenden Kausalität bestehenden Darlegungs- und Beweislast dafür, welche Formulierung der ein gemeindliches Vorkaufsrecht betreffenden Regelung in einem Grundstückskaufvertrag die Urkundsbeteiligten gewählt hätten, wenn der beklagte Notar seine Amtspflichten gemäß § 17 Abs. 1 BeurkG gewahrt hätte (Fortführung von Senat, Urteil vom 15. Juni 2023 - III ZR 44\u002F22, BGHZ 237, 165).41\n\n4\\. In einem Notarhaftungsprozess ist der Regressanspruch des Klägers gegen seine vormaligen Prozessbevollmächtigten, der darin begründet ist, dass diese einen - seinerseits gemäß § 839 Abs. 1 Satz 2 BGB subsidiären - Amtshaftungsanspruch gegen einen anderen öffentlich-rechtlichen Rechtsträger nicht offengehalten haben, keine anderweitige Ersatzmöglichkeit i.S.v. § 19 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 1 BNotO.58\n\n## Tenor\n\nAuf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 11. Zivilsenats des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts vom 4. September 2025 aufgehoben.\n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszugs, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\n## Tatbestand\n\n1\\. Der Kläger nimmt den beklagten Notar aus Amtshaftung auf Schadensersatz in Anspruch. \n\n2\\. Der Kläger verkaufte mit vom Beklagten entworfenem und beurkundetem Kaufvertrag vom 12. November 2018 das Grundstück S. in Hamburg an die Grundstücksgesellschaft S. GmbH & Co. KG zu einem Preis von 1.975.000 €, der am 31. Januar 2019 fällig sein sollte. Der Kaufvertrag enthielt in Nummer VIII. folgende Klausel: \"Sollte die Freie und Hansestadt Hamburg ein ihr zustehendes gesetzliches Vorkaufsrecht an dem Kaufgegenstand ausüben, tritt der Verkäufer seine Ansprüche aus dem Vertrag mit der Freie und Hansestadt Hamburg hiermit insoweit an den Käufer ab, als dieser bereits Zahlungen geleistet hat. Der Käufer nimmt die Abtretung an. Die Ansprüche des Käufers auf Erfüllung des Kaufvertrages oder Aufwands- oder Schadensersatz werden ausgeschlossen. Jede Partei ist in diesem Fall zum Rücktritt von diesem Kaufvertrag berechtigt; ….\" \n\n3\\. Am 19. November 2018 erklärte die Freie und Hansestadt Hamburg (künftig: die Stadt), die Ausübung eines gesetzlichen Vorkaufsrechts komme in Frage, da das Grundstück sich im Gebiet einer sozialen Erhaltungsverordnung befinde. Am 23. November 2018 wurden zugunsten der Käuferin eine Eigentumsvormerkung und am 10. Dezember 2018 zugunsten der Stadt eine Vormerkung gemäß § 28 Abs. 2 BauGB zur Sicherung des Anspruchs auf Übereignung des Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Mit Bescheid vom 7. Januar 2019 übte die Stadt das von ihr geltend gemachte Vorkaufsrecht aus. Hiergegen erhob die Käuferin Widerspruch und anschließend Anfechtungsklage vor dem Verwaltungsgericht. Auch der Kläger legte zunächst Widerspruch ein, nahm diesen jedoch später zurück. \n\n4\\. Eine Kaufpreiszahlung an den Kläger erfolgte in Anbetracht des anhängigen verwaltungsgerichtlichen Rechtsstreits und der damit verbundenen Unsicherheit über die Person des Käufers nicht. Mit Schreiben vom 10. Juli 2020 erklärte der Kläger gegenüber der Käuferin den Rücktritt vom Kaufvertrag. \n\n5\\. Am 22. Dezember 2020 schlossen der Kläger, die Käuferin und die Stadt einen dreiseitigen Vertrag. Wie dort vorgesehen, zahlte der Kläger 130.000 € an die Käuferin und nahm diese im Gegenzug ihre Anfechtungsklage zurück. Anschließend wurde der Kaufvertrag zwischen dem Kläger und der Stadt abgewickelt. Am 20. Februar 2021 erhielt der Kläger den Kaufpreis von der Stadt. \n\n6\\. Mit Urteil vom 9. November 2021 (BVerwGE 174, 109) entschied das Bundesverwaltungsgericht in einer anderen Sache, dass es für die Prüfung des Ausschlussgrundes für die Ausübung eines Vorkaufsrechts gemäß § 26 Nr. 4 BauGB nur darauf ankomme, ob der betroffene Grundbesitz entsprechend den städtebaulichen Zielsetzungen der Kommune errichtet und zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags dementsprechend genutzt werde. Vermutete künftige Veränderungen seien daher nicht zu berücksichtigen. \n\n7\\. Der Kläger hat vom Beklagten den Ersatz der Schäden von insgesamt 357.603,47 € geltend gemacht, die ihm daraus entstanden seien, dass er den Kaufpreis von der Stadt erst gut zwei Jahre nach dem mit der Käuferin vereinbarten Fälligkeitszeitpunkt erhalten habe. Des Weiteren hat er die Feststellung begehrt, dass der Beklagte ihm \"alle weiteren Schäden aus der sorgfaltswidrigen Formulierung des Grundstückskaufvertrages vom 12. November 2018, insbesondere der Verwendung des Wortes ‚ausüben‘ statt ‚erklären‘, bezogen auf das Vorkaufsrecht der Stadt Hamburg, zu ersetzen hat\". Er meint, der Beklagte habe eine Vertragsformulierung vorschlagen müssen, die von Anfang an verhindert hätte, dass es zu einem jahrelangen Streit zwischen Käuferin und Stadt über die Rechtmäßigkeit der Vorkaufsrechtsausübung komme und damit zu einer ebenso langen Unklarheit, ob er den Kaufpreis von der Käuferin oder von der Stadt verlangen könne. Der Beklagte hat widerklagend die Feststellung begehrt, dass der Kläger gegen ihn keinen Anspruch auf Zahlung von 88.875 € (Grunderwerbssteuer) sowie weiterer 40.000 € (Kosten eines Steuerstrafverfahrens) habe. \n\n8\\. Das Landgericht hat Klage und Widerklage abgewiesen. Auf die hiergegen gerichteten Berufungen beider Parteien hat das Oberlandesgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert. Es hat auf die Berufung des Beklagten der Widerklage stattgegeben. Auf die Berufung des Klägers hat es - unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen - festgestellt, dass die Klage dem Grunde nach gerechtfertigt ist, soweit der Kläger vom Beklagten den Ersatz des Schadens verlangt, der ihm dadurch entstanden ist, dass er den in dem Vertrag vom 12. November 2018 vereinbarten Kaufpreis nicht schon am 1. September 2019 erhielt. \n\n9\\. Hiergegen richtet sich die vom Oberlandesgericht zugelassene Revision des Beklagten. \n\n## Entscheidungsgründe\n\n10\\. Die zulässige Revision des Beklagten hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und Zurückverweisung der Sache an das Oberlandesgericht. \n\nI.\n\n11\\. Das Berufungsgericht hat zur Berufung des Klägers, soweit es sie für begründet erachtet hat, ausgeführt, dem Kläger stehe ein Schadensersatzanspruch dem Grunde nach teilweise zu. Dem Beklagten sei die Verletzung einer ihm gegenüber dem Kläger obliegenden Amtspflicht im Sinne von § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO vorzuwerfen. Bei der Beurkundung habe er seine Pflicht aus § 17 Abs. 1 BeurkG verletzt, den Willen der Kaufvertragsparteien zu erforschen, ihre Erklärungen in der Niederschrift klar und unzweideutig wiederzugeben und darauf zu achten, dass Irrtümer und Zweifel vermieden würden. Zwar müsse der Notar nach § 20 BeurkG nur darauf hinweisen, dass ein gesetzliches Vorkaufsrecht in Betracht komme. Wenn er aber über einen solchen Hinweis hinausgehend den Vertragsparteien eine bestimmte vertragliche Regelung vorschlage, oblägen ihm hierbei die Pflichten aus § 17 Abs. 1 BeurkG. \n\n12\\. Die Sachverhaltsaufklärung und die Ermittlung des Willens der Vertragsparteien seien mangelhaft gewesen. Der Beklagte habe konkreten Anlass und die Pflicht gehabt, die Vorstellungen der Parteien darüber aufzuklären, wie sie mit einer möglichen Vorkaufsrechtsausübung würden umgehen wollen. Es habe nahegelegen, dass sie unterschiedliche Vorstellungen darüber gehabt hätten, wann in einem solchen Fall die Ansprüche der Käuferin auf Erfüllung, Aufwands- und Schadensersatz ausgeschlossen und beide Parteien zum Rücktritt berechtigt sein sollten. Aus dem Namen der Käuferin sowie aus deren E-Mail vom 14. September 2018 habe sich ergeben, dass die Käuferin eigens zum Zweck des Erwerbs dieses Objekts gegründet worden sei, also ein großes Interesse an dem Erwerb gehabt habe, notfalls mit einer gewissen Verzögerung. Deutlich sei für den Beklagten auch gewesen, dass es für den Kläger nicht wichtig gewesen sei, wer das Grundstück erwerben würde, wohl aber, dass der Kaufpreis nicht lange auf sich warten lasse. Es habe sich für ihn verstehen müssen, dass dem Kläger bei Zahlungsverzögerung ein Schaden gedroht habe. \n\n13\\. Der Beklagte habe es auch versäumt, den Willen der Vertragsparteien zu ermitteln. Der Kläger habe bestritten, über Inhalt, Bedeutung, Risiken und alternative Gestaltungsmöglichkeiten belehrt worden zu sein. Dass er mit den Parteien die Frage erörtert habe, wie mit möglichen Abwicklungsverzögerungen aufgrund einer Vorkaufsrechtsausübung umzugehen sei, behaupte der Beklagte selbst nicht. \n\n14\\. Sowohl klar und unzweideutig als auch geeignet zur Vermeidung von Irrtümern und Zweifeln wäre es gewesen, wenn die Regelung wie folgt formuliert worden wäre: \"Sollte die Stadt fristgerecht ein gesetzliches Vorkaufsrecht ausüben, so sind die vertraglichen Ansprüche der Käuferin ausgeschlossen, und zwar auch dann, wenn das ausgeübte Vorkaufsrecht tatsächlich nicht bestand oder seine Ausübung unzulässig war.\" \n\n15\\. Klar wäre auch eine Regelung gewesen, die deutlich gemacht hätte, dass die Rechtsfolgen mit Bestandskraft des Ausübungsbescheides hätten eintreten sollen, die entweder schon durch Ablauf der Widerspruchs- beziehungsweise Klagefrist oder aber durch rechtskräftige Entscheidung über eine Anfechtungsklage hätte eintreten können. Denkbar und klar wäre es schließlich auch gewesen, der Käuferin die Anfechtung des Ausübungsbescheides nur bei Einwilligung des Verkäufers zu erlauben. \n\n16\\. Die vom Beklagten vorgeschlagene Regelung sei in mehrfacher Hinsicht unklar. So sehe sie für den Fall der Ausübung eines der Stadt zustehenden Vorkaufsrechts einerseits das Erlöschen der Erfüllungsansprüche der Käuferin vor, andererseits aber für denselben Fall auch ein Rücktrittsrecht der Vertragsparteien, das ohne Erfüllungsansprüche gegenstandslos erscheine. Vor allem aber schaffe die Regelung eine zusätzliche Unklarheit, indem sie die maßgeblichen Rechtsfolgen nur für den Fall anordne, dass das ausgeübte Vorkaufsrecht der Stadt auch wirklich zustehe. Zwar verweise der Beklagte auf die gesetzliche Differenzierung zwischen den Voraussetzungen für das Entstehen des Vorkaufsrechts einerseits und den negativen Voraussetzungen seiner Ausübung andererseits. Jedenfalls ein Laie habe aber zu dem Verständnis gelangen können, dass der Stadt ein Recht, welches sie nicht habe ausüben dürfen, auch nicht zugestanden habe. Bezeichnenderweise habe der Beklagte die Auffassung von der Unmaßgeblichkeit der Wirksamkeit der Ausübung selbst nicht durchgängig vertreten. Er könne sich nicht darauf berufen, dass in Formularhandbüchern ähnliche Formulierungen vorgeschlagen würden. Keiner dieser Vorschläge enthalte die Beschränkung der Rechtsfolgen, insbesondere des Erlöschens der Ansprüche des Käufers, auf den Fall der Ausübung eines der Stadt tatsächlich zustehenden Vorkaufsrechts. \n\n17\\. Weil der Beklagte es pflichtwidrig unterlassen habe, den Vertragsparteien eine klare, unzweideutige und zur Vermeidung von Irrtümern und Zweifeln geeignete Regelung vorzuschlagen, habe der Kläger den Kaufpreis nicht schon vor dem 1. September 2019 erhalten. Es wäre mit der Grundstücksgesellschaft S. GmbH & Co. KG oder einem anderen Käufer eine Regelung entsprechend der vorstehend an erster Stelle skizzierten Art zustande gekommen. \n\n18\\. Der Kläger könne nicht verlangen, so gestellt zu werden, wie er stünde, wenn er den Kaufpreis schon zum vereinbarten Fälligkeitszeitpunkt am 31. Januar 2019 oder zu einem sonstigen Zeitpunkt vor dem 1. September 2019 erhalten hätte. Möglicherweise hätte er den Kaufpreis auch erst an diesem Tag erhalten, wenn er mit der Käuferin eine Formulierung vereinbart hätte, durch die Unklarheiten der in Rede stehenden Art vermieden worden wären. \n\n19\\. Der Zurechnungszusammenhang zwischen der Pflichtverletzung des Beklagten und der Verzögerung der Kaufpreiszahlung sei nicht deshalb unterbrochen, weil der Kläger seinen Widerspruch gegen die Vorkaufsrechtsausübung zurückgenommen habe. Es sei nicht erkennbar, dass er den Kaufpreis andernfalls früher erlangt hätte. \n\n20\\. Dem Kläger stehe auch keine anderweitige Ersatzmöglichkeit zur Verfügung, die seinen Anspruch nach § 19 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 1 BNotO ausschließe. Ein Amtshaftungsanspruch gegen die Stadt stelle keine solche anderweitige Ersatzmöglichkeit dar, da er nach § 839 Abs. 1 Satz 2 BGB seinerseits subsidiär sei. Folgerichtig könne sich der Kläger auch nicht an seinen Prozessbevollmächtigten mit der Begründung halten, dieser habe ihm nicht die Möglichkeit eines solchen Amtshaftungsanspruchs offengehalten - etwa durch die Empfehlung, die Käuferin von der Rücknahme ihrer Anfechtungsklage abzuhalten. \n\n21\\. Die Ersatzpflicht des Beklagten sei auch nicht nach § 839 Abs. 3 BGB i.V.m. § 19 Abs. 1 Satz 3 BNotO ausgeschlossen. Es stehe nicht fest, dass der Schaden abgewendet worden wäre und der Kläger den Kaufpreis früher bekommen hätte, wenn er seinen Widerspruch gegen die Vorkaufsrechtsausübung nicht zurückgenommen hätte, sondern ebenfalls mit der Anfechtungsklage hiergegen vorgegangen wäre. \n\n22\\. Der Beklagte habe nicht ausreichend dargelegt, nicht fahrlässig gehandelt zu haben. Er habe dies insbesondere nicht durch den Hinweis auf Mustertexte dargelegt, die nicht exakt seiner Gestaltung entsprochen hätten. Außerdem habe sich ihm vor dem Hintergrund der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, nach der ein Hinweis darauf, dass ein gesetzliches Vorkaufsrecht in Betracht komme, regelmäßig als stillschweigend vereinbarte auflösende Bedingung des Kaufvertrags angesehen werde, Zweifel an der Sinnhaftigkeit des vereinbarten Rücktrittsrechts aufdrängen müssen. Diese Zweifel hätten sich ihm erst recht aufdrängen müssen, weil der Vertrag das automatische Erlöschen der Ansprüche der Käuferin sogar ausdrücklich geregelt habe. Zudem hätten Veröffentlichungen im Schrifttum auf die Gefahr von Verzögerungen bei Streit um die Wirksamkeit beziehungsweise Rechtmäßigkeit einer Vorkaufsrechtsausübung hingewiesen. Teilweise sei empfohlen worden, zur Vermeidung eines langen Schwebezustands die Rücktrittsmöglichkeit an die schlichte Ausübung des Vorkaufsrechts zu knüpfen und nicht an die Wirksamkeit dieser Ausübung. \n\n23\\. Dem Fahrlässigkeitsvorwurf stehe nicht die Kollegialgerichts-Richtlinie entgegen. Diese greife nicht ein, wenn die Annahme des Kollegialgerichts, die Amtshandlung sei rechtmäßig gewesen, auf einer unzureichenden tatsächlichen oder rechtlichen Beurteilungsgrundlage beruhe. Das Landgericht habe den Sachverhalt nicht erschöpfend gewürdigt. \n\nII.\n\n24\\. Diese Erwägungen halten der rechtlichen Überprüfung nicht in allen Punkten stand. Zwar hat das Oberlandesgericht zu Recht die Verletzung einer Amtspflicht im Sinne von § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO durch den Beklagten angenommen (nachfolgend zu 1). Rechtsfehlerhaft sind jedoch seine Erwägungen zur Kausalität zwischen der Amtspflichtverletzung und dem verzögerten Erhalt des Kaufpreises (nachfolgend zu 2). \n\n25\\. 1\\. Das Berufungsgericht hat zutreffend eine Amtspflichtverletzung des Beklagten im Sinne von § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO darin gesehen, dass dieser in Nummer VIII. des Kaufvertrages vom 12. November 2018 entgegen § 17 Abs. 1 BeurkG eine unklare und Zweifel über ihren Inhalt hervorrufende Regelung zum Vorkaufsrecht vorgeschlagen und beurkundet hat. \n\n26\\. Nach § 17 Abs. 1 Satz 1 und 2 BeurkG soll der Notar den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben. Dabei soll er darauf achten, dass Irrtümer und Zweifel vermieden sowie unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden. \n\n27\\. Das Berufungsgericht hat eine mehrfache Verletzung dieser Amtspflichten durch den Beklagten darin gesehen, dass dessen Sachverhaltsaufklärung mangelhaft gewesen sei, er versäumt habe, den Willen der Vertragsparteien zu ermitteln, und die von ihm vorgeschlagene und beurkundete Regelung zum Vorkaufsrecht weder klar noch unzweideutig oder Zweifel vermeidend gewesen sei. Im Folgenden hat es allerdings, worauf die Revision zu Recht hinweist, im Hinblick auf die Ursächlichkeit des Verhaltens des Beklagten für den vom Kläger geltend gemachten Schaden allein darauf abgestellt, dass der Beklagte es pflichtwidrig unterlassen habe, den Vertragsparteien eine klare, unzweideutige und zur Vermeidung von Irrtümern und Zweifeln geeignete Regelung vorzuschlagen. \n\n28\\. Eine solche Pflichtverletzung liegt vor. \n\n29\\. In diesem Zusammenhang kann dahinstehen, ob die vom Beklagten beurkundete Regelung, wie das Berufungsgericht meint, bereits deshalb gegen § 17 Abs. 1 Satz 1 und 2 BeurkG verstößt, weil sie für den Fall der Ausübung eines der Stadt zustehenden Vorkaufsrechts einerseits das Erlöschen der Erfüllungsansprüche der Käuferin vorsieht, andererseits aber für denselben Fall auch ein Rücktrittsrecht beider Vertragsparteien. Denn jedenfalls ist die Regelung, wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, deshalb unklar, weil sie die vorgesehenen Rechtsfolgen von zusätzlichen rechtlichen Kriterien abhängig macht und sie nur für den Fall bestimmt, dass die Stadt ein ihr \"zustehendes\" gesetzliches Vorkaufsrecht ausübt. Durch diese Formulierung wird unklar, ob die Rechtsfolgen auch dann eintreten, wenn der Stadt zwar ein Vorkaufsrecht zusteht, die Ausübung des Vorkaufsrechts aber ausgeschlossen und daher unwirksam ist. \n\n30\\. a) Mit der vorgenannten Wortwahl nimmt die vom Beklagten beurkundete Regelung ersichtlich Bezug auf § 24 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Danach \"steht\" der Gemeinde in bestimmten, dort aufgezählten Fällen beim Kauf von Grundstücken ein Vorkaufsrecht \"zu\". Vorliegend hat die Stadt bei der Ausübung des Vorkaufsrechts angeführt, das betroffene Grundstück befinde sich im Gebiet einer sozialen Erhaltungsverordnung. Damit hat sie sich auf ein Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB berufen. Die vom Beklagten beurkundete Regelung ist zwar insofern klar und eindeutig, dass die in ihr bestimmten Rechtsfolgen davon abhängig sind, dass das von der Stadt in Anspruch genommene Vorkaufsrecht ihr im Sinne von § 24 Abs. 1 BauGB auch tatsächlich \"zusteht\", das heißt seine in dieser Norm genannten rechtlichen Voraussetzungen gegeben sind. \n\n31\\. b) Die Regelung ist jedoch insofern unklar und nicht eindeutig, als offenbleibt, ob zusätzlich erforderlich ist, dass die Ausübung eines der Stadt \"zustehenden\" Vorkaufsrechts nicht gemäß § 26 BauGB ausgeschlossen ist. \n\n32\\. aa) Nach § 26 Nr. 4 BauGB ist die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB aufweist. Hierzu hat das Bundesverwaltungsgericht mit Urteil vom 9\\. November 2021 entschieden, dass der Ausübungsausschlussgrund des § 26 Nr. 4 BauGB auch bei Vorkaufsfällen im Gebiet einer Erhaltungssatzung (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 i.V.m. § 172 BauGB) greift, wenn das Grundstück entsprechend deren Zielen und Zwecken bebaut sei und genutzt werde. Dabei komme es maßgeblich auf die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts an, während mögliche zukünftige Entwicklungen nicht von Bedeutung seien (BVerwGE 174, 109 Ls und Rn. 21 ff). \n\n33\\. Ihren Bescheid vom 7. Januar 2019, mit der sie ein Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB ausübte, begründete die Stadt dagegen noch damit, die Ausübung des Vorkaufsrechts sei nicht nach § 26 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen, weil auch bevorstehende Beeinträchtigungen der Ziele und Zwecke der Erhaltungssatzung bei § 26 Nr. 4 BauGB nicht außer Betracht bleiben dürften (S. 6 f des Bescheides). \n\n34\\. bb) Das Berufungsgericht beanstandet zu Recht, dass die vom Beklagten beurkundete Bestimmung nicht hinreichend klar und eindeutig in Bezug auf die Frage ist, ob die in ihr genannten Rechtsfolgen auch voraussetzen, dass die Ausübung eines - der Gemeinde zustehenden - Vorkaufsrechts nicht gemäß § 26 BauGB ausgeschlossen ist. \n\n35\\. Die Regelungen zum Vorkaufsrecht in § 24 Abs. 1 BauGB und zum Ausschluss seiner Ausübung in § 26 BauGB weisen einen unmittelbaren rechtlichen Zusammenhang auf. Das Vorkaufsrecht darf gemäß § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dieser unbestimmte Rechtsbegriff wird im Sinne einer negativen Tatbestandsvoraussetzung durch die Ausübungsausschlussgründe nach § 26 BauGB normativ begrenzt. Der dortige Katalog konkretisiert Beispielsfälle, in denen das Allgemeinwohl die Ausübung des Vorkaufsrechts typischerweise nicht rechtfertigt (BVerwG aaO Rn. 13 mwN). Die Ausübung eines Vorkaufsrechts durch die Gemeinde hat mithin nur Erfolg, wenn sowohl ein Fall des § 24 Abs. 1 BauGB gegeben ist als auch die Ausschlussgründe des § 26 BauGB fehlen. Auf diesen Zusammenhang weist auch die amtliche Überschrift von § 26 BauGB \"Ausschluss des Vorkaufsrechts\" hin. Daher erschiene es nicht sinnvoll, in einem Grundstückskaufvertrag bei Ausübung eines Vorkaufsrechts bestimmte Rechtsfolgen nur daran zu knüpfen, dass das Vorkaufsrecht der Gemeinde zusteht, nicht aber auch daran, dass seine Ausübung wirksam ist, das heißt kein Ausschlussgrund im Sinne von § 26 BauGB vorliegt. \n\n36\\. Die vom Beklagten beurkundete Regelung könnte daher - wie seine vom Berufungsgericht angeführten Schreiben belegen (vgl. Seite 13 Abs. 2 des angefochtenen Urteils) - auch dahin verstanden werden, dass ihre Rechtsfolgen nur eintreten, wenn der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zusteht und sie es wirksam ausgeübt hat. Um dies hinreichend deutlich werden zu lassen, hätte es einer entsprechenden ausdrücklichen und klarstellenden Formulierung bedurft. Ihr Fehlen begründet die Unklarheit und mangelnde Eindeutigkeit der Regelung in Nummer VIII. des Kaufvertrages. \n\n37\\. 2\\. Jedoch ist die Annahme des Berufungsgerichts, weil der Beklagte es pflichtwidrig unterlassen habe, den Vertragsparteien eine klare, unzweideutige und zur Vermeidung von Irrtümern und Zweifeln geeignete Regelung vorzuschlagen, habe der Kläger den Kaufpreis nicht schon vor dem 1. September 2019 erhalten, nicht frei von Rechtsfehlern. \n\n38\\. a) Das Berufungsgericht hat seinen Feststellungen zur Kausalität zugrunde gelegt, sowohl der Kläger als auch die Käuferin wären zum Vorkaufsrecht statt mit der vom Beklagten vorgeschlagenen und beurkundeten auch mit der folgenden, klaren und unzweideutigen Regelung einverstanden gewesen: „Sollte die Stadt fristgerecht ein gesetzliches Vorkaufsrecht ausüben, so sind die vertraglichen Ansprüche der Käuferin ausgeschlossen, und zwar auch dann, wenn das ausgeübte Vorkaufsrecht tatsächlich nicht bestand oder seine Ausübung unzulässig war.\" \n\n39\\. Dass der Kläger mit einer solchen für ihn vorteilhaften Regelung einverstanden gewesen wäre, wenn der Beklagte sie pflichtgemäß vorgeschlagen hätte, sei vom Kläger vorgetragen und vom Beklagten nicht bestritten worden. Aber auch die Käuferin wäre mit einer solchen klaren Formulierung einverstanden gewesen, so dass der Kaufvertrag so zustande gekommen wäre. Seine gegenteilige Behauptung habe der Beklagte nicht unter Beweis gestellt. Sie sei auch unplausibel. Dass der Kläger den Verkauf seines Grundstücks nur mit einer Regelung der skizzierten Art vereinbart hätte, sei aber selbst dann anzunehmen, wenn man davon ausgehe, dass die Käuferin hiermit nicht einverstanden gewesen wäre. Denn dann wäre ein anderer Interessent hiermit einverstanden gewesen. \n\n40\\. b) Diese Ausführungen beruhen auf der Annahme, die Darlegungs- und Beweislast dafür, welche Formulierung der das Vorkaufsrecht betreffenden Regelung im Kaufvertrag die Vertragsparteien bei amtspflichtgemäßem Vorgehen des Beklagten gewählt hätten, liege bei diesem. Dies trifft indes, wie die Revision zu Recht beanstandet, nicht zu. \n\n41\\. aa) Zur Beantwortung der Frage, welchen Schaden eine Amtspflichtverletzung zur Folge hat, ist in den Blick zu nehmen, welchen Verlauf die Dinge bei pflichtgemäßem Verhalten genommen hätten und wie die Vermögenslage des Betroffenen sein würde, wenn der Notar die Pflichtverletzung nicht begangen hätte. Dabei hat grundsätzlich der Geschädigte den haftungsausfüllenden Ursachenzusammenhang zwischen dem Haftungsgrund und dem Eintritt des geltend gemachten Schadens darzulegen und nachzuweisen, wobei das Beweismaß des § 287 Abs. 1 ZPO gilt (Senat, Urteil vom 15. Juni 2023 - III ZR 44\u002F22, BGHZ 237, 165 Rn. 14 mwN). In diesem Zusammenhang kann sich der Geschädigte auf die Vermutung beratungsrichtigen Verhaltens nicht berufen, wenn es mehrere naheliegende Handlungsmöglichkeiten gibt (Senat aaO Rn. 17 ff, 23 f mwN). \n\n42\\. bb) In Anwendung dieser Grundsätze ist vorliegend in den Blick zu nehmen, welchen Verlauf die Dinge genommen hätten, wenn der Beklagte nicht seine Amtspflicht aus § 17 Abs. 1 BeurkG verletzt, sondern den Urkundsbeteiligten eine klare, unzweideutige und zur Vermeidung von Irrtümern und Zweifeln geeignete vertragliche Bestimmung zum Vorkaufsrecht vorgeschlagen hätte. Insbesondere ist zu fragen, ob die Vertragsparteien in diesem Fall eine andere Regelung der Rechtsfolgen bei Ausübung eines Vorkaufrechts seitens der Stadt vereinbart hätten und ob dann der vom Kläger geltend gemachte Schaden vermieden worden wäre. Für diesen haftungsausfüllenden Ursachenzusammenhang zwischen der Pflichtverletzung des Beklagten und dem vom Kläger geltend gemachten Verzögerungsschaden trägt der Kläger als Geschädigter die Darlegungs- und Beweislast. Da es ohne die Pflichtverletzung des Beklagten mehrere denkbare Handlungsmöglichkeiten gegeben hätte und insbesondere \\- wie auch das Berufungsgericht nicht verkennt (S. 10 des angefochtenen Urteils) - verschiedene vertragliche Bestimmungen zum Vorkaufsrecht mit unterschiedlichen Kausalverläufen im Hinblick auf das Schadensbild denkbar waren, auf die sich die Vertragsparteien hätten einigen können, besteht keine Vermutung dahingehend, dass sie sich auf die vom Berufungsgericht angenommene Regelung (vgl. vorstehend zu a) geeinigt hätten. Es genügt auch nicht, dass die Vereinbarung einer solchen Regelung \"plausibel\" beziehungsweise die gegenteilige Behauptung des Beklagten \"unplausibel\" ist (so aber das angefochtene Urteil S. 15). Vielmehr obliegt nach den vorstehenden Grundsätzen dem Kläger als Geschädigtem, sofern er die (hypothetische) Vereinbarung einer solchen vertraglichen Regelung dargelegt beziehungsweise sich die Annahme des Berufungsgerichts (stillschweigend) zu eigen gemacht hat, der entsprechende Beweis. \n\n43\\. cc) Dieser Beweis ist auch nicht mit der Hilfsüberlegung des Berufungsgerichts verzichtbar, wenn die Käuferin mit der vorstehenden vertraglichen Regelung zum Vorkaufsrecht nicht einverstanden gewesen wäre, wäre ein anderer Interessent hiermit einverstanden gewesen. Die Revision rügt insofern zu Recht, dass ein solcher alternativer Kausalverlauf von keiner der Parteien vorgetragen worden ist. Zudem obläge auch insofern dem Kläger die Beweislast, wenn der Beklagte - nach Gewährung rechtlichen Gehörs - dessen entsprechende Behauptung bestritten hätte. \n\n44\\. dd) Das Berufungsgericht wird nach alledem in dem neuen Berufungsverfahren den Parteien Gelegenheit zum weiteren Vortrag und dem Kläger zum Beweisantritt dazu zu gewähren haben, welchen Verlauf die Dinge genommen hätten, wenn der Beklagte nicht seine Amtspflicht aus § 17 Abs. 1 BeurkG verletzt hätte. \n\nIII.\n\n45\\. 1\\. Das angefochtene Urteil ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). \n\n46\\. 2\\. Im Umfang der Aufhebung ist die Sache, da sie noch nicht zur Endentscheidung reif ist, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). \n\n47\\. a) Die Sache ist nicht im Sinne einer Klageabweisung entscheidungsreif, weil - wie die Revision meint - die vom Kläger geltend gemachten Verzögerungsschäden außerhalb des Schutzbereichs der vom Beklagten verletzten Amtspflicht lägen. \n\n48\\. aa) Die Haftung des Notars für einen von ihm durch eine Amtspflichtverletzung verursachten Schaden kommt, wie allgemein im Schadensersatzrecht, nur in Betracht, wenn ihm dieser bei wertender Betrachtung zugerechnet werden kann. Auch im Notarhaftungsrecht kann Ersatz nur für solche Schadensfolgen verlangt werden, die im Schutzbereich der verletzten Norm liegen. Es muss sich mithin um Folgen handeln, die in den Bereich der Gefahren fallen, um derentwillen die Rechtsnorm erlassen wurde (vgl. nur Senat, Urteil vom 28. Mai 2020 - III ZR 58\u002F19, BGHZ 226, 39 Rn. 39 mwN). \n\n49\\. Die dem Notar nach § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG obliegende Pflicht, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu belehren, ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiederzugeben und darauf zu achten, dass Irrtümer und Zweifel vermieden werden, soll in erster Linie die Errichtung einer rechtswirksamen Urkunde über den wahren Willen der Beteiligten gewährleisten; diesem Zweck entsprechend reicht diese Pflicht grundsätzlich nur so weit, als eine Belehrung für das Zustandekommen einer formgültigen Urkunde erforderlich ist, die diesen Willen der Beteiligten vollständig und unzweideutig in der für das beabsichtigte Rechtsgeschäft zutreffenden Form rechtswirksam enthält (vgl. Senat, Urteil vom 22. Juli 2010 - III ZR 293\u002F09, BGHZ 186, 335 Rn. 16 mwN). \n\n50\\. Verstößt der Notar gegen die vorgenannte, ihm nach § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG obliegende Pflicht, indem er den Vertragsparteien keine klare, unzweideutige und zur Vermeidung von Irrtümern und Zweifeln geeignete Regelung vorschlägt, fallen solche Schäden in den Schutzbereich der verletzten Amtspflicht, die bei Beurkundung einer klaren und unzweideutigen Regelung, die seitens der Vertragsparteien nach entsprechender Belehrung durch den Notar vereinbart worden wäre, vermieden worden wären. \n\n51\\. bb) Auf den vorliegenden Fall übertragen bedeutet dies, dass die vom Kläger geltend gemachten Verzögerungsschäden in den Schutzbereich der vom Beklagten verletzten Amtspflicht fallen, wenn sie bei pflichtgemäßem Handeln, das heißt bei Belehrung und anschließender Beurkundung einer klaren, unzweideutigen und dem Willen der Vertragsparteien entsprechenden Regelung nicht entstanden wären. Insofern kann im gegenwärtigen Verfahrensstadium jedenfalls nicht ausgeschlossen werden, dass die Vertragsparteien bei pflichtgemäßem Verhalten des Beklagten eine - klare und unzweideutige - Regelung zum Vorkaufsrecht in der vom Berufungsgericht angenommenen Art getroffen hätten und im weiteren Verlauf die vom Kläger geltend gemachten Verzögerungsschäden nicht entstanden wären. Diese liegen damit im Schutzbereich der vom Beklagten verletzten Amtspflicht. \n\n52\\. Soweit die Revision meint, die Amtspflichten des Beklagten hätten nicht den Zweck zu gewährleisten, dass der Verkäufer bei rechtswidriger Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts von der Gemeinde den Kaufpreis erhalte, mag dies - isoliert betrachtet - richtig sein. Eine solche Betrachtungsweise verengt jedoch unzulässig den Blick auf eine rechtliche Bewertung des Verhaltens der Gemeinde. Ausgangspunkt für die Bestimmung des Schutzbereichs der vom Beklagten verletzten Amtspflicht sind auch im Falle einer notariell beurkundeten vertraglichen Regelung zum Vorkaufsrecht die in § 17 Abs. 1 BeurkG normierten Pflichten des Notars. Diese dienen - auf der Grundlage eines geklärten Sachverhalts und der Belehrung über die rechtliche Tragweite des Geschäfts - der Erforschung des Willens der Parteien sowie der klaren und unzweideutigen Wiedergabe ihrer hierauf beruhenden Erklärungen. Dementsprechend ist zur Klärung des Schutzbereichs der vom Beklagten verletzten Amtspflicht zu fragen, welche Regelung zum Vorkaufsrecht die Vertragsparteien bei nach den vorstehenden Grundsätzen pflichtgemäßem Verhalten des Beklagten getroffen hätten. \n\n53\\. Hätten sie, was im neuen Berufungsverfahren zu klären sein wird, im - rechtlich anzuerkennenden - Interesse an einer Vermeidung rechtlicher, mit dem Bestehen eines etwaigen Vorkaufsrechts und seiner wirksamen Ausübung verbundener Risiken und hierzu gegebenenfalls zu befürchtender Rechtsstreitigkeiten eine Regelung der vom Berufungsgericht angenommenen Art getroffen, kann - wie ausgeführt - nicht ausgeschlossen werden, dass im weiteren Verlauf die vom Kläger geltend gemachten Verzögerungsschäden nicht entstanden wären. Letztere fielen daher in den Schutzbereich der vom Beklagten verletzten Amtspflicht. Mit einer Regelung der vom Berufungsgericht angenommenen Art hätten die Vertragsparteien einen Ausschluss der Ansprüche der Käuferin auch für den Fall vereinbart, dass ein Vorkaufsrecht nicht besteht oder dessen Ausübung rechtswidrig ist. Damit wäre für den Kläger - nach Erlass des in der Ausübung des Vorkaufsrechts liegenden Verwaltungsakts beziehungsweise nach Abschluss eines gesonderten, von einem Vorkaufsrecht unabhängigen Kaufvertrags mit der Stadt - die Möglichkeit eröffnet worden, den Kaufpreis rechtssicher sowie zeitnah und mithin ohne Eintritt eines Verzögerungsschadens zu erhalten. \n\n54\\. Dagegen blendet die allein auf eine etwaige Rechtswidrigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts abstellende Sichtweise der Revision aus, dass durch die Beurkundung einer Vereinbarung über die Rechtsfolgen der rein tatsächlichen Ausübung eines Vorkaufsrechts die rechtlichen Risiken und zeitlichen Verzögerungen von vorneherein vermieden werden konnten. Sie verkürzt damit unzulässig den Schutzbereich der Amtspflichten nach § 17 Abs. 1 BeurkG. Diese bestehen, worauf die Revision hinweist, zwar auch darin, durch entsprechende kaufvertragliche Bestimmungen den Verkäufer davor zu schützen, im Hinblick auf die Eigentumsverschaffung doppelt von Käufer und Gemeinde in Anspruch genommen zu werden (vgl. Soester, RNotZ 2018, 1, 13 f; Salzig in Beck'sche Online-Formulare Vertrag [Stand: 01.09.2025], Ziff. 8.1.1 Rn. 16). Hierin erschöpft sich der Schutzbereich der notariellen Amtspflichten jedoch nicht. Vielmehr sind diese auch darauf gerichtet, die Interessen der Vertragsparteien an einer rechtssicheren und Verzögerungsschäden vermeidenden Regelung in dem zu beurkundenden Kaufvertrag umzusetzen. Dementsprechend vertritt *Soester* (aaO)**in seinem von der Revision herangezogenen Aufsatz die Auffassung, die Problematik, die entstehe, wenn die Beteiligten darüber uneinig seien, ob eine wirksame Vorkaufsrechtsausübung erfolgt sei, und dies gerichtlich geklärt werden müsse, könne vermieden werden, indem ein vertragliches Rücktrittsrecht für den Fall der Erklärung einer Vorkaufsrechtsausübung vereinbart werde. Das Anknüpfen des Rücktrittsrechts an den tatsächlichen Vorgang der Abgabe einer Vorkaufsrechtsausübungserklärung sei geeigneter, Klarheit über das Vorliegen der Voraussetzungen des Rücktrittsrechts zu schaffen.\n\n55\\. Der auf diese Weise bestimmte Schutzbereich der Amtspflichten nach § 17 Abs. 1 BeurkG verstößt entgegen der Auffassung der Revision auch nicht gegen den Vorrang des Primärrechtsschutzes (vgl. zu § 839 Abs. 3 BGB zB Senat, Urteil vom 19. Dezember 2024 - III ZR 24\u002F23, BGHZ 242, 341 Rn. 62 mwN). Der vom Kläger geltend gemachte Schaden ist darin begründet, dass die Kaufpreiszahlung infolge der rechtlichen Unsicherheit über die Wirksamkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts verzögert erfolgte. Eine solche Verzögerung und ein durch sie bedingter Schaden wären aber auch eingetreten, wenn der Kläger seinen Widerspruch gegen die Stadt nicht zurückgenommen, sondern weiterverfolgt hätte. \n\n56\\. b) Die Sache ist auch nicht deshalb im Sinne einer Klageabweisung entscheidungsreif, weil - wie die Revision meint - der Kläger gemäß § 19 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 1 BNotO auf andere Weise Ersatz zu erlangen vermag. \n\n57\\. aa) Zu Recht und von der Revision nicht angegriffen hat das Berufungsgericht einen Amtshaftungsanspruch gegen die Stadt gemäß § 839 Abs. 1 Satz 1 BGB als anderweitige Ersatzmöglichkeit wegen der auch insoweit gemäß § 839 Abs. 1 Satz 2 BGB gegebenen Subsidiarität unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Senats verneint (vgl. Senat, Urteil vom 12. Juli 2012 - III ZR 104\u002F11, NJW-RR 2013, 217 Rn. 40 mwN: Die öffentliche Hand wird, auch wenn es sich um unterschiedliche Rechtsträger handelt, als \"ein Ganzes\" angesehen, um zu verhindern, dass der geschädigte Bürger mit seinen Ansprüchen von einer öffentlichen Stelle an eine andere verwiesen wird). \n\n58\\. bb) Folgerichtig kommt aber auch, wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, ein Schadensersatzanspruch des Klägers gegen seinen Prozessbevollmächtigten nicht als anderweitige Ersatzmöglichkeit im Sinne von § 19 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 1 BNotO in Betracht. \n\n59\\. Die Revision sieht einen Schadensersatzanspruch des Klägers gegen seinen damaligen Prozessbevollmächtigten darin begründet, dass dieser nicht gerichtlich gegen die Stadt vorgegangen sei beziehungsweise dem Kläger nicht empfohlen habe, an der Anfechtungsklage gegen die Stadt festzuhalten mit der Folge, dass ein Amtshaftungsanspruch wegen des Verzögerungsschadens gegen die Stadt bestanden hätte und wegen der Hemmungswirkung der Anfechtungsklage nicht verjährt wäre. Ein pflichtgemäßes Verhalten der seinerzeitigen Prozessbevollmächtigten des Klägers hätte danach indes nur zu einem Anspruch des Klägers gegen die Stadt geführt, auf den der Beklagte den Kläger nach der vorgenannten Senatsrechtsprechung nicht gemäß § 19 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 1 BNotO hätte verweisen dürfen. Dann aber ist es nur konsequent, den Kläger auch nicht auf einen Regressanspruch gegen seinen Prozessbevollmächtigten zu verweisen, der deshalb bestehen soll, weil der Prozessbevollmächtigte einen im vorstehenden Sinne nicht verweisungsfähigen Amtshaftungsanspruch nicht offengehalten hat. Denn andernfalls würde auf diesem Umweg letztlich doch im Rahmen der Notarhaftung ein gegen einen anderen Amtsträger bestehender Amtshaftungsanspruch zur Begründung einer Subsidiarität des gegen den Notar bestehenden Anspruchs herangezogen. Durch das - unterstellt - pflichtwidrige Verhalten des Prozessbevollmächtigten des Klägers hätte letzterer lediglich einen Amtshaftungsanspruch verloren, auf den der von ihm in Anspruch genommene Beklagte ihn nicht hätte verweisen dürfen. Dann aber kann der Beklagte den Kläger auch nicht auf den entsprechenden Regressanspruch gegen dessen Prozessbevollmächtigten verweisen. Denn ein Verweis auf einen solchen Anspruch beinhaltete dem Sinn nach zugleich einen - nach den Grundsätzen der Senatsrechtsprechung indes nicht möglichen - Verweis auf den Amtshaftungsanspruch gegen die Stadt. \n\n60\\. Aus den vorgenannten Gründen steht der Inanspruchnahme des Beklagten entgegen der Revision auch nicht ein Mitverschulden des Klägers entgegen, weil dieser sich das - zum Verlust beziehungsweise zur Verjährung eines Amtshaftungsanspruchs gegen die Stadt führende - Verhalten seines Prozessbevollmächtigten zurechnen lassen müsste. \n\n61\\. c) Schließlich ist die Sache entgegen der Auffassung der Revision auch nicht deshalb im Sinne einer Klageabweisung entscheidungsreif, weil der Beklagte nicht schuldhaft gehandelt hat. \n\n62\\. aa) Der Geschädigte muss grundsätzlich das Verschulden des Amtsträgers darlegen und beweisen. Dabei genügt der Beweis eines Sachverhalts, der nach dem regelmäßigen Ablauf der Dinge die Folgerung begründet, dass ein Beamter seine Amtspflicht schuldhaft verletzt hat; auf dieser Grundlage besteht zugunsten des Geschädigten in Bezug auf das Verschulden des Amtsträgers ein Beweis des ersten Anscheins (Senat, Urteil vom 20\\. Oktober 2016 - III ZR 278\u002F15, BGHZ 212, 303 Rn. 40 mwN; BeckOGKBGB\u002FThomas, § 839 [Stand: 01.11.2025] Rn. 873). Ein solcher Sachverhalt ist gegeben, wenn der beklagte Notar - wie das Berufungsgericht vorliegend zutreffend festgestellt hat - unter Verletzung seiner Amtspflicht aus § 17 Abs. 1 BeurkG den Urkundsbeteiligten keine klare, unzweideutige und zur Vermeidung von Irrtümern und Zweifeln geeignete Regelung zum Vorkaufsrecht vorgeschlagen hat. Es kann daher dahinstehen, ob ein fahrlässiges Handeln des Beklagten, wie das Berufungsgericht meint, auch darin begründet liegt, dass sich dem Beklagten vor dem Hintergrund der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur - bei einem Hinweis auf das Vorkaufsrecht im Kaufvertrag - stillschweigend vereinbarten auflösenden Bedingung (vgl. BGH, Urteil vom 13. März 2009 - V ZR 157\u002F08, NJW-RR 2009, 1172 Rn. 16 f) Zweifel an der Sinnhaftigkeit des vereinbarten Rücktrittsrechts aufdrängen mussten. Gleiches gilt für die Frage, ob das \"Thema\" der Gefahr von Verzögerungen bei Streit um die Wirksamkeit einer Vorkaufsrechtsausübung \"greifbar in der Luft\" lag (so Seite 20 des angefochtenen Urteils). Vielmehr ergibt sich ein Verschulden des Beklagten bereits daraus, dass er im Hinblick auf die vertraglich vereinbarten Rechtsfolgen bei einer unwirksamen Ausübung des Vorkaufsrechts keine klare und eindeutige Regelung vorgeschlagen hat. \n\n63\\. bb) Ein Verschulden des Beklagten ist auch nicht auf der Grundlage der sogenannten Kollegialgerichts-Richtlinie zu verneinen. \n\n64\\. (1) Nach der Rechtsprechung des Senats trifft den Amtsträger in der Regel kein Verschulden, wenn ein mit mehreren Berufsrichtern besetztes Kollegialgericht die Amtstätigkeit als objektiv rechtmäßig angesehen hat. Diese sogenannte Kollegialgerichts-Richtlinie beruht auf der Erwägung, dass von einem Beamten eine bessere Rechtseinsicht als von einem mit mehreren Rechtskundigen besetzten Kollegialgericht regelmäßig nicht erwartet und verlangt werden kann (st. Rspr.; vgl. zuletzt Senat, Urteil vom 13. Februar 2025 \\- III ZR 63\u002F24, BGHZ 243, 71 Rn. 54 mwN). Eine Verneinung des Verschuldens ist indes nur gerechtfertigt, wenn das Kollegialgericht die Rechtmäßigkeit der Amtstätigkeit nach sorgfältiger Prüfung bejaht hat. Die Richtlinie greift daher nicht ein, wenn die Annahme des Kollegialgerichts, die Amtshandlung sei rechtmäßig gewesen, auf einer unzureichenden tatsächlichen oder rechtlichen Beurteilungsgrundlage beruht (Senat, aaO Rn. 55 mwN). \n\n65\\. (2) Nach diesen Grundsätzen kommt vorliegend, wie das Berufungsgericht jedenfalls im Ergebnis zutreffend erkannt hat, eine Anwendung der Kollegialgerichts-Richtlinie nicht in Betracht. Denn die Annahme des Landgerichts, es fehle an einer Amtspflichtverletzung des Beklagten, beruht auf einer unzureichenden rechtlichen Beurteilungsgrundlage. \n\n66\\. Dabei kann offenbleiben, ob, wie das Berufungsgericht meint, die Anwendbarkeit der Kollegialgerichts-Richtlinie ausscheidet, weil das Landgericht weder berücksichtigt hat, dass sich dem Beklagten aufdrängen musste, dass eine zügige Kaufpreiszahlung für den Kläger von existenzieller Wichtigkeit war, noch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dazu berücksichtigt hat, dass ein Kaufvertrag, der auf ein gemeindliches Vorkaufsrecht hinweist, regelmäßig als durch dessen Ausübung auflösend bedingt anzusehen ist. Denn das Urteil des Landgerichts beruht im Hinblick auf eine Amtspflichtverletzung des Beklagten jedenfalls insoweit auf einer unzureichenden rechtlichen Beurteilungsgrundlage, als das Landgericht die fehlende Klarheit und Eindeutigkeit der vom Beklagten vorgeschlagenen und beurkundeten Regelung zum Vorkaufsrecht (s.o. zu II. 1 b) nicht erkannt hat. Dabei hat es auch übersehen, dass - entgegen seiner Einschätzung - die vom Beklagten beurkundete Bestimmung zum Vorkaufsrecht nicht dem \"durch die einschlägigen Notarhandbücher gesetzten Standard\" (vgl. Urteil vom 12. März 2024, S. 10 ff) entspricht. Im Unterschied zu den in diesen Handbüchern vorgeschlagenen Klauseln, in denen als Voraussetzung der in ihnen bestimmten Rechtsfolgen allein die Ausübung des Vorkaufsrechts genannt wird, hat der Beklagte nämlich in der von ihm formulierten Regelung mit den Worten \"ein ihr zustehendes\" (Vorkaufsrecht) den Eintritt der dort bestimmten Rechtsfolgen von einer zusätzlichen, an § 24 Abs. 1 BauGB anknüpfenden rechtlichen Voraussetzung abhängig gemacht. Gerade hierdurch aber ist - wie ausgeführt - die Unklarheit und mangelnde Eindeutigkeit der Regelung in Bezug auf die Frage entstanden, ob neben dem Bestehen eines Vorkaufsrechts im Sinne von § 24 Abs. 1 BauGB auch das Fehlen eines Ausschlussgrundes für seine Ausübung im Sinne von § 26 BauGB erforderlich ist. \n\nVRiBGH Dr. Herrmannist wegen Urlaubs an derUnterschrift gehindert. Remmert Arend Remmert Böttcher Kessen","Voraussetzungen einer Notarhaftung - Beurkundung einer Regelung zum Vorkaufsrecht in einem Grundstückskaufvertrag","2026-07-08T22:25:13.381Z","2026-07-10T22:05:55.641Z",{"id":143,"ecli":144,"slug":145,"caseNumber":146,"courtId":5,"decisionDate":147,"fullText":148,"summary":149,"language":7,"source":62,"sourceUrl":63,"sourceTimestamp":147,"parsedAt":150,"updatedAt":151},"2901","ECLI:DE:NEURIS:KORE705602026","ecli-de-neuris-kore705602026","V ZR 98\u002F25","2026-02-27T00:00:00.000Z","#  BGH, Urteil vom 27. Februar 2026 - V ZR 98\u002F25 \n\n## Leitsatz\n\n1\\. Auch nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes kann ein Wohnungseigentümer das Bestehen konkreter Rechte und Pflichten, die sich aus der Gemeinschaftsordnung ergeben (hier: Kostentragung), gerichtlich feststellen lassen. Für eine solche Feststellungsklage ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer passivlegitimiert.11 16\n\n2\\. Das auf die Feststellungsklage ergehende Urteil wirkt in entsprechender Anwendung von § 44 Abs. 3 WEG für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei sind.21\n\n3\\. Besteht in einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Uneinigkeit über die zutreffende Auslegung oder die Wirksamkeit von Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, kann eine gerichtliche Entscheidung über die gegenseitigen Rechte und Pflichten nicht nur mit der Feststellungsklage, sondern auch mit der Beschlussersetzungsklage herbeigeführt werden (im Anschluss an Senat, Urteil vom 16. September 2022 - V ZR 69\u002F21, NJW 2023, 63 Rn. 15 ff.).24\n\n## Tenor\n\nDie Revision gegen das Urteil des Landgerichts München I - 36. Zivilkammer - vom 14. April 2025 wird auf Kosten der Streithelferin zurückgewiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\n## Tatbestand\n\n1\\. Die Beklagte ist eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), deren Mitglieder unter anderem die Kläger und die Streithelferin der Beklagten sind. Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus drei Wohnblöcken sowie 110 Tiefgaragenstellplätzen. In der Nachbarschaft wurden zahlreiche Reihenhäuser teils auf eigenen, teils auf wiederum in Wohnungseigentum geteilten Grundstücken errichtet. Die Tiefgarageneinheiten stehen überwiegend im Teileigentum von Eigentümern bzw. Sondereigentümern dieser Reihenhäuser, die nur insoweit zugleich Mitglieder der beklagten GdWE sind. So verhält es sich auch im Fall der Kläger, die Sondereigentümer eines Tiefgaragenstellplatzes sind. In der GdWE herrscht unter anderem Uneinigkeit darüber, wer die Kosten der Erneuerung eines Kinderspielplatzes auf dem Gemeinschaftsgrundstück tragen muss. Nach Ziffer II § 2 Nr. 1 der Gemeinschaftsordnung werden die Lasten und Kosten grundsätzlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile abgerechnet. Im Hinblick auf die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des Spielplatzes sowie weiterer Flächen enthält Ziffer II § 2 Nr. 4 der Gemeinschaftsordnung eine abweichende Regelung. Hiernach tragen diese Kosten „die Miteigentümer der Tiefgarage“ alleine, wobei auf jeden Eigentümer eines Reihenhausgrundstücks ein „Kostenanteil von 1,2 pro qm Wohn-\u002FNutzfläche“ und auf jeden Eigentümer eines Wohn-\u002FTeileigentums ein „Anteil von 1 pro qm Wohn-\u002FNutzfläche“ entfällt. \n\n2\\. Mit der gegen die GdWE gerichteten Klage möchten die Kläger - soweit von Interesse - festgestellt wissen, dass in der GdWE alle Lasten und Kosten, die mit den in Ziffer II § 2 Nr. 4 der Gemeinschaftsordnung genannten Flächen und Anlagen zusammenhängen, entsprechend der allgemeinen Kostentragungsregel in Ziffer II § 2 Nr. 1 Satz 1 der Gemeinschaftsordnung von allen Eigentümern nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen sind. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die von der Streithelferin hiergegen eingelegte Berufung ist vor dem Landgericht erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Kläger beantragen, möchte die Streithelferin weiterhin die Abweisung der Feststellungsklage erreichen. \n\n## Entscheidungsgründe\n\nI.\n\n3\\. Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist die Feststellungsklage zulässig. Der Antrag sei auf ein konkretes feststellungsfähiges Rechtsverhältnis im Sinne von § 256 ZPO gerichtet. Es handele sich nicht um die abstrakte Überprüfung von Normen der Gemeinschaftsordnung, die dem Wohnungseigentumsrecht fremd sei. Der Antrag betreffe vielmehr die konkrete Kostentragungspflicht der Eigentümer vor dem Hintergrund der anstehenden Spielplatzsanierung. Unter dem Gesichtspunkt des effektiven Rechtsschutzes sei es geboten, die in der Gemeinschaft hoch umstrittene Kostentragungspflicht bzw. die Kostenverteilung, die sich in unterschiedlichem Gewand stellen werde, „vor die Klammer zu ziehen“, um eine Aufsplitterung in weitere Streitigkeiten zu vermeiden. Daraus folge zugleich das Feststellungsinteresse. \n\n4\\. Die Feststellungsklage sei auch begründet. Die GdWE sei die richtige Beklagte. Zwar könnte für eine Passivlegitimation der übrigen Wohnungseigentümer sprechen, dass es sich um eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer handele. Indes wirke sich die Vereinbarung aufgrund des neu geordneten Organisationssystems typischerweise im Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer und der GdWE aus. Die Kostentragungspflicht der Kläger bestehe materiell-rechtlich gegenüber dem Verband und nicht gegenüber den einzelnen Miteigentümern. Danach richteten sich - spiegelbildlich - auch die Parteien des prozessualen Verhältnisses. Ob die übrigen Wohnungseigentümer möglicherweise analog § 44 Abs. 3 WEG an die Entscheidung des Gerichts gebunden seien, müsse nicht entschieden werden, da hier zu erwarten sei, dass der Streit durch die bilaterale Klärung zwischen der Streithelferin und der GdWE beigelegt werde. In der Sache sei die in Ziffer II § 2 Nr. 4 der Gemeinschaftsordnung getroffene Kostenregelung unwirksam, weil sie unbestimmt, unvollständig und letztlich nicht durchführbar sei. Unklar sei schon, nach welchen Vorgaben die maßgeblichen Wohn- und insbesondere die Nutzflächen ermittelt werden sollten. Zudem stünden diese Flächen nicht fest, und für eine Vermessung der nicht zu der GdWE gehörigen Reihenhäuser fehle die Beschlusskompetenz. Im Übrigen seien auch noch nicht alle Reihenhäuser gebaut. Unabhängig davon sei die Regelung willkürlich, weil sie auf Flächen von Einheiten außerhalb der GdWE abstelle. Da eine ergänzende Auslegung der Gemeinschaftsordnung wegen der Variationsbreite möglicher Alternativen ausscheide, habe die Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen zu erfolgen. \n\nII.\n\n5\\. Das hält rechtlicher Nachprüfung stand. \n\n6\\. 1\\. Das Berufungsurteil unterliegt in vollem Umfang der Überprüfung des Senats. Dem steht nicht entgegen, dass das Berufungsgericht die Revisionszulassung auf die Frage der Passivlegitimation bei Feststellungsklagen beschränkt hat. \n\n7\\. a) Bezogen auf die von dem Berufungsgericht bejahte Zulässigkeit der Feststellungsklage folgt dies bereits daraus, dass das Berufungsgericht die Prüfungskompetenz des Revisionsgerichts nicht einschränken kann, soweit Prozessvoraussetzungen - wie etwa die Zulässigkeit einer (Feststellungs-)Klage - von Amts wegen zu prüfen sind (vgl. BGH, Urteil vom 10\\. Oktober 2017 - XI ZR 456\u002F16, NJW 2018, 227 Rn. 10). \n\n8\\. b) Auch hinsichtlich der Begründetheit der Feststellungsklage ist eine Beschränkung der Zulassung auf die Passivlegitimation nicht möglich. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs scheidet nämlich die Beschränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen, bestimmte Anspruchsgrundlagen, Anspruchselemente oder Vorfragen aus (vgl. BGH, Urteil vom 27. März 2025 - I ZR 64\u002F24, GRUR 2025, 589 Rn. 12 ff.; Urteil vom 23. Juli 2024 - VI ZR 427\u002F23, NJW-RR 2024, 1185 Rn. 11). Bei der Passivlegitimation handelt es sich um ein bloßes Anspruchselement. Insoweit liegt es nicht anders als bei der Verjährung. Auch hierauf kann die Revision nicht beschränkt werden, weil die Beurteilung der Verjährung wiederum von der materiellrechtlichen Natur des Anspruchs abhängt (vgl. BGH, Beschluss vom 10. Februar 2011 - VII ZR 71\u002F10, NJW 2011, 1227 Rn. 11). \n\n9\\. 2\\. Ohne Rechtsfehler sieht das Berufungsgericht die Feststellungsklage als zulässig im Sinne des § 256 Abs. 1 ZPO an. \n\n10\\. a) Gegenstand einer Feststellungsklage nach § 256 ZPO kann nur das Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses sein, d.h. der aus einem konkreten Lebenssachverhalt entstandenen Rechtsbeziehungen; nicht zulässig ist eine Feststellung zur Klärung einzelner Vorfragen, zur Klärung der Elemente eines Rechtsverhältnisses oder zur Klärung der Berechnungsgrundlagen eines Anspruchs oder einer Leistungspflicht. Bezieht sich die Feststellungsklage auf die abstrakte Auslegung einer Kostenregelung in der Gemeinschaftsordnung, ist sie unzulässig (vgl. Senat, Urteil vom 13. Mai 2016 - V ZR 152\u002F15, NJW-RR 2016, 1107 Rn. 23). Allerdings ist bei der Auslegung des Klageantrags nicht am buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften, sondern der wirkliche Wille der Partei zu erforschen. Im Zweifel ist dasjenige gewollt, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der wohlverstandenen Interessenlage entspricht. Dementsprechend hat der Senat unter der Geltung des bisherigen Rechts eine Klage aller übrigen Wohnungseigentümer, die gegenüber einer einzelnen Wohnungseigentümerin feststellen lassen wollten, dass eine Kostenregelung in der Gemeinschaftsordnung in einem bestimmten Sinne zu verstehen ist, dahingehend ausgelegt, dass die Pflicht der Beklagten zur Tragung näher bezeichneter Kosten festgestellt werden sollte. So verstanden bezog sich der Antrag der Kläger auf ein gegenwärtiges Rechtsverhältnis (Senat, Urteil vom 13. Mai 2016 - V ZR 152\u002F15, aaO Rn. 5, 24). \n\n11\\. b) Auch nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) kann ein Wohnungseigentümer das Bestehen konkreter Rechte und Pflichten, die sich aus der Gemeinschaftsordnung ergeben, gerichtlich feststellen lassen. In diesem Sinne ist der Feststellungsantrag der Kläger mit den Vorinstanzen zu verstehen. Entgegen der Auffassung der Revision zielt er nicht lediglich auf eine abstrakte Auslegung von Ziff. II § 2 Nr. 4 der Gemeinschaftsordnung. Vielmehr möchten die Kläger Klarheit darüber haben, wie die in der Klausel beschriebenen Kosten zu verteilen sind. Weil sie Wohnungseigentümer sind, können sie die gegenseitigen Rechte und Pflichten aus der Gemeinschaftsordnung klären lassen. \n\n12\\. c) Zutreffend bejaht das Berufungsgericht auch das für die Feststellungsklage nach § 256 Abs. 1 ZPO weiter erforderliche Feststellungsinteresse. Angesichts der aktuellen Differenzen in der GdWE über den Inhalt bzw. die Wirksamkeit der maßgeblichen Kostenregelung und den Umfang der sich hieraus - auch für die Kläger - ergebenden Zahlungspflichten insbesondere im Zusammenhang mit der anstehenden Spielplatzsanierung können die Kläger eine verbindliche gerichtliche Entscheidung beanspruchen. Soweit die Revision meint, das Feststellungsinteresse fehle deshalb, weil andere Wohnungseigentümer an das Feststellungsurteil nicht gebunden seien, veranlasst dies keine abweichende Beurteilung. Wie noch zu zeigen sein wird (vgl. dazu Rn. 21 ff.), findet die Vorschrift des § 44 Abs. 3 WEG mit der hierin angeordneten Rechtskrafterstreckung auf die übrigen Wohnungseigentümer bei Feststellungsklagen der vorliegenden Art entsprechende Anwendung. Ohne Erfolg bleibt auch der Einwand des Prozessbevollmächtigten der Streithelferin in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat, die Kläger könnten eine gerichtliche Klärung der Kostentragungspflichten auch im Wege der Beschlussersetzungsklage erreichen. Das trifft zwar zu (vgl. dazu Rn. 24 ff.); dieses prozessuale Vorgehen wäre aber weder einfacher noch effektiver als die Feststellungsklage und ist daher nicht als vorrangig anzusehen. \n\n13\\. 3\\. Im Rahmen der Prüfung der Begründetheit der Feststellungsklage hält das Berufungsgericht die GdWE zu Recht für passivlegitimiert. Die Frage wird allerdings unterschiedlich beantwortet. \n\n14\\. a) Diskutiert wird sie vorrangig für solche Fälle, in denen ein Wohnungseigentümer im Wege der Feststellungsklage klären lassen will, ob eine Altvereinbarung fortgilt oder ob vielmehr wegen § 47 WEG die Normen des neuen Rechts gelten. Zum Teil wird insoweit die Auffassung vertreten, die Klage sei gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten, da § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG, wonach Beschlussklagen gegen die GdWE zu richten sind, nicht entsprechend angewendet werden könne (vgl. BeckOK WEG\u002FElzer [1.1.2026], § 47 Rn. 22; Riecke, ZWE 2023, 350, 351 f.). Anders verhalte es sich nur, wenn die GdWE sich auf die Vereinbarung berufe. Dies sei beispielsweise der Fall, wenn die GdWE dem Kläger ein Sondernutzungsrecht streitig mache (vgl. BeckOK WEG\u002FElzer [1.1.2026], § 47 Rn. 22 unter Verweis auf LG Frankfurt a.M, NJW-RR 2023, 1573 Rn. 17). Auf der Grundlage dieser Überlegungen müsste in Fällen der vorliegenden Art die Feststellungsklage gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichtet werden. \n\n15\\. b) Nach der Gegenauffassung ist richtiger Klagegegner die GdWE. Zur Begründung wird darauf hingewiesen, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nunmehr eine Verbandsaufgabe sei (§ 18 Abs. 1 WEG) und es letztlich um die Frage gehe, nach welchen Regeln diese zu erfolgen habe (vgl. Bärmann\u002FPick\u002FFichtner, WEG, 21. Aufl., § 47 Rn. 15; BeckOK BGB\u002F Zschieschack\u002FOrthmann [1.2.2026], § 47 WEG Rn. 18; Hogenschurz, IMR 2022, 514; Agatsy, MietRB 2023, 89, 90; im Ergebnis auch Lehmann-Richter\u002FWobst, Wohnungseigentumsrecht, 2\\. Aufl., Rn. 7.74 ff. sowie Dötsch\u002FHogenschurz in Festschrift Drasdo, 2023, S. 51, 59 f., die daneben die Klage gegen die übrigen Wohnungseigentümer ebenfalls als zulässig ansehen). \n\n16\\. c) Der Senat sieht die GdWE für eine solche Feststellungsklage als passivlegitimiert an. \n\n17\\. aa) Wie das Berufungsgericht zutreffend sieht, streitet hierfür maßgeblich die durch die Reform des Wohnungseigentumsrechts erfolgte Änderung der Struktur der GdWE. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt sowohl im Außenverhältnis als auch im Innenverhältnis nunmehr ausschließlich der GdWE (§ 18 Abs. 1 WEG). Der Begriff der Verwaltung im Sinne von § 18 Abs. 1 WEG ist weit zu verstehen. Er umfasst jede Entscheidung und Maßnahme mit rechtlicher oder tatsächlicher Beziehung zum Gemeinschaftseigentum oder Gemeinschaftsvermögen (vgl. zu dem Paradigmenwechsel Senat, Urteil vom 21. Juli 2023 - V ZR 90\u002F22, BGHZ 239, 1 Rn. 11). Sieht die Gemeinschaftsordnung etwa vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums „der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer“ bedarf, ist eine Klage auf Zustimmung zur Veräußerung stets gegen die GdWE zu richten (vgl. Senat, Urteil vom 22. März 2024 - V ZR 141\u002F23, NJW 2024, 2173 Rn. 12). Eine Bündelung der sich im Zusammenhang mit der Zustimmung zu einer Veräußerung stellenden Fragen durch die GdWE führt gegenüber der Inanspruchnahme aller übrigen Wohnungseigentümer zu einer deutlichen Verfahrensvereinfachung. Dies trägt auch dem Anliegen des Gesetzgebers Rechnung, der mit dem WEMoG das gerichtliche Verfahrensrecht modernisieren wollte, um schwer handhabbare Prozesse mit einer Vielzahl von Beteiligten und entsprechenden Kostenrisiken zu vermeiden (vgl. Senat, Urteil vom 22. März 2024 - V ZR 141\u002F23, aaO Rn. 12, 14 und 19; vgl. auch BT-Drucks. 19\u002F18791 S. 31, 83). Diesem Paradigmenwechsel muss auch bei der Frage des richtigen Klagegegners bei Streitigkeiten über die Anwendbarkeit bzw. die zutreffende Auslegung der Gemeinschaftsordnung Rechnung getragen werden. \n\n18\\. bb) Ohne Erfolg verweist die Revision darauf, dass eine Klage auf Änderung einer Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 WEG nach herrschender Meinung gegen die übrigen Wohnungseigentümer, nicht aber gegen die GdWE zu richten sei. Es bedarf keiner Entscheidung, ob diese zu § 10 Abs. 2 WEG vertretene Auffassung zutrifft (anhängig hierzu: Revisionsverfahren V ZR 158\u002F25). Denn hier geht es nicht um die konstitutive Änderung der Gemeinschaftsordnung. Vielmehr verfolgt die Feststellungsklage (lediglich) das Ziel, den Inhalt der sich aus der Gemeinschaftsordnung ergebenden Pflichten verbindlich klären zu lassen. Jedenfalls eine solche Klage ist wegen der Zuständigkeit der GdWE für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegen diese zu richten. \n\n19\\. cc) Entgegen der Auffassung der Revision lässt sich gegen die Passivlegitimation der GdWE auch nicht einwenden, ein entsprechendes Urteil entfalte gegenüber nicht an dem Prozess beteiligten Wohnungseigentümern keine Wirkung und könne deshalb den Streit über die Auslegung der Gemeinschaftsordnung nicht erschöpfend lösen. \n\n20\\. (1) Richtig ist allerdings, dass eine Feststellungsklage nach § 256 ZPO nach allgemeinen Regeln des Prozessrechts grundsätzlich nur zwischen den Prozessparteien wirkt; danach wären hier an dem Prozess nicht als Partei oder als Streithelfer beteiligte Wohnungseigentümer an das Urteil nicht gebunden. Für eine Erstreckung der Rechtskraft auf nicht am Rechtsstreit beteiligte Personen bedarf es einer gesetzlichen Anordnung. In Ermangelung einer solchen gesetzlichen Grundlage haben Feststellungsklagen von Gesellschaftern untereinander nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur Wirkung inter partes (vgl. BGH, Beschluss vom 16. April 2015 - I ZB 3\u002F14, NJW 2015, 3234 Rn. 15; Urteil vom 25. November 2002 - II ZR 69\u002F01, NJW-RR 2003, 826, 828 [juris Rn. 20]). Ohne Rechtskrafterstreckung, das ist der Revision zuzugeben, wäre die Passivlegitimation der GdWE nicht sinnvoll, weil die Gemeinschaftsordnung nur einheitlich gelten kann (vgl. hierzu Lehmann-Richter\u002FWobst, Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., Rn. 7.76). \n\n21\\. (2) Richtigerweise gibt es aber eine gesetzliche Grundlage für eine Rechtskrafterstreckung; denn das auf die Feststellungsklage eines einzelnen Wohnungseigentümers gegen die GdWE ergehende Urteil wirkt in entsprechender Anwendung von § 44 Abs. 3 WEG für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei sind. \n\n22\\. (a) Nach dem Wortlaut des § 44 Abs. 3 WEG und der systematischen Stellung ist die Vorschrift grundsätzlich allerdings nur auf Beschlussklagen anzuwenden, wozu die hier in Rede stehende Feststellungsklage nicht gehört. Das entspricht auch der Vorstellung des Gesetzgebers (vgl. BT-Drucks. 19\u002F18791 S. 83). \n\n23\\. (b) § 44 Abs. 3 WEG ist aber auf Feststellungsklagen analog anzuwenden. Die Interessenlage ist vergleichbar und die Vorschrift weist eine planwidrige Regelungslücke auf (zu den Voraussetzungen einer Analogie vgl. Senat, Beschluss vom 14. Juni 2007 - V ZB 102\u002F06, NJW 2007, 3124 Rn. 11 mwN). Der Gesetzgeber hat offenbar übersehen, dass ein Bedürfnis für die Erstreckung der Rechtskraft auf alle Wohnungseigentümer unabhängig davon, ob sie an dem Prozess beteiligt sind, nicht nur bei Beschlussklagen besteht, sondern auch dann, wenn die Auslegung oder die Wirksamkeit einer Regelung in der Gemeinschaftsordnung in der GdWE im Streit ist und mit einer Feststellungsklage einer verbindlichen Klärung zugeführt werden soll. Durch eine Vereinbarung werden Rechte und Pflichten sämtlicher Wohnungseigentümer begründet, die einheitlich für alle gelten. Könnten Wohnungseigentümer, die an einem Feststellungsprozess nicht förmlich beteiligt wurden, in einem weiteren Prozess eine Auslegung der Vereinbarung geltend machen, die von dem vorangegangenen Feststellungsurteil abweicht, widerspräche dies der Einheitlichkeit der Vereinbarung und hätte zur Folge, dass der Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung nach § 18 Abs. 2 WEG hinsichtlich derselben Regelung einen unterschiedlichen Inhalt hätte. Dieses ersichtlich nicht gewollte Ergebnis rechtfertigt die entsprechende Anwendung des § 44 Abs. 3 WEG und die hierin angeordnete Rechtskrafterstreckung auf alle Wohnungseigentümer (so auch Lehmann-Richter\u002FWobst, Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., Rn. 7.77; für Zwischenfeststellungsklagen im Zusammenhang mit Beschlussklagen ebenso Dötsch\u002FHogenschurz in Festschrift Drasdo, 2023, S. 51, 57). \n\n24\\. dd) Bestätigt wird die Annahme der Passivlegitimation der GdWE und der entsprechenden Anwendung von § 44 Abs. 3 WEG bei einer solchen Feststellungsklage schließlich durch die Überlegung, dass der Kläger sein Rechtsschutzziel auch mit der Beschlussersetzungsklage erreichen könnte. Besteht in einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Uneinigkeit über die zutreffende Auslegung oder die Wirksamkeit von Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, kann eine gerichtliche Entscheidung über die gegenseitigen Rechte und Pflichten nämlich nicht nur mit der Feststellungsklage, sondern auch mit der Beschlussersetzungsklage herbeigeführt werden. \n\n25\\. (1) Kommt es für die Frage, ob eine Verwaltungsmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, auf eine umstrittene und höchstrichterlich ungeklärte Rechtsfrage an, ist die GdWE nach der Rechtsprechung des Senats berechtigt, durch Mehrheitsbeschluss zu entscheiden, welche Auffassung für die künftige Verwaltungspraxis maßgeblich sein soll. Dies bedeutet zwar nicht, dass mit einem solchen Beschluss die Rechtslage - vergleichbar mit einem rechtskräftigen Urteil - abschließend verbindlich festgeschrieben wird. Findet aber ein entsprechender Beschlussantrag in der Eigentümerversammlung keine Mehrheit, kann der Beschluss mit einer Beschlussersetzungsklage, die nach § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG gegen die GdWE zu richten ist, gerichtlich erzwungen werden. Wird der Beschluss ersetzt, steht mit der Rechtskraft des Urteils fest, dass die in dem Beschluss beschriebene Verwaltungspraxis ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht (näher zum Ganzen Senat, Urteil vom 16. September 2022 - V ZR 69\u002F21, NJW 2023, 63 Rn. 15 ff. mwN). Dies gilt nach § 44 Abs. 3 WEG für alle Wohnungseigentümer. \n\n26\\. (2) Unsicherheiten in der Verwaltungspraxis können in gleicher Weise dann entstehen, wenn Unklarheiten über die Auslegung oder die Wirksamkeit einer Regelung in der Gemeinschaftsordnung (z.B. einer Kostenregelung) bestehen. Hierfür gelten die Überlegungen des Senats entsprechend (vgl. hierzu auch Dötsch\u002FHogenschurz in Festschrift Drasdo, 2023, S. 51, 62 ff.). Auch insoweit besteht eine Kompetenz der Wohnungseigentümer, mit Mehrheitsbeschluss festzulegen, welche Auslegung für die künftige Verwaltungspraxis maßgeblich sein soll. Besteht aber die Beschlusskompetenz, kann ein entsprechender Beschluss auch mit der Beschlussersetzungsklage erzwungen und auf diese Weise eine rechtskraftfähige Entscheidung über die zutreffende Auslegung der Gemeinschaftsordnung herbeigeführt werden. Insoweit geht es nicht - wie etwa bei einem Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG - um eine konstitutive Änderung der Gemeinschaftsordnung, sondern allein um die Feststellung ihres Inhalts. \n\n27\\. (3) Wählt der Kläger den danach eröffneten Weg einer Beschlussersetzungsklage, um eine für alle Wohnungseigentümer verbindliche gerichtliche Entscheidung darüber zu erhalten, wie eine bestimmte Regelung in der Gemeinschaftsordnung auszulegen bzw. ob sie wirksam ist, folgen die Passivlegitimation der GdWE und die Rechtskraftwirkung bereits unmittelbar aus § 44 Abs. 2 Satz 1 und Abs. 3 WEG. Hiermit wäre es nicht zu vereinbaren, die prozessual vorgesehene und auf dasselbe Rechtsschutzziel gerichtete Feststellungsklage hinsichtlich der Passivlegitimation und der Bindungswirkung des Urteils anderen Regeln zu unterwerfen. \n\n28\\. 4\\. Nicht zu beanstanden ist schließlich die - von dem Senat im Rahmen der Begründetheit der Klage ebenfalls zu überprüfende (vgl. Rn. 8) - Auffassung des Berufungsgerichts, dass Ziff. II § 2 Nr. 4 der Gemeinschaftsordnung unwirksam ist, weil die Regelung unbestimmt, unvollständig und auch praktisch nicht durchführbar ist. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird insoweit auf die Begründung des Berufungsgerichts Bezug genommen. Auch von der Revision werden hierzu keine Einwendungen erhoben. Damit hat die Kostenverteilung entsprechend der allgemeinen Kostenregelung in Ziff. II § 2 Nr. 1 der Gemeinschaftsordnung, die der gesetzlichen Regel des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG entspricht, nach Miteigentumsanteilen zu erfolgen. \n\nIII.\n\n29\\. Die Streithelferin hat die Kosten des Revisionsverfahrens nach § 97 Abs. 1 ZPO zu tragen, weil das von ihr ohne Beteiligung der von ihr unterstützten Partei eingelegte Rechtsmittel erfolglos geblieben ist (vgl. BGH, Urteil vom 5. Februar 1975 - VIII ZR 151\u002F73, juris Rn. 29 mwN). Brückner Göbel Haberkamp Laube Grau","(Möglichkeit eines Wohnungseigentümers zur gerichtlichen Klärung von Kostentragungspflichten; Passivlegitimation der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer)","2026-07-08T22:26:46.316Z","2026-07-10T22:06:10.257Z",{"id":153,"ecli":154,"slug":155,"caseNumber":156,"courtId":5,"decisionDate":157,"fullText":158,"summary":159,"language":7,"source":62,"sourceUrl":63,"sourceTimestamp":157,"parsedAt":150,"updatedAt":160},"2906","ECLI:DE:NEURIS:KORE704522026","ecli-de-neuris-kore704522026","III ZB 8\u002F25","2026-02-26T00:00:00.000Z","#  BGH, 26.02.2026, III ZB 8\u002F25 \n\n## Tenor\n\nDie Rechtsbeschwerde des Beklagten gegen den Beschluss des Hanseatischen Oberlandesgerichts \\- 12. Zivilsenat - vom 30. Januar 2025 - 12 U 11\u002F24 - wird als unzulässig verworfen.\n\nDie Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens trägt der Beklagte.\n\nDer Streitwert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf bis 500 € festgesetzt.\n\n## Gründe\n\nI.\n\n1\\. Die Parteien streiten über wechselseitige Ansprüche im Zusammenhang mit der Errichtung, der Vermietung sowie dem Verkauf eines Mehrfamilienhauses unter der Anschrift E. Straße 134 in H. . Der Kläger behauptet, die Parteien hätten für den unstreitig eingetretenen Fall des Hausverkaufs durch den Beklagten die hälftige Teilung des \"Veräußerungsgewinns\" vereinbart. \n\n2\\. Soweit für das vorliegende Verfahren von Bedeutung, hat der Kläger ursprünglich beantragt, den Beklagten zu verurteilen, ihm \"unter Vorlage des Kaufvertrags Auskunft über den Veräußerungsgewinn = Kaufpreis abzüglich Grunderwerbs- und Herstellungskosten des Objektes E. Straße 134 zu erteilen\". Nachdem das Landgericht ihn in der mündlichen Verhandlung darauf hingewiesen hatte, dass die Herstellungskosten für den Beklagten noch nicht endgültig ermittelbar sein dürften, hat der Kläger den vorstehenden Antrag mit der Maßgabe gestellt, \n\n3\\. \"dass es nur heißen soll Veräußerungsgewinn = Kaufpreis abzüglich Grunderwerbskosten des Objekts, dass also die Wörter 'und Herstellungskosten' entfallen.\" \n\n4\\. Das Landgericht hat den Beklagten durch Teilurteil verurteilt, dem Kläger unter Vorlage des Kaufvertrags Auskunft zu erteilen über den Kaufpreis abzüglich Grunderwerbskosten. Zur Begründung hat es ausgeführt, nachdem der Kläger auf den gerichtlichen Hinweis die Worte \"und Herstellungskosten\" aus seinem Antrag herausgenommen habe, sei der Antrag dahin auszulegen, dass der Kläger Auskunft über den Kaufpreis abzüglich Grunderwerbskosten begehre. Offensichtlich sei dies das von ihm verfolgte Interesse. Das Wort \"Veräußerungsgewinn\" passe nach Streichung der \"Herstellungskosten\" nicht mehr. Es liege auf der Hand, dass der Prozessbevollmächtigte des Klägers lediglich übersehen habe, auch das Wort \"Veräußerungsgewinn\" aus dem Antrag herauszunehmen. \n\n5\\. Der Kläger habe einen Anspruch gegen den Beklagten auf Erstellung einer Auskunft hinsichtlich des durch den Beklagten aus der Veräußerung der Immobilie erzielten Erlöses. Es stehe zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Parteien vereinbart hätten, dass der Kläger im Falle der Vermietung der Wohnungen nach Fertigstellung die Hälfte der Mieteinnahmen nach vorherigem Abzug der laufenden Kosten erhalten solle und für den Fall des Verkaufs der Immobilie - zusätzlich - die Hälfte des Veräußerungsgewinns. Da der Kläger über den Umfang seines Vergütungsanspruchs betreffend den Kaufpreis im Unklaren sei und der Beklagte die Auskunft unschwer geben könne, bestehe eine diesbezügliche Auskunftspflicht des Beklagten nach Treu und Glauben. Es bestehe ein Auskunftsrecht eines Vertragspartners gegen den anderen wegen der Bemessungsgrundlage seines Anspruchs. \n\n6\\. Das Landgericht hat sein Urteil gemäß § 709 ZPO gegen Sicherheitsleistung von 5.000 € für vorläufig vollstreckbar erklärt. \n\n7\\. Das Oberlandesgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten als unzulässig verworfen. Die für eine Berufung des Beklagten erforderliche Beschwer sei nicht erreicht. Die Beschwer bemesse sich nach dem Interesse des Beklagten, die Auskunft nicht erteilen zu müssen. Dabei komme es auf den Aufwand an Zeit und Kosten an, den die Erteilung der Auskunft erfordere. Es sei weder dargetan noch ersichtlich, dass der in dieser Weise zu ermittelnde Aufwand für die zu erteilende Auskunft über den Kaufpreis abzüglich Grunderwerbskosten den Betrag von 600 € übersteige. \n\n8\\. Mit der Rechtsbeschwerde will der Beklagte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und die Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht erreichen. \n\nII. \n\n9\\. Die Rechtsbeschwerde ist statthaft (§ 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 522 Abs. 1 Satz 4 ZPO), aber unzulässig, weil die Sache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordert (§ 574 Abs. 2 ZPO). Das Berufungsgericht hat jedenfalls im Ergebnis zu Recht die Berufung des Beklagten als unzulässig verworfen. \n\n10\\. 1\\. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass der Wert des Beschwerdegegenstands die Wertgrenze des § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO in der hier maßgeblichen bis zum 31. Dezember 2025 geltenden Fassung (vgl. § 47 Nr. 1 EGZPO) von 600 € nicht übersteigt. Dagegen bringt die Rechtsbeschwerde nichts vor. \n\n11\\. 2\\. Mit ihrer Rüge, das Berufungsgericht habe das Verfahrensgrundrecht des Beklagten auf Gewährung wirkungsvollen Rechtsschutzes aus Art. 2 Abs. 1 GG in Verbindung mit dem Rechtsstaatsprinzip verletzt, weil es die Berufung des Beklagten verworfen habe, ohne zuvor über die Zulassung des Rechtsmittels zu entscheiden, dringt die Rechtsbeschwerde nicht durch. Dabei kann auf sich beruhen, ob mit Blick auf seine Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit mit der gebotenen Eindeutigkeit festzustellen ist, dass das Landgericht nicht über die Zulassung der Berufung befunden hat, weil es von einer höheren Beschwer des Beklagten ausgegangen ist, sodass das Berufungsgericht die Zulassungsentscheidung hätte nachholen müssen (vgl. Senat, Beschluss vom 22. Februar 2024 - III ZB 65\u002F23, NJW-RR 2024, 610 Rn. 13 ff; BGH, Beschluss vom 13. Juli 2017 - I ZB 94\u002F17, juris Rn. 23 ff). Eine Zulassung der Berufung wäre ohnehin nicht in Betracht gekommen. \n\n12\\. Gemäß § 511 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 ZPO lässt das Gericht des ersten Rechtszugs die Berufung zu, wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert. Daran fehlt es hier. \n\n13\\. a) Entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde ist die Auslegung des Auskunftsantrags in seiner geänderten Fassung durch das Landgericht nicht zu beanstanden. \n\n14\\. aa) Der Auskunftsantrag, wie ihn der Kläger in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht gestellt hat, ist auslegungsbedürftig. Nach seinem Wortlaut hat der Kläger Auskunft über den \"Veräußerungsgewinn = Kaufpreis abzüglich Grunderwerbskosten\" verlangt. Es steht aber zwischen den Parteien nicht im Streit, dass der in Rede stehende Veräußerungsgewinn nicht dem (vom Beklagten erzielten) Kaufpreis abzüglich Grunderwerbskosten entspricht, sondern zu dessen Ermittlung jedenfalls zusätzlich die im ursprünglichen Klageantrag enthaltenen Herstellungskosten in Abzug zu bringen sind. \n\n15\\. bb) Die gebotene Auslegung führt entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde nicht dazu, dass der Kläger unverändert an seinem auf den \"Veräußerungsgewinn\" (= Kaufpreis abzüglich Grunderwerbs- und Herstellungskosten) gerichteten Auskunftsbegehren festgehalten hat. Einer solchen Auslegung steht der durch die veränderte Antragstellung unmissverständlich zum Ausdruck gekommene Wille des Klägers entgegen, sein ursprüngliches Begehren nicht in vollem Umfang weiterzuverfolgen. Die Prozesserklärung, dass die Worte \"und Herstellungskosten\" entfallen sollten, kann unter den gegebenen Umständen nur so verstanden werden, dass der Kläger - wovon das Landgericht ausgegangen ist - lediglich Auskunft über die Differenz zwischen Veräußerungserlös (Kaufpreis) und Grunderwerbskosten begehrt hat. Bei der unveränderten Verwendung des Begriffs \"Veräußerungsgewinn\" handelt es sich um eine versehentliche Falschbezeichnung. \n\n16\\. cc) Der Verweis der Rechtsbeschwerde auf die Klagebegründung führt zu keiner anderen Beurteilung. Inhalt und Reichweite des Klagebegehrens sind zwar unter Berücksichtigung der Klagebegründung auszulegen (vgl. zB BGH, Urteil vom 3. August 2021 - II ZR 123\u002F20, BGHZ 231, 17 Rn. 11 mwN). Soweit der Kläger den geltend gemachten Auskunftsanspruch mit einer Vereinbarung über die hälftige Teilung des \"Veräußerungsgewinns\" begründet und diesen Veräußerungsgewinn mit der Formel \"Kaufpreis abzüglich Grunderwerbs- und Herstellungskosten\" definiert hat, ändert dies aber nichts daran, dass er sein darauf gestütztes Auskunftsbegehren in der mündlichen Verhandlung zuletzt nur noch eingeschränkt (\"mit der Maßgabe, dass…\") weiterverfolgt hat. Im Übrigen ergibt sich aus den tatbestandlichen Feststellungen des Landgerichts, dass der Kläger seinen Antrag in Reaktion auf den gerichtlichen Hinweis angepasst hat, die Herstellungskosten dürften für den Beklagten noch nicht endgültig ermittelbar sein. Insoweit hat der Kläger offenkundig an seinem schriftsätzlichen Vorbringen zur Reichweite seines Auskunftsanspruchs nicht mehr festgehalten. \n\n17\\. b) Die Ausführungen des Landgerichts, wonach dem Kläger ein Anspruch auf Auskunft über den Kaufpreis abzüglich Grunderwerbskosten zustehe, sind auch nicht als willkürlich im Sinne des Art. 3 Abs. 1 GG anzusehen. Die Rüge der Rechtsbeschwerde, auf der Grundlage der Begründung des Landgerichts, dem Kläger stehe ein Anspruch auf Zahlung des hälftigen Veräußerungsgewinns zu, sei in keiner Weise nachvollziehbar, weshalb eine Auskunftspflicht über den Kaufpreis tituliert worden sei, ist unbegründet. \n\n18\\. aa) Nach § 242 BGB trifft den Schuldner im Rahmen einer Rechtsbeziehung ausnahmsweise eine Auskunftspflicht, wenn der Berechtigte in entschuldbarer Weise über Bestehen und Umfang seines Rechts im Ungewissen ist und der Verpflichtete die zur Beseitigung der Ungewissheit erforderliche Auskunft unschwer geben kann (st. Rspr., zB Senat, Urteil vom 8. Februar 2018 - III ZR 65\u002F17, WM 2018, 508 Rn. 23; BGH, Urteil vom 8. Mai 2024 - IV ZR 102\u002F23, ZfSch 2024, 579 Rn. 11; jew. mwN). \n\n19\\. bb) Davon ist das Landgericht zutreffend ausgegangen. Es hat einen vertraglichen Zahlungsanspruch des Klägers gegen den Beklagten in Höhe der Hälfte des vom Beklagten bei der Veräußerung der Immobilie E. Straße 134 erzielten Gewinns bejaht. Unter dem Gesichtspunkt eines Auskunftsanspruchs nach Treu und Glauben hat es weiter festgestellt, dass der Kläger betreffend den Kaufpreis im Unklaren sei und der Beklagte die Auskunft unschwer geben könne. Schließlich ergibt sich aus dem der Antragsänderung vorausgegangenen Hinweis, dass das Landgericht einen Auskunftsanspruch des Klägers betreffend die Herstellungskosten für nicht gegeben erachtet hat, weil dem Beklagten insoweit eine Auskunft (noch) unmöglich sei. \n\n20\\. cc) Entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde lässt sich der erhobene Willkürvorwurf auch nicht darauf stützen, für den vom Kläger zur Hälfte beanspruchten Veräußerungsgewinn sei nicht lediglich der Kaufpreis (abzüglich Grunderwerbskosten) maßgeblich. Es ist zwar richtig, dass bei einer Stufenklage die auf der ersten Stufe beanspruchte Auskunft der Bestimmbarkeit des Leistungsanspruchs dienen muss (vgl. Senat, Urteil vom 2. März 2000 - III ZR 65\u002F99, NJW 2000, 1645, 1646; BGH, Urteil vom 21. Oktober 2025 - EnZR 68\u002F23, WM 2025, 2247 Rn. 31 mwN). Der Kläger hat in Bezug auf die behauptete Absprache über die hälftige Teilung des sogenannten Veräußerungsgewinns indessen schon keine Stufenklage erhoben, sondern sich auf einen Auskunftsantrag beschränkt. \n\n21\\. Der Kläger hat nach dem Verhandlungsprotokoll in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht am 25. Juli 2024 - mit der oben wiedergegebenen Maßgabe - seinen Antrag \"aus dem Schriftsatz vom 25.03.2022, Bl. 582 d.A.\" gestellt. Dieser Schriftsatz enthält ausschließlich einen die ursprüngliche (Stufen-)Klage zu einem Überschuss aus der Vermietung des Hauses erweiternden Auskunftsantrag hinsichtlich des Veräußerungsgewinns. Nichts anderes ergibt sich aus dem im erstinstanzlichen Urteil genannten Schriftsatz des Klägers vom 18. November 2020. Er enthält ebenfalls nur einen - wortgleichen - Auskunftsantrag. Dementsprechend hat das Landgericht im Tatbestand der erstinstanzlichen Entscheidung keinen (unbestimmten) Leistungsantrag zum Veräußerungsgewinn wiedergegeben. \n\n22\\. Abgesehen davon hat der Beklagte den Kläger, der für ihn das in Rede stehende Mehrfamilienhaus errichtete, widerklagend im Wege einer Stufenklage darauf in Anspruch genommen, ihm unter Vorlage einer geordneten Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben eine Abrechnung über die Baukosten unter Beifügung der diesbezüglichen Rechnungen von Drittunternehmen und unter Beifügung der Überweisungsbelege an die Drittunternehmer zu erteilen. Der Beklagte geht offenbar selbst davon aus, dass dem Kläger die Herstellungskosten bereits bekannt sind mit der Folge, dass er zur Bestimmung des von ihm geltend gemachten hälftigen \"Veräußerungsgewinns\" lediglich die zuletzt begehrte Information über die Differenz zwischen dem erzielten Kaufpreis und den Grunderwerbskosten benötigt. Insoweit wäre die Entscheidung des Landgerichts selbst dann noch zumindest vertretbar und damit nicht willkürlich (vgl. zB BGH, Beschluss vom 16. Januar 2025 - V ZB 38\u002F24, juris Rn. 4; BVerfG, NJW 2019, 2690 Rn. 25; jew. mwN), wenn der Kläger eine Stufenklage erhoben hätte. Remmert Liepin","BGH, 26.02.2026, III ZB 8\u002F25","2026-07-10T22:06:10.734Z",{"id":162,"ecli":163,"slug":164,"caseNumber":165,"courtId":5,"decisionDate":166,"fullText":167,"summary":168,"language":7,"source":62,"sourceUrl":63,"sourceTimestamp":166,"parsedAt":169,"updatedAt":170},"3067","ECLI:DE:NEURIS:KORE706392026","ecli-de-neuris-kore706392026","V ZB 60\u002F25","2026-02-12T00:00:00.000Z","#  Anforderungen an die Behördenzuständigkeit und das Eintragungserfordernis bei der Umwandlung einer strafprozessualen Arresthypothek in eine Zwangssicherungshypothek \n\n## Leitsatz\n\nEine in Vollziehung eines strafrechtlichen Vermögensarrests in das Grundbuch eingetragene Höchstbetragshypothek wandelt sich bei Vorliegen des Titels über die Arrestforderung nicht kraft Gesetzes in eine Zwangssicherungshypothek um; für die Umwandlung bedarf es vielmehr eines Ersuchens der für die Beitreibung der Forderung zuständigen Behörde an das Grundbuchamt und der Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch.14 15\n\n## Tenor\n\nDie Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss des 20. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 9. September 2025 wird zurückgewiesen.\n\nGerichtskosten werden nicht erhoben. Die zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung notwendigen Auslagen des Beteiligten zu 2 in der Rechtsbeschwerdeinstanz werden der Beteiligten zu 1 auferlegt.\n\n## Gründe\n\nI.\n\n1\\. Der Beteiligte zu 2 ist hälftiger Miteigentümer des im Eingang dieses Beschlusses bezeichneten Grundbesitzes. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main verurteilte ihn am 28. Januar 2021 in einem Staatsschutzverfahren wegen Mordes zu einer lebenslangen Freiheitsstrafe und legte ihm im Umfang seiner Verurteilung die Kosten des Verfahrens auf. Mit Beschluss vom 16. Dezember 2021 ordnete es zur Sicherung der Vollstreckung der voraussichtlichen Kosten des Strafverfahrens einen Vermögensarrest in Höhe von 150.000 € in das bewegliche und unbewegliche Vermögen des Beteiligten zu 2 an. Auf Ersuchen des Generalbundesanwalts beim Bundesgerichtshof wurde am 22. Dezember 2021 zugunsten der Beteiligten zu 1, der Bundesrepublik Deutschland, eine Höchstbetragshypothek in Höhe von bis zu 150.000 € zulasten des Miteigentumsanteils des Beteiligten zu 2 in das Grundbuch eingetragen. Im Jahre 2022 verwarf der Bundesgerichtshof die gegen das Urteil vom 28. Januar 2021 gerichteten Revisionen. Mit Schreiben vom 17. Januar 2025 teilte der Generalbundesanwalt mit, dass die Verfahrenskosten insgesamt 181.704,90 € betrügen, und ersuchte das Grundbuchamt, die eingetragene Höchstbetragshypothek in eine Zwangssicherungshypothek umzuwandeln und zugunsten der Beteiligten zu 1 auf dem Miteigentumsanteil des Beteiligten zu 2 eine weitere Zwangssicherungshypothek in Höhe von 31.704,90 € einzutragen. Das Grundbuchamt nahm beide Eintragungen vor. \n\n2\\. In einem ersten Beschwerdeverfahren wies das Oberlandesgericht das Grundbuchamt an, gegen die Eintragung der weiteren Zwangssicherungshypothek einen Widerspruch in das Grundbuch einzutragen. Die hiergegen gerichtete Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 1 wies der Senat mit Beschluss vom 16. Oktober 2025 (V ZB 28\u002F25, NJW 2026, 321) zurück. \n\n3\\. Im vorliegenden Verfahren hat das Oberlandesgericht das Grundbuchamt auf die Beschwerde des Beteiligten zu 2 angewiesen, in das Grundbuch einen Widerspruch gegen die Umwandlung der Höchstbetragshypothek in eine Zwangssicherungshypothek einzutragen. Mit ihrer zugelassenen Rechtsbeschwerde, deren Zurückweisung der Beteiligte zu 2 beantragt, will die Beteiligte zu 1 die Löschung des Widerspruchs erreichen. \n\nII.\n\n4\\. Das Beschwerdegericht meint, in das Grundbuch sei ein Amtswiderspruch einzutragen, weil das Grundbuchamt die Umwandlung der Höchstbetragshypothek in eine Zwangssicherungshypothek unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften vorgenommen habe. Stelle eine Behörde wie hier ein Ersuchen nach § 38 GBO, habe das Grundbuchamt unter anderem zu prüfen, ob die Behörde zur Stellung eines Ersuchens der in Rede stehenden Art abstrakt befugt sei. Eine solche Befugnis komme dem Generalbundesanwalt nicht zu. Sie folge nicht aus § 111k Abs. 1 Satz 2 StPO, da diese Vorschrift nur die zu dem Vollzug des Vermögensarrests erforderlichen Eintragungen betreffe. Vollzogen sei der Vermögensarrest aber bereits mit der Eintragung der Höchstbetragshypothek. Deren nachfolgende Umwandlung in eine Zwangssicherungshypothek gehöre nicht mehr zum Vollzug des Vermögensarrests, sondern stelle bereits eine Maßnahme zur Einziehung des Anspruchs dar und unterfalle damit dem Justizbeitreibungsgesetz. Vollstreckungsbehörden für die Beitreibung von Gerichtskosten seien nach § 2 Abs. 1 Satz 1 JBeitrG aber - von hier nicht vorliegenden Ausnahmen abgesehen - die Gerichtskassen. Durch die Eintragung sei das Grundbuch auch unrichtig geworden, denn bei Unzuständigkeit der ersuchenden Behörde entstehe die Zwangshypothek trotz Eintragung nicht und erfolge entsprechend auch keine wirksame Umwandlung der Höchstbetragshypothek. Eine solche Umwandlung finde bei Vorliegen eines rechtskräftigen Titels auch nicht ipso iure statt. \n\nIII.\n\n5\\. Die nach § 78 Abs. 1 GBO statthafte und gemäß § 78 Abs. 3 GBO i.V.m. § 71 FamFG auch im Übrigen zulässige Rechtsbeschwerde ist unbegründet. Das Beschwerdegericht hat das Grundbuchamt zu Recht angewiesen, gegen die Umschreibung der Höchstbetragshypothek in eine Zwangssicherungshypothek einen Amtswiderspruch zu Gunsten des Beteiligten zu 2 einzutragen. \n\n6\\. 1\\. Nach § 71 Abs. 2 Satz 1 GBO ist die Beschwerde gegen eine Eintragung, die unter dem Schutz des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs steht, grundsätzlich unzulässig. Sie kann aber nach § 71 Abs. 2 Satz 2 ZPO mit dem Ziel eingelegt werden, dass das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53 GBO einen Widerspruch gegen die Unrichtigkeit des Grundbuchs einzutragen (vgl. Senat, Beschluss vom 7. November 2024 - V ZB 6\u002F24, NJW 2025, 506 Rn. 7 mwN). Ein Widerspruch ist nach § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO von Amts wegen einzutragen, wenn das Grundbuchamt unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eine Eintragung vorgenommen hat, durch die das Grundbuch unrichtig geworden ist. \n\n7\\. 2\\. Diese Voraussetzungen liegen hier vor. \n\n8\\. a) Das Grundbuchamt hat bei der Umwandlung der Höchstbetragshypothek in eine Zwangssicherungshypothek gesetzliche Vorschriften verletzt, weil die von ihm zu prüfenden (siehe hierzu Senat, Beschluss vom 16. Oktober 2025 - V ZB 28\u002F25, WM 2025, 2294 Rn. 8) Voraussetzungen für ein Eintragungsersuchen nach § 38 GBO nicht vorgelegen haben. Befugt im Sinne dieser Vorschrift ist eine Behörde, wenn eine gesetzliche Vorschrift ihr das Recht gibt, das Grundbuchamt um die in Rede stehende Eintragung zu ersuchen (vgl. Senat, Beschluss vom 13. Januar 1956 - V ZB 49\u002F55, BGHZ 19, 355, 357 f. [juris Rn. 9]). Hieran fehlt es. Eine gesetzliche Regelung, die dem Generalbundesanwalt bei der - wie hier - isolierten Vollstreckung gerichtlicher Verfahrenskosten das Recht gibt, das Grundbuchamt um die Umwandlung einer Höchstbetragshypothek in eine Zwangssicherungshypothek zu ersuchen, gibt es nicht. \n\n9\\. aa) Die Befugnis folgt nicht aus § 111k Abs. 1 StPO. Nach dieser Vorschrift werden Beschlagnahme und Vermögensarrest durch die Staatsanwaltschaft vollzogen (Satz 1). Die erforderlichen Eintragungen in das Grundbuch werden auf Ersuchen der Staatsanwaltschaft bewirkt (Satz 2). Der Vermögensarrest in ein Grundstück wird durch Eintragung einer Sicherungshypothek bewirkt (§ 111f Abs. 2 Satz 1 StPO i.V.m. § 932 ZPO). Dabei ist nach § 932 Abs. 1 Satz 1 ZPO der für die Abwendungsbefugnis des Schuldners nach § 923 ZPO festgestellte Geldbetrag als der Höchstbetrag zu bezeichnen, für den das Grundstück oder die Berechtigung haftet. Mit der Eintragung der Arresthypothek in Form der Höchstbetragshypothek ist der Vermögensarrest somit vollzogen (vgl. MüKoStPO\u002FBittmann, 2. Aufl., § 111f Rn. 19). Bei der Umwandlung (§ 1186 BGB) der Höchstbetragshypothek (§ 1190 BGB) in eine Zwangssicherungshypothek (§ 867 ZPO) handelt es sich nicht mehr um eine Maßnahme zur Vollziehung des Arrests, sondern bereits um eine Maßnahme zur Einziehung der festgesetzten Kosten. Die Zuständigkeit für die Einziehung der Kosten von Strafverfahren richtet sich nicht nach der Strafprozessordnung, sondern nach dem Justizbeitreibungsgesetz. \n\n10\\. bb) Nach den Vorschriften des Justizbeitreibungsgesetzes ist der Generalbundesanwalt nur in beschränktem Umfang für die Beitreibung der Kosten von Strafverfahren zuständig. Für die hier in Rede stehende isolierte Vollstreckung von gerichtlichen Verfahrenskosten besteht eine solche Zuständigkeit nicht (vgl. näher Senat, Beschluss vom 16. Oktober 2025 - V ZB 28\u002F25, WM 2025, 2294 Rn. 12 ff.). \n\n11\\. b) Zu Recht geht das Beschwerdegericht davon aus, dass durch die unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften vorgenommene Eintragung das Grundbuch unrichtig geworden ist. \n\n12\\. aa) Liegen die von dem Grundbuchamt zu prüfenden Voraussetzungen für ein Ersuchen nach § 38 GBO auf Eintragung einer Zwangssicherungshypothek nicht vor, ist die gleichwohl vorgenommene Eintragung unwirksam mit der Folge, dass die Hypothek nicht gemäß § 867 Abs. 1 Satz 2 ZPO entsteht (vgl. Senat, Beschluss vom 16. Oktober 2025 - V ZB 28\u002F25, WM 2025, 2294 Rn. 18). Das gilt gleichermaßen für die - wie hier - im Wege der Umwandlung in das Grundbuch eingetragene Zwangssicherungshypothek. \n\n13\\. bb) Soweit die Rechtsbeschwerde meint, das Grundbuch sei durch die Eintragung der Umwandlung nicht unrichtig geworden, weil sich die Höchstbetragshypothek mit der Festsetzung der Kosten gegenüber dem Beteiligten zu 2 von selbst in eine Zwangssicherungshypothek umgewandelt habe, trifft dies nicht zu. \n\n14\\. (1) Wie bereits dargelegt, bietet die Höchstbetragssicherungshypothek als Arresthypothek dem Gläubiger lediglich eine Sicherheit, aber noch keine Befriedigungsmöglichkeit. Die Zwangsvollstreckung in das Grundstück ermöglicht erst die Zwangssicherungshypothek (vgl. §§ 866, 867 ZPO), sobald der Gläubiger gegen den Eigentümer einen Titel auf Duldung der Zwangsvollstreckung wegen der zuerkannten Forderung erlangt hat (§ 1147 BGB). Wie der Bundesgerichtshof bereits entschieden hat, führt das Vorliegen eines rechtskräftigen Titels über die Arrestforderung aber nicht dazu, dass aus der Arresthypothek kraft Gesetzes eine Zwangshypothek wird. Vielmehr muss der Arrestgläubiger, nachdem er einen Titel über die gesicherte Forderung erwirkt hat, zunächst seine Arresthypothek in eine Zwangshypothek - mit dem Rang der Arresthypothek - umwandeln lassen, und zwar entweder durch Einigung (§§ 877, 873, 1186 BGB) oder im Vollstreckungswege (vgl. § 867 Abs. 1, § 932 Abs. 2 ZPO) auf Antrag gegenüber dem Grundbuchamt unter Vorlage des Schuldtitels, der die Einigung und Eintragungsbewilligung des Grundstückseigentümers ersetzt, jeweils in Verbindung mit der Eintragung in das Grundbuch (vgl. zum Ganzen BGH, Urteil vom 15. April 1997 - IX ZR 112\u002F96, NJW 1997, 3230 [juris Rn. 39]). Dem folgt die übrige Rechtsprechung und die zivilrechtliche Literatur - soweit ersichtlich - einhellig (vgl. etwa OLG Köln, FGPrax 2004, 100, 101 f. [juris Rn. 20 f.]; Wieczorek\u002FSchütze\u002FThümmel, ZPO, 5. Aufl., § 932 Rn. 14; MüKoZPO\u002FDrescher, 7. Aufl., § 932 Rn. 12; Zöller\u002FG. Vollkommer, ZPO, 36. Aufl., § 932 Rn. 4; BeckOK ZPO\u002FElzer [1.12.2025], § 932 Rn. 58; Anders\u002FGehle\u002FBecker, ZPO, 84. Aufl., § 932 Rn. 6). \n\n15\\. (2) Für die vorliegend beantragte Umwandlung gilt nichts anderes. Eine in Vollziehung eines strafrechtlichen Vermögensarrests in das Grundbuch eingetragene Höchstbetragshypothek wandelt sich bei Vorliegen des Titels über die Arrestforderung nicht kraft Gesetzes in eine Zwangssicherungshypothek um; für die Umwandlung bedarf es vielmehr eines Ersuchens der für die Beitreibung der Forderung zuständigen Behörde an das Grundbuchamt und der Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch. \n\n16\\. (a) Die Strafprozessordnung stellt für diese Umwandlung keine von der Zivilprozessordnung abweichenden Regeln auf. Vielmehr sollen nach § 111f Abs. 2 Satz 2 StPO die §§ 928 bis 932 ZPO sinngemäß gelten; davon umfasst ist die Verweisung in § 932 Abs. 2 ZPO auf die Regelungen des § 867 Abs. 1 und 2 ZPO über die Zwangshypothek. Zwar befreit § 38 GBO die Behörde von dem Erfordernis, mit dem Antrag auf Eintragung einer Zwangssicherungshypothek den vollstreckbaren Schuldtitel vorzulegen (vgl. schon Senat, Beschluss vom 14. Juli 1951 - V ZB 4\u002F51, BGHZ 3, 140, 142, 147), hier also die Festsetzung von Verfahrenskosten gegenüber dem Beteiligten zu 2 in Höhe von 181.704,90 € (vgl. § 464b StPO). Das Gesetz bietet aber keine Anhaltspunkte für die Annahme, dass es nicht einmal eines solchen Ersuchens bedarf und sich die Umwandlung der Höchstbetragshypothek in eine Zwangssicherungshypothek außerhalb des Grundbuchs vollzieht, sobald die Kostenfestsetzung erfolgt ist, was zur Folge hätte, dass das Grundbuch kraft Gesetzes unrichtig würde. \n\n17\\. Ohne dass es darauf ankäme, ist auch nicht erkennbar, dass die automatische Umwandlung der Höchstbetragshypothek in eine Zwangssicherungshypothek für die vollstreckende Behörde nennenswerte Vorteile hätte. Denn sie müsste das hierdurch unrichtig gewordene Grundbuch zunächst berichtigen lassen, um aus der - außerhalb des Grundbuchs entstandenen - Zwangssicherungshypothek die Zwangsversteigerung betreiben zu können. \n\n18\\. Soweit die Rechtsbeschwerde die Ansicht vertritt, das Umwandlungserfordernis führe bei zwischenzeitlicher Veräußerung des Grundstücks zu Schwierigkeiten, teilt der Senat diese Sorge nicht. Denn die Eintragung der Sicherungshypothek gemäß § 111f Abs. 2 StPO i.V.m. § 932 ZPO hat nach § 111f Abs. 4, § 111h Abs. 1 Satz 1 StPO die Wirkung eines Veräußerungsverbots gemäß § 136 BGB, das ebenfalls in das Grundbuch einzutragen ist (vgl. Senat, Beschluss vom 21. November 2019 - V ZB 75\u002F18, NJW-RR 2020, 339 Rn. 5 aE) und somit auch den gutgläubigen Erwerb des Grundstücks nach § 892 BGB ausschließt. \n\n19\\. (b) Soweit die Rechtsbeschwerde auf Literaturstimmen verweist, die von einer automatischen Umwandlung der Höchstbetragshypothek ausgehen, führt dies zu keiner anderen Bewertung. \n\n20\\. (aa) Zunächst beziehen sich die von der Rechtsbeschwerde herangezogenen Fundstellen in der strafrechtlichen Literatur teils nur allgemein auf den Übergang von der Arrest- zur Vollstreckungspfändung, ohne insoweit zwischen beweglichen Sachen und Grundstücken zu unterscheiden (so etwa Johann in Löwe-Rosenberg, StPO, 28. Aufl., § 111j Rn. 42; Heine in Satzger\u002FSchluckebier\u002FWerner, StPO, 6. Aufl., § 111j Rn. 19; BeckOK StPO\u002FHuber [1.1.2026], § 111e Rn. 26 jeweils zum Wertersatz). Eine solche Unterscheidung ist indes geboten. Denn bei einem Arrest von beweglichen Gegenständen ist auch in der zivilrechtlichen Rechtsprechung und Literatur anerkannt, dass sich das Arrestpfandrecht mit der Erlangung eines vollstreckbaren Titels über die Arrestforderung (und Vorliegen der weiteren Vollstreckungsvoraussetzungen) kraft Gesetzes ohne weitere Pfändung in ein Vollstreckungspfandrecht umwandelt (vgl. RGZ 121, 349, 351 f.), bzw. - genauer - dass zu der Sicherungsfunktion des Arrestpfandrechts die Verwertungsfunktion hinzutritt (vgl. Stein\u002FJonas\u002FBruns, ZPO, 23. Aufl., § 930 Rn. 11; MüKoZPO\u002FDrescher, 7. Aufl., § 930 Rn. 10; BeckOK ZPO\u002FElzer [1.12.2025], § 930 Rn. 35) oder das Arrestpfandrecht zu einem Vollstreckungspfandrecht „erstarkt“ (so Wieczorek\u002FSchütze\u002FThümmel, ZPO, 5. Aufl., § 930 Rn. 12). Dies lässt sich auf Grundstücke schon deswegen nicht übertragen, weil ein Vollstreckungspfandrecht nur bei der Mobiliarvollstreckung entsteht (vgl. Senat, Beschluss vom 28. Mai 2020 - V ZB 56\u002F19, NJW 2020, 2337 Rn. 10). Das Erstarken eines Arrestpfandrechts zu einem Vollstreckungspfandrecht bei beweglichen Sachen kann überdies der Umwandlung einer Arresthypothek in eine Zwangssicherungshypothek auch deshalb nicht gleichgestellt werden, weil es eine dem Grundbuch vergleichbare Publizität rechtlicher Änderungen bei Mobilien nicht gibt. \n\n21\\. (bb) Soweit sich die von der Rechtsbeschwerde angeführte Literatur (auch) auf die Umwandlung der Arresthypothek in eine Zwangssicherungshypothek bezieht, wird die Rechtsansicht, diese Umwandlung vollziehe sich kraft Gesetzes, nicht näher begründet (vgl. etwa SK-StPO\u002FRogall\u002FSchumann, 6\\. Aufl., § 111f Rn. 11; MüKoStPO\u002FBittmann, 2. Aufl., § 111j Rn. 58; Schmitt\u002FKöhler, StPO, 68. Aufl., § 111e Rn. 17). Teilweise wird als Beleg auf die Gesetzesbegründung zu § 111h StPO Bezug genommen (so etwa bei KK-StPO\u002FSpillecke, 9. Aufl., § 111h Rn. 5). Diese verweist aber wiederum ihrerseits nur auf eine Kommentarstelle (BT-Drucks. 18\u002F9525 S. 78 mit MüKoStPO\u002FBittmann, 1. Aufl., § 111d Rn. 17), in der es lediglich heißt, „[d]ie rechtskräftige Zuerkennung der Arrestforderung führt zur Umwandlung der Arrest- in eine Zwangshypothek“. Hieraus ergibt sich schon nicht eindeutig, dass die Umwandlung (auch) im Falle der Arresthypothek kraft Gesetzes ohne Ersuchen an das Grundbuchamt erfolgen soll. Erst recht lässt sich der Fundstelle keine Begründung für eine solche automatische Umwandlung entnehmen. \n\n22\\. (cc) Überdies wird auch in der Literatur zu den §§ 111b ff. StPO teilweise davon ausgegangen, dass die Umwandlung der Arresthypothek in eine Zwangssicherungshypothek nicht kraft Gesetzes, sondern nur auf Ersuchen der Behörde erfolgt (vgl. etwa Savini, RpflStud 2025, 36, 38 sowie Rönnau, Vermögensabschöpfung, 2. Aufl., Rn. 209: „die Arresthypothek in eine Zwangshypothek umwandeln lassen kann“). Dies wird auch damit begründet, dass die strafprozessualen Vorschriften keinen normativen Anknüpfungspunkt dafür bieten, von der Rechtsauffassung der zivilprozessualen Rechtsprechung und Literatur zu § 932 ZPO für das Strafprozessrecht abzuweichen (so zutreffend El-Ghazi in Hilgendorf\u002FKudlich\u002FValerius, Handbuch des Strafrechts, Bd. 8, § 35 Rn. 103). Dem ist aus Sicht des Senats nichts hinzuzufügen. \n\nIV.\n\n23\\. Die Kostenentscheidung beruht auf § 84 FamFG, § 2 Abs. 1 Satz 1 GNotKG. Brückner Haberkamp Hamdorf Malik Laube","Anforderungen an die Behördenzuständigkeit und das Eintragungserfordernis bei der Umwandlung einer strafprozessualen Arresthypothek in eine Zwangssicherungshypothek","2026-07-08T22:28:50.866Z","2026-07-10T22:06:26.822Z",{"id":172,"ecli":173,"slug":174,"caseNumber":175,"courtId":5,"decisionDate":166,"fullText":176,"summary":177,"language":7,"source":62,"sourceUrl":63,"sourceTimestamp":166,"parsedAt":178,"updatedAt":179},"3054","ECLI:DE:NEURIS:KORE600032026","ecli-de-neuris-kore600032026","V ZB 44\u002F25","#  BGH, 12.02.2026, V ZB 44\u002F25 \n\n## Tenor\n\nDie Rechtsbeschwerde gegen den Beschluss des Oberlandesgerichts Stuttgart - 2. Zivilsenat \\- vom 13. Juni 2025 wird auf Kosten der Klägerin als unzulässig verworfen.\n\nDer Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt 35.000 €.\n\n## Gründe\n\nI.\n\n1\\. Die Parteien sind Eigentümer aneinandergrenzender, mit Reihenhäusern bebauter Grundstücke. An der Nordseite des Hauses der Beklagten befindet sich das Außengerät einer Klimaanlage. Mit der Klage hat die Klägerin ursprünglich beantragt, die Beklagte zu verpflichten, geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um die Klimaanlage, die Heizungsanlage und ein Marderschutzgerät so zu betreiben, dass keine wesentlichen Lärmimmissionen auf ihr Grundstück einwirken. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Mit der Berufung hat die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, durch geeignete Maßnahme zu verhindern, dass impulshafte Geräusche auf und in ihr Grundstück dringen. Das Berufungsgericht hat die Berufung als unzulässig verworfen. Dagegen wendet sich die Klägerin mit der Rechtsbeschwerde. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels. II. \n\n2\\. Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist die Berufung unzulässig. Die Berufungsbegründung genüge nicht den Anforderungen des § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO. Die formelhaft vorgebrachte Rüge einer „Rechtsverletzung“ und deren „Erheblichkeit“ bezögen sich ausschließlich auf eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör und auf eine der Klägerin nachteilige Beweiswürdigung. Es sei nicht dargelegt, welches Tatsachen- oder Beweisvorbringen von dem Landgericht nicht oder unvollständig zur Kenntnis genommen, missverstanden oder zu Unrecht zurückgewiesen worden sei. Auch eine der Klägerin nachteilige Beweiswürdigung sei nicht ausreichend begründet worden. Die Berufung unterliege dem Irrtum, das Landgericht habe eine unwesentliche Beeinträchtigung bejaht, die die Klägerin zu dulden habe. Das Landgericht habe vielmehr bereits eine Geräuscheinwirkung von dem Grundstück der Beklagten auf das Grundstück der Klägerin verneint. III. \n\n3\\. Die gemäß § 522 Abs. 1 Satz 4, § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO statthafte Rechtsbeschwerde ist unzulässig. Die Voraussetzungen des § 574 Abs. 2 ZPO sind nicht erfüllt. Insbesondere ist der Zugang zur Rechtsmittelinstanz nicht in unzumutbarer, aus Sachgründen nicht mehr zu rechtfertigender Weise erschwert worden (vgl. Senat, Beschluss vom 7. April 2022 - V ZB 11\u002F21, juris Rn. 3). Seine Beurteilung, die Berufungsbegründung der Klägerin genüge nicht den Anforderungen des § 520 Abs. 3 ZPO, entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, die insoweit weder fortzubilden noch zu ergänzen ist. \n\n4\\. 1\\. Nach § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO muss die Berufungsbegründung die Umstände bezeichnen, aus denen sich nach Ansicht des Berufungsklägers die Rechtsverletzung und deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung ergeben. Gemäß § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 ZPO muss sie konkrete Anhaltspunkte bezeichnen, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der Tatsachenfeststellungen in dem angefochtenen Urteil begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten. Dazu gehört eine aus sich heraus verständliche Angabe, welche bestimmten Punkte des angefochtenen Urteils der Berufungskläger bekämpft und welche Gründe er ihnen entgegensetzt (vgl. Senat, Beschluss vom 27. Januar 2022 - V ZB 90\u002F20, juris Rn. 5 mwN; Beschluss vom 20. Juli 2023 - V ZB 3\u002F23, Grundeigentum 2023, 100 Rn. 6). Die Berufungsbegründung muss auf den konkreten Streitfall zugeschnitten sein. Es reicht nicht aus, die Auffassung des Erstgerichts mit formularmäßigen Sätzen oder allgemeinen Redewendungen zu rügen oder lediglich auf das Vorbringen in erster Instanz zu verweisen (vgl. BGH, Beschluss vom 19. August 2021 - III ZB 23\u002F21, juris Rn. 8; Beschluss vom 18. November 2025 - VIII ZR 174\u002F25, juris Rn. 20, jeweils mwN). Dabei ist aber stets zu beachten, dass formelle Anforderungen an die Einlegung eines Rechtsmittels im Zivilprozess nicht weitergehen dürfen, als es durch ihren Zweck geboten ist (vgl. BGH, Beschluss vom 29. Juli 2025 - VI ZB 57\u002F24, juris Rn. 7 mwN). \n\n5\\. 2\\. Die Annahme des Berufungsgerichts, die Berufungsbegründung der Klägerin erfülle nicht die Mindestanforderungen des § 520 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 ZPO, ist nicht zu beanstanden. \n\n6\\. a) Das Landgericht hat seine Entscheidung damit begründet, die Klägerin habe nicht den Nachweis führen können, dass die beanstandeten Geräusche von dem Grundstück der Beklagten ausgingen. Der gerichtliche Sachverständige habe dort keine Anlagen oder Einrichtungen vorgefunden, die die von ihm festgestellten Geräusche verursachen könnten. Insbesondere die Klimaanlage am Haus der Beklagten sei dauerhaft außer Betrieb und komme als Geräuschquelle nicht mehr in Frage. Soweit die Klägerin zuletzt auf die von dem gerichtlichen Sachverständigen festgestellten Knallgeräusche verwiesen habe, könne allein aus der Behauptung, diese stammten nicht von ihr selbst, nicht auf das Haus der Beklagten als Quelle geschlossen werden; es kämen auch andere Ursachen in der näheren Umgebung in Betracht. \n\n7\\. b) Die Gründe, aus denen das Landgericht die Klage abgewiesen hat, hat die Klägerin mit der Berufungsbegründung nicht hinreichend angegriffen. \n\n8\\. aa) Entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde hat die Klägerin in der Berufungsbegründung nicht dargelegt, aus welchen Gründen die Auffassung in dem angefochtenen Urteil, wonach die Klimaanlage als Geräuschquelle ausscheidet, auf einer Rechtsverletzung (§ 513 i.V.m. § 546 ZPO) und einer unzureichenden Tatsachenfeststellung (§ 529 ZPO) beruhen soll. Die Klägerin hat, wie die Rechtsbeschwerde selbst aufzeigt, lediglich gerügt, es sei nicht festgestellt, dass die Klimaanlage im Zeitpunkt der Beweisaufnahme defekt gewesen und dass sie in der Vergangenheit nicht angeschlossen gewesen sei. Dabei hat sie sich nicht mit der Begründung des angefochtenen Urteils auseinandergesetzt, auf der Grundlage der Aussage des dazu vernommenen Zeugen stehe fest, dass die Klimaanlage bereits seit Jahren „abgeklemmt“ sei. Angriffe gegen die Würdigung des Zeugenbeweises sind in der Berufungsbegründung nicht enthalten. Die Klägerin hat lediglich die Feststellung negiert, die Klimaanlage sei dauerhaft außer Betrieb und komme als Geräuschquelle nicht (mehr) in Frage; das ist für eine ordnungsgemäße Berufungsbegründung nicht ausreichend. Gründe, warum die Tatsachenfeststellung in dem angefochtenen Urteil unrichtig und unvollständig ist und keine Bindungswirkung entfaltet, hat die Klägerin hingegen nicht dargelegt. Soweit die Beschwerde auf den Vortrag in der Berufungsbegründung verweist, es sei nicht ausgeschlossen, dass die Klimaanlage jederzeit erneut angeschlossen werden könne, kommt es darauf schon deshalb nicht an, weil dem Klageantrag zufolge Unterlassung nicht vorbeugend verlangt wird. \n\n9\\. bb) Die weitere Bezugnahme der Klägerin auf den Vortrag und die Beweisangebote erster Instanz ist nicht ansatzweise spezifiziert, sondern völlig pauschal und stellt deshalb entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde nach den oben genannten Grundsätzen (vgl. Rn. 4) keine zulässige Berufungsbegründung dar. IV. \n\n10\\. 1\\. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. \n\n11\\. 2\\. Den Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens hat der Senat mangels anderer Anhaltspunkte nach der Wertfestsetzung des Berufungsgerichts bestimmt. \n\nBrückner Haberkamp Hamdorf Malik Laube","BGH, 12.02.2026, V ZB 44\u002F25","2026-07-08T22:28:20.090Z","2026-07-10T22:06:25.738Z",{"id":181,"ecli":182,"slug":183,"caseNumber":184,"courtId":5,"decisionDate":185,"fullText":186,"summary":187,"language":7,"source":62,"sourceUrl":63,"sourceTimestamp":185,"parsedAt":188,"updatedAt":189},"3203","ECLI:DE:NEURIS:KORE705002026","ecli-de-neuris-kore705002026","V ZR 76\u002F25","2026-01-30T00:00:00.000Z","#  BGH, Urteil vom 30. Januar 2026 - V ZR 76\u002F25 \n\n## Leitsatz\n\n1\\. Handelt jemand als Verwalter einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, obwohl er weder als Verwalter bestellt noch aufgrund eines gültigen Verwaltervertrags zum Handeln als Verwalter verpflichtet ist (sog. faktischer Verwalter), treffen ihn grundsätzlich dieselben Pflichten wie den wirksam bestellten bzw. aufgrund eines Vertrags verpflichteten Verwalter. Verletzt der faktische Verwalter diese Pflichten, haftet er der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 280 Abs. 1 BGB.18 25 36\n\n2\\. Schloss der Bauträger bzw. der teilende Eigentümer unter Geltung des Wohnungseigentumsgesetzes in der bis zum 30. November 2020 geltenden Fassung einen Vertrag im Interesse der künftigen Gemeinschaft im eigenen Namen, setzte der spätere Übergang auf die zwischenzeitlich entstandene Wohnungseigentümergemeinschaft regelmäßig eine Vertragsübernahme durch Beschluss voraus; ein entsprechendes Handeln im fremden Namen musste ebenfalls durch Beschluss genehmigt werden.29 32\n\n## Tenor\n\nDie Revision der Beklagten gegen das Urteil der 25. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 24. März 2025 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\n## Tatbestand\n\n1\\. Die Klägerin ist eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), die Beklagte ist ihre ehemalige Verwalterin. Das zugehörige bebaute Grundstück ist Teil eines ehemaligen Klinikgeländes mit zahlreichen einzelnen Häusern, die sich um einen dazugehörigen Park gruppieren. Der Gesamtkomplex stand im Eigentum einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), deren Gesellschafter der Geschäftsführer und die Prokuristin der Beklagten sind (im Folgenden Eheleute K.). Im Zuge der Sanierung und Aufteilung des Gesamtkomplexes entstanden bis zum Jahre 2012 mehrere - von der Klägerin zu unterscheidende - Wohnungseigentümergemeinschaften. Der Park steht bis heute im Eigentum der Eheleute K. Die Beklagte schloss am 24. September 2012 mit der Firma D. K. (im Folgenden Firma D.K.) einen Vertrag über die regelmäßige Pflege des Parks sowie weitere regelmäßige Arbeiten auf dem gesamten Areal. Am 25. März 2014 schlossen die Eheleute K. mit der Beklagten einen Vertrag über die Haus- und Grundstücksverwaltung des Gesamtkomplexes. \n\n2\\. Mit notarieller Urkunde vom 24. November 2014 teilte die GbR das die Klägerin betreffende Grundstück auf und bestellte die Beklagte zur ersten Verwalterin der zukünftigen GdWE. Sie veräußerte das Wohnungseigentum an verschiedene Personen; die ersten Erwerber wurden im Februar 2016 in das Grundbuch eingetragen. In der ersten Eigentümerversammlung am 15. Mai 2017 wurde die Beklagte entlastet und erneut als Verwalterin bis zum 31. Mai 2018 bestellt. Nach Ablauf dieser Zeit führte die Beklagte die Verwaltung der Klägerin zunächst faktisch fort. \n\n3\\. Von einem von der Beklagten im eigenen Namen für die Klägerin geführten Konto pfändete das Finanzamt am 19. Juli 2019 einen Betrag in Höhe von 12.280,52 €, von dem ein Betrag in Höhe von 6.000 € der Klägerin wieder gutgeschrieben wurde. In dem Zeitraum vom 15\\. Juni 2019 bis zum 5. August 2020 wurden von diesem Konto zudem auf Veranlassung der Beklagten Rechnungen der Firma D.K. für die Parkpflege in Höhe von insgesamt 16.541,17 € beglichen. \n\n4\\. Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin - soweit noch relevant - gestützt darauf, sie sei nicht zur Zahlung der Kosten für die Parkpflege verpflichtet gewesen und habe zudem einen Anspruch auf Erstattung eines Restbetrags von 6.280,52 € wegen der erfolgten Pfändung, die Zahlung von insgesamt 22.821,59 € nebst Zinsen. Die Beklagte beantragt mit ihrer Widerklage gestützt darauf, sie habe einen Anspruch auf Erstattung von ihr in den Jahren 2020 und 2021 gezahlter Parkpflegekosten sowie einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Hausgelder aus abgetretenem Recht der Eheleute K., die Klägerin zur Zahlung von 36.989,02 € nebst Zinsen zu verurteilen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Die Berufung der Beklagten ist erfolglos gewesen. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision will die Beklagte weiterhin die Abweisung der Klage und die Stattgabe der Widerklage erreichen. Die Klägerin beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels. \n\n## Entscheidungsgründe\n\nI.\n\n5\\. Nach Ansicht des Berufungsgerichts hat die Klägerin gegen die Beklagte einen Anspruch aus § 280 Abs. 1 BGB auf Zahlung von 16.541,17 € wegen der von ihrem Konto in der Zeit vom 28. Juni 2019 bis zum 5. August 2020 erfolgten Abbuchungen für die Kosten der Parkpflege. Die Beklagte habe ihre Pflichten als faktische Verwalterin verletzt, indem sie diese Zahlungen aus dem Gemeinschaftsvermögen veranlasst habe. Zwar sei die Beklagte als faktische Verwalterin entsprechend § 27 Abs. 1 Nr. 5 WEG aF berechtigt gewesen, Zahlungen zu bewirken, die mit der laufendenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhingen. Hierunter fielen aber die aufgrund des Vertrags vom 24. September 2012 an die Firma D.K. geleisteten Zahlungen nicht. Dieser Vertrag sei nicht zwischen der Firma D.K. und der damals noch nicht existenten Klägerin geschlossen worden, sondern zwischen der Firma D.K. und der Beklagten im eigenen Namen. \n\n6\\. Die Klägerin sei auch nicht in den Vertrag vom 24. September 2012 eingetreten. Weder aus der Beauftragung der Beklagten am 25. März 2014 mit der Haus- und Grundstücksverwaltung noch aus der Bestellung der Beklagten zur Verwalterin in der Teilungserklärung vom 24\\. November 2014 oder aus den Erwerbsverträgen mit den einzelnen Wohnungseigentümern ergebe sich ein solcher Vertragseintritt. Dass die Beklagte als Verwalterin für die Klägerin auf die Rechnungen der Firma D.K. Zahlungen geleistet habe, führe ebenso wenig zu einer Vertragsübernahme oder einer Genehmigung des Vertrags wie Beschlussfassungen über die Jahresabrechnungen. Die Beklagte sei ohne eine entsprechende Beschlussfassung weder zu dem Abschluss eines Vertrags über die Parkpflegekosten zu Lasten der Klägerin noch zu der Übernahme des Vertrags für die Klägerin berechtigt gewesen. Eine derartige Berechtigung ergebe sich insbesondere nicht aus § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 i.V.m. Abs. 1 Nr. 2 WEG aF, weil es sich weder um eine Angelegenheit der laufenden Verwaltung noch um die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums gehandelt habe. \n\n7\\. Soweit die Beklagte behaupte, im April 2014 sei zwischen den Eheleuten K. und den benachbarten Wohnungseigentümergemeinschaften vereinbart worden, dass letztere auf die Erstattung bestimmter Kosten verzichteten und die Klägerin im Gegenzug die Parkpflegekosten tragen solle, reiche der Vortrag nicht aus. Nicht hinreichend substantiiert sei auch der Vortrag, die Klägerin habe durch die Zahlungen Aufwendungen erspart. Die im Jahr 2017 erteilte Entlastung stehe dem Anspruch aus § 280 Abs. 1 BGB schon deswegen nicht entgegen, weil den Wohnungseigentümern die erfolgten Zahlungen nicht bekannt gewesen seien. \n\n8\\. Im Hinblick auf die zu Unrecht erfolgte Pfändung habe die Klägerin gegen die Beklagte noch einen Anspruch in Höhe von 6.280,52 €. Soweit die Beklagte vortrage, sie habe in Höhe von 5.000 € am 18. Oktober 2019 eine Verrechnung mit einem Anspruch auf Hausverwaltervergütung vorgenommen, fehle es an einer konkreten Darlegung der anspruchsbegründenden Umstände. \n\n9\\. Die Widerklage sei unbegründet. Da die Klägerin die Kosten der Parkpflege nicht tragen müsse, bestehe kein Anspruch auf deren Erstattung. Soweit die Beklagte in ihre Berechnung einen ihr von den Eheleuten K. abgetretenen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Hausgelder einstelle, genüge es zum einen nicht, wenn sie nur auf in Buchungslisten aufgeführte Beträge verweise. Zum anderen könne eine Korrektur von Überzahlungen nur über das Abrechnungssystem der GdWE erreicht werden, also durch Erstellung von Jahresabrechnungen. \n\nII.\n\n10\\. Die unbeschränkt zugelassene Revision hat keinen Erfolg. Sie ist teilweise unzulässig, im Übrigen ist sie unbegründet. \n\n11\\. 1\\. Die Revision ist mangels einer ordnungsgemäßen Begründung unzulässig, soweit die Beklagte sich gegen die Verurteilung zur Rückzahlung eines Teilbetrags von 1.280,52 € wegen der erfolgten Pfändung wendet. Gemäß § 551 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2a ZPO muss die Revisionsbegründung die bestimmte Bezeichnung der Umstände enthalten, aus denen sich die Rechtsverletzung ergibt. Sie muss sich mit den tragenden Gründen des Berufungsurteils auseinandersetzen und konkret darlegen, aus welchen Gründen das Urteil rechtsfehlerhaft sein soll (vgl. Senat, Urteil vom 20. Mai 2011 - V ZR 250\u002F10, WuM 2011, 543 Rn. 6 mwN). Die Begründung muss sich auf alle Teile des Urteils erstrecken, hinsichtlich derer eine Abänderung beantragt ist. Daran fehlt es bezüglich des Anspruchs auf Erstattung des gepfändeten Betrags in Höhe von 1.280,52 €. In der Revisionsbegründung wird lediglich ausgeführt, der dem Grunde nach in Höhe von 6.280,52 € bestehende Rückzahlungsanspruch sei in Höhe von 5.000 € durch Verrechnung erloschen. \n\n12\\. 2\\. Soweit sie zulässig ist, ist die Revision unbegründet. \n\n13\\. a) Die auf § 547 Nr. 1 ZPO gestützte Verfahrensrüge der Beklagten, das Berufungsgericht sei nicht vorschriftsmäßig besetzt gewesen, ist schon nicht ordnungsgemäß begründet worden. \n\n14\\. aa) Die Revisionsbegründung muss, soweit sie auf einen Verfahrensfehler gestützt wird, die Tatsachen bezeichnen, die den Mangel ergeben (§ 551 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2b ZPO). Zur ordnungsmäßigen Begründung einer Verfahrensrüge, die auf geschäftsinterne Vorgänge gestützt wird, muss die Revision zumindest darlegen, dass sie das Berufungsgericht erfolglos um Aufklärung ersucht habe (vgl. BGH, Beschluss vom 26. März 1986 - III ZR 114\u002F85, NJW 1986, 2115; Urteil vom 25. November 2022 - LwZR 5\u002F21, NJOZ 2023, 686 Rn. 8). \n\n15\\. bb) Die Revision macht insoweit geltend, die Unterschriften unter dem angefochtenen Urteil widersprächen der richterlichen Geschäftsverteilung. Für die Besetzung der 25\\. Zivilkammer benenne der Geschäftsverteilungsplan des Berufungsgerichts für das Jahr 2025 als zweiten Beisitzer den Richter am Landgericht P. . Unterschrieben habe das Urteil als zweiter Beisitzer jedoch der Richter B. . Ein Ausscheiden des Richters am Landgericht P. aus der 25. Zivilkammer gehe aus dem Geschäftsverteilungsplan für das Jahr 2025 indes nicht hervor. \n\n16\\. cc) Dies genügt, wie die Erwiderung zu Recht rügt, nicht für eine ordnungsmäßige Begründung der Besetzungsrüge. Ergeht - wie hier - eine Entscheidung im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO, ist sie von den Richtern zu fällen, die durch die Geschäftsverteilung als gesetzliche Richter (Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG, § 21e, § 21g GVG) zu dem für die Entscheidungsfindung maßgeblichen Zeitpunkt, also zum Zeitpunkt der letzten Beratung, bestimmt sind (vgl. Senat, Urteil vom 22. Dezember 1967 - V ZR 114\u002F64, MDR 1968, 314; BGH, Urteil vom 19. März 1992 - I ZR 122\u002F90, NJW-RR 1992, 1065). \n\n17\\. Die Revision legt nicht hinreichend dar, dass die unterzeichnenden Richter nicht diejenigen waren, die im Zeitpunkt der letzten Beratung zur Entscheidung als gesetzliche Richter bestimmt waren. Die Beratung, deren Datum nicht im Berufungsurteil angegeben ist, muss nach Ablauf der Schriftsatzfrist am 26. Februar 2025 und vor der Verkündung am 24\\. März 2025 erfolgt sein. Mit Wirkung zum 17. März 2025 war Richter B. aufgrund des Beschlusses des Präsidiums des Berufungsgerichts vom 14. März 2025 zum weiteren Beisitzer der 22. Zivilkammer bestimmt worden. Die 22. Zivilkammer ist nach dem Geschäftsverteilungsplan für das Jahr 2025 außerhalb von Beschwerde- und Notarkostensachen zur Vertretung der Richter der hier zuständigen 25. Zivilkammer berufen. Eine ordnungsgemäße Besetzung wäre mithin gegeben, wenn die Beschlussfassung in der Zeit ab dem 17. März 2025 erfolgt wäre und im Hinblick auf den Richter am Landgericht P. ein Verhinderungsfall vorgelegen hätte. Dass dies nicht der Fall war, macht die Revision nicht geltend. Ebenso wenig trägt sie vor, sie hätte sich beim Berufungsgericht erfolglos um Aufklärung über den Entscheidungszeitpunkt sowie das Vorliegen einer Verhinderung des Richters am Landgericht P. bemüht und könne deshalb hierzu keine näheren Angaben machen. \n\n18\\. b) In der Sache geht das Berufungsgericht zutreffend davon aus, dass der Klägerin gegen die Beklagte als ehemalige faktische Verwalterin aus § 280 Abs. 1 BGB wegen der gezahlten Parkpflegekosten ein Anspruch in Höhe von 16.541,17 € und wegen der erfolgten Pfändung ein Anspruch in Höhe von noch 5.000 € zusteht, da die Beklagte die ihr als faktische Verwalterin obliegenden schuldrechtlichen Pflichten verletzt hat. \n\n19\\. aa) Handelt jemand als Verwalter einer GdWE, obwohl er weder als Verwalter bestellt noch aufgrund eines gültigen Verwaltervertrags zum Handeln als Verwalter verpflichtet ist (sog. faktischer Verwalter), treffen ihn grundsätzlich dieselben Pflichten wie den wirksam bestellten bzw. aufgrund eines Vertrags verpflichteten Verwalter. Verletzt der faktische Verwalter diese Pflichten, haftet er der GdWE nach § 280 Abs. 1 BGB. \n\n20\\. (1) Nach allgemeiner und zutreffender Meinung besteht zwischen dem faktischen Verwalter und der GdWE eine schuldrechtliche Sonderverbindung. Dabei wird die Natur dieses schuldrechtlichen Rechtsverhältnisses unterschiedlich beurteilt. Der Bundesgerichtshof hat die Grundsätze der Geschäftsführung ohne Auftrag angewendet (vgl. BGH, Urteil vom 7. März 1989 - XI ZR 25\u002F88, NJW-RR 1989, 970; vgl. auch Urteil vom 6. März 1997 - III ZR 248\u002F95, NJW 1997, 2106, 2107). In der Literatur ist dies allerdings zum Teil auf Kritik gestoßen; es wird insofern vertreten, dass auf das Handeln des faktischen Verwalters vielmehr die im Gesellschaftsrecht entwickelten Grundsätze des fehlerhaften Anstellungsverhältnisses zu übertragen seien (so etwa BeckOGK\u002FGreiner, WEG [1.12.2025], § 26 Rn. 241, 244; Zschieschack in Jennißen, WEG, 8. Aufl., § 27 Rn. 198). Nach anderer Ansicht kann das Auftragsrecht Anwendung finden (vgl. N. Reh in Niedenführ, WEG, 14. Aufl., § 27 Rn. 301). \n\n21\\. (2) Einer Entscheidung über die Grundlage des Schuldverhältnisses bedarf es im Zusammenhang mit der - hier relevanten - Haftung nach § 280 Abs. 1 BGB allerdings nicht. Denn es besteht im Ergebnis Einigkeit, dass das aufgrund des Schuldverhältnisses bestehende Pflichtenprogramm des faktischen Verwalters dem eines bestellten Verwalters entspricht (vgl. LG Frankfurt a.M., ZWE 2021, 464 Rn. 11; BeckOGK\u002FGreiner, WEG [1.12.2025], § 26 Rn. 244; Hügel\u002FElzer, WEG, 4. Aufl., § 26 Rn. 70). Insbesondere muss der faktische Verwalter auch die Vermögensinteressen der GdWE wahren und darf keine unberechtigten Zahlungen vornehmen. \n\n22\\. bb) Hiervon ausgehend nimmt das Berufungsgericht im Ergebnis zu Recht an, dass die Beklagte ihre Pflicht zur ordnungsgemäßen Wahrnehmung der Geschäfte der Klägerin verletzt hat, indem sie aus dem Vermögen der Klägerin die Zahlungen an die Firma D.K. in Höhe von 16.541,17 € veranlasst hat. \n\n23\\. (1) Die Klägerin trägt schlüssig vor, dass die Beklagte durch die Veranlassung der Zahlungen ihre Pflichten verletzt hat. \n\n24\\. (a) Ein Vortrag ist schlüssig, wenn die vorgetragenen Tatsachen in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte Recht als in der Person des Klägers entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist hingegen nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. Das Gericht muss nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen (st. Rspr., vgl. Senat, Urteil vom 28. April 2023 - V ZR 270\u002F21, NJW-RR 2023, 1166 Rn. 22; BGH, Beschluss vom 11. Februar 2025 - VI ZR 185\u002F24, NJW-RR 2025, 767 Rn. 10, jeweils mwN). Ob und inwieweit ein an sich schlüssiger Sachvortrag näher substantiiert werden muss, richtet sich nach der Einlassung des Gegners (näher BGH, Beschluss vom 1. Juni 2005 - XII ZR 275\u002F02, NJW 2005, 2710, 2711 mwN). \n\n25\\. (b) Die Klägerin hat vorgetragen, die Pflichtverletzung liege darin, dass die Beklagte als faktische Verwalterin die Zahlungen an die Firma D.K. angewiesen habe, obwohl die Klägerin nicht Partei des Vertrags vom 24. September 2012 geworden sei. Dieser Vortrag genügt für die schlüssige Darlegung einer objektiven Pflichtverletzung in Gestalt unberechtigter Zahlungen aus dem Vermögen der Klägerin. \n\n26\\. (2) Gegen die Behauptung der Klägerin, sie sei nicht zur Zahlung der Parkpflegekosten verpflichtet gewesen, wendet sich die Beklagte ohne Erfolg. Der Grund hierfür liegt allerdings - anders als das Berufungsgericht meint - nicht in der fehlenden Substantiierung ihres Vortrags. Vielmehr ist ihr Verteidigungsvorbringen schon nicht erheblich. \n\n27\\. (a) Ein Vortrag ist erheblich, wenn mit ihm Tatsachen vorgetragen werden, die geeignet sind, in Verbindung mit einem Rechtssatz Einwendungen gegen das von dem Kläger geltend gemachte Recht zu begründen. Ob der Vortrag - abhängig vom Klägervorbringen - näher zu substantiieren ist, ist erst zu prüfen, wenn der Vortrag an sich erheblich ist. Die Anforderungen an die Schlüssigkeit des Klägervortrags gelten entsprechend (hierzu oben Rn. 24; vgl. BeckOK ZPO\u002F Bacher [1.12.2025], § 284 Rn. 37 ff.). \n\n28\\. (b) Aus dem Vortrag der Beklagten ergibt sich nicht, dass ein Anspruch der Firma D.K. gegen die Klägerin auf Zahlung der Parkpflegekosten aus dem Vertrag vom 24. September 2012 bestanden hat und die Zahlungen deshalb berechtigt waren. \n\n29\\. (aa) Zu dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses war die Klägerin - auch als werdende GdWE - noch nicht entstanden. Sie konnte daher nicht handeln und deswegen auch - wie es das Berufungsgericht zutreffend ausführt - selbst keine Verträge schließen. Die Klägerin entstand nach dem insofern anzuwendenden Wohnungseigentumsgesetz in der bis zum 30. November 2020 geltenden Fassung (im folgenden Wohnungseigentumsgesetz aF) als werdende GdWE erst in dem Zeitpunkt, in dem der erste Erwerber werdender Wohnungseigentümer wurde, und als GdWE mit der Eintragung des ersten Erwerbers in das Wohnungsgrundbuch (vgl. Senat, Urteil vom 14. Februar 2020 - V ZR 159\u002F19, NJW-RR 2020, 840 Rn. 9 mwN). Es ist ausgeschlossen, dass dies vor der Aufteilung am 24. November 2014 der Fall war. \n\n30\\. (bb) Obwohl es anders als nach heutiger Rechtslage (§ 9a Abs. 1 Satz 2 WEG) unter Geltung des Wohnungseigentumsgesetzes aF keine Ein-Personen-Gemeinschaft gab, musste der Bauträger bzw. der teilende Eigentümer aus praktischen Gründen regelmäßig Verträge \\- etwa für die Energieversorgung und die Verwaltung - mit Blick auf die noch nicht entstandene GdWE schließen. Auf diese Weise wurde sichergestellt, dass die Erwerber mit Besitzübergang ihr Wohnungseigentum gleich nutzen konnten. Vor diesem Hintergrund stellte sich regelmäßig - wie auch hier - die Frage, wie solche Verträge auf die zwischenzeitlich entstandene GdWE übertragen werden (vgl. dazu auch BT-Drucks. 19\u002F18791 S. 46). Die Übernahme der Verpflichtungen durch die Erwerber in den Erwerbsverträgen reichte - wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt - hierfür nicht aus. Sie konnte keine Verpflichtung der GdWE, sondern nur eine solche der Erwerber begründen (vgl. OLG Hamburg, ZWE 2024, 168 Rn. 34; Becker, ZWE 2007, 119, 120; Armbrüster, ZWE 2019, 66, 70). \n\n31\\. Schloss der Bauträger bzw. der teilende Eigentümer unter Geltung des Wohnungseigentumsgesetzes aF einen Vertrag im Interesse der künftigen Gemeinschaft im eigenen Namen, setzte der spätere Übergang auf die zwischenzeitlich entstandene Wohnungseigentümergemeinschaft infolgedessen nach allgemeiner Ansicht regelmäßig eine Vertragsübernahme (§§ 414 f. BGB) durch Beschluss voraus; ein entsprechendes Handeln im fremden Namen musste ebenfalls durch Beschluss genehmigt werden (vgl. OLG Hamburg, ZWE 2024, 168 Rn. 37; BeckOGK\u002FFalkner, WEG [1.12.2025], § 9a Rn. 133; Bärmann\u002F Suilmann, WEG, 14. Aufl. 2018, § 10 Rn. 71; Bärmann\u002FBecker, WEG, 14. Aufl. 2018, § 26 Rn. 128; ders., ZWE 2007, 119, 120). Diese Auffassung trifft zu; insbesondere musste sowohl einer Vertragsübernahme nach §§ 414 f. BGB als auch einer Genehmigung entsprechend § 177 BGB ein Beschluss der Wohnungseigentümer zugrunde liegen (aA wohl LG Köln, ZWE 2015, 35), sofern es nicht um Maßnahmen der laufenden Verwaltung ging. Denn zum einen erfolgt die Willensbildung der GdWE durch die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer nach § 23 Abs. 1 WEG. Zum anderen konnte der Verwalter die GdWE bei der Erklärung der Genehmigung bzw. der Erklärung der Übernahme gemäß § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG aF nur dann vertreten, wenn er hierzu durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss ermächtigt war. Denn die in § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 bis 6 WEG aF enumerativ geregelte Vertretungsmacht umfasste eine derartige Erklärung nur unter engen Voraussetzungen, insbesondere im Hinblick auf laufende Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung (§ 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 WEG aF). Eine wirksame Genehmigung oder Vertragsübernahme auf der Grundlage schlüssigen Verhaltens der Wohnungseigentümer oder des Verwalters war daher entgegen der von der Prozessbevollmächtigten der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat geäußerten Ansicht regelmäßig nicht möglich. \n\n32\\. (cc) Dies zugrunde gelegt, ergeben die von der Beklagten vorgetragenen Tatsachen keine Verpflichtung der Klägerin aus dem Vertrag vom 24. September 2012. Dabei kann dahinstehen, ob der Vertrag - wie die Revision im Sinne einer „antizipierten Vertretung“ geltend macht - im Namen der zukünftigen Klägerin oder - wovon das Berufungsgericht ausgeht - im Namen der Beklagten abgeschlossen wurde. So oder so bedürfte es einer Beschlussfassung der GdWE, um deren Verpflichtung aus diesem Vertrag zu begründen. Dass ein solcher Beschluss gefasst worden ist, macht die Beklagte nicht geltend. Eine Beschlussfassung über eine Jahresabrechnung oder eine Entlastung des Verwalters betrifft ersichtlich einen anderen Gegenstand. \n\n33\\. (c) Ebenso unerheblich ist der weitere Vortrag der Beklagten, es habe im April 2014 eine Vereinbarung zwischen den benachbarten Wohnungseigentümergemeinschaften und den damaligen Eigentümern des Grundstücks gegeben, in der sich die Klägerin zur Tragung der Kosten der Parkpflege verpflichtet habe. Zu dieser Zeit war die Klägerin noch nicht entstanden. Auch diese Vereinbarung hätte wiederum nur durch Beschluss auf die Klägerin übergehen können. Dass eine solche Beschlussfassung erfolgt ist, trägt die Beklagte nicht vor. Soweit die Revision auf Vortrag verweist, wonach die GdWE - bestehend aus den Eheleuten K. - nach erfolgter Aufteilung in einer Eigentümerversammlung die Übernahme der Parkpflege beschlossen hätte, ist dies schon deshalb unerheblich, weil eine Ein-Personen-Gemeinschaft damals rechtlich nicht vorgesehen war und die GbR als teilende und noch einzige Eigentümerin infolgedessen keine Beschlüsse fassen konnte. \n\n34\\. (d) Dass die Beklagte nach Entstehen der Klägerin als deren Vertreterin mit der Firma D.K. einen Vertrag über die Pflege des im Eigentum der Eheleute K. stehenden Parks geschlossen hat, trägt sie schon nicht vor. Auch insoweit hätte eine Genehmigung durch Beschluss erfolgen müssen, weil die Vertretungsmacht des Verwalters nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 bis 6 WEG aF - wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt - nicht den Abschluss von Verträgen über Grundstücke Dritter umfasste. \n\n35\\. (3) Durch die pflichtwidrige Zahlung der Kosten der Parkpflege aus dem Vermögen der Klägerin ist dieser ein Schaden in Höhe von 16.541,17 € entstanden, dessen Ersatz sie nach § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangen kann. Vortrag, der dem vermuteten Verschulden der Beklagten gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB entgegenstehen könnte, hat diese nicht gehalten. Entgegen der von der Prozessbevollmächtigten der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat geäußerten Ansicht ist der der Klägerin entstandene Schaden nicht deswegen niedriger anzusetzen, weil diese durch die Zahlung der Parkpflegekosten Aufwendungen erspart hätte. Die Darlegungslast für eine derartige Vorteilsanrechnung trägt grundsätzlich der Schädiger, hier also die Beklagte (vgl. Senat, Urteil vom 17\\. Oktober 2003 - V ZR 84\u002F02, NJW-RR 2004, 79, 81 mwN). Die schlichte Behauptung, die Klägerin habe durch die Zahlung der Parkpflegekosten Aufwendungen in Höhe von ca. 500 € monatlich erspart, ist wiederum nicht erheblich. \n\n36\\. (a) Dass die Klägerin durch die Übernahme der Parkpflegekosten eigene Kosten der Grünflächenpflege erspart hat, ergibt sich aus dem Vortrag der Beklagten nicht. Der Vertrag über die Parkpflege umfasst den Feststellungen zufolge zwar auch die „Reinigung der Fläche um“ und den „Rasenschnitt vor“ zu der Anlage der Klägerin gehörenden Gebäuden. Dem lässt sich aber schon nicht entnehmen, dass diese Flächen zu dem Grundstück der Mitglieder der Klägerin gehören. Ebenso wenig geht daraus hervor, dass die Kosten im Zusammenhang mit Wegerechten angefallen wären; beide Vorinstanzen haben darauf hingewiesen, dass völlig unklar geblieben ist, an welchen Flächen welche Rechte bestehen und inwiefern die Kosten bei der Klägerin angefallen wären. Ebenso wenig trägt die Beklagte vor, welche Kosten für die Pflege dieser Flächen entstanden wären, wenn sie im Gemeinschaftseigentum gestanden hätten und die Klägerin die Pflege selbst in Auftrag gegeben hätte. \n\n37\\. (b) Auch die Nutzung des Parks durch die Wohnungseigentümer führt entgegen der von der Prozessbevollmächtigten der Beklagten in der mündlichen Verhandlung geäußerten Ansicht nicht dazu, dass die Klägerin Aufwendungen erspart hat. Warum die bloße Nutzung eines fremden Parks zu dessen Pflege verpflichten soll, ergibt sich aus dem Vortrag nicht. \n\n38\\. cc) Gegenansprüche, die die Beklagte dem Anspruch aus § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB entgegenhalten könnte, werden nicht schlüssig vorgetragen. Ein Anspruch aus § 683 Satz 1 BGB auf Ersatz von Aufwendungen scheidet schon deswegen aus, weil die als Anspruchsstellerin insoweit darlegungspflichtige Beklagte keine Tatsachen vorträgt, aus denen sich ergibt, dass die Übernahme der Kosten der Parkpflege dem Interesse der Klägerin entsprach. Nach dem Vortrag der Beklagten war die Klägerin weder zur Tragung der Parkpflegekosten verpflichtet noch hatte sie durch die erfolgten Zahlungen einen sonstigen Vorteil (s.o. Rn. 36 f.). Auch Tatsachen, die einen Anspruch aus § 684 Satz 1 i.V.m. § 812 BGB begründen könnten, legt die Beklagte nicht dar. \n\n39\\. dd) Rechtsfehlerfrei ist auch die Annahme des Berufungsgerichts, dass die Klägerin im Hinblick auf den gepfändeten Betrag einen Anspruch auf Zahlung weiterer 5.000 € hat. Die Revision wendet sich nicht gegen den Zahlungsanspruch der Klägerin in Höhe von weiteren 5.000 €, sondern macht lediglich geltend, dieser Anspruch sei durch Verrechnung mit Hausverwalterabrechnungen in Höhe von 6.568,80 € erloschen. Allein die Behauptung, es habe eine entsprechende, nicht beglichene Rechnung gegeben, die die Beklagte allerdings nicht vorlegen könne, reicht aber nicht aus, um die bestrittenen Ansprüche auf eine Hausverwaltervergütung in dieser Höhe schlüssig darzulegen. \n\n40\\. c) Zu Recht verneint das Berufungsgericht schließlich den mit der Widerklage geltend gemachten Anspruch. \n\n41\\. aa) Ein Anspruch auf Rückerstattung der von der Beklagten übernommenen Kosten für die Parkpflege aus § 683 Satz 1 BGB oder § 684 Satz 1 i.V.m. § 812 BGB scheidet mangels schlüssiger Darlegung aus (s.o. Rn. 38). \n\n42\\. bb) Zutreffend geht das Berufungsgericht zudem davon aus, dass der von der Beklagten geltend gemachte, von den Eheleuten K. an sie abgetretene Anspruch auf Rückzahlung von „überzahlten Hausgeldern“ nicht besteht. Auch diesbezüglich fehlt es bereits an einer schlüssigen Darlegung. Denn ein direkter Anspruch der Wohnungseigentümer gegen die GdWE auf Rückzahlung überzahlter Hausgelder besteht grundsätzlich nicht; vielmehr können etwa erforderliche Korrekturen - wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt - nur über das Abrechnungssystem der GdWE im Rahmen der Jahresabrechnung erfolgen. Insofern gilt bei bewussten Überzahlungen von Hausgeldern - wie sie hier vorgetragen werden - nichts anderes als bei Zahlungen auf die Abrechnungsspitze einer später für ungültig erklärten Jahresabrechnung (hierzu Senat, Urteil vom 10. Juli 2020 - V ZR 178\u002F19, ZfIR 2020, 718 Rn. 12 ff.). Dass eine versehentliche Doppelzahlung vorliegt, die ausnahmsweise einen direkten Rückforderungsanspruch begründen könnte (vgl. Senat, Urteil vom 10. Juli 2020 - V ZR 178\u002F19, aaO Rn. 24), macht die Beklagte nicht geltend. \n\nIII.\n\n43\\. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Brückner Göbel Haberkamp Laube Grau","BGH, Urteil vom 30. Januar 2026 - V ZR 76\u002F25","2026-07-08T22:29:52.045Z","2026-07-10T22:06:39.009Z",{"id":191,"ecli":192,"slug":193,"caseNumber":194,"courtId":5,"decisionDate":195,"fullText":196,"summary":197,"language":7,"source":62,"sourceUrl":63,"sourceTimestamp":195,"parsedAt":198,"updatedAt":199},"3351","ECLI:DE:NEURIS:KORE701642026","ecli-de-neuris-kore701642026","VIII ZR 247\u002F24","2026-01-21T00:00:00.000Z","#  BGH, Urteil vom 21. Januar 2026 - VIII ZR 247\u002F24 \n\n## Leitsatz\n\n1\\. Bei der Einbringung vermieteten und an den Mieter überlassenen Wohnraums durch den vermietenden Alleineigentümer in eine aus ihm, seiner Ehefrau und den gemeinsamen Kindern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts handelt es sich um eine Veräußerung im Sinne von § 577a BGB.28\n\n2\\. Die Ausnahmeregelung des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB zur Privilegierung des Erwerbs vermieteten Wohnraums durch Personengesellschaften oder Erwerbermehrheiten, die aus Angehörigen derselben Familie oder desselben Haushalts bestehen, ist im Rahmen des Sperrfristtatbestands des § 577a Abs. 1 BGB weder unmittelbar noch analog anwendbar. Der Sperrfristtatbestand des § 577a Abs. 1 BGB ist in diesen Fällen auch nicht entsprechend teleologisch zu reduzieren.21 27 37 38 39\n\n## Tenor\n\nDie Revision der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts München I - 14. Zivilkammer - vom 25. Oktober 2024 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 25. Oktober 2024 wird zurückgewiesen.\n\nDie Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.\n\nVon Rechts wegen\n\n## Tatbestand\n\n1\\. Der Beklagte ist seit dem Jahr 2004 Mieter einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus in München. \n\n2\\. Mit notariellem Kaufvertrag vom 5. Februar 2021 erwarb G. W. das Alleineigentum am Hausgrundstück; die Eintragung im Grundbuch erfolgte am 31. Mai 2021. Mit notarieller Erklärung vom 28. September 2021 teilte er das Eigentum an dem Hausgrundstück gemäß § 8 WEG in Wohnungseigentum auf. \n\n3\\. Noch vor der Vollziehung der Teilungserklärung gründete G. W. gemeinsam mit seiner Ehefrau und den beiden (volljährigen) Kindern die klagende Gesellschaft bürgerlichen Rechts, deren Gesellschaftszweck unter anderem die Verwaltung und Nutzung des Grundstücks ist. Im Gesellschaftsvertrag verpflichtete er sich zur Einbringung \"des … Grundstücks … bzw. der durch Teilung nach § 8 WEG daraus entstehenden Wohnungs- und Teileigentumseinheiten\" in die Gesellschaft. \n\n4\\. Mit notarieller Urkunde vom 28. Dezember 2021 erklärte er zur Erfüllung der übernommenen Einlagepflicht unter Bezugnahme auf die noch nicht vollzogene Teilungserklärung vom 28\\. September 2021 die Auflassung zum Zweck der Übertragung des Alleineigentums an dem Hausgrundstück auf die Klägerin. \n\n5\\. Am 11. Februar 2022 wurden in Vollziehung der Teilungserklärung vom 28. September 2021 für jeden Miteigentumsanteil Grundbuchblätter angelegt; die Klägerin wurde als Eigentümerin sämtlicher Einheiten eingetragen. \n\n6\\. Mit Schreiben vom 27. Juli 2022 erklärte die Klägerin gegenüber dem Beklagten die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs zum 30. April 2023. Zur Begründung gab sie an, dass die sich in der Ausbildung befindliche Gesellschafterin S. W. - eines der beiden Kinder des vormaligen Alleineigentümers - die Wohnung für eigene Wohnzwecke beziehen wolle. \n\n7\\. Mit ihrer Klage hat die Klägerin die Verurteilung des Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt. Der Beklagte hat unter anderem eingewandt, dass im Zeitpunkt der Kündigungserklärung die Kündigungssperrfrist gemäß der Vorschrift des § 577a Abs. 1 BGB noch nicht abgelaufen gewesen sei. Das Amtsgericht hat den Beklagten antragsgemäß verurteilt. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. \n\n8\\. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. \n\n## Entscheidungsgründe\n\n9\\. Die Revision hat keinen Erfolg. \n\nI.\n\n10\\. Das Berufungsgericht (Landgericht München I, ZMR 2025, 202) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: \n\n11\\. Zwar bestünden keine Zweifel an dem seitens der Klägerin behaupteten Eigenbedarf. Die vom Amtsgericht gewonnene Überzeugung, dass die Klägerin einen ernsthaften Überlassungswillen habe und die Gesellschafterin S. W. in die Wohnung einziehen wolle, sei nicht zu beanstanden. \n\n12\\. Jedoch sei im Zeitpunkt der Kündigung die maßgebliche Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 1 Satz 2 der Bayerischen Mieterschutzverordnung noch nicht abgelaufen gewesen und die Eigenbedarfskündigung deshalb unwirksam. Die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 577a Abs. 1 BGB seien nach dem Wortlaut in der dort genannten chronologischen Reihenfolge gegeben. Insbesondere sei im Zeitpunkt der Vollziehung der Eigentumsumschreibung auf die Klägerin Wohnungseigentum bereits begründet gewesen, denn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sei unmittelbar durch die Anlegung der Wohnungsgrundbücher entstanden und die Veräußerung an die Klägerin erst durch deren Eintragung im Grundbuch abgeschlossen gewesen. \n\n13\\. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts sei die Vorschrift des § 577a Abs. 1 BGB nicht teleologisch zu reduzieren, da die Einbringung des Eigentums an dem Grundstück in die klagende Gesellschaft den Kreis der potentiellen Bedarfspersonen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB tatsächlich - um die nahen Angehörigen der weiteren Gesellschafter - erweitert habe. Auch im Hinblick auf § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB komme eine teleologische Reduktion des § 577a Abs. 1 BGB nicht in Betracht; diese Vorschrift regele eine andere Fallgestaltung, in der - anders als hier - eine zwischenzeitliche Aufteilung in Wohnungseigentum nicht stattgefunden habe. \n\nII.\n\n14\\. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass ein auf die Kündigungserklärung vom 27. Juli 2022 gestützter Anspruch der Klägerin auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht besteht, weil die Kündigung vor Ablauf der einschlägigen Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB erfolgt und deshalb unwirksam ist. \n\n15\\. 1\\. Zu Recht hat das Berufungsgericht die grundsätzliche Möglichkeit der Klägerin als Vermieterin von Wohnraum bejaht, für einen ihrer Gesellschafter Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geltend zu machen. \n\n16\\. Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats kann sich eine (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts in analoger Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen (vgl. nur Senatsurteile vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR 210\u002F10, NZM 2011, 276 Rn. 9 f. mwN; vom 21. März 2018 - VIII ZR 104\u002F17, BGHZ 218, 162 Rn. 14; vom 10. Juli 2024 - VIII ZR 276\u002F23, NZM 2024, 837 Rn. 14; vom 6\\. August 2025 - VIII ZR 161\u002F24, NZM 2025, 758 Rn. 44, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Aus der Neuregelung des Rechts der Gesellschaft bürgerlichen Rechts durch das am 1. Januar 2024 in Kraft getretene Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (Art. 137 Satz 1 MoPeG) ergibt sich, wie das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend angenommen hat, für die hier zu beurteilende Kündigung schon deshalb nichts anderes, weil diese bereits am 27. Juli 2022 ausgesprochen wurde und im Falle ihrer Wirksamkeit zur Beendigung des Mietverhältnisses schon zum 30. April 2023 geführt hätte (vgl. hierzu bereits Senatsurteil vom 10. Juli 2024 - VIII ZR 276\u002F23, aaO Rn. 15-17 mwN). \n\n17\\. 2\\. Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Klägerin im maßgeblichen Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung (vgl. hierzu Senatsurteile vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26\u002F03, WuM 2003, 569 unter II 3 a; vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356\u002F20, NZM 2022, 653 Rn. 34) gemäß § 577a Abs. 1 BGB gehindert war, sich zugunsten ihrer Gesellschafterin S. W. auf ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Eigenbedarf) zu berufen, und dass die Kündigung vom 27. Juli 2022 deshalb unwirksam ist (vgl. hierzu Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26\u002F03, aaO unter II 3 a, III). \n\n18\\. a) Dabei ist das Berufungsgericht (unausgesprochen) rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass im Streitfall die Vorschrift des § 577a BGB zur Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung in der seit dem 1. Mai 2013 geltenden Fassung maßgeblich ist, auch wenn der dem Mietverhältnis mit dem Beklagten zugrundeliegende Mietvertrag aus dem Jahr 2004 stammt. Denn die Wirksamkeit einer Kündigung ist den allgemeinen Grundsätzen des intertemporalen Rechts entsprechend nach dem im Zeitpunkt ihrer Erklärung geltenden Recht zu beurteilen (vgl. Senatsurteile vom 10. Juli 2024 - VIII ZR 276\u002F23, NZM 2024, 837 Rn. 15; vom 27. November 2024 - VIII ZR 159\u002F23, NZM 2025, 36 Rn. 23 f.; vom 6. August 2025 - VIII ZR 161\u002F24, NZM 2025, 758 Rn. 17, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). \n\n19\\. Gemäß § 577a Abs. 1 BGB kann sich ein Erwerber, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder Nr. 3 BGB (Tatbestände des Eigenbedarfs oder der wirtschaftlichen Verwertung) erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung - gemäß § 577a Abs. 2 BGB unter den dort genannten Voraussetzungen durch Rechtsverordnung der Landesregierung auf bis zu zehn Jahre verlängerbar - berufen. \n\n20\\. Dies gilt nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter - im Fall der Nummer 1 - an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert oder - im Fall der Nummer 2 - zu deren Gunsten mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird. Diese in Satz 1 enthaltene Regelung ist gemäß Satz 2 nicht anzuwenden, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist. \n\n21\\. b) Das Berufungsgericht hat ferner zu Recht den Sperrfristtatbestand des § 577a Abs. 1 BGB - und nicht denjenigen des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB - für einschlägig gehalten, wenn die Veräußerung an eine Personengesellschaft, wie hier die klagende Gesellschaft bürgerlichen Rechts, einen vermieteten und an den Mieter überlassenen Wohnraum nach dessen Umwandlung in Wohnungseigentum betrifft und damit die im ersten Absatz von § 577a BGB genannten Tatbestandsmerkmale in der dort aufgeführten zeitlichen Abfolge vorliegen. \n\n22\\. aa) Zwar ließe sich diese Fallgestaltung, wie der Senat im Rahmen der Revisionsverhandlung eingehend erörtert hat, im Einklang mit dem - allein an die Veräußerung vermieteten und an den Mieter überlassenen Wohnraums an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber anknüpfenden - Wortlaut des Absatzes 1a auch dem dort geregelten Sperrfristtatbestand zuordnen. Dies hätte für den Streitfall zur Folge, dass die in Satz 2 dieses Absatzes enthaltene, von den Parteien bezüglich ihrer Anwendbarkeit kontrovers erörterte Privilegierung des Erwerbs durch eine - wie hier - aus Angehörigen derselben Familie bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts unmittelbar einschlägig wäre. Die Klägerin wäre dann nicht gehindert gewesen, sich in der Kündigungserklärung vom 27. Juli 2022 auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu berufen. \n\n23\\. bb) Indessen ist der Sperrfristtatbestand des Absatzes 1a, wie sich vor allem aus dem in den Gesetzesmaterialien zum Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013 (BGBl. I S. 434; hierzu BT-Drucks. 17\u002F10485 S. 16, 26; BT-Plenarprotokoll 17\u002F195, S. 23337 D; BR-Plenarprotokoll 899, S. 350 B) zum Ausdruck gekommenen Willen des Gesetzgebers ergibt, allein dann einschlägig, wenn Gegenstand der Veräußerung (noch) nicht in Wohnungseigentum umgewandelter Wohnraum ist. \n\n24\\. Der erst nachträglich eingefügte Absatz 1a sollte den in Absatz 1 allein für den Fall der Umwandlung vermieteten Wohnraums in Wohnungseigentum und dessen anschließender Veräußerung geregelten zeitlich beschränkten Schutz des Mieters gegen Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen des Erwerbers ergänzen. Dieser Schutz sollte auf die - in der Praxis unter der Bezeichnung \"Münchener Modell\" bekanntgewordenen - Fallgestaltungen erstreckt werden, bei denen eine (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts oder eine Miteigentümergemeinschaft nach dem Erwerb des mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks zunächst auf die Begründung von Wohnungseigentum und den anschließenden Verkauf von Eigentumswohnungen an Interessenten verzichtet und stattdessen wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter oder der Miteigentümer kündigt. Solche Fallgestaltungen waren durch die (bis dahin allein) bestehende Regelung in Absatz 1 tatbestandlich nicht erfasst, obwohl das von einem Erwerb durch eine solche Gesellschaft oder Miteigentümergemeinschaft ausgehende Verdrängungsrisiko für den einzelnen Mieter als ebenso hoch anzusehen ist wie in dem von Absatz 1 erfassten Fall der Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und der anschließenden Veräußerung des Wohnungseigentums (vgl. BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 16, 26; Senatsurteile vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232\u002F15, BGHZ 213, 136 Rn. 40; vom 21. März 2018 - VIII ZR 104\u002F17, BGHZ 218, 162 Rn. 26 ff.; vom 6. August 2025 - VIII ZR 161\u002F24, NZM 2025, 758 Rn. 41 ff., zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). \n\n25\\. Nach der Begründung zum Gesetzentwurf der Bundesregierung war beabsichtigt, mit dem Tatbestand des Absatzes 1a (allein) diese Umgehung des Kündigungsschutzes bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu unterbinden und die diesbezüglich bestehende Schutzlücke zu schließen (vgl. BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 2, 16, 26; 17\u002F11894, S. 2, 22; BR-Plenarprotokoll 899, S. 350 B; BT-Plenarprotokoll 17\u002F195, S. 23337 D; siehe hierzu Senatsurteile vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232\u002F15, BGHZ 213, 136 Rn. 40; vom 21. März 2018 - VIII ZR 104\u002F17, BGHZ 218, 162 Rn. 26 ff.; vom 6. August 2025 - VIII ZR 161\u002F24, NZM 2025, 758 Rn. 41, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). \n\n26\\. Hingegen lässt sich der Entwurfsbegründung kein (hinreichender) Anhaltspunkt dahingehend entnehmen, dass mit der Regelung in Absatz 1a ein einheitlich für alle Fälle der Veräußerung vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit geltender Sperrfristtatbestand geschaffen werden sollte, mithin künftig auch die bis dahin von Absatz 1 erfassten Fälle des Erwerbs einer Eigentumswohnung durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder Erwerbermehrheit dem Tatbestand des Absatzes 1a unterstellt würden. Gegenteiliges ergibt sich auch nicht aus der in Satz 2 des Absatzes 1a enthaltenen Ausnahmebestimmung für derselben Familie oder demselben Haushalt angehörende Gesellschafter oder Erwerber, weil sich die mit ihr bezweckte Privilegierung dieses Erwerberkreises nach der Gestaltung des Normtextes sowie nach dem Inhalt der diesbezüglich erfolgten Entwurfsbegründung (vgl. BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 26) allein auf die von der Neuregelung in Absatz 1a betroffenen Fälle beziehen sollte. \n\n27\\. c) Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Annahme des Berufungsgerichts, dass die Voraussetzungen des Sperrfristtatbestands gemäß § 577a Abs. 1 BGB in der dort vorgesehenen zeitlichen Abfolge im Streitfall auch gegeben sind. \n\n28\\. aa) Bei der Einbringung des vermieteten Wohnraums in die klagende Gesellschaft bürgerlichen Rechts durch den jetzigen (Mit-)Gesellschafter und vormaligen Alleineigentümer G. W. handelt es sich - entgegen der Ansicht der Revision - um eine Veräußerung im Sinne von § 577a Abs. 1 BGB. \n\n29\\. (1) Der vorbezeichnete Begriff der Veräußerung knüpft an den Erwerb des Eigentums am vermieteten Wohnraum an. Mit der Vollendung des Eigentumserwerbs tritt der Erwerber gemäß § 566 Abs. 1 BGB anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Er erlangt dabei (auch) die mit dieser Rechtsstellung verbundene, bei einem berechtigten Interesse grundsätzlich bestehende Befugnis eines Vermieters zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1, 2 BGB, so dass ab diesem Zeitpunkt die mit der Umwandlung der Mieträume in Wohnungseigentum verbundene erhöhte Gefahr einer Verdrängung des Mieters aufgrund einer Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung besteht, vor welcher der Gesetzgeber den Mieter mit den Regelungen zur Kündigungssperrfrist schützen will (vgl. hierzu Senatsurteil vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356\u002F20, NZM 2022, 653 Rn. 37 mwN; siehe auch BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 26). Mit der Vollendung des Eigentumserwerbs durch Eintragung im Grundbuch beginnt dementsprechend der Lauf der Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteile vom 21. März 2018 - VIII ZR 104\u002F17, BGHZ 218, 162 Rn. 21 mwN; vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356\u002F20, aaO Rn. 45; Schmidt-Futterer\u002FBlank\u002FFervers, Mietrecht, 16. Aufl., § 577a BGB Rn. 15; Börstinghaus\u002FSiegmund\u002FSiegmund, Miete, 8. Aufl., § 577a BGB Rn. 9). \n\n30\\. Ein solcher Eigentumserwerb ist infolge der Einbringung des Hausgrundstücks mit dem an den Beklagten vermieteten Wohnraum durch G. W. in die klagende Gesellschaft bürgerlichen Rechts erfolgt. Nach den rechtsfehlerfreien und im Revisionsverfahren nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat G. W. zum Zwecke der Erfüllung seiner im Gesellschaftsvertrag begründeten Einlagepflicht die Auflassung zum Zwecke der Übertragung des Alleineigentums an dem Hausgrundstück auf die Klägerin erklärt und ist die Klägerin - mit der Folge eines Wechsels in der Vermieterstellung (vgl. § 566 Abs. 1 BGB) - als Alleineigentümerin des an den Beklagten vermieteten Wohnraums in das Grundbuch eingetragen worden. \n\n31\\. (2) Mit diesem Rechtsträgerwechsel von G. W. auf die klagende Gesellschaft bürgerlichen Rechts wurde - wie das Berufungsgericht entgegen der Ansicht der Revision zu Recht angenommen hat - auch ein neu in Betracht kommender, bis zu diesem Zeitpunkt für den Beklagten als Mieter nicht zu befürchtender Eigen- beziehungsweise Verwertungsbedarf geschaffen (vgl. zu diesem durch den Schutzzweck bedingten Erfordernis Senatsurteile vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231\u002F08, NZM 2009, 613 Rn. 21; vom 23. November 2011 - VIII ZR 74\u002F11, NZM 2012, 150 Rn. 19; vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356\u002F20, NZM 2022, 653 Rn. 38). Denn infolge der Möglichkeit der Klägerin, nachfolgend zu ihrem Eintritt in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten Eigenbedarf für einen oder mehrere ihrer vier Gesellschafter geltend zu machen, ist für die Bestimmung der nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB privilegierten Familien- und Haushaltsangehörigen des Vermieters nicht - wie zuvor - lediglich auf die Person des G. W. abzustellen, sondern nunmehr unmittelbar auf jeden der Gesellschafter, mithin auch auf die Ehefrau und die beiden - hier zudem bereits volljährigen - Kinder. Somit hat sich durch den Eigentumserwerb der Klägerin der privilegierte Personenkreis erweitert. \n\n32\\. bb) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht zudem angenommen, dass der an den Beklagten vermietete und überlassene Wohnraum bereits vor der Veräußerung an die Klägerin in Wohnungseigentum umgewandelt gewesen war und damit die in § 577a Abs. 1 BGB vorausgesetzte zeitliche Abfolge vorliegt. Anders als die Revision meint, ist auch insoweit der Zeitpunkt der Vollendung des Eigentumserwerbs maßgeblich, nicht hingegen - wie bei der Regelung zum Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 BGB (vgl. hierzu Senatsurteil vom 6. April 2016 - VIII ZR 143\u002F15, BGHZ 209, 358 Rn. 28 f.) - der Zeitpunkt des Abschlusses eines dem Eigentumserwerb zugrunde liegenden schuldrechtlichen Vertrags. \n\n33\\. Erfolgt die Begründung von Wohnungseigentum - wie hier - durch eine Teilungserklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt (§ 8 WEG), wird die Teilung gemäß der Vorschrift des § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam. Entscheidend ist der dingliche Vollzug, der hier durch die am 11. Februar 2022 erfolgte Eintragung der Teilungserklärung in das Grundbuch bewirkt wurde (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2016 - VIII ZR 143\u002F15, aaO Rn. 26). \n\n34\\. Die Eintragung der Klägerin als neue Eigentümerin des an den Beklagten vermieteten Wohnraums ist nach den rechtsfehlerfreien und insoweit im Revisionsverfahren nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts in die - dementsprechend bereits zuvor angelegten - Wohnungsgrundbücher (vgl. § 7 Abs. 1 Satz 1 WEG) erfolgt. \n\n35\\. cc) Entgegen der Ansicht der Revision ist der Umstand, dass die Gesellschafter der Klägerin derselben Familie angehören, für die Anwendung der Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB ohne Bedeutung. \n\n36\\. (1) Die in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB für die Fälle der Veräußerung vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit vorgesehene Ausnahmeregelung gilt in der hier gegebenen und (allein) nach § 577a Abs. 1 BGB zu beurteilenden Fallgestaltung des Erwerbs einer bereits in Wohnungseigentum umgewandelten Mietwohnung nicht (so auch Schmidt-Futterer\u002FBlank\u002FFervers, Mietrecht, 16. Aufl., § 577a BGB Rn. 18d). Ihre Anwendung ist auf den in § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB geregelten Sperrfristtatbestand beschränkt, wie sich aus dem Wortlaut des Satzes 2 und dessen unmittelbarer Anknüpfung an den in Satz 1 genannten Tatbestand sowie aus den allein auf den neu eingefügten Absatz 1a bezogenen Erwägungen des Gesetzgebers im Regierungsentwurf zum Mietrechtsänderungsgesetz ergibt (vgl. BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 26; siehe auch BR-Drucks. 313\u002F12, S. 35). \n\n37\\. (2) Anders als die Revision meint, ist weder die in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB enthaltene Ausnahmeregelung auf den Sperrfristtatbestand des § 577a Abs. 1 BGB analog anzuwenden noch der Anwendungsbereich des § 577a Abs. 1 BGB in ihrem Sinne einzuschränken, was auf eine teleologische Reduktion dieser Vorschrift hinausliefe. \n\n38\\. (a) Eine richterliche Rechtsfortbildung im Wege der teleologischen Reduktion setzt ebenso wie die Analogie eine verdeckte Regelungslücke im Sinne einer planwidrigen Unvollständigkeit des Gesetzes voraus (st. Rspr.; vgl. zur teleologischen Reduktion nur BGH, Urteile vom 1. Juli 2020 - VIII ZR 323\u002F18, NZM 2020, 834 Rn. 31; vom 17. Oktober 2023 - XI ZR 160\u002F22, NJW-RR 2024, 49 Rn. 18; Beschluss vom 4. September 2024 - IV ZB 37\u002F23, BGHZ 241, 158 Rn. 19; zur Analogie BGH, Beschluss vom 25. Januar 2022 - VIII ZR 359\u002F20, BGHZ 232, 284 Rn. 21; Urteil vom 27. Oktober 2022 - IX ZR 145\u002F21, NJW 2023, 1125 Rn. 13; jeweils mwN). Ob eine derartige Lücke besteht, ist vom Standpunkt des Gesetzes und der ihm zugrundeliegenden Regelungsabsicht zu beurteilen. Das Gesetz muss, gemessen an seiner eigenen Regelungsabsicht, unvollständig sein (vgl. Senatsurteile vom 1. Juli 2020 - VIII ZR 323\u002F18, aaO; vom 7. April 2021 - VIII ZR 49\u002F19, NJW 2021, 2281 Rn. 36). Die Planwidrigkeit muss dabei aufgrund konkreter Umstände positiv festgestellt werden können (vgl. Senatsurteil vom 24. Februar 2021 - VIII ZR 36\u002F20, BGHZ 229, 59 Rn. 40 mwN). \n\n39\\. (b) An einer solchen planwidrigen Unvollständigkeit der in § 577a Abs. 1 BGB enthaltenen Regelung zur Kündigungssperrfrist fehlt es. Im Hinblick auf die Entstehungsgeschichte der Vorschrift des § 577a BGB, insbesondere den Anlass für die Ergänzung des bestehenden Sperrfristtatbestandes des Absatzes 1 um die - eine besondere Fallgestaltung betreffende (vgl. hierzu bereits unter II 2b bb) - Regelung in Absatz 1a und die in der Entwurfsbegründung (BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 2 f., 16, 26; siehe auch BR-Drucks. 313\u002F1\u002F12, S. 11 f.; BT-Drucks. 17\u002F11894, S. 2) vom Gesetzgeber hierzu angestellten umfassenden Erwägungen zur bestehenden Vorschrift, zu deren Schwächen sowie zu den bei der beabsichtigten Schließung der Schutzlücke zu berücksichtigenden Interessen von Mieter und Erwerber des vermieteten Wohnraums gibt es keinen Anhaltspunkt dafür, dass die Aufnahme einer dem § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB entsprechenden Ausnahmebestimmung auch in den bestehenden, den Erwerb bereits in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnraums regelnden Sperrfristtatbestand des § 577a Abs. 1 BGB lediglich aus Versehen unterblieben wäre. \n\n40\\. (c) Entgegen der Ansicht der Revision ist eine dahingehende Auslegung oder Einschränkung des § 577a Abs. 1 BGB weder im Hinblick auf das - auch einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zustehende (vgl. hierzu BVerfG, NJW 2002, 3533) - Grundrecht auf Eigentum aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG noch wegen des allgemeinen Gleichheitssatzes aus Art. 3 Abs. 1 GG geboten. Die von der Revision zudem angeführten Bestimmungen der Charta der Grundrechte der Europäischen Union (Art. 17, 20 f.) kommen vorliegend gemäß deren Art. 51 Abs. 1 Satz 1 nicht zur Anwendung. \n\n41\\. (aa) Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG schützt nicht nur die Eigentumsposition des Vermieters. Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG (vgl. BVerfGE 89, 1, 6; BVerfG, NJW 2025, 3067 Rn. 20). Die Befugnisse von Mieter und Vermieter zuzuordnen und abzugrenzen, ist Aufgabe des Gesetzgebers. Er muss die schutzwürdigen Interessen beider Seiten berücksichtigen und in ein ausgewogenes Verhältnis bringen und hat dabei mehrere Gesichtspunkte zu beachten. Er muss den Vorgaben Rechnung tragen, die sich einerseits aus der grundgesetzlichen Anerkennung des Privateigentums durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und andererseits aus der verbindlichen Richtschnur des Art. 14 Abs. 2 GG ergeben (BVerfGE 25, 112, 117; 37, 132, 140), und berücksichtigen, dass sich Vermieter und Mieter gleichermaßen auf das Grundrecht aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG berufen können (BVerfGE 89, 1, 6 ff.; zu allem BVerfG, NZM 2011, 479 Rn. 29). \n\n42\\. Wie das Bundesverfassungsgericht bereits entschieden hat, ist der Gesetzgeber mit den Vorschriften zum Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB) und zur Kündigungssperrfrist (§ 577a BGB) diesen verfassungsrechtlichen Anforderungen gerecht geworden (vgl. BVerfG, NZM 2011, 479 Rn. 32). Dabei betraf die Beurteilung auch den - eine Ausnahmeregelung für den Erwerb des vermieteten Wohnraums durch aus Familien- oder Haushaltsangehörigen bestehenden Personengesellschaften oder Erwerbermehrheiten nicht enthaltenden und durch das Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013 nicht geänderten - Sperrfristtatbestand des § 577a Abs. 1 BGB. \n\n43\\. Danach hat der Gesetzgeber mit dem Vorkaufsrecht in § 577 BGB - ebenso wie mit dem in § 577a BGB vorgesehenen zeitlich begrenzten Schutz des Mieters gegen künftige Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen - die Dispositionsbefugnis des Eigentümers über sein Eigentum zwar eingeschränkt. Er hat dies aber zum Schutz des - seinerseits durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützten - Besitzrechts des Mieters und ohne übermäßige Beschränkung der Grundrechte des Eigentümers des Wohnraums getan. Die Vorschriften der §§ 577, 577a BGB dienen nach der Vorstellung des Gesetzgebers einem sachgerechten Ausgleich der beiderseitigen Grundrechtspositionen. Dem Vermieter bleibt auch bei der Anwendung der §§ 577, 577a BGB die Möglichkeit zur Veräußerung seines Eigentums grundsätzlich erhalten. Der Mieter kann sich vor der mit dem Verkauf der Wohnung nach deren Umwandlung in Wohnungseigentum verbundenen Verschlechterung seiner kündigungsrechtlichen Position durch die Ausübung des in § 577 BGB geregelten Vorkaufsrechts schützen; den Verkauf der Wohnung durch den Vermieter selbst kann er aber nicht verhindern (vgl. zu allem BVerfG, NZM 2011, 479 Rn. 32). Der Erwerber des vermieteten Wohnraums ist zum Schutz des Mieters (lediglich) für die Dauer der Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB in seiner Befugnis zur Beendigung des Mietverhältnisses im Wege einer Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung beschränkt, was der Gesetzgeber bei einer Bewertung der beiderseitigen Interessen als dem Erwerber einer vermieteten Eigentumswohnung zumutbar angesehen hat (vgl. BT-Drucks. 12\u002F3254 S. 48). \n\n44\\. Diese im Gesetz auf verfassungsmäßiger Grundlage zum Ausdruck gekommene Interessenabwägung haben die Gerichte, welche die durch die Eigentumsgarantie gezogenen Grenzen bei der Auslegung und Anwendung der kündigungsrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs zu beachten haben, in einer Weise nachzuvollziehen, die den Grundrechtsschutz des Eigentums beachtet und unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkungen vermeidet (vgl. BVerfG, NJW 2025, 3067 Rn. 22 mwN). Hiernach erfordert der - gebotene - sachgerechte Ausgleich der beiderseitigen verfassungsrechtlich geschützten Eigentumspositionen von Vermieter und Mieter entgegen der Ansicht der Revision nicht, den - unverändert gebliebenen - Sperrfristtatbestand des § 577a Abs. 1 BGB in dem Sinne auszulegen, dass die vom Gesetzgeber in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB für den dortigen Sperrfristtatbestand geregelte Ausnahme für den Fall des Erwerbs einer vermieteten Eigentumswohnung durch eine aus Angehörigen derselben Familie oder desselben Haushalts bestehende Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit zumindest wertungsmäßig übertragen wird. \n\n45\\. (bb) Die Ausgestaltung des Kündigungssperrfristtatbestands des § 577a Abs. 1 BGB ohne eine Ausnahmeregelung für den in Rede stehenden Erwerberkreis verstößt auch nicht gegen den allgemeinen Gleichheitssatz aus Art. 3 Abs. 1 GG. \n\n46\\. (α) Der allgemeine Gleichheitssatz gebietet dem Gesetzgeber, wesentlich Gleiches gleich und wesentlich Ungleiches ungleich zu behandeln (vgl. BVerfGE 145, 106 Rn. 98; 152, 274 Rn. 95; 168, 1 Rn. 139). Er gilt für ungleiche Belastungen wie auch für ungleiche Begünstigungen (vgl. BVerfGE 145, 106 Rn. 98; 160, 41 Rn. 51; 162, 277 Rn. 68; 164, 347 Rn. 129; BVerfG, Beschluss vom 23. Juli 2025 - 2 BvL 19\u002F14, juris Rn. 69). Zwar ist es grundsätzlich Sache des Gesetzgebers, diejenigen Sachverhalte auszuwählen, an die er dieselben Rechtsfolgen knüpft und die er so als rechtlich gleich qualifiziert. Diese Auswahl muss er jedoch sachgerecht treffen (vgl. BVerfGE 162, 277 Rn. 69; 164, 347 Rn. 129; 168, 1 Rn. 140; siehe hierzu im Einzelnen BVerfG, Beschluss vom 23. Juli 2025 - 2 BvL 19\u002F14, juris Rn. 70 f. mwN). \n\n47\\. (β) Nach diesem Maßstab verstößt die Regelung des § 577a Abs. 1 BGB zur Kündigungssperrfrist bei Erwerb einer bereits in Wohnungseigentum umgewandelten Mietwohnung entgegen der Ansicht der Revision nicht deshalb gegen Art. 3 Abs. 1 GG, weil sie - anders als der nachträglich eingefügte Sperrfristtatbestand des § 577a Abs. 1a BGB - eine Ausnahmeregelung für eine aus Angehörigen derselben Familie oder desselben Haushalts bestehende Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit nicht vorsieht. Die Sperrfristtatbestände der Absätze 1 und 1a der vorbezeichneten Vorschrift betreffen mit Blick auf den vom Gesetzgeber gewählten Anknüpfungspunkt unterschiedliche Lebenssachverhalte, deren rechtliche Behandlung nach dem Willen des Gesetzgebers wegen des von ihm beabsichtigten besonderen Mieterschutzes \\- verfassungsrechtlich zulässig - (lediglich weitgehend) angeglichen werden sollte. \n\n48\\. (αα) Trotz der Einfügung des für die Veräußerung vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit beziehungsweise für dessen Belastung zugunsten dieser Personen geltenden Absatzes 1a hat der Gesetzgeber die Grundkonzeption des § 577a BGB beibehalten. Nach dem Tatbestand des § 577a Abs. 1 BGB wird der dem Mieter gewährte besondere Kündigungsschutz grundsätzlich weder allein durch die mit einem Veräußerungsvorgang verbundene (personelle) Änderung auf der Vermieterseite noch durch die Begründung von Wohnungseigentum an den vermieteten Wohnräumen als solche ausgelöst. § 577a BGB soll nicht vor einer Eigenbedarfslage schützen, die unabhängig von einer Umwandlung der vermieteten Wohnräume in eine Eigentumswohnung besteht, und auch nicht schon dann eingreifen, wenn Wohnungseigentum begründet wird (vgl. Senatsurteil vom 6. August 2025 - VIII ZR 161\u002F24, NZM 2025, 758 Rn. 28 mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). \n\n49\\. Die vom Gesetzgeber in den Blick genommene erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfskündigung für den Mieter, welcher die Regelung zur Kündigungssperrfrist Rechnung tragen soll, droht jedoch dann, wenn der Eigentümer eines mit mehreren Mietwohnungen bebauten (ungeteilten) Grundstücks dieses durch nachträgliche Umwandlung in Wohnungseigentum (rechtlich) aufspaltet und die Eigentumswohnungen anschließend einzeln veräußert. Denn infolgedessen steht nunmehr regelmäßig jedem einzelnen Mieter - womit dieser bei Anmietung einer in einem Mehrfamilienmietshaus gelegenen Wohnung nicht zu rechnen brauchte - jeweils ein Eigentümer gegenüber, der sich hinsichtlich der betreffenden Wohnung auf Eigenbedarf berufen kann (vgl. BT-Drucks. 12\u002F3254, S. 48; Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26\u002F03, NZM 2003, 847 unter II 2 c bb [jeweils zu § 564b Abs. 2 BGB aF]; BVerfG, NZM 2011, 479 Rn. 32 [zu §§ 577, 577a BGB]) und der die Wohnung - wie häufig - zur Befriedigung des eigenen Wohnbedarfs erworben hat (vgl. zu diesem Wertungsgesichtspunkt Senatsurteil vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356\u002F20, NZM 2022, 653 Rn. 37 mwN). \n\n50\\. Insoweit ist es angesichts des Schutzzwecks der Kündigungssperrfrist sachgerecht, dass der Gesetzgeber auch für den Fall, dass es sich bei dem Erwerber der einzelnen Eigentumswohnung um eine aus Angehörigen derselben Familie oder desselben Haushalts bestehende Personenmehrheit handelt, dem Bestandsschutzinteresse des Mieters Vorrang gegenüber dem Interesse des Vermieters an der zeitnahen Geltendmachung des Eigenbedarfs eingeräumt und deshalb beim (Grund-)Tatbestand des § 577a Abs. 1 BGB keine - dem § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB entsprechende - Ausnahmeregelung getroffen hat. Der in diesen Fällen engen personalen Bindung zwischen den Erwerbern der einzelnen Wohnung wird dadurch hinreichend Rechnung getragen, dass (erst) ihr Vorhandensein die grundsätzliche Möglichkeit einer Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB eröffnet, deren Wahrnehmung durch Ausübung des Kündigungsrechts zum Schutz des Mieters lediglich für einen bestimmten Zeitraum nach dem Erwerb der Mietwohnung aufgeschoben ist. \n\n51\\. (ßß) Hingegen betrifft die Regelung in § 577a Abs. 1a BGB eine andere Sachverhaltsgestaltung. Gegenstand der Veräußerung ist hier nicht die einzelne, nachträglich in Wohnungseigentum umgewandelte Mietwohnung, sondern das noch ungeteilte Grundstück, auf dem sich mehrere Mietwohnungen befinden. Lediglich weil bei dem in Absatz 1a genannten besonderen Erwerberkreis \\- einer Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit - das Risiko einer Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung für den Mieter trotz des Verzichts auf eine Aufspaltung des mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks in einzelne Eigentumswohnungen und deren Verkauf als gleich hoch wie beim Erwerb einer einzelnen Eigentumswohnung zu bewerten ist, hat der Gesetzgeber in § 577a Abs. 1a BGB einen eigenen Sperrfristtatbestand eingeführt (vgl. hierzu ausführlich Senatsurteil vom 6. August 2025 - VIII ZR 161\u002F24, NZM 2025, 758 Rn. 30, 41 ff., jeweils mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). \n\n52\\. Insoweit ist es sachgerecht und hält sich der Gesetzgeber innerhalb des ihm eröffneten Spielraums, wenn er eine solche Vorgehensweise des Erwerbers von vermietetem Wohnraum zwar allgemein als - von ihm missbilligte - faktische Umgehung des mit der bisherigen Regelung in Absatz 1 bezweckten Kündigungsschutzes bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ansieht und dementsprechend zur Vermeidung einer solchen Umgehung mit dem Absatz 1a die Kündigungssperrfrist auch auf diese Fallgestaltungen erstreckt (vgl. BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 3, 16, 26), indessen bei einer aus Familien- oder Haushaltsangehörigen bestehenden Erwerbermehrheit deren Interesse an einer zeitnahen Selbstnutzung des mit mehreren vermieteten Wohnungen bebauten Grundstücks Vorrang gegenüber dem Schutzinteresse der jeweiligen Mieter der einzelnen Wohnungen einräumt (vgl. BT-Drucks. 17\u002F10485, S. 26) und insoweit die Rechtsfolgen dieser Erstreckung abmildert. Dr. Bünger Kosziol Dr. Matussek Dr. Reichelt Messing","BGH, Urteil vom 21. Januar 2026 - VIII ZR 247\u002F24","2026-07-08T22:31:26.097Z","2026-07-10T22:06:54.922Z",{"id":201,"ecli":202,"slug":203,"caseNumber":204,"courtId":5,"decisionDate":205,"fullText":206,"summary":207,"language":7,"source":62,"sourceUrl":63,"sourceTimestamp":205,"parsedAt":208,"updatedAt":209},"3461","ECLI:DE:NEURIS:KORE701252026","ecli-de-neuris-kore701252026","V ZB 51\u002F25","2026-01-12T00:00:00.000Z","#  BGH, 12.01.2026, V ZB 51\u002F25 \n\n## Tenor\n\nAuf die Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 9 wird der Beschluss der 10. Zivilkammer des Landgerichts Essen vom 29. Juli 2025 aufgehoben.\n\nDie Sache wird zur erneuten Entscheidung - auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens \\- an das Beschwerdegericht zurückverwiesen.\n\nGerichtskosten für das Rechtsbeschwerdeverfahren werden nicht erhoben.\n\n## Gründe\n\nI.\n\n1\\. Die Beteiligte zu 9 wendet sich gegen den Zuschlag über das eingangs bezeichnete Zwangsversteigerungsobjekt an die weitere Beteiligte. Damit hat sie bei Amts- und Landgericht keinen Erfolg gehabt. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgt sie ihr Begehren weiter. \n\nII.\n\n2\\. 1\\. Die Rechtsbeschwerde ist zulässig. Insbesondere ist die Entscheidung über die Zulassung des Rechtsmittels nicht deshalb unwirksam, weil sie durch den Einzelrichter und nicht durch die Kammer erfolgt ist (st. Rspr., zuletzt Senat, Beschluss vom 7. März 2024 \\- V ZB 73\u002F23, juris Rn. 2 mwN). \n\n3\\. 2\\. Die angefochtene Entscheidung unterliegt bereits deshalb der Aufhebung, weil sie unter Verletzung des Verfassungsgebots des gesetzlichen Richters (Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG) ergangen ist. Der Einzelrichter hat bei Rechtssachen, in denen er einen Zulassungsgrund bejaht, zwingend das Verfahren an das Kollegium zu übertragen (§ 568 Satz 2 Nr. 2 ZPO). Bejaht er, wie hier, mit der Zulassungsentscheidung zugleich die \\- im Sinne aller in § 574 Abs. 2 ZPO genannten Zulassungsgründe zu verstehende - grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache, ist seine Entscheidung objektiv willkürlich und verstößt gegen das Verfassungsgebot des gesetzlichen Richters. Diesen Verstoß hat das Rechtsbeschwerdegericht von Amts wegen zu berücksichtigen (st. Rspr.; zuletzt Senat, Beschluss vom 7. März 2024 - V ZB 73\u002F23, juris Rn. 3 mwN). \n\n4\\. 3\\. Die Zurückverweisung der Sache erfolgt an den Einzelrichter, der zunächst unter Berücksichtigung der Rechtsbeschwerdebegründung zu überprüfen haben wird, ob die Voraussetzungen für eine Übertragung an die Kammer gemäß § 568 Satz 2 ZPO vorliegen (vgl. Senat, Beschluss vom 7. März 2024 - V ZB 73\u002F23, juris Rn. 4 mwN). \n\nIII.\n\n5\\. Die Entscheidung über die Nichterhebung von Gerichtskosten beruht auf § 21 Abs. 1 Satz 1 GKG Brückner Göbel Hamdorf Malik Grau","BGH, 12.01.2026, V ZB 51\u002F25","2026-07-08T22:32:28.533Z","2026-07-10T22:07:04.710Z",{"id":211,"ecli":212,"slug":213,"caseNumber":214,"courtId":5,"decisionDate":215,"fullText":216,"summary":217,"language":7,"source":62,"sourceUrl":63,"sourceTimestamp":215,"parsedAt":218,"updatedAt":219},"3512","ECLI:DE:NEURIS:KORE701042026","ecli-de-neuris-kore701042026","V ZR 44\u002F25","2025-12-19T00:00:00.000Z","#  Verbotene Eigenmacht bei Überschreitung der Parkzeit auf privatem Parkplatz \n\n## Leitsatz\n\nWer ein Fahrzeug über das auf dem Parkschein ausgewiesene Parkzeitende hinaus auf einem gebührenpflichtigen privaten Parkplatz abstellt, begeht verbotene Eigenmacht. Der Grundstückseigentümer darf infolgedessen das Fahrzeug abschleppen lassen; eine Wartepflicht trifft ihn insoweit regelmäßig nicht.11 19\n\n## Tenor\n\nDie Revision gegen das Urteil der 8. Zivilkammer des Landgerichts Dresden vom 7. Februar 2025 wird zurückgewiesen.\n\nDie Klägerin trägt die Kosten des Revisionsverfahrens einschließlich der Kosten der Streithelferin der Beklagten.\n\nVon Rechts wegen\n\n## Tatbestand\n\n1\\. Die Beklagte betreibt einen privaten Parkplatz und hat dort Parkscheinautomaten aufgestellt. Die Klägerin stellte ihren PKW am 8. Juli 2022 gegen 8:11 Uhr auf dem Parkplatz ab und löste für 4 € einen bis 10:51 Uhr gültigen Parkschein. Da die bezahlte Parkzeit überschritten war, beauftragte die Beklagte die Streithelferin, das Fahrzeug abzuschleppen. Die Klägerin erhielt es erst nach Zahlung der Abschleppkosten von 587,50 € zurück. \n\n2\\. Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin von der Beklagten die Rückzahlung dieses Betrags. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die von dem Amtsgericht zugelassene Berufung ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klageziel weiter. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels. \n\n## Entscheidungsgründe\n\nI.\n\n3\\. Das Berufungsgericht meint, der Klägerin stehe kein bereicherungsrechtlicher Anspruch auf Rückzahlung der Abschleppkosten zu, weil diese mit Rechtsgrund geleistet worden seien. Die Beklagte sei nach § 859 Abs. 3 BGB berechtigt gewesen, das Fahrzeug abschleppen zu lassen, da eine verbotene Eigenmacht der Klägerin vorgelegen habe. Durch das Abstellen des Fahrzeugs sei zwar ein Mietvertrag über einen Fahrzeugstellplatz zustande gekommen, und grundsätzlich stünden dem Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses und fehlender Rückgabe keine Besitzschutzansprüche nach § 859 Abs. 1 BGB zu. Dies gelte aber nicht bei einem Stellplatzmietvertrag der vorliegenden Art. Dieser betreffe lediglich ein Transportmittel, auf das man nicht zwangsweise angewiesen sei. Das Lösen eines weiteren Parkscheins oder das Umparken des Fahrzeugs könne unproblematisch erfolgen. Der Besitz könne unter Bedingungen verschafft werden. So sei es hier. Die Klägerin habe zwar einen Parkschein gelöst, die Bedingung für das Parken sei aber nur bis zu dem Zeitpunkt der auf dem Parkschein vermerkten Uhrzeit erfüllt gewesen. Dass sie nur wenige Minuten nach dem Ablauf der Parkzeit an ihrem Fahrzeug gewesen sei, habe die Klägerin nicht nachweisen können. \n\nII.\n\n4\\. Das hält rechtlicher Nachprüfung stand. \n\n5\\. 1\\. Das Berufungsurteil unterliegt, was der Senat ungeachtet des § 526 Abs. 3 ZPO von Amts wegen zu prüfen hat, nicht schon deswegen der Aufhebung, weil die Einzelrichterin entschieden und die Revision zugelassen hat. Zwar hat der Gesetzgeber die Zulassung der Revision durch einen Einzelrichter im Grundsatz ausschließen wollen, weshalb die mit der Berufung befasste Kammer vor einer Übertragung auf den Einzelrichter nach § 526 Abs. 1 ZPO sorgfältig zu überprüfen hat, ob die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat. Das gilt insbesondere dann, wenn - wie hier - schon das Amtsgericht die Berufung wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen hat. Der Einzelrichter im Berufungsverfahren ist aber der zur Entscheidung gesetzlich zuständige Richter, wenn das vollbesetzte Berufungsgericht ihm die Sache zur Entscheidung übertragen hat und kein Rückübertragungsgrund nach § 526 Abs. 2 Nr. 1 ZPO vorliegt; er kann dann ohne Verfahrensverstoß die Revision zulassen (zum Ganzen Senat, Urteil vom 18. November 2016 - V ZR 221\u002F15, NJW-RR 2017, 260 Rn. 6; Urteil vom 17. März 2023 - V ZR 109\u002F22, NJW 2023, 715 Rn. 10, jeweils mwN). So verhält es sich hier. \n\n6\\. 2\\. Das Berufungsgericht verneint rechtsfehlerfrei einen Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Rückzahlung der Abschleppkosten. \n\n7\\. a) Als Anspruchsgrundlage kommt nur die Vorschrift des § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB in Betracht. Der Zweck der Zahlung der Klägerin an das Abschleppunternehmen bestand darin, eine von der Beklagten geltend gemachte Forderung zu erfüllen, nämlich einen Ersatzanspruch in Höhe der Abschleppkosten, deren Begleichung die Beklagte aufgrund des Vertrags mit der Streithelferin dieser schuldete (zum Abschleppunternehmen als bloße Zahlstelle vgl. Senat, Urteil vom 5. Juni 2009 - V ZR 144\u002F08, BGHZ 181, 233 Rn. 11). \n\n8\\. b) Die tatbestandlichen Voraussetzungen für einen Bereicherungsanspruch sind nicht gegeben, weil die Leistung der Klägerin nicht ohne Rechtsgrund erfolgt ist. Der Beklagten stand gegen die Klägerin aufgrund einer berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß § 677, § 683 Satz 1, § 670 BGB ein Anspruch auf Zahlung der Abschleppkosten zu. Indem die Klägerin das Fahrzeug nach Ablauf der bezahlten Parkzeit nicht entfernte, beging sie eine verbotene Eigenmacht im Sinne von § 858 Abs. 1 BGB. \n\n9\\. aa) Das Abstellen eines Fahrzeugs auf einem privaten Parkplatz stellt nach ständiger Rechtsprechung des Senats eine verbotene Eigenmacht im Sinne des § 858 Abs. 1 BGB dar, wenn es unbefugt erfolgt. Der verbotenen Eigenmacht kann sich der unmittelbare Grundstücksbesitzer erwehren, indem er das Fahrzeug abschleppen lässt (§ 859 Abs. 1, Abs. 3 BGB; vgl. Senat, Urteil vom 5. Juni 2009 - V ZR 144\u002F08, BGHZ 181, 233 Rn. 12 ff.; Urteil vom 2. Dezember 2011 - V ZR 30\u002F11, NJW 2012, 528 Rn. 6). Er kann gemäß § 683 Satz 1 BGB i.V.m. § 670 BGB wie ein Beauftragter Ersatz der hierfür erforderlichen Aufwendungen verlangen (zum Ganzen zuletzt Senat, Urteil vom 17. November 2023 - V ZR 192\u002F22, NJW 2024, 279 Rn. 9, 12 mwN). \n\n10\\. bb) Unbefugt ist das Abstellen eines Fahrzeugs auf einem Privatgrundstück, wie der Senat bereits geklärt hat, nicht nur dann, wenn das Parken überhaupt nicht erlaubt ist, sondern auch dann, wenn das Parken an bestimmte Bedingungen geknüpft ist. Nutzt der Fahrzeugführer den Parkplatz, ohne sich an diese Vertrags- und Einstellbedingungen zu halten, wie die Einhaltung einer Höchstparkdauer (Parkscheibe), die Beschränkung der Parkberechtigung auf einen bestimmten Personenkreis (Kundenparkplatz) oder die Zahlung der Parkgebühr und das Auslegen des Parkscheins, fehlt die Zustimmung des Parkplatzbetreibers für die Besitzausübung (§ 858 Abs. 1 BGB; vgl. Senat, Urteil vom 18\\. Dezember 2015 - V ZR 160\u002F14, WM 2016, 1094 Rn. 13 mwN; Urteil vom 11. März 2016 \\- V ZR 102\u002F15, NJW 2016, 2407 Rn. 6). \n\n11\\. cc) Nichts anderes gilt, wenn der Fahrzeugführer - wie hier - beim Abstellen des Fahrzeugs einen Parkschein löst, die bezahlte Parkzeit aber überschreitet. Wer ein Fahrzeug über das auf dem Parkschein ausgewiesene Parkzeitende hinaus auf einem gebührenpflichtigen privaten Parkplatz abstellt, begeht verbotene Eigenmacht (§ 858 Abs. 1 BGB). \n\n12\\. (1) Bei einem Vertrag über die kurzzeitige Nutzung eines jedermann zugänglichen privaten Parkplatzes ist eine unbedingte Besitzverschaffung durch den Parkplatzbetreiber nicht geschuldet. Erteilt der Parkplatzbetreiber keine generelle Zustimmung dazu, dass Fahrzeuge geparkt werden, stellt er sowohl die Besitzübergabe als auch die Besitzausübung unter einen Vorbehalt. Ob es sich dabei um eine Bedingung handelt, auf die die Vorschriften über Rechtsgeschäfte (§§ 158 ff. BGB) analog anzuwenden sind (so Staudinger\u002FGutzeit, BGB [2025], § 858 Rn. 20) oder um eine bloße tatsächliche Voraussetzung, von der die Zustimmung abhängig gemacht wird (so MüKoBGB\u002FF. Schäfer, 9. Aufl., § 858 Rn. 14), ist für die rechtliche Beurteilung ohne Belang (vgl. Senat, Urteil vom 18. Dezember 2015 - V ZR 160\u002F14, WM 2016, 1094 Rn. 18). \n\n13\\. (2) Unbefugt ist die Nutzung des Parkplatzes nicht nur dann, wenn der Fahrzeugführer sich bereits beim Abstellen des Fahrzeugs nicht an die von dem Parkplatzbetreiber aufgestellten Bedingungen hält, sondern auch dann, wenn er den Parkplatz weiter nutzt, obwohl er die Bedingungen dafür nicht länger erfüllt, z.B. weil er die kostenfreie Höchstparkzeit (Parkscheibe) überschreitet (vgl. oben Rn. 10). Auch wer sein auf einem jedermann zugänglichen privaten Parkplatz abgestelltes Fahrzeug - wie hier - nach Ablauf der bezahlten Parkzeit nicht entfernt, begeht verbotene Eigenmacht. Macht der Parkplatzbetreiber die Besitzüberlassung von der Zahlung einer Parkgebühr abhängig, ist das Parken nur für den Zeitraum erlaubt, für den die Gebühr bezahlt wird. Nach Ablauf der bezahlten Parkzeit entfällt die Zustimmung des Parkplatzbetreibers für die weitere Nutzung des Parkplatzes. Der Grundstücksbesitzer darf infolgedessen das Fahrzeug abschleppen lassen. Es tritt dieselbe Rechtslage ein wie bei dem Fahrzeugführer, der sein Fahrzeug von Anfang an ohne Zahlung der Parkgebühr abstellt. \n\n14\\. (3) Daran ändert es entgegen der Ansicht der Revision nichts, wenn - soweit die Parkbedingungen dies vorsehen - die Parkzeit hätte verlängert werden können. Das Lösen eines weiteren Parkscheins erlaubt erst ab diesem Zeitpunkt das weitere Parken. Für die nicht bezahlte Parkzeit verbleibt es dabei, dass die Bedingung, unter der der Parkplatzbetreiber die Zustimmung zur Besitzausübung erteilt hat, nicht eingehalten ist. Das gilt, da § 858 Abs. 1 BGB kein Verschulden voraussetzt (vgl. BGH, Urteil vom 14. Juli 2010 \\- VIII ZR 45\u002F09, NJW 2010, 3434 Rn. 10 mwN; MüKoBGB\u002FF. Schäfer, 9. Aufl., § 858 Rn. 2), unabhängig von der Länge der Parkdauer sowie unabhängig davon, aus welchen Gründen die bezahlte Parkzeit nicht eingehalten wird. Insbesondere kommt es nicht darauf an, welche Absichten der mit dem Fahrzeughalter nicht notwendigerweise identische Fahrzeugführer bei dem Abstellen des Fahrzeugs verfolgt hat \n\n15\\. (4) Entgegen der Ansicht der Revision sind die vertraglichen Ansprüche nicht vorrangig gegenüber Besitzschutzansprüchen. \n\n16\\. (a) Allerdings ist zwischen den Parteien ein Mietvertrag über einen Fahrzeugabstellplatz zustande gekommen, nämlich dadurch, dass die Klägerin das als Realofferte in der Bereitstellung des Parkplatzes liegende Angebot der Beklagten durch das Abstellen des Fahrzeugs angenommen hat (§§ 145, 151 BGB). Indem die Beklagte das Parken zulässt, erfüllt sie die ihr obliegende vertragliche Hauptpflicht zur Besitzverschaffung (§ 535 Satz 1 BGB) und erteilt gleichzeitig die Zustimmung zur (dinglichen) Besitzausübung (§ 854 Abs. 1 BGB; vgl. Senat, Urteil vom 18. Dezember 2015 - V ZR 160\u002F14, WM 2016, 1094 Rn. 15, 18). \n\n17\\. (b) Innerhalb eines Vertragsverhältnisses stellt nicht jedes vertragswidrige Verhalten gegenüber dem anderen Vertragspartner eine verbotene Eigenmacht dar. Es gelten vielmehr in aller Regel vorrangig die vertraglichen Ansprüche. So verhält sich der Mieter einer Wohnung, der den vereinbarten Mietzins nicht zahlt, zwar vertragswidrig; er begeht aber keine verbotene Eigenmacht im Sinne des § 858 Abs. 1 BGB. Es entspricht ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass dem Vermieter gegen den Mieter, der die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, keine Besitzschutzansprüche aus § 859 Abs. 1 BGB zustehen (näher BGH, Urteil vom 6. Juli 1977 - VIII ZR 277\u002F75, NJW 1977, 1818 Rn. 24; Urteil vom 1. Oktober 2003 - VIII ZR 326\u002F02, NJW-RR 2004, 493; Urteil vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 45\u002F09, NJW 2010, 3434 Rn. 10). \n\n18\\. (c) Bei einem Vertrag über die Nutzung eines jedermann zugänglichen privaten Parkplatzes gilt dies jedoch, wie der Senat bereits entschieden hat, nicht in gleicher Weise. Ein solcher Vertrag unterscheidet sich als anonymes Massengeschäft wesentlich von einem individuellen Mietvertrag über Räume. Der Betreiber bietet den Parkplatz keinem bestimmten Vertragspartner, sondern der Allgemeinheit für ein kurzzeitiges Parken an. Zu einem persönlichen Kontakt zwischen dem allein durch Bereitstellung des Parkplatzes anbietenden Betreiber und dem nur durch Nutzung annehmenden Fahrer als den beiden Vertragsparteien kommt es dabei regelmäßig nicht (vgl. oben Rn. 16). Dass der Parkplatzbetreiber das Abstellen des Fahrzeugs nicht von einer vorherigen Identifizierung des Fahrzeugführers abhängig macht, ist Bestandteil des Massengeschäfts. Die Nutzung und die Vertragsabwicklung müssen im Interesse der Verkehrsöffentlichkeit und des Betreibers einfach und praktikabel handhabbar sein. Die Verkehrsöffentlichkeit ist auf den einfachen Zugang auch zu privaten Parkplätzen angewiesen. Auf Seiten des Parkplatzbetreibers ist ein gewichtiges Interesse gegeben, die Zustimmung zur Besitzausübung von der Zahlung eines Mietpreises abhängig zu machen. Das ist für den Nutzer klar erkennbar (zum Ganzen Senat, Urteil vom 18. Dezember 2015 - V ZR 160\u002F14, WM 2016, 1094 Rn. 17 f.; BGH, Urteil vom 18. Dezember 2019 - XII ZR 13\u002F19, NJW 2020, 755 Rn. 40). \n\n19\\. (5) Aus den genannten Besonderheiten eines Vertrags über die kurzzeitige Nutzung eines für jedermann zugänglichen privaten Parkplatzes folgt ferner, dass, anders als die Revision meint, keine nachwirkenden Treuepflichten den Parkplatzbetreiber an dem Abschleppen des unbefugt abgestellten Fahrzeugs hindern. Zwar kann sich das Abschleppen als unzulässig erweisen, wenn dadurch unverhältnismäßig große Nachteile zugefügt werden, die durch die Wahl anderer ebenso zur Abwehr geeigneter und zumutbarer Maßnahmen hätten vermieden werden können (§ 242 BGB; vgl. Senat, Urteil vom 5. Juni 2009 - V ZR 144\u002F08, BGHZ 181, 233 Rn. 16). Eine Wartepflicht trifft den Grundstückseigentümer aber insoweit regelmäßig nicht (vgl. LG München I, Grundeigentum 2022, 740 [= juris Rn. 16]; AG München, NJW-RR 2002, 200; AG Brandenburg, BeckRS 2016, 18185; BeckOGK\u002FGötz, BGB [1.10.2025], § 858 Rn. 55.35; Staudinger\u002FGutzeit, BGB [2025], § 858 Rn. 49; zu Verstößen gegen Parkverbote vgl. BVerwG, BeckRS 2002, 22308 mwN; NJW 2014, 2888 Rn. 16; aA AG Frankfurt, NJW-RR 1989, 83, 84; LG Magdeburg, BeckRS 2008, 8315). Das Gesetz gibt im Gegenteil vor, dass die Wiederbeschaffung des entzogenen Besitzes eines Grundstücks grundsätzlich sofort erfolgen muss (§ 859 Abs. 3 BGB). Dass die Klägerin nach Ablauf der bezahlten Parkzeit einfach und binnen kurzer Zeit hätte ermittelt werden können, zeigt die Revision nicht auf. \n\n20\\. c) Gegen die Höhe der geltend gemachten Abschleppkosten erhebt die Revision keine Einwendungen; ob die Kosten angemessen sind, unterliegt daher nicht der revisionsrechtlichen Überprüfung. \n\nIII.\n\n21\\. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1, § 101 Abs. 1 Halbsatz 1 ZPO. Brückner Haberkamp Hamdorf Malik Laube","Verbotene Eigenmacht bei Überschreitung der Parkzeit auf privatem Parkplatz","2026-07-08T22:32:59.072Z","2026-07-10T22:07:09.438Z",{"id":221,"ecli":222,"slug":223,"caseNumber":224,"courtId":5,"decisionDate":225,"fullText":226,"summary":227,"language":7,"source":62,"sourceUrl":63,"sourceTimestamp":225,"parsedAt":228,"updatedAt":229},"3702","ECLI:DE:NEURIS:KORE700442026","ecli-de-neuris-kore700442026","V ZR 39\u002F25","2025-12-11T00:00:00.000Z","\n\u003C!DOCTYPE HTML>\n\u003Chtml lang=\"de\">\n   \u003Chead>\n      \u003Cmeta http-equiv=\"Content-Type\" content=\"text\u002Fhtml; charset=UTF-8\">\n      \u003Ctitle>\n               \n                  BGH, 11.12.2025, V ZR 39\u002F25\n               \n            \u003C\u002Ftitle>\n   \u003C\u002Fhead>\n   \u003Cbody>\n      \u003Ch1 id=\"title\">\n         \n         BGH, 11.12.2025, V ZR 39\u002F25\n         \n         \u003C\u002Fh1>\n      \u003Csection id=\"tenor\">\n         \u003Ch2>Tenor\u003C\u002Fh2>\n         \n         \u003Cp>Die Beschwerde des Klägers gegen die Nichtzulassung der Revision in dem Beschluss\n            des 6. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln vom 21. Januar 2025 wird auf seine\n            Kosten als unzulässig verworfen.\u003C\u002Fp>\n         \n         \u003Cp>Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens beträgt 20.000 €.\u003C\u002Fp>\n         \u003C\u002Fsection>\n      \u003Csection id=\"gruende\">\n         \u003Ch2>Gründe\u003C\u002Fh2>\n         \n         \u003Cp style=\"text-align: center;\">I.\u003C\u002Fp>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-1\">1\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>    Die Parteien sind Grundstücksnachbarn. Die Voreigentümerin der Grundstücke der\n                  Beklagten hatte eine Bauträgerin mit der Errichtung eines Gebäudes beauftragt. Ab\n                  dem Frühjahr 2014 verhandelte der Kläger, der sein Grundstück ebenfalls bebauen wollte,\n                  mit dem Geschäftsführer der Bauträgerin über eine gegenseitige nachbarliche Zustimmung\n                  für eine Grenzbebauung. Mit Schreiben vom 1. April 2015 fasste die Bauträgerin eine\n                  Vereinbarung zusammen, die u.a. die Belastung eines Grundstücks der Voreigentümerin\n                  der Beklagten mit einer Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers des\n                  Grundstücks des Klägers zur Sicherung der Nutzung von Pkw-Stellflächen vorsah. Nachdem\n                  die Voreigentümerin das Bauprojekt aufgegeben hatte, erwarb die Beklagte das Grundstück\n                  im März 2015 und ließ das Bauvorhaben durch einen Generalunternehmer erstellen. Auch\n                  das Grundstück des Klägers wurde bebaut. Zur Sicherung der Nutzung der auf dem Grundstück\n                  der Beklagten errichteten Stellplätze wurde zugunsten des Grundstücks des Klägers\n                  eine Baulast, nicht aber eine Dienstbarkeit eingetragen.\u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-2\">2\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>    Mit der Klage beantragt der Kläger die Feststellung, dass der jeweilige Eigentümer\n                  seines Grundstücks berechtigt sei, zwei näher bezeichnete Pkw-Stellplätze auf dem\n                  Grundstück der Beklagten zu nutzen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das\n                  Oberlandesgericht hat die Berufung durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen.\n                  Dagegen wendet sich der Kläger mit der Nichtzulassungsbeschwerde. Die Beklagte beantragt,\n                  die Beschwerde als unzulässig zu verwerfen.\u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \n         \u003Cp style=\"text-align: center;\">II.\u003C\u002Fp>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-3\">3\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>    Die Nichtzulassungsbeschwerde ist unzulässig, weil der Wert der mit der Revision\n                  geltend zu machenden Beschwer 20.000 € nicht übersteigt (§ 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO).\u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-4\">4\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>    1. Für die Wertgrenze der Nichtzulassungsbeschwerde nach § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO\n                  ist der Wert des Beschwerdegegenstands aus dem beabsichtigten Revisionsverfahren maßgebend;\n                  um dem Revisionsgericht die Prüfung dieser Zulässigkeitsvoraussetzung zu ermöglichen,\n                  muss der Beschwerdeführer innerhalb laufender Begründungsfrist darlegen und glaubhaft\n                  machen, dass er mit der beabsichtigten Revision das Berufungsurteil in einem Umfang,\n                  der die Wertgrenze von 20.000 € übersteigt, abändern lassen will (vgl. Senat, Beschluss\n                  vom 11. Februar 2021 - V ZR 140\u002F20, WuM 2021, 333 Rn. 4 mwN).\u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-5\">5\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>    2. Der Kläger hat in der Nichtzulassungsbeschwerde eine 20.000 € übersteigende\n                  Beschwer nicht dargelegt und glaubhaft gemacht.\u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-6\">6\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>    a) Der von dem Kläger geltend gemachte und aberkannte Anspruch auf Feststellung\n                  des Nutzungsrechts hinsichtlich zweier auf dem Grundstück der Beklagten befindlicher\n                  Pkw-Stellplätze ist auf eine mit Wissen und Wollen der Beklagten getroffene Dienstbarkeitsvereinbarung\n                  zwischen der Bauträgerin und dem Kläger gestützt. Die mit der Abweisung der Klage\n                  verbundene Beschwer bestimmt sich, wovon die Beschwerde zutreffend ausgeht, nach dem\n                  Wert, den das Nutzungsrecht für das herrschende Grundstück des Klägers hätte; dieser\n                  entspricht der angestrebten Wertsteigerung dieses Grundstücks. Da es sich vorliegend\n                  um eine positive Feststellungsklage handelt, ist davon ein Abschlag von 20 % vorzunehmen\n                  (vgl. Senat, Beschluss vom 2. Juni 2016 - V ZR 173\u002F15, ZWE 2016, 336 Rn. 6).\u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-7\">7\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>    b) Sein Interesse an dem Nutzungsrecht bemisst der Kläger zwar mit mindestens\n                  30.000 €. Hiermit kann er aber schon deshalb nicht gehört werden, weil er den Streitwert\n                  in der Klageschrift mit lediglich 20.000 € angegeben und der entsprechenden Festsetzung\n                  auch in der Berufungsinstanz nicht widersprochen hat.\u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-8\">8\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>    aa) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist es einer Partei verwehrt,\n                  sich im Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren auf der Grundlage neuen Vorbringens auf\n                  einen höheren, die erforderliche Rechtsmittelbeschwer erreichenden Streitwert der\n                  Klage zu berufen, wenn sie die Streitwertfestsetzung in den Vorinstanzen nicht beanstandet\n                  und auch nicht glaubhaft gemacht hat, dass bereits in den Vorinstanzen vorgebrachte\n                  Umstände, die die Festsetzung eines höheren Streitwerts - und einer damit einhergehenden\n                  entsprechenden Beschwer - rechtfertigen, nicht ausreichend berücksichtigt worden sind\n                  (vgl. Senat, Beschluss vom 20. Februar 2020 - V ZR 167\u002F19, WuM 2020, 308 Rn. 6; Beschluss\n                  vom 20. Januar 2022 - V ZR 78\u002F21, juris Rn. 7, jeweils mwN). Bemessen sich Streitwert\n                  und Beschwer - wie hier - nach der Wertsteigerung, die ein Grundstück durch ein Recht\n                  zur Nutzung des Nachbargrundstücks erfährt, muss sich deshalb die klagende Partei\n                  im Grundsatz an der von ihr als Streitwert angegebenen Wertsteigerung festhalten lassen\n                  (vgl. zur Dienstbarkeit Senat, Beschluss vom 27. April 2023 - V ZR 118\u002F22, MDR 2023,\n                  857 Rn. 6; Beschluss vom 6. November 2025 - V ZR 211\u002F24, juris Rn. 9, jeweils mwN).\u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-9\">9\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>    bb) So ist es hier.\u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-10\">10\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>    (1) Der Streitwert der Klage, welcher der Beschwer des Klägers entspricht, ist\n                  von den Vorinstanzen auf der Grundlage der Angaben in der Klageschrift auf 20.000 €\n                  festgesetzt worden. Eine abweichende Festsetzung hat der Kläger zu keiner Zeit verlangt.\u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-11\">11\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>    (2) Mit dem Einwand, er konkretisiere lediglich die Angaben zu dem Streitwert,\n                  die bereits in seinem vorinstanzlichen Tatsachenvortrag angelegt gewesen und von dem\n                  Berufungsgericht nicht hinreichend berücksichtigt worden seien, kann der Kläger nicht\n                  gehört werden. Er hat auf der Grundlage der ihm bekannten Tatsachen in den Vorinstanzen\n                  den Streitwert selbst mit 20.000 € angegeben. Der Sache nach will er seinen vorinstanzlichen\n                  Tatsachenvortrag nachträglich anders bewerten. Damit ist er im Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren\n                  ausgeschlossen (vgl. oben Rn. 8). Ob es anders sein könnte, wenn offenkundig wäre,\n                  dass der Streitwert schon in den Vorinstanzen auf der Grundlage des dort gehaltenen\n                  Tatsachenvortrags falsch oder unangemessen niedrig festgesetzt worden wäre, kann dahinstehen.\n                  Denn aus dem in den Vorinstanzen gehaltenen Vortrag, auf den die Beschwerde verweist,\n                  ergibt sich das nicht.\u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \n         \u003Cp style=\"text-align: center;\">III.\u003C\u002Fp>\n         \n         \u003Cdl class=\"border-number\">\n            \u003Cdt class=\"number\" id=\"randnummer-12\">12\u003C\u002Fdt>\n            \u003Cdd class=\"content\">\n               \n               \u003Cp>    Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Den Gegenstandswert für das\n                  Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde hat der Senat mangels anderer Anhaltspunkte\n                  mit den Vorinstanzen auf 20.000 € festgesetzt.\u003C\u002Fp>\n               \n               \u003Cp>Brückner                             Göbel                             Haberkamp\u003C\u002Fp>\n               \n               \u003Cp>                        Laube                             Grau\u003C\u002Fp>\n               \u003C\u002Fdd>\n         \u003C\u002Fdl>\n         \u003C\u002Fsection>\n   \u003C\u002Fbody>\n\u003C\u002Fhtml>\n","BGH, 11.12.2025, V ZR 39\u002F25","2026-07-08T22:35:03.412Z","2026-07-09T07:40:40.030Z",{"id":231,"ecli":232,"slug":233,"caseNumber":234,"courtId":5,"decisionDate":225,"fullText":235,"summary":236,"language":7,"source":62,"sourceUrl":63,"sourceTimestamp":225,"parsedAt":228,"updatedAt":237},"3701","ECLI:DE:NEURIS:KORE700792026","ecli-de-neuris-kore700792026","V ZB 70\u002F24","#  BGH, Beschluss vom 11. Dezember 2025 - V ZB 70\u002F24 \n\n## Leitsatz\n\n1\\. Ein Antrag auf Sicherheitsleistung ist nur dann sofort gestellt, wenn er von dem Beteiligten unmittelbar nach Abgabe und Protokollierung des Gebots angebracht wird. Dies gilt nicht nur bei einem Übergebot, sondern auch bei dem ersten Gebot.10\n\n2\\. Bleiben in einem Versteigerungstermin zwei Gebote wirksam, weil der Zurückweisung des höheren Gebots sofort widersprochen worden ist, liegt eine hinreichende Aufforderung zur Abgabe weiterer Gebote im Sinne von § 73 Abs. 1 Satz 2 ZVG nur vor, wenn das Vollstreckungsgericht bei der Aufforderung darauf hinweist, dass beide Gebote für den Zuschlag in Betracht kommen. Fehlt es hieran, ist der Zuschlag nach § 83 Nr. 7 ZVG zu versagen.20\n\n## Tenor\n\nAuf die Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 1 wird unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels der Beschluss des Landgerichts München II - 7. Zivilkammer - vom 17. Dezember 2024 aufgehoben.\n\nAuf die sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 2 wird der Beschluss des Amtsgerichts Wolfratshausen vom 18. November 2022 unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels geändert und der Zuschlag versagt.\n\nDie Kosten der Rechtsmittelverfahren werden gegeneinander aufgehoben.\n\nDer Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt für die Gerichtskosten 3.400.000 €.\n\n## Gründe\n\nI.\n\n1\\. Die Beteiligten sind Miteigentümer des im Eingang des Beschlusses bezeichneten Grundbesitzes. Zur Aufhebung der Gemeinschaft beantragte die Beteiligte zu 1 die Teilungsversteigerung. Der Versteigerungstermin fand am 11. November 2022 statt. Der Beteiligte zu 2 meldete seine Verfahrensposition als betreibender Miteigentümer an und nahm zugleich an der Versteigerung teil. Die Bietzeit begann um 10.05 Uhr. Um 10.20 Uhr gab die Beteiligte zu 1 ein Gebot in Höhe von 3,5 Mio. € ab. Um 10.25 Uhr wurde (offenbar im Hinblick auf die Corona-Pandemie) gelüftet. Um 10.34 Uhr verlangte der Beteiligte zu 2 Sicherheit, die im Anschluss für erforderlich erklärt wurde. Die Rechtspflegerin stellte fest, dass die Sicherheitsleistung nicht erbracht sei. Um 10.36 Uhr wurde die Bieterstunde für zehn Minuten unterbrochen und um 10.48 Uhr fortgesetzt. Die Rechtspflegerin wies das Gebot der Beteiligten zu 1 über 3,5 Mio. € mangels Sicherheitsleistung zurück, da der Aussteller des vorgelegten Verrechnungsschecks nicht erkennbar sei. Dieser Zurückweisung widersprach die Beteiligte zu 1. Anschließend gab der Beteiligte zu 2 ein Gebot in Höhe von 1,8 Mio. € ab. Die geforderte Sicherheitsleistung wurde erbracht. Nachdem weitere Gebote zurückgewiesen worden waren, wurde das Gebot über 1,8 Mio. € durch dreimaligen Aufruf als letztes Gebot verkündet. Nachdem trotz Aufforderung keine weiteren Gebote abgegeben worden waren, wurde das Ende der Versteigerung verkündet. \n\n2\\. Im Verkündungstermin vom 18. November 2022 hat das Amtsgericht (Vollstreckungsgericht) der Beteiligten zu 1 für den bar zu zahlenden Betrag von 3,5 Mio. € den Zuschlag erteilt. Deren Gebot sei wirksam, weil der Beteiligte zu 2 die Sicherheitsleistung nicht sofort verlangt habe. Auf die sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 2 hat das Landgericht den Zuschlagsbeschluss aufgehoben und den Zuschlag dem Beteiligten zu 2 für den bar zu zahlenden Betrag von 1,8 Mio. € erteilt. Dagegen wendet sich die Beteiligte zu 1 mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde, mit der sie die Zurückweisung der sofortigen Beschwerde des Beteiligten zu 2 und damit die Wiederherstellung des Zuschlagsbeschlusses des Amtsgerichts erstrebt. Der Beteiligte zu 2 beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels. \n\nII.\n\n3\\. Das Beschwerdegericht, dessen Entscheidung in ZfIR 2025, 119 veröffentlicht ist, meint, das Grundstück müsse dem Beteiligten zu 2 als dem Meistbietenden zugeschlagen werden. Das höhere Gebot der Beteiligten zu 1 sei in dem Versteigerungstermin zu Recht zurückgewiesen worden. Der Beteiligte zu 2 habe die Sicherheitsleistung sofort im Sinne des § 67 Abs. 1 Satz 1 ZVG verlangt, und die Beteiligte zu 1 habe die Sicherheitsleistung nicht erbracht. Der Antrag auf Sicherheit müsse nicht unmittelbar nach dem Ausspruch des Gebots durch den Bieter, sondern bis zum Abschluss der das Gebot betreffenden Formalien, in jedem Fall aber vor der Zulassung des Gebots durch das Gericht gestellt werden. Daran gemessen habe der Beteiligte zu 2 die Sicherheit rechtzeitig verlangt. Das Gebot der Beteiligten zu 1 sei noch nicht zugelassen gewesen. § 72 Abs. 1 Satz 2 ZVG, wonach ein Übergebot als zugelassen gelte, wenn es nicht sofort zurückgewiesen werde, finde keine Anwendung auf ein erstes Gebot, das kein vorangegangenes Gebot zum Erlöschen bringen könne. Nach der Abgabe des ersten Gebots durch die Beteiligte zu 1 um 10.20 Uhr sei lediglich um 10.25 Uhr gelüftet worden, und die nächste Verfahrenshandlung sei das Sicherheitsverlangen des Beteiligten zu 2 um 10.34 Uhr gewesen. Der bloße Zeitablauf reiche nicht aus, um das auf das erste und zu diesem Zeitpunkt einzige Gebot der Beteiligten zu 1 bezogene Sicherheitsverlangen als verspätet anzusehen. § 67 Abs. 1 Satz 1 ZVG solle sicherstellen, dass kein vorheriges Gebot (zu Unrecht) erlöschen könne, weil ein Gebot fälschlich ohne Sicherheit zugelassen werde. Entsprechendes gelte, wenn bereits ein nachfolgendes Gebot abgegeben worden und damit unklar sei, welches Gebot aktuell als Höchstgebot anzusehen sei. Beides sei hier nicht der Fall. \n\nIII.\n\n4\\. Die nach § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 ZPO statthafte und auch im Übrigen zulässige (§ 575 ZPO) Rechtsbeschwerde ist teilweise begründet. Die Erteilung des Zuschlags durch das Beschwerdegericht an den Beteiligten zu 2 ist rechtsfehlerhaft. Dies führt aber nicht zu der mit der Rechtsbeschwerde verfolgten Wiederherstellung der amtsgerichtlichen Zuschlagsentscheidung zugunsten der Beteiligten zu 1. Vielmehr ist der Zuschlag zu versagen. \n\n5\\. 1\\. Entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde ist die sofortige (Erst-)Beschwerde des Beteiligten zu 2 gegen die Zuschlagserteilung durch das Vollstreckungsgericht zulässig. Das gemäß § 100 Abs. 2 ZVG erforderliche rechtliche Interesse des Beschwerdeführers an der Aufhebung der Zuschlagsentscheidung ist ohne jeden Zweifel deshalb gegeben, weil der Beteiligte zu 2 sein eigenes Gebot als das Meistgebot ansieht, auf das der Zuschlag erteilt werden müsse. \n\n6\\. 2\\. In der Sache ist die Begründung, mit der das Beschwerdegericht der sofortigen Beschwerde des Beteiligten zu 2 stattgegeben und anstelle der Beteiligten zu 1 dem Beteiligten zu 2 den Zuschlag erteilt hat, von Rechtsfehlern beeinflusst. \n\n7\\. a) Im Ausgangspunkt kann eine Zuschlagsbeschwerde gemäß § 100 Abs. 1 ZVG darauf gestützt werden, dass der Zuschlag entgegen § 81 Abs. 1 ZVG nicht dem Meistbietenden erteilt worden ist. Meistgebot ist das im Versteigerungstermin mit Nennung des bar zu zahlenden Betrags abgegebene höchste wirksame Gebot (vgl. Stöber\u002FBecker, ZVG, 23. Aufl., § 81 Rn. 7). Das Gebot der Beteiligten zu 1 als höchstes Gebot - und nicht das niedrigere Gebot des Beteiligten zu 2 - war also das Meistgebot, wenn es wirksam war. Die Zurückweisung des Gebots durch das Vollstreckungsgericht hat wegen des sofortigen Widerspruchs der Beteiligten zu 1 nicht zum Erlöschen des Gebots geführt (§ 72 Abs. 2 ZVG). Daher kommt es darauf an, ob das Gebot gemäß § 70 Abs. 2 Satz 3 ZVG zurückgewiesen werden konnte. Der Prüfung dieser Frage steht die in dem Versteigerungstermin erfolgte Zurückweisung des Gebots nicht entgegen. Nach § 79 ZVG ist das Gericht nämlich bei der Beschlussfassung über den Zuschlag an eine Entscheidung, die es vorher getroffen hat, nicht gebunden (vgl. hierzu auch Stöber\u002FBecker, ZVG, 23. Aufl., § 72 Rn. 15). \n\n8\\. b) Nach § 70 Abs. 2 Satz 3 ZVG ist das Gebot zurückzuweisen, wenn die Sicherheitsleistung unterbleibt. Ob der von der Beteiligten zu 1 vorgelegte Verrechnungsscheck als Sicherheitsleistung nach § 69 Abs. 2 ZVG ausreichte, kann offen bleiben. Die Zurückweisung setzt nämlich voraus, dass ein Berechtigter wie der Beteiligte zu 2 die Sicherheit unter Einhaltung der Voraussetzungen des § 67 Abs. 1 ZVG verlangt hat. Da die Sicherheit nach dieser Bestimmung nur „sofort nach Abgabe des Gebots“ verlangt werden kann, hier aber zwischen dem Gebot und dem Verlangen 14 Minuten lagen, kommt es entscheidend darauf an, was unter „sofort“ zu verstehen ist. \n\n9\\. aa) Was mit dem Begriff „sofort“ gemeint ist, steht im Ausgangspunkt außer Streit. Das Sicherheitsverlangen muss unmittelbar nach Abgabe und vor Zulassung des Gebots durch das Vollstreckungsgericht erfolgen (vgl. Dassler\u002FSchiffhauer\u002FHintzen, ZVG, 16. Aufl., § 67 Rn. 13; BeckOK ZVG\u002FSchmidberger [1.7.2025], § 67 Rn. 11; Böttcher\u002FBöttcher, ZVG, 7\\. Aufl., § 70 Rn. 13; Traub in Schneider, ZVG, § 67 Rn. 19). Der Grund für diese strenge Regelung wird in der Literatur in § 72 Abs. 1 und § 70 Abs. 2 ZVG gesehen. Dürfte nämlich für ein nach § 72 Abs. 1 Satz 1 ZVG zugelassenes Übergebot nachträglich Sicherheitsleistung verlangt werden und könnte diese dann nicht sofort erbracht und das Übergebot nach § 70 Abs. 2 Satz 3 ZVG zurückgewiesen werden, würde die Versteigerung vereitelt werden. Dann wäre nämlich mangels sofortiger Zurückweisung des Übergebots auch das vorausgehende Gebot erloschen (§ 72 Abs. 1 Satz 2 ZVG). Das Sicherheitsverlangen müsse deshalb so zeitig gestellt werden, dass das Übergebot bei fehlender Sicherheitsleistung noch zurückgewiesen werden könne, ohne dass das vorhergehende Gebot erlösche (vgl. Dassler\u002FSchiffhauer\u002FHintzen, ZVG, 16. Aufl., § 67 Rn. 13; Böttcher\u002FBöttcher, ZVG, 7\\. Aufl., § 70 Rn. 13; Steiner\u002FStorz, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, 9. Aufl., § 67 Rn. 19). Da der Rechtspfleger zunächst die Formalien wie insbesondere die Personalien des Bieters aufnehmen und das Gebot protokollieren müsse und das Gebot regelmäßig noch einmal wiederholt werde, sei eine Antragstellung unmittelbar im Anschluss an diese Tätigkeiten des Rechtspflegers noch als sofort anzusehen (Dassler\u002FSchiffhauer\u002FHintzen, ZVG, 16. Aufl., § 67 Rn. 13; Böttcher\u002FBöttcher, ZVG, 7. Aufl., § 70 Rn. 13; Löhnig\u002FSteffen, ZVG, § 67 Rn. 7). \n\n10\\. bb) Der Senat hält dies im Grundsatz für zutreffend. Ein Antrag auf Sicherheitsleistung ist nur dann sofort gestellt, wenn er von dem Beteiligten unmittelbar nach Abgabe und Protokollierung des Gebots angebracht wird. Anders als das Beschwerdegericht meint und wie es in den Kommentierungen teilweise anklingt, gilt dies aber nicht nur bei einem Übergebot, sondern auch bei dem ersten Gebot. \n\n11\\. (1) Nach dem Wortlaut des § 67 Abs. 1 Satz 1 ZVG kann die Sicherheitsleistung nur sofort nach Abgabe des Gebots verlangt werden. Damit wird eindeutig eine besondere Eilbedürftigkeit zum Ausdruck gebracht, wie dies auch bei den weiteren Vorschriften im Zusammenhang mit der Sicherheitsleistung der Fall ist. So hat das Gericht über den Antrag sofort zu entscheiden (§ 70 Abs. 1 ZVG). Die Sicherheit muss sofort geleistet werden (§ 70 Abs. 2 Satz 1 ZVG). Ein Widerspruch gegen die Zulassung eines Gebots ohne die verlangte Sicherheitsleistung ist sofort einzulegen (§ 70 Abs. 3 ZVG). \n\n12\\. (2) Da der Antrag nur gegenüber dem Vollstreckungsgericht gestellt werden kann, muss es dem Beteiligten allerdings möglich sein, eine entsprechende Erklärung gegenüber dem Rechtspfleger abzugeben. Dies ist nicht der Fall, solange der Rechtspfleger die Personalien des Bieters feststellt und das Gebot protokolliert sowie wiederholt. Deshalb ist der Antrag auf Sicherheitsleistung, wie in der Literatur zu Recht ausgeführt wird, noch als sofort angebracht anzusehen, wenn er unmittelbar nach Abschluss der Protokollierung des Gebots gestellt wird. \n\n13\\. (3) Soweit es in der Literatur regelmäßig als ausreichend angesehen wird, dass der Antrag noch „vor Zulassung des Gebots“ gestellt wird (vgl. Rn. 9), führt dies, anders als das Beschwerdegericht meint, nicht zu einem Hinausschieben des soeben genannten Zeitpunkts. Ein Gebot ist nämlich bereits dann zugelassen, wenn es nicht sofort zurückgewiesen wird (vgl. Entwurf einer Grundbuchordnung und Entwurf eines Gesetzes betreffend die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen, ausgearbeitet durch die von dem Bundesrathe berufene Kommission. Nebst Motiven, 1889, S. 200; Prot. I 14037, Protokolle der 1. Kommission, zitiert nach Jakobs\u002FSchubert, Die Beratung des Bürgerlichen Gesetzbuches, Sachenrecht IV - Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung, 1983, S. 386). Eine gesonderte Entscheidung des Vollstreckungsgerichts über die Zulassung eines Gebots nach dessen Abgabe ergeht nicht (vgl. hierzu nur Stöber\u002FBecker, ZVG, 23\\. Aufl., § 71 Rn. 13; Depré\u002FBachmann, ZVG, 2. Aufl., § 71 Rn. 6). Dies ergibt sich im Umkehrschluss aus § 71 Abs. 1 ZVG und mittelbar auch aus § 72 Abs. 1 Satz 2 ZVG, der zwar ausdrücklich nur das Übergebot betrifft, aber auch für sonstige Gebote gilt. Üblich ist jedoch, dass der Vollstreckungsrechtspfleger das Gebot - nach Aufnahme der Formalien - nochmals laut wiederholt; dies auch, um etwaige „Hörfehler“ bei der Entgegennahme des Gebots „aufzudecken“ (vgl. Depré\u002FBachmann, ZVG, 2. Aufl., § 71 Rn. 6). Nur wenn der Antrag auf Sicherheitsleistung unmittelbar danach gestellt wird, kann noch eine Zurückweisung des Gebots durch den Rechtspfleger erreicht werden. Andernfalls gilt das Gebot mangels Zurückweisung entsprechend § 72 Abs. 1 Satz 2 ZVG als zugelassen. \n\n14\\. (4) Wie auch das Beschwerdegericht nicht verkennt, zeigt sich die Bedeutung eines sofortigen Antrags auf Sicherheitsleistung insbesondere bei einem Übergebot i.S.d. § 72 Abs. 1 Satz 1 ZVG. Wie oben ausgeführt (Rn. 9), könnte eine (zu) weite Auslegung des Begriffs „sofort“ zum Erlöschen sämtlicher Gebote und damit zum Scheitern der Zwangsversteigerung führen. \n\n15\\. (5) Das sofortige Verlangen nach Sicherheitsleistung ist aber nicht nur bei Übergeboten, sondern bei allen Geboten vorgeschrieben. Das ergibt sich aus dem klaren Wortlaut des § 67 Abs. 1 Satz 1 ZVG; ein Gebot im Sinne dieser Vorschrift ist auch das erste Gebot. Die hiervon abweichende Auffassung des Beschwerdegerichts wäre nur zutreffend, wenn der Wortlaut der Vorschrift unter Berücksichtigung ihres Zwecks zu weit gefasst und deshalb teleologisch zu reduzieren wäre. Dies ist jedoch nicht der Fall. \n\n16\\. (a) Ausweislich der Gesetzesmaterialien soll es der Berechtigte aufgrund der Regelung nicht in der Hand haben, nach seinem Belieben \"die Zurückweisung des von keiner Seite beanstandeten Gebotes noch nachträglich herbeizuführen und hierdurch, wenn nicht weiter geboten würde, den Zuschlag zu verhindern“ (vgl. Entwurf einer Grundbuchordnung und Entwurf eines Gesetzes betreffend die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen, ausgearbeitet durch die von dem Bundesrathe berufene Kommission. Nebst Motiven, 1889, S. 200). Wird beispielsweise zu Beginn der Bieterstunde ein über dem Verkehrswert liegendes Gebot abgegeben und verlassen daraufhin alle weiteren Interessenten den Saal, könnte der Versteigerungstermin ergebnislos enden, wenn die Sicherheit noch kurz vor Ablauf der Bieterstunde verlangt werden und der Bieter die Sicherheit nicht leisten könnte (vgl. BeckOK ZVG\u002FSchmidberger [1.7.2025], § 67 Rn. 11.2). Gesehen wurde auch die Gefahr, dass das Recht auf Sicherheit missbraucht werden könnte, um ein unangemessen geringes Gebot herbeizuführen (vgl. Prot. I 14038, zitiert nach Jakobs\u002FSchubert, Die Beratung des Bürgerlichen Gesetzbuches, Sachenrecht IV - Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung, 1983, S. 387; Entwurf einer Grundbuchordnung und Entwurf eines Gesetzes betreffend die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen, ausgearbeitet durch die von dem Bundesrathe berufene Kommission. Nebst Motiven, 1889, S. 200). \n\n17\\. (b) Ob sich die in den Materialien gesehene Gefahr im konkreten Einzelfall realisiert hat, spielt für das Verständnis des Begriffs „sofort“ keine Rolle. Vielmehr soll das Erfordernis einer sofortigen Antragstellung die dort beschriebenen Gefahren von vorneherein und generell verhindern. Die ausnahmslose Erstreckung auf alle Gebote einschließlich des ersten Gebots entspricht im Übrigen dem Bedürfnis nach Rechtsklarheit und Rechtssicherheit, dem gerade im formalisierten Zwangsversteigerungsverfahren eine besondere Bedeutung zukommt. \n\n18\\. c) Daran gemessen geht das Beschwerdegericht zu Unrecht davon aus, dass der Beteiligte zu 2 die Sicherheitsleistung sofort i.S.d. § 67 Abs. 1 Satz 1 ZVG verlangt hat. Infolgedessen durfte das Vollstreckungsgericht die Sicherheit nicht für erforderlich erklären, und es ist unerheblich, wenn sie - wie das Beschwerdegericht annimmt - nicht erbracht wurde. Meistbietende i.S.d. § 81 Abs. 1 ZVG war daher die Beteiligte zu 1. Nachdem deren Gebot um 10.20 Uhr abgegeben worden war und ausweislich des Protokolls ihre Personalien aufgenommen worden waren, hätte der Beteiligte zu 2 die Sicherheitsleistung unmittelbar, also noch vor dem Lüften um 10.25 Uhr, verlangen können und müssen; die Bieterstunde ist im Übrigen - ohne dass es noch darauf ankäme - ausweislich des Protokolls auch während des Lüftens fortgesetzt worden. Die Sicherheit ist aber erst um 10.34 Uhr \\- kurz vor Ablauf der 30-minütigen Mindestbietzeit (§ 73 Abs. 1 Satz 1 ZVG) - und damit nicht mehr sofort nach der Abgabe des Gebots verlangt worden. \n\nIV.\n\n19\\. Der angefochtene Beschluss ist deshalb aufzuheben (§ 577 Abs. 4 Satz 1 ZPO). Da es keiner weiteren Feststellungen bedarf, kann der Senat in der Sache selbst entscheiden (§ 577 Abs. 5 Satz 1 ZPO). Hiernach ist der Zuschlag zu versagen. Dass die Beteiligte zu 1 Meistbietende i.S.d. § 81 ZVG ist, rechtfertigt die Erteilung des Zuschlags an sie nicht. Das Amtsgericht hat nämlich gegen die Vorschrift des § 73 Abs. 1 Satz 2 ZVG verstoßen. Dies begründet einen absoluten Zuschlagsversagungsgrund nach § 83 Nr. 7 ZVG, den der Senat gemäß § 100 Abs. 3 ZVG von Ams wegen zu berücksichtigen hat. \n\n20\\. 1\\. Nach § 73 Abs. 1 Satz 2 ZVG muss die Versteigerung so lange fortgesetzt werden, bis der Aufforderung des Gerichts ungeachtet ein Gebot nicht mehr abgegeben wird. Gemäß § 73 Abs. 2 Satz 1 ZVG hat das Gericht das letzte Gebot und den Schluss der Versteigerung zu verkünden. Nach Satz 2 dieser Norm soll die Verkündung des letzten Gebots mittels dreimaligen Aufrufs erfolgen. Bleiben zwei Gebote wirksam, weil - wie hier (vgl. oben Rn. 7) - der Zurückweisung des höheren Gebots sofort widersprochen worden ist (§ 72 Abs. 2 ZVG), muss das Vollstreckungsgericht beide Gebote als „letztes Gebot“ verkünden, da jedes für den Zuschlag in Frage kommen kann (vgl. Stöber\u002FBecker, ZVG, 23. Aufl., § 73 Rn. 18). Unterbleibt dies, ist nicht nur die Verkündung fehlerhaft i.S.d. § 73 Abs. 2 ZVG; darin läge für sich genommen kein Zuschlagsversagungsgrund nach § 83 Nr. 7 ZVG, der nur eine Verletzung von § 73 Abs. 1 ZVG erfasst. Vielmehr fehlt es auch an einer hinreichenden Aufforderung im Sinne der zuletzt genannten Vorschrift. Die Verfahrensregeln der Zwangsversteigerung, zu denen auch § 73 Abs. 1 Satz 2 ZVG gehört, sind auf die Konkurrenz der Bieter ausgerichtet. Sie sollen gewährleisten, dass das Versteigerungsgrundstück zu einem seinem wahren Wert möglichst entsprechenden Gebot zugeschlagen und dieser Preis den Berechtigten, d.h. dem Eigentümer und seinen Pfandgläubigern, zugutekommt (vgl. zum Ganzen Senat, Beschluss vom 18. Juli 2024 - V ZB 43\u002F23, NJW-RR 2024, 1380 Rn. 6 ff. mwN). Würde nur ein Gebot als letztes Gebot ausgewiesen und nur hierauf bezogen zur Abgabe weiterer Gebote aufgefordert, obwohl zwei Gebote wirksam sind, bestünde die Gefahr, dass Bieter von weiteren, höheren Geboten abgehalten würden. Wird dagegen darauf hingewiesen, dass beide Gebote für den Zuschlag in Betracht kommen, können die Bieter sich darauf einstellen und die Abgabe weiterer Gebote in Erwägung ziehen. In Betracht kommen insoweit auch Gebote nur für den Fall, dass das Vollstreckungsgericht ein bestimmtes Gebot im Rahmen der noch zu treffenden Zuschlagsentscheidung als unwirksam ansieht. Zwar sind Gebote in der Zwangsversteigerung grundsätzlich bedingungsfeindlich (vgl. nur Stöber\u002FBecker, ZVG, 23. Aufl., § 71 Rn. 14; Steiner\u002FStorz, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, 9. Aufl., § 71 Rn. 89). Sie können aber mit der Bedingung verknüpft werden, das Gericht möge nur bei Eintritt eines bestimmten innerprozessualen Vorgangs entscheiden. Die Zulässigkeit solcher sog. innerprozessualen Bedingungen ist in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs anerkannt (vgl. nur BGH, Urteil vom 11. Juli 1996 - IX ZR 226\u002F94, NJW 1996, 3147, 3150; Urteil vom 25. Februar 2003 - X ZR 240\u002F00, NJW-RR 2003, 1145, 1146). Bleiben deshalb in einem Versteigerungstermin zwei Gebote wirksam, weil der Zurückweisung des höheren Gebots sofort widersprochen worden ist, liegt eine hinreichende Aufforderung zur Abgabe weiterer Gebote im Sinne von § 73 Abs. 1 Satz 2 ZVG nur vor, wenn das Vollstreckungsgericht bei der Aufforderung darauf hinweist, dass beide Gebote für den Zuschlag in Betracht kommen. Fehlt es hieran, ist der Zuschlag nach § 83 Nr. 7 ZVG zu versagen. \n\n21\\. 2\\. So liegt es hier. Das Amtsgericht hat in dem Versteigerungstermin zwar zur Abgabe weiterer Gebote aufgefordert. Hierbei hat es aber nur das Gebot des Beteiligten zu 2 über 1,8 Mio. € als letztes Gebot verkündet. Da aber daneben auch noch das Gebot der Beteiligten zu 1 über 3,5 Mio. € trotz der Zurückweisung noch nicht erloschen und die Erteilung des Zuschlags auf dieses Gebot jedenfalls nicht ausgeschlossen war, hätte das Amtsgericht seine Aufforderung mit einem entsprechenden Hinweis verbinden müssen. Das Unterbleiben dieses Hinweises verletzt § 73 Abs. 1 Satz 2 ZVG. Da es sich insoweit um einen sog. absoluten Zuschlagsversagungsgrund gemäß § 83 Nr. 7 ZVG handelt, kommt es - anders als bei den Zuschlagsversagungsgründen nach § 83 Nr. 1 bis 5 ZVG - nicht darauf an, ob durch dieses Vorgehen das Recht des Beteiligten zu 2 beeinträchtigt wird (vgl. hierzu § 84 Abs. 1 ZVG). Unabhängig davon ist es allerdings jedenfalls nicht auszuschließen, dass der Beteiligte zu 2 bei ordnungsgemäßem Vorgehen des Gerichts ein weiteres, das Gebot der Beteiligten zu 1 von 3,5 Mio. € übersteigendes Gebot unter der (innerprozessualen) Bedingung abgegeben hätte, dass das Amtsgericht das Gebot der Beteiligten zu 1 als wirksam ansehen werde. \n\nV.\n\n22\\. 1\\. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 Satz 1 und 2, § 97 Abs. 1 ZPO. Streiten \\- wie hier - Miteigentümer im Rahmen einer Teilungsversteigerung mit entgegengesetzten Interessen und Anträgen, rechtfertigt der kontradiktorische Charakter der Auseinandersetzung die Anwendung der §§ 91 ff. ZPO (vgl. nur Senat, Beschluss vom 15. Februar 2024 - V ZB 44\u002F23, NJW 2024, 1751 Rn. 14). Da beide Beteiligten ihr mit den Rechtsmitteln (sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 2 bzw. Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 1) vorrangig verfolgtes Ziel, jeweils den Zuschlag zu erhalten, nicht erreicht und nur die Zuschlagserteilung an den jeweils anderen verhindert haben, ist die Kostenaufhebung angemessen. \n\n23\\. 2\\. Der Gegenstandswert für das gerichtliche Verfahren bestimmt sich nach dem gemäß § 74a ZVG festgesetzten Verkehrswert (§ 47 Abs. 1 Satz 1, § 54 Abs. 1 Satz 1 GKG). Brückner Göbel Haberkamp Laube Grau","BGH, Beschluss vom 11. Dezember 2025 - V ZB 70\u002F24","2026-07-10T22:07:28.826Z",{"id":239,"ecli":240,"slug":241,"caseNumber":242,"courtId":5,"decisionDate":243,"fullText":244,"summary":245,"language":7,"source":62,"sourceUrl":63,"sourceTimestamp":243,"parsedAt":246,"updatedAt":247},"3816","ECLI:DE:NEURIS:KORE729182025","ecli-de-neuris-kore729182025","V ZR 238\u002F24","2025-12-05T00:00:00.000Z","#  Verjährung des Heimfallanspruchs beim Dauerwohnrecht \n\n## Leitsatz\n\nDer Heimfallanspruch im Sinne von § 36 Abs. 1 WEG kann nicht vor dem Dauerwohnrecht entstehen. Die Verjährungsfrist des § 36 Abs. 3 WEG für diesen Anspruch beginnt daher frühestens mit der Eintragung des Dauerwohnrechts in das Grundbuch zu laufen.10 12 13\n\n## Tenor\n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Oberlandesgerichts Nürnberg - 6. Zivilsenat - vom 25. Juni 2024 aufgehoben, soweit zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist.\n\nIm Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\n## Tatbestand\n\n1\\. Die Beklagte ist eine Wohnprojektgenossenschaft, die im Rahmen einer Bauherrengemeinschaft zusammen mit einer Mitgesellschafterin eine Wohnanlage mit 34 Eigentumswohnungen und einer Kindertagesstätte als sog. Mehrgenerationenwohnhaus errichtete. Die Bauherrengemeinschaft wurde in der Weise auseinandergesetzt, dass die Beklagte Sondereigentümerin sämtlicher Wohnungen und die Mitgesellschafterin Sondereigentümerin der Kindertagesstätte wurde. Zweck der Beklagten ist nach deren Satzung die Förderung ihrer Mitglieder „vorrangig durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung“. Die Ausdehnung des Geschäftsbetriebs auf Nichtmitglieder ist nach der Satzung ausgeschlossen und die Nutzung einer Genossenschaftswohnung steht ausschließlich den Mitgliedern und den mit ihnen in häuslicher Gemeinschaft lebenden Personen zu. Der Kläger trat der Beklagten im Januar 2013 als Mitglied bei. Mit notariellem Vertrag vom 6. März 2013 kaufte er von der Beklagten ein „Dauerwohnrecht nach §§ 31 ff. des Wohnungseigentumsgesetzes“ an einer Wohnung in der damals noch nicht fertiggestellten Wohnanlage zu einem Kaufpreis von 193.200 €. Der Vertrag (nachfolgend auch KV) enthält in § 1 Abs. 2 eine auf „die Wohneinheit“ bezogene Bauverpflichtung der Beklagten. In der Regelung wird unter anderem auf eine Baubeschreibung Bezug genommen. Die Mängelrechte des Käufers richten sich gemäß § 5 KV nach Werkvertragsrecht. In § 12 KV heißt es unter der Überschrift „Heimfall des Dauerwohnrechts“: *„Die Genossenschaft kann unbeschadet der Vorschrift des § 36 Abs. 2 WEG die Übertragung des Dauerwohnrechts auf sich oder auf einen von ihr zu bezeichnenden Dritten verlangen (Heimfallanspruch),* *….* *2\\. wenn der Dauerwohnberechtigte aus der Genossenschaft ausscheidet.“*\n\n2\\. Zugunsten des Klägers wurde eine von der Beklagten bewilligte Vormerkung zur Sicherung seines Anspruchs auf Eintragung des Dauerwohnrechts in das Grundbuch eingetragen. Der Kläger bezog die Wohnung und nahm das Sondereigentum ab. Eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums fand bislang nicht statt. Die Anlage wurde in Teilen abweichend von der Baubeschreibung errichtet. Die Beklagte macht insoweit geltend, sie sei im Hinblick auf eine zunehmend angespannte Finanzlage zu Kosteneinsparungen gezwungen gewesen, um ein Scheitern des Projekts zu verhindern. Der Kläger will die Abweichungen nicht hinnehmen. Er kündigte seine Mitgliedschaft gegenüber der Beklagten mit Wirksamkeit zum 1. Januar 2020. Einen Kaufpreisanteil von 17.388 € hielt er wegen behaupteter Mängel am Gemeinschaftseigentum zurück. Mit Schreiben vom 8. Januar 2020 machte die Beklagte den Heimfallanspruch geltend. Mit Schreiben vom 25. Juni 2020 erklärte sie, von dem Kaufvertrag zurückzutreten. Das Dauerwohnrecht ist bislang nicht in das Grundbuch eingetragen worden. \n\n3\\. Der Kläger nimmt die Beklagte in der Hauptsache auf die Durchführung bestimmter Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum in Anspruch (u.a. ein bestimmter Anstrich der Fassade und der Wandflächen im Treppenhaus und in den Laubengängen, eine extensive Begrünung des Hauptdachs und eine Dreifachisolierung aller Fenster und Fenstertüren). Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Beklagte auf die Berufung des Klägers zur Durchführung näher bezeichneter Maßnahmen verurteilt. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Kläger beantragt, will die Beklagte die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils erreichen. \n\n## Entscheidungsgründe\n\nI.\n\n4\\. Das Berufungsgericht meint, dem Kläger stehe grundsätzlich ein Herstellungsanspruch aus § 1 Abs. 2 KV auch hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums zu. Dieser Anspruch sei, anders als das Landgericht angenommen habe, nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Kläger nach dem Verlust seiner Mitgliedschaft mangels schutzwürdigen Eigeninteresses unter dem Gesichtspunkt der unzulässigen Rechtsausübung nach § 242 BGB an der Ausübung seiner Rechte gehindert sei. Die Mitgliedschaft des Klägers bei der Beklagten und das Wohnrecht des Klägers stünden zwar nicht unverbunden nebeneinander, seien aber nicht rechtlich gleichzusetzen. Das Ausscheiden des Klägers löse nur den Heimfallanspruch nach § 12 Nr. 2 des Vertrages aus. Dieser Anspruch auf Übertragung des Dauerwohnrechts sei bisher nicht durchgesetzt worden. Inzwischen sei dies auch nicht mehr möglich, denn der Durchsetzung des Heimfallanspruchs stehe die von dem Kläger erhobene Einrede der Verjährung entgegen. Nach § 36 Abs. 3 WEG verjähre der Anspruch in sechs Monaten von dem Zeitpunkt an, in dem der Eigentümer von dem Eintritt der Voraussetzungen Kenntnis erlange, hier also ab Wirksamwerden der Kündigung des Klägers am 1. Januar 2020. Dabei könne dahinstehen, ob § 36 Abs. 2 WEG dem Heimfallanspruch entgegenstehe und ob bei Anwendbarkeit der Vorschrift deren Voraussetzungen erfüllt wären. \n\nII.\n\n5\\. Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der Klage nicht stattgegeben werden. Selbst wenn man unterstellt, dass dem Kläger aus dem Kaufvertrag gegen die Beklagte Ansprüche auf Herstellung eines bestimmten Zustands des Gemeinschaftseigentums zustehen, tragen die bisher getroffenen Feststellungen nicht die Annahme, dass solche Ansprüche durchsetzbar sind. \n\n6\\. 1\\. Wie das Berufungsgericht im Ausgangspunkt (implizit) zutreffend annimmt, kann der Geltendmachung der klägerischen Ansprüche auf Herstellung eines bestimmten Zustands des Gemeinschaftseigentums der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung nach § 242 BGB entgegenstehen, weil der Kläger durch seine Kündigung nicht mehr Mitglied der Beklagten ist. Sollte die Beklagte die von dem Kläger behaupteten Mängel beseitigen, der Kläger sodann den von ihm wegen dieser Mängel bislang zurückgehaltenen Restkaufpreis zahlen und das Dauerwohnrecht daraufhin in das Grundbuch eingetragen werden, entstünde mit der Eintragung der von der Beklagten bereits geltend gemachte Heimfallanspruch gemäß § 12 Nr. 2 KV und könnte die Beklagte unmittelbar die Rückübertragung des Dauerwohnrechts fordern (§ 36 Abs. 1 WEG). Mit der Rückübertragung des Dauerwohnrechts an die Beklagte verlöre der Kläger zugleich sein Recht zur Nutzung des Gemeinschaftseigentums. Der Kläger würde also von der Beklagten die Herstellung einer bestimmten Gestaltung bzw. eines bestimmten Zustandes des Gemeinschaftseigentums fordern, obwohl er das so hergestellte Gemeinschaftseigentum anschließend nicht nutzen und auch sonst keine Vorteile aus ihm ziehen könnte. Er würde folglich von der Beklagten eine Leistung fordern, an der er mangels legitimen eigenen Vorteils kein berechtigtes Interesse hätte, die aber andererseits für die Beklagte mit erheblichen Aufwendungen verbunden wäre. Ein solches Verhalten stellte unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine unzulässige Rechtsausübung dar. \n\n7\\. 2\\. Richtig ist weiter, wovon das Berufungsgericht - ebenfalls unausgesprochen - ausgeht, dass diesem Einwand die Grundlage entzogen wäre, wenn der Heimfallanspruch der Beklagten verjährt und damit nicht mehr durchsetzbar (§ 214 Abs. 1 BGB) wäre. Denn dann wäre der mit der Eintragung des Dauerwohnrechts verbundene Rechtserwerb von Dauer und hätte der Kläger ein legitimes Interesse an der Herstellung des nach Ansicht des Berufungsgerichts von der Beklagten geschuldeten Zustands des Gemeinschaftseigentums, zu dessen Nutzung er dann ungeachtet der Beendigung seiner Mitgliedschaft und der Unvereinbarkeit von Fremdnutzungen mit der Satzung der Beklagten berechtigt wäre. \n\n8\\. 3\\. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist der Heimfallanspruch der Beklagten aber nicht verjährt. \n\n9\\. a) Der in § 36 Abs. 1 WEG legal definierte Heimfallanspruch verjährt nach § 36 Abs. 3 WEG in sechs Monaten von dem Zeitpunkt an, in dem der Eigentümer von dem Eintritt der Voraussetzungen Kenntnis erlangt, ohne Rücksicht auf diese Kenntnis in zwei Jahren von dem Eintritt der Voraussetzungen an. Voraussetzungen des Heimfallanspruchs sind vor allem die vertraglich vereinbarten Heimfallgründe. Hier sollte der Heimfallanspruch u.a. entstehen, wenn der Käufer aus der Genossenschaft ausscheidet, was mit Wirksamwerden der Kündigung des Klägers am 1. Januar 2020 der Fall war. \n\n10\\. b) Das Berufungsgericht übersieht aber, dass die Verjährungsfrist für den Heimfallanspruch noch nicht in Gang gesetzt wurde, weil das Dauerwohnrecht mangels Eintragung in das Grundbuch noch nicht entstanden ist (§ 873 Abs. 1 BGB) und somit auch der Heimfallanspruch noch nicht entstehen konnte. \n\n11\\. aa) Die Verjährungsregelung in § 36 Abs. 3 BGB knüpft an die in § 36 Abs. 1 WEG eröffnete Möglichkeit an, einen Heimfallanspruch des Grundstückseigentümers zum dinglichen Inhalt des Dauerwohnrechts zu machen. So liegt es hier. Die Regelung in Abschnitt C § 12 des Kaufvertrags sollte nach dessen Abschnitt F § 3 Abs. 1 zusammen mit weiteren Regelungen als Inhalt des Dauerwohnrechts in das Grundbuch eingetragen werden. \n\n12\\. bb) Es wäre mit Wortlaut und Systematik von § 36 Abs. 3 WEG nicht zu vereinbaren, die kurze Verjährungsfrist vor Entstehung des Dauerwohnrechts beginnen zu lassen. \n\n13\\. (1) Zwar stellt die Regelung für den Beginn der Verjährung anders als die - insoweit nicht anwendbaren - §§ 199, 200 BGB ausdrücklich nicht auf die Entstehung des Heimfallanspruchs, sondern auf die Kenntnis des Eigentümers von dem Eintritt der Voraussetzungen für den Heimfall (Verjährungsfrist sechs Monate) bzw. unabhängig von der Kenntnis auf den Eintritt dieser Voraussetzungen (Verjährungsfrist zwei Jahre) ab (vgl. zu § 4 ErbbauRG Senat, Urteil vom 20. Oktober 2023 - V ZR 205\u002F22, NJW 2024, 1266 Rn. 23). Das bedeutet aber nicht, dass die Verjährungsfrist für den Heimfallanspruch vor Eintragung des Dauerwohnrechts beginnen kann. Die „Voraussetzungen“, die nach § 36 Abs. 3 WEG für den Verjährungsbeginn objektiv eingetreten sein müssen, sind die in § 36 Abs. 1 Satz 1 WEG genannten Voraussetzungen für die Entstehung des Heimfallanspruchs. Hierzu gehört, ohne dass dies ausdrücklich vereinbart werden muss, dass das Dauerwohnrecht entstanden ist, was neben der Einigung die Eintragung in das Grundbuch voraussetzt (§ 873 Abs. 1 BGB). Denn der Heimfallanspruch im Sinne von § 36 Abs. 1 WEG kann, da er als Inhalt des Dauerwohnrechts vereinbart wird, nicht vor dem Dauerwohnrecht entstehen. Die Verjährung dieses Anspruchs nach § 36 Abs. 3 WEG kann daher frühestens mit der Eintragung des Dauerwohnrechts in das Grundbuch zu laufen beginnen. \n\n14\\. (2) Soweit der Kläger mit der Revisionserwiderung die Ansicht vertritt, der Heimfallanspruch könne schon vor Eintragung des Dauerwohnrechts entstehen, wenn - wie hier - der Vertrag notariell beurkundet und in das Grundbuch eine Vormerkung zur Eintragung des Rechts eingetragen sei, weil der Käufer dann ein dingliches Anwartschaftsrecht auf das Dauerwohnrecht erworben habe, mit dem der Heimfallanspruch nach § 96 BGB untrennbar verbunden sei, trifft das nicht zu. Dabei kann dahinstehen, ob es bei einem Dauerwohnrecht überhaupt ein Bedürfnis für die Rechtsfigur eines Anwartschaftsrechts gibt (vgl. zum Anwartschaftsrecht beim Eigentumserwerb Senat, Urteil vom 30. April 1982 - V ZR 104\u002F81, BGHZ 83, 395, juris Rn. 14; Urteil vom 25. Juni 2021 - V ZR 218\u002F19, NJW-RR 2021, 1244 Rn. 23 jeweils mwN). Denn ein etwaiges Anwartschaftsrecht des Klägers änderte nichts daran, dass das Dauerwohnrecht und der zu seinem Inhalt gehörende Heimfallanspruch mangels Eintragung in das Grundbuch nicht entstanden sind. Soweit bezogen auf den Eigentumserwerb ein Anwartschaftsrecht entstehen kann, ist es zwar ein dem Volleigentum wesensähnliches Recht, dessen Übertragung wie die des Volleigentums behandelt wird (vgl. Senat, Urteil vom 25. Juni 2021 - V ZR 218\u002F19, aaO); es ist aber selbst kein Vollrecht. Die von dem Kläger vertretene Ansicht liefe letztlich darauf hinaus, dem Grundstückseigentümer in der Phase zwischen Eintragung der Vormerkung und Eintragung des Vollrechts (Dauerwohnrecht) in das Grundbuch eine Art „Anwartschafts-Heimfallanspruch“ zuzubilligen. Einen solchen Anspruch gibt es nicht und hierfür besteht auch kein Bedürfnis. Der Verkäufer kann in dieser Vertragsphase durch schuldrechtliche Regelungen, wie etwa aufschiebende oder auflösende Bedingungen oder Rücktrittsrechte, hinreichend gesichert werden. \n\n15\\. (3) Es besteht auch sachlich kein Grund dafür, die Verjährung vor Entstehung des Heimfallanspruchs beginnen zu lassen. Sinn und Zweck der kurzen Verjährungsfrist ist es, schnell klare Rechtsverhältnisse zu schaffen; der Dauerwohnberechtigte soll innerhalb kurzer Zeit Gewissheit darüber erhalten, ob er das Dauerwohnrecht zurückübertragen muss (BeckOGK\u002FSchulz, WEG [1.9.2025], § 36 Rn. 14; zu § 4 ErbbauRG Senat, Urteil vom 20. Oktober 2023 - V ZR 205\u002F22, NJW 2024, 1266 Rn. 28). Dieses Regelungsziel ändert aber nichts daran, dass der Heimfallanspruch nicht verjähren kann, bevor er entstanden ist und bevor der Grundstückseigentümer ihn erstmals - ggf. verjährungshemmend im Wege der Klage (vgl. § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB) - geltend machen kann. Das ergibt sich schon daraus, dass die Rechtsfolge des Heimfallanspruchs, nämlich die Rückübertragung des Dauerwohnrechts auf den Grundstückseigentümer oder einen von diesem zu bezeichnenden Dritten, ein bereits entstandenes Dauerwohnrecht voraussetzt. \n\nIII.\n\n16\\. 1\\. Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden, weil weitere Feststellungen zu treffen sind (§ 563 Abs. 3 ZPO). Insbesondere hat das Berufungsgericht sich bislang nicht mit der Behauptung des Klägers befasst, die Beklagte sei gehindert, sich auf den Einwand der unzulässigen Rechtsausübung zu berufen, weil sie die Kündigung des Klägers provoziert habe. Auch ist offengeblieben, ob § 36 Abs. 2 WEG der Geltendmachung des Heimfallanspruchs der Beklagten entgegenstünde. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1, 3 ZPO). \n\n17\\. 2\\. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin: \n\n18\\. a) Das Berufungsgericht wird erneut - auch unter Berücksichtigung der Ausführungen in der Revisionsbegründung - zu überprüfen haben, ob dem Kläger die geltend gemachten werkvertraglichen Ansprüche zustehen. Die Herstellungsverpflichtung der Beklagten bezieht sich nach dem Wortlaut des Vertrags nur auf die dem Dauerwohnrecht unterliegende Wohneinheit. Das Berufungsgericht hält dies für unerheblich, weil die Baubeschreibung, die Teil der Bauverpflichtung sei, in der Hauptsache das Gemeinschaftseigentum betreffe und der Wert der Wohneinheit - und damit auch des Wohnrechts - maßgeblich durch das Gebäude bestimmt werde. Diese Begründung nimmt möglicherweise die Besonderheiten des Dauerwohnrechts und des genossenschaftlich organisierten Wohnbauprojekts nicht hinreichend in den Blick. Es handelt sich bei der Genossenschaft selbst nicht um eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; eine solche besteht vorliegend nur im Verhältnis zwischen der Genossenschaft und der Sondereigentümerin der Kindertagesstätte. Der Dauerwohnberechtigte wird - was das Berufungsgericht allerdings auch nicht verkennt - weder Sondereigentümer der Wohneinheit noch wird er Miteigentümer des Grundstücks und des Gemeinschaftseigentums. Vielmehr erwirbt er lediglich ein (dinglich gesichertes) Nutzungsrecht, das hier nach der vertraglichen Gestaltung an seine Mitgliedschaft in der Genossenschaft geknüpft ist. Reichen deren finanzielle Mittel für die ursprünglich vorgesehene Ausführung und Gestaltung des Gebäudes nicht oder nicht mehr aus, muss hierfür innerhalb der Genossenschaft eine Lösung gefunden werden. Die Genossen stehen - auch als Käufer eines Dauerwohnrechts - der Genossenschaft nicht wie einem fremden Dritten, namentlich einem Bauträger, gegenüber, sondern sind deren Mitglieder, und die kaufvertraglichen Regelungen dürften mit den Satzungsregelungen der Beklagten verwoben sein. Für die Annahme, jeder Genosse könne von der Genossenschaft auch bei möglicherweise veränderter Sachlage werkvertraglich die Einhaltung der Baubeschreibung ohne Abweichungen verlangen, müsste es jedenfalls klare Anhaltspunkte in den vertraglichen Regelungen geben. \n\n19\\. b) Die Zurückverweisung gibt dem Berufungsgericht zudem Gelegenheit, sich erneut mit dem von der Beklagten erklärten Rücktritt zu befassen. Es hat die Wirksamkeit des Rücktritts deswegen verneint, weil die Beklagte diesen auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage durch die von dem Kläger erklärte Kündigung der Mitgliedschaft gestützt habe, diese Mitgliedschaft aber Vertragsinhalt und nicht Geschäftsgrundlage sei. Bei dieser Beurteilung ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass bereits in dieser Vertragsphase die vertragliche Regelung über den Heimfallanspruch der Beklagten zur Anwendung kommt. Dies ist - wie oben dargestellt - nicht der Fall. Vielmehr kann sich die Beklagte vor Eintragung des Dauerwohnrechts von dem Kaufvertrag nur lösen, wenn die Beendigung der Mitgliedschaft des Klägers für sie ein Rücktritts- oder Kündigungsrecht begründet (siehe Rn. 14). Sollte der Kaufvertrag - ggf. ergänzend - dahingehend auszulegen sein, stünde der Umstand, dass die Beklagte den Rücktritt auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage durch die Beendigung der Mitgliedschaft gestützt hat, der Wirksamkeit des Rücktritts wohl nicht entgegen. Brückner Göbel Hamdorf Malik Grau","Verjährung des Heimfallanspruchs beim Dauerwohnrecht","2026-07-08T22:36:38.044Z","2026-07-10T22:07:39.284Z",20]