ECLI:NL:GHSHE:2026:1435

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team belastingrecht

Enkelvoudige Belastingkamer

Nummer: 23/1697

Uitspraak op het hoger beroep van

[belanghebbende] ,

wonend in [woonplaats] ,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank) van 27 oktober 2023, nummer SHE 22/2045 in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Reusel-De Mierden,

hierna: de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.. De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen (hierna: OZB) voor het jaar 2022 bekendgemaakt.

1.2.. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar gegrond verklaard.

1.3..

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.

De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.. De zitting heeft plaatsgevonden op 22 april 2026 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] .

1.6.. Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

2. Feiten

2.1.. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een vrijstaande woning uit 1932. De woning, gelegen in [woonplaats] , bestaat uit een hoofdbouw met een oppervlakte van 154 m², een vrijstaande garage met een oppervlakte van 35 m² en een berging van 31 m². Verder is er sprake van asbest. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 545 m².

2.2.. De waarde van de onroerende zaak is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 355.000. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak verlaagd tot € 330.000 en de aanslag OZB evenredig verminderd. Aan belanghebbende is een kostenvergoeding voor de bezwaarfase toegekend van € 538.

2.3.. De heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatiematrix overgelegd, opgesteld op 26 juli 2023 door [heffingsambtenaar] , WOZ-gediplomeerd taxateur. In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 352.000. De taxateur heeft de volgende vergelijkingsobjecten in aanmerking genomen:

• [adres 2] te [woonplaats] , verkocht op 11 maart 2020 voor € 350.000;

• [adres 3] te [woonplaats] , verkocht op 12 juni 2020 voor € 292.000;

• [adres 4] te [woonplaats] , verkocht op 16 juni 2020 voor € 375.000.

2.4..

In de matrix zijn de kenmerken van de woning en de vergelijkingsobjecten vermeld, en de koopprijzen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum en onderverdeeld over de verschillende objectkenmerken.

De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep nadere foto’s overgelegd van de vergelijkingsobjecten. Belanghebbende heeft in hoger beroep eveneens nadere foto’s overgelegd.

3. Geschil en conclusies van partijen

3.1.. Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.

3.2.. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot verlaging van de WOZ-waarde tot een waarde tussen € 200.000 en € 236.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

4. Gronden

Ten aanzien van het geschil

4.1.. De waarde van de onroerende zaak is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die de hoogst biedende koper onder de beste omstandigheden wil betalen voor de onroerende zaak. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het hof zal beoordelen of dat het geval is en betrekt daarbij ook wat belanghebbende heeft aangevoerd.

4.2.. De hiervoor bedoelde waarde voor woningen wordt in principe bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

Stijging ten opzichte van de WOZ-waarde in eerdere jaren

4.3.. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde te hard is gestegen ten opzichte van de waarde die aan de woning is toegekend met waardepeildatum 1 januari 2020. Naar de mening van belanghebbende houdt deze waardestijging verband met de gewijzigde methode - van m3 naar m2 - van waarderen door de gemeente.

4.4.. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij voorbij wordt gegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. De waarde van de woning is vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de woning vergelijkbare objecten. De procentuele stijging van de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende, op zichzelf beschouwd dan wel in relatie tot andere woningen in of buiten de gemeente [woonplaats] , is om die reden niet relevant voor de waardebepaling van de woning. Het is het hof, gelijk de rechtbank, voorts niet gebleken dat door de wijziging van de manier van waarderen van m3 naar m2 de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.

Vergelijkingsobjecten

4.5.. Belanghebbende stelt dat de vergelijkingsobjecten niet representatief zijn. Zijn woning heeft een slechtere ligging dan de vergelijkingsobjecten, omdat zijn woning aan een 80km-weg is gelegen, terwijl de vergelijkingsobjecten aan een rustigere weg zijn gelegen. Ook bevindt de woning van belanghebbende zich in een slechtere staat van onderhoud en kwaliteit dan de vergelijkingsobjecten. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft belanghebbende een aantal foto’s in het geding gebracht, waarop optrekkend vocht in zijn woning zichtbaar is. Ook heeft belanghebbende foto’s overgelegd van zijn CV-ketel uit 1993. Deze CV-ketel is niet energiezuinig en is daardoor slechter dan die van de vergelijkingsobjecten, aldus belanghebbende.

4.6.. De stelling van belanghebbende dat bij de waardebepaling onvoldoende rekening is gehouden met de ligging aan een drukkere weg dan waar de vergelijkingsobjecten zijn gelegen, slaagt. Het hof stelt vast dat de woningen aan de [adres 2] en [adres 4] te [woonplaats] een factor 3 (gemiddeld) hebben voor de ligging. De woning aan de [adres 3] te [woonplaats] heeft, gelijk de woning van belanghebbende, een factor 2 gekregen voor de ligging. Naar het oordeel van het hof heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de specifieke ligging van de woning van belanghebbende, in het bijzonder vergeleken met de woning aan de [adres 3] . De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat de woning aan de [adres 3] is gelegen tegenover een horecagelegenheid en winkelpanden, maar dat maakt naar het oordeel van het hof de ligging van deze woning niet voldoende vergelijkbaar met de ligging van een woning aan een doorgaande 80km-weg. Ook de stelling van belanghebbende dat de voorzieningen in zijn woning van een mindere kwaliteit zijn dan die in de vergelijkingsobjecten slaagt. De heffingsambtenaar heeft de voorzieningen in de woning van belanghebbende, gelijk de voorzieningen in de vergelijkingsobjecten, een factor 3 gegeven. Het hof is van oordeel dat belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de voorzieningen in zijn woning zich in een minder goede staat bevinden dan die in de vergelijkingsobjecten.

Waarde berging

4.7.. Belanghebbende stelt verder dat de waarde van de berging negatief is vanwege de slechte bouwkundige/vervallen staat en tevens omdat er asbest aanwezig is in onder andere het dak. In hoger beroep heeft belanghebbende een tweetal foto’s overgelegd ter onderbouwing van zijn standpunt. De heffingsambtenaar heeft de beoordelingsaspecten ‘kwaliteit’, ‘onderhoud’, ‘uitstraling’, ‘doelmatigheid’ en ‘voorzieningen’ van de berging beoordeeld als voldoende en hieraan een factor 3 toegekend. De heffingsambtenaar heeft een aftrek toegepast voor, in totaal € 816, vanwege de aanwezigheid van asbest. Van de vergelijkingsobjecten beschikt enkel de woning aan de [adres 4] te [woonplaats] over een vrijstaande berging.

4.8.. Naar het oordeel van het hof heeft belanghebbende, met de door hem overgelegde foto’s van de berging aannemelijk gemaakt dat deze van een matige kwaliteit en onderhoud is. Nu de heffingsambtenaar geen foto’s, of andere bewijsmiddelen, in het geding heeft gebracht waaruit de kwaliteit en staat van onderhoud van de berging van het vergelijkingsobject aan de [adres 4] blijkt, volgt het hof belanghebbende in zijn standpunt dat de heffingsambtenaar de waarde van de berging, behorende bij de woning van belanghebbende, op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Het hof neemt daarbij mede in aanmerking dat de heffingsambtenaar ter zitting desgevraagd heeft verklaard dat een factor 2 voor de berging wellicht meer op zijn plaats zou zijn geweest. Het hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de waarde van de berging negatief is. De heffingsambtenaar heeft reeds een bedrag in mindering gebracht vanwege de aanwezigheid van asbest en uit de door belanghebbende overgelegde foto’s volgt niet dat de berging in een dusdanige staat verkeerd dat hieraan een negatieve waarde moet worden toegekend.

4.9.. Het hof stelt voorop dat de in geschil zijnde (WOZ-)waarde de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken. Dit in aanmerking nemende en alles overziende heeft de heffingsambtenaar de door hem vastgestelde waarde niet aannemelijk gemaakt. Nu de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem bepleite waarde van tussen de € 200.000 en € 236.000 aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft in (hoger) beroep verder geen feiten en omstandigheden aangevoerd die tot de conclusie kunnen leiden dat de waarde tot het door hem bepleite bedrag moet worden vastgesteld. Gelet hierop maakt ook belanghebbende de door hem bepleite waarde niet aannemelijk.

4.10.. Het vorenstaande maakt dat geen van beide partijen erin is geslaagd het van hen gevergde bewijs te leveren voor de door hen bepleite waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Het hof bepaalt de waarde, rekening houdend met alle ter zake doende feiten en omstandigheden, in goede justitie op € 310.000.

Tussenconclusie

4.11.. De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is.

Ten aanzien van het griffierecht

4.12.. De heffingsambtenaar dient aan belanghebbende het bij de rechtbank en het hof betaalde griffierecht van € 50 respectievelijk € 136, in totaal € 186, te vergoeden, omdat de uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd en het beroep gegrond had moeten worden verklaard.

Ten aanzien van de proceskosten

4.13. Het hof veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank en het hoger beroep bij het hof, omdat het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is en het beroep bij de rechtbank gegrond is.

4.14.. Het hof stelt deze tegemoetkoming voor het beroep bij de rechtbank op een bedrag aan reis- en verletkosten van belanghebbende voor het bijwonen van de zitting bij de rechtbank van respectievelijk € 30,44 en € 297,78, is in totaal € 328,22.

4.15.. Het hof stelt deze tegemoetkoming voor het hoger beroep bij het hof op een bedrag aan reis- en verletkosten van belanghebbende voor het bijwonen van de zitting bij het hof van respectievelijk € 30,44 en € 297,50, is in totaal € 327,94. Het hof is daarbij, in afwijking van het door belanghebbende overgelegde formulier, uitgegaan van een zittingsduur van een half uur.

5. Beslissing

Het hof:

verklaart het hoger beroep gegrond;

vernietigt de uitspraak van de rechtbank;

verklaart het tegen de uitspraak op bezwaar bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;

vernietigt de uitspraak op bezwaar;

wijzigt de WOZ-beschikking en stelt de waarde van [adres 1] per waardepeildatum van 1 januari 2021 vast op € 310.000;

vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;

bepaalt dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht voor de behandeling van het beroep en hoger beroep van in totaal € 186 vergoedt;

veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de rechtbank en het hof van in totaal € 656,16.

De uitspraak is gedaan door J. Wessels, raadsheer, in tegenwoordigheid van R.J.M. de Fouw, als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 juni 2026 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst.

De griffier, De raadsheer,

R.J.M. de Fouw J. Wessels

Het aanwenden van een rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (ziewww.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

Het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

de dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.

Artikel 4, lid 1, letter a, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.