ECLI:NL:RBDHA:2024:24033

RECHTBANK DEN HAAG

Bestuursrecht

zaaknummer: SGR 23/3138
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 december 2024 in de zaak tussen

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: mr. J. Geelhoed),

en

het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Den Haag, verweerder

(gemachtigde: mr. V. Boender-Wiebenga).

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de afwijzing van de aanvraag voor een woningvormingsvergunning (aanvraag).

1.1.. Verweerder heeft deze aanvraag van 21 april 2021 met het besluit van 16 juni 2021 (primaire besluit) afgewezen. Met het bestreden besluit van 18 april 2023 op het bezwaar van eiser is verweerder bij de afwijzing van de aanvraag gebleven.

1.2.. Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

1.3.. De rechtbank heeft het beroep op de zitting van 6 maart 2024 behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en zijn gemachtigde en voor verweerder zijn gemachtigde.

1.4.. De rechtbank heeft het onderzoek op de zitting geschorst, omdat zij nog niet over alle informatie beschikt die nodig is om het onderzoek op de zitting te kunnen afronden. Partijen hebben vervolgens een nadere schriftelijke reactie aan de rechtbank gestuurd. Hierin heeft de rechtbank aanleiding gezien om de uitspraak in deze zaak aan te houden in afwachting van jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) over schaarse woonruimte. De Afdeling heeft op 28 augustus 2024 uitspraak gedaan.Partijen hebben hierop vervolgens schriftelijk gereageerd. Nadat partijen toestemming hebben verleend voor het achterwege laten van een nadere zitting heeft de rechtbank het onderzoek gesloten.
Beoordeling door de rechtbank

Waar gaat deze zaak over?

2. Eiser is eigenaar van een woning aan [adres] . De woning is een zogenoemd herenhuis en telt zes kamers, die eiser sinds 2006 afzonderlijk verhuurt. Hiervoor is destijds een gebruiksvergunning verleend. Eiser wil de woning verbouwen tot drie zelfstandige woningen.

2.1.. Verweerder heeft de aanvraag afgewezen, omdat de woning in het [wijk] in Den Haag ligt en daarmee in een gebied waar een verbod op woningvorming geldt.Dit verbod is ingesteld vanwege negatieve gevolgen van woningvorming op zowel het woningaanbod als de leefomgeving in het [wijk] .

2.2.. Naar aanleiding van het bezwaar van eiser is advies uitgebracht door de Adviescommissie bezwaarschriften (de commissie). In het adviesheeft de commissie geconcludeerd dat uitsluitend voor zelfstandige woningen een vergunningplicht geldt. Voor onzelfstandige woningen geldt dit niet. Volgens de commissie gaat het in dit geval om een onzelfstandige woning, omdat de woning bestaat uit zes kamers die afzonderlijk worden verhuurd. De commissie is daarom van oordeel dat het bestreden besluit niet in stand kan blijven en adviseert verweerder het bestreden besluit in te trekken en de aanvraag buiten behandeling te stellen.

2.3..

Verweerder heeft dit advies van de commissie bij het nemen van het bestreden besluit niet gevolgd. Volgens verweerder gaat het om een zelfstandige woningondanks de kamerverhuur en niet om een onzelfstandige woning waarvoor geen vergunning is vereist.

Verweerder heeft verder gewezen op een uitspraakwaarin is geoordeeld dat het aanwijzen van een vergunningplicht voor het gehele grondgebied, in alle prijssegmenten noodzakelijk en geschikt is geacht voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte. In deze uitspraak is geoordeeld dat verweerder voldoende inzichtelijk heeft gemaakt dat er nu sprake is van schaarste in alle prijssegmenten. Ook in het duurdere segment is het instellen van een vergunningplicht volgens verweerder daarom een geschikt en noodzakelijk instrument om de onevenwichtige effecten van schaarste in de gehele woningvoorraad te bestrijden. Het pand ligt in het [wijk] in Den Haag. Daarvoor geldt een verbod op woonvorming. Dit betekent dat een aanvraag om woonvormingsvergunning moet worden geweigerd.Verder ziet verweerder in dit geval geen mogelijkheid om in afwijking van het beleid de hardheidsclausule toe te passen. Met deze aanvullende motivering heeft verweerder het bezwaar van eiser met het bestreden besluit ongegrond verklaard.

Wat stellen partijen in beroep?

3. Eiser voert aan dat geen vergunning nodig is, omdat het hier gaat om een onzelfstandige woning, omdat de woning al sinds 2006 wordt verhuurd. Als de woningvormingsvergunning niet wordt verleend, zal de kamerverhuur worden voortgezet. Hierdoor keert de woning niet terug naar de woningvoorraad. Verweerder heeft het advies van de commissie onvoldoende gemotiveerd opzij geschoven en ten onrechte geconcludeerd dat de woning ondanks de kamerverhuur altijd een zelfstandige woning is gebleven. Deze stelling heeft verweerder niet onderbouwd en is feitelijk onjuist. De woning is al sinds 1985 als kamerverhuurpand in gebruik, zodat de woning al sindsdien aan de woningvoorraad is onttrokken. Het bestreden besluit berust niet op een deugdelijke motivering.Als wordt afgeweken van een advies geldt een verzwaarde motiveringsplicht.

3.1..

Verweerder handhaaft zijn standpunt dat sprake is van een vergunningplicht. Verweerder heeft gewezen op een uitspraakwaarin is geoordeeld dat het aanwijzen van een vergunningplicht voor het gehele grondgebied, in alle prijssegmenten noodzakelijk en geschikt is geacht voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte. Gelet hierop geldt de vergunningplicht ook voor woningen die vallen binnen het hogere segment aan woningen. Het pand ligt in het [wijk] in Den Haag. Daarvoor geldt een verbod op woonvorming. Dit betekent dat een aanvraag om woonvormingsvergunning moet worden geweigerd.Verweerder heeft in het verweerschrift nader toegelicht dat het in dit geval gaat om een woning die mag worden gebruikt voor kamerverhuur (onzelfstandige bewoning). Met dit gebruik blijft het pand een zelfstandige woning.

Wat is het oordeel van de rechtbank?

Is sprake van een zelfstandige of onzelfstandige woning?

4. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen dient de vraag of sprake is van een zelfstandige woning beoordeeld te worden aan de hand van de feitelijke situatie.Uit jurisprudentie van de Afdeling volgt dat voor de uitleg van het begrip zelfstandige woonruimte aansluiting moet worden gezocht bij de definitie ervan in artikel 7:234 van het Burgerlijk Wetboek en de geschiedenis van de totstandkoming van dit artikel.Hieruit volgt dat het gebruik van de wezenlijke voorzieningen exclusief aan de bewoner moet toekomen. Verder wordt onder zelfstandige woning ook de onvrije woning verstaan. Dat wil zeggen een woning waarbij de bewoner voor wezenlijke voorzieningen niet afhankelijk is van gemeenschappelijke voorzieningen en waarbij de ruimten afsluitbaar zijn en bereikbaar zijn via een gemeenschappelijke verkeersruimte waarover anderen niet krachtens zakelijk of persoonlijk recht bij uitsluiting zeggenschap hebben.

4.1.. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt dat de woning als een zelfstandige woning is aan te merken. Zoals verweerder in zijn verweerschrift nader heeft toegelicht gaat het hier om een woning die mag worden gebruikt voor kamerverhuur (onzelfstandige bewoning). De woning blijft als bouwwerk echter een zelfstandige woonruimte met een eigen toegang waarachter de wezenlijke voorzieningen liggen. Het pand blijft ook op grond van de BAG, een verblijfsobject, een zelfstandige woonruimte. Onzelfstandige woonruimte zijn geen verblijfsobjecten en krijgen daarom geen huisnummer. Als deze woning als onzelfstandige woonruimte moeten worden beschouwd dan zou het geen huisnummer hebben. Gelet hierop slaagt het betoog van eiser dat geen vergunning nodig is, omdat het gaat om een onzelfstandige woning niet slagen.

Welk recht is van toepassing op de aanvraag?

5. De rechtbank stelt vast dat verweerder de aanvraag heeft beoordeeld met toepassing van artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 en de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 (versie 3 geldend van 24/12/2020 – 31/5/2021 en versie 4 geldend van 1/6/2021 – 28/2/2022).

5.1.. Eiser stelt in zijn brief van 20 maart 2024 dat de aanvraag had moeten worden beoordeeld volgens het recht dat gold op het moment van aanvraag. Op dat moment was de Huisvestingsverordening 2019 van toepassing. Uit de uitspraken van deze rechtbankvolgt dat deze verordening in ieder geval op dat moment buiten toepassing moest worden gelaten voor de categorie zelfstandige woningen in het hogere segment. Op dat moment was namelijk de noodzaak door de gemeenteraad nog niet aangetoond voor die categorie zelfstandige woningen in het hogere segment.

5.2.. In zijn brief van 8 april 2024 geeft verweerder aan dat de juiste wet- en regelgeving is toegepast en dat met de notitie voldoende is onderbouwd dat sprake is van schaarste in alle prijssegmenten en categorieën.5.3.. Verweerder heeft in het geschil het juiste recht toegepast. Tussen versie 3 en versie 4 van de Huisvestingsverordening 2019 is er inhoudelijk geen verschil wat betreft de voor eiser geldende normstelling. Uit de door eiser genoemde uitspraak volgt niet dat de Huisvestingsverordening 2019 onverbindend was, maar dat die in die zaak buiten toepassing moest worden gelaten.

Mocht verweerder eiser een algemene vergunningplicht tegenwerpen?

6. Recent heeft de Afdeling geoordeeld dat verweerder met de notitie,gelet op de daarin gehanteerde onderzoeken en de op de gemeente Den Haag toegesneden analyse, toereikend heeft onderbouwd dat sprake is van schaarste in alle segmenten, en dat een vergunningplicht voor omzetting noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onevenredige effecten van schaarste aan woonruimte. Verweerder heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat ten behoeve van het behoud van de woningvoorraad en de doorstroming binnen de markt het aanwijzen van het gehele grondgebied wenselijk is. De gemeenteraad mocht dus een vergunningplicht voor het omzetten van woonruimte in de Huisvestingsverordening 2019 opnemen. Het cijfermateriaal dat verweerder in de notitie betrokken heeft, ziet op de periode 2015-2022. De Afdeling is van oordeel dat daarmee ook voor de Huisvestingsverordening 2023 een voldoende toereikende motivering voor de vergunningplicht is gegeven. Met de notitie is nu ook voor het hogere segment voldoende gemotiveerd dat sprake is van schaarste en onevenredige en onevenwichtige effecten daarvan.

6.1.. De rechtbank stelt vast dat het in de zaak van eiser weliswaar niet om een omzettings- maar om een woningvormingsvergunning gaat, maar ziet daarin geen aanleiding voor een ander oordeel. Het gaat immers ook in dit geval om de onderbouwing door verweerder dat sprake is van schaarste in alle segmenten en dat een vergunningplicht noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onevenredige effecten van schaarste aan woonruimte.

6.2.. De rechtbank volgt eiser, gelet op het voorgaande, niet in zijn betoog dat verweerder met de notitie onvoldoende heeft onderbouwd dat op het moment van de aanvraag ook schaarste bestond in het hogere segment. Volgens eiser ziet de motivering die verweerder hiervoor achteraf heeft gegeven niet op de betreffende periode en wijk en onderbouwt daarmee niet waarom de toegepaste bepalingen uit de Huisvestingsverordening en daarmee de vergunningplicht in dit geval mocht worden toegepast. In voormelde uitspraak heeft de Afdeling geoordeeld dat in beginsel niet is uitgesloten dat verweerder in een procedure over een besluit dat met toepassing van de Huisvestingsverordening is genomen en waarin een algemeen verbindend voorschrift uit die verordening exceptief moet worden getoetst, alsnog onderbouwt waarom de toegepaste bepaling rechtmatig is en in dat geval toegepast mocht worden. Het moet dan gaan om een motivering die in lijn is met dat voorschrift en die het standpunt van de gemeenteraad weergeeft. Omdat de notitie in lijn is met het standpunt van de gemeenteraad oordeelde de Afdeling dat deze mocht worden meegenomen als onderbouwing van de in de Huisvestingsverordening 2019 opgenomen vergunningplicht.

Had verweerder de hardheidsclausule moeten toepassen?

7. De rechtbank is niet gebleken van zodanige bijzondere feiten en omstandigheden dat verweerder in redelijkheid toepassing had moeten geven aan de hardheidsclausule. De rechtbank constateert dat eiser dit in bezwaar ook heeft aangevoerd en dat verweerder in het bestreden besluit uitgebreid heeft gemotiveerd waarom geen aanleiding bestaat om de hardheidsclausule toe te passen. De rechtbank kan deze motivering van verweerder volgen.

Mocht verweerder afwijken van het advies van de commissie?

8. In artikel 7:13, zevende lid, van de Awb is bepaald dat indien ten behoeve van de beslissing op het bezwaar een adviescommissie is ingesteld, en indien de beslissing op bezwaar afwijkt van het advies van de commissie, in de beslissing de reden voor die afwijking wordt vermeld en het advies met de beslissing wordt meegezonden.

8.1.. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder, gelet op het voorgaande, voldoende gemotiveerd aangegeven waarom wordt afgeweken van het advies van de commissie. Het bestreden besluit is op dit punt niet onzorgvuldig voorbereid. Deze beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

9. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat verweerder de woningvormingsvergunning mocht weigeren. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.P. Kleijn, rechter, in aanwezigheid van mr.J.R. van Veen, griffier. De beslissing is uitgesproken in het openbaar op 4 december 2024.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

ECLI:NL:RVS:2024:3424.

Op grond van artikel 21, onder d, van de Huisvestingswet 2014 en artikel 5:2 van de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 (de Huisvestingsverordening).

Van 21 januari 2022.

Als bedoeld in artikel 7:234 van het Burgerlijk Wetboek. Daarin is bepaald dat onder zelfstandige woning wordt verstaan de woning die een eigen toegang heeft en die de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning.

Zie de uitspraak van deze rechtbank van 20 december 2022, ECLI:NL:RBDHA:2022:13735.

Op grond van artikel 5:6, zevende lid, van de Huisvestingsverordening.

De motivering van verweerder voldoet niet aan de wettelijke eisen van de artikelen 3:46 en 7:13, zevende lid van de Awb.

Zie de uitspraak van deze rechtbank van 20 april 2023, ECLI:NL:RBDHA:2023:5633.

Zie de uitspraak van deze rechtbank van 20 december 2022, ECLI:NL:RBDHA:2022:13735.

Op grond van artikel 5:6, zevende lid, van de Huisvestingsverordening.

Uitspraak van de Afdeling van 22 april 2020, ECLI:NL:RVS:2020:1109.

Zie onder andere de uitspraak van de Afdeling van 22 mei 2013, ECLI:NL:RVS:2013:CA0658, r.o. 4.1, en de uitspraak van de Afdeling van 2 augustus 2017, ECLI:NL:RVS:2017:2070, r.o. 4.3.

Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 38-39.

Uitspraken van deze rechtbank van 26 april 2022, ECLI:NL:RBDHA: 2022:4114.

De notitie ‘Schaarste aan woonruimte in Den Haag’ van 29 augustus 2022.

Zie de uitspraak van de Afdeling van 28 augustus 2024, ECLI:NL:RVS:2024:3424, overwegingen 15.3 en 15.4.