ECLI:NL:RBNNE:2026:2486

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Zittingsplaats Groningen

Bestuursrecht

zaaknummer: LEE 25/4531
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 28 mei 2026 in de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , eiser

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Westerkwartier, de heffingsambtenaar

(gemachtigde: [naam 1] ).

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 oktober 2025.

1.1.. Bij besluit van 22 februari 2025 heeft de heffingsambtenaar op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak (de WOZ-waarde), plaatselijk bekend als [adres] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2024, vastgesteld voor het belastingjaar 2025 op € 293.000.

1.2.. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.

1.3.. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

1.4.. De rechtbank heeft het beroep op 29 april 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam 2] .

Feiten

2. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.

2.1.. De onroerende zaak is een twee-onder-één-kapwoning uit 1993 met 87 m² woonoppervlak op een kavel van 363 m².

2.2.. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak en verhuurt deze aan zijn dochter.

Beoordeling door de rechtbank

3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser, die een waarde bepleit van € 260.000. De heffingsambtenaar is van mening dat de vastgestelde waarde van € 293.000 niet te hoog is.

4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".

6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar verwezen naar de als bijlage bij het verweerschrift opgenomen taxatiematrix. In deze matrix is de waarde onderbouwd aan de hand van een drietal referentieobjecten.

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de hiervoor onder 6. genoemde matrix en met de toelichting daarop in het verweerschrift en ter zitting het van hem verlangde bewijs heeft geleverd dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.

8. De in de matrix genoemde referentieobjecten, waaronder één uit dezelfde straat, kennen wat grootte, kwaliteit, onderhoud, uitstraling en ligging betreft weinig verschillen. Met de onderlinge verschillen is, naar het oordeel van de rechtbank, bovendien rekening gehouden zodat zij een juiste waardebepaling van de onroerende zaak niet in de weg staan. In het bijzonder heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met het feit dat de onroerende zaak wordt verhuurd door in de matrix aan de voorzieningen van de onroerende zaak een factor ‘2’ toe te kennen.

9. Wat betreft de stelling van eiser dat sprake is van een onbegrijpelijke waardestijging ten opzichte van de vorige waardepeildatum, overweegt de rechtbank dat de vorige waardevaststelling thans niet relevant is. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend.

10. Eiser heeft ten slotte ter zitting toegelicht dat het achterstallige onderhoud aan de onroerende zaak is veroorzaakt doordat (geestelijke) problemen van zijn dochter adequaat handelen niet toestaan. Eiser betreurt het dat zijn vragen over de juistheid van de WOZ-waarde tot een beroepsprocedure in de zittingszaal moeten leiden en dat de heffingsambtenaar niet in een eerder stadium contact met hem heeft gezocht.

11. De rechtbank overweegt dat tussen partijen niet in geschil is dat eiser niet heeft verzocht om een hoorgesprek, zodat de heffingsambtenaar zonder een hoorgesprek uitspraak op bezwaar mocht doen. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat hij zonder verzoek een bezwaarmaker standaard niet uitnodigt voor een hoorgesprek. Gelet op het korte bezwaarschrift van eiser en de eerst ter zitting naar voren gekomen achterliggende problematiek ten aanzien van de onroerende zaak, overweegt de rechtbank dat in dit geval eerder contact tussen eiser en de heffingsambtenaar wellicht onduidelijkheden had kunnen wegnemen. De rechtbank wijst er op dat de bezwaarfase een volledige heroverweging van het bestreden besluit betreft.Een hoorgesprek of in ieder geval contact zoeken met een bezwaarmaker strekt daarbij daarom in alle gevallen tot aanbeveling. De heffingsambtenaar heeft deze aanbeveling ter zitting ter harte genomen en toegezegd het griffierecht ten bedrage van € 53 aan eiser te vergoeden.

Conclusie en gevolgen

12. Het beroep is ongegrond, omdat de WOZ-waarde juist is vastgesteld. Dat betekent dus dat WOZ-beschikking in stand blijft. Eiser krijgt geen vergoeding van zijn proceskosten.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W. de Jonge, rechter, in aanwezigheid van

mr. H.J. Haanstra, griffier.

griffier

rechter

Uitgesproken op 28 mei 2026.

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44

Artikel 7:11 Algemene wet bestuursrecht.