[{"data":1,"prerenderedAt":-1},["ShallowReactive",2],{"category-property-tax-nl-2026":3},{"detail":4,"years":196},{"category":5,"year":11,"latestYear":11,"monthlyCounts":12,"decisions":39,"total":194,"page":14,"limit":195},{"id":6,"slug":7,"name":8,"country":9,"createdAt":10},76,"property-tax-nl","Property Tax","NL","2026-07-08T16:54:48.713Z",2026,[13,16,18,20,23,24,27,29,31,33,35,37],{"month":14,"count":15},1,0,{"month":17,"count":14},2,{"month":19,"count":19},3,{"month":21,"count":22},4,5,{"month":22,"count":21},{"month":25,"count":26},6,31,{"month":28,"count":19},7,{"month":30,"count":15},8,{"month":32,"count":15},9,{"month":34,"count":15},10,{"month":36,"count":15},11,{"month":38,"count":15},12,[40,54,61,70,79,86,93,100,107,114,121,128,135,142,149,156,163,170,177,187],{"id":41,"ecli":42,"slug":43,"caseNumber":44,"courtId":45,"decisionDate":46,"fullText":47,"summary":44,"language":48,"source":49,"sourceUrl":50,"sourceTimestamp":51,"parsedAt":52,"updatedAt":53},"410","ECLI:NL:RBLIM:2026:6423","ecli-nl-rblim-2026-6423","",66,"2026-07-08T00:00:00.000Z","RECHTBANK limburg\n\nZittingsplaats Roermond\n\nBestuursrecht\n\nzaaknummer: ROE 25 \u002F 2565\n\nuitspraak van de meervoudige kamer van 8 juli 2026 in de zaak tussen\n\n [belanghebbende] , gevestigd te [plaats], belanghebbende\n\n(gemachtigde: M.O.E. Uyen)\n\nen\n\nde heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen, de heffingsambtenaar (gemachtigde: A. van den Dool).\n\nProcesverloop\n\nDe heffingsambtenaar heeft op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaken van belanghebbende voor het belastingjaar 2025 vastgesteld (het primaire besluit).\n\nBelanghebbende heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt.\n\nDe heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard (het bestreden besluit). Aan belanghebbende is een proceskostenvergoeding van in totaal € 161,74 toegekend.\n\nBelanghebbende heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.\n\nDe heffingsambtenaar heeft verweer gevoerd.\n\nOp 4 mei 2026, aangevuld op 11 mei 2026, zijn van belanghebbende nadere gronden en stukken ontvangen.\n\nHet onderzoek ter zitting heeft vervolgens plaatsgevonden op 15 mei 2026. Belanghebbende heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. L.H.G.M. Driessen, kantoorgenote van haar gemachtigde bij Previcus B.V. te Boxmeer. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.\n\nOverwegingen\n\n1. De rechtbank stelt vast dat de woz-waarde tussen partijen niet meer in geschil is. Het beroep van belanghebbende richt zich enkel tegen de toegekende proceskostenvergoeding en spitst zich toe op de vraag of de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de proceskostenvergoeding in bezwaar toepassing heeft mogen geven aan de vermenigvuldigingsfactor 0,125 van artikel 30a, eerste lid, van de Wet woz, zoals dit artikellid luidt met ingang van 1 januari 2025.\n\n2. De heffingsambtenaar heeft in het bestreden besluit de proceskostenvergoeding van € 161,74 als volgt gespecificeerd:\n\n- indienen bezwaarschrift: 1 punt x waarde per punt € 647,- x factor 0,125 = € 80,87 +\n\n- bijwonen hoorzitting: 1 punt x waarde per punt € 647,- x factor 0,125 = € 80,87 = € 161,74.\n\n3. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar een te lage proceskostenvergoeding heeft toegekend. Zij verzoekt de rechtbank om artikel 30a van de Wet woz buiten toepassing te laten, omdat haar gemachtigde een bijzonder geval is als bedoeld in het zogenoemde 30a-arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2025 (ECLI:NL:HR:2025:46).\n\n4. In het 30a-arrest heeft de Hoge Raad geoordeeld dat bijzondere gevallen zich onderscheiden doordat zij niet voldoen aan de volgende kenmerken: dat aan de belanghebbende rechtsbijstand wordt verleend door een beroepsmatig optredende gemachtigde, dan wel een kantoor, waarvan het bedrijfsmodel eruit bestaat dat\n\n( i) wordt opgetreden op basis van no cure no pay,\n\n(ii) daarbij zodanige afspraken met de cliënten worden gemaakt dat het bedrag van eventuele proceskostenvergoedingen aan de gemachtigde of aan het kantoor wordt afgedragen, en\n\n(iii) de procedures op een zodanige wijze worden gevoerd dat de daarin toegekende proceskostenvergoedingen de in redelijkheid gemaakte kosten ver overtreffen.\n\n5. De daarbij te hanteren regels zijn nader uitgewerkt in de arresten van de Hoge Raad van 25 april 2025 (ECLI:NL:HR:2025:670) en 18 juli 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1175).\n\n5.1.. Volgens de Hoge Raad rusten op de belanghebbende de stelplicht en bewijslast van feiten die meebrengen dat buiten redelijke twijfel komt vast te staan dat, beoordeelt naar de situatie op het moment waarop het desbetreffende rechtsmiddel is aangewend, het bedrijfsmodel van de betreffende gemachtigde of diens kantoor kennelijk niet allehiervoor bedoelde drie kenmerken heeft en dat aldus sprake is van een bijzonder geval. Er is dus (al) sprake van een bijzonder geval als één van de drie kenmerken niet van toepassing is.\n\n5.2.. Bij de beoordeling van het bedrijfsmodel gaat het niet specifiek om de werkzaamheden die de gemachtigde heeft verricht in de procedure waarop de proceskostenvergoeding ziet. Met het bedrijfsmodel is namelijk meer in het algemeen de wijze bedoeld waarop de gemachtigde zijn inkomsten verwerft met het beroepsmatig verlenen van rechtsbijstand.\n\n5.3.. Indien het bedrijfsmodel van een gemachtigde of een kantoor inhoudt dat wordt opgetreden op basis van no cure no pay (i), of op een grondslag die daarmee in wezen overeenkomt en daarmee dus op één lijn kan worden gesteld, en dat daarbij afspraken met de cliënten worden gemaakt als hiervoor onder (ii) bedoeld, zal aldus moeten worden beoordeeld of dit bedrijfsmodel voldoet aan het hiervoor onder (iii) vermelde kenmerk van vergaande overdekking. Daartoe moet een vergelijking worden gemaakt tussen enerzijds het totale bedrag aan proceskostenvergoedingen dat aan de gemachtigde of aan het kantoor wordt afgedragen, en anderzijds het totale bedrag van de kosten van de gemachtigde of van het kantoor die kunnen worden toegerekend aan het voeren van de procedures waarop die proceskostenvergoedingen betrekking hebben. Het komt dus erop aan of het totale bedrag van de afgedragen proceskostenvergoedingen het totale bedrag van de zojuist bedoelde kosten verre overtreft. De omstandigheid dat vaak geheel of ten dele gebruik wordt gemaakt van gestandaardiseerde tekstblokken die niet zijn toegespitst op de desbetreffende zaak, vormt een aanwijzing dat het bedrijfsmodel wel het derde kenmerk van vergaande overdekking heeft, en zal daarom in het algemeen volstaan om aan te nemen dat de belanghebbende niet in dit door hem te leveren bewijs is geslaagd.\n\n6. In het arrest van 26 september 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1375) heeft de Hoge Raad nader uitgewerkt wanneer sprake is van een bedrijfsmodel dat eruit bestaat dat wordt opgetreden op basis van no cure no pay (i). Bij optreden op basis van no cure no pay moet worden uitgegaan van afspraken tussen de belanghebbende en de rechtsbijstandverlener op grond waarvan de belanghebbende geen financieel risico loopt bij inschakeling van de rechtsbijstandverlener, omdat geen instapvergoeding verschuldigd is noch een percentage van de bespaarde belasting als vergoeding moet worden afgestaan (zie Kamerstukken II 2023\u002F24, 36 427, nr. 3, blz. 2). Bij de beoordeling van de vraag of het bedrijfsmodel van een beroepsmatig optredende gemachtigde, dan wel een kantoor, eruit bestaat dat wordt opgetreden op basis van no cure no pay, komt het dus erop aan of die gemachtigde dan wel diens kantoor afspraken maakt met klanten op grond waarvan zij geen financieel risico lopen bij het verstrekken van de opdracht tot het verlenen van rechtsbijstand in een belastingprocedure. De verschuldigdheid van een instapvergoeding staat niet in alle gevallen eraan in de weg dat afspraken met een rechtsbijstandsverlener worden aangemerkt als afspraken op basis van no cure no pay. Onder het beroepsmatig verlenen van rechtsbijstand op basis van no cure no pay wordt namelijk ook begrepen het beroepsmatig verlenen van rechtsbijstand op een grondslag die daarmee in wezen overeenkomt en daarmee dus op één lijn kan worden gesteld. Dan moet worden gedacht aan de betaling van een zodanig laag bedrag dat die betaling als een pro forma of symbolische bijdrage moet worden beschouwd.\n\n7. De rechtbank stelt vast dat de gemachtigde van belanghebbende in deze zaak niet heeft bestreden dat haar bedrijfsmodel de hiervoor onder (ii) en (iii) vermelde kenmerken heeft.\n\n8. Belanghebbende bestrijdt dat het bedrijfsmodel van haar gemachtigde ten tijde van het instellen van bezwaar (en beroep) eruit bestaat dat wordt opgetreden op basis van no cure no pay (i). Hiertoe heeft de gemachtigde verwezen naar een beschrijving van haar per 1 januari 2025 gewijzigde bedrijfsmodel (“Bijzonder geval: bedrijfsmodel Previcus en artikel 30a Wet WOZ”).\n\n8.1.. Volgens die beschrijving is de werkwijze met ingang van 1 januari 2025 fundamenteel gewijzigd. Het aantal dossiers is vanaf 2025 aanzienlijk afgenomen van 128.000 zaken naar circa 1.291 zaken. De zaken worden (vrijwel) niet meer op basis van no cure no pay uitgevoerd, maar volgens een regulier model waarin een cliënt, ongeacht de uitkomst van de zaak, een vaste startvergoeding betaalt (doorgaans gebaseerd op het aantal aanslagbiljetten) en\u002Fof een deel van de gerealiseerde besparing afdraagt (in bijna alle gevallen 40% van de besparing). De vóór 2025 aangebrachte zaken worden nog op basis van no cure no pay uitgevoerd. Bovendien worden vanaf 2025 alle aanslagbiljetten op voorhand gescreend en worden enkel de zaken doorgezet waarbij op voorhand onvoldoende duidelijk is dat er geen fouten zijn gemaakt. Er is, aldus de beschrijving, geen sprake meer van een grote massa waar de wetswijziging (Wet herwaardering proceskostenvergoeding WOZ en Bpm) op zag. De gemachtigde richt zich voortaan op de zakelijke markt, waarbij vrijwel altijd ook prijsafspraken met belanghebbenden worden gemaakt die losstaan van eventueel toegekende proceskostenvergoedingen.\n\n8.2.. De gemachtigde heeft de prijsafspraken over 2025 als volgt in een overzicht opgenomen.\n\n8.3.. De vermelding in de volmacht dat de vergoeding voor de werkzaamheden uitsluitend het totaal van de proceskostenvergoedingen bedraagt, klopt, aldus de beschrijving, niet meer. De onderliggende overeenkomsten bepalen dat cliënten zelf vergoedingen verschuldigd zijn. De proceskostenvergoeding speelt daarin nog slechts een kleine aanvullende rol.\n\n9. Op 4 mei 2026 heeft de gemachtigde van belanghebbende de facturen en betaalbewijzen in een groot aantal zaken, waarin zij als gemachtigde optreedt, ingezonden. Op 11 mei 2026 is daarvan een overzicht overgelegd. Die stukken bevestigen het beeld dat de beschrijving van het bedrijfsmodel geeft. Uit de facturen en betaalbewijzen blijkt namelijk dat de gemachtigde van een groot deel van haar cliënten een “besparingsfee” van minimaal 30% van de eventuele belastingbesparing vraagt, zij die “besparingsfee” aan haar cliënten factureert en die “besparingsfee” vervolgens ook door de cliënten wordt betaald.\n\n10. Daarnaast komt uit de facturen en betaalbewijzen naar voren dat de meeste cliënten (bovenop de “besparingsfee”) tevens een (in hoogte variërende) “startfee” zijn verschuldigd. Op zitting heeft de gemachtigde toegelicht dat, indien overeengekomen, de “startfee” altijd wordt gefactureerd en betaald. Dat dit niet in alle gevallen gebeurt blijkt uit de overgelegde facturen en betaalbewijzen, en komt, aldus de gemachtigde, doordat de “startfee”, die ongeacht de uitkomst is verschuldigd, in die gevallen eerder is gefactureerd en betaald. Dat is anders bij de “besparingsfee”, die niet eerder dan na het nemen van het bestreden besluit in rekening kan worden gebracht, omdat dan pas de (hoogte van de) besparing duidelijk is.\n\n11. De heffingsambtenaar heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat het pas op 4 mei 2026 door de gemachtigde van belanghebbende indienen van facturen en betaalbewijzen (die op 6 mei 2026 door de rechtbank zijn vrijgegeven), die al in 2025 beschikbaar waren, in strijd is met een goede procesorde. De rechtbank overweegt dat partijen in beginsel vrij zijn om gedurende de procedure hun standpunten aan te vullen. Die vrijheid wordt echter begrensd door de beginselen van de goede procesorde. Hoewel de late indiening van reeds voorhanden zijnde stukken niet de schoonheidsprijs verdient, ziet de rechtbank hierin geen grond om die stukken vanwege strijd met een goede procesorde buiten beschouwing te laten. Hiertoe acht de rechtbank van belang dat de stukken een onderbouwing vormen van een eerder door de gemachtigde ingenomen standpunt, een reactie zijn op het verweerschrift en dat de aard en de omvang van de stukken niet zodanig zijn dat van de heffingsambtenaar om adequaat hierop te kunnen reageren een nader diepgaand (feiten)onderzoek wordt gevergd. De inhoudelijke reactie van de heffingsambtenaar op de stukken in de pleitnota bevestigen dit oordeel.\n\n12. De rechtbank stelt voorop dat voor haar de facturen en de betaalbewijzen leidend zijn voor de beoordeling van de vraag of kenmerk (i) op de gemachtigde van belanghebbende van toepassing is. Naar het oordeel van de rechtbank zijn (alleen) die stukken, en niet (ook) de overeenkomst, de website en de algemene voorwaarden van de gemachtigde (op 9 februari 2025), waarvan gesteld is dat die op dat moment nog niet in overeenstemming met het gewijzigde bedrijfsmodel waren gebracht, relevant voor de vraag of sprake is van een bedrijfsmodel op basis van no cure no pay. Omdat het bedrijfsmodel van de gemachtigde (en niet de vergoedingen in de aan de rechtbank voorliggende zaken) moet worden beoordeeld, blijft die beoordeling, anders dan de heffingsambtenaar stelt, niet beperkt tot de gemeenten binnen het ambtsgebied van de heffingsambtenaar. Daaruit volgt ook dat op grond van het (incidenteel) ontbreken van facturen en betaalbewijzen in aan de rechtbank voorliggende zaken niet zonder meer kan worden geconcludeerd dat kenmerk (i) op het bedrijfsmodel van de gemachtigde van toepassing is.\n\n13. De rechtbank is van oordeel dat met voldoende gegevens is onderbouwd dat de gemachtigde in 2025 voor een groot deel van de procedures een “besparingsfee” in rekening heeft gebracht. Door het betalen van een “besparingsfee” loopt een belanghebbende bij de inschakeling een gemachtigde voor het voeren van een procedure een financieel risico (zie hiervoor het arrest van de Hoge Raad van 26 september 2025). Deze door de gemachtigde gevraagde vergoeding (van 30-40%) acht de rechtbank, nog daargelaten dat de Hoge Raad dat enkel ten aanzien van “instapvergoedingen” heeft geoordeeld, ook niet dusdanig laag dat kan worden gesproken van rechtsbijstandverlening op een grondslag die in wezen overeenkomt met rechtsbijstandverlening op basis van no cure no pay. Op grond van het vorenstaande heeft belanghebbende, naar het oordeel van de rechtbank, buiten redelijke twijfel bewezen dat het bedrijfsmodel van de gemachtigde ten tijde van het instellen van bezwaar niet het kenmerk van optreden op basis van no cure no pay heeft (i). Daaraan doet niet af dat een belanghebbende vooraf ermee heeft ingestemd dat een eventuele vergoeding van proceskosten aan de gemachtigde toekomt. Dat geldt ook voor het ontbreken van facturen en betaalbewijzen van op een eerder moment in rekening gebrachte “startfees” en de door de heffingsambtenaar gestelde inconsistenties in de hoogte hiervan.\n\n14. Uit het vorenstaande volgt dat sprake is van een bijzonder geval en de heffingsambtenaar ten onrechte toepassing heeft gegeven aan artikel 30a, eerste lid, van de Wet woz.\n\n15. Dit betekent dat het beroep van belanghebbende gegrond is. De rechtbank vernietigt het bestreden besluit voor zover dat ziet op de toegekende proceskostenvergoeding en bepaalt met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht de proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase op € 1.332,- (2 x € 666,-).\n\n16. Aan het standpunt van belanghebbende dat aan het bestreden besluit een motiveringsgebrek kleeft, wordt niet toegekomen.\n\n17. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.\n\n18. De rechtbank acht termen aanwezig om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep, een en ander eveneens overeenkomstig de normen van het Besluit proceskosten bestuursrecht. Aan belanghebbende is door een derde beroepsmatig rechtsbijstand verleend. Voor de in aanmerking te nemen proceshandelingen worden 2 punten (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op zitting met een waarde van € 934,- per punt) toegekend. De rechtbank bepaalt in overeenstemming met het Richtsnoer proceskostenvergoeding belastingkamers gerechtshoven 2024 (neergelegd in de uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 7 augustus 2024, ECLI:NL:GHSHE:2024:2524) de wegingsfactor op 0,5. Gelet hierop bedraagt het vanwege de in deze zaak verleende rechtsbijstand te vergoeden bedrag in totaal € 934,-.\n\nBeslissing\n\nDe rechtbank:\n\n- verklaart het beroep gegrond;\n\n- vernietigt het bestreden besluit voor zover dat ziet op de toegekende proceskostenvergoeding, stelt de proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase vast op € 1.332,- en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;\n\n- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 385,- aan belanghebbende te vergoeden;\n\n- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende wegens verleende rechtsbijstand in beroep tot een bedrag van € 934,-.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter, en mrs. E.P.J. Rutten en J.H. van Hoof leden, in aanwezigheid van mr. D.D.R.H. Lechanteur, griffier.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 juli 2026.\n\ngriffier rechter\n\nAfschrift verzonden aan partijen op: 8 juli 2026.\n\nRechtsmiddel\n\nTegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer).\n\nU kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer).\n\nBij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:\n\n1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;\n\n2 - het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:\n\na. de naam en het adres van de indiener;\n\nb. de datum van verzending;\n\nc. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;\n\nd. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).","nl","rechtspraak_nl","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBLIM:2026:6423","2026-07-02T00:00:00.000Z","2026-07-08T16:52:53.682Z","2026-07-13T00:28:28.494Z",{"id":55,"ecli":56,"slug":57,"caseNumber":44,"courtId":45,"decisionDate":46,"fullText":58,"summary":44,"language":48,"source":49,"sourceUrl":59,"sourceTimestamp":51,"parsedAt":52,"updatedAt":60},"409","ECLI:NL:RBLIM:2026:6426","ecli-nl-rblim-2026-6426","RECHTBANK limburg\n\nZittingsplaats Roermond\n\nBestuursrecht\n\nzaaknummer: ROE 26 \u002F 43\n\nuitspraak van de meervoudige kamer van 8 juli 2026 in de zaak tussen\n\n [belanghebbende], wonend te [woonplaats], belanghebbende\n\n(gemachtigde: ir. J.G.J. Frissen)\n\nen\n\nde heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen, de heffingsambtenaar (gemachtigde: A. van den Dool).\n\nProcesverloop\n\nDe heffingsambtenaar heeft op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaken van belanghebbende voor het belastingjaar 2025 vastgesteld (het primaire besluit).\n\nBelanghebbende heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt.\n\nDe heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard (het bestreden besluit). Aan belanghebbende is een proceskostenvergoeding van in totaal € 161,74 toegekend.\n\nBelanghebbende heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Als gemachtigde heeft zich gesteld ir. J.G.J. Frissen, werkzaam bij WOZ Kwadraat te Sittard (in 2025).\n\nDe heffingsambtenaar heeft verweer gevoerd.\n\nOp 30 april 2026 zijn van belanghebbende nadere gronden en stukken ontvangen.\n\nDe heffingsambtenaar heeft op 1 mei 2026 een nader stuk ingediend.\n\nHet onderzoek ter zitting heeft vervolgens plaatsgevonden op 15 mei 2026. Belanghebbende en de heffingsambtenaar hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.\n\nOverwegingen\n\n1. De rechtbank stelt vast dat de woz-waarde van de onroerende zaken tussen partijen niet meer in geschil is.\n\nHet beroep van belanghebbende richt zich enkel tegen de toegekende proceskosten-vergoeding en spitst zich toe op de vraag of de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de proceskostenvergoeding in bezwaar toepassing heeft mogen geven aan de vermenigvuldigingsfactor 0,125 van artikel 30a, eerste lid, van de Wet woz, zoals dit artikellid luidt met ingang van 1 januari 2025.\n\n2. De heffingsambtenaar heeft in het bestreden besluit de proceskostenvergoeding van € 161,74 als volgt gespecificeerd:\n\n- indienen bezwaarschrift: 1 punt x waarde per punt € 647,- x factor 0,125 = € 80,87 +\n\n- bijwonen hoorzitting: 1 punt x waarde per punt € 647,- x factor 0,125 = € 80,87 = € 161,74.\n\n3. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar een te lage proceskostenvergoeding heeft toegekend. Hij verzoekt de rechtbank om artikel 30a van de Wet woz buiten toepassing te laten, omdat zijn gemachtigde een bijzonder geval is als bedoeld in het zogenoemde 30a-arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2025 (ECLI:NL:HR:2025:46).\n\n4. In het 30a-arrest heeft de Hoge Raad geoordeeld dat bijzondere gevallen zich onderscheiden doordat zij niet voldoen aan de volgende kenmerken: dat aan de belanghebbende rechtsbijstand wordt verleend door een beroepsmatig optredende gemachtigde, dan wel een kantoor, waarvan het bedrijfsmodel eruit bestaat dat\n\n( i) wordt opgetreden op basis van no cure no pay,\n\n(ii) daarbij zodanige afspraken met de cliënten worden gemaakt dat het bedrag van eventuele proceskostenvergoedingen aan de gemachtigde of aan het kantoor wordt afgedragen, en\n\n(iii) de procedures op een zodanige wijze worden gevoerd dat de daarin toegekende proceskostenvergoedingen de in redelijkheid gemaakte kosten ver overtreffen.\n\n5. De daarbij te hanteren regels zijn nader uitgewerkt in de arresten van de Hoge Raad van 25 april 2025 (ECLI:NL:HR:2025:670) en 18 juli 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1175).\n\n5.1.. Volgens de Hoge Raad rusten op de belanghebbende de stelplicht en bewijslast van feiten die meebrengen dat buiten redelijke twijfel komt vast te staan dat, beoordeelt naar de situatie op het moment waarop het desbetreffende rechtsmiddel is aangewend, het bedrijfsmodel van de betreffende gemachtigde of diens kantoor kennelijk niet allehiervoor bedoelde drie kenmerken heeft en dat aldus sprake is van een bijzonder geval. Er is dus (al) sprake van een bijzonder geval als één van de drie kenmerken toepassing mist.\n\n5.2.. Bij de beoordeling van het bedrijfsmodel gaat het niet specifiek om de werkzaamheden die de gemachtigde heeft verricht in de procedure waarop de proceskostenvergoeding ziet. Met het bedrijfsmodel is namelijk meer in het algemeen de wijze bedoeld waarop de gemachtigde zijn inkomsten verwerft met het beroepsmatig verlenen van rechtsbijstand.\n\n5.3.. Indien het bedrijfsmodel van een gemachtigde of een kantoor inhoudt dat wordt opgetreden op basis van no cure no pay, of op een grondslag die daarmee in wezen overeenkomt en daarmee dus op één lijn kan worden gesteld, en dat daarbij afspraken met de cliënten worden gemaakt als hiervoor onder (ii) bedoeld, zal aldus moeten worden beoordeeld of dit bedrijfsmodel voldoet aan het hiervoor onder (iii) vermelde kenmerk van vergaande overdekking. Daartoe moet een vergelijking worden gemaakt tussen enerzijds het totale bedrag aan proceskostenvergoedingen dat aan de gemachtigde of aan het kantoor wordt afgedragen, en anderzijds het totale bedrag van de kosten van de gemachtigde of van het kantoor die kunnen worden toegerekend aan het voeren van de procedures waarop die proceskostenvergoedingen betrekking hebben. Het komt dus erop aan of het totale bedrag van de afgedragen proceskostenvergoedingen het totale bedrag van de zojuist bedoelde kosten verre overtreft. De omstandigheid dat vaak geheel of ten dele gebruik wordt gemaakt van gestandaardiseerde tekstblokken die niet zijn toegespitst op de desbetreffende zaak, vormt een aanwijzing dat het bedrijfsmodel wel het derde kenmerk van vergaande overdekking heeft, en zal daarom in het algemeen volstaan om aan te nemen dat de belanghebbende niet in dit door hem te leveren bewijs is geslaagd.\n\n6. In het arrest van 26 september 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1375) heeft de Hoge Raad nader uitgewerkt wanneer sprake is van een bedrijfsmodel dat eruit bestaat dat wordt opgetreden op basis van no cure no pay (i). Bij optreden op basis van no cure no pay moet worden uitgegaan van afspraken tussen de belanghebbende en de rechtsbijstandverlener op grond waarvan de belanghebbende geen financieel risico loopt bij inschakeling van de rechtsbijstandverlener, omdat geen instapvergoeding verschuldigd is noch een percentage van de bespaarde belasting als vergoeding moet worden afgestaan (zie Kamerstukken II 2023\u002F24, 36 427, nr. 3, blz. 2). Bij de beoordeling van de vraag of het bedrijfsmodel van een beroepsmatig optredende gemachtigde, dan wel een kantoor, eruit bestaat dat wordt opgetreden op basis van no cure no pay, komt het dus erop aan of die gemachtigde dan wel diens kantoor afspraken maakt met klanten op grond waarvan zij geen financieel risico lopen bij het verstrekken van de opdracht tot het verlenen van rechtsbijstand in een belastingprocedure. De verschuldigdheid van een instapvergoeding staat niet in alle gevallen eraan in de weg dat afspraken met een rechtsbijstandsverlener worden aangemerkt als afspraken op basis van no cure no pay. Onder het beroepsmatig verlenen van rechtsbijstand op basis van no cure no pay wordt namelijk ook begrepen het beroepsmatig verlenen van rechtsbijstand op een grondslag die daarmee in wezen overeenkomt en daarmee dus op één lijn kan worden gesteld. Dan moet worden gedacht aan de betaling van een zodanig laag bedrag dat die betaling als een pro forma of symbolische bijdrage moet worden beschouwd.\n\n7. De rechtbank stelt vast dat de gemachtigde van belanghebbende in deze zaak niet heeft bestreden dat haar bedrijfsmodel het hiervoor onder (ii) vermelde kenmerk heeft.\n\n8. Belanghebbende bestrijdt dat het bedrijfsmodel van zijn gemachtigde ten tijde van het instellen van bezwaar (en beroep) eruit bestaat dat wordt opgetreden op basis van no cure no pay (i). Hiertoe heeft de gemachtigde verwezen naar een beschrijving van zijn bedrijfsmodel (“Verdienmodel WOZ kwadraat B.V.”). Volgens die beschrijving werd aan alle cliënten (50 tot 80 per jaar) in 2025 een “opstartvergoeding” van € 73,- exclusief omzetbelasting (inclusief omzetbelasting: € 76,23), alsmede, voor zover van toepassing, een percentage van maximaal 25% van de belastingverlaging (zowel ten aanzien van lokale- als landelijke heffingen) in rekening gebracht.\n\n9. Op 30 april 2026 heeft de gemachtigde de met zijn cliënten, waarvan de zaken op de onderhavige zitting worden behandeld, gesloten overeenkomsten overgelegd. Daarin is zowel een “opstartvergoeding” als een vergoeding voor het belastingvoordeel opgenomen. Dat die vergoedingen daadwerkelijk aan zijn cliënten zijn gefactureerd, blijkt volgens de gemachtigde uit de eveneens op 30 april 2026 ingezonden facturen. Op zitting heeft de gemachtigde de betaalbewijzen van de gefactureerde vergoedingen overgelegd.\n\n10. De gemachtigde heeft toegelicht waarom in de zaak met zaaknummer ROE 25 \u002F 1001, die ook op de zitting van 15 mei 2026 is behandeld, een factuur en een betaalbewijs ontbreken. Volgens de gemachtigde heeft de belanghebbende in die zaak door een misverstand zelf het griffierecht betaald en is daarom afgesproken dat de vergoedingen achteraf worden gefactureerd.\n\n11. De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat het op 30 april 2026 door de gemachtigde van belanghebbende indienen van overeenkomsten en facturen, die dateren uit april \u002F mei 2025, in strijd is met een goede procesorde. De rechtbank overweegt dat partijen in beginsel vrij zijn om gedurende de procedure hun standpunten aan te vullen. Die vrijheid wordt echter begrensd door de beginselen van de goede procesorde. Hoewel de overeenkomsten en de facturen eerder hadden kunnen worden overgelegd, ziet de rechtbank, mede nu deze de onderbouwing van een eerder ingenomen standpunt vormen, een reactie zijn op het verweerschrift en er op het moment van indiening nog twee weken tot aan de zitting resteerden, hierin geen grond om die stukken vanwege strijd met een goede procesorde buiten beschouwing te laten. De heffingsambtenaar moet geacht worden om hierop adequaat te kunnen reageren. De hierna in twee zaken (ROE 26 \u002F 42 en ROE 26 \u002F 43), die ook op de zitting van 15 mei 2026 zijn behandeld, op 1 mei 2026 ingediende nadere stukken, alsmede de inhoudelijke reactie van de heffingsambtenaar op de stukken in de pleitnota bevestigen dit oordeel.\n\n12. Redenen om de door de gemachtigde van belanghebbende op zitting overgelegde (zeven) betaalbewijzen vanwege strijd met een goede procesorde niet in haar beoordeling te betrekken, acht de rechtbank evenmin aanwezig. De betaalbewijzen zijn beperkt van omvang, komen nagenoeg overeen met de overgelegde overeenkomsten en facturen en bovendien is de heffingsambtenaar, na op zitting de gelegenheid te hebben gekregen om van de betaalbewijzen kennis te nemen, in staat gebleken om hierop adequaat te reageren.\n\n13. De rechtbank stelt voorop dat voor haar de facturen en de betaalbewijzen leidend zijn voor de beoordeling van de vraag of kenmerk (i) op de gemachtigde van belanghebbende van toepassing is. Naar het oordeel van de rechtbank zijn (alleen) die stukken, en niet (ook) de overeenkomst, de website (op 22 januari 2025 en 24 februari 2025) en de algemene voorwaarden van de gemachtigde (op 11 januari 2025), waarvan gesteld is dat die op dat moment nog niet in overeenstemming met het gewijzigde bedrijfsmodel waren gebracht, relevant voor de vraag of sprake is van een bedrijfsmodel op basis van no cure no pay.\n\n14. De rechtbank is van oordeel dat met voldoende gegevens is onderbouwd dat de gemachtigde in 2025 aan haar cliënten (voor zover van toepassing) een “besparingsfee” (van 25%) en een “opstartvergoeding” (van € 73,- exclusief omzetbelasting) in rekening heeft gebracht. De betaalbewijzen laten zien dat, mits sprake is van een belastingbesparing, de “besparingsfee”, en, ongeacht de uitkomst van een procedure, de “opstartvergoeding” door of namens de cliënten van de gemachtigde zijn betaald. Door het betalen van een “besparingsfee” loopt een belanghebbende bij de inschakeling een gemachtigde voor het voeren van een procedure een financieel risico (zie het hiervoor genoemde arrest van de Hoge Raad van 26 september 2025). Deze door de gemachtigde gevraagde vergoeding (van 25%) acht de rechtbank, nog daargelaten dat de Hoge Raad dat enkel ten aanzien van “instapvergoedingen” heeft geoordeeld, ook niet dusdanig laag dat kan worden gesproken van rechtsbijstandverlening op een grondslag die in wezen overeenkomt met rechtsbijstandverlening op basis van no cure no pay. Op grond van het vorenstaande heeft belanghebbende, naar het oordeel van de rechtbank, buiten redelijke twijfel bewezen dat het bedrijfsmodel van de gemachtigde ten tijde van het instellen van bezwaar niet het kenmerk van optreden op basis van no cure no pay heeft (i).\n\n15. De rechtbank acht, gelet op de door de gemachtigde gegeven toelichting (zie onder 10) en het feit dat in de andere zaken facturering en betaling van de “opstartvergoeding” en de “besparingsfee” heeft plaatsgevonden, aannemelijk dat die vergoedingen, zij het achteraf, ook aan de belanghebbende in de zaak met zaaknummer ROE 25 \u002F 1001 in rekening zullen worden gebracht. De rechtbank ziet hierin dan ook geen aanleiding om anders te oordelen over kenmerk (i).\n\n16. Uit het vorenstaande volgt al dat sprake is van een bijzonder geval en de heffingsambtenaar ten onrechte toepassing heeft gegeven aan artikel 30a, eerste lid, van de Wet woz. Aan een beoordeling van het standpunt van belanghebbende dat ook kenmerk (iii) niet op zijn gemachtigde van toepassing is, wordt daarom niet toegekomen.\n\n17. Dit betekent dat het beroep van belanghebbende gegrond is. De rechtbank vernietigt het bestreden besluit voor zover dat ziet op de toegekende proceskostenvergoeding en bepaalt met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht de proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase op € 1.332,- (2 x € 666,-).\n\n18. Aan het standpunt van belanghebbende dat aan het bestreden besluit een motiveringsgebrek kleeft, wordt niet toegekomen.\n\n19. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.\n\n20. De rechtbank acht termen aanwezig om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep, een en ander eveneens overeenkomstig de normen van het Besluit proceskosten bestuursrecht. Aan belanghebbende is door een derde beroepsmatig rechtsbijstand verleend. Voor de in aanmerking te nemen proceshandelingen worden 2 punten (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op zitting met een waarde van € 934,- per punt) toegekend. Partijen zijn het erover eens dat de wegingsfactor op 0,25 moet worden bepaald. Gelet hierop bedraagt het vanwege de in deze zaak verleende rechtsbijstand te vergoeden bedrag in totaal € 467,-.\n\nBeslissing\n\nDe rechtbank:\n\n- verklaart het beroep gegrond;\n\n- vernietigt het bestreden besluit voor zover dat ziet op de toegekende proceskostenvergoeding, stelt de proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase vast op € 1.332,- en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;\n\n- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 54,- aan belanghebbende te vergoeden;\n\n- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende wegens verleende rechtsbijstand in beroep tot een bedrag van € 467,-.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter, en mrs. E.P.J. Rutten en J.H. van Hoof leden, in aanwezigheid van mr. D.D.R.H. Lechanteur, griffier.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 juli 2026.\n\ngriffier rechter\n\nAfschrift verzonden aan partijen op: 8 juli 2026.\n\nRechtsmiddel\n\nTegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer).\n\nU kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer).\n\nBij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:\n\n1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;\n\n2 - het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:\n\na. de naam en het adres van de indiener;\n\nb. de datum van verzending;\n\nc. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;\n\nd. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBLIM:2026:6426","2026-07-13T00:28:28.245Z",{"id":62,"ecli":63,"slug":64,"caseNumber":44,"courtId":65,"decisionDate":51,"fullText":66,"summary":44,"language":48,"source":49,"sourceUrl":67,"sourceTimestamp":68,"parsedAt":52,"updatedAt":69},"1076","ECLI:NL:RBOBR:2026:4781","ecli-nl-rbobr-2026-4781",72,"RECHTBANK OOST-BRABANT\n\nZittingsplaats 's-Hertogenbosch\n\nBestuursrecht\n\nzaaknummer: SHE 24\u002F1298\n uitspraak van de meervoudige kamer van 2 juli 2026 in de zaak tussen\n \n [eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres\n\n(gemachtigde: [naam] ),\n\nen\n\nde heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant\n\n(gemachtigde: S.A. Van Eck).\n\nInleiding\n\n1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van haar woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) voor het kalenderjaar 2023.\n\n1.1.. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning met de beschikking van 30 september 2023 vastgesteld op € 280.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en voor het kalenderjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting eigenaar woning 2023 en de aanslag watersysteemheffing gebouwd 2023 opgelegd.\n\n1.2.. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning verlaagd naar € 248.000 en de opgelegde aanslagen verminderd.\n\n1.3.. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.\n\n1.4.. Eiseres heeft op het verweerschrift gereageerd met een conclusie van repliek.\n\n1.5.. De heffingsambtenaar heeft gereageerd met een conclusie van dupliek. Eiseres heeft daarop nog gereageerd.\n\n1.6.. De rechtbank heeft het beroep op 12 december 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.\n\n1.7.. De rechtbank heeft partijen tijdens de zitting doorverwezen naar mediation en de behandeling van de zaak geschorst. Het mediationtraject heeft niet geleid tot een oplossing van het geschil.\n\n1.8.. Eiseres heeft nadere stukken ingediend.\n\n1.9.. De rechtbank heeft de behandeling op 5 februari 2026 op zitting voortgezet. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.\n\nFeiten\n\n2. Eiseres is eigenaar van de woning, een vrijstaande bedrijfswoning uit 1990. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 165 m2 en een serre van 20 m2. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 405 m².\n\nBeoordeling door de rechtbank\n\n3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De rechtbank doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiseres.\n\n4. Het beroep is gegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.\n\nZijn het verweerschrift en de dupliek te laat ingediend?\n\n5. Eiseres stelt zich op het standpunt dat het verweerschrift en de dupliek van de heffingsambtenaar niet ontvankelijk moeten worden verklaard. Het verweerschrift is namelijk buiten de door de rechtbank bepaalde termijn van 16 september 2024 op 23 september 2024 ingediend en de dupliek is binnen de 10 dagentermijn ingediend. De rechtbank begrijpt dat eiseres bedoelt dat het verweerschrift vanwege strijd met de goede procesorde buiten beschouwing moet worden gelaten en de dupliek wegens schending artikel 8:58, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) buiten beschouwing moet worden gelaten, waarin is bepaald dat tot tien dagen voor de zitting partijen nadere stukken kunnen indienen. De hiervoor genoemde bepaling beoogt een behoorlijk verloop van de procedure te waarborgen. Binnen het kader van de goede procesorde heeft de rechter de mogelijkheid stukken al dan niet in de procedure toe te laten. Een goede procesorde brengt mee dat de rechter de inhoud van de stukken alleen aan het oordeel ten grondslag legt als de andere partij voldoende in de gelegenheid is geweest daarvan kennis te nemen en daarop te reageren.De termijn van tien dagen is dus geen harde grens; stukken die gelet op die termijn op tijd zijn ingediend, maar die vanwege bijvoorbeeld hun omvang de wederpartij niet meer in staat stellen om er adequaat op te reageren, kunnen alsnog worden geweigerd. En stukken die gelet op die termijn te laat zijn ingediend, maar waarop gelet op hun inhoud of beperkte omvang een wederpartij nog prima kan reageren, kunnen toch worden toegelaten.\n\n5.1.. De (eerste) zittingsdag was op 12 december 2024 en de heffingsambtenaar heeft het stuk op 2 december 2024 ingediend. In beginsel is dat in strijd met artikel 8:58, eerste lid, van de Awb en dus te laat. De rechtbank constateert echter dat eiseres uitgebreid heeft kunnen reageren in haar reactie van 5 december 2024 op de dupliek. Daarnaast heeft eiseres doordat de zaak wegens mediation is geschorst haar stellingen kunnen aanvullen. De rechtbank betrekt daarom de dupliek bij de beoordeling. Aangezien er na indiening van het verweerschrift gelegenheid is geweest voor re- en dupliek en eiseres daarna ook nog heeft gereageerd op de dupliek, is er ook geen aanleiding om het verweerschrift buiten beschouwing te laten wegens schending van de goede procesorde.\n\nFormele stellingen van eiseres\n\n6. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar niet op al haar bezwaren heeft gereageerd. Eiseres vindt verder dat het taxatieverslag niet voldoet aan het wettelijk vastgelegde model taxatieverslag. Ook staat er een aantal onjuistheden in en wijst zij erop dat de foto’s van de vergelijkingsobjecten ontbreken. Verder zijn zonder haar toestemming foto’s van haar woning openbaar gemaakt, wat een aantasting is van haar privacy. Ook voert zij aan dat dat de heffingsambtenaar dezelfde onderbouwing geeft als hij heeft gegeven tegen de vastgestelde WOZ-waarde voor het belastingjaar 2022, terwijl daarover een procedure is gevoerd bij de rechtbank en daarover uitspraakis gedaan. Zij handhaaft de in die procedure aangevoerde bezwaren.\n\n6.1.. De rechtbank volgt eiseres niet in haar stellingen. In de bestreden uitspraak is de heffingsambtenaar op de door eiseres aangevoerde gronden ingegaan. Maar ook al zou het onvoldoende gemotiveerd zijn dan nog leidt dat niet tot een gegrond beroep. Volgens vaste rechtspraakhoeft het enkele feit dat een aanslag onzorgvuldig is voorbereid, niet te leiden tot vernietiging van die aanslag. Eventuele onzorgvuldigheden en onjuistheden\u002Fmotiveringsgebreken in de uitspraak op bezwaar kunnen in beroep worden hersteld en hoeven niet te betekenen dat de waardevaststelling onjuist is. Verder vindt de rechtbank niet dat eiseres is benadeeld doordat er geen foto’s van de vergelijkingsobjecten in het taxatieverslag staan. De vergelijkingsobjecten liggen op relatief korte afstand van de woning. Eiseres heeft de vergelijkingsobjecten zelf van dichtbij kunnen bekijken door daarbij langs te gaan, wat zij ook heeft gedaan. De rechtbank overweegt verder dat de heffingsambtenaar de foto’s van de woning heeft gebruikt in de beroepszaak van eiseres. Daarmee zijn de foto’s niet openbaar gemaakt. Zittingen van de belastingrechter vinden namelijk achter gesloten deuren plaats, juist om de privacy van de belastingplichtige te borgen. De heffingsambtenaar moet zich in beroep kunnen verweren tegen de stellingen van eiseres dat hij de waarde op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Om aan zijn bewijslast te voldoen heeft de heffingsambtenaar zich genoodzaakt gezien om fotomateriaal te verzamelen en aan de dossiers toe te voegen. Dit fotomateriaal dient er ook toe om de rechtbank inzicht te geven op basis van welke uitgangspunten de heffingsambtenaar de woning heeft getaxeerd. Tot slot heeft eiseres niet kenbaar gemaakt welke bezwaren eiseres tegen de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2022 naar voren heeft gebracht en waarom die moeten leiden tot een geslaagd beroep. De enkele overlegging van het betreffende beroepschrift over dat belastingjaar is daarvoor onvoldoende. De beroepsgronden slaagt niet.\n\nHet verzoek om foto’s uit het bestand van de heffingsambtenaar te laten verwijderen\n\n7. Eiseres verzoekt de rechtbank om de heffingsambtenaar op te dragen foto’s van haar woning uit zijn bestand te laten verwijderen en dit te bevestigen. De belastingrechter beoordeelt slechts of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld en heeft dus niet de bevoegdheid om over een verzoek zoals dat hier door eiseres is gedaan, te oordelen. Zij gaat er daarom aan voorbij.\n\nWaarde van de woning\n\n8. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2023. De waardepeildatum is 1 januari 2022.\n\n9. Eiseres vindt dat de waarde € 203.877 moet zijn. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met een taxatierapport en een waardematrix. Met dit taxatierapport, opgesteld op 12 november 2024 door gediplomeerd WOZ-taxateurs [naam] en [naam] is de WOZ-waarde (€ 248.000) bepaald op een lager bedrag, namelijk € 215.000.\n\n10. Aangezien het waardestandpunt van de heffingsambtenaar in beroep lager is dan de beschikte WOZ-waarde, is het beroep alleen al om die reden gegrond. De rechtbank begrijpt het standpunt van de heffingsambtenaar aldus dat hij in beroep van mening is, dat de WOZ-waarde op € 215.000 moet worden vastgesteld. De rechtbank zal beoordelen of de heffingsambtenaar de nieuw bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiseres.\n\n11. Eiseres heeft de objectafbakening van de woning niet aan de orde gesteld. Van een onjuiste objectafbakening is ook de rechtbank niet gebleken. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het beroep daarom uit van wat daarover is opgenomen in het taxatierapport van de heffingsambtenaar.\n\n12. Eiseres heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een onjuist aantal vierkante meters gebruikersoppervlakte, omdat hij in strijd met de meetinstructie het vloeroppervlak van de zolder heeft meegerekend. Tijdens de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat hij het vloeroppervlak van de zolder buiten beschouwing heeft gelaten in zijn nieuwe waardestandpunt. De rechtbank constateert dat partijen hierover niet (meer) met elkaar van mening verschillen.\n\n13. De heffingsambtenaar heeft de waarde in de beroepsfase onderbouwd door de woning te vergelijken met vijf objecten, te weten: Het [adres] in [woonplaats] , [adres] in [woonplaats] , [adres] in [woonplaats] , [adres] in [woonplaats] , en [adres] in [woonplaats] . Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. De waardeonderbouwing is opgenomen in een waardematrix. De vergelijkingsobjecten zijn vrijstaande bedrijfswoningen die binnen een jaar rond de waardepeildatum zijn verkocht. De heffingsambtenaar heeft de transactieprijzen geïndexeerd naar de waardepeildatum. In het taxatierapport en de waardematrix heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.\n\n14. Eiseres voert aan dat de onderbouwing van de heffingsambtenaar niet inzichtelijk is. Gelet op het black box-arrest moet een gemeente op een inzichtelijke en controleerbare wijze uitleg moeten kunnen geven over de onderbouwing van een WOZ-waarde die zij hebben berekend ook als deze berekend is aan de hand van geautomatiseerd modelberekening. Dat heeft de heffingsambtenaar niet gedaan. Verder wijst zij erop dat er verschillen zijn tussen de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten zoals deze staan geregistreerd in het WOZ-waardeloket en de BAG en de gegevens waarvan de heffingsambtenaar in de matrix is uitgegaan. Volgens eiseres heeft de heffingsambtenaar ook onvoldoende rekening gehouden met de ligging van de woning; er komen windmolens en mogelijk een mestfabriek in de buurt van de woning. Eiseres verwijst ook naar haar bezwaargrond die ziet op de haven. Eiseres vindt dat het taxatierapport meerdere fouten bevat. Het grootste deel van de tuin ligt op het noorden respectievelijk noord-oosten in plaats van het zuiden waar de heffingsambtenaar van uitgaat. Er is een perceel grond van een andere eigenaar opgenomen bij de tuin. Ook het dak van de woning is niet gemiddeld en zij kan de waardering van de serre, aanbouw bij de woning en de inpandige garage niet volgen. Eiseres wijst erop dat de heffingsambtenaar een compromisvoorstel van € 215.000 heeft gedaan en dat dit hetzelfde is als de taxatie. Volgens haar is de taxatie ‘fake’.\n\n15. De heffingsambtenaar wijst erop dat voor de ligging van de woning een correctie is toegepast die resulteert in een factor 1, waarmee rekening is gehouden met de nadelige omgevingsfactoren, waaronder de geplande windmolen en mogelijke mestfabriek. Hij wijst verder op de door hem overgelegde luchtfoto, waaruit blijkt dat een substantieel gedeelte van de tuin en de tuindeur zich op het zuiden bevinden. Verder stelt de heffingsambtenaar dat de waarden van de verschillende onderdelen van de woning, zoals de serre, aanbouw en de inpandige correct zijn vastgesteld. Over het door hem aangeboden compromisvoorstel van € 215.000 licht de heffingsambtenaar toe dat de oorspronkelijk vastgestelde WOZ-waarde van € 280.000 naar aanleiding van het beroepschrift bij het compromisvoorstel is verlaagd naar € 215.000, in lijn met de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 22 december 2023, waarbij de WOZ-waarde van de woning voor belastingjaar 2022 op € 215.000 is vastgesteld in goede justitie.In het kader van een compromis en naar aanleiding van deze uitspraak is de vierkante meterprijs verlaagd naar € 921, wat resulteert in een totale taxatiewaarde van € 215.000. Deze correcties zijn zorgvuldig en inzichtelijk doorgevoerd. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep deze waarde.\n\n16. De rechtbank ziet aanleiding om allereerst in te gaan op het nieuwe waardestandpunt van € 215.000 en het door partijen aangeduide ‘compromisvoorstel’. De rechtbank begrijpt uit de stellingen over en weer dat de heffingsambtenaar naar aanleiding van de uitspraak van 22 december 2023 van deze rechtbank, waarin de waarde voor het belastingjaar 2022 per waardepeildatum 1 januari 2021 in goede justitie is bepaald op € 215.000, aan eiseres bij wijze van compromis heeft aangeboden om ook voor het belastingjaar 2023 de WOZ-waarde vast te stellen op € 215.000. Dit voorstel zou dan in de plaats komen van de bij aanslag vastgestelde WOZ-waarde van € 280.000. Eiseres heeft dit voorstel niet aanvaard. Vervolgens heeft de heffingsambtenaar de woning opnieuw getaxeerd en een taxatierapport en matrix opgesteld, waaruit volgt dat de waarde van de woning € 215.000 is voor het belastingjaar 2023. De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft op de zitting verklaard dat nadat het compromisvoorstel is afgewezen, er een matrix voor de waarde-onderbouwing is toegevoegd. De eenheidsprijs is daarin bepaald om uit te komen bij € 215.000, aldus de gemachtigde. Ook heeft de gemachtigde verklaard dat het geen toeval is dat de matrix uitkomt op € 215.000. De heffingsambtenaar handhaaft de matrix ter onderbouwing van het nieuwe waardestandpunt. De rechtbank kan deze werkwijze van de heffingsambtenaar niet volgen. Het heeft er namelijk alle schijn van dat – nadat eiseres het compromisvoorstel heeft afgewezen – de heffingsambtenaar met de door hem opgestelde waardematrix en bijbehorende taxatierapport heeft toegerekend naar een waarde, in dit geval € 215.000, om aan te sluiten bij de door de rechtbank bepaalde waarde voor het kalenderjaar 2022. Zo is bij de eenheidsprijs een waardeaftrek toegepast van € 9.040. Een steekhoudende, onderbouwende toelichting hiervoor ontbreekt. De rechtbank wijst er bovendien op dat het doel en de strekking van de Wet WOZ met zich brengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk belastingtijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich voordoen op of rond de waardepeildatum. De WOZ-waarde van een eerder jaar vormt niet een feit of omstandigheid dat relevant is voor de huidige waardepeildatum. Dit betekent dat er voor de waardebepaling in deze zaak geen betekenis toekomt aan een uitspraak van de rechtbank die gaat over een eerdere waardepeildatum. Dit leidt ertoe dat de rechtbank het taxatierapport en de matrix verwerpt als onderbouwing van het nieuwe waardestandpunt van de heffingsambtenaar. Nu er geen andere onderbouwing ten grondslag ligt aan het waardestandpunt van de heffingsambtenaar, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar ook de in beroep verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Bij deze stand van zaken behoeven de andere argumenten van eiseres niet te worden behandeld.\n\nHeeft eiseres de waarde aannemelijk gemaakt?\n\n17. Eiseres bepleit een waarde van € 203.877. Daartoe heeft zij aangevoerd dat zij is uitgegaan van de waarde van € 215.000 die door de rechtbank voor het belastingjaar 2022 is vastgesteld en een correctie vanwege de gebruikersoppervlakte van de zolder heeft toegepast. Eiseres heeft dezelfde indexering van 8,81% als de heffingsambtenaar heeft gehanteerd en komt dan op dit bedrag uit. De rechtbank kan eiseres hierin niet volgen, alleen al omdat de waarde is gebaseerd op de WOZ-waarde voor een andere waardepeildatum. Eiseres heeft ook geen andere stukken overgelegd die de door haar bepleite waarde aannemelijk maken.\n\n18. Omdat geen van beide partijen is geslaagd om de waarde aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2023 op de waardepeildatum 1 januari 2022 in goede justitie op € 210.000. De rechtbank zal verder bepalen dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerende zaaksbelasting en de watersysteemheffing gebouwd overeenkomstig die waarde vermindert en dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak.\n\nSchadevergoeding\n\n19. Eiseres vraagt om een schadevergoeding van een symbolisch bedrag van € 25, omdat het haar veel tijd en geld kost om onder andere de referentielocaties te bezoeken en alle fouten van de heffingsambtenaar te weerleggen. De rechtbank ziet geen grond voor het oordeel dat de heffingsambtenaar jegens eiseres door en\u002Fof vanwege deze procedure schadeplichtig is geworden en wijst het verzoek daarom af.\n\nConclusie en gevolgen\n\n20. Het beroep is gegrond. Dat betekent dat eiseres gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht terug dat door de heffingsambtenaar moet worden betaald. Zij krijgt geen vergoeding van haar proceskosten omdat de werkzaamheden van de gemachtigde van eiseres gelet op het besluit proceskosten bestuursrecht niet voor vergoeding in aanmerking komen.\n\n21. Eiseres heeft nog verzocht om te bepalen dat de heffingsambtenaar de wettelijke rente vergoedt over de door haar op de aanslag teveel betaalde belasting en andere vergoedingen. De rechtbank wijst dit verzoek af. Bij de invordering van de gemeentelijke belastingen geldt op grond van artikel 231 van de Gemeentewet de Algemene wet inzake rijksbelastingen en de Invorderingswet 1990. Artikel 28a e.v. van de Invorderingswet 1990 bevat een regeling voor de vergoeding van invorderingsrente. Voor vergoeding van wettelijke rente over het bedrag waarmee de aanslag wordt verminderd is daarnaast geen grond (ECLI:NL:HR:2005:AT2884). Het met ingang van 1 juli 2009 in artikel 4:102, lid 1, van de Awb bepaalde omtrent de vergoeding van de wettelijke rente is ingevolge artikel 4:103 van de Awb niet van toepassing indien bij formele wet een andere regeling omtrent verzuim en de gevolgen daarvan is getroffen. Dit is voor de heffing van (gemeentelijke) belastingen het geval (MvT, Kamerstukken II 2003\u002F04, 29 702, blz. 52).\n\nBeslissing\n\nDe rechtbank:\n\nverklaart het beroep gegrond;\n\nvernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;\n\nstelt de waarde van de woning per de waardepeildatum van 1 januari 2022, voor het kalenderjaar 2023, vast op € 210.000 en vermindert de voor dat kalenderjaar opgelegde aanslagen onroerende zaaksbelasting en watersysteemheffing gebouwd overeenkomstig die waarde;\n\nbepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;\n\nbepaalt dat de heffingsambtenaar aan eiseres het betaalde griffierecht van € 51 moet vergoeden.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. J. Lie, voorzitter, en mr. M. Cune en mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van mr. P. van Berkel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 2 juli 2026.\n\ngriffier\n\nvoorzitter\n\nEen afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.\n\nInformatie over hoger beroep\n\nEen partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.\n\nDigitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.\n\n Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)\n\n Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 25 mei 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:4948.\n\n Rb. Oost-Brabant 19 februari 2024, ECLI:NL:RBOBR:2024:555.\n\n Zie de arresten van de Hoge Raad van 28 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5146, en 4 mei 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC5668 of: Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 6 februari 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:396\n\n ECLI:NL:RBOBR:2023:6003.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBOBR:2026:4781","2026-07-07T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:29:02.833Z",{"id":71,"ecli":72,"slug":73,"caseNumber":44,"courtId":74,"decisionDate":75,"fullText":76,"summary":44,"language":48,"source":49,"sourceUrl":77,"sourceTimestamp":75,"parsedAt":52,"updatedAt":78},"802","ECLI:NL:RBZWB:2026:5810","ecli-nl-rbzwb-2026-5810",62,"2026-06-30T00:00:00.000Z","RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT\n\nZittingsplaats Middelburg\n\nBelastingrecht\n\nzaaknummer: BRE 24\u002F1285\n uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 30 juni 2026 in de zaak tussen\n [belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,\n\n(gemachtigde: [gemachtigde 1] verbonden aan JUIST, onderdeel van Previcus Vastgoed),\n\nen\n\nde heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.\n\nBeslissing\n\n1. De rechtbank:\n\n- verklaart het beroep gegrond;\n\n- vernietigt de uitspraak op bezwaar;\n\n- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 188.000;\n\n- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;\n\n- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden;\n\n- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 3.200 aan proceskosten aan belanghebbende.\n\nFeiten\n\n2. Belanghebbende is eigenaar van een woning (hierna: de woning). Het adres van de woning is: [adres] , te [woonplaats] .\n\n2.1.. Het is een hoekwoning (bouwjaar 1955) met een gebruikersoppervlakte van 145 m2. De woning is een bedrijfswoning en is gelegen op een perceel van 360 m2\n\nProcesverloop\n\n3. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende betreffende de vastgestelde waardevan de woning voor het hierna genoemde belastingjaar:\n\n- Belastingjaar: 2023\n\n- Vastgestelde waarde: € 191.000\n\n3.1.. \n\nBelanghebbende heeft de bezwaarfase doorlopen. De uitkomst daarvan is:\n\n- Dictum: Bezwaar ongegrond\n\n- Vastgestelde waarde: € 191.000\n\n- Nevenbeslissingen: Niet van toepassing\n\n3.2.. Belanghebbende is tegen de uitspraak op bezwaar in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend.\n\n3.3.. \n\nDe rechtbank heeft het beroep op 17 maart 2026 op een zogeheten cluster-zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:\n\n- Namens de gemachtigde: [gemachtigde 2]\n\n- Namens de heffingsambtenaar: [gemachtigde 3]\n\n3.4.. Tegen de aanslag onroerendezaakbelasting die met de beschikking WOZ samenhangt, zijn geen aparte beroepsgronden aangevoerd.\n\n3.5.. De opbouw van deze uitspraak is afgestemd op het karakter van de grotere groep zaken van dezelfde gemachtigde waar dit dossier deel van uitmaakt. Het dossier is wel op zijn eigen merites beoordeeld.\n\nDe gronden voor de beslissing\n\n4. De standpunten van partijen met betrekking tot de waarde zijn als volgt:\n\n- Waarde volgens belanghebbende: € 182.000\n\n- Waarde volgens de heffingsambtenaar: € 191.000 is niet te hoog, gezien de getaxeerde waarde van € 219.000 in de beroepsfase.\n\n4.1.. Voor het juridisch kader van de beoordeling verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak.\n\nFormele beroepsgronden\n\n4.2.. Er zijn geen formele beslispunten in dit dossier.\n\nMateriële beroepsgronden\n\n4.3.. De heffingsambtenaar heeft in beroep een nieuw bewijsmiddel overgelegd: een matrix. Daarin is de woning getaxeerd op een bedrag van € 219.000. Daarop is van de zijde van belanghebbende een schriftelijke reactie ontvangen. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat hetgeen in de reactie op de matrix en tijdens de zitting naar voren is gebracht, de eerder ingenomen stellingen overschrijft.\n\nZijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?\n\n4.4.. Belanghebbende heeft de bruikbaarheid van de referentiewoningen betwist, omdat de woning van belanghebbende een bedrijfswoning betreft waarop ook de bestemming bedrijf ligt. Verder stelt belanghebbende dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning.\n\n4.5.. De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar heeft gekozen voor drie reguliere woningen als referentiewoningen, terwijl het betoog van belanghebbende impliceert dat vergeleken had moeten worden met bedrijfswoningen. Tussen partijen is niet in geschil dat de woning van belanghebbende een bedrijfswoning is. De rechtbank oordeelt dat het op de weg van de heffingsambtenaar had gelegen om de keuze voor reguliere woningen toe te lichten – mogelijk waren geen bedrijfswoningen beschikbaar – maar dat heeft de heffingsambtenaar niet gedaan. De rechtbank oordeelt daarom dat, gelet op de referenties van belanghebbende, de referentiewoningen van de heffingsambtenaar in beginsel niet als basis voor een analyse van de marktsituatie kunnen dienen.\n\n4.6.. Voor het geval deze referentiewoningen de enige drie vergelijkbare woningen waren, had naar het oordeel van de rechtbank het verschil in bestemming tot uitdrukking moeten komen. Dit blijkt niet uit de matrix. Dit leidt tot het oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.\n\n4.7.. De tussenconclusie is dat aan de matrix onvoldoende bewijskracht toekomt om de verdedigde waarde aannemelijk te maken.\n\nDe door belanghebbende voorgestane waarde van de woning\n\n4.8.. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 182.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. De heffingsambtenaar heeft de aannemelijkheid van de berekening van belanghebbende weersproken. Dat brengt mee dat de rechtbank de berekening van de waarde van belanghebbende op zijn aannemelijkheid zal toetsen. Belanghebbende heeft een waarde gesteld, maar daarvan geen berekening overgelegd. Gelet op de weerspreking door de heffingsambtenaar is die waarde onvoldoende aannemelijk gemaakt.\n\nVaststellen van de waarde van de woning door de rechtbank\n\n4.9.. Omdat beide partijen er niet in zijn geslaagd om de door hen voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 188.000.\n\nConclusie en gevolgen\n\n5. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. Dat leidt tot het dictum dat is vermeld in onderdeel 1 van deze uitspraak.\n\n5.1.. De vergoeding van de proceskosten is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 666. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 934. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond, een beroepschrift ingediend en aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 3.200.\n\n5.2.. Verder is de rechtbank van oordeel dat de Wet herwaardering proceskosten WOZ en bpm niet van toepassing is. De rechtbank verwijst in dat kader naar het arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2025.De Wet herwaardering proceskosten WOZ en bpm wordt enkel toegepast voor besluiten die ná 1 januari 2024 zijn genomen. Zowel de beschikking als de uitspraak op bezwaar zijn gedaan voor 1 januari 2024.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier.\n\nDe rechter is buiten staat om deze uitspraak mede te ondertekenen.\n\ngriffier\n\nrechter\n\nDe uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.\n\nInformatie over hoger beroep\n\nEen partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.\n\nDigitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.\n\nBijlage: juridisch kader\n\nOp grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever \"de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding\".\n\nDe waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.\n\nPas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.\n\nEen beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.\n\n Artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)\n\n Hoge Raad 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46.\n\n Kamerstukken II 1992\u002F93, 22 885, nr. 3, blz. 44.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBZWB:2026:5810","2026-07-13T00:28:48.905Z",{"id":80,"ecli":81,"slug":82,"caseNumber":44,"courtId":74,"decisionDate":75,"fullText":83,"summary":44,"language":48,"source":49,"sourceUrl":84,"sourceTimestamp":75,"parsedAt":52,"updatedAt":85},"805","ECLI:NL:RBZWB:2026:5816","ecli-nl-rbzwb-2026-5816","RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT\n\nZittingsplaats Middelburg\n\nBelastingrecht\n\nzaaknummer: BRE 24\u002F7261\n uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 30 juni 2026 in de zaak tussen\n [belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,\n\n(gemachtigde: [gemachtigde 1] verbonden aan JUIST, onderdeel van Previcus Vastgoed),\n\nen\n\nde heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.\n\nBeslissing\n\n1. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.\n\nFeiten\n\n2. Belanghebbende is eigenaar van een woning (hierna: de woning). Het adres van de woning is: [adres] , te [woonplaats] .\n\n2.1.. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1884) met een gebruikersoppervlakte van 88 m2. De woning is gelegen op een perceel van 590 m2. De woning heeft een aangebouwde garage en een dakkapel.\n\nProcesverloop\n\n3. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende betreffende de vastgestelde waardevan de woning voor het hierna genoemde belastingjaar:\n\n- Belastingjaar: 2024\n\n- Vastgestelde waarde: € 240.000\n\n3.1.. \n\nBelanghebbende heeft de bezwaarfase doorlopen. De uitkomst daarvan is:\n\n- Dictum: Bezwaar ongegrond\n\n- Vastgestelde waarde: € 240.000\n\n- Nevenbeslissingen: Niet van toepassing\n\n3.2.. Belanghebbende is tegen de uitspraak op bezwaar in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Belanghebbende heeft nog een nader stuk ingediend.\n\n3.3.. \n\nDe rechtbank heeft het beroep op 17 maart 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:\n\n- Namens de gemachtigde: [gemachtigde 2]\n\n- Namens de heffingsambtenaar: [gemachtigde 3]\n\n3.4.. Tegen de aanslag onroerendezaakbelasting die met de beschikking WOZ samenhangt zijn geen aparte beroepsgronden aangevoerd.\n\nDe gronden voor de beslissing\n\n4. De standpunten van partijen met betrekking tot de waarde zijn als volgt:\n\n- Waarde volgens belanghebbende: € 221.000\n\n- Waarde volgens de heffingsambtenaar: € 240.000 is niet te hoog, gezien de getaxeerde waarde van € 241.000 in de beroepsfase.\n\n4.1.. Voor het juridisch kader van de beoordeling verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak.\n\nFormele beroepsgronden\n\n4.2.. Er zijn geen formele beslispunten in dit dossier.\n\nMateriële beroepsgronden\n\n4.3.. De heffingsambtenaar heeft in beroep een nieuw bewijsmiddel overgelegd: een matrix. Daarin is de woning getaxeerd op een bedrag van € 241.000. Daarop is van de zijde van belanghebbende een schriftelijke reactie ontvangen. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat hetgeen in de reactie op de matrix en tijdens de zitting naar voren is gebracht, de eerder ingenomen stellingen overschrijft. De stellingen met betrekking tot artikel 30a Wet WOZ zijn ter zitting ingetrokken.\n\nZijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?\n\n4.4.. Over de keuze van de referentiewoningen bestaat geen geschil. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Daartegen zijn geen beroepsgronden aangevoerd.\n\n4.5.. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, bouwjaar en gebruikersoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dicht bij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De rechtbank ziet ook dat er sprake is van een aantal verschillen tussen de woningen. Of daar door de heffingsambtenaar voldoende rekening mee is gehouden komt hieronder aan de orde.\n\nHeeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij op juiste wijze de marktgegevens heeft omgezet naar een rekengrootheid voor het bepalen van de waarde van de woning?\n\n4.6.. Belanghebbende stelt dat het verschil in ligging onvoldoende tot uiting komt. Ter onderbouwing omschrijft belanghebbende de ligging van de referentiewoningen in zijn beroepschrift. De heffingsambtenaar heeft deze stelling weersproken en gemotiveerd gesteld dat bij het opstellen van de matrix de taxateur de informatie uit de permanente marktanalyse verdisconteert in het waarderapport. Daartegenover heeft belanghebbende geen bewijsmiddelen aangebracht, zodat geconcludeerd moet worden dat deze stelling van onvoldoende gewicht is. De rechtbank ziet geen reden om uit eigen beweging via openbare bronnen de ligging van de referentiewoningen nader te onderzoeken. Het ligt op de weg van belanghebbende om daarvoor bewijsmiddelen aan te dragen.\n\n4.7.. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze hij uit de verkoopgegevens van de referentiewoningen (de marktgegevens) een rekengrootheid heeft bepaald om de waarde van de woning vast te stellen.\n\nHeeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op juiste wijze is opgebouwd, waardoor de conclusie is gerechtvaardigd dat de waarde niet te hoog is vastgesteld?\n\n4.8.. Ten aanzien van de waarde-opbouw van de woning op basis van de marktgegevens liggen geen beslispunten voor.\n\nSlotsom van de materiële beroepsgronden\n\n4.9.. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld.\n\nConclusie en gevolgen\n\n5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten. Dat leidt tot het dictum dat is vermeld in onderdeel 1 van deze uitspraak.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier.\n\nDe rechter is buiten staat om deze uitspraak mede te ondertekenen.\n\ngriffier\n\nrechter\n\nDe uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.\n\nInformatie over hoger beroep\n\nEen partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.\n\nDigitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.\n\nBijlage: juridisch kader\n\nOp grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever \"de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding\".\n\nDe waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.\n\nPas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.\n\nEen beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.\n\n Artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)\n\n Kamerstukken II 1992\u002F93, 22 885, nr. 3, blz. 44.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBZWB:2026:5816","2026-07-13T00:28:49.018Z",{"id":87,"ecli":88,"slug":89,"caseNumber":44,"courtId":74,"decisionDate":75,"fullText":90,"summary":44,"language":48,"source":49,"sourceUrl":91,"sourceTimestamp":75,"parsedAt":52,"updatedAt":92},"806","ECLI:NL:RBZWB:2026:5818","ecli-nl-rbzwb-2026-5818","RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT\n\nZittingsplaats Middelburg\n\nBelastingrecht\n\nzaaknummer: BRE 24\u002F7264\n uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 30 juni 2026 in de zaak tussen\n [belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,\n\n(gemachtigde: [gemachtigde 1] verbonden aan JUIST, onderdeel van Previcus Vastgoed),\n\nen\n\nde heffingsambtenaar van Sabewa, de heffingsambtenaar.\n\nBeslissing\n\n1. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond en bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden.\n\nFeiten\n\n2. Belanghebbende is eigenaar van een woning (hierna: de woning). Het adres van de woning is: [adres 1] , te [woonplaats] .\n\n2.1.. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1953) met een gebruikersoppervlakte van 96 m2. De woning is gelegen op een perceel van 205 m2. De woning heeft drie aanbouwen en een tuinhuis.\n\nProcesverloop\n\n3. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende betreffende de vastgestelde waardevan de woning voor het hierna genoemde belastingjaar:\n\n- Belastingjaar: 2024\n\n- Vastgestelde waarde: € 217.000\n\n3.1.. \n\nBelanghebbende heeft de bezwaarfase doorlopen. De uitkomst daarvan is:\n\n- Dictum: Bezwaar ongegrond\n\n- Waarde na bezwaar: € 217.000\n\n- Nevenbeslissingen: Niet van toepassing\n\n3.2.. Belanghebbende is tegen de uitspraak op bezwaar in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een nader stuk. Belanghebbende heeft ook nog een nader stuk ingediend.\n\n3.3.. \n\nDe rechtbank heeft het beroep op 17 maart 2026 op een zogeheten cluster-zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:\n\n- Namens de gemachtigde: [gemachtigde 2]\n\n- Namens de heffingsambtenaar: [gemachtigde 3]\n\n3.4.. Tegen de aanslag onroerendezaakbelasting die met de beschikking WOZ samenhangt zijn geen aparte beroepsgronden aangevoerd.\n\n3.5.. De opbouw van deze uitspraak is afgestemd op het karakter van de grotere groep zaken van dezelfde gemachtigde waar dit dossier deel van uitmaakt. Het dossier is wel op zijn eigen merites beoordeeld.\n\nDe gronden voor de beslissing\n\n4. De standpunten van partijen met betrekking tot de waarde zijn als volgt:\n\n- Waarde volgens belanghebbende: € 200.000\n\n- Waarde volgens de heffingsambtenaar: € 217.000 is niet te hoog, gezien de getaxeerde waarde van € 224.000 in de beroepsfase.\n\n4.1.. Voor het juridisch kader van de beoordeling verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak.\n\nFormele beroepsgronden\n\n4.2.. De heffingsambtenaar heeft op 4 en 6 maart 2026 nadere stukken ingediend.\n\n4.3.. Op zichzelf beschouwd zijn de nadere stukken binnengekomen nét voorafgaand aan de start van de termijn van 10 dagen voor de zitting, zoals bepaald in artikel 8:58 van de Awb. Gelet echter op het geheel van feiten en omstandigheden in deze zaak, ziet de rechtbank aanleiding om een strengere toets aan te leggen voor het bepalen van de bewijsmiddelen die zij ten grondslag legt aan haar oordeel. Voor de gehouden cluster-zitting heeft de rechtbank immers ruim voor de zitting, te weten op 11 februari 2026, kenbaar gemaakt dat deze zaak onderdeel uitmaakt van een grote groep zaken waarvoor een geclusterde behandeling aangewezen was, indachtig de grote hoeveelheid zaken en de grote capaciteit die dat vraagt van de Rechtspraak. Deze wijze van afdoening is gericht op het zo doelmatig mogelijk inzetten van schaarse capaciteiten, waaronder in het bijzonder zittingscapaciteit.\n\n4.4.. De verplichte gedingstukken (artikel 8:42 Awb stukken) zijn op 4 maart 2026 ingediend. Op 29 oktober 2024 en op 4 december 2024 heeft de rechtbank de heffingsambtenaar verzocht om het verweerschrift in te dienen en hem gewezen op de verplichting om de stukken die betrekking hebben op de zaak in te brengen. De termijn die de wet daarvoor bepaalt is vier weken na het opvragen ervan door de rechtbank. Reeds in zoverre is sprake van een schending van de goede procesorde. Omdat dit stukken zijn, waarvan belanghebbende geacht wordt ermee bekend te zijn, worden deze wel in de beoordeling betrokken.\n\n4.5.. De nadere stukken van de heffingsambtenaar bestaan in feite uit twee onderdelen: verweergronden en nader bewijs (het waarderapport). Het gedingstuk met daarin het verweer van de heffingsambtenaar is te laat ingediend. Immers, de verzending van de uitnodiging voor de zitting markeert de overgang van de fase van vooronderzoek (waarin het verweerschrift kan worden ingediend), naar de fase van het onderzoek ter zitting (waarin nog slechts nadere stukken kunnen worden ingediend). Dus hoewel de heffingsambtenaar de term 'verweerschrift' bezigt, kan het stuk van 6 maart 2026 die naam niet dragen. Het wordt daarom aangemerkt als nader stuk. Het zo laat indienen van verweergronden komt in strijd met de goede procesorde. Het gevolg daarvan is dat het inhoudelijke verweer als tardief wordt aangemerkt.\n\n4.6.. Het nadere bewijsmiddel in beroep, het waarderapport inclusief matrix, heeft een dagtekening van 10 november 2025. Tussen het moment van opmaken van het rapport en het indienen ervan bij de rechtbank ligt ruim 4 maanden. Voor het laten verstrijken van die tijd is geen overtuigende toelichting gekomen. Daar komt bij dat het beroepschrift met daarin de beroepsgronden is reeds ingediend op 24 oktober 2024. De heffingsambtenaar heeft dus ruim 16 maanden de tijd gehad om zich te beraden op het laten opmaken van een waarderapport met matrix. De goede procesorde brengt mee dat als de heffingsambtenaar ervoor kiest om pas kort voor de zitting een dergelijk bewijsmiddel te laten opmaken, de kans dat deze nog in de beoordeling wordt betrokken, sterk afneemt. In dit geval zodanig dat dat niet meer het geval is.\n\n4.7.. Naar het oordeel van de rechtbank moeten de verweergronden en het waarderapport (inclusief matrix) daarom buiten beschouwing worden gelaten.\n\nMateriële beroepsgronden\n\n4.8.. Voor de beoordeling van het materiële geschil valt de rechtbank terug op hetgeen de heffingsambtenaar daarvoor heeft vastgelegd in het taxatieverslag en de uitspraak op bezwaar. De stellingen met betrekking tot artikel 30a Wet WOZ zijn ter zitting ingetrokken. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat het aanvullend beroep niet de eerder ingenomen stellingen overschrijft en dat hij de stellingen uit het initiële beroepschrift nog steeds handhaaft.\n\nZijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?\n\n4.9.. Als referentiewoningen in de bezwaarfase zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] te [woonplaats] , [referentiewoning 2] te [woonplaats] en [referentiewoning 3] te [plaats] . Belanghebbende heeft de bruikbaarheid van de referentiewoning aan [referentiewoning 3] betwist, aangezien deze woning in een andere kern is gelegen. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt de beroepsgrond van belanghebbende niet. De rechtbank acht de woning aan [referentiewoning 3] voldoende vergelijkbaar vanwege het gebruiksoppervlakte. Daarbij merkt de rechtbank op dat het dorp [woonplaats] niet groot is, waardoor het verdedigbaar is dat de heffingsambtenaar een woning van een naastgelegen dorp heeft gebruikt voor de waardering.\n\nIs met de onderlinge verschillen voldoende rekening gehouden?\n\n4.10.. Belanghebbende heeft gesteld dat de hoofdbouw en de aanbouwen van de woning in hetzelfde bouwjaar zijn gebouwd. Om die reden is belanghebbende van mening dat de aanbouwen en het hoofdbouw niet afzonderlijk gewaardeerd dienen te worden, maar als één geheel en dat de heffingsambtenaar dan rekening dient te houden met het afnemend grensnut. De rechtbank overweegt dat de waarde van de woning kan worden getaxeerd, waarbij de woning wordt uitgesplitst in een hoofdbouw en aanbouw. De ratio hierachter is dat woningen, uitgesplitst naar objectonderdelen, beter met elkaar worden vergeleken. Slechts in uitzonderlijke gevallen is er ruimte om de aanbouw bij de hoofdbouw bij elkaar op te tellen en in zijn geheel als hoofdbouw te waarderen.Daarvan is in dit geval naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Dat de hoofdbouw en aanbouwen hetzelfde bouwjaar hebben en gelijktijdig zijn gebouwd, brengt niet met zich dat een uitsplitsing naar hoofdbouw en aanbouwen onjuist is.\n\n4.11.. Voor wat betreft de schimmelvorming, enkele beglazing, scheurvorming in de buitenmuren en slecht onderhouden schilderwerk, merkt de rechtbank op dat, met inachtneming van de door belanghebbende overlegde foto’s, de rechtbank niet tot de conclusie komt dat een lagere factor voor de KOUDV-factoren dient te worden toegepast. De woning van belanghebbende is zichtbaar in mindere staat dan de referentiewoningen, maar dat komt tot uiting in de verhoudingsgewijs hogere KOUDV-factoren van de referentiewoningen. Dat brengt mee dat de prijs per vierkante meter die de basis vormt voor de waardeberekening van de woning van belanghebbende, naar beneden toe wordt gecorrigeerd.\n\n4.12.. Ook de stelling dat de referentiewoning aan [adres 2] in een betere staat verkeert in vergelijking met de woning van belanghebbende, verandert het oordeel van de rechtbank niet. De rechtbank gaat uit van het taxatieverslag in de bezwaarfase en daarin is de woning aan [adres 2] niet gebruikt ter onderbouwing.\n\n4.13.. De stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de mindere ligging van de woning – aan een drukke doorgaande weg – volgt de rechtbank ook niet. Belanghebbende heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat en op welke wijze daar een waardedruk van uitgaat.\n\n4.14.. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de stukken die wel tot het dossier worden gerekend (artikel 8:42 Awb stukken) net voldoende zijn om de verdedigde waarde te kunnen dragen. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld.\n\nConclusie en gevolgen\n\n5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten. Aan de schending van de goede procesorde verbindt de rechtbank de consequentie dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het griffierecht moet vergoeden. Dat leidt tot het dictum dat is vermeld in onderdeel 1 van deze uitspraak.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier.\n\nDe rechter is buiten staat om deze uitspraak mede te ondertekenen.\n\ngriffier\n\nrechter\n\nDe uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.\n\nInformatie over hoger beroep\n\nEen partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.\n\nDigitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.\n\nBijlage: juridisch kader\n\nOp grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever \"de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding\".\n\nDe waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.\n\nPas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.\n\nEen beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.\n\n Artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).\n\n Vergelijkbaar: Rechtbank Oost-Brabant 4 mei 2023, ECLI:NL:RBOBR:2023:2280.\n\n Kamerstukken II 1992\u002F93, 22 885, nr. 3, blz. 44.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBZWB:2026:5818","2026-07-13T00:28:49.060Z",{"id":94,"ecli":95,"slug":96,"caseNumber":44,"courtId":74,"decisionDate":75,"fullText":97,"summary":44,"language":48,"source":49,"sourceUrl":98,"sourceTimestamp":75,"parsedAt":52,"updatedAt":99},"801","ECLI:NL:RBZWB:2026:5823","ecli-nl-rbzwb-2026-5823","RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT\n\nZittingsplaats Middelburg\n\nBelastingrecht\n\nzaaknummer: BRE 24\u002F1358\n uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 30 juni 2026 in de zaak tussen\n [belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,\n\n(gemachtigde: [gemachtigde 1] verbonden aan JUIST, onderdeel van Previcus Vastgoed),\n\nen\n\nde heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.\n\nBeslissing\n\n1. De rechtbank:\n\n- verklaart het beroep gegrond;\n\n- vernietigt de uitspraak op bezwaar;\n\n- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 538.000;\n\n- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;\n\n- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden;\n\n- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 3.200 aan proceskosten van belanghebbende.\n\nFeiten\n\n2. Belanghebbende is eigenaar van een woning (hierna: de woning). Het adres van de woning is: [adres] , te [woonplaats] .\n\n2.1.. Het is een vrijstaande semi-bungalow (bouwjaar 1971) met een gebruikersoppervlakte van 239 m2. De woning is gelegen op een perceel van 1.119 m2. De woning heeft een aangebouwde garage.\n\nProcesverloop\n\n3. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende betreffende de vastgestelde waardevan de woning voor het hierna genoemde belastingjaar:\n\n- Belastingjaar: 2023\n\n- Vastgestelde waarde: € 550.0003.1.. \n\nBelanghebbende heeft de bezwaarfase doorlopen. De uitkomst daarvan is:\n\n- Dictum: Bezwaar ongegrond\n\n- Vastgestelde waarde: € 550.000\n\n- Nevenbeslissingen: Niet van toepassing\n\n3.2.. Belanghebbende is tegen de uitspraak op bezwaar in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend.\n\n3.3.. \n\nDe rechtbank heeft het beroep op 17 maart 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:\n\n- Namens de gemachtigde: [gemachtigde 2]\n\n- Namens de heffingsambtenaar: [gemachtigde 3]\n\n3.4.. Tegen de aanslag onroerendezaakbelasting die met de beschikking WOZ samenhangt zijn geen aparte beroepsgronden aangevoerd.\n\n3.5.. De opbouw van deze uitspraak is afgestemd op het karakter van de grotere groep zaken van dezelfde gemachtigde waar dit dossier deel van uitmaakt. Het dossier is wel op zijn eigen merites beoordeeld.\n\nDe gronden voor de beslissing\n\n4. De standpunten van partijen met betrekking tot de waarde zijn als volgt:\n\n- Waarde volgens belanghebbende: € 505.000\n\n- Waarde volgens de heffingsambtenaar: € 550.000 is niet te hoog, gezien de getaxeerde waarde van € 555.000 in de beroepsfase.\n\n4.1.. Voor het juridisch kader van de beoordeling verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak.\n\nFormele beroepsgronden\n\n4.2.. Er zijn geen formele beslispunten in dit dossier.\n\nMateriële beroepsgronden\n\n4.3.. De heffingsambtenaar heeft in beroep een nieuw bewijsmiddel overgelegd: een matrix. Daarin is de woning getaxeerd op een bedrag van € 555.000. Daarop is van de zijde van belanghebbende een schriftelijke reactie ontvangen. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat hetgeen in de reactie op de matrix en tijdens de zitting naar voren is gebracht, de eerder ingenomen stellingen overschrijft.\n\nZijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?\n\n4.4.. Over de keuze van de referentiewoningen bestaat geen geschil. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Daartegen zijn geen beroepsgronden aangevoerd.4.5.. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type woning, uitstraling, ligging en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dicht bij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De rechtbank ziet ook dat er sprake is van een aantal verschillen tussen de woningen. Of daar door de heffingsambtenaar voldoende rekening mee is gehouden komt hieronder aan de orde.\n\nHeeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij op juiste wijze de marktgegevens heeft omgezet naar een rekengrootheid voor het bepalen van de waarde van de woning?\n\n4.6.. Belanghebbende stelt dat de berekening van het afnemend grensnut onvoldoende inzichtelijk is. Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld en met een eigen berekening onderbouwd dat toepassing van het leerstuk van afnemend grensnut leidt tot een andere conclusie dan die de heffingsambtenaar heeft gepresenteerd. De heffingsambtenaar heeft daar geen nadere uitleg tegenover gesteld en dus de twijfel niet weggenomen. Daarmee komt naar het oordeel van de rechtbank de overtuigingskracht aan de matrix te ontvallen en heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.\n\nDe door belanghebbende voorgestane waarde van de woning\n\n4.7.. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 505.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Met het bewijs dat is overgelegd is onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de woning ondergemiddeld gekwalificeerd moet worden op één of meer secundaire objectkenmerken. De omstandigheid dat belanghebbende minder woonplezier ervaart door onderhoud dat nog moet worden verricht, maakt niet dat sprake is van een ondergemiddelde staat die een waardedruk aannemelijk maakt.\n\nVaststellen van de waarde van de woning door de rechtbank\n\n4.8.. Omdat beide partijen er niet in zijn geslaagd om de door hen voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op waardepeildatum in goede justitie op € 538.000.\n\nConclusie en gevolgen\n\n5. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. Dat leidt tot het dictum dat is vermeld onder 1 van deze uitspraak.\n\n5.1.. De vergoeding van de proceskosten is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 666. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 934. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond, een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 3.200.\n\n5.2.. Verder is de rechtbank van oordeel dat de Wet herwaardering proceskosten WOZ en bpm niet van toepassing is. De rechtbank verwijst in dat kader naar het arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2025.De Wet herwaardering proceskosten WOZ en bpm wordt enkel toegepast voor besluiten die ná 1 januari 2024 zijn genomen. Zowel de beschikking als de uitspraak op bezwaar zijn gedaan voor 1 januari 2024.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier.\n\nDe rechter is buiten staat om deze uitspraak mede te ondertekenen.\n\ngriffier\n\nrechter\n\nDe uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.\n\nInformatie over hoger beroep\n\nEen partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.\n\nDigitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.\n\nBijlage: juridisch kader\n\nOp grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever \"de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding\".\n\nDe waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.\n\nPas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.\n\nEen beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.\n\n Artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)\n\n Hoge Raad 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46.\n\n Kamerstukken II 1992\u002F93, 22 885, nr. 3, blz. 44.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBZWB:2026:5823","2026-07-13T00:28:48.870Z",{"id":101,"ecli":102,"slug":103,"caseNumber":44,"courtId":74,"decisionDate":75,"fullText":104,"summary":44,"language":48,"source":49,"sourceUrl":105,"sourceTimestamp":75,"parsedAt":52,"updatedAt":106},"799","ECLI:NL:RBZWB:2026:5809","ecli-nl-rbzwb-2026-5809","RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT\n\nZittingsplaats Middelburg\n\nBelastingrecht\n\nzaaknummer: BRE 24\u002F311\n uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 30 juni 2026 in de zaak tussen\n [belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,\n\n(gemachtigde: [gemachtigde 1] verbonden aan JUIST, onderdeel van Previcus Vastgoed),\n\nen\n\nde heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.\n\nBeslissing\n\n1. De rechtbank:\n\n- verklaart het beroep gegrond;\n\n- vernietigt de uitspraak op bezwaar;\n\n- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 400.000;\n\n- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;\n\n- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden;\n\n- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 4.134 aan proceskosten aan belanghebbende.\n\nFeiten\n\n2. Belanghebbende is eigenaar van een woning (hierna: de woning). Het adres van de woning is: [adres] , te [woonplaats] .\n\n2.1.. De woning is een vrijstaande woning (bouwjaar 2002) met een gebruikersoppervlakte van 176 m2. De woning is gelegen op een perceel van 11.870 m2. Daarnaast is er ook een loods op het perceel gelegen (bouwjaar 1954) met een oppervlakte van 130 m2.\n\n2.2.. Het kadastrale perceel bestaat deels uit tuin die bij de woning hoort, waarop ook de loods staat en deels uit een achter de tuin gelegen akker. De tuin en de akker zijn optisch van elkaar gescheiden door middel van een heg.\n\n2.3.. De woning met ondergrond, tuin en loods wordt verhuurd aan een particulier.\n\n2.4.. De akker wordt verhuurd aan een nabij gevestigde melkveeboer en is in gebruik voor de teelt van gewassen. De verhuur gebeurt in natura, namelijk doordat belanghebbende een perceel dat in eigendom is bij de melkveeboer mag gebruiken (door belanghebbende aangeduid als ‘ruil van percelen’). De gebruiksvoorwaarden van de akker zijn mondeling tot stand gekomen, gelden per bloeiseizoen en kunnen na afloop van elk bloeiseizoen worden beëindigd.\n\nProcesverloop\n\n3. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende betreffende de vastgestelde waardevan de woning voor het hierna genoemde belastingjaar:\n\n- Belastingjaar: 2023\n\n- Vastgestelde waarde: € 518.000\n\n3.1.. \n\nBelanghebbende heeft de bezwaarfase doorlopen. De uitkomst daarvan is:\n\n- Dictum: Bezwaar ongegrond\n\n- Vastgestelde waarde: € 518.000\n\n- Nevenbeslissingen: Niet van toepassing\n\n3.2.. Belanghebbende is tegen de uitspraak op bezwaar in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend op 22 januari 2026.\n\n3.3.. \n\nDe rechtbank heeft het beroep op 10 februari 2026 op een zogeheten cluster-zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:\n\n- Namens de gemachtigde: [gemachtigde 2]\n\n- Namens de heffingsambtenaar: [gemachtigde 3]\n\n3.4.. Aan het slot van de behandeling is het onderzoek ter zitting geschorst en is de zaak aangehouden. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt en aan partijen toegezonden. Beide partijen hebben een bewijsopdracht gekregen. Belanghebbende heeft daaraan een gevolg gegeven en op 5 maart 2026 een aanvullend stuk ingediend.\n\n3.5.. De rechtbank heeft de behandeling van het beroep ter zitting van 17 maart 2026 hervat op een nadere cluster-zitting. Hieraan hebben dezelfde procespartijen deelgenomen.\n\n3.6.. Tegen de aanslag onroerendezaakbelasting die met de beschikking WOZ samenhangt, zijn geen aparte beroepsgronden aangevoerd.\n\n3.7.. De opbouw van deze uitspraak is afgestemd op het karakter van de grotere groep zaken van dezelfde gemachtigde waar dit dossier deel van uitmaakt. Het dossier is wel op zijn eigen merites beoordeeld.\n\nDe gronden voor de beslissing\n\n4. De standpunten van partijen met betrekking tot de waarde zijn als volgt:\n\n- Waarde volgens belanghebbende: € 352.000\n\n- Waarde volgens de heffingsambtenaar: € 518.000 is niet te hoog, gezien de getaxeerde waarde van € 556.000 in de beroepsfase.\n\n4.1.. Voor het juridisch kader van de beoordeling verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak.\n\nFormele beroepsgronden\n\n4.2.. De rechtbank ziet zich voor de vraag gesteld of de objectafbakening voor dit object juist is. Belanghebbende schetst een feitencomplex dat daartoe aanleiding geeft, in het bijzonder de toelichting over het gesplitste gebruik van het perceel. Belanghebbende heeft echter geen standpunten ingenomen ten aanzien van het aspect ‘objectafbakening’. Desgevraagd hebben partijen ter zitting zich op het standpunt gesteld dat de objectafbakening vanuit het perspectief van belanghebbende ook niet relevant is, omdat het object voor hem één geheel vormt.\n\n4.3.. De rechtbank is van oordeel dat puur juridisch bezien de WOZ-beschikking onjuist is. De reden daarvoor is dat de akker voldoet aan het criterium dat deze ‘blijkens zijn indeling bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt’. Er is feitelijk ook sprake van twee verschillende gebruikers: de huurder van de woning en de gebruiker (huurder in natura) van de akker.\n\n4.4.. De rechtbank kan aan de voorgaande constatering niet achteloos voorbij gaan, omdat de toetsing van de objectafbakening een ambtshalve taak van de rechter is. De waardebepaling op de voet van Hoofdstuk III van de Wet WOZ begint ook bij de objectafbakening (16 Wet WOZ). Vanwege het dwingende karakter van artikel 16 van de Wet WOZ komt aan de heffingsambtenaar bij de objectafbakening bovendien geen beleidsvrijheid toe.\n\n4.5.. Toch zal de rechtbank aan de constatering dat sprake is van een onjuiste objectafbakening voor deze WOZ-beschikking geen consequenties verbinden. De reden daarvoor is dat belanghebbende onweersproken heeft gesteld dat voor de akker de cultuurgrondvrijstelling geldt.Dat maakt dat de akker buiten de waardebepaling voor de Wet WOZ blijft. Althans, de heffingsambtenaar heeft geen stellingen ingenomen die tot een andere (tussen)conclusie leiden.\n\n4.6.. Bij een onjuiste objectafbakening heeft de rechter (onder andere) de bevoegdheid om te bepalen dat het gedeelte dat ten onrechte tot de grondslag van de waardebepaling is gerekend, daaruit wordt weggelaten. Het is dan aan de heffingsambtenaar om te bepalen of voor dit afzonderlijke gedeelte een nieuwe, aparte, beschikking wordt vastgesteld. In dit geval is dat van geen reële betekenis, omdat de waarde in die eventuele beschikking dan zeer waarschijnlijk nul zou zijn.\n\n4.7.. Verder weegt de rechtbank mee dat de objectafbakening snel kan wijzigen als het gebruik van de afzonderlijke delen wijzigt. Gelet op het mondelinge karakter van de afspraken tussen belanghebbende en de melkveeboer kan dat zich vrij plots voordoen.\n\n4.8.. Alles afwegende zal de rechtbank in het onderstaande oordelen of de vastgestelde waarde aannemelijk is gemaakt, uitgaande van de woning, de ondergrond, de tuin en de loods. Ten behoeve van de leesbaarheid zal dit zelfstandige deel van de onroerende zaak worden aangeduid als ‘woning-deel’.\n\n4.9.. De rechtbank wijst de heffingsambtenaar op de omstandigheid dat het aangewezen is dat voor elk afzonderlijk belastingjaar de objectafbakening nauwkeurig wordt bekeken, om onduidelijkheid over dit aspect in opvolgende jaren te voorkomen, danwel te beperken.\n\nMateriële beroepsgronden\n\n4.10.. De heffingsambtenaar heeft in beroep een nieuw bewijsmiddel overgelegd: een matrix. Daarin is een getaxeerde waarde genoemd van € 556.000. Daarop is van de zijde van belanghebbende een schriftelijke reactie ontvangen. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat hetgeen in de aanvullende stukken van 22 januari 2026 en 5 maart 2026 en tijdens de zitting naar voren is gebracht, de eerder ingenomen stellingen overschrijft.\n\nZijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met het woning-deel?\n\n4.11.. Belanghebbende heeft de bruikbaarheid van de referentiewoningen betwist, omdat op het gehele kadastrale perceel (en daarmee ook op het woning-deel) een bedrijfsbestemming rust. Verder stelt belanghebbende dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van het woning-deel.\n\n4.12.. De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar heeft gekozen voor drie reguliere woningen als referentiewoningen, terwijl het betoog van belanghebbende impliceert dat vergeleken had moeten worden met bedrijfswoningen. Tussen partijen is niet in geschil dat het woning-deel een object met bedrijfsbestemming is. De rechtbank oordeelt dat het op de weg van de heffingsambtenaar had gelegen om de keuze voor reguliere woningen toe te lichten - mogelijk waren geen bedrijfswoningen beschikbaar – maar dat heeft de heffingsambtenaar niet gedaan. De rechtbank oordeelt daarom dat, gelet op de referenties van belanghebbende, de referentiewoningen van de heffingsambtenaar in beginsel niet als basis voor een analyse van de marktsituatie kunnen dienen.\n\n4.13.. Voor het geval deze referentiewoningen de enige drie vergelijkbare woningen waren, had naar het oordeel van de rechtbank het verschil in bestemming tot uitdrukking moeten komen. Dit blijkt niet uit de matrix. Dit leidt tot het oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met het woning-deel.\n\n4.14.. Ook indien ervan wordt uitgegaan dat de huurder het woning-deel gebruikt zonder dat van daaruit een bedrijf wordt geleid, maakt dat het oordeel niet anders. De omstandigheid dat de huidige bewoner het woning-deel gebruikt in strijd met het bestemmingsplan, is een omstandigheid die in de geobjectiveerde benadering (het perspectief van de denkbeeldige koper) buiten beschouwing moet worden gelaten.\n\n4.15.. De tussenconclusie is dat aan de matrix onvoldoende bewijskracht toekomt om de verdedigde waarde aannemelijk te maken.\n\nDe door belanghebbende voorgestane waarde van het woning-deel4.16.. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 352.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. De heffingsambtenaar heeft de aannemelijkheid van de berekening van belanghebbende weersproken. Dat brengt mee dat de rechtbank de berekening van de waarde van belanghebbende op zijn aannemelijkheid zal toetsen. Belanghebbende heeft een eigen berekening van de waarde overgelegd (genaamd Taxatiekaart Agrarisch Onroerend Goed), maar deze is niet gebaseerd op een analyse van marktinformatie zoals de Wet WOZ voorschrijft (verkoopgegevens van vergelijkbare objecten ontbreken). De rechtbank oordeelt daarom dat ook deze berekening niet kan worden gevolgd.\n\nVaststellen van de waarde van het woning-deel door de rechtbank\n\n4.17.. Omdat beide partijen er niet in zijn geslaagd om de door hen voorgestelde waarde van het woning-deel aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van het woning-deel op de waardepeildatum in goede justitie op € 400.000.\n\nConclusie en gevolgen\n\n5. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. Dat leidt tot het dictum dat is vermeld in onderdeel 1 van deze uitspraak.\n\n5.1.. De vergoeding van de proceskosten is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 666. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 934. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond, een beroepschrift ingediend en aan de (twee) zittingen van de rechtbank deelgenomen. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 4.134. Het verzoek van belanghebbende tot vergoeding van de kosten van het opmaken van de ‘Taxatiekaart Agrarisch Onroerend Goed’ wordt afgewezen. Belanghebbende heeft onvoldoende aangevoerd om aannemelijk te achten dat dit document een verslag van een deskundige is.\n\n5.2.. Verder is de rechtbank van oordeel dat de Wet herwaardering proceskosten WOZ en bpm niet van toepassing is. De rechtbank verwijst in dat kader naar het arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2025.De Wet herwaardering proceskosten WOZ en bpm wordt enkel toegepast voor besluiten die ná 1 januari 2024 zijn genomen. Zowel de beschikking als de uitspraak op bezwaar zijn gedaan voor 1 januari 2024.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier.\n\nDe rechter is buiten staat om deze uitspraak mede te ondertekenen.\n\ngriffier\n\nrechter\n\nDe uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.\n\nInformatie over hoger beroep\n\nEen partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.\n\nDigitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.\n\nBijlage: juridisch kader\n\nOp grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever \"de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding\".\n\nDe waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.\n\nPas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.\n\nEen beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.\n\n Artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)\n\n Hoge Raad 9 mei 2003, ECLI:NL:HR:AD6058.\n\n Artikel 1 lid 2 sub a van de Uitvoeringsregeling uitgezondere objecten Wet Waardering onroerende zaken\n\n Vergelijk ook Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 26 augustus 2024, ECLI:NL:RBZWB:2024:6049.\n\n Artikel 1, aanhef en onder b, van het Besluit Proceskosten bestuursrecht\n\n Hoge Raad 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46.\n\n Kamerstukken II 1992\u002F93, 22 885, nr. 3, blz. 44.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBZWB:2026:5809","2026-07-13T00:28:48.799Z",{"id":108,"ecli":109,"slug":110,"caseNumber":44,"courtId":74,"decisionDate":75,"fullText":111,"summary":44,"language":48,"source":49,"sourceUrl":112,"sourceTimestamp":75,"parsedAt":52,"updatedAt":113},"804","ECLI:NL:RBZWB:2026:5815","ecli-nl-rbzwb-2026-5815","RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT\n\nZittingsplaats Middelburg\n\nBelastingrecht\n\nzaaknummer: BRE 24\u002F7210\n uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 30 juni 2026 in de zaak tussen\n [belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,\n\n(gemachtigde: [gemachtigde 1] verbonden aan JUIST, onderdeel van Previcus Vastgoed),\n\nen\n\nde heffingsambtenaar van Sabewa, de heffingsambtenaar.\n\nBeslissing\n\n1. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.\n\nFeiten\n\n2. Belanghebbende is eigenaar van een woning (hierna: de woning). Het adres van de woning is: [adres] , te [woonplaats] .\n\n2.1.. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 2000) met een gebruikersoppervlakte van 224 m2. De woning is gelegen op een perceel van 694 m2. De woning heeft een tuinhuis en dakkapel.\n\nProcesverloop\n\n3. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende betreffende de vastgestelde waardevan de woning voor het hierna genoemde belastingjaar:\n\n- Belastingjaar: 2024\n\n- Vastgestelde waarde: € 668.000\n\n3.1.. \n\nBelanghebbende heeft de bezwaarfase doorlopen. De uitkomst daarvan is:\n\n- Dictum: Bezwaar ongegrond\n\n- Waarde na bezwaar: € 668.000\n\n- Nevenbeslissingen: Niet van toepassing\n\n3.2.. Belanghebbende is tegen de uitspraak op bezwaar in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een nader stuk. Belanghebbende heeft ook nog een nader stuk ingediend.\n\n3.3.. \n\nDe rechtbank heeft het beroep op 17 maart 2026 op een zogeheten cluster-zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:\n\n- Namens de gemachtigde: [gemachtigde 2]\n\n- Namens de heffingsambtenaar: [gemachtigde 3]\n\n3.4.. Tegen de aanslag onroerendezaakbelasting die met de beschikking WOZ samenhangt zijn geen aparte beroepsgronden aangevoerd.\n\n3.5.. De opbouw van deze uitspraak is afgestemd op het karakter van de grotere groep zaken van dezelfde gemachtigde waar dit dossier deel van uitmaakt. Het dossier is wel op zijn eigen merites beoordeeld.\n\nDe gronden voor de beslissing\n\n4. De standpunten van partijen met betrekking tot de waarde zijn als volgt:\n\n- Waarde volgens belanghebbende: € 650.000\n\n- Waarde volgens de heffingsambtenaar: € 668.000 is niet te hoog, gezien de getaxeerde waarde van € 680.000 in de beroepsfase.\n\n4.1.. Voor het juridisch kader van de beoordeling verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak.\n\nFormele beroepsgronden\n\n4.2.. De heffingsambtenaar heeft op 4 en 6 maart 2026 nadere stukken ingediend.\n\n4.3.. Op zichzelf beschouwd zijn de nadere stukken binnengekomen nét voorafgaand aan de start van de termijn van 10 dagen voor de zitting, zoals bepaald in artikel 8:58 van de Awb. Gelet echter op het geheel van feiten en omstandigheden in deze zaak, ziet de rechtbank aanleiding om een strengere toets aan te leggen voor het bepalen van de bewijsmiddelen die zij ten grondslag legt aan haar oordeel. Voor de gehouden cluster-zitting heeft de rechtbank immers ruim voor de zitting, te weten op 11 februari 2026, kenbaar gemaakt dat deze zaak onderdeel uitmaakt van een grote groep zaken waarvoor een geclusterde behandeling aangewezen was, indachtig de grote hoeveelheid zaken en de grote capaciteit die dat vraagt van de Rechtspraak. Deze wijze van afdoening is gericht op het zo doelmatig mogelijk inzetten van schaarse capaciteiten, waaronder in het bijzonder zittingscapaciteit.\n\n4.4.. De verplichte gedingstukken (artikel 8:42 Awb stukken) zijn op 24 juni 2025, dus tijdig, ingediend. Deze stukken worden daarom tot de gedingstukken gerekend.\n\n4.5.. De nadere stukken van de heffingsambtenaar bestaan in feite uit twee onderdelen: verweergronden en nader bewijs (het waarderapport). Het gedingstuk met daarin het verweer van de heffingsambtenaar is te laat ingediend. Immers, de verzending van de uitnodiging voor de zitting markeert de overgang van de fase van vooronderzoek (waarin het verweerschrift kan worden ingediend), naar de fase van het onderzoek ter zitting (waarin nog slechts nadere stukken kunnen worden ingediend). Dus hoewel de heffingsambtenaar de term 'verweerschrift' bezigt, kan het stuk van 6 maart 2026 die naam niet dragen. Het wordt daarom aangemerkt als nader stuk. Het zo laat indienen van verweergronden komt in strijd met de goede procesorde. Het gevolg daarvan is dat het inhoudelijke verweer als tardief wordt aangemerkt.\n\n4.6.. Het nadere bewijsmiddel in beroep, het waarderapport inclusief matrix, heeft een dagtekening van 12 februari 2026. Tussen het moment van opmaken van het rapport en het indienen ervan bij de rechtbank ligt één maand. Voor het laten verstrijken van die tijd is geen overtuigende toelichting gekomen. Daar komt bij dat het beroepschrift met daarin de beroepsgronden is reeds ingediend op 22 oktober 2024. De heffingsambtenaar heeft dus ruim 17 maanden de tijd gehad om zich te beraden op het laten opmaken van een waarderapport met matrix. De goede procesorde brengt mee dat als de heffingsambtenaar ervoor kiest om pas kort voor de zitting een dergelijk bewijsmiddel te laten opmaken en in te dienen, de kans dat deze nog in de beoordeling wordt betrokken, sterk afneemt. In dit geval zodanig dat dat niet meer het geval is.\n\n4.7.. Naar het oordeel van de rechtbank moeten de verweergronden en het waarderapport (inclusief matrix) daarom buiten beschouwing worden gelaten.\n\nMateriële beroepsgronden\n\n4.8.. Voor de beoordeling van het materiële geschil valt de rechtbank terug op hetgeen de heffingsambtenaar daarvoor heeft vastgelegd in het taxatieverslag en de uitspraak op bezwaar. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat de beroepsgronden die in het nadere stuk danwel ter zitting zijn aangevoerd, de eerdere beroepsgronden overschrijven. De stellingen met betrekking tot artikel 30a Wet WOZ zijn ter zitting ingetrokken.\n\n4.9.. Als referentiewoningen in de bezwaarfase zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] te [woonplaats] , [referentiewoning 2] te [woonplaats] en [referentiewoning 3] te [plaats] .\n\nZijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?\n\n4.10.. De rechtbank ziet anders dan belanghebbende bepleit, geen aanleiding voor het buiten beschouwing laten of ondergeschikt maken van de verkoopgegevens van één van de referentiewoningen uit het taxatieverslag. Alle drie de objecten zijn voldoende vergelijkbaar, gezien ligging, bouwjaar en oppervlakte. De daaruit voortvloeiende prijs per vierkante meter onderbouwt de vastgestelde waarde van de woning van belanghebbende.\n\nIs met de onderlinge verschillen voldoende rekening gehouden?\n\n4.11.. De waardedrukkende aspecten die belanghebbende te berde heeft gebracht, zijn weersproken en vervolgens niet met nadere bewijsmiddelen onderbouwd. Het betoog van belanghebbende slaagt daarom niet.\n\n4.12.. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de stukken die wel tot het dossier worden gerekend (artikel 8:42 Awb stukken) net voldoende zijn om de verdedigde waarde te kunnen dragen. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld.\n\nConclusie en gevolgen\n\n5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten. Dat leidt tot het dictum dat is vermeld in onderdeel 1 van deze uitspraak.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier.\n\nDe rechter is buiten staat om deze uitspraak mede te ondertekenen.\n\ngriffier\n\nrechter\n\nDe uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.\n\nInformatie over hoger beroep\n\nEen partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.\n\nDigitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.\n\nBijlage: juridisch kader\n\nOp grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever \"de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding\".\n\nDe waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.\n\nPas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.\n\nEen beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.\n\n Artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).\n\n Kamerstukken II 1992\u002F93, 22 885, nr. 3, blz. 44.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBZWB:2026:5815","2026-07-13T00:28:48.978Z",{"id":115,"ecli":116,"slug":117,"caseNumber":44,"courtId":74,"decisionDate":75,"fullText":118,"summary":44,"language":48,"source":49,"sourceUrl":119,"sourceTimestamp":75,"parsedAt":52,"updatedAt":120},"810","ECLI:NL:RBZWB:2026:5822","ecli-nl-rbzwb-2026-5822","RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT\n\nZittingsplaats Middelburg\n\nBelastingrecht\n\nzaaknummer: BRE 24\u002F7303\n uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 30 juni 2026 in de zaak tussen\n [belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,\n\n(gemachtigde: [gemachtigde] verbonden aan JUIST, onderdeel van Previcus Vastgoed),\n\nen\n\nde heffingsambtenaar van Sabewa, de heffingsambtenaar.\n\nBeslissing\n\n1. De rechtbank:\n\n- verklaart het beroep gegrond;\n\n- vernietigt de uitspraak op bezwaar;\n\n- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 328.000;\n\n- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;\n\n- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden;\n\n- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 800 aan proceskosten van belanghebbende.\n\nFeiten\n\n2. Belanghebbende is eigenaar van een woning (hierna: de woning). Het adres van de woning is: [adres].\n\n2.1.. Het is een tussenwoning (bouwjaar 1933) met een gebruikersoppervlakte van 195 m2. De woning is gelegen op een perceel van 156 m2. De woning heeft een berging en dakkapel.\n\nProcesverloop\n\n3. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende betreffende de vastgestelde waardevan de woning voor het hierna genoemde belastingjaar:\n\n- Belastingjaar: 2024\n\n- Vastgestelde waarde: € 357.000\n\n3.1.. \n\nBelanghebbende heeft de bezwaarfase doorlopen. De uitkomst daarvan is:\n\n- Dictum: Bezwaar ongegrond\n\n- Waarde na bezwaar: € 357.000\n\n- Nevenbeslissingen: Niet van toepassing\n\n3.2.. Belanghebbende is tegen de uitspraak op bezwaar in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een nader stuk. Belanghebbende heeft ook nog een nader stuk ingediend.\n\n3.3.. \n\nDe rechtbank heeft het beroep op 17 maart 2026 op een zogeheten cluster-zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:\n\n- Namens de gemachtigde: [naam 1]\n\n- Namens de heffingsambtenaar: [naam 2]\n\n3.4.. Tegen de aanslag onroerendezaakbelasting die met de beschikking WOZ samenhangt zijn geen aparte beroepsgronden aangevoerd.\n\n3.5.. De opbouw van deze uitspraak is afgestemd op het karakter van de grotere groep zaken van dezelfde gemachtigde waar dit dossier deel van uitmaakt. Het dossier is wel op zijn eigen merites beoordeeld.\n\nDe gronden voor de beslissing\n\n4. De standpunten van partijen met betrekking tot de waarde zijn als volgt:\n\n- Waarde volgens belanghebbende: € 324.000\n\n- Waarde volgens de heffingsambtenaar: € 357.000 is niet te hoog, gezien de getaxeerde waarde van € 358.000 in de beroepsfase.\n\n4.1.. Voor het juridisch kader van de beoordeling verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak.\n\nFormele beroepsgronden\n\n4.2.. De heffingsambtenaar heeft op 4 en 6 maart 2026 nadere stukken ingediend.\n\n4.3.. Op zichzelf beschouwd zijn de nadere stukken binnengekomen nét voorafgaand aan de start van de termijn van 10 dagen voor de zitting, zoals bepaald in artikel 8:58 van de Awb. Gelet echter op het geheel van feiten en omstandigheden in deze zaak, ziet de rechtbank aanleiding om een strengere toets aan te leggen voor het bepalen van de bewijsmiddelen die zij ten grondslag legt aan haar oordeel. Voor de gehouden cluster-zitting heeft de rechtbank immers ruim voor de zitting, te weten op 11 februari 2026, kenbaar gemaakt dat deze zaak onderdeel uitmaakt van een grote groep zaken waarvoor een geclusterde behandeling aangewezen was, indachtig de grote hoeveelheid zaken en de grote capaciteit die dat vraagt van de Rechtspraak. Deze wijze van afdoening is gericht op het zo doelmatig mogelijk inzetten van schaarse capaciteiten, waaronder in het bijzonder zittingscapaciteit.\n\n4.4.. De verplichte gedingstukken (artikel 8:42 Awb stukken) zijn op 4 maart 2026 ingediend. Op 4 november 2024 en op 5 december 2024 heeft de rechtbank de heffingsambtenaar verzocht om het verweerschrift in te dienen en hem gewezen op de verplichting om de stukken die betrekking hebben op de zaak in te brengen. De termijn die de wet daarvoor bepaalt is vier weken na het opvragen ervan door de rechtbank. Reeds in zoverre is sprake van een schending van de goede procesorde. Omdat dit stukken zijn, waarvan belanghebbende geacht wordt ermee bekend te zijn, worden deze wel in de beoordeling betrokken.\n\n4.5.. De nadere stukken van de heffingsambtenaar bestaan in feite uit twee onderdelen: verweergronden en nader bewijs (het waarderapport). Het gedingstuk met daarin het verweer van de heffingsambtenaar is te laat ingediend. Immers, de verzending van de uitnodiging voor de zitting markeert de overgang van de fase van vooronderzoek (waarin het verweerschrift kan worden ingediend), naar de fase van het onderzoek ter zitting (waarin nog slechts nadere stukken kunnen worden ingediend). Dus hoewel de heffingsambtenaar de term 'verweerschrift' bezigt, kan het stuk van 6 maart 2026 die naam niet dragen. Het wordt daarom aangemerkt als nader stuk. Het zo laat indienen van verweergronden komt in strijd met de goede procesorde. Het gevolg daarvan is dat het inhoudelijke verweer als tardief wordt aangemerkt.\n\n4.6.. Het nadere bewijsmiddel in beroep, het waarderapport inclusief matrix, heeft een dagtekening van 9 februari 2026. Tussen het moment van opmaken van het rapport en het indienen ervan bij de rechtbank ligt ruim 4 maanden. Voor het laten verstrijken van die tijd is geen overtuigende toelichting gekomen. Daar komt bij dat het beroepschrift met daarin de beroepsgronden is reeds ingediend op 28 oktober 2024. De heffingsambtenaar heeft dus ruim 17 maanden de tijd gehad om zich te beraden op het laten opmaken van een waarderapport met matrix. De goede procesorde brengt mee dat als de heffingsambtenaar ervoor kiest om pas kort voor de zitting een dergelijk bewijsmiddel te laten opmaken, de kans dat deze nog in de beoordeling wordt betrokken, sterk afneemt. In dit geval zodanig dat dat niet meer het geval is.\n\n4.7.. Naar het oordeel van de rechtbank moeten de verweergronden en het waarderapport (inclusief matrix) daarom buiten beschouwing worden gelaten.\n\nMateriële beroepsgronden\n\n4.8.. Voor de beoordeling van het materiële geschil valt de rechtbank terug op hetgeen de heffingsambtenaar daarvoor heeft vastgelegd in het taxatieverslag en de uitspraak op bezwaar. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat de beroepsgronden die in het nadere stuk danwel ter zitting zijn aangevoerd, de eerdere beroepsgronden overschrijven. De stellingen met betrekking tot artikel 30a Wet WOZ zijn ter zitting ingetrokken.\n\nZijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?\n\n4.9.. Over de keuze van de referentiewoningen bestaat geen geschil. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Daartegen zijn geen beroepsgronden aangevoerd.\n\n4.10.. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, bouwjaar en gebruikersoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dicht bij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De rechtbank ziet ook dat er sprake is van een aantal verschillen tussen de woningen. Of daar door de heffingsambtenaar voldoende rekening mee is gehouden komt hieronder aan de orde.\n\nIs met de onderlinge verschillen voldoende rekening gehouden?\n\n4.11.. Belanghebbende heeft in zijn aanvullend stuk aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verzakking van de woning van belanghebbende. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar gesteld dat niet vast staat dat sprake is van een verzakking. Belanghebbende heeft tegenover de weerspreking bewijsmiddelen aangedragen in de vorm van foto’s, onder andere met de afbeelding van een waterpas. Daarmee is de verzakking aannemelijk gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met inachtneming van de door belanghebbende overlegde foto’s niet voldoende rekening gehouden met de verminderde kwaliteit van de woning van belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft niet gesteld of aannemelijk gemaakt dat de referentiewoningen uit het taxatieverslag dezelfde kwalitatieve gebreken hebben. Dus moet met dit verschil rekening worden gehouden. Indien een correctie voor kwaliteit wordt toegepast, leidt dit ertoe dat de getaxeerde waarde onder de beschikte waarde komt te liggen. Dit leidt tot het oordeel dat de beschikte waarde te hoog is vastgesteld.\n\nDe door belanghebbende voorgestane waarde van de woning\n\n4.12.. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt eerst de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 324.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. De rechtbank ziet geen reden om factor 1 toe te kennen voor de kwaliteit van de woning.\n\nVaststellen van de waarde van de woning door de rechtbank\n\n4.13.. Omdat beide partijen er niet in zijn geslaagd om de door hen voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 328.000.\n\nConclusie en gevolgen\n\n5. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. Dat leidt tot het dictum dat is vermeld in onderdeel 1 van deze uitspraak.\n\n5.1.. De vergoeding van de proceskosten is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft voor de bezwaarfase recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde van € 666. Belanghebbende heeft voor de beroepsfase recht op 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 934 per punt. De beschikking is op 24 februari 2024 opgelegd en de dagtekening van uitspraak op bezwaar is 16 september 2024, de forfaitaire proceskostenvergoeding wordt daarom op grond van artikel 30a, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ met een factor van 0,25 vermenigvuldigd. De vergoeding bedraagt in totaal € 800.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier.\n\nDe rechter is buiten staat om deze uitspraak mede te ondertekenen.\n\ngriffier\n\nrechter\n\nDe uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.\n\nInformatie over hoger beroep\n\nEen partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.\n\nDigitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.\n\nBijlage: juridisch kader\n\nOp grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever \"de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding\".\n\nDe waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.\n\nPas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.\n\nEen beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.\n\n Artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).\n\n Kamerstukken II 1992\u002F93, 22 885, nr. 3, blz. 44.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBZWB:2026:5822","2026-07-13T00:28:49.250Z",{"id":122,"ecli":123,"slug":124,"caseNumber":44,"courtId":74,"decisionDate":75,"fullText":125,"summary":44,"language":48,"source":49,"sourceUrl":126,"sourceTimestamp":75,"parsedAt":52,"updatedAt":127},"811","ECLI:NL:RBZWB:2026:5821","ecli-nl-rbzwb-2026-5821","RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT\n\nZittingsplaats Middelburg\n\nBelastingrecht\n\nzaaknummer: BRE 24\u002F7933\n uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 30 juni 2026 in de zaak tussen\n [belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,\n\n(gemachtigde: [gemachtigde] verbonden aan JUIST, onderdeel van Previcus Vastgoed),\n\nen\n\nde heffingsambtenaar van Sabewa, de heffingsambtenaar.\n\nBeslissing\n\n1. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond en bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden.\n\nFeiten\n\n2. Belanghebbende is eigenaar van een woning (hierna: de woning). Het adres van de woning is: [adres].\n\n2.1.. Het is een twee-onder-één-kapwoning (bouwjaar 1995) met een gebruikersoppervlakte van 149 m2. De woning is gelegen op een perceel van 281 m2. De woning heeft een aanbouw woonruimte en een garage.\n\nProcesverloop\n\n3. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende betreffende de vastgestelde waardevan de woning voor het hierna genoemde belastingjaar:\n\n- Belastingjaar: 2024\n\n- Vastgestelde waarde: € 389.000\n\n3.1.. \n\nBelanghebbende heeft de bezwaarfase doorlopen. De uitkomst daarvan is:\n\n- Dictum: Bezwaar ongegrond\n\n- Waarde na bezwaar: € 389.000\n\n- Nevenbeslissingen: Niet van toepassing\n\n3.2.. Belanghebbende is tegen de uitspraak op bezwaar in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een nader stuk. Belanghebbende heeft ook nog een nader stuk ingediend.3.3.. \n\nDe rechtbank heeft het beroep op 17 maart 2026 op een zogeheten cluster-zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:\n\n- Namens de gemachtigde: [naam 1]\n\n- Namens de heffingsambtenaar: [naam 2]\n\n3.4.. Tegen de aanslag onroerendezaakbelasting die met de beschikking WOZ samenhangt zijn geen aparte beroepsgronden aangevoerd.\n\n3.5.. De opbouw van deze uitspraak is afgestemd op het karakter van de grotere groep zaken van dezelfde gemachtigde waar dit dossier deel van uitmaakt. Het dossier is wel op zijn eigen merites beoordeeld.\n\nDe gronden voor de beslissing\n\n4. De standpunten van partijen met betrekking tot de waarde zijn als volgt:\n\n- Waarde volgens belanghebbende: € 375.000\n\n- Waarde volgens de heffingsambtenaar: € 389.000 is niet te hoog, gezien de getaxeerde waarde van € 401.000 in de beroepsfase.\n\n4.1.. Voor het juridisch kader van de beoordeling verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak.\n\nFormele beroepsgronden\n\n4.2.. De heffingsambtenaar heeft op 4 maart 2026 tweemaal nadere stukken stuk ingediend.\n\n4.3.. Op zichzelf beschouwd zijn de nadere stukken binnengekomen nét voorafgaand aan de start van de termijn van 10 dagen voor de zitting, zoals bepaald in artikel 8:58 van de Awb. Gelet echter op het geheel van feiten en omstandigheden in deze zaak, ziet de rechtbank aanleiding om een strengere toets aan te leggen voor het bepalen van de bewijsmiddelen die zij ten grondslag legt aan haar oordeel. Voor de gehouden cluster-zitting heeft de rechtbank immers ruim voor de zitting, te weten op 11 februari 2026, kenbaar gemaakt dat deze zaak onderdeel uitmaakt van een grote groep zaken waarvoor een geclusterde behandeling aangewezen was, indachtig de grote hoeveelheid zaken en de grote capaciteit die dat vraagt van de Rechtspraak. Deze wijze van afdoening is gericht op het zo doelmatig mogelijk inzetten van schaarse capaciteiten, waaronder in het bijzonder zittingscapaciteit.\n\n4.4.. De op 4 maart ingediende stukken bestaan onder meer uit de verplichte gedingstukken (artikel 8:42 Awb stukken). Op 5 december 2024 en op 20 januari 2025 heeft de rechtbank de heffingsambtenaar verzocht om het verweerschrift in te dienen en hem gewezen op de verplichting om de stukken die betrekking hebben op de zaak in te brengen. De termijn die de wet daarvoor bepaalt is vier weken na het opvragen ervan door de rechtbank. Reeds in zoverre is sprake van een schending van de goede procesorde. Omdat dit stukken zijn, waarvan belanghebbende geacht wordt ermee bekend te zijn, worden deze wel in de beoordeling betrokken.\n\n4.5.. De overige sets stukken van de heffingsambtenaar bestaan in feite uit twee onderdelen: verweergronden en nader bewijs (het waarderapport). Het gedingstuk met daarin het verweer van de heffingsambtenaar is te laat ingediend. Immers, de verzending van de uitnodiging voor de zitting markeert de overgang van de fase van vooronderzoek (waarin het verweerschrift kan worden ingediend), naar de fase van het onderzoek ter zitting (waarin nog slechts nadere stukken kunnen worden ingediend). Dus hoewel de heffingsambtenaar de term 'verweerschrift' bezigt, kan het stuk van 4 maart 2026 die naam niet dragen. Het wordt daarom aangemerkt als nader stuk. Het zo laat indienen van verweergronden komt eveneens in strijd met de goede procesorde. Het gevolg daarvan is dat het inhoudelijke verweer als tardief wordt aangemerkt.\n\n4.6.. Het nadere bewijsmiddel in beroep, het waarderapport inclusief matrix, heeft een dagtekening van 29 juli 2025. Tussen het moment van opmaken van het rapport en het indienen ervan bij de rechtbank ligt ruim 7 maanden. Voor het laten verstrijken van die tijd is geen overtuigende toelichting gekomen. Daar komt bij dat het beroepschrift met daarin de beroepsgronden is reeds ingediend op 20 november 2024. De heffingsambtenaar heeft dus nagenoeg 16 maanden de tijd gehad om zich te beraden op het laten opmaken van een waarderapport met matrix en het tijdig in te dienen. De goede procesorde brengt mee dat als de heffingsambtenaar ervoor kiest om pas kort voor de zitting een dergelijk bewijsmiddel te laten opmaken, de kans dat deze nog in de beoordeling wordt betrokken, sterk afneemt. In dit geval zodanig dat dat niet meer het geval is.\n\n4.7.. Naar het oordeel van de rechtbank moeten de verweergronden en het waarderapport (inclusief matrix) daarom buiten beschouwing worden gelaten.\n\nMateriële beroepsgronden\n\n4.8.. Voor de beoordeling van het materiële geschil valt de rechtbank terug op hetgeen de heffingsambtenaar daarvoor heeft vastgelegd in het taxatieverslag en de uitspraak op bezwaar. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat de beroepsgronden die in het nadere stuk danwel ter zitting zijn aangevoerd, de eerdere beroepsgronden overschrijven.\n\nZijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?\n\n4.9.. Ten aanzien van de keuze voor de referentiewoningen zijn geen aparte beroepsgronden aangedragen.\n\nIs met de onderlinge verschillen voldoende rekening gehouden?\n\n4.10.. Belanghebbende heeft in zijn aanvullend stuk gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met uitstraling en onderhoud van de woning (deze KOUDV-waarden zijn net als de voorzieningen ondergemiddeld, aldus belanghebbende) en dat daarom de WOZ-waarde moet worden verlaagd. Ter onderbouwing van zijn stelling heeft belanghebbende foto’s van de woning overgelegd. De heffingsambtenaar heeft in het taxatieverslag naar voren gebracht dat de woning ondergemiddeld scoort op het vlak van voorzieningen, dus dat is niet in geschil. Op basis van de foto’s van belanghebbende is de rechtbank van oordeel dat de staat van het onderhoud minder goed is dan gemiddeld, althans dan het gemiddelde dat uit de vergelijking met de referentiewoningen naar voren komt. Voor een onder-gemiddelde kwaliteit van de woning vormen de foto’s onvoldoende bewijs. Uit de matrix in het taxatieverslag blijkt echter dat de prijs per eenheid (PPE) van de woning al ruim beneden het gemiddelde van de PPE van de drie referentiewoningen ligt. Ook indien met een verminderde onderhoudstoestand alsnog rekening zou worden gehouden, dan nog is de waarde niet te hoog vastgesteld.\n\n4.11.. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de stukken die wel tot het dossier worden gerekend (artikel 8:42 Awb stukken) net voldoende zijn om de verdedigde waarde te kunnen dragen. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld.\n\nConclusie en gevolgen\n\n5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten. Aan de schending van de goede procesorde verbindt de rechtbank de consequentie dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het griffierecht moet vergoeden. Dat leidt tot het dictum dat is vermeld in onderdeel 1 van deze uitspraak.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier.\n\nDe rechter is buiten staat om deze uitspraak mede te ondertekenen.\n\ngriffier\n\nrechter\n\nDe uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.\n\nInformatie over hoger beroep\n\nEen partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.\n\nDigitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.\n\nBijlage: juridisch kader\n\nOp grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever \"de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding\".\n\nDe waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.\n\nPas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.\n\nEen beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.\n\n Artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).\n\n Kamerstukken II 1992\u002F93, 22 885, nr. 3, blz. 44.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBZWB:2026:5821","2026-07-13T00:28:49.297Z",{"id":129,"ecli":130,"slug":131,"caseNumber":44,"courtId":74,"decisionDate":75,"fullText":132,"summary":44,"language":48,"source":49,"sourceUrl":133,"sourceTimestamp":75,"parsedAt":52,"updatedAt":134},"812","ECLI:NL:RBZWB:2026:5820","ecli-nl-rbzwb-2026-5820","RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT\n\nZittingsplaats Middelburg\n\nBelastingrecht\n\nzaaknummer: BRE 24\u002F7853\n uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 30 juni 2026 in de zaak tussen\n [belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,\n\n(gemachtigde: [gemachtigde] verbonden aan JUIST, onderdeel van Previcus Vastgoed),\n\nen\n\nde heffingsambtenaar van Sabewa, de heffingsambtenaar.\n\nBeslissing\n\n1. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond en bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden.\n\nFeiten\n\n2. Belanghebbende is eigenaar van een woning (hierna: de woning). Het adres van de woning is: [adres 1].\n\n2.1.. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1978) met een gebruikersoppervlakte van 282 m2. De woning is gelegen op een perceel van 3.495 m2. De woning heeft een garage, berging en dakkapel.\n\nProcesverloop\n\n3. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende betreffende de vastgestelde waardevan de woning voor het hierna genoemde belastingjaar:\n\n- Belastingjaar: 2024\n\n- Vastgestelde waarde: € 502.000\n\n3.1.. \n\nBelanghebbende heeft de bezwaarfase doorlopen. De uitkomst daarvan is:\n\n- Dictum: Bezwaar ongegrond\n\n- Waarde na bezwaar: € 502.000\n\n- Nevenbeslissingen: Niet van toepassing\n\n3.2.. Belanghebbende is tegen de uitspraak op bezwaar in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een nader stuk. Belanghebbende heeft ook nog een nader stuk ingediend.3.3.. \n\nDe rechtbank heeft het beroep op 17 maart 2026 op een zogeheten cluster-zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:\n\n- Namens de gemachtigde: [naam 1]\n\n- Namens de heffingsambtenaar: [naam 2]\n\n3.4.. Tegen de aanslag onroerendezaakbelasting die met de beschikking WOZ samenhangt zijn geen aparte beroepsgronden aangevoerd.\n\n3.5.. De opbouw van deze uitspraak is afgestemd op het karakter van de grotere groep zaken van dezelfde gemachtigde waar dit dossier deel van uitmaakt. Het dossier is wel op zijn eigen merites beoordeeld.\n\nDe gronden voor de beslissing\n\n4. De standpunten van partijen met betrekking tot de waarde zijn als volgt:\n\n- Waarde volgens belanghebbende: € 455.000\n\n- Waarde volgens de heffingsambtenaar: € 502.000 is niet te hoog, gezien de getaxeerde waarde van € 564.000 in de beroepsfase.\n\n4.1.. Voor het juridisch kader van de beoordeling verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak.\n\nFormele beroepsgronden\n\n4.2.. De heffingsambtenaar heeft op 4 en 6 maart 2026 nadere stukken ingediend.\n\n4.3.. Op zichzelf beschouwd zijn de nadere stukken binnengekomen nét voorafgaand aan de start van de termijn van 10 dagen voor de zitting, zoals bepaald in artikel 8:58 van de Awb. Gelet echter op het geheel van feiten en omstandigheden in deze zaak, ziet de rechtbank aanleiding om een strengere toets aan te leggen voor het bepalen van de bewijsmiddelen die zij ten grondslag legt aan haar oordeel. Voor de gehouden cluster-zitting heeft de rechtbank immers ruim voor de zitting, te weten op 11 februari 2026, kenbaar gemaakt dat deze zaak onderdeel uitmaakt van een grote groep zaken waarvoor een geclusterde behandeling aangewezen was, indachtig de grote hoeveelheid zaken en de grote capaciteit die dat vraagt van de Rechtspraak. Deze wijze van afdoening is gericht op het zo doelmatig mogelijk inzetten van schaarse capaciteiten, waaronder in het bijzonder zittingscapaciteit.\n\n4.4.. De verplichte gedingstukken (artikel 8:42 Awb stukken) zijn op 4 maart 2026 ingediend. Op 5 december 2024 en op 21 januari 2025 heeft de rechtbank de heffingsambtenaar verzocht om het verweerschrift in te dienen en hem gewezen op de verplichting om de stukken die betrekking hebben op de zaak in te brengen. De termijn die de wet daarvoor bepaalt is vier weken na het opvragen ervan door de rechtbank. Reeds in zoverre is sprake van een schending van de goede procesorde. Omdat dit stukken zijn, waarvan belanghebbende geacht wordt ermee bekend te zijn, worden deze wel in de beoordeling betrokken.\n\n4.5.. De nadere stukken van de heffingsambtenaar bestaan in feite uit twee onderdelen: verweergronden en nader bewijs (het waarderapport). Het gedingstuk met daarin het verweer van de heffingsambtenaar is te laat ingediend. Immers, de verzending van de uitnodiging voor de zitting markeert de overgang van de fase van vooronderzoek (waarin het verweerschrift kan worden ingediend), naar de fase van het onderzoek ter zitting (waarin nog slechts nadere stukken kunnen worden ingediend). Dus hoewel de heffingsambtenaar de term 'verweerschrift' bezigt, kan het stuk van 6 maart 2026 die naam niet dragen. Het wordt daarom aangemerkt als nader stuk. Het zo laat indienen van verweergronden komt in strijd met de goede procesorde. Het gevolg daarvan is dat het inhoudelijke verweer als tardief wordt aangemerkt.\n\n4.6.. Het nadere bewijsmiddel in beroep, het waarderapport inclusief matrix, heeft geen dagtekening. De rechtbank heeft dus geen informatie over het tijdverloop tussen het moment van opmaken van het rapport en het indienen ervan bij de rechtbank. Wel staat vast dat het beroepschrift met daarin de beroepsgronden reeds is ingediend op 18 november 2024. De heffingsambtenaar heeft dus ruim 16 maanden de tijd gehad om zich te beraden op het laten opmaken van een waarderapport met matrix en het tijdig in te dienen. De heffingsambtenaar heeft ervoor gekozen om pas kort voordat de 10-dagen termijn ingaat, het stuk zonder dagtekening in te dienen. De goede procesorde brengt mee dat de kans dat deze dan nog in de beoordeling wordt betrokken, sterk afneemt. In dit geval zodanig dat dat niet meer het geval is.\n\n4.7.. Naar het oordeel van de rechtbank moeten de verweergronden en het waarderapport (inclusief matrix) daarom buiten beschouwing worden gelaten.\n\nMateriële beroepsgronden\n\n4.8.. Voor de beoordeling van het materiële geschil valt de rechtbank terug op hetgeen de heffingsambtenaar daarvoor heeft vastgelegd in het taxatieverslag en de uitspraak op bezwaar. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat de beroepsgronden die in het nadere stuk danwel ter zitting zijn aangevoerd, de eerdere beroepsgronden overschrijven. De stellingen met betrekking tot artikel 30a Wet WOZ zijn ter zitting ingetrokken.\n\nZijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?\n\n4.9.. Als referentiewoningen in de bezwaarfase zijn gebruikt de woningen aan [adres 2], [adres 3] en [adres 4].\n\n4.10.. Belanghebbende heeft in zijn aanvullend stuk de bruikbaarheid van de referentiewoning aan [adres 4] betwist, met de toelichting dat deze referentiewoning een geheel ander type woning betreft. De rechtbank merkt op dat uit de taxatiematrix in bezwaar blijkt dat de garage van de referentiewoning aan [adres 4] is verbonden met de garage van diens buurwoning. Naar het oordeel van de rechtbank maakt dat niet dat deze woning minder bruikbaar is en is de woning voldoende bruikbaar. Hierna zal worden beoordeeld of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in objectkenmerken.\n\nIs met de onderlinge verschillen voldoende rekening gehouden?\n\n4.11.. De woning van belanghebbende is een vrijstaande woning. De woning wordt om die reden qua objectkenmerken hoger ingeschaald dan een woning die via een garage gekoppeld is aan een naastgelegen woning. De prijs per eenheid (PPE) die uit de analyse van de referentiewoningen is gedestilleerd zal dus eerder te laag zijn dan te hoog. De beroepsgrond van belanghebbende slaagt dus niet.\n\nSlotsom van de materiële beroepsgronden\n\n4.12.. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de stukken die wel tot het dossier worden gerekend (artikel 8:42 Awb stukken) net voldoende zijn om de verdedigde waarde te kunnen dragen. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld.\n\nConclusie en gevolgen\n\n5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten. Aan de schending van de goede procesorde verbindt de rechtbank de consequentie dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het griffierecht moet vergoeden. Dat leidt tot het dictum dat is vermeld in onderdeel 1 van deze uitspraak.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier.\n\nDe rechter is buiten staat om deze uitspraak mede te ondertekenen.\n\ngriffier\n\nrechter\n\nDe uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.\n\nInformatie over hoger beroep\n\nEen partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.\n\nDigitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.\n\nBijlage: juridisch kader\n\nOp grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever \"de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding\".\n\nDe waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.\n\nPas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.\n\nEen beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.\n\n Artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).\n\n Kamerstukken II 1992\u002F93, 22 885, nr. 3, blz. 44.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBZWB:2026:5820","2026-07-13T00:28:49.344Z",{"id":136,"ecli":137,"slug":138,"caseNumber":44,"courtId":74,"decisionDate":75,"fullText":139,"summary":44,"language":48,"source":49,"sourceUrl":140,"sourceTimestamp":75,"parsedAt":52,"updatedAt":141},"813","ECLI:NL:RBZWB:2026:5819","ecli-nl-rbzwb-2026-5819","RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT\n\nZittingsplaats Middelburg\n\nBelastingrecht\n\nzaaknummer: BRE 24\u002F7268\n uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 30 juni 2026 in de zaak tussen\n [belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,\n\n(gemachtigde: [gemachtigde 1] verbonden aan JUIST, onderdeel van Previcus Vastgoed),\n\nen\n\nde heffingsambtenaar van Sabewa, de heffingsambtenaar.\n\nBeslissing\n\n1. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.\n\nFeiten\n\n2. Belanghebbende is eigenaar van een woning (hierna: de woning). Het adres van de woning is: [adres] , te [woonplaats] .\n\n2.1.. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 2004) met een gebruikersoppervlakte van 270 m2. De woning is gelegen op een perceel van 915 m2. De woning heeft een souterrain, tuinhuis, overkapping, dakkapel en garage.\n\nProcesverloop\n\n3. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende betreffende de vastgestelde waardevan de woning voor het hierna genoemde belastingjaar:\n\n- Belastingjaar: 2024\n\n- Vastgestelde waarde: € 929.000\n\n3.1.. \n\nBelanghebbende heeft de bezwaarfase doorlopen. De uitkomst daarvan is:\n\n- Dictum: Bezwaar ongegrond\n\n- Waarde na bezwaar: € 929.000\n\n- Nevenbeslissingen: Niet van toepassing\n\n3.2.. Belanghebbende is tegen de uitspraak op bezwaar in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een nader stuk.\n\n3.3.. \n\nDe rechtbank heeft het beroep op 17 maart 2026 op een zogeheten cluster-zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:\n\n- Namens de gemachtigde: [gemachtigde 2]\n\n- Namens de heffingsambtenaar: [gemachtigde 3]\n\n3.4.. Tegen de aanslag onroerendezaakbelasting die met de beschikking WOZ samenhangt zijn geen aparte beroepsgronden aangevoerd.\n\n3.5.. De opbouw van deze uitspraak is afgestemd op het karakter van de grotere groep zaken van dezelfde gemachtigde waar dit dossier deel van uitmaakt. Het dossier is wel op zijn eigen merites beoordeeld.\n\nDe gronden voor de beslissing\n\n4. De standpunten van partijen met betrekking tot de waarde zijn als volgt:\n\n- Waarde volgens belanghebbende: lager dan € 929.000\n\n- Waarde volgens de heffingsambtenaar: € 929.000 is niet te hoog, gezien de getaxeerde waarde van € 932.000 in de beroepsfase.\n\n4.1.. Voor het juridisch kader van de beoordeling verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak.\n\nFormele beroepsgronden\n\n4.2.. De heffingsambtenaar heeft op 4 en 6 maart 2026 nadere stukken ingediend.\n\n4.3.. Op zichzelf beschouwd zijn de nadere stukken binnengekomen nét voorafgaand aan de start van de termijn van 10 dagen voor de zitting, zoals bepaald in artikel 8:58 van de Awb. Gelet echter op het geheel van feiten en omstandigheden in deze zaak, ziet de rechtbank aanleiding om een strengere toets aan te leggen voor het bepalen van de bewijsmiddelen die zij ten grondslag legt aan haar oordeel. Voor de gehouden cluster-zitting heeft de rechtbank immers ruim voor de zitting, te weten op 11 februari 2026, kenbaar gemaakt dat deze zaak onderdeel uitmaakt van een grote groep zaken waarvoor een geclusterde behandeling aangewezen was, indachtig de grote hoeveelheid zaken en de grote capaciteit die dat vraagt van de Rechtspraak. Deze wijze van afdoening is gericht op het zo doelmatig mogelijk inzetten van schaarse capaciteiten, waaronder in het bijzonder zittingscapaciteit.\n\n4.4.. De verplichte gedingstukken (artikel 8:42 Awb stukken) zijn op 24 juni 2025, dus tijdig, ingediend. Deze stukken worden daarom tot de gedingstukken gerekend.\n\n4.5.. De nadere stukken van de heffingsambtenaar bestaan in feite uit twee onderdelen: verweergronden en nader bewijs (het waarderapport). Het gedingstuk met daarin het verweer van de heffingsambtenaar is te laat ingediend. Immers, de verzending van de uitnodiging voor de zitting markeert de overgang van de fase van vooronderzoek (waarin het verweerschrift kan worden ingediend), naar de fase van het onderzoek ter zitting (waarin nog slechts nadere stukken kunnen worden ingediend). Dus hoewel de heffingsambtenaar de term 'verweerschrift' bezigt, kan het stuk van 6 maart 2026 die naam niet dragen. Het wordt daarom aangemerkt als nader stuk. Het zo laat indienen van verweergronden komt in strijd met de goede procesorde. Het gevolg daarvan is dat het inhoudelijke verweer als tardief wordt aangemerkt.\n\n4.6.. Het nadere bewijsmiddel in beroep, het waarderapport inclusief matrix, heeft een dagtekening van 22 januari 2026. Tussen het moment van opmaken van het rapport en het indienen ervan bij de rechtbank ligt ruim één maand. Voor het laten verstrijken van die tijd is geen overtuigende toelichting gekomen. Daar komt bij dat het beroepschrift met daarin de beroepsgronden is reeds ingediend op 24 oktober 2024. De heffingsambtenaar heeft dus ruim 17 maanden de tijd gehad om zich te beraden op het laten opmaken van een waarderapport met matrix. De goede procesorde brengt mee dat als de heffingsambtenaar ervoor kiest om pas kort voor de zitting een dergelijk bewijsmiddel te laten opmaken, de kans dat deze nog in de beoordeling wordt betrokken, sterk afneemt. In dit geval zodanig dat dat niet meer het geval is.\n\n4.7.. Naar het oordeel van de rechtbank moeten de verweergronden en het waarderapport (inclusief matrix) daarom buiten beschouwing worden gelaten.\n\nMateriële beroepsgronden\n\n4.8.. Voor de beoordeling van het materiële geschil valt de rechtbank terug op hetgeen de heffingsambtenaar daarvoor heeft vastgelegd in het taxatieverslag en de uitspraak op bezwaar. De stellingen met betrekking tot artikel 30a Wet WOZ zijn ter zitting ingetrokken.\n\nZijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?\n\n4.9.. Als referentiewoningen in de bezwaarfase zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] te [plaats 1] , [referentiewoning 2] te [plaats 2] en [referentiewoning 3] te [plaats 3] . Belanghebbende stelt dat de referentiewoningen niet bruikbaar zijn, aangezien deze zijn gelegen in een andere kern.\n\n4.10.. De rechtbank acht de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar. De omstandigheid dat de woningen in een andere dorpskern gelegen zijn, maakt ze niet direct onbruikbaar. Het maakt dat de nadruk meer komt te liggen op het verdisconteren van de verschillen.\n\nIs met de onderlinge verschillen voldoende rekening gehouden?\n\n4.11.. Belanghebbende heeft geen toelichting gegeven op de wijze waarop de verschillen tussen de woningen tot uiting zijn gebracht. Gelet op deze beperkte weerspreking is de keuze voor de referentiewoningen en de berekening van de prijs per eenheid (PPE) aannemelijk.\n\n4.12.. Belanghebbende heeft ingebracht dat met twee kenmerken van de woning onvoldoende rekening is gehouden, de ligging en de inpandige garage. De rechtbank is van oordeel dat de invloed van naastgelegen sportvelden samenhangt met de woonbeleving. Belanghebbende heeft geen geobjectiveerde omstandigheden aangevoerd die aannemelijk maken dat de aanwezigheid van sportvelden voor de best biedende koper waardedrukkend is. Voor de denkbeeldige best biedende koper kan de nabijgelegen ligging juist van meerwaarde zijn.\n\n4.13.. Tot slot slaagt de beroepsgrond met betrekking tot de inpandige garage evenmin. De beroepsgrond is niet nader gespecificeerd en in het taxatieverslag is aan de inpandige garage een waarde van € 0 toegekend. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende met zijn betoog niet aannemelijk heeft gemaakt dat het tot een lagere WOZ-waarde leidt.\n\nSlotsom van de materiële beroepsgronden\n\n4.14.. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de stukken die wel tot het dossier worden gerekend (artikel 8:42 Awb stukken) net voldoende zijn om de verdedigde waarde te kunnen dragen. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld.\n\nConclusie en gevolgen\n\n5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten. Dat leidt tot het dictum dat is vermeld in onderdeel 1 van deze uitspraak.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier.\n\nDe rechter is buiten staat om deze uitspraak mede te ondertekenen\n\ngriffier\n\nrechter\n\nDe uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.\n\nInformatie over hoger beroep\n\nEen partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.\n\nDigitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.\n\nBijlage: juridisch kader\n\nOp grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever \"de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding\".\n\nDe waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.\n\nPas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.\n\nEen beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.\n\n Artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).\n\n Kamerstukken II 1992\u002F93, 22 885, nr. 3, blz. 44.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBZWB:2026:5819","2026-07-13T00:28:49.391Z",{"id":143,"ecli":144,"slug":145,"caseNumber":44,"courtId":74,"decisionDate":75,"fullText":146,"summary":44,"language":48,"source":49,"sourceUrl":147,"sourceTimestamp":75,"parsedAt":52,"updatedAt":148},"814","ECLI:NL:RBZWB:2026:5814","ecli-nl-rbzwb-2026-5814","RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT\n\nZittingsplaats Middelburg\n\nBelastingrecht\n\nzaaknummer: BRE 24\u002F8095\n uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 30 juni 2026 in de zaak tussen\n [belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,\n\n(gemachtigde: [gemachtigde] verbonden aan JUIST, onderdeel van Previcus Vastgoed),\n\nen\n\nde heffingsambtenaar van Sabewa, de heffingsambtenaar.\n\nBeslissing\n\n1. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond en bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden.\n\nFeiten\n\n2. Belanghebbende is eigenaar van een woning (hierna: de woning). Het adres van de woning is: [adres].\n\n2.1.. Het is een vrijstaande semibungalow (bouwjaar 1985) met een gebruikersoppervlakte van 201 m2. De woning is gelegen op een perceel van 940 m2. De woning heeft een garage en dakkapel.\n\nProcesverloop\n\n3. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende betreffende de vastgestelde waardevan de woning voor het hierna genoemde belastingjaar:\n\n- Belastingjaar: 2024\n\n- Vastgestelde waarde: € 632.000\n\n3.1.. \n\nBelanghebbende heeft de bezwaarfase doorlopen. De uitkomst daarvan is:\n\n- Dictum: Bezwaar ongegrond\n\n- Waarde na bezwaar: € 632.000\n\n- Nevenbeslissingen: Niet van toepassing\n\n3.2.. Belanghebbende is tegen de uitspraak op bezwaar in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een nader stuk.\n\n3.3.. \n\nDe rechtbank heeft het beroep op 17 maart 2026 op een zogeheten cluster-zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:\n\n- Namens de gemachtigde: [naam 1]\n\n- Namens de heffingsambtenaar: [naam 2]\n\n3.4.. Tegen de aanslag onroerendezaakbelasting die met de beschikking WOZ samenhangt zijn geen aparte beroepsgronden aangevoerd.\n\n3.5.. De opbouw van deze uitspraak is afgestemd op het karakter van de grotere groep zaken van dezelfde gemachtigde waar dit dossier deel van uitmaakt. Het dossier is wel op zijn eigen merites beoordeeld.\n\nDe gronden voor de beslissing\n\n4. De standpunten van partijen met betrekking tot de waarde zijn als volgt:\n\n- Waarde volgens belanghebbende: € 612.995,02\n\n- Waarde volgens de heffingsambtenaar: € 632.000 is niet te hoog, gezien de getaxeerde waarde van € 676.000 in de beroepsfase.\n\n4.1.. Voor het juridisch kader van de beoordeling verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak.\n\nFormele beroepsgronden\n\n4.2.. De heffingsambtenaar heeft op 4 en 6 maart 2026 nadere stukken ingediend.\n\n4.3.. Op zichzelf beschouwd zijn de nadere stukken binnengekomen nét voorafgaand aan de start van de termijn van 10 dagen voor de zitting, zoals bepaald in artikel 8:58 van de Awb. Gelet echter op het geheel van feiten en omstandigheden in deze zaak, ziet de rechtbank aanleiding om een strengere toets aan te leggen voor het bepalen van de bewijsmiddelen die zij ten grondslag legt aan haar oordeel. Voor de gehouden cluster-zitting heeft de rechtbank immers ruim voor de zitting, te weten op 11 februari 2026, kenbaar gemaakt dat deze zaak onderdeel uitmaakt van een grote groep zaken waarvoor een geclusterde behandeling aangewezen was, indachtig de grote hoeveelheid zaken en de grote capaciteit die dat vraagt van de Rechtspraak. Deze wijze van afdoening is gericht op het zo doelmatig mogelijk inzetten van schaarse capaciteiten, waaronder in het bijzonder zittingscapaciteit.\n\n4.4.. De verplichte gedingstukken (artikel 8:42 Awb stukken) zijn op 4 maart 2026 ingediend. Op 6 december 2024 en op 9 januari 2025 heeft de rechtbank de heffingsambtenaar verzocht om het verweerschrift in te dienen en hem gewezen op de verplichting om de stukken die betrekking hebben op de zaak in te brengen. De termijn die de wet daarvoor bepaalt is vier weken na het opvragen ervan door de rechtbank. Reeds in zoverre is sprake van een schending van de goede procesorde. Omdat dit stukken zijn, waarvan belanghebbende geacht wordt ermee bekend te zijn, worden deze wel in de beoordeling betrokken.\n\n4.5.. De nadere stukken van de heffingsambtenaar bestaan in feite uit twee onderdelen: verweergronden en nader bewijs (het waarderapport). Het gedingstuk met daarin het verweer van de heffingsambtenaar is eveneens te laat ingediend. Immers, de verzending van de uitnodiging voor de zitting markeert de overgang van de fase van vooronderzoek (waarin het verweerschrift kan worden ingediend), naar de fase van het onderzoek ter zitting (waarin nog slechts nadere stukken kunnen worden ingediend). Dus hoewel de heffingsambtenaar de term 'verweerschrift' bezigt, kan het stuk van 6 maart 2026 die naam niet dragen. Het wordt daarom aangemerkt als nader stuk. Het zo laat indienen van verweergronden komt in strijd met de goede procesorde. Het gevolg daarvan is dat het inhoudelijke verweer als tardief wordt aangemerkt.\n\n4.6.. Het nadere bewijsmiddel in beroep, het waarderapport inclusief matrix, heeft een dagtekening van 3 oktober 2025. Tussen het moment van opmaken van het rapport en het indienen ervan bij de rechtbank ligt ruim 5 maanden. Voor het laten verstrijken van die tijd is geen overtuigende toelichting gekomen. Daar komt bij dat het beroepschrift met daarin de beroepsgronden is reeds ingediend op 2 december 2024. De heffingsambtenaar heeft dus ruim een jaar de tijd gehad om zich te beraden op het laten opmaken van een waarderapport met matrix en het tijdig in te dienen. De goede procesorde brengt mee dat als de heffingsambtenaar ervoor kiest om pas kort voor de zitting een dergelijk bewijsmiddel te laten opmaken, de kans dat deze nog in de beoordeling wordt betrokken, sterk afneemt. In dit geval zodanig dat dat niet meer het geval is.\n\n4.7.. Naar het oordeel van de rechtbank moeten de verweergronden en het waarderapport (inclusief matrix) daarom buiten beschouwing worden gelaten.\n\nMateriële beroepsgronden\n\n4.8.. Voor de beoordeling van het materiële geschil valt de rechtbank terug op hetgeen de heffingsambtenaar daarvoor heeft vastgelegd in het taxatieverslag en de uitspraak op bezwaar. De stellingen met betrekking tot artikel 30a Wet WOZ zijn ter zitting ingetrokken.\n\nZijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?\n\n4.9.. Ten aanzien van de keuze voor de referentiewoningen zijn geen aparte beroepsgronden aangedragen.\n\nIs met de onderlinge verschillen voldoende rekening gehouden?\n\nBelanghebbende stelt dat de gemiddelde prijs per eenheid op basis van de referentiewoningen uitkomt op € 2.322,45. Indien daarnaast rekening wordt gehouden met het afnemend grensnut is de prijs per eenheid voor de woning van belanghebbende € 2.406,02, aldus belanghebbende. De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar in de taxatiematrix in de bezwaarfase uitgaat van € 2.141,22 voor prijs per eenheid voor de woning van belanghebbende. Dit is een lagere prijs per eenheid dan belanghebbende stelt. Verder heeft belanghebbende de waarde voor het perceel en de dakkapel niet betwist. De denktrant en de berekening van belanghebbende zijn daarom tegenstrijdig aan het ingenomen standpunt. Het betoog faalt.\n\n4.10.. \n\nGelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog heeft vastgesteld.\n\nConclusie en gevolgen\n\n5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten. Aan de schending van de goede procesorde verbindt de rechtbank de consequentie dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het griffierecht moet vergoeden.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier.\n\nDe rechter is buiten staat om deze uitspraak mede te ondertekenen.\n\ngriffier\n\nrechter\n\nDe uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.\n\nInformatie over hoger beroep\n\nEen partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.\n\nDigitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.\n\nBijlage: juridisch kader\n\nOp grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever \"de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding\".\n\nDe waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.\n\nPas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.\n\nEen beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.\n\n Artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).\n\n Kamerstukken II 1992\u002F93, 22 885, nr. 3, blz. 44.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBZWB:2026:5814","2026-07-13T00:28:49.440Z",{"id":150,"ecli":151,"slug":152,"caseNumber":44,"courtId":74,"decisionDate":75,"fullText":153,"summary":44,"language":48,"source":49,"sourceUrl":154,"sourceTimestamp":75,"parsedAt":52,"updatedAt":155},"807","ECLI:NL:RBZWB:2026:5813","ecli-nl-rbzwb-2026-5813","RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT\n\nZittingsplaats Middelburg\n\nBelastingrecht\n\nzaaknummer: BRE 24\u002F7265\n uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 30 juni 2026 in de zaak tussen\n [belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,\n\n(gemachtigde: [gemachtigde 1] verbonden aan JUIST, onderdeel van Previcus Vastgoed),\n\nen\n\nde heffingsambtenaar van Sabewa, de heffingsambtenaar.\n\nBeslissing\n\n1. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond en bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden.\n\nFeiten\n\n2. Belanghebbende is eigenaar van een woning (hierna: de woning). Het adres van de woning is: [adres] , te [woonplaats] .\n\n2.1.. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1997) met een gebruikersoppervlakte van 365 m2. De woning is gelegen op een perceel van 6.875 m2. De woning heeft een garage.\n\nProcesverloop\n\n3. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende betreffende de vastgestelde waardevan de woning voor het hierna genoemde belastingjaar:\n\n- Belastingjaar: 2024\n\n- Vastgestelde waarde: € 777.000\n\n3.1.. \n\nBelanghebbende heeft de bezwaarfase doorlopen. De uitkomst daarvan is:\n\n- Dictum: Bezwaar ongegrond\n\n- Waarde na bezwaar: € 777.000\n\n- Nevenbeslissingen: Niet van toepassing\n\n3.2.. Belanghebbende is tegen de uitspraak op bezwaar in beroep gegaan.\n\n3.3.. \n\nDe rechtbank heeft het beroep op 17 maart 2026 op een zogeheten cluster-zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:\n\n- Namens de gemachtigde: [gemachtigde 2]\n\n- Namens de heffingsambtenaar: [gemachtigde 3]\n\n3.4.. Tegen de aanslag onroerendezaakbelasting die met de beschikking WOZ samenhangt zijn geen aparte beroepsgronden aangevoerd.\n\n3.5.. De opbouw van deze uitspraak is afgestemd op het karakter van de grotere groep zaken van dezelfde gemachtigde waar dit dossier deel van uitmaakt. Het dossier is wel op zijn eigen merites beoordeeld.\n\nDe gronden voor de beslissing\n\n4. De standpunten van partijen met betrekking tot de waarde zijn als volgt:\n\n- Waarde volgens belanghebbende: € 695.000\n\n- Waarde volgens de heffingsambtenaar: € 777.000 is niet te hoog, gezien de getaxeerde waarde van € 804.000 in de beroepsfase.\n\n4.1.. Voor het juridisch kader van de beoordeling verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak.\n\nFormele beroepsgronden\n\n4.2.. De heffingsambtenaar heeft op 4 en 6 maart 2026 nadere stukken ingediend.\n\n4.3.. Op zichzelf beschouwd zijn de nadere stukken binnengekomen nét voorafgaand aan de start van de termijn van 10 dagen voor de zitting, zoals bepaald in artikel 8:58 van de Awb. Gelet echter op het geheel van feiten en omstandigheden in deze zaak, ziet de rechtbank aanleiding om een strengere toets aan te leggen voor het bepalen van de bewijsmiddelen die zij ten grondslag legt aan haar oordeel. Voor de gehouden cluster-zitting heeft de rechtbank immers ruim voor de zitting, te weten op 11 februari 2026, kenbaar gemaakt dat deze zaak onderdeel uitmaakt van een grote groep zaken waarvoor een geclusterde behandeling aangewezen was, indachtig de grote hoeveelheid zaken en de grote capaciteit die dat vraagt van de Rechtspraak. Deze wijze van afdoening is gericht op het zo doelmatig mogelijk inzetten van schaarse capaciteiten, waaronder in het bijzonder zittingscapaciteit.\n\n4.4.. De verplichte gedingstukken (artikel 8:42 Awb stukken) zijn op 4 maart 2026 ingediend. Op 29 oktober 2024 en 4 december 2024 heeft de rechtbank de heffingsambtenaar verzocht om het verweerschrift in te dienen en hem gewezen op de verplichting om de stukken die betrekking hebben op de zaak in te brengen. De termijn die de wet daarvoor bepaalt is vier weken na het opvragen ervan door de rechtbank. Reeds in zoverre is sprake van een schending van de goede procesorde. Omdat dit stukken zijn, waarvan belanghebbende geacht wordt ermee bekend te zijn, worden deze wel in de beoordeling betrokken.\n\n4.5.. De nadere stukken van de heffingsambtenaar bestaan in feite uit twee onderdelen: verweergronden en nader bewijs (het waarderapport). Het gedingstuk met daarin het verweer van de heffingsambtenaar is te laat ingediend. Immers, de verzending van de uitnodiging voor de zitting markeert de overgang van de fase van vooronderzoek (waarin het verweerschrift kan worden ingediend), naar de fase van het onderzoek ter zitting (waarin nog slechts nadere stukken kunnen worden ingediend). Dus hoewel de heffingsambtenaar de term 'verweerschrift' bezigt, kan het stuk van 6 maart 2026 die naam niet dragen. Het wordt daarom aangemerkt als nader stuk. Het zo laat indienen van verweergronden komt in strijd met de goede procesorde. Het gevolg daarvan is dat het inhoudelijke verweer als tardief wordt aangemerkt.\n\n4.6.. Het nadere bewijsmiddel in beroep, het waarderapport inclusief matrix, heeft als dagtekening 4 februari 2026. Tussen het moment van opmaken van het rapport en het indienen ervan bij de rechtbank ligt ruim één maand. Voor het laten verstrijken van die tijd is geen overtuigende toelichting gekomen. Daar komt bij dat het beroepschrift met daarin de beroepsgronden is reeds ingediend op 24 oktober 2024. De heffingsambtenaar heeft dus ruim 17 maanden de tijd gehad om zich te beraden op het laten opmaken van een waarderapport met matrix en het tijdig in te dienen. De goede procesorde brengt mee dat als de heffingsambtenaar ervoor kiest om pas kort voor de zitting een dergelijk bewijsmiddel te laten opmaken, de kans dat deze nog in de beoordeling wordt betrokken, sterk afneemt. In dit geval zodanig dat dat niet meer het geval is.\n\n4.7.. Naar het oordeel van de rechtbank moeten de verweergronden en het waarderapport (inclusief matrix) daarom buiten beschouwing worden gelaten.\n\nMateriële beroepsgronden\n\n4.8.. Voor de beoordeling van het materiële geschil valt de rechtbank terug op hetgeen de heffingsambtenaar daarvoor heeft vastgelegd in het taxatieverslag en de uitspraak op bezwaar. De stellingen met betrekking tot artikel 30a Wet WOZ zijn ter zitting ingetrokken.\n\n4.9.. Als referentiewoningen in de bezwaarfase zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] en [referentiewoning 2] gelegen in [woonplaats] , en [referentiewoning 3] te [plaats] . Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoningen. Belanghebbende voert hiertoe aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut en de KOUDV-waarden van de referentiewoningen. Ter onderbouwing heeft belanghebbende een berekening overgelegd rekening houdend met het afnemend grensnut en correcties van de KOUDV-factoren van de referentiewoningen.\n\nZijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?\n\n4.10.. Ten aanzien van de keuze voor de referentiewoningen zijn geen aparte beroepsgronden aangedragen.\n\nIs met de onderlinge verschillen voldoende rekening gehouden?\n\n4.11.. De rechtbank volgt belanghebbende dat de heffingsambtenaar rekening dient te houden met het afnemend grensnut. De waarde per m² daalt immers naarmate de oppervlakte van een woning groter is. De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar uitgaat van een m2-prijs voor de woning van belanghebbende van € 1.498,92. Deze prijs ligt lager dan de gemiddelde prijs per eenheid (PPE) van de referentiewoningen na correctie van de KOUDV-factoren van de referentiewoningen. Om die reden acht de rechtbank aannemelijk dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut. Daarbij merkt de rechtbank op dat belanghebbende geen inzicht heeft gegeven in diens eigen berekening van het afnemend grensnut. Deze berekening overtuigt daarom niet.\n\nSlotsom van de materiële beroepsgronden\n\n4.12.. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de stukken die wel tot het dossier worden gerekend (artikel 8:42 Awb stukken) net voldoende zijn om de verdedigde waarde te kunnen dragen. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld.\n\nConclusie en gevolgen\n\n5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten. Aan de schending van de goede procesorde verbindt de rechtbank de consequentie dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het griffierecht moet vergoeden. Dat leidt tot het dictum dat is vermeld in onderdeel 1 van deze uitspraak.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier.\n\nDe rechter is buiten staat om deze uitspraak mede te ondertekenen.\n\ngriffier\n\nrechter\n\nDe uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.\n\nInformatie over hoger beroep\n\nEen partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.\n\nDigitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.\n\nBijlage: juridisch kader\n\nOp grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever \"de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding\".\n\nDe waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.\n\nPas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.\n\nEen beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.\n\n Artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).\n\n Kamerstukken II 1992\u002F93, 22 885, nr. 3, blz. 44.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBZWB:2026:5813","2026-07-13T00:28:49.107Z",{"id":157,"ecli":158,"slug":159,"caseNumber":44,"courtId":74,"decisionDate":75,"fullText":160,"summary":44,"language":48,"source":49,"sourceUrl":161,"sourceTimestamp":75,"parsedAt":52,"updatedAt":162},"803","ECLI:NL:RBZWB:2026:5811","ecli-nl-rbzwb-2026-5811","RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT\n\nZittingsplaats Middelburg\n\nBelastingrecht\n\nzaaknummer: BRE 24\u002F7209\n uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 30 juni 2026 in de zaak tussen\n [belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,\n\n(gemachtigde: [gemachtigde 1] verbonden aan JUIST, onderdeel van Previcus Vastgoed),\n\nen\n\nde heffingsambtenaar van Sabewa, de heffingsambtenaar.\n\nBeslissing\n\n1. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond en bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden.\n\nFeiten\n\n2. Belanghebbende is eigenaar van een woning (hierna: de woning). Het adres van de woning is: [adres] , te [woonplaats] .\n\n2.1.. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1920) met een gebruikersoppervlakte van 134 m2. De woning is gelegen op een perceel van 1.735 m2 en beschikt over extra grond ter grootte van 1.400 m2. De woning heeft een overkapping, dakkapel, bergingen en een aanbouw woonruimte.\n\nProcesverloop\n\n3. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende betreffende de vastgestelde waardevan de woning voor het hierna genoemde belastingjaar:\n\n- Belastingjaar: 2024\n\n- Vastgestelde waarde: € 390.000\n\n3.1.. \n\nBelanghebbende heeft de bezwaarfase doorlopen. De uitkomst daarvan is:\n\n- Dictum: Bezwaar ongegrond\n\n- Waarde na bezwaar: € 390.000\n\n- Nevenbeslissingen: Niet van toepassing\n\n3.2.. Belanghebbende is tegen de uitspraak op bezwaar in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een nader stuk.3.3.. \n\nDe rechtbank heeft het beroep op 17 maart 2026 op een zogeheten cluster-zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:\n\n- Namens de gemachtigde: [gemachtigde 2]\n\n- Namens de heffingsambtenaar: [gemachtigde 3]\n\n3.4.. Tegen de aanslag onroerendezaakbelasting die met de beschikking WOZ samenhangt zijn geen aparte beroepsgronden aangevoerd.\n\n3.5.. De opbouw van deze uitspraak is afgestemd op het karakter van de grotere groep zaken van dezelfde gemachtigde waar dit dossier deel van uitmaakt. Het dossier is wel op zijn eigen merites beoordeeld.\n\nDe gronden voor de beslissing\n\n4. De standpunten van partijen met betrekking tot de waarde zijn als volgt:\n\n- Waarde volgens belanghebbende: lager dan € 390.000\n\n- Waarde volgens de heffingsambtenaar: € 390.000 is niet te hoog, gezien de getaxeerde waarde van € 419.000 in de beroepsfase.\n\n4.1.. Voor het juridisch kader van de beoordeling verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak.\n\nFormele beroepsgronden\n\n4.2.. De heffingsambtenaar heeft op 4 en 6 maart 2026 nadere stukken ingediend.\n\n4.3.. Op zichzelf beschouwd zijn de nadere stukken binnengekomen nét voorafgaand aan de start van de termijn van 10 dagen voor de zitting, zoals bepaald in artikel 8:58 van de Awb. Gelet echter op het geheel van feiten en omstandigheden in deze zaak, ziet de rechtbank aanleiding om een strengere toets aan te leggen voor het bepalen van de bewijsmiddelen die zij ten grondslag legt aan haar oordeel. Voor de gehouden cluster-zitting heeft de rechtbank immers ruim voor de zitting, te weten op 11 februari 2026, kenbaar gemaakt dat deze zaak onderdeel uitmaakt van een grote groep zaken waarvoor een geclusterde behandeling aangewezen was, indachtig de grote hoeveelheid zaken en de grote capaciteit die dat vraagt van de Rechtspraak. Deze wijze van afdoening is gericht op het zo doelmatig mogelijk inzetten van schaarse capaciteiten, waaronder in het bijzonder zittingscapaciteit.\n\n4.4.. De verplichte gedingstukken (artikel 8:42 Awb stukken) zijn op 4 maart 2026 ingediend. Op 1 november 2024 en op 3 december 2024 heeft de rechtbank de heffingsambtenaar verzocht om het verweerschrift in te dienen en hem gewezen op de verplichting om de stukken die betrekking hebben op de zaak in te brengen. De termijn die de wet daarvoor bepaalt is vier weken na het opvragen ervan door de rechtbank. Reeds in zoverre is sprake van een schending van de goede procesorde. Omdat dit stukken zijn, waarvan belanghebbende geacht wordt ermee bekend te zijn, worden deze wel in de beoordeling betrokken.\n\n4.5.. De nadere stukken van de heffingsambtenaar bestaan in feite uit twee onderdelen: verweergronden en nader bewijs (het waarderapport). Het gedingstuk met daarin het verweer van de heffingsambtenaar is te laat ingediend. Immers, de verzending van de uitnodiging voor de zitting markeert de overgang van de fase van vooronderzoek (waarin het verweerschrift kan worden ingediend), naar de fase van het onderzoek ter zitting (waarin nog slechts nadere stukken kunnen worden ingediend). Dus hoewel de heffingsambtenaar de term 'verweerschrift' bezigt, kan het stuk van 6 maart 2026 die naam niet dragen. Het wordt daarom aangemerkt als nader stuk. Het zo laat indienen van verweergronden komt in strijd met de goede procesorde. Het gevolg daarvan is dat het inhoudelijke verweer als tardief wordt aangemerkt.\n\n4.6.. Het nadere bewijsmiddel in beroep, het waarderapport inclusief matrix, heeft een dagtekening van 6 februari 2026. Tussen het moment van opmaken van het rapport en het indienen ervan bij de rechtbank ligt ruim één maand. Voor het laten verstrijken van die tijd is geen overtuigende toelichting gekomen. Daar komt bij dat het beroepschrift met daarin de beroepsgronden reeds is ingediend op 22 oktober 2024. De heffingsambtenaar heeft dus ruim 16 maanden de tijd gehad om zich te beraden op het laten opmaken van een waarderapport met matrix en het tijdig in te dienen. De goede procesorde brengt mee dat als de heffingsambtenaar ervoor kiest om pas kort voor de zitting een dergelijk bewijsmiddel te laten opmaken, de kans dat deze nog in de beoordeling wordt betrokken, sterk afneemt. In dit geval zodanig dat dat niet meer het geval is.\n\n4.7.. Naar het oordeel van de rechtbank moeten de verweergronden en het waarderapport (inclusief matrix) daarom buiten beschouwing worden gelaten.\n\nMateriële beroepsgronden\n\n4.8.. Voor de beoordeling van het materiële geschil valt de rechtbank terug op hetgeen de heffingsambtenaar daarvoor heeft vastgelegd in het taxatieverslag en de uitspraak op bezwaar. De stellingen met betrekking tot artikel 30a Wet WOZ zijn ter zitting ingetrokken.\n\n4.9.. Als referentiewoningen in de bezwaarfase zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] te [plaats 1] , [referentiewoning 2] te [plaats 2] en [referentiewoning 3] te [plaats 1] . Belanghebbende stelt dat de referentiewoningen niet bruikbaar zijn, gezien deze zijn gelegen in een andere kern. Verder heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de voorzieningen en het onderhoud. Tot slot heeft belanghebbende gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning van belanghebbende nabij een grote landbouwschuur.\n\nZijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?\n\n4.10.. Naar het oordeel van de rechtbank is het aannemelijk dat er geen betere referentiewoningen beschikbaar waren, gezien de omvang van de dorpskern [woonplaats] . Door belanghebbende is niet aannemelijk gemaakt dat dit wel het geval is.\n\nIs met de onderlinge verschillen voldoende rekening gehouden?\n\n4.11.. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen. De rechtbank ziet dat de woning van belanghebbende last heeft van scheurvorming, maar dat is gezien het bouwjaar van de woning ook niet ongebruikelijk. De referentiewoningen hebben immers woningen uit dezelfde bouwperiode, hierdoor is het onderhoud verdisconteerd in de verkoopcijfers. De overige omstandigheden zijn voldoende ondervangen door kwalificatie factor 2 voor onderhoud van de woning van belanghebbende, verdergaande waardedruk is door belanghebbende niet aannemelijk gemaakt. Tot slot heeft belanghebbende de invloed van de ligging nabij een landbouwschuur niet aannemelijk gemaakt, de enkele aanwezigheid is daartoe onvoldoende.\n\n4.12.. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de stukken die wel tot het dossier worden gerekend (artikel 8:42 Awb stukken) net voldoende zijn om de verdedigde waarde te kunnen dragen. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld.\n\nConclusie en gevolgen\n\n5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten. Aan de schending van de goede procesorde verbindt de rechtbank de consequentie dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het griffierecht moet vergoeden. Dat leidt tot het dictum dat is vermeld in onderdeel 1 van deze uitspraak.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier.\n\nDe rechter is buiten staat om deze uitspraak mede te ondertekenen.\n\ngriffier\n\nrechter\n\nDe uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.\n\nInformatie over hoger beroep\n\nEen partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.\n\nDigitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.\n\nBijlage: juridisch kader\n\nOp grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever \"de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding\".\n\nDe waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.\n\nPas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.\n\nEen beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.\n\n Artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).\n\n Kamerstukken II 1992\u002F93, 22 885, nr. 3, blz. 44.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBZWB:2026:5811","2026-07-13T00:28:48.942Z",{"id":164,"ecli":165,"slug":166,"caseNumber":44,"courtId":74,"decisionDate":75,"fullText":167,"summary":44,"language":48,"source":49,"sourceUrl":168,"sourceTimestamp":75,"parsedAt":52,"updatedAt":169},"809","ECLI:NL:RBZWB:2026:5817","ecli-nl-rbzwb-2026-5817","RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT\n\nZittingsplaats Middelburg\n\nBelastingrecht\n\nzaaknummer: BRE 24\u002F7263\n uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 30 juni 2026 in de zaak tussen\n [belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,\n\n(gemachtigde: [gemachtigde 1] verbonden aan JUIST, onderdeel van Previcus Vastgoed),\n\nen\n\nde heffingsambtenaar van Sabewa, de heffingsambtenaar.\n\nBeslissing\n\n1. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.\n\nFeiten\n\n2. Belanghebbende is eigenaar van een woning (hierna: de woning). Het adres van de woning is: [adres] , te [woonplaats] .\n\n2.1.. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1900) met een gebruikersoppervlakte van 111 m2. De woning is gelegen op een perceel van 390 m2. De woning heeft een tuinhuis, garage, serre en dakkapel.\n\nProcesverloop\n\n3. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende betreffende de vastgestelde waardevan de woning voor het hierna genoemde belastingjaar:\n\n- Belastingjaar: 2024\n\n- Vastgestelde waarde: € 252.000\n\n3.1.. \n\nBelanghebbende heeft de bezwaarfase doorlopen. De uitkomst daarvan is:\n\n- Dictum: Bezwaar ongegrond\n\n- Waarde na bezwaar: € 252.000\n\n- Nevenbeslissingen: Niet van toepassing\n\n3.2.. Belanghebbende is tegen de uitspraak op bezwaar in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een nader stuk. Belanghebbende heeft nog een nader stuk ingediend.\n\n3.3.. \n\nDe rechtbank heeft het beroep op 17 maart 2026 op een zogeheten cluster-zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:\n\n- Namens de gemachtigde: [gemachtigde 2]\n\n- Namens de heffingsambtenaar: [gemachtigde 3]\n\n3.4.. Tegen de aanslag onroerendezaakbelasting die met de beschikking WOZ samenhangt zijn geen aparte beroepsgronden aangevoerd.\n\n3.5.. De opbouw van deze uitspraak is afgestemd op het karakter van de grotere groep zaken van dezelfde gemachtigde waar dit dossier deel van uitmaakt. Het dossier is wel op zijn eigen merites beoordeeld.\n\nDe gronden voor de beslissing\n\n4. De standpunten van partijen met betrekking tot de waarde zijn als volgt:\n\n- Waarde volgens belanghebbende: € 235.000\n\n- Waarde volgens de heffingsambtenaar: € 252.000 is niet te hoog, gezien de getaxeerde waarde van € 275.000 in de beroepsfase.\n\n4.1.. Voor het juridisch kader van de beoordeling verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak.\n\nFormele beroepsgronden\n\n4.2.. De heffingsambtenaar heeft op 4 en 6 maart 2026 nadere stukken ingediend.\n\n4.3.. Op zichzelf beschouwd zijn de nadere stukken binnengekomen nét voorafgaand aan de start van de termijn van 10 dagen voor de zitting, zoals bepaald in artikel 8:58 van de Awb. Gelet echter op het geheel van feiten en omstandigheden in deze zaak, ziet de rechtbank aanleiding om een strengere toets aan te leggen voor het bepalen van de bewijsmiddelen die zij ten grondslag legt aan haar oordeel. Voor de gehouden cluster-zitting heeft de rechtbank immers ruim voor de zitting, te weten op 11 februari 2026, kenbaar gemaakt dat deze zaak onderdeel uitmaakt van een grote groep zaken waarvoor een geclusterde behandeling aangewezen was, indachtig de grote hoeveelheid zaken en de grote capaciteit die dat vraagt van de Rechtspraak. Deze wijze van afdoening is gericht op het zo doelmatig mogelijk inzetten van schaarse capaciteiten, waaronder in het bijzonder zittingscapaciteit.\n\n4.4.. De verplichte gedingstukken (artikel 8:42 Awb stukken) zijn op 24 juni 2025, dus tijdig, ingediend. Deze stukken worden tot de gedingstukken gerekend.\n\n4.5.. De nadere stukken van de heffingsambtenaar bestaan in feite uit twee onderdelen: verweergronden en nader bewijs (het waarderapport). Het gedingstuk met daarin het verweer van de heffingsambtenaar is te laat ingediend. Immers, de verzending van de uitnodiging voor de zitting markeert de overgang van de fase van vooronderzoek (waarin het verweerschrift kan worden ingediend), naar de fase van het onderzoek ter zitting (waarin nog slechts nadere stukken kunnen worden ingediend). Dus hoewel de heffingsambtenaar de term 'verweerschrift' bezigt, kan het stuk van 6 maart 2026 die naam niet dragen. Het wordt daarom aangemerkt als nader stuk. Het zo laat indienen van verweergronden komt in strijd met de goede procesorde. Het gevolg daarvan is dat het inhoudelijke verweer als tardief wordt aangemerkt.\n\n4.6.. Het nadere bewijsmiddel in beroep, het waarderapport inclusief matrix, heeft een dagtekening van 2 februari 2026. Tussen het moment van opmaken van het rapport en het indienen ervan bij de rechtbank ligt één maand. Voor het laten verstrijken van die tijd is geen overtuigende toelichting gekomen. Daar komt bij dat het beroepschrift met daarin de beroepsgronden is reeds ingediend op 24 oktober 2024. De heffingsambtenaar heeft dus ruim 17 maanden de tijd gehad om zich te beraden op het laten opmaken van een waarderapport met matrix. De goede procesorde brengt mee dat als de heffingsambtenaar ervoor kiest om pas kort voor de zitting een dergelijk bewijsmiddel te laten opmaken, de kans dat deze nog in de beoordeling wordt betrokken, sterk afneemt. In dit geval zodanig dat dat niet meer het geval is.\n\n4.7.. Naar het oordeel van de rechtbank moeten de verweergronden en het waarderapport (inclusief matrix) daarom buiten beschouwing worden gelaten.\n\nMateriële beroepsgronden\n\n4.8.. Voor de beoordeling van het materiële geschil valt de rechtbank terug op hetgeen de heffingsambtenaar daarvoor heeft vastgelegd in het taxatieverslag en de uitspraak op bezwaar. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat de beroepsgronden die in het nadere stuk danwel ter zitting zijn aangevoerd, de eerdere beroepsgronden overschrijven. De stellingen met betrekking tot artikel 30a Wet WOZ zijn ter zitting ingetrokken.\n\nZijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?\n\n4.9.. De heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase de referentiewoningen aan [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [woonplaats] gebruikt voor de waardering. Belanghebbende heeft de bruikbaarheid van de referentiewoning aan [referentiewoning 1] betwist, met als reden dat de referentiewoning is gelegen in het buitengebied en beschikt over een groot perceel.\n\n4.10.. De rechtbank overweegt als volgt. Het belastingrecht kenmerkt zich in vrije bewijsleer en bewijswaardering. Aan verschillende referentiewoningen kan daarom verschillende bewijskracht toekomen. De rechtbank ziet dat er verschillen zijn, maar gelet op de schaarste van de woningen in [woonplaats] is het niet aannemelijk dat andere en beter vergelijkbare woningen beschikbaar zijn. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met het verschil in ligging. Hetgeen wat belanghebbende heeft aangebracht, is onvoldoende om het taxatieverslag van de heffingsambtenaar te ontkrachten.\n\n4.11.. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de stukken die wel tot het dossier worden gerekend (artikel 8:42 Awb stukken) net voldoende zijn om de verdedigde waarde te kunnen dragen. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld.\n\nConclusie en gevolgen\n\n5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten. Dat leidt tot het dictum dat is vermeld in onderdeel 1 van deze uitspraak.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier.\n\nDe rechter is buiten staat om deze uitspraak mede te ondertekenen.\n\ngriffier\n\nrechter\n\nDe uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.\n\nInformatie over hoger beroep\n\nEen partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.\n\nDigitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.\n\nBijlage: juridisch kader\n\nOp grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever \"de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding\".\n\nDe waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.\n\nPas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.\n\nEen beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.\n\n Artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).\n\n Kamerstukken II 1992\u002F93, 22 885, nr. 3, blz. 44.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBZWB:2026:5817","2026-07-13T00:28:49.202Z",{"id":171,"ecli":172,"slug":173,"caseNumber":44,"courtId":74,"decisionDate":75,"fullText":174,"summary":44,"language":48,"source":49,"sourceUrl":175,"sourceTimestamp":75,"parsedAt":52,"updatedAt":176},"808","ECLI:NL:RBZWB:2026:5812","ecli-nl-rbzwb-2026-5812","RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT\n\nZittingsplaats Middelburg\n\nBelastingrecht\n\nzaaknummer: BRE 24\u002F7262\n uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 30 juni 2026 in de zaak tussen\n [belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,\n\n(gemachtigde: [gemachtigde 1] verbonden aan JUIST, onderdeel van Previcus Vastgoed),\n\nen\n\nde heffingsambtenaar van Sabewa, de heffingsambtenaar.\n\nBeslissing\n\n1. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond en bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden.\n\nFeiten\n\n2. Belanghebbende is eigenaar van een woning (hierna: de woning). Het adres van de woning is: [adres] , te [woonplaats] .\n\n2.1.. Het is een vrijstaande bungalow (bouwjaar 1966) met een gebruikersoppervlakte van 180 m2. De woning is gelegen op een perceel van 1.023 m2. De woning heeft een serre en twee garages.\n\nProcesverloop\n\n3. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende betreffende de vastgestelde waardevan de woning voor het hierna genoemde belastingjaar:\n\n- Belastingjaar: 2024\n\n- Vastgestelde waarde: € 430.000\n\n3.1.. \n\nBelanghebbende heeft de bezwaarfase doorlopen. De uitkomst daarvan is:\n\n- Dictum: Bezwaar ongegrond\n\n- Waarde na bezwaar: € 430.000\n\n- Nevenbeslissingen: Niet van toepassing\n\n3.2.. Belanghebbende is tegen de uitspraak op bezwaar in beroep gegaan.\n\n3.3.. \n\nDe rechtbank heeft het beroep op 17 maart 2026 op een zogeheten cluster-zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:\n\n- Namens de gemachtigde: [gemachtigde 2]\n\n- Namens de heffingsambtenaar: [gemachtigde 3]\n\n3.4.. Tegen de aanslag onroerendezaakbelasting die met de beschikking WOZ samenhangt zijn geen aparte beroepsgronden aangevoerd.\n\n3.5.. De opbouw van deze uitspraak is afgestemd op het karakter van de grotere groep zaken van dezelfde gemachtigde waar dit dossier deel van uitmaakt. Het dossier is wel op zijn eigen merites beoordeeld.\n\nDe gronden voor de beslissing\n\n4. De standpunten van partijen met betrekking tot de waarde zijn als volgt:\n\n- Waarde volgens belanghebbende: € 408.000\n\n- Waarde volgens de heffingsambtenaar: € 430.000 is niet te hoog, gezien de getaxeerde waarde van € 435.000 in de beroepsfase.\n\n4.1.. Voor het juridisch kader van de beoordeling verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak.\n\nFormele beroepsgronden\n\n4.2.. De heffingsambtenaar heeft op 4 maart 2026 een nader stuk ingediend.\n\n4.3.. Op zichzelf beschouwd is het nadere stuk binnengekomen nét voorafgaand aan de start van de termijn van 10 dagen voor de zitting, zoals bepaald in artikel 8:58 van de Awb. Gelet echter op het geheel van feiten en omstandigheden in deze zaak, ziet de rechtbank aanleiding om een strengere toets aan te leggen voor het bepalen van de bewijsmiddelen die zij ten grondslag legt aan haar oordeel. Voor de gehouden cluster-zitting heeft de rechtbank immers ruim voor de zitting, te weten op 11 februari 2026, kenbaar gemaakt dat deze zaak onderdeel uitmaakt van een grote groep zaken waarvoor een geclusterde behandeling aangewezen was, indachtig de grote hoeveelheid zaken en de grote capaciteit die dat vraagt van de Rechtspraak. Deze wijze van afdoening is gericht op het zo doelmatig mogelijk inzetten van schaarse capaciteiten, waaronder in het bijzonder zittingscapaciteit.\n\n4.4.. De verplichte gedingstukken (artikel 8:42 Awb stukken) zijn eveneens op 4 maart 2026 ingediend. Op 29 oktober 2024 en 4 december 2024 heeft de rechtbank de heffingsambtenaar verzocht om het verweerschrift in te dienen en hem gewezen op de verplichting om de stukken die betrekking hebben op de zaak in te brengen. De termijn die de wet daarvoor bepaalt is vier weken na het opvragen ervan door de rechtbank. Reeds in zoverre is sprake van een schending van de goede procesorde. Omdat dit stukken zijn, waarvan belanghebbende geacht wordt ermee bekend te zijn, worden deze wel in de beoordeling betrokken.\n\n4.5.. Het nadere stuk van de heffingsambtenaar van 4 maart 2026 bestaat in feite uit één onderdeel: het nader bewijs (het waarderapport). Van de mogelijkheid tot het indienen van een verweerschrift heeft de heffingsambtenaar geen gebruik gemaakt.4.6.. Het nadere bewijsmiddel in beroep, het waarderapport inclusief matrix, heeft als dagtekening 3 februari 2026. Tussen het moment van opmaken van het rapport en het indienen ervan bij de rechtbank ligt ruim één maand. Voor het laten verstrijken van die tijd is geen overtuigende toelichting gekomen. Daar komt bij dat het beroepschrift met daarin de beroepsgronden is reeds ingediend op 24 oktober 2024. De heffingsambtenaar heeft dus ruim 17 maanden de tijd gehad om zich te beraden op het laten opmaken van een waarderapport met matrix. De goede procesorde brengt mee dat als de heffingsambtenaar ervoor kiest om pas kort voor de zitting een dergelijk bewijsmiddel te laten opmaken, de kans dat deze nog in de beoordeling wordt betrokken, sterk afneemt. In dit geval zodanig dat dat niet meer het geval is.\n\n4.7.. Naar het oordeel van de rechtbank moet het waarderapport (inclusief matrix) daarom buiten beschouwing worden gelaten.\n\nMateriële beroepsgronden\n\n4.8.. Voor de beoordeling van het materiële geschil valt de rechtbank terug op hetgeen de heffingsambtenaar daarvoor heeft vastgelegd in het taxatieverslag en de uitspraak op bezwaar. De stellingen met betrekking tot artikel 30a Wet WOZ zijn ter zitting ingetrokken.\n\n4.9.. Als referentiewoningen in de bezwaarfase zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [woonplaats] . Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoningen. Belanghebbende voert hiertoe aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut en het matige onderhoud en voorzieningenniveau. Ter onderbouwing heeft belanghebbende een berekening overgelegd rekening houdend met het afnemend grensnut en correctie voor onderhoud en voorzieningen, uitgaande van de referentiewoningen van de heffingsambtenaar.\n\nZijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?\n\n4.10.. Ten aanzien van de keuze voor de referentiewoningen zijn geen aparte beroepsgronden aangedragen.\n\nIs met de onderlinge verschillen voldoende rekening gehouden?\n\n4.11.. De rechtbank volgt belanghebbende dat de heffingsambtenaar rekening dient te houden met het afnemend grensnut. De waarde per m² daalt immers naarmate de oppervlakte van een woning groter is. De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar uitgaat van een m2-prijs voor de woning van belanghebbende van € 1.447,95. Deze prijs ligt lager dan de gemiddelde PPE van de referentiewoningen na correctie van onderhoudsniveau en voorzieningenniveau. Om die reden acht de rechtbank aannemelijk dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut. Daarbij merkt de rechtbank op dat belanghebbende geen inzicht heeft gegeven in diens eigen berekening van het afnemend grensnut. Deze berekening overtuigt daarom niet.\n\nSlotsom van de materiële beroepsgronden\n\n4.12.. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de stukken die wel tot het dossier worden gerekend (artikel 8:42 Awb stukken) net voldoende zijn om de verdedigde waarde te kunnen dragen. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld.\n\nConclusie en gevolgen\n\n5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten. Aan de schending van de goede procesorde verbindt de rechtbank de consequentie dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het griffierecht moet vergoeden. Dat leidt tot het dictum dat is vermeld in onderdeel 1 van deze uitspraak.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier.\n\nDe rechter is buiten staat om deze uitspraak mede te ondertekenen.\n\ngriffier\n\nrechter\n\nDe uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.\n\nInformatie over hoger beroep\n\nEen partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.\n\nDigitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.\n\nBijlage: juridisch kader\n\nOp grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever \"de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding\".\n\nDe waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.\n\nPas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.\n\nEen beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.\n\n Artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).\n\n Kamerstukken II 1992\u002F93, 22 885, nr. 3, blz. 44.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBZWB:2026:5812","2026-07-13T00:28:49.156Z",{"id":178,"ecli":179,"slug":180,"caseNumber":44,"courtId":181,"decisionDate":182,"fullText":183,"summary":44,"language":48,"source":49,"sourceUrl":184,"sourceTimestamp":185,"parsedAt":52,"updatedAt":186},"1110","ECLI:NL:RBROT:2026:7382","ecli-nl-rbrot-2026-7382",61,"2026-06-26T00:00:00.000Z","RECHTBANK ROTTERDAM\n\nBestuursrecht\n\nzaaknummer: ROT 24\u002F8537\n uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 juni 2026 in de zaak tussen\n [eiser], uit [plaatsnaam], eiser\n\nen\n\nde heffingsambtenaar van de gemeente Krimpen aan den IJssel\n\n(gemachtigde: [naam 1]).\n\nSamenvatting\n\n1. Eiser is het niet eens met de WOZ-waarde van zijn woning. De rechtbank komt tot het oordeel dat de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan, omdat de onderbouwing van de waarde niet inzichtelijk is wat betreft de grondwaarde en de heffingsambtenaar tegenstrijdige standpunten heeft ingenomen ten aanzien van de vergelijkingsobjecten. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat de door hem voorgestane waarde niet te laag is. De rechtbank stelt de waarde van de woning in goede justitie vast op € 495.000,-. Het beroep is gegrond.\n\nProcesverloop\n\n2. Met het besluit van 19 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) per de waardepeildatum van 1 januari 2023 vastgesteld op € 531.000,- op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Krimpen aan den IJssel voor het belastingjaar 2024 opgelegd.\n\n2.1.. Met de uitspraak op bezwaar van 9 augustus 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser tegen het besluit van 19 februari 2024 gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 530.000,-.\n\n2.2.. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.\n\n2.3.. De rechtbank heeft het beroep op de zitting van 4 juni 2026 behandeld. Hieraan heeft eiser deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar is [naam 2], taxateur, verschenen.\n\nBeoordeling door de rechtbank\n\n3. Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar houdt in wisselende mate rekening met de waterverdedigingsvrijstelling. In het aanslagbiljet wordt een vermindering van € 88.892,- gehanteerd, terwijl in de uitspraak op bezwaar de vermindering € 66.740,- bedraagt. Uit een taxatierapport van de Nationale Taxatie Service (NTS) van 5 september 2022 volgt dat de marktwaarde van de woning € 520.000,- bedraagt. Rekening houdend met de waterverdedigingsvrijstelling van € 88.892,- kan de WOZ-waarde niet meer dan € 431.108,- bedragen. Daarnaast is de heffingsambtenaar uitgegaan van een te grote woonoppervlakte, namelijk 141 m² in plaats van 121 m2. De naastgelegen woning is voor € 100.000,- minder dan de WOZ-waarde verkocht, waardoor het aannemelijk is dat de heffingsambtenaar de woning van eiser ook te hoog heeft gewaardeerd.\n\n4. Voor de beoordeling van het beroep zijn de volgende regels van belang. Aan een onroerende zaak wordt een waarde toegekend.Deze waarde is gelijk aan de prijs die de meestbiedende koper zou betalen bij een verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.\n\n5. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar erkend dat de grondprijs van de woning niet is vastgesteld conform de grondstaffel bij het in beroep overgelegde taxatierapport. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar in bezwaar uitdrukkelijk erkend dat de door eiser aangedragen verkoop van [adres 2] op 3 juni 2024 bruikbaar is voor de waardering, maar is hij voor het eerst tijdens de zitting in beroep op dat standpunt teruggekomen, omdat de verkoop meer dan een jaar na de waardepeildatum heeft plaatsgevonden en de verschillen tussen de woning en [adres 2] te groot zijn. Nu de onderbouwing van de waarde niet inzichtelijk is wat betreft de grondwaarde en de heffingsambtenaar tegenstrijdige standpunten heeft ingenomen ten aanzien van de vergelijkingsobjecten, heeft de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast voldaan.\n\n6. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat de door hem voorgestane waarde van € 431.000,- niet te laag is. Deze waarde is gebaseerd op het taxatierapport van NTS van 5 september 2022, waarin de woning is vergeleken met woningen die zijn verkocht op 15 en 27 november 2019 en 11 mei 2021. Deze verkopen hebben te ver voor de waardepeildatum van 1 januari 2023 plaatsgevonden om bruikbaar te zijn voor de waardering.Het taxatierapport kan daarom niet als uitgangspunt voor de waarde van de woning worden gebruikt.\n\n7. Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd het van haar gevraagde bewijs te leveren, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde van de woning in goede justitie vast op € 495.000,-.\n\nConclusie en gevolgen\n\n8. Het beroep is gegrond, omdat de uitspraak op bezwaar in strijd is met artikel 17 van de Wet WOZ. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar.\n\n9. De rechtbank neemt met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht nu zelf een beslissing en bepaalt dat de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 wordt verlaagd naar € 495.000,-. De aanslag onroerendezaakbelastingen wordt overeenkomstig verlaagd.\n\n10. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiser vergoeden. Eiser heeft geen proceskosten gemaakt die vergoed kunnen worden.\n\nBeslissing\n\nDe rechtbank:\n\n- verklaart het beroep gegrond;\n\nvernietigt de uitspraak op bezwaar;\n\nvermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 495.000,-;\n\nvermindert de voor de woning opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen tot een aanslag berekend naar een waarde van € 495.000,-;\n\nbepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;\n\nbepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan eiser moet vergoeden.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van\n\nmr. T.M. Helleman, griffier. Uitgesproken op 26 juni 2026.\n\ngriffier\n\nrechter\n\nDeze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.\n\nInformatie over hoger beroep\n\nEen partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.\n\nDigitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.\n\nKan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.\n\n Artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ.\n\nKamerstukkenII 1992\u002F93, 22885, nr. 3, blz. 44.\n\n HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300.\n\n Vgl. Hof Den Haag 9 december 2013, ECLI:NL:GHDHA:2013:4739.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBROT:2026:7382","2026-06-25T00:00:00.000Z","2026-07-13T00:29:04.606Z",{"id":188,"ecli":189,"slug":190,"caseNumber":44,"courtId":181,"decisionDate":182,"fullText":191,"summary":44,"language":48,"source":49,"sourceUrl":192,"sourceTimestamp":185,"parsedAt":52,"updatedAt":193},"1127","ECLI:NL:RBROT:2026:7383","ecli-nl-rbrot-2026-7383","RECHTBANK ROTTERDAM\n\nBestuursrecht\n\nzaaknummers: ROT 23\u002F4477 en ROT 25\u002F4522\n uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 juni 2026 in de zaken tussen\n [eiser], uit [plaatsnaam], eiser\n\nen\n\nde heffingsambtenaar van de gemeente Capelle aan den IJssel\n\n(gemachtigde: [naam 1]).\n\nSamenvatting\n\n1. Eiser en de heffingsambtenaar hebben voor het belastingjaar 2023 een compromis bereikt over de WOZ-waarde, maar eiser vindt dat hij recht heeft op een proceskostenvergoeding. De rechtbank oordeelt anders. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij kosten heeft gemaakt voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. De rechtbank stelt de WOZ-waarde vast conform het compromis. Het beroep van eiser tegen de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2025 is ongegrond.\n\nProcesverloop\n\n2. Met het besluit van 31 januari 2023 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 633.000,- op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).\n\n2.1.. Met besluit van 27 januari 2025 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning voor het belastingjaar 2025 vastgesteld op € 610.000,- op grond van de Wet WOZ.\n\n2.2.. Met de uitspraken op bezwaar van 18 mei 2023 en 30 april 2025 heeft de heffingsambtenaar de bezwaren van eiser tegen de besluiten van 31 januari 2023 en 27 januari 2025 ongegrond verklaard.\n\n2.3.. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar van 18 mei 2023 (ROT 23\u002F4477) en de uitspraak op bezwaar van 30 april 2025 (ROT 25\u002F4522).\n\n2.4.. De rechtbank heeft het beroep op de zitting van 4 juni 2026 gevoegd behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [naam 2], taxateur.\n\nBeoordeling door de rechtbank\n\nROT 23\u002F4477\n\n3. Tussen partijen is niet meer in geschil dat de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 te hoog is vastgesteld en € 564.000,- zou moeten bedragen. De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar van 18 mei 2023 daarom vernietigen, de waarde van de woning op dat bedrag vaststellen en de aanslag onroerendezaakbelasting overeenkomstig verminderen.\n\n4. Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar van 18 mei 2023 ten onrechte geen proceskostenvergoeding heeft toegekend. Dat eiser zich heeft laten bijstaan door een deskundige, blijkt uit de kwaliteit van zijn stukken en uit het feit dat de heffingsambtenaar hem uiteindelijk in het gelijk heeft gesteld. Eiser heeft ook zelf tijd en moeite gestoken in de bezwaarprocedure, die hij moest beginnen door een fout van de heffingsambtenaar. De wetgever heeft bedoeld dat ook eiser zelf recht heeft op een proceskostenvergoeding, omdat in artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ is bepaald dat dergelijke vergoedingen uitsluitend moeten worden uitbetaald op een bankrekening van de belanghebbende. De heffingsambtenaar had eiser erop moeten wijzen dat hij een verzoek tot vergoeding van de proceskosten had kunnen doen.4.1.. Voor de beoordeling van deze beroepsgrond zijn de volgende regels van belang. De kosten, die de belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken, worden door het bestuursorgaan uitsluitend vergoed op verzoek van de belanghebbende voor zover het bestreden besluit wordt herroepen wegens aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid.Een veroordeling in de kosten kan uitsluitend betrekking hebben op de kosten die zijn genoemd in het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb), waaronder de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.\n\n4.2.. \n\nNaar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar terecht geen proceskostenvergoeding aan eiser toegekend. Eiser heeft in bezwaar niet om een dergelijke vergoeding verzocht. Van een beroepsmatige rechtsbijstandverlener mag worden verwacht dat hij zijn klant informeert over de mogelijkheid tot een proceskostenvergoeding. De heffingsambtenaar was daarom niet verplicht eiser op die mogelijkheid te wijzen. Bovendien geldt dat, zelfs als eiser wel een dergelijk verzoek zou hebben gedaan, het niet aannemelijk is dat eiser daadwerkelijk kosten heeft gemaakt voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Voor het eerst op de zitting heeft eiser gesteld dat hij € 300,- zou hebben betaald aan ene [naam 3]. Eiser heeft geen factuur van of overeenkomst met [naam 3] overgelegd. Eiser heeft geweigerd de vraag van de rechtbank naar het beroep van [naam 3] te beantwoorden. De rechtbank kan daarom niet vaststellen dat [naam 3] beroepsmatig rechtsbijstand verleent. De kwaliteit van de processtukken is niet zodanig dat het niet anders kan dat [naam 3] beroepsmatig rechtsbijstand aan eiser heeft verleend. Dat eiser en de heffingsambtenaar overeenstemming hebben bereikt over de waarde van de woning, leidt evenmin tot die conclusie. Anders dan eiser betoogt, volgt uit artikel 30a van de Wet WOZ niet dat eiser zelf recht heeft op een proceskostenvergoeding. De beroepsgrond slaagt niet.\n\nROT 25\u002F4522\n\n5. Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning voor het belastingjaar 2025 onjuist heeft vastgesteld. Het is niet logisch dat de waarde in 2025 lager is dan in 2023.\n\n5.1.. Voor de beoordeling van deze beroepsgrond zijn de volgende regels van belang. Aan een onroerende zaak wordt een waarde toegekend.Deze waarde is gelijk aan de prijs die de meestbiedende koper zou betalen bij een verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.\n\n5.2.. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De heffingsambtenaar heeft de woning vergeleken met [adres 2], [adres 3] en [adres 4]. Deze objecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat zij op de belangrijkste waardebepalende kenmerken zoals woningtype, ligging en bouwjaar voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.\n\n5.3.. Wat eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Op de zitting heeft eiser onderkend dat als de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 wordt aangepast naar € 564.000,-, er sprake is van een logische opbouw van de WOZ-waarden. Hij heeft uitdrukkelijk verklaard dat hij het in dat geval eens is met de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde voor het belastingjaar 2025. De rechtbank laat de overige argumenten van eiser daarom onbesproken. De beroepsgrond slaagt niet.\n\nConclusie en gevolgen\n\n6. Het beroep in zaak ROT 23\u002F4477 is gegrond, omdat de uitspraak op bezwaar van 18 mei 2023 in strijd is met artikel 17 van de Wet WOZ. De rechtbank voorziet zelf in de zaak door te bepalen dat de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 wordt vastgesteld op € 564.000,- en de aanslag onroerendezaakbelasting overeenkomstig wordt verminderd.Het beroep in de zaak ROT 25\u002F4522 is ongegrond.\n\n7. Omdat het beroep in de zaak ROT 23\u002F4477 gegrond is, moet de heffingsambtenaar het in die zaak betaalde griffierecht aan eiser vergoeden. In de zaak ROT 25\u002F4522 krijgt eiser het griffierecht niet terug.\n\n8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij kosten heeft gemaakt voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. De rechtbank verwijst naar wat hiervoor onder 4.2 is overwogen.Beslissing\n\nDe rechtbank:\n\nverklaart het beroep in zaak ROT 23\u002F4477 gegrond;\n\nvernietigt de uitspraak op bezwaar van 18 mei 2023;\n\nvermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 tot een bedrag van € 564.000,-;\n\nvermindert de voor de woning opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het belastingjaar 2023 tot een aanslag berekend naar een waarde van € 564.000,-;\n\nbepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de uitspraak op bezwaar van 18 mei 2023;\n\nbepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden;\n\nverklaart het beroep in zaak ROT 25\u002F4522 ongegrond.\n\nDeze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van\n\nmr. T.M. Helleman, griffier. Uitgesproken op 26 juni 2026.\n\ngriffier\n\nrechter\n\nDeze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.\n\nInformatie over hoger beroep\n\nEen partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.\n\nDigitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.\n\nKan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.\n\n Artikel 7:15 van de Algemene wet bestuursrecht.\n\n Artikel 1, aanhef en onder a, van het Bpb.\n\n Artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ.\n\nKamerstukken II1992\u002F93, 22885, nr. 3, p. 44.\n\n HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300.\n\n Artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht.","https:\u002F\u002Fdeeplink.rechtspraak.nl\u002Fuitspraak?id=ECLI:NL:RBROT:2026:7383","2026-07-13T00:29:05.484Z",47,20,[11,197,198],2025,2024]