ECLI:NL:RBOBR:2026:4781

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 24/1298
uitspraak van de meervoudige kamer van 2 juli 2026 in de zaak tussen

[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres

(gemachtigde: [naam] ),

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant

(gemachtigde: S.A. Van Eck).

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van haar woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) voor het kalenderjaar 2023.

1.1.. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning met de beschikking van 30 september 2023 vastgesteld op € 280.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en voor het kalenderjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting eigenaar woning 2023 en de aanslag watersysteemheffing gebouwd 2023 opgelegd.

1.2.. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning verlaagd naar € 248.000 en de opgelegde aanslagen verminderd.

1.3.. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

1.4.. Eiseres heeft op het verweerschrift gereageerd met een conclusie van repliek.

1.5.. De heffingsambtenaar heeft gereageerd met een conclusie van dupliek. Eiseres heeft daarop nog gereageerd.

1.6.. De rechtbank heeft het beroep op 12 december 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.

1.7.. De rechtbank heeft partijen tijdens de zitting doorverwezen naar mediation en de behandeling van de zaak geschorst. Het mediationtraject heeft niet geleid tot een oplossing van het geschil.

1.8.. Eiseres heeft nadere stukken ingediend.

1.9.. De rechtbank heeft de behandeling op 5 februari 2026 op zitting voortgezet. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.

Feiten

2. Eiseres is eigenaar van de woning, een vrijstaande bedrijfswoning uit 1990. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 165 m2 en een serre van 20 m2. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 405 m².

Beoordeling door de rechtbank

3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De rechtbank doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiseres.

4. Het beroep is gegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Zijn het verweerschrift en de dupliek te laat ingediend?

5. Eiseres stelt zich op het standpunt dat het verweerschrift en de dupliek van de heffingsambtenaar niet ontvankelijk moeten worden verklaard. Het verweerschrift is namelijk buiten de door de rechtbank bepaalde termijn van 16 september 2024 op 23 september 2024 ingediend en de dupliek is binnen de 10 dagentermijn ingediend. De rechtbank begrijpt dat eiseres bedoelt dat het verweerschrift vanwege strijd met de goede procesorde buiten beschouwing moet worden gelaten en de dupliek wegens schending artikel 8:58, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) buiten beschouwing moet worden gelaten, waarin is bepaald dat tot tien dagen voor de zitting partijen nadere stukken kunnen indienen. De hiervoor genoemde bepaling beoogt een behoorlijk verloop van de procedure te waarborgen. Binnen het kader van de goede procesorde heeft de rechter de mogelijkheid stukken al dan niet in de procedure toe te laten. Een goede procesorde brengt mee dat de rechter de inhoud van de stukken alleen aan het oordeel ten grondslag legt als de andere partij voldoende in de gelegenheid is geweest daarvan kennis te nemen en daarop te reageren.De termijn van tien dagen is dus geen harde grens; stukken die gelet op die termijn op tijd zijn ingediend, maar die vanwege bijvoorbeeld hun omvang de wederpartij niet meer in staat stellen om er adequaat op te reageren, kunnen alsnog worden geweigerd. En stukken die gelet op die termijn te laat zijn ingediend, maar waarop gelet op hun inhoud of beperkte omvang een wederpartij nog prima kan reageren, kunnen toch worden toegelaten.

5.1.. De (eerste) zittingsdag was op 12 december 2024 en de heffingsambtenaar heeft het stuk op 2 december 2024 ingediend. In beginsel is dat in strijd met artikel 8:58, eerste lid, van de Awb en dus te laat. De rechtbank constateert echter dat eiseres uitgebreid heeft kunnen reageren in haar reactie van 5 december 2024 op de dupliek. Daarnaast heeft eiseres doordat de zaak wegens mediation is geschorst haar stellingen kunnen aanvullen. De rechtbank betrekt daarom de dupliek bij de beoordeling. Aangezien er na indiening van het verweerschrift gelegenheid is geweest voor re- en dupliek en eiseres daarna ook nog heeft gereageerd op de dupliek, is er ook geen aanleiding om het verweerschrift buiten beschouwing te laten wegens schending van de goede procesorde.

Formele stellingen van eiseres

6. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar niet op al haar bezwaren heeft gereageerd. Eiseres vindt verder dat het taxatieverslag niet voldoet aan het wettelijk vastgelegde model taxatieverslag. Ook staat er een aantal onjuistheden in en wijst zij erop dat de foto’s van de vergelijkingsobjecten ontbreken. Verder zijn zonder haar toestemming foto’s van haar woning openbaar gemaakt, wat een aantasting is van haar privacy. Ook voert zij aan dat dat de heffingsambtenaar dezelfde onderbouwing geeft als hij heeft gegeven tegen de vastgestelde WOZ-waarde voor het belastingjaar 2022, terwijl daarover een procedure is gevoerd bij de rechtbank en daarover uitspraakis gedaan. Zij handhaaft de in die procedure aangevoerde bezwaren.

6.1.. De rechtbank volgt eiseres niet in haar stellingen. In de bestreden uitspraak is de heffingsambtenaar op de door eiseres aangevoerde gronden ingegaan. Maar ook al zou het onvoldoende gemotiveerd zijn dan nog leidt dat niet tot een gegrond beroep. Volgens vaste rechtspraakhoeft het enkele feit dat een aanslag onzorgvuldig is voorbereid, niet te leiden tot vernietiging van die aanslag. Eventuele onzorgvuldigheden en onjuistheden/motiveringsgebreken in de uitspraak op bezwaar kunnen in beroep worden hersteld en hoeven niet te betekenen dat de waardevaststelling onjuist is. Verder vindt de rechtbank niet dat eiseres is benadeeld doordat er geen foto’s van de vergelijkingsobjecten in het taxatieverslag staan. De vergelijkingsobjecten liggen op relatief korte afstand van de woning. Eiseres heeft de vergelijkingsobjecten zelf van dichtbij kunnen bekijken door daarbij langs te gaan, wat zij ook heeft gedaan. De rechtbank overweegt verder dat de heffingsambtenaar de foto’s van de woning heeft gebruikt in de beroepszaak van eiseres. Daarmee zijn de foto’s niet openbaar gemaakt. Zittingen van de belastingrechter vinden namelijk achter gesloten deuren plaats, juist om de privacy van de belastingplichtige te borgen. De heffingsambtenaar moet zich in beroep kunnen verweren tegen de stellingen van eiseres dat hij de waarde op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Om aan zijn bewijslast te voldoen heeft de heffingsambtenaar zich genoodzaakt gezien om fotomateriaal te verzamelen en aan de dossiers toe te voegen. Dit fotomateriaal dient er ook toe om de rechtbank inzicht te geven op basis van welke uitgangspunten de heffingsambtenaar de woning heeft getaxeerd. Tot slot heeft eiseres niet kenbaar gemaakt welke bezwaren eiseres tegen de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2022 naar voren heeft gebracht en waarom die moeten leiden tot een geslaagd beroep. De enkele overlegging van het betreffende beroepschrift over dat belastingjaar is daarvoor onvoldoende. De beroepsgronden slaagt niet.

Het verzoek om foto’s uit het bestand van de heffingsambtenaar te laten verwijderen

7. Eiseres verzoekt de rechtbank om de heffingsambtenaar op te dragen foto’s van haar woning uit zijn bestand te laten verwijderen en dit te bevestigen. De belastingrechter beoordeelt slechts of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld en heeft dus niet de bevoegdheid om over een verzoek zoals dat hier door eiseres is gedaan, te oordelen. Zij gaat er daarom aan voorbij.

Waarde van de woning

8. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2023. De waardepeildatum is 1 januari 2022.

9. Eiseres vindt dat de waarde € 203.877 moet zijn. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met een taxatierapport en een waardematrix. Met dit taxatierapport, opgesteld op 12 november 2024 door gediplomeerd WOZ-taxateurs [naam] en [naam] is de WOZ-waarde (€ 248.000) bepaald op een lager bedrag, namelijk € 215.000.

10. Aangezien het waardestandpunt van de heffingsambtenaar in beroep lager is dan de beschikte WOZ-waarde, is het beroep alleen al om die reden gegrond. De rechtbank begrijpt het standpunt van de heffingsambtenaar aldus dat hij in beroep van mening is, dat de WOZ-waarde op € 215.000 moet worden vastgesteld. De rechtbank zal beoordelen of de heffingsambtenaar de nieuw bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiseres.

11. Eiseres heeft de objectafbakening van de woning niet aan de orde gesteld. Van een onjuiste objectafbakening is ook de rechtbank niet gebleken. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het beroep daarom uit van wat daarover is opgenomen in het taxatierapport van de heffingsambtenaar.

12. Eiseres heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een onjuist aantal vierkante meters gebruikersoppervlakte, omdat hij in strijd met de meetinstructie het vloeroppervlak van de zolder heeft meegerekend. Tijdens de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat hij het vloeroppervlak van de zolder buiten beschouwing heeft gelaten in zijn nieuwe waardestandpunt. De rechtbank constateert dat partijen hierover niet (meer) met elkaar van mening verschillen.

13. De heffingsambtenaar heeft de waarde in de beroepsfase onderbouwd door de woning te vergelijken met vijf objecten, te weten: Het [adres] in [woonplaats] , [adres] in [woonplaats] , [adres] in [woonplaats] , [adres] in [woonplaats] , en [adres] in [woonplaats] . Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. De waardeonderbouwing is opgenomen in een waardematrix. De vergelijkingsobjecten zijn vrijstaande bedrijfswoningen die binnen een jaar rond de waardepeildatum zijn verkocht. De heffingsambtenaar heeft de transactieprijzen geïndexeerd naar de waardepeildatum. In het taxatierapport en de waardematrix heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.

14. Eiseres voert aan dat de onderbouwing van de heffingsambtenaar niet inzichtelijk is. Gelet op het black box-arrest moet een gemeente op een inzichtelijke en controleerbare wijze uitleg moeten kunnen geven over de onderbouwing van een WOZ-waarde die zij hebben berekend ook als deze berekend is aan de hand van geautomatiseerd modelberekening. Dat heeft de heffingsambtenaar niet gedaan. Verder wijst zij erop dat er verschillen zijn tussen de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten zoals deze staan geregistreerd in het WOZ-waardeloket en de BAG en de gegevens waarvan de heffingsambtenaar in de matrix is uitgegaan. Volgens eiseres heeft de heffingsambtenaar ook onvoldoende rekening gehouden met de ligging van de woning; er komen windmolens en mogelijk een mestfabriek in de buurt van de woning. Eiseres verwijst ook naar haar bezwaargrond die ziet op de haven. Eiseres vindt dat het taxatierapport meerdere fouten bevat. Het grootste deel van de tuin ligt op het noorden respectievelijk noord-oosten in plaats van het zuiden waar de heffingsambtenaar van uitgaat. Er is een perceel grond van een andere eigenaar opgenomen bij de tuin. Ook het dak van de woning is niet gemiddeld en zij kan de waardering van de serre, aanbouw bij de woning en de inpandige garage niet volgen. Eiseres wijst erop dat de heffingsambtenaar een compromisvoorstel van € 215.000 heeft gedaan en dat dit hetzelfde is als de taxatie. Volgens haar is de taxatie ‘fake’.

15. De heffingsambtenaar wijst erop dat voor de ligging van de woning een correctie is toegepast die resulteert in een factor 1, waarmee rekening is gehouden met de nadelige omgevingsfactoren, waaronder de geplande windmolen en mogelijke mestfabriek. Hij wijst verder op de door hem overgelegde luchtfoto, waaruit blijkt dat een substantieel gedeelte van de tuin en de tuindeur zich op het zuiden bevinden. Verder stelt de heffingsambtenaar dat de waarden van de verschillende onderdelen van de woning, zoals de serre, aanbouw en de inpandige correct zijn vastgesteld. Over het door hem aangeboden compromisvoorstel van € 215.000 licht de heffingsambtenaar toe dat de oorspronkelijk vastgestelde WOZ-waarde van € 280.000 naar aanleiding van het beroepschrift bij het compromisvoorstel is verlaagd naar € 215.000, in lijn met de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 22 december 2023, waarbij de WOZ-waarde van de woning voor belastingjaar 2022 op € 215.000 is vastgesteld in goede justitie.In het kader van een compromis en naar aanleiding van deze uitspraak is de vierkante meterprijs verlaagd naar € 921, wat resulteert in een totale taxatiewaarde van € 215.000. Deze correcties zijn zorgvuldig en inzichtelijk doorgevoerd. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep deze waarde.

16. De rechtbank ziet aanleiding om allereerst in te gaan op het nieuwe waardestandpunt van € 215.000 en het door partijen aangeduide ‘compromisvoorstel’. De rechtbank begrijpt uit de stellingen over en weer dat de heffingsambtenaar naar aanleiding van de uitspraak van 22 december 2023 van deze rechtbank, waarin de waarde voor het belastingjaar 2022 per waardepeildatum 1 januari 2021 in goede justitie is bepaald op € 215.000, aan eiseres bij wijze van compromis heeft aangeboden om ook voor het belastingjaar 2023 de WOZ-waarde vast te stellen op € 215.000. Dit voorstel zou dan in de plaats komen van de bij aanslag vastgestelde WOZ-waarde van € 280.000. Eiseres heeft dit voorstel niet aanvaard. Vervolgens heeft de heffingsambtenaar de woning opnieuw getaxeerd en een taxatierapport en matrix opgesteld, waaruit volgt dat de waarde van de woning € 215.000 is voor het belastingjaar 2023. De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft op de zitting verklaard dat nadat het compromisvoorstel is afgewezen, er een matrix voor de waarde-onderbouwing is toegevoegd. De eenheidsprijs is daarin bepaald om uit te komen bij € 215.000, aldus de gemachtigde. Ook heeft de gemachtigde verklaard dat het geen toeval is dat de matrix uitkomt op € 215.000. De heffingsambtenaar handhaaft de matrix ter onderbouwing van het nieuwe waardestandpunt. De rechtbank kan deze werkwijze van de heffingsambtenaar niet volgen. Het heeft er namelijk alle schijn van dat – nadat eiseres het compromisvoorstel heeft afgewezen – de heffingsambtenaar met de door hem opgestelde waardematrix en bijbehorende taxatierapport heeft toegerekend naar een waarde, in dit geval € 215.000, om aan te sluiten bij de door de rechtbank bepaalde waarde voor het kalenderjaar 2022. Zo is bij de eenheidsprijs een waardeaftrek toegepast van € 9.040. Een steekhoudende, onderbouwende toelichting hiervoor ontbreekt. De rechtbank wijst er bovendien op dat het doel en de strekking van de Wet WOZ met zich brengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk belastingtijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich voordoen op of rond de waardepeildatum. De WOZ-waarde van een eerder jaar vormt niet een feit of omstandigheid dat relevant is voor de huidige waardepeildatum. Dit betekent dat er voor de waardebepaling in deze zaak geen betekenis toekomt aan een uitspraak van de rechtbank die gaat over een eerdere waardepeildatum. Dit leidt ertoe dat de rechtbank het taxatierapport en de matrix verwerpt als onderbouwing van het nieuwe waardestandpunt van de heffingsambtenaar. Nu er geen andere onderbouwing ten grondslag ligt aan het waardestandpunt van de heffingsambtenaar, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar ook de in beroep verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Bij deze stand van zaken behoeven de andere argumenten van eiseres niet te worden behandeld.

Heeft eiseres de waarde aannemelijk gemaakt?

17. Eiseres bepleit een waarde van € 203.877. Daartoe heeft zij aangevoerd dat zij is uitgegaan van de waarde van € 215.000 die door de rechtbank voor het belastingjaar 2022 is vastgesteld en een correctie vanwege de gebruikersoppervlakte van de zolder heeft toegepast. Eiseres heeft dezelfde indexering van 8,81% als de heffingsambtenaar heeft gehanteerd en komt dan op dit bedrag uit. De rechtbank kan eiseres hierin niet volgen, alleen al omdat de waarde is gebaseerd op de WOZ-waarde voor een andere waardepeildatum. Eiseres heeft ook geen andere stukken overgelegd die de door haar bepleite waarde aannemelijk maken.

18. Omdat geen van beide partijen is geslaagd om de waarde aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2023 op de waardepeildatum 1 januari 2022 in goede justitie op € 210.000. De rechtbank zal verder bepalen dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerende zaaksbelasting en de watersysteemheffing gebouwd overeenkomstig die waarde vermindert en dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak.

Schadevergoeding

19. Eiseres vraagt om een schadevergoeding van een symbolisch bedrag van € 25, omdat het haar veel tijd en geld kost om onder andere de referentielocaties te bezoeken en alle fouten van de heffingsambtenaar te weerleggen. De rechtbank ziet geen grond voor het oordeel dat de heffingsambtenaar jegens eiseres door en/of vanwege deze procedure schadeplichtig is geworden en wijst het verzoek daarom af.

Conclusie en gevolgen

20. Het beroep is gegrond. Dat betekent dat eiseres gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht terug dat door de heffingsambtenaar moet worden betaald. Zij krijgt geen vergoeding van haar proceskosten omdat de werkzaamheden van de gemachtigde van eiseres gelet op het besluit proceskosten bestuursrecht niet voor vergoeding in aanmerking komen.

21. Eiseres heeft nog verzocht om te bepalen dat de heffingsambtenaar de wettelijke rente vergoedt over de door haar op de aanslag teveel betaalde belasting en andere vergoedingen. De rechtbank wijst dit verzoek af. Bij de invordering van de gemeentelijke belastingen geldt op grond van artikel 231 van de Gemeentewet de Algemene wet inzake rijksbelastingen en de Invorderingswet 1990. Artikel 28a e.v. van de Invorderingswet 1990 bevat een regeling voor de vergoeding van invorderingsrente. Voor vergoeding van wettelijke rente over het bedrag waarmee de aanslag wordt verminderd is daarnaast geen grond (ECLI:NL:HR:2005:AT2884). Het met ingang van 1 juli 2009 in artikel 4:102, lid 1, van de Awb bepaalde omtrent de vergoeding van de wettelijke rente is ingevolge artikel 4:103 van de Awb niet van toepassing indien bij formele wet een andere regeling omtrent verzuim en de gevolgen daarvan is getroffen. Dit is voor de heffing van (gemeentelijke) belastingen het geval (MvT, Kamerstukken II 2003/04, 29 702, blz. 52).

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;

vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;

stelt de waarde van de woning per de waardepeildatum van 1 januari 2022, voor het kalenderjaar 2023, vast op € 210.000 en vermindert de voor dat kalenderjaar opgelegde aanslagen onroerende zaaksbelasting en watersysteemheffing gebouwd overeenkomstig die waarde;

bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;

bepaalt dat de heffingsambtenaar aan eiseres het betaalde griffierecht van € 51 moet vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Lie, voorzitter, en mr. M. Cune en mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van mr. P. van Berkel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 2 juli 2026.

griffier

voorzitter

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.

Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 25 mei 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:4948.

Rb. Oost-Brabant 19 februari 2024, ECLI:NL:RBOBR:2024:555.

Zie de arresten van de Hoge Raad van 28 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5146, en 4 mei 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC5668 of: Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 6 februari 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:396

ECLI:NL:RBOBR:2023:6003.